Universidade Federal Do Espírito Santo Centro Tecnológico Departamento de Engenharia Civil

UNIVERSIDADE FEDERAL DO ESPÍRITO SANTO
CENTRO TECNOLÓGICO
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL
MIQUÉIAS PEREIRA DA SILVA
GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL MEDIANTE PROPOSTA DE

ELABORAÇÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL NO CONDOMÍNIO DO
EDIFÍCIO DEMOISELLE NO MUNICÍPIO DE VITÓRIA-ES
VITÓRIA – ES
2022

Projeto de Graduação apresentado ao Departamento de

Engenharia Civil do Centro Tecnológico da Universidade
Federal do Espírito Santo, como requisito parcial para
obtenção do título de bacharel em Engenharia Civil.
Orientador: Prof. Herbert Barbosa Carneiro
Coorientador: Prof. Dr. Geraldo Rossoni Sisquini
VITÓRIA – ES
2022

Aprovado em: 25 / 08 / 2022 .
BANCA EXAMINADORA
Prof. Herbert Barbosa Carneiro – UFES (Orientador)
Prof. Dr. Geraldo Rossoni Sisquini – UFES (Coorientador)
Eng. Álvaro Severo Marcus (Examinador)
Eng. Felipe Zanoni dos Santos (Examinador)
Vitória – ES, 25 de agosto de 2022.

AGRADECIMENTOS
Primeiramente, quero agradecer a Deus, pelo dom da vida e pelo sustento que me manteve firme
e fiel durante toda essa caminhada.
A minha família representada pelo meu pai Antônio, minha mãe Michelly e meu irmão
Matheus. Obrigado pelo amor, orações, incentivos e risadas. Nada disso seria possível sem
vocês ou sequer faria sentido algum se não fosse por vocês.
Aos meus familiares pelo suporte e afago. Em especial para aqueles que já não posso mais sentir
o abraço bisavô Sebastião, bisavó Maria, tia Edna e vó Maria Fiota (em memória).
Aos meus amigos, colegas de curso e profissão pelo incentivo e parceria. Por fazer que essa
jornada fosse um pouco mais tranquila e menos turbulenta.
A empresa CT Junior (Empresa Júnior de Engenharia da UFES) que tive o privilégio de fazer
parte por 2 anos e pude fazer amigos, expandir o movimento empresa júnior (MEJ) e adquirir
experiências humanas e profissionais riquíssimas que levarei comigo.
Ao meu orientador Prof. Herbert e coorientador Prof. Sisquini pelo incentivo, conhecimento
transmitido e disponibilidade.
A Universidade Federal do Espírito Santo, inclusive todo o corpo docente do Departamento de

Engenharia Civil, que me permitiu realizar essa graduação onde levarei ricas experiências e
aprendizados para a vida profissional e pessoal.
E a todos os demais não citados, porém não menos importantes, que fizeram parte dessa
aventura.
RESUMO
SILVA, M. P. Gestão de manutenção predial mediante proposta de elaboração de plano

de manutenção predial no condomínio do edifício Demoiselle no município de Vitória-ES.
Trabalho de Conclusão de Curso. Bacharel em Engenharia Civil, Universidade Federal do
Espírito Santo. Vitória: 2022.
Ao longo dos anos, acreditava-se que as principais etapas da construção de uma edificação
estivessem relacionadas, principalmente, as etapas de pré-obra e execução (concepção de
projetos, elaboração de orçamento, planeamento e execução da obra). Entretanto, essa
mentalidade superficial não levava em consideração que a maior parte do ciclo de vida de uma
edificação está na etapa de utilização e operação do empreendimento. Recentemente, através
da elaboração de normas técnicas específicas e, principalmente, o avanço tecnológico e abertura
para discussão do tema, fez com que houvesse uma mudança significativa da percepção e
importância para a manutenção predial e seus benefícios as edificações. Porém, ainda é possível
notar a abordagem de questões relacionadas a manutenção predial como não prioritários ou até
mesmo dispensáveis. Pesquisas indicam que, em média, de cada três incidentes na construção
civil, dois estejam relacionados à deficiência ou negligência da manutenção predial. Sendo
assim, o objetivo deste estudo é investigar a gestão de manutenção predial de um condomínio
residencial multifamiliar e realizar uma proposta de plano de manutenção predial para o
condomínio, localizado na cidade de Vitória – ES. Acredita-se que a proposta de elaboração de
um plano de manutenção predial, contribuirá positivamente para a melhoria da gestão de
manutenção predial nos âmbitos da diminuição dos riscos de acidente, o aumento da segurança
e conforto dos moradores e a valorização imobiliária. Os resultados obtidos indicam que
melhorias podem ser implementadas com a utilização de ferramentas digitais específicas para
modernização da gestão, contratação de empresas e/ou profissionais capacitados com o objetivo
de prolongar o ciclo de vida útil do empreendimento.
Palavras-chave: gestão, manutenção predial, edificações, condomínios, corretiva, preventiva.

ABSTRACT
SILVA, M. P. Building maintenance management through a proposal of a building

maintenance plan in the condominium of the Demoiselle building in the city of Vitória-
ES. 2021. Graduation Project (Bachelor of Civil Engineering), Federal University of Espírito
Santo, Vitória, 2022.
Over the years, it was believed that the main stages of construction of a building were related
mainly to the pre-construction and execution stages (project conception, budgeting, planning
and execution of the work). However, this superficial mentality did not take into consideration
that most of the life cycle of a building is in the use and operation stage of the building.
Recently, through the elaboration of specific technical standards and, mainly, the technological
advancement and openness to discussion on the subject, there has been a significant change in
the perception and importance of building maintenance and its benefits to buildings. However,
it is still possible to notice the approach of issues related to building maintenance as a non-
priority or even dispensable. Research indicates that, on average, out of every three incidents
in civil construction, two are related to deficiency or negligence of building maintenance. Thus,
the objective of this study is to investigate the building maintenance management of a multi-
family residential condominium and to develop a proposal for a building maintenance plan for
the condominium, located in the city of Vitória - ES. It is believed that the proposed
development of a building maintenance plan will contribute positively to the improvement of
the management of building maintenance in the areas of reducing the risk of accidents,
increasing the safety and comfort of residents and property valuation. The results obtained
indicate that improvements can be implemented with the use of specific digital tools to
modernize management, hiring companies and/or trained professionals in order to extend the
life cycle of the building.
Keywords: management, Building maintenance, buildings, condo, corrective, preventive.

LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Desempenho de edificações com e sem manutenção................................................ 16

Figura 2: Evolução dos custos pela fase de intervenção (Regra de Sitter) ............................... 18
Figura 3: Localização do condomínio do Edifício Demoiselle ................................................ 31
Figura 4: Fachada do condomínio ............................................................................................ 32
Figura 7: Área externa frontal .................................................................................................. 33
Figura 8: Área externa frontal .................................................................................................. 34
Figura 9: Hall de entrada .......................................................................................................... 34
Figura 10: Hall de entrada ........................................................................................................ 35
Figura 11: Salão de festas 1 ...................................................................................................... 35
Figura 12:Salão de festas 2 ....................................................................................................... 36
Figura 13: Garagem G1 ............................................................................................................ 36
Figura 14: Garagem G1 ............................................................................................................ 37
Figura 15: Entrada da garagem ................................................................................................. 37
Figura 16: Garagem G2 ............................................................................................................ 38
Figura 17: Garagem G2 ............................................................................................................ 38
Figura 18: Acesso garagem G2 ................................................................................................ 39
Figura 19: Acesso garagem G1 ................................................................................................ 39
Figura 20: Hall de apartamentos (tipo) ..................................................................................... 40
Figura 21: Elevadores ............................................................................................................... 40
Figura 22: Hall de apartamentos (tipo) ..................................................................................... 41
Figura 23: Quarto 1 .................................................................................................................. 41
Figura 24: Quarto 2 .................................................................................................................. 42
Figura 25: WC social ................................................................................................................ 42
Figura 26: Sala de jantar ........................................................................................................... 43
Figura 27: Sala estar ................................................................................................................. 43
Figura 28: Dependência com WC privativo ............................................................................. 44
Figura 29: Área de serviço........................................................................................................ 44
Figura 30: Cozinha ................................................................................................................... 45
Figura 31: Varanda (vista a direita) .......................................................................................... 45
Figura 32: Varanda (vista a esquerda) ...................................................................................... 46
Figura 33: Planilha de eventos de manutenção ........................................................................ 67
Figura 34: Calendário de manutenção predial .......................................................................... 67
Figura 35: Informações detalhadas do calendário de manutenção predial ............................... 68
Figura 36: Plano de manutenção elaborado .............................................................................. 70
Figura 37: Manutenções com periodicidade de 1 mês ............................................................. 71
Figura 38: Manutenções com periodicidade de 3 meses .......................................................... 72
Figura 39: Manutenções com periodicidade de 6 meses .......................................................... 72
Figura 40: Manutenções com periodicidade de 12 meses ........................................................ 73
Figura 41: Quantidade de manutenções por mês (2023) .......................................................... 73
LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora -

Incumbência pela renovação a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades ........... 22
Quadro 2: Sistemas civis e instalações do condomínio ............................................................ 47
Quadro 3: Atividades de manutenção conforme sistema, periodicidade e responsabilidade ... 49
Quadro 4: Principais registros e documentações para manutenções prediais .......................... 64
LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Vida útil de projeto mínima ...................................................................................... 16

Tabela 2: Modelo de livro de registro de manutenções ............................................................ 63
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;
AVCB – Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros;
CAU-ES – Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo;
CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção;
CFTV – Circuito Fechado de TV;
CLT – Consolidação das Leis do Trabalho;
CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Físicas;
CREA-ES – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo;
DPS – Dispositivos de Proteção contra Surtos;
FICAM – Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção;
INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia;
IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano;
ISS – Imposto Sobre Serviço;
NBR – Norma Brasileira;
NF – Nota Fiscal;
PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional;
PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais;
RIA – Relatório de Inspeção Anual;
SPDA – Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas;
VU – Vida útil;
VUP – Vida útil de projeto;

SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS............................................................................................................... 7
LISTA DE QUADROS............................................................................................................. 9
LISTA DE TABELAS ............................................................................................................ 10
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ........................................................................... 11
SUMÁRIO ................................................................................................................................ 12
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................... 12
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ......................................................................................... 12
1.2. OBJETIVOS ...................................................................................................................... 13
1.2.1. OBJETIVO GERAL .................................................................................................. 13
1.2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................... 13
1.3. ESTRUTURA DO TRABALHO ...................................................................................... 14
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ....................................................................................... 15
2.1. MANUTENÇÃO PREDIAL ............................................................................................. 15
2.2. TIPOS DE MANUTENÇÃO ............................................................................................ 17
2.3. INSTRUÇÕES NORMATIVAS E LEIS VIGENTES ..................................................... 19
2.3.1. INSTRUÇÕES NORMATIVAS ............................................................................... 19
2.3.1.1. ABNT NBR 5674:2012 / Manutenção em Edificações – Requisitos para o sistema

de gestão de manutenção .......................................................................................................... 19
2.3.1.2. ABNT NBR 14037:2011 / Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação
e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos . 20
2.3.2. ABNT NBR 15575:2013 / Edificações Habitacionais – Desempenho ....................... 26
2.3.3. ABNT NBR 16747:2020 / Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e

procedimento ............................................................................................................................ 27
2.3.4. Lei Nº 9.418/2019 / Lei Municipal de Vitória – Apresentação do Laudo de Inspeção

Predial no âmbito do município ............................................................................................... 27
2.3.5. Lei Nº 8.666/1993 - Lei de licitações e contratos públicos ....................................... 28

2.3.6. Lei Nº 10.406/2002 – Código Civil Brasileiro........................................................... 28
2.4. GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL...................................................................... 29
3. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ................................................................. 30
3.1. MÉTODOS E FERRAMENTAS ...................................................................................... 30
3.2. ELABORAÇÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL ..................................... 31
3.2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ........................................................................ 31
3.2.2. SISTEMAS CIVIS E DE INSTALAÇÕES DO IMÓVEL ....................................... 46
3.2.3. PERIODICIDADE DE MANUTENÇÕES ............................................................... 48
3.2.4. SISTEMA DE CONTROLE E GESTÃO DE MANUTENÇÕES ............................ 62
3.2.4.1. SISTEMA DE CONTROLE .................................................................................. 62
3.2.4.2. SISTEMA DE GESTÃO ........................................................................................ 66
4. RESULTADOS E DISCUSSÕES .................................................................................. 69
4.1. PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO DEMOISELLE ..................... 69
4.2. SISTEMA DE CONTROLE E GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL ................... 70
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................................... 75
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................... 76
7. APÊNDICES .................................................................................................................... 78
12
1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
A manutenção predial é um dos principais instrumentos para que o caráter de funcionalidade e

habitabilidade das edificações sejam mantidos, uma vez que, por definição, manutenção é toda
ou qualquer intervenção realizada, com a finalidade de conservação e/ou recuperação da
capacidade funcional do elemento visando o atendimento das necessidades e proporcionando
segurança aos usuários (ABNT NBR 5674, 2012).
As atividades de manutenção predial devem ser feitas com o devido planejamento e com
profissionais e/ou empresas devidamente capacitados pois podem gerar gastos indevidos, danos
aos usuários, desvalorização do imóvel, acidentes ou até mesmo a ocorrência de falhas não
previstas. A previsão de recursos materiais, técnicos, financeiros e humanos fazem parte do
planejamento. Além, os fluxos de comunicação e atribuições entre os envolvidos devem ser
muito claros (ABNT NBR 5674, 2012).
Portanto, é extremamente relevante a investigação da gestão de manutenção em edifícios

residenciais multifamiliares por se tratar de um tema complexo que envolve as empresas de
construção civil, síndicos, proprietários do imóvel, etc. Ao propor a elaboração de um plano de
manutenção predial, acredita-se que informações relevantes possam ser extraídas desse estudo,
bem como possíveis soluções e/ou melhorias para casos semelhantes.
13
1.2. OBJETIVOS
1.2.1. OBJETIVO GERAL
Investigar a gestão de manutenção predial de um condomínio residencial multifamiliar e

realizar uma proposta de plano de manutenção predial para o condomínio do edifício
Demoiselle, localizado na cidade de Vitória – ES.
1.2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Para alcançar o objetivo geral, os seguintes objetivos específicos foram necessários ao longo
desta pesquisa:
• Revisar a literatura (normas técnicas, leis e instruções) de manutenção de edificações

do tipo multifamiliar;
• Caracterizar a edificação e identificar dos seus diversos sistemas existentes;
• Definir as periodicidades das atividades de manutenção preventiva conforme sistemas
existentes com base nas instruções normativas existentes;
• Elaborar um modelo de controle e de gestão de manutenção preventiva predial;
• Elaborar um calendário de manutenções preventivas;
• Analisar os cenários com a implantação do plano de manutenção;
14
1.3. ESTRUTURA DO TRABALHO
Além deste capítulo este trabalho possui mais 4 capítulos organizados conforme a descrição a
seguir:
No capítulo 1, faz-se considerações iniciais, conceituando a gestão da manutenção predial, bem

como a apresentação dos objetivos gerais e específicos e a organização estrutural do trabalho.
O Capítulo 2, inicia-se a revisão bibliográfica sobre o tema do estudo, define e classifica os

tipos de manutenção predial e sua gestão, apresenta as principais instruções normativas em
vigor, discutindo a relevância e importância da inspeção e manutenção predial, apontando para
o possível uso na detecção de patologias que poderão acometer as edificações no decorrer da
vida útil das edificações.
O Capítulo 3 traz a metodologia empregada e os procedimentos utilizados no levantamento de

dados e as técnicas empregadas no processamento dos dados.
O Capítulo 4, por sua vez, apresenta os resultados e discussões. Por fim, o Capítulo 5 com a
considerações finais.
15
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1. MANUTENÇÃO PREDIAL
A manutenção de edificações é um tema muito relevante no setor da construção civil, superando

a cultura tradicional de se pensar o processo de construção de forma limitada, desde sua
concepção até o momento quando a edificação é finalizada e entregue para uso (NBR
5674:2012).
A manutenção é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a

capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes de atender as necessidades e
segurança dos seus usuários (NBR ABNT 14037:2011).
Entretanto, as edificações apresentam uma característica singular se comparada a outros

produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste
tempo de serviço devem apresentar condições adequadas de desempenho e funcionalidade ao
uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades
técnicas iniciais. Considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples
substituição por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido
pelos seus usuários é inaceitável do ponto de vista ambiental e inviável economicamente (NBR
5674:2012).
O desempenho de uma edificação pode ser mensurado pelo seu comportamento quando em uso.
Podemos associar ao seu desempenho o período temporal na qual a edificação e seus sistemas
atendem às especificações para os quais foram projetados, o que chamados de vida útil (VU).
Cada sistema da edificação possui uma vida útil de projeto (VUP) mínima de acordo com a
norma, considerando a periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR
5674:2012 e especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção entregue ao
usuário elaborado em atendimento à ABNT NBR 14037:2011 (NBR ABNT 15575:2013).
16
Tabela 1: Vida útil de projeto mínima
Sistema VUP mínima em anos

Estrutura ≥ 50 (Conforme NBR 8681)
Pisos internos ≥ 13
Vedação vertical externa ≥ 40
Vedação vertical interna ≥ 20
Cobertura ≥ 20
Hidrossanitário ≥ 20
Fonte: ABNT NBR 15575-1 (2013)
Na Figura 1, pode-se verificar a influência das ações de manutenção em uma edificação, as

quais são necessárias para garantir ou prolongar a VUP. Nesse cenário, o manual do usuário é
fundamental pois caso não se realize as manutenções indicadas, corre-se o risco de a VUP não
ser atingida.
Figura 1: Desempenho de edificações com e sem manutenção
Fonte: Possan e Demoliner (2013)

17
2.2. TIPOS DE MANUTENÇÃO
Para Gomide et al. (2006), os serviços de manutenção podem ser classificados de acordo com
as seguintes modalidades:
Manutenção preditiva: atividade que visa analisar os sistemas e equipamentos durante a
operação, e, baseado no seu desempenho e comportamento, prever possíveis anomalias ou
falhas. Os dados obtidos são utilizados como base para direcionar as ações da manutenção
preventiva;
Manutenção preventiva: atividade realizada antes da ruptura dos componentes, ou seja, é

programa para datas específicas, com base em critérios estatísticos ou dados de intervenções
passadas;
Os custos com a manutenção preventiva devem ser encarados como investimento

patrimonial da edificação. Desse modo, os valores gastos com as atividades do plano e
estratégia geral da manutenção adotada são facilmente justificados. A diminuição dos
desgastes naturais, o aumento da vida útil, a recuperação de níveis de desempenho e redução
de custos e despesas gerais são justificativas que corroboram o investimento nas atividades
de manutenção para que, consequentemente, evitem a parada e a falha da operação
(GOMIDE et al, 2006).
Manutenção corretiva: atividade realizada após a falha ou ruptura do componente/sistema, que
visa a reparação dos pontos defeituosos. Portanto, implica na paralisação parcial ou total de um
sistema;
Manutenção detectiva: atividade que visa detectar as possíveis causas das falhas ou anomalias,
servindo como base para as ações do plano de manutenção, possibilitando que se entre com
providencias na origem do problema, não somente no trato dos efeitos.
É necessário diferenciar serviços de manutenção de serviços de reforma. A manutenção visa

assegurar o grau de desempenho mantendo as características iniciais de projeto da edificação.
Os serviços de reforma alteram as condições existentes, mesmo que mantenha sua função, com
o intuito de recuperar, aprimorar ou ampliar as condições de habitabilidade, uso e segurança
(ABNT NBR 16280:2020).
Dentre os tipos de manutenções supracitados, cada um deles possui um custo diferente atrelado.
Adiar ou não executar uma ação de manutenção aumenta os custos, pois potencializa os efeitos
dos danos (CARLINO, 2012).
18
Figura 2: Evolução dos custos pela fase de intervenção (Regra de Sitter)
Fonte: Sitter (1984) apud Helene (1997)
A Figura 2 ilustra a Regra de Sitter, que afirma que sempre que houver um adiamento na
intervenção das atividades necessárias de manutenção ocorre um aumento dos custos. Os custos
de manutenção aumentam seguindo uma progressão geométrica, sendo a falta de planejamento
o fator causador dos gastos desnecessários e das correções cada vez mais complexas
(CARLINO, 2012).
Uma ferramenta útil de verificação e correta aplicação de manutenção das edificações em geral
é a inspeção predial. Essa ferramenta é muito importante para a avaliação das condições gerais
de conservação das edificações, uma vez que atesta se os procedimentos de manutenção
adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer dados para o programa de
manutenção, através das recomendações técnicas indicadas (ABNT NBR 15575:2013).
A inspeção predial é uma vistoria técnica isolada ou combinada das condições técnicas, de uso
e de manutenção da edificação e seu produto é um laudo técnico, que classifica as
irregularidades encontradas quanto ao grau de risco e de urgência. Além, propõe ações de
correção e as organiza em níveis de prioridade (IBAPE-SP, 2012).
Fazer uso das inspeções prediais como forma de marcos temporais de avaliação da edificação
é uma prática muito importante, ou seja, realizar inspeções no ato da entrega do
empreendimento, próximo ao fim da garantia da obra, antes do início de grandes obras na
vizinhança, conseguimos obter parâmetros para comparação entre cada situação (CASTRO,
2007).
19
2.3. INSTRUÇÕES NORMATIVAS E LEIS VIGENTES
2.3.1. INSTRUÇÕES NORMATIVAS
2.3.1.1. ABNT NBR 5674:2012 / Manutenção em Edificações – Requisitos para o sistema

de gestão de manutenção
Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações,

visando a preservação das características originais da edificação e prevenção da perda de
desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes (ABNT
NBR 5674:2012).
A gestão do sistema de manutenção deve considerar características como a tipologia, uso

efetivo, tamanho, complexidade e localização da edificação e seus sistemas. Na organização da
gestão do sistema de manutenção, deve ser prevista infraestrutura material, técnica, financeira
e de recursos humanos, capaz de atender aos diferentes tipos de manutenção como a
manutenção preventiva e corretiva. A execução das manutenções prediais pode ser executada
por empresa capacitada1, especializada2 ou equipe de manutenção local3, desde que esteja
especificado no programa de manutenção. (ABNT NBR 5674:2012).
Como recomendação, a Norma nos orienta a avaliar e estabelecer os indicadores de eficiência

da gestão do sistema de manutenção de forma periódica, de forma a contemplar os seguintes
parâmetros a serem adaptados em função da complexidade do empreendimento:
a) Atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme descrito na

ABNT NBR 15575-1/6:2013;
b) Prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão de serviço de
manutenção;
c) Tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência;
d) Periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de
operação,
1
Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional
habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.
2
Organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência
técnica específicas.
3
Pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de
prevenção de riscos e acidentes.
20
e) Uso e manutenção da edificação;

f) Registros das inspeções, de acordo com o fluxo de documentação conforme o item 7.2
desta Norma.
2.3.1.2. ABNT NBR 14037:2011 / Diretrizes para elaboração de manuais de uso,

operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos
conteúdos
Esta Norma estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a
serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção das edificações elaborado e entregue
pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente (ABNT NBR 14037:2011).
O manual do usuário visa, de forma geral:
a) informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação

construída;
b) descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e
manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;
c) em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o condomínio com relação
às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação,
e de condições de utilização da edificação;
d) prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado; e
e) contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.
Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves, aos primeiros
proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso privativo,
incluindo também informações julgadas necessárias sobre sistemas, elementos e componentes,
instalações e equipamentos de áreas comuns. Além, deverá ser entregue ao primeiro
representante legal do condomínio, um exemplar do manual específico às áreas comuns e seus
equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados “como construídos” e
especificações técnicas, indicados no Anexo A desta Norma (ABNT NBR 14037:2011).
Em casos em que o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, o mesmo deve entregar
uma cópia do manual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e prescrições
contidas no manual. O manual deve conter uma advertência explícita ao proprietário ou
condomínio a respeito de sua responsabilidade pela atualização obrigatória do conteúdo do
21
manual quando da realização de modificações na edificação em relação ao originalmente

construído e documentado no manual original (ABNT NBR 14037:2011).
Em complemento a esta advertência, deve-se, no mínimo:
a) expressar que a atualização deve necessariamente incluir a revisão e correção de todas

as discriminações técnicas e projetos da edificação, além da revisão do manual;
b) informar que a atualização do manual pode ser feita na forma de encartes que
documentem a revisão de partes isoladas, identificando-se no corpo do manual os itens
revisados, ou na forma de uma nova estrutura do manual, dependendo da intensidade
das modificações realizadas na edificação;
c) informar que a atualização do manual é um serviço técnico, que deve ser realizado por
empresa ou responsável técnico;
d) recomendar ao proprietário da edificação ou condomínio que as versões desatualizadas
do manual sejam claramente identificadas como fora de utilização, devendo, porém, ser
guardadas como fonte de informações sobre a memória técnica da edificação.
A Erro! Fonte de referência não encontrada., nos orienta quanto a incumbência pelo f
ornecimento inicial dos principais documentos que devem fazer parte da documentação do
condomínio, sendo que alguns deles são entregues pela construtora ou incorporadora e os
demais devem ser providenciados pelo condomínio.
22
Quadro 1: Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora - Incumbência pela
renovação a cargo do proprietário ou condomínio e periodicidades
INCUMBÊNCIA
INCUMBÊNCIA
PELO PERIODICIDADE DA
DOCUMENTO PELA
FORNECIMENTO RENOVAÇÃO
RENOVAÇÃO
INICIAL
Pelo proprietário quando
Construtora ou
Manual do proprietário Proprietário houver alteração na fase
incorporadora
de uso
Pelo condomínio quando

Construtora ou
Manual das áreas comuns Condomínio houver alteração na fase
incorporadora
de uso ou legislação
Certificado de garantia dos Construtora ou A cada nova aquisição/

Condomínio
equipamentos instalados incorporadora manutenção
Construtora ou A cada nova aquisição/
Notas fiscais dos equipamentos Condomínio
incorporadora manutenção
Manuais técnicos de uso,
Construtora ou A cada nova aquisição/
operação e manutenção Condomínio
incorporadora manutenção
dos equipamentos instalados
Construtora ou
Auto de conclusão (habite-se) Não há Não há
incorporadora
Não há, desde que
Alvará de aprovação Construtora ou inalteradas as
Não há
e execução de edificação incorporadora condições do
edifício
Não há, desde que
Alvará de instalação de Construtora ou inalteradas as
Não há
elevadores incorporadora condições do
edifício
Alvará de funcionamento de Construtora ou
Condomínio Não há
elevadores incorporadora
Auto de vistoria de corpo de Construtora ou Verificar legislação
Condomínio
bombeiros (AVCB) incorporadora estadual específica
Projeto Construtora ou
Não há Não há
aprovado incorporadora
Projetos legais
Construtora ou
Incêndio Não há Não há
incorporadora
Projetos aprovados em Construtora ou
Não há Não há
concessionárias incorporadora
Construtora ou
Projetos executivos (ver 5.7.5.2) Não há Não há
incorporadora
23
INCUMBÊNCIA
INCUMBÊNCIA
DOCUMENTO PELA
RENOVAÇÃO
INICIAL
Construtora ou
Memorial de incorporação Não há Não há
incorporadora
Condomínio
Importante:
Especificação, instituição de
A minuta é de Não há Não há
condomínio
responsabilidade do
Incorporador
Ata da assembleia de instalação A cada alteração do
Condomínio Condomínio
do condomínio (registrada) Síndico
Convenção condominial Condomínio Condomínio Quando necessário
Condomínio
Importante:
Regulamento interno A minuta é de Condomínio Quando necessário
responsabilidade do
Incorporador
Relação de proprietários Condomínio Condomínio A cada alteração
Construtora ou
Licenças ambientais Condomínio Quando necessário
incorporadora
Termos de ajustamento de Construtora ou
Condomínio Quando necessário
conduta ambientais (TAC) incorporadora
Recibo de pagamento do IPTU
do último ano de obra, boletos
de IPTU a serem pagos, cópia do Construtora ou
Condomínio Não há
processo de desdobramento do incorporadora
IPTU
e carnês IPTU desdobrado
Recibo de pagamento da
Construtora ou
concessionária de energia Condomínio Não há
incorporadora
elétrica (último pagamento)
Recibo de pagamento da
Construtora ou
concessionária de água e esgoto Condomínio Não há
incorporadora
(último pagamento)
Atestado do start-up Construtora ou
Não há Não há
do gerador incorporadora
No primeiro ano e depois
a cada três anos para
Certificado de abrangência do Construtora ou edifícios residenciais e
Condomínio
grupo gerador incorporadora comerciais e a cada dois
anos para locais de
reunião de público
24
INCUMBÊNCIA
INCUMBÊNCIA
DOCUMENTO PELA
RENOVAÇÃO
INICIAL
Certificado de limpeza,
Construtora ou
desinfecção e potabilidade dos Condomínio A cada seis meses
incorporadora
reservatórios de água potável
Declaração de limpeza do poço
Construtora ou
de esgoto, poço de água servida, Condomínio A cada ano
incorporadora
caixas de drenagem e esgoto
Relatório de vistoria de entrega Construtora ou
Não há Não há
de obra incorporadora
Relação de equipamentos,
móveis, eletrodomésticos,
Construtora ou
objetos de decoração entregues Não há Não há
incorporadora
ao condomínio (quando
aplicável)
Cadastro do condomínio no
Condomínio Condomínio Não há
sindicato patronal
Atestado de instalação de gás e
instalações hidráulicas e outras Construtora ou Verificar legislação
Condomínio
instalações prediais (quando incorporadora específica
aplicável)
Construtora ou Verificar legislação
Atestado de instalações elétricas Condomínio
incorporadora específica
Atestado – Sistema de proteção Construtora ou
Condomínio A cada ano
a descarga atmosférica (SPDA) incorporadora
A cada cinco anos para
edificações residenciais
Medição ôhmica (com
Construtora ou ou comerciais e três anos
terrômetro calibrado e Condomínio
incorporadora para edificações com
aferido pelo Inmetro)
grandes concentrações
públicas
Sugestão ou modelo de
Construtora ou
programa de manutenção Não há Não há
incorporadora
preventiva
Sugestão ou modelo de lista de
Construtora ou
verificação do programa de Não há Não há
incorporadora
manutenção preventiva
Livro de atas de assembleias/
Condomínio Condomínio A cada alteração
presença
Livro do conselho consultivo Condomínio Condomínio A cada alteração
Inscrição do edifício na Receita A cada alteração do
Federal (CNPJ) síndico
Inscrição do condomínio no ISS Condomínio Condomínio Não há
Inscrição do condomínio no
Condomínio Condomínio Não há
sindicato dos empregados
25
INCUMBÊNCIA
INCUMBÊNCIA
DOCUMENTO PELA
RENOVAÇÃO
INICIAL
Apólice de seguro de incêndio
ou outro sinistro que cause
Condomínio Condomínio A cada ano
destruição (obrigatório) e outros
opcionais
Relação de moradores Condomínio Condomínio A cada alteração
Procurações (síndico,
Condomínio Condomínio A cada alteração
proprietários etc.)
Documentos de registros de A cada alteração de
funcionários do condomínio de Condomínio Condomínio funcionário, quando
acordo com a CLT aplicável
Cópia dos documentos de A cada alteração de
registro dos funcionários Condomínio Condomínio funcionário, quando
terceirizados aplicável
Programa de prevenção de riscos
ambientais (PPRA)
Programa de controle médico de A cada ano, quando
saúde ocupacional (PCMSO) aplicável
Atestado de brigada de incêndio Condomínio Condomínio A cada ano
Relatório de inspeção anual dos
elevadores (RIA)
Contrato de manutenção de
Condomínio Condomínio Validade do contrato
elevadores
Contrato de manutenção de
gerador
Contrato do sistema e
instrumentos de prevenção e Condomínio Condomínio A cada ano
combate a incêndio
Certificado de teste dos
Construtora ou Verificar legislação
equipamentos de combate a Condomínio
incorporadora vigente
incêndio
Livro de ocorrências da central
Condomínio Condomínio A cada ocorrência
de alarmes
Certificado de desratização e
Condomínio Condomínio A cada seis meses
desinsetização
Não há (desde que
Cadastro do condomínio junto às Construtora ou
Condomínio inalteradas as
concessionárias de serviços incorporadora
condições do edifício)
Fonte: ABNT NBR 14037 (2011)
26
2.3.2. ABNT NBR 15575:2013 / Edificações Habitacionais – Desempenho
Esta norma explora conceitos que muitas vezes não são considerados em Normas prescritivas
específicas como, por exemplo, a durabilidade dos sistemas, a manutenibilidade da edificação,
o conforto tátil e antropodinâmico dos usuários (ABNT NBR 15575:2013). Contém as
seguintes partes:
• Parte 1: Requisitos gerais;

• Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;
• Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;
• Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas;
• Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas; e
• Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.
A NBR 15575:2013 foi uma das primeiras Normas no que diz respeito a qualidade dos das
edificações da construção civil. Um dos grandes desafios é a distribuição de responsabilidades
entre os membros que compõem a indústria da construção civil, porém através dessa Norma é
possível realizar a segmentação de atribuições e responsabilidades entre projetistas,
construtores, usuários e fabricantes/construtores.
Os requisitos dos usuários devem atender a segurança (estrutural, contra o fogo e uso/operação),
habitabilidade (estanqueidade, desempenho térmico, acústico e lumínico, saúde, higiene e
qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil e antropodiânico) e
sustentabilidade (durabilidade, manutenibilidade e impacto ambiental) (ABNT NBR
15575:2013).
Os requisitos dos usuários supracitados foram usados como referência na elaboração dos
requisitos de desempenho e critérios de desempenho. Os requisitos de desempenho são
condições que expressam qualitativamente os atributos que a edificação habitacional e seus
sistemas devem possuir, de modo a garantir o atendimento aos requisitos do usuário. Já os
critérios de desempenho são as especificações quantitativas dos requisitos de desempenho,
expressos em termos de quantidades mensuráveis (ABNT NBR 15575:2013).
O conceito de Vida Útil (VU), definido como o período que a edificação e/ou seus sistemas
estão disponíveis, ou seja, se submetem às atividades para as quais foram projetados
considerando a periodicidade e correta execução de manutenção, mostra a importância do plano
27
de manutenção predial para a compreensão e aplicabilidade do conceito de VU (ABNT NBR

15.575:2013).
2.3.3. ABNT NBR 16747:2020 / Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e

procedimento
Esta Norma fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção

predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da
atividade. Pode ser aplicada em edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para
avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional
habilitado (ABNT NBR 16747:2020).
A inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada
com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos
associados à perda do desempenho (ABNT NBR 16747:2020).
É válido ressaltar que a inspeção predial não substitui as atividades de inspeções periódicas que
fazem parte dos programas de manutenções conforme NBR 5674, que devem ser previstas nos
manuais elaborados conforme a NBR 14037 (ABNT NBR 16747:2020).
2.3.4. Lei Nº 9.418/2019 / Lei Municipal de Vitória – Apresentação do Laudo de Inspeção

Predial no âmbito do município
A lei sancionada pelo então Prefeito de Vitória Luciano Santos Rezende em 2019 traz a
obrigatoriedade de apresentação de laudo de inspeção predial para edificações quanto a área,
tipo, altura, ocupação e carga de incêndio. O laudo deverá ser apresentado junto à Prefeitura
Municipal em até 10 (dez) anos após a concessão do certificado de conclusão da obra (sendo
necessário sua renovação a cada 10 (dez) anos. Para os casos de certificados emitidos a mais de
10 anos, o prazo para apresentação reduz para 2 (dois) anos. O laudo deverá ser realizado por
profissional habilitado com registro no CREA-ES ou CAU-ES. Os sistemas que devem ser
avaliados na inspeção predial são, principalmente, os seguintes: estrutura, vedação,
impermeabilização, equipamentos permanentes, instalações hidráulicas em geral, instalações
de gás, instalações elétricas, revestimentos internos, cobertura, telhados, combate a incêndio e
proteção contra descargas atmosféricas (LEI Nº 9.418/2019).
28
Porém, com a aprovação do Projeto de Lei n° 74/2022, de autoria dos então vereadores
Armandinho Fontoura e Davi Esmael, a obrigatoriedade passou a ser apenas da apresentação
do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações existente, deixando de ser
considerada uma infração a apresentação do laudo de inspeção predial.
2.3.5. Lei Nº 8.666/1993 - Lei de licitações e contratos públicos
Com relação a obrigatoriedade do contratado em cumprir correções e reparos, o Art. 69 desta

lei diz que:
“O contratado é obrigado a reparar, corrigir, remover, reconstruir ou substituir, às suas

expensas, no total ou em parte, o objeto do contrato em que se verificarem vícios,
defeitos ou incorreções resultantes da execução ou de materiais empregados.”
2.3.6. Lei Nº 10.406/2002 – Código Civil Brasileiro
Com relação ao prazo irredutível de garantia, o Art. 618 desta lei diz que:
“Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o
empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco
anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do
solo.”
29
2.4. GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL
A gestão de manutenção estruturada minimiza os riscos e reduz os gastos durante a vida útil da
edificação, tanto aqueles derivados dos custos das inspeções quanto dos custos consequentes
das ações de manutenção e reparo, além dos custos devido às falhas (SILVA; OLIVEIRA;
2008).
A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas

edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são
essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada (ABNT
NBR 5674:2012).
Para atingir maior eficiência e eficácia na administração de uma edificação ou de um conjunto

de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em
um sistema na gestão da manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo
(ABNT NBR 5674:2012).
É muito importante encarar os custos com de manutenção como um investimento patrimonial

da edificação. Assim, tais custos serão facilmente justificados, uma vez que se evita a
interrupção das operações nas edificações (CARLINO, 2012).
30
3. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
3.1. MÉTODOS E FERRAMENTAS
Antes de iniciar a elaboração do plano de manutenção, foram adotadas fontes primárias e

secundárias de pesquisa, tais como: revisão bibliográfica, análise de documentos e leis,
conhecimento de processos de solicitação dos serviços de manutenção predial existentes, entre
outros. Num primeiro momento fez-se uma revisão bibliográfica para uma maior compreensão
com relação ao assunto. Foram utilizadas monografias, artigos, livros, dissertações, teses e leis
federais e municipais.
A proposta do plano de manutenção predial foi elaborada para o condomínio do edifício

Demoiselle, localizado em Vitória – ES. A elaboração da proposta seguiu os passos conforme
abaixo:
• Caracterização do objeto de estudo (imóvel);

• Identificação dos sistemas civis e de instalações existentes no imóvel;
• Categorização dos sistemas em “área comum” e “área privativa”;
• Definição da periodicidade de manutenção para cada atividade vinculada aos sistemas
e/ou equipamentos conforme recomendações da ABNT NBR 5674:2012;
• Elaboração de tabela de controle de registros de manutenções, documentação e gestão
de manutenções;
31
3.2. ELABORAÇÃO DE PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL
3.2.1. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
O condomínio escolhido para o estudo fica localizado na Rua Pedro Daniel, 90, Barro
Vermelho, Vitória – ES, CEP: 29.057-600.
Figura 3: Localização do condomínio do Edifício Demoiselle
Fonte: do Autor (2022)
O edifício Demoiselle possui as seguintes características:
• Edifício residencial multifamiliar com, aproximadamente, 4850m² de área construída;

• 02 (dois) pavimentos de garagem (subsolo 1 e 2) com total de 32 vagas de veículos;
• 02 (dois) elevadores (serviço e social);
• Térreo (03 apartamentos, guarita/portaria, 02 salões de festa, circulação, hall de entrada
e elevadores, depósito/copa, jardim central de resíduos sólidos, entre outros ambientes);
• 1º até 5º andar com 06 apartamentos/pavimento com, aproximadamente, 115m² cada
apartamento (sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço, dependência com
banheiro, quarto 1, quarto 2, WC social e suíte) e pavimento da cobertura com 02
apartamentos;
32
Nas figuras abaixo, apresenta-se o condomínio do edifício Demoiselle.
Figura 4: Fachada do condomínio

33
Figura 7: Área externa frontal

34
Figura 8: Área externa frontal
Figura 9: Hall de entrada

35
Figura 10: Hall de entrada
Figura 11: Salão de festas 1

36
Figura 12:Salão de festas 2
Figura 13: Garagem G1

37
Figura 15: Entrada da garagem

38

39
Figura 18: Acesso garagem G2
Figura 19: Acesso garagem G1

40
Figura 20: Hall de apartamentos (tipo)
Figura 21: Elevadores

41
Figura 22: Hall de apartamentos (tipo)
Figura 23: Quarto 1

42
Figura 24: Quarto 2
Figura 25: WC social

43
Figura 26: Sala de jantar
Figura 27: Sala estar

44
Figura 28: Dependência com WC privativo
Figura 29: Área de serviço

45
Figura 30: Cozinha
Figura 31: Varanda (vista a direita)

46
Figura 32: Varanda (vista a esquerda)
3.2.2. SISTEMAS CIVIS E DE INSTALAÇÕES DO IMÓVEL
Para facilitar a compreensão dos responsáveis da execução do plano de manutenção, foram

identificados todos os sistemas civis e de instalações presentes no edifício conforme quadro
abaixo. Além, o plano de manutenção foi segmentado em áreas comuns e áreas privativas
devido a responsabilidade compartilhada para a sua execução.
As áreas comuns são os locais e equipamentos de uso coletivo entre os usuários. A

responsabilidade da gestão de manutenção dessas áreas é do síndico do condomínio. As áreas
privativas são locais e equipamentos privados de cada morador em seu respectivo apartamento.
A responsabilidade da gestão de manutenção dessas áreas é dos proprietários dos imóveis.
47
Quadro 2: Sistemas civis e instalações do condomínio
ÁREA SISTEMAS CIVIS E/OU INSTALAÇÕES

ÁREAS COMUNS Alvenaria de vedação
Antena coletiva
Automação de portões
Cerca elétrica
Cobertura
Elevadores
Esquadrias de alumínio
Esquadrias de ferro e aço
Esquadrias de madeira
Estrutura de concreto armado
ETE – estação de tratamento de efluentes
Iluminação de emergência
Impermeabilização
Instalações elétricas
Instalações hidráulicas – água não potável
Instalações hidráulicas – água potável
Louças e metais sanitários
Paisagismo (jardins externos)
Pinturas, texturas e vernizes (interno e externo)
Piso cimentado, piso acabado em concreto e contrapiso
Portas automáticas
Rejuntes
Revestimento cerâmico
Revestimento de paredes e tetos em argamassa, gesso ou
forro de gesso
Revestimento de pedras naturais
Revestimento externo e fachada
Sistema de aquecimento solar
Sistema de ar condicionado, ventilação e exaustão
Sistema de gás encanado
Sistema de proteção contra descargas atmosféricas –
SPDA
Sistema de proteção contra incêndio
Sistemas eletrônicos – segurança, áudio e vídeo (CFTV)
Tacos, assoalhos e pisos laminados
Vidros
Alvenaria de vedação
48
ÁREAS Esquadrias de alumínio

PRIVATIVAS Esquadrias de madeira
Estrutura de concreto armado
Instalações elétricas
Instalações hidráulicas – água não potável
Instalações hidráulicas – água potável
Louças e metais sanitários
Pinturas, texturas e vernizes (interno e externo)
Rejuntes
Revestimento cerâmico
Revestimento de paredes e tetos em argamassa, gesso ou
forro de gesso
Sistema de ar condicionado, ventilação e exaustão
Sistema de gás encanado
Sistemas eletrônicos – segurança, áudio e vídeo (CFTV)
Tacos, assoalhos e pisos laminados
Vidros
Fonte: Adaptação da ABNT NBR 5674, 2012 e guia da CBIC
3.2.3. PERIODICIDADE DE MANUTENÇÕES
A periodicidade das manutenções é extremamente importante para a elaboração de um plano

de manutenção. A definição da periodicidade de casa sistema listado no item 3.2.2 foi baseada
pelos seguintes documentos:
• Recomendações de fabricantes de sistemas e/ou equipamentos;

• ABNT NBR 5674; e
• Guia da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC);
O quadro abaixo, indica os sistemas e as atividades necessárias para realizar as manutenções.

O Apêndice A – Plano de Manutenção Predial do Edifício Demoiselle possui as atividades,
periodicidade e responsáveis para cada um dos sistemas do condomínio. Além, possuem
informações de cuidados de uso e de manutenção preventiva.
49
Quadro 3: Atividades de manutenção conforme sistema, periodicidade e responsabilidade
SISTEMA PERIODICIDADE ATIVIDADE RESPONSÁVEL

ESTRUTURA DE Verificar integridade
A cada 1 ano Empresa especializada
CONCRETO ARMADO estrutural
Verificar a integridade das
telhas e protetores térmicos e,
se necessário, efetuar limpeza
e reparos, para garantir a Empresa
COBERTURA A cada 6 meses funcionalidade, quando capacitada/empresa
necessário. Em épocas de especializada
chuvas fortes, é recomendada
a inspeção das calhas
semanalmente
Verificar a integridade
estrutural dos componentes, Empresa
COBERTURA A cada 1 ano vedações, fixações, e capacitada/empresa
reconstituir e tratar onde especializada
necessário
Verificar na parte estrutural
de madeira o aparecimento de
focos de cupins, Equipe de manutenção
COBERTURA A cada 1 ano
apodrecimentos e local/ empresa capacitada
embarrigamentos, solicitando
reparos e tratamento
Nas lajes expostas, verificar e
eliminar a presença de
pragas, ervas daninhas, Equipe de manutenção
COBERTURA A cada 1 ano
plantas invasivas, raízes e local/ empresa capacitada
aplicar veneno ou herbicida
se necessário
Verificar a calafetação e
fixação de rufos, calhas,
antenas, esquadrias,
Equipe de manutenção
COBERTURA A cada 1 ano esticadores, elementos
local/ empresa capacitada
fixadores e isolantes.
Reconstituir os rejuntamentos
e juntas de dilatação
Verificar a presença de danos
(rasgos, perfurações,
descolamentos e fissuras) na
camada impermeabilizante
COBERTURA A cada 1 ano causados por impactos
mecânicos ou transito de
pessoas e reconstituir a
integridade do sistema de
impermeabilização exposta
Nas telhas metálicas,
verificar e se necessário,
remover áreas corroídas e
realizar nova pintura com
tinta à base de zinco, seguida
de acabamento original. Equipe de manutenção
COBERTURA A cada 2 anos
Providenciar trocas na local/ empresa capacitada
presença de avarias,
utilizando materiais com as
mesmas especificações
originais ou com desempenho
equivalente
50

Verificar a integridade e
reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos pisos, Empresa capacitada/
IMPERMEABILIZAÇÃO A cada 1 ano
paredes, peitoris, soleiras, empresa especializada
ralos, peças sanitárias e de
outros elementos
Inspecionar a camada
drenante do jardim. Caso haja
Empresa capacitada/
IMPERMEABILIZAÇÃO A cada 1 ano obstrução na tubulação e
empresa especializada
entupimento dos ralos ou
grelhas, efetuar a limpeza
Verificar a integridade dos
sistemas de
impermeabilização e
Empresa capacitada/
IMPERMEABILIZAÇÃO A cada 1 ano reconstituir a proteção
mecânica, os sinais de
infiltração ou as falhas da
impermeabilização expostas
ALVENARIA DE Verificar integridade
VEDAÇÃO estrutural
Verificar o estado de
conservação das juntas
(frisos) da fachada, mastique,
rejuntes, borrachas, selantes e
verificar sua aderência e
REVESTIMENTO integridade. No caso de Empresa capacitada/
A cada 1 ano
EXTERNO E FACHADA possíveis falhas, fendas, empresa especializada
descolamentos, fissuras,
enrijecimentos ou
ressecamentos, o sistema
deverá ser reconstituído
integralmente
Verificar a presença de
fissuras, rachaduras,
desgastes excessivos, bem
REVESTIMENTO como a integridade do Empresa capacitada/
A cada 3 anos
EXTERNO E FACHADA substrato com mapeamento empresa especializada
das áreas soltas ou com som
cavo. Tratar as fissuras e
repintar, se necessário
Atentar para a
calafetação/estanqueidade,
principalmente em elementos
de fixação, telas de proteção,
REVESTIMENTO Empresa capacitada/
A cada 3 anos suportes, elementos
EXTERNO E FACHADA empresa especializada
decorativos e reconstituir
onde necessário. Certificar-se
da solidez, integridade e
fixação desses elementos
Efetuar limpeza geral,
regulagem, lubrificação e
ESQUADRIAS DE desobstrução dos drenos nos Equipe de manutenção
A cada 3 meses
ALUMÍNIO trilhos inferiores, local
mecanismos de fechamento e
demais componentes
Reapertar os parafusos
A cada 1 ano ou Empresa
ESQUADRIAS DE aparentes de fechos,
sempre que capacitada/empresa
ALUMÍNIO fechaduras ou puxadores e
necessário especializada
roldanas
51

Verificar nas janelas Maxim-
ar a necessidade de regular o
freio. Para isso, abrir a janela
até um ponto intermediário (±
30º), no qual ela deve
A cada 1 ano ou permanecer parada e oferecer
ESQUADRIAS DE Equipe de manutenção
sempre que certa resistência a movimento
ALUMÍNIO local/ empresa capacitada
necessário espontâneo. Se necessária, a
regulagem deverá ser feita
somente por pessoa
especializada, para não
colocar em risco a segurança
do usuário e de terceiros
ESQUADRIAS DE Verificar vedação e fixação Equipe de manutenção
A cada 1 ano
ALUMÍNIO dos vidros local
Verificar a presença de
fissuras, falhas na vedação e Empresa
ESQUADRIAS DE
A cada 1 ano fixação nos caixilhos e capacitada/empresa
ALUMÍNIO
reconstituir sua integridade especializada
onde for necessário
Realizar inspeção das
condições de fixação e
ESQUADRIAS DE Equipe de manutenção
A cada 1 ano solidez do guarda- corpo,
ALUMÍNIO local/ empresa capacitada
corrimão e barras,
reconstituir onde necessário
Verificar a existência de
ESQUADRIAS DE fungos, mofos, bolores e Equipe de manutenção
A cada 6 meses
MADEIRA focos de insetos e tratar, local/ empresa capacitada
quando necessário
Verificar falhas de vedação,
fixação das esquadrias,
ESQUADRIAS DE
A cada 1 ano guarda-corpos e reconstituir Empresa capacitada
MADEIRA
sua integridade, onde for
necessário
Efetuar limpeza geral das
ESQUADRIAS DE esquadrias. Reapertar
A cada 1 ano Empresa capacitada
MADEIRA parafusos aparentes e regular
freio e lubrificação
Verificar as esquadrias para
Empresa
ESQUADRIAS DE identificação de pontos de
A cada 6 meses capacitada/empresa
FERRO E AÇO oxidação e, se necessário,
especializada
proceder reparos necessários
Verificar e, se necessário,
Empresa
ESQUADRIAS DE executar serviços com as
A cada 1 ano capacitada/empresa
FERRO E AÇO mesmas especificações da
especializada
pintura original
Empresa
ESQUADRIAS DE Verificar vedação e fixação
FERRO E AÇO de vidros (quando houver)
especializada
Nos locais que possuam
vidros temperados, efetuar
inspeção do funcionamento
VIDROS A cada 1 ano Empresa especializada
do sistema de molas e
dobradiças e verificar a
necessidade de lubrificação
Verificar o desempenho das
VIDROS A cada 1 ano vedações e fixações dos
vidros nos caixilhos
52

Empresa
REVESTIMENTO efetuar as manutenções e
CERÂMICO manter a estanqueidade do
especializada
sistema
Verificar sua integridade e
reconstituir os rejuntamentos Empresa
REVESTIMENTO
A cada 1 ano dos pisos, paredes, peitoris, capacitada/empresa
CERÂMICO
soleiras, ralos e outros especializada
elementos
No caso de peças polidas (ex.:
pisos, bancadas de granito
REVESTIMENTO DE Equipe de manutenção
A cada 1 mês etc.), verificar a integridade
PEDRAS NATURAIS local
do polimento e, se necessário,
encerar
Nas áreas de circulação
intensa, o enceramento deve
REVESTIMENTO DE Equipe de manutenção
A cada 1 mês acontecer com periodicidade
PEDRAS NATURAIS local
inferior, a fim de manter uma
camada protetora
Verificar a calafetação de
Empresa
REVESTIMENTO DE rufos, fixação de para-raios,
PEDRAS NATURAIS antenas, elementos
especializada
decorativos etc.
reconstituir, onde necessário,
os rejuntamentos internos e
externos, respeitando a
recomendação do projeto
Empresa
REVESTIMENTO DE original ou conforme
PEDRAS NATURAIS especificação de especialista.
especializada
Atentar para as juntas de
dilatação, que devem ser
preenchidas com mastique e
nunca com argamassa para
rejuntamento
REVESTIMENTO DE
Empresa
PAREDES E TETOS EM Repintar os forros dos
ARGAMASSA, GESSO banheiros e áreas úmidas
especializada
OU FORRO DE GESSO
REVESTIMENTO DE Verificar a calafetação e
Empresa
PAREDES E TETOS EM fixação de rufos, para-raios,
ARGAMASSA, GESSO antenas, esquadrias,
especializada
OU FORRO DE GESSO elementos decorativos etc
Revisar a pintura das áreas
REVESTIMENTO DE secas e, se necessário,
Empresa
PAREDES E TETOS EM repintálas evitando o
A cada 2 anos capacitada/empresa
ARGAMASSA, GESSO envelhecimento, a perda de
especializada
OU FORRO DE GESSO brilho, o descascamento e
eventuais fissuras
REVESTIMENTO DE
Empresa
PAREDES E TETOS EM Repintar paredes e tetos das
A cada 3 anos capacitada/empresa
ARGAMASSA, GESSO áreas secas
especializada
OU FORRO DE GESSO
Revisar a pintura das áreas
secas e, se necessário, repintá-
PINTURAS, TEXTURAS
las, evitando assim o Empresa capacitada/
E VERNIZES (INTERNO A cada 2 anos
envelhecimento, a perda de empresa especializada
E EXTERNO)
brilho, o descascamento e
eventuais fissuras
53

PINTURAS, TEXTURAS
Repintar paredes e tetos das Empresa capacitada/
áreas secas empresa especializada
E EXTERNO)
As áreas externas devem ter
sua pintura revisada e, se
necessário, repintada,
PINTURAS, TEXTURAS
evitando assim o Equipe de manutenção
envelhecimento, a perda de local/ empresa capacitada
E EXTERNO)
brilho, o descascamento e que
eventuais fissuras possam
causar infiltrações
Verificar sua integridade e
reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos pisos,
REJUNTES A cada 1 ano local/ empresa
paredes, peitoris, soleiras,
especializada
ralos, peças sanitárias e outros
elementos, onde houver
Verificar as juntas de
PISO CIMENTADO, PISO
dilatação e, quando
ACABADO EM Equipe de manutenção
A cada 1 ano necessário, reaplicar mastique
CONCRETO E local/ empresa capacitada
ou substituir a junta
CONTRAPISO
elastomérica
LOUÇAS E METAIS Verificar a estanqueidade dos Equipe de manutenção
A cada 6 meses
SANITÁRIOS registros de gaveta local/ Proprietário
Limpar e verificar a
LOUÇAS E METAIS Equipe de manutenção
A cada 6 meses regulagem dos mecanismos
SANITÁRIOS local/ Proprietário
de descarga
LOUÇAS E METAIS Limpar os aeradores (bicos Equipe de manutenção
A cada 6 meses
SANITÁRIOS removíveis) das torneiras local/ Proprietário
Abrir e fechar completamente
LOUÇAS E METAIS os registros para evitar Equipe de manutenção
A cada 6 meses
SANITÁRIOS emperramentos, e mantê-los local/ Proprietário
em condições de manobra
Verificar a estanqueidade da
LOUÇAS E METAIS válvula de descarga, torneira Equipe de manutenção
A cada 1 ano
SANITÁRIOS automática e torneira local/ Proprietário
eletrônica (caso houver)
Verificar se é necessário
substituir os vedantes
LOUÇAS E METAIS (courinhos) das torneiras,
A cada 1 ano local/Proprietário/Empresa
SANITÁRIOS misturadores e registros de
capacitada
pressão para garantir a
vedação e evitar vazamentos
reconstituir os rejuntamentos Equipe de manutenção
LOUÇAS E METAIS
A cada 1 ano dos ralos, peças sanitárias e local/Proprietário/Empresa
SANITÁRIOS
outros elementos, onde especializada
houver
PAISAGISMO (JARDINS Verificar a estanqueidade dos Equipe de manutenção
A cada 6 meses
EXTERNOS) registros de gaveta local/ Proprietário
Limpar e verificar a
PAISAGISMO (JARDINS Equipe de manutenção
A cada 6 meses regulagem dos mecanismos
EXTERNOS) local/ Proprietário
de descarga
PAISAGISMO (JARDINS Limpar os aeradores (bicos Equipe de manutenção
A cada 6 meses
EXTERNOS) removíveis) das torneiras local/ Proprietário
PAISAGISMO (JARDINS Abrir e fechar completamente Equipe de manutenção
A cada 6 meses
EXTERNOS) os registros para evitar local/ Proprietário
54

emperramentos, e mantê-los
PAISAGISMO (JARDINS válvula de descarga, torneira Equipe de manutenção
A cada 1 ano
EXTERNOS) automática e torneira local/ Proprietário
Verificar se é necessário
PAISAGISMO (JARDINS (courinhos) das torneiras,
A cada 1 ano local/Proprietário/Empresa
EXTERNOS) misturadores e registros de
capacitada
reconstituir os rejuntamentos Equipe de manutenção
PAISAGISMO (JARDINS
A cada 1 ano dos ralos, peças sanitárias e local/Proprietário/Empresa
EXTERNOS)
outros elementos, onde especializada
houver
Verificar o nível dos
INSTALAÇÕES reservatórios, o
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 1 semana funcionamento das torneiras
local
POTÁVEL de boia e a chave de boia
para controle de nível
INSTALAÇÕES Executar retrolavagem do
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 1 semana filtro central, conforme
local
POTÁVEL instruções do fabricante
Utilizar e limpar as bombas
em sistema de rodízio, por
INSTALAÇÕES
meio da chave de alternância Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 15 dias
no painel elétrico (quando o local
POTÁVEL
quadro elétrico não realizar a
reversão automática)
Verificar funcionalidade do
INSTALAÇÕES extravasor (ladrão) dos
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses reservatórios, evitando
local
POTÁVEL entupimentos por
incrustações ou sujeiras
INSTALAÇÕES
Verificar mecanismos Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses
internos da caixa acoplada local
POTÁVEL
INSTALAÇÕES
Verifique a estanqueidade Equipe de manutenção
dos registros de gaveta local
POTÁVEL
os registros do térreo e
INSTALAÇÕES
cobertura (barrilete) de modo Equipe de manutenção
a evitar emperramentos e os local
POTÁVEL
mantendo em condições de
manobra
INSTALAÇÕES Limpar e verificar a
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses regulagem dos mecanismos
local
POTÁVEL de descarga
INSTALAÇÕES Efetuar manutenção nas
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses bombas de recalque de água Empresa especializada
POTÁVEL potável
INSTALAÇÕES
Limpar os arejadores (bicos Equipe de manutenção
removíveis) das torneiras local
POTÁVEL
55

Verificar o sistema de
pressurização de água,
INSTALAÇÕES reaperto dos componentes e
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses parametrização dos sistemas Empresa especializada
POTÁVEL elétricos e eletrônicos e, caso
haja necessidade, proceder
ajustes e reparos necessários
A cada 6 meses (ou
quando ocorrerem
indícios de
INSTALAÇÕES Limpar os reservatórios e
contaminação ou
HIDRÁULICAS – ÁGUA fornecer atestado de Empresa especializada
problemas no
POTÁVEL potabilidade
fornecimento de
água potável da rede
pública)
A cada 6 meses ou
INSTALAÇÕES
conforme Limpar os filtros conforme
HIDRÁULICAS – ÁGUA Empresa especializada
orientações do orientações do fabricante
POTÁVEL
fabricante
INSTALAÇÕES
válvula de descarga, torneira Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 1 ano
automática e torneira local
POTÁVEL
Verificar as tubulações de
água potável para detectar
obstruções, corrosão
superficial nas roscas, juntas
INSTALAÇÕES
e entre componentes de Equipe de manutenção
ferro/aço e cobre ou bronze. local/ empresa capacitada
POTÁVEL
Além de revisar perda de
estanqueidade e fixação, a
fim de recuperar sua
integridade onde necessário
Verificar e se necessário,
INSTALAÇÕES
(courinhos) das torneiras, Equipe de manutenção
misturadores e registros de local/ empresa capacitada
POTÁVEL
INSTALAÇÕES
Troca do elemento filtrante
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 1 ano Empresa capacitada
(filtro central)
POTÁVEL
A cada 1 mês ou
INSTALAÇÕES Verificar e limpar os ralos e
cada 1 semana em Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA grelhas das águas pluviais,
épocas de chuvas local
NÃO POTÁVEL calhas e canaletas
intensas
INSTALAÇÕES
Efetuar limpeza geral nas Equipe de manutenção
caixas de esgoto e de gordura local
NÃO POTÁVEL
A cada 3 meses (ou Limpar os reservatórios de
INSTALAÇÕES
quando for água não potável e realizar Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA
detectada alguma eventual manutenção do local
NÃO POTÁVEL
obstrução) revestimento impermeável
INSTALAÇÕES os registros do térreo e
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses cobertura (barrilete), evitando
local
NÃO POTÁVEL emperramento, e mantê-los
56

INSTALAÇÕES Limpar e verificar a
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses regulagem dos mecanismos
local
NÃO POTÁVEL de descarga
INSTALAÇÕES Efetuar manutenção nas
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 6 meses bombas de recalque de águas Empresa especializada
NÃO POTÁVEL pluviais e drenagem
Verificar se as bombas
submersas (esgoto e águas
pluviais/drenagem) não estão
A cada 6 meses, nas encostadas no fundo do
INSTALAÇÕES épocas de estiagem, reservatório ou em contato Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA e semanalmente, nas com depósito de local/ empresa
NÃO POTÁVEL épocas de chuvas resíduos/solo no fundo do especializada
intensas reservatório, de modo a evitar
obstrução ou danos nas
bombas e consequentes
inundações ou contaminações
Em caso afirmativo, contratar
A cada 6 meses, nas empresa especializada para
INSTALAÇÕES épocas de estiagem, limpar o reservatório e Equipe de manutenção
HIDRÁULICAS – ÁGUA e semanalmente, nas regular a altura de local/ empresa
NÃO POTÁVEL épocas de chuvas posicionamento da bomba especializada
intensas através da corda de
sustentação
INSTALAÇÕES captação de água do jardim
Empresa capacitada/
HIDRÁULICAS – ÁGUA A cada 1 ano para detectar a presença de
NÃO POTÁVEL raízes que possam destruir ou
entupir as tubulações
INSTALAÇÕES
válvula de descarga, torneira Equipe de manutenção
automática e torneira local
NÃO POTÁVEL
água servida, para detectar
INSTALAÇÕES
obstruções, perda de Empresa capacitada/
estanqueidade, sua fixação, empresa especializada
NÃO POTÁVEL
reconstituindo sua
integridade onde necessário
Checar componentes
ETE – ESTAÇÃO DE
hidráulicos e elétricos, a Empresa capacitada/
TRATAMENTO DE A cada 6 meses
condição e validade de peças empresa especializada
EFLUENTES
e equipamentos
Realizar limpeza adequada
ETE – ESTAÇÃO DE
dos componentes, lubrificar e Empresa capacitada/
TRATAMENTO DE A cada 6 meses
engraxar peças, quando empresa especializada
EFLUENTES
necessário
ETE – ESTAÇÃO DE Realizar reposição de
Empresa capacitada/
TRATAMENTO DE A cada 6 meses produtos químicos, quando e
EFLUENTES se necessário
A cada 1 semana,
SISTEMA DE
em período de não Renovar a água acumulada Empresa capacitada
AQUECIMENTO SOLAR
utilização
Escoar a água do sistema por
SISTEMA DE Equipe de manutenção
A cada 1 mês meio de seu dreno para evitar
AQUECIMENTO SOLAR local/empresa capacitada
acúmulo de sedimentos
SISTEMA DE Lavar a superfície de vidro Equipe de manutenção
A cada 3 meses
AQUECIMENTO SOLAR das placas coletoras local/empresa capacitada
57

SISTEMA DE Efetuar drenagem total do Empresa capacitada/
A cada 6 meses
AQUECIMENTO SOLAR sistema empresa especializada
Efetuar revisão dos
componentes do sistema e,
SISTEMA DE havendo qualquer acúmulo Empresa capacitada/
A cada 1 ano
AQUECIMENTO SOLAR de compostos químicos ou empresa especializada
dano, efetuar os ajustes
necessários
Limpeza e verificação do
estado de conservação dos
elementos externos, como
INSTALAÇÕES Equipe de manutenção
A cada 1 mês lâmpadas, luminárias e
ELÉTRICAS local
reatores. Substituição ou
reparo dos componentes
queimados ou danificados
oxidação das partes metálicas
INSTALAÇÕES Equipe de manutenção
A cada 1 mês e a integridade dos suportes,
ELÉTRICAS local
bases e fixadores das
luminárias externas
Verificar e substituir as
INSTALAÇÕES lâmpadas queimadas, Equipe de manutenção
A cada 1 mês
ELÉTRICAS mantedo as características local
das originais
Rever o estado de isolamento
dos fios, conexões,
INSTALAÇÕES interruptores, disjuntores e
A cada 6 meses Empresa capacitada
ELÉTRICAS tomadas externas. Verificar e
manter a estanqueidade das
luminárias
Testar o disjuntor tipo DR
apertando o botão localizado
INSTALAÇÕES no próprio aparelho. Ao Equipe de manutenção
A cada 6 meses
ELÉTRICAS apertar o botão, a energia será local/empresa capacitada
interrompida. Caso isso não
ocorra, trocar o DR
Verificar o funcionamento da
luz piloto de sinalização
aérea. A Lei 13.133 de 2015
obriga o uso e a manutenção
INSTALAÇÕES Equipe de Manutenção
A cada 6 meses de sinalizadores ou
ELÉTRICAS Local
balizadores aéreos de
obstáculos em edifícios e seu
não funcionamento pode
acarretar em multa
Rever o estado de isolamento
INSTALAÇÕES das emendas de fios e, no
ELÉTRICAS caso de problemas,
providenciar as correções
INSTALAÇÕES
A cada 1 ano reapertar as conexões do Empresa especializada
ELÉTRICAS
quadro de distribuição
Verificar o estado dos
contatos elétricos. Caso
INSTALAÇÕES
A cada 1 ano possua desgaste, substitua as Empresa especializada
ELÉTRICAS
peças (tomadas, interruptores,
ponto de luz e outros)
58

Realizar inspeção
termográfica dos sistemas
elétricos para visualização de
INSTALAÇÕES
A cada 1 ano possíveis sobrecargas, má Empresa especializada
ELÉTRICAS
distribuição de calor, e
Máxima Temperatura
Admissível dos componentes
Reapertar todas as conexões
INSTALAÇÕES Empresa capacitada/
A cada 2 anos (tomadas, interruptores,
ELÉTRICAS empresa especializada
ponto de luz e outros)
Efetuar as manutenções
ILUMINAÇÃO DE
A cada 1 mês previstas no sistema de Empresa especializada
EMERGÊNCIA
Grupo Gerador
Verificar o funcionamento do
ILUMINAÇÃO DE sistema, a plena carga, com Empresa capacitada/
A cada 6 meses
EMERGÊNCIA todas as lâmpadas ligadas, empresa especializada
avaliando as operações
ILUMINAÇÃO DE Fazer teste de funcionamento Empresa capacitada/
A cada 1 mês
EMERGÊNCIA do sistema por 1 hora empresa especializada
Efetuar teste do sistema
automático de funcionamento
ELEVADORES A cada 6 meses dos elevadores com energia Empresa especializada
elétrica proveniente de
geradores para emergência
Verificar se as câmeras de
SISTEMAS
segurança estão funcionando
ELETRÔNICOS – Equipe de manutenção
A cada 1 semana adequadamente e se as
SEGURANÇA, ÁUDIO E local
imagens estão sendo
VÍDEO (CFTV)
gravadas corretamente
SISTEMAS
ELETRÔNICOS – Verificar o funcionamento de Equipe de manutenção
A cada 1 mês
SEGURANÇA, ÁUDIO E todos os sistemas local/ empresa capacitada
VÍDEO (CFTV)
SISTEMAS
Vistoria completa no sistema
ELETRÔNICOS –
A cada 6 meses instalado e realização de Empresa especializada
SEGURANÇA, ÁUDIO E
manutenções
VÍDEO (CFTV)
Fazer a manutenção dos
AUTOMAÇÃO DE
A cada 1 mês sistemas conforme instruções Empresa especializada
PORTÕES
do fornecedor
Fazer a manutenção dos
PORTAS AUTOMÁTICAS A cada 1 mês sistemas conforme instruções Empresa especializada
do fornecedor
vazamento e/ou outros
SISTEMA DE PROTEÇÃO Equipe de manutenção
A cada 15 dias defeitos nas tubulações,
CONTRA INCÊNDIO local
válvulas, registros e
esguichos
Verificar o estado de
conservação geral das caixas,
SISTEMA DE PROTEÇÃO esguichos, registros, Equipe de manutenção
A cada 1 mês
CONTRA INCÊNDIO adaptadores, chaves de local
engate, puxador da porta de
vidro do abrigo
SISTEMA DE PROTEÇÃO Verificar se os abrigos estão Equipe de manutenção
A cada 1 mês
CONTRA INCÊNDIO secos e desobstruídos local
SISTEMA DE PROTEÇÃO Toda mangueira quando em
A cada 3 meses Empresa especializada
CONTRA INCÊNDIO uso (em prontidão para
59

combate de incêndio), deve
ser inspecionada
SISTEMA DE PROTEÇÃO Inspeção visual e limpeza das Equipe de manutenção
A cada 4 meses
CONTRA INCÊNDIO mangueiras e mangotinho local
Realizar testes e ensaios para
determinar as condições de
funcionamento do sistema,
SISTEMA DE PROTEÇÃO Brigada de incêndio/
A cada 2 anos tais como teste de vazão de
CONTRA INCÊNDIO Empresa especializada
água, teste de bomba de
incêndio, teste de alarmes,
conforme legislação vigente
Realizar a inspeção visual e
SISTEMA DE PROTEÇÃO Equipe de Manutenção
A cada 6 meses dimensional das mangueiras
CONTRA INCÊNDIO Local
de incêndio.
Verificar a dificuldade de
acoplamento das uniões com
o hidrante e com o esguicho
SISTEMA DE PROTEÇÃO Equipe de Manutenção
A cada 6 meses da respectiva caixa/abrigo de
CONTRA INCÊNDIO Local
mangueira, podendo ser
utilizada a chave de
mangueira para isso.
Realizar a manutenção com
ensaio hidrostático conforme
SISTEMA DE PROTEÇÃO ABNT NBR 12779 e Empresa Capacitada/
A cada 1 ano
CONTRA INCÊNDIO promover a identificação Empresa Especializada
individual com nome do
executante, data e validade.
Obs. A edificação não pode
SISTEMA DE PROTEÇÃO ficar sem mangueiras durante Empresa Capacitada/
A cada 1 ano
CONTRA INCÊNDIO o período de inspeção ou Empresa Especializada
manutenção.
Verificar o nível dos
reservatórios e o
A cada 1 semana funcionamento das torneiras
de boia e a chave de boia
para controle do nível
SISTEMA DE PROTEÇÃO Verificar a estanqueidade do Equipe de manutenção
A cada 1 mês
CONTRA INCÊNDIO sistema local
Acionar a bomba de incêndio
(para tanto, pode-se acionar o
dreno da tubulação) ou por
SISTEMA DE PROTEÇÃO meio da botoeira. Devem ser Equipe de manutenção
A cada 1 mês
CONTRA INCÊNDIO observadas as orientações da local
companhia de seguros do
edifício ou do projeto de
instalações específicas
SISTEMA DE PROTEÇÃO Verificar a estanqueidade dos Equipe de manutenção
A cada 6 meses
CONTRA INCÊNDIO registros de gaveta local
os registros do térreo e da
SISTEMA DE PROTEÇÃO cobertura (barrilete) evitando Equipe de manutenção
A cada 6 meses
CONTRA INCÊNDIO emperramentos e os local
mantendo em condições de
manobra
SISTEMA DE PROTEÇÃO Efetuar manutenção nas
A cada 6 meses Empresa especializada
CONTRA INCÊNDIO bombas de incêndio
60

Ensaio funcional de todos os
acionadores manuais do
sistema, dos comandos, Equipe de manutenção
SISTEMA DE PROTEÇÃO
A cada 3 meses incluindo os de sistemas local/ empresa
CONTRA INCÊNDIO
automáticos de combate a especializada
incêndio e dos painéis
repetidores
Deverá ser realizado um teste
A cada 1 ano operacional em todos os
detectores
Devem ser efetuadas
verificações do
funcionamento automático e
A cada 1 mês funcionamento de todos
acessórios (fechaduras,
dispositivos antipânico,
selecionadores, travas, etc.).
Também deve ser efetuada
limpeza dos alojadores de
trincos, no piso e batentes,
com remoção de resíduos e
A cada 1 mês objetos estranhos que
dificultem o funcionamento
das partes móveis
(dobradiças, fechaduras e
trincos)
Deve ser efetuada
lubrificação de todas as
partes móveis e verificada a
legibilidade dos
identificadores das portas.
Devem ser verificadas as
condições gerais da porta,
SISTEMA DE PROTEÇÃO quanto à pintura ou Empresa capacitada/
A cada 6 meses
CONTRA INCÊNDIO revestimento, e desgaste das empresa especializada
partes móveis, devendo ser
providenciada,
imediatamente, a regulagem
ou substituição dos elementos
que não estiverem em
perfeitas condições de
funcionamento
SISTEMA DE AR
CONDICIONADO, Equipe de manutenção
A cada 1 semana Ligar o sistema
VENTILAÇÃO E local
EXAUSTÃO
SISTEMA DE AR
A cada 1 mês ou Realizar limpeza dos
menos, caso componentes e filtros, mesmo
necessário em período de não utilização
EXAUSTÃO
SISTEMA DE AR
CONDICIONADO, Realizar a manutenção dos
A cada 1 mês Empresa especializada
VENTILAÇÃO E ventiladores
EXAUSTÃO
Verificar se está funcionando
SISTEMA DE AR
corretamente, se as unidades
A cada 1 mês de montagens estão
firmemente instaladas e se a
EXAUSTÃO
rede frigorígena está
61

devidamente isolada
termicamente
Verificar todos os
SISTEMA DE AR
componentes do sistema e,
A cada 1 mês caso detecte-se qualquer
anomalia, providenciar os
EXAUSTÃO
reparos necessários
SISTEMA DE AR
Realizar a manutenção dos
CONDICIONADO,
A cada 1 mês ventiladores que compõem os Empresa especializada
VENTILAÇÃO E
sistemas de exaustão
EXAUSTÃO
Verificar se a tubulação está
em boas condições, se não há
SISTEMA DE GÁS ausência de gás, proximidade
ENCANADO com sistemas elétricos que
podem provocar explosão
(faísca)
TACOS, ASSOALHOS E Equipe de manutenção
A cada 1 ano refazer a calafetação das
PISOS LAMINADOS local / empresa capacitada
juntas
Empresa
CERCA ELÉTRICA A cada 6 meses capacitada/empresa
componentes elétricos e fios
especializada
Verificar a integridade Empresa
CERCA ELÉTRICA A cada 1 ano estrutural dos componentes e capacitada/empresa
fixações especializada
Empresa
ANTENA COLETIVA A cada 6 meses capacitada/empresa
componentes elétricos e fios
especializada
Verificar a integridade Empresa
ANTENA COLETIVA A cada 1 ano estrutural dos componentes e capacitada/empresa
fixações especializada
Verificar o status dos
dispositivos de proteção
SISTEMA DE PROTEÇÃO contra surtos (DPS), que, em
CONTRA DESCARGAS A cada 1 mês caso de acionamento,
local
ATMOSFÉRICAS – SPDA desarmam para a proteção
das instalações, sem que haja
descontinuidade.
Inspecionar e apontar
SISTEMA DE PROTEÇÃO visualmente eventuais pontos
CONTRA DESCARGAS A cada 6 meses deteriorados no sistema para
local
ATMOSFÉRICAS – SPDA realizar a reconstituição
necessária
Inspecionar estruturas
contendo munição ou
explosivos, ou em locais
expostos à corrosão
atmosférica severa (regiões
litorâneas, ambientes
SISTEMA DE PROTEÇÃO
industriais com atmosfera
CONTRA DESCARGAS A cada 1 ano Empresa especializada
agressiva etc.), ou ainda
ATMOSFÉRICAS – SPDA
estruturas pertencentes a
fornecedores de serviços
considerados essenciais
(energia, água, sinais etc.),
conforme norma ABNT NBR
5419
62

Inspeções completas
SISTEMA DE PROTEÇÃO conforme norma ABNT NBR
CONTRA DESCARGAS A cada 3 anos 5419, para as demais Empresa especializada
ATMOSFÉRICAS – SPDA estruturas (não citadas na
manutenção de 1 ano)
Fonte: Adaptação da ABNT NBR 5674, 2012, recomendações de fabricante e guia da CBIC
3.2.4. SISTEMA DE CONTROLE E GESTÃO DE MANUTENÇÕES
3.2.4.1. SISTEMA DE CONTROLE
Para garantir que a gestão de manutenção obtenha resultados positivos, é importante que o
gestor registre as atividades executadas ao longo do ciclo de vida útil da edificação. Os registros
constituem evidências de que as atividades foram realizadas conforme plano de manutenção e
informam se estão de acordo (em pleno funcionamento) ou não (necessidade de reparo,
substituição, etc).
Como os serviços de manutenção serão, em sua totalidade, prestações de serviços terceirizados,

é necessário que o gestor saiba qual documentação o contratado o precisará fornecer de acordo
com cada tipo de serviço que está sendo realizado.
Abaixo, segue um modelo de livro de registro de manutenções. O modelo possui as seguintes

colunas que deverão ser preenchidas conforme as manutenções forem sendo realizadas na
edificação.
Sistema: identificação do sistema da edificação;
Atividade: identificação da atividade que foi realizada;
Data de realização: data de início do serviço;
Responsável técnico pela atividade: identificação do responsável técnico pela atividade

realizada;
Prazo de execução: prazo de execução (em dias) da atividade;
Valor do serviço e/ou contrato: valor monetário (em reais, R$) do valor do serviço e/ou
contrato de prestação de serviço;
Documentação comprobatória de serviço realizado: identificação de documentação

comprobatória de serviço. Os documentos comprobatórios podem ser: laudos técnicos, ART’s
63
(anotações de responsabilidade técnica), inspeções prediais, relatórios fotográficos, NF (nota

fiscal) de serviço, certificados, atestados, entre outros;
Assinatura do responsável (empreendimento e empresa): assinatura do responsável do

empreendimento e da empresa contratada.
Tabela 2: Modelo de livro de registro de manutenções
MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÕES
SISTEMA ATIVIDADE DATA DE RESP. TÉC. PRAZO DE VALOR DO DOCUMENTAÇÃO ASSINATURA

REALIZAÇÃO PELA EXECUÇÃO SERVIÇO COMPROBATÓRIA DO
ATIVIDADE OU DE SERVIÇO RESPONSÁVEL
CONTRATO
Fonte: Adaptação da ABNT NBR 5674, 2012, recomendações de fabricante e guia da CBIC
Abaixo, temos um modelo que identifica os principais registros e documentações para

manutenções prediais de acordo com cada tipo de sistema.
64
Quadro 4: Principais registros e documentações para manutenções prediais
LISTAGEM DOS PRINCIPAIS REGISTROS
EQUIPAMENTOS EM GERAL
Relação de equipamentos
Certificado de garantia dos equipamentos instalados
Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados
Livro de registro das atividades da manutenção
SISTEMA DE SEGURANÇA
Automação de portões Verificações com registros no livro de manutenção
ou em formulários específicos ou, dependendo do
caso, em relatório da empresa contratada
Sistema de segurança específicos Certificado da empresa contratada
INSTALAÇÕES HIDRÁULICO-PREDIAIS E GÁS
Instalações hidráulicas/esgoto/águas pluviais/ Verificações com registros no livro de manutenção
louças/metais/bombas ou em formulários específicos ou, dependendo do
caso, em relatórios e certificado da empresa
contratadas/ certificado e atestado de potabilidade
da água
Atestado de instalação de gás
Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro de manutenção
Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto, com
registro no livro de manutenção
SISTEMAS DE COMBATE A FOGO OU INCÊNDIOS
Auto de verificação do Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatório)
Certificado de recarga de extintores
Atestado da brigada de incêndio
Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra incêndio das
edificações
Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória) e outros opcionais
Certificado de ensaio hidrostático de extintores
Livro de ocorrência de central de alarmes
Sprinklers e seus componentes industrializados Verificações com registros no livro de manutenção
(bombas, válvulas de fluxo, detectores de fumaça
ou em formulários específicos ou, dependendo do
etc.)
caso, em relatórios, como certificado da empresa
Pressurização de escada contratada
Equipamentos de incêndio
Iluminação de emergência
GERAIS
Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA)
Programa de manutenção preventiva
Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva
Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas
65
Atas de assembleias com aprovação do programa de manutenção

SISTEMAS ELETROMECÂNICOS
Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA)
Atestado de inicialização do gerador
Relatório de verificações da manutenção dos elevadores
Verificações e relatório das instalações elétricas
Verificações e relatório de medição ôhmica
Verificações e relatório de manutenção das bombas
Atestado SPDA - Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica
Proteção contra descargas atmosféricas Verificações com registros no livro de manutenção ou
em formulários específicos ou, dependendo do caso,
Automação de dados, informática, voz, telefonia, em relatórios da empresa contratada
vídeo e televisão
Gerador de água quente
Ar condicionado
Aquecedor coletivo
Circuito fechado de TV
Antena coletiva
Grupo gerador
Quadro de distribuição de circuitos Verificações com registros no livro de manutenção
Tomadas, interruptores e pontos de luz

Elevadores Verificações com registros no livro de manutenção ou
em formulários específicos ou, dependendo do caso,
Exaustão mecânica em relatórios da empresa contratada
REVESTIMENTOS DE PAREDES / PISOS E TETOS
Verificações com registro no livro de manutençãoou

Pedras naturais (mármore, granito e outros)
em formulários específicos
Azulejo/cerâmica/pastilha
Paredes e tetos internos revestidos de argamassa/

gesso liso/ou executado com componentes de gesso
acartonado (drywall)
Paredes externas/fachadas
Piso cimentado, piso acabado em concreto,

contrapiso
Rejuntamento e tratamento de juntas
Paredes externas/fachadas
Forros de gesso
Pisos de madeira, tacos e assoalhos
Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados,

materiais compostos de alumínio)
Forros madeira
66
ESQUADRIAS
Verificações com registros no livro de manutençãoou

Alumínio
Ferro
Madeira
Vidros
LAZER
Verificações com registros no livro de manutenção ou
Jardim
em formulários específicos. Convém que os registros
incluam referências às condições de higiene
PINTURA E IMPERMEABILIZAÇÃO
Verificações com registros no livro de manutençãoou

Pintura/verniz (internamente e/ou externamente)
Impermeabilização
Fonte: ABNT NBR 5476, 2012
3.2.4.2. SISTEMA DE GESTÃO
Tão importante quanto identificar as atividades de manutenção e registrar sua execução é

possuir um sistema de gerenciamento que contribui positivamente e de maneira simplificada o
acompanhamento e cumprimento do calendário de manutenções ao longo dos anos.
Atualmente, existem diversos sistemas e programas onde você pode elaborar o seu plano de
manutenção de acordo com os sistemas existentes no seu empreendimento. Para a elaboração
da proposta de um plano de manutenção para o condomínio do edifício Demoiselle, por se tratar
de um condomínio de pequeno a médio porte e ser viável economicamente nesse primeiro
momento, optou-se por um desenvolvimento de calendário de manutenções através de uma
ferramenta gratuita chamada “Google Agenda”.
O processo de criação do calendário de manutenção com a ferramenta seguiu os passos abaixo:
• Realizar login com a conta Google no site do Google Agenda;

• Criar calendário a partir de importação de planilha de eventos com vínculo de ID de
calendário;
• Editar as atividades e adicionar a periodicidade delas;
67
Após finalizado a elaboração do calendário, é possível realizar a impressão, enviar para os

condôminos e ou prestadores de serviço, apresentar durante as reuniões de condomínio, entre
outros. O link para o calendário de manutenções prediais do edifício Demoiselle é o seguinte:
https://calendar.google.com/calendar/embed?src=tejepp6j7pjsjk0f9q1a1jalsg%40group.calend
ar.google.com&ctz=America%2FSao_Paulo
Figura 33: Planilha de eventos de manutenção
Figura 34: Calendário de manutenção predial

68
Figura 35: Informações detalhadas do calendário de manutenção predial
Os Apêndices B e C mostram o calendário de manutenções para os próximos 6 meses.

69
4. RESULTADOS E DISCUSSÕES
Após a elaboração de todas as etapas descritas anteriormente, foi obtido um plano de

manutenção predial para o condomínio do edifício Demoiselle. Com o objetivo de expressar
com máxima clareza, apresentou-se os resultados obtidos juntamente com as respectivas
discussões.
4.1. PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO DEMOISELLE
O plano de manutenção preventiva predial elaborado para condomínio consiste num documento
que dispõem dos seguintes itens:
Sistemas: identificação do sistema/grupo que receberá a manutenção;
Cuidados de uso: são apresentadas boas práticas de utilização e cuidados para a que a vida útil
do sistema seja prolongada;
Manutenção preventiva: são recomendações e práticas adotadas durante a manutenção
Tabela de periodicidade de manutenção: tabela com a periodicidade para a realização das

manutenções preventivas com as descrições das atividades e responsáveis pela execução,
quando disponíveis.
Por se tratar de um condomínio de pequeno a médio porte, as manutenções realizadas são todas
contratadas, ou seja, a empresa administradora do condomínio com o apoio do síndico são os
responsáveis pelas contratações de mão de obra especializada.
A utilização deste documento na condução das manutenções proporciona os seguintes

benefícios:
• Aumento de vida útil da edificação e seus sistemas;

• Redução dos custos com manutenção corretiva no longo prazo;
• Previsibilidade de custos com manutenção preventiva;
70
Figura 36: Plano de manutenção elaborado
4.2. SISTEMA DE CONTROLE E GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL
Com a utilização do livro de registros das manutenções prediais realizadas, os dados

armazenados ao longo do tempo serão aliados para aprimorar o plano de manutenção e sua
adequação. Como benefícios da sua utilização, podemos citar os seguintes:
• Facilidade em melhorar o plano e calendário de manutenções preventivas;

• Auxilia a gestão na tomada de decisão e análises de acordo com o histórico;
Com relação a gestão de manutenção que vem sendo realizada, de maneira adaptada, através da
plataforma Google Agenda, o resultado tem atendido muito bem a gestão de obras de pequeno
71
e médio porte. Atualmente, existem softwares próprios para gestão, porém os seus custos de
implantação e operação tendem a serem elevados. Como forma de zerar esse custo, ao menos
no início da implantação do plano de manutenção, a solução encontrada na plataforma Google
Agenda foi uma solução gratuita que trouxe praticidade na gestão a vista realizada pelo síndico.
O acesso ao Google Agenda está disponível via web ou dispositivo móvel. Com isso, o
compartilhamento das informações é extremamente fácil, uma vez que os usuários podem
solicitar acesso ao calendário de manutenções.
Analisando os gráficos abaixo, é possível identificar uma quantidade significativa de

manutenções a serem realizadas com periodicidade de 1 mês, 6 meses e 12 meses.
Figura 37: Manutenções com periodicidade de 1 mês

72
Figura 38: Manutenções com periodicidade de 3 meses

73
Em ordem cronológica, é possível notar um volume considerável de manutenções a serem

realizadas entre os meses de agosto, setembro e outubro (total de 99). Uma das possibilidades
é utilizar o registro de manutenções para que ao longo do tempo, algumas atividades e suas
periodicidades possam ser reavaliadas e alteradas.
Figura 41: Quantidade de manutenções por mês (2023)

74
Uma das possibilidades de ter êxito em momentos com uma quantidade alta de manutenções é
contar com o apoio de uma equipe local (interna) de manutenção para dar vazão nas ordens de
serviço mais simples. Essa estratégia é válida pois a redução de custo pode ser significativa ao
invés de várias contratações de terceiros. Outra estratégica que pode ser adotada seria a
contratação de prestação de serviço mediante contrato por período fixado ao invés de
contratações pontuai.
É importante ressaltar que o condomínio deve dispor orçamentos pré-aprovados para custear os
gastos com manutenção ao longo do ano. Caso o recurso financeiro anual seja um limitador, é
importante que seja feito uma inspeção predial por profissional capacitado para identificar quais
atividades de manutenção passarão a ser prioridades no plano de manutenção.
75
5. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A realização de um trabalho tratando de manutenção predial em condomínios foi motivada pela

falta de informações consistentes a respeito das manutenções preventivas de áreas comuns e a
falta de conhecimentos, principalmente, por parte dos condôminos da sua responsabilidade
enquanto gestor predial nas áreas privativas. Dessa forma, espera-se colaborar com a
conscientização da importância da gestão da manutenção predial em condomínios residenciais
multifamiliares. A revisão bibliográfica realizada foi grande relevância no processo de
aquisição de conhecimentos referentes ao tema e na compreensão da sua relevância.
A alta demanda de serviços de manutenções prediais ativam um mercado em potencial, onde

destaca-se a necessidade de implantação de sistemas de gestão de manutenções prediais
eficientes e economicamente viáveis para condomínios de pequeno e médio porte. Por isso, há
muitas áreas que podem ser exploradas para pesquisas futuras como:
• Implementação de melhorias através de análises de registro de manutenções;

• Análise de custos entre utilização de equipe própria de manutenção ou terceirização de
mão de obra especializada;
• Otimização de recursos disponíveis e investimentos de sistemas de gestão de
manutenção predial;
• Utilização de ferramentas gratuitas como sistemas de gestão de manutenção predial para
viabilidade financeira em condomínios de grande porte.
76
6. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
[1] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14037:

Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações -
Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.

Informação e documentação - Trabalhos acadêmicos - Apresentação. Rio de Janeiro:
ABNT, 2011.

Informação e documentação - Referências - Elaboração. Rio de Janeiro: ABNT, 2018.

Informação e documentação - Citações em documentos - Apresentação. Rio de Janeiro:
ABNT, 2002.

Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de
Janeiro: ABNT, 2012.
[6] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 16280: Reforma

em edificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos. Rio de Janeiro: ABNT, 2020.
[7] CARLINO, A. E. Melhoria dos processos de manutenção em prédios públicos. São

Carlos – UFSCar, 2012.
[8] CASTRO, U. R. Importância da manutenção predial preventiva e as ferramentas para

sua execução. Curso de Especialização em Construção Civil – UFMG. Monografia. Belo
Horizonte: 2007.
[9] GOMIDE, T.L.F., PUJADAS, F.Z.A., FAGUNDES NETO, J.C.P. Técnicas de inspeção
e manutenção predial. São Paulo: PINI, 2006.
77
[10] INSITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE

SÃO PAULO – IBAPE-SP. Norma de Inspeção Predial. São Paulo: 2011.
[11] POSSAN, E.; DEMOLINER, C. DESEMPENHO, DURABILIDADE E VIDA ÚTIL DAS

EDIFICAÇÕES: ABORDAGEM GERAL. Revista Técnico-Científica do CREA-PR. 1ª
Edição, 2013. Disponível em: <http://creaprw16.crea-
pr.org.br/revista/Sistema/index.php/revista/article/view/14/10>. Acesso em 21 de
fevereiro de 2021.
[12] CAMPOS, R. M. VARGAS, A. Proposta de um plano de manutenção predial

preventiva para um edifício residencial. Artigo. Universidade do Extremo Sul
Catarinense – UNESC: 2014.
[13] CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO. Guia Nacional para a

elaboração do manual de uso, operação e manutenção de edificações . Câmara
Brasileira da Indústria da Construção. Fortaleza: Gadioli Cipolla Branding e Comunicação,
2014.
[14] KLINK, B. G. Utilização de sistemas computacionais na implantação de programas

de manutenção em edifícios. Relatório final de pesquisa de iniciação científica. Centro
Universitário de Brasília – UniCEUB: 2016.
[15] QUEIROZ, E. O. C. Gestão da manutenção predial no setor público a partir do estudo

de caso do edifício da Escola de Ciências e Tecnologia/UFRN. Monografia. Universidade
Federal do Rio Grande do Norte – 2018.
[16] TINOCO, P. H. D. S. Projeto sobre Implementação e Gestão de Técnicas de

Manutenção para Melhorar Resultados Operacionais. Moografia – Rio de Janeiro:
UFRJ Escola Politécnica, 2017.
[17] OLIVEIRA, T. A. B. GESTÃO DA MANUTENÇÃO, IMPLEMETANDO UMA

SIMULAÇÃO NO SETOR DE MANUTENÇÃO DA PEDREIRA UM VALEMIX.
Monografia. Universidade Federal de Ouro Preto – 2016.
78
7. APÊNDICES
A – Plano de Manutenção Predial do Edifício Demoiselle;
B – Calendário de Manutenção Predial (6 meses em forma de lista de tarefas);
C – Calendário de Manutenção Predial (6 meses em forma de planner);

PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL
EDIFÍCIO DEMOISELLE
AGOSTO DE 2022
ÍNDICE
1. ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO
2. COBERTURA
3. IMPERMEABILIZAÇÃO
4. ALVENARIA DE VEDAÇÃO
5. REVESTIMENTO EXTERNO E FACHADA
6. ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
7. ESQUADRIAS DE MADEIRA
8. ESQUADRIAS DE FERRO E AÇO
9. VIDROS
10. REVESTIMENTO CERÂMICO
11. REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS
12. REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA, GESSO OU FORRO DE

GESSO
13. PINTURAS, TEXTURAS E VERNIZES (INTERNO E EXTERNO)
14. REJUNTES
15. PISO CIMENTADO, PISO ACABADO EM CONCRETO E CONTRAPISO
16. LOUÇAS E METAIS SANITÁRIOS
17. PAISAGISMO (JARDINS EXTERNOS)
18. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – ÁGUA POTÁVEL
19. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – ÁGUA NÃO POTÁVEL
20. ETE – ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE EFLUENTES
21. SISTEMA DE AQUECIMENTO SOLAR
22. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
23. ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
24. ELEVADORES
25. SISTEMAS ELETRÔNICOS – SEGURANÇA, ÁUDIO E VÍDEO (CFTV)
26. AUTOMAÇÃO DE PORTÕES
27. PORTAS AUTOMÁTICAS

28. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO
29. SISTEMA DE AR CONDICIONADO, VENTILAÇÃO E EXAUSTÃO
30. SISTEMA DE GÁS ENCANADO
31. TACOS, ASSOALHOS E PISOS LAMINADOS
32. CERCA ELÉTRICA
33. ANTENA COLETIVA
34. SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS – SPDA

1. ESTRUTURA DE CONCRETO ARMADO
CUIDADOS DE USO
• Não retirar, alterar seção ou efetuar furos de passagens de dutos ou tubulações em
quaisquer elementos estruturais para evitar danos à solidez e à segurança da edificação;
• Não sobrecarregar as estruturas e paredes além dos limites previstos em projeto, sob o risco de
gerar fissuras ou comprometimento dos elementos estruturais e de vedação, como,por exemplo,
troca de uso dos ambientes e colocação de ornamentos decorativos com carga excessiva.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA
• Recomenda-se não efetuar reformas que envolvam construção de paredes, fechamentos ou
aberturas de vãos, sem prévia consulta aos projetos de instalações hidráulicas, sanitárias e
elétricas, bem como aos projetos estruturais;
• Manter os ambientes sempre bem ventilados para evitar o aparecimento de manchas de mofo;
• A pintura sobre insertos metálicos devem ser revisadas á cada dois anos afim de verificar e
tratar eventuais pontos de ferrugem.
• Verificar as juntas entre painéis anualmente;
• Antes da abertura de shafts e até mesmo pequenos vãos e furos, consultar o projetista
responsável.
PERIODICIDADE ATIVIDADE RESPONSÁVEL
A cada 1 ano Verificar integridade estrutural Empresa especializada

2. COBERTURA
CUIDADOS DE USO
• Os trabalhos em altura demandam cuidados especiais de segurança;
• Somente pessoas treinadas tecnicamente e sob segurança deverão transitar sobre a cobertura.
• Esse sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico que atenda às
recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema,
quando houver;
• Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características
comprovadamente equivalente.
A cada 6 meses Verificar a integridade das telhas e Empresa capacitada/empresa

protetores térmicos e, se necessário, especializada
efetuar limpeza e reparos, para garantir a
funcionalidade, quando necessário. Em
épocas de chuvas fortes, é recomendada
a inspeção das calhas semanalmente
A cada 1 ano Verificar a integridade estrutural dos Empresa capacitada/empresa

componentes, vedações, fixações, e especializada
reconstituir e tratar onde necessário
A cada 1 ano Verificar na parte estrutural de madeira Equipe de manutenção local/

o aparecimento de focos de cupins, empresa capacitada
apodrecimentos e embarrigamentos,
solicitando reparos e tratamento
Nas lajes expostas, verificar e eliminar a

presença de pragas, ervas daninhas,
plantas invasivas, raízes e aplicar veneno
ou herbicida se necessário
Verificar a calafetação e fixação de

rufos, calhas, antenas, esquadrias,
esticadores, elementos fixadores e
isolantes. Reconstituir os rejuntamentos
e juntas de dilatação
Verificar a presença de danos (rasgos,

perfurações, descolamentos e fissuras)
na camada impermeabilizante causados
por impactos mecânicos ou transito
de pessoas e reconstituir a integridade do
sistema de impermeabilização exposta
A cada 2 anos Nas telhas metálicas, verificar e se Equipe de manutenção local/

necessário, remover áreas corroídas e empresa capacitada
realizar nova pintura com tinta à base de
zinco, seguida de acabamento original.
Providenciar trocas na presença de
avarias, utilizando materiais com as
mesmas especificações originais ou com
desempenho equivalente
3. IMPERMEABILIZAÇÃO
CUIDADOS DE USO
• Não alterar o paisagismo com plantas que possuam raízes agressivas, que podem danificar a
impermeabilização ou obstruir os drenos de escoamentos;
• Nas jardineiras deverá ser mantido o nível de terra em, no mínimo, 10 cm abaixo da borda para
evitar infiltrações;
• Não permitir a fixação de antenas, postes de iluminação ou outros equipamentos, por meio de
fixação com buchas, parafusos, pregos ou chumbadores sobre lajes impermeabilizadas. É
recomendado o uso de base de concreto sobre a camada de proteção da impermeabilização, sem
a necessidade de remoção ou causa de danos. Para qualquer tipo de instalação de equipamento
sobre superfície impermeabilizada, o serviço deverá ser realizado por meio de empresa
especializada em impermeabilização, com o devido registro das obras, conforme descrito na
ABNT NBR 5674;
• Manter ralos, grelhas e extravasores nas áreas descobertas sempre limpos;
• Lavar os reservatórios somente com produtos químicos adequados e recomendados, conforme
o tipo de impermeabilização adotado;
• Manter o reservatório vazio somente o tempo necessário para sua limpeza;
• Não utilizar máquinas de alta pressão, produtos que contenham ácidos ou ferramentas como
espátula, escova de aço ou qualquer tipo de material pontiagudo. É recomendável que a lavagem
seja feita por empresa especializada com o devido registro do serviço, conforme a ABNT NBR
5674;
• Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas, como picaretas e enxadões, nos serviços
de plantio e manutenção dos jardins, a fim de evitar danos à camada de proteção mecânica
existente;
• Não introduzir objetos de qualquer espécie nas juntas de dilatação.
• Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico, que atenda às
recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema,
quando houver;
comprovadamente equivalente;
• No caso de danos à impermeabilização, não executar reparos com materiais e sistemas
diferentes ao aplicado originalmente, pois a incompatibilidade poderá comprometer o
desempenho do sistema;
• Detectar a presença de raízes que possam causar danos às tubulações, ralos, grelhas e à
impermeabilização existente. Caso haja obstrução desses componentes, efetuar a limpeza e
reconstituir o sistema de impermeabilização e drenagem;
• Alagamento, poças, áreas de acúmulo, demora na absorção de água podem indicar deficiência
na camada drenante. Tubulações pluviais aparentes do pavimento imediatamente inferior com
som não cavo (não oco) são indícios de obstrução na rede e devem ser inspecionados;
• No caso de danos à impermeabilização, efetuar reparo com empresa especializada.
A cada 1 ano Verificar a integridade e reconstituir os Empresa capacitada/ empresa

rejuntamentos internos e externos dos especializada
pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peças sanitárias e de outros elementos
Inspecionar a camada drenante do
jardim. Caso haja obstrução na
tubulação e entupimento dos ralos ou
grelhas, efetuar a limpeza
Verificar a integridade dos sistemasde
impermeabilização e reconstituir a
proteção mecânica, os sinais de
infiltração ou as falhas da
impermeabilização expostas
4. ALVENARIA DE VEDAÇÃO
CUIDADOS DE USO
• Não sobrecarregar as estruturas e paredes além dos limites previstos em projeto, sob o risco de
gerar fissuras ou comprometimento dos elementos estruturais e de vedação, como, por exemplo,
troca de uso dos ambientes e colocação de ornamentos decorativos com carga excessiva;
• Antes de perfurar as vedações, consulte os projetos entregues, evitando, deste modo, a
perfuração de tubulações de água, energia elétrica ou gás nelas embutidas;
• Para melhor fixação de peças ou acessórios, use apenas parafusos com buchas especiais, de
acordo com o tipo de elemento de vedação utilizado.
• Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos períodos de inverno ou de chuva, pode
ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, decorrente de condensação de água por deficiência
de ventilação, principalmente em ambientes fechados (armários, atrás de cortinas e forros de
banheiro);
• Combata o mofo com produto químico específico e que não danifique os componentes de
acabamento;
• As áreas internas e a fachada da edificação devem ser pintadas conforme plano de manutenção,
a fim de evitar envelhecimento, perda de brilho, descascamento e eventuais fissuras que possam
causar infiltrações;
• Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente
equivalente;
• Dica: Após a entrega da edificação, sempre que for realizada uma repintura, deverá ser feito
um tratamento nas fissuras, evitando assim infiltrações futuras de água.
A cada 1 ano Verificar integridade estrutural Empresa especializada
•
5. REVESTIMENTO EXTERNO E FACHADA
CUIDADOS DE USO
• Para a limpeza dos vidros externos sem acesso interno em regiões de grande altura deverá ser
contratada empresa especializada;
• A administração do edifício deverá programar limpeza periódica por meio de dispositivos
içados pela cobertura do edifício para as áreas envidraçadas sem acesso interno;
• Para limpar os vidros deve-se usar apenas água limpa e sabão neutro ou detergente neutro. Os
vidros não podem receber sujeiras decorrentes de pinturas, uso de gesso, argamassas etc. – o
que ocorre durante reformas ou instalação de divisórias, forros etc.;
• Na limpeza externa dos vidros das fachadas, devem ser tomados cuidados para evitar agressão
mecânica nas “arestas” e “bordas” dos vidros, que constituem as posições mais fracas e podem
trincar ou lascar originando quebras futuras;
• Não remova as borrachas ou massas de vedação das esquadrias, para evitar infiltrações.
• Recomendações dos fabricantes, diretivas da norma ABNT NBR 5674 e normas específicas do
sistema, quando houver;

A cada 1 ano Verificar o estado de conservação das juntas(frisos) Empresa capacitada/ empresa
da fachada, mastique, rejuntes, borrachas, selantes especializada
e verificar sua aderência e integridade. No caso

de possíveis falhas, fendas, descolamentos,
fissuras, enrijecimentos ou ressecamentos, o
sistema deverá ser reconstituído integralmente
A cada 3 anos Verificar a presença de fissuras, rachaduras, Empresa capacitada/ empresa
desgastes excessivos, bem como a integridade do especializada
substrato com mapeamento das áreas soltas ou
com som cavo. Tratar as fissuras e repintar, se
necessário
Atentar para a calafetação/estanqueidade,
principalmente em elementos de fixação, telasde
proteção, suportes, elementos decorativos e
reconstituir onde necessário. Certificar-se da
solidez, integridade e fixação desses elementos
6. ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO
CUIDADOS DE USO
• Evitar fechamentos abruptos das esquadrias;
• As esquadrias devem correr suavemente, não devendo ser forçadas;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando aplicação de força excessiva;
• Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, evitando danos decorrentes de
impacto;
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com pano levemente
umedecido. Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano seco. Em hipótese alguma
deverão ser usados materiais abrasivos, como esponjas de aço, saponáceos, entre outros;
• As esquadrias exigem que seus trilhos inferiores sejam frequentemente limpos, evitando-se o
acúmulo de sujeira;
• Deve-se manter os drenos (orifícios) dos trilhos inferiores sempre bem limpos e desobstruídos,
principalmente na época de chuvas mais intensas, pois esta é a causa principal de problemas de
infiltração;
• Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos, para garantir o
perfeito funcionamento dos seus componentes;
• As esquadrias não foram dimensionadas para receber aparelhos esportivos ou equipamentos
que causem esforços adicionais;
• Evitar a colocação ou fixação de objetos nas esquadrias;
• Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza externa deve ser feita conforme
orientação do fabricante;
• Não use produtos ácidos ou alcalinos (verifique a embalagem do produto), sua aplicação poderá
causar manchas na anodização ou pintura, tornando o acabamento opaco;
• Não use em hipótese alguma, fórmulas de detergentes ou saponáceos, esponjas de aço ou
qualquer material abrasivo para limpeza das esquadrias;
• Não utilize vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado do petróleo, pois
ressecam plásticos ou borrachas, fazendo com que percam sua função de vedação;
• Não utilize jato de água de alta pressão para lavagem das fachadas. A força do jato pode arrancar
as partes calafetadas com silicone ou qualquer outro material vedante;
• Não utilize objetos cortantes ou perfurantes para auxiliar na limpeza dos cantos de difícil
acesso, esta operação pode ser feita com o auxílio de um pincel de cerdas macias;
• Não remova as borrachas ou massas de vedação;
• Caso ocorram respingos de cimento, gesso, ácido ou tinta, remova-os imediatamente com um
pano umedecido com detergente neutro a 5% e logo após passe uma flanela seca;
• Reaperte com chave de fenda todos os parafusos aparentes dos fechos, fechaduras ou puxadores
e roldanas responsáveis pela folga do caixilho de correr junto ao trilho, sempre que necessário;
• As janelas Maxim-ar podem ser mantidas abertas, com pequena angulação, em caso de chuvas
moderadas. Entretanto, em caso de rajadas de vento os caixilhos podem ser danificados,
portanto fique atento para travar as janelas nessas situações.
• As esquadrias modernas são fabricadas com acessórios articuláveis (braços, fechos e
dobradiças) e deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que não exigem qualquer tipo de
lubrificação, pois as partes móveis, os eixos e pinos são envolvidos por uma camada deste
material especial, autolubrificante, de grande resistência ao atrito e às intempéries.

A cada 3 meses Efetuar limpeza geral, regulagem, Equipe de manutenção local
lubrificação e desobstrução dos drenos

nos trilhos inferiores, mecanismos de
fechamento e demais componentes
A cada 1 ano ou sempre que Reapertar os parafusos aparentes de Empresa capacitada/empresa
necessário fechos, fechaduras ou puxadores e especializada
roldanas
Verificar nas janelas Maxim-ar a Equipe de manutenção local/
necessidade de regular o freio. Para empresa capacitada
isso, abrir a janela até um ponto

intermediário (± 30º), no qual ela
deve permanecer parada e oferecer
certa resistência a movimento
espontâneo. Se necessária, a
regulagem deverá ser feita somente
por pessoa especializada, para não
colocar em risco a segurança do
usuário e de terceiros
A cada 1 ano Verificar vedação e fixação dos vidros Equipe de manutenção local
Verificar a presença de fissuras, falhas Empresa capacitada/empresa
na vedação e fixação nos caixilhos e especializada
reconstituir sua integridade onde for

necessário
Realizar inspeção das condições de Equipe de manutenção local/
fixação e solidez do guarda- corpo, empresa capacitada
corrimão e barras, reconstituir onde

necessário
7. ESQUADRIAS DE MADEIRA
CUIDADOS DE USO
• Não arrastar objetos através dos vãos de portas maiores que o previsto, pois podem danificar
seriamente as esquadrias;
• Não forçar a abertura das esquadrias;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando a aplicação de força excessiva;
• Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, para evitar danos decorrentes de
impactos;
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com pano levemente
umedecido. Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano seco. Em hipótese alguma
deverão ser usados materiais abrasivos, como esponjas de aço, saponáceos, entre outros;
• Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
• Não molhe a parte inferior e as folhas das portas para evitar deformação e apodrecimento;
• Para evitar emperramentos de dobradiças e parafusos, verifique que estes estejam sempre firmes
e que nenhum objeto se interponha sob as portas.
A cada 6 meses Verificar a existência de fungos, mofos, Equipe de manutenção local/
bolores e focos de insetos e tratar, empresa capacitada
quando necessário
A cada 1 ano Verificar falhas de vedação, fixação das Empresa capacitada
esquadrias, guarda-corpos ereconstituir
sua integridade, onde for necessário
Efetuar limpeza geral das esquadrias.
Reapertar parafusos aparentes e regular
freio elubrificação
8. ESQUADRIAS DE FERRO E AÇO
CUIDADOS DE USO
• As esquadrias devem correr suavemente, não devendo ser forçadas;
• As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando aplicação de força excessiva;
• Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, evitando danos decorrentes de
impacto;
• A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser feita com detergente neutro e esponja
macia. Retirar todo e qualquer excesso com pano seco. Em hipótese nenhuma deverão ser
usados detergentes contendo saponáceos, esponjas de aço de qualquer espécie, materiais
alcalinos, ácidos ou qualquer outro material abrasivo;
• Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
• Os trilhos inferiores das esquadrias e dos orifícios de drenagem devem ser frequentemente
limpos para garantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
• Evitar o uso de vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado do petróleo,
pois, além de ressecar plásticos e borrachas, implicam na perda de sua função de vedação;
• Evitar a remoção das borrachas ou massas de vedação;
• Reapertar parafusos aparentes, regular freio e fazer lubrificação (quando aplicável);
• Adotar procedimentos de segurança para uso, operação e manutenção, principalmente quando
houver trabalho em altura, conforme legislação vigente.

A cada 6 meses Verificar as esquadrias para Empresa capacitada/empresa
identificação de pontos de especializada
oxidação e, se necessário, proceder

reparos necessários
A cada 1 ano Verificar e, se necessário, executar

serviços com as mesmas
especificações da pintura original
Verificar vedação e fixação de
vidros (quando houver)
9. VIDROS
CUIDADOS DE USO
• Os vidros possuem espessura compatível com a resistência necessária para o seu uso normal.
Por essa razão, evitar qualquer tipo de impacto na sua superfície ou nos caixilhos;
• Não abrir janelas ou portas empurrando a parte de vidro. Utilizar os puxadores e fechos;
• Para limpeza, utilizar somente água e sabão neutro. Não utilizar materiais abrasivos, por
exemplo, palha de aço ou escovas com cerdas duras. Usar somente pano ou esponja macia;
• No caso de trocas, trocar por vidro de mesma característica (cor, espessura, tamanho etc.);
• Evitar infiltração de água na caixa de molas das portas de vidro temperado e, no caso de limpeza
dos pisos, proteger as caixas para que não haja infiltrações;
• Evitar esforços em desacordo com o uso específico da superfície;
• Deve-se ter cuidado no momento de limpeza para não danificar as esquadrias;
• Verifique a vedação e fixação dos vidros, bem como a presença de trincas, a cada ano,
reconstituindo a sua integridade quando necessário.
• A limpeza deverá ser feita com uso de pano levemente umedecido e aderente às
• especificações de cuidados de uso;
• Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente, para evitar acidentes.

Nos locais que possuam vidros temperados, Empresa especializada
A cada 1 ano
efetuar inspeção do funcionamento do
sistema de molas e dobradiças e verificar a
necessidade de lubrificação
Verificar o desempenho das vedações e Equipe de manutenção local/
fixações dos vidros nos caixilhos empresa capacitada
•
10.REVESTIMENTO CERÂMICO
CUIDADOS DE USO
• Antes de perfurar qualquer peça, consultar os projetos de instalações entregues, a fim de evitar
perfurações acidentais em tubulações e camadas impermeabilizadas;
• Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos, utilizar parafusos e buchas apropriadas e
evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuízos ao desempenho do
sistema;
• Não utilizar máquina de alta pressão de água, vassouras de piaçava, escovas com cerdas duras,
peças pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas metálicas, objetos cortantes ou
perfurantes na limpeza, pois podem danificar o sistema de revestimento;
• Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados;
• Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pesados, para que não haja desgaste excessivo
ou provoque danos à superfície do revestimento;
• Para perfeita conservação das cerâmicas verifique anualmente o seu rejuntamento, a fim de
evitar eventuais infiltrações;
• Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados ou de conservação específicos,
buscando sempre obter a orientação correta de utilização, na embalagem do produto;
• Na limpeza, evite lavagens gerais e tome cuidado nos pontos de encontro das paredes com os
tetos. Evite o uso de detergentes agressivos, ácidos, soda cáustica, bem como vassouras ou
vassourinhas de piaçava. São procedimentos que atacam o esmalte das peças e retiram o seu
rejuntamento. O melhor sistema de limpeza é o uso de pano ou esponja macia, umedecidos em
sabão neutro ou produtos específicos para este fim;
• Limpe as paredes revestidas com cerâmicas com o uso de pano úmido, porém tome cuidado
com as tomadas e interruptores;
• Atentar para não danificar o revestimento durante a instalação de telas de proteção, grades ou
equipamentos e vedar os furos com silicone, mastique ou produto com desempenho equivalente,
para evitar infiltração;
• Somente lavar áreas denominadas molhadas.
• Manter o ambiente ventilado para evitar surgimento de fungo ou bolor;

Verificar e, se necessário, efetuar as Empresa capacitada/empresa
A cada 1 ano
manutenções e manter a estanqueidade do especializada
sistema
Verificar sua integridade e reconstituir os
rejuntamentos dos pisos, paredes, peitoris,
soleiras, ralos e outroselementos
11.REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS
CUIDADOS DE USO
• Antes de perfurar qualquer peça, consultar os projetos de instalações entregues, a fim de evitar
perfurações acidentais em tubulações e camadas impermeabilizadas;
evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuízo ao desempenho do
sistema;
• Não danificar o revestimento durante a instalação de telas de proteção, grades ou equipamentos
e vedar os furos com silicone, mastique ou produto com desempenho equivalente para evitar
infiltração;
ou provoque danos à superfície do revestimento;
• Utilizar enceradeira industrial com escova apropriada para a superfície a ser limpa;
• Nos procedimentos de limpeza diária de pedras polidas, remover primeiro o pó ou partículas
sólidas nos tampos de pias e balcões. Nos pisos e escadarias, a remoção deverá ser feita com
vassoura de pelo, sem aplicar pressão excessiva para evitar riscos e desgastes em revestimento
ou rejuntes devido ao atrito e, em seguida, aplicar um pano levemente umedecido com água,
respeitando solução diluída em produto químico, conforme especificação;
• O contato de alguns tipos de pedras com líquidos podem causar manchas;
• Revestimento em pedras naturais rústicas poderá acumular líquidos em pontos isolados, em
função das características geométricas. Se necessário, remover os acúmulos com uso de rodo;
• Sempre que possível, utilizar capachos ou tapetes nas entradas para evitar o volume de
partículas sólidas sobre o piso;
• O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa de vidro, tinta, vasos de planta poderá
causar danos à superfície;
• Para a recolocação de peças, utilizar a argamassa específica para cada tipo de revestimento e
não danificar a camada impermeabilizante, quando houver;
• A calafetação em peças de metal e louças (ex.: válvula de lavatório) deve ser feita com material
apropriado. Não utilizar massa de vidro, para evitar manchas;
• Não remover suporte, ou partes dele, dos revestimentos em pedras fixadas em elementos
metálicos. Em caso de manutenção ou troca, contatar uma empresa especializada;
• Evitar depositar sobre as pedras de mármore ou granito, objetos metálicos (principalmente os
ferrosos) para evitar o surgimento de manchas de ferrugem, pela impregnação do ferro nos veios
da pedra e dificultar sua remoção. Nesses casos, constatado esse fato, haverá perda de garantia
do material;
• Em caso de manchas causadas por impregnação de algum produto na pedra, nunca tentar retirá-
lo à revelia. Recomenda-se procurar sempre um especialista antes de qualquer procedimento,
pois alguns componentes que frequentemente ocasionam manchas em pedras, quando em
contato com certos tipos de elementos químicos, tornam-se manchas permanentes, ou seja,
impossíveis de serem removidas;
• Proteja pés de vasos e cadeiras com feltros ou materiais que evitem riscos ou manchas (por
exemplo, ferrugem em pés de vasos metálicos);
• Sempre procure utilizar, quando necessário, produtos de limpeza ou de conservação específicos,
para mármores e granitos, buscando sempre obter a orientação correta de utilização.
• Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambiente ventilado, para evitar surgimento de fungo
ou bolor;
• Sempre que agentes causadores de manchas (café, óleo comestível, refrigerantes, alimentos
etc.) caírem sobre a superfície, limpar imediatamente para evitar a penetração do fluído no
revestimento e consequentes manchas.

A cada 1 mês No caso de peças polidas (ex.: pisos, Equipe de manutenção local
bancadas de granito etc.), verificara

integridade do polimento e, se necessário,
encerar
Nas áreas de circulação intensa, o

enceramento deve acontecer com
periodicidade inferior, a fim de manter uma
camada protetora
A cada 1 ano Verificar a calafetação de rufos, fixação de Empresa capacitada/empresa

para-raios, antenas, elementos decorativos especializada
etc.
Verificar a integridade e reconstituir, onde
necessário, os rejuntamentos internos e
externos, respeitando a recomendação do
projeto original ou conforme especificação
de especialista. Atentar para as juntas de
dilatação, que devem ser preenchidascom
mastique e nunca com argamassa para
rejuntamento
12.REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA, GESSO
OU FORRO DE GESSO
CUIDADOS DE USO
evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuízo ao desempenho do
sistema;
• No caso de forros de gesso, não fixar suportes para pendurar vasos, televisores ou qualquer
outro objeto, pois não estão dimensionados para suportar peso. Para fixação de luminárias,
verificar recomendações e restrições quanto ao peso;
• Evitar o choque causado por batida de portas;
• Não lavar as paredes e tetos;
• Nunca molhar o forro de gesso, pois o contato com a água faz com que o gesso se decomponha;
• Evitar impacto no forro de gesso que possa danificá-lo;
• Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de bolor ou mofo;
• Os forros são rebaixados para a passagem de tubulações entre o forro e a estrutura de concreto.

A cada 1 ano Repintar os forros dos banheiros e Empresa capacitada/empresa
áreas úmidas especializada
Verificar a calafetação e fixação de

rufos, para-raios, antenas,
esquadrias, elementos decorativos
etc
A cada 2 anos Revisar a pintura das áreas secas e,

se necessário, repintálas evitando o
envelhecimento, a perda de brilho,
o descascamento e eventuais
fissuras
A cada 3 anos Repintar paredes e tetos das áreas
secas
13.PINTURAS, TEXTURAS E VERNIZES (INTERNO E EXTERNO)
CUIDADOS DE USO
• Não utilizar produtos químicos na limpeza, principalmente produtos ácidos ou cáusticos;
• Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados ou de conservação específicos,
• buscando sempre obter a orientação correta de utilização, na embalagem do produto;
• Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas ásperas, buchas, palha de aço, lixas
e máquinas com jato de pressão;
• Nas áreas internas com pintura, evitar a exposição prolongada ao sol, utilizando cortinas nas
janelas;
• Para limpeza e remoção de poeira, manchas ou sujeiras, utilizar espanadores, flanelas secas ou
levemente umedecidas com água e sabão neutro. Tomar cuidado para não exercer pressão
demais na superfície;
• Em caso de contato com substâncias que provoquem manchas, limpar imediatamente com água
e sabão neutro;
• Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfícies pintadas, pois podem acarretar remoção da tinta,
manchas ou trincas;
• Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de bolor ou mofo;
• Não use álcool, querosene ou outros tipos de solventes sobre as superfícies pintadas;
• Mantenha o imóvel sempre ventilado, a fim de evitar o aparecimento de mofo na pintura. Nos
períodos de inverno ou de chuva poderá ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, decorrente
de condensação de água por falta de ventilação, principalmente em ambientes fechados
(armários, atrás de cortinas e forros de banheiro);
• Deverá ser verificada a integridade das paredes e tetos regularmente, reconstituindo onde for
necessário, seja através de correções e/ou da repintura, evitando assim o envelhecimento, a
perda de brilho, o descascamento e que eventuais fissuras possam causar infiltrações. Além
disso, é imprescindível que todas as fissuras e trincas sejam calafetadas e tratadas antes da
pintura;
• Antes de executar uma pintura, proteger as esquadrias com fita adesiva de PVC.
• A limpeza deverá ser feita com uso de pano levemente úmido e conforme procedimento
• específico;
• Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho de quina a
quina ou de friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova numa
mesma parede;
• Repintar as áreas e elementos com as mesmas especificações da pintura original.

A cada 2 anos Revisar a pintura das áreas secas e, se
Empresa capacitada/ empresa
necessário, repintá-las, evitando assim o
especializada
envelhecimento, a perda de brilho, o
descascamento e eventuais fissuras
A cada 3 anos Repintar paredes e tetos das áreassecas Empresa capacitada/ empresa
especializada
As áreas externas devem ter sua pintura Equipe de manutenção local/
revisada e, se necessário, repintada, empresa capacitada
evitando assim o envelhecimento, a perda
de brilho, o descascamento e que
eventuais fissuras possam causar
infiltrações
14.REJUNTES
CUIDADOS DE USO
ou danos à superfície do rejunte.
• Em áreas molhadas ou molháveis, manter o ambiente ventilado para evitar surgimento de fungo
ou bolor;
ou danos à superfície do rejunte;
• As perfurações, quando necessárias, devem ser feitas nos rejuntamentos;
• Rever os rejuntes que estiverem faltando em decorrência da ação do tempo (sol, chuva, vento)
ou outros fatores. A recomposição do rejunte será necessária quando ocorrerem frestas ou
buracos no mesmo. Estas frestas, que ocorrem principalmente devido ao desgaste do rejunte,
são canais de entrada de água que poderão ocasionar infiltrações e até mesmo descolamento do
revestimento cerâmico;
• A substituição ou reparo do rejunte defeituoso deve ser feito sempre que este estiver
• danificado e da seguinte maneira:
• Raspar a argamassa de rejuntamento até a argamassa de assentamento da peça cerâmica, deve
ficar uma fresta com uma espessura aproximada à da espessura da placa cerâmica;
• Retirar todo o pó da junta onde estava o rejunte velho ou defeituoso;
• Hidratar levemente o local;
• Aplicar o rejunte novo;
• Evitar sempre o remonte do rejuntamento novo sobre o rejuntamento velho, pois os mesmos
contêm propriedades impermeáveis, o que acarretará a não aderência entre o rejunte velho e o
rejunte novo;
• Para refazer o rejunte utilize materiais apropriados existentes no mercado;
• Não utilize o ambiente pelo menos por 24 horas após o rejuntamento.

A cada 1 ano Verificar sua integridade e reconstituir os Equipe de manutenção local/
rejuntamentos internos e externos dos pisos, empresa especializada
paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças
sanitárias e outros elementos,onde houver
15.PISO CIMENTADO, PISO ACABADO EM CONCRETO E CONTRAPISO
CUIDADOS DE USO
• Para aplicação do revestimento, este deverá atender à normalização vigente com relação a não
comprometer o desempenho dos demais componentes do sistema;
• O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa de vidro, tinta, vasos de planta poderá
acarretar danos à superfície;
• Não demolir totalmente ou parcialmente o piso ou contrapiso para passagem de componentes
de sistemas ou embutir tubulações;
• Cuidado no transporte de eletrodomésticos, móveis e materiais pesados: não arrastá-los sobre
o piso;
• Não utilizar objetos cortantes, perfurantes ou pontiagudos para auxiliar na limpeza do piso ou
contrapiso;
• Não executar furo no contrapiso ou piso, pois pode comprometer o desempenho do sistema;
• Evitar sobrecarga de pesos nos pisos ou contrapiso;
• Somente lavar áreas denominadas molhadas conforme ABNT NBR 15575.
• Em caso de danos, proceder a imediata recuperação do piso cimentado sob risco de
• aumento gradual da área danificada;
• Em caso de piso drenante, recomenda-se a limpeza com equipamentos de aspiração ou lavadora
de alta pressão em jato leque.

A cada 1 ano Verificar as juntas de dilatação e, quando Equipe de manutenção local/
necessário, reaplicar mastique ou substituir a junta empresa capacitada
elastomérica
16.LOUÇAS E METAIS SANITÁRIOS
CUIDADOS DE USO
• Não apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores;
• Durante a instalação de filtros, torneiras, chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto nas
conexões, a fim de evitar danos aos componentes;
• Não usar esponja do lado abrasivo, palha de aço e produtos que causam atritos na limpeza de
metais sanitários, ralos das pias e lavatórios, louças e cubas de aço inox em pias, dando
preferência ao uso de água e sabão neutro e pano macio;
• Não sobrecarregar as bancadas ou cubas;
• As louças sanitárias foram projetadas para suportar as cargas previstas em sua utilização
normal;
• Não subir ou se apoiar nas louças e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar, causando
ferimentos graves;
• A falta de uso dos mecanismos de descarga pode acarretar em ressecamento de alguns
componentes e acúmulo de sujeira, causando vazamentos ou mau funcionamento. Caso estes
problemas sejam detectados, é indicado que seja realizada uma revisão por profissional
habilitado, que poderá realizar as devidas trocas que se fizerem necessárias;
• Substitua vedantes (courinhos) das torneiras, misturadores e registros de pressão para garantir
a vedação e evitar vazamentos a cada ano;
• Verifique os mecanismos internos da caixa acoplada a cada 6 meses;
• Limpe e verifique a regulagem do mecanismo de descarga periodicamente.
equivalentes;
• Verificar semestralmente os elementos de apoio (mão francesa, coluna do tanque etc.);
• Verificar anualmente os rejuntes das louças e bancadas;
• Manter os registros gerais das áreas molhadas fechados quando da ausência do imóvel por
longos períodos.
A cada 6 meses Verificar a estanqueidade dos registros de Equipe de manutençãolocal/
gaveta Proprietário
Limpar e verificar a regulagem dos mecanismos
de descarga
Limpar os aeradores (bicos removíveis) das
torneiras
Abrir e fechar completamente os registros
para evitar emperramentos, e mantê-los em
condições de manobra
A cada 1 ano Equipe de manutençãolocal/
Verificar a estanqueidade da válvula de
Proprietário
descarga, torneira automática e torneira
Verificar se é necessário substituir os vedantes Equipe de manutenção
(courinhos) das torneiras, misturadores e local/Proprietário/Empresa
registros de pressão para garantir a vedação e capacitada
evitar vazamentos
Verificar a integridade e reconstituir os
local/Proprietário/Empresa
rejuntamentos dos ralos, peças sanitárias e
especializada
outros elementos, onde houver
17.PAISAGISMO (JARDINS EXTERNOS)
CUIDADOS DE USO
• Não trocar nem incluir vegetação nos jardins sem que seja realizada prévia consulta ao projetista
(paisagista). Isso pode causar danos ao sistema;
• Não trocar o solo do jardim;
• Não transitar sobre os jardins, a não ser durante sua manutenção;
• Ao regar, não usar jato forte de água diretamente nas plantas;
• Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas, tais como picaretas, enxadões etc. nos
serviços de plantio e manutenção, de modo a evitar danos à impermeabilização existente;
• Retirada de folhas velhas, galhos secos, detritos estranhos às áreas ajardinadas e varrição
• de toda área de jardim. Nos vasos e floreiras, limpeza de plantas e recipientes;
• No caso de empreendimento em que haja compromisso ambiental conforme legislação
específica, deverão ser seguidas todas as orientações descritas na documentação entregue.
• Realizar manutenção geral mensalmente com empresa capacitada para tal;
• Sempre que necessário e de acordo com a empresa capacitada para realização da manutenção
dos jardins, incorporar matéria orgânica ao solo;
• Manter a área dos jardins sempre limpa, livre de lixo e de restos de vegetação morta.

A cada 6 meses Verificar a estanqueidade dos registros Equipe de manutenção local/
de gaveta Proprietário
Limpar e verificar a regulagem dos
mecanismos
de descarga
Limpar os aeradores (bicos removíveis)
das torneiras
Abrir e fechar completamente os
registros para evitar emperramentos, e
mantê-los em condições de manobra
A cada 1 ano Verificar a estanqueidade da válvula Equipe de manutenção local/

de descarga, torneira automática e Proprietário
torneira eletrônica (caso houver)
Verificar se é necessário substituir os Equipe de manutenção
vedantes (courinhos) das torneiras, local/Proprietário/Empresa capacitada
misturadores e registros de pressão para
garantir a vedação e evitar vazamentos
Verificar a integridade e reconstituir os Equipe de manutenção
rejuntamentos dos ralos, peças sanitárias local/Proprietário/Empresa
e outros elementos, onde houver especializada
18.INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – ÁGUA POTÁVEL
CUIDADOS DE USO
• Não obstruir o “ladrão” ou tubulações do sistema de aviso;
• Não puxar as bombas submersas pelo cabo de força, a fim de não desconectá-lo do motor;
• Não apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores;
• Durante a instalação de filtros, torneiras, chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto nas
• Nos sistemas com previsão de instalação de componentes por conta do cliente (exemplo
chuveiros, duchas higiênicas, aquecedores, filtros de água), os mesmos deverão seguir as
características definidas no manual de uso e operação para garantir o desempenho do sistema,
os quais devem definir com clareza todas as características dos equipamentos, incluindo vazão
máxima e mínima prevista em projetos;
• No caso de existência de sistema de pressurização de água, os equipamentos deverão estar
regulados para manter a parametrização da pressão e não comprometer os demais componentes
do sistema.
equivalente;
• Manter os registros gerais das áreas molhadas fechados quando da ausência do imóvel por
longos períodos.

Verificar o nível dos reservatórios, o Equipe de manutenção local
A cada 1 semana
funcionamento das torneiras de boia e
a chave de boia para controle de nível
Executar retrolavagem do filtro central,
conforme instruções do fabricante
A cada 15 dias Utilizar e limpar as bombas em sistema
de rodízio, por meio da chave de
alternância no painel elétrico (quando o
quadro elétrico não realizar a reversão
automática)
A cada 6 meses Verificar funcionalidade do extravasor Equipe de manutenção local
(ladrão) dos reservatórios, evitando
entupimentos por incrustações ou
sujeiras
Verificar mecanismos internos da caixa
acoplada
Verifique a estanqueidade dos registros
de gaveta
Abrir e fechar completamente os Equipe de manutenção local
A cada 6 meses
registros do térreo e cobertura (barrilete)
de modo a evitar emperramentos e os
mantendo em condições de manobra
mecanismos de descarga
Efetuar manutenção nas bombas de Empresa especializada
recalque de água potável
Limpar os arejadores (bicos removíveis) Equipe de manutenção local
das torneiras
Verificar o sistema de pressurizaçãode Empresa especializada
água, reaperto dos componentes e
parametrização dos sistemas elétricos
e eletrônicos e, caso haja necessidade,
proceder ajustes e reparos necessários
A cada 6 meses (ou quando Limpar os reservatórios e fornecer Empresa especializada

ocorrerem indícios de atestado de potabilidade
contaminação ou problemas
no fornecimento de água
potável da rede pública)
A cada 6 meses ou conforme Limpar os filtros conforme orientações

orientações do fabricante do fabricante
Verificar a estanqueidade da válvula de Equipe de manutenção local

A cada 1 ano
Verificar as tubulações de água potável Equipe de manutenção local/
para detectar obstruções, corrosão empresa capacitada
superficial nas roscas, juntas e entre
componentes de ferro/aço e cobre ou
bronze. Além de revisar perda de
estanqueidade e fixação, a fim de
recuperar sua integridade onde necessário
Verificar e se necessário, substituir os

vedantes (courinhos) das torneiras,
misturadores e registros de pressão para
garantir a vedação e evitar vazamentos
Troca do elemento filtrante (filtro Empresa capacitada
central)
19.INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS – ÁGUA NÃO POTÁVEL
CUIDADOS DE USO
• Não lançar objetos nas bacias sanitárias e ralos, pois poderão entupir o sistema;
• Nunca despejar gordura ou resíduo sólido nos ralos de pias ou lavatórios;
• Não deixar de usar a grelha de proteção que acompanha a cuba das pias de cozinha;
• Em hipótese alguma despeje água quente e/ou gordura quente nos ralos da pia, tanque e ralos
de piso;
• Não utilizar para eventual desobstrução do esgoto hastes, água quente, ácidos ou similares;
• Banheiros, cozinhas e áreas de serviço sem utilização por longos períodos podem desencadear
mau cheiro, em função da ausência de água nas bacias sanitárias sifonadas e sifões. Para
eliminar esse problema, basta adicionar uma pequena quantidade de água;
• Nas máquinas de lavar e tanque deve-se dar preferência ao uso de sabão biodegradável, para
evitar retorno de espuma.
• Não retirar elementos de apoio (mão francesa, coluna do tanque etc.), podendo sua falta
ocasionar quebra ou queda da peça ou bancada;
• Não usar esponja do lado abrasivo, palha de aço e produtos que causam atritos na limpeza de
metais sanitários, ralos das pias e lavatórios, louças e cubas de aço inox em pias, dando
preferência ao uso de água e sabão neutro e pano macio;
• Não sobrecarregar as louças sobre a bancada;
• Não subir ou se apoiar nas louças e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar, causando
ferimentos graves;
• Não puxar as bombas submersas pelo cabo de força, para evitar desconectá-lo do motor;
• Não apertar em demasia registros, torneiras, misturadores etc.;
• Durante a instalação de filtros, torneiras e chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto nas
• A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode acarretar em ressecamento de
alguns componentes e acúmulo de sujeira, causando vazamentos ou mal funcionamento. Caso
esses problemas sejam detectados, NÃO mexer nas peças e acionar a assistência técnica do
fabricante.
equivalente;
• Manter os registros das áreas molhadas fechados, no caso de longos períodos de ausência na
utilização.

A cada 1 mês ou cada 1 Verificar e limpar os ralos e grelhas das Equipe de manutenção local
semana em épocas de
chuvas intensas águas pluviais, calhas e canaletas.
A cada 3 meses Efetuar limpeza geral nas caixas de

esgoto e de gordura
A cada 3 meses (ou quando Limpar os reservatórios de água não

for detectada alguma potável e realizar eventual manutenção
obstrução)
do revestimento impermeável
A cada 6 meses Abrir e fechar completamente os
registros do térreo e cobertura (barrilete),
evitando emperramento, e mantê-los em
condições de manobra
mecanismos de descarga
Efetuar manutenção nas bombas de Empresa especializada

recalque de águas pluviais e drenagem
A cada 6 meses, nas Verificar se as bombas submersas Equipe de manutenção local/

épocas de estiagem, e (esgoto e águas pluviais/drenagem) não empresa especializada
semanalmente, nas épocas estão encostadas no fundo do
de chuvas intensas reservatório ou em contato com depósito
de resíduos/solo no fundo do
reservatório, de modo a evitar obstrução
ou danos nas bombas e consequentes
inundações ou contaminações
Em caso afirmativo, contratar empresa
especializada para limpar o reservatório
e regular a altura de posicionamento da
bomba através da corda de sustentação
Verificar as tubulações de captação de Empresa capacitada/
A cada 1 ano
água do jardim para detectar a presença empresa especializada
de raízes que possam destruir ou entupir
as tubulações
Verificar a estanqueidade da válvula de Equipe de manutenção local
Verificar as tubulações de água servida, Empresa capacitada/
para detectar obstruções, perda de empresa especializada
estanqueidade, sua fixação,
reconstituindo sua integridade onde
necessário
20.ETE – ESTAÇÃO DE TRATAMENTO DE EFLUENTES
CUIDADOS DE USO
• Nunca despejar gordura ou resíduo sólido nos ralos de pias ou lavatórios;
• Não utilizar, para eventual desobstrução do esgoto, hastes, água quente, ácidos ou similares.
• Não puxar as bombas submersas pelo cabo de força, de modo a não desconectá-lo do motor;
• Não apertar em demasia os registros;
• Durante a instalação de equipamentos, atentar-se ao excesso de aperto nas conexões, de modo
a evitar danos aos componentes.
• Manter contrato de manutenção com a empresa especializada;
• Por se tratar de sistema com alto risco contaminante, deverá ser elaborado um planejamento
específico, em conformidade com os componentes, complexidade e tamanho da ETE do
empreendimento, contendo a definição mínima das ações, prazos e pessoas que devem realizar
as atividades em conformidade com as diretrizes da ABNT NBR 5674 e legislação específica
do local onde a mesma está implantada e onde serão depositados os resíduos.

A cada 6 meses Checar componentes hidráulicos e elétricos, a Empresa capacitada/ empresa
condição e validade de peças e equipamentos especializada
Realizar limpeza adequada dos componentes, Empresa capacitada/ empresa
lubrificar e engraxar peças, quando necessário especializada
Realizar reposição de produtos químicos, Empresa capacitada/ empresa
quando e se necessário especializada
21.SISTEMA DE AQUECIMENTO SOLAR
CUIDADOS DE USO
• Não efetuar testes do equipamento com água não potável ou com presença de detritos;
• Caso haja válvulas anticongelantes no sistema, estas deverão ser retiradas e limpas antes do
período de inverno;
• Não colocar o sistema em operação caso o reservatório não esteja completo;
• Efetuar os procedimentos necessários para que o sistema não funcione com presença de ar na
tubulação.
equivalente;
• Manter os registros das áreas molhadas fechados durante longos períodos de ausência na
utilização.

A cada 1 semana, em Renovar a água acumulada Empresa capacitada
período de não utilização
A cada 1 mês Escoar a água do sistema por meio de seu Equipe de manutenção
dreno para evitar acúmulo de sedimentos local/empresa capacitada
A cada 3 meses Lavar a superfície de vidro das placas coletoras
A cada 6 meses Efetuar drenagem total do sistema Empresa capacitada/

A cada 1 ano Efetuar revisão dos componentes do sistema e,

havendo qualquer acúmulo de compostos
químicos ou dano, efetuar os ajustes
necessários
22.INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
CUIDADOS DE USO
• Não alterar as especificações dos disjuntores (diferencial, principal ou secundários) localizados
nos quadros de distribuição das edificações, pois estes estão dimensionados em conformidade
com a capacidade dos circuitos, aderentes às normas brasileiras, e possuem a função de proteger
os circuitos de sobrecarga elétrica. Os quadros possuem esquema identificando os circuitos e
suas respectivas correntes suportadas (amperagem);
• Não abrir furos nas proximidades dos quadros de distribuição;
• Em caso de sobrecarga momentânea, o disjuntor do circuito atingido se desligará
automaticamente. Neste caso, religar o componente. Caso volte a desligar, significa sobrecarga
contínua ou curto em algum aparelho ou no próprio circuito, o que torna necessário solicitar
análise de profissional habilitado;
• Não ligar aparelhos diretamente nos quadros.
• Verificar a carga dos aparelhos a serem instalados, a fim de evitar sobrecarga da capacidade do
circuito que alimenta a tomada e garantir o seu funcionamento nas condições especificadas
pelos fabricantes e previstas no projeto da edificação;
• Não utilizar benjamins (dispositivos que possibilitam a ligação de vários aparelhos em uma
tomada) ou extensões com várias tomadas, pois elas provocam sobrecargas;
• As instalações de equipamentos, luminárias ou similares deverão ser executadas por empresa
capacitada, observando-se aterramento, tensão (voltagem), bitola e qualidade dos fios, além de
isolamentos, tomadas e plugues a serem empregados;
• Não ligar aparelhos de voltagem diferente das especificadas nas tomadas;
• Manutenções devem ser executadas com os circuitos desenergizados (disjuntores desligados) e
por profissional habilitado ou capacitado, dependendo da complexidade.
• Quando instaladas nas escadarias, as minuterias ou interruptores com sensores de presença
nunca devem ser travadas após o seu acionamento, pois podem queimar quando mantidas acesas
por muito tempo;
• Não colocar líquidos ao contato dos componentes elétricos do sistema;
• Os cabos alimentadores, que saem dos painéis de medição e vão até os diversos quadros
elétricos, não poderão possuir derivação de suprimento de energia;
• Em caso de pane ou qualquer ocorrência na subestação (caso haja na edificação), deverá ser
contatada a concessionária imediatamente;
• Só permitir o acesso às dependências do centro de medição de energia a profissionais
habilitados ou agentes credenciados da companhia concessionária de energia elétrica;
• Somente profissionais habilitados deverão ter acesso às instalações, equipamentos e áreas
técnicas de eletricidade, evitando curto-circuito, choque, risco à vida, etc.;
• Não utilizar o local do centro de medição como depósito nem armazenar produtos inflamáveis
que possam gerar risco de incêndio;
• Não pendurar objetos nas instalações aparentes;
• Efetuar limpeza nas partes externas das instalações elétricas (espelho,
equivalente.

A cada 1 mês Limpeza e verificação do estado de conservação Equipe de manutenção
dos elementos externos, como lâmpadas, local
luminárias e reatores. Substituição ou reparo
dos componentes queimados ou danificados
Verificar a existência de oxidação das partes

metálicas e a integridade dos suportes, bases e
fixadores das luminárias externas
Verificar e substituir as lâmpadas queimadas,
mantendo as características das originais
A cada 6 meses Rever o estado de isolamento dos fios, Empresa capacitada

conexões, interruptores, disjuntores e tomadas
externas. Verificar e manter a estanqueidade
das luminárias
Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão Equipe de manutenção
localizado no próprio aparelho. Ao apertar o local/empresa capacitada
botão, a energia será interrompida. Caso isso
não ocorra, trocar o DR
Verificar o funcionamento da luz piloto de Equipe de Manutenção
sinalização aérea. A Lei 13.133 de 2015 obriga Local
o uso e a manutenção de sinalizadores ou
balizadores aéreos de obstáculos em edifícios e
seu não funcionamento pode acarretar em multa
A cada 1 ano Rever o estado de isolamento das emendas de Empresa especializada

fios e, no caso de problemas, providenciar as
correções
Verificar e, se necessário, reapertar as
conexões do quadro de distribuição
Verificar o estado dos contatos elétricos. Caso
possua desgaste, substitua as peças (tomadas,
interruptores, ponto de luz e outros)
Realizar inspeção termográfica dos sistemas

elétricos para visualização de possíveis
sobrecargas, má distribuição de calor, e
Máxima Temperatura Admissível dos
componentes
A cada 2 anos Reapertar todas as conexões (tomadas, Empresa capacitada/

interruptores, ponto de luz e outros) empresa especializada
23.ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA
CUIDADOS DE USO
• Manter o equipamento permanentemente ligado para que o sistema de iluminação de
emergência seja acionado no caso de interrupção da energia elétrica;
• Quando necessário, trocar as lâmpadas das luminárias por outras com a mesma potência e
tensão (voltagem);
• Não utilizar o local onde estão instalados os equipamentos (no caso de central de baterias e
gerador) como depósito e nunca armazenar produtos combustíveis, que poderão gerar risco de
incêndio;
• Utilizar somente componentes ou equipamentos que atendam aos critérios definidos na
• ABNT NBR 10898.
equivalente.
A cada 1 mês Efetuar as manutenções previstas no sistema de Empresa especializada

Grupo Gerador
A cada 6 meses Verificar o funcionamento do sistema, a plena Empresa capacitada/

carga, com todas as lâmpadas ligadas, avaliando empresa especializada
as operações
A cada 1 mês Fazer teste de funcionamento do sistema por 1 Empresa capacitada/

hora empresa especializada
24.ELEVADORES
CUIDADOS DE USO
• Apertar os botões apenas uma vez;
• Colocar acolchoado de proteção na cabina do elevador para o transporte de cargas volumosas;
• Efetuar limpeza dos painéis sem utilizar materiais abrasivos como palha de aço, sapólio etc.;
• Em caso de falta de energia ou parada repentina do elevador, solicitar auxílio externo por meio
do interfone ou alarme, sem tentar sair sozinho do elevador;
• Em casos de existência de ruídos e vibrações anormais, comunicar o zelador/gerente predial ou
responsável;
• Evitar acúmulo de água, líquidos ou óleo no poço do elevador;
• Evitar escorrer água para dentro da caixa de corrida/poço do elevador;
• Não atirar lixo no poço e nos vãos do elevador, pois prejudica as peças que estão na caixa do
equipamento, causando danos e mau funcionamento do sistema;
• Evitar o uso de água para a limpeza das portas e cabines, utilizar flanela macia ou estopa,
levemente umedecida com produto não abrasivo, adequado para o tipo de acabamento da
cabine;
• Evitar pulos ou movimentos bruscos dentro da cabine;
• Evitar sobrepeso de carga e/ou número máximo de passageiros permitidos indicados na placa
no interior da cabine;
• Evitar o uso de produtos químicos sobre partes plásticas para não causar descoloração;
• Jamais obstruir a ventilação da casa de máquinas, nem utilizá-la como depósito;
• Jamais tentar retirar passageiros da cabine quando o elevador parar entre pavimentos, pois há
grandes riscos de ocorrerem sérios acidentes; chamar sempre a empresa de manutenção ou o
Corpo de Bombeiros;
• Jamais utilizar os elevadores em caso de incêndio;
• Procurar não chamar dois ou mais elevadores ao mesmo tempo, evitando o consumo
desnecessário de energia;
• Não permitir que crianças brinquem ou trafeguem sozinhas nos elevadores;
• Não retirar ou danificar a comunicação visual de segurança fixada nos batentes dos elevadores;
• Não utilizar indevidamente o alarme e o interfone, pois são equipamentos de segurança;
• Nunca entrar no elevador caso a luz esteja apagada;
• Não fumar dentro dos elevadores;
• Não segurar as portas dos elevadores com objetos;
• Observar o degrau formado entre o piso do pavimento e o piso do elevador.
equivalente;
• Obrigatoriamente, efetuar as manutenções com empresa especializada autorizada pelo
fabricante, que deverá possuir contrato de manutenção e atender aos requisitos definidos na
norma ABNT NBR 16083 - Manutenção de elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes -
Requisitos para instruções de manutenção e legislação vigente.

A cada 6 meses Efetuar teste do sistema automático de Empresa especializada
funcionamento dos elevadores com energia
elétrica proveniente de geradores para
emergência
25.SISTEMAS ELETRÔNICOS – SEGURANÇA, ÁUDIO E VÍDEO (CFTV)
CUIDADOS DE USO
• Seguir as orientações do manual do fabricante;
• Recomendamos que seja ministrado um curso de treinamento pela empresa fornecedora do
sistema de automação para formar pessoas capacitadas a operar o sistema, conhecer todos os
recursos de configuração, programação de funções, operações de monitoramento, obtenção do
histórico de eventos e alarmes etc;
• No caso de ampliação do sistema, não utilizar vários equipamentos em um mesmo circuito
(benjamins, etc.);
• Recomenda-se o uso de no break ou fonte auxiliar, a fim de evitar descontinuidade do sistema
em caso de interrupção do fornecimento de energia;
• Manter os equipamentos limpos e desimpedidos no campo de captação de imagens;
• Evitar queda, superaquecimento, contato com umidade e manuseio inadequado dos
equipamentos;
• Atender legislação vigente com relação ao uso e à conservação de imagens captadas pelo
sistema;
• Todas as partes móveis, tais como roldanas, cabos de aço, correntes, dobradiças etc., devem ser
mantidas limpas, isentas de oxidação, lubrificadas ou engraxadas;
• Manter as chaves de fim de curso bem reguladas evitando batidas no fechamento;
• Os comandos de operação deverão ser executados até o final do curso, a fim de evitar a inversão
do sentido de operação do portão e consequente prejuízo na vida útil projetada para o sistema;
• Contratar empresa especializada para promover as regulagens e lubrificações.
• Dada a complexidade tecnológica dos sistemas de automação predial, é indispensável a
contratação tanto dos serviços de manutenção, como os de operação assistida, ambos na
empresa fornecedora do sistema de automação ou empresa credenciada por esta;
• Esse sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico que atenda às
recomendações dos fabricantes e as diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas específicas do
sistema, quando houver;
equivalente;
• Contratar empresa especializada para executar a manutenção do sistema, conforme plano de
manutenção.

A cada 1 semana Verificar se as câmeras de segurança estão Equipe de manutenção
funcionando adequadamente e se as imagens local
estão sendo gravadas corretamente
A cada 1 mês Verificar o funcionamento de todos os Equipe de manutenção
sistemas local/ empresa capacitada
A cada 6 meses Vistoria completa no sistema instalado e Empresa especializada

realização de manutenções
26.AUTOMAÇÃO DE PORTÕES
CUIDADOS DE USO
manutenção;
• Manter contrato de manutenção com a empresa especializada.
A cada 1 mês Fazer a manutenção dos sistemas Empresa especializada

conforme instruções do fornecedor
27.PORTAS AUTOMÁTICAS
CUIDADOS DE USO
manutenção;
• Manter contrato de manutenção com a empresa especializada.
A cada 1 mês Fazer a manutenção dos sistemas Empresa especializada

conforme instruções do fornecedor
28.SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA INCÊNDIO
CUIDADOS DE USO
• Verificar o estado e, se necessário substituir as placas de sinalização das áreas de rota fuga - a
cada 6 meses;
• Revisar e recarregar os extintores - conforme prazo no lacre;
• Não permita que pessoas e empresas não habilitadas inspecionem os extintores;
• Atentar-se a sinais de ferrugem ou extintores amassados;
• Não acionar a bomba de incêndio com o registro do hidrante fechado;
• O sistema de combate a incêndio não pode ser modificado e o volume de reservação não pode
ser alterado;
• Não utilize a mangueira do hidrante para qualquer finalidade que não seja a de combate a
incêndio;
• Sempre desligue a alimentação para instalar ou fazer manutenção dos detectores;
• Não utilize solventes para limpar os equipamentos, apenas pano umedecido;
• Não pinte os equipamentos;
• Esses equipamentos foram desenvolvidos para uso interno. Não exponha a intempéries;
• As portas corta-fogo devem permanecer sempre fechadas, com auxílio do dispositivo de
fechamento automático;
• Uma vez aberta a porta, para fechar basta soltá-la. Não é recomendado empurrá-la para seu
fechamento;
• É terminantemente proibida a utilização de calços ou outros obstáculos que impeçam o livre
fechamento da porta, podendo causar danos e comprometer a segurança dos ocupantes do
edifício;
• Não trancar as portas com cadeados ou trincos;
• É vedada a utilização de pregos, parafusos e aberturas de orifícios na folha da porta, pois podem
alterar suas características gerais, comprometendo o desempenho ao fogo e do sistema de
pressurização da escadaria;
• Quando for efetuada a repintura das portas, não pintar a placa de identificação do fabricante,
selo da ABNT, nem remover a placa luminescente;
equivalente;
• O conjunto porta corta-fogo e piso ao redor, não deve ser lavado com água ou qualquer produto
químico. A limpeza das superfícies pintadas deve ser feita com pano levemente umedecido em
água e pano seco para que a superfície fique seca;
• No piso ao redor da porta não devem ser utilizados produtos químicos, como água sanitária,
removedores e produtos ácidos, pois são agressivos à pintura e, consequentemente, ao aço que
compõe o conjunto da porta;
• Não obstruir as entradas e saídas de ventilação e dutos de ar;
• Seguir as instruções do fabricante do equipamento;
• Não efetuar, mesmo temporariamente, ligações diretas no sistema;
• Permitir o acesso exclusivo de pessoas tecnicamente habilitadas a operar ou realizar
manutenção dos equipamentos;
• Opcionalmente poderá ser acionado um dos ventiladores na rotação mais baixa sem que haja
emergência de incêndio, para renovação forçada de ar na caixa de escada. Nesse caso, o
acionamento será manual no painel. A operação será automática, por temporizador (opcional);
• Não se deve limpar os sprinklers com sabão e água, amônia ou qualquer outro fluido de limpeza.
A poeira acumulada deve ser retirada com uma escova macia ou uma suave aspiração;
• É altamente recomendado que seja substituído qualquer sprinkler que apresente não
conformidades, tais como: dano visível, pintura diferente do padrão de fábrica, excesso de
material depositado ou incrustado, entre outros;
• Qualquer material depositado (tinta, sujeira, gordura, etc.) sobre a superfície dos bulbos ou liga
fusível dos sprinklers, poderá afetar diretamente os pontos de ativação (temperatura nominal)
dos mesmos;
• Obstruções à descarga de água devem ser corrigidas imediatamente;
• Não realizar aberturas nas regiões que possuem FireStop. Caso seja necessário, uma empresa
especializada deve ser contratada.
equivalentes;
• Visando manter os sistemas de detecção e alarme de incêndio em plenas condições de
funcionamento, as manutenções preventiva e corretiva, deverão ser executadas por técnicos
habilitados e treinados. A periodicidade das manutenções preventivas deverá ser definida pelo
usuário do sistema levando em conta a dimensão da instalação, área protegida, quantidade de
detectores, tipos de ambientes, presença de poeira, vapores, insetos e nível de confiabilidade
desejado. A periodicidade definida para as manutenções preventivas, não poderá ultrapassar
três meses;
• Verificação visual do estado geral dos componentes da central e condições de operação;
• Em áreas com muita poeira ou partículas em suspensão, os detectores devem ser submetidos a
uma manutenção preventiva ou limpeza, em intervalos menores que os especificados;
• Esse sistema da edificação necessita de um plano de manutenção específico, que atenda às
recomendações dos fabricantes e as diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas específicas do
sistema, conforme ABNT NBR 11742 (Porta corta-fogo para saída de emergência);
• Os serviços que envolvam substituição de qualquer um dos componentes ou da própria folha,
devem ser executados pelo fabricante ou por firmas por ele credenciadas;
• A manutenção deve ser de responsabilidade do administrador da edificação;
• A qualquer momento, deve ser providenciada a regulagem ou substituição dos elementos que
não estejam em perfeitas condições de funcionamento;
• O administrador pode dispor de uma estrutura própria para as manutenções de rotinas citadas
abaixo;
• As manutenções deverão ser registradas de modo a atender as exigências de legislações
vigentes;
• Somente chuveiros novos podem ser empregados em uma instalação de sistemas de chuveiros
automáticos;
• A manutenção do FireStop se dá no caso de novas passagens dentro da região já protegida ou
de novas aberturas.

HIDRANTES
A cada 15 dias Verificar a existência de vazamento Equipe de manutenção local
e/ou outros defeitos nas tubulações,
válvulas, registros e esguichos
A cada 1 mês Verificar o estado de conservação Equipe de manutenção local
geral das caixas, esguichos, registros,
adaptadores, chaves de engate, puxador
da porta de vidro do abrigo
Verificar se os abrigos estão secos e Equipe de manutenção local
desobstruídos
A cada 3 meses Toda mangueira quando em uso (em Empresa especializada
prontidão para combate de incêndio),
deve ser inspecionada
A cada 4 meses Inspeção visual e limpeza das Equipe de manutenção local
mangueiras e mangotinho
A cada 2 anos Realizar testes e ensaios para Brigada de incêndio/Empresa
determinar as condições de especializada
funcionamento do sistema, tais como
teste de vazão de água, teste de bomba
de incêndio, teste de alarmes, conforme
legislação vigente
MANGUEIRAS DE INCÊNDIO
A cada 6 meses Realizar a inspeção visual e dimensional Equipe de Manutenção Local
das mangueiras de incêndio.
Verificar a dificuldade de acoplamento
das uniões com o hidrante e com o
esguicho da respectiva caixa/abrigo de
mangueira, podendo ser utilizada achave
de mangueira para isso.
A cada 1 ano Realizar a manutenção com ensaio Empresa Capacitada/Empresa
hidrostático conforme ABNT NBR Especializada
12779 e promover a identificação
individualcom nome do executante, data
e validade.
Obs. A edificação não pode ficar sem
mangueiras durante o período de
inspeção ou manutenção.
RESERVA E BOMBA DE INCÊNDIO
A cada 1 semana Verificar o nível dos reservatórios e o Equipe de manutenção local
funcionamento das torneiras de boia e
a chave de boia para controle do nível
A cada 1 mês Verificar a estanqueidade do sistema

Acionar a bomba de incêndio (para
tanto, pode-se acionar o dreno da
tubulação) ou por meio da botoeira.
Devem ser observadas as orientações
da companhia de seguros do edifício ou
do projeto de instalações específicas
A cada 6 meses Verificar a estanqueidade dos registros
de gaveta
Abrir e fechar completamente os
registros do térreo e da cobertura
(barrilete) evitando emperramentos e
os mantendo em condições de manobra
Efetuar manutenção nas bombas de
Empresa especializada
incêndio
DETECTORES DE FUMAÇA E ALARME DE INCÊNDIO
A cada 3 meses Ensaio funcional de todos os Equipe de manutenção
acionadores manuais do sistema, dos local/empresa especializada
comandos, incluindo os de sistemas
automáticos de combate a incêndio e
dos painéis repetidores
A cada 1 ano Deverá ser realizado um teste Equipe de manutenção local
operacional em todos os detectores
PORTAS CORTA-FOGO
A cada 1 mês Devem ser efetuadas verificaçõesdo Equipe de manutenção local
funcionamento automático e
funcionamento de todos acessórios
(fechaduras, dispositivos antipânico,
selecionadores, travas, etc.).
Também deve ser efetuada limpeza
dos alojadores de trincos, no piso e
batentes, com remoção de resíduos e
objetos estranhos que dificultemo
funcionamento das partes móveis
(dobradiças, fechaduras e trincos)
Deve ser efetuada lubrificação de Empresa capacitada/empresa
A cada 6 meses
todas as partes móveis e verificadaa especializada
legibilidade dos identificadores das
portas. Devem ser verificadas as
condições gerais da porta, quanto à
pintura ou revestimento, e desgaste
das partes móveis, devendo ser
providenciada, imediatamente, a
regulagem ou substituição dos
elementos que não estiverem em
perfeitas condições de funcionamento
29.SISTEMA DE AR CONDICIONADO, VENTILAÇÃO E EXAUSTÃO
CUIDADOS DE USO
• No caso de equipamentos não fornecidos pela construtora, estes devem ser adquiridos e
instalados de acordo com as características do projeto;
• Não efetuar furações em lajes, vigas e pilares para a passagem de infraestrutura;
• Para fixação e instalação dos componentes, considerar as características do local a ser instalado
e os posicionamentos indicados em projeto;
• Para manutenção, tomar os cuidados com a segurança e saúde das pessoas responsáveis pelas
atividades, desligando o fornecimento geral de energia do sistema;
• Não obstruir as entradas e saídas de ventilação e dutos de ar;
• Manter a limpeza dos componentes conforme especificação do fabricante.
• Para manutenção, tomar cuidados específicos com a segurança e a saúde das pessoas que irão
realizar as atividades. Desligar o fornecimento geral de energia do sistema;
equivalente;
• Realizar a manutenção recomendada pelo fabricante em atendimento à legislação vigente.

A cada 1 semana Ligar o sistema Equipe de manutenção local
A cada 1 mês ou menos, caso Realizar limpeza dos Equipe de manutenção local
necessário componentes e filtros, mesmo
em período de não utilização
A cada 1 mês Realizar a manutenção dos Empresa especializada
ventiladores
Verificar se está funcionando Equipe de manutenção local
corretamente, se as unidades
de montagens estão firmemente
instaladas e se a rede
frigorígena está devidamente
isolada termicamente
Verificar todos os componentes Equipe de manutenção local
do sistema e, caso detecte-se
qualquer anomalia, providenciar
os reparos necessários
Realizar a manutenção dos Empresa especializada
ventiladores que compõem os
sistemas de exaustão
30.SISTEMA DE GÁS ENCANADO
CUIDADOS DE USO
• Não pendurar objetos em qualquer parte das instalações aparentes;
• Sempre que não houver utilização constante ou em caso de ausência superior a 3 dias do imóvel,
manter os registros fechados;
• Nunca efetue teste em equipamento, tubulação ou medidor de gás utilizando fósforo, isqueiros
ou qualquer outro material inflamável ou emissor de chamas. É recomendado o uso de espuma,
de sabão ou detergente;
• Em caso de vazamentos de gás que não possam ser eliminados com o fechamento de um registro
de gás, chamar a concessionária. Não acione interruptores ou equipamentos elétricos, ou
celulares. Abra portas e janelas e abandone o local;
• Ler com atenção os manuais que acompanham os equipamentos a gás;
• Verificar o prazo de validade da mangueira de ligação da tubulação ao eletrodoméstico e trocar,
quando necessário;
• Para execução de qualquer serviço de manutenção ou instalação de equipamentos a gás, contrate
empresas especializadas ou profissionais habilitados pela concessionária. Utilize materiais
(flexíveis, conexões etc.) adequados e de acordo com as respectivas normas.
• Nunca bloqueie os ambientes onde se situam os aparelhos a gás ou medidores, mantenha a
ventilação permanente e evite o acúmulo de gás, que pode provocar explosão;
• Não utilize o local como depósito. Não armazene produtos inflamáveis, pois podem gerar risco
de incêndio.
• Verificar o funcionamento, limpeza e regulagem dos equipamentos de acordo com as
recomendações dos fabricantes, da concessionária e legislação vigente;
equivalente.
A cada 1 ano Verificar se a tubulação está em boas condições, se Empresa especializada

não há ausência de gás, proximidade com sistemas
elétricos que podem provocar explosão (faísca)
31.TACOS, ASSOALHOS E PISOS LAMINADOS
CUIDADOS DE USO
• Utilizar proteção (ex: cortinas nas janelas) para evitar a incidência direta de raios solares, que
poderão ocasionar fissuras, trincas ou outros danos ao revestimento;
• No caso de instalação de piso de madeira, não usar parafusos para não interferir no tratamento
acústico do ambiente;
• As áreas revestidas em madeira não deverão ser molhadas;
• Se derrubar ou aplicar algum tipo de líquido no revestimento, limpar imediatamente com pano
seco;
• Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados que atendam os requisitos e as
características do revestimento;
ou danos à superfície do revestimento;
• Sempre que possível, utilizar capachos ou tapetes nas entradas para evitar o volume de
partículas sólidas sobre o piso;
• O contato dos revestimentos com graxas, óleo, massa de vidro, tinta, vasos de planta poderão
acarretar danos à superfície;
• Utilizar protetores de feltros e/ou mantas de borrachas nos pés dos móveis;
• Não submeter o piso a cargas puntiformes (pontuais), como salto alto, quedas de elementos
pontiagudos etc., pois poderão danificar o piso.
• Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características com-
provadamente equivalente;
• A limpeza deverá ser feita com pano levemente umedecido e conforme procedimento específico
A cada 1 ano Verificar e, se necessário, refazer a Equipe de manutenção local /

calafetação das juntas empresa capacitada
32.CERCA ELÉTRICA
CUIDADOS DE USO
• Deve estar sinalizada com avisos visuais amplos
• Não pendurar objetos
• Não se aproximar além do permitido
comprovadamente equivalente;
• Realizar a manutenção recomendada pelo fabricante
A cada 6 meses Verificar a integridade dos componentes Empresa capacitada/empresa

elétricos e fios especializada

componentes e fixações especializada
33.ANTENA COLETIVA
CUIDADOS DE USO
• Não reposicionar os pontos de transmissão
• Não utilizar os cabos para pendurar objetos
• Não ampliar os pontos de transmissão
comprovadamente equivalente;
• Realizar a manutenção recomendada pelo fabricante;
A cada 6 meses Verificar a integridade dos componentes Empresa capacitada/empresa

elétricos e fios especializada

componentes e fixações especializada
34.SISTEMA DE PROTEÇÃO CONTRA DESCARGAS ATMOSFÉRICAS –
SPDA
CUIDADOS DE USO
• Todas as construções metálicas que forem acrescentadas à estrutura posteriormente à instalação
original, tais como antenas e coberturas, deverão ser conectadas ao sistema e ajustado quanto à
sua capacidade. Este ajuste deverá ser feito mediante análise técnica de um profissional
qualificado contratado pelo cliente. Também deverá ser analisado o local de instalação, o qual
deve estar dentro da área coberta pela proteção do SPDA;
• Jamais se aproximar dos elementos que compõem o sistema e das áreas onde estão instalados
durante chuva ou ameaça dela;
• O sistema SPDA não tem a finalidade de proteger aparelhos elétricos e eletrônicos. Recomenda-
se o uso de dispositivos DPS (Dispositivos de Proteção contra Surtos) dimensionados para cada
equipamento.
equivalente;
• No prazo máximo de um mês a partir da incidência de descarga atmosférica no SPDA, deverão
ser realizadas inspeções por profissional habilitado para verificação do estado dos componentes
do sistema, fixação e existência de corrosão em conexões e se o valor da resistência de
aterramento continua compatível com as condições do subsistema de aterramento e com a
resistividade do solo;
• Assim como todo dispositivo, o DPS (Dispositivo de Proteção Contra Surtos) também chega
ao fim sua vida útil, seja pela quantidade de acionamentos ou pela intensidade da carga recebida,
então é necessário substituí-lo de modo a garantir a proteção no caso de novo incidente.
Normalmente a cor verde na parte frontal da dispositivo indica seu bom funcionamento;
• Devem ser mantidos no local ou em poder dos responsáveis pela manutenção do SPDA:
documentação técnica, atestado de medição com o registro de valores medidos de resistência
de aterramento a ser utilizado nas inspeções, qualquer modificação ou reparos no sistema e
novos projetos, se houver.
A cada 1 mês Verificar o status dos dispositivos de Equipe de manutenção local

proteção contra surtos (DPS), que, em caso
de acionamento, desarmam para a proteção
das instalações, sem que haja
descontinuidade.
A cada 6 meses Inspecionar e apontar visualmente

eventuais pontos deteriorados no sistema
para realizar a reconstituição necessária
A cada 1 ano Inspecionar estruturas contendo munição Empresa especializada

ou explosivos, ou em locais expostos à
corrosão atmosférica severa (regiões
litorâneas, ambientes industriais com
atmosfera agressiva etc.), ou ainda
estruturas pertencentes a fornecedores de
serviços considerados essenciais (energia,
água, sinais etc.), conforme norma ABNT
NBR 5419
A cada 3 anos Inspeções completas conforme norma Empresa especializada

ABNT NBR 5419, para as demais
estruturas (não citadas na manutenção de 1
ano)

Universidade Federal Do Espírito Santo Centro Tecnológico Departamento de Engenharia Civil

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO ESPÍRITO SANTO

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

MIQUÉIAS PEREIRA DA SILVA

GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL MEDIANTE PROPOSTA DE

GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL MEDIANTE PROPOSTA DE

Projeto de Graduação apresentado ao Departamento de

Orientador: Prof. Herbert Barbosa Carneiro

Coorientador: Prof. Dr. Geraldo Rossoni Sisquini

GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL MEDIANTE PROPOSTA DE

Aprovado em: 25 / 08 / 2022 .

Prof. Herbert Barbosa Carneiro – UFES (Orientador)

Prof. Dr. Geraldo Rossoni Sisquini – UFES (Coorientador)

Eng. Álvaro Severo Marcus (Examinador)

Eng. Felipe Zanoni dos Santos (Examinador)

Vitória – ES, 25 de agosto de 2022.

A Universidade Federal do Espírito Santo, inclusive todo o corpo docente do Departamento de

SILVA, M. P. Gestão de manutenção predial mediante proposta de elaboração de plano

Palavras-chave: gestão, manutenção predial, edificações, condomínios, corretiva, preventiva.

SILVA, M. P. Building maintenance management through a proposal of a building

Keywords: management, Building maintenance, buildings, condo, corrective, preventive.

Figura 1: Desempenho de edificações com e sem manutenção................................................ 16

Quadro 1: Incumbência pelo fornecimento inicial a cargo da construtora ou incorporadora -

Tabela 1: Vida útil de projeto mínima ...................................................................................... 16

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas;

ART – Anotação de Responsabilidade Técnica;

AVCB – Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros;

CAU-ES – Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo;

CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção;

CFTV – Circuito Fechado de TV;

CLT – Consolidação das Leis do Trabalho;

CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Físicas;

CREA-ES – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Espírito Santo;

DPS – Dispositivos de Proteção contra Surtos;

FICAM – Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção;

INMETRO – Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia;

IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano;

ISS – Imposto Sobre Serviço;

NBR – Norma Brasileira;

PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional;

PPRA – Programa de Prevenção de Riscos Ambientais;

RIA – Relatório de Inspeção Anual;

SPDA – Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas;

VUP – Vida útil de projeto;

LISTA DE TABELAS ............................................................................................................ 10

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ........................................................................... 11

1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ......................................................................................... 12

1.2. OBJETIVOS ...................................................................................................................... 13

1.2.1. OBJETIVO GERAL .................................................................................................. 13

1.2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................................... 13

1.3. ESTRUTURA DO TRABALHO ...................................................................................... 14

2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ....................................................................................... 15

2.1. MANUTENÇÃO PREDIAL ............................................................................................. 15

2.2. TIPOS DE MANUTENÇÃO ............................................................................................ 17

2.3. INSTRUÇÕES NORMATIVAS E LEIS VIGENTES ..................................................... 19

2.3.1. INSTRUÇÕES NORMATIVAS ............................................................................... 19

2.3.1.1. ABNT NBR 5674:2012 / Manutenção em Edificações – Requisitos para o sistema

2.3.2. ABNT NBR 15575:2013 / Edificações Habitacionais – Desempenho ....................... 26

2.3.3. ABNT NBR 16747:2020 / Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia e

2.3.4. Lei Nº 9.418/2019 / Lei Municipal de Vitória – Apresentação do Laudo de Inspeção

2.3.5. Lei Nº 8.666/1993 - Lei de licitações e contratos públicos ....................................... 28

2.4. GESTÃO DE MANUTENÇÃO PREDIAL...................................................................... 29

3. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ................................................................. 30

3.1. MÉTODOS E FERRAMENTAS ...................................................................................... 30