I

UNIVERSIDADE ESTADUAL PAULISTA “Júlio de Mesquita Filho”

Instituto de Geociências e Ciências Exatas
Campus de Rio Claro

ANTONIO FREDERICO VILARINHO CASTELO BRANCO

A AÇÃO DO ESTADO E DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO

PROCESSO DE SEGREGAÇÃO SÓCIOESPACIAL EM
BAIRROS DA ZONA LESTE DE TERESINA

Tese de Doutorado apresentada ao Instituto de

Geociências e Ciências Exatas, do Campus de Rio
Claro da Universidade Estadual Paulista Julio de
Mesquita Filho, como parte dos requisitos para
obtenção do título de Doutor em Geografia.

Orientadora: Profª. Drª. Sílvia Aparecida Guarnieri Ortigoza

Rio Claro – SP
2012
 II

ANTONIO FREDERICO VILARINHO CASTELO BRANCO

A AÇÃO DO ESTADO E DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO

PROCESSO DE SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL EM
BAIRROS DA ZONA LESTE DE TERESINA

Tese de Doutorado apresentada ao Instituto de

Geociências e Ciências Exatas do Campus de Rio
Claro, da Universidade Estadual Paulista Júlio de
Mesquita Filho, como parte dos requisitos para
obtenção do título de Doutor em Geografia.

Comissão Examinadora.

______________________________________________
Profª. Drª. Silvia Aparecida Guarnieri Ortigoza (Orientadora)

______________________________________________
Prof. Dr. Antonio Cardoso Façanha

______________________________________________
Profª. Drª. Claudete de Castro Silva Vitte

_______________________________________________
Prof. Dr. José Gilberto de Souza

_______________________________________________
Prof. Dr. Eduardo Alberto Manfredini

Rio Claro – SP, 31 de julho de 2012.

 vIII

DEDICATÓRIA

A
Ana, André e Bruno, família que é meu porto seguro.

A
minha mãe, por seu amor incondicional.

À
memória de meus Castelos que já se foram.

E a você, Teresina!
 IV

AGRADECIMENTOS

 Primeiramente e, acima de tudo, a Deus, pelo dom da ciência. “Pois a luz da

ciência que eu derramo sobre todos é como a luz da manhã, e de longe eu a
torno conhecida” (Ecl 24,44)
 À profª. Drª Silvia Aparecida Guarnieri Ortigoza, minha orientadora, que me
deu a mão e ajudou a salvar esse projeto de vida.
 À profª Drª Silvia Aparecida Guarnieri Ortigoza e ao prof. Dr. Tavares, como
Coordenadores do Programa de Pós-Graduação em Geografia pela coragem
de abraçar o convênio com o CEFET do Piauí.
 Ao CEFET/IFPI pela oportunidade desse processo de crescimento
acadêmico.
 Aos professores Auro, Paulo Godoy, Rolando, Pião, Sérgio dos Anjos, Ana
Tereza, Fadel, Darlene, Sandra Piton, Silvia e Isabel, por nos “abrirem uma
janela”, possibilitando apreciação da bela paisagem geográfica.
 Ao Pe. Hilário Govonni S. J., meu professor de Geografia no Colégio
Diocesano, em Teresina, por ter me mostrado, ainda pelos idos da década de
1970, que a Geografia era muito mais do que desenhar mapas e decorar
capitais de estados e países
 Aos colegas de curso, todos, pela partilha das angústias; pela alegria das
conquistas e pela vitória dos esforços.
 Aos amigos do mercado imobiliário de Teresina, sem exceção, mas em
especial à Imobiliária Evaldo Matos, por ter disponibilizado todo seu arquivo
de dados imobiliários, o que contribuiu muito para o enriquecimento deste
trabalho.
 Ao SINDUSCON-PI, pela disponibilização dos arquivos referentes à série
histórica do CUB.
 Ao escritório do IBGE-PI, pela atenção no fornecimento de alguns dados
sobre os bairros de Teresina.
 Ao Major Joel Ribeiro, pela rica conversa sobre seu mandato como prefeito de
Teresina.
 Ao Arquivo Público do Piauí, pela disponibilização dos periódicos
pesquisados.
 V

 Ao professor Antonio Cardoso Façanha, da Universidade Federal do Piauí,

pelos oportunos e construtivos comentários por ocasião do exame geral de
qualificação e, posteriormente, pelas ricas trocas de ideias.
 Às professoras Bartira Araujo e Iracilde Moura Fé, pelos documentos e
informações fornecidas sobre as origens dos bairros de Fátima e Jóquei, e
sobre o cadastro municipal de edificações.
 À Maria Julia, pela grande ajuda na reta final.
 Ao André Mendes, arquiteto e urbanista em formação, pelo incentivo e grande
ajuda na preparação dos mapas e na montagem final do trabalho.
 VI

RESUMO

As características da sociedade se refletem diretamente no arranjo espacial da

cidade, na forma como as pessoas habitam, trabalham e se deslocam em seu
cotidiano. Na cidade moderna, produto da economia de mercado, é comum a
tentativa de aglutinação da população segundo estratos econômicos, com as
pessoas buscando a proximidade com seus assemelhados. Especialmente,
assemelhados econômicos, em um processo de autossegregação, que apenas se
consolida, mas nunca finda, pois em função da constante necessidade de
multiplicação do capital, novas necessidades são criadas e essa elite segregada se
desloca em busca de novos bairros, novos serviços, novos vizinhos, em uma
constante busca pelo novo, o diferenciado, o exclusivo. O entendimento dos
processos de segregação socioespacial é importante para a compreensão da própria
cidade e da sociedade que a molda. Este trabalho busca explicar o processo de
segregação socioespacial existente em bairros da zona Leste de Teresina, em
especial o Jóquei, Fátima, Horto e São Cristóvão, identificando as contribuições dos
agentes do mercado imobiliário e do Poder Público, este último enquanto poder
legitimador do processo. A pesquisa é feita segundo o arcabouço metodológico
estabelecido por Henri Lefèbvre, estruturado em três momentos de análise. São
estudados diversos marcos temporais que de alguma forma possam ter contribuído
com a evolução da autossegregação, desde a fundação do Jockey Club e dos
primeiros loteamentos de seu entorno, no início da década de 1950, até os dias
atuais.

Palavras-chave: Espaço Urbano. Segregação. Henri Lefèbvre. Teresina-PI.

 VII

ABSTRACT

The characteristics of society are directly reflected in the spatial arrangement of the
city, in the way people live, work and move within it in their everyday life. In the
modern city, a product of the market economy, attempts to agglutinating the
population based on the socio-economic group they belong to are common, with
people seeking proximity to their counterparts. Especially their economic
counterparts, in a process of self-segregation that only consolidates itself, but never
ends, for because of the constant need of self-replication that capital has, new needs
are created and this self-segregated economic elite moves away, seeking new
neighborhoods, new services, new neighbors, in a constant search for the new, the
unique, the exclusive. The understanding of the processes of socio-spatial
segregation is important to understand the city itself and the society that shapes it.
This thesis aims to explain the process of socio-spatial segregation that takes place
on the East Side of Teresina, especially in the neighborhoods of Jóquei, Fátima,
Horto and São Cristóvão, indentifying the contributions of the agents of the real
estate market and of the government institutions, the latter as the legitimating power
of this process. The research is carried out according to the theoretical framework
established by Henri Lefèbvre, structured in three moments of analysis. Many
temporal marks that may have contributed in any way to the evolution of self-
segregation were analyzed, from the foundation of the Jockey Club and the first
subdivisions of land in its surroundings, in the beginning of the decade of 1950, to the
present.

Keywords: Urban Space. Segregation. Henri Lefèbvre. Teresina-PI.

 VIII

RESUMEN

Las características de la sociedad se reflejan directamente en la manera como la

ciudad se dispone en el espacio, en la manera como las personas la habitan, como
trabajan y se desplazan en sus cotidianos. En la ciudad moderna, resultado de la
economía de mercado, por lo usual la población se aglutina de acuerdo a los
distintos niveles económicos, buscando aproximarse de sus iguales. Se aproximan,
sobre todo, los asemejados económicos, en un proceso de auto apartamiento que
apenas se consolida, pero que nunca tiene fin, pues la constante necesidad de
multiplicación del capital crea necesidades nuevas, y la élite segregada se disloca,
buscando barrios nuevos, nuevos proveedores de servicios, nuevo vecindario, en lo
que se podría calificar como una busca constante por lo nuevo, lo distinto, lo
exclusivo. La comprensión de los procesos de segregación social y espacial es
importante para que se comprenda la ciudad y la sociedad que la moldea. En este
trabajo, se busca explicar el proceso de segregación social y espacial en barrios de
la región Este de Teresina, como en Jóquei, en Fatima, en Horto y en São Cristóvão,
definiendo las contribuciones del mercado de inmuebles y aquellas del Poder
Público, en el sentido que es éste el responsable por la legitimación de los procesos.
Se conduce la pesquisa según las direcciones establecidas por Henri Lefèbvre,
estructurada en tres momentos de análisis. Se estudian algunos marcos temporales
que de alguna manera se imbrican con la evolución del proceso de auto
segregación, desde la fundación del Jóckey Club y la venta de tierras em su entorno
hasta la actualidad.

Palabras clave: Espacio Urbano. Segregación. Henri Lefèbvre. Teresina-PI.

 IX

LISTA DE FIGURAS

FIGURA TÍTULO PÁG.

Figura 01 Material publicitário do primeiro empreendimento imobiliário da 07

zona Leste de Teresina, publicado no jornal O DIA de 02 de
março de 1952
Figura 02 Material publicitário do primeiro empreendimento imobiliário da 07
zona Leste de Teresina, publicado no jornal O DIA de 02 de
março de 1952 (Croquis do Loteamento)
Figura 03 Croquis da planta do loteamento Vila de Fátima, podendo-se 09
observar na parte superior da figura, as ruas do loteamento
Parque Ceará e o terreno do Jockey Club, em 1952.
Figura 04 Vista panorâmica da área de estudo. 34
Figura 05 Amostra de fotografias de revendas autorizadas de veículos 36
automotores ao longo do corredor da avenida João XXIII;
Figura 06 Amostra de fotografias de Restaurantes e casas noturnas ao 37
longo da avenida Nossa Senhora de Fátima;
Figura 07 Amostra de fotografias retratando a nova paisagem em formação 38
ao longo da avenida Dom Severino;
Figura 08 Vista da ponte estaiada Mestre Isidoro França 39
Figura 09 Vista parcial do trecho inicial das avenidas Nossa Senhora de 39
Fátima e Senador Arêa Leão, com seu comércio popular;
Figura 10 Vista do comércio popular da Praça São Cristóvão; 40
Figura 11 Rua Industrial José Camilo da Silveira, no bairro de Fátima; 41
Figura 12 Rua Demerval Lobão, no bairro de Fátima, ainda com 41
pavimentação poliédrica.
Figura 13 Rua Ribamar Pacheco, no bairro de Fátima 42
Figura 14 Rua Ribamar Pacheco, no bairro de Fátima, também com 42
pavimentação poliédrica.
Figura 15 Antigos pontos comerciais na série Sul da avenida Dom Severino, 43
no bairro de Fátima, vendo-se ao fundo o despontar de novos
edifícios;
 X

Figura 16 Antigos pontos comerciais na série Sul da avenida Dom Severino, 44

no bairro São Cristóvão; desativados para serem requalificados
para novos usos. Vendo-se ao fundo o despontar de novos
edifícios;
Figura 17 Antigas residências construídas nas décadas de 1970-80 sendo 44
demolidas para dar lugar a novos estabelecimentos comerciais;
Figura 18 Antigas residências construídas nas décadas de 1970-80 sendo 45
disponibilizadas para venda;
Figura 19 Fotografias de novos estabelecimentos de atenção à saúde e 48
comercialização de mobiliário ao longo da avenida Elias João
Tajra, no bairro Jóquei;
Figura 20 Amostra de edifícios de alto padrão no bairro Jóquei, com um 53
apartamento por andar;
Figura 21 Amostra de edifícios de alto padrão nos bairros Jóquei, Horto e 54
São Cristóvão com dois apartamentos por andar;
Figura 22 Vista do corredor da avenida Raul Lopes, com o parque 55
ambiental à esquerda e a ponte estaiada ao fundo.
Figura 23 Amostra de edifícios de padrão normal-baixo nos bairros vizinhos 56
ao Jóquei.
Figura 24 Material publicitário do Condomínio Horto Park 64
Figura 25 Ilustração do material publicitário do Condomínio Villa 66
Mediterrâneo
Figura 26 Ilustração do material publicitário do Edifício Vintage 68
Figura 27 Imagem indicativa de parte das áreas que já foram ou são 70
ocupadas por clubes sociais. Pode-se observar também o
sombreamento provocado pelos edifícios.
Figura 28 Plano inicial da cidade de Teresina; 76
Figura 29 Fotografia do galpão onde funcionou a antiga Fábrica de fiação e 78
tecelagem
Figura 30 Mosaico fotográfico mostrando a evolução da ocupação do 86
espaço urbano no entorno do Jockey Club.
 XI

Figura 31 Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do 88

contorno do loteamento Vila de Fátima, parte do contorno do
Parque Ceará e parte do contorno do terreno original do Jockey
Club do Piauí no ano de 1972.

Figura 32 Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do 88

contorno do loteamento Vila de Fátima, contorno do Parque
Ceará e contorno do terreno original do Jockey Club do Piauí no
ano de 1983.
Figura 33 Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do 89
contorno do loteamento Vila de Fátima, parte do contorno do
Parque Ceará, terreno atual do Jockey Club do Piauí no ano de
2003.
Figura 34 Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do 89
contorno do loteamento Vila de Fátima, contorno do Parque
Ceará, terreno atual do Jockey Club do Piauí e Loteamento
Jóquei Clube, no ano de 2011.
Figura 35 Vista da antiga ponte de madeira sobre o rio Poti 90
Figura 36 Vista da ponte Juscelino Kubitscheck em obras 91
Figura 36 Ponte Juscelino Kubitschek, inaugurada em 1957; 91
Figura 38 Indicação da densidade demográfica dos bairros de Teresina em 98
1968 e a localização da área de estudo.
Figura 39 Indicação do alcance da rede de abastecimento d’água de 100
Teresina em 1969 e a localização da área de estudo.
Figura 40 Indicação do alcance do projeto da rede de esgoto de Teresina 101
em 1969 e a localização da área de estudo
Figura 41 Indicação do alcance da rede elétrica de Teresina em 1969 e a 102
localização da área de estudo
Figura 42 Indicação do alcance da rede de telefonia de Teresina em 1969 e 103
a localização da área de estudo
Figura 43 Indicação da pavimentação das vias de Teresina em 1969 e a 104
 XII

localização da área de estudo.

Figura 44 Planta de Valores de Teresina em 1969 e a localização da área 107
de estudo.
Figura 45 Indicação das densidades demográficas propostas para os 110
bairros de Teresina até 1978 e a localização da área de estudo.
Figura 46 Solenidade de instituição da Fundação Universidade Federal do 113
Piauí
Figura 47 Indicação do alcance da rede de abastecimento d’água de 122
Teresina em 1977 e a localização da área de estudo.
Figura 48 Indicação do alcance da rede elétrica de Teresina em 1976 e a 123
localização da área de estudo.
Figura 49 Indicação das densidades demográficas existentes em 1976 e 124
propostas até 1985 para Teresina e a localização da área de
estudo.
Figura 50 Planta de valores de terrenos de Teresina no ano de 1976 e a 125
localização da área de estudo
Figura 51 Amostra de fotografias de edifícios construídos nas zonas ZR1,
na vigência da legislação do PET, quando a quantidade máxima 130
de pavimentos permitida era 2;
Figura 52 Zoneamento urbano proposto para Teresina no horizonte de 131
planejamento do PET I e a localização da área de estudo
Figura 53 Amostra de fotografias de edifícios construídos nas zonas ZR-5 e
ZR-6, na vigência da legislação do II PET 139
Figura 54 Amostra de fotografias de edifícios construídos nas zonas ZR-3, 145
ZR-4 e ZC-6, na vigência da legislação do II PET (Leis de 1993);
Figura 55 Fotografias de áreas internas do Riverside Walk Shopping, no 147
bairro Jóquei;
Figura 56 Material publicitário do Edifício Meridian; 149
Figura 58 Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no Jóquei 158
Figura 59 Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no bairro de 159
Fátima
Figura 60 Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no Horto 161
Figura 61 Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no São 162
Cristóvão
 XIII

LISTA DE MAPAS

MAPA TÍTULO PÁG.

Mapa 01 Localização da área de estudo 05
Mapa 02 Zona Urbana de Teresina, indicando a área de estudo 17
Mapa 03 Área de estudo como forma aproximada de setor de círculo, 18
conforme o modelo teórico de Hoyt
Mapa 04 Indicação dos conflitos urbanos na área de estudo 46
Mapa 05 Área de estudo, mostrando o zoneamento segundo a Lei 52
Complementar Nº 3560 de 20/10/206 (Uso do Solo)
Mapa 06 Área de estudo mostrando a distribuição espacial dos 62
edifícios com mais de 04 pavimentos
Mapa 07 Localização da implantação do Jockey Club do Piaui e dos 87
Loteamentos Parque Ceará e Vila de Fátima
Mapa 08 Área de estudo mostrando o zoneamento segundo a Lei 138
Complementar nº 1.937, de 16 de agosto de 1988 – Lei de
Uso do Solo
Mapa 09 Área de estudo mostrando o zoneamento segundo a Lei nº 143
2.265, de 23 de dezembro de 1993 – Lei de Uso do Solo
Mapa 10 Área de estudo mostrando o zoneamento segundo a Lei 144
Complementar nº 3.560, de 20 de outubro de 2006 – Lei de
Uso do Solo
 XIV

LISTA DE QUADROS

QUADRO TÍTULO PÁG.

Quadro 01 Marcos espaço-temporais do processo de segregação 10
socioespacial em bairros da zona Leste –Teresina-PI

Quadro 02 Indicação das possibilidades de Uso e ocupação do solo 49

urbano na área de estudo

Quadro 03 Identificação das produtoras de espaços verticalizados nos 59

bairros estudados

Quadro 04 Identificação das imobiliárias com atuação destacada na 60

comercialização de espaços verticalizados nos bairros
estudados

Quadro 05 Caracterização das zonas residenciais e comerciais de 137

acordo com as Leis 1.936 e 1.937, de 16 de agosto de
1988

Quadro 06 Caracterização das zonas residenciais e comerciais de 141

acordo com as Leis 2.264 e 2.265, de 23 de dezembro de
1993
 XV

LISTA DE TABELAS

TABELA TÍTULO PÁG.

Tabela 01 Evolução da população urbana, da população rural e da 30
taxa de urbanização em Teresina, no período de 1872 a
2010
Tabela 02 Área, distância a Teresina e População nos anos de 2000 31
e 2010, dos municípios que compõem a RIDE – Grande
Teresina
Tabela 03 Composição e variação do PIB e PIB Per Capita de 32
Teresina entre os anos de 1999 e 2009
Tabela 04 Variação do Índice de Desenvolvimento Humano das 33
capitais nordestinas entre os anos de 1970 e 2000
Tabela 05 Áreas, populações e densidades demográficas dos 35
bairros da área de estudo nos anos de 1991, 1996, 2000,
2007 e 2010
Tabela 06 Poder de compra de terra no bairro Jóquei nos anos de 106
1969, 1976 e 2011, com base no salário mínimo vigente
em cada ano
Tabela 07 Terrenos vendidos no Jóquei entre janeiro/97 e 157
dezembro/09
Tabela 08 Terrenos vendidos em Fátima entre junho/01 e março/10 159
Tabela 09 Terrenos vendidos no Horto entre junho/98 e março/10 160
Tabela 10 Terrenos vendidos no São Cristóvão entre outubro/98 e 162
novembro/09
 XVI

LISTA DE SIGLAS
AGESPISA – Companhia de Água e Esgoto do Piauí S/A
BNH – Banco Nacional de Habitação
BR – 343 Rodovia com Jurisdição Federal
COHAB – Companhia de Habitação
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
PDDU – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano
PDLI – Plano Diretor Local Integrado
PET – Plano Estrutural de Teresina
PI – 113 Rodovia com Jurisdição do Estado do Piauí
PMT – Prefeitura Municipal de Teresina
SERFHAU – Serviço Federal de Habitação e Urbanismo
SFH – Sistema Financeiro de Habitação
UESPI – Universidade Estadual do Piauí
UFPI – Universidade Federal do Piauí
ZC – Zona Comercial
ZE – Zona Especial
ZI – Zona Industrial
ZP – Zona de Preservação
ZR – Zona Residencial
ZS – Zona de Serviços
 XVII

SUMÁRIO

LISTA DE FIGURAS IX
LISTA DE MAPAS XIII
LISTA DE QUADROS XIV
LISTA DE TABELAS XV
LISTA DE SIGLAS XVI

INTRODUÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA 1

CAPÍTULO I 28
A ZONA LESTE QUE TEMOS: Um olhar sobre a realidade dos bairros
Jóquei, Fátima, Horto e São Cristóvão

CAPÍTULO II 71
TERESINA – DO PLANO INICIAL À INFLUÊNCIA DO MERCADO
MUNDIAL:
Uma revisão histórica da construção do espaço da zona Leste Teresinense

CAPÍTULO III 151

TERESINA SOB A INFLUÊNCIA DO MERCADO MUNDIAL:
Uma análise da mudança na estrutura de produção do espaço da zona Leste
Teresinense

CONSIDERAÇÕES FINAIS 165

O FUTURO DOS BAIRROS ESTUDADOS E ÁREAS VIZINHAS:
Reflexões acerca de futuras pesquisas sobre processos urbanos
na zona Leste de Teresina
 1

INTRODUÇÃO E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

O desenvolvimento da presente pesquisa foi motivado pelo conhecimento

adquirido ao longo de mais de uma década de estudos do mercado imobiliário da
cidade de Teresina, em especial nos bairros Jóquei, Fátima, Horto e São Cristóvão;
inicialmente como engenheiro civil, lidando com avaliação de imóveis;
posteriormente, como professor em cursos de formação de corretores de imóveis e
engenheiros avaliadores; e mais recentemente, na condição de aluno do doutorado
em Geografia, quando foi possível deitar um olhar crítico sobre a paisagem ali
construída, e perceber que havia um rico processo espacial a ser entendido.

Ao longo desse período foi possível observar as transformações ocorridas

naquela área da cidade, como a melhoria da infraestrutura, com a regularização do
greide de vias e melhoria de sua pavimentação; a construção do sistema de coleta e
tratamento de esgotos sanitários; o início e fortalecimento do processo de
verticalização; a implantação do shopping Center Riverside; a consolidação de vias
como corredores de comércio de bens e serviços; a acentuada valorização da terra
e do espaço construído e o fortalecimento do processo de segregação socioespacial
que ali se desenvolve.

O processo de segregação socioespacial naquela área de Teresina foi

estudado inicialmente por ABREU (1983) abrangendo uma área de 06 (seis) bairros
da zona Leste da cidade, à época, denominados respectivamente de: Jockey Club,
Fátima, Campus Universitário, Planalto Ininga, Esplanada Florestal e São Cristóvão,
onde concluiu que

A área pesquisada apresenta-se subdividida em três sub-áreas: uma,

onde é marcante o caráter de segregação elitista, constituída por
Jockey Club, Esplanada Florestal e Campus Universitário; a
segunda, constituída por Fátima e São Cristóvão, que ainda não
pode ser definida, embora os dados indiquem uma tendência à
elitização; e a terceira, representada pelo bairro Planalto Ininga, que
 2

apresenta-se díspar das duas sub-áreas anteriores, cuja tendência

de segregação não pode, no momento, ser estimada. (ABREU, 1983,
p. 107 )

Outros pesquisadores, ao analisarem processos espaciais em Teresina,

voltaram olhares para aquela área, destacando-se os trabalhos de Façanha (1998),
para quem

Os bairros Jóquei, Fátima e Ininga transformaram-se ao longo dos

anos, em espaços privilegiados para a reprodução social da
população elitizada de Teresina. A segregação residencial de alto
status, até o ano de 1995, nesses espaços, pode se dizer, uma
realidade, e não mais uma tendência. Essa afirmação deriva de uma
leitura espacial que merece, em outro estudo, o devido
aprofundamento. [...] Diante do exposto aqui, é mister reafirmar-se
que as análises futuras sobre essa temática haverão,
necessariamente, de passar pela produção do espaço urbano na
Zona Leste, o que significará uma substancial contribuição para a
compreensão da cidade como um todo. (FAÇANHA, 1998, p 169);

Lima (2001), que ao estudar a Promoção Imobiliária em Teresina, assim se

referiu àquela área:

As modificações urbanas verificadas em Teresina se processam, de

forma mais visível, através da produção de habitações destinadas às
classes sociais mais abastadas, caracterizando-se como uma
produção verticalizada e de forte conteúdo elitista, o que projeta no
imaginário coletivo uma concepção de cidade moderna, ao mesmo
tempo em que cria e/ou consolida áreas urbanas segregadas
espacialmente. Os indicativos desse processo estão expressos nas
alterações urbanísticas verificadas em algumas áreas da cidade,
notadamente nos bairros Frei Serafim e “área do Jóquei”, formada
pelos bairros Jóquei Clube, Fátima, São Cristóvão, Horto Florestal e,
ainda, o bairro dos Noivos e Cabral. Essas alterações estão
relacionadas com a produção de edifícios de apartamentos,
configurando uma nova forma de ocupação dessas áreas, com
profundas mudanças na paisagem urbana. (LIMA, 2001, p 14 ) ;

E Araujo (2009), para quem:

 3

O desenvolvimento tanto do bairro de Fátima como do Jóckey Clube

foi selado com a instalação do Campus da UFPI, como já citamos, e,
a partir daí, os promotores imobiliários iniciaram fortes investimentos
na construção de condomínios destinados a uma classe de alto
poder aquisitivo, na década de 1970. Os investimentos em moradias
passaram a ser bem altos, não sendo poupados recursos para
deslocar para ali uma nova classe social. (ARAUJO, 2009, p. 99).

Indicando ainda outra vertente de ocupação da área, adiante Araujo (2009)

complementa:

A atuação da igreja foi elemento primordial para o início do

povoamento da zona Leste, e especificamente do bairro de Fátima,
já que a instituição se fez presente não só pela pequena igreja que
foi edificada ali, como também pelo Centro Social de Fátima, que, por
muito tempo prestou serviço aos moradores do bairro e da zona
como um todo, especialmente depois que a pequena igreja foi
elevada à condição de Paróquia, em 1969, pelo Arcebispo Dom
Avelar Brandão Vilela. (ARAUJO, 2009, p. 105).

Atualmente a área correspondente aos bairros estudados possui grande

importância econômica para a cidade, quer pela intensa atividade da indústria da
construção civil desenvolvida, quer pelos prestadores de serviços ali instalados nas
mais diversas áreas de consumo como educação, gastronomia, saúde e comércio
diversificado. Embora seja uma área cuja paisagem se transforma a cada dia, ainda
é possível com um olhar mais atento, perceber traços dos primórdios de sua
ocupação, no início da década de 1960, que contrastam e se conflitam com sua face
atual.

O objeto teórico da pesquisa é o processo de segregação socioespacial

existente em parte da zona Leste da cidade de Teresina-PI, sendo mais acentuado
nos bairros Jóquei1, Fátima, Horto2 e São Cristóvão, que correspondem
aproximadamente à área onde Abreu (1983) detectou a existência e/ou tendência à
segregação socioespacial, mas presente também, de forma mais discreta, em

1
Ao longo deste texto são utilizadas as grafias Jóquei, Jóquei Clube e Jockey Club. A primeira denominação
sempre se referirá ao bairro Jóquei, e foi dada pela Lei nº 1.934, de 16 de agosto de 1988; a segunda, sempre
se referirá à avenida que cruza o bairro na direção Leste-Oeste, e a terceira, sempre se referirá ao clube, que
até os dias atuais preserva sua denominação de constituição.
2
Essa denominação, como todas as demais dos bairros de Teresina, foi dada pela Lei nº 1.934, de 16 de agosto
de 1988, e se refere ao bairro anteriormente denominado de Horto Florestal, denominação originária de uma
reserva florestal do IBAMA existente no bairro.
 4

bairros situados à margem direita da avenida João XXIII – trecho urbano da BR-343
– e às margens da avenida Presidente Kennedy – trecho urbano da Rodovia PI-112.

A localização da área de estudo está indicada no mapa 01, com seu

perímetro definido ao norte pela Avenida Universitária e pela rua Visconde da
Parnaíba; ao leste pela avenida Presidente Kennedy (denominação do trecho
urbano da rodovia PI-112); ao sul pela avenida João XXIII (denominação do trecho
urbano da rodovia BR-343) e a oeste pela avenida Raul Lopes, que margeia o rio
Poti.

O recorte espacial da pesquisa contempla a área que contém a maior

concentração de edifícios residenciais com mais de 04 (quatro) pavimentos da
cidade e onde começa a ganhar importância a produção de empreendimentos que
Caldeira (2003) denominou de “Enclaves Fortificados”. Esses empreendimentos,
segundo a autora

São propriedades privadas para uso coletivo e enfatizam o valor do

que é privado e restrito, ao mesmo tempo que desvalorizam o que é
público e aberto na cidade. São fisicamente demarcados e isolados
por muros, grades, espaços vazios e detalhes arquitetônicos. São
voltados para o interior e não em direção à rua, cuja vida pública
rejeitam explicitamente. São controlados por guardas armados e
sistemas de segurança que impõem as regras de inclusão e
exclusão: devido ao seu tamanho, às novas tecnologias de
comunicação, organização do trabalho e aos sistemas de segurança,
eles são espaços autônomos, independentes do seu entorno, que
podem ser situados praticamente em qualquer lugar. (CALDEIRA,
2003,p.258 ,259).

O recorte temporal considerado tem como marco inicial o ano de 1952 – Ano
do Centenário de fundação de Teresina e quando ocorreram os lançamentos dos
primeiros loteamentos de que se tem notícia na zona Leste da cidade, que foram:
SOCOPO – Cidade Jardim, Parque Ceará e Jardins de Fátima; além da fundação do
Jockey Club do Piauí. O seu marco final é o ano de 2012, quando novas formas de
morar despontam em bairros mais afastados, que são os loteamentos e condomínios
horizontais fechados que ocorrem nos bairros Morros, Socopo, Tabajaras, Ininga,
Planalto e Uruguai, demonstrando uma nova tendência no consumo do espaço, e
ano da venda do imóvel da sede do Jockey Club do Piauí, encerrando assim seu
 6

ciclo de existência que durou 60 (sessenta) anos, no bairro a que emprestou o

nome.

O SOCOPO – Cidade Jardim, no ano de 1951, situado no local conhecido

como Data Centro, atual bairro Socopo, com acesso pela rodovia PI-112, tinha como
atrativos para seus compradores, além dos lotes, clube social com piscina e salão de
jogos, energia elétrica, fonte de água mineral, praças esportivas, lagoa e “vacaria”1.
As figuras 1 e 2 apresentam material publicitário do empreendimento, sendo
reproduzido também um trecho de matéria publicada em jornal da época, onde fica
clara a natureza e a quem se destinava tal empreendimento. Nas palavras do
cronista pode-se perceber certa dose de otimismo pela novidade, e o fato em si, que
começa a construir para parte da zona Leste de Teresina, uma imagem de lugar de
lazer e moradia para as classes de mais alta renda da cidade, invocando,
principalmente, a possibilidade de tranqüilidade e fuga das altas temperaturas
registradas, principalmente durante o segundo semestre do ano. Já àquela época,
um lugar de possibilidades diferenciadas!

Teresina, que é uma cidade onde a vida já se apresenta trepidante,

não tinha até pouco tempo, lugares de refúgio para obreiros das
riquezas públicas ou privadas. Algum ou outro ricaço possui a sua
granja, a sua casa de campo para o descanso semanal, fora dos
barulhos da cidade, embora que em estado empírico, sem o conforto
completo para gozar “remansosa paz”.[...] Queremos ressaltar aqui o
notável empreendimento que vêem de tomar alguns homens ricos do
nosso meio social e comercial, os quais em sociedade, adquiriram a
gleba “Centro”, no vale do Poty, para estabelecer ali verdadeira zona
balneária. O poço artesiano que tem, com mais de 600 metros,
jorrado água salubre e medicinal; as matas que circundam o local;
boas casas já existentes e uma magnífica rodovia que nos leva de
Teresina para lá, tudo isto leva a crer a transformação que teremos
de uma vida insípida e cruenta de cidade tropical como a nossa, para
termos dias, semanas e meses do mais puro ar atmosférico e erguer-
se uma verdadeira e suave vida rural, para as épocas quentes de
nossa Capital.
Fonte: Jornal O DIA, 29 de julho de 1951

1
Termo empregado regionalmente para designar o curral ou estábulo onde ficam as vacas em lactação.
 7

Figura 01 – Material publicitário do primeiro empreendimento imobiliário da zona Leste de

Teresina, publicado no jornal O DIA de 02 de março de 1952

Figura 02 – Material publicitário do primeiro empreendimento imobiliário da zona Leste de

Teresina, publicado no jornal O DIA de 02 de março de 1952 (Croquis do Loteamento)

Em relação à fundação do Jockey Club do Piauí e implantação dos

loteamentos Parque Ceará e Jardins de Fátima, que se limitavam ao norte e a oeste
 8

com o clube, LIMA et PORTELA (2003) fizeram importante relato, em parte,

transcrito a seguir.

O bairro começou a se formar a partir de 1952, com a escolha de um

local, na margem direita do rio Poti, para a construção de um clube
para a prática de corrida de cavalo – embrião do Jóquei Clube do
Piauí. Juntamente com o clube surge o primeiro loteamento para
residências urbanas nos terrenos em sua volta. Difundiu-se, a partir
daí, a ideia de que morar na zona leste da cidade era símbolo de
status social e econômico. O crescimento do bairro pôde ser
evidenciado através da construção de residências elegantes e cada
vez mais valorizadas pelos novos serviços que iam se instalando,
fazendo ampliar rapidamente essa nova zona da cidade. [...] O
primeiro loteamento dessa zona da cidade foi feito pelo Coronel
Miranda, em terras ainda cobertas de matas adquiridas do Dr.
Marcolino Rio Lima. Correspondia a 44 quadras, traçadas a partir da
construção da atual avenida Jóquei Clube e o local que mais tarde
seria a avenida Nossa Senhora de Fátima. Logo depois foi lançado o
loteamento “Vila de Fátima”, no espaço entre as atuais avenidas
João XXIII, Dom Severino e Ininga, também com 44 quadras, sendo
os lotes do seu limite nordeste doados à Igreja pelo Sr. Marcolino,
destinando-os à construção da Praça de Fátima e dos prédios das
obras sociais, bem como do prédio da Igreja de Nossa Senhora de
Fátima. (LIMA et PORTELA 2003, p.8,9).

A fundação do Jockey Club do Piauí e a implantação do Loteamento Parque

Ceará, ocorreram por iniciativa do Coronel Otávio Miranda, que residia na avenida
Frei Serafim, na casa onde funciona a loja da empresa de telefonia móvel CLARO,
que, segundo depoimento oral de seu filho Walmir Miranda ao autor desta pesquisa,
queria passar a residir fora da zona central de Teresina por se sentir incomodado
com as altas temperaturas, e encontrou na fundação do clube de corridas de cavalos
e no lançamento do loteamento 2, atrativos para outras famílias tomarem iniciativa
semelhante. O loteamento Vila de Fátima (figura 03) foi uma consequência imediata
dessa iniciativa, sendo que os dois loteamentos eram adjacentes ao terreno do
Jockey Club do Piauí.

Retomando a discussão sobre a importância dos processos de segregação

socioespacial nas cidades, Villaça (2001) coloca que:

2
Importante participação no lançamento do Parque Ceará teve o senhor Nicanor Barreto, tanto no desenho do
empreendimento, quanto na execução de sua implantação e comercialização.
 9

Figura 03 – Croquis da planta do loteamento Vila de Fátima, podendo-se observar na parte

superior da figura, as ruas do loteamento Parque Ceará e o terreno do Jockey Club, em
1952.

Fonte: LIMA et PORTELA – 2003.

Serão diferentes os poderes de domínio sobre o espaço urbano, de

duas sociedades urbanas com as mesmas características sociais,
culturais, econômicas e políticas, se suas espacialidades forem
diferentes. A segregação é um processo necessário para que haja
esse domínio. A segregação consiste, pois, numa determinada
espacialidade, sem a qual esse domínio não pode existir. (Villaça,
2001, p.359)

Para a análise e melhor entendimento desse processo de segregação

socioespacial na zona Leste de Teresina, foi necessário o estabelecimento de uma
periodização balizada por diversos marcos espaço-temporais, que de alguma forma
influenciaram a formação e ocupação daquela região da cidade, conforme mostrado
no Quadro 01.
 10

Quadro 01 – Marcos espaço-temporais do processo de segregação socioespacial

em bairros da Zona Leste – Teresina-PI

ANO EVENTO
1952 Lançamento do Loteamento SOCOPO – Cidade Jardim
1952 Fundação do Jockey Club do Piauí
1952 O lançamento dos Loteamentos Parque Ceará e Vila de Fátima
1957 Construção da Ponte Juscelino Kubitschek – primeira ponte de concreto armado
para travessia do rio Poti em Teresina
1963 Construção da Capela e do Centro Social de Nossa Senhora de Fátima
1969 Elaboração do Plano de Desenvolvimento Local Integrado – PDLI e sua legislação
correlata
1971 Instalação do Campus da Universidade Federal do Piauí no bairro Ininga
1978 Elaboração do Plano Estrutural de Teresina – PET e sua legislação correlata
1988 Elaboração do Segundo Plano Estrutural de Teresina – PET-II e sua legislação correlata
1995 Implantação do Riverside Walk Shopping – Primeiro Shopping Center
2004 Lançamento do empreendimento “Edifício Meridian”, entregue em 2006, primeiro edifício
de alto padrão dotado de completa estrutura de lazer (Primeiro enclave fortificado vertical).
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2012

A tese que aqui defendemos é a de que o processo de segregação sócio-

espacial detectado em bairros da zona Leste de Teresina teve sua gênese no início
da ocupação daquela área, foi fortalecido e encontra-se em consolidação, graças à
ação coordenada do capital, através dos agentes locais, regionais, nacionais e até
internacionais do mercado imobiliário na forma de incorporadoras e imobiliárias, e do
Estado, em suas três esferas de poder, como provedor de infraestrutura urbana e
linhas de financiamento habitacional, e como legitimador do processo.

O objetivo geral da pesquisa é analisar o processo de segregação sócio-

espacial existente na zona Leste de Teresina desde a sua gênese até o estágio
atual.

Os objetivos específicos que se pretende atingir no decorrer da pesquisa são

os seguintes:

 Analisar e identificar nos instrumentos de planejamento urbano levados a

efeito a partir do início da ocupação da zona Leste de Teresina as diretrizes
 11

que, de alguma forma, possam ter influenciado no processo de segregação

em estudo. Serão considerados Planos Diretores e suas leis correlatas de
parcelamento, uso e ocupação do solo;
 Identificar ações do Estado que contribuíram para a gênese e o fortalecimento
do processo de segregação socioespacial, e a valorização do espaço urbano
na área estudada;
 Identificar os produtos do mercado imobiliário, seus agentes e mecanismos de
produção e financiamento de unidades;
 Caracterizar a ação ideológica do mercado imobiliário;
 Avaliar a integração das ações do Estado e do Mercado no processo de
valorização do espaço na Zona Leste de Teresina.

A relevância da pesquisa fica demonstrada pela influência que a área

segregada da zona Leste de Teresina exerce sobre a totalidade da cidade, seja
pelos empregos que gera, pela diversidade de serviços que oferece, pela demanda
crescente por serviços públicos, pelos impactos que provoca no ambiente e ainda,
pelo desalojamento de pessoas com sua expansão para áreas dos bairros vizinhos.

A análise do processo existente traveste-se, portanto, de fundamental

importância para a compreensão da vida da cidade em sua totalidade, podendo
tornar-se um instrumento norteador do planejamento e implantação de políticas
públicas em habitação, transportes, disciplinamento de tráfego, uso e ocupação do
solo, da recuperação de parcelas da valorização imobiliária geradas por
intervenções governamentais no espaço, da justa tributação sobre o capital
imobiliário através do IPTU e do ITBI e da inibição da especulação imobiliária.

A presente tese está estruturada segundo a base analítica do método

regressivo-progressivo formulado por Henry Lefèbvre, que consta de três momentos
de investigação: o descritivo, o analítico-regressivo e o histórico-genético, também
conhecido como regressivo-progressivo.

O primeiro momento, o descritivo, apresentado no capítulo 1, compreende a

observação e descrição criticamente embasada do objeto de estudo, que é o
processo de segregação socioespacial existente na área formada por bairros da
zona Leste de Teresina. Essa descrição “deve se apoiar, sobretudo, em uma teoria
crítica da vida cotidiana”. (ORTIGOZA, 2010, p.159, 160).
 12

Inicialmente são feitas considerações quanto à contextualização espacial do

objeto da pesquisa; em seguida são abordados os conflitos do cotidiano daquele
espaço em transformação e é relatada a intensa atividade imobiliária que
rapidamente redesenha a paisagem dos bairros, sendo abordados aspectos
qualitativos da produção imobiliária e, finalizando, aborda-se a atuação ideológica
dos agentes do mercado imobiliário.

O segundo momento, o analítico regressivo, correspondendo ao capítulo 2,

onde são identificados e analisados de forma não-conclusiva todos os marcos
temporais importantes na construção da realidade descrita no primeiro momento,
percebendo-se então que “cada relação social tem sua idade e sua data, cada
elemento da cultura material e espiritual também tem a sua data. O que no primeiro
momento parecia simultâneo e contemporâneo é descoberto agora como
remanescente de época específica.” (MARTINS, 1996, p.21).

Nesse momento é feita uma descrição cronológica da produção do espaço

geográfico onde se desenvolve o processo de segregação analisado. O relato
compreenderá o lapso temporal decorrido desde o centenário de fundação da cidade
de Teresina até os dias atuais, abordando os marcos espaço-temporais relacionados
no quadro 1, datando com precisão cada um deles e delimitando sua influência, em
especial a dos marcos regulatórios urbanísticos, nas relações sociais e na cultura
material e espiritual da população que ali vive. Nessa fase se buscou o que
VILLAÇA (2011) chamou de historicização da segregação.

O terceiro momento, o histórico-genético, apresentado no capítulo 3, onde o

presente já descrito é revisitado. Nesse momento verifica-se que as contradições
sociais existentes não são meros confrontos de interesses, mas sim desencontros
de temporalidades e de possibilidades. Segundo ORTIGOZA (2010),

Nessa fase final do método, deve-se apresentar uma análise geral

das modificações apontadas, sob a luz da teoria da reprodução das
relações de produção. É preciso nesse momento retomar o marco de
mudança já identificado reencontrando o presente. É também
importante apontar as contradições emergentes, traçando as
reflexões finais sobre o problema estudado. Tanto na procura, como
na análise do “marco” de mudança, devemos estar atentos, pois é a
partir do momento histórico em que a reprodução das relações
 13

sociais de produção ganha outro sentido que a mundialidade do

espaço consegue se manifestar. Lefèbvre acredita que o presente
não esclarece o real, por isso ele faz a regressão, procurando
encontrar o marco de mudança. (ORTIGOZA, 2010, P.161).

O referencial teórico da pesquisa requereu extensa revisão bibliográfica,

destacando-se as seguintes obras: CALDEIRA (2000); CARLOS (1994, 1999, 2003);
CASTELLS (1983); CORRÊA (1979, 1997, 1999); HARVEY (1976, 1980, 2005);
LEFÈBVRE (1999, 2001); MOREYRA (2007); NEGRI (2008); SANTOS (1981, 1985,
1987, 1988, 2001, 2004); SOUZA (2000); TESORO (1993); VILLAÇA (1997, 2001,
2011); SOUZA (1994) e ALTHUSSER (2008).

Estes trabalhos, entre tantos outros, em maior ou menor escala, forneceram

subsídios em diversas áreas do conhecimento humano e social, relativos aos
processos de urbanização e segregação socioespacial em suas mais diversas
formas, possibilitando uma análise geográfica do quadro existente na área de
estudo, sempre atento ao que nos ensina Moreyra (2007): “O importante é que
sempre se tenha em vista a necessária relação entre o arranjo espacial e o contexto
social de que faz parte.”(MOREYRA, 2007, P.63).

Para aproximar todo o aporte teórico da realidade socioespacial tratada nesta

tese, houve necessidade de incorporar diversos procedimentos técnicos na
pesquisa. Assim, foi desenvolvida revisão bibliográfica do referencial teórico; foram
realizadas entrevistas com o ex-prefeito de Teresina no período de 1971 a 1974 -
Major Joel da Silva Ribeiro, a quem coube a tarefa de implantar as diretrizes do
PDLI; com o jornalista e arquiteto Walmir Miranda, filho do Coronel Otávio Miranda,
responsável pela fundação do Jockey Club do Piauí e pelo Loteamento Parque
Ceará; vasta pesquisa documental histórica junto ao Arquivo Público do Estado do
Piauí com consultas a jornais e Diários Oficiais de anos anteriores; pesquisa da
Legislação Urbanística de Teresina no sítio da Prefeitura Municipal de Teresina
(HTTP://www.teresina.pi.gov.br); pesquisa direta em material publicitário do mercado
imobiliário e dados históricos de transações imobiliárias constantes do acervo
pessoal do pesquisador, acumulado ao longo de sua atividade como engenheiro de
avaliações; pesquisa direta no sítio do IBGE
(http://www.ibge.gov.br/cidadesat/topwindow.htm?1), ; pesquisa direta no relatório
TERESINA EM DADOS - 2009 – Secretaria Municipal de Planejamento de Teresina;
 14

pesquisa direta no sítio do IPEADATA (.http://www.ipeadata.gov.br/); documentação

fotográfica de toda a área de estudo; e georreferenciamento de pontos de interesse
para a pesquisa.

Pensar o espaço urbano através da organização espacial das classes sociais

nos reporta a inúmeros problemas de ordem social, econômica, política e ideológica,
tais como: pobreza, miséria, violência, degradação ambiental, exclusão,
desemprego, falta de moradia, favelização, periferização, segregação, entre outros.

É nesse contexto, nos dias atuais, que o espaço urbano tem sido objeto de
estudo dos mais variados campos do saber das ciências humanas e sociais. A
complexidade da sociedade atual face à questão da habitação leva-nos a buscar
entender a reprodução e a separação entre as classes sociais nas cidades,
separação esta não só espacial, mas também social, seja através da renda, do tipo
de ocupação ou do nível educacional.

A cidade a cada dia se consolida como campo de atuação dos agentes de

produção do espaço. Uma vez humanizados esses espaços refletem em sua
arquitetura e organização a complexidade das relações sociais ali existentes. Esse
arranjo se forma por meio da segregação residencial da sociedade, principalmente
por meio da diferenciação econômica. Dessa forma a cidade se torna expressão
materializada da atuação da sociedade no espaço geográfico através de um
ambiente físico construído.

A questão da segregação urbana tem uma longa tradição na história das

sociedades. Desde a antiguidade já se conheciam formas de segregação
socioespacial. Cidades gregas, romanas e chinesas possuíam divisões definidas
social, política ou economicamente.

Segundo MARCUSE (2004), historicamente existe um padrão geral de

segregação das classes sociais, que pode ser dividido da seguinte maneira:

 Divisão cultural – realiza-se através da língua, da religião, das etnias,

por estilos arquitetônicos, por país ou nacionalidades;
 Divisão funcional – é resultado da lógica econômica, resultando na
divisão entre bairros residenciais e comerciais, áreas rurais e industriais. Ela
pressupõe a divisão do espaço pela função exercida para cada atividade;
 15

 Divisão por diferença de Status Hierárquico – reflete e reproduz as

relações de poder na cidade. Pode ser representada, por exemplo, por um
enclave (condomínio fechado) ou pela distribuição dos serviços públicos pelo
estado.

A partir da Revolução Industrial, a maioria dos casos de segregação

encontrados no espaço urbano ocidental são por classe social ou por etnia.

Os estudos sobre segregação, no entanto, só começaram a ser realizados a

partir do século XIX. Segundo CORRÊA (1999), o primeiro modelo de segregação foi
formulado pelo geógrafo alemão J. G. Kohl em 1841, em uma época em que os
efeitos do capitalismo ainda não se faziam sentir na sociedade urbana, tratava-se
ainda de uma cidade pré-industrial.

Segundo esse modelo, a cidade se caracterizava por estar dividida em anéis,

onde a classe alta habitava o centro, enquanto que na periferia habitavam os
pobres.

Ainda no século XIX houve a contribuição de Friedrich Engels, com seus

textos A Situação da Classe Trabalhadora na Inglaterra (1845) e Contribuição ao
Problema da Habitação (1886), onde o autor descreve e denuncia as condições de
vida e de moradia do proletariado inglês na cidade de Manchester logo após a
Revolução Industrial. Engels demonstra através desses estudos a existência de um
padrão de segregação oposto àquele formulado por Kohl e, embora não tenha
formulado uma teoria geral sobre esse processo, influenciou E. W. Burguess na
formulação de sua teoria décadas depois.

Na década de 1920, surgiu o modelo de E. W. Burguess que seguiu o

caminho inverso ao de Kohl, com as camadas mais ricas passando a viver nas
periferias em busca de qualidade de vida e segurança e as camadas mais pobres
migrando para o centro, minimizando as distâncias aos locais de trabalho.

As polêmicas surgidas em torno desses dois modelos é em parte absorvida

pelo aparecimento do modelo do economista norte-americano Homer Hoyt, segundo
o qual o padrão de segregação não seguia um modelo concêntrico, mas em setores
de círculo a partir do centro, onde a região de maiores amenidades era ocupada
pela classe de mais alta renda, sendo circundada pela classe média e estando a
 16

classe pobre localizada em posição diametralmente oposta. Em relação à área

pesquisada, observa-se que se assemelha aos setores de círculo propostos por
Hoyt, como pode ser visualizado no Mapa 03.

Teresina, embora seja o que Villaça (2001) denomina de “Metrópole Interior”,

tem um obstáculo natural de crescimento para Oeste, que é o rio Parnaíba, limite
natural entre o Piauí e o Maranhão, o que faz com que a estrutura urbana se
assemelhe àquela encontrada em algumas cidades litorâneas como Fortaleza e
Recife, com possibilidades de expansão de 180º. Além do rio Parnaíba há também o
rio Poti, cujo curso final descreve aproximadamente um arco, como se pode
observar no Mapa 01. A área de estudo fica à margem direita do rio Poti, à direita da
rodovia BR-3433 no sentido Fortaleza-Teresina e à esquerda da rodovia PI-112, no
sentido Teresina-União-PI, assumindo uma forma aproximada de setor de círculo,
ocorrendo em parte o que sugere o modelo teórico de Hoyt (Mapas 02 e 03).

Ainda dentre os principais estudos realizados no início do século XX,

destacam-se os da Escola de Ecologia Humana de Chicago, nos Estados Unidos,
que foram baseados em modelos metodológicos fornecidos pelo Darwinismo Social,
tendo uma perspectiva positivista da realidade.

Para esses estudiosos a cidade funcionava como um organismo vivo, na qual

havia uma história de vida e aquele que melhor se adaptasse ao estilo de vida
urbano conseguiria habitar as melhores áreas desse espaço.

Ainda segundo os representantes dessa escola, havia dois modelos de

segregação: a voluntária, ou autossegregação, que se dava quando o indivíduo ia
habitar determinado local da cidade por sua iniciativa própria; e a involuntária, ou
segregação forçada, quando ele era obrigado a habitar ou deslocar-se para outros
espaços.

O maior equívoco cometido pela Escola de Chicago foi o de ter extrapolado

para a sociedade uma teoria formulada para os elementos naturais e ter construído
as bases para a naturalização das relações sociais nas cidades.

3
A quilometragem da rodovia BR-343 é iniciada em Luiz Correia, no litoral do Piauí, portanto, a área de estudo
está situada à direita da rodovia e não à esquerda, como pode parecer.
 9.450.500 9.450.500

749.500
752.000
754.500
757.000
759.500

738.250
739.500
742.000
744.500
747.000
SANTA MARIA DA CODIPI

9.448.000 9.448.000

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CIDADE INDUSTRIAL
TABAJARAS

AROEIRAS

9.445.500 9.445.500
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9.443.000 POTI 9.443.000
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9.438.000 9.438.000

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9.435.500 MONTE 9.435.500
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CIDADE BEIRA
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TABULETA MORADA
9.433.000 NOVA 9.433.000
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PARENTE SANTANA

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DISTRITO
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9.430.500 9.430.500
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JACINTA JULIANA
9.428.800 9.428.800

LEGENDA
ANGELIM
LIMITE DA ZONA URBANA
BRASILAR
LIMITE DE BAIRROS

ESPLANADA BAIRROS ADJACENTES E INFLUENCIADOS

PORTAL DA ALEGRIA
9.425.500

Datum: South American 1969

POLO EMPRESARIAL SUL Escala: 1 : 100.000

Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina

739.500
742.000
744.500
747.000
749.500
752.000
17
 18

9.450.500 9.450.500

744.500

749.500

754.500

759.500
738.250

739.500

9.448.000 9.448.000

12

9.443.000 9.443.000
PI-1
OVIA
ROD

3
-34
BR
VIA
DO
RO
9.438.000 9.438.000

Centro

9.433.000 9.433.000

9.428.000 9.428.000
738.250

739.500

744.500

749.500

754.500

759.500

9.423.000 9.423.000

Fontes - IBGE e Prefeitura Municipal de Teresina

Coordenadas Plano-retangulares em UTM-SAD69
Origem das coordenadas - UTM: Equador e Meridiano WGr:[GEO_MC]
Escala - 1:200.000

Organizado por CASTELO BRANCO, A. F. V. 2012

 19

Assim, a segregação socioespacial foi tomada como algo inerente às cidades,

através de questões de cunho racial, étnico e cultural. Como, se ser segregado ou
não, fizesse parte do cotidiano do espaço urbano, das relações naturais entre as
pessoas, e que somente aquele que se adaptasse mais facilmente e mais
rapidamente ao modo de vida urbano, poderia sair-se melhor e, consequentemente,
habitar as melhores áreas e ter as melhores oportunidades de trabalho e renda.

A partir da década de 1970, os estudos começaram a ser realizados através

de uma perspectiva marxista. Segundo essa abordagem, as discussões passaram a
ter como foco as causas do fenômeno da segregação e não mais apenas as
conseqüências. As relações entre as classes sociais e o modo de produção
capitalista passaram então a ser colocados em evidência.

Manuel Castells (1983) analisa o processo de segregação socioespacial como

reflexo da distribuição espacial das diversas classes sociais, de acordo com o nível
social dos indivíduos, sendo que esta tem determinações políticas, econômicas e
ideológicas. Para Castells, a segregação residencial tem uma expressão forte
quando há uma tendência à diferenciação social refletida no espaço de forma muito
aguda. Assim, o autor o define como sendo

[...] a tendência à organização do espaço em zonas de forte

homogeneidade social interna e com intensa disparidade social entre
elas, sendo essa disparidade compreendida não só em termos de
diferença, como também de hierarquia. (Castells, 1983, p.210).

Castells (1983) também critica o modelo dos anéis concêntricos de Burgess,

por entender que não é aplicável a várias cidades norte-americanas e que, portanto,
não poderia ser considerado um modelo clássico de segregação socioespacial.
Dessa forma, o autor vem resgatar as análises de Friedrich Engels, em que a
historicidade dos fenômenos adquire uma importância muito grande em relação aos
processos e relações sociais engendrados pela segregação.

Ainda na linha marxista de análise, outro trabalho importante foi o de David

Harvey (1975), onde, sem realizar nenhum estudo empírico, mas apenas discussões
teóricas, apresenta a seguinte argumentação acerca do significado de segregação:
 20

 a diferenciação residencial deve ser interpretada em termos de

reprodução das relações sociais dentro da sociedade capitalista;
 as áreas residenciais fornecem meios distintos para a interação
social, a partir da qual os indivíduos derivam seus valores,
expectativas, hábitos de consumo, capacidade de se fazer valer
(market capacity) e estado de consciência;
 diferenciação residencial significa acesso diferenciado a
recursos escassos necessários para adquirir oportunidades para
ascensão social. As oportunidades como educação, podem estar
estruturadas de modo que um bairro de classe operária seja
“reproduzido” em outro bairro na próxima geração. A diferenciação
social produz comunidades distintas com valores próprios do grupo,
valores estes profundamente ligados aos códigos moral, lingüístico,
cognitivo, e que fazem parte do equipamento conceitual com o qual o
indivíduo ‘enfrenta’ o mundo. A estabilidade de um bairro e do seu
sistema de valores leva à reprodução e permanência de grupos
sociais dentro de estruturas residenciais;
 Segregação, quer dizer, diferenciação residencial segundo
grupos, significa diferencial de renda real – proximidade às
facilidades da vida urbana como água, esgoto, áreas verdes,
melhores serviços educacionais, e ausência de proximidade aos
custos da cidade como crime, serviços educacionais inferiores,
ausência de infra-estrutura etc. Se já existe diferença de renda
monetária, a localização residencial implica em diferença maior ainda
no que diz respeito à renda real. (HARVEY, 1975, p.362-363).

Depreende-se do pensamento de Harvey que a diferenciação residencial

deve ser interpretada como resultado de chances desiguais de se ascender
socialmente. Gera-se assim acessos diferenciados à infraestrutura urbana, a
serviços educacionais, e, consequentemente, a manutenção do status quo, o
controle e a reprodução do exército de mão-de-obra de reserva nas cidades
segregadas.

A parcela da população de menor renda, em conseqüência, passa a ter

menos qualidade de vida e menor desenvolvimento cultural, sem ter, em muitos
casos, consciência de seu estado de segregado social e espacialmente.

Outra conseqüência desse processo é a limitação do direito de deslocamento

espacial da população, garantindo-se assim condições de proteção dos bairros
considerados nobres, ou seja, é controlando os limites dos bairros pobres que se
garante a segurança dos bairros ricos.
 21

Corroborando o pensamento de Harvey, Lefèbvre (1999, p.89) coloca que “a

alienação urbana envolve e perpetua todas as alienações. Nela, por ela, a
segregação generaliza-se: por classe, bairro, profissão, idade, etnia, sexo.”

Em relação à participação do Estado nos processos de segregação, Peter

Marcuse (2004), estudando a realidade em cidades norte-americanas analisa o
problema através da análise diferencial em relação ao tipo de segregação
socialmente aceitável e o indesejável. Em um segundo momento também discute e
tenta esclarecer qual é o papel desempenhado pelo Estado na produção das formas
de segregação possíveis.

Segundo o autor, nenhum padrão urbanístico poderia ser adotado sem a

participação do estado, seja ele segregador ou não. Isto se dá através de leis que
garantem o direito à propriedade privada contra invasões e que usem o aparato
coercitivo do Estado para controlá-las, além da implantação de toda infra-estrutura
mínima, como estradas, ruas, asfaltamento, iluminação pública, cobrança de
impostos entre outras. Assim:

Está, pois claramente, no âmbito dos poderes mais abrangentes do

Estado a permissão ou a proibição da segregação. Assim, se em
qualquer sociedade houver segregação ela ocorrerá com a sanção
tácita, quando não explícita, por parte do Estado. (MARCUSE, 2004,
p.30)

No final de seu trabalho o autor conclui que o Estado possui um estreito laço
de articulação com as classes altas.

Analisando a realidade da America Latina, Sabatini, Cáceres e Cerda (2001)

concluíram que o padrão de segregação no continente nas últimas décadas tem se
caracterizado por ser de grande escala. Ao longo do século XX as famílias de maior
poder aquisitivo foram se concentrando somente em uma área de crescimento em
forma de cone, mantendo-se unidas ao centro tradicional, enquanto grupos mais
pobres tenderam a se aglomerar em extensas zonas de pobreza cada vez mais
longínquas e pior equipadas. Esses autores tecem críticas acerca dos trabalhos
realizados sobre o tema, principalmente porque, segundo eles, padecem de
pesquisa empírica e são reducionistas, o que é típico do viés estruturalista, por
 22

tratarem quase que exclusivamente de estudos de casos, principalmente de

condomínios fechados.

Entre os pesquisadores brasileiros houve diversos estudos sobre o processo,

apresentando-se a seguir contribuições significativas ao seu entendimento.

CORRÊA (1979), em seu artigo Processos Espaciais e a Cidade, afirma que

São os processos espaciais, responsáveis imediatos pela

organização espacial complexa que caracteriza a metrópole
moderna. Tais processos são postos em ação pelos atores que
modelam a organização do espaço, proprietários dos meios de
produção, proprietários de terras, empresas imobiliárias e de
construção, associadas ou não ao grande capital, e o Estado,
conforme apontam, entre outros, Form, Harvey, e Capel. Cada um
destes atores tem sua própria estratégia e entre os três primeiros há
conflitos que são, em maior ou menor grau, resolvidos pelo Estado,
simultaneamente ator e árbitro destes conflitos. (CORRÊA, 1979,
p.101)

Adiante o referido autor elenca 06 (seis) processos espaciais e entre eles está
o de segregação, que em seu entendimento manifestado, “refere-se especialmente à
questão residencial, relacionando-se muito mais, portanto, à reprodução da força de
trabalho.”

CORRÊA (1997), ainda em busca de uma definição para o processo de

segregação, afirma que

As diferenças sociais entre estas áreas uniformes devem-se

essencialmente ao diferencial da capacidade que cada grupo social
tem em pagar pela residência que ocupa. Em outros termos, as
áreas uniformes refletem, de um lado, a distribuição de renda da
população, e de outro, o tipo de residência e a localização da mesma
em termos de acessibilidade e amenidades. Em realidade, a
segregação parece constituir-se em uma projeção espacial do
processo de estruturação de classes, sua reprodução, e a produção
de residências na sociedade capitalista. (CORRÊA, 1997, p.106)
 23

Santos (1981), ao teorizar sobre processos de segregação socioespacial nos

países subdesenvolvidos nos mostra que os processos de segregação podem
ocorrer tanto por diferenciação espacial por classes sociais, quanto por
especialização no uso do solo urbano.

Existem duas ou diversas cidades dentro da cidade. Esse fenômeno

é o resultado da oposição entre níveis de vida e entre setores de
atividade econômica, isto é, entre classes sociais. Pode ser
verificado e medido pela análise diferencial em um certo número de
características do habitat e dos serviços de cada bairro, assim como
pelas trocas entre as diferentes frações do tecido urbano. (SANTOS,
1981, p. 190-191).

Adiante, no mesmo trabalho, o autor acrescenta:

À luz dessas características surgem dois tipos de agrupamento e de

oposição: de um lado, oposição entre bairros ricos e bairros pobres;
de outro, oposição entre bairros dotados de comércio ou de outras
atividades econômicas e bairros puramente “residenciais”. (SANTOS,
1981, p. 194).

Santos, ainda acrescenta seu pensamento em relação àquelas situações em

que há interferência explícita do Estado no processo:

A política de organização interna programada e autoritária acarreta

graves conseqüências. Em particular, e de forma indireta, ela
conduz, muitas vezes, nas cidades dos países subdesenvolvidos, ao
agravamento da tendência espontânea à segregação econômica,
paralelamente à segregação social. (SANTOS, 1981. P.209).

CALDEIRA (2000), em seu livro CIDADE DE MUROS – Crime, segregação e

cidadania em São Paulo, traz importantes contribuições para a conceituação e o
entendimento do processo de segregação socioespacial, em especial para os casos
de autossegregação, ou segregação voluntária, quando descreve os “Enclaves
Fortificados”.
 24

A segregação – tanto social quanto espacial – é uma característica

importante das cidades. As regras que organizam o espaço urbano
são basicamente padrões de diferenciação social e de separação.
Essas regras variam cultural e historicamente, revelam os princípios
que estruturam a vida pública e indicam como os grupos sociais se
inter-relacionam no espaço da cidade. [...] Sobrepostas ao padrão
centro-periferia, as transformações recentes estão gerando espaços
nos quais os diferentes grupos sociais estão muitas vezes próximos,
mas estão separados por muros e tecnologias de segurança, e
tendem a não circular ou interagir em áreas comuns. O principal
instrumento desse novo padrão de segregação espacial é o que
chamo de “enclaves fortificados”. Trata-se de espaços privatizados,
fechados e monitorados para residência, consumo, lazer e trabalho.
A sua principal justificação é o medo do crime violento. Esses novos
espaços atraem aqueles que estão abandonando a esfera pública
tradicional das ruas para os pobres, os “marginalizados” e os “sem-
teto”. [...] Em cidades fragmentadas por enclaves fortificados, é difícil
manter os princípios de acessibilidade e livre circulação, que estão
entre os valores mais importantes das cidades modernas. Com a
construção de enclaves fortificados, o caráter do espaço público
muda, assim como a participação dos cidadãos na vida pública. [...]
O espaço público não mais se relaciona ao ideal moderno de
universalidade. Em vez disso, ele promove a separação e a idéia de
que os grupos sociais devem viver em enclaves homogêneos,
isolados daqueles percebidos como diferentes. (CALDEIRA, 2000. P.
211, 212)

Embora o estudo de CALDEIRA (2000) tenha ocorrido em relação a São

Paulo, verifica-se que essas tipologias imobiliárias proliferam por várias cidades
médias e metrópoles brasileiras, nas mais diferentes regiões. Algumas
incorporadoras desenvolvem seus produtos e quando logram sucesso em
determinado mercado saem em busca de parceiros para reproduzi-los em outras
cidades, como atualmente ocorre com a empresa Gafisa (Alphaville), que se tornou
sinônimo de segurança, requinte e diferenciação, inclusive em Teresina.

A ocorrência desse tipo de incorporação, tanto vertical quanto horizontal,

usualmente implantados em terrenos que fogem ao padrão urbanístico de seu
entorno, alterando as dimensões das quadras, quando se trata de pequenos
empreendimentos, ou até compreendendo bairros inteiros, nos casos dos grandes
loteamentos fechados, causa transtornos à mobilidade e à acessibilidade das
populações vizinhas.

Complementando esse referencial teórico abordam-se a seguir importantes

contribuições de Flávio Villaça para a discussão e compreensão do tema. O primeiro
 25

se trata de um estudo de abrangência nacional, que foi empreendido por VILLAÇA

(2001), onde são tecidas considerações sobre a conceituação de espaço, processos
espaciais, estruturação e articulação urbana, segregação e centralidades.

Ao se reportar ao processo de segregação, VILLAÇA (2001) expõe seu

pensamento da seguinte forma:

Uma das características mais marcantes da metrópole brasileira é a

segregação espacial dos bairros residenciais das distintas classes
sociais, criando-se sítios sociais muito particulares. [...] Há
segregações das mais variadas naturezas na metrópole brasileira,
principalmente de classes e de etnias ou nacionalidades. [...] a
segregação é um processo segundo o qual diferentes classes ou
camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em
diferentes regiões gerais ou conjuntos de bairros da metrópole.
(VILLAÇA, 2001. P. 141,142).

Um aspecto importante do discurso de VILLAÇA (2001) é quando faz

referência ao pensamento de CASTELS (1983), quando esse fala em
homogeneidade interna das áreas segregadas. VILLAÇA (2001) reforça a tese de
que segregação é processo, é tendência. Não cabe, pois, entender segregação
como um estado.

Em relação aos modelos teóricos de organização espacial do processo de

segregação, VILLAÇA (2001) enfatiza que

A análise da estrutura espacial intra-urbana segundo setores de

círculo, que serão aqui enfatizados, faz parecer um aspecto até
agora negligenciado pelos estudiosos. Esse padrão de segregação
aparece com enorme importância e potencial explicativo e revela a
natureza profunda da segregação. A segregação é um processo
necessário à dominação social, econômica e política por meio do
espaço. [...] A constatação de que a estruturação espacial básica da
metrópole brasileira tende a se realizar segundo setores de círculo,
mais do que segundo círculos concêntricos, facilmente nos traz à
mente um processo espacial urbano bastante conhecido mesmo
pelos leigos: o de que os bairros residenciais de alta renda “andam”
ou “deslocam-se” sempre na mesma direção. Dessa maneira
formam, evidentemente, um setor, e não uma coroa de círculo.
(VILLAÇA, 2001, p. 151; 153).
 26

O segundo e mais recente estudo, onde VILLAÇA (2011) avança na

discussão dos processos de segregação sob a ótica do Materialismo Histórico, da
dominação e do conflito de classes. O autor enfatiza que “O maior problema do
Brasil não é a pobreza, mas a desigualdade e a injustiça social a ela associada.
Desigualdade econômica e desigualdade de poder político” (VILLAÇA, 2011, p.37).
Segundo ainda o pensamento do autor a segregação urbana só pode ser
satisfatoriamente entendida se a análise for articulada explicitamente com a
desigualdade e suas raízes econômicas, políticas e ideológicas.

VILLAÇA (2011) aponta seis aspectos nos quais seu pensamento sobre
segregação urbana se articula explicitamente com as desigualdades e a dominação,
e que por conta desses aspectos suas análises avançam em relação à maioria dos
estudos recentemente realizados no Brasil.

Resumidamente, os avanços elencados por VILLAÇA (2011) são os

seguintes:

 negar a forma clássica de segregação que se apresentaria sob

a forma de círculos concêntricos, com os mais ricos no centro e os
mais pobres na periferia;
 historicizar a segregação. A falta de inserção histórica é uma
das responsáveis por várias das limitações nas análises atuais sobre
segregação urbana;
 mostrar como se dá a relação entre a segregação e a
totalidade das estruturas social e urbana. Sem isso os estudos sobre
segregação ficam incompletos e por isso inaceitáveis;
 mostrar a relação entre a dominação e a segregação,
esclarecendo as especificidades da dominação através do espaço
urbano, ou seja, mostrar o papel do espaço urbano no processo de
dominação;
 abordar a segregação, não mais por bairro, mas por região
geral da cidade; essa abordagem traz um enorme potencial
explicativo, muito maior que o da segregação por bairro, e só ela é
capaz de explicar as relações aqui indicadas;
 Finalmente, e em síntese, avançam no sentido de explicar a
segregação, e não apenas no de denunciá-la, descrevê-la ou medi-
la. (VILLAÇA, 2011. P. 38)

Concluindo seu estudo, VILLAÇA (2011) discorre sobre os tempos de

deslocamento das pessoas, o que considera como
 27

a força mais poderosa que atua sobre a produção do espaço urbano

como um todo, ou seja: sobre a forma de distribuição da população e
de seus locais de trabalho, compras, serviços, lazer etc. Não
podendo atuar diretamente sobre o tempo, os homens atuam sobre o
espaço como meio de atuar sobre o tempo. Daí decorrem as grandes
disputas sociais em torno da produção do espaço urbano e a
importância do sistema de transporte como elemento da estrutura
urbana.
Daí decorre também a segregação como mecanismo espacial de
controle dos tempos de deslocamento.
É assim que é produzido o espaço que, por sua vez, produz os
pontos de origem e destino dos deslocamentos das populações
urbanas. (VILLAÇA, 2011. P. 56)

Adotando uma posição de vanguarda em relação à discussão da segregação,

conforme colocou VILLAÇA (2011), nos moldes em que se verá ao longo dos três
capítulos a seguir, serão buscadas explicações para o processo de segregação em
andamento nos bairros abrangidos pela pesquisa.
 28

CAPÍTULO I

A ZONA LESTE QUE TEMOS:

Um olhar sobre a realidade dos bairros Jóquei, Fátima, Horto e São Cristóvão
 29

CAPÍTULO I – A ZONA LESTE QUE TEMOS

Um olhar sobre a realidade dos bairros Jóquei, Fátima, Horto e São Cristóvão

O capítulo I compreende o primeiro momento metodológico da pesquisa, o

descritivo, em que é feito um amplo relato da observação do objeto de estudo.
Nesse primeiro momento não há preocupação com a datação das relações sociais
ali existentes, apenas com sua descrição pormenorizada.

Teresina está localizada à margem direita do rio Parnaíba, na região do Médio

Parnaíba Piauiense, estando seu centro localizado com coordenadas geográficas -
5°05’, -42°48’; possui um território de 1.391,97km², sendo que a zona urbana
corresponde a 220,89km², conforme medido em planta do Perímetro Urbano da
cidade.

A exemplo do que ocorre com o Brasil, a taxa de urbanização de Teresina

tem aumentado de forma significativa ao longo do tempo, tendência apenas
contrariada no último censo, em que houve discreta redução. Segundo dados
demográficos disponíveis, a evolução da população e da taxa de urbanização da
cidade de Teresina entre o ano de 1872 e os dias atuais é a mostrada na Tabela 01
a seguir:

Teresina é a principal cidade da Região Integrada de Desenvolvimento –

RIDE Grande Teresina, criada pela Lei Complementar nº 112, de 19 de setembro de
2001, abrangendo os municípios piauienses de Altos, Beneditinos, Coivaras,
Curralinhos, Demerval Lobão, José de Freitas, Lagoa Alegre, Lagoa do Piauí, Miguel
Leão, Monsenhor Gil, Pau D’Arco, União e Teresina, e pelo município maranhense
de Timon. A RIDE foi instituída para articular ações administrativas da União,
Estados e Municípios, visando à redução das desigualdades regionais e organização
do espaço da metrópole em formação.
 30

Tabela 01 – Evolução da população urbana, da população rural e da taxa de

urbanização de Teresina-PI, no período de 1872 a 2010.

ANO POPULAÇÃO POPULAÇÃO POPULAÇÃO TAXA DE

TOTAL URBANA RURAL URBANIZAÇÃO
ABS. % ABS. % %

1872 21.692 - - - - -
1890 31.523 - - - - -
1900 45.316 - - - - -
1920 57.500 - - - - -
1940 67.641 34.695 51,3 32.946 48,7 51,29
1950 90.723 51.417 56,7 39.306 43,3 56,67
1960 142.691 98.329 68,9 44.362 31,1 68,91
1970 220.487 181.062 82,1 39.425 17,9 82,12
1980 371.988 339.042 91,1 38.732 8,9 89,75
1991 599.272 556.911 92,9 42.361 7,1 92,93
1996 655.473 613.767 93,6 41.706 6,4 93,64
2000 715.360 677.470 94,7 37.890 5,3 94,70
1
2010 814.230 767.737 94,3 46.493 5,7 94,29
Fonte: Teresina em Dados 2011; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

A seguir são mostradas na Tabela 02 as áreas territoriais, as distâncias das

sedes dos municípios que compõem a RIDE a Teresina, bem como sua evolução
demográfica entre os anos de 2000 e 2010.

A economia do município é movida, principalmente, pelo setor de serviços,

que, historicamente, responde por aproximadamente dois terços de seu PIB. A
influência da atividade industrial é ligeiramente superior à arrecadação de tributos,
sendo que, somadas, respondem por aproximadamente o outro terço. A atividade
agropecuária historicamente responde por menos de 1% do PIB.

Entre os anos de 1999 e 2009, o Produto Interno Bruto do município, bem

como seu PIB per capita, se comportou conforme indicado na Tabela 03 a seguir:

1
Verifica-se que houve discreta diminuição da taxa de urbanização entre os anos de 2000 e 2010, fenômeno
que pode estar relacionado com as emancipações dos municípios de Curralinhos e Nazária, que foram
formados por partes do território e da população de Teresina-PI.
 31

Tabela 02 – Área, distância a Teresina e População nos anos de 2000 e 2010, dos
municípios que compõem a RIDE – Grande Teresina

MUNICÍPIO ÁREA DISTÂNCIA POPULAÇÃO POPULAÇÃO

(KM²) A TERESINA ANO DE 2000 ANO DE 2010
(KM)
Altos 957,617 43 39.122 38.822
Beneditinos 792,562 94 9.712 9.911
Coivaras 506,719 77 3.507 3.811
Curralinhos 362,793 88 3.641 4.183
Demerval Lobão 221,023 31 12.489 13.278
José de Freitas 1.538,205 53 32.858 37.085
Lagoa Alegre 394,658 85 6.849 8.008
Lagoa do Piauí 427,195 43 3.488 3.863
Miguel Leão 74,517 89 1.370 1.253
Monsenhor Gil 582,058 60 10.309 10.333
Pau D’Arco do Piauí 430,814 50 - 3.757
Teresina 1.755,698 - 715.360 814.230
Timon (MA)2 1.713,000 - 129.692 155.460
União 1.173,447 60 39.801 42.654
População total 1.008.198 1.146.648
Fonte: IBGE – Dados dos Censos de 2000 e 2010; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V.
2011

Verifica-se que, apesar do crescimento populacional no período considerado,

o PIB per-capita de Teresina mais do que triplicou no mesmo período, indicando
uma melhoria significativa na qualidade de vida de sua população, o que se reflete
na evolução do Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), conforme ilustrado na
Tabela 04 a seguir.

2
Município separado de Teresina apenas pelo Rio Parnaíba.
 32

Tabela 03 – Composição e variação do PIB e PIB Per Capita de Teresina entre os

anos de 1999 e 2009

ANO Valor adic. Valor adic. Valor adic. Impostos PIB a PIB
bruto da bruto bruto dos sobre Preços Per
Agropecuária Indústria Serviços Prod. Liq. Correntes Capita
(R$ 1.000) (R$ 1.000) (R$ 1.000) (R$ 1.000) (R$ 1.000) (R$)
1999 25.771 439.372 1.787.637 354.372 2.607.152 3.025
2000 28.857 487.395 2.006.002 416.469 2.938.722 3.356
2001 34.351 532.577 2.019.731 468.341 3.055.000 3.450
2002 30.539 625.662 2.491.410 577.762 3.725.374 3.903
2003 44.474 771.014 2.814.610 661.243 4.291.340 5.630
2004 39.331 849.472 2.923.316 679.203 4.491.322 5.792
2005 42.318 1.023.958 3.365.567 811.032 5.242.875 6.647
2006 41.161 1.155.891 3.890.198 901.867 5.989.117 7.468
2007 49.762 1.116.370 4.354.485 1.015.756 6.536.373 8.341
2008 59.360 1.298.118 4.992.989 1.155.187 7.505.653 9.374
2009 71.445 1.644.096 5.668.557 1.316.363 8.700.461 10.841
Fonte: IBGE; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

Pode-se observar, no entanto, que, embora apresente crescimento constante,

quando comparado ao IDH das demais capitais dos estados nordestinos, o de
Teresina apenas supera o de Maceió, ficando atrás de todas as demais capitais.
Verifica-se, no entanto, uma tendência à homogeneização da região nordeste, pois
em 1970 a diferença entre o maior índice e o menor era de 49,48%, já em 2000, a
diferença entre o maior e o menor ficou em 8,93%.
 33

Tabela 04 – Variação do Índice de Desenvolvimento Humano das capitais

nordestinas entre os anos de 1970 e 2000.

CAPITAL ANO
1970 1980 1991 2000
São Luiz 0,486 0,681 0,733 0,778
Teresina 0,388 0,602 0,688 0,767
Fortaleza 0,463 0,681 0,762 0,786
Natal 0,458 0,690 0,776 0,787
João Pessoa 0,470 0,691 0,767 0,783
Recife 0,551 0,720 0,790 0,797
Maceió 0,482 0,676 0,744 0,739
Salvador 0,580 0,742 0,793 0,805
Fonte: IBGE; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

Em relação ao seu meio físico, conforme já mencionado na introdução,

Teresina se assemelha a algumas metrópoles litorâneas brasileiras, como Recife,
Fortaleza e Porto Alegre, com possibilidades de desenvolvimento segundo um leque
de 180°, em virtude de sua localização à margem do rio Parnaíba, limite natural
entre o Piauí e o Maranhão. A cidade possui ainda outro obstáculo natural, que é o
rio Poti, que, conforme mostra o mapa 01 (pág. 05), corre paralelamente ao rio
Parnaíba, vindo desaguar neste, na zona Norte da cidade. Esse obstáculo natural
tem demandado diversas obras de infraestrutura para sua transposição, sendo que
na zona urbana já são nove pontes, existindo projetos de mais duas para os
próximos anos.

O espaço urbano de Teresina é fragmentado, com algumas áreas próximas

ao centro da cidade apresentando ocupação diferenciada e contrastante com o
restante do território. Essas áreas são formadas pelos bairros Frei Serafim e Ilhotas,
à margem esquerda do rio Poti, e ao sul da avenida Frei Serafim, que cruza o centro
da cidade na direção Leste-Oeste, e pelos bairros situados logo ao norte da área
anterior e à margem direita do rio Poti, cuja paisagem salta aos olhos do observador
por seu perfil arquitetônico moderno e diversificado, onde se desenvolve intensa
atividade de produção de espaço para fins residenciais e corporativos, e onde são
 34

registrados altos índices de valorização imobiliária, razões que atraíram a atenção

do pesquisador para realização desse estudo.

Figura 04 – Vista panorâmica da área de estudo.

Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., dezembro de 2010;

A área de estudo indicada no mapa 01 (pág. 05) é contínua, e compreende

quatro bairros: Jóquei, Fátima, Horto e São Cristóvão, onde está localizada a maior
parcela da Teresina verticalizada, e onde se formam e consolidam importantes
espaços de consumo nos corredores de atividades econômicas especializadas,
como o importante agrupamento de concessionárias de veículos automotores na
avenida João XXIII, que já conta com duas dezenas de lojas ao longo de pouco mais
de 4,00 quilômetros de extensão, conforme mostrado na figura 05; a diversificada
vida noturna da avenida Nossa Senhora de Fátima, com seus bares, restaurantes e
casas de shows, como se pode ver na figura 06; ou ainda a avenida Dom Severino,
que após a inauguração da Ponte estaiada Mestre Isidoro França (Figura 08), passa
por expressiva alteração em sua ocupação, agrupando diversas imobiliárias e lojas
especializadas no comércio de móveis e materiais de acabamento imobiliário, como
ilustrado na figura 07.

Em relação à população dos bairros da área de estudo, verificou-se que seu

comportamento é o indicado na tabela 05 a seguir, com os bairros Jóquei e Horto
apresentando um crescimento populacional absoluto no intervalo pesquisado entre
 35

1991 e 2010, enquanto que Fátima e São Cristóvão apresentando uma redução no
mesmo período.

A seguir são apresentados alguns aspectos demográficos da área de estudo.

Tabela 05 – Áreas e populações e densidades demográficas dos bairros da área de

estudo nos anos de 1991, 1996, 2000, 2007 e 2010
ÁREA 1991 1996 2000 2007 2010
BAIRRO (m²) Pop Dens. Pop Dens. Pop Dens. Pop Dens. Pop Dens.
Jóquei 1.615.000 3368 0,002 2889 0,002 3108 0,002 4519 0,003 5967 0,004
Fátima 2.388.800 8791 0,004 7903 0,003 7352 0,003 7791 0,003 8349 0,004
Horto 1.452.100 3862 0,003 4198 0,003 4091 0,003 5012 0,004 5889 0,004
São 1.850.500 7386 0,004 6574 35,53 6250 33,77 6678 36,09 6592 35,62
Cristóvão
População 23407 21564 20801 24000 26797
total

Pop – População do bairro; Dens – Densidade populacional bruta do bairro em (habitante

por m²)
FONTE: 1996, 2007 – IBGE – Contagem da população; 1991, 2000, 2010 – CENSOS
DEMOGRÁFICOS; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

A rápida formação dessa paisagem do consumo ilustrada nas figuras a seguir,

no entanto, se dá às custas de conflitos urbanos entre antigos ocupantes, que
teimosamente permanecem em seus lugares, e representantes do capital, que
avidamente trabalham para dar forma a seus projetos, e assim vão sendo gerados
pontos de tensão na região. Essa ação segregadora, todavia, não é instantânea,
trata-se de um processo que pode se desenrolar ao longo de décadas. Na área de
estudo há, portanto, diversos pontos onde os traços de sua ocupação inicial ainda
são marcantes.

O trecho inicial da avenida Nossa Senhora de Fátima e seu entorno nas

avenidas Senador Arêa Leão e João XXIII , por exemplo, conhecido pelos
ocupantes e moradores mais antigos como “Corrente”, em alusão à corrente que
servia de barreira para os veículos que trafegavam pela rodovia e deviam,
obrigatoriamente, parar para fiscalização no antigo Posto Fiscal dos Noivos,
anteriormente situado na BR-343 (avenida João XXIII), é caracterizado pelo
comércio popular em pequenas mercearias, oficinas mecânicas, açougues, postos
de revenda de combustíveis, barbeiros, verdureiros, entre outros, encontra-se
preservado, conforme ilustrado na figura 9.
 36

Japan Motors – NISSAN Alemanha Veículos – Volkswagen

JET – Honda CHERY – Shenzhen

JELTA FRANCE – Citroen ANTARES – Ford

JELTA – Fiat TRILHA – Mitsubishi Motors

Figura 05 – Amostra de fotografias de revendas autorizadas de veículos automotores ao
longo do corredor da avenida João XXIII; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 37

Favorito Churrascaria - brasileira Bacalhau e Companhia - Portuguesa

Mc Donald’s – Fast Food Vignoli – Culinária Italiana

Sushi Bar – Culinária Japonesa La Pâtisserie – Culinária francesa

Forneria – Culinária Italiana Bistrô – Culinária francesa

Figura 06 – Amostra de fotografias de Restaurantes e casas noturnas ao longo da avenida
Nossa Senhora de Fátima; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 38

Livraria Anchieta Fazendaria Café/ Entre livros

Sierra - Móveis Terrasse / SCA / Giroflex

Viana Design Galeria

Decorart - Decoração Todeschini - Decoração

Figura 07 – Amostra de fotografias retratando a nova paisagem em formação ao longo da
avenida Dom Severino; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 39

Figura 08 – Vista da ponte estaiada Mestre Isidoro França

Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2012.

Figura 9 – Vista parcial do trecho inicial das avenidas Nossa Senhora de Fátima e Senador
Arêa Leão, com seu comércio popular; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

Características semelhantes são observadas no entroncamento rodoviário da

BR-343 (avenida João XXIII) e a PI-112 (avenida Presidente Kennedy), conhecido
como Praça São Cristóvão, com suas mercearias, postos de combustíveis, revendas
de rações, pequenos animais e produtos veterinários, como mostrado na figura 10.
 40

Figura 10 – Vista do comércio popular da Praça São Cristóvão;

Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

Os conflitos não se restringem às áreas comerciais. Outros locais de

ocupação igualmente antigas, atualmente situadas na região limítrofe entre os
bairros de Fátima e Jóquei, próximo à margem direita do rio Poti, também ainda
preservam suas características anteriores, com ruas de traçado irregular,
pavimentação poliédrica, habitações modestas erigidas em taipa, muitas delas
pertencentes a antigos operários da construção civil, ou a migrantes de outras
cidades que ali se instalaram no início da década de 1950 em busca de trabalho , e
onde ainda se cultiva o hábito de sentar nas calçadas ao final da tarde, jogar cartas,
secar roupas ao sol nos quintais sem muro ou jogar futebol nas ruas. Observa-se
nesses locais, no entanto, que os condomínios residenciais já despontam pela
vizinhança, e esse despontar da verticalização na proximidade, certamente traz
consigo inquietações ao cotidiano dessas pessoas, quer pela agitação que a
construção de um edifício provoca ao longo dos anos de sua execução, quer pela
sensação de que a hora de deixar seu lugar se aproxima pela ação implacável das
forças do mercado imobiliário. (Ver figuras 11, 12, 13 e 14)
 41

3
Figura 11 – Rua Industrial José Camilo da Silveira, no bairro de Fátima;
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

4
Figura 12 – Rua Demerval Lobão, no bairro de Fátima, ainda com pavimentação poliédrica .
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

3
Nessa rua, em sua série norte, ainda existem residências modestas, encravadas em pequenos lotes, enquanto
que na série sul encontra-se em andamento a construção de um condomínio com duas torres de 10 andares;
4
Rua ainda com pavimentação poliédrica. Observa-se à esquerda, na série poente da rua, um
moderno condomínio vertical, na série nascente, uma pequena casa construída sobre a calçada,
certamente uma ocupação irregular antiga;
 42

5
Figura 13 – Rua Ribamar Pacheco, no bairro de Fátima;
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

Figura 14 – Rua Ribamar Pacheco, no bairro de Fátima, também com pavimentação

6
poliédrica ; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

5
Rua também com pavimentação poliédrica. Observa-se à esquerda, na série nascente, edificação em
taipa, e a secagem de roupas ao sol no passeio;

6
Observa-se à direita e ao fundo edificações modestas sem revestimento ou em taipa, com grupo de
moradores cultivando o hábito de sentar à porta ao cair da tarde para conversar com os vizinhos;
 43

Outro ponto onde o sufocamento dos antigos ocupantes também pode ser
percebido é ao longo da avenida Dom Severino (ver figuras 15, 16, 17 e 18).
Observa-se ao longo dessa via que terrenos, até então vazios, passam a receber
edificações destinadas ao uso corporativo e ao comércio de produtos de luxo para o
consumo das camadas da população que habitam esses bairros.

As antigas áreas de comércio popular de âmbito local que existiam na

avenida Dom Severino estão sendo rapidamente substituídas por estabelecimentos
com novas características construtivas, de modo a utilizar mais intensamente o
índice de aproveitamento legalmente possível, em edificações com mais de um
pavimento, e possibilitando assim a localização de novos empreendimentos ao longo
dessa avenida.

Ao mesmo tempo observa-se que as últimas residências isoladas ali

existentes estão sendo disponibilizadas para venda, quer por seus proprietários não
mais considerarem o local interessante para moradia, quer para aproveitarem o
momento de forte valorização do espaço e comercializarem seus imóveis a preços
que lhes possibilitem adquirir novas moradias, em edifícios residenciais nas
proximidades ou em condomínios horizontais localizados em áreas mais afastadas,
ao longo das rodovias de acesso à área central da cidade.

Figura 15 - Antigos pontos comerciais na série Sul da avenida Dom Severino, no bairro de
Fátima, vendo-se ao fundo o despontar de novos edifícios;
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011
 44

Figura 16 - Antigos pontos comerciais na série Sul da avenida Dom Severino, no bairro São
Cristóvão; desativados para serem requalificados para novos usos. Vendo-se ao fundo o
despontar de novos edifícios; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

Figura 17 – Antigas residências construídas nas décadas de 1970-80 sendo demolidas para
dar lugar a novos estabelecimentos comerciais; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011.

As localizações de todas essas áreas de conflitos urbanos estão indicadas no

mapa 04.
 45

Figura 18 – Antigas residências construídas nas décadas de 1970-80 sendo disponibilizadas

para venda; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011.

Ainda na vertente da construção de uma nova paisagem, outro ponto que

merece destaque é o corredor da avenida Elias João Tajra, anteriormente
denominada avenida Fortaleza, via que pertencia aos loteamentos Parque Ceará e
Vila de Fátima. Esse logradouro possuía diversas áreas desocupadas, além de
residências individuais edificadas em grandes lotes, com áreas em torno de
1600,00m². Observa-se que esses espaços estão sendo ocupados por lojas de
revenda de móveis e estabelecimentos de serviços de saúde, como ilustra a figura
19.

Em relação aos espaços de atenção à saúde observa-se que muitas clínicas

foram instaladas recentemente nos bairros da área de estudo. A lógica parece ser a
de instalação ali, de filiais de empresas estabelecidas na zona especial de serviços
médico-hospitalares, que circunda os hospitais Getúlio Vargas, São Marcos, Aliança
e MedImagem, para atendimento ao público de mais alto status econômico,
oferecendo a esses pacientes um tratamento diferenciado em relação ao prestado
nas clínicas do centro, cujo atendimento é massificado, com forte presença de
pessoas vindas do interior do estado e até de outras unidades da federação à
procura de atendimento médico especializado. Estudo realizado pela Prefeitura
Municipal de Teresina mostra que aproximadamente 30% das pessoas atendidas
nas empresas do polo de saúde são oriundas dos estados do Maranhão, Ceará,
 46

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
9.440.000 9.440.000

9.439.000 9.439.000

9.438.000 9.438.000
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina Datum: South American 1969
Organizado pot: CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011 Escala: 1:20.000
 47

Tocantins e Pará (TERESINA, 2007, p.13). Em grande parte essas pessoas são de
baixa renda, ficam hospedadas em pensões existentes nas áreas centrais da cidade,
e são conduzidas ao atendimento médico em vans disponibilizadas pelas próprias
clínicas e pensões.

A formação dessas novas feições urbanas é favorecida pelo conjunto de Leis

Urbanísticas em vigor, em especial as Leis Complementares n os 3.560 e 3.562, de
20 de outubro de 2006, que definem as diretrizes para Uso e Ocupação do Solo
Urbano e dão outras providências.
A Lei conhecida como de Uso do Solo, em linhas gerais, define o zoneamento
da cidade, cuja área urbana encontra-se dividida em zonas residenciais (ZR), zonas
comerciais (ZC), zonas de serviços (ZS), zonas industriais (ZI), zonas especiais
(ZE), zonas de preservação ambiental (ZP); descreve o sistema viário básico e as
características de cada tipo de via; relaciona os grupos de atividades comerciais, de
serviços, industriais e institucionais; e define os usos permitidos por zona.

Atualmente o zoneamento da área de estudo é o mostrado no Mapa 05, onde

se podem observar todos os usos permitidos, merecendo destaque os usos
residenciais e comerciais, que, por serem os de maior demanda por espaço
dedicado a essas atividades, são os que mais despertam a cobiça da cadeia
produtiva imobiliária.

A diferenciação entre as zonas ocorre não só pelos usos permitidos, mas

também pelas possibilidades definidas na Lei de Ocupação do Solo, através de seu
potencial construtivo, expresso pelo Índice de Aproveitamento (IA), definido como
sendo a razão entre a área máxima de construção permitida para um determinado
lote e a área desse lote, sendo seu limite superior igual a 4. Outros parâmetros que
condicionam o aproveitamento da terra na área de estudo são a taxa de ocupação e
os recuos mínimos exigidos.

Além dos dispositivos urbanísticos municipais, a produção do espaço na área

de estudo é condicionada pela Portaria nº 256/GC5, de 13 de Maio de 2011, do
Comando da Aeronáutica, que “Dispõe sobre as restrições relativas às implantações
que possam afetar adversamente a segurança e a regularidade das operações
aéreas e dá outras providências”.
 48

Espaço Saúde – Edifício que abriga Clínica DERMATOS

clínicas de diversas especialidades

Clínica Gerardo Aguiar - Odontologia Academia MAXGYM

Loja Dell Anno – móveis modulados CENTERLUZ - Iluminação

UNIFLEX – Cortinas e persianas FLORENSE – móveis modulados

Figura 19 – Fotografias de novos estabelecimentos de atenção à saúde e comercialização
de mobiliário ao longo da avenida Elias João Tajra, no bairro Jóquei;
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 49

O disciplinamento contido nessa Portaria limita a cota máxima de qualquer

implantação sobre o solo urbano até uma distância de 5,00 quilômetros em relação à
borda da pista de pouso. A distância mínima da pista de pouso do aeroporto
Petrônio Portela em relação à área de estudo é de 2.200m e a máxima de 5.800m,
significando dizer que o potencial construtivo desses bairros foi seriamente afetado
pela nova Portaria.

O quadro 02 a seguir apresenta resumidamente as regras de uso e ocupação

para as diversas zonas existentes na área de estudo.

Quadro 02 – Indicação das possibilidades de Uso e ocupação do solo urbano na

área de estudo

ZONA USOS OCUPAÇÃO (IA)

ZR3 Uso residencial caracterizado por ocupação de 2,5
média densidade, em lotes de médio porte
ZR4 Uso residencial caracterizado por ocupação de 4,0
alta densidade, em lotes de médio e grande
porte
ZC3 Uso comercial, caracterizado por áreas situadas 3,0
ao longo de eixos de atividades plenas de
comércio e serviços
ZC5 Uso comercial, misto ou habitacional, 3,0
caracterizado por centros de alta densidade
para uso de comércio e serviços diversificados
ZC6 Uso comercial, serviços diversificados, misto ou 3,0
habitacional de densidade variável, conforme
prescrições das zonas vizinhas
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

Uma observação do quadro 02, em conjunto com o Mapa 05, possibilita

inevitavelmente algumas conclusões, que são: a consolidação a curto prazo do uso
comercial exclusivo dos corredores das avenidas classificadas como ZC-3, cujo uso
comercial para novas edificações é compulsório, que são Nossa Senhora de Fátima,
João XXIII, Homero Castelo Branco e Dom Severino; consolidação a médio prazo do
uso comercial dos corredores classificados como ZC-6, cujo uso comercial para
 50

novas edificações é opcional, que são Avenida Ininga, Avenida Jóquei Clube,
avenida Kennedy e Rua Visconde da Parnaíba; adensamento residencial
verticalizado das áreas classificadas como ZR-4, e adensamento mais lento das
áreas classificadas como ZR-3.

Essas dinâmicas de uso e ocupação do solo permitem considerar que a

legislação urbanística é um forte elemento segregador, à medida que determina
localizações e cria possíveis tendências na apropriação do espaço. Essa
problemática configura o atendimento a um dos objetivos específicos da pesquisa,
que é a identificação nos instrumentos urbanísticos de diretrizes que de alguma
forma possam contribuir para o processo de segregação sócio-espacial em estudo.1

Em relação à infraestrutura urbana, a área correspondente aos quatro bairros

possui 100% de cobertura com água tratada, coleta e tratamento de esgoto
sanitário, coleta de lixo, energia elétrica e telefonia fixa. A área conta ainda com um
sistema viário hierarquizado, definido pela Lei de Uso do Solo, formado por vias
locais, vias coletoras e vias estruturais, além de quatro pontes que fazem a
integração desse sistema viário com o centro da cidade, sendo a mais recente a
ponte estaiada “Mestre João Isidoro França”. A quase totalidade dos logradouros
possui pavimentação asfáltica.

Os bairros são atendidos por serviço de transporte público rodoviário, sendo o

trajeto ligando esses bairros ao centro da cidade feito por vias asfaltadas, e a
intervalos de tempo curtos, o que se traduz em boa acessibilidade e valorização
dessas localidades.

As deficiências estruturais ali verificadas são comuns a todo o sítio urbano de

Teresina, e se devem à ausência de sistemas eficazes de drenagem superficial,
quadro que se agrava continuamente com a intensificação do uso e da ocupação do

1
Ao tempo em que a paisagem dos bairros estudados vai sendo redesenhada conforme ilustrado,
observa-se em bairros próximos, em especial os que margeiam as rodovias PI-112 (avenida Kennedy) e BR-343
(avenida João XXIII), o surgimento de diversos loteamentos fechados e condomínios horizontais, que aos
poucos vão modificando também a paisagem dessas áreas com uma nova forma de ocupação. Esses
empreendimentos estão localizados fora do recorte espacial definido para a pesquisa, mas deverão ser objeto
de caracterização e análise futuramente em outras pesquisas.
 51

solo urbano, havendo vias que chegam a ficar intrafegáveis quando da ocorrência de
chuvas intensas.

Há ainda extensas áreas de terra já identificadas como reserva para

especulação na documentação gráfica do Plano Estrutural de Teresina (PET), que
atualmente são dotadas de toda infraestrutura, estão localizadas à margem do rio
Poti, lindeiras à avenida Raul Lopes, e que perfazem aproximadamente 20ha.

Esse quadro de suprimento intensivo de infraestrutura e de imobilismo por

parte do poder municipal em colocar em prática instrumentos urbanísticos de
combate à especulação imobiliária já disponíveis, sugere a existência de uma ação
coordenada entre o governo municipal e os proprietários de terras, com a finalidade
de desenvolver ações que valorizem a terra urbana mantendo sua propriedade, além
de não ter que arcar com o devido ônus político da recuperação para o estado de
parte dessa valorização e da tributação progressiva.

O processo de verticalização na área é recente e foi retardado por restrições

legais de ocupação do solo, costumes da classe dominante que preferia habitar em
casas isoladas encravadas em grandes lotes, e pela ausência de sistema de
esgotamento sanitário, que, segundo MONTEIRO (2004), só passou a funcionar
plenamente em 1998.

A face moderna dessa lide urbana pode ser observada em toda sua pujança
no bairro Jóquei, e em áreas contíguas dos bairros de Fátima, Horto e São
Cristóvão, onde já existe mais de uma centena de edifícios residenciais com mais de
04 (quatro) pavimentos, com os mais diversos padrões de acabamento e de áreas
privativas.

A dispersão espacial desses empreendimentos está indicada no Mapa 05 e

obedece à lógica do mercado, com os produtos imobiliários de mais alto padrão
situados mais próximos às melhores localizações, com maior disponibilidade de
amenidades urbanas, que é o bairro Jóquei, onde está localizada a maioria dos
edifícios com apenas um apartamento por andar, como os que são mostrados na
figura 20, e os de alto padrão com dois apartamentos por andar, como os da figura
21.
 52

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
ZR2-104

PLANALTO
ZR2-105

ZR3-16
9.440.000 9.440.000
ZR2-106
ZR3-17

ZR3-13
ZR3-14 HORTO
ZR3-15
ZR3-18 ZR2-108

DA
9.439.000O 9.439.000
RR ZR4-06 ZR4-10
MO MORADA
ZR4-07 ZR4-08 ZR2-119
RI

DO SOL
O
PO
TY

ZR2-32 ZR4-11
PORENQUANTO SANTA ISABEL
ZR3-09
ZR4-09
ZR3-20
ZC5-01 ZR4-05
ZR2 ZR4-03 ZC5-03 ZR3-19
ZC5-02
9.438.000 CABRAL 9.438.000
ZR
3-0
8

ZR4-04 RECANTO DAS

ZR3-18
ZR2-122
NOIVOS
-01 ZR3-12
ZR4 PALMEIRAS
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina Datum: South American 1969
Organizado pot: CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011 Escala: 1:20.000
LEGENDA:
- ZONAS RESIDENCIAIS - ZR
 53

Edifício Cecília Meireles Edifício Acauã Edifício Djalma Veloso

Construtora Elo Construtora Elo Construtora Elo

Edifício Ville Clermont Edifício Grand Monde Edifício Vintage

Construtora Moana Construtora Elo Construtora Decta

Ed. Mansões Excalibur Edifício Pegasus Ed. Mansão Oscar Niemeyer

Construtora Moana Construtora Petra Construtora Moana
Figura 20 – Amostra de edifícios de alto padrão no bairro Jóquei, com um apartamento por
andar; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 54

Edifício Merídian - Jóquei Edifício Villaggio - Jóquei Edifício Villa Pisani - Jóquei
Construtora DECTA Construtora DECTA Construtora JET

Edifício Palazzo Reale - Edifício Palazzo Maggiore - Edifício Laura Viana – São
Jóquei Jóquei Cristóvão
Construtora DECTA Construtora DECTA Construtora GB Engenharia

Edifício Ilha Grande - Horto Edifício Baltasar Melo - Jóquei

Edifício Guimarães Rosa -
Construtora Sucesso Construtora GB Engenharia Jóquei
Construtora BR Nogueira
Figura 21 – Amostra de edifícios de alto padrão nos bairros Jóquei, Horto e São Cristóvão
com dois apartamentos por andar; Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.

Os bairros Jóquei e Fátima possuem também um espaço público privilegiado,

que é o corredor da avenida Raul Lopes, que margeia o rio Poti pela direita, cuja
 55

zona de preservação permanente foi transformada em parque ambiental, com rica

vegetação, construção de trilha, jardins, campo de futebol e calçadão, que são
utilizados como pista para prática de caminhadas, passeios ciclísticos e outras
atividades esportivas (figura 22).

Figura 22 – Vista do corredor da avenida Raul Lopes, com o parque ambiental à esquerda e
a ponte estaiada ao fundo. Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

O padrão das tipologias imobiliárias existentes se modifica à medida que o

observador se afasta do Riverside Walk Shopping, no bairro Jóquei, em direção ao
São Cristóvão e ao Campus da Universidade Federal do Piauí. Verifica-se que as
fachadas dos edifícios vão perdendo o revestimento com pastilhas de cerâmica e
vão restando apenas detalhes em cerâmicas nas varandas. Varandas que, por sua
vez, diminuem de tamanho ou até desaparecem. Os apartamentos se tornam
compactos e despojados, perdendo dormitórios e outras dependências, e restando
apenas uma garagem por unidade habitacional. Os edifícios que no bairro Jóquei
possuíam quinze ou até mais de vinte pavimentos, passam a ter menos andares,
chegando a apenas seis, e com quatro apartamentos por andar, reflexo da
possibilidade de uso de apenas um elevador, o que reduz os custos de construção e
possibilita a produção de unidades acessíveis a outros extratos sociais. O resultado
dessa metamorfose arquitetônica está ilustrada na figura 23, onde são retratados
edifícios situados no entorno do bairro Jóquei, e onde podem ser observadas as
características aqui narradas.
 56

Edifício Jardim Vitória Ed. O. G. Rego de Carvalho Residencial Icarai

Bairro Horto Bairro Morada do Sol Bairro São Cristóvão
Construtora Mafrense Construtora Andrade Jr. Evaldo Empreendimentos

Edifício Jardim Vilmary Edifício Ipanema Edifício Jardim Veneza

São cristóvão Construtora HabFácil Construtora Mafrense
Construtora Mafrense Bairro de Fátima BairroHorto
Figura 23– Amostra de edifícios de padrão normal-baixo nos bairros vizinhos ao Jóquei.
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.

A ação dos produtores do espaço foi muito eficiente no sentido de promover

uma verdadeira transformação nos hábitos de parcelas da população, fazendo-as
crer que deveriam mudar sua forma de morar, criando assim grandes símbolos de
status e necessidades a serem supridas pelos próprios agentes desse mercado, o
que desencadeou forte valorização da terra e do espaço construído nesses bairros,
fortalecendo o processo de segregação sócio-espacial.
E quem são ou foram esses agentes do mercado imobiliário?

Atualmente o mercado imobiliário em Teresina está dinâmico, com

empreendimentos destinados a praticamente todos os estratos sociais. Em relação
 57

aos bairros da área pesquisada verifica-se claramente uma segmentação da

produção do espaço, tanto por uso, quanto por padrão. Enquanto nos corredores de
transporte que cortam e delimitam os bairros estudados há intensa produção de
espaços destinados à locação para uso comercial, nas formas mostradas nas figuras
07 e 19, nos demais logradouros a prevalência é de tipologias destinadas à
habitação, e só timidamente começam a despontar edifícios para uso corporativo,
como The Office Tower, em fase de entrega; Poty Premier em fase de construção da
estrutura e as “torres gêmeas” Office Tower e Medical Tower, na fase inicial de
construção.

Após um longo período de adoção das chamadas obras a preço de custo, em

que uma construtora idealizava um empreendimento, os compradores das unidades
instituíam um condomínio e este contratava a construtora para executar a obra em
troca do pagamento de uma taxa de administração, situada entre 15% e 20% dos
custos envolvidos na construção, parece que essa fórmula caiu em desuso,
vigorando apenas as incorporações, em que a incorporadora promove o
empreendimento, comercializa as unidades, sem a participação dos compradores na
administração da obra, e absorve sozinha os resultados financeiros do negócio,
sejam lucro ou prejuízo. Desta forma, atualmente existem atuando no mercado as
empresas incorporadoras e as imobiliárias, que em função da dinâmica vigente são
empresas com atuação em escala local, regional, nacional e internacional.

É notória também a especialização das empresas em certos segmentos do

mercado, chegando a construir uma identidade entre uma marca e determinada
tipologia construtiva. Importantes exemplos dessa prática entre as empresas com
atuação em escala local são a Construtora Moana, atualmente com atividades
suspensas, que na década de 1990 construiu diversos condomínios com mais de um
edifício com três andares sobre pilotis, e cujas denominações eram sempre nomes
de rios; a Construtora Boavista, que construiu vários condomínios em diversos
bairros da cidade, com os edifícios no tradicional modelo Inocoop, estruturados em
alvenaria, sem pilotis, com quatro pisos e quatro apartamentos por andar.

Na tentativa de se ilustrar a atividade dos agentes produtores do mercado e

seus segmentos de atuação, elaborou-se alguns quadros, cujas divisões
apresentadas têm razões meramente didáticas. O primeiro deles (Quadro 03)
 58

apresenta os promotores imobiliários que atuam ou atuaram na produção de

espaços verticalizados nos bairros estudados, informando quanto ao sistema de
construção empregado, se por intermédio da constituição de condomínios a preço
de custo, ou se por incorporação. São apresentadas todas as empresas, com pelo
menos um edifício construído, com quatro ou mais pavimentos, na área do recorte
espacial, inclusive empresas com as atividades descontinuadas. Empresas que não
atuam na área estudada não foram cadastradas.

As informações foram obtidas mediante pesquisa direta de campo para

cadastramento, documentação fotográfica e georreferenciamento de todos os
edifícios, procedimento apoiado em arquivo pessoal do pesquisador, contendo
material publicitário de divulgação de praticamente todos os elementos do universo
considerado.

O quadro 04 apresenta as imobiliárias com atuação de destaque na

comercialização de espaços construídos nos bairros estudados. As fontes de
informação são as mesmas utilizadas para montagem do quadro 03. Importante
observar que, em função da movimentação do mercado imobiliário local, diversas
empresas sediadas em outros estados, e até estrangeiras, estabeleceram filiais em
Teresina e atuam na formatação, planejamento e comercialização de unidades
habitacionais, lojas e escritórios. Aqui adotou-se critério análogo ao caso das
construtoras, considerando-se apenas aquelas com atuação destacada nos bairros
estudados.
 59

Quadro 03- Identificação das produtoras de espaços verticalizados nos bairros

estudados

EMPRESA SEGMENTO DE ORIGEM ÂMBITO STATUS

ATUAÇÃO DE ATUAÇÃO ATUAL
GB Engenharia PC/I Teresina Local Ativa
ENGEPLAN PC Teresina Regional Inativa
PETRA PC/I Teresina Regional Ativa
ELO Engenharia PC/I Teresina Local Ativa
BR Nogueira PC Teresina Local Ativa
ANDRADE JR PC/I Teresina Local Ativa
MAURO LOPES PC Teresina Local Ativa
JUREMA I Teresina Local Ativa
MAFRENSE I Teresina Local Inativa
DECTA I Rio de Janeiro Nacional Ativa
BOAVISTA I Teresina Local Ativa
JET I Teresina Local Inativa
DUOCON I Teresina Local Inativa
APOIO I Teresina Local Inativa
ARTE Const. I Teresina Local Ativa
GA’LIB I Espanha Internacional Ativa
TROPICAL I Teresina Local Ativa
GARRA I Teresina Local Ativa
MOANA I Teresina Local Inativa
SUCESSO I Teresina Nacional Ativa
BETACON I Teresina Local Ativa
JOSÉ SADY I Teresina Local Ativa
NPJ I Teresina Local Ativa
MONTEPLAN I Fortaleza Regional Ativa
PATRIMÔNIO I São Paulo Nacional Ativa
PENTA I Goiás Nacional Ativa
SÁ CAVALCANTE I Rio de Janeiro Nacional Ativa
MANHATTAN I Fortaleza Regional Ativa
MOTA MACHADO I Fortaleza Regional Ativa
CONSTRUTORA I Teresina Local Ativa
GAMAFÉ
NOVA I Teresina Local Ativa
ENGENHARIA
ARRAY I Espanha Internacional Ativa
Fonte: Pesquisa direta; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011
 60

Quadro 04 – Identificação das imobiliárias com atuação destacada na

comercialização de espaços verticalizados nos bairros estudados

EMPRESA SEGMENTO DE ORIGEM ÂMBITO STATUS

ATUAÇÃO DE ATUAÇÃO ATUAL
CAMARÇO Venda/locação Teresina Local Ativa
EVALDO MATOS Venda/locação Teresina Local Ativa
ROSÂNGELA CASTRO Venda/locação Teresina Local Ativa
GRAÇA SOUZA Venda/locação Teresina Local Ativa
MODELO Venda/locação Teresina Local Ativa
1
RE/MAX (SANTA CLARA) Venda/locação Estados Unidos Internacional Ativa
2
RE/MAX MÁXIMA Venda/locação Estados Unidos Internacional Ativa
3
RE/MAX ULTRA Venda/locação Estados Unidos Internacional Ativa
VEJA Venda/locação Teresina Local Ativa
LOPES Venda/locação São Paulo Nacional Ativa
LUCIANO CAVALCANTE Venda/locação Fortaleza Regional Ativa
4
CENTURY 21 Venda/locação Estados Unidos Internacional Ativa
COSMOPOLITAN Venda/locação Teresina Local Ativa
HALCA Venda/locação Teresina Local Ativa
METRÓPOLE Venda/locação Teresina Local Ativa
ROCHA E ROCHA Venda/locação Teresina Local Ativa
ROCHA FILHO Venda/locação Teresina Local Ativa
ESTRELA DA MANHÃ Venda/locação Teresina Local Ativa
FORTES IMÓVEIS Venda/locação Teresina Local Ativa
Fonte: Pesquisa direta; Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

A paisagem produzida por ação do estado e dos promotores imobiliários pode

ser visualizada em perfil nas diversas figuras apresentadas até aqui, mas é
importante que se visualize em planta todos os espaços verticalizados da área de
estudo, iniciando-se assim um processo de compreensão da influência do
zoneamento da cidade, estabelecido pelas Leis de Uso do Solo Urbano, cujas
versões e evoluções serão discutidas em detalhes no capítulo 2 desta tese, bem
como dos Gabaritos de Alturas e Índices de Aproveitamento das Leis de Ocupação
do Solo Urbano, que serão discutidas no mesmo capítulo. Por enquanto serão
apenas visualizados em planta todos os edifícios com quatro pavimentos ou mais,
que foram construídos na área de estudo. Os posicionamentos desses

1
As lojas RE/MAX e Century 21 são lojas franqueadas;
2
As lojas RE/MAX e Century 21 são lojas franqueadas;
3
As lojas RE/MAX e Century 21 são lojas franqueadas;
4
As lojas RE/MAX e Century 21 são lojas franqueadas;
 61

empreendimentos foram obtidos mediante georreferenciamento, realizado com GPS

de navegação modelo GARMIM ETREX, sendo suas coordenadas obtidas no
sistema de projeção Universal Transversa de Mercator (UTM). Suas denominações
foram obtidas no ato do georreferenciamento, em que também foram coletados
dados complementares referentes aos endereços, número de pavimentos,
possibilidades legais do terreno, ano de entrega e empresa construtora, além de
feito o registro fotográfico da edificação e seu entorno. Posteriormente esses dados
coletados no campo foram cruzados com informações contidas no material
publicitário arquivado pelo pesquisador e complementadas com entrevistas diretas
com pessoas ligadas às construtoras envolvidas. A distribuição espacial dos edifícios
é mostrada no Mapa 06.

A construção de toda essa paisagem foi fortemente apoiada na propaganda,

elemento este que por vezes incorporou apelos ideológicos explícitos, por outras,
apenas mensagens de maior sutileza.

Em relação à propaganda imobiliária, Caldeira (2000) se manifesta da

seguinte forma:

O Objetivo da Propaganda é seduzir. Os anúncios usam um

repertório de imagens e valores que fala à sensibilidade e fantasia
das pessoas a fim de atingir seus desejos. Como Augé indica em sua
análise dos anúncios dos châteaux e domaines franceses, seu efeito
jaz “no descobrimento ou na súbita revelação a um indivíduo
específico de um lugar onde, ele imagina, a vida será possível para
ele”. Para conseguir esse efeito, os anúncios e as pessoas a quem
eles apelam têm que compartilhar um repertório comum. Se os
anúncios falham em articular imagens que as pessoas possam
entender e reconhecer como suas, eles falham em seduzir. Portanto,
anúncios imobiliários constituem uma boa fonte de informação sobre
estilos de vida e os valores das pessoas cujos desejos eles elaboram
e ajudam a moldar. [...] A moradia e o status social são obviamente
associados e em várias sociedades a residência é uma forma de as
pessoas se afirmarem publicamente. Em consequência, a construção
ou aquisição de uma casa é um dos projetos mais importantes que
as pessoas irão realizar. A casa faz declarações tanto públicas
quanto pessoais, já que relaciona o público e o doméstico. Ao criar
uma casa as pessoas tanto descobrem e criam sua posição social
quanto moldam seu mundo interior. (CALDEIRA, 2000, P. 264)
 62

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
9.440.000 9.440.000

9.439.000 9.439.000
RI
O
PO
TY

9.438.000 9.438.000
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fontes: Planta - Prefeitura Municipal de Teresina; Datum: South American 1969
Escala: 1:20.000
CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011
 63

Uma leitura atenta do material publicitário produzido pelos agentes do

mercado imobiliário local, mostra de diversas formas os elementos de sedução e
informações sobre o estilo de vida do público alvo dos produtos imobiliários
ofertados.

A área estudada já vive um avançado processo de segregação socioespacial,

o que leva parcelas da população, ao se perceberem aptas economicamente, a
procurarem migrar para aqueles bairros em busca de proximidade com seus
assemelhados, corroborando o pensamento de SANTOS (1981) , segundo o qual,

As classes médias existem, mas com tendência a viver à maneira

das classes mais abastadas, ao menos no que diz respeito a certos
tipos de consumo conspícuo, como automóveis, habitação e viagens.
A isso se chamou “efeito demonstração”. (SANTOS, 1981, p. 54)

Antigos moradores da região, para quem viver no Jóquei simplesmente foi

sua condição de vida desde o nascimento, também não se imaginam fora dali. Esse
grupo simplesmente tem modificado sua forma de habitar, trocando as espaçosas
casas por apartamentos construídos muitas vezes no mesmo terreno da antiga
morada.

A propaganda, portanto, precisa falar de perto com todo o espectro de

pessoas entre esses dois extremos apresentados: o “emergente” e o “nativo”.

A sedução do público alvo é iniciada, na maioria dos casos, com

denominações dotadas de certa dose de charme, como expressões e topônimos
europeus, em especial italianos, gregos e franceses, como Vintage, Villa Pisani,
Palazzo Maggiore, Andorra e Alhambra, Terra de Siena, Maranello, Santorini, Grand
Monde, Cap Ferrat, Chamonix; praias cariocas como São Conrado e Ipanema;
personalidades do mundo da política, das artes e da arquitetura, como Cândido
Portinari, Le Corbusier, Claude Monet, Vivaldi, Strauss, Cecília Meireles, Princesa
Diana; elementos que remetem à natureza, como Horto dos Ipês, Ilha do Caju, Ilha
Grande e Acauã e também a utilização de termos ingleses como Park, Residence,
Tower, Place e Golden.
 64

Outras vertentes largamente exploradas nos anúncios são a da melhoria na

qualidade de vida, com a perspectiva de poder praticar esportes e atividades físicas
no próprio edifício; receber os amigos em “espaços gourmet” e piscinas com raia
semi-olímpica; ser visto com distinção pelos outros pelo fato de morar naquele
condomínio; ter a sensação de poder e conquista por agora fazer parte de um outro
grupo social e viver com sua família em um lugar seguro. Exatamente os cinco
elementos básicos do “novo conceito de moradia” detectados por CALDEIRA (2000)
ao analisar anúncios de empreendimentos imobiliários publicados em O Estado de
São Paulo no período de 1975 a 1996.

A seguir são analisadas propagandas representativas de empreendimentos

destinados a diversos extratos sociais produzidos no recorte espacial da pesquisa.

Inicialmente é mostrado o folheto do Condomínio Horto Park, constituído por

05 (cinco) edifícios com seis pavimentos, sobre pilotis, construídos em um terreno
encravado, situado à rua Visconde da Parnaíba, próximo ao limite Norte do recorte
espacial. Um típico caso dos edifícios com apartamentos compactos (67,42m²), com
apenas 6 (seis) pavimentos, sem revestimento cerâmico e número reduzido de
cômodos. As unidades habitacionais contam com apenas uma vaga de garagem e
as áreas e equipamentos de lazer são mínimos.

À esquerda Logomarca do empreendimento com uso do termo inglês Park

À direita, parte interna do encarte, podendo-se observar os apelos ao conforto, à sofisticação,
mesmo se tratando de empreendimento despojado, à praticidade e ressaltando a qualidade de vida.
Figura 24: Material publicitário do Condomínio Horto Park
Fonte: Garra Construções e Consultoria ltda (s/d);
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2012

O material publicitário do Horto Park reflete a simplicidade do

empreendimento, consta de apenas uma folha em tamanho A3, dobrada ao meio e
 65

impressa em frente e verso. Em relação ao texto apresentado no alto da folha:

“Conforto, sofisticação e praticidade. Tudo bem pertinho de você”, verifica-se
que, dependendo da quantidade de moradores é possível se ter conforto e
praticidade nesse espaço, mas sofisticação é uma característica descabida no
produto ofertado. Observando-se a outra frase existente na parte inferior da figura lê-
se: “Sua qualidade de vida: O único item que não abrimos mão.” Essa afirmação
é taxativa, e entra em conflito com a anterior, significando exatamente que se trata
de um empreendimento despojado, simples, que é antônimo de sofisticado.
Um condomínio com características diferentes das do Horto Park é o Villa
Mediterrâneo que foi projetado para ter 08 (oito) torres de 14 (quatorze) pavimentos
cada, mas que só teve 04 (quatro) das torres construídas. Os apartamentos aqui já
possuem uma área privativa de 80,00m² e uma área comum com diversos
equipamentos de lazer. É um produto destinado a um estrato social de renda
superior ao anterior, e onde a criação da propaganda foi muito mais incisiva.

Uma estratégia de sedução desse estrato populacional emergente, portanto,

parece ser a de transmitir-lhe a ideia de merecimento pessoal, conquista, ascensão,
sofisticação e diferenciação. Um apelo marcante associado aos produtos que lhes
são destinados é o de poder morar no Jóquei, verdadeiro fetiche no ideário do
teresinense, entendendo-se como tal, morar em qualquer dos bairros da zona Leste
da cidade. No caso, o condomínio está localizado no bairro de Fátima, próximo ao
limite com o bairro Ininga, portanto distante do Jóquei quase um quilômetro. O
empreendimento é um exemplo acabado de “um novo conceito de moradia”
paulistano, que é articulado em cinco elementos básicos: segurança, isolamento,
homogeneidade social, equipamentos e serviços. O primeiro chamado, aquele que
aparece logo na capa do material de divulgação é: “Você merece viver no Jóquei.
E agora você pode [...] Jóquei. O lugar que sua família merece, ao seu alcance.”
(DECTA s/d). O mosaico fotográfico a seguir ilustra os apelos de sedução da
propaganda do empreendimento.
 66

O apelo de poder realizar o sonho de morar no A sedução pelas amenidades e possibilidades

Jóquei, um verdadeiro fetiche teresinense de consumo disponíveis nas proximidades

A reafirmação do poder de morar no Jóquei com O apelo ao isolamento e à segurança de viver

muito espaço e lazer privativo em um “enclave fortificado”

O apelo da qualidade do local e do merecimento Quem merece e pode viver aqui tem direito à
versatilidade e modernidade do espaço.
Figura 25 – Ilustração do material publicitário do Condomínio Villa Mediterrâneo
1
Fonte: DECTA (s/d)
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2012.

1
Ano de 2006
 67

Os produtos imobiliários destinados aos extratos sociais de mais alta renda,

para quem morar no Jóquei já faz parte de seu cotidiano e de sua história, já são
anunciados com apelos que tentam associar aquele imóvel à adoção de Hábitos
sofisticados e exclusivos e à conquista de poder.

Veja-se, por exemplo, a propaganda do edifício Vintage, da construtora Decta,

com 20 (vinte) andares e um apartamento por andar, com 225,00m² de área
privativa, além de amplas áreas de uso comum e de lazer.

O anúncio é construído com o uso de uma garrafa de vinho tinto,

supostamente de uma safra Vintage, o que indiscutivelmente é um produto
sofisticado e acessível a um pequeno universo de pessoas. No desenrolar das 36
(trinta e seis) páginas do caderno a garrafa de vinho é mostrada, e em seu rótulo,
características e apelos publicitários como as exclamações a seguir, porém
relacionados não ao Vintage vinho, mas ao Vintage edifício.

Vintage, um lugar igual a você: especial;

Vintage é um vinho de uma safra excepcional.
Um produto excepcional para o produtor.
Um dos vinhos mais enaltecidos do mundo.
Um produto realmente especial.
Não é à toa que ele empresta o nome para o mais sofisticado
empreendimento de Teresina.
(DECTA s/d)

Aqui, com o auxílio de um produto de consumo sofisticado, que é o vinho

tinto, o anúncio foi dirigido a outro público, sem, contudo, se afastar dos elementos
básicos do “novo conceito de moradia”, que são, segurança, isolamento,
homogeneidade social, equipamentos e serviços. Todos esses elementos
estampados no rótulo da garrafa do Vintage, o vinho.
 68

Capa do caderno, com textura de madeira e Um brinde com taças de Vintage

impressão a fogo, à moda das caixas de vinho

Associação de imagens do edifício e da garrafa Imagine você vivendo em um apartamento com

de vinho, com a marca da construtora ao centro tanta sofisticação!

Quando você provar dessa estrutura não vai Receber velhos amigos e fazer novos...
querer saber de mais nada...
Figura 26 – Ilustração do material publicitário do Edifício Vintage
Fonte: DECTA (s/d)2
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2012.

2
Ano de 2007
 69

A atividade de produção do espaço influencia de forma direta os preços dos

terrenos, havendo forte correlação entre as tipologias lançadas pelo mercado e o
porte de terreno cujos preços são influenciados. Os edifícios residenciais lançados
no bairro Jóquei e em seu entorno impactam diretamente os preços de terrenos com
áreas a partir de 1.500,00m², que equivalem a aproximadamente um quarto de
quadra nesses bairros; os condomínios de casas impactam os preços de terrenos
com áreas a partir de 6.000,00m², ou o equivalente a uma quadra completa nas
regiões em que são implantados; e os loteamentos e os grandes conjuntos
habitacionais impactam os preços das glebas brutas, significando dizer que todos os
segmentos do mercado imobiliário se valorizam simultaneamente.

Um último aspecto da atual conformação dos bairros da zona Leste que ainda
será abordado neste primeiro momento do arcabouço metodológico é o ocaso das
instituições de recreação outrora ali existentes, cujas localizações estão indicadas na
figura 27, a seguir, onde são mostradas as áreas que já foram ou que ainda são
ocupados por clubes sociais até o limite Norte dos bairros de Fátima e Horto. A
Norte dessa área também já encerraram suas atividades recreativas o Clube
Banespa – dos funcionários do Banco do Estado de São Paulo, e o Clube Tabajaras,
que era parte do empreendimento SOCOPO – Cidade Jardim, ilustrado nas figuras 1
e 2 da Introdução desta Tese.

Os bairros Jóquei e Fátima nasceram no entorno de basicamente duas

instituições: a Igreja de Nossa Senhora de Fátima com sua escola e centro social, e
o Jockey Club do Piauí. Os clubes sociais cresceram em número, chegando a somar
mais de uma dezena no final da década de 1970, sendo que nos dias atuais, com o
anúncio da venda da sede do Jockey Club do Piauí para um consórcio de
incorporadoras, restam apenas a Associação Atlética Banco do Brasil – AABB, e a
Associação do Pessoal da Caixa Econômica Federal – APCEF, sendo que estes
pertencem a agremiações de bancos oficiais, tendo assim um quadro social estável
e, consequentemente, menos vulnerável à ação do mercado imobiliário, que tem
absorvido esses antigos espaços com incorporações residenciais ou com a
instalação de estabelecimentos comerciais destinados a suprir outras demandas
desses extratos sociais que ali vivem.
 70

Figura 27 – Imagem indicativa de parte das áreas que já foram ou são ocupadas por clubes
sociais. Pode-se observar também o sombreamento provocado pelos edifícios.
FONTE: GOOGLE, 2009
ORGANIZAÇÃO: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2012

Observa-se também que com o advento dos enclaves fortificados dotados de

completas estruturas de lazer, onde os moradores ao frequentarem esses espaços
só se deparam com indivíduos de seu mesmo extrato social, aos poucos os clubes
sociais perderam importância e foram esvaziados por seus sócios. É a decadência
dos espaços de uso coletivo em favor de espaços exclusivos.
 71

CAPÍTULO II

TERESINA – DO PLANO INICIAL À INFLUÊNCIA DO MERCADO MUNDIAL

Uma revisão histórica da construção do espaço da zona Leste Teresinense

‘
 72

CAPÍTULO II

TERESINA – DO PLANO INICIAL À ENTRADA NO MERCADO GLOBAL

O segundo momento do método, o analítico-regressivo, está compreendido

no capítulo II. Neste capítulo a realidade descrita no primeiro momento será agora
analisada, decomposta. Será demonstrado que, cada relação social importante para
o processo de segregação socioespacial estudado, tem sua idade e sua data. Serão
analisados não conclusivamente todos os marcos espaço-temporais indicados no
quadro 01 da introdução.

A primeira capital do Piauí – Oeiras – situa-se no interior do estado, a

aproximadamente, 230 km em linha reta a partir de Teresina em direção ao sul.

Um amplo relato sobre o movimento para transferência da sede da Província

de Oeiras para Teresina pode ser encontrado na obra de Chaves (1994), de onde
são feitas transcrições a seguir.

Oeiras, primeira capital do Piauí, apesar do ingente esforço de seus

filhos, não conseguiu agradar a todos os governadores e presidentes
que por ela passaram. Muitos deles, alegando razões diferentes,
julgaram-na incapaz de sua missão, daí surgindo, mui cedo a idéia
de se mudar a capital para um outro local mais apropriado e que
melhores vantagens oferecesse. (CHAVES, 1994, p. 15)

A mudança da capital, no entanto, só veio a ocorrer no ano de 1852, sendo

Presidente da Província o Doutor José Antonio Saraiva, nascido na Bahia, bacharel
em Direito pela Faculdade de São Paulo, e nomeado para o cargo por Carta Imperial
de 19 de junho de 1850.

Saraiva era partidário da idéia de transferência da capital e, inicialmente,

empreendeu viagem ao local denominado Vila Velha do Poti, à margem direita do
Rio Parnaíba, próximo à foz do Rio Poti. O local havia sido indicado por Lei de 3 de
 73

agosto de 1844, que, no entanto, havia sido revogada dois dias depois. Ao chegar à
Vila, Saraiva fez o seguinte relato:

Chegando a Vila Velha do Poti fácil me foi compreender que sujeita a

febres endêmicas, sempre arruinada pelas enchentes daquele rio,
não poderia aquela vila florescer, e que seus habitantes desejavam
com ansiedade edificá-la em qualquer outro lugar que pudesse convir
a seus interesses. Aproveitei esse ensejo, convidei-os a edificar no
mais belo e agradável lugar da margem do Parnaíba; principiei a
edificar, por meio de subscrições, uma matriz, e o resultado de tudo
isto foi além de minhas esperanças, porque nunca acreditei que, em
menos de seis meses, estivessem em construção perto de trinta
habitações e, ainda mais, que os mesmos habitantes da Vila Velha,
que ali tinham elegantes casas, se resolvessem a deixá-las para
construir no novo local, hoje geralmente chamado Vila Nova do Poti,
outros prédios. ( CHAVES, 1994, p.17-18)

O local onde foi iniciada a construção da Vila Nova era conhecido como
Chapada do Corisco, situava-se a uma légua da barra do rio Poty em direção ao sul
pela margem direita do rio Parnaíba.

Formalmente a mudança da capital só se processou no ano de 1852, após a

eleição para a Assembléia Provincial, ocorrida no dia 15 de janeiro daquele ano,
com resultado conhecido em 15 de março, onde a maioria dos deputados eleitos era
partidária da mudança. Os trabalhos da Assembléia eleita foram iniciados em 1º de
julho do mesmo ano e no dia 20 daquele mês foi aprovada a lei conforme desejava
Saraiva, definindo, entre outras coisas, o seguinte, ainda conforme a narrativa de
Chaves (1994):

A Vila Nova do Poti ficava desde já elevada à categoria de cidade,

com a denominação de Teresina, e para essa cidade seria
transferida a sede do governo da Província com todas as
Repartições Públicas e a reunião da Assembléia Legislativa. A
Presidência estava autorizada a levar a efeito a transferência logo
que julgasse conveniente; a obter por aluguel ou pela forma que mais
conveniente lhe parecesse os prédios necessários para as
repartições públicas; a mandar construir esses prédios por
administração, quando lhe parecesse conveniente; a mandar
construir por administração ou arrematação, no local da nova cidade,
uma cadeia, um cemitério e quaisquer obras que fossem necessárias
e se harmonizassem com os recursos da província; a proceder a
desapropriação dos terrenos que julgasse preciso para o assento e
 74

crescimento da futura capital, os quais seriam aforados pela

respectiva Câmara Municipal em proveito de suas rendas; a passar
logo para a cidade de Teresina o Estabelecimento dos Educandos
Artífices, que trabalhariam nas obras públicas compatíveis com seus
ofícios. (CHAVES, 1994, p.19-20)

A mudança da capital para Teresina foi um duro golpe para os Oeirenses, que
ainda continuaram alimentando a possibilidade de reversão do quadro, que para
muitos só se consolidou com a transferência do cofre público, que foi transportado
em um carro puxado por bois e cercado por numerosa força armada.

Em Teresina Saraiva instalou as repartições e fez a máquina burocrática da

Província funcionar. A 16 de agosto de 1952, oficiou a cada Presidente de Província
comunicando a transferência da capital:

Tenho a honra de comunicar a V. Excia. Que o corpo legislativo

provincial autorizou pela Lei nº 305, de 20 de julho do corrente ano, a
transferir a capital desta Província para a nova cidade de Teresina, e
que já dei execução a essa Lei, pelo que me acho residindo nesta
cidade à disposição de V. Excia. (CHAVES, 1994, p.20-21)

Dias depois, em 21 de outubro, Saraiva dá por encerrada a mudança da

capital com nova comunicação:

Comunico a V. Excia. Que esta Província está em paz, e que se acha

completamente transferida para esta cidade de Teresina a capital da
Província e funcionando regularmente todas as repartições
públicas.(CHAVES, 1994, p. 21)

A igreja matriz de Nossa Senhora do Amparo, foi inaugurada em 24 de

dezembro de 1852, com a celebração da missa do galo. Na festa de inauguração
aconteceu uma procissão para transferência da imagem da padroeira da cidade da
Vila Velha do Poti, atual bairro Poti Velho, para a nova igreja.

Ainda, segundo Chaves (1994),

 75

O terreno onde foi plantada a cidade foi tirado da data “Covas”,

compreendia de norte a sul um quarto de légua para cada lado,
tendo a Igreja de Nossa Senhora do Amparo por centro, e leste a
oeste o espaço entre os rios Parnaíba e Poti.(CHAVES, 1994, p. 21)

Outros relatos importantes acerca da implantação da nova capital são

encontrados em Castelo Branco Filho (1982), que por sua formação em engenharia
militar e geografia descreve com riqueza de detalhes aspectos referentes à
implantação da cidade. Segundo esse autor o patrimônio municipal de Teresina é de
42 quilômetros quadrados, tendo sido desapropriado da Data Covas, de propriedade
do Dr. Cândido Gil Castelo Branco.

Sobre o traçado urbano, faz o seguinte relato:

Não é conhecida planta de Teresina assinada por engenheiro. Deve

tratar-se de traço de mestres-de-obras, orientados pelo Presidente
Saraiva, mas, apesar das falhas técnicas, é um bom projeto. Saraiva
por sua vez também já havia feito um projeto que difere um pouco
dos de Mestre João Isidoro França.
As ruas principais foram abertas entre o Parnaíba e o Poti, no rumo
E-O, e as secundárias (travessas) no rumo N-S, formando quadras
de 80 x 80m, divididas em seis lotes: 4 centrais de 12 x 40m e 2 de
esquina de 16 x 40m. O sol nasce no Poti às 6 da manhã e põe-se
no Parnaíba às seis horas da tarde, enchendo as ruas E-O de luz
cintilante o dia inteiro, sem uma sombra acolhedora.
As ruas têm 10,0m de largura; 2,0m de passeio de cada lado e 6,0m
de caixa de rolamento, o que dificulta a arborização da cidade
tropical, até hoje não tentada por seus administradores. (CASTELO
BRANCO FILHO, 1982, p. 66)

O projeto a que se refere Castelo Branco Filho (1982), certamente é a planta

datada de 1855, que segundo Neres et Araujo (2010) trata-se da planta mais antiga
da cidade. Essa planta encontra-se reproduzida na figura 28, onde se pode observar
que não há denominação de ruas, nem a indicação de escala do desenho. Verifica-
se também que não há proporcionalidade no desenho, com as quadras, que em sua
maioria medem 80m x 80m, indicadas como retângulos com lados diferentes.

As indicações acerca do plano inicial de Teresina permitem que se conclua

que o mesmo foi inspirado na forma de planejamento urbano barroco, caracterizado
por quarteirões em forma de tabuleiro de xadrez. O modelo barroco mostrava
 76

preocupações claras com a visibilidade dos espaços, buscando a racionalidade na

definição do viver em cidades. Havia ainda nítida preocupação em reservar espaços
de convivência coletiva, bem como áreas apropriadas à construção dos prédios
públicos.

Figura 28 – Plano inicial da cidade de Teresina;

FONTE: NERES et ARAUJO (2010)

A localização da cidade de Teresina, cuja toponímia é em homenagem à

imperatriz Teresa Cristina, teve, segundo Odilon Nunes apud Castelo Branco (2002),
três motivações:
 77

a proximidade com a cidade de Caxias no Maranhão, o que

possibilitaria anular a influência daquela cidade no comércio
piauiense;
segundo, o fato de estar às margens do rio Parnaíba, favorecendo o
desenvolvimento da navegação e aumentando as possibilidades de
comunicação da nova capital com a Corte e outras partes do Império;
terceiro, o fato de ser área de economia agrícola, setor que deveria
receber toda a atenção e incentivo do governo, que, nesse momento,
buscava saídas econômicas que diminuíssem os efeitos da
decadência da pecuária na economia provincial. (ODILON NUNES
apud CASTELO BRANCO, 2002, p.297)

Os objetivos elencados para a criação da cidade de Teresina, foram se

concretizando de forma muito discreta no período entre sua fundação e o final do
século XIX, conforme demonstrado a seguir.

O1 início da navegação fluvial a vapor pelo rio Parnaíba como atividade

regular com a Companhia de Navegação do Rio Parnaíba , em 1859. O primeiro
navio da Companhia foi batizado de “Uruçui” e foi lançado ao mar no dia 12 de
agosto de 1858 no Rio de Janeiro, e tinha capacidade de deslocar 80 toneladas. A
viagem de traslado até Teresina foi iniciada em novembro daquele ano e só foi
concluída em 19 de abril de 1859, após paradas para reparos em Vitória, Bahia e
Recife. A viabilidade econômica da hidrovia, no entanto, dependia do incremento da
atividade econômica da Província, o que ocorreu inicialmente com a produção de
algodão, que teve grande crescimento na década de 1870. Posteriormente, com as
atividades extrativistas da maniçoba para produção de borracha e da cera de
carnaúba a economia experimentou momentos expressivos de crescimento,
mostrando que as propostas de Saraiva eram verdadeiramente viáveis e vitoriosas.

A implantação do telégrafo, cujas obras de construção das linhas foram

iniciadas em 1882, sendo concluídas no trecho que ligava Teresina a São Luiz do
Maranhão em 5 de novembro de 1884; dias depois, em 14 de dezembro, era
estabelecida a comunicação com as vilas de Campo Maior, Piripiri e Pedro II, no
norte da província e com a cidade de Fortaleza, na província do Ceará e demais
províncias do Império. Nessa data foi feita a primeira comunicação entre a Câmara
Municipal de Teresina e S. Majestade o Imperador D. Pedro II.

1
Os relatos a seguir referentes ao início da navegação a vapor do rio Parnaíba, a implantação do telégrafo, o
primeiro serviço de iluminação pública, a implantação da primeira unidade fabril e o primeiro sistema de
abastecimento de água foram baseados em ABREU (1983) e CASTELO BRANCO (2002).
 78

A década de 1880 testemunhou também o surgimento do primeiro serviço de

iluminação pública da cidade, era constituído por 80 (oitenta) lampiões de cobre,
vindos da Europa, e que foram distribuídos por algumas ruas.

A implantação de uma unidade fabril de tecelagem, de algodão, movida a

vapor, constituída por uma sociedade anônima. As obras de construção da unidade
fabril foram iniciadas em setembro de 1889. A montagem dos teares e demais
equipamentos foi concluída em abril de 1892, quando a fábrica inicia a fase de
funcionamento experimental. A inauguração aconteceu em 1 de janeiro de 1893,
com o nome de “Fábrica de Fiação e Tecidos Piauienses”.

Figura 29 - Fotografia do galpão onde funcionou a antiga Fábrica de fiação e tecelagem

Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

A primeira década do século XX foi marcada pela introdução do sistema

público de abastecimento d’água, que foi inaugurado em 1906. A instalação
doméstica do serviço, entretanto, era onerosa, e apenas as famílias mais abastadas
conseguiam arcar com os custos, sendo que as demais continuavam a adquirir água
em chafarizes públicos, em cargueiros que a conduziam em animais, ou ainda com a
perfuração de poços em seus quintais.

Ainda na mesma década foi iniciado o funcionamento da companhia

telefônica, que, diferentemente da companhia de águas, não necessitava de capitais
vultosos, sendo, portanto, viabilizada apenas com capital privado. Os serviços de
 79

telefonia, segundo Castelo Branco (2002), atendiam principalmente às repartições

públicas, aos estabelecimentos comerciais e somente a poucos domicílios.

A partir de 1911 iniciaram-se as obras para instalação da “Usina de Luz

Elétrica”, cujo serviço entrou em operação em maio de 1914. O impacto do novo
serviço foi notável na vida teresinense, como narra um cronista do jornal Piauí, que
circulava à época, citado por Castelo Branco (2002):

Tem funcionado às quintas, sábados e domingos a luz elétrica desta

capital. Tem sido de um efeito magnífico: luz intensa e profusa. No
jardim público funcionam os seus grandes arcos voltaicos. É
deslumbrante. O jardim tem tido enorme concorrência quinta feira
última, até às 11 da noite, era grande a concorrência ali de famílias.
(CASTELO BRANCO, 2002, p. 304)

O alcance dos sistemas de abastecimento d’água, energia e de comunicação

telefônica, entretanto, era limitado, em virtude das condições financeiras da
população, o que era um impeditivo, inclusive para a expansão das companhias
prestadoras dos serviços, que contavam com pequeno número de consumidores,
faturamento baixo e, consequentemente, baixa capacidade de investimento.

Outro serviço que alterou a vida dos teresinenses foi o transporte por bonde,
introduzido por iniciativa da Intendência. A operação iniciou no ano de 1926, com
uma linha partindo da estação ferroviária inaugurada naquele ano e o rio Parnaíba,
com uma extensão de 3,0 quilômetros.

Apesar de a estação ferroviária ter sido inaugurada em 1926, o transporte

ferroviário regular só foi iniciado em 1938, com a ligação com a capital maranhense,
o que ocorreu com certo atraso, em função da inexistência de ponte sobre o rio
Parnaíba, cuja construção foi iniciada em 1922, e concluída apenas em 1938.
Anteriormente já existia a ligação ferroviária entre o porto fluvial de Flores – atual
Timon, que fica situada à margem esquerda do rio Parnaíba, em frente a Teresina,
com a cidade de Caxias, durante esse período os passageiros e cargas destinados a
Teresina precisavam fazer a travessia do Parnaíba em canoas.

O período compreendido entre 1920 e 1950, registrou a consolidação de

Teresina como pólo administrativo, prestador de serviços e comercial regional. À
 80

época a navegação fluvial pelo rio Parnaíba na porção Norte do estado propiciava as
trocas comerciais entre o Piauí e outros estados e países. A amêndoa de babaçu, a
cera de carnaúba, couros e peles eram transportadas rio abaixo pelos navios até a
cidade de Parnaíba, de onde eram exportados, e no retorno eram trazidas
mercadorias produzidas fora do estado, que eram distribuídas nas principais
cidades. À época a cidade de Parnaíba sediava diversas empresas importadoras,
ficando em Teresina apenas suas filiais. Paralelamente passou a abrigar serviços
médico-hospitalares e educacionais.

Fisicamente a cidade se expandiu. Em direção ao Norte foram incorporadas

áreas que atualmente correspondem aos bairros Matinha, Mafuá, Vila Militar,
Aeroporto, Matadouro e Cabral; ao Sul, extrapolou a avenida Joaquim Ribeiro,
ocupando áreas atualmente correspondentes aos bairros Piçarra, Vermelha, São
Pedro e Tabuleta. No final desse período as populações de mais alto status
deslocaram-se do centro tradicional para habitar uma nova área residencial,
seguindo o traçado da avenida Frei Serafim, que era uma estrada aberta em 1890
para dar acesso ao rio Poti. Ali se instalaram em palacetes que bem atestavam o
poder político e econômico de seus residentes.

O LANÇAMENTO DO SOCOPO – Cidade Jardim

O ano de 1952, quando se comemorou o centenário de fundação da cidade,

foi marcado pelo lançamento dos primeiros empreendimentos imobiliários da zona
Leste de Teresina de que se tem notícia, um deles foi o SOCOPO2 – Cidade Jardim,
que deu o curioso nome ao bairro, constando de loteamento, clube social, vacaria,
energia elétrica e fonte de água mineral, conforme mostrado nas figuras 01 e 02 da
introdução. Esse empreendimento hoje encontra-se consolidado, sendo que o clube
Tabajaras teve suas atividades recreativas encerradas no ano de 2008, tendo
funcionado, portanto, por cinqüenta e seis anos.

2
Importante esclarecer que o topônimo SOCOPO, teve sua origem na sigla da empresa promotora da
incorporação que era a SOciedade COnstrutora POty, que dessa forma era grafado no material publicitário de
divulgação do Loteamento.
 81

Esse empreendimento, no entanto, era distante do centro da cidade e sua

vocação inicial era a de construção de pequenos sítios de recreio, ou uma zona
balneária, como definiu o cronista do Jornal O Dia, da época, em matéria transcrita
na Introdução deste trabalho, razão pela qual sua ocupação habitacional só veio a
se consolidar décadas mais tarde.

A FUNDAÇÃO DO JOCKEY CLUB DO PIAUÍ

Outro evento marcante do ano de 1952 foi a fundação do Jockey Club do

Piauí, cuja assembleia de criação ocorreu em setembro de 1952, conforme edital
publicado em jornal da época:

JOCKEY CLUB DO PIAUI – CONVITE

A comissão abaixo, contando com o apôio de altas expressões da

sociedade teresinense e de várias autoridades, está empenhada na
organização do “JOCKEY CLUB DO PIAUÍ”, para o que deseja
debater preliminarmente o assunto, com o maior número possível de
interessados. Assim sendo, convida a todos os que se interessarem
pelo elegante esporte, a comparecerem, no dia 8, segunda-feira, às
19 ½ horas, no salão da Associação Comercial do Piauí, onde a
Comissão receberá sugestões, e ao mesmo tempo será nomeada ou
eleita a comissão definitiva.
A comissão abaixo, que assume a iniciativa, tem em vista não
somente o desenvolvimento do esporte, como também os benefícios
refeitos que uma entidade como a que se pretende organizar, exerce
na vida econômica do Estado, melhorando o nível dos rebanhos
eqüinos e fazendo circular e mesmo criar-se riqueza.
Teresina, 1 de setembro de 1925. (Grifo do pesquisador, pois o
correto é 1952)
aa) Major Otávio Miranda, Jeremias Pereira da Silva, João Mendes
Olímpio de Melo, João França Filho, Machado Lopes, Alberto
Pinheiro Teles, Eloi do Egito Coelho, Cìcero Martins Ferraz, José
Nélson de Carvalho, Noé de Araujo Forte, Luiz Batista, José Camilo
da Silveira, Newton da Silveira Cortez, Antonio dos Santos Rocha,
José Ribeiro de Araujo, Joel da Cunha Mendes, José Gayoso e
Almendra, Costa Andrade, Antonio Félix de Carvalho, Alcides Nunes,
Augusto Nogueira Paranaguá, Ezequias Costa, Caio Damasceno e
Constantino Pereira.
(Jornal O DIA, 07 de julho de 1952, Ano II, nº 84, p. 06)

O Jockey Club foi criado naquela ocasião, e se consolidou como importante

local de lazer da população de Teresina, como se demonstra nas matérias
 82

jornalísticas transcritas a seguir, pois, mesmo possuindo um quadro social, pelos

anúncios de eventos publicados em jornais de anos passados, fica patente que o
acesso às dependências do clube era permitida mediante pagamento. Uma
indicação nesse sentido está contida na matéria transcrita a seguir, intitulada
“Primeira Clarinada de Momo”, em que há um preço de reserva de mesa para sócios
e um preço diferente para “outros”.

A seguir transcreve-se interessante edital para arrendamento do bar e

restaurante do clube:

JOCKEY CLUB DO PIAUI

Arrendamento do Bar-Restaurante

O Jockey Club do Piaui espera inaugurar a 12 de outubro as

seguintes dependências:
1) Piscina
2) Parque infantil com variados brinquedos
3) Quadra de “Basket” e “Volley”
4) Jogos de salão
5) Bar e restaurante.
Estão em estudo, ao mesmo tempo em que programa estas
inaugurações, as seguintes pretensões desta sociedade:
a) Extensão de uma linha regular de Ônibus até o hipódromo;
b) Funcionamento de uma “boite” em determinados dias da
semana.
Enquanto se programa estes acontecimentos marcantes na vida de
nosso Jockey Club,
ESTÁ DISPOSTO A ARRENDAMENTO O BAR-RESTAURANTE DO
CLUB,
Para que se recebam as propostas dos interessados, por todo o mês
de agosto e se prestam os esclarecimentos sobre as condições do
negócio. [...]
Jornal O Dia, 11/08/57 – Ano VII, nº 484, p.03.

Há notícias de que também ali aconteciam animados bailes carnavalescos,

conforme narra um cronista, também do Jornal O Dia, conforme segue:
 83

JOCKEY CLUB DO PIAUI

Primeira Clarinada de Momo!!!
O Jockey Club do Piaui acaba de enfileirar-se entre as coletividades
que integram o cortejo triunfal de MOMO, o rei da folia, e, como
primeiro brado de rompimento da marcha, realizará sábado e
domingo próximos, duas festas:
SÁBADO, Dia 8, monumental assalto carnavalesco, com todas as
perspectivas já delineadas, de uma grande festa.
DOMINGO, Dia 9, um lindo banho a fantasia para meninas, seguido
de baile infantil com prêmios distribuídos às portadoras das mais
originais fantasias.
A Diretoria do Jockey já providenciou tudo, para que haja todas as
facilidades, a saber:
a) Baixo preço das mesas a serem reservadas:
CR$ 100,00 para sócios
CR$ 200,00 para outros
b) Reservas de mesas para todas as festas carnavalescas,
inclusive para as de sábado, 8, e domingo, 9 do corrente, serão feitas
na Gravataria São Geraldo ou na sede do Jockey Club (Hipódromo
dos Noivos)
c) Transporte fácil e barato: auto-lotação a todo momento,
partindo da Praça Pedro II;
d) Serviço de bar eficiente;
e) Bôa orquestra;
f) “Dancing” amplo, arejado e ao abrigo da chuva;
g) Tudo o mais que convém a uma festa animada.
Vamos todos ao Jockey Club, nos dias 8 e 9 espairecer nós próprios
e proporcionar aos nossos filhos algumas horas de festa e alegria.
NESSES DIAS, O ASFALTO JÁ ESTARÁ PRONTO, NÃO HAVERÁ
POEIRA NOS DIAS DO CARNAVAL, O JOCKEY DARÁ FESTAS
PARA ADULTOS E CRIANÇAS, INCLUSIVE UM BANHO A
FANTASIA PARA MOÇAS.
Jornal O Dia, 06/02/1958, Ano VIII, nº 535, p.03

Um dos principais objetivos elencados para a fundação do Jockey Club foi,

todavia, o incentivo à prática do turfe, com o consequente melhoramento das raças
do rebanho equino do estado. Nesse mister a instituição também cumpriu seu papel.
Veja-se a seguir o animado convite para um evento turfístico no também chamado
Hipódromo dos Noivos:

JOCKEY CLUB DO PIAUI

GRANDE SENSAÇÃO NO HIPÓDROMO DOS NOIVOS
HOJE – DOMINGO – DIA 28 – às 15:30 horas – HOJE
Venham todos assistir as sensacionais corridas do dia 28! Seis
grandes páreos disputadíssimos, integrados pelos mais ilustres
parelheiros!
Grande desafio entre Fakir e Parker.
 84

PRÊMIOS DE ESTARRECER! - RICOS BRINDES!

ENTRADA GRÁTIS!
Ônibus partindo da Praça Pedro II levarão todo mundo ao Hipódromo
dos Noivos, Domingo às 15:30 horas.
Jornal O Dia 28/11/1954 – Ano IV, Nº 211, p.03.

O ciclo de existência do Jockey Club do Piauí, no local em que foi fundado,

está finalizado, após 60 (sessenta) anos de existência. Em uma reunião ampliada da
diretoria do clube foi decidida a venda do imóvel onde funciona sua sede social, à
avenida Nossa Senhora de Fátima, pela quantia de R$ 25.000,000,00 (vinte e cinco
milhões de Reais) tendo como comprador o consórcio formado pelas empresas
Construtora Boavista ltda e Elo Engenharia ltda, conforme escritura pública lavrada e
registrada no Livro B Nº 74, de registro de Títulos e Documentos, sob número de
ordem 34.139 de 14 de março de 2012. Essa venda encerra a existência de todos os
clubes sociais civis que existiram na área do recorte espacial da pesquisa.

O LANÇAMENTO DO PARQUE CEARÁ E DA VILA DE FÁTIMA

Em seguida à fundação do Jockey Club do Piaui foram implantados os

primeiros loteamentos residenciais urbanos da zona leste de Teresina, que foram o
Parque Ceará e a Vila de Fátima, correspondendo à área atual do Jóquei e à parte
atual do bairro de Fátima ao sul da avenida Dom Severino. A implantação desses
loteamentos ocorreu ao norte do Jockey Club, separado apenas pela avenida Jóquei
Clube, no caso do Parque Ceará; e ao Oeste do clube, separado pela avenida
Nossa Senhora de Fátima, no caso da Vila de Fátima. Os dois loteamentos tinham
partidos urbanísticos similares, ambos possuindo quadras, com áreas de,
aproximadamente, 6.400,00m² (seis mil e quatrocentos metros quadrados) cada
uma.
As áreas residenciais das famílias de mais alta renda que se formaram em
seguida foram, inicialmente, alojadas nesses loteamentos no entorno do clube. Ver
o mapa 07 e as figuras 31, 32, 33 e 34, onde se pode acompanhar a evolução da
ocupação dessas áreas entre os anos de 1972 e 2011.
As quadras dos loteamentos ora referidos têm formato aproximadamente
quadrado, com lados medindo em torno de 80,00m. Há, entretanto, variações,
dependendo dos formatos das glebas parceladas e de fatores outros que se
desconhece. Verifica-se, todavia, que as quadras, em grande parte, foram
 85

comercializadas divididas em 04 (quatro) lotes, com áreas em torno de 1.600,00m²

(mil e seiscentos metros quadrados), localizados em esquinas e lindeiros a duas
ruas concorrentes. Em lotes nesse formato, ou ainda maiores, essas famílias
construíam suas residências.

Essas são as características dos lotes paradigma das áreas onde foram
implantados o Parque Ceará e a Vila de Fátima. Informalmente, o mercado
imobiliário trabalha como sendo esses os parâmetros mínimos aceitáveis para lotes
situados nesses bairros para que se possa empreender incorporações
verticalizadas.

Observa-se que, com o grande número de edifícios já construídos nesses

loteamentos, conforme cadastramento realizado no decorrer desta pesquisa, que
apontou no final do ano de 2011 um total de 64 (sessenta e quatro)
empreendimentos implantados, lotes com essas características sofreram forte
valorização, conforme se demonstrará adiante, e, em decorrência, muitas casas de
alto padrão já foram ou estão sendo demolidas para dar lugar a condomínios
verticais, muitas delas, casas construídas na década de 1980, sem ter completado
30 anos.

Um caso que ilustra bem esse fenômeno é o da quadra onde estão

encravados os edifícios Lyon e Anturius (figura 30), como se demonstra a seguir,
uma residência de alto padrão não chegou a completar 20 anos de existência.

O terreno onde existia o hipódromo do Jockey Club foi loteado no início da

década de 1980, para que fosse construída uma nova sede social e adquirida uma
gleba para construir outra pista, em local fora da zona urbana. O mosaico da figura
30 mostra os dois edifícios e fragmentos de imagens aéreas de Teresina tiradas
respectivamente nos anos de 1983 e 2003. Na imagem de 1983 pode-se observar o
terreno ainda desocupado e na imagem de 2003 já se pode visualizar a sombra de
um edifício sendo construído no local. No intervalo de tempo entre as duas imagens
ali existiu uma residência de alto padrão arquitetônico.

Essa modificação frenética da conformação espacial indica que a segunda

geração nascida no Jóquei e bairros vizinhos está passando por uma mudança
radical na forma de morar, se relacionar, se divertir e trabalhar.
 86

Edifício Lyon Edifício Anturius

Imagem aérea de 1983, mostrando o Imagem aérea de 2003, mostrando o Jockey

Jockey Club e o terreno livre ao lado Club e o terreno já com um edifício, visível
por meio de sua sombra.
Figura 30 – Mosaico fotográfico mostrando a evolução da ocupação do espaço urbano no
entorno do Jockey Club.
Fontes: Imagens dos edifícios – CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.; Imagens aéreas –
Bases cartográficas da Prefeitura Municipal de Teresina de 1983 e 2003.

Nas visitas feitas a escritórios imobiliários no decorrer da pesquisa, a

sensação que ficou foi a de que as pessoas têm pressa, muita pressa em “mudar
para um apartamento”. Muita pressa em atender aos apelos da propaganda
ideológica do mercado imobiliário, que lhes incute a ideia de que merecem, podem e
devem “morar no Jóquei”, exatamente a região do “Parque Ceará” e da “Vila de
Fátima”.
 87

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
9.440.000 9.440.000

9.439.000 9.439.000

VILA DE

JOCKEY CLUB DO PIAUI

RI
O
PO
TY

9.438.000 9.438.000
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina Datum: South American 1969
Organizado pot: CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011 Escala: 1:20.000
 88

Figura 31 – Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do contorno do

loteamento Vila de Fátima, parte do contorno do Parque Ceará e parte do contorno do
terreno original do Jockey Club do Piauí no ano de 1972.
Fonte: Base Cartográfica da AGESPISA DE 1972
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

Figura 32 – Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do contorno do

loteamento Vila de Fátima, contorno do Parque Ceará e contorno do terreno original do
Jockey Club do Piauí no ano de 1983.
Fonte: Base Cartográfica da Prefeitura Municipal de Teresina de 1983
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011
 89

Figura 33 – Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do contorno do

loteamento Vila de Fátima, parte do contorno do Parque Ceará, terreno atual do Jockey
Club do Piauí no ano de 2003.
Fonte: Base Cartográfica da Prefeitura Municipal de Teresina de 2003
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

Figura 34– Imagem aérea de parte da área de estudo, com a indicação do contorno do
loteamento Vila de Fátima, contorno do Parque Ceará, terreno atual do Jockey Club do
Piauí e Loteamento Jóquei Clube, no ano de 2011.
Fonte: Google Earth, 2011.
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. 2011

A área correspondente aos loteamentos Parque Ceará e Vila de Fátima, bem

como a parte loteada do Jockey Club, compreende os terrenos mais valorizados
 90

atualmente nos bairros da zona Leste, quer em função, simplesmente, da

localização, quer pelo potencial construtivo permitido, que é 4 (quatro), significando
dizer que é possível construir nesses terrenos até 4 (quatro) vezes a sua área.

A CONSTRUÇÃO DA PONTE JUSCELINO KUBITSCHEK (1957)

A ocupação da margem direita do rio Poti se fortaleceu a partir da construção
da ponte de concreto armado, que ligou a avenida Frei Serafim à rodovia BR-343,
concluída em 1957, denominada de Ponte Juscelino Kubitschek.

Anteriormente havia uma ponte estruturada em madeira, construída no ano de

1936, que, segundo consta na mensagem do governador Leônidas Mello à
Assembléia Legislativa, no ano de 1936, “tinha um comprimento de 170,00m de
extensão e uma largura de 6,20m.” MELLO (1936)

Figura 35 – Vista da antiga ponte de madeira sobre o rio Poti

FONTE: Acervo do Arquivo Público do Estado do Piauí (s/d)

Essa ponte fazia a travessia do rio Poti, na altura do bairro Cristo Rei, antigo
lugar São Raimundo, onde atualmente existe a ponte ferroviária e a ponte Wall
Ferraz. Segundo Lima et Portela (2003), essa ponte de madeira foi destruída por
uma enchente do rio Poti ainda na década de 1940, ficando a travessia do rio
prejudicada.
Em consequência da ruína da ponte, ainda segundo Lima et Portela (2003), a
travessia passou a ser feita por balsa, no local conhecido por Porto dos Noivos,
 91

fazendo a interligação entre a avenida Frei Serafim e a avenida João XXIII. Essa
situação perdurou até o ano de 1957, com a inauguração da ponte Juscelino
Kubitschek (figuras 36 e 37).

Figura 36 – Vista da ponte Juscelino Kubitscheck em obras

Fonte: Acervo do Arquivo Público do Estado do Piauí (s/d)

Figura 37 – Ponte Juscelino Kubitschek, inaugurada em 1957;

FONTE: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011
 92

A CONSTRUÇÃO DA CAPELA DE NOSSA SENHORA DE FÁTIMA (1963)

Em 1963 um acontecimento marcava de forma importante a vida dos

habitantes da margem direita do rio Poty, que foi a construção da Capela e do
Centro Social de Nossa Senhora de Fátima, cuja influência agregadora sobre os
primeiros ocupantes dos bairros Jóquei e Fátima e de fortalecimento de sua
identidade foi marcante, graças à atuação do Arcebispo de Teresina Dom Avelar
Brandão Vilella.

A construção da capela foi apenas um marco, mas a movimentação de

caráter religioso foi iniciada muito antes, segundo relato do Padre Isidoro Pires
transcrito a seguir, entre os anos de 1955 e 56.

Nem sei mais. Foi lá por 55 ou 56, e aquele pedaço de chão era
apenas uma terrinha cortada por largas derrubadas, mal sulcadas
por estreitas trilhas. Uma casinha aqui e acolá, meio escondidas pela
folhagem de galharia espessa. Crianças rajadas e seminuas
acorriam atraídas pela explosão da motocicleta amarela. Apareceu,
para surpresa do rabiscador destas linhas, a silhueta esguia de
mulheres não estranhas. Logo um pedido: Padre, venha dar
catecismo aqui. Há muitas crianças. A gente nem vai na missa
porque é longe. Venha.
Não se fez por esperar a promessa. E o catecismo começou. Com
um pedaço de trilho foi improvisado um sino. Mais tarde uma missa
por mês. Dom Avelar... missa dominical. E estava lançada a semente
do evangelho nesta terrinha reservada à proteção da Virgem de
Fátima. Uma capelinha tosca e desengonçada. Um posto médico.
Um dentista. Uma pedra fundamental, e lá se foi.
Agora um big centro social e um bairro que cresce dia a dia. Uma
gleba que se valoriza. Uma civilização que caminha.
Fonte: ASA, Boletim nº 1. Teresina, 1961. Apud Lima et
Portela (2003).

A importância da Paróquia de Fátima, principalmente em função do

dinamismo de seu pároco atual, Padre Tony Batista, já não se faz sentir apenas no
território de sua circunscrição, mas por toda a cidade de Teresina, através dos
diversos eventos que promove ao longo do ano, em especial a Caminhada da
Fraternidade, que chega à sua 17ª edição, reunindo anualmente mais de 60.000
(sessenta mil) pessoas e arrecadando recursos que ajudam a manter diversas obras
da Arquidiocese de Teresina, em especial a ASA – Ação Social Arquidiocesana, que
 93

se faz presente em diversos Centros Sociais da cidade, levando serviços de atenção

à vida e à saúde das comunidades menos favorecidas.

O PLANO DE DESENVOLVIMENTO LOCAL INTEGRADO - PDLI

Ao final da década de 1960, em outubro de 1969, é concluída a elaboração do

Plano de Desenvolvimento Local Integrado de Teresina – PDLI1, fruto de contrato
celebrado entre a Prefeitura de Teresina e a empresa COPLAN S. A. Construções e
Planejamentos, tendo como interveniente o Serviço Federal de Habitação e
Urbanismo – SERFHAU, órgão do Ministério do Interior, que, à época, norteou a
elaboração de Planos de Desenvolvimento em diversas cidades brasileiras. O PDLI
é considerado o primeiro instrumento de planejamento urbano de Teresina.

Ao analisar o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do município de

Franca-SP, FERREIRA (2008), citando AZEVEDO (1976), CINTRA E HADDAD
(1978), ROLNIK (1997), MARICATO (2001) E VILLAÇA (1999 e 2005), argumenta
que a metodologia de planejamento utilizada “privilegiava um diagnóstico dos
problemas urbanos e uma pretensa racionalidade na elaboração das proposições.”
Diversos planos elaborados segundo essas diretrizes sofreram críticas, em função
de sua escassa eficácia, apontada em diversos trabalhos2, que recorrentemente
criticam os seguintes aspectos:

A centralização de poder no Executivo; A ausência de participação

da sociedade e dos usuários dos serviços públicos na definição dos
investimentos e das políticas públicas; A ineficácia de um
planejamento urbano considerado tecnocrático, baseado num
diagnóstico excessivo, irreal, que se espelhava numa legislação
elitista e na burocracia, incapaz de enxergar e diferenciar a cidade
real daquela dos mapas. (FERREIRA, 2008, p.12)

Ao longo da apresentação do PDLI será possível, sob alguns aspectos,

confirmar ou não as críticas a respeito da metodologia do SERFHAU.

1
Ao longo do texto o Plano de Desenvolvimento Local Integrado será referido resumidamente por PDLI.
2
Os trabalhos citados por Ferreira (2008), que são AZEVEDO (1976), CINTRA E HADDAD (1978), ROLNIK (1997),
MARICATO (2001) E VILLAÇA (1999 E 2005)
 94

Em relação à questão de centralização de poder no Executivo é fato notório.

Injustificável, porém compreensível, afinal, o SERFHAU foi criado pelo Ministério do
Interior, durante os governos militares, quando o poder legislativo era apenas um
poder que referendava proposições do executivo, posição que foi fortalecida com a
edição do Ato Institucional número 5 – AI-5.

Quanto à ausência de participação popular, isso era uma consequência do

fato anterior. Participação popular prescindia organização popular, o que era vetado
pelo AI-5.

Ao apresentar o relatório do PDLI, o prefeito municipal à época teceu os

seguintes comentários:

[...] A implantação deste Plano significa o início do processo de

planejamento indispensável à reorganização dos serviços internos e
à capacitação da prefeitura para oferecer à comunidade teresinense
os meios necessários ao seu desenvolvimento econômico e social.
Teresina é a primeira capital brasileira a dispor de um instrumento de
trabalho dessa natureza, que assegura a compatibilização dos
aspectos físico-territorial, econômico, social e institucional, bem como
a adequação dos objetivos locais ao planejamento nacional, regional
e estadual.
Promovi a formação de uma equipe, composta de programadores,
administradores, engenheiros, arquitetos e economistas e, agora,
pretendo, graças à colaboração do ministério do interior, da SUDENE
e do Governo do Estado, implantar com êxito todo o Plano.
Posso assegurar que, de forma progressiva mas firme, Teresina
receberá o impacto de uma administração moderna, voltada
inteiramente para os interesses da coletividade, capaz de integrá-la
no ritmo do Brasil Grande.
Dr. José Raimundo Bona Medeiros
Prefeito de Teresina (PDLI. 1969, p. 2)

Observa-se que em momento algum é feita qualquer referência ao legislativo

municipal, ou a qualquer outra organização, ficando a elaboração do plano como
iniciativa personalística do prefeito municipal.

O sucessor do prefeito Bona Medeiros, que havia exercido o cargo por

apenas 07 (sete) meses e renunciara para se candidatar a deputado estadual, foi o
Dr. Haroldo Borges, que ficou à frente da administração municipal entre junho de
1970 e março de 1971, e para quem, em função do PDLI, Teresina passaria por
 95

profundas transformações. A seguir é transcrito trecho de “entusiasmada” entrevista

concedida por ele a um jornal local.

[...] No ano de 2000 a cidade de Teresina irá desaparecer. Pois a

cidade se fundirá numa metrópole gigantesca e terão desaparecido
também os inúmeros problemas que hoje infernizam a vida dos
teresinenses, como as longas esperas nas filas de condução.
Desaparecerão as ruas estreitas. Haverá parques e a cidade será
mais verde. O sistema viário permitirá o rápido escoamento do
tráfego.
Isto que parece sonho pode ser uma previsão, pois o futuro de
Teresina está governado pelo Plano Local de Desenvolvimento
Integrado. O plano já veio um pouco tarde. Mas nos orgulhamos de
ser a primeira cidade do norte e nordeste a ter um plano. E se algum
prefeito tem de começar a implantá-lo, seremos o primeiro, pois não
posso compreender que, ao chegarmos ao século XXI Teresina
cresça ao acaso, da desplanificação ou ao sabor dos interesses e da
ambição individual.
Temos um plano, o preço nada significa. Devemos implantá-lo para
que nos antecipemos ao tempo e às circunstâncias, “prevendo” em
lugar de “remediar”[...]
(Jornal O DIA, 02 de agosto de 1970)

O relatório do PDLI (1969) foi dividido em quatro seções, onde inicialmente

constava um diagnóstico da cidade de Teresina, denominado de “Teresina: entraves
e impulsos no seu desenvolvimento”; em seguida uma seção dedicada à
apresentação de “Estratégia para o desenvolvimento local”; uma terceira seção
referente ao “Programa de ação”, destacando ações a serem desenvolvidas pela
Prefeitura, classificadas como Prioritárias e Especiais, além de ações a serem
desenvolvidas por outros órgãos; e a seção final, referente à implementação do
processo de planejamento no município.

A fase diagnóstica abrangeu os seguintes aspectos: localização do sítio

urbano e características de sua ocupação; relevo, clima, hidrografia e geologia do
território municipal; aspectos demográficos; estratificação social, caracterização do
emprego, habitação, aspectos culturais, alimentares e de higiene da população;
inventário dos sistemas públicos de distribuição de água, energia elétrica, coleta e
tratamento de esgoto, telefone, coleta de lixo e do sistema viário municipal;
levantamento e caracterização do zoneamento urbano espontâneo; atividade
agrícola e pecuária; atividade industrial, comercial e do setor terciário; diagnóstico da
 96

administração pública municipal, finanças públicas, educação, saúde pública,

paisagismo, desenvolvimento comunitário e segurança pública. Em termos físicos, o
capítulo de diagnóstico consumiu metade do relatório do plano, o que confere
sentido às críticas dos pesquisadores citados por FERREIRA (2008).

Em relação às estratégias para o desenvolvimento, o Plano foi elaborado sob

condicionamentos climáticos, geológicos e geotécnicos; e abrangeu a perspectiva
agrícola, industrial, do setor terciário, macroeconômica, sociológica, físico-territorial e
institucional.

Quanto aos Programas de Ação de Execução pela Prefeitura, foram

montados o Programa de Saneamento Básico, incluindo os subprogramas de
Esgoto Pluvial e Limpeza Urbana; o Programa de Educação, incluindo a Ampliação
da Rede Escolar Municipal Primária, a Implantação de Sistema Administrativo, a
Recuperação da Rede Escolar Primária Municipal de Teresina, Implantação da Rede
Escolar Municipal de Nível Médio da Zona Rural, Admissão de Novos Professores e
a Criação de Quadro e Formação de Supervisores; o Programa de Saúde, incluindo
a Construção e instalação de Postos de Saúde Municipais, a Admissão de Pessoal
Atendente e a Limitação da Área de Atuação do Município no Setor de Assistência
Médica; o Programa de Renovação Urbana, com os subprogramas de Recuperação
de Praças da área central, de Pavimentação e Limpeza de Vias e de Reestruturação
do Centro da Cidade; o Programa de Implantação do Sistema Viário; o Programa de
Reforma Administrativa, incluindo o Treinamento de Pessoal, Organização do
Cadastro de Pessoal, Implantação do Sistema de Controle do Tempo de Serviço,
Atualização do Sistema de Vencimentos, Elaboração de Normas Complementares,
Organização de Concursos Públicos, Modernização dos Serviços de Arrecadação e
Fiscalização Tributária, Implantação e Aperfeiçoamento do Sistema de Planejamento
e Execução Orçamentária; o Programa de Paisagismo e Recreação; o Programa de
Segurança; o Programa de Cultura e o Programa de Habitação.

Os Programas de execução por outros órgãos foram o de Estudo e

Delimitação da Área Programa de Teresina; o Programa de Rede de Estradas
Vicinais; o Programa de Desenvolvimento Industrial; o Programa de Agricultura; o
Programa de Organização do Tráfego na Zona Urbana; o Programa de Educação,
incluindo o subprograma de Criação e Instalação da Universidade Federal do Piauí;
 97

o Programa de Transportes; os Programas de Pesquisa de Recursos Hídricos e

Minerais.

Atendo-se ao objeto da pesquisa, serão apresentados a seguir aspectos do

PDLI (1969) atinentes à área do recorte espacial de abrangência do estudo.

O primeiro aspecto abordado no diagnóstico do PDLI (1969) em relação à

zona Leste foi o da ocupação urbana, conforme segue:

“Os anos 60 marcaram a ocupação além do rio Poti, (as Leis nº 972
de 4 de março de 1964 e nº 1.123, de 6 de julho de 1967 definiram
novos limites urbanos). A construção e pavimentação da BR-343,
aliada à necessidade natural de expansão urbana, contribuiu para
uma intensificação de loteamentos, resultando em um parcelamento
desordenado, o que gerou uma malha confusa e complexa, sem
maior hierarquização das vias existentes.
É agravante o fato de que a maioria destes loteamentos vendidos,
(aprovados pela Prefeitura, sem obedecerem aos mínimos requisitos
da lei federal de loteamentos), permaneçam desocupados, numa
espera evidente de valorização da área.” (PDLI, 1969, p. 12)

A ocupação da zona Leste, portanto, foi desordenada e teve desde o início

vastas áreas de terras reservadas para especulação imobiliária.

Em 1968 a ocupação dos bairros de Fátima e São Cristóvão possuía uma

densidade demográfica muito baixa, da ordem de 0,0001hab/m² em Fátima e 0,0017
hab/m² no São Cristóvão, conforme indica a figura 38.

Importante esclarecer que a área denominada como bairro de Fátima

corresponde atualmente ao bairro Jóquei, parte do bairro de Fátima, parte do São
Cristóvão e parte do Horto.

O suprimento de serviços públicos na área estudada até então era mínimo,

sendo que alguns serviços sequer existiam. As figuras 39, 40, 41, 42 e 43 a seguir,
que são reproduções de plantas cadastrais do PDLI, dão a indicação precisa do que
existia por ocasião de sua elaboração.
 99

O sistema de abastecimento de água da cidade não servia a área,

conforme ilustra a figura 39. A população então ali residente captava água a
partir do Rio Poti e de poços cacimbões, esses facilitados em virtude da pouca
profundidade do lençol freático nas regiões até então ocupadas, ainda muito
próximas ao Rio Poti. A captação de água em poços cacimbões, no entanto,
em pouco tempo se tornou inviável, em virtude de sua contaminação pelo uso
de sistemas de fossas e sumidouros para tratamento de efluentes de esgotos
domésticos, pois também não havia rede de coleta de esgotos, conforme
mostrado na figura 40.

As redes de distribuição de energia elétrica só existiam no trecho urbano

da BR-343 – atual avenida João XXIII; da estrada de Teresina a União e
Parnaíba – atual avenida Presidente Kennedy; nas avenidas Nossa Senhora de
Fátima e Jóquei Clube e mais uma dezena de ruas, como mostra a figura 41.

Rede de telefone só havia no trecho inicial da BR-343 (avenida João

XXIII), até atingir a residência do DNER, (ver figura 42).

Em relação à pavimentação de logradouros, verifica-se pela figura 43,

que havia duas tipologias empregadas na área. As únicas vias com
pavimentação asfáltica eram as rodovias BR-343 (avenida João XXIII) e a
estrada para União (Avenida Presidente Kennedy). As avenidas Nossa
Senhora de Fátima e Senador Arêa Leão possuíam pavimentação poliédrica.
 105

A zona Leste, desde os primórdios de sua ocupação, foi caracterizada

como área destinada, de alguma forma, às classes mais abastadas. O relatório
do PDLI é enfático ao afirmar que “No bairro de Fátima (Jóquei)1 concentram-
se vários clubes sociais, sendo este, por vocação, o local de recreação da
Classe Alta da cidade.”2 O que já poderia ser encarado como uma possível
ação ideológica e de marketing dos proprietários de terras na região. Essa
afirmação é ilustrada pela figura 27, no final do capítulo 01, que mostra as
áreas que já foram ou ainda são ocupadas por clubes sociais nos bairros
estudados e adjacências.

Em relação ao valor da terra urbana, verificou-se pelo relatório do PDLI,

que em 1969 havia um zoneamento espontâneo, com zonas residenciais e
zonas comerciais, e que essa diferenciação no uso influenciava
substancialmente essa valorização fundiária. Os bairros de Fátima e São
Cristóvão tinham terrenos comercializados a NCr$ 5,00/m² (cinco cruzeiros
novos por metro quadrado), (ver figura 44), e considerados como área com
tendência de ocupação do tipo Residencial 1, equivalente à parte residencial da
avenida Frei Serafim e áreas próximas, como também ilustra a figura 44. Para
que se tenha um parâmetro de comparação, terrenos na área comercial do
centro da cidade eram comercializados a NCr$ 50,00/m², (cinqüenta cruzeiros
novos por metro quadrado), ou seja, a terra na zona Leste valia apenas o
equivalente a 10% do que valia no centro da cidade. Comparando-se os
valores acima com o salário mínimo vigente em maio de 1969 que era de NCr$
156,00 (cento e cinqüenta e seis cruzeiros novos) e os valores atuais, verifica-
se que 1,0m² de terreno no bairro de Fátima equivalia a 3,21% do salário
mínimo. Atualmente – dezembro de 2011 - os terrenos no bairro Jóquei estão
sendo comercializados, em algumas áreas, a R$ 1.600,00/m² (mil e seiscentos
reais por metro quadrado), ou seja, o preço de 1,0m² de terreno equivale a
294,66% do salário mínimo, que vale, em dezembro de 2011, R$ 543,00
(quinhentos e quarenta e três reais). Essa comparação do preço da terra
urbana com o salário mínimo vigente é um critério que aqui se propõe para se

1
À data do PDLI as denominações dos bairros de Teresina ainda eram informais e imprecisas.
2
A referência para o relatório do PDLI 1969 é (COPLAN S. A., 1969)
 106

aferir a segregação socioespacial, por refletir a possibilidade de acesso das

pessoas à terra e, consequentemente, à moradia.

A tabela 06 a seguir ilustra essa proposição, pois mostra que um

trabalhador que percebia 1,0 salário mínimo no ano de 1969, se
comprometesse 20% (vinte por cento) de sua renda, poderia adquirir um lote
de terreno com 200,00m² (duzentos metros quadrados)3 em,
aproximadamente, 32 (trinta e duas) prestações4. Também é apresentado um
valor intermediário, obtido na documentação do PET, para o ano de 1976,
quando já se percebe forte perda de poder de compra do salário mínimo em
relação ao preço da terra. Atualmente, com os preços praticados no bairro,
sequer se fala em loteamento de áreas, pois a terra ficou muito cara para a
habitação unifamiliar, sendo uma das razões para o fortalecimento da
verticalização, como escreveu SOUZA (1994):

[...]Feitas estas ressalvas, pode-se desenvolver a interpretação

com base na hipótese de que a verticalização “segue” a
valorização dos terrenos, ou seja, a verticalização aparece em
áreas bem equipadas em infra-estrutura e acessibilidade.
(SOUZA, 1994, p.164)

TABELA 06 - Indicação da moeda, do preço da terra no Jóquei, o salário

mínimo vigente e a relação salário mínimo/preço da terra nos anos de 1969,
1976 e 2011
ANO MOEDA PREÇO DA TERRA SALÁRIO MÍNIMO RELAÇÃO
NO JÓQUEI VIGENTE SALÁRIO MÍNIMO/
(1,00m²) PREÇO DA TERRA
1969 NCr$ NCr$ 5,00/m² NCr$ 156,00 31,20m²
1976 Cr$ Cr$ 200,00/m² Cr$ 768,00 3,84m²
2011 R$ R$ 1.600,00/m² R$ 543,00 0,33m²
FONTES: Valores do salário mínimo – IBGE; Preço da terra no Jóquei em 1969 – PDLI
– figura 45; Preço da terra no Jóquei em 1976 – PET I – figura 51; Preço da terra em 2011 –
CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011; ORGANIZAÇÃO: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011

3
200,00m² é a área mínima considerada para lotes de interesse social no município de Teresina
atualmente;
4
Sem considerar os juros do financiamento.
 108

Em relação às estratégias propostas no relatório do PDLI (1969) para a

zona Leste, verificou-se que a atuação dos proprietários de terras se fortaleceu,
pela seguinte afirmação:

[...]Os bairros de Fátima e São Cristóvão serão valorizados de

maneira a se transformarem na zona nobre de recreação e
cultura da cidade, com densidade prevista de 60 habitantes por
hectare, encontrando-se aí, além da área reservada a um
futuro centro comunitário, a área destinada ao “Campus
Universitário” e ao Hotel de Turismo que venha a ser
instalado.[...] (COPLAN S. A., 1969, p. 63)

A justificativa apresentada para a densidade populacional proposta, de

0,006hab/m² (ver figura 45) foi de que os bairros de Fátima e São Cristóvão
eram onde se localizavam os melhores clubes da cidade, o que contribuiria
para solidificar a vocação natural de setor cultural e recreativo. E de que ali
também seria localizado o Campus Universitário.

Tendo-se em vista a densidade populacional proposta, a área mínima

dos lotes seria de 360,00m², com recuos mínimos na testada de 5,00m e taxa
de ocupação máxima de 40%.

A legislação urbanística existente à época resumia-se a um Decreto-Lei

de 1939. Considerando-se que já havia se passado 30 (trinta) anos desde sua
entrada em vigor, todos os conceitos nele constantes se encontravam
totalmente ultrapassados em função da evolução das técnicas construtivas. A
equipe de elaboração do PDLI (1969), então definiu como prioridade dotar
Teresina dos instrumentos urbanísticos adequados à sua gestão e
modernização. De fato, ainda durante a elaboração do Plano, foi elaborado o
Decreto nº 25, de 16 de dezembro de 1968, que fixava normas gerais de
parcelamento do solo e de execução de obras em caráter emergencial.

Os programas de ação relacionados aos bairros da área de estudo

foram os sub-programas de pavimentação e limpeza de vias, que
contemplavam diversos aspectos, desde a hierarquização das vias, até o
estabelecimento do tipo de pavimentação a ser aplicado, de forma que as vias
primárias receberiam pavimentação asfáltica, as secundárias receberiam
pavimentação com paralelepípedos e as vias terciárias seriam pavimentadas
 109

com pedras brutas. No total os bairros de Fátima1 e São Cristóvão receberiam

16.400m de ruas pavimentadas com asfalto, 19.600m com pavimentação com
paralelepípedos e mais de 60.000m de ruas pavimentadas com pedras brutas.
Adicionalmente foi definida a área destinada ao futuro Campus Universitário de
Teresina, que seria compreendido ao Oeste pela rua mil – atual avenida
Homero Castelo Branco; ao Leste pela estrada para Parnaíba – atual avenida
Presidente Kennedy; ao sul, pela avenida Rio Poti e ao Norte, pela rua
Visconde da Parnaíba. A área compreendida por essas vias era de
aproximadamente 500.000m² e seria empregada para instalação e futura
expansão do Campus2.

Outra parte do Programa de Ação era a elaboração dos Projetos de

Legislação Urbanística da cidade, que, na realidade, não diziam respeito
apenas à área de estudo, mas a toda a cidade, o que compreendeu a
elaboração de 03 anteprojetos de lei.

Anteprojeto de lei que institui o Plano Físico-Territorial – que estabelecia

as diretrizes gerais e os objetivos do Plano como um todo, definia o
zoneamento da área urbana e seus objetivos primordiais e fixava, entre outros
elementos, os usos, o sistema viário, as taxas de ocupação dos lotes e o
coeficiente de utilização. Com ela a prefeitura municipal ficaria dotada dos
meios legais para promover e densificar os vários bairros de Teresina, e aos
profissionais era dada maior liberdade de concepção de projetos, possibilitando
o surgimento de diferentes soluções arquitetônicas e de variadas perspectivas
nos logradouros urbanos;

Anteprojeto de lei de parcelamento do solo urbano, que foi estruturado

tendo como meta principal evitar a divisão indiscriminada e prejudicial dos
terrenos citadinos, a fim de conter o crescimento urbano desorientado e de
dotar a municipalidade de normas jurídicas capazes de obrigar os loteadores e
compradores de lotes a cumprirem com suas obrigações;

1
Bairro de Fátima aqui equivale, aproximadamente, à área atual dos bairros de Fátima, Jóquei Clube e
parte do São Cristóvão. Isso porque os bairros de Teresina só receberam denominações oficiais, com
definições de territórios, em 1988.
2
Por ocasião da implantação do Campus Universitário, outra área foi escolhida. Por não fazer parte do
escopo desta pesquisa, a explicação para essa mudança não foi buscada.
 111

O anteprojeto do Código de Edificações reuniu e sistematizou todas as

disposições concernentes à política das construções, visando à higiene, à estética e
à comodidade das edificações em particular e da cidade em geral. O anteprojeto foi
dividido em capítulos, que foram: das definições; do Licenciamento; dos elementos
componentes da edificação; da estética das edificações; das edificações para fins
residências; das edificações para fins utilitários; das edificações para fins culturais e
recreativos; das obras e exigências complementares e da ação fiscalizadora.

Houve ainda a proposição de acréscimo de uma zona fiscal imobiliária, que

compreenderia o bairro de Fátima, que embora já fizesse parte da zona urbana da
cidade, não contava com qualquer cadastramento imobiliário na prefeitura municipal.

As pesquisas aos diários oficiais da época indicaram que inicialmente o

prefeito municipal baixou um ato, em 30 de janeiro de 1970, publicado no Diário
Oficial do Estado do Piauí, intitulado REGIMENTO INTERNO DA COORDENAÇÃO
DE PLANEJAMENTO, que foi investida na missão de ser o órgão central do sistema
de planejamento e programação orçamentária do município, tendo por finalidades
assessorar, planejar, programar e controlar as atividades da administração
municipal, sendo, pois, um órgão fundamental na implantação do PDLI (1969).

A instituição do Plano ocorreu pela Lei 1.263, de 27 de janeiro de 1970,

publicada no Diário Oficial do Estado do Piauí de 05 de março de 1970. Essa lei,
além de instituir o PDLI (1969), instituía também o zoneamento urbano da cidade de
Teresina, que passava a contar com 05 (cinco) zonas, divididas em setores e sub-
setores ou não, conforme listadas a seguir:

1. Zona Comercial;
2. Zona de Transição;
3. Zona Residencial;
4. Zona de Atividades Agrícolas;
5. Zona de Distrito Industrial.

A lei definiu também a delimitação de cada uma das zonas, bem como seus
possíveis usos, taxas de ocupação possíveis para os lotes, suas dimensões, recuos
e os respectivos coeficientes de aproveitamento dentro de cada zona, setores e sub-
setores.
 112

Parte da área de estudo da presente pesquisa ficou incluída em uma zona

residencial, no Setor Residencial R1, definido pelos Arts. 38 e seguintes da Lei,
chamando especial atenção a redação do caput do Art. 38, transcrito a seguir:

Art. 38 – O Setor Residencial RI, constituído pelos Bairros de Fátima,

São Cristóvão, Cabral e Ilhota é destinado a tornar-se a área
nobre de habitação, recreação e cultura da cidade.
Parágrafo único – Fazem parte integrante do setor indicado neste
artigo:
a) O campus universitário;1
b) O jockey clube;
c) A estação ferroviária.
(TERESINA, 1970, p. 03)

Indícios de ação ideológica no sentido de promover a área dos bairros de

Fátima e São Cristóvão, que por ocasião da elaboração do PDLI (1969) possuíam
baixa ocupação e quase nenhuma infra-estrutura, como pode ser observado pelos
mapas reproduzidos nas figuras 40 a 43, já haviam sido detectados na leitura do
relatório do Plano, porém, aqui se constata que essa ação foi consagrada em texto
legal, tornando-se assim explícita a ação do estado na gênese do processo
segregador ali instalado e fortalecido. Ação essa cuja demonstração se constitui
num dos objetivos desta pesquisa.

A INSTALAÇÃO DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO PIAUÍ NA ININGA (1971)

Em relação à educação superior a implantação das instituições foi um

processo muito lento. A primeira instituição a ser criada foi a Faculdade de Direito,
em 1931, permanecendo por quase três décadas como a única opção de formação
superior no estado, até que em 1957 foi criada a Faculdade Católica de Filosofia,
seguida da Faculdade de Odontologia, em 1960; e as Faculdades de Medicina e
Administração de Empresas em 1968.

A Universidade Federal do Piauí teve sua instituição autorizada pela Lei Nº

5.528, de 12 de Novembro de 1968, conforme transcrito a seguir:
1
O Campus Universitário aqui deve ser entendido como a área destinada ao campus universitário pelo PDLI,
cuja localização já foi descrita anteriormente ao se apresentar os programas de ação a serem implantados por
outros órgãos.
 113

Lei Nº 5.528, de 12 de Novembro de 1968

Autoriza o Poder Executivo a instituir a Universidade Federal do Piauí

e dá outras providências.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO

NACIONAL decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º Fica o Poder Executivo autorizado a instituir a Universidade
Federal do Piauí, sob a forma de fundação, que se regerá por
estatuto aprovado em decreto, ouvido o Conselho Federal de
Educação.
Art. 2º A Universidade Federal do Piauí, terá sua sede na cidade de
Teresina, e seu patrimônio será constituído dos bens atualmente
pertencentes aos estabelecimentos de ensino que passarão a
integrá-la, bem como das dotações, subvenções e auxílios que lhe
venham a ser feitos ou concedidos por pessoas físicas ou jurídicas.
Art. 3º Integrarão inicialmente a Universidade Federal do Piauí:
1) o Instituto de Ciências Exatas e Naturais;
2) o Instituto de Filosofia, Ciências Humanas e Letras;
3) a Faculdade de Direito;
4) a Faculdade de Odontologia;
5) a Faculdade de Medicina;
6) a Escola de Enfermagem; e
7) a Faculdade de Administração, em Parnaíba.
Art. 4º As despesas decorrentes da execução desta Lei serão
levadas à conta do Orçamento da União para 1969 nas respectivas
dotações.

Figura 46 – Solenidade de instituição da Fundação Universidade Federal do

Piauí, vendo-se sentado o professor Manuel Paulo Nunes, assinando o ato
de instituição, em pé, Dom Avelar Brandão Vilela – Arcebispo de Teresina à
época, à direita o Dr. Helvídio Nunes – governador do estado, e outras
autoridades não identificadas.

Fonte: Teresina 150 anos, Jornal O DIA, Teresina, 2002.

 114

A instalação da Universidade, no entanto, não se deu de imediato, carecia de

recursos orçamentários e de um estatuto a ser aprovado em decreto, o que só veio a
ocorrer em 28 de janeiro de 1971, através do Decreto Nº 68.127.

Ao consultar periódicos da época que antecedeu a instalação da

universidade, percebe-se que houve muito empenho das autoridades nesse sentido.

Veja-se, por exemplo, duas matérias de primeira página a seguir, publicadas

no jornal O DIA, no mês de julho de 1970, quando governava o Piauí o Sr. João
Clímaco d’Almeida (Joqueira) e o engenheiro Alberto Tavares Silva já estava
escolhido como próximo governador pelo Presidente Emílio Garrastazu Médici. A
primeira matéria trata de uma entrevista concedida pelo futuro governador do estado
– Alberto Silva.

Alberto diz as metas:

Energia – universidade – porto – comunicações

Durante 50 minutos o engenheiro Alberto Silva falou ontem à

imprensa para anunciar a eletrificação, universidade, comunicações
e porto de Luis Correia como obras fundamentais para o
desenvolvimento do Piauí e, portanto, metas prioritárias do seu
governo. [...] A Universidade é uma das condições necessárias,
conforme acentuou, ao citar as centenas de jovens piauienses que
fazem o curso superior em Fortaleza.

(Jornal O DIA, ano XX, Nº 3.035, 5/6 de julho de 1970)

A segunda matéria noticia viagem empreendida pelo governador em exercício

– João Clímaco d’Almeida em busca de recursos orçamentários para instalação da
Universidade Federal do Piauí.

Joqueira: Universidade vai sair em 50 dias

Dizendo que voltou com o compromisso de que a Universidade

Federal do Piauí será instalada dentro do prazo máximo de 50 dias –
o Governador João Clímaco d’Almeida (Joqueira) retornou hoje do
Rio de Janeiro, onde manteve contatos com o Ministro do
Planejamento, Sr. João Paulo dos Reis Velloso.
 115

O Chefe do Executivo conseguiu que sejam incluídos no Orçamento

da República oito ou dez milhões de cruzeiros para a Universidade
Federal do Piauí, aumentando o quantitativo já estabelecido, que era
de apenas 3 milhões. (Jornal O DIA, ano XX, Nº 3.039, 10 de julho
de 1970)

Pelas datas das matérias, verifica-se que já havia transcorrido mais de um

ano e meio, sem que houvesse a instalação da Universidade, o que não ocorreu
também no prazo de 50 (cinquenta) dias estimado pelo governador.

O sentimento que se pode perceber é de que a Universidade era uma grande

conquista para o estado, e a demora de sua instalação causava ansiedade na
população e em suas lideranças culturais e políticas.

O decreto de janeiro de 1971 estabeleceu o estatuto da Universidade, e

também que o então diretor da Faculdade de Direito – professor Robert Wall de
Carvalho passasse a responder pela Reitoria da Universidade Federal do Piauí.
Assim, a reitoria passou a funcionar, provisoriamente, no prédio da Faculdade de
Direito, situado à rua Coelho Rodrigues (então rua Monsenhor Lopes), na Praça
Demóstenes Avelino, no Centro de Teresina.

O Boletim de Fundação da Universidade Federal do Piauí, com os

primeiros atos da Reitoria, foi publicado no Diário Oficial do Estado do Piauí, do dia
12 de abril de 1971, constando de 13 Instruções de Serviços e a Escritura de
Locação de Prédio Urbano, tendo como Locatária a Fundação Universidade Federal
do Piauí, como Locadora a Arquidiocese de Teresina, e como objeto locado, o
prédio de propriedade da Arquidiocese, localizado à Avenida Frei Serafim, (atual
Edifício Paulo VI), que passou a abrigar a Reitoria da Universidade a partir de então.

Posteriormente à instalação da Universidade, foi iniciado o planejamento de

sua transferência para um Campus definitivo, vindo a ser instalada em uma gleba de
terras situada no atual bairro Ininga, à margem direita do Rio Poti. Sobre o tema
merecem atenção algumas matérias jornalísticas: a primeira delas trata da escolha
do local onde seria instalado o Campus Universitário, contrariando a ideia contida no
PDLI, que contemplou um estudo preliminar para o futuro Campus Universitário.
 116

CAMPUS UNIVERSITÁRIO

Técnicos da Universidade de Brasília estão de malas arrumadas para

vir ao Piauí, com a finalidade de escolher o local do Campus da
Fundação Universidade Federal do Piauí. O projeto do Campus será
confeccionado por essa equipe, sem qualquer ônus para a
Universidade e nem para o Governo do Estado.
Depois de elaborado o projeto as autoridades estaduais, à frente o
governador Alberto Silva, tentarão a liberação dos primeiros recursos
para a implantação do Campus, junto ao Ministério da Educação e
Cultura.
(Jornal O DIA, ano XXI, Nº 3.306, 03 de julho de 1971)

A segunda matéria, já do ano de 1972, trata do início da transferência da

Universidade Federal para o Campus da Ininga.

UNIVERSIDADE INICIA MUDANÇA PARA CAMPUS

Mesmo com as dificuldades de acesso, a Reitoria da Universidade já

mudou para o campus, na Ininga, a biblioteca, já instalada em um
dos galpões, e prosseguirá com a mudança do Centro de Ciências
da Natureza, Departamento de Educação e Centro de Ciências
Humanas e Letras.
Cumprida esta primeira etapa, a Reitoria providenciará a mudança de
todos os departamentos administrativos que vem funcionando no
prédio da rua Monsenhor Lopes. O acervo da Biblioteca da
Faculdade de Direito e o da Faculdade de Filosofia serão
reagrupados numa única biblioteca central, que poderá ser
consultada pelos universitários.
(Jornal O DIA, ano XXII, Nº 3.504, 28 de dezembro de 1972)

A mudança da Universidade para o Campus da Ininga, representou o início do

processo de urbanização de uma nova área da cidade. Quando o cronista fala na
matéria jornalística anterior “apesar das dificuldades de acesso”, essa expressão
significa que parte do caminho até o novo Campus era uma estrada de terra. O
principal acesso ao Campus é a avenida Nossa Senhora de Fátima, que até o ano
de 1972, ano da transferência da UFPI era interrompida pela praça da Igreja de
Fátima, onde terminava a pavimentação asfáltica. Daquele ponto até a entrada do
Campus, com uma extensão de 1.100,00m, o percurso era feito pela rua Angélica,
paralela à avenida de Fátima, que não possuía pavimentação. O prolongamento da
avenida até a Universidade só ocorreu no ano seguinte, após acerto entre a
 117

Arquidiocese de Teresina e a Prefeitura Municipal2, para que parte das instalações

da Paróquia de Fátima fosse demolida e reconstruída em outra posição, de forma a
possibilitar a obra de prolongamento da avenida até o Campus Universitário,
conforme se pode visualizar na figura 32, do ano de 1983.

A instalação da Universidade, com a criação de cursos e a decorrente

necessidade de professores egressos de outros estados, fomentou o surgimento de
diversos empreendimentos imobiliários no entorno do Campus, tanto na forma de
loteamentos, quanto de conjuntos residenciais com unidades isoladas. Esse
contingente de trabalhadores possuía um salário diferenciado, significando dizer que
o novo bairro residencial criado era elitizado de origem.

A instalação do campus da UFPI em sua atual localização, sugere uma

estratégia de forçar a urbanização de uma nova área e o suprimento de
infraestrutura por parte do estado (água, energia, acesso pavimentado, telefonia,
transporte coletivo, coleta de lixo) a toda a área existente entre os limites
urbanizados anteriormente e os novos polos de urbanização, com a consequente
valorização da terra nesse percurso e na vizinhança desse novo polo.

O PLANO ESTRUTURAL DE TERESINA (PET) (1978)

O Plano Estrutural de Teresina – PET3, foi fruto de convênio firmado entre a

SUDENE, a Comissão Nacional de Política Urbana - CNPU, a Prefeitura Municipal
de Teresina - PMT e o Instituto Piauiense de Administração Municipal – IPAM. Foi
iniciado em 1976, tendo como horizonte o ano de 1985. Para seus realizadores o
PET foi o resultado da atualização do PDLI (1969)4.

Em linhas gerais o PET consta de um sucinto diagnóstico, abrangendo os

aspectos físico-territorial e sócio-econômico, onde são apresentadas as deficiências
constatadas na elaboração do PDLI (1969); uma proposta de Uso e Ocupação do
Solo no município de Teresina, objetivando orientar o crescimento da cidade não

2
Informação oral obtida junto ao Major Joel Ribeiro, prefeito de Teresina à época da realização dessa obra, que
ocorreu em 1973.
3
O Plano Estrutural de Teresina também é conhecido como PET I, em virtude de ter havido o Segundo Plano
Estrutural de Teresina. Essa denominação de PET I, no entanto, é informal.
4
Todo o texto do relatório do PET é permeado por referências ao PDLI (1969)
 118

apenas nas áreas já urbanizadas, como também prevendo a incorporação de novas

áreas ao seu perímetro urbano; e, por fim, apresenta um plano de ação constituído
por projetos de intervenção a curto e médio prazos, visando proporcionar o melhor
atendimento das necessidades mais prioritárias da população.

Inicialmente é relatado o estudo dos aspectos sócio-econômicos abordados

no PDLI (1969), onde é feita uma crítica à metodologia adotada em sua elaboração,
conforme segue:

A crítica mais geral e pertinente que se pode fazer ao PDLI (1969) é

sobre sua metodologia, que se vale de uma análise setorial,
compartimentada. Este tipo de análise não leva nosso crédito,
porque trata os chamados setores de maneira muito endógena. São
eles analisados de modo, demasiadamente, fechados em si mesmos.
Vez ou outra, quando a necessidade se faz presente, há uma
vinculação com um ou outro setor. Perde-se assim, ou melhor, falta a
requisitada amarração entre eles, o que permitiria a recuperação da
visão global.
Dentro desta perspectiva de intervenção de uma determinada
realidade – a cidade, perde o seu dinamismo, pois , a sua
complexidade é móvel e possui fatores bem definidos, os quais
impulsionam e desenvolvem esta complexidade sócio-econômica e
física, atuante em qualquer sítio urbano ‘moderno’. (PET, 1978, p.13)

Adicionalmente à questão metodológica da compartimentação, é comentado o

fato de que não foram convenientemente consideradas as interações com outros
centros urbanos, ignorando-se assim as funções exercidas por Teresina na rede
urbana da qual faz parte.

Os equívocos metodológicos apontados causaram uma série de

inconsistências nas análises apresentadas no PDLI (1969), merecendo menção as
indicadas a seguir: as questões relativas à demografia, em especial quanto à
estratificação etária da população, quanto ao tipo de atividade econômica, quanto às
taxas de crescimento, quanto aos fluxos migratórios e quanto à mobilidade
ocupacional não foram convenientemente consideradas; a abordagem da atividade
industrial não contemplou devidamente os aspectos referentes ao número e porte
das empresas, às suas estruturas de capital, à integração da indústria com a
agricultura e a distribuição da produção industrial.
 119

Em relação ao diagnóstico da administração municipal foi abordada a

negligência em relação às causas da elevada evasão escolar nas primeiras séries e
sua repercussão em outros setores da vida da cidade; não foram analisadas as
possibilidades da prefeitura municipal enquanto provedora de ensino primário.

A atividade agrícola, segundo a comissão elaboradora do PET, também não

foi convenientemente considerada, pois não foram estudadas as características das
propriedades rurais do município, as relações de trabalho existentes no campo e os
obstáculos de ordem sócio-econômica ou física que entravavam o desenvolvimento
das atividades no campo.

A atividade industrial no município, ainda incipiente, também não teve seu

baixo dinamismo convenientemente analisado na elaboração do PDLI (1969).

As análises segundo uma perspectiva macroeconômica e sociológica

poderiam ser classificadas como superficiais, não apresentando alternativas de
transformação da realidade local segundo esses aspectos.

O capítulo referente à avaliação dos aspectos físicos do PDLI (1969) também

apresenta críticas reiteradamente de fundo metodológico, conforme transcrito a
seguir:

Podemos afirmar que uma das grandes falhas metodológicas do

PDLI (1969) é o não considerar a estrutura do território de Teresina
como uma integral das sedimentações, mas como uma justaposição,
nem sequer de estruturas, mas de aspectos somatórios de diferentes
análises.
Na nossa análise não tivemos a intenção de reformular a sistemática
do PDLI (1969), embora discordando em parte da mesma, mas,
partindo da mesma sistemática tentamos colocar metodologicamente
todos os aspectos estudados pelo plano, evidenciando tudo o que
não foi considerado, e portanto, elaborado, e as limitações das
extrapolações e das propostas[...] (PET, 1978, p.35)

Os aspectos do PDLI (1969) textualmente citados foram aqueles referentes à

análise da evolução urbana da cidade até então, ao zoneamento urbano proposto
pelo plano, ao sub-sistema urbano de saúde, às propostas de políticas habitacionais,
ao sistema viário, além dos sistemas de distribuição de água e coleta e tratamento
de esgotos sanitários.
 120

Em resumo, a crítica à metodologia de elaboração do PDLI (1969) leva à

conclusão de que não foram consideradas a totalidade nem a historicidade do
espaço urbano.

Como um dos objetivos desta pesquisa é a identificação da ação do estado

no processo analisado, apresentam-se a seguir reproduções de plantas cadastrais
do PET, onde são mostradas as abrangências dos sistemas públicos de
abastecimento de água tratada e de energia elétrica na cidade, figuras 48 e 49,
respectivamente, observando-se que houve pesados investimentos na implantação
desses serviços na área de estudo depois da elaboração do PDLI.

Em relação à densidade demográfica, a figura 49 mostra a densidade

existente e a proposta, onde se pode verificar que a densidade demográfica bruta
proposta no PDLI (1969) para toda a área urbana à margem direita do rio Poti, que
era de 0,006hab/m² não foi atingida, chegando a apenas 0,0039 hab/m². A
densidade líquida proposta era de 0,0078 hab/m² e foi atingida uma densidade de
0,0073 hab/m², ainda aquém do planejado. Essas baixas densidades demográficas
verificadas, e a acentuada diferença entre as densidades líquida e bruta indicam que
havia vastas áreas de terras desocupadas à espera de valorização, que àquela
altura, já era expressiva. Era a prática da especulação imobiliária presente naquela
área da cidade.

A terra urbana nos bairros da zona Leste sofreu forte valorização no lapso
temporal compreendido entre os dois planos diretores.5 Enquanto que em 1968 o
preço de 1,00m² de terreno nos bairros da área de estudo equivalia a apenas 10%
do preço de terrenos no centro da cidade, no ano de 1976, quando foi feito o
inventário do PET, nas áreas da cidade em que o valor da terra foi indicado (ver
figura 50), a área identificada como H, que correspondia aos atuais bairros Jóquei,
Fátima e à parte do São Cristóvão a Oeste da avenida Kennedy, tinha um preço de
5
Em virtude da inflação e das frequentes mudanças de moedas, as análises de preços de terrenos em épocas
anteriores ao Plano Real foram feitas considerando-se preços relativos entre bairros e com os valores do salário
mínimo vigente à época.
A planta cadastral reproduzida na figura 51, inexplicavelmente, não apresenta os preços de terrenos
praticados no Centro de Teresina, o que impossibilitou que se fizesse a mesma comparação de preços feita em
relação ao inventário do PDLI (1969).
 121

Cr$ 200,00/m² (duzentos cruzeiros por metro quadrado), ficando aquém apenas dos
terrenos situados ao longo dos corredores das avenidas Barão de Gurguéia (setor I),
na zona Sul da cidade, que valiam Cr$ 230,00/m² (duzentos e trinta cruzeiros por
metro quadrado) e João XXIII (setor J), na zona Leste, que valiam Cr$ 280,00/m²
(duzentos e oitenta reais por metro quadrado).

O desenvolvimento da elaboração do PET propriamente dito começa com

um diagnóstico socioeconômico da cidade de Teresina. Inicialmente são abordadas
as questões territorial e demográfica. A influência regional de Teresina sobre
municípios do Piauí, do Maranhão e do Ceará é considerada, e é analisado o
crescimento populacional da cidade a partir dos censos de 1960 e 1970, além das
previsões de crescimento até o ano de 1985, que é o horizonte de trabalho do PET.

Os aspectos demográficos tratados foram a distribuição espacial da

população nas zonas urbana e rural; a consideração dos movimentos migratórios,
identificando suas causas, origens e destinos preferenciais; a estrutura da população
sob os enfoques da composição etária, de gênero, das atividades profissionais, do
grau de escolaridade e do nível de renda.

A atenção à saúde foi estudada inicialmente com um levantamento das

quantidades de leitos hospitalares e de médicos existentes para grupos de 10.000
habitantes; foram discutidas as taxas de natalidade e mortalidade infantil, inclusive
suas possíveis causas; adicionalmente discutiu-se a estrutura de atendimento à
saúde não apenas de Teresina, mas de todo o estado, inclusive com a abordagem
dos programas especiais de atenção existentes, como pré-natal e cobertura vacinal.

A análise da atividade econômica abordou inicialmente o setor terciário, onde

foi observada uma excessiva dependência do setor público e um baixo nível de
remuneração dos trabalhadores, em decorrência do baixo nível de qualificação
dessa mão-de-obra, da informalidade e da concentração da renda.
 126

A atividade industrial, segundo o diagnóstico, contribuía apenas com 5,5% da

formação do PIB do estado, e compreendia, em sua maioria, empresas ligadas à
agroindústria, como beneficiadoras de grãos e extração de óleos vegetais, além da
produção de materiais cerâmicos, cujo crescimento era influenciado pela atividade
da construção civil.

A atividade do setor primário existente no município de Teresina

caracterizava-se pelo uso extensivo da terra com agricultura de subsistência e
atividades agropastoris desconectadas das atividades industriais.

Diante do quadro diagnosticado, foram estabelecidas diretrizes de

desenvolvimento econômico de Teresina e do estado do Piauí através da
dinamização de seu parque industrial, com apoio à pequena e média indústria, apoio
ás indústrias tradicionais, formação de capital de giro permanente e aquisição de
máquinas e equipamentos. As diretrizes gerais foram: integração da atividade
industrial às atividades econômicas do estado, principalmente com relação ao setor
primário, fornecedor de matérias-primas básicas para o setor secundário;
aproveitamento de novas potencialidades de recursos naturais, notadamente na
área de mineração; substituição gradativa das importações, procurando melhorar as
relações de intercâmbio comercial com outras regiões do país. Para a implantação
dessas diretrizes foram estabelecidas medidas de modernização do aparelho estatal,
incluindo-se a Secretaria da Indústria e Comércio, a Companhia de Desenvolvimento
do Estado do Piauí – CONDEPI, a Fundação CEPRO e o Banco do Estado do Piauí,
como agente financeiro de diversas linhas de financiamento disponíveis a nível
federal.

O setor terciário também foi objeto de diretrizes do PET, em especial a

atividade comercial, cujos objetivos estabelecidos foram: dinamizar e tornar eficiente
o sistema de comercialização, no sentido de facilitar o escoamento da produção;
elevar a rentabilidade do setor, reduzindo as etapas de intermediação e
consequentemente os custos de transferências; estimular as exportações, no sentido
de tornar o estado auto-suficiente no financiamento das importações necessárias.

A abordagem da estrutura físico-espacial no PET compreendeu estudos

referentes à definição do perímetro urbano e das áreas de expansão urbana; às
 127

potencialidades das infraestruturas e equipamentos urbanos; à distribuição das

atividades na área urbana e às proposições relativas à estrutura urbana da cidade.

A delimitação do novo perímetro urbano seguiu critérios que assegurassem

que a poligonal definida seria “real e natural”, sendo que para isso foram
considerados os equipamentos urbanos distribuídos pela cidade, o próprio
crescimento da cidade, as obras públicas realizadas e os “fatos urbanos”
significativos. Objetivamente esses critérios foram: presença de infraestrutura urbana
a uma distância de até 300,00m; presença de equipamentos de saúde e educação
numa distância máxima de 3.000,00m; e, finalmente, a consideração de “fatos
urbanos”, como por exemplo a Cidade Satélite, distante mais de 2,00km da área
urbanizada mais próxima, mas que forçosamente teria que ser englobada pela área
urbana de Teresina. A área urbana passou a ter então 77.190.000m², das quais,
17.650.000ha eram áreas não edificáveis, correspondendo às áreas do aeroporto,
da Universidade Federal, áreas verdes, áreas ocupadas pelo Rio Poti, áreas
inundáveis e áreas industriais. A população de Teresina em 1977 era de 256.342
hab, resultando numa densidade populacional bruta de 0,0042hab/m², considerada
muito baixa à época e, portanto, anti-econômica, pois implicava em subutilização de
alguns serviços de infra-estrutura urbana. A baixa densidade populacional resultava
da ocorrência de vastas áreas livres na zona urbana da cidade, que correspondiam
a cerca de 43,3% do território compreendido pelo perímetro urbano considerado, ou
33.370.000m².

Delimitado o novo perímetro urbano, o passo seguinte foi a definição dos

limites dos bairros existentes, e a proposição de criação de novos bairros,
respeitando-se os mitos e denominações já consagradas pelos habitantes.

A população estimada para o horizonte do PET, que era o ano de 1985, era
de 423.843 hab. Mantida a densidade populacional média existente, seria
necessário um acréscimo de mais 6.135.000m² à área urbana até o ano de 1985. A
equipe de planejamento propôs então uma política de adensamento populacional
que levasse em consideração o Índice de crescimento da população urbana, as
densidades demográficas existentes, as características socioeconômicas das áreas
e a capacidade de absorção de população das áreas disponíveis dentro do
perímetro urbano proposto. Trabalhou-se, então com uma densidade populacional
 128

bruta global de 0,01hab/m², o que, considerando-se o incremento populacional

estimado para o ano de 1985, de 167.500hab, implicaria na ocupação de mais
16.750.000m², que deduzidas da área ocupável remanescente de 33.370.000m²
significaria ainda uma sobra de 16.620.000m².

As tendências e possibilidades de expansão urbana também foram

identificadas. Verificou-se que em virtude da localização de Teresina à margem do
Rio Parnaíba, divisa natural do Piauí com o Maranhão, restariam à cidade as
possibilidades de expansão para o Norte, o que se imaginou que pudesse ocorrer de
maneira limitada em virtude da presença do Rio Poti e do Campus Universitário, que
funcionariam como barreiras para o crescimento nessa direção, embora isso ainda
fosse possível ao longo da rodovia PI-112, situada à direita do rio Poti e seguindo
para o Norte do estado. Em direção ao sul a cidade poderia se expandir em virtude
da construção de conjuntos habitacionais populares como o Parque Piaui, Bela Vista
e Saci, a tendência era de assentamentos de uso equivalente. Em direção ao Leste,
onde se localiza a área objeto desta pesquisa, identificou-se a parte do sítio
urbano onde estavam se localizando os extratos de população de mais alta
renda.

A análise da distribuição espacial das atividades urbanas apenas constatou o

que já estava definido pela Lei que instituiu o PDLI (1969) e o zoneamento da
cidade.

O instrumento urbanístico produzido pelo PET foi o Projeto de Lei que

dispunha sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo urbano e dava outras
providências, que foi aprovado pela Câmara Municipal e sancionado, passando a
vigorar como a Lei Nº 1.591 de 31 de agosto de 1978.

A figura 52 é uma reprodução da planta de zoneamento proposto para a

cidade no relatório do PET e que integra a Lei Nº 1.591. Segundo os critérios
estabelecidos pela referida Lei, a área de estudo fica, preponderantemente,
classificada como Zona Residencial 1 (ZR1), excetuando-se apenas os corredores
das avenidas João XXIII, Presidente Kennedy e Nossa Senhora de Fátima,
enquadrados como Eixos Polarizadores (EP) e a porção mais a Oeste do bairro de
Fátima, enquadrada como Zona Residencial Especial 2 (RE2).
 129

Em relação às possibilidades de uso e ocupação do solo urbano nas Zonas

Residenciais 1 (ZR1), a lei estabeleceu que seria uma ocupação
“predominantemente unifamiliar, com baixa densidade demográfica.” O número
máximo de pavimentos permitido era 2, com pilotis obrigatórios. (ver figura 52,
pág.131).

As Zonas Residenciais Especiais 2 (RE2) teriam uso e ocupação

“predominantemente residencial multifamiliar em prédios com o mínimo de três (3)
pavimentos além da área de pilotis obrigatória.”

Observa-se pelos mecanismos desta lei uma tendência à consolidação das

diretrizes do PDLI quanto à ocupação de baixa densidade na área dos bairros da
zona Leste. Diretrizes essas fortemente segregadoras, pois, à medida que
estabelece baixa densidade de ocupação, indiretamente está definindo dimensões
mínimas de lotes e, consequentemente, preços altos e inacessíveis às classes de
menor renda. O parcelamento das quadras em grandes lotes realmente foi uma das
características da ocupação dessas áreas, em especial nos loteamentos Parque
Ceará e Vila de Fátima, onde, até os dias atuais, apesar do processo de
verticalização em curso, a densidade demográfica nesses antigos loteamentos não
chega a atingir 0,004 hab/m², conforme dados do censo de 2010.1

Um aspecto curioso do zoneamento da Lei 1.591 de 31 de agosto de 1978 se

refere às diretrizes de ocupação das Zonas Residenciais Especiais 2 (RE2), que são
analisadas a seguir.

 Todas as áreas com esse enquadramento estavam situadas às

margens do rio Poti, onde existiam diversas lagoas, inclusive os terrenos onde
posteriormente foram implantados os dois shopping centers da zona Leste e o
parque Poticabana, e não possuíam qualquer tipo de ocupação anterior;
 O índice de aproveitamento, que é uma medida do potencial
construtivo permitido para uma zona específica, já àquela época era
equivalente ao máximo de hoje, que é 4;

1
Ver a tabela 05, página 35.
 130

 A altura máxima para os edifícios era limitada pelo regulamento da

Zona de Proteção de Aeródromos, significando a possibilidade de construção
de edifícios altos nessas zonas.

Na vigência dessa lei, de forma surpreendente, não foi construído um único

edifício sequer nessas zonas RE2. Os primeiros edifícios nas áreas correspondentes
a essas zonas foram as torres do Condomínio Villa Mediterrâneo, construídos a
partir do ano de 2006, quase 30 (trinta) anos depois.

A seguir, na figura 51, são mostradas fotografias de edifícios construídos na

área do recorte espacial da pesquisa, sob a égide da legislação de Uso e Ocupação
do Solo Urbano do PET (Zona ZR-1). Importante observar que a quantidade máxima
de pavimentos permitida era 2, com o uso obrigatório de pilotis, porém as fotografias
mostram que o conjunto Morada dos Orixás tem o térreo ocupado por apartamentos.

Conjunto Morada dos Ourixás – Avenida Edifício Brasilar – Rua Gov. Joca Pires –
Jóquei Clube – bairro São Cristóvão bairro Jóquei Clube
Figura 51 – Amostra de fotografias de edifícios construídos nas zonas ZR1, na vigência da
legislação do PET, quando a quantidade máxima de pavimentos permitida era 2;
Fonte: Cadastro Imobiliário Municipal de Teresina
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 132

O II PLANO ESTRUTURAL DE TERESINA (II PET) (1988)

O II Plano Estrutural de Teresina – II PET, foi instituído pela Lei Nº 1.932, de

16 de agosto de 1988. Diferentemente dos planos anteriores, o II PET foi elaborado
por uma equipe de profissionais do quadro funcional da Própria Prefeitura Municipal
de Teresina. A produção desse instrumento urbanístico foi fruto de uma política de
planejamento implantada na administração municipal no início da década de 1970,
como diretriz do PDLI.

O desenvolvimento do II PET ocorreu pari passu com os trabalhos da

Assembleia Nacional Constituinte, na elaboração da Constituição de 1988, razão
pela qual seu texto já incorporou dispositivos constitucionais de política urbana que,
só vieram a ser regulamentados nacionalmente pelo Estatuto da Cidade – Lei Nº
10.257, de 10 de julho de 2001, que regulamentou os artigos 182 e 183 da
Constituição Federal (1988)

Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo

poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei,
tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções
sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório
para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento
básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com
prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao poder público municipal, mediante lei
específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da
lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado
ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana
progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida
pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com
prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e
sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros
legais.
 133

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos
e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e
sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao
homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado
civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais
de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.
(Constituição Federal de 1988)

Em razão da antecipação de eficácia desses dispositivos, este instrumento

urbanístico, em tese, poderia ser considerado como uma lei progressista.

O texto do II PET é dividido em 04 (quatro) capítulos, sendo o Capítulo I o das

definições; o II, aquele que estabelece os objetivos do Plano; o III, onde são fixadas
as diretrizes; e o capítulo IV, o das Disposições Gerais.

Os objetivos e diretrizes do II PET foram detalhados e instituídos através de

uma “família de leis”, sancionadas em 16 de agosto de 1988.1

A seguir são analisados apenas aspectos do II PET considerados relevantes

para o processo de segregação socioespacial ora estudado.2

1
A legislação correlata do II PET era formada pelos seguintes diplomas legais:
 Lei Nº 1933, de 16 de agosto de 1988, que delimitou o perímetro da zona urbana de Teresina e deu
outras providências;
 Lei Nº 1394, de 16 de agosto de 1988, que delimitou os perímetros dos bairros de Teresina e deu
outras providências;
 Lei Nº 1935, de 16 de agosto de 1988, que delimitou os perímetros dos setores urbanos de Teresina e
deu outras providências;
 Lei Nº 1941, de 16 de agosto de 1988, que dispôs sobre a criação das Administrações Regionais e deu
outras providências;
 Lei Nº 1938, de 16 de agosto de 1988, que dispôs sobre o parcelamento do solo urbano do município
de Teresina e deu outras providências;
 Lei Nº 1937, de 16 de agosto de 1988, que definiu as diretrizes para o uso do solo urbano de Teresina
e deu outras providências;
 Lei Nº 1936, de 16 de agosto de 1988, que definiu as diretrizes para a ocupação do solo urbano de
Teresina e deu outras providências;
 Lei Nº 1939, de 16 de agosto de 1988, que criou as zonas de preservação ambiental, instituiu normas
de proteção de bens de valor cultural e deu outras providências;
 Lei Nº 1942, de 16 de agosto de 1988, que dispôs sobre o tombamento e preservação do patrimônio
cultural, histórico, artístico e paisagístico localizado no território do município de Teresina;
 Lei Nº 1940, de 16 de agosto de 1988, que instituiu o Código Municipal de Posturas e deu outras
providências.
 134

Em relação aos objetivos do Plano, esses foram agrupados,

respectivamente, como: objetivos políticos, sociais, econômicos, físico-ambientais e
administrativos. Entre os objetivos políticos elencados no capítulo I da lei, dois serão
destacados por sua relação com o tema da pesquisa.

Art. 4º - Constituem objetivos políticos: [...]

VII – as transformações urbanas, através da atuação conjunta do
setor privado;
VIII – a coibição da especulação imobiliária. (Teresina, 1988)

O texto legal em discussão, no inciso Art. 4º, inciso VII, assegura ao setor
privado a atuação conjunta com a prefeitura na promoção de transformações
urbanas, sem, no entanto, delimitar os contornos dessa atuação, definir em que
condições ela seria possível, nem a quem caberia a iniciativa por essa participação.
É, portanto, estabelecida uma possibilidade ilimitada de atuação privada e com
desdobramentos imprevisíveis.

A especulação imobiliária na área de estudo, em especial em uma faixa de

terra situada à margem direita do rio Poti, ao longo dos bairros Jóquei e Fátima, é
uma realidade detectada e abordada desde o levantamento cadastral realizado por
ocasião do desenvolvimento do PDLI (1969). O relatório da elaboração do PET
(1978) indicou as áreas consideradas como de reserva de terras urbanas para
especulação imobiliária, porém, não apresentou qualquer instrumento de coibição
dessa prática, ao contrário, enquadrou todas essas áreas como Zonas Residenciais
Especiais 2 (RE2) (ver figura 52), com amplas possibilidades de verticalização e,
consequentemente, de grandes retornos financeiros para seus proprietários. O PET,
sob esse aspecto, foi um instrumento de favorecimento aos proprietários de terras
nos bairros da área de estudo. A manifestação explícita no texto do II PET, como um
de seus objetivos políticos, o combate à especulação imobiliária foi alentador, não
fosse o estabelecimento da possibilidade ilimitada de participação do setor privado
nas transformações urbanas. Objetivamente, um dispositivo anulou a eficácia do
outro.

2
A partir do II PET não serão mais abordados o suprimento de infra-estrutura aos bairros estudados, pois no
ano de 1988 já havia cobertura total da área por redes de água, energia elétrica, telefonia e pavimentação.
 135

Prosseguindo na análise do II PET, verificou-se que entre os objetivos sociais

e físico-ambientais, nenhum deles produziu impactos nos bairros do recorte espacial
da pesquisa.

Quanto aos objetivos administrativos elencados no Art. 8º, merece destaque o

constante do inciso VII: “a participação do município nos benefícios decorrentes da
valorização imobiliária resultante dos investimentos públicos realizados.” (II PET,
1988). Esse dispositivo implica na obrigatoriedade da retribuição pelo setor privado,
da valorização ocorrida no espaço por melhorias realizadas pelo Poder Público3.
Ainda em referência às áreas de reserva para especulação localizadas à margem
direita do rio Poti, uma importante melhoria ali realizada pelo município foi a
implantação da avenida Raul Lopes (ver figura 22), com características de via
coletora, com duas pistas e três faixas de tráfego em cada pista. É evidente a
valorização sofrida pelos terrenos lindeiros à avenida construída, no entanto,
decorridos dez anos de sua implantação e pavimentação, é possível afirmar-se que
tramitam nas Varas dos Feitos da Fazenda Pública da Comarca de Teresina,
diversas ações onde o município de Teresina figura como réu, e onde são
reclamados pagamentos de indenizações pelo uso da faixa de terras para
implantação da avenida, a despeito da valorização das parcelas remanescentes dos
terrenos e da existência do diploma legal assegurando a participação do município
na valorização sofrida em função dos investimentos públicos realizados. Há,
portanto, um hiato entre a norma legal e o fato urbano.

Em relação às diretrizes do II PET, que constam de seu Capítulo III, algumas

foram de fundamental importância, não só para os bairros da área de estudo mas
para toda a cidade, conforme apresentado a seguir:

 “Art. 104, inciso II - a divisão e oficialização dos bairros da cidade;” Até

então, os bairros de Teresina tinham existência informal, sem
delimitação precisa.
 “Art. 125, inciso I – a localização de habitações de interesse social em
áreas próximas ao local de emprego e à rede de infraestrutura;” É uma

3
Aspecto também contemplado no Estatuto da Cidade (Art. 2º, inciso XI – recuperação dos investimentos do
Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos)
4
Diretrizes político-administrativas;
5
Diretrizes de Habitação;
 136

iniciativa ambígua, pois à medida que tenta atenuar as dificuldades de

mobilidade dos trabalhadores, contribui para consolidar a segregação.
 “Art. 12, inciso II – a taxação diferenciada e progressiva de todos os
terrenos sem uso, beneficiados com serviços urbanos;” É um
instrumento efetivo de combate à especulação imobiliária.
 “Art. 12, inciso VII – a determinação de padrões diferenciados de
loteamentos para a população de baixa renda;” A exemplo do inciso I
do mesmo Art. 12, é também uma iniciativa ambígua, pois, à medida
que simplifica as exigências urbanísticas para implantação desses
loteamentos, contribui para o estabelecimento de bairros de “categoria
inferior”, com altas densidades demográficas e precariedades nos
serviços públicos.
 “Art. 196, inciso VIII – o incentivo, em determinadas áreas da cidade,
do crescimento vertical condicionado às estruturas do sistema viário,
saneamento e outros serviços;” A legislação urbanística derivada do II
PET modificou radicalmente as possibilidades de uso e ocupação do
solo urbano nos bairros do recorte espacial da pesquisa, modificando
também a nomenclatura das zonas de ocupação da cidade e criando
definitivamente as possibilidades legais para o crescimento vertical da
área e fortalecimento do processo de segregação socioespacial,
detectado por ABREU (1983).

As alterações normativas introduzidas pela Lei de Uso do Solo Urbano

significaram um novo zoneamento para a cidade, passando as zonas residenciais a
serem referenciadas de outra forma, e denominações remanescentes da legislação
anterior, a terem novos significados. A Lei de Ocupação do Solo Urbano, por seu
turno, regulamentou os novos parâmetros de ocupação. Assim, as áreas
residenciais e comerciais, para abordar apenas essas, passaram a ser referenciadas
da forma indicada no quadro 05 a seguir.

6
Diretrizes de uso e ocupação do Solo Urbano;
 137

Quadro 05 – Caracterização das zonas residenciais e comerciais de acordo com

as Leis 1.936 e 1.937, de 16 de agosto de 1988
ZONA SIGLA CARACTERIZAÇÃO USOS GABARITO
(m)
Residencial 1 ZR1 Ocupação de baixa densidade, em lotes Habitação Unifamiliar 9,00
adequados para interesse social
Residencial 2 ZR2 Ocupação de baixa densidade, em lotes Habitação Unifamiliar 9,00
De médio porte
Residencial 3 ZR3 Ocupação de média densidade, em lotes Habitação 15,00/9,00
De médio porte Multifamiliar/Unifamiliar
Residencial 4 ZR4 Ocupação de baixa densidade, em lotes Habitação 9,00
De médio/grande porte Multifamiliar/Unifamiliar
Residencial 5 ZR5 Ocupação de média densidade, em lotes Habitação 9,00/15,00
De médio/grande porte Multifamiliar/Unifamiliar
Residencial 6 ZR6 Ocupação de alta densidade, em lotes Habitação 9,00/15,00/21,00
de médio/grande porte Multifamiliar/Unifamiliar + de 21,007
De Comércio ZC1 Centros de atividades plenas de comércio e Comercio/Serviços 21,00
Pleno 1 Serviços de média densidade
De Comércio ZC2 Centros de atividades plenas de comércio e Comércio/Serviços 21,00
Pleno 2 Serviços de alta densidade
De Comércio ZC3 Áreas situadas ao longo de eixos de atividades Comércio/Serviços 21,00
Pleno 3 Plenas de comércio e serviços de densidade
Variável de acordo com as zonas vizinhas
De Comércio ZC4 Centros de média densidade para uso de comércio Habitação/Comércio/ 9,00/21,00
Pleno 4 E serviços diversificados, conjugados ao Serviços
habitacional
De Comércio ZC5 Centros de alta densidade para uso de comércio Habitação/Comércio/ 9,00/15,00/21,00
Pleno 5 E serviços diversificados, conjugados ao Serviços + de 21,00
habitacional
De Comércio ZC6 Áreas situadas ao longo dos eixos de Habitação/Comércio/ 9,00/15,00/21,00

Pleno 6 comércio e serviços diversificados, de Serviços/Institucional + de 21,00

densidade variável de acordo com as zonas

vizinhas
Fontes: Lei Nº 1.936 e Lei Nº 1.937, de 16 de agosto de 1988
Organizado por: CASTELO BRANCO, A. F. V.

A área do recorte espacial da pesquisa, segundo as regras indicadas no

Quadro 05, teve seu zoneamento definido conforme indicado no mapa 08 a seguir.

7
Nas zonas residenciais ZR6 e nas comerciais ZC2, ZC5 e ZC6 era possível construir com mais de 6 (seis)
pavimentos, condicionado à regulamentação de proteção da zona do aeródromo.
 138

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
PLANALTO

9.440.000 9.440.000

HORTO
ZR4

DA
9.439.000
MO
RR
O ZR5 MORADA
9.439.000

DO SOL
RI
O

PORENQUANTO SANTA ISABEL

PO

ZR6 ZR5
TI

9.438.000 CABRAL 9.438.000

RECANTO DAS

NOIVOS
PALMEIRAS
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina Datum: South American 1969
Organizado pot: CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011 Escala: 1:20.000
 139

Ed. Firenze Park – R. Oscar Gil Castelo Branco – Ed. Paulo Marques – R. Napoleão Lima –
São Cristóvão (ZR-5)- Construtora Moana - 1990 Jóquei (ZR-6) - Construtora Moana - 1992

Ed. San Remo – Av. Elias João Tajra – Jóquei Residencial Vila Romana – R. Armando
(ZR-6) - Construtora JET - 1993 Madeira Bastos – São Cristóvão (ZR-5) –
Imobiliária Expansão - 1993
Figura 53 – Amostra de fotografias de edifícios construídos nas zonas ZR-5 e ZR-6, na
vigência da legislação do II PET (Leis de 1988);
Fonte: Cadastro Imobiliário Municipal de Teresina
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 140

Posteriormente, em 1993, as Leis de Uso do Solo Urbano, de Ocupação do

Solo Urbano e o Código de Edificações foram revogadas, passando a vigorar novas
leis para essas finalidades, trazendo em seus textos novas alterações na estrutura
do zoneamento da cidade e nos parâmetros de uso e ocupação do solo urbano.

As zonas residenciais, anteriormente classificadas em 6 (seis) categorias,

passaram a ser apenas 4 (quatro).

O potencial construtivo dos terrenos, que era o gabarito de altura máxima

permitida para as edificações, foi substituído por outro critério, o do índice de
aproveitamento, que no passado já fora empregado na legislação originada do PET.
Assim, os limitadores de altura dos edifícios passaram a ser apenas a proximidade
com o aeroporto de Teresina e a área do terreno, já que o índice de aproveitamento
(IA) é o coeficiente da divisão da área construída em um terreno por sua própria
área, sendo limitado ao valor máximo de 4.

Exemplificando, um lote de 2.000,00m², poderia receber 2.000,00m² de

construção com índice de aproveitamento 1,0; 4.000,00m² com índice de
aproveitamento 2,0; 5.000,00m² com índice de aproveitamento 2,5; 6.000,00m² com
índice de aproveitamento 3,0 e 8.000,00m² com índice de aproveitamento 4.

As novas nomenclaturas das zonas residenciais e comerciais e seus

parâmetros de uso e ocupação definidos pela Lei Nº 2.264 e Lei Nº 2.265, de 16 de
dezembro de 1993, passaram a ser os indicados no Quadro 06 a seguir.
 141

Quadro 06 – Caracterização das zonas residenciais e comerciais de acordo com

as Leis 2.264 e 2.265, de 23 de dezembro de 1993.
ZONA SIGLA CARACTERIZAÇÃO USOS ÍNDICE DE
APROVEITAMENTO
1 2 3 4 5
Residencial 1 ZR1 Ocupação de baixa densidade, em lotes H , C1 , S1 , I1 , E1 1,0
adequados para interesse social
Residencial 2 ZR2 Ocupação de baixa densidade, em lotes H, C1, S1, I1, E1 2,0
De médio porte
Residencial 3 ZR3 Ocupação de média densidade, em lotes H, C1, S1, I1, E1 2,5
De médio porte
Residencial 4 ZR4 Ocupação de alta densidade, em lotes H, C1, S1, I1, E1 4,0
De médio/grande porte
De Comércio ZC1 Centros de atividades plenas de comércio/ H, C1, C26, S1, S27, 4,0
8 9
Pleno 1 Serviços de média densidade I1, I2 , E1, E2
De Comércio ZC2 Centros de atividades plenas de comérci/ H, C1, C2, S1, S2, 4,0
Pleno 2 Serviços de alta densidade I1, I2, E1, E2
De Comércio ZC3 Áreas situadas ao longo de eixos de H, C1, C2, C310, S1, 2,5
Pleno 3 atividades plenas de comércio, serviços e S2, I1, I2, E1, E2
habitacional de densidade
Variável de acordo com as zonas vizinhas
De Comércio ZC4 Centros de média densidade para uso de H, C1, C2, S1, S2, 2,5
Pleno 4 comércio e serviços diversificados, I1, I2, E1, E2
conjugados ao habitacional
De Comércio ZC5 Centros de alta densidade para uso de H, C1, C2, S1, S2, 2,5
Pleno 5 comércio e serviços diversificados, I1, I2, E1, E2
conjugados ou habitacional
De ZC6 Áreas situadas ao longo dos eixos de H, C1, C2, C3, S1, S2, 2,5

Comércio comércio e serviços diversificados e I1, I2, E1, E2, E3

Pleno 6 habitacional, de densidade variável

de acordo com as zonas vizinhas
Fontes: Lei Nº 2.264 e Lei Nº 2.265, de 23 de dezembro de 1993
Organizado por: CASTELO BRANCO, A. F. V.

1
H – Habitacional.
2
C1 – Comércio de âmbito local – ex. – armarinhos, farmácia, floricultura...
3
S1 – Serviços de âmbito local – ex. – barbearia, imobiliária, escritórios...
4
I1 – Indústrias não incômodas – ex. – artesanato, fabrica de sorvetes, fabricação de brinquedos...
5
E1 – Instituições de âmbito local – ex. – correios, convento, creche...
6
C2 – Comércio diversificado – ex. – agência de automóveis, alimentos de animais, artefatos de madeira...
7
S2 – Serviços diversificados – ex. – academias de ginástica, locadora de veículos, ambulatórios...
8
I2 – Indústrias com baixo nível de desconforto ambiental;
9
E2 – Instituições diversificadas – ex. – associações e sindicatos, cartório, centro de convenções...
10
C3 – Comércio atacadista;
 142

A segunda “família de leis”11 derivadas do II PET impactou decisivamente na

formação da atual paisagem dos bairros da área de estudo e no fortalecimento do
processo de segregação socioespacial analisado, na medida em que alterou tanto a
forma de limitação da verticalização, tornando-a mais permissiva, quanto a área
territorial onde a verticalização passou a ser possível (Ver mapa 09).

Os atuais regulamentos do Uso e Ocupação do Solo Urbano de Teresina não

constam dos marcos temporais considerados na pesquisa, mas, ainda assim, serão
objeto de rápidos comentários.

Esses foram instituídos dentro do regramento do Estatuto da Cidade,

trazendo, sem dúvidas, inovações no sentido de conferir às cidades brasileiras
conformações e práticas sustentáveis. Alguns aspectos, no entanto, já se faziam
presentes no texto do II PET, cuja discussão ocorreu concomitantemente com os
debates da Assembleia Nacional Constituinte, o que levou os técnicos e legisladores
teresinenses a se anteciparem em algumas questões contempladas no texto
constitucional de 1988 e só reguladas nacionalmente com a sanção do Estatuto da
Cidade em 2001, permanecendo assim um vazio legislativo de 13 anos. Verificou-se
que durante esse período, certos aspectos que afetam diretamente o direito de
propriedade, simplesmente não tiveram qualquer eficácia. Não há registro de
tributação progressiva sobre a propriedade imobiliária especulativa no tempo, nem
de implantação da contribuição de melhoria.

Em relação às possibilidades de uso e ocupação do Solo Urbano no recorte

espacial da pesquisa, verificou-se que foram aumentadas as áreas de Índice de
Aproveitamento 4,0 e 3,0, bem como alterados alguns usos, de forma a atender as
tendências de ocupação comercial atuais, em especial nos corredores das avenidas
Dom Severino e Elias João Tajra, como mostram as figuras 08 e 19.

O Mapa 10 apresenta as possibilidades de uso e ocupação para a área

estudada, de acordo com a Lei Nº 3.560, de 20 de outubro de 2006.

11
Leis de Uso e Ocupação do Solo Urbano de 1993.
 143

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
PLANALTO

9.440.000 9.440.000

HORTO

DA
9.439.000O 9.439.000
RR
MO MORADA
DO SOL
RI
O

PORENQUANTO SANTA ISABEL

PO
TI

9.438.000 CABRAL 9.438.000

RECANTO DAS

NOIVOS
PALMEIRAS
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina Datum: South American 1969
Organizado pot: CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011 Escala: 1:20.000
LEGENDA:

ZR4 - IA = 4,0

ZR3 - IA = 2,5

ZR2 - IA = 2,0
 144

744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
PLANALTO

9.440.000 9.440.000

HORTO

DA
9.439.000O 9.439.000
RR
MO MORADA
RI
O

DO SOL
PO
TI

PORENQUANTO SANTA ISABEL

9.438.000 CABRAL 9.438.000

RECANTO DAS

NOIVOS
PALMEIRAS
744.000

745.000

746.000

747.000

748.000
Fonte: Prefeitura Municipal de Teresina Datum: South American 1969
Organizado pot: CASTELO BRANCO, A. F. V. - 2011 Escala: 1:20.000
LEGENDA:

ZC5 (USO COMERCIAL ADMITIDO) - IA = 3,0

ZR4 - IA = 4,0

ZR3 - IA = 2,5
 145

Ed. Ville Clermont – Av. Sem. Arêa Leão – Ed. Mansões Excalibur – Av. Jóquei Clube –
Jóquei (ZR-3)- Construtora Moana - 1994 Jóquei (ZR-3) - Construtora Moana – 1998

Ed. Ilha Grande – Av. Rio Poty – Horto (ZC-6) Ed. Mozart – R. das Orquídeas – Jóquei (ZR-4)
- Construtora SUCESSO - 1997 – Construtora Hab-fácil - 1996
Figura 54 – Amostra de fotografias de edifícios construídos nas zonas ZR-3, ZR-4 e ZC-6,
na vigência da legislação do II PET (Leis de 1993);
Fonte: Cadastro Imobiliário Municipal de Teresina
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 146

Uma visualização atenta das fotografias 52 (pág. 130), 53 (pág. 139) e 54

(pág. 145), juntamente com as possibilidades e restrições dos quadros 5 (pág. 137)
e 6 (pág. 141), e as conformações territoriais dos mapas 8 (pág. 138), 9 (pág.143) e
10 (pág. 144) leva o observador a construir uma ideia de como a feição arquitetônica
e a sofisticação do espaço produzido nos bairros estudados evoluiu durante o
período de vigência do II PET e de suas duas “famílias de leis” urbanísticas
originadas. Consequentemente, o processo de segregação estudado se fortaleceu
com a mesma intensidade no período.

IMPLANTAÇÃO DO RIVERSIDE WALK SHOPPING (1996)

Em 1996, através de um consórcio entre as empresas MC Engenharia e

Comércio ltda e o Grupo Meio Norte, foi constituída a empresa Poty Shopping, com
o objetivo de implantar o Riverside Walk Shopping no bairro Jóquei, àquela data já
uma área da cidade em adiantado processo de segregação socioespacial, conforme
conclusões da pesquisa de ABREU (1983) já transcritas na introdução.

A inauguração do shopping Center ocorreu no dia 12 de dezembro de 1996,

com suas obras apenas parcialmente concluídas, mas essa circunstância tinha um
simbolismo embutido, que era o de ficar como o primeiro shopping Center de
Teresina, pois as obras do Teresina Shopping, situado no bairro dos Noivos,
estavam em andamento, mas sua inauguração só ocorreria em abril do ano de 1997.
Outro fator importante para a antecipação da inauguração era a proximidade com o
período natalino, uma das épocas de maior faturamento do comércio varejista.

Diferentemente dos shopping centers tradicionais, onde os espaços não são

vendidos, mas alugados, e o centro comercial possui uma administração
centralizada, o Riverside Walk teve seus espaços de loja vendidos e foi constituído
um condomínio.

O conjunto arquitetônico do shopping center é formado por três praças

temáticas, com ambientações típicas que remetem ao Japão, ao Caribe e ao
Mediterrâneo, além de jardins internos, que lhe conferem uma perfeita integração
com o bairro, pois fica separado de suas quadras apenas por avenidas, tendo como
 147

única barreira física um gradil. Para os habitantes do Jóquei, portanto, ir ao shopping

significa apenas cruzar uma avenida.

A seguir são mostradas fotografias ilustrativas do empreendimento

Placa de inauguração do Riverside Walk Praça do Japão

Shopping

Falls Garden Praça do Mediterrâneo

Premium Garden Praça do Caribe

Figura 55 – Fotografias de áreas internas do Riverside Walk Shopping, no bairro Jóquei;
Fonte: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.
 148

O Shopping Center passou a representar mais um símbolo de status

econômico e social para os habitantes de sua vizinhança, além de polo de atração
para novos empreendimentos comerciais, que atualmente se encontram instalados
em suas vias de acesso e arredores, como lojas de departamentos, imobiliárias,
escritórios, academias de ginástica, clínicas e escolas. Presencia-se a evolução do
processo de segregação, com a segregação também do consumo e do emprego. As
pessoas dos estratos sociais de mais alta renda não mais frequentam o comércio do
centro da cidade, alojado em ruas estreitas, com tráfego caótico, paisagem
decadente e o intenso e ruidoso apelo dos pregões para suas mercadorias
populares, quadro emoldurado por um sol escaldante, que nos arredores do meio-
dia, atinge, com frequência, temperaturas próximas aos 40ºC.

LANÇAMENTO DO EDIFÍCIO MERIDIAN (2004-2006)

O Edifício Meridian, foi o primeiro empreendimento lançado pela construtora

DECTA na zona Leste de Teresina, causando forte impacto no mercado imobiliário
local de então. A empresa já havia feito um empreendimento no bairro Ilhotas ainda
na década de 1990, porém não havia prosseguido com as atividades na cidade.
O fato em si teve alguns significados importantes, como, por exemplo, a
entrada de uma empresa de atuação em âmbito nacional no mercado local, sendo
posteriormente seguida por outras incorporadoras, como: Gafisa (São Paulo), Penta
(Goiás), Galib (Espanha), Patrimônio (São Paulo), Sá Cavalcante (Rio de Janeiro) e
Manhattan (Fortaleza); além de imobiliárias, como: Lopes (São Paulo), Luciano
Cavalcante (Fortaleza), REM/AX e CENTURY21, essas duas últimas, franquias
norte-americanas.
O edifício Meridian, que teve como slogan de lançamento: “O maior
privilégio é viver aqui”, trouxe em seu projeto importantes inovações, como:
oferecer dois elevadores panorâmicos, sendo independentes para cada apartamento
em um mesmo andar; apartamentos-tipo com 200,00m² e com 4 vagas na garagem,
e coberturas duplex com 384,44m² e 05 vagas na garagem; completa estrutura de
lazer composta de piscina com raia semi-olímpica e deck, recreio infantil, salão de
jogos, bar com churrasqueira e salão de festas; além de completo aparato de
segurança. Foi, sem dúvida, o primeiro empreendimento a preencher o conceito de
enclave fortificado em Teresina.
 149

O lançamento do Meridian estabeleceu um novo paradigma de qualidade na

cidade, e também um novo referencial de preços de espaços construídos, se
refletindo diretamente nos preços dos terrenos adequados às incorporações nos
bairros da área de estudo e, em um primeiro momento, nos bairros vizinhos, mas
posteriormente atingindo toda a cidade.

Maquete eletrônica do empreendimento Planta do apartamento de cobertura

Detalhes das áreas de lazer Detalhes do espaço gourmet

Figura 56 – Material publicitário do Edifício Meridian;
Fonte: DECTA (2004)
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V., 2011.

A chegada dessas empresas, de fato, fez com que Teresina passasse a

sofrer a influência do mercado global. A partir de então os produtos imobiliários
passaram a ter referenciais de qualidade globais, material publicitário com apelos
globais e também preços de venda globais, pois essas empresas, muitas delas com
ações negociadas em bolsas de valores, não se interessariam por um mercado que
não oferecesse a seus acionistas rentabilidade em padrões globais.
 150

CAPÍTULO III

TERESINA SOB A INFLUÊNCIA DO MERCADO GLOBAL:

Uma análise da mudança na estrutura de produção do espaço da zona Leste
Teresinense
 151

CAPÍTULO III

TERESINA SOB A INFLUÊNCIA DO MERCADO GLOBAL:

Uma análise da mudança na estrutura de produção do espaço da zona Leste

Teresinense

O terceiro capítulo corresponde ao terceiro momento metodológico previsto

por Henri Lefèbvre, quando, segundo ORTIGOZA (2010)

Reencontramos o presente já descrito, retomando as modificações

que a estrutura nos apresenta. Trata-se do momento em que
buscaremos a gênese das formações dessas estruturas, apontando
um marco geral de transformação sem perder o processo de
conjunto. [...]
Nessa fase final do método, deve-se apresentar uma análise geral
das modificações apontadas, sob a luz da teoria da reprodução das
relações de produção. [...]
Tanto na procura, como na análise do “marco” de mudança,
devemos estar atentos, pois é a partir do momento histórico em que
as relações sociais de produção ganha outro sentido que a
mundialidade do espaço consegue se manifestar. (ORTIGOZA, 2010,
p. 160-161).

Analisando os marcos espaço-temporais no segundo momento da pesquisa,

foi possível observar, detalhadamente, a interação dos agentes econômicos com o
estado e o mercado imobiliário. A exemplo da estrutura de sociedade concebida por
Marx1, houve constantemente uma unidade das forças produtivas com as relações
de produção. Essa unidade, na base da sociedade, foi capaz de controlar o sistema
jurídico-político a seu favor, trabalhando para forjar leis que lhe favorecessem e para
que o Estado cumprisse com sua “obrigação” de suprir o território com a
infraestrutura urbana e os serviços públicos necessários.
Ao longo do capítulo II também foi possível perceber a constante busca das
elites econômicas por condições diferenciadas de viver. Inicialmente habitavam o

1
Ideia desenvolvida a partir de ALTUSSER (2008), p.79
 152

centro da cidade; posteriormente, na década de 1940, migraram para a avenida Frei

Serafim e, a partir da década de 1950, iniciaram o processo de ocupação das áreas
além do rio Poti. De certo modo, esse constante movimento migratório, per se, já
configurava uma tendência auto-segregacionista.
A articulação das forças produtivas locais sobre o sistema jurídico na
produção das regras que lhes fossem favoráveis foi objetiva, conforme se passa a
relatar.
Inicialmente, na elaboração do PDLI, essa parte da cidade foi tratada, tanto
na fase diagnóstica quanto na propositiva, como destinada a ser a área de lazer da
população de mais alta renda. Em função dessa “tendência”, as intervenções ali
planejadas foram no sentido de transformar os bairros estudados em locais
aprazíveis, com baixa densidade habitacional, e total infraestrutura urbana.
A ação mais explícita das forças produtivas sobre o arcabouço jurídico
ocorreu na Lei Nº 1.263, de 27 de janeiro de 1970, que instituiu o PDLI como Plano
Diretor de Teresina, em cujo texto foi consignado que os bairros de Fátima, São
Cristóvão, Cabral e Ilhota eram destinados a tornar-se a área nobre de habitação,
recreação e cultura da cidade. Os efeitos dessa lei no espaço construído a partir de
então foram efetivos. Atualmente, além dos bairros da área estudada, há também
espaços elitizados nos bairros Frei Serafim e Ilhotas2, sendo que o bairro Cabral,
atualmente, possui uma forte concentração de usos institucionais3.
A influência das forças produtivas no texto legal derivado do PET, que foi a lei
de Uso e Ocupação do Solo Urbano de 19784, ocorreu no sentido de assegurar que
as áreas dos bairros Jóquei e Fátima, afastadas da margem do rio Poti,
permanecessem com baixa densidade demográfica, as Zonas Residenciais 1 (ZR1),
o que, àquela época, era economicamente interessante, pois ainda havia muitas
áreas a serem ocupadas e os terrenos ainda eram relativamente baratos. Além
disso, o padrão de ocupação preferido pelas famílias de mais alta renda era o de
habitação unifamiliar em espaçosas residências implantadas em grandes lotes. Era
o tempo em que havia grande contingente de reserva de empregados domésticos,

2
À margem esquerda do rio Poti.
3
Em função da instalação do Tribunal de Justiça do Piauí naquele bairro, para lá também se deslocaram
diversos outros órgãos, como OAB, TRE, Centro de Convenções, faculdades e grande quantidade de escritórios
de advocacia.
4
Lei Nº 1.591, de 31 de agosto de 1978 – Que dispôs sobre o parcelamento, uso e ocupação do solo urbano e
deu outras providências.
 153

dispostos a receber baixíssimos salários e a não manifestar qualquer outro tipo de

exigência trabalhista. Em outra vertente, tentou-se viabilizar a ocupação das áreas
ribeirinhas, consignando no texto legal que seriam Zonas Residenciais Especiais 2
(RE2), onde a verticalização seria possível, com um mínimo de três pavimentos
sobre pilotis, ficando limitada apenas pelas restrições de proteção do aeroporto de
Teresina.
Essa estratégia não funcionou, possivelmente em função dos altos custos de
urbanização dessas áreas, em parte ocupadas por formações lacustres, o que
demandaria grande volume de recursos financeiros do Estado no suprimento da
infraestrutura necessária.
A atuação dos agentes produtivos durante a elaboração do II PET, em 1988,
apresentou uma nova feição. Passados 10 anos da elaboração do PET, em 1978, a
ocupação dos bairros da área de estudo já estava consolidada, assim as
possibilidades de auferir renda fundiária com habitações unifamiliares estavam
reduzidas, era, portanto, o momento de atuar em prol da verticalização daquela área
da cidade. Foi incluída, então, no texto do PET a seguinte diretriz: “o incentivo, em
determinadas áreas da cidade, do crescimento vertical condicionado às estruturas
do sistema viário, saneamento e outros serviços;”5 abrindo-se assim a possibilidade
para a primeira reconstrução de toda a área dos bairros estudados. Isso com apenas
26 (vinte e seis) anos do lançamento do primeiro loteamento – o Parque Ceará.
As possibilidades legais de uso e ocupação do Solo Urbano foram então
alteradas diversas vezes, segundo os interesses dos agentes produtivos do espaço.
Todas as alterações, sem exceção, no sentido de torná-las mais permissivas com
vistas à verticalização e ao seu uso intensivo. A sequência de mapas apresentada
no final do capítulo II (Mapas 8, 9 e 10), mostra graficamente a evolução dessas
possibilidades, indicando as respectivas leis e alterações nos índices de
aproveitamento dos lotes.
Foram abordadas aqui apenas as modificações mais importantes, quando
houve reformulação geral dos marcos regulatórios urbanísticos da cidade de
Teresina, que foram as de 19886, 19937 e 20068.

5
Lei nº 1.932, de 16 de agosto de 1988, Art. 19, inciso VIII
6
Lei nº 1.937, de 16 de agosto de 1988
7
Lei nº 2.265, de 16 de dezembro de 1993
8
Lei nº 3.560, de 20 de outubro de 2006
 154

Importante analisar também a articulação das forças produtivas locais sobre o

sistema político, com o objetivo de materializar as conquistas legais ao longo do
recorte temporal considerado.
A primeira conquista de vulto foi, sem dúvida, a construção da ponte de
concreto armado sobre o rio Poti, inaugurada em 1957. Evidentemente que essa
obra teve grande alcance social, e não apenas para as elites produtivas, porém,
abriu o caminho para uma exploração mais efetiva do espaço na zona Leste da
cidade de Teresina.
Observando-se as plantas cadastrais do PDLI (figuras 38, 39, 40, 41, 42 e 43)
verifica-se que, no final da década de 1960, além de uma baixíssima densidade
demográfica, praticamente não havia suprimento de serviços públicos no recorte
espacial estudado. Excetuando-se os trechos urbanos das rodovias que possuíam
asfalto e de alguns poucos ramais de energia elétrica, tudo estava por fazer. Para
que se cumprisse a diretriz, legitimada legalmente, de tornar aquele território a “área
nobre de habitação, recreação e cultura da cidade” seriam necessários, portanto,
vultosos investimentos públicos em infraestrutura. Um indicador dessa carência
urbanística, a despeito de ali estar em andamento uma ocupação elitizada, pode ser
o valor da terra urbana à época naqueles bairros. A figura 449 mostra um mapa da
valorização da terra em toda a zona urbana de Teresina. Chamando a atenção a
diferença de valorização entre terrenos no Jóquei e no Centro da cidade, quando
aqueles valiam apenas 10% destes.
Era, portanto, imperativo que se valorizasse aquelas áreas, de modo a criar
ali condições para o aumento da renda fundiária dos proprietários de terras. Medidas
nesse sentido já foram previstas no plano de ação do PDLI, em que, apenas no sub-
programa de pavimentação e limpeza de vias, foi planejada a pavimentação de
96.000m de ruas e avenidas, com asfalto, paralelepípedo e pedras brutas.
O impacto dos investimentos públicos na área do recorte espacial da
pesquisa pode ser observado nas plantas cadastrais do PET, do ano de 1978,
(figuras 47 e 48), onde podem ser visualizados os alcances das redes públicas de
distribuição de água e energia elétrica. Em consequência, a valorização da terra
indicada na figura 50 é significativa. Considerando-se que à época havia um
processo inflacionário forte, não se pode comparar em números absolutos os preços

9
Página 108;
 155

praticados pelo mercado nas duas ocasiões, até porque vigoravam moedas
diferentes. Porém, é possível uma análise comparativa dos preços vigentes ali com
os de outras áreas da cidade e se percebe que houve uma inversão, com os preços
em 1978 se equiparando aos das áreas mais valorizadas da cidade. Nessa mesma
tendência de crescimento dos preços, também ocorreu adensamento habitacional.
A atuação dos agentes produtivos foi intensificada no período seguinte,
quando foram construídas novas pontes, inclusive uma ponte estaiada (figura 22),
que passou a ser utilizada como marca de Teresina, e que sob esse aspecto coloca
a cidade no mesmo rol de São Paulo, Brasília e outras metrópoles globais com suas
pontes monumentais. O fornecimento de energia elétrica foi melhorado com a
construção da subestação da AABB, no bairro São Cristóvão. Ocorreu a implantação
do sistema de coleta e tratamento de esgotos sanitários, que atende 100% da área
do recorte pesquisado desde o ano de 1998, e que possibilitou a aceleração do
processo de verticalização. Foram implantadas novas vias, como a avenida Raul
Lopes, que possibilitou o uso efetivo das áreas mais próximas ao rio Poti e melhorou
a mobilidade urbana.
Os agentes produtivos, no entanto, não atuam apenas no sentido de introduzir
benefícios em textos legais ou de obter suprimentos de infraestrutura. Há casos em
que a ação sobre o sistema político é no sentido de fazer com que este não cumpra
a lei. Diversos dispositivos constam nos instrumentos urbanísticos há décadas sem
qualquer eficácia. “A coibição da especulação imobiliária”10 foi incluída como objetivo
político na lei que instituiu o II PET, em 1988, e não se tem documentado qualquer
episódio em que esse inciso tenha sido aplicado. Dispositivos consagrados no
Estatuto da Cidade como a Contribuição de Melhoria e a Taxação progressiva no
tempo, para os casos de terrenos situados em áreas dotadas de serviços urbanos e
que estão sem uso, já constam do plano diretor de Teresina desde 1988 (IIPET),
mas não são aplicados. Outro fato grave é a renúncia fiscal da prefeitura de
Teresina em relação ao IPTU, à medida em que não atualiza a base de cálculo do
tributo, que é o valor venal de cada imóvel. A última versão da Planta Genérica de
valores é de 2004. Uma observação minimamente cuidadosa dos gráficos das
figuras 58, 59, 60 e 61 leva à conclusão de que há bairros em que os preços dos
imóveis até quintuplicaram a partir de 2004. Considerando-se apenas os casos dos

10
Lei nº 1.932, de 16 de agosto de 1988, Art.4º, inciso VIII
 156

quatro bairros analisados pode-se concluir que existem, pelo menos, 3.000 (três mil)
apartamentos subavaliados.
Retomando a discussão da verticalização, verifica-se que, criadas as
condições legais através dos instrumentos urbanísticos de regulação do uso e
ocupação do solo urbano e a infraestrutura necessária de saneamento e mobilidade
urbana, houve uma intensificação da verticalização da paisagem e da segregação
sócio-espacial.
A segregação em curso pode ser explicada por razões econômicas, pois,
como já foi mostrado, os preços praticados pelo mercado imobiliário estão acima das
posses das famílias de mais baixa renda, impossibilitando o acesso dessas pessoas
ao bem terra urbana nesses bairros. Adicionalmente, também em função dos preços
praticados, famílias de baixa renda que habitam a área tendem a se mudar para
outros bairros de menor preço imobiliário, e com o capital apurado com a venda de
sua antiga casa conseguem comprar outros bens além de apenas outro imóvel.
A seguir são apresentados dados referentes à evolução dos preços dos
terrenos nos bairros do recorte espacial pesquisado, considerando-se apenas
negócios realizados na vigência do Plano Real. Esses dados foram obtidos por
pesquisa direta no mercado nos últimos 15 (quinze) anos.
As tabelas e os gráficos apresentados nas figuras 58, 59, 60 e 61 tiveram os
preços históricos dos terrenos atualizados para o mês de dezembro de 2011 pelo
INCC. A escolha desse índice deveu-se ao fato de se tratarem de lotes urbanizados,
sendo todos dotados de completa infraestrutura.
 157

TABELA 07 – Preços unitários de terrenos vendidos no Jóquei entre janeiro de 1997

e dezembro de 2009, com suas localizações indicadas em coordenadas UTM.

Área Preço
Endereço Bairro (m²) E (m) N (m) (R$/m²) Data
Ave. Elias João Tajra Jóquei 1.107,00 745151 9438915 259,79 jan/97
Ave. Nossa Senhora de Fátima Jóquei 580,00 744878 9438764 1210,75 out/98
Rua Miosótis Jóquei 600,00 744670 9438343 97,52 out/98
Rua Angèlica Jóquei 1.600,00 744852 9438350 217,59 jan/00
Rua Angélica Jóquei 1.200,00 744719 9438857 209,46 out/00
Ave. João XXIII Jóquei 1.600,00 745502 9438065 249,97 dez/01
Ave. João XXIII Jóquei 2.030,00 745559 9438060 225,15 dez/01
Rua Miosótis Jóquei 800,00 744757 9438107 133,34 set/02
Rua Aurea Freire Jóquei 450,00 745355 9438289 112,47 dez/02
Rua Miosótis Jóquei 600,00 744670 9438343 180,25 set/03
Ave. Elias João Tajra Jóquei 1.560,00 744970 9438858 160,92 jun/04
Ave. Jóquei Clube Jóquei 6.075,00 745682 9438722 323,59 mai/06
Ave. N. S. de Fátima Jóquei 1.600,00 744826 9438824 546,07 mai/06
Rua Honorio Parente Jóquei 1.650,00 745435 9439759 317,80 jul/09
Rua Elias João Tajra Jóquei 1.560,00 745598 9439037 649,86 jul/09
Rua Manoel Nogueira Jóquei 1.350,00 745788 9438598 302,10 jul/09
Rua Napoleão Lima Jóquei 1.200,00 745831 9438622 252,48 jul/09
Rua Elias João Tajra Jóquei 1.560,00 745598 9439037 649,86 jul/09
Rua Manoel Nogueira Jóquei 1.350,00 745788 9438598 302,10 jul/09
Rua Honorio Parente Jóquei 1.650,00 745435 9439759 317,80 jul/09
Rua Napoleão Lima Jóquei 1.200,00 745831 9438622 252,48 jul/09
Rua Anfrisio Lobão Jóquei 1.600,00 745016 9439815 546,22 set/09
Rua Anfrisio Lobão Jóquei 1.600,00 745016 9439815 546,22 set/09
Ave. Elias Joao Tajra Jóquei 1.500,00 745066 9438885 691,13 dez/09
Rua Anfrísio Lobão Jóquei 1.600,00 744978 9438768 528,47 dez/09
Ave. Ininga Jóquei 2.625,00 744529 9438571 706,01 dez/09
Des. Manoel Castelo
Rua Branco Jóquei 900,00 745447 9439871 450,45 dez/09
Rua Anfrísio Lobão Jóquei 1.600,00 745030 9438853 564,67 dez/09
Ave. João Elias Tajra Jóquei 1.628,00 745114 9438918 569,19 dez/09
Ave. Elias Joao Tajra Jóquei 1.500,00 745066 9438885 691,13 dez/09
Ave. Ininga Jóquei 2.625,00 744529 9438571 706,01 dez/09
Ave. João Elias Tajra Jóquei 1.628,00 745114 9438918 569,19 dez/09
Rua Anfrísio Lobão Jóquei 1.600,00 744978 9438768 528,47 dez/09
Rua Anfrísio Lobão Jóquei 1.600,00 745030 9438853 564,67 dez/09
Des. Manoel Castelo
Rua Branco Jóquei 900,00 745447 9439871 450,45 dez/09
Rua Tulipas Jóquei 1.600,00 744743 9438149 186,36 out/98
Fonte – Pesquisa direta
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. (2011)
 158

Evolução dos preços dos terrenos

no Jóquei entre jan/97 e dez/09
abr/12

jul/09

out/06

jan/04

abr/01 Data

jul/98

out/95
0 200 400 600 800 1000 1200 1400
Preços unitários em R$/m², corrigidos para dezembro de 2011

FIGURA 58 – Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no Jóquei

Fonte – CASTELO BRANCO, A. F. V.

Verifica-se por este gráfico que entre os anos de 1998 e 2004, no bairro
Jóquei, os preços oscilaram entre R$ 100,00/m² e R$ 200,00/m². A partir de 2004,
exatamente o período de lançamento e construção do Edifício Meridian, os terrenos
tiveram seus preços majorados.

Observa-se também que, a partir do programa Minha Casa Minha Vida, em

meio à crise internacional de 2008, quando o governo federal lançou o plano de
construir 1.000.000 (um milhão) de casas, os preços dos terrenos tiveram um
crescimento muito forte, pois passou a existir uma política estável de financiamento
habitacional. É possível perceber pela análise do gráfico que no Jóquei os preços
triplicaram entre 2008 e 2010. Tendência semelhante pode ser observada nas
figuras 59 e 60, correspondendo aos dados de vendas de terrenos nos bairros de
Fátima e Horto.
 159

TABELA 08 - Preços unitários de terrenos vendidos no bairro de Fátima, entre junho

de 2001 e março de 2010, com suas localizações indicadas em coordenadas UTM.

ÁREA PREÇO
ENDEREÇO BAIRRO (m²) E (m) N (m) (R$/m²) DATA
Ave. Lindolfo Monteiro Fátima 9.880,00 745350 9439491 212,30 jul/09
Rua Agostinho Alves Fátima 3.762,00 743832 9439942 191,42 jul/09
Rua Aviador Irapuã Rocha Fátima 5.590,00 747901 9437277 518,03 dez/09
Rua Aviador Irapuã Rocha Fátima 2.795,00 747901 9437277 538,75 dez/09
Ave. Lindolfo Monteiro Fátima 5.600,00 745401 9439528 694,98 dez/09
Rua Orquídeas Fátima 600,00 744713 9438683 910,64 mar/10
Ave. Dom Severino Fátima 9.975,00 745760 9439190 302,71 jun/05
Ave. Lindolfo Monteiro Fátima 9.880,00 745401 9439528 211,03 dez/09
Ave. Ininga Fátima 3.440,00 744383 9439011 137,86 jun/01
Ave. Lindolfo Monteiro Fátima 9.880,00 745350 9439491 212,30 jul/09
Ave. Rio Poty Fátima 2.000,00 744434 9439355 109,21 mai/06
Rua Angélica Fátima
600,00 744483 9439791 129,47 mar/04
Rua Aviador Irapuã Rocha Fátima 5.590,00 747901 9437277 518,03 dez/09
Rua Aviador Irapuã Rocha Fátima 2.795,00 747901 9437277 538,75 dez/09
Rua Orqúideas Fátima 600,00 744713 9438683 910,64 mar/10
Rua Agostinho Alves Fátima 3.762,00 743832 9439942 191,42 jul/09
Fonte – Pesquisa direta
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. (2011)

Evolução dos preços dos terrenos

no bairro de Fátima entre jun/01 e mar/10
nov/10
jul/09
fev/08
out/06
mai/05
jan/04 DATA
set/02
abr/01
dez/99
0 200 400 600 800 1000
Preços unitários em R$/m², corrigidos para dezembro de 2011

FIGURA 59 – Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no bairro de Fátima

Fonte – CASTELO BRANCO, A. F. V. (2011)
 160

TABELA 09 – Preços unitários de terrenos vendidos no Horto, entre junho de 1998 e

março de 2010, com suas localizações indicadas em coordenadas UTM.

ÁREA PREÇO
ENDEREÇO BAIRRO (m²) E (m) N (m) (R$/m²) DATA
Rua Motorista Chicão Horto 390,00 746237 9439961 237,60 dez/09
Rua 31 de Março Horto 1.600,00 747125 9440320 69,50 dez/09
Rua Genes Celeste Horto 450,00 746860 9439663 115,83 dez/09
Rua Jornalista DonDon Horto 900,00 746999 9439837 128,70 dez/09
Ave. Dom Severino Horto 1.500,00 746399 9439185 617,76 dez/09
Rua Bonifácio Carvalho Horto 704,00 746808 9439598 198,62 jul/09
Ave. Visconde da Parnaíba Horto 1.200,00 746684 9439662 145,66 jul/09
Rua Cel. Costa Araújo Horto 1.200,00 746462 9439536 135,95 jul/09
Rua Cel. Costa Araújo Horto 1.200,00 746322 9439532 271,89 jul/09
Ave. Lindolfo Monteiro Horto 2.000,00 745412 9439830 128,18 jul/09
Ave. Lindolfo Monteiro Horto 622,49 745530 9439422 411,83 jul/09
Ave. Lindolfo Monteiro Horto 1.520,00 745431 9439769 160,99 jul/09
Rua Sabba Said Horto 1.930,00 745997 9439417 175,09 jul/09
Rua Cel. Costa Araujo Horto 1.200,00 746431 9439505 135,95 jul/09
Rua Cel.Costa Araujo Horto 1.200,00 746327 9439540 292,34 set/09
Rua Juiz João Almeida Horto 3.200,00 745761 9440298 548,14 set/09
Rua Ângelo Filho Horto 1.400,00 745522 9439715 487,84 mar/10
Rua Domingos Cordeiro Horto 4.180,00 746309 9439650 209,09 jul/09
Rua Bonifácio Carvalho Horto 704,00 746808 9439598 198,62 jul/09
Ave. Visconde da Parnaíba Horto 1.200,00 746684 9439662 145,66 jul/09
Ave. Dom Severino Horto 1.500,00 746399 9439185 617,76 dez/09
Ave. Lindolfo Monteiro Horto 622,49 745530 9439422 411,83 jul/09
Ave. Lindolfo Monteiro Horto 1.520,00 745431 9439769 160,99 jul/09
Ave. Visconde da Parnaíba Horto 1.200,00 746684 9439662 145,66 jul/09
Ave. Dom Severino Horto 2.200,00 746362 9439182 146,64 out/04
Ave. Homero Castelo Branco Horto 10.000,00 745720 9439344 190,16 mai/05
Ave. Lindolfo Monteiro Horto 2.000,00 745412 9439830 128,18 jul/09
Ave. Rio Poti Horto 800,00 746200 9439256 110,36 jun/98
Ave. Rio Poty Horto 1.200,00 745114 9439291 110,60 dez/03
Ave. Visconde da Parnaíba Horto 1.200,00 746684 9439662 145,66 jul/09
Rua 31 de Março Horto 1.600,00 747125 9440320 69,50 dez/09
Rua Bonifácio Carvalho Horto 704,00 746808 9439598 198,62 jul/09
Rua Bonifácio Carvalho Horto 704,00 746808 9439598 198,62 jul/09
Rua Cel. Costa Araújo Horto 1.200,00 746462 9439536 135,95 jul/09
Rua Cel. Costa Araújo Horto 1.200,00 746322 9439532 271,89 jul/09
Rua Genes Celeste Horto 450,00 746860 9439663 115,83 dez/09
Rua Jornalista DonDon Horto 900,00 746999 9439837 128,70 dez/09
Rua Juiz João Almeida Horto 3.200,00 745761 9440298 548,14 set/09
Rua Lindolfo Monteiro Horto 1.601,00 745892 9439375 145,49 mai/06
Rua Ângelo Filho Horto 1.400,00 745522 9439715 487,84 mar/10
Rua Cel. Costa Araujo Horto 1.200,00 746431 9439505 135,95 jul/09
Rua Cel.Costa Araujo Horto 1.200,00 746327 9439540 290,88 set/09
Rua Cel.Costa Araújo Horto 1.520,00 745621 9439530 93,59 jun/01
Rua Domingos Cordeiro Horto 4.180,00 746309 9439650 209,09 jul/09
Rua Motorista Chicão Horto 390,00 746237 9439961 237,60 dez/09
Rua Sabba Said Horto 1.930,00 745997 9439417 175,09 jul/09
Rua Visconde da Parnaiba Horto 1.700,00 745412 9439822 181,33 jun/01
Fonte – Pesquisa direta
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. (2011)
 161

FIGURA 60 – Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no Horto

Fonte – CASTELO BRANCO, A. F. V. (2011)
 162

TABELA 10 – Preços unitários de terrenos vendidos no São Cristóvão, entre outubro

de 1998 e novembro de 2009, com suas localizações indicadas em coordenadas
UTM.

ÁREA PREÇO
ENDEREÇO BAIRRO (m²) E (m) N (m) (R$/m²) DATA
Ave. Joquei São Cristovão 29.800,00 747010 9439023 469,23 jul/09
Rua José Sinimbu São Cristovão 2.400,00 747427 9438648 86,96 nov/09
Ave. Joquei Clube São Cristovão 29.800,00 747010 9439023 469,23 jul/09
Ave. Arêa Leão São Cristóvão 450,00 746305 9438429 97,52 out/98
Ave. Dom Severino São Cristovão 2.600,00 746126 9439148 150,48 jun/01
Ave. João XXIII São Cristovão 8.600,00 746179 9437932 154,41 jun/01
Ave. João XXIIII São Cristovão 5.000,00 748277 9437993 162,95 jun/00
Ave. João XXIIII São Cristovão 45.000,00 747780 9437938 84,86 jun/00
Ave. Senador Arêa Leão São Cristóvão 1.200,00 746060 9438358 158,25 mar/04
Ave. Vilmary São Cristóvão 1.200,00 746668 9438777 133,48 mai/06
Ave. Vilmary São Cristóvão 960,00 746238 9438666 182,03 mai/06
Rua Antonio Bona São Cristóvão 300,00 747604 9438555 97,07 mai/06
Rua Frei Heliodoro São Cristóvão
800,00 747254 9438347 81,97 mai/06
Rua José Sinimbu São Cristovão 2.400,00 747427 9438648 86,96 nov/09
Rua João Pereira São Cristovão 24.990,00 748135 9438278 85,39 jun/01
Fonte – Pesquisa direta
Organização: CASTELO BRANCO, A. F. V. (2011)

Evolução dos preços dos terrenos

no São Cristóvão entre out/98 e nov/09
nov/10
jul/09
fev/08
out/06
mai/05
jan/04
set/02
Série1
abr/01
dez/99
jul/98
mar/97
0 100 200 300 400 500
Preços unitários em R$/m², corrigidos para dezembro de 2011

FIGURA 61 – Comportamento gráfico dos preços dos terrenos no São Cristóvão

Fonte – CASTELO BRANCO, A. F. V.
 163

O gráfico correspondente aos dados de vendas de terrenos no São Cristóvão

apresenta aspecto diferente dos demais. Uma das diferenças é em relação ao
número de dados utilizados, o que pode ser explicado pelo fato de o São Cristóvão
não ser tão verticalizado quanto os outros bairros estudados em virtude de as
possibilidades de verticalização serem muito recentes ali.

Verifica-se que até o ano de 2006 os preços dos terrenos ficaram limitados a
R$ 200,00/m². Os dados posteriores a 2006 são em pequena quantidade e podem
ainda não indicar uma tendência definida.

Prosseguindo na análise da verticalização, em direção ao marco de mudança,

ou de manifestação da mundialidade, será retomado o lançamento do edifício
Meridian.

Esse marco temporal teve um significado muito mais amplo no mercado local
do que simplesmente a mudança de paradigmas de qualidade das habitações.
Houve, de fato, uma mudança na base do sistema capitalista de produção local.
Antes, o controle da produção era por iniciativa de agentes locais e a maioria dos
empreendimentos era pelo sistema de condomínio a preço de custo. À exceção dos
empreendimentos das Construtoras Moana, Jurema e Sucesso, que agiam como
incorporadoras, as demais empresas do setor eram meras incentivadoras de
condomínios. Dessas empresas, as construtoras Jurema e Sucesso deixaram o
ramo das incorporações e passaram a se dedicar apenas à construção pesada, a
construtora Moana encerrou suas atividades de incorporação, e a construtora Elo
Engenharia passou a atuar como incorporadora. A entrada da DECTA no mercado
local aconteceu em meio a esse cenário, com poucos competidores e trazendo
vivências em uma escala nacional. A oferta do produto Meridian foi realmente o
marco de mudança do sistema de produção local para um sistema de escala global.
A partir de então as influências locais desapareceram do mercado de habitação de
alto padrão oferecido nos bairros estudados. A DECTA foi seguida por outras
empresas da mesma escala de atuação, oriundas de São Paulo, Minas Gerais, Rio
de Janeiro, Fortaleza, Espanha e Estados Unidos. Paralelamente nasceu um
mercado de decoração, que até então não existia, com diversas lojas de franquias
do ramo mobiliário. E em sentido inverso, arquitetos e profissionais de ambientação
de Teresina passaram a frequentar assiduamente feiras da indústria do mobiliário
 164

em Milão. A mundialidade que num primeiro momento foi invasora, num segundo
momento foi buscada, os profissionais foram em busca do produto de consumo
mundial, do mobiliário mundial, do ambiente mundial, das tendências de cores e
tecidos mundiais. No rastro desse movimento vem sendo construída uma paisagem
do consumo não só no tocante à indústria da construção civil e afins, mas também
no de alimentação, de automóveis, de serviços profissionais de estética corporal, de
ensino superior e no comércio varejista de maneira geral.

Nas palavras de ORTIGOZA (2010), percebe-se que:

Assim os antigos valores de uso da cidade deixam de existir, e ela

própria torna-se objeto de consumo. Reconhecer, então, as
possibilidades do rompimento dessas tendências homogeneizadoras
do mundo da mercadoria é um dos grandes desafios dos geógrafos.
(ORTIGOZA, 2010, p.25)

O consumo das amenidades que a cidade oferece, entretanto, é caro e

inacessível à maior parcela da população, que assim se vê privada do “direito à vida
urbana, condição de um humanismo e de uma democracia renovados” (LEFÈBVRE,
2001). O resultado dessa privação do consumo é a segregação, que nesse
momento não se fortalece mais por formalismos, impensáveis na atual ordem
jurídica brasileira, mas, de maneira velada, pela diferenciação econômica.

Resta demonstrado, pois, que o processo de segregação sócio-espacial

detectado em bairros da zona Leste de Teresina teve sua gênese no início da
ocupação daquela área, foi fortalecido e encontra-se em consolidação, graças à
ação coordenada do capital, através dos agentes locais, regionais, nacionais e até
internacionais do mercado imobiliário, na forma de incorporadoras e imobiliárias, e
do Estado, em suas três esferas de poder, como provedor de infraestrutura urbana e
linhas de financiamento habitacional e como legitimador do processo.
 165

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O FUTURO DOS BAIRROS ESTUDADOS E ÁREAS VIZINHAS

Reflexões acerca de futuras pesquisas sobre processos urbanos

na zona Leste de Teresina

 166

CONSIDERAÇÕES FINAIS

O FUTURO DOS BAIRROS ESTUDADOS E ÁREAS VIZINHAS

Reflexões acerca de futuras pesquisas sobre processos urbanos

na zona Leste de Teresina

O processo ora estudado é uma realidade. Os bairros do recorte espacial da

pesquisa a cada dia se tornam menos acessíveis às pessoas de menor renda, que
são obrigadas a habitar outras áreas sem acesso às amenidades que ali estão
dispostas. Mas o sistema capitalista de produção tem sua dinâmica própria, sempre
em busca da reprodução das condições para sua permanência. E isso se faz a custa
de constantes inovações mercadológicas, da criação de novidades e necessidades,
que serão supridas pelo próprio mercado. Inclusive com a indução de novos
processos urbanos como se introduz a seguir.

De forma sutil já é perceptível a ocorrência em fase inicial de outros

processos na área estudada, que são a coesão e a invasão-sucessão.

O primeiro, por meio da formação de aglomerados de empresas, explorando

atividades econômicas afins. Ficaram documentados ao longo da pesquisa os
corredores das avenidas João XXIII (fig. 05), com suas dezenas de revendas de
automóveis; Nossa Senhora de Fátima (fig. 06), especializada no ramo de
alimentação; Dom Severino (fig. 07), onde se localizam lojas especializadas na
comercialização de móveis e imobiliárias; e avenida Elias João Tajra (fig. 19), com
suas clínicas e academias. Já despontam também diversos edifícios de uso
corporativo, sinalizando claramente essa tendência.

O segundo é uma consequência do primeiro. O estabelecimento de áreas de

comércio e serviços, de certa forma, induz famílias de mais alta renda a se
 167

deslocarem para novas áreas e novas formas de habitação, enquanto que as

grandes residências que habitavam vão aos poucos sendo demolidas e dando lugar
a empreendimentos verticais de uso residencial coletivo ou empresarial. Atualmente
já são frequentes em bairros fora da área estudada, mas no seu entorno, os
condomínios horizontais e os loteamentos fechados, onde os mais novos símbolos
de diferenciação habitacional, são os loteamentos Alphaville, Aldebaran Ville,
Mirante do Lago e assemelhados.

Um caminho inicial para a discussão e o entendimento do embrionário

processo de invasão-sucessão que se desenha pode estar indicado na narrativa
sobre a paisagem construída na área estudada (cap. 01, fls. 55 e 56) da qual se
reproduz o trecho a seguir:

O padrão das tipologias imobiliárias existentes se modifica à medida

que o observador se afasta do Riverside Walk Shopping, no bairro
Jóquei, em direção ao São Cristóvão e ao Campus da Universidade
Federal do Piauí. Verifica-se que as fachadas dos edifícios vão
perdendo o revestimento com pastilhas de cerâmica e vão restando
apenas detalhes em cerâmicas nas varandas. Varandas que, por sua
vez, diminuem de tamanho ou até desaparecem. Os apartamentos
se tornam compactos e despojados, perdendo dormitórios e outras
dependências, e restando apenas uma garagem por unidade
habitacional. Os edifícios que no bairro Jóquei possuíam quinze ou
até mais de vinte pavimentos, passam a ter menos andares,
chegando a apenas seis, e com quatro apartamentos por andar,
reflexo da possibilidade de uso de apenas um elevador, o que reduz
os custos de construção e possibilita a produção de unidades
acessíveis a outros extratos sociais. O resultado dessa metamorfose
arquitetônica está ilustrada na figura 23, onde são retratados edifícios
situados no entorno do bairro Jóquei, e onde podem ser observadas
as características aqui narradas.

A narrativa mostra que a área estudada já não é exclusiva dos mais ricos, o
próprio mercado que trabalhou na construção dessa exclusividade trabalha agora no
sentido de tornar esse território acessível a outros extratos sociais, como se percebe
pelas características tipológicas dos produtos imobiliários oferecidos. Pari passu os
agentes do sistema produtivo trabalham em outras duas frentes: a da produção dos
 168

espaços corporativos na área do Jóquei, e a da produção dos novos espaços

exclusivos, nas áreas mais afastadas, onde ainda há reservas florestais, ar puro,
espaço, tranquilidade... Enfim, os mesmos apelos que décadas atrás seduziram os
primeiros a se deslocar para o Jóquei e Fátima, então, apenas ideias esboçadas em
papel manteiga!

Além dessas observações referentes a possíveis ocorrências de outros

processos espaciais, já é possível antever alguns dos próximos acontecimentos
relativos à produção do espaço, especificamente no âmbito legislativo, com
significativas alterações nas leis de Uso e Ocupação do Solo Urbano, com o
aumento das possibilidades de verticalização em direção ao Leste, para além da
avenida Kennedy, como forma de compensação pela perda de potencial construtivo
dessas áreas, em função das restrições recentemente impostas ao Solo Urbano pela
nova regulamentação de proteção à navegação aérea.

Essas questões aqui levantadas à guisa de considerações finais são

problemas que precisam ser melhor entendidos, razão pela qual se sugere que
sejam objetos de futuras pesquisas.
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