Livro Morar em Centros Históricos Habitação Social em São Paulo Brasil

Série PPGARQ
Universidade Estadual “Júlio de Mesquita Filho”

Faculdade de Arquitetura, Artes, Comunicação e Design
Programa de Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo
MORAR EM CENTROS
HISTÓRICOS
HABITAÇÃO SOCIAL EM SÃO PAULO (BRASIL)
Rosio Fernández Baca

Salcedo
MORAR EM CENTROS
HISTÓRICOS
HABITAÇÃO SOCIAL EM SÃO PAULO (BRASIL)
Rosio Fernández Baca Salcedo
1ª Edição – 2023
São Paulo
© Copyright: Autora. Qualquer reprodução do conteúdo da obra deverá ser autorizado previamente
Cultura Acadêmica Editora

Praça da Sé, 108
CEP 01001-900 – São Paulo, SP
www.culturaacademica.com.br
Editoração e diagramação da obra:

Marcela Luana Sutti
Ficha Catalográfica
Morar em centros históricos: habitação social em São

Paulo (Brasil) / Rosio Fernández Baca Salcedo. São
Paulo: Cultura Acadêmica, ANAP, 2023
117 p. : il.
ISBN 978-65-5954-359-5 (DIGITAL)
Inclui bibliografia
1. Habitação social. 2t. Centros históricos. 3.

Programa Morar no Centro. Programa Locação Social.
Programa Arrendamento Residencial. São Paulo. Salcedo,
Rosio Fernández Baca.
Série PPGARQ
Série do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGARQ), da Faculdade de Arquite-

tura, Artes, Comunicação e Design (FAAC), Universidade Estadual Paulista “Júlio de Mesquita Filho” (UNESP),
campus de Bauru.
Universidade Estadual Paulista “Júlio de Mesquita Filho”

Reitor: Prof. Titular Pasqual Barretti
Vice-Reitora: Profª Titular Maysa Furlan
Faculdade de Arquitetura, Artes, Comunicação e Design
Diretora: Profª Drª Fernanda Henriques
Vice-Diretor: Prof. Dr. Juarez Tadeu de Paula Xavier
Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo
Coordenadora: Profª Associada Drª. Rosio Fernández Baca Salcedo
Vice-Coordenadora: Profª Drª Renata Cardoso Magagnin
Conselho Editorial
Eduardo Romero de Oliveira
Maria Solange Gurgel de Castro Fontes
Renata Cardoso Magagnin
Dedicatória
À minha família (Cido, Marcelo e Vinícius),

aos meus alunos e
aos moradores em centros históricos
Agradecimentos
Agradeço ao professor Dr. Nabil Bonduki e ao Paulo Boschcov pelo apoio recebido.
Aos meus alunos dos Cursos de Graduação e Pós-graduação em Arquitetura e Urbanismo da UNESP
pelas pesquisas realizadas, especialmente à Tanecy, Juliana e Pamela, bem como ao Diogo, Jardiel e Maurício.
À Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano da Prefeitura de São Paulo pelas
informações concedidas.
Agradeço também aos moradores dos Conjuntos de Habitação Social no centro histórico de São Paulo,
pela colaboração e disposição em responder às perguntas dos questionários.
Lista de abreviaturas
BID: Banco Interamericano de Desenvolvimento

BNH: Banco Nacional de Habitação
BPC: Benefício de Prestação Continuada
CAIXA: v. CEF
CDHU: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
CEF (ou CAIXA): Caixa Econômica Federal
CFMH: Conselho do Fundo Municipal de Habitação
CGPPP: Conselho Gestor do Programa de Parcerias Público-Privadas
CIAM: Congresso Internacional de Arquitetura moderna
COHAB-SP: Companhia de Habitação (ou Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo)
COMITÊ POPRUA: Comitê Intersetorial de Política Municipal para a População em Situação de Rua
COMPRESP: Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da
Cidade de São Paulo
DOU: Diário Oficial da União
EMPLASA: Empresa de Planejamento da Grande São Paulo
EMURB: Empresa Municipal de Urbanização
FAPESP: Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo
FAR: Fundo de Arrendamento Residencial
FDS: Fundo de Desenvolvimento Social
FGTS: Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
FMH: Fundo Municipal de Habitação
FPHIS: Fundo Paulista de Habitação de Interesse Social
ha: hectare
hab: habitantes
HABI: Superintendência de Habitação Popular (parte da SEHAB)
HIS: Habitações de Interesse Social
HMP: Habitações de Mercado Popular
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPHAN: Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional
IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano
ITBI: Imposto de Transações sobre Bens Imobiliários
LGBT: Lésbicas, Gays, Bissexuais e Transgênero
MMC: Movimento de Moradia no Centro
NP-3: Nível de Proteção 3
OEA: Organização dos Estados Americanos
OGU: Orçamento Geral da União
ONU: Organização das Nações Unidas
PAC: Programa de Atuação em Cortiços
PAR: Programa de Arrendamento Residencial
PDE: Plano Diretor Estratégico
PFHS: Programa Federal de Habitação Social
PLS: Programa de Locação Social
PMC: Programa Morar no Centro
PMCMV: Programa Minha Casa Minha Vida
PMH: Plano Municipal de Habitação
PMSP: Prefeitura Municipal de São Paulo
PPP: Parceria Público-Privada
PPPHabitacional: Parceria Público Privada Habitacional
PRIH: Programa de Reabilitação Integrada do Habitat
RF: Renda Familiar Mensal Bruta
SEHAB/HABI: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano / Superintendência de
Habitação Popular
SEHAB: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano
SFH: Sistema Financeiro de Habitação
SM: salário-mínimo
SMADS: Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento
SMADS: Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento
SMDHC: Secretaria Municipal de Direitos Humanos e Cidadania
SNHIS: Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social
SPE: Sociedade de Propósito Específico
UH: Unidade Habitacional
ULCM: Unificação das Lutas de Cortiço e Moradia
UNESCO: United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization (Organização das Nações
Unidas para Educação, Ciência e Cultura)
ZEIS: Zonas Especiais de Interesse Social
ZEIS-3: Zonas Especiais de Interesse Social-3
Sumário
Prólogo 17
Introdução 25
1 Habitação Social nos Centros Históricos das Metrópoles 29
2 Centro Histórico de São Paulo 41
3 Programas de Habitação de Interesse Social no Centro Histórico de 49

São Paulo
4 Prefeitura de São Paulo: Programa Morar no Centro 67
5 Métodos de Análise da Qualidade das Habitações Sociais 73
6 Estudos de Caso do Programa Arrendamento Residencial 79
7 Estudos de Caso do Programa Locação Social 91
Considerações Finais 97
Referências Bibliográficas 101
Índice Remissivo 109
Apêndice 111
17
Prólogo
Morar no Centro é um desafio para alterar o modelo de desenvolvimento urbano de São Paulo
Nabil Bonduki1
1 Nabil Bonduki é professor titular de Planejamento Urbano da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de
São Paulo (FAU-USP). Foi Superintendente de Habitação Popular da Prefeitura de São Paulo (1989-1992), Secretário de Recursos Hídri-
cos e Ambiente Urbano do Ministério do Meio Ambiente (2011-2012) e Secretario Municipal de Cultura (2015-2016). Foi coordenador
técnico da consultoria que elaborou o Plano Nacional de Habitação. Vereador por dois mandatos (2001-2004 e 2013-2016), foi relator
e autor do texto aprovado do Plano Diretor Estratégico de 2002 e 2014. É autor de treze livros, entre os quais Intervenções Urbanas
em Centros Históricos (Iphan, 2012), Pioneiros da habitação social (Sesc e Unesp, 2014), que recebeu em 2015 o Prêmio Jabuti e a A
luta pela Reforma Urbana (Casa da Cidade Edições, 2018). E colunista da Folha de São Paulo e da Rádio USP.
18 MORAR EM CENTROS HISTÓRICOS: HABITAÇÃO SOCIAL EM SÃO PAULO (BRASIL)
Viabilizar habitação social nas áreas centrais é, de acordo com os planos diretores de 2002 e de 2014,
uma diretriz que integra a estratégia para alterar o modelo de desenvolvimento urbano que orientou o cresci-
mento de São Paulo ao longo do século XX.
Esse modelo gerou uma enorme desigualdade socioterritorial, uma cidade partida e segregada. A
mancha urbana se expandiu horizontalmente muito mais do que seria necessário, em um processo especula-
tivo, destruindo gradualmente a zona rural e depredando as áreas de proteção ambiental. Essa expansão foi
alimentada, por um lado, por assentamentos populares precários distantes e carentes de infraestrutura e, por
outro, por longínquos condomínios fechados de média e alta renda, acessíveis apenas através de automó-
vel. O espraiamento horizontal da área urbanizada é desastroso do ponto de vista ambiental, ameaçando o
cinturão verde da região metropolitana, e expressa o subaproveitamento das áreas centrais e bem localizadas
da cidade.
Entre 1980 e 2000, as regiões mais distantes, incluindo as áreas de proteção ambiental, tiveram elevado
crescimento populacional, enquanto as áreas melhor urbanizadas perderam população: apenas a antiga
administração regional Sé perdeu cerca de 180 mil habitantes no período, segundo os censos demográficos
do IBGE.
O repovoamento das áreas consolidadas da cidade é estratégico para interromper essa dinâmica
perversa. São áreas dotadas de infraestrutura, empregos, oportunidades e equipamentos, mas o esvazia-
mento demográfico gera ociosidade nos serviços públicos da região. Escolas e postos de saúde, por exemplo,
são subutilizados, enquanto o poder público é forçado a construir equipamentos nos bairros distantes, que
se adensam.
Entre 2000 e 2010, o processo de esvaziamento populacional dos bairros centrais começou a ser reverti-
do. Isso foi consequência das políticas públicas implementadas pela Prefeitura de São Paulo, a partir do Plano
Diretor de 2002, dentre as quais o “Morar em centros históricos: habitação social em São Paulo (Brasil)”,
analisado nesse livro de Rosio Fernández Baca Salcedo, que faz uma necessária avaliação do programa.
Apesar dessas iniciativas, continua persistindo um forte desequilíbrio entre a localização de empregos
e a dos moradores que gera enorme demanda de mobilidade urbana. Em 2010, último censo demográfico
que permite uma avaliação segura, o centro expandido (subprefeituras da Sé, Pinheiros, Lapa, Vila Mariana e
Mooca) concentrava 68% dos empregos e apenas 20% dos moradores, enquanto a zona leste oferecia apenas
9% dos empregos e alojava 33% dos habitantes. O deslocamento pendular dos bairros dormitórios para o
centro expandido gera a superlotação do sistema viário e do transporte coletivo.
Embora ainda concentre grande número de empregos, o centro histórico começou a ser abandonado
pela elite e pela classe média a partir dos anos 1970. Por falta de manutenção e investimentos, parte signifi-
cativa dos edifícios da região ficou obsoleta e foi abandonada. Em 2001, quando presidi na Câmara Municipal
a Comissão de Estudos sobre Habitação na Área Central, identificamos cerca de duzentos edifícios vazios ou
subutilizados, e o Censo de 2.000, por sua vez, registrou que mais de 18% dos domicílios estavam vagos.
Apesar do processo mais recente de dinamização imobiliária das áreas centrais, em grande parte fruto
das políticas urbanas decorrentes do Plano Diretor Estratégico de 2002 e 2014, o problema persiste o número
de moradias que ocupam as áreas de proteção ambiental, estimado em mais de dois milhões na Região
Metropolitana, não para de crescer.
Reverter esse modelo de desenvolvimento é o grande desafio do século XXI. Por isso, requer muita
determinação do poder público e uma participação efetiva da sociedade. A divulgação e avaliação dos progra-
mas públicos que buscaram avançar nessa direção, como o Morar no Centro, é necessária para o aperfeiço-
amento dessas políticas públicas.
A provisão de habitação nas áreas centrais muda a lógica de localização da moradia popular na cidade
e, por essa razão ocupa lugar destacado no Plano Diretor Estratégico de São Paulo de 2014, atualmente em
vigor, onde um dos principais objetivos é estimular a moradia onde há muito emprego, em especial no centro
expandido.
Na política urbana preconizada pelo Plano Diretor, reverter o tradicional processo de localização perifé-
PRÓLOGO 19
rica da habitação de interesse social, por meio da criação de alternativas de produção massiva nas áreas
centrais e consolidadas, é prioritária. Ela gera efeitos positivos em várias questões urbana, como a aproxima-
ção entre a habitação e o emprego, reduzindo-se a necessidade de grandes deslocamentos e estimulando a
mobilidade ativa e o uso do transporte coletivo, que pode ser potencializado pelo adensamento ao longo dos
eixos de metrô, trem e corredores de ônibus, como propõe a atual legislação urbanística da cidade.
Para implementar o novo modelo de desenvolvimento urbano que defendemos, fica clara a importância
de fazer a cidade “crescer para dentro” em vez de se expandir horizontalmente. É preciso trazer a habitação
social para dentro da cidade, restringindo a implantação de conjuntos habitacionais nas franjas periféricas,
que foi durante décadas a única ação dos órgãos habitacionais como a Cohab e o CDHU e que tanto impacto
negativo trouxe para a cidade.
A localização periférica da moradia gera uma demanda exagerada de transporte coletivo em uma
única direção: de manhã no sentido das áreas polarizadoras de emprego e, no final de tarde, em direção aos
bairros-dormitórios. O resultado é uma superlotação dos ônibus e do metrô num sentido e a subutilização no
outro, com evidente deseconomia. O mesmo ocorre com as redes de infraestrutura, que, quando existem,
ficam ociosas durante o dia e supercarregadas durante a noite.
A situação é inversa nas áreas centrais, onde uma completa rede de infraestrutura instalada permane-
ce ociosa ou subutilizada doze horas por dia, além dos finais de semana, ou seja, em 65% do tempo. Equipa-
mentos sociais, espaços culturais, comércio e serviços são pouco utilizados em consequência dessa lógica
segregadora, que torna grande parte dos trabalhadores alijados das potencialidades geradas por viver numa
metrópole.
A própria eficiência econômica da cidade fica comprometida, pois o custo da mão de obra acaba por
incorporar a alto preço do transporte. O elevado tempo de deslocamento gera, ainda, um desgaste de energia
para o trabalhador, que reduz sua produtividade e capacidade para se qualificar, hoje uma necessidade tanto
para seu próprio desenvolvimento humano e profissional como para o incremento da competitividade da
cidade.
O Programa Morar no Centro integrou uma intervenção mais ampla da prefeitura na Gestão Marta
Suplicy chamada Viver no Centro, que buscou reabilitar as áreas centrais, na perspectiva de alterar o modelo
de desenvolvimento urbano de São Paulo, com um conjunto de projetos em várias áreas de atuação do
governo municipal, que contou parcialmente com financiamento do Banco Interamericano de Desenvolvi-
mento (BID).
Mas a luta por produzir habitação social nas áreas centrais é mais antiga. O Programa Morar no Centro
foi um desdobramento de uma diretriz que começou a ser implementada em São Paulo na gestão Luiza
Erundina (1989-1992), a primeira administração no Brasil que formulou um programa habitacional para a
área central, impulsionada pela Superintendência de Habitação Popular (Habi) de Secretaria Municipal de
Habitação.
Como Superintendente de HABI, órgão encarregado de formular e implementar a política de habitação
de interesse social da prefeitura, lancei a proposta de produzir habitação nas áreas centrais e pude verificar
não só a viabilidade dessa ideia como também sua enorme potencialidade e importante para o desenvolvi-
mento urbana da cidade.
Em um momento em que pouco se falava em habitação social em área central e em ocupação de
edifícios obsoletos e subutilizados – nesse período a prática era de ocupação de glebas e terrenos vazios –,
desenvolvemos um programa de intervenção nas áreas centrais, com duas modalidades e vários projetos
habitacionais.
A primeira modalidade estava baseada na compra ou desapropriação de terrenos e imóveis pela prefei-
tura a fim de implantar projetos habitacionais de maior porte, capazes de absorver moradores de cortiços e de
áreas desapropriadas do seu entorno. O segundo programa era inteiramente baseado na autogestão: através
do Funaps (Fundo Municipal de Habitação), a prefeitura concedia um financiamento para as Associações
Comunitárias, formadas por famílias moradoras de cortiços, comprarem imóveis encortiçados ou deteriora-
dos e promoverem sua reforma ou reconstrução.

Ambos os programas buscavam se adequar aos tetos de financiamento definidos pela política habita-
cional do município, de modo a garantir a viabilidade econômica do empreendimento. A opção pela autoges-
tão e pela participação dos moradores em mutirão pelo menos para algumas etapas da obra contribuiu
para uma excelente relação custo-benefício. Apesar do pouco tempo de implementação desses programas
– subitamente interrompidos no início de 1993 pela gestão Paulo Maluf –, alguns projetos e obras foram
realizados, como é o caso do Casarão Celso Garcia e do Mutirão Madre de Deus, que são exemplos pioneiros
e bem-sucedidos de habitação social nas áreas centrais.
Outros empreendimentos foram interrompidos quando os terrenos já haviam sido adquiridos pela
prefeitura ou associação de moradores, com recursos do município, como é o caso do Palacete da rua do Carmo
e os projetos 25 de Janeiro, Eiras Garcia, Pedro Fachini e Imoriti. Esses empreendimentos foram retomados
em 2001, na gestão Marta Suplicy e integraram o Programa Morar no Centro. Doze outros empreendimen-
tos foram paralisados em janeiro de 1993, depois cancelados pela gestão Paulo MAluf, quando a prefeitura
estava à iminência de obter a imissão da posse das áreas desapropriadas ou as associações de adquirir os
terrenos, com recursos já reservados.
Os projetos que mais avançaram, Celso Garcia e Madre de Deus, foram visitados por militantes dos
movimentos de moradia, profissionais e estudantes de todo o país e tornaram-se referências concretas
de que era possível compatibilizar boa localização com moradia digna, na perspectiva de garantir direito à
cidade. Os movimentos de habitação, sobretudo os que reuniam moradores de cortiços, passaram a tê-los
como um exemplo para a luta por moradia bem localizada, gerando pressão para que o poder público formule
e implemente um programa habitacional nas áreas centrais.
Esses projetos pioneiros serviram como “efeito demonstração”, despertando o movimento de moradia
para a necessidade e a possibilidade de lutar pelo direito ao centro.
Em decorrência disso, ao longo dos anos 1990, surgiram novas articulações populares voltadas para a
luta por habitação digna na área central, como a Unificação das Lutas de Cortiços (ULC), o Fórum de Cortiços,
o Movimento dos Sem-Teto do Centro (MSTC) e o Movimento de Moradia do Centro (MMC) e muitos outros
que surgiram mais tarde.
Em consequência, na segunda metade da década, ocorreu um deslocamento de foco dos movimentos
de moradia, pois muitos passaram a priorizar a reivindicação por programas habitacionais de interesse social
na área central. Ao mesmo tempo em que, em nível nacional, se debatia o Estatuto da Cidade, regulamentan-
do a Seção de Política Urbana na Constituinte, cujo foco era a Reforma Urbana, o combate à especulação com
terra e imóveis ociosos e o direito à habitação, esses movimentos lutavam na prática pelo direito à cidade,
reivindicado viver em locais bem servidos de infraestrutura, equipamentos sociais e emprego.
Como instrumento de pressão e denúncia, passaram a promover a ocupação de prédios vazios na
área central em operações de grande visibilidade e que mobilizava milhares de pessoas. Até 2001, quando
se inicia a gestão Marta Suplicy e a construção de um programa de habitação social no centro, ocorreram
mais de trinta ocupações de prédios ociosos, processo que causou grande repercussão na opinião pública,
colocando a questão da habitação na área central e a necessidade de combater a ociosidade de prédios na
agenda urbana da cidade.
Desde então, duas visões vêm polarizando o debate sobre a reabilitação da região: 1) uma mais conser-
vadora, que sem negar a importância de uso residencial do centro, buscava recuperar o antigo glamour da
região e torná-la novamente atraente para a classe média e as empresas privadas; e 2) outra mais progressis-
ta, que, sem rejeitar a necessidade de reabilitar o centro para outros usos, defendia a necessidade de garantir
o espaço dos mais pobres no centro, por meio de programas habitacionais e de geração de renda e emprego,
que passou a ser defendida por ONGs, movimentos e coletivos.
Essa segunda perspectiva para o centro era inovadora, pois, desde o início do século XX, a renovação
e o embelezamento do centro se processaram expulsando a população de baixa renda que ali vivia, com
o argumento de recuperar áreas deterioradas. As intervenções públicas no centro nunca se preocuparam
PRÓLOGO 21
em promover moradia digna para os trabalhadores na região. Durante o século passado, ao contrário, a
moradia popular no centro tornou-se sinônimo de anomalia e a política urbana paulistana foi estruturada
numa perspectiva de segregar atividades, criando áreas e zonas social e funcionalmente separadas, opção
que trouxe para a cidade um amplo leque de problemas como os já mencionados. Nos primórdios do século
XXI, essa visão não tinha mais condições políticas de prevalecer.
As vantagens de morar no centro para os trabalhadores pobres é tamanha que eles chegam a pagar
aluguéis muito elevados para viver em cubículos minúsculos em cortiços precários, mas próximos do trabalho.
Assim, esse ciclo de precariedade e expulsão tem se repetido e se reproduziu incessantemente ao longo do
último século.
As ocupações de edifícios ociosos e o debate sobre a cidade, realizado nos meios acadêmicos e profis-
sionais na virada do século XX, colaboraram para romper essa visão e colocar em xeque a segregação urbana
presente na cidade. Como consequência, a partir de 2001 a gestão municipal passou a implementar um
amplo conjunto de ações que objetivaram reabilitar a área central com inclusão social, atuando tanto a partir
da legislação urbana, com destaque para o Plano Diretor Estratégico, aprovado em 2002, como a partir dos
projetos urbanos para o centro, que passaram a incluir a produção de habitação social.
No âmbito da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano (Sehab), foi criado o programa Morar
do Centro com várias linhas de atuação, como o programa de Locação Social, o Bolsa Aluguel, a desapro-
priação de prédios vazios visando sua reabilitação para o uso de moradia de baixa renda e a produção de
conjuntos em áreas de favelas, projetos que são analisados nesse livro.
O Morar no Centro foi resultado desse processo e se beneficiou de iniciativas anteriores como as já
citados programas municipais de HABI, na gestão Erundina e, também de iniciativas federais, no 2º governo
Fernando Henrique Cardoso (FHC).
Em 1999, o governo FHC criou o Programa de Arrendamento Residencial (PAR), que inicialmente tinha
a intenção de financiar empreendimentos de reabilitação e reciclagem de edifícios ociosos para a habitação
social em áreas centrais. Em São Paulo, esse programa caiu como uma luva em um momento em que intensi-
ficou a luta por moradia bem localizada na cidade.
Assim, alguns edifícios ocupados pelo movimento de moradia em São Paulo foram incluídos nesse
programa, que era financiado com recursos do FGTS administrados pela Caixa Econômica Federal, contri-
buindo assim para reforçar a tese de que era viável estruturar uma política habitacional na área central. Ao
mesmo tempo, o governo do Estado criou o Programa de Ação em Cortiços (PAC), que implementou alguns
projetos habitacionais em bairros centrais, consolidando essa agenda na cidade.
Nesse período, considerando todas as iniciativas e modalidades, foi viabilizada a produção de cerca de
4 mil unidades habitacionais nos bairros centrais – o que não inclui apenas o centro histórico, mas todo seu
entorno, como bairros como Brás, Pari, Mooca, Luz, Ipiranga, Barra Funda e Liberdade. Esse total pode ser
considerado insignificante do ponto de vista quantitativo, frente às necessidades habitacionais de São Paulo,
mas é muito relevante por reverter o tradicional processo de segregação
No entanto, a grande novidade para dar sustentabilidade a uma intervenção com essa orientação foi
a aprovação do Estatuto da Cidade pelo Congresso Nacional (2001) e do Plano Diretor Estratégico (PDE) pela
Câmara Municipal de São Paulo (2002).
O Estatuto criou novos instrumentos urbanísticos de reforma urbana. Já o PDE, proposta e aprova-
do simultaneamente à criação do Programa Morar no Centro, regulamentou esses instrumentos no âmbito
do município, estabelecendo uma estratégia urbana e fundiária para alterar o modelo de desenvolvimento
urbano da cidade. Ademais, um dos objetivos mais importantes do PDE era reabilitar os bairros centrais e
estimular a habitação de interesse social na área consolidada da cidade.
Para alcançar esse objetivo, foram criados os instrumentos urbanísticos, como a edificação, o parcela-
mento e a utilização compulsórios e IPTU progressivo no tempo, visando combater a retenção de terrenos e
prédios ociosos; e as Zonas Especiais de Habitação de Interesse Social (Zeis), em especial a Zeis 3, uma zona
prevista no zoneamento que reserva terrenos e edifícios bem localizados para a produção de habitação social.
A aplicação desses instrumentos poderia reduzir o custo dos imóveis na região, removendo um dos principais
obstáculos que tem dificultado uma produção massiva de habitação social nas áreas consolidadas da cidade.
O Plano Regional da Subprefeitura da Sé, aprovado em 2004 como um dos desdobramentos do Plano
Diretor, consolidou a estratégia de intervenção na região, incluindo duzentos terrenos ociosos, explorados
como estacionamentos sem construção, como áreas que não cumprem a função social, ficando seus proprie-
tários sujeitos à edificação compulsória e imposto progressivo no tempo. Além disso, foram delimitados 145
perímetros de Zeis 3 (quase 6 milhões de metros quadrados), áreas enfim destinadas à produção de habitação
social e mercado popular nos bairros centrais. Como se vê, estavam criadas as condições para transformar o
Morar no Centro em um programa massivo de habitação social em áreas consolidadas de São Paulo.
No entanto, os avanços esperados não se concretizaram imediatamente. A partir de 2005, a breve
gestão de José Serra não deu a devida importância ao tema da habitação social nas áreas centrais. Essa
mesma gestão não se empenhou em implementar o Plano Diretor e, em especial, em aprovar a lei específica
indispensável, de acordo com o Estatuto da Cidade, de aplicar o imposto progressivo para imóveis ociosos.
Essa lei foi aprovada apenas em 2010, revista do Plano Diretor de 2014, e só começou a ser aplicada no final
de 2014.
Os empreendimentos de habitação de interesse social nas áreas centrais que estavam em projeto foram
abandonados. Em contrapartida, se lançou um plano de renovação no bairro de Santa Ifigênia (Nova Luz) que
não priorizava a habitação social nem a manutenção de usos tradicionais da região, projeto considerado
gentrificador e que buscava uma reabilitação baseada em grandes empreendimentos imobiliários privados.
O governo Gilberto Kassab, que sucedeu a Serra, iniciou a simbólica demolição do enorme edifício São
Vito, que havia sido desapropriado pela prefeitura em 2004 para ser reformado e transformado em habitação
de interesse social no âmbito do Programa Morar no Centro. O desejo higienista de eliminar esse prédio – um
verdadeiro ícone do que se entendia como deterioração do centro – foi tanto que a prefeitura não se intimi-
dou em desapropriar o edifício vizinho Mercúrio, que estava em boas condições e ocupado regularmente
para o uso residencial de famílias de classe média baixa, apenas porque o São Vito não podia ser derrubado
isoladamente.
Com o tempo, no entanto, Kassab parece ter entendido a necessidade da habitação em áreas centrais.
Em 2010, foi criado o Programa Renova Centro, voltado para a reabilitação de edifícios obsoletos com habita-
ção, que é revelador do progressivo processo de entendimento, mesmo entre os setores mais conservadores
da sociedade, de que a cidade não teria futuro se não desse melhor aproveitamento aos edifícios e imóveis
subutilizados nas áreas centrais e consolidadas da cidade.
Aos poucos, depois de muitos debates e confrontos, a proposta de desenvolvimento urbano formulada
e concretizada pelo Plano Diretor Estratégico de 2002 foi ganhando cada vez maior adesão da sociedade,
dos meios profissionais e acadêmicos e da opinião pública, o que, de alguma maneira, acabou por contagiar
também o poder público municipal. Após uma forte resistência de movimentos e associações de moradores,
as tentativas da prefeitura e da Câmara Municipal de rever e alterar o PDE foram frustradas.
O Projeto Nova Luz, que não teve a esperada adesão do mercado, sofreu forte resistência de morado-
res e comerciantes, tendo sido colocado em “banho-maria” pela gestão Kassab. A ocupação de edifícios
ociosos pelos movimentos de moradia e os conflitos com a prefeitura e o judiciário, delas decorrentes, tiveram
continuidade, assim como a oposição à especulação imobiliária cresceu em vários setores da sociedade.
Diante dessa situação, a gestão Kassab deu início em 2009 a estudos visando identificar edifícios no
centro aptos a receber projetos habitacionais. Em seguida, foi lançado o Programa Renova Centro, com a
meta de viabilizar 2 mil moradias em edifícios obsoletos a serem reabilitados. Cinquenta prédios, entre os
quais sete antigos hotéis, como o Hotel Cambridge e o Hotel Lord, foram declarados de interesse social para
fins de desapropriação.
Embora a modelagem desse programa estivesse voltada para atender o chamado mercado popular (de
três a dez salários mínimos), não contemplando a população de mais baixa renda (até três salários mínimos),
o Renova Centro foi uma iniciativa que buscou romper com a tradicional segregação funcional da cidade e
PRÓLOGO 23
com a localização periférica dos programas públicos de habitação. A implementação do Renova Centro, no
entanto, foi lenta. Ao fim da gestão Kassab, o processo desapropriatório havia sido iniciado em apenas cinco
desses cinquenta edifícios, e a prefeitura havia conseguido emissão de posse em somente dois empreendi-
mentos. O programa teve continuidade na gestão Fernando Haddad e, em 2016, estavam em andamento
24 empreendimentos habitacionais nos bairros centrais, grande parte deles ocupados. Uma das alterações
importantes na nova administração foi a destinação desses empreendimentos para a população de baixa
renda, o que permite contemplar seus atuais moradores ocupantes.
Em 2012, o Estado lançou uma ambiciosa proposta de “parceria público-privada” para produzir
moradia na área central. Esse programa, que tinha méritos do ponto de vista urbanístico, pecava, assim
como a concepção original do Renova São Paulo, por não atender a população mais pobre, que predomina
nos movimentos de moradia e nas ocupações de edifícios, pois sua concepção estava baseada em uma difícil
sustentabilidade econômica.
A estratégia proposta no Plano Diretor Estratégico em 2014, tanto no que se refere à democratização
do acesso à terra para habitação de interesse social nas áreas centrais como na previsão de recursos para a
aquisição desses imóveis foi muito importante.
O texto do PDE regulamenta de modo definitivo o cumprimento da função social da propriedade,
estabelecendo regras para a punição dos imóveis ociosos, que passaram a ter um ano para apresentar projeto
de edificação ou utilização, sob risco de terem alíquotas progressivas de IPTU. O mais importante é que
esse dispositivo não ficou no papel: a administração municipal iniciou a notificação dos proprietários desses
imóveis ociosos, priorizando as áreas situadas em Zeis. No final de 2016, quase dois mil imóveis já tinham sido
notificados, o que já está gerando uma movimentação dos proprietários para dar destinação a essas áreas,
que, no caso das Zeis, devem ser utilizadas majoritariamente para habitação de interesse social.
Por outro lado, as áreas demarcadas como Zeis sofreram grande ampliação. A reserva de terrenos ou
glebas para a produção prioritária de habitação para a população de baixa renda foi ampliada de 17,2 km²
para 37 km², ou seja, cresceu 115%. Desses, 8,4 km2 são Zeis 3, ou seja, situadas em áreas centrais ou bem
localizadas. Criou-se ainda uma nova modalidade para a produção de habitação de mercado popular em
bairros centrais, destinada a baixa classe média, com 3,6 Km2.
Além disso, de forma inovadora, o PDE prevê recursos para a compra dessas áreas ao destinar 30%
dos recursos do Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) – alimentado por recursos obtidos
através da outorga onerosa de empreendimentos imobiliários de padrão mais elevado – para a compra dos
terrenos localizados em Zeis 3. Desse modo, foram criadas as condições para viabilizar empreendimentos
habitacionais em áreas centrais com vistas ao atendimento de famílias com renda familiar mensal de até três
salários mínimos.
O PDE criou ainda um programa extremamente adequado para a produção de habitação nas áreas
centrais: o Serviço de Moradia Social, que abre a possibilidade de criar formas alternativas de acesso à
moradia, como a locação social e outras modalidades mais adequadas para atender grupos sociais vulnerá-
veis ou em risco social. Pode-se dizer que do ponto de vista urbanístico e da aceitação da sociedade, nunca se
viveu uma situação tão favorável para a opção por habitação social na área central.
Colocar em prática um programa de habitação social nas áreas centrais é fundamental para democra-
tizar o acesso da população de baixa renda aos benefícios da cidade, com toda a potencialidade cultural e de
recreação e serviços que a região central oferece. É uma alternativa que, sob inúmeros pontos de vista e para
todos os segmentos sociais, melhora a cidade.
Como se vê o tema tratado nesse livro da professora Rosio não trata de “águas passadas”. Tem enorme
atualidade, pois conhecer e avaliar programas habitacionais em áreas centrais é essencial para a formulação
de novas propostas em um tema fundamental para o direito à cidade. E a Universidade pode dar uma grande
contribuição para nesse desafio.
25
Introdução
Este livro traz uma versão atualizada dos resultados da pesquisa “Métodos de Intervenção nos Espaços
Urbanos dos Centros Históricos; Estudo de Caso: São Paulo - Programa Morar no Centro” realizada com apoio
da FAPESP (Auxílio à Pesquisa Regular). No período 11/2006-03/2010, foram acrescentados outros programas
implementados pela Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP) no centro histórico.
A reflexão sobre morar em centros históricos nos leva a abordar sobre o centro histórico e métodos
de intervenção, patrimônio arquitetônico, habitação e sustentabilidade, os programas de habitação social
implementados e a qualidade de habitação.
Os centros históricos representam principalmente o traçado inicial da cidade. Suas estruturas físicas
expressam as manifestações sociais, econômicas, tecnológicas, políticas e culturais da sociedade acumuladas
ao longo do tempo. Elas abrigam o patrimônio arquitetônico e urbano, sendo ainda testemunhos da história,
das artes, da cultura e da identidade.
O patrimônio arquitetônico deve ser preservado, restaurado e reabilitado para abrigar uma função
social. Nesse contexto, uma das funções sociais dos centros históricos é a residência. Habitar significa residir,
permanecer em paz, estar satisfeito, em condições adequadas às necessidades e à cultura dos usuários,
integradas ao contexto imediato e às condições físico-geográficas do lugar.
Por outro lado, a habitação faz parte do espaço urbano. Este espaço é resultado das ações acumuladas
ao longo do tempo por agentes que produzem e consomem o espaço. As ações desses agentes derivam da
dinâmica do sistema econômico, da reprodução das relações de produção e suas necessidades, bem como
dos conflitos de classe que dela emergem. Entre os agentes que atuam na produção do espaço urbano estão
os seguintes: os proprietários dos meios de produção, sobretudo os grandes industriais; os proprietários
fundiários; os promotores imobiliários; o Estado e os grupos sociais (ou movimentos sociais). A atuação dos
agentes construtores na produção do espaço de habitação urbano está enquadrada dentro de uma área
jurídica que regula sua ação.
Os centros históricos concentram o comércio, serviços e finanças, centralizando o transporte. Em
outras palavras, eles concentram um número expressivo de trabalhadores, que vivem no centro histórico
(muitas vezes em condições insalubres de habitação) ou nos bairros (em áreas de expansão da cidade, longe
do trabalho, muitas vezes longe dos equipamentos coletivos básicos tais como saúde, educação e lazer). A
cidade de São Paulo está entre os centros históricos do Brasil.
A fundação de São Paulo data do século XVI, que permaneceu como simples vila até o século XVIII. A
cidade se estruturou a partir das áreas vizinhas ao Pátio do Colégio e ao Vale do Rio Tamanduateí, sendo o
local de consumo, comércio e negócios das elites (BONDUKI, 1983, p. 151; apud FRÚGOLI, 2000). Nas regiões
mais baixas do Tamanduateí, estavam as indústrias e as habitações para a população de baixa renda, que
moravam principalmente nos cortiços. A habitação popular era uma mercadoria no processo de consumo e
produção, que fornecia renda.
O desenvolvimento econômico de São Paulo ocorreu no final do século XIX; a industrialização veio
do capital da economia cafeeira e da força de trabalho da migração; a ferrovia foi a estrutura de transporte.
Consequentemente, a industrialização trouxe o aumento da população. Naquele tempo, o centro correspon-
dia ao atual distrito da Sé.
Nas primeiras décadas do século XX, a legislação de 1934 permitiu amplos coeficientes de aproveita-
mento. Assim, começa a verticalização na área central, e o “Centro Novo” chega a ter um maior adensamen-
to. Até o final dos anos 60, São Paulo tinha só um Centro Metropolitano; no período do “milagre” (1968-73)
um novo centro se estrutura ao longo da Avenida Paulista, desdobrando-se em “Centro Principal” e “Centro
Paulista”.
Nas décadas de 60 e 70, começa a evasão de empresas e bancos para outros subcentros. Além disso, as
camadas sociais de alta renda perdem interesse pelo centro e suas vizinhanças, dando lugar ao processo de
popularização do centro, com deterioração dos equipamentos urbanos e declínio imobiliário.
Na década de 90, configura-se o “Centro Berrini” em São Paulo, uma nova área de concentração de
sedes empresariais internacionais ligadas ao processo de mundialização, ocasionando a desocupação de
vários prédios no antigo centro.
Os escassos investimentos públicos em equipamentos coletivos, transporte público e habitação (entre
outros), causaram a degradação urbana, dando origem a numerosos domicílios vagos. O centro histórico de
São Paulo, particularmente os Distritos da República e da Sé, perdem crescentemente sua população (princi-
palmente das famílias de renda média e alta) para outras áreas.
Na década de 90, a população de baixa renda se organizou através de movimentos sociais de luta
por moradia. Alguns grupos ocuparam edifícios ociosos, mostrando o problema das condições precárias de
moradia e a falta de habitação social na área central, pressionando assim o poder público a criar programas
de habitação social.
O centro histórico de São Paulo concentra o comércio, serviços, finanças e centraliza o transporte
coletivo; portanto, concentra o número de empregos formais e informais. Os trabalhadores preferem morar
próximo ao local de trabalho para evitar despesas com transporte, longo tempo de deslocamento e cansaço.
Muitas vezes, eles moram em cortiços, em condições insalubres. A oferta de trabalho no centro, a existência
de edifícios ociosos nessa área, e os salários dos trabalhadores mostram que é possível criar programas de
habitação social para a população de baixa renda.
Em determinado momento, as referidas áreas passam a despertar novos interesses culturais, políti-
cos e econômicos que, através de programas e projetos específicos, privilegiam determinadas atividades,
podendo amenizar ou enfatizar as diferenças sociais existentes.
Diante do déficit de habitação social, a gestão de Luiza Erundina (Prefeitura Municipal de São Paulo,
PMSP; 1989-1992) foi pioneira ao criar e implementar as primeiras políticas de habitação social para o centro
histórico de São Paulo.
A gestão de Marta Suplicy (2001-2004) buscou reabilitar e reciclar os prédios em sua maioria desocupa-
dos (para moradia da população com renda ≤ 6 salários-mínimos, SM) através do Programa Morar no Centro.
Nas gestões de Fernando Haddad (2013-2016), foram implementados o Programa Minha Casa Minha
Vida no centro histórico de São Paulo. Na gestão de Geraldo Alckmin (Governo do Estado de São Paulo;
2011-2015, 2015-2018), foi criado e implementado o Programa Parceria Público-Privada Habitacional
em parceria com o Governo Municipal. Em 2018, durante a gestão de João Doria e Bruno Covas (PMSP;
2018-2020), também foi criado o Projeto Piloto de Locação Social para Moradores em Situação de Rua.
Neste contexto, refletimos sobre a habitação nos centros históricos das metrópoles, abordando os
Programas de Habitação de Interesse Social implementados no Centro Histórico de São Paulo. Analisamos a
qualidade das habitações sociais do Programa Morar no Centro [modalidades Programa de Arrendamento
Residencial (PAR) e Programa Locação Social (PLS)] implementados pela PMSP (gestão 2001-2004) através
dos estudos de caso seguintes: Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário, Maria Paula e Parque do Gato.
Para tal análise, este livro compreende sete capítulos:
No primeiro capítulo (Habitação nos centros históricos das metrópoles), são abordados os seguintes
temas: questões teóricas sobre o espaço urbano, agentes que atuam na construção, o centro histórico das
metrópoles, o espaço da habitação social, métodos de intervenção arquitetônica nos centros históricos,
recomendações internacionais para habitação, exclusão social e habitação como um elemento essencial para
o desenvolvimento sustentável. Eles são os fundamentos teóricos que subsidiaram a compreensão, interpre-
tação, análise e discussão dos resultados.
No segundo capítulo (Centro Histórico de São Paulo), são abordados a formação do centro histórico de
São Paulo, suas transformações ao logo do tempo, sua população (características e necessidades), e o déficit
INTRODUÇÃO 27
de habitação.
No terceiro capítulo (Programas de Habitação de Interesse Social implementados no Centro Histórico
de São Paulo), os programas são abordados na gestão de diferentes níveis de governo (Federal, Estadual e
Municipal), estabelecendo relações entre eles nos períodos (1989-2000, 2001-2012 e 2013-2020) correspon-
dentes aos anos da criação oficial dos programas (legislações Federal, Estadual ou Municipal): no períodos
1989-2000 (criação de uma política efetiva sobre Habitação de Interesse Social no centro histórico de São
Paulo através da intervenção em cortiços); 2001-2012 (criação dos Programas de Arrendamento Residencial,
Locação Social e Minha Casa Minha Vida) e 2013-2020 (implementação do Programa Parceria Público-Privada
Habitacional e criação do Projeto Piloto Locação Social para Pessoas em Situação de Rua).
No quarto capítulo (Prefeitura de São Paulo: Programa Morar no Centro; implementado na gestão
2001-2004), são abordados os objetivos do programa e suas modalidades de atendimento: PAR para famílias
com renda de 3-6 SM e Programa de Locação Social para famílias com renda ≤ 3 SM.
No quinto capítulo, é abordado o Método usado para analisar a qualidade das habitações sociais do
Programa Morar No Centro (modalidades PAR e Programa Locação Social) implementado pela PMSP (gestão
2001-2004) através de estudos de caso: Brigadeiro Tobias, Riskallah Jorge, Maria Paula e Conjunto Habitacio-
nal Parque do Gato. Este método compreende quatro etapas: a) análise das viabilidades social, econômica e
técnica; b) método de intervenção e grau de preservação; c) características socioeconômicas dos moradores;
e d) qualidade das residências e grau de satisfação dos moradores com suas residências. Os dados obtidos na
coleta de campo foram analisados quantitativa e qualitativamente. Aplicaram-se questionários aos morado-
res; além disso, foram usados plantas, cortes e elevações nos projetos de arquitetura.
No sexto capítulo (Estudo de caso: Programa Arrendamento Residencial), tratamos da implementa-
ção do PAR, dentro do Programa Morar no Centro, realizado pela PMSP (gestão 2001-2004) para atender a
população com renda mensal na faixa 3-6 SM. A qualidade das habitações sociais nos edifícios reabilitados
pelo PAR no centro histórico é analisada através dos estudos de caso: Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário
e Maria Paula. A análise das características desses edifícios foi realizada em quatro etapas: (1) análise das
viabilidades econômica, social e técnica (métodos de intervenção e graus de preservação); (2) características
socioeconômicas dos moradores; (3) qualidade das residências e (4) grau de satisfação dos moradores com
suas residências.
No sétimo capítulo (Estudo de caso: Programa Locação Social), analisamos a qualidade das habitações
sociais no Conjunto Habitacional Parque do Gato, implementado dentro do Programa Morar no Centro (PMSP;
gestão 2001-2004), em coordenação com a COHAB (com recursos do Banco Internacional de Desenvolvimen-
to, BID), para atender à população com renda mensal familiar ≤ 3 SM. Como estudo de caso, o Conjunto
Habitacional Parque do Gato foi analisado em quatro etapas: (1) viabilidades econômica, social e técnica; (2)
características socioeconômicas dos moradores; (3) qualidade das residências e (4) grau de satisfação dos
moradores com suas residências.
Com os estudos sobre HIS em centros históricos, pretendemos contribuir subsidiando as políticas,
programas e projetos de HIS.
29
1. Habitação Social nos Centros Históricos das

Metrópoles
Para compreender melhor a habitação social nos centros históricos das metrópoles, devemos abordar
o seguinte: o espaço urbano e os agentes que atuam na construção, o centro histórico das metrópoles,
habitação social, os métodos de intervenção arquitetônica, as recomendações internacionais para habitação,
exclusão social e habitação como um elemento essencial para o desenvolvimento sustentável.
Espaço Urbano
A produção, consumo e gestão do espaço urbano ocorrem dentro da área de produção capitalista
avançada (que passa do sistema fordista para aquele de acumulação flexível na década de 70), apoiando-se
na flexibilidade dos processos de trabalho, mercados de trabalho, produtos e padrões de consumo. Diante
da volatilidade do mercado, do excedente da mão de obra (desempregados e subempregados), do enfraque-
cimento do poder sindical e da competitividade, surgiram os regimes e contratos mais flexíveis, alcançando
altos níveis de desemprego (HARVEY, 1992, p. 135-162). A falta de oferta de trabalho tem contribuído para o
crescimento informal (do comércio e serviços), que predomina nos países em desenvolvimento e subdesen-
volvidos. Esse processo tem causado mudanças nas cidades, desde a crescente desindustrialização à crescen-
te concentração do setor financeiro, com consumo e entretenimento em detrimento da função residencial,
principalmente nos centros históricos.
No período 1940-1980, o Brasil manifestou um crescimento econômico acelerado sem modificar
significativamente a forte desigualdade social existente. O impacto do declínio econômico (décadas 80-90) na
sociedade, que já era desigual, acentuou a exclusão social (MARICATO, 2001, p. 29). No início dos anos 70, o
impacto da reestruturação produtiva internacional (de inspiração neoliberal) que atingiu os países capitalistas
centrais teve as consequências mais devastadoras na América Latina, onde aumentaram o índice de desempre-
go, as relações informais de trabalho, a pobreza, a violência, os cortiços, as favelas e as desigualdades sociais
e econômicas. Por outro lado, a previdência social contemplou só uma parte da sociedade; o direito à cidade,
bem como o acesso a habitação e aos equipamentos e serviços coletivos, é restrito; os investimentos públicos
em equipamentos coletivos, habitações de interesse social, transporte coletivo, criação de empregos foram
escassos, culminando com o caos urbano e a degradação urbana.
Porém, quais agentes atuam na construção do espaço urbano?
O espaço urbano capitalista, visto como um produto social, é resultado de ações contínuas ao longo do
tempo por agentes que produzem e controlam este espaço.
As ações desses agentes derivam da dinâmica da acumulação do capital, da reprodução das relações de
produção e suas necessidades, bem como dos conflitos de classe que dela emergem (CORRÊA, 1989, p. 11).
Entre os agentes que atuam na produção do espaço urbano estão: os proprietários dos meios de
produção (sobretudo os grandes industriais), os proprietários fundiários, os promotores imobiliários, o Estado
e os grupos sociais (ou movimentos sociais). A atuação dos agentes construtores na produção do espaço
urbano está enquadrada dentro de uma área jurídica que regula sua ação. A área jurídica indica o interesse
dominante de um dos agentes, permite a reprodução das relações de produção e a continuidade do processo
de acumulação de bens.
Os proprietários de indústrias e empresas comerciais estão entre os proprietários dos meios de
produção; eles são grandes consumidores do espaço urbano devido à dimensão de suas atividades. A locali-
zação dos meios de produção deve ser próxima aos portos, estradas e uma alta concentração da população.
Os proprietários de terras atuam buscando valorizar suas propriedades fundiárias, pois estão interessa-
dos em converter suas terras rurais em urbanas, expandindo o espaço da cidade. Os proprietários de terras na
área rural (visando maiores lucros) pressionam o governo local para alterar os usos do solo e a construção de
estradas. Diante da impossibilidade, loteiam as terras sem infraestrutura e serviços para moradia da popula-
ção de baixa renda; estes, por sua vez, pressionam o governo local para instalar os serviços e equipamentos
coletivos mínimos. Os promotores imobiliários são um conjunto de agentes encarregados do estudo técnico,
comercialização, financiamento dos loteamentos, embora se encontrem longe da área urbana. Os promoto-
res imobiliários2, visando criar maiores lucros na produção de espaços para habitação atendem apenas as
conveniências das classes média e alta, enquanto a população de baixa renda fica à mercê da gestão pública.
O Estado elabora leis e normas vinculadas aos usos do solo, zoneamento e código de obras, além de
prover serviços e equipamentos coletivos que podem favorecer determinados grupos sociais, conforme sua
ideologia política. Côrrea (1989, p. 25; citando Samson), ressalta que o Estado dispõe de um conjunto de
instrumentos que pode empregar em relação ao espaço urbano: direito de desapropriação e precedência
na compra de terras; regulamentação do uso do solo; controle e limitação dos preços de terras; limitação
da superfície de terra da qual cada um pode se apropriar; impostos fundiários e imobiliários (que podem
variar segundo a dimensão do imóvel); uso da terra e localização, taxação de terrenos livres, levando a uma
utilização mais completa do espaço urbano; mobilização de reservas fundiárias públicas, afetando o preço
da terra e orientando a ocupação do espaço; investimento público na produção do espaço, através de obras
de drenagem, desmonte, aterros e implantação de infraestrutura; organização de mecanismos de crédito à
habitação e pesquisas; operações-teste sobre materiais e procedimentos de construção, bem como o contro-
le de produção e do mercado deste material.
A legislação e as normas urbanas são definidas pelo Governo Local em cada cidade. Os usos do solo,
equipamentos coletivos, saneamento básico e infraestrutura viária (entre outros) determinam o custo de
terrenos e construções, que por sua vez condicionam o consumo dos grupos sociais. Os centros históricos e as
áreas centrais abrigam terrenos, construções, tarifas de saneamento básico e serviços públicos (entre outros)
de alto custo, impossibilitando a construção de moradias para a população de baixa renda.
No Brasil, a delimitação de Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) é um instrumento jurídico para
reduzir o custo de terrenos, construções e serviços básicos de infraestrutura. Em geral, essas zonas estão
localizadas na periferia da cidade. Poucos governos têm aderido à delimitação de ZEIS na área central, apesar
do grande número de moradores de baixa renda nessa área.
A atuação do Estado na produção do espaço urbano é realizada em três níveis: federal, estadual e
municipal. Geralmente, não há diálogo entre estes níveis para criar as condições necessárias e operacionali-
zar as políticas e programas federais. É o caso do PAR, criado pelo Governo Federal (2001). Poucos governos
locais, em convênio com a Caixa Econômica Federal (CEF), ajustaram seu plano diretor para criar as ZEIS, com
subsídios para atender a demanda de habitação social na área central.
Na América Latina, as desigualdades social e econômica são marcantes, principalmente quanto à
habitação. O SM é regulado pelo Estado, e seu valor é insuficiente para alimentação, vestiário, remédios,
serviços básicos (água e luz), não restando recursos para o aluguel ou financiamento de habitação. Estas
condições levam os trabalhadores a ocupar terrenos próximos de córregos, lixões, construções abandonadas
e espaços sem condições mínimas de habitação. A situação dos desempregados é mais dramática, pois eles
2 Os promotores imobiliários são um conjunto de agentes que realizam parcial ou totalmente as seguintes operações: a)
incorporação (operação-chave da promoção imobiliária); o incorporador realiza a gestão do capital-dinheiro na fase de sua trans-
formação em mercadoria (imóvel); a localização, o tamanho das unidades e a qualidade do prédio a ser construído são definidos na
incorporação, bem como as decisões de quem vai construí-lo, a propaganda e a venda das unidades; b) financiamento, i.é, a partir da
formação de recursos monetários de pessoas físicas e jurídicas, verifica-se o investimento visando a compra do terreno e a constru-
ção, de acordo com o incorporador; c) estudo técnico (realizado por economistas e arquitetos) para verificar a viabilidade técnica da
obra dentro de parâmetros definidos anteriormente pelo incorporador e à luz do código de obras; d) construção (produção física do
imóvel) que se verifica pela ação de firmas especializadas nas diversas etapas do processo produtivo; a força de trabalho está vincu-
lada às firmas construtoras; e e) comercialização (transformação do capital-mercadoria em capital-dinheiro) acrescida de lucros; os
corretores, planejadores de vendas e profissionais de propaganda são os responsáveis por esta operação (CÔRREA, 1989, p. 19-20).
HABITAÇÃO SOCIAL NOS CENTROS HISTÓRICOS DAS METRÓPOLES 31
moram nas ruas e buscam restos de comida nos lixos.
Diante da degradação urbana nos centros históricos, estas áreas passaram a despertar o interesse de
agentes dos sistemas econômico e político (incluindo os movimentos sociais), que atuam na organização,
construção e transformação do espaço urbano (CORRÊA, 1989) através de métodos específicos de interven-
ção, privilegiando determinadas atividades em detrimento de outras. Assim, intervenções arquitetônicas e
urbanas podem amenizar ou enfatizar as diferenças sociais existentes, incluir ou excluir segmentos da popula-
ção, preservar, descaracterizar ou até destruir os patrimônios arquitetônico e urbano existentes nos centros
históricos.
Centros Históricos nas Metrópoles

Atualmente, os centros históricos carecem de análise dos impactos urbanos, arquitetônicos e sociais
de intervenções urbanas ou programas de habitação social realizados por empreendimentos públicos ou
privados, que possam resultar em propostas de melhoria na qualidade de vida, com permanência dos
moradores e salvaguarda do patrimônio construído.
Devemos diferenciar centro histórico de área central e centro urbano. Ressaltamos que o conceito de
centro urbano 3 remete à funcionalidade econômica, ao passo que o de centro histórico4 remete às categorias
administrativa, histórica, urbana, arquitetônica, social e econômica. A categoria administrativa corresponde à
legislação urbana e arquitetônica específica para a área delimitada como centro histórico.
Os centros históricos representam principalmente o traçado inicial da cidade. Eles são estruturas
urbanas e arquitetônicas que expressam as manifestações políticas, econômicas, sociais, culturais e tecnoló-
gicas das formações sociais nos diferentes períodos históricos, por meio dos quais evoluiu a partir de estrutu-
ras unitárias ou fragmentárias, embora tenham se transformado ao longo do tempo e se apresentem como
testemunhos de civilizações do passado (SALCEDO, 2007, p. 15). O espaço no centro histórico abriga os
estabelecimentos para o comércio, serviços, finanças, cultura, educação, saúde, residências, etc. Em uma
metrópole, o centro histórico está inserido em sua área central5.
Habitação Social
Habitar, em gótico (wunian) e alemão (bauen), significa “permanecer, residir, estar satisfeito, em paz”. A
palavra PAZ significa “estar preservado de dano e ameaça” (HEIDEGGER, 1994). Nos tempos atuais, a essência
de habitar é viver com satisfação em lugares ou arquiteturas com tecnologias adequadas ao serviço social,
confortáveis, saudáveis, integradas ao contexto imediato arquitetônico; adequadas às condições físico-geo-
gráficas e à realidade cultural de seus usuários (SALCEDO, 2011, p. 163).
Por outro lado, “o espaço e o tempo são categorias básicas da existência humana” (HARVEY, 1992, p.
187). Assim, o espaço da residência é o abrigo (ou habitat) do homem; palco permanente das atividades de
descanso, lazer e serviços em geral dos usuários (ligados aos hábitos e práticas de uma sociedade), sendo a
3 O centro urbano da cidade se caracteriza: “por uma paisagem arquitetural e humana mais complexa que nos setores pre-
cedentes. Além disso, sua localização não é necessariamente central (...) Nos países subdesenvolvidos, suas características mais mar-
cantes são: constituir o módulo principal da rede de vias urbanas (quanto a isso, pode haver vários centros dentro da mesma cidade)
e apresentar uma forte concentração de serviços em todos níveis, especialmente no comércio” (SANTOS, 1981, p. 181).
4 Vamos entender o centro histórico como “(...) todos aquellos asentamientos humanos vivos, fuertemente condicionados
por una estructura física proveniente del pasado, reconocibles como representativos de la evolución de un pueblo. Como tales,
comprenden tanto asentamientos que se mantienen íntegros, desde aldeas a ciudades, como aquellos que, a causa de su crecimien-
to, constituyen hoy parte o partes de una estructura mayor. Los Centros Históricos, por sí mismo y por el acervo monumental que
contienen, representan no solo un incuestionable valor cultural sino también económico y social. Los Centros Históricos no sólo son
patrimonio cultural de la humanidad, sino que pertenecen en forma particular a todos los sectores sociales que los habitan. [Proyecto
Regional de Patrimonio Cultural Andino”; “Coloquio sobre la preservación de los Centros Históricos” ante o crescimento das cidades
contemporâneas (realizado em Quito, Equador, 1977)].
5 Entenda-se como área central “não só do chamado Centro histórico, nem de toda a região que poderia ser chamada de
centro expandido, mas de uma extensa região formada por um anel de bairros de uso misto, que circundam o centro, mas não pas-
saram por um processo de valorização imobiliária exagerada. Em alguns casos, são antigas áreas de uso misto, com predominância
industrial; em outros, desde sempre foram ocupadas por habitação de baixa renda, mas que hoje apresentam algum comércio ou
serviços especializados (ou então estão deteriorados)” (BONDUKI, 2000, p. 76).
arquitetura seu espaço construído (LEMOS, 1996).

Habitação Social é o nome de um conjunto de iniciativas públicas e/ou privadas cujo objetivo é dar
acesso à moradia à população de baixa renda. As unidades de habitação oferecidas pelos PHIS têm condições
mais acessíveis que aquelas oferecidas pelo mercado imobiliário.
A definição de habitação para os Assentamentos Humanos dada pelo Habitat (1989) e pela Organização
das Nações Unidas (ONU) abrange estrutura física, segurança e acessibilidade, além de outros. A Secretaria
de Direitos Humanos (BRASIL, 2013), com base no Comitê sobre os Direitos Econômicos, Sociais e Culturais
(Comentário nº 4), considera como moradia adequada:
• Segurança de posse: a moradia não é adequada se seus ocupantes não têm um grau de segurança de
posse que garanta a proteção legal contra despejos forçados, perseguição e outras ameaças;
• Disponibilidade de serviços, materiais, instalações e infraestrutura: a moradia não é adequada se
seus ocupantes não têm água potável, saneamento básico, energia para cozinhar, aquecimento, iluminação,
armazenamento de alimentos ou coleta de lixo;
• Economicidade: a moradia não é adequada se seu custo ameaça ou compromete o exercício de
outros direitos humanos dos ocupantes;
• Habitabilidade: a moradia não é adequada se ela não garante a segurança física e estrutural, propor-
cionando espaço adequado e proteção contra o frio, umidade, calor, chuva, vento e outras ameaças à saúde;
• Acessibilidade: a moradia não é adequada se as necessidades específicas dos grupos desfavorecidos
e marginalizados não são levadas em conta;
• Localização: a moradia não é adequada se ela está isolada de oportunidades de emprego, serviços de
saúde, escolas, creches e outras instalações sociais (ou localizada em áreas poluídas ou perigosas) e
• Adequação cultural: a moradia não é adequada se ela não respeita e leva em conta a expressão da
identidade cultural (BRASIL, 2013, p. 13).
O Grupo de Trabalho Direito Humano à Moradia Adequada (BRASIL, setembro, 2013, p. 9), com base
no Decreto 591 (Artigo 11.1; 06/07/1991; que dispõe sobre o Pacto Internacional sobre Direitos Econômicos,
Sociais e Culturais, em relação à moradia adequada), acrescenta que: 1) O custo médio relacionado com a
habitação deve ser compatível com os níveis de renda de seus ocupantes, de modo que ele não comprometa
o orçamento familiar e permita o atendimento de outros direitos humanos (tais como direito à alimentação,
ao lazer etc.). Além disso, o princípio do custo suportável engloba as políticas de subsídio à compra de imóvel
pelos Estados Partes para a população incapaz de obter habitação a preços acessíveis; 2) Deve-se levar em
conta a dimensão da moradia e o número de cômodos (especialmente quartos e banheiros), os quais devem
ser condizentes com o número de moradores.
O Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo (art. 79; 2003) define que moradia digna é “aquela
que dispõe de instalações sanitárias adequadas, que garanta as condições de habitabilidade e seja atendida
por serviços públicos essenciais (entre eles: água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, coleta de lixo,
pavimentação e transporte coletivo, com acesso aos equipamentos sociais básicos)”.
Na definição de Castells (1983, p. 185), moradia é um bem diferenciado que apresenta uma gama de
características referentes a sua qualidade; sua forma (individual, coletiva, objeto de arquitetura ou integrada
ao conjunto das habitações) e seu status institucional (sem título, alugada, casa própria ou copropriedade).
Por outro lado, o consumo da habitação depende da renda familiar, que por sua vez determina a
localização, a tipologia, a infraestrutura de saneamento básico, a acessibilidade ao transporte coletivo e os
equipamentos coletivos, entre outros.
Nos centros históricos e sua ambiência, os tipos de habitação para a população de baixa renda
geralmente são caracterizados pelo cortiço e favela. O cortiço6 é uma condição de moradia precária localiza-
6 Cortiços são caracterizados por: “1. Insuficiência da superfície habitável por pessoa; 2. Mediocridade das aberturas para o
exterior; 3. Ausência de sol (orientação para o norte ou consequência de sombra projetada na rua ou no pátio); 4. Vetustez e presença
da na periferia da cidade ou nas construções degradadas (do centro histórico ou das áreas centrais). Piccini
(2004, p. 22; citando o Dicionário Aurélio) ressalta cortiço como sendo uma “caixa cilíndrica de cortiça, onde
as abelhas se criam e fabricam mel e cera”. O mesmo autor faz um paralelismo entre o uso comum da palavra
cortiço e “habitação coletiva de classes pobres: casa de cômodos, cabeça-de-porco, caloji, estância, quadro,
zungu”.
Em relação aos cortiços7, a Secretaria da PMSP (1986) os classifica em dois tipos: imóveis adaptados a
cortiços e imóveis concebidos como cortiços.
Os cortiços surgem como uma oferta de habitação para a população de baixa renda, que trabalha na
área central urbana e quer viver perto do trabalho e dos serviços urbanos. A existência do cortiço data da
época da revolução industrial (século XVIII) na Europa e final do século XIX - começo do século XX na América
Latina.
A demanda por mão-de-obra nas indústrias da área urbana atraiu a população, os trabalhadores
com salários baixos, que não tinham acesso a uma moradia adequada às suas necessidades; eles alugavam
cortiços ou ocupavam terrenos nos córregos dos rios ou próximo aos depósitos de lixo (entre outras áreas
não valorizadas e de risco).
No modelo convencional8, as áreas centrais e os centros históricos apresentam uma concentração de
comércio, serviços, finanças e lazer (além de uma rede de infraestrutura, usada no horário de serviço) durante
o dia, permanecendo ociosa ou subutilizada à noite e nos finais de semana. Se considerarmos que esta área
concentra uma alta porcentagem de trabalhadores de baixa renda que (à falta de condições econômicas e
oferta de habitação social nas áreas centrais ou centros históricos), moram em cortiços no centro, favelas
na periferia do centro histórico ou na periferia da cidade (acarretando a estes um alto custo de transporte e
horas de deslocamento).
Por outro lado, vários estudos mostram que é possível criar programas e projetos de Habitação de
Interesse Social com qualidade (SALCEDO, 2007; MARICATO, 2001; BONDUKI, 2000). Além disso, as moradias
podem ser adequadas e as habitações podem expressar qualidade de vida, que “se refere ao bem-estar das
pessoas, dos indivíduos, e à satisfação com as circunstâncias da vida, ao passo que qualidade de vida urbana
remete às cidades e aos problemas decorrentes de seu processo de desenvolvimento” (NAHAS, 2015, p. 23).
A habitação é um dos indicadores da qualidade da vida urbana. Em sua avaliação, a centralidade da
habitação (bem como inclusão e direito à cidade) pressupõe um endereço. “Por sua vez, o endereço (com
significado de inclusão) pressupões três condições: (1) que não implique em estigmatização negativa; (2) mas
que signifique acessibilidade ao trabalho e à renda e (3) moradia com saneamento básico, acesso a equipa-
mentos urbanos e controle ambiental” (MENDONÇA, 2006, p. 15).
Mendonça (2006) avalia a qualidade de vida do ponto de vista da habitação segundo três aspectos:
1) Avaliação do padrão físico (materiais usados, existência de banheiro interno e conforto: adensamento
domiciliar, especialmente em relação ao número de dormitórios e adequação climática); 2) Avaliação da
moradia (segundo o lugar onde se situa, presença de infraestrutura ou acessibilidade a serviços públicos e
oportunidades de trabalho) e 3) Avaliação da situação fundiária (posse ou uso legalizado do imóvel residen-
cial implica em segurança).
permanente de germes mórbidos (tuberculose); 5. Ausência ou insuficiência de instalações sanitárias; 6. Promiscuidade proveniente
de disposições internas da moradia, má orientação do imóvel e presença de vizinhanças desagradáveis”.
7 Os tipos de cortiços são: a) imóveis adaptados a cortiços, construídos originalmente para uso residencial (unifamiliar, mul-
tifamiliar ou misto); são edificações com 1-2 pavimentos (eventualmente com porão e quintal) e divisão precária dos cômodos origi-
nais (cubículos de 4-10 m²); eles apresentam superlotação (até 7 pessoas por quarto), com serviços higiênicos e sanitários coletivos
externos (até 50 pessoas para cada 1-2 banheiros e tanques) e b) imóveis concebidos como cortiços (horizontais ou assobradados,
construídos para fins de locação); frequentemente, são espaços de uso misto, comercial e residencial; são fileiras de quartos no fundo
de lotes de uma residência unifamiliar autoconstruída; são também chamados quintal de periferia ou avenidas (SECRETARIA DA PMSP,
1986).
8 No modelo convencional, “gera-se uma cidade segmentada e segregada, criando bairros-dormitório, onde inexistem em-
pregos, serviços e comércio e a implantação da infraestrutura é difícil e cara; particularmente, gera-se uma demanda exagerada de
transporte coletivo em um único sentido: de manhã, no sentido das áreas polarizadoras de emprego e, no final da tarde, no sentido
dos bairros-dormitório (como verificado em recente pesquisa sobre origem-destino do metrô). A consequência disso é a superlota-
ção dos ônibus e metrôs em um sentido e a subutilização no outro, com enorme deseconomia. O mesmo ocorre com todas redes de
infraestrutura, que ficam ociosas de dia e supercarregadas à noite” (BONDUKI, 2000, p. 77).
Além disso, podemos considerar outros parâmetros para avaliar a qualidade de habitação: área útil
por tipo de habitação (conjugado: um, dois, três ou quatro dormitórios) e número de pessoas (PORTAS, 1969,
PEDRO, 2002), área mínima por tipo de cômodo (SILVA, 1982; BOUERI FILHO, 2008; PEDRO, 2002), avaliação
pós-ocupação (ONO et al., 2018; VILLA & ORNSTEIN, 2013) e número de pessoas por dormitório (SALCEDO,
2007). Em relação aos raios de influência dos equipamentos e serviços coletivos, estão aqueles delineados
por Pitts (2004). Residência deve ser entendida como um espaço vital para o homem e sua família: espaço
de segurança, descanso, convivência familiar e social; espaço de trabalho doméstico, entre outros; todos
necessários à vida humana.
Tratando-se de centros históricos, devemos intervir nos patrimônios arquitetônico e urbano para
reabilitar edificações ou para construir edificações para HIS harmoniosas com seu contexto? Há vários estudos
e recomendações internacionais para habitação em centros históricos.
Métodos de Intervenção Arquitetônica e Recomendações Internacionais para Habitação

Diante da alta demanda por habitação social e das precárias condições da habitação, foram realizadas
várias reuniões internacionais (CIAM, 1933; OEA, 1974; UNESCO, 1976) para orientar as políticas de habita-
ção. Muitas dessas recomendações foram adicionadas aos programas criados pela administração pública.
Atualmente, há um grande número de edificações ociosas nos centros históricos das metrópoles. Tais
edificações estão dentro das zonas de preservação do patrimônio arquitetônico9, devendo manter as tipolo-
gias e características originais.
Só a partir da Resolução de São Domingos (OEA, 1974; apud IPHAN, 2004, pp. 195-196) são assumi-
dos os compromissos social e da política de residência nos centros históricos, recomendando que “todos
programas de intervenção e resgate nos centros históricos devem trazer soluções de saneamento integral
que permitam a permanência e o melhoramento da estrutura social existente”.
Hardoy e Dos Santos (1983) também ressaltam que a natureza dos centros históricos “no se agota a la
estructura física. El patrimonio arquitectónico de los centros históricos está indisolublemente unido al valor
social de la población que los habita y, por ende, la acción sobre el conjunto no debe atender sólo los aspectos
físicos”.
Outro conceito interessante é de salvaguarda. Deve-se entender por “salvaguarda a identificação,
proteção, conservação, restauração, reabilitação, manutenção e revitalização dos conjuntos históricos ou
tradicionais e de seu entorno” (UNESCO, 1976; apud IPHAN, 2004, p. 220).
Os métodos para intervir no patrimônio arquitetônico e nos centros históricos vêm ao encontro das
primeiras intervenções realizadas principalmente na Itália e na França, incluindo as diferentes teorias do
restauro até as Cartas Patrimoniais Internacionais, que norteiam as intervenções nos níveis nacional, regional
e local no mundo10.
Na França [desde o final do século XVIII (período da revolução) ao início do século XIX], a destruição, os
vandalismos e saques praticados para destruir o patrimônio da classe dominante levaram o Estado a formular
a primeira legislação sobre preservação. As teorias sobre restauração e conservação de monumentos foram
abordadas principalmente por Viollet-le-Duc, Ruskin e Boito (século IX) e Giovannoni, Brandi (século XX).
No século XIX, a Europa apresentava um crescimento urbano explosivo, com forte migração para os
centros urbanos, mecanização, industrialização etc. Para solucionar questões de insalubridade das habita-
ções, congestionamento do trânsito, etc., os urbanistas modernos planejaram o crescimento em grande
escala, criando superestruturas, infraestruturas, zoneamento da cidade, transporte de alta velocidade e o
9 O patrimônio arquitetônico “é um capital espiritual, cultural, econômico e social, cujos valores são insubstituíveis” (CONSE-
LHO DA EUROPA, 1975; apud IPHAN, 2004, p. 213).
10 Antes do século XVIII, as intervenções nos edifícios estavam voltadas para sua adaptação às necessidades da época, se-
gundo as orientações do arquiteto (muitas vezes em detrimento do próprio bem), não sendo propriamente uma restauração. Assim,
embora tenhamos admiração pelas construções do Renascimento elas muitas vezes serviram como fonte de material para construção
de novos edifícios (SALCEDO, 2007, p. 26).
desenvolvimento urbano de alta densidade . 11
A renovação urbana é “la acción de demoler las edificaciones existentes en un área determinada y la
construcción de acuerdo con los planos de zonificación de nuevas estructuras para el mismo uso o diferentes
usos a las que estaban destinadas las edificaciones demolidas y la provisión de los servicios comunales corres-
pondientes” (POZO-DIAS, 2000, p. 272). Os espaços construídos foram renovados para adequar as cidades
tradicionais às novas exigências das cidades modernas, acarretando destruição e perda dos patrimônios
arquitetônico e urbano.
No século XIX, o crescimento caótico das cidades se manifesta nos países industrializados onde há
migração das populações mais abastadas em direção aos subúrbios (em consequência do uso de automó-
veis). Essas populações abandonam as áreas centrais das cidades que, assim, tendem a se deteriorar por
falta de recursos. Os países em desenvolvimento caracterizam-se pela migração rural. Neles, os migrantes
se instalam progressivamente nos bairros marginais (carentes de serviços e infraestrutura urbana) e nas
edificações deterioradas do centro histórico (onde o custo dos aluguéis é baixo). Os perigos da deteriora-
ção, descaracterização e abandono (incluindo a destruição dos patrimônios arquitetônico e urbano), que
são constantes em nossa época, levaram alguns a preocupar-se com a preservação do patrimônio (primeiro
na Europa e depois na América). Assim, reuniões foram realizadas em nível internacional para salvaguardar
tais patrimônios. Suas conclusões foram redigidas nas Cartas Patrimoniais, que norteiam a preservação do
patrimônio nos níveis nacional, regional e local (SALCEDO, 2007, p. 31).
Atualmente, os centros históricos e as áreas centrais das cidades (principalmente na América Latina)
apresentam uma crescente concentração de comércio, serviços, finanças, incluindo congestionamento do
trânsito e descaracterização, degradação e destruição das edificações (muitas reconhecidas como patrimônio
arquitetônico). Por outro lado, a degradação progressiva, com deslocamento do eixo econômico e desloca-
mento residencial (da população das classes média e alta, afastando-se de centros históricos e áreas centrais)
levam à desvalorização imobiliária, com desocupação e abandono de várias edificações. Além disso, percebe-
-se uma concentração crescente em cortiços e favelas da população de baixa renda.
Diante da degradação urbana, dos centros históricos e áreas centrais das cidades, vários métodos
foram usados para requalificar estas áreas: restauração (conservação e revelação dos valores estéticos e
históricos do monumento), reabilitação (para manutenção do uso original e da população que neles habita),
até reciclagem (adequação do edifício a um uso diferente do uso original), projetos novos e sustentabilidade.
Estes métodos foram abordados tanto nas Cartas Patrimoniais bem como nos trabalhos de Brandi, Maricato,
Colégio de Madrid etc.
Em relação à conservação do patrimônio edificado e seu uso na sociedade contemporânea, a Declara-
ção de Amsterdã (CONSELHO DA EUROPA, 1975; apud IPHAN, 2004) destaca o significado do patrimônio
arquitetônico e a legitimidade de sua conservação12. Por outro lado, a Resolução de São Domingos (OEA,
1974; apud IPHAN, 2004) ressalta que o compromisso social e a política de residência são instrumentos de
salvaguarda dos centros históricos.
Restauração deve ser entendida como “uma operação de caráter excepcional. Seu objetivo é conservar
e revelar os valores estéticos e históricos do monumento, fundamentando-se no respeito ao material original
11 Primeiro na Europa e depois na América, colocou-se em prática a renovação urbana como solução para os problemas ur-
banos, principalmente na área central. A Inglaterra adotou uma legislação municipal e nacional de planejamento muito rigorosa; res-
tringiu a suburbanização, demoliu habitações miseráveis e as substituiu pelo desenvolvimento planejado de alta densidade (segundo
o modelo de Le Corbusier), construindo habitações de alta densidade, escolas, hospitais, fábricas, etc.). Nos EUA, a deterioração no
centro das cidades (provocada pela saída de empregos e pessoas) gerou a renovação urbana subsidiada pelo governo; para tal, os
centros urbanos mais antigos foram demolidos e reconstruídos (SALCEDO, 2007, p. 34).
12 A preservação da continuidade histórica do ambiente é essencial para manter ou criar um modo de vida que permita ao
homem encontrar sua identidade e experimentar um sentimento de segurança face às mutações brutais da sociedade: o novo ur-
banismo procura encontrar os espaços fechados, a escala humana, a interpenetração das funções e a diversidade sociocultural que
caracterizam os tecidos urbanos antigos. Além disso, a conservação das construções existentes contribui para economizar recursos
e lutar contra o desperdício (grandes preocupações da sociedade contemporânea). Ficou demonstrado que as construções antigas
podem receber novos usos, desde que correspondam às necessidades da vida contemporânea. Mais que isso, a conservação atrai
artistas e artesãos qualificados, cujo talento e conhecimento devem ser mantidos e transmitidos (CONSELHO DA EUROPA, 1975; apud
IPHAN, 2004, p. 201-202).
e aos documentos autênticos13” (ICOMOS, 1964; apud IPHAN, 2004).

É importante destacar os princípios de restauração defendidos por Boito (2003). Segundo ele, são “a
diferença de estilo entre o novo e o velho, a diferença dos materiais de construção, a supressão dos ornatos,
a permanência dos elementos originais no monumento, a colocação da data do restauro em alguma parte
da obra, a descrição do monumento, incluindo a descrição e fotografia dos diversos períodos do trabalho”
(SALCEDO, 2000).
Além disso, cabe mencionar alguns princípios expressos por Brandi (2004, p. 47) sobre restauração:
“o primeiro é que a integração deve ser sempre e facilmente reconhecível; mas sem que por isso se venha a
infringir a própria unidade que se pretende reconstruir”. Assim, a intervenção deve ser discretamente diferen-
ciada do material original de modo a não perder a unidade da obra. Outro princípio importante a considerar
na restauração, reabilitação, reciclagem e requalificação refere-se ao “futuro: ou seja, prescreve que qualquer
intervenção de restauro não torne impossível, mas facilite eventuais intervenções futuras” (BRANDI, 2004, p.
48); isto é, os acréscimos tais como divisórias, escadas, rampas etc, devem ser realizados com materiais de
fácil remoção, de maneira a facilitar futuras intervenções nas edificações tombadas.
Na América Latina, foram restauradas principalmente as edificações públicas, deixando de lado as
construções de caráter privado. Não há financiamento para a restauração; assim, muitas construções sofrem
degradação por ação do tempo, da natureza e do homem, sem passar por qualquer reparo.
Na Europa (décadas de 50 e 60), diante da experiência de que as técnicas de renovação urbana levavam
a altos custos social e econômico (e, principalmente, à destruição de complexos urbanos nas áreas históricas),
surge a reabilitação como medida de preservação, revitalização e modernização, mantendo as funções, os
tecidos urbano e social, e fixando o grupo social em suas residências (COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE
MADRID, 1985, p. 105). Vários países da Europa estavam preocupados com a preservação e revitalização do
patrimônio (principalmente quanto às residências nos centros históricos) e promulgaram uma legislação para
reabilitar o patrimônio.
Entenda-se reabilitação como: “uma ação que preserva o máximo possível, o ambiente construído
existente (pequenas propriedades, fragmentação no parcelamento do solo, edificações antigas) e, assim,
também respeita os usos e a população moradora”. Para adaptar a ação a novas necessidades, a reforma
necessária na infraestrutura existente procura não descaracterizar o ambiente construído herdado. Nos
edifícios, busca-se fazer “intervenções mínimas”, indispensáveis para garantir conforto ambiental, acessibili-
dade e segurança estrutural (MARICATO, 2001, p. 126).
A Declaração de Amsterdã (CONSELHO DA EUROPA, 1975; apud IPHAN, 2004, p. 200) ressalta que:
“a reabilitação dos bairros antigos deve ser concebida e realizada, tanto quanto possível, sem modificações
importantes na composição social dos habitantes e de modo que todas camadas da sociedade se beneficiem
de uma operação financiada por fundos públicos”. Esta carta também alerta sobre expansões na área urbana
que levam a população a deslocamentos distantes e desnecessários quando é possível reabilitar as áreas
centrais14.
Em relação ao financiamento para reabilitação de edificações nas áreas centrais ou centros históricos,
necessária à preservação do patrimônio edificado, a Declaração de Amsterdã (CONSELHO DA EUROPA, 1975;
apud IPHAN, 2004, p. 207) recomenda o seguinte: a) redistribuir de maneira equilibrada os créditos orçamen-
tários reservados ao planejamento urbano e destinados à reabilitação e à construção, respectivamente; b)
conceder aos cidadãos vantagens financeiras equivalentes, no mínimo, àquelas que eles obteriam por uma
13 A restauração “termina onde começa a hipótese; no plano das reconstituições conjecturais, todo trabalho complementar
reconhecido como indispensável (por razões estéticas ou técnicas) destacar-se-á da composição arquitetônica e deverá ostentar a
marca de nosso tempo. A restauração será sempre precedida e acompanhada de um estudo arqueológico e histórico do monumento”
(ICOMOS, 1964; apud IPHAN, 2004, p. 93).
14 “A reabilitação de um conjunto que faz parte do patrimônio arquitetônico não é uma operação necessariamente mais
onerosa que a de uma construção nova, realizada sobre uma infraestrutura existente, ou a construção de um conjunto sobre um sítio
não urbanizado. Portanto, quando se comparam os custos equivalentes desses três procedimentos, cujas consequências sociais são
diferentes, convém não omitir seu custo social. Isto interessa não só aos proprietários e locatórios, mas também aos artesãos, comer-
ciantes e empresários estabelecidos no local, os quais asseguram a vida e a conservação do bairro em bom estado” (CONSELHO DA
EUROPA, 1975; apud IPHAN, 2004, p. 206).
construção nova, caso decidam reabilitar uma construção antiga; c) rever o regime de incentivos financeiros
(do Estado e de outros poderes públicos) em função da nova política de conservação integrada.
Há risco de especulação imobiliária quando as edificações antigas são restauradas ou reabilitadas
com fundos públicos, principalmente para beneficiar a população baixa renda. Diante disso, a Declaração de
Amsterdã (CONSELHO DA EUROPA, 1975; apud IPHAN, 2004, p. 206) recomenda fixar tetos para os aluguéis
e alocar indenizações de moradia aos locatários15.
Na América Latina, poucas intervenções foram realizadas neste sentido. No século XXI, México e Brasil
formularam programas nacionais de reabilitação das áreas centrais.
Com base nas recomendações internacionais, bem como nas experiências concretas para resolver a
carência de habitação social em centros históricos e áreas centrais, o Governo Federal criou o PAR.
Exclusão Social
O conceito de exclusão social aparece na América Latina e no Brasil como consequência econômica
do neoliberalismo globalizado, que não realiza política efetiva de integração à produção ou à cidadania. Esse
conceito é conhecido como o conjunto de dificuldades, modos e problemas de uma inclusão precária, instável
e marginal (VÉRAS, 2000, p. 21).
A partir da década de 70, a noção de padrão periférico passou a ser usada para explicar a formação das
metrópoles brasileiras como resultado da modernização da economia, com formas extremas de exploração
da classe trabalhadora. A partir daí, teve início um “crescimento urbano segregador e excludente via interven-
ção do Estado” (LAGO, 2000, p. 36).
Na década de 80, foi observado o empobrecimento da população brasileira e o crescimento do
trabalho informal como consequência da acumulação flexível do capitalismo (caracterizado principalmente
pelo contrato de trabalho flexível, enfraquecimento dos sindicatos, aumento do desemprego etc.). O concei-
to de exclusão social foi definido no âmbito da crise de um modelo econômico, com ampla capacidade de
integração social, e do colapso de um padrão de regulação que assegurava ganhos sociais reais à classe
trabalhadora16.
Ressaltamos que a exclusão social tem aparecido mais fortemente devido à demora para inclusão das
pessoas aumentando assim a degradação social. Geralmente, a reinclusão se dá no plano econômico, mas não
no plano social (MARTINS, 1997, p. 28). Maricato (1996, p. 57) entende que a exclusão social tem sua expres-
são mais concreta na segregação espacial ou ambiental (configurando pontos de concentração de pobreza,
à semelhança dos guetos) ou em imensas regiões onde a pobreza é disseminada. Não há um limite preciso
entre “inclusão” e “exclusão”. A exclusão social não é passível de mensuração, mas pode ser caracterizada por
indicadores (tais como informalidade, irregularidade, ilegalidade, pobreza, baixa escolaridade, oficiosidade,
raça, sexo, origem, principalmente ausência de cidadania).
Wilson (1987) também afirma que o confinamento geográfico é outra característica da exclusão. A
concentração em um determinado espaço é um dos fatores que impedem os pobres de sair da condição de
pobreza e exclusão. Nesse sentido, o confinamento reproduz o isolamento social, mantendo o círculo vicioso
da pobreza.
15 Para evitar que as leis do mercado sejam aplicadas com todo o rigor nos bairros restaurados, o que teria por consequência a
evasão dos habitantes, incapazes de pagar aluguéis majorados, é necessária uma intervenção dos poderes públicos para moderar os
mecanismos econômicos (como sempre se faz com estabelecimentos sociais). As intervenções financeiras podem se equilibrar entre
os incentivos à restauração concedidos aos proprietários (através da fixação de tetos para os aluguéis) e a alocação de indenizações
de moradia aos locatários (para diminuir ou completar a diferença entre os antigos e novos aluguéis) (CONSELHO DA EUROPA, 1975;
apud IPHAN, 2004, p. 206).
16 A noção de exclusão é conceitualmente vaga e esbarra em duas questões centrais. A primeira diz respeito à especificidade,
daquilo que hoje se classifica como exclusão, em um país onde o crescimento econômico convive com uma crescente massa de tra-
balhadores em situação de vulnerabilidade no setor informal (LAGO, 2000, p. 35).
Sustentabilidade
Diante das necessidades da população, da degradação do meio ambiente, do alarmante estado de
pobreza de uma alta porcentagem da população etc., surge o conceito de sustentabilidade. A Conferência
Geral das Nações Unidas sobre Meio Ambiente e Desenvolvimento (Rio de Janeiro; junho de 1992) (apud
IPHAN, 2004, p. 312) ressalta que “os seres humanos são o centro das preocupações relacionadas com o
desenvolvimento sustentável; eles têm direito a uma vida saudável e produtiva, em harmonia com a nature-
za”17.
A habitação é um elemento essencial para o desenvolvimento sustentável. “A disponibilidade de abrigo
adequado contribui substancialmente para assentamentos mais seguros, equitativos, produtivos e saudáveis”
(ONU, 1999, p. 35). O desenvolvimento sustentável é um processo de transformação, no qual a exploração
dos recursos, a direção dos investimentos, a orientação do desenvolvimento tecnológico e a mudança institu-
cional se harmonizam, reforçando os potenciais presente e futuro para atender às necessidades e aspirações
futuras. Desenvolvimento sustentável é aquele que atende às necessidades do presente sem comprometer a
possibilidade de as gerações futuras atenderem a suas próprias necessidades (IBGE, 2015).
Segundo a Comissão das Nações Unidas para o Desenvolvimento Sustentável (CDS, 2001), os indicado-
res de sustentabilidade estão organizados em quatro dimensões: ambiental, social, econômica e institucional.
A dimensão social corresponde aos objetivos ligados à satisfação das necessidades humanas, à melhoria
na qualidade de vida e à justiça social. Os 21 indicadores da sustentabilidade social abrangem os temas
seguintes: população, saúde, educação, trabalho e rendimento, habitação e segurança, que podem retratar o
nível educacional, a distribuição da renda, as questões ligadas à equidade e às condições de vida da popula-
ção (IBGE, 2015). Portanto, a habitação está relacionada com renda, segurança, trabalho, equipamentos e
serviços coletivos.
Uma habitação pode ser considerada satisfatória quando “apresenta um padrão mínimo de acesso aos
serviços de infraestrutura básica, espaço físico suficiente aos seus moradores e arredores com características
favoráveis; assim, uma habitação ou moradia adequada é uma das condições determinantes da qualidade de
vida da população” (IBGE, 2015). As variáveis do indicador de moradia sustentável incluem: número total de
domicílios particulares permanentes, densidade de moradores por dormitório (até 2 pessoas por dormitório),
abastecimento de água por rede geral, esgoto sanitário por rede coletora (ou fossa séptica), coleta de lixo
(direta ou indireta) por um serviço de limpeza, material de construção e características dos arredores (IBGE,
2015).
Em relação aos espaços construídos, os projetos de uma arquitetura sustentável devem levar em conta
as necessidades econômicas, sociais, culturais, ambientais, físicas dos usuários, sem menosprezo aos grupos
sociais excluídos (pobres, negros etc.).
Corcuer (dez 2005), citando as Nações Unidas sobre a sustentabilidade dos assentamentos humanos
(UNCHS, 1993), aponta as seguintes estratégias de sustentabilidade para o desenho e projeto de edifícios:
optar por materiais e sistemas estruturais de baixa energia, projetar edifícios de baixa altura, optar por
materiais recicláveis, edifícios de longa durabilidade, etc18.
17 “Todos Estados e todas pessoas deverão cooperar na tarefa essencial de erradicar a pobreza, como um requisito indispen-
sável do desenvolvimento sustentável para reduzir as disparidades entre os níveis de vida e responder melhor às necessidades da
maioria dos povos no mundo. (...) Para alcançar o desenvolvimento sustentável e uma melhor qualidade de vida para todas pessoas,
os Estados devem reduzir e eliminar as modalidades de produção e consumo insustentáveis, fomentando políticas demográficas
apropriadas” (CONFERÊNCIA GERAL DAS NAÇÕES UNIDAS, 1992; apud IPHAN, 2004, p. 312).
18 • Usar menos materiais, especialmente aqueles de alta energia, nos edifícios, buscando maneiras de reduzir a espessura de
paredes, acabamentos, e pé direito, onde estes fatores não comprometam outros aspectos de desempenho do edifício;
• optar por materiais de baixa energia onde estes estiverem disponíveis, p.ex.: uso de madeira em vez de aço ou concreto para vigas
e treliças, uso de argamassa de cal em vez argamassa de cimento, uso de terra e tijolos de terra estabilizada em vez tijolos queimados,
uso de blocos de concreto celular em vez blocos/painéis densos de concreto;
• optar por sistemas estruturais de baixa energia, como alvenaria autoportante, em vez de concreto armado ou estrutura metálica;
• projetar edifícios de baixa em vez grande altura, onde as possibilidades o permitam;
• onde possível, optar por materiais de descarte ou reciclados (ou que incorporem qualquer destes), p.ex.: cimento aditivado com
escória de alto-forno e mantas de impermeabilização asfáltica (que incorporam papel reciclado e materiais de demolição);
• projetar edifícios de longa durabilidade, mas facilmente adaptáveis a novas necessidades e requisitos;
• projetar edifícios levando em conta a reciclagem de seus materiais, p.ex., usando argamassa “mole” para facilitar o reaproveitamen-
Além de esses critérios para uma arquitetura sustentável, devemos lembrar que a sustentabilidade
deve proporcionar preservação, reabilitação e flexibilidade de uso, proporcionado melhoria na qualidade de
vida em projetos que atendam às necessidades de todos grupos sociais, buscando reduzir as disparidades no
mundo como um todo.
A habitação é uma das condições sociais básicas, que determinam o grau de igualdade e a qualidade
de vida de pessoas e cidades. Fatores relacionados com as dimensões social, cultural, ambiental e econômica
tais como local da habitação, desenho e construção (ou reabilitação) de edifícios influenciam a vida diária das
pessoas, sua saúde, segurança e qualidade de vida. Estes fatores afetam tanto as gerações atuais como as
futuras devido à durabilidade da estrutura física das habitações (ONU HABITAT, 2020). Portanto, a habitação
é um elemento essencial para o desenvolvimento sustentável.
Nos Programas Públicos de Habitação Social, é fundamental que a legislação, financiamentos, isenções
fiscais, beneficiários, técnicas construtivas, área construída etc., estejam em função das condições econômi-
cas, sociais, culturais das famílias de baixa renda.
Dada a necessidade de condições mínimas para habitação, equipamentos coletivos etc. e a ausência de
sua oferta, a população tem se organizado para reivindicar seus direitos diante da gestão ou administração
pública. Em muitos casos, os movimentos sociais reivindicaram habitação junto à gestão local, conseguindo
políticas, programas, subsídios, financiamentos e legislações urbanas específicas para habitação de interesse
social. Este é o caso do Programa Morar no Centro criado pela PMSP (gestão 2001-2004).
to de tijolos e evitar o uso de concreto armado onde possível;

• especificar materiais que possam ser encontrados em locais próximos à obra e tenham baixo custo de transporte;
• usar sistemas de energia mais eficientes e menos poluentes, privilegiando as formas passivas de energia (inércia térmica, ventilação
natural, iluminação natural etc.) pela correta implantação do edifício;
• o uso de sistemas de coleta e tratamento de água para reduzir a demanda do sistema público e proporcionar o uso racional da água;
• usar sistemas de automação e monitoramento inteligentes para otimização e eficiência das instalações;
•usar sistemas adequados para reduzir a formação de lixo, incluindo sua correta separação e destinação à reciclagem ou composta-
gem;
• desenhar o edifício de modo funcional, reduzindo deslocamentos e equipamentos e permitindo a acessibilidade física autônoma e
segura de todos seus ocupantes;
• preservar o local e seus arredores durante e após as obras civis e
• otimizar e racionalizar o processo de construção, reduzindo assim o desperdício e o descarte de materiais durante a construção
(CORCUER, dez 2005).
41
2. Centro Histórico de São Paulo
A fundação de São Paulo data do século XVI, e a cidade permaneceu como uma simples vila até o
século XVIII. Ela era inicialmente associada à ocupação e exploração territorial do Brasil, como um entreposto
de mercadorias (LANGENBUCH, 1971; ROLNIK, 1990).
A cidade se estruturou a partir das áreas vizinhas ao Pátio do Colégio e ao Vale do Rio Tamanduateí,
sendo então o “local de consumo, comércio e negócios das elites” (BONDUKI, 1983, p. 151; apud FRÚGOLI,
2000), embora também apresentando traços de certa ocupação popular (GOHN,1986, p. 125 e ROLNIK, 1988,
p. 75; apud FRÚGOLI, 2000, p. 49). Nas regiões mais baixas do Tamanduateí, estavam as indústrias e as habita-
ções para a população de baixa renda.
A população de baixa renda tinha os cortiços como a principal forma de abrigo. Eles eram moradias
de aluguel, dormitórios ou casas (sempre com alta densidade populacional, promiscuidade e insalubridade),
localizados nas áreas centrais próximas às indústrias (BONDUKI, 1998). Segundo Villaça (1986), a habita-
ção popular foi tratada como uma forma de mercadoria no processo de consumo e produção, fornecendo
possibilidades de geração de renda para o capital.
A presença do Tamanduateí e seus afluentes, bem como da estrada de ferro, foram fatores fundamen-
tais na organização do espaço, na forma de ocupação e determinação de usos (ROLNIK, 1990, p. 75).
O desenvolvimento de São Paulo ocorreu só no final do século XIX, com o crescimento do capital
oriundo da economia cafeeira, e da migração como força de trabalho para a industrialização e para a ferrovia
(estrutura de transporte existente). Consequentemente, o início da industrialização trouxe aumento da
população e das atividades, tornando assim as relações econômicas e sociais mais complexas. No município
de São Paulo, a população passa de 64.934 (1890) a 239.830 (1900) (IBGE, 2010), com um aumento de 369%,
que implicou em problemas tais como falta de habitações, saneamento, energia, estruturas de circulação e
equipamentos de transporte.
O centro, que era parte do atual distrito Sé, passou por uma remodelação no início dos anos 1900,
período de implantação dos bondes elétricos. A remodelação atingiu o vale do Anhangabaú, que estava
abandonado, pois os lugares mais nobres eram as áreas próximas ao Colégio e à Rua do Carmo. Depois, a
presença do Viaduto do Chá e do Teatro Municipal permitiu a valorização das áreas em direção ao Anhanga-
baú e a ocupação do “Centro Novo”. Esta era a busca de uma remodelação nos moldes europeus estetica-
mente qualificados (LEME, 1999).
Nas primeiras décadas do século XX, a verticalização das construções na área central e o uso do concre-
to armado são crescentes (LEME, 1999). Mas é na década de 1930 que o “Centro Novo” passa a ter a possibili-
dade de maior verticalização e adensamento, pois a legislação de 1934 permitia o uso de amplos coeficientes
de aproveitamento (ROLNIK, 1990 e SOUZA, 1994).
De um lado, havia a remodelação do centro pelo poder público, com o Plano de Avenidas realizado pelo
Prefeito Prestes Maia; de outro, havia empreendimentos privados, como os loteamentos da Cia City na zona
sul da cidade (período 1920-1950), destinados às pessoas com rendas média e alta.
Nos anos 30 e depois, o centro recebeu um contingente crescente de pessoas das classes populares;
boa parte delas eram imigrantes nordestinos, que passaram a ocupar progressivamente as áreas centrais
da cidade. Muitos desses imigrantes foram desenvolvendo atividades informais como estratégia básica de
sobrevivência (FRÚGOLI JR, 2000 cf. FRÚGOLI, 1995, p. 37-63).
O modelo central-desenvolvimentista se consolidou no período de crescimento econômico “quando
o processo de urbanização se intensificou (em 1940, só 32% da população brasileira habitava na zona
urbana; hoje, o índice é de 75%)” (BODUKI, 2000, p. 19). O poder público regia o Estado sobretudo com
base nos interesses econômicos relacionados com a produção da cidade (promotores imobiliários, loteado-
res, empresários de ônibus, indústria automobilística e empreiteiros de obras públicas). Este modelo ficou
caracterizado por: autoritarismo, centralização da gestão, ausência de participação do povo, desrespeito
ao meio ambiente e ao patrimônio cultural, desarticulação das políticas setoriais, priorização do transporte
individual, preferência pelas grandes obras, priorização do financiamento de habitação para os grupos sociais
de maior renda (BODUKI, 2000).
Nesse modelo, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), por intermédio do Banco Nacional de Habita-
ção (BNH), promoveu um tipo de intervenção urbana, por meio de agentes promotores locais, como a
Companhia de Habitação (COHAB) e as Companhias Estaduais de Desenvolvimento. Esse modelo de política
habitacional, baseado no financiamento ao produtor (não ao usuário final), excluiu parcelas relevantes de
demanda que não tinham renda mínima, nem comprovantes de renda para ter acesso ao programa. Além
disso, os conjuntos habitacionais financiados pelo BNH estavam caracterizados por: localização periférica,
gestão centralizada e contratação de empreiteiras, ausência de relação com os arredores, monotonia da
arquitetura, ausência de participação comunitária, falta de relação do projeto com o meio físico, expansão
horizontal das cidades e entrega de moradias próprias prontas (BODUKI, 2000).
O BNH atendeu tanto às classes de renda baixa quanto àquelas de renda média e alta. Portanto,
loteamentos destinados à população de baixa renda foram implantados em áreas periféricas, sem infraes-
trutura, permitindo aos especuladores valorizar as áreas intermediárias. Por sua vez, a ocupação periférica
só foi possível pela adoção do ônibus como meio de transporte (usado pela população de baixa renda), que
permitia um deslocamento maior em relação ao centro (SAMPAIO, 1972).
A partir da década de 40, a construção civil e os empreendedores passaram a não investir na produção
de habitações de aluguel. O aluguel era a principal solução disponível à população de baixa renda. Um fator
que contribuiu para reduzir os investimentos em imóveis para locação foi a Lei do Inquilinato, que passou a
controlar os valores (com base nos valores de 1941 e nas condições de permanência da habitação. Assim, esta
lei diminuiu o lucro nesse tipo de investimento (BONDUKI, 1998, p. 81).
Neste período, a casa própria também passa a ser o grande objetivo da população (VILLAÇA, 1986). Na
década de 1940, foram criadas as Carteiras Prediais dos Institutos de Aposentadoria E Pensão, que produzi-
ram cerca de 20.000 unidades em São Paulo até 1963 (BONDUKI, 1998).
A política habitacional não era suficiente para atender a demanda cada vez maior. Assim, no período
1940-1960, a população de baixa renda e os imigrantes passam a comprar lotes e autoconstruir suas casas na
periferia como solução de moradia (SILVA, 2000).
Até o final dos anos 60, São Paulo tinha um único Centro Metropolitano. A partir do “milagre econômi-
co” (período 1968-73), um novo centro se estruturou ao longo da Avenida Paulista, levando o Centro
Metropolitano se desdobrar nos “Centro Principal” e “Centro Paulista”, correspondeu às mudanças ocorridas
na passagem gradual do regime fordista19 para aquele de acumulação flexível20 (CORDEIRO, 1980, 1992 e
1993; apud FRÚGOLI, 2000, p. 40). Porém, com a tentativa de controlar a verticalização através de alguns
instrumentos em lei, houve uma redução nos empreendimentos na área central devido à dimensão e ao custo
dos terrenos. A partir daí, a Avenida Paulista a as Ruas da Consolação e Augusta tornam-se os novos eixos de
atração, direcionando a ocupação do “Novo Centro”, atraindo assim o comércio das elites; consequentemen-
19 A data inicial simbólica do fordismo é envolta de 1914. “Na medida em que a produção de massa, que envolvia pesados
investimentos em capital fixo, requeria condições de demanda relativamente estáveis para ser lucrativa, o Estado se esforçava por
controlar ciclos econômicos com uma combinação apropriada de políticas fiscais e monetárias no período pós-guerra. Essas políticas
eram dirigidas para as áreas de investimento público - em setores como o transporte, os equipamentos públicos tec. vitais para o
crescimento da produção e do consumo de massa e que também garantiam um emprego relativamente pleno. Os governos também
buscavam fornecer um forte complemento ao salário social com gastos de seguridade social, assistência médica, educação, habitação,
etc. Além disso, o poder estatal era exercido direta ou indiretamente sobre os acordos salariais e os direitos dos trabalhadores na
produção” (HARVEY, 1992, p.129).
20 A acumulação flexível “é marcada por um confronto direto com a rigidez do fordismo. Ela se apoia na flexibilidade dos
processos de trabalho, dos mercados de trabalho, dos produtos e padrões de consumo. Caracteriza-se pelo surgimento de setores de
produção inteiramente novos, novas maneiras de fornecimento de serviços financeiros, novos mercados e, sobretudo taxas altamen-
te intensificadas de inovação comercial, tecnológica, organizacional” (HARVEY, 1992, p.140)
CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO 43
te, a área central é ocupada por camadas mais populares (SILVA, 2000). A Av. Paulista se consolida, passando
a abrigar cinemas, hotéis, sedes de empresas e instituições. Além da atração e deslocamento de demanda
para a região da Paulista (entre as razões ou fatores que acentuam a desocupação da área central), destaca-se
a transferência dos órgãos públicos, que passam a ocupar o Parque do Ibirapuera e o Morumbi, além do
surgimento dos shopping centers (MEYER, 1991).
Nas décadas de 60 e 70, várias obras viárias foram realizadas, permitindo o avanço da verticalização no
território, bem como o acesso por automóveis desvinculado da área central (EMPLASA, 2000).
Segundo Villaça (1998), “as camadas sociais de alta renda começaram a perder seu interesse pelos
centros de nossas metrópoles e suas vizinhanças imediatas, abrindo espaço para sub-habitação no centro”.
Frúgoli (2000, p. 61) reitera que “o processo de crescente popularização do Centro (a partir de meados dos
anos 60) foi concomitante ao início da evasão de empresas e bancos para outros subcentros, à deterioração
parcial dos equipamentos urbanos e ao declínio de seu valor imobiliário”.
Segundo Frúgoli (2000, p. 61), a presença maciça das classes populares não foi a responsável pela
deterioração de certos espaços da cidade. Este autor considera a lógica do desenvolvimento urbano em
direção a outras regiões como o principal fator de deterioração, gerando queda na qualidade dos serviços
públicos e das edificações nas áreas abandonadas por tais investimentos.
Na primeira metade dos anos 80, com a crise econômica, desemprego e recessão, incluindo a extinção
do BNH em 1986, o SFH entra em colapso e a CEF assume a coordenação da política habitacional (TASCHNER,
1978 e SACHS, 1999).
Na década de 80, ocorre o êxodo industrial para o interior paulista. Assim, São Paulo ampliou seu papel
de centro financeiro, mas houve um aumento na pobreza, nas taxas de desemprego e na precariedade das
condições de vida da população de baixa renda (EMPLASA, 1999). Com o início da abertura política, houve a
formação de sindicatos e movimentos de luta por moradia apoiados pela Igreja Católica.
Em São Paulo (entre os anos 80 e 90), acentua-se o investimento na região sudoeste (com novas
avenidas), e esta área passa a atender as novas exigências tecnológicas baseadas na informação (com mão-de-
-obra especializada) (CASTELLS, 1999, p. 410).
A partir da reforma tributária promovida pela Constituição de 1988, ampliam-se os recursos dos
municípios, aumentando sua autonomia para formular políticas públicas. Neste contexto, desenvolvem-se no
Brasil experiências inovadoras na gestão das cidades, com base no trinômio Participação - Desenvolvimento
Sustentável - Qualidade de Vida e do Ambiente (BONDUKI, 2000).
Em São Paulo (anos 90), uma nova área de concentração de sedes empresariais vem configurar o
“Centro Berrini”, cujo núcleo representa (para a autora) um forte exemplo de reestruturação urbana, dada a
concentração de empresas multinacionais (ligadas à fase mais recente do processo de mundialização em São
Paulo) (CORDEIRO, 1992 e 1993; apud FRÚGOLI, 2000, p. 40).
A PMSP (gestão de Luiza Erundina, 1989-1992) realizou os primeiros Programas de Habitação de Interes-
se Social voltados para a área central da cidade com a criação do Programa de Recuperação de Cortiços. As
gestões municipais de Paulo Maluf (1993-1996) e Celso Pitta (1997-2000) não tiveram programas voltados
à habitação social no centro histórico, estando suas ações (paliativas) voltadas ao Programa Cingapura em
áreas de favela.
A partir de 1997, os movimentos sociais de luta por moradia realizaram várias ações de ocupação em
edifícios vazios há anos; os cálculos “apontam ao menos 15 locais invadidos, com 9 mil invasores, sendo 6 mil
organizados” (FRÚGOLI, 2000, p. 61).
O centro histórico de São Paulo (Distritos da República e da Sé21) perde crescentemente sua população
(principalmente das famílias de rendas média e alta) para outras áreas. Os dados do IBGE mostram que o
centro histórico tinha uma população de 93.873 (1980) passando a ter 67.833 habitantes (2000) (Figura 1 e
Tabela 1).
21 “A formação do atual centro histórico de São Paulo não foi ocasional: resultou de uma série de intervenções e investimentos
acumulados ao longo do último século, conferindo à região um papel de centralidade, com grande peso econômico, forte dinamismo,
múltiplas funções e importante patrimônio edificado” (NAKANO, CAMPOS, ROLNIK, 2004, p. 128).
Figura 1. Administração da Sé e Centro Histórico de São Paulo (Distritos da República e da Sé).

Fonte: PMSP, 2006.
Tabela 1. Número de habitantes na Região Metropolitana, Município e Centro Histórico de São Paulo em 1980, 1991 e 2000
Anos Região Metropolitana Município Centro Histórico
1980 12.588.725 8.587.665 93.873
1991 15.444.941 9.646.185 84.983
2000 17.834.664 10.434.252 67.833
Fonte: IBGE, 2001
A desvalorização do centro (criada pela evasão de empresas e bancos para outros subcentros, etc.)
provocou a deterioração parcial dos equipamentos urbanos e o declínio de seu valor imobiliário. Além dos
escassos investimentos públicos em equipamentos coletivos, habitação, transporte público, etc., a evasão
ocasionou a degradação urbana, passando o número de domicílios vagos de 6.219 (1991) a 10.062 (2000)
(IBGE, 2001) (Tabela 2).
Tabela 2. Número de domicílios no Município e Centro Histórico de São Paulo, 1991 e 2000
Distritos 1991 2000
Total Vagos Total Vagos
Município 2.856.180 273.754 3.554.820 420.327
Centro Histórico 41.784 6.219 42.018 10.062
Fonte: IBGE, 2001
Por outro lado, no ano 2000, 28,9% dos empregos formais do município de São Paulo estavam na área
central, sendo que os empregados recebiam 15 SM (27,1%), 5-10 SM (26,3%) e ≤3 SM (21,1%) (Tabela 3).
Tabela 3. Rendimento (salário mínimo) por responsável por domicílio no Município de São Paulo, 2000
Áreas ≤ 3 SM 3-5 SM 5-10 SM 10-15 SM > 15 SM
Área central 21,1 14,27 26,31 11,15 27,14
Município 40,06 17,92 20,95 6,43 14,6
Fonte: IBGE, 2000
No Município de São Paulo, a população total passou de 9.646.185 (1991) a 10.434.252 habitantes
(2000). Neste período, a população que mora em cortiços aumentou 60% e os moradores de rua, 80% (FIBGE
apud SAMPAIO, 2003) (Tabela 4). Estes dados mostram as condições dramáticas de habitação para a população
de baixa renda, cuja maioria mora em condições insalubres de habitação, “associada ao persistente empobre-
cimento da população paulistana nas últimas décadas. Entretanto, a compreensão do grau de pauperização
neste período, o desemprego industrial e o declínio da renda familiar, certamente levam as famílias a procurar
um domicílio mais barato, por pior e mais precário que ele seja” (SAMPAIO; PEREIRA, 2003).
Tabela 4. População total e condições de moradia no Município de São Paulo, 1991-2000

Condições de moradia 1991 2000 Crescimento (%)
População total 9.646.185 10.434.252 8
Favelados 644.907 909.628 41
Encortiçados 73.169 117.070 60
Domicílios improvisados 20.843 41.942 101
Moradores de rua 4.549 8.200 80
Fonte: Censos 1991 e 2000 do FIBGE (apud SAMPAIO; PEREIRA, 2003, p. 172)
Na área central e no centro histórico de São Paulo, os trabalhadores preferem morar próximo ao local
de trabalho (nos cortiços; pagando valores altos pela locação de um cômodo com banheiro coletivo) para
evitar despesas com transporte, tempo de deslocamento e cansaço. Tratando-se da metrópole, viver na
periferia de São Paulo requer 2 h em transporte coletivo para chegar ao centro e 2 h para chegar em casa,
totalizando cerca de 4 h dispendidas em transporte coletivo.
Bonduki (2000, p. 75) ressalta que “por outro lado, a necessidade de morar em lugares centrais gera
um alto comprometimento da renda familiar com o pagamento do aluguel no cortiço: 50% dos moradores
dispende mais de 28% e 25% deles, mais de 43% da renda familiar com o aluguel”. Portanto, é necessário
que a gestão pública crie programas e projetos de habitação social adequados às necessidades sociais e
econômicas das famílias.
Diante da existência de edifícios desocupados e abandonados, da falta de oferta de habitação social e
da demanda, a população se organizou através de movimentos sociais para ocupar pacificamente os prédios
desocupados, pressionando assim o poder público a criar programas de habitação social.
O centro pode ser caracterizado pela oferta de infraestrutura, acessibilidade e oportunidades de
trabalho. “O Centro tem um potencial para oferta de unidades habitacionais, p.ex., existência de terrenos
vazios, edifícios passíveis de reforma ou reciclagem, edifícios de valor arquitetônico ou histórico, para os
quais a melhor alternativa de recuperação é a reabilitação para uso habitacional” (PREFEITURA DE SÃO
PAULO, março de 2004, p. 6).
Na primeira década do século XXI, a queda na taxa de juros e a oferta de crédito imobiliário (configu-
rado a partir de 2006-2007), bem como as políticas e programas habitacionais federais reativaram o mercado
imobiliário em determinados bairros da área central (NETTO, p. 56). As políticas e os programas habitacionais
municipais também tiveram a requalificação da área central (com ações de moradia) como um de seus objeti-
vos.
Nesse contexto, a gestão de Marta Suplicy (PMSP, 2001-2004) reabilitou edifícios para a população
de baixa renda que trabalhava principalmente no centro através do Programa Social: Morar no Centro e das
modalidades Programa De Reabilitação Integrada Do Habitat (PRIH), Locação Social e Arrendamento Residen-
cial (PAR). Sua gestão contribuiu com o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (PDE, 2002) e incorporou
instrumentos do Estatuto da Cidade, especialmente, criou as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), para
viabilizar a implantação dos programas de habitação social no centro histórico de São Paulo.
A reabilitação de edifícios pelo Programa Social: Morar no Centro, a migração da população por
oportunidades de trabalho e o crescimento da população potenciaram um aumento de 18,9% na população
do centro histórico (período 2000-2010); (Tabela 5).
Tabela 5. Número de habitantes no Município e Centro Histórico de São Paulo em 2000 e 2010
Anos Município Centro Histórico (Distritos Sé e
República)
2000 10.434.252 67.833
2010 11.253.503 80.632
Fonte IBGE, 2001, 2010.
Cabe ressaltar que durante a gestão de Marta Suplicy a União dos Movimentos de Moradia continuou
ocupando prédios localizados na área central de São Paulo. Em 10 de fevereiro de 2002, cerca de 5.000
pessoas ocuparam 8 áreas, entre terrenos e prédios vazios. Em fevereiro de 2003, a União de Movimentos
de Moradia realizou uma megamanifestação reivindicando habitação social ao governo do Estado. Em julho
do mesmo ano, cerca de 3.000 famílias de baixa renda (vinculadas a movimentos de moradia) ocuparam
cinco prédios vazios e sem função social, expressando o problema da falta de moradia. No final de 2003,
continuaram as manifestações reivindicando maiores verbas para habitação no orçamento municipal de 2004
(CARDOSO, 2004, p. 24-25).
As gestões municipais de José Serra (01/2005-02/2006) e Gilberto Kassab (03/2006-12/2012) deram
continuidade à reabilitação de alguns edifícios e à construção de outros implementados pelos programas
PAR e Locação Social, que tiveram início na gestão anterior. Nesse período, a ação mais representativa da
Prefeitura no centro histórico foi o Projeto de Requalificação Urbana (NOVA LUZ), iniciado em 2005. Ainda
nessa década, o crescimento econômico aqueceu o setor da construção civil (especialmente o setor habita-
cional) com o crescimento substancial de recursos dentro do SFH e a ampliação do crédito imobiliário vigente
no Brasil desde 2006. “Então, o mercado imobiliário, avança sobre a região central de São Paulo com vários
lançamentos na região das Ruas Consolação, Bela Vista e Augusta (baixa) voltados para as classes média e
média-alta” (ROSSETTO NETTO, 2017, p. 58). Nessa década, as ocupações de prédios vazios por movimentos
de moradia continuam evidenciando a ausência de políticas e Programas de Habitação de Interesse Social na
área central.
A crise econômica americana (2008) e seus reflexos na Europa (desde meados da primeira década
até o início da segunda década) não afetaram o Brasil, que vivenciou o crescimento econômico promovido
pelo Governo Federal através de ações tais como: consumo interno, redistribuição de renda, ampliação de
programas sociais, Programa Habitacional Minha Casa Minha Vida, criação de empregos, etc. Além disso,
a ampliação do crédito imobiliário (entre outros) dinamizou os investimentos e as ações imobiliárias. Estas
ações foram vivenciadas em todo o país, especialmente nas Regiões Metropolitanas do Rio de Janeiro e São
Paulo. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE, 2010), o déficit de habitação na cidade
de São Paulo em 2010 era de 712 mil famílias, incluindo habitações irregulares ou precárias, tais como favelas
e cortiços.
Frente à demanda por habitação social no centro histórico de São Paulo, Fernando Haddad (PMSP,
gestão 2013-2016) implementou o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), lançado pelo Governo
Federal em 2009. No município de São Paulo, o PMCMV dá acesso a moradia às famílias com renda mensal de
até R$ 1.800,00 (Faixa 1), podendo ser atendidas pelo PMCMV-EMPRESAS ou pelo PMCMV-ENTIDADES. Em
ambos casos, os beneficiários pagam uma parcela equivalente a 5% da renda mensal familiar (PREFEITURA
DE SÃO PAULO, 2020). O Conjunto Habitacional Conselheiro Crispiano está entre os edifícios reabilitados pelo
PCMCMV no centro histórico de São Paulo.
Através do convênio de cooperação entre os Governos do Estado (Geraldo Alckmin, 2011-2015,
2015-2018) e Município (Fernando Haddad, 22/9/2014) de São Paulo, foi implementado o Programa Parceria
Público-Privada Habitacional (PPP Habitacional) na área central do município para oferecer 10.000 unidades
habitacionais a famílias com renda de 1-10 SM (PREFEITURA DE SÃO PAULO, 2020). O aumento da população
em situação de rua é outro problema latente na cidade de São Paulo; assim apontam os censos realizados
em 2009, 2011 e 2015. No período 2009-2015, houve um aumento considerável (16,4%) na população em
situação de rua. Em 2015, de 15.905 pessoas em situação de rua, 53,9% foram acolhidos em centros de
atendimento e 46,1% ainda moram na rua e nos espaços públicos (Tabela 6).
Tabela 6. População que vive na rua em São Paulo (censos de 2009, 2011 e 2015)
População em situação-de-rua População
2009 2011 2015
Vivem na rua e em espaços públicos 6.587 6.765 7.335
Abrigados em centros de atendimento 7.079 7.713 8.570
Total 13.666 14.478 15.905
Fonte: FIPE (2015). Organização: Salcedo
Neste contexto, vários fóruns e discussões procuraram soluções para atender a população em situação
de rua de forma que ela pudesse integrar as políticas de habitação, saúde, trabalho, assistência e desenvol-
vimento social. Em 2016, foi implementado o Plano Municipal De Políticas Para a População em Situação
de Rua (PLANO POPRUA), que tem como princípio respeitar os direitos desta parte da população através de
várias ações (p.ex., acesso à habitação).
Nas gestões de João Doria (2017-04/2018) e Bruno Covas (04/2018- 12/2020), a PMSP continuou a
implementar o PPP Habitacional (iniciado na gestão anterior) visando atender à demanda por habitação social
no centro histórico. Foram construídos o Residencial São Caetano (126 unidades de habitação) e o Complexo
Júlio Prestes (914 unidades de HIS) para famílias com renda mensal na faixa de R$ 810,00-4.344,00. Em
2018, a PMSP também elaborou o Projeto Piloto Locação Social para População em Situação de Rua (regula-
mentado através da Portaria Intersecretarial 003/2018). O primeiro empreendimento destinado à população
em situação de rua (entregue pela PMSP em 2019) foi o Conjunto Habitacional Asdrúbal do Nascimento II/
Edifício Mário de Andrade (localizado na região central da cidade).
O centro histórico de São Paulo está caracterizado pela degradação do espaço urbano, com forte
presença de cortiços e prédios desocupados, concentrando cada vez mais o comércio, serviços e finanças;
portanto, o centro histórico de São Paulo concentra os trabalhos formal e informal. “Metade dos morado-
res (53%) são trabalhadores assalariados (com registro em carteira), cuja maioria tem uma renda familiar
(média e mediana) relativamente alta (5-6 SM), sendo que 38% deles recebe mais de 6.9 SM” (BONDUKI,
2000, p. 74). Dessas famílias, 29% habitam há mais de três anos no mesmo cortiço, comprometendo 28%
da renda mensal para o pagamento do aluguel no cortiço. Estes dados mostram que uma parte significativa
dos trabalhadores no centro prefere morar próximo ao trabalho, optando por cortiços por falta de oferta de
habitação social. Essa demanda no mercado popular por moradia nas áreas centrais sempre existiu, tendo
sido pouco atendida pela gestão pública, que sempre destinou a produção de habitação social na periferia.
Somadas a esta situação, encontram-se as pessoas em situação de rua.
A população de baixos recursos econômicos, que mora em condições precárias nos edifícios históricos
do centro histórico, tem acesso limitado a água potável, infraestrutura, saneamento, banheiros coletivos,
cômodos com área reduzida e superpopulação, caracterizando assim moradias precárias (ONU HABITAT,
2020; SALCEDO, 2007). Por outro lado, os trabalhadores que atuam no centro, mas moram na periferia da
cidade (longe dos locais de trabalho e dos equipamentos básicos, tais como saúde e educação), dependem do
transporte coletivo, sendo obrigados a investir parte significativa do dia e do salário no transporte (MARICA-
TO, 2001). Ambas situações são caracterizadas pela moradia precária, qualidade de vida urbana deficiente e
falta de sustentabilidade. Portanto, é necessário implementar Programas e Projetos de Habitação de Interes-
se Social no centro histórico de São Paulo para melhorar a qualidade de habitação.
49
3. Programas de Habitação de Interesse Social
no Centro Histórico de São Paulo
Até a década de 90 (século XX), as soluções para a demanda de Habitação de Interesse Social (PHIS22)
estavam focadas na construção de conjuntos de habitação nas áreas de expansão da cidade longe dos locais
de trabalho, exigindo longos deslocamentos diários. Além disso, essas moradias eram inadequadas, constru-
ídas em locais sem qualquer infraestrutura urbana, longe dos equipamentos e serviços coletivos (tais como
saúde, educação, lazer e transporte urbano).
Tsukumo (2007) ressalta que o modelo Centro-Periferia (na segunda metade do século XX) consolida
a discussão sobre habitação na periferia, sendo o centro caracterizado como o lugar de atuação do mercado
imobiliário e da indústria da construção civil, ambos voltados para as classes média e alta (para a reprodução
de renda e do capital).
A partir do final da década de 1980, os Movimentos de Moradia do Centro posicionaram-se politica-
mente e ocuparam os imóveis vazios na área central (SILVA, 2000; 2007; ANITELLI, TRAMONTANO, 2016). A
atuação organizada dos Movimentos de Moradia do Centro mostrou a precariedade dos cortiços existentes,
da existência de numerosos edifícios vazios, a demanda de habitação social e a falta de políticas e programas
de habitação social no centro. A partir da década de 1990 (especificamente na gestão de Luiza Erundina,
1989-1992), foram formuladas as primeiras políticas de habitação social para o centro histórico de São Paulo.
A falta de continuidade entre os programas das diversas gestões municipais causou o atraso na execução
de projetos aprovados ou já iniciados. As gestões municipais negaram a continuidade e aprimoramento dos
Programas de Habitação de Interesse Social (PHIS) em andamento por questões políticas (e dentro da óptica
do modelo Centro-Periferia). Assim, as ações muitas vezes se realizaram para criar novos programas e muitas
vezes foram implementadas em áreas da periferia da cidade.
Os PHIS criados no âmbito Federal nem sempre foram viabilizados no ano de sua criação, no centro
histórico de São Paulo. O PAR (criado pelo Governo Federal; 2001) foi implementado no centro histórico de
São Paulo na gestão de Marta Suplicy (2001-2004). O PMCMV (criado pelo Governo Federal; 2009) só foi
viabilizado na gestão de Fernando Haddad (2013-2016). Já o Programa Parceria Público-Privada Habitacional
(PPP-Habitacional; criado pelo Governo Federal; 2011) só foi implementado na gestão estadual de Geraldo
Alckmin (2011-2015, 2015-2018) e nas gestões municipais de Fernando Haddad (2013-2016).
Os PHIS foram abordados na gestão dos Governos Federal, Estadual e Municipal. Eles serão aqui relacio-
nados aos anos de sua implementação no centro histórico de São Paulo (períodos 1989-2000, 2001-2012 e
2013-2021; a seguir) e à gestão do Governo Municipal. Os PHIS foram caracterizados pelos seguintes indica-
dores: promotores23, financiamento, beneficiários, infraestrutura urbana24, localização, tipologias e áreas,
participação dos beneficiários no processo da produção e avaliação do programa.
22 “É aquela destinada ao atendimento habitacional das famílias de baixa renda, podendo ser de promoção pública ou privada,
tendo no máximo um sanitário e uma vaga de garagem, sendo classificada em dois tipos: HIS 1: destinada a famílias com renda fami-
liar mensal de até R$ 2.172,00 (ou renda per capita de até R$ 362,00); HIS 2: destinada a famílias com renda familiar mensal superior
a R$ 1.172,00 (ou renda per capita superior a 362,00 até R$ 4.344,00 ou renda per capita de até R$ 724,00) (PREFEITURA MUNICIPAL
DE SÃO PAULO: LEI MUNICIPAL Nº 16.050, DE 31 DE JULHO DE 2014, PLANO DIRETOR ESTRATÉGICO).
23 Os Promotores de Habitação de Interesse Social (HIS) são: “órgãos de administração direta; empresas de controle acionário
público; entidades representativas dos futuros moradores ou cooperativas habitacionais conveniadas ou consorciadas com o Poder
Público; entidades ou empresas que desenvolvem empreendimentos conveniados ou consorciados com o Poder Público para execu-
tar Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS); bem como empresas ou entidades sem fim lucrativo (que atuam como
executoras ou organizadoras de EHIS, respectivamente) no âmbito do programa habitacional subvencionado pela União, Estado ou
Município”.
24 “Consiste na rede de abastecimento de água potável, esgoto sanitário, limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos,
luz domiciliar, iluminação pública, pavimentação de vias e drenagem de águas pluviais.” (PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO:
PROJETO DE LEI Nº 619/16).
Período 1989-2000
Na primeira gestão do Governo Federal de Fernando Henrique Cardoso (01/01/1995-31/12/1998), no
Ministério de Planejamento foi criada a Secretaria de Política Urbana, à qual ficaram subordinadas as direto-
rias de habitação e saneamento. Os investimentos em habitação foram dos recursos onerosos do Fundo de
Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e aqueles a fundo
perdido do Orçamento Geral da União (OGU), necessários para atingir a população de baixa renda; portanto,
os investimentos em habitação de interesse social foram poucos (MARICATO, 1998).
Na primeira gestão do Governo Estadual de Mário Covas (01/01/1995-31/12/1999), criou-se o Progra-
ma de Atuação em Cortiços (PAC/CDHU) (Decreto 43.132; 01/06/1998) visando solucionar o problema de
submoradia na Região Metropolitana e propiciar condições para revitalização urbana de núcleos históricos. O
Programa só foi implementado a partir de 2002 com acesso aos recursos do Banco Internacional de Desenvol-
vimento (BID) (NETTO, 2017).
Na gestão Municipal, as primeiras políticas e programas para habitação social em áreas centrais foram
propostas na gestão de Luiza Erundina de Sousa (01/01/1989-31/12/1992). Diante das precárias condições
de habitação em São Paulo, criou-se o Programa Habitacional Para a Área Central destinado a moradores de
cortiço25.
Nabil Bonduki, enquanto Superintendente de Habitação Popular (Habi), [órgão encarregado de
formular e implementar os Programas de His da Secretaria Municipal De Habitação (SEHAB) e do Fundo de
Atendimento à População Moradora em Habitação Subnormal (FUNAPS)] delineou as políticas de habitação
social para a área central, implementando o Programa habitacional para esta área destinado a moradores de
cortiço. Esta foi uma gestão conjunta que envolveu o Poder Público, os movimentos populares e as assesso-
rais técnicas, contando com financiamento do FUNAPS. Outra ação importante na gestão de Erundina foi a
criação da Lei Moura (Lei 10.928/91), que dispõe sobre as condições de habitação nos cortiços.
Nas gestões de Pulo Maluf (01/01/1993-31/12/1996) e Celso Pitta (01/01/1997-31/12/2000) na PMSP,
os programas habitacionais para a população encortiçada, iniciadas na gestão anterior (Luiza Erundina), não
tiveram continuidade.
Programa habitacional para a área central destinado a moradores de cortiço

Na gestão municipal de Luiza Erundina (01/01/1989-31/12/1992), foi implementado o primeiro
Programa Habitacional para a área central destinado a moradores de cortiço. Este Programa de Habitação
de Interesse Social, realizado com qualidade e baixo custo, foi pioneiro e bem-sucedido, com autogestão na
produção da moradia26 e mutirão autogerido (conhecido como FUNAPS COMUNITÁRIO).
Nesta gestão, a SEHAB buscou criar condições para viabilizar o programa de cortiços como forma de
moradia para a Área Central, não mais como forma de assistência social como ocorreu nas gestões anterio-
res27. Ficou evidenciada a viabilidade de produzir habitação de interesse social para a população moradora
m cortiços28.
25 Lei 10.928/91, Art. 1º: Define-se cortiço como a unidade usada como moradia coletiva multifamiliar, presentando, total ou
parcialmente, as seguintes características: a) constituída por uma ou mais edificações construídas em lote urbano; b) subdividida em
vários cômodos alugados, subalugados ou cedidos a qualquer título; c) várias funções exercidas no mesmo cômodo; d) acesso e uso
comum das instalações sanitárias e dos espaços não edificados; e) circulação e infraestrutura geralmente precárias; f) superlotação
de pessoas.
26 “Na produção de moradia, entende-se por autogestão um processo de gestão do empreendimento habitacional no qual
os futuros moradores, organizados em associações ou cooperativas, administram a construção das unidades habitacionais em todos
seus aspectos, a partir de regras e diretrizes estabelecidas pelo poder público, quando este participa financiando o empreendimento”
(BONDUKI, 2000, p. 35).
27 “Foram desenvolvidas duas experiências piloto: uma para o Casarão da Celso Garcia e outra para o conjunto Madre de Deus,
sendo realizado um Concurso Público de Anteprojetos para Habitação Popular no Brás. Com o título “EMURB vence a contradição
e resgata o centro da cidade”, o encarte “Resgate da Área Central”, (publicado em 1991 pela Empresa Municipal de Urbanização,
EMURB) apresenta todos projetos propostos para a Área Central” (DIOGO, 2004, p. 53).
28 “A análise do nível de renda da população moradora em cortiços indica que uma parte significativa dessa população tem
PROGRAMAS DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL NO CENTRO HISTÓRICO DE SÃO PAULO 51
A proposta do Programa de Cortiços partiu da caracterização dos problemas dos cortiços: Distribuição
espacial: concentração na região central; Estrutura fundiária: dificuldade em desmembrar lotes; Condições
de habitabilidade: precárias; além disso, permanência da população moradora: demanda da população de
permanecer nos bairros centrais, principalmente daquela advinda dos movimentos populares organizados
(DIOGO, 2004).
A proposta habitacional para os cortiços estava respaldada pelo “Plano Diretor do Município de São
Paulo” elaborado pela Secretaria Municipal de Planejamento (SEMPLA), que propunha a delimitação de
Zonas Especiais de Interesse Social 4 (ZEIS 4) para as áreas de cortiços. Além do Plano Diretor, a lei proposta
pelo vereador Luís Carlos Moura (conhecida como Lei Moura, Lei 10.928 de 08 de Janeiro de 1991), define
condições mínimas de habitabilidade para os assim chamados cortiços. Os responsáveis pelas condições de
habitação perante o Poder Público são o proprietário, o locatário-sublocador, terceiros que tomem o lugar
destes e/ou o responsável pela exploração do cortiço. Nesta Legislação, são também consideradas como
condições de habitação aquelas estipuladas no Art. 3 (Independentemente de outras normas aplicáveis,
consideram-se as condições mínimas de habitação, para os fins desta Lei, a segurança do imóvel, ventilação,
iluminação, banheiro, área mínima dos cômodos, pé direito, escadas e corredores)29.
Uma condição para a viabilização dos programas de HIS (bem como sua viabilidade econômica) era não
ultrapassar os tetos de financiamento definidos para o conjunto da política habitacional do município. Para
tal, autogestão e mutirão foram usados como ações para baratear o custo da construção.
As duas linhas de atuação do Programa de Cortiços foram as seguintes: Produção de Habitação de
Interesse Social (HIS) e Recuperação de Cortiços.
Programa de Produção de Habitação de Interesse Social

Gestores: Empresa Municipal de Urbanização (EMURB); Secretaria Municipal de Planejamento
(SEMPLA), que elabora o Plano Diretor do Município de São Paulo com as Zonas Especiais de Interesse Social
para as áreas de cortiço (ZEIS 4); Prefeitura Municipal de São Paulo (PMSP), como entidade financiadora;
Secretaria de Habitação e HABI, para administração do FUNAPS30 no atendimento às famílias.
Os beneficiários são as famílias com renda de 1-4 SM.
Quanto à localização e infraestrutura urbana, o Programa de Produção de HIS previa a produção de
novas unidades habitacionais, equipamentos para o bairro e regularização dos imóveis encortiçados 31. Os
projetos teriam 4.000 m² no mínimo e as áreas escolhidas seriam definidas como ZEIS 4. Os bairros centrais
e o ANEL INTERMEDIÁRIO eram prioritários e as áreas de intervenção deveriam ter como características o
seguinte: infraestrutura com capacidade de adensamento, subutilização ou existência de vazios, presença de
condições de acesso a financiamento habitacional, pois a renda (média e mediana) é de 5-6 SM. “Uma família com renda de R$650,00
(5 SM), que comprometesse 25% de sua renda com as prestações, poderia tomar um financiamento com recursos do FGTS (cerca de
R$ 16.500,00), o que está muito perto do que poderia custar uma unidade habitacional de cerca de 35 m² em certas partes daquilo
que chamamos de área central” (BONDUKI, 2000, p. 81).
29 Art. 3: Para os fins desta Lei, independente de outras normas aplicáveis, consideram-se condições mínimas de habitação
o seguinte: a) segurança do imóvel quanto à sua instalação elétrica e à sua estrutura, comprovadas através de laudo expedido pelo
órgão público competente, renovado a cada dois anos; b) ventilação mínima por cômodo de metade da área de iluminação; c) ilumi-
nação mínima por cômodo de 1/7 (um sétimo) da área de piso; d) área mínima do cômodo ou divisão igual ou maior que 5 m², com
sua menor dimensão não inferior a / igual ou maior que 2 m; e) adensamento máximo de 2 pessoas por 8 m², considerando toda a
área construída da edificação, sendo vedado o revezamento; f) banheiro revestido de piso lavável e barra impermeável com até 2 m
de altura; g) os banheiros serão dotados pelo menos de vaso sanitário, lavatório e chuveiro (em funcionamento), compartimentados
de forma independente, com abertura para o exterior sempre que possível; h) haverá no mínimo 1 tanque, 1 pia e 1 banheiro para
cada grupo de 20 moradores; i) o pé direito será de, no mínimo, / igual ou maior que 2,30 m; j) as escadas e corredores de circulação
terão largura de, pelo menos, / igual ou maior que 80 cm (PREFEITURA DE SÃO PAULO, LEI Nº 10.928/91).
30 Prefeitura de São Paulo (LEI Nº 8.906, DE 27 DE ABRIL DE 1979): Dispõe sobre a criação do Fundo de Atendimento à Po-
pulação Moradora em Habitação Subnormal (FUNAPS), e dá outras providências destinadas a promover o atendimento habitacional
da população de renda ≤ 4 SM regionais, moradora no Município em habitações subnormais (Art. 3º: em relação ao beneficiário,
os recursos do FUNAPS serão aplicados para colaborar na: I. Aquisição de lote de terreno para construção de moradia própria, de
preferência em locais próximos às habitações subnormais dos beneficiários; II. Compra de material de construção para edificação de
moradia própria; III. Aquisição de edificação para moradia própria; IV. Melhoria das condições de habilidade em geral, inclusive das
próprias habitações subnormais).
31 Os projetos indicados para o Programa de Produção de HIS foram: Pari, Rua do Carmo, Celso Garcia, Madre de Deus, Ci-
nema, Fábricas (Ipiranga) e Kandinsky (Ipiranga). Foi elaborada uma proposta preliminar de intervenção para cada uma das áreas.
(DIOGO, 2004, p. 56).
imóveis deteriorados, interesse urbanístico, concentração de população de baixa renda e a possibilidade de

os proprietários participarem dos empreendimentos.
Quanto aos beneficiários, o atendimento do FUNAPS seria para famílias com renda de 1-4 SM.
Quanto aos tipos de habitação e às áreas, as ZEIS 4 deveriam estar necessariamente vinculadas a um
Plano de Urbanização, com padrões específicos para os 2 empreendimentos: área máxima da unidade: 72
m²; área média: 36 m² (podendo chegar a 21 m² para o caso de abrigar uma pessoa); área 2 máxima: 10.000
m² para lote de habitação multifamiliar; um banheiro no máximo por unidade habitacional (UH); uma vaga
de estacionamento descoberto no máximo para cada 10 UH e densidade de até 1.500 hab/ha (DIOGO, 2004,
p. 55).
Programa de Recuperação de Cortiços

O Programa de Recuperação de Cortiços propôs instrumentos de gestão conjunta envolvendo poder
público, movimentos populares e suas assessorias técnicas. O programa também estabeleceu dois subprogra-
mas, que poderiam ser combinados:
1) Financiamento para aquisição de imóveis encortiçados por famílias associadas, tendo como
pressuposto a propriedade coletiva do imóvel (limite: 400 UPF/família).
2) Financiamento para reforma do imóvel encortiçado (limite: 350 UPF/família).
Dois aspectos foram muito valorizados pelo programa: (1) participação da comunidade com autoges-
tão dos empreendimentos financiados pela PMSP e (2) fixação da população na região.
Além disso, foi apresentado o Programa de Intervenção nos Cortiços de Origem para os locais de onde
sairiam moradores para os projetos maiores, pois nem todos iriam para as novas áreas. Para os moradores
que ficassem, foram propostas melhorias nas condições de habitabilidade do imóvel e valores de aluguel
acessíveis, além do fortalecimento dos movimentos de luta por moradia (DIOGO, 2004, p. 57).
O relatório final da gestão Luiza Erundina apresentou todas ações planejadas, concluídas e em execução
(organizadas por Administrações Regionais) até novembro de 1992 pela Superintendência de Habitação
Popular 32. Nesta gestão, alguns projetos e obras, tais como os Casarões Celso Garcia33 e Madre de Deus,
foram concluídos (Figura 2).
Vários empreendimentos foram interrompidos quando os terrenos já estavam adquiridos pela Prefei-
tura (ou pela Associação de Moradores) e os projetos estavam prontos; p.ex., o Palacete da Rua do Carmo e
os projetos 25 de Janeiro, Eiras Garcia, Pedro Fachini e Imoriti. Outros 12 empreendimentos foram também
paralisados pela Prefeitura durante a gestão de Paulo Maluf (BONDUKI, 2000). Além disso, a experiência-pi-
loto do Casarão do Carmo (localizado no centro histórico de São Paulo) pretendia melhorar a qualidade de
habitação em cortiços e a preservação do patrimônio edificado 34.
32 Na área da Administração Regional da Sé (total de 622 UH), as intervenções foram as seguintes: 1) 25 de janeiro (Bom Re-
tiro) - Programa de recuperação de cortiços: compra e recuperação de imóvel para implantação de 33 UH; 2) Eduardo Prado (Santa
Cecília): Estudo preliminar para implantação de 25 UH; 3) Itariri (Pari); Projeto de Habitação para obra em mutirão no cortiço (cons-
trução de 14 UH); 4) Morro do Pari (Pari); área indicada pelo Movimento de Moradores de Cortiços e de Catadores de Papelão para a
implantação de 472 UH em 15.878 m² (divididos em 4 áreas). A proposta se encontrava no estágio de estudo preliminar, com previsão
de que os escritórios contratados desenvolvessem o projeto. Estavam projetados prédios de uso coletivo no térreo, incluindo áreas
para as atividades dos catadores de papelão; 5) Rua do Carmo (Sé): recuperação de casarão encortiçado e construção de 38 UH. A
área já havia sido desapropriada pela PMSP (estudo preliminar elaborado pelo Arq. Paulo Bastos); 6) Senador Felício dos Santos (Li-
berdade): Proposta de construção em mutirão de 40 UH dentro do Programa de Recuperação de Cortiços (DIOGO, 2004, p. 57-58).
33 O projeto habitacional Casarão Celso Garcia (localizado no Brás) foi realizado por mutirão; “foram desapropriados 7 lotes,
dos quais um estava vazio, 2 ocupados por casarões encortiçados e 4 por armazéns de um só pavimento, com baixa taxa de ocupação
e aproveitamento do solo, totalizando 3.000m². O projeto inclui 182 apartamentos, lavanderia coletiva na laje de cobertura, dois
salões comunitários, creche com amplo pátio central de recreação, além do casarão (final do séc. XIX) que seria transformado em
oficina cultural” (BONDUKI, 2000, p. 97). O projeto atendeu aos antigos moradores, bem como os moradores de cortiços do entorno.
Entretanto, a regularização dos terrenos e construções ficou pendente desde então. Só em 2016, o processo finalmente foi concluído
(com mudanças na legislação e empenho da Cohab-SP).
34 A intervenção no Casarão do Carmo (centro histórico de São Paulo) teve início na gestão da PMSP (1989-1992); a Prefeitura
entregou o prédio aos beneficiários (em 10/01/2018) com 21 apartamentos (empreendimento de moradia popular projetado pelo
escritório do Arq. Hector Vigliecca). O processo de desapropriação do terreno foi iniciado em meados de 1992; o projeto foi realizado
em 2002 e as obras tiveram início em julho de 2004. Prefeitura de São Paulo. http://www.capital.sp.gov.br/noticia/prefeitura-entre-
ga-apartamentos-e-moradores-voltam-ao-casarao-do-carmo-apos-13-anos. Acesso em 30/03/2018.
Figura 2. Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia

Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo (2016)
Período 2001-2012
Na segunda gestão do Governo Federal de Fernando Henrique Cardoso (01/01/1999-31/12/2002) foi
criado o PAR (Lei 10.188; 12/02/2001). O Art. 1 expressa: “Fica instituído o Programa Residencial para atendi-
mento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda sob a forma de arrendamento
residencial com opção de compra”. A área de atuação do PAR compreende capitais estaduais, municípios
integrantes das regiões metropolitanas e regiões integradas de desenvolvimento econômico, incluindo
municípios com população urbana igual ou maior que 100 mil habitantes.
No Governo Federal do Luiz Ignácio da Silva (01/01/2003-31/12/2006 e 01/01/2007-31/12/2010) foi
criado o Ministério das Cidades (MCIDADES) com 4 secretarias: Habitação, Programas Urbanos, Saneamento
e Mobilidade Urbana. Em 2005, o Ministério redefine uma Política Nacional de Habitação, com a criação do
Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) e a criação de fundos, bem como a instituição
de conselhos locais de habitação. A ação habitacional baseada na estrutura federal no período delimitado
esteve ainda fortemente ligada ao Programa Arrendamento Residencial (PAR) da CEF. Pela primeira vez, é
estruturada uma ação federal das políticas de habitação social para todo o país a partir do nível local (NETTO,
2017, p. 62).
Em 2007, é criado o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) para ativar o crescimento econômi-
co através do planejamento e execução de grandes obras de infraestrutura, intervenções urbanas e ações
habitacionais etc.
O Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi criado pelo Governo Federal em 2009 (Lei 11.977;
07/07/2009) para moradia da população de baixa renda. Ele estabelece valores para produção de habitação
maiores, se comparados com o PAR, priorizando as famílias de menor renda (Faixa 1). O impacto do progra-
ma35foi alto, levando à reedição do MCMV2 (lançado em 2011) e MCMV3 (lançado em 2015).
35 O Programa Minha Casa Minha Vida é uma iniciativa do Governo Federal (em parceria com estados, municípios, empresas
Na primeira gestão do Governo Federal de Dilma Rousseff (01/01/2011-31/12/2014), foram tomadas

ações que melhoraram a distribuição de renda da população através de: ampliação dos programas sociais,
aumento no valor do SM (e crescimento na renda do trabalhador), retomada dos investimentos públicos,
ampliação dos empregos formais, queda na taxa de juros e expansão do crédito direcionado.
Neste período, foi também lançada a segunda fase do programa MCMV.
Nas gestões dos Governos Estaduais de Geraldo Alckmin (06/03/2001-01/01/2003 e 01/01/2003-
31/03/2006) e Cláudio Lembro (31/03/2006-31/12/2006), foi implementado o Programa de Atuação em
Cortiços (PAC) (especificamente em 2002) sob a responsabilidade da Companhia de Desenvolvimento Habita-
cional e Urbano (CDHU) e com captação de recursos do Banco Internacional de Desenvolvimento (BID).
As gestões do Governos Estaduais de José Serra (01/01/2007-02/04/2010) e Alberto Goldman
(02/04/2010-31/12/2010) deram continuidade à implementação do Programa de Atuação em Cortiços inicia-
do por Alckmin; foram realizadas novas construções em terrenos ocupados pelos cortiços. Foram produzidas
723 unidades de habitação no período 2005-2009 e 398 no período 2010-2012 (SANCHES, 2015; apud NETTO,
2017, p. 61).
A gestão do Governo Estadual de Geraldo Alckmin (01/01/2011-31/12/2015) implementou ações para
habitação de interesse social na área central de São Paulo e nas Regiões Metropolitanas. Em 2011, foi criada
a Agência Casa Paulista vinculada à Secretaria da Habitação, para executar uma política de fomento à oferta
de habitação de interesse social.
Em 31/10/2011, o Conselho Gestor do Programa Estadual de Parcerias Público-Privadas aprovou
proposta de PPP Habitacional36 apresentada pela Secretaria da Habitação por meio da Casa Paulista. Depois
de sua aprovação, foi lançado o Edital de Chamamento Público (004/2012; 16/04/2012) visando à implan-
tação de HIS na Área Central da Cidade de São Paulo. Este edital visava especificamente receber estudos
de Parceria Público-Privada para oferecer 10.000 UH a famílias com renda na faixa 1-10 SM. A assinatura
do convênio de cooperação (22/09/2014) envolveu a Secretaria de Habitação (Governo de São Paulo), a
Secretaria de Habitação (Município de São Paulo) e a Companhia Metropolitana de Habitação (COHAB) de
São Paulo. Depois, foi lançado o Edital de Concorrência Internacional (001/2014) para implantação de 14.124
unidades habitacionais em 4 lotes inseridos no Centro Expandido da Cidade de São Paulo, que agrega os
distritos seguintes: Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci,
Liberdade, Bela Vista e Consolação (GOVERNO DE SÃO PAULO, PPP).
A gestão do Governo Municipal de Marta Suplicy (01/01/2001-31/12/2004) deu continuidade aos
programas de atuação em cortiços (incluindo as obras iniciadas, mas não concluídas na gestão de Luiza
Erundina). Ela implementa a produção de habitação de interesse social na área central através do Pro-Cen-
tro e do Programa Morar no Centro com as modalidades de atendimento seguintes: PAR, Locação Social,
Perímetro de Reabilitação Integrada do Habitat (PRIH), Programa de Intervenção em Cortiços, Bolsa Aluguel
e Moradia Transitória. Para viabilizar a produção de habitação social na área central, foi elaborado o Plano
Diretor Estratégico de São Paulo (PDE, 2002) incorporando os instrumentos do Estatuto da Cidade (2001) e a
demarcação das Zonas de Interesse Social-3 no centro (ZEIS-3). O Programa Morar no Centro será abordado
no quarto capítulo.
As gestões do Governo Municipal de José Serra (01/01/2005-31/03/2006) e Gilberto Kassab
(31/03/2006-31/12/2012) deram continuidade e finalização aos empreendimentos iniciados na gestão de
e entidades sem fins lucrativos), que oferece condições atraentes para o financiamento de moradias nas áreas urbanas para famílias
de baixa renda. Nesta modalidade, foram contempladas quatro faixas de renda familiar: (1) até R$ 1.800, (2) até R$ 2.600, (3) até R$
4.000 e (4) até R$ 7.000. Para as famílias com renda de até R$ 1.800, o prazo de financiamento é de até 120 meses, com prestações
mensais na faixa de R$ 80-270 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Minha Casa Minha Vida://www.caixa.gov.br/voce/habitacao/minha-ca-
sa-minha-vida/urbana. Acesso em 02∕03∕2019).
36 A Parceria Público-Privada Habitacional (PPP) consiste em uma concessão administrativa com o objetivo de ofertar HIS -
Habitações de Interesse Social e Habitações de Mercado Popular (HMP), associada à implantação de infraestrutura, equipamentos
sociais, espaços voltados a usos não habitacionais, como comércio e serviços bem como a prestação de serviços relacionados ao tra-
balho social de pré- e pós-ocupação. Inclui também a capacitação para gestão condominial e outros serviços de apoio ao adequado
provimento da função moradia aos condomínios de Habitação de Interesse Social. A PPP Habitacional para a Área Central da Cidade
de São Paulo beneficia famílias com renda mensal na faixa 1-10 SM. GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO∕SECRETARIA DE HABITA-
ÇÃO. Parceria Pública-Privada Habitacional. http://www.habitacao.sp.gov.br/icone/detalhe.aspx?Id=1. Acesso em 02∕03∕2019.
Marta Suplicy, incluindo a entrega dos edifícios implementados pelos Programas seguintes:
(1) Programa de Locação Social: Baronesa Porto Carrero (27 UH; concluído em 2004), Senador Feijó (45
UH; concluído em 2005), Asdrúbal do Nascimento (36 UH; concluído 2005) e Edifício Riachuelo (174
UH; concluído em 2005) 37;
(2) Programa de Arrendamento Residencial: Olga Benário (84 UH; concluído em 2002), Edifício Maria
Paula (75 UH; concluído em 2004), Edifício Labor (84 UH; concluído em 2005), Hotel São Paulo (152; UH
concluído em 2006), Joaquim Carlos (93 UH; concluído em 2006) e Riskallah Jorge (167 UH; concluído
em 2003)38 e
(3) Programa de Locação Social: Vila dos Idosos (150 UH; concluído em 2006).
Ao longo das gestões Serra-Kassab, diante da desmontagem do Programa Morar no Centro e da
orientação de novas políticas de habitação de interesse social, a partir de 2009 os recursos do Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR), no âmbito da Caixa, passaram a subsidiar o PMCMV. Na área central de São
Paulo, permanece o estoque de edifícios vazios e a pressão dos movimentos sociais de moradia por HIS.
No início de 2012, o Programa Habitacional Renova Centro e os procedimentos para sua implantação
foram também instituídos pelo Decreto Municipal 52.942 (24/01/2012) (MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, 2012),
sob a gestão da Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB-SP), para viabilizar a habita-
ção na região central da Capital, especificamente nas áreas abrangidas pelos Distritos do Bom Retiro, Pari,
Cambuci, Mooca, Liberdade, Bela Vista, Sé, República, Belém, Brás, Consolação e Santa Cecília. Além disso, o
Programa pretendeu adquirir imóveis destinados à promoção de programas habitacionais, promover progra-
mas de reurbanização em bairros centrais deteriorados, efetivar o cumprimento da função social da cidade
e da propriedade urbana, bem como propiciar o adensamento populacional em áreas providas de infraes-
trutura. Os projetos para os imóveis inseridos no Programa Renova Centro deverão valorizar o patrimônio
histórico, a acessibilidade etc 39.
O Art. 5o da lei define que os recursos financeiros devem provir tanto da própria COHAB-SP quanto do
FMH, bem como de outros fundos que viessem a ser criados ou advir de convênios ou parcerias com órgãos
públicos ou privados. Com o fim das gestões Serra-Kassab, o programa continuou atuante, sendo incorporado
(com alterações) ao Plano de Metas para Habitação da gestão Haddad.
Programa Federal de Habitação Social: Programa de Arrendamento Residencial

O PAR foi criado pelo Governo Federal, segundo a Lei 10.188 (12/02/2001).
Promotores
Participam do PAR os seguintes órgãos: Ministério das Cidades (na qualidade de Agente Gestor); CEF
(na qualidade de Agente Gestor do Fundo de Arrendamento Residencial, FAR, e Agente Executor do PAR);
os arrendatários (população com renda familiar mensal ≤ 6 SM que não seja proprietária ou promitente
compradora de imóvel residencial no município onde pretenda residir ou ainda detentora de financiamento
habitacional em qualquer localidade do país); Estados, Distrito Federal e Municípios [que promovem ações
37 Edifícios Baronesa Porto Carrero, Senador Feijó, Asdrúbal do Nascimento e Riachuelo (TSUKUMO, 2007, p. 91-93).
38 Edifícios: Fernão Sales, Olga Benário, Riskallah Jorge, Maria Paula, Labor, Joaquin Carlos e São Paulo (CAIXA ECONÔMICA
FEDERAL S/DATA).
39 Art. 3º: Os projetos para os imóveis inseridos no Programa Renova Centro deverão valorizar os seguintes aspectos: I. o patri-
mônio histórico, artístico, cultural e urbanístico; II. a qualidade ambiental; III. acessibilidade; IV. a eficiência energética da edificação;
V. o uso racional dos recursos naturais. Art. 4º: Na implantação do Programa Renova Centro, caberá à COHAB-SP: I. prospectar imóveis
que possam ser uados na execução de empreendimentos habitacionais de interesse social (HIS) e empreendimentos habitacionais de
mercado popular (HMP); II. providenciar declaração de interesse social para fins de desapropriação dos imóveis que possam ser usa-
dos no Programa; III. promover a desapropriação (pela via judicial ou extrajudicial) dos imóveis que atendam plenamente os objetivos
do Programa; IV. viabilizar a estrutura financeira dos empreendimentos habitacionais; V. adotar todas providências necessárias para a
execução e acompanhamento dos serviços e obras, visando a construção, reforma, adaptação e restauração dos imóveis do Programa
Renova Centro. Art. 5º: Os recursos financeiros que darão lastro ao Programa Renova Centro poderão ser próprios da COHAB-SP, do
Fundo Municipal de Habitação (FMH), de outros fundos que venham a ser criados ou advir de convênios ou parcerias com outros
órgãos públicos ou privados (MUNICÍPIO DE SÃO PAULO: DECRETO MUNICIPAL 52.942; 24/01/2012).
facilitadoras e redutoras nos custos de produção dos imóveis (redução de tributos, contribuições e taxas
incidentes sobre imóveis e operações do FAR)]; e Empresas do setor de construção civil e Companhias de
Habitação Popular ou Órgãos assemelhados, que possam apresentar projetos e executar os projetos aprova-
dos pela Caixa.
A Portaria 301 (07/06/2006) do Ministério das Cidades estabelece diretrizes gerais para aplicação dos
recursos alocados ao PAR:
• fomento à oferta de unidades habitacionais e melhoria nas condições do estoque de imóveis existen-
tes através da aquisição de empreendimentos a construir, concluídos, em construção e reforma,
especialmente destinada a reduzir os domicílios existentes com coabitação familiar e ônus excessivo
de aluguel;
• promoção da melhoria na qualidade de vida das famílias beneficiadas;
• intervenção habitacional em áreas objeto de planos diretores no âmbito estadual ou municipal,
garantindo sustentabilidade social, econômica e ambiental aos projetos de maneira integrada a outras
intervenções ou programas da União e demais esferas de governo;
• criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos, especialmente por meio da cadeia produtiva
da construção civil;
• aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse habitacional; e
• atendimento a idosos ou portadores de deficiência física, previamente identificados, pela adoção
de projetos ou soluções técnicas que eliminem barreiras arquitetônicas ou urbanísticas e execução de
equipamentos comunitários voltados ao atendimento desse segmento da população.
Cabe ao Ministério das Cidades, como agente gestor do programa:

a) Estabelecer diretrizes e fixar regras e condições para implementar o programa, tais como áreas de
atuação, público-alvo, valor máximo para aquisição da unidade habitacional objeto de arrendamento,
(entre outras julgadas necessárias) na forma disposta neste Anexo;
b) fixar (em conjunto com o Ministério da Fazenda) a remuneração da CEF pelas atividades exercidas
no âmbito do programa, na forma disposta no Art. 1o da Lei 10.188 (12/02/2001) com a redação dada
pela Lei 10.859 (14/04/2004); e
c) acompanhar e avaliar o desempenho do programa.
Compete à CEF, como agente gestor do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e Gestor do progra-
ma:
a) alocar os recursos e gerir o FAR, na forma prevista pelo Art. 3o da Lei 10.188 (12/02/2001) com a
redação dada pela Lei 10.859 (14/04/2004);
c) analisar a viabilidade técnica, jurídica e econômico-financeira dos projetos, bem como acompanhar
a execução das respectivas obras e serviços até sua conclusão;
d) contratar a execução de obras e serviços considerados aprovados nos aspectos técnico, jurídico e
econômico-financeiro, observados os critérios estabelecidos no item 5 deste Anexo;
e) adquirir as unidades para fins habitacionais;
f) assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o FAR e as operações de aquisição
de imóveis sujeitem-se aos critérios técnicos definidos para o Programa;
g) representar o arrendador, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente;
h) promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos; e
i) expedir e publicar no Diário Oficial da União, os atos normativos necessários à operacionalização do
programa.
À administração pública (Estados, Prefeituras que aderem ao PAR) compete:
a) identificar, no âmbito dos municípios passíveis de enquadramento no programa, as regiões e zonas
de intervenção prioritárias para implantação dos projetos, informando à Caixa;
b) promover ações facilitadoras e redutoras dos custos de produção dos imóveis, tais como redução de
tributos, contribuições e taxas incidentes sobre imóveis e operações do FAR;
c) adotar medidas para celeridade na aprovação de projetos e implantação da infraestrutura básica;
d) aportar recursos financeiros, bens ou serviços economicamente mensuráveis necessários à realiza-
ção das obras e serviços do empreendimento; e
e) apresentar à Caixa a demanda para arrendar o empreendimento.
Compete às Empresas do setor da construção civil e Companhias de Habitação Popular ou órgãos

assemelhados, interessadas em aderir ao PAR:
a) apresentar à Caixa projetos de produção, reforma ou recuperação de empreendimentos, observada
a identificação das regiões e zonas de intervenção prioritárias e da demanda para arrendamento, na
forma das alíneas a e e do subitem 2.3 deste Anexo; e
b) executar os projetos aprovados pela Caixa.
Beneficiários
É arrendatária a família cuja renda mensal seja menor ou igual a R$ 1.800 e não seja proprietária ou
promitente compradora de imóvel residencial no município onde pretende residir ou detentora de financia-
mento habitacional em qualquer lugar do país.
Nos casos de proponentes ao arrendamento de unidades habitacionais de empreendimentos reforma-
dos, inseridos ou não em programas para requalificação de centros urbanos ou recuperação de sítios históri-
cos, é admitida a elevação do limite da renda mensal até R$ 2.100.
Nos casos de atendimento a profissionais na área de segurança pública, particularmente policiais civis
e militares, é admitida a elevação do limite da renda familiar mensal até R$ 2.400.
São obrigações dos arrendatários:
a) pagar mensalmente a taxa de condomínio;
b) manter o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade e conservação;
c) assumir as despesas incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, consumo de energia elétrica e água,
taxas de condomínio e limpeza urbana.
Cabe à organização ou associação dos arrendatários, com fins habitacionais, apresentar à Caixa a
demanda para arrendar o empreendimento e as propostas de projetos.
Custos dos empreendimentos
Segundo a Lei Federal 10.188/2001, o custo do empreendimento por unidade de habitação foi de
R$ 32.300 para a Região Metropolitana nos estados do Rio de Janeiro e São Paulo, e de até R$ 22.400 nas
demais cidades do País. Este custo pode chegar até R$ 35.000 nos casos de revitalização urbana e recupera-
ção de sítios históricos, ou nos casos que viabilizem processos de reorganização funcional, mudança no uso
da ocupação do imóvel ou recuperação de empreendimentos. No custo de aquisição das unidades habita-
cionais deverão estar incluídos os custos da aquisição do imóvel e da construção ou reforma, Bonificação ou
Benefícios e Despesas Indiretas (BDI) do construtor e as despesas de legalização.
No centro histórico de São Paulo, a PMSP reabilitou (para HIS, através do PAR) edifícios tais como:
Riskallah Jorge e Maria Paula 40 (Figuras 3 e 4).
40 O Edifício Maria Paula foi construído em 1956. A PMSP, através do PAR, reabilitou o edifício para beneficiar as famílias com
renda mensal de 3-6 SM, tendo sido entregue aos beneficiários em 2004. O projeto de reabilitação esteve a cargo do Escritório de
Arquitetura Fábrica Urbana e Projetos da Cidade e a construção foi realizada pela Empresa de Engenharia 3RD. Cada um de seus 12
pavimentos abriga seis apartamentos, servidos de dois elevadores com seus respectivos halls, circulação, poço de ventilação, caixa
de escada com antecâmara e portas corta-fogo. O 13º pavimento abriga um único apartamento, servido por um elevador com o res-
pectivo hall, porta corta-fogo e poço de ventilação. São 75 apartamentos no total, sendo 74 conjugados e um com dois dormitórios
(MARTINS, SALCEDO, 2017).
Figura 3. Edifício Riskallah Jorge Figura 4. Edifício Maria Paula

Fonte: Salcedo (2021) Fonte: Salcedo (2021)
Programa Minha Casa Minha Vida

O Governo Federal criou o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV; gestão de Luiz Inácio da Silva; Lei
11.977; 07/07/2009), que oferece condições atraentes para o financiamento de moradias nas áreas urbanas
para famílias de baixa renda.
No município de São Paulo, as famílias com renda familiar de até R$ 1.800 (Faixa 1) podem ser atendi-
das pelo PMCMV-Empresas ou pelo PMCMV-Entidades. Em ambos casos, o beneficiário paga uma parcela
equivalente a 5% de sua renda mensal familiar.
Agentes do Programa
Os agentes que intervém no PMCMV são os seguintes: Ministério do Desenvolvimento Regional,
Ministério da Economia, CEF, Distrito Federal, Estados e Municípios, Empresas do setor de Construção Civil
(CAIXA: Minha Casa Minha Vida - Programas da União; 2021). Também participam as entidades sem fim
lucrativo e os beneficiários do programa.
O Ministério do Desenvolvimento Regional é responsável por estabelecer diretrizes, fixar regras e
condições, além de definir a distribuição dos recursos entre os Estados e avaliar o PMCMV.
O Ministério de Economia é responsável por rever anualmente os limites de renda familiar dos benefi-
ciados e fixar a remuneração da CAIXA pelas atividades realizadas junto ao PMCMV.
A CEF é responsável pela definição dos critérios técnicos e demais atos para executar o PMVCMV,
contratar a empresa executora e entregar as unidades de habitação concluídas e legalizadas.
A gestão do Distrito Federal, Estados e Municípios aderem direta ou indiretamente ao PMCMV,
participando por meio da assinatura de Termo de Adesão com a Caixa, colaborando com ações facilitadoras
para implementar projetos, aportando recursos, isentando de tributos e indicando a demanda. Além disso,
indicando solicitações para venda dos empreendimentos, indicando áreas priorizadas para implantação dos
projetos e realizando o Trabalho Técnico Social junto aos beneficiários dos empreendimentos implementados
pelo programa.
As Empresas do setor de Construção Civil participam apresentando propostas e, quando elas são
aprovadas para execução dos projetos (segundo as normas estabelecidas pelo PMCMV) realizando ainda a
guarda dos imóveis pelo prazo de 60 dias após a sua conclusão e legalização.
Entidades são organizações que contribuem para que as famílias se organizem em cooperativas habita-
cionais, associações e entidades sem fim lucrativo para ter acesso a moradia.
Beneficiários
A indicação e seleção dos beneficiários é de responsabilidade do Poder Público, devendo ser apresen-
tada à Caixa em até oito meses (contados a partir da contratação do empreendimento), conforme critérios
nacionais e adicionais de priorização (Ministério das Cidades; Portaria 412; 06/08/2015).
Os beneficiários do PMCMV são as famílias com renda familiar mensal de até R$ 1.800 (Faixa 1)41 , até
R$ 2.600 (Faixa 2), até R$ 4.000 (Faixa 3) e até R$ 9.000 (Faixa 4). Consideramos que a demanda para Habita-
ção de Interesse Social se enquadra nas três primeiras faixas, que contam com subsídios (Tabela 7).
Tabela 7. Faixas de renda familiar mensal do PMCMV
Faixas de renda Condições

1 (≤ R$ 1.800) Subsídio de até 90% do valor do imóvel. O valor era dividido em até 120 prestações
de até R$ 270, sem juros (valor máximo do imóvel: R$ 96.000).
2 (≤ R$ 2.600) Subsídio de até R$ 47.500, dependendo da renda. Taxa de juros: 5% ao ano (valor
máximo do imóvel: R$ 144.000).
3 (≤ R$ 4.000) Subsídio de até R$ 29.000, dependendo da renda e da região. Taxa de juros: 6-7%
ao ano (valor máximo do imóvel: R$ 240.000).
4 (até≤ R$ 9.000) Sem subsídio. Taxa de juros: 8,16% ao ano (valor máximo do imóvel: R$ 300.000).
Fonte: GAZETA DO POVO, 16 de fevereiro (3a-feira) de 2020. Organização: Autor
Recursos
Os recursos para viabilizar a construção das unidades de habitação do PMCMV provêm do Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR) com recursos transferidos do Orçamento Geral da União (OGU).
Os imóveis com financiamento contratado são de propriedade exclusiva do FAR, integrando seu
patrimônio até que sejam alienados.
Características dos empreendimentos

Os empreendimentos podem ser condomínios de até 300 UHs (casas térreas ou apartamentos).
A casa deve abrigar dois dormitórios, sala de estar, copa, cozinha, banheiro e circulação, não podendo
ter área menor que 36 m² (com área de serviços externa) e 38 m² (quando houver área de serviços interna).
A área mínima da casa deve atender ao mobiliário mínimo estabelecido pelo Ministério das Cidades; Portaria
660/2018 (CAIXA; Minha Casa Minha Vida - Programas da União; 2021).
O apartamento abriga dois dormitórios, sala de estar, copa, cozinha, banheiro, circulação e área de
serviços, não podendo a área ser menor que 39 m². A área mínima do apartamento deve atender ao mobili-
41 Documentos para financiamento da unidade habitacional: 1. Renda mensal compatível com a modalidade (R$ 1.800). Os
valores da Bolsa Família e o Benefício de Prestação Continuada (BPC) fornecidos pelo Governo não compõem a renda familiar; 2. Não
ser proprietário; 3. Não ter recebido benefício de natureza habitacional oriundo de recursos orçamentários do Município, dos Esta-
dos, da União, do FAR, do FDS, ou de descontos habitacionais concedidos com recursos do FGTS (exceto as subvenções ou descontos
destinados à aquisição de material de construção para fins de conclusão, ampliação, reforma ou melhoria da UH); 4. Documento de
identificação: CPF (CAIXA; Minha Casa Minha Vida - Programas da União; 2021).
ário mínimo estabelecido pelo Ministério das Cidades; Portaria 660/2018 (CAIXA; MCMV - Programas da
União, 2021).
O Ministério do Desenvolvimento Regional autoriza a construção de equipamentos de educação.
A indicação do terreno para construção dos e funcionamento é de responsabilidade do Poder Público e a
contratação é de responsabilidade da Caixa. Os valores destinados à construção desse tipo de equipamento
são definidos pelas políticas setoriais federais e os recursos provêm do FAR (CAIXA; MCMV - Programas da
União; 2021).
Em parceria entre os governos municipal, federal e estadual, através do Programa MCMV, foram
reabilitados alguns edifícios no centro de São Paulo tais como: Conselheiro Crispiniano-Iracema, Eusébio42 e
Ipiranga43 (Figuras 5 e 6).
Figura 5. Conjunto Habitacional Conselheiro Crispiniano. Figura 6. Edifício Ipiranga

Fonte: Salcedo (2021) Fonte: Salcedo (2021)
Período 2013-2021
Na segunda gestão do Governo Federal de Dilma Rousseff (01/01/2015-31/08/2016), a crise econômi-
42 Em parceria entre os Governos Municipal, Federal e Estadual e a entidade Unificação das Lutas de Cortiço e Moradia
(ULCM), através do programa MCMV, foi reabilitado o edifício Conselheiro Crispiniano-Iracema Eusébio, entregue aos beneficiários
(72 famílias) em junho de 2016. No condomínio inaugurado, conhecido como Conjunto Habitacional Conselheiro Crispiniano-Iracema
Eusébio, serão beneficiadas famílias com renda de até R$ 1.600. O imóvel que hoje abriga o conjunto habitacional era de proprie-
dade do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), tendo sido adquirido pela União Federal. O edifício passou por um processo de
recuperação para abrigar moradias. A reforma assegurou acessibilidade, segurança e preservação do patrimônio histórico. São treze
andares, e as unidades têm área na faixa 30-52 m2 (PREFEITURA DE SÃO PAULO/Notícias 05/10/2016).
43 O edifício Ipiranga, localizado na Avenida Ipiranga, 1.225 (centro de São Paulo), foi o primeiro a ser reabilitado pelo Pro-
grama MCMV - Entidades. O edifício tem 120 apartamentos, tendo sido entregue aos beneficiários em 2018. O empreendimento foi
destinado a famílias com renda de até R$ 1.800 (Faixa I), tendo recebido investimento dos Governos Federal, Estadual e Municipal. O
prédio tem 21 andares e 7.100 m2 de área construída. Os apartamentos serão erguidos em 15 andares. Os demais são do mezanino,
térreo, subsolo com caixa d´água inferior e dois pavimentos superiores para a casa de máquina dos elevadores e outro reservatório
d’água. O projeto previa dois tipos de unidades habitacionais, com tamanho na faixa 25-77 m²: plantas de um quarto (projetadas
como quitinete) e apartamentos de dois quartos, sala, cozinha e banheiro (PREFEITURA DE SÃO PAULO/Notícias 18/01/2018).
ca e política levou à queda na política habitacional, com escassos investimentos no programa MCMV.
Na gestão do Governo Federal de Michel Temer (31/08/2016-31/12/2018), as medidas tomadas para
a HIS finalizaram os empreendimentos implementados pelo PMCMV, assim como consta no Art. 4º: “Fica
suspenso o recebimento de novas propostas de empreendimentos e projetos pelo PMCMV com amparo na
Portaria 114, de 2018”.
A atual gestão do Governo Federal de Jair Messias Bolsonaro (01/01/2019-), substituiu o PMCMV pelo
Programa Casa Verde e Amarela (Lei 14.118; 12/01/2021), para o financiamento da compra e reforma de
uma unidade habitacional nas áreas urbana ou rural. O programa tem como objetivo “promover o direito à
moradia a famílias residentes em áreas urbanas, com renda mensal de até R$ 7.000, estando associado ao
desenvolvimento econômico, geração de trabalho e renda, bem como elevação nos padrões de habitabilida-
de e qualidade de vida da população urbana” (CAIXA; 2021). O programa não define diretrizes para os tipos
de habitação, áreas mínimas, áreas mínimas por cômodos etc. Este programa não traz qualquer especificação
para habitação de interesse social em áreas centrais.
As gestões do Governo Estadual de Geraldo Alckmin (01/01/2015-06/04/2018) e Márcio França
(06/04/2018-31/12/2018) deram continuidade às ações iniciadas na gestão anterior voltadas ao PPP Habita-
cional para a área central na cidade de São Paulo.
A gestão do Governo Estadual de João Doria (01/01/2019-atual) está dando continuidade ao programa
PPP Habitacional para a área central na cidade de São Paulo (criado no governo anterior), visando “atender a
famílias de pessoas que trabalham no Centro Expandido da cidade e moram na periferia, reduzindo assim o
deslocamento urbano (80% do total dos beneficiários diretos). As demais unidades (20% do total dos benefi-
ciários diretos) são para famílias que já moram no Centro” (GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO; 2021).
A gestão da PMSP de Fernando Haddad (01/01/2013-31/12/2016) esteve voltada para o desenvolvi-
mento urbano e mobilidade urbana, e a questão de habitação de interesse social seguiu a política federal do
programa MCMV. No primeiro ano de mandato do governo Haddad, foram anunciadas as desapropriações
dos edifícios Mauá e Prestes Maia, ambos ocupados pelos movimentos sociais do centro. Ambos edifícios
foram considerados no âmbito do Programa Renova Centro. Entretanto, ambos foram viabilizados no âmbito
do PMCMV-Entidades devido aos movimentos de moradia (LIMA, 2019).
O edifício Palacete dos Artistas foi reabilitado para 50 unidades de habitação de interesse social para
idosos pelo Programa Locação Social, finalizado pelo poder público em dezembro de 2014.
Em 2015, foram lançados dois chamamentos públicos voltados às entidades comunitárias visando
disponibilizar imóveis públicos ou desapropriações para exequibilidade dos empreendimentos dentro do
programa MCMV. Em 2016, foram lançados mais outros dois chamamentos (NETTO, 2017). Na gestão de
Haddad, foi também aprovado o Plano Municipal de Habitação (PMH) com relevantes propostas inovado-
ras da PPP voltada ao programa Locação Social, de prédios no centro, a reabilitação de prédios realizados
por empreendedores privados. A gestão de Haddad também implementou o Programa PPP Habitacional em
parceria com o Governo do Estado de São Paulo.
A gestão dos Governos Municipais de João Doria (01/01/2017-31/04/2018) e Bruno Covas (31/04/2018-
31/12/2020) continuou com as ações voltadas à habitação da gestão anterior tanto do PMCMV como do PPPP
Habitacional. Na gestão de Covas foi também aprovado e implementado o Programa Locação Social para
Pessoas em Situação de Rua.
Programa Parceria Público-Privada Habitacional

O Programa Parceria Público-Privada Habitacional (PPP-Habitacional) foi criado em 2011 pelo Governo
do Estado de São Paulo (gestão de Geraldo Alckmin; 2011-2015) através da Agência Casa Paulista e Secretaria
de Habitação do Estado de São Paulo, foi implementada em parceria com PMSP, na gestão de Fernando
Haddad (2013-2016).
A PPP Habitacional consiste na concessão administrativa para ofertar Habitações de Interesse Social
(HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP)44 associadas à implantação de infraestrutura, equipamentos

sociais e espaços voltados a usos não habitacionais (comércio e serviços), bem como à prestação de serviços
relacionados ao trabalho social de pré- e pós-ocupação. Além disso, a PPP-Habitacional inclui a capacita-
ção para gestão condominial e demais serviços de apoio ao adequado provimento da função moradia aos
condomínios de HIS.
Em 31/10/2011, o Conselho Gestor do Programa Estadual de Parcerias Público-Privadas do Estado
de São Paulo (CGPPP) aprovou uma proposta preliminar de PPP Habitacional, visando ofertar 50.000 novas
unidades habitacionais nas regiões metropolitanas do Estado de São Paulo, tendo como focos prioritários de
atuação: 1) Habitação na região central da cidade de São Paulo; 2) Provimento de moradias para a erradica-
ção das áreas de risco e 3) Habitação para o desenvolvimento sustentável no Litoral Paulista (ESTADO DE SÃO
PAULO: CHAMAMENTO PÚBLICO 004/2012).
Os empreendimentos45 de HIS e HMP do Programa PPP Habitacional são previstos para serem
construídos em terrenos do poder público, que se encontram localizados no perímetro definido como Centro
Expandido 46 (ou ambiência do Centro Histórico). Isto é, em ZEIS, atendendo às estratégias do Plano Diretor
Estratégico (PDE; 2014) e do Plano Municipal de Habitação (PMH; 2016).
As normas e resoluções do Programa PPP Habitacional se dão na modalidade de contrato concessão
administrativa 47 entre as esferas pública e privada, através da Lei 11.079 (2004), que institui normas gerais
para a licitação e contratação de grupos privados para a prestação de serviços no prazo de 20 anos.
Agentes do Programa
Os agentes que intervém no Programa PPP Habitacional para HIS são os parceiros públicos e privados.
Como parceiros públicos em são Paulo, estão o Governo do Estado, a Secretaria de Habitação, a Agência Casa
Paulista, a Prefeitura Municipal, a Secretaria Municipal de Habitação e a COHAB. Como parceiros privados,
estão as empresas que desenvolvem empreendimentos conveniados ou consorciados com o Poder Público
para executar empreendimentos de HIS.
A Secretaria de Habitação determina em qual área será construído o empreendimento habitacional,
realiza consultas públicas e análise de estudos. Depois, inicia um processo de licitação de PPP, com garantia
de contraprestação pelo Estado, no qual podem concorrer: sociedades isoladas ou consórcios, entidades
privadas de previdência complementar, instituições financeiras, fundos de investimentos diversos e empresas
com atividades de investimento financeiro. O critério de julgamento é o menor valor da contraprestação,
sendo que o plano de negócios deve ter sua viabilidade atestada por uma instituição financeira (SÃO PAULO/
GOVERNO DO ESTADO/CDHU; Como funciona uma PPP Habitacional).
O parceiro público tem as responsabilidades seguintes: estabelecer os critérios técnicos para a oferta
de habitações, características do imóvel, preço máximo do imóvel, regiões onde devem ser construídos os
imóveis, dotações de infraestrutura e serviços, definir as condições de financiamento às famílias beneficiárias,
taxa de juros, prazo de amortização, sistema de amortização, porcentagem de comprometimento da renda,
porcentagem do valor do imóvel a ser financiada, política de subsídios, garantias contratuais, especificar as
atividades do serviço de administração condominial, conceder os subsídios (observando as normas e limites),
garantir ao setor privado o pagamento da contraprestação contratual (SÃO PAULO/GOVERNO DO ESTADO/
CDHU; Como funciona uma PPP Habitacional).
A Agência Casa Paulista, órgão público responsável pelo programa, tem a função de coordenar, regular
44 As HMPs são unidades habitacionais destinadas à população com renda familiar mensal bruta (RF) > R$ 4.345 e ≤ R$ 8.100
distribuídas entre: RF5: na faixa R$ 4.345-5.792 e RF6: na faixa R$ 5.793-8.100 (GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO/SECRETARIA DE
HABITAÇÃO; Parceria Público-Privada; Lote 1 - Área Central da cidade de São Paulo; http://www.habitacao.sp.gov.br/icone/detalhe.
aspx?Id=9. Acesso em 12/02/2021).
45 Classificados na categoria de projeto novo, isto é, novas construções.
46 Região que reúne os distritos centrais da Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém,
Cambuci, Liberdade, Bela Vista e Consolação.
47 Na concessão administrativa, a remuneração do agente privado é feita integralmente pelo poder público. Isto é, a popula-
ção beneficiada pelo programa não é responsável por viabilizar o pagamento à prestadora de serviços (BRASIL, 2017).
e fiscalizar as atividades executadas pelos agentes privados contratados para implementar políticas públicas
(BRASIL, 2015).
A participação do agente privado é feita mediante abertura da licitação pública. O parceiro privado tem
responsabilidade com a captação de recursos, realização de investimentos e prestação de serviços. É também
sua responsabilidade realizar o seguinte: projetos, obras, serviços, incluindo planejamento e infraestrutura
urbanos, se necessário. Além disso, é sua responsabilidade prestar os serviços seguintes: cadastramento e
habilitação da população-alvo, financiamento ao público alvo, administração da carteira de financiamento,
trabalho social de pré- e pós-ocupação, gestão condominial, gestão das áreas comerciais e de serviços dos
empreendimentos (conforme o caso), atualização do mapeamento geotécnico e do grau de risco das áreas-al-
vo (conforme o caso), preservação e conservação de áreas objeto de reassentamento, regularização das áreas
de risco definidas pelo parceiro público, desapropriar imóveis e promover incorporações imobiliárias (SÃO
PAULO/GOVERNO DO ESTADO/CDHU; Como funciona uma PPP Habitacional).
Projetos
Os projetos de PPP cumprem as seguintes etapas aprovadas pelo Conselho Gestor de Parcerias do
Estado: Proposta Preliminar; Detalhamento Técnico da Proposta Preliminar; Audiência Pública; Consulta
Pública; Edital de Concorrência Pública e Contratação. Cada PPP é realizada por meio de contrato de PPP (na
modalidade de concessão administrativa) entre o Estado e uma concessionária constituída como Socieda-
de de Propósito Específico, SPE (GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO/SECRETARIA DE HABITAÇÃO; PPP de
Habitação).
Beneficiários
A PPP Habitacional para a área central da Cidade de São Paulo visa atender famílias de pessoas que
trabalham na região do Centro Expandido e moram na periferia da cidade, reduzindo assim o deslocamento
urbano (até 80% do total dos beneficiários diretos). As demais unidades (até 20% do total dos beneficiários
diretos) são para famílias que já moram no Centro (GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO/SECRETARIA DE
HABITAÇÃO; PPP de Habitação). Além disso, os beneficiários devem atender às seguintes condições: a) não
ser proprietário e não possuir financiamento de imóvel residencial em qualquer parte do território nacional e
b) não ter sido atendido antes por Programa Habitacional da Secretaria da Habitação/CDHU ou outro agente
promotor de atendimento habitacional (ESTADO DE SÃO PAULO: CHAMAMENTO PÚBLICO 004/2012).
As HIS são unidades habitacionais destinadas à população com renda familiar mensal bruta (RF) ≥ R$
810 e ≤ R$ 4.344, distribuída em quatro grupos: RF1: R$ 810-1.600; RF2: R$ 1.601-2.430; RF3: R$ 2.431-3.240;
RF4: R$ 3.241-4.344.
Recursos
Os órgãos de financiamento envolvidos no Programa PPP Habitacional da Agência Casa Paulista são a
CAIXA ou Banco do Brasil. As condições do financiamento habitacional são estabelecidas dentro do prazo de
300 meses (25 anos) com subsídios de contraprestação do poder público (SÃO PAULO, 2018, 2019b).
Os valores percentuais das prestações para as unidades de HIS seguem as condições estabelecidas no
Plano Municipal de Habitação de São Paulo: RF1 (20%), RF2 (22%), RF3 (26%) e RF4 (27%) (SILVA, 2020). A
prestação a ser paga pela unidade de habitação é um valor alto dentro da renda mensal familiar se considera-
mos que as famílias têm em média cinco membros. As famílias com RF1 estariam pagando prestações na faixa
R$ 162-320, além dos valores relacionados com o condomínio e serviços básicos. Portanto, pouco da renda
mensal familiar deve restar para alimentação e gastos básicos da família.
Editais de Chamamento Público
Depois da aprovação da proposta do PPP Habitacional para a Área Central da Cidade de São Paulo, foi
lançado o Edital de Chamamento Público 004/2012 (16/04/2012) para receber estudos de PPP para oferecer
10.000 unidades habitacionais a famílias com renda na faixa de 1-10 SM. Em 22/09/2014, visando à implan-
tação de HIS na área central do município foi também assinado o convênio de cooperação entre os Governos
do Estado e do Município de São Paulo (através das respectivas Secretarias de Habitação) e a COHAB.
Em 2014, foi lançado o Edital de Concorrência Internacional 001/2014 para implantação de 14.124
unidades habitacionais em 4 lotes inseridos no Centro Expandido da Cidade de São Paulo, agregando os
distritos seguintes: Sé, República, Santa Cecília, Barra Funda, Bom Retiro, Pari, Brás, Mooca, Belém, Cambuci,
Liberdade, Bela Vista e Consolação.
Nos editais para a construção do PPP Habitacional na área central de São Paulo, há poucas unidades
de habitação destinadas às famílias com renda familiar mais baixa, não respondendo às necessidades das
famílias mais vulneráveis. Além disso, o modelo de financiamento impede o acesso de boa parte das famílias
com baixa renda mensal, que não podem cumprir as exigências do mercado. Os projetos de HIS e HMP
concluídos pelo Programa PPP Habitacional são os seguintes: Residencial São Caetano, Residencial Alameda
Glete e Complexo Júlio Prestes48 (Figuras 7, 8 e 9).
Figura 7: Residencial São Caetano Figura 8: Residencial Alameda Glete Figura 9: Torre do Complexo Júlio Prestes
Fonte: Salcedo (2021) Fonte: Salcedo (2021 Fonte: Salcedo (2021)
Programa Locação Social para Pessoas em Situação de Rua

A Política Nacional para a População em Situação de Rua e seu Comitê Intersetorial de Acompanha-
mento e Monitoramento foi instituída pelo Decreto Federal 7.053 (23/12/2009). Na instância Municipal, a
obrigatoriedade do Poder Público de prestar atendimento à população em situação de rua na cidade de São
Paulo, assegurando padrões éticos de dignidade e não violência (na concretização de mínimos sociais e de
seus direitos à cidadania), foi instituída pelas Leis Municipais 12.316 (1997) e 12.435 (2011). Além disso, o
Decreto 53.795 (25/03/2013) institui o Comitê Intersetorial de Política Municipal para População em Situação
de Rua (COMITÊ POPRUA), atribuindo-lhe competência para elaborar o Plano Municipal da Política para a
População em Situação de Rua, monitorar sua implementação etc.
Este plano, a ser implementado gradualmente e transversalmente sob a direção da Secretaria Munici-
pal de Direitos Humanos e Cidadania, foi instituído pela Portaria Intersecretarial SMDHC 5 (26/12/2016).
Considera-se população em situação de rua:
O grupo populacional heterogêneo que tem em comum a pobreza extrema, os vínculos
familiares interrompidos ou fragilizados e a inexistência de moradia convencional regular,
48 O Residencial São Caetano (Rua São Caetano, 629; Bairro da Luz; Distrito de Bom Retiro) foi concluído em 2016, contando
com 126 unidades de HIS. O Residencial Alameda Glete (Alameda Glete, 783/787, e Rua Helvetia, 786/788/798/800; Bairro Santa
Cecilia) foi concluído em 2017, tendo 91 unidades de HIS. Ao todo, o projeto do Complexo Júlio Prestes terá 1.202 moradias. Na qua-
dra 49, em 5 torres, são 914 unidades de HIS - habitações de interesse social, para famílias com renda mensal de R$ 810,00 até R$
4.344,00. Na quadra 50, em 2 torres, são 216 HIS e 72 unidades de HMP - habitações de mercado popular, para famílias com renda de
R$ 4.344,01 até R$ 8.100,00. As obras iniciaram em 2017. http://www.habitacao.sp.gov.br/. Parcerias Público Privadas.
que usa os logradouros públicos e as áreas degradadas como espaço de moradia e de
sustento, de forma temporária ou permanente, bem como as unidades de acolhimento
para pernoite temporário (ou como moradia provisória), nos termos do art. 1° do Decreto
Federal 7.053, parágrafo único (23/12/2009).
O objetivo do PLS para Pessoas em Situação de Rua é o seguinte: Promover acesso à moradia adequada
(via Locação Social para a população em situação de rua, inserida em processo de atendimento da Política de
Assistência Social para construção de autonomia) com atuação envolvendo SMADS, SMDHC, SEHAB e COHAB
como instrumentos de apoio a famílias e pessoas sós, em situação de rua, para uma saída qualificada via rede
de acolhimento socioassistencial (PREFEITURA DE SÃO PAULO, 13/12/2018).
Agentes do Programa
O Programa é coordenado pela Secretaria Municipal de Habitação e operado pela COHAB-SP. Para
implementar o Projeto Piloto, foi criado um Grupo de Trabalho Intersecretarial (Secretarias Municipais de
Habitação, Assistência Social e Direitos Humanos), que atua desde o processo de seleção das famílias até a
entrega das unidades habitacionais. Este grupo é também responsável pela continuidade do trabalho social
no edifício depois de sua entrega. O objetivo do programa é apoiar as famílias no processo de reconquista da
autonomia, consolidando o empreendimento como solução sustentável de moradia (PREFEITURA MUNICIPAL
DE SÃO PAULO, 23/02/2019).
Beneficiários
O programa atende às pessoas em situação de rua mais vulneráveis, que incluem: idosos, pessoas
com deficiência, mulheres vítimas de violência, famílias com crianças e adolescentes, e pessoas LGBT. Além
disso, 30% das unidades são destinadas a homens sós (não idosos, não deficientes), que representam o perfil
predominante da população em situação de rua (SÃO PAULO, 2019).
Renda
O programa atende às pessoas em situação de rua com renda mensal de 1-3 SM, com um comprome-
timento máximo de 10-15% da renda familiar (PREFEITURA DE SÃO PAULO, 2019).
Tipos de habitação
Os tipos de habitação dependem da composição familiar: aos grupos familiares são atribuídos aparta-
mentos com um dormitório; às pessoas sós, apartamentos conjugados. Os tipos de habitação não correspon-
dem as necessidades das famílias, pois um dormitório é insuficiente para famílias compostas por mais de três
membros.
Recursos
Fundo Municipal de Habitação (FMH) e Governo Federal (PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO,
23/02/2019).
Localização
Os empreendimentos do programa devem estar localizados em áreas centrais, dotadas de infraestru-
tura, preferencialmente dentro de um raio de 800 m de algum equipamento de transporte público (trem,
ônibus, metrô, monotrilho), com alta densidade de oferta de empregos e nas ZEIS 3 (destinadas aos PLSs)
(SÃO PAULO, 2019).
A PMSP, através do PLS para Pessoas em situação de Rua, reabilitou o edifício Asdrúbal do Nascimento
II (de estilo moderno), localizado na Rua Asdrúbal do Nascimento, 268 (Centro Histórico de São Paulo). A obra
foi concluída em 2018 49 (Figura 10).
49 O edifício Asdrúbal do Nascimento II (de estilo moderno), localizado na Rua Asdrúbal do Nascimento, 268 (Distrito da Repú-
blica; Centro Histórico de São Paulo), foi construído em 1963, em um lote de 293 m2, para ser a sede dos escritórios da Companhia
Seguradora A Fortaleza. O edifício foi adquirido pela Prefeitura de São Paulo (2011) e reabilitado pelo Programa Locação Social para
Pessoas em situação de Rua. A obra começou em julho de 2012 sendo concluída em outubro de 2018. O edifício (11 andares) se divi-
Figura 10. Edifício Asdrúbal do Nascimento II

Fonte: Salcedo (2021)
de em: subsolo; térreo; quatro apartamentos por andar (pavimentos 1-8) e dois na cobertura; dois elevadores; uma escada interna;
uma área comum de lazer descoberta (107 m²), distribuída no térreo e cobertura; um salão de eventos situado no térreo (84 m²); hall
de acesso no térreo; quatro vagas de garagem; um bicicletário; uma área para lixo no subsolo; casa de máquinas e reservatório. Dos
34 apartamentos, 17 são conjugados, que variam na faixa de 31-37 m². As outras 17 unidades são de um dormitório, com áreas que
variam na faixa de 34-44 m² (SÁNCHEZ, 2020).
67
4. Prefeitura de São Paulo: Programa
Morar no Centro
A PMSP (gestão 2001-2004), através da SEHAB criou o Programa Morar no Centro, cujos objetivos são:
melhorar as condições de vida dos moradores nos bairros centrais, viabilizar moradia no Centro para pessoas
que trabalham na região, evitando o processo de gentrificação 50 geralmente ligado às políticas de reabilita-
ção dos centros urbanos. Entre as diretrizes do programa estão: priorizar a reforma de prédios vazios e de
valor arquitetônico, combinar soluções habitacionais com ações qualificadas de geração de renda e buscar a
diversidade social (PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULO, março de 2004, p. 9).
O Programa Morar no Centro, visando atender à demanda por habitação social, definiu as seguintes
modalidades de atendimento: PAR, Programa Locação Social (PLS), Perímetro de Reabilitação Integrada do
Habitat (PRIH), Programa de Intervenção em Cortiços, Bolsa Aluguel e Moradia Transitória. O PAR atende
famílias com renda de 3-6 SM e o PLS atende famílias com renda ≤ 3 SM. Além disso, o Perímetro de Reabilita-
ção Integrada do Habitat (PRIH) e o Programa Intersecretarial de Realocação de Pessoas-Moradia Transitória
(Bolsa aluguel) atendem os moradores de rua ou embaixo de viaduto e moradores de área de risco. Abaixo,
abordamos os Programas de Arrendamento Residencial e Locação Social.
Programa de Arrendamento Residencial (PAR-PMSP)

A PMSP (gestão 2001-2004), em convenio com a CEF, implementou o PAR para habitação da população
com renda mensal de 3-6 SM. O PAR consiste na construção ou requalificação, reciclagem ou reforma de
edifícios já existentes para unidades habitacionais, sob a forma de arrendamento residencial, com opção de
compra. Após 15 anos de arrendamento, as famílias têm opção de comprar os imóveis.
Sobre os empreendimentos, o número máximo de unidades habitacionais é de 500 unidades. A
unidade padrão é composta de dois quartos, sala, cozinha e banheiro, com área útil mínima de 37 m², exceto
nos projetos de recuperação de empreendimentos (estes são analisados individualmente). A configuração
das unidades com especificação mínima varia em função da região do empreendimento.
O prazo de execução das obras é ≤ 18 meses, contados a partir da data de assinatura do contrato.
Segundo a Lei Federal 10.188/2001, o custo do empreendimento por unidade de habitação foi de R$
32.300 para os Estados do Rio de Janeiro e São Paulo (Regiões Metropolitanas), e ≤ R$ 22.400 nas demais
cidades do Brasil. Nos casos de revitalização urbana, este valor pode chegar a R$ 35.000.
O prazo de arrendamento é de 180 meses. O valor inicial da taxa de arrendamento é 0.7% do valor de
aquisição do imóvel (ou 0,5%, se família arrendatária tiver RF ≤ 4 SM). Essa taxa é reajustada anualmente
pelo índice de atualização aplicado aos depósitos do FGTS na data do aniversário do contrato. Além disso, o
atraso no pagamento da taxa de arrendamento por um tempo > 60 dias consecutivos é motivo para retomada
imediata do imóvel, sem direito a devolução dos valores pagos como taxa de arrendamento.
De acordo com o convênio assinado com a CEF (maio de 2001), a Prefeitura se obriga a implantar um
conjunto de medidas que facilitem a obtenção de imóveis com “a redução nos custos e prazos para licencia-
50 Gentrificação: intervenção arquitetônica ou urbana que expulsa moradores ou usuários e transforma em áreas nobres.
mento, a melhoria na qualidade dos projetos e a indicação de famílias para os empreendimentos viabilizados
(...). Também foram criados vários incentivos fiscais ao programa” (PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULO,
março de 2004, p. 15-16).
Diante da possibilidade de gerir habitação de interesse social na área central, a PMSP criou Leis e
Decretos para operacionalizar o PAR, a saber: Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei
13.430/09/2002); Lei de Zoneamento (Lei Municipal 13.885/2004); Lei de Incentivos de IPTU (13.496;
07/01/2003); Lei Municipal (Decreto 44.667; 04/2004); Decreto Lei Municipal de Doação em pagamentos
(13259; 2001); Lei de Incentivos Fiscais no ITBI (Imposto de Transações sobre Bens Imobiliários; 13.404;
2002); Lei de Isenção de ISS para Habitação de Interesse Social (13.476; 2004); Decretos Municipais (44.667;
2003 e 45127; 2004) e Decreto Estadual (46.076; 08/2001).
O Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (Lei 13.430; 09/2002) consolida a moradia
social nas áreas centrais, contribuindo para os Programas de Reabilitação dessas áreas, gerando unidades
habitacionais nas regiões centrais e intervindo nas habitações coletivas de aluguel (através da reciclagem e
requalificação dos edifícios subutilizados e/ou desocupados).
A Lei de Zoneamento (Lei Municipal 13.885; 2004; ZEIS 3) é um importante instrumento legal, cujo
objetivo é a reocupação dos terrenos ou edifícios subutilizados (em áreas dotadas de infraestrutura urbana,
serviços urbanos e oferta de empregos) para moradia de famílias com baixa renda. A lei ressalta que a HIS
destina-se a famílias com RF ≤ 6 SM, a partir da promoção pública ou vinculada, com padrão de unidade
habitacional (contendo um sanitário, até uma vaga de garagem e área útil ≤ 50 m²) e possibilidade de amplia-
ção (quando as famílias beneficiadas estiverem diretamente envolvidas na produção de moradias).
Segundo o Decreto Lei Municipal de Dação (13.259; 2001) permite ao Município receber imóveis em
pagamento de dívidas de IPTU, podendo ser repassados ao FMH para reabilitação, reforma ou reciclagem de
HIS.
Os Decretos Municipais 44.667 (2003) e 45.127 (2004) dispõem sobre normas específicas para produção
de empreendimentos de HIS e mercado popular.
O Decreto Municipal 24.714 (1987) regulamenta o sistema de fiscalização, com disposições gerais
sobre a utilização de gás combustível nos edifícios e construções em geral.
O Decreto Estadual 46.076 (08/2001) regulamenta a segurança contra incêndio nas edificações e áreas
de risco.
A PMSP (gestão 2001-2004; em convênio com a CEF através do PAR) requalificou os edifícios Riskallah
Jorge, Maria Paula, Brigadeiro Tobias, Celso Garcia etc., para habitação da população com renda mensal de
3-6 SM.
Programa Locação Social
Diante do déficit habitacional, da insuficiência de renda ou da impossibilidade de sua comprovação
pelas famílias beneficiárias pelo FMH, considerando ainda que uma grande parcela da população mora em
imóveis locados ou sublocados (tais como cortiço, em condições precárias de habitação), principalmente
na área central de São Paulo, o Conselho do Fundo Municipal de Habitação (CFMH), mediante a Resolução
23 (12/06/2002), aprova o Programa de Locação Social (PLS) do Município de São Paulo, cujo objetivo é o
seguinte:
Ampliar as formas de acesso a moradia para a população de baixa renda que não tem
possibilidade de participar nos programas de financiamento para aquisição de imóvel ou
que, por suas características, não tem interesse em adquirir imóvel através de locação social
de unidades habitacionais já construídas.
O PLS não se destina a aquisição de moradias, sendo que as moradias continuam sendo de propriedade
pública como estoque público. “É um programa inédito na política habitacional da cidade e do país, atenden-
do a pessoas sem condições econômicas para serem incluídas nos programas de aquisição ou arrendamento”
(PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULO, março de 2004, p. 15).
PREFEITURA DE SÃO PAULO: PROGRAMA MORAR NO CENTRO 69
Agentes do Programa Locação Social
Os agentes que intervém no PLS são os seguintes: a Superintendência de Habitação Popular da Secreta-
ria de Habitação e Desenvolvimento Urbano (SEHAB/HABI) como Órgão Gestor; a Companhia Metropolitana
de Habitação de São Paulo (COHAB-SP) como Órgão Operador e os locatários de imóveis do PLS como benefi-
ciários.
À SEHAB/HABI, como órgão gestor, compete: coordenar as atividades dos agentes intervenientes;
realizar o processo seletivo e organizar a lista de beneficiários e suplentes; remeter à COHAB a relação dos
beneficiários para os respectivos contratos de locação; supervisionar o acompanhamento socioeducativo
regular e permanente dos beneficiários; estabelecer convênios e parcerias com outros órgãos e entidades
para implantação de programas de estímulo à inserção social dos beneficiários; reavaliar a situação socioe-
conômica dos beneficiários atendendo à adequação dos subsídios concedidos às necessidades dos benefi-
ciários; analisar e aprovar a prestação de contas do Programa; estimular a auto-gestão condominial em
cada empreendimento; participar na elaboração de diretrizes gerais para aquisição, projeto e construção ou
reforma das unidades habitacionais destinadas ao Programa e sistematizar os dados de indicadores sociais
para avaliações periódicas.
À COHAB-SP, na qualidade de órgão operador, compete: adquirir o imóvel; contratar o projeto e a
obra de construção (ou reforma) das unidades destinadas ao PLS; realizar a manutenção dos imóveis com
os recursos advindos do Fundo Municipal de Habitação (FMH); definir e informar o valor do subsídio para
os beneficiários no início do contrato (a partir dos dados enviados pela SEHAB/HABI); elaborar e firmar os
contratos de locação; administrar o condomínio (diretamente ou por terceiros); receber os alugueis dos
locatários e efetuar o retorno ao FMH; realizar os controles (operacional, financeiro e contábil) relativos aos
contratos firmados e elaborar a prestação de contas (mensal e anual) dos recursos investidos no PLS.
Aos beneficiários do PLS compete: cumprir as obrigações definidas no contrato (observadas as
condições de uso do imóvel para o uso contratado); servir-se do imóvel para o uso contratado (de caráter
exclusivamente residencial); atender prontamente às solicitações do órgão operador (COHAB); pagar
pontualmente o aluguel e os encargos da locação; restituir o imóvel no estado em que o recebeu; realizar a
imediata reparação dos danos verificados no imóvel causados por seus moradores; não modificar as formas
(interna ou externa) do imóvel sem o consentimento (prévio e por escrito) da COHAB; pagar as despesas de
consumo (telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto) no imóvel; pagar as despesas ordinárias do condomí-
nio; permitir a vistoria do imóvel pelo órgão operador; cumprir integralmente a ”Convenção de Condomínio”
e os “Regulamentos Internos” dos prédios e solicitar sua reavaliação socioeconômica à SEHAB/HABI quando
houver alteração em sua situação financeira (para fins de modificação do subsídio).
Produção e seleção das unidades
A COHAB-SP produzirá as unidades a serem usadas no PLS seja por construção de novas edificações ou
aquisição e reforma de imóveis existentes.
Na produção ou reforma das edificações destinadas ao programa, deverá ser assegurado (sempre que
possível) que a unidade habitacional tenha medidores individualizados do consumo de água, energia elétrica
e gás, bem como espaços coletivos para as atividades de convivência.
Entre as áreas para produção de novas unidades e os imóveis passíveis de seleção, deverão ser conside-
rados os seguintes critérios: maior ou plena utilização dos investimentos já realizados; menor investimento
por família ou pessoa; maiores opções de acesso a transporte coletivo e região que concentre os maiores
índices de emprego.
Diretrizes gerais para composição do valor de investimento e cálculo da recuperação mensal
Para fins de locação social, serão considerados como valor de investimento público os custos de aquisi-
ção e reforma ou de construção das unidades habitacionais vinculadas ao programa.
Os valores pagos pela aquisição dos imóveis para locação social são oriundos do FMH. O valor corres-
pondente ao investimento retornará ao FMH por meio das parcelas mensais de pagamento do aluguel.
Considera-se o prazo de 30 anos como o período para o investidor recuperar o investimento.

Demanda
São beneficiários do Programa pessoas sós e famílias com renda ≤ 3 SM, sendo este prioritariamen-
te destinado a: pessoas com idade > 60 anos; pessoas em situação de rua; pessoas portadoras de direitos
especiais; bem como moradores em áreas de risco e insalubridade. Excepcionalmente são beneficiárias as
famílias com renda > 3 SM, desde que a renda per capita seja ≤ 1 SM. Ressalta-se que serão beneficiadas
só famílias ou pessoas não proprietárias de imóvel, promitentes compradoras, permissionárias, bem como
promitentes permissionárias dos direitos de aquisição de outro imóvel.
Não há um cadastro nacional de proprietários de imóvel. Isto pode prejudicar o programa quando uma
família já foi beneficiada pelo Programa de Habitação Social e se candidata ao mesmo programa em outro
Estado.
Forma de acesso aos imóveis
O acesso ao imóvel é realizado por meio de contratos de locação social firmados diretamente com os
beneficiários selecionados. Antes da atribuição das unidades de habitação, deverá ser considerada a relação
entre o número de moradores e a área da unidade, tendo em vista assegurar boas condições de habitabili-
dade nelas.
Gestão condominial
Em cada edifício ou conjunto, a administração condominial é de competência da COHAB-SP, que
poderá fazê-lo de forma direta, terceirizada ou pelos próprios moradores (em um sistema de autogestão). Em
qualquer das modalidades, será cobrada uma taxa condominial dos locatários.
Diretrizes gerais das condições de Renda Familiar
O Aluguel Social, i.é, a contraprestação mensal devida pela locação do imóvel será definida conforme
as situações social e financeira dos beneficiários, respeitando os parâmetros de RF apresentados na Tabela 8.
Tabela 8. Comprometimento da Renda Familiar (RF) no Programa de Locação Social
Faixas de RF (SM) Membros da Família Comprometimento máximo (%)

≤2 Todos 10
1-4 12
2-3 5-7 11
≥8 10
3-4 15
> 3* 5-7 14
≥8 13
* Famílias com renda per capita < 1 SM.
Sempre que o valor a ser pago pelo beneficiário (calculado conforme o comprometimento da RF indica-
do acima) não atingir o valor de referência da locação, a diferença entre os valores de referência e do aluguel
social efetivamente suportado pelo beneficiário será suportada pelo FMH.
As despesas condominiais de responsabilidade dos locatários não serão objeto de subsídio, devendo
ser suportadas integralmente pelas famílias beneficiárias do Programa. Eventual adimplência com taxas
condominiais e aluguéis mensais será uma condição para continuar mantendo o subsídio. Não havendo
pagamento de 3 aluguéis, o subsídio cessará automaticamente, sendo ajuizada uma ação de despejo por
falta de pagamento, indicando o valor total (sem subsídio) desde o primeiro pagamento em aberto, acrescido
de multa e juros.
PREFEITURA DE SÃO PAULO: PROGRAMA MORAR NO CENTRO 71
Contrato de Locação
O prazo do primeiro contrato de locação a ser firmado com o beneficiário será de 48 meses, podendo
ser renovado se o locatário tiver cumprido as obrigações contratuais e legais. Os valores de referência de
locação do imóvel, do subsídio concedido e do aluguel social, (correspondente ao valor a ser pago efetiva-
mente e mensalmente pelo beneficiário do PLS) constarão no contrato de locação.
Fonte de recursos
Parcerias com outros órgãos públicos e/ou instituições públicas (ou privadas) são os recursos próprios
do FMH ou de fontes externas (nacionais ou internacionais).
A PMSP (gestão 2001-2004) construiu o Conjunto Habitacional Parque do Gato para famílias de até 3
SM pelo PLS.
Programa Bolsa Aluguel
Este é um programa importante para implementar outros programas (Locação Social, Arrendamen-
to Residencial e Perímetro de Reabilitação Integrada do Habitat) quando há necessidade de subsidiar as
famílias beneficiadas pelos programas de habitação social com o aluguel para habitação durante o período
de construção (ou reforma) das unidades de habitação.
A Bolsa Aluguel é um programa que atribui um subsídio a famílias beneficiárias deste
programa da SEHAB, utilizável para complementar o aluguel mensal no mercado privado
por até 30 meses (podendo ser prorrogado por igual período). Esta bolsa também oferece
caução de meses de aluguel (ou seguro da Prefeitura) como garantia do contrato de locação.
O objetivo desta bolsa é atender famílias com renda de 1-10 SM, que moram em áreas de
intervenção da Prefeitura ou em edifícios, terrenos ou loteamentos (caracterizados como
em situação de risco ou insalubridade) que exijam sua saída temporária ou permanente
(PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULO, março de 2004, p. 16).
O Programa Bolsa Aluguel ajudou as famílias da Favela do Gato e dos edifícios ocupados a pagar o
custo da moradia temporária durante a construção (ou requalificação) das unidades de habitação (tanto dos
beneficiários do PLS como os do PAR).
73
5. Método de Análise da Qualidade das
Habitações Sociais
O método apresentado a seguir foi usado para analisar a qualidade das habitações sociais do Programa
Morar no Centro, a partir das modalidades do Programa Arrendamento Residencial (PAR) e do Programa
Locação Social (PLS) (implementados pela PMSP; gestão 2001-2004), através dos estudos de caso: Brigadeiro
Tobias, Riskallah Jorge, Maria Paula e Conjunto Habitacional Parque do Gato.
A análise da qualidade das habitações sociais nos estudos de caso pelo PAR e pelo PLS foi feita em
quatro etapas: (1) análise das viabilidades social, econômica e técnica; (2) método de intervenção e grau de
preservação; (3) características socioeconômicas dos moradores e (4) análise das características das residên-
cias e do grau de satisfação dos moradores com suas residências.
Para análise da área dos cômodos e do conforto ambiental, aplicaram-se questionários aos moradores
(coleta de campo) usando plantas, cortes e elevações nos projetos de arquitetura. Os dados obtidos foram
analisados quantitativa e qualitativamente. O grupo amostra corresponde aos entrevistados que responde-
ram aos questionários. Na discussão dos resultados, as respostas foram comparadas com aquelas apresenta-
das na revisão da literatura.
Análise das viabilidades social, econômica e técnica
Esta análise foi realizada com base nos critérios exigidos na seleção dos beneficiários, incluindo
entrevistas com os gestores do programa, líderes do Movimento de Moradia no Centro etc.
Métodos de intervenção e graus de preservação do patrimônio arquitetônico e urbano
O método de intervenção depende da forma de implementação do programa de estudo no qual está
inserido o caso específico. Este foi analisado através das características do edifício, antes e depois da interven-
ção (usos do solo, moradores, relevâncias histórica e arquitetônica, levantamento métrico das plantas, cortes
e elevações) e características da nova construção, bem como a relação dos moradores com a nova construção.
Estas informações foram comparadas com os métodos de intervenção arquitetônica em centros históricos
correspondentes à revisão da literatura (Colégio de Arquitectos de Madrid: 1985; IPHAN: 1995; Brandi: 1996;
Kulh: 1998; Maricato: 2001; Salcedo: 2003) para identificar o método (restauração, renovação, gentrificação,
reabilitação, reciclagem e construções novas).
O grau de preservação do edifício no estudo de caso foi analisado comparando as plantas arquitetô-
nicas antes e depois da intervenção no prédio. Isto permitiu analisar o grau de preservação do patrimônio
construído. Para construções novas, foi analisado o impacto urbano no meio onde a construção está inserida
para conhecer seu grau de integração no meio ambiente. Os resultados foram comparados com aqueles da
revisão sobre métodos de intervenção da literatura.
Características socioeconômicas dos moradores
As características socioeconômicas dos moradores compreendem: idade, sexo, grau de parentesco,
grau de escolaridade, relação de propriedade com o imóvel, endereço anterior da residência, tempo de
moradia na atual residência e renda familiar.
Qualidade da residência e grau de satisfação dos moradores com suas residências
Após a coleta das informações sobre os moradores e suas residências, os resultados foram analisados.
Para coleta dos dados sobre os perfis socioeconômico e cultural da família, as características da residência e
a percepção dos moradores sobre suas respectivas residências, foi aplicado um questionário.
Este questionário constou de três partes: a primeira se refere aos dados socioeconômicos dos entrevis-
tados e suas famílias: relação de propriedade com o imóvel, endereço anterior da residência, tempo de
moradia na atual residência, renda familiar, relações de parentesco, idade, sexo e grau de escolaridade; a
segunda parte se refere à coleta dos dados do imóvel do entrevistado: tipo e número de cômodos, caracterís-
ticas do banheiro, medidor elétrico e medidor de água, incluindo o estado de conservação do imóvel; a tercei-
ra parte se refere à percepção dos moradores sobre suas residências: grau de satisfação com a residência, o
financiamento ou aluguel do imóvel, os problemas levantados em relação à estrutura física da residência e
ao condomínio etc. As informações coletadas foram processadas e quantificadas, sendo os resultados então
analisados.
Para conhecer melhor a qualidade da residência em cada domicílio, foram usadas as seguintes catego-
rias: área por tipo de cômodo, área construída por habitante, número de pessoas por dormitório, orientação
dos cômodos, ventilação e iluminação.
Área por tipo de cômodo
Para analisar a área real de cada tipo de cômodo por apartamento, esta foi comparada com a área
mínima estabelecida pelo Código de Obras e Edificações do Estado de São Paulo (BLOCH, 1993) e a área ideal
(v. Tabela 9; Apêndice).
Quando fizemos o layout de cada tipo de cômodo segundo as áreas mínimas estabelecidas pelo Código
de Obras e Edificações do Município de São Paulo, verificamos que algumas áreas não eram suficientes para
abrigar o mobiliário mínimo e permitir que os moradores realizem suas atividades. Assim, foi proposta uma
nova área mínima (ou área ideal) para os cômodos: dormitório com duas camas, dormitório do casal, copa
e cozinha, banheiro, lavanderia, etc. Os desenhos seguintes ilustram alguns cômodos com seu layout de
mobiliário, exemplificando a proposta da área ideal deste trabalho (Figuras 11 a 16).
Figura 11. Copa e cozinha (9,0 m²) Figura 12. Banheiro (3,0 m²) Figura 13. Lavanderia (2,3 m²)
Figura 14. Dormitório casal (12,0 m²) Figura 15. Dormitório com Figura 16. Dormitório com 3 camas
2 camas (9,0 m²) (14,0 m²)
Em alguns casos, o Código de Obras e Edificações do Estado de São Paulo não contempla a área mínima
necessária para o cômodo abrigar o mobiliário mínimo necessário e permitir ao usuário realizar suas ativida-
MÉTODO DE ANÁLISE DA QUALIDADE DAS HABITAÇÕES SOCIAIS 75
des. Assim, propomos uma área ideal para cada cômodo em função do número de usuários e do mobiliário
mínimo. Comparando a área real de cada cômodo com a área estabelecida pelo Código de Obras do Municí-
pio de São Paulo ou com a área ideal aqui proposta, estabelecemos os valores seguintes correspondentes aos
níveis de qualidade: péssimo: área mais de 25% abaixo da AI estabelecida [50%AI ≤ A < 25%AI]; ruim: área até
25% abaixo da AI estabelecida [25%AI ≤ A < AI]; bom: área é igual ou até 25% acima da AI estabelecida [AI ≤
A ≤ 25%AI] e ótimo: área (A) maior que 25% acima da AI estabelecida [25%AI < A ≤ 50%AI]; (Ver Tabela 11).
Área construída por pessoa
Para conhecer melhor a qualidade da área construída mínima por pessoa na residência (um importante
indicador de qualidade da residência), foi considerada a área total construída da residência dividida pelo
número de total de membros da família (Tabela 10).
Este resultado foi comparado com a área construída mínima por pessoa (15,0 m²), estabelecido pelo
Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo (1993), sendo atribuídos os valores de qualidade
seguintes: péssimo - mais de 25% abaixo do mínimo (≤ 11.2); ruim - até 25% abaixo do mínimo estabelecido
(11.3-14.9); bom - igual ou até 25% acima do mínimo estabelecido (15.0-18.7) e ótimo - mais de 25% acima
do mínimo estabelecido (≥ 18.8); (SALCEDO, 2007); (Tabela 11).
Tabela 10. Área construída por pessoa

Número de Pessoas Área Construída (m²) Área Constr./Pessoa Valores de Qualidade (8)
X W W/X Valores
Tabela 11. Valores de qualidade da área construída corrigidos pelo número de pessoas
Área Construída/Pessoa. * Valores De Qualidade (m2/pessoa) (8)
PÉSSIMO (m²) RUIM (m²) BOM (m²) ÓTIMO (m²)
15.0 ≤ 11.2 11.3-14.9 15.0-18.7 ≥ 18.8
Número de pessoas por dormitório

O número de pessoas por dormitório é considerado como outro importante indicador de qualidade de
habitação. Uma família precisa de área suficiente para descansar e repor suas energias (até por questões de
saúde), além da privacidade necessária quando se trata de casais ou filhos de sexos diferentes.
Para estimar a qualidade do dormitório, foi considerado o número de pessoas que dormem nele e a esse
resultado foram atribuídos os seguintes valores de qualidade: péssimo: mais de quatro pessoas/dormitório;
ruim: quatro pessoas/dormitório; regular: três pessoas/dormitório; bom: duas pessoas/dormitório e ótimo:
uma pessoa (ou casal)/dormitório (SALCEDO, 2007); (Tabela 12).
Tabela 12. Número de pessoas por dormitório

Pessoas Dormitórios Pessoas/Dormitório Valores de Qualidade (7)
X Y X/Y Níveis
Insolação
A insolação nos cômodos é necessária, pois permite sua higienização natural devido à radiação solar,
bem como o aquecimento do ambiente durante o dia. A orientação ideal para cada tipo de cômodo foi
estabelecida em função da demanda térmica e da latitude de São Paulo (ALUCCI, 1998) (Tabela 9).
Em cada cômodo, a informação sobre a orientação da janela foi extraída da planta baixa no projeto da
residência, sendo então comparada com a orientação adequada para cada tipo de cômodo (Tabela 13).
Tabela 13. Insolação: Orientação adequada das janelas por tipo de cômodo
Fonte: Salcedo (2010).
Insolação
Tipos de cômodo
Orient. real (1) Orient. adequada (2) Valores de qualidade (3)
AP.
Uso múltiplo -- N-NE-L
Cozinha -- N-O-SO-NE
Lavanderia -- L-N-O
Banheiro -- Todas / Qualquer
L: Leste; N: Norte; NE: Nordeste; O: Oeste; SO: Sudoeste.
Dada a orientação relativa ao adequado (ou ideal), foram atribuídos os valores de qualidade seguintes:
bom: quando a orientação real da janela é igual à orientação adequada; ruim: quando a orientação real da
janela é diferente da orientação ideal adequada; péssimo: quando o cômodo não tem janela (ou quando tem
janela interna), isto é, não tem insolação.
A Tabela 13 mostra a localização das aberturas para análise da insolação. Para isso, temos: tipo de
cômodo, orientação real da janela (1), orientação adequada (2) e valor da orientação (3).
Iluminação
A iluminação natural por cômodo é outro indicador da qualidade da residência. A iluminação natural é
necessária para o bom desenvolvimento das atividades e reduzir a despesa com energia elétrica. Os valores
para iluminação natural adequados a cada ambiente são apresentados na Tabela 14. Características da
iluminação natural), onde estão indicados: (1) tipo de cômodo, área real da abertura, (2) área mínima da
abertura e (3) escala de valores (Tabela 14).
A área real da janela (1) foi obtida a partir da tabela de esquadrias no projeto de reforma. As áreas
mínimas para abertura foram estabelecidas no Código de Obras, observando que elas devem ter 0,60 m² (no
mínimo) e dimensões proporcionais à área do compartimento. Assim, temos:
área da janela (m²) / área do cômodo (m²) = n %
Ao resultado da divisão da área real da janela pela área do cômodo, comparado com a abertura mínima
estabelecida no Código De Obras, foram atribuídos os seguintes valores de qualidade: péssimo: mais de 25%
abaixo do mínimo estabelecido; ruim: até 25% abaixo do mínimo estabelecido; bom: igual ou até 25% acima
do mínimo estabelecido e ótimo: mais de 25% acima do mínimo estabelecido (Tabela 15).
Os valores das viabilidades social, econômica e cultural; do grau de preservação do patrimônio; o
método de intervenção; a qualidade da residência e o grau de satisfação dos moradores com as residências
do PAR e do PLS (Parque do Gato) permitiram saber, na prática, se o programa amenizou ou enfatizou as
diferenças sociais existentes, incluiu ou excluiu segmentos da população ou contribuiu para a qualidade da
moradia e para a preservação do patrimônio arquitetônico e urbano.
Tabela 14. Características da iluminação natural

Tipos de cômodo Iluminação
Porcentagem (%) da área Porcentagem (%) da área Valores de qualidade (3)
real da abertura (1) mínima da abertura* (2)
AP
Uso múltiplo -- 15
Cozinha -- 10
Lavanderia -- 10
Banheiro --
(1, 2, 3 ) Fonte: Salcedo (2010) * % da área do cômodo
MÉTODO DE ANÁLISE DA QUALIDADE DAS HABITAÇÕES SOCIAIS 77
Tabela 15. Áreas dos cômodos (m2) e valores de qualidade da iluminação natural
Valores de qualidade (14)
Tipos de cômodo
Ótimo Bom Ruim Péssimo
Uso múltiplo ≥ 18.8 15.0-18.7 11.3-14.9 ≤ 11.2
Cozinha ≥ 12.5 10.0-12.4 7.6-9.9 ≤ 7.50
Lavanderia ≥ 12.5 10.0-12.4 7.6-9.9 ≤ 7.50
Banheiro - - - -
(14) Fonte: Salcedo (2010)
79
6. Estudos de Caso do Programa de
Arrendamento Residencial
Na cidade de São Paulo, os edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula foram requalifi-
cados pela PMSP (gestão 2001-2004) em convênio com a CEF (através do PAR) para habitação da população
com renda mensal de 3-6 SM.
Os edifícios Riskallah Jorge, Maria Paula e Labor estão localizados no centro histórico de São Paulo
(distrito da República).
O edifício Riskallah Jorge (Rua Riskallah Jorge, 50) foi projetado na década de quarenta para ser o Hotel
Pinguim; o edifício foi sede do grupo Votorantim por 20 anos, até ser vendido à Beneficência Portuguesa nos
anos 70. O edifício de 17 andares foi reabilitado pelo PAR para abrigar 167 apartamentos, tendo sido entregue
à população em 2003.
O Edifício Labor (Rua Brigadeiro Tobias, 290/298/300) foi projetado na década de quarenta para abrigar
escritórios; depois de desocupado, o edifício de nove pavimentos foi reabilitado pelo PAR para abrigar 84
apartamentos, tendo sido entregue à população em 2005).
O edifício Olga Benário (Avenida Celso Garcia, 787; Bairro Belém, Distrito Brás) foi construído na década
de cinquenta para abrigar uma fábrica; em 1960, o prédio foi comprado pelo Banco do Estado de São Paulo
(Banespa) tendo abrigado uma agência até a década de noventa; o edifício foi reabilitado pelo PAR para
abrigar 84 unidades, tendo sido entregue a população em 2002 com o nome de Condomínio Olga Benário.
O edifício Maria Paula (Rua Maria Paula, 78) foi construído na década de cinquenta para abrigar 13
residências de famílias com alto poder aquisitivo; depois de desocupado, o edifício foi reabilitado pelo PAR
para abrigar 75 apartamentos, tendo sido entregue à população em 2004.
RESULTADOS
A análise da qualidade das habitações sociais foi realizada em quatro partes: análise das viabilidades
econômica, social e técnica; método de intervenção e grau de preservação; características socioeconômicas
dos moradores; a qualidade das residências; e grau de satisfação dos moradores com suas residências.
Viabilidades econômica, social e técnica
O edifício Riskallah Jorge tem uma área equivalente a 7.388 m². Foi pago pelo imóvel o valor de R$
2.100.000; o custo da operação foi de R$ 4.117.938 e o valor das despesas foi de R$ 253.050. Foram habili-
tadas 167 unidades, sendo a área mínima útil por unidade de 34,8 m² e a área máxima da unidade de 65,6
m², com um custo médio da unidade de R$ 24.658. A data do contrato da obra foi 24/08/2001 e a data de
conclusão da obra foi 04/2003. A construtora foi a empresa Cury (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S/DATA) (v.
Tabela 16; Apêndice).
O edifício Labor possui uma área inicial equivalente a 4.091 m², ampliação de 622 m², demolição de
190 m² (TARRAF, 2002), perfazendo uma área total de 4.582 m². Foi pago pelo imóvel o valor de R$ 420.000;
o custo da operação foi de R$ 2.388.578 e o valor das despesas foi de R$ 135.894. Foram habilitadas 84
unidades, sendo a área mínima útil por unidade de 27,3 m² e a área máxima da unidade de 30,0 m², com um
custo médio da unidade de R$ 28.435. A data do contrato da obra foi 02/08/2002 e a data de conclusão da
obra foi 04/2005 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S/DATA). A construtora foi a empresa TARRAF (v. Tabela 16,
Apêndice).
O edifício Olga Benário possui uma área equivalente a 3.877 m². Foi pago pelo imóvel o valor de R$
559.000; o valor da operação foi de R$ 1.803.870 e o valor das despesas foi de R$ 103.243 (CAIXA ECONÔMI-
CA FEDERAL S/DATA). Foram habilitadas 84 unidades, sendo a área mínima útil por unidade de 26,6 m² e a
área máxima da unidade de 43,5 m², com um custo médio da unidade de R$ 21.475. A data do contrato da
obra foi 14/05/2001 e a data de conclusão da obra foi novembro de 2002 (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S/
DATA). A construtora foi a empresa TARRAF (v. Tabela 16; Apêndice).
O edifício Maria Paula possui uma área equivalente a 3.901 m². Foi pago pelo imóvel o valor de R$
1.100.000; o custo da operação foi de R$ 1.980.597 e o valor das despesas foi de R$ 43.094. Foram habilitadas
75 unidades, sendo a área mínima útil por unidade de 40,2 m² e a área máxima da unidade de 74,3 m², com
um custo médio da unidade de R$ 26.408. A data do contrato da obra foi 16/05/2001 e a data de conclusão da
obra foi fevereiro de 2004. A construtora foi a empresa 3RD (CAIXA ECONÔMICA FEDERAL S/DATA) (v. Tabela
16; Apêndice).
Em função da área construída, o custo das unidades residenciais corresponde à área da unidade. Em
apartamentos conjugados (dormitório, sala e copa com cozinha) e banho, o custo da unidade é menor. As
unidades residências com melhor área construída (40,2 m² a 74,3 m²) estão no edifício Maria Paula e as
unidades residenciais menores estão no edifício Olga Benário (26,6 m²).
Método de intervenção e grau de preservação

Os edifícios Riskallah Jorge e Labor estão na área de tombamento, com Nível de Proteção 3 (NP-3),
regulamentado pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da
Cidade de São Paulo (CONPRESP; Resolução 37/92); “corresponde a bens de interesse histórico, arquitetôni-
co, paisagístico ou ambiental, determinando a preservação de suas características externas”.
O edifício Maria Paula está na área tombada com Nível de Proteção 3 (NP-3), regulamentada pelo
COMPRESP (Resolução 22; 2002), que ressalva o seguinte: “quando se tratar de imóvel, deverão ser mantidas
as características externas, a ambiência e a coerência com o imóvel vizinho classificado como NP1 e NP2,
devendo estar prevista a possibilidade de recuperação das características arquitetônicas originais”. Nessas
áreas tombadas, são permitidas a restauração, a reciclagem e a revitalização, desde que sejam mantidas as
características externas do edifício e a ambiência com a área de vizinhança, devendo os projetos ser submeti-
dos à prévia aprovação pelo CONPRESP.
Para adequação de apartamentos conjugados (um ou dois dormitórios), os projetos de intervenção
realizados nos edifícios Riskallah Jorge, Maria Paula e Labor, geralmente mantiveram as fachadas externas,
os pisos e esquadrias, desde que em estado de conservação bom ou regular (segundo exigências do PAR e
do CONPRESP). Para as cozinhas e banheiros, oram acrescentadas áreas molhadas e dutos de ventilação. Por
questões de segurança, foram realizadas novas instalações hidráulicas, elétricas e mecânicas (elevadores),
sendo acrescentadas instalações de gás, extintores e hidrantes.
O número de unidades de habitação por edifício foi calculado em função da área construída de cada
prédio. Assim, os 17 andares do edifício Riskallah Jorge foram adequados para abrigar 167 apartamentos
conjugados ou quitinetes (sala, copa, dormitório e cozinha) com banheiro. No subsolo, estão os reservató-
rios de água, elevadores e escada. O pavimento térreo abriga a recepção, um apartamento com dormitório,
cozinha e banheiro, um salão comunitário de usos múltiplos, depósito de lixo, centro de medição de gás,
dois banheiros, (masculino e feminino), três elevadores e duas escadas. No primeiro pavimento, há também
lavanderias coletivas (Figuras 17 a 28).
Os oito andares inicialmente existentes no edifício Labor e a construção posterior do nono andar
permitiram abrigar 84 apartamentos conjugados (sala, copa, dormitório e cozinha) com banheiro. No
pavimento térreo, há uma área de lazer (comumente utilizada para crianças), 3 apartamentos para pessoas
idosas ou portadoras de deficiências físicas, 3 outros comuns, um hall com uma área de circulação abrangen-
te, 2 lavanderias coletivas; a administração e a zeladoria estão no fundo do lote e o centro comunitário está
localizado em um outro bloco.
ESTUDOS DE CASO DO PROGRAMA ARRENDAMENTO RESIDENCIAL 81
Figura 17. Edifício Riskallah Jorge

Figura 18. Edifício Riskallah Jorge (planta; subsolo) Figura 19. Edifício Riskallah Jorge (planta; térreo)
Fonte: Escritório Helena Saia, 2001. Fonte: Escritório Helena Saia, 2001.
Organização: Salcedo (2021) Organização: Salcedo (2021)
Figura 20. Edifício Riskallah Jorge (planta; 1º pavimento) Figura 21. Edifício Riskallah Jorge (planta; 2ºpavimento)
Figura 22. Edifício Riskallah Jorge (planta; 3º-11º pavimentos) Figura 23. Edifício Riskallah Jorge (planta; 12º e 13º pavimentos)
Figura 24. Edifício Riskallah Jorge (planta; 14° pavimento) Figura 25. Edifício Riskallah Jorge (planta; 15° pavimento)
Fonte: Escritório Helena Saia, 2001 Fonte: Escritório Helena Saia, 2001
Figura 26. Edifício Riskallah Jorge (planta; 16° pavimento) Figura 27. Edifício Riskallah Jorge (planta; 17° pavimento)
Fonte: Escritório Helena Saia, 2001 Fonte: Escritório Helena Saia, 2001
Figura 28. Edifício Riskallah Jorge (planta; cobertura)

Fonte: Escritório Helena Saia, 2001
Nos subsolos, há uma cozinha comunitária e banheiros coletivos (masculino e feminino) no bloco do
centro comunitário e depósito, lixeira e áreas de lazer condominiais no bloco principal. O edifício ainda tem
um mezanino com 6 apartamentos conjugados e duas lavanderias. Além disso, o edifício tem 8 pavimentos
tipos (organização e tamanho dos apartamentos se repetem em cada pavimento) e um 9º pavimento (criado
posteriormente; diferenciado), cada um com duas lavanderias coletivas e 8 apartamentos conjugados. Na
cobertura estão a caixa d’água e a casa das máquinas (Figuras 29 a 33).
Inicialmente, os quatro andares do edifício Olga Benário abrigavam grandes ambientes para as funções
bancárias da Agência Banespa. A intervenção realizada no prédio manteve as fachadas, o volume, os caixilhos,
as escadas e o elevador existente. “A dificuldade encontrada no projeto foi proporcionar iluminação e ventila-
ção adequadas a todas unidades, pois eram grandes salões com ventilação forçada” (CÂMARA MUNICIPAL
DE SÃO PAULO, setembro de 2001, p. 137). Para criar os três poços de iluminação e ventilação necessários
à iluminação e ventilação de algumas unidades, foi necessário quebrar parte da laje existente mantendo a
estrutura principal. Isto possibilitou a abertura de vãos internos.
Figura 29. Edifício Labor

Figuras 30. Edifício Labor (planta; subsolo)

Fonte: TARRAF, 2002
Figuras 31. Edifício Labor (planta; térreo)

Fonte: TARRAF, 2002
Figuras 32. Edifício Labor (planta; pavimento tipo)

Fonte: TARRAF, 2002
Figuras 33 Edifício Labor (planta; mezanino)

Fonte: TARRAF, 2002
Na reabilitação do edifício para uso residencial, foram criados quatro tipos de habitação de desenho
alongado concentrando as áreas molhadas no centro (nas fachadas da frente e fundo do edifício); as outras
três estão localizadas na área central do edifício, com as aberturas dos vãos voltadas para os poços de ilumina-
ção. Todas unidades de habitação são apartamentos com 1 dormitório, 1 banheiro e 1 ambiente de uso
múltiplo (sala, copa e cozinha). As janelas da sala, copa e cozinha estão voltadas para os corredores internos.
Tanto as escadas como os acessos às unidades residenciais se conectam através de um corredor interno em
forma de H.
No subsolo, foi criada uma oficina coletiva para concerto ou construção de objetos. No térreo, estão
um salão comunitário para reuniões, um escritório de apoio e 12 unidades residenciais (localizadas na parte
central e nos fundos do prédio). Nos pavimentos superiores, há 18 unidades em cada um. Na cobertura do
prédio, há 1 lavanderia coletiva e 1 área de lazer. Cada pavimento abriga 1 lavanderia coletiva (Figuras 34 e
35).
Figura 34.. Edifício Olga Benário

Figura 35.. Edifício Olga Benário

Os 13 andares, o térreo e o subsolo do edifício Maria Paula foram reciclados para abrigar 75 unidades
residenciais e espaços coletivos. No subsolo, estão as áreas para reuniões do condomínio e recreação infantil,
o reservatório de água, a casa das bombas, o abrigo dos medidores, 2 escadas e 2 espaços livres para jardim.
No pavimento térreo, estão o hall, a recepção, 2 unidades residenciais para pessoas com deficiência
física, a lavanderia coletiva, 2 elevadores, 2 escadas que levam ao mezanino e uma escada e 2 elevadores que
ligam o térreo com os pavimentos superiores. Os pavimentos 1-12 abrigam 6 apartamentos conjugados (sala,
dormitório, copa, cozinha e banheiro) por andar. O 13° pavimento tem um apartamento com dois dormitó-
rios, sala, copa, cozinha, depósito e banheiro (Figuras 36 a 40).
Figura 36. Edifício Maria Paula (fachada)

Figura 37. Edifício Maria Paula (planta; subsolo) Figura 38. Edifício Maria Paula (planta; térreo)
Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001 Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001
Figura 39. Edifício Maria Paula Figura 40. Edifício Maria Paula
(planta; pavimento tipo) (planta; 13ºpavimento)
Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001 Fonte: Câmara Municipal de São Paulo, 2001
Para conhecer os dados socioeconômicos dos moradores, as características das residências e as
expectativas dos moradores sobre suas moradias, foram aplicados questionários aos moradores nos edifícios
Riskallah Jorge e Maria Paula (2005), Labor (2006) e Olga Benário (2008).
As amostras seguintes foram consideradas suficientes para caracterizar os moradores e suas residên-
cias: edifício Riskallah Jorge [167 unidades; 83 famílias entrevistadas (218 pessoas); 49,7%]; edifício Labor
[84 unidades; 70 famílias entrevistadas (208 pessoas); 83,3%]; edifício Olga Benário [84 unidades; 58 famílias
entrevistadas (166 pessoas); 69%] e edifício Maria Paula [75 unidades ; 64 famílias entrevistadas (175
pessoas); 85,3%] (Tabela 19).
As famílias foram caracterizadas por grupos de idade, sexo, grau de escolaridade, composição familiar,
renda e ocupação.
As mulheres são mais representativas nos edifícios Riskallah Jorge (50,0%), Labor (57,7%) e Maria Paula
(60,6%) e os homens, no edifício Olga Benário (55,4%) (v. Tabela 17; Apêndice).
Em relação aos grupos de idade, os jovens e adultos (15-64 anos) são mais representativos entre os
moradores nos edifícios Riskallah Jorge (76,6%), Labor (68,7%), Olga Benário (75,3%), e Maria Paula (79,4%).
Ressaltamos a grande quantidade de famílias jovens, representativas do mercado de trabalho (v. Tabela 17;
Apêndice).
Em relação ao grau de escolaridade, a maioria dos chefes de família nos edifícios Riskallah Jorge (50%),
Labor (50%) e Maria Paula (56,3%) concluiu o ensino médio. No edifício Olga Benário, a maioria (60,4%)
concluiu o ensino básico. Muitas vezes, eles abandonaram os estudos porque começam a trabalhar cedo para
ajudar na manutenção da família (v. Tabela 17; Apêndice).
A composição das famílias varia na faixa de 1-6 membros. A maioria das famílias tem dois membros
nos edifícios Riskallah Jorge (36,1%), Labor (28,6%) e Olga Benário (32,8%), e três membros no edifício Maria
Paula (35,9%). Não menos significativas são as famílias com quatro membros nos edifícios Riskallah Jorge
(16,9%), Labor (18,6%), Olga Benário (20,7%) e Maria Paula (23,5%). Essa composição é interessante quando
comparada com a área construída da habitação (v. Tabela 17; Apêndice).
A renda familiar está caracterizada pois a maioria dos moradores tem renda mensal de 1-2 SM no
edifício Olga Benário (36,2%), 2-3 SM no edifício Riskallah Jorge (37,3%) e 3-4 SM nos edifícios Labor (37,1%)
e Maria Paula (40,7%) (v. Tabela 17; Apêndice).
A renda mensal das famílias é outro fator importante para conhecer o grau de sustentabilidade do PAR,
pois os moradores devem pagar o valor do arrendamento, condomínio, despesas de moradia (consumo de
energia elétrica, água e gás), além das despesas de alimentação, transporte, etc. Além disso, é importante
ressaltar que as famílias tinham uma renda que permitia o benefício do PAR (3-6 SM/família) na época da
concessão das unidades residenciais (i.é, 4-6 anos antes). Com a inflação e o subemprego, a renda familiar
não acompanhou o aumento no valor do SM. Ressaltamos que o valor do SM variou ao longo do tempo de
R$200,00 (2002), para R$ 300,00 (2005), R$ 350,00 (2006), passando para R$ 450,00 (2008) (aumento > 100%
comparado com 2002). A renda familiar não acompanhou esse aumento, e isto pode ser um dos fatores para
a não sustentabilidade do PAR.
Em relação ao tipo de ocupação, a maioria dos moradores nos edifícios Riskallah Jorge (45%), Labor
(76%), Olga Benário (39,7%) e Maria Paula (26%) trabalhava em serviços. Porém, não menos significativos são
os números de trabalhadores autônomos nos edifícios Riskallah Jorge (19,8%), Labor (10,6%), Olga Benário
(20,7%), e Maria Paula (3,9%). Ressaltamos que há uma grande quantidade de pessoas desempregadas nos
edifícios Riskallah Jorge (8,8%), Labor (6,7%), Olga Benário (1,7%) e Maria Paula (11,7%) (v. Tabela 17; Apêndi-
ce).
Qualidade das residências e grau de satisfação dos moradores com suas residências
A análise da habitação foi realizada segundo os seguintes parâmetros: área/cômodo, área construída/
habitante, habitantes/dormitório, orientação das janelas por cômodo e equipamentos coletivos.
A área/cômodo é um importante parâmetro para se analisar a qualidade da habitação. A maioria dos

cômodos de uso múltiplo (dormitório, sala e copa) foi considerada péssima. [Riskallah Jorge (83,5%), Labor
(100%) e Maria Paula (88,4%)] (v. Tabela 18; Apêndice).
Em relação à área da cozinha, a maioria dos entrevistados a considerou péssima (75,9%) no edifício
Riskallah Jorge, ótima (95,7%) no edifício Labor e boa nos edifícios Olga Benário Prestes (100%) e Maria Paula
(68,7%) (v. Tabela 18; Apêndice).
As áreas dos banheiros tiveram avaliações ruim e péssima. Assim, as áreas dos banheiros nos edifícios
Riskallah Jorge (73,5%) e Labor (74,3%) foram consideradas ruins e nos edifícios Olga Benário (79,3%) e Maria
Paula (83,9%) foram consideradas péssimas. Suas áreas são insuficientes para realizar as atividades fisiológi-
cas e de higiene às quais são destinadas (v. Tabela 18; Apêndice).
Alguns apartamentos apresentam um ou dois dormitórios, sala e copa, cozinha e banheiro. A maioria
das áreas nas salas e copas foram consideradas péssimas nos edifícios Riskallah Jorge (100%), Maria Paula
(100%) e Olga Benário (100%).
Em relação aos dormitórios, a maioria deles tem área insuficiente. As áreas nos apartamentos com
um dormitório foram consideradas péssimas nos edifícios Riskallah Jorge (100%) e Olga Benário (60,4%),
e ruins no edifício Maria Paula (50,0%). As áreas nos apartamentos com dois dormitórios foram considera-
das péssimas no edifício Maria Paula (100%) Todas áreas nas lavanderias do edifício Riskallah Jorge foram
consideradas péssimas (v. Tabela 18; Apêndice).
As avaliações de condição ruim e péssima atribuídas às áreas dos cômodos são significativas. Eles não
apresentam a área mínima para abrigar o mobiliário nem desenvolver as atividades necessárias ao descanso,
à preparação de alimentos e à higiene da família.
A área construída por habitante foi estabelecida pelo Código de Obras e Edificações de São Paulo
(BLOCH, 1993), que estipula uma área mínima de 15 m² por habitante. Ressalta-se a importância de a área
construída estar relacionada com o número de membros da família. Em relação à área construída por habitan-
te, a maioria das unidades de habitação foram consideradas péssimas nos edifícios Riskallah Jorge (48,2%),
Labor (54,3%), Olga Benário (55,2%) e Maria Paula (43,8%). Para uma família com dois a três membros, seria
necessária uma área mínima na faixa 30-45 m², se comparada com a área mínima dos apartamentos conjuga-
dos (27,3-40,2 m²). As áreas são insuficientes para abrigar o mobiliário mínimo e realizar as atividades diárias
(Tabela 19).
Tabela 19. Avaliação da área construída por habitante, edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula
Riskallah Jorge Labor Olga Benário Maria Paula
Área Construída / Habitante
Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%)
Ótimo (≥18,8 m²) 14 (16,9) 14 (20,0) 8 (13,8) 13 (20,3)
Bom (15,0-18,7 m²) 3 (3,6) 4 (6,2)
Ruim (11,3-14,9 m²) 26 (31,3) 18 (25,7) 18 (31,0) 19 (29,7)
Péssimo (≤11,2 m²) 40 (18,2) 38 (54,3) 32 (55,2) 28 (43,8)
Total 83 (100) 70 (100) 58 (100) 64 (100)
Fonte: Jaboji (2005); Messias (2008); Oliveira (2007) e Silva (2005). Organização: Autor (2010)
Em relação ao número de habitantes por dormitório, a maioria dos cômodos foram considerados
ótimos, abrigando um casal ou duas pessoas por dormitório no edifício Riskallah Jorge (32,5%); a maioria dos
cômodos foram considerados bons nos edifícios Labor (30,0%), Olga Benário (31,0%) e Maria Paula (32,8%).
Não menos significativos são os dormitórios considerados ruins, que abrigam até 4 pessoas nos edifícios
Riskallah Jorge (16,8%), Labor (18,6%), Olga Benário (19,0%) e Maria Paula (14,1%). O apartamento conjuga-
do é desconfortável e insalubre, havendo perda da privacidade quando abriga a famílias com mais de dois
membros (Tabela 20).
Tabela 20. Avaliação do Número de Habitantes por dormitório, edifícios Riskallah Jorge, Labor,
Olga Benário e Maria Paula
Número De Habitantes/Dormitó- Riskallah Jorge Labor Olga Benário Maria Paula

rio Nº% Nº% Nº% Nº%
Ótimo: uma pessoa ou um casal/ 27 (32,5) 14 (20,0) 8 (13,8) 7 (10,9)
dormitório
Bom: dois habitantes/dormitório 17 (20,5) 21 (30,0) 18 (31,0) 21 (32,8)
Regular: três habitantes/dormitó- 19 (23,0) 7 (10,0) 15 (25,9) 10 (15,6)
rio
Ruim: quatro habitantes/ 14 (16,8) 13 (18,6) 11 (19,0) 9 (14,1)
Dormitório
Péssimo: mais de quatro habitan- 6 (7,2) 15 (21,4) 6 (10,3) 17 (26,6)
tes/ dormitório
Total 83 (100) 14 (100) 58 (100) 64 (100)
Em relação à insolação nos cômodos, a maioria dos dormitórios-sala-copa foram considerados ruins
no edifício Riskallah Jorge (55,7%) e bons nos edifícios Labor (51,4%) e Maria Paula (100%). A maioria dos
moradores entrevistados considerou que os dormitórios têm boa orientação nos edifícios Riskallah Jorge
(50,0%) e Maria Paula (100%). A orientação foi considerada ruim nos dormitórios dos edifícios Riskallah Jorge
(50,0%) e Olga Benário (51,7%) (v. Tabela 21; Apêndice).
A sala-copa-cozinha foi considerada como tendo boa orientação no edifício Riskallah Jorge (100%),
e sendo consideradas péssimas no edifício Olga Benário (84,4%) onde não há janela. As cozinhas não têm
janela no edifício Labor (100%) e na maioria dos apartamentos no edifício Olga Benário (43,0%). As cozinhas
foram consideradas como tendo orientação ruim no edifício Maria Paula (70,3%) (v. Tabela 21; Apêndice).
Em relação à orientação das janelas, a maioria dos entrevistados a considerou boa nas cozinhas do
edifício Riskallah Jorge (64,2%). A maioria dos entrevistados considerou a orientação das janelas inadequada
nas lavanderias do edifício Riskallah Jorge (67,5%) e mal orientadas nos banheiros dos edifícios Labor (80,0%),
Olga Benário (84,5%) e Maria Paula (40,6%). A maioria dos banheiros nos edifícios Riskallah Jorge (89,2%) e
Maria Paula (43,8%) não tem janela, só ducto (v. Tabela 21; Apêndice).
Os moradores mostraram-se satisfeitos com seus apartamentos nos edifícios Labor (100%), Maria
Paula (100%), Riskallah Jorge (77%) e Olga Benário (72%), pois os apartamentos são próprios, maiores e com
banheiro, ao passo que as moradias anteriores eram alugadas, menores e com banheiro coletivo.
Nos edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula, os moradores também consideraram a
localização boa, porque está no centro de São Paulo, perto do trabalho e comércio, escolas e postos de saúde,
pontos de ônibus e metrô, bem como parques e praças. Os equipamentos coletivos são serviços complemen-
tares necessários à boa qualidade das unidades de habitação.
91
7. Estudos de Caso do Programa de
Locação Social
O Conjunto Habitacional Parque do Gato foi construído pela PMSP (gestão 2001-2004), em coordena-
ção com a COHAB, através do Programa Morar do Centro (Locação Social com recursos do BID).
Resultados
A análise da qualidade das habitações sociais foi realizada em quatro partes: (1) análise das viabilidades
econômica, social e técnica, (2) características socioeconômicas dos moradores, (3) qualidade das residências
e (4) grau de satisfação dos moradores com suas residências.
Viabilidade econômica, social e técnica
O projeto de arquitetura do Conjunto Habitacional Parque do Gato foi elaborado pela COHAB (2002) por
solicitação da Secretaria de Habitação e Urbanismo. O projeto foi elaborado pelos arquitetos Tereza Herling
e Wagner Germano (Superintendência de Planejamento e Projetos), que conceberam um projeto inovador,
diferente da ideia de construir habitações usuais. A área de 175.000 m² destinada ao projeto compreende a
faixa próxima ao Rio Tamanduateí, onde antes estavam a Favela do Gato e a área pública remanescente da
construção das avenidas marginais aos Rios Tiete e Tamanduateí.
Para o começo das obras (Set 2003), as famílias restantes (155 de um total de 300) da Favela do Gato
foram transferidas para um alojamento.
Da área total (175.000 m²), 123.300 m² seriam destinados ao parque linear e às áreas de lazer e 51.700
m² aos condomínios. O projeto original para o Conjunto Parque do Gato constava de: 9 blocos para habitação,
creche, espaços para lazer, esportes (quadras poliesportivas, cancha de bocha, pistas de skate e cooper), um
parque linear ao longo do Rio Tamanduateí, com posto policial, primeiros socorros e fraldário (Figuras 41 a
44 ).
Figura 41: Parque do Gato

Figura 42: Implantação do Projeto Paisagístico do escritório de Raul Pereira

Fonte: COHAB (2007)
Figura 43: Simulação 3D do anteprojeto que já contemplava vários equipamentos coletivos: (1) Área de confecção e moda, (2) tenda
para eventos, (3) estacionamentos, (4) torre, (5) sanitários, (6) quadra poliesportiva, (7) campo de areia, (8) quiosques, (9) ciclovia e
cooper, (10) campo de beisebol, (11) playground, (12) creche, (13) padaria, (14) farmácia, (15) comércio, (16) conjunto habitacional,
(17) rua local, (18) rua local.
Fonte: COHAB (2007)
Figura 44: Vista geral do conjunto em fase de finalização.

Fonte: COHAB (2007
Além do projeto arquitetônico, foi contratado o escritório do arquiteto e paisagista Raul Pereira para
fazer o projeto de um parque. Do projeto original, só foram construídos os blocos de habitação, a creche e
parte dos equipamentos de lazer.
Os nove blocos de habitação contêm 162 apartamentos com dois dormitórios, 243 apartamentos com
um dormitório e 48 quitinetes, perfazendo um total de 486 unidades. O projeto para os blocos de habitação
apresenta diferentes tipos de habitação (apartamentos de 1 e 2 dormitórios e quitinetes) em um mesmo
ESTUDOS DE CASO DO PROGRAMA LOCAÇÃO SOCIAL 93
bloco, acesso aos portadores de deficiência física (através de rampas localizadas no térreo), apartamentos
adaptados a portadores de necessidades especiais, espaços de convivência, apartamentos com varandas,
áreas de circulação etc. (Tabela 22; Figuras 45, 46).
Tabela 22. Tipos de habitação do Conjunto Habitacional Parque do Gato.

Tipos N° de unidades
Apartamentos com dois dormitórios 162
Apartamentos com um dormitório 143
Quitinetes 81
Total 486
Fonte: Revista Prisma; 2007
Os blocos apresentam disponibilidade de apartamentos com 1 e 2 dormitórios e quitinete (para resultar

em situações sociais mais mistas), além de uma configuração que procura gerar espaços coletivos entre si e
junto às edificações com pilotis.
Em 2004, foram entregues os apartamentos e uma creche. O resto do projeto, inclusive o projeto
paisagístico, não foi implantado. Uma das causas levantadas é a mudança na gestão de Marta Suplicy para
José Serra na PMSP (jornal O ESTADO DE SÃO PAULO; 09/05/2006).
Figura 45. Parque do Gato (planta; tipo)

Fonte: COHAB (2007)
Figura 46. Parque do Gato; Tipos de habitação

Fonte: Peabiru
O Conjunto Habitacional Parque do Gato, implementado pela PMSP através do Programa de Locação
Social, privilegiou os moradores da Favela do Gato. Após o incêndio na favela (2001), os moradores foram
deslocados para alojamentos provisórios.
Para conhecer as características socioeconômicas dos moradores do Conjunto Habitacional Parque
do Gato, foram aplicados 35 questionários (23, 25 e 26 de junho de 2007) que serviram como amostra. Os
moradores do Conjunto Parque do Gato estão assim caracterizados: os entrevistados e suas famílias somam
162 pessoas; a maioria são adultos (49%) e jovens (48%). Os chefes de família têm escolaridade de primeiro
grau (67,5%), estão desempregados (33,4%), têm renda mensal ≤ 2 SM (52,9%), moraram antes na Favela do
Gato (70,7%), moram há 3-4 anos na unidade de habitação (47,1%) e pagam mensalmente R$ 20,00-30,00
pela locação da unidade de habitação e R$ 22,00 pelo condomínio (29,6%).
A grande reclamação dos moradores é sobre os valores do aluguel. Embora as famílias tenham sido
contempladas pelo contrato, elas não obtêm por mês o suficiente para sustentar a família, não restando
recursos para pagar os valores da locação e do condomínio.
Qualidade da residência e grau de satisfação dos moradores com suas residências
A análise da habitação foi realizada considerando os parâmetros seguintes: área/cômodo, área
construída/habitante, habitantes/dormitório, insolação/cômodo e equipamentos coletivos. A área/cômodo
é um parâmetro importante para analisar a qualidade de habitação. Para avaliar os cômodos, seguimos os
valores apresentados na Tabela 11 (Valores de qualidade por tipos de Cômodo: áreas em m2). A maioria dos
cômodos de uso múltiplo (dormitório, sala e copa) foi considerada péssima (100%). Em todos apartamentos
(com um ou dois dormitórios), a área da sala-copa foi considerada péssima (Tabela 23).
Em relação à cozinha, suas áreas foram consideradas péssimas (100%) nas quitinetes, ruins (100%)
nos apartamentos com um dormitório e boas (100%) nos apartamentos com dois dormitórios. A maioria dos
dormitórios tem área péssima nos apartamentos, sejam eles com um (93,8%) ou dois dormitórios (75%). As
áreas dos banheiros foram consideradas péssimas nas quitinetes, boas nos apartamentos com um dormitório
e ótimas nos apartamentos com dois dormitórios (Tabela 23).
Tabela 23. Avaliação da área por tipo de cômodo no Conjunto Habitacional Parque do Gato
Tipos Ótimo Bom Ruim Péssimo Total
N° (%) N° (%) N° (%) N° (%) N° (%)
Quitinete
Dormitório, sala e copa 3 (100) 3 (100)
Cozinha 3 (100) 3 (100)
Banheiro 3 (100) 3 (100)
Apartamento com 1 dormitório
Sala e copa 16 (100) 16 (100)
Dormitório 1 (6,2) 15 (93,8) 16 (100)
Cozinha 16 (100) 16 (100)
Banheiro 16 (100) 16 (100)
Área de serviço 16 (100) 16 (100)
Apartamento com 2 dormitórios
Sala e copa 16 (100) 16 (100)
1 Dormitório 16 (100) 16 (100)
2 Dormitórios 4 (25) 12 (75) 16 (100)
Cozinha 16 (100) 16 (100)
Banheiro 16 (100) 16 (100)
Área de serviço 16 (100) 16 (100)
Fonte: Monteiro (2007). Organização: Salcedo (2010)
ESTUDOS DE CASO DO PROGRAMA LOCAÇÃO SOCIAL 95
No Conjunto Habitacional Parque do Gato, a maioria das unidades (Conjugado: apartamentos com um
e dois dormitórios) apresenta adensamento conforme indicado pela área construída por habitante, tendo
sido considerada péssima em quitinetes (67%) e apartamentos com um (81,3%) e dois (93,8%) dormitórios
(Tabela 24).
Nas quitinetes, a área pequena não permite acomodar a mobília necessária à realização das atividades,
nem mesmo a circulação dos moradores.
Tabela 24. Avaliação da área construída por habitante pelos moradores no Conjunto Habitacional Parque do Gato
Ótimo Bom Regular Ruim Péssimo Total
Tipos de apartamento
Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%)
Quitinete 1(33) 2(67) 3(100)
Apartamento com 1 3(18,7) 13(81,3) 16(100)
dormitório
Apartamento com 2 1(6,2( 15(93,8) 16(100)
dormitórios
Fonte: Monteiro (2007). Organização: Salcedo (2010)
No Conjunto Habitacional Parque do Gato, foi observado um adensamento no número de habitantes

por dormitório em quitinetes e apartamentos com um e dois dormitórios. Nas quitinetes, os dormitórios
abrigando uma pessoa ou um casal foram considerados ótimos (33,3%), até 4 pessoas, ruins (33,3%) e mais
de 4 pessoas, péssimos (33,3%), mostrando a precariedade e a falta de privacidade nas quitinetes. Nos
apartamentos com um dormitório, a maioria dos dormitórios abrigando mais de 4 pessoas foi considerada
péssima (43,7%), comprometendo assim a privacidade na unidade residencial. Nos apartamentos com dois
dormitórios, a maioria dos dormitórios abrigando até três pessoas foi considerada regular (43,7%) (Tabela
25).
Tabela 25. Avaliação do número de habitantes por dormitório no Conjunto Habitacional Parque do Gato.
Ótimo Bom Regular Ruim Péssimo Total
Tipos de apartamento
Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%)
Quitinete 1(33,3) 1(33,3) 1(33,3) 3 (100)
Apartamento com 1 3 (18,7) 1 (6,3) 4 (25) 1 (6,3) 7 (43,7) 16 (100)
dormitório
Apartamento com 2 1 (6,3) 4 (25) 7 (43,7) 3 (18,7) 1 (6,3) 16 (100)
dormitórios
Fonte: Monteiro (2007). Organização: Salcedo (2010).
Em relação à orientação das janelas, esta foi considerada ruim em todos cômodos (dormitório, sala e
copa) das quitinetes, onde não há insolação durante a maior parte das estações do ano (principalmente no
inverno); a orientação das janelas foi também considerada ruim nos dormitórios dos apartamentos com um
(81,3%) e dois (87,5%) dormitórios (Tabela 26).
A orientação das janelas foi considerada ótima nas cozinhas, banheiros e áreas de serviço na maioria
das unidades (Tabela 26).
Tabela 26. Avaliação da orientação das janelas nos cômodos do Conjunto Habitacional Parque do Gato.
Tipos de apartamen- Ótimo Ruim Péssimo Total
to
Nº (%) Nº (%) Nº (%) Nº (%)
Quitinete
Dormitório, sala e 3 (100) 3 (100)
copa
Cozinha 3 (100) 3 (100)
Banheiro 3 (100) 3 (100)
Apartamento com 1 dormitório
Sala e copa 3 (18,7) 13 (81,3) 16 (100)
Dormitório 3 (18,7) 13 (81,3) 16 (100)
Cozinha 5 (31,2) 11 (68,8) 16 (100)
Banheiro 16 (100) 16 (100)
Área de serviço 16 (100) 16 (100)
Apartamento com 2 dormitórios
Sala e copa 2 (12,5) 14 (87,5) 16 (100)
1 Dormitório 2 (12,5) 14 (87,5) 16 (100)
2 Dormitórios 2 (12,5) 14 (87,5) 16 (100)
Cozinha 7 (43,7) 9 (56,3) 16 (100)
Banheiro 16 (100) 16 (100)
Área de serviço 16 (100) 16 (100)
Fonte: Monteiro (2007). Organização: Salcedo (2010).
97
Considerações Finais
A reflexão sobre a habitação nos centros históricos das metrópoles nos levou a estudar os Programas
de Habitação de Interesse Social implementados no Centro Histórico de São Paulo, analisando a qualidade
das habitações sociais do Programa Morar no Centro nas modalidades Programa de Arrendamento Residen-
cial e Programa de Locação Social (gestão de 2001 a 2004).
Os centros históricos expressam o traçado inicial da cidade, as estruturas urbanas e arquitetônicas que
expressam as manifestações sociais, econômicas, políticas, culturais e tecnológicas das formações sociais
ao longo de sua história. Por isso, eles devem ser preservados, restaurados, reabilitados ou mesmo abrigar
projetos novos sustentáveis que venham a se integrar harmoniosamente no contexto de modo a preservar a
história, a identidade e a memória coletiva. Neste contexto, a habitação é uma das funções básicas que está
presente desde a origem do centro histórico.
Nos tempos atuais, a essência de habitar é: viver com satisfação em lugares ou arquiteturas com
tecnologias adequadas ao serviço social; confortáveis, seguras e saudáveis; integradas ao contexto arquitetô-
nico e adequadas às condições físico-geográficas e à realidade cultural dos usuários. Além disso, a condição
de morar adequadamente deve assegurar habitabilidade, segurança de posse, disponibilidade de serviços,
materiais, instalações e infraestrutura, e seu custo não deve ameaçar outros direitos humanos, acessibilida-
de, localização e adequação cultural.
Diante do déficit de habitação no centro histórico de São Paulo, os movimentos sociais vêm reivindi-
cando políticas e Programas de Habitação de Interesse Social. Os programas de Habitação de Interesse Social
implementados no centro histórico de São Paulo não atendem ao déficit de habitação existente. Não se vê
continuidade na implementação de programas e projetos de Habitação de Interesse Social entre as gestões
do governo municipal; em algumas delas, os programas foram interrompidos; em outras, novos programas
foram criados segundo interesses políticos, sem avaliar os programas anteriores.
Os programas e projetos de Habitação de Interesse Social foram elaborados sem considerar as catego-
rias (físico-geográficas, históricas, urbanas e arquitetônicas) do contexto; os parâmetros de adequação e
sustentabilidade das moradias; bem como as características (econômicas e culturais; composição familiar)
dos beneficiários; resultando em construções desconectadas de seu contexto com reabilitações ou constru-
ções novas com tipos de habitação sem condições de adequação e sustentabilidade das moradias. Ainda não
foram criados Programas de Habitação de Interesse Social para os jovens professionais com poucos recursos
econômicos.
Em relação à posse das unidades de habitação, ainda prevalecem os modelos de aluguel subsidiado e
propriedade privada ou financiamento para compra de unidades produzidas com subsídio e financiamento
estatais. O modelo de acesso à propriedade privada individual não atende a diferentes necessidades socioe-
conômicas e culturais da população, principalmente dos mais vulneráveis. São necessários mais estudos
que apontem outros modelos de posse de habitação de interesse social, p.ex., cooperativas, comunidades
urbanas etc.
Nesta obra, analisamos a qualidade das habitações sociais dos Programas de Arrendamento Residencial
e Locação Social (dentro do Programa Morar no Centro; Prefeitura de São Paulo; gestão 2001-2004), realizada
através dos estudos de caso: Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário, Maria Paula e Parque do Gato. A análise foi
efetuada em quatro etapas: (1) viabilidades social, econômica e técnica; (2) métodos de intervenção e graus
de preservação; (3) características socioeconômicas dos moradores e (4) qualidade das residências e graus de
satisfação dos moradores com suas residências.
A Prefeitura de São Paulo (gestão 2001-2004), em convênio com a Caixa Econômica Federal e através
do Programa de Arrendamento Residencial, reabilitou, reciclou e requalificou alguns prédios para uso
residencial de famílias com renda mensal de 3-6 SM que moravam e trabalhavam no centro da cidade. Os
edifícios Maria Paula, Riskallah Jorge, Olga Benário e Labor estão localizados no centro histórico de São Paulo,
próximo aos serviços, comércio, com fácil acesso a transportes coletivos (ônibus e metrô) e locais de trabalho
dos moradores. Porém, ainda são necessários equipamentos coletivos tais como creches, parques infantis
próximos das residências etc.
Os edifícios Maria Paula, Riskallah Jorge, Olga Benário e Labor foram construídos entres os anos 40
e 50 para usos residencial, hospedagem, fábrica e escritório, respectivamente. Eles foram tombados pelo
Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidadede São Paulo
como Nível de Preservação 3, que compreende a preservação volumétrica dos prédios. Eles estavam abando-
nados e em estado de deterioração, tendo sido ocupados pelo Movimento Sem Teto do Centro da Cidade.
Os projetos de requalificação dos edifícios Maria Paula, Riskallah Jorge, Olga Benário e Labor compre-
endem restauração e reabilitação: restauração e conservação das fachadas e acabamento dos pisos, paredes,
forros e esquadrias, que estavam em estados de conservação bom e regular; reabilitação dos edifícios com
adequação ao uso residencial. Além disso, foi também promovida: reorganização dos espaços internos;
construção de paredes de alvenaria e painéis; revestimento externo de áreas molhadas e áreas comuns;
aquisição de aparelhos sanitários e equipamentos para cozinha, lavanderias coletivas e elevadores. Por
motivos de segurança, foi feita uma nova instalação das redes elétrica e hidráulica, sendo acrescentadas as
instalações de gás, extintores e hidrantes. Em alguns edifícios, foram instalados novos elevadores.
Em geral, as intervenções de restauração e reabilitação preservaram o volume externo dos edifícios.
Porém, os acréscimos realizados (tais como a construção de paredes de alvenaria para divisão de ambientes)
sobrecarregaram o edifício e impossibilitaram futuras intervenções por serem materiais de difícil remoção.
Para divisão dos espaços internos, deveriam ser consideradas materiais termoacústicos leves de fácil remoção.
Além disso, o acréscimo de elementos novos deveria ter a marca de nosso tempo. Faltam pesquisas que
levem à criação de novas tecnologias termoacústicas baseadas em materiais sustentáveis para dividir espaços
internos na restauração e reabilitação de edificações nos centros históricos.
A maioria dos moradores nos edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula mostraram-se
satisfeitos com seus apartamentos, pois a nova moradia melhorou muito em relação à moradia anterior, que
era menor, alugada e com banheiro coletivo.
Os aspectos negativos da qualidade das habitações sociais do Programa de Arrendamento Residencial
incluem: os tipos de habitação não são atribuídos aos beneficiários em função da sua composição familiar,
insuficiente área construída por unidade, a maioria dos cômodos tem deficiente conforto ambiental, falta de
privacidade no interior da unidade, falta de estacionamentos e alto valor dos condomínios.
Os aspectos positivos da qualidade das habitações sociais do Programa de Arrendamento Residencial
incluem: preservação e restauração dos edifícios, possibilidade de compra da unidade residencial por famílias
com renda mensal de 3-6 SM, possibilidade de as pessoas morarem próximo ao trabalho, equipamentos
coletivos, comércio etc.
Em relação ao Programa de Locação Social, o Conjunto Habitacional Parque do Gato foi construído na
área ocupada pela antiga Favela do Gato pela Prefeitura de São Paulo (gestão 2001-2004) e coordenado pela
Companhia Metropolitana de Habitação em São Paulo com recursos do Banco Internacional de Desenvolvi-
mento.
O projeto do Conjunto Habitacional Parque do Gato foi construído parcialmente. Faltou construir a
usina de reciclagem e os centros comercial e comunitário. Esta lacuna inviabilizou a reciclagem do material
coletado e a melhoria na renda familiar, pois a maioria dos moradores é constituída de catadores de papel. No
Conjunto Habitacional Parque do Gato, a maioria dos moradores não tem condições econômicas para pagar
a locação do imóvel e o condomínio, pois o valor da renda familiar é (< 2 SM) é insuficiente para a própria
CONSIDERAÇÕES FINAIS 99
manutenção da família.
Ainda referente ao Programa Locação Social, encontramos as deficiências seguintes: faltou fiscalização
quanto à sustentabilidade; a maioria dos apartamentos foi vendida (os beneficiários diretos do programa já
não está mais morando lá) e os novos moradores estão ocupando os apartamentos irregularmente (recusan-
do-se assim a responder ao questionário).
O Programa de Locação Social do Conjunto Habitacional Parque do Gato teve mérito em relação ao
projeto de arquitetura e aos tipos de habitação, que permitiram melhorar as condições de habitação da
maioria dos beneficiários. Entretanto, ainda faltam políticas de habitação de interesse social que permitam
melhorar a renda das famílias através da criação de atividades de reciclagem e outras frentes de trabalho.
Nos centros históricos, ainda são necessárias: políticas e Programas de Habitação de Interesse Social
sustentáveis, que incorporem as condições de moradia adequada às características sociais, econômicas e
culturais da população com poucos recursos econômicos; maiores subsídios; menores taxas de financiamento
e condomínio; maiores áreas construídas por unidade; melhores equipamentos coletivos no bairro; melhor
tecnologia (e mão de obra especializada) na restauração, reabilitação de edifícios etc.
101
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Fotografias
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109
Índice Remissivo
Índice Remissivo
A
Área construída por pessoa 77
Áreas por tipo de cômodo 116
C
Características socioeconômicas dos moradores 27, 75, 81, 89, 93, 96, 99
Centros Históricos nas Metrópoles 31
Cortiço 19, 20, 21
E
Espaço urbano 25, 26, 29, 30, 47
Exclusão social 26, 29, 37, 38
H
Habitação social 18, 19, 20, 21, 22, 23, 26, 29, 30, 31, 33, 34, 37, 39, 45, 46, 47, 49, 50, 54, 56, 69, 72, 73
I
Iluminação 32, 51, 76, 78, 86, 87
Insolação 77, 78, 91, 96, 97, 117
M
Métodos de Intervenção Arquitetônica e Recomendações Internacionais para Habitação 34
Métodos de intervenção e graus de preservação do patrimônio arquitetônico e urbano 75
Moradia adequada 32, 33, 38, 65, 101
N
Número de pessoas por dormitório 34, 76, 77
P
Programa Arrendamento Residencial 27, 54, 75
Programa de Produção de Habitação de Interesse Social 51
Programa de Recuperação de Cortiços 43, 52
Programa Federal de Habitação Social: Programa de Arrendamento Residencial 56
Programa Locação Social 26, 27, 62, 65, 69, 70, 75, 101
Programa Locação Social para Pessoas em Situação de Rua 65
Programa Minha Casa Minha Vida 26, 46, 54, 59
Q
Qualidade da residência e grau de satisfação dos moradores com suas residências 75, 96
S
Sustentabilidade 21, 23, 25, 35, 38, 39, 48, 56, 89, 99, 101
110
111
Apêndice
Tabela 9. Valores de qualidade por tipos de cômodo (áreas em m2)

Valores de qualidade (6)
Péssimo Ruim Bom Ótimo
Tipos de Cômodo AI
50%AI ≤ A < 25%AI ≤ A < AI AI ≤ A ≤ 25%AI 25%AI < A ≤
25%AI 50%AI
Cz 6 ≤4,4 4,5-5,9 6,0-7,5 ≥7,6
Cp e Cz 9 ≤6,7 6,8-8,9 9,0-11,2 ≥11,3
Sl e Cp 18 ≤13,4 13,5-17,9 18,0-22,5 ≥22,6
Sl, Cp e Cz 19,5 ≤14,5 14,6-19,4 19,5-24,4 ≥24,5
Sl e Cz 21 ≤ 15,7 15,8-20,9 21,0-26,2 ≥ 26,3
Dm 1 p 8 ≤5,9 6,0-7,9 8,0-10,0 ≥10,1
Dm 2 p 9 ≤6,7 6,8-8,9 9,0-11,2 ≥11,3
Dm 3 p 14 ≤10,4 10,5-13,9 14,0-17,5 ≥17,6
Dm 4 p 19 ≤14,1 14,2-18,0 19,0-23,8 ≥23,9
Dm 5 p 26 ≤19,4 19,5-25,9 26,0-32,5 ≥32,6
Dm 6 p 27 ≤20,1 20,2-26,9 27,0-33,8 ≥33,9
Dm Cs 12 ≤8,9 9,0-11,9 12,0-15,0 ≥15,1
2 Dm (Cs e 1 p) 20 ≤14,9 15,0-19,9 20,0-25,0 ≥25,1
2 Dm (Cs e 2 p) 21 ≤15,7 15,8-20,9 21,0-26,2 ≥26,3
2 Dm (Cs e 3 p) 30 ≤22,4 22,5-29,9 30,0-37,5 ≥37,6
2 Dm (Cs e 4 p) 31 ≤23,1 23,2-30,9 31,0-38,8 38,9
Sl, Cp e Dm 1 p 26 ≤19,4 19,5-25,9 26,0-32,5 ≥32,6
Sl, Cp e Dm 2 p 27 ≤20,2 20,3-26,9 27,0-33,7 ≥33,8
Sl, Cp e Dm 3 p 36 ≤ 26,9 27,0-35,9 36,0-45,0 ≥ 45,1
Sl, Cp e Dm 4 p 37 ≤ 27,7 27,8-36,9 37,0-46,2 ≥46,3
Sl, Cp e Dm 5 p 44 ≤ 32,9 33,0-43,9 44,0-55,0 ≥ 55,1
Sl, Cp e Dm 6 p 45 ≤ 33,7 33,8-44,9 45,0-56,2 ≥56,3
Sl, Cp e Dm Cs 30 ≤22,4 22,5-29,9 30,0-37,5 ≥37,5
Sl, Cp e 2 Dm (Cs e 1 p) 38 ≤28,4 28,5-37,9 38,0-47,5 ≥47,6
Sl, Cp e 2 Dm (Cs e 2 p) 39 ≤29,1 29,2-38,9 39,0-48,8 ≥48,9
Sl, Cp e 2 Dm (Cs e 3 p) 48 ≤ 35,9 36,0-47,9 48,0-60,0 ≥ 60,1
Sl, Cp e 2 Dm (Cs e 4 p) 49 ≤ 36,7 36,8-48,9 49,0-61,2 ≥ 61,3
Bn 3 ≤2,2 2,3-2,9 3,0-3,7 ≥ 3,8
Bn Df* (2,60 m x 2,15 m) 5,6 ≤4,1 4,2-5,5 5,6-7,0 ≥7,1
Lv 2,3 ≤1,7 1,8-2,2 2,3-2,8 ≥2,9
A1: área ideal. Bn: banheiro; Cp: copa; Cs: casal Cz: cozinha; Df: pessoa com deficiência física; Dm: Dormitório(s); Lv: lavanderia; p:
pessoa(s); Sl: sala. Fonte: Autor (2010). * (Fonte: Prefeitura de São Paulo - Guia de Acessibilidade em Edificações. São Paulo: 2002)
112
Tabela 16. Características dos edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula
Descrição Riskallah Jorge Labor (2) Olga Benário (3) Maria Paula (4)
(1)
Datas de contrato 24/08/2001 02/08/2002 14/05/2001 16/05/2001
Datas de conclusão Abr/2003 Abr/2005 Nov/2002 Fev/2004
Áreas equivalentes (m²) 7387 1 3877 3900
Valores da operação (R$) 4.117.938 2.388.578 1.803.869 1.980.596
Valores pagos pelo imóvel (R$) 2.100.000 420.000 559.000 1.000.000
Valores de avaliação do imóvel no 3.826.125 945.350 938.777 1.699.195
estado original (R$)
Datas de avaliação 20/06/2000 -- 18/04/2000 01/02/1999
Proprietários anteriores RBSPB REFFESA BANESPA DASBP.
Valores das despesas (R$) 253.050 135.894 103.243 43.094
Valores das prestações (R$)
Faixas de renda (R$)
Números de unidades 167 84 84 75
Custos médios da unidade (R$) 24.658 28.435 21.474 26.407
Áreas mínimas das unidades (m²) 34,8 -- 26,6 40,2
Áreas máximas das unidades (m²) 65,6 -- 43,5 74,3
Conjugado 167 -- 0 72
1 dormitório 0 -- 81 0
2 dormitórios 0 0 0 1
Deficientes 0 -- 3 2
Construtoras CURY TARRAF TARRAF 3RD
Movimentos de moradia MMC UMM-Oeste ULC FC
Observações Tombado
Endereços: (1) Av. Prestes Maia, 297, esquina com Riskallah Jorge, 50 (Centro); 01032-010, São Paulo, SP; (2) Rua Brigadeiro
Tobias, 300 (Centro); 01032-000, São Paulo, SP; (3) Av. Celso Garcia, 787 (Belenzinho); 03015-000, São Paulo, SP; (4) Rua Maria
Paula, 161 (Centro); 01319-001, São Paulo. RBSPB: Real e Benemérita Sociedade Portuguesa de Beneficência; REFFESA: Rede
Ferroviária Federal Sociedade Anônima; BANESPA: Banco do Estado de São Paulo; DASBP: Dirce de Azevedo Soares B. Pimentel
e outros. MMC: Gegê; UMM-Oeste: União dos Movimentos de Moradia; ULC: Nídia; FC: Fórum de Cortiços (Verônica Kroll).
Fonte: Caixa Econômica Federal, São Paulo
113
Tabela 17. Características socioeconômicas dos entrevistados e suas famílias dos
edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula
Descricão Riskallah Jorge1 Labor Olga Benário Maria Paula
N° (%) N° (%) N° (%) N° (%)
N° de apartamentos 167 (100) 84 (100) 84 (100) 75 (100)
N° de entrevistados 83 (49,7) 70 (83,3) 58 (69,0) 64 (85,3)
Datas das entrevistas abr-jun/2005 jun-set/2006 13-17fev/2008 dez/04 a fev/2005
N° de pessoas
Homens 109 (50,0) 88 (42,3) 92 (55,4) 70 (39,4)
Mulheres 109 (50,0) 120 (57,7) 74 (44,6) 105 (60,6
Total 218 (100) 208 (100) 166 (100) 175 (100)
Grupos de pessoas por faixas de idade
Crianças 45 (20,6) 33 (15,9) 35 (21,1) 33 (18,9)
Jovens e adultos 167 (76,6) 143 (68,7) 125 (75,3) 139 (79,4)
Idosos 6 (2,8) 32 (15,4) 6 (3,6) 3 (1,7)
Total 218 (100) 208 (100) 166 (100) 175 (100)
N° membros/família
1 14 (16,9) 14 (20,0) 7 (12,1) 11 (17,2)
2 30 (36,1) 20 (28,6) 19 (32,8) 13 (20,3)
3 19 (22,9) 8 (11,4) 14 (24,1) 23 (35,9)
4 14 (16,9) 13 (18,6) 12 (20,7) 15 (23,5)
>4 6 (7,2) 15 (21,4) 6 (10,3) 2 (3,1)
Total 83 (100) 70 (100) 58 (100) 64 (100)
Graus de escolaridade /chefe família
Ensino Fundamental 28 (33,7) 24 (34,3) 24 (34,3) 20 (31,2)
Ensino médio 41 (49,4) 35 (50,0) 35 (50,0) 36 (56,3)
Técnico 9 (10,9) 2 (3,1)
Superior 5 (6,0) 10 (14,3) 10 (14,3) 6 (9,4)
Analfabetos 1 (1,4) 1 (1,4)
Total 84 (100) 70 (100) 70 (100) 64 (100)
Renda/família (SM)
1-2 7 (8,4) 9 (12,8) 21 (36,2) 4 (6,2)
2-3 31 (37,3) 20 (28,6) 16 (27,6) 7 (10,9)
3-4 19 (22,9) 26 (37,1) 6 (10,4) 26 (40,7)
4-5 11 (13,3) 11 (15,7) 3 (5,2) 11 (17,2)
5-6 15 (18,1) 4 (5,7) 7 (12,1) 9 (14,1)
>6 2 (3,4) 7 (10,9)
Não responderam 3 (5,2)
Total 83 (100) 70 (100) 58 (100) 64 (100)
Ocupações
Empregado serviços 41 (45,0) 57 (81,4) 23 (39,7) 64 (52,9)
Empregado comércio 17 (18,7) 4 (6,9) 17 (14,0)
Empregado indústria 2 (3,4) 0
Empregada doméstica 8 (13,8) 15 (12,4)
Trabalhador autônomo 18 (19,8) 8 (11,4) 12 (20,7) 3 (2,5)
Empresários 2 (1,6)
Aposentados 8 (8,8) 6 (10,3) 7 (5,8)
Desempregados 7 (7,7) 5 (7,2) 1 (1,7) 9 (7,5)
Não responderam 2 (3,5) 4 (3,3)
Total 91 (100) 70 (100) 58 (100) 121 (100)
SM2005: R$300,00 (Lei Federal 11.164; 18/08/2005); SM2006: R$350,00 (Lei Federal 11.321; 07/07/2006); SM2008: R$450,00 (Lei
Estadual de São Paulo 12.967/2008; 29/04/2008).
114
Tabela 18. Avaliação da qualidade das áreas por tipo de cômodo nos edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula
Tipo De Cômodo Riskallah Jorge Labor Olga Benário Maria Paula

N° (%) N° (%) N° (%) N° (%)
Uso múltiplo (dormitório-sala-copa)
Ótimo
Bom 4 (9,3)
Ruim 13 (16,5) 1 (2,3)
Péssimo 66 (83,5) 70 (100) 38 (88,4)
Total 79 (100) 70 (100) 43 (100)
Sala-copa-cozinha
Ótimo
Bom
Ruim 25 (43,1)
Péssimo 26 (56,9)
Total 51 (100)
Sala-copa
Ótimo
Bom
Ruim
Péssimo 2 (100) 7 (100) 21 (100)
Total 2 (100) 7 (100) 21 (100)
1 dormitório
Ótimo 6 (30,0)
Bom 2 (3,4)
Ruim 21 (36,2) 10 (50,0)
Péssimo 4 (100) 35 (60,4) 4 (20,0)
Total 4 (100) 58 (100) 20 (100)
2 dormitórios
Ótimo
Bom
Ruim
Péssimo 1 (100)
Total 1 (100)
Cozinha
Ótimo 67 (95,7)
Bom 8 (9,6) 3 (4,3) 7 (100) 44 68,7
Ruim 12 (14,5) 20 (31,3)
Péssimo 63 (75,9)
Total 83 (100) 70 (100) 7 (100) 64 100,0
Banheiro
Ótimo 1 (1,2)
Bom 1 (1,2) 18 (25,7) 3 (5,2)
Ruim 61 (73,5) 52 (74,3) 9 (15,5) 10 (16,1)
Péssimo 20 (24,1) 46 (79,3) 52 (83,9)
Total 83 (100) 70 (100) 58 (100) 62 (100)
Banheiro para deficiente
Ruim 2 (100)
Total 2 (100)
115
Lavanderia
Ótimo
Bom
Ruim
Péssimo 40 (100)
Total 40 (100)
Tabela 21. Avaliação da orientação das janelas dos cômodos nos edifícios Riskallah Jorge, Labor, Olga Benário e Maria Paula
Insolação / Tipo de Riskallah Jorge Labor Olga Benário Maria Paula
Cômodo
N° (%) N° (%) N° (%) N° (%)
Dormitório-sala-copa
Ótimo 35 (44,3) 36 (51,4) 43 (100)
Ruim 44 (55,7) 34 (48,6)
Péssimo
Total 79 (100) 70 (100) 43 (100)
Dormitório
Ótimo 2 (50,0) 28 (48,3) 21(100)
Ruim 2 (50,0) 30 (51,7)
Péssimo 58 (100)
Total 21 (100)
Sala-copa-cozinha
Ótimo 2 (100) 4 (7,8)
Ruim 4 (7,8)
Péssimo 43 (84,4)
Total 51 (100)
Cozinha
Ótimo 52 (64,2) 2 (28,5) 12 (18,8)
Ruim 12 (14,8) 2 (28,5) 45 (70,3)
Péssimo 17 (21,0) 70 (100) 3 (43,0) 7 (10,9)
Total 81 (100) 70 (100) 7 (100) 64 (100)
Banheiro
Ótimo 9 (10,8) 14 (20,0) 9 (15,5) 10 (15,6)
Ruim 56 (80,0) 49 (84,5) 26 (40,6)
Péssimo 74 (89,2) 70 (100) 28 (43,8)
Total 83 (100) 58 (100) 64 (100)
Lavanderia
Ótimo 12 (30,0)
Ruim 27 (67,5)
Péssimo 1 (2,5)
Total 40 (100)
117
Série Especial PPGARQ

Publicação do Programa
de Pós-Graduação
em Arquitetura e
Urbanismo
(PPGARQ), da Faculdade
de Arquitetura, Artes,
Comunicação e Design
(FAAC), Universidade
Estadual Paulista “Júlio
CULTURA de Mesquita Filho”
ACADÊMICA (UNESP), campus de
Editora Bauru.

Livro Morar em Centros Históricos Habitação Social em São Paulo Brasil

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Série PPGARQ

Universidade Estadual “Júlio de Mesquita Filho”

Rosio Fernández Baca

Rosio Fernández Baca Salcedo

Cultura Acadêmica Editora

Editoração e diagramação da obra:

Morar em centros históricos: habitação social em São

ISBN 978-65-5954-359-5 (DIGITAL)

1. Habitação social. 2t. Centros históricos. 3.

Série do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo (PPGARQ), da Faculdade de Arquite-

Universidade Estadual Paulista “Júlio de Mesquita Filho”

À minha família (Cido, Marcelo e Vinícius),

BID: Banco Interamericano de Desenvolvimento

1 Habitação Social nos Centros Históricos das Metrópoles 29

2 Centro Histórico de São Paulo 41

3 Programas de Habitação de Interesse Social no Centro Histórico de 49

4 Prefeitura de São Paulo: Programa Morar no Centro 67

5 Métodos de Análise da Qualidade das Habitações Sociais 73

6 Estudos de Caso do Programa Arrendamento Residencial 79

7 Estudos de Caso do Programa Locação Social 91

Referências Bibliográficas 101

Índice Remissivo 109

dos e promoverem sua reforma ou reconstrução.

1. Habitação Social nos Centros Históricos das

Centros Históricos nas Metrópoles

arquitetura seu espaço construído (LEMOS, 1996).

Métodos de Intervenção Arquitetônica e Recomendações Internacionais para Habitação

e aos documentos autênticos13” (ICOMOS, 1964; apud IPHAN, 2004).

to de tijolos e evitar o uso de concreto armado onde possível;

2. Centro Histórico de São Paulo

Figura 1. Administração da Sé e Centro Histórico de São Paulo (Distritos da República e da Sé).

Tabela 4. População total e condições de moradia no Município de São Paulo, 1991-2000

Programa habitacional para a área central destinado a moradores de cortiço

Programa de Produção de Habitação de Interesse Social

imóveis deteriorados, interesse urbanístico, concentração de população de baixa renda e a possibilidade de

Programa de Recuperação de Cortiços

Figura 2. Conjunto Habitacional Casarão Celso Garcia

Na primeira gestão do Governo Federal de Dilma Rousseff (01/01/2011-31/12/2014), foram tomadas

Programa Federal de Habitação Social: Programa de Arrendamento Residencial

Cabe ao Ministério das Cidades, como agente gestor do programa:

Compete às Empresas do setor da construção civil e Companhias de Habitação Popular ou órgãos

Figura 3. Edifício Riskallah Jorge Figura 4. Edifício Maria Paula

Programa Minha Casa Minha Vida

Tabela 7. Faixas de renda familiar mensal do PMCMV

Faixas de renda Condições

Características dos empreendimentos

Figura 5. Conjunto Habitacional Conselheiro Crispiniano. Figura 6. Edifício Ipiranga

Programa Parceria Público-Privada Habitacional

(HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP)44 associadas à implantação de infraestrutura, equipamentos

Programa Locação Social para Pessoas em Situação de Rua

Figura 10. Edifício Asdrúbal do Nascimento II

Programa de Arrendamento Residencial (PAR-PMSP)

Considera-se o prazo de 30 anos como o período para o investidor recuperar o investimento.

Tabela 8. Comprometimento da Renda Familiar (RF) no Programa de Locação Social

Faixas de RF (SM) Membros da Família Comprometimento máximo (%)

Tabela 10. Área construída por pessoa

Número de pessoas por dormitório

Tabela 12. Número de pessoas por dormitório

Tabela 14. Características da iluminação natural

Método de intervenção e grau de preservação

Figura 17. Edifício Riskallah Jorge

Figura 28. Edifício Riskallah Jorge (planta; cobertura)

Figura 29. Edifício Labor