CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES

IMOBILIÁRIAS

MÓDULO 1 – ADMINISTRAÇÃO DE IMOVÉIS E LOCAÇÃO

DISCIPLINA 2 – Locações de imóveis e procedimentos

ESCOLA DE FORMAÇÃO UNIWAM 1

 ESCOLA DE FORMAÇÃO UNIWAM

Diretoria Executiva

Diogo Gonçalves Ferreira EQUIPE DE ELABORAÇÃO

Coordenação Pedagógica Organização

Luiz Antônio de Freitas Wesley Rodrigues Miranda

Diretoria Acadêmica Professor Conteudista

Pedro Renato Monforte Danilo Mendes Prudente Araújo

Revisão da Língua Portuguesa

Thiago de Andrade Vieira

Projeto Gráfico

Departamento de Marketing UniWAM

Designer

Departamento de Marketing UniWAM

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 Lista de Ícones
DICAS
Este baú é a indicação de onde
você pode achar informações
importantes na construção e no
aprofundamento do seu
conhecimento. Aproveite,
destaque, memorize e utilize
essas dicas para facilitar os
seus estudos e a sua vida.
SAIBA MAIS
Aqui você encontrará Esta folha do bloquinho autoadesivo
informações interessantes marca aquilo que devemos lembrar
e curiosidades. Conhecimento
nunca é demais, não é mesmo?
MÍDIAS INTEGRADAS
Aqui você encontra dicas para
enriquecer os seus
conhecimentos na área, por
meio de vídeos, filmes,
podcasts e outras referências
externas.
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VAMOS REFLETIR
Este quebra-cabeças indica o
momento em que você pode e
deve exercitar todo seu potencial.
Neste espaço, você encontrará
reflexões e desafios que tornarão
ainda mais estimulante o seu
processo de aprendizagem.
VAMOS RELEMBRAR
e faz uma recapitulação dos
assuntos mais importantes.
ATIVIDADES DE
APRENDIZAGEM
Este é o momento de praticar
seus conhecimentos.
Responda as atividades e
finalize seus estudos.
VOCABULÁRIO
Dicionário sempre nos ajuda a
compreender melhor o significado
das palavras, mas aqui resolvemos
dar uma forcinha para você e
trouxemos, para dentro da apostila,
as definições mais importantes na
construção do seu conhecimento.
ATENÇÃO
A exclamação marca tudo aquilo a
que você deve estar atento. São
assuntos que causam dúvida, por
isso exigem atenção redobrada.
HIPERLINKS
As palavras grifadas
em amarelo levam
você a referências
externas, como forma de
aprofundar o aprendizado
sobre um tema.
3
 Apresentação
Investir em Capital Humano é um diferencial da WAM Brasil, este é um diferencial de uma
empresa moderna, ativa e que acredita que o desenvolvimento do potencial e a atualização
profissional de seus funcionários são excelentes oportunidades para fazer a diferença e ter
sucesso na obtenção de resultados positivas e assertivos dentro da nossa organização. Em meio
à complexidade do mundo atual, a UniWAM juntamente com a WAM Brasil se posiciona como
uma empresa capaz de promover o aprendizado colaborativo e assim contribuir para os resultados
do negócio. Sozinhos não conseguimos dar conta desta complexidade, muito menos se utilizarmos
as mesmas competências que usamos até agora. Precisamos sim, desenvolver novas
competências para este presente que nos traz o futuro a cada segundo.

A nossa crença é em um ambiente organizacional cada vez mais em rede. Acreditamos

em uma liderança transformadora e engajadora de causas, no poder do indivíduo e em sua
capacidade de sonhar e realizar. Acreditamos nos movimentos e nos times de alta performance,
pois eles são formados por indivíduos que decidiram ser protagonistas de sua vida. Acreditamos
nos diálogos e no encontro, no relacionamento como fonte de amadurecimento e crescimento.
Nosso papel é justamente promover este encontro, capaz de gerar o novo conhecimento. Paulo
Freire, educador, nos traz que “Conhecimento não se transfere, se constrói!”. Neste sentido não
ousamos pensar em educação para as organizações, se esta não estiver embasada em seu
sentido verdadeiro e superior.

Educação, do latim Educere, do trazer para fora, sobressair, emergir do estado potencial
para o estado de realidade manifestada. Como fazer isso, senão conectando as mais diversas
formas de pensar, os mais diferentes olhares, na direção da construção de conhecimentos e
experiências diversas, que valorizem a capacidade do indivíduo de sonhar, imaginar e criar?

Nossa Missão: Promover, ambiente de aprendizagem para o desenvolvimento de

competências dos colaboradores internos e externos da WAM Brasil e seus parceiros.
Nossa Visão: Ser referência em Educação Corporativa e Desenvolvimento Humano, se
tornando uma das mais conceituadas empresas do ramo.
Nossos valores: Integridade, Comprometimento, Superação Transparência,
Confiabilidade, Ação, Excelência, Ética e auto responsabilidade.

Bom curso a todos! Escola de Formação UNIWAM

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 Locações dos imóveis e procedimentos

Objetivos:

Identificar os diferentes tipos de locação.

Estabelecer os requisitos mínimos para locações.
Assessorar os proprietários nas transações imobiliárias referentes aos imóveis.

1. LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS E PROCEDIMENTOS

1.1 Tipos de locações. Conceitos e finalidades

A locação “é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante uma
contraprestação em dinheiro, a conceder à outra, temporariamente, o uso e gozo de coisa não
fungível.”

É o tipo de contrato bilateral (ambas as partes têm direitos e deveres), comutativo

(as vantagens são equivalentes, já que o desgaste da coisa locada corresponde o preço
recebido como aluguel), consensual, não solene e, via de regra, personalíssimo. Isso pelo fato
de duas pessoas estarem envolvidas, serem estabelecidas prestações equilibradas entre as
partes a partir de um acordo firmado entre ambas e sem a necessidade de atender
formalidades legais para ter validade. O contrato de locação é regulado tanto pelo Código Civil
quanto pela Lei n. 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

São tratados pelo Código Civil os casos de locação de vagas de garagem, apart-
hotel, outdoors e de prédios para pessoas jurídicas de direito público. Já a Lei do Inquilinato
regulará a locação residencial (arts. 46 e 47), comercial (arts. 51 a 57) e de imóvel por
temporada (arts. 48 a 50).

Pelo exposto, a Lei 8.245/1991 se aplica aos imóveis urbanos destinados à

residência ou à atividade comercial.

O contrato de locação pode ser firmado entre vários locadores e locatários.

Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o

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contrário não se estipulou. Isso porque todos os ocupantes de habitações coletivas
multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.

Quanto ao prazo, o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de outorga uxória (vênia conjugal), se esse prazo for igual ou superior a dez
anos, sob pena de ser anulável quanto ao prazo excedente.

O locador tem a obrigação de ceder a coisa, já o locatário tem a obrigação de pagar

uma retribuição que se chama aluguel. A forma de cumprimento do contrato é por meio do
pagamento em dinheiro, mas pode ser em colheita ou entrega de outra coisa móvel, por
exemplo.

No que diz respeito ao aluguel, é livre a sua convenção, sendo estipulação em

moeda estrangeira ou vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Seu reajuste é
anual, sendo lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Ocorre que, não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência
do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a
fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

De fato, as regras atinentes ao contrato de locação são muito extensas e variadas.

Nas locações de imóveis urbanos residenciais o locatário é chamado de locatário ou inquilino,
nas locações de imóveis rurais tem-se o arrendamento já referido e, finalmente, a locação de
imóveis da União é regulada pelo Decreto-Lei 9.760/1946.

1.2 Locações para finalidades residências

Nos contratos com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato

ocorre quando termina o prazo estipulado – a denúncia vazia não demanda notificação prévia.

Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias

sem oposição do locador, a locação ficará prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.

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 Pela atual legislação, o reajuste é anual, de acordo com índices utilizados pelo
mercado como IPCA e INPC (IBGE), IGP-DI e IGP-M (FGV), IPC (Fipe), dentre outros. É
proibido o aluguel em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial e ao salário
mínimo.

Como a maioria dos proprietários e inquilinos combinam que o pagamento do

aluguel deve ser feito no início do mês, o indicador cuja variação é divulgada logo ao final do
mês acaba sendo o mais frequentemente utilizado. Isso ocorre porque, assim que o mês vira,
sabe-se qual foi a variação dos últimos 12 meses, facilitando o cálculo do valor do reajuste do
aluguel. Esse é o caso do IGP-M, que mede a variação dos preços entre o 21º dia de um mês
e o 20º do mês seguinte e é divulgado no final de cada mês.

Todo contrato de locação tem multa por infração contratual no valor de três
aluguéis, conforme praxe de mercado. A multa por infração não é cumulativa com outras
multas estabelecidas no contrato, que são específicas, como para atraso no pagamento do
aluguel e para rescisão antecipada.

O imóvel deve ser vistoriado pelo locador em companhia do locatário, descrevendo

todos os detalhes do imóvel, principalmente eventuais problemas que devam ficar registrados,
anexando fotos tiradas na vistoria conjunta – vias de um laudo de vistoria com descrição e
fotos devem ser juntadas às vias do contrato.

Na entrega do imóvel, deve ser feita uma vistoria preliminar 30 dias antes, para
verificar os reparos que devem ser realizados na unidade e eventuais benfeitorias que devam
ficar no imóvel ou serem retiradas pelo locatário antes da devolução. Na entrega do imóvel
propriamente dita, deve ser realizada uma vistoria final com assinatura de um termo de entrega
de chaves, se o contrato terminou, ou um termo de rescisão e entrega de chaves, se o contrato
está sendo rescindido antes do seu término.

Ocorrem muitas mudanças na vida das pessoas que moram nas cidades. Os
problemas da falta de domicílios e da má distribuição dos equipamentos e serviços públicos e
privados afetam a qualidade de vida das famílias nos bairros. Infelizmente, a oferta de novas
habitações não tem aumentado em todas as regiões das cidades no ritmo e da forma
adequada, ocorrendo acréscimo de novos imóveis em alguns locais e ao mesmo tempo
carência na oferta de novas moradias em outros.

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 A oferta abundante de residências para alugar em todas as regiões das cidades
pode ajudar as pessoas a melhorarem sua qualidade de vida. Assim, morar em imóvel alugado
perto do trabalho ou da escola, por exemplo, pode significar um ganho de tempo para as
pessoas, que deixam de perder tempo com longos deslocamentos.

A legislação em vigor referente a locação de imóveis residenciais e não residenciais

vem atendendo parcialmente as partes. Mas vale ressaltar que as necessidades e objetivos
dos locadores e, principalmente, dos locatários de imóveis de uso residencial são diferentes
daqueles para locação de uso não residencial.

1.3 Locações para finalidades comerciais

A finalidade do imóvel a ser locado não é a residência, e sim comercial, tendo como
locatários pessoa física ou jurídica, sem distinção. Não residencial, por seu turno, é o prédio
que não se destina à moradia habitual do usuário, seus familiares ou dependentes. A
finalidade, na maioria das vezes, é para uso comercial ou industrial.

Classificam-se as seguintes categorias de tais prédios:

a) O construído para indústria, comércio, supermercados, organizações de vendas,

prestação de serviços em geral e para serviços religiosos;

b) Aquele que compreende as salas, os andares, pavimentos, as casas e os

edifícios para atividades profissionais, comerciais, industriais, ou de serviços, etc.;

c) Os terrenos urbanos para circo, parque de diversões, quermesses, exposições,

publicidade, propaganda, comícios, campings, shows artísticos, teatro ao ar livre, esporte,
garagem e estacionamento.

Além das várias espécies citadas, há ainda a locação para escritório comercial e
de representação, corretagem, turismo, agenciamento, publicidade, advocacia, contabilidade;
para consultórios médicos e de dentistas, psicólogos e para engenheiros etc.; ainda para
tabelionatos e os demais cartorários.

A Lei do Inquilinato dispõe sobre a locação não residencial, no art. 51125: Art. 51.

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 Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos

contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo
e ininterrupto de três anos.

§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou

sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente
poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades

de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito
a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio

sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por

indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que
ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de

um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do
contrato em vigor.

Conforme disposto no art. 51, os contratos não residenciais estão protegidos pela
possibilidade de renovação, desde que cumpridos os requisitos constantes nos incisos.

Quanto ao direito de renovação, Venosa126 assim se manifesta: O objetivo da

renovação é o contrato em vigência. Não haverá direito a renovação se não houver contrato
escrito. Do mesmo modo, não pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige por
prazo indeterminado.

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 De acordo com o § 5º do art. 51, quando não for possível a renovação de forma
consensual, é possível a propositura da ação renovatória pelo locatário no prazo decadencial
de um ano no máximo, a seis meses no mínimo, anteriores a data final da vigência do contrato.

Mister ressaltar que o contrato de locação não residencial abrange também a

locação para residência de seus diretores, empregados, diretores, prepostos, de acordo com
o art. 55 da Lei 8.245/91:

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica
e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou
empregados.

Nesse sentido, servindo a locação para a necessidade da empresa e não como

necessidade habitacional, o contrato de locação deverá ser tratado como não residencial,
tendo como locatário pessoa jurídica.

Quanto aos contratos não residenciais, estipulados com prazo determinado, e

chegando ao término final, não é necessária a notificação ou aviso por parte do locador,
conforme leciona Junqueira128: “O contrato de locação para fins não-residenciais, celebrado
por prazo determinado, uma vez verificado seu termo final, cessa de pleno direito,
dispensando qualquer notificação ou aviso.”

Nesse sentido, assim dispõe o art. 56 da Lei do Inquilinato:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo
determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por

mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas
condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Nota-se, portanto, que findo o prazo e se o locatário permanecer no imóvel sem

qualquer oposição do locador, o contrato será prorrogado, nas mesmas condições já
pactuadas, passando a ser por prazo indeterminado, e caso o locador pretenda retomar o
imóvel, deverá denunciar por escrito, concedendo ao locatário o prazo de trinta dias para
desocupação.

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 1.4 Locações por temporada

A locação por temporada é definida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à

residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização
de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e
contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não
mobiliado o imóvel.
Ao contrário do que muitos pensam, para a caracterização de um contrato de
aluguel por temporada, não é necessário que o imóvel locado esteja em cidade praiana ou de
campo. Sua localização é irrelevante, mas a utilização residencial é imprescindível.

Assim, não existe locação por temporada quando a destinação do imóvel for para
o uso comercial. A doutrina ainda afirma que há necessidade de contrato escrito. Ademais, o
projeto dessa lei previa a exigência expressa de contrato escrito. De qualquer forma, caso não
seja atendida essa forma escrita, o contrato não deverá ser considerado nulo ou anulável.
Trata-se de uma medida de proteção às partes, em razão do curto período envolvido.

O prazo máximo, portanto, será de até 90 (noventa) dias. Caso o inquilino alugue
determinada casa de campo por seis meses, estaremos diante de uma locação residencial
por período determinado e não locação por temporada.

O parágrafo único informa que no caso da locação envolver imóvel mobiliado,

constarão obrigatoriamente no contrato a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem
bem como o estado em que se encontram.

Obviamente a omissão desse requisito não desnatura a modalidade de locação,

mas criará entraves para eventual recomposição de danos. É aconselhável inclusive que o
valor dos bens seja incluído, assim como a descrição de marca e modelo de eletrodomésticos
e similares, para facilitar sua recomposição em caso de perda, destruição ou extravio.

Apesar do caráter de obrigatoriedade trazido no dispositivo legal, verificamos que

não há sanção em caso de não atendimento do requisito. Como bem ponderado por Sílvio de
Salvo Venosa (2006, p. 224), o legislador criou uma regra imperfeita, porque lhe falta sanção.
Não diz a lei que o contrato é nulo sem a respectiva descrição, nem que se presume a

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inexistência de mobiliário ou utensílios. Assim sendo, ainda que ausente esse documento, o
locador poderá valer-se da ação indenizatória para cobrança do quantum devido.

A Lei do Inquilinato ainda traz uma exceção ao artigo 43, III. Trata-se da hipótese
de pagamento antecipado dos valores do aluguel. O preço cobrado, entretanto, não pode
exceder a 90 dias.

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão

simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze
meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em
favor do locatário:
[...]
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do
art. 42 e da locação para temporada.
A cobrança superior a 90 dias, além de caracterizar locação residencial, ainda é
considerada contravenção penal, nos termos do já citado artigo 43, III, da Lei de Locação.

Além da possibilidade de cobrança antecipada do aluguel, o locador ainda poderá

exigir também uma das modalidades de garantia locatícia. A garantia não serve apenas para
as hipóteses de inadimplemento do inquilino, mas também para os danos causados ao imóvel,
o não pagamento de contas de luz, água e telefone, bem como os danos aos bens móveis
que guarnecem a residência.

Outra importante determinação da Lei do Inquilinato é trazida pelo artigo 50:

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no

imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias,
presumir-se-á prorrogada a locação por tempo
indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de
seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Vale ressaltar que o artigo 59, III, da Lei do Inquilinato garante ao locador a
concessão de liminar para o despejo no caso de locação por temporada. Assim sendo, caso
a locação prorrogue-se por mais de 30 dias sem a oposição do locador, a locação passa a ter
prazo indeterminado.

Caso ocorra essa prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato 30

meses após o seu início. Assim, o locador de má-fé poderá tentar renovar indefinidamente o

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contrato de locação por temporada para valer-se do benefício trazido pelo artigo 59, III, da Lei
do Inquilinato. Tal conduta não pode ser admitida pelo direito brasileiro em virtude do seu
caráter fraudatório.

No caso de prorrogação, o locador também perderá o direito de cobrar

antecipadamente os valores do aluguel. Verifica-se, portanto, que no caso de prorrogação do
contrato por temporada, a locação permanece no regime normal, qual seja, residencial por
prazo indeterminado.

Ademais, a renovação do contrato de locação por temporada é plenamente

compreensível. Imaginemos a hipótese de uma pessoa que aluga um imóvel em virtude de
reforma na sua casa. É possível que a obra tenha atrasos em razão de fatores externos a ele,
por exemplo, como a paralisação das obras em virtude das chuvas.

Cabível, nesse caso, a renovação do contrato de locação por temporada por mais
20 ou 30 dias. Não há, nesse caso, fraude de nenhuma das partes. Isso demonstra que a
análise ou não da renovação do contrato de locação deverá depender de cada caso concreto.

O contrato de locação por temporada possui suas vantagens e desvantagens.

Assim, por exemplo, uma casa localizada na praia que o proprietário utiliza com frequência,
mas, por outro lado também gasta um bom dinheiro para mantê-la, poderá ele alugá-la por um
curto período, auferir renda e retornar a utilizá-la.

Entretanto, a principal desvantagem ao locador nesse tipo de contratação é que o

seu objetivo é auferir renda. Nesse sentido precisará buscar a todo tempo locatários, vez que
é curta a duração deste tipo de contrato.

Para o locatário, a grande vantagem dessa contratação é que poderá alugar o

imóvel por curto período, por exemplo, nas férias. Por outro lado, a principal desvantagem é
que como o período é curto, normalmente os valores cobrados pela locação são altos.

1.5 Locações especiais

A própria Lei do Inquilinato excluiu de seu regime e remeteu para o Código Civil e
para eventuais leis especiais as locações relacionadas no parágrafo único de seu artigo 1º.

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Convém apontar, em linhas gerais, as razões da não- extensão, às mesmas, da proteção
especial contida na mais destacada lei de amparo às locações de imóveis em nosso país.

A primeira distinção a fazer é separar as locações civis das locações

administrativas. Locações civis da Administração são aquelas efetuadas pelas referidas
entidades públicas visando unicamente obter rendimentos ou aluguéis de seus imóveis, numa
situação idêntica às locações das pessoas físicas ou jurídicas de direito privado. Dispondo de
imóveis ociosos, resolvem dá-los em locação a terceiros, a fim de obter renda. Nesses casos,
não se distinguem dos particulares como locadores. Mesmo assim a Lei do Inquilinato, com
plena competência para fazê-lo, preferiu proteger tais locadores públicos, remetendo-os para
o regime do Código Civil, que trata com rigor os locatários, conforme acima analisado. Quis a
lei proteger essas entidades em suas locações, por representarem o patrimônio público.

Vagas autônomas de garagem ou espaços para estacionamento de veículos O

texto é claro e não comporta dúvida de interpretação. A vaga de garagem só se rege pela Lei
do Inquilinato quando alugada conjuntamente com a casa, o apartamento, a sala ou a loja,
como acessório ou dependência daqueles, acompanhando o respectivo regime.

A locação de espaço para publicidade no alto ou nas paredes de edifícios e muros,

nos lotes e outros locais estratégicos não constitui locação típica regida pela Lei do Inquilinato.
Falta o requisito da posse exclusiva, tal como ocorre também nos espaços para
estacionamento. Já a locação de um lote, com direito de posse e uso exclusivos, para receber
a publicidade que o locatário desejar, é considerada locação não-residencial stricto sensu,
regida pela Lei do Inquilinato.

A locação típica não inclui prestação de serviço, que a transforma em contrato

complexo, próximo da hospedagem. A prestação de serviços regulares, incluída no contrato,
é condição sine qua para a regência do Código Civil.

Outro exemplo de contrato misto ou complexo é o leasing ou arrendamento

mercantil, modalidade especial de locação que envolve também compra e venda,
financiamento e, sobretudo, contrato de garantia real. Constitui técnica de garantia de uma
compra e venda a prestação ou financiada, sob a forma ou aparência e até com efeito de
locação, que assim mantém o pleno domínio do vendedor-credor-locador sobre o objeto da
compra e venda-locação-financiamentogarantia, a fim de assegurar a eficiente e rápida

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execução do contrato e recuperação do objeto em caso de inadimplemento. Será busca e
apreensão, se objeto móvel, ou reintegração na posse, se imóvel.

O parágrafo único do artigo 1º da Lei do Inquilinato não teve a pretensão de esgotar

as categorias de locações puramente civis, que devam-se sujeitar ao regime igualitário do
Código Civil. O regime protetor da lei especial exige caracteres puros ou típicos de locação,
em caráter permanente e com posse exclusiva do locatário sobre o objeto. Assim como os
apart-hotéis e o arrendamento mercantil são locações mistas ou complexas, impuras ou
atípicas, por envolver outras prestações além do uso e gozo da coisa, assim como os espaços
para estacionamento e para publicidade não constituem posses exclusivas dos locatários,
outros elementos podem descaracterizar a locação típica merecedora de proteção especial.

A regra especial relativa a estabelecimentos como hospitais, escolas e

assemelhados é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Trata-se de proteção
inquilinária em que a lei restringe as hipóteses em que o contrato de locação pode ou não ser
rescindido. Portanto, a relação locatícia somente poderá ser rescindida por mútuo acordo;
infração contratual ou legal; por falta de pagamento de aluguel e encargos; realização de
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

Ainda, permite-se a denúncia cheia1 se o proprietário, em caráter irrevogável e

imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o
tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação,
licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

Dessa forma, verifica-se que são três as possibilidades de denúncia cheia: para
demolição, para edificação licenciada ou para reforma que resulte em um aumento mínimo de
50% da área útil.

A presente disposição tem um evidente sentido social, protegendo a permanência

desses estabelecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação.

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 1.6 ATIVIDADES DE APRENDIZAGEM

1. O que é um contrato de locação por temporada?

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2. Com relação ao tempo do pagamento do aluguel, qual a diferença principal entre o contrato
de locação tradicional e o de locação por temporada?

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3. Qual o fundamento para a especialidade nos contratos de locação estabelecidos com

hospitais, escolas e assemelhados?

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4. Julgue os itens abaixo, acerca da locação comercial.

( ) O empresário, tendo celebrado contrato de locação há mais de cinco anos e estando

no mesmo ramo de atividade há mais de três anos, tem direito à renovação do contrato,
mesmo que a avença tenha sido celebrada verbalmente.

( ) Nas locações por temporada é vedado ao locador o recebimento de uma só vez e

antecipadamente dos aluguéis e encargos contratuais.

( ) A locação para temporada é destinada à residência temporária do locatário, não

superior a sessenta dias, para a prática de lazer ou para a realização de cursos.

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2. GARANTIAS CONTRATUAIS

Para o fiel cumprimento das cláusulas dispostas no contrato de locação, a Lei do

Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê, em seu artigo 37, quatro garantias locatícias.

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes

modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei

11.196/2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades
de garantia num mesmo contrato de locação.

A garantia locatícia tem o intuito de evitar ou reduzir o risco do inadimplemento da

obrigação do locatário, a fim de assegurar o pagamento dos aluguéis, encargos e conservação
do imóvel. Por isso as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel,
mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, conforme artigo 39 da Lei do
Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Antes de individualizarmos cada modalidade de garantia, devemos fazer algumas

breves considerações. Em primeiro lugar, todas as garantias são necessariamente
acessórias, pois garantem a obrigação principal (contrato de locação). Assim, se o contrato
de locação é considerado nulo, nula também será a garantia.

As garantias dividem-se em reais, ou seja, aquelas que recaem sobre uma coisa e
pessoais, que são aquelas chamadas de fidejussórias1. Podemos exemplificar a hipoteca
como forma de garantia real. Já a fiança é caso típico de garantia pessoal.

A lei de locação proíbe em seu artigo 37, parágrafo único, a cumulação de

garantias, ou seja, mais de um tipo de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Entretanto, é possível que o contrato de locação seja afiançado por mais de uma pessoa, pois
estaremos diante de dois fiadores, mas de apenas uma modalidade de garantia. Também não

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haverá irregularidade se o fiador indicar um imóvel de sua propriedade para responder pela
fiança contratada. Note-se que, nesse caso, ocorre mera indicação, o que não significa dizer
que em caso de inadimplemento o bem será necessariamente aquele a ser executado.

3. ESPÉCIES DE GARANTIA NA LEI 8.245/91

3.1 Garantia mediante fiança

A fiança é conceituada pelo CC:

Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma
obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

A fiança é uma garantia fidejussória, prestada por um terceiro, que recebe o nome
de fiador, que, inclusive, pode ser uma instituição financeira (Bancos, em casos de fiança
bancária).

O fiador responderá subsidiariamente ao locatário/devedor, ou seja, tem o benefício

de ordem, devendo-se primeiro cobrar/executar o locatário e posteriormente o fiador, exceto
previsão em contrário.

É comum nos contratos de locação a renúncia do fiador a este benefício de ordem,

ou seja, o fiador aceitar a responder solidariamente ao locatário, isso ocorre para que o locador
possa cobrar conjuntamente as partes (locatário e fiador).

O locador/credor pode exigir quantos fiadores quiser. Geralmente nos contratos de

locação exigem-se 2 (dois). O locador/credor não é obrigado a aceitar como fiador pessoa que
não seja idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança e não possua bens
suficientes para cumprir a obrigação.

O fiador não poderá ser incapaz civilmente (menores, interditados, dentre outros).

Caso o fiador seja casado, deverá ter a anuência (assinatura) do cônjuge para que
a fiança tenha validade, exceto se casados no regime de separação total de bens.
Excepcionalmente, o bem de família do fiador poderá ser penhorado, conforme previsto no
artigo 3º, inciso VII, da Lei 8.009/1990.

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 Qualquer aditamento contratual realizado entre locador e locatário deverá,
necessariamente, ter a anuência do fiador. Caso isso não ocorra o fiador ficará isento da
responsabilidade quanto a obrigações pelas quais não anuiu, conforme a Súmula 214 do
Superior Tribunal de Justiça.

Poderá o locador ou administradora exigir novo fiador em todas as hipóteses

previstas no artigo 40 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Atualmente, de acordo com as
pesquisas realizadas pelo SECOVI-GO, a fiança é a modalidade de garantia mais utilizada no
mercado goianiense.

A redação do dispositivo legal é autoexplicativa. Ainda assim, a fiança é palco de

grandes discussões jurídicas. A primeira delas diz sobre a possibilidade ou não de exoneração
do fiador no caso de prorrogação do contrato por prazo indeterminado.

Assim, o debate inicial se dá quanto à validade da renúncia da exoneração do

fiador, cláusula comumente prevista nos contratos de locação. A favor dessa interpretação
trazemos o seguinte julgado:

A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que

é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança, mesmo
que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido,
vez que a faculdade prevista no art. 1.500 do Código Civil trata-se de
direito puramente privada. (STJ, Resp 280577/SP, 6.ª Turma, j.
26/03/2001 – Rel. Vicente Leal).

Os defensores dessa opinião baseiam suas ideias afirmando que no campo da

autonomia privada, não haveria qualquer obstáculo para que o fiador dispusesse de seu
direito. Já em sentido contrário, encontramos a seguinte decisão:

Prorrogado o contrato de locação por tempo indeterminado, pode o fiador

pleitear judicialmente a sua exoneração,
sendo irrelevante a existência de cláusula de renúncia. (2.º TAC/SP, Ap.
c/ Ver. 635220-00/3 – 11.ª Câmara – Rel. Juiz
EGIDIO GIACOLA – j. 12/08/2002)

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 3.2 Garantia mediante caução

A caução é a garantia real a qual o inquilino disponibiliza ao locador o depósito de

um bem, podendo ser um imóvel (exemplo: lote, casa, apartamento) ou móvel (exemplo:
dinheiro, automóvel, maquinário, dinheiro, título, ação). A caução deve ser devidamente
registrada para que produza seus efeitos em relação a terceiros. Caso a caução recaia sobre
bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Recaindo sobre
bens imóveis, deverá ser registrada no competente Cartório de Registro de Imóveis,
constando-se na matrícula do respectivo imóvel (art. 38, §1.º da Lei do Inquilinato).

Quando a caução for de bem imóvel, o locatário/devedor permanecerá na posse

direta do bem. O imóvel dado em garantia não precisa necessariamente ser do inquilino,
podendo, portanto, o imóvel pertencer a um terceiro e este disponibilizá-lo como garantia da
obrigação.

Em caso de inadimplência o locador/credor não poderá ficar com o bem (móvel ou

imóvel), devendo, portanto, ajuizar a ação competente para que realize o leilão ou a praça do
bem e assim utilizar estes bens para saldar a dívida. Caso sobre alguma quantia, esta deverá
ser devolvida ao locatário/devedor.

Se a caução for realizada em dinheiro, não poderá exceder três meses de aluguel,
devendo os valores serem depositados em conta poupança, revertendo os frutos a favor do
locatário, quando do seu levantamento (art. 38, §2.º). A conta deverá ser aberta em nome do
locatário, que só poderá levantar os valores com autorização do locador.

Havendo inadimplemento, cabe, em tese, ao locador propor ação de cobrança com

a penhora do numerário depositado. Sabemos, entretanto, que a realidade prática é diferente.
Normalmente, a conta poupança é aberta em conjunto com o locador ou somente em seu
nome. Inadimplido o contrato, o locador normalmente levanta as quantias faltantes. Sabemos
que essa previsão vai em desencontro com os ditames do Código Civil (CC).

Também é comum observarmos nos contratos próximos do vencimento, as partes

acordarem que os valores depositados como caução serão revertidos como forma de
pagamento dos três últimos aluguéis. Essa prática não é disposta na lei do inquilinato. Nada
obsta, entretanto, que as partes acordem sobre esse procedimento.

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 3.3 Garantia mediante seguro fiança

O Seguro Fiança locatícia, como o Título de Capitalização, também é

regulamentado pela SUSEP (Superintendência de Seguros Privados).

Esta modalidade de garantia tem como partes contratantes a seguradora, sendo

esta uma sociedade devidamente autorizada pelo Banco Central, o locatário e o locador.

Esta garantia corresponde a um contrato de adesão, sujeito à incidência do Código

de Defesa do Consumidor.

O Seguro Fiança constitui-se no pagamento do prêmio do seguro, feito pelo

locatário, e que pode ser inclusive parcelado, junto à seguradora, como forma de garantir a
locação. Este seguro costuma ter cobertura anual, ou seja, pelo período de 12 (doze) meses,
devendo a cada ano ser renovado.

Geralmente o valor cobrado pelo Seguro Fiança é em torno de 2 (duas) a 3 (três)

vezes o valor do aluguel, podendo envolver os encargos periódicos do imóvel, tais como:
condomínio, água e energia elétrica. Este valor dependerá do resultado da análise cadastral
do locatário, que é feita pela própria seguradora. Quanto maior o risco para seguradora, maior
será o valor do prêmio cobrado pelo Seguro Fiança Locatícia. Mesmo assim, há casos da
seguradora recusar a contratação em virtude do cadastro do propenso locatário, isto pode
ocorrer até mesmo pelo fato do nome do locatário estar negativado pelos órgãos de proteção
ao crédito e pela falta da entrega de todos os documentos exigidos para análise contratual,
por isso algumas pessoas consideram burocrática a contratação deste seguro.

A maior desvantagem do Seguro Fiança para o locatário é que a cada ano ele
deverá desembolsar uma importância que não lhe será restituída. Por outro lado, ele não
precisará pedir fiança a terceiros, pois seu fiador será a seguradora, além de ter descontos
progressivos nas renovações e o pagamento poderá ser parcelado.

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 3.4 Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos

As quotas dos fundos, por determinação de lei, podem ser dadas em garantia nos
contratos de locação (Lei 11.196/2005, art. 88), num regime de cessão fiduciária. Essas
quotas, dotadas de valor econômico, podem ser dadas em garantia ao locador que, com a
cessão, torna-se seu proprietário resolúvel, ou seja, recebe a propriedade por certo período
de tempo.

A vantagem dessas quotas é que a cessão em garantia constitui regime fiduciário

sobre as quotas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se
a instituição financeira administradora do fundo seu agente fiduciário (Lei 11.196/2005, art. 88,
§3.º). Assim, não se corre risco de perecimento ou desaparecimento da garantia concedida.

Ocorrendo a mora do pagamento do aluguel, o credor fiduciário notificará

extrajudicialmente o locatário e o cedente, se pessoa distinta, comunicando o prazo de dez
dias para pagamento integral da dívida, sob pena de excussão6 extrajudicial da garantia (Lei
11.196/2005, art. 88, §6.º). O prazo é contado a partir do recebimento da notificação pelo
inquilino.

Por fim, não ocorrendo o pagamento integral da dívida no prazo de dez dias, o
credor poderá requerer ao agente fiduciário que lhe transfira, em caráter pleno, exclusivo e
irrevogável, a titularidade de quotas suficientes para a sua quitação, sem prejuízo da ação de
despejo e da demanda, por meios próprios, da diferença eventualmente existente, na hipótese
de insuficiência da garantia.

ATIVIDADES DE APRENDIZAGEM

1. Quais são as formas de garantias legalmente previstas para um contrato de locação?

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2. O que se entende por contrato de fiança?

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3. A respeito das normas que disciplinam as locações de imóveis urbanos, julgue os próximos
itens.

( ) Não é permitido ao locador exigir, simultaneamente, caução e fiança como garantias

das obrigações do locatário.

( ) Verificada a exoneração do fiador, a ausência de apresentação de nova garantia

locatícia, após notificação do locatário para esse fim, autoriza o ajuizamento de ação de
despejo com pedido de liminar para desocupação do imóvel.

4. A matéria relativa às locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes

é objeto de minuciosa normatização pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, conhecida
como Lei do Inquilinato. No tocante às garantias locatícias, esse diploma legal prescreve:

a) caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e o aval são modalidades específicas.

b) presença de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação
é permitida.
c) garantia da locação, em qualquer modalidade, se estende até a efetiva devolução do
imóvel, independentemente de disposição contratual em contrário.
d) caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

4. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

• REVISTA DIRETO DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA: ISSN 2955-5667. Rio de

Janeiro: UFRRJ, v. 01, n. 03, 02

• ARBITRAGEM: PRINCÍPIOS JURÍDICOS FUNDAMENTAIS. DIREITO BRASILEIRO

E COMPARADO. Distrito Federal: Revista de Informação Legislativa, v. 115, 1992.
Senado Federal.

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 • Aplicabilidade da arbitragem na incorporação imobiliária / Eudes Vitor Bezerra. – São
Paulo: PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE SÃO PAULO – PUC/SP. 2012.

• LIMA, Juliano Rezende. SOLUÇÃO DE CONFLITOS POR ARBITRAGEM NOS

CONTRATOS DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA. 2017. 46 f. TCC (Graduação) -
Curso de Direito, Universidade Federal de Uberlândia, Uberlândia, 2017.

• LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA: Lei nº 8.245 com redação da Lei n°

12,744. Santa Catarina: Secovi, 2015.

• Gomide, Alexandre Junqueira. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS E LOCAÇÕES /

Alexandre Junqueira Gomide. - 1.ed., rev. - Curitiba, PR : IESDE Brasil, 2012. 142p.

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