Estudos de Viabilidade e Planejamento

Técnico e Econômico na Construção Civil I –

EVPTECCII

Curso Técnico de Edificações

Profª. Luciana L. Ferreira

•ÍNDICES URBANÍSTICOS
TAXA DE OCUPAÇÃO
 Taxa de Ocupação (TO)
• Taxa de ocupação é a porcentagem do terreno que pode ser ocupada pela
projeção da edificação. Seu objetivo é limitar um crescimento urbano exagerado.
Essa taxa varia de cidade para cidade e de bairro para bairro. A fórmula para
calcular a TO é simples: (área total construída do primeiro pavimento + área
excedente dos outros pavimentos) / área total do lote.
• Para saber como calcular a taxa de ocupação não se deve levar em conta o
número de pavimentos da obra, mas somente o plano horizontal.
• A razão é óbvia: a taxa de ocupação é usada estritamente para se conhecer a
soma total da área construída do primeiro pavimento, não importa, portanto, o
quanto uma obra cresce para cima.
• Somente caso haja pavimentos com elementos posicionados para fora, ou seja,
ocupando além da área, a taxa de ocupação será alterada e um novo cálculo deve
ser feito.
 Taxa de Ocupação (TO)
• Como se calcula a taxa de ocupação?
• A fórmula para o cálculo da taxa de ocupação (TO) é a seguinte:
• TO = (área total construída do primeiro pavimento + área excedente dos outros
pavimentos) / área total do lote
• Assim, por exemplo, se em um terreno de 20 x 30, ou seja, de 600 m², houver uma
obra de 300 m², a taxa de ocupação dessa obra é de 50%.
• Como calcular a taxa de ocupação em porcentagem, dada a área construída:
•
• Área total do terreno = 600 => 100%
• Área construída total = 300 => X
• 600X = 300 x 100
• X =30.000 / 600 = 50
• A taxa de ocupação em porcentagem é de 50%
• Como calcular a taxa de ocupação em área construída,
dada a porcentagem:
• Área total do terreno = 600 => 100%
• Porcentagem da área construída total = 50%
• 600 x 50% = 600 x 50/100 = 30.000/100 = 300
• A taxa de ocupação em área construída é de 300 m²
 Coeficiente de Aproveitamento (CA)
• O Coeficiente (ou Índice) de Aproveitamento é a relação entre a área
total construída em um terreno e a área desse mesmo terreno.
• Do ponto de vista de sua aplicação enquanto parâmetro em um
zoneamento, é mais comum entendermos o CA máximo como um
número que, multiplicado pela área do lote (daí a denominação de
coeficiente), indica a quantidade máxima de metros quadrados a
serem permitidos em um lote, somando-se as áreas de todos os
pavimentos. Em outras palavras, quantas vezes você pode utilizar a
área total do lote para a construção.
• Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação:
Em um lote de 24 x 30m, ambos com o mesmo CA=2,0. A primeira, que
utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos, enquanto a segunda
distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com TO de 25%.
Num terreno de 100 m² que possui TO = 60% e um CA = 1,5, significa
que você poderá ter uma área construída total de 150 m², no entanto, o
térreo terá um máximo de 60 m² (respeitando a TO), e o restante da
metragem permitida deverá ser realizada acima ou abaixo do nível do
solo - claro, respeitando as leis de recuo e também o gabarito (altura)
máximo do edifício estipulados por lei.
Cada zona possui:
CA básico: é o potencial gratuito de construção inerente aos lotes urbanos.
Com exceção de algumas áreas de preservação e áreas públicas, costuma ter o valor igual a 1,0.
CA máximo: é o valor que não pode ser ultrapassado, e sua utilização (ou qualquer valor entre o CA básico e o
máximo) pressupõe o pagamento de uma contrapartida financeira para a Prefeitura, chamada de Outorga
Onerosa.
Nas zonas de maiores densidades da cidade ele varia entre 2 e 4.
CA mínimo: abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado

Os valores de CA são encontrados no Quadro 3 - anexo integrante da Lei de Zoneamento nº 16.402/16.

 Taxa de Permeabilidade (TP)
• Também pode ser chamada de Área de Cobertura Vegetal, trata-
se da porcentagem de área do lote que deve permanecer sem edificações e
permeável, permitindo que a água penetre no solo e, assim, diminua as chances
de enchentes e a integre ao lençol freático. Seja de acordo com o adensamento
de uma zona ou sua proximidade de áreas mais naturais, os valores podem
diferir bastante numa mesma cidade - em São Paulo, por exemplo, o valor
mínimo varia de 15%, 25% tem prefeitura que adota até 40%, por isso é
importante sempre conferir o código de obras para saber a taxa de porcentagem
permitida no seu lote.
EXEMPLO
Área pedida pela órgão público
Tamanho do terreno Tamanho da área construída
administrados da cidade

750m² de área permeável atende o

solicitado pelo órgão público??
 Referencias bibliográficas

• CENEVIVA, Walter. Lei dos notários e dos registradores comentada. São Paulo: Saraiva, 4. .ª ed., 2002.
• NOGUEIRA, Wagner Rodolfo Faria. Parcelamento do solo. Jus Navigandi, Teresina, a. 7, n. 84, 25 set.
2003. Disponível em: <http://www1.jus.com.br/doutrina/texto.asp?id=4349>.
• SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. ERT, São Paulo: 1981.
• GALHARDO, João Baptista. O Registro do Parcelamento DO Solo Para Fins Urbanos. Porto Alegre: IRIB,
2004, página 32 e 33.
• BRAGA, Roberto. Plano Diretor Municipal: três questões para discussão. Caderno do Departamento de
Planejamento, Faculdade de Ciências e Tecnologia-Unesp, Presidente Prudente, v.1, n.1, p.15-20, ago.
1995. BRASIL. Ministério das Cidades. Lei no 10.257/2001: Estatuto da Cidade. 2001.
• CARVALHO, S. H. Estatuto da Cidade: aspectos políticos e técnicos do plano diretor. São Paulo em
Perspectiva, v.15, n.4, p.130-135, 2001.
• https://www.castroeng.com.br/construi-com-c-a-alto-demais-e-agoraanistia-de-imoveis-de-sp/
• https://www.aarquiteta.com.br/blog/como-calcular-taxa-de-ocupacao/