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Código de
Obras e Edificações
do Distrito Federal
CARTILHA DE ORIENTAÇÕES
editado em 05/04/2021.jd

reformas em
unidades autônomas

“ APARTAMENTO NÃO PRECISA

APROVAR / HABILITAR, CERTO? ”
DEPENDE DO CASO!

Apartamentos e Salas Comerciais com intervenções

não dispensadas do licenciamento devem obter a
licença de obra antes da execução da reforma.
1 CAP/SEDUH . Cartilha Técnica
reformas em unidades autônomas
PROCEDIMENTOS APLICÁVEIS AO
LICENCIAMENTO
O Código de Obras e Edificações do DF apresenta listagem de serviços que são DISPENSADOS DO
LICENCIAMENTO, ou seja, dispensados da Habilitação do projeto arquitetônico e também da
obtenção de Licença de Obra, cabendo ao interessado observar os normativos técnicos/de
desempenho, regras estabelecidas em regimento condominial e obrigações profissionais junto aos
Conselhos classe.

São ainda previstas DISPENSAS DE HABILITAÇÃO DO PROJETO ARQUITETÔNICO, desde que

atendido integralmente as condicionantes expressas, SENDO NECESSÁRIO OBTER a respectiva
Licença de Obra para execução mediante depósito do projeto de modificação e demais documentos
obrigatórios. Confira na íntegra o teor das dispensas a partir dos artigos 23 e 24 da Lei n.
6.138/2018 (COE/DF).

Se a intervenção proposta não for enquadrada nas dispensas legais, caberá ao interessado
ingressar no rito tradicional do licenciamento, desde que atendidas as condicionantes urbanísticas e
critérios estabelecidos pelo Código de Obras e Edificações do DF.

A proposta deverá estar compatibilizada e será analisada a partir do último projeto licenciado,
constante do processo administrativo original ou plantas microfilmadas, observados os critérios de
representação gráfica aplicáveis. Para casos em que do processo administrativo não conste o
projeto original, caberá ao interessado solicitar à respectiva administração regional documento
oficial que ateste a inexistência dos registros referentes à edificação objeto da modificação.

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 Caberá exclusivamente ao proprietário, ou
representante legal instituído com poderes
de propriedade, dar início aos procedimentos
do licenciamento de obras no DF. Para as quem poderá
demandas não dispensadas do
licenciamento, será exigido documento de
apresentar documentos e
responsabilidade técnica emitido por projetos à CAP?
profissional habilitado registrado nos
Conselhos profissionais CAU ou CREA.

Edificações antigas podem ter o histórico

como consultar
informações e plantas
técnicas no processo
original do imóvel que
irei reformar?
processual microfilmado, sendo necessário
consulta junto à Administração Regional.
Para casos em que exista processo
instaurado, será possível consultar os
autos mediante agendamento prévio.
Processos novos, instaurados via sistema
eletrônico, serão consultados mediante
permissão própria nos termos da Lei de
Acesso à Informação. Para saber a situação
processual do endereço desejado, busque
informações junto ao Setor de Numeração
Predial ou Protocolo da Administração.

Caso sua intervenção não seja dispensada, se minha obra

caberá o rito do licenciamento aplicável à
modalidade, devendo ser submetido o projeto não for dispensada,
arquitetônico de modificação à CAP para
análise, nos termos do COE/DF. o que devo fazer?
A intervenção estará irregular, nos termos do
fui notificado pela COE/DF, caso iniciada a execução sem a
Licença de Obra. Apresente a solicitação para
ausência de licenciamento. obter o respectivo documento. Não caberá à
CAP, em nenhuma hipótese, interceder junto
Como proceder? aos órgãos de fiscalização quando verificado
o descumprimento legal previsto.

Serão analisados na CAP os parâmetros de

desenho técnico e aqueles relacionados ã
9050 (acessibilidade) em áreas comuns. a CAP irá verificar
Normas de desempenho, segurança,
salubridade, conforto térmico e similares
as normas técnicas
n ã o s e r ã o a n a l i s a d a s p e l a C A P. É
responsabilidade integral do autor o da ABNT?
cumprimento das NBR’s aplicáveis.

3 CAP/SEDUH . Cartilha Técnica

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quem são os
responsáveis
técnicos
pela habilitação?
Verificada falsidade ou inexatidão dos
dados constantes dos pedidos, o
proprietário e o responsável técnico pela
autoria e pela execução da obra estarão
sujeitos à responsabilização pessoal,
administrativa, disciplinar, civil e penal,
além de multa, nos termos do COE e
instauração de processos ético-
disciplinares nos Conselhos de classe.
quais informações
gráficas devem ser
representadas
nas pranchas do
projeto arquitetônico?
Somente a CAP, e não mais as
Administrações Regionais, detém a
competência legal para analisar,
habilitar e licenciar obras em todo o
território do Distrito Federal.
4 CAP/SEDUH . Cartilha Técnica
Obras e reformas devem ser realizadas em
conformidade as regras de segurança do
trabalho e por pessoa ou empresa
comprovadamente habilitada para o serviço,
com registro nos Conselhos profissionais de
Arquitetura e Urbanismo e Engenharias. É
fundamental entender as responsabilidades e
obrigações inerentes à cada profissão, que
eventualmente se complementam, mas não
devem se confundir com as obrigações legais
impostas pelos órgãos de licenciamento de
obras, de serviços e de fiscalização do DF.
quais penalidades
caso eu declare dispensa
em rito tradicional?
O COE/DF apresenta definições a depender da
etapa de análise. Verifique a obrigatoriedade
para seu caso, mas recomenda-se a
apresentação mais completa, contendo ao
menos: planta de situação; de implantação; de
cobertura; planta baixa dos pavimentos;
cortes longitudinal e transversal; fachadas;
indicação e relação de portas, janelas e
mobiliário fixo de áreas molhadas. Quando se
tratar de projeto de modificação, deverão ser
representadas as hachuras de construção e o
tracejado indicando a demolição. A prancha
(digital) não deverá ultrapassar o formato A0 e
o carimbo não terá padrão obrigatório, mas
deverá conter as informações mínimas
necessárias ao entendimento e identificação
da demanda. Sugere-se seguir o modelo
constante no anexo do Decreto n.19.915/98.
em qual órgão
eu devo
protocolar solicitações?
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 Caso sua intervenção não apresente
modificação de área da unidade, mantenha o
como saber perímetro externo, a estrutura e não altere
as áreas de uso comum edificação, será
se vou precisar licenciar dispensada de habilitação, mas será exigível
a licença de obras previamente à execução.
minha reforma? Edificações com paredes estruturais não
estão dispensadas do rito convencional.

Para a obtenção da Licença de Obra, os

documentos mínimos são: Requerimento
Padrão; comprovante de pagamento de taxas
aplicáveis ao serviço; documentos de
propriedade/titularidade, de licenciamentos

quais documentos
anteriores e de responsabilidade técnica
profissional; projeto(s) de arquitetura
(acompanhado do respectivo arquivo
eletrônico) e projetos complementares
devo apresentar para
c o n t e m p l a d o s p e l a m o d i f i c a ç ã o (o u regularizar a obra?
declaração informando que estes não foram
alterados na proposta). Quando necessário,
verifique o checklist no site da CAP para ter
acesso ao material em constante atualização.

em qual momento Caso sua intervenção não seja dispensada,

você deverá obter a Licença de Obra ANTES
de qualquer execução, sob pena de multas,
da minha reforma embargos dos órgãos de fiscalização do DF e
eu devo obter a Licença? demais ações dos Conselhos de classe.

Após a compatibilização do projeto de

modificação com o original e de posse de toda
a documentação necessária para o trâmite, como solicitar análise da
utilize diretamente o sistema CAP-Web. Os
servidores responsáveis irão proceder com a demanda sem saber
verificação da existência de processo já
instaurado, sendo a referência processual o número do processo?
informada por meio do e-mail cadastrado.

Será necessário apresentar documentação de

condomínio com a consequente habilitação do
projeto quando a reforma interna interferir em
aspectos comuns da edificação, tais como
preciso de autorização troca de esquadrias voltadas ao exterior e
incorporação de áreas residuais, normalmente
do Síndico? localizadas em corredores externos. É
importante conhecer as normas previstas em
regimento e atas condominiais que podem
apresentar condicionantes não exigidos pela
CAP, tais como Plano de Reforma e Laudos.

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Para os casos previstos na dispensa de
habilitação, o projeto de arquitetura e os
complementares não serão analisados pela
CAP, sendo o responsável técnico pela autoria
integralmente responsabilizado pelas
informações técnicas fornecidas.
como substituir o
profissional contratado
durante e, sem
interromper o trâmite?
O COE/DF não apresenta distinções acerca
dos tipos de propostas, consdiderando apenas
intervenções dispensadas ou não dos ritos do
licenciamento. Proposições projetuais
relacionadas com alterações de mobiliário fixo
ou removível, pinturas, revestimentos e
texturas, instalação de elementos de
iluminação, troca de metais fixos e similares,
normalmente não configuram obrigações de
projeto legal. Recomenda-se o
acompanhamento de profissional habilitado e
registrado em Conselho de classe próprio.
preciso solicitar
Alvará de Construção
e Carta de Habite-se?
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o projeto de arquitetura
será analisado?
O proprietário poderá a qualquer tempo
solicitar a troca do profissional responsável
pela autoria e/ou execução do projeto, obra ou
serviço mediante formalização nos autos,
solicitando, inclusive, a suspensão de
permissões para movimentação processual
pelo responsável anterior. Nesta hipótese, a
identificação das pranchas e novos
documentos de responsabilidade deverão ser
anexados para continuidade na análise.
Critérios de contratação (relações de distratos
entre proprietário e profissional e etc.) e de
direito autoral/intelectual não são objeto de
verificação e manifestação por parte da CAP.
projetos e reformas
de interiores
devem ser submetidos
para análise na CAP?
A Licença de Obra (específica) é o
documento expedido para autorizar a
execução das obras dispensadas da
habilitação. Para os demais casos, o projeto
deverá obter primeiramente o Atestado de
Habilitação. Em caso de alteração de
estrutura e/ou metragens de construção, o
interessado deverá solicitar o Alvará de
Construção. Quando as áreas da edificação
forem alteradas (ex. acréscimo de área com
fechamento de vazios e coberturas) caberá
solicitação de nova Carta de Habite-se.
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 É importante compreender que, normalmente,
reformas internas não alteram áreas de
construção, apenas modificam áreas internas
dos ambientes. Situações capazes de interferir
na metragem geral (que nesse caso implicam
em cálculo de potencial urbanístico da
edificação como um todo) seriam relacionadas
à criação de varandas (não se trata do
fechamento e sim da nova construção), novos
quero ampliar mezaninos, coberturas, fechamento de shafts
comuns e similares. Por vezes ainda, a
ambientes da minha edificação original poderá apresentar
metragem residual para expansão (áreas de
unidade individual. Como corredor externo e sob escadas comuns),

registrar novas áreas? porém, nos casos de acréscimo de área em

unidades, a autorização fica condicionada ao
aceite formal em ata condominial para
autorização da incorporação do percentual da
área comum. Nesta hipótese, caberá ao
condomínio retificar registros cartorários do
Memorial de Incorporação da edificação com
respectivo ajuste nas relações percentuais de
áreas/frações comuns e coletivas.

DEMAIS
RESPONSABILIDADES
Em paralelo aos parâmetros avaliados pela CAP, recomenda-se atendimento às diretrizes previstas na
norma de reformas da ABNT – NBR 16.280/2015 – que estabelece etapas e lista requisitos próprios.

Dentre outras orientações, deverá o Síndico (1) solicitar documentações da reforma com a
constituição de profissional habilitado; (2) autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas
somente após o atendimentos dos requisitos do Plano de Reforma; (3) promover a comunicação e
disseminação entre os demais usuários sobre a regularidade das obras de reforma no edifício.

O proprietário, possuidor ou responsável deverá (1) contratar profissional habilitado que assumirá a
responsabilidade técnica pelas informações, obras e todas as normas internas, que interfiram na
segurança da edificação, pessoas e sistemas; (2) encaminhar ao Síndico o Plano de Reforma e as
documentações necessárias que comprovem o atendimento à legislação vigente, normativos e
regulamentos para a realização de reformas; (3) diligenciar para que a reforma seja realizada dentro
dos preceitos da segurança e para que atenda a todos os regulamentos condominiais.

Este material se configura como instrumento de orientação geral acerca dos procedimentos
relacionados ao tema. O disposto nesta Cartilha só será aplicado naquilo em que não conflitar com o
normativo específico, prevalecendo as normas especiais.

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