Checklist de análise a um Imóvel

Introdução

Dedicarias apenas 10 minutos ao visitar um imóvel que se tornará num investimento durante
anos ou décadas? É certo que quando atingimos um nível de experiência, visitar imóveis antes
de os comprar pode ser algo que não seja sempre necessário.

Contudo, existem perguntas e factos a verificar antes da compra de qualquer imóvel para que
não corramos riscos adicionais ao fazer esse investimento.

De seguida apresento uma lista de verificação completa dos pontos que analiso antes da
compra de qualquer imóvel.
Estado do imóvel 3
Rachas e Fendas 3
Esgotos 3
Águas 3
Instalação elétrica 3
Instalação de Gás 4
Janelas 4
Porta de entrada 4
Chaminés do imóvel, ou do edifício onde o imóvel se encontra 5
Estado do chão 5
Sinais de humidade 5
Forno, fogão e esquentador 6
Estado da cobertura 6

Localização 7
Comércio e Saúde 7
Escolas 7
Transportes públicos 7
Vizinhança 7
Espaço de Rua 8
Criminalidade 8
Movimentação 8
Estado dos imóveis vizinhos 8
Depósitos de Resíduos Urbanos 9
Luz natural 9
Consultar o histórico da localização 9

Geral 10
Por que razão o vendedor está a vender o imóvel? 10
Quão rápido esse imóvel pode ser revendido? 10
Há quanto tempo o imóvel está no mercado? 10
Saber se houve melhorias feitas pelo atual proprietário, e se sim, quais foram 10
Existem ónus ou encargos? 10

Indícios de Problemas Ocultos 11

Tempo de posse do imóvel 11
Pinturas recentes 11
Móveis estrategicamente colocados 11
Visitas apenas a alturas específicas do dia, sem justificação aparente 11

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por: Ricardo Matos | https://ricardomatos.me
Estado do imóvel

Rachas e Fendas
É normal por vezes existirem algumas fissuras em paredes, especialmente nas que dão
directamente com a zona exterior do imóvel. Isso pode acontecer devido a algum problema
com a massa de finalização ou apenas devido à contração/dilatação desse material.

Contudo, quando vemos fendas ou rachas que percorrem o comprimento inteiro de uma parede
ou apresentam uma largura superior a 2mm, esse é um motivo de preocupação e deve ser
considerada uma 2ª visita com um Engenheiro Civil.

Esgotos
Quais os materiais, condições e idade da canalização de esgotos do imóvel?
Caso a última manutenção tenha sido feita há 10+ anos, deve ser considerada a revisão e/ou
substituição da mesma (custos adicionais)

Águas
Quais os materiais, condições e idade da canalização do imóvel? Se estivermos a falar de
tubagem em ferro, devemos assumir à partida que vamos ter encargos adicionais com a
substituição da mesma. Não vale a pena arriscar em confiar numa instalação dessa natureza.

Em especial em imóveis localizados em zonas históricas, é importante averiguar qual o estado

das ligações de água do edifício à rede pública. Em muitos municípios, o mau estado desta
infraestrutura implica custos adicionais para o investidor a curto-médio prazo.

Instalação elétrica
Há quanto tempo foi mudada/atualizada e que standards segue?
Muitos dos imóveis anteriores aos anos 2000 simplesmente não seguem os padrões para, por
exemplo, suportar a colocação de equipamentos elétricos que venham substituir os
originalmente a gás (ex. Forno, placa elétrica, termoacumulador).

Para além disso, é importante verificar se a instalação do quadro cumpre todos os padrões de
segurança atuais.

Não esquecer de verificar se todos os pontos elétricos têm uma ligação à terra. A falha de algo
tão simples como isso pode trazer problemas graves no futuro.

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Instalação de Gás
Há quanto tempo foi instalada, modificada ou atualizada?
Se pretende continuar a utilizar as instalações de gás, é recomendável fazer uma visita técnica
para validar toda a instalação atual.

Janelas
Janelas de vidro simples em alumínio ou madeira? Janelas deste tipo 1) dão um aspecto
desatualizado ao imóvel e 2) contribuem para um baixo conforto térmico do imóvel.

Se encontrares este tipo de caixilharias no imóvel, deves considerar uma despesa extra na
atualização das mesmas.

Porta de entrada
Qual a robustez da porta de entrada do imóvel? Uma porta muito antiga com mecanismos de
segurança fracos são pontos considerados com algum peso pelos clientes finais (inquilinos ou
compradores). A melhoria deste aspecto deve ser considerada assim como os seus custos
inerentes.

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Chaminés do imóvel, ou do edifício onde o imóvel se encontra
Especialmente importante em imóveis mais antigos.

Quais as condições estruturais da chaminé? Existirão problemas de obstrução? Existirão

problemas de infiltrações ou falhas no design da chaminé que, em dias de chuva e vento,
impliquem problemas de inundações?
É difícil averiguar tudo isto numa fase inicial de estudo, e ter a oportunidade de colocar estas
questões diretamente ao proprietário e avaliar a resposta do mesmo poder-nos-á dar indícios
de se existe efectivamente algum problema derivado desta parte do imóvel.

Estado do chão
Quais as suas marcas de utilização? Está desatualizado face aos padrões atuais?

Existem divisões com chão de madeira? Qual o estado de conservação do mesmo?

Ex: As divisões da casa com chão flutuante podem ser bons indicadores de alguns problemas
do imóvel. Ao verificar o flutuante “levantado” ou “inchado” junto a alguma parede em particular
poderá ser um indício de humidades e infiltrações naquela zona.

Sinais de humidade
Existem sinais de bolor ou humidade na parede? Esses sinais podem ser: manchas
amareladas ou camadas “verdes” por cima da tinta.

Por vezes existem manchas de bolor dentro da casa (nomeadamente WC) simplesmente
derivadas à falta de hábitos de circulação de ar das divisões (ex. Não ligar a ventax durante os
banhos, não arejar a casa etc). Nestes casos, as humidades visíveis podem não representar
qualquer problema grave do imóvel.

No entanto, quando as manchas de humidade se acompanham de rachas na parede, massas

soltas ou tinta a descascar, é recomendado que seja analisada a possibilidade de humidades
que possam estar a surgir de: infiltrações exteriores, canos rotos ou mau isolamento das zonas
de água (ex duche, balcão da cozinha).

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Forno, fogão e esquentador
Qual a idade e estado de conservação destes equipamentos? O imóvel é vendido incluindo os
mesmos?

Equipamentos mais antigos representam uma possível necessidade de substituição a curto ou

médio prazo.

Estado da cobertura
Qual a idade, e estado de conservação da cobertura do edifício? Qual foi a data da última
manutenção? Existem queixas de infiltrações ou problemas por parte de habitações conexas à
mesma (no caso do imóvel fazer parte de um condomínio).

A substituição da cobertura é uma das manutenções mais dispendiosas num imóvel pelo que
um estado de conservação menos favorável é um indicador de possíveis encargos adicionais a
curto ou médio prazo.

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Localização

Comércio e Saúde
Que comércio existe a uma distância facilmente percorrida a pé ?

Quantos dos serviços essenciais estão abrangidos nesta mesma área? (ex. Saúde, instituições
financeiras, mercados, supermercados, farmácias…)

A proximidade de serviços e comércio é altamente valorizada por futuros clientes.

Escolas
Qual a quantidade, qualidade e níveis de escolaridade que as instituições de ensino perto do
imóvel oferecem?

A falha em algum destes pontos poderá deduzir o nosso segmento de mercado, caso
pretendamos satisfazer as necessidades das famílias.

Transportes públicos
Qual a rede de transportes públicos que satisfaz a localização do imóvel? A acessibilidade às
mesmas faz parte dos critérios do público que pretendemos servir com o nosso investimento?

A falta de acesso às mesmas implica uma redução do nosso mercado para quem se desloca
em viatura própria.

Vizinhança
Pode parecer simples, mas por vezes o maior problema para um investimento pode ser
causado simplesmente por outros habitantes no mesmo edifício, rua ou bairro.

Por vezes os vendedores/consultores fazem visitas a horas estratégicas do dia para evitar
alturas onde esses problemas possam ser detectados auditiva ou visualmente.

Para prevenir problemas que possam vir a ter com vizinhos, é recomendado visitar a mesma
área em diferentes dias da semana, diferentes alturas do dia. É importante ter esta iniciativa
não só aos dias de semana como também durante o fim de semana.

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Obter feedback não só do proprietário e agente, como também a outras pessoas na mesma
zona sem motivos para não darem o seu feedback honesto.

Espaço de Rua
Falta de espaço nas imediações do imóvel pode significar falta de disponibilidade de
estacionamento ou maior insegurança na circulação (Ex. passeios estreitos)

Ruas estreitas representam também encargos adicionais na hora de fazer obras,

especialmente quando necessária a utilização e permanência de contentores para recolha de
entulho ou entrega de materiais por veículos de maior dimensão.

Criminalidade
Trata-se de uma zona segura? Houve algum incidente no passado recente? Qual o histórico de
criminalidade naquela zona?

Se não conhecerem a zona, recorrer à esquadra da Polícia local pode ajudar bastante a
perceber o histórico de criminalidade na localização de um imóvel.

Movimentação
O imóvel encontra-se numa rua muito movimentada?

Ruas muito movimentadas onde passam veículos pesados, transportes públicos e existe um
grande fluxo de circulação automóvel podem ser factores que penalizam na avaliação de um
imóvel assim como poderão ser aspectos desfavoráveis na altura de o arrendar ou vender.

Estado dos imóveis vizinhos

Qual o estado de conservação dos imóveis na zona circundante? Comprar um imóvel numa
zona com imóveis vizinhos degradados ou em mau estado de conservação pode comprometer
o arrendamento ou venda do mesmo.

No entanto, para que uma zona seja recuperada terá sempre de existir o “primeiro imóvel” a
sofrer intervenções. Nesse sentido, caso haja indícios de interesse na renovação dos imóveis
vizinhos (ex. Por outros investidores), correr esse risco pode compensar significativamente a
longo prazo.

Por outro lado, este pode também ser um factor de peso na negociação do valor de compra do
imóvel!

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Depósitos de Resíduos Urbanos
Existem caixotes de lixo perto dos acessos ao imóvel? São caixotes de superfície ou depósitos
soterrados? O aspecto e odores provenientes dos depósitos de resíduos urbanos perto do
imóvel podem comprometer o conforto de quem habita no mesmo.

Luz natural
Qual a incidência de luz natural no imóvel? Por norma, as pessoas procuram imóveis onde a
luz solar seja abundante.

Para conseguir estimar a luminosidade do imóvel durante qualquer estação do ano, recorro a
uma app como esta, que simula a incidência da luz solar em qualquer localização:

APP Sun Locator Lite (Android)

https://play.google.com/store/apps/details?id=com.genewarrior.sunlocator.lite

Consultar o histórico da localização

Qual a evolução daquela zona? Tem vindo a ser melhorada (repavimentação, etc)? A data
indicada como a do último restauro de, por exemplo, a fachada e telhado bate certo com a
realidade?

Graças à tecnologia, é possível utilizar o Google Street View para ver se alterações exteriores
que são relatadas pelo agente/vendedor correspondem à realidade. Ex. se nos dizem que a
fachada do prédio foi pintada em 2018. Há uma hipótese de conseguir verificar isso no histórico
destas fotos 360º do Google Street View.

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Geral

Por que razão o vendedor está a vender o imóvel?

Conhecer as razões genuínas pelas quais o vendedor se pretende desfazer do imóvel são
essenciais para entender mais sobre o mesmo.

Quão rápido esse imóvel pode ser revendido?

Caso precisemos de recuperar liquidez desse imóvel, em quanto tempo é expectável que a sua
venda ocorra (a preço de mercado)?

Imóveis com pouca liquidez representam um risco para quem pretende, por ex, executar
negócios de F&F.

Há quanto tempo o imóvel está no mercado?

Muito tempo no mercado pode significar a) existe algum problema com o imóvel que ainda não
descobrimos ou b) uma oportunidade para negociar e fazer uma excelente compra.

Saber se houve melhorias feitas pelo atual proprietário, e se sim,

quais foram
Quais as melhorias feitas pelo atual proprietário? É importante obter uma lista completa de tudo
o que sofreu intervenções recentes no imóvel.

Existem ónus ou encargos?

Existe alguma hipoteca ou penhora sobre o imóvel? Existem inquilinos? Saber esta informação
com antecedência permite-nos poupar tempo em negócios que simplesmente não valem a
pena ser trabalhados.

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por: Ricardo Matos | https://ricardomatos.me
Indícios de Problemas Ocultos

Tempo de posse do imóvel

Há quanto tempo o proprietário tem aquele imóvel? Se o espaço de tempo for curto, poderá
significar algum problema com o imóvel ou com a sua localização.

Pinturas recentes
Existe alguma divisão com um aspecto bastante mais apelativo que as restantes? Tem pinturas
recentes em zonas que dão com águas? (ex. Exterior, WC, cozinha, terraço, telhado)

Pinturas recentes neste tipo de condições podem ter sido feitas para disfarçar temporariamente
algum problema com humidades e infiltrações no imóvel.

Móveis estrategicamente colocados

Assim como no ponto anterior, é importante inspecionar paredes tapadas por móveis grandes
(Ex. roupeiros, estantes) que tenham costas com uma zona que dê com águas.

Visitas apenas a alturas específicas do dia, sem justificação

aparente
O imóvel está vazio mas o agente teima em visitar apenas entre horas muito específicas do
dia? Neste caso, recomendo que seja feita uma avaliação independente à vizinhança e
localização do imóvel.

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por: Ricardo Matos | https://ricardomatos.me