INSTRUMENTO PARTICULAR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL INDUSTRIAL E

OUTRAS AVENÇAS

1. DA QUALIFICAÇÃO DAS PARTES:

1.1 - Pelo presente instrumento particular, de um lado:

1.2 LOCADOR: (qualificação), doravante denominado simplesmente LOCADOR, e de outro

lado;

1.3 LOCATÁRIO: (qualificação), doravante denominado simplesmente LOCATÁRIO,

juntamente com os seus:

1.3.1 INTERVENIENTES FIADORES: (qualificação), doravante denominados

simplesmente FIADORES.

1.4 As PARTES acima qualificadas firmam o presente INSTRUMENTO PARTICULAR

DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL INDUSTRIAL E OUTRAS AVENÇAS, o qual se regerá
pelas cláusulas e condições seguintes, cujo teor todos os envolvidos se obrigam a cumprir e
respeitar por si, seus herdeiros ou sucessores a qualquer título.

1.5 – Em razão da atividade empresarial a ser desenvolvida sobre a área locada, o

LOCATÁRIO expressamente se compromete em, tão logo seja aberto junto aos órgãos
competentes, a pessoa jurídica responsável pela atividade empresarial a ser desenvolvida no
imóvel locado, incluí-la também como LOCATÁRIA neste contrato, mediante aditivo
contratual, para responder solidariamente a todos os termos deste pacto locatício.

2. DO OBJETO DO CONTRATO

2.1 - O presente contrato tem como OBJETO, o imóvel de propriedade do LOCADOR,

(localização do imóvel), assim descrito:

(descrição do imóvel).

2.2 - O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato, pelo LOCADOR ao

LOCATÁRIO, possui as características já conhecidas por este, o qual as aceitam
expressamente, apresentando-se em boas condições de higiene, limpeza e conservação, como
também todos os acessórios.

2.2.1 – As PARTES se comprometem em, antes de iniciar a atividade empresarial por

parte do LOCATÁRIO na área objeto deste contrato, a lavrar e assinar o auto de
vistoria do respectivo imóvel, o qual fará parte integrante deste instrumento particular.

3. DO PRAZO DA LOCAÇÃO

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3.1 - O presente contrato de locação terá o prazo de vigência de X (XXX) anos, a iniciar-se no
dia xxxxxxxx e findar-se no dia xxxxxxxxx, data a qual o imóvel deverá ser restituído ao
LOCADOR completamente livre e desocupado de pessoas e coisas, em perfeitas condições,
no mesmo estado em que será recebido, conforme termo de vistoria a ser elaborado e anexado
a este pacto, efetivando-se a entrega das chaves, independente de aviso ou qualquer medida
judicial ou extrajudicial.

3.2 - Findo o prazo estipulado neste contrato e não havendo ação renovatória, ou intenção de
renovação por parte do LOCATÁRIO, o mesmo cessará de pleno direito, independentemente
de qualquer notificação ou interpelação.

3.3 – Caso o LOCADOR não tenha interesse em renovar o presente contrato ao seu término,
notificará o LOCATÁRIO, com prazo mínimo de x (xxxxx) meses de antecedência, acerca
da intenção de não renovação deste pacto.

4. DA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO

4.1 - O presente instrumento poderá ser renovado quando estiver configurado materialmente
as determinações contidas no artigo 51 da Lei 8.245/91, com as exceções contidas no artigo
52 do mesmo diploma legal.

4.2 - Caso o LOCATÁRIO permaneça no imóvel por mais de trinta dias após o vencimento
deste pacto, e não havendo oposição do LOCADOR, restará presumida tacitamente a
prorrogação deste instrumento.

5. DO VALOR DO ALUGUEL, REAJUSTE, DESPESAS E TRIBUTOS

5.1 - Como aluguel mensal, o LOCATÁRIO se obrigará a pagar o valor de xxxxx (xxxxxxx),
a ser efetuado diretamente em conta bancaria do LOCADOR, banco: xxxx; agência: xxxx;
Conta Corrente: xxxxxx ou em qualquer outra que este previamente indicar, devendo fazê-lo
até o 5º (quinto) dia útil de cada mês subsequente ao vencimento, sob pena de multa,
correções e despesas previstas neste contrato.

5.1.1 – O comprovante de depósito efetivado na conta corrente do LOCADOR, para

todos efeitos, servirá como recibo de pagamento.

5.1.2 – Caso o LOCATÁRIO venha a efetuar o pagamento do aluguel através de

cheque, restará facultado ao LOCADOR emitir o recibo de pagamento somente após
compensação do mesmo.

5.1.3 – Será de responsabilidade do LOCATÁRIO, no ato do pagamento dos

alugueres, reter ao fisco o percentual destinado ao IR - Imposto de Renda do
LOCADOR, em conformidade com a legislação vigente, devendo ainda, ao fim de cada

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 mês de janeiro do ano subsequente, enviar ao LOCADOR a DIRF, para fins de
comprovação da obrigação aqui assumida.

5.2 - Em sendo realizado pelo LOCATÁRIO, quando do início da utilização do imóvel,

ajustes, limpeza, pintura e conserto de algum item do imóvel, que seja para o uso deste, o
LOCADOR, a título de indenização pelos valores dispendidos/investidos, eximirá o
LOCATÁRIO de pagar/depositar os valores dos alugueres referentes aos x (xxxxx)
primeiros meses de locação.

5.3 – Fica expressamente ajustado que o valor do aluguel mensal passará a ser corrigido
anualmente pelo índice acumulado do IGPM, independente de aviso ou interpelação judicial
prévia.

5.3.1 – Em caso de pandemia e/ou qualquer outro fato extraordinário e imprevisível, que
por força de Lei Federal ou Decretos expedidos pelo poder Executivo (Federal, Estadual
e/ou Municipal), venham a suspender integralmente as atividades comerciais e
industriais, na cidade de xxxxxxxx, em razão da decretação de quarentena ou lockdown,
o valor do aluguel aqui estipulado, poderá ser revisto entre às PARTES, pelo prazo em
que perdurar a suspensão estipulada pelo Poder Público, mediante aditivo contratual.

5.4 – As PARTES, de comum acordo, concordam em reajustar o valor do aluguel a partir do

36º (trigésimo sexto) mês de locação, mediante aditivo contratual, para majorar o valor
ajustado no item 5.1.

5.5 – Todas as despesas diretamente ligadas à conservação do imóvel, tais como água, luz,
gás, telefone, todas as multas pecuniárias decorrentes do não pagamento ou atraso das
quantias mencionadas neste pacto, bem como os tributos e despesas feitas em órgãos públicos,
ficarão sob a responsabilidade do LOCATÁRIO, pelo pagamento de todos.

5.5.1 – A inadimplência do LOCATÁRIO, acerca do item supra, gerará a faculdade do

LOCADOR em rescindir de plano o presente instrumento.

5.6 – Caso o LOCATÁRIO, não vindo a efetuar o pagamento do aluguel até a data estipulada
no item 5.1, fica obrigado a pagar a multa de xx% (xxxxxxxxxxx) sobre o valor do aluguel em
atraso, além dos juros de mora de x% xxxxxxxxxxxxxx) ao mês, mais correção monetária.

5.7 – Em caso de atraso no pagamento dos alugueres ou não compensando o cheque destinado
para tal fim, restará o LOCATÁRIO em mora, independente de notificação, ficando
responsável por todos os pagamentos previstos neste atraso, sem prejuízo do pagamento das
multas, juros de mora e correção monetária informados no item 5.6.

5.7.1 – Não configura novação ou adição às aos itens/cláusulas deste contidas neste
instrumento, os atos de mera tolerância referentes ao atraso no pagamento do aluguel ou
quaisquer outros tributos e despesas.

6. DA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL

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6.1 - A presente LOCAÇÃO destina-se restritivamente ao uso do imóvel para fins industriais,
restando proibido ao LOCATÁRIO, sublocá-lo ou usá-lo de forma diferente do previsto, sob
pena de rescisão contratual, salvo autorização expressa do LOCADOR.

6.2 - O LOCATÁRIO obriga-se pela total observância da legislação Federal, Estadual e

Municipal, responsabilizando-se pela plena reparação dos danos causados ao imóvel ou a
terceiros sejam de pequena ou grande monta, a não ser que sejam provocados por fenômenos
naturais como vendaval, terremoto etc.

6.3 - O LOCATÁRIO se obriga pela perfeita conservação do imóvel locado, obedecendo as

posturas municipais quanto ao passeio, saneamento etc, obrigando-se ainda, a não causar
incômodos de quaisquer naturezas aos vizinhos.

6.4 - Compromete-se o LOCATÁRIO em caráter irrevogável e irretratável a transferir a

conta de luz e água para seu nome, no prazo de xx (xxxxxxxxx) dias, a partir do início deste
contrato, devendo fazer prova e tal junto ao LOCADOR, sob pena de caracterizar-se infração
contratual.

6.5 - O LOCATÁRIO se obriga a satisfazer todas as exigências dos Poderes Públicos a que
der causa, sendo de sua exclusiva responsabilidade a regularização de sua atividade junto aos
mesmos, em especial à Prefeitura Municipal de xxxxxxxxx, SEMA/xx, Engenharia Sanitária,
Corpo de Bombeiros e outros órgãos atinentes, respondendo perante os mesmos, por todas as
infrações a que, porventura, der causa, ainda que notificações venham em nome do
LOCADOR.

6.5.1 – Qualquer projeto de segurança e/ou modificação exigidos pelo poder público,
SEMA/xxxx, Engenharia Sanitária, Corpo de Bombeiros e outros órgãos atinentes,
serão arcados exclusivamente pelo LOCATÁRIO, sem direito posterior a retenção e/ou
indenização pelos mesmos.

7. DAS BENFEITORIAS E CONSTRUÇÕES REALIZADAS PELO LOCATÁRIO

7.1 - Toda a acessão industrial e/ou benfeitoria a ser introduzida no imóvel locado, será objeto
de anexos que deste farão parte integrante, incorporando-se ao imóvel e passando a pertencer
automaticamente ao LOCADOR sem que por isso o LOCATÁRIO adquira direitos a
qualquer indenização ou retenção, renunciando desde já, e, expressamente, às prerrogativas
previstas no Código Civil Brasileiro sobre eventual direito a qualquer indenização.

7.2 - Fica expressamente consignado que, todos e quaisquer investimentos realizados pelo
LOCATÁRIO, sobre a área objeto deste pacto, a título de construção (acessão industrial,
acréscimo, alteração e/ou modificação das estruturas físicas já existentes) ou benfeitorias, que
se façam necessários para o desenvolvimento da atividade pretendida, desde que devidamente
autorizados pelo LOCADOR, e que venham a agregar valor econômico ao objeto deste pacto,
serão arcados exclusivamente pelo LOCATÁRIO, sem nenhum direito de retenção ou
indenização sobre os mesmos.

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8. DA MULTA CONTRATUAL

8.1 – Caso haja qualquer situação prevista ou não neste contrato que leve a rescisão do mesmo
de forma unilateral, ou caso venha o LOCATÁRIO a devolver o imóvel antes do término da
vigência estipulada no item 3.1, a PARTE culpada pagará, a título de multa contratual o
percentual de xxxx% (xxxxx) sobre o valor dos alugueres referentes aos meses vincendos até
a data termo final da locação, quando no momento da ruptura propriamente dita, conforme
prescrição legal do art. 54-A, § 2º da Lei 8.245/91.

9. DA INFRAÇÃO CONTRATUAL

9.1 - A parte que infringir qualquer item/cláusula do presente contrato pagará à parte inocente
o valor correspondente a x (xxxxxx) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo de
arcar com a multa contratual estipulada no item 8.1, caso a infringência não seja sanada no
prazo máximo de xx (xxxxxx) dias e venha a causar a imediata rescisão deste contrato.

10. DA FIANÇA

10.1 - Concorda com os termos fixados no presente contrato os FIADORES, já qualificado

item 1.3.1 acima, e que se configura também como principal pagador solidariamente
responsável, responsabiliza-se pelo fiel cumprimento do presente contrato, sem exceções de
quaisquer itens/cláusulas, mesmo que o presente contrato passe a vigorar por tempo
indeterminado, até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao LOCADOR.

10.2 - Os FIADORES renunciam expressamente o benefício de ordem e os contidos nos

artigos 1.491, 1.498, 1.499, 1.500, 1.502 e 1.503 do Código Civil.

10.3 - Os FIADORES não se eximiram da responsabilidade solidária, caso o contrato venha a

ultrapassar seu prazo de vigência, tornando-se desta forma, contrato por prazo indeterminado.

10.4 - Caso os FIADORES venham a falecer ou incorrer em concordata, falência ou

comprovado estado de insolvência, o LOCATÁRIO deverá substituí-lo no prazo máximo de
xxx (xxxxxx) dias, sob pena de rescisão contratual, aplicando-se a multa estipulada no item
8.1.

10.5 - Não é obrigatório ao LOCADOR, ou seu representante legal dar prévio conhecimento
aos FIADORES da propositura de eventuais ações de despejo por falta de pagamento, sendo
obrigação deles (fiadores), verificar pessoalmente o cumprimento das obrigações assumidas
pelo afiançado.

10.11 – Sempre que houver a necessidade entre as PARTES, de ajustar qualquer aditivo
contratual a este pacto, a assinatura do FIADORES não será exigida, vez que este neste ato

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expressamente concorda, desde já, com todos os aditivos contratuais em que o LOCATÁRIO
venha a assinar, mantendo-se solidariamente responsável em todos os seus termos.

11. DA FACULDADE DE VISTORIAR O IMÓVEL

11.1 - Fica expressamente facultado ao LOCADOR, examinar ou vistoriar o imóvel, ora

locado, sempre que entender conveniente ou necessário, desde que marcados dia e horário
com antecedência.

11.2 - Se feita a vistoria, for constatado quaisquer danos nos aparelhos, paredes, e instalações
do imóvel, o LOCADOR notificará o LOCATÁRIO, para que no máximo em x (xxxxxx)
dias, proceda os reparos necessários, correndo as respectivas despesas por sua conta. A
notificação poderá ser judicial ou extrajudicial, a critério exclusivo do LOCADOR.

11.3 - Não atendidos pelo LOCATÁRIO, os termos dessa notificação, o LOCADOR

mandará executar os consertos ou reparos necessários por pessoa ou empresa de sua livre
escolha, ficando o LOCATÁRIO, obrigado ao pagamento de todos os gastos verificados.

12. DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL FINDO O PRAZO DA LOCAÇÃO

12.1 - O LOCATÁRIO restituirá o imóvel locado nas mesmas condições que as quais
recebeu, quais sejam, em perfeitas condições de funcionamento, bem como com às acessões
industriais, modificações e benfeitorias por ventura realizadas no terreno, independente de
qualquer aviso ou notificação, e após a devida verificação pelo LOCADOR do estado em que
se encontra o referido imóvel.

12.2 - Se o LOCADOR, pela vistoria que fizer, encontrar qualquer defeito, ou dano, poderá
recusar-se a receber as chaves, correndo o aluguel, impostos, taxas e demais encargos da
locação por conta do LOCATÁRIO até que fiquem satisfeitas as exigências do presente
contrato.

12.3 - Quando da entrega das chaves após vistoria prévia, deverá o LOCATÁRIO entregar
ao LOCADOR a última taxa condominial, I.P.T.U, contas de água e luz, todos devidamente
quitados.

13. DA RESCISÃO

13.1 - O presente contrato ficará rescindido de pleno direito, independentemente de qualquer

notificação judicial ou extrajudicial e sem que assista a nenhuma das PARTES o direito a
qualquer indenização, ficando as partes, daí por diante, desobrigadas por todas as cláusulas
deste contrato, nos seguintes casos:

a) Processo de desapropriação total ou parcial do imóvel locado;

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 b) Ocorrência de qualquer evento ou incêndio do imóvel locado que impeça a sua
ocupação, havendo ou não culpa do locatário e dos que estão sob sua
responsabilidade; ou
c) Qualquer outro fato que obrigue o impedimento do imóvel locado, impossibilitando a
continuidade da locação.

14. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL

14.1 - Caso o imóvel objeto da locação for alienado durante o prazo locatício, o adquirente
fica obrigado a respeitar o presente contrato.

15. DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

15.1 O LOCADOR, em qualquer tempo, poderá alienar o imóvel, mesmo durante a vigência
do contrato de locação e, por via de consequência ceder os direitos contidos no contrato.

15.2 O LOCADOR deverá notificar o LOCATÁRIO para que este possa exercer seu direito
de preferência na aquisição do imóvel, nas mesmas condições em que for oferecido a
terceiros, conforme artigo 27 da Lei nº 8.245/91.

15.2.1 Para efetivação da preferência deverá o LOCATÁRIO responder a

notificação, de maneira inequívoca e por escrito, no prazo de xxxx (xxxxxx) dias.

15.3 Não havendo interesse na aquisição do imóvel pelo LOCATÁRIO, este deverá permitir
que interessados na compra façam visitas em dias e horários a serem combinados entre
LOCATÁRIO e LOCADOR.

16. DO SEGURO DO IMÓVEL E DISPOSIÇÕES GERAIS

16.1 - O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo.

16.2 - Os herdeiros, sucessores ou cessionários das partes contratantes se obrigam desde já ao

inteiro teor deste contrato.

16.3 - O LOCATÁRIO será responsável pelo pagamento do seguro contra incêndio do

imóvel ora locado, seguro esse que será feito diretamente pelo LOCATÁRIO e renovado
anualmente em companhia de sua escolha, em nome do LOCADOR. O valor segurado ficará
a critério do LOCADOR sempre compatível com o valor do imóvel, o LOCATÁRIO deverá
efetuar a entrega da apólice do seguro em nome do LOCADOR no prazo de xx (xxxx) dias
da assinatura do presente.

16.4 - O LOCADOR não terá responsabilidade em caso de incêndio, ainda que originando de
curto circuito, estragos ou defeitos nas instalações.

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16.5 - Correrão por conta exclusiva do LOCATÁRIO todas as despesas de água, luz, gás,
esgotos, impostos prediais ou territoriais, ou quaisquer outras que incidam ou tenham a
incidir, sobre o imóvel locado.

16.6 - O pagamento de todo e qualquer tributo, despesas ou encargos, seja qual for sua
natureza e âmbito, que venha por lei a ser criado, durante a vigência deste contrato, será de
responsabilidade única do LOCATÁRIO.

16.7 - No caso de desapropriação do imóvel locado, ficará o LOCADOR livre de todas as

cláusulas/itens deste contrato, ressalvado ao LOCATÁRIO tão somente a faculdade de haver
do poder expropriante a indenização a que, por ventura, tiver direito.

16.8 - Na hipótese de ação de despejo por falta de pagamento ou de qualquer outra, que o
LOCADOR venha a ter que ajuizar em face do LOCATÁRIO, fica ajustado entre as partes
que os honorários do advogado do LOCADOR serão de xx% (xxxxxxxx) por cento sobre o
valor da causa.

17. DO FORO

17.1 - Para todas as questões resultantes deste contrato as PARTES elegem desde já o foro da
Comarca de xxxxxxx/xx, com renúncia de qualquer outro, por mais privilegiado que seja,
correndo por conta da parte vencida, custas, despesas jurídicas e honorários advocatícios.

E por estarem assim, justos e contratados, ratificam todas as cláusulas e dizeres constantes no
presente instrumento, lidos, discutidos, e achados conforme, assinando-os em 2 (duas) vias de
igual teor, juntamente com duas testemunhas presenciais.

Local, data

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FIADORES:

TESTEMUNHAS:

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