Modelo RVR Planilha de Calculo

RELATÓRIO DE VALOR D
Endereço Identificar com máxima exatidão o endereço do bem avaliando

Finalidade Informar o instrumento que será subsidiado pelo laudo, ex: Alienação de imóvel da União, Doação, locação, reav
Solicitante Informar o solicitante de forma resumida, ex.: Superintendência xyz; Departamento xyz
Objetivo Informar o foco na determinação do valor, ex.: valor unitário, valor de mercado, etc.
Proprietário Informar o proprietário atual do imóvel.
Responsáveis Técnicos Informar o técnico responsável seguido do cargo pelo qual ocupa
Processo Nº processo SEI, se houver
RESULTADOS DA A
Valor do Terreno Ex: R$ 1000,00 (mil reais)

Valor das Benfeitorias Ex: R$ 800,00 (Oitocentos reais)
Valor do Imóvel Ex: R$ 1800,00 (mil e oitocentos reais)
Fator de Comercialização Ex: 1
(FC)
Valor adotado Ex: R$ 1800,00 (mil e oitocentos reais) (No caso do valor ser diferente do valor do imóvel apresentado no campo
adotado)
Liquidez Ex: Baixa liquidez
IDENTIFICAÇÃO E CARACTER
Tipo de Imóvel Informar se é urbano ou rural.
RIP
Matrícula Cartório
Endereço
Bairro
Município UF
CEP
Posição geográfica
Terreno (m²)
Área
Benfeitoria (m²)
Identificação e Descrição do bem de forma a caracterizá-lo . Ex.: O bem avaliando trata-se de apartamento inserido em imóvel m
caracterização do Imóvel paisagístico. O imóvel encontra-se em bom estado de conservação. Na área externa, o edifício possui uma idade
CARACTERÍSTICAS DO TERR
Formato Ex: Retangular, trapezoidal...

Área Total (ATT) (m²)
Área Total da União (ATU) (m²)
Dimensões r (ATU/ATT):
Testada Principal (m):
Profundidade Equivalente (m):
Situação Ex: meio de quadra, mais de uma frente, encravado, vila, etc
( ) Plano ( ) Mesmo nível logradouro ( ) Requer corte
Topografia ( ) Acidentado ( ) Abaixo do logradouro ( ) Requer aterro
Topografia
( ) Inclinado ( ) Acima do logradouro
Superfície Ex: seco, brejoso, inundável, etc
( ) Pavimentação ( ) Iluminação Pública
( ) Rede Pluvial ( ) Passeio
( ) Rede Elétrica ( ) Guias/sarjetas
Infra-estrutura Urbana
( ) Rede de Água ( ) Telefone
( ) Rede Esgoto ( ) TV a Cabo
( ) Gás Encanado
Características do
Logradouro ( ) Escola ( ) Comércio
( ) Posto de Saúde ( ) Rede Bancária
Serviços Públicos e Comunitários
( ) Segurança ( ) Área de Lazer
( ) Transporte Coletivo ( ) Coleta de Lixo
( ) Residencial unifamiliar ( ) Comercial
Usos predominantes ( ) Residencial multifamiliar ( ) Industrial
( ) Misto
CARACTERÍSTICAS DAS
Identificação e
caracterização das Descrição da benfeitoria de forma a caracterizá-la . Eventuais observações a seu respeito não feitas na síntese de
benfeitorias
Tipo
Uso ( ) Residencial ( ) Comercial ( ) Industrial
Idade Aparente
Nº de Pavimentos
Cobertas
Nº de Vagas de Garagem
Descobertas
Situação Atual Ex: Ocupado, invadido, etc
Instalações e
Equipamentos
Observações
CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS, RESS

Para realização do trabalho avaliatório, recomenda-se que a documentação referente ao imóvel a ser avaliado esteja disponível.
insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e fatores limitantes.
O presente documento foi elaborado em atendimento ao solicitado por meio [Citar o documento que deu início ao pedido de ela
matrículas [Número das matrículas e cartórios respectivos] e cadastrado no Spiunet sob os Rips imóveis constantes [Citar a refer
Gratuito].
[SUGESTÃO DE TEXTO] Conforme art. 13 da Instrução Normativa nº 67, de 20 de setembro de 2022, da SPU, as modalidades de a
Ainda segundo a referida instrução, em seu Art. 21, o Relatório de Valor de Referência - RVR será admitido para as finalidades de
especificados no art. 20.
Assim, diante o apresentado nos itens anteriores, entende-se adequado à destinação pretendida a aferição do valor do imóvel po
MEMORIAL DE C
Avaliação do Imóvel/Avaliação do Terreno (para o caso de utilização de pesquisa mercadológica e inferência estatística):
Observações Preliminares: qual o método utilizado (MCDDM, Evolutivo), quantos dados utilizados no modelo, como foi realizada e data de re
Equação: Valor total = e^(+7,076674506 + 1,163820313 * ln (Área privativa) + 0,1766086987 * Acabamento)
Variável 1: Área privativa (m²) Descrição da variável, amplitude, etc
Variáveis: Variável 2: Acabamento Descrição da variável, amplitude, etc
Variável dependente: Valor Total (R$) Descrição da variável, amplitude, etc
Características do imóvel Variável 1: Área privativa (m²) Atributo do imóvel avaliando: por ex. 83,72
avaliando Variável 2: Acabamento Atributo do imóvel avaliando: por ex. 1
Total de variáveis: 3
Variáveis utilizadas no modelo: 3
Total de dados: 15
Dados utilizados no modelo: 14
Dados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0.9854
Coeficiente de Determinação: 0.9422
Significância do modelo (%): 0.01
Normalidade dos resíduos: 68, 90, 98
Outliers: 0
Gráficos: (Colocar os
gráficos pertinentes,
como preços observados
x estimados, distribuição
normal, resíduos, entre
outros). Este campo
pode ser desconsiderado
no caso dos gráficos já
estarem presentes em
anexos desse RVR.
Amostras Utilizadas: (essa tabela pode ser incluída como anexo do Relatório, aba
Elemento Endereço Variável 1 Variável 2
1 Endereço 1 56 1
2 Endereço 2 42 2
3 Endereço 3 30 1
4 Endereço 4 35 1
5 Endereço 5 35 1
6 Endereço 6 30 1
7 Endereço 7 56 3
8 Endereço 8 35 3
9 Endereço 9 98 2
10 Endereço 10 35 2
Valor do Terreno (Vt): Valor (R$) e uma breve explicação de como chegou a esse valor. Por ex: PV
Resultados: (Para o caso de
avaliação total do imóvel Valor da Benfeitoria (Vb): Valor (R$) e uma breve explicação de como chegou a esse valor. Por ex: PV
por inferência)
Valor Total do imóvel (Vi): Valor (R$) calculado pelo modelo
Resultado: (Para o caso de
avaliação do terreno por Valor do Terreno (Vt): Valor (R$) calculado pelo modelo
inferência)
Avaliação do Imóvel/Avaliação do Terreno (Quando da utilização de fatores de homogeinezação)
Observações Preliminares: qual o método utilizado (Fatores), quantos dados utilizados no modelo, como foi realizada e data de realização da
Fatores
Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte. Por ex: O fator de correção de área tem a finalidade de cor
tendência no sentido de que o valor por metro quadrado de grandes áreas seja menor do que os preços por met
30 e 150%, Fa = (Ap / Aa)n sendo n = 1/8.
Fator 1: Área Fa = Fator de área;
Ap = Área do elemento da pesquisa e
Aa = Área do terreno avaliando.
Fator 2: Localização Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte.
Fator 3: Testada Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte.
Fator 4: Transposição Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte.

Amostras Utilizadas e Cálculo do Avaliando (essa tabela pode ser incluída como anexo do R
Elemento Endereço Área (m²) FA
1 Endereço 1 58 0.96
Média
Avaliando SQN 407, Bloco C, Apto 401 81
Valor do Terreno (Vt): Valor (R$) e uma breve explicação de como chegou a esse valor. Por ex: PV
Resultados: (Para o caso de
avaliação total do imóvel
por fatores de Valor da Benfeitoria (Vb): Valor (R$) e uma breve explicação de como chegou a esse valor. Por ex: PV
homogeneização)
Valor Total do imóvel (Vi): Valor (R$) calculado pelo modelo
Resultado: (Para o caso de

avaliação do terreno por
fatores de Valor do Terreno (Vt): Valor (R$) calculado pelo modelo
homogeinezação)
Avaliação do Imóvel/Avaliação do Terreno (Quando da utilização de PVG Muicipal ou outra Referência)
Observações Preliminares: qual o método utilizado (PVG Municipal. Laudo antigo, outro), índice de correção, outras informações relevantes.
Demonstrar cálculos eventualmente realizados
Valor do terreno (R$/m²) R$
Valor do terreno total (Vt) R$
Avaliação da benfeitoria: (Quando da utilização do método evolutivo, ou outro método que não calculou a benfeitoria, ou ainda para men
Para os cálculos realizados, pode-se utilizar como auxílio a planilha localizada na biblioteca
Observaçoes e considerações: Qual o método utilizado, como foi caracterizada a benfeitoria, situações adotadas, situação paradigma, etc.
Dados das benfeitorias (essa tabela pode ser substituída pelo memorial de cálculo presente nas
Identificação Área da benfeitoria (m²) Idade Aparente (anos) Vida útil (anos)
Benfeitoria 1
Benfeitoria 2
Benfeitoria 3
Custo total de reprodução

das benfeitorias (Vb): Fórmula Vb = ∑ Custo de reprodução
Fator de comercialização
(Fc):
Valor do Imóvel (Vi): Fórmula Vi = (Valor do terreno + Valor da benfeitoria) x Fc
Avaliação da benfeitoria (Quando da utilização de PVG Municipal ou outra Referência)
Observações Preliminares: qual o método utilizado (PVG Municipal. Laudo antigo, outro), índice de correção, outras informações relevantes.
Demonstrar cálculos eventualmente realizados
Valor da benfeitoria (m²) R$
Fator de comercialização
(Fc):
Valor do Imóvel (Vi): Fórmula Vi = (Valor do terreno + Valor da benfeitoria) x Fc
ANEXOS (Podem ter mais ou menos Anex

Anexo 1: Relatório Estatístico (se for o caso do método utilizado) SEI yyy
Anexo 2: Relatório Fotográfico (se houver) SEI yyy
Anexo 3: Matrícula do Imóvel (se houver) SEI yyy
Anexo 4: Espelho de cadastro do imóvel (se houver) SEI yyy
Anexo 5: Relatório de Fiscalização (se houver) SEI yyy
Anexo 6: Croqui de Localização SEI yyy
Anexo 7: Espelho do IPTU ou PVG Municipal SEI yyy
RESPONSABILIDAD
Responsável 1: Cargo:
Responsável 2: Cargo:
RELATÓRIO DE VALOR DE REFERÊNCIA
nião, Doação, locação, reavaliação de imóvel pertencente a União, etc.

yz
RESULTADOS DA AVALIAÇÃO
óvel apresentado no campo anterior, realizar as devidas alterações nos valores do terreno e das benfeitorias para a soma desses corresponderem ao va
TIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
mento inserido em imóvel multifamiliar composto por edifício de seis pavimentos dotado de guarita, elevador, garagem privativa, interfone e jardim
o edifício possui uma idade aparente de 30 anos com estimativa de vida útil de 65 anos...etc
ACTERÍSTICAS DO TERRENO E DA REGIÃO
e
ro
Pública
tas
ria
er
xo
CARACTERÍSTICAS DAS BENFEITORIAS
eito não feitas na síntese de avaliação técnica.
( ) Misto ( ) Outro:
, PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

aliado esteja disponível. Na ausência de tais informações, caberá ao avaliador descrever os fatores limitantes e ressalvas assumidos pela
eu início ao pedido de elaboração do RVR], o qual solicita avaliação do imóvel situado em/relativo à [Endereço do imóvel], registradas sob
constantes [Citar a referência SEI do Espelho do Spiunet], com a finalidade de destinação por [Citar a finalidade, por ex: Cessão de Uso
SPU, as modalidades de avaliação individual realizadas para imóveis da União serão: I - laudo de avaliação; e II - relatório de valor de referê
do para as finalidades de reavaliação de bens para fins contábeis; cessão gratuita; aforamento gratuito; e todos os demais casos não
ção do valor do imóvel por meio do presente Relatório de valor de referência - RVR.
MEMORIAL DE CÁLCULO
atística):
mo foi realizada e data de realização da pesquisa, se foi realizada vistoria e outras informações pertinentes.
ento)
anexo do Relatório, aba "Pesquisa - inferência", em substituição a sua edição nesse documento)
Variável Fonte (link, telefone, edital)
dependente
200000 https://www.wimoveis.com.br/propriedades/oportunidade!-vendo-ou-troco-sala-comercial-na-2951613524.h
egou a esse valor. Por ex: PVG municipal, Valor total diminuído do valor da benfeitoria, etc.
egou a esse valor. Por ex: PVG municipal, CUB com depreciação por Ross-Heidecke, Valor total diminuído do valor do terreno, etc.
ada e data de realização da pesquisa, se foi realizada vistoria e outras informações.
Fatores
área tem a finalidade de corrigir as distorções que ocorrem em relação aos preços por metro quadrado, considerando que, num mesmo local, há uma
r do que os preços por metro quadrado de terrenos menores. Para diferenças de áreas até 30%, Fa = (Ap / Aa)n sendo n = 1/4. Para diferenças de área
er incluída como anexo do Relatório, aba "Cálculo Fatores", em substituição a sua edição nesse documento)
Valor Unitário
FL FT Ftr Valor Total Valor Umitário homogeinezado
1 1 1 R$ 935,000.00 R$ 16,120.69 R$ 15,475.86
1 1 1 R$ 1,100,000.00 R$ 15,714.29 R$ 16,028.57
1 1 1 R$ 850,000.00 R$ 13,076.92 R$ 14,253.85
1 1 1 R$ 1,150,000.00 R$ 13,529.41 R$ 12,041.18
R$ 14,449.86
R$ 1,170,438.99 R$ - R$ 14,449.86
Fct = 1 + (Fator1 - 1) + (Fator2 - 1) + (FatorN -1)
egou a esse valor. Por ex: PVG municipal, Valor total diminuído do valor da benfeitoria, etc.
egou a esse valor. Por ex: PVG municipal, CUB e depreciação por Ross-Heidecke, Valor total diminuído do valor da benfeitoria, etc.
as informações relevantes.
eitoria, ou ainda para mensurar a parcela devida à benfeitoria para os demais casos)
situação paradigma, etc.
al de cálculo presente nas abas "Cálculo de benfeitorias 1" ou "Cálculo de benfeitorias 2", e incluída como anexo)
Fator de
Estado de Coeficiente de valor depreciação (Fd
Conservação Padrão do CUB CUB pleno (Kp) método ROSS- Custo de reprodução
(ROSS-HEIDECKE) HEIDECK)
Kp = (1 + Fórmula Custo de reprodução = Área da ben

(In/CUB*Ab))*(1+BDI) x CUB x Kp x Fd
as informações relevantes.
er mais ou menos Anexos a depender de cada avaliação)

RESPONSABILIDADE TÉCNICA
Matrícula/CREA:
Matrícula/CREA:
soma desses corresponderem ao valor
gem privativa, interfone e jardim

ntes e ressalvas assumidos pela
ereço do imóvel], registradas sob as

alidade, por ex: Cessão de Uso
; e II - relatório de valor de referência;
todos os demais casos não

sala-comercial-na-2951613524.html
o terreno, etc.
do que, num mesmo local, há uma
do n = 1/4. Para diferenças de áreas entre
Fonte
enfeitoria, etc.
reprodução
Custo de reprodução = Área da benfeitoria

p x Fd
Aba destinada para a inclusão dos dados amostrais coletados na pesquisa de mercado, quando da utilização de inferência esta
modelo SEI. As variáveis estão colocadas aqui meramente como exemplos, devendo ser substituídas pelas efetivamente utiliza
Variáveis
V1 - Área do
Elemento Endereço terreno (m²) V2 - Localização V3 - Testada V4 - Índice Fiscal V5 V6
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Avaliando
ão de inferência estatística. Essa tabela de dados poderá ser utilizada como anexo do RVR, em substituição à tabela presente no
s efetivamente utilizadas no modelo.
V7 V8 Valor Total Valor Unitário Fonte

presente no
Aba destinada para a inclusão dos dados amostrais coletados na pesquisa de mercado, quando da utilização de tratamento por
dos itens 11 a 20 em branco. Nos casos de utilização de quantidade menor de fatores, preencher todos os fatores utilizados, e c
F3 - F4 -
Elemento Endereço Área (m²) F1 - Área F2 - Testada Transposição Localização
1 Endereço 1 50 0.941479 0.8 0.77 1.3
2 Endereço 2 70 0.964169 1.2 0.85 0.65
3 Endereço 3 65 0.946471 0.88 0.58 1.4
4 Endereço 4 85 1.012123 1.3 1.1 0.77
5 Endereço 5 80 0.996899 0.95 0.74 1.2
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Média
Avaliando Endereço Avaliando 81
Fator de
Fct = 1 + (F1-1) + (F2-1) + (F3-1) ... + (Fn-1)
homogeinezação
Fórmulas Vunith = Vunit x Fct Valor Unitário

homogeinezado
Vt = Vuith x Área Valor Total
o de tratamento por fatores. Deixar em branco as informações de dados não utilizados, por ex: se a pesquisa foi de 10 itens, deixar as in
atores utilizados, e completar com valores = 1 os fatores não utilizados.
Valor Unitário
F5 F6 F7 F8 Valor Total Valor Unitário homogeinezado
1 1 1 1 R$ 935,000.00 R$ 18,700.00 R$ 15,174.66
1 1 1 1 R$ 1,100,000.00 R$ 15,714.29 R$ 10,436.94
1 1 1 1 R$ 850,000.00 R$ 13,076.92 R$ 10,546.15
1 1 1 1 R$ 1,000,000.00 R$ 11,764.71 R$ 13,907.33
1 1 1 1 R$ 1,400,000.00 R$ 17,500.00 R$ 15,520.74
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ - R$ -
R$ 13,117.16
R$ 1,062,490.35 R$ - R$ 13,117.16
e a pesquisa foi de 10 itens, deixar as informações
Fonte
PREENCHER APENAS AS CÉLULAS SEM PREENCHIMENTO. OBS: Se o imóvel apresentar mais de uma benfeitoria, e, sendo elas d
seja, com idade aparente, idade útil, estado de conservação diferentes, usar a aba "Cálculo de benfeitoria 2"
Classe Residencial
Tipo Apartamento
Padrão Médio
Vida útil (anos) 60
Valor residual (%) 20%
In (%CUB*Ab) 16.00%
BDI 21.00%
Kp 1.4036
α 0.2222
x (Idade Aparente) 20
n (Vida útil) 60
Ref. Depreciação 1 e
Ref. Depreciação 2 e
c 18.10%
Vd (Valor depreciável) 80%
Vr (Valor residual) 20%
D 29.04%
Kd 70.96%
Benfeitorias Área (m²) Coeficiente Área Equivalente (m²)

Garagem 200 0.5 100
Varanda 150 0.85 127.50
Principal 300 1 300
Benfeitoria 4 0 0 0
Benfeitoria 5 0 0 0
Total 650 0.81 527.50
ntar mais de uma benfeitoria, e, sendo elas diferentes entre si, ou
a "Cálculo de benfeitoria 2"
Valor da Benfeitoria R$ 1,024,504.90 Vb = Ab x CUB x Kp x Kd
Ab (área de benfeitorias) (m²) 527.50 𝐴_𝑒𝑞=𝐴_𝑝+∑130_𝑖^𝑛▒(𝐴_𝑞𝑖⋅𝑝_𝑖 )

CUB R$ 1,950.00
Kp 1.4036
Kd 70.96%
Fórmulas
Vb Valor de benfeitoria
Ab Área de benfeitorias
Kp Coeficiente de valor
Kd Coeficiente de depr
Aeq Área equivalente
Ap Área construída pad
Aqi Área construída de
Pi Coeficiente de área
In Orçamento de itens
AC Taxa de raterio da a
R Risco
Glossário S Seguros
G Garantias
DF Despesas financeira
L Lucro do construtor
I Tributos
x Idade aparente
n (na fórmula
Vida útil
do α)
c Coeficiente de depr
D Depreciação
Vd Valor depreciável
Vr Valor residual
p x Kd
𝑛▒(𝐴_𝑞𝑖⋅𝑝_𝑖 )
alor de benfeitorias
ea de benfeitorias
oeficiente de valor pleno
oeficiente de depreciação
ea equivalente
ea construída padrão
ea construída de padrão diferente
oeficiente de área construída padrão
çamento de itens não inclusos no CUB
xa de raterio da administração central
sco
guros
arantias
espesas financeiras
cro do construtor
ibutos
ade aparente
da útil
oeficiente de depreciação de Heidecke

epreciação
alor depreciável
alor residual
PREENCHER APENAS AS CÉLULAS SEM PREENCHIMENTO. OBS: Se o imóvel apresentar mais de uma benfeitoria, e, sendo elas d
com idade aparente, idade útil, estado de conservação diferentes, usar essa aba.
Benfeitoria 1 Unidade principal Benfeitoria 2 Garagem
Classe Residencial Classe Residencial
Tipo Casa Tipo Casa

Padrão Médio Padrão Médio
Vida útil (anos) 70 Vida útil (anos) 70
Valor residual (%) 20% Valor residual (%) 20%
In (%CUB*Ab) 16.00% In (%CUB*Ab) 16.00%

BDI 21.00% BDI 21.00%
Kp 1.4036 Kp 1.4036
α 0.1837 α 0.0816
x (Idade Aparente) 20 x (Idade Aparente) 10
n (Vida útil) 70 n (Vida útil) 70
Ref. Depreciação 1 d Ref. Depreciação 1 c
Ref. Depreciação 2 d Ref. Depreciação 2 c
c 8.09% c 2.52%
Vd (Valor depreciável) 80% Vd (Valor depreciável) 80%
Vr (Valor residual) 20% Vr (Valor residual) 20%
D 19.98% D 8.38%
Kd 80.02% Kd 91.62%
Área (m²) 300 Área (m²) 100

Coeficiente de Eq 1 Coeficiente de Eq 0.5
Área Equivalente (m²) 300 Área Equivalente (m²) 50
CUB R$ 1,950.00 CUB R$ 1,950.00
Valor da Benfeitoria R$ 657,072.48 Valor da Benfeitoria R$ 125,380.09
VALOR TOTAL DE
R$ 878,107.48
BENFEITORIAS
s de uma benfeitoria, e, sendo elas diferentes entre si, ou seja,
Benfeitoria 3 Armázem
Comercial - serviços
Classe Vb = Ab x CUB x Kp x Kd
e/ou industrial
Tipo Galpão 𝐴_𝑒𝑞=𝐴_𝑝+∑130_𝑖^𝑛▒(𝐴_𝑞𝑖⋅𝑝_𝑖 )
Padrão Médio
Vida útil (anos) 80
Valor residual (%) 20%
In (%CUB*Ab) 16.00%
BDI 21.00% Fórmulas
Kp 1.4036
α 0.1113
x (Idade Aparente) 15
n (Vida útil) 80
Ref. Depreciação 1 b
Ref. Depreciação 2 b
c 0.32%
Vd (Valor depreciável) 80%
Vr (Valor residual) 20% Vb Valor de benfeitorias
D 9.13% Ab Área de benfeitorias
Kd 90.87% Kp Coeficiente de valor p
Kd Coeficiente de deprec
Área (m²) 50 Aeq Área equivalente
Coeficiente de Eq 1 Ap Área construída padrã
Área Equivalente (m²) 50 Aqi Área construída de pa
CUB R$ 1,500.00 Pi Coeficiente de área co
Valor da Benfeitoria R$ 95,654.90 R Risco
S Seguros
Glossário Garantias
G
DF Despesas financeiras
L Lucro do construtor
I Tributos
x Idade aparente
n (na fórmula
Vida útil
do α)
c Coeficiente de deprec
D Depreciação
Vd Valor depreciável
Vr Valor residual
p x Kd
𝑛▒(𝐴_𝑞𝑖⋅𝑝_𝑖 )
alor de benfeitorias
ea de benfeitorias
oeficiente de valor pleno
oeficiente de depreciação
ea equivalente
ea construída padrão
ea construída de padrão diferente
oeficiente de área construída padrão
sco
guros
arantias
espesas financeiras
cro do construtor
ibutos
ade aparente
da útil
oeficiente de depreciação de Heidecke

epreciação
alor depreciável
alor residual
Fonte: FIKER, 2019
Classe Tipo Padrão Vida Útil (anos) Valor residual (%)
Residencial Barraco Rústico 5 0
Residencial Barraco Simples 10 0
Residencial Casa Rústico 60 20
Residencial Casa Proletário 60 20
Residencial Casa Econômico 70 20
Residencial Casa Simples 70 20
Residencial Casa Médio 70 20
Residencial Casa Superior 70 20
Residencial Casa Fino 60 20
Residencial Casa Luxo 60 20
Residencial Apartamento Econômico 60 20
Residencial Apartamento Simples 60 20
Residencial Apartamento Médio 60 20
Residencial Apartamento Superior 60 20
Residencial Apartamento Fino 50 20
Residencial Apartamento Luxo 50 20
Comercial - serviços e/ou industrial Escritório Econômico 70 20
Comercial - serviços e/ou industrial Escritório Simples 70 20
Comercial - serviços e/ou industrial Escritório Médio 60 20
Comercial - serviços e/ou industrial Escritório Superior 60 20
Comercial - serviços e/ou industrial Escritório Fino 50 20
Comercial - serviços e/ou industrial Escritório Luxo 50 20
Comercial - serviços e/ou industrial Galpão Econômico 60 20
Comercial - serviços e/ou industrial Galpão Simples 60 20
Comercial - serviços e/ou industrial Galpão Médio 80 20
Comercial - serviços e/ou industrial Galpão Superior 80 20
Especial Cobertura Simples 20 10
Especial Cobertura Médio 20 10
Especial Cobertura Superior 30 10
Fonte: (NBR 12721, 2006)
Item Coeficiente
Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75
Área privativa (unidade autônoma
1
padrão)
Área privativa salas com
1
acabamento
Área privativa salas sem
0,75 a 0,90
acabamento
Área de loja sem acabamento 0,40 a 0,60
Varandas 0,75 a 1,00
Terraços ou áreas descobertas sobre
0,30 a 0,60
lajes
Estacionamento sobre terreno 0,05 a 0,10
Área de projeto do terreno sem
0
benfeitoria
Área de serviço – residência
0.5
unifamiliar padrão baixo (aberta)
Barrilete 0,50 a 0,75
Caixa d’água 0,50 a 0,75
Casa de máquinas 0,50 a 0,75
Piscinas, quintais, etc. 0,50 a 0,75
Valores ilustrativos
Manual de Avaliação
Item Percentual Adotado
SPU (página 67)
Fundações especiais de 1,00% a 4,00% 7% 2.00%
Elevadores de 2,00% a 6,00% 8% 4.00%

Projetos de 2,50% a 5,00% 4.00%
Instalações especiais e outras de 1,00% a 6,00% 10% 3.50%
Diversos de 1,00% a 3,00% 2.50%

16.00%
Fonte: TCU. Acórdão nº 2369/2011. Plenário. Relator: Ministro Marcos Bemquerer Costa. Sessão de 31/08/2011. Acórdão nº 2
Ministro Marcos Bemquerer Costa. Sessão de 25/09/2013.
Itens componentes do BDI Mínimo (%) Médio (%) Máximo (%) Adotado
AC Administração central 3 4 5.5 4.00%
R Riscos 0.97 1.27 1.27 1.27%
S+G Seguro + Garantia 0.8 0.8 1 0.80%
DF Despesas Financeiras 0.59 1.23 1.39 1.11%
L Lucro 6.16 7.4 8.69 7.40%

Tributos
3.65 5.75 6.65 4.10%
(PIS+COFINS+ISS)
I
CPRB 4.50% 4.50%
BDI
26.02%
calculado
BDI
22.12%
adotado
ão de 31/08/2011. Acórdão nº 2622/2013. Plenário. Relator:
Valores do BDI por tipo de obra
Tipo de obra 1º Quartil Médio 3º Quartil
Construção de
20.34% 22.12% 25.00%
Edifícios
Obras portuárias,
22.80% 27.48% 30.95%
marítimas e fluviais
Critério de Heidecke
Ref. Estado da edificação Depreciação (%)
a Nova 0
b Entre nova e regular 0.32
c Regular 2.52
Entre regular e
d necessitando de reparos 8.09
simples
Necessitando de
e 18.1
reparos simples
Necessitando de
f reparos simples a 33.2
importantes
g Reparos importantes 52.6
Entre reparos
h importantes e sem 75.2
valor
i Sem valor 100

ritério de Heidecke
Características
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois

anos, que apresenta apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
Edificação nova com reforma geral e substancial, com menos de dois

anos, que precisa apenas de uma demão leve de pintura para recompor
sua aparência.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial, entre dois e

cinco anos, cujo estado geral pode ser recuperado apenas com reparos de
eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura interna e externa.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial, entre dois e

cinco anos, cujo estado geral pode ser recuperado com reparos de fissuras
e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.
Edificação cujo estado geral pode ser recuperado com pintura interna e
externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem
recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão dos sistemas
hidráulico e elétrico.
Edificação cujo estado geral pode ser recuperado com pintura interna e
externa, após reparos de fissuras e trincas, e com estabilização e/ou
recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e
elétricas podem ser restauradas mediante revisão e com substituição
eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Pode ser
necessário, eventualmente, substituir os revestimentos de pisos e paredes
de um cômodo ou de outro. Revisão da impermeabilização ou
substituição de telhas da cobertura.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e
externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos
de fissuras, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do
sistema estrutura. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser
restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição
dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos compartimentos.
Substituição ou reparações importantes na impermeabilização ou no
telhado.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com estabilização e/ou
recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da
alvenaria, reparos de fissuras. Substituição das instalações hidráulicas e
elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição
da impermeabilização ou do telhado.
Edificação em estado de ruína

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RELATÓRIO DE VALOR D

Endereço Identificar com máxima exatidão o endereço do bem avaliando

Valor do Terreno Ex: R$ 1000,00 (mil reais)

Formato Ex: Retangular, trapezoidal...

CONSIDERAÇÕES, PRESSUPOSTOS, RESS

Equação: Valor total = e^(+7,076674506 + 1,163820313 * ln (Área privativa) + 0,1766086987 * Acabamento)

Variável 1: Área privativa (m²) Descrição da variável, amplitude, etc

Variáveis: Variável 2: Acabamento Descrição da variável, amplitude, etc

Variável dependente: Valor Total (R$) Descrição da variável, amplitude, etc

Variáveis utilizadas no modelo: 3

Dados utilizados no modelo: 14

Dados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0.9854

Coeficiente de Determinação: 0.9422

Significância do modelo (%): 0.01

Normalidade dos resíduos: 68, 90, 98

Elemento Endereço Variável 1 Variável 2

Avaliação do Imóvel/Avaliação do Terreno (Quando da utilização de fatores de homogeinezação)

Fator 2: Localização Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte.

Fator 3: Testada Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte.

Fator 4: Transposição Explicação de como calcular o respectivo fator, fonte.

Elemento Endereço Área (m²) FA

Resultado: (Para o caso de

Avaliação do Imóvel/Avaliação do Terreno (Quando da utilização de PVG Muicipal ou outra Referência)

Valor do terreno (R$/m²) R$

Valor do terreno total (Vt) R$

Custo total de reprodução

Avaliação da benfeitoria (Quando da utilização de PVG Municipal ou outra Referência)

Demonstrar cálculos eventualmente realizados

Valor da benfeitoria (m²) R$

Valor do Imóvel (Vi): Fórmula Vi = (Valor do terreno + Valor da benfeitoria) x Fc

ANEXOS (Podem ter mais ou menos Anex

nião, Doação, locação, reavaliação de imóvel pertencente a União, etc.

TIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

ACTERÍSTICAS DO TERRENO E DA REGIÃO

CARACTERÍSTICAS DAS BENFEITORIAS

eito não feitas na síntese de avaliação técnica.

, PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

situação paradigma, etc.

Kp = (1 + Fórmula Custo de reprodução = Área da ben

er mais ou menos Anexos a depender de cada avaliação)

gem privativa, interfone e jardim

ereço do imóvel], registradas sob as

; e II - relatório de valor de referência;

todos os demais casos não

Custo de reprodução = Área da benfeitoria

V7 V8 Valor Total Valor Unitário Fonte

Fórmulas Vunith = Vunit x Fct Valor Unitário

Benfeitorias Área (m²) Coeficiente Área Equivalente (m²)

Valor da Benfeitoria R$ 1,024,504.90 Vb = Ab x CUB x Kp x Kd

Ab (área de benfeitorias) (m²) 527.50 𝐴_𝑒𝑞=𝐴_𝑝+∑130_𝑖^𝑛▒(𝐴_𝑞𝑖⋅𝑝_𝑖 )

oeficiente de depreciação de Heidecke

Benfeitoria 1 Unidade principal Benfeitoria 2 Garagem

Classe Residencial Classe Residencial

Tipo Casa Tipo Casa

In (%CUB*Ab) 16.00% In (%CUB*Ab) 16.00%

Área (m²) 300 Área (m²) 100

oeficiente de depreciação de Heidecke

Fundações especiais de 1,00% a 4,00% 7% 2.00%

Elevadores de 2,00% a 6,00% 8% 4.00%

Instalações especiais e outras de 1,00% a 6,00% 10% 3.50%

Diversos de 1,00% a 3,00% 2.50%

AC Administração central 3 4 5.5 4.00%

R Riscos 0.97 1.27 1.27 1.27%

In (%CUBAb) 16.00% In (%CUBAb) 16.00%