COLEÇÃO CADERNOS IRIB

3ª EDIÇÃO
Atualizada,
revista e
ampliada

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
De acordo com as Leis 14.382/2022 e 14.711/2023

ALEXIS MENDONÇA CAVICHINI TEIXEIRA DE SIQUEIRA

E SILVIA RENATA DE OLIVEIRA PENCHEL
 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
De acordo com as Leis 14.382/2022 e 14.711/2023
3ª Edição atualizada, revista e ampliada

ALEXIS MENDONÇA CAVICHINI TEIXEIRA DE SIQUEIRA

SILVIA RENATA DE OLIVEIRA PENCHEL

Coordenação
Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira
Jean Karlo Woiciechoski Mallmann
Pedro Ítalo da Costa Bacelar
Ficha catalográfica INSTITUTO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO DO BRASIL

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
(Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Siqueira, Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de

De acordo com as Leis 14.382/2022 e 14.711/2023

Alienação fiduciária : de acordo com as leis
14.382/2022 e 14.711/2023 / Alexis Mendonça
Cavichini Teixeira de Siqueira, Silvia Renata de
Oliveira Penchel. -- 3. ed. -- São Paulo : IRIB -
Instituto de Registro Imobiliário do Brasil,
2024. -- (Coleção cadernos IRIB ; 13)
3ª Edição atualizada, revista e ampliada
Bibliografia.
ISBN 978-85-99029-25-1

1. Alienação fiduciária - Brasil 2. Direito

imobiliário - Brasil 3. Registro de imóveis -
Leis e legislação - Brasil I. Penchel, Silvia
Renata de Oliveira. II. Título. III. Série.

24-207158 CDU-347.277.8(81)
Índices para catálogo sistemático:

1. Brasil : Alienação fiduciária de imóveis :

Direito civil 347.277.8(81)

Aline Graziele Benitez - Bibliotecária - CRB-1/3129

Nota de responsabilidade (disclaimer)

Este Caderno é um instrumento acessório de auxílio e suporte às atividades registrais.
O seu conteúdo não substitui a pessoal e indelegável competência legal para examinar,
qualificar e imperar, de modo singular, a prática do ato de registro ou de sua denega-
ção. Tal mister, a cargo do profissional do Direito que é o Registrador Imobiliário, é
pessoal e inafastável.

O IRIB e os autores se eximem de qualquer responsabilidade, direta ou indireta, pela

tomada de decisão que incumbe exclusivamente ao Registrador na prática de seus atos
de ofício.
EXPEDIENTE
CONSELHO DE ÉTICA
DIRETORIA EXECUTIVA Titulares: Ademar Fioranelli (SP) | Hélio Egon Ziebarth (SC) | Naurelina Colman Satorre (MS).
Presidente: Jordan Fabrício Martins (SC) Suplentes: Jannice Amóras Monteiro (PA) | Naymi Salles Fernandes Silva Torres (MS) |
Vice-Presidente: José de Arimatéia Barbosa (MT) Sérgio Pompílio Eckert (SC).
Secretário-Geral: Miguel Angelo Zanini Ortale (SC)
2º Secretário: Juan Pablo Correa Gossweiler (MS) CONSELHO DELIBERATIVO (membros natos)
Tesoureiro-Geral: George Takeda (SP) Adolfo Oliveira - in memoriam (RJ) | Carlos Fernando Westphalen Santos - in memoriam
2º Tesoureiro: André Villaverde de Araújo (PE) (RS) | Dimas Souto Pedrosa - in memoriam (PE) | Elvino Silva Filho - in memoriam (SP)
Diretora Social: Luisa Helena Iung de Lima Bonatto (PA) | Francisco José Rezende dos Santos (MG) | Helvécio Duia Castello (ES) | Ítalo Conti
Júnior (PR) | Jether Sottano - in memoriam (SP) | João Pedro Lamana Paiva (RS) | Julio de
CONSELHO DELIBERATIVO Oliveira Chagas Neto - in memoriam (SP) | Lincoln Bueno Alves (SP) | Ricardo Basto da
REGIÃO NORTE: Cleomar Carneiro de Moura (PA) | Fabiana Faro de Souza Campos Costa Coelho (PR) | Sérgio Jacomino (SP).
Teixeira (AC) | Silvana Martins da Silva Lima (AM) | Milton Alexandre Sigrist (RO) | Mirly
Rodrigues Martins (RR) | Valdiram Cassimiro da Rocha Silva (TO) | Walber Almeida
Apolinário (AP).
REGIÃO NORDESTE: Valéria Helena Castro Fernandes de Almeida Silva (PI) | Carla
Carvalhaes Vidal Lobato Carmo (PE) | Diovani Alencar Santa Bárbara (MA) | Estelita
Nunes de Oliveira (SE) | Fernando Meira Trigueiro (PB) | Helena Jacea Crispino Leite
Borges (CE) | Neusa Maria Arize Passos (BA) | Rui Barbosa Netto (RN) | Sérgio Toledo de
Albuquerque (AL).
REGIÃO CENTRO-OESTE: Elmucio Jacinto Moreira (MT) | Igor França Guedes (GO) |
Manoel Aristides Sobrinho (DF) | Rafael Cabral da Costa (MS).
REGIÃO SUDESTE: Flaviano Galhardo (SP) | Jullius Cesar Wyatt (ES) | Luciano Dias
Bicalho Camargos (MG) | Sérgio Ávila Doria Martins (RJ).
REGIÃO SUL: Caroline Feliz Sarraf Ferri (PR) | Cláudio Nunes Grecco (RS) | Eduardo Av. Paulista, n. 2.073 – Horsa I – Conjuntos 1.201 e 1.202 – CEP.: 01311-300 –
Arruda Schroeder (SC). São Paulo – SP. Telefones: (11) 3289-3599 | 3289-3321 – www.irib.org.br – irib@irib.org.br.

CONSELHO FISCAL
Titulares: Alex Sandro Bortolin Lisboa (RO) | Carlos Alberto da Silva Dantas (RN) | Marcos Presidente: Jordan Fabrício Martins
Pascolat (PR) | Rodrigo Robalinho Estevam (MT) | Rubens Pimentel Filho (ES). Editores: Daniela dos Santos Lopes Fuzari e Fábio Fuzari
Suplentes: Gustavo Faria Pereira (GO) | Expedito William de Araújo Assunção (CE) | Revisora: Fátima Rodrigo
Marcelo de Rezende Campos Marinho Couto (MG). Capa e diagramação: Eli Sumida e Mateus Akio
CURRÍCULO DOS AUTORES AGRADECIMENTOS

Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira

Oficial do 4º Registro de Imóveis do Rio de Janeiro,
Pós-Doutor, Doutor e Mestre em Direito. Coordenador
D iversas pessoas contribuíram enormemente para
que o presente trabalho se transformasse em
realidade e não poderíamos deixar de agradecer a elas.
da pós-graduação da Escola Nacional dos Notários e Primeiramente, agradecemos a Deus pelo dom da
Registradores (ENNOR). vida, uma vez que sem Ele nada é possível. Além disso,
devemos agradecer a nossas famílias, que, como sem-
pre, deram todo o apoio nessa empreitada.
Gostaríamos de agradecer ao presidente do IRIB, Dr.
Silvia Renata de Oliveira Penchel Jordan Fabrício Martins, pelo convite e oportunidade de
Tabeliã e Registradora do Ofício Único de Quatis/RJ. realização do presente trabalho. Agradecemos, ainda no
Mestre em Direito Constitucional pelo IDP. Pós-graduada âmbito do IRIB, aos Doutores Fábio Fuzari, Daniela dos
(especialista) em Direito Civil e em Direito Notarial e Santos Lopes Fuzari, Jean Karlo Mallmann e Pedro Ítalo
Registral. Bacelar por suas contribuições.
Também gostaríamos de agradecer ao Dr. Melhim Na-
mem Chalhub, grande amigo e fonte de consulta inces-
sante.
Gostaríamos de agradecer ao Dr. Marcelo da Silva
Borges Brandão e à Dra. Joana Carolina Franco da Silveira
pela revisão jurídica efetuada.
Gostaríamos de agradecer ao Dr. Ulisses da Silva Cae-
tano e à Dra. Elaine Santiago dos Santos pelas suas valio-
sas contribuições aos anexos.
Finalmente, e não menos importante, gostaríamos
ainda de agradecer ao Dr. Fernando Lopes de Mello e ao
Dr. André Mendonça Cavichini Teixeira Siqueira (irmão
de um dos autores), pela revisão de língua portuguesa,
bem como à Dra. Alessandra Fontes de Moura pela sua
contribuição na formatação.
PREFÁCIO DA PRIMEIRA EDIÇÃO

P refaciar a obra do Doutor Alexis Cavichini e da Doutora Silvia Pen-

chel – Alienação fiduciária em garantia – constitui para mim uma
grande satisfação e especial honraria.
no Bruto nacional,1 despertando grande interesse pelo seu estudo e
aperfeiçoamento de sua aplicação prática, até porque não se trata de
garantia restrita ao financiamento da compra ou construção de imó-
Profundo conhecedor do Direito, especialmente em relação às veis, mas é admitida em garantia de “obrigações em geral”, passível
Obrigações, Contratos, Direitos Reais e ao Sistema de Direito Regis- de ser prestada por terceiros (Lei n. 10.931/2004, art. 51).
tral, o Dr. Alexis exerce com especial zelo suas funções de Oficial do Com esta obra os autores contribuem para a mais ampla divulga-
Registro de Imóveis da 4ª Circunscrição da cidade do Rio de Janeiro ção do conhecimento sobre essa importante figura jurídica tanto no
desde que aprovado por concurso público em 2015, mas vai além e se plano teórico como na sua aplicação prática, estruturando de modo
dedica intensamente ao magistério dos temas de Direito Público e de bem articulado os fundamentos doutrinários e a adequada interpre-
Direito Privado aplicáveis ao Direito Registral Imobiliário. tação das normas legais que a regulamentam, na Lei n. 9.514/1997,
A Dra. Silvia Penchel tem ampla experiência em Direito Notarial e no Código Civil e nas demais disposições do ordenamento.
Registral, tendo sido titular de mais de um cartório pela via do con- A precisão doutrinária, a objetividade na estruturação e o rigor
curso público de provas e títulos. Atualmente, como Tabeliã e Oficial técnico da linguagem constituem as principais características que
Registradora do Ofício Único de Quatis/RJ, lida diariamente com todos tornarão essa obra indispensável a todos quantos se dedicam à ativi-
os aspectos do direito privado. dade profissional no campo das garantias imobiliárias.
Fruto dessa bagagem intelectual e dessa atividade como Registra- Depois de fixar com precisão doutrinária os elementos essenciais
dores, Alienação fiduciária em garantia é estruturada sobre sólida base de caracterização da alienação fiduciária em garantia – negócio jurí-
doutrinária que demonstra a cultura jurídica dos autores e elaborada dico de transmissão condicional, alocação do bem em um patrimônio
em termos didáticos, em linguagem acessível que evidencia suas vo- de afetação, imunidade aos efeitos de insolvência do devedor, entre
cações para o compartilhamento do conhecimento que acumulam em outros –, os autores apreciam detidamente todos os aspectos práticos
todo o curso dos seus estudos e experiência prática como Registradores da contratação e do registro dessa garantia, com especial atenção
Imobiliários. para as ferramentas do mundo contemporâneo relacionadas à sua
Há muito a comunidade jurídica, especialmente no campo registral formalização, qualificação dos documentos digitais, assinatura ele-
imobiliário, carecia de um trabalho que reunisse numa só obra a base trônica e sistema eletrônico dos registros públicos.
doutrinária e a aplicação prática do contrato de alienação fiduciária Nessa parte os autores concentram todo o detalhamento da forma-
em garantia, no universo do Registro de Imóveis. lização dos negócios jurídicos em que se emprega a garantia fiduciá-
Como se sabe, a alienação fiduciária de bens imóveis foi regulamen- ria imobiliária, discorrem sobre o objeto do contrato, seus requisitos
tada em 1997, pela Lei n. 9.514, e desde o início de sua aplicação prática legais, a forma do título, suas cláusulas essenciais, os efeitos do re-
passou a ser empregada como principal garantia das operações de crédito
em geral. 1 Dados do Banco Central do Brasil e da ABECIP – Associação Brasileira das Entidades
de Crédito Imobiliário e Poupança indicam que a participação do crédito imobiliário
No período de 2001 a 2021, a alienação fiduciária contribuiu para no Produto Interno Bruno nacional quintuplicou nos últimos vinte anos, tendo sal-
quintuplicar a participação do crédito imobiliário no Produto Inter- tado de 1,9% em 2001 para 9,8% em 2021.
gistro, o objeto e os elementos do negócio de transmissão da posição Ao fornecer os subsídios necessários à adequada articulação en-
contratual tanto do credor fiduciário como do devedor fiduciante, tre os elementos teóricos e práticos da matéria, a obra do Dr. Alexis
dentre outros elementos de constituição e transmissão dessa pecu- Cavichini e da Dra. Silvia Penchel constitui valiosa ferramenta que
liar garantia. Em capítulos especiais os autores tratam das Cédulas orientará os profissionais do Direito na compreensão dos seus efeitos
de Crédito Imobiliário, de Crédito Bancário, de Produto Rural e da práticos e no esclarecimento de dúvidas que eventualmente surjam
Cédula Imobiliária Rural. em relação aos aspectos registrais.
Especialmente relevantes são os capítulos em que os autores apre-
ciam alguns dos mais complexos aspectos da garantia fiduciária, en-
tre eles sua constituição sobre imóvel hipotecado, a contratação de Melhim Namem Chalhub
hipoteca sobre imóvel alienado fiduciariamente, os efeitos das cláu-
sulas da inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade,
a garantia fiduciária compartilhada.
O procedimento extrajudicial de execução do crédito fiduciário e
da excussão dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante são objeto
de detida apreciação, dada sua relevância no interesse de ambos os
contratantes e o rigor exigido do Registrador no cumprimento dos
requisitos legais, de forma a assegurar sua efetividade, evitando ques-
tionamentos judiciais.
Os autores tratam dos efeitos de eventual indisponibilidade decre-
tada sobre o direito aquisitivo do devedor fiduciante, deixando claro
que esse ato não impede a consolidação da propriedade no credor e
o leilão, hipótese em que os efeitos da indisponibilidade passam a
incidir sobre o crédito a que faz jus o devedor, correspondente ao que
sobejar do produto do leilão.
Esta breve nota sobre os principais capítulos da obra evidencia o
rigor científico observado pelos autores na apreciação dos funda-
mentos doutrinários e a base legal em que assenta a garantia fidu-
ciária, bem como seus efeitos práticos desde a fase da formação do
contrato de alienação fiduciária até a da sua execução e da excussão
do bem objeto da garantia, com a objetividade, eficiência didática
e acessibilidade de linguagem que viabilizam o aprendizado e sua
aplicação prática.
SUMÁRIO 2.2.5. A transmissão de posições na alienação fiduciária em garantia 64
2.2.5.1. A transmissão de direitos e obrigações do devedor fiduciante 64
2.2.5.2. A cessão fiduciária do crédito objeto da alienação fiduciária 65
PARTE 1 | PARTE GERAL 16 2.2.5.3. Sub-rogação/portabilidade do financiamento imobiliário 66
2.2.5.4. Substituição do polo passivo em caso de morte do devedor fiduciante 68
1.1. INTRODUÇÃO 16 2.2.5.5. Partilha face ao divórcio 70
1.2. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA X HIPOTECA 18 2.2.6. Constituição sucessiva de garantias reais diversas: hipoteca/alienação
1.3. ESTRUTURA GERAL DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS FIDUCIÁRIOS NO DIREITO BRASILEIRO 20 fiduciária ou alienação fiduciária/hipoteca 71
1.3.1. A situação obrigacional 25 2.2.6.1. Constituição de alienação fiduciária sobre imóvel hipotecado 71
1.3.2. A situação real 26 2.2.6.2. Constituição de hipoteca sobre imóvel alienado fiduciariamente 73
1.3.2.1. A posse 30 2.2.7. Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade
1.3.3. O patrimônio de afetação 31 e impenhorabilidade e a alienação fiduciária 74
1.3.3.1. A fidúcia na insolvência 35 2.2.8. A Constituição de alienação fiduciária sobre imóvel rural
tendo estrangeiro como credor fiduciário 75
2.2.8.1. A faixa de fronteira 77
2.2.9. Alienação fiduciária da propriedade superveniente (“alienação fiduciária
em 2º grau”) 78
PARTE 2 | PARTE PRÁTICA 38 2.2.10. A caução de direitos aquisitivos do fiduciante 81
2.2.11. Aditamentos contratuais, novação e extensão da alienação fiduciária 83
2.1. A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL 38 2.2.12. Penhora da propriedade fiduciária e dos direitos aquisitivos do devedor
2.1.1. A qualificação de títulos digitais 39 fiduciante 85
2.1.2. Das assinaturas eletrônicas para fins de registro de imóveis 40 2.2.13. Alienação fiduciária e abertura de limite de crédito 87
2.1.3. Qualificação de documentos nato-digitais 43 2.2.14. Cancelamento da propriedade fiduciária por quitação 87
2.1.3.1. Documentos em extratos eletrônicos 2.2.15. Distrato da compra e venda com alienação fiduciária 89
(documentos estruturados) 45 2.3. A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA NO CASO DE INADIMPLÊNCIA 90
2.1.3.2.Documentos confirmáveis eletronicamente 46 2.3.1. Indisponibilidade, bloqueio, penhoras, arrestos e outros incidentes sobre
2.1.4. Qualificação de títulos digitalizados 48 o direito de reaquisição do fiduciante X consolidação e venda do imóvel pelo
2.1.4.1. Títulos digitalizados na forma da lei da Liberdade Econômica e seu fiduciário 99
decreto regulamentador 49 2.3.2. Impossibilidade de cancelamento da consolidação 101
2.1.4.2. Títulos digitalizados na forma do Provimento n. 100/2020 do CNJ 50 2.3.3. Mais de um bem garantindo a alienação fiduciária – imóveis em
2.2. REGISTROS E AVERBAÇÕES NO CONTEXTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 51 circunscrições diversas. Excussão em atos sucessivos 102
2.2.1. Classificação do contrato de alienação fiduciária: bilateral 2.3.4. Contagem do prazo: dias úteis ou corridos? 104
ou triangular e suas implicações registrais 51 2.3.5. Alienação fiduciária de imóvel rural – credor estrangeiro – consolidação 105
2.2.2. Da (im)prescindibilidade do registro 54 2.3.6. Exigência de ITBI e laudêmio na consolidação de propriedade 106
2.2.3. Forma do título, a (des)necessidade de reconhecimento de firmas e a 2.3.7. Execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores
possibilidade de utilização da alienação fiduciária fora do SFI 56 (mesmo imóvel garantindo mais de uma dívida) 106
2.2.4. Objeto da alienação fiduciária em garantia de bens imóveis e cláusulas 2.3.8. Impugnação do procedimento de execução extrajudicial 108
mínimas essenciais do negócio jurídico 60
2.4. CÉDULAS DE CRÉDITO E A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 109 4.11. Transmissão de direitos do fiduciante 143
2.4.1. Cédula de Crédito Imobiliário 109 4.12. Alienação da propriedade superveniente 144
2.4.2. Cédula de Crédito Bancário 113 4.13. Extensão de Alienação Fiduciária 144
2.4.3. Cédulas de Crédito Industrial, à Exportação e Comercial 115 4.14. Demonstrativo de resultado (excussão em atos sucessivos) 145
2.4.4. Cédula de Produto Rural 116
2.4.5. Cédula Imobiliária Rural 118

PARTE 5 | LEGISLAÇÃO CORRELATA (LINKS DE ACESSO) 146

5.1. Constituição Federal 146
PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO 120 5.2. Códigos 146
3.1. Cancelamento de Alienação Fiduciária 120 5.2.1. Lei n. 10.406/2002 – Código Civil 146
3.2. Cancelamento de CCI 121 5.2.2. Lei n. 13.105/2015 – Código de Processo Civil 146
3.3. Portabilidade 122 5.3. Leis 146
3.4. Consolidação de Propriedade 123 5.3.1. Lei n. 4.380/1964 146
3.5. Contratos de Compra e Venda com Alienação Fiduciária fora do SFH 125 5.3.2. Lei n. 5.709/1971 147
3.6. Contratos de Compra e Venda com Alienação Fiduciária dentro do SFH 128 5.3.3. Lei n. 6.015/1973 147
3.7. Averbação de Leilão 131 5.3.4. Lei n. 6.634/1979 147
3.8. Cessão Fiduciária do Crédito objeto da Alienação Fiduciária 133 5.3.5. Lei n. 8.004/1990 147
3.9. Cessão de Direitos e Obrigações sobre imóvel objeto de Alienação 134 5.3.6. Lei n. 8.245/1991 147
3.10. Alienação da Propriedade Fiduciária Superveniente 135 5.3.7. Lei n. 8.929/1994 147
3.11. Extensão da Alienação Fiduciária 136 5.3.8. Lei n. 8.935/1994 147
3.12. Execução Extrajudicial em Concurso de Credores 137 5.3.9. Lei n. 9.514/1997 147
5.3.10. Lei n. 10.931/2004 147
5.3.11. Lei n. 11.101/2005 148
5.3.12. Lei n. 13.465/2017 148
PARTE 4 | MODELOS DE ATOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS 138 5.3.13. Lei n. 13.476/2017 148
4.1. Registro de Compra e Venda com Alienação Fiduciária de futura unidade 5.3.14. Lei n. 13.986/2020 149
autônoma 138 5.3.15. Lei n. 14.063/2020 149
4.2. Primeiro Auto de Leilão 139 5.3.16. Lei n. 14.382/2022 149
4.3. Consolidação de propriedade 139 5.3.17. Lei n. 14.711/2023 150
4.4. Averbação de cancelamento de propriedade fiduciária em face da quitação 140
4.5. Intimação (diligência negativa) 140
4.6. Intimação (diligência positiva) 141 PARTE 6 | REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 153
4.7. Intimação por edital 141
4.8. Portabilidade 142
4.9. Quitação da dívida 142
4.10. Segundo Auto de Leilão 143
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

PARTE 1 existia a figura da fiducia cum amico, em que era pe-

PARTE 1 | PARTE GERAL

dida a guarda de um objeto a um amigo para pos-
PARTE GERAL terior devolução. Essa forma evoluiu para a fiducia
cum creditore, em que um bem ficava em posse do
credor como meio de garantia de uma obrigação.4
A primeira dessas modalidades de fidúcia deu ori-
gem aos negócios fiduciários com objetivo de gestão
1.1. INTRODUÇÃO de patrimônio, enquanto a segunda modalidade deu
origem aos negócios fiduciários de garantia.
A alienação fiduciária em garantia de bens imó- Alienação Importante notar que a palavra fidúcia signifi- Fidúcia – conceito
veis foi introduzida no ordenamento jurídico bra- Fiduciária – ca confiança, pois o fiduciante confia que aquele a
introdução ao
sileiro pela Lei n. 9.514/1997. A bem-sucedida uti- ordenamento quem foi transmitida a propriedade irá utilizar-se
lização da alienação fiduciária em garantia de bens jurídico dela conforme os fins mesmos do negócio.5
móveis1 (notadamente como garantia para finan- No Brasil, na atualidade, é ampla a utilização de Alienação
ciamento de veículos) e a morosidade na execução negócios fiduciários com fins de garantia, materia- Fiduciária de bens
imóveis –
das hipotecas2 acabaram incentivando o legislador a lizados em grande medida na alienação fiduciária de importância
ampliar a utilização do instituto. bens. Possui especial importância a alienação fidu-
Nessas mais de duas décadas de vigência da lei, ciária de bens imóveis, que é o principal instrumen-
a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis to a viabilizar a aquisição da casa própria, de manei-
mostrou-se um sucesso absoluto. Isso é percebido ra que o instituto possui importante função social
claramente no dia a dia das serventias de Registro ao possibilitar a concreção do direito constitucional
de Imóveis por todo o Brasil. Em grande parte das à habitação.
serventias mais de 70% do movimento de títulos Noutro giro, a alienação fiduciária de bens imóveis
envolve esse instituto.3 também possui importantíssima função econômica.
Alienação
Apesar dessa importância recém-adquirida pe- Fiduciária – Ela é o principal instrumento no Brasil a possibilitar
los negócios fiduciários vale lembrar que sua ori- origem a conversão de ativos imobilizados em capital, o que
no Direito
gem remonta ao direito romano. No direito romano gera enormes ganhos econômicos para o país.6
Romano

1 Lei n. 4.728/1965 e Decreto-Lei n. 911/1969. 4 ROLIM, Luiz Antônio. Instituições de Direito Romano. 4ª ed.
São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, pp. 255-256.
2 A partir do marco das garantias (Lei n. 14.711/2023) a hipo-
teca passou a ter uma execução mais rápida, mas essa não foi a 5 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Di-
realidade durante muito tempo. reito Privado. Parte Geral. Tomo III: Negócios Jurídicos. Representa-
ção. Conteúdo. Forma. Prova. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1954,
3 Levando-se em conta todo o contexto da alienação fiduciária
p. 116.
em garantia de bens imóveis: registro da garantia, averbação
do cancelamento, execução extrajudicial etc. 6 A respeito da conversão de ativos imobilizados em capital por

16 17
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

A prática registral da alienação fiduciária em ga- Alienação se, o que se mostrava um procedimento bem mais

PARTE 1 | PARTE GERAL

rantia sempre gera diversas dúvidas. No presente Fiduciária de bens complexo e moroso, se comparado à execução da
imóveis –
trabalho, espera-se sanar ao menos uma parte das prática registral alienação fiduciária.
questões relativas ao instituto, tendo como foco o Outra grande vantagem da alienação fiduciária Falência do
Devedor
Registro de Imóveis.7 em face da hipoteca é perceptível no caso de falên-
cia do devedor, uma vez que o bem alienado fidu-
ciariamente não entra na massa falida, por já per-
1.2. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA X HIPOTECA tencer ao credor, conforme prevê o § 3º do art. 49 da
Lei n. 11.101/2005. Tal dispositivo é reforçado pelo
A alienação fiduciária em garantia de bens imó- Alienação art. 32 da Lei n. 9.514/1997, aplicável não apenas à
Fiduciária X
veis ocupou praticamente todo o espaço da hipote- falência, mas a toda insolvência.
Hipoteca
ca no mercado imobiliário. No entanto, a hipoteca O instituto da hipoteca extrai sua regulamenta- Hipoteca –
continua sendo utilizada e possui características ção básica do art. 1.473 do Código Civil e seguintes. regulamentação
básica
próprias que o operador do direito deve conhecer. No entanto, os diversos tipos de hipotecas regu-
A principal razão de a alienação fiduciária ter se Alienação ladas em legislação extravagante sempre tiveram
Fiduciária –
difundido tanto nos negócios envolvendo financia- celeridade maior aceitação pelo mercado.
mento imobiliário foi a celeridade no processo de re- A hipoteca é direito real sobre coisa alheia. Dessa Hipoteca – conceito
cuperação do bem e da execução da dívida, em caso forma, a propriedade continua sendo do devedor. O
de inadimplemento do devedor, que ocorre direta- credor possui apenas o direito de excutir o bem no
mente perante o Registro de Imóveis competente. caso de não pagamento.
Já no caso de inadimplência em contratos garan- Hipoteca - Uma vez que a propriedade continua sendo do Hipoteca –
inadimplência direito de sequela
tidos por hipoteca, até o Marco das Garantias (Lei devedor, este pode, via de regra9, vender a terceiros
n. 14.711/2023) o credor hipotecário tinha que pro- o bem. Se isso ocorrer, o credor continua resguar-
mover a execução judicial da dívida8, penhorando, dado pelo direito de sequela.
leiloando o bem e retirando o devedor de sua pos- Outra consequência da constituição desse direito
real é submeter o credor hipotecário aos riscos ju-
meio de um sistema que garanta a propriedade, bem como os rídicos próprios do devedor. Diversas decisões ju-
ganhos econômicos daí advindos, vide SOTO, Hernando de. diciais (notadamente decisões envolvendo créditos
The Mystery of Capital. New York: Basic Book, 2003, p. 46.
trabalhistas e tributários) relativizam o direito do
7 Recomendamos ainda, do mesmo autor do presente trabalho,
o webinar realizado a respeito do Marco das Garantias, no 9 Nos casos de hipotecas constituídas em Cédulas de Crédito
canal de YouTube da Ennor – https://www.youtube.com/ Rural, Industrial, Comercial, à Exportação, os imóveis só po-
watch?v=jf6ZEOFUymU&t=4s (Acesso em: 04/03/2024). dem ser alienados com a anuência do credor (art. 51 do De-
creto-Lei n. 413/1969 e art. 59 do Decreto-Lei n. 167/1967). O
8 Estamos aqui tratando da hipoteca regulada pelo Código Ci-
mesmo ocorre em hipotecas do SFH (art. 1º, parágrafo único da
vil. A hipoteca do Decreto-Lei n. 70/1966 já possuía execução
Lei n. 8.004/1990).
mais célere mesmo antes do Marco das Garantias.

18 19
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

credor hipotecário, preferindo a execução dos cré- objetivos mais amplos do que meramente uma

PARTE 1 | PARTE GERAL

ditos oriundos dessas relações jurídicas aos hipote- transferência de propriedade.
cários.10 Pontes de Miranda demonstra seu conceito de fi- Negócio jurídico
fiduciário –
A alienação fiduciária sobre bens imóveis pos- Alienação dúcia e negócio jurídico fiduciário deste modo: conceito
sui configuração diversa. A propriedade do bem é fiduciária
- propriedade
transmitida pelo devedor ao credor. Essa transmis- resolúvel.
são é efetuada em caráter resolúvel e fiduciário.11 Conceito de fidúcia e negócio fiduciário –
Por passar ao domínio do credor, este não sofre os Sempre que a transmissão tem um fim que não
riscos jurídicos do devedor. é a transmissão mesma, de modo que ela serve a
A estrutura geral dos negócios fiduciários será negócio jurídico que não é o de alienação àquele
melhor estudada no próximo tópico. a quem se transmite, diz-se que há fidúcia ou
negócio jurídico fiduciário. (…) Ao fiduciário
transmite-se o bem da vida, posto que, em vir-
1.3. ESTRUTURA GERAL DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS tude da natureza do negócio jurídico fiduciário,
FIDUCIÁRIOS NO DIREITO BRASILEIRO só lhe caiba proceder de acordo com a lei, se
essa previu a figura jurídica, ou de acordo com
Negócio jurídico é definido por Dimitri Dimoulis Negócio jurídico - as declarações ou manifestações de vontade,
como “qualquer estipulação de consequências jurí- conceito que lhe confiaram o outro fim.13
dicas, realizada por sujeitos de direito no âmbito do
exercício da autonomia da vontade.”12 Os negócios Um autor mais contemporâneo, Cristoph Fabian,
jurídicos são atos de vontade que têm seus efeitos complementa essa noção do grande mestre do di-
determinados pelas partes. reito privado e esclarece que não apenas a proprie-
Nos negócios jurídicos fiduciários há uma es- dade, como qualquer outra titularidade, pode ser
tipulação de vontade por parte dos contratantes objeto de um negócio fiduciário: “Em sua estrutura
para transferir a propriedade resolúvel de um bem dogmática, como segundo aspecto, o negócio fidu-
do atual proprietário para outro contratante, com ciário geral não é reduzido a transmissão da pro-
priedade, mas de qualquer titularidade.”14
10 Disponível em: https://portal.trt3.jus.br/internet/
conheca-o-trt/comunicacao/noticias-juridicas/ Por qualquer titularidade é possível, em uma vi-
importadas-2017/imovel-hipotecado-pode-ser-penhorado-
para-pagar-credito-trabalhista-16-01-2017-06-00-acs
13 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de di-
(Acesso em: 04/03/2024).
reito privado. Parte geral. Tomo III: Negócios jurídicos. Representa-
11 DANTZGER, Afrânio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de ção. Conteúdo. Forma. Prova. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1954,
Bens Imóveis. 3ª ed. Rio de Janeiro, Forense, 2010, p. 53. p. 115-116.
12 DIMOULIS, Dimitri. Manual de Introdução ao Estudo do Direi- 14 FABIAN, Cristoph. Fidúcia – negócios fiduciários e relações ex-
to. 4ª ed. São Paulo: RT, 2011, p. 240. ternas. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2007, p. 40.

20 21
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

são moderna de direito, pensar que são transferíveis aquele a quem se destina o benefício da obrigação.18

PARTE 1 | PARTE GERAL

outros direitos reais além do direito de propriedade, Na alienação fiduciária em garantia de bens imó- Negócio jurídico
como por exemplo, o direito de superfície. veis, o beneficiário se confunde com o fiduciante. fiduciário – Trust
Além do fato de que diferentes tipos de direitos Tal fenômeno ocorre na maioria dos negócios ju-
reais podem ser objeto de negócios jurídicos fidu- rídicos fiduciários regulamentados por lei no Bra-
ciários, existe a possibilidade de que várias catego- sil. No entanto, em especial em países da Commom
rias de bens façam parte desses negócios, conforme Law, onde a utilização dos negócios fiduciários sob
relatado pela doutrina: bens móveis, bens imóveis, o nome de Trust é extremamente comum, muitas
bens de consumo, direitos de crédito, títulos de vezes o beneficiário é pessoa distinta do fiduciante.
crédito e até mesmo commodities.15 Importante ainda lembrar da possibilidade nos Negócio fiduciário
Negócios - terceiro
O instituto é tão amplo que existe inclusive a negócios fiduciários com fins de garantia de o deve-
garantidor.
possibilidade de criação de negócios fiduciários fiduciários atípicos dor ser uma pessoa e um terceiro entregar o imóvel
atípicos, em razão do princípio da autonomia da para garantir a dívida desse devedor. Tal hipótese
vontade privada, em conformidade com as normas é comum no caso de financiamentos empresariais
gerais do Código Civil.16 Os negócios fiduciários atí- nos quais um sócio entrega o imóvel particular
picos geram apenas efeitos obrigacionais entre os como garantia de dívida da sociedade.
contratantes. O negócio jurídico fiduciário não é um mero ne-
A fidúcia, ou seja, a confiança, é essencial nesse gócio simulado tal como poderia ser confundido em
negócio. A propriedade é transmitida com a con- uma primeira análise. Nos negócios jurídicos fiduciá-
fiança de que o fiduciário cumprirá com o que foi rios não há apenas uma aparência, como nos simu-
acordado pelas partes quando celebraram essa re- lados, mas também um desejo efetivo das partes em
lação jurídica.17 alcançar um fim legítimo e protegido pelo direito.19
Geralmente, as partes em um negócio jurídico Negócio jurídico Os meios superam o fim, isto é, há finalidades
fiduciário são: o fiduciante, que é aquele que trans- fiduciário – que ultrapassam os fundamentos técnicos.20 A no-
sujeitos
mite a propriedade; o fiduciário é quem recebe a ção de que o meio supera o fim é bastante interes-
propriedade e a obrigação de utilizá-la de acordo sante e se coaduna com a ideia moderna do direito
com os propósitos do negócio; e o beneficiário é
18 RONDINA, Homero; RONDINA, Gerardo. El fideicomiso en
la construcción: manual teórico – práctico. (1. ed.) Buenos Aires,
15 CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária, incorpora- Valletta ediciones, 2007, p. 17.
ção imobiliária e mercado de capitais – estudos e pareceres. Rio de
19 TEPEDINO, Gustavo (org.). Código Civil Interpretado Confor-
Janeiro: Renovar, 2012, pp. 192-193.
me a Constituição da República. Rio de Janeiro: Renovar, 2011,
16 Ibidem, p. 212. p. 726.
17 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de 20 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 6ª ed. São Paulo: Fo-
Janeiro: Renovar, 2010, p. 108. rense, 2012, p. 480.

22 23
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

como função, e não apenas como estrutura.21 Passaremos a analisar tudo isso nos próximos tópicos.

PARTE 1 | PARTE GERAL

Como exemplo, imaginemos que a propriedade
fiduciária de uma casa tenha sido transferida para
uma instituição financeira, para fins de garantia real.
Nessa transação jurídica a propriedade é transferida 1.3.1. A situação obrigacional
para o banco como um meio de garantir o emprés-
timo que o adquirente da casa obteve para comprar O negócio jurídico fiduciário pode ser materiali- Negócio jurídico
fiduciário unilateral
o imóvel. Por mais evidente que pareça, a intenção zado como um negócio jurídico unilateral ou bila- e bilateral
das partes não é que o banco se torne o proprietário teral.25 É negócio jurídico unilateral, por exemplo,
da casa; a intenção é apenas garantir a dívida. Então uma disposição de última vontade que institui uma
diz-se que os meios, a transmissão, são mais amplos substituição fideicomissária. Para negócio jurídico
e excedem o propósito, que é a garantia. bilateral pode ser tomada como exemplo a aliena-
A propriedade é transferida no negócio jurídico ção fiduciária de bem imóvel.
fiduciário com uma finalidade limitada pela vonta- Além dessa classificação, a doutrina também fala Negócios
fiduciários próprios
de das partes ou pela lei. Essa transmissão não é ne- de negócios fiduciários próprios e impróprios. Os
cessariamente definitiva. Pelo contrário, a proprie- negócios fiduciários próprios são geralmente atípi-
dade servirá para se chegar a um fim e, assim que ele cos e o fator confiança é predominante.26
é alcançado, geralmente o fiduciário retransmite a Os negócios fiduciários impróprios são aqueles Negócios
fiduciários
propriedade para o fiduciante.22 em que o fator confiança não é tão preponderante, impróprios.
Arnaldo Rizzardo diz que existem situações porque o fiduciário está sujeito a controles rígidos.
distintas a serem compreendidas em um negócio Esse tipo de negócio jurídico também é chamado de
jurídico fiduciário: a situação obrigacional e a si- fidúcia legal.27
tuação real fiduciária.23 Além dessas duas situa- É possível perceber semelhanças entre negócios
ções, importante saber que nos negócios jurídicos jurídicos fiduciários e contratos, como mandato ou
fiduciários típicos existe a criação de patrimônio depósito, mas o negócio fiduciário é uma categoria
de afetação.24 específica. Portanto, não se trata de um contrato

21 A esse respeito, recomendamos a leitura de BOBBIO, Noberto. contemporâneo na transmissão da propriedade para administração
Da estrutura à função: novos estudos de Teoria do Direito. Barueri: de investimentos e garantia. 1ª ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2001,
Manole, 2007. p. 117.
22 CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 3ª 25 FABIAN, Cristoph. Fidúcia – negócios fiduciários e relações ex-
ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 200. ternas. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2007, p. 41.
23 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 6ª. ed. São Paulo: 26 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de
Forense, 2012, p. 481. Janeiro: Renovar, 2010, p. 63.
24 CHALHUB, Melhim Namem. Trust: perspectivas do direito 27 Ibidem, p. 64.

24 25
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misto. No entanto, as semelhanças podem ser usa- de Imóveis competente. No caso de bens móveis,

PARTE 1 | PARTE GERAL

das, se necessário for, para resolver problemas jurí- o registro da alienação fiduciária será feito no de-
dicos específicos com o uso de analogia.28 partamento de trânsito (automotores) ou, no caso
A fidelidade do fiduciário com o fiduciante se dos demais bens móveis infungíveis, no Registro de
materializa no fato de o primeiro ter que usar a pro- Títulos e Documentos.31
priedade em conformidade com o propósito acor- Deve-se ter em mente que a propriedade objeto
dado por eles. Essa obrigação é tão importante que é do negócio fiduciário jurídico é, na legislação bra-
considerada o principal dever do fiduciário.29 sileira, um tipo de propriedade resolúvel, ou seja,
Ao término do negócio jurídico o fiduciário de- quando essa propriedade é instituída já se encontra
verá retransmitir a propriedade ao fiduciante ou a em sua estrutura jurídica uma previsão de extinção
uma terceira pessoa, pois o direito de propriedade em evento futuro.32
do fiduciário tem um caráter resolúvel, tema que Assim, o estudo da propriedade resolúvel é es- Propriedade
resolúvel.
será tratado na próxima seção. sencial para se entender a propriedade fiduciária.
Ela é regida pelos artigos 1.359 e 1.360 do Código
Civil brasileiro:
1.3.2. A situação real
CAPÍTULO VIII
O negócio jurídico fiduciário contém sempre uma Negócio jurídico Da Propriedade Resolúvel
fiduciário –
atribuição patrimonial.30 O fiduciante transmite ao atribuição Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo imple-
fiduciário um bem para que ele o utilize da manei- patrimonial mento da condição ou pelo advento do termo,
ra que foi acordada. Mas um mero ato de vontade, entendem-se também resolvidos os direitos reais
como um contrato, não tem o poder de transmitir concedidos na sua pendência, e o proprietário, em
a propriedade no ordenamento jurídico brasileiro. cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a
Para a transmissão da propriedade de bens imó- Negócio jurídico coisa do poder de quem a possua ou detenha.
fiduciário -
veis é necessário registrar o contrato no Registro competência Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por ou-
registral. tra causa superveniente, o possuidor, que a ti-
28 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de ver adquirido por título anterior à sua resolução,
Direito Privado. Parte Geral. Tomo III: Negócios Jurídicos. Repre-
sentação. Conteúdo. Forma. Prova. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, será considerado proprietário perfeito, restando
1954, p. 128. à pessoa, em cujo benefício houve a resolução,
29 FABIAN, Cristoph. Fidúcia – negócios fiduciários e relações ex-
ternas. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2007, p. 42. 31 LAMANA PAIVA, João Pedro; ALVARES, Pércio Brasil. Regis-
tro de Títulos e Documentos. 6ª ed. Indaiatuba, Foco, 2022, p. 96.
30 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de
Direito Privado. Parte Geral. Tomo III: Negócios Jurídicos. Repre- 32 ROSENVALD, Nelson; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Curso
sentação. Conteúdo. Forma. Prova. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, de Direito Civil, Vol. 5 – Direitos Reais. 9ª ed. Salvador: JusPodi-
1954, p. 127. vm, 2013, p. 552.

26 27
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ação contra aquele cuja propriedade se resolveu e outro diferido, que tem apenas uma expectativa

PARTE 1 | PARTE GERAL

para haver a própria coisa ou o seu valor.33 de direito.36 A propriedade fiduciária é um direito
único, sui generis.37 Devemos notar que os dois não
Pelo art. 1.359 do Código Civil podemos perceber são proprietários do imóvel ao mesmo tempo.
que quando ocorre a condição ou prazo da proprie- Em uma primeira leitura, o art. 1.360 entra em
dade fiduciária esta retorna ao patrimônio do pro- contradição com o artigo anterior do próprio Có-
prietário e todos os direitos reais que foram (even- digo Civil e com o que foi afirmado anteriormente
tualmente) concedidos serão resolvidos. neste trabalho.
Pontes de Miranda explica o que acontece com o Condição Porém, é importante notar que esse artigo é apli-
resolutiva -
implemento da condição resolutiva: “O implemen- implemento cável apenas nos casos de resolução de propriedade
to da condição resolutiva também tem eficácia ipso por motivo posterior, o que não é o caso da pro-
iure. Não importa se o outorgante ou o outorgado priedade fiduciária, que sempre se originará junto
conhecia ou não, a realização; ou se a quis ou não a à condição resolúvel. Ou seja, a resolução que opera
quis. A resolução opera-se. Portanto, cessa a eficá- na propriedade fiduciária ocorre por uma causa an-
cia do negócio jurídico.”34 tecedente e não posterior.
Contrario sensu, enquanto não ocorre a condição A condição resolutiva subsequente (art. 1.360 do
resolúvel ou o prazo, o fiduciário tem a proprie- CC) tem como exemplo clássico no direito brasileiro
dade resolutiva como proprietário e também como a revogação da doação por ingratidão do donatário.38
possuidor. Assim, a propriedade fiduciária segue o ordena-
Ao mesmo tempo, há outra parte, o fiduciante, mento da propriedade resolúvel regulada pelo art.
que é o titular de um direito de propriedade coloca- 1.359 do Código Civil brasileiro, isto é, a proprieda-
do sob condição suspensiva. Somente quando essa de tem efeito até a implementação da condição re-
condição for operada ele se tornará, por reversão, solúvel que ocorre devido a uma condição ou prazo.
proprietário do bem.35 Portanto, pode-se afirmar que em toda proprie-
É por isso que é dito na doutrina que na proprie- Propriedade dade fiduciária se constitui uma condição resoluti-
dade resolúvel existem dois proprietários: um atual, resolúvel va, mas não é em todo caso de propriedade resolú-
que tem a propriedade em uma condição resolúvel, vel que existirá uma propriedade fiduciária.

33 BRASIL. Código Civil. Lei n. 10.406/2002, arts. 1.359 e 1.360. 36 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil, vol. 5, Direitos Reais.
11ª ed. São Paulo: Atlas, 2011, p. 406.
34 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Di-
reito Privado. Parte Geral. Tomo V: Eficácia Jurídica. Determinações 37 ROSENVALD, Nelson; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Curso
inexas e anexas. Direitos. Pretensões. Ações. Rio de Janeiro: Editor de Direito Civil, Vol. 5 – Direitos Reais. 9ª ed. Salvador: JusPodi-
Borsoi, 1955, p. 146. vm, 2013, p. 553.
35 CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 3ª 38 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil, Vol. 5, Direitos Reais.
ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 201. 11ª ed. São Paulo: Atlas, 2011, p. 410.

28 29
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

A existência de uma propriedade resolúvel é ine- pelo novo proprietário por ficção, eis que não foi

PARTE 1 | PARTE GERAL

rente aos negócios jurídicos fiduciários. Mas essa preciso qualquer ato material de entrega da coisa
não é a única característica deles. Sua estrutura le- por parte do fiduciante ao tempo da alienação. A
gal é complexa, de modo que se realizam diferentes tradição real (entrega física da coisa) ou simbóli-
tipos de efeitos jurídicos. ca (v.g. entrega das chaves) foi dispensada, sendo
substituída pela tradição ficta ou consensual. Su-
bentende-se a tradição pelo fato do transmitente
1.3.2.1. A posse da propriedade continuar a possuir, sem que se
presencie qualquer fato material indicativo de
Nos negócios jurídicos fiduciários, se não houver Posse – tradição, pois ela se operou por ficção.42
desdobramento.
acordo quanto à posse, esta permanecerá em caráter
exclusivo do fiduciário.39 Comumente existe acordo No caso dos negócios fiduciários para gestão de
nesse sentido, de modo que há um desdobramento bens geralmente não existe acordo de vontade a
de posse em posse direta e posse indireta.40 esse respeito, ficando a posse, assim, totalmente
Nos negócios fiduciários com objetivo de ga- Posse com o fiduciário. Da mesma forma, no fideicomisso
direta e indireta
rantia, por meio de uma cláusula constituti ocorre sucessório a posse é toda deste.43
o desdobro da posse, ficando a posse direta com o
devedor fiduciante e a posse indireta com o credor
fiduciário. Isso é exatamente o que ocorre na alie- 1.3.3. O patrimônio de afetação
nação fiduciária em garantia, porém, por força de
expressa dicção legal.41 A constituição de uma relação jurídica fiduciária Patrimônio
de afetação
A cláusula constituti tem seu efeito assim definido regida por lei implica a criação de um patrimônio de
por Rosenvald: afetação.44 As relações fiduciárias não tipificadas,
isto é, sem expressa previsão legal, não criam afeta-
(…) Aquele que era proprietário se converte por ção patrimonial, até porque, como visto, permane-
força do mero consenso em possuidor direto. Em cem no campo obrigacional.
contrapartida, a posse indireta restou adquirida
42 ROSENVALD, Nelson; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Curso
39 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Di- de Direito Civil, Vol. 5 – Direitos Reais. 9ª ed. Salvador: JusPodi-
reito Privado. Parte Especial. Tomo X: Direito das Coisas: Posse. Rio vm, 2013, p. 551.
de Janeiro: Editor Borsoi, 1955, p. 102.
43 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Di-
40 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 6a ed. São Paulo: Fo- reito Privado. Parte Especial. Tomo X: Direito das Coisas: Posse. Rio
rense, 2012, p. 485. de Janeiro: Editor Borsoi, 1955, p. 102.
41 BRASIL. Lei do Sistema Financeiro Imobiliário. Lei n. 44 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de
9.514/1997, art. 23, § 1º. Janeiro: Renovar, 2009, p. 364.

30 31
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No patrimônio de afetação ocorre a segregação do de afetação. Assim, ficam fora do alcance mesmo de

PARTE 1 | PARTE GERAL

bem objeto do negócio jurídico fiduciário do patri- credores com direitos derivados de obrigações fis-
mônio geral do proprietário, pois é ele que fica afe- cais ou trabalhistas.46
tado para concretizar uma finalidade em especial. Com isso a circulação de créditos é facilitada,
As palavras de Chalhub são bastante precisas em Patrimônio de uma vez que a segurança do credor que recebe uma
seus termos e definem com exatidão o patrimônio afetação – propriedade fiduciária como garantia do financia-
incorporação
de afetação no âmbito das incorporações imobiliá- imobiliária – mento disponibilizado é muito ampla e não pode
rias, conceito esse que pode ser utilizado em toda e conceito ser objeto de eventuais execuções no patrimônio do
qualquer afetação patrimonial: devedor.47
Essa separação patrimonial como efeito de negó-
Consideradas a noção de patrimônio e a teoria cios jurídicos fiduciários também é muito interes-
da afetação, o fato de se segregar e afetar um sante em casos de negócios fiduciários para fins de
determinado conjunto de bens, direitos e obri- gestão. Isso porque, em caso de insolvência da insti-
gações, não importa em quebra da unidade do tuição financeira administradora dos bens objeto de
patrimônio, pois o conjunto segregado, em- negócio jurídico fiduciário, esses bens também vão
bora afetado ao cumprimento de determinada ficar fora do alcance dos credores dessas instituições.
função, continua integrando o patrimônio do Cristoph Fabian traz um pensamento muito inte-
respectivo titular, com a ressalva do encargo a ressante sobre o patrimônio de afetação:
que está sujeito. Por isso, os resultados produ-
zidos por cada patrimônio de afetação, sejam O patrimônio de afetação qualifica-se pela sua
positivos ou negativos, constituem parte do pa- finalidade e não mais, como no caso do patri-
trimônio geral, e, portanto, uma vez apurados, mônio unitário, pelo seu titular. A pessoa que
devem ser reunidos no balanço geral do sujeito; se relaciona com esse patrimônio de afetação
aí, são consolidados apurando-se o lucro opera- somente “empresta” a sua titularidade. A últi-
45
cional do titular do patrimônio geral. ma consequência desta objetivação seria o pa-
trimônio sem titular, que, porém, não existe no
Mesmo sendo formalmente parte integrante do Patrimônio de nosso direito.48
patrimônio geral da pessoa, os bens objeto do ne- afetação – alcance
gócio fiduciário ficam fora do alcance dos credores 46 ROSENVALD, Nelson; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Curso
de Direito Civil, Vol. 5 – Direitos Reais. 9ª ed. Salvador: JusPodi-
dessa mesma pessoa, uma vez que reservados ao vm, 2013, pp. 556-557.
cumprimento do objetivo da criação do patrimônio
47 Apesar disso, na prática muitas vezes são vistas ordens judi-
ciais ordenando a penhora de bens alienados fiduciariamente.
Nesses casos deve o registrador cumprir a ordem judicial.
45 CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 3ª.
ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 68. 48 FABIAN, Cristoph. Fidúcia – negócios fiduciários e relações ex-

32 33
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

Todo patrimônio especial tem uma finalidade, especialmente em caso de insolvência, que será o

PARTE 1 | PARTE GERAL

de acordo com Pontes de Miranda.49 Essa finalida- tema da próxima seção.
de garante relativa independência do patrimônio
de afetação em relação ao patrimônio geral de seu
titular. 1.3.3.1. A fidúcia na insolvência
Naturalmente, o titular será beneficiado pelo
patrimônio independente de forma indireta. Por Na insolvência devemos primeiro fazer uma se- Negócio jurídico
exemplo, um banco que permanece como fiduciário paração entre os casos de negócios fiduciários atí- fiduciário –
insolvência
de um imóvel não será atingido por eventuais exe- picos e os negócios fiduciários típicos, já que são
cuções contra o devedor fiduciante. regulados pela lei.
A separação patrimonial gerada nos negócios ju- Patrimônio de No caso envolvendo negócio fiduciário atípico, Negócio jurídico
rídicos fiduciários é justificada por Rosenvald pela afetação – não será criado um patrimônio de afetação. Assim, fiduciário atípico
função social
função social dos contratos, porque “é traduzida dos contratos a insolvência do fiduciário fará com que o bem ob-
pelo apelo meta-individual ao princípio da igual- jeto do negócio fiduciário integre o patrimônio fa-
dade material em prol dos que realizam negócios lido, juntamente com todos os seus outros bens, de
jurídicos sob a expectativa de aquisição da proprie- maneira que o fiduciante terá apenas um direito de
dade.”50 crédito contra ele.52
Somente a fidúcia vinculada à lei cria um patri- Patrimônio de A insolvência do fiduciante, no caso de negócios
mônio de afetação.51 Os negócios jurídicos fiduciá- afetação X Negócio fiduciários atípicos, por sua vez, fará com que o di-
jurídico fiduciário
rios criados sem previsão legal, ou seja, atípicos, atípico reito que ele tem contra o fiduciário passe a integrar
não criam esse tipo de afetação patrimonial na le- a massa falimentar.
gislação brasileira. Podemos ver que em ambas as situações o ne-
Sem essa afetação, os negócios jurídicos fiduciá- gócio fiduciário se extinguirá, uma vez que não há
rios atípicos, sem dúvida, têm sua segurança jurí- possibilidade de prosseguir com ele.
dica precária comparada àqueles regulados por lei, No entanto, é peculiar a situação legal dos bens Negócio jurídico
objeto de negócio jurídico fiduciário típico em ca- fiduciário típico
ternas. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 2007, p. 57.
sos de insolvência, uma vez que nesse caso ocorre a
49 PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Di-
reito Privado. Parte Geral. Tomo V: eficácia jurídica. Determinações criação de um patrimônio de afetação.
inexas e anexas. Direitos. Pretensões. Ações. Rio de Janeiro: Editor Geralmente, em um processo de insolvência o ad-
Borsoi, 1955, p. 379.
ministrador judicial arrecada todos os bens do fali-
50 ROSENVALD, Nelson; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Curso
de Direito Civil, Vol. 5 – Direitos Reais. 9ª ed. Salvador: JusPodi-
vm, 2013, p. 556.
51 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de 52 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de
Janeiro: Renovar, 2010, p. 67. Janeiro: Renovar, 2010, p. 46.

34 35
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

do, de acordo com o art. 108 da Lei n. 11.101/2005.53 Mas se a insolvência for do fiduciante em um

PARTE 1 | PARTE GERAL

No caso de negócios fiduciários típicos, antes da negócio fiduciário com fins de garantia – nesse
ocorrência da arrecadação desses bens é importante caso, ele será um devedor fiduciante – ocorrem
observar se o insolvente ocupa posição de fiduciário divergências na doutrina. A doutrina mais tradi-
ou de fiduciante. cional entendia que, nesse caso, ocorreria o ven-
Em caso de falência do fiduciário de negócio tí- cimento antecipado da dívida e a rescisão do ne-
pico, a maior parte da doutrina compreende que gócio jurídico.57
a massa falida tomará o lugar do falido na relação A posição adotada no presente trabalho é no sen-
jurídica fiduciária, de modo que se mantenham os tido de se preservar o negócio jurídico fiduciário
eventuais direitos do fiduciante.54 Rosenvald tam- típico, tendo em vista a teoria da afetação e con-
bém se posiciona pela preservação do negócio jurí- forme o entendimento da doutrina mais moderna.58
dico, mas se justifica pelo prisma do patrimônio de Assim, como consequência dessa posição, haverá
afetação.55 maior segurança jurídica para aqueles que utilizam
A própria lei brasileira protege o proprietário fi- os negócios fiduciários.
duciário em casos de insolvência, de acordo com as
disposições expressas no § 3º do art. 49 da Lei de
Falências, que determina que os direitos de pro-
priedade continuem regidos pelas condições acor-
dadas no contrato.56
Com relação à insolvência do fiduciante em ne- Negócio jurídico
fiduciário típico -
gócios fiduciários típicos deve ser analisado se esse gestão ou garantia.
negócio é com fins de gestão ou de garantia.
Isso porque nos casos de negócios fiduciários
para gestão de patrimônio o fiduciante não será o
dono do bem objeto do negócio jurídico, de forma
que o fiduciário terá a posse e a propriedade, não
sendo afetado pela insolvência do primeiro.

53 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª ed. Rio de

Janeiro: Renovar, 2010, p. 46.
54 Ibidem, p. 46.
55 ROSENVALD, Nelson; DE FARIAS, Cristiano Chaves. Curso 57 MOREIRA ALVES, José Carlos. Da alienação fiduciária em ga-
de Direito Civil, Vol. 5 – Direitos Reais. 9ª ed. Salvador: JusPodi- rantia. 3ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1987, p. 189.
vm, 2013, p. 557.
58 CARVALHO, Francisco. Módulo de Direito Civil. 02/09/2008-
56 BRASIL. Lei de Falências. Lei n. 11.101/2005, art. 49. 16/09/2009, 1197, notas de aula, p. 974.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

PARTE 2 tro de Imóveis serão por ele qualificados. Dentro do

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

universo de títulos submetidos a sua qualificação,
PARTE PRÁTICA um número substancial envolverá alienação fidu-
ciária.
Com o intuito de auxiliar os registradores de
imóveis em sua jornada ao qualificar juridicamente
tais títulos, foi elaborada a parte prática do presen-
2.1. A QUALIFICAÇÃO REGISTRAL te trabalho. Não há aqui a pretensão de se esgotar o
tema, que é vibrante e sempre apresenta novas fa-
A qualificação registral é atividade jurídica por Qualificação cetas a serem exploradas.
excelência. Ela é o centro da atividade do Oficial de registral -
atividade
Registro de Imóveis. Em volta da qualificação regis- jurídica.
tral gravitam todas as demais atividades por ele de- 2.1.1. A qualificação de títulos digitais60
senvolvidas em seu mister profissional.
Com grande propriedade, Kümpel e Valente con- Qualificação É inescapável na atualidade o envio de docu-
ceituam a qualificação registral: registral – conceito mentos relativos a contratos de alienação fiduciária
em garantia de bens imóveis em formato digital. As
A qualificação propriamente dita corresponde ao instituições financeiras brasileiras sempre estive-
juízo de registrabilidade do título apresentado, ram na ponta do desenvolvimento tecnológico, e,
e deriva diretamente do princípio da legalidade. sendo elas as principais expedidoras de documen-
Trata-se de um procedimento intelectual realizado tos relativos à alienação fiduciária, é natural a mi-
pelo oficial, que tem em vista analisar a registrabi- gração para esse formato.
lidade ou não do título.59 Pode-se dizer que hoje, nos títulos digitais, a Qualificação
qualificação registral é dividida em duas etapas: A registral – títulos
digitais – etapas
A expedição de certidões é atividade de grande qualificação digital-formal do título, e a etapa pos-
importância, sem dúvida. Mas só tem sua razão de terior, da qualificação jurídica tradicional.
ser porque anteriormente ocorreu uma qualificação Sempre que neste trabalho for citado algum do-
registral positiva que resultou nos atos de registro cumento a ser qualificado pelo Oficial de Registro
e/ou averbação plasmados na certidão de matrícula de Imóveis deve-se ter em mente que, antes da
ou transcrição fornecida. qualificação tradicional, se o título for digital, é re-
Todos os títulos apresentados ao Oficial de Regis- comendável a leitura do presente guia.

60 Neste trabalho chamamos de “título digital” todos aqueles

59 FIGUEIREDO NETO, Manoel Valente; KÜMPEL, Vitor Fre- que tramitem por meios digitais, sejam eles nato-digitais ou
derico. Registro de Imóveis brasileiro. São Paulo: YK, 2020, p. 74. digitalizados.

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2.1.2. Das assinaturas eletrônicas para fins § 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

de registro de imóveis qualificada:
(...)
A utilização de assinaturas eletrônicas no Bra- Assinatura IV - nos atos de transferência e de registro de
sil teve seu início a partir da Medida Provisória n. eletrônica - MP bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea “c”
2.200-2/2001.
2.200-2/2001, que regulamentou a utilização de do inciso II do § 1º deste artigo;63 (grifos nossos).
certificado ICP-Brasil. Importante notar que, ape-
sar de se tratar de Medida Provisória, a mesma con- A exceção a essa exigência encontra-se no pró-
tinua em vigor por força do artigo 2º da Emenda prio artigo 5º. A esse respeito, bem dizem Sottano
Constitucional n. 32/2001.61 e Lago:
A Lei n. 14.063/2020 trouxe ao ordenamento a Assinatura
classificação de diversos tipos de assinaturas ele- eletrônica – Ressalvam-se, neste ponto, as hipóteses do §
classificação
trônicas, sendo cada uma delas válida para fins di- 1º, II, “c”, a saber, às transferências de imóveis
versos. A lei classificou as assinaturas digitais em oriundas de atos que tenham sido arquivadas nas
simples, avançada e qualificada. A qualificada (a juntas comerciais, como, por exemplo, as confe-
que utiliza o ICP-Brasil) é aceita perante o Registro rências de bens na integralização de capital so-
de Imóveis62: cial, ou as operações societárias, como as fusões,
cisões e incorporações de pessoas jurídicas.64
Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas ele-
trônicas são classificadas em: Importante destacar aqui que a recente Lei n. Assinatura
(...) 14.382/2022 fez substanciais alterações em diversas eletrônica
avançada ou
III - assinatura eletrônica qualificada: a que uti- leis referentes ao nosso Sistema de Registros Públicos qualificada.
liza certificado digital, nos termos do § 1º do art. e, dentre elas, a Lei n. 11.977/2009, abrindo a pos-
10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de sibilidade de a assinatura eletrônica ser avançada ou
agosto de 2001. (grifos nossos) qualificada, conforme dispõe o artigo 38, caput:
(...)
Art. 5º (...). Art. 38.  Os documentos eletrônicos apresenta-
dos aos serviços de registros públicos ou por eles

61 Emenda Constitucional n. 32/2001 – “Art. 2º As medidas

provisórias editadas em data anterior à da publicação desta 63 Dispõe a citada alínea: “c) no registro de atos perante as
emenda continuam em vigor até que medida provisória ulte- juntas comerciais;”
rior as revogue explicitamente ou até deliberação definitiva do
64 SOTTANO, Augusto; DO LAGO, Ivan Jacopetti. As assinatu-
Congresso Nacional.”
ras eletrônicas e o registro de imóveis: Estado atual da questão. In:
62 A possibilidade de aceitação da assinatura avançada existirá GALHARDO, Flaviano (Coord.) et al. Direito Registral e novas
após a regulamentação de seu uso pelo CNJ. tecnologias. Rio de Janeiro: Forense, 2021, p. 98.

40 41
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

expedidos deverão atender aos requisitos esta- Porém, esse meio não pode ser utilizado, até ulte-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

belecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça rior regulamentação da assinatura avançada pelo
do Conselho Nacional de Justiça, com a utilização CNJ, em instrumentos onde ocorra a transferência
de assinatura eletrônica avançada ou qualificada, de propriedade ou a constituição de ônus reais so-
conforme definido no art. 4º da Lei nº 14.063, de bre imóvel.
23 de setembro de 2020. (Grifos nossos)

É bastante comum a recepção de documentos as- Assinadores 2.1.3. Qualificação de documentos nato-digitais
sinados via assinadores disponíveis no mercado que digitais – natureza
da assinatura
não se utilizam do certificado tipo ICP-Brasil. A as- Os documentos nato-digitais são aqueles que já Documentos nato-
sinatura efetuada nesses documentos possui natu- nasceram em formato digital e assim permanecem. digitais – conceito
reza de assinatura eletrônica simples ou avançada, a Caso não possuam um código hash66 que permita a
depender do caso. confirmação de seu conteúdo integral em site con-
Apesar de a assinatura assim exarada possuir Registro de fiável (se impresso), os mesmos somente terão vali-
validade entre as partes, se todos estiverem con- Imóveis – dade se permanecerem em formato digital.67
assinatura
cordes com sua utilização, a mesma não terá vali- eletrônica Documentos nato-digitais também perderão Documentos nato-
dade para fins de registro de imóveis. O registro de qualificada sua validade se sofrerem qualquer alteração em seu digitais – validade

imóveis exige, como visto, a assinatura eletrônica conteúdo após a assinatura dos mesmos por meio
qualificada. No entanto, ressalvamos que a Lei n. de certificado digital. Nesse caso, as assinaturas di-
14.382/2022 passou a permitir assinatura eletrônica gitais também não serão mais válidas.
do tipo “avançada” em casos que serão regulamen- Como observado na seção anterior do presente
tados pelo CNJ. trabalho, a validade dos títulos nato-digitais para
A assinatura realizada pelo “E-Not assina”, pla- fins de registro de imóveis depende da assinatura
taforma para assinar digitalmente documentos, é dos mesmos por meio de certificado ICP-Brasil.
um tipo de assinatura “avançada”, o que a princípio Importante notar que a assinatura via certificado Assinatura
não permitiria o seu uso para o registro de imóveis.65 ICP-Brasil apenas confirma que determinada pes- eletrônica -
legitimidade.
No entanto, não vemos qualquer problema em Assinatura soa foi a signatária do documento. O Oficial deverá
que sejam aceitos requerimentos e declarações di- avançada - verificar a existência de legitimidade para a assina-
regulamentação
recionados ao Registro de Imóveis por esse meio. pelo CNJ. tura de um determinado documento.
Se no documento a própria parte signatária é
65 Aqui fazemos referência a documentos particulares que se
66 Ou similar.
utilizaram do “E-not assina”. As escrituras públicas assinadas
pelas partes e pelo tabelião (ou escrevente autorizado) com 67 Ou seja, documentos nato-digitais sem hash ou similar que
esse recurso serão analisadas como documentos nato-digitais permita sua validação integral de conteúdo, caso impressos,
em tópicos próprios deste trabalho. perderão sua validade.

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participante na condição de credor, devedor, ou- 2.1.3.1. Documentos em extratos eletrônicos

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

torgante, outorgador, comprador, vendedor etc., (documentos estruturados)
não haverá maiores dificuldades de se qualificar sua
legitimidade. Documento em extrato eletrônico (por vezes Documento em
No entanto, o signatário poderá representar uma chamado de documento estruturado) é uma subes- extrato eletrônico
- definição.
pessoa jurídica, ou ainda, poderá representar outra pécie de documento eletrônico nato-digital. Nesse
pessoa por meio de procuração. Nesses casos, o Ofi- tipo de documento são extraídas apenas as infor-
cial de Registro de Imóveis deverá verificar, além da mações mais importantes para o negócio jurídico.
validade da assinatura, a validade da documentação Tais informações são inseridas em campos próprios
que outorga os poderes de representação. padronizados, a depender do tipo de informação
No caso de escrituras públicas deverá ser veri- Assinatura em questão.
ficado pelo Oficial, junto ao Censec, se aquele que eletrônica – Por exemplo, há um campo específico onde será
escritura pública -
assina digitalmente o título é o tabelião, substituto CENSEC inserido o “nome do comprador”, outro campo es-
ou escrevente autorizado. pecífico para se inserir o “valor do negócio jurídi-
Se, no entanto, o documento eletrônico notarial Documento co”, entre outros.
for emitido via e-notariado, será caso de documen- eletrônico notarial A ideia do extrato eletrônico advém dos artigos
- emissão - e-
to confirmável eletronicamente, objeto da próxima Notariado. 60 e 61 da Lei do Sistema Financeiro da Habitação
subseção do presente trabalho. (Lei n. 4.380/1964), que previa contratos padro-
O documento nato-digital, para ter validade, Documento nato- nizados a serem utilizados naquele âmbito. Evi-
deverá estar assinado eletronicamente por meio de digital - validade. dentemente, à época da lei não se cogitava a apre-
certificado digital tipo ICP-Brasil por todos os con- sentação de documentos em formato eletrônico,
tratantes, a princípio. Diz-se “a princípio” porque mas apenas de documentos em suporte papel com
diversos casos dispensam a assinatura de todos, cláusulas padronizadas.
bastando a assinatura de apenas uma pessoa, como O art. 8º da Lei n. 14.382/2022, com a redação Documento
o gerente da instituição financeira (no caso de ex- dada pelo marco das garantias (Lei n. 14.711/2023), eletrônico em
extrato –
tratos) ou o tabelião.68 define quem pode apresentar ao Registro de Imó- legitimidade
veis os documentos eletrônicos em extratos:

Art. 8º .........................................................
§ 1º São legitimados a apresentar extratos ele-
68 Nessas hipóteses de dispensa de assinatura dos demais par-
ticipantes para validade do instrumento, se houver assinaturas trônicos relativos a bens móveis:
eletrônicas simples ou avançadas de outro(s) participante(s) I - os tabeliães de notas;
do ato, em nada será prejudicada a registrabilidade do mesmo,
desde que a assinatura do gerente da instituição financeira ou
II - as pessoas físicas ou jurídicas, nos negócios
do tabelião tenha sido efetuada por certificado ICP-Brasil. em que forem parte, que tenham contratado na

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qualidade de credor com garantia real, de ces- camente para ter validade jurídica.

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

sionário de crédito e de arrendador mercantil; Como exemplo temos ordens judiciais emanadas
III - as pessoas autorizadas pelo Conselho Na- por tribunais que são passíveis de confirmação por
cional de Justiça, em relação a outras espécies qualquer pessoa no site da corte. Outro exemplo é a
de bens móveis ou negócios jurídicos não pre- recepção de atos constitutivos de pessoas jurídicas
vistas neste artigo. emitidos por juntas comerciais. Ou ainda, certidões
(...) de habite-se de prefeituras que podem ser visuali-
zadas integralmente na internet.69
Percebemos, então, que os tabeliães de notas já A validade jurídica desses documentos eletrôni- Documentos
podem apresentar extratos eletrônicos de escritu- cos é extraída diretamente da Constituição Federal, eletrônicos -
suporte jurídico
ras, bem como os bancos e instituições financeiras mais particularmente de seu artigo 19, II: constitucional.
podem emitir contratos particulares dos quais se-
jam credores (em geral com garantia hipotecária ou Art. 19. É vedado à União, aos Estados, ao Dis-
alienação fiduciária) nesse formato. trito Federal e aos Municípios:
O resumo digital de atos em formato estrutura- Extrato - (...)
do (ou seja, extrato) foi regulamentado por meio da regulamentação - II - recusar fé aos documentos públicos;
ITN 01 do ONR.
Instrução Técnica de Normalização – ITN 01 – do (...)
ONR. Tal ITN foi homologada pelo CNJ, de manei-
ra que possui força de ato administrativo emanado Tal comando constitucional parece dirigido ape-
pelo próprio Conselho, portanto, deve ser seguida nas à União, Estados, Distrito Federal e Municípios,
pelos registradores. porém vincula também os registradores de imóveis.
Nesse sentido, o Oficial de Registro de Imóveis, Interessante notar que tal artigo teve inspiração na
após verificar se quem emitiu o extrato eletrônico é lacônica Constituição Norte-Americana.70
legitimado a tanto, na forma do art. 8º supracitado, Espécie cada vez mais comum de documento Escrituras
deverá seguir a ITN 01 do ONR para continuar com a confirmável eletronicamente são escrituras e atas públicas e atas
notariais - via e-
qualificação do título. notarias emitidas via e-notariado. Para a confir- Notariado -
mação da validade das mesmas basta que o Oficial confirmação de
validade.
de Registro de Imóveis acesse o site https://assina-
2.1.3.2. Documentos confirmáveis eletronicamente tura.e-notariado.org.br/validate e confirme o ato
através do código hash.
Outra subespécie de documentos nato-digitais Documentos
nato-digitais
são os confirmáveis eletronicamente em sites de 69 Como, por exemplo, são as certidões de habite-se emitidas
confirmáveis
consultas públicas de órgãos oficiais. Tais docu- pela prefeitura do Rio de Janeiro há alguns anos.
mentos não necessitam estar assinados eletroni- 70 Article IV, Section 1.

46 47
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Alguns particulares, em especial instituições fi- Os documentos digitalizados podem assumir Documentos

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

nanceiras, mantêm sistemas próprios de confirma- duas formas aceitas: digitalizados por qualquer pes- digitalizados -
formas aceitas.
ção eletrônica de documentos por eles emitidos. soa na forma da Lei da Liberdade Econômica e os
Porém, não possuem fé pública, de maneira que não digitalizados por Tabelião de Notas.
podem ser aceitos.71
Também não podem ser aceitos documentos que,
apesar de terem sido emitidos via site oficial, não 2.1.4.1. Títulos digitalizados na forma da Lei da Liberdade
podem mais ser confirmados em razão de proble- Econômica e seu decreto regulamentador
mas técnicos, perda de validade do documento etc.,
ou quando a visualização na íntegra não é possível, A Lei n. 13.784/2019 (Lei da Liberdade Econô- Documentos
ou ainda quando sua visualização na íntegra seja mica) diz, em seu art. 3º, que é direito de qualquer digitalizados –
Lei da Liberdade
negada ao Oficial de Registro de Imóveis.72 pessoa arquivar documentos em formato eletrôni- Econômica
co. O Decreto n. 10.278/2020 regulamenta os requi-
sitos necessários para que tais documentos tenham
2.1.4. Qualificação de títulos digitalizados validade jurídica.74
O documento deverá atender os requisitos do art. Requisitos
Os títulos digitalizados são aqueles que possuem Títulos 5º do Decreto n. 10.278/2020:
existência física (formato papel), porém foram digi- digitalizados -
conceito
talizados, ou seja, transformados para formato ele- I - ser assinado digitalmente com certificação
trônico (“escaneados”). digital no padrão da Infraestrutura de Chaves
Importante notar que o envio do documento di- Documentos Públicas Brasileira - ICP-Brasil, de modo a ga-
gitalizado não dispensa a qualificação de requisitos digitalizados – rantir a autoria da digitalização e a integridade
requisitos
do próprio instrumento físico. Assim, se era neces- do documento e de seus metadados;
sário um reconhecimento de firma no documento II - seguir os padrões técnicos mínimos previs-
físico, ele deverá estar presente.73 A digitalização do tos no Anexo I do decreto 10.278/2020; e
documento não encerra toda a análise relativa à for- III - conter, no mínimo, os metadados especifi-
ma do mesmo. cados no Anexo II do decreto 10.278/2020.

71 Exceto se estiverem revestidos dos requisitos de validade Porém, existe um (aparente) grande entrave para Documentos
comuns a qualquer documento digital. digitalizados -
alienação
72 Muito comum em relação a decisões envolvendo Direito de
74 Para a transformação do título em papel para formato digital fiduciária
Família. A parte deverá providenciar cópias autenticadas pela
recomendamos o assinador desenvolvido pelos registradores - SFN.
vara, caso o Oficial não tenha acesso à decisão.
de imóveis, o qual efetua a digitalização com todos os requisi-
73 O reconhecimento de firma e seu selo deverão estar reco- tos legais: https://assinador.registrodeimoveis.org.br/ (Aces-
nhecíveis no documento escaneado. so em: 29/02/2024).

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a aceitação de documentos digitalizados no contex- A autenticidade do documento será confirmada Autenticidade

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

to da alienação fiduciária em garantia: o Decreto n. por código hash no documento, consultado pelo
10.278/2020 em seu art. 2º, parágrafo único, inciso cartório de Registro de Imóveis.
II, diz que a digitalização por ele regulamentada não
se aplica aos documentos digitalizados no âmbito
do Sistema Financeiro Nacional.75
As entidades do Sistema Financeiro Nacional Aplicabilidade
possuem regras próprias de digitalização de docu- 2.2. REGISTROS E AVERBAÇÕES NO CONTEXTO
mentos. No entanto, entendemos que tal regra deve DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
ser interpretada não no sentido de se proibir a digita-
lização por entidades do Sistema Financeiro Nacio- Na presente seção serão analisados os registros Alienação
nal de títulos e documentos a serem remetidos ao e as averbações mais comuns no contexto da alie- fiduciária
– registros e
Registro de Imóveis, mas apenas no sentido de que a nação fiduciária de bens imóveis. A seguir, teremos averbações
mesma exclui a digitalização dos demais documen- seções específicas sobre a execução extrajudicial do
tos do SFN pelas regras do Decreto n. 10.278/2020. devedor inadimplente e sobre as cédulas de crédito
A digitalização dos demais documentos do SFN se- envolvendo alienação fiduciária.
guirá regras próprias.
Logo, as entidades do SFN poderão enviar contra-
tos digitalizados conforme o Decreto n. 10.278/2020 2.2.1. Classificação do contrato de alienação fiduciária:
para o Registro de Imóveis. bilateral ou triangular e suas implicações registrais

O primeiro passo na qualificação registral de um tí-

2.1.4.2. Títulos digitalizados na forma do Provimento tulo envolvendo a alienação fiduciária de bens imóveis
n. 100/2020 do CNJ é identificar se o título envolve uma operação fiduciá-
ria-financeira bilateral ou triangular.76 Essa classifica-
Poderão ser apresentados documentos digitali- Documentos ção terá implicações registrárias importantes.
zados “desmaterializados” na forma do art. 22 do digitalizados Uma operação fiduciária-financeira bilateral Operação
desmaterializados fiduciária -
Provimento n. 100/2020 do CNJ. Esse documento - CENAD. é a mais simples, porém menos comum. Nesse
financeira
será desmaterializado por Tabelião de Notas, atra- caso, o imóvel já é de propriedade do devedor fi- bilateral.
vés do módulo CENAD, na plataforma e-Notariado. duciante, que o entrega ao credor fiduciário como

75 Decreto Federal n. 10.278/2020. Art. 2º, Parágrafo único. “O 76 Não estamos tratando aqui da classificação clássica de Di-
disposto neste Decreto não se aplica a: (...) II - documentos reito Civil de negócios jurídicos unilaterais, bilaterais ou pluri-
referentes às operações e transações realizadas no sistema fi- laterais. Trata-se de conceito próprio e novo para fins de clas-
nanceiro nacional;” sificação da alienação fiduciária em garantia de bens imóveis.

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forma de garantia de um financiamento. feita em caráter fiduciário para o próprio vendedor

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

O Oficial deverá efetuar um ato de registro da Atos (B), que deixa de ser proprietário do imóvel em ca-
alienação fiduciária na matrícula do imóvel – ou praticados. ráter pleno, passando a ser proprietário fiduciário.
abrir matrícula e efetuar o ato, caso o imóvel ain- Essa operação é a utilizada, por exemplo, no caso
da esteja descrito em uma transcrição. Não have- de aquisição de imóvel residencial por meio de fi-
rá recolhimento tributário por essa transferência nanciamento. Trata-se do principal instrumento
por conta da imunidade disposta no art. 156, II, da para a aquisição da casa própria.
Constituição Federal. Em todo caso, sendo uma operação fiduciária tri- Atos praticados.
Na operação fiduciária-financeira bilateral é co- Terceiro lateral, o Oficial irá efetuar dois atos na matrícula:
mum que o devedor seja uma pessoa e quem en- garantidor. um ato de registro da compra e venda e outro ato de
tregue o imóvel em garantia seja um terceiro. Isso registro da alienação fiduciária.
ocorre comumente quando o devedor é uma socie- Esses atos não podem ser cindidos. O registro da
dade empresária e um sócio entrega um bem parti- compra e venda sem registro da alienação fiduciária
cular para garantir essa dívida. em garantia deixa o credor desamparado e não re-
A base de cálculo para a cobrança de emolumen- Emolumentos. flete a intenção das partes nessa operação.
tos será determinada pelo valor financiado, exceto Exceto se houver lei estadual ou orientação da Emolumentos.
se houver lei estadual ou orientação da Corregedo- Corregedoria Geral da Justiça local em sentido diver-
ria Geral da Justiça local em sentido diverso. so, a base de cálculo para cobrança do ato de com-
Por sua vez, a operação fiduciária trilateral é a Operação pra e venda se dará pelo valor da própria compra e
mais complexa e é a mais comum. Aqui, o devedor fiduciária - venda ou pelo valor atribuído para fins de ITBI, o que
financeira
fiduciante (A) deseja adquirir um bem imóvel de trilateral. for maior. Já a base de cálculo para o ato de alienação
terceiro (B). Ele negocia com o terceiro a aquisição fiduciária será determinada pelo valor financiado.77
desse bem imóvel e negocia, ainda, um financia- O ato de compra e venda é fato gerador de ITBI, Compra e venda –
mento para a aquisição, geralmente junto de uma mas não o de alienação fiduciária. Cumpre à parte ITBI
instituição financeira (C). Nesse tipo de relação, interessada comprovar o recolhimento do tributo
esse financiador figura, originariamente, como mu- ou apresentar certidão do fisco municipal decla-
tuante e credor. rando imunidade ou não-incidência, se for o caso.
Com isso, o adquirente (A) no mesmo momen- Seja a relação fiduciária bilateral ou fiduciária tri-
to que adquire o bem de (B) já o entrega fiduciaria- lateral, na alienação fiduciária fica explicitado, mais
mente para quem lhe concedeu financiamento (C). do que em qualquer outro instituto de direito real,
Uma variante bastante comum dessa operação, em o conceito de propriedade como relação jurídica
geral utilizada por construtoras, consiste na aqui-
sição do bem pelo adquirente (A) do vendedor (B), 77 Também se não houver legislação estadual ou orientação lo-
sendo que no mesmo momento a entrega do bem é cal em sentido diverso.

52 53
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complexa, que ocorre “(...) quando várias relações A falta de garantia levará à consequência da não Falta de garantia

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

X falta de
se entrelaçam, criando uma pluralidade de direitos possibilidade de execução do imóvel através do
registro.
e deveres entre as partes”.78 vantajoso procedimento regulamentado pela Lei
Finalmente, não cabe ao registrador de imóveis n. 9.514/1997. Porém, a falta de registro não afeta
adentrar na análise de eventuais cláusulas leoninas o negócio obrigacional entabulado pelas partes, de
entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante. Tal maneira que o não pagamento dos valores financia-
análise deverá ser efetuada pelo Poder Judiciário. dos dará direito ao credor de efetuar judicialmente
a cobrança.
Além disso, o STJ, no REsp n. 1.835.598, confir-
2.2.2. Da (im)prescindibilidade do registro mou acórdão do tribunal paulista e decidiu que em
caso de desistência do negócio pelo comprador, se
Importa distinguir que a alienação fiduciária é o não tiver sido efetuado o registro da alienação fi-
contrato, o qual serve de título para a constituição duciária, suas cláusulas não incidem. Dessa forma,
da garantia real, que é chamada de propriedade fi- somente restaria ao vendedor devolver parte subs-
duciária.79 80 tancial dos valores pagos.82
Nesse sentido, a disposição expressa no caput do Conforme decisão acima, tendo como relatora a Ausência de
artigo 23 da Lei n. 9.514/1997: ministra Nancy Andrighi, foi estabelecido que sem registro -
existência
o registro do contrato em cartório existe apenas o apenas
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de crédito, sem qualquer garantia real. de crédito.
coisa imóvel mediante registro, no competente “Dessa maneira, sem o registro do contrato no com-
Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve petente Registro de Imóveis, há simples crédito, situa-
de título. do no âmbito obrigacional, sem qualquer garantia real
nem propriedade resolúvel transferida ao credor”83,
Sem o registro do instrumento da alienação fidu- Alienação explicou a relatora.
ciária em garantia no cartório de Registro de Imó- fiduciária
- registro - nal e direito real. É certo que o sistema é causal, diferente da
veis competente não haverá, portanto, a constitui- necessidade. Alemanha que possui um sistema abstrato de transmissão de
ção da garantia real em favor do credor fiduciário.81 propriedade. Para mais informações a respeito da diferença
entre os sistemas, recomendamos a leitura de: SIQUEIRA, Ale-
xis Mendonça Cavichini Teixeira de. PENCHEL, Silvia Renata
78 LOUREIRO, Francisco Eduardo. A propriedade como relação
de Oliveira. Abstração e absolutismo no sistema alemão de trans-
jurídica complexa. Rio de Janeiro: Renovar, 2003, p. 44.
missão imobiliária. Revista de Direito Imobiliário, vol. 89, ano
79 ALVES, José Carlos Moreira. Da Alienação fiduciária em garan- 43, p. 125-148. São Paulo: RT, Jul-Dez 2020. ISSN: 1413-4543.
tia. São Paulo: Saraiva, 1973, p. 41.
82 Bastante acertada a decisão do STJ. Tal decisão confirma mais
80 O conceito de alienação fiduciária se encontra no artigo 22 uma vez os efeitos meramente obrigacionais de um contrato de
da Lei n. 9.514/1997. alienação fiduciária em garantia desprovido de registro.
81 No Brasil existe uma divisão clara entre direito obrigacio- 83 STJ, no REsp n. 1.835.598, Rel. Ministra Nancy Andrighi.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

Assim, não importa quem tenha dado causa à Registro - veis, poderão ser celebrados por escritura pú-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

ausência do registro; é certo que a garantia não se necessidade para blica ou por instrumento particular com efeitos
realização do
constituiu. Logo, o adquirente não poderá ser sub- procedimento de de escritura pública.
metido ao procedimento de execução extrajudicial execução.
dos artigos 26 e seguintes da Lei n. 9.514/1997. Assim, são aceitos para registro tanto escritu-
Daí a imprescindibilidade do registro do contrato ras públicas quanto instrumentos particulares que
de alienação fiduciária de bens imóveis no cartório tragam em seu bojo uma alienação fiduciária em
de Registro de Imóveis competente. garantia. No entanto, como a Lei n. 9.514/1997 re-
As instituições financeiras têm ciência da neces- gulamentou o SFI – Sistema Financeiro Imobiliário
sidade do registro para uma eventual futura execu- –, os Tabeliães de Notas, desde a publicação da lei,
ção e em geral se acautelam, de forma que somente têm defendido uma interpretação de que a celebra-
liberam os valores relativos ao financiamento após a ção de documentos particulares envolvendo aliena-
exibição de certidão do imóvel comprovando o re- ção fiduciária em garantia seria restrita às entidades
gistro do contrato. financeiras integrantes desse sistema.
Importa dizer ainda que incorporadoras e lo- De acordo com essa interpretação dada ao dis-
teadoras muitas vezes não têm a mesma diligên- positivo legal, pessoas não integrantes do SFI, para
cia quando elas mesmas efetuam o financiamento celebrarem contratos envolvendo alienação fidu-
da aquisição do imóvel diretamente ao comprador. ciária, deveriam fazê-lo por instrumento público.
Uma orientação jurídica efetiva no sentido de afir- Essa celeuma tem gerado dúvidas a respeito da
mar a importância do registro do título pouparia a possibilidade de registro do instrumento particular
essas empresas muitos inconvenientes. de alienação fiduciária lavrado fora do SFI. Em deci-
são de 2023, o Conselho Nacional de Justiça enten-
deu que apenas entidades do SFI poderiam celebrar
2.2.3. Forma do título, a (des)necessidade de documentos particulares com força de escritura
reconhecimento de firmas e a possibilidade pública envolvendo alienação fiduciária.84
de utilização da alienação fiduciária fora do SFI Em que pese a autoridade da decisão, esse não é
o melhor entendimento. A lei não faz qualquer tipo
A forma do título é definida pelo art. 38 da Lei n. Alienação de restrição com relação a quem poderá se utilizar
9.514/1997, verbis: Fiduciária - do instrumento particular. O texto é bastante claro.
formalização.
A decisão do CNJ tem caráter persuasivo. Porém, até
Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei o momento da conclusão da presente edição, não
ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles
que visem à constituição, transferência, modi- 84 Procedimento de Controle Administrativo CNJ n. 0000145-
ficação ou renúncia de direitos reais sobre imó- 56.2018.2.00.0000

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

foi publicada norma de caráter geral proibitivo pelo atos praticados por instituições financeiras que

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

Conselho. atuem com crédito imobiliário autorizadas a ce-
Dessa forma, tanto entidades integrantes do SFI Entidades não lebrar instrumentos particulares com caráter de
como pessoas não integrantes podem se valer do integrantes do escritura pública, dispensam as testemunhas e o
SFI -
instrumento particular para instrumentalizar um instrumentalização. reconhecimento de firma. (Incluído pela Lei nº
contrato envolvendo alienação fiduciária que o re- 14.620, de 2023)
gistrador deverá aceitar. Nesse mesmo sentido ca- (…)
minha a jurisprudência do STJ, em diversos julga-
dos, como o REsp n. 1.542.275/MS, AgInt no REsp n. Já os instrumentos eletrônicos devem ser qua- Instrumentos
711.778/MS e AgRg no AREsp n. 553.145/PR. lificados conforme sua natureza. A assinatura por eletrônicos -
assinatura por
Outro ponto debatido é a necessidade ou não de Reconhecimento certificado digital ICP-Brasil, por óbvio, dispensa o certificado digital.
reconhecimento de firmas no instrumento particu- de firma. reconhecimento de firma de quem o assinou. Re-
lar de alienação fiduciária em garantia levado a re- metemos o leitor ao item 1.1 para a qualificação di-
gistro. O art. 38 da Lei n. 9.514/1997 permite, como gital-formal do título.
se viu, o registro do contrato particular. Apesar Finalmente chegamos ao último tópico da presen-
disso, o contrato particular não se tornou escritura te seção, a respeito da possibilidade de utilização da
pública, ainda que tenha o mesmo efeito registrário. alienação fiduciária em garantia de bens imóveis fora
Logo, existe a necessidade de reconhecimen- Reconhecimento do SFI. Desde a redação original da Lei n. 9.514/1997
to de firmas dos contratantes como regra geral. No de firma - o parágrafo único do art. 22 já disciplinava essa pos-
dispensa.
entanto, caso a contratação seja efetuada por insti- Instituição sibilidade. Esse parágrafo sofreu diversas alterações
tuições financeiras, esse reconhecimento de firma financeira. (sendo até mesmo renomeado para parágrafo pri-
é dispensado. Essa interpretação é retirada da nova meiro), mas sempre deixando claro que a alienação
redação do artigo 221 da Lei n. 6.015/1973, com re- fiduciária não é privativa do SFI.
dação dada pela Lei n. 14.620/2023: Apresentamos a redação atual do dispositivo legal:

Art. 221 - Somente são admitidos registro:     § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada
(...) por pessoa física ou jurídica, não sendo privati-
II - escritos particulares autorizados em lei, as- va das entidades que operam no SFI, podendo
sinados pelas partes e pelas testemunhas, com ter como objeto, além da propriedade plena:
as firmas reconhecidas; (Redação dada pela Lei (...) (grifos nossos).85
nº 14.620, de 2023)
(...)
§ 5º Os escritos particulares a que se refere o in- 85 BRASIL. Lei do Sistema Financeiro Imobiliário. Lei n.
ciso II do caput deste artigo, quando relativos a 9.514/1997, art. 22, § 1o.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

Perceba o leitor que não existe discussão a res- dia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

peito da possibilidade ou não de utilização da alie- III - o direito real de uso, desde que suscetível de
nação fiduciária em garantia fora do SFI. Esse ponto alienação; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)
é pacífico. Pode ser utilizada. A discussão é apenas IV - a propriedade superficiária; (Incluído pela
sobre a necessidade ou não da escritura pública para Lei nº 11.481, de 2007)
a instrumentalização da alienação fiduciária fora V - os direitos oriundos da imissão provisória
desse âmbito. Nossa posição a esse respeito ficou na posse, quando concedida à União, aos Es-
expressa parágrafos acima. tados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou
às suas entidades delegadas, e a respectiva ces-
são e promessa de cessão; (Incluído pela Lei nº
2.2.4. Objeto da alienação fiduciária em garantia 14.620, de 2023)
de bens imóveis e cláusulas mínimas essenciais VI - os bens que, não constituindo partes inte-
do negócio jurídico grantes do imóvel, destinam-se, de modo dura-
douro, ao uso ou ao serviço deste. (Incluído pela
A alienação fiduciária em garantia sobre bens Alienação Lei nº 14.620, de 2023)
imóveis pode ter por objeto não apenas a proprie- fiduciária § 2o Os direitos de garantia instituídos nas hi-
- objeto.
dade plena sobre o imóvel, mas também outros di- póteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo
reitos reais86, conforme expressamente disposto no ficam limitados à duração da concessão ou di-
parágrafo 1º do art. 22 da lei de regência: reito de superfície, caso tenham sido transferi-
dos por período determinado. (Incluído pela Lei
o
§ 1 A alienação fiduciária poderá ser contratada nº 11.481, de 2007)
por pessoa física ou jurídica, não sendo priva- § 3º A alienação fiduciária da propriedade su-
tiva das entidades que operam no SFI, poden- perveniente, adquirida pelo fiduciante, é sus-
do ter como objeto, além da propriedade ple- cetível de registro no registro de imóveis desde
na: (Renumerado do parágrafo único pela Lei nº a data de sua celebração, tornando-se eficaz a
11.481, de 2007) partir do cancelamento da propriedade fidu-
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exi- ciária anteriormente constituída. (Incluído pela
gível o pagamento do laudêmio, se houver a Lei nº 14.711, de 2023)
consolidação do domínio útil no fiduciário; (In- § 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas
cluído pela Lei nº 11.481, de 2007) da propriedade superveniente, as anteriores te-
II - o direito de uso especial para fins de mora- rão prioridade em relação às posteriores na ex-
cussão da garantia, observado que, no caso de
86 Também é possível a alienação fiduciária apenas de uma
fração ideal da propriedade, como corolário do poder de dis-
excussão do imóvel pelo credor fiduciário an-
posição do proprietário. terior com alienação a terceiros, os direitos dos

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credores fiduciários posteriores sub-rogam-se essa abertura é bem menor que nos demais direitos

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

no preço obtido, cancelando-se os registros reais, exatamente por conta dessa fixação rígida de
das respectivas alienações fiduciárias. (Incluído vários elementos trazidos pela lei.
pela Lei nº 14.711, de 2023) O art. 24 da lei de regência lista diversas das cláu-
(...) sulas mínimas que o contrato que serve de título
para registro da propriedade fiduciária deve conter:
Sobre a alienação fiduciária que possui por base
tais direitos reais, bem diz Kümpel: Art. 24. O contrato que serve de título ao negó-
cio fiduciário conterá:
Destarte, indispensável que o direito real (enfi- I - o valor da dívida, sua estimação ou seu valor
teuse, superfície, direito real de uso e direito real máximo;   (Redação dada pela Lei nº 14.711, de
sobre moradia) esteja devidamente individuado 2023)
no instrumento de alienação, a fim de atender o II - o prazo e as condições de reposição do em-
princípio da especialização da garantia e de pro- préstimo ou do crédito do fiduciário;
ver a lisura e a segurança à qualificação registral. III - a taxa de juros e os encargos incidentes;
Observe-se que o tempo da alienação fiduciária IV - a cláusula de constituição da propriedade
em garantia não poderá superar a vigência do fiduciária, com a descrição do imóvel objeto
direito real dado em garantia.87 da alienação fiduciária e a indicação do título e
modo de aquisição;
Outro aspecto que deve ser considerado pelo re- Instrumento - V - a cláusula que assegure ao fiduciante a li-
gistrador de imóveis em sua qualificação registral é cláusulas vre utilização, por sua conta e risco, do imóvel
mínimas.
a existência das cláusulas mínimas no instrumento objeto da alienação fiduciária, exceto a hipótese
da alienação fiduciária em garantia. de inadimplência;   (Redação dada pela Lei nº
A lei disciplina especificamente quais são essas 14.711, de 2023)
cláusulas mínimas do contrato. Os direitos reais VI - a indicação, para efeito de venda em públi-
têm sua tipicidade regulada em lei, porém, “a tipi- co leilão, do valor do imóvel e dos critérios para
cidade taxativa não implica a rígida fixação por lei a respectiva revisão;
dos elementos de cada figura. Poderá caracterizar- VII - a cláusula que disponha sobre os procedi-
-se este fenômeno dizendo que os tipos de direitos mentos de que tratam os arts. 26-A, 27 e 27-A
reais são tipos abertos”.88 Na alienação fiduciária desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de
2023)
87 KÜMPEL, Victor Frederico. Tratado Notarial e Registral, Vol.
5. São Paulo: YK Editora, 2020, p. 1796.
Perceba-se que esse artigo é complementado
88 ASCENSÃO, José de Oliveira. Direito Civil - Reais. 4ª ed.
Coimbra: Coimbra, 1987, p. 308.
pela necessidade da existência no contrato de dis-

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posição expressa a respeito do procedimento de tulo de transmissão possui ingresso no fólio real. O

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

execução no título, conforme alínea VII, que remete Oficial de Registro de Imóveis, ao qualificar o título,
aos artigos 26-A, 27 e 27-A. deverá exigir a intervenção do credor autorizando a
transferência, conforme preceitua o art. 29 da Lei n.
9.514/1997.
2.2.5. A transmissão de posições na alienação fiduciária A necessidade dessa autorização é facilmente
em garantia compreensível. O novo devedor pode não ter um
crédito tão sólido quanto o antigo. Assim, o credor
O contrato de alienação fiduciária em garantia Credor e deve ter a oportunidade de avaliar se vale a pena fi-
pressupõe uma estrutura fixa de credor fiduciário devedor - nanceiramente a mudança de devedor.
transmissão
e devedor fiduciante até o pagamento da dívida ou de posições. Apesar de existirem divergências, nosso enten- Natureza
consolidação da propriedade do bem nas mãos do dimento é que o ato é de averbação, na esteira da do ato.
credor fiduciário (no caso de execução extrajudi- normativa paulista.89 Muito embora seja um ato
cial). Porém, não necessariamente serão as mesmas de averbação, ocorre uma transmissão de direito
pessoas a ocupar esses lugares durante toda a vi- real, com todas as implicações relativamente a uma
gência do negócio fiduciário. transferência, como a necessidade de recolhimento
Em todas essas transmissões, é importante que o de imposto de transmissão ou apresentação de cer-
instrumento recebido esteja completo, contendo to- tificado de isenção.
das as cláusulas e condições necessárias ao aperfei-
çoamento do negócio, tais como: qualificação com-
pleta das partes, identificação completa do imóvel 2.2.5.2. A cessão fiduciária do crédito objeto
objeto da garantia, o total da dívida ou sua estimati- da alienação fiduciária
va, o local, a data e a forma de pagamento, a taxa de
juros ou informações de que as condições do negócio A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária Cessão do
continuam iguais. O reconhecimento de firmas po- possui uma dinâmica bastante diferente da trans- crédito -
natureza do ato.
derá ser exigido ou dispensado, conforme se enqua- missão da posição de devedor fiduciante. No título
dre em alguma das hipóteses de dispensa ou não. não há necessidade de anuência do devedor fidu-
ciante para a efetivação da transferência. Outra di-
ferença marcante é que o ato a ser realizado será de
2.2.5.1. A transmissão de direitos e obrigações averbação.
do devedor fiduciante Conforme reza o art. 28 da Lei n. 9.514/1997, a

O devedor fiduciante poderá transferir seus di- Direitos - 89 O Código de Normas Paulista dispõe no item 233 do Capítulo
reitos de reaquisição do imóvel para terceiros. O tí- transmissão. XX que o ato seria de averbação.
Anuência
do credor.
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“cessão do crédito objeto da alienação fiduciária -rogação. Nesse caso, a princípio, não há nenhuma

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

implicará a transferência, ao cessionário, de todos incidência tributária. Porém, cabem as mesmas ob-
os direitos e obrigações inerentes à propriedade fi- servações feitas no item 2.5.2 precedente.
duciária em garantia”. A sub-rogação se encontra disciplinada em dois
A partir da averbação da transferência o novo itens do art. 167, II, o 30 e o 35 da Lei n. 6.015/1973
credor passa não apenas a titular o crédito cedi- (LRP).
do, como também passa a ser o novo fiduciário na O item 30 trata dos casos de sub-rogação legal e Sub-rogação
relação jurídica real, tendo todos os ônus e bônus da sub-rogação convencional, tratadas respectiva- legal ou
convencional.
inerentes a essa posição, podendo inclusive exe- mente nos artigos 34691 e 347 do Código Civil. Nes- Averbação - ato
cutar extrajudicialmente o bem no caso de não ses casos, o ato de averbação será único: único.
-pagamento.
No caso em tela, o entendimento corrente é que Imposto de 30. da sub-rogação de dívida, da respectiva ga-
não existe necessidade de recolhimento de imposto transmissão - rantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das
observância da
de transmissão.90 No entanto, como o tributo é da legislação local. condições contratuais, em nome do credor que
esfera municipal e existem mais de 5.500 municí- venha a assumir tal condição na forma do disposto
pios no Brasil, o ente tributante pode ter um enten- pelo art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de
dimento diferente sobre a questão. Cabe ao Oficial 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janei-
de Registro de Imóveis se acautelar e consultar a le- ro de 2002 - Código Civil, realizada em ato único, a
gislação tributária local. requerimento do interessado instruído com docu-
A Lei n. 14.382/2022 acrescentou o item 35 ao in- mento comprobatório firmado pelo credor original
ciso II do art. 167 da Lei n. 6.015/1973, incluindo no e pelo mutuário, ressalvado o disposto no item 35.
rol das averbações o ato aqui tratado. Tal posição do (parte final em itálico acrescida pela lei 14.382/2022)
legislador apenas confirma o que sempre foi reali-
zado nos cartórios de Registro de Imóveis. Já o item 35 disciplina os casos da chamada sub-
-rogação por portabilidade do crédito imobiliário.
A portabilidade do crédito se encontra detalhada-
2.2.5.3. Sub-rogação/portabilidade mente disciplinada entre os artigos 33-A e 33-F da
do financiamento imobiliário Lei n. 9.514/1997.
Nesse caso o Oficial de Registro de Imóveis deve- Portabilidade -
Outra possibilidade de mudança subjetiva na Troca de credor - rá verificar se o contrato foi firmado pela nova insti- necessidade
sub-rogação. de quitação.
alienação fiduciária é a troca de credor por sub- tuição financeira, bem como pelo devedor, e deverá
Incidência
tributária.
91 Apesar de a sub-rogação legal não ser tratada expressamente
90 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário. 5ª ed. Rio de no item 30, entendemos que a mesma se encontra aqui abar-
Janeiro: Forense, 2017, p. 267. cada.

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ainda constar do contrato ou em termo separado a IV - contratação, pelos tomadores de financia-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

quitação dada pelo credor fiduciário originário. mento, de seguros contra os riscos de morte e in-
Entendemos que o ato de averbação a ser efetua- validez permanente.92
do relativamente à portabilidade do crédito imo-
biliário deverá conter tanto a informação de qui- No entanto, a alienação fiduciária em garantia
tação do débito precedente como a própria troca, pode ser utilizada não apenas para financiamentos
apontando quem é o novo credor fiduciário. Assim, que envolvem o SFI, mas também para todo tipo de
a melhor técnica é pela lavratura de ato único tam- operação de crédito em que esteja envolvido algum
bém na sub-rogação por portabilidade do crédito imóvel dado em garantia por esse meio.
tratada pelo item 35, apesar de esse item específico Obviamente, mesmo fora do SFI, as partes podem
não trazer essa previsão expressa, diferente do que pactuar seguro para o caso de falecimento. Porém, Gar
suc
faz o item 30. isso ficará dentro da esfera da liberdade contratual
privada. Assim, se o seguro não for pactuado, o cré-
dito não será quitado com o falecimento, de manei-
2.2.5.4. Substituição do polo passivo em caso de morte ra que existirá a necessidade de partilha.
do devedor fiduciante Não havendo seguro e ocorrendo o falecimento Devedor
fiduciante
do devedor fiduciante, entendemos que deverá ser
- falecimento -
A substituição do polo passivo no caso de morte Devedor aplicada a lei geral privada, ou seja, o Código Ci- saisine.
do devedor fiduciante gera diversas dúvidas, uma fiduciante vil. Ocorrendo a morte do devedor fiduciante, por
- falecimento.
vez que a lei de regência, Lei n. 9.514/1997, não pre- conta da saisine, seus direitos passam a ser de seus
viu expressamente o que ocorrerá nesses casos. herdeiros.93
Isso porque a lei disciplina que, para os casos de fi- Contratação Por conta disso, o direito que ele possui de rea-
nanciamentos imobiliários envolvendo o SFI, haverá de seguro. quisição do bem imóvel dado em garantia fiduciá-
a obrigatoriedade de contração de seguro para o risco ria, que conforme o art. 1.368-B do Código Civil é
de morte do devedor fiduciante. No SFI, havendo o direito real, é transmitido.
falecimento do devedor fiduciante, o seguro pagará Dessa maneira, entendemos que a partilha do Partilha causa
mortis -
o valor remanescente do financiamento, de maneira direito real de reaquisição será efetuada pelos her- anuência
que a questão não irá se colocar. Vejamos: deiros sem necessidade de anuência do credor fidu- do credor -
dispensa.
Art. 5º. As operações de financiamento imobiliário
em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pac- 92 BRASIL. Lei do Sistema Financeiro Imobiliário. Lei n.
9.514/1997, art. 5º.
tuadas pelas partes, observadas as seguintes con-
93 Código Civil: “Art. 1.784. Aberta a sucessão, a herança
dições essenciais:
transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamen-
(…) tários.”

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ciário94, aplicando-se o art. 29 da Lei n. 9.514/1997 2.2.6. Constituição sucessiva de garantias reais diversas:

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

apenas para transmissões intervivos. hipoteca/alienação fiduciária ou alienação fiduciária/
Por fim, o ato a ser efetuado será de registro da Partilha causa hipoteca
partilha na matrícula do imóvel. mortis -
natureza do ato.
Muitas vezes, o proprietário de um imóvel de- Garantias
seja aproveitar como garantia todo o potencial que sucessivas.

2.2.5.5. Partilha face ao divórcio o mesmo possui. O crédito garantido por imóvel é
dos mais baratos no mercado, de maneira que surge
Outra questão que sempre gera dúvida no campo Divórcio - frequentemente a ideia de utilizá-lo como forma de
partilha
da substituição subjetiva de partes na alienação fi- garantir mais de um financiamento.
- substituição do
duciária é a partilha do direito do devedor fiducian- devedor. Nesse contexto, temos a (tentativa de) utilização
te em face do divórcio. de institutos jurídicos de garantia diversos sobre o
Aqui, diferente do que ocorre na partilha em face Divórcio - imóvel.
partilha
à sucessão (vide tópico anterior), existirá a neces- - substituição
sidade de anuência da instituição financeira para a do devedor -
efetivação da transmissão dos direitos de devedor anuência 2.2.6.1. Constituição de alienação fiduciária sobre imóvel
do credor.
fiduciante. Isso porque trata-se de ato inter vivos, hipotecado
incidindo diretamente o disposto no art. 29 da Lei
n. 9.514/1997. Primeiramente, cabe analisar se um imóvel hipo- Alienação
fiduciária
Assim, após a homologação do acordo judicial ou tecado pode ser dado em garantia fiduciária. A solu- de imóvel
após a lavratura de escritura pública de partilha extra- ção dada em todos os livros e manuais é que o imóvel hipotecado.
judicial deverá a parte interessada procurar a institui- hipotecado pode ser dado em garantia fiduciária.
ção financeira credora para obter a sua anuência.95 Essa resposta, apesar de correta, está incompleta
Deve-se observar ainda que o ato a ser efetuado e demanda atenção por parte do Oficial de Registro
na matrícula do imóvel é de registro. de Imóveis.
No caso de hipoteca regida pelo Código Civil, a
possibilidade de constituir alienação fiduciária sobre
o imóvel assim gravado é incontroversa. O imóvel hi-
potecado permanece no patrimônio do devedor, e o
art. 1.475 do Código Civil dispõe que é nula a cláusula
94 Exatamente nesse sentido, vide resposta no site do que proíba o credor de alienar o imóvel hipotecado.96
Grupo Gilberto Valente, no site: https://www.ggv.com.br/
arquivos/4286 (Acesso em: 29/02/2024).
96 “Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário
95 Vide, por exemplo, decisão do TJSP no Processo n. 0011989- alienar imóvel hipotecado.
18.2014.8.26.0291. Parágrafo único. Pode convencionar-se que vencerá o crédito

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No entanto, a hipoteca regida pelo Código Civil, pelo SFH.98

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

apesar de ser a normativa geral para as hipotecas, é As hipotecas regidas pela legislação relativa às Hipoteca cedular
pouco utilizada na prática. A maior parte das hipotecas cédulas de crédito também possuem tratamento - legislação
aplicável.
constituídas são regidas por lei especial e, na prática, diferenciado. Deverá o Oficial verificar a legisla-
poucas se utilizam da regência geral do Código Civil. ção relativa a cada uma das cédulas de crédito.99
Em geral, a doutrina não trata dessa particulari- A cédula de crédito rural, por exemplo, demanda
dade. Isso porque a maior parte dos doutrinadores anuência do credor antes de qualquer transferência
são civilistas, não tendo traquejo no dia a dia do relativa ao imóvel hipotecado.100
extrajudicial.
Assim, ao receber para qualificação um contrato Hipoteca -
de alienação fiduciária em garantia referente a um espécie. 2.2.6.2. Constituição de hipoteca sobre imóvel alienado
imóvel hipotecado, cabe ao Oficial de Registro de fiduciariamente
Imóveis fazer a seguinte diferenciação. A hipoteca é
a do Código Civil ou é regida por lei especial? Se for O imóvel alienado fiduciariamente sai da esfera
a do Código Civil, como visto, a alienação fiduciária jurídica de disponibilidade do devedor. O imóvel
em garantia poderá ser registrada. passa a pertencer ao credor fiduciário em condição
Se a hipoteca for regida por lei especial, caberá Hipoteca - SFH. resolutiva.
ao Oficial verificar qual é a lei de regência. Possibi- Dessa maneira, o imóvel não poderá ser dado em Hipoteca em
imóvel
lidade bastante comum é se tratar de uma hipoteca hipoteca pelo devedor fiduciante. Afinal, o proprie- alienado
contratada no âmbito do SFH. tário (ainda que resolúvel) é o credor fiduciário. Este fiduciariamente.
Nesse caso, o Oficial deverá observar o parágra- Hipoteca – SFH – último poderia, inclusive, dar o imóvel em hipote-
fo único do art. 1º da Lei n. 8.004/1990, que exige interveniência da
instituição 98 TRF 1ª Região. Apelação Civil: AC n. 59874 DF
a interveniência da instituição financeira credora financeira credora 2000.01.00.059874-0
hipotecária para qualquer tipo de oneração. Sem a 99 Recomendamos a leitura de “Cédulas de Crédito no Registro
anuência, haverá nulidade97 do pacto, não podendo de Imóveis”, de Thiago Machado Burtet. In: Coleção Cadernos
o contrato ser registrado. A jurisprudência corrobo- IRIB.
Recomendamos ainda, do Dr. Marcelo Brandão, o curso em
ra com a necessidade de anuência do credor hipo- vídeo sobre cédulas de crédito rural disponível gratuitamen-
tecário para qualquer tipo de transferência regida te no canal de YouTube da Escola dos Notários e Registradores
do Rio de Janeiro (Enoreg/RJ), no link: https://www.youtube.
com/watch?v=87Qh2VJ30Bo&list=PLTeYFgwD4lDRnu09JwM
hipotecário, se o imóvel for alienado.” bHy9dFRQbYkGtN (Acesso em: 29/02/2024).
97 Caso do que a doutrina chama de “nulidade virtual”, que 100 O Decreto-Lei n. 167/1967 fala em “venda”, mas deve ser
é aquela regida pelo art. 166, Inciso VII do Código Civil: “Art. entendido como qualquer ato de transferência, inclusive a en-
166. É nulo o negócio jurídico quando (...) VII - a lei taxativa- trega do imóvel em alienação fiduciária. Verbis: “Art. 59. A ven-
mente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar da dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito
sanção”. rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.”

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ca, mas trata-se de hipótese mais acadêmica que credor fiduciário, não é possível o registro da alie-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

prática.101 nação fiduciária de bem gravado com cláusula de
Assim, para aproveitamento pelo devedor-fidu- Alienação inalienabilidade, por razões óbvias.
ciante do potencial remanescente do imóvel dado fiduciária - Com relação à cláusula de incomunicabilida- Incomunicabilidade
remanescente do
em alienação fiduciária, ele deverá se utilizar do imóvel. de, ela somente tem efeitos em relação ao cônju-
instituto da alienação fiduciária da propriedade su- Propriedade ge. Dessa forma, o devedor se encontra livre para
superveniente.
perveniente, na forma do § 4º do art. 22 da Lei n. entregar em alienação fiduciária o bem a qualquer
9.514/1997, com a redação dada pelo Marco das Ga- pessoa, exceto, a nosso ver, ao seu próprio cônjuge,
rantias (Lei n. 14.711/2023). por deturpar o objetivo da cláusula.
Finalmente, com relação à cláusula de impenho- Impenhorabilidade
rabilidade, entendemos que a mesma impede o re-
2.2.7. Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e gistro da alienação fiduciária em garantia. Concor-
impenhorabilidade e a alienação fiduciária damos totalmente com os dizeres do grande mestre
Ademar Fioranelli:
O registrador de imóveis deve estar preparado Alienação
fiduciária
para qualificar o contrato de alienação fiduciária em - imóvel gravado
Ainda que o proprietário detenha o poder de dis-
garantia envolvendo imóvel que possua tais cláusu- com cláusulas posição, pela imposição isolada da mesma cláu-
las inscritas em sua matrícula. Hoje é cada vez mais restritivas. sula, não poderá oferecer o bem assim gravado
utilizado o planejamento sucessório, de maneira em garantia “hipotecária” ou de “alienação fidu-
que a tendência é que tais cláusulas se tornem cada ciária”, direitos reais de garantia que têm como
vez mais comuns. escopo a satisfação dos créditos concedidos.102
Como visto na parte geral do presente trabalho,
o devedor fiduciante transmite o imóvel para fins
de garantia ao credor fiduciário. Essa informação 2.2.8. A constituição de alienação fiduciária sobre imóvel
deverá ser sempre lembrada quando o registrador rural tendo estrangeiro como credor fiduciário
qualificar os efeitos de cada uma das cláusulas na
registrabilidade do contrato de alienação fiduciária. Quando o proprietário rural precisa alavancar re-
Dessa forma, como o devedor aliena o bem ao Inalienabilidade. cursos, pouco importa para ele a origem do capital,
se de instituição financeira nacional ou estrangeira;
101 O credor fiduciário possui propriedade resolúvel. Sobre ele precisa de capital para fazer girar o seu negócio.
essa propriedade poderão ser constituídos direitos reais, in-
clusive de hipoteca. No entanto, como se trata de propriedade Ocorre que na alienação fiduciária em garantia,
resolúvel, tão logo seja implementada a cláusula resolutiva, es-
ses direitos reais constituídos vão ficar sem efeito. Dessa for-
ma, dificilmente alguém aceitará uma propriedade resolúvel 102 FIORANELLI, Ademar. Das cláusulas de inalienabilidade,
como garantia. impenhorabilidade e incomunicabilidade. São Paulo: 2009, p. 25.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

como visto na parte geral do presente trabalho, o cionalidade da alteração,104 por suposto choque do

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

imóvel objeto do negócio jurídico passa a ser pro- novo texto com o art. 190 da Constituição Fede-
priedade (ainda que resolúvel) do credor fiduciário. ral.105 Não concordamos com tal posição. A altera-
Por conta disso, o imóvel rural encontrava sérias ção é constitucional.
barreiras para ser dado em garantia fiduciária para Ernst-Wolfgang Böckenförde, ex-ministro do
credor estrangeiro, tendo em vista as restrições até Tribunal constitucional alemão, ensina que a Cons-
então existentes de aquisição de imóveis rurais por tituição é uma norma que serve de moldura para a
estrangeiros. legislação infraconstitucional.106 Assim, poderia
A partir da necessidade de incremento de in- Alienação o legislador, desde que não ultrapasse a moldura
fiduciária
vestimentos nesse setor houve pressão dos atores para credor
constitucional, “pintar” a legislação ordinária da
interessados de modo a ocorrer uma compatibili- estrangeiro - forma que quisesse. E foi exatamente o que fez o le-
zação de interesses com a proteção estratégica de possibilidade - gislador nesse caso.
Lei do Agro.
segurança nacional. Assim, foi promulgada a Lei n. A Constituição Federal não obriga restrição a toda
13.986/2020, conhecida por “Lei do Agro” – con- e qualquer aquisição de imóvel rural por estrangei-
vertida em lei da Medida Provisória n. 897/2019. ro, ao contrário, deixa isso para ser regulado pelo
Essa lei inovou, entre outros pontos, na questão da legislador ordinário. Dado o fato concreto, o legis-
possibilidade de o credor fiduciário ser estrangeiro lador resolveu (a nosso ver, corretamente) excluir a
em financiamentos relativos a imóveis rurais.103 alienação fiduciária das restrições.
Com a promulgação dessa lei ocorreu a ampliação
do rol das excepcionalidades estipuladas no art. 1º,
§2º, da Lei n. 5.709/1971, de forma que passa a ser 2.2.8.1. A faixa de fronteira
permitida:
(i) a constituição de alienação fiduciária de imó- A constituição de alienação fiduciária sobre imó- Alienação
vel rural em favor de estrangeiro ou de entidade vel rural na situação específica da faixa de fronteira fiduciária -
imóvel rural -
nacional de capital estrangeiro e; também foi tratada pela nova Lei do Agro. Houve faixa de fronteira.
(ii) a entrega de imóvel rural para liquidação de considerável mudança em relação à sistemática an-
obrigação, seja por dação em pagamento, adju-
dicação ou de “qualquer outra forma”; 104 POLETTI, Claudinei Antonio. A nova lei do agro. Campo
Grande: Contemplar, 2021, pp. 215 e 216.
Há doutrina que ponha em dúvida a constitu- 105 Constituição Federal, art. 190. “A lei regulará e limitará a
aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa
física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que de-
penderão de autorização do Congresso Nacional.”
103 Perceba-se que relativamente ao financiamento de imóvel
urbano nunca houve qualquer restrição quanto à nacionalida- 106 BÖCKENFÖRDE, Ernst-Wolfgang. Stato, Costituzione, de-
de do credor. mocrazia. Milano: Giuffrê, 2006, p. 261.

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terior, com o acréscimo feito ao § 4º do art. 2º da § 3º A alienação fiduciária da propriedade su-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

Lei n. 6.634/1979, atribuindo aos imóveis localiza- perveniente, adquirida pelo fiduciante, é sus-
dos em faixa de fronteira a possibilidade de serem cetível de registro no registro de imóveis desde
conferidos: a data de sua celebração, tornando-se eficaz a
partir do cancelamento da propriedade fidu-
(i) em garantia fiduciária ou hipotecária ao cre- ciária anteriormente constituída. (Incluído pela
dor estrangeiro ou nacional controlado por es- Lei nº 14.711, de 2023)
trangeiro; e § 4º Havendo alienações fiduciárias sucessivas
(ii) em liquidação de transação junto a tais cre- da propriedade superveniente, as anteriores te-
dores, seja por adjudicação, dação em paga- rão prioridade em relação às posteriores na ex-
mento ou de “qualquer outra forma”. cussão da garantia, observado que, no caso de
excussão do imóvel pelo credor fiduciário an-
Dessa maneira, hoje fica clara também a possibi- terior com alienação a terceiros, os direitos dos
lidade de imóveis em faixa de fronteira serem dados credores fiduciários posteriores sub-rogam-se
em garantia fiduciária a credor estrangeiro. no preço obtido, cancelando-se os registros
das respectivas alienações fiduciárias. (Incluído
pela Lei nº 14.711, de 2023)
2.2.9. Alienação fiduciária da propriedade superveniente § 5º O credor fiduciário que pagar a dívida do de-
(“alienação fiduciária em 2º grau”) vedor fiduciante comum ficará sub-rogado no
crédito e na propriedade fiduciária em garantia,
Anteriormente à vigência do marco das garan- Alienação nos termos do inciso I do caput do art. 346 da
fiduciária em 2º
tias (Lei n. 14.711/2023), com o fito de se aprovei- Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código
grau.
tar todo o potencial de garantia de dívida do imóvel Civil). (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
dado em alienação fiduciária, tentava-se por cons- § 6º O inadimplemento de quaisquer das obri-
trução doutrinária viabilizar a chamada “alienação gações garantidas pela propriedade fiduciária
fiduciária em 2º grau”, ou seja, a alienação fiduciá- faculta ao credor declarar vencidas as demais
ria constituída sobre o potencial remanescente do obrigações de que for titular garantidas pelo
imóvel já dado em garantia fiduciária. mesmo imóvel, inclusive quando a titularidade
Com o marco das garantias o instituto foi regu- Regulamentação decorrer do disposto no art. 31 desta Lei. (In-
lamentado sob o nome de alienação fiduciária da - Marco das cluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
Garantias.
propriedade superveniente. Tal possibilidade se § 7º O disposto no § 6º aplica-se à hipótese pre-
encontra regulamentada pelos parágrafos 3º a 10 do vista no § 3º deste artigo. (Incluído pela Lei nº
art. 22 da Lei n. 9.514/1997: 14.711, de 2023)
§ 8º O instrumento constitutivo da alienação fi-

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duciária na forma do § 3º deve conter cláusula 2.2.10. A caução de direitos aquisitivos do fiduciante

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

com a previsão de que trata o § 6º deste arti-
go. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) A caução de direitos aquisitivos é prevista ex- Caução de
§ 9º Na hipótese de o fiduciário optar por exercer pressamente na lei de regência. direitos
aquisitivos
a faculdade de que trata o § 6º deste artigo, de- Vejamos o texto da Lei n. 9.514/1997:
verá informá-lo na intimação de que trata o § 1º
do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 14.711, Art. 21. São suscetíveis de caução, desde que
de 2023) transmissíveis, os direitos aquisitivos sobre
§ 10º O disposto no § 3º do art. 49 da Lei nº 11.101, imóvel, ainda que em construção.
de 9 de fevereiro de 2005, beneficia todos os cre- (...)
dores fiduciários, mesmo aqueles decorrentes
da alienação fiduciária da propriedade superve- Perceba-se que o direito do devedor-fiduciante
niente. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) é um tipo de direito aquisitivo sobre o imóvel, con-
forme art. 1.368-B do Código Civil:
Entregando o devedor seu direito à propriedade Natureza do ato.
superveniente a um credor por meio de alienação Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de
fiduciária, o Oficial de Registro de Imóveis, após a bem móvel ou imóvel confere direito real de aqui-
devida qualificação registral, fará um ato de registro sição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
na matrícula.
Observe-se que tal registro, na forma do § 3º é Causa Logo, vê-se que o devedor fiduciante pode cau-
eficaz a partir do cancelamento da propriedade fi- suspensiva. cionar seu direito real à aquisição (ou melhor, à
duciária anteriormente constituída. Dessa forma, reaquisição) do bem. A lei até mesmo diz que essa
passaremos a ter um registro cuja eficácia se sub- garantia constitui direito real.109
mete a uma causa suspensiva. Registros sobre causa O grande problema é a falta de especificação de Caução de
suspensiva já eram defendidos por Serpa Lopes em qual direito real seria esse constituído. Poderia ser direitos
aquisitivos -
seu tratado107, porém não eram aplicados na prática constituída hipoteca (uma espécie de caução)? Ou especificação de
registrária brasileira.108 seria essa caução um direito real autônomo? Se for direitos.
direito real autônomo, como seria sua execução, já
que a lei não especifica?
Apesar da palavra “caução” ser, para o Código Ci-
107 SERPA LOPES, Miguel Maria de. Tratado dos registros públi- vil, o gênero do qual a hipoteca, o penhor e a anticre-
cos, Vol. III. 4ª ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1960,
p. 374. se são as espécies, a simples menção à palavra caução
108 Interessante notar que pré-registros de condições suspen-
sivas sobre bens imóveis são bastante comuns na Alemanha. 109 Art. 17, § 1º da Lei n. 9.514/1997.

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na lei não leva necessariamente à conclusão de que

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

se trata desse conceito jurídico. Afinal, na lei de lo- 2.2.11. Aditamentos contratuais, novação e extensão
cações é dito que entre as modalidades de garantia da alienação fiduciária
se encontra a “caução”110 e nunca houve consenso
sobre a natureza jurídica dessa caução, existindo au- A propriedade fiduciária perdura necessaria-
torizados entendimentos em diversos sentidos.111 mente por determinado tempo. As relações huma-
Por conta de todas essas dúvidas, a caução do art. nas são dinâmicas por sua própria natureza, de ma-
21 da lei de regência não entrega a segurança jurídi- neira que poderá interessar ao devedor fiduciante e
ca necessária ao credor, por isso seu pouco uso prá- ao credor fiduciário repactuarem termos do negócio
tico. Para a obtenção de novos créditos é preferível jurídico que deu origem à relação fiduciária.
a utilização dos demais institutos regulamentados Para o registrador imobiliário, a dificuldade está Aditamento X
na própria Lei n. 9.514/1997, como a extensão da em identificar se o (re)pactuado entre as partes Novação -
natureza do ato.
garantia ou a alienação fiduciária da propriedade configura aditamento simples ou novação. O adi-
superveniente. tamento simples é ato de averbação na matrícu-
De qualquer forma, o registrador de imóveis deve Caução de direitos la, modificando o registro da garantia fiduciária já
ser objetivo em sua qualificação registral. Caso re- aquisitivos – existente, enquanto a novação demanda cancela-
natureza do ato
ceba um título contendo caução de direitos aqui- mento do registro anterior e novo registro.
sitivos do devedor fiduciante, ele deverá proceder Não há regramento seguro na legislação federal a
à inscrição na matrícula do imóvel. Apesar de a lei respeito do assunto, de forma que o Oficial de Re-
dizer que tal garantia constitui direito real, o ato é gistro de Imóveis deverá seguir sua prudência jurí-
de averbação, por conta de previsão no art. 167, II, dica e as normas locais para definir se aditamento se
8, da Lei n. 6.015/1973.112 configura de uma forma ou de outra.
Lembrando que, por conta do artigo 29 da Lei Caução de Faz-se um alerta aos Oficiais de Registro de Imó-
n. 9.514/1997, o devedor fiduciante, para poder direitos veis: A imensa maioria das alterações subjetivas en-
aquisitivos -
caucionar seus direitos aquisitivos, deverá obter a anuência do volvendo alienação fiduciária em garantia de bens
anuência do credor fiduciário. credor. imóveis será tratada conforme regulamentação
própria (visto anteriormente neste trabalho) e não
110 BRASIL. Lei de locações de imóveis urbanos. Lei n. 8.245/1991,
art. 37, I. pelo prisma da novação.
111 LAMANA PAIVA, João Pedro. A caução locatícia no registro
Já uma nova liberação de recursos pelo mesmo Recursos - nova
credor não será caso de novação, mas sim de exten- liberação -
imobiliário. Disponível em: <https://www.irib.org.br/obras/
extensão da
a-caucao-locaticia-no-registro-imobiliario. Acesso em 07 são da alienação fiduciária, que será materializada alienação
dez. 2021.
por ato de averbação pelo registrador de imóveis. fiduciária.
112 Lei n. 6.015/1973, art. 167 (...), II, (...) “8) da caução e da
cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis. (Redação
A extensão da alienação fiduciária se encon- Regulamentação
conforme Lei 14.382/2022)” tra regulamentada nos artigos 9-A a 9-D da Lei n. - requisitos
legais.

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13.746/2017. Os requisitos do título que materializa no título de extensão da alienação fiduciária.

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

esse negócio jurídico se encontram no artigo 9-B da § 4º A extensão da alienação fiduciária não po-
citada lei: derá exceder ao prazo final de pagamento e ao
valor garantido constantes do título da garantia
Art. 9º-B A extensão da alienação fiduciária de original.
coisa imóvel deverá ser averbada no cartório de
registro de imóveis competente, por meio da
apresentação do título correspondente, orde- 2.2.12. Penhora da propriedade fiduciária e dos direitos
nada em prioridade das obrigações garantidas, aquisitivos do devedor fiduciante
após a primeira, pelo tempo da averbação.
§ 1º O título de extensão da alienação fiduciária Tanto a propriedade (resolúvel) do credor fidu-
deverá conter: ciário quanto os direitos aquisitivos do devedor fi-
I - o valor principal da nova operação de cré- duciante podem ser alvo de penhora. Porém, ambos
dito; os casos merecem considerações especiais.
II - a taxa de juros e os encargos incidentes; O primeiro, o da penhora da propriedade do cre-
III - o prazo e as condições de reposição do em- dor fiduciário, é hipótese bastante rara, uma vez
préstimo ou do crédito do credor fiduciário; que geralmente o credor é instituição financeira
IV - a cláusula com a previsão de que o inadim- com boa solvência. Além disso, existe uma afetação
plemento e a ausência de purgação da mora de patrimonial gerada pelo registro do negócio fidu-
que tratam os arts. 26 e 26-A da Lei nº 9.514, de ciário típico.113
20 de novembro de 1997, em relação a quaisquer Porém, se o juiz desconsiderar expressamente a
das operações de crédito, faculta ao credor fi- existência de uma afetação patrimonial que protege
duciário considerar vencidas antecipadamente a relação jurídico-fiduciária tipificada seria possível
as demais operações de crédito garantidas pela essa penhora. Com a penhora da propriedade fidu-
mesma alienação fiduciária, hipótese em que ciária, ela pode até mesmo ser vendida em leilão ju-
será exigível a totalidade da dívida para todos os dicial (antiga hasta pública). O arrematante tornar-
efeitos legais; e -se-ia o novo proprietário fiduciário do bem, com
V - os demais requisitos previstos no art. 24 da todos os direitos e deveres inerentes.
Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Muito mais comum é a penhora dos direitos
§ 2º A extensão da alienação fiduciária pode- aquisitivos do devedor fiduciante. Havia certa
rá ser formalizada por instrumento público ou celeuma a respeito dessa possibilidade. Com o
particular, admitida a apresentação em formato advento do novo Código de Processo Civil, a pos-
eletrônico.
§ 3º Fica dispensado o reconhecimento de firma 113 Vide a primeira parte do presente trabalho.

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PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

sibilidade dessa penhora agora é expressa.114 2.2.13. Alienação fiduciária e abertura de limite de crédito
Dessa forma, quando o Oficial de Registro de Penhora -
Imóveis recebe o título de penhora ordenando que devedor - direito A norma geral da alienação fiduciária em garantia
aquisitivo.
a inscreva em relação ao direito aquisitivo do deve- regulamentada pela Lei n. 9.514/1997 era da neces-
dor fiduciante não há qualquer dúvida de que de- sidade de delimitação do valor principal da dívida.
verá assim proceder, caso o restante da qualificação Existia a possibilidade, em legislação especial, de
seja positiva. utilização da alienação fiduciária para garantir a
O mais comum, no entanto, é que o Oficial se de- abertura de crédito. Porém, a maioria dos credores
pare com uma ordem judicial ordenando inscrição era reticente quanto a essa possibilidade, uma vez
da penhora em face do devedor fiduciante, e indi- que contradizia a norma geral.
cando o imóvel, como se fosse propriedade plena do O Marco das Garantias (Lei n. 14.711/2023) alte- Valor da dívida -
devedor. rou essa regra geral, de maneira que agora um dos requisito
expresso.
Nesses casos, exceto se houver orientação local requisitos do contrato de alienação fiduciária é estar
diversa, caso não haja mais qualquer empecilho à expresso “I - O valor da dívida, sua estimação ou
inscrição da penhora, recomendamos que se efe- seu valor máximo”.
tue a mesma em relação aos direitos aquisitivos do Dessa forma, hoje a lei geral da alienação fiduciá-
devedor fiduciante e que em seguida seja enviado ria em garantia (Lei n. 9.514/1997) deixa expressa a
ofício ao juízo explicando como foi procedida a ins- possibilidade de utilização desse instituto como ga-
crição da penhora desses direitos.115 rantia de contrato de abertura de crédito, de forma
Importante ressaltar ainda que o Marco das Ga- Penhora, que qualquer eventual dúvida anteriormente exis-
rantias (Lei n. 14.711/2023) deixou expresso que a bloqueio e tente se encontra dissipada.
indisponibilidade
existência de penhoras, bloqueios e indisponibili- versus
dades não impedem a consolidação da propriedade consolidação da
propriedade -
em nome do fiduciário em caso de inadimplemen- possibilidade. 2.2.14. Cancelamento da propriedade fiduciária
to, bem como não impedem a venda do bem.116 por quitação

114 BRASIL. Código de Processo Civil. Lei n. 13.105/2015, art. 835.

“Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte A propriedade fiduciária se finda de duas manei-
ordem: (...) XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de ras típicas: pelo cancelamento em face à quitação
compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;”
e pela consolidação da propriedade fiduciária nas
115 Nesta seção do trabalho, a todo momento nos referimos a mãos do credor, em execução extrajudicial.
“inscrição” da penhora e não a registro ou averbação por existir
celeuma quanto ao ato a ser efetuado. No Estado do Rio de Ja- O cancelamento por quitação se encontra regu- Cancelamento
neiro, o ato é de registro. No Estado de São Paulo, de averbação. lamentado no art. 25 da Lei n. 9.514/1997: por quitação -
regulamentação.
116 Lei n. 9.514/1997, artigo 27, § 11.

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Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus en- bem, este fica sem qualquer efeito.117 Para fins re-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

cargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a gistrais, caso não se peça o cancelamento expresso
propriedade fiduciária do imóvel. desses ônus, há o chamado cancelamento indireto
§ 1º No prazo de 30 (trinta) dias, contado da data dos mesmos.
de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o Raramente, porém, o credor inscreve quaisquer
termo de quitação ao devedor e, se for o caso, ao ônus sobre sua propriedade fiduciária.
terceiro fiduciante.   (Redação dada pela Lei nº
14.711, de 2023)
§ 1º-A O não fornecimento do termo de quitação 2.2.15. Distrato da compra e venda
no prazo previsto no § 1º deste artigo acarretará com alienação fiduciária
multa ao fiduciário equivalente a 0,5% (meio por
cento) ao mês, ou fração, sobre o valor do con- É possível o distrato da alienação fiduciária já re- Distrato - novo
trato, que se reverterá em favor daquele a quem o gistrada. No entanto, tal distrato implica em novo negócio jurídico.
termo não tiver sido disponibilizado no referido negócio jurídico.
prazo.    (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) Considerando uma operação triangular de alie- Operação
§ 2º À vista do termo de quitação de que trata nação fiduciária (vendedor –banco – comprador) triangular -
cancelamento -
o parágrafo anterior, o oficial do competente o registrador de imóveis fará um ato de averbação ato de averbação.
Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do cancelando a alienação fiduciária, ao mesmo tempo Transmissão da
propriedade -
registro da propriedade fiduciária. em que fará um ato de registro transferindo a pro-
registro. ITBI.
priedade novamente ao antigo proprietário. O re-
O cancelamento em face à quitação é de quali- Propriedade gistrador deverá exigir o ITBI.
ficação bastante simples pelo Oficial de Registro fiduciária - Já em uma operação bilateral de alienação fiduciá- Operação
cancelamento
de Imóveis. Formalmente, basta que o interessado ria (devedor – banco), ou seja, sem compra e venda, bilateral - distrato
por quitação.
- ato de
apresente quitação outorgada pelo credor fiduciário o distrato será instrumentado no Registro de Imóveis averbação.
e, caso este seja pessoa jurídica, prova de poderes de por mero ato de averbação de cancelamento.
representação de quem assina o documento. A qui- O ato de distrato poderá vir por instrumento pú- Distrato -
tação, se vier em formato físico, deverá trazer firma blico ou particular. instrumentalização.
reconhecida do credor ou de seu representante e,
se vier em formato nato-digital, deverá trazer a as-
sinatura eletrônica do mesmo, em formato válido.
Com o cancelamento há o retorno da proprieda-
de de forma plena para o devedor. Se o credor fidu-
ciário constituiu qualquer direito real durante o pe- 117 LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da Alienação fiduciária
ríodo em que possuía a propriedade (resolúvel) do em garantia de coisa imóvel. 4ª ed. Curitiba: Juruá, p. 171.

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2.3. A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DA PROPRIEDADE

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

FIDUCIÁRIA NO CASO DE INADIMPLÊNCIA QUADRO 1

A execução extrajudicial da propriedade fiduciá- Nesta seção do trabalho, relativa à execução extraju-
ria é um dos grandes atrativos para a utilização do dicial, sempre que nos referirmos ao devedor esta-
instituto. A execução extrajudicial é incomparavel- remos nos referindo também, quando for aplicável,
mente mais ágil que a judicial, sem que ocorra perda ao terceiro fiduciante. Na maioria das vezes o de-
da segurança jurídica necessária. vedor será também o fiduciante. Porém, em alguns
A facilidade de execução da garantia em caso de casos, o fiduciante pode não ser o devedor da dívida,
inadimplência incentiva a atuação de um maior nú- no caso de uma pessoa que entrega um imóvel para
mero de atores oferecendo financiamento no mer- garantir a dívida de um terceiro.
cado imobiliário, o que permite a redução dos juros
bancários, bem como mais oferta de crédito.
A celeuma que existia a respeito da constitu- Como pode ser muito bem observado na lei, não
cionalidade da execução extrajudicial na alienação existe uma relação das informações que o requeri-
fiduciária ficou definitivamente sepultada com o mento inicial deve conter. Tais informações acabam
julgamento do Recurso Extraordinário n. 860.631 por ser regulamentadas em normativas locais. Caso
pelo STF. Em Repercussão Geral (Tema 982) o STF não haja regulamentação local, recomendamos que
entendeu pela constitucionalidade desse tipo de sejam exigidas as informações usando como analo-
execução do crédito. gia a normativa de algum estado que possua tal pre-
Antes de iniciar o procedimento de execução Execução - prazo visão.119 120
propriamente dito, o credor deverá esperar o pra- de carência. Não compete ao Oficial de Registro de Imóveis a Verificação de
zo de carência determinado contratualmente. Caso verificação da veracidade de tais cálculos e valores, cálculos e
valores.
não haja prazo de carência determinado em contra- sendo a exatidão destes responsabilidade do fidu-
to, o mesmo será de 15 dias.118 ciário que solicita a intimação.
O procedimento de intimação tem como marco Intimação - No entanto, lembramos que por força do art. 22
inicial um requerimento do credor fiduciário dirigido marco inicial. da Lei n. 8.935/1994, é subjetiva a responsabilidade
ao Oficial de Registro de Imóveis competente para que do Oficial de Registro de Imóveis por prejuízos cau-
este intime o devedor e, se for o caso, o terceiro fidu- sados a terceiros.121
ciante, para que satisfaça o débito não adimplido com 119 No Estado do Rio de Janeiro essas informações são previstas
todos seus acréscimos no prazo de 15 dias. Tal previsão no art. 1.444 do Código de Normas.
se encontra no art. 26, §1º, da lei de regência. 120 No Estado de São Paulo essas informações são previstas no
item 236 do Capítulo XX das Normas de Serviço.
118 Lei n. 9.514/1997, art. 26, § 2º-A. 121 BRASIL. Lei dos notários e registradores. Lei n. 8.935/1994:

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Apesar de não existir qualquer responsabilida-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

de do Oficial Registrador quanto à exatidão dos QUADRO 2
cálculos, recomendamos a recusa de continuida-
de com o procedimento de intimação, caso o va- O parágrafo 3º do artigo 26 da Lei n. 9.514/1997
lor apresentado seja absurdamente discrepante do prevê três formas para a efetivação da notificação
valor financiado. do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante:
Importante que os cálculos estejam acompanha- Projeção de
dos de uma projeção de dívida futura, e não apenas dívida futura. • Intimação pessoal, feita por escrevente autorizado
dos valores, no momento da apresentação da solici- pelo Oficial de Registro de Imóveis (art. 20 da Lei n.
tação da intimação.122 8.935/1994);
A apresentação da projeção é essencial, uma vez • Intimação através de Registro de Títulos e Docu-
que geralmente o débito aumenta dia a dia, de ma- mentos;
neira que o valor do momento da apresentação não • Intimação pela via postal, com aviso de recebimento.
será o valor do momento da intimação do devedor,
ou mesmo o valor ao final dos 15 dias de que este Observação: Caso conste endereço eletrônico no
dispõe para purgar a mora em cartório. Por conta contrato, antes da intimação via edital deve ser ten-
dessa diferença o Oficial deverá saber exatamente tada também comunicação por essa via (§4º-B do
quanto deverá ser cobrado do devedor no dia em art. 26 da Lei n. 9.514/1997). Na prática, se recomen-
que este comparecer (se comparecer) para a purga da o envio da comunicação eletrônica concomitante
de mora. com a tentativa de intimação pelas vias tradicionais.
O devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, Devedor
têm obrigação de manter o seu endereço atualizado, fiduciante -
endereço
exatamente para possibilitar a cobrança, conforme atualizado - Independentemente da forma escolhida para no- Purgação da
§ 4º-A do art. 26 da Lei n. 9.514/1997. obrigatoriedade. mora - prazo.
tificação, o devedor deverá ser cientificado de seu
prazo de 15 dias para comparecimento em cartório
Art. 22: Os notários e oficiais de registro são civilmente res- para efetuar a purgação de mora. A intimação deve
ponsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por
culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que designa- conter ainda a informação de que não purgada a
rem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de mora no prazo legal, a propriedade será consolida-
regresso.          
Parágrafo único. Prescreve em três anos a pretensão de repa-
da no patrimônio do credor e o imóvel será levado
ração civil, contado o prazo da data de lavratura do ato registral a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A da Lei
ou notarial. n. 9.514/1997.
122 No Estado do Rio de Janeiro, por exemplo, é necessária a Nesse prazo o devedor poderá ainda comparecer Débito -
apresentação de cálculos do débito para fins de purga de mora regularização -
projetados para os próximos 60 dias. Art. 1.444, VII, do Código
perante a instituição financeira diretamente para desistência do
de Normas. regularizar seu débito, o que é bastante comum. procedimento.

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Nesse caso, se regularizado o débito, deverá o cre- blicação dos editais, bem como a publicação sobre

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

dor fiduciário pedir desistência do procedimento. a realização dos leilões podem ser feitas exclusi-
Se o devedor for casado, deverá ser notificado Devedor - vamente em meio eletrônico125, consagrando uma
também seu cônjuge (exceto se casados pelo regime notificação - prática que já era comum em diversos estados.126
cônjuge.
da separação convencional de bens). Bastante co- Caso o devedor compareça ao cartório e realize o Purga da mora.
mum em se tratando de devedor casado ou de mais pagamento dos valores devidos (purga de mora), o
de um devedor é a outorga de procurações recípro- Oficial competente entregará ao fiduciário os valores,
cas, bastando a notificação de apenas um deles para no prazo de três dias, finalizando o procedimento.
se considerar notificados ambos. No entanto, se decorrido o prazo sem purga de Inadimplência.
Caso o devedor tenha falecido, a intimação de- Notificação - mora, o Oficial deverá certificar esse fato. Pelo texto Consolidação
devedor falecido. “automática”
verá ser feita ao inventariante, devendo o Oficial literal do § 7o do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, a con- da propriedade -
tomar o cuidado de exigir documentação que com- solidação de propriedade deverá ser averbada em problema prático.
prove essa condição jurídica. Se ainda não houver ato contínuo na matrícula. No entanto, duas razões
ocorrido a abertura de inventário, todos os herdei- impedem essa averbação de consolidação “automá-
ros deverão ser intimados, sendo estes apontados tica” pelo Oficial de Registro de Imóveis:
pelo credor fiduciário, juntamente com documen- A primeira, de ordem prática, é o fato de que a
tação comprobatória do óbito.123 consolidação de propriedade exige recolhimento
Se houver suspeitas justificadas de ocultação do Notificação por de tributo (ITBI) em benefício da municipalidade,
“hora certa”.
devedor, este poderá ser notificado por “hora cer- bem como de pagamento de novos emolumentos ao
ta” na forma do art. 26, § 3o-A da Lei n. 9.514/1997. Oficial relativamente à averbação do ato de conso-
Se as diligências forem infrutíferas em localizar Notificação por lidação. Dessa forma, o Oficial deve esperar que o
o devedor, a notificação poderá ser realizada via edital. credor efetue tais recolhimentos antes de dar pros-
edital. Para tanto, deverá ser certificado, por aquele seguimento à consolidação da propriedade.
que houver realizado a diligência, que o devedor se A segunda é que os §§ 1º e 2º do art. 26-A da Lei
encontra em local ignorado, incerto ou inacessível. n. 9.514/1997 deferem ao devedor de financiamentos
O edital deverá ser publicado por três dias, na decorrentes de operações para aquisição ou construção
forma do § 4o do art. 26 da lei de regência.124 A pu- de imóvel residencial deste (exceto no caso de con-
sórcios – Lei n. 11.795/2008) um prazo extra. O de-
123 A respeito do falecimento do devedor fiduciante, vide as
Normas de Serviço de São Paulo, Capítulo XX, itens 246.1 e
vedor nessas condições tem prazo de mais 30 dias,
246.1.1. após o esgotamento do prazo de purga de mora em
124 O edital é ato do Oficial do Registro de Imóveis, sendo ele
125 Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 10.
quem o redige e providencia as publicações, devendo os cus-
tos serem arcados pelo fiduciário. O edital deve conter todos os 126 No Estado do Rio de Janeiro, a publicação é feita por meio
elementos constantes da notificação, sendo publicado por três de publicação eletrônica desde 2018, na forma do Provimento
dias consecutivos. CGJRJ n. 56/2018.

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cartório, para renegociar sua dívida com o credor ou Conforme prevê o § 2º-B do art. 27 da Lei n. Devedor - direito

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

pagar. Caso a consolidação seja pedida durante esse 9.514/1997, no espaço de tempo entre a consoli- de preferência
na reaquisição
prazo, o Oficial deverá suspender o procedimento e dação da propriedade fiduciária até a data da reali- do imóvel.
aguardar o decurso do termo legal. zação do segundo leilão é assegurado ao fiduciante
Importante notar que financiamentos que não Financiamentos o direito de preferência para (re)adquirir o imóvel
não
sejam para a aquisição de imóvel residencial do de- pelo valor da dívida somado a todos os encargos
habitacionais.
vedor não fazem jus a essa benesse, de maneira que, e despesas mencionados no dispositivo, caben-
se a documentação relativa à consolidação estiver do ainda a ele, o recolhimento de novo imposto de
em ordem (incluindo o recolhimento de ITBI), o transmissão e das despesas com a regularização da
Oficial poderá realizar a averbação tão logo decorri- propriedade junto ao ofício imobiliário.
do o prazo de 15 dias de purga de mora em cartório. Se houver arrematação em qualquer um dos lei- Carta de
Sendo efetuada a averbação de consolidação da Consolidação lões, entendemos que a carta de arrematação é ins- Arrematação -
da propriedade - título hábil.
propriedade, o credor fiduciário deve realizar até trumento viável para registro desde que traga firmas
leilões.
dois leilões, sendo o primeiro em até 60 dias da reconhecidas (ou seja, documento eletrônico em
averbação da consolidação da propriedade (o caput formato válido conforme analisado anteriormente
do art. 27 fala impropriamente em data do “regis- neste trabalho) e quitação do imposto de transmis-
tro”). O primeiro leilão terá por valor mínimo o va- são. A viabilidade de registro da carta de arrematação
lor do imóvel conforme indicado em cláusula con- é dada pelo art. 38 da Lei n. 9.514/1997. No entanto,
tratual obrigatória (art. 24, VI, da Lei n. 9.514/1997) tal possibilidade é polêmica, existindo decisão em
e o segundo leilão terá o valor da dívida mais diver- sentido contrário da 1ª VRP de São Paulo127, mas exis-
sas despesas. tindo decisão favorável no âmbito do TJPR.128
Perceba-se que o valor mínimo do 2º leilão de 2º leilão - valor Caso não haja arrematação após dois leilões, o
imóveis que se destinam à residência do devedor é mínimo - credor fiduciário deverá averbar a notícia de ambos
regulamentação.
regulado pelo § 3º do art. 26-A da Lei n. 9.514/1997, os leilões negativos, ficando livre de qualquer obri-
enquanto o valor mínimo para o 2º leilão de imóveis gação relativamente ao bem. Assim, poderá vender
que não se enquadrem como destinados à residên- ou mesmo usar o imóvel.
cia do devedor é regulado pelo § 2º do art. 27. Após a arrematação do bem, ou após os dois leilões Exoneração
O fiduciante poderá, conforme § 8o do art. 26, em Dação em negativos, o devedor de operação decorrente de financia- da dívida.
Pagamento.
comum acordo com o fiduciário, entregar seu di- mento desse imóvel residencial (exceto no caso de imó-
reito de aquisição (que a lei chama aqui de “direito veis regulados pela lei de consórcios) fica exonerado
eventual”), dispensando os leilões. O Oficial de Re-
127 Processo n. 1047827-49.2021.8.26.0100.
gistro de Imóveis deverá materializar essa dispensa
128 Decisão de 29/11/2018, do Excelentíssimo Correge-
em um ato de registro de dação em pagamento. dor Des. Mário Helton Jorge, no expediente SEI n. 0075097-
03.2018.8.16.6000.

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da dívida mesmo que o valor objeto da arrematação, 2.3.1. Indisponibilidade, bloqueio, penhoras, arrestos e

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

no segundo leilão, não alcance o valor da dívida. outros incidentes sobre o direito de reaquisição do fidu-
No caso de financiamento que não tenha por ciante X consolidação e venda do imóvel pelo fiduciário
base crédito residencial ao devedor, este continua-
rá obrigado pelo saldo remanescente, podendo ser O Poder Judiciário tem se valido cada vez mais da
cobrado em ação de execução ou, se for o caso, pela possibilidade de determinar ordem de indisponibi-
excussão das demais garantias da dívida. lidade sobre todos os bens do devedor como forma
de constrangê-lo a quitar valores reconhecidos em
QUADRO 3 execução judicial. Em especial, a Justiça do Trabalho
é bastante ativa nesse tipo de ordem, que é recebi-
Atos a serem praticados na matrícula do imóvel: da de forma eletrônica pelos Registros de Imóveis
através da Central Nacional de Indisponibilidade de
1. Averbação do resultado positivo ou negativo da no- Bens – CNIB.
tificação; Tem sido comum a recepção de ordens relativas à Devedor -
2. Averbação da publicação de edital (em caso de re- indisponibilidade dos direitos do devedor fiducian- indisponibilidade
de direitos.
sultado negativo da notificação); te. Essa ordem deve ser recepcionada e averbada na
3. Averbação da consolidação da propriedade em matrícula do imóvel. Como visto, pelo art. 1.368-B
nome do fiduciário, constando consignação da obri- do Código Civil, o fiduciante possui direito real de
gatoriedade de promoção de leilão; (re)aquisição sobre o bem, de maneira que esse di-
4. Averbação da promoção dos leilões e seus resulta- reito pode ser objeto de constrição judicial.
dos, se negativos; A partir dessa averbação não poderá o devedor
5. Averbação da quitação da dívida, ficando o imóvel na fiduciante transmitir seu direito de aquisição para
plena propriedade do fiduciário. terceiros129 sem antes efetuar a baixa da indisponi-
6. Registro da arrematação do bem imóvel, se o leilão bilidade. Tal conclusão é bastante simples.
for positivo. No mesmo sentido, podem ser recepcionados e Ônus -
inscritos130 bloqueios, arrestos e penhoras relativas reaquisição do
bem.
Observação: Lembrar que, em alienações fiduciárias
decorrentes de operações diversas de financiamento 129 BRASIL. Lei do Sistema Financeiro Imobiliário. Lei n.
9.514/1997, “Art. 29: O fiduciante, com anuência expressa do
de imóvel residencial do próprio devedor, o devedor fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular so-
continuará responsável pela dívida, não havendo sua bre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assu-
quitação mesmo após eventual arrematação (exceto mindo o adquirente as respectivas obrigações.”

se o valor do leilão conseguir cobrir integralmente a 130 Usamos aqui o termo “inscrição”, por conta da divergência
de entendimento existente sobre qual ato ser efetuado relati-
dívida), ou após dois leilões negativos. vamente a penhoras e arrestos. No Estado do Rio de Janeiro,
por exemplo, o ato será de registro da penhora ou registro do

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ao direito de (re)aquisição do bem, uma vez que se não obstam a consolidação da propriedade no

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

trata de um direito real que inclusive possui valor patrimônio do credor fiduciário e a venda do
econômico. imóvel para realização da garantia. (Incluído
No entanto, o problema surge quando o credor Indisponibilidade pela Lei nº 14.711, de 2023)
fiduciário deseja consolidar a propriedade do bem de bens - ônus § 12. Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os
versus
imóvel por conta de execução e existe averbação consolidação da titulares dos direitos reais de garantia ou cons-
da ordem de indisponibilidade ou de bloqueio, ou propriedade - trições sub-rogam-se no direito do fiduciante
credor fiduciário.
ainda inscrição de penhora ou de arresto relativo ao à percepção do saldo que eventualmente res-
direito do fiduciante. tar do produto da venda. (Incluído pela Lei nº
Conforme a estrutura geral dos negócios fiduciá- 14.711, de 2023)
rios, vista na parte geral do presente trabalho, per-
cebe-se que a propriedade já é do credor fiduciá-
rio. O que existe é apenas e tão somente um direito 2.3.2. Impossibilidade de cancelamento da consolidação
(eventual) de (re)aquisição do devedor fiduciante.
Portanto, entendemos que a existência de indis- Por vezes, ocorre que após a consolidação de pro-
ponibilidade em nome do devedor fiduciante não priedade o credor fiduciário e o devedor fiduciante
impede a consolidação de propriedade131, bem como renegociam a dívida e desejam retornar ao status
eventuais bloqueios, arrestos ou sequestros. Uma vez quo ante, ou seja, o retorno do financiamento com
consolidada a propriedade, eventual gravame relati- as mesmas condições.
vo ao antigo direito do fiduciante ficará sem efeito, Ou ainda, o devedor fiduciante exerce seu direito Consolidação da
sofrendo o chamado “cancelamento indireto”. de reaquisição do bem imóvel antes do segundo lei- propriedade - 2º
leilão - direito de
Nesse mesmo sentido caminhou o Marco das Ga- lão, conforme faculta o § 2º-B do art. 27 da lei de re- preferência.
rantias, incluindo os §§ 11 e 12 no art. 27 da Lei n. gência.132 A consolidação da propriedade extingue o
9.514/1997:
132 BRASIL. Lei do Sistema Financeiro Imobiliário. Lei n. 9.514/1997,
art. 27, (...) “§ 2º-B Após a averbação da consolidação da proprie-
§ 11. Os direitos reais de garantia ou constrições, dade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da
inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indis- realização do segundo leilão, é assegurado ao fiduciante o direito
de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente
ponibilidades de qualquer natureza, incidentes ao valor da dívida, somado às despesas, aos prêmios de seguro,
sobre o direito real de aquisição do fiduciante aos encargos legais, às contribuições condominiais, aos tributos,
inclusive os valores correspondentes ao imposto sobre transmis-
são inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de
arresto. Em São Paulo tais atos entram no fólio real por averba-
consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor
ção. Sobre a indisponibilidade ou bloqueio não há divergência
fiduciário, e às despesas inerentes aos procedimentos de cobrança
e o ato a ser feito é de averbação.
e leilão, hipótese em que incumbirá também ao fiduciante o paga-
131 Nesse mesmo sentido, Recurso Administrativo n. 1117050- mento dos encargos tributários e das despesas exigíveis para a nova
60.2019.8.26.0100, CGJSP. aquisição do imóvel, inclusive das custas e dos emolumentos.”

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direito real de (re)aquisição do devedor fiduciante ção em todos os procedimentos de excussão.

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

(direito do art. 1.368-B do Código Civil). Porém, até Para a comprovação de que foi realizada a inti- Intimação do
o 2º leilão, o fiduciante ainda possui direito de pre- mação por ao menos um dos oficiais de Registro de devedor -
comprovação.
ferência na aquisição do imóvel. Imóveis o credor deverá pedir a este uma certidão em Certidão.
Assim, em ambos os casos deverá haver novo tí- que conste a realização dessa intimação e prenotá-la
tulo, com novo registro e com novo recolhimento junto do pedido de execução extrajudicial da dívida
de ITBI e laudêmio (quando for o caso). aos registradores das demais circunscrições.
Existe ainda a possibilidade de o credor efetuar a Excussão
excussão do crédito inadimplido por ato simultâneo do crédito -
inadimplência - ato
2.3.3. Mais de um bem garantindo a alienação fiduciária ou sucessivo, à medida do necessário para a satisfa- simultâneo ou
– imóveis em circunscrições diversas. Excussão em atos ção integral do crédito. Tal possibilidade se encon- sucessivo.
sucessivos tra regulamentada no art. 27-A da Lei n. 9.514/1997.
Essa possibilidade fica a critério do credor, po- Princípio da
Em operações empresariais, que envolvem al- Alienação rém ele deverá se comportar de acordo com o prin- Menor
fiduciária Onerosidade.
tos valores de crédito, ocorre com frequência que cípio da menor onerosidade, bem como com a boa-
- pluralidade
um mesmo crédito seja garantido por mais de um de imóveis. -fé objetiva.
imóvel. O Marco das Garantias trouxe previsão fa- Excussão - Podemos imaginar o caso de que o devedor seja
mesma dívida.
cilitando a excussão de imóveis que garantem uma uma pessoa jurídica que tenha dado diversos imó-
mesma dívida, com previsão a respeito da excussão veis em garantia. Pelos ditames da boa-fé, o credor
de imóveis localizados em circunscrições diversas deverá iniciar sua execução pelo imóvel que não
(registrados em “cartórios” diversos), bem como seja o principal local de produção do devedor, até
previsão da excussão sucessiva. para que este tenha condições de continuar gerando
A respeito da excussão de imóveis em circuns- Excussão de empregos e renda.
crições diversas, o § 1º-A (adicionado pelo Marco imóveis - De qualquer forma, não cabe esse tipo de análise Leilão -
circunscrições averbação -
das Garantias) do art. 26 da lei de regência da alie- diversas. pelo Oficial de Registro de Imóveis, que, ao receber
“demonstrativo
nação fiduciária prevê que, se houver imóveis loca- o pedido de execução sucessiva, deverá acatar a in- do resultado”.
lizados em mais de uma circunscrição imobiliária dicação do credor fiduciário. Nesse caso, a cada lei- Publicidade.
em garantia da mesma dívida, a intimação poderá lão realizado o credor deverá averbar nas matrícu-
ser requerida a qualquer dos registradores compe- las dos imóveis em garantia daquela dívida, e ainda
tentes, ou seja, que tenha alienação fiduciária em não excutidos, um “demonstrativo do resultado”,
garantia registrada em sua circunscrição vinculada ou seja, dar publicidade a qual valor do crédito os
ao cumprimento daquela obrigação. Uma vez rea- imóveis ainda não executados continuam a ter de
lizada a intimação por qualquer dos registradores suportar.
competentes, fica cumprido o requisito da intima-

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Se no iter do procedimento de execução sucessi- Leilões - Termo natureza procedimental, devem ser contados a par-

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

va os leilões realizados conseguirem suportar todo de Quitação. tir da vigência da lei, em dias úteis, nos casos em
o crédito, o credor fiduciário deverá dar termo de que não haja lei expressa em sentido diverso.
quitação relativamente aos imóveis que restem. Ora, não dispondo a Lei n. 9.514/1997 de uma
forma especial de contagem de prazos, devemos
entender se aplicar a regra prevista no art. 9°, § 1º,
2.3.4. Contagem do prazo: dias úteis ou corridos? da Lei n. 6.015/1973.
Para a contagem dos prazos deve-se excluir o dia
O novo Código de Processo Civil determinou a da prenotação e incluir o do vencimento.
contagem de prazos processuais em dias úteis (art.
219), enquanto o Código Civil determina a conta-
gem de prazos de direito material em dias corridos. 2.3.5. Alienação fiduciária de imóvel rural – credor es-
Desde a vigência do novo CPC existia a discussão trangeiro – consolidação
se os prazos na intimação, inclusive o de purga de
mora, seriam contados em dias úteis ou corridos. A respeito da possibilidade de constituição de
No entanto, a Lei n. 14.382/2022, com o objetivo propriedade fiduciária de imóvel rural em favor de
de criar o Sistema Eletrônico dos Registros Públi- credor estrangeiro, nos reportamos ao item 2.8 do
cos (SERP) e modernizar e simplificar os procedi- presente trabalho.
mentos extrajudiciais, alterou o disposto no art. 9°, Constituída a propriedade fiduciária em nome do Consolidação da
propriedade -
§ 1º, da Lei n. 6.015/1973, dispondo sobre a conta- credor estrangeiro, nada mais natural que a possi-
credor
gem em dias e horas úteis dos prazos estabelecidos bilidade de o mesmo consolidar a propriedade em estrangeiro.
para a vigência da prenotação, para os pagamentos execução extrajudicial. Como repetido diversas
de emolumentos e para a prática de atos pelos ofi- vezes no presente trabalho, a partir do registro da
ciais de Registro de Imóveis, e de Registro Títulos e alienação fiduciária o credor fiduciário já é o pro-
Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas, incluída a prietário, mas em caráter resolúvel.
emissão de certidões, exceto nos casos previstos em A consolidação apenas extingue o direito do de-
lei e naqueles contados em meses e anos. vedor fiduciante. Dessa forma, não há qualquer dú-
O § 3º do mesmo artigo, por sua vez, traz a pre- Contagem de vida sobre a possibilidade de o credor estrangeiro
visão de que a contagem dos prazos nos registros prazos - regras consolidar a propriedade relativa a um bem rural
do Processo
públicos observará os critérios estabelecidos na le- Civil. em execução extrajudicial.
gislação processual civil.
Parece-nos que o legislador vem pacificar a ques-
tão. Todos os prazos que correm em cartório, não só
os relativos a direitos materiais, mas também os de

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2.3.6. Exigência de ITBI e laudêmio na consolidação regulação da alienação fiduciária da propriedade

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

de propriedade superveniente.
Quando apenas um imóvel garantir dívidas di- Execução da
Para a consolidação de propriedade em favor do Consolidação de versas e houver a execução por parte de um dos pluralidade de
propriedade - dívidas em um
credor fiduciário, a Lei n. 9.514/1997 determina ex- credores, relativamente a uma das dívidas garanti- único imóvel.
ITBI - laudêmio.
pressamente a apresentação de ITBI e laudêmio pa- da por esse imóvel, deverá ser aplicada a previsão
gos, vejamos: constante no art. 10 da Lei n. 14.711/2023 (Marco
das Garantias).
Art. 27 Importante notar que a maioria das previsões do
(...) Marco das Garantias alterou diretamente a Lei n.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem 9.514/1997. No entanto, essa previsão diz respeito
a purgação da mora, o oficial do competente tanto à alienação fiduciária quanto à hipoteca, de
Registro de Imóveis, certificando esse fato, pro- maneira que ficou plasmada apenas no próprio tex-
moverá a averbação, na matrícula do imóvel, da to da Lei n. 14.711/2023, sem modificar outros di-
consolidação da propriedade em nome do fidu- plomas legais diretamente.
ciário, à vista da prova do pagamento por este, Na prática, ao qualificar uma intimação para fins Execução -
do imposto de transmissão inter vivos e, se for o de execução extrajudicial, quando o Oficial de Re- intimação dos
caso, do laudêmio. gistro de Imóveis, perceber que existe mais de um credores.
crédito garantindo o mesmo imóvel, ele deverá in-
Dessa forma, deverá o Oficial de Registro de Imó- timar todos os credores para habilitarem seus cré-
veis exigir a apresentação de comprovante de reco- ditos no prazo de 15 dias.
lhimento dessas obrigações. Após essa habilitação, o próprio Oficial de Regis-
tro de Imóveis irá lavrar um quadro atualizado dos
credores e seus respectivos graus, conforme a an-
2.3.7. Execução extrajudicial da garantia imobiliária tiguidade dos créditos. Perceba que a antiguidade
em concurso de credores (mesmo imóvel garantindo dos créditos será determinada pela data do registro
mais de uma dívida) destes na matrícula do imóvel.
Interessante previsão diz que a distribuição dos
Além da possibilidade de mais de um imóvel ga- Imóvel - recursos obtidos com a execução do bem ficará a
rantir a mesma dívida, como visto anteriormente, pluralidade de cargo do credor exequente.133
dívidas.
também existe a possibilidade inversa, qual seja,
um mesmo imóvel garantindo mais de uma dívida.
Tal possibilidade vai se tornar especialmente
comum no âmbito da alienação fiduciária com a 133 Lei n. 14.711/2023, art. 10, § 2º.

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2.3.8. Impugnação do procedimento de execução 2.4. CÉDULAS DE CRÉDITO E A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

extrajudicial
Nesta seção serão analisadas as diversas cédulas
A notificação do devedor fiduciante no procedi- de crédito que possuem relação com a alienação fi-
mento de execução extrajudicial da alienação fidu- duciária de bens imóveis. O dinamismo das cédulas
ciária em garantia tem como objetivo cientificá-lo de crédito e a facilidade de execução da alienação
da possibilidade de purga de mora, do prazo para tal fiduciária se complementam perfeitamente. Assim,
providência e demais informações a respeito da dí- não é surpresa que o legislador tenha resolvido se
vida não adimplida. utilizar dos mesmos institutos em conjunto em di-
Além disso, com a tomada de ciência da execu- versos casos distintos.
ção o mesmo poderá ajuizar ações judiciais no caso O presente trabalho não é exaustivo a respeito
de ilegalidade da cobrança ou mesmo de ilegalidade das cédulas de crédito. O enfoque aqui é único e ex-
ocorrida no procedimento extrajudicial. clusivo em relação às implicações dessas cédulas na
No entanto, diversos advogados têm contra-no- alienação fiduciária de bens imóveis.135
tificado os cartórios de Registro de Imóveis, adu-
zindo simplesmente que não existe concordância
do devedor fiduciante com a cobrança ou mesmo 2.4.1. Cédula de Crédito Imobiliário
apresentando petições iniciais dirigidas ao Judiciá-
rio (que já foram distribuídas ou mesmo que ainda A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) se encon-
não o foram), junto com pedido para que o Oficial tra regulamentada pelo art. 18 e seguintes da Lei n.
suspenda o procedimento. 10.931/2004 e é emitida pelo credor de um crédito
Essas notificações extrajudiciais desacompanha- imobiliário, podendo ou não ter garantia real.
das de título judicial hábil não têm o condão de sus- Caso essa cédula não possua garantia real, ela não
pender o procedimento.134 Não existe previsão le- será objeto de qualquer ato pelo Oficial de Registro de
gal para tanto, trata-se apenas de uma tentativa de Imóveis, uma vez que, diferentemente de outras cédu-
constrangimento do Oficial de Registro de Imóveis. las, não existe previsão para o seu registro no Livro 3.
No entanto, se a notificação, ainda que extraju- Notificação - No entanto, havendo garantia real, a cédula de- Garantia real
dicial, vier acompanhada de ordem judicial válida, ordem judicial - verá ser objeto de averbação junto ao Registro de - averbação.
suspensão ou
o Oficial de Registro de Imóveis deverá acatá-la e cancelamento do Imóveis competente. Conforme o § 5º do art. 18 da
suspender ou cancelar o procedimento, a depender procedimento. supracitada lei, da averbação deverá constar “ex-
do teor da ordem exarada em juízo. clusivamente o número, a série e a instituição cus-

134 Neste mesmo sentido, vide normas de Serviço de São Paulo, 135 Para mais informações recomendamos a leitura de “Cédu-
Capítulo XX, item 249.1. Vide Código de Normas CGJ/RJ artigo las de Crédito no Registro de Imóveis”, de Tiago Machado Bur-
1.497. Vide ainda artigo 788 do Provimento MG 260/CGJ/2013. tet. In: Coleção Cadernos IRIB.

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todiante”. Apesar da palavra “exclusivamente” no prestação total, nela incluídas as parcelas de

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

texto da lei, outras informações serão colocadas na amortização e juros, as taxas, seguros e demais
averbação, como, por exemplo, o número da pre- encargos contratuais de responsabilidade do
notação que deu origem à averbação, a data do ato, devedor, a forma de reajuste e o valor das mul-
a assinatura do oficial etc. tas previstas contratualmente, com a indicação
Continua a citada lei ao dispor que, se apresen- Alienação do local de pagamento;
tadas em conjunto a cédula de crédito imobiliário fiduciária - IX - o local e a data da emissão;
emolumentos -
para averbação e a garantia do crédito para registro ato único. X - a assinatura do credor, quando emitida car-
– em geral, a alienação fiduciária do bem imóvel –, tularmente;
elas serão consideradas ato único para fins de emo- XI - a autenticação pelo Oficial do Registro de
lumentos de registro. A contrario sensu, se a garantia Imóveis competente, no caso de contar com ga-
e a cédula forem apresentadas em momentos dis- rantia real; e
tintos, haverá cobrança em separado para cada ato. XII - cláusula à ordem, se endossável.136
A qualificação registral deverá levar em conta a
presença dos requisitos para a CCI expressos na Lei Importante previsão constante no art. 21 da Lei CCI. Emissão -
n. 10.931/2004: n. 10.931/2004 disciplina que a emissão da Cédula anuência do
devedor -
de Crédito Imobiliário independe de autorização do dispensa.
Art. 19. A CCI deverá conter: devedor. Dessa forma, o Oficial de Registro de Imó-
I - a denominação “Cédula de Crédito Imobiliá- veis não deverá exigir qualquer anuência do deve-
rio”, quando emitida cartularmente; dor quando de sua qualificação.
II - o nome, a qualificação e o endereço do cre- Já o art. 22 da lei de regência das Cédulas de Cré-
dor e do devedor e, no caso de emissão escritu- dito Imobiliário prevê a circulação desse crédito.
ral, também o do custodiante; Em especial os §§ 1º e 2º são bastante criticados,
III - a identificação do imóvel objeto do crédito porque possibilitam a transmissão da propriedade
imobiliário, com a indicação da respectiva ma- fiduciária fora do sistema registral. O mais técni-
trícula no Registro de Imóveis competente e do co seria a possibilidade de transmissão dos direitos
registro da constituição da garantia, se for o caso; obrigacionais do crédito, mantendo-se, porém, a
IV - a modalidade da garantia, se for o caso; propriedade fiduciária investida naquele que consta
V - o número e a série da cédula; na matrícula como tal. Vide artigo:
VI - o valor do crédito que representa;
VII - a condição de integral ou fracionária e, Art. 22. A cessão do crédito representado por
nessa última hipótese, também a indicação da CCI poderá ocorrer por meio de sistema de en-
fração que representa;
VIII - o prazo, a data de vencimento, o valor da 136 BRASIL. Lei n. 10.931/2004, art. 19.

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tidade autorizada pelo Banco Central do Brasil visto, pode se dar fora do Registro de Imóveis.

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

a exercer a atividade de depósito centralizado A própria lei deixa em aberto a forma de compro-
de ativos financeiros na qual a CCI tenha sido vação do cancelamento. Veja a parte final do art. 24
depositada. da lei em comento:
§ 1º A cessão do crédito representado por CCI
implica automática transmissão das respecti- Art. 24. O resgate da dívida representada pela CCI
vas garantias ao cessionário, sub-rogando-o prova-se com a declaração de quitação, emitida
em todos os direitos representados pela cédu- pelo credor, ou, na falta desta, por outros meios
la, ficando o cessionário, no caso de contrato de admitidos em direito.138 (grifos nossos)
alienação fiduciária, investido na propriedade
fiduciária. Dessa maneira, para o cancelamento da CCI o
§ 2º A cessão de crédito garantido por direito Oficial de Registro de Imóveis deverá adotar uma
real, quando representado por CCI emitida sob das seguintes posturas, a depender do caso:
a forma escritural, está dispensada de averbação
no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que 1. Se a CCI foi emitida de forma cartular, o Oficial de- CCI cartular -
cancelamento
esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 verá exigir a cártula original para efetuar o cance- da garantia.
e seguintes da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de lamento da garantia. Caso não seja possível a apre-
2002 - Código Civil Brasileiro.137 (grifos nossos) sentação do documento original, o Oficial deverá
exigir declaração do credor fiduciário tabular de
Por conta dessa possibilidade de circulação do CCI - que o crédito não circulou e de que a cártula origi-
crédito fora do Registro de Imóveis, o cancelamento cancelamento. nal foi extraviada, bem como a quitação.
da CCI junto ao Registro sempre é motivo de dúvi- 2. Se a CCI foi emitida de forma escritural, o Oficial CCI escritural -
das. O subscritor da anuência de cancelamento da deverá exigir declaração da entidade custodiante Identificação do
atual credor.
garantia real e da correspondente CCI (intitulado identificando o atual credor, em conjunto com a
“credor fiduciário”), quando da sua quitação, mui- quitação emitida por este.
tas vezes é outro que não aquele que figurou no re-
gistro como titular da propriedade fiduciária.
Outro problema é que mesmo se o subscritor da 2.4.2. Cédula de Crédito Bancário
anuência de cancelamento da CCI em face à quita-
ção da dívida for o próprio credor fiduciário cons- A Cédula de Crédito Bancário (CCB) foi introduzi-
tante da matrícula, o Oficial não tem como saber se da pela mesma lei da cédula de crédito imobiliário,
o crédito circulou, uma vez que a circulação, como a Lei n. 10.931/2004. Ela encontra sua regulamen-

137 BRASIL. Lei n. 10.931/2004, art. 22. 138 BRASIL. Lei n. 10.931/2004, art. 24.

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tação nos artigos 26 e seguintes da lei em comento. temos que levar em consideração que o objeto do

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

Ao contrário da cédula de crédito imobiliário, que é Registro de Imóveis nesse caso não é a cédula em si,
emitida pelo credor, a emissão da cédula de crédito mas a garantia fiduciária que ela contém.139 A ga-
bancário é ato do devedor. rantia será, evidentemente, registrada na matrícula
Diferentemente do que ocorre com a CCI, não há CCB - averbação do bem imóvel dado em garantia.
- impossibilidade.
previsão legal para a averbação da CCB na matrícula Garantia real
A alienação fiduciária no âmbito da cédula de
do imóvel, devendo somente ser registrada a garan- - registro. crédito é um pacto adjeto e deverá seguir, como já
tia real, se houver. Se não houver garantia real, não mencionado, todos os requisitos legais para esse
haverá qualquer ato a ser efetuado pelo Oficial de instituto jurídico.
Registro de Imóveis referente à cédula em comento. Dessa forma, deverá constar a assinatura do cre-
A garantia real poderá estar plasmada na própria Garantia real - dor, bem como a do devedor, para a constituição de
cédula ou em documento em separado. Porém, se a CCB ou alienação fiduciária como garantia de uma cédula
documento
garantia estiver em documento em separado, a cé- apartado. de crédito bancário.140
dula deverá fazer menção ao documento originário,
de acordo com o art. 32. O Oficial deverá verificar
essa circunstância, que é importante até para se ter 2.4.3. Cédulas de Crédito Industrial, à Exportação
certeza de que aquela constituição de garantia diz e Comercial
respeito à mesma cédula.
A qualificação para registro da garantia deverá le- Garantia - A Cédula de Crédito Industrial foi regulamentada CCI -
var em conta não apenas os requisitos próprios des- qualificação pelo Decreto-Lei n. 413/1969. Trata-se de um títu- regulamentação
registral. e conceito.
sa cédula, constantes no art. 29 da lei de regência Requisitos lo de crédito que é emitido pelo devedor e tem por
da matéria, como também os requisitos específicos legais. objeto garantia de financiamento com escopo de fo-
para constituição do direito real que irá garantir a mento à indústria.
cédula. Sendo o direito real a alienação fiduciária, o Nos termos do art. 30 do DL n. 413/1969 pode-
Oficial deverá se reportar aos seus requisitos na Lei rá ser garantida a citada cédula por alienação fidu-
n. 9.514/1997. ciária. Nesse caso, além dos requisitos próprios da
Controvérsia a respeito da CCB reside na neces- Garantia CCI, constantes do art. 14 desse diploma legal, o
sidade ou não de assinatura do credor para a cons- fiduciária - Oficial, em sua qualificação, deverá observar ainda
assinatura do
tituição da garantia fiduciária. Essa cédula é, como credor.
visto, emitida pelo devedor. Dessa forma, alguns 139 Pode a cédula conter também garantia hipotecária. Nesse
entendimentos defendem que bastaria a assinatura caso, a lógica é a mesma da utilizada para a garantia fiduciária,
ou seja, deverão estar plasmados no instrumento todos os re-
do devedor na cédula para a constituição da garan- quisitos legais da hipoteca.
tia real, sem necessidade de qualquer ato do credor. 140 Nesse mesmo sentido, vide dúvida julgada pela 1ª VRP de
No entanto, em que se pese tal entendimento, São Paulo, de número 1070739-79.2017.8.26.0100.

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os requisitos próprios para constituição da aliena- ciária sobre bem imóvel garantidores da CPR serão

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

ção fiduciária conforme regulamentado na Lei n. levados a registro no cartório de registro de imóveis
9.514/1997. A constituição da garantia real se fará em que estiverem localizados os bens dados em ga-
por meio de ato de registro na matrícula do bem rantia.” (grifo nosso)141
dado em alienação fiduciária. Como já dito a respeito das demais cédulas, o Ofi- Qualificação
Já as Cédulas de Crédito à Exportação e Comer- cial, na qualificação registral da Cédula de Produto registral -
Cédula de
requisitos.
cial se destinam a fomentar as atividades econô- Crédito Rural, deverá levar em consideração tanto os requi-
à Exportação
micas referidas em seu nome e são regulamenta- e Comercial - sitos específicos para a emissão da cédula (constan-
das respectivamente pelas Leis ns. 6.313/1975 e regulamentação. tes no art. 3º da lei em comento), quanto os requisi-
6.840/1980. tos gerais para a constituição da alienação fiduciária
Essas leis basicamente se reportam à estrutura em garantia, constantes da Lei n. 9.514/1997.
da lei referente às Cédulas de Crédito Industrial, Importante observar ainda que não cabe registro
aplicando-se às mesmas a possibilidade de garan- dessa cédula no Livro 3 – Auxiliar, por inexistência
tia fiduciária. de previsão legal.
No que tange aos requisitos previstos na Lei n.
9.514/1997, devemos aqui, fazer algumas ponde-
2.4.4. Cédula de Produto Rural rações.
É que o art. 5° da Lei n. 8.929/1994, em sua nova
A Cédula de Produto Rural (CPR) foi normatiza- CPR - redação, ao dispor que admite todas as modalidades
da pela Lei n. 8.929/1994, e possui por finalidade o normatização. de garantias previstas em lei, determina a aplicação
fomento às atividades de produção agrícola, pecuá- das regras que as disciplinam, salvo nas hipóteses
ria e extrativista, que formam um grande motor da de conflito, quando deverá prevalecer essa norma
economia brasileira. em especial.
A Lei n. 13.986/2020, chamada Lei do Agro, fez Importante ainda notar o art. 16 da lei, que dis-
substanciais alterações nos sistemas de créditos ru- põe que a busca e apreensão ou leilão do bem alie-
rais, notadamente, nessa norma regulamentadora. nado fiduciariamente, promovidos pelo credor, não
O art. 5° da Lei n. 8.929/1994, antes da alteração, elidem posterior execução, inclusive da hipoteca e
já previa alienação fiduciária de bem imóvel como do penhor constituído, na mesma cédula, para sa-
modalidade de garantia. O que o legislador fez agora tisfação do crédito remanescente.
foi ampliar o rol, prevendo quaisquer tipos de ga- Finalmente, pode a CPR ser garantida por patri-
rantias constantes na legislação. mônio rural em afetação. A nova redação do art. 7º
Já o § 1º, do art. 12 da norma legal, dispõe o se- da Lei n. 13.986/2020, dada pela Lei n. 14.421/2022,
guinte: “sem prejuízo do disposto no caput deste
artigo, a hipoteca, o penhor rural e a alienação fidu- 141 BRASIL. Cédula de Produto Rural. Lei n. 8.929/1994.

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deixa claro em seu § 3º que, nesse caso, a execução cas que possam configurar uma relação fiduciária.

PARTE 2 | PARTE PRÁTICA

se dará na forma da Lei n. 9.514/1997. Logo, somente podemos concluir que se trata de
instituto novo e sui generis.
Apesar disso, a adição do § 3º ao art. 7º da Lei n.
2.4.5. Cédula Imobiliária Rural 13.986/2020,145 pela Lei n. 14.421/2022, prevê que a
execução da CIR poderá se dar pelo rito da alienação
Dentre as diversas modificações introduzidas fiduciária em garantia de bem imóvel.
pela Lei n. 13.986/2020, a Lei do Agro, encontra-se
a introdução da Cédula Imobiliária Rural (CIR). O
objetivo dessa cédula, como das outras, é o fomento
da atividade econômica, facilitando a circulação de
crédito.
Além da possibilidade de garantia fidejussória142, CPR - vinculação.
a única outra garantia cabível na CIR é o patrimô- Patrimônio
rural em afetação
nio rural em afetação, que só terá qualquer eficácia - garantia.
se posteriormente ele for vinculado a uma CIR ou
CPR.143
A doutrina critica o patrimônio rural de afetação
por falta de técnica em sua criação.144 Em geral, o
patrimônio de afetação é resultado de um negócio
jurídico fiduciário, como percebemos na parte geral
do presente trabalho.
Já o “patrimônio de afetação rural” da nova Lei
do Agro não é instituído por qualquer negócio fi-
duciário prévio, e também não possui característi-

142 BRASIL. Lei do Agro. Lei n. 13.986/2020, art. 20. A CIR po-
derá ser garantida por terceiros, inclusive por instituição fi-
nanceira ou por seguradora.
143 POLETTI, Claudinei Antonio. A nova lei do agro. Campo
145 BRASIL. Lei do Agro. Lei n. 13.986/2020, art. 7º (...) “§ 3º
Grande: Contemplar, 2021, p. 87.
Observado o disposto nesta Lei, o patrimônio rural em afeta-
144 A esse respeito recomendamos a fala do Dr. Melhim Cha- ção em garantia submeter-se-á, ainda, às regras relativas ao
lhub no vídeo do 1º dia do Congresso online de Direito Notarial instituto da alienação fiduciária de imóvel de que trata a Lei
e Registral da Enoreg/RJ. Disponível em: https://www.youtu- nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e à Lei nº 10.406, de 10
be.com/watch?v=ixaE8rgREdU&list=PLTeYFgwD4lDRbAsN7l de janeiro de 2002 (Código Civil). (Incluído pela Lei nº 14.421,
GUvuqna7oNWI0o (Acesso em: 29/02/2024). de 2022)”

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3.2. CANCELAMENTO DE CCI

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

PARTE 3 S N NA

PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO 3.2.1. Cédula de Crédito Imobiliário averbada na matrícula do imó-

vel (via original apresentada à época do registro), devidamente
baixada e quitada, completamente preenchida e assinada, datada,
com firma reconhecida;

3.2.2. Com relação ao representante da credora apresentar procu-

PROTOCOLO ração, seus substabelecimentos (traslado, certidão em originais ou
MATRÍCULA cópia autenticada), ou competente documento da pessoa jurídica,
concedendo os poderes necessários para a prática do ato; e

3.2.3. Alternativamente, quitação dada pelo credor com solicitação

de cancelamento da cédula em virtude do extravio, responsabili-
zando-se pela não circulação da mesma.

Previsão Legal: Artigo 18 e ss. da Lei n. 10.931/2004; artigos 118 e

S N NA 1.647 do Código Civil; artigos 167, 176 e 225 da Lei n. 6.015/1973 e
sim não não se Lei n. 13.986/2020.
aplica

3.1. CANCELAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

S N NA
3.1.1. Instrumento ou Termo de Quitação endereçado ao Registro de
Imóveis competente, assinado pelo credor ou seu representante,
mencionando os dados do imóvel e o número do registro da garan-
tia a ser cancelada, bem como autorização para o cancelamento
do ônus;

3.1.2. Com reconhecimento da firma do credor ou daqueles que as-

sinaram em seu nome no instrumento; e

3.1.3. Com relação ao representante da credora apresentar procu-

ração, seus substabelecimentos (traslado, certidão em originais ou
cópia autenticada), ou competente documento da pessoa jurídica
(contrato social, estatutos etc.), que concedem os poderes neces-
sários para a prática do ato.

Previsão Legal: artigos 167, 176, 217, 225, 248, 250, 251 e ss. da Lei
n. 6.015/1973.

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3.3. PORTABILIDADE 3.4. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

S N NA S N NA
3.3.1. Instrumento Particular de Portabilidade de Financiamento 3.4.1. O ato será requerido pelo credor, representado por seu pro-
Imobiliário (com força de escritura pública) para averbação na ma- curador legal com firma reconhecida, devendo o requerimento ser
trícula do imóvel, devidamente assinado e rubricado por todos os dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis da competência da cir-
contratantes com firma reconhecida; cunscrição em que se encontra o imóvel alienado, devendo conter
todos os requisitos necessários para a referida notificação:
3.3.2. Deverá estar indicada no contrato a cláusula de constituição
da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da a) Qualificação completa do credor fiduciário;
alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição (art.
b) Endereços completos para Notificação do(s) devedor(es) ou se
24 da Lei n. 9.514/1997);
for o caso do(s) terceiro(s) fiduciante(s);
3.3.3. IMÓVEL RURAL: apresentar o CCIR/INCRA (Certificado de
c) Endereço eletrônico do(s) devedor(es) ou se for o caso do(s)
Cadastro de Imóvel Rural) bem como ITR (Imposto Territorial Ru-
terceiro(s) fiduciante(s);
ral) – art. 21 da Lei n. 9.393/1996, e art. 1º, III, “b” do Decreto n.
93.240/1986; d) Valor da dívida, com projeção de 3 meses. Deverão ser incluí-
das as prestações vencidas, as que podem vencer até a data de
3.3.4. IMÓVEL URBANO: Certidão Municipal onde conste o núme-
pagamento, assim como os juros convencionais, as penalidades,
ro da inscrição/cadastro imobiliário, art. 176, § 1º, II, 3, “b” da Lei n.
demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tribu-
6.015/1973;
tos, contribuições condominiais, além das despesas de cobrança
3.3.5. CERTIDÃO DE DÉBITOS DO IMÓVEL: para imóvel urbano, Cer- e de intimação;
tidão Negativa de Débitos Municipais, ou dispensa da apresentação
e) O devedor ou se for o caso o terceiro fiduciante, tendo a Notifi-
conforme art. 1º, III, § 2º do Decreto n.  93.240/1986;
cação positiva, poderá efetuar o pagamento da purgação da mora
3.3.6. Termo de Quitação devidamente assinado, com firma reco- diretamente na Serventia do Registro de Imóveis competente da
nhecida, emitido pelo banco de origem do financiamento, confor- alienação, por qualquer pessoa interessada mediante cheque ad-
me § 3º do art. 25 da Lei n. 9.514/1997; ministrativo emitido pelo banco do fiduciante, com o valor exato
do montante devido, juntamente com as despesas oriundas do
3.3.7. Com relação ao(s) representante(s) da(s) credora(s) apre-
próprio procedimento; em dinheiro; ou boleto bancário, que será
sentar procuração, seus substabelecimentos (traslado, certidões
emitido pela Serventia, ou demais formas admitidas;
em originais ou cópia autenticada), ou competente documento da
pessoa jurídica, concedendo os poderes necessários para a prática f) Caso o devedor/fiduciante não seja encontrado, com as Noti-
do ato; e ficações negativas o oficial do Registro de Imóveis irá realizar a
intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um
3.3.8. Será dispensado o Termo de Quitação de forma apartada
dos jornais de maior circulação local ou de comarca de fácil aces-
quando, no instrumento particular de portabilidade, o banco de
so, admitida a publicação online, se dentro dos requisitos legais;
origem comparecer devidamente qualificado como Interveniente
Quitante, dando expressamente sua quitação, com assinatura de g) Intimado o devedor e não purgada a mora no prazo legal de
seu representante legal. 15 dias, abre-se o prazo para a consolidação da propriedade. Tal
prazo está previsto no art. 26 da Lei n. 9.514/1997;

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PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

h) Atentar para o prazo de 30 dias disposto no artigo 26-A da Lei n) Se os Leilões forem negativos, ou seja, se não houver arrema-
n. 9.514/1997, após o decurso do prazo legal de 15 dias para pur- tação, o credor fiduciário deve requerer averbação dos Leilões
gação da mora, nos financiamentos habitacionais, para que haja a Negativos e da quitação da dívida, em caso de imóveis residen-
consolidação da propriedade; ciais, conforme art. 26-A da Lei n. 9.514/1997, com redação dada
pela Lei n. 14.711/2023, e extinção do regime fiduciário (art. 27, §
i) Decorrido o prazo de que trata o § 1º da Lei n. 9.514/1997, sem
5º da Lei n. 9.514/1997). Entretanto, caso se trate de imóvel não
a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis,
residencial, não haverá obrigatoriedade da quitação pelo credor
certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do
em razão do que dispõe o art. 27, § 5º da Lei n. 9.514/1997, incluí-
imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário,
do pela Lei n. 14.711/2023.
somente mediante apresentação do imposto de transmissão
inter vivos e, se for o caso, do laudêmio;

j) Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário,

no prazo de sessenta dias, contados da data do registro de que
trata o § 7º do art. 26 da Lei n. 9.514/1997, promoverá público lei-
lão para alienação do imóvel;

k) Leilão: Após a averbação e o pagamento de eventuais taxas, 3.5. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FORA DO SFH
o credor deve levar o imóvel a leilão extrajudicial. O devedor/fi-
S N NA
duciante deverá ser informado sobre data, hora e local do leilão,
pois ele possui direito de preferência na aquisição do imóvel por 3.5.1. Uma via original do contrato; é necessário o reconhecimento
preço correspondente ao valor da dívida e despesas, até a data da de firma de todas as partes por se tratar de contrato fora do sis-
realização do segundo leilão; tema SFH;
l) Se, no primeiro leilão, o maior lance oferecido for inferior ao 3.5.2. Constar a qualificação das partes, de forma completa;
valor do imóvel, estipulado o valor do imóvel e dos critérios para
a respectiva revisão, será realizado o segundo leilão, nos quinze 3.5.3. Quanto aos requisitos do contrato, que deverá conter cláusu-
dias seguintes; las e requisitos essenciais para o seu registro:

m) No segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, des- a) O valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
de que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida
b) O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do cré-
pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos
dito do credor fiduciário;
cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclu-
sive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso c) A taxa de juros e os encargos incidentes;
não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor
fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo d) A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a
menos, metade do valor de avaliação do bem; e descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação
do título e modo de aquisição;

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PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

e) A cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua 3.5.9. Observação 1: Os regimes da Comunhão Parcial de Bens e
conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a da Separação Obrigatória/Legal de Bens não necessitam de Pacto
hipótese de inadimplência; Antenupcial. Observação 2: O casamento celebrado até a data de
26/12/1977, antes da vigência da Lei n. 6.515/1977, pelo regime da
f) A indicação, para efeito de venda em leilão público, do valor do
Comunhão Universal de Bens, não necessita de Pacto Antenupcial;
imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
3.5.10. IMÓVEL RURAL: apresentar o CCIR/INCRA (Certificado de
g) O prazo de carência a ser observado antes que seja expedida
Cadastro de Imóvel Rural) bem como ITR (Imposto Territorial Ru-
intimação para a purgação de mora do devedor, ou fiduciante,
ral) – art. 21 da Lei n. 9.393/1996, e art. 1º, III, “b” do Decreto n.
inadimplente; e
93.240/1986; apresentar georreferenciamento em caso de imóveis
h) A cláusula dispondo sobre a aplicação dos procedimentos para rurais com 25 hectares ou mais;
a realização do leilão público destinado à alienação do imóvel, se
3.5.11. IMÓVEL URBANO: Certidão Municipal onde conste o núme-
consolidada, por inadimplemento, a propriedade em nome do
ro da inscrição/cadastro imobiliário (art. 176, § 1º, II, 3, “b” da Lei n.
credor fiduciário, sendo suficiente a remissão expressa do art. 27,
6.015/1973;
da Lei n. 9.514/1997, dispensando-se a transcrição desses proce-
dimentos no título de constituição da garantia. 3.5.12. CERTIDÃO DE DÉBITOS DO IMÓVEL: para imóvel urbano,
Certidão Negativa de Débitos Municipais ou dispensa da apresen-
3.5.4. PROCURAÇÃO: se alguma das partes for representada por
tação conforme art. 1º, III, § 2º do Decreto n. 93.240/1986; e
procurador, apresentar procuração por Certidão ou Traslado quan-
do for procuração pública. Caso seja procuração particular, apre- 3.5.13. GUIA DE ITBI. Comprovante de recolhimento original do Im-
sentar o original com assinatura reconhecida do mandante; posto sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI (art. 289 da Lei
n. 6.015/1973).
3.5.5. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL: deverá estar indicada no contrato a
cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição Previsão Legal: artigos 26 e ss. da Lei n. 9.514/1997; artigos 167, 176,
do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e 217, 225, 246 e ss. da Lei n. 6.015/1973.
modo de aquisição (art. 24 da Lei n. 9.514/1997);

3.5.6. VENDEDOR E COMPRADOR: PESSOA FÍSICA: apresentar cer-

tidão civil (nascimento/casamento) – a certidão do vendedor;

3.5.7. PESSOA JURÍDICA: apresentar cópia autenticada do contrato

social ou última alteração contratual consolidada e certidão simpli-
ficada emitida pela Junta Comercial;

3.5.8. Caso os compradores sejam casados por algum regime em

que haja PACTO ANTENUPCIAL, ou seja, são casados pelo regime
de bens da comunhão universal, separação de bens ou participa-
ção final nos aquestos: apresentar Pacto Antenupcial com Certidão
de Registro expedida pelo Registro de Imóveis do domicílio dos
cônjuges;

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3.6. CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DENTRO DO SFH

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

h) A cláusula dispondo sobre a aplicação dos procedimentos para
S N NA a realização do leilão público destinado à alienação do imóvel,
se consolidada a propriedade, por inadimplemento, em nome
3.6.1. Uma via original do Instrumento Particular contendo todos os
do credor fiduciário, sendo suficiente a remissão expressa dos
requisitos da escritura pública, exceto a forma, dispensado o reco-
artigos 26, 27 e 27-A da Lei n. 9.514/1997, alterados pela Lei n.
nhecimento de firma quando se tratar de atos praticados no âmbi-
14.711/2023.
to do Sistema Financeiro da Habitação – SFH (Lei n. 4.380/1964);
Programa Minha Casa Minha Vida (Lei n. 11.977/2009); Programa de 3.6.3. Documentos pessoais do(s) transmitente(s) em caso de pes-
Arrendamento Residencial (PAR), a CAIXA como agente executor e soa jurídica: 1) ato constitutivo autenticado; 2) prova de poderes
o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) como financiador; autenticada (Procuração, se representado por procurador);
3.6.2. Quanto aos requisitos do contrato, que deverá conter cláusu- 3.6.4. Guia do comprovante de pagamento do ITBI e extrato de pa-
las e requisitos essenciais para o seu registro: gamento, na forma original;
a) O valor principal da dívida, valor da dívida, sua estimação ou 3.6.5. Se for imóvel rural, apresentar:
seu valor máximo;
a) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR;
b) O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do cré-
dito do credor fiduciário; b) Certidão Negativa de Débitos com o Imposto Territorial Rural
– ITR;
c) A taxa de juros e os encargos incidentes;
c) Inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural – CAR;
d) A cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a
descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação d) Certidão do Ibama; se for terreno de marinha, apresentar a Cer-
do título e modo de aquisição; tidão de Autorização de Transferência – CAT, emitida pela Secre-
taria de Patrimônio da União – SPU, com o comprovante de pa-
e) A cláusula que assegure ao fiduciante a livre utilização, por sua
gamento do laudêmio; Certidão Negativa de Débitos Municipais
conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária, exceto a
do(s) imóvel(eis); e
hipótese de inadimplência;
e) Apresentar georreferenciamento em caso de imóveis rurais
f) A indicação, para efeito de venda em leilão público, do valor do
com 25 hectares ou mais.
imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

g) O prazo de carência a ser observado antes que seja expedida

intimação para a purgação de mora do devedor, ou fiduciante,
inadimplente; e

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3.7. AVERBAÇÃO DE LEILÃO

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

3.6.6. Caso os compradores sejam casados por algum regime em que
haja PACTO ANTENUPCIAL, ou seja, são casados pelo regime de bens S N NA
da comunhão universal, separação de bens ou participação final nos 3.7.1. Leilão Positivo apresentar:
aquestos: apresentar Pacto Antenupcial com Certidão de Registro ex-
pedida pelo Registro de Imóveis do domicílio dos cônjuges. a) Requerimento dirigido ao cartório de Registro de Imóveis devi-
Observações: damente assinado e com firma reconhecida do representante da
1. Os regimes da Comunhão Parcial de Bens e da Separação Obri- credora de averbação do Leilão Positivo;
gatória/Legal de Bens não necessitam de Pacto Antenupcial. b) Quitação da dívida, em caso de imóveis residenciais, e extinção
2. O casamento celebrado até a data de 26/12/1977, antes da vi- do regime fiduciário, assinada pelo representante legal do credor
gência da Lei n. 6.515/1977, pelo regime da Comunhão Universal fiduciário com firma reconhecida, indicando matrícula, número do
de Bens, não necessita de Pacto Antenupcial. contrato, nome e CPF do devedor fiduciante conforme art. 26-A
3.6.7. Em caso de 1ª Aquisição: da Lei n. 9.514/1997, com redação dada pela Lei n. 14.711/2023. En-
tretanto, caso se trate de imóvel não residencial, não haverá obri-
- Apresentar declaração dos compradores de que se trata de sua gatoriedade da quitação pelo credor em razão do que dispõe o
primeira aquisição imobiliária com destino a uso próprio para fins art. 27, § 5º-A da Lei n. 9.514/1997, incluído pela Lei n. 14.711/2023;
residenciais, juntamente com os (eventuais) documentos adicionais
c) Comprovação em cópia autenticada da legitimidade de repre-
que comprovem tal declaração conforme normativa Estadual; Lei n.
sentação do credor fiduciário (cópias autenticadas de estatutos,
6.015/1973, art. 290; Lei n. 3.350/1999, art. 44, § 3º e Portaria CGJ n.
procurações, substabelecimentos, etc.);
3.210/2017; e
d) Declaração de que o devedor fiduciário não exerceu o direito de
3.6.8. Se no contrato apresentado houver cancelamento de hipo-
preferência previsto no art. 26-A, § 2º;
teca, ou de alienação referente à compra anterior do vendedor, de-
verão constar no contrato: a qualificação do interveniente/quitante, e) Uma via de cada ata da sessão pública dos Leilões (1º e 2º), in-
a assinatura, o carimbo; e deverá ser apresentada procuração em formando que um foi positivo, e termo de quitação (art. 27, § 5º,
cópia autenticada do mesmo, bem como a descrição do débito ori- Lei n. 9.514/1997) para averbação da realização do Leilão Positi-
ginário que se refere à quitação. vo, em caso de imóveis residenciais, conforme art. 26-A da Lei
n. 9.514/1997, com redação dada pela Lei n. 14.711/2023, ficando
Previsão Legal: artigos 108, 118, 481 e ss. e 1.647 do Código Civil;
dispensada a quitação em caso de imóveis não residenciais, nos
Lei n. 7.433/1985; Decreto n. 93.240/1986; artigos 22 e ss. da Lei n.
termos do art. 27, § 5º-A da mesma lei. E extinção do regime fi-
9.514/1997, com as alterações da Lei n. 14.711/2023; artigos 167, 176,
duciário (art. 27, § 5º da Lei n. 9.514/1997), incidindo, para a co-
221 e 225 da Lei n. 6.015/1973; art. 47 da Lei n. 8.212/1991; art. 4º, p.
brança de emolumentos, o item 7.1 do Anexo IV da Lei Estadual n.
u., da Lei n. 4.591/1964; artigos 20 e 21 da Lei n. 9.393/1996; artigos
6.310/2007; e
19 e 29 da Lei n. 12.651/2012; art. 3º do Decreto-Lei n. 2.398/1987.
f) Publicação original dos editais de Leilão ou cópias autenticadas.
Caso os Leilões sejam negativos, nos termos dos parágrafos 5º e 6º
do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, essa circunstância será averbada à
vista de certidão do leiloeiro de ter realizado esses leilões.

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3.8. CESSÃO FIDUCIÁRIA DO CRÉDITO OBJETO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

A averbação da realização dos leilões negativos é fundamental para
que o credor (atual proprietário) comprove ter cumprido com as
obrigações legais. Vide itens abaixo (7.2, “a” a “g”). Na cessão fiduciária há a transferência da titularidade do credor-cedente ao credor-
-cessionário. Dessa forma, o novo credor passa a receber os créditos cedidos direta-
3.7.2. Leilão Negativo apresentar: mente dos devedores do credor-cedente.
a) Requerimento devidamente assinado e com firma reconhecida
do representante da credora de averbação do Leilão Positivo; S N NA
b) Quitação da dívida e extinção do regime fiduciário, assinado 3.8.1. Instrumento Particular com assinatura do cedente e cessio-
pelo representante legal do credor fiduciário com firma reconhe- nário, contendo, além de outros elementos, o valor da cessão, com
cida, indicando matrícula, número do contrato, nome e CPF do firma reconhecida dos contratantes;
devedor fiduciante; 3.8.2. Comprovação em cópia autenticada da legitimidade de re-
c) Comprovação da legitimidade de representação do credor fi- presentação dos cedentes e cessionário (cópias autenticadas de
duciário (cópias autenticadas de estatutos, procurações, substa- estatutos, procurações, substabelecimentos etc.); e
belecimentos etc.); 3.8.3. O instrumento deve conter a qualificação completa do ce-
d) Uma via de cada ata da sessão pública dos Leilões (1º e 2º), in- dente e cessionário, qual seja: pessoa física – nome completo,
formando que foram negativos, e termo de quitação em caso de nacionalidade, profissão, número da carteira de identidade com o
órgão expedidor, número do CPF, endereço completo, estado civil,
imóveis residenciais, conforme art. 26-A da Lei n. 9.514/1997, com regime de bens, data de casamento e pacto antenupcial, se for o
redação dada pela Lei n. 14.711/2023, ficando dispensada a quita- caso; pessoa jurídica – o nome empresarial, a sede social e o nú-
ção em caso de imóveis não residenciais, nos termos do art. 27, § mero de inscrição no CNPJ.
5º-A da Lei n. 9.514/1997;
Previsão Legal: artigos 286 a 298 do Código Civil; art. 167, II, 21,
e) Publicação original dos editais de Leilão ou cópias autenticadas; da Lei n. 6.015/1973; artigos 18 e 38 da Lei n. 9.514/1997, com as
alterações introduzidas pela Lei n. 14.711/2023; artigos 21 e 22 da
f) Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o Lei n. 10.931/2004.
credor entregará ao devedor as quantias que excederem o valor
das dívidas; e
g) Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou
superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro,
dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condo-
miniais, a dívida será considerada extinta e o credor fiduciário não
terá mais obrigação de entregar ao devedor fiduciante as quantias
excedentes. Nesse caso, o credor, no prazo de cinco dias a contar
da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida me-
diante termo próprio.

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3.9. CESSÃO DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES SOBRE IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO 3.10. ALIENAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA SUPERVENIENTE

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

O devedor fiduciante poderá transmitir os direitos de que é titular sobre o imóvel, des- Imóveis com uma alienação fiduciária já registrada podem ser objeto de novas garan-
de que haja expressa anuência do credor fiduciário (art. 29 da Lei n. 9.514/1997). É a tias sob a forma de nova(s) alienação(ões) fiduciária(s) da propriedade superveniente.
transferência do fiduciante a terceiro, com anuência expressa do fiduciário, de todos A eficácia da alienação fiduciária superveniente é condicionada à consolidação da pro-
os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, priedade pelo credor da alienação fiduciária anterior, nos termos dos novos parágrafos
assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 3º e seguintes do art. 22 da Lei n. 9.514/1997, incluídos pela Lei n. 14.711/2023.
S N NA
S N NA
3.9.1. Instrumento Particular, com assinatura do cedente e cessio-
nário, contendo, além de outros elementos, o valor da cessão, com 3.10.1. Instrumento Particular, contendo todos os requisitos da es-
firma reconhecida dos contratantes; critura pública, qualificação completa das partes, qual seja: pessoa
física – nome completo, nacionalidade, profissão, número do CPF,
3.9.2. O instrumento deve conter a qualificação completa do ce- endereço completo, estado civil, regime de bens, data de casa-
dente e cessionário, qual seja: pessoa física – nome completo, mento e pacto antenupcial, se for o caso; pessoa jurídica – o nome
nacionalidade, profissão, número da carteira de identidade com o empresarial, a sede social e o número de inscrição no CNPJ;
órgão expedidor, número do CPF, endereço completo, estado civil,
regime de bens, data de casamento e pacto antenupcial, se for o 3.10.2. O instrumento deverá conter, dentre outros requisitos:
caso; pessoa jurídica – o nome empresarial, a sede social e o nú-
mero de inscrição no CNPJ; a) Valor da dívida, sua estimação ou seu valor máximo;
3.9.3. Além dos requisitos do contrato apresentar: b) Cláusula expressa que identifique em relação a qual alienação
fiduciária ela será superveniente;
a) Imposto de Transmissão;
c) O prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do cré-
b) Se for imóvel rural, apresentar: dito do fiduciário;

b.1) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR; d) A taxa de juros e os encargos incidentes;

b.2) Certidão Negativa de Débitos com o Imposto Territorial Ru- e) A cláusula de constituição da propriedade fiduciária superve-
ral – ITR; niente, com a descrição do imóvel objeto e a indicação do título
e modo de aquisição; e
b.3) Inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural – CAR;
f) Indicação do valor do imóvel para efeito de venda em público
b.4) Certidão Negativa do IBAMA; e leilão.

3.10.3. Comprovação em cópia autenticada da legitimidade de re-

b.5) Apresentar georreferenciamento em caso de imóveis ru-
presentação dos cedentes e cessionário (cópias autenticadas de
rais com 25 hectares ou mais.
estatutos, procurações, substabelecimentos etc.).
c) Comprovação em cópia autenticada da legitimidade de repre-
Previsão Legal: art. 22, §§ 3º e seguintes; art. 22, § 4º da Lei n.
sentação dos credores fiduciários (cópias autenticadas de esta-
9.514/1997, incluídos pela Lei n. 14.711/2023.
tutos, procurações, substabelecimentos etc.).

Previsão Legal: artigos 28, 29 e 38 da Lei n. 9.514/1997.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

3.11. EXTENSÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 3.12. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL EM CONCURSO DE CREDORES

PARTE 3 | PLANILHAS DE QUALIFICAÇÃO

A Lei Federal n. 14.711/2023 possibilitou a extensão da alienação fiduciária de bem Caso conste registro de mais de um crédito garantido pelo mesmo imóvel, o rito da
imóvel pela qual a propriedade fiduciária já constituída pode ser utilizada como garan- execução extrajudicial em concurso de credores tem previsão no art. 10 da Lei n.
tia de operações de crédito novas e autônomas de qualquer natureza. 14.711/2023, devendo ser observado o seguinte:

S N NA S N NA
3.11.1. Instrumento Particular, contendo todos os requisitos da es- 3.12.1. Realizada a averbação de consolidação da propriedade fi-
critura pública, qualificação completa das partes, qual seja: pessoa duciária deverão ser intimados pelo Registro de Imóveis todos os
física – nome completo, nacionalidade, profissão, número do CPF, credores concorrentes para habilitarem seus créditos, no prazo
endereço completo, estado civil, regime de bens, data de casa- de 15 (quinze) dias, contado da data da intimação;
mento e pacto antenupcial se for o caso; pessoa jurídica – o nome
empresarial, a sede social e o número de inscrição no CNPJ; 3.12.2. Transcorrido o prazo acima referenciado, o Registrador de
Imóveis lavrará certidão correspondente e intimará o garantidor
3.11.2. O Instrumento de extensão da alienação deve preencher os e todos os credores quanto ao quadro atualizado dos credores.
seguintes requisitos do art. 9º-A da Lei 13.476/2017: O quadro atualizado de credores incluirá os créditos e graus de
prioridade sobre o produto da excussão da garantia, observada a
a) Sejam contratadas as operações com o credor titular da pro- antiguidade do crédito real; e
priedade fiduciária;
3.12.3. Os atos praticados pelo Registro de Imóveis são a certidão
b) Inexista obrigação contratada com credor diverso garantida de inteiro teor para cada credor e a intimação como uma notifi-
pelo mesmo imóvel; cação extrajudicial para cada credor.
c) O credor da operação deve ser parte do Sistema Financeiro Previsão Legal: art. 10 da Lei nº 13.476/2017, incluído pela Lei
Nacional (instituição devidamente credenciada como tal no Ban- 14.711/2023.
co Central); e

d) As operações de crédito garantidas pela mesma alienação fi-

duciária devem ser transferidas conjuntamente, a qualquer títu-
lo, preservada a unicidade do credor.

3.11.3. Comprovação em cópia autenticada da legitimidade de re-

presentação dos cedentes e cessionário (cópias autenticadas de
estatutos, procurações, substabelecimentos etc.).

Previsão Legal: art. 9-A da Lei n. 13.476/2017, incluído pela Lei n.

14.711/2023.

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

4.2. PRIMEIRO AUTO DE LEILÃO

PARTE 4 | MODELOS
PARTE 4 |
MODELOS DE ATOS NO REGISTRO
DE IMÓVEIS

4.1. REGISTRO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE FUTURA

UNIDADE AUTÔNOMA 4.3. CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE

138 139
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

4.4. AVERBAÇÃO DE CANCELAMENTO DE PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA 4.6. INTIMAÇÃO (DILIGÊNCIA POSITIVA)

PARTE 4 | MODELOS
EM FACE DA QUITAÇÃO

4.5. INTIMAÇÃO (DILIGÊNCIA NEGATIVA)

4.7. INTIMAÇÃO POR EDITAL

140 141
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

4.8. PORTABILIDADE 4.10. SEGUNDO AUTO DE LEILÃO

PARTE 4 | MODELOS
4.11. TRANSMISSÃO DE DIREITOS DO FIDUCIANTE

4.9. QUITAÇÃO DA DÍVIDA

142 143
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

4.12. ALIENAÇÃO DA PROPRIEDADE SUPERVENIENTE 4.14. DEMONSTRATIVO DE RESULTADO (EXCUSSÃO EM ATOS SUCESSIVOS)

PARTE 4 | MODELOS
4.13. EXTENSÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

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PARTE 5 | LEGISLAÇÃO CORRELATA

PARTE 5 | 5.3.2. Lei n. 5.709/1971 – “Regula a Aquisição de Imóvel Rural por Estrangeiro
Residente no País ou Pessoa Jurídica Estrangeira Autorizada a Funcionar
LEGISLAÇÃO CORRELATA no Brasil, e dá outras Providências.”: https://bit.ly/3yGo5DY (acesso em
28/03/2024);
(LINKS DE ACESSO)
5.3.3. Lei n. 6.015/1973 – “Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras
providências.”: https://bit.ly/3jtrjBW (acesso em 28/03/2024);

5.3.4. Lei n. 6.634/1979 – “Dispõe sobre a Faixa de Fronteira, altera o

Decreto-lei nº 1.135, de 3 de dezembro de 1970, e dá outras providências”:
https://bit.ly/3wdTo7y (acesso em 28/03/2024);

5.3.5. Lei n. 8.004/1990 – “Dispõe sobre transferência de financiamento

no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, e dá outras providências.”:
5.1. CONSTITUIÇÃO FEDERAL: https://bit.ly/3wf5RIj (acesso em 28/03/2024);
https://bit.ly/3JDWB3W (acesso em 28/03/2024).
5.3.6. Lei n. 8.245/1991 – “Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e
5.2. CÓDIGOS os procedimentos a elas pertinentes.”: https://bit.ly/3FM1BDh (acesso em
28/03/2024);
5.2.1. Lei n. 10.406/2002 – “Institui o Código Civil.”: https://bit.ly/3tM4RsK
(acesso em 28/03/2024); e 5.3.7. Lei n. 8.929/1994 – “Institui a Cédula de Produto Rural, e dá outras
providências.”: https://bit.ly/3Lftip9 (acesso em 28/03/2024);
5.2.2. Lei n. 13.105/2015 – “Código de Processo Civil.”:
https://bit.ly/3Lg2SU5 (acesso em 28/03/2024). 5.3.8. Lei n. 8.935/1994 – “Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal,
dispondo sobre serviços notariais e de registro. (Lei dos cartórios)”:
5.3. LEIS https://bit.ly/3wf5VI3 (acesso em 28/03/2024);

5.3.1. Lei n. 4.380/1964 – “Institui a correção monetária nos contratos 5.3.9. Lei n. 9.514/1997 – “Dispõe sobre o Sistema de Financiamento
imobiliários de interêsse social, o sistema financeiro para aquisição da Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras
casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de providências.”: https://bit.ly/3wf6amr (acesso em 28/03/2024);
Crédito Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação
e Urbanismo e dá outras providências.”: https://bit.ly/3yCJqhF (acesso em 5.3.10. Lei n. 10.931/2004 – “Dispõe sobre o patrimônio de afetação de
28/03/2024); incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito

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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Alexis Mendonça Cavichini Teixeira de Siqueira e Silvia Renata de Oliveira Penchel

Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei nº 911, de 1º agosto de 2004.”: https://bit.ly/37Jf16a (acesso em 28/03/2024);

PARTE 5 | LEGISLAÇÃO CORRELATA

de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.728,
de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras 5.3.14. Lei n. 13.986/2020 – “Institui o Fundo Garantidor Solidário (FGS);
providências.”: https://bit.ly/3wf6wth (acesso em 28/03/2024); dispõe sobre o patrimônio rural em afetação, a Cédula Imobiliária Rural (CIR),
a escrituração de títulos de crédito e a concessão de subvenção econômica
5.3.11. Lei n. 11.101/2005 – “Regula a recuperação judicial, a extrajudicial e para empresas cerealistas; altera as Leis nºs 8.427, de 27 de maio de 1992,
a falência do empresário e da sociedade empresária.”: https://bit.ly/3NfmSrj 8.929, de 22 de agosto de 1994, 11.076, de 30 de dezembro de 2004, 10.931, de
(acesso em 28/03/2024); 2 de agosto de 2004, 12.865, de 9 de outubro de 2013, 5.709, de 7 de outubro de
1971, 6.634, de 2 de maio de 1979, 6.015, de 31 de dezembro de 1973, 7.827, de 27
5.3.12. Lei n. 13.465/2017 – “Dispõe sobre a regularização fundiária rural de setembro de 1989, 8.212, de 24 de julho de 1991, 10.169, de 29 de dezembro
e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da de 2000, 11.116, de 18 de maio de 2005, 12.810, de 15 de maio de 2013, 13.340,
reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia de 28 de setembro de 2016, 13.576, de 26 de dezembro de 2017, e o Decreto-Lei
Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de nº 167, de 14 de fevereiro de 1967; revoga dispositivos das Leis nºs 4.728, de 14
alienação de imóveis da União; altera as Leis nºs 8.629, de 25 de fevereiro de de julho de 1965, e 13.476, de 28 de agosto de 2017, e dos Decretos-Leis nºs 13,
1993 , 13.001, de 20 de junho de 2014 , 11.952, de 25 de junho de 2009, 13.340, de 18 de julho de 1966; 14, de 29 de julho de 1966; e 73, de 21 de novembro de
de 28 de setembro de 2016, 8.666, de 21 de junho de 1993, 6.015, de 31 de 1966; e dá outras providências.”: https://tinyurl.com/nh4p22wx (acesso em
dezembro de 1973, 12.512, de 14 de outubro de 2011 , 10.406, de 10 de janeiro 28/03/2024);
de 2002 (Código Civil), 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo
Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 9.514, de 20 de novembro de 1997, 11.124, 5.3.15. Lei n. 14.063/2020 – “Dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas
de 16 de junho de 2005, 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 10.257, de 10 de em interações com entes públicos, em atos de pessoas jurídicas e em questões
julho de 2001, 12.651, de 25 de maio de 2012, 13.240, de 30 de dezembro de de saúde e sobre as licenças de softwares desenvolvidos por entes públicos;
2015, 9.636, de 15 de maio de 1998, 8.036, de 11 de maio de 1990, 13.139, de 26 e altera a Lei nº 9.096, de 19 de setembro de 1995, a Lei nº 5.991, de 17 de
de junho de 2015, 11.483, de 31 de maio de 2007, e a 12.712, de 30 de agosto de dezembro de 1973, e a Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.”:
2012, a Medida Provisória nº 2.220, de 4 de setembro de 2001, e os Decretos- https://bit.ly/39PtQ7U (acesso em 28/03/2024);
Leis nº 2.398, de 21 de dezembro de 1987, 1.876, de 15 de julho de 1981, 9.760,
de 5 de setembro de 1946, e 3.365, de 21 de junho de 1941; revoga dispositivos 5.3.16. Lei n. 14.382/2022 – “Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros
da Lei Complementar nº 76, de 6 de julho de 1993, e da Lei nº 13.347, de 10 de Públicos (Serp); altera as Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 6.015, de
outubro de 2016; e dá outras providências.”: https://bit.ly/3MecXlN (acesso 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro
em 28/03/2024); de 1979, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 10.406, de 10 de janeiro de 2002
(Código Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 13.097, de 19 de janeiro de 2015, e
5.3.13. Lei n. 13.476/2017 – “Altera a Lei nº 12.810, de 15 de maio de 2013, 13.465, de 11 de julho de 2017; e revoga a Lei nº 9.042, de 9 de maio de 1995, e
para dispor sobre a constituição de gravames e ônus sobre ativos financeiros dispositivos das Leis nºs 4.864, de 29 de novembro de 1965, 8.212, de 24 de julho
e valores mobiliários objeto de registro ou de depósito centralizado, e a Lei nº de 1991, 12.441, de 11 de julho de 2011, 12.810, de 15 de maio de 2013, e 14.195,
13.097, de 19 de janeiro de 2015; e revoga dispositivo da Lei nº 10.931, de 2 de de 26 de agosto de 2021.”: https://bit.ly/3PxO7id (acesso em 28/03/2024); e

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PARTE 5 | LEGISLAÇÃO CORRELATA

5.3.17. Lei n. 14.711/2023 – “Dispõe sobre o aprimoramento das regras de
garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a
execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, o
procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de
inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, o resgate antecipado de
Letra Financeira, a alíquota de imposto de renda sobre rendimentos no caso de
fundos de investimento em participações qualificados que envolvam titulares
de cotas com residência ou domicílio no exterior e o procedimento de emissão
de debêntures; altera as Leis nºs 9.514, de 20 de novembro de 1997, 10.406, de
10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 13.476, de 28 de agosto de 2017, 6.015, de
31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), 9.492, de 10
de setembro de 1997, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 12.249, de 11 de junho
de 2010, 14.113, de 25 de dezembro de 2020, 11.312, de 27 de junho de 2006,
6.404, de 15 de dezembro de 1976, e 14.382, de 27 de junho de 2022, e o Decreto-
Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969; e revoga dispositivos dos Decretos-
Lei nºs 70, de 21 de novembro de 1966, e 73, de 21 de novembro de 1966.”:
https://tinyurl.com/yz8px5rb (acesso em 28/03/2024).

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“Direitos de reprodução:
o conteúdo desta publicação só pode ser reproduzido mediante expressa autorização
dos editores e indicação da fonte.” www.irib.org.br

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