Níveis de Maturidade na Gestão de Manutenção Predial Hospitalar

Módulo 1 – Conceitos de Gestão e Operação

ABNT NBR ISO 41011:2019 - Facility management
ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações

Módulo 2 –Atribuições do Gestor de Manutenção Predial Hospitalar

Escopos de Serviços de Manutenção - ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações
Programa de manutenção conforme a Criticidade da Edificação - ANVISA RDC-50 -
Regulamento Técnico para planejamento, programação, elaboração e avaliação de
projetos físicos de estabelecimentos assistenciais de saúde

Módulo 3 – Critérios de Identificação dos Níveis de Maturidade das Atividades de

Gestão - Equação RDC-50 (X) / ABNT NBR 5674 (Y)
Considerando a Maturidade dos Serviços - ABNT NBR 5674 - Manutenção de edificações
e a Criticidade da Edificação - ANVISA RDC-50 - Regulamento Técnico para
planejamento, programação, elaboração e avaliação de projetos físicos de
estabelecimentos assistenciais de saúde.

Módulo 4 – Critérios de Classificação dos Níveis de Maturidade das Atividades de

Gestão
Resultados da Equação RDC-50 (X) / ABNT NBR 5674 (Y)
ABNT NBR ISO 41011:2019 - Facility management
Módulo 1 – Conceitos de Gestão e Operação

Com a finalidade de se obter um melhor entendimento acerca dos níveis de maturidade

das atividades de gestão de manutenção predial hospitalar, no meu ponto de vista,
inicialmente, se faz necessário elencar e conceituar algumas diretrizes básicas.

A primeira, e a mais essencial delas, é distinguir os conceitos de gestão das atividades

de operação de manutenção predial.
A miscigenação destes conceitos ocorre na faina do dia a dia, onde a substituição da
polia do Fan Coil do Centro Cirúrgico é tarefa “mais importante” do que monitorar se a
empresa contratada está cumprindo o PMOC - Plano de Manutenção, Operação e
Controle, afinal a “Dra. Mariza” (nome que me surgiu no momento da escrita. Qualquer
semelhança será mera coincidência), não liga de 20 em 20 minutos para a sala da
manutenção cobrando o planejamento das manutenções, ou as ART´s, o que importa
para ela é se o ambiente hospitalar está climatizado.

Ah! E por falar na “Dra. Mariza”, que ligou “tão carinhosa e educadamente” sobre o ar
condicionado do Centro Cirúrgico? Então, acabou de abrir uma O.S para uma obra de
expansão urgente, nos leitos da UTI e na enfermaria.

Sendo assim priorizando o urgente em detrimento do importante, as tarefas de compra

para repor a polia utilizada na manutenção corretiva emergencial e a aquisição dos
materiais para a obra de expansão, sufocam as atividades de acompanhamento do
PMOC.
“- Mayb, você fala deste jeito, mas não está aqui sendo cobrado por médicos 24h por
dia, ligando (nem OS abrem mais...), pedindo urgência para mais uma “pequena obra”,
onde temos que, em regime de urgência, comprar equipamentos de ar condicionado,
dimensionar as equipes e planejar as tarefas”.

“- E o pessoal da Engenharia Clínica? Se eles compraram os equipamentos e são os

responsáveis, eles que façam a instalação elétrica...”
Assim, a equipe de Gestão, assumindo o papel da operação, tendencia sua expertise,
como por exemplo, à elaborar um Procedimento de Operação Padrão de como deve ser
substituída a polia do Fan-Coil do Centro Cirúrgico, preocupando-se em citar todas as
NR´s aplicáveis e diretrizes de segurança do trabalho, inclusive, inserindo este
procedimento como “Obrigações da Contratada”, no escopo de serviços da
mantenedora, desconsiderando (e algumas vezes por desconhecimento), as devidas
atribuições do Gestor de Manutenção Predial Hospitalar.

E é neste contexto que as ferramentas e os processos de gestão da manutenção predial

hospitalar são construídos. Com objetivo de suprir as demandas diárias da operação e
resguardar a “vida” da equipe de manutenção.

Propósito este que se assemelha ao conceito de Hospital segundo a Organização

Mundial de Saúde (OMS), que o define por um organizador de caráter médico-social,
que deve garantir assistência médica, tanto curativa como preventiva, para a população,
além de ser um centro de medicina e pesquisa.
Refiro-me a se assemelha, pois este modelo de gestão, digo operação, tem por objetivo
garantir a assistência curativa e não preventiva, funcionando como um pronto-socorro,
ou será como um quartel de bombeiros? rs...
Da mesma forma que o corpo humano para o seu funcionamento, a infraestrutura
predial, requer uma série de cuidados e hábitos que possam garantir sua qualidade e
durabilidade de vida.
Neste cenário, o “tratamento predial” é representado por um conjunto de
procedimentos, organizados em um Sistema de Gestão de Manutenção Predial.
A expressão Gestão se origina no termo em latim gestione, que significa o processo de
administrar ou gerir recursos, pessoas ou qualquer instrumento que possa ser
administrado com alguma finalidade, seja em benefício próprio ou de uma Organização.
E quais as funções específicas e responsabilidades distintas de uma Organização
Hospitalar?
E, onde, nestas atividades estão as atribuições e obrigações do Gestor de Manutenção
Predial Hospitalar?
Serão estas tarefas as de substituir a polia do Fan Coil ou de monitorar o cumprimento
do PMOC - Plano de Manutenção, Operação e Controle?
Para encaixar definitivamente, “cada um no seu quadrado” e, desta forma, estabelecer
papeis e responsabilidades devem ser consideradas algumas diretrizes básicas
importantes.
Recorda-se do conceito de Gestão que citei acima? E de Operação?

De acordo com o dicionário da língua portuguesa, Operação é um conjunto de meios e

ações de um poder, de uma faculdade ou de um agente que produzem um ato ou efeito,
com a finalidade de se obter um resultado.
Estes meios (procedimentos) e ações (tarefas), de um poder, de uma faculdade
(instalação/edificação) sejam realizados por um agente (mão-de-obra) ou instituição
(empresa mantenedora) são recursos que compõem um diversificado Sistema de
Manutenção, que para monitoramento se faz necessário o aprimoramento dos hábitos
de rotina, adotando medidas preventivas de rastreamento e controle, bem como o
desenvolvimento de estratégias de planejamento, diagnóstico e gestão.

A ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão

de manutenção, menciona que as instalações são o suporte físico para a realização
direta ou indireta de todas as atividades produtivas e possuem, portanto, um valor social
fundamental.
Todavia, as instalações apresentam uma característica que as diferencia de outros
produtos: elas são construídas para atender a seus usuários e, por este motivo, devem
apresentar condições adequadas à utilização a que se destinam, resistindo aos agentes
ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais.
É neste parágrafo que está o “pulo do gato”, de onde se distinguem os conceitos, papeis
e responsabilidades de gestão das atividades de operação de manutenção predial
hospitalar: “...as instalações são construídas para atender a seus usuários”.
“Ah! Viu Mayb? A Dra. Mariza...” rs...
Partindo-se deste princípio, vamos colocar os pingos nos Is:
A ABNT NBR ISO 41011:2019 - Facility management — Vocabulário, define por:
- Infraestrutura o sistema de instalações, equipamentos e serviços necessários para a
Operação de uma Organização;
- Organização, uma Instituição que tem suas próprias funções, com responsabilidades,
autoridades e relações para alcançar seus objetivos;
- Facility, o conjunto de ativos que é construído, instalado ou estabelecido para atender
às necessidades de uma Organização;
- E por Facility Management, uma função organizacional que integra pessoas, local e
processos dentro do ambiente construído com o propósito de melhorar a qualidade de
vida das pessoas e a produtividade do negócio principal.
Enquanto que a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o
sistema de gestão de manutenção, indica um conjunto de procedimentos organizados
para gerenciar o sistema de manutenção que é composto por Infraestrutura e por um
conjunto de ativos (Facility).
Para tanto, numa equação bem simples, utilizando-se as normas acima, temos o
seguinte resultado:
Operação de Manutenção Predial de uma Organização =
Conjunto de meios, ações e tarefas atribuídos à vários recursos, sejam eles, pessoas,
locais, ferramentas, materiais, fornecedores, prestadores, dentre outros, que produzem
atos ou efeitos, com a finalidade de se obter um resultado determinado por uma
Organização.
Gestão de Manutenção Predial de uma Organização =
Conjunto de processos e procedimentos atribuídos a um Facility Management (Gestor),
que em uma Organização tem o objetivo de integrar os recursos, dentro do ambiente
construído (instalações), com o propósito de melhorar a qualidade de vida das pessoas
e a produtividade do negócio principal.

Considerando que foram esclarecidas as divergências entre Gestão e Operação, no

próximo módulo, vou abordar as especifidades das atividades de gestão de manutenção
predial hospitalar, no que dizem respeito ao ambiente construído e seus usuários,
conciliando as diretrizes da ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos
para o sistema de gestão de manutenção, com as normativas da Agência Nacional de
Vigilância Sanitária – ANVISA, que norteiam o funcionamento dos Estabelecimentos
Assistenciais de Saúde.