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NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS
IBAPE/SP: 2011



RELATOR DA REVISO: Eng. Nelson Nady Nr Filho.

COORDENADOR DA REVISO: Eng. Octavio Galvo Neto.

COLABORADORES DA REVISO: Eng. Alcides Ferrari Neto, Arq. Ana Maria de Biazzi Dias
de Oliveira, Eng. Antonio Srgio Liporoni, Arq Cirlene Mendes da Silva, Eng. J os Tarcsio
Doubek Lopes, Arq Monica DAmato, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Osrio
Accioly Gatto, Eng. Paulo Grandiski.


RELATORES DA VERSO 2005: Arq
a
Ana Maria de Biazzi Dias Oliveira, Eng. J oaquim da
Rocha Medeiros J nior, Eng. J os Fiker e Eng. Milton Candeloro.

COORDENADORES DA VERSO 2005: Eng. Osrio Accioly Gatto e Eng. Paulo Grandiski.

COLABORADORES DA VERSO 2005: Arq.
a
Cirlene Mendes da Silva, Eng. Dionsio
Nunes Neto, Eng. Eduardo Rottmann, Eng. J os Tarcsio Doubek Lopes, Eng. Nelson Nady
Nr Filho, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Octavio Galvo Neto, Eng. Ruy
Campos Vieira e Eng. Tito Lvio Ferreira Gomide.

RESPONSABILIDADE:

Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira
Presidente IBAPE/SP

Eng. Flvia Zoga Andreatta Pujadas
Diretora Tcnica IBAPE/SP


Esta norma foi aprovada na Assembleia de 13/09/2011.

Sua vigncia a parti r de doi s meses aps sua aprovao: 13/11/2011.



2

APRESENTAO


O IBAPE/SP Insti tuto Brasileiro de Aval iaes e Percias de Engenharia de So Paulo entidade sem
fins lucrativos integrada por engenheiros, arquitetos e empresas dedicados s reas de avaliaes, percias e
inspees de engenharia no Estado de So Paulo. Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente o
aprimoramento, a divulgao e a transmisso do conhecimento tcnico nas reas de atuao de seus
associados.

Entidade de Classe com representao no CREA/SP Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e
Agronomia do Estado de So Paulo, o IBAPE/SP filiado ao IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia Entidade Federativa Nacional que um dos integrantes do CDEN Colgio de
Entidades Nacionais do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Em mbito internacional o IBAPE mantm filiao ao IVSC Internacional Valuation Standards Council,
organismo responsvel pela elaborao e reviso das normas internacionais de avaliao IVS e UPAV
Unio Panamericana de Associaes de Avaliao, entidade que congrega avaliadores em todo o continente.

Atendendo ao artigo 3 do Estatuto Dos Objetivos foi elaborado, produzido e revisado este texto normativo,
que deve ser observado em todas as manifestaes escritas elaboradas por engenheiros e arquitetos quando
da elaborao de trabalhos na rea Engenharia de Avaliaes no Estado de So Paulo.

Tais manifestaes devero ser desenvolvidas em conformidade com a Lei n 5194/66, que regulamenta o
exerccio da profisso dos engenheiros c do artigo 7: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias,
percias, pareceres e divulgao tcnica; Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro
trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser
submetidos ao julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem
profissionais habilitados de acordo com esta lei; Art 14 Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos,
pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativo, obrigatria, alm da assinatura, precedida do nome da
empresa, sociedade, instituio ou firma a quem interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional que
os subscrever e do nmero da carteira e Art 15 So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer
ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia quando: firmados por entidades pblicas ou particular com
pessoas fsicas ou jurdicas no legalmente habilitadas a praticar a atividades nos termos desta lei.

Esta Norma atende as prescries do item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14653-2:2011, e a complementa em
relao a peculiaridades do Estado de So Paulo.










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1. Escopo e Consideraes Iniciais

1.1 A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, mtodos e procedimentos gerais
e estabelecer padres aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para elaborao de avaliaes de imveis urbanos,
com harmonizao e adequao aos princpios bsicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC
- INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como Normas
Panamericanas, entidades s quais o IBAPE est filiado.

1.2 Esta norma representa a atualizao da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos 2005 do
IBAPE/SP, adequando- a s alteraes previstas na ABNT 14653-2 -2011

1.3 Recomenda-se sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia de
Avaliaes elaboradas por membros titulares do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE
ENGENHARIA DE SO PAULO - IBAPE/SP, que so de responsabilidade e da competncia exclusiva dos
profissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA,
em consonncia com a Lei Federal 5194 de 24/12/1966, com as Resolues n
os
205, 218 e 345 do CONFEA e
pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU conforme Lei Federal n
o
. 12.378 de 31/12/2010.

1.4 Esta Norma se aplica a situaes normais e tpicas do mercado que visem determinao de valores de
imveis urbanos, definidos no item 3.

1.5 Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o
bem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis ao
imvel avaliando, aos elementos amostrais ou regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadas
e consideradas parte no laudo.

1.6 Na impossibilidade da aplicao das metodologias previstas nesta Norma, facultado o emprego de outro
procedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes ao
avaliando, desde que:
- Seja explicitado no trabalho o motivo do no atendimento aos critrios normativos;
- Sua utilizao seja justificada.

2. Referncias Normativas

As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que devem ser acatadas,
quando no conflitarem com as desta Norma.
- Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida
- Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano
- Lei Federal n 8.245/91, que dispe sobre locaes de imveis urbanos
- Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha
- ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para
incorporao de edifcios em condomnio Procedimento
- ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais
- ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos
- ABNT NBR 14653-3:2004 Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais
- ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens - Parte 4: Empreendimentos
- Norma Bsica de Percias em Engenharia do IBAPE/SP
- Glossrio de Terminologia Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE/SP de 2002.

Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizao, aplicam-se os textos mais recentes aprovados, desde
que no conflitem com esta Norma.


4

3. Valores

3.1 Valor de mercado:
Quantia mais provvel pela qual um bem seria negociado em uma data de referncia, entre vendedor e
comprador prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de mercado, mas sem compulso, dentro
das condies mercadolgicas.
Cada um dos elementos dessa definio tem sua prpria estrutura conceitual:
Quantia mais provvel... se refere ao preo expresso em termos de moeda (normalmente a moeda corrente
nacional), que pode ser obtida pela propriedade em uma transao livre, ou seja, sem que o comprador e o
vendedor tenham vnculos entre si ou interesses especiais na compra e venda, na data da avaliao. O valor
de mercado medido como o mais provvel preo a ser obtido razoavelmente no mercado vigente, na data de
referncia da avaliao. Esse valor especfico exclui um preo super ou sub estimado por circunstncias
especiais relativa quele bem tais como financiamento atpico, arranjos especiais em permutas ou retro-
vendas, consideraes especiais ou concesses fornecidas por algum associado com a venda.
...um bem seria negociado... se refere ao fato de que o valor da propriedade uma quantidade estimada, e
no uma quantidade pr-determinada ou preo de venda atual. o preo que o mercado espera numa
transao que atenda a todos os outros requisitos da definio de valor de mercado....em uma data de
referncia.... indica que o valor de mercado estimado est vinculado a uma data de referncia, e portanto pode
variar ao longo do tempo. A eventual mudana das condies de mercado pode conduzir a diferente valor em
outra data. O valor estimado deve refletir o estado e circunstncias do mercado na data de referncia, e no
em uma data passada ou futura.
...entre vendedor e comprador... se refere a vendedor e comprador motivados, mas no compelidos compra
e venda. O comprador atua de acordo com a realidade e expectativa do mercado atual, e no em relao a um
mercado hipottico ou imaginrio cuja existncia no se pode demonstrar ou antecipar. O comprador
portanto um agente do mercado, que no pagar um preo maior do que o indicado pelo mercado. O
vendedor est motivado, mas no compelido, a vender o bem nas condies de mercado, pelo melhor preo
que lhe possam oferecer, aps um marketing adequado. Circunstncias eventuais ou fatos especiais aplicveis
ao vendedor no devem ser considerados na avaliao.
...prudentes e interessados no negcio... indica que o vendedor e comprador agem independentemente, e
que no existem relaes particulares ou especiais entre eles, tais como as e parentesco, venda da matriz a
companhia subsidria ou entre locador e locatrio) que poderiam tornar o preo atpico. Presume-se que
ambos esto razoavelmente informados sobre a natureza e caractersticas da propriedade, seu uso atual e
potencial, e a situao do mercado na data de referncia da avaliao. No pode ser considerada imprudncia
do vendedor vender a propriedade numa situao de queda de preos de mercado, portanto mais baixo do que
os preos anteriormente praticados. Em outra situao de compra e venda, num mercado de preos mutantes,
presume-se que o comprador e o vendedor prudente agem de acordo com as melhores informaes de
mercado disponveis naquele momento. Estas circunstancias no precisam estar comprovadas, mas podem
ser identificadas nas anlise dos dados colhidos.
...com conhecimento de mercado... significa que o bem deveria estar exposto ao mercado na melhor forma
possvel, de forma a que possa atingir o melhor e mais razovel preo que se poderia atingir, de acordo com a
definio de valor de mercado. O tempo de exposio pode variar conforme as condies de mercado, mas
deve ser suficiente para que a propriedade chame a ateno de um adequado nmero de potenciais
compradores. admitido que o perodo de exposio ocorre antes da data da avaliao.
...mas sem compulso... estabelece eu cada parte est motivada para efetuar a transao, mas nenhum
deles est forado ou obrigado coercitivamente a complet-la.
O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os custos
adicionais relativos comprador, aplicveis aos valores finais de compra e venda, tais como, ITBI, despesas de
escritura e registro, e j embutidas as despesas inerentes do vendedor, tais como comisses.
A definio presume que o bem esteja livre e sem nus, que devem ser considerados quando existirem.Se for
solicitada a determinao de outro valor que no o de mercado, esse fato deve ser destacado junto ao
respectivo valor.


5

Os valores de mercado so mensurados em ambientes onde possvel se fazer uma comparao direta, ou
ter suporte de mercado para tal assertiva.
importante destacar que o Valor de Mercado definido acima uma estimao objetiva do bem e/ou seus
direitos, para uma determinada situao e data. Implcito dentro desta definio est o contexto do Mercado no
qual o bem est inserido e reflete a motivao dos seus participantes. Desta forma o Valor de Mercado est
associado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com as metodologias e
critrios da presente Norma.
O Valor de Mercado de um bem imobilirio mais uma decorrncia de sua utilidade, reconhecida pelo
mercado, do que por sua condio fsica. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa fsica, pode
diferir daquela que um mercado ou uma indstria em particular reconhecem. Portanto, necessrio que a
avaliao de ativos e os relatrios resultantes para propsitos contbeis, estabelea a diferena entre os
valores reconhecidos no mercado.
A propriedade imobiliria se distingue de outros bens devido ao perodo relativamente dilatado necessrio para
sua comercializao. Este tempo de exposio, as diferentes naturezas, e diversidade dos mercados,
justificam a necessidade de Engenheiros de Avaliaes habilitados e capacitados, e Normas de Avaliao que
dem amparo, diretrizes e ferramentas que possam ser utilizadas em funo da situao do mercado.
A postura do IVSC, assim como do IBAPE, que o termo Valor de Mercado nunca necessita de mais
qualificaes e que todos os pases devem encaminhar-se para seu emprego e uso. Quando se objetiva a
apurao do valor de mercado, de acordo com as Normas Internacionais de Avaliao, ele sempre se vincular
definio proposta. O termo valor deve ser utilizado com associao a algum adjetivo que descreva o tipo de
valor particular, e qualquer que seja a base de valor empregada, deve estar identificada de forma clara nas
contrataes e explicitada nos laudos de avaliao.
Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados, via de regra pelo valor de
mercado. J nas desapropriaes, os valores de indenizao podem no corresponder ao valor de mercado,
tendo em vista seu carter de venda compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as condies do
mercado em que esto inseridos (como propriedades urbanas com contendo benfeitorias incondizentes com a
vocao econmica e legal do local), o valor de mercado difere do valor de indenizao.

3.2 Valor patrimonial:
Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmo
represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base em
informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada.

3.3 Valor em risco:
Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos
e instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a mxima depreciao.

3.4 Valor econmico:
Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda

3.5 Valor de liquidao forada:
Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm muito utilizado para garantias
bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de mercado.

3.6 Valor de custo:
Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se encontra ou sem
considerar eventual depreciao.

3.7 Valor de indenizao:
Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes ou
congneres.


6

4. Defini es

Para efeito desta Norma, so adotadas, no que no conflitarem, as definies constantes da ABNT NBR14653-
1, da ABNT NBR14653-2:2011 e as do GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL
ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS do IBAPE/SP.

5. Notaes, simbologia e convenes

Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literais
seguintes, complementados por outros que se tornem necessrios em casos especiais:

At =rea do terreno
Ab =rea das benfeitorias
Ac =rea das construes
Capc =coeficiente de aproveitamento calculado
Ce =coeficiente de esquina ou frentes mltiplas
Cf =coeficiente de frente
Cp =coeficiente de profundidade
CL =coeficiente de localizao
CB =custo de reedio da benfeitoria
f =expoente da frmula do coeficiente de frente
FAM =fator de ajuste ao mercado
FC =fator de comercializao
Fc =fator de consistncia do terreno
Fmp =Fator de Melhoramentos Pblicos
Fob =fator de obsoletismo
Ff =fator de fonte ou oferta
Fpr =frente projetada do terreno
Fp =frente principal do terreno
Fr =frente de referncia do terreno
Ft =fator de topografia
p =expoente da frmula do coeficiente de profundidade
Pe =profundidade equivalente
Pm =profundidade recomendada para a zona
Pma =profundidade mxima recomendada para a zona
Pmi =profundidade mnima recomendada para a zona
Vt =valor total do terreno
Vb =valor de custo total das benfeitorias
Vi =valor do imvel
Vo =valor de oferta
Vvb =valor de venda das benfeitorias
Vu =valor bsico unitrio

6. Classifi cao do bem aval iando quanto natureza
A classificao do bem avaliando, quanto natureza dever obedecer integralmente s suas peculiaridades e
ao disposto nos itens 5 da NBR14653-1 e da NBR14653-2 e complementada, quando com elas no conflitar,
com o disposto na NORMA BSICA DE PERCIAS do IBAPE/SP.

7. Procedimentos ticos

Alm de atender ao disposto nos Cdigos de tica Profissional do CONFEA e do IBAPE/SP, o engenheiro de
avaliaes deve adotar os procedimentos descritos a seguir:



7

7.1. Quanto capacitao profissional

Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamente
habilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio.

7.2. Quanto ao sigilo

Considerar como confidenciais os resultados e concluses do trabalho realizado e toda informao tcnica,
financeira ou de outra natureza, recebida do contratante.

7.3. Quanto propri edade intel ectual

J amais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos no
publicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamente
o sentido das teses desenvolvidas na fonte.

7.4. Quanto ao confl ito de interesses

Declinar de sua contratao e informar as razes ao contratante, se houver motivo de impedimento ou
suspeio em decorrncia de conflito de interesses.

7.5. Quanto independncia na atuao profi ssional

Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade, mesmo que
as expectativas desta se mostrem equivocadas.

7.6. Quanto competio por preos

Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais, observando o disposto no
Regulamento de Honorrios Profissionais do IBAPE/SP.

7.7. Quanto difuso do conhecimento tcnico

Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectos
tcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicos
somente quando devidamente capacitado para tal.

7.8. Quanto atuao em processos judiciais
Trabalhar com lealdade em face da justia e demais profissionais tcnicos sem falsear fatos relevantes para a
lide que, quando do seu conhecimento, devem ser informados aos demais atuando no processo.

7.8.1 Quando perito judicial:
a) Comunicar com antecedncia aos assistentes tcnicos a sugesto da data da vistoria, de forma que
possam providenciar autorizaes prvias para acesso ao local, bem como fornecimento de
informaes, cpias de plantas, documentos, dados amostrais e demais elementos de prova que
dispuser. Quando vivel e necessrio, recomendvel que essa data seja harmonizada com eventuais
compromissos pr-assumidos pelos interessados;
b) Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assistentes tcnicos do
feito. Inform-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou provas oferecidas.
Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cpias de textos prvios ou definitivos de seus laudos, de
forma a permitir-lhes exercer suas funes em tempo hbil.


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7.8.2 Quando assistente tcnico colocar-se disposio do perito. Acompanh-lo nas diligencias e vistorias e
fornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de que dispuser, sem ocultar dados que afetem a
soluo da percia.

8. Atividades bsicas

8.1. Atividades preliminares

recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao,
esclarea junto ao contratante, aspectos essenciais referentes a:
- Definio de seu objetivo: valor de mercado , locao ou outros;
- Identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com sua respectiva individualizao, no caso de ser
apenas parte de um conjunto de edificaes;
- Necessidade ou no da verificao das medidas;
- Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao, desapropriao, doao, alienao, dao em
pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;
- Fundamentao e preciso que se pretende atingir;
- Prazo limite para apresentao do laudo;
- Condies, no caso de laudos de uso restrito.

8.2. Documentao

Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe ao
engenheiro de avaliaes solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.
Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar a
circunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.

8.3. Restries legais e mercadolgicas

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ou
regulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possam
influenciar no valor do imvel.

8.4. Vistori a do imvel aval iando

imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectos
relevantes formao do seu valor.
Quando no for possvel o acesso ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao.
Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base em uma situao
presumida, a partir de elementos que for possvel obter, tais como:
a) Descrio interna;
b) Vistoria externa de reas comuns, de outras unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos,
escritrios ou conjuntos habitacionais;
c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.


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A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da adequao do bem ao segmento de
mercado com identificao de circunstncias atpicas, valorizantes ou desvalorizantes.

8.4.1. Caracteri zao do terreno
a) Localizao - situao no contexto urbano e via pblica com indicao de limites e divisas, definidas de
acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) Aspectos fsicos - dimenses, forma, topografia, consistncia do solo;
c) Infra-estrutura urbana disponvel;
d) Equipamento comunitrio disponvel;
e) Utilizao atual e vocao, em confronto com as restries fsicas e legais quanto ocupao e ao
aproveitamento;
f) Outras situaes relevantes.

8.4.2. Caracteri zao das edificaes e benfeitorias existentes
a) Aspectos fsicos - construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos;
b) Aspectos funcionais - arquitetnicos, de projetos, paisagsticos e funcionais.
c) Aspectos relacionados com o estado de conservao, apontando eventuais desgastes ou danos de
qualquer origem
d) Pesquisar a idade real da edificao - Relatar a existncia de edificaes e benfeitorias que no
constem na documentao.

8.4.3. Caracteri zao da regio
a) Aspectos econmicos: anlise das condies scio-econmicas, quando relevantes para o mercado;
b) Aspectos fsicos: relevo e consistncia do solo;
c) Localizao: situao no contexto urbano, com indicao das principais vias e plos de influncia da
regio;
d) Uso e ocupao do solo: vocao existente e indicao da lei de zoneamento que rege o uso e
ocupao do solo;
e) Infra-estrutura urbana: pavimentao, redes de gua, de esgoto, de energia eltrica, de gs canalizado,
de telefone iluminao pblica, sistema de transporte coletivo, coleta de lixo, cabeamento para
transmisso de dados, comunicao e televiso, guas pluviais etc;
f) Atividades existentes no entorno: comrcio, indstria e servios;
g) Equipamento comunitrio e de servios populao: segurana, educao, sade, cultura, lazer,
templos religiosos etc;

8.4.4. Vistori a por amostragem

Na avaliao de conjunto de unidades autnomas padronizadas, permitida vistoria interna por amostragem
aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, se houver omisso no contrato, de um
percentual mnimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

8.4.5. Avali ao em massa

Nas avaliaes em massa imprescindvel que o engenheiro de avaliaes realize prvio reconhecimento da
regio. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para vistorias.



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8.5. Escolha da metodologia

Em funo da natureza do bem, da finalidade da avaliao e da disponibilidade de dados de mercado, podem
ser utilizados os seguintes mtodos:

MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,
apartamentos, escritrios, armazns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

MTODO EVOLUTIVO
Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. o caso de residncias de alto padro, galpes, entre outros.

MTODO INVOLUTIVO
Utilizado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDA
Recomendado para empreendimentos de base imobiliria, tais como shopping-centers, hotis.

MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTO
Utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

No h hierarquia entre esses mtodos avaliatrios; deve-se optar pela metodologia mais adequada
finalidade da avaliao.

8.6. Diagnstico de mercado

Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel em
avaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez desse bem.

Diagnsticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo parte, devem levar em
conta a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evoluo do mercado, o volume de ofertas e/ou
transaes, a velocidade de vendas ou outros indicadores.

9. Procedimentos metodolgicos

As metodologias aplicveis avaliao de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:

Da natureza do bem avaliando;

Da finalidade da avaliao (explicitada no laudo junto ao valor encontrado);

Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado;

Do prazo para sua execuo.

Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta Norma, que
detalham e complementam aqueles constantes da ABNT NBR 14653-2.








11

9.1 Zonas de caractersticas homogneas
Na Regio Metropolitana de So Paulo os bairros possuem diversas caractersticas de diferenciao,
classificadas para efeito desta Norma, em quatro grupos, totalizando onze zonas descritas a seguir, cujos
critrios e parmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relao regio geo-
econmica a que pertence.

Grupo I - Zonas de uso predominante residencial e ocupao horizontal:

1 Zona: Resi dencial Horizontal de Padro Popul ar
Encontradas em regies perifricas ou de ocupaes irregulares, dotadas de pouca infra-estrutura
urbana, alta densidade de ocupao e concentrao de famlias de baixa renda. Os lotes possuem
dimenses reduzidas, em torno de 125m
2
, e as edificaes predominantes so de padro proletrio,
geralmente associadas auto-construo e no uso mnimo de materiais de acabamento.
2 Zona: Resi dencial Horizontal de Padro Mdio
Zonas cuja caracterstica de ocupao horizontal, com predominncia de casas e rara presena de
comrcio. So dotadas de infra-estrutura bsica, com populao concentrada em renda mdia. Os
lotes possuem dimenses em torno de 250m
2
e as edificaes so de padro mdio, podendo ser
trreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econmicos,
porm de boa qualidade.
3. Zona: Residencial Hori zontal de Padro Alto
Compreendem as regies dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casas
de alto padro, com arquitetura das edificaes diferenciada, geralmente com projetos personalizados.
Nestes locais, predominam terrenos de grandes propores, em torno de 600m
2
.

Grupo II - Zonas de uso residenci al ou comerci al e ocupao vertical (zonas de incorporao):

4 Zona: Prdi os de Apartamentos de Padro Popular
Encontradas em diversas regies, dotadas de infra-estrutura bsica e com concentrao de populao
de baixa renda. Apresentam vocao para ocupao de prdios de apartamentos de padro popular,
geralmente sem elevadores, at quatro andares.
5 Zona: Prdi os de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Mdio
Dotadas de infra-estrutura completa com concentrao de populao de renda mdia. Para
classificao nesta zona necessrio verificar a vocao legal e a predominncia de ocupao que
necessariamente tem que refletir verticalizao, por meio de edifcios de apartamentos ou escritrios
de padro mdio ou superior.
6 Zona: Prdi os de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Alto
Compreendem as regies ocupadas por edifcios de apartamentos ou escritrios com arquitetura
diferenciada, projetos personalizados e de padro elevado, destinadas populao de alta renda.

Grupo III - Zonas de uso comerci al ou de servi os com ocupao predomi nantemente horizontal

7 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Popular
Podem ser identificadas em regies perifricas ou de populao de baixa renda, onde constatada a
concentrao de comrcio ou prestao de servios populares.
8 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Mdio
constatada a concentrao de comrcio ou prestao de servios de padro mdio.


12

9 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Al to
Identificadas em regies que apresentam arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e de
padro elevado, presentes em corredores e ruas de bairros de alto padro.

Grupo IV - Zonas de uso industri al ou de armazns:

10 Zona: Indstrias
So zonas cuja vocao geralmente definida pelas legislaes estaduais e municipais, com
restries de uso especficas e com ocupao predominantemente industrial.

11 Zona: Gal pes
So identificadas pela presena de armazns ou galpes, sem caractersticas industriais, podendo ser
encontradas em regies cerealistas ou de comrcio.


9.2 Mtodo comparati vo direto de dados de mercado

Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendncia de
formao de seus preos.

A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre os
quais se destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica.

9.2.1 - Pesquisa de dados

Principal etapa do processo avaliatrio e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoria
de dados amostrais.

9.2.1.1- Planejamento da pesqui sa

O planejamento da pesquisa define a abrangncia da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de sua
coleta e compilao, com utilizao de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros.

Caracteriza e delimita a regio na qual o bem avaliando est inserido, para a obteno de uma amostra
representativa de dados de mercado a ele semelhantes.

9.2.1.2 Coleta de dados

Obteno de dados e informaes confiveis de ofertas e preferencialmente de negociaes realizadas,
contemporneos data de referncia, com suas principais caractersticas fsicas, econmicas e de localizao
e investigao do mercado.

recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado e com atributos comparveis aos
do bem avaliando.

Sero considerados semelhantes elementos que:

a) Estejam na mesma regio e em condies econmico-mercadolgicas equivalentes s do bem avaliando;

b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais prximo possvel do centride amostral;

c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.);


13

d) Em relao ao bem avaliando, sempre que possvel, tenham:

- Dimenses compatveis;
- Nmero compatvel de dependncias (vagas de estacionamento, dormitrios, entre outros);
- Padro construtivo semelhante;
- Estado de conservao e obsoletismo similares.

Alm destas condies de semelhana, observar que:

e) As referncias de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informaes devem ser
cruzadas e averiguadas para utilizao da mais confivel;

f) As fontes de informaes sejam identificadas, com o fornecimento de, no mnimo, nome e telefone para
averiguao;

g) No caso de insuficincia de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condies distintas para
estudos ou fundamentaes complementares;

h) Nos preos ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possvel quantificadas
pelo confronto com dados de transaes;

i) Os dados referentes s ofertas contemplem, sempre que possvel, o tempo de exposio no mercado.

j) No sero admitidos como dados de mercado opinies, mesmo que emitidas por agentes do mercado
imobilirio.

9.2.1.3 Vi storia dos elementos amostrai s

condio mnima a vistoria externa dos elementos comparativos.

9.2.2 Tratamento de Dados

9.2.2.1 Preli minares

A verificao da representatividade da amostra em relao ao avaliando pode ser feita pela sumarizao das
informaes na forma de grficos ou tabelas. Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra e a insero
das variveis - chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral.

A excluso prvia de elementos amostrais deve ser justificada.

Caso seja constatado que o tempo de exposio de algum dado comparativo seja longo, esta caracterstica
deve ser corrigida pela aplicao de fator redutor ao preo ofertado, adicional ao fator oferta.

No tratamento dos dados podem ser utilizadas vrias ferramentas analticas, entre as quais se destacam
tratamento por fatores e inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de dados
e informaes disponveis.

Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor de mercado, recomendvel o
tratamento por fatores em amostras homogneas onde so observadas as condies de semelhana definidas
na coleta de dados. Para amostras heterogneas recomendvel a utilizao de inferncia estatstica, desde
que as diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes.

Em qualquer tratamento adotado, o poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico de
preos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar
pontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante.


14

Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao dos princpios
bsicos e interpretao dos modelos adotados.

9.3 Mtodo evol uti vo

Mtodo em que o valor de mercado do imvel obtido atravs da composio do valor do terreno com o
custo de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

VI = ( VT + CB ) . FC

Onde:
VI o valor de mercado do imvel;
VT o valor do terreno;
CB o custo de reedio da benfeitoria;
FC o fator de comercializao.

Sempre que possvel, recomenda-se que o fator de comercializao seja inferido no mercado da regio, a
partir de imveis similares, observando-se o mnimo de 03 (trs) elementos. A aplicao deste mtodo exige
que:

a) O valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade
deste, pelo mtodo involutivo;
b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificao
de custo;
c) O fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a
unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.
Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilizao do estudo Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos, do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado atravs da aplicao do Fator de
Ajuste ao Mercado (F
AM
):

V
i
=(V
t
+VB) x F
AM


Na expresso acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo mtodo comparativo direto ou pelo mtodo
involutivo e o fator de ajuste deve ser inferido no mercado da regio, a partir de imveis similares, observando-
se o mnimo de 03 (trs) elementos. Este fator de ajuste pode ser maior ou menor que a unidade, em funo
das condies de mercado.

9.4 Mtodo da capitalizao da renda

Utilizado nas avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centers e outros). Nesses
empreendimentos, deve-se observar as prescries da NBR 14653-4. Tambm pode ser utilizado na
determinao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodo
comparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao do
valor econmico.

Nesses casos, necessrio fundamentar:

1) Despesas necessrias a sua manuteno e operao, e receitas provenientes da sua explorao,
descontados os impostos;
2) Estrutura mnima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicvel;
3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico;


15

9.5 Mtodo Involutivo

9.5.1 - O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver mnimas condies de utilizao do
mtodo comparativo direto.
Trata-se de um critrio indireto de valorao de uma gleba ou terreno de grandes dimenses considerando seu
aproveitamento por meio de subdiviso de rea maior em lotes menores.

9.5.2 - Se vivel economicamente e permitida legalmente a incorporao imobiliria por meio de hipottica
implantao de empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e condies de mercado no qual
est inserido, deve ser aplicado o mtodo involutivo vertical, considerando-se cenrios viveis para a execuo
e comercializao das unidades autnomas.

9.5.2.1 - Devem ser aferidos:
a) A relao entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno
b) A porcentagem relativa do valor do terreno no VGV
c) A velocidade de construo

9.5.3 - Na utilizao deste mtodo recomenda-se dar preferncia pela ordem conforme ABNT NBR 14.653-
2:2011:
a) Fluxos de caixa especficos, nos quais deve ser considerado o valor do terreno como sendo o
investimento inicial atravs de iteraes sucessivas, calculado o valor presente lquido (VPL) e verificada
a taxa interna de retorno (TIR) no mrcado correspondente, conforme a ABNT NBR 14-653-4:2002
b) Modelos simplificados dinmicos
c) Modelos estticos.
No devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba ou fatores de rea.

9.6 Mtodo do custo
Mtodo utilizado para a apurao do custo de reedio de benfeitorias.
9.6.1 Mtodo da quantificao de custos: Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode
ser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento detalhado, com identificao das
fontes consultadas.
Para apurao do custo de construo, pode ser aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2,
representado a seguir:
Onde:

C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo;
CUB o custo unitrio bsico;
OE o oramento de elevadores;
OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio,
centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.
OFe o oramento de fundaes especiais;
OFd o oramento de fundaes diretas;
S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721;
A a taxa de administrao da obra;
F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;
L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.
) 1 )( 1 )( 1 ](
) (
[ L F A
S
OFd OFe OI OE
CUB C




16

Se os custos das edificaes em condomnio forem estimados conforme previsto na ABNT NBR12721, devem
ser utilizadas as reas equivalentes de construes para os custos unitrios padro, representadas pela
seguinte frmula

n
i
i i
P Aq Ap S ) (
Onde:

S a rea equivalente de construo;
Ap a rea construda padro;
Aqi a rea construda de padro diferente;
Pi o percentual correspondente razo entre o custo estimado da rea de padro diferente e a rea padro, de
acordo com os limites estabelecidos na NBR 12721.

Ao custo das edificaes resultante da multiplicao da rea S pelo Custo Unitrio Bsico com caractersticas
mais prximas s do elemento avaliando, devem ser acrescidos os itens de custo no contemplados pela
NBR12721.

9.6.2 Mtodo da quantificao de custos por oramentos analticos: deve ser elaborado um oramento
detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos unitrios de materiais, com identificao das
fontes e preenchida planilha conforme modelo sugerido na NBR 12721.

9.6.3 Mtodo comparativo direto de custo: Na utilizao deste mtodo deve-se considerar uma amostra
composta por custos de projetos ou obras semelhantes.

10. Tratamento por fatores

No tratamento por fatores, devem ser utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possveis ao
avaliando, em todas as suas caractersticas, cujas diferenas perante o mesmo, para mais ou para menos, so
levadas em conta. admitida a priori a existncia de relaes fixas entre as diferenas dos atributos
especficos e os respectivos preos. Os fatores devem ser aplicados sempre ao valor original do elemento
comparativo na forma de somatrio. No valor original do elemento devem ser considerados, quando aplicveis:

- A elasticidade de preos representada pelo fator oferta
- A transformao de preos a vista e a prazo, e/ou converses de preos que sejam ofertados em outras
moedas

O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral ser considerado como homogeneizante quando
aps a aplicao dos respectivos ajustes, se verificar que o conjunto de novos valores homogeneizados
apresenta menor coeficiente de variao dos dados que o conjunto original. Devem refletir, em termos
relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangncia espacial e temporal, com a
considerao de:

- Localizao;
- Fatores de forma (testada, profundidade, rea ou mltiplas frentes);
- Fatores padro construtivo e depreciao.

10.1 Fator oferta

A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negcios) dever ser descontada do valor total pela
aplicao do fator mdio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinao, pode ser aplicado o
fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preo original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados aps a aplicao do fator oferta.


17

10.2 Fator local izao

Para a transposio da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poder ser empregada a
relao entre os valores dos lanamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genricos editada pela
Prefeitura Municipal, se for constatada a coerncia dos mesmos. Nos casos de inexistncia desses valores ou
se forem constatadas incoerncias nas suas inter-relaes, dever ser procedido estudo devidamente
fundamentado de novos ndices para a regio.

Tanto quanto possvel, dever ser evitada a utilizao de valores oriundos de locais cujos ndices de
transposio discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a
metade e o dobro do local a avaliar.

No caso de terrenos com edificaes, os fatores referentes l ocal izao devem incidir exclusivamente na
parcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.

10.3 Fatores aplicveis ao valor de terrenos

As frmulas dos fatores, previstas nesta Norma, esto relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado,
ou seja, na condio de transportar os valores estimados para a situao paradigma.

10.3.1 Fatores profundidade e testada

As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:

a) Profundidade: funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades
limites indicadas para as zonas (P
mi
e P
ma
).

Entre P
mi

e P
ma

admite-se que o fator profundidade C
p
igual a 1,00

Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma (1/2
P
mi

< P
e
<P
mi
), dever ser empregada a seguinte frmula:
Cp =(Pmi / Pe )
p

Para P
e
inferior a P
mi
adota-se:
C
p
= (0,5)
p


Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (P
ma
<P
e
<3P
ma
), a
frmula a ser empregada a seguinte:

C
p
=1/ [(P
ma
/P
e
) +{[1-( P
ma
/P
e
)] . (P
ma
/ P
e
)
p
}]


Para P
e
superior a 3 P
ma
, adota-se na frmula acima P
e
=3 P
ma


b) Testada: funo exponencial da proporo entre a frente projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela
seguinte expresso:

C
f
=(F
r
/ F
p
)
f
, dentro dos limites: F
r
/ 2 <F
p
<2F
r


Os intervalos dos expoentes p e f, os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustes
decorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados pelo
IBAPE SP, esto resumidos nas Tabelas 1 e 2.


18

10.3.2 Fator rea

Em zona residencial horizontal popular (1
a
zona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos limites de
reas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula:

C
a
=( A/125)
0,20

, onde A =rea do comparativo

A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.

10.3.3 Fator frentes ml tiplas

Os terrenos de esquina ou de frentes mltiplas devem ser avaliados como tendo uma s frente, principal,
escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixo
diretamente s reas mnimas dos intervalos apresentados nas tabelas 1 e 2:


Zona Val or izao Fator*
4 Zona Incorporaes Padro Popular 10% 0,91
5 Zona Incorporaes Padro Mdio 10% 0,91
6 Zona Incorporaes Padro Alto 5% 0,95
7 Zona Comercial Padro Popular 10% 0,91
8 Zona Comercial Padro Mdio 10% 0,91
9 Zona Comercial Padro Alto 5% 0,95
*Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6


Nota: Os terrenos devem ser avaliados levando-se em considerao as vrias possibilidades de
aproveitamento, atravs de desmembramento de lotes ou remembramento, no caso de
pertencerem ao mesmo proprietrio.




19

TABELAS - Resumo dos fatores de ajuste e respecti vos interval os recomendados para So Paulo-Capital.

Tabela 1 Grupos I e II

Fatores de Ajuste Caractersticas e Recomendaes

Frente e Profundidade

Refernci as

Frente de
Referncia
Prof.
Mnima
Prof. Mxima
Expoente
do Fator
Frente
Expoente do
Fator Profun-
didade
Mltiplas
frentes ou
esquina
Coef de
rea

ZONA
F
r
P
mi
P
ma
f p C
e
C
a

rea de
referncia
do Lote
(m
2
)
Intervalo
caracterstico
de reas.
(m
2
)
Observaes gerais
1 Zona
Residencial
Horizontal
Popular
5 15 30
No se
aplica
No se aplica
No se
aplica
Aplica-se
item 10.3.2)
125 100 400
2 Zona
Residencial
Horizontal
Mdio
10 25 40 0,20 0,50
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
250 200 500
G
r
u
p
o

I
:


Z
o
n
a
s

d
e

u
s
o

r
e
s
i
d
e
n
c
i
a
l

h
o
r
i
z
o
n
t
a
l

3 Zona
Residencial
Horizontal
Alto
15 30 60 0,15 0,50
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
600 400 1000
Para terrenos com reas fora
do intervalo definido, estudar a
influncia da rea.

Para terrenos com reas fora
do intervalo definido estudar a
influncia da rea.
4 Zona
Incorporae
s Padro
Popular
16
Mnimo
- -
Aplica-se
Item 10.3.3
2000 800 (1)*
5 Zona
Incorporae
s Padro
Mdio
16
Mnimo
- -
Aplica-se
Item 10.3.3
1500
800 - 2.500
(1*)
G
r
u
p
o

I
I
:


Z
o
n
a
s

o
c
u
p
a

o

v
e
r
t
i
c
a
l

(
i
n
c
o
r
p
o
r
a

o
)

6 Zona
Incorporae
s Padro
Alto
16
Mnimo
- -
No se aplicam
Aplica-se
Item 10.3.3
No se
aplica
dentro do
intervalo
2500
1.200- 4.000
(1*)
Observar as recomendaes
10.3.2. Para terrenos com reas
fora do intervalo definido
estudar a influncia da rea e
analisar a eventual influncia da
esquina ou frentes mltiplas.
(1)* Para estes grupos, o
intervalo respectivo varia at
um limite superior indefinido.



20

Tabela 2 Grupos III e IV

Fatores de Aj uste Caractersticas e Recomendaes

Frente e Profundidade
rea
Refernci as

Frente de
Referncia
Prof.
Mnima
Prof. Mxima
Expoente
do Fator
Frente
Expoente do
Fator Profun-
didade
Mltiplas
frentes ou
esquina
Coef de
rea

ZONA
F
r
P
mi
P
ma
f p C
e
C
a

rea de
referncia
do Lote
(m
2
)
Intervalo
caracterstico
de reas.
(m
2
)
Observaes gerais
7 Zona
Comercial
Padro
Popular
5 10 30 0,20 0,50
Aplica-se
Item 10.3.3
No se
aplica
dentro do
intervalo
100 80 - 300
8 Zona
Comercial
Padro Mdio
10 20 40 0,25 0,50
Aplica-se
Item 10.3.3
No se
aplica
dentro do
intervalo
200 200 500
G
r
u
p
o

I
I
I
:


Z
o
n
a
s

d
e

u
s
o

c
o
m
e
r
c
i
a
l

o
u

d
e

s
e
r
v
i

o
s

9 Zona
Comercial
Padro Alto
15 20 60 0,15 0,50
Aplica-se
Item 10.3.3
No se
aplica
dentro do
intervalo
600 250 1000
Observar as recomendaes
10.3.2. Para terrenos com reas
fora do intervalo definido estudar
a influncia da rea e analisar a
eventual influncia da esquina
ou frentes mltiplas.
10 Zona
Industrial
No se
aplica
No se
aplica
No se aplica
No se
aplica
No se aplica
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
5.000
2.000
20.000
G
r
u
p
o

I
V
:

Z
o
n
a
s

i
n
d
u
s
t
r
i
a
i
s

o
u

G
a
l
p

e
s

11 Zona
Galpes
No se
aplica
No se
aplica
No se aplica
No se
aplica
No se aplica
No se
aplica
No se
aplica
dentro do
intervalo
500 250 - 3.000
Avaliao pelo valor unitrio e
influncia da localizao. Para
terrenos com reas fora do
intervalo definido estudar a
influncia da rea


Em outros municpios os parmetros acima devem ser adaptados.





21

10.4 Fatores aplicvei s ao valor das benfeitorias

Utilizados nos casos em que existir nmero suficiente de elementos amostrais que permitam a comparao
direta dos respectivos valores unitrios das benfeitorias.

Padro e depreciao so os principais fatores aplicveis s benfeitorias, que devem incidir apenas na parcela
de capital benfeitoria.

a) Idade das benfeitori as

A depreciao deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais As diferenas de idade devem ser
ponderadas pela relao entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados atravs do critrio de
Ross-Heidecke, pela idade da edificao, real ou estimada, mas no a aparente.

b) Padro construtivo das benfeitorias

As diferenas de padro construtivo devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos valores de
benfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padres. Recomenda-se a utilizao do
estudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP.

Nas avaliaes em que as benfeitorias apresentem caractersticas especficas e/ou atpicas ou, ainda,
de carter histrico ou artstico e/ou de monumentos, estas devem ser consideradas, com a justificativa
de qualquer alterao do valor delas decorrente.

permitida a converso de reas reais de construo em reas equi valentes, com base em
coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado, desde que
justificados.

10.5 Fatores complementares

So fatores cujo uso no obrigatrio. Em situaes especficas, podem ser utilizados, porm nesses casos,
devem ser fundamentados e validados.

10.5.1 Fatores de posicionamento de unidades padronizadas

Se forem relevantes podem ser levadas em considerao eventuais diferenas de valor dos distintos
pavimentos ou de faces de insolao, pela utilizao de fatores adequados pesquisados no mercado

10.5.2 Fatores relativos topografia

Para a utilizao do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condies topogrficas de
todos os elementos componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em aclive
ou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante.

Na utilizao destes fatores, alm de sua validao, deve ser fundamentada sua aplicao. No caso de
impossibilidade da fundamentao, podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genricos:











22


Topografi a Depreci ao Fator*
Situao Paradigma: Terreno Plano - 1,00
Declive at 5% 5% 1,05
Declive de 5% at 10% 10% 1,11
Declive de 10% at 20% 20% 1,25
Declive acima de 20% 30% 1,43
Em aclive at 10% 5% 1,05
Em aclive at 20% 10% 1,11
Em aclive acima de 20% 15% 1,18
Abaixo do nvel da rua at 1.00m - 1,00
Abaixo do nvel da rua de 1,00m at 2,50m 10% 1,11
Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m 20% 1,25
Acima do nvel da rua at 2,00m - 1,00
Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m 10% 1,11
Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de incorporao, onde o declive existente pode
resultar em economia de escavaes, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes, devero
ser detalhados e justificados.

10.5.3 Fatores quanto consistncia do terreno devido presena ou ao da gua

A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, tais
como inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode ser
considerada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana do
elemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores:

Si tuao Depreci ao Fator*
Situao Paradigma: Terreno Seco - 1,00
Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seu
acesso, mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta
10% 1,11
Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetado
periodicamente pela inundao
30% 1,43
Terreno permanentemente alargado 40% 1,67
Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema.

Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas.

Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente.

Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.






23

10.6 Aplicao dos fatores

Na aplicao dos fatores, devem ser observados os seguintes princpios e expresses:

1. As frmulas dos fatores, previstos nesta Norma, devem ser aplicadas na forma de somatrio, aps a
considerao do fator oferta, conforme frmulas abaixo:

a) Na homogeneizao (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os dados da pesquisa situao
paradigma:

Vu=Vo x {1+[(F1-1)+(F2 -1) +(F3-1) ...+(Fn -1)]}

b) Na avali ao (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor mdio obtido na situao
paradigma para as condies do avaliando:

Vt = Vu / {1+[(F1-1)+(F2 -1) +(F3-1) ...+(Fn -1)]}x At

Onde:

Vu=Valor Bsico unitrio (estimado na situao paradigma, aps ajuste por fatores).
Vo =Valor de Oferta (ou preo observado)
VT =Valor do Terreno (deduzido aps a incidncia de seus respectivos fatores em relao situao paradigma) .
At =rea do terreno
F1, F2, F3,..Fn=Fatores ou Coeficientes de Testada (Cf), de Profundidade (Cp), Localizao (FL), etc.....

2. So considerados discrepantes elementos cujos valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral,
extrapolem a sua metade ou dobro. No obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso a
discrepncia persista aps a aplicao dos fatores mais representativos (localizao para terrenos, padro
construtivo e depreciao para benfeitorias), desde que validados preliminarmente, conforme item 4
abaixo.

3. No podem existir erros de especificao no tratamento por fatores, isto , todas as caractersticas
importantes que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas e
nenhuma caracterstica irrelevante pode estar presente no tratamento.

4. Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mltiplas, padro
construtivo e depreciao) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condies de
serem homogeneizantes, comprovadas atravs da reduo de coeficiente de variao. No objetivo obter
o menor coeficiente de variao, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de
mercado.O fator que, de per si, indicar a heterogeneizao da amostra, s deve ser eliminado na
aplicao conjunta de todos os fatores.

5. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, e podem ser utilizados, desde
que seja devidamente validada sua condio isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida na
verificao simultnea com os demais.

6. Em casos especficos, facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o engenheiro

7. Somente aps a validao do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dados
homogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:


24

a) Calcula-se a mdia dos valores unitrios homogeneizados;

b) Adota-se como intervalo de elementos homogneos, aquele definido entre os limites de 30%, para
mais ou para menos, do respectivo valor mdio;

c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa mdia como
representativa do valor unitrio de mercado;

d) Caso contrrio, procura-se o elemento que, em mdulo, esteja mais afastado da mdia, que
excludo da amostra. Aps a excluso, procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites

e) Se elementos anteriormente excludos passarem a estar dentro dos novos limites devem ser
reincludos;

f) Este processo deve ser reiterado at que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em torno
da ltima mdia;

g) Se houver coincidncia de mais de um elemento a ser excludo na etapa d), deve-se excluir
apenas um, devidamente justificado;

Conforme disposto em 13.1.1 d) no so considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujos
valores unitrios, aps a aplicao do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneizao
aqum da metade ou alm do dobro do valor original de transao (descontada a incidncia do fator oferta
quando couber).

10.7 Procedi mentos especficos

10.7.1 Aval iao de terrenos em zonas de i ncorporaes

Em princpio, s devem ser utilizados como elementos comparveis os diretamente incorporveis. Se esta
condio no for atendida, estudar a relao entre valores unitrios dos terrenos incorporveis com:

- Terrenos passveis de incorporaes por agrupamento com lotes contguos

- Terrenos que no permitem incorporaes

Os valores unitrios so homogeneizados em funo da localizao. A influncia de reas acima dos limites
previstos na tabela 1 deve ser estudada a parte.

Consideram-se elementos semelhantes para comparao direta apenas aqueles que apresentem dimenses
que permitam incorporao, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as reas indicadas na Tabel a 1.

10.7.2 Aval iao de Lojas

Para a avaliao de lojas, na determinao de valores de mercado de venda ou locao, deve-se utilizar
preferencialmente o mtodo comparativo direto de dados,. Caso o mercado no apresente condies de
comparao direta, utilizar o mtodo evolutivo com a valorao da parcela do terreno pelas condies da
Tabela 2.

10.7.3 Terrenos em zoneamentos di ferentes

Na eventualidade de insuficincia de dados de mesmo zoneamento urbanstico, podero ser utilizados
elementos diferentes, os quais, se detectada divergncia de resultados, devero ser corrigidos para a condio
procurada, mediante anlise fundamentada, levando em conta no s os coeficientes de aproveitamento, taxas
de ocupao e usos possveis pelas posturas, como a assimilao, na poca, pelo mercado local, dos efeitos
das restries e permissibilidades deles decorrentes.


25

10.7.4 Lotes industriais

A avaliao de lotes industriais deve ser feita, em princpio, pelo unitrio e pela localizao. A pesquisa deve
compreender terrenos com reas e dimenses equivalentes, prximos dos da rea avalianda. No
necessitaro obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes mltiplas,
desde que o acesso seja suficiente e proporcional s superfcies.

Na eventualidade de inexistirem dados em nmero suficiente preenchendo as condies de rea e frente,
podero ser usados outros com superfcies e extenses menores, ou maiores, desde que feita anlise
demonstrando a relao valor unitrio/ rea.

10.8 Fatores Al ternativos

Alternativamente podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudo
de mercado especfico, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo de avaliao.
A funo homogeneizante de novos fatores, no listados nesta norma como obrigatrios, deve ser validada
previamente.

11. Recomendaes

11.1 Aval iao util izando critrio residual

Para avaliaes de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na amostragem terrenos sem
benfeitorias. Caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terreno
atravs do critrio residual, princpio indireto que assume o valor do terreno como a diferena entre o valor do
imvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento:

V
t
=(V
o
x F
f
) V
b


Aps esses clculos, transforma-se o preo total em unitrio e utiliza-se a homogeneizao com tratamento por
fatores.

11.2 Transformao de preos a prazo em preos a vista

Recomenda-se que os preos sejam uniformizados para pagamento equivalente vista, com base em ndices
de correo monetria e juros mdios praticados no mercado. Alm disso, a influncia da existncia de
financiamento no valor deve ser examinada.

11.3 Atual izao de preos

Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirio
atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preo ser
atualizado mediante consulta direta fonte.

11.4 Apresentao do valor final do imvel

permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado. Deve ser
citada nessa apresentao a finalidade e a data de referncia.

11.5 Campo de arbtrio

O campo de arbtrio o intervalo com amplitude de at 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa
de tendncia central utilizada na avaliao (por exemplo, a mdia).O engenheiro de avaliaes pode utilizar o
campo de arbtrio da avaliao, desde que devidamente fundamentado pela existncia de caractersticas
relevantes do avaliando, no contempladas no tratamento dos elementos amostrais.


26

O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80% calculado para definir o grau de
preciso da estimativa.

Para o clculo do ajuste dentro do campo de arbtrio, de caractersticas contempladas na Norma (rea, testada,
profundidade, esquina, topografia e consistncia), recomenda-se a observao dos percentuais calculados
pelos respectivos fatores.

12. Tratamento inferencial

Devem ser observadas as disposies da Norma ABNT NBR14653-2:2011.

13. Especifi cao das avaliaes

A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado,
da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponveis.

Podem ser definidas quanto fundamentao e/ou preciso.

A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatrio
quanto com as informaes que possam ser extradas do mercado e determina o empenho no trabalho.

A fundamentao das avaliaes obedecer classificao prevista nos itens 13.1.1, 13.1.2, 13.2, 13.3 ou
13.4. Todos os clculos de formao de valores devem estar explicitados no laudo.

Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de
especificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do
valor.

O grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que a
amostra permite avaliao. Depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no passvel
de fixao a priori.

Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de
Avali ao.























27

13.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado

13.1.1 Requisi tos para fundamentao no tratamento por fatores: Conforme Tabela 3.

Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores

Grau
Item Descrio
III II I
1
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a todos
os fatores analisados
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoo de situao
paradigma
2
Quantidade mnima
de dados de mercado,
efetivamente
utilizados
12 5 3
3
Identificao dos
dados de mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas,
com foto e
caractersticas
observadas pelo autor
do laudo
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes
aos fatores
utilizados
4
Intervalo admissvel
de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 *a
*a No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25,
pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.

Para atingir o Grau III so obrigatrias:
a) Apresentao do laudo na modalidade completa;
b) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao;
c) Valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
a) Na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens;
b) O atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;
c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo Tabela 4 a seguir:





28

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de uti lizao de
tratamento por fatores

Graus III II I
Pont os mnimos 10 6 4
It ens obr i gat r i os
Itens 2 e 4 no grau III, com
os demais no mnimo no
grau II
Itens 2 e 4 no mnimo no
grau II e os demais no
mnimo no grau I
Todos, no mnimo
no grau I

13.1.2 Requisi tos para fundamentao na Inferncia estatsti ca: Conforme Tabela 5.

Tabela 5 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear

Grau
It em Descr i o
III II I
1
Caracterizao do
imvel avaliando
Completa quanto a todas
as variveis analisadas
Completa quanto s
variveis utilizadas no
modelo
Adoo de situao
paradigma
2
Quantidade mnima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k +1), onde k o
nmero de variveis
independentes
4 (k +1), onde k o nmero
de variveis independentes
3 (k +1), onde k o
nmero de variveis
independentes
3
Identificao dos dados
de mercado
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e
variveis analisados na
modelagem, com foto e
caractersticas
observadas no local pelo
autor do laudo
Apresentao de
informaes relativas a
todos os dados e variveis
analisados na modelagem
Apresentao de
informaes relativas aos
dados e variveis
efetivamente utilizados
no modelo
4 Extrapolao No admitida
Admitida para apenas uma
varivel, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100 % do limite
amostral superior, nem
inferiores metade do limite
amostral inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 15 % do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para a
referida varivel, em mdulo
Admitida, desde que:
a) as medidas das
caractersticas do imvel
avaliando no sejam
superiores a 100 % do
limite amostral superior,
nem inferiores metade
do limite amostral
inferior;
b) o valor estimado no
ultrapasse 20 % do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para
as referidas variveis, de
per si e
simultaneamente, e em
mdulo
5
Nvel de significncia
(somatrio do valor das
duas caudas) mximo
para a rejeio da
hiptese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
10 % 20 % 30 %
6
Nvel de significncia
mximo admitido para
a rejeio da hiptese
nula do modelo atravs
do teste F de Snedecor
1 % 2 % 5 %



29

Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) Apresentao do laudo na modalidade completa;

b) Apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do
comportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades em
torno do ponto de estimao.

c) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como das
fontes de informao;

d) Adoo da estimativa de tendncia central.

permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem
prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos
seguintes:

a) Converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na
data de referncia da avaliao;

b) Converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao;

c) Converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base em
coeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado;

d) Incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxas
de desconto praticadas no mercado financeiro.

permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator de
homogeneizao, desde que fundamentado (exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de
preos de oferta para as condies de transao).

Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e que
no foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para as
compensaes necessrias na estimativa de valor.

O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveis
em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:

a) Na Tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;

b) O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs
pontos;

c) O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos
obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 6.

No caso de amostras homogneas7, ser adotada a Tabela 5, com as seguintes particularidades:

a) Sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a
homogeneidade;

b) Ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso.


30

Tabel a 6 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utili zao de
modelos de regresso linear

Graus III II I
Pontos mni mos 16 10 6
It ens obri gatri os
2, 4, 5 e 6 no grau
III e os demais no
mnimo no grau II
2, 4, 5 e 6 no mnimo
no grau II e os demais
no mnimo no grau I
1 Todos, no
mnimo no grau I

13.1.3 Recomendaes para a aplicao da inferncia estatstica:

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas.
As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de
prioridade:

a) Pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas
qualitativas, com estudo das eventuais interaes da decorrentes;

b) Pelo emprego de variveis proxy utilizadas para substituir outra de difcil mensurao e que se presume
guardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em
outros estudos de mercado e por isso que no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos
alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra) tais como, ndices
fiscais, custos unitrios bsicos (CUB), coeficientes do Estudo de Valores de Edificaes de Imveis
Urbanos, custos do SINAPI; coeficientes de depreciao para indicar o estado de conservao das
benfeitorias;

c) Por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra, cujo modelo
intermedirio gerador dos cdigos deve constar no Laudo de avaliao

d) Cdigos alocados, excepcionalmente tolerveis, quando fundamentados, de acordo com A.6 da ABNT-
NBR-14653

Na utilizao de variveis dicotmicas, cdigos ajustados ou cdigos alocados nos modelos de regresso o
nmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, com
respeito ao nmero de variveis independentes (k):

n 3 (k +1)

para n 30, n
i
3
para 30 <n 100, n
i
10% n
para n >100, n
i
10

onde:
n
i
o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e
variveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados;







31

13.2 Requi si tos para fundamentao na aplicao do mtodo evolutivo: Conforme Tabela 7

Tabela 7 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo

Grau
Item Descrio
III II I
1
Estimativa do
valor do terreno
Grau III de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau II de
fundamentao no
mtodo comparativo
ou no involutivo
Grau I de
fundamentao no
mtodo
comparativo ou no
involutivo
2
Estimativa dos
custos de
reedio
Grau III de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do custo
Grau II de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
Grau I de
fundamentao no
mtodo da
quantificao do
custo
3
Fator de
comercializao
Inferido em mercado
semelhante
J ustificado Arbitrado

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
- Na Tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;
- O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
- O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo Tabela 8.
A utilizao do estudo Valores de Edificao de Imveis Urbanos para clculo das benfeitorias enquadra o
clculo do valor da benfeitoria (item 2 da tabela 7) no Grau de Fundamentao II. Nesta hiptese, o Fato de
Ajuste equipara-se ao Fator de Comercializao (item 3 da tabela 7) para fins de enquadramento.
Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imvel,
podero ser adotados para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.

Tabela 8 Enquadramento do l audo segundo seu grau de fundamentao no caso da util izao do
mtodo evolutivo
Graus III II I
Pontos mnimos 8 5 3
Itens obrigatrios no
grau correspondente
1 e 2, com o 3 no
m nimo no
grau II
1 e 2, no mnimo no
grau II
2 Todos, no mnimo no
grau I




32

13.3 Requisi tos para fundamentao na aplicao do mtodo involutivo: Conforme Tabela 9

Tabela 9 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo

Grau
Item Descri o
III II. I.
1
Nvel de detalhamento do
projeto hipottico
Anteprojeto ou projeto
bsico
Estudo preliminar
Aproveitamento, ocupao
e usos presumidos
2
Preo de venda das
unidades do projeto
hipottico
No mnimo grau II de
fundamentao no mtodo
comparativo
Grau I de fundamentao no
mtodo comparativo
Estimativa
3
Estimativa dos custos de
produo
Grau III de fundamentao
no mtodo da
quantificao do custo
Grau II de fundamentao no
mtodo da quantificao do
custo
Grau I de fundamentao
no mtodo da
quantificao do custo
4 Prazos
Fundamentados com dados
obtidos no mercado
J ustificados Arbitrados
5 Taxas
Fundamentadas com dados
obtidos no mercado
J ustificadas Arbitradas
6 Modelo
Dinmico com fluxo de
caixa
Dinmico com equaes
predefinidas
Esttico
7
Anlise setorial e
diagnstico de mercado
De estrutura, conjuntura,
tendncias e conduta
Da conjuntura Sintticos da conjuntura
8 Cenrios Mnimo de 3 2 1
9
Anlises de sensibilidade do
modelo
Simulaes com discusso
do comportamento do
modelo
Simulaes com identificao
das variveis mais
significativas
Sem simulao

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os
seguintes critrios:
- Na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;
- O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;
- O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo Tabela 10
Tabela 10 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo invol uti vo
Graus III II I
Pontos mnimos 22 13 9
Itens obrigatrios no grau
correspondente
2, 6, 7 e 8, com os
demais no mnimo no
grau II
2, 6, 7 e 8, no
mnimo no grau II
Todos, no mnimo
no grau I


33

13.4 Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da utilizao
de inferncia estatstica.

Sero enquadrados na tabela a seguir:
Tabela 11 - Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da
utilizao de infernci a estatstica
Grau
Descrio
III II I
Amplitude do intervalo de confiana de 80%
em torno da estimativa de tendncia central
30% 40% 50%

Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50%, no h classi ficao do resultado quanto
preciso e necessria j ustifi cativa com base no diagnstico do mercado.

13.5 Requisitos para fundamentao no Mtodo da quanti ficao de custo Conforme Tabela 12.

Tabel a 12 Grau de fundament ao no caso da uti l i zao do mt odo da quanti fi cao de cust o
de benf ei t ori as

Graus
Item Descrio
III II I
1
Estimativa do
custo direto
Pela elaborao de
oramento, no mnimo
sinttico
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para
projeto semelhante ao
projeto padro
Pela utilizao de custo
unitrio bsico para
projeto diferente do
projeto padro, com os
devidos ajustes
2 BDI Calculado J ustificado Arbitrado
3
Depreciao
fsica
Calculada por levantamento
do custo de recuperao do
bem, para deix-lo no estado
de novo ou Casos de bens
novos ou projetos hipotticos
Calculada por mtodos
tcnicos consagrados,
considerando-se idade,
vida til e estado de
conservao
Arbitrada

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.
13.5.1 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados
que na Tabela 13, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; onde o atendimento a cada
exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos e o enquadramento global
do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 14.
Tabela 14 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do
mtodo da quantifi cao do custo de benfei tori as
Graus III II I
Pontos mnimos 7 5 3
Itens obrigatrios no grau
correspondente
1, com os demais
no mnimo no grau
II
1 e 2, no mnimo no
grau II
todos, no mnimo no
grau I


34

14. PROCEDIMENTOS ESPECIAIS

14.1 Desapropri aes

14.1.1 - Cri trios

14.1.1.1- As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo comparativo de dados do
mercado e de quantificao de custo e eventualmente, pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com
indicao dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes
discreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso
por quem de direito.

14.1.1.2 Quando o expropriado s tem o domnio, mas no a posse, a avaliao deve prever descontos
sobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos prazos necessrios para obter as
reintegraes respectivas.

14.1.1.3 Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e depois, com apresentao em separado
de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes.

14.1.1.3.1 - Quando as construes existentes no forem atingidas pela desapropriao, recomendvel que
sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da interveno,
tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos.

14.1.1.3.2 Quando as construes forem atingidas diretamente devem ser previstas verbas relativas ao custo
de obras para a readaptao do remanescente ao uso til e possvel depreciao acarretada por perda de
funcionalidade.

14.1.1.4 - Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio, quando solicitada, deve ser
apresentada a estimativa do eventual lucro cessante no caso de ser necessria a desocupao temporria ou
definitiva.

14.1.1.5 Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser apresentada em separado a alternativa de
desapropriao total.

14.1.1.6 Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos imveis
estimados pelos mtodos comparativo de dados do mercado ou pelo da renda.

14.1.1.7 Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as indenizaes devem ser apuradas
confrontando as condies de aproveitamento antes e depois.

14.2 Aval iao de Aluguei s

14.2.1 - Por comparao di reta

Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a locaes
de imveis semelhantes quanto contemporaneidade dos dados obtidos, s condies de reajuste ou estgios
de contrato, existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de gerao de
renda, ao tamanho das lojas, testada, cobrana de luvas etc.
a) Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que no apresentem distores em
relao a reajustes e fases contratuais;
b) Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionrias quando os elementos em oferta possurem
periodicidades diferentes de reajustes;


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c) Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos ou
desnveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imvel est inserido;
d) No caso de existncia de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acrscimo constante,
financeiramente equivalente ao pagamento das luvas, com a considerao do prazo remanescente do
contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

14.2.2 - Por remunerao de capital

Neste critrio o valor locativo determinado pela aplicao de uma taxa sobre o valor do imvel, obtida pelas
metodologias desta Norma. aplicado nos casos de imveis isolados e atpicos para os quais a utilizao da
comparao direta seja impraticvel. Nessas avaliaes devem ser observados:

a) O aproveitamento do terreno pela construo existente;

b) Obteno da taxa de remunerao, global, ou para as parcelas de capital terreno e benfeitoria,obtida
com pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao
longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado.

14.2.3 - Por Partici pao no Faturamento

Critrio utilizado na estimao de valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios, baseado no
princpio da participao do locador na renda do estabelecimento. No recomendvel como nico critrio, mas
pode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar.

14.3 Servi des

O clculo da indenizao devida em virtude da instituio de servido em imveis, deve retratar a perda efetiva
que venha a sofrer. Assim, deve ser demonstrado o que ocorre com a parcela de terreno, com clculo luz da
legislao de uso e ocupao do solo e das normas de avaliao, acrescida das perdas com benfeitorias
atingidas total ou parcialmente.

14.4 Capacidade de Uso

Na avaliao do terreno podem ser observadas as seguintes particularidades:

14.4.1 Aproveitamento

Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual sub ou super
aproveitamento do terreno

14.4.2 Outorga Onerosa

Deve ser considerada quando:

a) O terreno em questo j apresente potencial de uso acima do permitido pelo zoneamento municipal de
referncia;

b) Quando a legislao possibilitar operaes urbanas de aumento de potencial.

14.5 Aval iao interval ar

Atender aos critrios previstos no item A.10 do Anexo A da ABNT NBR 14.653-2, desconsiderando as
respectivas notas de rodap.


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15 Apresentao do laudo de avaliao

15.1 - Laudo de avaliao: recomenda-se conter todas as informaes necessrias e suficientes para ser
auto-explicvel e apresentar:

a) Identificao do solicitante

b) Finalidade e objetivo do laudo, quando informados

c) Identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme item 8.4 desta norma, com a indicao da
data da vistoria

d) Indicao da(s) metodologia(s) utilizada(s) conforme item 8.5 desta norma

e) Diagnstico de mercado - relatado conforme item 8.6 desta norma

f) Especificao da avaliao indicar a especificao atingida em relao fundamentao e preciso,
conforme item 13 desta norma

g) Apresentao do tratamento dos dados, detalhamento dos clculos e justificativas sobre o resultado
adotado;

h) Resultado da avaliao e sua data de referncia;

i) Qualificao completa e assinatura do responsvel pela avaliao, com indicao do no. da ART,
Anotao de Responsabilidade Tcnica.

15.2 - Laudo de uso restri to: elaborado segundo condies pr-estabelecidas entre contratante e contratado,
mas sem transgredir esta Norma e no tem validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deve
ser explicitado no laudo.