MODELO DE REFERNCIA PARA O GERENCIAMENTO

DO PROCESSO DE PROJETO INTEGRADO DE

EDIFICAES
Fabiane V. ROMANO
Engenheira Civil, Mestre em Engenharia de Produo,
Professora da Universidade Federal de Santa Maria
faromano@zaz.com.br

RESUMO
Com o objetivo de sistematizar o conhecimento sobre o processo projetual na construo
civil, de modo a auxiliar as empresas na estruturao e na formalizao da prtica do
mesmo e, tambm, na formao de estudantes e na atualizao de profissionais da rea,
este artigo apresenta um Modelo de Referncia para o Gerenciamento do Processo de
Projeto Integrado de Edificaes. Este modelo inclui trs macrofases e oito fases, as quais
so compostas por atividades, que se decompem em tarefas especficas, para as quais so
modeladas: as entradas, as sadas, os domnios de conhecimento, os mecanismos e os
controles.
Palavras-Chaves:

projeto de edificaes, modelo de referncia, gerenciamento de projetos.

ABSTRACT
With objective of systemize the design process knowledge in the building construction, in
way to aid the companies in the structuring and formalization of the practice of the same
and, also, in the students' formation and professionals' updating, this article presents a
Model for Building Integrated Design Process Management. This model includes three
macrophases and eight phases, which are composed for activities, that are decomposed in
specific tasks, for which are modeled: the inputs, the outputs, the knowledge domains, the
mechanisms and the controls.
Keywords:

building design, referential model, and design management.

Vol. 1, n 1, Novembro 2006

Gesto & Tecnologia de Projetos

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INTRODUO

Compreendido como a atividade ou servio integrante do processo de construo,

responsvel pelo desenvolvimento, organizao, registro e transmisso das
caractersticas fsicas e tecnolgicas especificadas para uma obra, a serem
consideradas na fase de execuo (Melhado, 1994), o processo de projeto permeia,
ou ao menos deve permear, todo o processo construtivo de uma edificao,
iniciando no planejamento, passando pela elaborao dos projetos do produto e
dos projetos para produo, pela preparao para execuo, pela execuo, e
estendendo-se at o uso.
De acordo com Fabricio (2002, p.75), o processo de projeto envolve todas as
decises e formulaes que visam subsidiar a criao e a produo de um
empreendimento, indo da montagem da operao imobiliria, passando pela
formulao do programa de necessidades e do projeto do produto at o
desenvolvimento da produo, o projeto as built e a avaliao da satisfao dos
usurios com o produto.
Ou seja, trata-se de um processo composto por de um grande nmero de outros
processos sob a responsabilidade de diversos agentes projetistas de vrias
especialidades, promotores de empreendimentos, executores de obras e usurios
finais dos bens a serem produzidos (Silva; Souza, 2003, p.14).
Desse modo, pode-se dizer que o processo de projeto de edificaes deve ser
entendido como um processo coletivo de construo de um artefato no qual o
resultado final maior do que a soma ou sntese das contribuies individuais dos
participantes, sendo viabilizado pela organizao que o sustenta, onde os
principais problemas envolvidos so: criar um ambiente para o trabalho intelectual
cooperativo; gerenciar e controlar o estado da informao; compartilhar informao
de contedo adequado e no tempo correto, etc. (Naveiro, 2001).
Nota-se entretanto que, apesar do nmero crescente de construtorasincorporadoras engajadas em programas de qualidade sobretudo no PBQP-H, e
tambm do nmero de trabalhos no meio acadmico, so poucas as empresas que
conseguem trazer estes conceitos para o seu cotidiano. No processo de projeto de
edificaes, em funo do aumento crescente da complexidade tecnolgica e do
nmero de intervenientes, e da conseqente elevao do fluxo de informaes e
necessidade de maior integrao, em prazos cada vez mais curtos, verifica-se que
as interfaces tcnicas e gerenciais tornam-se cada vez mais complexas.
Assim, constata-se que as empresas construtoras-incorporadoras, na sua grande
maioria, no esto preparadas para o gerenciamento desse processo e continuam a
conduzir suas atividades sem uma estrutura organizacional adequada,
conservando prticas que so causadoras de muitos problemas no processo
construtivo como um todo.
H portanto ainda, um longo caminho a ser percorrido no sentido de se estabelecer
uma sistemtica de gerenciamento e integrao do processo de projeto de
edificaes, independentemente de ser desenvolvido por equipe interna ou
subcontratada (totalmente terceirizada), tendo em vista alcanar qualidade na
soluo, na apresentao e na prpria conduo da atividade projetual; e
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conseqentemente, uma transformao do processo tradicional em um processo de

colaborao e coordenao de esforos e conhecimentos.
Tal sistemtica deve incluir procedimentos que auxiliem a empresa no
planejamento e controle do processo de elaborao do projeto da obra destinada ao
seu cliente, incluindo orientaes quanto:

definio das etapas do processo de elaborao do projeto e das diferentes

especialidades tcnicas envolvidas;

a como qualificar, contratar e avaliar os envolvidos;

a como gerenciar as interfaces entre as diferentes especialidades tcnicas (internas

ou externas) envolvidas para assegurar a comunicao eficaz e a designao clara
de responsabilidades;

definio e registro de requisitos funcionais e de desempenho, requisitos

regulamentares e legais aplicveis, e quaisquer outros requisitos essenciais para o
projeto;

documentao e verificao das sadas do processo, tais como: memoriais de

clculo, descritivos ou justificativos; especificaes tcnicas; desenhos e demais
elementos grficos;

a anlises crticas sistemticas para garantir a compatibilizao do projeto,

identificar todo tipo de problema e propor aes necessrias;

verificao de projeto para assegurar que as sadas atendam aos requisitos de

entrada;

validao do projeto de forma assegurar que o produto resultante capaz de

atender aos requisitos para o uso ou aplicao especificados ou pretendidos;

ao controle de alteraes de projeto, que devem ser identificadas, analisadas

criticamente e registradas de modo apropriado;

anlise crtica de projetos fornecidos pelo cliente, quando for caso.

De acordo com Vargas (2003), necessrio que as construtoras-incorporadoras

desenvolvam uma competncia especfica para atender de forma diferenciada seus
clientes: a tecnologia de integrao de saberes dispersos e especializados de seus
fornecedores. Isso, no entanto, alm da habilidade e atitude de concretizar
parcerias e alianas estveis e confiveis com fornecedores estratgicos, para poder
ter acesso ao seu know-how, exige o domnio das tecnologias de informao e de
gesto para que a empresa se posicione como o elo principal, articulador da rede de
produo e servios, e possa agir como um maestro que harmoniza e otimiza os
conhecimentos especializados, e interferir muito mais no que fazer do que no como
fazer.
Como diz o engenheiro Marco Antonio Kappel Ribeiro, presidente do PMI-RS:
No h mais espao para tocar de ouvido. A necessidade de uma boa partitura
passou a ser uma questo vital em cenrios de competio acirrada, mercados
globais, margens estreitas, prazos exguos e especificaes cada vez mais
rigorosas.

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MODELO DE REFERNCIA PARA O GERENCIAMENTO DO

PROCESSO DE PROJETO INTEGRADO DE EDIFICAES

Em se tratando do desenvolvimento integrado de produtos, h uma tendncia

atualmente, na utilizao de modelos de referncia, o que inclui o mapeamento de
todos os insumos que fazem parte do cenrio do desenvolvimento do produto e o
entendimento das suas inter-relaes, contextos, etc., de modo a permitir a viso
detalhada e integrada do processo.
Vernadat (1996) define modelo de referncia como um modelo parcial ou no,
desenvolvido para atender a propsitos de representao, comunicao, anlise,
sntese, tomada de deciso e controle, que pode ser usado como base (modelo
ideal) para o desenvolvimento ou avaliao de modelos particulares.
Ou seja, trata-se de um modelo genrico a partir do qual as empresas do setor
podem estabelecer seus modelos particulares, retratando a sua prpria realidade e
as caractersticas das prticas e cultura estabelecidas, como forma de melhorar o
entendimento e a uniformidade dos processos praticados, bem como para controlar
e monitorar as operaes realizadas.
O modelo de referncia para o gerenciamento do processo de projeto integrado de
edificaes (GPPIE) cujo objetivo explicitar o conhecimento sobre o processo de
projeto na construo civil, de modo a auxiliar no entendimento e na prtica do
mesmo , considera as melhores prticas observadas na pesquisa bibliogrfica
relativas gesto da atividade projetual, bem como preceitos referentes rea de
Gerenciamento de Projetos e de Desenvolvimento Integrado de Produtos
(Engenharia Simultnea), como por exemplo:

a designao de um gerente para a coordenar todo o processo de projeto desde o

incio do mesmo, de modo a garantir que as solues projetuais sejam globalmente
eficientes;

mobilizao dos agentes desde o incio do processo de projeto do empreendimento,

com o servio se estendendo at a entrega da obra e mesmo aps ela, na fase de
uso, operao e manuteno, em funo da necessidade de que as decises e
criaes de projeto ocorram de forma integrada (Fabricio, 2002);

trabalho em equipe multidisciplinar, atravs de reunies ao longo do processo de

projeto, reunindo os diversos intervenientes;

o desenvolvimento dos projetos para produo concomitantemente aos projetos do

produto;

utilizao de prticas gerenciais e instrumentos para a melhoria da qualidade,

como a definio de padres e revises de projeto.

As principais caractersticas do modelo de referncia para o GPPIE so:

apresentar a viso de todo o processo atravs da unidade visual de representao

grfica e descritiva;

apresentar o processo decomposto em macrofases, fases, atividades e tarefas;

indicar a seqncia lgica das fases e atividades;

definir as reas envolvidas em cada fase do GPPIE, atravs das tarefas classificadas
por domnios de conhecimento;

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definir as informaes necessrias para a realizao das atividades, apresentadas

sob a forma de entradas, mecanismos e controles;

apresentar como realizar as atividades atravs da definio dos principais mtodos,

ferramentas e documentos (mecanismos);

apresentar os eventos que marcam o trmino das fases, e que definem os resultados
desejados (sadas);

incluir avaliao para passagem de fase;

permitir o registro das lies aprendidas.

Retomando o conceito processo de projeto, que permeia, ou ao menos deve

permear, todo o processo construtivo de uma edificao, iniciando no
planejamento, passando pela elaborao dos projetos do produto e dos projetos
para produo, pela preparao para execuo, pela execuo, e estendendo-se at
o uso, o modelo desenvolvido decomposto em trs macrofases, conforme ilustra a
Figura 1:
Incio da Obra

Compra do Terreno
Lanamento

Entrega da Obra

Execuo
Planejamento

Elaborao do
Projeto

Preparao
para Execuo

Uso

PROCESSO DE PROJETO
Elaborao do
Plano do Projeto

Elaborao dos
Projetos do Produto
e dos Projetos
para Produo

Assessoramento ao
Planejamento e
Organizao para
Produo

Acompanhamento
e
Retroalimentao
a partir da Obra

Acompanhamento
e
Retroalimentao
a partir do Uso

Tempo

PR-PROJETAO PROJETAO

PS-PROJETAO

Figura 1: O processo de projeto de edificaes. Fonte: Romano et al. (2005).

Pr-projetao corresponde fase de planejamento do empreendimento.

Envolve a elaborao do plano do projeto empreendimento, principal resultado da
fase.

Projetao envolve a elaborao dos projetos do produto-edificao

(arquitetnico, fundaes e estruturas, instalaes prediais) e os projetos para
produo (frmas, lajes, alvenaria, impermeabilizao, revestimentos verticais,
canteiro de obras). Decompe-se em cinco fases denominadas projeto
informacional, projeto conceitual, projeto preliminar, projeto legal e
projeto detalhado & projetos para produo. Os resultados principais de cada
fase so, respectivamente, as especificaes de projeto, o partido geral da
edificao, o projeto preliminar da edificao, o projeto de arquitetura aprovado e o

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projeto de preveno contra incndio pr-aprovado, e o projeto detalhado e os

projetos para produo da edificao.

Ps-projetao envolve o acompanhamento da construo da edificao e o

acompanhamento do uso. Os resultados principais de cada fase incluem,
respectivamente, a retroalimentao dos projetos a partir da obra e da avaliao de
satisfao ps-ocupao.

A opo pelo termo projetao descrito no dicionrio Aurlio como projetar +

-o, sinnimo do ato de projetar, de elaborar projetos deve-se a atual tendncia
sua utilizao.
Segundo Oliveira (2001, p.150), projetao refere-se ao projeto em ao ou sendo
desenvolvido, considerando-se as suas interfaces e inter-relaes, ou seja, o projeto
dentro de um contexto dinmico. Alm disso, o termo projetao utilizado,
tambm, como uma tentativa de traduo do termo design, em especial da
expresso engineering design, usados em lngua inglesa em questes que se
referem ao desenvolvimento de atividades projetuais de engenharia,
principalmente, quando considerado o processo e o seu contexto.
Assim, buscando manter uma coerncia terminolgica com as demais etapas do
processo construtivo, prefere-se projetao a projeto, inclusive como forma de
diferenciao entre a atividade e o produto da mesma. Ou seja, a palavra projeto
passa a ser usada para referir-se ao esttico ou ao resultado (ou resultados) da
projetao (Oliveira, 2001).
E, h ainda a questo da nomenclatura adotada para as fases do processo de
projeto, especialmente da projetao, onde h, atualmente, a prevalncia dos
termos usualmente utilizados pela disciplina de arquitetura, e que tambm se
baseiam nos resultados ou produtos de projeto obtidos, como por exemplo: estudo
preliminar (de arquitetura), anteprojeto, projeto legal e projeto executivo.
De acordo com Fontenelle (2002, p.101), isso pode levar a uma certa confuso no
entendimento, pelos vrios intervenientes, desse novo enfoque de gesto
multidisciplinar e compartilhada do processo de projeto, sendo importante a
adoo de uma nomenclatura para as fases do processo com um enfoque voltado
caracterizao global do empreendimento, e no aquele caracterstico das
particulares disciplinas envolvidas.
Nesse sentido, prope-se a adoo da nomenclatura adotada para a projetao de
produtos industriais, segundo o modelo consensual (Back; Ogliari, 2000), onde se
verificam quatro fases bem definidas: projeto informacional, projeto conceitual,
projeto preliminar, e projeto detalhado.
A fase de desenvolvimento do projeto informacional, segundo este modelo, onde
se evolui das necessidades dos clientes (declaraes diretas, geralmente em
linguagem subjetiva), passando pela definio dos requisitos dos clientes
(necessidade expressa em linguagem de engenharia) e sua converso em requisitos
do projeto (requisito mensurvel, aceito para o projeto), at as especificaes do
projeto (conjunto de informaes completas, requisitos do projeto com valor meta
atribudo).
O desenvolvimento do projeto conceitual, fase mais importante no processo de
projeto de um produto, onde se gera, a partir de uma necessidade detectada e
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esclarecida, uma concepo para o produto que atenda da melhor maneira possvel
esta necessidade, sujeita s limitaes de recursos e s restries de projeto. Em
linhas gerais, pode-se dizer que esta fase divide-se em duas partes: anlise (ponto
de partida no campo do abstrato, anlise funcional, decomposio) e sntese
(composio, sntese das solues, resultado mais prximo do campo concreto).
J na fase de desenvolvimento do projeto preliminar, a partir da concepo do
produto, o projeto desenvolvido, de acordo com critrios tcnicos e econmicos e
luz de informaes adicionais, at o ponto em que o projeto detalhado
subseqente possa conduzir diretamente produo. Nessa fase o modelo do
produto evolui da concepo ao leiaute definitivo do produto, onde uma
verificao clara da funo, durabilidade, produo, montagem, operao e custos,
possa ser feita.
Por fim, na fase de desenvolvimento do projeto detalhado, a disposio, a forma,
as dimenses e as tolerncias de todos os componentes devem ser finalmente
fixadas. Da mesma forma a especificao dos materiais e a viabilidade tcnica e
econmica devem ser reavaliadas. O modelo de produto expresso pela
documentao completa necessria produo do produto projetado.
Assim, diante da proposta de utilizao da nomenclatura apresentada, a Figura 2
ilustra a representao grfica do modelo de referncia para o GPPIE, com as
macrofases decompostas em oito fases. Ao final de cada fase acontece uma
avaliao do resultado obtido que autoriza a passagem para a fase seguinte do
processo de projeto de edificaes.
PROCESSO DE PROJETO DE EDIFICAES
PROJETAO
(Elaborao de Projetos)

PR-PROJETAO

Planejamento do
Empreendimento

Plano do Projeto

Projeto
Informacional

Especificaes
do Projeto

Projeto
Conceitual

Projeto
Detalhado &
Projetos para
Produo

Projeto
Legal

Projeto
Preliminar

Partido Geral

PS-PROJETAO

Projeto
Preliminar

Projeto
Aprovado

Projeto
Detalhado

Acompanhamento
da Obra

Acompanhamento
do Uso

Projeto como
construdo

Validao do
Projeto

Figura 2: Representao grfica das fases do processo de projeto de edificaes.

Fonte: Romano (2003).

A representao descritiva do modelo de referncia para o GPPIE constituda de

oito planilhas, cada uma representando uma fase do processo descrita atravs de
sete elementos: entradas, atividades, tarefas, domnios, mecanismos, controles e
sadas (Figura 3). As atividades e tarefas representam o trabalho a ser realizado. As
entradas so as informaes ou objetos fsicos a serem processados ou
transformados pela tarefa. Os mecanismos so os recursos fsicos e/ou informaes
necessrios para a execuo da tarefa (documentos, metodologias, tcnicas,
ferramentas). Os controles so as informaes usadas para monitorar ou controlar a
tarefa. E, as sadas so as informaes ou objetos fsicos processados ou
transformados pela tarefa.
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Figura 3: Estrutura para representao do modelo de referncia para o GPPIE em

planilha eletrnica. Fonte: Romano (2003).

Quanto aos domnios de conhecimento, o objetivo auxiliar na identificao dos

membros da equipe participante da tarefa, bem como dos conhecimentos
envolvidos na mesma, tornando mais precisa a sua realizao.
Os domnios de conhecimentos abordados no modelo de referncia para o GPPIE
so: Gesto Empresarial (GE) relacionado tomada de deciso pela diretoria da
empresa; Gesto de Projeto (GP) relacionado iniciao, ao planejamento,
execuo, ao controle e ao encerramento do projeto; Gesto AdministrativoFinanceira (GAF), Gesto Comercial (GC), Gesto Jurdica (GJ), Gesto de
Aquisies (GA), Gesto de Qualidade (GQ) relacionados a questes
administrativas, financeiras, mercadolgicas, jurdicas, a polticas de negociao e
qualidade da empresa; Gesto de Obras (GO) relacionado produo da
edificao; Projeto do Produto Arquitetura (PP-AR), Estruturas (PP-ES),
Instalaes Eltricas, de Superviso e de Telecomunicaes (PP-EL), Instalaes
Hidrossanitrias e de Preveno contra Incndio (PP-HI) e Outros (PP-OT)
referentes ao desenvolvimento dos projetos das diversas especialidades envolvidas
na edificao; Projeto para Produo (Ppro) relacionado ao desenvolvimento de
projetos para produo da edificao (frmas, alvenaria, canteiro de obras, etc.);
Empresa Especializada (EE) relacionado prestao de servios especficos
(levantamento topogrfico, sondagem, etc.).
Nas planilhas, as atividades e tarefas1 esto dispostas de acordo com uma
seqncia lgica de acontecimentos, de modo a facilitar o armazenamento das
informaes, sendo que, no entanto, as mesmas podem ser desenvolvidas
simultaneamente, sempre que o fluxo de informaes permitir. Aquelas referentes
aos domnios de conhecimento de gesto empresarial e gesto de projeto esto
escritas, respectivamente, nas cores verde e azul. As relacionadas projetao da
edificao propriamente dita, referentes aos domnios de conhecimento de projeto
do produto e projetos para produo, aparecem em laranja. E, as que se referem ao
1

No modelo de referncia para o GPPIE (ROMANO, 2003), esto identificadas 335 atividades e 1122 tarefas.

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registro das lies aprendidas durante as fases do GPPIE esto escritas em

vermelho.
Alm disso, os conjuntos de atividades e tarefas que so considerados como cclicos
com vrias iteraes ao longo da fase aparecem delimitados por uma linha
vermelha tracejada.
Cabe ressaltar, que as fases descritas devem ser vistas como uma referncia,
lembrando que cada projeto de edificao nico, com variaes entre um e outro;
e, que no objetivo deste modelo sistematizar informaes relativas s atividades
internas de desenvolvimento de projeto de cada especialidade.
2.1 Pr-Projetao
Esta macrofase envolve apenas a primeira fase do processo de projeto de
edificaes e corresponde ao planejamento do empreendimento atravs de uma
abordagem sistemtica.

Alm da definio da idia do produto, as principais atividades de planejamento

do empreendimento incluem a organizao do trabalho a ser realizado ao longo do
processo de projeto. Ou seja, destina-se elaborao do plano do projeto da
edificao, cujo objetivo orientar a realizao da projetao e da ps-projetao.
De todas as fases do modelo de referncia para o GPPIE, esta , sem dvida, de
vital importncia e, paradoxalmente, a menos trabalhada na prtica empresarial e
no meio acadmico.
Apesar dos esforos empreendidos nos ltimos anos, o planejamento do processo
projeto de edificaes continua, quando existente, a ser desenvolvido de forma
insuficiente e/ou inadequada, sobretudo, em funo de presses de mercado e do
pouco tempo normalmente disponvel para esta fase, o que faz com que muitas
vezes os empreendimentos no atinjam os resultados esperados em relao aos
prazos, custos, qualidade ou escopo.
Assim, a pr-projetao no processo de projeto de edificaes envolve atividades
predominantemente de carter gerencial, ligadas, entre outros: ao planejamento e
ao detalhamento do escopo (do produto aspectos e funes que devam ser
includos na edificao; e, do projeto o trabalho que deve ser feito com a
finalidade de entregar uma edificao de acordo com os aspectos e as funes
especificados); definio, ao seqenciamento e estimativa de durao das
atividades; ao planejamento dos recursos; estimativa de custos; ao
desenvolvimento de cronograma e do oramento do projeto; alm do planejamento
organizacional, das comunicaes e das aquisies do projeto, etc. (Figura 4).

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Planejamento
de marketing

Elaborao do
plano sumrio
do projeto

Anlise das
partes
envolvidas

Elaborao do
plano de
comunicaes

Declarao do
escopo

Classificao
do risco

Elaborao
do plano
do projeto
Elaborao
do plano das
aquisies

Registro das
lies
aprendidas

Aprovao
do plano
do projeto

Fase 2

Figura 4: Sntese da fase de planejamento do empreendimento. Fonte: Romano

(2003).

Dentre elas destaca-se a elaborao do plano sumrio do projeto (tambm

conhecido como termo de abertura do projeto ou carta de projeto), que formaliza a
existncia do projeto dentro da organizao (Figura 5); a definio de como ser o
sistema de documentao do projeto (SDP), no qual so registrados e anexados
todos os documentos gerados ao longo do processo de projeto da edificao, tanto
de natureza gerencial quanto tcnica; a elaborao do plano de gerenciamento das
comunicaes (PGCo) onde so definidas quais informaes sero comunicadas,
com que freqncia e atravs de que meios elas sero realizadas, bem como, o
formato e a linguagem dos documentos, ou seja, onde definida toda a estrutura
do sistema de informao, de modo a permitir a troca eficiente e controlada das
comunicaes durante o processo de projeto (Figura 6); e a formalizao do prprio
plano do projeto do empreendimento.

Figura 5: Elaborao do plano sumrio do projeto. Fonte: Romano (2003).

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Figura 6: Elaborao do plano de gerenciamento das comunicaes.

Fonte: Romano (2003).

O plano do projeto, que consiste em um documento formal usado para gerenciar e

controlar a execuo das macrofases de projetao e ps-projetao da edificao,
deve conter: a viso geral dos objetivos, metas e escopo do projeto de uma maneira
resumida e macro para atender aos altos executivos do projeto; o objetivo
detalhado do projeto para atender ao gerente e equipe do projeto; o nome e as
responsabilidades do gerente e da equipe do projeto; o organograma do projeto;
aspectos contratuais quanto participao de elementos externos ao projeto;
estrutura analtica do projeto; cronogramas; principais marcos com suas datas;
utilizao de recursos pelo projeto; anlise de custos, fluxos de caixa, etc.;
necessidade de contratao e treinamento de pessoal; linhas de base de
desempenho de custos e prazos; modelos de avaliao dos ndices de qualidade e
desempenho a serem atingidos pelo projeto; potenciais obstculos a serem
enfrentados pelo projeto, e possveis solues; planos secundrios de
gerenciamento de escopo, de tempo, de custos, da qualidade, de aquisies, de
recursos humanos, das comunicaes, de riscos, de contratos.
2.2 Projetao
A macrofase de projetao como um processo coletivo pressupe, alm do seu
desenvolvimento por equipes que trabalhem de forma integrada, discusses,
interaes e negociaes nas atividades projetuais (Oliveira, 2001).

Destinada elaborao dos projetos do produto-edificao e dos projetos para

produo, a projetao caracteriza-se por uma sucesso de diferentes fases em
nveis crescentes de detalhamento de forma que a liberdade de decises entre
alternativas vai sendo substituda pelo amadurecimento e desenvolvimento das
solues adotadas ao mesmo tempo em que o projeto caminha da concepo
arquitetnica para o detalhamento dos projetos de especialidades (Fabricio et al.,
1999).
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Com base nas informaes coletadas na fase anterior, inicia ento o trabalho dos
projetistas, passando pelas fases de desenvolvimento ou elaborao do projeto
informacional, do projeto conceitual, do projeto preliminar, do projeto legal e, do
projeto detalhado e projetos para produo.
2.3 Projeto Informacional
Equivalente ao estgio de levantamento de dados e estudo numrico (ou de massa)
do projeto arquitetnico, a segunda fase do modelo de referncia para o GPPIE
(Figura 7) destina-se anlise das necessidades dos clientes/usurios e da
disponibilidade de terrenos que sejam adequados ao produto idealizado. Ao final
deve estar definido o potencial do(s) terreno(s) analisado(s) para se atingir os
objetivos desejveis e as especificaes de projeto da edificao.
1 reunio do
projeto
Monitoramento do mercado / planejamento de marketing
Busca ou
seleo de
terreno(s)

Estudo de
viabilidade
arquitetnica

Anlise dos
imveis do
mercado

Seleo do
projetista de
arquitetura

Anlise da
viabilidade
arquitetnica

Definio das
especificaes
de projeto

Levantamento
de dados do(s)
terreno(s)

Anlise das
influncias no
projeto

Anlise das
influncias na
construo

Anlise da
viabilidade
tcnica e legal

Estudo dos
requisitos
de projeto

Definio de
como envolver
fornecedores

Definio de
alternativas para o
empreendimento
Anlise da viabilidade
comercial, econmica
e financeira

Avaliao das
especificaes
do projeto

Definio do custo
meta da edificao

Aprovao das
especificaes
do projeto

Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas

Atualizao do plano do projeto

Fase 3

Figura 7: Sntese da fase de projeto informacional.

Dentre as atividades desta fase destacam-se: a busca ou seleo de terreno(s) e o

levantamento de dados a cerca dos mesmos; a identificao das necessidades dos
clientes/usurios ao longo do ciclo de vida do produto (Figura 8); o
estabelecimento dos requisitos dos clientes/usurios (Figura 9); o estabelecimento
dos requisitos do projeto; o estabelecimento das especificaes de projeto; a anlise
da viabilidade comercial, econmica e financeira do empreendimento (Figura 10); o
monitoramento do progresso do projeto (Figura 10); e, atualizao do plano do
projeto (Figura 12).

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Figura 8 Identificao das necessidades dos clientes/usurios da edificao.

Fonte: Romano (2003).

Figura 9: Estabelecimento dos requisitos dos clientes/usurios da edificao.

Fonte: Romano (2003).

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Figura 10: Anlise da viabilidade comercial, econmica e financeira das alternativas

para o empreendimento. Fonte: Romano (2003).

Figura 11: Monitoramento do progresso do projeto. Fonte: Romano (2003).

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Figura 12: Atualizao do plano do projeto. Fonte: Romano (2003).

2.4 Projeto Conceitual

Equivalente ao estgio de estudos preliminares do projeto arquitetnico, esta fase
destina-se anlise e avaliao de todas as informaes recebidas para seleo e
recomendao do partido arquitetnico (ou geral) da edificao (Figura 13).

Considerando que nesta fase predominam as atividades de projeto de produto, de

carter gerencial destacam-se a reunio para apresentao e seleo das
alternativas para a edificao e, a atualizao da anlise de viabilidade comercial,
econmica e financeira do empreendimento, que junto s demais informaes
geradas ao longo desta fase servir de base para a avaliao e aprovao do partido
geral da edificao, sendo este o critrio que autoriza a passagem para a fase
seguinte.

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Gesto & Tecnologia de Projetos

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Seleo dos
demais
projetistas
Apresentao
do plano do
projeto
Monitoramento do mercado / planejamento de marketing

Estudo das
concepes
alternativas
Anlise da
viabilidade
estrutural

Avaliao do
partido geral
Reunio para
seleo do
partido geral

Estudo dos
mtodos
construtivos

Atualizao da anlise
da viabilidade
comercial, econmica
e financeira

Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas

Atualizao do plano do projeto

Aprovao do
partido geral

Fase 4

Figura 13: Sntese da fase de projeto conceitual. Fonte: Romano (2003).

2.5 Projeto Preliminar

Equivalente ao estgio de anteprojeto do projeto arquitetnico, esta fase destina-se
concepo e representao das informaes tcnicas provisrias de
detalhamento da edificao e de seus elementos, instalaes e componentes,
necessrias ao inter-relacionamento das atividades de projeto e suficientes
elaborao de estimativas aproximadas de custos e de prazos dos servios de obra
implicados, bem como submisso do projeto para aprovao junto
administrao pblica (Figura 14).
Orientao
da equipe
de projeto
Monitoramento do mercado / planejamento de marketing
Complementao
dos projetos de
arquitetura e
estruturas

Elaborao do
projeto de
arquitetura

Elaborao dos
projetos de
estruturas

Avaliao do
projeto de
arquitetura

Definio dos
parmetros
referentes s
instalaes, etc.

Elaborao dos
projetos de
instalaes, etc.

Aprovao do
projeto de
arquitetura

Reviso, anlise
crtica e
compatibilizao

Reviso, anlise
crtica e
compatibilizao

Elaborao do
projeto do
canteiro de obras

Reunio com a
equipe de projeto

Reunio com a
equipe de projeto

Concluso dos
projetos

Oramentao
Atualizao da anlise
da viabilidade
comercial, econmica
e financeira
Avaliao da
viabilidade comercial,
econmica e financeira

Aprovao do projeto
preliminar e da
viabilidade comercial,
econmica e
financeira

Fase 5
Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas
Atualizao do plano do projeto

Figura 14: Sntese da fase de projeto preliminar. Fonte: Romano (2003).

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Gesto & Tecnologia de Projetos

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Em termos gerenciais essa fase caracteriza-se por atividades sobretudo ligadas

coordenao tcnica do projeto, dentre as quais destacam-se: o monitoramento do
mercado com o propsito de identificar variaes que possam influenciar no
projeto preliminar da edificao; a deciso por parte do gerente de projetos de
repetir as reunies de reviso, anlise crtica e compatibilizao, at que no hajam
mais incompatibilidades ou inconsistncias nos documentos, liberando ento os
projetistas e/ou empresas especializadas para conclurem os seus projetos (Figura
15); o encaminhamento do projeto consolidado para oramento.

Figura 15: Reunio de reviso do projeto preliminar. Fonte: Romano (2003).

2.6 Projeto Legal

Esta fase (Figura 16), considerada um marco do processo de projeto, destina-se
submisso das informaes tcnicas necessrias anlise e aprovao do projeto
da edificao, pelas autoridades competentes, com base nas exigncias legais
(municipal, estadual, federal), e obteno do alvar ou das licenas e demais
documentos indispensveis para as atividades de construo. Envolve ainda
atividades relativas ao registro junto ao cartrio de registro de imveis, bem como
ao lanamento do empreendimento.

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Gesto & Tecnologia de Projetos

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Orientao
da equipe
de projeto
Monitoramento do mercado / planejamento de marketing
Preparao dos
documentos para
aprovao do projeto
Acompanhamento da
tramitao dos
projetos

Preparao do material
de lanamento
Preparao do estande
de vendas
Preparao dos
documentos para registro
de incorporao
Planejamento da
avaliao da satisfao
do cliente/usurio

Aprovao do
projeto

Registro de
incorporao

Liberao da
edificao para
lanamento

Treinamento da equipe
de vendas

Fase 6

Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas

Atualizao do plano do projeto

Figura 16: Sntese da fase de projeto legal. Fonte: Romano (2003).

Em todos os modelos vistos, posiciona-se, de maneira geral, a etapa de projeto

legal (mais precisamente, o momento de sua aprovao e o incio da
comercializao do empreendimento) como uma espcie de divisor de guas de
todo o processo de projeto. Assim, as etapas anteriores ao projeto legal, ao contrrio
das prticas tradicionais de desenvolvimento seqencial do projeto, so
caracterizadas pela necessidade de troca de informaes em atividades e reunies
multidisciplinares, onde so tomadas as principais decises que buscam a
conformao macro do produto, levando-se em conta tambm as definies
relativas seleo tecnolgica dos subsistemas construtivos. J na etapa de
desenvolvimento posterior aprovao do projeto legal (projeto executivo), o
enfoque destacado pelos autores para o processo de projeto passa a ser o da
consolidao final e detalhamento, para fins da fase de execuo de obras, das
principais decises tomadas nas fases anteriores, com o predomnio de atividades
desenvolvidas individualmente nas estruturas de cada interveniente, embora com a
necessidade de reunies de consolidao ao longo dessa ltima etapa. (Fontenelle,
2002, p.99).

Nesta fase, destacam-se as atividades de preparao da documentao do projeto e

encaminhamento para: aprovao junto prefeitura municipal e ao corpo de
bombeiros, acompanhando a sua tramitao at a retirada dos documentos
aprovados; e, o registro de incorporao.
2.7 Projeto Detalhado e Projetos para Produo
Equivalente ao estgio de projeto executivo (que engloba o projeto pr-executivo, o
projeto bsico, o projeto de execuo e os detalhes de execuo) do projeto
arquitetnico, esta fase destina-se representao das informaes tcnicas da
edificao e de seus elementos, instalaes e componentes, completas, definitivas,
necessrias e suficientes licitao (contratao) e execuo dos servios da obra.
Envolve, portanto, alm dos projetos do produto, os projetos para produo. Em

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Gesto & Tecnologia de Projetos

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outras palavras, destina-se finalizao das especificaes da edificao e ao

detalhamento dos projetos para produo (Figura 17).
Seleo dos
demais
projetistas

Reviso, anlise
crtica e
compatibilizao

Orientao da
equipe de projeto
Monitoramento do mercado / planejamento de marketing
Elaborao dos
projetos do
pavimento tipo

Elaborao dos
projetos do trreo
e subsolos

Elaborao dos
projetos da
cobertura e tico

Reviso, anlise
crtica e
compatibilizao

Reviso, anlise
crtica e
compatibilizao

Reviso, anlise
crtica e
compatibilizao

Reunio com a
equipe de projeto

Reunio com a
equipe de projeto

Reunio com a
equipe de projeto

Elaborao do
projeto do
canteiro de obras

Concluso dos
projetos do
produto
Elaborao dos
projetos para
produo

Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas

Atualizao do plano do projeto

Monitoramento do mercado / planejamento de marketing

Reviso da
documentao
(projeto do produto e
projetos para produo)

Atualizao da anlise da
viabilidade comercial,
econmica e financeira

Aprovao do
projeto detalhado e
dos projetos para
produo

Fase 7

Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas

Atualizao do plano do projeto

Figura 17: Sntese da fase de projeto detalhado e projetos para produo. Fonte:
Romano (2003).

Da mesma forma que na fase de projeto preliminar, gerencialmente, essa fase

marcada principalmente por atividades relacionadas coordenao tcnica,
sobretudo reviso, anlise crtica e compatibilizao dos projetos das vrias
disciplinas.
Salienta-se que no modelo de referncia para o GPPIE, o desenvolvimento dos
projetos detalhados segue a mesma seqncia relatada por Fontenelle (2002),
quando descreve os procedimentos relativos gesto do projeto na incorporadora e
construtora Inpar, que atua no mercado imobilirio de So Paulo:
O desenvolvimento dos projetos executivos na Inpar, aps os estudos iniciais
(onde objetiva-se que todos tenham uma viso geral das solues para o todo do
edifcio), obedece a seguinte seqncia de ataque, estratificada por pavimentos:
primeiramente, resolve-se o PAVIMENTO TIPO; depois, passa-se ao
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Gesto & Tecnologia de Projetos

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EMBASAMENTO (trreo e subsolos); por fim, resolve-se a COBERTURA/TICO.

Assim, por exemplo, concludo o pr-executivo do pavimento tipo,
simultaneamente, a equipe de projetistas inicia o pr-executivo do embasamento, j
ficando liberada tambm para o incio do executivo final e detalhamento do
pavimento tipo. (Fontenelle, 2002, p.268).

2.8 Ps-Projetao
Esta macrofase do processo de projeto, complementar projetao, abrange as
atividades relacionadas ao acompanhamento da obra e do uso.

Na prtica, mesmo no sendo o ideal, parte das atividades da etapa de

acompanhamento de obra ocorre em paralelo ao detalhamento do projeto, sendo
que o grau de sobreposio destas fases varia de acordo com a necessidade de
diminuio da durao total do empreendimento.
2.9 Acompanhamento da Obra
A primeira fase da ps-projetao, que se desenvolve concomitantemente
execuo da obra, destina-se ao fornecimento de esclarecimentos e informaes
complementares que venham a ser solicitados pelos responsveis pela construo;
elaborao de desenhos de detalhes; participao em reunies de obra; analise
de solicitao de modificaes; ao registro de alteraes de projetos; elaborao
do projeto como construdo, objetivando sua atualizao e manuteno (Figura 18).
Orientao
da equipe
de projeto
Monitoramento do mercado / planejamento de marketing

Acompanhamento da
obra pelos projetistas

Elaborao de projetos
como construdo

Entrega interna da
edificao

Reaprovao dos
projetos

Solicitao de
Habite-se

Elaborao do manual
do proprietrio e
do condomnio

Solicitao de certido
positiva das unidades

Entrega ao
cliente final

Registro das unidades

no CRI
Fase 8
Monitoramento do progresso do projeto / Registro das lies aprendidas
Atualizao do plano do projeto

Figura 18: Sntese da fase de acompanhamento da obra. Fonte: Romano (2003).

Dentre as atividades dessa fase destacam-se: a orientao da equipe de

desenvolvimento a respeito das atualizaes do plano do projeto e ao
acompanhamento da obra (Figura 19); e as providncias legais para a entrega da
obra ao cliente final a solicitao de habite-se e da certido positiva das unidades
junto prefeitura municipal, e a inscrio do memorial das unidades junto ao
cartrio de registro de imveis.
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Gesto & Tecnologia de Projetos

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Figura 19: Reunio para esclarecimento das atividades relativas fase de

acompanhamento da obra. Fonte: Romano (2003).

2.10 Acompanhamento do Uso

Mesmo sem apresentar nenhuma atividade de desenvolvimento de projeto
propriamente dita, considerada uma fase do processo de projeto, pois atravs
dela possvel a anlise do projeto sob o ponto de vista de seus clientes, com vistas
a retroalimentar o processo de projeto e construtivo, envolvendo basicamente, a
avaliao ps-ocupao que consiste em obter do usurio uma avaliao do
desempenho da edificao construda e de sua satisfao , e tambm a avaliao
dos resultados financeiros do empreendimento (Figura 20).

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Orientao
da equipe
de projeto
Uso (operao e manuteno)

Avaliao
da satisfao
dos clientes

Anlise financeira do
empreendimento

Auditoria e
validao
do projeto
Liquidao
dos contratos

Encerramento do monitoramento do progresso do projeto

Registro das lies aprendidas

Desmobilizao
da equipe

Encerramento
do processo
de projeto

Figura 20: Sntese da fase de acompanhamento do uso. Fonte: Romano (2003).

Neta fase destacam-se: a primeira avaliao dos resultados do projeto da edificao

(Figura 21); a anlise financeira dos resultados do empreendimento; a discusso e
registro das lies aprendidas, a fim de que possam ser utilizadas para melhoria
das atividades nos prximos projetos; e o encerramento formal do processo de
projeto.

Figura 21 Avaliao do projeto por parte da equipe de projeto. Fonte: Romano

(2003).

CONSIDERAES FINAIS

Apesar do nmero crescente de construtoras-incorporadoras engajadas em

programas de qualidade, e tambm do nmero de trabalhos no meio acadmico,
tem-se verificado que as empresas, na sua grande maioria, no esto preparadas
para o gerenciamento do processo de projeto de edificaes, e continuam a
conduzir suas atividades projetuais sem uma estrutura organizacional adequada,

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conservando prticas que so causadoras de muitos problemas no processo

construtivo como um todo.
Assim, ressalta-se a contribuio do modelo de referncia para o gerenciamento do
processo de projeto integrado de edificaes que, atravs de uma viso detalhada
de aes, serve de base ao desenvolvimento de modelos particulares a serem
utilizados no planejamento, na comunicao, no treinamento, na anlise, na sntese,
na tomada de deciso e no controle dos projetos.
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