LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

“FAZENDA BOA VISTA”

1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE:
Victor Ricardo Póvoa Rodrigues.

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:
O objetivo deste trabalho é estabelecer o valor de mercado do Fazenda Boa Vista,
designadas pelas matrículas: N.º 695, 696, 697, na região do Rio São Bartolomeu, com o total
de 168,08.00 ha, sendo parte desta matrícula desapropriada, 51,13.42 ha atingida pelo
reservatório (parte inundada), 15,50.97 ha quando APP em 30 metros, perfazendo um total de
66,64.39 ha, localizada em zona rural do Município de Luziânia - GO.

3. FINALIDADE DO LAUDO:
Valor de Mercado, para composição em processo de desapropriação pela PCH São
Bartolomeu.

4. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO:

Área rural, no Município de Luziânia – GO, em região com infraestrutura urbana
incompleta, com edificações e com estrutura de produção de carne, fator comercial médio à
médio alto. Terreno de topografia parte plana sem grotas ou necessidade de aterros para tal fim
/ parte em declive sentido curso d’água (Rio São Bartolomeu) e formato irregular. Ao exame
visual superficial, aparenta ser de média a média/alta fertilidade, (em anexo análises de texturas
dos solos presentes na propriedade) não apresentando restrições do ponto de vista físico e
textural, para produções de média a média-alta em sistemas de cria a pasto ou ciclos/cultivos
intensivos.

5. DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA PARA AVALIAÇÃO:

Cartório de Registro de Imóveis da 2º Circunscrição de Luziânia–GO;
Matrícula N.º 695 (último R-7-695) (derivada da nº 10.493, da 1ª Circunscrição),
Matrícula N.º 696 (último R-7-696) (derivada da nº 4.681, da 1ª Circunscrição),
Matrícula N.º 697 (último R-7-697) (derivada da nº 10.495, da 1ª Circunscrição).

6. NORMAS OBSERVADAS NAS AVALIAÇÕES:

As normas utilizadas na elaboração deste laudo estão abaixo relacionadas. A
classificação do laudo quanto à fundamentação e precisão são orientadas pelas normas da
ABNT:
 ABNT NBR 14.653-1:2019, Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais.
 ABNT NBR 14.653-3:2019, Avaliação de Bens - Parte 3: Imóveis rurais e seus componentes -
Incorpora a Errata 1 de 20.08.2019.
 ABNT NBR 12.721:2006 Versão corrigida 2:2007.
 Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximação
(Ministério da Agricultura/Sociedade Brasileira para Ciência do Solo, ETA – Escritório
Técnico de Agricultura Brasil/Estados Unidos).

1
 Resolução do CONMETRO nº 12, de 12.10.1988 - Quadro Geral de Unidades de Medida, 4º
Edição – 2007.
 IBAPE – Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.

7. METODOLOGIA:

A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliado, da

finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas
no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes que
compõem a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de
modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.

Conforme estabelecido na NBR-14.653 da ABNT, os métodos para identificar o valor

de um bem, de seus frutos e direitos, são os seguintes:

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO:

 Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método Involutivo:

 Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,

baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto.

Método da renda:

 Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida
prevista, considerando-se, cenários viáveis.

Método Evolutivo:

 Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso, a
finalidade seja a identificação do valor de mercado deve ser considerado o fator de
comercialização.

Método da Quantificação de Custo:

 Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou

analíticos a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos.

7.1. METODO UTILIZADO NA AVALIAÇÃO DA ÁREA:

Dentre os métodos de avaliação determinados pela Norma Brasileira - NBR 14.453 da
Associação Brasileira de Normas Técnicas, adotaremos o MÉTODO COMPARATIVO DE
DADOS DE MERCADO. O valor do imóvel deverá ser obtido pela comparação de dados de

2
 mercado relativos a outros de características similares, comparados por Inferência Estatística
no modelo de Regressão Linear Múltipla. A utilização dessa metodologia se deve, por
entendermos ser a que melhor reflita a realidade do mercado imobiliário para o objeto em
questão, e além de ser a metodologia indicada, existia dados em abundância.

8. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES:

 A Região de Luziânia, já se consolidou como região de DELEITE e produção de boi/
carne a pasto. Essa região, se intensifica ainda mais nos últimos anos, com a criação de
represamentos, hotéis rurais, chácaras, pequenas propriedades e condomínios fechados,
todos se multiplicam por toda extensão dos lagos. Além da proximidade – e acesso por
pista dupla - com a Capital Federal.

 Trabalho realizado durante a época de pandemia da COVID-19, banco de dados de antes

da mesma, não foram utilizados, para a comprovação de sim/não de sua interferência no
mercado de propriedades rurais no Estado de Luziânia, em específico na região do Rio São
Bartolomeu e Lagos.

 Conforme explicitado acima, trata-se de um imóvel com características específicas e

comuns na região, e de área com tamanho considerável apropriada para fracionamento
futuro (caso o plano de acesso ao lago seja permitido). Por não ser possível a caracterização
de amostras de dados apenas com as características do avaliando, foram feitas uma coleta
de pesquisas dentro do Município, coletando-se áreas de pecuária, culturas e deleite, com
tamanhos diversos, inferiores e superiores ao avaliando, e também por não ser possível a
coleta de amostras tão semelhantes ao avaliando, que pudessem representar o modelo de
comparação através da Inferência Estatística, conforme mapa abaixo:

 Não será necessário o uso da variável fonte, pois todos os dados são ofertas.

 Todos os imóveis estão situados na região geoeconômica de Luziânia.

3
8.1. PRINCÍPIOS

 Princípio da lei da oferta e da procura: observados isoladamente estes dois aspectos, o preço de
um bem diminui com o aumento da sua oferta e cresce com o aumento da sua procura;

 Princípio da semelhança: em uma mesma data, dois bens semelhantes, em mercados

semelhantes, têm valores semelhantes;

 Princípio da proporcionalidade (“Proportion Principle”): as diferenças de valor são

proporcionais1 às diferenças das características relevantes dos bens;

 Princípio da substituição (“Substitution Principle”): um bem pode substituir outro

considerando-se aspectos como utilidade, destinação, funcionalidade, durabilidade,
características tecnológicas, desempenho técnico e econômico;

 Princípio da rentabilidade: o valor de um bem, passível de exploração econômica, é função da

renda que previsivelmente proporciona;

 Princípio do maior e melhor uso (“Highest and Best Use”): o valor de um bem que comporta
diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de maneira mais eficiente,
consideradas as suas possibilidades legais, físicas e mercadológicas;

 Princípio da exequibilidade: quando existirem vários cenários ou possibilidades, são adotados

os mais viáveis;

 Princípio da finalidade (“Finality Principle”): segundo o qual a finalidade da avaliação está

condicionada aos métodos e as técnicas da avaliação a serem empregadas;

 Princípio da transparência (“Transparency Principle”): segundo o qual o parecer avaliatório de

um bem deve conter a informação necessária e suficiente para sua fácil compreensão, contendo
dados como os elementos comparativos, ser conclusivo, fundamentado e preciso;

 Princípio da permanência (Permanence): Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos

preços ao longo do tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes
por ocasião da avaliação, existe um lapso de tempo em que os preços podem se manter
constantes. No mercado imobiliário, em especial, essa condição depende, e muito, das
condições econômicas vigentes no país;

 Princípio da prudência (Prudence Principle): Princípio segundo o qual são adotados os valores
mais conservadores que permitam maior liquidez ao bem. À prudência se junta o bom senso do
Engenheiro de Avaliações;

 Princípio da probabilidade (Probability Principle): Princípio segundo o qual, quando existirem

vários cenários ou possibilidades de eleição razoáveis, devem ser escolhidos aqueles que
possam ser considerados os mais prováveis.

4
8.2. VALOR MÉDIO ENCONTRADO
Sobre o valor Ofertado, NÃO significa que será o valor de Negócio Realizado, uma
vez que – no mercado imobiliário – a elasticidade de Oferta está diretamente associada à
necessidade do vendedor e oportunidade do comprador. Independente da região, as
negociações de terras envolvem investimentos e os cálculos consideram a “Oportunidade de
Retorno” do capital investido. Os prazos de pagamento são variáveis para cada caso. De toda
maneira, os “Imóveis Amostrais” serão convertidos para Valor Presente e na condição de
pagamento à vista.

8.3. USO
Este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o solicitante e o
responsável pela elaboração deste documento, portanto NÃO tem validade para OUTROS
USOS OU TERCEIROS.

8.4. DIMENSÃO TOTAL

1 M.F. = 40 ha
168,08.00 ha / 40 ha = 4,202 M.F.
Média propriedade

5
8.5. CARACTERISTICAS DA REGIÃO

8.5.1. ASPECTOS GERAIS: ECONOMIA, POLÍTICA E SOCIAIS

6
8.5.2. ASPECTOS FÍSICOS
RELEVO / ALTIMETRIA / DECLIVIDADE

8.5.3. MAPA EXPLORATÓRIO DE SOLOS

Este plano de informação representa a distribuição geográfica dos solos do Brasil, de acordo
com Sistema Brasileiro de Classificação de Solos (SiBCS, 2006)
CXbd – Cambissolos Haplicos Tb Distrófico

7
8.5.4. BDiA – BANCO DE DADOS DE INFORMAÇÕES AMBIENTAIS

GEOLOGIA

Nome: Serra do Landim

Letra Símbolo: MP13sl
Tipo de Unidade: Formação ou unidade de rocha ígnea ou metamórfica

GEOMORFOLOGIA

Nome: Planalto do Médio Corumbá - São Bartolomeu

Região Geomorfológica: Planaltos e Chapadões Residuais das Cimeiras GO e DF
Região Geográfica: centro-oeste

8
PEDOLOGIA

Identificação: SE23 - CXbd38 / Letra Símbolo: CXbd

Legenda Completa: CXbd - Cambissolo Háplico Tb Distrófico
Ordem (1º nível): Cambissolo / Subordem (2º nível): Háplico / Grande Grupo (3º nível): Tb
Distrófico / Subgrupo (4º nível): Típico
Horizonte/Camada: A moderado
Textura: argilosa, média e argilosa cascalhenta, média cascalhenta
Relevo Local: ondulado e forte ondulado
Erosão: Não possui
Classe de Pedregosidade: não pedregosa e pedregosa
Classe de Rochosidade: Não possui
Componentes: D CAMBISSOLO HÁPLICO Tb Distrófico típico argilosa, média e argilosa
cascalhenta, média cascalhenta A moderado não pedregosa e pedregosa ondulado e forte
ondulado + S PLINTOSSOLO PÉTRICO Concrecionário típico argilosa muito cascalhentaA
moderado não pedregosa e pedregosa ondulado e forte ondulado + S LATOSSOLO
VERMELHO-AMARELO Distrófico típico média e argilosa A moderado suave ondulado
Inclusões: I LATOSSOLO VERMELHO Distrófico típico argilosa e média A moderado
suave ondulado

9
VEGETAÇÃO

1-Ap+Spf - Área Antrópica Dominante – Savana

(Ap - Pecuária – pastagens / Spf - Savana Parque com floresta-de-galeria).

10
8.5.5. TEMPERATURA E PRECIPITAÇÃO

8.5.6. METEOROLOGIA

11
8.5.7. CARACTERÍSTICAS DA TOPOGRAFIA
A área apresenta topografia ondulada e com declividade sentido cursos d’águas.

8.5.8. LIMITES E CONFRONTAÇÕES

Conforme certidão em anexo.

8.5.9. VEGETAÇÃO
PASTAGEM
-Pastagem comercial: Brachiaria brizantha cv. Marandú - plantada, aspecto vegetativo
bom, altura média.

-Pastagem comercial: Mombaça, Aveia, Milheto - plantada, aspecto vegetativo ótimo,

altura média excelente, para 3 cortes. (1º corte anual em abril 2021)

Nível de manejo normal, suporte de 1 a 2 U.A./ha, no inverno.

Mata Ciliar: Por Mata Ciliar entende-se a vegetação florestal que acompanha
os rios de médio e grande porte da região do cerrado, em que a vegetação
arbórea não forma galerias. Em geral essa mata e relativamente estreita,
dificilmente ultrapassando 100 m de largura em cada margem. É comum a
largura em cada margem ser proporcional a do leito do rio, embora, em área
planas, a largura possa ser maior. Porém, a mata ciliar ocorre geralmente
sobre terrenos acidentados, podendo haver uma transição nem sempre
evidente para outras fisionomias florestais, como a mata seca e o cerradão. A
mata ciliar no bioma cerrado também se diferencia da mata de galeria pela
deciduidade e pela composição florística, havendo, na mata ciliar, diferente
graus de caducifólia nas estação seca enquanto a mata de galeria é
perenifólia. É mais similar a mata seca, diferenciando-se desta pela
associação ao curso de água e pela estrutura, que em geral é mais densa e
mais alta, com elementos florísticos específico no trecho de contato com o
leito do rio. Os solos, classificados no sistema da classificação brasileira de
solos (EMBRAPA 1999), podem ser raso como os Cambissolos, Plintossolos
ou Neossolos Litólicos, profundos como Latossolos e Argissolos, ou ainda
acontecer em Neossolos Flúvicos. A camada de serrapilheira que se forma é
sempre menos profunda que as encontradas nas mata de galeria. Como
espécies arbóreas frequentes podem ser citadas: Anadenanthera spp.
(Angicos), Apeiba tibourbou (Pau de Jangada, Pente de macaco),
Aspidosperma spp. (Perobas), Casearia spp. (Guaçatongas, Cambroé),
Cecropia pachystachya (Embauba), Celtis iguanaea (Grão de galo),
Enterolobium contortisiliquum (Tamboril), Inga spp. (Ingás), Lonchocarpus
cultratus (Folha larga), Sterculia striata (Chichá), Tabebuia spp. (Ipês),
Tapirira guianensis (Pau pombo, Pombeiro), Trema micrantha (Crindiúva),

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Trichilia pallida (Catiguá), Triplaris gardneriana (Pajeú). Ao leito do rios, em
locais sujeitos as grandes enchentes pode haver o predomínio de espécies
arbóreas como: Celtis iguanaea, Ficus spp. (Figueiras, Gameleiras), Ingá spp.
e Trema micrantha, ou mesmo de gramíneas de grande porte como Gynerium
sagittatum (Canarana) ou Guadua paniculata (Taquara, Bambu, Taboca);
Como ocorre nos grandes rios do nordeste do estado de Goiás. Nessa região
é comum a formação de bancos de areia (praias), onde predomina uma
vegetação arbustivo-herbáceo caracteíistico com a presença de espécies das
famílias: Boraguinaceas, Myrtaceae e Rubiaceas.

-Cerrado Denso: O cerrado denso é um sub tipo de vegetação

predominantemente arbóreo com cobertura de 50% a 70% e altura média de
5 a 8 m. Representa a forma mais densa e alta de cerrado sentido restrito. Os
extratos arbustivos e herbáceos são menos adensados, provavelmente em
decorrência do sombreamento resultante da maior cobertura das árvores.
Ocorre principalmente nos latossolos vermelhos e vermelho-amarelo e nos
Cambissolos, entre outros.

-Campo Sujo: O campo sujo é um tipo fisionômico exclusivamente arbustivo

- herbáceo com arbusto e sub arbustos esparsos, cujas plantas, muitas vezes,
são constituídas por indivíduos menos desenvolvidos das espécies arbóreas
do cerrado sentido restrito. A fisionomia encontrada em solos rasos, como os
Neossolos Litólicos, os Cambissolos ou os Plintossolos Pétricos
eventualmente com pequenos afloramentos rochosos de pouco extensão (sem
caracterizar um "campo rupestre"), ou ainda em solos profundos e de baixa
fertilidade (Álicos ou Distróficos), como os Latossolos de textura média e os
Neossolos Quatzênicos. Quando na área ocorre micro relevos mais elevados
(murunduns), tem-se o campo sujo com murunduns. As famílias de maiores
destaques são: Poaceae (Gramineae), com espécies do gêneros Aristida,
Axonopus, Echinolaena, Ichnanthus, Loudetiopsis, Panicum, Paspalum,
Trachytogon e Tristachya, além de Asteracae, com Aspilia, Baccharis, Calea,
Charomolaena, Vernônia (Sensu Lato), e Wedelia, entre outros. Várias
espécies de outra famílias se destacam pela floração exuberante na época
chuvosa, ou mesmo logo após queimadas, como Alstroemeria spp.,
Gomphrena officinalis, Griffinia spp; Hippeastrum spp. e Paepalanthus spp.
além dessas, são comuns espécies do gêneros Crumenária, Cuphea, Deianira,
Dipluzodom, Eryngium, Habenaria, Lippia, Polygala, Piriqueta, Syagrus e
Xyris.

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8.5.10. HIDROGRAFIA
A propriedade conta com um rio, o São Bartolomeu, nascentes não foram verificadas.

8.5.11. EXPLORAÇÃO DE MINERAIS OU MINERIO

Não verificado na área.

8.5.12. BENFEITORIAS

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS
Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da data de
referência da avaliação até o final da vida útil. – Item 8.2.2.1 – ABNT NBR 14.653-
3:2019.

ITEM BENFEITORIA VALOR

1.1 9 CÔCO GUEIROBA 20A R$: 120,00
1.2 51 CÔCO GUEIROBA 3A R$: 30,00
1.3 2 MANGA TOMMY 9A R$: 75,00
1.4 2 CAJÚ 17A R$: 130,00
1.5 3 JACA 13A R$: 130,00
1.6 6 LARANJA 12A R$: 50,00
1.7 3 JABUTICADA 10A R$: 175,00
1.8 2 ABACATE 13A R$: 80,00
1.9 3 LIMÃO 5A R$: 45,00
1.10 1 CAJA MANGA 8A R$: 80,00
1.11 10 GOIABA 17A R$: 120,00
1.12 3 JENIPAPO 20A R$: 75,00
1.13 1 TAMARINDO 7A R$: 45,00
1.14 7 ACEROLA 5A R$: 50,00
1.15 2 LARANJA 8A R$: 50,00
1.16 9 MANDA 9A R$: 75,00
1.17 10 MANGA 30A R$: 75,00
1.18 BANBUZAL 20A R$: 300,00
1.19 7 BANANA 5A R$: 140,00
1.20 2 HORTA – PRECÁRIO R$: 160,30
1.21 2 MANDIOCAL R$: 7.886,25
1.22 PASTAGENS R$: 147.489,12
TOTAL DA BENFEITORIAS REPRODUTIVAS R$: 161.483,65

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BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS
Modelo da quantificação de custos – É utilizado para identificar o custo de reedição de
benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitários das construções rurais ou por
orçamento, com citação das fontes consultadas. – Item 8.6. ABNT NBR 14.653-
3:2019.
ITEM BENFEITORIA VALOR
1.23 CHIQUEIRO - PRECÁRIO R$: 368,23
1.24 GALINHEIRO – PRECÁRIO R$: 114,50
1.25 QUEIJARIA – PRECÁRIO R$: 8.208,44
1.26 CASA FUNCIONÁRIO 1 – RAZOÁVEL R$: 41.042,20
1.27 CALÇADA R$: 280,40
1.28 CASA DEPÓSITO – PRECÁRIO R$: 27.361,46
1.29 CURRAL COBERTO – EXCELENTE R$: 18.018,00 + 14.414,40
1.30 CURRAL DESCOBERTO R$: 3.397,35
1.31 MANILHAS – BEBEDOIRO R$: 2.453,50
1.32 GALINHEIRO ANTIGO – PÉSSIMO R$: 18.890,20
1.33 CERCA 5 FIOS – ARAME FARPADO R$: 4.419,10
1.34 CERCA 5 FIOS – ARAME LISO R$: 50.624,99
1.35 CERCA 6 FIOS – ARAME LISO R$: 2.323,38
TOTAL DAS BENFEITORIAS NÃO
R$: 191.916,15
REPRODUTIVAS

TOTAL DAS BENFEITORIAS (R e NÃO R) R$: 353.399,80

8.9. ÁREA TOTAL: 168,08.00 ha / 34,72 alqueires – Segundo certidão presente nos autos.

Uso Atual Área (ha) Distribuição (%)

Área Inundável 51,13.42 30,4225

APP de 30m 15,50.97 9,2276*

Reserva Legal 33,61.60 20

APP total 15,08.19 8,9731

APP desapropriada 7,00.00 4,1646

Demais área 68,24.79 40,6044

TOTAL 168,08.00 100

*Item fora do cálculo.

15
8.10. QUANDO DESAPROPRIAÇÕES PELO INCRA

8.10.1. GUT – GRAU DE UTILIZAÇÃO DA TERRA

GUT* = ∑ Área Efetivamente Utilizada

--------------------------------------------------- * 100
∑ Área Aproveitável Total do Imóvel
*GUT ≥ a 80%
GUT = área usada / área aberta que pode ser usada * 100 = XX,XX %
GUT = não verificado pois há a necessidade de vistoria em toda a área.

8.10.2. GEE – GRAU DE EFICIÊNCIA NA EXPLORAÇÃO

GEE* = ∑ Área Equivalente Agropecuária

--------------------------------------------------- * 100
∑ Área Efetivamente Utilizada
*GEE ≥ a 100%
GEE = (n.º animais / referência) / área usada * 100 = XX,XX%
GEE = não verificado pois há a necessidade de vistoria em toda a área.

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9. VALIDADE DO LAUDO:

O valor de determinado bem sofre continuamente a influência de fatores

macroeconômicos, cambiais, sócio mercadológicos, políticos, commodities ou quaisquer
outros, próprios da evolução ou involução de valores imobiliários. Os valores aqui apresentados
referem-se a um determinado momento e, sendo assim, a sua validade é para a data de sua
elaboração. Porém, permanecendo as condições do momento da elaboração do laudo, nas quais
SE observam mudanças SIGNIFICATIVAS, CONSTANTES E COM VELOCIDADE
CONSIDERÁVEL na conjuntura do mercado, o valor da avaliação NÃO pode permanecer
conforme juízo do interessado. Quanto maior o tempo transcorrido desde a data de sua
elaboração, maior será a necessidade de uma nova avaliação.

10. CARACTERIZAÇÃO DO OBJETO:

10.1. IMAGEM DE SATÉLITE (Fonte: Google Earth):

17
 10.2. LOCALIZAÇÃO:

Imóvel localizado à 24,7 km de Luziânia (em linha reta).

1º sentido pela BR-040, sentido Cristalina, entrada 26,4 à esquerda, percorrer 3,1 km
até a área de desapropriação, zona rural.
2º sentido partindo do Povoado de São Bartolomeu, seguir pela Rodovia BR-040,
sentido Brasília, por 8,2 km, entrar à direita em uma estrada vicinal e seguir por mais 3,1 km
até a sede do imóvel, zona rural.

11. DATA DA VISTORIA:

Data: 15/03/2020.

12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO:

O mercado imobiliário se encontra um pouco recessivo, aparentemente sem destaque,

com nível de ofertas no segmento alto e liquidez média. Existem ofertas na região de imóveis
com áreas menores e maiores, sendo o avaliando, uma área de porte médio a pequeno, além de
estar em uma localização privilegiada, com acesso direto e longo ao Rio São Bartolomeu, com
curso d’água navegável e atrativo peculiar (pesca) com bom/ótimo acesso.

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13. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS:

Procuramos na fase de pesquisa, buscar elementos os mais semelhantes possíveis ao

imóvel avaliando. Porém, conforme já explicitado acima, devido as peculiaridades do
avaliando, foram feitas pesquisas em regiões diversas (leia-se partes de Luziânia-Município), e
por conseguinte verificadas algumas diferenças entre os dados que compuseram a amostra,
tanto entre si como em relação ao bem a avaliar, tipo: área do imóvel, hidrografia, benfeitoria,
nível de manejo e uso agrícola. Após o término da pesquisa, foram testadas as hipóteses
levantadas quanto às variáveis presentes que seriam importantes na variação dos preços dos
imóveis pesquisados.
Para tratamento dos dados pesquisados foi utilizada a Metodologia Cientifica, com uso
da Estatística Inferencial e Regressão Linear Múltipla.

Data da coleta de dados 10/03/2021 à 25/03/2021.

14. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:

 Grau de Fundamentação: O presente laudo de avaliação tem GRAU DE

FUNDAMENTAÇÃO II de acordo com classificação descrita na NBR 14.653-3 e
planilha está em anexo.

 Grau de Precisão: de acordo com a NBR 14653, foi obtido o GRAU III DE
PRECISÃO do imóvel, sendo a amplitude total do intervalo de confiança em torno da
estimativa de tendência central igual a 25,33%.

19
15. IDENTIFICAÇÃO DO VALOR DO BEM:

O modelo de Regressão Múltipla obtido para o laudo foi:

Descrição das Variáveis:

Y= VALOR/HA: variável dependente, representando o valor unitário do imóvel,

expressa em R$/m² de área.

X1= ÁREA DA FAZENDA: variável quantitativa referente à área dos dados.

Variando de amostra com 21,78 HA à 1.007,05 HA, com área média de 223,14
HA a e amplitude de 985,27 HA.

X2 = SOLOS: variável proxy que significa um fator de classificação do imóvel.

Variando de amostra com 44 à 74, com valor médio de 53 e amplitude de 30.

X3 = BENFEITORIAS: variável qualitativa de código alocado que significa um fator

de caracterização do imóvel. Variando de amostra com 3 à 6, com valor médio
de 4 e amplitude de 3.

X4 = USO AGRÍCOLA: variável qualitativa de código alocado que significa um fator

de caracterização do imóvel. Variando de amostra com 1 à 2, com valor médio
de 1 e amplitude de 1.

20
 Intervalo de Confiança: 80 %
Limite Inferior R$/ha Valor Médio R$/ha Limite Superior R$/ha
R$ 20.642,33 R$ 26.574,50
R$ 23.421,35
11,87% 13,46%

Para avaliação do imóvel adotaremos os valores acima, calculado para a amostra, com
depreciação de 10 % tendo visto que todos os dados pesquisados provenientes apenas de ofertas
de mercado imobiliário, e que o valor inferior e superior se encontram acima do campo de
arbítrio de 15%, o valor de avaliação diz respeito ao valor estimado para transação efetivada.
Portanto:

Limite Inferior R$/ha Valor Médio R$/ha Limite Superior R$/ha

R$ 19.908,15 R$ 26.934,55
R$ 21.079,21
15,00% 15,00%

21
 16. CONCLUSÃO:

Diante do exposto o imóvel localizado à 24,7 km de Luziânia (em linha reta), sentido
zona rural a esquerda – sentido Rio São Bartolomeu, com área de 168,08.00 ha é avaliado para
pagamento à vista, tendo como referência a presente data em:

Limite Inferior R$/ha Valor Médio R$/ha Limite Superior R$/ha

R$ 19.908,15 R$ 21.079,21 R$ 26.934,55
R$ 96.355,44 R$ 102.023,37 R$ 130.363,22

Sendo que a base adotada para sua determinação foi o valor de mercado, com análises
de acordo com aspectos de Área, hidrografia, Benfeitorias, Nível de manejo, Uso agrícola.
Salienta-se que, o valor encontrado de avaliação reflete seu preço mercadológico na data
ponderada.

16.1. VALOR DA ÁREA EM M²:

Limite Inferior R$/m² Valor Médio R$/m² Limite Superior R$/m²
R$ 1,99 R$ 2,10 R$ 2,69
R$ 3.346.161,85 R$ 3.542.993,61 R$ 4.527.159,16

ABNT NBR 14.653-1 Procedimentos Gerais

3.1.9 CAMPO DE ARBÍTRIO
Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual
pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias
não contempladas no modelo.

16.2. VALOR DE MERCADO DA ÁREA.

R$ 3.542.993,61 – Três milhões quinhentos e quarenta e dois mil novecentos e noventa e

três reais e trinta e um centavos.

ABNT NBR 14.653-1 Procedimentos Gerais

6.8 Resultado da avaliação
6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo de
confiança e do campo de arbítrio, em até 1 %.

R$: 3.550.000,00 (Três milhões quinhentos e cinquenta mil reais).

Valor referente a 100% da propriedade, não sendo o caso, vamos a tabela abaixo!

22
 ÁREA
MATRÍCULA INUNDÁVEL R$ APP* (ha) R$
(ha)

695 4,1537 87.556,71 0,4156 8.760,52

696 32,3788 682.519,52 8,8809 187.202,35

697 14,6017 307.792,30 6,2132 130.969,35

*Será transformada em APP, hoje é pasto explorável.

Uso Atual Área (ha) Distribuição (%) R$

Área total das 3

168,08.00 100,00 3.542.993,61*
matrículas

Área Inundável 51,13.42 30,42254 1.077.868,53

APP de 30m 15,50.97 9,22757 326.932,22

*Não utilizada para os cálculos de desapropriação.

Partes Área TOTAL

Área inundável + 30m de APP* 66,64.39 ha R$: 1.404.800,75

*Considerando desapropriação.

16.3. DESVALORIZAÇÃO DO REMANESCENTE

Antes da Antes da Depois da Depois da

expropriação expropriação expropriação expropriação
Área 34,0000 ha 134,0800 ha 0,0000 ha 101,4361

Classe II III II III

Fator de Classe 0,74 0,56 0,74 0,56

Área X FCl 25,1600 ha 75,0848 ha 0 ha 56,8042 ha

Somatório
100,2448 ha 56,8042 ha
equivalente

23
 A desvalorização calcula-se pelo Coeficiente de Equivalência, dado pela
média ponderada entre áreas e coeficientes:

Cantes = ∑ (Si x FCli) ⁄ ∑Si

Cantes = (34,0000 X 0,74 + 134,0800 X 0,56) ⁄ 34,0000 + 134,0800
Cantes = (25,16 + 75,0848) ⁄ 168,0800
Cantes = 100,2448 / 168,0800
Cantes = 0,59

Cdepois = ∑(SixFCli)⁄ ∑Si

Cdepois = (00,0000 X 0,74 + 101,4361 X 0,56) ⁄ 00,0000 + 101,4361
Cdepois = (00,00 + 18,2805) ⁄ 66,6439
Cdepois = 0,56

A desvalorização do remanescente é dada pela variação percentual entre os

coeficientes de antes e depois da expropriação. Assim, tem-se:
Desvalorização = (Cantes – Cdepois) X 100
Cantes

Desvalorização = [(0,59 – 0,56) X 100] ⁄ 0,59

Desvalorização = 5,08 %

24
 A esse percentual deve-se acrescentar a perda de valor por força da subtração
total de recursos hídricos ao expropriado, que resultou em FRh, consoante definições de
Deslandes1, de onde extraímos a tabela a seguir:

1
DESLANDES, C. A. Avaliação de Imóveis Rurais. Ed. Aprenda Fácil. Viçosa/MG, 2.002

25
 De nível 1(muito bom) o imóvel perdeu todos seus recursos hídricos, caindo
para nível 4(regular), pois ao expropriado não restará qualquer aquífero de grande a
médio porte.
Assim, a desvalorização mínima é de 1,30 (menor FRh do Nível 1) menos 1,00
(FRh do Nível 4) = 0,30 ou 30%.
Do exposto, a desvalorização total do remanescente é de 30% + 5,08% =
35,08% (trinta e cinco virgula zero oito por cento).
O valor da desvalorização é dado pelo produto entre o coeficiente de
desvalorização (0,3508 ou 35,08%), o valor por hectare (R$: 21.079,21 por hectare) e o
total de área remanescente.
Assim, tem-se:
Desv = 0,3508 X R$: 21.079,21 ha X 101,4361 ha
R$: 750.078,05
Esse valor deve ser acrescido à indenização, para compor a indenização total.

16.4. ENCRAVAMENTO

Anota-se a existência de área encravada, próxima ao barramento, com área

aproximada de 6,5742 ha, à qual deve ser conferido o direito de extensão por força do
encravamento.

26
 Pontuando o valor de R$ 21.079,21/ha atribuído na avaliação, a área encravada
deverá ser indenizada no seguinte montante:
Enc = 7,3900 ha X R$ 21.079,21 (valor de mercado)
R$: 155.775,36

16.5. CÁLCULOS DE REMOÇÃO, ACOMODAÇÃO E REALOCAÇÃO POSTERIOR

Não obstante, haverá todo custo de Remoção do funcionário e dos pertences para a Cidade de
Luziânia e outro local, até a construção de novas casas de caseiro e peão e demais áreas de utilização,
seja ela para Deleite ou para produção.

Perfaz todo este custo:

16.5.1. - REMOÇÃO DOS PERTENCES PESSOAIS

[Mobília em geral, equipamentos para utilização em deleite, remoção de máquinas, sacos de sal
mineral e de suplementação, equipamentos para lida com os animais, etc.].
Frete + ajudantes = R$: 2.000,00 (Dois mil reais)

16.5.2. - DEPÓSITO PARA GUARDA DOS EQUIPAMENTOS EM GERAL:

R$: 1.000,00 * 4 (meses) = R$: 4.000,00(Quatro mil reais)

27
16.5.3. - ACOMODAÇÕES PARA O FUNCIONÁRIO NA CIDADE:
R$: 600,00 mês (vide consulta no município) * 4 meses (tempo para construção de TODAS as
benfeitorias) = 2.400,00 (Dois mil e quatrocentos reais)

16.5.6. - TOTAL DE DESPESAS ANTES, DURANTE 4 MESES E DEPOIS.

R$: 2.000,00 + R$:4.000,00 + R$: 2.400,00 =

R$: 8.400,00

28
16.6. CALCULO DE COMPOSIÇÃO DE PASTAGEM

Este trabalho define como dano direto como sendo a indenização a ser paga pela destruição das
culturas e o lucro cessante como a indenizar ação do lucro normal que o produtor deixou de auferir em
áreas produtivas pela destruição, ocupação ou desapropriação de suas culturas.

O valor total de indenização de uma cultura é o somatório do custo de implantação com

recomposição de pastagem. Assim, teremos: I = CI + RC

TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE: A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é uma taxa de juros que
representa o mínimo que um investidor se propõe a ganhar quando faz um investimento, ou o máximo que uma pessoa se
propõe a pagar quando faz um financiamento.
Esta taxa é formada a partir de 3 componentes básicas:

1. Custo de oportunidade: remuneração obtida em alternativas que não as analisadas, ou seja, é o valor de outras
oportunidades não escolhidas. Exemplo: caderneta de poupança, fundo de investimento, etc.
2. Risco do negócio: o ganho tem que remunerar o risco inerente de uma nova ação. Quanto maior o risco, maior a
remuneração esperada.
3. Liquidez: capacidade ou velocidade em que se pode sair de uma posição no mercado para assumir outra.
A TMA é considerada pessoal e intransferível pois a propensão ao risco varia de pessoa para pessoa, ou ainda a TMA pode
variar durante o tempo. Assim, não existe algoritmo ou fórmula matemática para calcular a TMA.
Ao se utilizar uma TMA como taxa de juros de referência, é entendida como a taxa de desconto ao qual aplicam-se métodos
em comparação em relação a um período de tempo, como o Valor Presente Líquido ou o Custo Anual Uniforme para se
determinar a viabilidade financeira de um investimento ou empréstimo. Caso o resultado seja positivo, a TIR (taxa interna
de retorno) supera a TMA e o investimento é interessante. O contrário ocorre caso o resultado seja negativo.

Para a composição de custos das culturas, utilizamos as taxas mínima de atratividade (6%) e a
administrativa (10%) por serem as mais corretas no mercado agrícola.

As culturas se dividem em perene, temporárias e anuais.

Chama-se cultura perene o plantio com ciclo de vida longo acima de 3 anos.

Temporária é a cultura com curto espaço de tempo para colheita 4 meses.

As anuais, como o nome já diz, tem seu ciclo de vida durante 1 ano.

Ação de culturas, devemos empregar o método do custo de reposição, calculando os custos

diretos e o lucro.

O método residual só deve ser empregado, quando possível obter na região onde o trabalho está
sendo efetuado, sendo os dados de mercado comparáveis e confiáveis.

29
 TABELA 1
CUSTO DE IMPLANTAÇÃO DA CULTURA PASTO

Fonte: Martins, Domingos Mota, 1949 - Imóveis Rurais: como classificar e avaliar propriedades rurais / Domingos Mota Martins. – Viçosa: Aprende
Fácil, 2014.

30
 GANHO DE PESO DE BOVINOS EM KG/H.A
Período Nelore
Ao nascer 25
Aos 12 meses 210
Aos 24 meses 400
Adultos 850
Fonte: Martins, Domingos Mota, 1949 - Imóveis Rurais: como classificar e avaliar propriedades rurais /
Domingos Mota Martins. – Viçosa: Aprende Fácil, 2014.

Incremento Médio = 850kg – 400kg = 450kg (desconto no rendimento por ganho de peso vivo no período).
Rendimento comum no abate = 50% (rendimento de carcaça, peso líquido, descontado carcaça).
Valor da Arroba da carne = R$: 289,50 (venda a prazo, 30 dias).
Capacidade de suporte de pastos: Pasto implantado = 4 cabeças/ha/ano
Rendimento em 12 meses/ha/ano: Pasto implantado = 450kg/cabeça/ano

GRÁFICO DE COTAÇÃO*

31
Link de acesso: https://www.scotconsultoria.com.br/cotacoes/vaca-gorda/

Acesso em 23/03/2021

32
Demonstramos por pedidos de compras e notas de pagamentos, os adubos e os corretivos
adquiridos e já distribuídos na referida área com cultivo para silo em 3 anos,
consequentemente 3 cortes, a qual consta capim Mombaça, Milheto e Aveia.

COMPOSIÇÃO DE PASTAGEM:
Pasto implantado:

450kg/cabeça/ano * 50% * R$: 289,50/15kg * 4 cabeças/ha/ano = R$: 17.370,00 / ha

RESUMO DE RECOMPOSIÇÃO DA PASTAGEM

Item R. da Pastagem Lucro C. Indenização/ha
Pasto implantado R$ 4.302,16 R$ 17.370,00 R$ 21.672,16

1º ano temos aproveitamento máximo (100%) dos nutrientes e do resultado, capim, agregado e
proteínas.
Como já calculamos em nosso Laudo de Avaliação a Pastagem, apresentamos a composição deste tipo
de silo com 10,6000 ha (pastagens, milheto e aveia) = R$ 17.370,00 * 10,6000 ha = R$: 184.122,00

2º ano temos índice de depreciação de 35%

10,6000 ha (pastagens, milheto e aveia) = R$ 17.370,00 * 10,6000 há * 0,65 = R$: 119.679,30

3º ano temos índice de depreciação de 65%

10,6000 ha (pastagens, milheto e aveia) = R$ 17.370,00 * 10,6000 há * 0,35 = R$: 64.442,70

SOMATÓRIO DOS ANOS DE APROVEITAMENTO DO CULTIVO (MOMBAÇA,

MILHETO E AVEIA):

1º ano R$: 184.122,00 + 2º ano R$: 119.679,30 + 3º ano R$: 64.442,70 = R$: 368.244,00

(Trezentos e sessenta e oito mil duzentos e quarenta e quatro reais)

33
COMPROVANTES DE AQUISIÇÃO (corretivos e fertilizantes) PARA INVESTIMENTO NO
SOLO

34
35
 17. VALOR TOTAL DA INDENIZAÇÃO

A indenização final corresponde ao valor das benfeitorias, mais o valor da terra

nua, mais o valor da desvalorização do remanescente, mais as despesas por conta da
desapropriação, fica composto da seguinte forma:

VM + [DESVALORIZAÇÃO + FATOR RH] + ENCRAVAMENTO +

REMOÇÃO/DEPÓSITO/ACOMODAÇÃO/REALOCAÇÃO + COMPOSIÇÃO
DE PASTAGEM PARA SILO EM 3 CORTES
R$: 1.404.800,75 + R$: 750.078,05 + R$: 155.775,36 + R$: 8.400,00 + R$: 368.244,00
= R$: 2.687.298,16 (Dois milhões seiscentos e oitenta e sete mil duzentos e noventa
e oito reais e dezesseis centavos).

36
18. CONSIDERAÇÕES:

 Não faz parte deste trabalho a análise pormenorizada da documentação do imóvel. Para
efeito desta avaliação, considerou-se o imóvel LIVRE DE HIPOTECAS, arrestos,
usufruto, PENHORES e quaisquer ônus ou problemas que impeçam sua utilização ou
livre comercialização;

 Para efeito desta avaliação, considerou-se o imóvel livre de hipotecas, arrestos,

usufruto, penhores, sobreposições de áreas indígenas e assentamentos rurais; Não foi
relatado e nem analisado embargos, processos minerários, multas (quaisquer que
sejam); Condições de alagamento (vistoria em época de “secas”); Invasões ou invasores
não foram vistos ou relatados; Bioma CERRADO; Não foi analisado/fornecido o CAR;
A Reserva Legal é INTRA/extra propriedade; APPs declaradas no CAR condizem com
as presentem no local;

 O valor encontrado neste laudo representa uma situação única e particular, inserida no
contexto do presente momento da elaboração. Recomenda-se não utilizá-lo como
subsídio para negociações na ocorrência de fatos extraordinários que possam influenciar
no valor de mercado.

 Em virtude da dificuldade da aquisição de dados de mercado com terrenos similares ao

avaliando, foram adotados fatores e modelos da inferência estatística que pudessem
adequar as amostras as características do terreno avaliado. O valor do terreno avaliado
representa o valor de mercado, conforme as considerações feitas nessas análises.

 Cabe aqui também expor que o imóvel encontra-se com total utilização, - tanto para
produção quanto para lazer durante a semana e aos fins de semana -, com a vegetação
natural e em cultivo comercial.

 Ademais, a Lei 12.651, de 25 de maio de 2012, na Seção II – do regime de proteção

das áreas de preservação permanente, Art. 9º É permitido o acesso de pessoas e
animais às Áreas de Preservação Permanente para obtenção de água e para
realização de atividades de baixo impacto ambiental.

 Porém, o PACUERA não foi apresentado aos proprietários para decisões em

conjunto ou informativo de decisões unilaterais.

 Não obstante, ainda ressaltamos os valores necessários para a REMOÇÃO,

ACOMODAÇÃO e REALOCAÇÃO POSTERIOR (quando pronto) das novas
instalações, tanto para o DELEITE e PRODUÇÃO do proprietário, quanto para a
necessidade dos ANIMAIS.

Cálculos em anexo!

37
19. ANEXOS:

 Anexo I: Planilhas do modelo de inferência estatística.

 Anexo II: Caracterização dos Imóveis Pesquisados.
 Anexo III: Relatório Fotográfico do Imóvel Avaliando.
 Anexo IV: Relatório Fotográfico das Pesquisas.
 Anexo V: GEO - Documentação do Imóvel.
 Anexo VI: ART.
 Anexo VII: SINDUSCON – GO.
 Anexo VIII: Amostra de Solo - Textura.
 Anexo IX: Triângulo textural de classificação dos solos.
 Anexo X: Links de consulta.
 Anexo XI: Referências Bibliográficas.
 Anexo XII: Descrição das benfeitorias.

Goiânia, 25 de março de 2021.

Gabriel Brito Velasco Figueiredo

Eng.º Agrônomo
IBAPE – GO N.º 226
CREA – 20.869/D – GO
MBA Perícia, Auditoria e Gestão Ambiental
Pós Perícia, Avaliações de imóveis, Engenharia diagnóstica e Patologia das construções

38
 Anexo I: Planilhas do modelo de inferência estatística
Relatório Estatístico – Regressão Linear

 Data de Referência: 02/02/2021

 Informações Complementares:
Dados do modelo: 36
Dados utilizados: 31
Variáveis do modelo: 5
Variáveis utilizadas: 5

39
 Estatística:
Regressão Estimativa
Coef. de correlação 0,873825921 0,896272589
Coef. de determinação 0,763571741 0,803304553
Desvio padrão 0,205200489 4473,348672

Normalidade: [ 64, 90, 100]

 Normalidade dos resíduos:

Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1ơ e +1ơ 68% 64%
Resíduos situados entre -1,64ơ e
90% 90%
+1,64ơ
Resíduos situados entre -1,96ơ e
95% 100%
+1,96ơ

 Outliers do modelo de regressão:

Quantidade de outliers 0
% de outliers 0,00 %

40
  Análise da variância:
Análise da Variância
Soma dos Graus de Quadrado F
Fonte de Variação
Quadrados Liberdade Médio calculado
Explicada 3,53574221 4 0,8839356 20,99248
Não explicada 1,09478825 26 0,0421072
Total 4,63053046 30

 Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

 Teste de Hipóteses / Resultado do modelo de regressão:

Variável Média Mínimo Máximo Coeficiente t Sig(%) transf
ÁREA 4,78 3,08 6,91 -0,22 -5,60 0,01 ln(x)
SOLOS 0,02 0,01 0,02 -21,06 -1,38 17,88 1/x
BENFEITORIAS 0,24 0,17 0,33 -4,11 -4,82 0,01 1/x
USO AGRÍCOLA 1,16 1,00 2,00 0,28 2,48 1,97 x
VALOR DO HA 9,93 9,17 10,85 12,08 31,31 0,01 ln(y)

41
 Correlações - isoladas:

 Correlações - influência:

42
 Amostras – Comportamento resíduos

 Gráfico de Aderência – Regressão Linear / Valores Estimados x Observados

43
 Aderência à curva normal reduzida:

 Amostras – Comportamento Resíduos:

44
 Gráfico de Resíduos – Regressão Linear / Resíduos padronizados x Valores estimados

 Distância de COOK

45
  Estimativa para Área:

 Variáveis:
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada

SR.(a) Texto Texto Nome ou identificação do informante sim

TELEFONE Texto Texto Telefone ou número de contato do sim
informante
ÁREA Numérica Quantitativa ÁREA DO DADO PESQUISADO (ha). sim
VALOR TOTAL Numérica Quantitativa VALOR TOTAL DO IMÓVEL não
(VENDIDO OU OFERTA).
EVENTO/FONTE Numérica Dicotomica TIPO DE NEGÓCIO (VENDA = 1, não
OFERTA = 2)
TOPOGRAFIA Numérica Qualitativa 1 - > 70% (ESCARPADO) não
(Códigos 2 - 45 a 70% (MONTANHOSO)
Alocados) 3 - 15 a 45% (FORTE ONDULADO)
4 - 10 a 15% (ONDULADO)
5 - 5 a 10 (MODERADAMENTE
ONDULADO)
6 - 2 a 5% (SUAVE ONDULADO)
7 - 0 a 2 (PLANO)

FONTE: ARANTES (2017).

HIDROGRAFIA Numérica Qualitativa 1 - 0,50 a 0,79 - (MUITO RUIM) não
(Códigos 2 - 0,80 a 0,99 - (RUIM)
Alocados) 3 - 1,00 - (REGULAR)
4 - 1,01 a 1,14 - (NORMAL)
5 - 1,15 a 1,29 - (BOM)
6 - 1,30 a 1,50 - (MUITO BOM)

FONTE: DESLANDES, CRISTIANO

AUGUSTO - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RURAIS (2002).

FONTE: GLOSSÁRIO INTERNACIONAL

DE HIDROLOGIA (UNESCO).

46
SOLOS Numérica Proxy I - 100 sim
II-S - 88
II-E - 80
II-ES - 74
III-S - 68
III-W(A) - 64
III-E - 60
III-ES - 56
IV-S - 50
IV-E - 47
IV-ES - 44
V-W(A) - 39
VI-E - 32
VI-ES - 26
VII-E - 23
VII-ES - 17
VIII - 13

FONTE: FRANÇA (1983).

BENFEITORIAS Numérica Qualitativa 1 - 0,50 a 0,79 - (MUITO RUIM) sim
(Códigos 2 - 0,80 a 0,99 - (RUIM)
Alocados) 3 - 1,00 - (REGULAR)
4 - 1,01 a 1,14 - (NORMAL)
5 - 1,15 a 1,29 - (BOM)
6 - 1,30 a 1,50 - (MUITO BOM)

FONTE: DESLANDES, CRISTIANO

AUGUSTO - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
RURAIS (2002).

FONTE: GLOSSÁRIO INTERNACIONAL

DE HIDROLOGIA (UNESCO).
APTIDÃO Numérica Qualitativa 1 - INAPTA não
AGRÍCOLA (Códigos 2 - RESTRITA
Alocados) 3 - REGULAR
4 - BOA

FONTE: RAMALHO FILHO & BEEK

(1995).
NÍVEL DE Numérica Dicotomica 1 - NÍVEL DE MANEJO B (POUCO não
MANEJO DESENVOLVIDO)
2 - NÍVEL DE MANEJO C
(DESENVOLVIDO)
USO AGRÍCOLA Numérica Qualitativa 1 - PASTAGEM sim
(Códigos 2 - PRODUÇÃO (grandes culturas)
Alocados) 3 - LAZER
VALOR DO HA Numérica Dependente 1 - NORMAL sim
2 - ACIMA DA MÉDIA

47
 Teste de micronumerosidade – Regressão Linear:

Solos (apesar de ser proxy)

Benfeitorias

Uso agrícola

48
 Tabela de Fundamentação e Precisão– NBR 14.653-3

Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no 2
imóvel avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 3
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas
Apresentação de Apresentação de
a todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos dados variáveis analisados
3 todos os dados e aos dados e variáveis 2
de mercado na modelagem, com
variáveis analisados na efetivamente utilizados
foto e características
modelagem no modelo
observadas pelo autor
do laudo

Admitida, desde que:

4 Extrapolação
a) as medidas das
Admitida para apenas
características do
uma variável, desde
imóvel avaliando não
que: a) as medidas das
sejam superiores a
características do
100 % do limite
imóvel avaliando não
amostral superior, nem
sejam superiores a
inferiores à metade do
100% do limite
limite amostral inferior
Não admitida amostral superior, nem 3
b) o valor estimado não
inferiores à metade do
ultrapasse 20 % do
limite amostral inferior,
valor calculado no
b) o valor estimado não
limite da fronteira
ultrapasse 15% do valor
amostral, para as
calculado no limite da
referidas variáveis, de
fronteira amostral, para
per si e
a referida variável
simultaneamente, e em
módulo

Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 para a rejeição da 10% 20% 30% 2
hipótese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese 1% 2% 5% 3
nula do modelo através
do teste F de Snedecor

49
 Graus III II I Soma

Pontos Mínimos 16 10 6 15

2, 4, 5 e 6 no grau III 2, 4, 5 e 6 no mínimo

Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios e os demais no no grau II e os demais
grau I
mínimo no grau II no mínimo no grau I

Grau de Fundamentação do Laudo II

Micronumerosidade:
Verificar: Extrapolação: OK
OK

Anexo II: Caracterização dos Imóveis Pesquisados

50
 Anexo III: Relatório Fotográfico do Avaliando
VISTA DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (parte)

51
 VISTA SENTIDO ZÉ PIRES (vizinho)

VISTA DO FATOR RH DE MAIOR RELEVÂNCIA

52
PASTAGENS DA MATRÍCULA 696

PASTAGENS DA MATRÍCILA 695

53
 PASTAGENS DA MATRÍCULA 696

AO FUNDO, PASTO (mombaça, milheto e aveia)

54
PASTAGEM INUNDÁVEL

PASTAGEM INUNDÁVEL

55
VISTA DA SEDE E DAS CASAS A SEREM AFETADAS

VISTA DAS BENFEITORIAS AFETADAS

56
FOTOS COM APP TIMESTAMP (COM COORDENADAS GEO)

INÍCIO DA PROPRIEDADE – E ÁREA ENCRAVADA

57
CERCA DE 6 FIOS, AO FINAL DA PROPRIEDADE

58
59
60
INÍCIO DA ÁREA PARA SILO

61
MOMBAÇA ENTREMEADO EM TODA ÁREA – “RASTEIRO”

62
 AVEIA

MILHETO

63
MILHETO

64
FIM DA ÁREA DESTINADA A SILAGEM

INÍCIO DA ÁREA AO LADO

65
66
COLORAÇÃO DO SOLO – ÁREA AO LADO DA “SILAGEM”

67
68
CAPIM EM TODA SUA EXTENSÃO

69
70
71
INÍCIO DE ÁREA - MAIOR PROXIMIDADE COM A SEDE

72
CAPIM EM TODA SUA EXTENSÃO

73
74
75
76
77
BEBEDOUROS EM MANILHAS – BOM ESTADO

78
13 CÔCOS GUEIROBAS – 20 ANOS – BOM ESTADO

79
51 PÉS DE CÔCO GUEIROBA - 3 ANOS – BOM ESTADO

80
2 MANGA TOMMY – 9 ANOS – BOM ESTADO

81
2 CAJÚ – 17 ANOS – BOM ESTADO

82
3 JACA – 13 ANOS – BOM ESTADO

83
6 LARANJA – 12 ANOS – BOM ESTADO

84
3 JABUTICABA – 10 ANOS – BOM ESTADO

85
2 ABACATA – 13 ANOS – BOM ESTADO

86
3 LIMÃO – 5 ANOS – BOM ESTADO

87
1 CAJA MANGA – 8 ANOS – BOM ESTADO

88
10 GOIABA – 17 ANOS – BOM ESTADO

89
3 JENIPAPO – 20 ANOS – BOM ESTADO

90
1 TAMARINDO – 7 ANOS – BOM ESTADO

91
7 ACEROLA – 5 ANOS – BOM ESTADO

92
2 LARANAJA DA TERRA – 8 ANOS – BOM ESTADO

93
9 MANGA + NOVA – 9 ANOS – BOM ESTADO

94
10 MANGA + VELHA – 30 ANOS – BOM ESTADO

95
BAMBUZAL – 20 ANOS – BOM ESTADO

96
7 TOUCEIRAS DE BANA – MÉDIA 5 ANOS – BOM ESTADO

97
CHIQUEIRO EM TÁBUAS ENTERRADAS – 10 ANOS – PRECÁRIO ESTADO

HORTA – 6*8 – PRECÁRIO ESTADO

98
HORTA – 15*6 – PRECÁRIO ESTADO

MANDIOCAL – 15*10 – BOM ESTADO

99
 MANDIOCAL – 15*15 – BOM ESTADO

GALINHEIRO – 2,5*4 – PRECÁRIO ESTADO

100
QUEIJARIA – 4*6 – PRECÁRIO ESTADO

101
CASA FUNCIONÁRIO – 9*16 – RAZOÁVEL ESTADO

102
103
104
105
106
107
108
109
CASA DEPÓSITO – 10*8 – PRECÁRIO ESTADO

110
OFICINA

111
DEPÓSITO DE SAL E ADUBOS

SACARIA

112
DEPÓSITO

113
DEPENDÊNCIA FUNCIONÁRIO 2

QUARTO

114
BANHEIRO

115
GALINHEIRO E POEDOURO

116
CURRAL EM ´TABUAS PARTE COERTO – 13,5*8 – EXCELENTE ESTADO

CURRAL EM CERCA – 13,5*8 – BOM ESTADO

117
 ANTIGO GALINHEIRO – 4*8 – PRECÁRIO ESTADO

CERCA DE ARAME FARPADO 5 FIOS – BOM ESTADO

118
119
120
121
CERCA DE ARAME LISO 5 FIO – BOM ESTADO

122
123
VISTA DE MARCAÇÃO DA PCH

124
 Anexo IV: Relatório Fotográfico das Pesquisas
PESQUISA 1

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-208-alqueires-dupla-aptidao-proximo-a-
2950959119.html

125
PESQUISA 2

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/excelente-fazenda-br-040:-637-hectares-132-15-
2952658490.html

126
PESQUISA 3

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-luziania-10-alqueires-2952660536.html

127
PESQUISA 4

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-maravilhosa-com-55-hectares-na-beira-do-lago-
2944296624.html

128
PESQUISA 5

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-luziania.-2952806239.html

129
PESQUISA 6

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-luziania-goias-escriturada-88-hectares-
2930508515.html

130
PESQUISA 7

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-para-venda-com-porteira-fechada-aptidao-
2950310675.html

131
PESQUISA 8

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/vendo-linda-fazenda-50-hectares-municipio-de-
2951621775.html

132
PESQUISA 9

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-em-luziania-go!-156-hectares!-2-casas-
2943933827.html

133
PESQUISA 10

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/excelente-chacara-com-piscina-sendo-6-suites-na-
2950096115.html

134
PESQUISA 11

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-em-luziania-go-2953167173.html

135
PESQUISA 12

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/48-alqueires-formada!-2936504986.html

136
PESQUISA 13

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-117-hectares-a-75-km-de-brasilia-
2947895671.html

137
PESQUISA 14

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-a-venda-532400-m-sup2--por-r$1.250.000-
zona-2952737142.html

138
PESQUISA 15

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/140-alqueires!-beira-de-rio!-pra-pecuaria!-
2947997416.html

139
PESQUISA 16

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazendinha-4-5-alqueires!-2953076653.html

140
PESQUISA 17

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/belissima-fazenda-em-luziania-go-75-km-de-brasilia-
2941638271.html

141
PESQUISA 18

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-060-40-alqueires-entre-santo-antonio-do-
2938548936.html

142
PESQUISA 19

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-25-km-luziania-2950403175.html

143
PESQUISA 20

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-16-alqueires-formada!-2946887536.html

144
PESQUISA 21

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/linda-fazenda-em-luziania-com-exelente-preco-98150-
2950625464.html

145
PESQUISA 22

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/vendo-otima-fazenda-luziania-28-alqueires-135-hect-
2936951031.html

146
PESQUISA 23

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/excelente-oportunidade-2934119358.html

147
PESQUISA 24

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-29-km-luziania-111533078.html

148
PESQUISA 25

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/gleba-de-24-ha-com-agua-permanente-2947915511.html

149
PESQUISA 26

https://www.wimoveis.com.br/propriedades/fazenda-taipas-regiao-das-3-vendas-luziania-go-
2949648579.html

150
PESQUISA 27

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/fazenda-em-luziania-819104935#

151
PESQUISA 28

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/fazenda-em-luziania-goias-809142211

Não encontrada.

152
PESQUISA 29

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/fazenda-24-alqueires-em-luziania-go-com-
infra-de-primeira-504439737#

153
PESQUISA 30

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/fazenda-em-luziania-811909887

154
PESQUISA 31

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/vendo-fazenda-de-697-hectares-luziania-
803979488

155
PESQUISA 32

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/fazenda-15-alqueires-25-km-do-centro-de-
luziania-6-km-terra-729167297

156
PESQUISA 33

https://df.olx.com.br/distrito-federal-e-regiao/terrenos/fazenda-11-5-alqueires-muita-agua-10km-do-
trevo-de-luziania-3km-de-chao-744094271

157
PESQUISA 34

http://www.suporteagroimoveis.com.br/imoveis/detalhes/imovel_id/853074/fazenda-a-venda-no-
bairro-corumba-3-em-luzi%C3%A2nia-go?utm_source=Lifull-connect&utm_medium=referrer

158
PESQUISA 35

https://www.campainha.com.br/imoveis/venda-fazenda-centro---luziania-go-043235b7-757d-4153-
99de-42fd35eff5c6

159
PESQUISA 36

https://www.campainha.com.br/imoveis/venda-fazenda-3-quartos-luziania-go-42ef0c75-031b-472f-
b35a-4af24a956567

160
Anexo V: GEO - Documentação do Imóvel
Não apresentado

161
Anexo VI: Registro de ART

162
Anexo VII: SINDUSCON – GO

163
Anexo VIII: Amostra de Solo

164
 Anexo IX: Triângulo Textural

ÁREA COM MOMBAÇA, MILHETO E AVEIA (SILO PARA 3 ANOS)

PASTO LOGO EM SEQUÊNCIA (sentido a sede)

165
PASTAGEM PRÓXIMA A SEDE E EM VOLTA

PASTAGEM EM DIVISA COM “ZÉ PIRES”

166
 Anexo X: Links de consulta

TAMANHO DO M.F. – GOIÁS

http://www.sgc.goias.gov.br/upload/arquivos/2015-10/modulos-fiscais.pdf
ASPECTOS GERAIS: ECONOMIA, POLÍTICA E SOCIAIS
https://www.ibge.gov.br/cidades-e-estados/go/fazenda-nova.html
RELEVO / ALTIMETRIA / DECLIVIDADE
http://www.agritempo.gov.br/agritempo/mapas/altimetria/GO.alta.jpg
MAPA EXPLORATÓRIO DOS SOLOS – ESTADO DE GOIÁS
Novo
http://geoinfo.cnps.embrapa.br/layers/geonode%3Abrasil_solos_5m_20201104
Antigo
https://mapas.ibge.gov.br/tematicos/solos
BDiA – BANCO DE DADOS DE INFORMAÇÕES AMBIENTAIS
https://bdiaweb.ibge.gov.br/#/home
TEMPERATURA E PRECIPITAÇÃO (Estatística)
http://www.agritempo.gov.br/agritempo/jsp/Estatisticas/index.jsp?siglaUF=GO
METEOROLOGIA (Gráfico)
http://www.agritempo.gov.br/agritempo/jsp/Grafico/index.jsp?siglaUF=GO
HIDROGRAFIA
http://www.proaguasdocerrado.org.br/site/index.php/caracterizacao-da-bacia-paranaiba
MAPAS
http://mapas.mma.gov.br/i3geo/mma/openlayers.htm?vaq82qmppdrrulosqli684pv54
EMATER
https://www.emater.go.gov.br/wp/biblioteca_virtual/?taxonomy=atlas-rural-e-agropecuario

167
 Anexo XI: Referências Bibliográficas

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR n.º 14.653:1 (2019); n.º 14.653:3 (2019)
e n.º 14.653:6 (2006).
CPRM – Companhia de Pesquisa de Recursos Minerais. Disponível
em http://www.cprm.gov.br/publique/media/Isoietas_Medias_Mensais_1977_2006.pdf
IBAPE-SP, Perícias de Engenharia. Pini: São Paulo/SP, 2008.
INMET – Instituto Nacional de Meteorologia. Disponível em http://inmet.gov.br
-
AMARAL, N. D. Natureza de conservação do solo. Editora Nobel: São Paulo/SP, 1978.
ARANTES, C. A. Avaliação de Imóveis Rurais. Editora Leud: São Paulo/SP, 2017.
ARANTES, C. A.; SALDANHA, M. S. Avaliação de Imóveis Rurais. Editora Leud: São Paulo/SP,
2009.
BRADY, N.C. Natureza e propriedades dos solos. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1989.
CARLOS, A. A. e Marcelo S. S. de, Avaliação de Imóveis Rurais. Editora Leud: São
Paulo/SP, 2017.
CARVALHO, E. F. de, Perícia Agronômica: Elementos Básicos. Editora Vieira.
Goiânia/GO, 2001.
CEPEA. Centro de Estudos Avançados em Economia Aplicada. Índices do agronegócio.
Disponível em: https://www.cepea.esalq.usp.br/br/opiniao-cepea/os-mercados-de-produtos-
florestais-no-brasil.aspx. Acesso: __________.
DE QUADRO, M. F. L, MACHADO, L. H. R., CALBETE. S., BATISTA, N. N. M., e OLIVEIRA,
G. S., Climatologia de Precipitação e Temperatura. Centro de Previsão de Tempo e Estudos
Climáticos - CPTEC/INPE. Disponível em
http://climanalise.cptec.inpe.br/~rclimanl/boletim/cliesp10a/chuesp.html
DESLANDES, C. A. Avaliações de Imóveis Rurais. Editora Aprenda Fácil: Viçosa/MG, 2002.
FILKER, J. Aspectos Técnicos - Jurídicos da Desapropriação. Editora Leud: São Paulo/SP, 2019.
FILKER, J. Linguagem do Laudo Pericial. Editora Leud: São Paulo/SP, 2010.
FILKER, J. Manual de Redação de Laudos. Pini: São Paulo/SP, 2010.
FILKER, J. Perícias e Avaliações de Engenharia. Editora Leud: São Paulo/SP, 2011.
LIMA, M. R. C. Avaliação de Propriedades Rurais. Editora Leud: São Paulo/SP, 2011.
LIMA, M. R. C. Engenharia de Avaliações Aplicada em Propriedades Rurais. Editora Leud: São
Paulo/SP, 2019.
MARTINS, D. M. Imóveis Rurais. Editora Aprende fácil: Viçosa/SP, 2014.
MELLO, L. F. de, Avaliações de Glebas Método Involutivo. Editora Leud: São Paulo/SP, 2019.
MELLO, L. F. de, Servidão de Passagem. Editora Leud: São Paulo/SP, 2019.
MOLINA, M. G. A., Manual de Avaliação de Bens Imóveis. Editora Leud: São Paulo/SP, 2017.
SANO S. M., DE ALMEIDA S. P., RIBEIRO J. F.; Cerrado Ecologia e Flora. EMBRAPA,
Brasília/DF, 2008. BERTONI, J.; LOMBARDI NETO, F. Conservação do solo. São Paulo: Ícone,
1990.

168
-
MARCUZZO, F.F.N. Chuvas no Cerrado da região Centro-Oeste do Brasil: Análise Histórica
e Tendência Futura. CPRM. 2012. Disponível em http://inmet.gov.br
NIMER, E. Clima. In: IBGE. Geografia do Brasil – Região Centro-Oeste. IBGE. Rio de Janeiro.
1989. V. 1, p. 23-34.
-
Decretos Federais n.º 23.196/34 e 23.569/34, que dispões sobre atribuições profissionais dos
Engenheiros Agrônomos.
Decretos Federal n.º 24.643/34, que dispõe sobre o Código de Águas.
-
Decisão Normativa do CONFEA 34/90, que dispõe quanto ao exercício por profissional de Nível
Superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.
Decisão Normativa do CONFEA 69/01, que dispõe sobre aplicação de penalidades aos profissionais
por imperícia, imprudência e negligência e dá outras providências.
-
Sessão Plenária Ordinária n.º 1.539 / Decisão n.º PL-1.306/2020 / Comissão de Ética e Exercício
Profissional: Firma o entendimento de que o ENG.º AGRÔNOMO, devidamente registrado no
Sistema CONFEA/CREA e com as atribuições do Decreto n.º 23.196, de 1933 e/ou art. 5º da
Resolução n.º 218, de 1973, e o Engenheiro Florestal, devidamente registrado no Sistema
CONFEA/CREA e com as atribuições do art. 10º da Resolução n.º 218, de 1973, figuram como
sendo os profissionais com a habilitação legal para a caracterização de aptidão agrícola, e/ou uso do
solo com vistas à VALORAÇÃO DA TERRA NUA e à AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS,
e da outras providências.
-
Lei Federal n.º 4.504, de 30/11/1964, que dispõe sobre o Estatuto da Terra.
Lei Federal n.º 5.194, de 21/12/1966, que regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto
e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências.
Lei Federal n.º 6.496/77, que institui a “Anotação de Responsabilidade Técnica” (ART) na prestação
de serviços de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia; autoriza a criação pelo CONFEA de uma
Mútua Assistência Profissional e dá outras providências.
Lei Federal n.º 8.629 de 05/02/93, que regulamenta os dispositivos constitucionais relativos à
reforma agrária.
-
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA – Escritório Técnico de
Agricultura Brasil – Estados Unidos) III aproximação.
Manual Técnico de Vegetação Brasileira, publicado pela Secretaria de Planejamento, Orçamento e
Coordenação do IBGE, Diretoria Geociências, Departamento de Recursos Naturais e Estudos
Ambientais.
Manual de Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação no Sistema de Capacidade de Uso
(SBCS, 1983).
Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para fins de Avaliação de Imóveis
Rurais – 1º aproximação/CESP.

169
Medida Provisória n.º 2.183/56 de 24 de Agosto de 2001, que dispõe sobre Desapropriações por
Utilidade Pública.
-
Resolução n.º 342/90 do CONFEA, que dispõe sobre a responsabilidade técnica do engenheiro
agrônomo.

170
 Anexo XII: Descrição das Benfeitorias

1.1 BENFEITORIAS

1.1 a 1.19 Árvores e Fruteiras

Descrição: 2x Côco guariroba, mangas, cajus, jacas, laranjas, jabuticabas, abacates,

limões, cajá manga, goiabas, jenipapos, tamarindo, acerolas, laranjas, 2x
manga, bambuzal, bananas, em número de 129 árvores frutíferas.

Estado geral: A maioria encontra-se em produção, e nota-se exemplares já em

senilidade

Idade aparente: Bom

Vida útil esperada: 40 a 50 anos

Custo de reposição: Valor-base de mudas X número de mudas

CR = R$ 120 X 9 = 1.080

CR = R$ 30 X 51 = 1.530

CR = R$ 75 X 2 = 150

CR = R$ 130 X 2 = 260

CR = R$ 130 X 3 = 390

CR = R$ 50 X 6 = 300

CR = R$ 175 X 3 = 525

CR = R$ 80 X 2 = 160

CR = R$ 45 X 3 = 135

171
CR = R$ 80 X 1 = 80

CR = R$ 120 X 10 = 1200

CR = R$ 75 X 3 = 225

CR = R$ 45 X 1 = 45

CR = R$ 50 X 7 = 350

CR = R$ 50 X 2 = 100

CR = R$ 75 X 9 = 675

CR = R$ 75 X 10 = 750

CR = R$ 300 X 1 = 300

CR = R$ 140 X 7 = 980

CR = R$ 8.485,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 8.485,00 X (1 – 0,299) = R$ 5.947,98

O valor final das árvores frutíferas em estágio avançado de produção e

fitossanitário bom, para fins de indenização, é de R$ 5.947,98 (Cinco mil novecentos
e quarenta e sete reais e noventa e oito centavos).

172
1.20 Hortas

Descrição: Área destinada a produção de pequenas hortaliças, consumo local, sem

aditivos e defensivos.

Estado geral: Precário

Idade aparente: 5 anos

Vida útil esperada: 10 anos

Custo de reposição: valor das benfeitorias x hora

CR = R$ 300,00 + 8 horas * R$ 50,00

CR = R$ 700

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 77,1 %

Valor final = R$ 700,00 X (1 – 0,771) = R$ 160,30

O valor final das área destinadas a produção de hortaliças, para fins de

indenização, é de R$ 160,30 (Cento e sessenta reais e trinta centavos).

173
1.21 Mandiocais

Descrição: Área destinada a produção de mandioca a nível não comercial, apenas

consumo próprio no local.

Estado geral: Bom

Idade aparente: 3 anos

Vida útil esperada: 6 anos

Custo de reposição: Valor da muda * Área * Tempo (ano)

CR = R$ 10,00 X 375 m² * 3

CR = R$ 11.250,000

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 11.250,00 X (1 – 0,299) = R$ 7.886,25

O valor final dos mandiocais, para fins de indenização, é de R$ 7.886,25

(Sete mil oitocentos e oitenta e seis reais e vinte e cinco centavos).

174
1.22 Pastagens

Descrição: Pastagens de capim Brachiaria decumbens, em bom estado fitossanitário,

com áreas de 3,0900 ha (Córrego do Barreiro) e 16,7365 ha(Rio São
Bartolomeu).

Estado geral: Bom

Idade aparente: 5 anos

Vida útil esperada: 15 anos

Custo de reposição: custeio de 1 ha X área total

CR = R$3.150,10⁄ha X 59,6439 ha
CR = R$ 187.884,24

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 21,5%

Valor final = R$ 187.884,24 X (1 – 0,215) = R$ 147.489,12

O valor final das pastagens, para fins de indenização, é de R$ 147.489,123

(Cento e quarenta e sete mil quatrocentos e oitenta e nove reais e doze centavos).

175
1.23 Chiqueiro

Descrição: Chiqueiro para produção interna de leitores e leitoas, abate e consumo no

local.

Estado geral: Precário

Idade aparente: 10 anos

Vida útil esperada: 15 anos

Custo de reposição: CR = área X CUB

CR = 32 m2 X R$ 50,25/m2

CR = R$ 1.608

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 77,1%

Valor final = R$ 1.608 X (1 – 0,771) = R$ 368,23

O valor final do chiqueiro, para fins de indenização, é de R$ 368,23

(Trezentos e sessenta e oito reais e vinte e três centavos).

176
1.24 Galinheiro

Descrição: Área destinada a confinamento de galinhas, alojamento e guarda de

materiais.

Estado geral: Precário

Idade aparente: 10 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Valor m² x Tamanho

CR = R$ 50,00 X 10 m²

CR = R$ 500,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 77,1 %

Valor final = R$ 500,00 X (1 – 0,771) = R$ 114,50

O valor final do galinheiro, para fins de indenização, é de R$ 114,50

(Cento e quatorze reais e cinquenta centavos).

177
1.25 Queijaria

Descrição: Antiga residência, utilizada para produção de queijo e derivados,

comercialização na região e abastecimento próprio.

Estado geral: Precário

Idade aparente: 30 anos

Vida útil esperada: 40 anos

Custo de reposição: projeto padrão de residência unifamiliar padrão baixo, R 1 – CUB

fev./2021 = R$1.493,53/m2

CR = R$ 1.493,53m² X 24m²

CR = R$ 35.844,72

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 77,1 %

Valor final = R$ 35.844,72 X (1 – 0,771) = R$ 8.208,44

O valor final da queijaria, para fins de indenização, é de R$ 8.208,44 (Oito

mil duzentos e oito reais e quarenta e quatro centavos).

178
1.26 Casa funcionário

Descrição: Casa de funcionário com área construída de 80m², e área total de 120 m2;
em alvenaria de tijolos furados, emboçada, rebocada e pintada; cobertura
de telhas em fibrocimento onduladas, montadas sobre madeira com apoio
nas paredes; pisos em cimento queimado (verde); seis janelas externas,
ambas em chapa metálica; uma suíte, dois quartos sem suíte, cozinha,
banheiro social, uma sala, varanda, em padrão baixo de acabamento.

Estado geral: Regular

Idade aparente: 15 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: projeto padrão de residência unifamiliar padrão baixo, R 1 – CUB

fev./2021 = R$1.493,53/m2

CR = R$ 120 m² X 1.493,53 m²

CR = R$ 179.223,60

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 77,1 %

Valor final = R$26.947,50 X (1 – 0,771) = R$ 41.042,20

O valor final da casa de funcionário, para fins de indenização, é de R$

41.042,20 (Quarenta e um mil quarenta e dois reais e vinte centavos).

179
1.27 Calçada

Descrição: 5 placas de cimento, utilizadas como calçadas.

Estado geral: Bom

Idade aparente: 10 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Preço do m2 de edificação em concreto X área construída.

CR = R$ 200,00 X 2m²

CR = R$ 400,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 400,00 X (1 – 0,299) = R$280,40

O valor final do blocos de concreto, para fins de indenização, é de R$

280,40 (Duzentos e oitenta reais e quarenta centavos).

180
1.28 Casa depósito

Descrição: Casa de funcionário com área total de 80 m2; em alvenaria de tijolos furados,
emboçada, rebocada e pintada; cobertura de telhas em fibrocimento
onduladas, montadas sobre madeira com apoio nas paredes; pisos em
cimento queimado (verde); seis janelas externas em madeira; oficina,
depósito de sal e adubos, sacaria, depósito, cozinha, quarto, banheiro, em
padrão baixo de acabamento.

Estado geral: Precário

Idade aparente: 30 anos

Vida útil esperada: 40 anos

Custo de reposição: projeto padrão de residência unifamiliar padrão baixo, R 1 – CUB

fev./2021 = R$1.493,53/m2

CR = R$ 80 m² X 1.493,53 m²

CR = R$ 119.482,40

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 77,1 %

Valor final = R$ 119.482,40 X (1 – 0,771) = R$ 27.361,46

O valor final da casa depósito, para fins de indenização, é de R$ 27.361,46

(Vinte e sete mil trezentos e sessenta e um reais e quarenta e seis centavos).

181
1.29 Curral coberto

Descrição: Curral em madeira de lei, com área de 140 m2, sem divisões internas, área
coberta com telhas de fibrocimento onduladas.

Estado geral: Excelente

Idade aparente: 2 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Valor-base por metro quadrado – R$90,00, mediante atualização

dessa tabela:
http://old.cnpgc.embrapa.br/publicacoes/ct/ct10/04estimativa.html

CR = área X valor por metro quadrado (madeira)

CR = 140 m² X R$150,00/m²
CR = R$ 21.000,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 14,2 %

Valor final = R$ 21.000,00 X (1 – 0,858) = R$18.018,00

O valor final do curral, somente parte coberta, para fins de indenização,

é de R$ 18.018,0 (Dezoito mil e dezoito reais).

182
1.30 Curral descoberto

Descrição: Curral em madeira de lei, com área de 140 m2, sem divisões internas, área
sem cobertura.

Estado geral: Excelente

Idade aparente: 2 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Valor-base por metro quadrado – R$90,00, mediante atualização

dessa tabela:
http://old.cnpgc.embrapa.br/publicacoes/ct/ct10/04estimativa.html

CR = área X valor por metro quadrado (madeira)

CR = 140 m² X R$120,00/m²
CR = R$ 16.800,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 14,2 %

Valor final = R$ 16.800,00 X (1 – 0,142) = R$14.414,40

O valor final do curral, parte sem cobertura, para fins de indenização, é

de R$ 14.414,40 (Quatorze mil quatrocentos e quatorze reais e quarenta centavos).

183
Descrição: Curral em madeira de eucalipto, com área de 280 m2, sem divisões internas,
área sem cobertura, com postes de madeira de eucalipto, espaçadas em 3
metros, em 6 fios de arame liso.

Estado geral: Excelente

Idade aparente: 2 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: projeto galpão industrial, GI – CUB fev./2021 = R$ 798,25/m2

CR = R$ 32 m² X 798,25 m²

CR = R$ 25.544,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 86,7 %

Valor final = R$ 25.544,00 X (1 – 0,867) = R$ 3.397,35

O valor final do antigo galinheiro, sem cobertura, para fins de

indenização, é de R$ 3.397,35 (Três mil trezentos e noventa e sete reais e trinta e
cinco centavos).

184
1.31 Manilhas - Bebedouros

Descrição: Manilhas utilizadas como bebedouros para dessedentação de animais.

Estado geral: Bom

Idade aparente: 5 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: R$ Unitário X Quantidade

CR = R$ 350,00 X 10

CR = R$ 3.500,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 3.500,00 X (1 – 0,299) = R$ 2.453,50

O valor final das manilhas, para fins de indenização, é de R$ 2.453,50

(Dois mil quatrocentos e cinquenta e três reais e cinquenta centavos).

185
1.32 Galinheiro antigo

Descrição: Antiga construção destinada a uso como galinheiro, alvenaria.

Estado geral: Péssimo

Idade aparente: 30 anos

Vida útil esperada: 35 anos

Custo de reposição: Valor-base de hora máquina X rendimento da máquina X metro

cúbico movimentado

CR = R$165,79⁄h / 30 m3⁄h X 4.876,20 m3

CR = R$26.947,50

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$26.947,50 X (1 – 0,299) = R$18.890,20

O valor final dos tanques, para fins de indenização, é de R$18.890,20

(Dezoito mil oitocentos e noventa reais e vinte centavos).

186
1.33 Cercas 5 fios – Arame farpado

Descrição: Cerca de arame farpado 5 fios, com postes de madeira de lei, mourões a cada
250m.

Estado geral: Bom

Idade aparente: 10 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Custo por metro X Metragem

CR = R$ 16,00m X 394m

CR = R$ 6.304,00

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 6.304,00 X (1 – 0,299) = R$ 4.419,10

O valor final da cerca de arame farpado, para fins de indenização, é de

R$ 4.419,10 (Quatro mil quatrocentos e dezenove reais e dez centavos).

187
1.34 Cerca 5 fios – Arame liso

Descrição: Cerca de arame liso 5 fios, com postes de madeira de lei, mourões a cada
250m.

Estado geral: Bom

Idade aparente: 10 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Custo por km X Metragem

CR = R$ 10.995,47m X 6.568m

CR = R$ 72.218,24

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 72.218,24 X (1 – 0,299) = R$ 50.624,99

O valor final da cerca de arame liso 5 fios, para fins de indenização, é de

R$ 50.624,99 (Cinquenta mil seiscentos e vinte e quatro reais e noventa e nove
centavos).

188
1.35 Cerca 6 fios – Arame liso (divisa)

Descrição: Cerca de arame liso 6 fios, com postes de madeira de lei, mourões a cada
250m.

Estado geral: Bom

Idade aparente: 10 anos

Vida útil esperada: 25 anos

Custo de reposição: Custo por km X Metragem

CR = R$ 10.995,47m X 356m

CR = R$ 3.914,38

Índice de Depreciação por Ross-Heidecke: 29,9 %

Valor final = R$ 3.314,38 X (1 – 0,299) = R$ 2.323,38

O valor final da cerca de arame liso 6 fios, para fins de indenização, é de

R$ 2.323,38 (Dois mil trezentos e vinte e três reais e trinta e oito centavos).

189