INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL EM

GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

Pelo presente Instrumento Particular de Contrato de Alienação Fiduciária de Imóvel em

Garantia e Outras Avenças, com força de escritura pública nos termos do artigo 38 da Lei
nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, (“Contrato” ou “Alienação Fiduciária”)

I – PARTES
[...] (“Devedora");

[...] (“Outorgante Garantidora e/ou Fiduciante”);

[...] (Credora ou Fiduciária);

[...] (“Devedores Solidários”); e

[...] (“Empresa de Consultoria e Análise Especializada”).

I. DOS CONSIDERANDOS
a) Que [...].

Pelo presente Instrumento, as Partes nomeadas e qualificadas têm entre si justo e

contratado a presente, que se regerá de acordo com as seguintes cláusulas e condições:

II. DAS CARACTERÍSTICAS DA(S) OBRIGAÇÃO(ÕES) GARANTIDA(S) –

2.1. Para os efeitos do artigo 18 da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, conforme
alterada (“Lei 9.514/97”) e do artigo 1.362 do Código Civil, são descritas abaixo as
características da(s) Cédula(s) de Crédito Bancário garantida(s) pela Alienação Fiduciária
objeto deste Instrumento:
A) Cédula de Crédito Bancário nº: [...].
EMITENTE: [...]
Valor do Crédito: R$ [...];
Saldo devedor: [...];
Data de Emissão: [...];
Condições de Pagamento: [...], Valor Total Devido R$ [...].
Encargos Financeiros: Acrescido de taxa mensal prefixada de [...]% ao mês – anual [...]%,
acumulada no período de incidência;
Juros Remuneratórios – sobre o Valor do Crédito ou Saldo Devedor incidirão juros
remuneratórios prefixados, com base no ano de 360 (trezentos e sessenta) dias corridos,
que serão calculados de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por dias
corridos a partir da Data do Desembolso ou da Data de Pagamento da Última Parcela, até a
data do efetivo pagamento;
SIMULAÇÃO - Taxa de Juros Efetiva: Mês: ...% Ano: ...% -
Custo Efetivo Total (“CET”): Mês: ...% Ano: ...% -
Valor do crédito: R$ ...
Saldo devedor: R$ ...
Estruturação: R$ ...
IOF: R$ ...
Tarifa de custódia: 0,00
Líquido: R$ ...
IOF: ...%
Prz Médio: ...
Data de Vencimento: ...

2.2. O presente Instrumento, uma vez emitido, passa a fazer parte acessória e inseparável
da(s) CCB(s) acima indicada(s).

III. DAS OBRIGAÇÕES RELACIONADAS AO DESEMBOLSO –

3.1. As Partes ratificam que anuíram nos termos da CCB as seguintes condições
relacionadas à presente Alienação Fiduciária: a. que a liquidação da(s) CCB(s) se dará por
meio de liberação do Valor do Crédito em Conta Vinculada mediante a celebração do
presente Termo de Garantia; e b. que o efetivo desembolso do Valor Líquido do Crédito
ao emitente da CCB para Conta Corrente a ser indicada pelo mesmo somente se dará
mediante o efetivo registro do presente Instrumento junto ao Cartório de Registro de
Imóveis onde o(s) Imóvel(eis) esteja(m) matriculado(s) de forma que o gravame conste
averbado na(s) mesma(s).

IV. DO OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA –

4.1. Em garantia do cumprimento das Obrigações Garantidas, nesta data representadas de
acordo com o rol descrito na Cláusula “DAS CARACTERÍSTICAS DAS OBRIGAÇÕES
GARANTIDAS”, a FIDUCIANTE aliena(m) fiduciariamente, em favor da FIDUCIÁRIA, o(s)
Imóvel(eis) de sua titularidade livre de ônus judicial, extrajudicial e tributos, com a seguinte
descrição: [...]. O qual foi avaliado no valor de R$ 5.500.000,00 (cinco milhões, quinhentos
mil reais).

4.2. A transferência da propriedade fiduciária do(s) Imóvel(eis), pela FIDUCIANTE à

FIDUCIÁRIA se opera com o registro desta Alienação Fiduciária no competente Cartório de
Registro de Imóveis “RGI” indicado(s) na descrição acima e subsistirá, durante seu prazo de
vigência, até o cumprimento válido e eficaz da totalidade das Obrigações Garantidas.

4.3. Em ocorrendo a cessão, endosso ou qualquer outra forma de transferência da(s)

CCB(s) e/ou dos créditos dela oriundos à terceiros (“Sucessores”), referidos Sucessores
passarão a ser os legítimos titulares e beneficiários da presente Alienação Fiduciária, de
forma que toda menção à FIDUCIÁRIA deverá ser interpretada como referindo-se aos
Sucessores (efetivos titulares dos créditos, conforme constante do SNA da CETIP) e sendo
certo, ainda, que todas as disposições do presente Instrumento serão mantidas.

V. DOS REQUISITOS DO ARTIGO 24º DA LEI 9514/1997 –

5.1. As Partes declaram, para os fins do artigo 24 da Lei nº 9.514/1997, que as Obrigações
Garantidas apresentam as exatas características principais indicadas na abaixo: A.
Obrigação(ões) Garantida(s): Conforme descrita na Cláusula III deste Instrumento. B. Valor
da Dívida: significa a soma do saldo devedor das operações representativas das Obrigações
Garantidas, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os
demais encargos contratuais inclusive honorários extrajudiciais de cobrança; C. Cláusula de
Constituição da Propriedade Fiduciária: Fica constituída em favor da FIDUCIÁRIA, a
propriedade fiduciária do(s) Imóvel(eis) de titularidade da FIDUCIANTE, livre de ônus
judicial, extrajudicial e tributos, com a seguinte descrição: [...]; D. Cláusula assegurando a
Fiduciante – enquanto adimplente - ao uso do(s) Bem(ns) Imóvel(eis): Para fins de
atendimento ao inciso V do artigo 24º da Lei 9.514/97, as partes anuem que é assegurado a
FIDUCIANTE titular do(s) Imóvel(eis), enquanto adimplente(s), a livre utilização, por sua
conta e risco do(s) Imóvel(eis); E. Indicação, para efeito de venda em público leilão, do
Valor do(s) Imóvel(eis) – As Partes convencionam que o valor de venda total do Imóvel(eis)
para fins de leilão, será R$ ... (...). Nos termos do parágrafo primeiro do artigo 24º da Lei
9.514/1997, anuem as Partes que, caso o Valor do(s) Imóvel(eis) indicado(s) acima seja(m)
inferior(es) ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do
imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade
em nome do credor fiduciário, o Valor do Imóvel(eis) deverá automaticamente
corresponder ao valor de tal apuração; e F. Cláusula dispondo sobre os procedimentos de
que trata o art. 27 da Lei 9514/97: Os procedimentos de que trata o art. 27 da Lei 9514/97
encontram-se descritos no tópico VIII. DOS LEILÕES PÚBLICOS EXTRAJUDICIAIS E
PROCEDIMENTOS DO ARTIGO 27º DA LEI 9514/97.

VI. DAS CARACTERÍSTICAS GERAIS DA GARANTIA FIDUCIÁRIA –

6.1. Inicialmente as Partes fazem constar que a presente garantia é constituída nos termos
da Lei 9514/97 e suas atualizações e que, com base na autorização constante no parágrafo
primeiro do artigo 22º da referida lei, não é firmada no âmbito de operação de
financiamento imobiliário operado pelo SFI.

6.2. As Partes anuem e a FIDUCIANTE ratifica(m) que, entende-se por Obrigações

Garantidas a totalidade da(s) cédula(s) de crédito bancário que contenham a presente
garantia fiduciária constituída em garantia (“Garantia Fiduciária”).

6.3. Ficará a cargo da FIDUCIANTE ou, quando aplicável, por AGENTE DE GARANTIAS
nomeado para tal atribuição, realizar o registro da Alienação Fiduciária do(s) Imóvel(eis)
na(s) respectiva(s) matrícula(s) do(s) Imóvel(eis) perante o(s) Cartório(s) de Registro de
Imóveis competente(s) e nos prazos estabelecidos entre as Partes sendo tal
descumprimento considerado como hipótese de vencimento antecipado das Obrigações
Garantidas.
6.4. A FIDUCIANTE desde já se obriga a disponibilizar, apresentar documentos e praticar os
atos que vierem a ser necessários para formalizar o registro da Alienação Fiduciária
(“Obrigações para Registro”) e, nesse sentido declara anuência de que qualquer ação ou
omissão realizada no sentindo de prejudicar ou impedir, por ação ou omissão a efetiva
constituição da Garantia Fiduciária será considerada também como hipótese de
vencimento antecipado das Obrigações Garantidas.

6.5. A presente Garantia Fiduciária compreende a propriedade fiduciária do(s) Imóvel(eis) e

todas as acessões, melhorias e benfeitorias existentes.

6.6. A FIDUCIANTE se obriga a manter o(s) Imóvel(eis) ora alienado(s) fiduciariamente nos
termos deste Instrumento, em perfeito estado de segurança e utilização, além de realizar
todas as obras, reparos e benfeitorias necessárias.

6.7. Mediante o registro da presente Alienação Fiduciária na(s) matrícula(s) do(s)

Imóvel(eis), estará constituída a propriedade fiduciária sobre o(s) Imóvel(eis) em nome da
FIDUCIÁRIA, efetivando-se o desdobramento da posse e tornando-se a FIDUCIANTE
possuidora direta com direito à utilização do(s) Imóvel(eis) e a FIDUCIÁRIA, ou os
Sucessores, conforme o caso, possuidores indiretos do(s) Imóvel(eis).

6.8. A posse direta de que fica investida a FIDUCIANTE manter-se até o adimplemento total
das Obrigações Garantidas e enquanto estas permanecerem adimplidas, obrigando-se a
FIDUCIANTE a manter, conservar e guardar o(s) Imóvel(eis), pagar pontualmente todos os
tributos, taxas e quaisquer outras contribuições ou encargos que incidam ou venham a
incidir sobre este ou que sejam inerentes à Garantia Fiduciária.

6.9. Para fins de atendimento ao inciso V do artigo 24º da Lei 9.514/97, as Partes anuem
que é assegurado a FIDUCIANTE titular do(s) Imóvel(eis), enquanto adimplente(s), a livre
utilização, por sua conta e risco do(s) Imóvel(eis).
6.10. Caso a FIDUCIANTE não pague(m) pontualmente todos os tributos, despesas e
encargos relativos ao(s) Imóvel(eis), a FIDUCIÁRIA, ou os Sucessores, conforme o caso,
poderão, a seu critério, pagar tais tributos, despesas e encargos e solicitar o
correspondente reembolso, que deverá ser feito dentro de 15 (quinze) dias de solicitação
neste sentido, sob pena de, sobre o valor em atraso, incidirem juros moratórios de 1% (um
por cento) ao mês, ou fração de mês em atraso, mais correção monetária de acordo com o
IPCA/IBGE, tudo calculado desde a data de vencimento até a data do respectivo
pagamento, além de multa não compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor em
atraso.

6.11. A FIDUCIÁRIA, ou os Sucessores, conforme o caso, reservam-se ao direito de, a

qualquer tempo, com periodicidade não inferior à trimestral e mediante aviso com 5
(cinco) dias de antecedência, exigir comprovantes de pagamento dos referidos encargos
fiscais e/ou tributários, ou de quaisquer outras contribuições, ou ainda, conforme o caso, a
comprovação de questionamentos administrativo e/ou judicial referentes a valores
eventualmente não pagos, relacionados com os tributos incidentes.

6.12. A FIDUCIANTE titular do(s) Imóvel(eis) declara(m) e informa(m) que o(s) Bem(ns)
Imóvel(eis) outorgado(s) em garantia não é(são) nem faz(em) parte de bem de família de
maneira que ratifica que, caso em algum momento da vigência das Obrigações Garantidas
tal condição venha a ser contestada mesmo que por terceiro, servirá a presente cláusula
como RENÚNCIA da mesma aos benefícios de tal natureza.

6.13. A FIDUCIANTE titular do(s) Imóvel(eis) também declara que o(s) Bem(ns) Imóvel(eis)
não conta(m) com usufruto em nome de terceiros se responsabilizando pelas penas
impostas, inclusive indenizatórias, aos que declaram condições que não contemplam a
realidade dos fatos.

VII. DA CONSTITUIÇÃO DA MORA E DO INADIMPLEMENTO – PROCEDIMENTOS DO

ARTIGO 26º DA LEI 9514/1997 –
7.1. Nos termos do artigo 22, §6º da Lei nº 9.514/1997, o inadimplemento de quaisquer
das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária ora constituída faculta ao credor
declarar vencidas as demais obrigações de que for titular garantidas pelo mesmo imóvel,
inclusive quando a titularidade decorrer do disposto no art. 31 da Lei nº 9.514/1997. De
igual modo, nos termos do 26 da Lei nº 9.514/1997, vencida e não paga a dívida, no todo
ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será
consolidada a propriedade do imóvel em nome da FIDUCIÁRIA, observadas as disposições a
seguir: A) atualização monetária de acordo com os critérios previstos nesta escritura e
calculada "pro rata die", observado o seguinte: I - quando o pagamento ocorrer após a data
do vencimento da parcela, mas dentro do mês de seu vencimento, o valor da parcela,
calculada na forma desta escritura, será atualizado monetariamente, desde o dia de seu
vencimento, até o dia de seu efetivo pagamento, mediante incidência diária de 1/30 da
última variação percentual disponível, entre os valores do índice eleito nesta escritura; II -
quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento da parcela o valor desta
será atualizado monetariamente até o mês em que se der o pagamento, com base no
critério de atualização monetária aqui previsto. A partir daí, e até o dia em que, nesse mês,
for efetuado o pagamento, seus valores serão atualizados monetariamente pelo mesmo
critério previsto no ítem I acima. B) juros compensatórios na mesma taxa prevista nesta
escritura. C) juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia,
que incidirão sobre o valor do principal, atualizado monetariamente. D) multa moratória de
2% (dois por cento) sobre o valor em atraso, atualizado monetariamente. E) despesas de
publicidade, comissão de leiloeiro, na base de 5% (cinco por cento) sobre o valor do débito
(principal e acréscimos), na hipótese de alienação do imóvel por leilão público extrajudicial.

7.1.1. A devedora e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento da

fiduciária, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15
(quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os
juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais,
inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de
cobrança e de intimação. Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma
circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora
poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada,
importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de
excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação
de propriedade.

7.1.2 - A mora da COMPRADORA/DEVEDORA FIDUCIANTE será ratificada mediante

intimação com prazo de 15 (quinze) dias para sua purgação.

7.1.3 - O simples pagamento do principal, sem atualização monetária e sem os demais

acréscimos moratórios, não exonerará a COMPRADORA/DEVEDORA FIDUCIANTE da
responsabilidade de liquidar tais obrigações, continuando em mora para todos efeitos
legais e contratuais; f) A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao
terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada
no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será
levado a leilão, nos termos do arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese
em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis,
por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do
domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em
que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de
1973 (Lei de Registros Públicos); g) Quando se tratar de pessoa jurídica, a intimação será
feita ao(s) representantes ou a procuradores regularmente constituídos pela FIDUCIANTE;
h) Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e
documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu
domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação,
intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil
imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar,
aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei n o 13.105, de 16
de março de 2015 (Código de Processo Civil). i) Nos condomínios edilícios ou outras
espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a referida intimação de que
trata o parágrafo 3º-A do Artigo 26 da Lei 9514/97 poderá ser feita ao funcionário da
portaria responsável pelo recebimento de correspondência; j) Quando o devedor ou, se for
o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador
regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato
será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de
registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado
pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de
comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para
purgação da mora da data da última publicação do edital; k) É responsabilidade da
devedora e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar a credora fiduciária sobre a
alteração de seu domicílio; l) Presume-se que a devedora e, se for o caso, o terceiro
fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do
imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado
que, na hipótese de a devedora ter fornecido contato eletrônico no contrato, é
imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de
antecedência da realização de intimação edilícia; m) Considera-se lugar inacessível: I -
aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a
atender a pessoa encarregada pela intimação; II - aquele em que não haja funcionário
responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela
intimação.

7.2. Purgada a mora, concretizada mediante pagamento por intermédio de cheque

administrativo, objeto da correspondente compensação bancária, nominativo, a CREDORA
FIDUCIÁRIA ou a quem expressamente indicado no requerimento de intimação, perante o
Serviço de Registro de Imóveis, convalescerá a escritura de alienação fiduciária, caso em
que, nos três dias seguintes à purgação da mora o Oficial do Registro de Imóvel(eis)
competente, a presente Alienação Fiduciária se convalescerá, caso ainda exista(m)
Obrigações Garantidas. Nos 3 (três) dias seguintes, o Oficial do Registro de Imóvel(eis)
entregará à FIDUCIÁRIA, ou aos Sucessores, conforme o caso, as importâncias recebidas, da
FIDUCIANTE a título de principal, atualização monetária, penalidades moratórias, deduzidas
as despesas de cobrança e de intimação.

7.3. O não pagamento, pelo(s) FIDUCIANTE(S) de qualquer valor devido pelas Obrigações
Garantidas vencidas e não pagas, depois de devidamente comunicada nos termos da
intimação tratada acima, bastará para a configuração da não purgação da mora.
7.4. Não havendo purgação da mora no prazo de 15 dias, o Oficial do competente Cartório
de Registro de Imóvel(eis) certificará o fato e promoverá a averbação, na matrícula do(s)
Imóvel(eis), da consolidação da propriedade do(s) Imóvel(eis) em nome da FIDUCIÁRIA,
cabendo a esta, apresentar o comprovante de recolhimento do respectivo Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis – ITBI e, se for o caso, do laudêmio.

7.4.1. A FIDUCIANTE poderá, com a anuência da FIDUCIÁRIA, dar seu direito eventual ao
imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27º da Lei
9.514/1997. A consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária será averbada
no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora, de que
trata o § 1º do Art. 26 da Lei 9514/77.

7.4.2. Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao

devedor, e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as
despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 da Lei 9.514/97, hipótese em que
convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

VIII. DOS LEILÕES PÚBLICOS EXTRAJUDICIAIS E PROCEDIMENTOS DO ARTIGO 27º DA LEI

9514/97.
8.1. Uma vez consolidada a propriedade do(s) Imóvel(eis) em nome da FIDUCIÁRIA, esta
promoverá, no prazo de 60 (sessenta) dias contados do registro da referida consolidação, o
leilão público, para alienação do(s) Imóvel(eis).

8.2. Se no primeiro leilão público, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel
leiloado, estipulado no ítem 4.1 acima, será realizado o segundo leilão, nos 15 (quinze) dias
seguintes.

8.3. No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao
valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive
emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e
das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor,
ser aceito pela credora fiduciária, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo
menos, metade do valor de avaliação do bem.

8.4. Para os fins do disposto na Lei 9.514/1997, as datas, os horários e locais dos leilões
serão comunicados a FIDUCIANTE e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, mediante
correspondência dirigida ao endereço constante do presente Instrumento, inclusive ao
endereço eletrônico.

8.5. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio da

FIDUCIÁRIA e até a data da realização do segundo leilão, de que trata o parágrafo 2º-B do
artigo 27 da Lei 9.514/1997, é assegurado a FIDUCIANTE o direito de preferência para
adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado às despesas, aos
prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos,
inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao
laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no
patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança e
leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o pagamento dos encargos
tributários e das despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, inclusive custas e dos
emolumentos.

8.6. Para os fins do disposto no artigo 27º, parágrafo 3º da Lei 9.514/1997, entende-se por:
I – Valor da Dívida: a soma do saldo devedor das operações representativas das
Obrigações Garantidas, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais inclusive honorários extrajudiciais de
cobrança; II – Valor das Despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos
e às custas de intimação e daquelas necessárias à realização do leilão público, nestas
compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. III - Encargos:
Contribuições devidas ao condomínio (valores vencidos e não pagos à data do leilão), na
hipótese de os imóveis serem unidades autônomas integrantes de condomínio especial;
Mensalidades (valores vencidos e não pagos à data do leilão) devidas a associação de
moradores ou entidade assemelhada, se os imóveis integrarem empreendimento com tal
característica; Despesas de água, luz e gás (valores vencidos e não pagos à data do leilão),
se for o caso; IPTU, foro e outros tributos ou contribuições eventualmente incidentes
(valores vencidos e não pagos à data do leilão), se for o caso; Taxa diária de ocupação,
fixada em um décimo percentual (0,1%) sobre o valor do imóvel, atualizado pelo mesmo
índice aqui pactuado, e devida desde o primeiro dia subsequente ao pagamento da última
parcela do preço, até a data do leilão ou da efetiva desocupação, o que primeiramente
ocorrer; CPMF, ou qualquer outra contribuição social ou tributo com idêntico fato gerador
incidente sobre todos os pagamentos efetuados pela CREDORA FIDUCIÁRIA, em
decorrência da intimação e da alienação em leilão extrajudicial e da entrega de qualquer
quantia à COMPRADORA/DEVEDORA FIDUCIANTE; Custeio dos reparos necessários à
reposição dos imóveis em idêntico estado de quando foi entregue a
COMPRADORA/DEVEDORA FIDUCIANTE, a menos que ela já o tenha devolvido em tais
condições à CREDORA FIDUCIÁRIA ou ao adquirente no leilão extrajudicial; Imposto de
Transmissão e laudêmio que eventualmente tenham sido pagos pela CREDORA
FIDUCIÁRIA, em decorrência da consolidação da plena propriedade pelo inadimplemento
da COMPRADORA/DEVEDORA FIDUCIANTE à CREDORA FIDUCIÁRIA, já como sua titular de
domínio pleno, e não mais resolúvel, transmitirá o domínio e a posse, indireta ou direta,
dos imóveis ao licitante vendedor, os prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive
tributos, e das contribuições condominiais.

8.7. Nos cinco dias que se seguirem à venda do(s) Imóvel(eis) no leilão, a FIDUCIÁRIA
entregará a FIDUCIANTE a importância que sobejar, nela compreendido o valor da
indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os Valores da Dívida, das despesas e dos
encargos aplicáveis, fato esse que importará em recíproca quitação, hipótese em que não
se aplica o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

8.8. Se, no segundo leilão, não houver lance que atenda ao referencial mínimo para
arrematação, a fiduciária ficará investida na livre disponibilidade do imóvel e exonerada da
obrigação de que trata o §4º do Art. 27 da Lei 9514/77. Se o produto do leilão não for
suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos,
a devedora continuará obrigada pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser
cobrado por meio de ação de execução e, se for o caso, excussão das demais garantias da
dívida, ressalvada a hipótese de extinção do saldo devedor remanescente, previsto no § 4º
do Art. 26-A da Lei 9514/77.

8.8.1. Para efeito de cálculo do saldo remanescente, será deduzido o valor correspondente
ao referencial mínimo para arrematação do valor atualizado da dívida, incluídos os
encargos e as despesas de cobrança.

8.9. Se o(s) Imóvel (eis) estiver(em) locado(s), a locação poderá ser denunciada com o
prazo de 30(trinta) dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito da
FIDUCIÁRIA, devendo a denúncia ser realizada no prazo de 90(noventa) dias a contar da
data da consolidação da propriedade na FIDUCIÁRIA, devendo essa condição constar
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua
apresentação gráfica.

8.10. Responde a FIDUCIANTE pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições

condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o(s)
Imóvel(eis), cuja posse tenha sido transferida para a FIDUCIÁRIA, até a data em que a
FIDUCIÁRIA vier a ser imitida na posse.

8.11. A cessão de quaisquer das Obrigações Garantidas implicará a transferência, ao

cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em
garantia.

8.12. A FIDUCIANTE, com anuência expressa da FIDUCIÁRIA, poderá transmitir os direitos

de que seja titular sobre o(s) Imóvel(eis) objeto da alienação fiduciária em garantia,
assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

8.13. Não ocorrendo a desocupação do(s) Imóvel(eis), no prazo e forma ajustados, a

FIDUCIÁRIA, ou seus Sucessores, inclusive o adquirente do Imóvel(eis) em leilão ou
posteriormente, poderá requerer a reintegração de sua posse cumulada com cobrança do
valor da Taxa de Ocupação, por mês ou fração, de valor correspondente a 1% (um por
cento) do Valor do(s) Imóvel(eis), computado e exigível desde a data da consolidação da
propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus
sucessores, vier a ser imitido na posse do(s) Imóvel(eis) somados a demais despesas
previstas neste Contrato, sendo concedida, liminarmente, a ordem judicial de desocupação
no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, desde que comprovada, mediante certidão da
matrícula do Imóvel(eis) a consolidação da plena propriedade em nome da FIDUCIÁRIA, ou
do registro do contrato celebrado em decorrência do leilão, conforme quem seja o autor
da ação de reintegração de posse.

8.14. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno
direito, no crédito e na propriedade fiduciária.

8.15. Na hipótese de insolvência da FIDUCIANTE fica assegurada à FIDUCIÁRIA a restituição

do(s) Imóvel(eis) alienado(s) fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.

8.16. Aplicam-se à propriedade fiduciária regida por este Instrumento, no que couber, as
disposições dos Arts. 647 e 648 do Código Civil.

8.17. Na hipótese de desapropriação, total ou parcial, do(s) Imóvel(eis), a FIDUCIÁRIA,

como proprietária, ainda que em caráter resolúvel, será a única e exclusiva beneficiário da
justa e prévia indenização paga pelo poder expropriante.

IX. DO VALOR DO(S) IMÓVEL(EIS) PARA FINS DE LEILÃO –

9.1. As Partes convencionam que o valor de venda total do Imóvel(eis) para fins de leilão,
será R$ ... (...), conforme valor de mercado mutuamente aceito entre as partes; e 9.2. A
FIDUCIANTE neste ato ratifica que coube a ela a produção e apresentação da Avaliação de
forma que reconhece que o valor atribuído ao(s) Imóvel(eis) é o valor efetivo de mercado.

9.2.1. Nesse sentido a FIDUCIANTE obriga-se a, sempre que julga necessário, apresentar
novo(s) Laudo de Avaliação à FIDUCIÁRIA desde que tenha sido emitido por empresa
previamente aceita pela FIDUCIÁRIA.
9.3. Nos termos do parágrafo primeiro do artigo 24º da Lei 9.514/1997, anuem as Partes
que, caso o Valor do(s) Imóvel(eis) indicado(s) acima seja(m) inferior(es) ao utilizado pelo
órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão
inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome da credora
fiduciária, o Valor do Imóvel(eis) será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no
primeiro leilão.

X. DAS DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS –

10.1. Reforço e manutenção da garantia: Até o pagamento integral da(s) CCB(s), a
qualquer momento e independentemente do devido cumprimento das demais obrigações
contratadas no âmbito da(s) CCB(s), a soma do Valor do Imóvel(eis) deverá ser equivalente
a, pelo menos, 100% (cem por cento) do saldo devedor das Obrigações Garantidas,
acrescido dos juros remuneratórios e, conforme o caso, encargos moratórios (“Razão
Mínima”).

10.2. Na hipótese de a Razão Mínima não ser observada, a qualquer momento, a

FIDUCIANTE da(s) CCB(s) deverá, no prazo de até 10 (dez) dias contados do recebimento de
comunicação nesse sentido, oferecer à FIDUCIÁRIA outra garantia que esta considere
aceitável, a seu exclusivo critério, para reforço das garantias nos termos da(s) CCB(s).

10.3. Vencimento Antecipado das Obrigações Garantidas. Além das condições previstas
no título, o(s) título(s) representativo(s) das Obrigações Garantidas será(ão) considerado(s)
vencido(s) antecipadamente se a FIDUCIANTE(s) (i) descumprir(em) qualquer obrigação
prevista neste Instrumento e (ii) vender, transferir, ceder ou de qualquer forma alienar o(s)
Imóvel(eis).

10.4. Na hipótese de desapropriação total ou parcial do Imóvel(eis), a FIDUCIÁRIA, ou os

Sucessores, conforme o caso, como proprietária(os) do Imóvel(eis), ainda que em caráter
fiduciário, será(ão) os únicos e exclusiva(os) beneficiária(os) da justa e prévia indenização
paga pelo poder expropriante, até o limite do saldo devedor das Obrigações Garantidas à
época, sendo tais valores amortizados das Obrigações Garantidas.
10.5. Se, no dia de seu recebimento pela FIDUCIÁRIA, ou pelos Sucessores, conforme o
caso, a proporção da indenização acima, for: a) Superior ao saldo devedor das Obrigações
Garantidas à época, a importância que sobejar será entregue a FIDUCIANTE; ou b) Inferior
ao saldo devedor das Obrigações Garantidas à época, a FIDUCIÁRIA, ou os Sucessores,
conforme o caso, ficarão exonerados da obrigação de restituição de qualquer quantia, a
que título for, em favor da FIDUCIANTE, pela integral liquidação das Obrigações Garantidas.

XI. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS –

11.1. Correrão por conta da FIDUCIANTE todas as despesas incorridas pela FIDUCIÁRIA no
exercício desses direitos, juntamente com todas as outras despesas aqui previstas como de
responsabilidade da FIDUCIANTE, e quaisquer outras incorridas na proteção e exercício dos
direitos da FIDUCIÁRIA, as quais também estão cobertas pela presente garantia e ainda de
eventual terceiro que exercerá o controle do(s) título(s) e suas garantias.

11.2. Nenhuma modificação nem alteração que possa influir de alguma maneira nos
direitos da FIDUCIÁRIA poderá ser efetivada sem prévia e expressa anuência da mesma.

11.3. A tolerância por qualquer das Partes quanto a alguma demora, atraso ou omissão das
outras no cumprimento das obrigações ajustadas nesta Escritura de Alienação Fiduciária,
ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações aqui constantes, não acarretará o
cancelamento das penalidades, nem dos poderes ora conferidos, podendo ser aplicadas
aquelas e exercidos estes, a qualquer tempo, caso permaneçam as causas.

11.4. O disposto na cláusula acima, prevalecerá ainda que a tolerância ou a não aplicação
das cominações ocorra repetidas vezes, consecutiva ou alternadamente.

11.5. A ocorrência de uma ou mais hipóteses referidas acima não implicará novação ou
modificação de quaisquer disposições desta Escritura Alienação Fiduciária, as quais
permanecerão íntegras e em pleno vigor, como se nenhum favor houvesse ocorrido.
11.6. As obrigações constituídas por esta Escritura de Alienação Fiduciária são extensivas e
obrigatórias aos cessionários, promissários-cessionários, herdeiros e sucessores a qualquer
título das Partes.

11.7. As Partes autorizam e determinam, desde já, que o Sr. Oficial do Serviço de Registro
de Imóveis competente proceda, total ou parcialmente, a todos os assentamentos,
registros e averbações necessários decorrentes da presente Escritura, isentando-os de
qualquer responsabilidade pelo devido cumprimento do disposto neste Instrumento.

11.8. Fica desde logo estipulado que a presente Escritura de Alienação Fiduciária revoga e
substitui todo e qualquer entendimento havido entre as Partes anteriormente a esta data
sobre o mesmo objeto.

11.9. Todas as comunicações entre as Partes serão consideradas válidas a partir de seu
recebimento nos endereços constantes do preâmbulo deste Instrumento, ou em outros
que venham a indicar, por escrito, no curso desta relação. As comunicações serão
consideradas entregues quando recebidas sob protocolo, com “aviso de recebimento”
expedido pela Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos ou por telegrama nos endereços
acima. Cada Parte deverá comunicar imediatamente a outra sobre a mudança de seu
endereço.

11.10. DA PROCURAÇÃO. Neste ato e como condição de celebração do presente

Instrumento, a FIDUCIANTE nomeia(m) a FIDUCIÁRIA de forma irrevogável e irretratável,
para representá-lo(s) na celebração de escrituras de registro da presente que
eventualmente se façam necessárias por exigência do competente Oficial de Registro de
Imóveis, podendo esta descrever e caracterizar o(s) Imóvel(eis), suas benfeitorias,
perímetro e confrontantes, bem como cumprir alterar todo e qualquer outro item que se
faça necessário, desde que mantidas as condições comerciais ora pactuadas, podendo
inclusive substabelecer, com reservas os poderes ora conferidos. Ainda, a FIDUCIANTE
compromete-se neste ato a fornecer toda a documentação necessária para tanto.
11.11. Fica eleito o Foro da capital de Fortaleza/CE como o único competente para dirimir
qualquer controvérsia oriunda do presente Instrumento com expressa renúncia de
qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para nele serem dirimidas quaisquer
dúvidas oriundas deste Contrato.

CONSULTA A CENTRAL DE INDISPONIBILIDADE DE BENS - CNIB (Provimento 39/2014 CNJ):

Para o CPF/CNPJ pesquisado(s): ..., Resultado: NEGATIVO, data e hora da
pesquisa: ................, Código(s) HASH: ..................... Apresentaram-me o(s) seguinte(s)
documento(s), que fica(m) arquivado(s): CERTIDÕES - CERTIDÃO(ÕES) QUANTO A DÍVIDA
ATIVA DO ESTADO DO CEARÁ, NEGATIVA(S) expedida(s) em 18/10/2023 pela Divisão da
Dívida Ativa da Secretaria da Fazenda, em nome do(a)(s) Outorgante(s). CERTIDÃO(ÕES) DE
DÉBITOS RELATIVOS AOS TRIBUTOS FEDERAIS E A DÍVIDA ATIVA DA UNIÃO,
NEGATIVA(S), expedida(s) em 09/06/2023, pela Procuradoria da Fazenda Nacional-Ceará, e
Receita Federal do Brasil, em nome do(a)(s) Outorgante(s). CERTIDÃO(ÕES) DE QUITAÇÃO
PARA FINS DE TRANSMISSÃO, NEGATIVA(S), expedida(s) em 10/11/2023 pela Secretaria de
Finanças da Prefeitura Municipal de Fortaleza-CE, referente ao(s) imóvel(is) objeto desta
transação. CERTIDÃO POSITIVA DE DÉBITOS DE TRIBUTOS MUNICIPAIS COM EFEITO DE
NEGATIVA(S), expedida(s) em 14/11/2023 pela Secretaria de Finanças da Prefeitura
Municipal de Fortaleza-CE, em nome do(a)(s) Outorgante(s). CERTIDÃO(ÕES) DE DÉBITOS
TRABALHISTAS, NEGATIVA(S), expedida(s) em 18/10/2023 pela Justiça do Trabalho, Poder
Judiciário, em nome do(a)(s) Outorgante(s); suprindo a Recomendação nº 03 de 15/03/12
do CNJ. CERTIDÃO(ÕES) ATUALIZADA(S) DA(S) MATRÍCULA(S), nº(s) [...]; e CERTIDÃO(ÕES)
DE SITUAÇÃO JURÍDICA DO IMÓVEL, expedida(s) em 07/11/2023 e 14/11/2023,
respectivamente, pelo(s) Cartório(s) de Registro(s) de Imóveis da 4ª Zona(s) desta Capital
referente ao(s) imóvel(is) objeto desta transação, sem a existência de ônus. DECLARAÇÃO
DE QUITAÇÃO CONDOMINIAL - Documento emitido por [...], em 27/11/2023, declarando
que a(s) unidade(s) objeto desta transação acha(m)-se quite(s) com todas as taxas
condominiais até a data 27/11/2023, válida até 19/12/2023.

DECLARAÇÃO - A Outorgante, declara, sob pena de responsabilidade civil e penal, o

seguinte: I - Que não existem feitos ajuizados, especialmente ações reais e pessoais
reipersecutórias relativas ao(s) imóvel(is) objeto desta transação, nem qualquer ônus de
natureza real incidente sobre o(s) mesmo(s), o que faz em cumprimento ao art. 1º,
parágrafo 2º, in fine da Lei 7.433, de 18/12/85 cumulado com o parágrafo 3º do art. 1º do
Decreto 93.240, de 09/09/86. II - Que a(s) unidade(s) objeto desta transação acha(m)-se
quite(s) com todas as taxas condominiais até a presente data. As partes foram
devidamente identificadas pelos documentos apresentados, dispensando-se testemunhas
conforme o parágrafo 5º do Art. 215, do Código Civil.

ASSINATURA DIGITAL - Por se tratar de contratação digital, as Partes ratificam que

admitem como válido, para fins de comprovação de autoria e integridade, a assinatura e
informações constantes no presente documento, as quais foram capturadas de forma
digital e utilizadas neste Contrato, constituindo título executivo extrajudicial e para todos
os fins de direito, dentro dos padrões ICP-BRASIL, de forma de traçar a “trilha de auditoria
digital” (cadeia de custódia) do documento, a fim de verificar sua integridade e
autenticidade, conforme disposto pelo art. 10 da Medida Provisória nº 2.200/2001.

E, por estarem assim justos e contratados, firmam o presente Contrato em 03 (três) vias de
igual teor com 2 (duas) testemunhas a tudo presentes na forma da lei.

Fortaleza/CE 07 de março de 2024.

[...]