CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL

(SUGESTO DE MINUTA BSICA)

LOCADOR(A): ..................................., brasileiro, solteiro, comerciante, portador da cdula de
identidade RG ....................../SSP.SP e inscrito no CPFMF sob
n ...............................
LOCATRIO(A) : ................................................, brasileiro, casado, autnomo, portador da cdula de
identidade RG .................SSP/SP e inscrito no CPFMF sob n ...................
OBJETO: A CASA SOB N ....., DA RUA ................................, ou A UNIDADE RESIDENCIAL
SOB N ....., DO CONDOMNIO EDIFCIO .........., SITO NA RUA ............. N ..., na
cidade de ..................., SP, com suas benfeitorias e instala!es.
Por este particular instrumento, as partes supra"ualificadas resol#em, de comum
acordo e de li#re e espont$nea #ontade, firmar um Contrato de %oca&o, tendo por ob'eto o im(#el
declinado no pre$mbulo, a re)er*se pelas se)uintes cl+usulas e condi!es:
PRIMEIRA: , pra-o da loca&o de trinta ./01 meses, iniciando*se no dia 00.....200/ e findando*
se em 00.....2003, "uando ent&o ser+ considerada finda, independentemente de
notifica&o 'udicial ou e4tra'udicial, obri)ando*se o.a1 %,C567R8,.51 a restituir o
im(#el, completamente li#re e desocupado. (vide observao 01)
SEGUNDA: , alu)uel con#encionado de R9 ........ ........................ reais1 mensais, de#endo ser
pa)o at o dia cinco .031 do m:s subse";ente ao #encido, diretamente < .............(nome
do(a) administrador(a)), estabelecido.a1 na rua .........., ou a "uem #ier o.a1 %,C5=,R.51
a indicar, sempre porm na cidade de ............... .a mesma do local de a!amento
contrat"al). (vide observao 02)
TERCEIRA: , #alor do locati#o mensal ser+ anualmente rea'ustado, se)undo os >ndices do .......
(escol#er "m $ndice rincial) acumulados no per>odo e, no caso de sua e4tin&o, de
forma alternati#a e subsidi+ria, pelos do .......(declinar o"tros dois).
QUARTA: 5 n&o obser#$ncia do pra-o estabelecido na cl+usula se)unda, implicar+ na
incid:ncia de multa di+ria de ?@ sobre o #alor do alu)uel, at o limite de 20@,
acrescido de 'uros de mora de ......... ao m:s ou fra&o e atuali-a&o monet+ria. (vide
observao 03 e 04)
QUINTA: 5lm do alu)uel, obri)a se o.a1 %,C567R8,.51 a efetuar o pa)amento dos se)uintes
encar)os, "ue poder&o ser e4i)idos 'untamente com o alu)uel:
a. o imposto predial e territorialA
b. o consumo de +)ua e ener)ia eltricaA
c. o pr:mio de se)uro contra inc:ndio, "ue de#er+ ser feito pelo #alor #enal do
im(#el, nele fi)urando o.a1 %,C5=,R.51 como benefici+rio.a1A
d. as ta4as de condom>nio, se Bou#eremA
e. os demais encar)os e tributos "ue normalmente incidem ou #enBam a incidir
sobre o im(#el. (vide observao 05) 0?
NICO: , n&o pa)amento desses encar)os nas pocas pr(prias, facultar+ ao.a1
%,C5=,R.51 a 'usta recusa ao recebimento dos alu)ueres, su'eitando*
se o.a1 %,C567R8,.51 ao pa)amento dos nus decorrentes do
inadimplemento, pre#istos para cada dbito, independentemente de
e#entual a&o de despe'o.
SETA: , im(#el ob'eto deste instrumento locado e4clusi#amente para ser#ir de resid:ncia
ao.<1 %,C567R8,.51 e sua fam>lia, n&o podendo sua destina&o ser alterada,
substitu>da ou acrescida de "ual"uer outra, sem pr#ia e e4pressa anu:ncia do.a1
%,C5=,R.51. Fica #edado, outrossim, a subloca&o, cess&o ou transfer:ncia deste
contrato, bem como o emprstimo, parcial ou total do im(#el locado, "ue depender&o
tambm, de pr#ia e e4pressa anu:ncia do.a1 %,C5=,R.51.
S!TIMA: , im(#el ob'eto deste, foi ......(vide observao 06)
....?1 * entre)ue ao.a1 %,C567R8,.51 nas condi!es descritas no C6ermo de DistoriaE
de#idamente assinado pelas partes, inte)rando o presente, obri)ando*se a de#ol#:*
lo, uma #e- finda a loca&o, nas mesmas condi!es em "ue o recebeu, ra-&o pela
"ual, no momento da restitui&o das cBa#es, proceder*se*+ a uma no#a #istoria.
...21 * de#idamente #istoriado pelo.a1 %,C567R8,.51, "ue constatou encontrar*se em
perfeitas condi!es de Babitabilidade, com pintura no#a, portas com fecBaduras em
funcionamento e munidas das correspondentes cBa#es, a-ule'os e porcelanas da
co-inBa e banBeiro inteiros, aberturas com ferra)ens em condi!es e #idros inteiros,
instala&o eltrica e Bidr+ulica em condi!es, obri)ando*se a de#ol#:*lo, uma #e-
finda a loca&o, nas mesmas condi!es em "ue o recebeu, ra-&o pela "ual, no
momento da restitui&o das cBa#es, proceder*se*+ a uma no#a #istoria.
" NICO: Constatadas e#entuais irre)ularidades e a necessidade de reparos no
im(#el em decorr:ncia de uso inde#ido, far+ o.a1 %,C5=,R.51 apresentar
de imediato ao.<1 %,C567R8,.51, um oramento pr#io assinado por
profissional do ramo, sendo*lBe facultado pa)ar o #alor nele declinado,
liberando*se assim de e#entuais nus em ra-&o de demora e/ou
imperfei!es nos ser#ios. Caso contr+rio, poder+ contratar por sua pr(pria
conta e risco m&o*de*obra especiali-ada, arcando nessa condi&o com os
riscos de e#entuais imperfei!es dos ser#ios e pelo pa)amento do alu)uel
dos dias despendidos para a sua e4ecu&o, cessando a loca&o unicamente
com o C6ermo de Fntre)a de CBa#es e DistoriaE, firmado pelo.a1
%,C5=,R.51 ou seu.sua1 administrador.a1.
OITA#A: ,bri)a*se o.a1 %,C567R8,.51 a manter o im(#el sempre limpo e bem cuidado na
#i):ncia da loca&o, correndo por sua conta e risco, n&o s( os pe"uenos reparos
tendentes a sua conser#a&o, mas tambm as multas a "ue der causa, por
inobser#$ncia de "uais"uer leis, decretos e/ou re)ulamentos.
NONA: ,.51 %,C567R8,.51 n&o poder+ fa-er no im(#el ou em suas depend:ncias,
"uais"uer obras ou benfeitorias, sem pr#ia e e4pressa anu:ncia do.a1
%,C5=,R.51, n&o lBe cabendo direito de reten&o, por a"uelas "ue, mesmo
necess+rias ou consentidas, #enBam a ser reali-adas. 02
" NICO: Caso n&o con#enBa ao.<1 %,C5=,R.51 a perman:ncia de "uais"uer
obras ou benfeitorias reali-adas pelo.a1 %,C567R8,.51, mesmo
necess+rias ou consentidas, de#er+ este.a1, uma #e- finda a loca&o,
remo#:*las <s suas e4pensas, de modo a de#ol#er o im(#el nas
mesmas condi!es em "ue o recebeu.
D!CIMA: ,bri)a*se desde '+ o.a1 %,C567R8,.51, a respeitar os re)ulamentos e as leis
#i)entes, bem como o direito de #i-inBana, e#itando a pr+tica de "uais"uer atos "ue
possam perturbar a tran";ilidade ou ameaar a saGde pGblica.
D!CIMA$
PRIMEIRA: Como fiadores e principais pa)adores de todas as obri)a!es "ue incumbem ao.a1
%,C567R8,.51, por fora de lei ou do presente contrato e at a efeti#a desocupa&o
do im(#el, nas condi!es pre#istas pela cl+usula stima deste, assinam .....................
e sua mulBer ........................., ele ser#idor pGblico, portador da cdula de identidade
RG ................./SSP.SP e inscrito no CPFMF sob n .................. e ela do lar, portadora
da cdula de identidade RG ................./SSP.SP e inscrita no CPFMF sob
n ......................., ambos brasileiros, casados pelo re)ime da comunB&o uni#ersal de
bens, antes da #i):ncia da %ei H.3?3/II, residentes e domiciliados na
rua ................................ n ....., na cidade de .................., "ue neste ato renunciam ao
benef>cio de ordem, estabelecido pelo arti)o J2I, do C(di)o Ci#il. (vide observao 07)
" NICO: Fica con#encionado "ue os fiadores supramencionados n&o se e4imir&o
da obri)a&o ora assumida, caso a loca&o, se'a por fora de lei, de
contrato ou por a'uste feito entre %,C5=,R.51 e %,C567R8,.51, se
prorro)ue por pra-o superior ao con#encionado. (vide observao 08)
D!CIMA$ ou
PRIMEIRA: Como )arantia da presente loca&o, entre)a o.a1 %,C567R8,.51 a t>tulo de cau&o,
a import$ncia de R9 .......... ........1 .cuidados % n&o oder' e(ceder a tr)s meses de al"!"el e
de*e ser deositada em conta+o"an,a de instit"i,&o o-icial 1, em boa e corrente moeda
nacional, a lBe ser restitu>da, uma #e- finda a loca&o e de#ol#ido o im(#el com
todos os seus acess(rios, nas mesmas condi!es em "ue o recebeu.
D!CIMA$ ou
PRIMEIRA: Como )arantia da presente loca&o, apresenta o %,C567R8, a ap(lice n ...........,
da CompanBia de Se)uros ........................., com #i):ncia de .............. dias.
D!CIMA$ ou
PRIMEIRA: Para fins de )arantia das obri)a!es decorrentes da presente loca&o, obri)a*se o.a1
%,C567R8,.51 a prestar ao.a1 %,C5=,R.51 uma cau&o, "ue de#er+ recair sobre
o im(#el sito na rua ........., na cidade de ........., obri)ando*se a confirm+*la no ato da
assinatura deste instrumento, atra#s da competente escritura pGblica, de#idamente
a#erbada < mar)em da matr>cula n ............, do ...... Cart(rio de Re)istro de 8m(#eis.
D!CIMA$ ou
PRIMEIRA: Para fins de )arantia das obri)a!es decorrentes da presente loca&o, K,SL
C5R%,S =, 5M5R5% e sua esposa M5R85 =, C5RM, 5M5R5% .."ali-icar de -orma
comleta am/os1, d&o em C5MNO, o im(#el de sua propriedade, consistente de CMM
6FRRFP,, situado nesta cidade, no local denominado .............coiar o te(to inte!ral
da matr$c"la1, tudo conforme declinado na matr>cula n ?0.?HJ, do Cart(rio de
Re)istro de 8m(#eis de Sorocaba, de#endo ser procedida a competente a#erba&o
0/
do presente contrato < mar)em da mesma. .sugesto + a -im de e*itar s"rresas na #ora
de a*er/ar o contrato0 s"!ere+se le*ar o modelo ara an'lise do O-icial do Cart1rio antes de
s"a assinat"ra0 ois0 semre e(iste a ossi/ilidade de entendimentos di-erentes so/re o se"
reenc#imento de 2re."isitos le!ais3 ara -ins de r'tica do ato1.
D!CIMA$
SEGUNDA: Qual"uer toler$ncia ou concess&o, com o fito de resol#er e4tra'udicialmente "uest&o
le)al ou contratual, n&o se constituir+ em precedente in#oc+#el pelo.a1
%,C567R8,.51 e nem modificar+ "uais"uer das condi!es estabelecidas neste
instrumento.
D!CIMA$
TERCEIRA: Fm caso de morte, e4onera&o, fal:ncia ou insol#:ncia de "uais"uer dos fiadores,
obri)a*se o.a1 %,C567R8,.51, num pra-o de "uin-e .?31 dias, contados da
#erifica&o do fato, a apresentar substituto idneo ao.<1 %,C5=,R.51, < 'u>-o
deste.a1 .aenas se a !arantia -or atra*4s de -ian,a1.
D!CIMA$
QUARTA: ,bri)a*se o.a1 %,C567R8,.51 a efetuar a li)a&o de ener)ia eltrica em seu nome,
pro#idenciando no seu desli)amento, por ocasi&o da de#olu&o do im(#el, "uando
ent&o de#er+ apresentar as Gltimas contas de seu consumo. (vide observao 09)
D!CIMA$
QUINTA: 5 falta de cumprimento de "ual"uer cl+usula ou condi&o deste instrumento,
implicar+ na sua imediata rescis&o, ficando a parte infratora, su'eita ao pa)amento de
uma multa, e"ui#alente a tr:s meses de alu)uel, pelo #alor #i)ente < poca da
infra&o, alm de perdas e danos. (vide observao 10)
D!CIMA$
SETA: Sempre "ue as partes forem obri)adas a se #aler de medidas 'udiciais para a defesa
de direitos e obri)a!es decorrentes deste instrumento, o #alor de#ido a t>tulo de
Bonor+rios, ser+ de 20@ .#inte por cento1 sobre o #alor da causa, ele)endo, desde
'+, o foro da cidade de ....... .o mesmo da situa&o do im(#el1, para a solu&o das
"uest!es dele emer)entes.
F por estarem assim 'ustas e contratadas, assinam o presente, em tr:s .0/1 #ias, de
i)ual teor e forma, na presena das testemunBas retro, para "ue surta seus le)ais e 'ur>dicos efeitos,
obri)ando*se por si, seus Berdeiros e/ou sucessores, ao fiel cumprimento de todas as suas cl+usulas
e condi!es.
..............., 00...............0000
...................................... ..............................................
%ocador.a1 %ocat+rio.a1
........................................... ...............................................
Fiador Fiadora
6FS6FMMPR5S

0S
OBSER#A%ES IMPORTANTES
INTEGRANTES DA MINUTA DE CONTRATO DE LOCAO RESIDENCIAL
O&'()*+,-. /0: Muito embora o arti)o 3H3, do no#o C(di)o Ci#il n&o tenBa mais estabelecido o
pra-o m>nimo de /0 meses pre#isto na le)isla&o locat>cia, ainda n&o e4iste manifesta&o de nossos
6ribunais sobre e#entual re#o)a&o dessa re)ra. Como pela le)isla&o locat>cia, o pra-o inferior a /0
meses implica#a na prorro)a&o autom+tica do contrato e e4i)ia para a retomada circunst$ncias
especiais ou o decurso de 3 anos, o aconselB+#el ainda se utili-ar esse pra-o ./0 meses1.
O&'()*+,-. /1: Pormalmente, no primeiro m:s de loca&o ocorre a cobrana do alu)uel Cpro*rataE,
ou se'a, os dias ocupados decorridos desde o in>cio da loca&o at o final do m:s. Somente a partir
do se)undo m:s "ue feita a cobrana do #alor locat>cio inte)ral.
O&'()*+,-. /2: Muitos administradores criam a"uilo "ue se cBama de Cabono de pontualidadeE,
redu-indo o #alor do alu)uel em determinado percentual, caso se'a pa)o at a data do #encimento.
Fssa pr+tica reconBecida pelos 6ribunais como mora disfarada e muitos a consideram ile)al, n&o
podendo 'amais ser cumulada com multa de mora. , mais salutar con#encionar o #alor real do
alu)uel e fa-er incidir uma mora di+ria no caso de inadimplemento, at o limite de 20@ .m+4imo
permitido pelos 6ribunais1. 5o contr+rio da multa inte)ral desde o primeiro dia de atraso, a multa
escalonada estimula o locat+rio a res)atar o dbito, mesmo ap(s o primeiro dia de #encimento, pois
ela pro)ressi#a at o #i)simo dia de atraso.
O&'()*+,-. /3: , arti)o S0H, do no#o C(di)o Ci#il, aparentemente teria re#o)ado de forma
e4pressa o arti)o ?, do =ecreto 22.H2H///, "ue estabelecia #eda&o de 'uros superiores a ?@ ao
m:s. Pelo citado arti)o, eles poderiam ser con#encionados acima desse limite. Como a lei n&o
estabelece o limite m+4imo, a idia l()ica seria a de "ue o limite m+4imo ficaria ao arb>trio das partes.
S( "ue esse entendimento, com toda certe-a, ser+ ob'eto de "uestionamento pelos 6ribunais, "ue no
de#ido tempo, de#er&o estabelecer os percentuais m+4imos a serem aplicados. 5 Gnica certe-a, de
"ue o limite permitido o das ta4as da Fa-enda Pacional .ta4a SF%8C1. Por isso, recomenda*se
prud:ncia e coer:ncia.
O&'()*+,-. /4: Punca entre)ar para o.a1 locat+rio.a1 o carn: do 8P6M e nunca permitir "ue as ta4as
condominiais se'am remetidas diretamente ao mesmo. Sempre cuidar para "ue esses pa)amentos
se'am reali-ados pelo.a1 administrador.a1, pois dele a responsabilidade pelo inadimplemento. 6odos
esses #alores s&o normalmente cobrados 'untamente com o alu)uel. P&o se descuidar da
contrata&o de se)uro*inc:ndio, pois se al)um sinistro ocorrer no im(#el e este n&o ti#er se)uro, o.a1
administrador.a1 ser+ respons+#el pelo pre'u>-o.
O&'()*+,-. /5: =uas op!es s&o informadas. 5 mais correta a primeira, com a reali-a&o de
#istoria, atra#s de termo, sendo uma dias #ias entre)ue ao locat+rio, com o se)uinte te4to, transcrito
em desta"ue, ap(s os dados da #istoria e no canto direito do formul+rio:
03
6R(7(&8 + 9)8:(8)+ *8+ ;('<(, 78(=<( ;( >?( ;8'9.=@. ;. 9)+A. ;( >?+)(=<+ ( .8<. (3B)
@.)+' 9+)+ (=7+:8=@+) +.(C) +;:8=8'<)+;.)(+) )(7D+:+,-. ('7)8<+ ;( >?+D>?()
+=.):+D8;+;( (=7.=<)+;+ =. 8:E*(D, .? ;( 7.=;8,F(' >?( ('<(G+: (: ;('+7.);. 7.: .'
<():.' ;+ 9)('(=<( *8'<.)8+, 78(=<( <+:&H: ;( >?( :(? '8DI=78., J+)K 9)('?:8) . +7(8<(
;+' 7.=;8,F(' +>?8 :(=78.=+;+'.
.............., .... de ................... de ...........
%ocat+rio
O&'()*+,-. /L: (+) 5 )arantia locat>cia um dos maiores problemas do contrato. F4istem tr:s tipos:
cau&o, fiana e se)uro*fiana, s( podendo ser e4i)ida uma delas. 5 cau&o, normalmente em
dinBeiro e e"ui#alente a tr:s meses de alu)uel, n&o de#e ser entre)ue ao.a1 locador.a1, mas sim
depositada em conta poupana de institui&o oficial, aberta em nome do.a1 administrador.a1, onde
de#er+ permanecer at a rescis&o do contrato, oportunidade em "ue de#er+ ser de#ol#ida ao.<1
locat+rio.a1, com os acrscimos percebidos. Como os dbitos de inadimpl:ncia e reparos costumam
ser muito superiores a tr:s meses de alu)uel, n&o se recomenda esse tipo de )arantia. (&) 5 cau&o
imobili+ria ."ue de#e ser ob'eto de a#erba&o < mar)em da matr>cula do im(#el, a #ista de escritura
pGblica espec>fica de cau&o ou do pr(prio contrato elaborado com as formalidades le)ais1 pode ser
utili-ada com se)urana, pois o im(#el permanecer+ como )arantia at o final do pra-o a'ustado e
como se encontra re)istrada no ,f>cio Predial, mesmo no caso de sua aliena&o a terceiros,
permanecer+ intacta. (7) , se)uro*fiana boa )arantia. Fntretanto, como depende do pa)amento
do pr:mio, o.a1 administrador.a1 corre o risco de ser obri)ado.a1 a arcar com o seu pa)amento, caso
o.a1 locat+rio.a1 n&o #enBa a fa-:*lo, sob pena de ser responsabili-ado pelos pre'u>-os. =e#e, pois, o
administrador estar atento para o pa)amento pontual do pr:mio. (;) 5 fiana en#ol#e #alores "ue
asse)uram indeni-a&o inte)ral no caso de inadimplemento e ressarcimento dos reparos. Cuidados
se fa-em necess+rios na completa busca dos dados cadastrais e antecedentes dos fiadores, "ue
necessariamente de#er&o residir e ser propriet+rios e4clusi#os de, pelo menos um im(#el alm
da"uele onde residem .preca#endo*se assim dos efeitos da decis&o do S6F nos autos do RF
/32TS0, "ue entendeu ser impenBor+#el o im(#el onde reside o fiador1, no mesmo local de situa&o
do im(#el locado, para e#itar dificuldades processuais no caso de e4ecu&o, cuidando para "ue n&o
se'a um terreno sem #alor comercial.
O&'()*+,-. /B: 5 fiana n&o permite interpreta&o e4tensi#a. =esta forma, por e4emplo, rea'ustes
de alu)ueres acima dos >ndices pactuados, n&o ter&o #alidade para os fiadores, se n&o anu>rem de
forma e4pressa com esses rea'ustes. Por isso, sempre "ue Bou#er "ual"uer altera&o n&o pre#ista
no contrato, tomar a pro#id:ncia de e4i)ir a concord$ncia dos fiadores. Pos termos do atual inciso U,
do arti)o S0, da %ei do 8n"uilinato alterada, uma #e- prorro)ado o contrato por pra-o indeterminado, o
fiador poder+ se desonerar do encar)o, por #ia de notifica&o ao locador, permanecendo respons+#el
por todos os efeitos, pelo pra-o de ?20 dias, cabendo ao locador notificar o locat+rio para apresentar
no#o fiador no pra-o de /0 dias, sob pena de despe'o.

O&'()*+,-. /M: Cuidar para "ue a li)a&o de ener)ia eltrica se'a sempre reali-ada .ou transferida1
para o nome do locat+rio, a fim de "ue a e#entual cobrana e a inclus&o em cadastro de
inadimplentes n&o se'a feita em nome do.a1 locador.a1.
O&'()*+,-. 0/: 5 multa indeni-at(ria sempre ser+ proporcional ao pra-o restante do contrato.
0H
OBSER#AO FINAL: A 9)('(=<( :8=?<+ H +9(=+' ?:+ '?N('<-., =(D+ 8=J.):+;+' +'
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