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metodo
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Estatuto da Cidade
Lei Federal n° 10.257/10
Caderno esquematizado para concursos públicos - versão 2.0
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UMA BREVE INTRODUCAO PARA VOCE QUE ACABOU DE CHEGAR
Olá! Eu me chamo Núbia , sou arquiteta, mestre e
concurseira, graduada pela Universidade Federal de
Viçosa (UFV). Iniciei os estudos para concursos públicos
de arquitetura em 2017 e logo criei o @arqconcurso com o
desejo de conhecer arquitetos que estavam no mesmo
rolê: prestando concursos.
Quando eu comecei a estudar não havia bons materiais disponíveis no mercado.
Então comecei a produzir o meu material e ao longo dos anos acumulei bons
resumos que me ajudaram a ser aprovada em muitos concursos, tendo 7
nomeações para prefeituras.
Essa é a MINHA forma de estudar, misturando mapas mentais e resumos
esquematizados baseados em técnicas de facilitação gráfica, utilizando cores e
figuras que me ajudam na fixação do conteúdo. Se faz sentido para você, então
esse material ÚNICO pode te ajudar nos estudos.
A missão do @arqconcurso é facilitar ao máximo um conteúdo (leis, decretos,
NBRs ou mesmo a teoria) e fazer com que você aprenda de uma maneira fácil e
eficiente e seja aprovado no concurso público que quiser. Cada detalhe foi
planejado com muito cuidado!
~
ORIENTACOES:
q Esse caderno NÃO substitui a leitura da legislação, das NBRs ou da teoria.
q Utilize fontes variadas de estudo e resolva MUITAS questões;
q Sugiro que vá acrescentando informações ao caderno à medida em que for
resolvendo questões e estudando;
q ATENÇÃO! Nenhuma parte desse material poderá ser reproduzida ou
transmitida seja quais forem os meios empregados, sem autorização prévia
da autora.

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1-INTRODUCAO ´
2-DIRETRIZES GERAIS DA POLITICA URBANA
q O Estatuto da Cidade (Lei n°10.257/01) regulamenta o q São uma série de parâmetros que terão de ser observados
ITUIÇÃO
CONST pelos Municípios na execução de sua política urbana.
capítulo "Política urbana" da Constituição Brasileira (artigos FEDERA
L

182 e 183), estabelecendo uma nova base jurídica para o I– garantia do direito a cidades sustentáveis para as presentes e
desenvolvimento urbano, com a inserção de relevantes futuras gerações;
instrumentos para a construção de uma política urbana. q O conceito de cidades sustentáveis abrange o direito à terra urbana, à

q Cabe aos Municípios aplicar as diretrizes gerais, de acordo com as suas moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao
transporte, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer (se traduz no
especificidades e realidade local, devendo para tanto constituir uma ordem
direito à uma vida urbana digna para todos).
legal própria.
II– gestão democrática por meio da participação popular;
O Estatuto da Cidade é uma das leis federais mais cobradas em concursos
q Participação da população/associações na formulação, execução e
públicos de arquitetura, sendo imprescindível o seu estudo e entendimento.
acompanhamento de planos, programas e projetos ligados à política
A FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE URBANA urbana (gestão negociada da cidade).

Prevista na Constituição Federal, a função social da propriedade urbana é o III– cooperação entre os governos, a iniciativa privada e a
conceito base do Estatuto da Cidade. Todo imóvel deve ser usado em prol dos sociedade no processo de urbanização (para planejar, executar e
interesses da sociedade, e não apenas dos proprietários, de forma a garantir fiscalizar a política urbana);
cidades justas, em que todos desfrutem dos benefícios da urbanização. IV– planejar o desenvolvimento das cidades, a distribuição
q A propriedade urbana cumpre sua função social quando ATENDE às espacial da população e as atividades econômicas do município;
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. q As cidades são o resultado de processos sociais, econômicos,
culturais, políticos e físico-espaciais, de modo que somente com o
CONSTITUIÇÃO FEDERAL ESTATUTO DA CIDADE
planejamento é que o Poder Público poderá conseguir real
Conceito de função social da Diretrizes para efetivação da função social
desenvolvimento urbanístico.
propriedade da propriedade
V– oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e
Resumo dos outros princípios norteadores do Estatuto da Cidade serviços públicos adequados às necessidades da população e
às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, para EVITAR:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
Gestão Regularização
democrática fundiária de
c)o parcelamento do solo, a edificação ou o uso
Desenvolvimento Direito à Autonomia dos municípios
assentamentos excessivo/inadequado da infraestrutura;
sustentável das cidades moradia na política urbana
informais

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d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam
funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da
infraestrutura correspondente;
e) a retenção especulativa do imóvel urbano, que resulte na sua
subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres.
q O controle do uso e da ocupação do solo consiste em um mecanismo de
regulação dos usos urbanos, baseado principalmente em modelos de
distribuição de densidades e compatibilidade de usos, com o objetivo
de evitar práticas inadequadas, incompatíveis ou especulativas.
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas
e rurais;
As questões de concurso gostam de afirmar que o Estatuto da Cidade
e o Plano Diretor contemplam somente a área urbana. Isso é FALSO.
VIII– adotar padrões de produção/consumo de bens e serviços e
de expansão urbana compatíveis com os limites da sustenta-
bilidade do Município;
q Fundamentado no direito às cidades sustentáveis, cujo desen-
volvimento urbano ocorre com ordenação, sem caos e degradação.
IX– justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes da
urbanização;
q Corrigir os prejuízos decorrentes da distribuição irregular de
investimentos na cidade.
X– adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e
financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento
urbano;
XI– recuperação dos investimentos do Poder Público que tenham
resultado na valorização de imóveis urbanos;
q Por meio de mecanismos que permitam que parte dos ganhos
imobiliários, alcançados a partir de investimentos públicos, sejam
revertidos à sociedade.
XII– proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído,
do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII– realização de audiências públicas com a população interessada na
implantação de empreendimentos/atividades potencialmente negativos sobre o
meio ambiente;
q Relacionado ao direito à gestão democrática, garantindo voz à população afetada por
empreendimentos incômodos .
XIV– regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda mediante o estabelecimento de parâmetros urbanísticos especiais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das
normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da
oferta habitacional;
XVI– isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção
de empreendimentos, atendido o interesse social;
q As regras de uso e ocupação do solo e licenciamento de obras devem ser respeitadas
por todos igualmente, sejam eles agentes públicos ou privados.
XVII– estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações, de
sistemas operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que
objetivem a redução de impactos ambientais e a economia de recursos naturais;
XVIII– tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia,
telecomunicações, abastecimento de água e saneamento;
XIX– garantia de condições de acessibilidade, utilização e conforto nas
dependências internas das edificações urbanas, inclusive nas destinadas à
moradia e ao serviço dos trabalhadores domésticos, observados requisitos
mínimos de dimensionamento, ventilação, iluminação, ergonomia, privacidade e
qualidade dos materiais empregados.
XX - promoção de conforto, abrigo, descanso, bem-estar e acessibilidade na
fruição dos espaços livres de uso público, de seu mobiliário e de suas interfaces
com os espaços de uso privado, VEDADO o emprego de materiais, estruturas,
equipamentos e técnicas construtivas hostis que tenham como objetivo ou
resultado o afastamento de pessoas em situação de rua, idosos, jovens e outros
segmentos da população (nova diretriz incorporada no final de 2022 ).
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por exemplo:
São competências da União: Planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território Plano Diretor de Ordenamento
I- Legislar sobre normas gerais de e desenvolvimento econômico e social (planos municipais não!). Territorial do Distrito Federal.
direito urbanístico;
por exemplo:
Segundo Hely Lopes Meirelles, a norma
geral estabelece princípios/diretrizes de
Planejamento das regiões Plano de Desenvolvimento Integrado da
Região Metropolitana de São Paulo;
ação e se aplica a todo o território nacional. metropolitanas, aglomerações
Plano Diretor de Mobilidade da Microrregião
urbanas e microrregiões. de Conselheiro Lafaiete.
II- Legislar sobre normas para a
cooperação entre a União, os Estados, o
Distrito Federal e os Municípios em
Planejamento municipal:
relação à política urbana;
q Plano diretor;
III- Promover, por iniciativa própria e em
q Lei de parcelamento, uso e ocupação do solo;
conjunto com os Estados, o DF e os
Municípios, programas de construção
3-INSTRUMENTOS DA q Zoneamento ambiental;
q Plano plurianual;
de moradia, saneamento básico, ´
POLITICA URBANA q Diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
melhorias das condições habitacionais, q Gestão orçamentária participativa;
das calçadas, dos passeios públicos, q Planos, programas e projetos setoriais;
do mobiliário urbano; Institutos jurídicos e políticos: q Planos de desenvolvimento econômico e social.

IV- Instituir diretrizes para desen- q Desapropriação; q Direito de preempção;

volvimento urbano, inclusive habitação,
saneamento básico, transporte e
mobilidade urbana, que incluam regras
de acessibilidade aos locais de uso
público;
V- Elaborar e executar planos nacionais
e regionais de ordenação do território e
de desenvolvimento econômico e
social.
A Constituição obriga a
cooperação entre os entes
federados na política urbana
(competência legislativa
concorrente).
q Servidão administrativa;
q Limitações administrativas;
q Tombamento de imóveis ou
de mobiliário urbano;
q Instituição de unidades de
conservação (UC);
q Instituição de ZEIS;
q Concessão de direito real
de uso;
q Concessão de uso especial
para fins de moradia;
q Parcelamento, edificação
ou utilização compulsórios;
q Usucapião especial de
imóvel urbano;
q Direito de superfície
Institutos tributários e finan-
q Outorga onerosa do direito de
ceiros
construir e de alteração de uso;
q IPTU;
q Transferência do direito de
q Contribuição de melhoria;
construir;
q Incentivos e benefícios fiscais e financeiros.
q Operações urbanas consor-
ciadas;
Estudo prévio de impacto
q Regularização fundiária;
ambiental (EIA) e Estudo
q Assistência técnica e jurídica
prévio de impacto de vizi-
gratuita para baixa renda;
nhança (EIV)
q Referendo popular e plebiscito;
q Demarcação urbanística para
fins de regularização fundiária;
q Legitimação de posse. Todos os instrumentos são regidos por
legislação própria, observado o disposto no
Estatuto da Cidade (legislação balizadora).

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ENTENDENDO UM POUCO MAIS SOBRE OS INSTRUMENTOS:
Alguns instrumentos da política urbana NÃO possuem definição expressa no
Estatuto da Cidade. Vamos esclarecer os conceitos básicos de forma a facilitar
o entendimento do art. 4°.
Instrumentos ligados à Regularização Fundiária de interesse social:
CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO
Trata-se da concessão de uso de TERRENOS PÚBLICOS OU PARTICULARES
remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, para fins
específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização,
industrialização, edificação, cultivo da terra e outras modalidades de interesse
social em áreas urbanas. Salvo disposição em contrário, transfere-se por ato
inter vivos, ou por sucessão legítima ou testamentária, nos termos do Decreto-
Lei 271/67.
CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA
Aquele que, até 22/12/16, possui como seu, por 5 anos, ininterruptos e sem
oposição, até 250 m² de IMÓVEL PÚBLICO SITUADO EM ÁREA URBANA, e que
o utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso
especial para fins de moradia de forma gratuita. O direito será reconhecido
apenas uma vez. Esse uso especial é somente para moradia e foi
regulamentado pela Medida Provisória nº 2.220/01.
DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
Trata-se de procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito
da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio
público ou privado definindo limites, área e confrontantes.
LEGITIMAÇÃO DE POSSE
Ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica
reconhecida a posse de imóvel objeto da REURB, conversível em aquisição de
direito real de propriedade, com a identificação de seus ocupantes, do tempo
da ocupação e da natureza da posse.
O Estatuto prevê variadas formas de intervenção social
sobre o livre uso da propriedade privada:
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA
Trata-se de uma forma de intervenção estatal na propriedade
mediante o qual é estabelecido um direito real de uso sobre a
propriedade alheia, em favor do Poder Público para garantir a
execução de um serviço público ou de obras de interesse coletivo.
Exemplo: obrigação do proprietário em consentir a passagem de
fios elétricos, telefônicos ou redes de esgoto por sua propriedade.
LIMITAÇÕES ADMINISTRATIVAS
São imposições gerais, gratuitas e unilaterais por parte do Poder
Público com a finalidade de atender o interesse público. Exemplos:
obrigatoriedade de recuo frontal, fundo e lateral nas construções,
gabarito em cada zona urbana, taxa de ocupação, entre outros.
TOMBAMENTO
Ato administrativo realizado pelo Poder Público para preservar
bens de valor histórico, cultural, arquitetônico e ambiental. O
tombamento não altera a propriedade de um bem, apenas proíbe
que ele venha a ser destruído ou descaracterizado.
ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL (ZEIS)
Este instrumento pode ser utilizado tanto para a regularização de
áreas ocupadas, sem observância das normas urbanísticas,
quanto em áreas vazias, para destiná-las para habitação de
interesse social. Se já ocupada pode-se estabelecer parâmetros
urbanísticos especiais que respeitem a forma de ocupação do local
(sistemas viários mais estreitos, consolidação de ocupações em
áreas de preservação ambiental e outros).
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PARCELAMENTO, EDIFICACAO OU UTILIZACAO COMPULSORIOS IPTU PROGRESSIVO NO TEMPO
q A manutenção de terrenos vazios em áreas urbanizadas a q Em caso de descumprimento
espera de valorização só beneficia os especuladores. do instrumento anterior, o
q O instrumento OBRIGA o proprietário a dar uma destinação proprietário será penalizado IPTU
ao imóvel que não atende a função social (aquele não pela aplicação do IPTU pro-
Vazio
edificado, subutilizado ou não utilizado). gressivo no tempo, um tributo
de valor crescente, aplicado
Imóvel não edificado Imóvel subutilizado Imóvel não utilizado
por um período de até 5 anos.
q O valor da alíquota a ser aplicada a cada ano será fixado
em lei específica e não excederá 2x o valor referente ao
ano anterior, respeitada a alíquota máxima de 15%
sobre o valor do imóvel. Exemplo:
Aquele não ocupado, ou seja Coeficiente de Imóvel construído e 1° ano 2° ano 3° ano 4° ano 5° ano
com Coeficiente de aproveitamento INFERIOR ao desocupado pelo prazo 4% 8% 15% 15% 15%
Aproveitamento igual a zero. mínimo definido em lei. definido em lei.
É VEDADA a concessão de isenções ou de anistia na
Esses conceitos são definidos por lei municipal e podem variar de acordo com o município. cobrança do IPTU progressivo.
q Cabe ao município editar q O poder público municipal notifica o proprietário do O que acontece, se durante o período de aplicação do IPTU
lei específica delimitando imóvel (presencial ou por edital após 3 tentativas) da Progressivo, o proprietário cumprir a obrigação de parcelar,
as áreas passíveis de OBRIGAÇÃO de parcelar, edificar ou utilizar o imóvel. edificar ou utilizar o imóvel?
aplicação do instrumento. A notificação deverá ser averbada no cartório de q Nesse caso cobrança cessará a partir do próximo
registro de imóveis (tornar a informação pública). exercício. Caso a obrigação não seja atendida em 5 anos,
ATENÇÃO! A transmissão do imóvel transfere as obrigações sem interrupção de prazo. o poder público manterá a cobrança pela alíquota
m á x i m a o u p o d e rá ( n ã o “d eve rá” ) p ro c e d e r à
PRAZOS A PARTIR DA NOTIFICAÇÃO PARA CUMPRIR desapropriação do imóvel.
A FUNÇÃO SOCIAL
Parcelar ou edificar
ANO ANOS Imóveis não edificados e
subutilizados
Para protocolar (A partir da aprovação) para
Utilizar o imóvel
o projeto o início das obras
Empreendimentos grandes: prever a conclusão por etapas Imóveis não utilizados

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~ ´ PARA ENTENDER MELHOR!

DESAPROPRIACAO COM PAGAMENTO DE TITULOS
Decorridos 5 anos de cobrança do IPTU progressivo sem que o proprietário
q Os 3 instrumentos apresentados foram criados para IMPEDIR E
tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o INIBIR o processo de especulação imobiliária nas cidades (prática
imóvel poderá ser DESAPROPRIADO, pois não cumpre a função social da de reter bens até que eles se valorizem, muitas vezes em função de
propriedade. algum investimento, inclusive público, feito nas imediações),
induzindo a ocupação de áreas já dotadas de infraestrutura.
Destinação do imóvel a q O maior objetivo é EVITAR a expansão horizontal da estrutura
algum uso social urbana em direção a áreas desprovidas de infraestrutura ou
ou ambientalmente frágeis, aumentando assim a oferta de terra e
Iniciar o procedimento
Proprietário do imóvel ocioso moradia para atender à demanda existente. Atualmente a
para concessão ou
propriedade imobiliária ociosa é considerada inoportuna e passível
alienação a terceiros
Prefeitura da ação dos instrumentos que tem o dever de induzi-la a um uso.
mediante licitação
q Cabe ressaltar que o instrumento em questão visa dar uma
Pagamento pela desapropriação:
utilização a um imóvel em estado de ociosidade ou subutilização.
títulos da dívida pública
NÃO se trata de construir empreendimentos de cunho social ou de
q O Município deve aproveitar o imóvel desapropriado no prazo assistência direta à camada mais pobre da população. O
máximo de 5 anos, a partir da sua incorporação ao patrimônio 5
ANOS proprietário pode destinar ao uso que bem desejar.
público.
ATENÇÃO! As questões de concurso público costumam
q Caso o Município não promova o adequado aproveitamento do imóvel
afirmar que os instrumentos do Estatuto da Cidade
(diretamente ou por meio de alienação ou concessão a terceiros), o prefeito
possuem função arrecadatória.
poderá responder processo de IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA.
Essa afirmativa é falsa pois no âmbito do Estatuto, a tributação urbana
q Os títulos da dívida pública terão prévia aprovação pelo Senado Federal e
ganha status extrafiscal ao transformar-se em importante
serão resgatados em até 10 anos, em prestações anuais, iguais e
instrumento para o cumprimento das funções sociais da cidade e da
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais de 6%
propriedade privada. O objetivo não é arrecadar mais, mas garantir a
ao ano.
indução do desenvolvimento urbano e a redistribuição à coletividade
q O valor real da indenização refletirá o valor da base de cálculo do IPTU,
dos benefícios decorrentes da urbanização.
descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo
Lembrando que o instituto da desapropriação NÃO é confisco da
Poder Público na área do imóvel após a notificação de parcelamento
propriedade, já que o Estado tem o dever de indenizar prévia e
compulsório e NÃO computará expectativas de ganhos, lucros cessantes e
justamente aquela pessoa, alvo do processo expropriatório
juros compensatórios.

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USUCAPIAO ESPECIAL DE IMOVEL URBANO DIREITO DE SUPERFICIE
Área ou edificação URBANA com as seguintes condições: O proprietário pode conceder a
1 Até 250,00 m²; outro o direito de superfície do
2 Ocupar o imóvel há 5 anos ininterruptos e terreno:
sem oposição (posse mansa e pacífica),
q Te m p o d e t e r m i n a d o o u
podendo contar a posse do antecessor; O direito de superfície representa
indeterminado; a s e p a ra ç ã o d o d i r e i t o d e
3 NÃO possuir outro imóvel (urbano/rural); q Utilização do solo, subsolo e
Atenção! NÃO É PERMITIDO propriedade e do direito de
4 Ainda não ter sido beneficiado pelo espaço aéreo; construir.
usucapião de terras públicas.
instrumento. q Mediante escritura pública;
q O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, q Gratuito ou oneroso.
independentemente do estado civil. O direito de superfície pode ser transferido a terceiros?
São passíveis de USUCAPIÃO COLETIVO os núcleos SIM! Obedecidos os termos do contrato.
urbanos informais existentes sem oposição há mais de 5
Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus
anos e cuja área total dividida seja inferior a 250m² por
herdeiros? SIM!
possuidor.
Extinção do direito de superfície (deve ser averbada no cartório):
q O usucapião é declarado mediante sentença judicial que servirá de título
I– Pelo advento (conclusão) do termo;
para registro no cartório de imóveis.
II– Pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo
q O juiz atribuirá IGUAL FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO a cada possuidor,
superficiário;
independente da dimensão do terreno, salvo hipótese de acordo escrito
III– Se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a
entre condôminos com frações ideais diferenciadas.
qual for concedida.
q O condomínio constituído É INDIVISÍVEL E NÃO PODE SER EXTINTO,
salvo por deliberação favorável de no mínimo 2/3 dos condôminos, no
q Em caso de alienação do terreno, ou do direito de superfície, o
caso de execução de urbanização posterior à constituição do superficiário e o proprietário, respectivamente, terão direito de
condomínio. preferência, em igualdade de condições à oferta de terceiros.
q Partes legítimas para propor a ação de usucapião: o possuidor ou a q O proprietário recuperará o domínio do terreno, bem como
associação de moradores regularmente constituída, com personalidade benfeitorias, independentemente de indenização, se as partes não
jurídica e autorização dos representados. houverem estipulado o contrário no contrato.
q Na ação de usucapião é OBRIGATÓRIA a intervenção do Ministério
Público. Além disso garante-se ao proponente os benefícios da justiça e
da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório.

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~ LEI MUNICIPAL deve enquadrar as áreas em que incidirão a preempção
DIREITO DE PREEMPCAO
Confere ao Poder Público a PREFERÊNCIA na
compra de imóvel urbano objeto de alienação
onerosa (venda) entre particulares (independe
do número de alienações).
Imóvel localizado no
perímetro incidente do
direito de preempção
proprietário compradora
venda entre particulares
NEGÓCIO FECHADO
proprietário compradora
Se passar o prazo e não houver
manifestação do Poder Público
o proprietário poderá vender o
imóvel, nas condições da
proposta apresentada.
QUERO VENDER O IMÓVEL!
proprietário
O proprietário deverá notificar sua
intenção de vender o imóvel, para
que o Município, no prazo máximo
de 30 dias, manifeste por escrito seu
interesse ou não em comprá-lo.
COMUNICAR A VENDA AO MUNICÍPIO
proprietário
Concretizada a venda a terceiro,
o proprietário deverá apresentar
ao Município, no prazo de 30
dias, cópia do instrumento
público de alienação do imóvel.
nas finalidades de aquisição e fixar prazo de vigência, de até 5 anos,
renovável a partir de 1 ano após o decurso do prazo inicial.
Caso a lei indique apenas uma finalidade de aquisição do imóvel, a
municipalidade estará vinculada a ela (não pode utilizar para outras finalidades).
TENHO UMA PROPOSTA DE COMPRA MUNICÍPIO TORNA A NOTIFICAÇÃO
PÚBLICA
$$$$
compradora
J u n to c o m a n o t i fi c a ç ã o , o O município publica em órgão oficial
proprietário deve anexar proposta e em pelo menos um jornal
de compra assinada por terceiro local/regional, EDITAL DE AVISO da
interessado na compra do imóvel, notificação recebida e da intenção de
na qual constarão preço, comprar o imóvel nas condições da
condições de pagamento e prazo proposta apresentada.
de validade.
ATENÇÃO!
Por meio deste instrumento o
Poder Público pode adquirir
IMÓVEIS URBANOS sobre os
quais exista interesse
A alienação (venda) processada em condição
público vinculado ao
diferente da proposta apresentada é NULA. O
cumprimento das ações
Município poderá adquirir o imóvel pelo valor
estratégicas contidas no
da base de cálculo do IPTU ou pelo valor
plano diretor e na política
indicado na proposta apresentada (o que for
urbana.
mais vantajoso).
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OPERACOES URBANAS CONSORCIADAS q É importante observar que, o Estatuto atribuiu a coordenação das operações
Conjunto de intervenções/ medi- ao Município, com a participação dos setores privados.
das coordenadas pelo Poder A lei municipal que disciplinar a outorga, poderá prever, entre outras medidas:
Público com a participação de I– Modificação de índices/características do parcelamento;
p r o p r i e t á r i o s , m o ra d o r e s e II– Modificação do uso e ocupação do solo e normas edilícias;
investidores privados com o III– Regularização/reformas/ampliação em desacordo com a legislação
objetivo de alcançar melhorias vigente;
urbanísticas, transformações
Proprietários + moradores + usuários IV– Concessão de incentivos a operações urbanas que utilizam tecnologias
sociais e ambientais.
permanentes + investidores privados visando a redução de impactos ambientais.
q A OUC visa transformar estruturalmente um setor da cidade a fim Os recursos das contrapartidas financeiras, nas Operações
de se obter ganhos sociais, urbanísticos e ambientais Urbanas Consorciadas, são antecipados pela venda dos
(intervenção em maior escala). Certificados de Potencial Adicional de Construção –
CEPACs. Assim, para participar da OUC os empreendedores
CONTEÚDO MÍNIMO DA LEI MUNICIPAL QUE podem adquirir área adicional de construção e alteração de
REGULAMENTA A OUC: outros limites da lei de uso e ocupação do solo, mediante o
pagamento em CEPACs.
I– definição da área a ser atingida; q Os CEPACs são valores mobiliários emitidos pelos municípios com o objetivo
II– programa básico de ocupação da área; de obter recursos a serem aplicados EXCLUSIVAMENTE na própria operação
III– programa de atendimento econômico e social para a população urbana consorciada.
diretamente afetada pela operação; q Os CEPACs serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de
IV– finalidades da operação; construir SOMENTE na área objeto da operação.
V– estudo prévio de impacto de vizinhança; q Cada CEPAC equivale a determinado valor de m² para utilização em área

VI– contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários adicional de construção ou em modificação de usos e parâmetros de um
permanentes e investidores privados; terreno ou projeto.
q Não há obrigatoriedade quanto à emissão dos certificados. O município, por
VII– forma de controle da operação, compartilhado com a
meio de lei específica, pode prever esse tipo de emissão. Se o fizer, porém,
sociedade civil;
terá que fazê-lo na lei específica que aprovar a operação urbana.
VIII– natureza dos incentivos a serem concedidos.
q As Operações Urbanas devem possuir um conselho deliberativo e
Regiões metropolitanas/ aglomerações: as operações urbanas consultivo.
consorciadas interfederativas devem ser aprovadas por leis estaduais
específicas.

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OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTUIR (OODC)

O plano diretor pode fixar áreas onde o direito de construir
poderá ser exercido além do COEFICIENTE DE O DIREITO DE PREEMPÇÃO será Os recursos provenientes da OUTORGA
APROVEITAMENTO BÁSICO até o limite do Coeficiente de exercido sempre que o Poder Público ONEROSA só podem ser utilizados para
Aproveitamento Máximo, mediante contrapartida a ser necessitar de áreas para: as seguintes finalidades:
prestada pelo beneficiário.
SOLO CRIADO: é como se o Município criasse uma espécie de
“estoque fictício de potencial construtivo (m²)” considerando
a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o
adensamento esperado em cada área.
1– Regularização 2– Execução de 3– Constituição de 4– Ordenamento e
Acréscimo de área mediante Prefeitura fundiária programas habitacionais reserva fundiária direcionamento da
contrapartida ao Poder Público
de interesse social expansão urbana
Coeficiente de
Aproveitamento
máximo
Coeficiente de
Aproveitamento Contrapartida (não
básico necessariamente em dinheiro)
5– Implantação de 6– Criação de 7– Criação de 8– Proteção de áreas
equipamentos espaços públicos unidades de de interesse histórico,
q A OODC parte do pressuposto de que existe uma "folga" de
urbanos e de lazer e áreas conservação ou áreas cultural ou paisagístico
infraestrutura capaz de sustentar uma ampliação de comunitários verdes de interesse ambiental
índices urbanísticos.
Lei municipal específica estabelecerá as q Pode haver um CA básico único para toda a zona urbana ou
condições para a outorga, determinando: diferenciado para cada área da cidade.
I– a fórmula de cálculo da cobrança; q O coeficiente de aproveitamento máximo deve considerar a
II– os casos passíveis de isenção do proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o
pagamento da outorga; aumento de densidade esperado em cada área.
III– a contrapartida do beneficiário. q Equipamentos comunitários: ligados à educação, à cultura, à saúde, ao lazer e
OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO outros.
O plano diretor poderá fixar áreas nas quais poderá ser q Equipamentos urbanos: ligados ao abastecimento de água, serviços de esgoto,
permitida alteração de uso do solo, mediante energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado e outros.
CONTRAPARTIDA a ser prestada pelo beneficiário.

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TRANSFERENCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR q Ao admitir e regulamentar a possibilidade de
Confere ao proprietário de um lote a possibilidade de exercer seu
transferência ou alienação, o Estatuto da Cidade
potencial construtivo em outro lote, ou de vendê-lo a outro proprietário
transformou o direito de construir em bem autônomo,
mediante escritura pública.
desvinculando-o do direito de propriedade do terreno.
Autorização de transferência de q A Transferência do Direito de Construir foi concebida com o intuito de
potencial construtivo compensar proprietários de imóveis protegidos por tombamento ou
localizados em áreas de preservação ambiental, por não desfrutarem de
todo o potencial construtivo permitido pelos índices urbanísticos, em
função da manutenção do seu valor histórico, arquitetônico, paisagístico
ou ambiental. O principal objetivo do Estatuto ao prever este instrumento é
de viabilizar a preservação de imóveis ou áreas de importante valor
histórico ou ambiental.
q É importante definir índices de equivalência entre os diversos setores da
cidade, para evitar distorções. Senão, seria possível transferir inteiramente
áreas baratas da periferia da cidade para áreas adensadas (e mais
Edificação com restrição Edificação receptora de
Ex: tombamento potencial construtivo valorizadas) do centro, o que não seria um cenário desejável.

Esse instrumento pode ser utilizado em áreas que o Poder Público Para que o instrumento da transferência de direito de construir
considere necessárias para: possa ser autorizado, primeiro, é necessário que o município
possua um plano diretor e, segundo, uma LEI MUNICIPAL que dê
essa autorização ao proprietário, desde que o imóvel seja
considerado necessário para as finalidades mencionadas.
q O instrumento poderá ser concedido ao proprietário que DOAR seu imóvel,
ou parte do mesmo, ao Poder Público para as finalidades citadas.
Implantação de Preservação (imóveis Servir a programas de
equipamentos de interesse regularização fundiária,
urbanos e histórico, ambiental, urbanização de áreas
comunitários; paisagístico, social ocupadas por população
ou cultural); de baixa renda e habitação
de interesse social.

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ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANCA (EIV)

O EIV possibilita que o Poder Público avalie as consequências da
instalação de empreendimentos/atividades de grande impacto
que podem vir a alterar a paisagem urbana e as atividades
humanas já instaladas no local (por exemplo: sobrecarga na
infraestrutura urbana e nos equipamentos e serviços públicos).
Apresentado o EIV, o município poderá
conceder a licença para o empreendimento,
negá-la ou ainda condicionar a licença à
implementação de medidas de atenuação
ou compensação do impacto.

q Lei municipal definirá os empreendimentos e CONTEÚDO MÍNIMO DO ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA (EIV)
atividades privados ou públicos em área urbana
que dependerão de elaboração de Estudo
Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV) para
obter as licenças de construção, ampliação ou
funcionamento.
q ATENÇÃO! O EIV deve contemplar OS EFEITOS
POSITIVOS E NEGATIVOS do empreendimento ou Adensamento Equipamentos urbanos Uso e ocupação
atividade quanto à qualidade de vida da população populacional e comunitários do solo
residente na área e suas proximidades.

q É necessário dar publicidade aos documentos

integrantes do EIV.
q A elaboração do EIV NÃO SUBSTITUI a elaboração
e a aprovação de estudo de impacto ambiental Valorização Geração de tráfego Ventilação e Paisagem urbana
(EIA). As questões de concurso costumam imobiliária e demanda por iluminação e patrimônio
afirmar que EIV substitui EIA. Isso é falso. transporte público natural e cultural
q Ainda com base na função social, o uso da propriedade deve
estar sempre em equilíbrio com os benefícios gerados para a
coletividade. Assim, se um particular constrói um prédio e
gera tráfego intenso no entorno, ele deve, de algum modo,
reparar a coletividade.

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CONTEÚDO MÍNIMO DO PLANO DIRETOR:

4-PLANO DIRETOR I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento,
O Plano Diretor é o instrumento básico edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura
para orientar a política de desenvol- e de demanda para utilização;
vimento e de ordenamento da expansão II – disposições requeridas para o exercício do direito de preempção (art. 35), da
urbana do município. outorga onerosa do direito de construir (art. 28), da permissão para alteração do uso
do solo mediante contrapartida (art. 29), das operações urbanas consorciadas (art.
O plano plurianual, as diretrizes orçamentárias
32) e da transferência do direito de construir (art. 35);
e o orçamento anual devem incorporar as
diretrizes e as prioridades do PLANO DIRETOR. III – sistema de acompanhamento e controle.
Inseridas na área de influência
ATENÇÃO! A lei municipal que instituir o plano diretor
10 de empreendimentos/atividades
ANOS deverá ser revista, pelo menos, a cada 10 anos. com significativo impacto
O prazo de 10 anos, de acordo com o texto do Estatuto, é o de ambiental, regional ou nacional
máxima periodicidade. Havendo necessidade, o plano diretor
pode ser revisto em um prazo menor.
Com mais de
Cidades com mais de 500 mil habitantes: 20 mil habitantes
Deverá ser elaborado um plano de transporte
O Plano Diretor Integrantes de áreas de
urbano integrado, compatível com o plano
é OBRIGATÓRIO especial interesse turístico
diretor ou nele inserido.
para cidades
No processo de elaboração do Plano Diretor é OBRIGATÓRIO:
q Promover audiências públicas e debates com a participação
da população e de associações representativas; Integrantes de regiões
q Dar publicidade aos documentos e informações produzidos; metropolitanas e
aglomerações urbanas Incluídas no Cadastro Nacional
q Permitir o acesso de qualquer interessado aos documentos e
de Municípios com áreas
informações produzidas.
suscetíveis à deslizamentos,
O Plano Diretor pode, portanto, ser compreendido como uma inundações ou processos
das formas do Poder Público Municipal garantir o mínimo bem- Onde o Poder Público municipal geológicos ou hidrológicos
estar e qualidade de vida aos habitantes do espaço urbano. pretenda utilizar os instrumentos
(parcelamento, IPTU progressivo
e desapropriação)
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4-PLANO DIRETOR
q A Lei Federal nº13.146/2015 (Estatuto da
Pessoa com Deficiência) alterou o Estatuto da
Cidade, contemplando a acessibilidade urbana.
q As cidades cujo plano diretor é obrigatório
devem elaborar PLANO DE ROTAS ACESSÍVEIS,
compatível com o plano diretor.
q Em 2012, sob influência dos graves desastres ambientais que
ocorreram no país, principalmente na Serra Fluminense, foi editada
a Lei Federal nº12.608/12 que institui a Política Nacional de
Proteção e Defesa Civil.
q Essa lei, entre outras funções, alterou o Estatuto da Cidade e incluiu
diretrizes para o Plano Diretor de municípios inseridos no Cadastro
Nacional de Municípios com áreas suscetíveis à deslizamentos,
inundações ou processos geológicos ou hidrológicos além de
critérios para a expansão do perímetro urbano dos municípios.
INUNDAÇÕES PROCESSOS GEOLÓGICOS DESLIZAMENTOS
O Plano Diretor desses municípios ALÉM DO CONTEÚDO MÍNIMO,
DEVE INCLUIR:
I- parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a
promover a diversidade de usos e a contribuir para a geração de emprego e
renda;
II- mapeamento das áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos,
inundações ou processos geológicos ou hidrológicos;
III- planejamento de ações de intervenção preventiva e realocação de
população de áreas de risco de desastre;
IV- medidas de drenagem urbana necessárias à prevenção e à mitigação de impactos
de desastres;
V- diretrizes para a regularização fundiária e previsão de áreas para habitação de
interesse social por meio da demarcação de ZEIS;
VI- identificação e diretrizes para a preservação e ocupação das áreas verdes
municipais, quando for o caso, com vistas à redução da impermeabilização.
Os Municípios que pretendam AMPLIAR O SEU PERÍMETRO
URBANO após a data de inclusão dos artigos no Estatuto da
Cidade deverão elaborar PROJETO ESPECÍFICO que
contenha, no mínimo:
I- demarcação do novo perímetro urbano;
II- delimitação dos trechos com restrições à urbanização e trechos sujeitos a controle
em função de ameaça de desastres naturais;
III- definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para
infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e
sociais;
IV- definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, promovendo
múltiplos usos e contribuindo para a geração de emprego;
V- a previsão de áreas para habitação de interesse social (demarcação de ZEIS);
VI- definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do
patrimônio histórico e cultural;
VII- definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios
decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a
recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do
Poder Público.
q Dessa forma, a delimitação do perímetro urbano deve ser precedida de
amplo planejamento e constar de projeto específico com diversos estudos,
uma vez que se tem atribuído à expansão urbana irresponsável a ocupação
irregular de áreas ambientalmente frágeis.
q A alteração do perímetro urbano deve ser atividade prevista no plano
diretor ou constar de projeto específico contendo todos os requisitos,
devendo ser aprovado por lei municipal.
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´
5-GESTAO DEMOCRATICA DA CIDADE
Instrumentos para garantir a gestão democrática da cidade:
1 Órgãos colegiados de política urbana (nacionais, estaduais e
municipais);

2 Debates, audiências e consultas públicas;

3 Conferências sobre assuntos de interesse urbano (nacionais,

estaduais e municipais);

4 Iniciativa popular de projeto de lei e de planos, programas e

projetos de desenvolvimento urbano.

A não realização de audiências públicas pelos poderes

Legislativo e Executivo municipais no processo de
elaboração do Plano Diretor implica VÍCIO PROCESSUAL.
q Ao garantir a participação da população na elaboração e fiscalização do
planejamento urbano, o Estatuto da Cidade rompe barreiras, quebrando
ATENÇÃO! NÃO fazem parte dos instrumentos de
com a tradição do planejamento meramente tecnocrático.
gestão participativa: o referendo popular e plebiscito
(são instrumentos de política urbana).
q Busca-se a construção de uma nova política urbana, a partir da
institucionalização da participação direta da população no governo da
q Um exemplo de órgão colegiado são os conselhos, organismos cidade, isto é, uma política que envolva a população local de uma forma
com membros da sociedade civil e do poder público para debates democrática e participativa.
ou deliberações sobre o planejamento urbano.

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6- DISPOSICOES GERAIS
CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO q A Lei 13.465/2017 ampliou a aplicabilidade do
q Considera-se consórcio imobiliário um negócio jurídico realizado consórcio imobiliário, para incluir a hipótese de
entre o Poder Público e os proprietários de imóveis necessários à regularização fundiária.
execução de projetos urbanísticos de interesse público. q Quando a terra é pública, a solução é simples: cabe ao
q É uma forma de viabilização de planos de urbanização, de regularização fundiária ou de titular ou ao município elaborar o projeto urbanístico,
realizar as obras de urbanização e transferir, gratuita
reforma, conservação ou construção de edificação.
ou onerosamente, os lotes regularizados aos
q O proprietário transfere o seu imóvel ao Poder Público e, após o parcelamento ou
ocupantes.
realização das obras, recebe, como pagamento, parcelas do terreno ou unidades
imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, ficando as demais unidades O consórcio imobiliário é formalizado
incorporadas ao patrimônio público. a t r a v é s d e C O N T R AT O e n t r e a NTRATO
CO
Administração Pública Municipal e o
Cumprimento da função social da propriedade $$$$
proprietário do imóvel, no qual deverão
Prefeitura pode O proprietário recebe
constar as condições de transferência
parcelar o imóvel parcelas do terreno com
valor correspondente ao
do imóvel para o Poder Público, as
CONSÓRCIO COM imóvel antes da realização condições de realização das obras e a
proprietário do imóvel A PREFEITURA das obras. forma de pagamento.
O p ro p r i e t á r i o re c e b e
unidades imobiliárias com
TRIBUTOS SOBRE IMÓVEIS URBANOS
Prefeitura pode
valor correspondente ao Assim como as tarifas relativas a serviços públicos
edificar o imóvel
imóvel antes da realização urbanos, os tributos sobre imóveis urbanos poderão ser
das obras.
diferenciados em função do interesse social. Assim, o
q Ao invés de aplicar o IPTU progressivo ou a desapropriação, procedimentos Município pode fixar tributos e tarifas de modo
conflituosos de longa duração, o consórcio viabiliza a execução das obras por um diferenciado. O exemplo mais claro disso é o IPTU, que
agente do Poder Público, sem a necessidade de desapropriação. pode considerar a zona em que o imóvel se situa, o
q Como a execução das obras valoriza as propriedades, via de regra, o valor dos imóveis dever de conservação por parte de proprietários
produzidos é suficiente para financiar o projeto sem a necessidade de aporte (tombamento), o valor de mercado, os fins industriais ou
orçamentário. comerciais dos imóveis e outros dessa natureza.

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DIREITO REAL DE LAJE

A Lei n° 14.273/21, conhecida como a Lei das Ferrovias, incluiu o q Dessa forma, o terreno da construção-base possuirá uma matrícula e as
seguinte artigo no Estatuto da Cidade: lajes possuirão matrículas distintas da primeira, sendo que na matrícula
q A operadora ferroviária, inclusive metroferroviária, PODERÁ dessa construção-base constará a averbação do direito real de laje.
constituir o direito real de laje de que trata a Lei n° 10.406/02
(Código Civil), e o de superfície de que trata o Estatuto da Cidade, Unidade imobiliária 3
sobre ou sob a faixa de domínio de sua via férrea, observado o
plano diretor e o respectivo contrato de outorga com o poder Atenção! O acesso à via
concedente (art. 57-A). pública é requisito
q Essa constituição do direito de real de laje é condicionada à Unidade imobiliária 2 expresso e necessário
existência prévia de licenciamento urbanístico municipal, que para o direito real de laje.
estabelecerá os ônus urbanísticos a serem observados e o direito
de construir incorporado a cada unidade imobiliária. Unidade imobiliária 1
O QUE É O DIREITO REAL DE LAJE?
q Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas
q A Lei n°13.465/2017, que dispõe sobre a edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.
regularização fundiária rural e urbana, criou o novo
direito real de laje, acrescentando o inciso XIII ao art.
1.225 do Código Civil.
q Basicamente, a intenção do direito real de laje é permitir que seja
criado um título de propriedade autônomo para aquelas moradias
construídas sobre outras.
q O direito real de laje consiste na relação jurídica estabelecida entre
o proprietário do solo (ou seja, o proprietário da construção-base),
que cede ao lajeário o direito de construir no seu espaço aéreo e/ou
subsolo criando unidade imobiliária autônoma e distinta daquela
originalmente construída sobre o solo.

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OBRIGADA!
Cada página desse caderno foi pensada para facilitar o
entendimento do Estatuto da Cidade. Espero que esse material
tenha sido útil para você assim como tem sido útil para mim. Se
você conhece mais alguém que tá no mesmo rolê que a gente, em
busca da aprovação em um concurso público, compartilha esse
material!
Feedbacks são bem-vindos! Se quiser compartilhar a sua opinião,
tirar dúvidas ou pegar umas dicas de estudo é só ir lá no Instagram
@arqconcurso.

Ah, e se quiser conhecer os outros cadernos passa lá no site:

www.metodoarqconcurso.com.br

metodo
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