mANuAL DE uSO, OPERAO

E mANutENO DAS EDIFICAES

Orientaes para
Construtoras e Incorporadoras

OUTUBRO/2013
CENRIO

fotografia: Erivelton Viana

A Cmara Brasileira da Indstria da Construo (CBIC) e suas entidades associadas

com a clara percepo de que o sucesso de um empreendimento est diretamente ligado
relao entre as empresas e seus clientes vm desenvolvendo aes de capacitao
voltadas a incorporadoras e construtoras para melhoria desta relao.
Estas aes nitidamente j mostram resultados de melhorias dos processos internos
das empresas voltados ao atendimento e assistncia tcnica, do relacionamento com os
clientes, do desenvolvimento de fornecedores, do engajamento com as entidades da ca-
deia produtiva e agentes financiadores, e da melhora da imagem do setor junto ao Poder
Judicirio e sociedade.
Com o objetivo de ampliar estas aes, a CBIC lana o projeto: Guia Orientativo
para elaborao do manual de uso operao e manuteno de edificaes, com
alcance nacional, tendo o importante papel de instruir e subsidiar a elaborao dos
manuais do proprietrio e das reas comuns, propondo, inclusive, maior uniformizao
destes instrumentos.
O projeto tem, como fatores indutores, a reviso das normas ABNT NBR 5674 e
ABNT 14037, que apresentam diretrizes para elaborao dos manuais e do sistema de
gesto de manuteno da edificao e da norma ABNT NBR 15575 que estabelece
nveis de desempenho, sugestes de prazos de garantias, e que destaca a importncia
do correto uso e manuteno do imvel. Estas normas, em suas verses mais atualizadas,
bem como as legislaes vigentes, devem ser seguidas na elaborao dos manuais.
Tambm deve ser considerada a evoluo dos produtos, dos mtodos construtivos,
da complexidade dos empreendimentos, das boas prticas de mercado e do perfil
de consumidores.
A entrega dos manuais de uso e operao das edificaes Proprietrio e reas
Comuns - tem como funo ressaltar que a durabilidade de uma edificao est ligada,
no s aos fatores relacionados ao projeto e execuo da obra, mas tambm ao cor-
reto uso e manuteno, principalmente a manuteno preventiva. Portanto, importante
realizar esforos conjuntos no sentido de mudar a cultura da falta de cuidados e ateno
rotineiros com a edificao.

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 A utilizao do Termo de Garantias desde o lanamento do empreendimento, alm de
ser requisito legal, traz maior segurana na relao de ambas as partes, deixando claro
desde o momento da venda do imvel os direitos e obrigaes dos clientes e incorpora-
dores e construtores.
A seguir apresentamos resumidamente conceitos importantes e sugestes para auxiliar
na elaborao dos Manuais e do Termo de Garantias.
O projeto: Guia Orientativo para elaborao do manual de uso operao e manu-
teno de edificaes est sendo desenvolvido pelo Grupo de Acompanhamento de
Normas da CBIC composto por representantes de entidades associadas e tem seu lana-
mento previsto para maio de 2014.

RESPONSABILIDADES

Construtores e/ou incorporadores:

Elaborar o manual que atendendo as normas ABNT NBR 14037 Manual, ABNT NBR
5674 e ABNT 15575, informar os prazos de garantias, apresentar sugesto para
o sistema de gesto de manuteno, informar como ser realizado o atendimento
ao cliente e prestar o servio de assistncia tcnica aos usurios e sndicos de
edificaes.

Projetistas
Dispor aos construtores, incorporadores e demais usurios as informaes necessrias
para a elaborao dos manuais, principalmente informaes sobre correto uso e
manuteno, cargas previstas, cargas mximas admitidas, riscos ao uso. Especificar
componentes e sistemas em estrita observao aos critrios da norma de desempenho
ABNT NBR 15575, enfatizando os requisitos de durabilidade e manutenabilidade.

Usurio e/ou Sindico:

No usar a edificao fora das condies previstas e projetadas, no realizar
modificaes na edificao sem conhecimento e previa anuncia do construtor e/ou
projetistas. Seguir o Manual de uso operao e manuteno da edificao, implantar
e executar o sistema de gesto de manuteno.
Garantir que as manutenes somente seja realizada pelos profissionais indicados no
sistema de gesto de manuteno. Registrar as manutenes e inspees realizadas.
Atualizar o manual nos casos em que ocorram modificaes na edificao/unidade
e no caso de no ser o usurio da edificao ou no caso de transio de usurio
repassar o manual.

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ORIENtAES PARA
A ELABORAO
DO mANuAL

fotografia: Erivelton Viana

O Manual do Proprietrio e o Manual das reas Comuns devem ser elaborados de

acordo com a norma ABNT NBR 14037:2011 Diretrizes para elaborao de manuais
de uso, operao e manuteno das edificaes.
Esta norma estabelece os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos
contedos a serem includos nos manuais elaborados e entregues pelo construtor e/ou
incorporador, conforme legislao vigente, devendo obrigatoriamente:

a. informar aos proprietrios e ao condomnio as caractersticas tcnicas da

edificao como construda;

b. descrever procedimentos recomendveis e obrigatrios para a conservao, uso e

manuteno da edificao, bem como para a operao dos equipamentos;

c. informar e orientar os proprietrios e o condomnio, em linguagem adequada

e de forma didtica, com relao s suas obrigaes no tocante realizao
de atividades de manuteno e conservao, e de condies de utilizao da
edificao;

d. recomendar aes para prevenir a ocorrncia de falhas ou acidentes decorrentes

de uso inadequado; e

e. recomendar aes para contribuir para que a edificao atinja a vida til de
projeto.

A Tabela 1 da norma recomenda a estrutura de disposio dos contedos sugerindo

os temas dos captulos, e as subdivises dos itens bsicos que devem estar contidos no
manual, podendo ser complementada e adaptada conforme caractersticas e necessidade
especfica do empreendimento.

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 Tabela 1 Sugesto de Disposio dos Contedos
C ap t u lo S u bdi v is es
ndice
Apresentao Introduo
Definies
Garantias e assistncia tcnica Garantias e assistncia tcnica
Memorial descritivo
Relao de fornecedores
Fornecedores Relao de projetistas
Servios de utilidade pblica
Sistemas hidrossanitrios
Sistemas eletroeletrnicos
Sistema de proteo contra descargas
atmosfricas
Sistemas de ar condicionado, ventilao e
calefao
Sistemas de automao
Sistemas de comunicao
Operao, uso e limpeza Sistemas de incndio
Fundaes e estruturas
Vedaes
Revestimentos internos e externos
Pisos
Coberturas
Jardins, paisagismo e reas de lazer
Esquadrias e vidros
Pedidos de ligaes pblicas
Programa de manuteno preventiva
Manuteno Registros
Inspees
Meio ambiente e sustentabilidade
Segurana
Informaes complementares
Operao dos equipamentos e suas ligaes
Documentao tcnica e legal
Elaborao e entrega do manual
Atualizao do manual

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ORIENtAES
PARA A APLICAO
DO mANuAL

fotografia: Erivelton Viana

O Termo de Garantias e as orientaes para o correto uso e manuteno devem ser

utilizados desde a concepo do imvel at a utilizao do mesmo pelo proprietrio e/ou
usurio. Sugere-se a elaborao de uma Minuta do Manual do Proprietrio, uma Minuta do
Manual das reas Comuns e do Modelo do Programa de Manuteno Preventiva, desde
a etapa de concepo. Esta Minuta pode ser entregue no ato da venda do imvel e pode
ajudar a orientar cada um dos processos relacionados e a elaborar os manuais definitivos
de cada empreendimento/unidade. A seguir, sugestes para uso destes instrumentos:

NA INCORPORAO E VENDA

O Termo de Garantias e as orientaes para o correto uso e manuteno da

edificao, ou as minutas dos manuais, devem fazer parte da documentao
entregue ao cliente na venda do imvel. A critrio do incorporador estes podem ser
registrados em cartrio juntamente com o Memorial de Incorporao.

Estes documentos devem ser citados no contrato de compra e venda como um

documento integrante e devem ser entregues ao cliente em sua assinatura. Devem
ainda, estar disponveis nos plantes de venda para consulta dos clientes;

Deve ser explicado ao cliente que o Termo de Garantia j estipulado na aquisio

mostra a transparncia nas relaes com o mesmo;

Deve ser explicado ao cliente sobre a importncia do Programa de Manuteno

tanto para as unidades autnomas como para as reas comuns.

COM OS FORNECEDORES DE MATERIAIS, EQUIPAMENTOS E SERVIOS

Nas negociaes com os fornecedores devero ser estabelecidos prazos de garantia.

Estes prazos devero contemplar, alm dos prazos de garantia do fornecedor, um
perodo de carncia (prazo do fornecimento at a concluso da obra).

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As informaes sobre vida til, desempenho de componentes e elementos, e
condies de uso devem ser solicitadas aos fornecedores, assim como, a entrega dos
termos de garantia e quando houver, do manual de utilizao.

NA CONSTRUO

A Construtora deve verificar se os materiais adquiridos, equipamentos e servios

realizados so capazes de atender aos requisitos especificados.

Os termos de garantias, notas fiscais, contratos, manuais dos fabricantes de materiais

e equipamentos e dos prestadores de servios, devem ser guardados, assim como,
os demais documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR 14037. Todo este
acervo deve ser entregue ao proprietrio ou ao sndico. importante manter uma
cpia dos mesmos no arquivo da incorporadora/construtora.

NA ENTREGA DA OBRA

UNIDADES AUTNOMAS

Deve ser elaborado um Manual do Proprietrio especfico para a unidade,

abrangendo os itens utilizados na construo com as respectivas descries do
correto uso e manutenes.

Deve ser entregue a Tabela de Garantia Definitiva, onde iro constar os prazos
para os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados.

Devem ser entregues os termos de garantias e manuais dos fabricantes dos

equipamentos instalados na unidade;

Os clientes devem ser informados sobra a importncia da manuteno de sua

unidade, alm de sua responsabilidade, proporcional sua condio de condmino,
na manuteno das reas comuns do imvel.

REAS COMUNS

Deve ser elaborado um Manual das reas Comuns especfico para o

empreendimento, abrangendo os itens utilizados na construo com as respectivas
descries do correto uso e manutenes.

Deve ser entregue a Tabela de Garantia Definitiva, onde iro constar os prazos
para os materiais e os sistemas construtivos efetivamente empregados.

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 Devem ser entregues os documentos citados no Anexo A da norma ABNT NBR
14037, especficos para o empreendimento.

Deve ser entregue o modelo de programa de manuteno preventiva (Sistema de

Gesto de Manuteno em conformidade com ABNT NBR 5674).

importante lembrar que nenhum prazo de garantia pode ser inferior ao do

Termo de Garantia entregue na poca da venda.

PS ENTREGA

O Manual deve conter o procedimento que o construtor e/ou incorporador adotar

para realizar o atendimento ao cliente e para orientar e esclarecer dvidas referentes
manuteno, garantias e assistncia tcnica. A equipe responsvel deve ser
treinada e ter conhecimento destes documentos.

Os prazos e condies estipulados no Termo de Garantias devem ser respeitados

pelos clientes e pelas construtoras e incorporadoras.

A importncia de estabelecer e implantar o Programa de Manuteno deve ser

reforada junto ao sndico (ou administradora), e este deve estar em conformidade
com a minuta do Sistema de Gesto de Manuteno disponibilizada pela
construtora.

Poder ser includa no manual, a informao que constatando-se na visita de

avaliao dos servios solicitados construtora e/ou incorporadora, que esses
servios no estejam enquadrados nas condies de garantias, ser cobrada uma
taxa de visita e no caber a execuo destes servios.

8 fotografia: Erivelton Viana

 CONCEItOS
RELEvANtES

fotografia: Erivelton Viana

g A R A N t I A L E g A L E g A R A N t I A C O N t R At u A L
Garantia legal: direito do consumidor de reclamar reparos, recomposies,
devoluo ou substituio do produto adquirido conforme legislao vigente.
Garantia contratual: condies dadas pelo fornecedor por meio de certificado ou
contrato de garantia para reparos, reposio, devoluo ou substituio do produto
concludo.
A garantia contratual facultativa e no se soma garantia legal.

PRAzO DE gARANtIA LEgAL:

Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para reclamar dos vcios
(defeitos) verificados na compra de produtos durveis.

P R A z O D E g A R A N t I A C O N t R At u A L :
Perodo de tempo, igual ou superior ao prazo de garantia legal, oferecido
voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor ou fabricante) na forma de
certificado, termo de garantia ou contrato para que o consumidor possa reclamar dos
vcios aparentes ou defeitos verificados na entrega de seu produto. Este prazo pode
ser diferenciado para cada um dos componentes do produto a critrio do fornecedor.

O R E PA R O D E FA L H A S
Durante a vigncia dos prazos de garantia deve ser feito pelo incorporador ou
construtor, ressalvadas as hipteses que excluem a sua responsabilidade, como o mau
uso ou a falta de manuteno pelos usurios; atos de terceiros; caso fortuito ou fora
maior. Vencido o prazo de garantia, a responsabilidade deve ser apurada.

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 pra z os de g aran t ias ,
O anexo D da Norma ABNT NBR 15575 Parte 1 traz uma recomendao dos
prazos de garantias, e, apesar de no estabelecer de forma obrigatria estes prazos,
pode e deve ser observado para o estabelecimento dos prazos mnimos de garantia
que devem ser informados nos manuais, no caso dos empreendimentos cujos projetos
foram protocolados nos rgos competentes aps 19 julho de 2013, e podem servir
de referncia para os empreendimentos anteriores.
A contagem dos prazos de garantias
indicados no anexo D inicia-se a partir da expedio do Habite-se ou Auto de
Concluso, ou outro documento legal que ateste a concluso das obras.
Perda de garantia:
So condies para a perda de garantia: o que dispe no Manual de Uso,
Operao e Manuteno no for observado, no for implantado e executado
o Sistema de Gesto de Manuteno; realizao de reforma, alterao,
descaracterizao dos sistemas, componentes ou elementos.

Vida t il de pro j e t o ( VU P ) :
o perodo de tempo em que um sistema projetado para atender aos requisitos de
desempenho estabelecidos, desde que cumprido o programa de manuteno previsto
no manual de operao, uso e manuteno. A VUP sofre influncia direta positiva
ou negativa pelas aes de manuteno, intempries e outros fatores internos de
controle do usurio e externos (naturais) fora do seu controle. Vida til no pode ser
confundida com prazo de garantia.

N a en t re g a do e m preendi m en t o ,
o construtor/incorporador deve armazenar a documentao de entrega das
unidades e das reas comuns (termo de entrega do manual, modelo do sistema de
manuteno, termo de entrega, etc), convm tambm registrar as condies em que o
empreendimento foi entregue e as condies do entorno do empreendimento naquele
momento (vizinhana, vias de acesso, etc.).

D atas rele van t es a sere m ci tadas no m an u al :

Data do protocolo projeto no rgo competente
Data da aprovao do projeto de execuo
Data do Habite-se ou Auto de Concluso

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 REFERNCIAS

fotografia: Erivelton Viana

ABNT Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece

NBR 5674 os requisitos do sistema de gesto de manuteno de edificaes.

Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece

ABNT os requisitos mnimos para elaborao e apresentao dos contedos
NBR 14037 do manual de uso, operao e manuteno das edificaes,
elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador ao
condomnio por ocasio da entrega do empreendimento.

Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece

ABNT e avalia os requisitos e critrios de desempenho que se aplicam s
NBR 15575 edificaes habitacionais, tanto como um todo quanto como de forma
isolada para um ou mais sistemas especficos.

a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislao

Cdigo aplicvel s relaes civis em geral, dispondo, entre outros assuntos,
Civil sobre o condomnio de edifcios. Nela so estabelecidas as diretrizes
Brasileiro para elaborao da Conveno de Condomnio, e ali esto tambm
contemplados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao
das edificaes. (ver artigo 618)

a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do

Cdigo do Consumidor, definindo os direitos e obrigaes de consumidores e
Consumidor fornecedores, bem como empresas construtoras e/ou incorporadoras.
(ver artigos 12, 26, 39 e 50).

Nota:
- as leis do fora obrigatria s normas tcnicas ou estabelecem consequncias para o seu descumprimento.
- em caso de conflitos entre normas e leis devem ser obedecidos os demais atos legislativos.

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 Cmara Brasileira da Indstria da Construo
www.cbic.org.br

Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT

www.abnt.org.br

Realizao:

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