Entendendo o Coeficiente de

Aproveitamento (C.A)
Por Diego Lobo -14 de fevereiro de 2019

O C.A é um número dado pela prefeitura (cada uma define o seu) baseado em diretrizes do
zoneamento urbano, que multiplicado pelo tamanho do lote, vai dizer a quantidade de metros
quadrados que podem ser construídos.

De maneira geral podemos dizer que o C.A é o que define quantos metros quadrados você pode
construir dentro do terreno.

Fonte: Gestão Urbana

Mas isso não é igual a T.O?

A resposta é não. Enquanto a T.O é responsável por dizer o quanto você vai ocupar na área do térreo
somado as projeções não descontáveis, o C.A vai dizer quantas vezes você pode usar a área total do
terreno dentro da sua construção.

Imagina que você tem um terreno de 100m², sua T.O é de 50% e seu C.A é igual a 1. Eu sei que ainda
parece complicado, mas guarda essas informações e segue em frente.

Lembra que a T.O vai dizer o quanto você pode ocupar do lote? Então, se seu lote é de 100m² e só
podemos utilizar 50% do espaço, estamos ocupando 50m².

Agora vou explicar o C.A = 1

Como foi dito, o valor do C.A vai ser determinado pelo zoneamento e pelo interesse do poder
público. Em lugares onde se deseja um adensamento maior, o C.A vai ser mais alto e vice-versa.
Quando alguém diz que o C.A do seu lote é 1, significa que você pode construir o mesmo valor de
metragem que o terreno possui. Olhando para o nosso exemplo, podemos construir até 100m².

Ai você pergunta, mas se a T.O só deixa eu ocupar 50% do lote como vou construir 100m²? Construindo
na vertical, se você gastou 50m² no pavimento térreo, te restam mais 50m² para construir. Podes usar
esse valor edificando para cima ou para baixo.

O importante é ficar sempre de olho na relação T.O e C.A, via de regra quanto menor for a T.O, maior
vai ser a quantidade de pavimentos que você pode construir. Só não pode esquecer de checar o limite
máximo de gabarito que o zoneamento da região permite.

Mesmo terreno com T.O diferentes

Fonte: Urbanidades

Cada zoneamento pode ter um C.A diferente, supondo um caso onde o C.A = 1 e outro onde C.A = 4, a
quantidade de elemento construtivo vai ser bem diferente, mesmo que os terrenos tenham o mesmo
tamanho e a mesma T.O.
Para ficar mais fácil de entender vamos mostrar outro exemplo, esse aqui foi retirado da Lei de
parcelamento uso e ocupação do solo da cidade de São Paulo.

Modelos com C.A diferentes - Fonte: Gestão Urbana

Agora que você já entendeu como funciona o C.A é fundamental saber que existem 3 tipos diferentes
e cada um deles te permite construir uma determinada quantidade.

C.A Básico: determina o quanto você pode construir sem ter que pagar nada. Geralmente o valor
dele é 1, isso é, te permite construir o equivalente a área total do terreno.
 C.A Mínimo: determina o quanto você é obrigado por lei a construir para que o terreno
cumpra sua função social (falaremos disso em artigos futuros). Caso o potencial construtivo mínimo
não seja atingido o município pode considerar o terreno subutilizado, enviar notificações/multas e até
mesmo desapropriar em casos extremos.

C.A Máximo: determina o valor máximo que pode ser construído no seu terreno, por
exemplo. Supondo que C.A Máximo = 4, significa que você pode construir até 4 vezes o valor de
metragem do seu terreno.

Se seu terreno tem 100m² e um C.A Máximo de 4, sua obra pode construir até 400m². Mas
cuidado! Ao contrário do C.A Básico, no caso do C.A Máximo existe uma taxa e a emissão de uma
autorização. Chamamos isso de Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Nesse material foi utilizado como fonte os sites Gestão Urbana SP, Urbanidades, Habitamos E
a Lei de Parcelamento e Uso do Solo do Município de São Paulo.