UNIVERSIDADE DA AMAZÔNIA - UNAMA

GRUPO SER EDUCACIONAL

PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DESENVOLVIMENTO E MEIO
AMBIENTE URBANO - PPDMU

TIPOS DE INSTRUMENTOS E SEU CONTEXTO

POLÍTICO
AU TO R : M A R C E L O L O P E S D E S O U Z A
OBRA: MUDAR A CIDADE
UM A INT ROD UÇ Ã O C RÍT IC A AO PL A NEJA M E N TO
URBANO

G L A U B E R L I M A M AT O S
ESTRUTURA DA DISCUSSÃO

1. Introdução
2. Parâmetros urbanísticos de ocupação do solo
3. Tributos
4. Zoneamento
1. TIPOS DE INSTRUMENTOS E SEU CONTEXTO
POLÍTICO
• PLANEJAMENTO URBANO (P.U.): campo interdisciplinar que possui várias modalidades.
• URBANISMO: disciplina do campo da arquitetura que compõe uma das modalidades do PU.
• INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS (I.U.): natureza tributária (direito urbanístico), de
zoneamento, parâmetros urbanísticos, etc.
• CLASSIFICAÇÃO DOS I.U.:
• Informativos: meios de divulgação de informações para revelar potencialidades (Ex: EIA);
• Estimuladores: atrair investimentos através de incentivos fiscais e vantagens para
empreendedores privados,
• Inibidores: limitar os agentes modeladores do espaço urbano, obrigar a dar um uso e cobrar
IPTU progressivo. Tem caráter de função social;
• Coercitivos: estabelecer limitações legais através de índices urbanísticos (coeficientes de uso
e ocupação do solo) e zoneamento (zonas de interesse social, etc);
• e outros: captar valorização de um imóvel por meio estatal com caráter benéfico;
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• São ferramentas de uso mais comum utilizados no Planejamento Urbano;
• Variam de município para município, de zona para zona, etc;
• Andam junto com o zoneamento;
• Expressam aspectos da densidade urbana e das formas espaciais;
• Os principais parâmetros urbanísticos são: gabarito, afastamentos, área
construída, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, taxa de
permeabilidade, índices de áreas verdes, área bruta, área líquida, densidade
bruta e densidade líquida;
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• ÁREA MÍNIMA DE UM LOTE A área mínima do lote é igual à
dimensão da testada
multiplicada pela dimensão da
profundidade. (CAU/BR)
Lote

Profundidade

Testada

Área do Lote = Testada x Profundidade

2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• O GABARITO Expressa, em pavimentos ou
metros, a altura máxima
permitida para as edificações em
6 uma dada zona. (SOUZA)
5

4 Art. 137 Gabarito de altura é o

número máximo de pavimentos
3
permitido para a edificação (Lei
2 nº 8.655/2008-Plano Diretor de
1 Belém)
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• AFASTAMENTOS Recuos obrigatórios da
edificação em relação às divisas
Fundo do lote (afastamentos laterais e
de fundo), em relação ao
Lateral logradouro (afastamento frontal)
e, eventualmente, entre
edificações no mesmo
lote.(SOUZA)
Lateral
Art. 139 Afastamentos são as
dimensões e relações de
Frontal distância entre a edificação e as
divisas de terreno. (Lei nº
RUA
8.655/2008-Plano Diretor de
Belém)
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• TAXA DE PERMEABILIDADE (TP) Relação entre a parte do terreno
(lote ou gleba) que permite a
• “ÍNDICES DE ÁREAS VERDES” infiltração da água (sp: superfície
permeável) e a área total do
mesmo. (SOUZA)

Art 138 proporção de áreas

livres privadas, sem nenhum tipo
de pavimentação, em relação à
área do terreno, associadas ao
regime de regulação e retenção
temporal do sistema de drenagem
de águas pluviais. (Lei nº
8.655/2008-Plano Diretor de
Belém)
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• TAXA DE OCUPAÇÃO (TO) Relação entre a área da projeção
horizontal da edificação e a área
total do lote ou da gleba.
(SOUZA)

Art 140 é um percentual

expresso pela relação entre a
área de projeção da edificação
sobre o plano horizontal e a área
do lote. (Lei nº 8.655/2008-Plano
Diretor de Belém)
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA) Relação entre a área construída
(total) (ac) e a área total do lote
ou gleba (ar). (SOUZA)

Art 136 Índice que, multiplicado

pela área do terreno, resulta na
área máxima de construção
permitida. (Lei nº 8.655/2008-
Plano Diretor de Belém)
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• ÁREA CONSTRUÍDA/EDIFICADA (AC) Soma das áreas de todos
pavimentos de uma
edificação.(SOUZA)
250m²

250m² ANEXO I A soma das áreas

250m² dos pisos, cobertos ou não, de
250m²
todos os pavimentos de uma
edificação, excluindo-se as áreas
ao nível do solo apenas
pavimentadas. (Lei nº
8.655/2008-Plano Diretor de
Área total construída
Belém)
= 250+250+250+250
= 1.000m²
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
• ÁREA BRUTA E ÁREA LÍQUIDA
• DENSIDADE BRUTA E DENSIDADE LÍQUIDA
2. PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
3. TRIBUTOS
• Conceito de extrafiscalidade onde permite que outros objetivos como a
redistribuição de renda indireta ou orientação e disciplinarmente da expansão urbana.
• Justiça social a prefeitura estabelece em seu plano diretor as alíquotas (percentuais
e valores) do IPTU progressivo como um instrumento para promover o
desenvolvimento urbano e sob pena de desapropriação.
• Objetivo coibir atividades especulativas em larga escala. Isto ajuda a evitar a
formação de vazios urbanos, urbanização em saltos e espoliação urbana.
• Exemplo do Plano Diretor de Belém que atende às regras estabelecidas pelo
Estatuto das Cidades onde alíquota não pode ultrapassar o dobro do ano anterior e
nem 15% do valor do imóvel, para não caracterizar confisco de propriedade
3. TRIBUTOS
• Quais funções e objetivos do Solo criado?
• O Solo Criado, concessão ou outorga onerosa do direito de construir.
• permite que edifícios altos sejam construídos mediante o pagamento de um “tributo”
que será convertido para um fundo de investimento do espaço urbano.
• Entre as exigências principais é necessário que o entorno tenha infraestrutura que
atenda de forma eficiente este adensamento populacional que a verticalização irá
criar.
• A função de arrecadação – áreas onde residam, predominantemente, pessoas de
baixo poder aquisitivo, não faz sentido pretender aplicar o solo criado.
• A função desconcentradora – existirá apenas com algum sacrifício da função de
arrecadação.
• Função de rebaixamento do preço da terra – a mais importante de todas, pois
somente na hipótese em que o ônus recair inteiramente sobre os proprietários
fundiários é que essa função será plenamente cumprida. Se houver repasse para o
consumidor, o efeito será o contrário do pretendido, geração de espaços ainda mais
elitizados.
3. TRIBUTOS
• Quais riscos e limitações?

• Só encontra seu fato gerador, em certas porções dos espaços urbanos ou naqueles
onde já se verifica que há boas chances de se verificar uma dinâmica de
verticalização.
• A necessidade de se dispor de cadastros e plantas de valores atualizados.

• Como definir a área de influencia e o quanto a ser pago por cada

proprietário?

• Reino Unido, Betterment tax;

• EUA, impact fees;
• Alemanha, Erschliessuungsbeitrag (“contribuição de urbanização”)
4. ZONEAMENTO

• CONTEXTUALIZAÇÃO

• O zoneamento é considerado, normalmente, como o instrumento de

planejamento urbano por excelência(SOUZA,2002);

• Termo original em inglês (EUA): workhorse;

• Raiz funcionalista e de natureza excludente;

• existem vários tipos de zoneamento de acordo com suas finalidades e

interesses dos atores sociais.
4. ZONEAMENTO

• CONTEXTUALIZAÇÃO

• Nas primeiras décadas do século XX ocorre os primeiros zoneamentos tanto

nos EUA quanto na Europa.

• Desde os primeiros zoneamentos esteve muito ligado à exclusão de grupos

sociais, “zoneamento étnico” (EUA);

• Exemplo: lavanderias de imigrantes chineses

4. ZONEAMENTO
• CONTEXTUALIZAÇÃO

• Todavia nem todos os zoneamentos caracterizam-se como “excludentes”: -

qualidade de vida;

• Após 1933, preceito de separação funcional por parte do urbanismo

modernista: Le Corbusier;

• Instrumento ligado à questões de higiene: “ a organização da cidade como uma

grande casa”;

• Dessa forma, segue muito mais para mascarar a realidade carregando em si

uma ideia de “progresso e desenvolvimento” por trás do ordenamento
espacial.
4. ZONEAMENTO

• TÉCNICA CONVENCIONAL DE ZONEAMENTO

• Além da divisão espacial com base
em usos da terra, várias técnicas
foram sendo introduzidas, com a
finalidade de flexibilizar o
zoneamento como instrumento de
planejamento;

• Nos Estados Unidos têm sido postos

em prática, diversos tipos destes
zoneamentos. Sendo eles:
4. ZONEAMENTO

• TÉCNICA CONVENCIONAL DE ZONEAMENTO

• A maioria dessas modalidades
carrega desmoralização da lei Aos
olhos da população podendo
reforçar o caráter excludente elitista
do zoneamento convencional;
• Mas, deve-se pensar que nem todo
zoneamento tem caráter excludente
ou rígido;
• Funcionalismo pode ser evitado;
4. ZONEAMENTO

• Questionando a tradição: a ideia de um “zoneamento includente” ou

zoneamento de prioridades

• “Será, no entanto, que todo zoneamento realmente precisa ser, acima de tudo,
excludente, mesmo considerando-se os casos em que a exclusão de certos
usos de terra não acarreta e não tem por trás de si intenção de restringir o
acesso de determinados grupos a certos espaços?”

• Crítica a Cullingworth (1993:63) - todo zoneamento é excludente, menos ou

mais.
4. ZONEAMENTO
• Críticas ao zoneamento funcionalista – a partir da chamada linha humanista
(JACOBS, 2004), que enfatizou o caráter cultural e socialmente esterilizante da rígida
separação de usos e; de autores de esquerda que apontam aspectos comumente
elitista e segregatório;

• A partir desta análise o autor concorda com as duas críticas e enfatiza que a
separação entre diferentes usos da terra não é a única forma de se praticar o
zoneamento.

• Inversão de Prioridades (criação pela esquerda brasileira): foi nos anos 90 que um
zoneamento de tipo diferente, explícito e prioritariamente voltado para a promoção
social em áreas pobres;

• Fez a sua aparição, inspirado no ideário de reforma urbana;

4. ZONEAMENTO

• ZONEAMENTO DE PRIORIDADES
• Zoneamento de Prioridades:
identificação dos espaços residenciais
dos pobres urbanos e a sua classificação
de acordo com a natureza do
assentamento e conforme o grau de
carência de infraestrutura apresentado.
Convencionou-se chamar esses espaços
de Zonas Especiais de interesse social
(ZEIS), compreendendo favelas,
loteamentos irregulares, vazios urbanos;
• E as Zonas de Preservação Ambiental
(ZPAs).
4. ZONEAMENTO

• ZONEAMENTO DE USO DO SOLO

• O zoneamento do uso do solo, tem a
preocupação de identificar e regular a
localização de usos, bem como sua
restrição quanto à localização, que
possam causar inconvenientes na
vizinhança. Exemplo: tráfego (dependendo
da intensidade), casas noturnas, postos de
gasolina.
4. ZONEAMENTO

• ZONEAMENTO DE DENSIDADE
4. ZONEAMENTO EM BELÉM
4. ZONEAMENTO EM BELÉM
4. ZONEAMENTO EM BELÉM
4. ZONEAMENTO EM BELÉM
4. ZONEAMENTO EM BELÉM
5. OUTROS INSTRUMENTOS DE PLANEJAMENTO

• Operação urbana e urbanização consorciada;

• Consórcio Imobiliário;

• Operação Interligada;

• Transferência do direito de construir;

• Compra do direito de construir;

6. E QUANTO AO USO MAIS EFICIENTE DOS
INSTRUMENTOS MAIS BÁSICOS E CONVENCIONAIS?
• Importância de cadastros técnicos municipais, plantas de valores e divisões de
bairros;

• Potencialidades do geoprocessamento e dos Sistemas Geográficos de

Informação (SIG);

• Obstáculos à implementação dos instrumentos;

OBRIGADO