21ª Conferência Internacional da LARES

Êxodo Urbano – O crescimento do mercado de loteamentos durante o

período de pandemia
Rafael Vaina Amarelo1
1
Universidade Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, Brasil, email: rafaelamarelo@gmail.com

RESUMO

Parte do período de pandemia mundial de COVID-19 trouxe a necessidade de um isolamento físico

(lockdown), restringindo cada pessoa ao espaço de sua respectiva residência. Esse isolamento culminou
em uma adaptação na forma de morar e trabalhar. O home-office, conceito discutido desde a década de
1990 com a popularização dos computadores e da internet, foi incorporado à vida dos trabalhadores. E
quanto à forma de morar, famílias enxergaram a necessidade de maior espaço, colocando em xeque o
conceito de pequenas moradias nos centros urbanos, e retomando um conceito que acreditava-se estar
ultrapassado, o das cidades jardins.
O mercado imobiliário entendeu essa demanda e investiu na apresentação de projetos urbanísticos de
loteamentos que atendessem esse público. O conceito se baseia em locais próximos a grandes cidades,
com lotes que atendam a necessidade de mais espaço, ou seja, casas com mais dormitórios, quintal
espaçoso, jardins com grandes áreas verdes, espaço para escritório privativo, e munido de infraestrutura
como internet de alta velocidade e um sistema de segurança eficiente. Por fim, além de toda essa demanda
atendida, houve a percepção de valor, uma vez que o preço do metro quadrado privativo é vendido a
valores cada vez maiores nos bairros mais centrais das grandes cidades, mas em alguns loteamentos essa
relação pode ser reduzida a um fator até 10 vezes menor.
O método empregado nesta pesquisa envolve levantamentos de dados primários, obtidos por
levantamentos em campo, e através de dados secundários, obtidos através de bibliografias e publicações.
Os resultados apontam que esse nicho está em ascensão e tem atingido números consistentes de venda,
com destaque para os resultados em loteamentos de condomínios fechados e com lotes maiores que
250m². Apesar do retorno ao trabalho presencial, essa tendencia foi consolidada, o mercado de
loteamento foi beneficiado e projeta-se para continuar crescendo nos próximos anos.

Palavras-chave: Mercado Imobiliário, Loteamento, Pandemia, Habitação, COVID-19

 21ª Conferência Internacional da LARES

Urban Exodus - The growth of the allotments market during the

pandemic period

ABSTRACT

Part of the COVID-19 global pandemic period brought the need for physical isolation (lockdown),
restricting each person to the space of their respective residence. This isolation culminated in an
adaptation in the way of living and working. The home office, a concept discussed since the 1990s with
the popularization of computers and the internet, was incorporated into the lives of workers. And as for
the way of living, families saw the need for more space, questioning the concept of small houses in urban
centers, and returning to a concept that was believed to be outdated, that of garden cities.
The real estate market understood this demand and invested in the presentation of urban projects for
subdivisions that would serve this public. The concept is based on locations close to large cities, with lots
that meet the need for more space, that is, houses with more bedrooms, spacious backyard, gardens with
large green areas, private office space, and equipped with infrastructure such as high speed internet and
an efficient security system. Finally, in addition to all this demand met, there was a perception of value,
since the price of the private square meter is sold at increasing values in the most central neighborhoods
of large cities, but in some subdivisions this relationship can be reduced to a factor up to 10 times smaller.
The method used in this research involves surveys of primary data, obtained by field surveys, and through
secondary data, obtained through bibliographies and publications. The results indicate that this kind of
product is on the rise and has reached consistent sales numbers, with emphasis on the results in
subdivisions of gated community with security and with lots larger than 250m². Despite the return to the
traditional model of working at the office, this trend was consolidated, the subdivision market was
benefited and is projected to continue growing in the coming years.

Key-words: Real Estate, Allotment, Pandemic, Housing, COVID-19

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1. INTRODUÇÃO

Impulsionadas pelo efeito que a Pandemia do COVID 19 trouxe à população, quanto à forma de
morar, diversas empresas buscaram se adaptar a essa demanda por maiores e melhores espaços
dentro de cada lar, incrementando o programa dentro de seus projetos.

O modelo de moradia e qualidade de vida dentro dos grandes centros urbanos, tão procurado
pela população durante o século XX, que foi impulsionado pelo processo de industrialização, e
bastante estudado pelos especialistas em planejamento urbano, encontra uma barreira a qual
ainda não havia se deparado dentro dos preceitos moderno e contemporâneo, que é o impacto de
um grande período de lockdown onde as pessoas não têm mais acesso aos serviços e às
facilidades da cidade adensada, e passam a viver por um período considerável dentro de suas
próprias casas.

Passados os primeiros meses do ano de 2020, ainda sob efeito das incertezas em relação ao real
impacto da Pandemia, mas verificando o crescimento nos números de venda em relação aos anos
anteriores, as empresas do mercado imobiliário, com destaque para as empresas do segmento de
loteamentos, adaptaram seus produtos para atender de imediato ao público que buscava a
melhoria na qualidade de sua nova residência, além disso, essas empresas incorporaram essas
novas tendencias aos novos produtos que ainda viriam a mercado, entendendo que essa nova
demanda seria permanente.

Essa busca por mais espaço se intensificou com a padronização do conceito de home office
adotado por inúmeras empresas, que passaram a incorporar esse modelo de forma permanente ou
híbrida, ou ainda pela adaptação do home schooling nas instituições de ensino, onde os
estudantes, dentro de escolas ou universidades, começaram a estudar através de aulas on line, e,
portanto, o espaço que antes era restrito ao morar, ao repouso e relações familiares, teve que ser
adaptado a um local onde passa a abranger atividades escolares e de trabalho.

Atraídos pelo programa de loteamentos fechados em cidades próximas a São Paulo, com espaços
maiores, ar livre, áreas verdes, segurança e dotados de infraestrutura com internet eficiente, um
publico crescente mudou seu local de residência para condomínios residenciais no interior do
estado, e fez crescer ainda mais um mercado que se demonstrava sólido dentro do setor
imobiliário.

O processo de parcelamento de solo, e a criação de loteamentos voltados à habitação, se faz

presente na formação de diversas cidades brasileiras, como São Paulo, onde através de tal
desenvolvimento é possível notar a consolidação de diversos bairros em seu território. Esse
modelo urbanístico relacionado à busca por habitações com espaços mais amplos, áreas verdes e
qualidade de vida, tem referências históricas, como o das Cidades Jardim, conceito esse estudado
por diversos autores como Ebenezer Howard (1996) e aplicado em diversas cidades pela Europa.

Esse trabalho tem por objetivo demonstrar o crescimento do mercado de loteamentos fechados
no Estado de São Paulo durante o período de pandemia, através dos números apresentados pelas
empresas desenvolvedoras e pelas pesquisas apresentadas por empresas especializadas.
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2. METODOLOGIA

A metodologia usada para esse estudo foi o levantamento de dados primários e secundários,
obtidos junto a empresas do segmento imobiliário. Foi utilizada pesquisa desenvolvida pela
Associação de Empresas de Loteamento de Desenvolvimento Urbano (AELO), com informações
coletadas nas 65 cidades com a maior quantidade de loteamentos aprovados junto ao Graprohab
(Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo) entre 2017 e
2021 dentro do estado de São Paulo. Foram utilizados também informações disponibilizadas pelo
anuário 2021 do Sindicato das Empresas de Compra e Venda e Administração de Imóveis
(SECOVI), com dados coletados desde 2010, com foco na evolução dos índices até o ano de
2021.
Os números levantados foram agrupados e trabalhados de forma quantitativa, através de gráficos
e análises estatísticas comparativas.
Os critérios usados para essas comparações foram:
Valor Geral de Vendas (VGV), Receita Bruta, Volume de lançamentos (empreendimentos e
lotes) e estoque.
Para entender o modelo urbanístico adotado nos projetos desenvolvidos pelas empresas
loteadoras buscou-se a bibliografia de autores que trazem referências históricas sobre o modelo
de loteamentos voltados ao público que recorre aos arredores dos grandes centros urbanos, para
buscar maior qualidade, mas que não renunciam à proximidade e facilidades das cidades.

2.1 Recorte Espacial – O Estado de São Paulo

O estudo se restringiu ao estado de São Paulo, e foram coletadas informações de empresas e suas
respectivas produções dentro desse perímetro. Dessa forma é possível analisar um
comportamento amostral similar, tanto em relação aos interesses do publico consumidor, quanto
à praça de atuação das empresas desenvolvedoras.

2.2 Análise comparativa entre o mercado de loteamentos e o mercado de incorporação

residencial na cidade de São Paulo.

A comparação entre os dois produtos dentro do segmento imobiliário enriquece o entendimento

do comportamento de compra do consumidor de imóveis, dentro do mesmo padrão de renda e
mesmo valor de imóvel. Dessa forma foi possível fazer um paralelo entre esses dois mercados de
ativos.

3. RESULTADOS

3.1 Referências históricas e Características

O modelo de comunidades, com grandes lotes, áreas verdes, e fuga das dificuldades dos grandes
centros urbanos, possui referências históricas e uma bibliografia que já foi apresentada por
diversos outros autores.
Parte desse modelo trouxe em seu desenvolvimento os traços e ideais das cidades jardim,
conceito urbanístico que surgiu no final do século XIX e que visava suavizar o impacto das
cidades no estilo de vida das pessoas, buscando proporcionar uma rotina mais próxima à
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natureza através da criação de uma série de pequenas cidades periféricas aos arredores dos
centros urbanos, sendo assim capazes de combinar, simultaneamente, os benefícios de ambos os
contextos. Um de seus maiores representantes foi Ebenezer Howard (1996).
Conforme Howard: “a cidade e o campo poderiam ser vistos como dois ímãs, cada um buscando
atrair as pessoas para si – uma rivalidade da qual uma nova forma de vida, conjugando a
natureza de ambos, viria a participar”. A referência ao campo traz um ar de tranquilidade, de
vivência com a natureza, pureza, saúde, porém carece de elementos como oportunidades,
convivência, lazer e infraestrutura. A referência à cidade, em contraponto remete a oportunidades
de trabalho e ganhos, lazer diversificado e infraestrutura, porém carece de saúde, tem alto custo e
aparência não agradável. A fusão entre cidade e campo busca atrair as melhores oportunidades
de cada segmento, criando um ambiente equilibrado e harmônico.
Esse ideal urbanístico apresentado por Howard pode ser encontrado em cidades inglesas como
Letchworth, Welwyn e Stockfeld, mas também em outras cidades por toda a Europa e por
diversas partes pelo mundo.
Apesar do conceito de cidade-jardim não ter sido adotado como o modelo urbanístico ideal, suas
características podem ser encontradas em diversos projetos de desenvolvimento imobiliário, que
foram projetados ao redor de diversas cidades populosas e com os problemas típicos de centros
urbanos.

3.2 Tipologias de condomínios

Esse estudo faz uma análise do produto loteamento em condomínio fechado, voltado ao público
residente dos grandes centros urbanos, e que buscou durante o período de Pandemia do COVID
19 uma alternativa que lhe proporcionasse melhor qualidade de vida e comodidade. Dentro desse
critério serão analisadas algumas tipologias de condomínios, com destaque para os fechados,
assim como algumas referências históricas para melhor entendimento.
Esses projetos, conhecidos como urbanizações, comunidades, ou simplesmente condomínios,
foram estudados pelo urbanista Edward Blakely, um planejador urbano que durante muitos anos
desenvolveu estudos na área de planejamento das cidades dentro da Universidade da California
em Berkeley. Em um dos seus trabalhos intitulado como Gated Communities in the United States
(Condomínios fechados nos Estados Unidos) Blakely (1997) analisa uma série de condomínios
fechados, suas características e diversidade. O autor classificou-os em três grupos: (i)
condomínio de estilo de vida, (ii) condomínio de prestígio e (iii) condomínio em zona de
segurança, que serão definidos mais adiante.
Conforme o autor:
Condomínios fechados vêm surgindo em todo o país desde o início dos anos 80.
Milhões de americanos escolheram viver em um espaço residencial comunal
murado e cercado, que anteriormente era integrado ao espaço cívico
compartilhado maior. O espaço cívico é mais do que uma construção política ou
jurisdicional. É uma manifestação da sociedade, da cultura e da política
compartilhada.
Portões e cercas ao redor de nossos bairros representam mais do que simples
barreiras físicas. As comunidades fechadas manifestam uma série de tensões:
entre aspirações excludentes enraizadas no medo e proteção do privilégio e os
valores da responsabilidade cívica; entre a tendência à privatização dos serviços
públicos e os ideais do bem público e do bem-estar geral, e entre a necessidade
de controle pessoal e comunitário do meio ambiente e os perigos de tornar
estranhos os concidadãos.

Edward Blakely separou tais comunidades em 3 modelos e desenvolveu as seguintes definições,

conforme a tabela 1.
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Tabela 1: Tipologias de Comunidades fechadas conforme Blakely (1997)

A tipologia de “estilo de vida” remete a diversos loteamentos fechados produzidos pelo mercado
imobiliário, que são acessíveis por rápidos trajetos de carros a partir de centros urbanos. Eles
possuem em seu programa uma variedade de atrativos como lagos, represas, clubes, quadras de
tênis ou campos de golfe. São condomínios que possuem status e privilégios, e são acessíveis à
classe média. Esse modelo, conforme o autor, foi bastante usado por pessoas que já haviam se
aposentado, mas que gostariam de usufruir da qualidade de vida, portanto clubes particulares e
atividades comunitárias fazem parte da rotina, criando assim uma rotina agradável e recheada de
atividades para a família.
O modelo de “prestígio” é outro tipo de condomínio que vem crescendo nos últimos anos, porém
nesse caso o público-alvo é atraído por grandes lotes, exclusividade e isolamento. Esse modelo
também privilegia a proximidade aos centros urbanos, como São Paulo ou Campinas, e tem a
exclusividade de shoppings próximos e até pista de aeroporto. Esses condomínios têm aparecido
em cidades no interior de São Paulo com distância de até 100km da capital, como Barueri, Santa
do Parnaíba, São Roque, Bragança Paulista, ou ainda em regiões litorâneas como Guarujá,
Bertioga e São Sebastião. Nesse modelo os lotes costumam ter mais que 1.000m² e são
desenvolvidos para que cada lote tenha privacidade e exclusividade. Nesse caso áreas comuns
para convivência não é o foco, mas sim segurança e qualidade de serviços.
Os condomínios chamados como zona de segurança são mais restritos a zonas urbanas. São
aglomerados criados dentro das cidades através de muros ou apenas com chancelas ou portões
nos acessos às ruas. Eles refletem a insegurança de um grupo em relação à crescente
criminalidade das cidades. São compostos por poucas residências e as áreas comuns a todos os
moradores costumam ser apenas as ruas e eventualmente jardins e pequenas praças.
As tipologias mais presentes nesse estudo são as duas primeiras, ditas de “estilo de vida” e de
“prestigio”.
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3.3 A oferta do mercado imobiliário

Após explorar os aspectos apresentados nos tópicos anteriores é possível entender as

necessidades entendidas pelo mercado nos últimos anos, que é atender a uma demanda que vive
e utiliza as cidades, porém é um publico que busca refúgio para sua família em locais seguros,
com grande infraestrutura e rodeado de áreas verdes, características essas cada vez mais
valorizadas após o impacto da Pandemia da COVID 19.
As tabelas abaixo mostram as tipologias que têm sido mais ofertadas e que tem melhor
performado nos últimos anos dentro do Estado de São Paulo.

Figura 1: Estoque percentual por faixa de valor em 2021

Fonte: AELO, BRAIN | Elaboração: O autor

Nota-se que os condomínios fechados com lotes de menor ticket tem performado pior que os
condomínios com tickets maiores. Um fato importante é que tickets menores competem com
loteamentos abertos, e são voltados para públicos locais. O público foco dessa pesquisa é o que
busca maior espaço e qualidade de vida, pois estão buscando um refúgio durante o período de
enclausuramento, portanto são lotes maiores e com grande infraestrutura, e são justamente os que
tem obtido melhor resultado no critério de produtos colocados a mercado versus estoque
remanescente.

Figura 2: Estoque por metragem em 2021

Fonte: AELO, BRAIN | Elaboração: O autor

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No gráfico acima nota-se uma melhor performance em lotes com área acima de 500m², onde fica
evidente a busca por maiores espaços e condomínios com melhor infraestrutura e facilidades.
Quanto à variação em relação às demais tipologias é possível ter uma melhor interpretação se
comparar com a relação de custo por metro quadrado, conforme a tabela abaixo.

Tabela 2: Valor dos lotes por metro quadrado (R$/m²) em 2021

Fonte: AELO, BRAIN | Elaboração: O autor

A Tabela 2 mostra que dos 43.623 lotes lançados a partir de janeiro de 2016, mais que 60% têm
valor acima de R$600/m², ou seja, valor acima da média dentro da amostragem considerada, e
mesmo dentro dessa faixa de valor elevado o estoque remanescente médio é de 14%, valor muito
abaixo se comparado com o estoque dos produtos com menor valor, onde esse percentual é de
mais que 30%, mesmo diante de uma oferta menor.
Percebe-se que o público consumidor buscou condomínios com maior valor agregado, tanto nos
serviços, como no espaço, infraestrutura, proximidade e principalmente quanto à segurança.

3.4 Performance de Vendas e Valorização

Uma das formas escolhidas para demonstrar a evolução do mercado de loteamentos é a

performance de vendas, a qual pode ser verificada no gráfico a seguir. O gráfico mostra a
evolução do estoque disponível de lotes em cada trimestre a partir de 2017. O número
apresentado mostra uma tendencia decrescente, com o número inicial do estudo, no primeiro
trimestre de 2017, apresentando um estoque de 64.968 lotes, em contraponto ao número mais
atual, do quarto trimestre de 2021, com número de 34.675 lotes em estoque, o menor valor no
período apresentado.
Pode ser destacado o período do 4º trimestre de 2019, como sendo o único onde houve uma
crescente no estoque, porém no período seguinte, com destaque para o segundo trimestre de
2020, com o início do período de pandemia, essa baixa no estoque se intensificou e se
consolidou de forma decrescente, mantendo o resultado até o fim da coleta de dados, no quarto
trimestre de 2021.
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Figura 3: Estoque de lotes por trimestre

Fonte: AELO, BRAIN, SECOVI SP | Elaboração: O autor

A figura 4 corrobora com a hipótese de intensificação no desempenho comercial do mercado de

loteamentos. Nota-se um crescimento de vendas de aproximadamente 1% em 2020 em relação
ao ano anterior, e um crescimento ainda maior no ano seguinte, em 2021, com saldo 7% positivo
no resultado do número de vendas em relação a 2020.

Figura 4: Lotes Vendidos

Fonte: AELO, BRAIN | Elaboração: O autor

A forte demanda por novos produtos com o perfil mencionado acima tem acirrado não apenas as
empresas imobiliárias a aumentar o número de lançamentos, e melhorarem sua performance. Os
números dos empreendimentos que já estão no mercado, tem aumentado de forma expressiva.
Tal movimento traz uma expansão no mercado em todos os sentidos, no volume de lançamentos,
vendas, valorização e inflação nos aluguéis, sendo que toda essa conjuntura tem alavancado o
mercado de loteamentos nos últimos anos, principalmente no período a partir da Pandemia do
COVID 19.
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3.5 O valor do espaço

Conforme levantamento feito pela agência BRAIN, e disponibilizado pelo portal de Arquitetura
e Construção (aecweb), os valores das unidades residenciais por m² na cidade em São Paulo vem
crescendo nos últimos anos. Através da figura 5 é possível verificar o valor dessa fração de
metro quadrado nos bairros mais valorizados da cidade de São Paulo.
Ao refletir esse alto custo, e compará-lo aos valores apresentados na tabela 2, é possível entender
que a necessidade por maiores espaços pode se tornar uma quantia realmente elevada se
considerada uma aquisição de imóvel dentro da capital, no entanto, esse público consegue
encontrar uma variedade quantidade de loteamentos que podem atender a essa demanda a valores
consideravelmente menores, e tornando essa mudança, ou um investimento em segunda moradia,
uma possibilidade viável e atraente.

Figura 5: Valor do m² nos bairros na cidade de São Paulo em 2022

Fonte: BRAIN | Elaboração: O autor

4. DISCUSSÃO

Vale destacar que são diversas as variáveis que podem influenciar nos números apresentados. O
mercado imobiliário a partir de 2018 vem apresentando uma melhora na sua performance, e não
há dúvidas que esses números incrementam o crescimento do nicho apresentado, que é o
mercado de loteamentos.
Foram apresentados diversos modelos e tipologias de condomínios, sendo que esse modelo de
urbanização, e de habitação, tem raízes urbanísticas históricas e pode ser encontrado em outros
países, com destaque para empreendimentos pela Europa e Estados Unidos.
O modelo de condomínios fechados é um produto imobiliário criticado por planejadores urbanos,
devido ao impacto na socialidade, ao afastamento entre as pessoas e seus muros que isolam a
cidade da vida cotidiana, mas pelas mesmas razões das críticas que esse produto vem se
popularizando nos últimos anos, resultado da crescente onda de insegurança e aumento da
criminalidade por qual as cidades vêm passando.
O período de Pandemia do COVID 19 trouxe um olhar mais crítico para dentro de casa, com a
busca por mais espaço e a utilização da residência para diversos fins, ou seja, além da habitação
e convívio familiar, o lar se transformou em lugar de trabalho e de escola. Essa busca por espaço,
mais as necessidades crescentes do público dos centros urbanos, como segurança, busca por mais
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espaço verde, tranquilidade e isolamento, vem de encontro ao produto ofertado pelas empresas
urbanizadoras, ou seja, os loteamentos fechados.
Nas pesquisas foram apresentados dados que mostram o perfil de condomínio buscado pelo
público que optou pela compra, ou locação, de imóveis no período de pandemia. Fica evidente a
preferência por lotes maiores, que é resultado da necessidade de espaço devido ao isolamento e
restrições sanitárias advindos do lockdown que obrigou famílias a ficarem dentro de casa por
meses.
Os valores elevados dos lotes também mostram uma preferência pelo modelo com maior valor
agregado, ou seja, condomínios com segurança monitorada, disponibilidade de internet de alta
velocidade, ou ainda áreas com serviços exclusivos, como espaços para aulas, compras, clubes
particulares e até aeroportos próximos e privados. Conforme Couto (2020) “O isolamento social
criativo é pra poucos, para os que têm moradias adequadas e dignas, em espaços bem
urbanizados, com renda suficiente e conexão de internet estável e veloz”. O modelo de
condomínios com cada vez maior valor agregado, e facilidades, tem se mostrado atrativo ao
publico que buscou opções de moradia fora da cidade.
A performance de vendas nos últimos anos se mostrou positiva, com uma queda no estoque de
lotes remanescentes mesmo diante da alta demanda de novos lançamentos e o momento de
incertezas causados pela Pandemia da COVID 19.
O acréscimo na oferta e na valorização é perceptível em todas as áreas administrativas estudadas,
principalmente nos arredores da região metropolitana de São Paulo, mas também em locais no
entorno de outros centros urbanos e capitais regionais como São José do Rio Preto, Franca,
Ribeirão Preto ou Presidente Prudente. É possível levantar a hipótese de que a alta valorização
dos loteamentos nas proximidades de São Paulo teve uma tendencia de moradia de temporada,
devido ao impacto da pandemia, porém os números de vendas continuam, e o modelo de home-
office e trabalho remoto projetam um novo estilo de vida e rotina de trabalho que projetam uma
permanência nesse novo modelo de vida.

5. CONCLUSÃO

Nesse artigo foi realizada uma pesquisa sobre os números e performances das empresas
urbanizadoras nos últimos anos, com dados a partir de 2017. O recorte dado ao estado de São
Paulo traz uma percepção quanto à busca de certa parcela da população por um modelo
específico de moradia. Apesar da Pandemia ter impactado cada família de uma forma diferente,
relacionado ao seu contexto habitacional, os dados coletados refletem apenas uma parcela da
população, que tem condições financeiras para tal, e explorou alterar seu cotidiano, e
consequentemente se propôs a dar um novo papel à sua casa dentro da sua vida.
O mercado imobiliário, que assume o papel de entender as necessidades de um público e
fomentá-lo com produtos que atendam a essa demanda, atuou no desenvolvimento e construção
de loteamentos que atenderam a essa perspectiva, e seu crescimento mostra que tal solução
alterou o estilo de habitação de forma definitiva.
O modelo de loteamentos é um mercado já consolidado e se fortificou nos últimos anos,
projetando ainda mais crescimento e consolidação dentro do mercado habitacional.

6. REFERENCIAS

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