SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - SFI ........................................................

Aspectos gerais................................................................................................................................... 2

Intermediários financeiros ................................................................................................................. 2

Origem dos Recursos - Funding .......................................................................................................... 3

Certificado de Recebíveis Imobiliário – CRI......................................................................................... 3

Regime fiduciário sobre os créditos imobiliários.............................................................................. 3

NORMAS APLICÁVEIS .................................................................................................. 4

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SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO - SFI

ASPECTOS GERAIS
Como visto no módulo 2, para que uma operação seja enquadrada no SFH deve cumprir
uma série de requisitos, com uma regulamentação extensa e às vezes, muito burocrática. Além
disso, os recursos para aplicação no SFH devem ser, em regra, provenientes da poupança ou do
FGTS, o que limita a quantidade disponível no mercado.
Com vistas à desburocratização, desregulação, desestatização, desoneração dos cofres
públicos e atendimento de uma demanda por financiamentos imobiliários que o SFH não conseguia
atender, foi criado, em 1997 o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI.
As grandes vantagens do SFI são:
• não há limite máximo para o valor do imóvel;
• o valor concedido de financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel
financiado;
• não há limite de renda comprometida;
• pode ser oferecido a pessoas físicas como pessoas jurídicas;
• não há limites para as taxas de juros;
• as taxas de juros podem ser pré-fixadas ou pós-fixadas;
• o imóvel pode ser residencial, comercial ou misto.

INTERMEDIÁRIOS FINANCEIROS
A Lei que instituiu o SFI1 também elencou as entidades que podem operar no sistema:
• caixas econômicas;
• os bancos comerciais;
• os bancos de investimento;
• os bancos com carteira de crédito imobiliário;
• as sociedades de crédito imobiliário;
• as associações de poupança e empréstimo;
• as companhias hipotecárias; e
• outras entidades autorizadas pelo Banco Central.

Não há muitas travas para que uma operação seja contratada pelos agentes autorizados,
desde que respeitadas as condições essenciais:
• reposição integral do valor emprestado e respectivo reajuste;
• remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;
• capitalização dos juros;
• contratação, pelos tomadores de financiamento, de seguros contra os riscos de
morte e invalidez permanente.

É importante destacar uma grande diferença entre as operações contratadas no âmbito do

SFH e do SFI. No SFH, há a obrigatoriedade de contratação dos seguros de Morte e Invalidez
Permanente e de Danos Físicos ao Imóvel. No SFI, não há a obrigatoriedade de contratação do
DFI, mas tão somente do MIP.

1 Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação
fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

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ORIGEM DOS RECURSOS - FUNDING
Para que o SFI fosse menos regulado, se fazia necessário que os recursos não fossem
direcionados, como a poupança e o FGTS. Portanto, os recursos que servem de base para o SFI
são os captados pelos agentes autorizados, no mercado.
A mesma lei que criou o SFI também colocou no sistema financeiro o Certificado de
Recebíveis Imobiliários – CRI, justamente para que fosse uma ferramenta de mercado capaz de dar
maior fôlego às operações de SFI.

CERTIFICADO DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO – CRI

O CRI é um título de crédito nominativo, de livre circulação e negociação, lastreado em
créditos imobiliários, emitidos exclusivamente por companhias securitizadoras, originado por meio
da formalização de Termo de Securitização de Créditos.
Securitizar é um processo de agrupar ativos, geralmente recebíveis, que representem fluxos
de caixa futuros, como prestações de financiamentos imobiliários por exemplo, e convertê-los em
títulos mobiliários, passíveis de negociação com investidores que trocam sua liquidez presente por
liquidez futura, mediante remuneração acordada.
Uma empresa securitizadora transforma uma dívida em ativos, vendendo-a para vários
investidores, geralmente no mercado de capitais.
A instituição financeira, concedente dos créditos relaciona os contratos que serão cedidos
à securitizadora, listando-o no Termo de Securitização de Créditos, junto com todas as garantias
que servirão de lastro para a securitização que, posteriormente, são emitidos os CRI.
As companhias securitizadoras imobiliárias são instituições não financeiras, registradas
junto à CVM e constituídas sob a forma de sociedade anônima, com a finalidade específica de
adquirir e securitizar créditos imobiliários, mas podem emitir também outros créditos, como
debêntures.
Além de serem garantidos por créditos imobiliários, o CRI também podem ser garantidos
por:
• Hipoteca
• Alienação fiduciária de bem imóvel;
• Cessão fiduciária de direitos creditórios;
• Caução de direitos creditórios.

créditos Companhia Mercado de

CRI
imobiliários Securitizadora Capitais

Regime fiduciário sobre os créditos imobiliários

Todos os créditos que servirão de lastro para emissão dos CRI podem gozar de uma
proteção contra o patrimônio da securitizadora e demais carteiras, sendo independente e não sofre
influência e afasta o risco de alcance por demandas judiciais dos credores da companhia
securitizadora. Essa proteção é chamada de Regime Fiduciário.
No regime fiduciário, os investidores possuem representante de seus interesses que
normalmente são instituições financeiras autorizadas pelo Banco Central.

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NORMAS APLICÁVEIS
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997 – Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,
institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Resolução CMN nº 4.676, de 31 de julho de 2018 – Dispõe sobre os integrantes do Sistema

Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as condições gerais e os critérios para contratação de
financiamento imobiliário pelas instituições financeiras e demais instituições autorizadas a
funcionar pelo Banco Central do Brasil e disciplina o direcionamento dos recursos captados em
depósitos de poupança.