Exclusão ou atenuação da

responsabilidade civil do
construtor pela falta de
manutenção do imóvel
Francisco Maia Neto
Engenheiro Civil e Advogado
Ex-Presidente do IBAPE/MG e do IBAPE Nacional
Presidente da Comissão de Arbitragem e Mediação do IBRADIM
Coordenador
REPRODUÇÃO PROIBIDA - DIREITOS AUTORAIS RESERVADOS - LEI FEDERAL Nº 9.610/98 Geral das Diretorias Estaduais do IBRADIM
 VÍCIOS
CONSTRUTIVOS

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 EDIFICAÇÃO – UM ORGANISMO VIVO E COMPLEXO

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 EXEMPLO DE MAU USO

Foto gentilmente cedida pelo Secovi/SP

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 Definição técnica de vícios construtivos
 Compreendem as ocorrências decorrentes de falhas construtivas,
sejam originárias de projetos, execução ou materiais, que causam
prejuízo material ao consumidor, resultando em despesas
financeiras e recursos imateriais para repará-las, ressalvada a
hipótese de mau uso ou ausência de manutenção

 NBR 13.752/96 da ABNT (Perícias de engenharia na construção

civil): Anomalias que afetam o desempenho de produtos ou
serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam,
causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor.
Podem decorrer de falha de projeto, ou da execução, ou ainda da
informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção (item
3.75)
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 NORMAS TÉCNICAS E
MANUTENÇÃO

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 Assistência técnica x manutenção
 Assistência técnica – incumbência do construtor em sanar vícios
construtivos decorrentes de falhas no método de execução ou de
projeto e aqueles relacionados aos produtos aplicados
 Manutenção – incumbência do usuário e do proprietário, que
consiste em atender às recomendações do manual de operação e
utilização, no que se refere ao uso correto e aplicação das medidas
de conservação do bem
 Normas aplicáveis:
* NBR 5.674/12 da ABNT (Manutenção de edificações – requisitos
para o sistema de gestão de manutenção)
* NBR 15.575/13 da ABNT (Edificações habitacionais – Desempenho)
* NBR-14.037/14 (Diretrizes para elaboração de manuais de uso,
operação
REPRODUÇÃO PROIBIDA e manutenção
- DIREITOS AUTORAIS das
RESERVADOS - LEI FEDERAL Nº edificações – Requisitos para elaboração
9.610/98

e apresentação dos conteúdos)

 Norma da ABNT é lei?
 Não, embora adquira natureza obrigatória, em virtude de leis
específicas
 Normas vinculadas à leis: incorporações (Lei 4.591/64),
acessibilidade (Lei 10.098/09), obras públicas (Lei 4.150/62) e
licitações (Lei 14.133/21)
 O Código Civil prevê rejeição ou abatimento no preço da obra
que se afaste das regras técnicas (arts. 615 e 616)
 O Código de Defesa do Consumidor considera prática abusiva
estar em desacordo com as normas (art. 39, inciso VIII)
 Diversas decisões condenam a inobservância às normas técnicas

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 Aspectos gerais e enfoques
 Desempenho é conceito internacional, cujo enfoque é o
resultado
 Estabelece um nível mínimo de desempenho para os edifícios,
além de requisitos obrigatórios para alguns sistemas
 A Norma de Desempenho não modifica, mas complementa, se
remetendo a mais de 150 Normas existentes
 Foco voltado para o usuário (consumidor), cujos requisitos
traduzem suas necessidades, sob determinadas condições,
durante a vida útil da edificação

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 NBR-5.671:1990 - Participação dos intervenientes em
serviços e obras de engenharia e arquitetura

5.1.1 É de responsabilidade do proprietário:

i) usar adequadamente o bem, conforme o “Manual de Uso e Manutenção”
do empreendimento, recebido do executante;
j) comunicar imediatamente ao executante os defeitos verificados durante o
uso;

5.17.1 É de responsabilidade do usuário;

a) usar adequadamente o bem, especialmente quanto ao que prescreve o
“Manual de Uso e Manutenção” do empreendimento, respondendo pelos
ônus decorrentes da desobediência a este item;
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 NBR-5.671:1990 - Participação dos intervenientes
em serviços e obras de engenharia e arquitetura
7.3 Do uso e manutenção de edificações
7.3.1 Ao usuário cabe obedecer às prescrições do “Manual de Uso e
Manutenção” fornecido pelo executante e posto à disposição do
adquirente pelo proprietário, ao tomar posse do empreendimento.
Nota: Para a manutenção deve ser consultada a NBR 5674
7.3.2 A responsabilidade dos ônus decorrentes do mau uso,
especialmente pela desobediência às prescrições do “Manual de Uso e
Manutenção”, será do usuário, ficando dela eximidos o proprietário e o
executante.
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 Manual de orientação – NBR-15.575
 “...a manutenção é requisito indispensável para se atingir a
vida útil de projeto, sendo uma atividade que tem que ser
realizada pelos usuários...”
 “A não comprovação pelo usuário do plano de manutenção
realizado configura excludente de responsabilidade das
empresas incorporadora e construtora.”
 “...há que se analisar se decorre principalmente de falta de
correta manutenção do usuário, ou ainda de intervenção de
terceiro ou caso fortuito ou força maior, o que configuram
excludente de responsabilidade das empresas.”

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 Consequências objetivas
 O uso correto da edificação será cada vez mais fiscalizado,
bem como o atendimento ao Manual de Uso, Operação e
Manutenção, seja para o proprietário/usuário (áreas
privativas) ou para o síndico (áreas comuns)
 Expectativa quanto ao aumento de conflitos, especialmente
na esfera contenciosa, questionando o cumprimento dos
requisitos exigidos pela Norma
 Novos parâmetros devem ser adotados para solução dos
litígios, especialmente nas perícias técnicas, que utilizarão
aspectos objetivos de aferição
 A consequência natural seria uma melhoria das decisões
judiciais sobre o assunto
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 Perícias
judiciais

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 A perícia no contexto do CPC – Código de
Processo Civil

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 Sistemática da perícia

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 Artigo 473 da Lei nº 13.105 de 16
de março de 2015 (CPC)

Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando
ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do
conhecimento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz,
pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em
linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou
suas
REPRODUÇÃO PROIBIDA conclusões.
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19
 “Feliz aquele que
transfere o que sabe e
aprende o que ensina”
Cora Coralina

Muito obrigado!
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