Respons Abi Lida Des

SERVICON Administrao de Condomnios
INDCE
1
Prefcio 5
01 - Das Responsabilidades 6
02 - Da Preveno 7
03 - Como se faz uma Inspeo Predial 8
04 - O que se deve inspecionar e como 11
05 - Documentao recomendada para se fazer Inspeo
Predial 12
06 - O Laudo de Inspeo Predial 14
07 - Consideraes Finais sobre o Laudo 16
08 - Observaes quanto Contratao de um Servio de
Inspeo Predial 17
09 - A Manuteno Predial 18
09.1 - Definies e Tipos de Manuteno 18
10 - Principais anomalias e suas orientaes 19
10.1 - Sistema Estrutural 20
10.1.1 - Descrio e finalidade do sistema 20
10.1.2 - Principais anomalias e recomendaes 21
10.2 - Sistema de Vedao 24
10.2.2 - Principais anomalias 26
10.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 27
10.3 - Sistema de Revestimento 28
10.4 - Sistema de Pintura 31
10.4.1
1 - Descrio e finalidade do sistema 31
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DO MANUTENO
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__________________________________________
__________________________________________11

10.5 - Sistema de Esquadrias 34
10.6 - Sistema de Instalaes Eltricas 38
10.7 - Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas
(SPDA) 42
10.7.1 - Descrio e funcionalidade do sistema 42
10.7.2 - Finalidade do sistema 42
10.8 - Sistema Hidrulico 43
10.9 - Instalaes de Gs 46
10.10 - Sistema de Impermeabilizao 48
10.11 - Sistema de Segurana contra Incndio 50
2
10.11.1 - Extintores 51
10.11.1.1 - Descrio e finalidade do sistema 51
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DO MANUTENO
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PREDIAL_______________________________________________________2
__________________________________________2
10.11.1.2 - Principais anomalias 51

10.11.1.3
3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 51
10.11.2 - Hidrantes 52
10.11.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 53
10.11.3 - Sadas de emergncia 53
10.11.4 - Chuveiros automticos - sprinkler 55
10.12 - Sistema de Ar Condicionado 56
10.13 - Paisagismo 57
10.13.1 - Descrio e finalidade 57
10.13.2 - Principais anomalias e recomendaes 57
10.14 - Controle de Pragas Urbanas 57
10.14.2 - Medidas preventivas e de controle, recomenda-
es e orientaes tcnicas 58
10.15 - Elevadores 59
3
10.15.4 - Curiosidades e dicas 62
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10.16 - Sistema de Automao 62

10.17 - Equipamentos de Lazer 64
10.18 - Sistema de Cobertura 69
11 - Expediente 73
12 - Bibliografia 73
13 - Quem a Servicon? 73
14 - Servios Prestados Pela Servicon 74
15 - Modelo 75
15.1 - Manuteno Predial - Check List 75
GUIA DE
DO MANUTENO
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PREFCIO
Este guia destina-se a orientar sndicos, administradores, gerentes

e zeladores de condomnios, dando-lhes informaes bsicas sobre as
anomalias construtivas mais ocorrentes nas edificaes bem como
recomendando as medidas preventivas, de forma simples, clara e ob-
jetiva, ao alcance de no especialistas nos assuntos especficos.
A Servicon
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1 - Das Responsabilidades
Ordinariamente, os problemas construtivos da edificao nova so de res-

ponsabilidade dos construtores e incorporadores, consoante estabelece o art.
12 do Cdigo de Defesa do Consumidor, que determina a reparao pelos
danos causados aos consumidores por defeitos de projeto, fabricao, cons-
truo montagem de seus produtos, bem como por informaes insuficientes
ou inadequadas sobre sua utilizao e riscos. Assim sendo, as anomalias de
origem endgena devem ser reparadas pelos construtores e incorporadores,
observados os prazos legais e de garantia.
As anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores

desses danos, consoante est preconizado pelo art. 186 do Cdigo Civil, ou
seja: aquele que, por ao ou omisso voluntria, negligncia ou imprudn-
cia, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilcito.
Em geral, a responsabilidade pela periclitao e acidentes construtivos,

decorrentes de fatores funcionais, com destaque para os descuidos com a
manuteno das edificaes, atribuda ao proprietrio ou sndico, conforme
estabelecido em lei.
O inciso V do art. 1.348 do Cdigo Civil consigna que compete ao sndico

diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela presta-
o dos servios que interessem aos possuidores, ou seja, sua responsabili-
dade conservar o condomnio em boas condies de segurana, proteo,
salubridade e conforto, cuja principal diligncia para tanto a manuteno.
O inciso VIII do art. 39 do Cdigo de Defesa do Consumidor, por seu lado,

veda os servios em desacordo com as normas da ABNT, lembrando-se que o
cumprimento da norma tcnica NBR 5674/99 da ABNT, quanto manuteno
de edificaes, outra medida a ser diligenciada pelo sndico.
Quanto responsabilidade criminal, no captulo das Leses Corporais, o

art. 129 do Cdigo Penal muito claro quanto a se ofender a integridade cor-
poral ou a sade de outrem, com pena variando de trs meses a doze anos
de deteno; no captulo da Periclitao da Vida e da Sade, o art. 132 dispe
que: expor a vida ou sade de outrem a perigo direito e iminente pode
gerar pena de trs meses a um ano de deteno.
Tais exigncias legais no deixam qualquer dvida quanto aos nus, res-
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ponsabilidades e sanses passveis de serem atribudas aos responsveis pe-
las anomalias construtivas e falhas na manuteno.
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Destaque-se que os sndicos e proprietrios de imveis so os agentes

mais vulnerveis com a negligncia na manuteno predial, por colocar pes-
soas em7 condies de risco ou mesmo causando vtimas pelos acidentes pre-
diais.
2 - Da Preveno
Os problemas de performance podem ser comparados com aqueles das

pessoas.
O tratamento do doente requer, preliminarmente, exato conhecimento da

doena (diagnstico), atravs de exames (check-up), para se poder emitir o
juzo mdico das possibilidades teraputicas (prognstico) e por fim se esta-
belecer os meios adequados para se obter a cura (terapia).
No caso das edificaes, diferenciam-se as nomenclaturas, porm, a se-

qncia a mesma. Preliminarmente deve-se conhecer as anomalias cons-
trutivas (diagnstico), atravs de minuciosa Vistoria (check-up), para se emi-
tir o juzo tcnico das condies tcnicas, grau de risco, recomendaes bsi-
cas e ordem d prioridades dos servios e reparos, atravs do Laudo de Inspe-
o Predial (prognstico), para, finalmente, se elaborar o plano de manuten-
o predial (terapia), que recuperar a edificao.
O resultado do check-up predial (vistoria) e demais anlises tcnicas ne-

cessrias pra se iniciar a recuperao da edificao devidamente apresenta-
do no Laudo de Inspeo Predial, recurso fundamental para a boa performan-
ce da edificao.
Recomenda-se que o check-up predial que visa examinar a edificao para

determinar suas anomalias construtivas, seja realizado por Perito de Enge-
nharia, profissional devidamente habilitado e experiente, cuja comprovao
pode ser confirmada por meio dos registros no CREA.
Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligncia com as

condies tcnicas das edificaes, os proprietrios, sndicos, gestores predi-
ais e tambm as autoridades pblicas no podem prescindir da obrigatorieda-
de da realizao das Inspees Prediais, periodicamente, visando boa ma-
nuteno e conseqentemente segurana a proteo de nossa populao.
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3 - Como se faz uma Inspeo Predial?
A Inspeo Predial uma vistoria que necessita de profissional especializa-

do no assunto, com viso sistmica da edificao, bem como conhecimentos
tcnicos sobre materiais, sistemas e funcionamentos.
Lembramos que esta vistoria tem como produto final um Laudo e que o
mesmo dever, obrigatoriamente, conter:
1. Classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia;
2. Lista de prioridades tcnicas com orientaes, de acordo com as

anomalias constatadas; e
3. Classificao do estado de conservao da edificao.
A metodologia recomendada consiste em:
1. Determinar o nvel e o tipo de inspeo predial, ou seja, classificar a ins-

peo predial quanto ao seu:
Nvel: 1,2 ou 3, dependendo da complexidade dos sistemas sionais

envolvidos, com as suas habilitaes e especialidades, alm de infor-
mar o que ser vistoriado na edificao e em que profundidade;
Tipo de imvel: casa, edifcio sem elevador, edifcio com elevador,

shopping Center, igreja, estdio de futebol, etc.;
2. Fazer levantamento de informaes junto a administradores, propriet-

rios, usurios;
3. Elaborar check list padro para a coleta de dados de vistoria, conside-

rando os aspectos de degradao e condies ambientais envolvidas, a-
lm das caractersticas construtivas especficas das edificaes;
4. Classificar e analisar as anomalias e problemas verificados, consoante

critrio do grau de urgncia;
5. Indicar orientaes tcnicas pertinentes;
6. Classificar o estado de conservao geral da edificao, de acordo com

as anomalias verificadas; 8
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7. Elaborar Laudo, de acordo com os tpicos mnimos relacionados na

Norma.
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Pode-se dividir os itens acima expostos em duas etapas distintas a serem
seguidas pelo Inspetor Predial durante a realizao de seu trabalho, quais se-
jam:
A - Etapa de campo
1. Entrevista com gestor, sndico e levantamento preliminar de dados da

edificao, visando ao cadastro de problemas j detectados e de nveis
expectativas dos usurios.
2. Levantamento de documentao tcnica, administrativa, de manuten-

o e legal da edificao para futuras anlises.
3. Entrega de questionrio aos usurios ou proprietrios da edificao, a

fim de apurar com mais detalhes suas expectativas ou eventuais proble-
mas.
4. Dimensionamento da equipe de vistoria, verificando quantos profissio-

nais devero estar envolvidos no trabalho, conforme a complexidade dos
sistemas construtivos e tipo de imvel (p. ex. a existncia de sistema de
ar condicionado central determina que a equipe envolvida tenha um enge-
nheiro mecnico com esta especialidade).
5. Vistoria no imvel que poder durar de um a cinco dias, dependendo

do tamanho e complexidade da construo.
Nesta vistoria os inspetores prediais devero estar munidos de lista de

verificaes, check list, alm de cmeras fotogrficas, ferramentas para
aberturas de quadros, lanterna, etc.
6. Levantamento de todas as anomalias existentes e aparentes da edifica-

o, podendo estas estarem relacionadas a problemas de origem constru-
tiva, uso, operao, manuteno, administrativa, legal, etc.
7. Observaes e anotaes de campo quanto aos nveis de degradao

encontrados, tipos de exposio ambiental (p. ex.: exposio aos raios
solares), nvel de desempenho apresentado, se h alguma reforma ou
procedimento de manuteno sendo efetuado, etc.
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B - Etapa de anlises e finalizao do Laudo
1. Elaborao do Relatrio Fotogrfico, que parte integrante do Laudo,

com as classificaes das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia,
alm de suas descries.
2. Disposio do cadastro fotogrfico visando manuteno, ordenando

do mais crtico ao menos crtico, ou seja, daquilo que deve ser feito com
urgncia para aquilo que pode estar passvel d uma programao mas
espaada.
3. Lista de Orientaes Tcnicas de acordo com cada anomalia.
4. Classificao do estado de conservao do imvel.
5. Observaes quanto documentao solicitada.
6. Observaes quanto acessibilidade e manutenabilidade do edifcio.
7. Observaes gerais sobre o imvel.
8. Observaes quanto periodicidade da inspeo e reviso do Manual

de Uso, Operao e Manuteno.
9. Concluses gerais do Laudo.
Outros aspectos a serem abordados pelo inspetor, quando do levanta-

mento dos dados e anomalias da edificao, na etapa de campo, e na anlise
dos mesmos, na etapa de anlise e finalizao do Laudo, so:
Aspectos de Manuteno: devem ser verificadas as caractersticas cons-

trutivas, as especificaes tcnicas, os projetos, aspectos de desempe-
nho e vida til de elementos construtivos, os fatores de degradao
provveis e existentes, a durabilidade de materiais, os planos de manu-
teno, os registros de manuteno e rotinas de manuteno existen-
tes;
Aspectos de Operacionalidade: devem ser verificadas as condies de

manuteno efetivas, condies de operao de sistemas e suas facili-
dades, eventuais abusos de uso relacionados operao de sistemas,
falta de programao de operaes de sistemas e equipamentos e con-
dies seguras de operao; 10
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Aspectos de Funcionalidade: devem ser verificadas as condies e for-

mas de uso, atendimento aos aspectos funcionais dos sistemas e ex-
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pectativas de usurios sobre os desempenhos apresentados.
4 - O que se deve inspecionar e como?
O inspetor predial dever inspecionar a edificao como um todo, a princ-

pio, no cabendo levantamentos de dados por amostragem ou vistorias parci-
ais. Isso significa que, por exemplo, em casos de vistoria em instalaes el-
tricas, todos os quadros eltricos devero ser abertos e verificados, de acordo
com um check list.
Para vistorias em sistemas civis ou hidrulicos, deve-se inspecionar todos

os elementos visveis e verificar as anomalias que indicam perdas de desem-
penho ou outros problemas em trechos no aparentes, como o caso de
manchas de infiltrao de gua junto a tubulaes hidrulicas. Se esta tubula-
o for de ferro galvanizado e tiver mais de 15 anos, provvel que haja per-
da de desempenho j avanada, pois a vida til prevista para esse tipo de
sistema, feito com esse material, em torno de 15 a 20 anos.
Portanto, os sistemas e equipamentos passveis de inspeo, seja qual for

o nvel contratado, so, basicamente:
Estrutura
Alvenaria
Revestimentos
Instalaes hidrulicas, combate a incndio e gs
Instalaes eltricas e pra-raios
Ar condicionado
Ventilao forada - exaustores e ventiladores
Elevadores
Escadas rolantes
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Bombas e outra mquinas
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Piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condies de play-

ground
Paisagismo
Dentre outros
5 - Documentao recomendada para se fazer Inspeo Predial
A documentao bsica recomendada para anlise dentro de uma Inspe-

o Predial:
Documentao Administrativa:
1. Instituio, Especificao e Conveno do Condomnio;
2. Regimento Interno do Condomnio;
3. Manual do Proprietrio;
4. Alvar de Construo;
5. Auto de Concluso;
6. Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA);
7. Auto de Verificao de Segurana (AVS);
8. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
9. Plano de Manuteno e Operao e Controle (PMOC);
10. Selos de Extintores;
11. Relatrio de Inspeo Anual de Elevadores (RIA);
12. Certificado de Treinamento de Brigada de Incndio;
13. Atestado do Sistema de Proteo a Descarga Atmosfrica (SPDA);
14. Certificado de Limpeza e Anlise Qumica Referente 12

Limpeza dos
Reservatrios;
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15. Ata de Instalao do Condomnio;
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16. Certificado de Ensaios de Pressurizao em Mangueiras;
17. Laudos de Inspeo Predial;
18. Alvar de Funcionamento;
19. Certificado de Manuteno de Sistema de Segurana;
20. FICAM - Ficha de Inscrio no Cadastro de Manuteno de Sistema de

Segurana;
21. PCMSO - Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional;
22. Certificado de Ensaios de Pressurizao em Cilindro de Extintores;
23. Relatrio do Acompanhamento de Rotina da Manuteno Geral;
24. Relatrios dos Acompanhamentos das Manutenes dos Sistemas Es-

pecficos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV,
equipamentos eletromecnicos e demais componentes.
Documentao Tcnica: Projeto aprovado; Projeto modificativo; Projeto

executivo; Projeto de sondagem;Projeto de fundaes; contenes, cortinas e
arrimos; Projeto de estruturas; Projeto de formas; Projeto de armao; Proje-
to de Instalaes Prediais; Instalaes hidrulicos-sanitrias e de guas pluvi-
ais; Instalaes de gs; Instalaes eltricas, de telefonia e de pra-raios
(SPDA); Instalaes de ar condicionado; Projeto de Impermeabilizao; Pro-
jeto de Revestimento; Projeto de Pintura.
Dos documentos acima citados, so aqueles de maior relevncia aos tra-

balhos de inspeo, complementando com outros:
1. Manual de operao, uso e manuteno da edificao; Manual do sndi-

co e do proprietrio;
2. Planos de manuteno;
3. Registro de manuteno;
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4. Relatrios de manuteno e de empresas contratadas, p. ex.: manuten-
o de elevadores, sistema de ar condicionado central, etc.
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5. Plano de Manuteno, Operao e Controle - PMOC;
6. Programa de Preveno de Riscos Ambientais - PPRA;
7. FICAM - Ficha de Cadastramento de Manuteno;
8. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros;
9. Certificados de pressurizao de mangueiras;
10. Relatrios anuais de inspeo de elevadores e escadas rolantes;
11. Relatrios anuais de inspeo de pra-raios;
12. Relatrios de medies hmicas de pra-raios;
13. Selos de extintores e certificados de ensaio de pressurizao em cilin-

dros;
14. Certificados e ensaios de anlises de potabilidade e fsico-qumica de

guas de reservatrios, torres de refrigerao, etc.;
15. Projetos de estrutura, instalaes prediais (eltrica, hidrulica, gs,

etc.), arquitetura e prefeitura, automao, ar condicionado central e im-
permeabilizao;
16. Relao de reformas realizadas ou j planejadas.
Caso a edificao a ser inspecionada no possua todos os documentos,

isso ser relatado no Laudo, tal que comum em edificaes mais antigas
no existirem, por exemplo, plantas de estrutura, instalaes em geral, alm
de memrias descritivos, manuais do sndico e proprietrio, etc.
6 - O Laudo de Inspeo Predial
O Laudo de Inspeo Predial possui trs principais itens, conforme j men-

cionado: a classificao das anomalias quanto ao grau de urgncia; as orien-
taes tcnicas pertinentes s anomalias e a classificao do estado de con-
servao da edificao.
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Esses trs itens do Laudo devero ser feitos com mincia e detalhamento
para a correta avaliao e anlise dos dados de prioridades emitidos.
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O Laudo dever ser redigido de forma prtica, para que o leigo consiga
identificar as anomalias, suas localizaes, seu grau de urgncia e sua orien-
15
tao tcnica.
Os tpicos essenciais de um Laudo, so:
1. identificao do solicitante;
2. classificao do objeto da inspeo;
3. localizao;
4. data da diligncia;
5. descrio tcnica do objeto:
5.1 tipologia;
5.2 utilizao;
5.3 idade;
5.4 padro construtivo;
6. nvel utilizado;
7. critrio adotado;
8. relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a

descrio das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e ur-
gncia (LISTAGEM DE VERIFICAO);
9. relatrio fotogrfico;
10. relao de documentos analisados;
11. indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e

corretivas necessrias (plano de manuteno), quando a inspeo estiver
classificada em nvel 3;
12. avaliao do estado de conservao geral do imvel;
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13. recomendao do prazo para nova Inspeo Predial;
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14. data do LAUDO;
15. assinatura do profissional responsvel, acompanhado do n. do CREA;
16. Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART).
Apesar de a Norma no observar expressamente a anlise da documenta-

o entregue, ela dever ser verificada a fim de auxiliar na constatao de
anomalias, bem como na prescrio de uma orientao tcnica. Nesse senti-
do o Manual de Operao, Uso e Manuteno da edificao poder dar os
subsdios necessrios para o inspetor.
7 - Consideraes finais sobre o Laudo
Um Laudo de Inspeo Predial poder ter consideraes finais envolvendo

aspectos de:
1. situaes crticas observadas, envolvendo a iminncia de risco vida e

segurana do usurio;
2. situaes de interdio parcial ou total de sistemas e da prpria edifica-

o, envolvendo anomalias crticas ou situaes de risco vida e segu-
rana dos usurios;
3. situaes administrativas que envolvam interdies pelos rgos pbli-

cos ou multas;
4. falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas, impossibili-

tando a vistoria e causando, tambm, ausncia de facilidade de manuten-
o - manutenabilidade;
5. existncia ou no de plano de manuteno, bem como registros das

atividades de manuteno desenvolvidas, devendo ser uma orientao
tcnica a elaborao dos mesmos, em casos de ausncia;
6. mudanas significativas de uso, gerando problemas ou anomalias;
7. periodicamente para o cumprimento das orientaes tcnicas relaciona-

das, principalmente no tocante s classificadas em anomalias crticas;
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8. periodicidade das Inspees Prediais futuras, a fim de verificar o plano

de manuteno a ser desenvolvido ou modificado pelo condomnio/
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administrao;
9. observaes quanto responsabilidade de sndicos e administradores no

tocante manuteno de edifcios, consoante a NBR 5674 - Manuteno
de edificaes, da ABNT e legislaes pertinentes.
8 - Observaes quanto contratao de um servio de Inspeo

Predial
Seguem algumas observaes importantes para a contratao de Inspeto-

res Prediais:
1. verificar a sua habilitao profissional, especializao e experincia, a

fim de se certificar se a pessoa possui conhecimento na rea de Inspeo
Predial e Vistorias em geral;
2. o laudo de responsabilidade do profissional, consoante escopo e nvel

contratado, motivo da importncia na escolha do profissional, que deve ser
inscrito no CREA - Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agrono-
mia e no IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenhari-
a;
3. verificar se existe mais de um profissional envolvido, caracterizando um

trabalho mais aprofundado e completo;
4. verificar qual o escopo dos servios prestados pelo profissional, sua

abrangncia e sistemas construtivos que sero vistoriados;
5. verificar que tipo de informao constar no laudo, lembrando que Ins-

peo Predial, segundo a Norma do IBAPE/SP, necessita, obrigatoriamen-
te, de: classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia, lista
de orientaes tcnicas e classificao do estado de conservao da edifi-
cao;
6. observar se o laudo oferecido completo em relao anlise de roti-

nas de manuteno j existentes e se h anlise de documentos.
CUIDADO: Os laudos de Inspeo Predial, em geral, possuem mui-

17 e muitos comentrios; existem outros tipos de laudos de
tas fotos
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vistorias que so mais simples, com outros objetivos e finalidades,

diferentes dos mencionados neste livro.
9 - A Manuteno Predial
9.1 - Definies e Tipos de Manuteno
Cabe destacar, primeiramente que segundo a NBR 5674 - Manuteno de

edificaes, da ABNT, a responsabilidade principal da manuteno do pro-
prietrio do imvel ou seu representante legal, ou seja, o sndico, porm este
poder delegar as atividades da manuteno para empresas e profissionais
especializados, sendo que, dependendo do tipo de gesto implantada no con-
domnio, essa responsabilidade pode pairar sobre as administradoras ou em-
presas especializadas em manuteno.
Sendo assim, importante relatar algumas caractersticas bsicas do que

vem a ser manuteno predial, seus tipos e controles de procedimentos, alm
de avaliaes de qualidade.
A Manuteno definida pela NBR 5674, j citada, como sendo:
Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional

da edificao e de suas partes constituintes a fim de atender s necessidades e segurana dos
seus usurios.
Outra definio de Manuteno pode ser:

(...) Conjunto de atividades e recursos aplicados aos sistemas ou equipamentos., visando ga-
rantir a consecuo de sua funo dentro de parmetros de disponibilidade, de qualidade, de
prazos, de custos e de vida til adequados. Profs. Viktor Mirshawka e Napoleo Lupes Olmedo,
no livro Manuteno - Combate aos Custos da No-Eficcia edio Makron-Books, fls. 14.
Observa-se, ainda, que a manuteno recupera e conserva a capacidade

funcional de sistemas e elementos construtivos, sendo assim, ela no tem
como objetivo reformar ou alterar caractersticas de projeto, apesar de alertar
quanto a isso e propor estudos de interveno.
A manuteno recupera atravs de atividades corretivas, sendo estas pre-

ferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempe-
nho e vida til de elementos e sistemas construtivos. Essa recuperao da
atividade corretiva deve ser acompanhada sempre de anlises de custos, tal
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que em alguns casos a manuteno dever orientar para aspectos de moder-
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nizao ou de intervenes que esto desvinculados dos objetivos majorit-

rios da manuteno.
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As atividades de manuteno a serem realizadas dentro de um plano de
gesto da manuteno - estratgia de ao - podem ser classificadas em pre-
ditivas, preventivas, corretivas e detectivas.
10 - Principais Anomalias e suas Orientaes
As anomalias e orientaes abaixo possuem, em grande parte, relao

com problemas decorrentes da manuteno, uso e operao ou deficincias
relacionadas a estes.
Este Captulo tem como objetivo maior alertar para os perigos e riscos da
m manuteno, bem como orientar de forma genrica e simples.
Para tanto, foram abordados diversos sistemas construtivos, havendo uma

descrio prvia e explicaes gerais sobre seus objetivos e finalidade, a fim
de melhor ilustrar os pontos de perda ou deficincias de desempenho.
Ressalta-se ainda que a perda ou deficincia do desempenho de qualquer

sistema construtivo ou equipamentos e mquinas incorre na perda da vida
til projetada ou prevista, perda da capacidade de ganho de uma sobrevida, e
coloca em risco questes de uso, conforto e segurana dos usurios.
Portanto, a utilizao de procedimentos e rotinas de manuteno, aliada a

um planejamento estratgico de gesto dos imveis, garante alm de um
bom funcionamento dos sistemas, uma sobrevida aos mesmos e uma valori-
zao imobiliria.
Em casos de contratao da Inspeo Predial, por parte da construtora, a

fim de verificar questes de cumprimento de instrues do Manual ou Assis-
tncias Tcnicas voltadas a problemas de manuteno predial, o Laudo cola-
borar no processo da qualidade e evoluo construtivas, sendo uma ferra-
menta de feedback para os projetos e especificaes, bem como o prprio
Manual.
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10.1 - Sistema Estrutural
10.1.1 - Descrio e finalidade do sistema
As estruturas, em que pese a sua aparente rigidez (imobilidade), caracteri-

zam sempre sistemas com certo grau de movimentao (deformabilidade).
Nesse sentido, os bens imveis (simples coberturas, galpes, residn-

cias, ou edifcios) so, na realidade e internamente, parcialmente mveis de-
formando-se dentro de um nvel natural, devido s foras induzidas pela gra-
vidade ou por outros elementos da natureza.
As fundaes so elementos de fundamental importncia na estabilidade

dos edifcios, respondendo por boa parte dos aspectos relacionados solidez
e segurana dos mesmos.
Devem ser compatveis com o arranjo estrutural, devendo, por mais sim-
ples que seja a obra, ser projetadas e ter sua execuo supervisionada por
profissionais qualificados, qualquer que seja o porte da edificao.
Em edifcios dotados de subsolos ou em regies com topografia acidenta-

da, integram o conjunto as estruturas auxiliares denominadas conteno de
confrontantes. Estando normalmente em contato direto com o solo, resistem
basicamente s foras horizontais da terra e das guas subterrneas.
Essas estruturas auxiliares so constitudas de muros de arrimo de vrios

tipos, como, por exemplo, paredes-diafragma e cortinas em concreto armado
+ perfis metlicos.
As contenes de confrontantes, quando necessrias, so tambm ele-

mentos de fundamental importncia na segurana dos usurios dos edifcios,
merecendo, tambm, as recomendaes acima citadas para as fundaes.
Quanto s estruturas propriamente ditas, pode-se dizer que existem dois

tipos de sistemas bsicos: o sistema reticulado e o autoportante.
No sistema reticulado, a transferncia de todas as cargas atuantes para as

fundaes, quer atravs dos pisos, quer pelos painis de alvenaria (paredes),
feita atravs de elementos denominados de vigas e pilares.
20 laje, distri-
Viga uma pea linear cujo carregamento principal, advindo da
bui-se, tambm igualmente, para os pilares.
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Pilar uma pea linear; carregamentos principais provenientes das vigas

so nele concentrados e distribudos para as fundaes.
21
No sistema autoportante, uma parte ou toda a alvenaria transmite direta-
mente as cargas recebidas para as fundaes. Qualquer modificao ou remi-
o de paredes nesse sistema precisa ser precedido de consulta ao construtor
ou ao projeto.
10.1.2 - Principais anomalias e recomendaes
Das principais anomalias constatadas nas estruturas, as mais comuns es-

to ligadas formao de fissuras ou perda parcial do monolitismo das pe-
as (destacamentos do concreto e perdas de seo das peas), sendo essas
aberturas classificadas em:
Fissura: um seccionamento na superfcie ou em toda seo transversal

de um componente, com abertura capilar, provocando tenses normas ou
tangenciais. As fissuras podem ser classificas como ativas (variao da aber-
tura em funo de movimentaes hidrotrmicas ou outras) ou passivas
(abertura constante);
Trinca: uma abertura em forma de linha que aparece na superfcie de

qualquer material slido, proveniente de evidente ruptura de parte de
sua massa, com espessura de 0.5 milmetro at 1.0 milmetro;
Quando a flexibilidade do sistema reticulado, por problemas patolgi-

cos, apresenta riscos, surgem as rachaduras e as fendas, ambas de
maior gravidade, se comparadas s fissuras e trincas, recomendando-
se uma consulta junto a um engenheiro ou arquiteto, especialistas e
estudiosos da matria;
Rachadura: uma abertura expressiva que aparece na superfcie de

qualquer material slido proveniente de acentuada ruptura de sua mas-
sa, podendo-se ver atravs dela e cuja espessura varia de 1,0 milme-
tro at 1,5 milmetros.
Fenda: uma abertura expressiva que aparece na superfcie de qual-

quer material slido, proveniente de acentuada ruptura de sua massa,
causando sua diviso em partes separadas, com espessura superior a
1,5 milmetros.
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Ao deparar-se com anomalias dessa natureza, deve o inspetor procurar

investig-las, visando a sua melhor caracterizao, a fim de efetuar sua orien-
tao tcnica. Em alguns casos, poder recomendar anlises mais aprofunda-
das junto a especialistas.
As principais recomendaes relativas s aberturas de fissuras, em geral,

podem ser assim relacionadas:
1. identificar se as mesmas encontram-se em elementos estruturais (lajes,

vigas, pilares ou alvenaria portante);
2. verificar se a pea lesada est submetida, por algum agente externo

(presena de gua, por exemplo), a um processo de deteriorao progres-
siva;
3. verificar a estabilidade ou progresso da anomalia, identificando se a

mesma ativa (que ainda est se movimentando) ou passiva (a movi-
mentao ocorreu e j se estabilizou). H diversos processos de controle,
sendo os mais prticos e comuns:
Preenchimento da abertura com selo de gesso. O fissuramento do ges-

so indica a continuidade da movimentao;
Fixao de plaqueta de vidro no local, com marcas de referncias, ob-

servando-se o eventual deslocamento desta;
Marcao dos limites da leso com lpis grosso ou tinta, observando-se

alterao com o correr do tempo;
4. verificar a magnitude da abertura. Recomenda-se que em qualquer caso

onde sejam observadas mais largas do que a espessura de uma unha
(0,5mm), recorra-se a um profissional habilitado e qualificado.
Outras anomalias importantes e comuns s estruturas em concreto arma-

do esto relacionadas forma de sua conservao, alm de aspectos da ex-
posio ambiental dos elementos, sendo que, em ambientes litorneos, a a-
gressividade s estruturas de concreto maior devido presena dos ons
cloretos no ar, derivados da situao marinha.
Vale a pena destacar que no s estruturas junto a ambientes marinhos

podem ser mais agredidas pela ao do cloro; os reservatrios de gua nas
22 que co-
edificaes tambm esto submetidos a esta agressividade. Sendo
mum haver problemas de corroso em lajes superiores, ou paredes, com ex-
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posies de armaduras, perdas de seco de ao, alm de fissuras e despla-

camentos.
23
Outras questes de corroso de armaduras dos elementos de concreto
armado podem estar relacionadas s infiltraes de gua provenientes de
deficincias ou inexistncia de sistema de impermeabilizao em jardineiras,
reas externas de edifcios com subsolos, reservatrios de gua, juntas de
dilatao estrutural, etc.
No tocante s infiltraes de guas, sejam elas pluviais ou potveis, alte-

ram as caractersticas fsico-qumicas do concreto, abaixando o pH dos ele-
mentos, proporcionando ataques as armaduras e, conseqentemente, forma-
es de fissuras, formaes de estalactites, etc.
A recuperao de concreto armado aparente ou no poder observar em

linhas genricas especificadas por empresa especializada, as seguintes orien-
taes quanto a deterioraes decorrentes de infiltraes de gua:
Impermeabilizao das lajes de cobertura refeitas com tratamento de

todas as juntas de dilatao. Depois de sanados os problemas relativos
presena de infiltraes de gua, as estruturas de concreto aparentes
interna e externas, bem como aquelas revestidas que j apresentam
manchas amarronzadas da corroso de armadura, desplacamentos,
fissuraes, etc., devero ser restauradas;
Remoo de todo o concreto desplacado e sem aderncia;
Verificaes quanto camada e espessura de cobrimentos, tal que de-

vem ser obedecidos os parmetros da norma;
Verificao das profundidades de carbonatao, atravs de teste de in-

dicao de pH (indicador - fenoftalena);
Remoo do concreto carbonatado e verificao da extenso da corro-

so das barras de ao, bem como suas profundidades (s armadura d
pele ou armaes principais);
Remoo o xido de ferro, produto da corroso, atravs de processo

abrasivo, e verificao das seces de ao resultantes;
Observao das perdas maiores de seco de ao acima de 10% e ob-

23
servao da necessidade de remoo de profundidades muito acentua-
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das de concreto, sendo assim, necessidade de se calcular projetos de

escoramentos e resistncias residuais dos elementos estruturais;
Verificao de necessidade de realizar ponte de aderncia qumica entre

camadas de concreto a serem recuperadas;
Aplicao de inibidores de corroso, p. ex.: base zinco, nas barras de

ao;
Verificao de necessidade de estucamentos e aumento de cobrimentos

mnimos em trechos onde no existem os mesmo, conforme determina
a norma;
Limpeza geral de toda a estrutura, remoo de manchas de fuligem e

microorganismos, lavagem geral com detergente neutro, estucamentos
pontuais para recomposio de superfcies e aplicao de verniz base
acrlico para reas externas e base epxi para reas internas, conside-
rando o concreto armado aparente;
Para concreto armado revestido, realizar a recomposio do revesti-

mento, verificando sua aderncia ao concreto, bem como a camadas
perifricas antigas; dependendo da condies gerais do revestimento,
formaes de fissuras e aderncias, h necessidade de remoo com-
pleta do revestimento no pano de concreto recuperado, a fim de se e-
xecutar novo revestimento no local.
10.2 - Sistemas de Vedao
A alvenaria pode ser entendida como um subsistema da edificao, consti-

tuda por elementos que compartimentam e definem os ambientes.
As alvenarias servem tambm de suporte e proteo para as instalaes

da edificao, quando embutidas, e criam as condies de habitabilidade para
edificao.
As alvenarias determinam grande parte do desempenho da edificao co-

mo um todo, por serem responsveis pelos aspectos relativos ao conforto
24 possurem
trmico e acstico, sade, e segurana de utilizao; alm de
profunda relao com a ocorrncia de patologias.
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Descrio de alguns tipos de alvenarias:
25
1. ALVENARIA TRADICIONAL
A alvenaria tradicional pode ser entendida como um componente constru-

do em obra atravs da unio entre tijolos ou blocos por juntas de argamassa,
formando um conjunto rgido e coeso.
Quando empregada apenas com a funo de vedao, portanto no sendo

dimensionada para resistir a cargas alm de seu prprio peso, chama-se al-
venaria de vedao.
So exemplos desse tipo as paredes de alvenaria utilizadas para o fecha-

mento de vos da maioria das edificaes construdas pelo processo constru-
tivo tradicional, ou seja, aquele que se caracteriza pelo emprego de estrutura
em concreto armado e vedaes de blocos cermicos ou de concreto, comuns
na maioria das edificaes.
Fazem a diviso dos ambientes da edificao, controlando a ao de agen-

tes indesejveis, entre os quais: intrusos, animais, vento, chuva, poeira e ru-
do, com isolamento trmico.
2. ALVENARIA ESTRUTURAL
A alvenaria estrutural usada em edificaes nas quais no ser usada

estrutura de concreto armado (pilares e vigas), uma vez que nesse tipo de
alvenaria so utilizados blocos de concreto ou at mesmos cermicos, mas
com uma resistncia elevada, podendo se autoportar e tambm suportar o
peso das lajes. Em substituio aos pilares, realizado o grauteamento
(concretagem com concreto especial) em posies especficas determinadas
em projeto.
Substituem a funo estrutural de pilares e vigas, fazendo a diviso dos

ambientes da edificao, sendo um sistema rpido, pratico e limpo, uma vez
que praticamente no existe desperdcio de material e h um bom acaba-
mento, permitindo em obras simples at mesmo a pintura direta sobre o blo-
co.
3. ALVENARIA DRY-WALL
Basicamente as paredes funcionam atravs de uma estrutura de perfis de

25 constitudos de guias horizontais e montantes verticais sobre os
ao zincado,
quais so parafusadas chapas de gesso acartonado em uma ou mais cama-
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das com parafusos fosfatizados especiais, evitando qualquer tipo de oxidao.

Aps o tratamento das juntas das chapas, as superfcies das paredes tornam-
se monolticas, planas e lisas, prontas para receber qualquer tipo de acaba-
mento, tais como: pintura, papel de parede, cermica, azulejo, laminados
plsticos, etc.
O desempenho das paredes de gesso acartonado igual ou superior a al-

guns tipos tradicionais de alvenaria quanto aos ndices de resistncia ao fogo,
resistncia mecnica, isolao trmica e principalmente isolao acstica.
Fazem a diviso dos ambientes do imvel, atravs de um sistema extre-

mamente fcil e rpido, permitindo ao usurio a flexibilidade para alterao
de layout, maior facilidade na fixao de objetos ou na realizao de servios
de manuteno das instalaes.
10.2.2 - Principais anomalias
As anomalias mais comuns nas alvenarias acima citadas so:
1. trincas na regio do encunhamento;
2. trincas nos encontros de alvenaria com a estrutura;
3. trincas na quina dos vos de portas e janelas;
4. trincas no encontro de paredes;
5. destacamento de muretas em jardineiras;
6. trincas na base das paredes por defeito na impermeabilizao dos ali-

cerces;
7. a atuao de sobrecarga localizada, podendo provocar a ruptura dos

componentes de alvenaria na regio de aplicao da carga e/ou o apareci-
mento de fissuras inclinadas a partir do ponto de aplicao;
8. muros, peitoris e platibandas que no estejam convenientemente prote-

gidos por furos podero apresentar fissuras na sua parte superior, devido
absoro de gua (chuvas), podendo ocorrer o destacamento do revesti-
mento;
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9. a movimentao trmica da estrutura pode causar destacamentos entre

a alvenaria e a prpria estrutura;
27
10. os muros muito extensos podem apresentar fissuras verticais com a-
berturas da ordem de 2 a 3 mm. Em funo da natureza dos componentes
de alvenaria, as fissuras manifestam-se a cada 4 ou 5 metros, podendo
ocorrer nos encontros da alvenaria com os pilares ou mesmo no corpo da
alvenaria;
11. as movimentaes trmicas diferenciadas entre a platibanda e o corpo

do edifcio podero resultar no destacamento da platibanda ou na forma-
o de fissuras inclinadas na extremidade da mesma;
12. deformaes excessivas da estrutura, ocasionado esforos de com-

presso nas alvenarias com conseqente fissurao.
10.2.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas
De maneira geral, tratando-se de alvenarias, sempre recomendvel que

antes de se perfurar as paredes sejam consultados os projetos e detalhamen-
tos contidos no manual do proprietrio, evitando, desse modo, a perfurao
de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs, nelas embutidas.
Para o caso de edificaes com alvenaria estrutural, as paredes no pode-

ro ser alteradas de posio ou demolidas, pois, conforme j mencionado,
fazem parte da estrutura da edificao.
Como recomendaes quanto utilizao das alvenarias, importante se

observar os seguintes aspectos, visando a no ocorrncia de danos ou ano-
malias:
1. para melhor fixao de peas ou acessrios, em alvenarias, usar apenas

parafusos com buchas especiais;
2. NO sobrecarregar as paredes internas de Dry-Wall, devendo ser obser-

vados os limites de carregamento previstos pelo fornecedor, bem como o
disposto no manual do proprietrio;
3. procurar manter os ambientes bem ventilados. Nos perodos de inverno

ou de chuva poder ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, decorren-
te de27
condensao de gua por deficiente ventilao (principalmente quan-
do houver armrios embutidos junto parede externa);
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4. observar a ocorrncia de infiltraes, pois a ao de guas sobre os ele-

mentos da vedao pode ocasionar fissuras, alm de proliferao de microor-
ganismos nos revestimentos dessas vedaes.
Como recomendaes e orientaes sobre a manuteno ou reparao

sobre algumas das anomalias j mencionadas, destaca-se que:
1. os destacamentos entre pilares e paredes devero ser recuperados, ob-

servando sempre se a fissura instalada entre esses elementos ativa ou
passiva. Muitas vezes esses destacamentos so originrios de problemas
construtivos em decorrncia de falta de elementos de reforo nos revesti-
mentos;
2. considerando as paredes em DRY-WALL, os servios de manuteno e

reparos devero seguir as recomendaes bsicas distintas para:
A) reparos em pequenos buracos e fissuras;

B) reparos em trincas;
C) Aberturas/fechamento para manuteno.
3. fundamentalmente, a incidncia de fissuras dever ter as causas exaus-

tivamente pesquisadas pelo profissional habilitado, para que q prescrio
dos reparos tenha a eficincia e a longevidade esperadas.
10.3 - Sistema de Revestimentos
O sistema de revestimento corresponde ao acabamento final de uma edifi-

cao, sendo a parte que se apresenta mais visvel, com a finalidade principal
de proteo de paredes, pisos e tetos, includos os forros.
A funo protetora a que mais se destaca pela sua importncia, pois visa
a resguardar as superfcies a serem revestidas contra os agentes facilitadores
da deteriorao. Dentre esses agentes podem ser citados: a infiltrao de -
gua de chuva, da gua do solo, gua de uso e/ou de manuteno, alm da
ao de ventos, temperatura e umidade do ar, ao de fungos, ataque de
roedores e outros agentes de carga, de uso e de sobrecarga.
28
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Alm disso, o revestimento tambm cumpre a funo esttica, ligada ao

conforto visual, envolvendo ainda questes de gosto pessoal, vindo a se cons-
truir um29
verdadeiro elemento de valorizao do empreendimento.
baseado em uma diversidade muito grande de materiais, podendo ser

composto por: argamassa, gesso, resinas, cermica, madeira, metal, plstico,
vidro, papel, pedra, etc.
A escolha do tipo de revestimento depende, dentre outros fatores: do am-

biente interno ou externo em que for utilizado, das condies de utilizao, do
tipo de base (metlica, de madeira, cimentcia, cermica, etc.).
O modo e especificao de preparo da base que receber o revestimento

aspecto fundamental para seu bom desempenho e aderncia, evitando diver-
sos problemas.
Em linhas gerais, ressalta-se dois tipos de revestimentos citados, sendo

eles; argamassa e cermica; importante destacar que em revestimento
com argamassa, questes de trao apropriado dos materiais utilizados, bem
como o desempenho da argamassa, so fatores que, quando bem observa-
dos, garantem a integridade e a longevidade do revestimento, evitando fissu-
ras de retrao e pulverulncias.
J para revestimentos cermicos, em linhas gerais, deve-se observar o

correto dimensionamento das juntas de trabalho, alm do uso correto de ar-
gamassas colantes e desempenadeiras, evitando assim os desplacamentos e
deslocamentos. Para esses revestimentos cermicos, cabe destacar, tambm,
que aspectos de manuteno nos rejuntes e materiais de preenchimento das
juntas so importantes para garantir a no infiltrao de gua, em casos de
superfcies de fachadas, reas externas, reas molhadas, etc. Essa infiltrao
poder provocar problemas como manchamentos diversos, perda de adern-
cia, deslocamentos, desplacamentos, alm de fissuras.
Pisos
Os pisos devem ter caimento adequado, quando se tratar de reas molh-

veis ou lavveis, para se evitar os indesejveis empoamentos e infiltraes.
Para os casos de reas sujeitas ao direta de guas, seja pluvial ou no,
29 os pontos de ralos para a captao dessas guas.
deve haver
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As escadas devem ter proteo antiderrapante; inclusive os pisos em -

reas externas no devem favorecer as condies de escorregamento, deven-
do, tambm, ter caractersticas antiderrapantes.
Paredes
Nos revestimentos utilizados em paredes, de uma maneira geral, podem

ser observadas as seguintes anomalias: formaes de fissuras diversas, em-
polamentos, destacamentos e descolamentos, infiltraes diversas de gua e
outros, falta de juntas de trabalho de revestimentos, falhas em rejuntamen-
tos, m especificao de rejuntes e juntas diversas, etc.
Tais anomalias podem ter suas causas relacionadas a fatores construtivos

ou a m qualidade e periodicidade de atividades de manuteno empregadas.
Forros
A presena de fissuras em forros de gesso liso, do tipo forros rgidos, pode

ser causada por: deficincia ou falta de juntas de dilatao nos encontros com
as paredes ou em meios dos panos de grandes dimenses; falta de estrutu-
rao ou reforo em forros com configurao de forma muito irregular; alm
de aberturas nos forros para instalao de embutidos (grelhas de ar condicio-
nado e luminrias).
Fachadas
Considerando as fachadas um dos principais sistemas construtivos da edifi-

cao, sob o ponto de vista de valorizao, importante observar que das
inmeras anomalias existentes em revestimentos de fachadas destacam-se
como as de maior incidncia:
1. infiltraes de gua e formaes de fissuras em revestimentos devido

ausncia de elementos arquitetnicos, tais como: beirais, rufos, frisos, ro-
daps, soleiras, respaldos, cantoneiras e outros detalhes fundamentais
para a proteo da edificao contra a ao danosa das guas, favorecen-
do o seu direcionamento atravs das fachadas, evitando contatos diretos
excessivos com a mesma;
2. destacamentos de revestimentos devido presena de fissuras, perda

de aderncia, infiltraes;
30
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3. falta ou deficincia de juntas de trabalho, bem como falta de manuten-

o dos materiais aplicados nessas juntas, proporcionando infiltraes,
perdas31 de aderncia, formaes de fissuras, etc.;
4. falta de atendimento ao Cdigo de Obras dos Municpios. No caso de

So Paulo, se determina a impermeabilizao da fachada sul de uma edifi-
cao, considerando essa a de maior incidncia de chuvas;
5. fissuras relacionadas a movimentaes trmicas entre componentes de

estrutura e vedao, devido falta de reforos em revestimentos de arga-
massa;
6. manchas de umidade e eflorescncias;
7. dentre outras, relacionadas m qualidade de materiais empregados,

m especificao, falta de prumos, etc.
Os trechos das fachadas junto aos pisos devem ter proteo impermeabili-
zante para evitar a presena de umidade em razo da incidncia de respingos
de gua que resvalam no piso, contribuindo para o aparecimento das fissuras,
formao de fungos, manchamentos e presena de umidade.
A manuteno dos revestimentos deve ser executada obrigatoriamente,

dentro das condies de periodicidade e procedimentos de limpeza e conser-
vao recomendados pelo fabricante, observada a contratao de mo-de-
obra especializada quando for o caso, com a utilizao de ferramentas e equi-
pamentos adequados, bem como a aplicao de produtos de limpeza de na-
tureza no agressiva, para que no danifiquem, precocemente, a superfcie
dos revestimentos.
10.4 - Sistema de Pintura
A utilizao do sistema de pintura como revestimento final das superfcies

pioneiro, e ainda permanece largamente empregado na construo civil,
31
sendo assim, foi destacado em relao aos outros tipos de revestimentos cita-
dos neste livro.
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O resultado final do bom desempenho alcanado desde que seja aliada a

qualidade da tinta boa tcnica de aplicao, alm de boa qualidade do subs-
trato (base), envolvendo aspectos de:
Limpeza;
Inexistncia de fissuras;
Inexistncia de pulverulncias;
Inexistncia de microorganismos e umidade;
Dentre outros.
As principais anomalias encontradas no sistema de pintura e suas respecti-

vas causas esto abaixo relacionadas na tabela:
Anomalia Causa
Eflorescncia Acontece quando a tinta aplicada sobre reboco mido

ou devido infiltrao.
Saponificao Alcalinidade natural da cal e do cimento que compem

o reboco.
Calcinao Alcalinidade natural da cal e do cimento que compem

o reboco ou deteriorao causada por ataques atravs
do intemperismo.
Desagregamento Acontece quando a tinta aplicada sobre superfcie de

reboco novo, no curado ou quando h presena de
umidade.
Descascamento Ocorre quando a tinta aplicada em superfcie pulveru-

lenta, comprometendo a sua aderncia na base. A con-
dio de pulverulncia uma anomalia de revestimen-
to de argamassa (base), conforme mencionado no item
10.3.
Ocorre quando o tempo de hidratao da cal antes da
aplicao do reboco insuficiente, ou seja,
32esto liga-
das s condies do substrato (base).
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Anomalia Causa
Fissuras
33 Em casos de vernizes, as fissuras na pelcula podero
ser caudadas por uso indevido da tinta em relao
exposio ambiental, como p. ex., uso de vernizes ba-
se epxi em locais externos.
Em casos de tintas base ltex, as fissuras na pelcula
podem indicar a falta de repintura e a suplantao da
vida til do revestimento.
Pode ocorrer, tambm, devido a sobreposies de tre-
chos da tinta, incorrendo em emendas, alm de defici-
ncias de cobrimento da pelcula ou poucas demos de
aplicao.
Manchas Por pingos de chuva: extrao de substncias solveis
que afloram a mancham o filme da tinta ou ainda por
ao de infiltraes, deposio de fuligens e sujidades,
alm de proliferao de fungos.
Por retardamento de secagem em madeira: presena
de resduos de soda custica ou removedor utilizado na
remoo de pintura antiga.
Manchas amareladas em tetos e paredes so causadas
por presena de gorduras, leos, fumaa de cigarros.
Bolhas Ocorre quando a tinta aplicada sobre massa corrida
PVA externamente, ou na repintura sobre tinta de m
qualidade, ou quando a poeira do lixamento da massa
no foi eliminada, ou quando a tinta no foi devida-
mente diluda.
Podem ser causadas, tambm, devido a infiltraes de
gua, principalmente, em pelculas mais impermeveis
como esmalte, ltex acrlico, etc.
Trincas So causadas por movimentos da estrutura, com refle-
xos na substrato, retrao da argamassa e outras, con-
forme citado em itens 10.1 de Estrutura e 5.2 de Alve-
naria.
Enrugamento Ocorre quando se aplicam demos de tinta demasiada-
mente, espessa, ou quando a aplicao feita sobre
superfcies ou ambientes com temperatura excessiva-
mente quente.
Tambm podem ser causadas por ao de infiltraes
de guas.
Crateras Ocorre quando so utilizados solventes no apropria-
dos na diluio da tinta.
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A manuteno do sistema de pintura deve ser realizada obedecendo s

inspees regulares ou sempre que necessrio, para identificao da incidn-
cia de anomalias nas superfcies pintadas para que as intervenes necess-
rias sejam realizadas e programadas como forma de preservar a pelcula da
tinta e evitar prejuzos futuros.
10.5 - Sistemas de Esquadrias
O sistema denominado, esquadrias compreende todos os componentes

construtivos (caixilho) empregados na execuo de portas, janelas, portes,
grades, fachadas cortinas, envidraamento, etc.
So os caixilhos responsveis por promover a estanqueidade das abertu-

ras de ventilao e iluminao dos edifcios, estando sujeitas a movimenta-
es para sua abertura e fechamento.
A funo das esquadrias proporcionar a separao entre ambientes con-

tguos de forma permanente no caso das esquadrias fixas, ou de forma vari-
vel no caso das esquadrias mveis.
As esquadrias devem atender aos seguintes nveis de desempenho:
Resistncia a cargas de vento;
Resistncia a esforos de uso;
Resistncia intruso;
Estanqueidade gua de chuva;
Estanqueidade ao ar;
Estanqueidade a insetos e poeiras;
Isolao acstica;
34
Iluminao;
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Ventilao;
35
Facilidade de manuseio;
Aspecto;
Durabilidade;
Manuteno; e
Economia.
As esquadrias podem ser de ferro, ao, alumnio, PVC, madeira, etc. ou

uma combinao desses materiais:
A) ao: em esquadrias, esse material veio substituir com vantagens os

antigos caixilhos de ferro e que, se adicionados, outros elementos no pro-
cesso de fabricao, se obtm atributos especficos, como, por exemplo,
cobre para maior resistncia corroso, assim como os aos revestidos
com zinco - aos galvanizados, estes ltimos indicados para aplicaes on-
de se deseja uma maios vida til da esquadria;
B) alumnio: a intensificao do uso do alumnio em esquadrias se deve

facilidade de conservao do material, dispensando raspagens e pinturas
peridicas; sua leveza aliada a uma grande resistncia mecnica, que lhe
permite facilidade de transporte e colocao; durabilidade do material,
imune ao das intempries ou quaisquer agentes agressivos naturais,
como a maresia ou em regies industriais; sua estabilidade dimensional,
bem como s formas e acabamento que o alumnio permite na fabricao
das esquadrias.
Como acabamentos superficiais do caixilho tem-se a anodizao, que tem

como funo a melhoria esttica das peas tratadas e proteg-las da cor-
roso ou de qualquer outro ataque exterior (ar salino, poluio, atmosfri-
ca, etc.), e a pintura eletrosttica, lquida ou a p, tambm possui efeito
esttico e de proteo do alumnio;
C) madeira: primeira matria-prima utilizada para a fabricao de caixilhos

nas edificaes. Hoje, com a produo em escala industrial, os caixilhos de
madeira retomam seu lugar no mercado como material nobre na fabrica-
o de esquadrias, junto ao pblico de primeiro nvel e de mais alto poder
35
aquisitivo, isso em funo do preo da matria-prima, dificuldades de ex-
trao, tratamento e sofisticao da fabricao;
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D) PVC: as esquadrias sintticas, produzidas a partir do elemento qumico

Policloreto de Vinila - PVC na fabricao de caixilhos, tm propiciado bons
resultados, dada a grande aplicabilidade do material. As janelas apresen-
tam valores de resistncia mecnica compatveis e esto adaptadas a utili-
zaes em quaisquer condies climticas, at mesmo as extremas. Aditi-
vos diversos, pigmentos, acrilatos e outros produtos tornam o PVC um
material que pode ser modificado de acordo com as caractersticas deseja-
das, quanto resistncia desejada, quanto resistncia a impacto, tempe-
ratura, estabilidade e de cor e outros parmetros que garantem a durabili-
dade dos componentes.
Dentre as anomalias mais comuns em esquadrias destacam-se:
1. Quanto ao projeto
A vida til dos caixilhos est diretamente ligada ao material constituinte,

sua adequao ao meio ambiente, a maneira como utilizado e a manu-
teno que recebe.
A m escolha dimensional da esquadria e seu posicionamento em especial

da janela, pode ocasionar desconforto trmico, luminoso, de ventilao,
visual, etc., alm de dificuldades na manuteno.
2. Quanto estanqueidade
Deficincia da estanqueidade para esquadrias de fachadas ou externas

gera infiltraes de gua de chuva dentro de ambientes como: quartos,
salas, escritrios, etc. So quatro as possibilidades de ocorrer infiltraes
de gua pelas janelas:
Nas juntas do marco ou contramarco da janela com o vo da fachada;
Nas juntas do marco com a folha mvel da janela;
Entre o pano de vidro e as travessas e montantes da folha da janela;
Pelas frestas dos perfis do marco ou da folha.

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Com 37relao s recomendaes e orientaes gerais, visando a aspectos

de manuteno e boa conservao das esquadrias, destacam-se rotinas sim-
ples relacionadas a:
1. Limpeza
Quando em perodo de obra ou reforma, em caso de respingamento de

argamassa, aconselhvel remover a massa com pano mido, antes que ela
endurea, e se j endurecida, retirar o excesso com tocos de madeiras para
no atingir a camada de primer, e depois dar acabamento superficial com lixa
fina, tomando cuidado para no danificar a camada de pintura.
No se deve utilizar materiais abrasivos na limpeza, como esponja de ao

ou de espuma de poliuretano, tal que esses materiais causam riscos nos aca-
bamentos, fazendo com que os mesmos percam a finalidade protetora sobre
as esquadrias.
Para a limpeza, recomendvel o uso de apenas gua e, se necessrio,

sabo neutro, em intervalos de tempos compatveis com o volume de sujeira,
pois produtos qumicos com base tipo solventes e principalmente cidos, da-
nificam os acabamentos aplicados sobre as esquadrias e, muitas vezes os
prprios materiais componentes dessas, causando corroso, perdas de cor,
manchamentos, dentre outras anomalias.
2. Reavivar cores e brilho
Em caixilhos anodizados ou pintados, recomendvel que, para se reavi-

var o brilho e as cores dos acabamentos, a titulo de manuteno preventiva,
pode-se usar cera automotiva.
Esse procedimento, para os caixilhos anodizados, de difcil manuteno

corretiva, pode prolongar o aspecto esttico do acabamento.
3. Pintura e repintura de caixilhos de ferro, ao e madeira
O sistema de pintura para caixilhos de ferro e ao composto por tinta de

acabamento, tinta intermediria e tinta de fundo ou primer. As tintas de fun-
do so empregadas com a finalidade de promover a aderncia do sistema de
pintura ao substrato ou inibir a corroso.
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4. Perda de mobilidade
Para que os caixilhos pivotantes e basculantes conservem sua boa mobili-

dade, importante a lubrificao moderada desses pontos sempre que ne-
cessrio, conforme orientaes dos fabricantes dos caixilhos.
Para rodzios e acessrios de ao, recomenda-se a lubrificao com leo

pelo menos uma vez por ano. Para portas internas ou externas em madeira
ou ferro, deve-se observar a conservao das dobradias, incluindo a sua pe-
ridica lubrificao.
Alm dos aspectos mencionados de manuteno preventiva, importante

observar que a perda de mobilidade tambm pode ter causa relacionada a
outros fatores descritos no item de anomalias.
5. Juntas e selantes
Recomenda-se uma inspeo peridica nas juntas vedadas para verificar o

bom estado. Juntas trincadas, descoladas, fissuradas, quebradias ou em pro-
cesso de desagregao devem ser refeitas para garantir a estanqueidade e a
proteo dos materiais contra o escorrimento de gua.
Os sinais visveis de problemas de vedao podem ser observados quando

h bolhas nas tintas, ferrugem, bolor, degradao da argamassa ou outros
tipos de anomalias, De uma maneira geral, as juntas tm seu tempo de vida
vinculado s caractersticas do selante utilizado, pela exposio maior ou me-
nor ao sol e aos agentes climticos e pelas movimentaes de compresso e
extenso dos suportes.
10.6 - Sistema de Instalaes Eltricas
As edificaes, de maneira geral, individuais ou coletivas, so alimentadas

atravs da rede pblica de distribuio de energia. Essas redes podero ainda
ser reas ou subterrneas. Nas edificaes de maneira geral, a tenso secun-
dria de distribuio do tipo baixa tenso, diretamente ligada na prpria
rede ou transformada em cabines que contm transformadores.
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Quando a carga instalada ultrapassar valores estabelecidos pelas
pertinentes, o fornecimento ser atravs de rede ou linha pblica de distribui-
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o area em tenso primria de distribuio, denominada de alta tenso,

que alimentar a subestao transformadora da unidade consumidora.
39
Evidentemente, como em qualquer outro sistema, existem anomalias as-

sociadas a questes construtivas, sendo que essas podem ter sua origem li-
gada a falhas em clculos e dimensionamentos de circuitos, potncias, cabos
eltricos, ou at em m previso de cargas.
As instalaes eltricas tambm podem ter problemas relacionados sua

execuo, alm de defeitos nos materiais utilizados.
Em conseqncia desses problemas, poder haver diversas anomalias re-

lacionadas falta de proteo de circuitos, sobrecargas, instabilidades eltri-
cas, choques eltricos, etc.
Destacando-se as anomalias que podem ter sua origem relacionada a

fatores externos, tem-se:
Surtos de tenso e corrente nas redes de distribuio de energia, po-

dendo provocar queima de equipamentos ou outros danos s instala-
es eltricas;
Interrupo de fornecimento de energia devido a fatores naturais, tais

como: chuvas, tempestades, ventos, etc.;
Descargas eltricas, provocadas por raios ou falhas em sistemas de

proteo contra descargas atmosfrica , etc.;
Ataque de pragas urbanas, como cupins, que se alojam e destroem os

fundos de madeira dos quadros eltricos.
Como anomalias decorrentes de problemas relacionados a manuteno,

uso e operao do sistema, tem-se:
Modificaes das instalaes eltricas, mudando as caractersticas inici-

ais do projeto eltrico, principalmente com acrscimo de cargas ou po-
tencias, acarretando problemas de sobrecarga;
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Uso de protees com disjuntores ou fusveis inadequados, no obede-

cendo capacidade de corrente dos condutores, demanda e a outros
fatores que devem ser considerados para o correto dimensionamento.
Considerando as anomalias relacionadas a problemas relativos a manuten-

o, uso e operao das instalaes eltricas, citados anteriormente, obser-
vam-se as seguintes recomendaes bsicas:
1. A proteo contra contatos diretos e indiretos e choques
A proteo contra contato diretos e indiretos deve ser providenciada com

barreiras, invlucros ou placas isolantes instaladas nos quadros eltricos, a
fim de impedir que o usurio toque em partes da instalao energizadas.
J a proteo contra choques em geral dever ser efetuada com dispositi-

vos de proteo corrente diferencial residual (DR ou IDR), instalados nos
circuitos eltricos, alm de todas as partes metlicas do quadro eltrico
estarem aterradas.
2. Falta de aterramentos
Com relao a aterramentos, necessrio que todas as instalaes eltri-

cas estejam aterradas, com destaque para as tomadas de uso especial,
como, por exemplo, para ar condicionado, microondas, mquina de lavar
roupa, chuveiros eltricos, etc.
Ressalta-se que pontos de iluminao de reas molhadas, como banhei-

ros, tambm devem ter suas instalaes aterradas.
Importante frisar que os fios verdes existentes em diversos aparelhos el-

tricos devem ser ligados ao fio terra existente nos imveis.
Refora-se que os aparelhos, chuveiros eltricos, torneiras eltricas e a-

quecedores de gua devem ter resistncia blindada e sempre devem estar
aterrados, evitando correntes de fuga e desarmamentos indevidos do dis-
positivo diferencial DR.
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3. Limpezas peridicas em quadros eltricos, dentre outros
41 onde se encontram os quadros eltricos, quer os internos s uni-

Os locais
dades de consumo, quer os localizados no centro de medio, casa de
bombas, casa de maquinas dos elevadores, devem manter-se limpos e
livres de objetos tais como: jornais, latas de tinta, papis, solventes, m-
veis. As portas e tampas dos mesmos no podem ficar obstrudas.
No permitir presena de materiais inflamveis, materiais explosivos, poei-

ras em locais onde existam equipamentos eltricos em geral (quadros,
cabos, bombas, motores).
4. Lembrar que na ocorrncia de incndio em equipamento eltrico, utilizar

extintor (gs carbnico, p qumico) - Classe C. Nunca usar gua ou ou-
tro agente que a contenha em sua composio.
5. As conexes entre condutores e equipamentos atravs de terminais de-

vem ser compatveis, para se evitar efeito galvnico, evitando-se corroses
entre materiais, o que provoca resistncia, dificultando a passagem da cor-
rente eltrica e conseqentemente aquecimento indesejado.
6. Vistorias peridicas e termografia
Providenciar vistorias peridicas nas instalaes eltricas, no mnimo a ca-

da dois anos, ou intervalos menores, por Engenheiro Eletricista habilitado e
credenciado pelo CREA. Esse profissional ir constatar as anomalias e for-
necer orientaes observando as normas tcnicas, alm de verificar ques-
tes relacionadas ao uso de equipamentos, aumento de potencias eltri-
cas, etc.
Para edificaes com grande porte nas instalaes eltricas, tais como edi-
fcios de escritrios, shopping centers, igrejas, etc., importante a manu-
teno preditiva atravs de medies com aparelhos de termografia, a fim
de verificar aquecimento em cabos nos quadros eltricos e de ajustar roti-
nas de manuteno preventiva.
7. No usar disjuntores de maior capacidade do que o cabo eltrico que

esta ligado a este. Caso aconteam problemas de desarme freqente de
disjuntores ou outros dispositivos de proteo, deve-se contactar profissio-
nal habilitado para se investigar as causas e proceder correta recomen-
dao e manuteno corretiva.
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8. No usar benjamins, pois o uso simultneo de mais de um aparelho na

tomada poder ultrapassar a potncia prevista para a instalao eltrica
daquele ponto.
10.7 - Sistema de Proteo Contra Descargas Atmosfricas

(SPDA)
10.7.1 - Descrio e funcionalidade do sistema
O raio responsvel pelos grandes prejuzos que provoca quando atinge

edifcios, residncias, animais, pessoas, redes eltricas, podendo causar, mor-
tes, incndios, destruio de materiais, como tambm falhas e danos em sis-
temas de eletricidade e de telecomunicaes.
No caso de edificaes, sua proteo deve ser atendida obedecendo a cri-

trios em funo do tipo de prdio, tipo de ocupao, tipo do material de
construo utilizando e localizao, permitindo, assim, orientar como deve ser
instalado o pra-raios.
10.7.2 - Finalidade do sistema
Cabe informar que o sistema de proteo dos edifcios contra a incidncia

de raios no impede a ocorrncia das descargas atmosfricas, entretanto,
reduz de modo bastante significativo os riscos decorrentes das descargas.
Os raios so responsveis por danos fsicos e incndios, de tal forma que

os edifcios devem estar protegidos contra essas descargas diretas, tanto na
cobertura como nas laterais.
Alm das anomalias relacionadas a problemas de projeto, como deficin-

cias no dimensionamento do sistema, alm de equvocos de instalao e exe-
cuo, bem como uso de materiais com defeitos, existem outras anomalias
que podem ter sua origem relacionada a questes de uso, operao e manu-
teno, devendo ser observadas dentro das rotinas e vistorias peridicas.
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De acordo com as anomalias j mencionadas, recomenda-se que quais-
quer que sejam as manutenes ou adequaes a serem feitas no sistema de
pra-raios, essas devero ser executadas por empresa especializada, tendo
em vista as questes tcnicas envolvidas.
De qualquer forma, seguem tpicos orientativos:
1. Manter cabos, anis, hastes, roldanas sempre bem fixados, a fim de no

comprometer a continuidade eltrica.
2. Sempre ligar ao sistema as estruturas metlicas existentes nas cobertu-

ras e telhados, respeitando os tipos de metais, utilizando as devidas cone-
xes, a fim de no provocar danos equipotencialidade do sistema e sua
continuidade eltrica.
3. Fazer as inspees peridicas a cada ano e as completas, envolvendo

teste de continuidade e medies hmicas, a cada cinco anos.
10.8 - Sistema Hidrulico
As edificaes so guarnecidas de instalaes hidrulicas que tm a finali-

dade de garantir a habitabilidade do usurio, no que tange a higiene, asseio,
limpeza e conforto.
As instalaes hidrulicas so compostas por um conjunto de tubulaes e

equipamentos, aparentes ou embutidos, destinado ao transporte e controle
de fluxo de gua, esgoto e demais fluidos em uma edificao, conforme pro-
jeto elaborado de acordo com as normas tcnicas da ABNT vigentes.
Os sistemas que compem as instalaes hidrulicas so:
gua fria;
gua quente;
43
Esgoto;
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guas pluviais;
Sistema de combate a incndio;
Gs.
10.8.2 Principais anomalias
As anomalias mais comuns constatadas nos trs sistemas hidrulicos abor-

dados so:
1. Corroso de tubulaes hidrulicas em ferro galvanizado;
2. Deformaes em tubulaes em PVC;
3. Vazamentos diversos em tubulaes;
4. Deteriorao das tampas de reservatrios de gua;
5. Reservatrios de gua apoiados diretamente sobre o solo ou enterra-

dos;
6. Presena de tubulaes de esgoto dentro de reservatrios de gua;
7. Falta de pintura nas tubulaes ou falta de repintura;
8. Obstruo interna de tubos devido falta de replantio de rvores e ou-

tras plantas em jardins ou jardineiras.
1. Com relao a problemas e recomendaes sobre o funcionamento de

bombas de recalque, resumidamente, segue tabela orientativa:
Problemas Provveis causas e Providncias
Bomba no A bomba no est escorvada. Portanto, desligue-a,

fornece gua escorve outra vez e tente novamente. A bomba no
deve ser operada mais do que 30 segundos sem bom-
beamento, para evitar o superaquecimento
44 e queima
do selo mecnico.
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Problemas Provveis causas e Providncias

45Presso
Baixa A bomba no est completamente escorvada ou com
problemas de cavitao. Motor com baixa rotao. Ro-
tao no sentido errado. Manmetro com defeito. Ro-
tores parcialmente obstrudos. Vazamentos de ar na
tubulao de suco. Chamar o tcnico responsvel
pela manuteno da bomba.
Baixa vazo Motor com baixa rotao. Rotao no sentido errado.
Rotores parcialmente obstrudos. Tubo de suco ou
ralo parcialmente obstrudos. Chamar o tcnico res-
ponsvel pela manuteno da bomba.
Superaquecimento Conexes dos fios ou voltagem errada. Rotao baixa
do motor ou invertida. Atrito dos rotores nos estgio, devido
m ajustagem. M ventilao. Chamar o tcnico res-
ponsvel pela manuteno da bomba.
Motor no Chaves abertas, fusveis queimados, conexes soltas
funciona ou rel de sobrecarga aberto. Chave eltricas do motor
est inoperante. Conexes eltricas do motor erradas.
Chamar o tcnico responsvel pela manuteno da
bomba.
Excesso de ar na Entrada de ar pela tubulao de suco. gua gasosa.
rede hidrulica Retirar ar da tubulao com profissional habilitado.
Perda de Entrada de ar pela tubulao de suco. gua gasosa.

escorvamento Retirar ar da tubulao com profissional habilitado.
2. Desinfeco e limpeza dos reservatrios e tubulaes;
3. Nunca proceder ligao de esgotos em gua pluviais;
4. Limpar e desobstruir ralos, calhas e grelhas de coleta de guas pluviais

periodicamente;
5. Limpar ralos internos, sifes de pias e lavatrios destinados coleta de

esgotos, a fim de no haver entupimentos;
6. No usar emendas entre tubos com materiais incompatveis ou, ainda,

proceder a reparos de vazamentos em conexes ou trechos de tubulaes
com fissuras com materiais do tipo durepxi.
45
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10.9 - Instalaes de Gs
As instalaes de gs so compostas pelo conjunto de tubulaes e equi-

pamentos, aparentes ou embutidos, destinados ao transporte e controle do
fluxo de gases em uma edificao. Assim, os componentes do sistema de ins-
talaes de gs so: tubulaes, registros, vlvulas e medidores de vazo.
As anomalias mais comuns a instalaes de gs, independente do tipo de

gs fornecido, so:
1. Vazamentos de gs pelas tubulaes, conexes, vlvulas, etc.;
2. Corroso nas tubulaes;
3. Proximidade de instalaes eltricas junto a tubulaes de gs.
Para melhor controle e preveno contra os problemas de vazamentos e

danos deles decorrentes, tm-se algumas orientaes:
Observa-se que alguns empreendimentos fazem uso de uma fita espe-

cfica da marca Torofita ao redor dos trechos de tubulaes de gs,
principalmente soldas, que passam perto de instalaes eltricas. Alerta
-se que a norma no especifica esse tipo de soluo, mas pode-se fazer
estudo e verificar especificaes desse material a fim de facilitar a solu-
o do problema.
No utilizar a central de GLP e Centrais de medidores como depsito de

materiais de qualquer natureza. Tais centrais devero possuir ventila-
o natural permanente.
Verificar o prazo de validade das mangueiras flexveis, trocando-as

quando necessrio.
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Quanto ao abastecimento a granel de GLP, para cilindros denominados

P-190, os operadores devero sempre visualizar um ao outro para que,
47 emergncia, os procedimentos de segurana sejam efetuados;
numa
assim, no deve ter nenhum obstculo entre o caminho abastecedor e
o cilindro a ser abastecido, a mangueira flexvel deve estar em linha
reta e o zelador no deve ficar junto da equipe que est abastecendo.
vedado que a mangueira flexvel passe por:
reas internas s edificaes, em locais sujeitos ao trfego de veculos

sobre a mangueira;
Nas proximidades de fontes de calor ou fontes de ignio, como tubula-

es de vapor, fornos, etc.;
Em reas sociais, tais como hall, sales de festas, piscinas, play-

grounds;
Prximo a aberturas no piso, como ralos, caixas de gordura, esgoto,

bueiros, galerias subterrneas e similares;
Quanto central de GLP, a mesma deve atender s condies mnimas

de segurana, possuindo extintores de p qumico em quantidade com-
patvel com o volume armazenado; no possuir ralos, grelhas e demais
vos a uma distncia inferior a 1,50 m da central; possui afastamento
mnimo de 3,00 m de materiais de fcil combusto e pontos de ignio,
estar no pavimento trreo e ser bem ventilada;
Uso de detectores de gs automatizados ou manuais para deteco de

vazamentos.
Em funo do exposto, alerta-se aos responsveis dos edifcios sobre a

necessidade de vistorias peridicas nas instalaes de gs, observando se h
odores caractersticos provenientes de algum vazamento, chamando, como j
observado, as operadoras responsveis pelo fornecimento do gs, pois esta
possuem rol de empresas de manuteno que faro os servios dentro das
normas, com engenheiro responsvel, habilitado.
47
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10.10 - Sistema de Impermeabilizao
A impermeabilizao um dos tratamentos utilizados quando preciso dar

proteo s construes contra a passagem indesejvel de fludos (lquidos,
gases, vapores), podendo cont-los ou esco-los para fora do local que se
necessita proteger.
Tal proteo, muito embora no visvel, encontra-se instalada em lajes de

piso, em paredes, sob os revestimentos, nas fundaes e elementos em con-
tato com o solo ou mesmo na forma de revestimento.
Para cada tipo de rea a ser protegida dever ser definido um sistema com
aplicaes diferenciadas, que ser determinado em funo da dimenso da
rea, forma da estrutura, interferncias existentes na rea, custo, vida til,
etc.
Os principais sistemas de impermeabilizao so:
Membranas flexveis moldadas in loco: emulses asflticas, solues

asflticas; emulses acrlicas, asfaltos oxidados; asfaltos modificados;
elastmeros em soluo;
Mantas flexveis pr-fabricadas: mantas asfltica; mantas elastomri-

cas; mantas polimricas;
Membranas rgidas moldadas in loco: cristalizao; argamassa rgida.
Nas reas comuns:
Nos subsolos, a camada impermevel normalmente encontra-se instalada

nas paredes e lajes em contato com o solo, caso no tenha sido realizado um
eficiente sistema de drenagem, o qual funciona contra a penetrao e passa-
gem de gua pelo concreto das estruturas ou de contrapiso, quer por pres-
so, devido presena de um lenol dgua no terreno, denominado lenol
fretico, ou por simples contato com o solo mido ou saturado (capilaridade).
Tal camada encontra-se tambm protegendo o concreto armado das estrutu-
ras dos poos de elevadores e dos reservatrios dgua inferiores.
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Nas reas privativas:
49 de uma unidade autnoma exposta s guas de chuva, de lava-

As reas
gem e de banho, sejam elas da cozinha, da rea de servios, dos banheiros,
dos terraos, varandas ou sacadas, jardineiras, saunas e piscinas, tambm
contm uma proteo impermevel compatvel com o processo de sua utiliza-
o.
A presena indesejvel de gua se origina basicamente atravs de: ascen-

so capilar de umidade de solo; infiltrao de gua decorrente de vazamentos
ou penetrao atravs de frestas/fissuras e condensao de vapor por defici-
ncia de ventilao. Problemas relacionados com a presena de umidade a-
presentam-se com alta incidncia entre as principais anomalias.
As infiltraes de gua nas edificaes, de maneira geral, so consideradas

um dos principais agentes de degradao de elementos e componentes cons-
trutivos.
Diante dessa realidade, destaca-se a importncia da elaborao do projeto

de impermeabilizao ou reimpermeabilizao, conforme definido na Norma
Tcnica NBR 9575/2003, e principalmente da execuo dos servios pertinen-
tes ao sistema, que devero ser realizados exclusivamente por profissional
habilitado.
As anomalias mais freqentes do sistema so:
1. descolamento da manta na regio de rodap, incorrendo em formaes

de fissuras no revestimento das paredes e/ou fachadas;
2. descolamento da manta em regies de ralos, soleiras, peitoris, etc.;
3. falhas nas emendas entre panos de mantas;
4. falhas no tratamento de juntas de dilatao;
5. perfuraes na manta por razes diversas, tais como: fixao de peito-

ris, antenas coletivas, etc.;
49
6. especificaes inadequadas de materiais;
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7. ressecamento da manta;
8. falta de camada separadora entre a membrana impermeabilizante e a

camada de proteo mecnica;
9. falta de junta de dilatao em proteo mecnica, gerando fissuras de

retrao;
10. falta de reforo de telas em mudana de base, ocasionando fissuras de

dilatao trmica dos diferentes materiais;
11. falta de tratamento adequado da base, como arredondamento de can-

tos e arestas, gerando pontos irregulares e perfurantes nas membranas;
12. falta de caimentos para os ralos, incorrendo em problemas de empo-

amento de gua sobre os pisos e conseqentes problemas de eflorescn-
cias e manchamentos; entre outras.
A recomendao que sejam inspecionados regulamente, por profissional

habilitado, os possveis pontos passveis da ocorrncia de infiltraes.
O olho clnico do tcnico ir detectar a existncia de umidade ou infiltrao

nos diversos elementos construtivos, tais como: estruturas, reservatrios de
gua, piscinas, fachadas, coberturas e instalaes diversas.
10.11 - Sistema de Segurana contra Incndio
Fogo o produto de uma reao qumica denominada combusto, que se

caracteriza pelo desprendimento de luz e calor. O fogo tem sido responsvel
pela grande ocorrncia de catstrofes ao longo dos anos. Para a extino do
fogo e evitar a sua propagao deve-se realizar a quebra da reao qumica
denominada combusto, para tanto, temos equipamentos e medidas de pro-
tees passivas e ativas de segurana contra incndios.
As protees ativas so aquelas que so acionadas de forma manual ou

automtica, com extintores, hidrantes e mangotinhos, chuveiros automticos
(sprinklers), deteco e alarme, sinalizao e iluminao de emergncia.
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10.11.1 - Extintores
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10.11.1.1 - Descrio e finalidade do sistema:
Considerando um dos principais agentes extintores so aparelhos de acio-

namento manual, destinados a combater princpios de incndio.
10.11.1.2 - Principais anomalias:
As anomalias mais comuns encontradas nos extintores e na sua utilizao,

so:
Extintores descarregados;
A quantidade de extintores por pavimento, lembrando que todo e qual-

quer pavimento dever ter no mnimo 2 (dois) extintores - 1 classe A
e outro classe B/C;
Extintores obstrudos por qualquer material;
Extintores sem o selo do INMETRO;
Extintores sem o selo de recarga/manuteno dentro das especificaes

da NBR 12962;
Extintores se a indicao de classe a que se emprega;
Extintores sem sinalizao, inclusive aqueles que esto em pilares.

Observe a nossa sugesto de planejamento das tarefas de limpeza e
estabelea o seu prprio roteiro e cronograma de trabalho.
10.11.1.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas
Para um melhor controle e preveno no tocante ao equipamento e sua

utilizao, tm-se algumas orientaes:
Extintores de gua pressurizada devem ser recarregados de acordo

com a periodicidade recomendada pelo fabricante ou utilizao.
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Extintores de p qumico devem ser recarregados de acordo com o

tempo marcado no cilindro pelo fabricante ou utilizao.
Extintores de dixido de carbono - CO2 devem ser recarregados sem-

pre que sua carga nominal for inferior a 10% ou, caso no seja possvel
pes-los, recarregar de acordo com o recomendado pelo fabricante.
10.11.2 - Hidrantes
10.11.2.1 - Descrio e finalidade do sistema
O sistema de hidrantes um tipo de proteo instalado em edifcios, desti-

nados ao combate de incndios. composto de reserva de incndio, bomba
de recalque, tubulao, abrigo da mangueira e registro de recalque.
10.11.2.2 - Principais anomalias
As anomalias mais comuns encontradas em hidrantes so:
A falta de conservao e sinalizao das bombas de incndio;
Dispositivos de alarme e comando das bombas quebradas e/ou em

mau estado de conservao;
Mau estado de conservao das caixas de hidrantes, principalmente a

abertura das portas, pois comum estarem emperradas pela oxidao
ou camada grossa de pintura;
Mangueiras dos hidrantes enroladas inadequadamente, sem esguicho e

chave de aperto;
Caixas de hidrantes sem os vidros de visualizao e proteo das man-

gueiras;
Mangueiras furadas ou cortadas.
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Para 53
um melhor controle e preveno no tocante ao equipamento e sua
utilizao, tm-se algumas orientaes:
Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente

antes de ser colocada em uso.
Toda mangueira deve ser inspecionada e ensaiada hidrostaticamente

de acordo com a periodicidade recomendada pelo fabricante.
Para limpeza e lavagem das mangueiras, utilizar somente gua potvel

e sec-las a sombra interna e externamente.
O sistema deve ser dotado de alarme audiovisual, indicativo do uso de

qualquer ponto do hidrante que acionado.
O sistema de hidrante deve ser utilizado, preferencialmente, por duas

pessoas, atentando para: retirar a mangueira, acoplar as adaptaes
da mangueira no esguicho e no registro do hidrante, utilizar a chave da
mangueira, quando necessrio, abrir o registro, ligar a bomba, iniciar o
combate.
10.11.3 - Sadas de emergncia
So condies exigveis que as edificaes possuam a fim de que a sua

populao possa abandon-las em caso de incndio, completamente protegi-
da e que tambm permitam o acesso de auxlio externo (Corpo de Bombei-
ros) para o combate ao fogo e a retirada da populao.
As anomalias mais comuns encontradas nas sadas de emergncia so:
Falta de acessibilidade das rotas de fuga, ou seja, as mesmas obstru-

das por vasos ornamentais, mveis, materiais diversos e principalmen-
te53
por lixeiras que so instaladas nas antecmaras;
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rotas de fuga que no levam a uma rea de descarga segura;
Unidades de passagem com menos de 1,20 m, principalmente nas es-

cadarias e antecmaras;
Corrimos instalados erroneamente e sem as pontas voltadas para a

parede;
Guarda-corpos com altura fora dos padres, ou seja para interiores me-
nor que 1,05 m e menor de 1,30 m para exteriores;
Escadas abertas ou enclausuradas constitudas de elementos estrutu-

rais e de vedao que no resistam ao fogo por, no mnimo, 120 min.;
Escadas enclausuradas prova de fumaa sem ventilao exaustora

que resista quatro horas ininterruptamente;
Portas corta fogo em mau estado de funcionamento das fechaduras;
Portas corta fogo sem o selo da ABNT - lembrar que muitas vezes o
selo est coberto por tinta;
Iluminao de emergncia autnoma por baterias estas vencidas e/ou

descarregadas;
Iluminao de emergncia por gerador, este sem combustvel.
Para um melhor controle e segurana, tm-se algumas orientaes:
Toda rota de fuga deve ser inspecionada rotineiramente, ou utilizao

e/ou mudana de layout.
Toda iluminao e sinalizao deve ser inspecionada e testada, de acor-

do com recomendaes dos fabricantes e/ou utilizao.
O conjunto porta corta fogo e o piso ao redor no deve ser lavados com
gua ou qualquer produto qumico, a limpeza deve ser feita com pano
mido em gua e em seguida utilizado um pano seco para a remoo,
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a fim de preservar o ao e a pintura que compem o conjunto.
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Todas as portas corta fogo devem ser inspecionadas, aplicando leo

lubrificante nas dobradias e maanetas para garantir o seu perfeito
55
funcionamento.
10.11.4 - Chuveiros automticos - sprinkler
um sistema de proteo contra incndio, pelo mtodo de resfriamento,

destinado a projetar gua em forma de chuva, integrado por rede de abaste-
cimento, reservatrio, elemento sensvel e bombas. A instalao desse tipo de
proteo ser obrigatria quando no forem atendidos os limites estabeleci-
dos para a compartimentao horizontal e vertical para a edificao, em fun-
o da altura, ocupao e rea construda, no sendo necessria a sua insta-
lao em unidades residenciais.
Nos chuveiros automticos, as anomalias mais comuns so:
Elementos sensveis sujos e/ou pintados, sendo que os mesmos devem

estar limpos e sem resduos de sujeira, pois a temperatura nominal de
funcionamento sofreria alteraes;
Chuveiros automticos com rea de atuao prejudicada por divisrias,

materiais, luminrias, etc.;
Materiais como fios, encanamentos, etc. amarrados nas tubulaes do

sistema;
Os fios eltricos de alimentao das bombas de recalque, quando den-

tro de rea protegida pelos chuveiros automticos, sem a devida prote-
o contra danos mecnicos e qumicos, fogo e umidade.
10.11.4.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas:
Para um melhor controle e segurana, tm-se algumas orientaes:

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Todo edifcio ter um estoque de elementos sensveis para a reposio

imediata, caso necessrio.
Toda o sistema de chuveiros automticos deve ser inspecionada de a-

cordo com recomendaes dos fabricantes ou utilizao e/ou mudana
de layout.
10.12 - Sistema de Ar Condicionado
O sistema de ar condicionado consiste em um processo de tratamento e

controle simultneo de temperatura, umidade, pureza e movimentao do ar,
conforme as necessidades do ambiente que se deseja climatizar.
Dentre os equipamentos existentes, podemos destacar:
Condicionador de janela;
Split.
Temperatura no ajustada ao fim que se destina e com os nveis fora

do especificado pela norma da ABNT.
Fluxo de ar diretamente sobre os corpos, devendo-se ajustar as lmi-

nas direcionadas de ar que ficam nos equipamentos condicionadores de
menor porte (aparelhos de janelas e splits).
Poeira lanada pelo ar condicionado, devendo-se verificar a limpeza dos

filtros de ar, e se o problema ainda persistir, dever ser avaliado o esta-
do de limpeza de dutos e grelhas/difusores.
A existncia de rudos nos condicionadores.
Utilizao de salas de mquinas para o armazenamento de produtos de

limpeza ou qualquer outro fim.
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Limpar e pintar com tinta adequada a bandeja de condensados
(condicionadores), avaliando a necessidade de tratamento com produ-
tos bacteriostticos (empresas especializadas), lembrando que, confor-
me previsto na legislao, todos os produtos utilizados para a limpeza e
tratamento de condicionadores de ar devero ter o seu registro e apro-
vao junto ao Ministrio de Sade.
10.13 - Paisagismo
10.13.1 - Descrio e finalidade
Paisagismo o estudo do meio ambiente fsico, de forma planejada, com-

pondo elementos e vegetais em ambientes abertos. So levados em conside-
rao aspectos fsicos - clima, vegetao, solo e gua - e aspectos funcionais
- acesso, circulao, uso e caractersticas da rea a ser tratada.
O paisagismo complementa a arquitetura, criando ambientes agradveis e

saudveis: beleza atravs de cores, texturas, formatos; insolao s edifica-
es; sombreamento em reas de lazer, repouso, estacionamento, etc.; bar-
reira sonora (ex.: edifcios de situados em vias movimentadas); proteo con-
tra o vento; etc.
O conceito que muitos fazem de paisagismo que ele se restringe apenas

s espcies vegetais, o que no correto, pois engloba tambm pavimenta-
o, espelhos dgua, equipamentos de lazer e esportes, jardineiras, postea-
o e aparelhos de iluminao, tubulaes e elementos de drenagem e irriga-
o.
10.13.2 - Principais anomalias e recomendaes
As principais anomalias referentes ao paisagismo esto relacionadas com a

no existncia de projeto ou ao mau projeto; ao plantio, manuteno ou a
conjugao desses fatores.
10.14 - Controle de Pragas Urbanas

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10.14.1 - Descrio e finalidade
Praga qualquer animal indesejvel ao meio em que se vive e/ou que pro-
voque prejuzos. Estas pragas, dependendo da situao, so prejudiciais
sade das pessoas ou sade das edificaes. Podem muitas vezes provocar
danos irreparveis, causando morte s pessoas ou s edificaes.
So mais conhecidas como pragas urbanas: cupins, brocas, baratas, for-

migas, ratos, pombos, entre outras.
Para compreender o poder, prevenir ou curar as patologias oriundas das

pragas urbanas, sero a seguir relatados os hbitos, caractersticas e mto-
dos de controle de algumas delas, enfocando as mais comuns e que causam
maiores danos, como algumas espcies de cupins, brocas ou carunchos, for-
migas, ratos e pombos.
Qualquer ambiente, seja de produo, residencial, lazer, etc., est sujeito

ao ataque de pragas e sua presena e proliferao esto diretamente ligadas
aos seguintes fatores:
Abrigo necessrio para seu desenvolvimento e reproduo;
Alimento disponvel para sua manuteno e sobrevivncia;
Acesso ou facilidade de entrada e permanncia no ambiente.
A finalidade do controle de pragas apresentar tcnicas e hbitos para

prevenir, amenizar e/ou controlar as pragas urbanas.
A) Cupins;
B) Brocas ou carunchos (colepteros);
C) Formigas urbanas;
D) Roedores - ratos;
E) Pombos.
10.14.2 - Medidas preventivas e de controle, recomendaes e

orientaes tcnicas
Para a preveno de vrias destas pragas, detalhes construtivos, limpeza

geral, armazenamento adequado de lixo e detritos em local e forma apropria-
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dos, sejam no edifcio ou em reas livres, so maneiras de preveno.
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O sucesso para o combate e controle da maioria destas pragas depender

de estudos do ambiente, das espcies envolvidas, do bom senso, monitora-
mento do59 trabalho, inspeo do local e localizao do ninho (no caso e formi-
gas, cupins, etc.) e principalmente do conhecimento da biologia do grupo com
que se est trabalhando. Estes conhecimentos garantiro aes posteriores
eficazes para o controle.
10.15 - Elevadores
Presente na grande maioria das edificaes, o elevador um meio de

transporte vertical de passageiros ou cargas seguro e eficiente desde que u-
sado e mantido segundo s orientaes do fabricante.
O sistema constitudo por quatro elementos:
Cabina: o que comumente conhecido como elevador; local atravs

do qual as pessoas so transportadas (tambm conhecido como
carro);
Casa das mquinas: geralmente posicionada na cobertura do edifcio,

ela resguarda os painis eltricos e de comando, os geradores e moto-
res de trao, freios e sistema de ventilao (natural ou forada);
Caixa do elevador: onde esto posicionadas as guias, que auxiliam no

suave deslocamento da cabina, os cabos de trao, peso, contra peso e
sistemas de segurana (normalmente compostos por sistemas hidruli-
cos instalados no fundo da caixa de elevador, no chamado poo do
elevador;
Andares ou pavimentos: nos andares, alm das botoeiras de aciona-

mento (chamada), encontram-se instalados os sistemas de abertura de
porta que so acionados assim que o elevador estiver nivelado com o
piso do pavimento.

59 as principais anomalias construtivas que podem ser relacionadas,
Dentre
pode-se destacar:
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Portas de pavimentos arranhadas (raspam ao abrir);
Sensao de desconforto durante a viagem devido a uma sada ou pa-

rada brusca;
Alarme no funciona ou est posicionado (campainha) em local onde

no existem pessoas prximas;
Interfone no funciona;
Desnvel entre o piso da cabina e o pavimento onde ocorreu a parada.
Em geral, estas anomalias construtivas so causadas por uma m regula-

gem (portas, desnvel, velocidade de viagem, etc.) ou por problemas de ins-
talao (cabos de interfones rompidos em algum ponto, etc.). Tambm po-
dem ocorrer falhas de projeto ou mesmo definies erradas, como, por e-
xemplo, a posio do alarme sonoro do hall da edificao ou na portaria.
Dentre as principais anomalias em funo da utilizao, os registros indi-

cam a maior incidncia de:
Quebra de botes da cabina e de pavimentos;
Falha nos sistemas de ventilao interna da cabina;
Falha no sistema de iluminao da cabina;
Vandalismo.
Dentre as muitas responsabilidades legais na administrao de um Condo-

mnio est a contratao de uma empresa de manuteno, recomendando-se
normalmente que esta empresa seja o prprio fabricante do equipamento,
como forma de garantir a preservao de suas caractersticas originais.
Os contratos de manuteno basicamente se dividem em dois tipos:
Contrato de conservao: prev somente a utilizao de mo-de-obra

especializada para execuo manuteno preventiva/corretiva e atendi-
mento aos chamados de emergncia, no incluindo, portanto, materiais
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e/ou peas de reposio;
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Contrato de manuteno: prev a utilizao de mo-de-obra especiali-

zada para a execuo da manuteno preventiva/corretiva e atendi-
61 dos chamados de emergncia, alm do fornecimento de compo-
mento
nentes mecnicos, eltricos e eletrnicos, desde que constatado seu
desgaste natural, excluindo-se, portanto, a reposio de componentes
danificados por atos de vandalismo ou para modernizao/
embelezamento.
A seguir, so fornecidos alguns elementos que podem compor uma lista-

gem bsica ou check-up, possvel de ser executado pelo Condomnio:
Documentao/sinalizao:
Manter em local visvel a chapa de identificao/registro do elevador

junto a Prefeitura, fornecida por ocasio da emisso do Alvar de
Instalao;
Manter em local visvel a placa Antes de entrar no elevador, verifi-

que se o mesmo encontra-se parado neste andar, instalada no hall;
Manter em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, placa

indicativa do nome, endereo e telefone, atualizados, dos respons-
veis pela instalao e conservao;
Manter em local de fcil acesso a RIA - Relatrio de Inspeo Anual,

cuja emisso obrigatria pela empresa de manuteno.
Casa de mquinas e poo do elevador:
Garantir o acesso restrito empresa de manuteno;
Manter em local visvel a ficha de atendimento (histrico);
Observar periodicamente a existncia de rudos e/ou odores anor-

mais; nesta situao, recomenda-se o acionamento imediato da
empresa de manuteno.
Operao do elevador:
Observar o funcionamento de botoeiras no andar;

61Observar o nivelamento de pisos (elevador e andar) conforme men-

cionados anteriormente;
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Observar se a porta do elevador abre somente quando o mesmo

estiver parado e nivelado em relao ao andar destino;
Observar o funcionamento do ventilador da cabina (quando existir)

durante a viagem;
Observar a existncia de rudos ou deslocamento turbulento

(balano) do elevador durante o percurso (viagem);
Testar periodicamente o interfone e o alarme de emergncia (dentro

da cabina);
Solicitar que a empresa de manuteno verifique com regularidade:

funcionamento da iluminao de emergncia dentro da cabina e na
sala de mquinas; comprove a eficincia da ventilao do sistema;
promova a inspeo da base do poo do elevador para que se ateste
a boa condio de limpeza e verifique eventuais incidncias de infil-
traes para que o problema seja sanado, dentre outras exigncias
regulares que devero estar previstas nos contratos.
10.15.4 - Curiosidades e dicas
A seguir, sero fornecidas as normas tcnicas e leis que norteiam estes

sistemas quanto sua importncia e manuteno e que servem de comple-
mentao e referncia para estudos mais aprofundados:
MB 129 - Inspeo de elevadores e monta-cargas novos;
MB 130 - Inspeo peridica de elevadores e monta-cargas.
10.16 - Sistema de Automao
O sistema de Automao Predial tem por finalidade obter, por intermdio

de recursos tecnolgicos, conforto e satisfao do usurio final com a utiliza-
o otimizada dos recursos disponveis, principalmente energia eltrica, bem
como agregar confiabilidade e qualidade aos servios prestados.
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O sistema de Automao Predial composto, basicamente, pela automa-

o individual dos seguintes sub-sistemas:
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1. sistema de ar condicionado (chillers, termoacumulao, bombas de -
gua gelada e condensao, atuadores, vlvulas, torres de resfriamento,
sensores de temperatura e presso, variadores de freqncia, compresso-
res, etc.);
2. sistema de ventilao/exausto mecnica (ar externo, copas, subsolos,

etc.);
3. sistema de recalque de guas (pluviais, servida e potvel);
4. gerenciamento de energia eltrica (demanda, fator de potncia, medi-

dores de energia eltrica, etc.);
5. sistema de iluminao (quadrantes, zonas, etc.);
6. sistema de grupos geradores e nobreak;
7. sistema contra incndio (sensores de fumaa, gs e termovelocimtri-

cos, etc.);
8. sistema de combate a incndio;
9. sistema de transporte vertical e escadas rolantes;
10. sistema de segurana patrimonial;
11. sistema de controle de acesso (portes, cancelas e catracas eletrni-

cas, etc.);
12. sistema de circuito fechado de televiso (CFTV);
13. sistema de sonorizao.
A) Anomalias construtivas:
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Interferncias na recepo de dados causadas pela instalao dos cabos

de automao (lgica) prximos a alimentadores de energia (cabos,
bandejamentos, busways, etc.);
Falta de regulagem/ajuste em cursos de vlvulas e atuadores em geral,

impossibilitando a sua atuao correta (fechamento ou abertura total);
Falta de acesso s controladoras e atuadores para a manuteno

(portinholas de acesso, alapes, etc.).
B) Anomalias em funo da utilizao:
Falta de preparo/conhecimento tcnico dos operadores do sistema;
Falta de manuteno/testes peridicos de atuao em vlvulas, etc.;
Falta de manuteno no prprio sistema (software) atravs do backup

de informaes, limpeza de alarmes, etc...;
Sensores descalibrados.
A) aquisio de um novo sistema;

B) Interferncias nos forros dos pavimentos;
C) Intervenes no sistema de automao predial;
D) Sistema de incndio (detectores de fumaa/gs, botoeiras de pnico e
sprinklers);
10.17 - Equipamentos de Lazer
10.17.1 - Descrio e finalidade:
Atualmente, entende-se por equipamentos de lazer: playground, piscina,

quadra poliesportiva, sala de ginstica, churrasqueira, etc.
Os equipamentos de lazer tm como finalidade proporcionar entreteni-

mento aos moradores do Condomnio; alm de agregar valor ao imvel, que
um atrativo liquidez do mesmo.
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Os sistemas mais freqentemente usados e que compem os equipamen-

tos de lazer so:
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Playground;
Piscina;
Quadra poliesportiva.
A) Playground
As principais anomalias nos playground so oriundas principalmente de

instalao do equipamento e da falta de manuteno no mesmo. Destacam-
se:
Fundao inadequada;
Flexo, deformao e/ou trincas que comprometem a estrutura;
Afrouxamento e/ou rompimento de pinos, porcas e parafusos;
Falta de revestimento de proteo;
Ferrugem/corroso, lascas, juntas rompidas ou abertas;
Peas ausentes, dobradas, rompidas, afrouxadas, ganchos gastos, etc.;
Cantos em protuberncias;
Articulaes e componentes mveis expostos;
Dispositivos mecnicos e outras partes mveis: rolamentos gastos, falta

de lubrificao, emperramento ou movimento excessivo, movimento
indevidamente barulhento, espaos livres incorretos, etc.;
Barras de segurana, corrimos ou barreiras ausentes ou vergadas,

rompidas ou afrouxadas;
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Pisos e degraus quebrados ou sem superfcie antiderrapante;
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Brinquedos faltando assentos, com assentos quebrados ou sem firme-

za;
Especificao inadequada da superfcie protetora debaixo do brinquedo

quanto a salubridade, impacto, nvel, etc.;
Problemas no escoamento da gua da chuva;
Correntes sem capas de revestimento de proteo, permitindo esmaga-

mento de dedos.
B) Piscina
Vazamento um dos grandes inimigos da piscina; desta forma im-

prescindvel a ateno aos seguintes aspectos:
Conta de gua com aumento anormal e sem origem aparente;
Poas de gua ou grama crescendo em uma determinada rea prxima

piscina;
Afundamento de piso na rea adjacente;
Constante e anormal necessidade de completar o nvel da gua;
Existncia de trincas ou rachaduras na piscina ou no piso adjacente. As

trincas de revestimento podem ter origem em trincas na estrutura da
piscina.
Destacam-se tambm outras anomalias, tais como:
Trincas e/ou fissuras na estrutura;
Trincas, descolamento e/ou desgaste do revestimento;
Falta de rejunte;
Infiltrao de gua causada por problemas de impermeabilizao;
Surgimento de bolhas, rugas e/ou descolamento da manta vinlica, em

funo da m execuo, infiltraes, etc.;
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Vazamentos na instalao hidrulica dos equipamentos. Registros com

mau fechamento possibilita gasto desnecessrio de gua;
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Equipamentos de apoio com problemas de corroso;
Falta de manuteno e/ou manuseio incorreto dos equipamentos;
Apodrecimento da estrutura de madeira do deck;
M fixao do deck, com pregos aparentes e soltos.
C) Quadras poliesportivas
As principais anomalias encontradas so:
Desgaste da pintura;
Desgaste do piso;
Corroso da estrutura do alambrado de fechamento;
Corroso da estrutura das goleiras, cestas, etc.
A) Playground
Inspees programadas:
Segundo a Norma 14.350 - Segurana de Brinquedos de Playground, da

ABNT, trs, tipos de inspees sugeridas como necessrias boa manuteno
do playground, a saber:
Inspeo visual: onde possvel se estabelecer uma lista de verificao,

tipo check list, envolvendo os itens das principais anomalias listadas, a
fim de identificar todos os itens que podem comprometer a segurana
dos brinquedos.
Alm disso, pode-se verificar o estado do tanque de areia, limpeza ge-

ral, estado dos trechos de superfcies absorventes de impacto, tais co-
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mo gramados, no tocante a desgastes, limpezas, etc.
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Inspeo registrada: uma inspeo mais minuciosa, registrada com

periodicidade recomendada pelo fabricante/construtor.
Inspeo certificada: preferencialmente esta inspeo deve ser feita por

um tcnico especializado aps o perodo do inverno e ao final das frias
de vero, com periodicidade recomendada pelo fabricante/construtor.
B) Piscina
Quanto qualidade da gua: um item de mxima importncia, sendo

que os principais fatores a serem verificados e mantidos em um tratamento e
limpeza so:
Estar livre de bactrias do grupo coliforme e/ou saphylococcus aureus;
Estar livre de proliferao de algas;
Estar lmpida, ou seja, com perfeita visibilidade do fundo do taque;
Estar livre de detritos no pertinentes, flutuantes e/ou depositados no

fundo do tanque;
Manter a concentrao de cloro entre 0,8 mg/l a 3,0 mg/l de cloro livre
e no lava-ps ter no mnimo 3,0 mg/l de cloro livre;
Adicionar cloro granulado de preferncia noite, pois a luz solar e o ca-

lor aceleram a decomposio do produto;
Verificar o pH da piscina dia sim/dia no e antes de utiliz-la;
Estar atendo aos parmetros microbiolgicos - aparecimento de infec-

es de pele, olhos e/ou ouvidos nos usurios da piscina;
Em caso de ocorrncia de corroso ou formao de depsitos no tanque

e/ou no sistema de recirculao e tratamento, colorao anormal da
gua e/ou falta de limpidez, recomenda-se verificar o teor de slidos
dissolvidos, alcalinidade total, dureza e metais contidos na gua;
Os produtos qumicos seguindo sempre as recomendaes tcnicas do

fabricante.
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C) Quadras poliesportiva
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Na construo dos pisos esportivos externos, dois aspectos so fundamen-

tais:
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Estabilidade do solo de fundao, que responde pela durabilidade e soli-
dez do campo;
Drenagem, que responde pela facilidade de escoamento da gua evi-

tando empoamento.
10.18 - Sistema de Cobertura
A cobertura em edificaes, normalmente, composta de telhados ou la-

jes impermeabilizadas.
A finalidade desse sistema proteo das edificaes contra a ao de in-

tempries, tais como: chuvas, ventos, ao de temperaturas, alm de estar
relacionadas a elementos estticos, dentre outras.
Independentemente do tipo de cobertura, seja a laje impermeabilizada ou

o telhado, dever existir junto mesma um sistema de coleta e de conduo
de gua pluviais (guas de chuvas) a fim de evitar empoamentos e infiltra-
es dessas guas.
10.18.2 - Principias anomalias
As anomalias abaixo relacionadas podem ter suas causas ligadas a diver-

sos fatores, sendo mais comuns aqueles relacionados ao uso inadequado de
materiais, falta de manuteno de componentes ou ainda problemas ligados
a erros de projeto, especificao inadequada de materiais e/ou execuo.
Considerando os diversos tipos de materiais empregados para as cobertu-

ras, conforme j listado, o enfoque principal ser dado aos telhados em estru-
tura de madeira com telhas cermicas ou em fibrocimento, com furos e ca-
lhas em ferro galvanizado.
1. Deformaes das estruturas em madeira e fendilhamentos

(aberturas de trincas junto a fixaes e emendas);
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2. Deslocamentos, desalinhamentos e quebras de telhas;
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3. Corroso de parafusos de fixao para telhas de fibrocimento;
4. Ressecamentos das borrachas de vedao;
5. Ressecamentos de vedantes de calhas e rufos;
6. Destacamento de rufos de encosto;
7. Descolamento de pintura em rufos de ferro galvanizado;
8. Corroso de rufos e calhas metlicos;
9. Transbordamentos e entupimentos de calhas e ralos.
Considerando as anomalias acima descritas, bem como aspectos de finali-

dade do sistema de cobertura, seguem algumas recomendaes e orienta-
es tcnicas:
1. Substituir elementos de madeira que apresentam apodrecimentos ou

deformaes excessivas, alm de fendilhamentos. A substituio desses
elementos deve ser feita por profissional especialista, pois incorre em uma
reforma estrutural no telhado.
2. Executar manuteno peridica nos telhados envolvendo atividades de

inspeo, substituio de parafusos oxidados e corrodos, borrachas de
vedao, telhas quebradas, alm de executar pinturas peridicas em ca-
lhas e rufos e verificao com a devida substituio de vedantes e silicone.
importante fazer inspees peridicas a fim de verificar quaisquer frestas

no telhado, bem como telhas quebradas. Para a substituio de telhas,
importante evitar o uso de telhas novas como velhas, pois poder haver
problemas de encaixes.
3. Deve-se proceder a limpeza de calhas, ralos e lajes de cobertura, pelo

menos a cada semana, a fim de evitar entupimentos de coletores (ralos) e
eventuais transbordamentos de calhas, empoamentos e infiltraes.
4. Executar o reaperto dos parafusos de fixao das telhas de fibrocimento

e outras que possuam esse sistema de fixao, desde que se 70 cuide para
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no se apertar excessivamente os mesmos, gerando esforos e trincas nas

telhas.
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5. No caso de destacamentos de rufos de encosto, pode-se observar duas
maneiras de executar o chumbamento e fixao dos mesmos em paredes
de alvenaria:
Primeiro modo (antigo): chumbamento do rufo na alvenaria e completan-

do depois com o revestimento. Observar que o trmino do rufo deve estar
na depresso da onda da telha no telhado.
Segundo modo: fazer a parede de alvenaria revestida com argamassa,

fazer corte de maquita correspondente virada superior da chapa do rufo,
aparafusar, completar com mastique. Parafusar o trecho vertical do rufo na
parede revestida e aplicar mastiques nos parafusos de fixao.
6. Observaes sobre uso de silicones em calafetaes de rufos e outras

chapas metlicas:
Para o uso de silicone com vida til entre um a trs anos, a manuteno
corretiva dever estar programada de acordo com a vida til do produto,
devendo, tambm, existir periodicamente inspees visuais a fim de deter-
minar desgastes excessivos ou perdas de desempenho.
Para a aplicao dos silicones, a superfcie dever estar limpa, isenta de

poeira e restos de tintas, a fim de garantir a perfeita aderncia do produto.
Para os rufos metlicos, deve-se observar, tambm, a periodicidade de

pintura, incluindo limpeza, aplicao de fundo anticorrosivo e tinta de alto
cobrimento. Importante frisar que, quando a reviso das calafetaes em
silicone, a pintura dever ter acontecido antecipadamente, visto que no
recomendvel a aplicao de tinta sobre o silicone.
7. Os componentes de madeira que ficam expostos chuva e sol precisam

receber aplicaes de stain ou verniz do tipo martimo. O stain um pro-
duto impregnante que protege a madeira dos raios solares e fungos, e de-
ve ser renovado a cada dois anos se a edificao estiver localizada no lito-
ral.
8. No caso de estrutura metlica, recomenda-se fazer uma inspeo peri-

dica recomendada pelo fabricante/construtor, para ver se h algum ponto
71
de corroso, principalmente nas reas de solda, que so mais vulnerveis.
Em caso afirmativo, deve-se lixar manualmente a superfcie atingida, apli-
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car uma camada de primer epxi e pintar com tinta base de poliuretano
ou epxi.
9. Se houver a instalao de equipamentos, vedar todos os parafusos de

forma adequada, alm de verificar a instalao correta de rufos.
10. Trfego correto de pessoas da manuteno sobre o telhado (sempre

andar sobre tbuas, as quais nunca devem ser posicionadas no meio das
telhas).
11. Nunca trafegar sobre telhas midas ou molhadas.
12. As telhas devem ser limpas e o limo que se forma sobre elas deve ser
removido com escovas de cerdas duras e gua sanitria diluda em gua.
13. Para telhas cermicas no esmaltadas, pode-se proceder pintura

com resina acrlica ou silicone, impermeabilizando-a a fim de evitar a for-
mao de limo e acmulo de sujeiras.
14. As telhas de concreto devem ser limpas com gua sob presso, sem
uso de produto qumico. Para estas telhas deve-se observar as emendas e
juntas, bem como sistemas de impermeabilizao executados, a fim de
identificar possveis rompimentos, ressecamentos e outras anomalias que
permitam a passagem de guas.
Cabe destacar que, nesses casos, deve-se contratar profissional especiali-

zado em impermeabilizao para avaliar as emendas das telhas.
15. As instalaes eltricas que passam sobre as coberturas devem, obri-

gatoriamente, estar dentro de eletrodutos rgidos, no podendo estar apa-
rentes.
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11 - Expediente
Guia 73
de Manuteno Predial - 2008
Tiragem 1.000 exemplares
Elaborao: SERVICON - Servios Gerais em Condomnios Ltda.
Av. Nascimento de Castro, 1543 - Lagoa Nova - Natal/RN
Fones: 3213-9442/3213-9059 - Fax: 3213-9044
Site: www.serviconnatal.com.br
Coordenao: Gustavo Quirino
Exemplar de Distribuio Gratuita.
permitida a reproduo dos textos, desde que mencionada a
fonte
12 - Bibliografia
Inspeo Predial - IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de

Engenharia de So Paulo.
13 Quem a Servicon?
Servicon, empresa de administrao de condomnios residenciais/

comerciais de Natal, no lida com vendas nem locao, s administra.
Seu proprietrio e fundador, Ronaldo Ribeiro Dantas, contador e eco-
nomista com ps-graduao em consultoria empresarial pela UNI-
CAMP Universidade de Campinas/SP, comeou no ramo em 1978,
com uma pequena sala no fundo de quintal de sua casa, quando Natal
s tinha 10 edificaes residenciais e ningum sabia como administrar
um condomnio. S 10 anos depois ele formalizou o negocio que pas-
sou a se chamar SERVICON Administradora de Condomnios. Nunca
fez propaganda e tudo que ganha investe na empresa. hoje, baseado
em uma boa sede prpria construda, Ronaldo garante que o mercado
de administrao duro para quem quer trabalhar corretamente.
A Servicon Servios Gerais em Condomnios LTDA presta servios
exclusivamente na rea de administrao de condomnios desde 1988.
Tal experincia, aliada ao eficiente auxlio da informtica permite dizer
que est apta a auxiliar eficientemente qualquer condomnio a funcio-
nar como uma verdadeira empresa sem fins lucrativos, que como
realmente deve ser.
A administradora alm de ser legalmente constituda e estar esta-
belecida73em prdio prprio, tem alvars de funcionamento expedidos
pela Prefeitura Municipal de Natal, Secretaria de Educao e Cultura/
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RN, pelos Conselhos Regionais de Administrao de Empresas e de

Contabilidade, pr-requisitos indispensveis ao funcionamento legal
das empresas do ramo.
14 - Servios Prestados Pela Servicon
Administrao de Condomnios (Alvar dos Conselhos de Admi-

nistrao e Contabilidade);
Apoio logstico (Parceria com melhores empresas de terceiriza-
o de mo-de-obra, servios eltricos, hidrulicos etc.);
Consultoria Condominial;
Dedetizao (Atividade autorizada por Alvar da SUVISA);
Orientao a empregador domstico;
Revista Condomnio;
Treinamentos para funcionrios e Sndicos (Alvar da Secretaria
de Educao e Cultura).
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15 - Modelo
15.175- Manuteno Predial - Check List
Manuteno Predial
Check - List
Condomnio: Idade:
Endereo: Data:
SISTEMA/ LOCAL DESEMPENHO EXPOSIO GRAU DE FOTOS DESCRIO RECOMENDAES OBS.

ANOMALIA AMBIENTAL URGNCIA DA ANOMALIA E ORIENTAES
ESTRUTURA
ALVENARIA
REVESTIMENTO
EXTERNOS
REVESTIMENTO
INTERNOS
INSTALAES
HIDRALICAS
INSTALAES
ELTRICAS
GS
COMBATE A
INCNDIO
PRA-RAIOS
AR
CONDICIONADOS
ELEVADORES
ESCADAS
ROLANTES
BOMBAS
PISCINAS
PLAYGROUND
SALO DE
FESTAS
SALO DE JOGOS
SAUNAS
PAISAGISMO
OBSERVAES
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Anotaes
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SERVICON Administrao de Condomnios

10.4.3 - Recomendaes e orientaes tcnicas 34

10.11.1.2 - Principais anomalias 51

10.16 - Sistema de Automao 62

Este guia destina-se a orientar sndicos, administradores, gerentes

GUIA DE MANUTENO PREDIAL_______________________________________________________5

Ordinariamente, os problemas construtivos da edificao nova so de res-

As anomalias de origem exgena devem ser reparadas pelos causadores

Em geral, a responsabilidade pela periclitao e acidentes construtivos,

O inciso V do art. 1.348 do Cdigo Civil consigna que compete ao sndico

O inciso VIII do art. 39 do Cdigo de Defesa do Consumidor, por seu lado,

Quanto responsabilidade criminal, no captulo das Leses Corporais, o

Destaque-se que os sndicos e proprietrios de imveis so os agentes

Os problemas de performance podem ser comparados com aqueles das

O tratamento do doente requer, preliminarmente, exato conhecimento da

No caso das edificaes, diferenciam-se as nomenclaturas, porm, a se-

O resultado do check-up predial (vistoria) e demais anlises tcnicas ne-

Recomenda-se que o check-up predial que visa examinar a edificao para

Cientes dos riscos e responsabilidades decorrentes da negligncia com as

3 - Como se faz uma Inspeo Predial?

A Inspeo Predial uma vistoria que necessita de profissional especializa-

1. Classificao das anomalias quanto ao risco e grau de urgncia;

2. Lista de prioridades tcnicas com orientaes, de acordo com as

3. Classificao do estado de conservao da edificao.

A metodologia recomendada consiste em:

1. Determinar o nvel e o tipo de inspeo predial, ou seja, classificar a ins-

Nvel: 1,2 ou 3, dependendo da complexidade dos sistemas sionais

Tipo de imvel: casa, edifcio sem elevador, edifcio com elevador,

2. Fazer levantamento de informaes junto a administradores, propriet-

3. Elaborar check list padro para a coleta de dados de vistoria, conside-

4. Classificar e analisar as anomalias e problemas verificados, consoante

5. Indicar orientaes tcnicas pertinentes;

6. Classificar o estado de conservao geral da edificao, de acordo com

7. Elaborar Laudo, de acordo com os tpicos mnimos relacionados na

1. Entrevista com gestor, sndico e levantamento preliminar de dados da

2. Levantamento de documentao tcnica, administrativa, de manuten-

3. Entrega de questionrio aos usurios ou proprietrios da edificao, a

4. Dimensionamento da equipe de vistoria, verificando quantos profissio-

5. Vistoria no imvel que poder durar de um a cinco dias, dependendo

Nesta vistoria os inspetores prediais devero estar munidos de lista de

6. Levantamento de todas as anomalias existentes e aparentes da edifica-

7. Observaes e anotaes de campo quanto aos nveis de degradao

B - Etapa de anlises e finalizao do Laudo

1. Elaborao do Relatrio Fotogrfico, que parte integrante do Laudo,

2. Disposio do cadastro fotogrfico visando manuteno, ordenando

3. Lista de Orientaes Tcnicas de acordo com cada anomalia.

4. Classificao do estado de conservao do imvel.

5. Observaes quanto documentao solicitada.

6. Observaes quanto acessibilidade e manutenabilidade do edifcio.

7. Observaes gerais sobre o imvel.

8. Observaes quanto periodicidade da inspeo e reviso do Manual

9. Concluses gerais do Laudo.

Outros aspectos a serem abordados pelo inspetor, quando do levanta-

Aspectos de Manuteno: devem ser verificadas as caractersticas cons-

Aspectos de Operacionalidade: devem ser verificadas as condies de

Aspectos de Funcionalidade: devem ser verificadas as condies e for-

4 - O que se deve inspecionar e como?

O inspetor predial dever inspecionar a edificao como um todo, a princ-

Para vistorias em sistemas civis ou hidrulicos, deve-se inspecionar todos

Portanto, os sistemas e equipamentos passveis de inspeo, seja qual for

Instalaes hidrulicas, combate a incndio e gs

Instalaes eltricas e pra-raios

Ventilao forada - exaustores e ventiladores

Piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condies de play-