Sistema Financeiro da Habitação

(SFH)
Prof. Leo Longo

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(SFH)
Finalidade e Intermediários Financeiros

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Finalidade

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH), criado pela Lei 4.380, de

21/08/1964, destina-se a facilitar e promover a construção e a aquisição da
casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da
população (Art 8º)

NECESSIDADE
FUNDING MAIS BARATO CRIAÇÃO DO SBPE
POUPANÇA E FGTS

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Intermediários Financeiros do SFH

Agentes Autorizados a Operar no Âmbito do SFH

SFH
Capta Poupança
Instituição Normativo
SBPE
(1)
Bancos Múltiplos SIM Lei 4.380 (2)
Bancos Comerciais Lei 4.380 (2)
(1)
Caixas Econômicas SIM Lei 4.380 (2)
(1)
SCI - Sociedades de Crédito Imobiliário SIM Lei 4.380 (2)
(1)
APE - Associações de Poupança e Empréstimo SIM Lei 4.380 (2)
Cia. Hipotecárias Lei 4.380 (2)
Órgãos Federais, Estaduais e Municipais Lei 4.380 (2)
Fundações e Cooperativas Habitacionais Lei 4.380 (2)
Caixas Militares Lei 4.380 (2)
Entidades Abertas de Previdência Complementar Lei 4.380 (2)
Securitizadoras Lei 4.380 (2)
Outras a critério do CMN Lei 4.380 (2)
(3)
Demais IF autorizadas a funcionar pelo BACEN Resolução 4.676
(3)
Entidades Fechadas de Previdência Complementar Resolução 4.676
(3)
Cooperativas de Crédito Resolução 4.676
(3)
Centrais Cooperativas de Crédito Resolução 4.676
(1) Art. 2º § Único, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018
(2) Art. 8º, da Lei 4.380, de 21/08/1964
(3) Art. 3º § Único, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018

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Intermediários Financeiros do SFH

O que significa isso: agentes autorizados a operar no âmbito do SFH?

• Realizar operações de financiamento habitacional de acordo com as regras definidas para o

SFH;
• Ser agente financeiro do FGTS para captar recursos junto ao Fundo e aplicar em
financiamentos habitacionais;
• Ser agente financeiro do FGTS para efetuar saques nas contas vinculadas dos cotistas para
utilização nas possibilidades previstas nos incisos V, VI e VII do artigo 20, da Lei 8.036, de
11/05/1990 que dispõe sobre o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

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DICAS IMPORTANTES:

• Companhias de Habitação = COHAB

• Não podendo captar poupança, qual utilidade para alguns ser agente do SFH? Por exemplo
Companhas Securitizadoras de Créditos Imobiliários, Companhias Hipotecárias, Entidades
de Previdência Complementar?
o Resposta: Efetuar saques nas contas vinculadas do FGTS de seus mutuários

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Intermediários Financeiros
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)

Quem pode captar poupança SBPE?

Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, artigo 2º, § Único (a partir de 01/01/2019)

• Bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário

• Caixas econômicas

• Sociedades de crédito imobiliário

• Associações de poupança e empréstimo

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(SFH)
Características das Operações no Âmbito do SFH

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Características das Operações no Âmbito do SFH

SFH – Enquadramento da Operação

São consideradas operações de financiamento NO ÂMBITO DO SFH, aquelas referidas

nos incisos I a V do caput do Art. 16, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, que são:

1. Financiamentos para aquisição de imóveis residenciais, novos, usados ou em construção;

2. Financiamentos a pessoas naturais para construção de imóvel residencial, podendo incluir
a aquisição do terreno;
3. Financiamentos para reforma ou ampliação de imóveis residenciais;
4. Financiamentos para produção de imóveis residenciais (financiamento de
empreendimentos imobiliários, também conhecidos como Plano Empresário)

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Características das Operações no Âmbito do SFH
SFH – Enquadramento da Operação (Características das Operações)
Os financiamentos NO ÂMBITO DO SFH precisa conter as seguintes características:
1. O imóvel objeto do financiamento deve ser residencial
2. O financiamento seja concedido por agente integrante do SFH
3. Deverá haver reposição INTEGRAL do valor emprestado e respectivo reajuste
4. Remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato
5. Capitalização de juros
6. Seguro obrigatório de:
i. Morte e invalidez permanente (MIP) – Art. 79, da Lei 11.977, de 07/07/2009, com redação dada pela Lei
12.424, de 16/06/2011
ii. Danos físicos ao imóvel (DFI) – Art. 79, da Lei 11.977, de 07/07/2009, redação dada pela Lei 12.424, de
16/06/2011
iii. Responsabilidade civil do construtor (no caso de financiamento para construção de imóvel) – Art. 20, alínea
“c”, do Decreto–Lei 73, de 21/11/1966
7. Limite Máximo de avaliação do imóvel financiado de R$1.500.000,00 (Resolução CMN
4.676, de 31/07/2018, em vigor a partir de 01/01/2019, antecipada por meio da Resolução
CMN 4.691 de 29/10/2018) (*)
(*) Imóveis residenciais novos, cuja aquisição tenha sido contratada pelo pretendente ao crédito durante a fase de
produção (construção), o enquadramento de valor deverá levar em consideração o valor de avaliação do imóvel na
data da celebração do contrato definitivo ou promessa de compra e venda e, na ausência de laudo de avaliação
poderá ser considerado o valor constante no contrato ou promessa de compra e venda

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Características das Operações no Âmbito do SFH

SFH – Enquadramento da Operação (Características das Operações)

8. Custo efetivo máximo para o mutuário, incluindo juros, comissões e outros encargos
financeiras, de 12,0% ao ano (Art. 13, inciso II, da Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018)
• Não se incluem aqui os seguros de MIP e DFI e, quando for o caso, o seguro de RCC, a tarifa mensal para
cobrir os custos de administração do contrato e a tarifa de análise de apólice individual (§ 2º, do Art. 13 da
Resolução 4.676/2018)
• Incluem-se as demais tarifas inclusive de análise jurídica, avaliação do imóvel e outras relativas ao processo de
contratação da operação
9. LTV: nas operações de financiamento para aquisição de imóvel residencial e nas
operações de financiamento a pessoas naturais para construção de imóvel residencial, a
razão entre o valor nominal da operação de financiamento imobiliário, compreendendo
principal e despesas acessórias (ITBI e registro em cartório, por exemplo) e o valor de
avaliação do imóvel (LTV) NÃO PODERÁ ULTRAPASSAR (Art. 6º, da Resolução CMN
4.676, de 31/07/2018:
• 90% se utilizado o Sistema de Amortização Constantes (SAC) ou o Sistema de Amortização Crescente
(SACRE)
• 80% se utilizados outros sistemas de amortização, com o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price)

10. Atualização monetária do saldo devedor prevista em contrato.

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(SFH)
Fontes de Recursos (Funding)
Caderneta de Poupança

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Caderneta de Poupança – Definição

DEFINIÇÃO
Aplicação financeira, com liquidez diária

Não confundir liquidez diária com rendimentos

• Os saques podem ocorrer diariamente
• Têm direito ao rendimento os depósitos de:
o Pessoas físicas que permaneçam, no mínimo, 1 mês
o Pessoas jurídicas que permaneçam, no mínimo, 3 meses

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Caderneta de Poupança – Características

CARACTERÍSTICAS
• O poupador abre uma conta de poupança
• Não é conta corrente mas pode ser movimentada como uma
• Sua movimentação não pode ser feita com cheques
• Pode ser aberta por pessoas físicas e jurídicas
• Possui liquidez diária – Não confundir com rendimentos
• Tributação (Imposto de Renda) sobre os rendimentos:
o Pessoas físicas e entidades sem fins lucrativos: isenta
o Pessoas jurídicas: 22,5% sobre os rendimentos
• Não possui tributação de IOF
• É garantida, até o valor de R$250.000,00 por depositante, pelo FGC / FGCoop

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Caderneta de Poupança – Poupança Rural

POUPANÇA RURAL

• Criada pela Resolução CMN 1.188, de 05/09/1986 (revogada e incorporada aos manuais de
normas do Banco Central)
• Objetivo: servir de funding para operações de crédito rural (*)
• É garantida, até o valor de R$250.000,00 por depositante, pelo FGC / FGCoop
• Bancos autorizados a captar poupança rural: BB, Sicredi e Bancoob

(*) Na época o Banco do Brasil, principal agente de crédito rural do País, havia perdido a conta movimento

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Caderneta de Poupança – Direcionamento dos Recursos da Poupança SBPE

Mínimo de 65% devem ser aplicados em crédito imobiliário

Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, Artigo 15, inciso I

Mínimo de 805 do percentual acima, que Máximo 20% do percentual acima, que
corresponde a 52% do total de poupança, corresponde a 13% do total de poupança,
DEVEM ser aplicados em operações no PODEM ser aplicados em operações fora do
âmbito do SFH âmbito do SFH
Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, Artigo Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, Artigo
15, inciso I, alínea “a” 15, inciso I, alínea “a”

20% devem ser recolhidos ao Banco Central

Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, Artigo 15, inciso II

Máximo de 15% - Livre direcionamento

Resolução CMN 4.676, de 31/07/2018, Artigo 15, inciso III

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Caderneta de Poupança – Direcionamento dos Recursos da Poupança SBPE

BASE DE CÁLCULO DA POUPANÇA

• Os percentuais de DIRECIONAMENTO mencionados no slide anterior têm como base de

cálculo o MENOR dos seguintes valores (utilizando o critério de dias úteis):
• Média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança nos 12 MESES
antecedentes ao mês de referência, OU
• Média aritmética dos saldos diários dos depósitos de poupança do mês de referência

• Instituições em início de atividade, enquanto não completados 12 meses de captação de

depósitos de poupança, a base de cálculo deve ser apurada dividindo-se o somatório dos
saldos diários pelo número de dias úteis considerados em cada posição

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Caderneta de Poupança – Direcionamento dos Recursos da Poupança SBPE

APLICAÇÃO DOS RECURSOS DE POUPANÇA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO

• A deficiência de aplicação dos recursos da caderneta de poupança no crédito imobiliário
(quando a instituição financeira NÃO consegue aplicar o mínimo de 65% em crédito
imobiliário) deve ser recolhida ao Banco Central do Brasil
• A DEFICIÊNCIA (aplicação de percentual inferior a 65% do valor apurado de caderneta de
poupança no mês de referência, será remunerada por 80% da remuneração da caderneta
de poupança – OU SEJA: NÃO aplicar os recursos da caderneta de poupança no crédito
imobiliário causará prejuízo à instituição financeira
• Para comprovar a aplicação dos recursos, a instituição financeira, além dos financiamentos
imobiliários poderá utilizar outros instrumentos como aplicação em depósitos
interfinanceiros imobiliários, cédulas de crédito imobiliário e cédulas hipotecárias e,
ainda, créditos do extinto FCVS conforme dispõe o Artigo 16, da Resolução CMN 4.676,
de 31/07/2018

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Caderneta de Poupança – Remuneração

REMUNERAÇÃO DA POUPANÇA
Lei 8.177, de 01/03/1991 (Artigo 12)

Remuneração Básica Remuneração Adicional

TR (Taxa Referencial)
(Ver próximos slides) (ver quadro próximos slides)

• Remuneração básica: criada pela Lei 8.177, de 01/03/91, artigo 12, inciso I e
mantida inalterada
• Remuneração adicional: criada pela Lei 8.177, de 01/03/91, artigo 12, inciso
II, alterada pela MP 567, de 03/05/2012, convertida na Lei 12.703, de
07/08/2012

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Caderneta de Poupança – Remuneração

TR – TAXA REFERENCIAL
• Instituída pela MP 294, de 31/01/1991, convertida na Lei 8.177, de 01/03/1991
• Metodologia de cálculo: Resolução CMN 4.624, de 18/01/2018

TBF Redutor
TR
Taxa Básica (definido pelo CMN por meio
Taxa Referencial da Resolução CMN 4.624/18)
Financeira (*)

(*) TBF = Média CDB (30 a 35 dias) dos 30 maiores bancos (excluídas as 2 maiores e as 2
menores taxas)

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Caderneta de Poupança – Remuneração

Caderneta de Poupança - Rendimentos, IR e Prazos

Rendimentos IR - Imposto de Carência para
Poupador
Regra antiga (1) Regra Nova (2) Renda rendimentos

TR + 0,5% ao mês SELIC > 8,5% ao ano:

TR + 0,5% ao mês
Pessoa Física e
equivalente a Isento 1 mês
Entidades sem fins lucrativos
SELIC ≤ 8,5% ao ano:
TR + 6,17% ao ano TR + 70% da SELIC

TR + 1,5% ao trimestre SELIC > 8,5% ao ano:

TR + 1,5% ao trimestre
22,5% sobre
Pessoa Jurídica equivalente a 3 meses
rendimentos
SELIC ≤ 8,5% ao ano:
TR + 6,11% ao ano TR + 70% da SELIC
(1) Incide sobre os depósitos realizados até 03/05/2012 (data da entrada em vigor da MP 567);
(2) Incide sobre os depósitos realizados no dia 04/05/2012 e seguintes (data da entrada em vigor da MP 567, de 03/05/2012)

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Fonte de Recursos
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS)

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FGTS

FGTS – FUNDING
Criado pela Lei 5.107/66, revogada pela Lei 7.839/89, revogada pela Lei 8.036, de 11/05/1990

• Objetivo: criar poupança compulsória para amparar o trabalhador demitido sem justa causa
pelo empregador
• Constituída por percentual do salário do empregado (8% do salário mensal)
• Depositada mensalmente pelo empregador
• Sacado no caso de demissão
• Outros motivos de saque, pelo trabalhador, dos recursos de sua conta vinculada estão no
art. 20, da Lei 8.036/90, incluindo os relacionados à habitação (incisos V, VII e VII)

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Gestão dos Recursos do FGTS

GESTÃO DOS RECURSOS DO FGTS

• Devido à sua natureza de poupança para imprevistos futuros (demissão) o saldo dos
recursos demonstrou estabilidade e se avolumou (atualmente são mais de R$400 bilhões)
• Passou a ser utilizado no financiamento à habitação, ao saneamento e à infraestrutura
• Inicialmente o gestor era o BNH (Banco Nacional da Habitação), criado pela Lei 4.380/64
junto com o SFH e extinto pelo Decreto 2.291, de 21/11/1986
• Com a extinção do BNH, suas atividades foram distribuídas, cabendo à Caixa Econômica
Federal ser o gestor (AGENTE OPERADOR) do FGTS

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FGTS – Agente Operador

FGTS – AGENTE OPERADOR

• A Caixa Econômica Federal é o “responsável pela administração, controle e

acompanhamento das aplicações e retorno dos empréstimos concedidos com recursos do
FGTS aos AGENTES FINANCEIROS”
• Manual de Fomento – Credenciamento, Cadastramento e Habilitação, Capítulo II
(Participantes), item 1 (Agente Operador)
• A CEF criou Superintendência Nacional para cuidar dessa gestão e subordinada a ela, duas
gerências nacionais, uma para gerir o passivo do FGTS (GEPAS) e outra para gerir o ativo
do FGTS (GEAVO)
• CCFGTS (Conselho Curador do FGTS) é o órgão normativo
• Caixa é o AGENTE OPERADOR

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FGTS – Agentes Financeiros

FGTS – AGENTES FINANCEIROS

• Considera-se AGENTE FINANCEIRO “a instituição financeira ou não financeira, pública ou

privada, responsável pela operação de crédito perante o AGENTE OPERADOR (Caixa
Econômica Federal), respondendo pela correta aplicação e retorno dos financiamentos
concedidos com recursos do FGTS”
• Manual de Fomento – Credenciamento, Cadastramento e Habilitação, Capítulo II
(Participantes), item 2 (Agente Financeiro)

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FGTS – Agentes Financeiros

FGTS – AGENTES FINANCEIROS

Etapas: são basicamente 6 etapas
• 1. Credenciamento: automático. “Consideram-se credenciados como agentes financeiros do
FGTS as instituições que se enquadrem no Art. 8º da Lei 4.380, de 21/08/1964, alterado pelo
art. 75 da Lei 11.977/09, de 07/07/2009, suas alterações e aditamentos, respeitadas as
diretrizes estabelecidas pelo CCFGTS para cada programa de aplicação e o disposto no
presente Manual” (sic) – Item 1.1.1 do Manual de Credenciamento, Cadastramento e
Habilitação de Agentes (Capítulo III – Condições Básicas – Item 1 – Credenciamento), de
acordo com a Resolução CCFGTS 180, de 05/06/1995
• 2. Cadastramento: verificação de conformidade documental
• 3. Habilitação: análise de crédito (risco), análise operacional (capacidade técnica, gerencial
e operacional) e análise jurídica
• 4. Contratação: abertura de crédito, pela Caixa, ao agente financeiro mediante assinatura
de contrato de financiamento
• 5. Liberação: conforme pactuado com a Caixa (geralmente de acordo com cronograma de
aplicação das operações firmadas com os mutuários finais)
• 6. Amortizações/Liquidação: conforme pactuado com a Caixa (geralmente de acordo com
cronograma de reembolso pelos mutuários finais)
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(SFH)
Outras Fontes de Recursos

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Título
Cédula Hipotecária (CH)
Letra Hipotecária (LH)
Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
Letra de Crédito Imobiliário (LCI)
Letra Imobiliária Garantida (LIG)
Certificado de Recebíveis
Imobiliários (CRI)
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Descrição
Título representativo de créditos
hipotecários
Título garantido por créditos
hipotecários
Título representativo de créditos
imobiliários
Título garantido por créditos
imobiliários
Título garantido por créditos
imobiliários, sob regime fiduciário
Título garantido por créditos
imobiliários, sob regime fiduciário
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Outras Fontes de Recursos
Outras Opções de Funding
Garantia / Lastro Legislação IR Cooperativa de Crédito Pode Emitir?
Em princípio sim (Art. 10, do Decreto-Lei 70/66),
Decreto-Lei 70, de
Créditos hipotecários Isento para PF mas tem fragilidades, incluindo hipoteca e reajuste
21/11/1966
pela TR mesmo que contrato tenha outro índice
Créditos hipotecários e garantia Lei 7.684, de Há controvérsias, prevalece entendimento do
Isento para PF
fidejussória adicional 12/02/1988 BACEN, sob consulta
Lei 10.931, de
Créditos imobiliários Isento para PF SIM (Art. 18, da Lei 10.931/2004)
02/08/2004
Créditos imobiliários e garantia Lei 10.931, de Somente se autorizadas expressamente pelo
Isento para PF
fidejussória adicional 02/0/2004 BACEN (Art. 12, da Lei 10.931/2004)
Lei 13.097, de
Créditos imobiliários em regime
19/01/2015 NÃO (Art. 2º, da Resolução CMN 4.598, em que
fiduciário e garantia fidejussória Isento para PF
Resolução CMN 4.598, pese o art. 64, da Lei 13.097/2017)
adicional
de 29/08/2017
Créditos imobiliários (e outros
Lei 9.514, de NÃO (Somente securitizadoras podem - art. 6º §
créditos) em regime fiduciário e Isento para PF
20/11/1997 Único, da Lei 9.514/97)
garantia fidejussória adicional
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 OBRIGADO!
LEO LONGO (LEONARDO DE PAULA LONGO)
Tel.: 61–9.9165–3515
leonardodepaula@terra.com.br
www.depaulanegocios.com.br ou www.depaulacertificacoes.com.br

Este material didático foi produzido por Leonardo de Paula Longo e Rômulo Leone, é de propriedade da De Paula Consultoria em Gestão
Empresarial e Negócios e não poderá ser reproduzido sem sua expressa autorização

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