CURSO DE CAPACITAÇÃO

E REESTRUTURAÇÃO DA
SMPUH

FISCALIZAÇÃO
FISCALIZA
DE OBRAS E POSTURAS
 Prefeito Municipal de Viamão
NADIM HARFOUCHE

Secretário Municipal de Planejamento, Urbanismo e Habitação

ORLANDO GOMES JR.

Chefe do Departamento de Fiscalização

NATHALIA BRAGA

Elaboração
CARLA DENISE MAGGIONI

Palestrantes
CARLA DENISE MAGGIONI
LEANDRO MARCHIORO
MAURI ANTUNES GOMES FILHO
 MÓDULOS CURSO

I - FISCAL

Modulo1
Palestrante: Carla Denise Maggioni

1- Poder polícia
2 - Procedimentos

Modulo 2
Palestrante: Carla Denise Maggioni

1 - Análise documentos
2 - Despachos

Modulo 3
Palestrante: Carla Denise Maggioni

1 - Análise Leis
2 - Direito vizinhança

Modulo 4
Palestrante: Carla Denise Maggioni

Aplicação código obras em vistorias fiscais

II - TÉCNICO

Bloco 5
Palestrante - Leandro Marchioro

1 - Orientação técnica sobre Vistoria Hidrossanitária

2 - Orientação técnica de vistoria para fim de habite-se
3 – Desenho croqui/planta

Bloco 6
Palestrante - Mauri Antunes Gomes Filho

Orientação técnica de vistoria Calçada

 MÓDULO I - SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ……………………………....………...………….…….………………….01
1 - DA ORGANIZAÇÃO TERRITORIAL……………………...……….………………...02
1.1. MACROZONA …………………...……………………………….….………………...02
1.2. ZONAS ESPECIAIS……………………………...………….……………….……......02
1.3. SETOR…………………...………………….…………..…..………………….……....02
1.4. EIXOS E CORREDORES…………………...…………………..……….……....…...02

2 – ANOTAÇÕES DE DIRETRIZES MUNICIPAIS……….………………….…….…….03

2.1 ADM - ANOTAÇÕES DE DIRETRIZES MUNICIPAIS ………….………………….03
2.2 ALINHAMENTO………...……………..….…………………………………….……….03

3 – PARCELAMENTO E USO SOLO……....…..…...………….……………..………….03

3.1. OS PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO………………………...………….04
3.2. ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA..…...……...…….……………………….04

4 – CONTROLE DAS EDIFICAÇÕES……………………………………………………..06

5 – ATRIBUIÇÕES DA FISCALIZAÇÃO DE OBRAS E POSTURAS………………….07

5.1. DEFINIÇÃO DO PODER DE POLÍCIA……………………………………………….07
5.2. FATO GERADOR PODER POLÍCIA…………….…………………………………….08
5.3. TAXAS………………………………..…………………………………………………...08
5.4. ATRIBUTOS PODER POLÍCIA………….……………………………………………..09

6 – ATRIBUIÇÕES DA FISCALIZAÇÃO..………………………………………………….10
6.1. DA FISCALIZAÇÃO DE OBRAS PARTICULARES…………………………..……. .10
6.2. DA FISCALIZAÇÃO DE POSTURAS…………………………………...……..……. .10

7 – LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA..………………………………………………………..11

8 – PROCEDIMENTOS………….…………………………………………………………...12
8.1. DA AUTUAÇÃO DA FISCALIZAÇÃO……………………………………..…………...12
8.2. DO INÍCIO DA AÇÃO FISCALIZAÇÃO……………………………………..………...13
8.3. DA FORMALIZAÇÃO E INSTRUÇÃO DE PROCESSOS………………..………...13
8.4. DA ROTINA DA FISCALIZAÇÃO………….….……………………………………….14
A- PLANTÃO FISCAL INTERNO………….….…………………………….……………….14
B – PLANTÃO FISCAL EXTERNO………….….………………………..………………….15
8.5. DA APURAÇÃO DE DENÚNCIA………….….…………………..…………………….15

9 – DOS FORMULÁRIOS FISCAIS………….….………………………………………….16

I - Notificação Fiscal………….….…….………………………………………..…….16
II - Embargo total ou Parcial da Obra………….……………….……………………….18
III - Embargo Judicial.………….….………………………………………………….18
IV – Auto Infração.………….….……………………………………………………..19
V – Interdição ………….….………………………………………….......…………..20
VI – Demolição ………….….……………………………………....………………..20
VII- Desembargo …………………..……………………………...………………....21

10 – IRREGULARIDADES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO………………………..22

10.1 INVASÃO DE ÁREA PÚBLICA..…..…………………………………….…………….22
10.2 LOTEAMENTOS IRREGULARES………………….…………………………………24
 INTRODUÇÃO

A Secretaria de Planejamento Urbanismo e Habitação visando a

modernização administrativa, e reconhecendo a necessidade de uniformização
das ações e dos procedimentos desenvolvidos pela Fiscalização de Obras e
Posturas deste município, inicia a estruturação e capacitação de seus
funcionários, criando ao final um Manual de Procedimentos, através de
Instrução Normativa tendo como principal objetivo uma melhor prestação de
serviços à população viamonense.
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Visando à melhoria da qualidade das informações e dos serviços
prestados pela Divisão de Fiscalização de Obras e Posturas, tornando-se uma
valiosa ferramenta de trabalho.

Assim, apresenta conceitos, condutas, rotinas e procedimentos a

serem observados nas atividades destes servidores públicos, de forma a tornar
suas informações mais claras, objetivas e coerentes, contribuindo para a
melhoria contínua da qualidade tanto das informações quanto dos serviços
prestados aos cidadãos.

O servidor público, para o bom desempenho de suas atividades,

deve ter conhecimento de suas competências legais e dos procedimentos
inerentes a sua função e a seu departamento, para que possa, assim, prestar
um serviço de boa qualidade e atender ao cidadão da melhor forma possível.

Basicamente, o servidor adquire tal conhecimento através das

seguintes maneiras:

- ensinamentos de outros servidores que exercem o mesmo cargo;

- cursos de treinamento;
- manuais de procedimentos.

Os cursos de treinamento, pode-se dizer que são importantes

instrumentos de preparação dos funcionários, tanto daqueles que estão
iniciando a carreira quanto daqueles que já estão inseridos no ambiente de
trabalho, como forma de atualização e aquisição de novos conhecimentos.

Por sua vez, os manuais de procedimentos, também de grande

relevância, são igualmente uma ferramenta de trabalho de grande utilidade,
pois têm a função de uniformizar e padronizar as atividades rotineiras,
contribuindo para a melhoria do ambiente de trabalho e dos serviços prestados
pelos funcionários.

Quando não existe uma padronização de procedimentos, os

funcionários estão sujeitos a adotar condutas ou a prestar informações
equivocadas ou incoerentes, mesmo em situações rotineiras e repetitivas. Ou
seja, não segue-se uma linha de informação para procedimentos semelhantes,
o que pode gerar respostas incompletas ou insatisfatórias.
 1 - DA ORGANIZAÇÃO TERRITORIAL

É de competência do Município a respectiva organização

territorial, por intermédio da criação e organização do macrozoneamento e suas
delimitações, regulamentado a partir do art. 114 do Plano Diretor, que é
delimitado no Anexo I/a, que tem como finalidade fixar as regras fundamentais
de ordenamento do território e tem como objetivo definir diretrizes para o
ordenamento territorial de forma a atender os princípios, os objetivos gerais, as
políticas gerais e as estratégias do Plano Diretor.

Essa organização e suas delimitações são conceituadas como:

1.1 Macrozona são as áreas do território municipal que, em

virtude de suas especificidades fáticas, definem prioridades, objetivos e
estratégias para políticas públicas de desenvolvimento socioeconômico e
territorial, podendo, por isso, apresentar parâmetros reguladores diferenciados
de usos e ocupação do solo.

1.2 Zonas Especiais as áreas do território que exigem

tratamento especial na definição de parâmetros reguladores de usos e
ocupação do solo.

1.3 Setor as áreas do território que exigem tratamento especial

na definição de parâmetros reguladores de usos e ocupação do solo,
sobrepondo-se ao Macrozoneamento.

1.4 Eixos e Corredores é a faixa das áreas que, inseridas na

delimitação da Macrozona, acompanham as vias do sistema viário municipal
que exigem tratamento especial na definição de parâmetros reguladores de
usos e ocupação do solo, até 150m à partir da faixa de domínio,
sobrepondo-se ao Macrozoneamento em que se inserem, compreendendo os
lotes e glebas com testada para as vias da malha urbana assim delimitados:

a) Eixo de Comércio e Serviços, aquelas áreas que se localizam na

rodovia ERS-040 e ERS-118;

b) Eixo de Comércio e Serviços Turísticos, aquelas áreas que se

localizam nas rodovias ERS-040, ERS-118, Ricardo Vieira Barcelos,
Reduzino Ferreira da Silva, Henrique de Oliveira Fraga, Estrada da
Lagoa Branca, Edimundo Pereira Santana, Coronel Acrísio Martins
Prates e Rodovia Frei Pacifico Dellvolx;

c) Eixo de Comércio e Serviços de Águas Claras, aquelas áreas que se

localizam na rodovia ERS-040.

d) Corredores de Centralidade e Urbanidade - CCU, aquelas áreas que

se localizam nas vias especificadas no Anexo I.
 2 - ANOTAÇÕES DE DIRETRIZES  MUNICIPAIS E
ALINHAMENTO

Com a organização e o regramento territorial, o interessado pela

construção ou instalação de empreendimentos deverá solicitar:

2.1 ADM (ANOTAÇÕES DE DIRETRIZES  MUNICIPAIS) -

Certidões indicando os recuos necessários e os índices urbanísticos conforme
o que prescreve o Plano Diretor e o Plano de Circulação Viária e Mobilidade
Urbana.

2.2 ALINHAMENTO – Certidão que fornece a informação do

alinhamento predial para o imóvel, conforme matrícula e planta de situação.

Conforme determina o art. 34 do Código de Obras:

Art. 34 A execução de qualquer edificação será precedida dos

seguintes atos administrativos:

I - Pedido de Alinhamento;
II - Pedido de Anotação de Diretrizes Municipais – ADM
III - Aprovação do projeto;
IV - Licenciamento da construção

3 - PARCELAMENTO E USO DO SOLO

O planejamento e controle do uso, do parcelamento e da

ocupação do solo urbano, compete também ao município, através de
estratégias para combater e evitar que o crescimento desordenado, evitando e
corrigindo as distorções do processo de desenvolvimento urbano e seus efeitos
negativos sobre o meio ambiente.

O Plano Diretor Municipal define as estratégias do ordenamento

territorial, através de:

➢ Do planejamento da distribuição espacial da população

e das atividades econômicas no território municipal, de modo a evitar e
corrigir as distorções do processo de desenvolvimento urbano e seus efeitos
negativos sobre o meio ambiente;

➢ Da ordenação e controle do uso do solo, de forma a

combater e evitar:
 a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade ou conflitos entre usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) a utilização excessiva ou a subutilização da infraestrutura urbana;
d) a retenção de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não
utilização;
e) a deterioração das áreas urbanizadas e dotadas de infraestrutura;
f) o uso inadequado dos espaços públicos;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a degradação da qualidade ambiental do espaço construído e natural;
i) a degradação dos bens socioambientais;
j) os vazios urbanos e a descontinuidade das áreas urbanizadas.

3.1 - OS PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO

Na compra e venda de glebas ou lotes, e até mesmo algumas

casas mais antigas, que em um contexto de adensamento urbano tendem a dar
lugar a prédios, além da localização, o outro fator determinante para formação
do valor destes imóveis são os parâmetros urbanísticos que incidem sobre ele,
que direcionam a sua finalidade e o seu potencial.
Fundamentados na função social da propriedade e nas
prerrogativas conferidas pela Constituição da República, que estabelece que a
política de desenvolvimento urbano tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento e ocupação da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes, os parâmetros urbanísticos representam, na prática, uma limitação
ao particular sobre o poder de usar e construir no seu imóvel em detrimento da
coletividade.
Nosso Plano Diretor define os parâmetros urbanísticos
reguladores da ocupação do solo:
I - coeficiente de aproveitamento;
II - taxa de ocupação;
III - taxa de permeabilidade do solo;
IV - recuo frontal;
V - altura máxima;
VI - lote mínimo;
VII - cota ideal mínima;
VIII - testada mínima

3.2 - ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA

Entende-se por Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), o

instrumento que reúne o conjunto de estudos e informações técnicas
destinadas à identificação, avaliação, prevenção, mitigação e compensação
dos impactos decorrentes da implantação de um empreendimento ou atividade,
de forma a permitir a análise das diferenças entre as condições existentes e as
que passarão a existir com a implantação do empreendimento ou atividade que
possam afetar a qualidade de vida da população residente na área ou nas
proximidades.

Adota-se como condição para o uso e para a implantação das

atividades em todas as Macrozonas, urbanas e rurais, um padrão básico de
incomodidade referente ao nível de impacto e da necessidade de mitigação
para compatibilização com o entorno imediato. É permitido o uso habitacional
na Macrozona Urbana de Grandes Empreendimentos, respeitando os
parâmetros urbanísticos para novos empreendimentos. Todos os usos poderão
ser instalados na Macrozona Urbana de Consolidação desde que obedeçam as
condições estabelecidas nesta lei, quanto aos requisitos de instalação em
relação ao padrão básico de incomodidade.

Devem fazer a análise dos padrões básicos de incomodidade os

grandes empreendimentos/atividades como shopping centers, grandes escolas
e universidades, empreendimentos habitacionais de vulto, rodovias urbanas,
loteamentos, condomínios fechados, (art. 184 Plano Diretor Municipal):

a) atividades geradoras de poluição sonora ou que emitam ondas

eletromagnéticas e/ou gases poluentes, poluição hídrica

b) construções que causem impacto visual significativo na paisagem

urbana, por serem potencialmente causadoras de significativa
degradação do meio ambiente e da qualidade de vida urbana,

Esses empreendimentos precisam previamente submeter-se a

estudo de impactos no ambiente urbano, especialmente na vizinhança
(Constituição Federal, artigo 225, § 1º, IV; Lei da Política Nacional de Meio
Ambiente - Lei Nacional 6.938/1981, artigo 8º, II; Estatuto das Cidades - Lei
Nacional 10.257/2001, artigo 4º, VI e artigos 36 e 37).

O Plano Diretor Municipal define as condições de uso e a

implantação das atividades nas Macrozonas que serão condicionadas pela
incomodidade gerada pelas atividades.

Considera-se incomodidade a reação adversa de forma aguda

ou crônica sobre o meio ambiente, natural e construído, tendo em vista suas
estruturas físicas e sistemas sociais

Enfim, os Estudos de Impacto de Vizinhança e os Estudos de

Impactos Ambientais e seus respectivos Relatórios (EIV e EIA-RIMA) são
instrumentos para se analisar se a edificação projetada e/ou a atividade que
nela se desenvolverá poderá causar efeitos nocivos à dinâmica da cidade,
como, por exemplo:

a) adensamento populacional excessivo;

b) uso e ocupação solo;
c) área de interesse histórico, cultural, paisagístico e ambiental;
 d) capacidade de suporte da infraestrutura e equipamentos urbanos,
incluindo consumo de água e de energia elétrica, bem como geração de
resíduos sólidos, líquidos e efluentes de drenagem de águas pluviais;
e) emissão de ruídos e/ou de gases poluentes;
f) Equipamentos urbanos e comunitários, como os de saúde e educação;
g) sistema de circulação e transportes, incluindo, entre outros, tráfego
gerado, acessibilidade, estacionamento, carga e descarga, embarque e
desembarque;
h) valorização imobiliária;
i) impacto socioeconômico na população residente ou atuante no entorno.

Emerge daí o valor desses instrumentos na tutela preventiva dos

direitos à saúde, ao meio ambiente e à cidade, especialmente em suas
dimensões de direito à mobilidade urbana, saneamento ambiental, moradia e
trabalho.

4 - CONTROLE DAS EDIFICAÇÕES

Importante atribuição do Poder Executivo Municipal no

cumprimento das funções sociais da propriedade urbana e da cidade,
propiciando um desenvolvimento urbano equilibrado, socialmente justo, e
sustentável do ponto de vista econômico e ambiental, bem como evitando e
corrigindo distorções no crescimento urbano e seus efeitos negativos para o
meio ambiente e para a qualidade de vida das pessoas, é o controle das
construções.

Quanto aos aspectos estruturais e funcionais, busca-se garantir

que as edificações sejam seguras e salubres para as pessoas e para o meio
ambiente e estruturalmente idôneas à função para qual se destina.

No que se refere à dimensão urbanística, esse controle busca

assegurar que as novas edificações se integrem em harmonia com a cidade,
concretizando progressivamente o plano de desenvolvimento urbano que foi
democraticamente elaborado.

Assim, o controle administrativo das edificações urbanas

(técnicos/fiscalização) é um instrumento de tutela preventiva de direitos difusos,
sociais e individuais indisponíveis por meio do qual se verifica se há
observância às regras de ordenação de uso e ocupação do solo, editadas para
traduzir o interesse público quanto a melhor destinação dos espaços, levando
em conta as condicionantes físico-ambientais, as características
socioeconômicas locais e as aspirações de desenvolvimento do Município.

Para um eficaz exercício desse poder-dever do Município, impõe-

se, no plano institucional, a estruturação de um processo administrativo de
licenciamento e acompanhamento de construções, ampliações, reformas e
demolições bem como ações de vigilância contra obras clandestinas.
 5 - ATRIBUIÇÕES DA FISCALIZAÇÃO DE OBRAS E
POSTURAS

O Fiscal Municipal de Obras é o servidor público com investidura

no cargo por meio de concurso público para exercer o poder de polícia
administrativa do Município, a fim de garantir o interesse público no
cumprimento das leis urbanísticas e edilícias, devendo para isso, aplicar, no
âmbito de sua competência, as medidas e sanções de polícia correspondentes
às infrações de que tomar ciência.

Além de atividades preventivas e repressivas, realiza atividades

educativas e orientativas, principalmente de cidadãos e profissionais das áreas
de arquitetura e engenharia. Assim, nota-se que este setor é de fundamental
relevância para a administração municipal, já que exterioriza uma das formas
do exercício do poder de polícia e contribui efetivamente para que a cidade se
desenvolva de forma ordenada.

5.1 DEFINIÇÃO DO PODER DE POLÍCIA

O poder de polícia destina-se assegurar O bem-estar geral,

impedindo, através de ordens, proibições e apreensões, o exercício antissocial
dos direitos individuais, o uso abusivo da propriedade, ou a prática de
atividades prejudiciais à coletividade. Visando propiciar uma convivência social
mais harmoniosa, para evitar ou atenuar conflitos no exercício dos direitos e
atividades do indivíduo entre si e, ante o interesse de toda a população,
concebida por um conjunto de atividades de polícia que fazem parte dos
diversos órgãos da Administração e que servem para a defesa dos vários
interesses especiais comuns.

A Fiscalização de Obras e Posturas de um município é a

responsável por uma das formas do poder de polícia administrativa, o qual,
segundo Hely Lopes Meirelles, é definido como a faculdade de que dispõe a
Administração Pública para condicionar e restringir o uso e o gozo de bens,
atividades e direitos individuais, em benefício da coletividade ou do próprio
Estado.
Poder de Polícia da Administrativa limita o interesse particular,
que se destina a assegurar o bem-estar geral, impedindo, através de ordens,
proibições e apreensões, o exercício antissocial dos direitos individuais, o uso
abusivo da propriedade, ou a prática de atividades prejudiciais a coletividade.

Seu fundamento vem com base no princípio da predominância do

interesse público sobre o particular, onde se dá a Administração Pública uma
posição de supremacia sobre os particulares. O resultado da sua qualidade de
executora das leis administrativas esta expressada pelo poder que a atividade
administrativa demonstra. Para que estas leis sejam exercidas, a Administração
não pode deixar de praticar seu domínio indistintamente sobre todos os
cidadãos que estejam sujeitos ao império destas leis. Daí manifesta-se na
Administração uma supremacia geral.
 5.2 FATO GERADOR PODER POLÍCIA

O fato gerador do poder de polícia é regulamentado no art. 78 do

Código Tributário Nacional:

Art. 78. Considera-se poder de polícia atividade da administração

pública que, limitando ou disciplinando direito, interesse ou
liberdade, regula a prática de ato ou abstenção de fato, em razão
de interesse público concernente à segurança, à higiene, à ordem,
aos costumes, à disciplina da produção e do mercado, ao
exercício de atividades econômicas dependentes de concessão
ou autorização do Poder Público, à tranquilidade pública ou ao
respeito à propriedade e aos direitos individuais ou coletivos.

Parágrafo único. Considera-se regular o exercício do poder de

polícia quando desempenhado pelo órgão competente nos limites
da lei aplicável, com observância do processo legal e, tratando-se
de atividade que a lei tenha como discricionária, sem abuso ou
desvio de poder.

É também regrado no Código Tributário Municipal, em seu art. 189

Art. 189 As taxas de que trata este capítulo, têm como fato
gerador o exercício do Poder de Polícia do Município.

§ 1º Considera-se Poder de Polícia do Município a atividade da

administração pública que, limitando ou disciplinando direito,
interesse ou liberdade, regula a prática de ato ou abstenção de
fato, em razão de interesse público concernente à segurança, à
tranquilidade pública ou ao respeito à propriedade e aos direitos
individuais ou coletivos.

§ 2º O Poder de Polícia será exercido em relação a quaisquer

atividades, lucrativas ou não, e a quaisquer atos a serem
respectivamente exercidos ou praticados no território do
Município, dependentes de Licenciamento da Prefeitura, nos
termos deste Código.

5.3 TAXAS

Em razão de interesse público, as diversas taxas de Licença para

execução de obras de construção civil, fundada no poder de polícia do
município e dependentes de concessão ou autorização do poder público, tem
como fato gerador o desempenho, pelo órgão competente, nos limites da lei
aplicável e com observância do processo legal às normas municipais de
Tributos, de Uso e Ocupação do Solo, de Obras e Posturas.
 DAS TAXAS DECORRENTES DO PODER DE POLÍCIA CÓDIGO
TRIBUTÁRIO MUNICIPAL

Art. 188 - As disposições estabelecidas neste capítulo, aplicam-se

a todas as Taxas Decorrentes do Poder de Polícia.

§ 1º São Taxas decorrentes do Poder de Polícia:

...
III - Taxa de Aprovação de Projeto;
IV - Taxa de Licença para Obras Particulares;
V - Taxa de Vistoria de obra concluída para liberação do Habite-
se;
VI - Taxa de Licença para Publicidade;
VIII - Taxa de Apreensão;

§ 2º As licenças são concedidas sob a forma de Alvará, que

deverá ser exibido à Fiscalização, sempre que solicitado.

5.4 ATRIBUTOS PODER POLÍCIA

Quando se executa regularmente o Poder de Polícia mantendo-se

a ordem e o bem-estar social, apresenta-se as seguintes características:

1. VINCULARIEDADE: Significa que a Administração deverá agir conforme

os limites estabelecidos em lei, sem qualquer possibilidade de opção.

2. DISCRICIONARIEDADE: quando a lei deixa certa margem de liberdade

para determinadas situações em que, a Administração Pública tem a
liberdade de decidir com sua conveniência e cabimento, quais serão os
melhores meios atribuídos ao exercício dos direitos individuais e as
medidas repressivas aplicáveis nesses casos. Também tem a liberdade
de decidir as condições para o exercício de determinado direito, para
resolver determinada situação com uma margem permitida de
razoabilidade, ou de bom senso.

Por exemplo, emitir uma intimação para regularizar uma pendência, em

vez de autuar incontinenti o administrado, o que seria permitido nos
termos da lei. Mas, de forma alguma autuar quando a lei prescreve uma
intimação.

De qualquer modo, se há a possibilidade do ato discricionário, evidente

que existe uma contraposição com o chamado ato vinculado. O ato
vinculado não admite opções de soluções; somente permite solução
única, aquela que está expressa na lei. O ato discricionário, por sua vez,
permite à autoridade criar opções que permitam ao final o cumprimento
da lei.
 Por isso, o Fiscal de poder de polícia deve ter sempre em mente que a
sua atividade principal é o de alertar o administrado das infrações por ele
cometidas. E até mesmo de ajudá-lo a saná-las quando possível. A multa
decorre da desobediência e das reincidências. No mesmo teor, chegar
ao clímax de interditar um estabelecimento, apreender mercadorias,
embargar uma obra, sem antes, se a situação permitir, advertir sobre a
irregularidade e explicar como resolvê-la.

E mais dois aspectos importantes:

a) O Fiscal deve ter consciência de sua responsabilidade em permitir

a continuação da irregularidade ao dar prazo para saná-la. Se algo
nocivo ocorrer durante esse prazo, ele poderá ser responsabilizado. Vem
daí que a discricionariedade vincula a autoridade que a concedeu, a
exigir, portanto, todos os cuidados ao praticar o ato.

b) Permitir que o administrado tenha um prazo para corrigir uma

irregularidade pode trazer suspeitas de favoritismo, e de tais suspeitas
às suposições de peculato é um “pulo”. Não podemos esquecer que os
Fiscais estão sempre sujeitos a esse tipo de suspeita, boatos
maledicentes espalhados pelos que querem enxovalhar a categoria.
Deste modo, a descrição do fato e a decisão tomada, com as suas
justificativas, devidamente relatadas em processo, é medida
acautelatória que o Fiscal não deve esquecer.

3. AUTOEXECUTORIEDADE: É ato de agir da Administração com os

próprios meios, executando suas decisões sem necessidade de
intervenção do Poder Judiciário. Compele a Administração materialmente
o administrado, por meios diretos de coação. A característica central da
autoexecutoriedade é “inverter o ônus de ir a juízo”, vez que os atos
da Administração gozam de presunção de legitimidade.

Cabe destacar que, nem todos os atos administrativos gozariam de

autoexecutoriedade, mas somente aqueles previstos em lei e depois de
procedimento administrativo.

Pode ser desdobrada em:

a) EXIGIBILIDADE – faculdade de tomar decisões executórias sem

consulta preliminar ao Judiciário, cumpridas indiretamente pela
aplicação de penalidades.

b) EXECUTORIEDADE - poder de impor tais condições por meios

diretos de coação.
 4. COERCIBILIDADE: Trata-se de uma imposição coativa das medidas
adotadas pela Administração sendo para isso, necessário o uso de força
para cumpri-los.

5. INDELEGABILIDADE: Atividade típica estatal, sendo que somente o

Estado pode exercer, envolvendo o exercício de prerrogativas próprias
do poder público, como repressão, que não podem ser exercida por um
particular, exceto quando este esteja investido legalmente por via de
cargo público.

6 - ATRIBUIÇÕES DA FISCALIZAÇÃO

6.1 A FISCALIZAÇÃO DE OBRAS DE PARTICULARES

a) Fiscalizar as obras particulares, concluídas ou em andamento, abrangendo

também demolições, parcelamento do solo, a colocação de tapumes,
andaimes, telas, plataformas de proteção e s condições de segurança das
edificações;
b) Fiscalizar o cumprimento do Código de Obras, do Plano Diretor Participativo
e da Lei Municipal de Parcelamento do Solo;
c) Emitir notificações, lavrar autos de infração e expedir multas aos infratores
da legislação urbanística municipal;
d) Reprimir o exercício de atividades desenvolvidas em desacordo com as
normas estabelecidas na legislação urbanística municipal, as edificações
clandestinas, a formação de loteamentos clandestinos e os agrupamentos
semelhantes que venham a ocorrer no âmbito do Município;
e) Realizar vistoria para a expedição de “Habite-se” das edificações novas ou
reformadas;
f) Elaborar relatório de fiscalização;
g) Orientar as pessoas e os profissionais quanto ao cumprimento da legislação;
h) Apurar as denúncias e elaborar relatório sobre as providências adotadas.

6.2 FISCALIZAÇÃO DE POSTURAS MUNICIPAIS

a) Autorizar e fiscalizar luminosos, placas, painéis e outdoors (art. 188 do

Código de Posturas, que exige projeto estrutural e ART)
b) Fiscalizar o cumprimento do Código de Posturas Municipal; Elaborar relatório
de fiscalização;
c) Orientar as pessoas e os profissionais quanto ao cumprimento da legislação;
d) Apurar as denúncias e elaborar relatório sobre as providências adotadas.
 O Fiscal de Obras e Posturas deve ter consciência de sua
importância, porque é uma autoridade municipal que lida diretamente com o
cidadão e, como tal, deve cumprir e fazer cumprir as disposições legais com a
máxima eficiência possível.

Para o bom desempenho do cargo de Fiscal de Obras e Posturas,

alguns conhecimentos são necessários, dentre os quais se destacam:

- legislação urbanística municipal;

- noções básicas sobre projeto arquitetônico;
- procedimentos e processos administrativos;

7 - LEGISLAÇÃO URBANISTÍCA MUNICIPAL

I. As diretrizes do PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO, Lei nº 4154/13, que

é o instrumento básico da política de desenvolvimento do Município. Sua
principal finalidade é orientar a atuação do poder público e da iniciativa
privada na construção dos espaços urbanos e rurais na oferta dos
serviços públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de
vida para a população.

II. As diretrizes do PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO DO

MUNICÍPIO, LEI 4178/13;

III. As diretrizes do CÓDIGO DE OBRAS DO MUNICÍPIO, LEI Nº 4386/15,

é o instrumento que permite à Administração Municipal exercer o
controle e a fiscalização do espaço edificado e seu entorno, garantindo a
segurança e a salubridade das edificações

IV. As diretrizes do CÓDIGO DE POSTURAS DO MUNICÍPIO, LEI Nº

4385/15, que estabelece um conjunto de normas que regulam o uso do
espaço urbano pelos cidadãos (habitações passeios, muros e cercas,
meios de publicidade) e comina penas aos infratores, que, por ação ou
omissão, infringirem a legislação e os regulamentos do Município. Ele é
o norteador de comportamento dos munícipes para o bem-estar da
coletividade.

V. O CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL, LEI Nº 4556/16 em relação a

incidência das taxas de poder de Polícia.

Além destas, outras leis e normas (portarias, decretos, etc.)

completam o arcabouço jurídico da legislação urbanística, como por exemplo, a
Lei de Acessibilidade, de âmbito federal, as quais também devem ser
cumpridas pelos agentes fiscais.
 8 – PROCEDIMENTOS

O Plano Diretor Municipal institui e define que:

Art. 291 Constitui infração toda ação ou omissão contrária ao

cumprimento da função social da propriedade definida com base
nos parâmetros expressos em lei.

Art. 292 O não atendimento dos objetivos definidos nesta Lei

implicará na atribuição de sanções administrativas pelo Poder
Público Municipal.

§ 1º No caso de descumprimento das determinações expressas

nesta Lei, as licenças e alvarás poderão ser sumariamente
revogados unilateralmente pelo Poder Público Municipal, a
qualquer tempo e sem ônus para a Administração.

§ 2º Sem prejuízo das sanções de natureza civil ou penal

cabíveis e independentemente de estarem previstas nas demais
legislações municipais, as infrações às disposições desta Lei
geram ao infrator e demais responsáveis, de acordo com o tipo de
infração:

I - obrigação de fazer ou de desfazer;

II - apreensão de material ou produto;
III - interdição das atividades;
IV – multa.

8.1 DA ATUAÇÃO DA FISCALIZAÇÃO

Todas as obras de construção civil edificada, ou em edificação,

regulares ou irregulares, pertencentes a pessoas física ou jurídica privada,
destinadas ao uso residencial, comercial, industrial, e outros de qualquer
natureza, com abrangência em todo o Município, são objetos da fiscalização de
obras, fundada no poder de polícia administrativa e estão condicionadas à
concessão da Licença de Obras pela Administração Municipal.

A fiscalização de obras e posturas é uma atividade municipal

exercida a fim de verificar se os projetos e serviços na cidade estão sendo
executados conforme as exigências, normas e legislações específicas, além de
assegurar a observância dos padrões mínimos de segurança, higiene,
salubridade e conforto das edificações. A intenção é prevenir e coibir ações não
respeitosas à sociedade e ao município.
Por isso, o fiscal de posturas deve prevenir ações que
desrespeitem a sociedade, a exemplo da execução de atividades sem licença
da prefeitura, construção irregular de muros, obras irregulares, invasão de área
pública, etc.
Os procedimentos a serem adotados pela Fiscalização de Obras,
com fundamento no poder de polícia do Município, a ser exercida sobre todas
as obras de construção civis regulares ou irregulares, instaladas no solo urbano
municipal, em total observância às normas municipais vigentes especialmente
ao do zoneamento urbano.
A atividade é exercida através de vistorias in loco, que envolvem
aspectos técnicos e administrativos da execução das obras e serviços e
também a adequação de condutas.

8.2 DO INÍCIO DA AÇÃO FISCAL

Aos agentes fiscais compete:

I - efetuar vistorias em geral, levantamentos e avaliações;

II - verificar a ocorrência de infrações, aos dispositivos legais e
propor as respectivas penalidades;
III - lavrar Autos de Inspeção e Notificação, fornecendo cópia ao
interessado;
IV - executar, por determinação da autoridade competente, as
ações necessárias para o cumprimento de embargo, demolição e interdição,
nos termos em que dispuser o regulamento desta Lei.
V - intimar os interessados a prestarem esclarecimentos às
autoridades competentes

8.3 DA FORMALIZAÇÃO E INSTRUÇÃO DE PROCESSOS

Recebendo os autos processuais o Agente Fiscal designado

deverá realizar diligência in loco para fins de proceder à demanda fiscal
requerida, devendo dentre outras observações, verificar se:

a) O endereço da obra ou objeto da denúncia está correto;

b) a existência de edificações ou outro tipo de elemento
significativo sobre ele ou próximo a ele
c)Nas proximidades existe algum impedimento legal ao
licenciamento (escola, igreja, creche, córrego, etc.);
d) A obra já executada foi regularmente licenciada ou não;
e) Na obra em execução as normas de segurança estão sendo
observadas e os documentos legais (licença de obra e projeto aprovado) estão
disponíveis para consulta;
f) Conferir se a obra está sendo executada de acordo com os
projetos aprovados e respeitando os índices e parâmetros urbanísticos
municipais;
 g) Conferir se as Faixas “NON AEDIFICANDI” estão sendo
respeitadas;
h) Se a obra invade os recuos laterais e de alinhamento
i) a existência de área ambiental protegida;
j) Outros gravames e restrições sobre o imóvel.

Em caso de inconformidade observada, o Fiscal Municipal de

Obra emitirá imediatamente a Notificação Preliminar da irregularidade
detectada.
Fica facultado ao Fiscal Municipal de Obra a solicitação de
acompanhamento técnico por engenheiro ou arquiteto, para inspeção técnica e
emissão de Laudo Técnico de situação agravante, detectada em fiscalização de
rotina, em obra em fase de execução, ou em apuração de denúncia.

Constatada a infração o agente fiscal deve, expedir notificação ao

proprietário ou responsável pela obra ou serviço concedendo-lhe prazo para
regularização, constando quando aplicável, a determinação de embargo da
obra, que deverá ser atendido imediatamente.

O fiscal de obra que no exercício de suas atribuições detecte o

risco eminente a segurança do proprietário de uma obra ou de terceiros deve,
além do embargo imediato, comunicar urgentemente o fato a Chefia, que
poderá solicitar a defesa civil ação fiscal integrada conjunta com outras
Instituições.

8.4 DA ROTINA DA FISCALIZAÇÃO

A fiscalização considerada de rotina consiste nas ações fiscais

cotidianas, busca ativa, realizadas em campo pelo Agente Fiscal no setor para
o qual este tenha sido designado e de acordo com escala fiscal previamente
estabelecida.

Caberá ao Fiscal Municipal de Obra fazer o acompanhamento

sistemático, o monitoramento e registro das obras em edificação no seu setor
até a sua conclusão, ou pelo tempo que durar sua designação. Atualizando a
planilha das obras em execução, que estão sob fiscalização, efetuando
registros de acompanhamento e monitorando os prazos.

A - DO PLANTÃO FISCAL INTERNO

São deveres do Fiscal de Obras designado ao plantão interno:

 I - Prestar ao contribuinte as informações por ele solicitadas,
direcionando-o ao setor competente sempre que a informação indagada não
estiver sob o seu domínio.

II - Esclarecer ao contribuinte sobre as disposições das

legislações municipais, cujas diretrizes lhes compete observar.

III - Auxiliar o contribuinte quanto à estrutura formal e demais

procedimentos inerentes a autuação dos processos administrativos.

B - DO PLANTÃO FISCAL EXTERNO

I – Apuração das denúncias feitas no 156

II - Participação em operação ostensiva/coercitiva em locais

previamente indicados na designação ou plano de ação, com o fim de verificar
e coibir irregularidades fiscais, em conformidade com as exigências da
legislação municipal em vigor.

II - Quando solicitada pelo contribuinte, e desde que designada

pela Chefia, realizar diligência in loco para execução de vistoria objetivando
agilizar os processos de regularização e licenciamento (habite-se, sistema
hidrossanitário).

III - Participação em operação fiscal especial, integralizada com

outros entes federativos em locais previamente determinados na designação ou
plano de ação, com o fim de verificar o cumprimento das obrigações legais no
âmbito de sua competência.

8.5 DA APURAÇÃO DE DENÚNCIA

Ferramenta administrativa que recepciona e registra denúncia

pública envolvendo possíveis infrações a legislação municipal de obras e usos
e ocupação do solo, podendo ser escrita, ou verbal, desde que reduzida a
termo, ensejando ação fiscal in loco para fins de apuração, de posse das
informações pertinentes, deverá certificar a procedência ou não da narrativa de
denúncia.

A apuração de denúncia enseja realização de diligência "in loco ",

na qual o Agente Fiscal, de posse das informações pertinentes, deverá certificar
a procedência ou não da narrativa de denúncia.
 São dados indispensáveis a realização de diligência para
apuração de denúncia:

I - Endereço indicando o nome da rua e do bairro, e, na ausência

de número predial, a especificação das ruas perpendiculares, ou seja, entre
ruas;

II - Descrição da infração, objeto da denúncia, com

especificações.

Observada à improcedência da denúncia, deverá o Agente Fiscal

registrar os fatos apurados e emitir relatório se manifestando pelo arquivamento
dos autos.

Verificada a procedência da denúncia, o Agente Fiscal dará

prosseguimento à ação, com a lavratura dos Termos relativos à infração
detectada, e registro das providências adotadas no Relatório Circunstancial

Se, quando da apuração de denúncia, surgirem dúvidas quanto à

incidência da infringência, deverá o Agente Fiscal, deliberar com os seus
superiores hierárquicos, com o fim de clarear e/ou dissipar as dúvidas sobre a
existência ou não de infringência.

Ao final de cada ação, deverá o Agente Fiscal lavrar documento

que registrará de forma minuciosa a situação encontrada no local
denunciado/designado, contendo fotografias significativas e explicativas
propiciando o perfeito entendimento da denúncia e da solução encontrada,
anexando a este toda a documentação pertinente ao ato fiscalizatório, com
vistas à instauração do processo administrativo, com informações objetivas e
enquadramento legal correto.

Quando realizar diligência in loco para fins de revisão de

notificação, o Agente Fiscal deverá certificar se houve ou não cumprimento da
determinação exigida, fazendo constar ainda a data de realização da nova
diligência ao local, o objeto da notificação e a assinatura do Agente que a
revisou.

Todas as irregularidades devem estar fundamentadas na

legislação municipal em vigor, citando todos os dispositivos legais infringidos.

A ação fiscal depois de iniciada percorrerá os caminhos

necessários à solução da infração apontada no documento oficial lavrado e
prolatar-se-á pelos procedimentos administrativos, terminando no momento em
que for sanada a irregularidade.
 9 - DOS FORMULÁRIOS FISCAIS

Documentos oficiais a serem usados pelos Fiscais Municipais de

Obras, para registro individual das ações fiscais e técnicas praticadas no
exercício de suas atribuições (prerrogativa, competência) legais, envolvendo os
processos administrativos dos diversos tipos de licenciamentos de obras e os
processos administrativos tributários, a apuração de denúncias públicas de
obras irregulares, ou ainda as solicitações advindas de outras instituições.

As ações dos Fiscais Municipais de Obras poderão resultar nas

seguintes sansões e penalidades:

I - Notificação Fiscal;
II - Embargo total ou Parcial da Obra;
III - Embargo Judicial;
IV – Auto Infração;
V – Interdição;
VI – Demolição;

I – NOTIFICAÇÃO FISCAL

Documento oficial usado para dar ciência ao sujeito passivo da

obrigação de realizar ato ou abstenção de fato em virtude de lei, a apresentar
documentos ou sanar desconformidades detectadas praticadas contra a
legislação municipal urbanística ou edilícia, estabelecendo prazos para o seu
cumprimento. Trata-se de uma comunicação formal que, em princípio, não
acarreta aplicação de sanção administrativa, contudo, se não houver
cumprimento da obrigação, deve-se lavrar respectivamente o auto de infração e
demais documentos acessórios a ação fiscal.

A) FORMAS DE NOTIFICAÇÃO

A autoridade competente do órgão perante o qual tramita o

processo administrativo notificará o interessado, para ciência de que deva
praticar ou deixar de praticar ato, de decisão ou efetivação de diligências:

➔ PESSOALMENTE

A notificação pessoal será lavrada pela autoridade competente e

assinada pela pessoa notificada, ou, na hipótese de o notificado se
recusar a assinar, será averbada a recusa de assinatura pela autoridade
competente.
 ➔ PELO CORREIO, MEDIANTE AVISO DE RECEBIMENTO - AR

A notificação pelo correio será considerada realizada com a juntada de

AR aos autos do processo administrativo.

➔ PELO CORREIO ELETRÔNICO, EM CASO DE O ADMINISTRADO

INDICÁ-LO PARA RECEBIMENTO DE NOTIFICAÇÕES OU
INTIMAÇÕES

A notificação por meio de correio eletrônico será realizada em caso de o

administrado, por meio de declaração, indicar o endereço eletrônico para
o recebimento de notificações

➔ POR EDITAL

No caso de o infrator estar em lugar incerto ou não sabido, a notificação

far-se-á por edital publicado nos jornais, sendo considerado notificado a
partir da data da publicação. Deverá ser anexado cópia da página do
jornal em que foi publicado o edital, em que conste a data da publicação.

➔ COMPARECIMENTO ADMINISTRATIVO

O comparecimento do administrado para tomar ciência da existência do

processo administrativo supre sua falta ou irregularidade.

No caso da recusa de receber os documentos do ato fiscalizatório, deve o

Agente fiscal, no campo destinado à assinatura do autuado descrever a
situação encontrada: "recusou recebimento" ou então, "encontra-se ausente",
certificada a situação por duas testemunhas.

II - TERMO DE EMBARGO

O embargo é a medida de natureza cautelar ou punitiva onde o

Município, por meio da autoridade fiscal competente, determina a paralisação
de obra de construção civil em andamento, sejam elas de reparo, reconstrução
ou reforma, em vista de irregularidades constatadas.

Ele pode ocorrer, por exemplo, quando houver risco de lesão

grave à integridade física do trabalhador.

O Fiscal Municipal de Obra procederá ao embargo das

construções quando estas estiverem incluídas numa ou mais das hipóteses do
art. 24 Código de Obras
 Art. 24 - Obras em andamento, sejam elas de reparo,
reconstrução ou reforma, serão embargadas sem prejuízo das
multas quando:

I - Estiverem sendo executadas sem alvará de licenciamento

nos casos em que for necessário;
II - For desrespeitado o respectivo projeto licenciado em
qualquer de seus elementos essenciais;
III - Não forem observadas as indicações de alinhamento,
fornecida pela municipalidade;
IV - Estiver em risco sua estabilidade com perigo para o público
ou para o pessoal que a executa.

Parágrafo único - As prescrições do presente artigo serão

aplicáveis também aos casos de demolição de prédios ou locais
de interesse histórico, paisagístico, cultural e turístico.

Na lavratura do Termo de Embargo constará:

I – Nome e domicílio do infrator ou infratora;

II - Localização da obra embargada;
III – Fato que constitui o embargo
IV - Data do embargo;
V - dispositivos em que o embargo esteja enquadrado
VI - Assinatura do infrator, se o quiserem fazer.

Independente da abertura de processo administrativo o fiscal

responsável pela autuação deverá verificar se existe processo protocolado
junto a Prefeitura para a obra embargada e fazer juntada de uma via do Termo
de Embargo aos autos, de forma a constar no processo de licenciamento que a
obra foi embargada.

Termo de Embargo deve sempre ser acompanhado de Relatório

Circunstancial com Registro fotográfico detalhando a irregularidade constatada
com vistoria.

Feito o embargo, o agente fiscal lavrará auto de infração

intimando o infrator a pagar a multa em que estiver incorrido.

O agente fiscalizador poderá na desobediência do embargo da

construção, desobedecendo o embargo, apreender materiais, equipamentos e
máquinas e/ou veículos para impedir o prosseguimento da obra, através de um
Termo de Apreensão de Bens Materiais
 III – EMBARGO JUDICIAL

Se não for imediatamente acatado o embargo, o Fiscal Municipal

de Obra solicitará que a Chefia imediata tome as providências legais cabíveis
junto a Procuradoria-Geral do Município (PGM), para o pedido de EMBARGO
JUDICIAL com AÇÃO DEMOLITÓRIA da obra irregular.

Independente de o notificado ter protocolado o processo de

licenciamento da obra autuada, a desobediência ao embargo ou a reincidência,
implicará na abertura do processo administrativo próprio, instruído com o auto
de notificação e inspeção, auto de infração, recurso/defesa, julgamento da
defesa, auto de embargo, conforme previsto no Código de Obras, a ser enviado
à Procuradoria-Geral do Município (PGM) para o pedido de EMBARGO
JUDICIAL com AÇÃO DEMOLITÓRIA da obra irregular.

IV - AUTO DE INFRAÇÃO

O auto de infração é o instrumento pelo qual o Poder Público

Municipal, após certificar a existência de infração à legislação, aplica, de forma
expressa, penalidade pecuniária ao infrator.

O auto de infração registra o ato administrativo punitivo vinculado

à lei, razão pela qual, sua aplicação deve respeitar, integralmente, o princípio
da legalidade, aplicado sempre que:

- Notificação preliminar emitida anteriormente apontando

irregularidade não foi atendida no prazo determinado;

- Não couber notificação preliminar por envolver segurança física;

- For identificado o infrator como reincidente na mesma infração a

legislação municipal, anteriormente notificada.

Os autos de infração deverão conter descrição clara e objetiva,

sem rasuras, entrelinhas ou emendas, de forma resumida:

a) descrição do motivo que deu lugar e sua lavratura;

b) indicação dos dispositivos da lei ou regulamento infringidos;
c) nome do proprietário e, quando possível, do construtor e do
responsável técnico pela obra e serviço;
d) endereço ou determinação do local da infração;
e) dispositivos em que a penalidade esteja enquadrada;
f) prazo para apresentação de defesa, com indicação do local
onde deverá ser apresentada;
g) valor da multa
 As pequenas incorreção ou omissões no AI não acarretará sua
nulidade quando do processo constarem elementos suficientes para a
caracterização da falta.

O Auto de Infração poderá ser imputado da seguinte forma:

I - Pessoalmente, mediante entrega ao autuado de uma via do AI;

II - Por via postal, com prova de recebimento (AR), no caso de

recusar o autuado a receber ou for ausente;

III - Por edital, publicado uma única vez, na impossibilidade de

serem utilizados os meios referidos nos incisos acima.

V – INTERDIÇÃO

Um imóvel, uma obra podem ser interditados quando há uma

clara ameaça à segurança dos trabalhadores e das pessoas nos arredores,
moradores ou vizinhos.

Determina o art. 30 do Código de Obras

Art. 30 - Um prédio ou qualquer de suas dependências poderá ser

interditado em qualquer tempo, com o impedimento de sua
ocupação quando oferecer iminente perigo à segurança pública.

Art. 31 - A interdição prevista no artigo anterior será imposta por

escrito, após vistoria efetuada pelo departamento competente.

Parágrafo único - Não atendida a interdição e não interposto

recurso ou deferido este, tomará a municipalidade as providências
cabíveis.

A interdição ocorre de forma semelhante ao embargo, após

vistoria feita pelo departamento competente, para que seja realizado laudo
técnico que demonstre grave e iminente risco, pela Defesa Civil.

O proprietário da obra ou edificação será intimado a regularizar a

situação num prazo estabelecido em função do grau do risco apresentado.

VI - DEMOLIÇÃO DE OBRA

Cabível quando a construção for clandestina, com força auto-

executória. Porém, se verificando que a mesma, a despeito da ausência de
licenciamento, atende os requisitos urbanísticos da lei, proceder-se-á à
notificação para regularização, e não à sua derrubada.

Nem sempre é fácil distinguir em que cenários a regularização de

uma edificação é viável. A derrubada de uma construção, porém, a depender de
seu uso – e principalmente quando serve ela de habitação – pode confrontar a
dignidade da pessoa humana em patamares inaceitáveis. Trata-se, em suma
de conflito entre um interesse difuso (ordem urbanística) e um interesse
individual/coletivo indisponível (moradia digna).

Buscando uma solução, com base no Principio da

Proporcionalidade/Razoabilidade e mediante ponderação sobre o tipo de
intervenção (regularização ou demolição) de menor potencial lesivo.

O Art. 32 do Código de Obras, destaca que quando o risco é eminente a municipalidade

poderá embargá-la e promover a competente ação judicial nos termos do Código de
Processo Civil.

Art. 32 - A demolição total ou parcial de prédio ou dependências

será imposta nos seguintes casos:

I - Quando a obra for clandestina, entendendo-se por tal a que

for executada sem alvará de licença, a prévia aprovação do
projeto e licenciamento, de construção;

II - Quando executada sem observância de alinhamento

fornecido, ou com desrespeito ao projeto aprovado nos seus
elementos essenciais;

III - Quando julgada com risco iminente à segurança pública e o

proprietário não quiser tomar as providências que a
municipalidade tenha determinado para sua segurança.

Art. 33 - A demolição não será imposta nos casos dos incisos I e

II do artigo anterior, se o proprietário, submetendo à
municipalidade o projeto de construção, demonstrar:

I - Que a mesma preencha os requisitos regulamentares;

II - Que embora não preenchendo, serão executadas
modificações que a torna de acordo com a legislação em vigor.

Parágrafo único - Tratando-se de obra julgada em estado de

risco à segurança pública, a municipalidade poderá embargá-la
e promover a competente ação judicial nos termos do Código
de Processo Civil.
 Quando se trata de edificação em ruínas, a demolição encontra
fundamento no art. 188, II, do Código Civil:

Art. 188. Não constituem atos ilícitos:

...
II - a deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a
pessoa, a fim de remover perigo iminente.

Parágrafo único. No caso do inciso II, o ato será legítimo

somente quando as circunstâncias o tornarem absolutamente
necessário, não excedendo os limites do indispensável para a
remoção do perigo.

VII - DO DESEMBARGO DE OBRAS

Documento que oficializa a retomada da obra embargada, e deve

ser lavrado pelo agente fiscal depois de constatado o cumprimentos das
irregularidades e incoerências que deram origem ao embargo da construção.

Quando a irregularidade tiver sido resolvida e a obra estiver

regularmente licenciada junto ao Órgão Licenciador, o proprietário da obra
embargada solicitará por escrito.

A obra somente poderá ser desembargada por autoridade fiscal

designada, e dar-se-á por meio da lavratura de Termo de Desembargo,
caracterizando crime de desobediência a retomada da obra efetivada pelo
autuado sem a expressa autorização do fisco.

A cópia do Termo de Desembargo deverá ser juntada aos autos do

processo de licenciamento da Obra.

10 - IRREGULARIDADES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

A Lavratura de Notificação Fiscal de irregularidades de Uso e

Ocupação do Solo, em todo o território do município, para verificação da
existência de loteamentos, desmembramentos, fracionamentos de lotes
ocupação de áreas públicas e outras formas de ocupação não regularizadas
perante o Município.
 10.1 INVASÃO DE ÁREA PÚBLICA

As invasões de logradouros públicos verificadas, mediante

vistoria administrativa, a invasão ou usurpação do logradouro público, em
conseqüência de obra de caráter permanente, a fiscalização deverá promover
imediatamente a demolição necessária, a fim de que o referido logradouro fique
desembaraçado e a área invadida reintegrada na servidão do público.

A fiscalização deve monitorar a ocupação a fim de evitar novas

ocorrências de ocupações irregulares na beira dos córregos e coibir a
ocupação de áreas públicas e institucionais, dando-lhes o uso adequado de
acordo com a função social da propriedade, conforme art. 31, parágrafo 2º do
Plano Diretor.

O Código de Posturas das àreas públicas, proíbe em seu art. 124

Art 124 É proibido a ocupação irregular das áreas públicas, áreas

institucionais e áreas verdes municipais, sob qualquer pretexto.

Parágrafo único. O Município deverá proceder a imediata

desocupação da área ocupada irregularmente, utilizando para
tanto de todos os meios e procedimentos legais disponíveis,
inclusive a ação conjunta entre a Secretaria de Obras, Secretaria
de Planejamento e Secretaria de Meio Ambiente.

Havendo turbação ou esbulho na posse de bem imóvel municipal,

as providências para sua desocupação e para a demolição de edificações
irregulares, verificadas pelo Poder de Polícia, poderão ser utilizados os meios
que se fizerem necessários e adequados, tais como

I - notificação para desocupação da área com prazo de 30 dias;

II - lavratura de boletim de ocorrência por crime de desobediência
e esbulho possessório;
III - retirada compulsória, mediante o uso da força;
IV - isolamento da área;
V - solicitação de auxílio de outras Secretarias e órgãos cuja
intervenção se justifique, inclusive da Polícia Militar.

Não sendo possível identificar e intimar o responsável, nos casos

em que houver construção em área pública, prestar esta informação e
encaminhar à Topografia para delimitar a área e enviar ao Setor Jurídico da
Prefeitura.

Na impossibilidade de retomada do bem público, ou da

regularização da ocupação, deverá ser solicitado à Procuradoria-Geral do
Município o ajuizamento de ação, mediante instauração de Processo
Administrativo, o qual será devidamente instruído com informações pertinentes
e em especial:
 I – matrícula do imóvel;
II – memorial descritivo da área;
III – planta ou croqui da área;
IV – relatório de visita efetuada ao local, com fotos;
V – notificações expedidas
VI – termo de ocorrência de invasão.

A critério da Administração e de acordo com as peculiaridades de

cada caso, poderão ser analisados e observados, a pedido do interessado,
outros instrumentos jurídicos a fim de cessar a ocupação ou a utilização
irregular do bem imóvel municipal, cuja análise se dará de maneira
fundamentada em leis que regulam a matéria.

Neste ponto, deve se analisar a teoria do fato consumado, e

seus efeitos nos atos viciados. O decurso do tempo e a consolidação do
processo de urbanização podem tornar a situação fática de tal modo inalterável,
sua modificação a força será tão prejudicial a diretos fundamentais, que o
benefício social será maior em se tolerando a sobrevivência no ordenamento
jurídico, de um ato administrativo (licença ou autorização) eivado de
irregularidades, ainda que insanável, com uma espécie de prescrição
urbanística.

“(...) após um certo lapso de tempo, diante de determinadas

circunstâncias fáticas e jurídicas, há a estabilização do vício – ou
seja, o que era um ato inválido passa a ser ato irregular – e a
conversão do dever de invalidar em dever de sanar – quer dizer, o
sistema exigia a edição de um ato invalidante, mas passa a exigir
a edição de um ato redutor, convertedor ou convalidante (...)”
(MARTINS, Ricardo Marcondes. Efeitos dos vícios do ato
administrativo. São Paulo: Malheiros, 2008, p. 452).

O mesmo se pode afirmar de construções clandestinas, desde

que configurado interesse social. O “interesse social”, evidenciado pela
ocupação por população de baixa renda ou outros grupos sociais vulneráveis, é
modalidade de cláusula geral urbanística trazida pelo Estatuto da Cidade e
consolidada pela Lei 11.977/2009, que permite a flexibilização de parâmetros e
índices urbanísticos (como os de uso e ocupação do solo), para regularização
fundiária.

10.2 – LOTEAMENTOS IRREGULARES

A não observância do poder de polícia do município, ou seja, os

atos omissivos de seus agentes, pode trazer consequências negativas que
terão desdobramentos negativos e incidirão de forma objetiva na esfera cível,
criminal e social. Ao se omitir na fiscalização acerca de loteamentos irregulares,
o Município atrai para si a responsabilidade solidária das providências dos
loteadores irregulares .
 Loteamento irregular é aquele que possui algum tipo de registro
no município. O responsável pode ter feito uma consulta prévia ou ter dado
entrada com parte da documentação, mas não chegou a aprovar o projeto.
Também é considerado irregular o loteamento que tem projeto aprovado, mas o
loteador deixou de executar o previsto. O resultado disto é uma área com
infraestrutura incompleta ou sem as mínimas condições para ser habitada.
Loteamento clandestino é aquele executado sem qualquer tipo de
consulta à prefeitura, onde o loteador não respeita nenhuma norma urbanística.
Não há garantia, sequer, de que o loteador é o proprietário da área.”

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL, Redação atribuída pelo ato complementar

n°.31, de 28.12.1966. Denominado Código Tributário Nacional.
DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo, 27ª Ed; editora Atlas.
MEIRELLES, Hely Lopes.Brasileiro. 39ª edição. Versão atualizada por Eurico
de Andrade Azevedo, Délcio Balestero Aleixo, José Emmanuel Burle Filho.
MELLO, Celso Antônio Bandeira de, Curso de Direito Administrativo, 25ª
edição, São Paulo: Malheiros, 2007, p. 809