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Direito Real e Direito Pessoal

Os direitos reais apresentam caractersticas prprias que
os distinguem dos direitos pessoais. Para compreendermos
isso, precisamos entender a idia de direito pessoal e a de
direito real.
1.1. Direito pessoal: pode ser considerado como resultante
de uma relao jurdica existente entre duas (ou mais) pes-
soas, em funo da qual uma das partes (chamada credor)
pode exigir da outra parte (chamada devedor) o cumprimen-
to de uma prestao. Assim, somente quem parte nessa
relao jurdica estabelecida que pode exigir a prestao
da outra parte.
1.2. Direitos reais: por sua vez, podem ser exercitados por
seu titular em face de qualquer pessoa da sociedade, inde-
pendentemente da existncia de uma relao jurdica prvia
entre eles.
Desse modo, podemos caracterizar direito pessoal como
uma relao jurdica de pessoa a pessoa, tendo como ele-
mentos o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestao. O di-
reito real, por sua vez, estabelece uma relao entre o titular
do direito e toda a sociedade, ou seja, um sujeito determi-
nado e outro indeterminado, numa relao de exclusividade
de poder sobre uma determinada coisa. Assim, os direitos
pessoais podem ser exigidos apenas de quem parte na re-
lao jurdica que os originou, enquanto que os direitos reais
podem ser exigidos contra todos (erga omnes).
2. Princpios dos Direitos Reais
As diferenas entre os direitos reais e os direitos pessoais
fcam mais evidenciadas ao observarmos os princpios que
regem os direitos reais. So eles:
2.1. Princpio do absolutismo ou oponibilidade erga
omnes: os direitos reais podem ser exercitados contra
todos, que devem abster-se de molestar o titular. Em conse-
qncia, surge o direito de seqela ou jus persequendi, ou
seja, o titular do direito real tem o direito de perseguir a coisa
e reivindic-la de quem quer que a detenha indevidamente.
2.2. Princpio da publicidade: tendo em vista que os direitos
reais devem ser respeitados por todos, necessrio que sua
constituio seja feita de forma pblica, em especial no que
tange aos bens imveis. Assim, os direitos reais sobre bens
imveis s se adquirem depois da transcrio do respectivo
ttulo no cartrio do registro de imveis; sobre mveis, por
sua vez, adquirem-se somente aps a tradio.
2.3. Princpio da aderncia: tambm chamado princpio da
especializao ou da inerncia. Prev a existncia de um
vnculo entre o sujeito (titular do direito) e a coisa, indepen-
dentemente da colaborao ou concordncia de qualquer
sujeito passivo.
2.4. Princpio da taxatividade: os direitos reais so previs-
tos em nmero expressamente determinado por lei (nume-
rus clausus). S so considerados direitos reais aqueles
expressamente referidos no art. 1225 do Cdigo Civil.
2.5. Princpio da perpetuidade: em regra, os direitos reais
no se perdem pelo no uso, mas pelos meios e formas
expressamente referidas em lei. Esse princpio aplica-se em
especial ao direito de propriedade, havendo algumas exce-
es no que tange a outros direitos reais, como ser referido
adiante.
2.6. Princpio da exclusividade: sobre uma mesma coisa
s pode recair um nico direito real, de mesma natureza,
ao mesmo tempo. Isso no impede que haja mais de um
titular desse mesmo direito real, mas cada um desses titu-
lares exercer seu poder sobre pores ideais diversas e
exclusivas.
2.7. Princpio do desmembramento: os direitos reais sobre
coisas alheias desmembram-se do direito de propriedade
(que os origina), constituindo direitos autnomos. Quando se
extinguem tais direitos, o poder que seu titular exercia sobre a coi-
sa retornar, em regra, ao proprietrio (princpio da consolidao).
3. Classifcao dos direitos reais
De maneira geral, h vrias formas de classifcar os direitos reais,
previstas na doutrina, no entanto aquelas que apresentam maior
relevncia, sendo mais frequentemente mencionadas, so as se-
guintes:
3.1. Direitos reais sobre coisa prpria: so aqueles que apre-
sentam um nico titular com poder sobre a coisa. O direito real
sobre coisa prpria por excelncia a propriedade.
3.2. Direitos reais sobre coisa alheia: so aqueles que possuem
dois titulares distintos com poder sobre a coisa. o caso, por
exemplo, do usufruto, em que temos um titular do domnio sobre a
coisa e outro que detm os direitos de uso e gozo sobre a mesma
coisa. O usufruturio, portanto, detm direito sobre bem que no
lhe pertence.
3.3. Direitos reais de gozo ou fruio: so os direitos que permi-
tem ao seu titular que utilize a coisa, podendo fruir dela, enquanto
remanesce o proprietrio com o domnio sobre ela. Nessa catego-
ria, podemos incluir o usufruto, o uso, a habitao, as servides,
dentre outros.
3.4. Direitos reais de aquisio: so aqueles que garantem ao
seu titular o direito de vir a adquirir a coisa, de forma absoluta,
no interessando sob o poder de quem esta possa se encontrar.
Nessa categoria, encontramos o direito do promitente comprador
do imvel.
3.5. Direitos reais de garantia: so aqueles em que o titular
passa a ter o poder de executar a coisa, levando-a penhora e
posterior hasta pblica ou a fruir dela como forma de garantir o
cumprimento da obrigao contrada pelo proprietrio. Nessa ca-
tegoria, incluem-se a hipoteca, o penhor e a anticrese.
LINK ACADMICO 1
Como um dos elementos tpicos dos direitos reais, derivada do
exerccio de poder sobre a coisa, encontramos a idia de posse.
Nosso direito, no entanto, no protege apenas a posse como ele-
mento dos direitos reais, mas reconhece e protege a posse auto-
nomamente constituda, independente de qualquer direito real.
A posse autnoma, desvinculada de qualquer direito real, que
surge por seu prprio exerccio (por exemplo, uma pessoa que
encontra um imvel vazio e nele se instala por perodo razovel) e
merece proteo da lei, chamada de jus possessioni, indepen-
de de qualquer ttulo. Trata-se de direito derivado do prprio fato da
posse, ou seja, que surge to somente de seu efetivo exerccio.
De outro lado, o direito de posse, derivado do direito de proprie-
dade ou de outros direitos reais, devidamente representados por
ttulo legal, chamado de jus possidendi ou posse causal. Nesse
caso, a posse ser um elemento do direito real, no tendo qual-
quer autonomia.
1. Conceito de posse
Ante as idias gerais de posse, acima expostas, bem como as
disposies a esse respeito no Cdigo Civil, podemos conceituar
como o exerccio de fato de qualquer um dos poderes inerentes
propriedade (art. 1196 do CC). A posse uma situao de fato
protegida pela lei, ou seja, caracteriza-se pelo prprio exerccio.
O possuidor exerce efetivo poder sobre a coisa, agindo como se
dono fosse.
No se confunde, portanto, a idia de posse com a idia de deten-
o (art. 1198 do CC). Nesse caso, a pessoa exerce poder sobre
a coisa, porm no em nome prprio, mas sim em nome de outra
pessoa. O detentor apenas detm fsicamente a coisa, em nome
de outrem, mas em razo de uma relao de submisso (em regra
na qualidade de empregado como o caso dos caseiros, por
exemplo), portanto no exerce poder sobre ela em nome prprio,
no tendo direito proteo possessria. O detentor tambm pode
ser chamado de fmulo da posse.
2. Teorias sobre a posse
Historicamente, vrias foram as teorias apresentadas para
tentar explicar suas caractersticas e conceitu-las. No en-
tanto, tais teorias podem facilmente ser agrupadas em dois
grandes grupos, quais sejam o das teorias subjetivas da pos-
se e o das teorias objetivas da posse. Vejamos cada uma
delas:
2.1. Teoria subjetiva (SAVIGNY)
Segundo essa teoria, a posse seria formada por dois ele-
mentos, sendo um objetivo corpus, que a relao material
estabelecida com a coisa e um outro de natureza subjetiva
animus, que a vontade de ter a coisa como sua. Desse
modo, para os defensores dessa teoria, deveria ser consi-
derado possuidor da coisa aquele que tivesse o poder fsico
sobre ela e simultaneamente tivesse a inteno de perma-
necer com a coisa em seu poder. O ncleo da posse, para
essa teoria, a inteno do indivduo em permanecer com
a coisa.
2.2. Teoria objetiva (IHERING)
Segundo essa teoria, a posse seria composta por apenas
um elemento, o objetivo corpus. O animus estaria inserido no
corpus, tornando o elemento subjetivo dispensvel. A idia
de corpus, portanto, no igual quela da teoria subjetiva.
Aqui o corpus ser representado pelo poder fsico sobre a
coisa, com a exteriorizao da inteno de permanecer com
ela. Difere da teoria subjetiva porque, em momento algum,
preocupa-se com a inteno do indivduo, mas sim com a
exteriorizao representada por seus atos.
Esta a teoria adotada pelo Cdigo Civil Brasileiro, conforme
se percebe da redao do art. 1196. Resumidamente, pode-
mos dizer, ento, que, para o nosso direito, posse conduta
de dono. Ser considerado possuidor aquele que agir como
se dono fosse.
2.3. Classifcao da posse
Uma vez verifcados os elementos essenciais da posse,
faz-se necessrio tratar da classifcao da posse, tendo em
vista que essa classifcao poder trazer uma srie de con-
seqncias para o tratamento destinado posse. Assim, so
as seguintes as hipteses de classifcao da posse:
2.4. Posse direta e posse indireta
A posse direta decorre da efetiva relao material entre a pes-
soa e a coisa. Segundo o art. 1197 do CC, ser considerado
possuidor direto aquele que tem a posse temporariamente
em seu poder. Assim, podemos entender que a posse direta
sempre ser temporria. A posse indireta, por sua vez, no
dizer do mesmo artigo, aquela que originou a posse direta.
Trata-se, portanto, de mera fco e ocorrer nas situaes
em que o titular da coisa afasta-se dela, transferindo tempo-
rariamente o exerccio direto da coisa para terceiro, porm
permanece exercitando a posse mediata. Quando a posse
tem nimo defnitivo, ou seja, no tem carter temporrio, ela
ser denominada posse plena.
2.5. Posse justa e posse injusta
Posse justa aquela que est em conformidade com o
ordenamento jurdico. A posse injusta aquela contrria
ao ordenamento jurdico, podendo ser: a) violenta: obtida
mediante fora fsica injustifcada; b) clandestina: obtida s
escondidas; c) precria: obtida por meio de uma relao de
confana entre as partes, mas retida indevidamente. O art.
1200 do CC estabelece o conceito de posse justa a contrario
sensu, determinando que a posse justa aquela que no for
violenta, clandestina ou precria. A distino entre a posse
justa e a injusta leva em conta um elemento objetivo, qual
seja, a existncia do vcio. No se trata, no caso, de saber
se o titular da posse tem cincia do vcio, mas apenas de
considerar se o vcio existe ou no existe. Existindo o vcio, a
posse ser considerada injusta.
2.6. Posse de boa-f e posse de m-f
Ao contrrio da distino entre a posse justa e a injusta, o
que ser levado em conta aqui o elemento subjetivo da
posse. O ponto fundamental no a existncia do vcio, mas
a cincia do titular acerca da existncia desse vcio. Desse
DIREITO DAS
COISAS
GENERALIDADES
POSSE
1
modo, ser considerada posse de boa-f aquela cujo titular
desconhece qualquer vcio que macule a posse, nos termos
do artigo 1201 do Cdigo Civil. A posse de m-f, por sua
vez, d-se quando o titular tem cincia da existncia do v-
cio. No nosso sistema, prevalece a presuno da posse de
boa-f.
Como conseqncias da posse de boa-f, podemos apontar
que o seu titular ter direito percepo dos frutos, indeni-
zao pelas benfeitorias necessrias e teis que realizar no
perodo da posse, bem como levantar as benfeitorias volup-
turias, quando isso for possvel sem prejuzo para a coisa
principal. Tambm poder o possuidor de boa-f exercitar
o direito de reteno da coisa, enquanto no for indenizado
pelas benfeitorias realizadas (art.1219, CC).
O possuidor de m-f, por sua vez, no ter direito a indeni-
zao por benfeitorias teis nem pelas volupturias, mas to
somente pelas necessrias e, mesmo assim, sem direito de
reteno da coisa (art. 1220, CC).
2.7. Posse ad interdicta e posse ad usucapionem
A posse ad interdicta aquela que autoriza a utilizao dos
interditos possessrios (aes de reintegrao de posse,
manuteno de posse e interdito proibitrio) para a sua pro-
teo. A posse ad usucapionem aquela que permite a aqui-
sio do domnio em razo da posse prolongada da coisa.
2.8. Posse nova e posse velha
Posse nova aquela cujo prazo no excede um ano e um
dia. A posse velha aquela superior a um ano e um dia.
importante no confundir a idia de posse nova e posse
velha, com ao de fora nova e ao de fora velha. Essa
distino tem como fnalidade a possibilidade de utilizao
do procedimento especial nos interditos possessrios, per-
mitindo a concesso de liminar. Esta s ser permitida caso
o possuidor no tenha deixado passar ano e dia do esbulho
ou da turbao, caracterizando ao de fora nova (art. 924
CPC). Caso contrrio, o procedimento a ser adotado ser o
ordinrio, caracterizando ao de fora velha.
Assim, possvel que o titular de posse nova ingresse com
ao de fora nova ou de fora velha, bem como o titular de
posse velha poder tambm intentar ao de fora nova ou
de fora velha, pois o que interessa, nesse caso, o tempo
decorrido desde a ocorrncia do esbulho ou da turbao.
No entanto, no devemos nos esquecer de que, com a intro-
duo da tutela antecipada (art. 273 do CPC), passou a ser
possvel a concesso da tutela ab initio no procedimento
ordinrio.
2.9. Posse natural e posse civil
Posse natural aquela que decorre da relao material entre
a pessoa e a coisa. Posse civil aquela que decorre de lei. A
posse civil pode ser de trs tipos: a) constituto possess-
rio: forma de aquisio ou perda da posse em que o possui-
dor pleno passa a ser apenas possuidor direto da coisa (ex.:
venda de um imvel em que o vendedor continua no imvel,
agora na qualidade de locatrio). b) traditio brevi manu:
a situao em que o possuidor direto passa a ser possui-
dor pleno da coisa (ex.: o locatrio adquire o imvel em que
reside e continua nele, no mais como locatrio, mas como
proprietrio); c) traditio longa manu: a coisa posta dis-
posio do adquirente, por impossibilidade da entrega, em
razo do porte. O possuidor da coisa, apesar de no ter tido
disponibilidade material plena, por fco, passa a t-la (ex.:
adquire-se uma fazenda de vrios hectares; presume-se
que, se o adquirente tomar posse de apenas uma pequena
rea, estar tomando posse de toda a rea, fcticiamente).
2.10. Posse pro diviso e posse pro indiviso
Posse pro diviso aquela exercida sobre parte especfca da
coisa, podendo ser especifcada a parcela sobre a qual cada
um dos possuidores exerce sua posse. Posse pro indiviso
aquela exercida sobre parte ideal, no havendo como defnir
sobre qual parte da coisa cada possuidor exerce seu poder
(art. 1201 do CC).
2.11. Posse originria e posse derivada
Posse originria aquela que no guarda nenhum vnculo
com a posse anterior; ela surge sem nexo de causalidade
com a posse anteriormente existente (ex.: a posse que nasce
em decorrncia de esbulho). A posse derivada, por sua vez,
aquela que guarda uma relao de causalidade com a posse
anterior (ex: o possuidor anterior vende o bem para o novo
possuidor). Importante lembrar que a posse derivada carrega
consigo todos os vcios da posse que a originou. Assim, se a
posse tivesse natureza precria, v.g., ao ser transferida para
outra pessoa, carregaria consigo o vcio mencionado. Alm
disso, outra conseqncia desta classifcao a chamada
acessio temporis ou acessio possessionis. Segundo esse
instituto, ser possvel somar o tempo da posse atual ao
tempo da posse que a originou, para fns de usucapio, no
caso de posse derivada. No caso de posse originria, o prazo
comea a correr a partir de seu incio.
2.12. Aquisio e perda da posse
O Cdigo Civil de 2002 no enumerou, ao contrrio do que fazia o
CC de 1916, as formas de aquisio da posse, de forma coerente
com a teoria objetiva da posse, por ele adotada. No entanto, em
razo da prxis jurdica, algumas formas so doutrinariamente
relacionadas. De maneira geral, podemos dizer que a aquisio
da posse se d desde o momento em que se torna possvel o
exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes
propriedade, conforme artigo 1204 do Cdigo Civil. Podemos
apontar, no entanto, com base na doutrina, as seguintes formas
de aquisio:
2.13. Formas de aquisio da posse (classifcao segundo
o critrio da vontade)
2.13.1 Formas de aquisio unilateral
Segundo o critrio da vontade, a aquisio da posse pode se dar
de forma unilateral ou bilateral. As formas unilaterais de aquisio
da posse so:
a) apreenso: ato pelo qual o adquirente toma para si uma certa
coisa e passa a dispor dela livremente. Quando se trata de bens
mveis, essa apreenso facilmente perceptvel. o caso, por
exemplo, do indivduo que toma para si coisa que no de nin-
gum (res nullius), ou coisa abandonada (res derelicta), con-
forme art. 1263 do Cdigo Civil. Nos bens imveis, um pouco
mais difcil perceber-se a apreenso, mas tambm possvel, por
meio da ocupao com fns de usucapio. O que importa que,
na apreenso, a coisa est subordinada ao poder do adquirente,
com animus de dono.
b) exerccio de direito: ocorre quando o adquirente realiza certo
ato de disposio sobre a coisa e, em decorrncia disso, adquire a
posse. Ex: determinado indivduo passa um aqueduto por terreno
alheio e o proprietrio do outro terreno queda-se inerte. Aquele que
passou o aqueduto adquirir a posse por fora desse exerccio
de direito e poder, at mesmo, obter o direito de servido por
usucapio (art. 1379 CC).
2.13.2. Formas de aquisio bilateral
Ocorre a aquisio bilateral quando o possuidor transfere volun-
tariamente sua posse para outrem. A forma de aquisio bilateral,
por excelncia, a tradio. Esta pode se dar de trs formas:
a) tradio efetiva, ou material, ou real: decorre da efetiva entre-
ga de uma certa coisa a outra pessoa. A prpria coisa entregue
e com ela a posse.
b) tradio simblica: a entrega no da coisa em si, mas de
objeto que a representa. Ex: para realizar a tradio de um carro,
entrega-se sua chave.
c) tradio fcta: no ocorre nenhuma forma de entrega, mas, em
razo de uma fco jurdica, considera-se realizada a entrega. As
hipteses de tradio fcta forma tratadas no item 3.6. acima (cons-
tituto possessrio, traditio brevi manu e traditio longa manu).
2.14. Formas de aquisio da posse (classifcao segundo o
critrio do meio de aquisio)
a) aquisio a ttulo universal
aquela em que o bem sobre o qual recai a posse a ser transferi-
da uma universalidade ou uma cota-parte dessa universalidade.
b) aquisio a ttulo singular
aquela em que o bem sobre o qual recai a posse a ser trans-
ferida um bem certo e determinado. Essa classifcao ter
importncia, em especial, no que tange ao direito das sucesses
(art. 1207CC).
2.15. Formas de perda da posse
Em razo da teoria objetiva adotada pelo CC, podemos considerar
que se perde a posse, quando a coisa no estiver mais sob o poder
do possuidor (perda do corpus) ou quando ele no mais tiver a
inteno de exercitar poder sobre a coisa (perda do animus),
conforme art. 1223 do Cdigo Civil. Assim, podemos elencar, de
forma sucinta, as seguintes formas de perda da posse:
a) abandono
No abandono, o possuidor, voluntariamente, renuncia posse da
coisa. O abandono pode recair sobre bens mveis ou imveis.
b) tradio
Na tradio, o possuidor transfere sua posse outra pessoa, fcan-
do, por conseqncia, privado dela.
c) posse de outrem
Se outra pessoa est exercendo a posse sobre a coisa, claro est
que o possuidor original est privado dela. Mesmo que se trate de
posse exercida contra a vontade do possuidor original, como no
caso do esbulho.
d) destruio da coisa
Uma vez destruda a coisa, cessa a posse sobre ela, visto no
ser mais possvel faticamente a submisso da coisa vontade do
possuidor.
2.16. Efeitos da posse
Os efeitos jurdicos da posse so exatamente o que lhe d carter
jurdico relevante, distinguindo-a da mera deteno. Podemos divi-
dir os efeitos da posse em cinco categorias: a) proteo da posse;
b) percepo dos frutos; c) responsabilidade pela deteriorao da
coisa; d) indenizao pelas benfeitorias e direito de reteno; e)
usucapio.
2.17. Proteo da posse: o direito de proteger a sua posse a
principal conseqncia da posse em favor do possuidor. Caso a
posse seja ameaada, turbada ou esbulhada o possuidor
poder defend-la, inclusive por suas prprias foras, desde
que o faa logo e mantenha a proporcionalidade entre o ato
praticado e a defesa promovida (art. 1210 CC). Caso contr-
rio, precisar recorrer s formas de defesa judicial da posse,
por meio das aes possessrias.
2.18. Aes possessrias propriamente ditas: as aes
possessrias propriamente ditas, ou sticto sensu, so aque-
las expressamente previstas em lei como tendo natureza
possessria; so a reintegrao de posse, a manuteno de
posse e o interdito proibitrio. H, alm delas, outras aes
que podem ser utilizadas para a proteo do bem possudo,
mas no da posse propriamente dita.
a) Reintegrao de posse: a ao movida por aquele que
sofreu esbulho, com objetivo de recuperar a posse do qual
fcou privado (CC, art.1210, CPC art. 926). Para que possa
ser proposta, preciso que o autor prove que teve a posse
e que sofreu o esbulho, tendo fcado privado da posse em
razo dele. Esbulho o ato pelo qual o possuidor se v des-
pojado da posse, injustamente, por violncia, por clandestini-
dade e por abuso de confana. Nessa ao, o pedido pode
ser cumulado com a indenizao pelos eventuais prejuzos
sofridos em razo do esbulho.
b) Manuteno da posse: a ao movida por aquele que
sofre turbao com objetivo de manter-se na sua posse, evi-
tando um eventual esbulho. (CC, art. 1210, e CPC, arts. 926
a 931). Turbao todo ato que embaraa o livre exerccio
da posse, haja ou no dano, tenha ou no o turbador melhor
direito sobre a coisa; pode ser de fato (consiste na agresso
material dirigida contra a posse) ou de direito ( a que opera
judicialmente, quando o ru contesta a posse do autor, ou por
via administrativa). Aqui, nesta ao, tambm pode haver a
cumulao de pedido de indenizao pelos danos sofridos,
alm de ser possvel obter a cominao da pena para o caso
de reincidncia ou, ainda, se de m f o turbador, remover
ou demolir construo ou plantao feita em detrimento de
sua posse.
c) Interdito Proibitrio: a proteo preventiva da posse
ante a ameaa de turbao ou esbulho. Assim, o possuidor
direto ou indireto, ameaado de sofrer turbao ou esbulho,
previne-os, obtendo mandado judicial para segurar-se da
violncia iminente. Ameaa o conjunto de sinais ou ele-
mentos, sufcientes para que o possuidor perceba que pode
sofrer esbulho ou turbao a qualquer momento.
Caractersticas das aes possessrias: as aes pos-
sessrias regem-se por caractersticas prprias e especf-
cas, quais sejam:
a) Duplicidade: as aes possessrias so chamadas de
aes dplices, por permitirem cognio plena ao juiz, inde-
pendentemente da reconveno. O ru poder contrapor, na
mesma ao, pedido possessrio e, caso estejam presentes
os requisitos, a chamada exceo de usucapio. No existe
reconveno: a contestao acumula o carter de reconven-
o. O fundamento dessa regra a celeridade, bem como do
carter de situao de fato da posse.
b) Fungibilidade: as aes possessrias, por serem fung-
veis entre si, podero ser recebidas pelo juiz, caso tenham
sido propostas equivocadamente, como se fosse a ao
prpria para o caso. Assim, v.g., caso tenha havido esbulho
e a parte tenha proposto equivocadamente uma ao de
manuteno de posse, ao invs da reintegrao de posse, o
juiz poder receber a ao como se reintegrao fosse e dar
continuidade ao feito. Desse modo, essas aes podem ter
seus pedidos alterados no curso da demanda possessria,
entretanto, somente no que diz respeito tutela possess-
ria.
c) Cumulatividade: o pedido no precisa ser exclusivamen-
te possessrio. Podero ser pedidos, tambm, indenizao,
perdas e danos e multa. As possessrias tm um carter pa-
trimonial, visto que, alm da situao possessria, pode-se
cumular quanto ao patrimnio.
d) Rito prprio: promovem-se, em regra, as possessrias,
pelo rito especial previsto nos arts. 926 a 931 do CPC. O
procedimento especial s ser cabvel se a ao for proposta
at ano e dia da ofensa posse (ao de fora nova). Caso
contrrio, j tendo decorrido mais de ano e dia da ofensa, o
procedimento ser o ordinrio.
2.19. Percepo dos frutos: o possuidor de boa-f ter direi-
to aos frutos percebidos e colhidos, direito aos frutos penden-
tes e direito indenizao pela produo e custeio (todos os
aparatos da coisa). O possuidor de m-f tem obrigao de
devoluo dos frutos percebidos e colhidos, perder os frutos
pendentes e tem o direito de ser indenizado pela produo
e custeio (visa ao no enriquecimento indevido de terceiros).
2.20. Responsabilidade pela deteriorao da coisa: o
possuidor de boa f ser, em princpio, irresponsvel pela
deteriorao natural; tem, portanto, responsabilidade subjeti-
va. Por sua vez, o possuidor de m-f tem responsabilidade
2
objetiva. Ser responsvel por qualquer perecimento, s po-
dendo se eximir se demonstrar que a deteriorao ocorreria
em qualquer hiptese. H a inverso do nus da prova.
2.21. Indenizao pelas benfeitorias e direito de reten-
o: o possuidor de boa-f tem direito a indenizao plena
pelas benfeitorias necessrias, teis e volupturias, direito
de reteno pelas benfeitorias necessrias e teis (poder
reter a coisa at que seja indenizado) e direito a levantar as
benfeitorias volupturias se no houver indenizao por elas.
O possuidor de m-f perder as benfeitorias teis e volup-
turias, ter direito indenizao pelas benfeitorias necess-
rias e no poder reter a coisa, nem levantar, se no houver
indenizao por elas.
2.22. Usucapio: tambm denominada prescrio aquisitiva,
um efeito possessrio. Em razo da posse continuada, por
perodo especfco determinando em lei, o possuidor adquire
a propriedade da coisa. Tanto a posse de boa-f quanto de
m-f podem gerar a usucapio, variando o tempo exigido
para a aquisio. Tanto os bens imveis quanto os mveis
so suscetveis de aquisio via usucapio. No caso de bens
imveis, podemos classifcar as modalidades de usucapio
em: a) extraordinria (prazo de 15 anos, em regra); b) or-
dinria (prazo de 10 anos, em regra); especial (prazo de 5
anos). Entre os bens mveis, podemos dividir em: a) extraor-
dinria (5 anos) e b) ordinria 3 anos). Podemos acrescentar,
tambm, a usucapio coletiva, instituda pelo Estatuto das
Cidades.
LINK ACADMICO 2
1. Conceito: a garantia fundamental do homem, que d
a esse o poder de usar, gozar e fruir da coisa, bem como
de reav-la de quem a detenha indevidamente, tendo poder
sobre ela, mas tambm limitaes econmicas e sociais
(CF/88, art. 5; CC art. 1228).
2. Elementos do direito de propriedade: o direito de pro-
priedade composto por quatro elementos ou quatro verten-
tes, que se complementam, permitindo o exerccio pleno do
direito, quais sejam: a) direito de usar; b) direito de gozar; c)
direito de dispor ;e d) direito de reaver.
2.1. Direito de usar (jus utendi): o direito de utilizar a
coisa, dentro das restries legais, tirando dela todos os ser-
vios que ela possa prestar, sem que haja modifcao em
sua substncia, ou seja, sem consumi-la.
2.2. Direito de gozar (jus fruendi): exterioriza-se na
percepo dos frutos e na utilizao dos produtos da coisa.
Caracteriza-se, especialmente, pela possibilidade de explo-
rar economicamente a coisa, porm sempre sem que haja
modifcao em sua substncia, ou seja, sem consumi-la.
2.3. Direito de dispor (jus abutendi ou disponendi):
equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de alien-la a
ttulo oneroso (venda) ou gratuito (doao), incluindo o direito
de consumi-la e o poder de grav-la de nus (penhor, hipo-
teca, etc.) ou de submet-la ao servio de outrem. O direito
de dispor o cerne, o elemento central do direito de pro-
priedade. Os demais elementos (direito de usar e de gozar)
podero, em determinadas circunstncias, ser transferidos a
terceiros (como no caso da constituio de usufruto), mas,
mesmo nesses casos, o direito de dispor permanece com o
titular do direito de propriedade.
2.4. Direito de reaver (rei vindicatio): o poder que tem
o proprietrio de mover ao para obter o bem de quem in-
justamente o detenha, em virtude do seu direito de seqela,
que uma das caractersticas do direito real. Assim, o direito
de reaver no exclusividade do titular do direito de proprie-
dade, mas assiste a qualquer titular de direito real sobre a
coisa.
3. Caractersticas do direito de propriedade: a proprie-
dade, por suas condies, pode ser considerada um direito
absoluto, exclusivo, perptuo, aderente e limitado. Apesar da
aparente contradio que a de um mesmo direito ser abso-
luto e limitado, no h tal contradio, visto que as limitaes
aplicam-se em situaes especfcas, para dar melhor aten-
dimento a certas necessidades sociais. A limitao abarca
todas as demais caractersticas. Pode-se dizer, ento, que
a propriedade tem cinco caractersticas.
3.1. Absoluta: a propriedade caracteriza-se como um direito
absoluto, visto que um direito pleno, estabelecendo uma
relao de poder, permitindo ao seu titular o direito de usar,
fruir e dispor livremente da coisa, sem interferncias.
3.2. Exclusiva: a exclusividade do direito de propriedade
caracteriza-se em virtude de somente um indivduo poder ter
as prerrogativas daquela propriedade. Assim, a cada tempo,
somente o titular do direito de propriedade poder exercitar
os direitos de uso, gozo e fruio sobre a coisa. Isso no sig-
nifca que fca afastada a possibilidade de co-propriedade, mas,
ainda assim, somente os co-proprietrios, em carter exclusivo,
que exercero tais prerrogativas.
3.3. Perptua: a perpetuidade do direito nada tem a ver com a
impossibilidade de transmisso ou com a sua extinguibilidade. A
idia de perpetuidade est ligada idia de possibilidade de ser
transmitido causa mortis. Assim, no se extingue o direito com o
fm da vida do seu titular (como o caso do usufruto, por exemplo).
No direito privado, existem duas excees ao princpio da perpe-
tuidade, quais sejam:
a) Propriedade resolvel (CC, art. 1.359): uma causa antece-
dente ou concomitante transmisso da propriedade e que gera,
por parte do terceiro, o poder de reivindicar a coisa do novo titular.
uma limitao ao princpio da perpetuidade. Causa antecedente
ou concomitante uma causa contratual, pr-conhecida das par-
tes, anterior tradio (ex.: pacto de retrovenda).
b) Propriedade revogvel (CC, art. 1.360): uma causa super-
veniente, no prevista pelas partes, na qual a propriedade se con-
solida nas mos de terceiro de boa-f, no cabendo reivindicao
por parte do legtimo titular, a no ser em caso excepcional. Causa
superveniente aquela que ocorre aps a transmisso efetiva da
coisa (exemplos: herdeiro aparente, revogao da doao por
ingratido etc.).
3.4. Aderente: aderncia a prerrogativa do titular de trazer para
si a coisa, independentemente de onde ela esteja, por meio de
ao reivindicatria em virtude de seu direito de seqela. Traz em
si a idia de que o direito de propriedade est ligado coisa e a
acompanha onde quer que ela esteja. Tm-se 3 aes decorren-
tes dessa prerrogativa:
a) Negatria: a ao que tutela a propriedade em face alega-
o de um direito real limitado, ou seja, a pessoa vem para negar
um direito real limitado com o objetivo de fazer prevalecer a pleni-
tude e a exclusividade do mesmo, eventualmente posto em dvida
(art. 1231 do CC);
b) Divisria: a tutela do condmino, para fns de extino do
condomnio e diviso da coisa comum. O bem no pode ter clu-
sula de indivisibilidade (art. 1320 do CC);
c) Demarcatria (actio fnium regundorum): aquela que
visa restabelecer marcos destrudos, arruinados ou apagados,
ou seja, visa reconstruir a exata rea de um determinado imvel.
Decorre do direito de vizinhana;
3.5. Limitada: a propriedade pode ser limitada por duas formas
diversas:
3.5.1. Limitaes voluntrias: so as que se estabelecem em
razo de ato de vontade da parte. Podem ser:
a) Limitaes que se estabelecem no contrato por meio de clu-
sulas restritivas de inalienabilidade, incomunicabilidade, impenho-
rabilidade e indivisibilidade (somente podero estar dispostas em
contratos no onerosos);
b) Propriedade gravada, ou seja, quando existe a imposio de
um direito real limitado (exemplo: usufruto).
c) Bem de famlia (artigo 1.715 e ss. do Cdigo Civil), que poder
ser compulsrio (Lei n. 8009) e voluntrio (artigo 1.715 do Cdigo
Civil). A vantagem do bem de famlia voluntrio sobre o compuls-
rio que, no primeiro, pode-se gravar qualquer bem como sendo
de famlia.
3.5.2. Limitaes legais: so aquelas que ocorrem indepen-
dentemente da vontade da parte, por expressa imposio da lei.
Podem ser:
a) de direito pblico (desapropriao, requisio, tombamento,
tributao);
b) de direito privado (todas as relaes jurdicas de vizinhana, que
seriam limitaes para construir, sossego e sade dos imveis vi-
zinhos etc.);
c) de direito social (Lei de Locao, Estatuto da Terra, Cdigo de
Defesa do Consumidor etc.).
4. Aquisio e perda da propriedade: o Cdigo Civil estabelece
diferenas entre as formas de aquisio da propriedade de bens
imveis e da propriedade de bens mveis. Assim, trataremos de
cada uma delas em separado. Podemos, no entanto, desde j
estabelecer que as formas de aquisio da propriedade podem
ser divididas em originrias ou derivadas. A aquisio originria
aquela em que no existe relao entre o proprietrio anterior e o
novo proprietrio (caso da usucapio, por exemplo). J na aqui-
sio derivada existe uma relao entre a propriedade anterior e
a nova propriedade (caso da tradio, por exemplo). Ao mesmo
tempo, acrescente-se que as formas de aquisio e perda da pro-
priedade so basicamente as mesmas, j que sempre que a pro-
priedade surge para algum, deixa de existir para outra pessoa.
4.1. Formas de aquisio da propriedade imvel
4.1.1. Transcrio (ou registro do ttulo): a transcrio uma for-
ma derivada de aquisio da propriedade, por meio da publicidade
do contrato translativo junto ao Registro de Imveis. Tratando-se
de imvel de valor maior do que 30 salrios mnimos, o ato trans-
lativo deve, necessariamente, ser realizado por meio de escritura
pblica (art. 108, CC). Pelo princpio da publicidade, o registro tem
o condo de tornar o ato de conhecimento geral, no sendo mais
possvel a qualquer pessoa alegar que desconhecia seu
contedo (artigos 1227, 1245 e 1247 do CC). Uma vez re-
gistrado junto matrcula do imvel, considera-se transferida
a propriedade e, em razo disso, surge a oponibilidade erga
omnes do direito;
4.1.2. Acesso: a incorporao a um objeto principal de
tudo quanto se lhe adere em volume ou em valor (ex.: a
construo de uma casa em um terreno, antes vazio, faz
com que a casa passe a estar incorporada ao terreno). As-
sim, tudo o que aderir a um determinado bem, passa a fazer
parte dele e, em conseqncia, o proprietrio do bem princi-
pal passa a ser proprietrio da acesso tambm. A acesso
remete idia de acessrios da coisa (art. 1248 do CC). O
legislador entendeu que seria, em regra, mais conveniente
atribuir a propriedade da coisa acessria ao domo da princi-
pal, para evitar a formao de um condomnio forado e des-
necessrio. No entanto, ao mesmo tempo, no pretende a
lei proteger o locupletamento, o enriquecimento sem causa,
possibilitando, portanto, ao proprietrio prejudicado, o recebi-
mento de uma indenizao. Pode ser dividida em acesso
natural e industrial.
a) Acesso natural: deriva da fora da natureza, ocorrendo
sem interveno humana. Incluem-se nessa categoria: alu-
vio; avulso; formao de ilhas e lveo abandonado.
a1) Aluvio: na aluvio ocorre o acrscimo paulatino de terra
s margens de um rio ou de uma corrente, com a conse-
qente aquisio da propriedade por parte do dono do imvel
ao qual aderirem estas terras (art. 1250 CC).
a2) Avulso: a avulso se d pelo repentino deslocamento
de uma poro de terra, em razo de fora natural violen-
ta, desprendendo-se de um prdio e indo juntar-se a outro.
Nesse caso, ser lcito ao proprietrio do imvel desfalcado
pedir indenizao no prazo decadencial de um ano (art. 1251
CC).
a3) Formao de ilhas: ocorrendo a formao de ilhas em
correntes comuns ou particulares, estas pertencero aos pro-
prietrios dos terrenos ribeirinhos fronteiros (art. 1249 CC).
a4) lveo abandonado: ocorre o abandono de lveo quan-
do um rio seca ou desvia-se em razo de fenmeno da na-
tureza, deixando a descoberto o leito por onde antes corria.
O lveo abandonado pertence aos proprietrios ribeirinhos
das duas margens, sendo que a diviso se far com base
em sua linha mediana. Ademais, os proprietrios de terrenos
por onde as guas abrirem novo curso no tero direito
indenizao por tratar-se de motivo de fora maior (art. 1252
do CC).
b) Acesso industrial: so aquelas feitas pelo homem,
como as construes e plantaes (art. 1253 do CC). Tem
como fundamento a idia de que toda plantao ou constru-
o existente em um imvel foi realizada pelo seu proprie-
trio. No se trata, no entanto, de uma presuno absoluta,
admitindo prova em contrrio.
Se o proprietrio do imvel planta ou edifca em seu prprio
terreno com sementes, plantas ou materiais alheios, adqui-
re a propriedade deles, em razo de que a regra geral do
acessrio segue o principal. No entanto, pretendendo evitar o
enriquecimento sem causa, o art. 1254 do Cdigo Civil prev
que o proprietrio ter que reembolsar o valor das sementes
e materiais que utilizar, sendo que, se tiver procedido de m-
f, dever ainda indenizar por perdas e danos.
De outro lado, quem planta ou edifca em terreno alheio, per-
de as sementes, plantas ou construes em favor do proprie-
trio do imvel, tendo apenas o direito indenizao pelo va-
lor do material utilizado, se estiver de boa-f (art. 1255, CC).
Se, ao contrrio, estiver de m-f, poder ser obrigado pelo
proprietrio a repor as coisas no estado em que se encontra-
vam, pagando os prejuzos que causou ou, ainda, a deixar
fcar a plantao ou construo em benefcio do proprietrio
e sem indenizao.
Por fm, se a construo ou plantao exceder consideravel-
mente o valor do terreno, aquele que, de boa-f, plantou ou
edifcou, adquirir a propriedade do solo, mediante pagamen-
to de indenizao a ser fxada judicialmente, se no houver
acordo. Esta a letra do art. 1255, pargrafo nico do Cdigo
Civil, que estabelece aquilo que alguns autores chamam de
desapropriao de interesse privado. Assim, o proprietrio
do imvel fcaria obrigado a vender o terreno quele que ali
edifcou ou plantou, caso essa plantao ou edifcao tenha
valor consideravelmente maior do que o do terreno.
5. Usucapio: uma forma originria de aquisio da pro-
priedade mvel (art. 1260 do CC) ou imvel (art. 1242 do
CC), por meio do exerccio da posse, em obedincia aos
pressupostos legais. A usucapio tambm chamada de
prescrio aquisitiva, em contraposio prescrio ex-
tintiva, regulada pelos arts. 205 e 206 do Cdigo Civil. Nas
duas hipteses, temos o tempo como elemento central para
aquisio ou extino de direitos.
PROPRIEDADE
3
O art. 1244 do Cdigo Civil claro ao estabelecer um para-
lelo entre a prescrio extintiva e a aquisitiva. Estabelece o
referido artigo que estende-se ao possuidor o disposto quan-
to ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem
ou interrompem a prescrio, as quais tambm se aplicam
usucapio.
Assim, entre outras limitaes no se verifcar usucapio
entre cnjuges na constncia do casamento, tampouco entre
ascendentes e descendentes durante o poder familiar, nem
mesmo contra menor.
Importante ainda observar que, nos termos do art. 1243 do
Cdigo Civil, o possuidor poder somar sua posse o tem-
po da posse de seus antecessores, desde que todas sejam
contnuas e pacfcas e, no caso da usucapio ordinria, de
boa-f.
Trataremos aqui das espcies e requisitos para a usucapio
de bem imvel e, mais adiante, das hipteses de usucapio
de bem mvel. Assim, no que tange aquisio de bens
imveis, a usucapio pode ser classifcada em ordinria,
extraordinria e especial.
a) usucapio ordinria: nos termos do artigo 1242, adquirir
a propriedade do imvel aquele que, por dez anos contnuos
e ininterruptos, com justo ttulo e boa f, possuir bem imvel
como o seu. Ser, porm, de cinco anos o prazo, se o imvel
tiver sido adquirido onerosamente e cujo registro tenha sido
cancelado, desde que o possuidor tenha nele sua morada
ou nele tenha realizado investimentos de interesse social ou
econmico.
b) usucapio extraordinria: adquirir tambm a proprie-
dade do imvel aquele que possuir como seu um imvel,
pelo prazo de quinze anos, independentemente de justo
ttulo ou boa-f. Nesse caso, o prazo poder ser reduzido
para dez anos se o possuidor tiver estabelecido no imvel
sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras de carter
produtivo (art. 1238, CC).
c) usucapio especial: divide-se em rural e urbana:
c1) usucapio especial rural: exige posse por cinco anos
ininterruptos, independentemente de boa-f e justo ttulo,
sendo cabvel para reas rurais com no mximo cinqenta
hectares.
c2) usucapio especial urbana: tambm exige cinco anos
ininterruptos de posse, independentemente de boa-f e justo
ttulo, sendo cabvel para reas urbanas de no mximo, du-
zentos e cinqenta metros quadrados.
Observao: considera-se justo ttulo todo e qualquer ato
jurdico hbil, em tese, a transferir a propriedade, indepen-
dentemente de registro.
6. Formas de aquisio da propriedade mvel:
6.1 Tradio: a principal forma de transferncia da proprie-
dade mvel a tradio, que se perfaz com a entrega da
coisa ao novo proprietrio (art. 1267).
6.2. Ocupao: trata-se de aquisio originria de proprieda-
de mvel e consiste na aquisio de coisa mvel ou semo-
vente, sem dono (por no ter sido apropriada ou por ter sido
abandonada), desde que no seja essa apropriao defesa
em lei (art. 1263 CC).
6.3. Achado de tesouro: o encontro casual de coisa es-
condida, de cujo proprietrio no se tenha notcia. Nesse
caso, o achado ser dividido por igual entre o proprietrio do
prdio e o que achar o tesouro casualmente (art. 1264 CC).
6.4. Especifcao: o modo de adquirir a propriedade por
meio da transformao de coisa mvel em espcie nova, em
razo do trabalho ou da indstria do especifcador, desde que
no seja possvel reduzi-la sua forma prvia (art. 1269 do
CC).
6.5. Confuso, comisto e adjuno: so todas as formas
de aquisio da propriedade derivadas da mistura entre
coisas pertencentes a vrios donos, sem que seja possvel
separ-las depois sem deteriorao. A confuso a mistura
de coisas lquidas; a comisto a mistura de coisas slidas; e
a adjuno a justaposio de uma coisa outra, tornando-
se impossvel a separao ou sendo esta excessivamente
onerosa.
6.6. Usucapio: a usucapio de coisa mvel divide-se em
ordinria (art. 1260 do CC) e extraordinria (art. 1261 do
CC): na ordinria, o prazo necessrio para a aquisio da
propriedade de trs anos, exigindo justo ttulo e boa-f do
possuidor; j, na extraordinria, o prazo ser de cinco anos,
independentemente de justo ttulo e de boa f.
7. Perda da propriedade: a perda da propriedade d-se, em
regra, pelas mesmas formas de sua aquisio, visto que, se
de um lado algum adquire a propriedade, de outro algum
a perde (art. 1275 do CC). H, no entanto, algumas espe-
cifcidades.
7.1. Alienao: a forma de extino subjetiva do domnio,
em que o titular desse direito, por vontade prpria, transmite
a outrem seu direito sobre a coisa; a transmisso de um direito
de um patrimnio a outro; essa transmisso pode ser a ttulo gra-
tuito, como a doao ou oneroso, como a compra e venda, troca,
dao em pagamento.
7.2. Renncia: um ato unilateral, pelo qual o proprietrio declara,
expressamente, o seu intuito de abrir mo de seu direito sobre a
coisa, em favor de terceira pessoa que no precisa manifestar sua
aceitao.
7.3. Abandono: o ato unilateral em que o titular do domnio se
desfaz, voluntariamente, do seu bem, porque no quer mais conti-
nuar sendo, por vrias razes, o seu dono; necessria a inteno
abdicativa; simples negligncia ou descuido no a caracterizam.
7.4. Perecimento do bem: como no h direito sem objeto, com
o perecimento deste extingue-se o direito; esse perecimento pode
decorrer de ato involuntrio, se resultante de acontecimentos na-
turais, ou de ato voluntrio do titular do domnio, como no caso
de destruio.
7.5. Desapropriao: o procedimento pelo qual o Poder Pbli-
co, compulsoriamente, por ato unilateral despoja algum de um
certo bem, fundado em necessidade pblica, utilidade pblica ou
interesse social, adquirindo-o, mediante prvia e justa indeniza-
o, pagvel em dinheiro ou se o sujeito concordar, em ttulos de
dvida pblica, com clusula de exata correo monetria, ressal-
vado Unio o direito de sald-la, por este meio nos casos de
certas datas rurais, quando objetivar a realizao de justia social
por meio de reforma agrria.
1. Generalidades
D-se habitualmente o nome de direitos de vizinhana ao com-
plexo de direitos e obrigaes que se estabelece entre os titulares
de imveis vizinhos. No obstante o CC utilize a denominao
tradicional direitos de vizinhana, trata-se, efetivamente, de um
complexo de obrigaes que estabelece limitaes livre utiliza-
o da propriedade. Conforme j foi apontado, a propriedade
um direito absoluto, mas sujeito a certas limitaes. Entre essas
limitaes,podemos apontar as relaes de vizinhana.
2. Uso anormal (ou nocivo) da propriedade: o exerccio do
direito de propriedade, porm lesivo, de forma a prejudicar os ti-
tulares de imveis vizinhos. Esse prejuzo pode se dar em razo
de ofensa segurana, ao sossego ou sade (art. 1277 do CC).
A tutela desse uso nocivo da propriedade realizada por meio da
chamada ao de dano infecto (actio damni infecti), conforme
artigo 1280 do Cdigo Civil.
3. rvores Limtrofes: a rvore cujo tronco estiver na linha divi-
sria de dois prdios vizinhos, presume-se pertencente em co-
mum aos proprietrios daqueles imveis. Surge a, portanto, um
condomnio necessrio. Tal presuno, no entanto, relativa, por
admitir prova em contrrio. Ainda sobre as rvores limtrofes, de-
vemos apontar que o proprietrio do prdio invadido pelas razes
ou ramos de rvore do seu vizinho poder cort-los at o limite
do prdio, sem comunicar ou pedir autorizao ao proprietrio da
rvore. Alm disso, os frutos cados de rvore do terreno vizinho,
passam a pertencer ao titular do imvel em que caram (artigos
1282 a 1284 do CC).
4. Passagem Forada: uma prerrogativa do titular de um imvel
encravado (aquele que no possui sada para via pblica, nascen-
te ou porto) de exigir que seu vizinho lhe permita a passagem por
dentro do imvel, para alcanar a via pblica, nascente ou porto,
mediante pagamento de indenizao cabal, nos termos do artigo
1285 do Cdigo Civil. A passagem forada no se confunde com a
servido de passagem, pois esta surge de acordo entre as partes
ou usucapio, enquanto que aquela surge por imposio da lei e
seu titular pode exigi-la em juzo. Alm disso, a servido de passa-
gem direito real sobre coisa alheia, enquanto que a passagem
forada obrigao propter rem, obrigao real.
5. Direito de tapagem: o proprietrio tem direito de cercar, murar,
valar ou tapar de qualquer modo o seu prdio urbano ou rural,
para que possa proteger, dentro de seus limites, a exclusividade
de seu domnio, desde que observe as disposies regulamen-
tares e no cause dano ao vizinho, nos termos do artigo 1297 do
Cdigo Civil.
6. Direito de construir: constitui prerrogativa inerente da proprie-
dade o direito que possui o seu titular de construir em seu terreno
o que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos
administrativos (art. 1299 do CC)
LINK ACADMICO 3
1. Generalidades
Condomnio uma espcie de propriedade em que dois ou mais
indivduos so titulares em comum de um bem, exercendo
cada qual posse e propriedade sobre parte da coisa. O con-
domnio uma abstrao ou uma fco, visto que os cond-
minos so titulares da mesma coisa em abstrato. tambm
instvel, podendo ser extinto a qualquer tempo, pois ningum
obrigado a remanescer em condomnio.
2. Classifcao: o condomnio pode ser dividido em condo-
mnio geral e condomnio edilcio.
2.1. Condomnio geral: tambm chamado de condomnio
puro ou tradicional, diz respeito s relaes de propriedade
em comum sobre uma mesma coisa, de carter indivisvel
(pro indiviso). Pode ser dividido em condomnio voluntrio
e condomnio especial.
a) Condomnio voluntrio: ao contrrio do que se poderia
imaginar, no aquele que nasce por ato de vontade, mas
sim o que se mantm por ato de vontade, em que cada um
dos titulares tem domnio sobre parte ideal do todo (ex: flhos
que herdam do pai uma propriedade em comum s se man-
tero condminos se desejarem.).
b) Condomnio necessrio (ou especial): ocorre nas situ-
aes em que os titulares devem, necessariamente, manter-
se condminos, visto que no possvel a diviso (art. 1327
do CC). o caso, por exemplo, do condomnio sobre cercas
e muros, em que cada um dos condminos possui a proprie-
dade sobre a parte da cerca ou do muro que estiver voltado
para seu imvel.
2.1.1. Alienao da coisa comum: como se trata de uma
modalidade de propriedade, a alienao da coisa em condo-
mnio, segue as mesmas regras da alienao comum. O que
merece relevo, nesse caso, o direito de preferncia do con-
dmino que tiver o maior quinho; sendo iguais os quinhes,
ser a coisa vendida quele que oferecer o maior lance.
2.2. Condomnio edilcio: uma espcie de propriedade
em que duas ou mais pessoas so proprietrias em comum
de um imvel, atribuindo-se a cada uma delas a proprie-
dade exclusiva de uma unidade autnoma, situada em um
condomnio pro indiviso (art. 1331 do CC). Assim, teremos
simultaneamente propriedade exclusiva e comum em uma
mesma estrutura jurdica, alm das relaes de vizinhana
da advindas. Pode ser parte em negcios jurdicos e tem
legitimidade processual, mas no dotado de personalidade
jurdica, sendo considerado, portanto, um ente desperso-
nalizado. Tambm chamado de condomnio horizontal,
ou propriedade horizontal, ou condomnio sui generis, ou
condomnio por unidades autnomas.
3. Constituio do condomnio: o condomnio edilcio pode
ser institudo por ato inter vivos ou por testamento. O meio
mais comum pelo contrato de incorporao imobiliria.
Uma vez especifcado o condomnio, pela discriminao e
individualizao das unidades e das partes comuns, neces-
srio elaborar a conveno de condomnio, ou seja, a norma
que disciplina as relaes entre os condminos.
4. Administrao do condomnio: a administrao do con-
domnio ser realizada pelos prprios condminos, por meio
de seus rgos diretivos, quais sejam a) assemblia geral; b)
sndico; c) conselho fscal.
a) assemblia geral: o rgo soberano do condomnio e
tem como funo decidir todas as questes que o envolvam,
bem como modifcar a conveno de condomnio e o regi-
mento interno, alm de eleger o sndico.
b) sndico: o rgo operacional do condomnio, exercendo
a funo administrativa de fato. Pode ser pessoa fsica ou
jurdica, condmino ou no, recebendo remunerao ou no.
Ser eleito pela assemblia geral para um mandato no su-
perior a dois anos, podendo ser reconduzido (art. 1347).
c) conselho fscal: rgo colegiado facultativo do condo-
mnio, composto por trs membros eleitos pela assemblia,
para um mandato no superior a dois anos. Tem por fnali-
dade controlar a administrao oramentria e fnanceira, a
cargo do sndico (art. 1356 do CC).
LINK ACADMICO 4
1. Conceito: a propriedade resolvel uma exceo ao prin-
cpio da perpetuidade da propriedade, pois apresenta uma
condio resolutria, ou um termo extintivo, que podem estar
presentes no prprio ttulo constitutivo, ou ocorre por causa
superveniente (art. 1359 e 1360 do CC)
2. Resoluo prevista no ttulo (causa antecedente): nes-
se caso, a situao que dar ensejo extino da proprieda-
de j est prevista no ato de constituio ou transferncia da
propriedade. o caso, por exemplo, do pacto de retrovenda.
DIREITOS DE VIZINHANA
CONDOMNIO
PROPRIEDADE
RESOLVEL
4
Como a causa de extino da propriedade j est inserida
no ttulo, no havendo qualquer surpresa para o comprador
ou para um eventual terceiro, a extino do direito opera-se
ex tunc e o reivindicante poder opor seu direito a qualquer
pessoa, no estando, ainda, submetido a qualquer direito
real concedido pelo proprietrio resolvel.
3. Resoluo por causa superveniente: nesse caso,
a causa de extino no est prevista no ttulo, por isso a
extino opera-se ex nunc. Entre as possveis hipteses,
podemos incluir a revogao da doao por ingratido e a
excluso do herdeiro por indignidade.
1. Conceito: direitos reais sobre coisa alheia so aqueles
em que o titular (ou proprietrio) transmite a terceiro, frao
ou prerrogativas do poder que lhe eram atribudos, ou seja,
o titular transfere parcela do direito que tem a um terceiro
(exemplo: usufruturio). So chamados de direitos reais so-
bre coisa alheia porque so observados sob a tica do tercei-
ro, que o seu titular. Podemos dividir os direitos reais sobre
coisa alheia em trs categorias: a) direitos de gozo e fruio
(superfcie, servides, usufruto, uso, a habitao, concesso
de uso especial para fns de moradia, concesso de direito
real de uso); b) direito real de aquisio (direito do promitente
comprador do imvel) e c) direitos reais de garantia (o pe-
nhor, hipoteca e anticrese).
o direito real por meio do qual o proprietrio concede a ou-
trem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pblica devidamente
registrada no Cartrio de Registro de Imveis. O direito de
superfcie no autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente
ao objeto da concesso (artigos 1369 a 1377 do CC).
1. Constituio: a superfcie se constitui to somente por ato
de vontade, devendo ser formalizada por meio de escritura
pblica, sob pena de nulidade.
2. Caractersticas: a concesso da superfcie ser sempre
por prazo determinado, podendo ser gratuita ou onerosa;
se onerosa, estipularo as partes se o pagamento for feito
de uma s vez, ou parceladamente. A superfcie pode ser
transferida a terceiros e, por morte do superfcirio, aos seus
herdeiros. Em caso de alienao do imvel ou do direito de
superfcie, o superfcirio ou o proprietrio tm direito de pre-
ferncia, em igualdade de condies
3. Extino da superfcie: a superfcie se extingue em razo
do decurso do prazo ou antes do termo fnal, se o superfci-
rio der ao terreno destinao diversa daquela para a qual foi
concedida. Uma vez extinta a concesso, o proprietrio pas-
sar a ter a propriedade plena sobre o terreno, construo ou
plantao, independentemente de indenizao, se as partes
no houverem estipulado o contrrio. Ocorrendo a extino
do direito de superfcie, em conseqncia de desapropria-
o, a indenizao cabe ao proprietrio e ao superfcirio, no
valor correspondente ao direito real de cada um.
Pelo direito real de servido, o titular confere a um terceiro o
direito de usar ou o direito de usar e fruir da coisa. A doutrina
prev a classifcao da servido em duas modalidades: a
servido real e as servides pessoais.
1. Servido real: a relao pela qual o direito de usar e
fruir transmitido independentemente das qualidades pes-
soais do sujeito de direito benefciado. Essa transmisso se
d em razo de uma relao de vizinhana. Pode haver ato
de vontade na constituio original do direito, mas nas suas
transmisses subseqentes no. Como a servido, nesse
caso, est ligada ao objeto, e no ao sujeito, a servido pode
ser alienada, bem como a morte do benefcirio no extingue
a servido. Esta modalidade a servido propriamente dita.
2. Servides pessoais: hipteses em que o direito de usar e
fruir transmitido ao benefcirio em razo de suas qualida-
des pessoais. Estar, portanto, ligada ao sujeito a servido, e
no ao objeto. Estando ligadas ao sujeito, so inalienveis e
a morte do benefcirio pe fm servido. Essas servides
so representadas pelo usufruto, pelo uso e pelo direito de
habitao (que so idnticos em sua natureza, mas se dife-
renciam pela extenso do uso e da fruio).
3. Direito real de servido (servido real) conceito: o di-
reito real pelo qual se estabelece uma relao entre dois imveis
vizinhos (um chamado serviente e o outro dominante) pela qual o
titular do imvel dominante pode usar e fruir do imvel serviente
para os fns estabelecidos na relao jurdica. O objetivo princi-
pal da servido a proteo do titular do imvel dominante. Tem
por natureza jurdica uma limitao real propriedade do imvel
serviente.
4. Constituio: a servido poder ser constituda por ato de von-
tade (por meio de escritura pblica ou testamento art. 1378 do
CC) ou por usucapio (art. 1379 do CC). O art. 1379 prev que,
para que possa ser constituda por usucapio, deve-se tratar de
servido aparente, ou seja, aquela que deixa vestgios aparentes
de sua existncia..
5. Direitos e deveres dos titulares: o titular do imvel dominante
tem a obrigao da manuteno da coisa, bem como tem o dever de
restringir o uso da coisa ao que foi estabelecido. Ao mesmo tempo,
tem o direito de usar e fruir da coisa, livremente, dentro dos limites
estabelecidos pelo ato de constituio. Tem, ainda, o direito de alienar
a servido, o que ser feito somente por meio da alienao do imvel
dominante.
O titular do imvel serviente, por sua vez, tem a obrigao de sujei-
o, ou seja, de tolerar a utilizao de seu imvel pelo proprietrio do
imvel dominante. Por outro lado, tem o direito de indenizao, quan-
do no houver manuteno da coisa ou quando o uso for indevido.
6. Extino da servido: a servido se extinguir nos seguintes
casos: a) se os imveis se reunirem sob um mesmo titular; b) pela
renncia do proprietrio do imvel dominante; c) pelo perecimento
do objeto; d) pela desapropriao do bem objeto da servido; e)
pelo no uso por 10 anos consecutivos extingue a servido; f) por
contrato entre as partes, com registro no cartrio competente.
o direito real sobre coisa alheia que confere a uma pessoa certa
e determinada, durante um certo tempo, o direito de usar e fruir de
um bem, devendo restitu-lo aps o decurso do prazo. Tem como
objetivo benefciar pessoa certa e determinada. Diferentemente da
servido, pode recair sobre bens mveis ou imveis. Estatui o arti-
go 1390 do Cdigo Civil que o usufruto pode recair em um ou mais
bens, mveis ou imveis, em um patrimnio inteiro ou parte deste,
abrangendo-lhe no todo ou em parte os frutos e utilidades.
1. Caractersticas: o usufruto tem as seguintes caractersticas
essenciais:
a) Temporrio: o usufruto ser sempre institudo por prazo de-
terminado. Se for institudo por prazo indeterminado (chamado
vitalcio), ser extinto no momento da morte do usufruturio, ou,
sendo o usufruturio pessoa jurdica, no mximo trinta anos aps
a sua instituio.
b) Personalssimo: o usufruto institudo para benefciar pessoa
certa e determinada, no podendo ter sua titularidade alterada.
c) Inalienvel: por ser personalssimo, o usufruto no pode ser
transferido a terceiros, nem por ato inter vivos nem causa mor-
tis. O usufruturio pode ceder seus direitos de uso e gozo sobre a
coisa a terceiros, por meio contratual, sem qualquer efccia real.
d) Divisvel: o usufruto pode ser institudo em favor de mais de um
benefcirio simultaneamente (usufruto simultneo), estipulando-
se o quinho de cada um.
2. Constituio: o usufruto pode ser legal ou convencional. O
legal ser constitudo por imposio da lei, como o caso do usu-
fruto dos bens dos flhos menores em favor dos pais (art. 1689,
I do CC). J o usufruto convencional, institudo por vontade das
partes, pode ser criado por ato unilateral (testamento) ou por ato
bilateral (contrato - na forma de escritura pblica se recair sobre
bem imvel). O usufruto constitudo por ato bilateral pode ser gra-
tuito ou oneroso.
3. Direitos e Obrigaes das Partes
3.1. Usufruturio
a) Direitos do usufruturio: o usufruturio tem direito de usar e
fruir livremente da coisa, desde que no exista uma causa que
limite essa fruio, bem como tem direito sobre as benfeitorias que
venha a fazer na coisa.
b) Obrigaes do usufruturio: o usufruturio tem o dever de
devolver a coisa no mesmo estado em que se encontrava, ao fm
do prazo; conservar a coisa, ou seja, manter o estado em que se
encontrava; caucionar a coisa, ou seja, apresentar uma garantia
de valor equivalente, se o proprietrio assim o exigir; prestar con-
tas ao nu-proprietrio; arcar com as despesas prprias da coisa
(impostos, taxas, contribuies de melhoria, despesas condomi-
niais), de acordo com o artigo 1400 do Cdigo Civil.
3.2. Nu-proprietrio
a) Direitos do nu-proprietrio: administrar a coisa (quando o
usufruturio se recusar a prestar a cauo pelo usufruto);
alienar a coisa (o nu-proprietrio poder alienar a coisa quan-
do e para quem ele quiser, sem que isso interfra no direito
real de usufruto); proteger a coisa (o proprietrio possuidor
indireto da coisa, possui, assim, todos os direitos de proteo
possessria, caso no exercidos pelo usufruturio); requerer
a extino do usufruto por culpa do usufruturio (quando o
usufruturio der destino diverso do previsto coisa), confor-
me artigo 1401 do Cdigo Civil;
b) Obrigaes do nu-proprietrio: o nu-proprietrio
obrigado a deixar o usufruturio usar e fruir, sem ser inco-
modado; arcar com as despesas extraordinrias; assumir a
sub-rogao da coisa segurada.
3.3. Extino do Usufruto: o usufruto ser extinto nas se-
guintes hipteses: culpa do usufruturio, se ele der destino
diverso do previsto coisa ou no zelar corretamente pela
manuteno e conservao da coisa; termo de sua durao;
extino da pessoa jurdica em favor de quem o usufruto foi
constitudo ou decurso de trinta anos de seu exerccio; extin-
o ou fm da causa de sua constituio; destruio da coisa
(no caso de bens no segurados e no caucionados); no
uso ou no fruio da coisa em que o usufruto recai; renncia
ou morte do usufruturio (a morte do nu-proprietrio no ex-
tingue o usufruto haver transmisso da nua-propriedade
aos herdeiros, mas a relao de usufruto subsistir).
Uso o direito real sobre coisa alheia constitudo a ttulo gra-
tuito ou oneroso, pelo qual o usurio fca autorizado a usar a
coisa temporariamente, ou seja, retirar dela, todas as utilida-
des para atender s suas necessidades e s de sua famlia.
O uso tem as mesmas caractersticas do usufruto, sendo que
sua distino se faz apenas a limitao da fruio, que, no
uso, fca restrita s suas prprias necessidades e s de sua
famlia (art. 1412 do CC).
o direito real sobre bem imvel, que permite ao benefcirio
usar gratuitamente casa alheia, exclusivamente, para fns de
moradia prpria e de sua famlia. o mais restrito dos direi-
tos reais de fruio. Aplicam-se a ele as mesmas regras do
usufruto, tendo como principais diferenas o fato de somente
recair sobre bens imveis e o fato de ser sempre gratuito.
O direito de habitao pode ser estatudo por lei, como o
caso do direito do cnjuge sobrevivente, qualquer que seja o
regime, independentemente de participao na herana, de
continuar residindo no imvel da famlia, caso seja o nico
daquela espcie a inventariar (art. 1414 do CC).
Mediante promessa de compra e venda, realizada em
carter irretratvel, celebrada por instrumento pblico ou
particular e, desde que registrada no Cartrio de Registro
de Imveis, o promitente comprador adquire direito real
aquisio do imvel, ou seja, atendidos os requisitos da lei,
o promitente comprador pode exigir do promitente vendedor
ou mesmo de terceiros, a quem os direitos deste tenham sido
eventualmente cedidos, a outorga da escritura defnitiva de
compra e venda, e ainda, se houver recusa, requerer ao juiz
a adjudicao do imvel (art. 1417 do CC).
LINK ACADMICO 5
Podemos conceituar os direitos reais de garantia como os
direitos que conferem ao seu titular o poder de obter o paga-
mento de uma dvida com o valor ou a renda de um bem des-
tinado exclusivamente sua satisfao. Tm por fnalidade
garantir ao credor o recebimento do dbito, por estabelecer
um vnculo entre o pagamento da dvida e um determinado
bem pertencente ao devedor.
So sempre acessrios de uma obrigao, ou seja, existem
to somente em funo daquela obrigao e com sua even-
tual extino, estaro tambm eles extintos.
Os direitos reais de garantia previstos pelo Cdigo Civil so o
penhor, a hipoteca e a anticrese, conforme passaremos a ver.
1. Conceito: um direito real que consiste na tradio de
uma coisa mvel ou mobilizvel, suscetvel de alienao,
DIREITOS REAIS
SOBRE COISA ALHEIA
SUPERFCIE
SERVIDO
USUFRUTO
USO
HABITAO
DIREITO DO PROMITENTE
COMPRADOR DO IMVEL
DIREITOS REAIS DE
GARANTIA: PENHOR,
HIPOTECA E ANTICRESE
PENHOR
5
realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor, a fm de
garantir o pagamento do dbito (art. 1431 do CC). Tem como
sujeitos o devedor pignoratcio (pode ser tanto o sujeito pas-
sivo da obrigao principal como terceiro que oferea o nus
real) e o credor pignoratcio ( o credor que recebe o bem
empenhado, recebendo pela tradio, a posse deste).
2. Modos de constituio: pode constituir-se por conveno
(caso em que credor e devedor estipulam a garantia pignora-
tcia, conforme seus prprios interesses) ou por lei (quando,
para proteger certos credores, a prpria norma jurdica lhes
confere o direito de tomar certos bens como garantia, at
conseguirem obter o total pagamento das quantias que lhes
devem) o chamado penhor legal.
2.1. Penhor legal: aquele que surge em razo de uma im-
posio legal, tendo como objetivo assegurar o pagamento
de certas dvidas de que determinadas pessoas so credo-
ras e que, por sua natureza, reclamam tratamento especial;
determina a norma jurdica que so credores pignoratcios,
independentemente de conveno, todos aqueles que pre-
encherem as condies e formalidades legais, podendo
apossar-se dos bens do devedor, retirando-os de sua posse,
para sobre eles estabelecer o seu direito real, revestido de
seqela, preferncia e ao real exercitvel erga omnes.
Encontram-se, nessa situao, por fora do art. 1467 do CC,
os hospedeiros, ou fornecedores de pousada, ou alimento,
sobre as bagagens, mveis, jias, ou dinheiro que os seus
consumidores, ou fregueses tiverem consigo nas respectivas
casas, ou estabelecimentos, pelas despesas, ou consumo
que a tiverem feito; e o dono do prdio rstico ou urbano,
sobre os bens mveis que o rendeiro ou inquilino tiver guar-
necendo o mesmo prdio, pelos aluguis ou rendas.
2.2. Penhor comum e penhor especial: denominamos pe-
nhor comum ou regular aquele que se consubstancia da for-
ma tpica ao penhor, ou seja, pela tradio do objeto dado em
garantia ao credor, fcando este ltimo na posse do bem pelo
prazo que durar a garantia. No entanto, certas modalidades
de penhor tornam impossvel a realizao da tradio, pela
prpria natureza da coisa dada em garantia (caso do penhor
rural) ou por sua utilidade para o devedor (caso do penhor in-
dustrial e do mercantil). Assim, nesses casos, denominados
de forma genrica como penhor especial, haver apenas a
tradio fcta da coisa objeto da garantia, sendo que o deve-
dor permanecer de fato em poder da coisa.
2.3. Penhor rural: sob a rubrica penhor rural podemos in-
cluir tanto o penhor agrcola (arts. 1442 e 1443 do CC) como
o pecurio (art. 1444 do CC). O penhor agrcola poder re-
cair sobre mquinas e instrumentos de agricultura; colheitas
pendentes ou em via de formao; frutos acondicionados
ou armazenados; lenha cortada e carvo vegetal; animais
do servio ordinrio de estabelecimento agrcola. O penhor
pecurio, por sua vez, poder recair sobre os animais que
integram a atividade pastoril, agrcola ou de lacticnios.
2.4. Penhor industrial: recai sobre mquinas e aparelhos
utilizados em indstria, bens da indstria de sal, produtos de
suinocultura, carnes e derivados alm de pescado; caracteri-
zando-se pela dispensa da tradio da coisa onerada, o de-
vedor continua na sua posse, equiparando-se ao depositrio
para todos os efeitos (artigos 1447 e 1448 CC).
2.5. Penhor mercantil: essencialmente, no h nenhuma
diferena entre o penhor mercantil e o civil. A distino entre
eles se faz apenas pela natureza da obrigao que visa ga-
rantir: a contrada por comerciante ou empresrio, no exerc-
cio de sua atividade econmica.
3. Extino: extingue-se o penhor: a) com a extino da d-
vida; b) com o perecimento do objeto empenhado; c) com a
renncia do credor; d) com a confuso; e) com a adjudicao
judicial, a remisso (resgate) ou a venda do bem objeto do
penhor autorizada pelo credor; f) com a resoluo da pro-
priedade; g) com a nulidade da obrigao principal; h) com
a prescrio da obrigao principal; i) com o escoamento do
prazo; j) com a reivindicao do bem gravado; l) com a re-
misso ou perdo da dvida. Operada a extino do penhor
por qualquer desses casos, o credor dever restituir o objeto
empenhado.
1. Conceito: um direito real estabelecido por ato de vonta-
de, como garantia de uma obrigao, pelo qual o credor pas-
sa a ter o direito de perceber os seus frutos, para conseguir
a soma em dinheiro emprestada, imputando na dvida e at
o seu resgate, as importncias que for recebendo. direito
real sobre imvel alheio, em virtude do qual o credor obtm
a posse da coisa a fm de perceber-lhe os frutos e imput-
los no pagamento da dvida, juros e capital, sendo, porm,
permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade,
percebidos conta de juros (art. 1506 do CC)
2. Caractersticas: um direito real de garantia; requer capacida-
de das partes; deve ser constitudo de maneira formal, por meio de
escritura pblica; alienvel; para ser constitudo requer a tradio
real do imvel; no confere preferncia ao anticresista; o credor
anticrtico s poder aplicar as rendas que auferir com a reteno
do bem de raiz, no pagamento da obrigao garantida;
3. Constituio: constitui-se o direito real de anticrese, por meio
de inscrio do documento de sua constituio junto matrcula do
imvel, devendo ainda ser realizada a efetiva tradio do bem.
4. Extino: resolve-se a anticrese pelo pagamento da dvida;
pelo trmino do prazo legal; pelo perecimento do bem anticrtico;
pela desapropriao; pela renncia do anticretista; pela excusso
de outros credores, quando o anticrtico no opuser seu direito
de reteno.
1. Conceito: a hipoteca um direito real de garantia que grava
coisa imvel ou bem que a lei entende por hipotecvel, perten-
cente ao devedor ou a terceiro, sem transmisso de posse ao
credor, conferindo a este o direito de promover a sua venda ju-
dicial, pagando-se, preferentemente, se inadimplente o devedor.
, portanto, um direito real sobre o valor da coisa onerada e no
sobre sua substncia.
A hipoteca recair, em regra, sobre bens imveis. No entanto,
poder tambm recair sobre outros bens que a lei considera
como hipotecveis, ainda que no sejam tipicamente imveis,
como o caso de navios e aeronaves, bem como estradas de
ferro.
Em comparao com o penhor, a hipoteca tem, como caracte-
rstica principal, o fato de o bem objeto da garantia permanecer
em poder do devedor, e no em poder do credor, como naquele
caso. Assim, se ofereo como garantia de pagamento de uma
dvida um imvel, em hipoteca, posso continuar residindo nesse
imvel, sem transferir a posse ao credor, como seria prprio do
penhor.
2. Modalidades de hipoteca
A lei e a doutrina prevem algumas modalidades de hipoteca,
de acordo com as caractersticas de sua constituio e sua fna-
lidade especfca. Assim, podemos apontar como classifcaes
relevantes da hipoteca as seguintes:
2.1. Hipoteca convencional: aquela que se constitui por meio
de um acordo de vontade do credor e do devedor da obrigao
principal. Deve ser registrada junto matrcula do bem objeto da
garantia para gerar efeitos. So suscetveis de garantia real e,
por conseqncia de hipoteca, todas as obrigaes de carter
econmico, sejam elas de dar, de fazer, ou de no fazer.
2.2. Hipoteca legal: aquela que a lei confere a certos credo-
res, que se encontram em situao especial e pelo fato de seus
bens serem confados administrao alheia, devendo receber
uma proteo especial (art. 1489 do CC). o caso, por exemplo,
das pessoas de direito pblico interno (art. 41 do CC) sobre os
imveis pertencentes aos encarregados da cobrana, guarda
ou administrao dos respectivos fundos e rendas; dos flhos,
sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias,
antes de fazer o inventrio do casal anterior; do ofendido ou seus
herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para satisfao do
dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
do co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da parti-
lha, sobre o imvel adjudicado ao herdeiro reponente; do credor
sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do res-
tante do preo da arrematao. Em todas essas hipteses ser
necessrio realizar a especializao da hipoteca legal, conforme
procedimento previsto no CPC art. 1205 e seguintes.
2.3. Hipoteca judicial: a que resulta de uma sentena judicial,
para o fm de assegurar sua execuo. Exige especializao e
registro no Cartrio de Registro de Imveis para que possa ser
oposta a terceiros.
3. Caractersticas especiais
Algumas caractersticas da hipoteca a diferenciam dos demais
direitos reais e estabelecem suas peculiaridades. Como pr-
prio de qualquer instituto jurdico, h fguras que lhe so prprias
e que merecem destaque, dentre essas podemos mencionar:
3.1. Remio hipotecria: o direito concedido a certas pesso-
as de liberar o imvel onerado, mediante pagamento da quantia
devida independentemente do consentimento do credor. Nessa
categoria, incluem-se o credor sub-hipotecrio, o adquirente do
imvel hipotecado, o devedor da hipoteca ou membros de sua
famlia e a massa falida.
3.2. Cdula hipotecria: consiste num ttulo representativo de
crdito com este nus real, sempre nominativo, mas transfervel
por endosso e emitido pelo credor (art. 1486 do CC).
4. Extino da hipoteca
A hipoteca, como direito de garantia, portanto, acessrio da
obrigao principal, extingue-se, fundamentalmente, pelo
desaparecimento da obrigao principal.
No entanto, podemos relacionar outras formas de extino
desse direito real, como por exemplo a destruio da coisa
objeto da garantia, visto que, no mais existindo a coisa,
impossvel ser que ela se preste a garantir qualquer obri-
gao.
Tambm a resoluo do domnio leva extino da hipote-
ca, pois intil seria uma garantia concedida por pessoa que
no mais detm o poder sobre a coisa dada em garantia.
Nesse mesmo sentido est a arrematao do imvel one-
rado por quem der maior lance ou adjudicao requerida
pelo credor hipotecrio. Em ambos os casos a titularidade
do bem dado em garantia deixa de ser do devedor, sendo
que, na segunda hiptese, passou ao prprio credor. Caso
o valor do bem hipotecado no seja sufciente para que se
extinga a obrigao principal pela adjudicao, o credor
poder prosseguir cobrando o devedor pela diferena, mas
nesse caso sem qualquer garantia, visto que essa j deixou
de existir.
Podemos acrescentar ainda s hipteses de extino da
hipoteca a renncia do credor; a remio; a sentena pas-
sada em julgado; a prescrio; a consolidao; a peremp-
o legal ou usucapio (art. 1499 do CC).
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A coleo Guia Acadmico o ponto de partida dos estudos
das disciplinas dos cursos de graduao, devendo ser comple-
mentada com o material disponvel nos Links e com a leitura
de livros didticos.
Direito das Coisas 2 edio - 2009
Coordenador:
Carlos Eduardo Brocanella Witter, Professor universitrio
e de cursos preparatrios h mais de 10 anos, Especialista
em Direito Educacional; Mestre em Educao e Semitica Ju-
rdica; Membro da Associao Brasileira para o Progresso da
Cincia; Palestrante; Advogado e Autor de obras jurdicas.
Autor:
ngelo Rigon Filho, advogado em So Paulo. Mestre e douto-
rando em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universida-
de de So Paulo (USP). Professor Universitrio em cursos de
graduao e ps-graduao, na cadeira do Direito Civil. Pro-
fessor de cursos preparatrios para a OAB e para as carreiras
pblicas jurdicas.
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