UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA

ESCOLA POLITCNICA CURSO DE ESPECIALIZAO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS

Estudo de um modelo para Anlise Prvia de Viabilidade Econmico-Financeira de Empreendimentos Imobilirios em Salvador - Ba

Jos Ansio Leal Costa Neto Jos Viana Brim Jnior Paulo Henrique Melo de Amorim

Salvador, Dezembro 2003

UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA

ESCOLA POLITCNICA CURSO DE ESPECIALIZAO EM GERENCIAMENTO DE OBRAS

Estudo de um modelo para Anlise Prvia de Viabilidade Econmico-Financeira de Empreendimentos Imobilirios em Salvador - Ba

Jos Ansio Leal Costa Neto Jos Viana Brim Jnior Paulo Henrique Melo de Amorim

Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Gerenciamento de Obras da UFBA, como requisito parcial para a obteno do ttulo de Especialista em Gerenciamento de Obras.

Orientador: Emerson de Andrade Marques Ferreira

Salvador, Dezembro 2003

AGRADECIMENTOS

Em primeiro lugar, gostaramos de agradecer ao nosso orientador, prof. Dr. Emerson de Andrade Marques Ferreira pela dedicao e aprofundamento nas reflexes que nortearam o presente trabalho. Aos professores que ministraram o Curso de Especializao em Gerenciamento de Obras, contribuindo assim para o enriquecimento de nossas prticas nessa seara incessante em busca do saber e da qualificao profissional. Aos nossos familiares pelo carinho e incentivo para a concretizao de nossos objetivos. Aos companheiros e amigos pela fora e encorajamento para vencermos os obstculos em torno de nosso crescimento pessoal e profissional. Nosso agradecimento especial a todos aqueles que direta ou indiretamente colaboraram para a finalizao deste estudo, auxiliando-nos com suas sugestes e conhecimentos tcnicocientficos.

SUMRIO

RESUMO
1. INTRODUO. ......................................................................................... 2. REFERENCIAL TERICO..................................................................... 2.1 VIABILIDADE ECONMICA. ................................................................. 2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA. ................................................................. 2.3 PRINCPIOS DE ANLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA ANLISE. ........................................................................................................ 2.3.1 Fluxo de caixa ........................................................................................... 2.3.2 Taxa de desconto do fluxo de caixa .......................................................... 2.3.3 Critrios de fluxo de caixa descontado ..................................................... Critrio do valor presente lquido (VPL) ......................................... Critrio do ndice de lucratividade (IL) ........................................... Critrio da taxa interna de retorno (TIR) ......................................... 2.3.4 Outros critrios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back) ............. 2.3.5 Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de viabilidade de empreendimentos imobilirios. ..................................................................... 2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISES DE INVESTIMENTOS. ......... 2.4.1 Incerteza quanto previso das receitas ................................................... 2.4.2 Incerteza quanto previso dos custos .................................................... . projeto ....................................................................................................... 2.4.4 Risco de um projeto de investimento ........................................................ 2.4.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco .............................. 2.4.6 Consideraes finais sobre risco e incerteza ............................................. 16 16 17 17 18 18 18 19 11 12 13 15 15 15 15 16 16 8 10 10 10

2.4.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa do

2.5 FERRAMENTAS PARA TOMADA DE DECISO ................................ 2.5.1 rvore de deciso ..................................................................................... 2.5.2 Matriz (Tabela) de deciso ....................................................................... 3. SISTEMTICA DA ANLISE ...............................................................

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4. APRESENTAO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSO DE RESULTADOS ........................................................................................................................... 4.1 Empreendimento Exemplo ...................................................................... 4.2 Premissas da anlise .................................................................................... 4.3 Desenvolvimento da anlise ........................................................................ 5. CONSIDERAES FINAIS ................................................................... REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .......................................................... ANEXOS 32 32 33 34 39 41

RESUMO

O mercado imobilirio visto como uma importante estratgia para a economia do pas, gerando emprego e renda e movimentando uma considervel monta de recursos financeiros por diversos setores da sociedade. Dito assim, torna-se relevante a continuidade e o sucesso de investimentos nesta rea. No entanto, ainda usual a anlise de investimentos no setor imobilirio realizada de forma expedita e embasada em dados e mtodos empricos fundamentados na experincia do investidor. Este trabalho pretende apresentar uma metodologia de estudo prvio de viabilidade econmico-financeira de investimentos imobilirios calcada em pesquisas no mercado imobilirio de Salvador, em conceitos da Engenharia Econmica e da Matemtica Financeira. Deste modo, pretende-se propiciar uma gama de possibilidades de anlise ao investidor, a fim de instrument-lo de ferramentas e mtodos de avaliao que o permitam uma tomada de deciso objetiva e, acima de tudo, mais segura at mesmo para abortar um estudo, caso isto se apresente como o mais indicado. Para tanto, foram realizadas pesquisas com empresas e profissionais do ramo imobilirio em Salvador e apresentados conceitos econmicos e financeiros, alm de tcnicas de tomadas de deciso. Por fim, a apresentao do desenvolvimento de um estudo prvio de viabilidade econmico-financeira, chegando montagem do fluxo de caixa para o empreendimento.

1. INTRODUO

Desde os primrdios da sua existncia, no perodo paleoltico, o homem tem uma relao com a pedra, que se tornou atvica. Inicialmente, tendo descoberto como fazer fogo, ele habitava cavernas, nelas procurando segurana. Durante esse perodo, bem como no perodo seguinte, o neoltico, aprendeu a trabalhar a pedra, dela fazendo armas e ferramentas. Armas para caar, para atacar seus semelhantes e se defender. Houve uma primeira transio quando o homem, deixando de lado as cavernas, passou a morar em rvores e em tendas feitas com o couro dos animais que caava. medida que caava animais vivos e os domesticava, seus deslocamentos iam se tornando cada vez mais lentos. Surgiu ento a necessidade de abrigo. Nesta etapa da evoluo humana, estava-se criando a demanda para o mercado imobilirio. Abstraindo um pouco dos relatos histricos pode-se imaginar que, provavelmente, alguns de nossos antepassados, mais atentos s mudanas em voga, se dispuseram a construir casas para os demais em troca de alimentos e segurana. J, neste momento, fez-se necessria uma primeira avaliao do que seria vivel aceitar em troca pela construo de um abrigo. Foi o primeiro estudo de viabilidade econmica de empreendimento. O mercado imobilirio um dos mais importantes segmentos da economia nacional. Alm da complexidade inerente realizao dos projetos compostos por inmeros elementos, a atividade carrega elevados riscos, em conseqncia dos investimentos de porte que so exigidos antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Investidores, sejam eles empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares buscam atingir algum benefcio com o empreendimento e, antes de decidir, deve ser desenvolvida uma avaliao cuidadosa para assegurar que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da construo civil, quando uma nova construo investigada, denominase tradicionalmente de anlise de viabilidade (BALARINE, 1997, GONZLEZ, 1999). Este trabalho pretende apresentar diretrizes para a anlise prvia de empreendimentos imobilirios, desenvolvendo uma sistemtica simples, objetivando verificar de antemo a viabilidade econmico-financeira das incorporaes imobilirias, num momento anterior tomada de deciso por implantar (ou no) o empreendimento.

Para atingir esta finalidade, foi desenvolvida uma metodologia de trabalho que consistiu em reviso terica dos textos, artigos e livros sobre o tema; consultas a engenheiros com experincia prtica no mercado imobilirio de Salvador; busca por informaes em empresas construtoras com atuao nesta capital. Por fim, elaborou-se uma anlise crtica dos resultados obtidos, desenvolveu-se ento uma planilha eletrnica na qual se pretende, atravs de dados de mercado e de informaes geradas pelo empreendedor, atingir um resultado esperado para o negcio, por um fluxo de caixa descontado. Apresentar-se-, ao fim deste trabalho, um exemplo que servir de modelo a um estudo prtico de viabilidade prvia de empreendimentos. Para alar a proposta de apresentar diretrizes para a anlise prvia de empreendimentos imobilirios, sero abordados conceitos de engenharia econmica, princpios de risco e tomada de deciso, alm de conceitos gerenciais especificamente voltados para o caso de empreendimentos imobilirios. Enquanto os mtodos gerais de anlise de investimentos so bem conhecidos, h pouco material especificamente ligado ao setor imobilirio. O estudo que precede o lanamento de um novo empreendimento, muitas vezes, realizado de forma expedita, e importante incrementar o grau de objetividade das decises, geralmente tomadas em critrios meramente subjetivos (GONZLEZ, 1999).

2. REFERENCIAL TERICO

A anlise de investimentos consiste em coletar as informaes e aplicar tcnicas de engenharia econmica, considerando as taxas de desconto, os prazos e os valores previstos em um fluxo de caixa. A anlise de viabilidade est relacionada especificamente ao estudo de uma nova construo. Versa sobre a comparao entre as receitas e as despesas da obra considerando o tempo decorrido. Se os resultados apontam benefcios, o processo pode prosseguir;caso contrrio, o projeto deve ser ajustado ou at abandonado. 2.1 VIABILIDADE ECONMICA Parte-se do pressuposto de que a viabilizao de qualquer negcio comea sempre pelo aspecto econmico. Dentre as vrias oportunidades, existe sempre a possibilidade de se identificar a mais atraente para escolher a melhor - um empreendimento pelo qual se possa cobrar um bom preo, receber rpido e que custe pouco. Tudo dentro de estimativas realistas de venda e levantamento de custos confiveis. Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefcio projetado para o futuro e alguma garantia de que ele ser realmente obtido. O preo dever ser maior do que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser maiores que os gastos, ou sadas. Resumindo, quando a deciso de investir est baseada apenas na anlise comparativa da quantidade de recursos entrantes e de sadas referentes ao custeio do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se de viabilizao econmica. (BEZERRA DA SILVA, 1995) 2.2 VIABILIDADE FINANCEIRA A grande maioria dos negcios de construo civil exige o investimento de capital. Embora o preo seja, via de regra, superior aos custos, a receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos de despesas. Contratos de prestao de servios de construo civil por empreitada e incorporaes imobilirias quase sempre exigem que se coloque antecipadamente uma quantidade de recursos para alavancar a sua produo. Em suma,

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quando a deciso de investir est baseada na disponibilizao de recursos, com objetivo de se obter o equilbrio das entradas e sadas, levando-se em conta os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilizao financeira (BEZERRA DA SILVA, 1995). Portanto, o estudo de viabilidade econmico-financeira tal que pretende caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao final do negcio, bem como ser capaz de evitar saldos negativos proporcionando, conseqentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do empreendimento. Entretanto, no deve, uma anlise prvia de viabilidade, se restringir a uma anlise econmico-financeira, pois esta no leva em considerao fatores no quantificveis que influenciam na qualidade dos indicadores do resultado final do negcio. . 2.3 PRINCPIOS DE ANLISE, INDICADORES DA QUALIDADE DA ANLISE. Para que o estudo de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um bom cenrio, dispor de um bom modelo matemtico para simulao, conhecer os indicadores de qualidade fornecidos pelo modelo de clculo e saber interpretar os indicadores, estabelecendo critrios particulares de deciso. (BEZERRA DA SILVA, 1995, p.21). As caractersticas especiais do mercado imobilirio tornam muito difcil o processo de deciso de investimento ou de lanamento de novas construes. Principalmente na anlise de viabilidade, na qual, muitas vezes, esta deciso tomada pelo empresrio de forma intuitiva, de acordo com sua experincia e sua percepo das condies momentneas do mercado, sem ter como base uma anlise criteriosa, embasada em dados (GONZLEZ, 1999). Visto que grande a quantidade de fatores intervenientes e que longo o perodo que decorre entre o momento da deciso e a concluso do empreendimento, torna-se necessrio analisar objetivamente a viabilidade econmica e financeira do mesmo, empregando as tcnicas gerais de engenharia econmica, acrescidas das peculiaridades relativas ao mercado imobilirio. No processo decisrio importante levar em considerao a diferena entre a disponibilidade de capital no presente e no futuro. Isto decorre da existncia de incertezas e da necessidade de remunerar o capital, atravs de uma taxa de juros. O dinheiro um recurso escasso, existindo um preo, que so os juros pagos pelo direito de uso deste bem. Como, no Brasil, as taxas de juros so extremamente elevadas, podendo-se afirmar serem proibitivas para empresas construtoras, faz-se necessrio um controle rgido dos perodos de fluxo de caixa negativos, que, gerando juros, corroem o lucro almejado.

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Na prtica, os parmetros da anlise sofrem ainda por influncia de variveis monitorveis e no monitorveis. As variveis monitorveis so aquelas que o incorporador pode exercer algum tipo de controle ou pode alter-las de alguma forma. As variveis no monitorveis so as que fogem totalmente do raio de ao do incorporador, sendo impostas pelo mercado. Pode-se citar, como variveis monitorveis, os custos de produo, o cronograma fsico da obra, o cronograma de desembolso da produo, as taxas de BDI (Bnus e Despesas Indiretas) e a remunerao dos servios; quanto s variveis no monitorveis, encontram-se, dentre outras, a expectativa de inflao e dos juros da economia, a variao no valor dos imveis e a velocidade de vendas. As tcnicas mais comuns para a tarefa de anlise econmica e financeira so a taxa interna de retorno (TIR) e o valor presente lquido (VPL). Emprega-se tambm o custo peridico (CP), perodo de retorno do investimento (pay back) e o ndice de lucratividade (IL). Geralmente, a anlise busca identificar o lucro ou se a taxa de retorno maior do que a taxa de atratividade. Decidir escolher entre alternativas disponveis, aps uma anlise baseada nos critrios da engenharia econmica. Caso haja apenas um investimento em estudo, seu rendimento dever ser comparado ao rendimento de aplicaes financeiras correntes no mercado, disponveis ao investidor para o mesmo volume de recursos. As taxas destas aplicaes sero os parmetros de comparao, definindo a taxa mnima de atratividade deste investimento. sempre importante trabalhar com tcnicas que considerem o momento em que ocorrem as despesas e receitas, atravs de um fluxo de caixa descontado, o que no incrementa significativamente a dificuldade de anlise. A seguir so revisados conceitos sobre as tcnicas empregadas na anlise financeira de investimentos. Para incorporar o custo-tempo do dinheiro, torna-se fundamental determinar uma taxa de desconto adequada. Esta a primeira questo. 2.3.1. Fluxo de caixa Fluxo de caixa a apreciao das contribuies monetrias (entradas e sadas de dinheiro) ao longo do tempo a uma caixa simblica j construda. Pode ser representada de uma forma analtica ou grfica.

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O fluxo de caixa de uma incorporao, por ser complexo, exige a montagem de uma matriz, que relacione as transaes financeiras com os perodos em que foram efetuadas, podendo ser chamada de matriz do fluxo de caixa. O diagrama de fluxo de caixa uma representao dos fluxos de dinheiro ao longo do tempo. Graficamente, emprega-se uma linha horizontal representando o tempo, com vetores identificando os movimentos monetrios, adotando-se convenes cartesianas: fluxos positivos para cima e negativos para baixo. So considerados fluxos positivos os dividendos, as receitas ou economias realizadas; so considerados fluxos negativos as despesas em geral, a aplicao de dinheiro, o custo de aplicaes ou as parcelas que foram deixadas de receber. Fluxos de caixa so construdos para dar apoio a decises empresariais, estudar aplicaes de resduos de caixa de permanncia temporria e servir de base para a obteno dos indicadores necessrios para a anlise financeira. No caso do caixa da incorporao, podese mencionar os seguintes indicadores, entre outros: exposio mxima (ms onde se verifica o maior saldo positivo); prazo de retorno e taxa de retorno. Com a ajuda do fluxo de caixa, pode-se determinar o momento em que a incorporao requisitar o ingresso de recursos de financiamento ou investimento, e ainda, determinar o momento que parte do faturamento poder ser transferido para o retorno, conforme esquema da figura 1: Figura 1 Ri Rj Sn

n Di I0 Dj

2.3.2. Taxa de desconto do fluxo de caixa O capital equivalente a um real aplicado durante t anos a uma taxa de juros de k% a .a . equivale a (1+k)t ao final de t anos. Para se dispor de um real ao cabo de t anos seria suficiente aplicar hoje, a uma taxa de juros k, o valor de 1/(1+k)t. Ou seja, 1/(1+k)t o valor presente de um real a ser recebido dentro de t anos. Assim, um projeto ser dito rentvel se o

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total das entradas de caixa trazidas ao presente, a uma taxa k, tiver um valor superior ao total das sadas de caixa do projeto, tambm trazidas ao presente mesma taxa k. (GALESNE, 1999, p. 35). Convm discutir a taxa a ser utilizada para descontar os fluxos de caixa de um projeto, antes de se passar descrio destes critrios de anlise. Para a avaliao um projeto de investimento, a taxa de desconto k ser a taxa mnima de rentabilidade exigida do projeto, tambm chamada taxa mnima de atratividade (TMA). Esta taxa representa o custo de oportunidade do capital investido ou uma taxa definida pela empresa em funo de sua poltica de investimentos. Para a anlise desenvolvida neste trabalho, ser considerada a taxa de desconto k como a taxa mnima de rentabilidade que a empresa exige de seus projetos de investimentos, ou simplesmente taxa mnima de atratividade. Em ltima anlise, a taxa de desconto k tem a finalidade de tornar os valores dos fluxos de caixa equivalentes aos valores presentes (GALESNE, 1999, p. 39). A taxa de desconto, referida como taxa mnima de atratividade, tambm tratada como custo de capital, ou como custo de oportunidade. Estes termos, contudo, no so sinnimos e, de outra parte, o valor assumido para cada taxa depende do porte da empresa e da conjuntura momentnea da economia. Pode-se discriminar essas taxas em: a) Custo de oportunidade do capital de terceiros (ka) a taxa de captao dos recursos no mercado, seja atravs de instituies financeiras ou investidores privados; b) Custo de oportunidade de capital prprio (ke) o custo de uso do capital prprio da empresa. Representa as oportunidades de uso de capital perdidas quando decidida determinada alocao de recursos; c) Taxa de reinvestimento (rs) a taxa de aplicaes futuras dos fluxos de caixa positivos gerados pela empresa. No deve ser tomada como o custo do capital prprio (ke), porque os fluxos positivos nem sempre podem ser aplicados a esta taxa, por questes de prazo e volume de recursos. Deve ser ligada taxa efetiva de reaplicao dos fluxos futuros, nas aplicaes em que dispe; d) Taxa mnima de atratividade (TMA) do ponto de vista terico, a taxa de desconto deveria ser igual ao custo de oportunidade do capital prprio (k=ke). Porm, pode ser substituda por uma taxa politicamente definida pelo decisor, em funo da poltica de investimento da empresa (k=TMA). A taxa de atratividade representa a rentabilidade mnima exigida pelo investidor, ou seja, sua motivao para investir. Como no tem sentido que a TMA seja inferior ao custo de oportunidade do capital prprio, geralmente adota-se TMA ke,

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pois a empresa desejar obter mais do empreendimento do que obteria em uma alternativa de investimento comparvel e segura, devendo ainda incluir uma parcela de risco. Assim, a taxa k de desconto poder assumir um dos valores acima, conforme as premissas e o enfoque da anlise. Na construo civil, deve-se verificar ainda que geralmente o investimento prprio pequeno, trabalhando-se fundamentalmente com os recursos dos compradores e, na verdade, a taxa de atratividade reflete a viabilidade do empreendimento globalmente. 2.3.3. Critrios de fluxo de caixa descontado Critrio do valor presente lquido (VPL) O VPL de um projeto de investimento igual diferena entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa associadas ao projeto e ao investimento inicial necessrio, com o desconto dos fluxos de caixa feito a uma taxa k definida pela empresa (TMA). Todo projeto de investimento que tiver um VPL positivo ser rentvel; para um projeto analisado, havendo mais de uma variante rentvel, o de maior VPL ser o mais lucrativo. o valor presente dos retornos diminudos dos investimentos, descontados at a data da anlise pela taxa de juros do custo do capital (GALESNE, 1999, p.39). Critrio do ndice de lucratividade (IL)

Este critrio consiste em estabelecer a razo entre o saldo dos valores presentes das entradas e sadas lquidas de caixa do projeto e o investimento inicial. Neste critrio tambm, os clculos so efetuados com base na taxa mnima de atratividade (k) da empresa. Este ndice informa a percentagem de quanto se est ganhando, alm do custo do capital, em relao ao valor presente do investimento. (GALESNE, 1999, p.40) Critrio da taxa interna de retorno (TIR) Por definio, a taxa que anula o valor presente lquido do empreendimento chamada de taxa interna de retorno (TIR). uma taxa mdia de desconto do fluxo de caixa, ou, em outras palavras, a taxa que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao

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investimento inicial. a mnima taxa de retorno que garante a recuperao da quantidade investida (GONZALEZ, 1999). Todo projeto cuja taxa de retorno seja superior taxa mnima de rentabilidade que o dirigente da empresa exige para seus investimentos, o negcio interessante (,GALESNE, 1999, p. 41) 2.3.4 Outros critrios tradicionalmente adotados sem fluxo de caixa descontado Critrio do perodo de retorno do investimento (pay back) Consiste na anlise do perodo necessrio para se obter o retorno do investimento inicial sem considerar nenhum tipo de juros. O que falho neste critrio que ele utilizado como um critrio de rentabilidade de projetos, quando, na verdade, ele se caracteriza mais como uma medida da liquidez do capital investido no projeto. O uso deste critrio pode ser justificado quando empregado em conjunto com os critrios baseados nos fluxos de caixa descontados, jamais como critrio principal. 2.3.5 Aplicao da teoria da engenharia econmica aos estudos de viabilidade de empreendimentos imobilirios Raros so os estudos especificamente direcionados aplicao das tcnicas apresentadas acima na avaliao de empreendimentos imobilirios. As tcnicas atualmente em uso para avaliao prvia de empreendimentos utilizam formatos mais simples, baseando-se exclusivamente no comparativo entre custos e receitas totais. Como o tempo elemento significativo e a incidncia de custos e receitas ocorrem em diferentes momentos, importante descontar (ou capitalizar) tais ocorrncias para uma data nica, usualmente a data do estudo de viabilidade. Para tanto, identifica-se a taxa de atratividade e/ou custos financeiros incidentes, para a aplicao dos mtodos disponveis, atravs da engenharia econmica (BALARINE, 1997).

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2.4 RISCO E INCERTEZA NAS DECISES DE INVESTIMENTOS A incerteza o desconhecimento das condies de variabilidade de um parmetro, impedindo a adequada previso de seu comportamento. A previsibilidade do futuro, por parte do dirigente de uma empresa, est diretamente influenciada por diversos fatores externos sobre os quais este dirigente no tem domnio. O clima, os acontecimentos polticos e sociais e as descobertas cientficas so exemplos de fatores que influenciam as decises de investimento. Assim, o dirigente da empresa deve, para manter a empresa no mercado, assumir riscos: o risco de fracasso do empreendimento um deles. este risco que o dirigente da empresa vai se esforar em reduzir, tentando prever, quando no influenciar, a evoluo futura dos elementos determinantes da rentabilidade de seu investimento (GALESNE, 1999, p.131). Quatro elementos tm influncia determinante sobre a rentabilidade de um projeto de investimento: os montantes das receitas anuais, os custos anuais e o nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa do projeto. 2.4.1 Incerteza quanto previso das receitas O sucesso ou fracasso de um investimento depende da maneira como o produto resultante do investimento aceito pelo mercado consumidor. Contudo, depender tambm do tipo de organizao do mercado para o produto considerado. O mercado consumidor muda ao sabor da alterao dos gostos e das necessidades de cada consumidor individual. assim que muitos produtos de grande aceitao, num dado momento, declinam e, at mesmo, desaparecem, enquanto outros podem apresentar um crescimento muito rpido. Em geral, pode-se constatar que a incerteza das receitas tanto maior quanto mais inovador o produto. Para uma situao de monoplio de mercado, o grau de incerteza menos elevado e pode ser reduzido por meio de estudos de mercado. Para uma situao concorrencial, o sucesso da estratgia de uma empresa depender, em grande parte, da reao das demais tomada de sua ao. Esta segunda fonte de incerteza mais incmoda que a primeira por fugir totalmente ao controle da empresa que inicia a ao.

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2.4.2 Incerteza quanto previso dos custos A necessidade de se reduzir a incerteza existente na estimativa de custos de produo tem levado as empresas a implantarem sistemas de custos e estrito controle dos oramentos. Estes oramentos so baseados em experincias anteriores da empresa. Entretanto, esta experincia anterior no se constitui, de forma alguma, em garantia de repetio de fatores no futuro. Fatores relacionados a agentes externos, como aumentos de preos de matrias-primas, podem contribuir para que as previses baseadas em sries histricas possam fracassar. Mesmo reduzida, a incerteza nas previses de custo permanece um elemento importante na avaliao do investimento. 2.4.3 Incerteza quanto ao nvel de rentabilidade do reinvestimento dos fluxos de caixa do projeto A conseqncia essencial desta incerteza parece ser a variabilidade potencial da rentabilidade esperada. Visto que no se pode assegurar a rentabilidade, pode-se concluir que a incerteza quanto ao resultado dos fluxos lquidos de caixa seja tambm elevada. 2.4.4 Risco de um projeto de investimento Risco e incerteza, embora ligados, so noes distintas; so ligados no sentido de que o risco de um projeto de investimento a conseqncia da incerteza associada ao projeto; so distintos medida que um projeto de investimento, com resultados incertos, somente arriscado quando suscetvel de apresentar resultados no desejados. Segundo Galesne (1999, p.136),
cada vez mais autores tm julgado que se deve considerar como situao de risco toda situao para a qual uma distribuio de probabilidades, seja qual for sua natureza, possa ser associada aos resultados, e situao incerta quela para a qual nenhum tipo de distribuio de probabilidade possa ser associada aos resultados.

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2.4.5 Avaliao de empreendimentos em condio de risco Como visto, em presena de risco, admite-se que h uma probabilidade conhecida de variao dos parmetros. Conforme infere Riggs (1968 apud Gonzlez 1999), algumas vezes, o risco to remoto que pode ser desconsiderado como fator; em outras ocasies precisa ser ignorado pela falta absoluta de dados para anlise ou porque esta anlise envolve demasiado tempo ou custo. O risco deve ser considerado se as atividades so projetadas para um futuro distante e os resultados esto sujeitos a influncias condicionais. necessrio determinar as alternativas possveis e deve-se desenvolver uma rvore de deciso. Ainda segundo o autor supracitado, a identificao das alternativas inclui: Definio dos estados ou condies futuros (mercado e macro economia); Predio da probabilidade de cada estado ocorrer; Determinao dos retornos associados a cada estado. Estados futuros podem ser antecipados, mas no controlados. A questo chave decidir quais estados so relevantes para a soluo do problema, limitando a complexidade de anlise a um nvel razovel. Algumas questes esto sob o controle da empresa, ao menos relativamente, tais como datas de lanamento e entrega do produto, custo de produo, tamanho e especificaes do empreendimento e projetos, entre outros, e, com algum esforo, a empresa poder antecipar as variaes possveis e mant-las nestes nveis durante a execuo. Para a anlise do risco, h tcnicas complexas, entre elas, a teoria dos jogos e as rvores de deciso. Ainda se pode realizar a anlise da sensibilidade do fluxo de caixa, percebendo-se a influncia na variao de parmetros importantes, tentando de forma simplificada prever situaes futuras. 2.4.6 Consideraes finais sobre risco e incerteza Existem diversas tcnicas para a avaliao do risco e das incertezas, porm so de difcil utilizao prtica. Contudo, como refere Rocha Lima Jr. (1998, p.7):
no vlido tentar pesquisar tcnicas para predizer, porque, em processos nos quais se exige, constantemente, uma nova deciso, porque o seu sistema instvel, ou o ambiente sofre conturbaes sem monitoramento, a opo

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do decisor que vai responder pelo resultado e o mais que possvel dar informao de contedo slido, para que o resultado da deciso ganhe resistncia, de sorte que o sistema se habilite a reagir sua prpria instabilidade e s conturbaes do ambiente, mas este o limite.

Seguindo esta linha de raciocnio, no interessa tentar reproduzir ou antecipar o comportamento do decisor, mas apenas dot-lo de ferramentas de anlises adequadas ao setor imobilirio. Desta forma, no h interesse em determinar curvas de utilidade, ou identificar seu comportamento frente ao risco ou incerteza; busca-se um modelo analtico coerente para a anlise de empreendimentos na construo civil, capaz de permitir o julgamento objetivo de propostas de construo. Determinar qual o caminho que tomar o decisor, diante das alternativas que dispe, est fora do escopo deste trabalho (GONZLEZ, 1999). 2.5 FERRAMENTAS PARA A TOMADA DE DECISO 2.5.1 rvore de deciso A anlise de rvore de deciso o mtodo que pode ser utilizado para identificar o melhor ato inicial, bem como os melhores atos subseqentes. A primeira etapa desta anlise consiste em construir a rvore de deciso que corresponde situao de deciso seqencial. A rvore construda da esquerda para a direita com a identificao apropriada dos pontos de deciso (pontos seqenciais nos quais deve ser feita uma escolha) e pontos casuais (pontos seqenciais nos quais ocorrer um evento probabilstico). A construo de uma rvore de deciso vlida para uma situao de deciso seqencial depende particularmente da anlise apropriada da situao de deciso geral. Depois de ter sido construda a rvore de deciso, os valores de probabilidade associados com os eventos ao acaso e as conseqncias econmicas que podem ocorrer so, ambos, colocados no diagrama. Muitas das conseqncias econmicas so diversas etapas retiradas do ponto de deciso inicial. Com o fim de determinar os valores esperados dos atos alternativos no ponto de deciso inicial, os valores esperados so sistematicamente calculados da direita para a esquerda na rvore de deciso. Este processo chamado, s vezes, de reverso. Como resultado da aplicao deste processo analtico, pode ser identificado o melhor ato para o ponto de deciso inicial (KAZMIER, 1982).

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Exemplo de utilizao de rvore de deciso Considerando-se no momento da deciso de lanar um novo empreendimento, que poder ser com unidades de padro luxo ou de mdio padro, pde-se construir a rvore de deciso abaixo partindo das seguintes premissas: Investimento para o lanamento de empreendimento padro luxo: $500.000,00 Investimento para lanamento de empreendimento de mdio padro: $300.000,00 Legenda: A = Empreender B = No empreender: conseqncia econmica = $ 0,00 C = Empreender com xito: probabilidade = 0,80 D = Empreender sem xito: probabilidade = 0,20 E = Optar por padro luxo F = Optar por padro mdio G = Demanda elevada: probabilidade = 0,70 H = Demanda baixa: probabilidade = 0,30 I = Demanda elevada: probabilidade = 0,40 J = Demanda baixa: probabilidade = 0,60 Resultados esperados para os eventos (sem abater o investimento inicial): o B = $ 0,00 o G = $ 1.000.000,00 o H = $ 300.000,00 o I = $ 600.000,00 o J = $ 200.000,00 Clculo da conseqncia econmica: G = $1.000.000,00 - $500.000,00 = + $500.000,00 H = $300.000,00 - $500.000,00 = - $ 200.000,00 I = $600.000,00 - $300.000,00 = + $300.000,00 J = $200.000,00 - $300.000,00 = - $100.000,00

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Clculo do valor esperado: VE (luxo) = 0,70*500.000 + 0,30*(-200.000) = $290.000,00 VE (mdio padro) = 0,40*300.000 + 0,60*(-100.000) = $60.000,00 Comparando-se os dois valores esperados, o empresrio certamente optar por um empreendimento de luxo. Em face das expectativas de xito deste empreendimento, segue-se para o clculo do valor esperado da deciso de empreender ou no empreender: *Nota: a conseqncia econmica da deciso de empreender sem xito de -$500.000,00, visto ter sido feita a opo por empreender padro luxo. VE (empreender) = 0,80*290.000 + 0,20*(-500.000) = $132.000,00 VE (no empreender) = $0,00 Comparando-se os dois Valores Esperados, o melhor ato no ponto de deciso inicial Empreender. No clculo do valor esperado para Empreender, notar que a probabilidade de empreender com xito (0,80) multiplicada por $290.000,00, sendo ignorados os $60.000,00 do ramo adjacente, porque eles esto associados com um ato deciso eliminado na etapa anterior da anlise; a figura 2 ilustra o referido:

Figura 2 E

H C F A D J I

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2.5.2 Matriz (Tabela) de deciso A matriz de deciso um auxlio visual a um problema de deciso. A matriz geralmente assim constituda: Nas linhas, lista-se as alternativas possveis; Nas colunas, lista-se os estados da natureza; Em cada cruzamento linha/coluna coloca-se o relutado correspondente. A tabela 1 a seguir mostra o aspecto de qualquer matriz de deciso com p alternativas e k estados da natureza:

Tabela 1
Velocidade de Vendas Padro A B C Boa 100 72 90 Mdia 70 60 90 Ruim 30 50 25

Aps o tabelamento, as anlises que podem ser feitas, dependem muito do perfil do decisor (pessimista, otimista ou ponderado). Neste exemplo, o pessimista ir escolher o padro B, que a deciso que assegura o mximo do mnimo. J o otimista decidir pelo padro A, que assegura o mximo do mximo. E o ponderado analisar os valores atravs de uma mdia ponderada entre o melhor e o pior resultado. Caso tenha parecido que a Matriz de Deciso apresente resultados simplistas ou superficiais, convm destacar que sua utilizao ocorre em circunstncias bastante desfavorveis para uma anlise mais detalhada, pois se dispe de dados muito precrios sobre o que vai acontecer. O decisor, portanto, dever ter a percepo para extrair o resultado que melhor se adpte situao em estudo.

2.5.3 Anlise de Sensibilidade o estudo do efeito que a variao de um dado de entrada pode ocasionar nos resultados, ou seja, quando uma pequena variao num parmetro altera drasticamente a rentabilidade de um projeto. Portanto, o artifcio utilizado para a transformao da incerteza em risco.

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3. SISTEMTICA DA ANLISE

Identificados os fatores que afetam a deciso de incorporar e revistos alguns mtodos para avaliar investimentos, solidifica-se a viso de que, em momento bem anterior execuo do projeto, deve ser realizado um estudo de viabilidade que fornea informaes sobre a exeqibilidade do empreendimento, tanto sob o ponto de vista econmico (retornos), como financeiro (solvncia). O primeiro passo seria definir um cronograma para o desenvolvimento dos diversos estgios do projeto, conforme se segue: 1. Estudo prvio de viabilidade (t1 = 2 meses) 2. Anteprojeto arquitetnico (t2 = 1 ms) 3. Aquisio do terreno (ao final de t1) 4. Projeto arquitetnico legal/especificao definitiva (t4 = 2 meses) 5. Oramentao e planejamento (t5 = 2 meses) 6. Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao (t6 = 4 meses) 7. Publicidade (t7 = 1 ms) 8. Desenvolvimento de projeto arquitetnico definitivo/projetos complementares (t8 = 6 meses) 9. Construo (t9) 10. Vendas (t10 = t9 + 6 meses) 11. Administrao do empreendimento (t11) 12. Entrega e manuteno ps-ocupao (t12) 13. Reviso, anlise e sistematizao dos resultados (t13). Considerando um prazo de construo de 18 (dezoito) meses, cabe aqui a sugesto do cronograma construdo segundo consta na tabela 2 a seguir:

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Meses 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 ...... 31 32 33 Estudo prvio de viabilidade Ante-projeto Aquisio do terreno Projeto arquitetnico legal / especificao definitiva Oramentao e planejamento Aprovao junto aos rgos competentes Publicidade Desenvolvimento de projetos Construo Vendas Administrao do empreendimento Entrega Anlise

Tabela 2 Com a utilizao do diagrama acima, fica facilitada a converso do fluxo de caixa do empreendimento em outros fluxos equivalentes, mediante a utilizao de taxas de desconto que conduzam a comparaes entre moedas de diferentes valores, em um mesmo momento do tempo. Conforme o explicado, o grfico acima representa um diagrama que reflete um empreendimento com prazo de construo de 18 meses. No obstante, em se tratando de empreendimentos com prazo de construo diferente deste proposto, pode-se ter uma alterao na faixa vertical identificada no desenho, dilatando-a ou contraindo-a, conforme a situao, para os casos em que o prazo de construo da obra seja maior ou menor que os 18 meses propostos no exemplo acima. Na fase inicial do empreendimento, a configurao dos diversos estgios que iro alimentar a elaborao do fluxo de caixa do empreendimento pode assumir o seguinte referencial: Estudo prvio de viabilidade Nesta etapa, so definidas as caractersticas gerais do empreendimento de forma a que se possa estimar gastos com os diversos grupos de custo do empreendimento, listados abaixo: Terreno Despesas legais Despesas financeiras Projetos

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Construo Impostos e taxas Publicidade Corretagem Administrao central Manuteno ps-ocupao Resultado.

Assim, atravs de uma estimativa inicial de preo de venda, chega-se, preliminarmente, a um valor de resultado que servir de base para a deciso da implementao, ou reformulao ou abandono do projeto. Anteprojeto arquitetnico (Projeto Virtual) Nesta etapa, define-se o programa do empreendimento: conceito e padro do produto, nmero de unidades, tamanho das unidades, nmero de quartos, nmero de vagas na garagem e equipamentos das reas comuns. Para tal, o investidor pesquisa as tendncias do mercado, ouve opinies de chefes de venda e corretores de imvel, pessoas ligadas atividade, familiares e outros empresrios, para decidir que produto mais adequado ao terreno em estudo. importante, para respaldar esta tarefa, a consulta prvia ao provvel arquiteto que desenvolver o projeto arquitetnico, podendo-se, at mesmo, celebrar contratos de riscos com estes arquitetos. Aquisio do terreno Nesta etapa, adquire-se o terreno que pode ser numa das modalidades seguintes, ou combinaes destas: compra direta do terreno, troca por rea construda, participao no resultado do empreendimento. Projeto arquitetnico legal/especificao definitiva Partindo-se do programa do empreendimento, definido no momento do anteprojeto arquitetnico, desenvolve-se o projeto arquitetnico legal e a especificao definitiva para serem submetidos aprovao dos rgos competentes.

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Oramentao e planejamento Com a etapa anterior concluda, inicia-se a oramentao da obra. Cuidados especiais devem ser tomados no momento das estimativas dos custos de fundaes, estrutura e instalaes, uma vez que estes projetos ainda no foram desenvolvidos. Aprovao junto aos rgos competentes, registro de incorporao. Neste momento, procede-se a juntada de documentao necessria para os registros legais do empreendimento e estar concluda com a obteno do Alvar de Construo expedido pela Prefeitura Municipal. Publicidade Aps a aprovao da construo do empreendimento pelos rgos competentes, poder ser iniciada a etapa de vendas e, para tanto, aconselhvel a contratao de uma equipe especializada em publicidade e marketing para apresentar o produto ao mercado. Desenvolvimento de projeto arquitetnico definitivo/projetos complementares Comprovada a viabilidade do empreendimento, atravs da evoluo inicial das vendas, deve-se partir para o desenvolvimento dos projetos definitivos de arquitetura e complementares. Construo Esta a etapa da concretizao do empreendimento. , via de regra, a etapa que, sozinha, mais impacta no resultado final do empreendimento, dado o seu peso proporcional ao investimento total e ao grau de incerteza das variveis envolvidas.

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Vendas Nesta etapa, define-se a forma de venda do empreendimento, com a apresentao do produto equipe de vendas, ressaltando seus pontos positivos e esclarecendo as dvidas da equipe para evitar que informaes incorretas sejam repassadas aos clientes; tenta-se, desta forma, evitar a frustrao futura de clientes. Administrao do empreendimento Alocam-se, neste item, as despesas referentes ao custo das atividades fixas desenvolvidas pela empresa, notadamente na sua sede, para a realizao dos empreendimentos. Entrega e manuteno ps-ocupao Face evoluo da legislao dos direitos dos clientes, com o desenvolvimento do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), esta etapa reveste-se de especial importncia, alm de assegurar a satisfao futura do uso fator importante para a sobrevivncia da empresa no mercado. Portanto, mister se faz a correta alocao de recursos referentes aos servios prestados neste momento do empreendimento. Reviso, anlise e sistematizao dos resultados A fim de recolher informaes que podero subsidiar futuros estudos da empresa, deve-se analisar as decises tomadas ao longo do desenvolvimento do empreendimento e comparar o seu comportamento, em todas as etapas, com o que foi previsto no estudo de viabilidade, para que se possa corrigir possveis distores. importante ressaltar que estas anlises devem ser procedidas tambm durante o desenvolvimento do projeto para garantir a correo do rumo das atividades, visando a obteno do resultado previsto; contudo, no este o objetivo nesta descrio das etapas. A apurao dos custos associados a cada estgio da estimao deve ser cuidadosa. Compete ao analista levantar comportamentos histricos da empresa e suas experincias com projetos assemelhados; colher dados de produo e vendas da prpria empresa e do mercado,

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alm de ouvir a opinio de profissionais especializados (projetistas, engenheiros, publicitrios, especialistas em finanas, corretores de imveis etc.). O sucesso da anlise proposta depender diretamente da qualidade das informaes obtidas sobre o produto, mercado e os investimentos necessrios; as informaes disponveis influem no nvel de preciso desta anlise. Classificao das despesas Terreno: O terreno uma das maiores despesas, individualmente, na maioria das obras. Deve-se considerar a forma de aquisio: a compra ou a troca por rea construda, abatendose, neste segundo caso, a perda de receita da venda das unidades a serem trocadas. Sendo negociado no incio do processo com pequeno ingresso de receitas, o valor do terreno pea importante na anlise financeira. Deve-se incluir taxas de transferncia (intermediao, registros e tributos, inclusive dbitos anteriores com IPTU, concessionrias etc), as despesas decorrentes da prpria procura e, se houver, despesas para compra de Transcon (este um instrumento legal facultado pela Prefeitura Municipal de Salvador que consiste em se comprar o direito de construir de outra localidade, transferindo para a rea desejada). No caso de troca por rea construda, estes valores sero deslocados no tempo. Despesas Legais: Neste grupo de custos, devem ser considerados aqueles decorrentes do registro do empreendimento perante os agentes pblicos (Prefeitura Municipal, Concessionrias de Servios Pblicos etc), bem como as despesas de regulamentao da incorporao e individualizao, quando for o caso, e ainda transferncia de propriedade ao final da obra, caso se aplique. Despesas Financeiras: Devem ser considerados segundo o volume de dinheiro envolvido (usualmente as instituies financeiras tm suas taxas variveis) e a questo bsica a considerao custo do

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dinheiro no tempo, s taxas adequadas. Pode ser enquadrado como taxas de financiamento de bancos ou de grupos de investidores. Projetos: Diversos profissionais se envolvem na construo, a exemplo dos os projetistas, responsveis pela execuo da obra e outros, devendo-se considerar honorrios a serem pagos. Construo: O custo de construo estimado em funo das caractersticas do imvel a construir e mediante informaes obtidas no mercado. Pode-se associar a esta etapa, historicamente, a relao de Preo de venda do m / Custo de construo do m2 = 2,00. Ressalte-se que, da receita bruta, sero abatidos custos incidentes sobre as vendas, comisso de corretagem, custos de publicidade, impostos sobre receitas (exemplo: PIS, COFINS, dentre outros). Impostos e Taxas: necessrio que haja ateno especfica para este grupo de custos. Os impostos, certas vezes, podem ser minorados em funo de um planejamento tributrio adequado. Devem ser considerados os impostos de ordem Federal, Estadual e Municipal, de acordo com as caractersticas do empreendimento e com o tipo de receita de cada contrato. Publicidade: Os valores includos nesta categoria de despesas de comercializao so referentes ao marketing (anncios de jornal, de televiso, folders, outdoors e Centrais de Vendas). Corretagem: Neste grupo de custo, apresenta-se a remunerao dos corretores de imveis. o custo diretamente ligado venda do empreendimento.

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Administrao Central: Corresponde taxa histrica de administrao da incorporadora. o custo de remunerao do escritrio central. Deve-se levar em conta o porte da empresa e os custos fixos para mant-la operando, tais como salrio da Direo, pessoal tcnico e administrativo, amortizao ou aluguel da sede, material de escritrio, impostos (Licena de Localizao e Funcionamento, IPTU da sede etc.), contas de energia eltrica, gua, telefone, consultores e auditores, advogados e outros mais. Manuteno ps-ocupao: Diante da importncia crescente da satisfao do cliente, fundamental estimar uma parcela de custos referentes a reparos solicitados pelo comprador aps a entrega do imvel, caso seja parte da estratgia da empresa prest-los gratuitamente. Resultado: , via de regra, a fora motriz do investidor. No obstante, deve ser adotado de forma objetiva. importante abordar as despesas reais do empreendimento de forma a se obter, com a mxima margem de confiana possvel, uma previso real e factvel deste resultado, a fim de no criar uma expectativa irreal para o investidor. Segundo Ruy Duarte Machado (1990, notas de aula), deve representar um balano equilibrado entre a remunerao do capital e a capacidade de competio da prpria empresa, levando-se em considerao o mercado em que ela atua. A fim de nortear o estudo de viabilidade do empreendimento, prope-se a utilizao dos ndices listados a seguir na tabela 3, obtidos atravs do embasamento em diversas pesquisas com empresas e profissionais do mercado imobilirio de Salvador, referentes ao preo final de venda:

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Tabela 3 ITEM 1 2 3 4 5 TERRENO DESPESAS LEGAIS DESPESAS FINANCEIRAS PROJETOS CONSTRUO IMPOSTOS E TAXAS ISS I.R. 6 PIS COFINS CPMF 7 8 9 10 11 PUBLICIDADE CORRETAGEM ADMINISTRAO CENTRAL MANUTENA PS-OCUPAO RESULTADO 0% 1,2% 0,65% 3% 0,38% 2% 3% 3% 1% 10,61% 6,31% DESCRIO NDICE 20% 0,8% 1,5% 2,5% 50%

CONT SIND 1,08%

Ainda cabe identificar outra indexao e classificao de grupos de custos, segundo referncia na tabela 4, Heineck (2003): Tabela 4 ITEM 1 2 3 4 5 6 7 8 9 TERRENO PROJETO DESPESAS ADMINISTRATIVAS DESPESAS FINANCEIRAS CUSTO DE CONSTRUO COMERCIALIZAO LUCRO IMPOSTOS E TAXAS EVENTUAIS DESCRIO NDICE 15% 3% 6% 4% 53% 8% 5% 3% 3%

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4. APRESENTAO DE CASO DE ESTUDO E DISCUSSO DE RESULTADOS

Neste momento, importante lembrar que necessrio criar um cenrio e efetuar projees de receitas e despesas para a elaborao de um estudo de viabilidade. Da preciso destas projees, depender a confiabilidade dos indicadores de qualidade e da prpria deciso gerencial. Para que se possa ponderar sobre como reduzir as chances de trabalhar com estimativas erradas, deve-se responder a algumas questes bsicas que nortearo o desenvolvimento dos estudos: DTC Desenvolvimento e Tecnologia S/C (1997). Qual o produto a ser lanado? A que preo este produto pode ser vendido? Quais as condies para se pagar este preo? Qual o preo de custo deste produto? Vale a pena financiar a produo? Em que condies? Qual o prazo mais adequado para executar a obra? Qual a rentabilidade esperada? Qual o montante de investimentos necessrios para fazer o empreendimento? Qual a margem (lucro) que ser obtido atravs do empreendimento? Quando o empreendimento comea a devolver os recursos que neles foram investidos? Qual o montante destes recursos? Quais os riscos envolvidos no empreendimento?

De incio sero apresentadas as caractersticas de um empreendimento imobilirio que servir de base para o desenvolvimento de estudos iniciais; sero denominados de Empreendimento-Exemplo. 4.1 EmpreendimentoExemplo Para facilitar a apresentao do tema e possibilitar a anlise de sensibilidade, foi desenvolvido o Empreendimento-Exemplo de uma incorporao imobiliria que se apresentou da seguinte maneira para um investidor fictcio:

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Terreno disponvel: o Local: bairro de classe mdia alta o rea do terreno: 1.700,00 m2 o Condies de comercializao do terreno: troca por rea construda, numa proporo de 05 (cinco) apartamentos. 4.2 Premissas da anlise Neste momento, ser abordada a metodologia utilizada para a elaborao dos

quadros e tabelas que sero usados para o estudo do Empreendimento-Exemplo: Adotar-se-, em funo da pesquisa realizada entre empresas do mercado imobilirio baiano, o valor de R$ 1.000,00 / m de rea privativa de custo de construo, por dados de obras executadas no perodo de 2001 a 2003; Atravs de consulta a trs empresas construtoras/incorporadoras, obteve-se os nmeros referentes ao percentual de custo por item apresentado na tabela de Pesquisa de Percentual de Custo de Servio, anexa. importante assinalar algumas das caractersticas dos empreendimentos pesquisados: Obra 1, empresa A: edifcio residencial de luxo com 18 pavimentos, 01 apartamento por andar, de 04 sutes, com gabinete, com 270 m de rea privativa; Obra 2, empresa A: edifcio multiuso de luxo, com 18 pavimentos, 05 apartamentos por andar, de 01 ou 02 sutes, com rea privativa variando de 50 a 80 m; Obra 3, empresa A: edifcio residencial de luxo, com 20 pavimentos, 02 apartamentos por andar, de 04 sutes, com gabinete, com 237 m de rea privativa; Obra 4, empresa B: edifcio comercial de luxo com 14 pavimentos, 14 salas por andar com 28 m de rea privativa; Obra 5, empresa C: edifcio residencial de luxo, com 14 pavimentos, 04 apartamentos por andar, de 03 quartos (01 sute), com gabinete, com 142 m de rea privativa; Obra 6, empresa C: edifcio residencial de luxo, com 18 pavimentos, 02 apartamentos por andar, de 02 quartos (01 sute), com 84 m de rea privativa;

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Obra 7, empresa C: edifcio residencial de luxo, com 18 andares, 02 apartamentos por andar, de 04 sutes, com 190 m de rea privativa. Para a definio da velocidade de vendas foi feita uma consulta a uma empresa imobiliria de atuao no mercado de edifcios de luxo de Salvador. Adotar-se- a taxa de atratividade mnima de 1,5% a. m., definida pela equipe de pesquisa. Para a definio do prazo da obra, deve-se considerar o porte do prdio (12 pavimentos). O ndice de utilizao da localidade ser baseado nos critrios de Transcon.

4.3 Desenvolvimento da anlise De posse destes dados comerciais do terreno, o investidor passa a algumas definies para o empreendimento: Padro da construo: edifcio de luxo ndice de utilizao da localidade: 4,5 (com utilizao de Transcon) rea construda total: 7.650 m2 Descrio e porte: 12 pavimentos, com 02 aptos por andar, com 230 m de rea privativa, playground, 02 pavimentos de garagem Taxa mnima de atratividade: 1,5% a.m. Custo unitrio de construo: R$ 1.000,00/m2 de rea privativa Prazo de construo: 15 meses Velocidade de vendas: incio das vendas em seis meses antes do incio da obra, com uma previso de duas vendas por ms Condio de venda: o Sinal : 15% o Chaves: 15% o Intermedirias: 20% dividido em quatro parcelas, vincendas a cada trs meses aps o sinal o Mensais: 20% dividido em parcelas iguais a partir do sinal at as chaves o Saldo: quatro meses aps a concluso da construo o Valor total vista para unidades vendidas aps a entrega das chaves.

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Com estas premissas definidas, o prximo passo do investidor ser montar a tabela de despesas previstas. Note-se que a tabela sugerida anteriormente deve ser tomada apenas como referncia; caso o investidor tenha sua prpria distribuio de ndices, tender a seguilos. Neste Empreendimento-Exemplo, adotaremos esta tabela oriunda das pesquisas realizadas no mercado imobilirio baiano; percebendo que o valor do terreno considerado em funo da proposta existente troca por 05 (cinco) unidades, considerados a R$460.000,00/un. Destarte, trabalha-se com os seguintes itens constantes na tabela 5 a seguir:

Tabela 5 ITEM 1 2 3 4 5 TERRENO DESPESAS LEGAIS DESPESAS FINANCEIRAS PROJETOS CONSTRUO IMPOSTOS E TAXAS ISS 0% I.R. 1,2% PIS 0,65% COFINS 3% CONT SIND 1,08% CPMF 0,38% PUBLICIDADE CORRETAGEM ADMINISTRAO CENTRAL MANUTENO PS-OCUPAO RESULTADO TOTAL (PREO DE VENDA) DESCRIO VALOR (1.000 R$) 2.300 88 166 276 5.520

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7 8 9 10 11

220 262,20 331 110 1.168,80 11.139

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Definidas as despesas, a prxima tarefa do investidor deve ser avaliar comparativamente o preo de venda final obtido com os produtos similares, ou concorrentes em potencial, ofertados pelo mercado. Desenvolvendo esta anlise, tem-se para o Empreendimento Exemplo: 1. Preo de venda do empreendimento 2. Preo de venda mdio da unidade (24 unidades) 3. Preo de venda mdio de rea privativa (230 m) Com este valor de venda mdio por rea privativa, e comparando-se com valores de venda mdios por rea privativa de outros empreendimentos de mesmo padro no mercado, concluir-se- que , ou no, vivel economicamente. Para a continuidade do desenvolvimento da anlise este Empreendimento-Exemplo ser considerado como economicamente vivel. Vale aqui ressaltar que tambm h outras prticas de empresas e consultores do mercado imobilirio de Salvador. Uma delas a adoo de um quadro de despesas sem o valor do terreno, quando permutado, mantendo-se, no entanto, todas as demais despesas. Desta forma, importante evidenciar que o percentual atribudo, nesta tabela sugerida, para o terreno de 20% no dever ser rateado pelas demais despesas. A diferena deste outro mtodo consiste em se chegar a um valor total de vendas e calcular o valor de venda mdio por unidade considerando-se apenas as unidades a serem comercializadas, desprezando-se, neste clculo, as unidades permutadas pelo terreno. Deste modo obter-se-ia: 1. Preo de venda do empreendimento 2. Preo de venda mdio da unidade (19 unidades) 3. Preo de venda mdio de rea privativa (230 m) R$ 2.022,65/m R$ 8.839.000,00 R$ 465.210,53/apto R$ 2.017,93/m R$ 11.139.000,00 R$ 464.125,00/apto

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Utilizando esta outra metodologia, alcana-se um valor de preo de venda mdio de rea privativa de 0,2% (dois dcimos percentuais) maior do que a metodologia desenvolvida no Empreendimento-Exemplo, ou seja, no se configura num valor representativo para uma anlise prvia de viabilidade. Ento, fica demonstrado que a adoo de um ou outro critrio de estabelecimento de preo de venda de deciso do investidor. Pode-se ainda destacar uma outra tcnica utilizada para avaliar a viabilidade econmica de empreendimentos. Esta consiste em se estabelecer a tabela de custos e despesas do empreendimento, sem a considerao do RESULTADO; obtm-se ento o valor de custo da unidade; comparando-se com o valor de venda de unidades similares do mercado, chega-se ao RESULTADO esperado para este empreendimento. No caso do Empreendimento Exemplo, a tabela de custos seria interrompida no item 10 Manuteno ps-ocupao; remetendo-se a um valor total de custo de R$ 9.970.200,00. Dividindo-se este valor pelo n de unidades (24 unidades), chega-se ao total de R$ 415.425,00. Baseadas em pesquisas de mercado, algumas empresas atribuem o preo de venda que a unidade pode valer no mercado. A ttulo ilustrativo, ser considerado que uma unidade deste empreendimento valeria um total de R$480.000,00 no mercado. Destarte, tem-se um valor de RESULTADO de R$480.000,00 R$ 415.425,00 = R$ 64.575,00, que corresponde a um valor de 13% (treze pontos percentuais). Entenda-se que se trata de RESULTADO LQUIDO, posto que os impostos j foram provisionados no item 6. Neste momento, ento, cabe ao investidor decidir se este percentual esperado para o RESULTADO ECONMICO do empreendimento atende s suas expectativas e da prosseguir com o estudo, ou interromp-lo para reavali-lo, at mesmo abortando-o. Prosseguindo com o estudo, neste momento da anlise, percebida, portanto, a viabilidade econmica do empreendimento, comparada aos preos praticados no mercado, faz-se necessrio alocar as despesas no tempo; cabe agora partir para a montagem do fluxo de caixa do Empreendimento-Exemplo, ou estudo da viabilidade financeira. Sob este prisma, a escolha do critrio de anlise de fluxo de caixa mais apropriado aos interesses do investidor incide sobre o mtodo do fluxo de caixa descontado. FLUXO 1 (ANEXO) J com este fluxo apresentado, percebe-se a importncia desta ferramenta num estudo prvio de viabilidade de empreendimentos. Atravs dele, e com os conceitos anteriormente fornecidos, pode-se depreender que o Empreendimento-Exemplo

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economicamente vivel por apresentar um saldo entre receitas e despesas positivo no obstante, tem impedimentos financeiros por proporcionar vrios perodos com trabalho do fluxo de caixa negativo. Isto deve servir, para o investidor, como um sinal de necessidade de maior aporte no incio do empreendimento, o que pode levar o investidor a analisar a necessidade de um financiamento bancrio, o estabelecimento de parcerias, uma alterao do regime de construo para regime de condomnio, entre outras. Vale ressaltar que os valores apresentados nos saldos mensais e acumulados referem-se aos Valores Presentes, descontados a uma taxa de 1,50 % - definida pelo investidor no topo da planilha. Caso houvesse um investimento inicial por exemplo, o desembolso para a compra do terreno seria possvel determinar em que momento este valor seria recuperado, caracterizando o pay back. O investidor pode, portanto, com base nas informaes do fluxo de caixa, alterar suas parcelas de pagamentos dos adquirentes e renegociar parcelas de pagamentos a terceiros. Desenvolvendo uma anlise de sensibilidade, o investidor poder identificar as variveis que afetam drasticamente seu empreendimento, antevendo assim possibilidades futuras, a fim de montar um empreendimento estvel para estas variaes. Portanto, simulaes de diferentes cenrios podem ser estudadas pelo investidor. Desta forma, possvel prever o comportamento do empreendimento em funo dos ditos Cenrios Otimistas, Cenrios Pessimistas ou Cenrios Mais Provveis. Entretanto, cuidados devem ser tomados ao definir os tipos e parmetros de distribuio de cada varivel, sob pena de se obter resultados totalmente inteis. Houve a proposta de uma amostra deste conceito de cenrio pessimista, simulando-se uma situao de inadimplncia de trs unidades em suas parcelas intermedirias, ou seja, trs adquirentes no pagariam suas parcelas intermedirias at o prazo final do estudo. FLUXO 2 - Inadimplentes (ANEXO) Outras simulaes podem ser criadas; por exemplo, pode-se supor que algumas unidades somente honraro com a parcela de sinal e nada mais. Assim, pode-se definir qual a inadimplncia mxima aceitvel pelo empreendimento. ainda salutar - tudo a critrio do investidor e de sua credibilidade nas informaes adotadas - elaborar simulaes de unidades no vendidas, de unidades distratadas durante o desenvolvimento do empreendimento. A TIR tambm pode ser calculada para cada cenrio montado pelo investidor, a fim de estabelecer qual taxa de desconto pode anular o resultado do VPL do empreendimento.

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5. CONSIDERAES FINAIS

O desempenho de uma ampla classe de investimentos pode ser medido em termos monetrios e, neste caso, utilizando-se tcnicas da Engenharia Econmica, que, por sua vez, descrevem as relaes do binmio tempo-dinheiro, posto que TEMPO DINHEIRO, como assegura a conhecida mxima. Portanto, tendo sempre em foco a grande complexidade que envolve a realizao de empreendimentos imobilirios e o elevado risco intrnseco a este importante setor da economia, pode-se, em verdade, afirmar que se configura de especial importncia um objetivo claro e um prvio estudo confivel de viabilidade. Contudo, este estudo no se caracteriza como um ente esttico no processo do desenvolvimento do produto; ao contrrio, se notabiliza como um elemento norteador de futuras decises e de possveis correes de rumo durante o processo de realizao do empreendimento. Por conta desta importncia, mister se faz o desenvolvimento de um estudo baseado em conceitos e dados objetivos e consistentes, deixando de lado anlises subjetivas que dependem do to comentado feeling do investidor. Baseado nestes princpios, o investidor deve estar atento s tendncias do mercado, s inovaes tecnolgicas e tudo o mais que possa diferenciar seu produto em relao aos concorrentes e torn-lo singular s vistas do pblico alvo. Porm, mesmo um produto ousado e inovador tambm susceptvel de no proporcionar o almejado e planejado resultado financeiro esperado pelo investidor, em funo de algumas distores no processo que, talvez, pudessem ser percebidas num momento anterior e corrigidas adequadamente. Assim sendo, recomenda-se o desenvolvimento de uma metodologia analtica de estudo de viabilidade prvia de empreendimentos, baseada em conceitos da engenharia econmica e anlise de investimentos; isto direcionado s especificidades inerentes ao mercado imobilirio. Sob este aspecto, tratamos ento de conceitos como Fluxo de Caixa Descontado, Taxa Mnima de Atratividade, Valor Presente Lquido, pay back, Taxa Interna de Retorno, rvore de Deciso, entre outros, cujo objetivo propiciar um cabedal de informaes que possa munir o investidor de segurana quanto confiabilidade de sua anlise. Uma anlise prvia de viabilidade, realizada de forma confivel, poder alertar o investidor de possveis dificuldades que podero ocorrer durante o desenvolvimento do empreendimento e, com isto, ajud-lo a tomar decises plausveis para solucion-las no devido momento, ou at mesmo abandonar o estudo do empreendimento. Todavia tambm poder reforar e confirmar as

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expectativas do investidor, dando-lhe a segurana necessria para avanar com o processo, proporcionando sua realizao e obteno dos resultados almejados. Um investimento imobilirio permeado de incertezas e riscos e deveras influenciado pela extemporaneidade do mercado, mas carrega em sua essncia a nobreza do empreendedorismo que capaz de proporcionar a alavancagem do desenvolvimento de um pas. Deve, por isto, ser embasado por estudos de avaliao criteriosos e, notadamente, confiveis, a fim de atingirem seus mais completos objetivos.

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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS

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Descriminao de Servios Despesas Indiretas Movimento de Terra Fundaes Estrutura Cobertura Alvenarias Revest Interno Revest Externo Pavimentaes Impermeabilizaes Arremates Esquadrias de Madeira Esquadrias de Aluminio Elementos Metlicos Forros Vidros Pinturas Ferragens Equipamentos Especiais Instalaes Diversos Limpeza Geral Urbanizao Drenagem Servios Complementares Redes na Garagem Equipe p/ entrega total Bancada/Sinalizao/Parque infantil Elevadores Filetes/soleira/rodapes

Obra 1 28,41 1,06 3,24 21,73 0,33 1,81 3,26 6,00 4,15 1,23 1,06 1,58 2,47 0,48 1,14 0,83 1,84 0,21 3,27 13,86 0,36 1,12 0,19 0,03 0,34 100,00

Obra 2 19,01 1,28 1,44 24,44 0,16 1,92 4,17 6,06 6,33 1,19 1,62 1,94 4,80 0,19 1,28 1,14 1,82 0,32 4,95 13,71 0,59 1,38 0,08 0,02 0,16 100,00

Obra 3 19,63 0,55 3,21 19,17 0,15 4,02 5,10 7,02 5,16 1,28 1,36 2,10 6,86 0,31 1,77 1,38 2,90 0,56 2,96 11,82 0,68 1,61 0,32 0,02 0,06 100,00

Obra 4 24,48 0,92 4,59 24,22 0,29 5,27 3,00 3,64 3,81 0,67 1,21 1,64 3,67 0,32 1,67 1,19 3,52 0,35 6,26 7,99 0,35 0,91 0,03 0,00 0,00 100,00

Obra 5 16,70 0,52 3,40 18,29 0,38 5,61 7,49 5,87 5,13 1,37 1,77 2,42 3,47 0,46 1,15 0,79 4,05 0,52 2,65 13,84 1,16 1,98 0,79 0,04 0,15 100,00

Obra 6 16,26 0,11 4,30 16,97 0,13 5,26 7,23 3,67 5,56 1,74 2,23 2,34 2,76 0,79 1,11 1,20 3,91 0,73 4,10 12,50 4,87 1,17 0,83 0,00 0,23 100,00

Obra 7 18,35 2,09 3,18 20,43 0,19 4,49 6,53 5,08 5,83 1,57 1,50 1,68 3,98 0,64 0,82 0,92 3,31 0,36 2,47 13,14 1,25 1,33 0,63 0,06 0,17 100,00

Mdia 20,41 0,93 3,34 20,75 0,23 4,05 5,25 5,33 5,14 1,29 1,54 1,96 4,00 0,46 1,28 1,06 3,05 0,44 3,81 12,41 1,32 1,36 0,41 0,02 0,16 100,00

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Descriminao de Servios Despesas Indiretas Movimento de Terra Fundaes Estrutura 2,08 Cobertura Alvenarias Revest Interno Revest Externo Pavimentaes Impermeabilizaes Arremates Esquadrias de Madeira Esquadrias de Aluminio Elementos Metlicos Forros Vidros Pinturas Ferragens Equipamentos Especiais Instalaes 0,12 Diversos Limpeza Geral 0,01 Urbanizao Drenagem Servios Complementares Redes na Garagem Equipe p/ entrega 1,34 1,34 2,60 2,60 4,34 4,34 5,62 5,62 7,95 7,95 11,91 11,91 12,19 12,19 8,44 8,44 9,19 9,19 9,55 9,55 7,71 7,71 7,13 7,13 4,92 4,92 3,54 3,54 30,00 0,01 40,00 0,01 30,00 0,01 100,00 0,16 3,58 3,58 Bancada/Sinalizao/Parque infantil 1,00 2,00 0,03 4,00 0,05 6,00 0,08 8,00 0,11 8,00 0,11 8,00 0,11 Elevadores 5,00 0,19 10,00 0,38 1,00 10,00 0,38 2,00 0,25 10,00 0,38 3,00 0,37 10,00 0,38 5,00 0,62 10,00 0,38 7,00 0,87 10,00 0,38 8,00 0,99 10,00 0,38 13,00 1,61 30,00 0,92 15,00 0,19 15,00 0,19 25,00 0,32 Filetes/soleira/rodapes 5,00 0,10 15,00 0,60 0,08 10,00 0,20 15,00 0,60 5,00 15,00 0,23 10,00 0,20 15,00 0,60 15,00 0,23 5,00 0,10 15,00 0,60 10,00 0,05 9,00 0,11 5,00 0,20 10,00 0,53 25,00 1,01 5,00 10,00 0,79 15,00 0,80 10,00 0,51 30,00 1,22 15,00 0,79 15,00 0,80 5,00 10,00 0,77 30,00 1,22 15,00 0,79 15,00 0,80 15,00 0,77 10,00 0,41 15,00 0,79 20,00 1,07 15,00 0,77 1,00 2,00 0,41 100,00 0,93 2,00 2,00 0,41 3,00 2,00 0,41 4,00 4,00 0,82 5,00 6,00 1,22 6,00 8,00 1,63 7,00 10,00 2,04 8,00 10,00 2,04 9,00 10,00 2,04 10,00 10,00 2,04 11,00 8,00 1,63 12,00 8,00 1,63 13,00 6,00 1,22 14,00 4,00 0,82 15,00 10,00 2,04 Total 100,00 20,41 100,00 0,93 100,00 3,34 100,00 20,75 100,00 0,23 100,00 4,05 100,00 5,25 100,00 5,33 100,00 5,14 100,00 1,29 100,00 1,54 100,00 1,96 100,00 4,00 100,00 0,46 100,00 1,28 100,00 1,06 100,00 3,05 100,00 0,44 100,00 3,81 100,00 12,41 100,00 1,32 100,00 1,36 100,00 0,41 100,00 0,02 100,00 0,16

60,00 2,00

40,00 1,33 10,00 20,00 4,15 25,00 5,19 25,00 5,19 20,00 4,15 40,00 0,09 40,00 0,09 20,00 0,05

15,00 0,79 15,00 0,80 15,00 0,77 20,00 0,26 15,00 0,23 20,00 0,39 10,00 0,40

10,00 0,53 10,00 0,53 10,00 0,51

9,00 0,11 20,00 0,21 30,00 0,92 30,00 0,13 10,00 0,38 14,00 1,74 20,00 0,26 8,00 0,11

15,00 0,23 30,00 0,59 10,00 0,40 25,00 0,11 9,00 0,11 20,00 0,21 8,00 0,24 30,00 0,13 10,00 0,38 13,00 1,61 20,00 0,26 8,00 0,11

5,00 0,26 10,00 0,53 10,00 0,51 40,00 0,52 15,00 0,23 10,00 0,20 5,00 0,20 25,00 0,11 9,00 0,11 25,00 0,27 8,00 0,24 30,00 0,13 5,00 0,19 12,00 1,49 20,00 0,26 10,00 0,14

5,00 0,26 40,00 0,52 10,00 0,15 5,00 0,10 5,00 0,20 20,00 0,09 9,00 0,11 15,00 0,16 8,00 0,24 5,00 0,02

5,00 0,26

10,00 0,15 5,00 0,10 5,00 0,20 20,00 0,09

5,00 0,20

15,00 0,16 8,00 0,24 5,00 0,02

5,00 0,05 8,00 0,24

10,00 1,24 20,00 0,26 12,00 0,16 30,00 0,12

7,00 0,87 20,00 0,26 15,00 0,20 40,00 0,16

5,00 0,62

10,00 0,14 30,00 0,12

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FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO - EXEMPLO Taxa Mnima de Atratividade 1,5% MOEDA: R$ / 1.000,00 RECEITAS (*1) MESE S SINAL INTERMEDIRIAS MENSAIS CHAVES SALDO Pgto VISTA TERRENO PROJETOS DESP. LEGAIS PUBLICIDA DE DESPESAS (*2) CORRETA GEM CONSTRU O IMPOSTOS DESPESA S FINANCEI RAS 4,88 4,88 13,80 13,80 22,00 22,00 22,00 22,00 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 69,62 46,40 46,40 46,40 92,80 92,80 92,80 139,20 139,20 139,20 162,40 139,20 139,20 116,00 92,80 92,80 69,60 46,40 69,60 9,28 19,05 PERMUTA POR UNIDADES PRONTAS 29,37 40,29 51,89 64,27 77,53 91,81 107,29 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 1.322,78 41,40 41,40 41,40 41,40 41,40 41,40 110,00 110,00 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 13,80 74,02 143,57 239,37 310,36 438,70 657,32 672,79 466,09 507,04 527,41 425,42 393,48 271,54 195,52 197,37 232,33 232,33 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 2.645,5 6 1.322,7 2.645,5 8 1.763,20 1.763,77 1.322,78 6 276,00 88,00 NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A RECEITA DE 05 (CINCO) UNIDADES REFERENTES PERMUTA DO TERRENO NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A DESPESA DO TERRENO EM FUNO DA PERMUTA 232,33 220,00 262,20 5.520,00 697,00 4,88 166,00 331,00 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 27,50 27,50 27,50 27,50 110,00 ADM DO EMPREENDIME NTO MANUTEN O PS OCUPAO SALDOS (Valor Presente) MENSAL (4,81) (4,74) (17,87) (17,60) (4,53) (24,59) (24,22) (23,86) (23,51) (16,38) (8,25) (102,28) 137,42 110,64 118,29 104,53 59,29 (3,95) (52,82) (151,77) (309,45) (299,31) (164,59) (353,34) (218,02) (161,29) (137,54) (70,43) (35,09) 825,35 (20,41) (20,11) (19,81) 1.435,11 ACUMULA DO (4,81) (9,55) (27,42) (45,02) (49,55) (74,13) (98,36) (122,22) (145,73) (162,11) (170,36) (272,64) (135,22) (24,57) 93,72 198,25 257,53 253,58 200,76 48,99 (260,47) (559,78) (724,37) (1.077,71) (1.295,72) (1.457,01) (1.594,56) (1.664,99) (1.700,08) (874,73) (895,14) (915,25) (935,06) 500,05 500,05

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 TOTAL (*1) (*2)

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FLUXO DE CAIXA DO EMPREENDIMENTO - EXEMPLO Taxa Mnima de Atratividade 1,5% MOEDA: R$ / 1.000,00 RECEITAS (*1) SINAL INTERMEDIRIA S MENSAI S CHAVE S SALDO Pgto VISTA TERREN O PROJETO S DESP. LEGAIS PUBLICIDAD E DESPESAS (*2) CORRETAGE M CONSTRU O IMPOSTO S DESPESAS FINANCEIRA S 4,88 4,88 13,80 13,80 22,00 22,00 22,00 22,00 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 139,24 69,62 46,40 23,20 46,40 92,80 46,40 92,80 139,20 69,60 139,20 162,40 69,60 139,20 116,00 46,40 92,80 69,60 23,20 69,60 9,28 19,05 PERMUTA POR UNIDADES PRONTAS 29,37 40,29 51,89 64,27 77,53 91,81 107,29 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 115,73 1.322,78 41,40 41,40 41,40 41,40 41,40 41,40 110,00 110,00 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 27,60 13,80 74,02 143,57 239,37 310,36 438,70 657,32 672,79 466,09 507,04 527,41 425,42 393,48 271,54 195,52 197,37 232,33 232,33 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 4,88 2.645,5 6 2.645,5 1.484,80 1.763,77 1.322,78 6 276,00 88,00 220,00 262,20 NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A RECEITA DE 05 (CINCO) UNIDADES REFERENTES PERMUTA DO TERRENO NESTE EXEMPLO, NO EST CONSIDERADA A DESPESA DO TERRENO EM FUNO DA PERMUTA 232,33 5.520,00 697,00 4,88 166,00 331,00 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 15,76 27,50 27,50 27,50 27,50 110,00 ADM DO EMPREENDIMENT O MANUTEN O PS OCUPAO SALDOS (Valor Presente) MENSAL (4,81) (4,74) (17,87) (17,60) (4,53) (24,59) (24,22) (23,86) (23,51) (16,38) (8,25) (102,28) 137,42 91,81 118,29 104,53 23,26 (3,95) (52,82) (203,45) (309,45) (299,31) (214,01) (353,34) (218,02) (192,80) (137,54) (70,43) (50,15) 825,35 (20,41) (20,11) (19,81) 1.435,11 ACUMULAD O (4,81) (9,55) (27,42) (45,02) (49,55) (74,13) (98,36) (122,22) (145,73) (162,11) (170,36) (272,64) (135,22) (43,41) 74,88 179,41 202,67 198,72 145,90 (57,55) (367,00) (666,31) (880,32) (1.233,66) (1.451,68) (1.644,47) (1.782,02) (1.852,45) (1.902,61) (1.077,26) (1.097,67) (1.117,78) (1.137,59) 297,52 297,52

MESE S 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 TOTAL (*1) (*2)

1.322,7 8

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