FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO

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REVISÃO DO PLANO DIRETOR DO MUNICÍPIO DE CONSELHEIRO LAFAIETE/MG

PROPOSIÇÕES PRELIMINARES PARA A POLÍTICA DE ORDENAMENTO TERRITORIAL

Junho/2022 1

Responsável: Denise de Almada Horta Madsen

SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO ............................................................................................................................................ 2
1. PRINCÍPIOS E OBJETIVOS FUNDAMENTAIS ............................................................................................ 3
2. DIRETRIZES E AÇÕES PARA A POLITICA MUNICIPAL DE ORDENAMENTO TERRITORIAL ......................... 3
3. PROPOSTA PARA O ORDENAMENTO TERRITORIAL NA ZONA URBANA DO MUNICÍPIO DE
CONSELHEIRO LAFAIETE ................................................................................................................................ 4
3.1. ZONEAMENTO URBANO ................................................................................................................ 4
3.2. ÁREAS DE INTERESSE ESPECIAL ...................................................................................................... 7
4. CONDIÇÕES GERAIS PARA A INSTALAÇÃO DE ATIVIDADES NÃO RESIDENCIAIS NAS ZONAS URBANAS. 7
ANEXO 1 – MAPA PRELIMINAR DO ZONEAMENTO URBANO ........................................................................ 9

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APRESENTAÇÃO

Este documento apresenta as propostas preliminares para o ordenamento, em termos de concepção e

estrutura, para discussão com as equipes municipais, visando seu ajustamento e complementação. A partir do
seu afinamento, serão discutidos os parâmetros urbanísticos para cada zona proposta. As propostas
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encontram-se expressas no Anexo 1 – Mapa preliminar do Zoneamento Urbano.

A partir das observações apresentadas no diagnóstico, verifica-se que a sede municipal de Conselheiro Lafaiete
apresenta fortes heterogeneidades entre os bairros, marcados pelas descontinuidades no sistema viário e pela
presença de áreas de drenagem, não ocupadas e impróprias à ocupação. Somam-se a estes fatores o relevo
acidentado e a presença das rodovias que cortam e fragmentam a área urbana – especialmente a BR 040 e a
BR- 482 – dificultando o acesso a alguns bairros. O eixo da BR 040 é um dos elementos que constituem uma
barreira tripla no sentido Norte/Sul, formada pelo Ribeirão Bananeiras, via férrea e BR 040.

Outro aspecto marcante é a mescla entre bairros consolidados e bairros em processo de ocupação, os quais
apresentam um número bastante significativo de lotes vagos. A infraestrutura – vias, redes de abastecimento
de água, coleta de esgoto e drenagem – também se mostra insuficiente em algumas regiões, reforçando as
descontinuidades entre os bairros e acentuando os contrastes.

Os condomínios periféricos implantados recentemente estimulam a expansão urbana, na medida em que se

afastam das áreas urbanas consolidadas, dos locais de trabalho e se fecham em si mesmos. Nota-se na zona
urbana uma quantidade significativa de lotes a serem ofertados em condomínios para a alta renda, alguns já
implantados e outros em processo de implantação.

Do ponto de vista ambiental, verifica-se a tendência à verticalização expressiva na área central, bem como em
alguns bairros ainda não consolidados. O ordenamento territorial deve procurar o equilíbrio entre a oferta de
vias e demais redes de infraestrutura e a densidade de ocupação urbana, de forma a evitar que o alto potencial
construtivo nos terrenos venha a sobrecarregar as redes.

Às necessidades de articulação e continuidade do sistema viário e do aproveitamento adequado da

infraestrutura urbana soma-se ainda a distribuição equilibrada dos equipamentos, comércio e serviços. Uma
cidade sustentável deve proporcionar às pessoas – moradores e visitantes – acessibilidade aos equipamentos
e edifícios, ao comércio e aos serviços, bem como espaços públicos seguros e confortáveis.

Uma vez verificada a tendência à descentralização de certos equipamentos de maior porte, tais como
universidades, hipermercados, hotéis, revelam-se potencialidades de configuração de novas centralidades nas
diversas regiões, que poderão vir a conectar as áreas de expansão e os novos bairros aos bairros consolidados.

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1. PRINCÍPIOS E OBJETIVOS FUNDAMENTAIS

O Plano Diretor do município de Conselheiro Lafaiete, abrangendo todo o território, é o instrumento básico
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da política de desenvolvimento municipal sob os aspectos físico, ambiental, cultural, social e econômico,
promovendo o direito à cidade sustentável definido como o direito à moradia, ao patrimônio histórico e
ambiental protegidos, à infraestrutura urbana, aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer para as presentes
e futuras gerações, atendendo as aspirações da sociedade e orientando as ações do poder público e da
iniciativa privada.

A promoção do desenvolvimento municipal tem como princípio fundamental o cumprimento das funções
sociais da propriedade e da cidade, em conformidade com a Constituição Federal e o Estatuto da Cidade (Lei
10.257/2001).

2. DIRETRIZES E AÇÕES PARA A POLITICA MUNICIPAL DE ORDENAMENTO TERRITORIAL

Tendo como referência em especial o Objetivo do Desenvolvimento Sustentável (ODS) 6 – ‘Assegurar a

disponibilidade e gestão sustentável da água e saneamento para todos’, e o ODS 11 – ‘Tornar as cidades e os
assentamentos humanos inclusivos, seguros, resilientes e sustentáveis’, a política municipal de ordenamento
territorial se expressa no estabelecimento de zonas de usos diversos, a partir da proteção do patrimônio
cultural e ambiental, das vocações, tendências, potencialidades e restrições advindas das diferentes realidades
e da capacidade de suporte das infraestruturas instaladas e/ou projetadas, tratando de maneira abrangente
todo o território municipal.

São diretrizes para a organização do território do município de Conselheiro Lafaiete:

I. a proteção dos recursos naturais e a promoção do equilíbrio ecológico;

II.a proteção ao patrimônio histórico-cultural;
III.
o cumprimento da função social da cidade e da propriedade;
IV.a conformação de um ambiente urbano dotado de densidade urbana adequada, caracterizado pelo
policentrismo e pelos usos mistos, articulado à mobilidade urbana sustentável e eficiente, conjugando
funções públicas, moradia, atividades econômicas, sociais e de lazer, com espaços para circulação de
pedestres e de veículos;
V. a ocupação de vazios urbanos e expansões urbanas planejadas, visando a resiliência urbana e a
sustentabilidade ambiental;

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VI. a definição de uma política municipal de habitação de interesse social e diretrizes para a regularização
urbanística, ambiental e fundiária para as áreas ocupadas irregularmente por população de baixa
renda, sejam elas públicas ou privadas
VII. a recuperação e a ampliação do usufruto dos espaços públicos, contribuindo para a inclusão social, a
melhoria da qualidade urbana e a garantia do direito de todos à cidade;
VIII. a captura e compartilhamento público e coletivo do incremento no valor da terra e da propriedade 4
decorrente de processos de desenvolvimento urbano, projetos de infraestrutura e investimentos
públicos, colocando em prática medidas para prevenir sua captura exclusivamente privada.

3. PROPOSTA PARA O ORDENAMENTO TERRITORIAL NA ZONA URBANA DO MUNICÍPIO DE

CONSELHEIRO LAFAIETE

A proposta para o ordenamento territorial de Conselheiro Lafaiete compreende o Zoneamento Urbano, que
define um conjunto de zonas para as páreas urbanas, e as Áreas de Interesse Especial, que se sobrepõem ao
Zoneamento urbano, definido especificidades de tratamento em função das características de cada região.

3.1. ZONEAMENTO URBANO

O Zoneamento Urbano da Sede Municipal detalha o zoneamento das áreas urbanas segundo suas
condições de ocupação e adensamento em função da infraestrutura urbana disponível, das condições
de drenagem pluvial e fluvial, do sistema viário, e da presença de patrimônio ambiental e/ou cultural.

Compreende as seguintes zonas:

Zona Central (ZCE)

Corresponde às áreas do Centro da Sede Municipal, onde se situam atividades comerciais e de prestação de
serviços de atendimento a todo o município, assim como equipamentos institucionais, com ocupação
caracterizada por usos diversos como residências uni e multifamiliares, comércio, serviços e uso institucional,
sendo possível a instalação desses usos diversos, admitindo-se processos de verticalização desde que
obedecidos todos os parâmetros urbanísticos estabelecidos no Plano Diretor, mediante a utilização do
instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Centralidade regional (CentR)

Corresponde às áreas urbanas lindeiras às principais vias de articulação da sede municipal, constituindo-se em
centralidades regionais, onde se situam o comércio e as atividades de prestação de serviços de atendimento
local e municipal, sendo possível a instalação de residências, comércio, serviços e uso institucional, admitindo-

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se processos de verticalização, desde que obedecidos todos os parâmetros urbanísticos definidos neste Plano
Diretor, mediante a utilização do instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Serão classificadas como áreas de centralidades regionais as porções do território municipal onde se pretende
direcionar maior adensamento construtivo e populacional e a concentração de atividades econômicas,
complementarmente à qualificação urbanística do espaço urbano.
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Nas áreas de centralidades, buscar-se-á proporcionar o compartilhamento dos usos residenciais e não
residenciais, seja por meio do estímulo à inserção de unidades habitacionais em núcleos de características
predominantemente não residenciais ou pelo fortalecimento de núcleos de atividades econômicas em áreas
com predomínio do uso residencial. As áreas de centralidades que atendam a bairros com predominância de
famílias de baixa renda são prioritárias para a implantação de equipamentos comunitários.

As Centralidades Regionais deverão receber o tratamento de calçadas adequado para permitir o trânsito
seguro de pedestres, a acessibilidade universal aos espaços públicos e edificações, bem como a utilização
segura dos meios de transporte coletivo.

Zona de Ocupação Moderada (ZOM)

São consideradas como zonas de ocupação moderada as porções do território municipal cuja possibilidade de
ocupação sofre restrições em função de baixa capacidade de suporte da infraestrutura local ou de sua
saturação, inserção em bairros tradicionais ou conjuntos urbanos com relevância cultural e simbólica, a serem
classificadas de acordo com a qualidade da infraestrutura, das características físicas do terreno, das condições
de acessibilidade local e da necessidade de manutenção de baixas ou médias densidades.
Zona de Ocupação Preferencial (ZOP)

São consideradas zonas de ocupação preferencial as porções do território municipal nas quais a
ocupação é estimulada em decorrência de melhores condições de infraestrutura e de acessibilidade
e de menores restrições topográficas e paisagísticas, de acordo com a qualidade da infraestrutura,
as características físicas do terreno, as condições de acessibilidade local e a possibilidade de receber
altas densidades.
Zona Especial de Interesse Social (ZEIS)
Corresponde às áreas públicas ou privadas, destinadas à habitação de interesse social para população com
renda familiar de até três salários mínimos (3 SM), incluindo conjuntos habitacionais e ocupações precárias e
irregulares, carentes em infraestrutura, equipamentos e/ou serviços urbanos, as quais deverão ser objeto de
programas de complementação de infraestrutura urbana, social e viária e programas habitacionais e de
regularização de interesse social, assim como aquelas destinadas a futuras ocupações, sendo:

ZEIS 1 – para ocupações existentes;

ZEIS 2 – para futuras ocupações e instalação de equipamentos comunitários.

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Zona de Diversificação Econômica (ZDE)
Corresponde às áreas destinadas à dinamização da economia do município, preferencialmente voltadas para
as potencialidades econômicas locais, sem vedar o uso residencial, sendo permitidos usos econômicos e
institucionais de médio e grande porte, com controle do grau de incomodidade, definidos mediante
licenciamento e elaboração de EIV conforme estabelecido neste Plano Diretor.
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Zona de Empreendimentos de Porte (ZEP)
Corresponde às áreas destinadas à dinamização da economia do município, ao longo das rodovias federal e
estaduais, preferencialmente voltadas para as potencialidades econômicas locais, sendo permitida a
implantação de empreendimentos de médio e grande porte, além de equipamentos de uso coletivo com grau
de incomodidade que os impeçam de conviver em locais próximos ao uso residencial, mediante licenciamento
fundamentado em estudos de impacto ambiental e urbanístico, sendo que na ZEP não será permitido o uso
residencial.

Zona de Expansão Urbana (ZEU)

Corresponde às áreas não ocupadas dentro do perímetro urbano da sede municipal e propícias à ocupação
urbana, pelas condições do sítio natural e possibilidade de instalação de infraestrutura, respeitando-se as
Áreas de Preservação Permanente (APP) previstas na legislação ambiental, as áreas inundáveis e aquelas com
declividade acima de 30%, assim demais parâmetros deste Plano Diretor e da Lei de Parcelamento do Solo
municipal.

Zona de Proteção Ambiental (ZPA)

Corresponde às áreas protegidas pela legislação pertinente, federal, estadual e/ou municipal, inseridas nas
áreas urbanas, compreendendo, dentre outros, os parques municipais e destinadas à recuperação ambiental,
implantação de áreas de lazer e recreação pública, suporte à estruturação do espaço urbano.

O município poderá criar novas áreas classificadas como Zonas de Proteção Ambiental nas regiões que
considerar importante proteger.

Zonas de Conexão Ambiental (ConexAmb)

São consideradas zonas de conexões ambientais as porções do território municipal em fundos de vale, cuja
delimitação tem como objetivo a conformação de uma rede de qualificação ambiental, voltadas para a
proteção de cursos d’água e nascentes e prevenção de inundações e processos erosivos, bem como para a
disponibilização de áreas vegetadas e permeáveis e espaços propícios ao exercício de atividades de esporte e
lazer.

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3.2. ÁREAS DE INTERESSE ESPECIAL

Sobrepostas ao zoneamento, são definidas as seguintes Áreas de Interesse Especial:

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Área de Interesse Urbanístico (AIU)

Correspondem às áreas destinadas a intervenções específicas, visando a melhoria da estruturação urbana

municipal, possibilitando uma requalificação e revitalização urbanas e das centralidades regionais,
identificadas pelo planejamento local como de interesse de consolidação compreendendo duas categorias:

AIU 1 – áreas destinadas à implantação e/ou complementação de infraestrutura viária, sendo AIU 1 a região
das vias propostas e do Sistema Viário Principal, assim como as regiões demarcadas como pontos de conflito
de tráfego.

AIU 2 – áreas destinadas à regularização de loteamentos irregulares não contemplados pelas ZEIS.

Áreas de Interesse Cultural (AIC)

Correspondem às áreas de interesse de preservação do patrimônio cultural do município, exigindo a adoção

de medidas e parâmetros destinados à sua preservação, compreendendo duas categorias:

AIC 1 – compreende o centro tradicional da sede municipal, que concentra edificações de referência histórico-
culturais, sobreposta a parte da Zona Central.

AIC 2 – demais áreas de interesse de preservação histórica e cultural do município.

4. CONDIÇÕES GERAIS PARA A INSTALAÇÃO DE ATIVIDADES NÃO RESIDENCIAIS NAS ZONAS URBANAS

São condições gerais para a instalação de atividades não residenciais nas zonas urbanas aqui definidas, além
de quaisquer outras que venham a ser estabelecidas:

I. Condições sanitárias:
a) o abastecimento de água;
b) a coleta e tratamento adequado de esgoto sanitário e rejeitos;
c) as condições de drenagem;
d) a coleta e o destino de resíduos sólidos.
II. Condições urbanísticas:
a) o respeito aos índices urbanísticos estabelecidos nesta lei;
b) a capacidade do sistema viário;

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c) a previsão para áreas de estacionamento proporcional à demanda gerada pela atividade a ser
instalada;
d) a preservação do patrimônio histórico-cultural e ambiental.
III. Condições ambientais:
a) a capacidade de suporte do solo; 8
b) o respeito à legislação ambiental vigente;
c) a não ocupação das áreas de risco quanto a escorregamentos e inundações;
d) o respeito aos índices de controle de poluição, incluindo odores, gases, radiações, poeira, ruídos,
vibrações.
As atividades econômicas, de prestação de serviços e institucionais localizadas nas vias principais respeitarão
as limitações das zonas em que se situam e as medidas mitigadoras de impactos, de maneira que sua ocupação
não prejudique o escoamento do fluxo de tráfego e a articulação viária.
As atividades econômicas com área máxima de 300m² (trezentos metros quadrados) não produtoras de
ruídos, odores ou rejeitos poluentes, são permitidas em todas as zonas, desde que apresentem autorização
ou licenciamento ambiental aprovado pelos órgãos municipais competentes, de acordo com a legislação
ambiental e sanitária vigente.
É facultado ao profissional autônomo exercer as atividades inerentes à sua profissão na sua residência,
independentemente da zona em que a mesma esteja situada, desde que atendidas as exigências da legislação
vigente e nas seguintes condições:
I. não será permitido o exercício de atividades poluentes sob qualquer forma ou incompatíveis com o
uso residencial;
II. o exercício das atividades previstas somente poderá ocupar até 100m² (cem metros quadrados) de
área construída do imóvel utilizado.

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ANEXO 1 – MAPA PRELIMINAR DO ZONEAMENTO URBANO

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