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Cartilha de Regularizacao Fundiaria-2 PDF
Cartilha de Regularizacao Fundiaria-2 PDF
2010
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Realizao e Financiamento
Secretaria Nacional de Habitao do Ministrio das Cidades
Secretaria Nacional de Programas Urbanos do Ministrio das Cidades
Programa das Naes Unidas para o Desenvolvimento
Coordenao Geral e Edio de Texto
Ana Maria Furbino Bretas Barros
Ana Paula Bruno
Roberta Pereira da Silva
Reviso
Carla Moreira Brito
Projeto Grfico
Ultra Digital
Ilustraes
Cerino.com.br
Capa
Cerino.com .br
Apresentao
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Tira dvidas
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APRESENTAO
com grande satisfao que o Ministrio das Cidades, em seu esforo contnuo
para implementar e disseminar a Poltica Nacional de Regularizao Fundiria,
apresenta a publicao Regularizao Fundiria Urbana: como aplicar a Lei
Federal n 11.977/2009.
Elaborado conjuntamente pela Secretaria Nacional de Habitao e pela Secretaria
Nacional de Programas Urbanos, este documento tem por objetivo divulgar as
possibilidades e catalisar as potencialidades proporcionadas pelo novo marco jurdico
da regularizao fundiria: a Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009.
A edio da Lei n 11.977/2009 abre um novo e promissor momento para a
regularizao fundiria urbana no Brasil. Pela primeira vez, a regularizao devidamente
destacada e definida numa lei federal, que estabelece, ainda, procedimentos,
competncias, e cria importantes instrumentos para a sua efetivao.
O texto se destina queles que fazem a regularizao fundiria dos bairros populares
no nosso pas associaes de moradores em assentamentos informais, defensorias
pblicas, organizaes no governamentais, tcnicos de governos estaduais, do
Ministrio das Cidades e da CAIXA e, em especial, s prefeituras municipais que, com
a Lei, passam a ter mais autonomia e novos mecanismos para enfrentar o quadro da
irregularidade em seus territrios.
Promover aes de regularizao fundiria, entendida de forma ampla, e assim
transformar gradativamente a realidade desigual de nossas cidades, depende de um
esforo articulado de todos os entes da federao. Mais do que isso, depende da
compreenso do conjunto da sociedade de que todos ganham com a construo de
cidades mais justas.
Ins Magalhes
captulo III da Lei Federal n 11.977, de 07 de julho de 2009, o primeiro marco jurdico
de carter nacional a dispor sobre a regularizao fundiria em reas urbanas de maneira
abrangente. Alm de conceituar, a lei cria novos instrumentos e procedimentos, define
competncias e responsabilidades, com o objetivo de agilizar e tornar efetivos os processos de
regularizao, especialmente nos casos em que esteja configurado o interesse social.
A aprovao da lei consolida as conquistas
alcanadas nas ltimas dcadas em favor de uma
agenda nacional para a regularizao fundiria plena
dos assentamentos informais, que fazem parte da
realidade da maioria das cidades brasileiras.
1970
1980
1990
2000
1960
Outros avanos
Alm dos pontos mencionados, a Lei n 11.977/2009 trouxe tambm outros mecanismos
importantes para a regularizao fundiria referentes:
ao pagamento da indenizao em desapropriao de imveis; e
ao registro de parcelamentos irregulares efetuados antes da Lei n 6766/79.
Desapropriao
A nova Lei instituiu que devem ser descontadas as dvidas fiscais bem como as multas
decorrentes do no pagamento dessas obrigaes, do valor a ser depositado pelo ente
expropriante.
Assim, se h dvidas de IPTU, o valor a ser pago ao expropriado corresponde ao valor real do
imvel descontado o valor desta dvida e das multas decorrentes do no pagamento do imposto.
Para tanto, necessrio que o dbito esteja inscrito na dvida ativa do Municpio e, ainda, que
tenha sido proposta a execuo fiscal. Esse mecanismo pode ser muito til, por exemplo, no
caso de imveis privados ocupados irregularmente em que a oposio do proprietrio impea a
utilizao do instrumento da demarcao urbanstica.
Registro de parcelamentos anteriores Lei n 6.766/79
A Lei n 11.977/2009 facilitou a regularizao da situao jurdica de glebas parceladas
para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, simplificando as exigncias para o
registro de parcelamentos implantados e integrados cidade.
Basicamente, este registro feito mediante requerimento do interessado dirigido ao cartrio
de registro de imveis competente, instrudo com:
certido que comprove que a gleba foi parcelada antes de 19 de dezembro de 1979 e que
o parcelamento est implantado e integrado cidade, emitida pela prefeitura municipal;
plantas e demais documentos necessrios ao registro, incluindo aqueles que
comprovem que o requerente tem legitimidade para promover a ao.
O procedimento pode ser aplicado em qualquer tipo de regularizao fundiria (interesse
social ou interesse especfico) e envolver a totalidade ou parcelas da gleba.
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Os moradores, as cooperativas
habitacionais, as entidades
civis e os demais legitimados
diferentes do poder
pblico podem promover a
regularizao fundiria, mas
no podem praticar todos os
atos do procedimento. Esses
legitimados podem fazer
o projeto de regularizao
fundiria e, aps aprovao
pelos rgos competentes,
solicitar o registro do
parcelamento decorrente do
processo. Contudo, somente
o poder pblico pode fazer
a demarcao urbanstica
e reconhecer a posse dos
moradores por meio da
legitimao de posse. Alm
disso, cabe ao poder pblico
municipal aprovar o projeto de
regularizao fundiria.
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para
adequao
da
Alm desses elementos previstos na Lei n 11.977/2009, e de outros que possam ser
adicionados por lei municipal, tambm deve fazer parte do projeto a identificao de todas as
edificaes existentes na rea e de seu arranjo em lotes.
O projeto exigido tanto para a regularizao fundiria de interesse social quanto para
a de interesse especfico. A principal diferena que no caso de interesse social, o projeto
pode definir parmetros urbansticos e ambientais especficos, coerentes com as caractersticas
da ocupao existente, e sua aprovao pode corresponder ao licenciamento urbanstico e
ambiental, se efetuada por municpio que preencha os requisitos indicados na Lei.
A Lei prev ainda a possibilidade de implantao da regularizao fundiria em etapas que
devem estar previstas num cronograma fsico de servios e obras vinculado ao projeto. Seu
objetivo permitir que as intervenes numa determinada rea possam ser implementadas em
partes, mas obedecendo a um planejamento geral definido no projeto de regularizao. Essas
etapas podem se referir a pores da rea ocupada, aos momentos de elaborao de projetos e
de implementao de obras, ou at mesmo regularizao jurdica e regularizao urbanstica
e ambiental da ocupao. A regularizao fundiria em etapas permite ao promotor da ao
gerir, de acordo com as suas possibilidades e com as caractersticas do caso concreto, todas
as dimenses do processo de regularizao fundiria plena.
O Projeto de Regularizao
Fundiria constitui pea
obrigatria para o registro do
parcelamento dele decorrente,
com exceo dos casos que se
tratar de declarao de direitos
por sentena de usucapio ou
de concesso de uso especial
para fins de moradia. Esta
exceo foi includa na Lei
para evitar que a ausncia do
projeto impea a concretizao
de direito reconhecido por
sentena judicial.
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Demarcao urbanstica
A demarcao urbanstica a delimitao de uma rea ocupada para fins habitacionais,
de domnio pblico ou privado, por meio da identificao de seus limites, confrontantes, rea
de superfcie e localizao, para a realizao de procedimentos de regularizao fundiria de
interesse social.
O instrumento voltado para interveno em reas de ocupao j consolidada, onde no
haja oposio do proprietrio do imvel. Como a demarcao s pode ser aplicada nos casos
de regularizao fundiria de interesse social, a rea deve ser ocupada predominantemente
por populao de baixa renda e atender a pelo menos um dos requisitos exigidos para essa
modalidade de regularizao, descritos neste captulo.
A demarcao urbanstica somente pode ser feita pelo poder pblico, ou seja, pela Unio,
pelos estados, pelos municpios e pelo Distrito Federal, incluindo seus rgos delegados da
administrao indireta. Nos casos de terras particulares, qualquer um desses entes pode fazer a
demarcao urbanstica. Nos casos de reas pblicas, qualquer ente pode fazer a demarcao
de terras de seu prprio domnio. A demarcao em terras federais, em razo da Seo III-A do
Decreto-Lei n 9.760/46, somente poder ser feita pela prpria Unio. J a demarcao em terras
municipais e estaduais poder ser feita por outro ente pblico, desde que no haja vedao na
legislao patrimonial e se obtenha a anuncia do municpio ou do estado titular da rea.
Alm disso, como os municpios so os responsveis pela execuo da poltica de
desenvolvimento urbano e pela disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo em
seus territrios, deve ser observada a legislao municipal referente matria, a fim de verificar
se no h incompatibilidade entre a regularizao proposta e as leis de uso e ocupao do solo.
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reas Particulares
sim
sim
sim
sim
sim
sim
no
sim
sim
no
sim
(com a concordncia do ente estadual)
sim
Legitimao de posse
A legitimao de posse um instrumento voltado para o reconhecimento da posse de
moradores de reas objeto de demarcao urbanstica. Trata-se da identificao pelo poder
pblico de uma situao de fato, que a posse mansa e pacfica de uma rea por pessoas que
no possuem ttulo de propriedade ou de concesso e que no sejam foreiras de outro imvel
urbano ou rural.
Um dos objetivos da legitimao dar publicidade s posses identificadas e qualificadas,
por meio da confeco de um ttulo pelo poder pblico, em nome do morador, e de seu registro
no cartrio de registro de imveis.
Quando feita em reas privadas, a legitimao de posse possibilita a aquisio de
propriedade por meio da usucapio administrativa. Em relao a reas pblicas, pode facilitar
a instruo de pedidos de concesso de uso para fins de moradia ou de outros instrumentos
definidos pelo titular de domnio da rea.
Como o ttulo de legitimao de posse no reconhece um direito real, sua utilizao em reas
pblicas interessante apenas nos casos em que o ente promotor da ao no o proprietrio do
imvel. Quando o procedimento feito pelo prprio ente detentor do domnio, a legitimao um
passo desnecessrio, j que possvel fazer de imediato a transferncia de direito real em nome
do possuidor, por meio de instrumentos como a CUEM, a CDRU, a doao, entre outros.
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garantir o acesso pblico s praias e aos corpos dagua, quando for o caso.
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A regularizao fundiria
de interesse especfico
deve observar as
restries ocupao
de reas de preservao
permanente.
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Os beneficirios, bem
como as cooperativas
habitacionais, associaes
e entidades afins tm
um importante papel
no procedimento de
regularizao fundiria,
podendo inclusive promovla. Sua atuao, contudo,
encontra algumas limitaes:
a demarcao urbanstica
e a legitimao de posse
so instrumentos de uso
exclusivo do poder pblico,
por exemplo.
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Instrumento
Dispositivo de Lei
Quando
utilizar
Usucapio especial
urbano
reas
privadas
Ao judicial
Adjudicao
Compulsria
reas
privadas
Ao judicial
reas
pblicas
Autorizao legislativa
Avaliao do imvel
Celebrao de contrato
administrativo, que poder instituir
uma concesso onerosa ou gratuita.
A licitao dispensada nos casos
do artigo 17, I, f e h da Lei n
8666/93
Concesso de uso
especial para fins de
moradia - CUEM (individual)
MP n 2220/01 - artigos 1 a 5
reas
pblicas
Doao e Venda
reas
pblicas
ou
privadas
Direito de Superfcie
reas
pblicas
ou
privadas
Celebrao de contrato
Para reas pblicas, autorizao
legislativa e avaliao do imvel.
A licitao dispensada nos
casos do artigo 17, I , f e h da Lei n
8666/93
Aforamento
Lei n 9.636/98
Dec. Lei n 9760/46
reas da
Unio
Requisitar Secretaria de
Patrimnio da Unio.
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TIRA DVIDAS
1. Qual a diferena
entre direito
moradia e direito de
propriedade?
2. Por que
aprovar uma
norma municipal
de regularizao
fundiria urbana?
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3. Em que casos
o projeto de
regularizao
fundiria pode ser
dispensado?
4. possvel fazer
regularizao
fundiria de
interesse especfico
em reas de
preservao
permanente?
5. Quais cuidados
devem ser tomados
pelo poder pblico
antes de iniciar
um procedimento
de demarcao
urbanstica em rea
privada?
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6. Municpios ou
estados podem
fazer a demarcao
urbanstica de terras
da Unio?
7. Depois de iniciado
o procedimento
expropriatrio de
determinada rea
visando regularizao
fundiria de interesse
social, o poder
pblico pode desistir
da desapropriao e
optar pela demarcao
urbanstica, combinada
legitimao de posse?
8. O que usucapio
administrativa?
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9. No decorrer dos
cinco anos, a partir do
registro de legitimao
da posse, que situaes
podem impedir sua
converso em ttulo de
propriedade?
11. possvel
transferir o ttulo
de legitimao de
posse?
Sim, a legitimao de posse de forma coletiva pode ser feita sempre que no for possvel
individualizar as posses dos ocupantes no interior da rea demarcada. Entretanto, devese lembrar que como a legitimao de posse pressupe a elaborao prvia de projeto de
regularizao fundiria de interesse social e o registro do parcelamento dele decorrente, a
forma coletiva da legitimao dever ser utilizada para o reconhecimento de mais de uma
posse no mesmo lote. o caso de moradias sobrepostas, por exemplo.
Sim, o ttulo de legitimao de posse transfervel por causa mortis ou por ato inter vivos, ou
seja, por meio de qualquer instrumento de cesso de direitos possessrios. Como o ttulo de
legitimao de posse concedido pelo poder pblico depois de constatados a situao de fato
e o cumprimento aos requisitos da Lei n 11.977/2009, importante que o ente responsvel
pela regularizao discipline como ser formalizada a transferncia do ttulo. O objetivo
garantir ao sucessor, inclusive com o registro da sucesso, seus direitos possessrios.
Entretanto, o sucessor somente poder obter a converso da legitimao de posse em
propriedade ou, eventualmente, no caso de reas pblicas, em concesso de uso especial
para fins de moradia, se atender aos requisitos da usucapio especial urbano, ou da Medida
Provisria n 2.220/01, respectivamente.
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