DIFERENÇAS DOS

FINANCIAMENTOS
IMOBILIÁRIOS NOS
PRINCIPAIS BANCOS
AGENTES FINANCEIROS MAIS USADOS:
BANCO DO BRASIL
BRADESCO
CAIXA
INTER
ITAU
SANTANDER

As regras, juros, cotas e prazos variam.

TIPOS DE IMÓVEIS MAIS FINANCIADOS:
URBANOS

RESIDENCIAIS E COMERCIAIS:
NOVOS, USADOS, EM CONSTRUÇÃO OU NA
PLANTA

TERRENOS/LOTES:
BALDIOS
CONSTRUÇÃO E AQUISIÇÃO DO TERRENO
CONSTRUÇÃO EM TERRENO PRÓPRIO
O que é SFH (Sistema Financeiro da Habitação)?

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é o

principal modelo de financiamento imobiliário
usado no Brasil.

Pelo SFH, é possível financiar imóveis

residenciais de até R$ 1,5 milhão, com juros de
até 12% ao ano.
Por esse modelo, o candidato ao financiamento
deve cumprir alguns pré-requisitos:

Valor mensal das parcelas ≤ 30% da renda bruta

de quem contrata;

Prazo máximo de quitação da dívida 35 anos

(420 meses);

Somente para Pessoa Física.

O que é SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)?

Pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), é possível

financiar imóveis residenciais acima de R$ 1,5 milhão,
ou seja, imóveis com valor mais elevado ou com
parcelas um pouco mais altas, ou qualquer outro tipo
de imóvel que não se encaixe no SFH.
Neste modelo de financiamento, o fundo é
proveniente do Mercado de Capitais e
possui juros em torno de 12% a 16% ao ano.
No SFI, as exigências são:

O valor oferecido como crédito pode chegar a 90% do valor

do imóvel financiado;
Não há limite de renda comprometida, ou seja, é possível pagar
parcelas mais altas e quitar o financiamento em menos tempo;

O modelo pode ser contratado tanto por pessoas físicas como

por pessoas jurídicas;

O prazo de quitação máximo é de 35 anos (420 meses);

Não há limites para os juros, que em média variam

de 12% a 16% ao ano.
 Formas de pagamento das parcelas mensais:
Todo financiamento imobiliário exige o pagamento de juros
mensais em cada parcela da prestação, como se fosse um
aluguel.
Ao escolher um tipo de financiamento, o cliente precisa escolher
também como vai funcionar a sua dívida e como a prestação será
dividida em relação à amortização e juros.

A amortização é quando o cliente quita totalmente

ou reduz parcialmente seu saldo devedor.
Ou seja, quando ele adianta o pagamento de uma parte do saldo
devedor, seja na entrada do financiamento ou ao longo do
financiamento, ele diminui.

Já os juros, são aqueles valores referentes ao empréstimo que o

cliente faz desse dinheiro.

Ou seja, quanto mais ele deve ao banco, maior o seu saldo

devedor e as taxas cobradas sobre esse valor.
Hoje, existem dois tipos principais de amortização de
financiamentos imobiliários no Brasil:

Tabela Price,

Sistema de Amortização Constante (SAC).

Para entender o valor das parcelas do financiamento

e de que forma os juros influenciam o saldo devedor,
é preciso entender como cada um desses modelos
funciona.
 Tabela Price
Prestações do financiamento imobiliário possuem tendência fixa;

Juros decrescentes;

Amortizações e Seguros obrigatórios crescentes.

Neste sistema, a maior parte da primeira prestação é formada por

juros. Ao longo do financiamento, o valor pago em juros cai e o em
amortização sobe, mas o valor da parcela possui tendência fixa.
Isso ocorre porque ela tem um modo
de amortização um pouco mais lento.
Por esse motivo, a quantidade total de juros
costuma ser mais alta em longos parcelamentos.
Em comparação ao sistema de amortização SAC, por
exemplo, porque na SAC as parcelas acabam alcançando
um valor total maior pago ao fim do parcelamento.
Por ter parcelas de valor com tendência a ser fixo, há
quem argumente que a Tabela Price é mais indicada
para financiamentos de prazos mais curtos, como no
caso da compra de automóveis ou de imóveis que
serão quitados ou vendidos em curto prazo.
Sistema de Amortização Constante (SAC)
Valor de amortização constante durante o
financiamento;

Valor pago em juros decrescente;

Tendência de reduzir o valor da prestação durante o

contrato.
Pelo SAC, as parcelas iniciais costumam ser mais
altas, justamente porque o modelo mantém um
sistema mais agressivo de amortização, o que
reduz em menos tempo o saldo devedor.
Ou seja, se o cliente optar pelo SAC, as últimas
parcelas serão sempre bem mais baratas que as
primeiras.

Atualmente, o sistema SAC atual prevê que o valor das

parcelas diminua com o tempo.

No entanto, a primeira delas é bastante elevada.

LINHAS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO:
MCMV
PRÓ-COTISTA
SBPE
FAIXAS E JUROS PROGRAMA
MINHA CASA MINHA VIDA

Faixa 1 renda bruta familiar mensal

até R$ 2.000,00 - 4,00% a 4,75%

De R$ 2.000,01 até R$ 2.640,00 - 4,25% a 5,00%

Faixa 2 renda bruta familiar mensal

de R$ 2.640,01 até R$ 3.200,00 - 4,75% a 5,50%

de R$ 3.200,01 até R$ 3.800,00 - 5,50% a 6,00%

de R$ 3.800,01 até R$ 4.400,00 - 6,50% a 7,00%

Faixa 3 renda bruta familiar mensal

de R$ 4.400,01 a R$ 8.000 - 7,66% a 8,16%

 INTERVALO TX de juros (% ao ano) TX de juros (% ao ano) TX de juros (% ao ano) TX de juros (% ao ano)
FAIXA
DE RENDA Cotistas N e NE Cotistas S, SE e CO Não cotistas N e NE Não cotistas S, SE e CO

Até 4,00% 4,25% 4,5% 4,75%

R$ 2.000,00
Faixa 1
De R$2.000,01
a R$2.640,00 4,25% 4,50% 4,75% 5,00%

De R$2.640,01 4,75%
a R$3.200,00
5,00% 5,25% 5,50%

Faixa 2 De R$3.200,01 5,50% 6,00% 6,00%

a R$3.800,00 5,50%

De R$3.800,01 6,50% 6,50% 7,00% 7,00%

a R$4.400,00

De R$4.400,01
Faixa 3 a R$8.00,00 7,66% 7,66% 8,16% 8,16%
RECORTE TERRITORIAL FAIXA 1 E 2
Recursos FGTS, Pró-Cotista e Carta de Crédito FGTS, o indexador
disponível é a TR.Para o Programa CCSBPE o financiamento pode ser
contratado com indexador:

- TR - Atualmente, é um indexador mais estável que o IPCA e a

Poupança garantindo uma maior previsibilidade no valor do
encargo mensal.

- A inflação não interfere na TR mas a Selic sim, logo se a Selic sobe a

TR também sobe.
Crédito Imobiliário Poupança CAIXA - É composta por um percentual
de taxa de juros prefixada somada à remuneração das Cadernetas de
Poupança vigente no vencimento da prestação.

O rendimento adicional dos depósitos de poupança varia de acordo

com a SELIC, que representa os juros básicos da economia brasileira,
cuja revisão é feita a cada reunião do COPOM – Comitê de Política
Monetária.
IPCA - Se a inflação chegar a patamares elevados, os contratos
indexados pelo IPCA resultarão em maior risco de inadimplência,
se comparados com os contratos indexados pela TR, ela possui
variação mais imprevisível que a TR e como trata-se de uma
operação de longo prazo poderá ocorrer, no caso de inflação alta,
aumento expressivo do valor dos encargos mensais.
Taxa de juros FIXA

Na contratação com a taxa de juros fixa não ocorre a

aplicação de qualquer indexador e isto traz para o
cliente a segurança que mudanças no cenário econômico
não resultarão na variação do valor da prestação.
 Como utilizar o FGTS para pagar o
financiamento imobiliário?
Pelo SFH, desde que o cliente se enquadre nas regras,
consegue usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
(FGTS) para comprar um imóvel.

Com o FGTS, ele pode, por exemplo, usar o valor do saldo como
entrada para financiar a compra de um imóvel pronto para
morar ou em construção, para zerar ou pagar parcialmente a
dívida ou diminuir em até 80% o valor das prestações em 12
meses consecutivos sucessivamente.
É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS,
somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na
mesma ou em empresas diferentes.

Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação

(SFH), em qualquer parte do País.
Não ser:
Proprietário,
Possuidor,
Promitente comprador,
Usufrutuário ou
Cessionário de:
cota parte maior que 40% de imóvel residencial,
imóvel residencial urbano ou
de parte residencial de imóvel misto,
concluído ou em construção,
localizado no município de sua atual residência ou onde exerce a sua
ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e
integrantes da mesma região metropolitana.
Interstício entre Operações

Imóvel adquirido com saldo de Conta Vinculada poderá

ser objeto de nova aquisição com uso do FGTS
somente após 3 anos.

Intervalo de 2 (dois) anos entre cada movimentação de

Conta Vinculada, por trabalhador.

Ao término do prazo de utilização, poderá ser iniciada

nova utilização.
Percebo que entre colegas e alunos existem muitas dúvidas no
momento de fazer as simulações.

Bem justificadas inclusive, porque é preciso ficarmos atentos às

mudanças constantes que acontecem nas regras e normativos,
porém uma regra é sempre constante:

O segredo não está em saber qual banco tem a melhor taxa e

sim qual a melhor opção de banco conforme o perfil do cliente.
 RESUMO
BANCOS

PRAZO 12 meses
60 meses 90 meses 120 meses 12 meses 60 meses
MÍNIMO

PRAZO
420 meses 420 meses 420 meses 420 meses 360 meses 420 meses
MÁXIMO

80% 80% 90% 70% 80%

COTA 80% (possibilidade de (adjudicados (dependendo (possibilidade de
flexibilização 85%) até 100%) do score) flexibilização 80%)

5% 5% 5% 5% 5% 5%
DESPESAS (dentro da cota) (flexibilização (s/ financiamento (dependendo do (s/ valor do (flexibilização
80% + 5%) dentro da cota) score 85%+ 5%) compra e venda) 85% + 5%)

R$841,44 até R$2.039,86

SBPE - R$ 1.365,00
TARIFA DE MCMV -
PRÓ-COTISTA - Até R$2.114,00 1,5% s/ financiamento
R$ 1.950,00 R$ 3.400,00 Até R$ 1.850,00
AVALIAÇÃO 1,5% s/ financiamento
R$750,00 paga na
solicitação do laudo.

FINANCIAMENTO Parcelas a partir

R$ 80.000,00 de R$300,00 R$ 50.000,00 R$ 40.000,00 R$ 50.000,00 R$ 60.000,00
MÍNIMO

2+2 4a6
PARTICIPANTES 3 4 (necessário 2 (necessário 4
autorização gerencial) autorização gerencial)
DIFERENCIAIS