Direito do Consumidor

na construção civil

Jardel Pereira Gonçalves

Joseane Suzart Lopes da Silva

Orientações básicas para quem quer comprar

um imóvel com segurança
Direito do Consumidor
na Construção Civil
Orientações básicas
para quem quer comprar
um imóvel com segurança
 Universidade Federal da Bahia
Reitor
João Carlos Salles
Vice-Reitor
Paulo Miguez

Escola Politécnica da UFBA

Diretor
Tatiana Bittencourt Dumêt
Vice-Diretor
Marcela Silva Novo

Faculdade de Direito da UFBA

Diretor
Julio Cesar de Sá da Rocha
Vice-Diretor
Francisco Bertino Bezerra de Carvalho

Ministério Público da Bahia

Ediene Santos Lousado
Procuradora-Geral
Joseane Suzart Lopes da Silva
5a Promotora de Justiça do Consumidor
FDUFBA

Produção Editorial
Superintendência de Educação a Distância
SEAD-UFBA
Superintendênte
Márcia Rangel
Coordenador de Tecnologias Educacionais
Haenz Gutierrez Quintana

Projeto Gráfico, Capa e Diagramação

Haenz Gutierrez Quintana
Revisão e Normalização
Márcio Matos
Ilustrações
Carlos Reis
 Universidade Federal da Bahia

Jardel Pereira Gonçalves

Joseane Suzart Lopes da Silva

Direito do Consumidor
na Construção Civil
Orientações básicas
para quem quer comprar
um imóvel com segurança

salvador
2019
Produção do Texto
Esta cartilha foi elaborada com base nos resultados do projeto "Direito do
Consumidor na Construção Civil" realizado em parceria da Escola Politécnica
e a Faculdade de Direito da Universidade Federal da Bahia. Além disso, foram
utilizados os seguintes documentos (leis e códigos): Estatuto da Cidade (Lei Nº
10.257, 2001), Código de Defesa do Consumidor (Lei Nº 8.078, 1990), Código
Civil (Lei N° 10.406, 2002), Código de Obras da cidade de Salvador (Lei Municipal
Nº 9.281, 2017), Súmula nº 543 (Superior Tribunal de Justiça), Ordenamento do
Uso e Ocupação do Solo do Município de Salvador (LOUOS - Lei Municipal
Nº9.148, 2016), Segurança Contra Incêndio e Pânico nas edificações e áreas de
risco no Estado da Bahia (Lei Municipal Nº 12.929, 2013) e Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador (PDDU - Lei Municipal nº
9.069, 2016). Para a realização do projeto contamos com a colaboração da seguinte
equipe técnica: Elizabete de Araújo Souza, Heloísa Jesus Luz Tagliari, Isaane
Sodré de Oliveira dos Santos, Lívia Souza Amorim, Lucas Araújo Mascarenhas,
Mariana de Souza Andrade e Renata Silva de Almeida.

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)

Sistema de Bibliotecas da UFBA

Gonçalves, Jardel Pereira.

G635 Direito do consumidor na construção civil: Orientações básicas para
quem quer comprar um imóvel com segurança / Jardel Pereira Gonçalves,
Joseane Suzart Lopes da Silva - Salvador: UFBA, Escola Politécnica;
Faculdade de Direito; Superintendência de Educação a Distância, 2019.
34 p. ilust.

1. Defesa do consumidor. 2. Direito imobiliário. 3. Mercado imobiliário.

I. Silva, Joseane Suzart Lopes da. II. Universidade Federal da Bahia.
Escola Politécnica. III. Universidade Federal da Bahia. Faculdade de Direito.
IV. Universidade Federal da Bahia. Superintendência de Educação a Distância.
V. Título.
CDU 366

Esta obra está sob licença Creative Commons CC BY-NC-SA 4.0: esta licença permite
que outros remixem, adaptem e criem a partir deste trabalho para fins não
comerciais, desde que atribuam o devido crédito e que licenciem as novas criações
sob termos idênticos.
https://creativecommons.org/licenses/by-nc/4.0/legalcode
(07) APRESENTAÇÃO

(09) 1 CICLO CONSTRUTIVO E LEGISLAÇÃO APLICADA

(13) 2 PRINCIPAIS PROBLEMAS ENCONTRADOS NO MERCADO

IMOBILIÁRIO HABITACIONAL
(15) Descumprimento do contrato/proposta pela empresa
(16) O papel do corretor e a taxa de corretagem
(18) A multa pela rescisão do contrato pelo consumidor
(19) Qualidade da construção/problema na estrutura do imóvel
(21) Não entrega do contrato para o consumidor
(22) Publicidade enganosa
(23) Rescisão do contrato pela não entrega do imóvel
(23) A cláusula de tolerância para a entrega do imóvel e o descumprimento
do prazo de entrega
(24) A cobrança de juros antes da disponibilização do bem imóvel
(25) Imposição do pagamento do Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária (SATI)
(26) Defeitos do empreendimento

(29) 3 DICAS IMPORTANTES

(33) 4 ÓRGÃOS DE DEFESA DO CONSUMIDOR

(34) 5 CONSULTE AS LEIS

 Apresentação

Quem está buscando realizar o sonho da casa própria nem sempre se preocupa
em analisar informações importantes sobre o empreendimento que pretende
comprar, os problemas que pode enfrentar e seus direitos como consumidor.
Muitos problemas relacionados à compra da casa própria têm acontecido no
processo de pré-construção (aquisição e obras em andamento) ou pós-construção
(entrega ou uso de obras já finalizadas); o que pode gerar transtornos e prejuízos
financeiros para seus proprietários, já que, na maioria das situações, eles não
sabem como proceder corretamente. Assim, o sonho pode se tornar um pesadelo.

A partir de um estudo realizado com a parceria da Escola Politécnica e a Faculdade

de Direito da Universidade Federal da Bahia (UFBA), foi possível perceber
inúmeros problemas enfrentados pelos consumidores na área da construção civil.
Foram analisados dados fornecidos pelo Ministério Público do Estado da Bahia,
Superintendência de Proteção e Defesa do Consumidor da Bahia (PROCON),
e Sistema Processo Judicial Digital (Projudi) do Tribunal de Justiça do Estado
da Bahia, e encontraram-se os principais problemas recorrentes no processo de
compra de imóveis residenciais que influenciam na vida dos consumidores.

Assim, buscando facilitar a vida dos consumidores, esta cartilha abordará os

principais problemas que acarretam o ramo imobiliário habitacional, apresentará
os dispositivos previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e dará dicas
de como lidar diante dessas situações.

Jardel Pereira Gonçalves - Joseane Suzart Lopes da Silva

viii Direito do Consumidor na Construção Civil
 1 Ciclo construtivo
e legislação aplicada

A execução de uma nova edificação compreende a elaboração de diversos projetos

e processos construtivos que abrangem normas técnicas, legislação e responsável
técnico. Todos os projetos e serviços técnicos envolvidos na obra devem possuir
responsável técnico habilitado, conforme o seu respectivo conselho profissional
e suas atribuições. A responsabilidade técnica é atestada através da Anotação
de Responsabilidade Técnica (ART), quando diz respeito a um engenheiro,
emitida pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA); ou através
do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), referente a um arquiteto e
urbanista, expedido pelo Conselho Federal de Arquitetura e Urbanismo (CAU).

Ciclo construtivo e legislação aplicada 9

As principais normas e leis que devem ser verificadas antes do processo de
aquisição de um imóvel estão apresentadas a seguir:

Plano Diretor de desenvolvimento urbano - PDDU (Lei Municipal nº 9.069/16):

é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão da cidade,
previsto pela Constituição Federal de 1988 e regulamentado pelo Estatuto da
Cidade (Lei Federal nº 10.257/01). O PDDU orienta a ação dos agentes envolvidos
na construção e gestão das cidades. As diretrizes orçamentárias de um município
devem sempre incorporar as prioridades contidas no Plano, que além de políticas
urbanas inclui políticas de saúde, meio ambiente, desenvolvimento econômico,
entre outros.

Código de obras: A Lei Municipal nº 9.281/17, também conhecida como Código

de Obras, institui normas relativas à execução de obras e serviços do Município
de Salvador e deve funcionar em consonância com o PDDU (Lei Municipal nº
9.069/16) e a LOUOS (Lei Municipal nº 9.148/16).

LOUOS: A Lei Municipal nº 9.148/16 dispõe sobre o Ordenamento do Uso e

Ocupação do Solo do Município de Salvador (LOUOS) e, em consonância com
o PDDU (Lei Municipal nº 9.069/16), estabelece diretrizes com o objetivo de
orientar e ordenar o desenvolvimento da cidade.

Segurança contra incêndio: O Corpo de Bombeiros Militar da Bahia (CBMBA)

estabelece toda a legislação referente à Segurança Contra Incêndio e Pânico nas
edificações e áreas de risco no Estado da Bahia. A Lei nº 12.929/13, regulamentada
pelo Decreto nº 16.302/15 são as bases dessa legislação. Para além destas, foram
instituídas diversas Instruções Técnicas as quais tratam especificamente dos
diferentes aspectos envolvidos nos projetos de edificações e áreas de risco.

Antes de comprar um imóvel solicite alguns documentos importantes:

Em todos os casos, leia atentamente o contrato. Conheça profundamente o

documento que lhe dará seu tão desejado imóvel. Busque se informar junto ao
vendedor, construtor, incorporador ou corretor.

Observação: Cada município possui um código de obras específico.

10 Direito do Consumidor na Construção Civil

Obras novas:

Cópia dos projetos e memorial descritivo da construção;

Cópia do Alvará de construção (Código de obras nº 9.281/17):

verificar se a construção possui responsável técnico e, se foi
aprovada pela Prefeitura;

Cópia da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT

(Registro de Responsabilidade Técnica): atesta o responsável
técnico pelo projeto;

Cópia do Registro de Incorporação: para os casos em que a nova

edificação ocorre através de uma incorporação imobiliária, a
Lei Federal nº 4.591/64 estabelece a necessidade do Registro
de Incorporação. O incorporador deverá arquivar em cartório
competente de Registro de Imóveis vários documentos que atestam
a legalidade do terreno, projeto de construção devidamente
aprovado pelas autoridades competentes, memorial descritivo das
especificações da obra projetada, entre outros.

Obras já concluídas:

Cópia do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB):

documento emitido pelo corpo de Bombeiros certificando que,
durante a vistoria, a edificação possui as condições de segurança
contra incêndio e pânico, previstas na legislação.

Cópia do Habite-se (Código de obras nº 9.281/17): documento

emitido pela Prefeitura que atesta o cumprimento integral do
projeto e conclusão das obras.

Certidão de ônus reais: documento emitido pelo registro de

imóveis e, informa se há alguma restrição a processo de aquisição
(hipoteca ou penhora).

Ciclo construtivo e legislação aplicada 11

12 Direito do Consumidor na Construção Civil
 Principais Problemas
2 Encontrados no Mercado
Imobiliário Habitacional

Os principais problemas encontrados no estudo desenvolvido entre a Escola

Politécnica e a Faculdade de Direito da Universidade Federal da Bahia (UFBA)
estão apresentados na tabela 1.

abela Proble as no ercado i obili rio

PROBLEMAS ENCONTRADOS

Descumprimento do contrato/proposta
Cobrança de taxa indevida
Não devolução de sinais/ valores pagos em decorrência de negócio não
concretizado

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 13

 PROBLEMAS ENCONTRADOS

Qualidade da construção/problema na estrutura do imóvel

(vícios, vazamentos, impermeabilização)
Não entrega do contrato
Publicidade enganosa
Rescisão do contrato pela não entrega do imóvel
Cobrança de despesas extraordinárias
Descumprimento do prazo contratual de entrega
Rescisão do contrato pela venda enganosa
Defeito/Risco à segurança e saúde
Não entrega da escritura
Cobrança de multas acima do permitido na legislação
Não execução de obras de infraestrutura e benfeitoria
Saldo devedor
Cláusulas abusivas
Cobrança de taxas condominiais antecipadas
Execução de obra em desacordo com as normas técnicas
Retenção de valores devidos aos consumidores
Prática de venda casada de seguros
Questões envolvendo hipoteca do imóvel
Irregularidade na escritura pública
Inexistência de prazo certo para entrega do imóvel
Sanções moratórias apenas para os consumidores

A seguir, são apresentadas algumas informações que envolvem o processo de

compra do imóvel, legislação, problemas e orientações.

14 Direito do Consumidor na Construção Civil

 Descumprimento do contrato/proposta pela empresa
Ao pactuar um contrato de compra e venda de imóvel, o consumidor assume a
responsabilidade de pagar as parcelas e o vendedor a de entregar o imóvel. Uma
obrigação nasce para ser cumprida, no entanto, inúmeras vezes isso não ocorre.
O descumprimento ou inadimplemento do contrato pode se dar por diversas
formas: pela rescisão do contrato unilateralmente; por entrega do imóvel fora do
prazo; pela não entrega da escritura definitiva do imóvel ao comprador, mesmo
após quitação das parcelas, entre outras.

Figura 3. Inadimplemento de contrato - Ilustração: Carlos Reis

O que fazer?
Diante do descumprimento do contrato por parte da incorporadora/construtora,
cabe ajuizar ação de indenização por danos morais e materiais, a depender do caso
concreto. Para tanto, procure um advogado ou a Defensoria Pública Estadual,
caso não possua recursos econômicos e financeiros suficientes. Sendo muitas
pessoas afetadas, comunique também o ocorrido ao Ministério Público Estadual.

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 15

 O papel do corretor e a taxa de corretagem
A corretagem é um contrato de intermediação, cuja função do profissional
é aproximar o possível comprador de um vendedor, no caso, o consumidor
da incorporadora/construtora. O papel do corretor é aconselhar a conclusão
do negócio, informar as condições de sua celebração e procurar conciliar os
interesses. Os corretores são contratados pelas incorporadoras imobiliárias, no
entanto, muitas vezes, a taxa de corretagem é fixada no contrato, onerando o
consumidor.

Ocorre que, diante da posição de dominação do fornecedor no mercado

imobiliário, não há margem de negociação, a taxa é passada para o consumidor
e geralmente o imóvel somente é vendido se o consumidor pagar a comissão de
corretagem, sendo que a sua recusa resulta simplesmente na frustração da venda
do imóvel anunciado.

Figura 4. Corretagem - Ilustração Carlos eis

16 Direito do Consumidor na Construção Civil

 O que fazer?
Configura venda casada se a incorporadora/construtora condicionar a realização
da compra e venda ao pagamento da comissão de corretagem pelo consumidor.
Quando inserida no contrato, trata-se de uma cláusula abusiva, vedada pelo artigo
39, I, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

O serviço de corretagem deve ser pago por quem o contratou, conforme previsto
nos artigos 722 e 724 do Código Civil. Na maioria das vezes, o consumidor se
dirige a um stand de vendas do empreendimento e lá é atendido por um corretor,
contratado pela incorporadora ou construtora, assim, não é o comprador que
contrata o serviço de corretagem, portanto, ele não tem a obrigação de arcar
com esse custo. Somente é de responsabilidade do comprador se houver previsão
contratual e acordo entre as partes.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp.1599511/SP, tem admitido a

cobrança da Taxa de Corretagem em face dos consumidores.

Fique atento!
O corretor tem o dever de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio que possam refletir em alterações de valores,
possível atraso nas obras, entre outros fatores importantes do negócio, sob
pena de responder por perdas e danos, conforme o artigo 723 do Código Civil
Brasileiro.

Assim, é imprescindível que o corretor tenha conhecimentos específicos sobre o

imóvel, relativas à localização, dimensões, possibilidade de reforma, incidência de
luz solar, possíveis vícios na construção, etc.

Ademais, o corretor deve observar os aspectos que envolvam a propaganda do

empreendimento, visto que as informações apresentadas na publicidade devem
estar de acordo com o produto que o consumidor irá contratar, não podendo ser
induzido a acreditar em algo diferente da realidade do produto oferecido.

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 17

 A multa pela rescisão do contrato pelo consumidor
Nos contratos imobiliários, comumente, não há equilíbrio contratual entre as
partes, pois existem diversas cláusulas abusivas que conferem aos consumidores
muitos deveres e pesadas sanções, enquanto às construtoras são conferidos
direitos e praticamente nenhuma penalidade.

Figura 5. Cláusula abusiva - Ilustração Carlos eis

Atenção!
Em 27 de dezembro de 2018, foi sancionada a Lei nº 13.786, que disciplina regras
atinentes a negócios jurídicos que envolvem imóveis.
De acordo com a nova lei, caso o consumidor desista do negócio, a devolução
dos valores pagos observará alguns critérios, conforme o art.67-A da Lei nº
13.786/2018:
1. Caso a incorporação esteja submetida ao regime de afetação
patrimonial - quando a incorporadora usa parte do seu patrimônio
para garantir a conclusão da obra -, a multa pelo distrato ou
resolução contratual pode ser de até 50% do que já foi pago pelo
consumidor, maisas despesas do contratoque estão previstas no
§ 2º do art. 67-A da nova lei. Nesse caso, o valor será devolvido
ao consumidor, em parcela única, no prazo de até 30 dias após a
emissão do “Habite-se”,que é a licença emitida pela prefeitura.

18 Direito do Consumidor na Construção Civil

 2. Se o imóvel for comprado na planta, a multa pelo distrato não
poderá exceder 25% da quantia paga e o prazo para devolução
ao consumidor será de até 180 dias, se as obras estiverem em
andamento, ou 12 meses, se já concluídas.
3. Caso a incorporadora consiga revender o imóvel antes dos prazos
referidos acima, o valor remanescente devido ao consumidor será
pago em até 30 dias da revenda. Na hipótese do próprio adquirente
encontrar um novo comprador apto a substituí-lo no contrato,
desde que haja a devida anuência do incorporador, não incidirá a
multa de até 50% pelo distrato.

O que fazer?
Em caso de distrato, procure um advogado ou a Defensoria Pública, se for o caso.

Qualidade da construção/problema na estrutura do

imóvel

Figura 6. Vícios por inadequação - Ilustração Carlos eis

Os vícios podem ser de quantidade ou de qualidade. E, esses últimos podem ser

subdivididos em vícios por inadequação ou por insegurança. Este item, tratará

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 19

especificamente sobre os vícios por inadequação, que podem ser caracterizados
por imperfeições no produto ou serviço que afetam seu desempenho, não
cumprem o objetivo para o qual foi criado, frustrando, assim, a expectativa
legítima dos consumidores.

Os vazamentos e impermeabilizações, no caso das edificações, são considerados

vícios por inadequação. Também são vícios as disparidades entre o produto
entregue e o exposto na mensagem publicitária. Os vícios também podem resultar
na diminuição do valor do bem.

O que fazer?
Em caso de vício, o consumidor pode exigir a substituição do produto. O Código
de Defesa do Consumidor, no § 1º do artigo 18, dispõe que se o vício não for
sanado no prazo máximo de 30 dias, o consumidor tem três alternativas, quais
sejam: a substituição do produto por outro da mesma espécie; a restituição
imediata da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço.

O Código de Defesa do Consumidor prevê que, em caso de vício de fácil

constatação ou aparentes, o prazo para o consumidor fazer a reclamação é de 30
dias para bens não duráveis e de 90 dias para bens duráveis. Esse prazo começa a
contar do dia da entrega do produto ou de finalizado o serviço, conforme o artigo
26 do CDC.

Já nos casos de vícios ocultos, que não podem ser identificados logo na entrega
ou no primeiro uso, o prazo para reclamação começa a contar do dia em que foi
identificado o vício, como dispõe o artigo 26, § 3°, CDC.

A primeira reclamação de vícios deve ser feita à construtora, já que é ela quem
deve reparar. Em caso de negativa de reparação da construtora ou de reparação
incompleta, o consumidor pode procurar um advogado ou a Defensoria Pública
Estadual.
Atenção:
A garantia legal é o tempo previsto em lei para que o cliente possa reclamar
sobre o vício ou defeito identificado no bem adquirido. Essa garantia habilita o
consumidor a reclamar dos reparos, recomposição, devolução ou substituição do
produto é de cinco anos.

20 Direito do Consumidor na Construção Civil

 Fique atento!
Se em razão da extensão do vício, a substituição das partes viciadas vier
comprometer a qualidade ou características do produto, e diminuir o valor do
bem, o consumidor não precisa aguardar os 30 dias, podendo fazer uso imediato
das três alternativas citadas.

Além disso, se o consumidor optar pela substituição do bem da mesma espécie,

e essa não sendo possível, poderá haver permuta por outro de espécie, marca ou
modelo diversos, mediante complementação ou restituição de eventual diferença
de preço, conforme o § 4° do artigo 18 do CDC.

Não entrega do contrato para o consumidor

Através do contrato, as partes

expressam o acordo de vontades. Assim,
as partes assumem responsabilidades
e estabelecem deveres e direitos. A
entrega do instrumento contratual
é muito importante, principalmente
para o consumidor, que é a parte mais
vulnerável diante de uma empresa.

O que fazer?
Caso a incorporadora/construtora não
entregue cópia do contrato de compra
e venda, você pode exigir diretamente
à empresa, ou, em caso de negativa,
realizar uma reclamação na PROCON
ou ir ao Juizado Especial e ajuizar ação
de exibição de documentos.

Figura 7. Copia do contrato não entregue - Ilustração Carlos eis

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 21

 Publicidade enganosa
A publicidade enganosa é aquela que leva ao consumidor uma informação falsa,
ou seja, que induz em erro o consumidor a respeito das características do produto,
da sua quantidade, da qualidade, assim como, do seu preço.

Figura 8. Falsa Informação - Ilustração Carlos eis

No mercado imobiliário, é muito recorrente que, no momento da venda, seja

apresentado um imóvel com determinadas características, porém, depois o
consumidor percebe que o produto apresentado não tem os mesmos aspectos do
que foi entregue. Por isso, é necessário atenção na hora da compra, verificando
as cláusulas contratuais, visitando a obra (se ainda estiver em fase de construção),
observando detalhes estruturais, etc., são pequenos itens que fazem toda a
diferença na hora de sua compra.
O que fazer?
O Código do Consumidor prevê que toda informação ou publicidade vincula o
fornecedor. Por exemplo, caso a construtora informe que o apartamento, que irá
ser adquirido, dispõe de duas garagens no estacionamento, entretanto, na entrega
só há a disponibilização de uma, você tem três opções para resolver seu problema:

1. exigir que a construtora entregue as duas garagens;

2. aceitar outro imóvel equivalente;

22 Direito do Consumidor na Construção Civil

 3. rescindir o contrato unilateralmente, sendo restituído da
quantia paga pelo imóvel.

Para ajuizar a ação adequada, procure um advogado ou a Defensoria Pública.

Você também pode realizar uma reclamação na PROCON.

Fique atento!
Guarde sempre os anúncios do empreendimento, para utilizar como prova, se for
o caso. E, anote informações indicadas pelos corretores.

Rescisão do contrato pela não entrega do imóvel

Conforme a Súmula nº 543 do STJ, no caso de "resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor",
deve ocorrer integral restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
em caso de responsabilidade exclusiva do promitente vendedor/construtor.

O que fazer?
Mantenha contato com a empresa que você contratou, e exija a restituição
do valor integral, caso ela tenha rescindindo o contrato unilateralmente. Em
negativa dessa, acione um advogado ou a Defensoria Pública Estadual, para que,
através de ajuizamento de ação, o valor seja restituído.

A cláusula de tolerância para a entrega do imóvel e o

descumprimento do prazo de entrega
Na compra e venda de imóveis na planta, geralmente, o prazo para entrega da
obra vem preestabelecido no contrato. Além desse prazo, é possível encontrar no
contrato a cláusula de tolerância para a entrega do imóvel, geralmente de 180 dias.
Ou seja, a empresa estabelece, inicialmente, uma data prevista para conclusão e
entrega da obra, no entanto, estabelece, no contrato, a tolerância de mais 180 dias
após o prazo estipulado. Assim, nesse período, a construtora não tem obrigação
de pagar multa por atraso, esse é o entendimento da maioria dos juízes. Assim,
nesse período, a construtora não tem obrigaçãode pagar multa por atrasoe não
ensejará resolução do contrato pelo adquirente, esse é o entendimento da maioria
dos juízes e da nova Lei nº13.786/2018.

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 23

No entanto, de acordo com o artigo 43-A da citada lei, se a entrega do imóvel
ultrapassar o prazo de 180 dias, desde que o adquirente não seja culpado pelo
atraso, ele poderá promover a resolução do contrato sem prejuízo da devolução
da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60
(sessenta) dias corridos contados da resolução, considerando os índices de
correção monetária.Se não houver a resolução, o adquirente adimplente
terá direito a indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à
incorporadora, para cada mês de atraso.

O que fazer?
Diante das inovações trazidas pela Lei 13.786/2018, procure um advogado ou
defensor público para verificar o cabimento de ação de indenização por dano
material, referente aos gastos doconsumidor em decorrência do atraso da entrega
da obra. No caso de consumidoresque moram de aluguel, analisar a possibilidade
de ajuizar ação contra a empresa para cobrarressarcimento de aluguéis em
decorrência do atraso na entrega da obra, desdeque o consumidor tenha como
comprovar.

A cobrança de juros antes da disponibilização do bem

imóvel

Figura 9. "Juros no pé"- Ilustração Carlos eis

São denominados pela doutrina de "juros no pé", ou seja, "juros cobrados ao

consumidor durante o período de construção do imóvel", portanto, estando o
imóvel ainda na planta ou em construção.

24 Direito do Consumidor na Construção Civil

A Portaria nº 3, de 15 de março de 2001, do Ministério da Justiça, no seu item
14, considera como cláusula abusiva que estabeleça a incidência de juros antes da
entrega das chaves nos contratos de compra e venda de imóvel.

O que fazer?
Diante de uma cláusula contratual abusiva, o artigo 51, § 4º, do Código de Defesa
do Consumidor (CDC), dispõe que o consumidor pode requerer do Ministério
Público que ajuíze uma ação para que seja declarada nula a cláusula que afronte os
direitos dos consumidores.
Você pode procurar a PROCON e fazer uma reclamação ou ir diretamente ao
Ministério Público Estadual.

Imposição do pagamento do Serviço de Assessoria

Técnica e Imobiliária (SATI)

Figura 10. Imposição do SATI - Ilustração Carlos eis

O pagamento da despesa denominada de SATI (Serviço de Assessoria Técnica e

Imobiliária), a qual remunera a confecção do contrato e demais serviços jurídicos
necessários à celebração da avença, é abusiva. Ocorre um repasse de custos no
momento da conclusão do negócio, trata-se de contratação de serviço imposta ao
consumidor, novamente por profissional que não foi por ele escolhido.

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 25

 O que fazer?
Você pode procurar a PROCON e fazer uma reclamação ou ir diretamente ao
Ministério Público Estadual.

Defeitos do empreendimento

Figura 11. Vícios por insegurança - Ilustração Carlos eis

Como já afirmado nesta cartilha, os vícios podem ser de quantidade ou de

qualidade. Esses últimos podem ser subdivididos em vícios por inadequação ou
por insegurança. Os vícios por insegurança são denominados defeitos.

Os defeitos do empreendimento são falhas em produtos ou serviços que causam

insegurança ao consumidor. Eles expõem a vida, saúde e segurança a um risco
físico ou psíquico. Os defeitos podem ser de dois tipos: de fácil constatação
(aparentes) ou de difícil constatação (ocultos).

O que fazer?
O Código de Defesa do Consumidor prevê que, em caso de problemas de fácil
constatação ou aparentes, o prazo para o consumidor fazer a reclamação é de 30

26 Direito do Consumidor na Construção Civil

dias para bens não duráveis e de 90 dias para bens duráveis. Esse prazo começa a
contar do dia da entrega do produto ou de finalizado o serviço, conforme o artigo
26 do CDC.

Já nos casos de problemas ocultos, que não podem ser identificados logo na
entrega ou no primeiro uso, o prazo para reclamação começa a contar do dia em
que foi identificado o vício, como dispõe o artigo 26 , § 3° , CDC.

Atenção:
A garantia legal é o tempo previsto em lei para que, o cliente possa reclamar
sobre o vício ou defeito identificado no bem adquirido. Essa garantia habilita o
consumidor a reclamar dos reparos, recomposição, devolução ou substituição do
produto é de cinco anos.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), em seu artigo 27, determina o limite

máximo de 5 anos para que o consumidor exija a reparação dos danos causados
pelo produto ou serviço.

Fique atento!
No momento da vistoria de entrega do imóvel, é importante que esteja
acompanhado de um profissional legalmente habilitado (Engenheiro ou
Arquiteto) e, que esteja com a cópia dos projetos e memorial descritivo. A
primeira reclamação de vícios deve ser feita à construtora, já que é ela quem
deve reparar. Em caso de negativa de reparação da construtora ou de reparação
incompleta, o consumidor pode procurar um advogado ou a Defensoria Pública.

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 27

28 Direito do Consumidor na Construção Civil
3
Dicas importantes

O primeiro e mais eficaz mecanismo de defesa do

consumidor é a informação. Assim, quando for adquirir
um empreendimento busque o máximo de esclarecimentos
possíveis com o corretor. Pergunte sobre tudo. Se restar
alguma dúvida sobre algo, procure um profissional jurídico
ou um conhecido que consiga lhe esclarecer tudo.

Visite a obra. Acompanhe sempre o seu andamento em caso

de imóveis na planta. Quando for receber as chaves, confira
tudo. Se o material utilizado foi o mesmo que você escolheu
e se não há nenhuma imperfeição. Não esqueça dos prazos
para formular a reclamação.

O consumidor poderá registrar a promessa ou contrato

de compra/venda da unidade imobiliária/imóvel no
cartório de registro de imóveis. Desta forma, terá maior
segurança quanto à contração e, evita que o incorporador
construtor faça alterações na edificação após a venda e sem
o consentimento do consumidor.

Dicas importântes 29
 Caso haja o financiamento de parte do valor do imóvel,
recomenda-se que o comprador realize uma cotação em
bancos diferentes para analisar a taxa de juros e o valor das
prestações.

A partir da entrega das chaves ao consumidor, inicia-se

um novo processo com o intuito de preservar o imóvel
adquirido, proporcionando segurança ao consumidor. O
Manual de Operação, Uso e Manutenção deve ser observado
com atenção, pois nele deve conter os termos de garantias,
assistência técnica, uso e limpeza do bem construído, quais
as possíveis limitações, manutenção, inspeção, entre outros.

Quanto às Reformas do bem adquirido, deverão ser

analisadas com muito cuidado pelo consumidor, pois
este procedimento precisa ser acompanhado por um
responsável técnico legalmente habilitado, para que não
coloque em risco a estrutura do empreendimento. Atenção
para a norma que regulamenta as reformas NBR 16.280
(2014).

O consumidor ao receber a chave de seu imóvel dispõe da

chamada: Garantia Legal, que é o tempo previsto em lei para
que possa reclamar sobre possíveis defeitos identificados
no bem adquirido. Este prazo corresponde a cinco anos,
contado a partir de quando o vício oculto aparece.

Consulte a Lei 13.786/2018, ela trouxe inovações quanto

ao direito do adquirente à informação. Assim, o contrato
deverá conter quadro-resumo apresentando informações
essenciais da contratação, por exemplo: o preço total a ser
pago, a forma de quitação, o valor referente à corretagem, as
taxas de juros aplicadas, as consequências do desfazimento
do contrato, a qualificação do imóvel, o número do registro
do memorial de incorporação, a matrícula e a identificação
do cartório competente e etc.

30 Direito do Consumidor na Construção Civil

A nova lei também prevê o direito de arrependimento no
prazo, improrrogável, de 7 dias, para os contratos firmados
em stands de venda ou fora da sede do incorporador, com
devolução dos possíveis valores adiantados. Para o exercício
desse direito, o adquirente deverá comprovar, por carta
registrada, com aviso de recebimento.

Dicas importântes 31
32 Direito do Consumidor na Construção Civil
 4
Órgãos de Defesa do Consumidor:

Superintendência de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCON):

Endereço: Rua Carlos Gomes, Salvador-BA.
Telefone: 71 3321-9947
Agendamento virtual em: www.sac.ba.gov.br/

Delegacia do Consumidor (DECON):

Endereço: Rua Chile, Salvador-BA.
Telefone: 71 3321-8379

Defensoria Pública do Estado:

Telefone: 71 3116-3400 (Central)

Ministério Público- Promotorias de Justiça do Consumidor:

Telefone: 71 31036804

Juizados Especiais:
Telefone: 71 3116-3400

Você pode buscar auxilio em assistências jurídicas, como o SAJU (Serviço de

Apoio Jurídico) e ABDECON (Associação Baiana de Defesa do Consumidor),
localizados na Faculdade de Direito da UFBA, S/N, Bairro da Garça, Salvador-
BA.

Você também pode resolver o seu problema sem sair de casa, através do site:
www.consumidor.gov.br.

Principais Problemas Encontrados no Mercado Imobiliário Habitacional 33

 5
Consulte as Leis

BRASIL. LEI Nº 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001. Estatuto da Cidade. Brasília,

DF, jul. 2001. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/
LEIS_2001/L10257.htm>. Acesso em: 30 out. 2018.

BRASIL. LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990. Código de Defesa do

Consumidor. Brasília, DF, set. 1990. Disponível em: <http://www.planalto.gov.
br/ccivil_03/LEIS/L8078.htm>. Acesso em 30 out. 2018.

BRASIL. LEI N° 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002. Código Civil. Brasília,

DF, 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/
l10406.htm>. Acesso em: 30 ou. 2018.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 543. Julgado em 26/08/2015,

DJe 31/08/2015. Disponível em: <http://www.stj.jus.br/SCON/sumanot/toc.
jsp?livre=(sumula%20adj1%20%27543%27).sub.> Acesso em: 30 out. 2018.

BRASIL. LEI Nº 13.786 DE 27 DE DEZEMBRO DE 2018. Brasília, DF, 2018.

Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/
Lei/L13786.htm>. Acesso em: 30 de jan. 2019.

34 Direito do Consumidor na Construção Civil

SALVADOR. LEI MUNICIPAL Nº 9.281 de 03 de outubro de 2017. Código de
Obras. Salvador, BA, out. 2017. Disponível em: <http://www.sucom.ba.gov.br/
wp-content/uploads/2017/10/Lei_9281_2017_codigodeobras.pdf>. Acesso em:
30 out. 2018.

SALVADOR. LEI MUNICIPAL Nº9.148 de 08 de setembro de 2016.

Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo do Município de Salvador (LOUOS).
Salvador, BA, set. 2016. Disponível em: <http://www.sucom.ba.gov.br/wp-
content/uploads/2016/09/novalouossancionada.pdf>. Acesso em: 30 out. 2018.

SALVADOR. LEI MUNICIPAL Nº 12.929 de 27 de dezembro de 2013. Segurança

Contra Incêndio e Pânico nas edificações e áreas de risco no Estado da Bahia.
Salvador, Ba, dez. 2013. Disponível em: <http://www.sucom.ba.gov.br/wp-
content/uploads/2015/10/lei12929_2013.pdf>. Acesso em: 30 out. 2018.

SALVADOR. LEI MUNICIPAL Nº 9.069 de 30 de junho de 2016. Plano Diretor

de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador (PDDU). Salvador,
BA, jun. de 2016. Disponível em: <http://www.sucom.ba.gov.br/wp-content/
uploads/2016/07/LEI-n.-9.069-PDDU-2016.pdf>. Acesso em: 30 out. 2018.

Consulte as Leis 35
36 Direito do Consumidor na Construção Civil