INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO

DELOCAÇÃODEIMÓVELNÃORESIDENCIAL

LOCADOR: JOSÉ WILSON ALVES SENA, brasileiro, casado, inscrito no

CPF sob número…, residente e domiciliado na Rua Alvarenga Peixoto, n°…,
bairro Jardim Liberdade, na cidade de Teixeira de Freitas/BA,
representado por [nome do representante legal, se aplicável].

LOCATÁRIO: AI Collaboration TEC, [descrever e qualificar], inscrito no

CPF/MF sob o n.° …, documento de identidade RG n°…, residente e
domiciliada à …, representado por [nome do representante legal, se
aplicável].

DO OBJETO CONTRATUAL

1.1. É objeto do presente contrato a locação das salas do imóvel comercial

situado na Avenida Demétrio Couto Guerrieri, n°71, Centro, na cidade de
Eunápolis/BA, com fulcro nas leis 8.245/91 e 12.112/09.

1.1.1. Da área locada: A área locada compreende todos os acessos, vãos,

salas e áreas correspondentes disponíveis no primeiro e segundo andar do
imóvel. Isso inclui todos os espaços acessíveis aos locatários nos referidos
andares, permitindo o pleno uso e desfrute dessas áreas de acordo com as
necessidades comerciais do LOCATÁRIO.

DO PRAZO DA LOCAÇÃO

2.1. A locação é ajustada pelo prazo de 12 (DOZE) meses, a iniciar em 31

de julho de 2023, e a terminar em 31 de julho de 2024. O contrato
poderá ser prorrogado por mútuo acordo entre as partes. Caso haja
interesse em encerrar o contrato, qualquer das partes deverá notificar a

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outra com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias antes do término
do prazo estipulado.

2.2. O LOCATÁRIO iniciará o pagamento do valor estipulado do aluguel na

primeira data de vencimento posterior à assinatura deste contrato. A
partir desse primeiro pagamento, os aluguéis subsequentes deverão ser
quitados mensalmente, até a data estipulada neste contrato.

DO USO E DESTINAÇÃO

3.1. O imóvel, objeto da presente locação, será destinado para fins

comerciais do LOCATÁRIO, cujo nome fantasia é AI COLLABORATION,
ficando o LOCATÁRIO proibido de alterar o uso e destinação do imóvel,
sob qualquer pretexto, bem como sublocá-lo, transferi-lo, emprestá-lo,
cedê-lo por locação, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio e
por escrito do LOCADOR, sob pena de rescisão contratual e multa por
infração contratual.

3.2. Competirá ao LOCATÁRIO verificar junto à Prefeitura Municipal se o

local onde o imóvel está situado é compatível com o seu ramo de
atividade, objeto deste contrato, ficando o LOCADOR isento de qualquer
responsabilidade pela obtenção e concessão de alvará de localização e
funcionamento do LOCATÁRIO.

3.3. É facultado ao LOCATÁRIO: (a) proceder a benfeitorias necessárias à

conservação do imóvel, independentemente do consentimento do
LOCADOR; (b) proceder a benfeitorias úteis ao desenvolvimento de sua
atividade econômica, sem reembolso do respectivo valor gasto; (c) as
benfeitorias voluptuárias dependerão de prévio consentimento do
LOCADOR.

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3.4. Todas as benfeitorias, construções, consertos, acréscimos ou reparos
feitos pelo LOCATÁRIO farão parte integrante do imóvel, não assistindo ao
LOCATÁRIO direito de retenção ou indenização sobre as benfeitorias úteis
realizadas no imóvel, salvo se convier ao LOCADOR requerer que o imóvel
seja entregue em seu estado anterior. Neste caso, caberá ao LOCATÁRIO
realizar todas as benfeitorias úteis, fazendo a reposição por sua conta e
responsabilizando-se pelos aluguéis, tributos e encargos até a conclusão
da obra.

DO PREÇO

4.1. O aluguel mensal será de R$5.000,00 (cinco mil reais). O aluguel

mensal deverá ser pago até a data de seu vencimento, para quitação da
locação relativa ao mês seguinte, mediante crédito bancário em conta de
titularidade do LOCADOR. Dados Bancários: Banco Nu Pagamentos S.A.,
AG: 0001 C/C: 78255835-5.

4.2. A LOCATÁRIA pagará a título de caução ao LOCADOR o valor de 3

(três) meses de aluguel. A caução será devolvida ao Locatário
integralmente, deduzidos eventuais débitos pendentes, no prazo de 30
(trinta) dias contados a partir da entrega das chaves e da vistoria final do
imóvel.

4.2.1. Caso a Locatária decida não dar continuidade ao contrato, ela terá
a opção de utilizar o valor do caução nos últimos três meses que
antecedem o vencimento do contrato. Nesse caso, o valor do caução será
aplicado como pagamento dos respectivos aluguéis desses três meses.

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DO REAJUSTE

5.1. O aluguel mensal será corrigido anualmente, sempre no mês de julho

do ano seguinte, com base no índice acordado, tendo como data-base o
mês de julho/2024. O índice de correção será o IGPM.

5.2. Em caso de falta deste índice ou ocorrendo alguma mudança no

âmbito governamental, todos os valores agregados ao aluguel, taxas de
reajuste, bem como o próprio aluguel, serão obrigatoriamente revistos
pelas partes. Tal reajuste ocorrerá independentemente de aviso ou
interpelação judicial prévia e vigorará entre as partes e fiadores no
primeiro dia útil subsequente à ocorrência do mesmo.

DO ATRASO NO PAGAMENTO

6.1. O atraso superior a oito dias utéis no pagamento de qualquer parcela

dos aluguéis e encargos locatícios legais e contratuais acarretará um
acréscimo de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da parcela
inadimplida, além de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e
correção monetária calculada pelo IGP-M da FGV.

6.2. Os atos de mera tolerância referentes ao atraso no pagamento do

aluguel ou quaisquer outros tributos e despesas não configurarão novação
ou adição às cláusulas contidas no presente instrumento.

DOS ENCARGOS

7.1. Como encargos acessórios do aluguel mensal, o LOCATÁRIO pagará o

IPTU, TF (Taxa de Fiscalização e Funcionamento), as taxas de luz e força,
de água e esgoto, limpeza urbana, as taxas de incêndio e pânico cobradas
pelo poder público, que recaiam sobre o imóvel locado a partir da
assinatura do presente contrato.

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7.2. Compromete-se o LOCATÁRIO, em caráter irrevogável e irretratável,
a comparecer junto à EMBASA e à COELBA para proceder à transferência
das contas de água e energia para seu nome, no prazo de 30 (trinta) dias,
a partir da assinatura deste contrato, devendo comprovar tal
procedimento ao LOCADOR, sob pena de caracterizar-se infração
contratual.

DO SEGURO CONTRA INCÊNDIO

8.1. Compromete-se o LOCATÁRIO a contratar uma empresa seguradora

idônea para fazer um contrato de seguro contra incêndio, queda de raio,
vendaval, furacão, ciclone, tornado, impactos terrestres e aéreos.

8.2. O contrato de seguro terá vigência enquanto perdurar a locação,

incluindo possíveis renovações. Tal contrato terá a concordância do
LOCADOR. Salientando que o seguro terá como base o valor venal de
R$2.000.000,00 (Dois Milhões de Reais), que corresponde ao valor da
área locada, onde funcionará a empresa descrita na cláusula do USO E DA
DESTINAÇÃO, parágrafo 3.1 deste contrato, com área aproximada de
164m2 (cento e sessenta e quatro metros quadrados), sendo 126m2
(cento e vinte e seis metros quadrados) no primeiro andar e 38m2 (trinta
e oito metros quadrados) na parte dos fundos do terraço, possuindo como
beneficiário único e exclusivo o LOCADOR.

8.3. Fica compelido ao LOCATÁRIO contratar a empresa de seguro dentro

de 30 (trinta) dias, a contar da assinatura do presente contrato. Não o
fazendo, o presente contrato poderá ser rescindido de pleno direito.

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DAS DESPESAS PARA O INÍCIO, EXECUÇÃO E FINALIZAÇÃO DAS
ATIVIDADES COMERCIAIS

9.1. Ficará a cargo do LOCATÁRIO a obtenção de todos os pré-requisitos

para a efetivação da atividade comercial a ser realizada, tais como alvará
da prefeitura, licença ambiental e quaisquer outras autorizações
necessárias perante os órgãos públicos competentes, bem como o
pagamento de todos os emolumentos e despesas decorrentes da
implantação, consecução e paralisação de suas atividades comerciais,
incluindo todas as despesas de elaboração e execução deste instrumento.

DA CONSERVAÇÃO E DANOS AO IMÓVEL

10.1. O LOCATÁRIO declara, para todos os fins de direito, que recebe o

imóvel no estado de conservação e uso constante no relatório de vistoria,
obrigando-se o LOCATÁRIO à guarda e conservação do imóvel até a
entrega das chaves.

10.2. O LOCATÁRIO deverá restituir o imóvel locado nas mesmas

condições de higiene e limpeza em que o recebeu do LOCADOR, com
todos os tributos quitados. Caso contrário, ficará facultado ao LOCADOR
receber o imóvel ou não. Se o LOCADOR optar por não receber o imóvel, o
LOCATÁRIO ficará compelido a pagar os aluguéis que forem vencendo até
a regularização do imóvel.

DA RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO PERANTE ÓRGÃOS

PÚBLICOS E TERCEIROS

11.1. O LOCATÁRIO obriga-se a cumprir integralmente a legislação

federal, estadual e municipal, responsabilizando-se pela satisfação de
todas as exigências dos poderes públicos e pela reparação integral dos

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danos causados ao imóvel ou a terceiros, salvo os danos provocados por
fenômenos naturais, tais como vendaval, enchente, terremoto, etc.

11.2. Caberá ao LOCATÁRIO arcar com as obras exigidas pelas

autoridades municipais e sanitárias em relação à segurança, conservação
e higiene do prédio, não tendo direito a qualquer indenização pelas
benfeitorias, modificações e obras realizadas no imóvel, que deverão ser
previamente autorizadas por escrito pelo LOCADOR e que ficarão
incorporadas ao imóvel, salvo se o LOCADOR optar por exigir a reposição
do imóvel em seu estado original.

DA VISTORIA

12.1. Durante a locação, sempre que o LOCADOR julgar necessário,

poderá proceder à vistoria do imóvel, mediante comunicação com
antecedência mínima de 72 (setenta e duas) horas. O LOCADOR terá o
direito de verificar o funcionamento de todas as instalações, acessórios e
equipamentos de segurança. Caso seja constatado algum vício, defeito,
falta ou ausência que possa afetar a estrutura física do imóvel, o
LOCATÁRIO deverá realizar o reparo, às suas expensas, no prazo de 30
(trinta) dias.

12.2. Em caso de não realização do reparo no prazo estipulado, o

LOCADOR terá o direito de rescindir o contrato, sem prejuízo do
recebimento dos valores despendidos para o reparo e da aplicação da
multa por infração contratual.

DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL

13.1. Ao final do presente contrato, nos termos do art. 6° da Lei n.°

8.245/91, a locação passará a vigorar por prazo indeterminado. Caso o
LOCATÁRIO deseje devolver o imóvel, deverá notificar o LOCADOR por

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escrito com, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência. Na devolução,
será cobrado um aluguel e encargos vigentes à época da desocupação.

DA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA

14.1. Caso o LOCATÁRIO decida devolver o imóvel locado antes do

vencimento do prazo estipulado no item 2 acima, este deverá pagar ao
LOCADOR uma multa compensatória correspondente a 10% (dez por
cento) do valor residual do contrato vigente.

DA GARANTIA

15.1. Como garantia do cumprimento das obrigações estabelecidas neste

contrato, os fiadores, também qualificados neste instrumento,
solidariamente responsáveis, assinam este contrato e se comprometem a
cumprir todas as cláusulas e condições aqui estipuladas.

15.2. A responsabilidade dos fiadores estender-se-á até a efetiva

devolução e aceitação das chaves e do imóvel pelo LOCADOR, nos termos
da Lei 12.112/09.

15.3. Os fiadores renunciam expressamente aos benefícios contidos nos

artigos 827, 833, 835, 837 e 838 do Código Civil.

15.4. Caso os fiadores incorram em qualquer das hipóteses do artigo 40

da Lei n. 8.245/91 e seus incisos, o LOCATÁRIO deverá substituí-los em
30 (trinta) dias, sob pena de rescisão contratual.

15.5. Não é obrigatório ao LOCADOR dar prévio conhecimento aos

fiadores sobre a propositura de eventuais ações de despejo por falta de
pagamento, sendo obrigação dos fiadores verificar pessoalmente o
cumprimento das obrigações assumidas pelo LOCATÁRIO.

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DA VENDA DO IMÓVEL

16.1. O LOCADOR poderá alienar o imóvel em qualquer momento, mesmo

durante a vigência deste contrato, e ceder os direitos contidos neste
contrato ao comprador.

16.2. O LOCADOR deverá notificar o LOCATÁRIO para que este possa

exercer seu direito de preferência na aquisição do imóvel, em igualdade
de condições com terceiros, independentemente da averbação do presente
contrato na matrícula do imóvel. O LOCATÁRIO deverá decidir dentro do
prazo de 30 (trinta) dias a partir do oferecimento, por meio de carta
enviada pelo LOCADOR, da qual o LOCATÁRIO dará recibo do original
como comprovante de entrega. O LOCATÁRIO também deverá permitir
que terceiros visitem o imóvel em dias determinados.

DOS ATOS DE INFORMAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES

17.1. As partes concordam em se comunicar por escrito. Na ausência de

qualquer das partes, estas deverão nomear procuradores responsáveis
para tal finalidade.

17.2. Todos os avisos, comunicações, circulares, intimações ou qualquer

outro

DA MULTA POR INFRAÇÃO

18.1. Fica estipulado o pagamento de multa no valor de 2 (dois) aluguéis

vigentes à época da ocorrência do fato, a ser aplicada à parte que infringir
qualquer cláusula contida neste contrato, exceto o disposto na cláusula
14.1.

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DOS SUCESSORES E HERDEIROS

19.1. Este contrato obriga as partes contratantes, LOCADOR, LOCATÁRIO

e fiadores, bem como seus herdeiros e sucessores, a cumpri-lo até o seu
término.

DISPOSIÇÕES GERAIS

20.1. Em caso de ação de despejo por falta de pagamento ou qualquer

outra ação que o LOCADOR possa ajuizar contra o LOCATÁRIO, os
honorários advocatícios do LOCADOR serão fixados em 20% (vinte por
cento) sobre o valor da causa.

20.2. Casos omissos serão resolvidos por meio de aditivos contratuais.

DO FORO

21.1. Fica eleito o Foro da Comarca de Eunápolis/BA para dirimir

quaisquer dúvidas oriundas deste contrato.

E, por estarem de acordo, LOCADOR, LOCATÁRIO e fiadores, juntamente

com as testemunhas abaixo, assinam o presente contrato em 03 (três)
vias de igual teor e valor, para um só efeito legal.

Eunápolis/BA, [data de assinatura do contrato]

LOCADOR:
[Nome do locador]
CPF: _________________________

LOCATÁRIO:
[Nome do locatário]

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CPF: _________________________

FIADORES:
[Nome do fiador 1]
CPF: ________________________

[Nome do fiador 2]
CPF: ________________________

TESTEMUNHAS:

Nome: _______________________
CPF: ________________________

Nome: _______________________
CPF: ________________________

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