O processo de expanso territorial urbana e seus desdobramentos socioespaciais na cidade de Dourados-MS-Brasil

Maria Jos Martinelli Silva Calixto Universidade Federal de Mato Grosso do Sul Dourados- MS -Brasil Fax: (67) 422 3337 E-mail: zezemart@terra.com.br Introduo Inicialmente, convm ressaltar que o processo expanso territorial urbana no pode ser discutido sem enveredarmos pela anlise do papel desempenhado por um agente fundamental, o setor imobilirio, que por intermdio da adoo de estratgias e mecanismos, cria e dissemina valores, a desejos, aspiraes, significados, que

conseqentemente

influenciam

demanda,

sugerindo

necessidades

novas,

possibilitando, num sentido mais amplo, a apropriao do pblico pelo privado. necessrio compreender a dinmica do setor imobilirio como resultado de uma relao bastante ntima entre este setor e a poltica pblica, uma vez que a ao/atuao do setor imobilirio assegurada pela interveno do poder pblico, assim como a poltica pblica no est descolada dos meandros da lgica do mercado imobilirio.

1. A dinmica de atuao do poder pblico e o processo de expanso territorial urbana Vale ressaltar que no possvel resgatar o papel desempenhado pelos agentes imobilirios em Dourados-MS-Brasil sem nos reportarmos ao processo histrico, sobretudo se considerarmos que as oportunidades de realizao de negcios descortinadas nesse centro urbano em crescimento, j na dcada de 1940, atraam a ateno de empreendedores do ramo imobilirio, principalmente de Campo Grande, que passaram a investir na abertura de loteamentos urbanos na cidade.1

A dcada de 1940 foi marcada pelo lanamento dos primeiros loteamentos urbanos em Dourados. Contudo, como conseqncia da poltica de aforamento2 ainda adotada, esses loteamentos tiveram, na ocasio, mercado local bastante restrito. Visando contornar esse obstculo, foi adotada a estratgia de venda de lotes em outros mercados, sobretudo os de Campo Grande-MS e do interior paulista. Em face dessa nova realidade, ocorreu uma rpida elevao de preos dos lotes, propiciando o surgimento de um novo agente no processo de produo do espao urbano: o proprietrio absoluto de lotes urbanos, com autonomia de posse e domnio, uma vez que a propriedade uma forma de apropriao reconhecida socialmente.3 Essa dinmica acabou por incentivar os proprietrios de chcaras localizadas prximas cidade (adquiridas, em sua maioria, por intermdio do aforamento) a se tornarem tambm loteadores. Assim, a partir do incio dos anos 1950, os proprietrios de chcaras, principalmente as localizadas prximo ao ncleo urbano, desmembraram suas propriedades em lotes, inserindo-se no ramo da transao imobiliria. A atuao desses agentes loteadores fez com que, na dcada de 1950, ocorresse a implantao de 49 loteamentos aprovados pela Prefeitura Municipal. Os loteamentos implantados nessa dcada eram, em sua grande maioria, realizados por engenheiros ou firmas de outras localidades, principalmente Campo Grande, So Paulo e Cuiab. O depoimento de um antigo funcionrio da Prefeitura Municipal fornece-nos uma idia desse processo. Ao se referir aos engenheiros e s firmas vindas de fora, ele destaca:
... eles vinham at aqui e pegavam o ttulo da propriedade da pessoa, levavam, faziam o projeto, traziam aqui e aprovavam. Ento o proprietrio de uma chcara ia fazer um loteamento, ia, entrava em contato com um engenheiro ou uma firma de fora e essa firma ou engenheiro era quem elaborava o projeto de loteamento. 4

Por outro lado, o grande volume de lotes pertencentes a proprietrios que no residiam em Dourados instigou a prtica da ocupao e o surgimento de posseiros na cidade. Com relao a essa problemtica, Astrio Dauzacker, ex-secretrio de assuntos fundirios da Prefeitura Municipal, se expressa:
... o sujeito loteava, fazia o projeto, tudo certinho e daqui ele ia para fora, a vendia esses loteamentos em outras cidades. Essa pessoa era proprietrio e morava l, ento esses lotes comearam a ficar tudo aqui e o proprietrio fora de Dourados. Chegou um ponto que Dourados comeou a aumentar muita gente, a, passaram a invadir esses lotes, o dono sumido no estava aqui. O proprietrio que comprou, nunca veio aqui, ento por isso que deu problema de posse em Dourados. E o cara achava que comprava e estava limpo, mas na verdade estava sendo invadido. 5

Na dcada de 1950, a prtica especulativa e os vazios urbanos dela decorrentes geraram insatisfao na comunidade local, que comeou a pressionar as autoridades para que fossem tomadas providncias, evitando-se, ao menos temporariamente, a aprovao de novos loteamentos. A primeira iniciativa do poder pblico municipal nesse sentido data de 1951, com a criao da Comisso de Urbanizao de Dourados, que visava verificar as plantas dos loteamentos e observar o cumprimento da continuidade do arruamento. No entanto, essa Comisso era composta por pessoas leigas, que no tinham critrios para analisar os projetos de loteamentos, pouco influindo na promoo de melhorias. Isso sem considerar o fato de que, muitas vezes, o critrio era poltico, privilegiando os aliados do prefeito, em detrimento da adequao do projeto apresentado. O depoimento, dentre outros, de Astrio Dauzacker refora essa constatao. Ao discorrer acerca do papel da referida Comisso, o entrevistado relata: ... eles

dificultavam para inimigos polticos. O que eles faziam? No abriam rua onde era o loteamento do inimigo do prefeito. Em Dourados aconteceram muitos absurdos.6 Uma outra tentativa para buscar disciplinar o parcelamento do solo urbano aconteceu atravs da lei n. 266 (aprovada pela Cmara dos Vereadores), estabelecendo que seriam aprovados apenas os loteamentos que seguissem as determinaes da

Seo de Engenharia da Prefeitura Municipal, ou seja, que tivessem demarcao de lotes, quarteires, arruamento e memorial descritivo aprovado por profissionais registrados no CREA. O no-cumprimento dessas exigncias implicaria na cassao dos registros de alvar. (Silva, 2000). A aprovao da lei n. 476, de 26/05/65, marcou uma outra iniciativa do poder pblico local em busca do disciplinamento do uso do solo urbano, estabelecendo os primeiros Cdigo de Postura e Cdigo de Obras do municpio. No entanto, tais iniciativas no decorreram apenas de presses realizadas em nvel local, sendo importante lembrar do que afirma Sposito:
... no nvel federal, cujas repercusses se fazem sentir muito rapidamente ao nvel municipal, o golpe militar de 1964, que trouxe a reboque uma onda de moralizao para ampliar a capacidade de arrecadao, via impostos, pelo poder pblico, provocou a regularizao nos anos subseqentes, de loteamentos, lotes e at de reas devolutas no interior do permetro urbano... (1990, p.85)

Apesar de o setor imobilirio j apresentar certa dinmica, at o final dos anos 60, ainda se enfrentavam algumas limitaes decorrentes da existncia de uma demanda diminuta por imveis, restringindo-se praticamente venda de terrenos no edificados. Vale ressaltar que, sobretudo a partir da segunda metade do perodo referido, a economia regional comeou a perder seu dinamismo, em razo do esgotamento do movimento colonizador, o que se refletiu no espao urbano. Quando comparado dcada anterior, na dcada de 1960 ocorreu uma reduo de 69,4% no nmero de loteamentos lanados na cidade, sendo implantados apenas quinze loteamentos, enquanto na dcada de 1950 foram implantados quarenta e nove. Por outro lado, at meados da dcada de 1960, Dourados no contava com pavimentao asfltica em nenhuma de suas vias, inclusive na via principal a Avenida Marcelino Pires - e apenas em 1958,
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foi implantada a Companhia Telefnica de

Dourados S/A,8 inaugurando o servio telefnico local.

A energia eltrica (instalada no incio da dcada de 1940, com a construo, na cidade, da Usina Termeltrica Filinto Mller), alm de estar sujeita a freqentes panes,9 tinha seu fornecimento restrito a apenas algumas horas dirias. At o final da dcada de 1960, a cidade tambm no contava com servio de saneamento ou fornecimento de gua tratada.10 A situao tornara-se mais complexa com a ampliao do contingente populacional. Para se vislumbrar esse processo, de 1950 a 1960, ou seja, num perodo de 10 anos, a populao urbana do municpio de Dourados quase quadruplicou, passando de 4.730 habitantes, em 1950, para 16.468 em 1960.11 A concentrao do crescimento populacional urbano tambm pode ser dimensionada quando analisamos a evoluo da populao urbana de Dourados com relao ao total do contingente urbano da microrregio. A populao urbana do municpio que, em 1940, era de apenas 1.821, representando 19,11% do total da microrregio, passou para 31.599 no incio dos anos 1970, o que representa 63,54%.12 Foi nesse contexto que Dourados comeou a assumir o papel de plo regional do sul do estado de Mato Grosso, uma vez que o prprio crescimento demogrfico impulsionou a criao de um mercado consumidor, viabilizando a expanso da atividade comercial. A cidade passou a concentrar, ainda, comerciantes e proprietrios de mquinas agrcolas que intermediavam a produo dos lavoureiros da colnia. Contudo, foi a partir do incio dos anos 1970, que esse quadro tornou-se mais complexo, com a entrada no mercado imobilirio de um agente com grande capacidade de interveno e investimento o BNH - ampliando repentinamente o ritmo e a capacidade de produo habitacional na cidade. Nesse mesmo perodo desencadeou-se na regio a expanso de um sistema agrcola ligado aos interesses agroindustriais.13 A introduo da lavoura tecnificada, conforme j ressaltado, (re)definiu a insero da regio na diviso territorial do trabalho,14

transformando-a em um espao especializado na produo capitalista de carne bovina e gros, visando atender demanda do mercado internacional, atraindo uma mo-de-obra mais qualificada, ligada ao delineamento do que Santos denominou de meio tcnicocientfico-informacional 15 engenheiros agrnomos, topgrafos, veterinrios, contadores, mdicos, professores universitrios, etc. - cujo destino passou a ser a cidade de Dourados que, justamente nesse momento, vivia um grande dinamismo, em razo das intervenes federais, sendo os financiamentos habitacionais, as de maior impacto no perodo.

2. O processo de redefinio socioespacial urbana e seus desdobramentos O dinamismo que se consubstanciou em face dessas intervenes,

especificamente no setor habitacional, contribuiu para impulsionar o papel do setor imobilirio. A chegada de um novo agente o BNH - implicou na produo de unidades residenciais (o que, at ento, ocorria em pequena escala, pois dependia de investimentos particulares ou da poupana pessoal). A produo em maior escala, impulsionou e dinamizou as atividades do setor que se restringia a transaes baseadas majoritariamente na compra e na venda de lotes no edificados. As palavras de um dos pioneiros na administrao de imveis na cidade corroboram essa constatao. Para ele, anteriormente ao surgimento das unidades residenciais implantadas via BNH,
... ningum mexia com aluguel ou venda de casa. Inclusive os primeiros imveis que eu peguei para administrar eu ainda no tinha imobiliria. ... Quando eu juntei uma meia dzia de imveis a que eu abri uma imobiliria. Eu fui seguramente o primeiro a trabalhar com administrao de imveis, ningum sabia disso aqui. 16

Porm, a implantao dos conjuntos habitacionais, via BNH, interveio nesse quadro, ou seja, a partir daquele momento tornaram-se significativas as transaes comerciais (compra, venda, aluguel) envolvendo edificaes, pois as unidades residenciais implantadas passaram a ser objeto de negociao.

A contradio apontada por Santos parece-nos bastante pertinente para caracterizar o contexto:
... O estabelecimento de um mercado da habitao por atacado, a partir da presena do Banco Nacional da Habitao e do sistema de crdito correspondente, gera novas expectativas, infundadas para a maioria da populao, mas atuantes no nvel geral. Como isso se d paralelamente expanso das classes mdias urbanas e chegada de numerosos pobres cidade, essa dupla presso contribui para exacerbar o processo especulativo. A terra urbana, dividida em loteamentos ou no, aparece como promessa de lucro no futuro, esperana justificada pela existncia de demanda crescente. (1993, p.97. Grifo nosso)

A atuao do BNH via implantao de unidades residenciais, impulsionou tambm a dinamizao de instituies envolvidas no ramo da comercializao imobiliria,17 como: corretoras, empresas construtoras, incorporadores, investidores, proprietrios fundirios,18 dentre outras, caracterizando uma complexa rede de relaes entre os diferentes agentes envolvidos no processo de produo, apropriao e consumo do espao urbano. Vale ressaltar que o dinamismo do mercado imobilirio no est ligado apenas sua expanso, mas tambm sua capacidade de organizao, buscando assegurar seus interesses corporativos.19 Entre 1970 e 1980, ou seja, num perodo de apenas dez anos, a cidade de Dourados apresentou um crescimento absoluto de 53.250 habitantes, enquanto o campo vivenciou, no mesmo perodo, um decrscimo absoluto de 25.953 habitantes. Mesmo considerando a possibilidade de todo esse contingente ter sido atrado para a cidade de Dourados, ainda teramos um excedente absoluto de 27.307 habitantes (isso sem considerar o crescimento vegetativo), o que evidencia que Dourados iniciou, no perodo em questo, um processo de recebimento de um contingente populacional vindo de outras cidades do prprio estado ou de outros estados do Pas.20 Nesse contexto, houve uma acelerao da atividade loteadora. Enquanto, at o final da dcada de 1960, haviam sido lanados, na cidade, sessenta e oito loteamentos, na dcada de 1970, foram lanados quarenta e seis loteamentos e na dcada de 1980,

quarenta e trs, perfazendo um total de oitenta e nove novos loteamentos em duas dcadas. Os loteamentos lanados somente na dcada de 1970 representaram um acrscimo de 67,65% novos loteamentos cidade. A dcada de 1970 marcou ainda o incio do processo de produo verticalizada em Dourados, que pode ser definido em trs etapas que, por sua vez, foram marcadas pela atuao mais expressiva de trs empresas incorporadoras. Em sua primeira etapa, essa forma de manifestao da dinmica imobiliria foi desencadeada por agentes externos cidade.21 Em 1976 ocorreu o lanamento do primeiro edifcio comercial
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de

escritrios -promovido por agentes locais: o Empreendimento Imobilirio Rigotti Ltda., que assumiu o papel de incorporador, e a PROJECON Projeto, Estrutura, Construes, Indstria e Comrcio Ltda., que assumiu os encargos da construo. Aps esses dois lanamentos, houve uma interrupo no processo, em razo, sobretudo, de mudanas na legislao local. Em 1979, foi aprovada a lei n. 1040
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que,

ao regulamentar o zoneamento do uso do solo urbano e o sistema virio, conteve a tendncia verticalizao. De acordo com essa lei, a autorizao para a construo de edifcios ficou restrita zona central, zona de servios I e zona de mdia densidade I; alm disso, a altura mxima admitida era de at seis pavimentos. Em decorrncia das restries impostas pela legislao, no perodo de 1977 a 1984, no houve lanamento de edifcios na cidade. Contudo, a partir de 1985, uma segunda etapa desse processo foi retomada, com o lanamento do edifcio Dourados I pela incorporadora Katu Comrcio e Incorporao de Imveis Ltda., de Presidente Prudente-SP. No ano de 1986, a Katu lanou mais dois edifcios, juntamente com as construtoras e na as imobilirias locais,
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passando a articular, de mudanas

tentativas

legislao urbanstica com a justificativa de que a lei n. 1040, alm de ser um

entrave ao processo de crescimento, desenvolvimento, ou mesmo ao progresso e modernizao da cidade, no contribua para a gerao de novos postos de trabalho.

Dessa mobilizao resultou a elevao da altura mxima para doze pavimentos, por meio da lei n. 1.376, de 13 de junho de 1986. Depois de conseguir a mudana na legislao, os agentes imobilirios passaram a gestionar para a ampliao da rea permitida para a construo de edifcios, o que resultou na lei n. 1.628, de 1990, atravs da qual a zona de servios II passou a fazer parte da rea permitida para a construo de edifcios. No ano de 1991, por intermdio da lei complementar de 8 de maio (que disps sobre o zoneamento e o sistema virio do municpio), essa rea novamente ampliada, abrangendo tambm a zona de mdia densidade II. As mudanas decorrentes dessas articulaes resultaram no lanamento de nove novos edifcios no perodo de 1986 a 1992. Alm das mudanas na legislao, o lanamento do Plano Cruzado (em 01.03.1986) foi o grande estimulador desse processo. Os ganhos possibilitados pela correo monetria, envolvendo aplicaes financeiras em situao de elevada inflao, caram por terra, fazendo com que os investidores passassem a buscar outras formas de remunerao do seu capital e de seus investimentos, destacando-se os investimentos no ramo imobilirio, considerando a ausncia de correo monetria e taxas de juros controladas (6% ao ano) impostas pelo Plano. Como decorrncia dessa situao, dos nove edifcios lanados na cidade de 1986 a 1992, 66,66% foram lanados em 1986, no auge do Plano Cruzado. Esses determinantes marcaram, a partir de 1986, a terceira etapa no processo de verticalizao na cidade, etapa esta reforada com a chegada da Encol S/A (Engenharia, Comrcio e Indstria) 25 em 1992. Respaldada pela condio de maior empresa do ramo da construo civil do Pas, utilizando-se largamente de marketing e propaganda e de vrias formas de comercializao de seus apartamentos (troca por gado, soja, etc.), a Encol no encontrou dificuldades para entrar no mercado de Dourados. Ao atuar como incorporadora,

administradora

construtora,

procurava

uma

demanda

menos

atingida

pelas

repercusses do Plano Collor II e mesmo do Plano Real. Apesar de sua aparente solidez, a Encol finalizou apenas um dos sete edifcios lanados o Maison DOr, lanado em 1993 - lesando com a decretao de sua notria concordata, cerca de 300 muturios na cidade. Aps decretada a falncia, as obras dos edifcios inacabados foram assumidas por empresas de capital local
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e mesmo pelos

prprios condminos, sendo que um dos edifcios encontra-se com as obras paralisadas por deciso destes. Conforme percebemos, o processo de verticalizao em Dourados tem uma histria tortuosa, que culminou com a (des)atuao da Encol. Contudo, apesar dos transtornos, no perodo de 1973 (quando foi lanado o primeiro edifcio) a 2000, 23 edifcios com mais de quatro pavimentos (19 residenciais, 3 comerciais/de servios e 1 industrial) foram lanados na cidade. Contudo, de forma contraditria, a verticalizao em Dourados, a exemplo de outras cidades brasileiras, no vem ao encontro da satisfao da necessidade de morar ou mesmo da necessidade de racionalizar o espao urbano. A contradio notada em uma de suas facetas quando tomamos como referencial o padro socioeconmico dos moradores ou dos investidores em apartamentos de edifcios com mais de quatro pavimentos em Dourados.27 Ao considerarmos os investidores, observamos o seguinte: 45% destes so agropecuaristas; 40% comerciantes e 15% dessa clientela composta por outros profissionais. Ao

considerarmos os moradores em apartamentos, a situao apresenta-se da seguinte forma: 45% da clientela composta por comerciantes, 30% agropecuaristas, 15% profissionais liberais e 10% por funcionrios pblicos. Os dados denotam que tanto os investidores quanto os moradores em apartamentos no pertencem a categorias profissionais que apresentam dificuldades de arcar com os encargos de moradia.

Em contrapartida, outro aspecto da contradio pode ser apontado quando consideramos que, de acordo com levantamento realizado pela Prefeitura Municipal,28 em 1996 mais de 46% do total da rea loteada da cidade encontrava-se vazia, ou seja, cerca de 24 mil lotes. Dessa forma, o processo de produo verticalizada vem ao encontro dos interesses ou necessidades de reproduo do capital, (re)direcionando o processo de produo, apropriao e consumo do espao urbano de acordo com a lgica de produo socioespacial imobiliria. Vale ressaltar que, atualmente, percebe-se uma retomada na construo de edifcios residenciais com at quatro pavimentos, sobretudo na poro noroeste da cidade. Entre outros fatores, esse tipo de produo verticalizada pode ser atribudo aos primeiros frutos do projeto da Cidade Universitria,29 que implicou na vinda de novos cursos superiores para a cidade, inclusive o curso de Medicina, indicando

tendencialmente o atendimento aos estudantes universitrios vindos de outras cidades. Ao analisar o funcionamento do mercado imobilirio na cidade do Rio de Janeiro, Smolka, destaca seu papel de
... instrumento eficaz, atravs do qual as acessibilidades (definidas de modo to geral quanto necessrio) so discricionariamente distribudas conformando-se uma certa separao espacial (hierarquicamente organizada ou no) no que diz respeito s comunidades ou vizinhanas com significativo grau de homogeneidade interna. (1992, p.3)

Em Dourados, o setor imobilirio, devidamente respaldado pelas aes do poder pblico,30 est estruturado de modo que influa no processo de escolha de determinada localidade, interferindo na produo das localizaes, produzindo assim o perto e o longe. Isso porque, ainda que resultem (o perto e o longe) do processo de produo social, alguns agentes possuem mecanismos mais eficazes para fazer valer seus interesses, beneficiando-se das vantagens asseguradas pelas melhores localizaes, assegurando a apropriao do pblico pelo privado e imprimindo nesse processo uma

dupla determinao: para alguns ele significa novas possibilidades de investimentos, apropriao ou consumo e para outros, o distanciamento socioespacial, tornando visvel que o espao urbano comporta os mais diversos contedos socioeconmicos e espaciais ou, num sentido mais amplo, que as determinaes do todo ocorrem de forma diferente para cada lugar ou indivduo, revelando assim suas mltiplas contradies espaciais. Nesse contexto, o poder pblico assumiu e assume papel de suma importncia, na medida em que intermedia e intermediou o processo, criando condies (concretas e simblicas) para a atuao da iniciativa privada, (re)definindo um novo modo de morar, reforando e reproduzindo uma realidade imposta pelo funcionamento das dinmicas de reproduo socioespacial imobiliria e desencadeando um processo de produo, apropriao e consumo do espao urbano marcado por uma realidade contraditria entre o uso e a troca, entre o pblico e o privado. Para Gottdiener, ... as atividades dos governos locais, inclusive projetos de planejamento e regulao do cdigo de edificaes, se tornam todas altamente polticas em favor dos interesses imobilirios. (1993, p.246) O uso, a funo, os papis, enfim, a configurao assumida pela rea so expresses concretas dos interesses especulativos que concorrem para sua (re)definio e, conseqente (re)estruturao. Ainda para Gottdiener (1993), apenas quando entendemos o papel do mercado imobilirio enquanto mediador do processo de acumulao do capital compreendemos a correlao entre o valor de uso da localizao (enquanto produto social) e o preo pelo uso do espao (apropriado particularmente). Ao utilizar estratgias visando criar condies que influenciam no interesse por determinada localizao, o setor imobilirio desempenha importante papel no processo de expanso/(re)estruturao do espao urbano em seu conjunto, interferindo e alterando o padro de uso do solo urbano e possibilitando novas tendncias ou necessidades ocupacionais, muitas vezes simblicas.

Heller (1978) destaca que, para Marx, a restrio ou reduo do conceito de necessidade ao aspecto econmico expressa a alienao capitalista das necessidades em uma sociedade na qual a produo no est ligada satisfao de necessidades, mas valorizao do capital. Partindo desse pressuposto, os desejos esto ligados intrinsecamente diviso do trabalho. O aumento da riqueza material, ao mesmo tempo em que supre determinadas necessidades cria/recria outras. A implantao dos conjuntos habitacionais na poro norte da cidade interferiu no processo de produo de novas necessidades e valores que, por sua vez, passaram a interferir no processo de escolha de um local para moradia, alterando os eixos de ocupao no interior da cidade e (re)introduzindo a diferenciao no apenas espacial, mas sobretudo social. Neste sentido, os agentes imobilirios criam o mercado de que necessitam para se reproduzir, via inverso/criao/recriao de necessidades ou valores na demanda. Contudo, contraditoriamente, a satisfao de determinadas condies ocorre subordinada relao capital-trabalho. No tocante referida relao, Carlos afirma:
Como a relao capital-trabalho uma relao de poder, j que o capital representa o poder de governar o trabalho e seus produtos, o espao se reproduzir em funo das necessidades ditadas pela sociedade de modo geral, que, por sua vez, ser determinada pelo poder de barganha das classes que a compem. E continua: O processo de reproduo espacial envolve, nesse sentido, uma sociedade hierarquizada, dividida em classes, produzindo de forma socializada para consumidores privados. A cidade aparece como um produto apropriado diferencialmente por cada indivduo. (1994, p.134.Grifo nosso)

Em sua lgica de funcionamento, o setor imobilirio contribui de maneira efetiva para o acirramento dessa contradio, uma vez que assegura as relaes necessrias para o processo de acumulao, cuja contrapartida a acumulao da misria, expressa nas diferenas entre o modo de morar, de acesso infra-estrutura, aos equipamentos e aos servios, ao transporte, ao lazer, aniquilando, o contedo do trabalho e deixando

claro que o espao urbano marcado por uma ntima relao entre preo da terra, renda da populao e padro de ocupao ou da rea ocupada.

3.Consideraes finais

Essa dinmica, comandada pela lgica de atuao dos agentes imobilirios, marca a (re)definio o uso do solo, transformando a configurao da cidade e o dia-a-dia dos indivduos. Neste processo de (re)definio de uso do solo e conseqentemente do seu valor de troca, ocorre um remanejamento/afastamento da populao que no pode arcar com os novos preos estabelecidos ou que no pode pagar pela renda da terra. Contudo, importante reforar que a produo esse processo no resultante apenas de um jogo dos agentes imobilirios, mas sobretudo dos fatores polticos, em que o papel exercido pelo poder pblico decisivo. Nessa dinmica, o morar, para muitos, apresenta-se como forma de prestgio social, estando ligado a imagens, signos e representaes. Nesse processo as aspiraes criam ou suscitam outras novas aspiraes, pois a satisfao ocorre de maneira diferente, de acordo com a maior ou menor insero socioespacial, assegurando, porm, a apropriao de um lucro excedente por parte do setor imobilirio e do proprietrio de terras, sob a forma de renda. Os agentes imobilirios servem-se do espao como meio voltado reproduo, mediante a imposio de comportamentos, de valores, de incluso e de excluso. Notas
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Silva (2000) destaca os empreendimentos realizados por Pedro A. Pacheco e Ansio de Barros (empresrios de Campo Grande), pela CIBRASIL Colonizadora Imobiliria Brasil; pela Companhia Imobiliria Mundial e IMOBRASIL, todas de Campo Grande, alm da SULMAT Sociedade Colonizadora do Sul do Mato Grosso, de Andradina SP. 2 O Decreto 648, de 1914, do governo estadual, criou o Distrito de Paz de Dourados, subordinado ao municpio de Ponta Por, o qual se tornou responsvel pela distribuio das terras do distrito por intermdio da concesso ou do aforamento.

Para Figueiredo, A apropriao uma categoria que recobre tanto os momentos da produo quanto do consumo... ... A propriedade ser o reconhecimento social da apropriao de certos bens (dentre os quais pode estar o espao) a sua legitimao... (apud Camacho, 1994, p.61-2) 4 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Renato Salvatter em 23.01.1998. 5 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Astrio Dauzacker em 06.02.1998. 6 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Astrio Dauzacker em 06.02.1998. 7 Tambm nesse ano instalou-se, na cidade, a primeira agncia bancria - Banco do Brasil. 8 Empresa privada beneficiria da concesso da Prefeitura Municipal. Em 1966, a TELEOESTE (tambm empresa privada, com sede em Campo Grande) assumiu o servio de telefonia. Contudo, em razo da precariedade do servio oferecido, no era possvel fazer ligaes interurbanas. Posteriormente, em 1975, a TELEMAT Telecomunicaes do Mato Grosso - assumiu o sistema de telefonia. Em 1978 foram implantados os servios telefnicos DDD e DDI. 9 Esse problema persistiu at o final da dcada de 1960, conforme pudemos acompanhar em matrias divulgadas, na poca, pela imprensa escrita. 10 A proviso de gua acontecia por meio da perfurao de poos particulares. 11 No decorrer dos anos 60, houve o desmembramento de alguns municpios de Dourados, redundando na reduo da populao total de 84.955, na dcada de 1960, para 79.186 na dcada de 1970. 12 Em 1980 esse percentual representa 69, 62,0%, 80,17%, em 1991, atingindo 80,46% em 1996. 13 Na poro sul de Mato Grosso do Sul, a expanso desse sistema ... foi resultado da convergncia simultnea de trs processos desencadeados a partir do final dos anos 60: o esgotamento da fronteira agrcola no Rio Grande do Sul; a expanso vigorosa do mercado internacional da soja; e as polticas do Estado Desenvolvimentista de incentivo a expanso da agricultura capitalizada para exportao, com forte incidncia na regio em tela. (Silva, 2000, p.116) 14 Santos (1997) destaca que quanto mais acentuada a diviso do trabalho, maiores as possibilidades de instalao de sistemas hegemnicos, alargando a dimenso dos contextos. 15 Santos chama de meio-tcnico-cientfico-informacional ... o momento histrico no qual a construo ou reconstruo do espao se dar com um crescente contedo de cincia , de tcnicas e de informao. E continua: ... marcado pela presena da cincia e da tcnica nos processos de remodelao do territrio essenciais produes hegemnicas, que necessitam desse novo meio geogrfico para sua realizao. A informao, em todas as suas formas, o motor fundamental do processo social e o territrio , tambm, equipado para facilitar a sua circulao (1993, p.35-6) O meio-tcnico-cientfico-informacional, possibilita a constituio de um espao mais fludo, interferindo no aprofundamento do processo de agroindustrializao, que se diversifica e verticaliza-se. 16 Trecho da entrevista realizada por Mrio Cezar Tompes da Silva com Cludio Iguma (proprietrio de imobiliria) em 20.08.1998. 17 Para se ter uma idia desse processo, destacamos que, enquanto at o final da dcada de 1960 havia apenas uma empresa ligada ao setor registrada junto Junta Comercial do Estado do Mato Grosso do Sul JUCEMS - na dcada de 1970, houve doze (12) registros. Por sua vez, somente na dcada de 1980, foram registradas setenta (70) novas empresas envolvidas com o ramo imobilirio na cidade de Dourados, enquanto na dcada de 1990, foram realizados oitenta e um (81) registros. 18 Aqui entendido como proprietrio de grandes reas na cidade. 19 Silva destaca que: (...) Em 1987, diversos agentes com presena expressiva no mercado imobilirio da cidade reuniram-se e fundaram a Associao Douradense de Empresas Imobilirias ADEI, que a partir de ento, passou a ser utilizada como um importante instrumento de promoo dos interesses do setor. (2000, p.151) 20 Enquanto o meio rural continuou decrescendo em termos populacionais no perodo seguinte (1980-1991), com um decrscimo de 8.516 habitantes, a populao urbana cresceu em 38.007 habitantes. No perodo que se segue (1991-1996), observamos uma pequena tendncia modificao desse quadro: enquanto a populao urbana cresceu em 16.839 habitantes, a

populao rural, diferentemente dos perodos anteriores, tambm apresentou um crescimento de 360 habitantes. 21 A construo do Edifcio Eldorado, em 1973, marcou o incio do processo de verticalizao na cidade. Esse empreendimento pioneiro foi o resultado de investimentos de uma empresa de Campo Grande a companhia Matogrossense de Habitao Ltda. Tratava-se de um edifcio residencial com cinqenta e seis apartamentos distribudos em sete andares. (Silva, 2000 ,p.151). O edifcio Eldorado apresentou inmeros problemas (falhas no projeto, problemas hidrulicos, eltricos e nos elevadores, problemas de financiamento, etc.), at ser concludo (depois de oito anos) pela empresa Residncia e Companhia de Crdito Imobilirio de So Paulo, aps ser arrematado em leilo. 22 Referimo-nos ao lanamento do edifcio Adelina Rigotti, com 11 andares e 54 apartamentos. 23 Essa lei resultou do trabalho da equipe do arquiteto e urbanista Jaime Lerner, ou seja, das propostas do Plano de Complementao Urbana (1978). 24 A Katu lanou cinco edifcios na cidade, contudo, apenas o Dourado I foi concludo por ela. Apesar de seus apartamentos j se encontrarem vendidos, a empresa deixou a cidade, no ano de 1988, ocasio em que o trmino das obras iniciadas foi assumido pela BRASTEC Engenharia Construtora Ltda de LondrinaPR. 25 Inicialmente a atuao da empresa na cidade se deu atravs da Colmia Imveis, representante autorizada na venda dos apartamentos da Encol. 26 Referimo-nos a Contato Empreendimentos Imobilirios, Construtora Prolaje e Construtora Riwal Ltda. 27 Essa anlise se baseia em levantamento de dados realizados por Cescon (2000) que, em seu estudo, enfoca a questo da verticalizao em Dourados. 28 Esse levantamento aponta que... o permetro urbano conta com 161 loteamentos cadastrados, totalizando 52 mil imveis. Destes, 28 mil esto ocupados, perfazendo 53,84% do total loteado. No entanto, 24 mil lotes ainda esto vazios, o que corresponde a 46, 16% do total. (Prefeitura Municipal, 1996, p.7) 29 Trata-se de um projeto ousado, porm considerado por muitos, exeqvel, envolvendo a Universidade Federal de Mato Grosso do Sul UFMS/Campus de Dourados e a Universidade Estadual de Mato Grosso do Sul - UEMS. Segundo Biasotto: O projeto, para ser realizado em dez anos, com custo estimado em R$ 28.977.000,00 prev a construo de 62.996 metros quadrados que, somados aos 17.723 existentes, totalizaro 80.719 metros quadrados. Espao suficiente para abrigar trinta e cinco cursos, totalizando 6.750 alunos, cerca de 420 professores e oitocentos tcnicos administrativos. E continua: ... alm do projeto arquitetnico e de zoneamento, foi apresentado o resultado de uma pesquisa realizada na regio de Dourados, abrangendo 13 municpios e cujos resultados devero nortear os dirigentes da UEMS e da UFMS para a abertura de novos cursos. (1998, p. 148-9) 30 A prpria mudana na legislao urbanstica aponta nesse sentido.

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