PATOLOGIAS EM EDIFICAÇÕES: Inspeção Predial de Condomínio

Residencial de Pouso Alegre - MG

SOUZA, Alan
Graduando em Engenharia Civil; Faculdade UNA Pouso Alegre
alansouza2703@hotmail.com

PRADO, João Pedro

Graduando em Engenharia Civil; Faculdade UNA Pouso Alegre
jukaszx5@gmail.com

DOS SANTOS, Lucas Otavio

Graduando em Engenharia Civil; Faculdade UNA Pouso Alegre
lucasotaviosantos@gmail.com

GARRONI, Elker Lucas - Orientador

Professor Mestre, Faculdade UNA Pouso Alegre
elker.garroni@prof.una.br

Resumo - Esse trabalho tem como objetivo apresentar as patologias mais

recorrentes em um condomínio de apartamentos na cidade de Pouso Alegre - MG,
com análise percebeu-se que a principal patologia nas edificações foram as fissuras.
O método de estudo foi embasado em referências bibliográficas, estudo de casos e
vistorias nos apartamentos. Após a análise das patologias encontradas, foi realizado
o diagnóstico das possíveis causas das manifestações encontradas, identificando as
possíveis causas e sugerindo soluções para a recuperação das anomalias. Para
finalizar, conclui-se sobre a extrema importância de ter conhecimento sobre as
causas que provocam tais patologias, nos cuidados de realizar a obra de acordo
com as normas, de contratar profissionais capacitados, sempre manter uma
fiscalização eficiente e de qualidade para que falhas no processo de execução
sejam evitadas.

Palavras-chave: Patologia, Identificação, Diagnóstico, Soluções, Recuperação.

1. Introdução

De acordo com Ferreira (2012), nas últimas décadas, houve um crescimento

no setor da construção civil, no qual se pode atribuir à grande procura de
empreendimentos que fazem parte do programa Minha Casa Minha Vida, onde tem
possibilitado que grande parte da população com baixa renda tenha direito à
moradia própria. Porém, com o campo imobiliário se ampliando os casos de
anomalias e erros na execução da obra também obtiveram um aumento. Segundo
Silva (2011), o surgimento de anomalias na estrutura pode-se atribuir ao não
cumprimentos das normas. Entretanto, os problemas patológicos sucedem dos
processos construtivos, como: planejamento, projeto, materiais, execução. O
acontecimento das manifestações está relacionado com o nível de controle de
qualidade nas etapas construtivas do empreendimento.
No entanto, com os diversos casos de manifestações patológicas em
edificações multifamiliares, é válido ressaltar a importância de uma fiscalização
eficiente e capacitação dos profissionais envolvidos, para que falhas na execução
sejam evitadas. Deste modo, o seguinte trabalho irá apresentar um estudo de caso
de patologias com enfoque em fissuras encontradas em um empreendimento de
apartamentos em Pouso Alegre - MG, no qual serão realizadas as seguintes etapas
para a identificação, classificação e origem dos problemas encontrados: Examinar
os laudos técnicos realizados pela empresa responsável após as vistorias nos
apartamentos e na área comum do condomínio para averiguação dos problemas
apresentados, realizar a análise dos projetos para reconhecimento de possíveis não
conformidades, realizar recomendações para as manutenções das patologias
encontradas, realizar embasamento da revisão bibliográfica por meio de normas
técnicas e estudos de casos já realizados.

Fonte: BAMAC Consórcio (2021)

2. Patologia na engenharia

De acordo com Brisolara (2014), o termo patologia é na engenharia, assim

como na medicina, o estudo das causas e sintomas dos problemas patológicos que
ocorrem nas construções. No entanto, a durabilidade está diretamente associada
com a vida útil do imóvel, posto que sem durabilidade não há como garantir a vida
útil da construção.
Segundo Silva (2011), a incidência e o não cumprimento das normas podem
estimular o surgimento de anomalias na estrutura. As manifestações patológicas
tornaram-se uma especialidade no ramo da engenharia civil, onde estudos de casos
realizados com problemas distintos geraram um vasto acervo de informações, no
qual é de extrema importância para conhecimento dos engenheiros.
Segundo Azevedo (2009), a patologia contrária ao desgaste natural da
estrutura afeta diretamente o desempenho da edificação, no qual pode se relacionar
à essa perda falhas no projeto, na execução ou nos materiais utilizados na
construção/manutenção do edifício. Ainda de acordo com o autor, as manifestações
patológicas ocorrem por algum antecedente, sendo necessário realizar uma
averiguação cautelosa para que a principal causa do problema seja identificada e
tratada.
Para Granato (2002), os profissionais responsáveis pela execução e
utilização dos materiais da construção devem ter o mínimo de instrução sobre os
processos de degradação da estrutura, para que em caso de uma situação adversa
os mesmos possam adotar a melhor medida para solucionar o problema, visando
tornar a edificação com durabilidade e vida útil maior.
Nas últimas décadas, com o crescimento das cidades houve um aumento
considerável no setor da construção civil. A venda de imóveis e as diversas formas
de financiamentos alavancaram ainda mais o setor imobiliário, que por sua vez
demonstrou uma vasta concorrência. Entretanto, com o setor imobiliário se
expandindo também houve um crescimento de casos de manifestações patológicas,
no qual pode se atribuir ao baixo nível de desempenho das edificações.
O envelhecimento prematuro das edificações é um problema presente em
diversos empreendimentos habitacionais, no qual podemos relacionar com o
aparecimento de fenômenos patológicos. Segundo a NBR 15575 (2013), foram
definidas algumas etapas do processo construtivo, denominada “PPEEU”
(Planejamento, Projeto, Execução, Entrega e Uso) contemplada e especificada pela
Engenharia Diagnóstica”, segundo Figura 1.

Figura 1: Etapas do processo construtivo. (Fonte: Revista CONCRETO, IBRACON, 2013)

A Engenharia Diagnóstica segundo a NBR 15575 (2013), estabelece que na

fase de projeto (“P” do PPEEU) devem ser previstos riscos, possíveis interferências
na vizinhança e as condições ambientais e locais nos arredores da obra. No
processo de construção (“E” do PPEEU) é de responsabilidade do construtor a
qualificação dos operários e a inspeção da utilização dos materiais nos processos
em execução. Depois de entregue (“E” do PPEEU), será de competência dos
proprietários ou condomínio proceder com as ações de manutenções. No período de
utilização (“U” do PPEEU), o usuário deve utilizar de maneira correta a edificação.
No entanto, o desempenho de um edifício se dá através dos requisitos
fundamentais para a utilização humana. Ainda de acordo com a norma, a vida útil de
um imóvel é definida pela duração das atividades para a qual foi projetada, visando
manter a qualidade do desempenho predito em norma.
A manutenção tem o propósito de restabelecer o desempenho perdido
decorrente de problemas patológicos, procurando conservar a eficiência
estabelecida em projeto. Segundo Antonoff (2016), manutenções periódicas
previstas em projeto necessitam manter os níveis de desempenho dos sistemas e
seus materiais acima do mínimo previsto em norma.
 De acordo com a norma NBR 15575 (2013), a vida útil da edificação deixa de
existir quando os níveis mínimos não são atingidos, no qual está representado na
Figura 2.

Figura 2: Desempenho ao longo do tempo. (Fonte: Revista CONCRETO, IBRACON, 2013)

Segundo a NBR 5674 (2012), a manutenção de edificações tornou-se um

ponto de extrema importância, visto que o objetivo da edificação é atender as
necessidades de seus usuários por um longo período. No setor da manutenção há
categorias distintas de acordo com Gomide et al. (2006) apud Campos 2014:
Preditiva: Tem como principal objetivo prognosticar o surgimento de um
problema ou degradação, estabelecendo previamente, a correção, voltada para
expandir seu período de durabilidade e por fim conduzindo para o processo de
manutenção preventiva.
Preventiva: Esse tipo de manutenção visa a correção de falhas antes que
elas aconteçam, evitando assim a necessidade de reparo. Medidas técnicas como
inspeções periódicas garantem um desempenho satisfatório da edificação.
Corretiva: É a atividade realizada após o aparecimento de falhas/patologias e
visa recuperar a capacidade de desempenho e vida útil da estrutura.
Detectiva: Tem como propósito tratar a origem da patologia, ao invés de
tratar somente a manifestação patológica em si.
 Segundo a Norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia (IBAPE, 2012), a inspeção predial é a técnica que proporciona a análise
dos sistemas da edificação, no qual classifica não conformidades encontradas na
edificação em relação a sua origem, grau de risco e recomendando as instruções
técnicas voltadas ao aperfeiçoamento da manutenção dos sistemas e elementos
construtivos.

2.1. Inspeção predial

Segundo a Norma do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia (IBAPE, 2012), a inspeção predial é a técnica que proporciona a análise
dos sistemas da edificação, no qual classifica não conformidades encontradas na
edificação em relação a sua origem, grau de risco e recomendando as instruções
técnicas voltadas ao aperfeiçoamento da manutenção dos sistemas e elementos
construtivos.

2.1.1. Classificação do tipo de edificação

Segundo o Instituto de Engenharia (2013), pode-se classificar os os tipos de

edificações nas categorias à seguir: Residenciais (prédios e casas), comerciais
(prédios e lojas), especiais de uso privado (angências bancárias, hipermercados,
shoppings e outros), industriais e rurais (galpões), especiais de uso público
(repartições públicas, hospitais, escolas e universidades), temporárias (coberturas,
estandes), dentre outros (ferroviárias, portuárias, rodoviárias e aeroportuárias).

2.1.2. Classificação do modelo da edificação

Ainda segundo o Instituto de Engenharia (2013), as edificações podem ser

classificadas da seguinte forma: N - Normal (edifícios com instalações e
equipamentos básicos) e E - Especial (edifícios com equipamentos complexos e/ou
automação, obras de arte especiais e demais construções com estrutura e
fundações especiais).
 2.1.3. Nível de inspeção predial

De acordo com o IBAPE (2012), os níveis de inspeção predial podem ser

classificados em nível 1, nível 2 e nível 3:
Nível 1: São realizadas em edificações comuns, ou seja, que possui baixa
complexidade técnica de manutenção como casas, edificações com até três
pavimentos, lojas comerciais entre outras. Neste nível a inspeção é elaborada por
profissionais aptos em uma especialidade.
Nível 2: São realizadas em edificações com média complexidade técnica,
como edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção. No
entanto, podendo realizar a contratação de empresas terceirizadas para exercer
atividade de manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, etc. Neste
nível a inspeção é realizada por profissionais aptos em uma ou mais especialidades.
Nível 3: São realizadas em edificações uma complexidade maior, como em
edificações com muitos pavimentos ou com sistemas construtivos com automação.
Neste nível a inspeção predial a manutenção é executada de acordo com a norma
NBR 5674, sendo realizada por profissionais aptos com mais de uma especialidade,
podendo ser denominada a inspeção como de Auditoria Técnica.

2.1.4. Classificação do nível de inspeção predial

De acordo com o Instituto de Engenharia (2013), a classificação do nível de

inspeção predial é de acordo com tipo, modelo e complexidade da edificação,
apresentando os seguintes tipos:
Nível N - Focada principalmente para edificações de modelo N – Normal, com
inspeção de um ou mais especialistas.
Nível E - Focada principalmente para edificações de classe E – Especial, com
inspeção de equipe com dois ou mais especialistas, após analise podendo
recomendar serviços adicionais, como ensaios tecnológicos, perícias, auditorias e
consultorias.
 2.2. Falhas e anomalias

Segundo Mayr (2000), para que o projeto seja realizado como esperado é
necessário que haja consistência de dados para que a execução da obra seja feita
de acordo com as informações registradas no projeto. No entanto, quando a obra é
executada sem cumprir as orientações recomendadas a edificação está sujeita a
falhas, o mesmo é valido para o processo de manutenção.

2.2.1. Classificação de falhas na manutenção

De acordo com a norma do IBAPE (2012), as falhas de manutenção podem

ser classificadas em quatro tipos:
Planejamento: As falhas de planejamento são os processos e orientações
impróprias derivadas de falhas no plano de manutenção, referentes ao ponto
técnico, ou seja, falha de concordância com a estratégia de manutenção e os
procedimentos de execução.
Execução: São falhas decorrentes da realização incorreta dos processos do
plano de manutenção e da má utilização dos materiais.
Operacionais: As falhas operacionais estão relacionadas às técnicas
inapropriadas de registros, controles, rondas entre outras operações.
Gerenciais: São falhas resultantes da ausência de supervisão da qualidade
dos serviços e da inspeção de custos.

2.2.2. Classificação de anomalias

Assim como na sua definição geral, tudo aquilo de desvia de seu curso
normal é denominado anomalia. Ainda segundo o IBAPE (2012), as anomalias na
construção civil podem ser classificadas em:
Endógena: É a anomalia proveniente da própria edificação referentes a
questões de projeto, materiais e execução.
Exógena: São problemas provocados na edificação por terceiros.
Natural: São manifestações provocadas pela natureza, sendo elas previstas
em projeto ou não.
 Funcional: São anomalias decorrentes do envelhecimento natural da
edificação, desgaste dos sistemas construtivos e fim da vida útil.

2.2.3. Grau de risco

Segundo o IBAPE (2012), a classificação de falhas e anomalias são

realizadas de acordo com o risco oferecido aos usuários. O grau de risco das falhas
e anomalias podem ser classificados em crítico, médio e mínimo:
Crítico: Ocorre quando há risco de causar lesões a saúde e segurança das
pessoas e do meio ambiente; podendo ocorrer paralizações decorrentes da
ausência de desempenho e funcionalidade; com um aumento do custo da
manutenção comprometendo a vida útil da edificação.
Médio: Ocorre quando há perda parcial do desempenho e da funcionalidade
da edificação sem comprometer a atividade direta dos sistemas, e degradação
prematura.
Mínimo: Ocorre quando há pequenos danos à estética ou atividade
programada e planejada, sem perspectiva de ocorrer riscos críticos ou médios, além
de não haver o comprometimento do valor do imóvel no mercado.

2.2.4. Definição de prioridades

É recomendado pelo IBAPE (2012), quanto à ordem de prioridades, que o grau de

risco, falhas e anomalias sejam dispostos em ordem decrescente, de acordo com métodos
técnicos como GUT (Gravidade, Urgência e Tendência), FMEA (Análise de Tipo de Efeito
da Falha), ou pela lista de criticidade decorrente da Inspeção Predial, com a pontuação
sendo resultado da multiplicação da Gravidade, Urgência e Tendência (G x U x T).
Para Dagostin (2010), as falhas e anomalias detectadas nas edificações consistem
em um peso e são ordenadas de forma decrescente conforme as tabelas 1 a 3:
 Tabela 1: Gravidade X Pesos

Grau Gravidade Peso

Total Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio edifício. 5

Alta Ferimentos a pessoas, danos ao meio ambiente ou edifício. 4

Média Desconfortos, deterioração ao meio ambiente e edifício. 3
Baixa Pequenos incômodos. 2
Nenhuma 1
Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial (Gomide; 2006)

Tabela 2: Urgência X Pesos

Grau Gravidade Peso

Total Evento em ocorrência. 5
Alta Evento prestes a ocorrer. 4
Média Evento prognosticado para breve. 3
Baixa Evento prognosticado para adiante. 2
Nenhuma Evento imprevisto/pode não ocorrer. 1
Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial (Gomide; 2006)

Tabela 3: Tendência X Pesos.

Grau Gravidade Peso

Total Evolução imediata. 5
Alta Evolução em curto prazo. 4
Média Evolução em prazo médio. 3
Baixa Evolução em longo prazo. 2
Nenhuma Não vai evoluir. 1
Fonte: Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial (Gomide; 2006)
 2.2.5. Indicação das recomendações e técnicas

Conforme IBAPE (2012), são disponibilizadas para o gestor, síndico ou

proprietário orientações técnicas das falhas e anomalias encontradas na inspeção
predial de uma forma simples e clara, visando o fácil entendimento. Deve-se
também recomendar manuais, ilustrações e normas para simplificar as possíveis
medidas à serem tomadas pelo contratante. Sendo assim, é importante realizar o
acompanhamento da execução das recomendações de forma simultânea.

2.2.6. Condições de uso e sua classificação

Segundo o IBAPE (2012), os parâmetros de classificação é data através do

estudo das condições de uso da edificação e de seus sistemas construtivos. Normas
técnicas, Instruções Técnicas ou Leis especificas que atendam tais sistemas devem
ser consultadas quando houver ausência de projetos e memoriais descritivos para
que seja estabelecido parâmetros operacionais dos sistemas à serem vistoriados.
No entanto, se não existir nenhum tipo de referência que viabilize a vistoria do
profissional deverá ser devidamente registrada no Laudo Final.
Ainda de acordo com a norma do IBAPE, as condições de uso poderão ser
classificadas em regular ou irregular:
Uso Regular: Ocorre quando a utilização da edificação está conforme o
previsto no projeto.
Uso Irregular: Ocorre quando a utilização da edificação está sendo feito de
maneira irregular, ou seja, contrária ao uso previsto no projeto.

2.2.7. Responsabilidades

Segundo o IBAPE (2012), é de responsabilidade do profissional o escopo e o

nível de inspeção contratada. Ficando isento de qualquer responsabilidade técnica a
empresa ou profissional, das orientações presentes no Laudo de Inspeção Predial
que não forem realizadas pelo proprietário ou responsável legal da edificação, bem
como qualquer patologia e falha derivada da carência de projetos, execução,
especificação de materiais, etc. Torna-se isento também de qualquer
responsabilidade o profissional ou empresa, referente ao estudo de elementos,
componentes, subsistemas e locais onde não foi possível realizar a Inspeção
Predial. Sendo necessário demonstrar no laudo tais objeções, através de uma
redação que especifique esses impedimentos.

2.3. Fissuras, trincas, e rachaduras

Dentre as patologias mais comuns que interferem na funcionalidade dos

sistemas construtivos estão as trincas, fissuras e rachaduras, que aparecem com
muita frequência tanto em edificações novas quanto em imóveis mais antigos.
Para Costa (1993), a fissura pode ser nomeada de outras duas formas: trinca
e rachadura.
Microfissura: Abertura inferior a 0,05mm
Fissura: Abertura até 0,5mm
Trinca: Abertura maior que 0,5mm e menor que 1,0mm
Rachadura: Abertura acima de 1,0mm

As aberturas que ultrapassam 3,2 mm, devem ter uma importância maior,
como visto no Fissurômetro da Figura 3.

Figura 3: Fissurômetro. (Fonte: Gis Iberica, 2018)

 De acordo com Thomaz (1989), as trincas são extremamente significativas
quando surgem na edificação, uma vez que esse tipo de patologia pode
comprometer a estrutura de maneira a causar risco ao seu funcionamento e gerar
desconforto para usuário. Ainda segundo o autor, essas patologias são originadas
por ação de sobrecargas, movimentação de materiais da estrutura e necessitam de
ser considerados as manifestações derivadas da variação térmica, umidade,
recalque das fundações, sobrecargas, grande imperfeição da estrutura, entre outros.

2.3.1. Fissuras decorrentes da variação térmica

Para Thomaz (1989), as fissuras que se destacaram pela variação térmica

tendem também a acontecer por causa das movimentações diferenciadas entre os
componentes de um elemento. Estas movimentações ocorrem através dos
coeficientes de dilatação térmica dos materiais distintos, componentes sujeitos a
diferentes temperaturas, ou então, por variação de temperatura de um elemento
semelhante.

Fissuras em alvenarias

2%
8% Horizontais
Verticais
10% 31% Destacamento estrutura
Inclinadas transversais
Inclinadas
18% Verticais alvenaria
Destacamento platibandas
15% Inclinadas estrutura
8%
8%

Figura 4: Percentual de fissuras em alvenarias causadas por variações térmicas. (Fonte: Adaptado
de Magalhães, 2004)

Magalhães (2004), realizou uma pesquisa no Rio Grande do Sul, no qual

verificou a distribuição de fissuras relacionadas a variações de temperatura, como
visto acima no gráfico da Figura 4.
 Já a Figura 5 mostra o quadro do resumo dos aspectos típicos de fissuras em
alvenarias, decorrentes de movimentação térmica.

Figura 5: Fissuras causadas por movimentação térmica; (Fonte: Magalhães; 2004)

Ainda segundo Magalhães (2004), nas construções, os vários materiais que

as compõem estão diariamente expostos às variações térmicas sazonais, que
provocam movimentos de dilatação e contração, resultando em tensões que
provocam tais fissuras de temperatura.
 2.3.2. Fissuras causadas por retração e expansão

Thomaz (1989) explica que as fissuras decorrentes de retração podem ser

ocasionadas pelo fato dos materiais presentes na alvenaria serem à base de
cimento, assim como os blocos de cimento ou juntas de argamassam entre outros
fatores que podem colaborar para o aparecimento das mesmas.

Figura 6: Fissuras causadas por retração e expansão (Fonte: Magalhães; 2004)

Magalhães (2004) criou o quadro acima para demonstrar as fissuras

ocasionadas por retração e expansão, na Figura 6.
3. Metodologia

O presente trabalho foi embasado em estudos de casos de problemas

recorrentes em edificações, no qual refere-se as patologias encontradas em um
empreendimento novo, onde o mesmo foi entregue aos seus respectivos
proprietários à cerca de um ano, o condomínio possui 17 torres, contendo 16
apartamentos cada e área comum incluindo quadra para jogos, salão de festas e
piscina, conforme Figura 7.
As informações obtidas através das vistorias técnicas e fotografias, serão
analisadas com base na Norma do IBAPE, no qual será classificada, apontando as
possíveis causas e propondo as possíveis soluções para as anomalias encontradas.

Figura 7: Vista de satélite (Fonte: Google Earth; 2021)

Serão apresentadas as informações das manifestações encontradas apenas

nos blocos, pois na área comum, como salão de festas, lixeira, portaria, piscina e
quadra para jogos não foram apresentadas anomalias, A seguir podemos observar a
localização das áreas citadas no Quadro 1.
 Legenda
Blocos B1 ao B17, em vermelho
Quadra de esportes Em amarelo
Área de churrasco Em verde
Piscina Em azul escuro
Salão de festas Em laranja
Lixeira Em roxo
Portaria Em azul claro
Quadro 1 (Fonte: Próprio autor; 2021)

3.1. Estudo de caso

A análise será realizada em um condomínio residencial de apartamentos, no

qual apresenta uma utilização recente de aproximadamente um ano, está localizado
na cidade de Pouso Alegre - MG. Este empreendimento foi selecionado para estudo,
pelo fato de ser uma construção recente, e mesmo sendo uma edificação nova,
apresentou diversas manifestações patológicas. Sendo assim, necessário a
realização de uma análise criteriosa das anomalias para que as devidas medidas
corretivas e preventivas possam ser recomendadas. A Figura 8 abaixo, mostra a
faixada do condomínio.

Figura 8: Faixada do Condomínio. (Fonte: Próprio autor; 2021)

4. Resultado e discussão dos sistemas construtivos.

Através da inspeção predial feita por meio de vistorias realizadas do dia 3 á 9

de novembro de 2021 no empreendimento, foram realizadas análises dos sistemas
construtivos. Para a elaboração do Laudo de Inspeção Predial foram utilizados
fundamentos da Norma de Manutenção em Edificações - NBR 5674, da Norma de
Inspeção Predial do IBAPE e da ABNT.
A edificação é classificada como residenciais (casas e prédios) e o
empreendimento é classificado como de modelo normal (N), ou seja, apresenta
instalações e equipamentos básicos, sendo assim a inspeção é realizada por um ou
mais especialistas.

4.1. Nível de Inspeção

A inspeção realizada é classificada como “Inspeção de Nível 1”, na qual é

caracterizada pela análise realizada em edificações de baixa complexidade técnica,
onde a inspeção é elaborada por profissionais aptos em uma especialidade.
Segundo a Norma de Inspeção Predial do IBAPE a verificação pode ser isolada ou
combinada das condições técnicas de uso e de manutenção do sistema da
edificação, onde o nível de inspeção adotado é respeitado, a classificação das
anomalias detectadas de acordo com o grau de risco apresentado em relação à
segurança dos moradores, à conservação do patrimônio e à habitabilidade.

4.2. Condições de Uso

O empreendimento vistoriado é identificado como de Uso Regular, na qual a

utilização é de acordo com o projeto.

4.3. Discussões dos Sistemas Inspecionados

A elaboração do Laudo de Inspeção Predial foi realizada através da análise

construtiva do local. Pode-se verificar abaixo as patologias encontradas: Fissuras
em piso, fissuras no forro de gesso e fissuras verticais.
 4.3.1. Fissuras em pisos

A seguinte manifestação patológica está localizada no hall de circulação do

bloco 2, terceiro pavimento. Notou-se uma grande ocorrência dessa patologia nos
pisos dos halls do condomínio, como visto na Figura 9.

Figura 9: Fissura em pisos do hall de circulação. (Fonte: Próprio autor, 2021)

Classificação do problema: Anomalia Endógena, pois se trata de uma falha

na execução dos procedimentos.
Manifestações: Fissuras nos pisos do hall, bloco 2, terceiro pavimento.
Causa: As fissuras no piso podem ser decorrentes de causas diversas, tais
como: falta de argamassa de assentamento no verso das placas; assentamento com
argamassa vencida; o uso de argamassa com tempo em aberto ultrapassado; falha
na especificação da placa cerâmica; excesso de água na argamassa colante,
preparo e utilização dela depois de excedido o tempo em aberto ou fora do prazo de
validade e aplicação da argamassa sem limpeza prévia do substrato.
Intervenção: Recomenda-se a remoção e o reassentamento das peças com
anomalias
 Grau de risco: Médio - Recuperável, pois apresenta perda parcial de
desempenho dos sistemas e deterioração precoce. Porém é possível realizar a
recuperação dos locais afetados.

Descrição das não conformidades Recomendação técnica

Fissura nos pisos do hall (Bloco 02, Recomenda-se a remoção e o reassentamento

Pavimento 3) das peças com anomalia.

Gravidade Urgência Tendência Pontuação

3 2 2 12

Quadro 2: Ponderação de fissuras no piso. (Fonte: Próprio autor, 2021)

4.3.2. Fissuras no forro de gesso

A Figura 10 mostra um problema de fissura no forro de gesso da lavanderia, a

manifestação patológica está localizada no apartamento 204 do bloco 7.

Figura 10: Fissura no forro da lavanderia, apartamento 204, bloco 7. (Fonte: Próprio autor, 2021)
 Classificação do problema: Anomalia Endógena, pois se trata de uma falha
na execução dos procedimentos.
Manifestações: O forro de gesso é do tipo tradicional, onde as placas são
acopladas lado a lado, por meio de fixação de arame.
Causa: As fissuras que surgem no forro podem ser decorrentes de vários
fatores a seguir: faltas de juntas de movimentação ou dilatação; deficiência nas
juntas dessolidarização e de movimentação entre a parede e o forro de forma a
permitir a movimentação de maneira diferencial.
Intervenção: Recomenda-se a limpeza do local da fissura, e em seguida a
reparação com auxílio de espátula e massa corrida, após a secagem da massa, a
mesma é lixada, e é feito a aplicação de tinta para o acabamento.
Grau de risco: Muito baixo - Recuperável, pois não apresenta perda de
desempenho dos sistemas, e é possível realizar a recuperação dos locais afetados.

Descrição das não conformidades Recomendação técnica

Fissura no forro de gesso da

lavanderia (Bloco 07, Ap. 204) Recomenda-se a limpeza e reparação do local

Gravidade Urgência Tendência Pontuação

2 2 3 12

Quadro 3: Ponderação de fissuras no forro da lavanderia. (Fonte: Próprio autor, 2021)

4.3.3. Fissuras verticais

A Figura 11 apresenta fissura na parte inferior direita da janela da sala no

bloco 12, do apartamento 103.
 Figura 11: Fissura vertical na sala. (Fonte: Próprio autor, 2021)

Classificação do problema: Anomalia Endógena, pelo fato de apresentar

falha na execução das etapas e ausência de sistemas previstos no projeto.
Manifestações: Trincas verticais na alvenaria estrutural, onde a mesma é
identificada na parte interna do apartamento 103 do bloco 12.
Causa: Uma causa recorrente de uma fissura no canto de esquadrias acontecem
principalmente pela falta de vergas e contravergas, também pela movimentação
higroscópica, que originam destacamento nos componentes da argamassa de
assentamento e na alvenaria. Destacando os seguintes fatores: aderência entre
componentes da alvenaria e argamassa; modelo de junta adotada; intensidade da
variação de umidade e módulo de deformação entre materiais adotados.
Intervenção: Realizar uma abertura sobre a trinca, limpar bem a superfície
para que não apresente resquícios de poeira ou outros materiais, aplicar o
preparador para paredes, em seguida utilizar sela trinca e fita veda trinca, por fim
realizar o acabamento na área com massa corrida e pintura.
 Grau de risco: Médio - Recuperável, pois apresenta perda parcial de
desempenho dos sistemas e deterioração precoce. Porém é possível realizar a
recuperação dos locais afetados.

Descrição das não conformidades Recomendação técnica

Fissura vertical da parede da sala Recomenda-se a limpeza e aplicação dos

(Bloco 12, Ap. 103) produtos para reparação do local

Gravidade Urgência Tendência Pontuação

4 3 3 36

Quadro 4: Ponderação de fissuras verticais da parede da sala. (Fonte: Próprio autor, 2021)

4.4. Análise das prioridades

O quadro a seguir apresenta a lista de prioridades para as intervenções, na

qual está disposta em ordem decrescente referente à pontuação adquirida pelo
método GUT (gravidade, urgência e tendência).

Análise das prioridades das intervenções

Elemento Gravidade Urgência Tendência Pontuação Prioridade
Vistoriado
Fissuras 4 3 3 36 1º
verticais
Fissuras 3 2 2 12 2º
em pisos
Fissuras
no forro de 2 2 3 12 3º
gesso
Quadro 5: Análise das prioridades das intervenções. (Fonte: Próprio autor, 2021)
5. CONCLUSÃO

O estudo realizado teve como intuito identificar as anomalias encontradas no

empreendimento, sendo baseado no referencial bibliográfico e nos projetos cedidos
pela administração do condomínio.
Foram abordadas as manifestações que aparecem com maior frequência nos
chamados de assistência técnica da construtora responsável pelo empreendimento,
que mesmo apresentando um curto período de entrega para os respectivos clientes,
apresentou diversas patologias.
Através das vistorias realizadas, foi possível identificar que as anomalias
encontradas já estão em estado aparente, porém são de simples solução. Foram
identificadas: Fissuras em pisos, fissuras no forro de gesso e fissuras verticais.
No entanto, foi possível constatar através da análise dos projetos e uma
rápida entrevista com os funcionários da manutenção da empresa, que houve falhas
na execução da obra. Na patologia de trincas e outras anomalias encontradas foi
identificado falhas na execução de cada uma das etapas e total despreparo dos
profissionais envolvidos.
Com isso, após chegar ao fim do estudo realizado, foi possível adquirir um
maior conhecimento sobre o tema abordado, com as anomalias mais comuns
encontradas no empreendimento e as diferentes soluções das patologias citadas, no
qual apresentam diferentes formas de execução para cada caso, onde cada vez
mais se reforça a importância de realizar as etapas construtivas de acordo com as
normas, contar com profissionais habilitados para cada processo e utilizar de
materiais condizentes com a qualidade que deve-se apresentar em qualquer
empreendimento.
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA

ANTONOFF, F.F. Conceito de vida útil e o projeto do envelope de edifícios

residenciais. São Paulo.2016.
AZEVEDO, S. L.; GUERRA, F. L. Considerações sobre patologias e restauração
de edifícios. Téchne, São Paulo, n. 144, Março 2009.
BRISOLARA, G.P. Patologia na Construção Civil: a permanência de velhos
erros em novos contextos. CREA-SC. Santa Catarina.2014.
CAMPOS, R. M.; VARGAS, A. Proposta de um plano de manutenção predial
preventiva para um edifício residencial. Unesc. Criciúma, p. 19. 2014..
DAGOSTIN, G. D. O. Inspeção Predial do Pavilhão B do Shopping Pórtico de
Criciúma-SC. Universidade do Extremo Sul Catarinense. Criciúma. 2010.
INSTITUTO DE ENGENHARIA, Diretrizes Técnicas de Inspeção Predial. 2013.
GRANATO, J.E. Patologia das construções.2002.
GOMIDE, T. L. F.; PUJADAS, F. Z. A.; NETO, J. C. P. F. Técnicas de inspeção e
manutenção predial. São Paulo: Pini, 2006.
MAGALHÃES, E. F. Fissuras em alvenarias: configurações típicas e levantamento
de incidências no Estado do Rio Grande do Sul. 2004. 177 f. Trabalho de Conclusão
(Mestrado em Engenharia) – Curso de Mestrado Profissionalizante em Engenharia,
Escola de Engenharia, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre,
2004.
MAYR, L.R. Falhas de projeto e erros de execução: Uma questão de
comunicação. Florianópolis.2000.
MANUAL DE PAVIMENTAÇÃO - DNIT.2006.
MANUAL DE CONSERVAÇÃO RODOVIÁRIA - DNIT.2005.
NBR 15575. Norma Brasileira de Desempenho. [S.l.]: [s.n.], 2013.NBR 5674. Norma
Brasileira de Manutenção de Edificações. [S.l.]: [s.n.], 2012.
NORMA DNIT 005/2003 – TER - Defeitos nos pavimentos flexíveis e
semirrígidos.2003.
NORMAS DE INSPEÇÃO PREDIAL DO IBAPE-SP, INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. São Paulo. 2012.
SILVA, F. B. Patologia das construções: uma especialidade na engenharia civil.
Téchne, São Paulo, n. 174, Setembro 2011.
THOMAZ, E. Trincas em edifícios: causas, prevenção e recuperação. São Paulo:
Pini, 1989.