ESTRATÉGIA

90D
@engleoribeiro comunidadedomus
 90D
ESTRATÉGIA

1-7 - Definição do Produto

3 ETAPA 01 - Módulo 01 - Método Domus

7-14 - Escolha e Negociação do Terreno

7 ETAPA 02 - Módulo 02 - Método Domus

14-21 - Estudo Preliminar de Projeto Arquitetônico

11 ETAPA 03 - Módulo 03 - Método Domus

21-28 - Estimativa de Custo Global de Construção

12 ETAPA 04 - Módulo 03 - Método Domus

28-35 - Análise de Viabilidade do Empreendimento

13 ETAPA 05 - Módulos 04 e 05 - Método Domus

35-42 - Aquisição do terreno e Briefing do Empreendimento

15 ETAPA 06 - Módulos 02, 04 e 05 - Método Domus

42-49 - Preparar material para apresentação do empreendimento

17 ETAPA 07 - Módulos 03, 05 e 06 - Método Domus

48-56 - Desenvolver material de Marketing para atrair investidores

18 ETAPA 08 - Módulos 06 e 07 - Método Domus

56-63 - Prospectar Investidores

21 ETAPA 09 - Módulos 06 e 07 - Método Domus

63-70 - Captar os recursos com investidores e avançar no projeto do empreendimento

22 ETAPA 10 - Módulos 03 e 07 - Método Domus

70-77 - Fazer orçamento de todos os materiais e mão de obra

23 ETAPA 11 - Módulo 03 - Método Domus

77-84 - Fechar orçamento da obra e contratação de mão de obra

24 ETAPA 12 - Módulos 03 e 08 - Método Domus

84-90 - Finalizar a viabilização do empreendimento

25 ETAPA 13 - Método Domus
ETAPA

01 DIAS:
1a7
MÉTODO DOMUS
Módulo 01
DESAFIO:
Definir Produto

TAREFAS

• Análise da demanda e definição de produto (tipo, padrão, local).

• Checklist para validação do produto ideal naquele local.

• Paralelo à isso, se for utilizar financiamento, fazer a simulação e apresentar

documentos ao correspondente para aprovação do crédito.

• Postar na Comunidade Domus o perfil, padrão e local do

empreendimento que vai construir.

CHECKLIST PARA ANÁLISE DE DEMANDA UNIFAMILIAR

Preencher esse checklist com os 3 Condomínios em análise ou um raio de 250 a 500 metros
na região do bairro ou loteamento.
Se estiver analisando um bairro consolidado ou loteamento aberto, desconsiderar o nome
usado nas perguntas ou aquelas direcionadas para o local específico.

NOME DO CONDOMÍNIO/BAIRRO/LOTEAMENTO:

ENDEREÇO:

03
01 Há quanto o condomínio/loteamento/bairro foi entregue?

02 Quais são os itens de lazer do condomínio?

03 Qual o custo da taxa condominial?

04 Está tendo chamada de capital? Para que?

05 Quais são as melhorias previstas no condomínio?

06 Quais são os projetos previstos no entorno deste condomínio?

07 Quais são os problemas do condomínio que ninguém fala?

08 Quais são os pontos de referências próximos?

09 Quais são os principais acessos ao condomínio?

10 Quantos Lotes esse condomínio tem?

11 Qual o tamanho médio dos lotes?

12 Qual o preço médio do m² de venda dos lotes?

13 Quantas casas estão prontas?

04
14 Quantas casas estão sendo construídas?

15 Quantas casas estão com projeto em aprovação?

16 Quantas casas estão para venda?

17 Quantas casas estão prontas para venda?

18 Quantas casas em construção estão para venda?

19 Quantas casas em fase de projeto serão construídas para venda?

20 Quantas casas mobiliadas estão para venda?

21 Qual a média de área construída das casas?

22 Qual o preço do m² de venda das casas?

23 Quanto tempo leva pra uma casa ser vendida depois de pronta?

24 Quantas casas foram vendidas nos últimos 6-12 meses?

25 O que fez as casas remanescentes demorarem tanto pra serem vendidas?

26 Quais características que os clientes estão buscando, mas não encontraram

nas outras casas?

05
 DEFINIÇÃO DO PRODUTO

Faixa Azul:
Ideia do Negócio - Módulo 01 do Método Domus

Tipo de Empreendimento:
(Ex: Casa, Edifício multifamiliar, sobrado, casas geminadas, condomínio de casas)

Padrão:
Baixo, Médio ou Alto

Local:
Bairro Aberto Consolidado, Condomínio Fechado, Loteamento...

Características de Projeto:
Breve descritivo da ideia

Custo Total Estimado:

R$ 0.00,00

Forma de captação de recursos:

Capital Próprio, CP + Financiamento, Investidores, Permuta…

ANOTAÇÕES

06
ETAPA

02 DIAS:
7 a 14
MÉTODO DOMUS
Módulo 02
DESAFIO:
Escolha e Negociação
do Terreno

TAREFAS

• Prospecção e escolha dos melhores terrenos disponíveis - selecionar 3

• Clareza no valor e forma de pagamento

• Checklist para escolha do terreno ideal

CHECKLIST PARA AQUISIÇÃO DO LOTE/TERRENO

ENDEREÇO COMPLETO DO LOTE:

PREÇO DE VENDA:

Especificar Condições Possíveis de Negociação que o Proprietário Aceita (Opção de

Compra, Sinal de Negócio, Arras, Parcelamento, Financiamento, ...):

07
01 LOCALIZAÇÃO
Principais características, benefícios e pontos de referência:

02 DOCUMENTAÇÃO
( ) Certidão de Inteiro Teor do Imóvel
( ) Negativas de Débitos do Imóvel na Prefeitura e demais órgãos
( ) Negativa de Débitos do Proprietário, Cônjuge ou sócios

03 ÁREA E DIMENSÕES
Dimensões: Testada x profundidade:

Levantamento Planialtimétrico para conferência de dimensões:

04 CONSULTA DE VIABILIDADE
Coeficiente de Aproveitamento

Potencial Construtivo

Área Máxima de Construção

Taxa de Ocupação

Taxa de Permeabilidade

Afastamento Frontal

Recuos Laterais/Fundos

Gabarito Máximo

08
05 VIZINHANÇA
Próximo de empreendimentos que podem causar desconforto ao cliente?

Empreendimentos próximos beneficiam ou dificultam a comercialização do imóvel?

06 TOPOGRAFIA
Aclive, declive ou desnivelado?

Vai necessitar corte, aterro, nivelamento ou contenção?

Levantamento Planialtimétrico Georreferenciado

07 SONDAGEM
Características do solo: estável, instável, rochoso, arenoso, argiloso…

Nível do Lençol Freático

Características necessárias da fundação do empreendimento

08 VEGETAÇÃO
Tem vegetação no lote que necessita remoção?

Autorização para supressão de vegetação de qual órgão ambiental?

Quanto tempo leva em média para aprovação da supressão?

09 NASCENTE
Fio d’água, rio, mar ou nascente em raio de influência que abrange o lote?

Quanto isso vai interferir no seu empreendimento?

09
10 POSIÇÃO SOLAR
Orientação solar do terreno (Baixar aplicativo no celular Sun Surveyor)

Melhor maneira de posicionar áreas molhadas, dormitórios e piscina

ANOTAÇÕES

10
ETAPA

03 DIAS:
14 a 21
MÉTODO DOMUS
Módulo 03
DESAFIO:
Estudo Preliminar de
Projeto Arquitetônico

TAREFAS

• Fechar parceria com escritório de arquitetura para realizar estudo preliminar no risco ou
acertar valores de contrato

• Realizar estudo preliminar de projeto arquitetônico com planta e layout

• Descrever abaixo quais são as características do projeto que mais agradam os potenciais
clientes

ANOTAÇÕES

11
ETAPA

04 DIAS:
21 a 28
MÉTODO DOMUS
Módulo 03
DESAFIO:
Estimativa de Custo
Global de Construção

TAREFAS

• Finalizar estudo preliminar de projeto arquitetônico com planta, layout e elevações

• Definição do Custo Unitário de Construção e Área equivalente do projeto

COEF. ÁREA
AMBIENTE ÁREA (m²) EQUIVALÊNCIA EQUIVALENTE (m²)

ex.: GARAGEM 25 0,5 12,5

TOTAL 000,00 --- 000,00

Padrão:

CUB:

CUC:

Área Equivalente (m²):

Custo Global de Construção (m²):

12
ETAPA

05 DIAS:
28 a 35
MÉTODO DOMUS
Módulos 04 e 05
DESAFIO:
Análise de Viabilidade
do Empreendimento

TAREFAS

• Analisar a viabilidade considerando os 9 cenários de retorno

• Adequar o que for necessário para viabilizar o empreendimento

• Abrir o CNPJ da empresa - caso for fazer pela PJ

BRIEFING PRELIMINAR
Postar somente o consolidado na próxima semana ou quando fechar negócio de aquisição
do terreno.

Empreendimento: (Breve descrição: casa de 250 m² de área construída de alto padrão em

condomínio fechado em lote de 388 m²)

Custo do Terreno:

Custo de Construção:

Custo Global:

Exposição máxima de caixa no cenário esperado:

Forma de Captação de Recursos:

Tempo de Ciclo:

13
Faturamento Projetado:
- Cenário Adverso

- Cenário Esperado

- Cenário Ideal

Margem de Lucro:

ROE Empreendimento:

ROE Investidor:

ROE Incorporador:

ANOTAÇÕES

14
ETAPA

06 DIAS:
35 a 42
MÉTODO DOMUS
Módulos
02, 04 e 05
DESAFIO:
Aquisição do terreno
e Briefing do
Empreendimento

TAREFAS

• Se o negócio for viável, dar seguimento a aquisição do terreno

• Opção de compra ou contrato de compra e venda

• Postar na Comunidade Domus o Briefing do projeto para troca de Faixa

• Marcar o @engleoribeiro no instagram com foto na frente do terreno ou com projeto

BRIEFING CONSOLIDADO
Empreendimento: (Breve descrição: casa de 250 m² de área construída de alto padrão em
condomínio fechado em lote de 388 m²)

Custo do Terreno:

Custo de Construção:

Custo Global:

Exposição máxima de caixa no cenário esperado:

Forma de Captação de Recursos:

Tempo de Ciclo:

15
Faturamento Projetado:
- Cenário Adverso

- Cenário Esperado

- Cenário Ideal

Margem de Lucro:

ROE Empreendimento:

ROE Investidor:

ROE Incorporador:

ANOTAÇÕES

16
ETAPA

07 DIAS:
42 a 49
MÉTODO DOMUS
Módulos
03, 05 e 06
DESAFIO:
Preparar material
para apresentação do
empreendimento

TAREFAS

• Consolidar projeto arquitetônico

• Montar relatório de investimento

• Adequar contratos de SCP com investidores

Utilize esse campo abaixo para sintetizar o motivo pelo qual construir esse
empreendimento será seguro e rentável. Com isso você terá maior facilidade para elaborar
o seu relatório de investimento conforme modelo contigo do Módulo 06 do Método Domus

17
ETAPA

08 DIAS:
49 a 56
MÉTODO DOMUS
Módulos
06 e 07
DESAFIO:
Desenvolver material
de Marketing para
atrair investidores

TAREFAS

• Fazer lista de Investidores com 50 nomes

• Subir campanhas de anúncios do Facebook para captação online

• Desenvolver projeto 3D e vídeo do empreendimento

• Desenvolver projetos complementares

LISTA DE INVESTIDORES

NOME TELEFONE

10

11

18
12
NOME TELEFONE

13

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32

33

34

19
35
NOME TELEFONE

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

ANOTAÇÕES

20
ETAPA

09 DIAS:
56 a 63
MÉTODO DOMUS
Módulos
06 e 07
DESAFIO:
Prospectar
Investidores

TAREFAS

• Apresentar a proposta aos 50 nomes de investidores

• Marcar reunião presencial ou online para apresentar aos leads

vindos das campanhas online

ANOTAÇÕES

21
ETAPA

10 DIAS:
63 a 70
MÉTODO DOMUS
Módulos
03 e 07
DESAFIO:
Captar os recursos com
investidores e avançar no
projeto do empreendimento

TAREFAS

• Continuação da prospecção de investidores e fechamento das primeiras cotas

• Protocolo do projeto arquitetônico na prefeitura do seu município

• Fazer memorial Descritivo do Empreendimento

• Fazer levantamento quantitativo de materiais

ANOTAÇÕES

22
ETAPA

11 DIAS:
70 a 77
MÉTODO DOMUS
Módulo 03
DESAFIO:
Fazer orçamento de todos
os materiais e mão de obra

TAREFAS

• Orçar com 3 fornecedores cada material e serviço

• Orçar mão de obra com empreiteira e prestadores de serviços de instalações

ANOTAÇÕES

23
ETAPA

12 DIAS:
77 a 84
MÉTODO DOMUS
Módulos
03 e 08
DESAFIO:
Fechar orçamento da obra e
contratação de mão de obra

TAREFAS

• Elaborar orçamento analítico e cronograma físico financeiro da obra

• Fechar contrato com empreiteira e responsável técnico pela obra

• Preencher e entregar planilha PCI ao Correspondente da CAIXA (caso você for trabalhar
com financiamento)

ANOTAÇÕES

24
ETAPA

13 DIAS:
84 a 90
MÉTODO
DOMUS
DESAFIO:
Finalizar a viabilização
do empreendimento

TAREFAS

• Postar briefing do projeto no Grupo do Facebook da Comunidade

Domus caso ainda não tenha feito

• Marcar o @engleoribeiro no instagram com foto

na frente do terreno ou com projeto

BRIEFING CONSOLIDADO
Empreendimento: (Breve descrição: casa de 250 m² de área construída de alto padrão em
condomínio fechado em lote de 388 m²)

Custo do Terreno:

Custo de Construção:

Custo Global:

Exposição máxima de caixa no cenário esperado:

Forma de Captação de Recursos:

Tempo de Ciclo:

25
Faturamento Projetado:
- Cenário Adverso

- Cenário Esperado

- Cenário Ideal

Margem de Lucro:

ROE Empreendimento:

ROE Investidor:

ROE Incorporador:

ANOTAÇÕES

26