Estudo de Viabilidade Completo

Belo Horizonte, 25 de junho de 2021
Á Sra. Shimenia Rodrigues

Rua Martinho Fontes; N 64 - Bairro Santa Maria de Nazareth / Anápolis –
GO
Assunto : Viabilidade Técnica Econômica para o terreno situado na Rua
Martinho Fontes n.63, Anápolis GO
Referencia : Entrega do produto
Cara Sra. Shimenia,
Estamos formalizando a entrega do Estudo de Viabilidade Técnica Econômica

do terreno citado.
PRODUTOS ENTREGUES:
• Estudo de Viabilidade Técnica das alternativas;

• Relatórios de consulta técnica na Prefeitura de Anapolis ;
• Estudos Arquitetonicos com apresentação de 3 topologias, incluindo as
plantas e perspectivas;
• Elaboração do orçamento das alternativas;
• Relatório Financeiro das consultas realizadas nos setores imobiliários e de
construção na região, com avalição do metro quadrado do valor de venda;
• Apresentação dos Quadros investimento/retorno financeiro das
tipologias apresentadas;
• Apresentação da estimativa dos custos para os projetos, das topologias
apresentadas;
• Apresentação da estimativa dos custos das construções, das topologias
apresentadas.
RUA SÃO PAULO 1071/1305 CENTRO, BELO HORIZONTE/MG

CONTATOS 031.98575.8776 / 061.99675.0322 – eng.chb@gmail.com
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SUMARIO
APRESENTAÇÃO 3
1 INTRODUÇÃO 4
2 REFERENCIAL TEÓRICO 6
2.1 O planejamento de empreendimentos 6
2.2 A análse do local de execução do empreendimento 7
2.3 Incorporação imobiliaria 7
2.4 Orçamentação 8
2.5 Custo unitário básico 9
2.5.1 Custos diretos 9
2.5.2 Custo direto com material 10
2.5.3 Custo direto da mão de obra por empreitada 12
2.5.4 Custo com equipamentos 12

2.5.5 Custos indiretos 13
2.5.6 BDI 13
2.5.7 Custo de obra e preço de venda 14
2.5.8 Taxa de lucratividade 14
2.9 E Exigências dos agentes financeiros 15
2.10 Decisão de investimentos na construção civil 16
2.11 Metodos de análise de investimentos 17
2.12 Valoriação do dinheiro no tempo 18
2.13 Fluxo de caixa 18
2.14 Taxa de desconto de fluxo de caixa 19
2.15 Taxa minima de atratividade - TMA 19
2.16 Valor presente (VP) e valor presente liquido (VPL) 20
2.17 Taxa interna de retorno (TIR) 20
2.18 Tempo de recuperação do capital - PAYBACK 21
2.19 Risco e incerteza 21
3 Analise do empreendimento da Família da Sra. Shimenia Rodrigues 22
3.1 Analise local do local de execução do empreendimento 22
3.2 Empreendimento 23
3.2.1 Investir em uma construção Comercial ou Residencial 27
4.0 Cenarios 28
4.1 Cenario 1 29
4.1.1. Planta baixa 29
4.1.2 Planta e cortes 30
4.1.3 Planilha de obra 31
4.1.4 Viabilidade financeira 37
4.1.5 Estimativa de custo de vendas 38
4.1.6 Financiamento 39
4.2 Cenario 2 41
4.2.1 Planta baixa 41
4.3 Cenario 3 41
4.3.1 Planta baixa 41
4.4 Conclusão 52
ANEXOS Pesquuisa 53

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APRESENTAÇÃO
O estudo a ser apresentado, consiste na viabilidade econômica financeira do

empreendimento imobiliário, situado em Anápolis – GO e pertencente à família da
Sra. Shimenia Rodrigues, no endereço rua Rua Martinho Fontes, N 64 - Bairro Santa
Maria de Nazareth / Anápolis – GO.
Apesar da retração econômica e da pandemia a economia na construção civil se

mantém como um dos investimentos mais atraentes para investidores, em virtude
do retorno financeiro que o mesmo proporciona e é neste viés, que desenvolvemos
o estudo a seguir.
Eng. Claudio Barbosa

CREA 50.158/MG

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1. INTRODUÇÃO
Investimentos no mercado imobiliário possui características marcantes que devem

ser bem analisados para evitar surpresas, como baixa taxa de retorno, quando não
se elabora um estudo de viabilidade técnico, econômica e planejamento do
empreendimento.
Hoje com a incerteza de demanda do mercado pela retração econômica e do
acontecimento da pandemia do COVID 19, a taxa de retorno do investimento pode
demorar mais do que o esperado normalmente.
Para analisar a viabilidade de um investimento imobiliário e tomar suas decisões
racionais, é necessário entender os métodos de análise de viabilidade econômica e
levar em consideração todos os riscos e inconsistências na construção civil.
Muitos empreendem com base na intuição e experiências anteriores, sem realizar
uma análise formal de risco e retorno do empreendimento. Outros empreendedores
analisam todos os riscos de investimentos no mercado imobiliário.
1.1. Justificativas
Em um cenário de instabilidade da economia, os investidores e empreendedores

devem planejar seus empreendimentos imobiliários de forma cautelosa,
utilizando métodos de análise do seu investimento que permitem a verificação
da viabilidade econômica e financeira.
Na análise de investimento, as informações precisam ser fornecidas de acordo
com as necessidades que permitem analisar os riscos a serem assumidos, pois
o planejamento financeiro deve ser efetuado em cada passo do
empreendimento, para alcance do êxito do investimento.
O planejamento financeiro permite que o empreendedor verifique já na fase de
projeto se o empreendimento é considerado viável ou não. A partir dos dados
financeiros o empreendedor poderá planejar a utilização dos recursos e o ritmo
da construção, buscando atingir a rentabilidade desejada na construção do
empreendimento.
Para efetuar um planejamento eficaz do empreendimento se faz necessário o
conhecimento de todos os agentes envolvidos (projetista, construtor,
incorporador, investidor e comprador). O presente estudo busca aplicar as
técnicas de análise de investimento mais utilizadas em estudos de viabilidade
econômica, tornando a decisão de investimento menos arriscada.
1.2. Objetivos
O presente trabalho foi objeto de uma análise qualitativa e quantitativa da

viabilização económica e financeira de empreendimentos imobiliários,
descrevendo os principais métodos de análise de investimento e a
comparação de rentabilidade do empreendimento com as aplicações do
mercado financeiro.
O objetivo principal foi a coleta de informações para o empreendimento

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imobiliário localizado na cidade de Anápolis e os objetivos secundários
consiste na mensuração dos seguintes itens:
 Índices financeiros
 TMA - Taxa Mínima de Atratividade
 VPL - Valor Presente Líquido
 TIR - Taxa Interna de Retorno;
 Payback - número de períodos (meses, anos etc.) necessários para que
o fluxo de caixa acumulado se torne positivo;
 Índice de Lucratividade: é a razão entre o valor atual líquido
do investimento e o Valor Inicial do Investimento (I0);
 Os fluxos de caixa do empreendimento em estudo;
 E a rentabilidade dos principais investimentos em renda disponíveis no
mercado financeiro.

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2. REFERENCIAL TEÓRICO
o investidor e o empreendedor estão diretamente ligados, pois o empreendedor irá

gerenciar o empreendimento buscando aplicar os recursos de acordo com a linha
de pensamento do investidor.
Os Empreendedores não têm conhecimento do raciocínio e dos mecanismos de
decisão dos investidores. Os investidores analisam com uma visão racional todas
as oportunidades que lhe são apresentadas tendo como principal objetivo a criação
de valor.
Em geral o Empreendedor tem um vínculo emocional com seu negócio que conflita
com as expectativas racionais, resultando em uma perspectiva diferente, pois seu
objetivo está voltado para longo prazo.
Em busca de parceiros, algumas empresas aplicam um valor inicial recursos
próprios para custear despesas com projetos e divulgação. Normalmente estes
recursos são obtidos com vendas antecipadas em planta. (As vendas na planta são
possíveis devido à lei que regulamenta as incorporações imobiliárias). Outras
optam por construir o empreendimento na totalidade com recursos próprios, nestes
casos a empresa está atuando como investidor e empreendedor ao mesmo tempo.
Todo investimento é caracterizado por uma aplicação de recursos financeiros em
alguma oportunidade de negócio. Mas para toda oportunidade, é necessário se
verificar o retorno do investimento, considerando todos os riscos envolvidos no
processo.
2.1. O planejamento de empreendimentos
Para o sucesso de um empreendimento é muito importante efetuar um

planejamento adequado, onde serão juntados conhecimentos de diversas áreas
para analisar as situações de riscos com o objetivo de executar um
empreendimento viável.
O planejamento do empreendimento é tão importante quanto os cálculos

estruturais em virtude que as taxas de retornos dos investimentos, que hoje
são menores que alguns anos atrás. Para um bom planejamento do
empreendimento se faz necessário efetuar um ótimo projeto. Um bom ou mal
projeto gera um impacto direto no processo de execução da obra, pois nesta
etapa definem-se todos os detalhes da construção e suas especificações que
afetam o custo final do empreendimento.
A qualidade do empreendimento está diretamente ligada com a clareza do

projeto de execução, do memorial de cálculo e dimensionamento das estruturas
e as especificações técnicas do empreendimento.
As vendas do empreendimento tendem a aumentar no período após a execução

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das estruturas, pois isso transmite uma maior segurança quanto ao formato do
empreendimento e a sua real conclusão.
A viabilidade financeira do empreendimento consoante com o custo da obra que

é obtido no planejamento do orçamento e o cronograma físico-financeiro.
Portando o planejamento refere-se à organização e análise do empreendimento.
Para que este se mostre viável, com o menor risco possível de não se
concretizar, é necessário conhecer todo o processo produtivo, buscando
aperfeiçoar os processos e reduzir os riscos e incertezas presentes, bem como
os recursos financeiros necessários para a execução.
2.2. A análise do local de execução do empreendimento
A localização do imóvel influi diretamente no valor final do imóvel, para se

realizar uma análise em busca da valorização do imóvel é necessário analisar
as futuras mudanças que vão acontecer no local.
Esta valorização pode ocorrer em função da proximidade de locais públicos,

supermercados, escolas, centro comerciais, bancos, panificadoras, farmácias,
postos de combustíveis, hospitais e shoppings. Além desses pontos pode-se
destacar a infraestrutura local caracterizada pela qualidade da pavimentação,
linhas de transporte, iluminação pública, redes de telefones, televisão e esgoto.
Outra forma de valorização do empreendimento pode vir do próprio
empreendimento, onde a qualidade pode ser um atrativo tanto comercial
quanto residencial.
2.3. Incorporação imobiliária
Do ponto de vista jurídico incorporação significa a junção de pessoas que

possuem a finalidade de formação de condomínio. A lei da Incorporação
estabelece que o incorporador possa ser apenas proprietário do terreno. De
acordo com o art. 28 da Lei Federal nº 4.591/64 – Lei de Incorporações: a
incorporação é um processo jurídico que tem por finalidade realizar a alienação
total ou parcial de edificações compostas por diversas unidades autônomas.
A incorporação surgiu com a necessidade de normatizar a comercialização de
partes de edificações sem a mesma estar concluída, facilitando dessa forma a
aquisição de recurso para realizar o empreendimento. Conforme a Lei nº
4.591/64 é possível dividir as Incorporações Imobiliárias em três modalidades:
 Construção por empreitada: é utilizado quando o incorporador contrata uma
empresa para executar a obra mediante uma determinada remuneração.
No artigo 55 da Lei nº 4.591/64 é mencionado que a remuneração pode ser
por preço fixo, neste o preço da obra não será reajustado independente de
qualquer variação nos custos relacionado à construção, ou a remuneração

7
poderá ser por preço reajustável por índices previamente definidos no
contrato entre as partes
 Construção por administração: essa modalidade é utilizada quando um
conjunto de pessoas forma um condomínio com a finalidade de executar
uma edificação, adquirindo um terreno e contratando um construtor para
realizar uma edificação. Todas as despesas relacionadas à obra serão
emitidas em nome dos contratantes da construção, todos os pagamentos
realizados pelos participantes do condomínio deverão ser depositados em
uma conta aberta em nome do condomínio.
 Incorporação a prazo e preços certos: No artigo 43 da Lei nº 4.591/64 é
mencionado que o incorporador deverá informar os compradores, por
escrito, em períodos de no máximo meio ano a situação da obra, o
incorporador não poderá alterar o projeto e as suas especificações sem
autorização de todos os compradores, o preço das unidades não poderá ser
alterado. O incorporador possui responsabilidade civil pela execução da
construção, se a obra não for concluída ou atrasar o prazo de entrega sem
uma justificativa, o mesmo deverá indenizar os compradores dos prejuízos
provocados, podendo o construtor sofrer ação regressiva.
2.4. Orçamentação
Orçamento na construção é elaborado com base nos projetos, memorial

descritivo e encargos, com os quais são calculados todos os custos diretos e
indiretos presentes gerando o custo total para a construção do
empreendimento.
A análise financeira da engenharia civil é realizada a partir do orçamento geral

do empreendimento, que inclui todos os valores de serviços e materiais. As
despesas e análise de custos denomina-se orçamento e é basicamente uma
atividade de previsão, geralmente realizada pela soma dos custos diretos (mão
de obra, materiais, mão de obra) e indiretos (equipe de supervisão e apoio,
construção). Despesas gerais, despesas), impostos e lucros necessários para
chegar ao preço de venda final
Para o investidor analisar o empreendimento ele necessita do orçamento. Os
custos envolvidos nos empreendimentos da construção civil envolvem valores
consideráveis, sendo necessária a estimativa do valor para o estudo de
viabilidade.
Como a fase do orçamento é uma das primeiras etapas a serem elaboradas a

busca por investidores é realizada sem os projetos complementares estarem
concluídos (estruturas, instalação especial) e neste caso, impossível apresentar
um orçamento 100% detalhado.

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Para esses casos é utilizado o orçamento por estimativas, que consiste em um
método simplificado para estimar o custo total para execução do
empreendimento. O mesmo é utilizado apenas para o estudo de viabilidade
econômica, pelo fato de que as características técnicas do projeto precisam ser
detalhadas após a execução dos projetos complementares buscando-se reduzir
riscos e incertezas sobre o investimento.
2.5. Custo unitário básico
O Custo Unitário Básico (CUB) é o custo por metro quadrado da construção do

empreendimento calculado de acordo com a NBR 12.721 (ABNT, 2006), pelo
SINDUSCON - Sindicato Estadual da Construção Civil. Para o cálculo do CUB
não se deve considerar as despesas com a execução de fundações especiais,
elevadores, instalações e equipamentos diversos, obras complementares,
impostos e taxas, entre outros. O cálculo é estimado a partir de projetos
padrões através da multiplicação da área de construção pelo CUB, de padrão
semelhante ao empreendimento a ser analisado.
Para as incorporações em condomínio é necessário efetuar o registro da

incorporação no cartório, de acordo com os procedimentos descritos na NBR
12.721 (ABNT, 2006). Para determinar o custo da construção é utilizado o valor
do CUB de acordo com o padrão do empreendimento. O CUB, além de
indexador, possibilita o acompanhamento da variação de preço dos insumos na
construção civil.
2.5.1. Custos diretos
Os custos diretos englobam todos os custos que estão presentes na execução

da obra como a mão de obra, equipamentos, insumos, infraestrutura
necessários no local da obra. Custo direto representa as despesas que
dependem da quantidade de bens ou serviços produzidos, que representam
os custos com equipamentos, materiais que serão utilizados durante a
construção e os materiais permanentes da obra, além da mão de obra para
a construção.
DISCRIMINAÇÃO PERCENTUAL
Projetos 4,00%
Instalação da obra 2,50%
Serviços gerais 8,00%

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Trabalho em terra 1,00%
Fundações 5,00%
Estrutura 18,00%
Instalações 15,00%
Alvenaria 6,80%
Cobertura 1,00%
Tratamentos 2,00%
Esquadrias 10,00%
Revestimentos 12,40%
Pavimentações 6,00%
Rodapé, soleira e peitoril 0,80%
Pintura 4,00%
Complementação e adicionais 2,00%
Limpeza 1,50%
TOTAL 100,00%
2.5.2. Custo direto com material
Os custos com materiais utilizados em uma obra, são usualmente 60% do

valor total da obra. Os materiais são separados em dois segmentos:
 Materiais de consumo que fazem parte da construção: tijolos, argamassa,
concreto, aço, e as parte que são adquiridas prontas para apenas instalar
na obra (portas, janelas, peças pré-fabricadas).
 Materiais e Equipamentos: fôrmas, andaimes, escoras, elevadores,
betoneiras, bancadas de serra e outros.
O valor do custo direto do material pode mudar em virtude da variação do

consumo que depende da eficiência do processo.
Os materiais estão expostos a perda, por utilização ou a causas como,
entulhos, desperdícios, mal armazenamento e furtos de material, onde
usualmente adotamos uma taxa de cinco por cento, para a previsão destas
perdas, sobre o montante do valor do material.
Custo direto da mão de obra própria equivalem a aproximadamente 40% do

custo total de execução da obra. Estes índices representam a soma das
despesas diretas (salário) com os valores de encargos sociais e trabalhistas.
A mão de obra da construção civil é muitas vezes citada como responsável

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pelo baixo desempenho e desperdícios na construção, porém uma obra não
planejada, não se pode cobrar a eficácia e a excelência. Caberá ao investidor,
cobrar do empreendedor a qualificação dos projetos e da mão de obra
dispensada.
A seguir, o quadro de encargos para os trabalhadores da construção civil,
disponibilizado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil – SINDUSCON.
Encargos Sociais Grupo I

INSS 20,00%
FGTS 8,00%
Salário Educação 2,50%
SESI 1,50%
SENAI 1,00%
SEBRAE 0,60%
INCRA 0,20%
Seguro Acidente 3,00%
Total Grupo I 36,80%
Grupo II - Encargos que recebem incidência do Grupo I
Repouso semanal remunerado 18,13%
Feriados 4,91%
Férias + bonificação de 1/3 15,10%
Auxilio enfermidade e acidentes de trabalho 2,58%
13º Salário 11,33%
Licença Paternidade 0,13%
Faltas Justificadas 0,76%
Total Grupo II 52,94%
Encargos Sociais Incidência do Grupo I
sobre o Grupo II 20,01%
Grupo III - Encargos ligados a demissão do trabalhador

Aviso Prévio 11,56%
Depósito por despedida sem justa causa 3,08%
Indenização Adicional 0,78%
Adicional Lei complementar 110/01 0,77%
Total Grupo III 16,19%

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Incidência do Grupo I no aviso prévio 3,33%
Grupo IV – Outros
Dias de chuva e outras dificuldades 1,50%
Almoço 20,85%
Jantar 3,78%
Café da Maha 8,27%
Equipamentos de segurança 6,14%
Vale Transporte 5,27%
Seguro de Vida e Acidentes 0,44%
Total Grupo IV 65,77%
TOTAL 175,03%
2.5.3. Custo direto da mão de obra por empreitada
A mão de obra por empreitada é caracterizada pelo fato de o empreiteiro

entrar apenas com o trabalho e os materiais ficam por conta do responsável
pela obra. Porém o empreiteiro se responsabiliza pela execução do serviço
nos casos em que é contratado para serviço e material, sendo assim o mesmo
é responsável pela qualidade do material e pela sua utilização no
empreendimento.
2.5.4. Custo com equipamentos
O custo com equipamentos pode ser subdividido em duas partes:

 Custo de propriedade: Equipamentos que são comprados.
 Custo de locação: Uso do equipamento alugado.
No caso de aquisição dos equipamentos, o valor do investimento em

equipamentos poderia ser aplicado no mercado financeiro. Portanto, no custo
de propriedade devem ser considerados os juros que o capital teria em caso
de aplicações no mercado financeiro durante a vida útil do equipamento. Os
custos são definidos em relação ao tempo, são colocados no orçamento junto
com os serviços e materiais.
Para equipamentos alugados o cálculo do orçamento é efetuado pela análise
do custo unitário pelo tempo, utilizando apenas o custo do aluguel por hora
de disponibilidade.
2.5.5. Custos indiretos
Define custo indireto como os itens de difícil mensuração: veículos de passeio

e de carga de apoio, as contas das concessionárias (energia, água, correio,
telefone) que são apurados geralmente por mês e são calculados em relação

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ao custo total. Em sua definição caracteriza os custos indiretos como as
despesas necessárias para suporte e funcionamento da obra entre eles os
serviços administrativos, laudos técnicos e seguros. Os custos indiretos
englobam ainda, gastos que não são incorporados à obra, porém necessários
para efetuar a construção como: os impostos, as taxas e contribuições. As
atividades de suporte na construção da obra, as ligações e instalações
provisórias, combustível de veículos, despesas com telefones, taxas de
alvarás, entre outros, estes são muitas vezes esquecidos no momento do
orçamento global da construção.
Portanto, um orçamentista deve ser capaz de prever todas as despesas

extras que surgem para não se surpreender com excesso de despesas na
execução em relação ao orçamento, que são:
 Administração da Obra
 Administração Central (matriz)
 Maquinas e Equipamentos
 Serviços Gerais
 Instalação da Obra
 Taxas e Seguros
2.6. BDI (Bonificação e Despesas Indiretas)
A definição de BDI é a parte do custo que representa a localização, o tipo de

administração adotado, os impostos sobre o faturamento (exceto as leis
sociais incidentes sobre a mão de obra que são computados no custo direto),
e, ainda, o lucro desejado pelo investidor. Portanto, o BDI é a soma dos
benefícios, que representam o retorno esperado do investimento e as despesas
indiretas que representam os custos considerados indiretos.
O BDI varia de acordo com vários fatores, entre eles:
 Prazo da obra,
 Porte da obra,
 Porte da empresa,
 Tipos de obras,
 Localização,
 Problemas operacionais,
 Nível de qualidade exigida.
O BDI é composto por outras seis taxas:

 Administração local,
 Administração central,
 Despesas financeiras,
 Contingências,

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 Benefícios do construtor e
 Despesas tributárias.
Os orçamentos de obras consistem na projeção dos custos diretos que estarão

envolvidos no processo de execução do empreendimento e um percentual
adicional para cobrir as despesas indiretas, conhecido como BDI (Bonificação e
Despesas Indiretas). A Caixa Econômica Federal caracteriza o BDI como o
percentual a ser aplicado sobre o custo direto de um empreendimento
correspondendo às despesas indiretas e o lucro. A instituição financeira ainda
afirma resumidamente que o BDI deve computar exclusivamente as despesas
indiretas, são elas:
 administração central,
 ISS,
 PIS,
 COFINS,
 despesas financeiras,
 seguros e
 imprevistos.
As outras despesas devem ser incluídas analiticamente como custo direto.

BDI é definido como o percentual a ser aplicado sobre o custo direto com o
objetivo de se chegar ao preço final de venda. Ao se calcular todos os custos
envolvidos em um empreendimento é necessário possuir um cuidado especial,
para não se lançar apenas os custos diretos com uma margem acima para se
chegar ao preço de venda. O cálculo do BDI deve ser efetuado, permitindo uma
margem de trabalho desde a compra de materiais de menor valor até os
impostos, não havendo alterações e surpresas no final da construção.
2.7. Custo da obra e preço de venda
O preço de venda envolve outros fatores além do custo direto da obra é

necessário ter o custo indireto da obra, a margem de lucro e todos os impostos
com suas respectivas alíquotas. O preço de venda é o preço total definido no
contrato, englobando todos os custos, impostos e lucro.
2.8. Taxa de lucratividade
A definição do índice de lucratividade, é a relação entre os valores de entrada,

os de saída do caixa e o investimento inicial. Para o cálculo do índice é utilizado
como a taxa mínima de atratividade, esse índice demonstra o rendimento em
relação ao capital de investimento trazido a valor presente.
Na NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) o índice de lucratividade está descrito como
sendo a relação entre o valor presente das receitas líquidas e os investimentos,

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para ser viável ele precisa ter um valor superior a um investimento com mesmo
ou menor risco.
2.9. Exigências dos agentes financeiros
As exigências impostas pelos agentes financeiros são em virtude do risco

envolvido no pagamento e na conclusão do empreendimento financiado pelo
empreendedor.
A Caixa Econômica Federal detém 70% do mercado de financiamento

habitacional. A Caixa Econômica Federal executa as políticas públicas para o
desenvolvimento do setor imobiliário impondo exigências que garantem a
melhoria dos bens imóveis produzidos. As exigências estão ligadas ao
Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat – PBQP-H e a
execução dos Sistemas de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços
e Obras da Construção Civil – SIAC. A prática desses sistemas leva às obras a
padronização das normas da ISO 9000.
A Caixa Econômica Federal, maior financiador do mercado imobiliário brasileiro,

desenvolveu em conjunto com o Banco Nacional de Desenvolvimento
Econômico e Social (BNDES), uma lista de exigências que são condicionantes
para a concessão de crédito. De acordo com informações do site da Caixa
Econômica Federal os requisitos mínimos para a contratação de empréstimo na
linha de construção de empreendimentos imobiliários são:
 Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;
 O empreendimento deve estar localizado em área urbana;
 Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
 Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação;
 Projeto de arquitetura aprovado e Alvará expedido pelo Município;
 Licenças ambientais aplicáveis;
 Declaração de viabilidade das concessionárias de água, esgoto e energia
elétrica;
 Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
 Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.
A principal modalidade de crédito contratada pelas empresas na construção

civil, de acordo com pesquisa, é o imóvel na planta em conjunto com a
operação de apoio a produção. A operação imóvel na planta é efetuada
diretamente no nome da pessoa física que irá adquirir a unidade, em qualquer
etapa da construção o imóvel na planta pode ser comprado por pessoas
interessadas. Viabilidade econômico-financeira

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Em um mercado competitivo e na situação instável, pós COVID, e cada vez
mais opções de investimentos se faz necessário efetuar um projeto que permita
executar um empreendimento com alto retorno em um curto espaço de tempo
e que custe o menor valor possível.
A decisão de investimento é efetuada basicamente calculando a diferença entre

o valor a ser aplicado no empreendimento e o valor de retorno do
empreendimento, gerando um lucro. A receita do empreendimento entra no
caixa bem depois do investimento inicial. Para alavancar a produção se faz
necessário muitas vezes injetar dinheiro para pagamento de serviços.
Para o empreendimento se tornar viável financeiramente deve-se buscar
equilibrar as entradas e saídas levanto em conta o saldo de caixa da
construção. A escolha do investimento em um determinado projeto depende
muito mais da existência de financiamentos para a execução do
empreendimento e da existência de potenciais compradores, do que da
perspectiva de geração de lucro.
2.10. Decisão de investimentos na construção civil
Para efetuar a análise de viabilidade financeira de um projeto, é necessário

efetuar a verificação dos aspectos, administrativos, jurídicos, técnicos,
comerciais e financeiros do empreendimento. A aplicação de recurso na
construção requer cuidados redobrados, pois normalmente são irreversíveis. O
profissional que fornece as informações que serão utilizadas para a tomada de
decisão, não deve influenciar para posições que o mesmo considera mais
adequado.
O procedimento da decisão consiste na escolha da melhor opção de

investimento entre as opções disponíveis, escolhendo a que possui a melhor
relação entre desempenho e risco. Os riscos são decorrentes da impossibilidade
de se monitorar todas as variáveis que estão presentes na construção de um
empreendimento.
Para se efetuar a decisão de em qual projeto investir, deve-se utilizar métodos

técnicos adequados, diminuindo assim os erros em virtude de preferências
pessoais. Os métodos técnicos e matemáticos são utilizados para a
determinação do mesmo e a escolha da melhor opção de investimento, alguns
investidores optam por riscos maiores ao ousar, outros preferem riscos
menores que possuem consequentemente uma menor perspectiva de retorno.
2.11. Métodos de análise de investimentos
Na etapa anterior a execução do empreendimento deve-se realizar uma análise

16
de viabilidade, com informações consistentes, que permitem identificar os
retornos que o empreendimento irá proporcionar. Para efetuar uma análise de
viabilidade o mais próximo possível da realidade é necessário utilizar um bom
modelo matemático e conhecer todos os índices aplicáveis no cálculo.
O mercado imobiliário possui muitas características específicas o que torna o
processo de decisão de investimento mais complexo. Os investimentos na
construção civil se caracterizarem como de longo prazo é necessário efetuar
uma análise criteriosa, aplicando as peculiaridades presentes na construção
civil.
No momento da decisão deve-se analisar a necessidade dos recursos investidos

antes da conclusão do empreendimento, em decorrência das incertezas e da
desvalorização do dinheiro no tempo, sendo necessária a aplicação de uma taxa
de juros para remunerar o capital investido.
O termo análise de investimentos consiste na análise daquilo que torna o

empreendimento mais ou menos atrativo, verificando-se os indicadores no
âmbito econômico.
O projeto de investimento está diretamente associado à percepção de uma

oportunidade pela empresa, pois o mesmo é efetuado com um plano de
viabilidade econômico para análise do retorno financeiro que para se efetuar a
decisão de investimento é necessário considerar os seguintes itens:
 Critérios econômicos (rentabilidade do investimento),
 Critérios financeiros (disponibilidade de recursos) e
 Critérios imponderáveis (fatores não conversíveis em dinheiro).
Os métodos aconselháveis para se utilizar como indicadores são:

 VAUE – Valor Anual Uniforme Equivalente;
 VPL – Valor Presente Líquido;
 TIR – Taxa Interna de Retorno;
 PAYBACK- Tempo de Recuperação de Capital.
Conforme NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) a viabilidade econômica é definida de

acordo com as taxas internas de retorno, o valor presente líquido, o custo
anual, os períodos de recuperação (payback) e os índices de lucratividade. A
análise de qualquer empreendimento é necessária efetuar uma análise objetiva
da viabilidade econômica utilizando todas as técnicas da engenharia econômica
e as características específicas do mercado.
O aumento do valor ou a geração de riqueza é ocasionado quando os retornos

financeiros do investimento são superiores ao capital investido. Na análise de

17
investimento é avaliado o futuro do capital investido, os custos dos processos,
valores de retorno, riscos, taxas de atratividades e liquidez. Esses fatores
quando ponderados de maneira correta permitem a diminuição de forma
elevada das incertezas.
2.12. Valorização do dinheiro no tempo
Ao se analisar qualquer investimento não se deve olhar apenas a rentabilidade

em valores absolutos, pois o valor do dinheiro altera com o passar do tempo.
A alteração do valor da moeda é caracterizada devido à incidência de juros que
consistem na remuneração sobre o capital. A remuneração é uma espécie de
aluguel, na qual o lado que possui dinheiro cobra a locação para emprestar o
dinheiro para a pessoa ou empresa que está necessitando.
O conceito de juros está relacionado à taxa cobrada pela liquidez da moeda, ou

seja, pela possibilidade de ter à disposição um capital por um determinado
período. Um determinado valor de dinheiro hoje possui um valor superior ao
mesmo valor daqui alguns anos. Isso ocorre pelo fato de que, se você possui o
valor pode investi-lo e ganhar rendimentos (juros) sobre seu capital.
2.13. Fluxo de caixa
Para o empreendedor efetuar o planejamento financeiro uma das ferramentas

mais importantes é o fluxo de caixa. No fluxo de caixa estão detalhadas as
entradas e saídas de dinheiro que ocorrerão no decorrer da execução do
empreendimento, permitindo que o empreendedor efetue o planejamento de
suas contas e em caso de saldo negativo, verifique a necessidade de
empréstimos e financiamento para manter o empreendimento.
O fluxo de caixa é uma das principais ferramentas que deve ser utilizada para
o planejamento financeiro, pois o mesmo demonstra de forma dinâmica o saldo
no início e no final de um determinado período, bem como todas as entradas e
saídas do caixa.
Com a execução do diagrama de fluxo de caixa, podemos identificar a evolução

do dinheiro ao longo da obra, onde os fluxos positivos são considerados os
dividendos, as receitas ou economias realizadas e os fluxos negativos são
considerados as despesas em geral, a aplicação de dinheiro, o custo de
aplicações ou as parcelas que foram deixadas de receber.
O Fluxo de caixa é utilizado como ferramenta de apoio para as decisões da

empresa, pois através dele é possível analisar aplicações dos resíduos de caixa
temporários e o diagnóstico da viabilidade do empreendimento como um todo.

18
2.14. Taxa de desconto do fluxo de caixa
Na análise de viabilidade financeira, deve se trazer para valores presentes as

entradas e saídas de caixa. Ao se trazer para valor presente os valores
distribuídos ao longo do tempo, de acordo com o cronograma, é necessário
efetuar a correção de todos os valores com a aplicação de uma taxa de juros.
A taxa de desconto é calculada a partir da utilização dos seguintes parâmetros:
 O custo de oportunidade do capital de terceiros é a taxa média para
captação de recurso no mercado, através de instituições financeiras ou
investidores.
 O custo de oportunidade de capital próprio é a taxa de custo para utilização
do capital da empresa que representa as possíveis perdas de negócio em
virtude da falta de recursos.
 Taxa de reinvestimento é a taxa gerada a partir do investimento dos fluxos
de caixa positivo gerados pelo investimento, ela é diferente do custo de
capital próprio em virtude dos prazos e volume de recursos que tendem a
ser menores.
 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é a taxa mínima de retorno esperado
pelo investidor em função do risco do investimento, ela será sempre
superior ao custo de oportunidade do capital próprio.
Portanto a taxa de desconto pode assumir valores de acordo com as taxas

acima. Na construção civil o investimento é efetuado com recursos de terceiro
e pouco recurso próprio na maioria das construções, sendo a taxa de
atratividade a viabilidade do empreendimento globalmente.
2.15. Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
Qualquer proposta de investimento deve render no mínimo a mesma

rentabilidade de aplicações com pouco risco. Sendo que se deve analisar o fato
de não ter disponível os recursos no período de investimento, que poderiam
ser investidos em oportunidades com melhor rentabilidade.
Para avaliar qualquer tipo de investimento é necessário saber analisar a

valorização do dinheiro no tempo, ao se utilizar taxas para compensar a
valorização se adota a taxa mínima de atratividade, que representa a menor
taxa a partir da qual se começará a obter ganhos financeiros.
2.16. Valor Presente (VP) e Valor Presente Líquido (VPL)
O VPL de um projeto de investimento é calculado como sendo diferença entre

os valores presentes das entradas e saídas de caixa em relação ao investimento
inicial descontando do fluxo de caixa uma taxa definida (TMA).

19
A definição prática de valor presente é o valor atual de um valor futuro, após
a aplicação de uma determinada taxa de juros. O valor presente representa um
fator aplicado em uma série constante, que não apresenta fluxos de entrada e
saída sobre o qual é aplicada uma determinada taxa de juros. A partir do valor
atualizado do valor futuro que é formado por uma série de aplicações de juros
em cada data.
Ao analisar o fluxo de caixa, verificam-se entradas e saídas de capital, que

causam alteração do saldo remanescente no caixa, consequentemente as taxas
incidirão sobre esse saldo, gerando um saldo diferente em relação ao que se
considera no valor ao presente, esse processo é chamado de valor presente
líquido. O VPL é a soma de todos os fluxos de caixa com o desconto de uma
taxa de juros, previamente definida, para o presente. O VPL como ferramenta
de análise de investimentos possibilita a visualização do retorno, para o projeto
ser passível de aceitação ele deverá ter um VPL superior à zero.
2.17. Taxa Interna de Retorno (TIR)
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é definida, como a taxa de juros que anula o valor
presente líquido (VPL) de um empreendimento. É a taxa de juros que torna os
valores futuros trazidos para valor presente igual ao investimento inicial. Essa
taxa é conhecida como sendo a mínima taxa necessária para retorno do
investimento inicial.
Para que a operação se torne viável é necessário que o valor encontrado na

verificação do VPL seja maior que zero.
2.18. Tempo de recuperação do capital - PAYBACK
É o tempo necessário para que as parcelas de retorno anuais do fluxo de caixa

se equiparem ao investimento inicial. A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002), define o
payback como o período necessário para que os resultados líquidos acumulados
do empreendimento se equivalem aos investimentos efetuados.
A análise, apenas, do payback se mostra deficiente por não levar em

consideração o tempo total que o empreendimento vai gerar lucro. Esse índice
não é aconselhável quando o investimento inicial durar mais que um ano, ou
se os projetos a serem comparados possuem valores de investimento
diferentes. O payback pode ser analisado de duas formas diferentes, como
payback simples ou payback descontado, a diferença entre eles é que o
segundo leva em consideração a valorização do dinheiro no tempo:

20
 O payback simples é o tempo necessário para que os fluxos de caixa se
igualem ao valor do investimento inicial sem efetuar a correção monetária.
 O payback descontado foi criado com o objetivo de simular melhor a
realidade, no qual é aplicada uma taxa de atualização monetária sobre
fluxo de caixa trazendo o mesmo para valor presente (fluxo de caixa
descontado). O tempo de retorno de capital, considerando o valor do
dinheiro no tempo é conhecido como payback descontado.
2.19. Risco e incerteza
Pode ser definida como o desconhecimento das características da variabilidade de

um determinado parâmetro. Não sendo possível efetuar a previsão de como
esse parâmetro irá se comportar no decorrer do tempo. A previsão do futuro,
por um dirigente de uma empresa, está diretamente relacionada aos fatores
externos sobre os quais o dirigente pode possuir muito conhecimento, porém
o mesmo não possui domínio. Como referencias excesso de chuvas, os
acontecimentos políticos e sociais, a atual PANDEMIA, são exemplos de fatores
que influenciam as decisões de investimento.

21
3. Analise do empreendimento da Família da Sra. Shimenia Rodrigues,
3.1. A análise do local de execução do empreendimento
A cidade de Anápolis está localizada a 53 quilômetros da capital de Goiás, Goiânia e

a pouco mais de 130 km da capital federal, Brasília. Considerada um dos maiores
entroncamentos rodoviários do país, a cidade é ligada à Goiânia pela rodovia
duplicada BR-060/153, e a Brasília pela duplicada BR-060, ao norte do país pela
BR-153.
Com uma população estimada de 391.800 habitantes, Anápolis é o terceiro maior

município em população do estado de Goiás. Faz parte da região do eixo Goiânia-
Brasília, considerada a mais desenvolvida da Região Centro-Oeste.
Anápolis é o quinto maior PIB do Centro Oeste (atrás de Brasília, Goiânia, Campo
Grande e Cuiabá) com um valor agregado de R$ 13,301 bilhões em 2015, sendo
ainda a 53ª maior economia industrial do país, segundo dados do IBGE, e um dos
principais centros logísticos.
Possui diversificada indústria farmacêutica, sendo o maior pólo farmo-químico

da América Latina, destacada indústria automobilística, de alimentos e atacadista.
Planta do GoogleMaps – Localização da cidade de Anápolis
O município é o primeiro no ranking de competitividade e desenvolvimento

22
divulgado pela Secretaria Estadual de Planejamento do estado de Goiás. Com um
Percapita de R$ 32.900,00, o município está em pleno crescimento.
O nosso empreendimento está situado na rua Martinho Fontes com a avenida Dona
Elvira, no bairro Vila Santa Maria de Nazareth, na cidade de Anápolis-GO. O bairro
Vila Santa Maria de Nazareth fica na região centro-leste da cidade e tem uma
população de 6.454 habitantes, se tornando o décimo bairro mais populoso no
município (IBGE 2016). Possui próximo a 2300 residências.
Consolidado e bem estruturado, a Vila Maria de Nazareth está próximo ao Brasil

Park Shopping, Hipermercado Carrefour, sede da prefeitura e a Avenida Mato
Grosso, importante via comercial e o de acesso ao centro de Anápolis.
O bairro vem passando por uma revolução imobiliária. Sua proximidade do centro
de Anápolis, do centro comercial local e da tranquilidade ainda latente na região, a
procura por empreendimentos imobiliários na região vem crescendo nos últimos
anos. Com predominância de construções monofamiliares está sendo substituída
por construções polifamiliares e comerciais.
O terreno a ser analisado por este estudo, está próximo em uma das principais via
de acesso interno ao bairro, local tranquilo e de fácil acesso as principais vias do
bairro.
3.2. Empreendimento
O lote está situado no bairro Vila Santa Maria de Nazareth, no encontro das vias
Rua Martinho Fontes com a Av. Dona Elvira. O local de fluxo moderado é um dos
acessos da Avenida Mato Grosso, bairro Jundiaí, para o acesso interno do bairro
Vila Maria de Nazareth.
Local de grande fluxo e com potencial comercial, mas atualmente se caracteriza

pelo residencial na faixa econômica entre 5 a 15 salários mínimos.

23
Planta do GoogleMaps – Localização do bairro e lote na cidade de Anápolis
Planta do GoogleMaps – Localização do lote e arredores na cidade de Anápolis
Hoje no local há uma construção de uma residência, onde há necessidade de grande

reforma de revitalização.

24
Mas este não é o foco da família, pois o valor de uma reforma para a atual
construção, não seria inviável financeiramente, pois o mercado de locação ou venda
de casas na região, vem passando por um período de dificuldades, apesar que no
senso comum, esse tipo de aplicação sempre teve um potencial de retorno
interessante, mas o período da economia e a pandemia, estão mudando o norte
neste tipo de investimento.
Foto 01 lote na rua Martinho Fontes,

na esquina com a Av. Dona Elvira
Foto 02 lote na esquina da rua

Martinho Fontes, com a Av. Dona Elvira

25
Foto 03 lote na esquina da rua
Martinho Fontes, com a Av. Dona Elvira
É essencial levar em conta os diversos fatores que tornam um produto atraente ou

não. O investimento em imóveis pode ser feito de várias formas e tem chances de
ser um bom negócio.
Como uma afirmação se torna “verdade” A ideia de que o investimento em imóveis

vale muito a pena vem de anos atrás. Um aspecto que ajudou a construir essa
máxima foi a falta de boas alternativas de investimentos no mercado financeiro,
naquela época. Quando sobrava algum dinheiro, não havia a possibilidade de
investimentos e com imóvel ou lote, não perdia o investimento.
Outro fator para investir em imóveis e se tornarem a menina dos olhos da

população, foi o medo da inflação. Na década de 1980, o Brasil teve uma inflação
anual média superior a 200%. O período em que produtos eram remarcados
diariamente assustava a todos, por isso os imóveis representavam uma forma de
manter o patrimônio relativamente seguro. Por fim, o crescimento da economia
brasileira desde o final da década passada tornou mais acessível o investimento em
imóveis.
O contexto histórico garantiu aos imóveis uma aura de grande negócio, mas isso
nem sempre condiz com a realidade.
É irresponsabilidade afirmar que qualquer imóvel é um bom investimento. Existem

alguns aspectos que precisam ser considerados para uma análise mais exata.
No mercado financeiro, produtos que têm grande potencial de valorização são tidos
como bons negócios. A lógica também é verdadeira na análise de imóveis. Há três
fatores fundamentais para indicar se determinado imóvel tem boas possibilidades
de se valorizar:
Processo de urbanização:
bairros menos maduros podem indicar boas oportunidades. Uma região com

26
terrenos disponíveis tende a receber melhorias como supermercados e lojas de
serviços. Esse processo contribui para uma valorização do bairro como um todo.
Saturação de regiões vizinhas: se o bairro escolhido está cercado por bairros com
pouca margem para crescimento, pode ser um bom sinal. A tendência é de que o
comércio cresça rapidamente nesse bairro e ajude a valorizar o imóvel.
Os processos de urbanização e a saturação de regiões vizinhas podem ser mais

difíceis de serem decifrados, dependendo da época e da situação da economia. Mas,
nas últimas décadas, muitos bairros se valorizaram na esteira do crescimento das
zonas urbanas pelo Brasil. Atualmente, a Vila Santa Maria de Nazareth atingiu
maturidade e será comum faltar espaço para a expansão.
3.2.1. Investir em uma construção Comercial ou Residencial
Conforme dito anteriormente, os tempos pós pandemia, mudou os hábitos das

pessoas em todo mundo. O principal foi a revolução da internet, onde diversos
varejistas, sem a possibilidade de trabalhar com as portas abertas, migraram seus
negócios para a internet, fechando diversos pontos comerciais, em todo mundo.
Em paralelo, o preço das locações desvalorizou ficando inviáveis para os lojistas.
Mas este cenário pode mudar futuramente, mas o atual é pouco viável. Mas
entretanto, a procura por moradias subiu muito e voltou o interesse das pessoas
por imóveis novos e maiores.
O atual cenário, apesar da inflação no setor, o valor do imóvel se tornou um belo
investimento, fazendo que a procura por um imóvel novo está intensificado,
principalmente na região. Recentemente 3 empreendimentos lançados
recentemente na região, foram vendidas suas unidades em menos de 3 meses.
Com o mercado aquecido e poucas unidades novas no mercado, o valor do metro
quadrado de venda, saltou de um valor médio de R$ 2.400,00 para entre R$
3400,00 a R$ 4200,00, o m².
As vendas na planta é uma dúvida recorrente a respeito de investimento em

imóveis. Se os fatores apontados acima também forem considerados, há
possibilidade de ser um bom negócio. Além disso, a aquisição anterior à construção
possibilita um preço pelo menos 20% abaixo do que é cobrado pelo imóvel pronto.
3.3. Cenários para o empreendimento
Para o terreno em estudo, foram elaboradas pesquisas de mercado, consulta ao

departamento de obras a prefeitura de Anápolis, consulta a imobiliárias para
compra e venda de imóveis.
O Código de Obras e Plano Diretor de Anápolis, para construções novas defini:

- Disponibilizar vagas de veículo para:
 Lojas: 2 vagas a cada unidade;
 Salas: 1 vaga a cada 4 unidades;

27
 Apartamentos 1 quarto: 1 vaga a cada 4 unidades;
 Apartamentos acima de 2 quartos: 1 vaga a cada unidade.
- Aproveitamento máximo de construção para terreno na região: 100% da área
do lote;
- Aproveitamento acima do máximo de construção para terreno na região: Pagasse
um valor de ágio por m² construído 100% da área do lote.
Foram criados 3 cenários de investimento, sendo 2 residenciais e 1 comercial,

sendo:
 Cenário 1 - Residencial: 7 pavimentos com apartamentos de 2 e 3 quartos,
com suíte e varanda, sendo os apartamentos térreos com áreas privadas
e a cobertura, com a área de terraço.
 Cenário 2 - Residencial: 5 pavimentos com apartamentos de 2 e 3 quartos,
com suíte e varanda, sendo os apartamentos térreos com áreas privadas
e a cobertura, com a área de terraço.
 Cenário 3 - Comercial: 10 lojas com estacionamento para 20 carros em
pátio aberto.
No próximo capitulo apresentamos os estudos os cenários.

28
CENARIO 1 - AREA CONSTRUÍDA : 1.271,82 M²
VAGA APT 602
VAGA APT 602
VAGA APT 601
VAGA APT 601

GUARITA
ESTACIONAMENTO 16 VAGAS
6,85 m²
VAGA APT 502 289,30 m² - 0,00 m
JARDIM ACADEMIA
VAGA APT 501 17,20 m² 9,40 m²
VAGA APT VAGA APT 101
102 ACESSO PEDESTRE
A.GOURMET
60,00 m²
VAGA APT 402 7,50 m²
VAGA APT 401

VAGA APT
02
VAGA APT 302
LAZER
90,20 m²
VAGA APT 301
VAGA APT
VAGA APT 202 01
VAGA APT 201

ACESSO SERVIÇO
22,10 m²
PLANTA
EDICIFIO COM 7 PAVIMENTOS / ELEVADOR / APT TERREO COM AREA PRIVADA E COBERTURA
FRENTE FUNDOS
Area Privativa Area Privativa
13,02m² - 0,15m 13,02m² - 0,15m
Varanda Varanda Varanda Varanda

3,84 m² - 0,25m 3,84 m² - 0,25m 3,84 m² - 0,25m 3,84 m² - 0,25m
Quarto 02 Quarto 03 8 7 6 5 4 3 2 Quarto 02 Quarto 03 8 7 6 5 4 3 2

9,42 m³ 0,30m 8,00m² - 0,30 m 9,42 m³ 0,30m 8,00m² - 0,30 m
Escada Escada
9
Anti incendio Quarto 02 Suite 01 9
Anti incendio Quarto 02 Suite 01
8,52 m² 8,00 m³ 0,30m 11,12 m² - 0,30m 8,52 m² 8,00 m³ 0,30m 11,12 m² - 0,30m
1 1
Sala Sala Sala Sala

6,25 m² - 0,30 m 10 11 12 13 14 15 16 17 6,25 m² - 0,30 m 6,25 m² - 0,30 m 10 11 12 13 14 15 16 17 6,25 m² - 0,30 m
Elevador Camara Antifumaça Elevador Camara Antifumaça

Corredor Setor Tecnico
Eletrico/Agua 6 pavimentos 1,80 m² - 0,26 m Corredor Corredor Setor Tecnico
Eletrico/Agua 6 pavimentos 1,80 m² - 0,26 m Corredor
0,80 m²- 0,30m Gas/Internet 1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m 0,80 m²- 0,30m Gas/Internet 1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m
Suite 01 Apt 01 1,80 m² - 0,26m

Apt 02 Suite 01 Apt 01 1,80 m² - 0,26m
Apt 02
BNH Social BNH Social
9,42 m² - 0,30m BNH Suite
2,34m² - 0,28m
91,00 m² 77,00 m² 9,42 m² - 0,30m BNH Suite
2,34m² - 0,28m
91,00 m² 77,00 m²
2,34m² - 0,28m 2,34m² - 0,28m
Jantar/Living Hall Jantar/Living Jantar/Living Hall Jantar/Living

13,14 m² - 0,30m 6,07 m² - 0,28m 13,14 m² - 0,30m 13,14 m² - 0,30m 6,07 m² - 0,28m 13,14 m² - 0,30m
BNH Social BNH Suite BNH Social BNH Suite
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
Área Privativa Área Privativa

6,10 m² - 0,15m 3,03 m² - 0,15m
Cozinha Cozinha Cozinha Cozinha
7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m
APT TERREO APT TIPO 2° A 6° PAV

8 7 6 5 4 3 2
8 7 6 5 4 3 2
Escada
Anti incendio Escada
15 9 8,52 m² 15 Anti incendio
15 9 8,52 m² 15
14 1 14
14 1 14
13 13
Terraço 12 12 Terraço Terraço
13
12
13
12 Terraço
36,16 m³ 0,30m Salão 11 11 Sala 26,46 m³ 0,30m
36,16 m³ 0,30m Salão 11 11 Sala 26,46 m³ 0,30m
21,57 m² - 0,30 m 10 10 11 12 13 14 15 16 17 10 6,25 m² - 0,30 m
21,57 m² - 0,30 m 10 10 11 12 13 14 15 16 17 10 6,25 m² - 0,30 m
9 9
9 9
8 Elevador 8
7 6 pavimentos 7
Corredor 8 Elevador 8
Corredor
1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m 7 6 pavimentos 7
6 6 1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m
Apt 501 5
4
5
4
Apt 502 Apt 601
6
5
6
5 Apt 602
BNH Social 70,10 m² 3 3 60,70 m² BNH Social 4 4
2,34m² - 0,28m 2,34m² - 0,28m BNH Social 70,10 m² 3 3 60,70 m² BNH Social
2 2 2,34m² - 0,28m 2,34m² - 0,28m
2 2
1 1
1 1
Jantar/Living Hall
13,14 m² - 0,30m 6,07 m² - 0,28m Jantar/Living
13,14 m² - 0,30m
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m
APT COB.
7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m
COBERTURA.
PLANILHA DE CUSTOS - CENARIO 1 - COMPOSIÇÃO 14 APARTAMENTOS
Item Descricao Unidade Quantidade Pr. Unitario Pr. Total TOTAL DO ITEM
1. SERVIÇOS TECNICOS
1.1 PROJETO ARQUITETONICO M2 1.271,82 25,00 R$ 31.795,40
1.2 PROJETOS COMPLEMENTARES M2 1.271,82 15,00 R$ 19.077,24
TOTAL ITEM: 1 R$ 50.872,64
2 MÃO DE OBRA INDIRETA

2.1 FEITOR OU ENCARREGADO GERAL MÊS 18,00 3.750,00 R$ 67.500,00
2.2 ENGENHEIRO CIVIL MÊS 18,00 5.500,00 R$ 99.000,00
2.3 SERVENTE PARA LIMPEZA MÊS 18,00 1.050,00 R$ 18.900,00
2.4 VIGIA NOTURNO MÊS 18,00 1.200,00 R$ 21.600,00
TOTAL ITEM: 2 R$ 207.000,00
3. TAXAS, IMPOSTOS E LICENÇAS

3.1 ART - EXECUÇÃO DA OBRA UN 1,00 150,00 R$ 150,00
3.2 IMPOSTOS MUNICIPAIS VB 1,00 75.000,00 R$ 75.000,00
TOTAL ITEM: 3 R$ 75.150,00
4 SERVIÇOS DE DEMOLIÇÕES E REMOÇÕES

4.1 RETIRADA DE ESQUADRIAS DE MADEIRA E METALICAS, COM REAPROVEITAMENTO M2 220,00 15,20 R$ 3.344,00
4.2 RETIRADA DE TELHAS E MADEIRAMENTO DO TELHADO, COM REAPROVEITAMENTO M2 200,00 18,30 R$ 3.660,00
4.3 DEMOLIÇÃO DE CONSTRUÇÃO EXISTENTE M3 60,00 175,00 R$ 10.500,00

4.4 TRANSPORTE DE MATERIAL DEMOLIDO EM CAÇAMBA M3 60,00 119,00 R$ 7.140,00
4.5 TRANSPORTE DE MATERIAL DE BOTA FORA, INCLUSE DESCARTE EM ATERRO PUBLICO M3 X KM 60,00 76,00 R$ 4.560,00
TOTAL ITEM: 4 R$ 29.204,00
5. EQUIPAMENTOS ALUGADOS
MONTAGEM E DESMONTAGEM DE ANDAIME METÁLICO TUBULAR TIPO TORRE, EXCLUSIVE
5.1 M 1.554,40 7,57 R$ 11.766,81
FORNECIMENTO DO ANDAIME
FORNECIMENTO DE ANDAIME METÁLICO TUBULAR TIPO TORRE (LOCAÇÃO), INCLUSIVE RODÍZIOS,
5.2 M/MES 259,07 12,00 R$ 3.108,80
EXCLUSIVE MONTAGEM E DESMONTAGEM
5.3 FORNECIMENTO INCLUSIVE MONTAGEM E DESMONTAGEM DE ELEVADOR DE PLATAFORMA M/MES 27,00 250,00 R$ 6.750,00
TOTAL ITEM: 5 R$ 21.625,61
6. CANTEIRO DE OBRAS
CONTAINER (6,0X2,3X2,5M) COM ISOLAMENTO TÉRMICO-ESCRITÓRIO COM AR CONDICIONADO E
6.1 MÊS 18,00 886,30 R$ 15.953,40
SANITÁRIO COMPLETO
6.2 CONTAINER (6,0X2,3X2,5M) COM SANITÁRIO COMPLETO MÊS 18,00 886,30 R$ 15.953,40
6.3 PLACA DE OBRA EM CHAPA DE ACO GALVANIZADO M2 6,00 306,63 R$ 1.839,78
TOTAL ITEM: 6 R$ 33.746,58
7. SERVIÇOS PRELIMINARES
7.1 LOCAÇÃO DE OBRA M2 360,00 3,11 R$ 1.119,60
7.2 SERVIÇOS DE TERRAPLANAGEM E ACERTO DOS PLATOS M2 700,00 6,25 R$ 4.375,00
7.3 TRANSPORTE DE MATERIAL ESCAVADO MANUALMENTE EM CAÇAMBA M3 25,00 25,00 R$ 625,00
TOTAL ITEM: 7 R$ 8.019,60
8. SERVIÇOS DE FUNDAÇÃO
8.1 FUNDAÇÃO HELICOIDAL
8.1.1 FUNDAÇÃO EM ESTACA HELICOIDAL , COM 10 M DE PROFUNDIDADE M 250,00 55,00 R$ 13.750,00
8.1.2 BLOCOS DE COROAMENTO M3 25,00 720,00 R$ 18.000,00
8.1.3 CINTAMENTO DOS BLOCOS DE COROAMENTO ML 192,00 48,00 R$ 9.216,00
8.2 FUNDAÇÃO EM ESTACA BROCA
8.2.1 FUNDAÇÃO EM ESTACA BROCA COM 3M DE PROFUNDIDADE M 36,00 25,90 R$ 932,51
8.2.3 CINTAMENTO DOS BLOCOS DE COROAMENTO ML 16,00 48,00 R$ 768,00
TOTAL ITEM: 8 R$ 43.910,67
9. ALVENARIA ESTRUTURAL
9.1 ALVENARIA ESTRUTURAL EM BLOCO DE CONCRETO ESP: 9 CM M2 1.096,20 68,10 R$ 74.651,22
9.2 ALVENARIA ESTRUTURAL EM BLOCO DE CONCRETO ESP: 14 CM M2 1.319,50 86,00 R$ 113.477,00
TOTAL ITEM: 9 R$ 188.128,22
1. ESTRUTURAS EM CONCRETO
10.1 PILARES PARA AS ESCADAS DE INCENDIO E CAIXA DE ELEVADOR
10.1.1 PILARES EM CONCRETO ARMADO PARA AS ESCADAS DE INCENDIO E CAIXA DE ELEVADOR
10.1.2 FORMA EM COMPENSADO COM 3 X DE APROVEITAMENTO M2 19,44 103,10 R$ 2.004,26
10.1.3 CONCRETO FCK 20,0 Mpa M3 16,20 350,00 R$ 5.670,00
10.1.4 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE FERRO KG 1.782,00 15,50 R$ 27.621,00
10.2 VIGAS EM CONCRETO
10.2.1 PARA A EDIFICAÇÃO
1.2.1.1 FORMA EM COMPENSADO COM 3 X DE APROVEITAMENTO M2 470,40 85,00 R$ 39.984,00
1.2.1.2 CONCRETO FCK 20,0 Mpa M2 9,88 350,00 R$ 3.457,44
1.2.1.3 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE FERRO UN 1.086,62 15,50 R$ 16.842,67
10.3 LAJES PREMOLDADAS COMARMAÇÃO E CAPEAMENTO EM CONCRETO
10.3.1.1 LAJES PREMOLDADAS M2 1.757,00 38,00 R$ 66.766,00
10.3.1.2 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE ARMAÇÃO PARA LAJES PREMOLDADAS M2 5.622,40 15,50 R$ 87.147,20
10.3.1.3 CAPEAMENTO EM CONCRETO FCK 15,0 Mpa , COM 3 CM DE ESPESSURA M3 70,28 369,00 R$ 25.933,32
10.3.1.4 ESCADA EM CONCRETO ARMADO PARA ACESSO A FUGA DO INCENDIO M3 4,99 875,00 R$ 4.364,06
TOTAL ITEM: 11 R$ 279.789,96
12 ESQUADRIAS
12.1 ESQUADRIAS EM MADEIRA
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE MADEIRA COM ACABAMENTO ENCERADO,
12.1.1
INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA INTERNA
12.1.1.1 0,60 X 2,10 M UN 30,00 475,00 R$ 14.250,00
12.1.1.2 0,80 X 2,10 M UN 35,00 475,00 R$ 16.625,00
12.1.1.3 0,90 X 2,10 M UN 14,00 550,00 R$ 7.700,00
12.1.2 ESQUADRIAS EM ALUMINIO
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE ALUMINIO, INCLUINDO FERRAGENS E
12.1.2.1 R$ -
FECHADURA INTERNA
12.1.2.1.1 0,80 X 2,00 M UN 2,00 850,00 R$ 1.700,00
12.1.2.1.2 1,50 X 2,00 M UN 16,00 1.150,00 R$ 18.400,00
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE ALUMINIO, INCLUINDO FERRAGENS E
12.1.2.2
FECHADURA EXTERNA
12.1.2.2.1 1,60 X 2,00 M UN 1,00 1.200,00 R$ 1.200,00
12.1.2.3 FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE JANELAS DE ALUMINIO MAXIMO-AR, INCLUINDO FERRAGENS.
12.1.2.3.1 0,80 X 0,60 M UN 30,00 375,00 R$ 11.250,00
12.1.2.3.2 0,80 X 1,00M UN 14,00 750,00 R$ 10.500,00
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE JANELAS DE ALUMINIO COM 3 FOLHAS VENEZIANA E CORRER,
12.1.2.4
INCLUINDO FERRAGENS.
12.1.2.3.1 1,20 X 1,00 UN 35,00 1.150,00 R$ 40.250,00
1,60 X 1,00 M UN 14,00 750,00 R$ 10.500,00
12.1 ESQUADRIAS ESPECIAIS UN
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE COMBATE A INCENDIO, INCLUINDO FERRAGENS E
12.1.1 UN 16,00 1.550,00 R$ 24.800,00
FECHADURA INTERNA
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE METALON, INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA
12.1.2 UN 16,00 350,00 R$ 5.600,00
INTERNA PARA A AREA TECNICA - 1,20 X 2,00 M
TOTAL ITEM: 12 R$ 162.775,00
13. ACABAMENTO
13.1 PAREDES
13.1.1 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE GESSO SOBRE AS PAREDES M2 6.214,00 16,50 R$ 102.531,00
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE EMBOÇO SOBRE PAREDES PARA ASSENTAMENTO DE
13.1.2 M2 1.271,82 10,70 R$ 13.608,43
CERAMICA
13.2 PISOS
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PISO PORCELANATO PARA AREAS INTERNAS E HALL DOS
13.2.1 M2 56,00 95,00 R$ 5.320,00
PAVIMENTOS
13.2.2 FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE CARPETE DE MADEIRA PARA AREAS INTERNAS M2 367,68 105,00 R$ 38.606,40
13.3 FORRO E TETO
13.3.1 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE GESSO SOBRE OS TETOS INTERNOS DOS BANHEIROS M2 70,20 24,50 R$ 1.719,90
TOTAL ITEM: 13 R$ 161.785,73
14 INSTALAÇAOES HIDRAULICAS
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS HIDRAULICOS PARA INSTALAÇÕES DE AGUA , TUBOS /

14.1 113.500,00
CONEXOES / REGISTROS BRUTOS NAS AREAS INTERNAS E EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 14 R$ 113.500,00
15 INSTALAÇAOES DE CFTV / ANTENA / LOGICA

FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS DE LOGICA PARA INSTALAÇÕES DE PONTOS DE

15.1 45.400,00
LOGICA, ELETRODUTOS / CABOS NAS AREAS INTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 13 R$ 45.400,00
16 INSTALAÇAOES ELETRICAS
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS ELETRICOS PARA INSTALAÇÕES DE ENERGIA E

16.1 158.900,00
ILUMINAÇÃO ELETRODUTOS / CONEXOES NAS AREAS INTERNAS E EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 16 R$ 158.900,00
17 PINTURA
17.1 APLICAÇÃO DE SELADOR NAS PAREDES INTERNAS M2 6.214,00 7,20 R$ 44.740,80
17.2 APLICAÇÃO DE SELADOR NOS TETOS INTERNOS M2 1.271,82 7,50 R$ 9.538,62
17.3 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA LATEX, 3 DEMAOS NOS TETOS INTERNOS M2 1.271,82 14,30 R$ 18.186,97
17.4 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA LATEX, 3 DEMAOS NAS PAREDES INTERNAS M2 6.214,00 14,50 R$ 90.103,00
17.1 APLICAÇÃO DE SELADOR NAS PAREDES DOS HALLS DOS PAVIMENTOS M2 576,00 7,20 R$ 4.147,20
17.2 APLICAÇÃO DE SELADOR NOS TETOS DOS HALLS DOS PAVIMENTOS M2 576,00 7,50 R$ 4.320,00
FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA ESMALTE ACETINADA, 3 DEMAOS NOS TETOS DOS HALLS
17.3 M2 56,00 17,50 R$ 980,00
DOS PAVIMENTOS
FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA ESMALTE ACETINADA, 3 DEMAOS NAS PAREDES
17.4 M2 576,00 17,00 R$ 9.792,00
INTERNAS DOS HALLS DOS PAVIMENTOS
TOTAL ITEM: 17 R$ 181.808,59
18 IMPERMEABILIÇÃO
18.1 IMPERMEABILIZAÇÃO DA COBERTURA DAS EDIFICAÇÕES M2 220,00 26,30 R$ 5.786,00
18.2 IMPERMEABILIZAÇÃO DO PISO TERREO DAS EDIFICAÇÕES M2 236,00 32,00 R$ 44.740,80
TOTAL ITEM: 18 R$ 50.526,80
19 URBANIZAÇÃO E EQUIPAMENTOS
19.1 CONSTRUÇÃO DE GUARITA , ACADEMIA E AREA DE CHURRASQUEIRA M2 67,75 1.071,00 R$ 72.560,25
CONSTRUÇÃO DE PISCINA EM FIBRA PARA ADULTOS E CRIANCAS, INCLUINDO TODOS OS SERVIÇOS
19.2 M2 32,00 1.750,00 R$ 56.000,00
DE IMPLANTAÇÃO
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PISO INTERTRAVADO, ASSENTADO SOBRE PO DE PEDRA E
19.3 M2 248,42 65,00 R$ 16.147,30
REJUNTE COM CIMENTO E AREIA
19.4 FORNECIMENTO E PLANTIO DE GRAMA PARA AS AREAS DE CANTEIRO M2 30,00 15,50 R$ 465,00
19.5 FORNECIMENTO E INSTALAÇAO DE PORTÃO DE VEICULOS, INCLUSIVE MOTOR UN 1,00 3.500,00 R$ 3.500,00
19.6 FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE PORTÃO DE PEDESTRES UM 1,00 850,00 R$ 850,00
19.7 FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE ELEVADOR PARA 4 PASSAGEIROS 6 ANDARES UM 1,00 85.000,00 R$ 85.000,00
TOTAL ITEM: 18 R$ 234.522,55
VALOR TOTAL DO EMPREEDIMENTO R$ 2.046.665,95

SHIMENIA RODRIGUES E FAMILIA VIABILIDADE - CENARIO 01 - 10 APARTAMENTOS 22/06/2021
ESTUDO DE VIABILIDADE - MAIO / 2021

EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL - 7 PAVTOS (T + 5 + C), 2UH / PAVTO ÁREA: 1.271,82 m² ZONEAMENTO: Z
LOCAL: Vila Santa Maria de Nazareth Coeficiente = 1,66 LOTES: 767,95 QUARTEIRÃO: -
BAIRRO: Anapolis - GO ODC - ACRÉSCIMO DE 0,00% TDC - ACRÉSCIMO DE 0,00% FRUIÇÃO PÚBLICA 0,00%
QUADRO DE ÁREAS
DESCRIÇÃO DO PRÉDIO ÁREA REAL (m²) COEFICIENTE ÁREA EQUIV. (m²)
ÁREA DO TERRENO 767,95
ÁREA CONSTRUIDA 1.079,49
1º PAVTO: ÁREA COMUM: guarita 6,70 1,00 6,70
1º PAVTO: ÁREA COMUM: lazer descoberto 90,00 0,20 18,00
1º PAVTO: ÁREA COMUM: vias internas, acessos e 10 vagas de garagem descob. 356,00 0,20 71,20
1º PAVTO: ÁREA COMUM: área descoberta permeável sobre terreno natural 64,00 0,05 3,20
2° AO 4° PAVTO: APT TIPO 2 / 3 QTS 1.079,49 1,00 1.079,49
COBERTURA : APT 2 / 3 QTS 130,00 0,70 91,00
CASA DE MÁQUINAS / TELHADO 14,84 0,15 2,23
1.741,03 1.271,82
ÁREAS PRIVATIVAS
ÁREA UND TOTAL ÁREA VENDA
APTOS TIPO (2Q) 16,05 m² 1,00 16,05
APTOS TIPO (3Q) 19,42 m² 1,00 19,42
14,00 APTOS 35,47
RELAÇÃO DE ÁREAS E CUSTO DE CONTRUÇÃO / M2
ÁREA EQUIVALENTE ÷ ÁREA PRIVATIVA = 35,86 35,86 35,86
CUSTO CONSTRUÇÃO ÷ ÁREA PRIVATIVA = 50.284,20 53.503,83 R$ 57.701,32
CUSTO CONSTRUÇÃO ÷ ÁREA EQUIVALENTE = 1.402,39 1.492,18 R$ 1.609,25
CUSTO DE CONSTRUÇÃO R$
ÍNDICE: INCC (ABRIL - 2021) 888,191
01 - CUSTO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO = 1,98 INCCs / M2 área equiv. = 1.271,82 m2 custo de partida = R$ 1.507,99 / m2 1.917.885,81
1409,3
1.917.885,81 -ESTOURO = 7,00% -134.305,08
03 - ACRÉSCIMOS:
03.01 - DEMOLIÇÃO: ESTIMADO 220,00 m2 R$ 132,73 / m2 29.200,00
03.02 - CUSTO EXTRA C/ CONTENÇÃO: ESTIMADO
03.03 - CUSTO EXTRA P/ TERRAPLENAGEM: ESTIMADO
03.04 - CUSTO EXTRA P/ FUNDAÇÕES: NÃO SE APLICA
03.05 - CUSTO EXTRA P/ ELEVADORES; NÃO SE APLICA
03.06 - MAJORAÇÃO DO INDIRETO R$ 1.812.780,73 / m2
03.07 - ELEVADOR 85.000,00
LICENCIAMENTOS, NÃO INCIDENTES E OUTROS: 2,78% 2,78% R$ 52.741,01
04 - PARCELAMENTO DO SOLO
05 - LICENCIAMENTO AMBIENTAL / URBANÍSTICO


05.01. EXTRA PARA LICENCIAMENTOS E APROVAÇÕES: NÃO CONSIDERADO R$ 1.897.780,73 / m2
05.02. CÁLCULO DE MEDIDA COMPENSATÓRIA ESPECIAL: NÃO CONSIDERADO R$ 1.897.780,73 / m2
05.03. SMAC/RJ (darm, remoção/supressão, medida compensatória): NÃO INFORMADO 0,00 árvores R$ 2.000,00 / árvore 0,00
05.04. DOAÇÃO DE MUDAS: A Resolução Conjunta SMAC/SMU nº 14 que tratava dessa doação de
0,00 árvores R$ 0,00 / árvore 0,00
mudas foi revogada pela LC 198/2019. A princípio não é mais necessário fazer essa doação.
05.05. REQUISITOS SÓCIO AMBIENTAIS CEF (EMPREEND. ATÉ 5 PAVTOS): 1 ÁRVORE A CADA 4 APTOS
- PLANTIO INTERNO (a exigência da caixa é mais restritiva que a legislação municipal, que exige 1 4,00 árvores R$ 685,25 / árvore 2.741,01
árvore a cada 5 aptos) - (ref. de preço: estudo anterior de 2018 reajustado)
05.06. EXIGÊNCIA MUNICIPAL - CONDOMÍNIOS: 1 ÁRVORE A CADA 150M² DA ATC (atendendo a

exigência mínima para plantio dentro do condomínio (1 árvores a cada 5UH ou 1 árvore a cada 4UH
0,00 árvores R$ 685,25 / árvore 0,00
no caso da CEF), se necessário, as demais podem ser plantadas em área pública a ser indicada) -
PLANTIO EXTERNO - (ref. de preço: estudo anterior de 2018 reajustado)
05.07. EXIGÊNCIA MUNICIPAL - CONDOMÍNIOS: Quando não se tratar de um loteamento, é

obrigatório o plantio de árvores ao longo do passeio e da testada do empreendimento a cada 5,00m. - 0,00 árvores R$ 685,25 / árvore 0,00
(ref. de preço: estudo anterior de 2018 reajustado) - NÃO CONSIDERADO
05.08. EXIGÊNCIA MUNICIPAL - LOTEAMENTOS: PLANTIO EM VIAS PÚBLICAS E PRAÇAS -

1 ÁRVORE A CADA 150M² DA ÁREA LOTEADA (ref. de preço Brito 1 - R$ 332,26 / unid. base abr/19) R$ 685,25 / árvore
(não considerado por se tratar de desmembramento e não loteamento)
06 - LICENÇAS COMPLEMENTARES
07 - CONTRAPARTIDAS DO PROJETO LEGAL - NÃO SE APLICA
07.01. DOAÇÃO LOTE ESCOLA: PECÚNIA 0,00 m² R$ 0,00 / m2 0,00
07.02. CONTRAPARTIDA ESCOLA: EMPREENDIMENTO ACIMA DE 500 UNIDADES (0,5% DO CUSTO DE

0,00% DO CUSTO CONSTRUÇÃO R$ 1.897.780,73 0,00
CONSTRUÇÃO PARA FAIXA 2)
08 - NÃO INCIDENTES
08.01. EXECUÇÃO DE OBRAS DE MELHORIA DO ENTORNO (RUA DE ACESSO)
08.02. EXTENSÕES DE REDE (RUA DE ACESSO):
50.000,00
CUSTO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO 2.046.665,95
1,00% DE INFLAÇÃO 20.466,66
BDI SOBRE CONSTRUÇÃO 19,05% 393.739,54
TOTAL 1 _ CONSTRUÇÃO + BDI 2.460.872,15
TERRENO
ANTECIPAÇÃO DA PERMUTA FINANCEIRA: 770,00 m² R$ 584,42 / m² 425.000,00
IMPOSTO SOBRE PERMUTA: zerado conforme mandado de segurança de 22/12/2017 0,00%
COMISSÃO: 2,00% R$ 450.000,00 9.000,00
ITBI: (sem informação) 2,00% R$ 450.000,00 9.000,00
OUTRAS DESPESAS: 1,00% R$ 450.000,00 4.500,00
CUSTOS TERRENO 447.500,00
BDI SOBRE TERRENO
TOTAL 2 _ TERRENO + BDI 447.500,00


CUSTOS C/ FINANCIAMENTO
DESPESAS FINANCEIRAS: TCCAV - Taxa de Cobertura de Custos à vista, por contrato assinado, a título
de cobertura de custos operacionais, inclusive na contratação de unidades complementares, TCC, 1 módulo(s) 14,00 unidades 49.140,00
TCCLAE, análise de risco, avaliação do projeto, aprovação avaliação cálculo e valor potencial, TCCRC,
JUROS DE 8,00%a.a. % FINANCIADO = 80% DO CUSTO
FINANCIAMENTO: simulação de encargos para financiamento sobre o custo raso da obra
PRAZO = 18 meses FINANCIAMENTO / VGV = 0,00% 0,00
CUSTOS C/ FINANCIAMENTO 49.140,00
BDI SOBRE CUSTOS C/ FINANCIAMENTO 19,05% 9.360,00
TOTAL 3 _ CUSTOS C/ FINANCIAMENTO + BDI 58.500,00
OUTRAS DESPESAS
CORRESPONDENDE BANCÁRIO: (RJ) 10,00 unidades R$ 800,00 / unidade 8.000,00
CONCESSÕES: ITBI E REGISTRO 2,0% 10,00 unidades R$ 6.880,00 68.800,00
OUTRAS DESPESAS 76.800,00
BDI SOBRE OUTRAS DESPESAS 19,05% 14.628,57
TOTAL 4 _ OUTRAS DESPESAS + BDI 91.428,57
TOTAL GERAL (VGV) 3.058.300,72
COMPOSIÇÃO VGV
Impostos = 4,00% R$ 122.332,03
R$ -
SAT = 1,00% R$ 30.583,01
R$ -
Marketing = 0,50% R$ 15.291,50
Apoio à produção = 0,50% R$ 15.291,50
R$ -
Lucro = 10,0% R$ 305.830,07

VALOR DE CUSTO DE PRODUÇÃO POR M² - CENARIO 1 R$ 2.865,97
M² M² PREÇO M² PREÇO M²
PREÇO M²
APT M² TIPO M² PRIVADA COBERTURA COBERTURA CONSTRUÇÃO CONSTRUÇÃO AREA TOTAL VALOR FINAL
CONSTRUÇÃO
ABERTA FECHADA PRIVADA TERREO COBERTURA
2 QUARTOS TERREO 55,43 16,05 R$ 158.860,60 R$ 9.199,76 71,48 R$ 168.060,36
2 QUARTOS TIPO 2° ANDAR 55,43 R$ 158.860,60 55,43 R$ 158.860,60
2 QUARTOS TIPO 7° ANDAR 55,43 31,9 26,46 R$ 158.860,60 R$ 89.653,21 113,79 R$ 248.513,81
AREA TOTAL DA EDIFICAÇÃO 832,51 35,47 63,5 62,62 994,10
VALOR FINAL DE CUSTO DO EMPREENDIMENTO R$ 2.604.700,50
TAXAS, EMOLUMENTOS, INDIRETOS E COMISSÕES R$ 597.428,57
VALOR TOTAL DO INVESTIMENTO R$ 3.202.129,07
VALOR DE VENDA POR M² - CENARIO 01 R$ 4.100,00

PREÇO M²
CONSTRUÇÃO
TAXA DE RETORNO DO EMPREENDIMENTO 34,97%

CUSTOS DAS CONTRATAÇÕES E MANUTENÇÕES PARA FINANCIAMENTOS
FGTS (CEF)
Tipo Tipo
Tipo contratação PROPOSTA COBRANÇA por: CÁLCULO (Se houver) CUSTOS (Se houver) EXEMPLO
recurso Despesa
14 UH
1 MÓDULOS
18 MESES
PROPOSTA
APOIO À PRODUÇÃO PF POR UNIDADE Tarifas de pesquisa cadastral (PF) Não se aplica para PJ Operação R$ 28,50
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Taxas de Cobertura de Custos (TCC) para análise de proposta Análise R$ 2.500,00 R$ 2.500,00
TCCLAE - Tarifa de Cobertura de Custos Laudo de Análise de Engenharia (análise
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ Projeto R$ 5.000,00 + item abaixo R$ 5.000,00 R$ 5.000,00
de viabilidade técnica de engenharia do empreendimento)
(n x 10,00), limitado a R$
TCCLAE - Tarifa de Cobertura de Custos Laudo de Análise de Engenharia (análise 10.000,00, sendo "n" o nº
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.000,00 R$ 140,00
de viabilidade técnica de engenharia do empreendimento) de unidades do
empreendimento proposto.
TCCLAE - Tarifa de Análise de Viabilidade do Empreendimento - Impacto da
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Operação R$ 1.000,00 R$ 1.000,00
Operação (Análise de Risco de Crédito):
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Análise de Risco da Construtora Ano (1 Vez) R$ 3.000,00 R$ 3.000,00
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Avaliação do Projeto de Crédito Imobiliário - APCI (ou) Modulo R$ 1.000,00 R$ 1.000,00
Aprovação da avaliação de cálculo e utilização do Valor Potencial de contratação - A cada 6 meses
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA R$ 2.000,00 R$ 8.000,00
VPC (LGCE - Limite Global Custos dos Empreendimentos) (empresa)
À VISTA NA CONTRATAÇÃO
TCCAV - Taxa de Cobertura de Custos à vista, por contrato assinado, a título de
Contrato PF
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ POR UNIDADE cobertura de custos operacionais, inclusive na contratação de unidades R$ 250,00 R$ 3.500,00
(Recursos FGTS)
complementares.
FASE DE CONSTRUÇÃO
Tarifa de Cobertura de Custos - TCCMO para acompanhamento da operação (em
PRAZO DA OBRA caso de recursos FGTS, limitado a 2% do valor financiado - VGV, mediante débito
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ Mês R$ 1.200,00 R$ 21.600,00
+ 4 MESES em conta), devida mensalmente, na data de aniversáriodo contrato, a titulo de
ressarcimento de despesas/custos com vistorias/medição de obra;
Taxa de Cobertura de Custo - TCCRC para reformulação de cronograma, alterando Cada
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA R$ 400,00 R$ 400,00
os percentuais de obras originalmente contratados; Reprogramação
Seguro Garantia do Construtora (SGC) e Seguro de Riscos de Engenharia (SRE). Não tem taxa fixa - Variavel
INCLUSO CUSTO
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ Esses seguros deverão ser apresentandos obrigatoriamente até a data de Seguradora conforme a seguradora
CONSTRUÇÃO
assinatura dos contratos com os beneficiários finais. contratada
OUTRAS TARIFAS
(1 vez sempre/
TCCREC - Tarifa de Cobertura de Custos Reavaliação de Empreendimento mais vezes
Contratado - Projeto sem habite-se e concluído/com habite-se averbado somente se
necessário)
R$ 49.140,00
ORÇAMENTO RASO DA OBRA: 1.977.162,66 FINANCIAMENTO: 80% 1.581.730,13 32 meses
Cálculo de taxas de financiamento
parcela data liber. principal atualização saldo juros (tx+tr) tx fiscaliz. seg. DFI atual+J+Fis+DFI tx At+J+Fisc
0,00% a.a 8,00% a.a % mensal
0,00% a.m 0,64% a.m
01 49.429,07 49.429,07 415,00 1.156,36 1.571,36 0%

02 49.429,07 0,00 98.858,13 318,03 415,00 579,60 1.312,63 2,66%
03 49.429,07 0,00 148.287,20 636,06 415,00 580,31 1.631,37 1,65%
04 49.429,07 0,00 197.716,27 954,08 415,00 581,53 1.950,61 1,32%
05 49.429,07 0,00 247.145,33 1.272,11 415,00 582,73 2.269,84 1,15%
06 49.429,07 0,00 296.574,40 1.590,14 415,00 583,73 2.588,87 1,05%
07 49.429,07 0,00 346.003,47 1.908,17 415,00 585,04 2.908,21 0,98%
08 49.429,07 0,00 395.432,53 2.226,20 415,00 586,68 3.227,88 0,93%
09 49.429,07 0,00 444.861,60 2.544,22 415,00 587,94 3.547,16 0,90%
10 49.429,07 0,00 494.290,67 2.862,25 415,00 566,56 3.843,81 0,86%
11 49.429,07 0,00 543.719,73 3.180,28 415,00 567,82 4.163,10 0,84%
12 49.429,07 0,00 593.148,80 3.498,31 415,00 569,35 4.482,66 0,82%
13 49.429,07 0,00 642.577,86 3.816,34 415,00 571,10 4.802,44 0,81%
14 49.429,07 0,00 692.006,93 4.134,37 415,00 573,50 5.122,87 0,80%
15 49.429,07 0,00 741.436,00 4.452,39 415,00 575,87 5.443,26 0,79%
16 49.429,07 0,00 790.865,06 4.770,42 415,00 575,87 5.761,29 0,78%
17 49.429,07 0,00 840.294,13 5.088,45 415,00 575,87 6.079,32 0,77%
18 49.429,07 0,00 889.723,20 5.406,48 415,00 575,87 6.397,35 0,76%
19 49.429,07 0,00 939.152,26 5.724,51 415,00 575,87 6.715,38 0,75%
20 49.429,07 0,00 988.581,33 6.042,53 415,00 575,87 7.033,40 0,75%
21 49.429,07 0,00 1.038.010,40 6.360,56 415,00 575,87 7.351,43 0,74%
22 49.429,07 0,00 1.087.439,46 6.678,59 415,00 575,87 7.669,46 0,74%
23 49.429,07 0,00 1.136.868,53 6.996,62 415,00 575,87 7.987,49 0,73%
24 49.429,07 0,00 1.186.297,60 7.314,65 415,00 575,87 8.305,52 0,73%
25 49.429,07 0,00 1.235.726,66 7.632,67 415,00 575,87 8.623,54 0,73%
26 49.429,07 0,00 1.285.155,73 7.950,70 415,00 575,87 8.941,57 0,72%
27 49.429,07 0,00 1.334.584,80 8.268,73 415,00 575,87 9.259,60 0,72%
28 49.429,07 0,00 1.384.013,86 8.586,76 415,00 575,87 9.577,63 0,72%
29 49.429,07 0,00 1.433.442,93 8.904,79 415,00 575,87 9.895,66 0,71%
30 49.429,07 0,00 1.482.872,00 9.222,81 415,00 575,87 10.213,68 0,71%
31 pós obra 49.429,07 0,00 1.334.584,80 8.268,73 415,00 575,87 9.259,60 0,72%
32 pós obra 49.429,07 0,00 1.384.013,86 8.586,76 415,00 575,87 9.577,63 0,72%
1.581.730,13 0,00 1.384.013,86 155.197,71 13.280,00 19.037,91 187.515,62 0,94% média real mensal
11,86% 11,82% média real anual
CENARIO 2 - AREA CONSTRUÍDA : 1.017,16 M²
VAGA APT 602
VAGA APT 602
VAGA APT 601
VAGA APT 601

GUARITA
6,85 m²
VAGA APT 502 289,30 m² - 0,00 m
JARDIM ACADEMIA
VAGA APT 501 17,20 m² 9,40 m²
VAGA APT VAGA APT 101
102 ACESSO PEDESTRE
A.GOURMET
60,00 m²
VAGA APT 402 7,50 m²
VAGA APT 401

VAGA APT
02
VAGA APT 302
LAZER
90,20 m²
VAGA APT 301
VAGA APT
VAGA APT 202 01
VAGA APT 201

ACESSO SERVIÇO
22,10 m²
PLANTA
EDICIFIO COM 5 PAVIMENTOS / ELEVADOR / APT TERREO COM AREA PRIVADA E COBERTURA
FRENTE FUNDOS
Area Privativa Area Privativa
13,02m² - 0,15m 13,02m² - 0,15m
Varanda Varanda Varanda Varanda

3,84 m² - 0,25m 3,84 m² - 0,25m 3,84 m² - 0,25m 3,84 m² - 0,25m
Quarto 02 Quarto 03 8 7 6 5 4 3 2 Quarto 02 Quarto 03 8 7 6 5 4 3 2

9,42 m³ 0,30m 8,00m² - 0,30 m 9,42 m³ 0,30m 8,00m² - 0,30 m
Escada Escada
9
Anti incendio Quarto 02 Suite 01 9
Anti incendio Quarto 02 Suite 01
8,52 m² 8,00 m³ 0,30m 11,12 m² - 0,30m 8,52 m² 8,00 m³ 0,30m 11,12 m² - 0,30m
1 1
Sala Sala Sala Sala

6,25 m² - 0,30 m 10 11 12 13 14 15 16 17 6,25 m² - 0,30 m 6,25 m² - 0,30 m 10 11 12 13 14 15 16 17 6,25 m² - 0,30 m
Elevador Camara Antifumaça Elevador Camara Antifumaça

Corredor Setor Tecnico
Eletrico/Agua 6 pavimentos 1,80 m² - 0,26 m Corredor Corredor Setor Tecnico
Eletrico/Agua 6 pavimentos 1,80 m² - 0,26 m Corredor
0,80 m²- 0,30m Gas/Internet 1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m 0,80 m²- 0,30m Gas/Internet 1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m
Suite 01 Apt 01 1,80 m² - 0,26m

Apt 02 Suite 01 Apt 01 1,80 m² - 0,26m
Apt 02
BNH Social BNH Social
9,42 m² - 0,30m BNH Suite
2,34m² - 0,28m
91,00 m² 77,00 m² 9,42 m² - 0,30m BNH Suite
2,34m² - 0,28m
91,00 m² 77,00 m²
2,34m² - 0,28m 2,34m² - 0,28m
Jantar/Living Hall Jantar/Living Jantar/Living Hall Jantar/Living

13,14 m² - 0,30m 6,07 m² - 0,28m 13,14 m² - 0,30m 13,14 m² - 0,30m 6,07 m² - 0,28m 13,14 m² - 0,30m
BNH Social BNH Suite BNH Social BNH Suite
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
Área Privativa Área Privativa

6,10 m² - 0,15m 3,03 m² - 0,15m
7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m
APT TERREO APT TIPO 2° AO 4° PAV

8 7 6 5 4 3 2
8 7 6 5 4 3 2
Escada
Anti incendio Escada
15 9 8,52 m² 15 Anti incendio
15 9 8,52 m² 15
14 1 14
14 1 14
13 13
Terraço 12 12 Terraço Terraço
13
12
13
12 Terraço
36,16 m³ 0,30m Salão 11 11 Sala 26,46 m³ 0,30m
36,16 m³ 0,30m Salão 11 11 Sala 26,46 m³ 0,30m
21,57 m² - 0,30 m 10 10 11 12 13 14 15 16 17 10 6,25 m² - 0,30 m
21,57 m² - 0,30 m 10 10 11 12 13 14 15 16 17 10 6,25 m² - 0,30 m
9 9
9 9
8 Elevador 8
7 6 pavimentos 7
Corredor 8 Elevador 8
Corredor
1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m 7 6 pavimentos 7
6 6 1,46 m² - poço 0,80 m²- 0,30m
Apt 501 5
4
5
4
Apt 502 Apt 501
6
5
6
5 Apt 502
BNH Social 70,10 m² 3 3 60,70 m² BNH Social 4 4
2,34m² - 0,28m 2,34m² - 0,28m BNH Social 70,10 m² 3 3 60,70 m² BNH Social
2 2 2,34m² - 0,28m 2,34m² - 0,28m
2 2
1 1
1 1
Jantar/Living Hall
13,14 m² - 0,30m 6,07 m² - 0,28m Jantar/Living
13,14 m² - 0,30m
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
SHAFT
7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m
APT COB.
7,50 ² - 0,28m 7,50 ² - 0,28m
COBERTURA.
1.1 PROJETO ARQUITETONICO M2 947,89 25,00 R$ 23.697,25
1.2 PROJETOS COMPLEMENTARES M2 947,89 15,00 R$ 14.218,35
TOTAL ITEM: 1 R$ 37.915,60

TOTAL ITEM: 2 R$ 171.600,00

TOTAL ITEM: 3 R$ 60.150,00


TOTAL ITEM: 4 R$ 29.204,00
MONTAGEM E DESMONTAGEM DE ANDAIME METÁLICO TUBULAR TIPO TORRE, EXCLUSIVE
5.1 M 1.088,08 7,57 R$ 8.236,77
FORNECIMENTO DO ANDAIME
FORNECIMENTO DE ANDAIME METÁLICO TUBULAR TIPO TORRE (LOCAÇÃO), INCLUSIVE RODÍZIOS,
5.2 M/MES 181,35 12,00 R$ 2.176,16
EXCLUSIVE MONTAGEM E DESMONTAGEM
5.3 FORNECIMENTO INCLUSIVE MONTAGEM E DESMONTAGEM DE ELEVADOR DE PLATAFORMA M/MES 18,90 250,00 R$ 4.725,00
TOTAL ITEM: 5 R$ 15.137,93
CONTAINER (6,0X2,3X2,5M) COM ISOLAMENTO TÉRMICO-ESCRITÓRIO COM AR CONDICIONADO E
6.1 MÊS 12,00 886,30 R$ 10.635,60
SANITÁRIO COMPLETO
TOTAL ITEM: 6 R$ 23.110,98
7.1 LOCAÇÃO DE OBRA M2 250,00 3,11 R$ 777,50
8.1 FUNDAÇÃO HELICOIDAL
8.1.1 FUNDAÇÃO EM ESTACA HELICOIDAL , COM 10 M DE PROFUNDIDADE M 175,00 55,00 R$ 9.625,00
8.1.3 CINTAMENTO DOS BLOCOS DE COROAMENTO ML 134,40 48,00 R$ 6.451,20
8.2.1 FUNDAÇÃO EM ESTACA BROCA COM 3M DE PROFUNDIDADE M 25,20 25,90 R$ 652,76
8.2.2 BLOCOS DE COROAMENTO M3 1,21 720,00 R$ 870,91
TOTAL ITEM: 8 R$ 30.737,47
9.1 ALVENARIA ESTRUTURAL EM BLOCO DE CONCRETO ESP: 9 CM M2 767,34 68,10 R$ 52.255,85
TOTAL ITEM: 9 R$ 131.689,75
10.1 PILARES PARA AS ESCADAS DE INCENDIO E CAIXA DE ELEVADOR
10.1.1 PILARES EM CONCRETO ARMADO PARA AS ESCADAS DE INCENDIO E CAIXA DE ELEVADOR
10.1.4 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE FERRO KG 1.247,40 16,30 R$ 20.332,62
1.2.1.1 FORMA EM COMPENSADO COM 3 X DE APROVEITAMENTO M2 329,28 85,00 R$ 27.988,80
1.2.1.2 CONCRETO FCK 20,0 Mpa M2 6,91 450,00 R$ 3.111,70
1.2.1.3 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE FERRO UN 760,64 16,30 R$ 12.398,38
10.3.1.1 LAJES PREMOLDADAS M2 1.229,90 43,00 R$ 52.885,70
10.3.1.2 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE ARMAÇÃO PARA LAJES PREMOLDADAS M2 3.935,68 16,30 R$ 64.151,58
10.3.1.3 CAPEAMENTO EM CONCRETO FCK 15,0 Mpa , COM 3 CM DE ESPESSURA M3 49,20 369,00 R$ 18.153,32
10.3.1.4 ESCADA EM CONCRETO ARMADO PARA ACESSO A FUGA DO INCENDIO M3 4,99 970,00 R$ 4.837,88
TOTAL ITEM: 11 R$ 210.663,98
12 ESQUADRIAS
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE MADEIRA COM ACABAMENTO ENCERADO,
12.1.1
INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA INTERNA
12.1.1.1 0,60 X 2,10 M UN 22,00 510,00 R$ 11.220,00
12.1.1.2 0,80 X 2,10 M UN 25,00 650,00 R$ 16.250,00
12.1.1.3 0,90 X 2,10 M UN 10,00 850,00 R$ 8.500,00
12.1.2 ESQUADRIAS EM ALUMINIO
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE ALUMINIO, INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA
12.1.2.1 R$ -
INTERNA
12.1.2.1.1 0,80 X 2,00 M UN 2,00 1.050,00 R$ 2.100,00
12.1.2.1.2 1,50 X 2,00 M UN 12,00 1.500,00 R$ 18.000,00
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE ALUMINIO, INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA
12.1.2.2
EXTERNA
12.1.2.2.1 1,60 X 2,00 M UN 1,00 1.550,00 R$ 1.550,00
12.1.2.3 FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE JANELAS DE ALUMINIO MAXIMO-AR, INCLUINDO FERRAGENS.
12.1.2.3.1 0,80 X 0,60 M UN 22,00 875,00 R$ 19.250,00
12.1.2.3.2 0,80 X 1,00M UN 10,00 1.200,00 R$ 12.000,00
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE JANELAS DE ALUMINIO COM 3 FOLHAS VENEZIANA E CORRER,
12.1.2.4
12.1.2.3.1 1,20 X 1,00 UN 25,00 1.470,00 R$ 36.750,00
1,60 X 1,00 M UN 10,00 950,00 R$ 9.500,00
12.1 ESQUADRIAS ESPECIAIS UN
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE COMBATE A INCENDIO, INCLUINDO FERRAGENS E
12.1.1 UN 10,00 1.700,00 R$ 17.000,00
FECHADURA INTERNA
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE METALON, INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA
12.1.2 UN 10,00 650,00 R$ 6.500,00
INTERNA PARA A AREA TECNICA - 1,20 X 2,00 M
TOTAL ITEM: 12 R$ 158.620,00
13. ACABAMENTO
13.1 PAREDES
13.1.1 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE GESSO SOBRE AS PAREDES M2 4.349,80 16,50 R$ 71.771,70
13.1.2 FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE EMBOÇO SOBRE PAREDES PARA ASSENTAMENTO DE CERAMICA M2 949,17 107,00 R$ 11.220,00
13.2 PISOS
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PISO PORCELANATO PARA AREAS INTERNAS E HALL DOS
13.2.1 M2 40,00 135,00 R$ 5.400,00
PAVIMENTOS
13.2.2 FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE CARPETE DE MADEIRA PARA AREAS INTERNAS M2 346,15 115,00 R$ 39.807,09
13.3 FORRO E TETO
13.3.1 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE GESSO SOBRE OS TETOS INTERNOS DOS BANHEIROS M2 56,16 28,00 R$ 1.572,48
TOTAL ITEM: 13 R$ 129.771,27
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS HIDRAULICOS PARA INSTALAÇÕES DE AGUA , TUBOS /
14.1 189.504,00
CONEXOES / REGISTROS BRUTOS NAS AREAS INTERNAS E EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 14 R$ 189.504,00

FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS DE LOGICA PARA INSTALAÇÕES DE PONTOS DE LOGICA,
15.1 47.376,00
ELETRODUTOS / CABOS NAS AREAS INTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 13 R$ 47.376,00
16 INSTALAÇAOES ELETRICAS
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS ELETRICOS PARA INSTALAÇÕES DE ENERGIA E
16.1 142.128,00
ILUMINAÇÃO ELETRODUTOS / CONEXOES NAS AREAS INTERNAS E EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 16 R$ 142.128,00
17 PINTURA
17.1 APLICAÇÃO DE SELADOR NAS PAREDES INTERNAS M2 4.349,80 9,30 R$ 40.453,14
17.2 APLICAÇÃO DE SELADOR NOS TETOS INTERNOS M2 949,17 10,20 R$ 9.681,48
17.3 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA LATEX, 3 DEMAOS NOS TETOS INTERNOS M2 949,17 15,50 R$ 14.712,06
17.4 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA LATEX, 3 DEMAOS NAS PAREDES INTERNAS M2 4.349,80 14,95 R$ 65.029,51
17.1 APLICAÇÃO DE SELADOR NAS PAREDES DOS HALLS DOS PAVIMENTOS M2 403,20 9,30 R$ 3.749,76
17.2 APLICAÇÃO DE SELADOR NOS TETOS DOS HALLS DOS PAVIMENTOS M2 403,20 10,20 R$ 4.112,64
FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA ESMALTE ACETINADA, 3 DEMAOS NOS TETOS DOS HALLS
17.3 M2 39,20 17,50 R$ 686,00
DOS PAVIMENTOS
FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA ESMALTE ACETINADA, 3 DEMAOS NAS PAREDES INTERNAS
17.4 M2 403,20 17,00 R$ 6.854,40
DOS HALLS DOS PAVIMENTOS
TOTAL ITEM: 17 R$ 145.278,99
TOTAL ITEM: 18 R$ 46.239,14
19.1 CONSTRUÇÃO DE GUARITA , ACADEMIA E AREA DE CHURRASQUEIRA M2 67,75 850,00 R$ 57.587,50
CONSTRUÇÃO DE PISCINA EM FIBRA PARA ADULTOS E CRIANCAS, INCLUINDO TODOS OS SERVIÇOS DE
19.2 M2 32,00 2.250,00 R$ 72.000,00
IMPLANTAÇÃO
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PISO INTERTRAVADO, ASSENTAO SOBRE PO DE PERA E REJUNTE
19.3 M2 256,00 56,00 R$ 14.336,00
COM CIMENTO E AREIA
19.4 FORNECIMENTO E PLANTIO DE GRAMA PARA AS AREAS DE CANTEIRO M2 70,00 18,50 R$ 1.295,00
19.6 FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE PORTÃO DE PEDESTRES UM 1,00 1.270,00 R$ 1.270,00
19.7 FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE ELEVADOR PARA 4 PASSAGEIROS 6 ANDARES UM 1,00 85.000,00 R$ 85.000,00
TOTAL ITEM: 18 R$ 235.838,50
VALOR TOTAL DO EMPREEDIMENTO R$ 1.812.643,10


QUADRO DE ÁREAS
ÁREA CONSTRUIDA 1.079,49
1º PAVTO: ÁREA COMUM: guarita 6,70 1,00 6,70
1º PAVTO: ÁREA COMUM: lazer descoberto 90,00 0,20 18,00
1° AO 5° PAVTO: APT TIPO 2 / 3 QTS 934,65 1,00 934,65
COBERTURA : APT 2 / 3 QTS 130,00 0,70 91,00
CASA DE MÁQUINAS / TELHADO 14,84 0,15 2,23
1.596,19 1.126,98
ÁREAS PRIVATIVAS
APTOS TIPO (2Q) 16,05 m² 1,00 16,05
APTOS TIPO (3Q) 19,42 m² 1,00 19,42
14,00 APTOS 35,47
ÁREA EQUIVALENTE ÷ ÁREA PRIVATIVA = 31,77 31,77 31,77
CUSTO CONSTRUÇÃO ÷ ÁREA PRIVATIVA = 44.557,62 47.777,24 R$ 51.103,56
CUSTO CONSTRUÇÃO ÷ ÁREA EQUIVALENTE = 1.402,39 1.503,72 R$ 1.608,41
01 - CUSTO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO = 1,98 INCCs / M2 área equiv. = 1.126,98 m2 custo de partida = R$ 1.507,99 / m2 1.699.468,54
1409,3
1.699.468,54 -ESTOURO = 7,00% -119.009,83
03 - ACRÉSCIMOS:
03.03 - CUSTO EXTRA P/ TERRAPLENAGEM: ESTIMADO
03.06 - MAJORAÇÃO DO INDIRETO R$ 1.609.658,71 / m2
03.07 - ELEVADOR 85.000,00


05.01. EXTRA PARA LICENCIAMENTOS E APROVAÇÕES: AVALIADO EM FUNÇÃO DAS 238 ÁRVORES
R$ 1.694.658,71 / m2
DO TERRENO
05.02. CÁLCULO DE MEDIDA COMPENSATÓRIA ESPECIAL: AVALIADO EM FUNÇÃO DAS 238
2,00% DO CUSTO CONSTRUÇÃO R$ 1.694.658,71 / m2 33.893,17
ÁRVORES DO TERRENO
- PLANTIO INTERNO (a exigência da caixa é mais restritiva que a legislação municipal, que exige 1 4,00 árvores R$ 685,25 / árvore 2.741,01
árvore EXIGÊNCIA
05.06. a cada 5 aptos) - (ref. de
MUNICIPAL preço:
(RJ) estudo anterior
- CONDOMÍNIOS: de 2018Areajustado)
1 ÁRVORE CADA 150M² DA ATC (atendendo a
exigência mínima para plantio dentro do condomínio (1 árvores a cada 5UH ou 1 árvore a cada 4UH 7,00 árvores R$ 685,25 / árvore 4.796,76
no casoEXIGÊNCIA
05.07. da CEF), seMUNICIPAL
necessário,(RJ)
as demais podem ser Quando
- CONDOMÍNIOS: plantadas emseárea
não pública
tratar de uma ser indicada) é-
loteamento,
obrigatório o plantio de árvores ao longo do passeio e da testada do empreendimento a cada 5,00m. - 10,80 árvores R$ 685,25 / árvore 7.400,72
(ref.
05.08.deEXIGÊNCIA
preço: estudo anterior(RJ)
MUNICIPAL de -2018 reajustado) PLANTIO
LOTEAMENTOS: - NÃO CONSIDERADO
EM VIAS PÚBLICAS E PRAÇAS -
1 ÁRVORE A CADA 150M² DA ÁREA LOTEADA (ref. de preço Brito 1 - R$ 332,26 / unid. base abr/19) R$ 685,25 / árvore

0,00% DO CUSTO CONSTRUÇÃO R$ 1.694.658,71 0,00
08.01. EXECUÇÃO DE OBRAS DE MELHORIA DO ENTORNO (RUA DE ACESSO) -

249.182,48
ESTIMATIVA MALEX (31/10/2017)
08.02. EXTENSÕES DE REDE (RUA DE ACESSO): 250m rede de água Ø150mm + 100m rede de esgoto
195.558,41
Ø200mm - ESTIMATIVA MALEX (22/01/2018)
50.000,00
CUSTO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO 1.812.643,10
1,50% DE INFLAÇÃO 27.189,65
TOTAL 1 _ CONSTRUÇÃO + BDI 2.271.398,46
TERRENO
COMISSÃO: 2,00% R$ 450.000,00 9.000,00
BDI SOBRE TERRENO


OUTRAS DESPESAS
COMPOSIÇÃO VGV
Impostos = 4,00% R$ 114.975,20
R$ -
SAT = 1,00% R$ 28.743,80
Comissão = 3,00% R$ 86.231,40
Marketing = 0,50% R$ 14.371,90
R$ -
Lucro = 10,0% R$ 287.437,99

PREÇO M²
CONSTRUÇÃO
AREA TOTAL DA EDIFICAÇÃO 594,65 35,47 63,5 62,62 756,24

PREÇO M²
CONSTRUÇÃO

CUSTOS DAS CONTRATAÇÕES E MANUTENÇÕES PARA FINANCIAMENTOS
FGTS (CEF)
Tipo Tipo
Tipo contratação PROPOSTA COBRANÇA por: CÁLCULO (Se houver) CUSTOS (Se houver) EXEMPLO
recurso Despesa
10 UH
1 MÓDULOS
32 MESES
PROPOSTA
TCCLAE - Tarifa de Cobertura de Custos Laudo de Análise de Engenharia (análise
de viabilidade técnica de engenharia do empreendimento)
TCCLAE - Tarifa de Cobertura de Custos Laudo de Análise de Engenharia (análise 10.000,00, sendo "n" o nº
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.000,00 R$ 100,00
de viabilidade técnica de engenharia do empreendimento) de unidades do
TCCLAE - Tarifa de Análise de Viabilidade do Empreendimento - Impacto da
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Operação R$ 1.000,00 R$ 1.000,00
Operação (Análise de Risco de Crédito):
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Análise de Risco da Construtora Ano (1 Vez) R$ 3.000,00 R$ 3.000,00
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA Avaliação do Projeto de Crédito Imobiliário - APCI (ou) Modulo R$ 1.000,00 R$ 1.000,00
Aprovação da avaliação de cálculo e utilização do Valor Potencial de contratação - A cada 6 meses
VPC (LGCE - Limite Global Custos dos Empreendimentos) (empresa)
À VISTA NA CONTRATAÇÃO
TCCAV - Taxa de Cobertura de Custos à vista, por contrato assinado, a título de
Contrato PF
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ POR UNIDADE cobertura de custos operacionais, inclusive na contratação de unidades R$ 250,00 R$ 2.500,00
(Recursos FGTS)
complementares.
FASE DE CONSTRUÇÃO
Tarifa de Cobertura de Custos - TCCMO para acompanhamento da operação (em
PRAZO DA OBRA caso de recursos FGTS, limitado a 2% do valor financiado - VGV, mediante débito
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ Mês R$ 1.200,00 R$ 38.400,00
+ 4 MESES em conta), devida mensalmente, na data de aniversáriodo contrato, a titulo de
ressarcimento de despesas/custos com vistorias/medição de obra;
Taxa de Cobertura de Custo - TCCRC para reformulação de cronograma, alterando Cada
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA R$ 400,00 R$ 400,00
os percentuais de obras originalmente contratados; Reprogramação
Seguro Garantia do Construtora (SGC) e Seguro de Riscos de Engenharia (SRE). Não tem taxa fixa - Variavel
INCLUSO CUSTO
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ Esses seguros deverão ser apresentandos obrigatoriamente até a data de Seguradora conforme a seguradora
CONSTRUÇÃO
assinatura dos contratos com os beneficiários finais. contratada
OUTRAS TARIFAS
(1 vez sempre/
TCCREC - Tarifa de Cobertura de Custos Reavaliação de Empreendimento mais vezes
Contratado - Projeto sem habite-se e concluído/com habite-se averbado somente se
necessário)
R$ 69.566,67
ORÇAMENTO RASO DA OBRA: 1.762.717,90 FINANCIAMENTO: 80% 1.410.174,32 32 meses
0,00% a.a 8,00% a.a % mensal
0,00% a.m 0,64% a.m
01 44.067,95 44.067,95 415,00 1.156,36 1.571,36 0%

02 44.067,95 0,00 88.135,90 283,53 415,00 579,60 1.278,13 2,90%
03 44.067,95 0,00 132.203,84 567,07 415,00 580,31 1.562,38 1,77%
04 44.067,95 0,00 176.271,79 850,60 415,00 581,53 1.847,13 1,40%
05 44.067,95 0,00 220.339,74 1.134,14 415,00 582,73 2.131,87 1,21%
06 44.067,95 0,00 264.407,69 1.417,67 415,00 583,73 2.416,40 1,10%
07 44.067,95 0,00 308.475,63 1.701,21 415,00 585,04 2.701,25 1,02%
08 44.067,95 0,00 352.543,58 1.984,74 415,00 586,68 2.986,42 0,97%
09 44.067,95 0,00 396.611,53 2.268,28 415,00 587,94 3.271,22 0,93%
10 44.067,95 0,00 440.679,48 2.551,81 415,00 566,56 3.533,37 0,89%
11 44.067,95 0,00 484.747,42 2.835,35 415,00 567,82 3.818,17 0,87%
12 44.067,95 0,00 528.815,37 3.118,88 415,00 569,35 4.103,23 0,85%
13 44.067,95 0,00 572.883,32 3.402,41 415,00 571,10 4.388,51 0,83%
14 44.067,95 0,00 616.951,27 3.685,95 415,00 573,50 4.674,45 0,82%
15 44.067,95 0,00 661.019,21 3.969,48 415,00 575,87 4.960,35 0,80%
16 44.067,95 0,00 705.087,16 4.253,02 415,00 575,87 5.243,89 0,79%
17 44.067,95 0,00 749.155,11 4.536,55 415,00 575,87 5.527,42 0,78%
18 44.067,95 0,00 793.223,06 4.820,09 415,00 575,87 5.810,96 0,78%
19 44.067,95 0,00 837.291,00 5.103,62 415,00 575,87 6.094,49 0,77%
20 44.067,95 0,00 881.358,95 5.387,16 415,00 575,87 6.378,03 0,76%
21 44.067,95 0,00 925.426,90 5.670,69 415,00 575,87 6.661,56 0,76%
22 44.067,95 0,00 969.494,85 5.954,22 415,00 575,87 6.945,09 0,75%
23 44.067,95 0,00 1.013.562,79 6.237,76 415,00 575,87 7.228,63 0,75%
24 44.067,95 0,00 1.057.630,74 6.521,29 415,00 575,87 7.512,16 0,74%
25 44.067,95 0,00 1.101.698,69 6.804,83 415,00 575,87 7.795,70 0,74%
26 44.067,95 0,00 1.145.766,64 7.088,36 415,00 575,87 8.079,23 0,73%
27 44.067,95 0,00 1.189.834,58 7.371,90 415,00 575,87 8.362,77 0,73%
28 44.067,95 0,00 1.233.902,53 7.655,43 415,00 575,87 8.646,30 0,73%
29 44.067,95 0,00 1.277.970,48 7.938,97 415,00 575,87 8.929,84 0,72%
30 44.067,95 0,00 1.322.038,43 8.222,50 415,00 575,87 9.213,37 0,72%
31 pós obra 44.067,95 0,00 1.189.834,58 7.371,90 415,00 575,87 8.362,77 0,73%
32 pós obra 44.067,95 0,00 1.233.902,53 7.655,43 415,00 575,87 8.646,30 0,73%
1.410.174,32 0,00 1.233.902,53 138.364,84 13.280,00 19.037,91 170.682,75 0,97% média real mensal
CENARIO 3 - AREA CONSTRUÍDA : 220,16 M² - 10 LOJAS DE PATIO
VAGA 01
VAGA 02
VAGA 03
VAGA 04
VAGA 05 289,30 m² - 0,00 m
VAGA 06 VAGA 19
VAGA 07 VAGA 18
VAGA 08 VAGA 17
VAGA 09 VAGA 16
VAGA 10 VAGA 15
VAGA 11 VAGA 14
VAGA 12 VAGA 13
PLANTA
CENARIO 3 - AREA CONSTRUÍDA : 220,16 M² - 10 LOJAS DE PATIO / 19 VAGAS
VAGA 01
VAGA 02
VAGA 03
VAGA 04
VAGA 05 306,20 m² - 0,00 m
Loja 10 +WC
VAGA 06 VAGA 19 11,20 m²
P.D 4,50m
Loja 09 +WC
VAGA 07 VAGA 18
11,20 m²
P.D 4,50m
VAGA 17 Loja 08 +WC

VAGA 08 Loja 01 +WC
11,20 m²
36,43 m²
P.D 4,50m
P.D 4,50m
VAGA 09 VAGA 16
VAGA 10 VAGA 15
VAGA 11 VAGA 14
Loja 02 +WC Loja 03 +WC Loja 04 +WC Loja 05 +WC Loja 06 +WC Loja 07 +WC
36,18 m² 16,22 m² 16,22 m² 16,22 m² 16,22 m² 49,13 m²
VAGA 13 P.D 4,50m P.D 4,50m P.D 4,50m P.D 4,50m P.D 4,50m P.D 4,50m
VAGA 12
PLANTA
FACHADA.
PLANILHA DE CUSTOS - CENARIO 3 - COMPOSIÇÃO 10 LOJAS
1.1 PROJETO ARQUITETONICO M2 220,00 25,00 R$ 5.500,00
1.2 PROJETOS COMPLEMENTARES M2 220,00 15,00 R$ 3.300,00

TOTAL ITEM: 2 R$ 85.800,00

TOTAL ITEM: 3 R$ 15.150,00


TRANSPORTE DE MATERIAL DE BOTA FORA, INCLUSE DESCARTE EM ATERRO
4.5 M3 X KM 60,00 76,00 R$ 4.560,00
PUBLICO
TOTAL ITEM: 4 R$ 29.204,00
MONTAGEM E DESMONTAGEM DE ANDAIME METÁLICO TUBULAR TIPO TORRE,
5.1 M 10,00 7,57 R$ 75,70
EXCLUSIVE FORNECIMENTO DO ANDAIME
FORNECIMENTO DE ANDAIME METÁLICO TUBULAR TIPO TORRE (LOCAÇÃO),
5.2 M/MES 110,00 12,00 R$ 1.320,00
INCLUSIVE RODÍZIOS, EXCLUSIVE MONTAGEM E DESMONTAGEM
FORNECIMENTO INCLUSIVE MONTAGEM E DESMONTAGEM DE ELEVADOR DE
5.3 M/MES 18,90 250,00 R$ 4.725,00
PLATAFORMA
CONTAINER (6,0X2,3X2,5M) COM ISOLAMENTO TÉRMICO-ESCRITÓRIO COM AR
6.1 MÊS 6,00 886,30 R$ 5.317,80
CONDICIONADO E SANITÁRIO COMPLETO
TOTAL ITEM: 6 R$ 12.475,38
7.1 LOCAÇÃO DE OBRA M2 256,70 3,11 R$ 798,34
TRANSPORTE DE MATERIAL DE BOTA FORA, INCLUSE DESCARTE EM ATERRO
7.4 M3 X KM 25,00 76,00 R$ 1.900,00
PUBLICO
8.1.1 FUNDAÇÃO EM ESTACA BROCA COM 3M DE PROFUNDIDADE M 60,00 25,90 R$ 1.554,18
TOTAL ITEM: 9 R$ 32.175,48

10.1.3 FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE FERRO UN 415,80 16,30 R$ 6.777,54
10.2.1 LAJES PREMOLDADAS M2 220,00 43,00 R$ 9.460,00
FORNECIMENTO, CORTE, DOBRA E ASSENTAMENTO DE ARMAÇÃO PARA LAJES
10.2.2 M2 704,00 16,30 R$ 11.475,20
PREMOLDADAS
10.2.3 CAPEAMENTO EM CONCRETO FCK 15,0 Mpa , COM 3 CM DE ESPESSURA M3 8,80 369,00 R$ 3.247,20
TOTAL ITEM: 10 R$ 34.955,94
11 ESQUADRIAS
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PORTAS DE MADEIRA COM ACABAMENTO
11.1.1
ENCERADO, INCLUINDO FERRAGENS E FECHADURA INTERNA
11.1.1.1 0,60 X 2,10 M UN 10,00 510,00 R$ 5.100,00
11.2 ESQUADRIAS EM ALUMINIO
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE JANELAS DE ALUMINIO MAXIMO-AR,
11.2.1
11.2.2.1 3,00 X 0,60 M UN 10,00 4.375,00 R$ 43.750,00
11.2.2.2 0,80 X 0,6M UN 10,00 845,00 R$ 8.450,00
11.3 ESQUADRIAS EM METALON
11.3.1 FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO PORTA DE ENROLAR MECANIZADA
2,00 X 2,50 M UN 10,00 4.750,00 R$ 47.500,00
TOTAL ITEM: 11 R$ 104.800,00
12 ACABAMENTO
12.1 PAREDES
12.1.1 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE GESSO SOBRE AS PAREDES M2 409,50 16,50 R$ 6.756,75
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE EMBOÇO SOBRE PAREDES PARA
12.1.2 M2 949,17 107,00 R$ 5.100,00
ASSENTAMENTO DE CERAMICA
12.2 PISOS
12.2.1 PISO DE REGULARIZAÇÃO EM CONCRETO MAGRO M2 220,00 65,00 R$ 14.300,00
12.3 FORRO E TETO
FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE GESSO SOBRE OS TETOS INTERNOS DOS
12.3.1 M2 10,00 28,00 R$ 280,00
BANHEIROS
TOTAL ITEM: 12 R$ 26.436,75
FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS HIDRAULICOS PARA INSTALAÇÕES DE
13.1 AGUA , TUBOS / CONEXOES / REGISTROS BRUTOS NAS AREAS INTERNAS E 96.800,00
EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 13 R$ 96.800,00

FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS DE LOGICA PARA INSTALAÇÕES DE
14.1 38.720,00
PONTOS DE LOGICA, ELETRODUTOS / CABOS NAS AREAS INTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 14 R$ 38.720,00
15. INSTALAÇAOES ELETRICAS

FORNECIMENTO E INSTALAÇÃO DE MATERIAIS ELETRICOS PARA INSTALAÇÕES DE
15.1 ENERGIA E ILUMINAÇÃO ELETRODUTOS / CONEXOES NAS AREAS INTERNAS E 58.080,00
EXTERNAS DA EDIFICAÇÃO
TOTAL ITEM: 15 R$ 58.080,00
16 PINTURA
16.1 APLICAÇÃO DE SELADOR NAS PAREDES INTERNAS M2 409,50 9,30 R$ 3.808,35
16.2 APLICAÇÃO DE SELADOR NOS TETOS INTERNOS M2 220,00 10,20 R$ 2.244,00
16.3 FORNECIMENTO E APLICAÇÃO DE PINTURA LATEX, 3 DEMAOS NOS TETOS INTERNOS M2 247,50 15,50 R$ 3.836,25
TOTAL ITEM: 16 R$ 9.888,60
TOTAL ITEM: 18 R$ 9.594,35
19.1 CONSTRUÇÃO DE GUARITA M2 6,50 850,00 R$ 5.525,00
FORNECIMENTO E ASSENTAMENTO DE PISO INTERTRAVADO, ASSENTAO SOBRE PO
19.3 M2 360,00 56,00 R$ 20.160,00
DE PERA E REJUNTE COM CIMENTO E AREIA
19.4 FORNECIMENTO E PLANTIO DE GRAMA PARA AS AREAS DE CANTEIRO M2 130,00 18,50 R$ 2.405,00
TOTAL ITEM: 18 R$ 32.440,00
VALOR TOTAL DO EMPREEDIMENTO R$ 613.026,51

SHIMENIA RODRIGUES E FAMILIA VIABILIDADE - CENARIO 03 - 10 LOJAS 22/06/2021

EMPREENDIMENTO COMERCIAL - 10 LOJAS ÁREA: 0.313,15 m² ZONEAMENTO: Z #DIV/0!
QUADRO DE ÁREAS
ÁREA CONSTRUIDA 220,22 220,22
1º PAVTO: ÁREA COMUM: guarita + 10 LOJAS 226,70 1,00 226,70
767,70 313,15
ÁREAS PRIVATIVAS
220,22 10 220,22
ÁREA EQUIVALENTE ÷ ÁREA PRIVATIVA =
CUSTO CONSTRUÇÃO ÷ ÁREA PRIVATIVA =
CUSTO CONSTRUÇÃO ÷ ÁREA EQUIVALENTE =
01 - CUSTO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO = 1,98 INCCs / M2 área equiv. = 313,15 m2 custo de partida = R$ 1.507,99 / m2 472.227,07
1409,3
472.227,07 -ESTOURO = 7,00% -33.068,96
03 - ACRÉSCIMOS:
03.03 - CUSTO EXTRA P/ TERRAPLENAGEM: ESTIMADO 286,29 m3
03.06 - MAJORAÇÃO DO INDIRETO R$ 468.358,11 / m2


05.01. EXTRA PARA LICENCIAMENTOS E APROVAÇÕES: NÃO CONSIDERADO R$ 468.358,11 / m2
05.02. CÁLCULO DE MEDIDA COMPENSATÓRIA ESPECIAL: NÃO CONSIDERADO R$ 468.358,11 / m2
- PLANTIO INTERNO (a exigência da caixa é mais restritiva que a legislação municipal, que exige 1 R$ 685,25 / árvore
árvore a cada 5 aptos) - (ref. de preço: estudo anterior de 2018 reajustado)
05.06. EXIGÊNCIA MUNICIPAL - CONDOMÍNIOS: 1 ÁRVORE A CADA 150M² DA ATC (atendendo a

exigência mínima para plantio dentro do condomínio (1 árvores a cada 5UH ou 1 árvore a cada 4UH
0,00 árvores R$ 685,25 / árvore 0,00
no caso da CEF), se necessário, as demais podem ser plantadas em área pública a ser indicada) -
PLANTIO EXTERNO - (ref. de preço: estudo anterior de 2018 reajustado)
05.07. EXIGÊNCIA MUNICIPAL - CONDOMÍNIOS: Quando não se tratar de um loteamento, é

obrigatório o plantio de árvores ao longo do passeio e da testada do empreendimento a cada 5,00m. - 0,00 árvores R$ 685,25 / árvore 0,00
(ref. de preço: estudo anterior de 2018 reajustado) - NÃO CONSIDERADO
05.08. EXIGÊNCIA MUNICIPAL - LOTEAMENTOS: PLANTIO EM VIAS PÚBLICAS E PRAÇAS -

1 ÁRVORE A CADA 150M² DA ÁREA LOTEADA (ref. de preço Brito 1 - R$ 332,26 / unid. base abr/19) 0,00 árvores R$ 685,25 / árvore 0,00

0,00% DO CUSTO CONSTRUÇÃO R$ 468.358,11 0,00
08.01. EXECUÇÃO DE OBRAS DE MELHORIA DO ENTORNO (RUA DE ACESSO)
08.02. EXTENSÕES DE REDE (RUA DE ACESSO):
50.000,00
CUSTO ESTIMADO DE CONSTRUÇÃO 613.026,51
1,00% DE INFLAÇÃO 6.130,27
TOTAL 1 _ CONSTRUÇÃO + BDI 737.091,40
TERRENO
COMISSÃO: 2,00% R$ 450.000,00 9.000,00
BDI SOBRE TERRENO


OUTRAS DESPESAS
COMPOSIÇÃO VGV
Impostos = 4,00% R$ 53.380,80
R$ -
SAT = 1,00% R$ 13.345,20
R$ -
Marketing = 0,50% R$ 6.672,60
R$ -
Lucro = 10,0% R$ 133.452,00

PREÇO M²
CONSTRUÇÃO
LOJA 01 36,43 R$ 97.747,73 R$ - 36,43 R$ 97.747,73
LOJA 02 36,18 R$ 97.076,94 36,18 R$ 97.076,94
LOJA 03 16,22 R$ 43.520,95 16,22 R$ 43.520,95
LOJA 04 16,22 R$ 43.520,95 16,22 R$ 43.520,95
LOJA 05 16,22 R$ 43.520,95 16,22 R$ 43.520,95
LOJA 06 16,22 R$ 43.520,95 16,22 R$ 43.520,95
LOJA 07 49,13 R$ 131.823,93 R$ - 49,13 R$ 131.823,93
LOJA 08 11,20 R$ 30.051,46 R$ - 11,20 R$ 30.051,46
LOJA 09 11,20 R$ 30.051,46 11,20 R$ 30.051,46
LOJA 10 11,20 R$ 30.051,46 11,20 R$ 30.051,46
AREA TOTAL DA EDIFICAÇÃO 220,22 0 0 0 220,22

VALOR FINAL DE CUSTO DO EMPREENDIMENTO R$ 590.886,75

PREÇO M²
CONSTRUÇÃO
LOJA 01 36,43 R$ 218.580,00 R$ - 36,43 R$ 218.580,00
LOJA 02 36,18 R$ 217.080,00 36,18 R$ 217.080,00
LOJA 03 16,22 R$ 97.320,00 16,22 R$ 97.320,00
LOJA 04 16,22 R$ 97.320,00 16,22 R$ 97.320,00
LOJA 05 16,22 R$ 97.320,00 16,22 R$ 97.320,00
LOJA 06 16,22 R$ 97.320,00 16,22 R$ 97.320,00
LOJA 07 49,13 R$ 294.780,00 R$ - 49,13 R$ 294.780,00
LOJA 08 11,20 R$ 67.200,00 R$ - 11,20 R$ 67.200,00
LOJA 09 11,20 R$ 67.200,00 11,20 R$ 67.200,00
LOJA 10 11,20 R$ 67.200,00 11,20 R$ 67.200,00

CUSTOS DAS CONTRATAÇÕES E MANUTENÇÕES PARA FINANCIAMENTOS 12
FGTS (CEF)
Tipo contratação Tipo recurso Tipo Despesa PROPOSTA COBRANÇA por: CÁLCULO (Se houver) CUSTOS (Se houver) EXEMPLO
10 LOJAS
1 MÓDULOS
12 MESES
PROPOSTA
TCCLAE - Tarifa de Cobertura de Custos Laudo de Análise de Engenharia (análise de
viabilidade técnica de engenharia do empreendimento)
TCCLAE - Tarifa de Cobertura de Custos Laudo de Análise de Engenharia (análise de 10.000,00, sendo "n" o nº
APOIO À PRODUÇÃO FGTS PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.000,00 #VALOR!
viabilidade técnica de engenharia do empreendimento) de unidades do
APOIO À PRODUÇÃO PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.001,00 R$ 10,00
APOIO À PRODUÇÃO PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.002,00 R$ 120,00
APOIO À PRODUÇÃO PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.003,00 R$ -
APOIO À PRODUÇÃO PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.004,00 R$ -
APOIO À PRODUÇÃO PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.005,00 R$ 10.000,00
APOIO À PRODUÇÃO PJ PARCELA ÚNICA R$ 10.006,00 R$ 10.000,00
ORÇAMENTO RASO DA OBRA: 613.026,51 FINANCIAMENTO: 80% 490.421,21 12 meses
0,00% a.a 8,00% a.a % mensal
0,00% a.m 0,64% a.m 10 LOJAS
01 40.868,43 40.868,43 415,00 1.156,36 12,00 0%

02 40.868,43 0,00 81.736,87 262,95 415,00 579,60 1.257,55 3,08%
03 40.868,43 0,00 122.605,30 525,90 415,00 580,31 1.521,21 1,86%
04 40.868,43 0,00 163.473,74 788,85 415,00 581,53 1.785,38 1,46%
05 40.868,43 0,00 204.342,17 1.051,79 415,00 582,73 2.049,52 1,25%
06 40.868,43 0,00 245.210,61 1.314,74 415,00 583,73 2.313,47 1,13%
07 40.868,43 0,00 286.079,04 1.577,69 415,00 583,73 2.576,42 1,05%
08 40.868,43 0,00 326.947,47 1.840,64 415,00 583,73 2.839,37 0,99%
09 40.868,43 0,00 367.815,91 2.103,59 415,00 583,73 3.102,32 0,95%
10 40.868,43 0,00 408.684,34 2.366,54 415,00 583,73 3.365,27 0,91%
11 40.868,43 0,00 449.552,78 2.629,49 415,00 583,73 3.628,22 0,89%
12 40.868,43 0,00 490.421,21 2.892,44 415,00 583,73 3.891,17 0,87%
490.421,21 0,00 0,00 17.354,62 4.980,00 7.566,64 28.341,90 0,48% média real mensal
4. CONCLUSÃO
Realizado os estudos de viabilidades, realizamos a comparação dos cenários estudados.
Em todos os cenários, está sendo considerado o valor de R$ 450.000,00 (quatrocentos e

cinquenta mil reais) referente ao lote.
Os valores de taxas municipais, estaduais e federais, comissões de venda, taxas financeiras estão
incluídas nos valores estudados.
Para o valor de venda foram realizadas pesquisas nas imobiliárias locais e levantamento em sites
da internet. A definição dos cenários foi definida por conversas com arquitetos e corretores de
imóveis locais, onde identificaram a demanda reprimida por imóveis de 2 e 3 quartos e lojas
com pátio aberto. A composição de unidades para salas comerciais não foi considerada pela
falta de mercado atualmente.
O quadro comparativo a seguir, demonstra que apesar do maior valor investido, o CENARIO 1,
apartamentos de 2 / 3 quartos com unidades no térreo e cobertura e 7 pavimentos, é a
alternativa mais viável financeiramente.
O valor do m2 de venda, torna-se rentável o maior numero de unidades executadas, pois o custo
do empreendimento para 14 ou 10 unidade, apresentou-se bem próximo. Entretanto o valor de
venda, colocamos valores diferenciados por pavimento, pela área privada e pela área da
cobertura. Desta forma, a rentabilidade sob consideravelmente.
De acordo com o resumo dos investimentos, colocamos que o investimento do CENARIO 1 é a

mais viável financeiramente.
PLANILHA RESUMO COMPARATIVO DOS INVESTIMENTOS POR CENARIO
DESCRIÇÃO CENARIO 1 CENARIO 2 CENARIO 3
MODALIDADE RESIDENCIAL RIDENCIAL COMERCIAL
14 UNIDADES 2 / 3 QUARTOS 10 UNIDADES 2 / 3 QUARTOS 10 LOJAS EM PATIO ABERTO

PROTIPO
COM SUITE E VARANDA COM SUITE E VARANDA COM ESTACIONAMENTO
UNIDADES TERREO COM AREA PRIVADA 2 UNIDADES 2 UNIDADES 10 LOJAS
UNIDADES TIPO 10 UNIDADES 6 UNIDADES
UNIDADES COBERTURA 2 UNIDADES 2 UNIDADES
AREA PROJETADA (M²) 994,10 756,24 220,16
INVESTIMENTO PARA OBRA R$ 2.604.700,50 R$ 1.923.001,39 R$ 590.886,75
LOTE E TAXAS R$ 597.428,57 R$ 554.029,67 R$ 535.679,67
VALOR TOTAL INVESTIDO R$ 3.202.129,07 R$ 2.477.031,06 R$ 1.126.566,42
PERIODO DE OBRAS 18 MESES 12 MESES 6 MESES
VALOR FINANCIADO - 80% R$ 2.083.760,40 R$ 1.538.401,11 R$ 472.709,40
VALOR DE VENDA R$ 4.322.005,63 R$ 2.947.556,87 R$ 1.321.320,00
RETORNO DO INVESTIMENTO 34,97% 19,00% 17,29%
VALOR R$ / m² VENDA 4.347,66 3.897,65 6.001,64

ANEXO – PESQUISA DE MERCADO
VALOR
APARTAMENTO EDIFICAÇÃO LOCAL VALOR - R$ ÁREA VAGA BANHEIRO LAZER PLAY GUARITA VARANDA ELEVADOR EM CONST NOVO USADO
VENDA / M²
2 QTS ARCOS DO CAMPO JAYARA 168.900,00 54,00 1 1 SIM SIM NÃO NÃO NÃO SIM 3.127,78
2 QTS EDIFICIO V. MARIA NAZARETH 165.000,00 72,00 1 2 NÃO NÃO SIM NÃO NÃO SIM 2.291,67
2 QTS CONJUNTO BELA VISTA 144.000,00 47,00 1 2 SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM 3.063,83
2 QTS CONJUNTO VILA FORMOSA 167.000,00 55,00 2 2 SIM SIM SIM SIM NÃO SIM 3.036,36
2 QTS EDIFICIO JUNDIAI 150.000,00 75,00 1 1 NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO SIM 2.000,00
2 QTS EDIFICIO SETOR SUL 192.000,00 60,00 1 2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 3.200,00
2 QTS EDIFICIO CIDADE JARDIM 173.800,00 75,00 1 2 NÃO NÃO SIM SIM SIM SIM 2.317,33
2 QTS EDIFICIO SETOR SUL 188.000,00 60,00 1 2 SIM SIM SIM SIM NÃO SIM 3.133,33
2 QTS EDIFICIO BELA VISTA 144.000,00 47,00 1 2 SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM 3.063,83
2 QTS EDIFICIO JAYARA 260.000,00 77,00 2 2 SIM SIM NÃO NÃO NÃO SIM 3.376,62
2 QTS EDIFICIO JARDIM DAS AMERICAS 260.000,00 59,00 2 2 SIM SIM NÃO NÃO NÃO SIM 4.406,78
2 QTS CONJUNTO VILA HARMONIA 149.900,00 57,00 1 2 SIM SIM SIM SIM NÃO SIM 2.629,82
2 QTS EDIFICIO SETOR SUL 199.000,00 60,00 1 2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 3.316,67
2 QTS EDIFICIO UNIVERSITARIA 306.000,00 60,00 2 2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 5.100,00
2 QTS EDIFICIO JARDIM EUROPA 230.000,00 60,00 2 2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 3.833,33
2 QTS CONJUNTO JUNDIAI 160.000,00 56,00 1 2 SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM 2.857,14
2 QTS CONJUNTO VILA GOIS 190.000,00 59,00 1 1 SIM SIM SIM NÃO NÃO SIM 3.220,34
2 QTS EDIFICIO CENTRO 320.000,00 59,00 1 1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 5.423,73
3.567.600,00 1.092,00 3.267,03
3 QTS CONJUNTO V. MARIA NAZARETH 180.000,00 72,00 1 2 NÃO NÃO SIM SIM NÃO SIM 2.500,00
3 QTS EDIFICIO V. MARIA NAZARETH 229.000,00 99,00 1 3 SIM SIM SIM SIM NÃO SIM 2.313,13
3 QTS EDIFICIO V. MARIA NAZARETH 165.000,00 78,00 1 2 NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO SIM 2.115,38
3 QTS EDIFICIO V. MARIA NAZARETH 180.000,00 84,00 1 2 NÃO NÃO NÃO NÃO NÃO SIM 2.142,86
3 QTS EDIFICIO V. MARIA NAZARETH 196.000,00 73,00 1 2 NÃO NÃO NÃO SIM NÃO SIM 2.684,93
3 QTS CONJUNTO V. MARIA NAZARETH 175.000,00 72,00 1 1 NÃO NÃO SIM NÃO NÃO SIM 2.430,56
3 QTS CONJUNTO V. MARIA NAZARETH 180.000,00 87,00 1 1 NÃO NÃO SIM NÃO NÃO SIM 2.068,97
3 QTS CONJUNTO V. MARIA NAZARETH 175.000,00 79,00 1 2 NÃO NÃO SIM SIM NÃO SIM 2.215,19
3 QTS EDIFICIO JUNDIAI 285.000,00 72,00 3 2 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 3.958,33
3 QTS EDIFICIO UNIVERSITARIO 235.000,00 57,00 1 2 NÃO NÃO NÃO NÃO SIM SIM 4.122,81
3 QTS EDIFICIO JARDIM EUROPA 311.500,00 76,00 1 1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 4.098,68
3 QTS EDIFICIO CENTRO 320.000,00 79,00 1 1 SIM SIM SIM SIM SIM SIM 4.050,63
2.311.500,00 849,00 2.722,61

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Belo Horizonte, 25 de junho de 2021

Á Sra. Shimenia Rodrigues

Cara Sra. Shimenia,

Estamos formalizando a entrega do Estudo de Viabilidade Técnica Econômica

• Estudo de Viabilidade Técnica das alternativas;

RUA SÃO PAULO 1071/1305 CENTRO, BELO HORIZONTE/MG

2.5.4 Custo com equipamentos 12

RUA SÃO PAULO 1071/1305 CENTRO, BELO HORIZONTE/MG

O estudo a ser apresentado, consiste na viabilidade econômica financeira do

Apesar da retração econômica e da pandemia a economia na construção civil se

Eng. Claudio Barbosa

RUA SÃO PAULO 1071/1305 CENTRO, BELO HORIZONTE/MG

Investimentos no mercado imobiliário possui características marcantes que devem

Em um cenário de instabilidade da economia, os investidores e empreendedores

O presente trabalho foi objeto de uma análise qualitativa e quantitativa da

RUA SÃO PAULO 1071/1305 CENTRO, BELO HORIZONTE/MG

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o investidor e o empreendedor estão diretamente ligados, pois o empreendedor irá

2.1. O planejamento de empreendimentos

Para o sucesso de um empreendimento é muito importante efetuar um

O planejamento do empreendimento é tão importante quanto os cálculos

A qualidade do empreendimento está diretamente ligada com a clareza do

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A viabilidade financeira do empreendimento consoante com o custo da obra que

2.2. A análise do local de execução do empreendimento

A localização do imóvel influi diretamente no valor final do imóvel, para se

Esta valorização pode ocorrer em função da proximidade de locais públicos,

2.3. Incorporação imobiliária

Do ponto de vista jurídico incorporação significa a junção de pessoas que

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Orçamento na construção é elaborado com base nos projetos, memorial

A análise financeira da engenharia civil é realizada a partir do orçamento geral

Como a fase do orçamento é uma das primeiras etapas a serem elaboradas a

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2.5. Custo unitário básico

O Custo Unitário Básico (CUB) é o custo por metro quadrado da construção do

Para as incorporações em condomínio é necessário efetuar o registro da

2.5.1. Custos diretos

Os custos diretos englobam todos os custos que estão presentes na execução

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2.5.2. Custo direto com material

Os custos com materiais utilizados em uma obra, são usualmente 60% do

O valor do custo direto do material pode mudar em virtude da variação do

Custo direto da mão de obra própria equivalem a aproximadamente 40% do

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Encargos Sociais Grupo I

Grupo III - Encargos ligados a demissão do trabalhador

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2.5.3. Custo direto da mão de obra por empreitada

A mão de obra por empreitada é caracterizada pelo fato de o empreiteiro

2.5.4. Custo com equipamentos

O custo com equipamentos pode ser subdividido em duas partes:

No caso de aquisição dos equipamentos, o valor do investimento em

2.5.5. Custos indiretos

Define custo indireto como os itens de difícil mensuração: veículos de passeio

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Portanto, um orçamentista deve ser capaz de prever todas as despesas

2.6. BDI (Bonificação e Despesas Indiretas)

A definição de BDI é a parte do custo que representa a localização, o tipo de

O BDI é composto por outras seis taxas:

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Os orçamentos de obras consistem na projeção dos custos diretos que estarão

As outras despesas devem ser incluídas analiticamente como custo direto.

2.7. Custo da obra e preço de venda