SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH ...............................................................

Aspectos gerais .................................................................................................................................. 2

Intermediários financeiros ................................................................................................................. 2

enquadramento das operações .......................................................................................................... 3

Aplicação de recursos (funding) de poupança...................................................................................... 3
Aplicação de recursos (funding) de FGTS ............................................................................................. 4

Origem dos recursos (funding) ........................................................................................................... 4

Poupança .............................................................................................................................................. 4
❖ Poupança Rural ...................................................................................................................... 6
Fundo de Garantia de Tempo de Serviço – FGTS.................................................................................. 6
Outras fontes de recursos .................................................................................................................... 7
❖ Cédula de Crédito Imobiliário – CCI ....................................................................................... 7
❖ Letra de Crédito Imobiliário ................................................................................................... 7
❖ Letra Hipotecária .................................................................................................................... 7
❖ Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI .......................................................................... 7
❖ Letra Imobiliária Garantida .................................................................................................... 8
❖ Cédula Hipotecária ................................................................................................................. 8

NORMAS APLICÁVEIS .................................................................................................. 9

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SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – SFH

ASPECTOS GERAIS
Na década de 1950, observou-se no Brasil uma migração das pessoas do campo para as
cidades, principalmente devido a industrialização nas grandes metrópoles brasileiras. Com a
urbanização acelerada, as cidades tiveram um crescimento populacional sem que houvesse estrutura
de moradia adequada, intensificando o movimento periférico de favelas.
O financiamento habitacional era caro e não possuía regulamentação específica. A partir
disso, o Governo criou um sistema que facilitasse o acesso da população a financiamentos
imobiliários mais baratos e a longo prazo, principalmente para as pessoas de baixa renda, utilizando
os recursos depositados em poupança.
Assim, em 1964, foi criado o Sistema Financeiro da Habitação pela Lei nº 4.380.
A lei criou ainda o Banco Nacional da Habitação, que ficou responsável pela centralização
e disciplina das normas de habitação do país, além da correção monetária, que terminou de
viabilizar o oferecimento de financiamentos mais baratos.
Logo após, em 1966, outra lei muito importante para o desenvolvimento habitacional
urbano no Brasil foi editada, de nº 5.107, que trouxe para o ordenamento jurídico brasileiro o
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), permitindo que o trabalhador utilizasse os
recursos, dentre outros, para aquisição e construção da casa própria, além de, assim como a
poupança, servir de recursos para aplicação na atividade da construção civil por meio de concessão
de financiamento aos incorporadores e adquirentes das unidades habitacionais, junto com o
surgimento das Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo,
formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE.
Porém, com a crise econômica vivida pelo país na década de 1980, o financiamento
imobiliário precisou passar por reformulação e, em 1986, o Decreto-lei 2.291 extinguiu o BNH,
distribuindo suas atribuições entre o Ministério do Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente
(MDU), o Conselho Monetário Nacional (CMN), Banco Central (Bacen) e a Caixa Econômica
Federal (CEF).
O CMN ficou com a responsabilidade de editar as normas gerais do SFH, o Bacen de
fiscalizar a aplicação e a CEF como agente operador do FGTS.

INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS
Nem todos os agentes que compõem o Sistema Financeiro Nacional estão autorizados e
atuar no SFH.
Atuar no SFH significa poder realizar operações de financiamento habitacional de acordo
com as regras definidas para o SFH, ser agente financeiro do FGTS para captar recursos junto ao
Fundo e aplicar em financiamentos habitacionais, efetuar saques nas contas vinculadas dos cotistas
para utilização etc.
Quem pode atuar no âmbito do SFH:
• Bancos múltiplos;
• Bancos comerciais;
• Caixas econômicas;
• Sociedades de Crédito Imobiliário;
• Associações de Poupança e Empréstimo;
• Companhias Hipotecárias;
• Fundações e cooperativas habitacionais;
• Caixas Militares;
2
 • Entidades Abertas de Previdência Complementar;
• Entidades Fechadas de Previdência Complementar;
• Companhias Securitizadoras de crédito imobiliário;
• Cooperativas de Crédito;
• Centrais Cooperativas de Crédito;
• Outras instituições autorizadas pelo CMN;
• Outras Instituições Financeiras autorizadas pelo Bacen.

Apesar de todos os agentes acima descritos poderem atuar no SFH, nem todos podem
captar recursos de poupança, a exemplo das Companhas Securitizadoras de Créditos Imobiliários,
Companhias Hipotecárias, Entidades de Previdência Complementar.
Para essas entidades, a autorização de atuar no SFH significa possibilitar a realização de
saques nas contas vinculadas do FGTS de seus mutuários, viabilizando muitas vezes a realização
do financiamento.
Podem captar poupança:
• Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário;
• Caixas econômicas;
• Sociedades de crédito imobiliário;
• Associações de poupança e empréstimo.

ENQUADRAMENTO DAS OPERAÇÕES

Para que uma operação seja enquadrada no SFH, ela deve cumprir determinados critérios
estabelecidos pelo CMN, dentro de um dos quatro tipos de financiamento autorizados:
• aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção;
• a pessoas naturais para aquisição ou construção de imóvel residencial, podendo
incluir a aquisição do terreno;
• para reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
• para produção de imóveis residenciais (financiamento de empreendimentos
imobiliários, também conhecidos como Plano Empresário).

Além disso, deve respeitar o enquadramento, de acordo com a origem dos recursos
aplicados: poupança ou FGTS.

Aplicação de recursos (funding) de poupança

Para que um financiamento seja concedido no âmbito do SFH, com funding de poupança,
deve cumprir cumulativamente os seguintes critérios:
• Imóvel deve ser residencial e urbano (não pode ser rural ou comercial);
• Financiamento concedido por agente autorizado a atuar no SFH;
• Reposição integral do capital emprestado, atualizado;
• Limite de valor de imóvel: R$ 1,5 milhão, em qualquer cidade do país;
• Custo efetivo máximo 12% ao ano;
• Não pode ter concessão de subsídio pelo governo;
• Valor máximo de financiamento (LTV) - 90% do valor do imóvel (SAC e SACRE)
e 80% (Tabela Price), para financiamento de imóveis residenciais ou financiamento
a pessoa natural para construção de imóvel residencial;

3
 • Deve ser contrato os seguros de Morte e Invalidez Permanente – MIP e o de Dano
Físico ao Imóvel – DFI; Responsabilidade Civil do Construtor – RCC, se for
concedido financiamento para construção do imóvel);
• Atualização monetária de acordo com o contrato;
• Permitida a capitalização de juros.

Aplicação de recursos (funding) de FGTS

Para que um financiamento seja concedido no âmbito do SFH, com funding de FGTS, deve
cumprir cumulativamente os seguintes critérios:
• O imóvel deve ser residencial urbano ou rural;
• Financiamento concedido por agente autorizado a atuar no SFH;
• Reposição integral do capital emprestado, atualizado;
• Limite de valor do imóvel entre R$ 74 mil e R$ 300 mil (exceto para o financiamento
concedido dentro do programa Pró-Cotista, cujo limite é de R$ 1,5 milhão),
dependendo do porte do município (número de habitantes);
• taxa de juros que variam de 4,5% a 9,16% ao ano, dependendo da faixa de renda
bruta familiar, que pode chegar a R$ 9 mil por mês;
• Valor máximo de financiamento (LTV) - 90% do valor do imóvel (SAC e SACRE)
e 80% (Tabela Price), para financiamento de imóveis residenciais ou financiamento
a pessoa natural para construção de imóvel residencial;
• Deve ser contrato os seguros de Morte e Invalidez Permanente – MIP e o de Dano
Físico ao Imóvel – DFI; se contratado no Programa Minha Casa, Minha Vida, é
possível a contratação do FGHab; Responsabilidade Civil do Construtor – RCC, se
for concedido financiamento para construção do imóvel);
• Atualização monetária de acordo com o contrato;
• Permitida a capitalização de juros.

ORIGEM DOS RECURSOS (FUNDING)

Como visto, para que o SFH possa funcionar, são captados recursos conforme o Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE, principalmente da poupança e do FGTS.

Poupança
A poupança é considerada uma forma de investimento. Surgiu com o Imperador Dom
Pedro II, em 1861, concebida para captar recursos da população mais pobre, oferecendo um
rendimento de 6% ao ano, e com a certeza de que poderia ter seu valor devolvido quando quisesse.
Hoje, não é mais o governo propriamente dito que capta a poupança, mas os bancos, com
a finalidade de aplicação de acordo com as normas do Bacen, que também regula o valor de
remuneração, ou seja, todos os bancos praticam a mesma taxa de juros para remuneração da
poupança.
Até abril de 2012, a remuneração da popança era de 0,5% ao mês + TR. Com a entrada em
vigor da Medida Provisória 567, a remuneração da poupança ficou da seguinte maneira:
• Quando a taxa de juros estiver acima de 8,5% ao ano, o rendimento da poupança
será fixo: 0,5% ao mês mais a taxa referencial (TR).
• Quando a taxa de juros estiver abaixo ou igual a 8,5% ao ano, a poupança rende
70% da Selic mais a TR.
Há pouca burocracia para abertura de uma conta poupança, pois não há cobrança de taxas
bancárias, não há incidência de IOF, nem imposto de renda para as pessoas físicas e para as
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entidades sem fins lucrativos (pessoa jurídica a alíquota do IR é de 22,5% sobre o rendimento),
além de possuir liquidez diária.
O rendimento segue uma regra chamada de “dia de aniversário”. A partir dessa data é que
é possível verificar o rendimento dos valores. Para as pessoas físicas, há rendimento a partir do
primeiro mês de permanência do valor na poupança, após a data de aniversário, e para as pessoas
jurídicas, após 3 meses.
Além disso, a poupança tem garantia de até R$ 250 mil, por depositante, realizada pelo
Fundo Garantidor de Créditos.
Os entes autorizados a captar poupança devem destinar 65% dos recursos a operações
ligadas ao SBPE, 20% deve ser recolhido ao Bacen e os 15% é de livre movimentação. Dos 65%
destinados ao SBPE, no mínimo 80% deve ser destinado a operações contratadas no âmbito do
SFH, e até 20% em operações fora do SFH.

Distribuição dos Recursos - SBPE

20% 80%
65%
20%
15%

Aplicação Livre Recol. Bacen Demais operações Operações SFH

Os percentuais de direcionamento têm como base de cálculo o menor dos seguintes valores,
em dias úteis:
• Média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança nos 12 MESES
antecedentes ao mês de referência, ou
• Média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança do mês de referência

Instituições em início de atividade, enquanto não completados 12 meses de captação de

depósitos de poupança, a base de cálculo deve ser apurada dividindo-se o somatório dos saldos
diários pelo número de dias úteis considerados em cada posição.
Quando o agente operador do SFH não aplicar todo o percentual no crédito imobiliário, o
que ficou faltando aplicar deve ser recolhido ao Bacen, sendo remunerado em 80% do valor de
correção da poupança, ou seja, na maioria das vezes, a falta de aplicação dos recursos gera prejuízo
ao agente.
Para comprovar a aplicação dos recursos, a instituição financeira, além dos financiamentos
imobiliários poderá utilizar outros instrumentos como aplicação em depósitos interfinanceiros
imobiliários, cédulas de crédito imobiliário e cédulas hipotecárias e, ainda, créditos do extinto
FCVS.

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 ❖ Poupança Rural
Na década de 1980, o Governo Federal buscava ampliar a concessão de crédito rural e, para
isso, criou a poupança Rural, estabelecendo agentes específicos para atuarem no ramo, como o
Banco do Brasil, Banco do Nordeste e o Banco da Amazônia.
Atualmente, são autorizados a captar recursos em poupança rural o Banco do Brasil, Sicredi
e o Bancoob.
O objetivo da poupança rural é a captação de recursos (funding) para aplicação em operações
de crédito rural e, assim como a poupança comum, são garantidas em até R$ 250 mil, pelo FGC /
FGCoop.
Os entes autorizados a captar poupança rural devem destinar 90% do que foi captado,
necessariamente, para o crédito rural e até 10% para o financiamento imobiliário.

Fundo de Garantia de Tempo de Serviço – FGTS

O FGTS foi criado na década de 1960, de forma a resguardar o patrimônio do trabalhador
para eventuais demissões sem justa causa, de forma optativa. Com a Constituição de 1988, o FGTS
tornou-se direito dos trabalhadores e não é mais optativo: cada trabalhador tem direito a ter
depositado em uma conta vinculada do FGTS ao seu registro de emprego o equivalente a 8% do
seu salário bruto.
Os recursos depositados são utilizados, assim como a poupança em habitação, mas também
em infraestrutura e saneamento básico, sendo o gestor do fundo a Caixa Econômica Federal, que
herdou as funções após a extinção do BNH.
As normas são definidas pelo Conselho Curador do FGTS (CCFGTS), e o manual de
fomento determina a forma de aplicação dos recursos d FGTS, bem como os procedimentos a
serem realizados pelos agentes econômicos para que acessem o fundo. A CEF criou uma
Superintendência Nacional para cuidar dessa gestão e subordinada a ela, duas gerências nacionais:
uma para gerir o passivo do FGTS (GEPAS) e outra para gerir o ativo do FGTS (GEAVO).
Para acessar o fundo, o agente econômico precisa ser considerado Instituição Financeira,
pública ou privada, que responde pela correta aplicação e retorno dos financiamentos concedidos
com recursos do FGTS, respeitando as seguintes etapas:
1. Credenciamento: automático. “Consideram-se credenciados como agentes
financeiros do FGTS as instituições que se enquadrem no Art. 8º da Lei 4.380, de
21/08/1964, alterado pelo art. 75 da Lei 11.977/09, de 07/07/2009, suas alterações
e aditamentos, respeitadas as diretrizes estabelecidas pelo CCFGTS para cada
programa de aplicação e o disposto no presente Manual” (sic) – Item 1.1.1 do
Manual de Credenciamento, Cadastramento e Habilitação de Agentes (Capítulo III
– Condições Básicas – Item 1 – Credenciamento), de acordo com a Resolução
CCFGTS 180, de 05/06/1995;

2. Cadastramento: verificação de conformidade documental;

3. Habilitação: análise de crédito (risco), análise operacional (capacidade técnica,

gerencial e operacional) e análise jurídica;

4. Contratação: abertura de crédito, pela Caixa, ao agente financeiro mediante

assinatura de contrato de financiamento;

5. Liberação: conforme pactuado com a Caixa (geralmente de acordo com

cronograma de aplicação das operações firmadas com os mutuários finais);

6
 6. Amortizações/Liquidação: conforme pactuado com a Caixa (geralmente de
acordo com cronograma de reembolso pelos mutuários finais).

Outras fontes de recursos

Além da poupança e do FGTS, é possível a captação de recursos por outras fontes, e ainda
assim a operação se enquadrar no SFH.

❖ Cédula de Crédito Imobiliário – CCI

A CCI é um título nominativo representativo de créditos imobiliários, emitido pelo credor
do crédito imobiliário, com garantia fidejussória adicional, isenta de IR para pessoas físicas, que
deve ser averbada no Cartório de Registro de imóveis da situação do imóvel.

❖ Letra de Crédito Imobiliário1

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título emitido por bancos que possuem carteira
de crédito imobiliário e tem como lastro os recebíveis imobiliários da instituição emissora,
garantido pelo FGC até o montante de R$ 250 mil e isenta de IR.

❖ Letra Hipotecária2
A Letra Hipotecária (LH) é um título de dívida garantidos por créditos de primeira hipoteca,
ou seja, uma espécie de empréstimo que a instituição financeira toma do investidor, em troca de
uma remuneração sobre o valor investido, que pode ser pré-fixada ou pós-fixada, com prazos entre
6 meses e 30 anos.
Podem ser emitidas por Instituições Financeiras autorizadas a conceder créditos
hipotecários, ou seja, Caixa Econômica Federal, Bancos Múltiplos com Carteira de Crédito
Imobiliário, Associações de Poupança e Empréstimo, Sociedades de Crédito Imobiliário e
Companhias Hipotecárias. Esse título é garantido por créditos hipotecários de primeira hipoteca.
A aplicação é isenta de Imposto de Renda (IR) para as pessoas físicas e o resgate antecipado
somente poderá ser realizado depois de transcorrido o prazo de seis meses da emissão.

❖ Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI3

Os CRI são títulos nominativos, de livre negociação, lastreados por créditos imobiliários,
emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras de créditos imobiliários, com
remuneração pré-fixada ou pós-fixada e isentos de IR para as pessoas físicas.
Devem ser registrados na CVMe no Cartório de Registro de Imóveis o qual a garantia
imobiliária da operação de crédito esteja registrada.
Como desvantagens tem-se a baixa liquidez e o valor mínimo para iniciar as aplicações,
cerca de R$ 300 mil.

1 Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 - Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra
de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o
de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de
10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
2 Lei nº 7.684, de 2 de dezembro de 1988 - Estabelece as condições para emissão de Letras Hipotecárias.
3 Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação

fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

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 ❖ Letra Imobiliária Garantida
A LIG é um título nominativo, lastreado por créditos imobiliários sob regime fiduciário,
que pode ser emitido por bancos, caixas econômicas, sociedades de crédito, financiamento ou
investimento, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo.
A LIG possui isenção de IR para investidores locais e estrangeiros e há possibilidade de
atrelar a rentabilidade à variação cambial.

❖ Cédula Hipotecária4
É um título de crédito nominativo lastreado por contratos de empréstimos com garantia
hipotecária, com exceção do crédito rural, isenta de IR para pessoas físicas.

Outras Opções de Funding

Título Descrição Garantia / Lastro Legislação IR Cooperativa de Crédito Pode Emitir?

Em princípio sim (Art. 10, do Decreto-Lei 70/66),

Título representativo de créditos Decreto-Lei 70, de
Cédula Hipotecária (CH) Créditos hipotecários Isento para PF mas tem fragilidades, incluindo hipoteca e reajuste
hipotecários 21/11/1966
pela TR mesmo que contrato tenha outro índice

Título garantido por créditos
Letra Hipotecária (LH)
hipotecários
Título representativo de créditos
Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
imobiliários
Título garantido por créditos
Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
imobiliários
Créditos hipotecários e garantia Lei 7.684, de Há controvérsias, prevalece entendimento do
Isento para PF
fidejussória adicional 12/02/1988 BACEN, sob consulta
Lei 10.931, de
Créditos imobiliários Isento para PF SIM (Art. 18, da Lei 10.931/2004)
02/08/2004
Créditos imobiliários e garantia Lei 10.931, de Somente se autorizadas expressamente pelo
Isento para PF
fidejussória adicional 02/0/2004 BACEN (Art. 12, da Lei 10.931/2004)

Lei 13.097, de
Créditos imobiliários em regime
Título garantido por créditos 19/01/2015 NÃO (Art. 2º, da Resolução CMN 4.598, em que
Letra Imobiliária Garantida (LIG) fiduciário e garantia fidejussória Isento para PF
imobiliários, sob regime fiduciário Resolução CMN 4.598, pese o art. 64, da Lei 13.097/2017)
adicional
de 29/08/2017

Créditos imobiliários (e outros

Certificado de Recebíveis Título garantido por créditos Lei 9.514, de NÃO (Somente securitizadoras podem - art. 6º §
créditos) em regime fiduciário e Isento para PF
Imobiliários (CRI) imobiliários, sob regime fiduciário 20/11/1997 Único, da Lei 9.514/97)
garantia fidejussória adicional

4Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1.966 – Autoriza o funcionamento de associações de poupança e

empréstimo, institui a cédula hipotecária e dá outras providências.
8
NORMAS APLICÁVEIS
Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1.966 – Autoriza o funcionamento de associações de
poupança e empréstimo, institui a cédula hipotecária e dá outras providências.

Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 – Institui a correção monetária nos contratos imobiliários de
interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, cria o Banco Nacional da
Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal
de Habitação e Urbanismo e dá outras providências.

Lei nº 7.492, de 16 de junho de 1986 – Define os crimes contra o sistema financeiro nacional, e dá
outras providências.

Lei nº 7.684, de 2 de dezembro de 1988 – Estabelece as condições para emissão de Letras

Hipotecárias.

Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,

institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 - Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações

imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito
Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá
outras providências.

Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009 – Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida –
PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas; altera o
Decreto-Lei no 3.365, de 21 de junho de 1941, as Leis nos 4.380, de 21 de agosto de 1964, 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, 8.036, de 11 de maio de 1990, e 10.257, de 10 de julho de 2001, e a
Medida Provisória no 2.197-43, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências.

Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015 – Institui a Letra Imobiliária Garantida e os direcionamento

de recursos da caderneta de poupança.

Resolução CMN nº 4.598, de 29 de agosto de 2017 – Dispõe sobre a emissão de Letras Imobiliárias
Garantidas por parte das instituições financeiras que especifica.

Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018 – Dispõe sobre os integrantes do Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as condições gerais e os critérios para contratação de
financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança.