CENTRO UNIVERSITÁRIO ESTÁCIO DO RECIFE

ENGENHARIA CIVIL

CAMILA OLIVEIRA DA SILVA

A IMPORTÂNCIA DA PRÁTICA DE MANUTENÇÃO APLICADA AS

EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS

RECIFE
2020
 CAMILA OLIVEIRA DA SILVA

A IMPORTÂNCIA DA PRÁTICA DE MANUTENÇÃO APLICADA AS

EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS

Trabalho de Conclusão de Curso apresentado a

Coordenação do Curso de Graduação em
Engenharia Civil do Centro Universitário
Estácio do Recife, como requisito parcial à
obtenção do grau de Bacharel em Engenharia
Civil.

RECIFE
2020
 CAMILA OLIVEIRA DA SILVA

A IMPORTÂNCIA DA PRÁTICA DE MANUTENÇÃO APLICADA AS

EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS

Esta monografia foi julgada adequada como parte dos requisitos para a obtenção do título de
Engenheiro Civil aprovada em sua forma final pela banca examinadora do Centro
Universitário Estácio do Recife.

Aprovado em____ de _______ de 2020

BANCA EXAMINADORA

__________________________________________
Nome do professor
Orientador

__________________________________________
Nome do professor
Examinador

__________________________________________
Nome do professor
Examinador
Aos meus avós José Félix e Severina (In
Memorian). Sei que onde quer que estejam
estão orgulhosos.
 AGRADECIMENTOS

A Deus, pois sem Ele, com certeza eu nada seria. Ele quem me dá forças para seguir e
a quem peço sabedoria todos os dias para enfrentar os obstáculos da vida.
Aos meus pais, que sempre me incentivaram no caminho dos estudos, fazendo o que
podiam e o que não podiam, sempre com muito amor. A vocês, devo a vida.
Ao meu namorado, que sempre me apoia e me incentiva a prosseguir, comemorando
cada vitória e obstáculo vencido ao meu lado.
Aos amigos da faculdade, que ao longo desses 5 anos pudemos aprender, rir, chorar e
passar raiva juntos. A cada período vinham novas barreiras e conseguimos passar por cada
uma delas. Vocês foram essenciais no meu amadurecimento.
Aos professores que passaram em minha vida e me ensinaram muita coisa que sei
hoje. Essa é a classe que deveria ser mais valorizada, pois é graças a vocês que o
conhecimento pode chegar a lugares que muitas vezes não imaginamos. E o conhecimento é
sem dúvida uma das únicas coisas que não nos pode ser tirado.
A todos os profissionais, que tive a honra de conhecer e trabalhar junto, onde me
ensinaram muita coisa que sei hoje. Sempre com paciência e carinho me mostrando como
tudo funcionava.
Por fim, a todos aqueles que acreditaram em mim, que eu poderia chegar até aqui e eu
cheguei.
 RESUMO

Ao decorrer do tempo, muitas edificações sofrem com a deterioração nos seus sistemas e uma
das principais causas é a ausência de manutenção predial, que pode ocasionar em acidentes
graves. O presente trabalho teve como objetivo apresentar a importância da realização de
manutenções ao decorrer da vida útil das edificações residenciais. A metodologia utilizada foi
um estudo de caso realizado num edifício residencial, no município de Jaboatão dos
Guararapes em Pernambuco, a fim de analisar a situação do edifício sobre a realização das
manutenções prediais. Os resultados obtidos apontaram alguns problemas encontrados nos
sistemas da edificação gerando a perda de desempenho dos mesmos. E, também
demonstraram que o condomínio não tem um sistema de gestão da manutenção, o que
ocasiona em não realização de manutenções preventivas periódicas e na realização de
manutenções corretivas que geram um maior custo aos proprietários. Com isso, recomenda-se
a atenção as práticas de manutenções a fim de garantir a segurança de todos os usuários e a
valorização imobiliária do bem.

Palavras-chaves: manutenção predial; edificação residencial; gestão da manutenção.

 ABSTRACT

Over time, many buildings suffer from deterioration in their systems and one of the main
causes is the absence of building maintenance, which can cause serious accidents. This work
aimed to present the importance of carrying out maintenance over the lifetime of residential
buildings. The methodology used was a case study carried out in a residential building, in the
municipality of Jaboatão dos Guararapes in Pernambuco, in order to analyze the situation of
the building regarding the realization of building maintenance. The results obtained pointed
out some problems found in the building systems generating the loss of their performance.
And, they also demonstrated that the condominium does not have a maintenance management
system, which leads to the failure to carry out periodic preventive maintenance and to carry
out corrective maintenance that generate a higher cost to the owners. Therefore, it is
recommended to pay attention to maintenance practices in order to guarantee the safety of all
users and the property's real estate appreciation.

Keywords: building maintenance; residential building; maintenance management

 LISTA DE FIGURAS

Pág.
Figura 1 Distribuição de acidentes prediais por origem 17
Figura 2 Incêndio no Edifício Joelma 18
Figura 3 Desabamento da varanda do Edifício Versailles 18
Figura 4 Desabamento do Edifício Andreas 19
Figura 5 Desempenho das edificações com intervenções 23
Figura 6 Fluxograma das estratégias de manutenção 25
Figura 7 Desempenho da edificação em relação a vida útil 28
Figura 8 Fluxograma de documentação 33
Figura 9 Lei de Sitter 34
Figura 10 Anomalias e falhas 36
Figura 11 Etapas da produção e uso das obras civis 38
Figura 12 Localização do edifício A 40
Figura 13 Viga do subsolo com ferragem aparente 43
Figura 14 Fissura e ferragem aparente no subsolo 43
Figura 15 Vigas desgastadas próximo a junta de dilatação no subsolo 44
Figura 16 Ferragem desgastada pela corrosão 45
Figura 17 Escada de acesso a guarita 46
Figura 18 Gerador de energia do edifício 47
Figura 19 Caixa de abrigo para mangueira de incêndio 48
Figura 20 Caixa de abrigo para mangueira de incêndio 49
Figura 21 Quadro de medidores 50
Figura 22 Medidor com fusível 50
Figura 23 Fachada do edifício 51
Figura 24 Descolamento do revestimento da fachada 52
 LISTA DE QUADROS

Pág.
Quadro 1 Controle da manutenção – tipos de manutenção 21
Quadro 2 Recomendação dos prazos de vida útil de projeto (VUP) 27
Quadro 3 Resumo das principais manifestações patológicas encontradas no 39
concreto
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

ABRAMAN Associação Brasileira de Manutenção e Gestão de Ativos
CBIC Câmara brasileira da indústria da construção
COBREAP Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias
CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
EUA Estados Unidos da América
IBAPE Instituto Brasileiro de Avalições e Perícias
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatísticas
I-NACHI The Inter-National Association of Certified Home Inspectors
IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo
NACHI The National Association of Certified Home Inspectors
NBR Norma Brasileira
NUPELM Núcleo de Perícia em Engenharia Legal e Meio Ambiente
PBQP-H Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat
PEFOCE Perícia Forense do estado do Ceará
SENGE Sindicato dos Engenheiros no Estado do Ceará
SiAC Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da
Construção Civil
SiQ Sistema de Qualificação de Empresas de Serviços e Obras
UFRGS Universidade Federal do Rio Grande do Sul
VU Vida Útil
VUP Vida Útil de Projeto
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO...................................................................................................................12
2 OBJETIVOS........................................................................................................................14
2.1 OBJETIVO GERAL..........................................................................................................14
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS.............................................................................................14
3 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA......................................................................................15
3.1 MANUTENÇÃO PREDIAL..............................................................................................15
3.1.1 Histórico da manutenção predial.................................................................................16
3.1.2 Acidentes relacionados a falta de manutenção...........................................................17
3.1.3 Panorama da manutenção no Brasil e no mundo......................................................20
3.2 CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO........................................................................22
3.2.1 Tipos de manutenção....................................................................................................22
3.2.2 Estratégias de manutenção..........................................................................................23
3.3 DESEMPENHO................................................................................................................25
3.3.1 PBQP-H / SiAC.............................................................................................................28
3.4 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO..................................................29
3.4.1 NBR 14037:2014...........................................................................................................30
3.5 GESTÃO DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO..............................................................31
3.5.1 NBR 5674:2012.............................................................................................................31
3.5.2 Lei de Sitter...................................................................................................................33
3.6 INSPEÇÃO PREDIAL......................................................................................................34
3.6.1 Anomalias e falhas........................................................................................................36
3.6.2 NBR Reforma de edificação.........................................................................................37
3.7 PATOLOGIA DAS EDIFICAÇÕES................................................................................37
4 METODOLOGIA..............................................................................................................40
5 RESULTADOS E DISCUSSÃO.......................................................................................42
5.1 INFORMAÇÕES PELO QUESTIONÁRIO....................................................................42
5.2 INSPEÇÃO VISUAL………….......................................................................................42
6 CONCLUSÕES..................................................................................................................54
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.............................................................................55
 12

1 INTRODUÇÃO

Ao adquirir um imóvel, espera-se que este perdure o seu uso por bastante tempo, mas
para que essa expectativa se realize, é necessário que haja um plano de manutenção predial e
que ele seja seguido firmemente. Porém, infelizmente esta prática não é comum,
principalmente entre os brasileiros que não possuem esta cultura, onde muitos prezam por
manutenções em seus automóveis, eletroeletrônicos etc. e acabam deixando de lado a sua
residência.
A manutenção predial, quando feita por ações planejadas com periodicidade, traz
muitos benefícios para o proprietário, entre eles a valorização do imóvel. Pois um imóvel bem
cuidado, com condições adequadas ao uso e tendo sua vida útil preservada, com certeza
gerará boa impressão além de garantir segurança e conforto para aqueles que nele habitam.
Segundo Sitter (1984), a realização de uma manutenção corretiva custa 5 vezes mais do que a
preventiva, gerando impactos econômicos.
A Norma Brasileira (NBR) 14037:2014 – Diretrizes para elaboração de manuais de
uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos - diz que o processo de produção das edificações normalmente vinha sendo
observado como constituído de apenas duas etapas: o projeto e a execução em canteiro. Ou
seja, a edificação era entendida como a realização do objetivo do processo. Mas as etapas vão
além dessas, pois os estágios posteriores à construção do edifício, como operação, uso e
manutenção, devem e tem assumido crescente importância na gerência do processo.
Uma pesquisa realizada pela Câmara de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias (IBAPE/SP) no ano de 2009, apontou que 66% das causas e origens
prováveis dos acidentes prediais são relacionados à deficiência com a manutenção, ou seja, a
ausência de cuidados com a manutenção predial gera mais acidentes que os próprios vícios
construtivos, ou ainda, anomalias endógenas. O que deve ser um alerta tanto para os usuários
quanto para as construtoras, que devem prezar por uma melhor orientação na entrega dos
imóveis, a fim de que os proprietários fiquem cientes do que é necessário fazer para evitar
problemas maiores ou até tragédias futuras.
Com base ao exposto, nesse trabalho será abordado a importância da prática da
manutenção predial nas edificações residenciais, com a realização de um estudo de caso num
 13

edifício tendo como objetivo a análise da situação do edifício referente as manutenções

prediais realizadas e não realizadas.
 14

2 OBJETIVOS

2.1 OBJETIVO GERAL

Apresentar a importância da realização da manutenção predial nas edificações

residenciais com o objetivo de evitar problemas que comprometam a vida útil da edificação e
a segurança das pessoas que nela habitam.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 Estudar a importância da manutenção para o desempenho da edificação e

assim, prolongar sua vida útil.
 Realizar um estudo de caso em um edifício residencial.
 Analisar a situação do edifício quanto a realização de manutenções.
 Apresentar possíveis problemas que podem ser encontrados decorrente da falta
de manutenção ou outras origens.
 15

3 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA

3.1 MANUTENÇÃO PREDIAL

Ao falar em manutenção, muitas pessoas pensam em diversos bens que precisam deste
serviço, como automóveis, eletroeletrônicos, eletrodomésticos etc., mas não nas edificações.
Todavia, ao contrário do que muito se pensa no Brasil, a manutenção predial é tão essencial
quanto a saúde dos seres humanos, pois se trata da saúde do edifício, e quando se fala em
saúde do edifício, a sua ausência pode acarretar em inúmeros problemas que se tornam
prejudiciais e/ou fatais a todos que nele habitam.
A manutenção em edificações é considerada como um conjunto de atividades técnicas,
operacionais e administrativas que garante o melhor desempenho da edificação para atender
as necessidades dos usuários, com confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível.
Podendo assim, garantir a vida útil adequada da edificação (GOMIDE; PUJADAS;
FAGUNDES NETO, 2006). Com essa definição pode-se confirmar que a manutenção predial
deve ser levada em consideração para que a edificação possa atender as necessidades a que foi
designada, seja ela na área residencial, comercial, obras de arte, entre outras.
A NBR 5462 (1994), define que a manutenção predial seja a “combinação de todas as
ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão, destinadas a manter ou recolocar
um item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida”. Gomide, Pujadas e
Fagundes Neto (2006), ainda relatam que a missão da manutenção é garantir a disponibilidade
da função dos equipamentos e instalações de modo a atender a um processo de produção ou
de serviços, com confiabilidade, segurança, preservação do meio ambiente e custos
adequados. Buscando manter a operacionalidade dos equipamentos e instalações de forma
igualitária a como foram adquiridas.
No entanto, a NBR 15575-1 (2013) reforça que ao longo da vida total da edificação
para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional, de seus sistemas constituintes e
buscar atender as necessidades de segurança dos seus usuários são necessárias essas
atividades de caráter preventivo. Para isso é preciso um controle periódico de desempenho
dos itens, sendo realizado com cuidado e atenção por profissionais técnicos habilitados.
Mas a manutenção não pode ser vista somente como um “conjunto de atividades de
recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender às necessidades dos
 16

usuários”. Sua abrangência é muito maior, devendo ser entendida como ferramenta estratégica
na gerência de ativos imobiliários, pois está diretamente ligada à viabilidade de investimentos
patrimoniais e depreciação do bem (PUJADAS, 2007).
É notório que todos gostariam que seus imóveis sejam e estejam bem valorizados, mas
para isso, a manutenção entra como um item muito importante, pois é a partir dela que o
imóvel consegue obter seus devidos desempenhos em todos os seus sistemas sejam eles civis,
elétricos, hidráulicos, entre outros, e assim, evitar que haja depreciação do mesmo. A
manutenção predial também não deve ser tratada apenas como atividades de correção, ou seja,
aquelas atividades que são realizadas apenas quando são visualizados alguns problemas, mas
sim como atividade de prevenção, com verificações periódicas, visando garantir
principalmente a segurança e o investimento para a valorização do imóvel.

3.1.1 Histórico da manutenção predial

A origem do conceito de manutenção surgiu com o início da mecanização das

indústrias e a implantação de produtos em série no final do século XIX. Até meados do ano
1915, esse assunto não tinha a devida importância, mas foi a partir desse cenário que foram
criadas as primeiras manutenções corretivas. Com o aumento de produção durante a Segunda
Guerra Mundial, em torno de 1930, surgiu a preocupação, não só de corrigir falhas, mas
também a necessidade de evitar que elas acontecessem, buscando manter os equipamentos
sempre em boas condições de combate (CAMARGO, 2019).
E então, no final da década de 1950, a manutenção predial começou ainda que
de forma modesta. Em 1965, a importância das pesquisas focadas neste assunto foi
reconhecida pela criação do Comitê de Manutenção das Construções pelo Ministério
de Construções e Serviços Públicos do Governo Britânico. A partir desse momento, o
assunto ganhou reconhecimento em nível mundial (SEELEY, 1987 apud
VILLANUEVA, 2015).
Ainda segundo Villanueva (2015), em 1988 foi realizado o Seminário de
Manutenção dos Edifícios em Porto Alegre/RS, organizado pela UFRGS (Universidade
Federal do Rio Grande do Sul). E em 1989, ocorreu um Simpósio Nacional, realizado
pelo IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo), iniciando
assim o interesse do público a respeito da Manutenção Predial no Brasil.
 17

3.1.2 Acidentes relacionados a falta de manutenção

De acorodo com o IBAPE (2009), a falta de manutenção é um dos principais motivos

de acidentes em edificações residenciais no Brasil, onde há uma negligência ou até mesmo
ignoração por parte dos proprietários, síndicos ou usuários a respeito da manutenção predial.
Uma pesquisa realizada em 2009, revelou que a maior causadora de acidentes prediais é a
falha de manutenção que chega a ser maior que as anomalias construtivas, como demonstra o
gráfico da figura 1.

Figura 1 – Distribuição de acidentes prediais por origem

Fonte: IBAPE (2009)

Por isso existe a preocupação com os edifícios que envelhecem, pois a maioria não
toma os devidos cuidados com a manutenção causando a falta de segurança. E então, vem a
necessidade de impedir que se transformem em sinistros, como no caso do incêndio no
Edifício Joelma em São Paulo, no ano de 1974, um caso marcante no Brasil de tragédia
ocorrida devido à negligência com a manutenção. O incêndio foi ocasionado devido a um
curto-circuito em um aparelho de ar-condicionado no 12º andar e culminou na morte de 191
pessoas e mais de 300 feridos (LIMA, 2016). Na figura 2 é possível ver as fortes chamas que
tomaram conta do prédio.
 18

Figura 2 – Incêndio no Edifício Joelma

Fonte: Eivind Molberg/ Folhapress (1974)

Outro caso que resultou em acidente, foi o desabamento da varanda do segundo

pavimento do Edifício Versailles, em Fortaleza, no ano de 2015, deixando 2 trabalhadores
mortos e 1 ferido. O laudo técnico emitido pelo Conselho Regional de Engenharia e
Agronomia (CREA) do Estado do Ceará, constatou que houve a ausência de manutenção
preventiva, a qual ocasionou a oxidação das ferragens de sustentação da varanda. Em muitos
pontos praticamente não existiam mais ferragens devido ao alto grau de oxidação,
fragilizando a estrutura (SENGE/CE, 2015). A figura 3 abaixo mostra o estado da varanda
após o desabamento.
Figura 3 – Desabamento da varanda do Edifício Versailles

Fonte: Luíza Bezerra (2015)

 19

E ainda há o caso mais recente repercutido em toda a mídia, o desabamento do

Edifício Andreas, ocorrido em Fortaleza no ano de 2019. Através de um laudo técnico emitido
por peritos criminais e engenheiros no Núcleo de Perícia em Engenharia Legal e Meio
Ambiente (NUPELM) da Perícia Forense do Estado do Ceará (PEFOCE), uma das causas da
tragédia foi a falta de manutenção adequada ao longo da existência da estrutura,
aproximadamente 40 anos (DIÁRIO DO NORDESTE, 2020). A figura 4 retrata a situação do
edifício logo após a tragédia, que culminou em 9 mortes.

Figura 4 – Desabamento do Edifício Andreas

Fonte: José Leomar/Diário do Nordeste (2019)

Esses são só alguns dos vários acidentes que ocorrem ao decorrer do tempo, onde a
maioria não ganha visibilidade na mídia. Embora o assunto da saúde das edificações só entre
em discussão quando há um caso pontual que ganha repercussão na imprensa, como os
citados.
O IBAPE/SP (2015) diz que muitas dessas tragédias ocorreram e ocorrem em
edificações com mais de 20 anos, situação em que se verifica a baixa (ou quase nenhuma)
qualidade ou até mesmo existência das atividades de manutenção. Habitualmente,
proprietários de imóveis, usuários e síndicos negligenciam, ou até mesmo ignoram as
atividades preventivas, corretivas, reformas e outras que deveriam impulsionar uma melhor
performance de desempenho nos sistemas e elementos construtivos. Essas negligências
traduzem-se em prejuízo e, em alguns casos, acidentes que chegam a ser fatais. A visão da
 20

manutenção predial residencial ainda é muito limitada aos usuários por ser considerada como
despesa inconveniente e estacionada na ideia corretiva.

3.1.3 Panorama da manutenção no Brasil e no mundo

Infelizmente no Brasil existe a cultura de que o processo de construção seja limitado

até a entrega da edificação, ou seja, desconsiderando a pós ocupação onde engloba as
manutenções e operações de uso. As edificações têm obrigação de serem construídas para
atenderem ao usuário durante muitos anos e não devem ser tratadas como descartáveis, se
tornando assim um bem durável, mas com atenção a todo o seu desempenho. No país, a
manutenção predial rima com despesa, quando o correto seria com investimento, onde fica
demonstrado que o retorno da manutenção é significativo para a gestão imobiliária, gerando a
valorização do imóvel (IBAPE/SP, 2015).
Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2006) reforçam que atualmente a prática de
manutenção no Brasil está focada em consertar o que está quebrado, e não em cuidar na
prevenção para que o mesmo não se danifique. Não havendo implantação de planos de
atividades de manutenção, pois a disponibilização dos recursos necessários a implantação do
mesmo requer considerar alguns pontos fundamentais, como: vida transcorrida das
instalações, tipos e frequências de uso, horas de funcionamentos das máquinas e
equipamentos e perdas de desempenho.
A Associação Brasileira de Manutenção e Gestão de Ativos (ABRAMAN), a cada
dois anos lança o Documento Nacional que informa a situação da manutenção no Brasil,
através de pesquisas em empresas dos principais setores da economia do país. O Documento
do ano de 2017 foi divulgado no 32º Congresso Brasileiro de Manutenção e Gestão de Ativos,
onde um dos levantamentos mostrou que a maior parte das manutenções prediais feitas no
Brasil, ainda são corretivas, somando 45%, como demostra o quadro 1 abaixo.
 21

Quadro 1 - Controle da manutenção – tipos de manutenção

Trabalho Trabalho em Trabalho em Outras
em Manutenção Manutenção Atividades
Setores Manutenção Preventiva Preventiva de
Corretiva Baseada no Baseada no Estado Manutenção
(%) Tempo (%) (Preditiva) (%) (%)
Açúcar e Álcool,
42% 40% 18% 0%
Alimentos e Bebidas
Aeronáutico e
42% 48% 4% 5%
Automotivo
Eletroeletrônicos –
28% 44% 12% 16%
Energia Elétrica
Químico e Saneamento 25% 50% 20% 5%
Mineração e Siderúrgico 60% 23% 13% 5%
Petróleo e Petroquímico 47% 39% 14% 0%
Papel e Celulose e Plástico 24% 31% 31% 14%
Predial e Prestação de
45% 44% 5% 6%
Serviços (EQ e MO)
Máquinas e
Equipamentos – 25% 48% 7% 20%
Metalúrgico
Média Geral 38% 41% 14% 8%
Fonte: ABRAMAN (2017). Adaptado pelo autor.

Já nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas condições

de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação dos serviços de inspeção
predial para elaboração de um plano para manutenção é realizada de forma natural,
demonstrando a consolidação e valorização desta atividade nestes países. Nos Estados Unidos
da América (EUA) e Canadá, a inspeção predial é considerada como pré-requisito em
qualquer transação imobiliária. Nos imóveis residenciais disponíveis para venda e locação, há
o Certificado de Inspeção Predial que geralmente é colocado em local visível e de fácil
acesso, permitindo tanto ao usuário quanto ao futuro morador, avaliar as condições físicas e o
estado de conservação destas edificações. Garantindo uma boa valorização do imóvel na hora
da comercialização (NEVES; BRANCO, 2009).
 22

Diferentemente do que foi relatado nesses países, no Brasil as transações imobiliárias

ocorrem levando em consideração as informações fornecidas pelo atual proprietário do imóvel
ou pelo intermediador da venda, ignorando as informações técnicas que deveriam ter sido
anteriormente levantadas por um profissional especializado. Tendo um laudo de inspeção
predial, o comprador ou usuário possuiriam informações técnicas fundamentadas, podendo
assim, estar mais bem direcionado sobre a negociação do valor e orientado na decisão de sua
compra (NEVES; BRANCO, 2009).

3.2 CLASSIFICAÇÃO DA MANUTENÇÃO

3.2.1 Tipos de manutenção

Conforme IBAPE (2016), os tipos de manutenção dependem da intervenção que for

realizada na edificação. Podendo elas ser de conservação, reparação, restauração e
modernização.
Manutenção de conservação: esta manutenção está relacionada a metodologia de
conservação da edificação, ou seja, ligada diretamente a serviços praticados de maneira
rotineira, como a limpeza das áreas do prédio. São realizadas em pequenos intervalos de
tempo ou até mesmo diariamente.
Manutenção de reparação: é a atividade de reparar os sistemas da edificação antes de
atingir o nível de qualidade de desempenho mínimo aceitável a fim de garantir a integridade
da edificação. Está relacionada com as ações preventivas efetuadas.
Manutenção de restauração: é a atividade de reparar os sistemas após eles atingirem o
nível de qualidade de desempenho mínimo aceitável, ou seja, quando chegam a falhar,
perdendo seu desempenho e podem interferir na segurança do usuário. Podem estar
relacionadas com as ações corretivas não planejadas.
Manutenção de modernização: esta é a atividade que visa a recuperação da qualidade
do edifício, para que ele ultrapasse o nível inicialmente projetado, obtendo um novo patamar
de desempenho e qualidade para a edificação e todos os seus sistemas.
A partir dessas definições, percebe-se que as intervenções das manutenções num
edifício se tornam bastante importantes a fim de manter o desempenho aceitável ao decorrer
dos anos. Bonin (1988) relatou em um gráfico demonstrando o quanto a edificação ganha em
 23

qualidade de desempenho ao decorrer dos anos com manutenções aplicadas, como mostra a
figura 5.

Figura 5 – Desempenho das edificações com intervenções

Fonte: Bonin (1988)

3.2.2 Estratégias de manutenção

A manutenção predial tem estratégias classificadas de acordo com o planejamento que

foi proposto. Como diz a NBR 5674 (2012), a manutenção deve ser orientada por um plano de
gestão de manutenção. E essas atividades podem ser classificadas em rotineira, corretiva,
preventiva e preditiva.
Manutenção rotineira: Segundo a NBR 5674 (2012), é aquela caracterizada por um
fluxo constante de serviços diários, que envolve a conservação e limpeza da edificação. Como
é o caso por exemplo da limpeza geral e lavagem das áreas comum, serviços essenciais que
ajudam a manter a integridade da edificação.
 24

Manutenção corretiva: é o tipo mais comum empregado no Brasil, devido a cultura de

apenas consertar algo quando não está mais em seu devido funcionamento, onde visa uma
reparação advindo de planejamento ou não, para corrigir as falhas detectadas. Esse tipo de
manutenção é a que pode gerar mais custo e prejuízo, pois ao realizar uma manutenção
corretiva, será necessária uma paralisação do sistema que pode se estender por um longo
período, causando desconforto para os usuários. Esse tipo de manutenção gera uma falsa
noção de economia em função do seu custo com peças e materiais utilizados até a falha.
Todavia, normalmente o custo após a falha é maior do que na manutenção preventiva, devido
a obtenção de materiais e/ou equipamentos e profissionais de caráter emergencial
(VILLANUEVA, 2015).
Manutenção preventiva: é a que atua de forma antecipada ao aparecimento do
problema, ou seja, possui atividades programadas de acordo com critérios técnicos prescritos
por profissional especializado com a função de reduzir a falha ou a degradação do
funcionamento de um sistema. Segundo Gomide, Pujadas e Fagundes Neto (2006), os
parâmetros de programação das manutenções preventivas podem ter origens nas informações
dos fabricantes, históricos de manutenção e, ainda, na avaliação sistêmica das instalações,
através de rotinas periódicas simples e de vistorias de inspeção predial. Tendo a aplicação da
manutenção preventiva, estima-se aumentar a vida útil das partes do edifício, suas instalações
e equipamentos, além de poder reduzir o custo final dos serviços de manutenção.
Manutenção Preditiva: é a que permite garantir uma qualidade de serviço desejada,
utilizando de meios de supervisão centralizados ou de amostragem, tendo como fundamento a
aplicação de técnicas de análise a fim de reduzir a manutenção preventiva e diminuir a
manutenção corretiva. (NBR 5462, 1994) Tendo uma intervenção derivada do
acompanhamento preditivo, está realizando uma manutenção corretiva planejada. Nour (2003)
ainda define como a manutenção que utiliza de alguns procedimentos de inspeção para
descobrir defeitos que em geral, são difíceis ou impossíveis de se detectar a olho nu em algum
componente ou sistema, e que este, brevemente poderá gerar uma manutenção corretiva se
não for submetida a uma correção.
Manutenção detectiva: é a atuação que buscar detectar falhas ocultas e até mesmo
invisíveis a olho nu, através do diagnóstico obtido de forma direta por meio do processamento
das informações colhidas. É necessário que seja feito por pessoal habilitado e qualificado para
que as falhas ocultas sejam identificadas de forma exata (ARAÚJO; SANTOS, s.d). Esta
 25

manutenção por ser pouco utilizada em edificações residenciais, geralmente não é muito
comentada, mas é bom ressaltar que ela existe.
A figura 6 abaixo tende a demonstrar de forma resumida os tipos de estratégias de
manutenção.

Figura 6 – Fluxograma das estratégias de manutenção

Manutenção

Rotineira Preventiva Corretiva Preditiva Detectiva

Não planejada

Planejada

Fonte: Autor (2020)

3.3 DESEMPENHO

A palavra desempenho por definição geral entende-se pelo modo como algo ou
alguém se comporta quando designado a específicas funções. E na construção civil, com as
edificações não seria diferente, onde desde os primórdios buscou-se a boa funcionalidade dos
seus sistemas e componentes. Mas foi a partir de 2013 com o surgimento na NBR 15575
(Edificações Habitacionais – Desempenho), que aborda definições e níveis a serem
obrigatoriamente seguidos em toda edificação a ser construída, que o assunto tomou alta
proporção. Nour (2003) explica que o termo desempenho na construção civil é utilizado para
demonstrar o comportamento do produto em utilização. E que o conceito da palavra é
utilizado para explicitar que o produto deve atender e cumprir os objetivos e funções para o
qual foi projetado ou produzido, submetido a condições de uso.
 26

A busca pelo desempenho hoje está totalmente associada a manutenção, pois a sua
ausência causa prejuízos aos sistemas, perda precoce de desempenho e redução da vida útil.
Quando o usuário se isenta de realizar a manutenção, os gastos com reparos corretivos e
reformas se tornam grandes, pois a manutenção garante a funcionalidade e principalmente a
segurança do uso das instalações e sistemas da edificação. Mas também, se for realizada sem
critério técnico, pode causar falhas, gastos indevidos com resultados falhos, danos materiais e
físicos, além da desvalorização do imóvel (IBAPE/SP, 2015).
A NBR 5674 (2012) relata que nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço
muito antes de cumprida a vida útil de projeto (VUP), é causada pela desatenção dada para a
manutenção, causando aos usuários transtornos e sobrecusto nos serviços. Portanto, a
manutenção não pode ser realizada de modo improvisada, deve ser entendida como um
serviço técnico programável e que tenha a funcionalidade também de preservar o valor
patrimonial. Deste modo, se torna importante para a segurança e qualidade de vida dos
usuários e também, para um adquirir um bom nível de desempenho ao longo da VUP.
A NBR 15575 (2013) diferencia o conceito de vida útil e vida útil de projeto, como:
Vida Útil (VU) é o período de tempo ao qual o edifício e seus sistemas se dispõem as
atividades as quais foram projetadas e construídas considerando a correta execução dos
processos de manutenção especificados no manual de uso, operação e manutenção. Já a Vida
Útil de Projeto (VUP) é período de tempo estimado ao qual o sistema é projetado para atender
aos requisitos de desempenho definido, considerando os requisitos das normas aplicáveis, o
estágio do conhecimento no momento do projeto e a correta execução das devidas
manutenções seguindo o manual de uso, operação e manutenção.
O quadro 2 abaixo informa as recomendações mínimas que devem ser atendidas dos
prazos de vida útil de projeto para os sistemas de uma edificação.
 27

Quadro 2 - Recomendação dos prazos de vida útil de projeto (VUP)

Sistema VUP mínima (anos)
Estrutura ≥ 50
Pisos internos ≥ 13
Vedação vertical externa ≥ 40
Vedação vertical interna ≥ 20
Cobertura ≥ 20
Hidrossanitário ≥ 20
Fonte: NBR 15575-1 (2013). Adaptado pelo autor.

A depreciação é inevitável em todo produto produzido pela ação humana, onde pode
advir de agentes de degradação que agem sobre os materiais ou componentes da construção,
podendo ser de natureza mecânica, eletromagnética, térmica, química, biológica, além de
intervenção do próprio usuário (JOHN; SATO, 2006).
Lichtenstein (1985) reforça que é necessário realizar atividades de manutenção nos
vários componentes e sistemas do edifício, a fim de que a deterioração seja minimizada e o
mesmo consiga atender aos requisitos de desempenho para que foi projetado. Contudo, essas
atividades não têm como objetivo resgatar o desempenho inicial do edifício, uma vez que
existe a perda residual, mas é possível visualizar na figura 7 que a manutenção é um ponto
importantíssimo para que a edificação alcance o desempenho requerido e até a vida útil
projetada.
 28

Figura 7 – Desempenho da edificação em relação a vida útil

Fonte: NBR 15575-1 (2013)

3.3.1 PBQP-H / SiAC

O PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat) foi

instituído no ano de 1998 pelo Ministério do Planejamento e Orçamento do Governo Federal
do Brasil. Mas no ano de 2000, teve seu escopo ampliado onde passou a integrar o Plano
Plurianual, e desde então engloba as áreas de saneamento e infraestrutura urbana. Atualmente
seu objetivo é organizar o setor da construção civil, buscando atingir os objetivos de melhoria
da qualidade do habitat e modernização produtiva, gerando a longo prazo uma isonomia
competitiva (PBQP-H).
Para as construtoras, é pré-requisito a fim de que seus projetos sejam aceitos nas
diversas linhas de financiamento junto as instituições de crédito, sendo elas públicas ou
privadas, atender as diretrizes do programa, não ignorando as informações de evolução dos
produtos e métodos construtivos, complexidade dos empreendimentos, boas práticas de
mercado e perfil dos consumidores (MAFFEI, 2017).
O Sistema de Avaliação da Conformidade de Empresas de Serviços e Obras da
Construção Civil (SiAC) engloba um dos projetos do PBQP-H, que é derivado da revisão e
 29

ampliação do antigo SiQ (Sistema de Qualificação de Empresas de Serviços e Obras). Esse

sistema baseia-se na série de normas ISO 9000 que visa avaliar a conformidade do sistema de
gestão da qualidade das empresas de serviços e obras no setor da construção civil. Ele
contribui para a evolução da qualidade da elaboração de projetos, gerenciamento, execução e
entrega de obras.
São princípios do SiAC: Abrangência nacional; Caráter evolutivo; Caráter pró-ativo;
Flexibilidade; Sigilo; Independência e Harmonia com o INMETRO.
O método de avaliação das empresas é feito por meio de auditorias externas, divididos
em diferentes níveis (A e B), a depender do atendimento as normas do regimento do programa
(SiAC).

3.4 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

Qualquer produto por mais simples que seja, é feito sua entrega junto com o manual de
instruções com o objetivo de orientar o usuário quanto ao uso, manuseio e manutenção. E com
as edificações não deveria ser diferente, pois assim como qualquer bem que se adquire, ele
tem suas orientações a serem seguidas quanto ao uso. Com isso, surgiu o manual de uso,
operação e manutenção das edificações, um documento onde reúne todas as informações
necessárias que o usuário/proprietário precisa saber quanto as atividades de uso, operação e
manutenção da edificação, para as áreas privativas e comuns.
A NBR 15575 (2013) define a durabilidade de uma edificação como a capacidade da
mesma e de seus sistemas em desempenhar suas devidas funções a que foram designadas, ao
longo do tempo e sob as condições de operação, uso e manutenção especificadas. A entrega
dos manuais tem a função de ressaltar que a durabilidade de uma edificação não está ligada
apenas aos fatores de projeto e execução de obra, mas também ao correto uso e manutenção,
executando-as corretamente, no período pós ocupação. Deste modo, é importante realizar
esforços conjuntos no sentido de mudar a cultura da falta de cuidados e atenção rotineiras com
a edificação (CBIC, 2014).
Os construtores/incorporadores ao realizarem a entrega do imóvel, tem por obrigação
efetuar a entrega do manual do proprietário, tendo sido ele elaborado sob as diretrizes da NBR
14037:2014. Mas, além da entrega, é dever também informar e instruir os proprietários e o
 30

condomínio repassando e reforçando as informações a respeito das manutenções, garantias do

imóvel, assistência técnica e o sistema construtivo da edificação em geral.

3.4.1 NBR 14037:2014

A NBR 14037:2014 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e

manutenção das edificações -, surge como orientação para as construtoras ao elaborar os
manuais, buscando padronizar com as informações necessárias, tendo linguagem didática para
melhor compreensão de todos.
Recomenda-se que a estrutura do manual seja divido em capítulos:
1. Apresentação:
Introdução com informações sobre o empreendimento e definições de certos termos técnicos
citados no manual.
2. Garantias e assistência técnica:
Todas as informações a respeito de garantias e situações que acarretem a perda de garantia,
além de procedimentos para realizar chamada de assistência técnica.
3. Memorial descritivo:
Toda a parte descritiva e ilustrativa da edificação, tanto da área de uso privativo quanto da
área de uso comum. Informar o sistema construtivo empregado, a descrição dos demais
sistemas, assim como a relação dos componentes usados para os acabamentos, as cargas
estruturais e elétricas máximas admissíveis e sugestão de modelo do programa de manutenção
preventiva.
4. Fornecedores:
Relação de todos os fornecedores, projetistas e serviços de utilidade pública com seus
respectivos dados para contato.
5. Operação, uso e limpeza:
Procedimentos para operação, uso e limpeza dos equipamentos ou componentes da edificação
divididos em sistemas, descrição dos procedimentos para solicitar a ligação dos serviços
públicos e instruções para movimentações horizontais e verticais nas áreas comuns do
edifício.
6. Manutenção:
 31

Modelo de programa de manutenção preventiva, indicar a obrigatoriedade de registrar a

realização das manutenções e orientar quanto a realização de laudos inspeção de manutenção
realizados por profissionais habilitados.
7. Informações complementares:
Recomendações para o uso racional dos recursos, como água e energia elétrica, com o intuito
de incentivar a sustentabilidade, recomendações para situações de emergência com os devidos
procedimentos a serem adotados, informações sobre modificações e limitações de todos os
sistemas da edificação, informar a respeito da operação de equipamentos específicos,
relacionar todos os documentos técnicos e legais da edificação, informar a respeito da
elaboração, entrega e atualização do manual.
É interessante que os construtores/incorporadores, como já foi ressaltado, incluam o
manual nas suas ações de entrega de obra. Além de ser um direito do consumidor recebê-lo,
ainda podem assegurar maior confiança por parte dos proprietários, estabelecendo uma
relação de proximidade. Estando explícito todos os direitos e deveres de ambos os lados, evita
desinformação e problemas futuros. Também se espera que o usuário tendo acesso a todas
essas informações, se torne ciente da importância da realização das manutenções e cuidados
no uso da edificação.

3.5 GESTÃO DO SISTEMA DE MANUTENÇÃO

3.5.1 NBR 5674:2012

Para que a gestão do sistema de manutenção de edificações atue de forma satisfatória e

eficiente, é necessário atender aos requisitos impostos pela NBR 5674:2012, que são
preservar as características originais da edificação e prevenir a perda de desempenho que
decorre da degradação dos sistemas, elementos e componentes. A partir das diretrizes desta
norma, que é destinada aos proprietários e síndicos, a edificação pode obter um bom
gerenciamento e controle das manutenções, tal qual promove a realização coordenada dos
tipos de manutenções existentes.
A NBR 5674 (2012) destaca ainda que as edificações construídas mesmo antes da
divulgação desta norma no ano de 2012, devem se adequar ou criar seus programas de
manutenção aspirando a preservação das características originais da edificação. Com um
 32

programa de manutenção, que consiste na determinação das atividades essenciais de

manutenção, periodicidade, responsáveis por sua execução (se for empresa capacitada,
especializada ou equipe de manutenção local), documentos de referência e recursos
necessários, o condomínio se mantem conservado, valorizado e seguro para todos os usuários.
O programa de manutenção deve ser desenvolvido observando um planejamento anual
de atividades e tendo a presença de alguns itens, como informa a NBR 5674:2012:
- Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
- Descrição dos sistemas, materiais e equipamentos;
- Idade da edificação;
- Expectativa da durabilidade dos sistemas devendo atender a NBR 15575:2013, quando
aplicável;
- Relatórios de inspeções prediais realizadas com o comparativo entre as metas previstas e
efetivas (físicas e financeiras), relação de não conformidades encontradas e ações corretivas e
preventivas a serem tomadas;
- Solicitações e reclamações dos usuários/proprietários;
- Histórico das manutenções realizadas;
- Rastreabilidade dos serviços;
- Impactos relativos as condições climáticas e ambientais do local da edificação;
- Escala de prioridades entre os vários serviços relatados;
- Previsão financeira.
O condomínio também deve dispor de fluxo de documentação, ou seja, buscar
obedecer a ordem de arquivamento dos documentos. Além do programa de manutenção, os
registros comprobatórios de contratação e execução dos serviços e o manual de uso, operação
e manutenção devem ser arquivados e estar sobre a guarda do responsável da edificação, no
caso o síndico, a fim de resguardar e comprovar o seguimento de todas as orientações
previstas. Seguindo a ordem, como demonstra figura 8.
 33

Figura 8 – Fluxograma de documentação

Início

Manual de uso, operação e manutenção

Programa da manutenção

Registros de contratação

Registros de execução

Arquivo

Fim

Fonte: NBR 5674 (2012). Adaptado pelo autor.

3.5.2 Lei de Sitter

A maior parte dos usuários só percebe a importância da manutenção quando o

problema já existe, e ainda relutam em resolvê-lo, o que causa reparos mais trabalhosos e
custosos. A lei de Sitter mostra os impactos econômicos que a negligência da execução de
manutenções prévias (preventivas) pode oferecer ao usuário. O gasto com as intervenções
varia numa progressão geométrica de razão 5, ou seja, a cada 1 unidade financeira que é gasto
 34

em projeto, é gasto 5 em execução, 25 em manutenção preventiva e 125 em manutenção

corretiva, como demonstra a figura a seguir (VILLANUEVA, 2015).

Figura 9 – Lei de Sitter

Fonte: Sitter (1984)

Quanto aos usuários, é importante considerar a realização das manutenções

preventivas ao invés das corretivas. E em relação aos construtores/incorporadores, a atenção
quanto a fase de projeto e execução da obra, a fim de evitar que o problema possa se estender
nas fases seguintes.

3.6 INSPEÇÃO PREDIAL

Em 1975, a inspeção predial que é o check-up da edificação onde detecta e

classifica as deficiências constatadas na edificação, surgiu nos EUA como atividade
profissional, por meio de um grupo de estudos da Califórnia. No ano de 1990, foi
criada a The National Association of Certified Home Inspectors (NACHI) que em
2007, assumiu o novo nome The Inter-National Association of Certified Home
Inspectors (i-NACHI) (GOMIDE; FLORA, 2019).
No Brasil, a inspeção predial surgiu no ano de 1999 com a apresentação de um
trabalho sobre o tema no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias (COBREAP)
ocorrida em Porto Alegre/RS. O trabalho teve a autoria do primeiro autor, o
 35

engenheiro Tito Gomide que em seguida formou o primeiro grupo de estudos com a
criação da câmara de inspeção predial do IBAPE/SP. A partir deste momento, surgiram
no país vários cursos, seminários, livros e normas técnicas, o que acarretou a
divulgação da disciplina e a formação de muitos profissionais especializados na área
(GOMIDE; FLORA, 2019).
Neves e Branco (2009), definem a inspeção predial como uma vistoria a fim de avaliar
os estados de conformidade de uma edificação, considerando seus apectos de desempenho,
vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização, operação e exposição
ambiental. Através disso, ela aponta o grau de risco observado em cada uma das
inconformidades encontradas, gerando a ordem de prioridades técnicas com orientações ou
recomendações para sua correção (IBAPE/PR, 2016).
A inspeção se faz importante no auxílio a gestão da edificação, devendo ser realizada
com periodicidade regular, o que contribui para atenuar os riscos associados a perda de
desempenho. Importante ressaltar que os resultados das inspeções são referentes ao momento
em que foram realizadas, devendo ser associadas a data da vistoria correspondentes. O
objetivo da mesma inclui constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação e
seus sistemas, tendo um acompanhamento periódico ao longo da vida útil, com o propósito de
manter as condições mínimas de segurança, habitalidade e durabilidade. Consequentemente,
com o relatório emitido, poderá assim auxiliar na instrução da gestão de uso, operação e
manutenção da edificação (NBR 16747, 2020).
Portanto, a avaliação do estado de manutenção e condições de uso deve considerar as
condições do comportamento em uso dos sistemas, analisando as falhas de uso, operação ou
manutenção e comparar com as condições previstas no projeto que estejam disponíveis.
Devem ser considerados na avaliação: falhas nos elementos e sistemas construtivos, falhas
registradas nos documentos analisados quanto a manutenção, não conformidade em relação a
NBR 5674:2012 e organização das prioridades em relação as ações corretivas relatadas (NBR
16747, 2020).

3.6.1 Anomalias e falhas

 36

As anomalias são tidas como vícios construtivos que acarretam em perda de

desempenho dos sitemas da edificação e podem ser classificadas, de acordo com a NBR
16747:2020, como:
- endógenas: quando são provenientes das etapas de projeto e/ou execução da edificação.
- exógenas: quando são decorrentes de fatores externos, provocados por terceiros.
- funcionais: quando são oriundas do envelhecimento natural e término da vida útil.
Gomide, Fagundes Neto e Gullo (2009) ainda citam outro tipo de anomalia:
- naturais: quando são originárias de fenômenos da natureza (previsíveis ou não).
Já as falhas são caracterizadas pela perda de desempenho decorrente do uso, operação
e manutenção dos sistemas da edificação e são classificadas em:
- de planejamento: decorrente da falha de procedimentos do plano de manutenção.
- de execução: oriunda de falha causada na execução de serviços do plano de manutenção.
- operacional: advém de registros e controles com procedimentos inadequados.
- gerenciais: discorre da falta de controle de qualidade dos materiais e serviços de
manutenção.
Ao serem encontradas anomalias e/ou falhas na inspeção realizada, o profissional deve
investigar as suas causas, efeitos, origens, agentes causadores, como demonstra a figura
abaixo. Além de relatar as orientações e recomendações para as suas correções, gerando uma
ordem de prioridades dos serviços a fim de preservar a segurança de todos os usuários.

Figura 10 – Anomalias e falhas

Fonte: Gomide, Fagundes Neto e Gullo (2009)

 37

Obtendo um diagnóstico das falhas corretamente, são evitados retrabalhos e gastos

desnecessários, além de impedir que o problema ressurja com a situação agravada. Vale
ressaltar que a manutenção não é reforma, ou seja, não tem função de alterar as características
originais dos sistemas (IBAPE/SP, 2015).

3.6.2 Reforma de edificação

De acordo com a NBR 16280 (2015), entende-se por reforma de edificação toda e
qualquer alteração que ocorra nas condições da mesma com ou sem mudança de função,
visando recuperar, melhorar ou ampliar suas condições de uso ou segurança, habitabilidade e
que não seja manutenção. Geralmente as reformas ocorrem nas edificações para repor
sistemas que já se encontram com a vida útil ultrapassada ou para alterar características. Por
isso, se faz necessária a presença de responsáveis técnicos habilitados para sua execução, por
envolver prestações de serviços de engenharia e arquitetura (IBAPE/SP, 2015).
Assim como as manutenções, as reformas também devem ter um fluxograma de
documentação, a fim de manter registrado toda e qualquer alteração realizada. Além de um
plano de reforma apresentado por um profissional habilitado contendo informações como: as
especificações dos sistemas, apresentação dos projetos e serviços a serem realizados,
cronograma da obra e meios que garantam a segurança da edificação e dos usuários.

3.7 PATOLOGIA DAS EDIFICAÇÕES

A patologia é definida como uma não conformidade que se manifesta em algumas das
etapas de produção da edificação, seja ela em fase de projeto, fabricação, instalação,
execução, montagem, uso ou manutenção. E não consideram os problemas decorridos de
envelhecimento natural (NBR 15575, 2013). Mas ainda pode ser entendida como parte da
engenharia que estuda os sintomas, causas e origens das irregularidades encontradas nas
edificações, se tornando o estudo do diagnóstico dos problemas encontrados (HELENE,
1992).
Atualmente, a patologia da edificação é uma ciência que estuda as modificações das
condições físicas e/ou funcionais produzidas por anomalias construtivas e falhas de
 38

manutenção, tendo como base as auditorias, inspeções, perícias e ensaios técnicos realizados
nos sistemas (GOMIDE; FAGUNDES NETO; GULLO, 2009).
Vieira (2016) compara que na medicina há o estudo de doenças que é feito pela ciência
experimental denominada patologia, na engenharia este termo é designado como patologia
das construções, que tem o objetivo de estudar as manifestações e consequências que podem
afetar a vida útil da edificação.
Como citado acima, as manifestações patológicas podem surgir por diversas causas e
em todas as fases do processo de produção, mas tendem a aparecer mais no período de uso,
em decorrência da maior quantidade de tempo neste estado, como apresenta a figura 11. E
também, podem se manifestar em quaisquer dos sistemas construtivos da edificação, tais
como: estrutural, vedação, esquadrias, impermeabilização, revestimento, cobertura,
instalações elétricas, instalações hidrossanitárias e proteção contra incêndio.

Figura 11 – Etapas da produção e uso das obras civis

Fonte: Helene (1992)

O quadro 3 apresenta um resumo das principais manifestações patológicas que

ocorrem em estruturas de concreto que podem ter origens por falha de projeto, no processo
construtivo (execução) ou ausência de manutenções periódicas.
 39

Quadro 3 – Resumo das principais manifestações patológicas encontradas no concreto

Principais manifestações patológicas encontradas no concreto

1 Fissuras
2 Corrosão da armadura de aço
3 Manchas
4 Eflorescência

Fonte: Autor (2020)

O processo de deterioração natural está propício a toda edificação ao longo do tempo e

ocorre principalmente em razão das ações de intempéries e atividades relacionadas ao uso.
Quando não ocorre um tratamento especial e atento as deteriorações que aparecem, o quadro
evolui para patologias graves que afetam os sistemas e consequentemente, a durabilidade,
estética, funcionalidade, segurança e bom desempenho da edificação (LIMA, 2016).
 40

4 METODOLOGIA

A metodologia deste trabalho consistiu em um estudo de caso realizado num edifício

residencial, a fim de verificar se há aplicação de manutenções ao longo da vida útil da
edificação e possíveis problemas encontrados que estejam relacionados com a ausência de
manutenção, através de inspeção visual.
O edifício A está localizado no município de Jaboatão dos Guararapes, no Estado de
Pernambuco, conforme mapa abaixo. Foi construído e entregue por volta do ano de 1980,
possuindo 40 anos aproximadamente, apresentando configuração de: 1 pavimento subsolo
(garagens, área do gerador, área de medidores e reservatório inferior), 1 pavimento pilotis
(garagens e hall social) e 15 pavimentos tipos (4 apartamentos por andar com
aproximadamente 105m² cada, totalizando 60 apartamentos).

Figura 12 – Localização do edifício A

Fonte: IBGE (2020). Adaptado pelo autor.

 41

Foi feita uma visita técnica no dia 08/10/2020, onde foram visitadas as áreas do
subsolo, acesso ao hall pilotis e acesso a guarita; sendo analisados os seguintes sistemas:
estrutural, gerador, elétrico, combate a incêndio e fachada. A cada sistema observado com
alguma manifestação identificada, foi feito o registro fotográfico e determinado as possíveis
causas das problemáticas.
Ao síndico do edifício foram realizadas perguntas a respeito da situação do prédio e
seus sistemas quanto a realização das manutenções e programas de manutenções. Seguindo o
questionário abaixo:
1. Os proprietários possuem o Manual de Uso, Operação e Manutenção a fim de
estarem cientes quanto a realização das manutenções e cuidados com a edificação?
2. O edifício possui algum programa de manutenção predial para os sistemas? Se
não, como são realizadas as intervenções nos sistemas quando necessário?
3. Já foi realizada inspeção predial alguma vez na edificação?
 42

5 RESULTADOS E DISCUSSÃO

5.1 INFORMAÇÕES PELO QUESTIONÁRIO

De acordo com o relato do síndico através das perguntas realizadas ao mesmo,

nenhum proprietário possui o manual de uso, operação e manutenção, tendo como único
documento de informações a respeito da edificação a Convenção de Condomínio. A
edificação também não possui um programa de manutenção preventiva ou corretiva, e apenas
os elevadores e extintores possuem uma programação de inspeção regularmente. Mas nos
outros sistemas são realizadas intervenções apenas em função corretiva, quando algum deles
deixa de operar normalmente.
Em decorrência, também não são realizadas inspeções prediais com profissionais
capacitados a fim de inspecionar a edificação e observar os riscos ao qual pode estar
suscetível a segurança dos proprietários.

5.2 INSPEÇÃO VISUAL

No subsolo foi possível encontrar pontos de descolamento do revestimento que deram

origem ao aparecimento da ferragem dos elementos estruturais, como as vigas e a laje, o que
indica processo de corrosão no concreto armado. A origem desta manifestação patológica
ocorre a partir de ações químicas por agentes agressivos, como o dióxido de carbono e íons
cloretos, que atuam na ferragem fazendo com que ela se expanda e assim descole o
revestimento e fique aparente, como é possível ver nas figuras 13, 14 e 15.
 43

Figura 13 – Viga do subsolo com ferragem aparente

Fonte: Autor (2020)

Figura 14 – Fissura e ferragem aparente no subsolo

Fonte: Autor (2020)

 44

Figura 15 – Vigas desgastadas próximo a junta de dilatação no subsolo

Fonte: Autor (2020)

Outro ponto do edifício analisado, foi embaixo da escadaria de acesso ao hall social do
pilotis, onde foi encontrado ponto de ferragem aparente com processo de corrosão do concreto
armado, indicado na figura 16.
 45

Figura 16 – Ferragem desgastada pela corrosão

Fonte: Autor (2020)

Na escada em concreto do tipo caracol que dá acesso a guarita, foi verificado a mesma
manifestação de descolamento do revestimento e o aparecimento das ferragens da estrutura,
que compromete a segurança dos que precisam utilizá-la. Além disso, na figura 17 também é
possível verificar o corrimão de ferro da escada que se apresenta em estado de oxidação.
 46

Figura 17 – Escada de acesso a guarita

Fonte: Autor (2020)

No subsolo, há uma sala onde se localiza o gerador de energia, que é acionado apenas
quando há falta de abastecimento de energia da concessionária no edifício e segundo o síndico
não apresenta programa de manutenção, embora ainda esteja operando sem problemas.
Entretanto na figura 18, é possível observar sinais de degradação na parte externa do
equipamento.
 47

Figura 18 – Gerador de energia do edifício

Fonte: Autor (2020)

No sistema de combate a incêndio, foi informado que apenas os extintores apresentam

regularidade na questão de manutenção, realizando a troca dos mesmos com periodicidade.
As caixas de abrigo para a mangueira de incêndio, localizadas em cada pavimento, embora
bem sinalizadas, não são vistoriadas para a realização de manutenções.
 48

Figura 19 – Caixa de abrigo para mangueira de incêndio

Fonte: Autor (2020)

Na figura 20, é possível visualizar que não há a falta dos acessórios correspondentes
ao sistema, mas os mesmos apresentam sinais de degradação no registro utilizado para abrir e
fechar o hidrante propriamente dito.
 49

Figura 20 - Caixa de abrigo para mangueira de incêndio

Fonte: Autor (2020)

Outro local analisado foi a área dos quadros de medidores de energia elétrica no
subsolo, como identificado nas figuras 21 e 22, nota-se a presença de fusíveis, dispositivo
antigo que atualmente não é mais permitido utilizar em instalações elétricas, devendo ser
substituídos por disjuntores, para melhor segurança.
 50

Figura 21 – Quadro de medidores

Fonte: Autor (2020)

Figura 22 – Medidor com fusível

Fonte: Autor (2020)

 51

E outra manifestação encontrada no edifício foi o descolamento do revestimento da

fachada feito com pastilhas. Onde em algumas partes verifica-se que foram feitos reparos e
outras permanecem sem a proteção do revestimento, identificados nas figuras 23 e 24.

Figura 23 – Fachada do edifício

Fonte: Autor (2020)

 52

Figura 24 – Descolamento do revestimento da fachada

Fonte: Autor (2020)

Diante da inspeção visual realizada nos locais já relatados no edifício, sendo

registrados alguns sistemas, como mostrado acima, é possível notar a ausência de manutenção
em alguns dos sistemas da edificação. No sistema estrutural, alguns elementos foram
identificados com o problema de descolamento do revestimento, devido ao processo de
corrosão sofrido na armadura da estrutura.
Este problema chega a ser um dos mais identificados e preocupantes no edifício, pois
o elemento estrutural ao ter a sua armadura atacada por agentes agressivos, que dão origem a
corrosão, perdem a proteção do revestimento e a sua funcionalidade, reduzindo a sua vida útil.
 53

Com isso, podendo prejudicar a segurança de todos os proprietários se não for corrigido logo,
chegando a gerar até o colapso de toda a estrutura.
O sistema do gerador, segundo relato está em bom funcionamento quando averiguado
na última vez em que precisou ser utilizado, embora permaneça desgastado na parte externa e
sem programa de manutenção periódico, apenas sendo realizadas manutenções corretivas
quando o sistema atinge a falha. Ainda assim, pode gerar desconfortos nos usuários ao
precisar ser utilizado e não puder atender a função designada devido à falta de manutenção.
Da mesma forma, o sistema de combate a incêndio completo ao não ser atendido por
programa de manutenção, pode gerar um problema maior, como os acidentes que ele tem a
função de evitar. Pois em caso de emergência, o sistema pode não funcionar ou não operar
como deveria de acordo com o que foi designado a ele por falta de manutenção preventiva.
O sistema elétrico também não há programa de manutenção, um edifício com seus 40
anos pode ter seus sistemas desatualizados e acabarem estando vulneráveis a acidentes.
Inclusive a presença de modelos muito antigos de fusíveis no quadro de medidor, indica essa
falta de manutenção, pois o INMETRO recomenda a substituição dos fusíveis por disjuntores
pelo motivo de melhores vantagens econômicas e tecnológicas que resultam em uma melhor
segurança.
E o outro sistema relatado foi a fachada que nitidamente sofre com a ausência de
manutenção, ao apresentar o descolamento das pastilhas e consequentemente sua queda,
ocasionando a vulnerabilidade do edifício a intempéries que podem gerar infiltrações. Além
do risco de acidente ocasionado pela queda das pastilhas, o qual foi relatado que já houve caso
da pastilha cair e atingir retrovisores de carros estacionados nas garagens descobertas,
causando gastos aos proprietários dos veículos.
Com isso, vale ressaltar a importância da realização das manutenções e inspeções
regulares a fim de identificar as origens e causas exatas destas manifestações, para agir da
maneira correta com a finalidade de preservar a utilidade dos sistemas.
 54

6 CONCLUSÕES

Diante de toda a análise realizada neste trabalho, fica constatado que a realização de
manutenção predial é a melhor solução para evitar a depreciação da edificação e a perda de
desempenho dos seus sistemas, tendo como vantagens garantir a segurança, a valorização
imobiliária, além de ser a solução mais econômica.
Mas para garantir a realização das manutenções de forma adequada, se faz importante
o planejamento do sistema de manutenção que deverá fazer parte da gestão do edifício. Este
sistema deve abranger o planejamento, os projetos e todas as programações dos serviços a
serem realizados com seus intervalos de tempo.
Outro ponto importante dentro do processo de manutenção predial é a atuação dos
construtores que devem aderir a ideia da manutenção bem antes do pós ocupação, devendo
este item fazer parte do sistema de elaboração de uma obra. Mas também eles devem atuar na
questão educativa, quanto a ensinar e oferecer as ferramentas necessárias aos
usuários/proprietários, através da entrega do manual de uso, operação e manutenção no ato de
entrega do imóvel, para que o mesmo possa estar instruído para a realização das manutenções
de maneira correta.
Assim espera-se que o trabalho sirva de fonte de informação para os proprietários dos
imóveis, síndicos e construtoras, a fim de que reforcem a atenção em relação as manutenções
das edificações. Pois foi perceptível que ainda há o hábito de executar as manutenções de
forma corretiva, quando o sistema já atinge um estado avançado de degradação, o que faz o
serviço ter um custo elevado.
E com isso segue algumas sugestões para trabalhos futuros:
- Elaboração de manuais de uso, operação e manutenção para edifícios residenciais antigos
que não possuem.
- Maneiras de transmitir aos usuários, além dos manuais, as instruções para realização das
manutenções.
- Análise detalhada dos problemas encontrados no edifício.
- Elaboração de plano de manutenção para os edifícios que não possuem.
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