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Estratégias para viabilizar a execução de habitações

José Emílio Paiva da Nóbrega – emilioarq@live.com
MBA Gestão de obras
Instituto de Pós-Graduação - IPOG
Natal, RN, 25-08-2021

Resumo

Este trabalho irá apresentar algumas diretrizes das boas práticas de execução em
obras residenciais. Uma das razões que incentivaram a pesquisa é a forma atual
como as obras de pequeno porte são conduzidas, em geral sem a figura do
engenheiro participando ativamente durante a semana e quase sempre as decisões
são tomadas pelo tocador de obras, sem qualificação técnica. A pesquisa é de
carater exploratorio, tendo sido aplicado um estudo de caso indireto com simulação
de três protótipos distintos na sua forma e localização, a partir da preferencia do
publico consumidor na Região Nordeste, além da análise técnica de sua construção
por etapas, prevendo a redução das perdas por desperdicio ou improvisos comuns.
Na ocasião foram resgatados os orçamentos feitos durante o ano de 2020 e
relacionados com o tempo presente, a porcentagem de aumento dos materiais de
construção, bem como o preço/m² em Julho de 2021. Os resultados foram
satisfatórios e irão contribuir ao setor da Construção Civil acerca das tecnicas de
organização, essenciais para condução de empreendimentos em geral. Por fim, uma
breve explanação sobre a inferencia estatística para melhor comercialização dos
imoveis, sem lucros abusivos e consequentemente o tempo de espera para sua
liquidez imobiliária seja curto.

Palavras-chave: Obras residenciais. Construção Civil. Inferência estatística.

1. Introdução
As rotinas para execução de uma edificação sempre mantiveram um estilo único
para o seu desenvolvimento, pautado em métodos rudimentares anteriormente
conhecidos desde as civilizações mais antigas representadas pelo beneficiamento
de materiais naturais, como o uso da pedra, areia, óleos vegetais e minerais, este
por sua vez foi substituído pelo conhecido cimento portland, na qual desempenha
sua função de liga entre duas peças. Em paralelo, durante a produção em outras
industrias beneficiadoras, na qual seu planejamento teórico decorre em múltiplas
seções para produção do objeto em larga escala, minimizando riscos, redução do
tempo para confecção, viabilização da compra de insumos, cuja matéria prima e
especificação seriam mais fidelizados, sem desvio ou alterações no parque fabril do
canteiro de obras. Enquanto outras industrias desenvolvem seu produto com longos
prazos de lançamento, entre cinco a doze anos, na Construção Civil este período é
encurtado em até três anos. Ambos os setores, idealizam a ideia através do partido
conceitual ou protótipo, sintetizando as aspirações do publico final consumidor com
simulações computacionais e físicas. Nesse sentido, até aprovação do conceito, os
investidores realizam as abstrações e reuniões necessárias com a equipe de
projetistas para formação do escopo e mais tarde possa evoluir os detalhamentos
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legais e executivos do empreendimento. Entretanto, o que ocorre muitas vezes

nessa fase de esboço, os testes tridimensionais não são praticados com níveis de
criticidade pelos projetistas e autor do projeto, frente as soluções construtivas e
outros fatores exógenos que por ventura iriam impactar posteriormente no pós-
venda.
A qualificação continuada da equipe é fundamental e faz com que os envolvidos no
produto em estudo sejam capazes de visualizarem além do obvio, na busca pela
antecipação de patologias por exemplo que possam ser prevenidas em um maior
espaço de tempo na vida útil de projeto da edificação. É notório que os
procedimentos que fazem o setor da Construção Civil acontecer estão bastante
solidificados na sociedade, desde as simples reformas em um ambiente do imóvel
até a execução de unidades em um espaço de terra urbano ou rural. As fases deste
ciclo produtivo existem e necessitam de regras e normatizações para serem
corretamente conduzidas com o mínimo de padronização entre as regiões do País
em questão. Contudo, algumas fases demandam um curto espaço tempo em
relação a outras e culminam por serem esquecidas ou substituídas por outras etapas
mais a frente, nesse momento a experiencia do líder que conduz os envolvidos será
fundamental para elencar as prioridades que não devem ser negligenciadas. Neste
trabalho iremos verificar cada fase especifica para executar um imóvel novo para
uso residencial, cuja capacidade de publico será de até cinco pessoas. As
características desse imóvel foram verificadas por meio de uma pesquisa eletrônica
veiculada nas principais mídias sociais durante o mês de Junho de 2021, onde
buscou-se relacionar por exemplo o perfil do entrevistado, concentração
populacional, renda familiar, filhos, medidas de consumo, meios de transporte,
padrões de moradia e os pontos de interesse desta, ressaltando algumas
provocações por perguntas diretas aos novos costumes trazidos pela situação
atípica da pandemia do coronavírus. tecnologia para comunicação, lazer e trabalho.

2. Definição do produto
A vida em sociedade é fortemente ligada a desafios e transformações, que exigem
da população uma postura cada vez mais racional e ética para melhor conduzir as
escolhas, sejam elas familiares, educacionais, corporativas e sociais (lazer). Cada
uma solicitando investimentos psíquicos e financeiros, cuja capacidade interpessoal
nem todos estão bem familiarizados ou preparados naquele momento. As escolhas
más planejadas podem interferir negativamente nos resultados que o empreendedor
almeja. Ou seja, um contrato assinado por emoção traz consequências temporárias
para os próximos anos, seja através da compra de um veículo, negócios imobiliários,
planos de férias, entre outros. Todos somos diferentes e isso nos torna uma
sociedade especial para formação da qualidade que temos nas cidades, bairros e na
sua rua. É necessário compreender que cada produto terá uma variedade limitada
de publico que fará o uso rotineiro para aquela finalidade, nesse sentido um imóvel
não pode ser pensado simplesmente como um embrião básico assim como trata o
Estatuto das cidades, onde a composição desta edificação deve ser pautada na
formação mínima pelos ambientes de Sala, Cozinha, Lavanderia, 01 Quarto, 01
Banheiro e 01 Varanda. Cada ambiente está condicionado a uma área mínima pela
Lei municipal que regula o Plano Diretor, entretanto não representa a fiel
necessidade de espaço pelo adquirente, com isso muitos construtores se beneficiam
em viabilizar somente o mínimo, os imóveis novos em regiões de expansão urbana
situado na periferia dos centros urbanos.
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Para definição do produto que seria estudado neste trabalho, foi realizado uma
pesquisa eletrônica intitulado “Como seria a casa ideal para você morar?”, divulgada
nas principais mídias sociais durante o período de 27 de junho a 29 de julho de
2021, como tentativa de coletar o maior numero de dados para confiabilidade
estatística nesse intervalo de tempo. Cada quesito conteve 11 respostas objetivas e
01 resposta subjetiva para verificação de um pouco da intimidade do entrevistado,
sem identificação de nome. O quadro abaixo mostra as abordagens questionadas.

1-Genero (masculino, feminino, outros) 7- O numero de quartos ideal?

2-Região em que você mora (Nordeste, 8- Eu prefiro? (casa térrea, casa com dois
Norte, Centro-Oeste, Sudeste e Sul) pavimentos)
3- Atualmente você reside? (com meus pais, 9- Você trabalha? (Autônomo, CLT,
com meus pets, companheiro e filhos, Empresário, Estagiário, Estudante, Não
companheiro e sem filhos, sozinho) trabalho, Outros)
4- Estado Civil (Solteiro, Namorando, União 10-Opção de transporte (coletivo, carro
estável) próprio, uber e aplicativos, moto)
5- Você prefere? (casa no campo, casa na 11-Opções de lazer (Atrações em casa,
cidade, casa em condomínio fechado, praia, fazenda, cidade)
Apartamentos com um ou vários blocos)
6- Qual seu estilo? (Colonial, Minimalista, 12- A sua casa ideal não pode faltar?
Moderno, Futurista, Contemporâneo, (resposta individual)
Americano)
Quadro 1 Questionário eletrônico apresentado para verificação dos padrões de moradia e sociedade.
FONTE: AUTOR (2021)
A pesquisa entrevistou 116 pessoas,
deste total 48 pessoas são do genero
masculino e 68 pessoas do publico
feminino, boa parte dos entrevistados
estão concentrados na Região Nordeste
do Brasil, na qual irá fundamentar nosso
estudo de caso.
A figura ao lado destaca que 46% do
publico entre homens ou mulheres
preferem ter ou investir em uma moradia
em condomínios residenciais
horizontais, enquanto que somente 14%
preferem a dinâmica urbana com mais
liberdade e mais privacidade. Figura 1 Preferência de moradia na Região
Nordeste do Brasil
FONTE: AUTOR (2021)

A escolha de moradia em um convívio fechado ou aberto, não limita a sua

personalização de fachada por exemplo, os usuários terão identidade própria para
compor o imóvel em relação as suas pretensões individuais ou tendencias temporais
da Arquitetura. Um imóvel bem conservado e de bela aparência, compondo
equilíbrio de cores e harmonia com formas e volumes, irá representar uma boa
valorização mercadológica.
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Figura 2 Preferência de estilo na fachada entre o Figura 3 Preferência de estilo da fachada entre
publico adulto e estudante. o publico geral da região Nordeste.
FONTE: AUTOR (2021) FONTE: AUTOR (2021)

Os gráficos das figuras 2 e 3 reforçam a preferência por um estilo mais heterogêneo,

o contemporâneo, capaz de interagir diferentes elementos arquitetônicos na fachada
do imóvel de acordo com as condições locais para que não gere poluição visual. Ao
contrário do estilo futurista, representado pelo uso de formatos exóticos na fachada
do imóvel e somando com os elementos arquitetônicos, por exemplo, planos de
vidro ou espelho, divisórias opacas em concreto armado ou aço, alumínio, com ou
sem preenchimento de cores sólidas e telhado não visível (sem beirais em
projeção). A diferença entre os estilos futurista e contemporâneo está no modo
conservador do último, marcando uma época da geração dos seus ocupantes.

O gráfico da figura 4 mostra a

preferência de até 14% do público
Autônomo, Celetista e
Empresários para casas de médio
porte, na qual esteve ligado a
quantidade máxima de 03 quartos
com pelo menos 01 suíte.
Enquanto que o interesse por
casas grandes se tornou bastante
restrito, atingido somente 4% na
região Nordeste. Figura 4 Preferência do porte da habitação em relação a
classe de renda economica na região Nordeste.
FONTE: AUTOR (2021)

A classe de pessoas com preferência pelas habitações maiores, acima de 03

quartos podem representar o público ativo com filhos, é de 4% representado por
‘outros’ (pessoas em regime estatutário) e 2% o público autônomo e empresários. Já
o mesmo grupo com interesse em habitações menores (até 2 quartos) é de 3% em
situação ativa ou aposentado sem filhos residindo no local. Outro fator que pode ser
determinante é a garantia de terrenos com grandes dimensões próximo dos centros
urbanos para atender a distribuição de uma casa térrea, com mais de 03 quartos. A
concentração de pessoas celetistas é maior, representado pela população ativa
jovem.
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Figura 5 Preferência do porte de habitação entre generos na região Nordeste.

FONTE: AUTOR (2021)

Ao analisar o gráfico da figura 5, a preferência se manteve com 36% entre o público

casado para habitações de médio porte com até 03 quartos. O publico solteiro em
situação ativa chama a atenção para 25%, alegando boa receptividade com amigos
(conforto, respeito), um espaço reservado ao trabalho remoto, atrações de lazer em
casa (churrasqueira, piscina, local para leitura, áreas de jardinagem), um espaço
para ampliações no terreno envolta para ventilação e entretenimento com animais
domésticos.

3. Análise de protótipos
Com base no levantamento anterior sobre os padrões de lar ideal, pode-se
direcionar para a primeira estratégia que irá nortear o investimento proposto para
aquisição, construção ou reforma da casa própria. Boa parte dos entrevistados
preferem morar em um imóvel aconchegante, três quartos sendo uma suíte,
distribuição térrea, fachada conservadora, cores neutras com elementos modernos,
garagem para 01 vaga, cozinha ampla com opção de espaços conjugados e grandes
aberturas.
Vale ressaltar que o mesmo publico com preferencia para áreas rurais pode ser o
mesmo situado em loteamentos de áreas periféricas (expansão urbana) na qual a
própria especulação imobiliária tende a ocupar estes espaços pela garantia de
novos terrenos a preços baixos para transformação em produto de venda. Vamos
analisar três diferentes habitações com suas características exclusivas através dos
seus projetos e simulações tridimensionais, em três cenários distintos. O primeiro
caso é uma casa a ser situada em loteamento urbano na região periférica, voltado
ao público ativo (solteiro ou namorando), o segundo caso é uma casa urbana a ser
situada em um condomínio horizontal, voltada ao público ativo casado ou em união
estável, também em região periférica, o terceiro caso é um imóvel a ser situado em
zona rural, voltado ao público em situação semiativa ou totalmente aposentado,
imóvel em um condomínio horizontal, todos da Região Metropolitana do município
Natal-RN.
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3.1 Amostra 01
Formado por uma Casa térrea a ser situada no loteamento luar do colorado,
município São josé de Mipibu-RN formado por três quartos sendo 01 suíte, 01 vaga
de garagem, 43% de ocupação no terreno, telha cerâmica aparente, esquadrias em
madeira, Área construída 87,94m².

Figura 6 Simulação da Fachada leste para amostra 01

FONTE: AUTOR (2021)
3.2 Amostra 02
Formado por uma Casa térrea a ser situada no distrito de Pium, município
Parnamirim-RN formado por três quartos sendo 01 suíte e 01 semi-suíte, banheiro
social reversível para 01 quarto, 02 vagas de garagem, 53% de ocupação no
terreno, telha ondulada embutida na fachada, esquadrias em vidro e madeira, Área
construída 106,34m².

Figura 7 Simulação da Fachada sul para amostra 02

FONTE: AUTOR (2021)

3.3 Amostra 03
Formado por uma Casa térrea a ser situada na zona rural, município Macaíba-RN
formado por três quartos sendo 02 suítes e 01 semi-suíte, banheiro social reversível
para 01 quarto, Área verde interna com piscina, pomar, mini quadra, 04 vagas de
garagem, 20% de ocupação no terreno, telha cerâmica aparente na fachada,
esquadrias em vidro e madeira, Área construída 132,04m².
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Figura 8 Simulação da Fachada sudeste Figura 9 Simulação da Fachada noroeste

para amostra 03 para amostra 03
FONTE: AUTOR (2021) FONTE: AUTOR (2021)

3.4 Planejamento
A prática para execução de empreendimentos exige sabedoria e organização nas
tarefas que serão atendidas na sequencia de tempo delimitada pelo cronograma.
Caso a figura do tocador de obras seja um profissional habilitado Arquiteto ou
Engenheiro Civil, esta tarefa irá demandar menos prejuízo pela compra de materiais
em excesso. YAZIGI (2007, p.120) aponta que “Um empreendimento é definido
como algo não rotineiro na vida da organização e cuja implantação é sempre
marcada por objetivos de custos, prazos, qualidade e beneficio socia. Dessa forma,
todo empreendimento apresenta um ciclo de vida transitório e predefinido, ou seja,
apresenta começo, meio e fim.” O planejamento da obra pode existir de maneira
funcional, realizada sem a orientação por escrito, entretanto o tocador de obras deve
ter consciência dos materiais que irão integrar as fases de curto, médio ou longo
prazo. Com isso, o canteiro de obras estará sem condições de atender toda essa
logística de recebimento e operação dos itens para confecção do produto. Do
contrário, a primeira compra dos itens em curto prazo irá facilitar a evolução da obra,
onde em cada semana pode-se alinhar os insumos para o uso.

3.5 Etapas de execução

Para melhor compreensão do planejamento citado anteriormente sobre os prazos
que deverão ser definidos, serão relacionados três estudos de caso direto sobre a
tipologia de residências em único pavimento, distribuição interna, terreno de
implantação e distanciamentos distintos. As obras aqui caracterizadas são do tipo
pequeno porte com até quatro operários atuando diretamente na montagem e
preparo dos insumos.

Curto prazo Médio prazo Longo prazo

Áreas de vivência, Supra-estrutura, Super- Esquadrias, Pedras
serviços de limpeza do estrutura, Instalações naturais (bancadas,
terreno, locação da obra, prediais, paginação),
sondagem de solo, Impermeabilização. Revestimentos, Telhado,
escavação, dedetização, Pintura.
Agregados, Aglomerante.
Quadro 2 Prazos de aquisição, montagem e preparo dos insumos
FONTE: AUTOR (2021)
Paralelo aos serviços, YAZIGI (2007, p.75) reforça que “A organização deve
estabelecer procedimentos para elaboração de plano da qualidade de cada obra,
contendo, no mínimo, os seguintes elementos:
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no Nível A no Nível B
Planejamento e controle de obras Organização: estrutura organizacional
da obra, responsabilidade [..] e
programa de treinamento [..]
Plano de manutenção de equipamentos Plano de controle da qualidade: relação
de materiais e serviços de execução
controlados e respectivos procedimentos
de especificação, execução e inspeção
Projeto do canteiro Procedimentos e listas de verificação
Segurança do trabalho específicos da obra
Consideração do impacto no meio
ambiente dos resíduos sólidos e líquidos
produzidos pela obra (entulho, esgoto,
águas servidas), definindo um destino
adequado a eles
Quadro 3 Elementos para implantação plano da qualidade de obras
FONTE: YAZIGI (2007) adaptado por AUTOR (2021)

Na prática os elementos do quadro 3 são seguidos minimamente pelos tocadores de

obra, onde o planejamento cede lugar ao improviso para tomada de decisões e
ações simultâneas na compra dos itens. Estes por sua vez são avaliados com
critérios de menor preço sem preocupação com marcas, somente no pós-venda os
impactos dessa decisão serão retornados ao consumidor quando necessitar de troca
ou reparo por manutenção no imóvel.
YAZIGI (2007, p. 84) reforça “Após a produção, [..] O nível de desempenho e
satisfação proporcionado pela construção aos usuários vai depender em muito da
qualidade obtida nas [..] etapas de produção do empreendimento, assim como os
serviços de operação e manutenção, durante o uso.” Muitas vezes esta ausência no
cumprimento dos itens básicos de qualidade é geralmente transferida para as fases
finais de acabamento, na qual o comprador terá maior estimulo a emoção da casa
própria, na tentativa de venda rápida do produto. Essa prática é perigosa, uma vez
que o imóvel recebe interações com o meio ambiente diariamente, a falta de um ou
mais mecanismos químicos de proteção irá acelerar o processo de deterioração e
aparecimento de patologias nos sistemas prediais. Além disso, somado com falta de
manutenção por pelo menos dois anos o imóvel sofre redução na sua vida útil
programada do projeto, na qual varia entre “40 a 80 anos” para Residências
conforme aponta YAZIGI (item 3.1.10.2.1, p. 129) adaptado por AUTOR (2021).

De acordo com MATTOS (2010, p. 73) “É importante ressaltar que, por mais
criterioso e analítico que seja o planejador, a duração é sempre uma
estimativa, e por isso mesmo está sujeita a uma margem de erro, que pode
ser menor para as atividades repetitivas, costumeiras e bem conhecidas, ou
maior para os serviços novos ou para os quais o construtor não dispõe de
dados históricos em que se pautar.

A jornada de trabalho considerada para determinação das durações será de 8h por

dia, observando a pausa para almoço de até 2h. Em obras de pequeno porte com
até 7 operários, distribuído entre os diretamente envolvidos e aqueles sub-
terceirizados para realização dos serviços complementares (por exemplo: fiação
elétrica, atividades de gesso, fabricação de esquadrias, bancadas, serralheria, etc.).
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3.5.1 Duração das etapas de obra para Amostra 01

0- Licenciamento= 15 dias
1-Serviços preliminares
Etapa: Quantificação (m²) Duração Equipe
Limpeza do terreno 200 4 dias 2
Locação da obra 87,94 4 dias 2
Escavação, barracão 87,94 2 dias 4
2-Fundação
Baldrame e sapatas 353 7 4
3- Supraestrutura
Alvenaria 1017 28 3
4- Superestrutura
Pilares 17,85 2 2
Vigas 186 8 3
Laje 81,86 3 3
Escoramento - 22 2
Sub-total: 35 -
5- Cobertura 92 3 3
6- Inst. Eletricas 87,94 4 2
6.1-Inst.Hidraulicas 87,94 4 2
6.2-Inst.Esgoto 87,94 4 2
6.3-Ínst.Pluvial 87,94 4 2
7-Vergas 15,6 3 2
7.1-Janelas 11,50 1 1
7.2-Portas 7,50 1 1
Sub-total: 5 -
8-Impermeab. 129,16 6 2
9-Revestimentos 129,16 6 2
10-bancada, louça e metais 8,40 3 2
11-Pintura 111 5 2
12-Limpeza 87,94 4 2
Total: 148 dias -
Tabela 1 Calculo de durações da amostra 01.
FONTE: AUTOR (2021)

3.5.2 Duração das etapas de obra para Amostra 02

0- Licenciamento= 65 dias
1-Serviços preliminares
Etapa: Quantificação (m²) Duração Equipe
Limpeza do terreno 200 4 dias 2
Locação da obra 106,34 4 dias 2
Escavação,barracão 106,34 2 dias 4
2-Fundação
Baldrame e sapatas 366 7 4
3- Supraestrutura
Alvenaria 1159 33 3
4- Superestrutura
Pilares 13,65 2 2
Vigas 263 8 3
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Laje 94 3 3
Escoramento - 22 2
Sub-total: 35 -
5- Cobertura 97 3 3
6- Inst. Eletricas 106,34 4 2
6.1-Inst.Hidraulicas 106,34 4 2
6.2-Inst.Esgoto 106,34 4 2
6.3-Ínst.Pluvial 106,34 4 2
7-Vergas 10 1 1
7.1-Janelas 5,50 1 1
7.2-Portas 6,80 1 1
Sub-total: 3 -
8-Impermeab. 178,83 7 2
9-Revestimentos 178,83 7 2
10-bancada, louça e metais 9,95 2 2
11-Pintura 155,60 7 2
12-Limpeza 106,34 4 2
Total: 200 dias -
Tabela 2 Calculo de durações da amostra 02.
FONTE: AUTOR (2021)

3.5.3 Duração das etapas de obra para Amostra 03

0- Licenciamento= 65 dias
1-Serviços preliminares
Etapa: Quantificação (m²) Duração Equipe
Limpeza do terreno 640 1 dia 1 (tratorista)
Locação da obra 132,04 4 dias 3
Escavação, barracão 132,04 2 dias 5
2-Fundação
Baldrame e sapatas 623 17 3
3- Supraestrutura
Alvenaria 2170 45 4
4- Superestrutura
Pilares 17,85 2 2
Vigas 82 3 3
Laje 67,07 2 3
Escoramento - 22 2
Sub-total: 29 -
5- Cobertura 142 4 3
6- Inst. Eletricas 132,04 5 2
6.1-Inst.Hidraulicas 132,04 5 2
6.2-Inst.Esgoto 132,04 5 2
6.3-Ínst.Pluvial 132,04 5 2
7-Vergas 29 9 2
7.1-Janelas 13,12 1 1
7.2-Portas 16,17 2 1
Sub-total: 12 -
8-Piscina 28 10 2
9-Impermeab. 178,83 7 2
10-Revestimentos 203,49 5 3
11-bancada, louça e metais 9,95 2 2
 11

12-Pintura 348 9 3
13-Limpeza 132,04 5 2
Total: 233 dias -
Tabela 3 Calculo de durações da amostra 03.
FONTE: AUTOR (2021)

4. Viabilidade do produto
No setor da Construção Civil existem três caminhos para aquisição da casa própria,
todos estando assessorado com equipe multidisciplinar; O primeiro é através do
planejamento e execução com recursos próprios; O segundo através de
financiamentos bancários para construção e; Terceiro é a modalidade de compra do
imóvel novo. Cada um deles tem suas vantagens para investimento de acordo com o
fator tempo e prioridades na região, nesta pesquisa iremos abordar o planejamento
e execução com recursos próprios, tendo pausas estratégicas no acumulado de
algumas etapas citadas anteriormente como forma de capitalização a médio prazo e
não acumulo de dívidas na renda familiar. O primeiro período de analise e simulação
ficou representado entre Novembro a Dezembro de 2020, na qual repercutiu
diretamente pela pandemia do coronavírus na comercialização de materiais de
construção entre a população, onde muitos se viram em obrigatoriedade ao
isolamento doméstico, alguns destes aproveitaram para efetuar reparos de
manutenções e reformas com ampliação nos seus imóveis, tendo em vista as
adaptações a nova forma de convívio coletivo com o uso da tecnologia a distância
em situações de trabalho ou educação. Esta alta demanda pelos materiais gerou um
aumento considerável aos construtores que vinha desempenhando suas atividades
no ramo. A seguir, será apresentado uma analise comparativa entre os valores de
cada uma das três amostras, elencando o valor inicial de investimento (material,
mão de obra, encargos, impostos, comissionamento, terreno), sua taxa de retorno
(TIR) e lucro adquirido no pós venda durante o ano de 2020 em seguida 2021.

Figura 10 Resumo dos custos diretos e indiretos para as amostras 01, 02 e 03 durante o ano 2020.
FONTE: AUTOR (2021)
Sabendo que as três amostras são imoveis de unico pavimento com três dormitórios,
a amostra 01 apresentou menor rentabilidade por se tratar de um imovel urbano a
ser situado em loteamento da zona de expansão, cuja população apresenta renda
familiar baixa. Além disso, estes loteamentos sofrem depreciação pelos proprios
moradores na tentativa de efetivarem as construções nos seus lotes sem a devida
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legalização, gerando uma baixa avaliação e valorização geral da centralidade. Por

outro lado, as amostras 02 e 03 tiveram o retorno foi satisfatorio.

Nestas duas amostras os imoveis

seriam executados em médio
padrão para terrenos situado
tambem em zona de expansão,
mas em condominio horizontal
fechado, onde a personalização
do partido arquitetonico torna
exclusivo e contribui como um dos
fatores de avaliação no valor geral
de venda (VGV).

Figura 11 Grafico comparativo da taxa de retorno entre

as três amostras no ano de 2020.
FONTE: AUTOR (2021)

Em 2021 a repercursão da pandemia pelo coronavírus trouxe impactos no aumento

de preços dos materiais de construção, tendo em vista a alta demanda solicitada
pelo ano 2020.

Figura 12 Resumo dos custos diretos e indiretos para as amostras 01, 02 e 03 durante o ano 2021.
FONTE: AUTOR (2021)

A figura acima mostra estes efeitos de redução na taxa interna de retorno, cujos
valores para amostra 01 foi equivalente a 14%; da amostra 02 obteve uma redução
de 16,5% e a amostra 03, redução de 13%.

Amostra 01 Amostra 02 Amostra 03

05 meses e 02 semanas 07 meses e 01 semana 08 meses e 02 semanas
Quadro 4 Estimativa do tempo para execução da obra.
FONTE: AUTOR (2021)
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Analisando o gráfico ao lado, a

primeira medida a ser tomada é
modificar o conceito do projeto da
amostra 01 para dois dormitórios
sendo uma suite, assim o retorno
ficaria mais adequado em relação
a taxa de avaliação imobiliária
atingida na região periférica.

Figura 13 Grafico comparativo da taxa de retorno entre

as três amostras no ano de 2021.
FONTE: AUTOR (2021)

5. Análise mercadológica
A Norma Brasileira 14653, ABNT (2004) em sua parte 02 especifica os critérios para
avaliação de bens imóveis urbanos, a seguir será apresentado a simulação dos
valores de compra e venda para cada uma das amostras conforme apontou o valor
geral médio de venda na figura 12.
5.1 Levantamento do espaço amostral
Pela metodologia de comparativo direto os imóveis em estudo precisam compor um
número mínimo de fatores para determinação do total de amostras para
fundamentar o intervalo de confiança, cuja inferência deve estar próxima a 100.
Foram especificadas três variáveis, 1) Fator de área; 2) Numero de vagas e 3) Fator
de preço. Durante o levantamento de campo, cabe ao engenheiro avaliador inferir
corretamente sobre as amostras mais próximas do seu objeto de estudo, sob pena
de anular a amostra na análise de dispersão.
O levantamento inicial considerou o
total de 12 amostras equivalentes entre
os fatores descritos, resultando em uma
alta dispersão com nível de confiança
baixo (R=0,54). Após a primeira
triagem, foi reduzido para 05 amostras
imediatamente favoráveis a linha de
tendencia da figura ao lado, obtendo
um nível de confiança alta (R=0,98).
Figura 14 Gráfico de dispersão da amostra 01
FONTE: AUTOR (2021)
Para amostra 02, o levantamento inicial
apresentou 12 amostras equivalentes,
resultando em uma alta dispersão com
nivel de confiança baixissimo (R=0,22).
Após a primeira triagem, foi reduzido
para 09 amostras, obtendo um nivel de
confiança médio (R=0,73) conforme
figura ao lado. Figura 15 Gráfico de dispersão da amostra 02
FONTE: AUTOR (2021)
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Na amostra 03, tambem com levantamento

inicial de 12 amostras semelhantes, resultou
uma dispersão alta com nivel de confiança
baixo (R=0,11). Após os ajustes para
remoção das amostras mais dispersas, foi
reduzido para 08 elementos, obtendo um
nivel de confiança otimo (R=0,86) conforme
figura ao lado.
Figura 16 Gráfico de dispersão da amostra 03
FONTE: AUTOR (2021)

Observe que a variação entre as amostras selecionadas demonstrou uma alta

dispersão no levantamento inicial, pois é uma característica comum da especulação
de preços ofertadas pelos seus consultores imobiliários, como também os próprios
proprietários na tentativa gananciosa de lucro. Os preços acima do nível de
confiança não são fundamentados estatisticamente, ocasionando em uma longa
liquidez daquele imóvel, do mesmo modo existem anúncios onde a área do imóvel
foi abreviada com valores inteiros, esta ação prejudica os dados ao serem tratados
posteriormente. Caso as três amostras deste artigo possuíssem uma idade real
superior a 1 ano, seria possível avaliar a depreciação destes, pelos acumulo de
patologias e aplicar na subtração do preço médio.
“O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra
representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel
avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta
etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e
informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações
realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação,
com suas principais características econômicas, físicas e de localização.”
ABNT (2004, p. 9, item 8.2.1.3.2)
É uma alternativa justa para fundamentar o estado atual da edificação, ou seja, a
boa prática do laudo de compra e venda elaborado por profissional habilitado em
engenharia ou Arquitetura, especialista em avaliações e perícias.
Intervalo de Amostra 01 Amostra 02 Amostra 03
confiança
Valor mínimo R$ 110.002,93 R$ 300.084,28 R$ 412.786,76
Valor médio R$ 169.621,97 R$ 351.025,24 R$ 470.204,20
Valor máximo R$ 229.241,01 R$ 401.966,21 R$ 527.621,65
Quadro 5 Intervalo de confiança dos valores calculados para comercialização.
FONTE: AUTOR (2021)

A decisão de emitir um valor comercial fora deste intervalo calculado (abaixo do

mínimo, ou acima do máximo) é de inteira responsabilidade do proprietário, cuja
garantia para que o tempo de liquidez seja rápido está diretamente relacionado aos
intervalos do quadro 05.
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6. Conclusão
Com base no estudo apresentado sobre as principais estratégias para execução de
obras residenciais de pequeno porte, pode-se concluir que a principal garantia de
lucro é iniciada na fase de planejamento por meio do estudo analítico do projeto de
arquitetura e complementares de engenharia, em seguida definir as etapas de
montagem que serão aplicáveis e a sua estimativa para duração das atividades.
Com isso, o engenheiro de execução será capaz de elaborar o cronograma de
execução. Entre os três estudos de caso levantados, somente os estudos dois e três
obtiveram boa rentabilidade de negócio, onde o valor investido retornou em 80 e
100%. Contudo, a amostra 01 apresentou retorno acima de 50% e pode ser
considerado bom o investimento, uma vez que durante a obra poderão ser buscados
outros fornecedores pelo menor preço na compra dos materiais indicados sem troca
de marcas. A outra alternativa para esta amostra 01 seria modificar o projeto para
dois dormitórios, reduzindo assim sua área construída de implantação e
consequentemente o prazo de entrega para comercialização. Assim, foi apresentado
também uma breve analise para determinar o preço ideal de venda, ressaltando que
o excesso de especulação no preço ofertado é prejudicial para o comercio e pode
gerar maior tempo de liquidez do imóvel novo. Diante disso, quanto maior a demora
para venda do imóvel, mais exposto estará as condições ambientais de degradação
e ação de vândalos na vizinhança.

Referências

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653:

Avaliação de bens parte 02: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2004.

YAZIGI, Walid. A técnica de edificar. 8. Ed., São Paulo: Pini, 2007;

MATTOS, Aldo Dórea. Planejamento e controle de obras. São Paulo: Pini, 2010.