Direito Imobiliário

Sumário

Mercado Imobiliário
Mercado imobiliário.....................................................................................................................2
Década de 60/80 – lei 4380/64................................................................................................2
Securitização................................................................................................................................2
Art. 8 da lei 8514..........................................................................................................................3
Entidade Securitizadoras..............................................................................................................3
CRIs..............................................................................................................................................4
CRI de garantia Fiduciário.............................................................................................................4
OBRIGAÇÕES DAS COMPANHIAS SPE...........................................................................................5
CRÉDITO IMOBILIÁRIO..................................................................................................................5
SECURITIZAÇÃO DOS CRÉDITOS DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA.......................................6
AGENTE FIDUCIÁRIO (agente financeiro).....................................................................................6
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA...............................................................................................................7
CONCEITO.................................................................................................................................7
OBJETO.....................................................................................................................................8
REQUISITOS DO CONTRATO.....................................................................................................8
FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA..............8
REGISTRO DO TITULOS EM SISTEMA CENTRALIZADO DE CUSTÓDIA............................................9
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA......................................................................................................9
PROMESSA DE COMPRA E VENDA e/ou COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.........................9

Sistema Financeiro imobiliário

Lei 9514

Setip(títulos privados) e Selic(títulos públicos) – visa regular os títulos

Mercado imobiliário
 Década de 60/80 – lei 4380/64 – tentativa clara de inserir no âmbito do mercado
mobiliário todas as modificações do mercado de capitais.

O problema do mercado de hipotecas (por duas razões destacadas) – a hipoteca não

tira o bem do patrimônio do devedor, continua com o bem e forma um concurso de credores
(antigamente o credor real ficava atrás dos credor trabalhista e depois dos créditos tributários)
o credor real não tinha a pujança que temos atualmente.

Contratos de financiamento – intervenção do estado

Alienação fiduciária -

Securitização
Na Incorporação

Conceito: pode ser usada em vários em campos, é o processo pelo qual se implementa
uma série de atos e negócios jurídicos compreendendo a sessão de direitos creditórios, a
emissão de títulos lastreados nos créditos adquirido mediante a sessão e a colocação desses
títulos no mercado.

Lastro – uma sessão de crédito com sua correspondente emissão de títulos no âmbito
do mercado financeiro. Securitização é, Lastrear títulos emitidos com o determinado e
específico crédito.

A partir disso, vamos analisar os pressupostos da securitização não é um simples

emissão de título, cujo, a garantia seria o ativo patrimonial. É a existência de um lastro
constituído por créditos do ativo da companhia securitizadora.

Objetivos:
- transformação de ativos imobiliários em títulos negociáveis no mercado de capitais.

Como se faz a securitização, por meio de Sucessão de atos e negócios jurídicos:

- 1) constituição de uma sociedade empresarial (art.2 9514/97)- SPE- emitir títulos
lastreados em créditos. Este é o seu proposito especifico.
- 2) sessão de créditos a essa SPE – alguém cede créditos a esta SPE, passam a
constituir um patrimônio autônomo da SPE, ela passa ser a titular (art. 286 ao 298 do CC)
- 3) emissão pela SPE – de títulos lastreados nos créditos integrantes deste patrimônio
autônomo, estes títulos vão ser chamados de certificados de recebíveis imobiliários(CRI).
- 4) Classificação de risco da emissão
- 5) venda dos títulos no mercado

Dinâmica da Securitização:

- O credor busca novas forma de financiamento, o credor transfere o créditos que tem
a receber a longo prazo para as SPE. (base do mercado imobiliário)

- EU (CREDORA) – INCORPORADORA -CEDEnte- vou ceder os créditos para a SPE, que

ira lançar no mercado de capitais os valores imobiliários/títulos de credito/CRI.
- A SPE é a sociedade securitizadora que é a cessionária do credito(CRI).
 - As CRIs são garantidos pelos créditos que a Incorporadora tem a receber no período.
- Esses créditos são patrimônio autônomo da SPEs.
- A seguradora permite que a incorporadora antecipe os créditos, para acelerar a
capitação de recursos.

Obs: subscritor: aquele que adquire o CRI, o produto de cobrança desses créditos(CRI)

Risco da inadimplência (temos diferentes riscos, pode ser da INCORPORADORA ou da

SPE):
- DE QUEM TA ADQUIRINDO O TITULO ou;
- DOS CONSUMIDORES – deixam de pagar a promessa de compra e venda

Quem é o titular do credito? – agora o credito é da SPE e o risco também é dela.

Art. 8 da lei 8514.

Da securitização de créditos imobiliários

Art. 8º A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são
expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de
Securitização de Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora, do qual constarão os
seguintes elementos:

I - a identificação do devedor e o valor nominal de cada crédito que lastreie a emissão,

com a individuação do imóvel a que esteja vinculado e a indicação do Cartório de Registro de
Imóveis em que esteja registrado e respectiva matrícula, bem como a indicação do ato pelo
qual o crédito foi cedido; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - a identificação dos títulos emitidos;

III - a constituição de outras garantias de resgate dos títulos da série emitida, se for o
caso.

Parágrafo único. Será permitida a securitização de créditos oriundos da alienação de

unidades em edificação sob regime de incorporação nos moldes da Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.

SECURITIZAÇÃO PARA OUTROS FINS - DIREITOS autorais

Entidade Securitizadoras
É a entidade que são cedidos os créditos, é a SPE, cessionária. Atua apenas, como
agente de securitização ou veículo de securitização especifico, é constituído apenas para
recolher os créditos da incorporadora, tornando-a a responsável pelo transporte dos créditos
para o mercado de capitais.

- sociedade empresária
- Fundo
- Trust
Art. 2 e 3 da 9514/97

CRIs
Certificado de créditos imobiliários – natureza de título de credito. Art.7 da 9514.

É um mercado secundário se formando.

Dois tipos:
- CRI de garantia Fiduciário: os créditos que lastreiam os créditos passam a constituir um
patrimônio de afetação dos respectivos subscritores.
- CRI de garantia Flutuante – art. 7 – assegura aos subscritores uma preferência geral. Os
créditos do empreendimento A pode garantir do titulo B; os créditos provenientes do
empreendimento Y pode garantir do titulo X. os títulos podem ser constituídos de vários
empreendimentos.

Perguntas:
O objeto de uma promessa de compra e venda na atividade da incorporação, é uma fração
ideal de uma coisa futura, de uma unidade imobiliária futura – o art. 483 do CC - pode averba
na matricula do imóvel fração de unidades imobiliárias futuras. Tudo registrado no memorial
da incorporação.

A companhia securitizadora é a devedora fiduciante, a subscretora é a credora fiduciária.

CRI de garantia Fiduciário

Risco limitado aos créditos correspondentes

Art. 10. O regime fiduciário será instituído mediante declaração unilateral da companhia securitizadora
no contexto do Termo de Securitização de Créditos, que, além de conter os elementos de que trata o
art. 8º, submeter-se-á às seguintes condições:

I - a constituição do regime fiduciário sobre os créditos que lastreiem a emissão;

II - a constituição de patrimônio separado, integrado pela totalidade dos créditos submetidos ao regime
fiduciário que lastreiem a emissão;

III - a afetação dos créditos como lastro da emissão da respectiva série de títulos;

IV - a nomeação do agente fiduciário, com a definição de seus deveres, responsabilidades e

remuneração, bem como as hipóteses, condições e forma de sua destituição ou substituição e as demais
condições de sua atuação;

V - a forma de liquidação do patrimônio separado.

Parágrafo único. O Termo de Securitização de Créditos, em que seja instituído o regime fiduciário, será
averbado nos Registros de Imóveis em que estejam matriculados os respectivos imóveis.

O patrimônio de afetação é constituído por:

- direitos creditórios, que lastreiam os títulos emitidos
- obrigações relacionadas aos títulos
 -

Obs: CSCP – sociedades em conta de participação (proximidade com o sócio ostensivo)

A incorporada pode ser CSCP (sócio ostensivo; que toca a obra. Com o sócio investidor,
que ganha a cota do empreendimento)

- Construção por administração

- Construção por empreitada

OBRIGAÇÕES DAS COMPANHIAS SPE

Promover:
- atos de administração dos créditos.
-cobranças dos créditos e pagamentos dos subscritores
-divulgar as demonstrações financeiras
- manter registro contábeis

CRÉDITO IMOBILIÁRIO
O que é credito imobiliário para fins de securitização, temos 3 correntes

1 – somente pode ser caracterizado como credito imobiliário, aquele credito vinculado
para construção ou aquisições de imóveis. Dessa forma, só poderia se lastrear CRIs para
construção ou aquisição imóvel.
2-(MAJORITÁRIA) Ricardo Lira e Melhim – todo e qualquer crédito vinculado a um
direito real imobiliário, especialmente um direito real de garantia, seja um empréstimo com
definição especifica ou não. (créditos hipotecários, créditos de alienação fiduciária) art.8 caput
e §único da 9514.
3- toda e qualquer credito vinculado a um bem, tendo ou não tendo natureza do
direito real.

O que importa, é que este bens imóveis estejam vinculados a aquela prestação, ai
pode securitizar este crédito.

Bilt sue

CCI – cédula de credito imobiliário

REGISTRO DO TITULOS EM SISTEMA

CENTRALIZADO DE CUSTÓDIA

Toda operação está averbada na matricula do imóvel no RGI.

Aula 03 – 01/06

SECURITIZAÇÃO DOS CRÉDITOS DA PROMESSA DE

COMPRA E VENDA

UM EVENTUAL RESOLUÇÃO NESSA PROMESSAS DE COMPRA E E VENDA – quando um

promitente comprador deixa de pagar um prestação dessa promessa ou resolve a promessa
com uma determinada quantia( ou seja, resilição) – para diminuir o risco é preciso que exista
uma garantia forte, para todos aqueles subscritores. Ou seja, As Cris precisam de uma
garantia.

Estas Garantias que são celebradas pelas SPE – importantes para diminuir o risco frente a um
inadimplemento do promitente comprador.

As figuras de promessas de compra e venda não mudam, o fato de ceder o credito não muda a
posição contratual.

Para reestabelecer toda liquidez, a incorporadora irá devolver este imóvel no mercado (já que
não se tem mais aquele promitente comprador por qualquer razão) e as vezes não consegue
fazer isso.

Se a SPE tomasse a posição da Incorporadora, no caso, de quando o promitente comprador

não pagar, haveria uma mudança no escopo contratual, mas não é assim que acontece. O
contrato (Promessa de compra e venda) tem como partes a Incorporadora e o promitente
comprador.

O inadimplemento do consumidor atinge diretamente a liquidez e garantia de todo o negócio

de SECURITIZAÇÃO, irá causar o perecimento do lastro dos títulos emitidos e está
incorporadora que é a acedente terá que jogar de novo o imóvel no mercado.

AGENTE FIDUCIÁRIO (agente financeiro)

Atua basicamente em substituição da SPE. Passa a credibilidade, por que este agente
financeiro pode vir assumir.

Na hipótese de má gestão, que possa prejudicar a gestão, que possa prejudicar os investidores
ou subscritores. a SPE pode ser afastada e vir a ser substituída pelo Agente Fiduciário.

Este agente fiduciário cadastrado no Banco Central, que irá administrar todos os créditos, atua
como garantidor, pois, ele que vai assumir no caso de má gestão, ele vem assumir no risco.

CCI– cédula de credito imobiliário – já é o próprio crédito - título que representa o próprio
credito imobiliário. Feito direto pela incorporadora via agente financeiro pode vender pra PF,
PJ ou SPE, o subscritor da CCI se tornar o credor.

A SPE também pode adquirir uma CCI e daí pode emitir a CRI, essas CRIs serão lastreadas na
CCI e não no crédito.
Art 18 da LEI 10931
Art 20
Art 22 § único
Art 23

A vantagem para as SPEs é que aquele crédito já está constituído em título executivo e
também por ter um agente fiduciário garantindo. Este título está lastreado no valor

Em regra é feito assim.(descrito acima)

CRI - é a promessa de pagamento, não é o titular de crédito, é apenas o investidor, está

adquirindo o fluxo do credito a ser recebido(recebíveis).

Art 6 da lei 10931

LCI – letra de crédito imobiliário – títulos de renda fixa emitidos pelo próprio banco lastreados
pelos créditos imobiliários do próprio banco. Garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária
do próprio banco. Por exemplo, preciso hipotecar a casa, o banco vai me dar 500 mil, o banco
vai cobrar juros compensatórios resultando num montante de crédito de 700 mil, o banco não
vai esperar, ele vai transformar esse crédito em títulos no mercado financeiro – vai oferecer os
títulos, estes vinculados a garantias imobiliárias.

Art 12 da 10931

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Crédito como produto.

Spread bancário – juros – muito alto – preço do crédito – justificativa é o risco de oferecer o
crédito no Brasil.

Quanto melhor a garantia mais barato é o credito.

Na alienação fiduciária (muda totalmente isso) - o bem imóvel sai do patrimônio do devedor e
vai para o credor – o imóvel entra no barco para pagar os credores (Por isso a alienação
fiduciária é melhor que a hipoteca)

A garantia oferecida por uma hipoteca, é uma garantia de baixa intensidade, porque na
hipoteca o bem permanecer no patrimônio do devedor e se abre um concurso de credores.

CONCEITO

Art.22 Lei 9514

Contrato acessório ao Contrato de mútuo.

Pede de 1 milhão ao banco, o banco pede uma garantia real, o banco empresta esse 1 milhão
através do contrato de mútuo. E cobra 2 milhões (o spread bancário sobre o valor original). Ao
concordar com os termos, você – devedor - celebra uma contrato acessório chamado de
alienação fiduciária (transferência de propriedade na confiança de pagamento) o devedor
transfere a propriedade para o credor.

Devedor fiduciante e credor fiduciário – quando acaba de pagar a propriedade, ela será
transferida - a propriedade resolúvel - para o devedor.

Art.591 do CC

Direitos reais de garantia – hipoteca, penhor e etc - a propriedade do bem não sai do
patrimônio do devedor –

Direitos reais em garantia – alienação fiduciária - são aqueles que transfere os bens reais do
devedor para o credor em garantia do empréstimo.

OBJETO

Direito real de uso – instrumento que visa regularizar a posse do particular em área pública ou
particular. – concessão direito real de uso- caso do prédio do INSS do RJ, que foi doado pela
união e depois os moradores com essa posse – fizeram alienação fiduciária com a CAIXA.

Desdobramento da Posse – no contrato de alienação fiduciária neste caso – o devedor

fiduciante é possuidor direto e o banco é o credor fiduciário e possuidor indireto e proprietário
do bem. Isso permitiu que o banco retire a pessoa por reintegração de posse (pois tem que ser
possuidor direito ou indireto)

Alienação fiduciária é uma condição resolutivel na operação contratada (é uma condição) –

propriedade resolúvel.

O banco pode fazer nada com o imóvel, ele pode vender se não pagar a dívida. Pessoa
morando, não pagou a dívida, o banco faz reintegração de posse e vende.

REQUISITOS DO CONTRATO

Art 24 da 9514

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – bem corpóreo

CESSÃO FIDUCIÁRIA DE DIREITO CREDIOTORIOS – bem incorpóreo, ainda que materializado no

título de crédito.

O que fala é transferência da propriedade resolúvel de um bem.

A diferença está no objeto, quanto a materialidade do bem. Na essência é o mesmo negocio

FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO POR
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

EVOLUÇÃO LEGISLATIVA

SISTEMATIZAÇÃO DOS TRIBUNAIS

Quando a Propriedade Fiduciária dos Bens Móveis Infungíveis adquirida por quem não é
instituição financeira, será aplicado o CC. - O REGISTRO Para constituição da Garantia, quando
o código Civil for regular A ALIENAÇÃO FIDUCIARIA DOS BENS MÓVEIS INFUNGÍVEIS
ADQUIRIDA POR QUEM NÃO É INSTITUIÇÃO FINANCEIRA

Quando a Propriedade Fiduciária dos Bens Móveis Infungíveis adquirida por entidades
específicas: Regida pelo DL 911/69.

Quando a Propriedade Fiduciária dos Bens Imóveis adquirida por entidades específicas:
Regida pela Lei 9.514/1997.

Quando a Propriedade Fiduciária de Bem fungível e a cessão fiduciária de direitos sobre coisas
móveis, bem como de títulos de crédito, no âmbito do Mercado Financeiro e de Capitais:
Regida pela Lei 4.728/1965.

O REGISTRO DA GARANTIA

A lei diz que só o código civil que manda para produzir efeitos em faces/ tutela de terceiro.
Não se precisa de registro para a garantia.

BOA FÉ OBJETIVA

Aula 05

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL (contrato

acessório ao contrato de mutuo)
Lei 9514/97

O nosso mutuante (normalmente uma instituição financeira) empresta uma quantia para o
mutuário (art.591 do CC – presumisse juros compensatórios) – assina o contrato acessório de
alienação fiduciário (contrato de direito real em garantia – pq o devedor transfere a
propriedade do bem ao credor em garantia do pagamento da divida)

INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE

Constituição da mora ex-persona, diferente do que acontece na mora da alienação fiduciária

dos bens móveis – mora ex-reto- mora do simples inadimplemento. Aqui não, o fiduciante tem
que ser constituído em mora, o credor fiduciário tem que constituir o fiduciante em mora. Art
26.
O que acontece quando o fiduciante devedor não paga?

OBS: Para PURGAR A MORA - na alienação fiduciária de bens móveis o fiduciante devedor tem
que pagar prestações vencidas e vincendas (entendimento do STJ). DIFERENTE DA ALIENAÇÃO
FIDUCIARIA DE BENS IMOVEIS ( PRECISA PAGAR APENAS AS VENCIDAS)

PURGAÇÃO DA MORA

O devedor fiduciante é constituído na mora e Tem 15 dias para fazer a purgação da mora, a
consolidação da propriedade que permite levar o imóvel a leilão, pois, a propriedade resolúvel
será consolidada. (melhores do mundo)

AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA

PROPRIEDADE

Se não realiza a purgação da mora, a propriedade resolúvel será promovida e terá a

consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e ele deve pagar o ITBI para ter o
registro.

DAÇÃO EM PAGAMENTO
LEILÃO

CESSÃO DO CRÉDITO OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

REALIZADA PELO CREDOR FIDUCIÁRIO

É o cessionário assumindo o lugar do credor fiduciário, É uma substituição da própria posição

contratual. (migração de banco, quando o juros abaixa – utiliza-se o artigo 27 para essa
operação.)

CESSÃO DE DIREITOS REALIZADA PELO DEVEDOR FIDUCIANTE

Tem que ter participação do credor. Ter anuência do credor

Não é possível usucapião de bens imóveis de programa habitacional, pois, havendo essa
cessão, o adquirente novo(terceiro) não consegue se regularizar com o credor fiduciário, pois,
não tem crédito aprovado. Então eles imaginam que passados alguns anos, ele conseguiria por
usucapião.

REINTEGRAÇÃO DE POSSE

O terceiro adquirente tem que entrar com a ação de emissão de posse

Sumula 334 do TJRJ

Propriedade tem que consolidar para pedir liminar (pedido de reintegração de posse com
liminar)
PAGAMENTO FEITO POR TERCEIRO INTERESSADO

O ARTIGO 53 DO CDC
AS LEIS ESPECIAIS NOVAS E O CDC: PREVALÊNCIA

CDC – lei geral / lei 9514/97 – lei especial

O contrato de mutuo é o contrato principal

Sumula 543 – inadimplemento da promessa de compra e venda (contrato bilateral)

- caso da incorporação – promessa de compra e venda – erradamente é aplicada na alienação
fiduciária. A alienação fiduciária entra após o fim da promessa de compra e venda.

Efeitos do inadimplemento na alienação fiduciária – o credor fiduciário –tem que usar a

dinâmica executiva - o contrato de mutuo é o contrato unilateral -

GARANTIA FIDUCIÁRIA E AS DEMAIS GARANTIAS DE MESMA NATUREZA:

PRINCÍPIO DA ISONOMIA

Aula 02 – 27/05/20

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Lei 4591
Alienação imobiliária

- Regime jurídico vigente – aquele que vai alienar antes dos inicios da obra, estão autorizadas
mas tem que se enquadrar – fazer o memorial da incorporação art. 32 da 4591 - .

- Celebração de promessa de compra e venda (período anterior ou concomitante as obras) –

onde as partes vãos e comprometer a manifestar uma vontade futura de compra e venda.

- Quanto deve ser restituído ao adquirente com a rescisão do contrato;

A jurisprudência se desse por culpa do incorporado, deveria ser integral. E se fosse do
adquirente seria entre 15% a 25% o valor retido.

Clausula de irretratabilidade-

Lei do distrato

PROMESSA DE COMPRA E VENDA e/ou

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
A lei não traz distinção.
 Na verdade, já tem um relação contratual estabelecida, já tem um contrato com força
obrigatória vigente.

O objetivo para a satisfação efetiva depende de um outro contrato de compra e venda

definitiva, para posteriormente transferir a propriedade.

No regime jurídico da incorporação, tem caráter irretratável e irrevogável, não há como trazer
uma cláusula de irretratabilidade. A Lei impõe, no primeiro momento até para proteção do
adquirente, também traz um benefício para incorporadora.

- Art. 108 – direito real do promitente comprador

- Art. 35 A – lei 4591

Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de

cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por
quadro-resumo, que deverá conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - o preço total a ser pago pelo imóvel; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com
destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do
contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de
seu beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
IV - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das
parcelas; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
V - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de
índices, o período de aplicação de cada um; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
VI - as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de
resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do
incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para
devolução de valores ao adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
VII - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas,
o seu período de incidência e o sistema de amortização; (Incluído pela Lei nº 13.786,
de 2018)
VIII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel,
do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990
(Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e
fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial; (Incluído pela Lei nº
13.786, de 2018)
IX - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de
conclusão da obra pelo incorporador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
X - as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o
vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do
investimento; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
XI - o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação
do cartório de registro de imóveis competente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
XII - o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos
contratuais da intempestividade prevista no art. 43-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº
13.786, de 2018)
§ 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo,
será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da
omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão
contratual por parte do adquirente. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI
do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito,
mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto
no § 4º do art. 54 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do
Consumidor). (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Normalmente a falta de observância contratual, se dá o direito de rescindir o contrato por

justa causa

As invalidades tem que ter um raiz legal.

Art 166 do CC.

- Venda de imóvel pronto não precisa seguir a lei 13.786 mesmo se a vendedora for a
incorporadora? Não, pois, eles adiam para tentar fugir das taxa. Mas em regra terminada a
construção, individualizada as matriculas e instituído as normas condominiais. A incorporadora
se tonará proprietária e venderá como propriedade comum, sem a necessidade de responder
as normas oriundas as incorporadoras.

Clausula de rescisão e/ou resolução – dar um pesquisada -

Patrimônio de afetação? Regime especial?

Aula 04 – 03/06

A necessidade da constituição do direito real

- direito de propriedade dispõe de diversas faculdades jurídicas

AÇÃO REVINDICATÓRIA
- STj entende da possibilidade do promitente comprador, possui legitimidade ativa par
ação reivindicatória, se houver alguma irregularidade na alienação da incorporadora para o
terceiro (seria uma 2ª pessoa).
- no âmbito de discutir a legítima propriedade, como, também, no âmbito de requerer
a retomada do imóvel.

USUFRUTO – AÇÃO POSSESSÓRIA – AÇÃO REIVINDICATÓRIA

- Usufruto –legitimidade ativa ou não por parte do usufrutuário, possui faculdade

jurídica de usar e possuir –possibilidade de reaver o bem – doutrina é contra, - deve usar ação
possessória, para a sua proteção.

Princípio da Saisine - Trata-se de princípio fundamental do Direito Sucessório, em que a morte

opera a imediata transferência da herança aos seus sucessores legítimos e testamentários,
visando impedir que o patrimônio deixado fique sem titular, enquanto se aguarda a
transferência definitiva dos bens aos sucessores do falecido.
Artigo 1.784 do Código Civil

Art 1923 do CC -

No caso do legado, se lhe for negado a ação reivindicatória, o usufrutuário ficara sem
instrumento juridco para usar, pois, de acordo com o art. 1923 do CC, ele deveria utilizar a
ação possessória. Mas como, não teria este direito – ele fica sem nenhum dos dois -

Resp 252020 – garante a utilização, por meio, da ação reivindicatória, pelo promitente
comprador, ainda que ele não seja titular da propriedade, ele autoriza que demande a ação
reivindicatória, seja para discutir a efetiva a aquisição da propriedade ou retomada do bem, a
doutrina ainda critica.

CASO
- Promessa antes do casamento e o contrato assinado em definitivo após o casamento.
Promessa em 2010
Casamento em 2011
O pagamento e compra definitiva em 2015

Questionamento que se coloca – Comunica ou não? Quando a escritura está no nome da

pessoa que fez a celebração da promessa e depois no casamento não se mudou a escritura.
- Distinção entre direito de propriedade e de credito.
- Entendimento majoritário – a causa de aquisição sendo feita anterior do casamento, não
justificaria meação. Entraria no âmbito de credito e dessa forma, a parte teria direito a metade
do valor pago durante o casamento. – direito de crédito -
Isso é diferente de meação, pois, se houver um divórcio sem acordo, uma parte pode solicitar
cota parte – teria direito a propriedade -.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

SUMULA 239 STJ – quando não faz o registro, só terá o direito em face do promitente
vendedor (deixa de ter a oponibilidade coletiva, pois, não registrou a promessa no RGI)

Apresentação da promessa de compra e venda - Por boa fé - Utilizar o Usucapião (seria

imprópria, porque o usucapião é a forma de aquisição originária de propriedade, mas o STJ
editou teses em que considera a existência da promessa de compra e venda como justo título
passível de estabelecer o usucapião, ou seja, define como termo a quo, da contagem do prazo
da data do usucapião, a data de prescrição do título da promessa da compra e venda)

Possibilidade fraude por usucapião do ITBI

LEI DO DISTRATO

Crítica – sobre a nomenclatura da LEI DE DISTRATO

A que tipos de contratos essa normatização será aplicada?

  Vai se aplicar ao regime jurídico da incorporação e imóveis em construção –
permuta, alienação, transferência da propriedade –

 Analise dessa frase:

“Apesar disso em se tratando de vendas de imóveis construídos, deve ser

admitida por analogia, a aplicação da nova lei, quando o comprador puder ser
considerado consumidor, aonde há mesmo fundamento deve haver a mesma
regra”

CLAÚSULA PENAL

LUCRO CESSANTE

DANOS EMERGENTES

O VALOR DA FRUIÇÃO – normalmente após entrega da chaves ou no atraso na

entrega do imóvel por parte da incorporação. – disponibilidade do bem( ponto
importante) -

Art 67-A

Questionamento: Direito do adquirente - para fazer a resilição unilateral sempre

quando o adquirente não tiver condições de prosseguir com o contrato – a lei não
outorgar o direito de resilição ao adquirente (unilateralmente) – mas se for pra deixar
na mão da incorporadora resolver o contrato, ou seja, executar o saldo devedor ou
resolução do contrato, seria um direito não muito adequado – Posição em discussão

Aula 06

RESPONSABILIDADE CIVIL
Cavalieri – independe do tipo da contratação, Empreitada ou por Administração – teria um
contratação de resultado e incidência da cdc e responsabilidade objetiva.

Fabio tartuce – Empreitada mista se caracteriza pela a entrega de uma resultado e por isso
tem a responsabilidade objetiva e nas demais uma obrigação de meio e subjetiva.

Obras e serviços – celebram e contratos de seguro com prazo especifico de duração – agora
com a pandemia – como alongar o prazo -

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - inerentes as cláusulas contratuais (derivados de outros

tipos de danos)

Construção é só uma parte da incorporação

RESPONSABILIDADE DE NATUREZA DA OBRA

RESPONSABILIDADE CIVIL do construtor – se dá a partir das modalidades de construção
disponíveis por EMPREITADA (pode ser um regime de lavor ou mista – se tem uma certa
similaridade com a da Administração) ou por ADMINISTRAÇÃO – a grande diferença é

A responsabilidade específica do empreiteiro por culpa sua – tem responsabilidade subjetiva

por perda de material – contratação de empreitada por lavor – não tem a fixação do valor no
decorrer da obra, essa obra tem um preço fixo e determinado para mão de obra – o tempo é
problema do empreiteiro – na hipótese da perda material, o empreiteiro responde
subjetivamente se ele der causa/for culpa sua.

Empreitada – 3 tipos: de lavor (fornece o trabalho) / de material/ a mista(Global) - art. 610 do

CC

Art. 610. O empreiteiro de uma obra pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele
e os materiais.
§ 1º A obrigação de fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade
das partes.
§ 2º O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo,
ou de fiscalizar-lhe a execução.

ANÁLISE DO ART. 618

Art. 618 Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o
empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos,
pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser
a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou
defeito.

- o prazo mínimo de garantia é dado pela Lei (5anos), não tem como reduzir a incidência da
garantia, pode estender.

- A compreensão deve ser de prazo decadencial tanto do caput como do Parágrafo único.
Prevalecido o entendimento da Doutrina e da Jurisprudência, que o parágrafo se refere ao
caput, os dois prazos são independentes. Um para que o vício apareça - O recebimento da
obra seria um aceite, sobre qualquer problema aparente, é uma questão especifica a solidez e
segurança da obra naquele momento. – a vícios construtivos pertinentes a SOLIDEZ E
SEGURANÇA da obra

E isso faria que não estivesse abarcado por este dispositivo, em relação ao caput e parágrafo
único, questões de perdas e danos, ou outros danos inerentes ao contrato de empreitada. que
não se relacione a problemas de solidez e segurança.

O prazo de até 5 anos que o dono da obra para observar o surgimento de danos
desconhecidos inerentes a solidez e segurança da obra, uma vez observado estes vícios o dono
da obra, iniciasse o prazo de 180 dias para exercer o direito sobre esse dano.

205 e 206 do CC – vícios relacionados ao contrato de empreitada (não pertinentes a Solidez e

segurança)
Divergência sobre a prescrição
Marco inicial, o surgimento do vício -

Vicio redibitório -441 – 445 prazo -

Lógica do consumidor por equiparação – a renúncia as vezes presente sem contratos das
construtoras pode ser questionada. Pois, o consumidor não pode renunciar seus direitos

Solidariedade entre o construtor e incorporador

Art. 619 e 620 do CC