Centro Universitário Jorge Amado – Coordenação de Engenharia Civil

PATOLOGIAS EM EDIFICAÇÕES NA CONSTRUÇÃO CIVIL: ANÁLISE DO

LAUDO PERCIAL EM FUNDAÇÕES PROFUNDAS

Brenda Dominique Alves dos Santos

Elton Muniz Raul
Letícia Rocha Ramos Barreto
Thiago Guedes da Silva
Orientadora: Kátia Rejane Nascimento

Resumo

O objetivo deste estudo é identificar as melhores formas de detectar as patologias em

edificações tendo como foco principal o laudo pericial e a importância do perito na
descoberta de patologias profundas. Pretendeu-se, neste trabalho, analisar a
importância da fundação na construção, bem como demonstrar de que forma os
estudos na área de geomorfologia e pedologia podem ser eficientes para evitar danos
na obra; demonstrar as perícias em Engenharia Civil, a partir do Laudo Pericial de
obras com defeito, determinar a função do perito na descoberta de patologias
profundas, apontar as princípios e características da redação pericial e inserir no
contexto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. A metodologia utilizada foi,
majoritariamente, o estudo de caso alinhado à pesquisa bibliográfica, através de
materiais publicados em livros, artigos e sítios eletrônicos acadêmicos. Atualmente, a
realização de perícias mais eficientes e com informações precisas decorrem da
necessidade de avaliação dos imóveis construídos que estão regidos por contratos de
serviços. Existem diversos tipos de patologias tanto em fundações profundas ou
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superficiais, patologias em estruturas de concreto e alvenaria, patologia em

revestimentos e pisos, entre outras. As fundações, para serem adequadas, dependem
diretamente do conhecimento da geologia da área quando sujeitas à ação de solos
não resistentes ou próximos de lençóis freáticos. A eliminação de efeitos patológicos
tem exigido por parte da empresa e dos engenheiros a criação de um gerenciamento
de qualidade. Conclui-se o estudo tendo como certeza a importância dos
conhecimentos, técnicas e experiências no reconhecimento das formas que se
apresentam as patologias, demonstrando-se a relevância do papel do perito na
construção civil, assim como a necessidade de especificações e normas de qualidade.
Palavras-chaves: Patologias; Edificações; Fundação; Perícia.

1. INTRODUÇÃO

A indústria da construção civil vivencia grandes desafios no cenário

econômico nacional. A melhoria da qualidade construtiva e das tecnologias contra
patologias em edificações poderá obter efeitos indutores positivos na cadeia
produtiva.

As patologias em edificações decorrem da ausência de projeto específico de

construção voltado para técnicas para evitar os danos, a questão dos desperdícios de
materiais e mão-de-obra não qualificada poderá favorecer a elevação dos custos de
produção resultando em falhas e problemas por falta de conhecimentos técnicos.

Atualmente, as tecnologias construtivas favorecem os meios para

recuperação e estratégias de custos em relação a patologias em edificações com as
melhores técnicas utilizadas pela engenharia para resolver os danos causados que
prejudicam as esferas de produção, na medida em que trazem problemas futuros com
reparações.

As tecnologias e técnicas eficientes favorecem a garantia de qualidade e, sob

essa concepção, melhoram e facilitam a execução de técnicas e métodos que
garantam a possibilidade de manutenção da obra, mantendo um bom ciclo de vida da
edificação.

Amintas (2010) considera que as perspectivas de crescimento e de demanda

que exigem durabilidade e segurança nos processos e o aumento dos lucros com a
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qualidade do produto, minimizam os custos de produção por meio de racionalização

e competitividade no setor.

A problemática de estudo aponta a seguinte questão: Como garantir

efetivamente estruturas de qualidade para evitar o surgimento futuro de patologias em
edificações?

Atualmente, existem diversos estudos, testes e análises de consistência,

durabilidade e comportamento de elementos estruturais em edificações inovadores.
Portanto, a NBR 6118/03 determina que a qualidade em edificações está associada à
noção de durabilidade que se aplica à capacidade de produzir estruturas que possam
ser resistentes em relação às intempéries ambientais e que a conservação da
edificação garanta o mínimo de custos de reparação ao longo da vida útil.

O objetivo deste estudo é identificar as melhores formas de detectar as

patologias em edificações tendo como principal norte, o laudo pericial e as funções do
perito na descoberta de patologias profundas. Para tanto, foram analisados: a) a
importância da fundação na obra; b) como os estudos na área de geomorfologia e
pedologia podem ser eficientes para evitar danos na obra; b) como as perícias em
Engenharia Civil, a partir do Laudo Pericial de obras com defeito, revelam a função do
perito na descoberta de patologias profundas; e c) princípios e características da
redação pericial e sua inserção no contexto jurídico, à luz do Código de Defesa do
Consumidor.

Justifica-se a realização do estudo com base no pressuposto de que o

gerenciamento da qualidade com o uso de tecnologias nos processos de produção
implica em técnicas de qualidade em edificações/fundações para evitar patologias.
Dentre as técnicas relevantes, para uma edificação eficiente, é necessário
desenvolver uma sondagem em relação ao terreno da obra.

O estudo busca, também, salientar a importância de associar experiências,

conhecimentos e técnicas que contribuem efetivamente para o levantamento de
subsídios necessários e relevantes para a compreensão do problema patológico na
edificação. Sob essa perspectiva, atualmente se dispõe de várias técnicas que
permitem a avaliação de patologias em imóveis por meio de vistorias locais, análises
e demais formas de averiguar a dinâmica e potencialidade da patologia.
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Deste modo, a relevância do estudo é demonstrar que existem diversas

formas de evitar os danos patológicos por meio de sondagens.

Nos dias atuais, existe uma preocupação constante no cenário econômico da

Construção Civil com os requisitos de qualidade, pela inserção de normas ISSO de
qualidade e com a regulamentação voltada à proteção do consumidor, que disciplina
os direitos de quem compra o produto, o qual deverá receber aquilo que foi projetado,
em termos de qualidade.

Neste contexto e sob uma perspectiva prática, as patologias em fundações

produzem uma queda fenomenal da valorização dos imóveis, na medida em que, ao
se interessar pelo imóvel, por conta própria, o consumidor poderá contratar um perito
para avaliar a obra. Havendo patologias, o imóvel poderá perder grande parte de valor
de mercado na medida em que prejudicam a estética e ainda produzem riscos de
desabamento, ocasionando a morte de pessoas (DANTAS, 2008).

As patologias são decorrentes de um grande número de variáveis que

poderão estar associadas às falhas e erros decorrentes do projeto, à má escolha de
materiais de construção, desconhecimento de técnicas preventivas que podem evitar
patologias em várias fases (algumas delas envolvendo o uso de concreto), à execução
da fundação, entre outras. As patologias em paredes, vigas e em tetos podem, ainda,
ser oriundas de demais problemas decorrentes da carência de conhecimento sobre
técnicas e o aplicação de testes de comportamento de elementos na formação de
estruturas de concreto.

De acordo com Cury (2010), somente os conhecimentos sistematizados por

meio de técnicas e a eliminação de posturas de intuição poderão elevar a qualidade
das construções, evitando assim danos e futuras patologias, a partir de um conjunto
de conhecimentos, técnicas e materiais eficientes.

Destarte, justifica-se a realização deste estudo com base no pressuposto de

que é necessário que as empresas de construção civil busquem inserir treinamentos
e novos mecanismos que possibilitem aos profissionais maiores conhecimentos e
experiências em relação aos materiais de construção e às técnicas de fundação para
segurança e controle dos níveis de qualidade de construções novas.

2. REVISÃO DE LITERATURA
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O propósito deste estudo é demonstrar relevância dos conhecimentos e

experiências científicas em técnicas de fundação em edificações para evitar os riscos
de patologias, enfocam-se como as edificações com patologias de fundações perdem
seu valor de mercado, quando ao ir para o mercado de vendas passar pela avaliação
de perito em Patologias nos casos de Perícias em Ações Imobiliárias.
Ainda, a pesquisa orientou-se pelo estudo bibliográfico e exploratório baseado
em contribuições de autores que realizaram estudos, testes, ensaios de
comportamento em artigos, dissertações e teses sobre os princípios e a forma que os
componentes das patologias influenciam no valor bruto dos imóveis.

2.1 A Importância da Fundação na Obra

O termo fundação representa na Engenharia Civil a noção de uma estrutura

fundamental da qual será realizada no solo abaixo para dar estabilidade e segurança
às obras que poderá ser realizado de acordo com o projeto a ser executado, ou seja,
de forma superficial ou profunda.

Figura 1 – Materiais que forma a fundação das edificações.

Fonte: Cury (2010)

Deste modo, a fundação é projetada para assumir toda a carga de força do

peso que terá acima da terra profunda ou superficial, cujos materiais que auxiliam na
sua estruturação são as estacas de madeira, de concreto pré-moldado ou mesmo de
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ferro fundido ou de aço que são projetadas levando em consideração a carga que
recebem e o tipo de solo onde vão ser construídas (BERNARDES et al., 2007).

Atualmente as patologias em fundações geram enormes custos à indústria de

construção civil, na medida em que quando muito sérias podem causar
desmoronamentos de prédios, na medida em que a estrutura da fundação é
responsável pela carga de sustentação da obra e, portanto, deverá ser construído de
forma a tender todos os requisitos de segurança.

De acordo com Massad (2007):

A patologia em fundações é atualmente uma área de conhecimentos

referente ao ensino da Construção civil, sua importância para a formação dos
futuros engenheiros é parte dos conhecimentos necessários para a inserção
no mercado. E uma das grandes preocupações quanto ao surgimento de
patologias se origina da fase de mistura dos elementos que formam o
concreto.

As fundações ou estruturas de edificações passaram a ser objetos de estudos

de especialistas tem a função de procurar identificar os elementos de um projeto que
podem deixar a execução de uma edificação inadequada por meio de da utilização de
elementos qualitativos que formam o concreto e as técnicas de como lidar com estes
na presença de água evitando impurezas.

A construção de fundações geralmente atinge uma profundidade no solo de 1

metro ou dois ou até mesmo alguns vários metros dependendo da carga que a abra
que a fundação deverá sustentar com a máxima segurança. Nos casos de edificações
altas com um grande impacto como intempéries fracas e fortes (LIMA; PACHA, 2010).

As patologias em fundações atingem um nível de 52% dos danos em obras e

dependem diretamente de um processo de implantação de qualidade dos processos
para evitar danos na fase de execução em face do mau desempenho da obra e causas
diretas de problemas como desmoronamento e interdições.

Conforme Zapla (2011), “denomina-se patologia na construção em fundações

de edifícios (residenciais ou comerciais), que apresentam problemas crônicos de
trincas, fissuras e rachaduras”.

A existência de patologias em fundações profundas decorre da aplicação das

estacas em região do solo inadequada, que sejam em solos moles que podem resultar
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em um problema relativo à geometria e ao comprimento ou diâmetro inferior aos

necessários para o suporte ou carga da obra.

Deste modo, é importante conhecer os estudos na área de geomorfologia e

pedologia para evitar esses danos, como se demonstra abaixo.

2.2 A Importância de Estudos na Área de Geomorfologia e Pedologia para

a Construção Civil

A sondagem, uma espécie de radiografia do terreno, identifica as camadas do

solo, a capacidade de resistência e a análise da presença do lençol freático (água),
essas informações são fundamentais para que o calculista possa projetar as
fundações. Conforme leciona Massad (2007), toda obra exige um trabalho de
fundação seguro e em local apropriado com aplicações de pilares nas camadas do
solo mais resistentes e na profundidade adequada. Do mesmo modo, Massad
conceitua:
A geotécnica é uma ciência que auxilia os construtores na medida em que
favorece o conhecimento dos solos e da capacidade de descolamento ou de
firmeza. Fundações pouco seguras favorecem o declive de vigas e o
surgimento de patologias como fissuras e rachaduras.

Dentre as experiências obtidas com o passar dos séculos e o acúmulo de

conhecimentos engenharia de construção se torna cada vez mais predominante o
surgimento de patologias em fundações que geralmente colocam a obra em estado
de risco de desmoronamento diante da relação direta com eventos relacionados à
geomorfologia e pedologia.
Conforme Lima (2010), os estudos em geomorfologia permitem a análise dos
níveis de estabilidade morfodinâmicas das estruturas de rochas e do solo que
favorecem uma compreensão das potencialidades e vulnerabilidades do solo para a
execução fundações.
Assim, avalia-se que a análise pedológica e geomorfológica são
conhecimentos fundamentais já que permitem a identificação da “erodibilidade e
permeabilidade dos solos, assim como a presença de risco de expansibilidade e a
“presença de solos potencialmente colapsíveis” que favorecem com o passar do
tempo o deslocamento da terra, gerando problemas na estrutura da fundação da obra”
(CURY, 2010).
Neste sentido, esse tipo de estudo geomecânico é muito importante para a
Construção civil para evitar as falhas como fissuras ocasionadas por erros na
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fundação, favorecendo a redução da vida longa da obra, além dos riscos de

desmoronamento.
Estudos de Lima (2010) descrevem algumas características de fissuras
quando são ocasionadas pelo movimento em fundações. Este tipo de patologia
poderá ocorrer de forma inclinada, horizontal ou vertical. Uma das principais
patologias relativas às fundações são as fissuras na medida em que a obra não resiste
ao movimento interno diferencial do solo, produzindo efeitos de inclinação.

A relevância do desenvolvimento de estudo baseados em geologia ambiental,

considerando-se os aspectos da geomorfologia e pedologia foram constatados com o
número de edifícios e prédios que tem desabado nas cidades de São Paulo e Rio de
Janeiro.
Segundo Bérgamo (2007):
Entende-se por patologia uma situação em que um edifício por inteiro ou parte
deste, em determinado período de sua vida útil, começa apresentar falhas ou
um desempenho insatisfatório. Para assegurar a vida útil dos edifícios, torná-
lo um lugar habitável sem nenhum risco de segurança ou problemas
sanitários e até para deixá-lo com uma aparência apresentável é preciso
identificar as patologias quando estas existem, suas causas e com isso tentar
chegar a uma solução, a partir de uma intervenção, que elimine a patologia
de maneira mais simples e econômica possível.

Neste sentido evidencia-se que existe uma grande diversidade de fatores que
podem produzir efeitos patológicos nas edificações colocando em risco suas
estruturas, a qualidade de vida dos seus usuários e a estética.

2.3 Conceito de Patologias em Construção Civil

Nas construções civis os responsáveis, principalmente, pelo encarecimento

do processo de construção ou por transtornos associados à utilização da obra pelas
falhas originadas de um estudo preliminar deficiente sem conhecimentos técnicos
específicos, anteprojetos cheios de equívocos e falhas geradas durante a realização
do projeto final de engenharia que produzem problemas patológicos sérios e podem
ser causados por multifatores (BERNARDES et al., 2007).

Atualmente existem diversas proposições para a avaliação de problemas

patológicos a partir de uma noção de etapas sequenciais que compreendem em
primeiro plano o levantamento de informações que deverá realizado durante o
processo de vistoria da obra.
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A segunda etapa será fase a determinação dos níveis de afetação e o tipo de

patologia encontrada para proceder ao prognóstico (CURY, 2010).

A última etapa é definir dentro da problemática a intervenção que poderá ser

eficiente para acabar o problema, além da aplicação de medidas preventivas para tais
falhas e as terapias corretivas.

Segundo Lima (2010):

Entende-se por patologia uma situação em que um edifício por inteiro ou parte
deste, em determinado período de sua vida útil, começa apresentar falhas ou
um desempenho insatisfatório. Para assegurar a vida útil dos edifícios, torná-
lo um lugar habitável sem nenhum risco de segurança ou problemas
sanitários e até para deixá-lo com uma aparência apresentável é preciso
identificar as patologias quando estas existem, suas causas e com isso tentar
chegar a uma solução, a partir de uma intervenção, que elimine a patologia
de maneira mais simples e econômica possível.

Neste sentido, existem diversos fatores que provocam efeitos patológicos em

edificações causando imensos riscos às estruturas, a qualidade de vida dos usuários
e a estética.

Conforme Zapla (2011):

Denomina-se patologia na construção em edifícios (residenciais ou

comerciais), que apresentam problemas crônicos de trincas, vazamentos,
infiltrações sobre garagens, queda de ladrilhos externos, bolores em
dormitórios, refluxos em ralos, odores fétidos, danos em revestimentos ou
pinturas, pisos soltos, corrosões em armaduras estruturais, etc.

As patologias ocorrem em vários topos de edificações que se apresentam em

sua maioria com a patologia mais comum: as infiltrações que geralmente ocorrem
causando prejuízo e necessidade imediata de avaliação diagnóstica.

Para Souza e Ripper (2012), designa-se genericamente por Patologia das

Estruturas:

Um novo campo da Engenharia das Construções que se ocupa do estudo

das origens, formas de manifestação, consequências e mecanismos de
ocorrência das falhas e dos sistemas de degradação das estruturas. As
patologias são anomalias que se originam de problemas que podem estar
relacionados à multifatores desde a necessidade de avaliação do terreno
para evitar processos de erosão, infiltração, rachaduras, trincas e outras
patologias às situações de evitar edificações em locais muito úmidos ou
tomar as devidas providências para evitar que a água e a umidade produzam
patologias como à corrosão.
 10

Assim, constata-se que para situação em que envolve técnicas de construção,

existem formas empíricas ou científicas para remediar o defeito que causam
mecanismos de ruptura da estética. Somente em algumas podem gerar a
possibilidade de uma efetiva correção ou não apresentar remediação que possa ser
considerada satisfatória.

Apresentam-se nas obras uma grande variedade de patologias que são

produzidas nas estruturas de concreto, erros na escolha de determinados materiais e
na quantidade de aditivos podem provocar as manifestações patológicas.

Segundo Bruna (2007), existem multifatores que, conjugados ou não,

decorrem em falhas pela falta de compatibilização entre a estrutura e a arquitetura, os
demais projetos civis, a especificação inadequada de materiais, o detalhamento
insuficiente ou errado dos detalhes construtivos inexequíveis, a falta de padronização
das representações (convenções) e os erros de dimensionamento.

Conforme Souza e Ripper (2012):

O planejamento e execução podem ser tornar um desafio na construção da

obra, se não forem avaliadas ou diagnosticas as formas de evitar tais erros e
nem sempre à elaboração de um bom projeto poderá evitar o risco de
patologias que podem ocorrer em qualquer processo de atividade
desenvolvida na obra, o que representa a necessidade de um nível de
controle em todas as etapas.

Assim, verifica-se que neste processo envolvem a combinação mais

desfavorável do modelo analítico ou a má definição das ações atuantes, avaliação da
resistência do solo ou deficiência no cálculo da estrutura, e outras carências de
técnicas e conhecimentos científicos que incorrem em falhas.

Neste contexto, avalia-se a importância da manutenção de um projeto e a as

etapas construtivas durante a execução propriamente dita, à manutenção preventiva
efetuada antes dos três primeiros anos de vida útil e a realização de prevenções
efetuadas após surgimento dos problemas. Esse fator implica na demanda de
diagnóstico da obra, mas poderá favorecer a eliminação de custos futuros com o
surgimento de patologias.

Em relação à recuperação dos problemas patológicos, Helene (apud

CARMONA, 2005, p. 23) afirma que "as correções serão duráveis e fáceis de executar
e mais baratas quanto mais cedo forem executadas". Contudo, deve-se constatar que
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nem todas as patologias em construções podem ser devidamente remediadas de

forma a manter a qualidade da construção ou não haver futuros problemas
decorrentes desta ação. Em alguns casos, é mais viável desfazer o erro e reconstruir
novamente.

Constata-se, portanto, que o surgimento de patologias poderá ocorrer em

várias fases da construção, desde a implantação do projeto à sua execução e
decorrentes de multifatores relacionais sendo, portanto, o processo de execução
muito importante quando se trata de prevenção de patologias.

A ocorrência de problemas patológicos na etapa de execução se dá na falta

de controle sobre os processos, dos requisitos de qualidade de produção e do
desconhecimento de técnicas de construção.

De acordo com Cury (2010):

O projeto estrutural é o instrumento utilizado para solucionar esses conflitos,

fazendo com que as cargas atuantes e as tensões internas sejam mantidas
sob controle em sistemas de ação e reação interdependentes, que garantam
o equilíbrio tanto de cada componente individual, como da estrutura como um
todo.

O projeto estrutural evita situações conflitantes e a falta de articulação entre

os projetistas, engenheiros e demais agentes empregados em mão-de-obra a partir
de trabalho articulado. O treinamento é uma forma eficiente de melhorar a baixa
qualidade técnica dos trabalhadores menos qualificados especialmente no canteiro de
obras. Essa iniciativa deverá introduzir novas experiências e conhecimentos sobre
como evitar problemas patológicos.

O treinamento poderá garantir a otimização dos projetos que se tornou uma

estratégia de organizações para atender as demandas vinculadas às esferas que
integram custos, tempo, qualidade, etc.

De acordo com Negrão (2007):

As decisões tomadas durante as etapas do processo produtivo na

construção, bem como o controle de qualidade efetuado durante essas
etapas, estão intimamente ligadas à manutenção e aos futuros problemas
patológicos que poderão ocorrer na edificação. Devido aos altos índices de
manifestações patológicas, que vêm ocorrendo nas edificações, busca-se
cada vez mais, a garantia e o controle da qualidade em todo o processo
construtivo. Desta forma, a qualidade final do produto depende da qualidade
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do processo, da interação entre as fases do processo produtivo e da intensa

retroalimentação de informações, que proporcionam a melhoria contínua.

Nesse cenário, cabe às empresas de construção civil implementarem controle

e planejamento sobre todas as etapas do projeto e do processo produtivo, a partir do
não atingimento dos níveis de qualidade com base nas normas de orientação para
serviços de construção civil.

Todas as diretrizes relacionadas a objetivos de qualidade da produção e de

custos implicam em procedimentos formais padronizados. A padronização se constitui
em um modelo que deverá ser aplicado dentro dos princípios e requisitos necessários,
conforme a sistematização implementada por uma metodologia no processo de
execução dos serviços. Segundo Fischer (2010): “A padronização é um caminho
simples e efetivo para criar métodos e unificar critérios para poder atingir a qualidade
de um projeto”.

Ao realizar um empreendimento com base na edificação de uma construção

o gerenciamento da qualidade é fundamental para a definição das características e
qualidade do concreto, do uso de aditivos para a durabilidade do concreto para evitar
a redução da vida útil da obra (DANTAS, 2008).

Nessa circunstância, as empresas de construção civil devem evitar situações

que as coloquem sob a responsabilidade civil de um contrato. Sobre a empresa pesa
a entrega de uma obra de qualidade.

É neste ponto que se tornam fundamentais as perícias. Segundo os

parâmetros da norma NBR 13752 (ABNT, 1996), a perícia em engenharia civil ocorre
devido a problemas patológicos ou defeitos, vícios ou anomalias em estruturas,
revestimentos e outros que produzem efeitos sobre o resultado final da obra.

O desempenho da obra depende de vários fatores que conduzem à qualidade

dos serviços entregue ao cliente por força do contrato, não poderão existir vícios em
face do direito do cliente de recorrer à justiça, em detrimento de prejuízos ao
consumidor (BÉRGAMO, 2007).

As empresas que desenvolvem o produto da construção obtiveram nas

últimas décadas muitas orientações de diretrizes de qualidade para melhorar os
processos, evitando mão-de-obra desqualificada, uso de materiais de baixa qualidade,
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melhor desempenho de produtos, execução de projetos com base em escopo,

utilizando técnicas construtivas racionais para evitar problemas.

As obras entregues aos consumidores, que apresentam falhas, defeitos ou

vícios, podem ocorrer de forma aparente ou oculta, de acordo com o entendimento
jurisdicional. Nesse sentido, antes de entregar a obra é necessário à realização de
uma vistoria completa. Alguns tipos de defeitos são detectados pelos consumidores
que podem ser considerados como aparentes, porque podem ser detectados
facilmente (ZAPLA, 2011).

Os erros ou falhas ocultas são mais complexos de serem detectados e devem

ser avaliados por um profissional habilitado que tenha conhecimento específico de
engenharia.

Assim, constata-se que as patologias em construções, podem ocorrer na

alvenaria das edificações por inúmeros defeitos que podem ser gerados da natureza
técnica do serviço prestado ou do material utilizado na obra. As tipologias patológicas
são mais genéricas e apresentam uma rede de defeitos específicos em cada tipo de
serviço.

Conforme Ripper (2010), as patologias mais comuns se referem aos erros

técnicos ou defeitos de execução, sendo consideradas como tipologias que envolvem
defeitos tais como paredes fora de prumo, fiadas fora de nível, a falta de amarração,
entre outras.

As patologias que englobam os erros de execução devem sofrer o processo

de demolição para a completa reconstrução da área. Certamente essa patologia é
considerada visivelmente prejudicial aos aspectos qualitativos e estéticos da obra. Os
consertos remediados com rebocos ou rejuntamento muito grossos são causas de
patologia que impregnam a obra de defeitos relativos à qualidade estética (SOUZA;
RIPPER, 2012).

Nestes casos, a situação não deve ser remediada é preciso eliminar a causa
do problema para que não surjam outros tipos de patologias que dimensionem uma
cadeia de eventos na estrutura do ambiente em construção, como a formação de
rachaduras horizontais.

2.4 Patologias em fundações

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As patologias são reconhecidas pela NBR ISSO 8402 (1994), como não
conformidades que podem desfavorecer o desempenho qualitativo da obra por meio
da estrutura e que exigem correção ou mesmo que tornam a obra inapropriada.
As patologias, como a corrosão são comuns tanto em vários tipos de
construções que se mostram mais comuns nas vigas, lajes e armaduras e diversos
outros elementos que podem contribuir para a corrosão, como as infiltrações que
geralmente ocorrem causando prejuízo e a necessidade de análise diagnóstica para
a detecção do problema.
Segundo Helene (apud CARMONA, 2005)

A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os

sintomas, os mecanismos, as causas e origens dos defeitos das construções
civis, ou seja, é o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema
caracterizado pela compreensão dos fenômenos em relação à identificação
das múltiplas relações entre causa e efeito que podem indicar o problema
patológico.

O diagnóstico da obra é fundamental para entender os fenômenos que podem

identificar especificamente as causas do problema, assim, impõe a avaliação de cada
subsídio, obtido por meio de vistoria, anamnese e exames que possam auxiliar na
detecção das patologias.
Para Souza e Ripper (2012), designa-se genericamente por Patologia das
Estruturas ou de fundações:
Um novo campo da Engenharia das Construções que se ocupa do estudo
das origens, formas de manifestação, consequências e mecanismos de
ocorrência das falhas e dos sistemas de degradação das estruturas. As
patologias são anomalias que se originam de problemas que podem estar
relacionados à multifatores desde a necessidade de avaliação do terreno para
evitar processos de erosão, infiltração, rachaduras, trincas e outras patologias
às situações de evitar edificações em locais muito úmidos ou tomar as
devidas providências para evitar que a água e a umidade produzam
patologias como à corrosão.

Assim, verifica-se que, para situações que envolvem técnicas de construção,

existem formas empíricas ou científicas que são alternativas de remediação do
defeito, que causam mecanismos de ruptura da estética e podem apresentar soluções
para a efetiva correção ou remediação precisa do problema.

2.5 Perícias de Engenharia

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Cabe ao profissional de perícia apresentar os requisitos necessários de

qualificação, assim como seu trabalho deverá ser realizado com base nas Normas
Técnicas – ABNT por meio da Norma NBR 13732, que trata acerca da Perícia de
Engenharia da construção civil. Define-se como perícia uma “atividade que envolve
apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos”
(ABNT, 1996).
Segundo Ficher (2010):
Perícia é a atividade concernente a exame realizado por profissional
especialista, legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer
determinado fato, apurar causas motivadoras do mesmo, ou estado, alegação
de direitos ou a estimação da coisa que é objeto do litígio ou processo.

A perícia exige um profissional especializado, o perito é responsável por

executar as atividades periciais, entre elas, aquelas voltadas ao âmbito da avaliação
dos imóveis.
É preciso destacar que, de acordo com a NBR 5676 (1989), a avaliação de
imóveis é definida como uma forma de se realizar uma vistoria detalhada, a qual terá
como um dos objetivos a determinação do valor do imóvel.
Entre as atividades relacionadas à perícia de imóveis têm-se aquelas ligadas
com a caracterização do imóvel, o terreno, as benfeitorias, a constatação de danos ou
de patologias, as condições de estabilidade do prédio, fotografias, plantas e o exame
propriamente dito.
Conforme a Norma NBR 13732 (1996), o primeiro passo da perícia, no tocante
a avaliação de imóveis, é a caracterização do imóvel, portanto, deve-se levar em
consideração:

a) A localização e identificação do bairro, logradouro(s), número(s),

acessos e elementos de cadastro legais e fiscais;
b) O equipamento urbano, serviços e melhoramentos públicos;
c) A ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à
região.

Os demais passos para caracterizar um problema de patologia são por meio

da perícia na engenharia civil para imóveis. São seguidos compassadamente,
registrando com cautela todos os dados coletados e percebidos, os quais formaram o
relatório de avaliação do imóvel inspecionado.
Negrão (2007) avalia que a perícia é uma atividade que envolve apuração das
causas que ocasionam certo evento ou asserção de direitos e como instrumento
 16

jurídico apresenta diligencia restrita ao fato e de cunho efetivamente uma natureza

jurídica na atividade processual probatória.
Quando se trata da avaliação de qualquer tipo de imóvel, o valor é uma
estimativa monetária que é atribuída a um bem para certa finalidade sob influência
das circunstâncias em que é obtido. Nas avaliações procura-se o valor de mercado
ou de venda. Conforme Mesenguer (2011), é definido esse valor como aquele obtido
em condições normais do mercado, para livre negociação em dinheiro à vista.
Avaliações especificam na NBR 14653-1 (2001) pela fundamentação e
precisão. A fundamentação depende da metodologia adotada, confiabilidade,
qualidade e quantidade de dados amostrais que tenham um grau de certeza e nível
de erro tolerável na avaliação a partir do intervalo de confiança calculado dependendo
das características do mercado (NEGRÃO, 2007).
Para a avaliação, o engenheiro avaliador deverá escolher o método de
avaliação tendo com base no procedimento metodológico na NBR 14653-2 (2004).
Dificuldades de vistoria, coleta e tratamento dos dados ponderam-se para alcançar
grau de fundamentação no contrato com cliente.
A NBR-14653-2 (2004) assinala as seguintes atividades básicas da avaliação:

• Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, permuta, garantia, fins

contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;
• Objetivo: valor de mercado de compra e venda, outros valores como valor
de risco, valores relativos aos ativos patrimoniais, custos de reedição,
valor de liquidação forçada, valor de desmonte, indicadores de viabilidade
e outros;
• Modalidades de laudo: simplificado, completo ou auto explicável e de
uso restrito;
• Legislação a consultar: municipal, estadual e federal, restrições ou
incentivos que exercem no valor do imóvel;
• Vistoria do bem avaliando: caracterização da região, do terreno, das
edificações e beneficiários, que considera localização, aspectos físicos,
infraestrutura urbana, uso e ocupação do solo, tecnologia das
construções, arquitetura e urbanismo.
 17

Assim, os profissionais executam avaliações patrimoniais, vistorias, perícias,

concepção e planejamento de empreendimentos. Nas esferas judiciais atuam como
peritos em diversas ações imobiliárias e elaboram plantas de valores genéricos, na
base de cobrança do IPTU e estudam demandas habitacionais regionais.
As Perícias de edificações objetivas levantam as condições de ajustar
problemas que comprometem segurança, saúde e conforto dos seus usuários. A
realização dessa atividade é de responsabilidade e competência dos profissionais
habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquiteturas e Agronomia - CREA
conforme a Lei Federal nº 5.194/66 e as Resoluções nº 218/73, 345/90 e 1.002/02 do
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA (ZANCAN;
FERMO, 2006).
Os peritos de engenharia devem expedir laudos técnicos sobre as condições
da obra, com base nas normas da ABNT e nas diretrizes do IBAPE/SP (Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).
Outrossim, a atuação do profissional de perícia contempla as seguintes
situações no campo da engenharia civil: o processo de avaliação de imóveis urbanos
para precificação da obra, as perícias de engenharia e as inspeções gerais em
qualquer tipo de imóvel (ZAPLA, 2011).
A importância do laudo técnico se funda na aquisição de recursos de prova
jurídica que envolve recursos públicos federais.
Parte dos questionamentos, objeto de perícias em edificações públicas,
referem-se ao superfaturamento na realização de obras tendo como regime de
execução a Empreitada por Preço Global. Assim, peças técnicas incompletas levam
à elaboração de exame minucioso do procedimento administrativo desde a sua fase
inicial, culminando com perícia in loco, tarefa essa necessária para melhor
entendimento da questão.
Dessa forma, o exame dos documentos para análise se depara com falhas
nos projetos, especificações técnicas, planilhas orçamentárias e inexistência de
algumas dessas peças.
As possíveis irregularidades na documentação técnica, desde que
identificadas na fase de aprovação pela autoridade competente podem ser sanadas,
em adequação com as normas regulamentadoras.
Em obras licitadas com Projeto Básico são avaliados o conjunto de elementos
necessários e suficientes à execução completa da obra, de acordo com a ABNT e
 18

consequente aprovação por parte da autoridade competente (ZANCAN; FERMO,

2006).
A aprovação do Projeto Executivo segue a mesma forma de procedimento
adotada para o Projeto Básico. As fases de execução da obra evidenciam novas
irregularidades, apontando deficiência de fiscalização por parte da Administração, que
denota descumprimento das determinações tanto da Lei nº 8.666/93, da NBR
12722/92 da ABNT e de cláusulas contratuais.
A carência de gerenciamento efetivo em edificações se caracteriza pela
inexistência da Caderneta de Campo aferida pela Fiscalização (Livro Diário de Obras),
que não retrata a realidade das ocorrências no canteiro, apresentando deficiência de
informações acerca dos fatos no desenvolvimento das obras; Relatórios Técnicos
limitados e pouca fundamentação técnica (RIPPER, 2012).
Uma das irregularidades é o superfaturamento de obras com alterações
contratuais, a exemplo dos que envolvem o custo do empreendimento que se torna
alto, sendo tal majoração sempre superior ao valor de mercado. Aponta-se como fator
desses aditamentos ao contrato original, discrepâncias entre Projeto Básico e Projeto
Executivo.
Souza e Ripper (2012) afirmam que “depois de concluídos são obrigados a se
submeter à autoridade competente e aprovados, confirmando-se a eficácia e
adequabilidade que devem ser justificadas em conformidade com a Lei” e o pedido de
aditamento ao Contrato original.
O encaminhamento da solicitação do aditamento requer apresentação das
justificativas exigidas na legislação, para que seja elaborada avaliação necessária à
tomada de decisão por parte da Administração em conformidade com a Lei. Tal análise
fornecerá constatação da pertinência ou não do aditivo solicitado.
Todo trabalho de análise técnica deve ser elaborado seguindo normas da
ABNT e em acordo com conhecimentos específicos, disposições legais e resoluções
do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA).
Sobre o acatamento dos termos aditados ao contrato original realizado pela
autoridade imbuída de competência para a avaliação de irregularidades: a) a
exigência da Lei nº 8.666/93 quanto à alteração contratual não é cumprida, ou seja,
os Termos Aditivos são acatados e pagos pela Administração sem as devidas
justificativas; b) acatadas as alterações contratuais relativas ao acréscimo de
quantitativos, podem ser caracterizados pelo solicitante como decorrentes de falha
 19

técnica na elaboração dos projetos, especificações deficitárias com falhas e planilhas

de quantitativos executadas incorretamente. A lei oferece disposições que concorrem
para elaboração de peças técnicas suficientes à execução completa da obra.

2.6 A função do perito na descoberta de patologias profundas

O perito em construção civil é profissional que poderá reduzir os níveis de

conflitos nos casos em que o cliente vier a confundir o tempo de vida útil da edificação
que deverá ser expresso no projeto em relação aos requisitos referentes ao
desempenho e sua garantia (AMINTAS, 2010).
Os contratos de serviços e produtos exigem edificações que estejam com
requisitos de segurança e solidez. Após os cinco anos de garantia, a responsabilidade
por problemas deverá ser aplicada aos profissionais que executaram a edificação.
Em relação aos problemas decorrentes, os clientes podem buscar a justiça,
indicando a falta de qualidade nos serviços e os problemas na obra, todavia, em
relação à conjunção da qualidade é preciso que a obra tenha se realizado dentro das
determinações previstas na ABNT (2013) NBR 15.575.
Mesenguer (2011, p. 167) considera que:
Os requisitos importantes devem incluir adequação à utilização, à economia
e estabilidade no período de vida economicamente razoável, como por
exemplo: resistência mecânica e estabilidade; b) segurança no caso de
incêndio; c) higiene, saúde e meio ambiente; d) segurança de utilização; e)
proteção contra o ruído; e f) economia de energia e isolamento térmico.

Os requisitos são orientações técnicas e científicas para alcançar níveis de

qualidade por meio do conhecimento de como evitar erros que possam causar
patologias nas edificações.
A tendência que se nota no setor de construção nacional é aprimoramento
tecnológico das empresas para atendimento ao desempenho da produção. As
inovações tecnológicas se concentram nas áreas de planejamento, projeto e produção
com uso de maior informatização dos processos, introdução de novos materiais,
equipamentos, máquinas e ferramentas e de métodos e filosofias sustentado pelas
pesquisas científicas (MAIA, 2010).
Importante frisar que, as perícias nos imóveis não possuem apenas o objetivo
de detectar problemas ou patologias relacionadas a estrutura física das edificações,
 20

mas também, estas perícias são utilizadas para dar valor aos imóveis, mediante as
condições que o mesmo se apresenta.
Para Zancan e Fermo (2006) a perícia da engenharia civil voltada para a
avaliação do imóvel e a determinação de um valor coerente, pode ser denominada de
engenharia de avaliações. Assim, o autor refere que este tipo de especialidade tem
como propósito determinar um valor ao imóvel, bem como seus direitos, frutos e
custos de produção.
Cada tipo de método de avaliação condiz a um objetivo específico que tenha
como meta o atingimento da qualidade, assim o perito nesse campo deverá conhecer
com detalhe cada método para poder desempenhar suas ações com coerência.
Massad (2007) aduz que, a realização das perícias de imóveis que têm como
objetivo primordial a determinação de valor financeiro deve-se levar em consideração
as percepções de valor, as quais devem se basear no suporte da realidade e no preço
pago por qualquer ativo, o qual deve refletir os fluxos de caixa que se espera que sejam
por ele gerados.
Por conseguinte, estas perícias são relevantes ao ponto que observam o
imóvel, detectando as potencialidades, bem como os problemas existentes no prédio
e permitindo que o investidor tenha um real conhecimento do bem que será adquirido,
pagando por este o valor compatível à importância financeira do mercado.
.

3. METODOLOGIA

A metodologia utilizada foi, majoritariamente, o estudo de caso alinhado à

pesquisa bibliográfica realizada por meio de consultas à materiais publicados em
livros, artigos e sítios eletrônicos acadêmicos.

4. ANÁLISE E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS

Terminadas as operações de averiguação e coleta de dados e documentos é

chegado o momento da elaboração do laudo pericial, como sendo relatório final deito
pelo perito, no qual ele resume tudo quanto pode observar durante diligências.
Bernardes (2007) avalia que um laudo consiste na exposição das operações
e ocorrências de diligência e que chegou fundamentada sobre matéria submetida a
exame a que chegou o perito.
 21

O laudo pericial apresenta, dentre outros, dois papéis de destaque, quais

sejam a materialização do trabalho pericial que é desenvolvido pelo perito e o uso
dessa prova pericial, sob o aspecto técnico, que poderá suprir insuficiências do
julgador no que se refere aos conhecimentos técnicos ou científicos.
No campo de perícia não há uniformidade quanto ao termo do documento
escrito apresentado aos autos: pode ser laudo, relatório e parecer. O importante é que
o laudo responda ao questionamento feito pelo juiz.
Dantas (2008) ressalta que, o fruto do trabalho pericial é resultante de
metodologias científicas oriundas de diligências realizadas com conclusões da matéria
submetida a exame para o perito.

4.1 Princípios e características da redação pericial

Para Gonzáles (2010) “não há nenhum dispositivo legal no Código de

Processo Civil que determine a maneira mais adequada da redação pericial, nem os
princípios que norteiam elaboração de tal documento”. Que existe são orientações
técnicas, apresentadas por especialistas, para que linguagem concisa de modo que
laudo pode servir de fundamento para decisão judicial.
O laudo, por requerer uma redação técnica/científica e por possuir natureza
oficial, deve cumprir alguns requisitos que atendam os critérios do juízo destinatário.
Deste modo, sua elaboração deve ser pautada pelos seguintes princípios:

I. Usar-se do padrão culto da linguagem: implica da correção gramatical,

uso do vocabulário universal da língua de maneira formal do tipo
denotativo; termos técnicos, jurídicos ou científicos podem ser usados,
mas não pode se confundir com jargões;
II. Ser impessoal no que se refere na maneira de expor matéria e de relatar
ao juiz a que o laudo se dirige. Ser padronizado ou possuir mesmas
características e estrutura dos documentos oficiais;
III. Ser preciso, isto é, não comportar distintas interpretações nem originar
ambiguidade;
IV. Ser objetivo e ater-se ao objeto da comunicação ou do ato normativo e
ao que necessita ser exposto.
 22

O laudo, deve apresentar algumas características intrínsecas e extrínsecas.

Sobre o aspecto intrínseco, ele deve ser elaborado de forma escrita e assinado, além
de ser rubricado em todas as folhas, evitando-se qualquer possibilidade de
substituição ou adulteração de folhas, sob aspecto o extrínseco, o laudo deve ser
completo, claro, circunscrito ao objeto de perícia e fundamentado (HELENE apud
CARMONA, 2005).

4.2 O Código de Defesa do Consumidor

O contrato de serviços entre clientes e empresas de construção civil tem

natureza jurídica bilateral, oneroso, consensual, de duração continuada e não solene,
na medida em que neste se inserem direitos e obrigações inerentes à natureza do
contrato.
É por esse importante instrumento que o consumidor ao estabelecer uma
relação de prestação de serviços tem seus direitos assegurados. De acordo com Cury
(2010),

O projeto de uma estrutura deve garantir: uma adequada segurança contra

ruptura provocada pelas solicitações; a limitação das deformações oriundas
das ações de tal modo a não comprometer o seu uso; e a adoção de
providências visando a garantir a sua durabilidade.

Não obstante, conforme exposto alhures, é necessário que a obra tenha sido
realizada dentro dos parâmetros da NBR 15575 (ABNT, 2013), pois é a referida norma
quem também define que os prazos de garantia contratual são aqueles previstos em
lei, sendo tal prazo igual ou superior ao prazo de garantia legal.
Importante destacar que, o prazo contratual é oferecido voluntariamente pelo
fornecedor, sendo este o incorporador, o construtor ou o fabricante, na forma de
certificado ou termo de garantia, com o objetivo de que seja possível o consumidor
reclamar dos vícios aparentes ou defeitos verificados na entrega do produto.1

1 Para Rizzatto NunesPara Rizzatto Nunes, “são considerados vícios as características de qualidade
ou de quantidade que tornem os produtos ou serviços impróprios ou inadequados ao consumo a que
se destinam e também que lhes diminuam o valor. Da mesma forma são considerados vícios os
decorrentes da disparidade havida em relação às indicações constantes no recipiente, embalagem,
rotulagem, oferta ou mensagem publicitária; Já no entendimento de Sergio Cavalieri Filho: “Defeito é
vício grave que compromete a segurança do produto e/ou do serviço e causa dano ao consumidor. Já,
o vício em si, um defeito menos grave, circunscrito ao produto ou serviço que apenas causa o seu mau
 23

Segundo o art. 12 do CDC o fabricante, o produtor, o construtor, e o

importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto,
fabricação, construção, montagem de seus produtos, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.
À luz da NBR 15575, os prazos podem ser diferenciados de acordo com os
componentes, observando-se que tais prazos são apenas recomendações e não
exigências e, ainda, têm por base uma mera estimativa de tempo em que há uma alta
probabilidade de possíveis vícios virem a se manifestar, decorrentes de anomalias
que reflitam na estrutura. A título de ilustração, o quadro abaixo demonstra os prazos
recomentados de acordo com os sistemas, elementos, componentes e instalações.
Veja-se:

funcionamento. Consultar em: CORNETTA, W. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/27235/vicio-e-

defeitos-de-produtos-no-cdc. 2014.
 24

Figura 2 – Prazos de garantia recomendados pela NBR 15575.

Fonte: Imagem retirada do livro Patologia de estruturas.

Nesta perspectiva, um projeto que não contemple os requisitos de qualidade,

ao término da obra, poderá ter efeitos desastrosos, tanto no aspecto estrutural, quanto
no aspecto jurídico, uma vez que pode ensejar a quebra de contrato, com reflexos no
Direito do Consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor trouxe inovações na construção civil.
Uma delas é o fato de que se tem produzido uma noção de responsabilidade do
profissional de Engenharia diante da relação contratual de reparar os danos
originários de algum tipo de situação em que os resultados não tenham logrado boas
consequências, tendo o contratante se sentido lesado (DANTAS, 2008).
Diante de toda a discussão travada acerca das patologias e, voltando o olhar
para as consequências jurídicas que uma construção fora dos parâmetros de
qualidade pode gerar, é importante trazer que o Código de Defesa do Consumidor
revela uma responsabilidade contratual complementar à teoria da garantia prevista no
art. 618 do Código Civil, o qual assegura que a solidez e a segurança das edificações
deverão ser garantidas pelas construtoras por, no mínimo, 5 anos.
 25

No entanto, a teoria da durabilidade, prevista na NBR 15.575, leva-se em

conta a vida útil do projeto (VUP), onde os prazos de durabilidade podem variar de 1
ano, até 50 anos, conforme tabela de prazos de vida útil de projetos, abaixo:2
Figura 3 – Prazos de vida útil de projeto

Fonte: Guia da Norma de Desempenho, 2013.

Ocorre que, o prazo de vida útil não pode ser confundido com o prazo de
garantia legal ou contratual explicado acima. Logo, não é difícil perceber uma
discrepância na faixa de proteção do consumidor quando o CDC e demais normas
infralegais prevêem um prazo de cobertura de até 05 anos e o tempo de vida útil de
uma estrutura é de no mínimo 50 anos.
Neste prazo que não está coberto pelo Código de Defesa do Consumidor,
tampouco pelas normas ABNT, podem ocorrer os chamados vícios ocultos. Grandiski
(2001), conceitua o vício oculto na construção civil como sendo:
“anomalias as que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os
tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou
prejuízos materiais ao consumidor. Podem decorrer de falha de projeto, ou
da execução, ou ainda da informação defeituosa sobre sua utilização ou
manutenção”.

Como já dito, muitas falhas podem levar anos para aparecerem, mas ainda
assim, se tratar de um defeito da construção, porém, a legislação disciplina que
passado o prazo, a responsabilidade da construtora passa a ser subjetiva, ou seja, há
a necessidade do comprador provar a culpa do construtor sobre os vícios e defeitos
do empreendimento, sujeitos, ainda, à prescrição.

2A VUP é uma estimativa teórica de tempo que compõe a vida útil. processos de manutenção, cuidados
na utilização do imóvel, alterações no clima ou no entorno da obra, etc. A VUP deverá estar registrada
nos projetos das diferentes disciplinas, assumindo-se que será atendida a VUP mínima prevista na
norma quando não houver indicação. Ver em: Guia da Norma de Desempenho 2013. Disponível em:
https://cbic.org.br/wp-content/uploads/2017/11/Guia_da_Norma_de_Desempenho_2013.pdf.
 26

Segundo Maia (2010):

Com o surgimento do Código de Defesa ao Consumidor, em 1990, no seu
artigo 14, parágrafo 4º, os profissionais liberais, prestadores de serviços no
microssistema do citado código consumerista, submetem-se à regra da teoria
subjetiva, na interpretação literal, para desencadear-se a obrigação de
reparar os danos. Eis a íntegra do dispositivo: “A responsabilidade pessoal
dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.
Nesta mesma linha de raciocínio, Cury (2010) considera que:
Os contratos devem ser preparados e impressos com anterioridade pelo
fornecedor, nos quais só resta preencher os espaços referentes à
identificação do comprador e do bem ou serviços, objeto do contrato. As
cláusulas são preestabelecidas pelo parceiro contratual economicamente
mais forte, sem que o outro parceiro possa discutir ou modificar
substancialmente o conteúdo do contrato escrito. Estes aderem sem
conhecer as cláusulas, confiando nas empresas que as pré-elaboraram e na
proteção que, esperam, lhes seja dada por um Direito mais social.

Neste sentido, esse importante instrumento que zela pelo equilíbrio das partes
nas negociações deve conter cláusulas definidas e claras para que o consumidor
possa conhecer todas as orientações do produto e dos serviços prestados, ou, caso
se trate de um contrato de compra e venda as informações deverão ser ainda mais
detalhadas.
O Código de Defesa do Consumidor em face do ramo na Construção Civil tem
como função determinar a justiça e as boas relações entre clientes e empresas, para
isso, existem as normas técnicas que indicam como realizar um serviço e um produto
eficiente.
A qualidade, a segurança e a garantia de tempo útil, portanto, são definições
que evitam que empresas cometam infrações e sofram as sanções cabíveis diante de
problemas, como deficiências no material e na mão-de-obra ou a qualquer outro tipo
de defeito construtivo

5. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O estudo permitiu identificar a importância dos conhecimentos, técnicas e

experiências para reconhecer as formas que se apresentam as patologias,
demonstrando-se a relevância do papel do perito na construção civil, assim como da
necessidade de especificações e normas de qualidade.
Atualmente a realização de perícias mais eficientes e com informações
precisas decorrem da necessidade de avaliação dos imóveis construídos que estão
regidos por contratos de serviços. Existem diversos tipos de patologias tanto em
 27

fundações profundas ou superficiais, patologias em estruturas de concreto e alvenaria,

patologia em revestimentos e pisos, etc.
As fundações para sarem adequadas depende diretamente do conhecimento
da geologia da área quando sujeitas à ação de solos não resistentes ou próximos de
lençóis freáticos. A eliminação de efeitos patológicos tem exigido por parte da
empresa e dos engenheiros a criação de um gerenciamento de qualidade.
Neste sentido, as empresas têm a responsabilidade social e civil de entregar
um imóvel seguro para os clientes e dentro das especificações do projeto, sem falhas
ou defeitos. Com a implementação do Código de Defesa do Consumidor, o contrato
de serviço é uma ação jurídica que dá direito aos consumidores de reclamarem na
justiça a prevalência de um serviço/produto de qualidade.
Esse avanço representou a necessidade de implementação de medidas e
requisitos de qualidade que impõe o seguimento de orientações por meio de normas
técnicas para atingir um nível de processos que possa evitar a existência de patologias
da construção civil em empreendimentos que possuem estruturas de concreto,
problemas em revestimentos, sistemas hidráulicos e outros.
Nesta perspectiva, constatou-se a importância da perícia na engenharia civil,
os profissionais devem ter qualificação, na medida em que os laudos técnicos que
devem ser expedidos precisam conter informações precisas que permitam um valor
de prova jurisdicional.
Foi possível demonstrar que a construção civil tem enfrentado problemas para
reduzir a baixa qualidade nos serviços, especialmente nos canteiros de obras. Para
evitar patologias o treinamento é uma estratégia importante para o controle de
qualidade depende de ações e posturas de conscientização para a adaptação de uma
metodologia na escolha da abordagem e de técnicas de melhoria que permite traçar
um roteiro dentro da realidade da indústria de produção selecionando as técnicas
compatíveis com os estilos de gerenciamento racionalizados, com estratégias e
métodos de elevação da produtividade.
As empresas que tem essa postura atingem um nível de qualidade do produto
através do conhecimento e especificações e a decisão de certificar a qualidade do
produto envolve as posturas para inserir a padronização dos processos reconhecendo
que todas as etapas de produção da edificação deverão seguir as orientações de
normas da ABNT.
 28

A política de qualidade representa uma influência direta na gestão e

reestruturação de processos tendo em vista as posturas na aplicação de planejamento
e métodos de avaliação dos resultados.
Os peritos são agentes importantes na aplicação de medidas de qualidade,
situando os fatores críticos que podem prejudicar os resultados da obra. A qualificação
dos recursos humanos é uma postura fundamental, a melhoria dos recursos
tecnológicos e de recursos e meios de construção mais acessíveis e missão a de
preparar e difundir normas técnicas voltadas a valores da gestão de qualidade entre
os membros da empresa.
Espera-se que, em nível de contribuição, este trabalho possa ser relevante
em futuras pesquisas, servindo como suporte para futuros engenheiros e arquitetos
que estão na fase acadêmica e têm o interesse em aprender sobre as patologias e
sua natureza.
 29

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