Universidade Federal da Paraba

Centro de Tecnologia
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA URBANA E AMBIENTAL
MESTRADO

VAZIOS URBANOS E IMVEIS SUBUTILIZADOS NO CENTRO HISTRICO

TOMBADO DA CIDADE DE JOO PESSOA PB.

Juliana Carvalho Clemente

Joo Pessoa Paraba Junho de 2012

 Universidade Federal da Paraba
Centro de Tecnologia
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA URBANA E AMBIENTAL
MESTRADO

VAZIOS URBANOS E IMVEIS SUBUTILIZADOS NO CENTRO HISTRICO

TOMBADO DA CIDADE DE JOO PESSOA PB.

Dissertao submetida ao Programa

de Ps-Graduao em Engenharia
Urbana e Ambiental da Universidade
Federal da Paraba, como parte dos
requisitos para a obteno do ttulo
de Mestre.

Juliana Carvalho Clemente

Orientador: Prof. Dr. Jos Augusto Ribeiro Silveira

Joo Pessoa Paraba Junho de 2012

C627v Clemente, Juliana Carvalho.
Vazios urbanos e imveis subutilizados no
Centro Histrico tombado da cidade de Joo Pessoa
/ Juliana Carvalho Clemente.-- Joo Pessoa, 2012.
130f. : il.
Orientador: Jos Augusto Ribeiro Silveira
Dissertao (Mestrado) - UFPB/CT
1. Engenharia Urbana e Ambiental. 2. Centro
Histrico - vazio urbano Joo Pessoa(PB). 3.
Imveis subutilizados.

UFPB/BC CDU:
 Agradecimentos

Ao meu orientador, Prof. Dr. Jos Augusto, pelo interesse no tema, por todas as
contribuies acadmicas, pela confiana no trabalho e a amizade.

Prof. Dra. Jovanka Scocuglia, pelos conhecimentos repassados

na disciplina do PPGAU e pelo incentivo pesquisa.

A George da Guia, do IPHAN Central, pelos dados cedidos.

A Mario Henrique e Thyago Silveira, pelo auxlio no geoprocessamento.

Anne Camila, pelas colaboraes no pr-inventrio, pela amizade e generosidade.

A Jlio Gonalves, pelo auxlio no levantamento, pela amizade, pelos pitacos.

Aos professores do Programa de Ps Graduao em Engenharia Urbana e Ambiental.

Aos colegas de Programa e amigos, Brunna, Leila, Adeilsa, Deyglis,

Anneliese, Ana, Diego, Tssio.

Rafaela (Mab), Simone e Z, que, entre paisagens, sertes e trquions,

fizeram os dias de vazio ficar completamente cheios.

Rafaela (Lula), Guigo, Carol, Fernanda e Denise,

pelas horas de descontrao, pela amizade.

Ao REUNI, pela bolsa concedida.

A minha famlia, meu poo de guarida e compreenso.

 RESUMO

Essa dissertao tem por objetivo identificar, quantificar e caracterizar os vazios urbanos e
imveis subutilizados presentes na rea do Centro Histrico de Joo Pessoa, tombada pelo
IPHAN. O objeto de pesquisa foi delimitado a partir do questionamento sobre a existncia de
um estoque imobilirio passvel de reutilizao na Poligonal de Tombamento rigorosa do IPHAN
para o Centro de Joo Pessoa. Entende-se, aqui, o vazio urbano como o espao (lote ou
edifcio) que no foi concebido como espao livre pblico, localizado em rea urbanizada, sem
ocupao e/ou sem uso, e que, por sua improdutividade, tem uma conotao negativa no
meio intraurbano, mas que traz consigo o carter expectante, representando a possibilidade de
transformao futura. O termo subutilizado figura no texto para definir aqueles imveis que
ainda tm uso e/ou ocupao, mesmo que parciais ou temporrios, e onde se verifica um
processo de desestabilizao, deteriorao ou ociosidade. A partir da distino conceitual,
foram traadas categorias de anlise (edificaes no utilizadas, lotes no utilizados,
edificaes subutilizadas e lotes subutilizados) para a classificao e caracterizao dos
imveis da Poligonal de Tombamento. Posteriormente, foi elaborado um banco de dados com
as informaes coletadas sobre os imveis e procedeu-se o diagnstico da rea. De cada imvel
levantado, foram observados aspectos como dimenses, domnio, vacncia, estado de
conservao, uso e valores imobilirios. Foi necessrio, tambm, estudar, brevemente, os
processos de mudana de uso do solo nas reas centrais, a relao desses processos com as
intervenes nas reas histricas e como isso contribuiu para a formao e a permanncia dos
vazios urbanos e imveis subutilizados na rea tombada. Por fim, foi feito um diagnstico
quantitativo e qualitativo da Poligonal de Tombamento, que foi subdividida em trs setores de
anlise: setor I (Varadouro/Porto do Capim), Setor II (Setor de ligao/Rua da Areia) e setor III
(Cidade Alta).

PALAVRAS-CHAVE: Vazios urbanos. Imveis subutilizados. Centro histrico.

ABSTRACT
This dissertation aims to identify, quantify and characterize the urban voids and underutilized
properties present in the area of the Historic Center of Joo Pessoa - listened by IPHAN. The
object of research was delimited from the questioning of the existence of a housing stock
capable of reuse in polygonal of rigorous preservation of IPHAN to the Center of Joo Pessoa. It
is understood that urban void is a space (lot or building) that was not designed as free public
space, located in an urbanized area, with no occupation and/or unused, and that, cause of
their unproductive, has a "negative connotation" in the urban area, but it brings the expectant
character, representing the possibility of future transformation. The term underutilized figure
in the text to define those properties that still have use and/or occupation, even if partial or
temporary, and where is verified a process of destabilization, deterioration or idleness. From
the conceptual distinction were drawn categories of analysis (unused buildings, lots unused,
underutilized buildings underutilized lots and) for classification and characterization of the
properties of Polygonal. After, it was elaborated a database with the information collected
about the property and made the diagnosis of the area. Each property raised, were observed
aspects such as dimensions, domain, vacancy, preservation, use and property values.
It was also necessary to study the processes of change in land use of central areas, the
relationship of these processes with the intervention in historical areas and how that
contributed to the formation and retention of urban voids and underutilized properties in the
area. Finally, it was made a quantitative and qualitative diagnostic of the Polygon, which was
subdivided into three areas of analysis: Section I (Varadouro / Porto do Capim), Section II (of
liaison / Rua da Areia) and Section III (High City).

KEYWORDS: Urban voids. Underutilized buildings, Historic center.

 LISTA DE SIGLAS

AECI Agncia Espanhola de Cooperao Internacional

BNH Banco Nacional da Habitao

CEF Caixa Econmica Federal

CPDCH-JP Comisso Permanente de Desenvolvimento do

Centro Histrico de Joo Pessoa

FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Servio

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica

IPHAEP - Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico do Estado da Paraba

IPHAN- Instituto do Patrimnio Histrico e Artstico Nacional

IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano

LAURBE Laboratrio do Ambiente Urbano e Edificado

PMJP Prefeitura Municipal de Joo Pessoa

PRCHJP Projeto de Revitalizao do Centro Histrico de Joo Pessoa

PRODETUR-NE Programa de Ao para o Desenvolvimento

do Turismo no Nordeste

PRSH Programa de Revitalizao de Stios Histricos

SFH Sistema Financeiro de Habitao

SICG Sistema Integrado de Conhecimento e Gesto

SIG Sistema de Informaes Geogrficas

UFPB Universidade Federal da Paraba

ZEIS Zona Especial de Interesse Social

 Sumrio|

Captulo I - Introduo ........................................................................................................................ 2

1.1 Definindo o objeto de estudo |..................................................................................................... 3
1.1.1 Esclarecendo termos| ............................................................................................................ 5
1.1.2 Delimitao conceitual do vazio urbano e do subutilizado|.................................................. 8
1.1.3 Recorte temporal| ............................................................................................................... 10
1.2 Estratgias Metodolgicas| ........................................................................................................ 10
1.3 Estrutura da dissertao|............................................................................................................ 17
Captulo II - Discusso conceitual .................................................................................................... 18
2.1 A amplitude do conceito vazio urbano| .................................................................................. 19
2.2 Entre caractersticas e classificaes | ........................................................................................ 28
2.3 Construindo categorias de anlise | ........................................................................................... 35
Captulo III - A dinmica de transformao da rea central....................................................... 43
3.1 Mudana de uso do solo e esvaziamento das reas centrais .................................................. 44
3.2 Mudana de uso do solo na rea central de Joao Pessoa | ........................................................ 47
3.3 Esvaziamento demogrfico na rea central de Joo Pessoa....................................................... 48
3.4 Intervenes e esvaziamento .................................................................................................. 54
no centro histrico de Joo Pessoa| ................................................................................................. 54
3.5 Terrenos vagos na rea Central de Joo Pessoa | ...................................................................... 59
3.6 Breves consideraes sobre intervenes e valorizao imobiliria| ........................................ 63
Captulo IV - Vazios urbanos e imveis subutilizados na Poligonal de Tombamento ............. 65
4.1 Diagnstico geral: Poligonal de Tombamento ............................................................................ 66
4.2 Diagnstico Setorial..................................................................................................................... 77
4.2.1. Setor I Varadouro/Porto do Capim .................................................................................. 77
4.2.2 Setor II Setor de Ligao/Rua da Areia .......................................................................... 84
4.2.3 Setor III Cidade Alta ........................................................................................................... 88
Captulo V - Consideraes finais .................................................................................................. 100
5.1. Reflexes, possibilidades e limites ........................................................................................... 101
Referncias ........................................................................................................................................ 107
Anexos ................................................................................................................................................ 112
Apndice ............................................................................................................................................ 114

1
Captulo I - Introduo

FlickR carlos.ferreira

2
 1.1 Definindo o objeto de estudo |

Historicamente, o crescimento acelerado das cidades brasileiras, a partir dos anos

40 e 50, desencadeou um padro de expanso calcado na urbanizao horizontal e
na ocupao perifrica (SERRA, 1991). As cidades se expandiram de maneira
centrfuga e as reas centrais, antes predominantemente residenciais, passaram
por um processo de mudana de uso, evaso da populao residente e de abandono
de suas estruturas fsicas e atualmente congregam grande parte de edificaes sem
uso e de domiclios urbanos vagos do pas (SILVEIRA, 2007). Na cidade de So Paulo,
so 400 mil domiclios urbanos vagos, a maioria situada em reas consolidadas e
centrais. No centro de So Paulo, h mais de 200 prdios inteiramente vagos, parte
deles pertencente a empresas e fundos pblicos. Em Recife e no Rio de Janeiro,
por exemplo, os imveis vagos chegam a 18% do total de domiclios da rea urbana,
segundo dados do IPEA (2010).

A expanso urbana e a ocupao perifrica da cidade, em conjunto com as prticas

de interveno em reas histricas e as polticas de preservao do patrimnio
histrico, culminaram no esvaziamento populacional dos centros, na mudana de
uso do solo das reas centrais. Todos esses processos contriburam de maneira
significativa para a degradao dos centros histricos e para o surgimento de reas
obsoletas e dos vazios urbanos nessas reas (VAZ e SILVEIRA, 2007).

Nesse contexto, o interesse em realizar essa pesquisa relaciona-se com a existncia

de um estoque de imveis, previamente observado, que se encontra sem
utilizao, no Centro Histrico de Joo Pessoa. A partir da, surgem diversas
questes a serem estudadas nesta dissertao: Qual a quantidade de vazios urbanos
e imveis subutilizados no Centro Histrico de Joo Pessoa? Onde esto localizados?
Quais so as caractersticas e tipologias desses imveis? E, por fim, esse estoque
apresenta caractersticas que indiquem possibilidade de reutilizao?

Com base nessas primeiras indagaes, o escopo desse trabalho identificar,

quantificar e caracterizar os vazios urbanos e imveis subutilizados presentes na
rea do Centro Histrico de Joo Pessoa, tombada pelo IPHAN (figuras 1 e 2).

3
Figura 1 Localizao de Joo Pessoa no Nordeste do Brasil e Mapa de Joo Pessoa com localizao da rea
Central, compreendendo os bairros Varadouro e Centro. Fonte: Elaborado sobre base cartogrfica do IBGE
(2010). Todas as bases cartogrficas deste trabalho foram elaboradas sobre as malhas digitais disponveis no
stio do IBGE: www.ibge.gov.br/mapas_ibge/bases_cartograficas.php e na base cartogrfica da Prefeitura
Municipal de Joo Pessoa, 2010.

Varadouro Centro

0 250 500 750 m

Figura 2- Detalhe do objeto emprico de estudo: em vermelho, poligonal de tombamento sobre os lotes dos
bairros Varadouro e Centro. A linha pontilhada indica o limite entre os bairros. Fonte: Elaborado sobre base
cartogrfica do IBGE, 2010 e PMJP, 2010.

4
 1.1.1 Esclarecendo termos|

Vrias expresses so utilizadas para fazer referncia s reas centrais. Centro

antigo, centro histrico, centro tradicional, centro principal, ncleo central, ou
apenas centro, so alguns termos que transcendem o significado de localizao
geogrfica do lugar e simbolizam o espao associado origem do ncleo urbano,
que tem por peculiaridade a conotao histrica das cidades. Diante dessa
variedade de termos assumidos pelos centros, faz-se necessrio, o apontamento
dos principais conceitos que sero utilizados nessa anlise para delimitao do
espao estudado. Discorre-se brevemente aqui, sobre o significado de rea central
e sobre o Centro Histrico de Joo Pessoa e a Poligonal de Tombamento do IPHAN
(2007).

Segundo Corra (1995) a rea central constitui-se o foco principal da cidade, onde
se concentram as principais atividades comerciais, de servio, de gesto pblica e
privada, e os terminais de transporte interregionais e intraurbanos. Somada a esse
conceito, a definio constante no Manual de Reabilitao de reas Urbanas
Centrais (BRASIL, 2008), faz jus ao espao estudado nessa dissertao. Segundo o
referido Manual, as reas centrais compreendem:

bairros ou conjunto de bairros consolidados, articulados ou no, em

torno de um ncleo central original da cidade, com forte poder de
concentrao de atividades e pessoas, dotados de infraestrutura
urbana, acervo edificado, servios e equipamentos pblicos, servios
de vizinhana e oportunidades de trabalho (BRASIL, 2008).

As reas centrais, segundo o referido Manual, so tambm reconhecidas como o

centro por seus habitantes e mantm um forte apelo simblico, por concentrarem
edifcios e stios considerados como patrimnio histrico. Contudo, neste estudo, o
termo Centro figura como definidor do bairro de mesmo nome, dentro da
delimitao recomendada pela PMJP. Outrossim, o termo centro, quando escrito
como substantivo comum, faz referncia ao espao tradicional, geralmente
histrico, que pode ou no coincidir com a rea central de uma cidade.

O conceito de Centro Histrico, por sua vez, est atrelado origem do ncleo
urbano e simbologia do passado da rea, como elemento inicial de formao do
espao urbano. Considera-se o Centro Histrico, como o espao que devido as suas

5
caractersticas de ocupao permite uma coordenao das atividades urbanas, uma
identificao simblica e ordenada dessas atividades (CASTELLS, 1979) e que,
segundo Gutierrez (1989), adquire uma dimenso mais ampla onde se valorizam
no somente os meros acontecimentos do passado, mas o testemunho de uma
formao cultural que vai se enriquecendo atravs do tempo.

Esse termo tambm utilizado para reconhecimento da rea tombada como

patrimnio cultural nacional pelo IPHAN na cidade de Joo Pessoa, em finais de
2007 e, segundo Scocuglia (2004) este termo foi inventado e reinventado na capital
paraibana: primeiro, inventado, no momento da criao do Convnio Brasil-Espanha
de Cooperao Internacional, incio da implantao do Projeto de Revitalizao do
Centro Histrico de Joo Pessoa, em meados da dcada de 1980, para depois ser
reinventado, no final da dcada de 1990, dentro do processo de requalificao da
Praa Anthenor Navarro e do Largo de So Frei Pedro Gonalves.

Apesar de haver essa associao de nomenclatura, entre o Centro Histrico de Joo

Pessoa com a rea tombada em nvel nacional, destaca-se, nessa dissertao, a
rea delimitada pela Poligonal de Tombamento do IPHAN (37,02 ha), do restante do
Centro Histrico de Joo Pessoa, uma vez que esse compreende tambm a
poligonal de entorno do IPHAN, e uma rea maior demarcada pelo IPHAEP (157,77
ha). Assim, o objeto emprico propriamente dito, coincide exatamente com a rea
circunscrita pela Poligonal de Tombamento do IPHAN para Joo Pessoa (2007),
definida como rea de preservao rigorosa. No decorrer dessa dissertao feita
referncia ao objeto emprico de estudo como poligonal de tombamento. Sempre
que este termo aparece se faz aluso a Poligonal de Tombamento do IPHAN para o
Centro histrico de Joo Pessoa.

O objeto de pesquisa foi, ento, delimitado a partir do seguinte questionamento:

existe estoque imobilirio ou fundirio passvel de reutilizao no Centro Histrico
de Joo Pessoa? Essa questo implica na necessidade de delimitar o objeto de
anlise sob trs escalas de observao. Assim, no que concerne ao recorte espacial,
o objeto de estudo observado em trs escalas (Quadro 01): a primeira
corresponde rea central de Joo Pessoa, que compreende os bairros Centro e
Varadouro (ANDRADE, 2007); a segunda escala de anlise o objeto emprico de
estudo propriamente dito corresponde rea de preservao rigorosa circunscrita
6
pela poligonal de tombamento do IPHAN para o Centro Histrico de Joo Pessoa. O
terceiro nvel a ser estudado, estritamente ligado ao objeto emprico, o imvel,
neste caso, o fundirio e o construdo, que so representados pelo lote, fruto do
processo de produo e parcelamento do solo urbano e o edifcio, resultado da
apropriao do espao ocupado (LAMAS, 2000).

Quadro 01 Escalas espaciais de anlise

Escalas espaciais Definio Descriminao

1 escala rea Central Centro e Varadouro

2 escala Centro histrico tombado Poligonal de Tombamento

3 escala Imvel Fundirio e edificado

Fonte: Elaborao prpria

Nesta anlise, considera-se como rea central de Joo Pessoa, o conjunto definido
pelos bairros Centro e Varadouro. No entanto, em alguns trechos, feita
referncia, tambm, aos bairros Tambi, Roger e Trincheiras, que so adjacentes
rea Central e que, possuem uma dinmica semelhante de esvaziamento
populacional e de abandono da estrutura histrica.

No que concerne ao objeto emprico, englobado pela segunda escala espacial, a

delimitao da poligonal do IPHAN foi adotada como rea de estudo pelos motivos
seguintes: a composio da Poligonal de Tombamento define um acervo edificado
representativo de vrios perodos histricos e estilos arquitetnicos, est situada
simultaneamente em dois bairros da rea central e constitui rea de preservao
rigorosa tombada em nvel nacional.

No mbito legal, o Programa Nacional de Reabilitao de reas Urbanas Centrais do

Ministrio das Cidades, tem por objetivo aproveitar parte dos 4,5 milhes de
imveis residenciais urbanos subutilizados ou em desuso localizados nas reas
centrais (...) propiciando a moradia nas reas consolidadas (BRASIL, 2008 p.75),
trabalhando em cojunto com as aes propostas pelo Ministrio da Cultura, atravs
do IPHAN, que promove a elaborao de Planos de Ao para as cidades histricas
brasileiras que possuem centros tombados, atravs do PAC Cidades Histricas.

7
 O Programa Nacional de Reabilitao de reas Urbanas Centrais coloca como pr-
requisitos para candidaturas:

municpios integrantes de regies metropolitanas, capitais que tenham

sofrido processo de esvaziamento populacional e de atividades na rea
central, que tenham acervo edificado subutilizado com potencial de
uso habitacional ou que apresentem processos de degradao fsica
relativa rea central.(BRASIL, 2008 p.7.)

J o PAC Cidades Histricas engloba os 173 municpios do pas que possuem

patrimnio protegido, dentre os quais, esto inseridas todas as capitais estaduais.

Sendo assim, a rea objeto desse estudo, apresenta-se como apropriada para a
pesquisa porque se enquadra nos programas da atual poltica de requalificao e
reabilitao do governo federal, uma rea passvel de degradao e suscita o
interesse pela constatao da existncia de imveis vazios ou subutilizados e pela
possibilidade desse estoque se apresentar como potencial para requalificao do
Centro Histrico de Joo Pessoa.

1.1.2 Delimitao conceitual do vazio urbano e do subutilizado|

Atualmente, verifica-se uma multiplicidade de termos e conceitos associados ao

tema do vazio urbano, que ora associado apenas s reas fundirias nunca antes
ocupadas, ora relacionado condio de vacncia de estruturas que tiveram o
uso e a ocupao1 alterados por esvaziamento. A aparente ambiguidade da
expresso (PORTAS, 2000) faz com que o tema assuma conotaes diversas no meio
urbano e adquira sinnimos e aplicaes diversificados, sendo essencial, portanto,
balizar, previamente, a utilizao do termo, que ser discutida com maior detalhe,
no Captulo II.

No ser analisado aqui dentro do objeto emprico - todas as manifestaes e

alcunhas que o vazio urbano foi recebendo ao longo do tempo e que constam na
literatura, tais como os espaos vazios das paisagens, os baixios de viadutos, glebas
e terras improdutivas, espaos livres abandonados, espaos residuais, intersticiais,

1
O termo ocupao nesse captulo vai figurar no sentido de possuir edificao no lote e, no, no sentido de ser
fruto da ocupao de uma rea pelo parcelamento do solo. Ocupado, ento, o lote que possui edificao e,
por conseguinte, taxa de ocupao.

8
terrenos baldios, runas, zonas industriais abandonadas, entre tantas outras
revelaes da condio de vazio existentes no espao urbano.

Com o intuito de contribuir para a reduo das imprecises conceituais que se

estabeleceram diante da quantidade de termos que o vazio urbano adquiriu no
decorrer do tempo, define-se aqui, a distino que vai figurar no decorrer do
texto: vazios urbanos e imveis subutilizados.

O vazio urbano nesta anlise corresponde, ento, ao imvel fundirio, no

qualificado como espao livre pblico ou espao previamente concebido como
livre, desprovido de construo e de uso, bem como ao imvel edificado desprovido
de uso - mesmo no estando efetivamente vazio no sentido etimolgico da palavra,
que faz referncia ao nada. J o termo subutilizado, faz referncia, na terceira
escala de anlise, aos lotes e edificaes que so parcialmente utilizados.

O termo vazio por si s j pressupe uma aparente ausncia - ausncia no sentido

de desprovimento, e desprovimento no sentido de no ter utilidade ou ser
proveitoso para a sociedade e para a cidade mas, importante lembrar que
ambas as categorias (vazio ou subutilizado) tambm podem denotar, segundo
Minock (2007) a condio atual de improdutividade, e at de indefinio ou
imprevisibilidade quanto ao futuro. So espaos onde aquilo que l acontecia, no
mais acontece, ou onde l nunca nada aconteceu, ou at espaos considerados
dormentes no contexto urbano (JANEIRO, 2007).

Acredita-se que essa distino essencial, por garantir coeso ao termo que de
outra forma poderia se estender indefinidamente, passando a designar diversos
espaos e confundindo o objeto da anlise. A partir dessa distino entre vazio
urbano e imvel subutilizado, discutida e delineada no Captulo II, surgem
variadas categorias ou subcategorias para classificar o estoque de imveis vazios ou
subutilizados presentes no objeto de estudo que sero esboadas e caracterizadas
no desenvolvimento do trabalho.

Convm ressaltar aqui que, embora o objeto de estudo seja observado

fundamentalmente sob o campo fsico, ele engloba os aspectos econmicos,
polticos e sociais intrnsecos rea, tendo em vista a inter-relao dessas quatro
esferas na produo do espao urbano.

9
 1.1.3 Recorte temporal|

Quanto ao recorte temporal, ser considerado, na primeira escala de anlise, o

processo de mudana de uso do Centro de Joo Pessoa, que figura em suas origens
como predominantemente residencial e que ante a expanso urbana vai sendo
substitudo pelo uso comercial e culmina no abandono de boa parte dos imveis,
que iro constituir os atuais vazios urbanos e imveis subutilizados da rea central.
Ser observada a mudana de uso do solo nos ltimos dez anos (2000- 2010), com o
intuito de verificar a ocorrncia, a intensidade e as peculiaridades dos processos de
mudana de uso solo recentes.

Com relao s estratgias de interveno realizadas no Centro Histrico de Joo

Pessoa, o recorte compreende os anos de 1987 a 2010, da data de criao da
Comisso Permanente de Desenvolvimento do Centro Histrico de Joo Pessoa at
os dias atuais. O objetivo, aqui, comentar brevemente como essas estratgias
contriburam para a formao ou o aparecimento e at, para a permanncia, dos
vazios urbanos e imveis subutilizados.

Importante salientar que, mesmo sendo o vazio urbano o resultado de um processo

cumulativo, relacionado ao abandono e/ou especulao imobiliria, ser
considerado o estado atual de vacncia desses imveis (referente ao ano de 2010)
encontrados durante as pesquisas in loco, ou seja, no se pretende atribuir ao atual
estado de vazio ou subutilizao de um imvel o seu tempo de permanncia nessa
situao, pois identificar esse tempo de permanncia inviabilizaria a pesquisa, uma
vez que no h registros anteriores sobre a situao de vacncia dos imveis, pois o
levantamento de uso do solo, realizado pela Prefeitura Municipal de Joo Pessoa,
atualizado a cada ano e os registros anteriores so desconsiderados.

1.2 Estratgias Metodolgicas|

A primeira etapa da pesquisa baseou-se em reviso bibliogrfica, visando um

primeiro entendimento do termo e do objeto vazio urbano, bem como do
processo de formao desses espaos nas reas centrais. Essa reviso, inerente ao

10
captulo II, contemplou enfoques variados, que geraram uma discusso conceitual
necessria para dar suporte concepo de categorias de anlise dos vazios
urbanos e imveis subutilizados da rea em estudo.

Posteriormente, foram definidas as trs escalas de observao do objeto (rea

central, permetro de tombamento e lotes/edificaes). Por conseguinte,
identificaram-se dois aspectos que se relacionam com os vazios urbanos e imveis
subutilizados, a saber: a dinmica urbana das reas centrais, observada na primeira
e segunda escalas de observao (rea central e permetro de tombamento), e as
peculiaridades de cada imvel, observadas na terceira escala de observao
(lote/edificao).

Na primeira escala de anlise, a rea central, observou-se como o processo de

mudana de uso do solo dos bairros Centro e Varadouro contriburam para a
formao dos vazios urbanos e para a subutilizao dessa rea. Para tanto,
buscou-se, alm do referencial terico de pesquisas j existentes, informaes nos
rgos de gesto urbana, nas esferas municipais, estaduais (IPHAEP e CPDCH) e
nacionais (IPHAN). Foram levantados dados do Cadastro Municipal, da Diviso de
Geoprocessamento da PMJP, da Secretaria da Receita Municipal, bem como dados
j processados pelo LAURBE/CT/UFPB. Importante salientar que, embora a
Prefeitura Municipal tenha iniciado os mapeamentos de uso do solo na cidade de
Joo Pessoa no ano de 1998, anualmente esse cadastro feito sendo sobreposto ao
cadastro anterior, apagando o registro dos dados passados. Essa sobreposio de
dados gera uma lacuna para esta anlise, uma vez que obriga a diminuio do
recorte temporal para o diagnstico da mudana de uso do solo, baseado em dados
mensurveis. No entanto, essa escassez de mapas e dados concretos compensada
pelas informaes constantes em pesquisas diversas que contemplaram o Centro
Histrico de Joo Pessoa, como as de Scocuglia (2010), Maia (2008), Tinem (2006).

Para anlise do permetro tombado, foi proposto um diagnstico geral da Poligonal

de tombamento e um diagnstico setorial, cujos setores I, II e III correspondem,
respectivamente, rea do Varadouro/ Porto do Capim, ao setor de ligao (as
ruas que ligam Cidade Alta e Cidade Baixa), e Cidade Alta (figura 03). Essa
subdiviso da segunda escala de anlise foi incitada pela visvel heterogeneidade
da rea de estudo que compe espaos com morfologia e tipologias arquitetnicas
11
diferentes e relacionadas a pocas distintas da ocupao de Joo Pessoa. A ideia
proposta com essa setorizao de entender as peculiaridades dos vazios urbanos
e imveis subutilizados de cada parte da Poligonal e fazer apontamentos com
relao s possveis diferenas encontradas entre os imveis encontrados por setor.

Ncleos de formao da estrutura

SETOR II urbana

Legenda:
SETOR III
1 Porto do Capim

2 Igreja de So Pedro Gonalves

3 Conjunto Franciscano

4 Conjunto Beneditino

5 Conjunto Carmelita

SETOR I 6 Antigo Conjunto Jesuta

Linhas divisoras da setorizao

proposta urbana identificados na
Figura 3 Setorizao proposta sobre ncleos de formao da estruturao
caracterizao do CHJP. Fonte: Acervo da Superintendncia do IPHAN na Paraba (2006).

Para compor o diagnstico da segunda escala de observao da pesquisa, foram

utilizadas as informaes do Sistema Integrado de Conhecimento e Gesto do IPHAN
(SICG IPHAN, 2007), cedidas pelo IPHAN Central, o qual contm dados do
permetro tombado de Joo Pessoa. Especificamente, foi utilizada a ficha de
nmero 04 pertencente ao Mdulo 02, referente ao diagnstico de Reabilitao
Urbana, na escala do lote (figura 04). Esse levantamento, realizado pelo IPHAN no
ano de 2007, contemplou, na escala do lote, quatro grupos de informao:
dimenso geogrfica (onde constam dados de localizao); dimenso urbana (onde
constam dados sobre rea de lote, rea construda, projeo da edificao);
dimenso imobiliria (onde constam dados de valores imobilirios, domnio e
vacncia) e a dimenso arquitetnica (onde constam dados sobre estado de
conservao, estado de preservao e uso).

12
 Figura 4 Modelo da ficha (planilha) de n 4, do Mdulo 02 Diagnstico de Reabilitao Urbana SICG-
IPHAN 2007. Fonte: Arquivo cedido pelo IPHAN Central

Diante da grande quantidade de informaes levantadas, optou-se pela

constituio de um banco de dados georreferenciado, organizado em ferramenta
SIG2, a qual se configura pertinente para a gerao de mapas temticos que
ilustram e do suporte a esse estudo. Para formao desse banco de dados, as
informaes constantes na planilha do SICG-IPHAN, que estavam em arquivo de
extenso .xls, foram convertidas para o formato .dbf. Aps isso, foi feita a juno
dos cdigos identificadores criados para cada dado da planilha .dbf com as feies
espaciais de um arquivo de mapa georreferenciado de Joo Pessoa e foi gerado um
arquivo em formato .shp, para ser manipulado em um software SIG.3

Em Ohio, nos Estados Unidos, h uma campanha nacional que divulga informaes,
pesquisas e iniciativas para reutilizao de imveis vagos: National Vacant
Properties Campaign (NVPC, 2009). A NVPC desenvolveu o chamado Ciclo de
revitalizao de propriedades vagas (Vacant Properties Revitalization Cycle) que
coloca as seguintes etapas para implantao e funcionamento da poltica de
reutilizao de imveis: estratgias de informao, estratgias de preveno e
estabilizao, estratgias de aquisio e gesto e estratgias de reutilizao e

2
Sistema de Informaes Geogrficas.
3
Esse procedimento, aqui brevemente descrito, envolve uma srie de aes de converso de arquivos e
tratamento de dados que foram realizadas com o auxlio de um tecnlogo em geoprocessamento. As
extenses .xls e .dbf correspondem, respectivamente, a arquivos do Microsoft Excel e Microsoft Acces. A
extenso .shp corresponde a arquivos de Sistemas de Informaes Geogrficas.

13
planejamento em longo prazo). Como estratgia de informao, indicada a
elaborao de um banco de dados de lotes e edificaes baseado em uma coleta
ampla e sistemtica de informaes a serem periodicamente atualizadas. No Brasil,
aes como essa ainda so incipientes. Geralmente, as prefeituras sequer tm
conscincia do volume de imveis vazios ou subutilizados em seus territrios. A
construo de um banco de dados da rea tombada de Joo Pessoa em ferramenta
SIG mostra-se, ento, como um importante instrumento para gesto da rea.

Para tanto, foi utilizado, para manipulao e visualizao dos dados, o software
livre OpenJump (figura 05). Dessa forma, torna-se mais fcil o cruzamento de todas
as informaes referentes a cada imvel, uma vez que, cada informao do SICG-
IPHAN passou a constituir um atributo do imvel a ser estudado. Sendo assim, de
cada lote registrado no banco de dados, foram catalogados os dados supracitados
referentes dimenso geogrfica, dimenso urbana, dimenso imobiliria e
dimenso arquitetnica, levantados pelo IPHAN.

Figura 5 Interface do software OpenJump, com banco de dados referente rea de estudo.

Em seguida, com base no referencial terico estudado, definiram-se, para a

terceira escala de observao (lotes/edificao), dois grandes grupos (vazios
urbanos e imveis subutilizados), subdivididos em categorias (edificaes no
utilizadas, lotes no utilizados, edificaes subutilizadas e lotes subutilizados).

14
Definidas as categorias, procedeu-se o levantamento in loco, dos imveis vazios ou
subutilizados. A partir da, percebeu-se a necessidade de elaborao de um pr-
inventrio dos vazios urbanos e imveis subutilizados existentes, que contemplasse
documentao fotogrfica dos imveis e a sntese das informaes coletadas no
SICG-IPHAN. Para tanto, foi elaborada uma ficha de identificao dos imveis4, a
ser utilizada tanto durante a pesquisa in loco, quanto para consultas posteriores.
Convm ressaltar aqui, que para determinao da situao de vacncia dos
imveis, foram realizadas trs visitas rea de estudo, uma a cada dois meses,
todas em dias teis, visto que, poderiam passar por espaos no utilizados, os
imveis que, por alguma razo, fossem encontrados fechados. A repetio do
levantamento teve o intuito de corroborar as informaes cedidas pelo SICG-IPHAN
com a coleta da primeira pesquisa de campo, realizada no ms de maro de 2011.

Alm da pesquisa de campo so destacadas formas complementares de obteno de

dados, como dados da Energisa e da Secretaria da Receita Municipal. Para
ratificao da situao de vacncia dos imveis levantados, foram utilizadas as
informaes da Energisa-PB, referentes aos medidores eltricos desligados na rea.
Atravs de uma planilha - cedida pela Energisa, com todas as unidades (medidores)
desligadas na rea de estudo, no ano de 2010 - onde constavam dados da rua e do
nmero da edificao, foi possvel confrontar esses dados com os imveis
levantados. Dessa forma, constatou-se que todos os imveis vazios levantados
estavam com os seus medidores de energia desligados, fato que um indcio de
falta de uso.

O levantamento foi realizado utilizando a base cartogrfica da cidade de Joo

Pessoa, na qual constam os dados de Setor, Quadra e Lote, coincidentes com os da
base georreferenciada no OpenJump. As informaes coletadas na pesquisa de
campo foram inseridas no banco de dados. Ainda na terceira escala de anlise, de
cada imvel vazio ou subutilizado, foram observados aspectos referentes
dimenso, ao domnio, uso, estado de conservao, vacncia e valores imobilirios.
Esse procedimento pode ser observado, sinteticamente, no diagrama metodolgico
seguinte.

4
Devido ao grande volume de fichas, optou-se por inserir no apndice desta dissertao apenas as mais representativas. As
demais fichas encontram-se para consultas posteriores no LAURBE/DA/CT, associadas ao banco de dados.

15
 Centro
rea Central

Varadouro
1 escala de anlise

Setor I - Cidade Baixa

Centro Tombado
(Poligonal de Tombamento) Setor II Rua da Areia

Setor III Cidade Alta

2 escala de anlise

Lotes no ocupados
Vazio urbano
Edificaes no utilizadas
Lote
(Fundirio e edificado)

Lotes subutilizados
Imvel Subutilizado
Edificaes subutilizadas

Dimenso rea do lote | rea construda | rea no construda.

Domnio Pblico | Privado | Sob litgio | N de pavimentos

Vacncia Pav. desocup. | pav. parc. ocupados | rea desocupada

Estado de conservao timo | Bom | Precrio | Em arruinamento | Runa

Valores imobilirios Valor do terreno | Valor de oferta | Valor Venal/IPTU

SICG-IPHAN - 2007

Uso (PMJP-2010) Comercial | Residencial | Servios | Institucional

3 escala de anlise

16
 1.3 Estrutura da dissertao|

Esta dissertao foi estruturada em cinco captulos, sendo este primeiro a

introduo, onde so apresentados o recorte espacial, as escalas de observao, o
recorte temporal e as estratgias metodolgicas utilizadas no trabalho.

O captulo II corresponde discusso conceitual do tema vazio urbano, ou seja,

ao fundamento para anlise do objeto emprico de estudo, uma vez que explana
conceitos diversos de vazios urbanos, procurando estabelecer um fio condutor a ser
seguido no decorrer da pesquisa. Discutem-se, nesse captulo, diferentes elementos
que geram questionamentos diversos: quando um espao considerado vazio
urbano? Que aspectos delimitam a condio de subutilizao? Edifcios obsoletos
so considerados vazios urbanos da mesma forma que os lotes no utilizados? Nesse
captulo so construdos, com base nas referncias tericas, os grupos e categorias
de anlise que subsidiam a pesquisa de campo.

O terceiro captulo comenta o processo de mudana de uso do solo nas reas

centrais histricas no Brasil e na rea central de Joo Pessoa, a primeira escala de
observao espacial desta dissertao. Essa discusso propicia o entendimento dos
efeitos da mudana de uso do solo vinculados ao surgimento dos vazios urbanos e
associados degradao do patrimnio histrico. Esse captulo contm ainda, um
breve apanhado de informaes sobre os terrenos vagos na rea central e as
questes imobilirias relacionadas obsolescncia das edificaes.

O captulo IV contm o diagnstico geral da Poligonal de Tombamento (segunda

escala de observao) e o diagnstico setorial proposto na metodologia, realizado
com base na pesquisa de campo, na qual foram observados os imveis (terceira
escala de observao) fundirios e edificados, seus grupos, categorias e
caractersticas. Esse diagnstico busca atender ao escopo da pesquisa, que consiste
na identificao e caracterizao do estoque de imveis vazios e subutilizados do
Centro Histrico de Joo Pessoa.

O captulo V corresponde s consideraes finais e reflexes da pesquisa.

17
Captulo II - Discusso conceitual

18
 2.1 A amplitude do conceito vazio urbano|

O universo conceitual do termo vazio urbano engloba leque considervel de

espaos e diversos significados a ele ligados, permitindo a sua relao com espaos
ociosos das reas centrais histricas. Para Nuno Portas (2000, p.1), vazio urbano
uma expresso ambgua, at porque a terra pode no estar literalmente vazia,
mas encontrar-se simplesmente desvalorizada com potencialidade de reutilizao
para outros destinos, mais ou menos cheios. Segundo Magalhes (2005), o conceito
de vazio urbano bastante amplo, envolvendo termos como terrenos vagos, terras
especulativas, terras devolutas, terrenos subaproveitados, relacionando-se com a
propriedade urbana, regular ou irregular, ao tamanho e localizao.

Partindo da questo etimolgica, vazio vem do latim vacivus, palavra que significa
desocupado, vago, desprovido, sem nada (CUNHA, 2010). A expresso vazio
urbano, luz da investigao terica, apresenta uma srie de definies, em
conjunturas diversas e com objetivos distintos, que iro permear essa discusso.

O termo vazio urbano comea a figurar como um elemento instigante no contexto

da vida urbana, a partir de meados do sculo XIX, como consequncia ps-
industrial, quando as cidades, como Londres e Paris, atingem dimenses
metropolitanas devido ao crescimento tanto fsico quanto populacional, decorrente
do xodo rural (BORDE, 2006).

Somente no sculo XX, com a crise do sistema produtivo, o vazio urbano passa a
despertar reflexes no campo do urbanismo. A partir dos anos 1970, multiplicam-se
as ferrovias desativadas, zonas industriais e edifcios abandonados, consequncias
da desfuncionalizao de reas do tecido industrial (figura 06). reas
desfuncionalizadas correspondem a lotes e quadras constitudas por terrenos e
edifcios que passaram por um processo de perda de uso ou de funo. Tais espaos
passam a constituir o foco dos primeiros estudos europeus sobre vazios urbanos que
so elaborados a partir de inventrios realizados na Frana, em 1979, e na
Inglaterra, em 1982 (BORDE, 2006).

19
Figura 6 reas industriais desfuncionalizadas. Fonte: www.actu-environnement.com

Surge da, uma primeira inquietao com relao ambiguidade ou at

inadequao do termo para algumas situaes. Se os vazios urbanos das reas
industriais no coincidiam com terrenos vacantes (no sentido de vago), a condio
de vazio desses terrenos estava mais relacionada ausncia de uso e no de
ocupao. Consistiam, pois, nas chamadas reas desafetadas ou desfuncionalizadas
(SOUSA, 2010).

Villaa (1983) utilizou a definio de vazio urbano como uma grande extenso de
rea urbana equipada ou semiequipada, com quantidade significativa de glebas ou
lotes vagos. A partir da dcada de 1990, com as reflexes tericas produzidas sobre
o tema, este conceito se expandiu e surgiram algumas expresses para patentear as
mltiplas formas e tipologias de vazios urbanos, em estudos de diferentes pases
(Quadro 02). Dentre essas expresses, podem ser destacadas: do francs terrains
dsaffects (terrenos em desuso), terrains dlaisss (terrenos negligenciados),
vides urbains (vazios urbanos); do ingls derelict land (terrenos abandonados),
blight reas (reas degradadas), vacant land (terras devolutas), entre outras
variaes, cuja polissemia de significados e de contextos no permitem o
entendimento do vazio urbano como uma expresso unssona (BORDE, 2006).
Dessa forma, cabe aqui a leitura dos principais conceitos para a explicitao desses
termos e categorias pertinentes a esses espaos.

20
 Quadro 2 Denominaes utilizadas como sinnimos de vazios urbanos em diferentes pases

Contexto Espanha Inglaterra/EUA Frana Brasil

derelict area
terrain vague
tierras vazios urbanos
wastelands
vacantes friches urbaines
terrenos vagos
Denominaes blight areas
vacos urbanos vides urbaines
Vazios Urbanos

reas
expectant lands
terreno baldio terrains obsoletas
vacant land dsaffects

Fonte: Elaborao prpria com base em reviso bibliogrfica. 2010.

Uma primeira questo advm da ideia generalista de que os vazios urbanos so

espaos da cidade ausentes de construo ou preferencialmente no edificados
(SOUSA, 2010, MORGADO, 2005). No entanto, a expresso usualmente muito mais
abrangente e vem designando tambm os terrenos e edificaes no utilizados,
subutilizados, desocupados ou desestabilizados, localizados em terrenos
infraestruturados e que passaram ou esto passando por processo de
esvaziamento, seriam, portanto, espaos em mutao e que configuram uma
situao de fragilidade urbana e podem vir a se constituir em vazios urbanos
(BORDE, 2006 p.13). Porm, parece inapropriado classificar espaos que esto
passando por processos de esvaziamento como vazios, uma vez que o futuro de
tais espaos desestabilizados, na verdade, no cientificamente presumvel, no
sendo oportuno inseri-los nessa classificao genrica, seja por sua condio de
transitoriedade, seja pelo aparente percurso estagnao, pois pode constituir
uma imprudncia indic-los como vazios e rotul-los baseando-se na antecipao
de uma condio futura no garantida.

Ainda para Borde (2006 p.14), consideram-se vazios urbanos aqueles terrenos
localizados em reas providas de infraestrutura que no realizam plenamente a sua
funo social e econmica, seja porque esto ocupados por uma estrutura sem uso
ou atividade, seja porque esto de fato desocupados, vazios. A esse respeito, o
pargrafo 2 do artigo 183 da Constituio Federal Brasileira de 1988 determina
que a propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias
21
fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor. O Estatuto da
Cidade (2001) surge para regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituio (1988)
e estabelece normas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos
cidados, inclusive dando diretrizes para a utilizao dos vazios urbanos e para a
ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar (...) a reteno
especulativa de imvel urbano, que resulte na sua subutilizao e no utilizao.

Dittmar (2006) conceitua vazios urbanos como sendo reas construdas ou no,
desocupadas ou subutilizadas, que possuem como caracterstica em comum o fato
de serem resduos do crescimento da cidade, podendo ser caracterizados pelas
questes fsicas ou pelo esvaziamento de uso. Para Medeiros (2007), o vazio urbano
um fenmeno tpico da sociedade ps-industrial, podendo ser resultante de
espaos residuais, zonas industriais obsoletas, de corredores e ptios ferrovirios
esquecidos, dos movimentos de especulao imobiliria, de catstrofes ou mesmo
de edifcios centrais abandonados.

O Manual de Reabilitao de reas Urbanas Centrais (2008) ratifica essa definio

de Medeiros (2007), apresentando o seguinte conceito de vazios urbanos:

(...) consistem em espaos abandonados ou subutilizados

localizados dentro da malha urbana consolidada, em uma rea
caracterizada por grande diversidade de espaos edificados, que
podem ser zonas industriais subutilizadas, armazns e depsitos
industriais desocupados, edifcios centrais abandonados ou
corredores e ptios ferrovirios desativados (BRASIL,2008 p. 142).

Conforme a definio de Janeiro (2007 p. 7), os vazios urbanos so bolsas vazias

na cidade, reas destitudas, onde aquilo que l acontecia j no acontece, ou
onde l nunca nada aconteceu, so, portanto, espaos inativos, espaos de
nada, configurados como receptculos do passado, que se sobrepem ao
agora. Clichevsky (2000) coloca que os vazios urbanos compreendem terrenos e
edificaes a espera de serem demolidas, caracterizados por serem estruturas com
alto nvel de degradao e obsolescncia nos centros urbanos.

Na literatura norte-americana, utilizam-se as expresses vacant land e wasteland,

por exemplo, para denominar os espaos vazios do tecido consolidado, terras no
utilizadas ou subutilizadas (BOWMAN e PAGANO, 2000). A literatura europeia

22
tambm faz referncia aos vazios urbanos, em um sentido ainda polissmico, uma
vez que esses designam imveis ou terrenos vazios ou subutilizados, dando enfoque
para os que esto abandonados ou caram em desuso(FAUSTO e RABAGO, 2001).

Sol Morales (2002) prefere a utilizao do termo francs terrain vague, em

virtude da multiplicidade de significados que esta expresso permite vago no
sentido de vacante, indefinido, impreciso ou sem horizonte definido, e tambm no
sentido de improdutivo, obsoleto. Define terrain vague como:

lugares aparentemente esquecidos onde parece predominar a

memria do passado sobre o presente. So lugares obsoletos nos
quais apenas certos valores residuais parecem manter-se apesar da
sua completa desafectao da actividade da cidade (SOLA-MORALES,
2002 pg. 187).

Para esta mesma expresso, Cavaco (2007) utiliza o termo vazio expectante para
definir espaos intersticiais, que constituem grandes reas vagas que, mesmo em
estado de obsolescncia, caracterizam-se pela expectativa e oportunidade de
transformao intrnsecas.

Segundo Rodrigues (2007, p. 3), os vazios urbanos podem ser pequenas, mdias ou
grandes glebas, edifcios e estruturas abandonadas, enfim, toda uma sorte de
enclaves ou apndices que so comumente lidos como mcula ou evidncia de
certas falhas no processo de urbanizao de uma cidade.

Geralmente, associa-se o termo vazio urbano a uma abordagem negativa de

espaos abandonados, degradados, estagnados, em runas, desprovidos de uso e
considerados, sobretudo, inteis cidade. No entanto, um ponto comum a algumas
definies encontradas que os vazios urbanos constituem espaos de transio
temporal com potencialidades para transformaes, porque estes espaos
configuram oportunidades de mudana, que pode implicar novo uso, nova
construo. (SOUSA, 2010, p. 60). Dessa forma, como lembra Rossi (2001), o vazio
pode ser entendido como virtus, como potncia, como algo que ainda no existe no
plano material e que significa energia de fazer. Conforme Portas (2000, p. 1), os
vazios urbanos podem denotar reas encravadas da cidade consolidada (...) cujo
aproveitamento poder ser decisivo para reurbanizar ou revitalizar a cidade.

23
Entre estagnados e expectante, vazios e subutilizados, inteis e potenciais,
so pautadas as discusses que conformam o termo vazio urbano como um
constructo de idias justapostas que carece de maiores esclarecimentos (SOUSA,
2010 p.59). O termo vazio faz aluso ausncia de algo e contrape-se a noo
de cheio na cidade, conforme explica Cavaco (2007, p. 4):

(...) no contexto do urbano o termo vazio est normalmente

associado ideia de um cheio, em que as densidades construdas
materializadas sob a forma de estruturas e edificaes confinam
directamente com as ausncias de construdo conformadas ou
emolduradas por essa mesma construo (...). Mas a condio
suburbana do vazio e as manifestaes que este adquire na
contemporaneidade impem outra lgica e um outro desgnio para
os espaos de ausncia.

Mas, se o cheio designa, no desenho urbano, a massa construda, como entender

um objeto edificado como vazio urbano? Minock(2007), em seu estudo sobre o
fenmeno dos vazios urbanos (urban voids) nas cidades ps-industriais dos EUA,
traz outra noo para a expresso vazio urbano, aps distinguir os vazios
intencionais dos vazios no intencionais, estes ltimos consistem em espaos
abandonados presentes em bairros pouco atraentes e em reas indesejadas e,
sobretudo, carentes de qualquer futuro previsvel.

Tranick (1986 apud MINOCK, 2007) coloca que existem cinco tipos de vazios
intencionais na cidade, com diferentes conotaes, que vo desde os espaos de
passagem, passando pelos ptios internos e quintais, ruas e praas, parques e
jardins (figura 07).

Figura 7 Esquema de espaos cheios e vazios no meio urbano. Fonte: (TRANICK, 1986 apud MINOCK, 2007).
24
Abstraindo-se da relao fsica e morfolgica entre cheios e vazios colocada por
vrios autores (TRANICK, 1986; KOHLSDORF, 1996; LAMAS, 2000) e considerando os
vazios de Tranick como espaos livres, ser explorado, aqui, o vazio urbano no
intencional, ou seja, o espao que no previamente concebido como vazio ou
livre. O vazio no intencional est mais relacionado ao resultado do declnio de
uma rea, do abandono, da degradao do que aos interstcios ou espaamentos da
forma urbana. vlido salientar que o termo intencional, aqui, est relacionado
inteno anterior ao momento da concepo ou da conformao e no aos espaos
que permanecem sem uso intencionalmente, como consequncia da especulao
imobiliria, j que em alguns casos, a situao de vazio urbano pode ser
orientada pela lgica da reteno especulativa do solo urbano.

Considera-se que o princpio morfolgico cheio/vazio tem conotao dbia no

estudo dos vazios urbanos, pois neste tema, essa relao no uma questo
estanque, uma vez que o que cheio (no sentido de construdo) pode ser vazio (no
sentido de estar sem uso). Portanto, segundo Jorge (2007), a ausncia associada ao
vazio urbano no deve ser encarada apenas como a inexistncia do objeto
construdo:
(...) a verdadeira ausncia no existe quando h falta de volume
construdo, mas sim quando, a uma lgica consequente, se sucede um
lapso, uma falha ou uma ausncia de remate (JORGE, 2007, p. 3).

Da, j se pode inferir que o termo vazio urbano pode tambm incluir espaos
edificados; desde que tais espaos estejam improdutivos, desprovidos de uso, ou
vazios de uso para alguns autores. Nesse sentido, o vazio urbano tratado como
consequncia de um processo de esvaziamento (BORDE, 2006), como o
resultado daquilo que se esgotou (...) O esgotamento do sentido, da essncia,
espaos que incomodam pela improdutividade intrnseca (MEZACAPPA, 2008).

Jorge (2007), ao colocar que a cidade se constitui de regras e excees como

duas condies opostas, compartilha da noo morfolgica, onde a massa
construda a regra, a qual interrompida pelo vazio, que a exceo, ou
seja, a ausncia da regra. Para ele, fica subentendido que tanto o cheio quanto o
vazio dividem-se em duas categorias relacionadas com o papel que desempenham
na cidade: teis ou inteis. Embora as associaes desse autor (ibid.) refiram-se
muito mais ao carter de utilidade dos espaos imagem da cidade do que

25
funo que desempenham, algumas consideraes podem ser utilizadas para o
estudo dos vazios urbanos. De acordo com o esquema proposto por Jorge (2007)
(figura 08), determinados vazios constituem espaos inteis, do ponto de vista da
ocupao fsica, por serem uma interrupo regra do cheio. Esse carter de
inutilidade dos vazios se d quando o espao no tem uso, nem funo prtica; o
caso dos vazios urbanos e dos espaos intersticiais. Da mesma forma, o cheio
pode constituir-se uma exceo quando no tiver utilidade ou coerncia com a
morfologia, e o vazio, mesmo sendo sempre exceo massa, pode ter
utilidade, caso possua uso, funo e participe da formao da imagem da cidade.
Esse o caso dos espaos livres pblicos.

Figura 8 - Regra/excepo, cheio/vazio. Fonte: Jorge (2007)

Do ponto de vista do uso, os cheios inteis so designados por espaos edificados

que no possuem nenhum uso atual. E os imveis subutilizados que se encontram,
na maioria dos estudos, na categoria de vazio urbano? So vazios de qu afinal? Um
exemplo que pode elucidar essa questo o dos sobrados comerciais que possuem
o trreo com uso e o pavimento superior sem uso. O lote possui edificao, a
edificao possui uso, ainda que parcial. Por essa primeira condio, j seriam os
26
edifcios subutilizados inseridos em uma categoria a parte da dos vazios urbanos. E
a segunda condio inerente a estes imveis, a de estar passando por um processo
de esvaziamento de uso ou de desfuncionalizao, recairia mais uma vez na
antecipao de uma circunstncia futura, sendo a categoria vazio urbano
inoportuna para denominao desses imveis.

E por que considerar vazio urbano o espao edificado que se encontra totalmente
sem uso? Partindo da ideia, j exposta, de que vazio pressupe ausncia de algo,
importante especificar em relao a que o objeto (edificao ou terreno) estaria
vazio e o que serve de referncia para caracterizar esse objeto como vazio. O
vazio, aqui, uma categoria relacionada ausncia de algo (seja funo, uso ou
ocupao) e no ausncia de tudo (funo, uso e ocupao). Em outras
palavras, nesta dissertao, um lote considerado vazio quando, relacionado com
o conjunto de lotes, destaca-se por no ter edificao. Do mesmo modo, um
edifcio considerado vazio quando, relacionado com o conjunto de edifcios,
destaca-se por no possuir uso. O conjunto de lotes (com ou sem construo) ,
pois, a referncia para identificao do imvel fundirio vazio; e o conjunto de
edifcios (com ou sem uso) a referncia para identificao do imvel edificado
vazio.

Interessa estudar tanto o vazio urbano, como o lote no ocupado e a edificao no

utilizada, quanto os imveis subutilizados, ou seja, os imveis que atualmente
ainda tm uso e/ou ocupao, mas que j entraram em processo de
obsolescncia (SOUSA, 2010), visto que se considera que nenhum dos conceitos de
vazio urbano citados define com exatido esses espaos subutilizados, a no ser
pelas qualidades de obsolescncia e improdutividade intrnseca a quase totalidade
de espaos definidos pela expresso. Conforme Sousa (2010 p.77), espaos urbanos
subutilizados so aqueles que tm uma ocupao e/ou uso, mas que atualmente
essa ocupao/uso inadequada, ou esses espaos tm potencial para um
uso/ocupao mais eficaz e eficiente no tecido urbano enquanto um todo.

A distino entre vazio urbano e imvel subutilizado , para esta anlise, uma
forma de contribuir para o estudo conceitual que envolve o termo vazio urbano,
todavia, como predomina a caracterstica de improdutividade e obsolescncia
dessas duas modalidades de espaos, importante entender algumas
27
caractersticas pertinentes a esses espaos antes de traarmos as categorias de
anlise.

2.2 Entre caractersticas e classificaes |

Vrias expresses so colocadas, e at mesmo confundidas entre si, para

caracterizar os vazios urbanos e os espaos subutilizados da cidade, entre essas, a
obsolescncia, a ociosidade, a degradao, a situao de vacncia, que so
caractersticas qualificadoras dos vazios urbanos; e o subaproveitamento, a
desafetao, desocupao e a desestabilizao, que, segundo Borde (2006), so
critrios identificadores dos vazios urbanos. O esclarecimento terminolgico
pretende explicar alguns aspectos tericos pertinentes ao objeto de estudo e que,
fundamentados em pesquisa bibliogrfica, constituiro base para a construo das
categorias de anlise.

Figura entre as discusses sobre a temtica dos vazios urbanos a caracterstica

sempre presente de obsolescncia que, conforme Peixoto (2011 p.18) designa o
momento em que a funo original de um edifcio deixa de existir, momento em
que a estrutura pode ser demolida, readequada ou at transformada e armada em
outro local, se sua constituio assim permitir. Segundo Sampaio (2007), o
conceito de obsolescncia polmico e foi utilizado de forma distorcida para
justificar demolies e renovaes de edificaes localizadas em bairros
considerados ultrapassados pelo mercado imobilirio. Todavia, os documentos
internacionais sobre salvaguarda de cidades histricas abordam a obsolescncia
como um fator temporrio e reversvel que compromete a integridade e a
autenticidade de edificaes e reas urbanas (CURY, 2000).

De acordo com Carmona (et. al. 2003) existem cinco dimenses de obsolescncia,
aqui sumariamente descritas, relacionadas ora com o espao edificado e suas
funes, ora com os espaos urbanos em si, a saber: a obsolescncia
fsica/estrutural, resultante de fatores fsicos, deteriorao por uso, desgaste e
envelhecimento; a obsolescncia funcional, quando os espaos no esto aptos
para o seu uso corrente ou quando seu uso inadequado ao contexto da cidade;
28
obsolescncia locacional, relacionada acessibilidade e mobilidade; obsolescncia
legal, correspondente s regras impostas pelos cdigos e, por fim, a obsolescncia
de imagem, ligada imagem negativa que alguns espaos podem conferir
paisagem.

Por sua vez, a ociosidade, tambm colocada por vrios autores como caracterstica
intrnseca aos vazios urbanos gerada quando um lote ou um edifcio permanece
vazio apesar de apresentar condies de ocupao. No caso das edificaes, a
ociosidade pode vir aps a obsolescncia (como momento em que a funo original
deixa de existir), quando a estrutura no apresenta condies de adequao para
novos usos e tambm no demolida. Algumas edificaes, todavia, tornam-se
ociosas mesmo sem se tornar obsoletas, muitas vezes pelo simples abandono
(PEIXOTO, 2011).

Dittmar (2011) define como rea ociosa ou vazio fsico, os espaos no parcelados,
espera de ocupao, que constituem as grandes glebas e os loteamentos, frutos
da especulao imobiliria. Segundo Magalhes (2005), os terrenos ociosos exercem
um paradoxal poder de presena no ambiente urbano, pelo seu potencial em
influir na perda da vitalidade urbana e, ao mesmo tempo, constiturem os espaos
potenciais para a transformao da condio atual. Em outros casos, tambm
podem ser includas nessa categoria aquelas construes cuja utilizao deixou de
ter interesse econmico e permanecem em p, mas com ociosidade.

J os conceitos de deteriorao e degradao so associados perda de funo,

danos em estrutura fsica ou reduo do valor de transao econmica de um lugar.
No entanto, ambos os conceitos tm conotaes diferentes; enquanto a
deteriorao est mais ligada a inferiorizao de um bem, a degradao est
relacionada noo de aviltamento e desmoronamento. Nos espaos considerados
degradados, verifica-se a reverberao da situao fsica para os grupos sociais
(VARGAS e CASTILHO, 2006). Borde (2006) ratifica essa afirmao, apontando os
edifcios desocupados, sem uso ou subutilizados, como pontos de desequilbrio na
cidade, de instabilidade, que so percebidos geralmente como focos de decadncia
e degradao. Acrescenta ainda que estes edifcios possam ter associado a si um
fenmeno de contgio denominado desestabilizao, compartilhando da idia

29
de Bowman e Pagano (2004), atravs do qual se parece multiplicar a presena
desse tipo de vazio que afasta a populao dessas reas (figura 09).

Figura 9 Efeitos dos vazios urbanos nos lotes adjacentes. Fonte: Bowman e Pagano (2004)

Essa desestabilizao tambm associada ao conceito de vazios demogrficos, os

quais constituem reas urbanas cuja desocupao levou reduo da densidade
demogrfica e, por vezes, substituio do perfil populacional, que se traduzem
no abandono e degradao das construes e do tecido urbano (SOUSA, 2010).

H ainda a caracterstica de subaproveitamento que inerente aos espaos j

ocupados e edificados, mas que o foram aqum das potencialidades urbansticas e
sociais do lote (MAGALHES, 2005). No caso brasileiro, para esta mesma definio,
o Estatuto das Cidades (2001) denomina, em seu artigo 5, subutilizado o imvel
cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no plano diretor ou em
legislao dele decorrente.

Sousa (2010) considera espaos urbanos subutilizados aqueles que, embora sejam
dotados de uso e ocupao, j entraram em processo de obsolescncia e possuem
um carter expectante, ou seja, enquanto esperam a transformao ainda so
estruturas ativas, pois mantm um uso e ocupao, mesmo que esses no sejam
viveis para a cidade.

30
Borde (2006) denomina desafetadas, subutilizadas e desocupadas, as reas
com potencial para construo, mas que no so ocupadas, utilizadas ou
edificadas, no realizando plenamente seu potencial construtivo ou cumprindo sua
funo social. Segundo a autora, a desocupao (terrenos no ocupados) e a
desafetao (terrenos no utilizados) possuem diferenas:

(...) terrenos no ocupados so aqueles nos quais no h edificao,

mas que podem estar sendo temporariamente utilizados para
circulao ou lazer, por exemplo; terrenos no utilizados, por sua
vez, so terrenos que at podem ser ocupados por edificaes, mas
onde no se verifica algum uso, ainda que temporrio. Os terrenos e
edifcios subutilizados desenvolvem usos e ocupaes temporrias
que o caracterizam como parcialmente ociosos, subaproveitados
(BORDE, 2006 p.15).

Sousa (2010) compartilha da definio de Borde, no entanto, no usa a

nomenclatura de terrenos no utilizados para associar aos espaos desafetados.
De acordo com esta autora, desafetados so espaos normalmente edificados, mas
que, atualmente, no tm uso. Caracteriza ainda essas construes como
devolutas, no sentido em que no so usadas, independente do seu estado de
conservao, e remanescentes no tempo e no espao.

Dittmar (2006) denomina esses espaos desafetados de remanescentes urbanos,

ou seja, reas vazias de uso, abandonadas, frutos de rupturas e mutaes da
estrutura urbana que podem constituir antigas reas porturias, ferrovirias,
industriais, rodovirias ou edifcios abandonados.

Coloca ainda, que h espaos que podem ser tanto vazios fsicos quanto vazios
de uso, os quais ela considera espaos residuais, intersticiais, desocupados e que
associa ao conceito anteriormente exposto de terrain vague (SOL MORALES,
2002), para fazer referncia s orlas ferrovirias, rodovirias, espaos entre
quadras ou baixios de viadutos (DITTMAR, 2006).

A partir desses termos e conceitos, possvel a estruturao de um quadro-sntese

(Quadro 03), que relaciona classes e caractersticas principais utilizadas por
diferentes autores para distinguir os espaos vazios e subutilizados.

31
Quadro 03 - Classes de vazios urbanos e respectivas caractersticas, por autor.

Vazios Urbanos

Autor Classes Caractersticas

desafetado no mais utilizado

desocupado no mais ocupado

Borde (2006)
subutilizado em relao ao potencial construtivo

desestabilizado em processo de esvaziamento

desocupado no edificado/nunca antes ocupado

Sousa (2010) desafectado sem uso/ remanescente fsico

subutilizado em processo de obsolescncia/uso inadequado

remanescentes urbanos espaos e edifcios abandonados

Dittmar (2006) espaos no parcelados, grandes glebas com infra-

reas ociosas
estrutura

espaos residuais espaos intersticiais

Fonte: elaborao prpria com base em Borde (2006), Sousa (2010), Dittmar (2006)

importante notar que na maioria das classificaes citadas, os autores incluem o

subutilizado como sendo uma classe de um grupo maior que o vazio urbano. A
partir da leitura dessa srie de classificaes, possvel perceber pontos
divergentes, que vo desde as conceituaes entre autores at as nomenclaturas
das categorias e caractersticas inerentes a cada uma.

O primeiro ponto que parece inoportuno inserir na categoria desafetados ou

no utilizados, os terrenos ocupados por edificaes atualmente sem uso. Uma
vez que o lote est ocupado por uma edificao, a promoo do uso do imvel deve

32
partir da edificao e no mais do terreno, ou seja, o uso de um espao edificado
inerente ao edifcio e no mais ao lote sobre o qual ele est edificado.

Outro ponto do debate, em termos de classificao, a relao da subutilizao

com o potencial construtivo de um lote. Essa relao est presente, no caso
brasileiro, no artigo 5 do Estatuto da Cidade (2001), que considera como imvel
subutilizado aquele cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no
plano diretor ou em legislao dele decorrente. Ora, se a subutilizao relativa
ao fato de o lote ou a edificao estarem sendo utilizados parcialmente ou
temporariamente, mais coerente relacionar a subutilizao com o uso
desenvolvido no imvel do que com o aproveitamento do terreno pela edificao,
j que o aproveitamento um ndice urbanstico que diz respeito ao edifcio. A
definio do Estatuto da Cidade (2001) seria mais adequada se ao invs de tratar
de subutilizao, fossem usadas as expresses subaproveitamento ou
subocupao, pois constituem expresses mais prximas de indicadores de
potencial construtivo, tais como ndice de aproveitamento e taxa de
ocupao.

evidente que a subutilizao, nos casos de imveis subaproveitados ou

subocupados, est implcita, pois na medida em que o terreno tem potencial
construtivo para ampliao, aumenta a possibilidade de utilizao desse espao. No
entanto, deve ser considerado, para efeito de caracterizao como subutilizado, o
imvel no estado atual em que se encontra e no pelo seu potencial de construo
ou de ampliao futura.

Sintetizando, a subutilizao ir figurar neste trabalho tanto como uma categoria

de anlise, remetendo a lotes e/ou edifcios temporariamente ou parcialmente
utilizados, que ser subdividida em subcategorias, quanto como caracterstica
inerente s reas urbanas centrais (numa maior escala de observao), assim como
a ociosidade, a obsolescncia, a degradao, a deteriorao e a desestabilizao.
Alm dessas classificaes j expostas que esto mais relacionadas perda de uso
dos espaos h ainda outras formas de classificao presentes na literatura e
identificadas no Quadro 04, que ora se relacionam com a morfologia urbana, como
a de Rosa (2006); ora dizem respeito aos aspectos fsicos ou caractersticas
marcantes dos espaos, como a de Santana (2006), e ainda h a classificao
33
proposta por Borde (2006), relacionada com o processo de formao do vazio
urbano.

Quadro 04 Categorias e caractersticas de vazios urbanos por autor

Vazios Urbanos

Autor Classes Caractersticas

projetual conseqncia de intervenes urbanas

estrutural decorre de mudanas de funes urbanas

Borde (2006)
conjuntural decorre de conjunturas legais,
econmicas, polticas e sociais
centrais ou perifricos relacionado a localizaes

vazios de stio relacionado a condies geogrficas

Rosa (2006)
vazios de tecido espaos vacantes no tecido urbano

vazios de traado espaos vazios de edificao

abandonados runa, alto grau de deteriorao

fechados sem uso, mas com rotatividade imobiliria

subocupados uso parcial da edificao

Santana (2006)
obsoletos imvel sem uso, demanda reparos

estacionamento reas privadas e resultado de demolies

terreno vago terrenos nunca antes ocupados

Fonte: elaborao prpria com base em Borde (2006), Rosa (data) e Santana (2006).

Existem ainda, inventrios, mais relacionados com os estudos econmicos e

imobilirios, cujas categorias so ligadas ao tempo de vacncia de um imvel, ou
seja, estabelecem um perodo fixo, para que os terrenos e edifcios possam ser
considerados vazios urbanos. Surge da, a necessidade de esclarecimento de termos
como estado ou situao de vacncia e vacncia imobiliria, que geralmente
figuram nos estudos imobilirios. Com relao situao de vacncia, Myers e
Wyatt (2004) definem como vacant todo o edifcio que, se encontra total ou
parcialmente desocupado por um perodo igual ou superior a um ano, embora

34
apresente condies para ser ocupado, mesmo necessitando de algum reparo.
Borde (2006) amplia a abrangncia do termo, considerando que a situao de
vacncia designa alterao nas condies de uso e ocupao, por esvaziamento, de
um espao urbano que, at algum tempo, apresentava uma relativa estruturao.

Sendo assim, alguns estudos consideram que alm de haver uma durao mnima de
no utilizao para um edifcio ser considerado vacante, consideram tambm
que o estado de vacncia est relacionado aos motivos pelos quais ocorre o
abandono. Dessa forma, no so considerados vacantes aqueles espaos cuja falta
de uso temporria ou aqueles que esto disponveis para o mercado de venda ou
arrendamento (BOMFIM, 2004).

Ponderar essas classificaes e termos uma forma de dar suporte construo

das categorias que sero utilizadas aqui, de acordo com as escalas de anlise
propostas. Dessa forma, o item seguinte contempla a construo das categorias que
iro figurar nesta anlise, especificamente, os elementos que subsidiaram a
pesquisa de campo e a categorizao dos imveis da Poligonal de Tombamento.

2.3 Construindo categorias de anlise |

A partir da noo que o vazio urbano pode ser associado tanto perda de uma
funo anterior quanto a aspectos de degradao no presente e incerteza futura,
possvel comear a esquematizar uma metodologia de classificao para os
vazios presentes na rea de estudo. Dentre as classificaes estudadas, observa-
se que um ponto comum a todas a caracterstica atual de improdutividade dos
vazios urbanos. Enveredou-se, nesta anlise, pelas classificaes que relacionam
os espaos vazios, sobretudo, ausncia de uso. No entanto, alguns ajustes
conceituais foram necessrios, tanto para adequao dos critrios escala de
observao previamente definida, quanto pelas controvrsias entre autores,
categorias propostas e suas respectivas caractersticas.

A evidente inadequao do conceito de vazio urbano associado a espao livre e

espao pblico remete questo anteriormente levantada, ou seja, a abrangncia
do conceito e dos mtodos citados e conduz ao afastamento de algumas
35
classificaes observadas, sobretudo por que essas classificaes no distinguem o
objeto vazio urbano do objeto subutilizado.

A partir das referncias tericas, foi possvel traar os dois principais conceitos que
nortearo esta anlise e que consistem na aglutinao de algumas ideias
anteriormente expostas. O princpio norteador desta anlise baseia-se na distino
entre o vazio urbano e o imvel subutilizado como os grandes grupos de anlise,
que por sua vez, contm as categorias, conforme o esquema da figura 10.

Caractersticas
Categorias
Escala de observao

Princpio norteador - Grupos

Figura 10 Arranjo metodolgico para definio de categorias de anlise. Fonte: Elaborao prpria.

O vazio urbano , ento, o espao (lote ou edifcio) que no foi concebido como
espao livre pblico, localizado em rea urbanizada, sem ocupao e/ou sem uso,
e que, por sua improdutividade, tem uma conotao negativa no meio
intraurbano, mas que traz consigo o carter expectante, representando a
possibilidade de transformao futura.

Sem afastar-se desse primeiro conceito e relacionando o vazio ausncia de uso,

adota-se tambm o entendimento de que a expresso vazio urbano pode fazer
referncia tanto a espaos vagos, literalmente, quanto a espaos edificados que
estejam sem uso e no cumpram sua funo social e econmica (BORDE, 2006;
SOUSA, 2010). Dessa forma, procura-se resolver a distino entre o vazio urbano
e o vazio morfolgico, este relacionado apenas ausncia de massa edificada.
Assim, tanto lotes vagos (nunca antes ocupados ou frutos de demolies de antigas
edificaes) quanto edificaes sem uso podem ser considerados vazios urbanos,
desde que estejam localizados em reas urbanizadas.
36
Borde (2006) aponta que h uma diferena entre o no ocupado e o
desocupado. Ou seja, lotes no ocupados so os que nunca tiveram edificao
e lotes desocupados, os que passaram por um processo de esvaziamento, nesse
caso, frutos de demolio. H alguns casos emblemticos, atravs dos quais
possvel ilustrar essa distino entre no ocupado e desocupado. No caso do
objeto de estudo em questo h o lote da Casa da Plvora (figuras 11 e 12), que
teve sua poro superior ocupada pelo monumento. No entanto, a poro ngreme
do lote nunca foi ocupada por edificao alguma, constituindo-se, pois, em um
espao no ocupado, para Borde (2006). Outro exemplo o lote desocupado
do antigo Teatro Coliseu Paraibano, situado na Rua da Areia. Nesse caso, parte da
edificao foi demolida e deu origem a um lote no mais ocupado (figuras 13 e
14). Todavia, como nessa pesquisa ser explorado o estado atual de vacncia dos
imveis, consideramos desocupados os lotes que atualmente no apresentam
edificaes, independente do carter anterior, de edificado ou vago, uma vez que
nem todos os imveis pesquisados possuem registros do seu estado anterior.

Figura 11 - Fotografia da Ladeira de So Francisco. Fonte: Acervo da Comisso do Centro Histrico/ JP. s/d.
Figura 12 - Vista panormica atual da Casa da Plvora com detalhe do terreno adjacente sem ocupao.
Fonte: paraibanos.com 2009
Figura 13 Antigo Teatro Coliseu Paraibano na Rua da Areia 1990. Extrado de Andrade, 2007. Fonte: comisso
do Centro Histrico de Joo Pessoa.
Figura 14 Fotografia atual do Antigo Coliseu Paraibano e o lote adjacente, fruto da demolio. Fonte: Acervo
pessoal, 2012.

37
Com base no que foi exposto, trataremos, aqui, do vazio urbano no intencional
(TRANICK, 1986), que, na escala do lote e do edifcio, consiste no lote no
ocupado (nesse caso, significando tambm, vago ou desocupado) e no
utilizado; e nas edificaes no utilizadas (sem uso ou desafetadas).
Transpondo o conceito de Sousa (2010) de espaos urbanos subutilizados para a
escala de anlise em questo, pode-se inferir que os imveis subutilizados so
aqueles que ainda5 tm uso e/ou ocupao, mesmo que parciais ou temporrios,
e onde se verifica um processo de desestabilizao, deteriorao ou ociosidade. Os
imveis subutilizados consistem nos lotes parcialmente utilizados e nas edificaes
temporariamente ou parcialmente utilizadas.

Com base em atributos pertinentes aos imveis constantes nas classificaes

estudadas, elaborou-se um arranjo que define as categorias de anlise, a partir da
existncia de funo, uso e ocupao no espao a ser identificado. Dentro dessas
categorias podem ser inseridos espaos com tipologias diversas que atendam aos
atributos colocados, ou que, mesmo no correspondendo em todas as
especificidades, tenham a caracterstica imbuda de improdutividade no espao
urbano.

O Quadro 05 apresenta as categorias para anlise dos vazios urbanos e imveis

subutilizados encontrados no objeto emprico de estudo e o Quadro 06, aponta
caractersticas dos imveis, cuja presena implica na constituio de cada
categoria. Exemplificando, no Quadro 06, o lote que possui ocupao, no possui
utilizao e no possui funo, constitui uma edificao no-utilizada, inserida no
grupo do vazio urbano; ou ainda, chamamos de edificao subutilizada, o espao
ocupado, com funo e com uso parcial ou temporrio.

5
O termo ainda utilizado por Sousa (2010), visto que se verifica nesses espaos um processo de esvaziamento ou de
obsolescncia.

38
Quadro 05 - Esquema de categorizao dos imveis subutilizados e vazios urbanos.

Imvel subutilizado Vazio urbano

Lotes Edificao Lotes Edificao

Lotes Edificaes
Lotes Edificaes no-ocupados no-utilizadas
subutilizados subutilizadas ou desocupados, ou desafetadas,
lotes vagos sem uso

Fonte: Elaborao prpria

Quadro 06 Categorias de vazios urbanos e imveis subutilizados quanto presena de

uso, ocupao e funo.

Grupos Categorias Funo Uso Ocupao

Total Parcial ***

lote no-ocupado No No No No

Vazio urbano edificao no utilizada No No No Sim

lote subutilizado Sim No Sim No/Parcial

Imvel subutilizado edificao subutilizada Sim No Sim Sim

Fonte: Elaborao prpria. Obs: Considera-se ocupado, o lote edificado.

Na categoria de edificaes subutilizadas, encontram-se principalmente aqueles

edifcios com mais de um pavimento, geralmente com uso comercial no pavimento
trreo e sem uso nos pavimentos superiores, ou ainda, com os pavimentos
superiores sendo utilizados para depsitos. Essas edificaes se caracterizam por
estarem passando por um processo de obsolescncia e de desestabilizao que,
provavelmente, conduz ao esvaziamento e at ao arruinamento da edificao, caso
no sejam realizadas intervenes de requalificao. So edifcios desestabilizados
e com intenso grau de degradao principalmente nos pavimentos superiores.

Classificam-se como lotes subutilizados ou parcialmente utilizados aqueles em

que h um visvel subaproveitamento, em termos de ocupao, e onde,
consequentemente, o uso desenvolvido apenas em uma pequena poro do lote.
39
 o caso de lotes ocupados por pequenas bancas de jornal ou cobertas
improvisadas. Consideram-se os estacionamentos improvisados como uma tipologia
dos lotes subutilizados, mesmo havendo o desenvolvimento do uso, pois embora o
solo seja de propriedade privada e a utilizao da propriedade seja livre, a
infraestrutura capital de propriedade social e o uso deve atender funo social,
de acordo com a Constituio de 1988. importante destacar que h uma
diferena entre esses estacionamentos improvisados e, por vezes, irregulares, que
causam impacto negativo paisagem urbana, e as reas projetadas para
estacionamentos, dentro das bases do plano diretor e do plano de mobilidade da
cidade.

Quanto aos vazios urbanos correspondentes s edificaes no utilizadas,

classificam-se aqui, tanto as edificaes que se encontram atualmente sem uso,
quanto aquelas que, por seu alto grau de deteriorao e pssimo estado de
conservao, so consideradas como runas e que, por conseguinte, encontram-se
sem uso, devido ao seu esvaziamento ou abandono. No se consideram como
edificaes no utilizadas, no contexto dos vazios urbanos, aqueles imveis
recm-construdos ou reformados, cuja atividade ainda no est sendo
desenvolvida, visto que, mesmo eles estando sem uso temporariamente, se
encontram dentro da dinmica imobiliria atual, ou seja, no so imveis
esvaziados por abandono.

Borde (2006) denomina esses imveis como vazios arquitetnicos e coloca que
podem ser observados em toda a cidade, mas, se intensificam na rea central,
constituindo-se muitas vezes em patrimnio arquitetnico a ser preservado e outros
ainda, em runas urbanas, resultantes de edificaes desafetadas, compostas
apenas por seus elementos remanescentes, como as fachadas com interior vazio em
reas delimitadas por legislao especfica de preservao urbana. Esses vazios tem
uma caracterstica peculiar em relao aos outros citados, pois as ruinas e
edificaes patrimoniais representam a memria urbana e coletiva de um lugar e
so consideradas exemplares de inestimvel valor histrico e simblico.

Consideram-se ainda como pertencentes categoria de lotes no ocupados,

alm dos que se encontram literalmente vagos, aqueles que possuem alicerces de
construes abandonados, visto que como nesses espaos no h projeo de
40
edificao, no h, consequentemente, taxa de ocupao. So espaos que se
caracterizam pela improdutividade, pelo abandono, pela falta de uso, funo e
ocupao, sendo, portanto, cabvel a denominao deles como vazios urbanos,
correspondendo a uma variao tipolgica de lotes no ocupados.

importante ressaltar que a maioria dos exemplares encontrados nessas categorias

so frutos de um processo de esvaziamento combinado com a degradao e a
deteriorao causadas pelo abandono. Em geral, o esvaziamento se d atravs de
uma sucesso de acontecimentos que seguem a mesma lgica, quando no se
observam intervenes de recuperao. Sigamos o exemplo de um sobrado
residencial: o uso residencial substitudo pela atividade comercial que, salvo
algumas excees, utiliza apenas o pavimento trreo; a atividade comercial
termina e o imvel abandonado, ficando sem uso; no raras vezes os
proprietrios esperam o arruinamento da edificao, para sua consequente
renovao, sobretudo em imveis de valor patrimonial. Algumas runas
permanecem, outras so substitudas por novas edificaes, ou apenas demolidas e
utilizadas como estacionamento de automveis, ou ainda formam terrenos vagos,
desocupados. Todavia, esse ciclo no uma regra inflexvel, uma vez que o
processo de esvaziamento pode ser adiantado e algumas etapas no serem seguidas
ou pode haver alguma interveno de requalificao que interrompa esse processo
(figura 15).

Imvel utilizado Imvel subutilizado Imvel no utilizado Runa

Com uso Sem uso

Figura 15 Processo de esvaziamento de um imvel. Fonte: elaborao prpria.

Introduzidas as categorias de anlise, sero observadas, de cada imvel

classificado, caractersticas referentes s dimenses, ao domnio, uso, estado de
vacncia, estado de conservao e valores imobilirios, conforme o Quadro 07,

41
elaborado com base nos itens levantados pelo Sistema Integrado de Conhecimento
e Gesto do IPHAN (2007).

Quadro 07: Aspectos a serem analisados em cada imvel (Baseado no SICG-IPHAN)

Estado de Valores
Dimenso Domnio Uso Vacncia
conservao imobilirios

rea do lote
timo
Pblico N pavimentos
Comercial
rea desocupados
Bom Valor do terreno
construda Privado
Residencial
N pavimentos
Precrio Valor de oferta
Projeo da Sob litgio Parcialmente
Servios
edificao ocupados
Em arruinamento Valor venal/IPTU
N de
Institucional
rea no proprietrios rea desocupada
Runa
construda

Fonte: Elaborao prpria com base em SICG- IPHAN, 2007.

A partir de ento, importante, antes da realizao do diagnstico da Poligonal de

Tombamento, entender o contexto do abandono da rea central, por parte da
populao residente, ou seja, entender a dinmica de alterao do uso do solo na
rea central de Joo Pessoa que, atrelada s estratgias de interveno realizadas,
podem ter contribudo para o estado atual de subutilizao do estoque imobilirio
da rea.

42
Captulo III - A dinmica de transformao
da rea central

43
 3.1 Mudana de uso do solo e esvaziamento das reas centrais|

consenso que o rpido crescimento das cidades brasileiras, principalmente a

partir da segunda metade do sculo XX, foi marcado por um modelo de ocupao
perifrica com baixa densidade e pouca diversidade funcional que culminou na
migrao da populao do centro para novas reas da cidade. De acordo com
Villaa (1998), o processo popularmente chamado de decadncia ou
deteriorao do centro consiste no seu abandono por parte das camadas de alta
renda e em sua tomada pelas classes populares, podendo se manifestar de
diferentes maneiras de acordo com a localidade. Ele considera como a principal
causa de abandono do centro pelas elites, sobretudo na dcada de 1970, o aumento
da mobilidade espacial motivada pela intensificao do uso do automvel pelos
segmentos sociais de mais alta renda, fator que estimulou as novas frentes de
acessibilidade e a produo de um novo espao urbano.

Outra causa para o abandono colocada por Maricato (2002), que considera, como
um dos principais fatores contribuintes para esse processo, a poltica habitacional
do Banco Nacional de Habitao (BNH 1964-1986) que, com a utilizao de
recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), difundiu um modelo
de implantao perifrica dos seus conjuntos, contribuindo na extensiva expanso
horizontal de muitas cidades. A esse respeito, Cardoso (2009 p.7) comenta que ao
instalar as infraestruturas necessrias s reas mais perifricas, j ocupadas, o
poder pblico acabava por valorizar (...) as terras vazias que haviam permanecido
entre as reas mais centrais e a fronteira de expanso urbana.

Desta forma, os mercados habitacionais, voltados tanto para segmentos de mdia

quanto de baixa renda, pressionaram fortemente no sentido da expanso
centrfuga, esvaziando as reas centrais. O iderio da modernizao no Brasil, no
perodo que se seguiu ao Ps II Guerra Mundial e, posteriormente, com a Ditadura
Militar e a criao do SFH (Sistema Financeiro de Habitao) e do BNH (Banco
Nacional de Habitao), ainda estava centrado na periferizao/expanso da malha
urbana, na construo de grandes conjuntos habitacionais, na monetarizao do
problema habitacional, que favoreceria apenas segmentos de mdia e alta renda,
na renovao urbana, na substituio das antigas estruturas dos Centros Histricos,
44
 sem compromisso com a memria ou com as funes simblicas desempenhadas por
essas reas, que passaram por um processo de abandono em detrimento das novas
frentes de valorizao imobiliria e que, consequentemente entraram em
deteriorao (ROLNIK, 2004).

De acordo com Clichevsky (2000), os vazios urbanos so resultantes das formas de

atuao das polticas dos agentes pblicos e, sobretudo do mercado imobilirio,
que induz a ocupao de reas desprovidas de infraestrutura, com altos custos de
urbanizao, e agrava a segregao scio espacial, uma vez que essas reas so
ocupadas por uma parcela da populao pobre. Como consequncia disso, as
regies centrais, providas de infraestrutura, equipamentos e servios, so
subutilizadas.

No Brasil, os motivos para o esvaziamento das reas centrais, sobretudo do uso

habitacional e especialmente no perodo noturno, estariam, portanto, em um
primeiro momento, relacionados expanso urbana e ocupao perifrica, bem
como ao deslocamento da populao do centro, propiciado tanto pelas facilidades
de financiamento nos novos conjuntos habitacionais para a classe mdia quanto
pelos novos modos de vida buscados pelas classes mais abastadas (figura 16).

Figura 16 Esquema dos fatores que culminaram no esvaziamento das reas centrais.
Fonte: elaborao prpria. 2011

45
Em um segundo momento, essa migrao populacional pode ser atribuda ao
surgimento das chamadas novas centralidades e ao deslocamento de rgos
pblicos e servios para as novas reas. Conforme Vargas e Castilho (2006), a noo
de centro passa a ser diluda pelo surgimento de uma rede de subcentros que
passam a concorrer com o centro principal, decorrente da expanso das reas
urbanas. Villaa (1998) afirma que os subcentros concorrem com o centro principal,
sem, no entanto, a ele se igualar, pois o centro principal ainda apresenta requisitos
de acesso necessrios para toda a cidade.

Contudo, os centros histricos, apesar de seu evidente estado de degradao,

ainda formam, dentro da cidade, a rea de maior concentrao de atividades e de
servios, mas o fato de apresentem um vasto nmero de imveis subutilizados ou
vazios que no cumprem sua funo social, contribui para a descaracterizao do
patrimnio arquitetnico e urbano. Essa falta de uso contribui significativamente
para a degradao do patrimnio urbano, pois est associada tanto perda da
vitalidade da rea, quanto permanncia de estruturas obsoletas e degradadas.

Jacobs (2000) associa as causas dessa degradao dos centros das cidades
americanas reproduo excessiva de determinados usos. Segundo ela, a
autodestruio da diversidade de atividades pode acontecer em ruas, pequenos
nichos de vitalidade, quarteires ou distritos inteiros. A partir da, a rea
abandonada e os usos dominantes vencem. Todavia, uma vitria vazia, cita a
autora, pois esse processo destri a sustentao econmica e social mtua
(JACOBS, 2000, p. 269). Em outras palavras, a baixa diversidade de usos, sobretudo
nas reas centrais tomadas pelo comrcio, um fator que propicia a formao de
vazios urbanos e imveis subutilizados, pois a diminuio gradativa do uso
residencial culmina na falta de manuteno dessas reas, que se tornam obsoletas.

46
 3.2 Mudana de uso do solo na rea central de Joao Pessoa |

A cidade de Joo Pessoa no foge regra brasileira quanto ao processo de

abandono do Centro histrico pela populao residente. A expanso urbana
deslocou grande parte de sua populao, que ocupava o espao correspondente ao
centro atual, para a rea litornea (setor leste) e para os setores sul e sudeste da
cidade. A urbanizao da antiga Lagoa dos Irers, futuro Parque Slon de Lucena, e
posteriormente a abertura da Praa da Independncia, da Av. Getlio Vargas e da
Av. Epitcio Pessoa, concluda na dcada de 1950, foram episdios singulares na
expanso urbana de Joo Pessoa que contriburam para atrao da populao de
melhores condies financeiras para esses novos eixos de crescimento da cidade,
num processo crescente de abandono do centro histrico, principalmente para o
uso habitacional. A respeito desses acontecimentos, afirma Scocuglia (2004 p.97):
As reformas urbansticas das dcadas de 1920/30 sublinharam duas
problemticas que seriam centrais para o Varadouro, na cidade
baixa, e para o Centro histrico da cidade de Joo Pessoa at os
dias atuais: a sua transformao em rea predominantemente de
comrcio e o processo posterior de esvaziamento das suas funes
habitacionais.

Scocuglia (2004) acrescenta que as mudanas urbanas que transformaram o centro

da cidade em um plo de comrcio e negcios, culminaram numa reordenao
espacial das demais atividades. No perodo entre as dcadas de 1960 e 1980, o
processo de desvalorizao do centro histrico se intensificou. A habitao,
relegada a segundo plano por determinantes como a baixa proporo de
equipamentos urbanos complementares e primordiais ao seu funcionamento, foi
paulatinamente cedendo espao s atividades, que atualmente, configuram aquela
rea como predominantemente comercial.

Esse processo de desvalorizao associado aos efeitos gerados pela expanso

urbana da cidade de Joo Pessoa e da produo massiva de habitao, uma vez
que, no perodo, entre as dcadas de 1960 e 1980, foram implantados vrios
conjuntos habitacionais, financiados principalmente pelo BNH, destinados s
classes de alta e mdia renda. Esses novos conjuntos se tornaram mais um fator
que contribuiu para o abandono do centro por parte da populao residente.

47
Ao passo que o ncleo central da cidade comeava a se desligar das suas funes
de moradia, cedendo espao para o comrcio, notavam-se os primeiros sinais da
deteriorao do seu patrimnio, incentivada, por outro lado, pelas inmeras perdas
advindas das reformas urbanas. Segundo Cavalcanti (2009), as diferenas de uso do
solo comeavam a se acentuar dentro da cidade, sendo que muitos dos usos
introduzidos eram incompatveis com a rea histrica, causando uma degradao
fsica, social e ambiental. Ao contrrio da populao de maior renda que se
transferiu para as reas mais valorizadas da cidade, a populao de classe mais
baixa passou a habitar as reas deterioradas do centro e dos bairros vizinhos.

No decorrer do tempo, a transformao do uso na rea central de Joo Pessoa

culminou na sua degradao, visto que o uso comercial provocou, alm da
adaptao das tipologias edificadas existentes para atender as necessidades da
atual funo, a substituio - pautada no iderio de modernizao e renovao da
poca. Vale salientar que estes servios e usos que hoje se desenvolvem no centro,
assim como muitas das edificaes inseridas durante essa poca de desvalorizao
da rea so, em sua maioria, incompatveis com o valor arquitetnico e histrico do
conjunto edificado, culminando para a deteriorao de uma rea que caracterizava
anteriormente o local de moradia e circulao das elites locais.

3.3 Esvaziamento demogrfico na rea central de Joo Pessoa

A partir da verificao de dados demogrficos dos ltimos dez anos, referentes

rea central de Joo Pessoa, possvel perceber que, associado a essa degradao,
em uma relao de causa e efeito j citada, ainda h um claro esvaziamento
demogrfico, que corrobora a existncia do processo de abandono do Centro por
parte dos moradores. No entanto, essa reduo se apresenta em menor intensidade
do que a do perodo de expanso urbana, na segunda metade do sculo XX. Esse
esvaziamento demogrfico que tratamos aqui, relacionado diminuio da
populao residente, pode ser constatado a partir da observao dos grficos a
seguir (figura 17), que demonstram que, embora haja um aumento significativo da

48
populao urbana do Municpio de Joo Pessoa, nos ltimos dez anos, ainda ocorre
o oposto nos bairros da rea central.

Populao urbana de Joo Pessoa Populao residente na rea central de Joo Pessoa

740.000 10000

720.000 8000

700.000 6000

680.000 4000

660.000 2000

640.000 0
2000 2010 2000 2005 2010

Figura 17. Grficos da evoluo da populao urbana de Joo Pessoa e da evoluo da populao residente na
rea central de Joo Pessoa. Fonte: IBGE, 2000 - 2010.
No caso da rea especfica do Centro Histrico de Joo Pessoa, os dados conhecidos
sobre a populao residente so referentes rea inventariada para o Projeto de
Revitalizao promovido pelo convnio Brasil/Espanha (2000), que corresponde
atual rea delimitada pela poligonal de entorno do IPHAN. Segundo o referido
levantamento (do ano de 2000), a populao residente na rea em questo era de
cerca de 3.366 habitantes, com uma densidade lquida mdia de 52,5 hab/ha,
estando excluda desse dado a populao favelada. Segundo o relatrio, j na
dcada de 1980, o Centro Histrico apresentava taxa negativa de crescimento (-
7,8%) motivada principalmente pela migrao, devido expanso dos setores de
comrcio e de servios na rea.

Se observarmos os dados dos bairros Centro e Varadouro, nos Censos dos anos 2000
e 2010, confirmamos o declnio da populao em ambos os bairros, bem como da
densidade habitacional. A populao residente do bairro Centro passa de 4990
habitantes, no ano 2000, para 3644 habitantes, no ano de 2010. Nesse mesmo
intervalo, no bairro do Varadouro, a populao cai de 4121 habitantes para 3730
habitantes (IBGE, 2000 - 2010).

Com relao ao uso do solo, a rea central apresentava, em 2010, de acordo com
dados da Secretaria da Receita Municipal, a predominncia dos usos de servios e
comrcio. Em valores absolutos, os bairros Centro e Varadouro apresentaram em
2010, 3378 imveis com uso de servios, 3059 imveis comerciais, 290 imveis com

49
uso institucional e 2356 imveis residenciais. Somados, os imveis com usos de
comrcio e servios correspondem a 71% do total, enquanto o uso residencial
corresponde a 26% da rea central (figura 18).

Figura 18 - Grficos da evoluo da evoluo do uso do solo nos bairros Varadouro e Centro.
Fonte: Secretaria da Receita Municipal.

O bairro Varadouro, mesmo estando inserido nessa conjuntura do esvaziamento,

ainda apresenta maior uso residencial do que comercial e servios. Porm, embora
haja esse nmero de habitaes, o nmero de pessoas residentes diminui
gradativamente. Segundo dados do IBGE, h um decrscimo no nmero de
residentes do bairro Varadouro, entre 2000 e 2010, que corresponde queda de
quase 10% no nmero de pessoas residentes.

Esse predomnio do uso residencial, no Varadouro, pode ser associado tambm

dinmica dos bairros vizinhos, uma vez que o uso habitacional concentra-se
exatamente nas fronteiras do Varadouro, nesse caso, nas proximidades dos
bairros do Roger e das Trincheiras. Essa relao pode ser corroborada a partir da
observao do mapa de Pessoas Residentes e de Domiclios Particulares
Permanentes6 do IBGE (2010) (figuras 19 e 20) e do mapa de Uso Residencial do
Bairro do Varadouro (figura 21) (PMJP, 2010) e, cujos setores censitrios que

6
Segundo o IBGE, Domiclio Particular Permanente o domiclio que foi construdo a fim de servir
exclusivamente para habitao e, na data de referncia do Censo, tinha a finalidade de servir de moradia a uma
ou mais pessoas. Fonte: IBGE, Resultados Preliminares do Universo Conceitos e Definies Tabelas
Adicionais. Rio de Janeiro, 2010.

50
possuem maior populao correspondem exatamente s reas que fazem divisa com
o bairro do Roger e das Trincheiras, enquanto a poro central do bairro
Varadouro, a que possui maior uso comercial, possui, consequentemente, menor
nmero de pessoas residentes e de domiclios ocupados.

Roger Roger

Trincheiras Trincheiras

0 250 500 750 m 0 250 500 750m

Figura 19 - Mapa de pessoas residentes por setor censitrio

Figura 20 - Mapa de domiclios particulares permanentes por setor censitrio.
Fonte: adaptado de Sinopse por setores (IBGE, 2010)

Porto do Capim e Vila Nassau

Frei Mulungu
Roger
Varadouro Centro Vila Caiaf

Trincheiras Sanhau

0 250 500 750 m

Nova II/Trapiche

Figura 21 Mapa de uso residencial dos bairros Centro e Varadouro Joo Pessoa, PB.
Na cor laranja o uso residencial. Fonte: Adaptado de PMJP, 2010.

51
H ainda, a possibilidade de associar esse nmero de residncias presena de
assentamentos espontneos na periferia do Varadouro, cuja localizao, coincide
exatamente com os pontos de maior concentrao de uso residencial no bairro e,
portanto, de maior densidade habitacional. Entre as referidas comunidades esto a
Vila Nassau, Porto do Capim, 15 de Novembro, Sanhau, NovaII/Trapiche, Vila
Caiaf e Feira Mulung, Frei Vital, que, juntas, abrigam cerca de 398 domiclios,
nmero equivalente 36,12% do total de domiclios do bairro Varadouro (704
domiclios), e 1.740 pessoas residentes, o equivalente a 46,64% da populao total
do bairro (3.730 pessoas) (PMJP,2010), conforme pode ser observado no mapa de
uso residencial da figura 21.

Alguns estudos, com vis econmico, apontam teorias sobre essa diminuio do uso
residencial nos centros, so os chamados modelos de declnio de bairros, que
identificam estgios de decadncia, descritos no Quadro 08, que podem ser
observados nos seguintes estudos: Anatomia de uma Metrpole (1959), no Estudo
de Conservao da Vizinhana (U.S. Home Owners Loan Corp., 1940) e a Pesquisa
Imobiliria sobre a Dinmica da Vizinhana, do Departamento de Habitao e
Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos, 1975 (MINOCK, 2007). De acordo com
essas teorias, os bairros ou distritos podem passar por at cinco estgios de
declnio: o desenvolvimento, a fase de transio, a degradao, o abandono e a
renovao. Esses modelos apresentados no Quadro 08, apesar de serem oriundos de
estudos norte- americanos antigos, podem ser relacionados degradao das reas
centrais, inclusive, as do Brasil. Embora seja imprudente afirmar que as reas
centrais histricas do Brasil foram esvaziadas, possvel relacionar esse processo
perda de vitalidade, sobretudo no perodo noturno, decorrente da mudana de
uso, uma vez que no perodo diurno o uso comercial intenso. Del Rio (2004)
denomina esse processo de esvaziamento demogrfico.

52
Quadro 08 Estgios de declnio dos bairros

Estudo de conservao Anatomia de uma Pesquisa imobiliria sobre a

Estgios da vizinhana metrpole dinmica de vizinhana
(1940) (1959) (1975)

Construes residenciais Desenvolvimento de Uso habitacional homogneo,

1
novas residncias unifamiliares residentes de renda mdia alta

Incio do declnio,
Transio para
envelhecimento da populao
Uso e manuteno normal apartamentos, maior
2 densidade construtiva
residente, chegada de minorias
de renda-mdia

Superlotao de imveis Declnio claro, visvel

Obsolescncia, estruturas
3 por minorias tnicas e deteriorao, aumento das
negligenciadas
sociais, degradao minorias sociais

Investimentos em queda, Perda de populao e

Declnio acelerado, aumento da
4 falta de manuteno, declnio de unidades
vacncia, insegurana
declnio do bairro habitacionais

Depreciao, favelizao,
5 problemas sociais
Renovao atravs de
Abandono, deteriorao,
parcerias pblico-privadas,
diminuio do valor imobilirio
substituio de imveis
dos edifcios
obsoletos

Fonte: Adaptado de Minock (2007). Traduo da autora.

Apesar de no haver uma regra para se definir a ordem precisa dos acontecimentos
que contriburam para a reduo da populao residente nas reas centrais
brasileiros, possvel perceber caractersticas inerentes ao processo de mudana
de uso das reas centrais. Os estgios indicados nas teorias de declnio dos bairros
se relacionam com as reas centrais, visto que apresentam o percurso da
modificao do uso original, desde a insero e reproduo de novos usos, passando
pelo esvaziamento populacional, at o abandono de imveis que se configuram
atualmente como vazios urbanos ou imveis subutilizados e a favelizao das reas
adjacentes rea central.

53
 3.4 Intervenes e esvaziamento
no centro histrico de Joo Pessoa|

Se de um lado, as polticas habitacionais, a difuso do modelo automobilstico e at

os planos de ordenamento territorial desestimulavam a permanncia e induziam o
abandono dos centros, por outro lado, as polticas de preservao do patrimnio
cultural urbano tratavam de regular, atravs das Cartas Patrimoniais, a salvaguarda
dos stios edificados. Porm, estabeleceu-se uma relao dissonante, no momento
em que as funes simblicas e materiais passaram a ser dissociadas do patrimnio
edificado ameaado pela desvalorizao imobiliria.

Historicamente, as intervenes em centros histricos alteraram de maneira

significativa a configurao das reas centrais. Os projetos de embelezamento e as
transformaes de modernizao realizadas com base nos ideais europeus
definiram novas formas de ordenao do espao urbano. Segundo Maricatto (2001)
tais intervenes destinaram-se, sobretudo, a atender os interesses imobilirios e
aspectos meramente funcionais.

De acordo com Vargas e Castilho (2006), os processos de interveno em reas

histricas, que ocorreram de 1950 (poca em que se intensificaram os sintomas
da degradao) at os dias atuais, podem ser divididos em trs perodos: a
Renovao urbana (1950 -1970), a Preservao urbana (1970 -1990) e a Reinveno
Urbana (1980 at 2004).

Rolnik (2005, p. 1) afirma que a partir da dcada de 50, o iderio de modernizao,

centrado na Renovao Urbana, pautava-se na introduo do novo em
substituio s antigas estruturas herdadas do passado, sem compromissos com a
memria ou com as funes simblicas que, tradicionalmente, eram
desempenhadas nos centros urbanos de origem, os ncleos histricos das cidades.

Quando no substitudas, muitas edificaes, em Joo Pessoa, sofreram

intervenes que as descaracterizaram fortemente, alterando principalmente suas
fachadas e pavimento trreo. Hoje, as edificaes de valor histrico que resistem,
embora resguardadas pelas legislaes dos rgos de proteo ao patrimnio, so

54
em sua maioria descaracterizadas por letreiros, marquises, revestimentos e
pinturas. Mesmo aquelas mais preservadas so influenciadas negativamente pela
leitura do conjunto, que conformam como comercial, a imagem da cidade
histrica.

A incompatibilidade do uso comercial, na maior parte das edificaes, associada

obsolescncia de muitas delas, corroboram para a subutilizao, tanto das prprias
edificaes quanto de toda a infraestrutura das reas centrais, acarretando a
consolidao de vazios urbanos, estoque imobilirio subutilizado ou desocupado das
cidades.

Por outro lado, as polticas de preservao, em consonncia com o iderio

urbanstico internacional, regulavam, atravs das Cartas Patrimoniais, a proteo
dos stios histricos, cuja preservao dizia respeito apenas ao universo simblico
em detrimento da funcionalidade ou utilidade que o bem pudesse apresentar
(FERNANDES e RUGANI 2002 apud ROLNIK, 2005). Segundo Meneguello (2000),
durante a sndrome do patrimnio vivida a partir dos anos 1970-80, e denominada
por Pierre Nora (1984) como "fria preservacionista" ou por Choay (1992) como
"complexo de No", a preservao fez-se em nome desse "passadismo".

Vargas e Castilho (2006) colocam que o objetivo do perodo de 1970 a 1990 esteve
centrado na valorizao da memria e na organizao da sociedade em defesa do
patrimnio histrico, sobretudo, das reas centrais. Segundo Rolnik:

O que se estabeleceu foi, portanto, uma relao paradoxal, do

ponto de vista conceitual e metodolgico, no momento em que as
funes materiais e simblicas passaram a ser dissociadas do
patrimnio edificado (ROLNIK, 2005, p.2).

Rolnik (2005 p.2) aponta que o embate entre a batalha intelectual para a
preservao do patrimnio cultural e a aparente inadequao dos centros
tradicionais vida hodierna culminou no esvaziamento populacional dos centros
e na degradao dos espaos pblicos e do acervo edificado, gerando vazios
urbanos no corao das cidades.

A partir de ento, as iniciativas de revitalizao, em um primeiro momento,

seguiram os preceitos contidos nas cartas patrimoniais, em seguida, j na dcada
de 1990, no cenrio de globalizao econmica, se esboa um novo tipo de atuao
55
sobre os centros tradicionais, que correspondem ao perodo de Reinveno Urbana,
colocado por Vargas e Castilho (op. cit). Durante esse perodo, as estratgias de
interveno eram pautadas na promoo da imagem dos centros histricos como
elementos de competitividade das cidades, na disputa pela atrao de
investimentos (ROLNIK, 2005). Desencadearam-se processos de reabilitao de
reas degradadas que recorrem s prticas culturais, a memria coletiva, ao
convvio, centralidade e historicidade. Esses processos procuram atrair novos usos
para redinamizar os espaos abandonados.

No Brasil, os primeiros centros alvos de reabilitao se encontram na regio

Nordeste, cujos processos refletem as tendncias da Amrica Latina e da Europa,
embora tenham ocorrido com adaptaes locais. Dentre alguns projetos, podem ser
citados o de recuperao dos bairros Pelourinho e Maciel, em Salvador e outros
projetos nos estados do Esprito Santo, Minas Gerais e Rio de Janeiro se
beneficiaram com a extenso do Programa Cidades Histricas do Nordeste. No
entanto, dentre alguns fatores que definiram o fracasso dessa atuao, esto: a
ideia de que o turismo poderia mudar a dinmica urbana e diminuir o quadro da
degradao atual e a ausncia de investimentos macios da iniciativa privada.

Com o intuito de reintegrar os centros histricos a vida cotidiana e assegurar a

manuteno e a valorizao dos espaos e com o reconhecimento da falncia do
modelo de expanso perifrico, elaborou-se um marketing procurando desenvolver
caractersticas locais e aproveitar as especificidades de cada regio, como nos
casos de Curitiba, Salvador, Fortaleza, Recife e Joo Pessoa, muitos desses
financiados por agncias internacionais e nacionais de desenvolvimento.

No ano de 1987, comeam a surgir os processos de interveno e revitalizao do

Centro Histrico de Joo Pessoa, a partir do Convnio Brasil/ Espanha atravs da
Agncia Espanhola de Cooperao Internacional (AECI), quando criada a Comisso
Permanente de Desenvolvimento do Centro Histrico de Joo Pessoa (CPDCH-JP),
por meio de um termo de Cooperao Tcnica que tinha por objetivo recuperar os
traos culturais comuns, de preservar e recuperar o patrimnio construdo. Essas
intervenes em um primeiro momento estavam voltadas aos monumentos em
risco, a mudanas nas suas legislaes de restries de uso. Em seguida, a partir de
1997, tem incio a segunda fase do processo de revitalizao do Centro Histrico de
56
Joo Pessoa. Esse processo, inspirado em projetos como as revitalizaes do
Pelourinho, em Salvador e do Recife Antigo, foi caracterizado pelas intervenes
voltadas ao turismo e ao lazer, sem maior integrao com a populao local e com
carter bastante pontual, em monumentos e em praas, constituindo o perodo de
reinveno do Centro Histrico de Joo Pessoa.

A partir de ento, passa a haver um processo de valorizao imobiliria da rea e a

consequente expulso dos antigos moradores que no permaneceram na rea,
culminando no processo de gentrificao. No entanto, essa dinmica de turismo,
bares e vida noturna durou poucos anos e outra forma de interveno comeou a se
esboar a partir do ano 2000, momento em que a Prefeitura Municipal de Joo
Pessoa passa a incentivar a elaborao de projetos que poderiam viabilizar o uso
habitacional em antigos casares em runas abandonados pelos seus proprietrios.

No ano 2000, surge O PRSH Programa de Revitalizao de Stios Histricos, um

programa de revitalizao de dimenso nacional, fruto da parceria com o Ministrio
da Cultura e Caixa Econmica Federal, passa a atuar nas questes da subutilizao,
do abandono e do arruinamento de parte significativa do patrimnio pblico e
privado, construdos nas regies centrais das mais antigas cidades. De acordo com
Maia (2008 p. 5), a Caixa Econmica Federal, assumiu uma estratgia de
desenvolvimento urbano que pretende integrar os centros s cidades atravs da
reconstruo de imveis arruinados; a reforma de imveis antigos degradados
vagos ou ocupados residenciais, industriais, escritrios, comerciais, depsitos; a
construo em terrenos vazios ou subutilizados, combinando com aes de
melhoria do ambiente urbano e a aquisio de imvel para moradia prpria.

Em 2002 foram iniciados os estudos do PRSH em Joo Pessoa, atravs de parceria

firmada entre o Governo Francs, a CEF e a PMJP, que realizaram um estudo de 30
imveis selecionados, em sua maioria localizados no espao que atualmente
corresponde Poligonal de Tombamento do IPHAN (2007), e que se caracterizavam
por ser subutilizados, abandonados ou em runas. Esses imveis foram classificados
em tipologias, caracterizadas com base na poca da construo, composio,
ordem de grandeza, localizao, frequncia e uso (CASTRO, 2006). No entanto,
muitos desses imveis (em destaque na figura 22) ainda no foram reabilitados e

57
permanecem no mesmo estado fsico da poca do levantamento do PRSH ou ainda,
em condies de conservao ainda piores.

Figura 22 Imveis escolhidos para o PRSHJP. Em vermelho, os imveis que atualmente esto sem uso.
Fonte: CASTRO, 2006.

Em maro de 2007 foi lanado, pela Prefeitura Municipal de Joo Pessoa, o

programa Moradouro que tinha o objetivo de transformar os prdios abandonados
em edifcios residenciais, possibilitando a revitalizao do Centro Histrico de Joo
Pessoa, atravs da habitao (CASTRO, 2006). Foi realizado um projeto piloto em
sete sobrados esvaziados e em estado precrio situados na Rua Joo Suassuna, os
quais abrigariam 35 apartamentos a serem financiados pelo Programa de
Arrendamento Residencial (PAR), com recursos do Governo Federal e contrapartida
da PMJP. No entanto, at ento o projeto no foi executado e os sobrados
permanecem vazios.

Ainda no ano de 2007, uma rea de aproximadamente 370 mil metros quadrados do
Centro Histrico da Cidade de Joo Pessoa, foi incorporada ao Patrimnio Nacional
pelo IPHAN. A partir desse momento, o tombamento em nvel federal da parte mais
antiga da cidade, cria expectativas sobre a sua requalificao, principalmente no
que diz respeito reutilizao dos vazios urbanos e imveis subutilizados.

58
 possvel perceber, dentre as intervenes citadas, desde a criao da CPDCH-JP,
em 1987,at os dias atuais, a necessidade de aes mais eficazes para a
recuperao de um nmero significativo de imveis abandonados ou em estado de
ruinas. Muitas das aes realizadas nos ltimos anos foram de carter pontual e,
mesmo estando inseridas em um contexto de polticas de revitalizao, essas aes
priorizaram o restauro de edificaes isoladas. Segundo Maia (2008), embora essas
aes tenham melhorado as condies de alguns exemplares arquitetnicos e
trazido investimentos para a rea, tais politicas no se sustentam sem o
envolvimento da populao local e sem a promoo do uso habitacional.

Atualmente, no cenrio internacional, verifica-se a ocorrncia de uma srie de

projetos e intervenes que tm por objetivo principal, as atuaes de
preenchimento dos vazios urbanos, de reciclagem, reabilitao e
transformao de espaos intersticiais, considerando-se, portanto, de grande
importncia o estudo desses espaos e sua relao com a dinmica urbana atual
(VAZ e SILVEIRA, 2007).

Diante do exposto e sabendo-se da necessidade da utilizao do estoque vacante

como forma de prover vitalidade e promover a reabilitao das reas centrais,
salienta-se a necessidade da realizao de inventrios de imveis subutilizados ou
vazios, que compreendam desde as caractersticas fsicas (tipologia, rea, estado
de conservao) quanto s condies de uso, domnio, valores, entre outras
caractersticas pertinentes que possam auxiliar a elaborao de planos de
reabilitao para essa rea.

3.5 Terrenos vagos na rea Central de Joo Pessoa |

Embora o vazio urbano seja fruto de um processo de desfuncionalizao,

possvel considerar os terrenos vagos (nunca antes ocupados) como espaos
residuais que representam a ociosidade da terra urbana, neste caso, da rea
central. Muitos terrenos que se encontram atualmente vagos podem ser
considerados desocupados, no sentido de no mais ocupados, ou apenas no

59
ocupados. A partir de dados de uso do solo processados Laboratrio do Ambiente
Urbano e Edificado LAURBE/CT/UFPB, com base no cruzamento de informaes
de cadastros imobilirios de contribuintes do ICMS e ISS, obtidos na Secretaria da
Receita Municipal/PMJP, foi possvel esboar a evoluo dos terrenos vagos, nos
quatro dos principais bairros que compem a rea central de Joo Pessoa, a saber:
Centro, Varadouro, Trincheiras, Roger e Tambi (Figura 23).

Terrenos vagos na rea central de Joo Pessoa

no perodo de 2000-2010
120
Quantidade de terrenos (unid.)

100
Centro
80
Varadouro
60
Trincheiras
40 Roger
Tambi
20

0
20002001200220032004200520062007200820092010

Figura 23 Grfico da quantidade de terrenos vagos na rea central de Joo Pessoa, no perodo 2000/2010
Fonte: Secretaria da Receita Municipal, PMJP.

Embora no se tenha certeza do estado anterior de cada terreno vago, em se

tratando de uma rea central densamente edificada nos perodos de ocupao e
expanso da cidade, associa-se, certamente, o grande nmero de terrenos vagos ao
processo de mudana de uso, abandono e consequente subutilizao dessa rea.

No caso do bairro das Trincheiras, h o exemplo da Rua das Trincheiras, que j foi
a mais importante da cidade e possua um trfego intenso de veculos que
prejudicava o uso residencial da rua e pode ter contribudo para o abandono e o
consequente esvaziamento da rea. Segundo Tinem (2006), o apogeu dessa rea
prolongou-se at a urbanizao da Lagoa, que direcionou o crescimento da cidade
orla martima e as residncias das Trincheiras passam a ser abandonadas. Ainda na
ltima dcada, observou-se no grfico de evoluo dos terrenos vagos da figura 23,
um aumento de terrenos vagos no bairro que, embora no se deva mais ao

60
abandono causado pela expanso da cidade, ainda demonstra a falta de uso efetivo
na rea.

Em um levantamento realizado por Maia (2006), constatou-se que dos 113

estabelecimentos presentes na Rua das Trincheiras - o exemplar histrico de maior
notoriedade do bairro havia quatro terrenos vagos, cinco runas e 15 imveis
fechados. Somados, esses imveis representavam 21,2% dos estabelecimentos da
via; os terrenos vagos representavam 3,5% do total (MAIA, 2008).

O bairro Tambi apresenta um comportamento semelhante ao do bairro das

Trincheiras, embora com um aumento menos intenso dos terrenos vagos, entre os
anos de 2000 e 2005, e uma aparente estagnao, no perodo que vai de 2005 a
2010. Os bairros do Varadouro e Roger apresentam uma evoluo semelhante
durante a ltima dcada. Atualmente, o nmero de terrenos vagos de 42 para o
Varadouro e 38 para o bairro do Roger. J o bairro do Centro o nico da rea
central que apresenta um leve declnio do nmero de terrenos vagos nos ltimos
anos: em 2005 possua 55 terrenos vagos e, em 2010, o nmero cai para 35 terrenos
vagos, essa reduo demonstra que o Centro ainda um ncleo de atrao, porm,
para as atividades comerciais ou de servios, majoritariamente, como demonstram
os dados de uso do solo (figura 24).

Uso do solo nos bairros da rea central de Joo Pessoa

3000

2500
Quantidade de imveis

2000 residencial
institucional
1500
servio

1000 comercial
terrenos vagos
500

0
centro roger tambi varadouro trincheiras

Figura 24 Grfico do Uso do solo nos bairros Centro, Roger, Tambi, Varadouro e Trincheiras.
Fonte: Diviso de Geoprocessamento PMJP/2010

61
Somando o nmero de terrenos vagos, em 2010, nessa rea correspondente aos
bairros Centro, Varadouro, Trincheiras, Roger e Tambi, obtm-se o nmero de 289
terrenos vagos distribudos em uma rea de 577,7 ha, ou seja, h uma razo de 0,5
terrenos vagos/ha. Desviando o olhar para alm da rea central e considerando a
coroa intermediria urbana de Joo Pessoa, formada pelos bairros Torre,
Tambauzinho, Treze de Maio, Bairro dos Estados, Jaguaribe e Cruz das Armas
(LAURBE/CT/UFPB), observa-se que em toda a rea considerada como a coroa
intermediria de Joao Pessoa, havia, em 2010, 517 terrenos vagos distribudos em
1008,3 ha, ou seja, h uma proporo muito semelhante a da rea central, pois, a
razo de terrenos vagos por rea na coroa intermediria urbana de 0,51 terrenos
vagos/ha. Porm, a rea central apresenta como peculiaridade, uma quantidade
considervel de imveis edificados vagos que, geralmente, no so percebidos nos
bairros da cora intermediria. Essa informao, brevemente identificada nesse
trabalho, pode sugerir outras possveis pesquisas que levem em considerao as
distines e as possveis semelhanas entre os terrenos vagos da rea central,
comumente frutos de um processo de esvaziamento ou abandono e os terrenos
vagos de outras partes da cidade, que podem configurar espaos nunca antes
utilizados, componentes de um processo de especulao imobiliria. importante
verificar tambm que, no perodo entre os anos de 2000 a 2010, h um aumento
dos terrenos vagos em toda a rea central e bairros adjacentes (Figura 25).

Terrenos vagos: Coroa Intermediria X rea Central

700 658
577 573 565 558
600 540 548 552 529
523 517
500

400
281 284 287 289
300 226 248
205 207 195
179 180
200

100

0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Coroa Intermediria rea Central

Figura 25- Grfico comparativo: terrenos vagos na coroa intermediria urbana de Joo Pessoa x terrenos
vagos nos bairros da rea central. Fonte: Secretaria da Receita Municipal PMJP/2010 e LAURBE/CT/UFPB.

62
3.6 Breves consideraes sobre intervenes e valorizao imobiliria|

Segundo pesquisa realizada para dar incio ao Projeto de Revitalizao implantado

atravs do convnio Brasil/Espanha, em 1987, constatou-se que no Centro Histrico
de Joo Pessoa ainda ocorriam transaes mercantis, visto que os imveis
existentes ainda mantinham uma crescente valorizao, justificada pela
concentrao de atividades diversas e pela infraestrutura da rea.

Segundo dados da Cmara de Valores Imobilirios do Estado da Paraba, os custos

avaliados dos imveis na zona delimitada como Centro Histrico, apresentavam, em
1987, preos bastante oscilantes, onde a mdia do metro quadrado variava do
mnimo de US$ 48,80/m, no caso de imveis localizados nas ruas perifricas do
Varadouro como os das Ruas 13 de Maio, Visconde de Inhama at o mximo de
US$ 348,63/m, para imveis localizados na Cidade Alta - Ruas Duque de Caxias,
Visconde de Pelotas e Praa 1817 que concentravam o comrcio mais refinado
(PRCHJP, 2007).

Na dcada de 1990, essas atividades comerciais migraram da Cidade Alta para os

novos bairros da cidade e foram sendo gradativamente substitudas por
estabelecimentos voltados para um pblico de menor poder aquisitivo. O Varadouro
tambm passa a ser ocupado por um comrcio mais popular e alguns imveis vo
sendo abandonados ou subutilizados. No final da dcada, mais precisamente no ano
de 1997, foram registrados valores de imveis no Centro Histrico que variavam do
mnimo de US$ 18,72/m ao mximo de US$ 175, 28/m (PRCHJP, 2007). Essa
oscilao, que, na dcada de 80 estava associada diferena entre o nvel de
qualificao das atividades econmicas do Varadouro e da Cidade Alta, agora
passava a constituir um efeito do abandono de imveis em algumas reas. A
presena da vacncia imobiliria mantm uma relao direta com a variao dos
valores imobilirios e com a ausncia de investimentos, por parte dos proprietrios,
que se deve, em grande parte, baixa lucratividade obtida nas locaes das
propriedades, pois no momento que estas se deterioram seus proprietrios devem
dispor de parte da sua lucratividade para sua conservao (BOMFIM, 2004).

Entre os anos de 1997 e 2005, foi possvel verificar um razovel incremento de

valores imobilirios na rea. O valor dos imveis variavam do mnimo de US$
63
71,90/m, ao mximo de US$ 243,92/m, em mdia. Esse incremento pode ser
associado s intervenes promovidas pelo Projeto de Revitalizao do Centro
Histrico de Joo Pessoa, especialmente as intervenes realizadas na Praa
Antenor Navarro, em 1998 e no Largo de So Frei Pedro Gonalves, em 2002, visto
que os maiores valores imobilirios foram encontrados nos imveis mais prximos
das reas revitalizadas (figura 26).

Variao do preo do m do imvel

Centro Histrico de Joo Pessoa
400
350
300
250
US$/m

200
150
100
50
0
1987 1990-1997 1997-2005

valor mnimo valor mximo

Figura 26 Grfico da Variao do preo do m do imvel no Centro Histrico de Joo Pessoa.

Fonte: Cmara de Valores imobilirios do Estado da Paraba.

Segundo Bonfim (2004), aps o pice do desenvolvimento das reas centrais h o

declnio urbano, momento em que se estabelecem altas taxas de vacncia e
inadimplncia. A partir da, surge uma fase de incerteza e as diretrizes polticas
passam a apontar a necessidade de investimentos at que ocorram os anncios de
projetos de requalificao urbana, que poderiam conduzir ao retorno de possveis
investidores e, consequentemente o aumento do preo dos imveis do entorno.

Diante do exposto, pode-se tornar mais clara a influncia do mercado na dinmica

das reas centrais. O abandono inicial das reas centrais gera um ciclo vicioso que
comea com a rejeio dos possveis consumidores, devido ao estado de
degradao dos edifcios, que por sua vez, reduz o interesse dos investidores. Essa
falta de investimentos pode contribuir para a intensificao do processo de
deteriorao dos centros histricos e a permanncia de imveis vazios ou
subutilizados.

64
 Captulo IV - Vazios urbanos e imveis
subutilizados na Poligonal de Tombamento

65
 4.1 Diagnstico geral: Poligonal de Tombamento

De acordo com o Projeto de Tombamento Nacional para o Centro de Joo Pessoa

(2007), a rea tombada pelo IPHAN possui 528 lotes e compreende uma superfcie
de 37,02 hectares, dos quais 21,04 ha so quadras edificadas; 9,52 ha so praas e
reas livres e 6,46 ha compreendem as vias de circulao.

A Poligonal de Tombamento compreende um conjunto urbano organizado em torno

de dois ncleos com suas singularidades histricas, que se desenvolveram,
paralelamente, com funes bem diferenciadas e conserva um grande acervo
edificado representativo de vrios perodos histricos da formao urbana. A
heterogeneidade inerente a essa rea induz necessidade de um diagnstico
setorial j identificado anteriormente, no qual sero observadas as diferenas de
tipologias e formas de apresentao dos vazios urbanos e imveis subutilizados em
cada setor de estudo, a saber: o Setor I, correspondente rea do Varadouro/Porto
do Capim, o Setor II, correspondente s vias de ligao entre Cidade Alta e Baixa,
cujo eixo principal a Rua da Areia, e o Setor III, correspondente Cidade Alta,
que sero observados com mais detalhes, posteriormente (figura 27).

SETOR I
SETOR III

SETOR II

Figura 27 Setorizao proposta sobre foto area. Em laranja: linha da poligonal de tombamento, IPHAN (2007);
em amarelo, linhas divisoras dos setores I, II e III. Fonte: adaptado de Google Earth, 2010.

66
No que concerne avaliao das edificaes da Poligonal de Tombamento, citamos
aqui, para efeito de uma breve caracterizao, informaes sobre a propriedade da
edificao, uso do solo, regime de ocupao, valor histrico e estado de
conservao, que esto presentes no Projeto de Revitalizao do Centro Histrico
de Joo Pessoa - PRCHJP(2000) e que sero, posteriormente, corroboradas com as
informaes do levantamento dos vazios urbanos e imveis subutilizados da rea.
O PRCHJP (2000) aponta que em relao propriedade da edificao, 93.92% so
de propriedade privada, sendo somente 2.28% de propriedade municipal, 2.09% de
propriedade estadual e 1.71% de propriedade federal.

Quanto ao uso do solo, o relatrio aponta que, do total de 528 imveis da rea,
29,20% de uso comercial; 27,20% de uso habitacional e misto; 11,80% so de
servios, 8,60% de uso institucional; 2,20 % de uso industrial; 1,20% de uso
educacional; 1,00 % de uso assistencial; 1,20% de uso recreativo e 11,20% de
edificaes vazias. O levantamento realizado pelo SICG-IPHAN considera que os
usos do solo so classificados em residencial, comercial, servios, institucional,
praas e outros.

No que concerne ao regime de ocupao, segundo o PRCHJP (2000), os imveis da

rea tombada se distribuam, no ano de 2000, da seguinte maneira: 43,00% de
imveis alugados, 11,20% de imveis vazios e 45,80% de imveis ocupados pelos
proprietrios. Quanto ao estado de conservao, o apontou que 67,11% apresenta
o estado de conservao mdio; 20,34% se encontram em bom estado e apenas
7,60% das edificaes se encontram em estado de runa. O PRCHJP (2000) no
apresenta esses dados, citados anteriormente, em valores absolutos.

Essas informaes sero comparadas com as informaes do levantamento

realizado para o SICG-IPHAN (2007) e, no que concerne ao uso do solo, pela PMJP
(2010). Para a quantificao dos vazios urbanos e imveis subutilizados, sero
utilizadas as informaes coletadas durante a pesquisa de campo, proposta nesta
dissertao, realizada em 2010 na Poligonal de Tombamento do Centro Histrico de
Joo Pessoa, cujas informaes foram inseridas no banco de dados do OpenJump e
nas fichas de identificao do imvel, conforme consta nas estratgias
metodolgicas desta dissertao.

67
Com relao propriedade da edificao, os ndices do SICG-IPHAN apontam que
93% dos imveis so de propriedade privada, percentual muito aproximado do
informado pelo PRCHJP (2000). Esse alto ndice um fator que gera um embate nas
polticas de preservao, tornando questionvel o investimento pblico direto em
sua manuteno, ainda que tenham o carter de patrimnio coletivo e que sobre
eles pese a responsabilidade do Estado.

De acordo com os dados obtidos na PMJP (2010), o uso do solo na Poligonal de

Tombamento, se distribui conforme o grfico da figura 28, que indica o predomnio
dos usos comercial e de servios em detrimento dos outros usos. Somados, os usos
comercial e de servios correspondem a 48% dos usos desenvolvidos na Poligonal de
Tombamento. Observa-se um aumento de 7% de imveis com esses usos, desde o
perodo do tombamento at hoje.

Uso do solo na Poligonal de Uso do solo na Poligonal de

Tombamento - 2000 Tombamento - PMJP/2010
5%
comercial 0%
9% comercial
institucional
12% 26% institucional
32% residencial e misto
13% 28% residencial e misto
servios
15% servios
edificaes vazias
9% terrenos vazios
29% outros 22%
outros

Figura 28 Grfico do Uso do solo na Poligonal de Tombamento. Fonte: PRCHJP, 2000.

Grfico do Uso do solo na Poligonal de Tombamento Fonte: PMJP, 2010.

Com relao ao estado de conservao dos imveis, o SICG-IPHAN utiliza a escala

de classificao em timo, bom, precrio, em arruinamento, runa, de acordo com
a incidncia e o grau de visibilidade de alterao, deteriorao ou perda da
integridade de um respectivo bem. Nesse aspecto, os dados apontam que 70% dos
imveis est em timo estado de conservao, 18% em bom estado, e 12% variando
entre estado de conservao precrio e runa (figura 29).

68
 Estado de conservao dos imveis da Estado de conservao dos imveis
Poligonal de Tombamento - PRCHJP na Poligonal de Tombamento
SICG-IPHAN
8% 5% 4%
7% timo
21% mdio
bom
bom 19% precrio
runa 65%
em arruinamento
71%
runa

Figura 29 Grfico do Estado de Conservao dos imveis na Poligonal de Tombamento. Fonte: PRCHJP, 2000.
Grfico do Estado de Conservao dos imveis na Poligonal de Tombamento. Fonte: SICG-IPHAN-2007.

A observao desses grficos (figura 29) pode remeter que houve uma mudana no
estado de conservao dos imveis, no perodo de 2000 a 2007, porm, os dados
so de fontes diferentes de pesquisa. No relatrio do PRCHJP, no ano 2000, j no
havia nenhum imvel com estado de conservao timo e a classificao do Manual
de aplicao do SICG-IPHAN coloca, em seu item 4.1, a metodologia para definio
do estado de conservao dos imveis:
A partir de uma observao da edificao, assinalar se o estado geral
possibilita verificar algum tipo de deteriorao, ruptura, fissuramento ou
perda da integridade fsica do objeto e seus componentes. Devem ser feitas
observaes a respeito da existncia de recalques de fundaes, fraturas,
inclinaes, elementos faltantes (...) De acordo com a visibilidade e o grau
de incidncia de tais alteraes, assinalar o campo do estado de
conservao do bem: timo, bom, precrio, em arruinamento, arruinado.
(SICG-IPHAN, 2007 p.17)

O documento do PRCHJP cita, em sua metodologia que, na fase de informao,

foram colhidos dados de cada edificao referentes a a valor histrico, valor
esttico formal, relao com o entorno, caractersticas arquitetnicas, estado de
conservao, alteraes na tipologia original e custo mdio da interveno
(PRCHJP, 2000 p.6).

Nota-se ento, que ambos os levantamentos, apesar de contemplarem aspectos que

se referem deteriorao do bem, no demonstram, claramente, os parmetros
que foram utilizados para chegar concluso do nvel ou do estado de conservao
de cada bem imvel.

69
Portanto, como nenhum dos referidos documentos define os critrios para
classificao do estado de conservao dos imveis e a realizao desse
levantamento foi inviabilizada, tanto pelo tempo destinado pesquisa, quanto pela
dificuldade de se estabelecer uma metodologia precisa para confrontar esses
dados, optou-se por considerar, para caracterizao dos vazios urbanos e dos
imveis subutilizados, o levantamento realizado pelo SICG-IPHAN, j que este
apresentava informaes mais atualizadas e passveis de mapeamento, ao contrrio
das informaes contidas no relatrio do PRCHJP que se referiam apenas
quantidade de imveis e no contemplava a sua localizao.

A partir da definio dos grupos e categorias, presentes no Captulo II deste

trabalho, foi realizada a pesquisa de campo, abrangendo toda a rea circunscrita
pela Poligonal de Tombamento. As informaes coletadas nas fichas de
identificao de imvel e a categorizao dos imveis foram inseridas no banco de
dados do OpenJump para manipulao dos dados e gerao de mapas temticos.

Conforme a proposta metodolgica, os imveis foram classificados em dois grandes

grupos, o dos vazios urbanos e o dos imveis subutilizados, os quais foram
subdivididos em duas categorias cada: lotes no ocupados e edificaes no
utilizadas, para o grupo dos vazios urbanos e, lotes subutilizados e edificaes
subutilizadas, para o grupo dos imveis subutilizados.

Aps a identificao, categorizao e o mapeamento dos imveis, constatou-se a

presena de 73 vazios urbanos e 21 imveis subutilizados na Poligonal de
Tombamento, distribudos conforme o mapa da figura 30, dos quais, quatro so
lotes no utilizados, 68 so edificaes no utilizadas, cinco so lotes subutilizados
e 17 so edificaes subutilizadas, conforme consta na tabela 01.

Para cada imvel categorizado h uma ficha de identificao em anexo, elaborada

para insero das informaes do SICG-IPHAN e do levantamento de campo
(fotografias e overlays), conforme descrito na metodologia.

70
 Horto de So
Francisco

Conjunto
Carmelita

Terminal
Rodovirio Legenda
Vazios urbanos
Lotes no utilizados
Edificaes no
utilizadas

Subutilizados

Lotes subutilizados
0 100 200 300 m Edificaes
subutilizadas

Figura 30 Mapa de vazios urbanos e imveis subutilizados na Poligonal do Tombamento do IPHAN para o
Centro Histrico de Joo Pessoa. Fonte: elaborado com base em pesquisa de campo, 2010.

Somados, os vazios urbanos e os imveis subutilizados, so 94 unidades que

correspondem a 17,6% dos imveis circunscritos na Poligonal de Tombamento. Se
considerarmos que, dos 528 imveis totais, 8 so praas, 31 so monumentos
tombados a nvel estadual ou nacional, e h ainda outras 28 instituies presentes,
teremos que: aproximadamente 20% dos imveis que esto cadastrados na PMJP
como de uso comercial, de servios ou residencial se enquadra nos grupos de vazios
urbanos ou subutilizados.

Em termos de rea, os vazios urbanos compreendem aproximadamente 16.556,37

m de rea desocupada e no ocupada, enquanto h 12.207,07m de rea
subutilizada presente na rea tombada (tabela 01).
71
Tabela 01- Quantidade e rea de vazios urbanos e subutilizados por categoria
Poligonal de Tombamento
Grupos Categorias unid. rea (m)
Lotes
4 1.312,00
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
68 15.244,37
No Utilizadas
Lotes
5 4.152,07
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
17 8.055,00
Subutilizadas
Fonte: Elaborao prpria. 2011

O estudo de Santana (2006) apontou, no Centro Histrico de Macei, a presena de

175 imveis classificados entre abandonados, fechados, subocupados, obsoletos e
vagos, o equivalente a 14,85% do total de imveis inventariados na rea em que foi
realizado o estudo, que continha 1178 imveis. Santana (2006) apontou, ainda,
uma rea de 53.747m, referente soma das reas de todos 175 imveis
categorizados, ou seja, uma rea equivalente a quase o dobro da rea vazia e
subutilizada (28.763m) que foi categorizada na Poligonal de Tombamento de Joo
Pessoa. No entanto, a rea estudada por Santana (2006) foi de 367 ha, quase dez
vezes maior que a rea da Poligonal de Tombamento, estudada nesta pesquisa.

Segundo dados do Projeto Habitar Belo Horizonte (2007), havia, na rea do

Hipercentro da cidade de Belo Horizonte (212,78 ha), 73 imveis absolutamente
vagos. Esse nmero corresponde, em percentual, a 5,38% do total de 1357 imveis
presentes na rea do hipercentro. Porm, o Hipercentro de Belo Horizonte muito
diferente do Centro Histrico de Joo Pessoa, pois em Belo Horizonte, alm de a
quantidade de imveis (distribudos em uma rea de 212 ha) corresponder a quase
o dobro da quantidade de imveis no Centro de Joo Pessoa, predominam, no
Hipercentro, as grandes edificaes de at 30 pavimentos, ou seja, devido a
predominncia dessa tipologia edilcia, o percentual de 5,38% de imveis vagos
deve compreender, em valores absolutos, uma rea sem utilizao muito maior
que a do Centro Histrico de Joo Pessoa.

72
Com relao ao estado de conservao dos imveis, na Poligonal de Tombamento
do Centro Histrico de Joo Pessoa, das 68 edificaes no utilizadas, 41 esto em
mau estado de conservao, destas, 16 edificaes esto em estado precrio, 12
em arruinamento e 13 so runas. Esses indicadores corroboram a ideia de Jacobs
(2000) de que a falta de uso leva a degradao. Para essa autora:

As cidades montonas, inertes, contm, na verdade, as sementes de

sua prpria destruio e um pouco mais. Mas as cidades vivas,
diversificadas e intensas contm as sementes de sua prpria
regenerao (JACOBS, 2000 p.499).

Ainda com relao s edificaes no utilizadas, do total de 68 edificaes, 15

possuem o valor venal menor que R$ 6.845,00; 13 possuem uma variao de valor
entre R$ 6.845,00 e R$ 12.730,00 e apenas 10 edificaes possuem o valor venal
maior que R$ 99.687,00; as outras 30 edificaes possuem valores intermedirios
(entre R$ 12.730,00 e R$ 99.687,00). O valor venal no levantamento do SICG-IPHAN
(2007) foi obtido atravs da Planta de Valores Genrica. Para saber o valor venal de
um imvel necessrio conhecer sua rea til que, multiplicada pelo preo do
metro quadrado definido pelo mercado imobilirio, explicita um valor sujeito a
critrios dinmicos tais como, benfeitorias, idade e tipo da construo, localizao
e a dinmica de mercado. Observou-se nessa rea que as edificaes com menores
valores venais esto localizadas na Rua da Areia e na Rua Visconde de Inhama.

Com relao ao valor de oferta, das 68 edificaes no utilizadas, 20 edificaes

possuem o valor de oferta mnimo, abaixo de R$ 18.377,00.
Entre essas, encontram-se o conjunto art dec da Rua Joo Suassuna, onde seria
implantado o projeto Moradouro, algumas residncias da Rua da Areia e alguns
sobrados na Rua Duque de Caxias. No universo dos vazios urbanos e os imveis
subutilizados catalogados, apenas nove edificaes possuem o valor de oferta
acima de R$ 123.940,00, o mximo encontrado para esses imveis. Esse quadro de
desvalorizao imobiliria corroborado tambm pela observao dos valores dos
terrenos (figura 31), que so muito baixos na rea do Varadouro situada prxima ao
Porto do Capim e na Rua da Areia. Os maiores valores so encontrados nos grandes
terrenos, nas edificaes consideradas como de excepcional valor histrico e
arquitetnico, como o Conjunto Carmelita, o Colgio Nossa Senhora das Neves, o
Mosteiro de So Bento, entre outros exemplares.

73
 Antigo Colgio Nossa
Senhora das Neves

Conjunto
Carmelita
Legenda Valores em R$

Vazios e subutilizados
0 - 40.085,00
40.085,00 - 123.878,00
123.878,00 - 175.795,00
175.795,00 397.949,00
acima de 397.949,00

Figura 31 Mapa de Valores dos terrenos na Poligonal de Tombamento. Fonte: gerado a partir de
informaes do SICG-IPHAN 2007.

Com relao aos imveis subutilizados, observou-se que predomina a categoria de

edificaes subutilizadas e que os lotes subutilizados so pulverizados e utilizados
como estacionamentos particulares. Muitos desses lotes so frutos de um processo
de esvaziamento das edificaes e at de demolies; so as chamadas reas
desocupadas que atualmente constituem interstcios morfolgicos nas quadras
(figuras 32,33 e 34).

Figura 32, 33 e 34 Estacionamentos nas Ruas Duque de Caxias, Visconde de Pelotas e Rua da Areia,
da esquerda para a direita. Fonte: acervo pessoal.

74
Quanto s edificaes subutilizadas, foi contabilizada, aps o levantamento, uma
rea aproximada de 8.000 m, correspondente a 25 pavimentos sem uso. Se
observarmos, em toda a Poligonal, o nmero de pavimentos desocupados das
edificaes subutilizadas e o nmero de pavimentos desocupados das edificaes
no utilizadas, temos o nmero de 108 pavimentos sem utilizao com uma rea
aproximada de 18.424 m.

No geral, a rea tombada apresenta vrios imveis em situao de vacncia, ou

seja, imveis com as condies de uso e ocupao alterados, por esvaziamento, e
que esto localizados em espaos que at algum tempo, apresentavam uma boa
estrutura fsica. Segundo Bomfim (2004), a vacncia imobiliria a relao entre
todos os espaos edificados vazios e o total geral de espaos (vazios e edificados),
em uma determinada rea, tambm podendo ser chamada de taxa de vacncia.

Ainda para Bonfim (2004), h estudos de modelos tericos - como os de Friedman

(1968), Jud e Frew (1990), Voith e Crone (1998) que procuram valores de
referncia para a vacncia imobiliria. Esses estudos indicam que as taxas de
vacncia aceitveis pela dinmica imobiliria variam em torno de 5% a 7%, de
acordo com o uso, o padro e a idade aparente dos imveis. Ao ultrapassar esse
limite, as taxa j seriam atpicas.

A taxa de vacncia da Poligonal de Tombamento de 13,84%, correspondente

razo entre a quantidade de vazios urbanos da rea (72 imveis) e a quantidade
total de imveis na Poligonal de Tombamento (520 imveis). Importante observar
que no consideramos, para o clculo da taxa de vacncia, o nmero de imveis
subutilizados, ou seja, a taxa de vacncia, aqui, contempla apenas os imveis que
no esto sendo utilizados, sejam eles fundirios ou edificados; assim, nesse
clculo, considerou-se apenas as categorias lotes no utilizados e edificaes
no utilizadas, do grupo vazios urbanos.

Observa-se ainda, que h alguns pontos em que a vacncia imobiliria mais

acentuada (figura 35), como por exemplo, algumas quadras do Varadouro, como na
quadra da Fbrica de Vinhos Tito e Silva, na Rua da Areia, que possui 39% de
imveis vagos em relao ao total da quadra e na Cidade Alta, na quadra da Rua

75
Duque de Caxias, que se limita com o Adro de So Francisco, atinge uma taxa de
25%, ndice considerado elevado se comparado s outras quadras da Cidade Alta.

Praa Antenor
Navarro

Adro da Igreja
de So Francisco

Legenda

Taxa de vacncia por

quadra (em percentual)

33 - 43%

23 - 33%
14 - 23%

0 14 %

Figura 35 Mapa da taxa de vacncia por quadra, na Poligonal de Tombamento do IPHAN.

Fonte: Elaborado sobre base cartogrfica da PMJP (2010) com base em pesquisa de campo (2010).

Segundo dados extrados da pesquisa de Bomfim (2004), que contemplou 46

quadras delimitadas entre os distritos da S e Repblica, estimou-se em 18% a rea
construda sem utilizao no centro histrico de So Paulo, no ano de 2003.
Considera-se, pois, que a taxa de vacncia da Poligonal de Tombamento de Joo
Pessoa, de aproximadamente 14%, relativamente alta se comparada a essas
referncias citadas e, em algumas quadras, esse percentual muito superior aos
ndices de referncia citados anteriormente.

Observa-se que, no geral o Varadouro possui maior quantidade de pontos de

vacncia, bem como maiores taxas de vacncia em relao aos outros setores.
Ressalta-se tambm a caracterstica de desestabilizao da Rua Maciel Pinheiro
(pontos 1 e 2 no mapa da figura 36), com uma grande quantidade de imveis
subutilizados, que podem sugerir um aparente percurso a desfuncionalizao, caso
haja alguma mudana na dinmica do comrcio dessa rua.

76
 2

Legenda
Pontos de maior
vacncia

Pontos de
desestabilizao

Figura 36 Principais pontos de vacncia e desestabilizao na Poligonal de Tombamento

Fonte: elaborado sobre base cartogrfica de PMJP, 2010.

A partir dessas primeiras colocaes, os trs setores de anlise (Varadouro/ Porto

do Capim, Setor de ligao/Rua da Areia e Cidade Alta) sero observados com
maior detalhe, com o intuito de identificar as peculiaridades e entender as
diferenas de cada setor no que concerne dinmica dos vazios urbanos e imveis
subutilizados.

4.2 Diagnstico Setorial

4.2.1. Setor I Varadouro/Porto do Capim

O setor I da rea da Poligonal de Tombamento corresponde ao trecho do bairro do

Varadouro, polarizado pelas ruas Rua Maciel Pinheiro, o incio da Rua da Areia e a
Visconde de Inhama. Observa-se, no setor I, uma grande quantidade de vazios
urbanos e imveis subutilizados (figura 37), correspondendo a 18% dos imveis da
rea, visto que de acordo com Bomfim (2004), as taxas de vacncia admissveis,
77
variam de 5% a 7% do total de imveis da rea. Destacam-se nesse setor, as
categorias edificaes no utilizadas como as pulverizadas na cota mais baixa
do Porto do Capim, outras agrupadas na Rua Joo Suassuna e na Rua da Areia,
corroborando o efeito de contgio, identificado por Bowman e Pagano (2004) e
imveis subutilizados, concentrados principalmente na Rua Maciel Pinheiro.

Rua Visconde de
Inhama

Rua Joo
Suassuna

Rua Maciel
Pinheiro

Legenda Legenda
Vazios e
Subutilizados Vazios urbanos
subutilizados
Lotes Lotes no
Estado de conservao
subutilizados utilizados
Edificaes timo Em arruinamento
Edificaes
subutilizadas no utilizadas Bom Runa
Precrio

Figura 37 Mapa de vazios urbanos e imveis subutilizados no Setor I.

Figura 38 - Mapa do estado de conservao dos vazios urbanos e imveis subutilizado no setor I
Fonte: elaborado sobre base cartogrfica de PMJP, 2010.

A rea do Porto do Capim, quando da consolidao da Cidade, abrigava atividades

de defesa, comrcio e controle alfandegrio que permaneceram at meados do
sculo XX. Encontram-se nessa rea edificaes como a Antiga Alfndega, armazns
e prdios comerciais, caracterizadas principalmente pelas construes em terrenos
irregulares adaptando-se a topografia da rea. Com o passar do tempo, a rea do
Porto do Capim esquecida e ocupada por uma populao de baixa renda que

78
permanece at hoje s margens do Rio Sanhau, e ocorre a substituio dos usos
dos edifcios antigos, que se tornam abrigo de comrcio atacadista e servios, como
madeireiras e oficinas mecnicas, marcenarias, entre outras funes.

Nessa rea, contudo, ainda h uma dinmica associada vitalidade das prticas
sociais geradas pelos moradores das comunidades Porto do Capim, Vila Nassau e
Vila Frei Vital, mas predomina o quadro de descaracterizao do conjunto
edificado tombado, tendo uma parte assumida pelo comrcio e servios que
permanecem na rea e uma parcela constituda de vazios urbanos, principalmente
de edificaes no-utilizadas (figuras 39, 40 e 41). Um dos fatores que propiciam
essa no-utilizao a barreira social existente pela proximidade com as favelas
que reduz a procura e culmina na desvalorizao imobiliria.

Figura 39, 40 e 41 Edificaes no utilizada na Rua Visconde de Inhama.

Fonte: acervo pessoal.

Segundo Scocuglia (2010), durante os ltimos 20 anos, a Rua Maciel Pinheiro,

passou por alteraes significativas em termos de uso, ocupao e populao que
culminaram na degradao patrimonial.
A concentrao de imveis subutilizados na Rua Maciel Pinheiro relaciona-se
diretamente com a tipologia predominante de sobrados onde funcionavam as casas
de negcios nos trreos e as residncias nos pavimentos superiores. Conforme
apontado por Tinem (2006) na Rua Maciel Pinheiro as habitaes coexistiam junto
s alfaiatarias, bares, confeitarias, emprios e boticrios e, ainda segundo
Scocuglia (2010 p.136):
Ate a dcada de 70, a Rua Maciel Pinheiro manteve o uso comercial
com lojas de qualidade e escritrios de profissionais liberais. A

79
 partir de ento, passou a sofrer um processo de esvaziamento e
mudana de usos e atividades comerciais, predominando, hoje, as
lojas de materiais de construo e autopeas. (...) Alm disso, as
edificaes da rua so mal ou subutilizadas refletindo o baixo nvel
de conservao e preservao do patrimnio arquitetnico e
urbano.

Atualmente, o trreo dessas edificaes ocupado por atividades comerciais e de

servios, enquanto nos demais pavimentos so utilizados para depsitos ou no se
observa uso algum, no havendo uma maximizao na utilizao desses pavimentos
(figuras 42, 43 e 44). importante ressaltar que essa configurao observada
mesmo nas edificaes que oferecem acessos independentes aos pavimentos
superiores.

Figura 42, 43 e 44 Imveis subutilizados na Rua Maciel Pinheiro. Fonte: Acervo Pessoal.

Na Rua Joo Suassuna, tambm h concentrao de imveis no utilizados e

subutilizados. De acordo com Maia (2008) desde sua origem, essa rua esteve entre
as ruas mais destacadas da Cidade Baixa e se distinguia entre aquelas que
continham os poucos sobrados da cidade, no final do sculo XIX e incio do XX.
Atualmente prevalece o seu casario constitudo por imveis de um, dois e trs
pavimentos que se encontram abandonados ou em processo de desestabilizao,
embora ainda haja atividades que resistem em virtude da tradio ou at por no
terem condies de migrarem para outro local. Somado a esses fatores, o trfego
intenso de veculos pesados tem trazido a essa rua, cada vez mais, a caracterstica
de uma via de passagem, com muitos imveis abandonados (figuras 45, 46 e 47).
Segundo Andrade (2007, p.96) se em pocas anteriores existia toda uma
diversidade de atividades capazes de gerar movimento, estas se foram juntamente
com o processo de expanso urbana da cidade.

80
 Figura 45 Edificao no-utilizada, situada na Rua Joo Suassuna. Fonte: acervo pessoal.
Figura 46 Edificao subutilizada, situada na Rua Joo Suassuna. Fonte: acervo pessoal.
Figura 47 - Edificaes no utilizadas, Rua Joo Suassuna, Casares do Projeto Moradouro.
Foto: Maria Simone Soares Moraes, 2008.

Outra rea decadente do Setor I o trecho da Rua Da Areia, apresentando imveis

fechados, com estado de conservao variando entre precrio e em runas. Alguns
imveis desse trecho foram caracterizados por Scocuglia (2010), em uma pesquisa
realizada no ano de 2005, como imveis considerados como de valor histrico e
arquitetnico excepcional (como a Fbrica de Vinhos Tito Silva), outros como de
valor ambiental e grande parte deles, como descaracterizados. Foram consideradas
descaracterizadas, as edificaes que tinham quase todos os seus elementos
determinantes e secundrios totalmente alterados, mudando assim, a sua
identidade.

Ainda para esta autora a imagem da Rua da Areia de uma rua que apesar de
possuir valor histrico e arquitetnico, foi abandonada por antigos proprietrios e
pelos poderes pblicos locais e muitas edificaes esto espera de rurem para
terem seus usos transformados. Um bom exemplo de que o esvaziamento e o
abandono levam a degradao do patrimnio, o sobrado n 155 da Rua da Areia,
um dos nicos remanescentes de sobrados em azulejaria portuguesa que,
atualmente, se encontra em runas (figuras 48, 49 e 50).

81
Figura 48, 49 e 50 Sobrado 155, Rua da Areia - Edificaes no-utilizadas, situadas na Rua da Areia.
Fonte: acervo pessoal

Foi constatado, aps a pesquisa de campo, que esse setor apresenta 30 edificaes
no utilizadas, 16 edificaes subutilizadas e apenas um lote no utilizado, que se
encontra adjacente Igreja de So Frei Pedro Gonalves. Os vazios urbanos
compreendem 9.166 m de rea no utilizada, distribuda em um lote no utilizado
e 30 edificaes no utilizadas (tabela 02).

Tabela 02- Quantidade e rea de vazios urbanos e subutilizados por categoria no Setor I

Setor I Varadouro / Porto do Capim

Grupos Categorias unid. rea (m)

Lotes
1 750,00
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
29 8.416,00
No Utilizadas
Lotes
0 -
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
16 2.161,00
Subutilizadas
Fonte: Elaborao prpria.

Nesse setor, encontram-se 94% de todas as edificaes subutilizadas encontradas

em toda a Poligonal. Com relao aos vazios urbanos, s o setor I abrange 43% de
todos os vazios do permetro. Esse grupo caracteriza-se por possuir a maioria de
edificaes no utilizadas, j que so poucos os terrenos vagos em reas j
consolidadas e bastante adensadas como o Varadouro. A taxa de vacncia do setor
82
 de 16%, ou seja, do total de 189 imveis que compreendem o setor I, 16 % vazio
urbano.

No que se refere subutilizao, essa razo cai para 8,5%, no entanto, apesar de
aparentar ser um ndice relativamente baixo, esse nmero corresponde a 93% da
subutilizao de todo o permetro tombado, cuja maior representatividade da
Rua Maciel Pinheiro, como pode ser visto na figura 51.

Praa Quinze de Novembro

Praa Antenor Navarro

Pavimento sem uso

Pavimento com uso

Figura 51 Modelo esquemtico do setor I Varadouro/ Porto do Capim. Fonte: elaborao prpria.

Ao todo, no setor I, so 64 pavimentos sem uso, sendo que 20 desses correspondem

aos pavimentos superiores das edificaes subutilizadas e 44 correspondem aos
pavimentos das edificaes no utilizadas. Tanto as casas trreas quanto os
sobrados no utilizados esto inclusos nesses 44 pavimentos. Somando a rea sem
utilizao de cada edificao chega-se ao nmero de 4.475,00m, correspondendo
aos 20 pavimentos das edificaes subutilizadas e 5.561,00m referentes aos 44
pavimentos sem uso. importante observar a desproporo desse nmero: a
categoria das edificaes no utilizadas apresenta mais que o dobro do nmero
de pavimentos sem uso que a categoria das edificaes subutilizadas, no entanto,
em termos de rea, as edificaes no utilizadas apresentam pouco mais de 20% da
rea dos pavimentos das edificaes subutilizadas. Isso decorre do fato de as
edificaes subutilizadas terem um porte maior em relao s demais, fator que
dificulta a conservao dos pavimentos superiores, que permanecem sem uso.

83
 4.2.2 Setor II Setor de Ligao/Rua da Areia

O Setor II compreende principalmente a Ladeira de So Francisco e parte da Rua da

Areia, entre outras ruas que vo se adaptando a diagonal descendente da colina.
Segundo a Proposta para o Tombamento Nacional de Joo Pessoa (2007), o setor II
funciona como um dos eixos de ligao entre a Cidade Baixa e a Cidade Alta, os
dois ncleos principais do Centro Histrico.

Havia, em 1889, na Rua da Areia, conforme descrio de Vicente Gomes Jardim,

114 prdios, entre eles oito sobrados, onde habitavam as famlias de destaque
social, at as primeiras dcadas do sculo XX. No entanto, a partir da dcada de
1970, a Rua da Areia passou por um processo paulatino de abandono e decadncia
fsica dos imveis, decorrente da migrao das camadas sociais residentes para as
novas reas da cidade e da perda de sua utilidade como eixo de ligao entre a
Cidade Alta e Baixa, ocasionada pela insero do Viaduto Dorgival Terceiro Neto.
Atualmente, a Rua da Areia se caracteriza pelo aspecto de estagnao, com
edificaes vazias e em crescente estado de deteriorao ou em ruinas e pela
grande quantidade de prostbulos (TINEM, 2006).

A pesquisa realizada por Scocuglia (2010) apontou que, entre os anos de 2004 e
2005, em toda a rua, houve uma reduo do uso habitacional de 2,48%. Essa
reduo, segundo entrevistas realizadas com os moradores, est associada a
crescente instalao das casas de prostituio. Identificou-se tambm que, nesse
mesmo perodo, houve uma reduo do uso comercial e o aumento do nmero de
imveis fechados.

A pesquisa de campo, realizada em 2010, apontou - no trecho da Rua da Areia que

est inserido na Poligonal de Tombamento a presena de oito edificaes no
utilizadas, um lote subutilizado e um lote no utilizado (figuras 52), este ltimo
decorrente da demolio de parte do conjunto do antigo Teatro Coliseu Paraibano
(n354).

84
 Ladeira de So
Francisco

Rua da
Areia

Legenda Legenda
Vazios e
Subutilizados Vazios urbanos
subutilizados
Lotes subutilizados Lotes no
Estado de conservao
utilizados
Edificaes Edificaes timo Em arruinamento
subutilizadas no utilizadas Bom Runa
Precrio

Figura 52 - Mapa de vazios urbanos e imveis subutilizados no setor II.

Figura 53 Mapa do estado de conservao dos imveis no setor II.
Fonte: elaborado sobre base cartogrfica de PMJP, 2010.

Na Ladeira de So Francisco foram encontrados dois lotes no utilizados, trs

edificaes no utilizadas, uma edificao subutilizada e o lote onde est situada a
Casa da Plvora que foi considerado subutilizado, porque embora esse lote conste
no Cadastro imobilirio da PMJP como um vazio urbano, consider-lo vazio seria um
contraponto definio utilizada nesta dissertao. Esse um espao com
peculiaridades diversas e com possibilidades de insero em vrias categorias. O
primeiro ponto que o lote possui aproximadamente 5.000 m, mas somente a
parte mais alta ocupada pela Casa da Plvora; a parte mais baixa nunca fora
ocupada (figura 54). O lote seria, portanto, supaproveitado ou subocupado, pois
desde a construo da Cassa da Plvora (anterior diviso de lotes oficial do
cadastro imobilirio da Prefeitura) essa obra ficou aqum das possibilidades
construtivas e, assim permanece. Consequentemente, esse lote tambm
subutilizado, pois o uso exercido cabe apenas a Casa da Plvora. Se considerarmos
apenas a rea do lote situada abaixo do terrao, criado em 1977, quando da
interveno realizada na Casa da Plvora, seria conveniente identificar esse espao
85
como um vazio urbano, ou seja, como um espao nunca antes ocupado,
consequentemente no utilizado e com potencialidades para utilizao. Porm,
como estamos categorizando os espaos na escala do lote e o parcelamento da
Prefeitura considera a Casa da Plvora inserida nesse lote, o consideramos como
subutilizado j que h uma ocupao parcial, e h o desenvolvimento de um uso
parcial no lote.

Casa da
Plvora

Ladeira de
So Francisco

Figura 54 Foto area do lote da Casa da Plvora. Em vermelho: limite do lote, em amarelo: Casa da Plvora.
Fonte: elaborado sobre base cartogrfica de PMJP, 2010.

Um dos fatores que podem levar ao entendimento das razes para a no ocupao
dessa rea a alta declividade do terreno, no entanto, observando os lotes
adjacentes que possuem a mesma declividade nota-se que foram, em sua maioria,
ocupados por residncias. Esse espao no ocupado da Casa da Plvora relaciona-se
ento, tanto com a falta de interesse em ocupar essa rea de grande declividade
quanto com a tentativa de garantir a visibilidade do monumento. Atualmente, est
sendo desenvolvido pela Prefeitura Municipal de Joo Pessoa, o projeto Parque da
Casa da Plvora (2009), que visa utilizao desse espao com uma funo de
praa e complemento s atividades da Casa da Plvora. No geral, no Setor II
predomina a categoria de edificaes no utilizadas em detrimento das demais
categorias. Destacam-se, as edificaes residenciais, trreas, sem recuos frontais e

86
laterais, frutos de um parcelamento colonial, com lotes estreitos (figuras 55, 56, 57
e 58).

Figura 55, 56, 57 e 58 Imveis no utilizados na Rua da Areia. Fonte: acervo pessoal, 2010.

Essas edificaes se situam principalmente na Rua da Areia e somam uma rea

aproximada de 1.800 m. Aparecem nesse setor, os lotes subutilizados que no so
vistos no Setor I e que, aqui, somam quase 5.000 m de rea subutilizada (tabela
03), referentes a um estacionamento e ao lote da Casa da Plvora.

Tabela 03 - Quantidade e rea de vazios urbanos e subutilizados por categoria no Setor II

Grupos Setor II unid. rea (m)

Lotes
3 745,00
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
13 1.801,00
No Utilizadas
Lotes
2 4.744,00
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
1 338,00
Subutilizadas
Fonte: elaborao prpria, 2010.

Esse setor apresentou uma taxa de vacncia de 13,5%. Em valores absolutos, esse
nmero indica que do total de 118 imveis presentes no setor, 16 so vazios
urbanos. Com relao subutilizao, essa taxa cai para 2,54%, correspondente a
apenas trs imveis subutilizados. Relacionando esse setor com a Poligonal de
Tombamento, temos que o setor II representa 21,66% dos vazios urbanos da rea
tombada e apenas 13,5% dos imveis subutilizados.

87
 4.2.3 Setor III Cidade Alta

O Setor III corresponde ao trecho conhecido como Cidade Alta, onde se

desenvolveu o ncleo residencial, a administrao pblica, e as diversas ordens
religiosas da cidade de Joo Pessoa. As principais ruas da Cidade Alta so a General
Osrio, a Visconde de Pelotas e a Rua Duque de Caxias, que tinham um carter
essencialmente residencial e elitizado, com as principais edificaes e praas
tombadas pelo IPHAN e IPHAEP no Centro Histrico de Joo Pessoa. Atualmente,
predomina o uso comercial na Cidade Alta e, apesar de suas edificaes estarem
em um melhor estado de conservao do que os imveis dos outros setores do
Centro Histrico, ainda causam a impresso de abandono, decorrente da
descaracterizao da degradao dos imveis.

A trajetria de alterao do uso do solo no Centro Histrico de Joo Pessoa, que foi
fortemente impulsionada pela expanso perifrica comentada anteriormente, pde
ser acompanhada, na Cidade Alta, a partir da observao dos mapas de uso do solo
desse setor em dois momentos distintos: o primeiro vai da consolidao do
povoamento na rea at as primeiras reformas urbanas (sc. XIX) (figuras 59 e 60) e
o segundo traa um panorama da situao atual, num recorte entre os anos de 2000
e 2010 (figuras 61 e 62). Esse hiato na observao temporal deve-se ao fato de no
haver, nos rgos municipais, dados de uso do solo referente ao interstcio
2000/2010, bem como dados anteriores ao ano 2000, visto que o banco de dados da
Diviso de Geoprocessamento da PMJP atualizado a cada ano e os registros
anteriores no so salvos.

Esses dois momentos a que se faz referncia ilustram, a princpio, a implantao e

consolidao do uso habitacional na rea em questo e posteriormente seu
declnio. Embora no haja registros de mapas de uso do solo anteriores ao ano
2000, podem-se confrontar os dados levantados pelos mapas em estudo a partir de
dois recortes distintos, tendo em vista, contudo, que a modificao da situao
inicial para a situao atual foi desencadeada a partir do processo de abandono
residencial.

88
 Comercial
Comercial

Institucional
Institucional

Servio
Servio

Residencial
Residencial

Figura 59 - Uso do solo e evoluo urbana da cidade de
Joo Pessoa, 1755 sc XVIII. Neste mapa podemos
perceber a conformao da estrutura at ento, sendo
claramente predominante na parte alta da cidade (em
pontilhado) o uso residencial, em amarelo. Fonte:
IPHAN- PB, editado.
Figura 60 - Uso do solo e evoluo urbana da cidade de
Joo Pessoa, 1855 sc XIX. Podemos perceber que a
estrutura urbana conserva a caracterstica
predominantemente habitacional, resumindo a maior
parte do comrcio na rea do Varadouro, mas j
apontando uma concentrao tambm na cidade alta.
Fonte: IPHAN-PB, editado.

No mapa da figura 60, j possvel observar uma concentrao de atividades

comerciais, tratando-se de um comrcio mais fino, com armazns de alimentos,
lanchonetes, sorveterias e magazines (CAVALCANTI, 2009). Com a chegada da
modernidade e as reformas urbanas, esse carter comea a ser alterado,
ampliando-se notadamente o comrcio naquela regio que perdurou refinado ainda
por certo tempo. Acrescenta-se a esses fatos, uma alterao na prpria funo
comercial que se estabelecia no centro da cidade, que a princpio abrigava o
mercado de artigos de luxo destinados elite, e com a expanso urbana aliada
mudana de hbitos da sociedade e at mesmo a mudana do perfil social dos seus
frequentadores, essa atividade foi gradativamente sendo direcionada s camadas
de menor poder aquisitivo que passaram a habitar no entorno.

Andrade (2007) acrescenta que como resultado dessa explorao na rea central da
cidade, a Cidade Alta passou a abrigar edifcios com mais de cinco pavimentos,
fruto de um processo de consolidao do setor tercirio naquela rea. Ainda para o
autor, a verticalizao e o adensamento consolidaram o resultado de foras
econmicas, vinculadas lgica evolutiva da cidade.

89
Vale salientar que estes servios e usos que hoje se desenvolvem na cidade alta,
assim como muitas das edificaes inseridas durante essa poca de desvalorizao
da rea, so em sua maioria, incompatveis com o valor arquitetnico e histrico do
conjunto edificado, culminando para a deteriorao de uma rea que caracterizava
a estirpe da cidade. Nos ltimos dez anos, pode-se perceber a consolidao da
funo comercial e de servios na rea, em detrimento do uso habitacional,
acompanhando os mapas de uso do solo abaixo.

Conjunto
Carmelita

Lagoa Lagoa

Praa Joo Pessoa

Legenda Limite Cidade Alta (TINEM,2006)

Residencial Comercial

Institucional / Servios Praas e reas verdes

Figuras 61 e 62 - Uso do solo na cidade alta do Centro Histrico de Joo Pessoa nos anos de 2001 e 2010.
Fonte: adaptado de PMJP.

No segundo mapa, do ano 2010, possvel ratificar a afirmao que o uso

comercial, aliado ao uso institucional e de servios predomina, na parte alta da
cidade, e h uma reduo considervel do uso habitacional no perodo que vai de
2000 a 2010, corroborando a existncia do processo de abandono da rea central

90
por parte da populao residente, embora, atualmente, esse processo ocorra em
menor intensidade do que no perodo de expanso da cidade. Segundo Tinem
(2010), dados de 2003 apontam que o uso residencial persistia em apenas 21% das
edificaes da Rua General Osrio e o comrcio e servios ocupavam 54% das
edificaes. No entanto, o trabalho de campo realizado por Maia (2006), mostrou
que o uso residencial figurava em apenas 8% das edificaes, enquanto o comrcio
e servios representavam 60,9% do uso total da rua.

Quanto aos vazios urbanos e subutilizados, observa-se, no Setor III (figura 63), a
predominncia das edificaes no utilizadas e apenas trs lotes subutilizados.
No foram encontrados imveis das demais categorias. No figuram nesse setor, no
grupo dos vazios urbanos, os lotes no utilizados, visto que a rea relativamente
adensada e, no grupo dos imveis subutilizados, no existem edificaes
subutilizadas, tendo em vista que a tipologia predominante das edificaes , em
sua maioria, de casa trrea.

Legenda
Vazios urbanos

Edificaes
Horto de So
no utilizadas
Francisco
Subutilizados
Lotes subutilizados

Vazios e
subutilizados
Estado de conservao
timo
Av. Duque de
Bom
Caxias
Precrio
Av. General Em arruinamento
Osrio Runa

Figura 63- Mapa de vazios urbanos e imveis subutilizados no setor III.

Figura 64-. Mapa do e estado de conservao dos vazios urbanos e imveis subutilizados no setor III.
Fonte: elaborado sobre base cartogrfica de PMJP, 2010.

Atravs da observao dos dados constantes no SICG-IPHAN, referentes aos imveis

levantados na pesquisa de campo, obteve-se que o Setor III apresenta 26
edificaes no utilizadas, as quais somam uma rea edificada de 4.519 m. Com
relao aos trs lotes subutilizados encontrados, essa rea corresponde a 1.207 m.
91
Esses lotes caracterizam-se principalmente por abrigarem a funo de
estacionamentos particulares, decorrentes da demolio de residncias. Muitos
deles conservam apenas as fachadas das antigas edificaes e o interior do lote
permanece vago. A maioria das edificaes no utilizadas encontradas tambm
de casas trreas, pois constituem a tipologia predominante nas ruas da Cidade Alta,
muito embora, sejam encontrados alguns sobrados, no utilizados, e em pssimo
estado de conservao, localizados na Rua Duque de Caxias (figuras 65, 66, 67 e
68).

Figura 65. Sobrado em runas na Rua Duque de Caxias, n 173

Figura 66. Sobrado em runas na Rua Duque de Caxias, n 165
Figura 67. Residncia no utilizada na Rua Visconde de Pelotas, n 06.
Figura 68. Lote subutilizado estacionamento na Rua Visconde de Pelotas , s/n.
Fonte: acervo pessoal, 2010.

A taxa de vacncia do setor de 10,7%; em valores absolutos, do total de 242

imveis que compreendem o setor III, 26 so vazios urbanos. No que se refere aos
imveis subutilizados, esse grupo pouco representativo no Setor III, com apenas
1,2% de subutilizao, que se refere aos trs estacionamentos presentes no setor,
enquadrados na categoria de lotes subutilizados. O setor III compreende 37,6% de
todas as edificaes no utilizadas do permetro tombado, com 26 edificaes no
utilizadas, enquanto os setores I e II somam 43 edificaes no utilizadas (tabela
04).

92
Tabela 04 - Quantidade e rea de vazios urbanos e subutilizados por categoria no Setor III

rea (m) Setor III unid. rea (m)

Lotes
0 -
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
26 4.519,00
No Utilizadas
Lotes
3 1.207,00
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
0 -
Subutilizadas
Fonte: elaborao prpria, 2010.

Se compararmos os trs setores desta anlise, vemos que a rea do Varadouro

englobada pelo Setor I, onde se encontra grande parte das edificaes no
utilizadas (30) e a quase totalidade das edificaes subutilizadas (16). A no
utilizao de muitas edificaes relaciona-se diretamente com a caracterstica de
falta de uso dos imveis da rea, principalmente na regio do Porto do Capim e a
subutilizao se concentra na Rua Maciel Pinheiro, onde ainda h uma dinmica
comercial, mas essa se concentra apenas nos pavimentos trreos dos sobrados.

O grupo dos vazios urbanos caracteriza-se, no centro Histrico de Joo Pessoa, pela
predominncia das edificaes no utilizadas, em relao aos lotes vagos, que se
restringem a apenas quatro lotes (tabela 05), em toda a Poligonal de Tombamento,
alguns nunca antes ocupados, como o da Casa da Plvora, mas que so alvos de
projetos de requalificao, e outros desocupados frutos da demolio de
edificaes no utilizadas. Esses indicadores contribuem para o entendimento de
que o vazio urbano no est relacionado apenas falta de volume construdo, mas
falta de uso e ao no cumprimento da funo social da propriedade. Nesse caso,
embora o nmero de lotes vagos seja considerado ainda pequeno, a falta de uso
que predomina nessas edificaes pode apontar para futuras demolies e
consequentes perdas patrimoniais, decorrentes de interesses particulares.

93
Tabela 05 Comparativo da quantidade de vazios urbanos e subutilizados por setor.

Grupos Classificao Setor I Setor II Setor III

Lotes
1 3 0
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
29 13 26
No Utilizadas
Lotes
0 2 3
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
16 1 0
Subutilizadas
Fonte: elaborao prpria.

Em toda a Poligonal, os lotes subutilizados so estacionamentos particulares,

localizados em lugares onde havia uma residncia que fora demolida e o espao
resultante deu origem a um estacionamento particular e, atualmente, constituem
as chamadas zonas intersticiais ou as quebras de quadras. Essa categoria foi
encontrada apenas nos setores II e III. O grfico da figura 69 ilustra a comparao
dos quantitativos de cada categoria por setor de anlise e ratifica a importncia
dessa anlise setorial, decorrente da constatao da heterogeneidade da rea.

Comparativo de vazios urbanos e imveis subutilizados por

setor
35
30
25
20
15
10
5
0
Setor I Setor II Setor III

Lotes no utilizados Edificaoes no utilizadas

Lotes Subutilizados Edificaes subutilizadas

Figura 69 Grfico comparativo das categorias encontradas por setor. Fonte: elaborao prpria.

A tabela 06 apresenta a sntese de todos os dados levantados, analisados no

diagnstico geral e setorial, para cada aspecto, dos vazios urbanos e imveis
subutilizados, proposto na metodologia dessa pesquisa: dimenses, domnio, uso,
vacncia, estado de conservao e valor imobilirio.

94
Tabela 06 Tabela resumo dos diagnsticos geral e setorial da Poligonal de Tombamento
Setor I Setor II Setor III Geral
Aspectos analisados Vazio Vazio Vazio Vazio
Subutilizado Subutilizado Subutilizado Subutilizado
urbano urbano urbano urbano
rea do lote 8.409,21 4.561,00 4.116,00 3.594,00 6.763,00 1.207,00 19.288,00 9.362,00
Dimenso rea construda 8.635,07 7.084,00 1.801,00 676,00 4.806,00 340,00 15.242,07 8.100,00
(total) Projeo da edificao 6.165,81 4.323,00 1.880,00 586,00 2.904,00 373,00 10.949,81 5.282,00
rea no construda 2.243,40 673,00 2.228,00 2.659,00 3.859,00 834,00 8.330,40 10.222,00
Pblico 2 - - 1 2 - 4 1
Domnio Privado 28 16 16 2 24 3 68 21
Sob litgio 1 - - - - - 1 -
Comercial - 15 (93%) - 2 (66%) - 3 (100%) - 20 (90%)
Residencial - - - - - - -
Uso
Servios - 1 (7%) - - - - 1 (5%)
Institucional - - - 1 (34%) - - - 1 (5%)
N Pav. Desocupados 44 20 16 2 23 3 83 25
Vacncia N Pav. Par. Ocupados - - - - - - - -
rea desocupada (pav) 5.561,00 4.475,00 2.980,00 2.785,00 2.254,00 369,00 10.795,00 7.629,00
timo 2 (6,5%) 6 (37,5%) 8 (50%) - 3 (12%) - 11 (15%) 6
Bom 6 (20%) 7 (43,75%) 4 (25%) 3 (100%) 9 (35,5%) 2 (66%) 19 (27%) 12
Estado de
Precrio 10 (32%) 3 (18,75%) 2 (12,5%) - 4 (15%) - 17 (24%) 3
conservao
Em arruinamento 2 (6,5%) - 2 (12,5%) - 8 (30%) 1 (34%) 12 (16%) 1
Runa 11 (35%) - - - 2 (7,5%) - 13 (18%) -
Valor do terreno 5.877,00 25.953,00 3.905,00 30.603,00 14.245,00 28.836,00 7.712,00 23.720,00
Valores Imobilirios
Valor de oferta 72.933,00 126.290,00 31.915,00 73.318,00 74.963,00 76.166,00 61.426,00 115.698,00
(mdia em R$)
Valor venal/IPTU 42.813,00 110.886,00 17.612,00 33.767,00 30.954,00 43.631,00 33.164,00 100.182,00

95
No que concerne aos aspectos analisados, observou-se que, em todos os setores,
houve a predominncia de imveis vazios e subutilizados, com domnio privado,
fator considerado como um entrave aos projetos de reabilitao, visto que,
embora j existam leis de incentivos fiscais e recursos destinados aos proprietrios
desses imveis, ainda no h a conscientizao, por parte dos proprietrios, da
necessidade da conservao do patrimnio histrico e cultural. fundamental
entender que tanto a formao quanto a permanncia dos vazios urbanos e imveis
subutilizados na rea central ocorre em funo do processo de abandono e
mudana de uso do solo e interesses que envolvem o capital imobilirio, ou seja, os
proprietrios detentores dos imveis no centro ainda aguardam que ocorra uma
mudana de cenrio na rea central e, consequentemente, que os preos dos
imveis aumentem em um perodo esperado (BOMFIM, 2004).

Quanto ao uso do solo, percebe-se que a subutilizao est estreitamente

relacionada ao uso comercial e a tipologia das edificaes, pois dos 22 imveis
classificados como subutilizados (17 edificaes subutilizadas e cinco lotes
subutilizados), 20 so de uso comercial e todas as edificaes possuem mais de um
pavimento.

A partir da identificao dos imveis subutilizados e da quantidade de pavimentos

sem uso de cada imvel, foi possvel mensurar o total de pavimentos sem uso,
tanto na Poligonal de Tombamento, quanto por setor de anlise. A identificao
desses imveis tornou possvel ainda, a quantificao da rea total dos pavimentos
sem uso, inferida a partir da soma de todas as reas desocupadas, a partir dos
dados coletados para o SICG-IPHAN. Com relao a esses pavimentos sem uso, em
toda a Poligonal de Tombamento, foram encontrados 108 pavimentos no
utilizados, sendo 83 pavimentos de edificaes no utilizadas e 25 de edificaes
subutilizadas. Nesse quesito, tambm, o Setor I, Varadouro e Porto do Capim,
apresentou 66 pavimentos desocupados, nmero que corresponde a 61% de todos os
pavimentos sem uso da Poligonal.

Somando a rea dos 66 pavimentos desocupados, identificados pela pesquisa de

campo, cujas dimenses encontram-se no SICG-IPHAN, obtm-se o equivalente a
10.036m que corresponde a mais de 50% da rea desocupada da Poligonal que de

96
18.424m. Esse um dado esperado, visto que o Setor I abriga 43% das edificaes
no utilizadas e 93% das edificaes subutilizadas da rea tombada.

Os piores estados de conservao so encontrados nas edificaes no utilizadas,

corroborando a ideia de que a falta de uso e manuteno culmina na deteriorao
do bem, na degradao e no abandono da rea e, consequentemente na diminuio
dos valores imobilirios de uma rea ou de uma edificao isolada (MINOCK, 2007).
Embora seja imprudente afirmar que as reas centrais histricas do Brasil foram
totalmente esvaziadas, possvel relacionar esse processo de degradao
patrimonial, de subutilizao e de abandono perda de vitalidade, sobretudo no
perodo noturno, decorrente da mudana de uso, uma vez que no perodo diurno o
uso comercial intenso.

Com relao aos valores imobilirios, observou-se que o setor II o mais

desvalorizado, com o valor de oferta mdio de R$ 31.915,00 para os imveis
considerados vazios urbanos e o valor de R$ 73.318,00 para os imveis
subutilizados. Nesse setor, nota-se ainda que tanto os valores dos terrenos, quanto
os valores de oferta e os valores venais so inferiores aos dos outros setores,
corroborando a desvalorizao do setor polarizado pela Rua da Areia. Observou-se
ainda, que o grupo dos imveis subutilizados apresenta maiores valores imobilirios
do que o grupo dos vazios urbanos. Essa condio estreitamente relacionada com
a falta de uso e o estado de conservao dos imveis, pois na medida em que o
imvel abandonado e passa a no ter mais uso e, consequentemente a no ter
manuteno, o estado de conservao desse imvel vai ficando cada vez mais
precrio e os valores imobilirios vo reduzindo. Essa dinmica pode gerar um
efeito de contgio, j citado anteriormente, que atinge tambm os imveis
prximos, ou seja, praticamente h uma homogeneidade dos valores imobilirios
por setor, exceto pela existncia de alguns imveis mais valorizados pulverizados
nos trs setores (como os monumentos), sendo a Cidade Alta o setor mais
valorizado, juntamente com a Rua Maciel Pinheiro, no setor I.

Segundo Ribeiro (1997), o solo tambm valorizado pelo seu uso/ocupao em

potencial, que nem sempre coincide com o uso/ocupao real. Isso quer dizer que
uma edificao deteriorada e obsoleta pode ser mais valorizada em funo de sua
localizao e/ou dos potenciais construtivos do lote em que est implantada do
97
que em funo de suas caractersticas materiais. Para o autor, essa se trata, muitas
vezes, de uma estratgia oportunista do proprietrio:

O proprietrio de um imvel prefere ret-lo deteriorado do que

fazer melhorias e alug-lo a um preo maior, porque sabe que, em
decorrncia de transformaes na diviso econmica do espao, sua
propriedade alcanar, futuramente, preos superiores (na venda
ou no aluguel) em funo de ser procurada para fins comerciais.
(RIBEIRO, 1997, p.73).

A comparao entre os valores de imveis vagos situados no setor I (Varadouro) e

no setor III (Cidade Alta) ilustra essa afirmao. Ambas se encontram em estado de
runa, porm enquanto o valor de oferta do sobrado localizado na Rua Duque de
Caxias,165 (figura 70), com rea de 317,24m, de R$ 90.000,00, a edificao com
rea de 818,00 m, situada na Ladeira de So Pedro Gonalves, S/N (figura 71),
tem o valor de oferta de R$ 7.903,00, segundo os dados do SICG-IPHAN (2007).

Edificao no utilizada
(em runa)
Domnio: privado
Ladeira de So Pedro Gonalves, sn

Ladeira de So Pedro Gonalves

Figura 70 Edificao em runas na Ladeira de So Pedro Gonalves. Fonte: acervo pessoal.

Edificao no utilizada
(em runa)
Domnio: privado
Rua Duque de Caxias, 165

Rua Duque de Caxias

Figura 71 Edificao em runas na Rua Duque de Caxias. Fonte: acervo pessoal.

Esse exemplo pode demonstrar que ao vislumbrar a ocorrncia de processos de

substituio, o proprietrio de uma edificao prefere mant-la desocupada e em
mau estado de conservao do que promover melhorias que favoream sua
ocupao, pois sabe que a propriedade pode ser valorizada por fatores exgenos
98
(grandes empreendimentos e/ou alteraes de legislao) que independem de
aes individuais para o cumprimento da funo social da propriedade.

Outra questo que pode contribuir para a permanncia dos imveis em situao de
vacncia a inadimplncia dos proprietrios com relao aos tributos municipais.
Atravs de consulta a dados da Secretaria da Receita da PMJP, obtidos no Portal do
Contribuinte, foi possvel quantificar os imveis cujos proprietrios esto em dbito
com o IPTU. Foram consultadas, de cada imvel categorizado, atravs do nmero
da localizao cartogrfica e do cdigo de identificao do imvel (constantes no
banco de dados), todas as certides imobilirias de dbitos municipais (anexo 1), as
quais podiam ser negativas ou positivas, em relao aos dbitos com o IPTU. Do
total de 72 imveis do Grupo dos Vazios Urbanos, 37 esto em dbito com o
Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU, o equivalente a 51,3% do grupo. No
grupo dos imveis subutilizados, foram encontrados seis imveis em dvidas ativas
com o IPTU, o equivalente a 27,2% dos imveis do grupo. De todos os imveis
categorizados na Poligonal de Tombamento, 44% esto em dvidas com os tributos
municipais e a maioria desses imveis est localizada na Cidade Baixa.

Dessa forma possvel entender que uma dos fatores que podem contribuir para o
aumento das taxas de vacncia o abandono dos imveis que, nesse caso, pode ser
causado pelas impossibilidades financeiras para manuteno do bem, por parte do
proprietrio, ou pela reteno especulativa do bem. Nesses casos de inadimplncia
de tributos municipais, podem ser utilizados instrumentos constantes no Estatuto
das Cidades como o IPTU progressivo no tempo e a demarcao de ZEIZ (Zonas
Especiais de Interesse Social). Caso a inadimplncia seja prolongada, processos de
execuo fiscal podero ser promovidos pela fazenda pblica. Quando
caracterizado o abandono, regido pelo Cdigo Civil, cabe Prefeitura arrecadar a
propriedade e fazer com que seja exercida sua funo social.

A anlise desses aspectos demostra a heterogeneidade da rea da Poligonal de

Tombamento ratificando a ideia de que devem ser adotadas alternativas diferentes
de planejamento que consideram as peculiaridades e a dinmica de cada setor
analisado.

99
Captulo V - Consideraes finais

FlickR carlos.ferreira

100
 5.1. Reflexes, possibilidades e limites

Diante da multiplicidade de espaos encontrados atualmente na cidade que podem

ser considerados vazios urbanos, surgem recomendaes divergentes sobre o
preenchimento/utilizao desses espaos para devolv-los dinmica urbana. Em
se tratando de reas centrais e histricas, esses vazios urbanos muitas vezes
coincidem com imveis de valor patrimonial que foram abandonados e
permanecem estagnados. Rossi (2001, p. 56) afirma que a permanncia dos
monumentos histricos dada pelo seu valor constitutivo, pela histria e pela arte,
pelo ser e pela memria, mas constata que existem diferenas entre a
permanncia histrica enquanto forma de um passado que ainda experimentamos
e a permanncia como elemento patolgico e que se configura por ser isolada da
evoluo tcnica e social.

Os vazios urbanos seriam, portanto, esses elementos patolgicos que permanecem

na cidade contempornea sem acompanhar o desenvolvimento urbano. Todavia,
como j visto, eles guardam consigo um carter expectante. Na opinio de Sol-
Morales (1996) os vazios, mesmo constituindo um rompimento no tecido urbano,
so reas disponveis, cheias de expectativas, de forte memria urbana, com
potencial, so os espaos do possvel, do futuro. (SOL-MORALES, 1996, pg 53).

Segundo Choay (2006), preciso dar continuidade aos tecidos urbanos e pensar a
preservao diante da fora do progresso e do mpeto da modernizao da vida. A
Recomendao de Nairbi (1976) para salvaguarda dos conjuntos histricos e sua
funo na vida contempornea, j colocava em cenas, a questo da integrao dos
conjuntos histricos vida coletiva atual, convergindo em favor da valorizao e do
desenvolvimento das reas urbanas histricas, em detrimento do carter de museu
que estas possam apresentar (CURY, 2000).

No entanto, muitos autores defendem a preservao ociosa na expectativa de um

aproveitamento social futuro, visto que, num contexto de amplo crescimento, os
espaos vazios podem servir como instrumento de regulao do mercado imobilirio
na medida em que podem ser utilizados para possveis ocupaes (MAGALHES,
2005). Todavia, h autores que recomendam o aproveitamento dos vazios urbanos

101
como promoo do acesso ao solo urbano, principalmente, para as camadas de
baixa renda da populao. Portas (2000) coloca que o nico ganho, quando da
utilizao dos vazios urbanos da cidade consolidada, est no aproveitamento da
infraestrutura e da acessibilidade no entorno do vazio. Em contraposio, Borde
(2006) afirma que a reativao dos vazios urbanos, sobretudo nas reas centrais,
pode ser muito importante para estabelecer um debate pautado na compreenso
de uma cidade equnime.

A atual poltica pblica urbana brasileira considera os vazios como elementos da

estrutura da cidade a serem combatidos e utilizados, principalmente os que se
encontram em zonas consolidadas e centrais da cidade, porque esses lugares
podem servir como base para a construo de uma poltica de habitao de
interesse social mais justa. Clichevsky (2000) tambm aponta como objetivo
alcanvel, a destinao dos vazios urbanos, preferencialmente, habitao, de
modo a atender diferentes segmentos socioeconmicos urbanos, fazendo parte das
polticas de equidade urbana e sendo um meio de conter a reteno especulativa
dessas reas. Entretanto, esse argumento ainda encontra algumas hipteses
divergentes que induzem ao avano indiscriminado da ocupao de reas da
periferia, a saber: no h estoques de vazios suficientes para abrigar camadas
sociais de baixa renda; a infraestrutura instalada no aceita densificao; as reas
so submetidas a intensos processos de especulao com valores imobilirios muito
altos. A ocupao perifrica baseada nessas hipteses, segundo Abramo (2007,
apud Lins, 2010), obedece s lgicas de mercado e a do Estado, bem como s
necessidades dos mais pobres (LINS, et al., 2010).

O estoque de imveis subutilizados e vazios das reas centrais afronta demanda

por habitao crescente nas cidades brasileiras e, principalmente, poltica de
ocupao das zonas perifricas das cidades, nas quais se verifica o embate entre as
baixas densidades, o alto custo de infraestrutura e o desprovimento de
equipamentos de servios, itens disponveis nos centros histricos que constituem
espaos com grande potencial e so paradoxalmente, subutilizados.

A Recomendao de Nairbi, de 1976, relativa salvaguarda dos conjuntos

histricos e de sua funo na vida contempornea, sugere a compatibilizao entre
a poltica habitacional e a salvaguarda do patrimnio arquitetnico e preconiza que
102
uma parte suficiente dos crditos previstos para a construo de habitaes
sociais deveria ser destinada reabilitao de edificaes antigas, atravs dos
quais, o regime de eventuais subvenes deveria (...) facilitar o desenvolvimento
de habitaes subsidiadas e de edifcios pblicos (CURY, 2000).

O discurso atual sobre a requalificao de reas centrais histricas pe em pauta o

papel da utilizao dessas reas como forma de promover a conservao, sendo,
portanto, a insero do uso habitacional nessas reas um elemento capaz de vencer
a ociosidade do centro (principalmente no perodo noturno) e indutor do processo
de conservao. As experincias dos programas de reabilitao de reas centrais
em pases como Frana, Canad, Sua, Estados Unidos, Inglaterra, Espanha, Mxico
e Argentina, comprovam que a melhor alavanca para a recuperao de reas
centrais so os programas de moradia (MARICATTO, 2001).

Considera-se que a discusso sobre tal temtica foi beneficiada pela Constituio
Federal de 1988 e a aprovao do Estatuto das Cidades (Lei Federal de
Desenvolvimento Urbano, n 10.257 de julho de 2001). A partir do Estatuto foram
criados instrumentos legais capazes de promover a implantao de habitao nas
reas centrais. Dentre eles destacam-se as aes do Ministrio das Cidades, desde
2005, no sentido de estabelecer convnios com a RFFSA e o INSS, juntamente com
a secretaria de Patrimnio da Unio e com o Ministrio dos Transportes,
procurando encontrar mecanismos que permitam a alienao de terrenos e imveis
vazios e subutilizados para programas de regularizao fundiria e de habitao de
interesse social. Foram tambm pensadas linhas de financiamentos e de
investimentos que pudessem viabilizar a execuo de obras e reformas como parte
do trabalho do Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, no mbito do
governo federal. Dentro deste marco regulatrio, convm mencionar ainda a Lei n
11.481, de 31 de maio de 2007, que fortaleceu os instrumentos de reconhecimento
dos direitos de posse das populaes de baixa renda, retirando entraves jurdicos e
facilitando o processo de entrega de ttulos e de alienao e transferncia de
imveis ociosos.

No entanto, salvo algumas excees, as polticas pblicas direcionadas para o uso

habitacional e/ou misto (habitao, comrcio e servios) ainda so incipientes, pois
as revitalizaes continuam a ter como base as estratgias que marcaram a
103
dcada de 1990, em vrios pases do mundo e em cidades brasileiras como Salvador
e Recife, cujos processos obtiveram sucessos espordicos ou nenhum avano em
termos das dinmicas socioculturais e de moradia. Estas estratgias estavam,
sobretudo, atreladas atrao de investimentos e a constituio de atributos de
promoo turstica e mercadolgica das cidades e que atingiram, em algumas
delas, determinados espaos simblicos das reas centrais histricas.

Conforme ressalta Borja (1996), embora algumas dessas estratgias tenham sido
bem sucedidas em cidades de pases europeus e norte-americanos, nos pases
latino-americanos ainda residem limites e inadequaes para aplicao dessas
polticas internacionais, aliadas aos efeitos perversos que o esvaziamento dos
centros tem provocado, em termos do patrimnio cultural, edificado e urbanstico,
mas tambm sociais, uma vez que as cidades se caracterizam por estarem em
estgios de desenvolvimento horizontal, com periferias precariamente assentadas,
desprovidas de infraestrutura e a maioria da populao ainda no tem os servios
bsicos garantidos.

Mesmo no havendo uma viso hegemnica da necessidade de

preenchimento/utilizao dos vazios urbanos como forma de se deter a expanso
urbana perifrica, h um consenso sobre os prejuzos causados pela manuteno da
terra urbanizada ociosa e a ideia geral de que a ocupao de tais reas uma
forma de maximizao da utilizao estoque imobilirio e da infraestrutura, por
vezes, obsoleta das reas centrais.

Em Joo Pessoa, embora tenha havido intervenes pautadas na promoo da

imagem do centro como estratgia de marketing, atualmente, as propostas de
interveno tem indicado um caminho para frear a degradao e subutilizao do
estoque imobilirio do centro, atravs da proviso do uso residencial. No entanto,
as aes ainda so pontuais, como o Projeto Moradouro (2007), que ainda no foi
executado e o Projeto de Revitalizao do Porto do Capim, que prope a
construo de novas edificaes, ao invs da utilizao dos vazios urbanos e
imveis subutilizados. Esse projeto tem a inteno de relocar os atuais moradores
das ocupaes irregulares, que margeiam o Rio Sanhau, para uma rea mais
segura, com infraestrutura e moradias adequadas, nas proximidades do local onde
hoje residem, atravs da construo de 297 unidades habitacionais verticalizadas.
104
Se dividirmos toda a rea no utilizada dos vazios urbanos e dos imveis
subutilizados da Poligonal de Tombamento do Centro Histrico de Joo Pessoa,
pela rea de um mdulo habitacional de 45m e considerarmos 15% da rea total
como destinada a circulao, teremos a estimativa de aproximadamente 543
unidades habitacionais ocupando parte da rea da Poligonal de Tombamento. Esse
nmero equivale a quase o dobro do nmero de unidades habitacionais previstas
para construo no Projeto de Revitalizao do Porto do Capim. Obviamente,
precisar esse nmero requer a elaborao de estudos de viabilidade e projetos
arquitetnicos elaborados com base nas peculiaridades de cada zona e nas
premissas do Cdigo de Urbanismo de Joo Pessoa (2001).

Essa pesquisa apresenta-se como contribuio para aes de planejamento no

Centro Histrico de Joo Pessoa que, mostra um cenrio potencial para polticas de
insero do uso habitacional - sobretudo de habitao de interesse social - e de
requalificao dos espaos, tanto pelo estoque imobilirio vacante, quanto pelo
valor patrimonial do conjunto edificado e pela presena da infraestrutura que pode
ser aproveitada.

Aponta-se ainda, a necessidade de estudar tambm a poligonal de entorno do

IPHAN a rea tombada pelo IPHAEP, em Joo Pessoa, em uma perspectiva
semelhante desse trabalho, para que possa haver um diagnstico de toda a rea
tombada de Joo Pessoa, tanto no nvel federal quanto no nvel estadual.

Ademais, alm dos inventrios de imveis, preciso dirigir o olhar tambm para os
aspectos sociais, polticos e econmicos que envolvem essa rea e cogitar no
sentido de criar as condies para a aplicao, no nvel municipal e estadual, dos
instrumentos jurdicos disponveis e facilitadores dos processos de aquisio,
desapropriao e legalizao de terras e imveis, cujos entraves vinculam-se,
sobretudo propriedade privada e ausncia de incentivos fiscais para uso ou
requalificao dos imveis.

Dessa forma, as decises dos projetos de reabilitao de reas centrais no podem

ser pautadas apenas nos aspectos fsicos que estas oferecem. A gesto dos vazios
urbanos e dos espaos obsoletos, baseada na promoo do uso residencial como
forma de prover o dinamismo de uma rea, envolve uma srie de questes sociais e

105
econmicas que geralmente se tornam empecilhos para aplicao da poltica de
reabilitao nessas reas, alm do embate entre a lgica do mercado capitalista e
a provvel insero de populao de baixa renda nas reas propensas
requalificao. Alm disso, a ineficincia da gesto tambm atribuda
dificuldade de aplicao da legislao de reabilitao, que, conforme Maricato
(2000) est diretamente ligada escassez de recursos, bem como falta de
informaes detalhadas que subsidiem as polticas de reabilitao de reas
centrais.

106
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111
Anexos

112
Anexo 1 Modelo de Certido de dbitos imobilirios. Fonte: Secretaria da Receita, PMJP.

113
 Apndice

114
FlickR carlos.ferreira
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: Edificao de trs pavimentos no cruzamento da Rua Maciel Pinheiro com a Baro
do Triunfo. Apenas o trreo utilizado como lanchonete.
LOCALIZAO
Setor: 23 Quadra: 42.0 Lote: 398.0
Logradouro: Rua Maciel Pinheiro N: 220
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 245.0 rea construda (m): 387.0
Projeo da edificao (m): 245.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 2.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 2.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 258.0
USO
Comrcio
Servio Instit. Resid. Misto Outro
(X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 24147.72 Valor de oferta: 38720.0 Valor Venal/IPTU: 41193.78

Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (edificaes subutilizadas)
115
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: Edificao de dois pavimentos na Rua Joo Suassuna, no trreo funciona um

comrcio.
LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 54.0 Lote: 314.0
Logradouro: Rua Joo Suassuna N: 60
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 433.8 rea construda (m): 579.0
Projeo da edificao (m): 319.5 rea no construda (m): 114.3
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios (2)
VACNCIA
Pav. Ocup:1.0 Pav. desoc: 1.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 250.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro
(X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 1429.57 Valor de oferta: 171400.0 Valor Venal/IPTU: 120703.57

Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (edificaes subutilizadas)
116
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: lote utilizado como estacionamento improvisado, fruto da demolio de uma

edificao que conserva apenas a fachada.
LOCALIZAO
Setor: 22 Quadra: 80 Lote: 142
Logradouro: Rua Duque de Caxias N: 147
Bairro: Centro
REA
rea do lote (m): 239.4 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 0.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios (1)
VACNCIA
Pav. Ocup: 0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 239.4
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro
(X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 14488.65 Valor de oferta: 25000.0 Valor Venal/IPTU: 14488.65

Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (lotes subutilizados)
117
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: lote utilizado como estacionamento improvisado, fruto da demolio de uma

edificao que conserva apenas a fachada.
LOCALIZAO
Setor: 22 Quadra: 80 Lote: 345.0
Logradouro: Avenida Visconde de Pelotas N: S/N
Bairro: Centro
REA
rea do lote (m): 281.6 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 0.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios (1)
VACNCIA
Pav. Ocup: 0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 281.6
USO
Comrcio Servio (X) Instit. Resid. Misto Outro
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 21974.5 Valor de oferta: 38500.0 Valor Venal/IPTU: 21974.5

Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (lotes subutilizados)
118
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: lote utilizado como estacionamento improvisado, fruto da demolio de uma

edificao que conserva apenas a fachada.
LOCALIZAO
Setor: 22 Quadra: 80 Lote: 267
Logradouro: Avenida Visconde de Pelotas N: 112
Bairro: Centro
REA
rea do lote (m): 459.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 0.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios (1)
VACNCIA
Pav. Ocup: 0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 459.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 34531.35 Valor de oferta: 89500.0 Valor Venal/IPTU: 51137.35

Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (lotes subutilizados)
119
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: edificao no utilizada, fechada.

LOCALIZAO
Setor: 22 Quadra: 137.0 Lote: 396.0
Logradouro: Avenida General Osrio N: 72
Bairro: Centro
REA
rea do lote (m): 139.5 rea construda (m): 139.5
Projeo da edificao (m): 139.5 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 1.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 139.5
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 8693.21 Valor de oferta: 60000.0 Valor Venal/IPTU: 27095.06

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
120
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: edificao no utilizada na Rua Visconde de Inhama. As portas do trreo

encontram-se fechadas com tijolos.
LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 65.0 Lote: 53.0
Logradouro: Visconde de Inhama N: 50
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 446.0 rea construda (m): 723.6
Projeo da edificao (m): 408.55 rea no construda (m): 37.45
DOMNIO
Pblico (X) Privado Sob litgio (Sim) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 2.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 723.6
USO
Comrcio Servio Instit. (X) Resid. Misto Outro
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 1889.6 Valor de oferta: 56870.0 Valor Venal/IPTU: 73851.62

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
121
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: edificao no utilizada, abandonada.

LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 57.0 Lote: 70.0
Logradouro: Rua da Areia N: 225
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 106.56 rea construda (m): 216.0
Projeo da edificao (m): 106.56 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (Sim) N proprietrios
2.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 2.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 216.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor Venal/IPTU:
Valor do terreno: 3245.47 Valor de oferta: 24570.0
12933.07

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)

122
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: edificao no utilizada, abandonada.

LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 66.0 Lote: 243.0
Logradouro: Largo So Frei Pedro Gonalves N: 07
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 540.0 rea construda (m): 490.0
Projeo da edificao (m): 466.0 rea no construda (m): 74.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 1.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 490.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro
(X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 1545.48 Valor de oferta: 163.561.842 Valor Venal/IPTU: 86085.18

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
123
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: edificao no utilizada, em estado de runa.

LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 66.0 Lote: 243.0
Logradouro: Ladeira So Frei Pedro Gonalves N: S/N
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 818.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 818.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 818.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 4159.92 Valor de oferta: 7.903.848 Valor Venal/IPTU: 4159.92

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
124
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: terreno no ocupado, sem uso, ao lado da Igreja de So Frei Pedro Gonalves.

LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 66.0 Lote: 226.0
Logradouro: Largo So Frei Pedro Gonalves N: 33
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 750.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 599.3 rea no construda (m): 750.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 750.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 1841.7 Valor de oferta: 62.384.448 Valor Venal/IPTU: 32833.92

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (lotes no utilizados)
125
 IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:

Descrio: terreno desocupado, fruto da demolio de uma parte do antigo Teatro Coliseu
Paraibano, na Rua da Areia.
LOCALIZAO
Setor: 23 Quadra: 37.0 Lote: 340.0
Logradouro: Rua da Areia N: 354
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 195.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 0.0 rea no construda (m): 195.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 195.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 4732.98 Valor de oferta: 23000.0 Valor Venal/IPTU: 14289.79

Grupo (categoria)
Vazios urbanos (lotes no utilizados)
126