ESCOLA SUPERIOR DE ADVOCACIA DO MARANHÃO – ESA/MA

ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL – OAB/MA

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU
ESPECIALIZAÇÃO EM ADVOCACIA CRIMINAL

MYLENNA DE SOUSA SÁ
ORLANDO SILVA CAMPOS
PAULA ROBERTA BORGES SANTOS

CRIME DE LAVAGEM DE DINHEIRO NO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

São Luís - MA
2023
 MYLENNA DE SOUSA SÁ
ORLANDO SILVA CAMPOS
PAULA ROBERTA BORGES SANTOS

CRIME DE LAVAGEM DE DINHEIRO NO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

Artigo Científico apresentado como requisito

parcial à obtenção do título de especialista
em Advocacia Criminal.
Orientadora: Msc Karla Cristiane Pereira
Vale.

São Luís - MA
2023
 3

CRIME DE LAVAGEM DE DINHEIRO NO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

Mylenna de Sousa Sá 1
Orlando Silva Campos 2
Paula Roberta Borges Santos 3

RESUMO

O presente trabalho tem por finalidade, analisar o crime de lavagem de dinheiro no

ramo imobiliário bem como suas características e suas fases. Dada a importância
que ocupa dentro da sociedade, pela forma como se efetiva, é crescente o combate
ao crime de lavagem de capital, tanto nacionalmente quanto internacionalmente, por
ser um delito com caraterística e natureza transnacional. Além disso, os prejuízos
trazidos ao erário tornam ainda mais latente a necessidade de estudos
aprofundados sobre este tema. Para que o crime seja perpetrado, observa-se que
ele dispõe de três fases, quais sejam, a colocação, a ocultação e a integração.
Alguns setores ou ramos da economia exercem atividades que são tidas como mais
atraentes, como é o caso do setor imobiliário, pelo fato de haver maior flexibilização
nos valores dos imóveis. Assim, objetiva-se abordar, portanto, como esse ilícito é
praticado, bem como, breve análise do seu tipo penal, do objeto tutelado e como ele
ocorre no mercado de imóveis.
Palavras-chave: Crime; Dinheiro; Imóveis; Lavagem.

ABSTRACT

The purpose of this work is to analyze the crime of money laundering in the real
estate sector as well as its characteristics and phases. Given the importance it
occupies within society, due to the way in which it is carried out, the fight against the
crime of money laundering is increasing, both nationally and internationally as it is a
crime with transnational characteristics and nature. Furthermore, the damage
caused to the inheritance makes the need for in-depth studies on this topic even
more evident. For the crime to be perpetrated, it is observed that it has three phases,
namely placement, concealment and integration. Some sectors or branches of the
economy carry out activities that are considered more attractive, as is the case with
the real estate sector, due to the fact that there is greater flexibility in property
values. Therefore, the objective is to address how this illicit activity is practiced, as
well as a brief analysis of its criminal type, the protected object and how it occurs in
the real estate market.

Keywords: Money; Properties; Washing; Crime.

1
Licenciada em Direito pela Faculdade Superior de Floriano-FAESF.
2
Especialista em Direito e Processo Civil.
3
Especialista em Direito Constitucional Aplicado, Direito Processual Civil e Direito do Trabalho e
Previdenciário.
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1 INTRODUÇÃO

Com o aumento da atividade econômica brasileira nos mais diversos setores

onde existe grande circulação de capital, houve também o crescimento dos casos
de crimes de lavagem de dinheiro envolvendo operações imobiliárias. Diante desse
fato, o CNJ (Conselho Nacional de Justiça) com o objetivo de adaptar-se ao modo
mundial de prevenção a esse crime, criou o Provimento n. 88/2019, do Conselho
Nacional de Justiça (CNJ).
Devido aos inúmeros casos de corrupção no cenário político do país, chamou
a atenção a quantidade de negociações envolvendo propriedades imobiliárias e
consequente lavagem de dinheiro em aquisições de bens imóveis. Isto posto, faz-se
necessário compreender quais métodos foram adotados no Brasil para coibir esse
tipo de prática.
É fato inconteste que o mercado imobiliário é constantemente utilizado para
a prática criminosa de lavagem de capital por motivo de flexibilidade e subjetividade
dos valores dos bens imóveis, o que facilita o escoamento do montante ilícito, para
simular uma origem lícita.
O presente trabalho possui a finalidade de analisar a origem dessa prática,
bem como de que maneira ela foi inserida no campo no setor imobiliário.
O método utilizado para esse estudo foi a bibliográfica por meio de artigos
científicos, livros e bibliotecas digitais.
O estudo está dividido em três capítulos. O primeiro capítulo traz o conceito
do crime da lavagem de dinheiro onde faremos uma breve abordagem sobre a
origem da sua expressão em outros países bem como as suas fases que são a
colocação, a ocultação e a integração.
O segundo capítulo apresenta a tipificação penal e o bem jurídico tutelado
sob a ótica da Lei n Lei nº 9.613/1998 e da Lei nº 12.683/2012, do crime de lavagem
de dinheiro, tal como a criação do Conselho de Controle de Atividades Financeiras
COAF.
No terceiro e derradeiro capítulo abordaremos os aspectos e características
do crime de lavagem de dinheiro no ramo imobiliário e como as organizações
 5

criminosas agem por meio das operações imobiliárias para “lavar” o capital oriundo
de atividade indevida de modo aparentemente lícito.

1. CONCEITO DE LAVAGEM DE DINHEIRO

A Lei nº 9.613 de 1998 caracteriza o crime de “lavagem de dinheiro” como

um ato que compreende ocultar ou dissimular a origem ilícita de bens ou valores
que sejam oriundos de crimes.
A designação de lavagem de dinheiro sobreveio, pois, o montante obtido de
maneira ilícita precisa adquirir um aspecto de legalidade, assim, necessita ser
lavado para parecer limpo.
Para Maia, trata-se de um complexo de operações “que tem por finalidade
tornar legítimos ativos oriundos da prática de atos ilícitos penais, mascarando esta
origem para que os responsáveis possam escapar da ação repressiva da justiça”.
(2007, p. 53).
O termo lavagem de dinheiro provém da época da lei seca americana
referente aos sistemas de transformação e legalização dos lucros do sindicato do
crime organizado americano nos anos 20, época de Al Capone e Lucky Luciano
(MAIA, 2007, p.26). É de se observar que naquele período não se sabia ao certo a
distinção entre os recursos advindos de negócios legítimos com os recursos
sobrevindos de práticas ilícitas.
Durante o período da vigência da “Lei Seca”, o comércio utilizado pelos
ganhos clandestinos se utilizava, em grande parte, de lavanderias e de lava jatos,
por isso essa prática ilícita obteve o nome de “lavagem de dinheiro” (DE CARLI,
2008, pág.81).
Sobre a origem do termo, Lilley (2001, pág. 38) preleciona:
A expressão “lavagem de dinheiro” surgiu na década de 20, nos Estados
Unidos. Naquela época, as quadrilhas que visavam transformar o dinheiro
obtido de forma ilícita em dinheiro "legal", de forma que passasse a integrar
a economia formal, o faziam através de empresas "de fachada", com giro
rápido de dinheiro. A maioria destes criminosos se utilizava de lavanderias
e lava rápidos, o que possibilitava a inclusão do dinheiro "sujo" juntamente
com o dinheiro obtido legalmente.

Vejamos ainda algumas definições segundo alguns autores.

Na visão de Paulo Sérgio Araújo Tavares (2012, pag. 81):
 6

Lavagem de Dinheiro é o meio pelo qual bens, direitos ou valores obtidos

com a prática do crime conseguem se desvincular de suas origens
passando a ser reconhecidos como provenientes de alguma atividade
legalmente estabelecida, podendo assim, ser utilizado livremente sem
constituir ilícito ou mesmo prejudicar a imagem de seu possuidor.

Gerson Luis Romantini (2003, pag.1) afirma que:

A lavagem de dinheiro pode ser entendida como o processo através do
qual um ou mais agentes procuram ocultar ou dissimular a origem dos
bens, direitos ou valores oriundos de atividades ilícitas mediante a
utilização de operações financeiras ou comerciais, de forma a viabilizar o
uso desses ativos sem atrair a atenção da ação repressora do Estado.

Conforme os conceitos apresentados pelos doutrinadores, também podemos

entender o conceito de lavagem de dinheiro como sendo um indivíduo ou uma
organização criminosa que realiza operações comerciais e financeiras sempre no
mesmo propósito de ocultar a origem ilícita de valores monetários com um processo
de lavagem para converter em lícito um um bem que tem origem escusa.
Nesse mesmo sentido, Callegari (MAIA, 2015 apud CALLEGARI, 2017, p.
8), aduz:
Cuida-se de ocultar (esconder) ou dissimular (encobrir) a natureza (a
essência, a substância, as características estruturais ou a matéria), origem
(procedência, lugar de onde veio ou processo através do qual foi obtido),
localização (a situação atual, o local onde se encontra), disposição
(qualquer forma de utilização, onerosa ou gratuita), movimentação (no
sentido de aplicação, de circulação, especialmente financeira ou bancária,
ou, também, de deslocamento físico de bens móveis) ou propriedade
(domínio, poder sobre a coisa, titularidade, qualidade legal ou fática de
dono) de bens, direitos e valores (objetos materiais do crime)

Diante de todo exposto, podemos também depreender que a expressão

“lavagem de dinheiro” pode ser compreendida mais abrangentemente como a ação
na qual se pratica a ocultação ou dissimulação da natureza, da origem, localização,
disposição, movimentação ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes
de ato ilícito, que pode ser feita de maneira direta ou indireta, com a finalidade de
parecer que se trata de valores obtidos de forma lícita. Consiste no objetivo de
transformar o dinheiro “sujo” (o que é conseguido de forma ilícita) em oriundo
supostamente de atividade lícita.
Em resumo, podemos dizer que a lavagem de dinheiro são as operações
realizadas com no sentido de desvincular o dinheiro de ato criminoso com que foi
conseguido para ser inserido na economia de um país o produto de um crime
anterior.
 7

Isto posto, é a forma encontrada para camuflar a natureza de ativos ilícitos.

Concernente a isso, a tipificação do crime de lavagem de dinheiro no Brasil já foi
inserida no ordenamento jurídico pela Lei nº 9613/98. Assim, consiste na ocultação
ou dissimulação da “[...] natureza, origem, localização, disposição, movimentação
ou propriedade de bens, direitos ou valores provenientes, direta ou indiretamente,
de infração penal” de acordo com o artigo (art.) 1° da Lei n. 9.613, de 3 de março de
1998. (BRASIL, 1998).
O crime de lavagem de dinheiro percorre algumas fases durante todo o seu
processo. É o que veremos a seguir.

1.1 Fases do crime de lavagem de dinheiro

Por se tratar de um crime de natureza bastante complexa, algumas vezes em

uma única diligência, não é possível apontar a proporção que ele atingiu, somente o
seu nascedouro. Isto posto, à medida que o crime é praticado em todo mundo, cada
país tem a necessidade de combatê-lo conforme ele se manifesta dentro da sua
realidade. Contudo, isso fragiliza o controle do Estado, à medida que é um crime
que pode ter natureza transnacional.
Apesar de existir um órgão internacional de combate ao crime de lavagem de
dinheiro, o Grupo de Ação Financeira Internacional (GAFI), de grande importância
no enfrentamento desse delito, muitos países ainda não compõem ações
internacionais de prevenção recomendadas pelo GAFI.
Para que a prática da ação criminosa seja efetuada, é preciso que os agentes
contemplem algumas fases que compõem o crime, muito embora em determinados
casos não seja necessária a identificação de todas elas para que o delito seja
configurado.
Constitui-se essencialmente de três etapas imprescindíveis quais sejam a
colocação sendo essa a primeira; a segunda, a ocultação e a terceira e última, a
integração.
Sobre essas três etapas ou fases, observemos o que manifesta o Recurso
Criminal em Sentido Estrito n.50080542920124047200, do Tribunal Regional Federal
da 4ª Região TRF-4:
 8

PENAL. LAVAGEM DE DINHEIRO. OCULTAÇÃO. SIMULAÇÃO.

DEPÓSITO DOS VALORES OBTIDOS ILICITAMENTE EM CONTAS DE
TERCEIROS. QUADRILHA. INDÍCIOS. RECEBIMENTO DA DENÚNCIA.
Para fins didáticos, o crime de lavagem de dinheiro se dá em três fases, de
acordo com o modelo do GAFI - Grupo de Ação Financeira sobre Lavagem
de Dinheiro, a saber: colocação (separação física do dinheiro dos autores
do crime; é antecedida pela captação e concentração do dinheiro),
dissimulação (nessa fase, multiplicam-se as transações anteriores, através
de muitas empresas e contas, de modo que se perca a trilha do dinheiro,
constituindo-se na lavagem propriamente dita, que tem por objetivo fazer
com que não se possa identificar a origem dos valores ou bens) e
integração (o dinheiro é empregado em negócios lícitos ou compra de
bens, dificultando ainda mais a investigação, já que o criminoso assume
ares de respeitável investidor, atuando conforme as regras do sistema).
Todavia, o tipo penal do art. 1º da Lei nº 9.613/98 não requer a
comprovação de que os valores retornem ao seu proprietário, ou seja,
não exige a comprovação de todas as fases (acumulação,
dissimulação e integração). (...)" (TRF-4 - RCCR
50080542920124047200, Rel. José Paulo Baltazar Junior, D.E. 9.4.2014).

1.1.1 Colocação

Ela é a primeira fase pela qual o delito se inicia na qual os agentes

buscam incluir bens e valores, grandes somas pecuniárias adquiridos de maneira
ilícita na economia, fazendo o mascaramento da origem ilícita. Observa-se a
preferência por países com regras menos rígidas e consequentemente com maior
flexibilidade. Outro aspecto bastante relevante dessa fase é a distribuição do valor
monetário em quantias menores. O objetivo é não chamar a atenção dos órgãos
fiscalizadores. Esses países que apresentam grande facilidade de movimentação de
dinheiro são conhecidos como “paraísos fiscais”.
De acordo com Aro (2013, p. 171):
Normalmente esses valores são introduzidos no sistema financeiro em
pequenas quantias, que, individualmente, acabam não gerando maiores
suspeitas. A essa técnica é dado o nome de “smurfing”. Daí porque existe
uma preocupação muito grande com os registros das instituições
financeiras. O Federal Reserve – FED, Banco Central americano, se
preocupa, há algum tempo, em identificar o cliente de forma tal que ele não
perceba que está sendo investigado.

Para Mendroni (2018, pág.71):

A colocação é o estágio primário da lavagem, por assim dizer, e portanto

mais vulnerável à sua detecção. As autoridades, por isso mesmo, devem
centrar o foco dos maiores esforços de sua investigação nesta fase da
lavagem. Quanto antes se conseguir detectar os esquemas (mecanismos)
utilizados no processo de lavagem, tanto maiores serão as chances de
sucesso em qualquer investigação criminal dessa natureza.

No entendimento de Loureiro (2020, pág. 585):

 9

A primeira fase do processo de lavagem permite ao criminoso se livrar do

capital obtido com a prática das condutas criminosas, isto é, o
deslocamento material do dinheiro ilícito. [...] Trata-se, portanto, de uma
primeira transformação do estado ou situação do capital: os titulares se
livram materialmente do ativo, seja por meio de transferências do dinheiro
ao exterior, seja remetendo-o a outro local do território do país.

Infelizmente, o panorama para o cometimento desse ilícito é bem grande.

Nesse sentido, Callegari (2017, pág. 21) destaca:

Nesta primeira instância quatro são os principais canais de vazão aos

capitais: instituições financeiras tradicionais, instituições financeiras não
tradicionais, inserção nos movimentos financeiros diários e outras
atividades que transferirão o dinheiro, além das fronteiras nacionais”.

Depreende-se também que nessa primeira fase de entrada no sistema

financeiro acontece uma junção de origem ilícita com dinheiro lícito onde os
principais sistemas financeiros utilizados pelos criminosos são tradicionais, através
do método do fracionamento. Por esse método, os valores de capital são
fracionados, ou seja, são divididos para serem introduzidos no sistema. Essa prática
dificulta sobremaneira a identificação da fraude ao sistema. Vale ressaltar que
geralmente essa fase é realizada por pessoa diversa do criminoso, ou seja, não é o
próprio lavador de dinheiro que utiliza seu nome para inserir depósitos em
instituições financeiras, fugindo do risco de ser considerado suspeito.
A Lei n. 9.613/1998, em seu artigo 11, dispõe acerca da obrigação de
comunicar ao órgão competente as operações com indícios de lavagem de dinheiro
que ultrapassem o montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por motivo da Circular
n. 3.461/2009, expedida pelo Banco Central. Assim, observa-se que o intuito é
impedir a prática criminosa.
Vejamos a seguir os principais setores econômicos e atividades mais
utilizados para a prática da lavagem de dinheiro segundo a COAF:
a. Agência de Turismo e Viagem que tenham a atividade de câmbio como a,
como a principal. É bastante comum os criminosos lavadores irem em busca de
agências de turismo que tenham como atividade a remessa de dinheiro para o
exterior, com o objetivo óbvio de enviar “legalmente” o dinheiro obtido com práticas
ilícitas, trocando este dinheiro, por cheques de viagem, dólares, euros e até mesmo
bilhetes de viagem. Em 2009, após a criação da CMN – Conselho Monetário
Nacional, proibiu a prática. O Conselho concedeu a autorização apenas às
 10

empresas que mantivessem convênio com alguma instituição financeira autorizada

a fazer esse tipo de operação.
b. Agropecuária. O agronegócio, em especial a compra e venda de gado, por
ser um setor ainda com poucos controles e fiscalização onde as operações de
compras são muitas vezes feitas com dinheiro em espécie ou emissão de títulos de
crédito impedindo a identificação da origem do dinheiro.
c. Comércio Internacional. Nesse caso o ilícito se perpetra com a abertura de
empresas fictícias e de fachadas que podem ser tanto de importação quanto de
exportação, para fraudar notas fiscais para sub ou superfaturá-las, com a finalidade
de fazer remessas para o exterior.
d. Comércio de jóias, metais e pedras preciosas. Para os lavadores de dinheiro
essa opção é importante por se tratar de diminuir a quantidade do valor a ser
lavado. Para os lavadores é evidentemente a diminuição do volume do capital
lavado e assim desviar a atenção da fiscalização. O COAF, em 20 de dezembro de
2012, publicou a Resolução 23, adotou medidas e procedimentos para melhor
controlar o comércio de jóias.
e. Comércio de bens de luxo ou de alto valor e de obras de arte. Muito utilizado
pelos criminosos, são os preferidos por eles as compras de carros de luxo, iates,
aviões, telas, esculturas valiosas, vasos antigos etc. A lavagem ocorre no exato
momento em que usam o nome de outras pessoas na compra desses bens de alto
valor. A COAF, em sua Resolução 25 de 2013, prevendo diminuir a incidência dessa
prática criminosa, definiu critérios para a comercialização desse tipo de bem.
A lavagem de dinheiro ocorre ainda em outros setores como o esporte, mais
frequentemente no futebol, loterias, mercado de capitais, ONGS, organizações
religiosas e mercado segurador.
Em relação ao mercado imobiliário, alvo do estudo em questão, é fato
inconteste que é o mais utilizado para a lavagem de capital. Assim sendo, o agente
que pretende lavar a quantia que se originou de crime, obtém bens imóveis por um
determinado valor, porém, formalmente declara outro pagamento de valor inferior na
aquisição daquele bem.
É imprescindível ter muito cuidado com pagamentos feitos em espécie,
mesmo que seja através de depósitos bancários. Verificar se a titularidade da conta
 11

bancária condiz com os dados do comprador é apenas uma das medidas que os
corretores devem ter o cuidado de observar e também adotar como prática.
As atividades econômicas mencionadas acima não são, portanto, um rol
exaustivo. Existem ainda outros mercados em que há a atuação dessas
organizações criminosas. O objetivo, no entanto, é enfatizar os mercados onde a
lavagem de dinheiro ocorre com mais frequência.

1.1.2 Ocultação

Nesta segunda fase a finalidade é obstaculizar a identificação da origem do

dinheiro, o que acontece juntamente com diversas fraudes na contabilidade. O
intuito desta fase é desaparecer com os vestígios da origem ilícita do dinheiro,
impossibilitando que os investigadores encontrem a sua origem do dinheiro.
Para Tigre Maia (1999, págs. 38-39):
(...) os grandes volumes de dinheiro inseridos no mercado financeiro na
etapa anterior, para disfarçar sua origem ilícita e para dificultar a
reconstrução pelas agências estatais de controle e repressão da trilha do
papel (paper trail), devem ser diluídos em incontáveis estratos,
disseminados através de operações e transações financeiras variadas e
sucessivas, no país e no exterior, envolvendo multiplicidade de contas
bancárias de diversas empresas nacionais e internacionais, com estruturas
societárias diferenciadas e sujeitas a regimes jurídicos os mais variados.
Esta etapa consubstancia a “lavagem” de dinheiro propriamente dita, qual
seja, tem por meta dotar ativos etiologicamente ilícito de um disfarce de
legitimidade.

Essa fase do processo de lavagem de dinheiro é com certeza a mais

relevante para os criminosos, haja vista que, é nesse momento que será dada a
forma da origem dos ativos onde os criminosos buscarão através da utilização de
complexas operações, dissimular os valores monetários. A vista disso, a mudança é
efetuada mediante transações financeiras diversas, investimentos, compra de
imóveis, compras de artigos de luxo, de títulos e ações em empresas fictícias, etc.
Existem ramos mais visados que outros, como já dito anteriormente, por serem mais
fáceis de realizar a conduta criminosa.
No setor imobiliário, o fato dos valores atribuídos aos imóveis gozarem de
certa subjetividade, devido a inúmeras variantes a exemplo de cálculo do valor e do
preço serem distintos, e por esse fato apresentarem extrema divergência de valor
final de mercado, se torna bastante vasto a forma de se praticar a lavagem de
dinheiro. Para Callegari “[...] a conversão do dinheiro em instrumentos financeiros e
 12

a venda dos bens adquiridos na primeira fase são métodos comumente utilizados
pelos lavadores” (2017, p. 35). Então, em se tratando de mercado imobiliário, o bem
é vendido a um valor menor e o que resta é pago com o dinheiro ilícito.

1.1.3 Integração

Essa é a terceira e última fase do processo de lavagem de dinheiro. É a fase

de finalização do ilícito. Etapa na qual acontece a incorporação e o fluxo do dinheiro
oriundo de prática ilícita ativos no cenário econômico do país, dissimulando o
montante e fazendo parecer ser de origem legal. O sistema utilizado pelas
organizações criminosas gozam de grande complexidade, necessitando de
personagens que vão além da figura do lavador. Para que a fraude se perpetue com
sucesso, os criminosos se utilizam de outras pessoas. São os chamados “laranjas”
onde o seu papel é de camuflar o verdadeiro criminoso. As organizações criminosas
que praticam esse delito são altamente sofisticadas. Cooperam entre si mutuamente
nas operações e transações de maneira a dificultar o rastreamento dos vestígios do
crime por parte das autoridades de cada país.
Podemos resumir que o que ocorre é um procedimento de reintegração
desses valores só que por meio de negociações legítimas, o que dificulta o
monitoramento e rastreamento das operações, pois, essas acontecem de forma
supostamente normal e de acordo com a lei.
Para que seja identificado o crime de lavagem de dinheiro não é
imprescindível que o crime percorra todas as três fases já estudadas. Existem
situações em que basta a presença de uma das fases para estar caracterizado o
crime.
Bonfim e Bonfim (2008, p. 42) sintetiza as três etapas do processo de
lavagem de dinheiro:

Na primeira fase (introdução), uma das técnicas mais conhecidas e

utilizadas internacionalmente é o fracionamento de grandes quantias em
valores menores, que ao serem depositados em instituições financeiras não
ficam sujeitos ao dever de informar, determinado por lei, e, portanto,
livram-se de qualquer fiscalização. Podemos citar ainda a troca de moeda –
compra de dólares em pequenas quantidades, especialmente em locais
turístico e o contrabando de dinheiro em espécie. Também a utilização de
empresas de fachada, onde o dinheiro lícito mistura com o ilícito. Na
segunda fase (transformação), em geral se realizam inúmeras operações
financeiras, destacando-se as transferências bancárias e eletrônicas,
responsáveis pela movimentação de milhões de dólares em transações
 13

internacionais. Um dos métodos mais avançados é a venda fictícia de

ações na bolsa de valores (o vendedor e o comprador previamente
ajustados, fixam um preço artificial para as ações de compra). É comum
nesta fase, também, a transformação dessas quantias em bens móveis e
imóveis. Quanto aos primeiros, costuma-se adquirir bens que possam ser
postos em circulação rápida. Em diferentes países, como ouro, joias e
pedras preciosas. Por fim, na terceira e última fase (integração)
destacam-se os negócios imobiliários, como um dos mecanismos mais
empregados.

Em resumo, compreende-se que essa última fase chamada de integração é

aquela na qual o dinheiro ilícito se converte, muda, se transforma, se reintegrando
ao sistema econômico e financeiro com ares de lícito, e de acordo com Loureiro “é
uma substituição da coisa lavada de modo a voltar à economia como sendo um
rendimento lícito e um negócio jurídico lícito, aparentemente normal (2020, p. 586).
Após breve explanação a respeito das fases que consiste o caminho pelo
qual o crime de lavagem de dinheiro percorre para ser assim caracterizado, iremos
observar o que a legislação brasileira nos apresenta pelas leis nº 9.613/1998 e
12.683/2012.

2. LAVAGEM DE DINHEIRO E AS LEI Nº 9.613/1998 E LEI Nº 12.683/2012

A legislação existente no Brasil acerca do delito de lavagem de dinheiro são

as Leis nº 9613/1998 e Lei nº 12683/2012, que objetivam a tipificação penal do
crime, bem como o surgimento da COAF - Conselho de Controle de Atividades
Financeiras – um órgão de fiscalização das atividades financeiras que possui a
finalidade de impedir crimes dessa natureza. A lei nº 9613/98, dispõe sobre os
crimes de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores; a prevenção da
utilização do sistema financeiro para os ilícitos desse delito; cria o Conselho de
Controle de Atividades Financeiras - COAF, e dá outras providências.
A Lei nº 9.613/1998 diz respeito à definição do crime de lavagem de dinheiro
e coloca uma relação de crimes que se perpetram antes do cometimento da
lavagem de capital, bem como a criação do COAF e as suas atribuições. É
importante salientar as principais alterações trazidas pela da Lei nº 12.683/2012,
onde se visualiza no artigo 1º, da antiga lei (Lei nº 9613/1998), os crimes de
natureza antecedente, os quais precediam a prática do delito de lavagem de
dinheiro e que foram revogadas.
 14

O objetivo do legislador foi o de não restringir a configuração da lavagem de

dinheiro. O resultado foi que atualmente todo crime ou contravenção pode criar
ativos de origem ilícita e serve como antecedente para a lavagem de dinheiro.
Houve outras alterações também importantes, localizadas no inciso I, parágrafo 2º,
do artigo 1º, que disciplina que incide na mesma pena quem introduzir no sistema
monetário, valores, bens e direitos provenientes de infração penal. Também é de
caráter vital lembrar a mudança do parágrafo 4º, em que diz que a pena será
agravada de um a dois terços se tais crimes estabelecidos na lei forem praticados
através de organização criminosa. (BRASIL, 1998).
Sobre a redução de pena, vejamos o art. 1º da Lei 9.613/98:
Art. 1º § 5º: A pena poderá ser reduzida de um a dois terços e ser cumprida
em regime aberto ou semiaberto, facultando-se ao juiz deixar de aplicá-la
ou substituí-la, a qualquer tempo, por pena restritiva de direitos, se o autor,
coautor ou partícipe colaborar espontaneamente com as autoridades,
prestando esclarecimentos que conduzam à apuração das infrações
penais, à identificação dos autores, coautores e partícipes, ou à localização
dos bens, direitos ou valores objeto do crime. (BRASIL, 1998)

Sobre a tipicidade da lavagem de dinheiro, Freitas (2013, s. p.) corrobora:

Na lavagem de dinheiro os núcleos dos verbos são ocultar e dissimular.
Ocultar significa encobrir, esconder. Na ocultação, o agente tem por objetivo
afastar todas as evidências do crime ou a infração cometida quando do
recebimento do bem ou valor, dificultando a procedência do dinheiro ou
daquele bem. Para tanto, valem-se cada vez mais de técnicas sofisticadas
para encobrir seus rastros, v.g., introduzindo o dinheiro no sistema
financeiro através de fracionamentos, diminuição dos valores – daí a
expressão smurfing em referência aos seres fictícios diminutos - ou seja,
em pequenas quantias, para desta maneira não levantarem suspeitas.

Do exposto, observa-se a preocupação na implementação de novos,

modernos e sofisticados métodos fraudulentos que objetivam camuflar todos os
rastros que o crime possa a vir a deixar, afastando assim os seus resquícios. Assim
que praticado, o “smurfing”, se remete a inclusão desses montantes no sistema
econômico de forma fragmentada de modo que não desperte a atenção das
autoridades competentes.
Quanto ao bem tutelado, existe uma problemática que engloba a ordem
financeira, a administração da justiça e a segurança interna.
Sobre a ordem financeira Castro (2015, p. 80) define:
Ordem financeira é o conjunto de normas ou de instituições jurídicas que
possibilitam o pleno e regular funcionamento do sistema financeiro
nacional, regulando os limites de atuação do Estado e da iniciativa privada
frente às operações financeiras realizadas no país.
 15

Sobre a Administração da Justiça, o mesmo autor pondera:

Há ainda quem afirme que o bem jurídico é a Administração da Justiça
porque como a lavagem de dinheiro, os rastros que o crime antecedente
praticado deixaria são apagados, prejudicando assim sobremaneira o
esforço estatal em identificar e punir as condutas criminosas. Dessa forma,
a lavagem de dinheiro atinge o regular funcionamento da justiça.
(CASTRO, 2015, p. 67)

Em síntese, podemos dizer que existe a segurança interna, pouco defendida

pela doutrina majoritária, pois, se constata uma tese do que poderia redundar no
crime de lavagem de dinheiro, que diz respeito ao crescimento da corrupção, assim,
declara que com a lavagem os agentes políticos seriam cada vez mais corruptos e,
consequentemente, empregariam também cada vez menos atenção ao interesse
público e social. Enfatiza Oliveira (1998, p. 117) “ o bem juridicamente protegido
pela lei é a normalidade do sistema econômico-financeiro de um pais”. Não
obstante, ainda não se chegou a um posicionamento uniforme que se amolde mais
como bem jurídico do delito em questão, no entanto, os expostos são os mais
debatidos no cenário jurídico atual.
O crime de lavagem de dinheiro ocorre em sua maioria dentro do mercado
imobiliário, objeto do estudo em comento. A seguir veremos aspectos do crime de
lavagem de capitais e como ele ocorre no mercado imobiliário, o qual é o mais
utilizado para esse tipo de delito.

3. ASPECTOS DO CRIME DE LAVAGEM DE CAPITAL NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Em se tratando de mercado imobiliário, a atividade ilícita se efetiva através

das operações de intermédio de transações de compra e venda de imóveis. O crime
ocorre da seguinte forma: as partes, formalizam determinado valor a ser pago pelo
imóvel, que é um valor bem inferior ao que de fato ele está avaliado. Com isso, fica
declarado na escritura do imóvel um valor e o resto do pagamento é feito com
dinheiro em espécie de modo separado e sem nenhum tipo de registro que conste o
valor real do imóvel, apenas contratos pactuados entre as partes. É nesse instante
que se configura a lavagem de dinheiro.
Em seguida, o lavador de dinheiro efetua a transação de venda do imóvel
dessa vez com um valor superior, podendo então lavar o valor faltante. Exemplo: um
apartamento comprado pelo valor de R$ 120.000,00, sendo declarados apenas R$
60.000,00 e a outra metade paga sem nenhuma espécie de registro. Assim que a
 16

propriedade for negociada, ele será transferido por R$ 120.000,00 ou mais, lavando,
assim, o dinheiro, retornando os R$ 60.000,00 declarados e lavando os outros R$
60.000,00 pagos sem registro, dissimulando um ganho com a venda, produzindo um
aspecto de regularidade.
Existe ainda uma outra maneira empregada pelos lavadores dentro do ramo
imobiliário que é a compra de imóveis nos quais os montantes serão pagos com os
valores advindos de atividade criminosa, e que, logo em seguida, a propriedade
imobiliária será transferida para alguma instituição financeira. Observa-se que,
nesse caso, o dinheiro se converteu em imóvel, em alienação, e posterior
empréstimo, no entanto, o empréstimo não será pago indo o imóvel a leilão, pois,
serviu apenas para a lavagem de dinheiro.
É bastante atrativo para os criminosos o setor imobiliário para a prática desse
delito pela subjetividade e volatilidade do mercado. Os preços podem variar
conforme diversos fatores desvalorizando ou supervalorizando o bem o que facilita
muito que a fraude seja perpetrada. Determinadas situações que modificam o valor
como a construção de shopping centers, postos de combustível, aumento de malha
viária são fatores que aumentam o valor do imóvel. Ao contrário, a construção de
viadutos e estações de trem são fatores que desvalorizam os imóveis que se situam
nessa região. Por isso, se fala em subjetividade no momento da precificação dos
imóveis facilitando sobremaneira a prática do delito ora em comento.
Nesse sentido, Mendroni (2018, p. 280) aduz:
Constituem entidades normalmente utilizadas para a prática de lavagem de
dinheiro, considerando, especialmente, que os imóveis têm valores muito
variados, dependendo de sua localização, área, estado de conservação,
material utilizado para a construção etc. Torna-se fácil manipular os valores
de compra, venda e reforma e também a utilização de testas de ferro, em
nome de quem os imóveis são registrados. Evidente que o verdadeiro
proprietário sempre deverá guardar alguma garantia de reaver o imóvel e
nesse aspecto utiliza “contratos de gaveta” ou procurações.

Apesar de existirem inúmeros modos de lavagem de dinheiro, a prática mais

utilizada ainda é a das falsas avaliações e também da utilização de dinheiro em
espécie nas compras de imóveis.
É fato inconteste que o mercado imobiliário é o ramo preferido para muitos
possuidores de grande capital como os políticos, executivos, grandes empresários e
demais agentes públicos ou privados que buscam lavar dinheiro oriundo de práticas
ilícitas. Utilizando esse artifício, é através da compra de imóveis que os criminosos
 17

conseguem a reinserção do dinheiro reintegrando-o à economia de forma lícita e, do

mesmo modo, aumentar as chances de “lavar” um significativo montante de dinheiro
de uma vez apenas.
Percebe-se que essa prática tem forte influência no lapso das contas públicas
e na crise nacional, uma vez que altíssimas operações foram realizadas com
dinheiro dos cofres públicos por agentes públicos de modo a se beneficiar de tal
prática.
A subjetividade da aplicação dos valores auferidos aos imóveis nas
avaliações ocasiona a facilidade em fazer simulações de inúmeras compras e
vendas e de criar falsos parâmetros que expliquem a causa dos ganhos. Outra
situação verificada é a criação de falsas empresas da construção civil com o
objetivo de que essas venham a efetuar contratos de reformas, reparos,
construções e benfeitorias que nunca se concretizarão. A vista disso, para aumentar
o valor do imóvel e, desse modo, causar o aumento no valor da avaliação e
propiciar a venda do imóvel a um preço supostamente ideal de mercado,
expandindo em um lucro falso, trazem o montante de forma que parece lícito e
regular à economia.
Nesse mesmo entendimento Callegari (2017, p. 38) corrobora:

A prática mais usual é o registro de compra de um imóvel por um valor

baixo (geralmente valor venal), enquanto o restante, a fim de completar o
efetivo valor do imóvel, é pago ao vendedor em separado e em espécie,
num contrato particular denominado contrato de reforma/reparos sob o
pretexto de consertos a serem realizados no imóvel.

Um ponto de suma importância a ser observado diz respeito a tecnologia da

informação que fez com que as organizações criminosas que cometem esse crime
de lavagem de dinheiro se tornassem cada vez mais profissionais. Essa questão foi
fundamental para a modernização e reforço do combate a esse delito. Desse modo,
com o objetivo de fiscalizar as transações de compra e venda imobiliária, o
Conselho Nacional de Justiça (CNJ) incluiu, no campo da competência de
registradores e notários, a controle dos registros através do Provimento n. 88/2019,
que tem por finalidade, impedir o delito estudado.
 18

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente trabalho buscou demonstrar como ocorre crime de lavagem de

dinheiro de forma breve. Verificou-se que o crime em questão acontece em escala
mundial e a necessidade da colaboração entre os países no seu combate por ser
um delito de natureza muitas vezes transnacional. Para melhor se adequar a
modernização e as novas tecnologias empregadas na sua prática, houve a
necessidade de a legislação brasileira passar por algumas alterações no intuito de
coibir e alcançar as organizações criminosas.
O crime de lavagem de capital, bem como as diferentes formas de como ele
se manifesta em alguns lugares do mundo, ocorre sempre com objetivo dar
aparência de licitude aos valores logrados por meio ilícito perfazendo-se por meio
da ocultação, dissimulação e integração.
Com o intuito de impedir que os criminosos lavassem o dinheiro e pudessem
utilizá-lo de outros meios e objetivando punir o delito e também os frutos oriundos
dele, surgiram as leis 9.613/1998 e 12.683/2012.
A escolha desse delito pelos criminosos para lavar o capital se dá pela
subjetividade e flexibilização dos valores que os imóveis podem apresentar, também
pela constante dinâmica de valorização e desvalorização observada
constantemente no mercado imobiliário. Diante desse cenário econômico, as
operações e transações imobiliárias se mostram bastante atraentes para os intentos
das organizações criminosas uma vez que é ainda prática comum a utilização de
dinheiro em espécie na compra de imóveis facilitando a atuação dos lavadores.
Por tal motivo, é possível que grandes quantidades de dinheiro sejam
movimentadas em uma única transação com as grandes operações realizadas e
pela periodicidade da disponibilidade dos imóveis, e considerando ainda, a crise
financeira no país estabelecida a bastante tempo por motivo da sonegação.
Diante dessa realidade, houve a necessidade do aumento do rigor na
fiscalização das operações imobiliárias no sentido de coibir tais práticas criminosas.
 19

REFERÊNCIAS

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legislações e fases. Revista Jurídica da Universidade do Sul de Santa Catarina -
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cria o Conselho de Controle de Atividades Financeiras - COAF, e dá outras
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Institui o Sistema Nacional de Políticas Públicas sobre Drogas - Sisnad; prescreve
medidas para prevenção do uso indevido, atenção e reinserção social de usuários
e dependentes de drogas; estabelece normas para repressão à produção não
autorizada e ao tráfico ilícito de drogas; define crimes e dá outras providências.
Disponível em:
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CRIMINAL EM SENTIDO ESTRITO: RCCR 5008054-29.2012.404.7200 SC
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<http://genjuridico.com.br/2019/08/07/relatorios- de-inteligencia-financeira-rifs/>.
Acesso em: 15/10/2023.
AUTORIZAÇÃO PARA ENTREGA DEFINITIVA DO TRABALHO DE CONCLUSÃO
DE CURSO

Após rigorosa análise do TCC, (_x__) autorizo (___) não autorizo o(s) acadêmico (s)
MYLENNA DE SOUSA SÁ, ORLANDO SILVA CAMPOS, PAULA ROBERTA
BORGES SANTOS a entrega definitiva do Trabalho de Conclusão do Curso, da
Especialização em ADVOCACIA CRIMINAL, que tem como título: CRIME DE
LAVAGEM DE DINHEIRO NO SETOR IMOBILIÁRIO BRASILEIRO

Obs.
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Data : 25/11/2023

Professor Orientador:
Nome: KARLA CRISTIANE PEREIRA VALE

Assinatura: