Cartilha do

Consultor
 ÍNDICE

1- INTRODUÇÃO ................................................................................. 3
A) Missão, Valores, Ética Crédito & Repasse
B) A CAIXA - Concessora Do Crédito
C) CCA - Importância E Competência Da Rede Parceira

2- PRÉ-VENDA .................................................................................. 7
A) Análise Cadastral - (Pesquisas, Tratamento De Restrições E Seus
Impactos Na Aprovação Do Banco)
B) Cadastro SYS - (Importância Do Cadastro Completo, Conscientização
Sobre Um Bom Cadastro)
C) Análise Documental (Documentos Exigidos)
D) Comprovantes de Renda - (Detalhado)
E) Comprovação de Endereço - (Detalhado)
F) Enquadramento (MCMV, FGTS, SBPE - Faixas De Renda, Fator Social,
Uso De FGTS)
G) Comprovação De Não Propriedade
H) Aprovação Banco (SICAQ, Aprovada/Condicionada/ Reprovada -
Mensagens Do SICAQ)

3- VENDA ......................................................................................... 28
A) Efetivação
B) Política De Crédito Vitta
C) Fiador
D) Entrevista
E) Validação Da Venda
F) Conscientização Dos Compromissos Financeiros
G) Venda Direta - Fluxo Linear
H) Venda Direta - Á Vista

4- PÓS-VENDA ............................................................................... 33
A) Esteira De Repasse - Financiamento
B) Entrevista com O Gerente E Assinatura De Financiamento
C) Registro Do Contrato
D) Cobrança De Condomínio
E) SAC
F) Renegociações
G) CRM
 1. Introdução

Olá Consultor,

Este manual tem o objetivo de ser mais um apoio em sua jornada diária,
aqui abordaremos assuntos do início ao fim do processo da venda.

O intuito é que você tenha o máximo de informações possíveis para

prestar uma consultoria ao nosso cliente e proporcionar uma excelente
experiência em realizar seu sonho na Vitta Residencial.

A Equipe de Crédito & Repasse Vitta irá te auxiliar em todos os passos de

sua negociação junto ao cliente. Te manteremos informado de todas as
novidades e mudanças que forem ocorrendo no processo de aprovação
de crédito e tornaremos o seu dia a dia mais fácil.

Desejamos que você tenha muito sucesso.

3
Vitta Residencial

Há sete anos, a Vitta Residencial Incorporadora e Construtora já

estampa sua marca no mercado imobiliário de Ribeirão Preto e região.

A empresa traz em sua trajetória o propósito de realizar sonhos e

mudar vidas, oferecendo oportunidade de melhoria de qualidade de
vida às pessoas. Para isso, possibilita a aquisição da moradia própria,
com condições facilitadas de pagamento, infraestrutura completa, além
dos atributos individuais de seus empreendimentos, que promovem a
felicidade das pessoas.

Visão
Realizar experiências inesquecíveis tornando a vida das pessoas melhor.

Missão
Entregar, com excelência, moradias econômicas, que tornem acessível o
sonho da primeira casa própria.

Valores
Ética: São todas as ações que nos deixam confortáveis diante de qualquer
pessoa e em todas as situações.
Sustentabilidade: Todas as nossas atividades devem levar em
considerações o social, o ambiental e o econômico.
Meritocracia: Gostamos de recompensar o esforço individual e o coletivo.
Felicidade: É aquilo que nos motiva a sair de casa todas as manhãs para
trabalhar.
Empreendedorismo: Somos inconformados por natureza.

Mantra
Viabilizar o primeiro imóvel para todos.

4
A Caixa - Concessora do Crédito

A CAIXA é um banco público que atua na concessão de linhas de crédito,

e ao longo de sua trajetória vem exercendo um papel fundamental no
desenvolvimento urbano e da justiça social do país, vez que prioriza
setores como habitação, saneamento básico, infraestrutura e prestação
de serviços, contribuindo significativamente para melhorar a vida das
pessoas.
É o principal banco que atua no Programa Minha Casa Minha Vida, sendo
nosso parceiro para realizar o sonho de nossos clientes.

CCA - Importância e Competência da Rede Parceira

A Rede Parceira, CCA (Correspondente CAIXA Aqui) é responsável por

significativa parcela dos negócios originados pela CAIXA, em especial nos
créditos habitacionais. Desempenha o papel de fundamental importância
no planejamento estratégico da CAIXA e promove a inclusão bancária de
grande parcela da população brasileira.
O CCA é a extensão da agência, todas as regras e procedimentos
habitacionais que a CAIXA possui são mantidas dentro do correspondente
bancário, que visa agilizar todo o processo de aprovação de crédito e
liberação de recursos.

Crédito Repasse
Parte fundamental para facilitar a conquista da casa própria dos nossos
clientes, a equipe de Crédito e Repasse da Vitta Residencial conta com
integrantes distribuídos em três ciclos operacionais:

A. Equipe de Aprovação de Crédito

Análise Cadastral - Primeiro Filtro dos Clientes.
Análise Documental - Segundo Filtro dos Clientes.

5
Análise de Risco SICAQ - Aprovação ou Reprovação do cliente junto à
CAIXA.

B. Equipe de Conformidade
Enquadramento / Baixa de FGTS / Geração de Formulários. Entrevista
com Clientes / Assinatura de Formulários.
Conformidade / Geração de Contratos / Assinatura de
Contratos.

C. Equipe de Efetivação
Efetivação das Vendas
Emissão e Pagamento de ITBI
Registro em Cartório

O foco desse time é desburocratizar todo o processo da pré-venda até

a assinatura e registro do contrato, facilitando a liberação de recursos
do banco para a construtora iniciar as obras até a entrega do sonho de
nossos clientes.
Estamos em sintonia total com a equipe comercial, dando todo o suporte
necessário para agilizar todo o processo de aprovação junto ao banco.

6
2. Pré-Venda

A. Análise Cadastral

É a primeira etapa do processo de crédito, neste momento identificamos

se o cliente possui restrições cadastrais, se possui imóvel, se possui
financiamento habitacional e se é declarante de Imposto de Renda.

Se estiver tudo ok, podemos prosseguir com a venda e iremos para

a etapa de documentação. Caso o cliente possua alguma restrição ou
impeditivos, um momento que sua consultoria é muito importante para
conseguirmos reverter a situação em uma venda futura.

Vamos Entender Melhor as Pesquisas?

A1. Pesquisa SIPES, que contempla SCPC, SERASA, SICOW, SINAD, CADIN.

7
Se verificado apontamento restritivo, é necessário que o cliente procure
o credor para regularização das pendências, após a regularização dos
débitos o cliente estará apto para solicitar a aprovação de crédito.

A2. Pesquisa referente à Débitos Relativos a Créditos Tributários

Federais e à Dívida Ativa da União.
Apontamento nessa pesquisa, para regularização é necessário que o
cliente compareça à Receita Federal.

A3. Pesquisa de Regularidade de CPF.

Apontamento nesta pesquisa, é necessário que o cliente compareça à
Receita Federal para regularização
regularização.

A4. Pesquisa IRPF, para verificação se o cliente é declarante de

Imposto de Renda.
Nesta pesquisa, é verificado se o cliente é declarante de Imposto de
Renda. Caso haja apontamento é obrigatório apresentação do IRPF
completo acompanhado do recibo de entrega.

A5.Pesquisa CADMUT
Nesta pesquisa é verificado se o cliente possui ou já possuiu imóvel
financiado pelo SFH.

A6. Pesquisa SIACI, para verificar a existência de financiamento

habitacional ativo/inativo no SFH/SFI.
Se verificada a existência de financiamento ativo, o cliente não poderá
contratar o financiamento nas linhas de crédito MCMV e CCFGTS, sendo
possível somente na CCSBPE.

Se verificada a existência de financiamento inativo, o cliente deverá

comprovar que o imóvel foi vendido e/ou não está em local impeditivo
para nova contratação.

Se verificada a existência de financiamento ativo no SFI, não será

8
impeditivo para uma nova contratação.*

B. Cadastro no SYS

O cadastro do SYS foi totalmente reformulado e tá de cara nova, agora

ele está mais completo e nos ajudará a tornar as informações que são
uma base estratégica da empresa mais precisa.

O Preenchimento correto de todos os campos é uma parte fundamental

do processo da venda, agilizando a análise de crédito e evitando reprovas
cadastrais e documentais, precisamos da ajuda de vocês para tornar o
processo mais ágil e seguro, tudo bem?

Algumas mudanças foram:

•Visual do sistema mais leve e didático;

•Tópicos mais agrupados, facilitando o preenchimento;
•Identificação pessoal e profissional mais detalhado;

Novos tópicos de preenchimento como dependentes e referências

pessoais.

9
C. Análise Documental (Documentos Exigidos)

É umas das etapas mais importantes de todo o processo da venda.

É necessária muita atenção no checklist e qualidade de toda a

documentação e ter transparência nas informações. Toda documentação
é anexada no SYS e recepcionada pela nossa equipe de aprovação que irá
analisar e dar um retorno se a documentação está correta ou precisa
de alguns ajustes, não se preocupe daremos todo apoio a você neste
momento.

Vamos conhecer melhor o checklist?

C1. Documento de Identificação (RG, CNH ou Carteira Funcional).

C2. CPF (Cadastro de Pessoa Física ou documento oficial que contenha o

referido cadastro).

C3. Certidão de Estado Civil (Certidão de Nascimento, Certidão de

Casamento, Certidão de Casamento com Averbação de Divórcio/
Separação Judicial ou Certidão de Casamento com averbação de óbito).

C4. Comprovante de Endereço (Verificar no tópico 5 os comprovantes

aceitos).

C5. Comprovante de Renda (Verificar no tópico 4 os comprovantes

aceitos).

10
C6. CTPS (Carteira de Trabalho e Previdência Social ou CNIS).

C7. Extrato de FGTS

C8. Declaração de Imposto de Renda + Recibo de Entrega (Se o

cliente for declarante. Caso o cliente tenha retificado a Declaração, é
obrigatório a apresentação da Declaração original e demais retificadoras
acompanhadas dos devidos recibos de entrega).

C9. Certidão de Matrícula de Imóvel Impeditivo, se for o caso (Verificar no

tópico 7). C10. Comprovação de Dependente, sendo:

• Se Casado: certidão de casamento e documentos pessoais do Cônjuge;

• Se União Estável para Conjugue que Não Possui Renda: escritura de
união estável reconhecida em cartório e documentos pessoais do(a)
companheiro(a);
• Se Filho Menor de 21 Anos ou menor de 24, que Estiver Cursando a
Faculdade: certidão de nascimento, acompanhada, se for o caso, de
declaração da faculdade de que o filho está cursando e documentos
pessoais do filho;
• Se Guarda Judicial de Parente de até 21 Anos de idade ou até 24, se
Estiver Cursando a Faculdade, ou, ainda, de Qualquer Idade Quando
Incapacitado, Física ou Mentalmente, Para o Trabalho: decisão judicial de
concessão da guarda, acompanhada da declaração da faculdade, se for
o caso, ou da declaração médica de incapacidade física/mental para o
trabalho e documentos pessoais de quem o(s) proponente(s) detém a
guarda;
• Se Residência Compartilhada com Parente até 3º grau: declaração de
parentesco assinada por ambos, comprovante de residência do parente
e documentos pessoais;
• Se Residência Compartilhada com Pessoa Absolutamente Incapaz, da
Qual o(s) Proponente(s) Seja(m) Tutor ou Curador: decisão judicial que
tenha nomeado o(s) proponente(s) tutor/curador;

11
D1. Assalariados

Os documentos a serem apresentados, obrigatoriamente são:

1) Holerite
2) Carteira de Trabalho
3) Extrato de FGTS

HOLERITE (Considerações importantes)

Poderá ser apresentado o documento de até 2 meses anteriores ao mês
corrente da avaliação de risco.

O documento deverá obrigatoriamente, apresentar a identificação

da fonte pagadora (Nome e/ou CNPJ), as informações cadastrais do
empregado o mês de referência e os rendimentos a que tem direito e os
descontos, se houver.

INFORMAÇÕES IMPORTANTES
Se o empregador não estiver recolhendo FGTS, apresentar o CNIS.

Se o empregador estiver recolhendo FGTS com valor divergente do

holerite.
Exemplo: Gratificação, bônus, auxílio alimentação/refeição, ajuda de
custo, vale transporte. Deve ser apresentado extrato de conta salário.

Se o empregador não estiver recolhendo o FGTS e nem o INSS, será

obrigatório apresentação de extrato de conta salário para comprovação
dos rendimentos. Nesta situação, se o cliente receber salário em mãos,
será necessário o crédito do salário em conta por 3 meses. Somente após
este período, o cliente estará apto a aprovação de crédito imobiliário.

Qualquer das situações acima, deve ser apresentado obrigatoriamente

os documentos dos últimos 03 meses, seja o holerite ou extrato de conta.

12
EMPREGADO DOMÉSTICO
Para empregado doméstico o contracheque aceito é aquele emitido pelo
site http://www.esocial.gov.br

D2. Profissionais liberais / Autônomos

Preferencialmente, apresentar a Declaração de Imposto de Renda. (Deve

ser apresentado extrato de conta bancária e/ou contas de consumo para
fundamentar os rendimentos).

Documentos alternativos:

1) Extrato de conta corrente com cheque especial; e/ou

2) Fatura de cartão de crédito em nome do titular. Obs.: A média é
considerada de acordo com o valor pago e não sobre o valor total da
fatura; e/ou
3) Outras contas de consumo. Exemplo: Contas de água, luz, telefone,
internet, TV, boletos de seguro, plano de saúde, consórcio, previdência
privada, assinatura de jornal e revista.

• Deverão ser apresentados os comprovantes dos últimos 03 meses.

• Os rendimentos sem comprovação são caracterizados pelo baixo
volume monetário, sendo aceitos como alternativa para o público que
não tem acesso a uma ocupação formal.

Atualmente o SIRIC (Sistema de aprovação CAIXA) considera a

renda informal até o limite máximo de R$ 1.904,00, por participante,
independentemente do valor de renda comprovada. Portanto, o valor de
parcela aprovado será limitado a R$ 571,19, se considerado 30% da renda
e R$ 476,00 se considerado 25% da renda.

Exemplo 1: Cliente possui renda informal de R$ 1.500,00, a capacidade

de pagamento da parcela aprovada será de R$ 450,00 se considerado

13
30% da renda e R$ 375,00 se considerado 25% da renda.

Exemplo 2: Cliente possui renda informal de R$ 2000,00, a capacidade

de pagamento da parcela aprovada será de R$ 571,19 se considerado 30%
da renda e R$ 476,00 se considerado 25% da renda. Visto que, o teto da
renda informal é de R$ 1.904,00.

Exemplo 3: Cliente possui renda mista, sendo R$ 2.000,00 de renda

formal e R$ 1.000,00 de renda informal, a capacidade de pagamento da
parcela aprovada será de R$ 600,00 se considerado 30% da renda e R$
500,00 se considerado 25% da renda. Visto que, o teto da renda informal
(R$ 1.904,00) já foi ultrapassado.

Exemplo 4: Cliente possui renda informal de R$ 2.000,00 e seu

conjugue também possui renda informal de R$ 2.000,00, a capacidade
de pagamento da parcela aprovada será de R$ 1.142,38 se considerado
30% da renda e R$ 952,00 se considerado 25% da renda. Visto que será
considerado o teto da renda informal para cada participante, ou seja, R$
571,19 + R$ 571,19 = R$1.142,38.

Contrato de Prestação de Serviços

O contrato de prestação de serviços é aquele em que um profissional

autônomo ou profissional liberal (prestador) se obriga com uma
Pessoa Física ou Pessoa Jurídica a prestação de um serviço mediante
remuneração.

Deverão ser Apresentados:

1) O contrato de prestação de serviços com firma reconhecida dos

envolvidos no contrato; e
2) Comprovantes de recebimentos, sendo aceito somente o extrato de
conta bancária com identificação do depositante.

14
Obs.: - O contrato deverá ter início no mínimo a 1120 dias.

- É necessário que o contrato tenha vínculo mínimo de doze meses de

prestação do serviço.
- O valor da renda a ser considerado é que consta no contrato, podendo
ser o valor bruto mensal ou o valor bruto do contrato dividido pelo prazo
de execução em meses.

CONTRIBUIÇÃO DO INSS

Poderá ser utilizado para comprovação de renda os recolhimentos de

valores ao INSS do contribuinte individual.

Devendo ser apresentado os 6 últimos comprovantes de contribuição.

Os pagamentos devem ser de meses consecutivos e não são aceitos

recolhimentos pagos em atraso.

Os códigos de recolhimentos aceitos são:

a) 1007 - Contribuinte Individual Mensal
b) 1163 - Contribuinte Individual Mensal

Os demais códigos não são aceitos para fins de comprovação de renda.

D3. Empresário

• Preferencialmente, apresentar a Declaração de Imposto de Renda; e/ou

• Pró-labore do último mês anterior à avaliação acompanhado dos

comprovantes de pagamentos de INSS e imposto de renda. Se não for
possível a identificação do pagamento de INSS para cada funcionário,
deverá ser apresentado a SEFIP, para a comprovação do recolhimento
individual.

15
MEI
Microempreendedor
Individual

• A comprovação dos rendimentos do Microempreendedor Individual

(MEI) é feita exclusivamente pela Declaração de Imposto de Renda
acompanhada dos 3 últimos extratos bancários.

*Observar as regras de aceitação da Declaração de Imposto de Renda

D4. Aposentados/Pensionistas

A comprovação é feita pelo Extrato de Benefício Previdenciário.

Podendo ser encaminhado:

1) O Histórico de Créditos de Benefício emitido pelo endereço

https://meu.inss.gov.br; ou

2)A Relação Detalhada de Créditos impressa nos postos de atendimento

do INSS, devendo obrigatoriamente conter o carimbo e assinatura do
servidor responsável pela emissão; ou

3) O Extrato de Benefício Previdenciário emitido por meio do terminal de

autoatendimento que o cliente recebe o crédito de benefício.

4) O Extrato de Benefício Previdenciário deve conter obrigatoriamente o
código do benefício.

16
 Os Códigos de Benefícios Permitidos Para Concessão de Crédito Estão Listados:

01 02 03 04 05 06 07 08 19 20 21 22

23 24

26 27 28 29 31 32 33 34 36 37 38 41

42 43

44 45 46 49 51 52 54 55 56 57 58 59

60 72

78 81 82 83 84 89 91 92 93 94 96

D5. Bolsista/Estagiário (CAPES/CNPQ, etc.)

Deverá ser encaminhado o Contrato de Estágio para os casos de bolsas

e estudos científicos patrocinados, juntamente com:
1) O Recibo da Instituição a qual está vinculado o bolsista; ou
2) O Extrato da Conta Bancária demonstrando o crédito.

Exceção:
Em substituição ao contrato, poderá ser encaminhado a Declaração da
Instituição a qual deve constar o
CNPJ da instituição, o valor de contrato, e assinatura do responsável pela
instituição.

Obs.: O valor de renda a ser considerado é o que consta no contrato e

não o valor do recibo.

E. Comprovação de Endereço

EXIGÊNCIAS GERAIS

17
• Os comprovantes devem ter sido postados para o endereço indicado,
não se admitido documentos emitidos pela internet ou outros meios
digitais.

• Os comprovantes devem ter data de vencimento, referência ou emissão,

conforme o caso e prevalecendo a mais recente, no máximo até o segundo
mês anterior ao da formalização da proposta coletada no SICAQ.

•No comprovante de endereço apresentado devem constar,

obrigatoriamente, as informações de:

- Logradouro
- Bairro
- CEP
- Cidade
- Unidade da Federação

TIPOS DE DOCUMENTOS

A comprovação de endereço é feita por meio dos seguintes documentos:

•Boleto Bancário de Condomínio;

•Boleto Bancário de Financiamento/Parcelamento Habitacional;
•Boleto Bancário de Mensalidade de Plano de Saúde;
•Boleto Bancário de Mensalidade Escolar;
•Carnê/Boleto Bancário de Financiamento de Bens de Consumo Duráveis
- Veículos Automotores;
•Contas de Água, Gás, Energia Elétrica ou Telefone (fixo ou móvel);
•Conta de Internet Banda Larga Fixa (residencial);
•Conta de TV por assinatura, tecnologia a cabo (TVC) ou via satélite (DTH);
•Contracheque Emitido por Órgão Público;
•DIRPF;

18
•Declaração da Organização Militar, no caso Cliente Residente em
Unidade Militar;
•Demonstrativo/Comunicado do INSS ou da RFB;
•Escritura ou Certidão de Ônus do imóvel;
•Extrato do FGTS;
•Extrato/Demonstrativo Bancário de Empréstimo/Aplicação Financeira
em Outra Conta;
•Extrato/Demonstrativo Bancário de Movimentação em Outra Conta,
Corrente ou Poupança;
•Fatura de Cartão de Crédito;
•Guia/carnê do IPTU ou IPVA;
•Infração de Trânsito;

TITULARIDADE DO COMPROVANTE

•Os comprovantes devem estar em nome do(s) cliente(s).

•Excepcionalmente serão aceitos:
- Comprovantes em nome do cônjuge, pais, tios, avós, filhos ou irmãos
do proponente, desde que comprovado o parentesco;
- Comprovantes em nome do proprietário do imóvel, acompanhado de
declaração do proprietário do imóvel confirmando a residência do cliente,
com firma reconhecida em cartório;
- Comprovantes em nome do proprietário do imóvel, acompanhado
do contrato de aluguel em vigor, com firma do proprietário do imóvel
reconhecida em cartório.

Para se enquadrar nas exceções, os comprovantes devem ser

obrigatoriamente: conta de água, gás, energia elétrica ou telefone.

USO DO FGTS E ENQUADRAMENTO NOS PROGRAMAS CCFGTS E MCMV

19
•Exclusivamente nos casos em que o imóvel residencial a ser adquirido
está localizado em município diferente da ocupação principal laboral do
cliente, a comprovação da residência deve ser feita há pelo menos 01
ano.
•O documento deve estar no nome do trabalhador, apresentar consumo
e ter vencimento no mesmo mês do ano vigente e do ano anterior, como
exemplificado abaixo:
•Conta de Luz de SET/2011 e Conta de Luz de SET/2012;
•Conta de Telefone de SET/2011 e Conta de Água de SET/2012.

Nesses casos, obrigatoriamente os comprovantes devem ser:

•Recibos de Condomínio ou de Aluguel, acompanhados do contrato de
locação registrado, na data da contratação, em Cartório de Títulos e
Documentos, ou, na falta do registro do instrumento, o contrato deve ser
apresentado acompanhado da DIRPF do trabalhador, referente ao último
exercício fiscal, em que conste a informação, em campo específico, do
pagamento de aluguel, conforme legislação vigente; ou
•Contas de Água, luz, Telefone ou Gás, TV por Assinatura ou outra Conta
de Concessionária; ou
•Fatura de Cartão de Crédito, Extratos de Conta Bancária ou de Conta
Vinculada do FGTS.

F. Enquadramento

As linhas de crédito disponíveis na CAIXA são:

MCMV - Minha Casa, Minha Vida.

CCFGTS - Carta de Crédito FGTS.
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

SOBRE O MCMV

20
O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) foi lançado em março de
2009 pelo Governo Federal. O PMCMV subsidia a aquisição da casa ou
apartamento próprio para famílias com renda até 4 mil reais e facilita as
condições de acesso ao imóvel para famílias com renda até de 7 mil na
modalidade CCFGTS.

Faixas de Rendas

RIBEIRÃO PRETO/ PIRACICABA/S.JOSE RIO PRETO/BAURU

Faixa Limite de Valor máximo Valor máximo Taxa de Juros
Renda do Imóvel do Subsídio
1,5 2.600 133.000 42.220 4,5%

2 4.000 230.000 27.420 5,0%

Não há
3 7.000 230.000 7,66%
subsídio
SERTÃOZINHO/ ARARAQUARA/SÃO CARLOS/FRANCA
Faixa Limite de Valor máximo Valor máximo Taxa de Juros
Renda do Imóvel do Subsídio
1,5 2.600 122.000 31.665 4,5%

2 4.000 180.000 20.035 5,0%

Não há
3 7.000 180.000 7,66%
subsídio
JABOTICABAL
Faixa Limite de Valor máximo Valor máximo Taxa de Juros
Renda do Imóvel do Subsídio
1,5 2.600 106.000 20.055 4,5%

2 4.000 145.000 15.815 5,0%

Não há
3 7.000 145.000 7,66%
subsídio

Exigências específicas - CCFGTS E MCMV

21
Para os Programas CCFGTS e MCMV é obrigatório a apuração da renda
familiar bruta mensal - sem deduções, o contrato deve ser assinado pelo
comprador, cônjuge/companheiro e demais participantes, independente
do regime de casamento adotado.

Para enquadramentos nos programas CCFGTS e MCMV, o proponente:

• não poderá ser detentor de financiamento habitacional ativo nas
condições do SFH, em qualquer parte do País, independente do percentual
de propriedade;

• não ser proprietário, cessionário ou promitente comprador de outro

imóvel residencial urbano, concluído ou em construção em um dos locais
abaixo:

a) No município de domicílio, incluindo os limítrofes e integrantes da

mesma região metropolitana;
b) No município de exercício de ocupação principal, incluindo os limítrofes
e integrantes da mesma região metropolitana;
c) No município onde pretende trabalhar e/ou residir.

•O prazo máximo de financiamento permitido é de 360 meses, sendo

permitido ao proponente pagar o
imóvel até 80 anos e 6 meses.

•A taxa de juros e o subsídio são de acordo com a renda bruta familiar

apresentada, sendo a renda permitida para enquadramento, de R$465,00
a R$7.000,00.

•Para financiamento em que houver mais de 1 proponente ou houver 1

proponente ou mais e ele possui dependente, este terá 30% a mais de
subsídio concedido pelo Governo Federal.

•O proponente que possuir pelo menos 36 meses de trabalho sob o

regime de FGTS, terá direito ao redutorna taxa de juros de 0,5%.

22
Segue abaixo o quadro com a demonstração de taxa de juros de acordo
com a faixa de renda:

Exigências específicas - SBPE

• O cliente deverá ser enquadrado na linha de crédito SBPE quando possuir

imóvel em local impeditivo, ou seja, no município de domicilio e/ou no
município de exercício de ocupação principal, incluindo os limítrofes e
integrantes da mesma região metropolitana;
• Ou ainda quando possuir renda bruta familiar acima de R$7.000,00;
• O prazo máximo de financiamento permitido é de 420 meses, sendo
permitido ao proponente pagar o imóvel até aos 80 anos e 6 meses de
idade;
• O valor mínimo para financiamento é de R$80.000,00.
•A taxas de juros no SBPE independe da renda apresentada pelo cliente.

23
G. Comprovante de Não Propriedade

Quem já se deparou com algum cliente que a pesquisa cadastral

é reprovada por apontamento no CADMUT ou pesquisa CIWEB? E
questionando o cliente, ele informa que não possui o imóvel?

É uma situação que gera muitas dúvidas e precisamos tomar cuidado

de como vamos comprovar a não propriedade do imóvel do cliente para
não termos problemas na aprovação do crédito. Separamos várias
situações de como o cliente pode comprovar não possuir mais o imóvel e
se enquadrar no MCMV/FGTS ou utilizar o FGTS.

G1. A comprovação é efetuada mediante apresentação

da Certidão de Inteiro Teor de Matrícula, comprovando
a venda do imóvel a terceiros.

A apresentação de Escritura Pública de Compra e Venda sem o devido

registro na matrícula do imóvel, somente será aceita no caso de
comprovação de impedimento legal para realização do devido registro
de compra e venda.

Caso o imóvel impeditivo esteja na Declaração de Imposto de Renda com

endereço incompleto, o proponente deverá fazer declaração a próprio
punho com reconhecimento de firma, informando o endereço completo,
que deve conter logradouro, número, complemento, bairro, cidade,
estado, CEP.

Na inexistência de matrícula para o imóvel impeditivo, deve ser

apresentada a Declaração/Certidão Negativa de indicador real emitida
pelo Registro de Imóveis do município onde se localiza o imóvel, atestando
a inexistência de matrícula para o referido imóvel.

G2. Cessão de direitos de programas habitacionais

24
(COHAB/CDHU).

Quando o cliente efetua a aquisição nestes órgãos, já ficam registrados

no CADMUT mesmo sem ter um registro em seu nome na matricula do
imóvel, e continuam mesmo se efetuarem a transferência por meio de
cessão de direitos.

Nestas situações, a matricula ainda continua em nome da construtora e

não haverá averbações que comprovem essa transação.

O cliente precisará procurar a CDHU/COHAB e solicitar uma declaração

que comprove que ele não é mais proprietário do imóvel, juntamente
com a matricula atualizada que comprove que o imóvel está em nome da
construtora.

G3. Usufruto

O cliente comprou um imóvel e gravou o usufruto vitalício para terceiros,

neste caso, ele pode se enquadrar no MCMV/FGTS ou utilizar o FGTS?
Não, só é permitido o enquadramento nestes programas e utilização de
FGTS, caso ele tenha recebido o imóvel por doação ou herança, tendo
gravado em matricula o usufruto vitalício em nome de terceiros.

E se o cliente é usufrutuário?

Não é permitido a concessão de financiamento, ao detentor de usufruto

de imóvel residencial em local impeditivo. Com exceção nos casos em
que o proponente renuncie expressamente a condição de usufrutuário
no Cartório de Registro de Imóveis em data anterior à assinatura.

G4. Doação para filhos menores

O cliente efetuou uma doação de seu único imóvel para seu filho menor

25
de idade. Ele pode se enquadrar no MCMV/FGTS e utilizar seu fundo de
garantia?

Não, a doação para filho de menor idade não comprova venda do imóvel,
pois o pai e a mãe são usufrutuários dos filhos menores.

G5. Separado judicialmente

O cliente é separado judicialmente, e possui um imóvel financiado com

seu ex-cônjuge. Porém, não possui direito a residir no imóvel, pois este
direto é de seu ex-cônjuge. Ele pode se enquadrar no MCMV/FGTS e
utilizar o fundo de garantia?

Sim, esta é uma exceção muito interessante. Ele apenas precisa

comprovar através da decisão judicial que destinou o direito de moradia
para seu ex-cônjuge e poderá se enquadrar nos programas e utilizar seu
FGTS, caso não possua outro imóvel.

G6. Imóvel adquirido por instrumento particular não

registrado na matrícula (Cooperativa/Companhia
habitacional/IF/ Construtora)

Deverá ser apresentado documentação fornecida pela Cooperativa/

Companhia Habitacional que demonstre que o trabalhador perdeu
a condição de proprietário de imóvel, juntamente com a certidão de
matrícula atualizada em que não consta a propriedade em nome do
proponente.

Caso o proponente não possua a escritura pública registrada na matrícula

referente a venda do imóvel impeditivo, a comprovação poderá ser feita
mediante apresentação de instrumento particular de cessão de direitos
ou de promessa de comprova e venda, que deverá ter autenticação
cartorária ou reconhecimento de firma.

26
Excepcionalmente, por meio de Certidão Negativa de Propriedade emita
pelo Cartório de Registro de Imóveis no qual consta matriculado o referido,
juntamente com a Declaração de Não Titularidade de Financiamento
ativo no SFH, firmada pela respectiva Instituição Financeira.

H. Aprovação Sicaq

Na avaliação de Risco de crédito temos 3 status, sendo eles:

APROVADA:
•O cliente tem aprovação da capacidade máxima de pagamento, ou seja,
30% da renda bruta.

CONDICIONADA:
•O cliente tem aprovação menor que 30 % da renda. Isso pode ocorrer
pelo fato de o cliente ter compromissos financeiros em outras instituições
ou ainda estar com a pontuação do score abaixo da média exigida para
aprovação da capacidade máxima de pagamento.

REPROVADA:
•Proponente/grupo familiar possui pendência. Procurar Agência de
vinculação para detalhes - Nesta situação, o cliente possui alguma
restrição interna com CAIXA, ele deve procurar uma agência para
verificação se é passível de solução.

•Proponente/grupo familiar não obteve nota mínima para aprovação

após análise de perfil - Nesta situação, o cliente está com score abaixo
do mínimo exigido pela CAIXA, ele deve procurar a CAIXA para solicitar
abertura de conta corrente e fidelização, após 30 dias poderemos solicitar
nova avaliação de crédito.

27
3. Venda
A. Efetivação

Após a aprovação no banco, daremos início à negociação com o Cliente.

Para a aquisição, será necessário apurar o valor do VGV praticado na
venda do imóvel, subtraindo o Financiamento bancário obtido, o Subsídio
adquirido pelo Governo Federal e o saldo da conta do FGTS do cliente
(quando houver utilização), que é denominado RECURSO PRÓPRIO (REC).
No caso, se o cliente que não possuir recursos para realizar o pagamento
do REC à vista, será criado é um fluxo de desembolsos mensais o qual
poderá ser composto dos seguintes tipos de parcelas:

O parcelamento REC período-obras nas parcelas citadas, estará

disponível para todos os empreendimentos comercializados. No caso de
REC Pós-Chaves será disponibilizado para empreendimentos específicos,

28
de acordo com tabela estabelecida pelos sócios-regionais.

Parcelas com valor inferior a R$100,00 reais não serão permitidas, e o

valor máximo para cada parcela deverá respeitar a política de crédito
aplicada àquele cliente.

B. Política de Crédito Vitta

Trata-se de um conjunto de normas que têm por objetivo assegurar o

cumprimento de todas as etapas do processo decisório de crédito, para
que o crédito seja concedido com elevado nível de segurança, agilidade
e qualidade. Aplica-se ao cliente que não possuir recursos para realizar
a compra de produtos Vitta à vista. A Política de Crédito passará por
atualizações mensais que serão divulgadas através dos gestores.

C. Fiador

Fiador é uma Pessoa Física que garante satisfazer ao credor uma

obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. Em caso de
clientes cujo fluxo de pagamentos não satisfaça as condições de formato
e comprometimento de renda bruta mensal com parcelas MENSAL ou
ÚNICA/PÓS OBRA, será solicitado o cadastro de FIADOR que passará
por uma análise especifica. O Fiador passará por Análise Cadastral,
Documental e SICAQ.

D. Entrevista

O cliente que não estiver enquadrado na política de crédito presente,

passará por uma entrevista presencial ou por telefone, com o
departamento de CRÉDITO E RISCO PF, o qual será responsável por
analisar as condições financeiras do proponente da compra, e orientá-
lo sobre todas as parcelas do pagamento, bem como correções de INCC,
IGPM, juros-obra etc.

29
Nesta entrevista, somente será permitida a participação do proponente
da compra e eventuais fiadores e familiares, sendo expressamente
proibida a presença de pessoa da equipe comercial e vendas (por exemplo,
corretores).

Todavia, a decisão final de aprovação deste cliente é da responsabilidade

do Diretor Regional, embasado na avaliação da entrevista realizada.

Após as vendas chegarem ao departamento de CRÉDITO E RISCO PF,

haverá o período de 2 dias úteis para a ocorrência da entrevista do cliente.

E. Validação de Venda

A validação da venda será realizada nas condições da Política de Crédito

vigente. No caso de contratos de compra e venda assinados entre o
mês anterior até o dia 06 do próximo mês contarão para o mesmo
mês. Para efetivação da venda ser concluída deverá ter a validação da
área Comercial, Jurídica e Crédito PF. Não serão efetivadas vendas com
pendências.

F. Conscientização dos Compromissos Financeiros

É de extrema importância analisar minuciosamente o comprometimento

de renda que o cliente terá nos próximos anos, e conscientizá-lo de
maneira saudável para que não se torne inadimplente no mercado e
corra o risco de perder o seu bem.

Dentre eles;

F1. REC Período-Obras - SINAL, MENSAL, ANUAL e PERIODICIDADE;

F2. REC Pós-Chaves - ÚNICA ou PÓS-OBRA (Conforme citados

anteriormente);

30
F3. INCC : Índice Nacional de Custo de Construção — é uma taxa calculada
mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para medir o aumento
dos custos dos insumos utilizados em construções habitacionais. O
índice é utilizado para reajustar as parcelas dos contratos de compras
de imóveis em fase de construção.

F4. IGP-M: É um indicador que faz as correções de alguns títulos emitidos

pelo Tesouro Nacional e Depósitos Bancários com renda pós fixados
acima de um ano.

F5. Juros-Obra: É um encargo cobrado banco desde a assinatura do

contrato de financiamento, até a entrega das chaves do imóvel e é
destinado a financiar a construção do empreendimento.

F6. Taxa à vista: É um encargo cobrado no momento da assinatura do

contrato, e varia de acordo com amodalidade contratada e chegam até
1,5% do valor do financiamento.

F7. Parcela de Financiamento + Seguro MIP + Seguro DFI

As parcelas do financiamento são compostas pelo seguro habitacional
(MIP - Morte por validez Permanente e DFI- Danos Físicos ao Imóvel) e
é uma garantia fundamental para o crédito imobiliário, com benefícios
para todas as partes envolvidas. Garante que a família permaneça com
o imóvel na falta do mutuário por morte ou invalidez permanente, e a
indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorram danos físicos
causados por riscos cobertos. E para a instituição financeira que concede
o financiamento, a quitação da dívida. Os valores serão calculados e
previstos na Simulação do Financiamento, e serão inclusos nos encargos
mensais a serem pagos pelo Cliente.

G. Venda direta - Fluxo linear

Entende-se por fluxo direto o pagamento da unidade de forma linear,

admitindo-se parcelas mensais, anuais e periodicidade no período obra.

31
Para a venda, deverá seguir as etapas abaixo:

G1. Cliente passará por Análise Cadastral e Documental.

G2. O cliente deverá comprovar renda compatível ao parcelamento da

compra, não ultrapassando 30% de comprometimento.

G3. Será enviado ao Diretor Regional e ao Gerente Regional, parecer da
área de Aprovação de Crédito juntamente com a anuência do Gestor das
áreas.

G4. O Diretor Regional ou Gerente Regional deverá responder o parecer

autorizando ou não a conclusão da venda.

H. Venda direta - á vista

H1. Cliente passará por Análise Cadastral e Documental.

H2. Se o boleto à vista estiver previsto por um prazo inferior a 30 dias a

análise Documental dispensará comprovante de renda, desde que haja
alinhamento entre os gestores do Repasse e Vendas.

H3. Desde que haja alinhamento prévio entre os gestores do Repasse e

Vendas.

32
4. Pós-venda
A. Esteira de repasse

FINANCIAMENTO (CONFERÊNCIA DE DOCUMENTOS, CADASTRO CAIXA,

BAIXA DE FGTS, ENQUADRAMENTO, ASSINATURA DE FORMULÁRIOS,
ANÁLISE CEHOP)

Com a venda efetivada, daremos início a esteira de repasse/desligamento

com o banco! O processo de desligamento é realizado por uma equipe
especializada, que irá acompanhar a evolução do processo na esteira
de repasse. Dentro da esteira de repasse, existem “STATUS” que vão
diferenciar as etapas do contrato. Dentre eles são:

Status Novo: É realizado a conferência dos documentos, cadastro do

Sicaq, comprovação de moradia e trabalho e se o cliente possui direito a

33
taxa redutora de financiamento.

Status Enquadramento: É realizado acriação da proposta nos Portais de

Habitação da CAIXA, Siopi e Ciwebeo enquadramento, ou seja, trata-se
de MCMV, CCFGTS ou SBPE. Também é realizado a seleção da unidade.

Baixando FGTS: É realizado a baixa de FGTS, quando há utilização dos

valores negociados no momento da venda, através do sistema da CAIXA
(Ciweb) e o prazo de ressarcimento da conta é de cinco dias úteis após a
solicitação.

Entrevista/Assinatura de Formulários: Os formulários a serem

assinados para proposta de financiamento são; Ficha Cadastro: É o
formulário que contém todas as informações do cliente, mediante aos
documentos apresentados na análise documental.

DAMP: Autorização de movimentação da conta do FGTS, em caso de

utilização.
Proposta de Abertura de Conta, quando o cliente não possuir.
Proposta de Cartão de Crédito e Cheque Especial, quando o cliente possuir
avaliação.

Entrevista: Será realizado a validação de todas as informações contidas

na ficha cadastro, e informados os valores a serem cobrados na
Assinatura do Contrato de Financiamento, que se referem a negociação
de INCC e TAXA À VISTA.

Crítica: Essa etapa consiste em dar tratamento no sistema onde a

proposta foi criada no STATUS enquadramento.

A Crítica irá determinar os valores de aprovação de financiamento de

acordo com a avaliação de risco realizada no Sicaq e o subsídio liberado.
Feito isso, o sistema gera a RESERVA ORÇAMENTÁRIA para a proposta e
ela estará pronta para ser encaminhada à conformidade CEHOP.

34
ANÁLISE CEHOP: A CEHOP é uma área gestora da CAIXA que tem por
objetivo analisar os documentos aprovados pelo CCA. A análise consiste
em verificar a legibilidade dos documentos apresentados comparando-
os com os dados informados nos Formulários (Ficha Cadastro e DAMP). O
prazo de validação do parecer é de cinco dias úteis após o envio do dossiê,
dependendo da demanda. É de extrema importância que os documentos
estejam legíveis para que o parecer da conformidade seja positivo, e o
prazo de desligamento seja cumprido pela equipe do Trecho 2.

B. Entrevista com o gerente e assinatura de

financiamento

ENTREVISTA CEF: Após a etapa de conformidade na CEHOP, o dossiê do

cliente será encaminhado à agência de vinculação do empreendimento.
O cliente será entrevistado pelo Gerente da CAIXA, afim de confirmar
os dados e documentos apresentados. Nessa etapa, o crédito poderá
ser aprovado ou reprovado. Sendo assim, de extrema importância
a transparência nas informações prestadas em todas as etapas do
processo.

ASSINATURA DE FINANCIAMENTO: Após ser aprovado pela Entrevista

com o Gerente, a equipe de repasse solicitará a liberação do contrato para
assinatura de financiamento. No momento da assinatura, será negociado
os valores de INCC e cobrado os valores de TAXA À VISTA, informado na
Assinatura de Formulários.

PESQUISA DE SATISFAÇÃO: É uma pesquisa elaborada pela CAIXA para

medir o nível de satisfação dos clientes com relação ao financiamento
e a prestação de serviços. A pesquisa de satisfação será respondida no
momento da assinatura.

C. Registro do contrato

Em caso de financiamento, posterior a assinatura do contrato o processo

35
será validado por uma área gestora da CAIXA e retornando à equipe
de Crédito PF que fará a ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, ou seja, o registro do
imóvel do Cliente diante das exigências do Cartório. Serão realizados os
pagamentos da GUIA de ITBI e registro. O prazo será de acordo com o
Cartório de Registro de imóveis de cada região, em média 45 dias após a
assinatura do contrato.

D. Cobrança de condomínio

D1. Para empreendimentos na Planta a responsabilidade do cliente inicia-

se a partir da Assembleia, exceto no caso de clientes não repassados e
com problemas de vistoria, que serão tratados caso a caso.

D2. Para empreendimentos entregues, a cobrança de condomínio

ocorrerá quando o cliente estiver repassado e com vistoria liberada.

E. SAC

A Vitta Residencial tem um canal de atendimento específico para atender

seu cliente, nesse canal será possível esclarecer dúvidas sobre;

E1. Informações Financeiras como saldo devedor, juros obra e INCC;

E2. Informações sobre o empreendimento, vistorias e entregas de chaves;

E3.Solicitação de extrato e demonstrativo de pagamentos para

declaração do imposto de renda;

E4. Solicitação de Boletos para adiantamento e 2º via de Boleto;

E5. Solicitação de análise para alteração de data de pagamento;

E6. Solicitação de reparos e agendamento e Assistência Técnica;

36
E7. Solicitação de Distrato;

E8. Alteração de Dados Cadastrais;

E9. Registrar alguma reclamação.

Quando o seu cliente acionar o SAC receberá um atendimento

personalizado e a solicitação é registrada em nosso sistema. Quando
a solicitação não for resolvida de forma imediata será registrada e
retornada conforme a demanda.

O cliente terá acesso ao “ESPAÇO CLIENTE” é uma área dentro no Site

da Vitta com acesso exclusivo aos clientes para solicitações de maneira
rápida e prática.

Para acessar, é preciso entrar no site www.vittaresidencial.com.br , no

menu “ESPAÇO CLIENTE” e informar o login e senha que será o número
do CPF de seu cliente sem pontos e traço. A senha de primeiro acesso
também será o número do CPF, podendo ser alterado após o primeiro
acesso.

OS CANAIS DE ATENDIMENTO VITTA RESIDENCIAL SÃO:

Telefone: 0800 761 7102

E mail: sac@vittaresidencial.com.br
Site: www.vittaresidencial.com.br

F. Renegociações

As renegociações em caso de clientes não repassados serão

encaminhadas à Assistente de Crédito Imobiliário lotada em cada House
de Vendas.

37
Em caso de cliente repassados, a negociação será encaminhada à
Cobrança.

O SAC tem alçada para negociar, em caso de Clientes Adimplentes

qualquer valor de parcela do fluxo em questão, em 3 vezes com acréscimo
de 0,5% de juros.

Em caso de clientes inadimplentes a cobrança entrará em contato para

negociação.

G. CRM

O CRM é uma ferramenta que armazena informações dos clientes como

por exemplo; nome, endereço, número de telefone, etc., suas atividades
e pontos de contato com a empresa.

Obter um CRM positivo é de extrema importância para a Vitta, podendo

avaliar índices de Atendimento e Reciprocidade para com o Cliente.

Um bom atendimento ao cliente vai muito além de ser bem-educado.

Assim como ser honesto, tratar bem os clientes não é um diferencial, mas
sim uma obrigação de qualquer pessoa que quer fazer de seu trabalho
um sucesso.

Baseado em pesquisas, gostaríamos de enfatizar os seis princípios de

um bom Atendimento;

1. Entenda seu cliente;

2. Sinta prazer em servir;
3. Não rime seu atendimento com antipatia;
4. Mantenha a comunicação com Segurança, Clareza, Objetividade
e Transparência
5. Não abandone o seu cliente;
6. Fale a língua do bom atendimento.

38