Introdução 03

O que é a avaliação imobiliária 06

Critérios de uma avaliação imobiliária 08

A NBR 14653 e suas definições 11

Classificação dos bens 15

Características do avaliador de imóveis 18

Laudo de avaliação imobiliária 22

A diferença entre valor e preço 26

Conclusão 29
INTRODUÇÃO
NBR 14653

INTRODUÇÃO

Neste e-book, vamos tratar das melhores

práticas sobre avaliação de imóveis e en-
tender os motivos que tornam esse servi-
ço tão importante e essencial para que o
mercado imobiliário tenha negociações
justas e que sejam vantajosas tanto para
quem vende quanto para quem compra
os bens.

A compra e venda de imóveis é um pro-

cesso que exige avaliações detalhadas e
muitos cuidados durante a negociação.
Para que nenhuma das partes se sinta le-
sada, é que normas e leis sejam respeita-
das durante a avaliação imobiliária.
Por esse motivo, literaturas como essa se tornam fundamen-
tais para ajudar o mercado a realizar esse tipo de negociação
de forma transparente, com base em dados oficiais e análises
criteriosas feitas por especialistas nessa área.

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NBR 14653
INTRODUÇÃO
Objetivo
O objetivo deste material é fornecer
informações importantes para que to-
dos que trabalham na área de avaliação
imobiliária tenham ainda mais conheci-
mento para realizar essa atividade com
propriedade.
Para isso, vamos analisar a NBR 14653-1
e mostrar o que de mais importante ela
aponta sobre o assunto de avaliação de
imóveis.
5
Alguns dos pontos essenciais que fazem
parte desse processo de avaliação de imóveis:
Classificação de sua natureza;
Instituição de terminologia, definições,
símbolos e abreviaturas;
Descrição das atividades básicas;
Definição da metodologia básica;
Especificação das avaliações;
Requisitos básicos de laudos e pareceres
técnicos de avaliação.
NBR 14653

O QUE É A
AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
6
NBR 14653
O QUE É A AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
A Avaliação Imobiliária, de uma for-
ma geral, determina o quanto um imóvel
vale para o mercado. Essa definição é co-
nhecida por todos, mas ainda pouco en-
tendida pela maioria. Realizar uma Ava-
liação de Imóveis vai um pouco além do
que determinar quanto ele vale. É preciso
estudar a área, o tipo de investimento e,
principalmente, fatores para o futuro.
O Laudo de Avaliação de Imóveis é um
documento técnico que atesta a avaliação
feita. Esse arquivo consta todo o parecer
do profissional habilitado para realizá-lo.
7
O objetivo de um laudo pode ser:
Financiamentos, Doação, Retomada,
Partilha, entre outros.
O Laudo de Avaliação imobiliária é
instrumento seguro, pautado em Nor-
ma ABNT, Diretrizes IBAPE (Ins-
tituto Brasileiro de Perícias), Sistema
CONFEA-CREA, RICS (Royal Ins-
titution of Chartered Surveyors).
Esse instrumento é primordial para
toda e qualquer Operação e/ou Proces-
so Judicial que envolva os bens imóveis,
pois lhe dá segurança jurídica.
NBR 14653

CRITÉRIOS DE
UMA AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
8
NBR 14653

CRITÉRIOS DE UMA
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Localização: a localização é uma das principais
A avaliação imobiliária é feita a partir
questões que entram no Laudo de Avaliação de
da análise uma série de fatores que são
Imóvel. A cidade, o bairro e a rua onde ele está
essenciais para a definição de preço do
localizado determinam o valor de mercado de
bem analisado. Entre os principais cri-
forma mais mercadológica.
térios, estão:

Acabamento do Imóvel: dependendo do esta-

do de conservação do imóvel e do seu acaba-
mento, o valor mercadológico dele pode mudar
para mais ou para menos. Esses detalhes norte-
arão quem compra e quem vende a propriedade,
levando em conta fatores de padrão construtivo,
que já são previstos pela Norma da ABNT e
também pelo IBAPE.

9
NBR 14653

CRITÉRIOS DE UMA
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Documentação: a regularidade de toda a documen-
tação do imóvel é fator essencial para a Segurança do
Bem Imóvel e que em sua maioria é a garantia de
uma operação financeira. Débitos de Impostos, Gra-
vames de Áreas de Preservação, servidões de acesso,
áreas encravadas, entre outros é de suma importância
para que se resguarde o bem, tendo a certeza da sua
localização e fatores que possam onerá-los.

Atividades básicas: o motivo pelo qual o imóvel está

em análise e será vendido diferencia no seu valor de
mercado, como por exemplo em casos de retomadas
onde o bem está em sua maioria ocupado, ou deterio-
rado ou possui dívidas.

10
NBR 14653

A NBR 14653 E
SUAS DEFINIÇÕES
11
NBR 14653

A NBR 14653 E
SUAS DEFINIÇÕES

A NBR 14653 estabelece uma série de
definições para uma avaliação imobili-
ária, muito importantes para nortear o
trabalho feito pelo avaliador e padronizar
as nomenclaturas utilizadas em toda a
documentação sobre esse processo.
São definições que abrangem benfeito-
rias feitas no imóvel, custos diversos rela-
cionados ao imóvel e até mesmo profis-
sionais envolvidos em todos os processos.

12
NBR 14653
A NBR 14653 E
SUAS DEFINIÇÕES
Algumas das principais definições
apresentadas na NBR 14653 são:
Acessório: bem que é incorporado ao
principal e possui valor isoladamente, in-
corporado ou não a ele.
Amostra: conjunto de dados de mercado
que são representativos de uma popula-
ção.
Arrendamento: retribuição pela cessão
de direito à exploração, uso ou fruição
de um bem capaz de produzir frutos, por
prazo certo e condições convencionadas.
13
Bem tangível: bem identificado mate-
rialmente, como imóveis, equipamentos
ou matéria-prima.
Bem intangível: bem não identificado
materialmente, como fundo de comércio,
marcas e patentes.
Custo direto de produção: gastos com
insumos, inclusive mão de obra, na pro-
dução de um bem.
Dado de mercado: conjunto de informa-
ções coletadas no mercado relacionadas a
um determinado bem.
NBR 14653
A NBR 14653 E
SUAS DEFINIÇÕES
Depreciação: perda de valor de um bem,
devido a modificações em seu estado ou
qualidade.
Engenheiro de avaliações: profissional
de nível superior, com habilitação legal
e capacitação técnico-científica para re-
alizar avaliações, devidamente registrado
no Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia - CREA.
Laudo de avaliação: relatório técnico
elaborado por engenheiro de avaliações
em conformidade com esta parte da
NBR 14653, para avaliar o bem.
14
Parecer técnico: relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico
emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre
o assunto de sua especialidade.
Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria vo-
luntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,
dentro das condições do mercado vigente.
Vistoria: constatação local de fatos, mediante observações criteriosas
em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou influen-
ciam.
Essas são algumas das definições bastante usadas no mercado de ava-
liação de imóveis. A sua correta utilização se faz essencial para que a
comunicação entre as partes envolvidas seja clara e padronizada.
NBR 14653

CLASSIFICAÇÃO
DOS BENS
15
NBR 14653

CLASSIFICAÇÃO DOS BENS

Principais bens tangíveis:

A NBR 14653 faz uma separação bem
clara sobre os bens tangíveis e bens Imóveis;
intangíveis. Os bens tangíveis podem Máquinas;
ser classificados como aqueles que são Equipamentos;
físicos e podem ser transferidos mediante Veículos;
avaliação. Mobiliário e utensílios;
Acessórios;
Matérias-primas e outras mercadorias;
Infraestrutura;
Instalações;
Recursos naturais;
Recursos ambientais;
Culturas agrícolas;
Semoventes.

16
NBR 14653

CLASSIFICAÇÃO DOS BENS

Principais bens intangíveis:

Já os bens intangíveis geralmente não são
físicos, também podem ser transferidos, Empreendimentos de base imobiliária,
mas o processo nesse caso é diferente. industrial ou rural;
Fundos de comércio;
Marcas;
Patentes.

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NBR 14653

CARACTERÍSTICAS
DO AVALIADOR
DE IMÓVEIS
18
NBR 14653

CARACTERÍSTICAS DO
AVALIADOR DE IMÓVEIS
A avaliação do imóvel pode ser feita por tado ao mercado e geralmente está por
um engenheiro, arquiteto ou um corretor dentro das técnicas e processos mais uti-
de imóveis que tenha o título de avalia- lizados.
dor imobiliário, que é cedido para os cor-
retores que concluíram o curso superior O avaliador de imóveis deve entender a
em gestão imobiliária ou de especialista importância de apenas aceitar fazer parte
em avaliação imobiliária concedido pelo de trabalhos que ele esteja capacitado a
Cofeci (Conselho Federal de Corretores realizar, pois são atividades de extrema
de Imóveis). importância e que podem ter grande
peso sobre o resultado final do processo.
Especialistas no mercado imobiliário
afirmam que consultar um corretor de
imóveis é importantíssimo, já que esse
profissional está extremamente conec-

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NBR 14653
CARACTERÍSTICAS DO
AVALIADOR DE IMÓVEIS
Comportamento ético
e transparente
O avaliador de imóveis exerce um pa-
pel de extrema importância e precisa ter
consciência de que seu comportamento
precisa ser extremamente ético e transpa-
rente. Uma das principais características
desse profissional é a isenção.
O avaliador deve fazer uma análise cri-
teriosa e sem favorecimento de nenhum
dos lados envolvidos, pois a sua função é
estabelecer, a partir de parâmetros claros
20
e padronizados, o real valor de um imó-
vel para o conhecimento de todas as
partes envolvidas.
Em caso de um imóvel em perfeito es-
tado de conservação, sem a necessidade
de qualquer alteração, melhoria ou re-
forma, o avaliador deve deixar isso bem
claro em seu laudo de avaliação.
Já no caso de um imóvel danificado,
com necessidade de reparação, reforma
ou com algum risco ambiental, essa si-
nalização é de extrema importância no
NBR 14653

CARACTERÍSTICAS DO
AVALIADOR DE IMÓVEIS
laudo de avaliação. Com essa informação
em mãos, o proprietário do imóvel deve
contratar uma inspeção ambiental ou
aquela que couber no caso do risco que
for identificado.

O avaliador de imóveis deve criar laudos

de avaliação extremamente fiéis ao real
estado de conservação do imóvel que for
analisado. E deve ser transparente sobre
todas as comunicações que são necessá-
rias fazer a partir de sua avaliação.

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NBR 14653

LAUDO DE
AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
22
NBR 14653
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
O Laudo de Avaliação Imobiliária é um
documento de extrema importância para
a composição do valor de um determi-
nado imóvel. É nele que irão constar as
principais informações que serão utili-
zadas tanto pelo vendedor, quanto pelo
comprador para entender o preço real
desse bem tão desejado.
Mas quais informações são imprescindí-
veis e não podem ficar de fora do Laudo
de Avaliação Imobiliária? Neste post,
vamos mostrar o que é essencial para que
esse documento fique completo e aten-
23
da todas as demandas envolvidas em sua
produção.
A composição de um Laudo de Avalia-
ção Imobiliária é feita de diversos itens,
que são muito importantes para justificar
a análise que foi feita e o valor definido.
Sem essas características expressas no
documento, ele perde a sua razão de ser e
deixa de fornecer informações essenciais
em caso de uma aprovação de crédito
pelo banco ou alguma outra instituição
financeira.
NBR 14653
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Itens essenciais do Laudo
de Avaliação Imobiliária
Elencamos aqui as principais informa-
ções que precisam estar no Laudo de
Avaliação Imobiliária. Entre os itens
mais importantes durante a criação desse
documento, estão:
Objetivo da Avaliação Imobiliária:
antes de mais nada, é preciso saber o objeti-
vo da criação do Laudo de Avaliação Imo-
biliária. Essa informação é essencial para
definir os tópicos que serão indispensáveis
24
durante a análise do imóvel. Dependendo
do objetivo, uma informação pode ser mais
importante que a outra. Para que o laudo
seja claro, o objetivo precisa estar claro.
Localização:
o endereço do imóvel, descrito de forma
detalhada, é essencial para que a avaliação
possa ser feita a partir de uma análise com-
pleta de todo o entorno do imóvel. Saber a
exata localização do imóvel ajuda a com-
por diversos outros itens, como a estrutura
oferecida pelo bairro em que ele está, nosso
próximo tópico.
NBR 14653
LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Estrutura ao redor:
um ponto extremamente importante
do Laudo de Avaliação Imobiliária é a
estrutura ao redor do imóvel, que pode
fazer com que o seu valor aumente ou
diminua. Dentre os itens essenciais que
precisam ser analisados no entorno da
propriedade, estão a iluminação pública,
a coleta de lixo, a rede elétrica, vias asfal-
tadas, rede de abastecimento de água e
oferta de serviços variados, como restau-
rantes, mercados, padarias, comércio em
geral, bancos etc.
25
Detalhes do imóvel:
o estado de conservação do imóvel é uma informação essencial do
Laudo de Avaliação Imobiliária. A partir dessa característica, é pos-
sível saber se o empreendimento terá seu valor depreciado ou au-
mentado graças às melhorias que foram feitas. Se tiver passado por
algum tipo de obra, é importante saber o valor investido, porque isso
interfere diretamente no preço final.
Preço de aquisição do imóvel:
dado de extrema importância para determinar se o imóvel se va-
lorizou ou teve seu preço depreciado ao longo do tempo. Para essa
informação, também é importante entender o investimento feito nos
arredores tanto pelo setor público quanto pelo setor privado.
NBR 14653

A DIFERENÇA
ENTRE VALOR
E PREÇO
26
NBR 14653
A DIFERENÇA ENTRE
VALOR E PREÇO
Para tentar esclarecer ao cliente os mo-
tivos que definiram aquele valor e jus-
tificar a diferença sobre o preço que ele
tinha em mente para a venda do imóvel,
vamos esclarecer a principais diferenças
entre esses dois conceitos, tornando o
entendimento desse ponto mais fácil.
O preço estabelecido para um imóvel
está relacionado a questões de negócio,
quais são os interesses do proprietário
com a venda daquele bem. Muitas vezes,
ele pode ter objetivos definidos sobre o
uso do dinheiro da venda, portanto, pode
27
fixar o preço em um patamar acima da
realidade. Além disso, a definição de
preço por parte do proprietário pode ter
fatores emotivos e também a percepção
de que se trata de uma boa oportunidade
para lucrar.
A definição de valor indica que se trata
de uma quantia mais provável que seria
negociada voluntariamente e conscien-
temente por um bem. Essa negociação
aconteceria em uma data de referência,
de acordo com as condições do merca-
do vigente.
NBR 14653

A DIFERENÇA ENTRE
VALOR E PREÇO

“
De acordo com o Royal Institution of
Chartered Surveyors, valor de mercado é:

A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data de

avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma
negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes),
após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido
com conhecimento, prudência e sem compulsão.
“
28
NBR 14653

CONCLUSÃO
29
NBR 14653
CONCLUSÃO
A avaliação imobiliária é um serviço
essencial para a regularização das ofertas
do mercado de imóveis e também para
garantir que as propriedades sejam ne-
gociadas dentro de um patamar de valor
que esteja de acordo com a realidade.
A Associação Brasileira de Normas Téc-
nicas (ABNT) acompanha esse mercado
de perto e estabeleceu uma série de crité-
rios, definições e normas a serem segui-
das. Elas estão todas inseridas dentro da
NBR 14653, que estabelece padrões a
serem seguidos para a correta avaliação
imobiliária.
30
Seguir as diretrizes apontadas pela
ABNT garante que o serviço seja feito
com qualidade e que todas as áreas da
avaliação imobiliária sejam respeitadas,
aumentando as chances de não haver re-
trabalho.
Cabe ao avaliador de imóveis ser espe-
cializado na sua área de atuação e ter
conhecimento profundo das definições
estabelecidas na NBR 14653 e todas as
outras normas e leis que tratam da ava-
liação imobiliária. É imprescindível que
ele aja de forma ética e transparente para
NBR 14653

CONCLUSÃO

transmitir confiança com o serviço feito e

chegar a um acordo entre todas as partes
envolvidas.

Este documento foi criado para trazer as

principais informações sobre a avaliação
imobiliária, suas características, defi-
nições e todas as áreas que precisam ser
atendidas para que as normas da ABNT
sejam respeitadas. Esperamos que ela pos-
sa ser útil e agregar valor ao seu dia a dia.

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