LUÍS A. CARVALHO FERNANDES - Direitos Reais

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í
1.ª edição - 1996
reimpressão - 1996
2." edição - 1997
reimpressão - 1999
3." edição - 1999
1." reimpressão - 2000
4." edição - 2003
I." reimpressão - 2004
5." edição - 2007
6." edição - 2009
Título: Lições de Direitos Reais

6." edição (actualizada e revista)
Autor: Prof Doutor Luís A. Carvalho Fernandes
Editora
e Distribuidora: Quid Juris? ®- Sociedade Editora Ld. ª
Rua Sarmento Beires, n.º 45-G
1911 - 701 Lisboa
Telef. 2184054 14 / 21 840 54 20

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Impressão
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ISBN: 978 - 972 - 724 - 428 - 7
Não podem ser reproduzidas ou difundidas, por qualquer processo electrónico, mecânico
ou fotográfico, incluindo fotocópia, quaisquer páginas deste livro, sem autorização da editora.
Exceptua-se a transcrição de curtas passagens, desde que mencionando o título da obra e
os nomes do autor e da editora.
LUÍS A. CARVALHO FERNANDES
Professor Jubilado da Faculdade de Direito
da Universidade Católica Portuguesa
Lições
de
Direitos Reais
Ld.~
6.ª edição
(actualizada e revista)
ónico, mecânico
zação da editora.
título da obra e
•
QUIDJURIS
SOCIEDADEEDITORA
LISBOA
2009
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Nulidade Atípica do Contrato-Promessa por Vício de Forma, sep. RDES, ano XXXIX, Efeitos e
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Valor do Negócio Jurídico Dissimulado, sep. O Direito, ano 129.º, 1997 dos Sant
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O novo regime da inibição do falido para o exercício do comércio, in Direito e Justiça,
Forma. Objecto. vol. XIII, T. 2, 1999
Alcance do regime do art. º 32. º-A do Código de Processo Tributário e a simulação fiscal,
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Homenagem aos Profs. Doutores A. Ferrer Correia, Orlando de Carvalho e Vasco Lobo
Xavier, Vol. III, Coimbra Editora, 2007, págs. 61 e segs. Predial
Aquisição do direito de propriedade na acessão industrial imobiliária, in Estudos em Honra ção da
do Professor Doutor José de Oliveira Ascensão, vol. I, Almedina, 2008, págs. 63 7 e segs. dogmát
Em curso de publicação A,
Aquisição sucessória da posse consub
A representação dos associados nas assembleias gerais das associações /2008,
Repercussões do novo regime dos recursos cíveis no processo arbitral tornou
Da determinação da prestação por terceiro objecti-
Em co-autoria com Dr. João Labareda sumari.
Código dos Processos Especiais de Recuperação da Empresa e de Falência Anotado, To
QUID JURIS, l.ª ed., Lisboa, 1994, 2." ed., Lisboa, 1995, 3." ed., Lisboa, 1999, e 3." ed., nidade,
reimp., Lisboa, 1999, 3." ed., 2." reimp., Lisboa, 2000
Insolvências Transfronteiriças, Regulamento (CE) n. º 1346/2000 do Conselho, Anotado,
volvirm
QUID JURIS, Lisboa, 2003 revisão
Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, vol. I (Art.ºs 1. 0 a 184. °),
QUID JURIS, Lisboa, 2005, reimp., Lisboa, 2006
Af
diverso
- Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, vol. II (Art." 185. º a
304. °), QUID JURIS, Lisboa, 2005, reimp., Lisboa, 2006 dos ne!
Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas Anotado, nova ed., revista e
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Em co-autoria com Dr. Paulo Olavo Pitta e Cunha
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6
7.:Ío Devedor, sep.
Sorn Direito da
5 anos do Código
e das Sucessões,
edina, 2006, págs.

'arques,Almedina,
Direito Privado,
r.c,
NOTA DA 6.ª EDIÇÃO
1y de Abuquerque,
a. Setembro 2006,
As múltiplas e, no seu conjunto, significativas alterações que, no
ito de Lisboa ao período de tempo de pouco mais de um ano a contar do lançamento da
.ágs. 719 e segs. anterior edição, foram introduzidas nos três diplomas fundamentais que
ades Comerciais, regem os direitos subjectivos reais - Código Civil, Código do Registo
ilho e VascoLobo
Predial e Código do Notariado - acarretaram, de iure condito, a desactualiza-
Estudos em Honra ção da exposição de várias matérias, além de se projectarem, no plano
págs. 637 e segs. dogmático, sobre soluções defendidas em algumas controvertidas questões.
A entrada em vigor, em 1 de Janeiro de 2009, do diploma legal que
consubstanciou as mais relevantes dessas alterações - Decreto- Lei n.º 116/
/2008, de 4 de Julho - precedendo, de perto, o esgotamento da 5.ª edição,
tornou mais premente a revisão destas Lições. Assim, foi sobretudo o
objectivo de as actualizar, em face do novo panorama legislativo acima
sumariamente referido, que presidiu à tarefa de preparar nova edição.
alência Anotado, Todavia, como ele exigia uma releitura de todo o texto, houve oportu-
a, 1999, e 3.ª ed., nidade de proceder a revisões ou acertos pontuais, com um ou outro desen-
volvimento de matérias mais sucintamente versadas, e de levar a termo a
mselho, Anotado,
revisão formal, em termos de estilo da exposição, antes iniciada .
Art." 1. º a 184. '), Apresenta, assim, esta edição relevantes diferenças da anterior, em
diversos pontos de que se destacam os relativos ao registo predial e à forma
II (Art." 185. º a
dos negócios jurídicos com eficácia real.
va ed., revista e
Lisboa, Fevereiro de 2009.
tivos dos 1 O anos
dina, 2008, págs.
págs. 353 e segs.
'as. Qualificação
isboa, Abril 1997
7
NOTA DA 1.ª EDIÇÃO
O texto que agora se publica corresponde ao desenvolvimento de

apontamentos que serviram de base a lições orais dadas a vários cursos de
direitos reais da Faculdade de Direito da Universidade Católica Portuguesa.
Está assim sujeito a condicionamentos decorrentes dessa sua natureza.
Desde logo, não é, nem pretende ser uma exposição integral da matéria
dos direitos reais, correspondendo apenas aos temas efectivamente
versados e que podem caber numa disciplina dita semestral. Por isso, para
além de uma teoria geral dos direitos reais, abrange o regime dos direitos
reais de gozo, nas suas linhas fundamentais.
Depois, visando sobretudo facilitar aos alunos o conhecimento das
posições expostas nas aulas, e facultar-lhes mais um elemento de estudo, é
um texto essencialmente corrido, com poucas notas adicionais e estas em
particular orientadas para elementos complementares de consulta.
Finalmente, como o são as próprias lições orais, este é um livro em
formação. Se o tempo e as circunstâncias da vida docente o proporcio-
narem, poderá servir de base a empreendimentos mais arrojados.
Lisboa, Novembro de 1995.
9
PRINCIPAIS ABREVIATURAS
A. Autor
AA. Autores
AAFDL Associação Académica da Faculdade de Direito de Lisboa
ac. acórdão
act. actualizada
ampl. ampliada
anot. anotação
ant. anterior
aum. aumentada
BFD/BFDUC Boletim da Faculdade de Direito da Universidade de Coimbra
BGB Código Civil alemão
BMJ Boletim do Ministério da Justiça
C.Civ. Código Civil vigente
C.Civ.67 Código Civil de 1867
C.Civ.esp. Código Civil espanhol
C.Expr. Código das Expropriações
C.Not. Código do Notariado
C.P.Civ. Código de Processo Civil
C.Pe. Código Penal
C.R.Pre. Código do Registo Predial
CDP Cadernos de Direito Privado
CIMI Código do Imposto Municipal Sobre Imóveis
CIRE Código da Insolvência e de Recuperação de Empresas
CIRS Código do Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Code Código Civil francês
Codice Código Civil italiano
col. colaboração
Const. Constituição da República Portuguesa
11
CPEREF - Código dos Processos Especiais de Recuperação da Empresa e de
Falência
CTF - Ciência e Técnica Fiscal
Dec.-Lei Decreto- Lei
DR - Diário da República Portuguesa
est. - estudo
FCG - Fundação Calouste Gulbenkian
FDUL Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
IRC Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas
IRS Imposto Sobre o Rendimento das Pessoas Singulares
Liç. - Lição/ Lições
NRAU Novo Regime do Arrendamento Urbano
pol. poli copiado
RAU Regime do Arrendamento Urbano
Osp
RDE Revista de Direito e da Economia
Civil, a 1
RDES - Revista de Direito e Estudos Sociais
Das
reel. reelaborada que são
ref. - refundida que corr
Rei. Co. Tribunal da Relação de Coimbra
rev. revista / revisão
RFDIRFDUL - Revista da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa
RLJ - Revista de Legislação e Jurisprudência
ROA Revista da Ordem dos Advogados
S. - Série
s/d sem data
Séc. - Século
sep. separata
STJ Supremo Tribunal de Justiça
SINERGIC Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral
sum. sumário
T. Tomo
TC Tribunal Constitucional
trad. tradução
UCE Universidade Católica Editora
12
:ia Empresa e de
res
ADVERTÊNCIA
Os preceitos legais citados sem indicação de origem são do Código

Civil, a menos que do contexto resulte algo diverso.
Das obras citadas é dada identificação completa na primeira vez
que são referidas; de seguida, faz-se apenas menção da abreviatura
que correntemente as identifica.
le Lisboa
ração Cadastral
INTRODUÇÃO
1. Fixação da terminologia: acepções subjectiva e objectiva da expressão

direitos reais
I. A expressão direitos reais é usada na linguagem jurídica em mais de

uma acepção. Assim, num sentido subjectivo, identifica uma categoria de
direitos subjectivos. Quando tomada num sentido objectivo, designa um
ramo do Direito (objectivo), como divisão do Direito Civil oi. Nesta acepção,
usa-se também dizer, em sinonímia, Direito das Coisas. Foi justamente
por esta expressão - em tradução directa da fórmula alemã «Sachenrecht»
- que o legislador do Código Civil optou, na epígrafe atribuída ao seu
Livro III.
Como bem se deixa compreender, comportando a expressão direitos
reais esta dupla significação, colocam-se a tal respeito duas questões. A pri-
meira é a de apurar, em cada momento, o sentido em que está a ser usada;
a segunda, a de tomar partido quanto à sua utilização mais adequada e, correla-
tivamente, quanto à terminologia a adoptar para identificar os «direitos
reais», como direitos subjectivos, e os «direitos reais», enquanto ramo do
Direito.
Sem atribuir à análise deste ponto maior relevo do que ele merece C2l,
CJJ Nesta acepção objectiva a expressão usa-se sempre no plural; já em sentido subjectivo
ela comporta também a forma singular: por exemplo, o direito real de habitação como uma
modalidade dos direitos reais, enquanto categoria de direitos subjectivos.
czi Cfr., sobre este ponto, Oliveira Ascensão, Direito Civil. Reais, 5.ª ed., rev. e ampl.,
Coimbra Editora, Coimbra, 1993, págs. 16-18.
15
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS
sempre se justificam algumas observações, que têm o interesse acrescido III.Não

de poder ajudar a delimitar a matéria de que este Curso se ocupa <1>. havendo tarr
um sentido
II. A expressão Direito das Coisas pode apresentar-se sugestiva na portuguesa,
identificação de um ramo de Direito que, como adiante será apurado, assinala Olis
estabelece o regime de direitos que se referem, de um modo particular, a e «Direitos 1
COISas. ambas um i
Dir-se-ia assim aconselhável reservá-la para identificar esse ramo de corrente <1).
Direito, se ela não se apresentasse ajustada a designar, de preferência, o Sem afa
conjunto de normas jurídicas que estabelecem o regime das coisas, em si subsequente
mesmas consideradas, independentemente da natureza dos direitos sub- ramo de Dir
jectivos que as têm por objecto. Tais normas, fixando o estatuto jurídico
das coisas - noção, modalidades, regime jurídico próprio -, contêm-se
fundamentalmente nos art." 202.º e seguintes e constituem precisamente o 2.Acategor
Direito das Coisas. Enquanto tais, formam uma disciplina que tradicional-
mente é objecto de estudo da Teoria Geral do Direito Civil. I. Ao in
A favor da expressão Direitos Reais, em sentido objectivo, poderia, de que o Códigi
resto, usar-se o argumento derivado da sua raiz, tendo presente que na dicas, contér
origem da palavra reais está o vocábulo latino res, que significa coisa <2). Ora,am
Contra esta opção pode, contudo, argumentar-se que a fórmula é menos eia, nesse LÍ'
adequada quando aplicada a uma divisão do Direito objectivo, pela sua ao contrário
assimetria em relação às que tradicionalmente designam as outras divisões demais mod
do Direito Civil: Direito das Obrigações ( e não obrigacional), Direito da dade acrescic
Família ( e nãofamiliar), Direito das Sucessões (e não sucessório). Afastar- Se se pa
-se-ia, assim, da nomenclatura corrente da chamada classificação germânica da matéria d1
do Direito Civil. Não é este, porém, já se vê, um argumento decisivo para laridade não
excluir essa sinonímia. reais CUJO re
posse, por a
dade,comoc
as demais fi!
de poderes d
CI) Também já se deixa ver que a ambiguidade da expressão direitos reais começa na cir-
cunstância de na linguagem jurídica portuguesa a própria palavra direito ser duplamente sença da che
significativa, ao comportar um sentido subjectivo e um sentido objectivo.
C2l Vem a propósito recordar que, no Direito português, a expressão direitos reais - derivada
agora da palavra latina rex (rei) - foi usada com outro sentido: o de direitos atribuídos ao
rei. Por razões manifestas, este sentido perdeu-se, mas encontra-se ainda em estudos do Séc. Ol Ob. e loc.
XIX. C2l Também n
16
INTRODUÇÃO
esse acrescido III. Não sendo, pois, qualquer das designações isenta de reparos e não
icupa Ol. havendo também razões definitivas para reservar à expressão direitos reais
um sentido objectivo ou subjectivo, verifica-se ser corrente na doutrina
: sugestiva na portuguesa, antiga e moderna, fazer-se uso dela nos dois sentidos. Como
será apurado, assinala Oliveira Ascensão, nenhuma das fórmulas - «Direito das Coisas»
o particular, a e «Direitos Reais», esta nas suas duas acepções - é muito rigorosa, tendo
ambas um sentido meramente convencional, sedimentado por um uso
· esse ramo de corrente C1J.
preferência, o Sem afastar liminarmente a prática tradicional, cumpre, na exposição
; coisas, em si subsequente, a reservar a locução Direito das Coisas para identificar o
: direitos sub- ramo de Direito que se ocupa dos direitos reais (subjectivos).
atuto jurídico
-, contêm-se
recisamente o 2. A categoria direito real
ie tradicional-
I. Ao iniciar o estudo dos direitos subjectivos reais importa recordar
'O, poderia, de que o Código Civil, seguindo a sistematização germânica das relações jurí-
esente que na dicas, contém um Livro dedicado ao Direito das Coisas.
ifica coisa C2J. Ora, a mais despreocupada análise do seu conteúdo logo revela a ausên-
mula é menos cia, nesse Livro III, de uma parte geral relativa a esta categoria de direitos c2J,
tivo, pela sua ao contrário do que se verifica quanto aos restantes três Livros relativos às
utras divisões demais modalidades de relações jurídicas civis. Segue-se daí uma dificul-
ll), Direito da dade acrescida, na elaboração doutrinal de uma teoria geral dos direitos reais.
iria ). Afastar- Se se passar, porém, a uma análise mais profunda, embora preliminar,
.ão germânica da matéria do Livro do Direito das Coisas, logo se apura uma outra particu-
decisivo para laridade não menos relevante. Trata-se agora de verificar o tipo de direitos
reais cujo regime nele é estatuído. Deixando, por ora, de lado a matéria da
posse, por a sua natureza jurídica ser controvertida, e o direito de proprie-
dade, como direito real máximo, facilmente se verifica haver de comum, entre
as demais figuras reais aí compreendidas, a atribuição ao respectivo titular
s começa na cir-
de poderes de uso ou de fruição sobre uma coisa. Em suma, está-se em pre-
. ser duplamente sença da chamada categoria dos direitos reais de gozo .
reais - derivada
tos atribuídos ao
1 estudos do Séc. Ol Ob. e loc. cits ..
(ZJ Também não dá o Código qualquer noção desta categoria de direitos subjectivos.
17
É, porém, sobejamente conhecido que os direitos reais não se esgotam Por oun
nesta categoria. O próprio legislador faz expressamente a contraposição eficácia real
entre os direitos reais de gozo e os direitos reais de garantia (art.º 1539.º, determinad:
n. º 1, por exemplo), e esta categoria é pacificamente admitida pela doutrina. direitos.
De resto, é fácil delimitar o grupo dos direitos reais de garantia, que se ca- Em plai
racterizam por atribuir ao seu titular uma situação de preferência na reali- sistemática,
zação de um crédito à custa do valor de certa coisa. indicar-se, i:
O regime dos direitos reais de garantia contém-se no Livro II do Código Ocupa-se O]
Civil, dedicado ao Direito das Obrigações (art. os 656.º a 761.º). característic
Para além destas duas modalidades de direitos reais, encontram-se ainda, do numerus
dispersas pelo Código Civil, para não falar já de legislação avulsa, certas de situações
figuras caracterizadas genericamente por terem eficácia real e atribuírem ao fixar a noçã
respectivo titular o poder (potestativo) de, mediante o seu exercício, adqui- direitos reai.
rirem certo direito real sobre determinada coisa. Trata-se, agora, dos chamados reais que nã
direitos reais de aquisição. genérica ad:
Entre eles apontam-se, desde já, os emergentes de contrato-promessa Próxinu
real e de pacto de preferência real ( art.os 413. º e 421. º, respectivamente) e múl- eficácia rea
tiplos direitos de preferência legal (v.g., art." 1409.º e 1535.º), que também Finalme
têm eficácia real. surge claran
II. Perante esta multiplicidade de figuras reais e a dispersão do seu tra- III. Nãc
tamento jurídico, cabe perguntar se faz sentido falar de uma categoria uni- além destes
tária direito real. estudo subs
A resposta a esta questão é afirmativa. Para além das diferenças que pecífico, dei
resultam da análise perfunctória feita na alínea anterior, algo de comum se direitos sub
pode desde já assinalar também entre estas várias categorias de direitos Mesmo
reais. Todos incidem sobre coisas, envolvendo uma particular afectação çõcs prelim:
das suas utilidades à realização de interesses de pessoas determinadas. Por tivos referid
outro lado, todos se apresentam dotados de uma eficácia particular em suas utilida
relação a terceiros, genericamente identificada por eficácia real. realizarem e
A categoria genérica direito real encontra também algumas referências, recem dotar
embora esporádicas, no Código Civil, podendo alinhar-se alguns preceitos iuxi numenc
que se referem, em geral e indistintamente, a direitos reais, por vezes mesmo Para me
em oposição a outras modalidades de direitos, que embora com eles man- háqueavan
tenham alguma afinidade correspondem a categorias distintas - os direitos
pessoais de gozo [art." 407.º, 574.º, n.º 1, e 1682.º-A, n.º 1, al. a)].
18
INTRODUÇÃO
tão se esgotam Por outro lado, no art.º 408.º, relativo ao regime dos «contratos com
contraposição eficácia real», o n.º 1 refere-se genericamente a «direitos reais sobre coisa
a (art.º 1539.º, determinada», sem estabelecer distinção entre as modalidades de tais
L pela doutrina. direitos.
itia, que se ca- Em plano distinto, e de modo mais relevante, dada a sua localização
ência na reali- sistemática, pois se encontram na sede própria dos direitos reais, podem
indicar-se, por ordem decrescente de importância, os art. os 13 06. º e 1251. º.
o II do Código Ocupa-se o primeiro, como a seu tempo se dirá mais de espaço, de uma das
1.º). características dos direitos reais, traduzida no princípio da tipicidade ou
itram-se ainda, do numerus clausus. Aí se faz referência, em termos gerais, à constituição
avulsa, certas de situações jurídicas «com carácter real». Por seu turno, o art.º 1251.º, ao
! atribuírem ao fixar a noção de posse, menciona, ao lado do direito de propriedade, outros
ercício, adqui- direitos reais. Embora seja discutível o alargamento da posse a outros direitos
, dos chamados reais que não sejam de gozo, não deixa de ter algum interesse a fórmula
genérica adoptada.
rato-promessa Próximo destes preceitos se colocam outros que falam em.figuras com
amente) e múl- eficácia real (art." 413.º e 421.º).
), que também Finalmente, a contraposição da categoria direito real à de direito pessoal
surge claramente feita no art.º 574.º.
são do seu tra- III. Não se dispõe, ainda, de momento, de elementos que permitam ir
categoria uni- além destes aspectos formais que recortam uma figura jurídica unitária. O
estudo subsequente irá, porém, revelar que lhe corresponde um regime es-
liferenças que pecífico, demarcando-se, portanto, os direitos reais de outras categorias de
.dc comum se direitos subjectivos.
as de direitos Mesmo assim, algumas notas gerais se podem já retirar destas observa-
rlar afectação ções preliminares. Por um lado, estão sempre em presença direitos subjec-
rminadas. Por tivos referidos a coisas, envolvendo a sua atribuição (rectius, em geral, das
particular em suas utilidades) a uma ou mais pessoas determinadas, para à custa delas
real. realizarem certos interesses. Por outro lado, esses direitos subjectivos apa-
as referências, recem dotados de uma eficácia própria - a eficácia real - e constituem
~uns preceitos um numerus clausus.
· vezes mesmo Para melhor os identificar, no confronto com outros direitos subjectivos,
om eles man- há que avançar um pouco mais na caracterização da sua função e estrutura.
, - os direitos
al. a)].
19
3. A função e a estrutura dos direitos reais algo sobre a

gozo, para te
I. A aproximação primária à categoria dos direitos reais, feita no número Reais.
anterior, colocou o acento tónico na sua função, ao assinalar que os direitos Uma nc
reais asseguram, ao seu titular, a realização de interesses próprios mediante pessoais-
o aproveitamento de utilidades de coisas determinadas. Sendo, como é mediação de
sabido, escassas as coisas, em confronto com as necessidades humanas, a titular sobre
finalidade acima referida envolve a fixação de critérios que presidam à sua A verifi
atribuição - ou de algumas das suas utilidades - a certas pessoas. Cabe ral. Isso exj
desde já antecipar que para tanto não é, em absoluto, necessário que essa direito real 1
atribuição seja feita a título exclusivo. Nada impede, bem pelo contrário, diato) sobre·
que essas utilidades possam ser repartidas por várias pessoas, quer mediante Conjug:
a atribuição, a cada uma, de direitos qualitativamente iguais sobre a mesma analisado pc
coisa, quer pela admissão do concurso, sobre ela, de direitos de diversa exclui, no ai
natureza, ordenados segundo vários critérios que a seu tempo serão estudados. intervenção
Não é, porém, por este aspecto funcional, embora relevante, que os Os pont
direitos reais se demarcam de outros direitos subjectivos, nomeadamente terização sU11
dos de natureza creditícia. O aproveitamento de utilidades das coisas pode o qual uma
atingir-se através de direitos de crédito, ou seja, mediatamente, por via da interesses ps
colaboração de outrem (prestação). Já houve oportunidade de referir os ou de algurr
chamados direitos pessoais de gozo: neles, o uso e fruição de certa coisa
faz-se através da actividade de outra pessoa, que os proporciona ao titular
do direito. Sob o ponto de vista funcional, também aqui se atinge, sem 4.Aforma~
dúvida por meio diverso, a vantagem de satisfazer certo interesse pelo
aproveitamento das utilidades da coisa. I. Algut
Sendo assim, a demarcação da categoria dos direitos reais de gozo da reais ajudam
dos direitos pessoais de gozo (J) não se pode fazer, pelo menos exclusiva- ensão de cer
mente, segundo um critério funcional; exige, ainda, o concurso de critérios na sua delin
de outra natureza. Nãocab
obter uma d
II. Sem prejuízo de se estar aqui em presença de uma questão cujo desen-
volvimento só em momento posterior se poderá fazer, importa antecipar
<1J Sobre este

Menezes Cord
O) Sobre esta categoria de direitos, cfr. J. Andrade Mesquita, Direitos Pessoais de Gozo, Moeda, Lisboa
Almedina, 1999. 2008,págs. 27
20
INTRODUÇÃO
algo sobre a demarcação entre as categorias de direitos reais e pessoais de

gozo, para ter uma noção mais clara da matéria que é objecto dos Direitos
eita no número Reais.
que os direitos Uma nota relevante nos direitos reais - não presente nos direitos
mos mediante pessoais - é a de naqueles a função que lhes está adstrita não depender da
endo, como é mediação de outrem, mas ser assegurada pela actuação directa do respectivo
es humanas, a titular sobre a coisa.
iresidam à sua A verificação desta particularidade aponta para uma diferença estrutu-
pessoas. Cabe ral. Isso explica que a doutrina moderna não deixe de reconhecer que no
sário que essa direito real há uma actuação directa (hoc sensu, um poder directo, ou ime-
iclo contrário, diato) sobre uma coisa, enquanto nos direitos creditícios esse poder é mediato.
quer mediante
Conjugado com a particular eficácia dos direitos reais, o ponto agora
:obre a mesma
analisado pode levar a afirmar que o direito real, incidindo sobre uma coisa,
:os de diversa
exclui, no aproveitamento, pelo menos, de algumas das suas utilidades, a
rão estudados. intervenção de terceiros. Neste sentido ele é absoluto.
vante, que os
Os pontos assim adquiridos permitem avançar um novo passo na carac-
omeadamente
terização sumária dos direitos reais, como direito subjectivo absoluto, mediante
is coisas pode
o qual uma pessoa determinada pode afectar certa coisa à realização de
ite, por via da
interesses particulares tutelados pelo Direito, pelo aproveitamento de todas
de referir os ou de algumas das suas utilidades.
de certa coisa
ona ao titular
e atinge, sem 4. A formação da categoria
nteresse pelo
I. Algumas notas sobre a evolução histórica da categoria dos direitos
'ÍSde gozo da reais ajudam à sua melhor configuração, além de contribuírem para a compre-
os exclusiva- ensão de certas questões que em redor dela se desenvolvem, em particular
;o de critérios na sua delimitação da categoria dos direitos obrigacionais oi.
Não cabem aqui grandes desenvolvimentos, nem eles são exigidos para
obter uma dimensão histórica da figura. Assim, situa-se a evolução no sis-
ío cujo desen-
irta antecipar
CI) Sobre este ponto, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 15-16, e, maxime, págs. 597-600;
Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, Cadernos de CTF, Imprensa Nacional, Casa da
.ssoais de Gozo, Moeda, Lisboa, 1979, págs. 20-33; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, Coimbra Editora,
2008, págs. 27-35 e 73- 77.
21
terna jurídico português no conjunto da evolução geral, ganhando urna visão duas rnodali
mais global da matéria. pondentes-
Por outn
II. Antepassado remoto dos direitos reais, no Direito romano, é a figura lançado o ge
da actio in rem, por contraposição à actio in personam. Na primeira, fazendo corno direitr
uso de urna fórmula mais sugestiva do que rigorosa, segundo Gaius, o autor Ao ladc
formulava urna pretensão dirigida a urna coisa, contra urna coisa corpórea, outros há qu
em relação à qual entendia ter certo direito, enquanto a segunda era diri- direitos de 1
gida a urna pessoa, contra urna pessoa que se entendia estar obrigada para pessoal, ain
com o autor por virtude de contrato ou de delito Ol. ao direito re
A compreensão da relevância destas actiones na formação destas duas cionars, na e
categorias distintas de direitos supõe que se tenha presente a maneira de Não cm
ser da actio no Direito romano, no seu confronto com a do Direito moderno. logo com to:
Duas notas interessa sobretudo chamar à colação. Direito rom:
Enquanto nos sistemas jurídicos modernos a acção judicial surge como o facto a circ
um instrumento posto à disposição de um direito lógica e ontologicamente em termosj
a ela anterior, destinada «a fazê-lo reconhecer em juízo, a prevenir ou a repa- mentais: bei
rar a violação dele e a realizá-lo coercivamente, bem corno os procedimentos
necessários para acautelar o efeito útil da acção» (art.º 2.º, n.º 2, do C.P.Civ.), IV. ApI
no Direito romano as situações jurídicas substantivas só eram reconhecidas direitos sub:
e tuteladas se lhes correspondesse uma actio ( a cada acção correspondia um termos diferi
direito). Neste sentido os meios processuais eram típicos e não genéricos estruturais e
como hoje sucede. Interess
Havendo, pois, dois meios processuais próprios e distintos (actio in do Séc. XV
rem, actio in personam ), isso implicava também urna diversa natureza dos No siste
direitos que elas asseguravam. lísticas do 5
Direito e à·
III. Estas observações ajudam a compreender a evolução subsequente. pessoa. Ganl
Os juristas medievais - glosadores e comentadores -, urna vez ultrapas- máximo, se.
sado o sistema judicial romano, passaram, naturalmente, da distinção entre CódigoCivi
de la manié
par les lois 1
as corsas so:
O> Cfr. A. Santos Justo, Direito Privado - III (Direitos Reais), BFD, Coimbra Editora,
Coimbra, 1997, págs. 9-1 O; e Max Kaser, Direito Privado Romano, trad. de Samuel Rodrigues limitações i1
e Ferdinand Hãmmerle (rev. de M.3 Armanda de Saint-Maurice), FCG, Lisboa, 1999, págs. realização e
55-56.
22
INTRODUÇÃO
iando uma visão duas modalidades de acções para as situações jurídicas substantivas corres-
pondentes - ius in re e ius in personam.
Por outro lado, colocado o problema nesta outra perspectiva, está também
mano, é a figura lançado o germe da distinção entre as categorias de direitos, hoje conhecidas
:imeira, fazendo como direitos reais e direitos de crédito.
o Gaius, o autor
Ao lado de direitos que recaem sobre coisas - os direitos reais -,
coisa corpórea,
outros há que permitem exigir de determinada pessoa uma prestação - os
.gunda era diri-
direitos de crédito. Nesta base também se compreende a designação de
r obrigada para
pessoal, ainda hoje atribuída a esta segunda categoria, por contraposição
ao direito real. Já atrás se identificou manifestação destas fórmulas tradi-
ção destas duas cionais, na contraposição entre direitos reais e direitos pessoais de gozo.
te a maneira de
Não custa admitir que a delimitação dos direitos reais não se fizesse
ireito moderno.
logo com total clareza, até pela existência de figuras híbridas, recebidas do
Direito romano. A distinção foi-se contudo cimentando, contribuindo para
cial surge como o facto a circunstância de os direitos reais e os direitos de crédito traduzirem,
rtologicamente em termos jurídicos, a distinção entre duas categorias económicas funda-
vemr ou a repa- mentais: bens e serviços.
procedimentos
2, do C.P.Civ.), IV. A projecção da distinção entre duas modalidades fundamentais de
n reconhecidas direitos subjectivos ( que atravessou o Direito medieval) veio a dar-se, em
orrespondia um termos diferentes, nos sistemas jurídicos modernos, por influência de factores
: não genéricos estruturais e culturais distintos.
Interessa aqui ver como ela surge no movimento codificador dos finais
tintos (actio in do Séc. XVIII e do Séc. XIX.
sa natureza dos No sistema jurídico francês, as concepções individualistas e jusnatura-
lísticas do século das luzes conduziram a uma visão antropocêntrica do
Direito e à proeminência da propriedade, como prolongamento natural da
o subsequente. pessoa. Ganha, assim, relevo a concepção de propriedade como direito (real)
a vez ultrapas- máximo, segundo uma noção que tem o seu paradigma no art.º 544 do
distinção entre Código Civil francês: «La propriété est le droit de jouir et disposer des choses
de la maniêre la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse un usage prohibé
parles lois ou parles réglements». As demais categorias de direitos sobre
Coimbra Editora,
as coisas sofrem então um correspondente esbatimento, sendo vistas como
Samuel Rodrigues limitações indesejadas do direito de propriedade, que impedem a sua plena
isboa, 1999, págs. realização e por isso importa reduzir.
23
Estas ideias interferem na própria sistematização do Code, onde à pro- mente na sur
priedade é reservado um papel proeminente, e alcançam uma grande pro- prevalência
j ecção noutros sistemas jurídicos, como corolário da influência na época contra aí cm
exercida por aquele Código e pela doutrina jurídica francesa. Apropr;
São conhecidas as circunstâncias de vária índole que levaram a um sujeito de dii
diferente tratamento da matéria no sistema jurídico alemão. Sob influência estudo (prop
da pandectística, a repartição dos conjuntos normativos assentou nas diver- do Código d
sas modalidades de relações jurídicas, dando lugar à sistematização germâ- imperfeita. )
nica do Direito Civil. Esta sistematização exerceu profunda influência no dades, enurn
Código Civil alemão (BGB) e determinou a autonomização do tratamento censo, quinl
dos direitos reais, que nele é objecto de um Livro próprio sob a designação Como é
de direitos das coisas («Sachenrecht»). e de outras q
priedades in
V. Postas estas notas genéricas, cabe definir, agora, a traços largos e de gozo mer
nas suas linhas fundamentais, a evolução no Direito português. Cabe tar
No sistema jurídico português a influência romanista, sem dúvida mar- sistematizaç
cante no período da formação do Direito português, acabou por se manter Seabranãoe
por um longo período de tempo. Como é sabido, o Direito romano era subsi- encontrava-s
diário das Ordenações e esse papel só cessa - e mesmo assim formalmente da ocupação
- na segunda metade do Séc. XVIII, com a Lei da Boa Razão ( 18 de Agosto rada como fi
de 1769). É de resto significativo que, nos finais desse século, a obra funda- encontravam
mental de Pascoal de Melo -Institutiones Juris Civilis Lusitani- adopte se adquirem
ainda a sistematização de Gaio. mente, a pro:
No começo do Séc. XIX, a infiltração do ideário da Revolução Francesa
abriu caminho a novas influências no plano jurídico; o conhecimento da
doutrina francesa e, mais tarde, do Code Civil, revelado nos estudos jurídicos
da época, dá nota da evolução então verificada no Direito português e explica Ol Salvo pelo
o papel do Code como uma das mais relevantes fontes do primeiro Código Parte II (art." 1
Civil português. Excepção, na época, foi Coelho da Rocha, em cuja obra se Civil português
2190.º.
encontram algumas influências de autores menores da pandectística. Na maté-
(ZJ Como a sei
ria dos direitos reais essa influência manifesta-se na autonomização dada que não totalme
ao «Direito das Coisas», que é o objecto do Livro II das suas «Instituições turno, a propriet
de Direito Civil Português». 2335.º do Códig
entrada em vigc
Pelo que respeita ao Código Civil de 1867, ele segue o figurino francês n.º 40333, de 1,
no tratamento da matéria dos direitos sobre as coisas, contido fundamental- (3l Distinguia-
usucapião.
24
INTRODUÇÃO
ide, onde à pro- mente na sua Parte III, subordinada à epígrafe «Direito de Propriedade». A
ma grande pro- prevalência da propriedade e o esbatimento dos direitos reais menores en-
ência na época contra aí consagração.
~a. A propriedade é encarada como a figura central da vida patrimonial do
levaram a um sujeito de direito. Para além de outras distinções menos relevantes para este
Sob influência estudo (propriedade absoluta e resolúvel, singular e comum - art. º 2168. º
ntou nas diver- do Código de Seabra), contrapõe-se a propriedade perfeita à propriedade
tização germâ- imperfeita. A propriedade imperfeita, por seu turno, assumia várias modali-
a influência no dades, enumeradas no art.º 2189.º desse diploma: enfiteuse e subenfiteuse,
1 do tratamento censo, quinhão, usufruto e uso e habitação, compáscuo e servidões CI).
b a designação Como é fácil verificar, para além de certas figuras entretanto abolidas,
e de outras que só mais tarde vieram a ter consagração <2J, as chamadas pro-
priedades imperfeitas correspondem aos hoje denominados direitos reais
traços largos e de gozo menores.
uês. Cabe também referir aqui, com brevidade, que, embora por razões de
m dúvida mar- sistematização diferentes das do Código actual, a Parte III do Código de
por se manter Seabra não esgotava a matéria dos direitos reais. Assim, o regime das águas
aano era subsi- encontrava-se no Livro I da Parte II ( «Da aquisição de direitos»), a propósito
n formalmente da ocupação. No mesmo Título, em conjunto com a prescrição, então enca-
1 (18 de Agosto rada como figura geral <3l, era tratada a posse. Os direitos reais de garantia
, a obra funda- encontravam-se na Parte II, Livro II, regulados a propósito «dos direitos que
tani- adopte se adquirem por facto e vontade própria e de outrem conjuntamente». Final-
mente, a propriedade intelectual era tratada no Título V do Livro I da Parte
ução Francesa
ihecimento da
.udos jurídicos
iguês e explica
CI) Salvo pelo que respeita à enfiteuse e ao censo, cujo regime era fixado no Livro II da
meiro Código Parte II (art.º' 1644.º e seguintes), em sede dos contratos em particular, o primeiro Código
n cuja obra se Civil português regulava as demais modalidades de propriedade imperfeita a partir do art.º
2190.º.
nica. Na maté-
czJ Como a seu tempo se verá com mais desenvolvimento, o direito de superficie, se bem
mização dada
que não totalmente ignorado pelo Código antigo, não tinha nele tratamento genérico; por seu
«Instituições turno, a propriedade horizontal, muito embora à propriedade por andares se referissem o art.º
2335.º do Código de Seabra e o art.º 30.º da Lei n.º 2030, de 22/JUN./48, só muito depois da
entrada em vigor desse Código foi regulamentada no sistema jurídico português (Dec.-Lei
mrino francês n.º 40333, de 14/0UT./55).
fundamental- <3) Distinguia-se então, na prescrição, a negativa e a aquisitiva, correspondendo esta à
usucapião.
25
II, dedicado ao trabalho, como uma forma de aquisição de direitos «por II. Os ele
facto e vontade própria independentemente da cooperação de outrem». dicos atribuí,
localização d1
VI. São conhecidas as circunstâncias em que, por influência do ensino Este é um en
oral e escrito de Guilherme Moreira, no início do século passado, paulatina A afirme
mas firmemente, sem prejuízo, de início, de algumas vozes discordantes, à proj ecções dc
influência francesa se substituiu a da nova corrente pandectista Cll <2l. No Desde lo
domínio da matéria destas lições, é sintomático o facto de, nas suas «Insti- Direito Civil.
tuições de Direito Português», Guilherme Moreira ter dedicado o Livro III gime dos dire
ao estudo dos «direitos reais». Estado ouou
A nova sistemática ganhou terreno na doutrina e no ensino, de tal modo Assim,
que, ao iniciarem-se os trabalhos de revisão do Código Civil (em 1944), a Direito das C
comissão encarregada de os levar a cabo deu logo como assente, com a tivos, «em tut
maior naturalidade, que a sistematização do novo diploma seguiria o modelo reza própria <
do BGB. Por outrc
Assim se fez; é já sabido como o regime então definido, salvo alterações do Direito Pi
de pormenor, como seja a abolição ou a introdução de certas figuras reais, dos direitos ri
se tem mantido e ajustado a algumas concepções novas que se projectam administrativ
neste campo. cias decorrer
raízes nos ins
o seu regime
5. O Direito das Coisas como ramo do Direito Privado
Finalmer
rência, em asp
I. Após a caracterização da matéria deste estudo a partir da identificação
como acontec
da categoria direito real, como direito subjectivo, importa passar a algumas
sentiu necessi
referências ao conjunto de normas que a regula - o Direito das Coisas.
Para não fala
Neste sentido, como noção de partida, pode definir-se Direito das Coisas de razões de
como o conjunto de normas jurídicas - ramo de Direito - que rege a
atribuição das coisas com eficácia real.
III. No e
natureza patr
Ol Sem prejuízo da assinalada atitude precursora, mas não consistente, de Coelho da Rocha. r» Vd., contud:
Cfr. Menezes Cordeiro, Teoria Geral do Direito Civil. Relatório, Lisboa, 1987, págs.
<2l distinção entre d
239 e segs .. Teoria Geral. U
-336.
26
INTRODUÇÃO
le direitos «por II. Os elementos invocados na caracterização sumária dos poderes jurí-
de outrem». dicos atribuídos aos titulares de direitos reais apontam claramente para a
localização dessas normas no Direito privado, em particular no Direito Civil.
ência do ensino Este é um entendimento largamente acolhido na doutrina portuguesa Ol.
.sado, paulatina A afirmação agora feita não deve, porém, deixar sem referência as
discordantes, à projecções desta matéria jurídica no Direito Público.
ectista Ol c2i. No Desde logo, à semelhança do que se verifica com outras divisões do
nas suas «Insti- Direito Civil, e atendendo à sua natureza de direito comum, também o re-
.ado o Livro III gime dos direitos reais é aplicável a relações jurídicas de que são sujeitos o
Estado ou outras pessoas colectivas públicas, actuando como particulares.
no, de tal modo Assim, o art.º 1304.º sujeita ao regime do Código Civil (rectius, do
-il (em 1944), a Direito das Coisas), o domínio das coisas pertencentes a esses entes colec-
assente, com a tivos, «em tudo o que não for especialmente regulado e não contrarie a natu-
guiria o modelo reza própria daquele domínio».
Por outro lado, e em plano diferente, é possível identificar, no campo
;alvo alterações do Direito Público, institutos jurídicos paralelos das categorias próprias
ts figuras reais, dos direitos reais, como se verifica no exemplo característico das servidões
lese projectam administrativas. Ora, acontece que tais categorias, sem prejuízo das exigên-
cias decorrentes do seu carácter público, mergulham, por vezes, as suas
raízes nos institutos privados correspondentes, ou a partir deles estabelecem
o seu regime próprio.
Finalmente, no regime dos direitos reais, verifica-se ainda a interfe-
ia identificação rência, em aspectos muito relevantes, de institutos próprios do Direito Público,
issar a algumas como acontece com a expropriação e a requisição; o próprio legislador civil
o das Coisas. sentiu necessidade de lhes fazer referência específica ( art. os 1308.º a 1310.º).
Para não falar já das limitações ao conteúdo dos direitos reais decorrentes
·eito das Coisas
de razões de interesse público.
- que rege a
III. No conjunto do Direito Civil, o Direito das Coisas tem marcada
natureza patrimonial, segundo o critério corrente e sobejamente conhecido
Coelho da Rocha. Ol Vd., contudo, as observações a tal respeito feitas por Oliveira Ascensão na esteira da sua
isboa, 1987, págs. distinção entre direito comum e institucional (Reais, págs. 21-23), e O Direito. Introdução e
Teoria Geral. Uma Perspectiva Luso-Brasileira, 13.8 ed., ref., Almedina, 2005, págs. 335-
-336.
27
de repartição das realidades jurídicas em patrimoniais e não patrimoniais Noutro

(pessoais, hoc sensu): avaliação em dinheiro. ficamente à
Os direitos reais constituem mesmo, ao lado dos direitos de crédito, a abolição dé
uma das mais importantes categorias de direitos patrimoniais. lização, exp
A patrimonialidade interfere com relevantes aspectos do seu regime,
nomeadamente quanto à sua transmissibilidade, que é característica da gene- III.No
ralidade dos direitos reais. propriedade
prediais cz) -
IV. A integração do Direito das Coisas no Direito Civil dispensa a ex- sua qualific
posição do regime das suas fontes e respectiva interpretação, integração e Este Lii
aplicação. de gozo. Fo
Prevalece, em todas estas matérias, o regime geral, de resto decorrente, português, e
em larga medida, de disposições contidas no Título I do primeiro Livro do -, CUJOreg
Código Civil. Agosto, alte
/99, de 22 d,
31 de Janeir
6. Assento legal da matéria Quanto
adoptadano
I. Elementos recolhidos na exposição anterior permitem agora afirmar com os dire
ser o Código Civil e, nele, o seu Livro III, a sede fundamental do regime das Obrigaç
dos direitos reais. nação de rer
Mas dispõe-se também já de informações suficientes para saber que nem e o direito d
o Código Civil é a única fonte do Direito das Coisas, nem o Livro III contém, Os direi
no Código, todo o regime dos direitos reais regulados neste diploma legal. do seu camj
Importa conhecer, agora, com mais pormenor, o conjunto de diplomas uma categor
a que haverá necessidade de recorrer no estudo dos direitos reais. rão, em devi
II. O primeiro a mencionar, neste domínio é, sem dúvida, a Constituição,

enquanto base de todo o sistema jurídico. Ol A seu terr
A circunstância de o Livro III do Código Civil ter resistido, inalterado, âmbito do dire
<2J Na versão
à substituição do texto constitucional de 1933 pelo de 1976, e às sucessivas
enfiteuse, mas
revisões deste, exige, de resto, uma análise cuidada quanto a saber se, na prédios rústico
substância das coisas, as exigências da interpretação sistemática e actualista <3l Foi institu
não determinaram alterações do entendimento dos preceitos do Código. Tem -Lei n.º 130/89
subsequentemente de se estar atento a estes aspectos em alguns pontos do <4l Sobre a pe
estudo. <5l Cfr., infra,
28
INTRODUÇÃO
ão patrimoniais Noutro plano, há na Constituição vigente normas que respeitam especi-

ficamente à matéria dos direitos reais, como sejam o preceito que determina
eitos de crédito, a abolição da enfiteuse e da colonia (art.º 96.º, n.º 2), ou os relativos à naciona-
IaIS. lização, expropriação e requisição de bens (art.º 62.º).
do seu regime,
erística da gene- III. No Código Civil, o Livro III rege sobre os direitos reais de gozo-
propriedade CIJ, usufruto, uso e habitação, direito de superficie e servidões
prediais C2J - e ainda sobre a posse, instituto que levanta dúvidas quanto à
1 dispensa a ex- sua qualificação jurídica.
ão, integração e Este Livro não esgota hoje, porém, mesmo o elenco dos direitos reais
de gozo. Foi, na verdade, posteriormente introduzido no sistema jurídico
esto decorrente, português, em 1981 C3l, um novo tipo-o direito real de habitação periódica
imeiro Livro do -, cujo regime se contém actualmente no Decreto-Lei n.º 275/93, de 5 de
Agosto, alterado, em muitos dos seus preceitos, pelo Decreto-Lei n.º 180/
/99, de 22 de Maio, e, posteriormente, pelos Decretos-Leis n.º8 22/2002, de
31 de Janeiro, 76-A/2006, de 29 de Março, e 116/2008, de 4 de Julho.
Quanto aos direitos reais de garantia, seguindo uma sistematização já
adoptada no Código de Seabra, justificada pela ligação especial que mantêm
n agora afirmar com os direitos de crédito, o seu regime encontra-se no Livro do Direito
mtal do regime das Obrigações, nos art." 656.º e seguintes. Cabem nesta categoria a consig-
nação de rendimentos, o penhor, a hipoteca, alguns privilégios creditórios
1 saber que nem e o direito de retenção C4J_
ivro III contém, Os direitos reais de aquisição têm um tratamento disperso, em função
diploma legal. do seu campo de aplicação, em várias partes do Código. Esta é, de resto,
1to de diplomas uma categoria menos bem definida, que levanta dificuldades que justifica-
~ reais. rão, em devido tempo, referências particulares C5l. A sua fonte pode ser legal
a Constituição,
Ol A seu tempo se apurará se a propriedade horizontal, regulada pelo Código Civil no
ido, inalterado, âmbito do direito de propriedade, merece ou não ser qualificada como um tipo a se.
e às sucessivas <2l Na versão primitiva do Código, regulava ainda o Livro III, nos art." 1491.º a 1523.º, a
, a saber se, na enfiteuse, mas este direito foi abolido pelos Decs.-Lei n.º'195-A/76, de 16/MAR., quanto a
prédios rústicos, e 233/76, de 2/ABR., quanto a prédios urbanos.
'ica e actualista
<3l Foi instituído pelo Dec.-Lei n." 355/81, de 31/DEZ., mais tarde substituído pelo Dec.-
lo Código. Tem -Lei n.º 130/89, de 18/ABR ..
mns pontos do <4l Sobre a penhora e o arresto, vd., infra, n.º 58.
<5l Cfr., infra, n." 64 a 66.
29
ou convencional; nestes, cabe referir o direito emergente da promessa de alie- autor e de pr

nação ou oneração com eficácia real (art.º 413.º) e o direito de preferência avulsos. No I
com eficácia real (art.º 421.º). Direitos Com
já várias veze
IV. Na fixação do assento legal da matéria dos direitos reais no Código de Abril; no s
Civil, outras referências se impõem. pelo Decreto·
A sistematização do Código Civil não escapa às dificuldades decor- Aindape
rentes da existência de um duplo critério na chamada classificação germânica Civil só rege
das relações civis. No plano dos direitos reais, quando se atende à sua regime deve s
fonte, a opção conduz à localização, no Livro do Direito da Família ou no Neste domíni
do Direito das Sucessões, de relações jurídicas reais conexas com as cor- fundamental 1
respondentes relações jurídicas. Assim acontece, significativamente, com -IIII, de 10 de
alguns aspectos das relações patrimoniais entre os cônjuges, com a situação O regime
jurídica dos co-herdeiros, na herança indivisa, ou do fiduciário na substitui- vantes diplor
ção fideicomissária. Dezembro, eh
A relevância desta dispersão da matéria dos direitos reais no Código que rege sobi
Civil faz-se sentir no seu regime, tanto mais quanto é certo não comportar dominiais, ot
o Livro III, como já se referiu, uma parte geral onde se contenha o conjunto centes a entid
de regras comuns a esta categoria de direitos subjectivos. Em relaçí
-se regimes p,
V. O quadro, mesmo genérico, do tratamento jurídico-positivo dos direitos do instituto.
reais ficaria incompleto sem uma última menção. À semelhança do que se Atendenc
passa com outras matérias, o Código Civil não esgota hoje-bem longe disso situação juríd
- a regulamentação das relações jurídicas reais. ocupam do se
Para se ter uma ideia da importância dos institutos cujo regime se encontra
fora do Código referem-se aqui os pontos que se afiguram mais relevantes 01.
Em matéria de direito de propriedade, o Código Civil só se ocupa do
que tem por objecto coisas corpóreas (art.º 1302.º). O regime dos direitos fundamentalmen
como a literatura
que recaem sobre coisas incorpóreas, identificados pelo Código Civil sob do Homem que
a designação comum de propriedade intelectual (2l, ou seja, os direitos de modelos e desen
denominação de
posição entre cri
tomada em term.
C1l Complemer
OlPara além das matérias referidas no texto, são ainda reguladas por legislação avulsa, por
exemplo, a caça, a pesca e a actividade mineira. estabelece o regi
fixando o regime
C2l Esta é uma denominação imperfeita e muito ampla, que abrange, como o próprio preceito de 16/JUN., que
revela, os direitos de autor e de propriedade industrial. Os direitos de autor correspondem reafectação de ct
30
INTRODUÇÃO
romessa de alie- autor e de propriedade industrial, encontra-se em importantes diplomas

> de preferência avulsos. No primeiro campo surge o Código dos Direitos de Autor e dos
Direitos Conexos, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 63/85, de 14 de Março,
já várias vezes alterado, e republicado pelo Decreto-Lei n.º 16/2008, de 1
reais no Código de Abril; no segundo, regula o Código da Propriedade Industrial, aprovado
pelo Decreto-Lei n.º 36/2003, de 5 de Março, também já alterado.
.uldades decor- Ainda pelo que respeita ao objecto do direito de propriedade, o Código
ição germânica Civil só rege sobre as águas particulares (art.?' 1385.º e seguintes), cujo
.e atende à sua regime deve ser integrado com o das servidões legais de águas (art.º 1557.º).
1 Família ou no Neste domínio, há a contar com larga legislação avulsa, datando o diploma
cas com as cor- fundamental do período de vigência do Código anterior: Decreto n.º 5787-
tivamente, com -IIII, de 10 de Maio de 1919.
com a situação O regime das águas públicas foi objecto, em período recente, de rele-
rio na substitui- vantes diplomas legais, de que se destacam a Lei n.º 58/2005, de 29 de
Dezembro, chamada «Lei da Água», e a Lei n. º 54/2005, de 15 de Novembro,
eais no Código que rege sobre a titularidade dos recursos hídricos, que compreendem os
não comportar dominiais, ou pertencentes ao domínio público e os patrimoniais, perten-
-nha o conjunto centes a entidades públicas ou particulares. cii
Em relação a outros direitos, como o de superficie, não podem ignorar-
-se regimes particulares, ficando-se o Código Civil pela configuração geral
tivo dos direitos do instituto.
ança do que se Atendendo ao facto de alguns autores sustentarem a natureza real da
iem longe disso situação jurídica do locatário merecem ainda menção os diplomas que se
ocupam do seu tratamento jurídico.
ime se encontra
is relevantes C1l.
só se ocupa do
ne dos direitos fundamentalmente a poderes relativos a criações do espírito humano de natureza estética,
como a literatura, a música, a arquitectura ou a escultura. Têm já natureza técnica as criações
idigo Civil sob do Homem que são objecto da propriedade industrial: invenções, modelos de utilidade,
, os direitos de modelos e desenhos, marcas, recompensas, logótipos, nome e insígnia de estabelecimento,
denominação de origem e indicações geográficas. Como bem se compreende, esta contra-
posição entre criações de natureza estética e técnica é meramente indicativa e não pode ser
tomada em termos absolutos.
islação avulsa, por (Jl Complementam estes diplomas legais o Dec.-Lei n.º 226-A/2007, de 31/MAI., que
estabelece o regime da utilização dos recursos hídricos; o Dec.-Lei n.º 97/2008, de 11/TIJN.,
fixando o regime económico e financeiro dos recursos hídricos; e o Dec.-Lei n.º 100/2008,
o próprio preceito de 16/JUN., que define regimes de utilização e reafectação do domínio público hídrico e de
rtor correspondem
reafectação de certos bens do domínio público marítimo.
31
O arrendamento urbano tinha sido objecto de importante alteração do de grande rele

seu regime pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou verifica no Cé
o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), tendo então a matéria deixado esparsas e act
de figurar no Código Civil. Recentemente, nova e mais significativa modi- Corno dij
ficação foi introduzida pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que aprovou riado (aprova
o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), complementado por de várias alter
urna série de diplomas: os Decretos-Lei n." 156/2006 a 161/2006, todos de tante, em virtu
8 de Agosto <1). Pelo art.º 3.º da Lei n.º 6/2006, o regime do arrendamento poderem estai
urbano foi reintroduzido no Código Civil, tendo sido repostos em vigor,
com nova redacção, os seus art.?' 1064.º a 1113.º. VII. Um,
Os regimes dos arrendamentos rural e florestal constam, respectiva- público na coi
rnente, dos Decretos-Lei n." 385/88, de 25 de Outubro, e 394/88, de 8 de de delimitaçãc
Novembro. natureza, serv
A realizar
VI. Para além dos aspectos acima referidos, há a assinalar diplomas crificio das P'
complementares do Código Civil, que integram o regime de várias divisões corno sucede
deste ramo de Direito. já ficou dito, o
No Direito das Coisas, o mais importante de todos é o Código do Registo Para além
Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 4 de Julho, com subse- Público contr
quentes e múltiplas alterações. O registo predial respeita, corno a sua desig- reais privados
nação sugere, aos factos relativos aos direitos reais que incidem sobre coisas Desde loi
imóveis, em particular sobre os prédios rústicos ou urbanos. Quanto às defesa dos di
coisas móveis registáveis - automóveis, aeronaves e navios -, o regime Civil, prevêer
do seu registo encontra-se disperso por múltiplos diplomas que regem para girne do proce
cada urna das modalidades de coisas que integram esta categoria. Visando A seu tempo,
pôr termo a esta situação, foi publicado o Código de Registo de Bens Móveis, relevam, será
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 277 /95, de 25 de Outubro. A sua entrada em direitos reais,
vigor, corno se vê do respectivo diploma preambular (art.º 7.º, n." 1 e 2), puramente ad
está, contudo, dependente da publicação de normas regulamentares, que substantivo, e
ainda não foi feita. Noutropl
O regime do registo projecta-se de modo significativo nas situações jurí- Direito Fiscal
dicas reais emergentes de factos a ele sujeitos. Estão aqui em causa pontos negócios e fa
impostos corr
IRC, o irnpos1
<1J Regulamentam ainda pontos do novo regime agora instituído as Ports. n.?' 1192-A/ missões onere
/2006 e l 192-B/2006,ambas de 3/NOV..
32
INTRODUÇÃO
tante alteração do de grande relevo, sendo mesmo de estranhar a omissão que a tal respeito se
ibro, que aprovou verifica no Código Civil, que se limita a fazer ao registo predial referências
a matéria deixado esparsas e acidentais.
ignificativa modi- Como diploma complementar, também é de referir o Código do Nota-
·e1ro, que aprovou riado (aprovado pelo Decreto-Lei n.º 207/95, de 14 de Agosto, já objecto
mplementado por de várias alterações), que tem no regime dos direitos reais um papel impor-
61/2006, todos de tante, em virtude de negócios jurídicos relativos às vicissitudes destes direitos
do arrendamento poderem estar sujeitos a forma autêntica, exigindo intervenção notarial.
epostos em vigor,
VII. Uma nota final para assinalar a projecção de normas de direito
stam, respectiva- público na conformação do regime dos direitos reais, em regra sob a forma
e 394/88, de 8 de de delimitação negativa do seu conteúdo - limitações e restrições de diversa
natureza, servidões administrativas.
A realização do interesse público pode ainda traduzir-se em maior sa-
ssinalar diplomas crificio das posições dos particulares enquanto titulares de direitos reais,
de várias divisões como sucede quando ocorre a expropriação ou requisição de bens. Como
já ficou dito, o Código Civil limita-se a referências incidentais a estas matérias.
:ódigo do Registo Para além do Direito Administrativo, normas de outros ramos do Direito
ulho, com subse- Público contribuem, ainda, para o desenho global do regime dos direitos
como a sua desig- reais privados.
idem sobre coisas Desde logo, e à semelhança da generalidade dos institutos privados, a
ianos, Quanto às defesa dos direitos reais faz-se por via judicial. No Código de Processo
vios -, o regime Civil, prevêem-se meios de tutela dos direitos reais, seguindo alguns o re-
is que regem para gime do processo comum, enquanto outros constituem processos especiais.
uegoria. Visando A seu tempo, a propósito de cada matéria onde esses meios processuais
J de Bens Móveis, relevam, será dada conta do seu regime. Nos pontos de contacto com os
A sua entrada em direitos reais, as normas processuais civis extravasam, por vezes, do campo
t.º 7.º, n.08 1 e 2), puramente adjectivo e projectam-se em aspectos relevantes do seu regime
ulamentares, que substantivo, o que atribui interesse acrescido ao seu estudo.
Noutro plano, no quadro geral das relações entre o Direito Privado e o
ias situações jurí- Direito Fiscal, as situações jurídicas reais, em si mesmas, e, bem assim, os
em causa pontos negócios e factos jurídicos a elas relativos servem de base à incidência de
impostos como acontece com o imposto municipal sobre imóveis, o IRS, o
IRC, o imposto do selo e, em certos casos, o imposto municipal sobre trans-
; Ports. n." 1192-A/ missões onerosas de imóveis.
33
7. Plano de estudo; razão de ordem sitário, pelo se

passo, a demc
I. Ao partir para a fixação do plano de estudo cabe fazer, desde logo, ração <1l. Taml
uma limitação à matéria que vai ser objecto de estudo. Por razões ligadas
ao tempo disponível numa disciplina semestral, mas também determinadas III. A téc
pela circunstância de algumas serem, correntemente, objecto do Direito das lado, cria alg
Obrigações, não serão tratados, com desenvolvimento, os direitos reais de esforço de get
garantia e de aquisição. Serão apenas feitas, como último ponto da inves- para o comun
tigação dirigida à caracterização dos direitos reais, as referências necessárias Em boa.v
à demonstração da sua natureza real. matérias comi
Centrar-se-á, assim, a investigação nos direitos reais de gozo, sempre- particular, a n
juízo de múltiplas incursões que se imponham, no campo das demais cate- ocorre com ps
gorias, para um completo desenho do regime geral dos direitos reais. real máximo;
de outros dire
II. A exposição da matéria dos direitos reais pode obedecer a dois sis- Só incide
temas diferentes: limitar-se a uma análise casuística do regime de cada expressa, alar
tipo de direitos reais, ou compreender também, para além dela, e precedendo- típicos, espec
-a, a elaboração de uma teoria geral desta categoria jurídica. der à elaboraç
No primeiro sentido podem pesar dois argumentos de algum vulto. Desde lares, dos eler
logo, o exemplo do Código Civil que não comporta uma parte geral dos reais.
direitos reais, limitando-se, no seu Livro III, a traçar o regime de cada um Fixado o
dos tipos de direitos reais de gozo, para além do da posse. Noutro plano, o matéria se rej
princípio do numerus clausus, limitando os direitos reais aos tipos legal- reais em gera
mente fixados, parece apontar para a desnecessidade de uma teoria geral já adiantadas
dos direitos reais e para a conveniência de centrar a exposição no regime
de cada tipo. IV.NoT
Na moderna doutrina civilística portuguesa (1), que se tem ocupado dos real, enquant
direitos reais, vários autores optaram, porém, claramente, no ensino univer- fixação do sei
jurídicas sub.
<1l No domínio do Código Civil de 1867, a tarefa de traçar um regime comum dos direitos Ol Cfr., a este r
reais havia sido empreendida por J. Dias Marques, in Direitos Reais (Parte Geral), vol. I, Cordeiro, Direit
Lisboa, 1960, em cujo Prefácio salientava a «conveniência de ultrapassar o estudo puramente Álvaro Moreira
monográfico dos diversos direitos reais, mediante a elaboração de uma verdadeira teoria dois títulos, um
geral desta disciplina». Orientação di
aum., Principia,
34
INTRODUÇÃO
sitário, pelo segundo dos acima mencionados sistemas e fizeram, do mesmo

passo, a demonstração da conveniência e até da necessidade da sua elabo-
fazer, desde logo, ração Cll. Também vai ser seguido nestas Lições.
Por razões ligadas
bém determinadas III. A técnica do Código Civil, criticável a vários títulos, se, por um
ecto do Direito das lado, cria algumas dificuldades neste domínio, por outro, justifica um
)S direitos reais de esforço de generalização de regimes fixados a título particular, mas válidos
10 ponto da inves- para o comum dos direitos reais.
'ências necessárias Em boa verdade, pode até dizer-se que no Código não deixam de constar
matérias comuns à generalidade dos direitos reais, embora reguladas a título
de gozo, sempre- particular, a respeito de certo tipo. Fácil é compreender que este fenómeno
) das demais cate- ocorre com particular incidência no direito de propriedade, enquanto direito
Iireitos reais. real máximo; mas alguns exemplos se encontram também no regime legal
de outros direitos reais de gozo.
iedecer a dois sis- Só incidentalmente o legislador sentiu necessidade de, por disposição
o regime de cada expressa, alargar o âmbito de aplicação de normas elaboradas para regimes
ela, e precedendo- típicos, específicos de certo direito real. Cumpre, por isso, à doutrina proce-
lica. der à elaboração dogmática necessária à descoberta, nesses regimes particu-
lgum vulto. Desde lares, dos elementos adequados à elaboração de uma teoria geral dos direitos
ta parte geral dos reais.
.gime de cada um Fixado o plano geral de estudo, logo se deixa ver que a exposição da
:. Noutro plano, o matéria se repartirá por dois títulos fundamentais: um dedicado aos direitos
is aos tipos legal- reais em geral e outro aos direitos reais em particular, sendo este, por razões
uma teoria geral já adiantadas, limitado aos direitos reais de gozo.
osição no regime
IV. No Título I, a exposição far-se-á por referência à figura do direito
tem ocupado dos real, enquanto direito subjectivo, e, começará, como se compreende, pela
no ensmo umver- fixação do seu conceito, em vista da sua delimitação perante outras situações
jurídicas subjectivas, em particular os direitos de crédito.
e comum dos direitos OJ Cfr., a este respeito, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 30 e segs., maxime, 33-36, e Menezes
(Parte Geral), vol. I, Cordeiro, Direitos Reais, vol. 1, págs. 37-38. Também C. Mota Pinto [Direitos Reais (liç. por
ir o estudo puramente Álvaro Moreira e Carlos Fraga), pol., Almedina, Coimbra, 1972] repartia o seu ensino por
ma verdadeira teoria dois títulos, um dedicado a «Noções Gerais» e outro aos «Direitos Reais em Especial».
Orientação diversa é seguida por R. Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, 2.ª ed., rev. e
aum., Principia, 2007, págs. 43-44.
35
Posto isto, a análise do direito real em si mesma devia ocupar-se do reais. A soluç
seu objecto e do seu conteúdo. Sucede, porém, como decorre de conside- a posse um di
rações acima feitas, que o estatuto das coisas é já conhecido da Teoria reais - man
Geral do Direito Civil. A exposição será, por isso, limitada à referência de deve ser feito
alguns aspectos particulares do seu regime mais intimamente ligados aos Bem dive
direitos reais. à propriedade
A matéria do conteúdo dos direitos reais, num ramo de direito dominado de propriedac
pela tipicidade, tem, como logo se deixa ver, a sua maior incidência em propriedade (
cada tipo de direito real. Isto é substancialmente verdadeiro quando se trata português, a
da conformação positiva do conteúdo; já pelo que respeita à sua limitação exposição do
negativa se podem identificar vários aspectos comuns. Nesta segunda maté- logo a seguir
ria incidirá, pois, a atenção, na parte geral. A ordenai
À semelhança do que se verifica com as situações subjectivas em geral, mente pode e
a vida dos direitos reais, enquanto subsistem na ordem jurídica, é acom- renças existei
panhada de vicissitudes de vária ordem. das várias qu
Este é um dos pontos em que mais se faz sentir a dispersão a que o sis- geral orientac
tema do Código Civil conduz, nos direitos reais, para além de se eviden- modalidades.
ciarem deficiências técnicas, nomeadamente na falta de uniformidade da lin-
guagem jurídica utilizada. O regime das vicissitudes dos direitos reais é re-
petitivamente fixado para cada um dos seus tipos. Impõe-se reduzir esta dis-
persão a um sistema coerente. Dá-se, para tanto, por adquirido o conhe-
cimento de matérias leccionadas na Teoria Geral do Direito Civil onde as
vicissitudes dos direitos e das vinculações são objecto de estudo genérico.
A parte geral terminará com a exposição dos meios de tutela dos direitos
reais.
V. A arrumação do título dedicado aos direitos reais em particular vai

primariamente obedecer à ordenação dos vários tipos de direitos reais de
gozo, segundo o Código Civil; há, apenas, a acrescentar o direito real de
habitação periódica, regulado por diploma avulso, já acima identificado.
Sendo esta sistematização intuitiva, tomam-se, apenas, necessárias duas
referências especiais, quanto à matéria da posse e da propriedade horizontal.
A localização sistemática do regime da posse constitui uma das dificul-
dades clássicas dos manuais de direitos reais e não traduz senão os problemas
de qualificação do instituto e da sua integração na dogmática dos direitos <1l Cfr., em pai
(n.º' 209 a 211).
36
INTRODUÇÃO
evia ocupar-se do reais. A solução adoptada assenta no seguinte entendimento: constituindo

ecorre de conside- a posse um direito subjectivo, que participa de notas próprias dos direitos
ihecido da Teoria reais - mantendo, de resto, com eles íntimas ligações -, o seu estudo
rda à referência de deve ser feito na parte especial.
mente ligados aos Bem diversa é a razão justificativa da referência específica, nesta sede,
à propriedade horizontal, regulada no Código Civil em conjunto com o direito
! direito dominado de propriedade. Por razões que seria longo e inadequado expor aqui (1), a
ior incidência em propriedade ( ou condomínio) horizontal corresponde, no sistema jurídico
iro quando se trata português, a um tipo autónomo de direito real de gozo. Em coerência, a
ita à sua limitação exposição do seu regime será feita, com autonomia, ao lado dos demais tipos,
.sta segunda maté- logo a seguir à propriedade.
A ordenação das matérias, relativamente a cada tipo de direito real, dificil-
,jectivas em geral, mente pode obedecer a um esquema comum, dadas as significativas dife-
jurídica, é acom- renças existentes entre eles, sendo muito diversa a incidência, em cada um,
das várias questões a analisar. Procurar-se-á, contudo, seguir um modelo
oersão a que o sis- geral orientador que aponta para os seguintes aspectos fundamentais: noção,
lém de se eviden- modalidades, conteúdo e vicissitudes.
iiformidade da lin-
direitos reais é re-
;e reduzir esta dis-
quirido o conhe-
eito Civil onde as
: estudo genérico.
tutela dos direitos
em particular vai
: direitos reais de
· o direito real de
ma identificado.
, necessárias duas
iedade horizontal.
i uma das dificul-
mão os problemas
ática dos direitos Cl) Cfr., em particular, infra, a exposição sobre a natureza jurídica da propriedade horizontal
(n.º' 209 a 211).
37
TÍTULO I
DOS DIREITOS REAIS EM GERAL
CAPÍTULO!
CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
SECÇÃO!
NOÇÃO DE DIREITO REAL
8. Colocação do problema
I. Os direitos reais são direitos subjectivos, tornada esta expressão em

sentido amplo (ll, e participam, corno tais, das características desta categoria
jurídica. Deste modo, quando se trata de fixar a sua noção, é legítimo partir
da forma corno se concebe o direito subjectivo e apurar, de seguida, as notas
particulares que em função do seu conteúdo, da sua estrutura ou do seu
objecto os demarcam de outras modalidades de direitos subjectivos.
A fixação do conceito de direito subjectivo é matéria da Teoria Geral
do Direito Civil, que se dá aqui por adquirida, e se deve ter presente corno
ponto de partida das considerações subsequentes.
II. O debate sobre a noção de direito real é urna questão dogmática que
ocupa a doutrina há largo período de tempo. Não sendo, sem dúvida, imune
à polémica doutrinal gerada em redor do conceito de direito subjectivo,
projecta-se nela a sombra de várias concepções historicamente marcadas,
Ol A sequência da exposição vai mostrar que, além dos direitos subjectivos stricto sensu,
outras situações jurídicas activas podem participar das características da realidade.
39
TÍTULO 1 - DIREI
mas que continuam, por vezes, de forma mais ou menos nítida, a influenciar que configur
os autores. A partir de certo momento, passou também a interferir na discus-
estabelecidas
são o problema da configuração das relações jurídicas ou dos direitos absolutos.
Mesmo e
Vão, de seguida, ser expostas e apreciadas as orientações mais rele- descrição dar
vantes, nomeadamente as assumidas pela moderna doutrina portuguesa, tendo
de fundo se I
em vista apurar elementos que permitam desenhar a orientação tida por
Umades
mais adequada o l.
ceito. Quem ;
caso de Mene
9. O debate doutrinal dade da expn
dimento ded
I. Segundo uma concepção que se pode dizer clássica, e cujas raízes de lado-, e
históricas facilmente se identificam, o direito real é entendido como um poder esclarecimen
directo e imediato sobre uma coisa. propósito de
clássica na n
Esse poder é umas vezes entendido como um poder material e outras
como um poder jurídico. De qualquer modo, ao dizer-se poder directo está Emterm
a traduzir-se uma ideia de domínio ou de senhorio sobre certa coisa, sendo problema de
aqui nítida a influência desta ideia na concepção de propriedade atrás iden- É que os dire:
tificada e perfilhada pelo art.º 544 do Code. Por seu turno,poder imediato assim aconte
significa a faculdade, atribuída ao titular do direito, de aproveitamento das Para alér
utilidades da coisa, sem necessidade da colaboração de outrem. pessoa e ums
Nesta concepção realça-se a particular posição da coisa como objecto mais que se p
do direito, chegando por vezes este ponto a ser formulado em termos que reito real for
sugerem uma relação entre o titular do direito e a coisa. Adiantei
Sendo ainda frequente na doutrina civilística do começo do Séc. XX, por tar esta ideia
razões que as breves notas históricas antes traçadas logo explicam, a teoria sentido pense
clássica foi perdendo aceitação, embora apareça ainda a influenciar autores mente isoladi
modernos, como acontece, na doutrina portuguesa, com Henrique Mesquita, Os direitos re
entre pessoa:
Ol Sobre a matéria seguinte, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 27 e segs.; Oliveira
Ascensão, Reais, págs. 38 e segs., e 600 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I,
<1l Obrigaçõe:
págs. 309 e segs.; Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, Coimbra,
1990, págs. 41 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 16 e segs. e 27-29; J. Alberto González, <2l Cfr.,
por últ
Direitos Reais e Direito Registai Imobiliário, 3.ª ed., rev. e aum., Quid Juris, 2005, págs. 53 2005, págs. 311
e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 77 e segs ..
<3l Cfr., neste
40
TITULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPITULO 1 - CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
iítida, a influenciar
que configura as relações reais como relações de domínio ou soberania
nterferir na discus-
estabelecidas directamente entre as pessoas e as coisas CI).
~ direitos absolutos.
Mesmo deixando de lado o reparo de se estar em presença mais de uma
nações mais rele-
descrição da realidade do que de uma definição, algumas observações críticas
1 portuguesa, tendo
de fundo se podem dirigir à concepção clássica.
rientação tida por
Uma dessas notas respeita à própria ideia de poder que domina o con-
ceito. Quem a ponha em causa na definição de direito subjectivo, como é o
caso de Menezes Cordeiro C2), dificilmente deixará de salientar a improprie-
dade da expressão. Sendo esta uma crítica comprometida com certo enten-
dimento de direito subjectivo, que não é o adoptado - e, por isso, se deixa
ica, e cujas raízes de lado -, contudo, tem de se reconhecer que se impõe, pelo menos, o
do como um poder esclarecimento do sentido que se lhe atribui, já que mais não seja, com o
propósito de afastar a construção do poder de vontade, adoptada pela teoria
· material e outras clássica na noção de direito subjectivo.
ooder directo está Em termos mais significativos, havia ainda que tomar posição sobre o
certa coisa, sendo problema de saber se se trata de um poder material ou de um poder jurídico.
iedade atrás iden- É que os direitos reais nem sempre implicam poderes materiais sobre coisas;
o, poder imediato assim acontece na hipoteca ou na nua-propriedade.
roveitamento das Para além disso, a noção sugere a existência de uma relação entre certa
mtrem. pessoa e uma coisa, que não se ajusta à ideia corrente de relação jurídica. O
risa como objecto mais que se poderia pretender, como faz alguma doutrina, seria conceber o di-
lo em termos que reito real fora de qualquer relação intersubjectiva, absoluto, hoc sensu <3J_
Adiante se dirão, com mais desenvolvimento, as razões que levam a afas-
o do Séc. XX, por tar esta ideia, que se não amolda à alteridade própria do Direito. Não faz
.xplicam, a teoria sentido pensar em termos de direito de propriedade o uso que alguém inteira-
ifluenciar autores mente isolado, à semelhança de Robinson Crusoé na sua ilha, faça das coisas.
mrique Mesquita, Os direitos reais, como todos os direitos subjectivos, envolvem uma relação
entre pessoas, não com uma coisa .
. 27 e segs.; Oliveira
)ireitos Reais, vol. I,
Almedina, Coimbra, Ol Obrigações Reais, págs. 58 e segs., maxime, 71.
J. Alberto González, (Zl Cfr., por último, Tratado de Direito Civil Português, I Parte Geral, t. 1, 3.ª ed., Almedina,
Juris, 2005, págs. 53 2005, págs. 311 e segs., e Direitos Reais. Sumário, AAFDL, Lisboa, 2000, págs. 51 e segs ..
C3J Cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 46.
41
TÍTULO 1 - DIRI
II. À concepção clássica contrapõe-se outra, dita moderna ou perso- este entendit
nalista. das teorias n
Esta forma de construir o direito real é produto da pandectística, e Com ba:
parte da ideia de relação jurídica. A relação jurídica real caracteriza-se por como «o po:
nela existir um poder absoluto, que a todos vincula, e a que corresponde, utilização dr
do lado passivo, o chamado dever geral de respeito. Nesta concepção fazer sentidc
entronca a ideia, construída na doutrina francesa por Planiol, de obrigação a respeitar, o
passiva universal. Esses podere
São conhecidos da Teoria Geral do Direito Civil os reparos feitos à de cada um..
ideia de relaçãojurídica absoluta ou de direito absoluto, que alguns autores Deste m
assentam logo no absurdo de conceber uma relação na qual, do lado passivo, intersubjecti
se encontre a generalidade dos homens, todos afinal, para além do titular conforme à e
do direito. Esses reparos conduziram mesmo os defensores da teoria perso- poderes exe
nalista a entendimentos mais moderados, em termos de se atender apenas Embon
às pessoas que se encontrem em posição de interferir com o exercício do faltando sen
direito por parte do seu titular. Pode assim chegar-se a uma ideia de oponibi- e ao elemen
lidade erga omnes, segundo a qual o direito absoluto se caracteriza pela pos- Ora, o p
sibilidade de o fazer valer contra quem ameace interferir, ou de facto inter- lado interno
fira, no seu exercício. Pinto, não é
Seria assim possível conceber em termos juridicamente adequados a certo, cada ,
contraposição entre relações jurídicas absolutas e relativas e, ao mesmo Autor-, rr
tempo, abrir caminho à teoria que leva à negação da primeira modalidade, categoria jui
ao ponto de se afirmar que, em certo sentido, todas as relações são, afinal, da relação j1
absolutas. Esta questão será retomada mais adiante, nomeadamente a pro- tem sido ass
pósito da distinção entre direitos reais e direitos de crédito C1l.
IV.Cum
III. Na tentativa de superar os reparos que merecem as teses expostas, doutrina poi
alguns autores apontam a necessidade de distinguir no direito real dois ele- cida, a tese <
mentos ou momentos, um interno, outro externo. Identifica-se então um lado figura do di
interno e um lado externo do direito. Teoria Gera
Tomando como modelo o ensino de C. Mota Pinto c2l, que perfilhava saudoso Pro:
de um bem
cii Vd., infra,n.º' 11 e 12.

11J
Direitos ~
C2l Segundo as Lições de Direitos Reais, cits., págs. 37 e segs ..
42
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO 1 - CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
noderna ou persa- este entendimento, apura-se de seguida como se desenvolve o pensamento

das teorias mistas.
la pandectística, e Com base na teoria personalista, C. Mota Pinto concebia o direito real
caracteriza-se por como «o poder de exigir de todos os outros uma atitude de respeito pela
t que corresponde, utilização da coisa em certos termos por parte do titular activo» (ll. Para
Nesta concepção fazer sentido, esta ideia impõe a necessidade de delimitar a esfera de acção
niol, de obrigação a respeitar, ou seja, quais os poderes cujo exercício não pode ser perturbado.
Esses poderes variam de direito real para direito real e constituem o conteúdo
>S reparos feitos à de cada um. A eles tem também de se atender para a definição de direito real.
que alguns autores Deste modo, há no direito real um lado externo, que traduz a ligação
al, do lado passivo, intersubjectiva correspondente ao poder de exigir dos outros uma conduta
ira além do titular conforme à obrigação passiva universal, e um lado interno, constituído pelos
·es da teoria perso- poderes exercitáveis sobre a coisa.
se atender apenas Em bom rigor, está-se perante uma síntese verbal, que nada adianta,
om o exercício do faltando sempre demonstrar a configuração atribuída ao elemento interno
a ideia de oponibi- e ao elemento externo de um direito.
iracteriza pela pos- Ora, o primeiro ponto conduz à noção de relação absoluta. Quanto ao
' ou de facto inter- lado interno, bem vistas as coisas, como claramente reconhecia C. Mota
Pinto, não é mais do que o conteúdo do direito real, que caracteriza, por
tente adequados a certo, cada direito real - por isso mesmo, ele varia, como afirmava este
ivas e, ao mesmo Autor-, mas não se vê como pode caracterizar o direito real, enquanto
neira modalidade, categoria jurídica. De qualquer modo, encarada esta tese do ponto de vista
lações são, afinal, da relação jurídica, o lado interno da relação real corresponderia, como já
ieadamente a pro- tem sido assinalado, a um poder sem relação.
ito C1l.
IV. Cumpre também levar em conta certas orientações de alguma moderna
as teses expostas, doutrina portuguesa, nas quais exerce relevante influência, aliás reconhe-
reito real dois ele- cida, a tese defendida por Manuel Duarte Gomes da Silva na construção da
i-se então um lado figura do direito subjectivo. De igual modo, esta é matéria conhecida da
Teoria Geral do Direito Civil, pelo que só cabe aqui recordar que, para este
C2l, que perfilhava saudoso Professor, o direito subjectivo se caracteriza como a afectação jurídica
de um bem aos fins de pessoas individualmente consideradas. É simples
11l
Direitos Reais, págs. 38-39; cfr., ainda, págs. segs ..
43
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREI
fazer a transposição deste conceito para o direito real, pondo em destaque por existirem
que, neste, o bem afectado é uma coisa. absolutidade 1
A facilidade com que se opera esta transposição revelaria, segundo elementos na
Oliveira Ascensão, como seria possível, a partir da tese de Gomes da Silva, elementos sã:
cair na tentação de distinguir os vários tipos de direitos subjectivos pelo A inerênr
seu objecto, quando o elemento decisivo para o efeito é o seu conteúdo C1l. grau de afecu
Enquanto acentua a relevância do conteúdo na caracterização das várias o direito real i
modalidades de direitos subjectivos, merece acordo esta crítica, mas a tese de crédito rel
de Gomes da Silva admite perfeitamente uma leitura que permite ultrapassá- Contudo.
-la. A sua nota básica reside na afectação jurídica de um bem e esta não OliveiraAsce
tem de assumir sempre a mesma feição. As diferentes modalidades de casos, a inerêi
afectação traduzem, afinal, o conteúdo do direito subjectivo e podem, assim, a certa obrigs
servir de base à delimitação das suas várias manifestações. Deste me
Por isso, a posição adoptada perante a tese de Gomes da Silva assenta a ser, para 01
em aspectos diversos dos contidos nas observações acima expostas. inerente, é se
em termos re
V. Segundo Oliveira Ascensão, os direitos reais são absolutos, inerentes cipar no apre
a uma coisa e funcionalmente dirigidos à afectação desta aos interesses do Nãodeix
sujeito C2l. porOliveiraA
Para a compreensão desta definição de direito real é decisivo ter pre- sivo da figura
sentes duas das proposições de base do seu Autor. Por um lado, Oliveira tidade e à ine
Ascensão admite a possibilidade de conceber a existência de direitos sub- Este verifica·
jectivos independentemente de uma relação intersubjectiva. A partir daqui, É certo q
constrói a figura do direito subjectivo absoluto, concebendo-o como direito a especificid
oponível erga omnes. Esta nota falta nos direitos de crédito, pois estes e de a afectaç
assentam numa relação estabelecida entre o devedor e o credor. Nem sequer de Oliveira P
a chamada eficácia externa da obrigação equivale à eficácia erga omnes, elemento fim
tal como ela se apresenta nos direitos reais C3l. que consiste
Assim, o direito real configura-se como direito absoluto, por poder
triunfar de todas as oposições. Esta qualificação não é, contudo, decisiva VI.Men
Ascensão e,
O) Reais, pág. 44.

<2J Reais, pág. 44. O desenvolvimento desta noção consta das págs. segs., que se têm presentes Ol Por esta via
na exposição do texto. como ele própri
C3l Será retomado este ponto a propósito da distinção entre direitos reais e direitos de crédito. <2l Cfr. Reais,
44
ondo em destaque por existirem outros direitos que também participam da característica da
absolutidade e não são direitos reais. Daí, a necessidade de recorrer a outros
evelaria, segundo elementos na caracterização do direito real. Para Oliveira Ascensão, esses
e Gomes da Silva, elementos são a inerência e a afectação funcional da coisa.
; subjectivos pelo A inerência respeita à posição da coisa no direito real e significa um tal
:> seu conteúdo Ol. grau de afectação da mesma que dele não pode ser desvinculada. Por isso,
rrização das várias o direito real segue a coisa onde ela se encontrar e prevalece sobre os direitos
crítica, mas a tese de crédito relativos à mesma coisa.
ermite ultrapassá- Contudo, a nota de inerência não é também suficiente, pois, segundo
n bem e esta não OliveiraAscensão, há direitos ditos inerentes,que não são reais. Nestes outros
; modalidades de casos, a inerência envolve uma técnica de determinação da pessoa vinculada
o e podem, assim, a certa obrigação a partir da titularidade de certo direito real.
es. Deste modo, o elemento decisivo na caracterização do direito real vem
5 da Silva assenta a ser, para Oliveira Ascensão, o funcional. O direito real, sendo absoluto e
ta expostas. inerente, é sobretudo funcionalmente dirigido à afectação de uma coisa,
em termos reais. Traduz-se esta nota em fazer o titular do direito real parti-
solutos, inerentes cipar no aproveitamento da coisa para realização de interesses dele C1l.
aos interesses do Não deixa de ser curioso verificar que a noção de direito real apresentada
por Oliveira Ascensão assenta em três elementos, dos quais nenhum seria exclu-
decisivo ter pre- sivo da figura. O próprio Autor o reconhece explicitamente quanto à absolu-
un lado, Oliveira tidade e à inerência, mas não deixa de o aceitar quanto ao aspecto funcional.
a de direitos sub- Este verifica-se, afinal, também nos direitos pessoais de gozo <2l.
ra. A partir daqui, É certo que em favor desta noção se pode assinalar a circunstância de
lo-o como direito a especificidade dos direitos reais residir na conjunção daquelas três notas
'édito, pois estes e de a afectação do bem se fazer «em termos reais», segundo a terminologia
edor, Nem sequer de Oliveira Ascensão. Não merece, porém, aceitação o realce atribuído ao
ácia erga omnes, elemento funcional; deve, antes, entender-se que não está demonstrado em
que consiste a afectação funcional do bem em termos reais.
oluto, por poder
ontudo, decisiva VI. Menezes Cordeiro parte da crítica por ele dirigida à tese de Oliveira
Ascensão e assenta também na sua concepção de direito subjectivo.
, que se têm presentes cii Por esta via, a tese de Oliveira Ascensão encontra-se com a fórmula de Gomes da Silva,
como ele próprio reconhece (Reais, pág. 55) .
. e direitos de crédito. c2i Cfr. Reais, pág. 14.
45
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIR
Quanto ao primeiro ponto, salienta, como aquele Autor, que há outros não podia de
direitos absolutos além dos reais. Mas, neste domínio, se bem se atentar, o subjectivo. 1
elemento da posição de Menezes Cordeiro a merecer mais atenção é outro, para aí se re
como resulta dos seus reparos à própria noção de direito absoluto. Importa concepções
aqui distinguir se se está a falar de direito absoluto, no sentido de oponível Dá-se, 1
erga omnes, ou de direito absoluto como «espaço jurídico» que todos têm jurídico, ou
de respeitar. Nesta segunda acepção, para Menezes Cordeiro todos os apessoadet
direitos são absolutos. mediante a
Por outro lado, a caracterização do direito real pela função - traduzida Retoma
na ideia de afectação funcional de coisas - não é também decisiva, por- a afectação
quanto existem direitos obrigacionais em que se identifica igual forma de diversificad
afectação. Menezes Cordeiro refere-se, não, especificamente, à categoria dos do direito.z
direitos pessoais de gozo, mas a prestações de coisas e a prestações de ser- direito subje
viços, pois nelas também se visa o aproveitamento de uma coisa. Deste modo, bem afectac
nos direitos reais a afectação teria de ser de certo tipo.
Nos dir
Em rigor, não é esta nota que falta na noção de Oliveira Ascensão, que pórea. Por e
fala em afectação em termos reais; só falta dizer em que ela consiste. junto deme
Excluída, assim, a via percorrida por Oliveira Ascensão, Menezes Cor- diante o apr
deiro parte da sua concepção actual de direito subjectivo, definindo direito Esse aprove
real como «permissão normativa específica do aproveitamento de uma coisa (mediação)
corpórea» <1). Nesta r
Fica em aberto, para momento mais oportuno, a apreciação da pretensa tantes notas.
absolutidade dos direitos de crédito. Por ora, salienta-se apenas que a noção é oponível.
de Menezes Cordeiro assenta afinal na particular modalidade dos bens agressões 01
afectados à realização dos interesses dos seus titulares. Se se confrontar a tivos que nê
noção genérica de direito subjectivo com a específica de direito real, fácil ereto, do di
é verificar que nelas só muda a referência a bens para a referência a coisas sentido os :
(corpóreas). Porout
particular, i
dos interes:
10. Posição adoptada
I. A posição defendida quanto ao conceito de direito real filia-se, como
<1> Seguem-
<1lSumários, págs. 56-58 e 59; cfr., quanto à noção de direito subjectivo, Tratado, vol. I, T.
ed., rev. e act.
1., págs. 331 e segs., maxime, 334.
46
utor, que há outros não podia deixar de ser, no entendimento perfilhado sobre a noção de direito
e bem se atentar, o subjectivo. Partindo, assim, de ideias desde há muito expostas noutra sede Ol,
tis atenção é outro, para aí se remete, nomeadamente quanto aos reparos que merecem outras
absoluto. Importa concepções.
entido de oponível Dá-se, por isso, como assente a ideia de direito subjectivo como poder
co» que todos têm jurídico, ou seja, como uma disponibilidade de meios jurídicos atribuídos
:::ordeiro todos os a pessoa determinada para a realização de um fim ou fins jurídico-privados,
mediante a afectação jurídica de certo bem.
mção - traduzida Retomando observações também feitas para esclarecimento desta noção,
iém decisiva, por- a afectação do bem pode assumir modalidades muito diversas, tal como
ica igual forma de diversificados são os meios de actuação jurídica postos à disposição do titular
ate, à categoria dos do direito. A conjugação destes dois aspectos delimita o conteúdo de cada
prestações de ser- direito subjectivo e acaba por interferir com o tratamento jurídico do próprio
coisa. Deste modo, bem afectado, enquanto objecto do direito.
Nos direitos reais,já ficou salientado, o bem afectado é uma coisa cor-
.ira Ascensão, que pórea. Por outro lado, o conteúdo do direito real caracteriza-se como o con-
: ela consiste. junto de meios que asseguram a realização de interesses determinados, me-
.ão, Menezes Cor- diante o aproveitamento de todas ou de parte das utilidades de uma coisa.
' definindo direito Esse aproveitamento é imediato, no sentido de não pressupor a intervenção
tento de uma coisa (mediação) de outra pessoa, além do seu titular.
Nesta maneira de ser dos direitos reais estão envolvidas duas impor-
ciação da pretensa tantes notas. Desde logo, a exclusão de terceiros, em relação aos quais o direito
penas que a noção é oponível. Isto implica, sem dúvida, uma potencialidade de defesa contra
alidade dos bens agressões ou ameaças de agressão alheias, que não existe em direitos subjec-
;e se confrontar a tivos que não participam desta característica, mas ainda a oposição, em con-
: direito real, fácil creto, do direito contra quem impedir ou perturbar o seu exercício. Neste
eferência a coisas sentido os direitos reais são absolutos.
Por outro lado, os direitos reais mantêm com a coisa uma ligação muito
particular, implicando a efectiva afectação das suas utilidades à realização
dos interesses do respectivo titular. Consiste nisto a sua inerência.
eal filia-se, como
<1l Seguem-se aqui as posições sustentadas em Teoria Geral do Direito Civil, vol. II, 4.°
vo, Tratado, vol. I, T.
ed., rev. e act., UCE, Lisboa, 2007, págs. 572 e segs ..
47
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIRE
II. Quanto à absolutidade vem a propósito apreciar agora a pretensa Consider

verificação desta característica nos direitos de crédito, sustentada por alguma rência, sendc
doutrina e, na portuguesa, por Menezes Cordeiro. nos direitos 1
Não pode deixar de se admitir que, nos chamados direitos relativos, o 1409.º e 141(
seu próprio reconhecimento implica, para terceiros, a necessidade de se abste- a Cacoisa,B
rem de interferir no desenvolvimento harmónico da relação estabelecida entre legal e deposi
o titular do direito e a pessoa adstrita à vinculação. A evolução jurídica, nesta aplicável ex ·
matéria, deu-se precisamente no sentido de limitar o alcance do velho prin- do contrato e
cípio da relatividade das relações obrigacionais e do reconhecimento da assim o direito de i1
chamada eficácia externa das obrigações Ol. e, isto, entenc
A verdade desta afirmação não deve, contudo, levar a esquecer que se mente, devid
está aqui a lidar com realidades bem diversas, não podendo de modo algum De comu
confundir-se o carácter absoluto dos direitos reais com a relevância externa a situação jur
dos direitos de crédito. de indemniza
A diferença facilmente se pode apurar pelo confronto de duas realidades de dar prefer
jurídicas paralelas, sendo uma dotada de eficácia obrigacional e outra de que todos têi
eficácia real. Pode servir para o efeito o regime do pacto de preferência, direitos subj
consoante seja dotado de eficácia obrigacional ou real (cfr. art." 414.º e reais há algo
421.º) (l)_ dade atribuíd
Se um terceiro ( C), havendo um pacto de preferência obrigacional cele- direito sobre
------------aquele incom
brado entre A e B, acertar com o dador da preferência (A) a aquisição da
coisa a que ela respeita, violando assim a correspondente obrigação de dar erga omnes.
preferência, o contrato de compra e venda celebrado entre A e C não deixa
de ser válido e a venda de subsistir. O mais que se poderá verificar é a obriga- 111.Quar
ção, imposta aA, e eventualmente a C, como terceiro cúmplice, de ressarcir uma marca H
os danos causados a B. direitos ditos
Segundo
a inerência n
uma obrigaç
Ol Cfr., sobre este ponto, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 1 O.ª ed., rev. e «a quem quer
act., Almedina, Coimbra, 2000, págs. 172 e segs.; e Almeida Costa, Direito das Obrigações, a inerência ce
11.3 ed., rev. e act., Almedina, 2008, págs. 349 e segs ..
faz este part
<2l Não interessa tanto, para o efeito desta exposição, se a situação emergente, para o prefe- necessidades
rente, no pacto de preferência com eficácia real, corresponde a um verdadeiro direito real. Se
assim não for, o argumento exposto no texto sempre valeria, por maioria de razão, para um
verdadeiro direito real, pois este não poderia ter menos projecção externa do que um direito
pessoal com eficácia real.
(1) Reais, págs
48
r agora a pretensa Considere-se agora a hipótese paralela de violação do pacto de prefe-

tentada por alguma rência, sendo este dotado de eficácia real, à semelhança do que acontece
nos direitos legais de preferência, por exemplo, na compropriedade (art."
.ireitos relativos, o 1409.º e 1410.º). Se A, sem respeitar o direito de preferência de B, alienar
ssidade de se abste- a C a coisa, B tem o direito de a haver para si, desde que o requeira no prazo
) estabelecida entre legal e deposite o preço devido, tudo como se dispõe no n.º 1 do art.º 1410.º,
ição jurídica, nesta aplicável ex vi do n.º 2 do art.º 421.º. Em suma, não só o efeito aquisitivo
nce do velho prin- do contrato celebrado entre A e C não pode ser oposto a B, como este tem
recimento da assim o direito de invocar e fazer valer contra C o seu direito real de preferência
e, isto, entenda-se, sem prejuízo da indemnização que por ele seja, eventual-
· a esquecer que se mente, devida. O direito de C cede perante a preferência real de B.
do de modo algum De comum, em ambos os casos, há, pois, a necessidade de C respeitar
relevância externa a situação jurídica de B, e daí a necessidade, em que C se pode ver colocado,
de indemnizar os danos sofridos por efeito do não cumprimento da obrigação
de duas realidades de dar preferência. Até aqui está em causa a «reserva de espaço jurídico
acional e outra de que todos têm de respeitam, existente, na verdade, na generalidade dos
to de preferência, direitos subjectivos, e de que fala Menezes Cordeiro. Mas, nos direitos
(cfr. art= 414.º e reais há algo mais a assinalar, sob pena de se deixar sem explicação a facul-
dade atribuída a B, na preferência com eficácia real, de fazer valer esse seu
obrigacional cele- direito sobre a aquisição da coisa por terceiro, titular de um direito com
A) a aquisição da " ---------------aquele incompatível. Esse algo é a absolutidade, traduzida na oponibilidade
: obrigação de dar erga omnes.
·e A e C não deixa
erificar é a obriga- III. Quanto à inerência, entendida no sentido acima exposto, ela é também
iplice, de ressarcir uma marca identificadora dos direitos reais. Se bem se virem as coisas, os
direitos ditos inerentes, mas não reais, são-no em sentido diferente.
Segundo as próprias palavras de OliveiraAscensão, nesses outros direitos
a inerência representa apenas «a mera determinação do sujeito passivo de
uma obrigação», em termos mediatos, ou seja, atribuindo essa qualidade
, vol. 1, 1 O.ª ed., rev. e «a quem quer que seja o titular de um direito real» Ol. Não traduz, pois, aqui,
reito das Obrigações, a inerência certa maneira de ser da afectação da coisa ao titular do direito, que
faz este participar no aproveitamento das suas utilidades para satisfazer
iergente, para o prefe- necessidades próprias.
adeiro direito real. Se
ria de razão, para um
ma do que um direito
Ol Reais, págs. 51 e 52.
49
Por isso, o entendimento correcto é o de só em sentido impróprio certos Mais um,

direitos de crédito se podem dizer inerentes. nificativas, se
recolha de ele
IV. Finalmente, a afectação funcional de urna coisa, tornada isolada- sempre dornir
mente, não permite qualificar um direito corno real, pois ela existe nos direitos esclarecirnen
pessoais de gozo.
Contudo, essa afectação funcional ganha outro sentido quando acom- II. A dis
panhada dos demais elementos acima referenciados, pois os direitos pessoais direito real e
de gozo, mesmo participando dessa afectação, não revestem as caracterís- diferente rnod
ticas da absolutidade e da inerência. situações jurí
São estas duas notas que afinal traduzem os termos reais da afectação Por seu 1:
funcional da coisa. corno absolut
de crédito são
V. Conjugados todos estes elementos, poderia definir-se direito real estrutura das
corno um direito absoluto e inerente a uma coisa corpórea, afectada à ao seu lado p,
realização de interessesjurídico-privados de uma pessoa determinada rn enquanto ao d
Identificado o direito corno poder jurídico, no sentido de um conjunto a pessoas det
de meios de actuação jurídica, e atendendo à modalidade de afectação das Para as tt
coisas própria do direito real, é mais adequado defini-lo corno o poder na existência
jurídico absoluto, atribuído a uma pessoa determinada para a realização cada nos direit
de interesses jurídico-privados, mediante o aproveitamento imediato de segundo ove
utilidades de uma coisa corpórea.
Paraalén
do aspecto cc
11. A distinção entre os direitos reais e os direitos de crédito direitos reais
A sua inc
I. Estabelecida assim a noção de direito real, importa demarcá-lo da levou alguma
categoria dos direitos subjectivos com que mantém mais relevantes relações: categorias jur
os creditícios. Nem sen
Corno mero corolário da controvérsia desencadeada em redor da noção rnentos, mas J
de direito real, a questão da sua delimitação perante os direitos de crédito ção, urna em
vem desde há longo tempo ocupando a doutrina, que para ela formulou Tornam-se, p:
posições muito diversas. Dernogues e 1
l1J Importa prevenir que, na sua (aparente) proximidade verbal da definição apresentada
por Oliveira Ascensão, há uma diferença não despicienda no entendimento da absolutidade Ol Sobre este J
e, mesmo, da inerência. segs ..
50
do impróprio certos Mais urna vez se limita aqui a exposição à análise das teorias mais sig-
nificativas, seguindo de perto as posições atrás expostas, tendo em vista a
recolha de elementos úteis à fixação da orientação tida por mais correcta, e
.a, tornada isolada- sempre dominada pelo objectivo de assim contribuir para um mais completo
la existe nos direitos esclarecimento do conceito de direito real.
tido quando acorn- II. A distinção, para a teoria clássica, radicando nas concepções de
os direitos pessoais direito real e de crédito por ela perfilhadas, tinha o seu acento tónico na
:stern as caracterís- diferente modalidade do bem sobre que recaía cada urna das correspondentes
situações jurídicas: coisas, num caso, prestações, no outro.
reais da afectação Por seu lado, a doutrina moderna ou personalista vê os direitos reais
corno absolutos, segundo o seu próprio entendimento, enquanto os direitos
de crédito são relativos. Assim, a distinção estabelecia-se a partir da diferente
inir-se direito real estrutura das correspondentes relações jurídicas, atendendo em particular
pórea, afectada à ao seu lado passivo. Ao direito real correspondia o dever geral de respeito,
oa determinada O>. enquanto ao direito de crédito se contrapunha um dever específico, imposto
do de um conjunto a pessoas determinadas ou determináveis.
le de afectação das Para as teorias ditas mistas, a particularidade dos direitos reais reside
-lo corno o poder na existência de um lado interno e de um lado externo, realidade não verifi-
para a realização cada nos direitos de crédito, pois nestes não faria sentido falar em lado externo,
nento imediato de segundo o velho princípio da relatividade da relação obrigacional.
Para além destas notas particulares, todas estas concepções participam
do aspecto comum de assentarem na existência de direitos de crédito e de
crédito direitos reais corno realidades distintas.
A sua incapacidade para explicarem a distinção em termos adequados
rrta demarcá-lo da levou alguma doutrina a desistir dessa via e a afirmar a identidade das duas
elevantes relações: categorias jurídicas; são as chamadas teorias monistas.
Nem sempre os autores assentam essa identidade nos mesmos ele-
em redor da noção mentos, mas podem distinguir-se duas linhas fundamentais de argumenta-
direitos de crédito ção, urna em redor da absolutidade e outra da inerência dos direitos reais.
para ela formulou Tornam-se, para o efeito, as teses de dois juristas franceses de renome -
Dernogues e Gaudernet- que perfilharam estas orientações C1>.
definição apresentada
nento da absolutidade CI) Sobre este ponto, vd., por todos, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 353 e
segs ..
51
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITC
III. A teoria monista de Demogues surge como desenvolvimento da de à custa dele

teoria personalista do direito real e como tal ligada à sua nota de absoluti- da chamada fur
dade. Segundo este Autor, ao contrário do que se pretendia fazer crer naquela garantia não se
orientação, os direitos reais não têm a exclusividade dessa característica; Por vezes,
também no direito de crédito se pode identificar uma obrigação passiva regime da imp
universal, que se traduz, para terceiros, na necessidade de respeitar o direito fictícia do bem
de crédito. Como é manifesto, fica posta em causa, neste entendimento, a rela- cido o direito e
tividade das relações obrigacionais, empolando-se, em contrapartida, a sua O regime 1
eficácia externa. Cordeiro, em n
Os reparos que merece esta concepção respeitam à pretensa identidade de créditos, em
de dois sentidos, afinal diversos, do carácter absoluto do direito subjectivo por isso, apura
e estão já feitos, não se justificando aqui mais desenvolvimentos. sistema jurídic
A um prin
IV. A concepção monista de Gaudemet, dita teoria realista, procura a ajustar-se ao er
identidade entre os direitos reais e os direitos de crédito no plano do objecto. nação e julgad:
Ao contrário do que a doutrina corrente faz crer, sustenta-se nesta con- a transmissão,
cepção que também os direitos de crédito recaem sobre bens, embora com directamente e
algumas particularidades. Na verdade, enquanto os direitos reais incidem o direito de cré
sobre coisas determinadas, os direitos de crédito têm por objecto o patri- estabelecido m
mónio do devedor, no seu todo. mo limita os e:
Ainda que a tese de Gaudemet fosse correcta, sempre se poderia dizer Bem vistas
que a diferença assinalada não é de pequeno relevo. O simples facto de os em aspectos rr
direitos de crédito incidirem sobre o património como um todo - e não Estão aqui em ,
sobre coisas determinadas - explica o facto de não fazerem sentido quanto seus efeitos, q1
a eles as características da prevalência e da sequela. O titular di
No desenvolvimento deste reparo, não deixa de ser curioso assinalar mente contra q
que a doutrina portuguesa dominante põe em causa a natureza dos privilé- objecto, tem ai
gios creditórios mobiliários gerais como direitos reais, precisamente por cendo de disct
eles não incidirem sobre coisas determinadas, como acontece nos privilégios quais ele obtex
especiais, mas sobre a generalidade dos bens do devedor.
Mas a tese de Gaudemet, em si mesma, não merece aceitação. Não se
pode dizer que o direito dos credores, em geral, recaia no património do devedor, C1l Sobre as fun
no seu todo. O património do devedor funciona apenas como garantia da posição sustentad:
realização dos direitos patrimoniais de natureza obrigacional de que ele é sujeito 2007, págs. 147 e
passivo; o património não está, porém, afectado a esses direitos no sentido <2l Direitos Reai
C3l Cfr., neste se
52
:senvolvimento da de à custa dele se satisfazer directamente o interesse dos credores. O alcance

a nota de absoluti- da chamada função externa do património é outro, para além de a função de
L fazer crer naquela garantia não ser a exclusiva, nem a primária das funções do património Cil.
.ssa característica; Por vezes, pretende encontrar-se fundamento para a teoria realista no
obrigação passiva regime da impugnação pauliana, invocando-se o seu efeito de restituição
: respeitar o direito fictícia do bem alienado ao património do devedor, para sobre ele ser exer-
ttendimento, a rela- cido o direito do credor.
ontrapartida, a sua O regime deste instituto é também chamado à colação por Menezes
Cordeiro, em matéria que interessa à distinção entre direitos reais e direitos
retensa identidade de créditos, embora a respeito da característica da absolutidade C2l; importa,
direito subjectivo por isso, apurar se ele pode pôr em causa a tese dualista, em particular no
vimentos. sistema jurídico português.
A um primeiro exame, os efeitos da impugnação pauliana parecem
realista, procura a ajustar-se ao entendimento em análise. Verificados os requisitos da impug-
) plano do objecto. nação e julgada esta procedente, salienta Menezes Cordeiro que ela destrói
enta-se nesta con- a transmissão, abrindo-se assim a possibilidade de o crédito ser actuado
bens, embora com directamente contra o terceiro adquirente; daí, à semelhança do direito real,
itos reais incidem o direito de crédito seguiria a coisa alienada. Funda-se, para tanto, no regime
rr objecto o patri- estabelecido no art.º 616.º, em particular nos n.08 1 e 4, sendo que este últi-
mo limita os efeitos da impugnação ao credor que a tenha requerido.
·e se poderia dizer Bem vistas as coisas, o regime da impugnação pauliana afasta-se, porém,
imples facto de os em aspectos muito significativos do que seria próprio de um direito real.
um todo - e não Estão aqui em causa requisitos relativos aos pressupostos do instituto e aos
em sentido quanto seus efeitos, que não fazem qualquer sentido em matéria de direitos reais.
O titular de um direito real, ao pretender invocá-lo em juízo, nomeada-
curioso assinalar mente contra quem tenha em seu poder, indevidamente, a coisa que dele é
ureza dos privilé- objecto, tem apenas de demonstrar a titularidade do seu direito, não care-
precisamente por cendo de discutir com o seu possuidor ou detentor os títulos através dos
ece nos privilégios quais ele obteve a posse ou detenção C3l_
r.
aceitação. Não se
mónio do devedor, <1) Sobre as funções (interna e externa) do património e a prevalência da primeira, cfr. a
como garantia da posição sustentada em Teoria Geral do Direito Civil, vol. I, 4.ª ed., rev. e act., UCE, Lisboa,
de que ele é sujeito 2007, págs. 14 7 e segs ..
lireitos no sentido <2) Direitos Reais, vol. I, págs. 430-431.
<3l Cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 46 e 625.
53
Muito diferente é a posição do credor, a quem não basta demonstrar a oposição é, I

titularidade do seu crédito para executar, no património do adquirente, uma pela necessic
coisa alienada pelo devedor. Tem primariamente de atacar a alienação, e a todavia, caso
isso se destina justamente a impugnação. Mas esta, por seu turno, depende Pelo con1
de múltiplos requisitos, entre os quais relevam a natureza do negócio de dade de o cre
alienação e a boa ou má fé das partes, no acto de alienação. A este respeito E mesmo qu:
é ainda importante salientar o requisito que faz depender a impugnação de pende de req
ter havido diminuição da garantia, que determine a impossibilidade de o
credor "obter a satisfação integral do seu crédito, ou agravamento dessa
impossibilidade" [art.º 610.º, al. b)]. Este aspecto é particularmente significa- 12. Posição :
tivo, pois nele se revela ser a função de garantia que aqui está em causa,
como atrás se assinalou. I. A dom
No plano dos efeitos da impugnação, a possibilidade de a execução recair de Menezes(
sobre a coisa alienada nem sempre se dá, porquanto, por força do n.º 3 do os direitos re
art.º 616.º, estando o adquirente de boa fé, ele só responde na medida do o efeito, aos
seu enriquecimento. Verificada esta hipótese, o credor pode encontrar-se Para Oli
em situação de nem sequer poder realizar o seu crédito pelo valor da coisa reais reside n
alienada, quanto mais sobre ela. a eles se pod:
Não é também irrelevante o facto de ser imprescritível a faculdade de prevalência e
reivindicar a coisa objecto do direito real [art.º 1313.º O)], enquanto o direito No enter
de impugnação tem um prazo de caducidade, bem curto, de 5 anos (art.º curso a vários
618.º). E este nem sequer se conta do conhecimento do acto pelo credor im- de crédito: a
pugnante, mas da data da sua celebração. da sequela e
Por tudo isto, é excessivo afirmar, como faz Menezes Cordeiro, que, Segundo
«verificadas certas circunstâncias, o titular do direito de crédito pode exigir reais e de cré
a qualquer pessoa a restituição, ao devedor, dos meios que o habilitem a exe- característica
cutar a prestação devida» e ainda que, «através da impugnação pauliana, o que os direin
direito pessoal pode ser actuado directamente contra terceiros, à semelhança de soberania
do direito real» <2). (numerus ele
Em suma, os direitos reais gozam da possibilidade de oposição a ter-
ceiros que não existe nos direitos pessoais. Por certo, essa possibilidade de
11) Reais, pág:

C2l Ibidem, pá
Ol Por isso, o direito real pode fazer-se valer a todo o tempo e só cede perante a constituição,
por via da usucapião, de um direito incompatível. C3J Direitos R
<2l Direitos Reais, vol. I, págs. 431-432. 14l Das Obrig
54
basta demonstrar a oposição é, por vezes, paralisada, como adiante melhor se demonstrará,
do adquirente, uma pela necessidade de tutela da posição jurídica de alguns terceiros. São,
car a alienação, e a todavia, casos excepcionais, pois a grande regra é a da oponibilidade.
seu turno, depende Pelo contrário, nos direitos de crédito a grande regra é a da impossibili-
reza do negócio de dade de o credor seguir os bens do devedor para a realização do seu crédito.
ção. A este respeito E mesmo quando, a título excepcional, isso é admitido, tal/acuidade de-
er a impugnação de pende de requisitos muito severos e limitativos.
ipossibilidade de o
agravamento dessa
ilarmente significa- 12. Posição adoptada
qui está em causa,
I. A doutrina portuguesa, sem prejuízo das referências em contrário,
Ie a execução recair de Menezes Cordeiro, atrás analisadas, mantém, em geral, a distinção entre
rr força do n. º 3 do os direitos reais e os direitos de crédito. Nem sempre recorre, porém, para
mde na medida do o efeito, aos mesmos elementos.
pode encontrar-se Para Oliveira Ascensão a verdadeira nota característica dos direitos
pelo valor da coisa reais reside na sequela. Os direitos reais gozam de sequela e só em relação
a eles se pode falar desta característica <11. Mas atende também este Autor à
ível a faculdade de prevalência <2J.
, enquanto o direito No entendimento de C. Mota Pinto, a distinção estabelece-se pelo re-
to, de 5 anos (art.º curso a vários elementos que qualificam os direitos reais e faltam nos direitos
cto pelo credor im- de crédito: a absolutidade, a sequela e a inerência, sendo esta um sintoma
da sequela e da prevalência <3l_
zes Cordeiro, que, Segundo Antunes Varela <4l, o traço relevante da distinção entre direitos
crédito pode exigir reais e de crédito reside na natureza absoluta dos primeiros; daí derivam as
e o habilitem a exe- características da prevalência e da sequela. Para além disso, salientava ainda
gnação pauliana, o que os direitos reais se caracterizam, no seu lado interno, como um poder
eiros, à semelhança de soberania sobre a coisa e estão subordinados ao princípio da tipicidade
(numerus clausus).
de oposição a ter-
sa possibilidade de
Ol Reais, págs. 625-626.

<2l Ibidem, págs. 629-630.
: perante a constituição,
<3) Direitos Reais, págs. 43 e segs ..
<4) Das Obrigações em Geral, vol. I, págs. 182 e segs. e 189 e segs ..
55
TÍTULO 1 - DIREIT<
Por seu turno, Almeida Costa'!', para além de outras diferenças menores, uma coisa certa
vê, como traços delimitadores dos direitos reais, o seu carácter absoluto e -se na inerênci
de exclusão. Daqui deriva, como consequências, que eles podem ser ofen- sequela e apre,
didos por quaisquer pessoas, são dotados dos atributos do direito de prefe- a esclarecer es
rência e do direito de sequela e dominados pelos princípios do numerus De qualqu
clausus e da tipicidade. pontos. O pode
própria, traduz
II. O entendimento correcto, afastadas - por razões já assinaladas - seu titular. O I
algumas tentativas de identificação entre estas duas categorias de direitos actuação jurídi
subjectivos, é o de a distinção entre direitos reais e direitos de crédito ser interesses,mec
de manter, com base em elementos de vária ordem. direitos de créc
Por um lado, a sua permanência ao longo da história revela uma daquelas havendo sempi
distinções entre institutos jurídicos que contribuem para a melhor descrição Já que mais ni
e compreensão da realidade jurídica. Sem ir ao ponto de daí inferir uma assegurar o go
necessária diferente natureza de tais figuras, não pode deixar de se reconhe- Dessaforn
cer que essa constância da doutrina não pode ser destituída de valor, só que eles acomp
devendo ser eliminada perante argumentos decisivos. Não é este o caso. direitos incom
Substancialmente, os direitos reais e os direitos de crédito, para além
de corresponderem, na vida económica, a duas diversas modalidades de cir-
culação de bens, têm, do ponto de vista jurídico, natureza diferente.
O problema reside na dificuldade de fixação dos elementos signifi-
cativos da distinção. Ora, neste domínio, os fundamentais têm de ser refe-
ridos ao conteúdo e à particular incidência das faculdades que o integram
sobre o objecto dos direitos reais.
III. Assim, a primeira nota a assinalar é a sua absolutidade c2i. Os direitos 13. Razão de ,
reais têm natureza absoluta, no sentido de as faculdades conferidas ao seu
titular serem oponíveis erga omnes. É certo que a absolutidade não é pri- I. É correr
vativa dos direitos reais, pois outros, como os da personalidade, participam real, enumerar
dela; contudo, esta característica acaba por assumir nos direitos reais uma mas não sem a<
nota particular por razões ligadas ao seu próprio objecto. Sendo este sempre sição subseque
Cl) Direito das Obrigações, págs. 127 e segs ..

Cll Sobre as cara
Para crítica da absolutidade, enquanto característica dos direitos reais, vd. Menezes
c2J
págs. 43 e segs.; C
Cordeiro, Sumário, págs. 63-67.
56
liferenças menores, uma coisa certa e determinada, o carácter absoluto dos direitos reais projecta-
carácter absoluto e -se na inerência, que, por seu turno, se desenvolve em outras notas - a
es podem ser ofen- sequela e a prevalência. A subsequente análise destas caracte-rísticas ajudará
ío direito de prefe- a esclarecer estes aspectos.
cípios do numerus De qualquer modo, importa chamar já a atenção para os seguintes
pontos. O poder atribuído ao titular do direito real assume uma feição muito
própria, traduzida na modalidade de que se reveste a afectação da coisa ao
s já assinaladas - seu titular. O Direito põe à disposição do titular do direito real meios de
egorias de direitos actuação jurídica que lhe asseguram a possibilidade de realização dos seus
.itos de crédito ser interesses, mediante o aproveitamento imediato de utilidades da coisa. Nos
direitos de crédito - mesmo nos pessoais de gozo - não acontece assim,
evela uma daquelas havendo sempre, com maior ou menor relevância, a mediação do devedor.
1 melhor descrição Já que mais não seja, a este cabe a obrigação de entrega da coisa e a de
de daí inferir uma assegurar o gozo dela.
ixar de se reconhe- Dessa forma particular de afectação da coisa, nos direitos reais, resulta
ituída de valor, só que eles acompanham as coisas nas suas vicissitudes - sequela- e excluem
lão é este o caso. direitos incompatíveis constituídos sobre a mesma coisa - prevalência.
crédito, para além
iodalidades de cir-
;,,;a diferente. , SECÇÃOII
CARACTERISTICAS DO DIREITO REAL
elementos signifi-
is têm de ser refe-
DIVISÃO!
es que o integram
GENERALIDADES
lade (2J. Os direitos 13. Razão de ordem

conferidas ao seu
utidade não é pri- I. É corrente a doutrina, na sequência da fixação da noção de direito
lidade, participam real, enumerar e analisar as suas características. Vai ser seguido este modelo,
direitos reais uma mas não sem acrescentar algumas notas para deixar claro o sentido da expo-
;endo este sempre sição subsequente. cii
Ol Sobre as características dos direitos reais, vd., em geral, C. Mota Pinto, Direitos Reais,
is reais, vd. Menezes
págs. 43 e segs.; Oliveira Ascensão, Reais, págs. 49 e segs. e 153 e segs.; Menezes Cordeiro,
57
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREIT
Sob pena de manifesto ilogismo e incoerência, as características que O verdade

vierem a ser apontadas como notas identificadoras dos direitos reais não critério de aut:
podem ser mais do que explicitações ou corolários dos elementos a partir posição aos di
dos quais ficou fixado o seu conceito. real ter de exis
Contudo, até para melhor demarcar o alcance e sentido das caracterís- da aquisição d
ticas específicas dos direitos reais, justifica-se a referência generalizada às da vida do din
que correntemente são apontadas pela doutrina, ainda que se venha a con- direitos de créc
cluir que algumas delas não merecem tal qualificativo. dualizadas ap:
Por outro lado, nem todas as características relevantes para a fixação necessária a si
do conceito de direito real têm o mesmo relevo e algumas são meros desen- Aexigênc
volvimentos e aplicações doutras. Por assim ser, serão aludidas, em separado, direitos reais,
as que parecem justificar maior destaque, a saber: inerência, prevalência, se- porém, mais a
quela e publicidade. Se se tiver
De imediato e em menções mais breves, são enunciadas e apreciadas <ladeiro alcanc
algumas características menores ou irrelevantes. em relação ao ·
quanto aos efe
II. A menor relevância das características referidas de imediato resulta, constitutivos dt
ou do facto de elas não terem valor universal, quanto aos vários tipos de bem, as várias
direitos reais, ou de serem meros desenvolvimentos ou corolários de outras respeitam a co
adiante referidas. mia em relaçã
Algumas dessas características apresentam de comum a nota de se refe- Perantees
rirem ao objecto dos direitos reais; por isso vão ser tratadas em conjunto. a qualificação 1
São elas a, existência e a determinação da coisa e a sua afectação total. por abrangerei
Noutro plano, analisa ainda a doutrina, como características dos direitos data da penhoi
reais, a sua permanência, a posse e a usucapião.
II. Mais d
a totalidade de
14. Características relativas ao objecto Importacc
adquirido da 1
I. Como primeira característica dos direitos reais, por referência ao todos os direin
seu objecto, assinala-se que este tem de ser uma coisa certa e determinada se pretende ap:
e, como tal, existente. isso é uma ver
particularidad
Direitos Reais, vol. 1, págs. 563 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 37 e segs.; e José
Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 203 e segs .. Ol Cfr., no mes
58
caracteristicas que O verdadeiro sentido desta característica, para ela ter valor enquanto
direitos reais não critério de autonomização dos direitos reais, nomeadamente na sua contra-
elementos a partir posição aos direitos de crédito relativos a coisas, é o de o objecto do direito
real ter de existir e ser certo e determinado no momento da constituição ou
ido das caracterís- da aquisição do direito. Se estas exigências se reportarem a outro momento
.ia generalizada às da vida do direito subjectivo, já não têm interesse. Em contrapartida, nos
ue se venha a con- direitos de crédito, a prestação pode respeitar a coisas genéricas, isto é, indivi-
dualizadas apenas pelo seu tipo ou género e quantidade, só se tomando
ites para a fixação necessária a sua determinação no momento do cumprimento Ol.
s são meros desen- A exigência dos requisitos apontados, relativamente à constituição dos
lidas, em separado, direitos reais, apresenta-se como uma sua nota característica; ela respeita,
ia, prevalência, se- porém, mais ao aspecto funcional do que estrutural do direito.
Se se tiverem presentes estas observações, logo se compreende o ver-
iadas e apreciadas dadeiro alcance das excepções contidas no n.º 2 do art.º 408.º do C.Civ.,
em relação ao princípio da eficácia imediata (ipsofacto) dos contratos reais
quanto aos efeitos (quoad effectum), ou seja, dos contratos translativos ou
e imediato resulta, constitutivos de direitos reais, contido no n.º 1 do mesmo preceito. Se se atentar
os vários tipos de bem, as várias hipóteses do n.º 2 do art.º 408.º, para além da indeterminação,
orolários de outras respeitam a coisas que não existem ainda, ou que não existem com autono-
mia em relação a outra coisa, no momento da celebração do negócio.
n a nota de se refe- Perante esta característica, bem se compreende que não se possa atribuir
adas em conjunto. a qualificação de direitos reais de garantia aos privilégios mobiliários gerais,
afectação total. por abrangerem o valor de todos os bens móveis do devedor existentes à
ísticas dos direitos data da penhora ou de acto equivalente (n.º 2 do art.º 735.º).
II. Mais duvidosa é a característica segundo a qual o direito real afecta

a totalidade da coisa que tem por objecto.
Importa começar por esclarecer o sentido que se lhe deve atribuir. É dado
adquirido da Teoria Geral que um dos limites intrínsecos e objectivos de
por referência ao todos os direitos respeita ao seu objecto. Se com a característica em análise
rta e determinada se pretende apenas significar que o direito real se aplica a todo o seu objecto,
isso é uma verdade por demais evidente, mas não reveste nos direitos reais
particularidade assinalável.
igs, 37 e segs.; e José

ro Cfr., no mesmo sentido, C. Mota Pinto, Direitos Reais, pág. 83.
59
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIR
Noutro sentido, ao referir a incidência do direito real sobre toda a coisa a materiais 1
pode pretender significar-se que, em geral, ele abrange de igual modo a pode valer, ,
coisa e os seus elementos componentes e partes integrantes Ol. Para além priedade a f
de se atribuir já, com este alcance, algum sentido útil à aludida característica A respo
e de ela acompanhar, normalmente, os direitos reais, não tem, contudo, valor solução esp
universal e a sua falta não interfere com a qualificação do direito como real. reservada, a
Assim, o direito do condómino tem por objecto, na propriedade horizontal, sobre a cois
a sua fracção e não todo o prédio e não abrange necessariamente todas as incorporada
partes comuns do edificio (cfr. art.º 1421.º, n.º 3), sem que isso ponha em direitos reai:
causa o carácter real do direito.
Deve, porém, reconhecer-se que é esta uma característica tendencial
dos direitos reais, a qual explica que, em regra, eles se estendam às coisas 15.Aperm~
que no seu objecto se incorporem ou a ele sejam unidas (acessão - art.º
1325.º). Acaract
verdadeira e
Contudo, não sendo uma característica essencial dos direitos reais, a
solução da lei pode ser outra, como se vê do regime das benfeitorias e da Se, num
acessão, matérias em que o problema ganha particular sentido. Pela mesma direitos reais
razão, nada impede a constituição de direitos reais sob partes de uma coisa, do que atem
podendo mesmo indicar-se vários exemplos em que tal acontece, no Código Desde lc
Civil: hipoteca (art.º 688.º); propriedade horizontal (art.º 1414.º); direito o caso dom
de superficie (art.º 1524.º); e direito de uso e habitação (art.º 1489.º). turno, odire
Noutro i
III. A particular posição ocupada pela coisa nos direitos reais, e a que reais se não e
estas características se referem, deve ser tomada em conta na resposta a dar assim, umar
ao problema de saber se é legítimo constituir, por negócio jurídico, reserva nas obrigaçõ
de propriedade sobre coisas a incorporar noutra, quando nesta venham, pelo seu exe
efectivamente, a incorporar-se, passando a constituir coisa componente ou aquisição [c
parte integrante czi. A questão tem manifesto interesse, na empreitada, quanto
<1) Mas não já as coisas acessórias stricto sensu. Sobre estas categorias e as dificuldades
que a seu respeito levantam a noção e o regime do art.º 210.º, cfr. a nossa Teoria Geral, vol.
I, págs. 693 e segs .. <1J Foi esta pc
<2JEm sentido equivalente ao sustentado no texto, embora com algumas reservas quanto às 1998, t. 1, pág.
partes integrantes, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 87-88. Anotado, vol. I
60
ll sobre toda a coisa a materiais fornecidos por um subempreiteiro, quando se trata de saber se
:e de igual modo a pode valer, em relação ao dono da obra, urna convenção de reserva de pro-
antes C1l. Para além priedade a favor do subempreiteiro e sobre os materiais por ele fornecidos.
udida característica A resposta deve ser negativa Ol, a menos que lei especial estabeleça
tem, contudo, valor solução específica diversa. Não só está em causa, quanto à propriedade
o direito corno real. reservada, a falta de autonomia da coisa, corno é de admitir que o direito
medade horizontal, sobre a coisa principal passou a incidir, na sua globalidade, sobre a coisa
.ariamente todas as incorporada, por ser este o regime natural, quanto ao âmbito objectivo dos
que isso ponha em direitos reais.
terística tendencial
estendam às coisas 15. A permanência
is ( acessão - art. º
A característica da permanência dos direitos reais não pode ter-se corno
los direitos reais, a verdadeira em qualquer dos possíveis sentidos que se lhe pretenda atribuir.
is benfeitorias e da Se, num sentido mais restritivo, se ligar à ideia de perpetuidade dos
entido. Pela mesma direitos reais, ela não é correcta, mesmo que não se pretenda significar mais
artes de urna coisa, do que a tendência de esses direitos para durarem por tempo indeterminado.
contece, no Código Desde logo, há direitos reais que são por natureza temporários, corno é
rt.º 1414.º); direito o caso do usufruto, do uso e da habitação (art." 1439.º e 1490.º). Por seu
1(art.º 1489.º). turno, o direito de superfície pode ser perpétuo ou temporário (art.º 1524.º).
Noutro sentido, a permanência visaria apenas significar que os direitos
reitos reais, e a que reais se não extinguem pelo seu exercício. Desde logo, esta não seria, mesmo
ta na resposta a dar assim, urna nota específica dos direitos reais, pois pode verificar-se também
.io jurídico, reserva nas obrigações de nonfacere. Acresce que há direitos reais que se extinguem
ado nesta venham, pelo seu exercício, sendo esta a regra dos direitos reais de garantia e de
risa componente ou aquisição [cfr., v.g., al. a) do art.º 730.º].
empreitada, quanto
gorias e as dificuldades
tossa Teoria Geral, vol.
Ol Foi esta posição sustentada em Da Subempreitada, sep. de Direito e Justiça, vol. XII,
imas reservas quanto às 1998, t. 1, pág. l O l; cfr., no mesmo sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil
Anotado, vol. II, 4.ª ed. rev. e aum., Coimbra Editora, Coimbra, 1997, pág. 879.
61
16. A posse e a usucapião
I. As matérias da posse e da usucapião serão a seu tempo objecto de

estudo desenvolvido, pelo que agora só interessa considerar, por referência
17. Noção
a estes institutos, se eles revelam características particulares dos direitos reais.
Antecipando o sentido da exposição ulterior, nem em relação à posse
I. Aanál
nem em relação à usucapião se podem configurar características identifica-
inerência e a 1
doras dos direitos reais, em geral, embora qualquer dos institutos com eles
questão intin
mantenha íntima conexão.
legislador po
Quanto à posse, ao referir-se esta como característica dos direitos reais,
Importa,
é corrente afirmar que só estes podem ser objecto de posse. A este respeito
a primeira referência a fazer respeita à impropriedade de tal expressão. A
II. A ine
posse, em rigor, tem por objecto coisas e não direitos, pois, em si mesma,
estreita relaçí
envolve um comportamento do possuidor que corresponde à actuação, sobre
sobre a coisa e
uma coisa, de faculdades que constituem o conteúdo de determinado direito.
palavras, ao f
É verdade que, com este alcance, a posse é um instituto que faz sentido nificar que o i
quanto à generalidade dos direitos reais de gozo. Mas, daí a poder afirmar- veitamento ir
-se como nota característica dos direitos reais, em geral, vai uma longa dis-
Ainerên1
tância, porquanto o mesmo já se não deve dizer de outras categorias de
Por ser inerer
direitos reais, como acontece com alguns direitos reais de garantia, como a
coisa diversa
hipoteca, e com os direitos reais de aquisição.
III. Coni
II. A usucapião, por seu turno, é uma forma de aquisição de direitos,
seja também
que se funda na posse, quando esta reveste certas características e desde
de o titular do
que se mostrem verificados alguns requisitos, relativos, nomeadamente, ao
resse à custa
seu tempo de duração (art.º 1287.º).
positiva ou o
Como logo se deixa ver, os direitos reais que não sejam susceptíveis de
O direito
posse não podem ser adquiridos por usucapião. Mas há ainda que ir mais
mediato, aind
longe, na fixação do campo de aplicação da usucapião aos direitos reais, e
Deste modo,
dizer-se que este instituto não se aplica a direitos reais de garantia e de
jurídicas em q
aquisição, como resulta do próprio art.º 1287.º. Neste campo é, porém, so-
ou colaboraçí
bretudo significativo o facto de mesmo alguns direitos reais de gozo não po-
aquisição; po
derem ser adquiridos por usucapião: assim acontece com as servi dões prediais
não aparentes e os direitos de uso e de habitação (art.º 1293.º).
Cil Cfr. R. Pint:
62
DIVISÃO II
A INERÊNCIA
J tempo objecto de
lerar, por referência
17. Noção
es dos direitos reais.
em relação à posse
I. A análise do conceito de direito real levou já a antecipar a noção de
erísticas identifica-
inerência e a tomar posição relativamente à categoria dos direitos inerentes,
institutos com eles
questão intimamente ligada a certos regimes positivos estabelecidos pelo
legislador português.
a dos direitos reais, Importa agora fixar e desenvolver a posição adoptada a tal respeito.
sse. A este respeito
de tal expressão. A
II. A inerência, enquanto característica dos direitos reais, mantém
pois, em si mesma,
estreita relação com o modo por que o conteúdo do direito real se projecta
Ie à actuação, sobre
sobre a coisa corpórea determinada que constitui o seu objecto. Dito por outras
leterminado direito.
palavras, ao falar em inerência dos direitos reais entende-se, em geral, sig-
tuto que faz sentido nificar que o interesse do seu respectivo titular é realizado por ele, pelo apro-
laí a poder afirmar- veitamento imediato de utilidades da própria coisa.
, vai uma longa dis-
A inerência traduz, pois, uma ideia de íntima ligação do direito à coisa.
utras categorias de
Por ser inerente a ela, o direito real muda, em geral, se passar a recair sobre
Ie garantia, como a
coisa diversa; em contrapartida, acompanha a coisa nas suas vicissitudes.
III. Convém não confundir inerência com a imediação, embora esta

uisição de direitos,
seja também própria dos direitos reais. A imediação traduz a circunstância
icterísticas e desde
de o titular do direito ter ao seu alcance a possibilidade de realizar o seu inte-
nomeadamente, ao
resse à custa das utilidades da coisa, sem depender de qualquer conduta,
positiva ou omissiva, de outrem.
iam susceptíveis de
O direito real não deixará de ser inerente à coisa, se, hoc sensu, for
i ainda que ir mais
mediato, ainda que uma característica seja a acompanhante natural da outra.
10s direitos reais, e
Deste modo, não perdem, só por isso, a natureza de direitos reais situações
is de garantia e de
jurídicas em que a satisfação do interesse do seu titular exija uma intervenção
1mpo é, porém, so-
ou colaboração de terceiros, como ocorre nos direitos reais de garantia e de
ais de gozo não po-
aquisição; por outro lado, a imediação verifica-se no direito do locatário O).
s servidões prediais
1293.º).
Ol Cfr, R. Pinto Duarte, Curso, págs. 40-41.
63
A inerência não significa também o mesmo que poder directo, embora ligação com
por razões diferentes das invocadas por Oliveira Ascensão O). concepções1
Poder directo, sobretudo se entendido em sentido material, envolve a rnónio do de
ideia de urna actuação sobre a própria coisa e, em certo sentido, até a de- baseia a disti
tenção da mesma. A inerência não exige nada disso, embora, em múltiplos de crédito se
casos, nomeadamente nos direitos reais de gozo, estas notas se verifiquem. urna oponibi
A afectação jurídica da coisa, em termos de assegurar a satisfação do interesse diatos, absolu
do sujeito do direito real à sua custa, pode assumir várias feições, sendo a de inerência,
do poder directo apenas urna delas. Assim, nos direitos reais de garantia, o Referênc
que mais interessa ao credor é que o valor da coisa seja primariamente afectado
ao pagamento do seu crédito. Já nos direitos reais de aquisição, o interesse II. Perar
do seu titular fica satisfeito se lhe for assegurada a aquisição do correspon- sem caracter
dente direito sobre a coisa, objecto, v.g., de preferência, com prevalência cação dognu
sobre o direito de terceiro. corno urna c:
Signific:
mas há direii
18. A inerência como característica do direito real
Contudo
põe em desta
I. Com o alcance que lhe fica atribuído, a inerência constitui, sem
causa um cr
dúvida, uma característica do direito real. De resto, a doutrina portuguesa
relação obri]
reconhece-lhe, em geral, este relevo, embora nem sempre a configure nos
mesmos termos. Vendo b
tificar realids
Em sentido próximo do acima exposto, mas considerando a caracterís-
mas que nãc
tica da inerência imposta pela natureza do objecto dos direito reais, se pro-
necessário eJ
nuncia Menezes Cordeiro C2). Quanto a C. Mota Pinto, liga-a ao lado interno
dos direitos reais e trata-a corno urna consequência da sua eficácia absoluta C3J_ Por isso,
A inerência constitui, pois, corno que urna característica de síntese da eficá- dos direitos
cia absoluta e da sequela. Para Pessoa Jorge, a inerência aparece em estreita
Ol Não se trata da impossibilidade de construir juridicamente uma conexão entre uma

realidade jurídica e uma realidade pré-legal (Reais, pág. 616). Se assim fosse, como assinala
Menezes Cordeiro (Direitos Reais, vol. I, pág. 318), teria de se «desistir do Direito para <1l Direito da:
regular relações sociais» ( o itálico é do texto). <2J Direito da
<2l Direitos Reais, vol. I, págs. 457; cfr., ainda, Sumários, pág. 63. Almedina, 2001
(3) Direitos Reais, pág. 82. <3l Reais, pág
64
der directo, embora ligação com a sequela C1l. Por seu turno, L. Menezes Leitão, afastando as
isão C1l. concepções realistas do crédito como direito sobre bens ou sobre o patri-
material, envolve a mónio do devedor e qualificando-o como um vínculo entre dois sujeitos,
o sentido, até a de- baseia a distinção numa diferença de objecto; daqui decorre que os direitos
ibora, em múltiplos de crédito se caracterizam pela mediação do devedor, pela relatividade, por
Lotas se verifiquem. uma oponibilidade a terceiros limitada, enquanto os direitos reais são ime-
tisfação do interesse diatos, absolutos, plenamente oponíveis a terceiros e hierarquizáveis (gozando
ias feições, sendo a de inerência, sequela e prevalência) c2i.
reais de garantia, o Referência especial merece a posição de Oliveira Ascensão.
nariamente afectado
uisição, o interesse II. Perante a qualificação, no Direito positivo, de direitos inerentes
sição do correspon- sem características reais, e preocupado, por certo, em encontrar uma justifi-
a, com prevalência cação dogmática para a categoria, Oliveira Ascensão admite a inerência
como uma característica dos direitos reais, mas não exclusiva deles.
Significa isto, por outras palavras, que os direitos reais são inerentes,
mas há direitos inerentes não reais.
Contudo, como já atrás ficou assinalado, o próprio Oliveira Ascensão
põe em destaque o facto de nos direitos inerentes não reais estar apenas em
teia constitui, sem
causa um critério de determinação mediata do titular ( ou titulares) de uma
outrina portuguesa
relação obrigacional C3l.
ore a configure nos
Vendo bem, usa-se afinal a mesma palavra - inerência - para iden-
tificar realidades distintas, numa técnica que não é, por certo, muito perfeita,
erando a caracterís-
mas que não se pode ignorar. Esclarecido, porém, o ponto, já não parece
lireito reais, se pro-
necessário extrair da indefinição terminológica consequências substanciais.
~a-a ao lado interno
eficácia absoluta C3l. Por isso, deve afirmar-se a inerência proprio sensu como característica
de síntese da eficá- dos direitos reais.
aparece em estreita
na conexão entre uma

m fosse, como assinala
lesistir do Direito para OJ Direito das Obrigações, l.º vol., pol., AAFDL, Lisboa, 1975/76, pág. 133.
<2J Direito das Obrigações, vol. I, Introdução. Da Constituição das Obrigações, 5.ª ed.,
Almedina, 2006, págs. 88 (cfr., também, 71 e segs.) e 103 e segs ..
<3J Reais, págs. 49 e 52-53 (cfr., ainda, págs. 615 e segs.).
65
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITO
19. A inseparabilidade do direito e da coisa inseparabilidad

inseparabilidad
I. A inerência, enquanto característica dos direitos reais, tal corno deve tornar o lugar d
ser sustentada, tem corno corolário a inseparabilidade do direito e da coisa <1). Seguindo d:
Isto não significa apenas que o direito real não se concebe sem a coisa resposta unifon
que tem por objecto, mas ainda que, corno já acima ficou esclarecido, aquela «que, verdadein
tem de existir, ser certa e determinada no momento da constituição do direito em que se poss:
real. Em regra, 1
Para além disso, corno também já ficou dito, a estreita ligação do direito direito real que
à coisa, significa, em geral, que se verifica a mudança do direito com a mu- se deve entende
dança da coisa. Assim, se A e B constituíram um direito de superficie sobre própria localiza
o prédio X e agora o pretenderem transferir para o prédio Y, em termos tido, corno acor
jurídicos isso significa a extinção do primeiro direito de superficie e a cons- que rege sobre :
tituição de um novo direito. O n.º 1 do art.º 1545.º constitui urna aplicação Erncertosc
específica desta nota do regime dos direitos reais, em matéria de servidões do tipo de direi
prediais. art.º 692.º, por
Esta característica típica dos direitos reais admite excepções, corno urna coisa móv:
também o ilustra o preceito acabado de citar. Aplicação concreta das excep- dades diferente:
ções previstas no n.º 1 do art.º 1545.º é o regime decorrente do art.º 1568.º, e 1481.º, n.º 1).
segundo o qual certas mudanças objectivas da servidão se dão com manu- Masnãoén
tenção do primitivo direito. panhada da ma
do n.º 1 do art.º
II. Não é isenta de dúvidas a articulação da regra da inseparabilidade claro é ainda o 1
do direito e da coisa com o fenómeno da sub-rogação real. Esta dá-se quando com o do n.º 2
urna coisa torna o lugar de outra, num determinado património, ou, então, objecto do dirn
especificamente, corno objecto de um direito, passando sobre o novo objecto plantação, denti
a incidir os poderes que antes recaíam sobre a coisa substituída. Exemplos se esta estiver e
de sub-rogação real podem ver-se nos art." 119.º, n.º 1, 692.º, n.º 1, e 824.º,
n.º 3 e, em matérias mais directarnente ligadas ao objecto deste estudo, nos
art." 1478.º, 1481.º, 1536.º, n.º 1, al. b), e 1539.º, n.º 2.
Embora, no plano do objecto, a coisa sub-rogada torne o lugar da ante-
rior, coloca-se o problema de saber corno esse regime se concilia com o da
Ol Reais, págs. 6'.
<2l O n.º 1 do art.'
nos preceitos segui
Não é, por certo, arg
(l) Cfr., neste sentido, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. 1, pág. 458. ignorado.
66
inseparabilidade do direito e da coisa. A sub-rogação real afasta a regra da

inseparabilidade, ou pelo contrário, esta prevalece, apesar de a nova coisa
; reais, tal como deve tomar o lugar da antiga?
o direito e da coisa <1)_ Seguindo de perto a ideia de Oliveira Ascensão, esta questão não admite
concebe sem a coisa resposta uniforme; mas já não pode ser adoptada a sua tese quando afirma
u esclarecido, aquela «que, verdadeiramente, não se encontram na nossa ordem jurídica hipóteses
onstituição do direito em que se possa dizer que o direito real subsiste imodificado» <1).
Em regra, o facto de operar a sub-rogação real não significa que o
:ita ligação do direito direito real que incidia sobre a coisa primitiva permaneça inalterado; antes
do direito com a mu- se deve entender que o direito se extingue e se constitui um direito novo. A
o de superfície sobre própria localização sistemática dos preceitos aponta, por vezes, nesse sen-
irédio Y, em termos tido, como acontece com os art." 1478.º a 1481.º, integrados no Capítulo
e superfície e a cons- que rege sobre a extinção do usufruto.
stitui uma aplicação Em certos casos, a sub-rogação real é mesmo acompanhada da mudança
matéria de servidões do tipo de direito real, como se verifica por efeito do regime estatuído no
art.º 692.º, por não se poder constituir uma hipoteca sobre um crédito ou
te excepções, como uma coisa móvel; noutros, o tipo é o mesmo, mas o direito assume modali-
1 concreta das excep- dades diferentes, com projecção no seu conteúdo (v.g., art.081479.º, 1480.º,
rente do art.º 1568.º, e 1481.º, n.º 1).
o se dão com manu- Mas não é necessariamente assim, podendo a sub-rogação real ser acom-
panhada da manutenção do direito. Nesse sentido aponta, a própria letra
do n.º 1 do art.º 1478.º <2), relativo à perda parcial da coisa usufruída; mais
da inseparabilidade claro é ainda o regime da al. b) do n.º 1 do art.º 1536.º, quando confrontado
1/. Esta dá-se quando com o do n.º 2 do mesmo artigo. Assim, destruídas a obra ou as árvores,
trimónio, ou, então, objecto do direito se superficie, a reconstrução da obra ou a renovação da
sobre o novo objecto plantação, dentro de certos prazos, impede a extinção daquele direito, salvo
bstituída. Exemplos se esta estiver estipulada no respectivo título constitutivo.
692.º, n.º 1, e 824.º,
.to deste estudo, nos
,
orne o lugar da ante-
se concilia com o da
Cll Reais, págs. 634-635.
C2l O n.º 1 do art.º 1478.º diz que o usufruto continua na parte restante, fórmula não usada
nos preceitos seguintes, nos quais se estatui que o usufruto passa a incidir ou se transfere.
Não é, por certo, argumento decisivo, dado o seu carácter formal, mas não pode ser inteiramente
iág. 458. ignorado.
67
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS R
DIVISÃO III Neste sentido,

A SEQUELA reitos reais e por is
ligadas ao particul
outras palavras, a
20. Fixação da terminologia
coisa, que se mos1
A designação sequela, a que se recorre para identificar uma das menos segundo as faculd
discutidas características dos direitos reais, não é, em si mesma pacífica, Por assim ser, ,
embora se tenha vindo a impor na doutrina nacional. Alguns autores Cll, por específica dos direi
influência das doutrinas francesa e italiana, falam, a este respeito, em direito e o seu objecto. A
de sequela ou de seguimento («droit de suite», «diritto di seguito»). meios de tutela e ,
Estas formulações são de evitar, por duas ordens de razões. Antes do
mais, por serem em si mesmas incorrectas; para além disso, por estarem na II. As observ
surja sob múltipla
origem de confusões sobre o verdadeiro sentido da sequela.
segundo as várias
A sequela não pode ser vista como um direito ou mesmo uma faculdade
autónoma, em relação ao direito real, como é corrente na doutrina francesa. Assim, em cert
À semelhança de outras características dos direitos reais, a sequela traduz tem de assegurar ac
apenas um desenvolvimento ou corolário da sua noção e não lhe acrescenta e imediata manife
1311.º e 1315.º).
nada de novo.
titular do direito o
Tanto bastaria para evitar o uso da expressão direito de sequela, se não
sua entrega, onde
acrescesse a circunstância de, tomada à letra, nela se fundar alguma doutrina
vindico, diz o vell
para pôr em causa a sequela como característica dos direitos reais <2l.
Mas nem sen
mente, um contac
21. Noção do interesse do ti
hipoteca- e o me
I. Por sequela deve entender-se a possibilidade de o direito real ser -, o interesse do
exercido sobre a coisa que constitui seu objecto, mesmo quando na posse a possibilidade de
ou detenção de outrem, acompanhando-a nas suas vicissitudes, onde quer ou de terceiro, pai
que se encontre <3l_ Por seu turno, nos
eia, o que importe
<1> Na doutrina portuguesa mais recente, este é o caso de C. Mota Pinto (Direitos Reais,
págs. 46 e segs.).
<2) Cfr., por todos, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 622-623. Ol Este é também o
sequela, como caracte
<3> Sobre esta característica dos direitos reais, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 46
e segs.; Oliveira Ascensão, Reais, págs. 622 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. <2J Esta ressalva é fe
1, págs. 441-444; e R. Pinto Duarte, Curso, pág. 38. garantia ser satisfeito
68
Neste sentido, a sequela é a manifestação dinâmica da inerência dos di-

reitos reais e por isso são múltiplas as suas manifestações Cil, de algum modo
ligadas ao particular conteúdo de cada uma das suas modalidades. Dito por
outras palavras, a sequela assegura ao titular do direito a actuação sobre a
coisa, que se mostre adequada à realização, através dela, do seu interesse,
ficar uma das menos segundo as faculdades que integram o conteúdo do seu direito.
L si mesma pacífica, Por assim ser, é corrente a doutrina apontar a sequela como característica
lguns autores Cil, por específica dos direitos reais, ligada às relações existentes entre o seu conteúdo
!respeito, em direito e o seu objecto. As suas múltiplas manifestações constituem importantes
, di segui to»). meios de tutela e defesa dos direitos reais.
de razões. Antes do
isso, por estarem na II. As observações anteriores permitem compreender que a sequela
quela. surja sob múltiplas manifestações, ligadas ao tipo de afectação da coisa,
esmo uma faculdade segundo as várias modalidades dos direitos reais.
la doutrina francesa. Assim, em certos casos, como é próprio dos direitos reais de gozo, a sequela
tis, a sequela traduz tem de assegurar ao seu titular meios de actuação sobre a coisa. Aqui a primeira
e não lhe acrescenta e imediata manifestação da sequela é a acção de reivindicação ( cfr. art."
1311.º e 1315. º). Por seu intermédio, é assegurada a possibilidade de o
titular do direito obter o reconhecimento deste e vindicar a coisa, pedindo a
o de sequela, se não
sua entrega, onde quer que esta se encontre: ubi rem meam invenio, ibi
dar alguma doutrina
ireitos reais c2i. vindico, diz o velho aforismo.
Mas nem sempre o exercício dos direitos reais envolve, necessaria-
mente, um contacto directo com a coisa; por vezes, alcança-se a satisfação
do interesse do titular do direito por outra via. Assim, no direito real de
hipoteca- e o mesmo vale para a generalidade dos direitos reais de garantia
le o direito real ser -, o interesse do credor hipotecário fica, em geral C2l, assegurado mediante
10 quando na posse a possibilidade de fazer vender a coisa, esteja ela no património do devedor
ssitudes, onde quer ou de terceiro, para através do produto da sua venda realizar o seu direito.
Por seu turno, nos direitos reais de aquisição, como seja o direito de preferên-
cia, o que importa ao preferente é a possibilidade de fazer sua (adquirir) a
a Pinto (Direitos Reais,
rn Este é também o pensamento de Menezes Cordeiro, que, nesta base, nega autonomia à
Direitos Reais, págs. 46 sequela, como característica dos direitos reais (Sumários, pág. 67).
.iro, Direitos Reais, vol. (Zl Esta ressalva é feita a pensar na possibilidade de o interesse do titular do direito real de
garantia ser satisfeito mediante a adjudicação da coisa (cfr. art." 875.º a 878.º do C.P.Civ.).
69
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE
coisa, alienada por quem está vinculado a dar preferência, com violação manifestação geral
do seu direito. do Direito Civil, i
A sequela manifesta-se ainda- e aqui independentemente da modali- Quanto ao terceirc
dade do direito real- quando, mediante certos instrumentos técnico-jurídicos, que só mais adiant
o seu titular é protegido contra os efeitos de actos jurídicos relativos à regras do registo, I
coisa que constitui o seu objecto. Assim, se o acto for praticado por quem certo direito, mas
não tem, para tanto, legitimidade, a manifestação da sequela impõe a sua vê constituído a sei
ineficácia ou inoponibilidade em relação ao verdadeiro titular do direito. titular desse direin
Mesmo quando o negócio não seja atacável por qualquer via, emanação Segundo o seu
da sequela é ainda a oponibilidade do direito real anterior a quem, através estas excepções pn
desse acto, adquira posteriormente um direito que tenha por objecto a coisa porém, é como se
sobre que aquele incide, havendo incompatibilidade entre eles. Assim, o direito mais forte e
proprietário do prédio em que incida um usufruto pode alienar o seu direito
de propriedade (rectius, de nua-propriedade), mas o usufruto anterior não
é por isso afectado. O usufrutuário pode opô-lo ao novo adquirente da
coisa tal como antes o opunha ao anterior proprietário.
23. Fixação da te
22. Limitações à sequela
I. A caracterís
Um dos problemas clássicos em matéria de sequela consiste em saber nemsemprereceb
se ela admite limites ou excepções. A questão põe-se em várias hipóteses, respeito em prefer
que apresentam de comum a circunstância de estar em causa a boa fé de influência directa
terceiro. de préférence») <3l,
Podem identificar-se aqui três tipos de situações: constituição de posse lentes às acima ex
sobre móveis a favor de terceiro de boa fé, inoponibilidade da invalidade a Com efeito, i
terceiros de boa fé e aquisição registai. Em qualquer deles, pode ficar para- preciso, justament
lisada a possibilidade de o titular do direito real o fazer valer contra o ter- falar em direito de
ceiro protegido, tudo dependendo da verificação de certos requisitos. tem a ver com o I
Deve assinalar-se, desde já, que no sistema jurídico português o primeiro conveniente alarg
caso não releva, por não prevalecer nele o princípio posse vale título, o que evitar confusões,
se afirma a beneficio de demonstração ulterior Ol. O segundo, de que é
Ol Cfr. a nossa Teon

<2J Vd., infra, n.º' 50
Ol Cfr., infra, n.º 35.II a V.
<3J Cfr. esta termino]
70
ência, com violação manifestação geral o disposto no art. º 291. º, foi já estudado em Teoria Geral
do Direito Civil, a propósito do regime comum do negócio jurídico O)_
ntemente da modali- Quanto ao terceiro, a sua plena compreensão depende de conhecimentos
nos técnico-jurídicos, que só mais adiante serão expostos C2). Na essência, estão em causa certas
urídicos relativos à regras do registo, por força das quais uma pessoa que adquiriu, com vício,
praticado por quem certo direito, mas beneficia do registo do correspondente acto aquisitivo,
sequela impõe a sua vê constituído a seu favor uma situação jurídica que pode opor ao verdadeiro
·o titular do direito. titular desse direito.
ilquer via, emanação Segundo o seu entendimento correcto, em termos substanciais, quando
rior a quem, através estas excepções prevaleçam, há uma limitação da sequela. No plano formal,
a por objecto a coisa porém, é como se o terceiro protegido tivesse adquirido, sobre a coisa, um
entre eles. Assim, o direito mais forte do que o do verdadeiro titular.
alienar o seu direito
sufruto anterior não
DIVISÃO IV
novo adquirente da A PREVALÊNCIA
23. Fixação da terminologia
I. A característica dos direitos reais aqui identificada como prevalência

a consiste em saber nem sempre recebe esta designação na doutrina. É frequente falar-se a este
.m várias hipóteses, respeito em preferência ou, mesmo, numa terminologia que evidencia uma
n causa a boa fé de influência directa da doutrina francesa, em direito de preferência («droit
de préférence») C3l_ Qualquer destas fórmulas é de evitar, por razões equiva-
.mstituição de posse lentes às acima expostas a respeito da sequela e ainda por outra adicional.
lade da invalidade a Com efeito, a palavra preferência tem um sentido técnico-jurídico
les, pode ficar para- preciso, justamente no domínio do Direito das Coisas, para além de se poder
r valer contra o ter- falar em direito de preferência, também com um sentido próprio, que nada
rtos requisitos. tem a ver com o problema que se coloca na prevalência. Não é, portanto,
,ortuguês o primeiro conveniente alargar qualquer dessas designações a outros institutos, para
'se vale título, o que evitar confusões, a menos que isso fosse imposto por razões linguísticas.
segundo, de que é
<1l Cfr. a nossa Teoria Geral, vol. II, págs. 501 e segs ..
<2l Vd., infra, n." 50 e segs., em particular, n.º' 55 e 56.
<3l Cfr. esta terminologia em C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 61 e segs ..
71
TÍTULO 1 - DIREITOS R
Mas, nem é esse o caso, pois a palavra prevalência satisfaz plenamente o

alcance que lhe está reservado nesta matéria. Esta noção ai
Coelho, gerando-s
Acresce o facto de esta opção quanto ao uso das palavras preferência e
prevalência ter correspondência na lei, que fala em direito de preferência
II. Segundo a
para identificar a faculdade, obrigacional ou real, reconhecida a alguém,
se poderá colocar
de ser preferido a terceiros na aquisição de um direito (art. os 414. º e seguintes,
coisa. Deste mod
v.g. ), e usa o verbo prevalecer quando se trata de estabelecer a prioridade
hipóteses que cab
de um direito sobre outros, se entre eles houver incompatibilidade (por
exemplo, art.º 407.º). a) Quando
direito de
II. Em redor da característica da prevalência, desde logo quanto a saber natureza:
se ela corresponde a uma nota específica dos direitos reais e, no caso de b) Quando,
resposta afirmativa, qual o seu alcance, gerou-se na doutrina portuguesa espécie e
um debate de que importa conhecer as linhas fundamentais, para melhor se conflito 1
compreender o sentido da posição adiante firmada a seu respeito CI).
e) Quando,
patíveis -
24. Noção. A polémica doutrinal
Mas, por outr
I. A doutrina clássica derivava da noção de poder directo e imediato conflito, bem viste
sobre uma coisa a regra segundo a qual, em princípio, o direito real que pri- É que, neste caso
meiro se constituísse devia levar a melhor sobre os demais, de acordo com direito, porquanto
o velho brocado prior tempore, potior iure. para fazer o subse
A partir desta ideia formou-se uma noção de prevalência que assinalava Assim, quann
a prioridade dos direitos reais sobre todos os direitos de crédito e sobre todos um não-direito. :C
os direitos reais de constituição posterior, afirmada, na doutrina portuguesa, racterística da pre
por Pires de Lima c2i, alicerçada no regime dos art.º' 1578.º e 1590.º do garantia C1l.
C.Civ.67 C3)_ Esta crítica, q
necessidade de ha
projecção na doutr
OJ Sobre esta matéria, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 627 e segs.; C. Mota Pinto,
de Pires de Lima
Direitos Reais, págs. 61 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 445 e segs.; situação de incom
e Henrique Mesquita, Direitos Reais, sum. das lições ao curso de 1966/67, pol., Coimbra, mesma coisa.
1967, págs. 17 e segs ..
(ZJ Lições de Direito Civil. Direitos Reais, 3.ª ed., Coimbra, 1946, págs. 51-52.
(3J Estabelecia-se neles que, tendo duas vendas por objecto a mesma coisa, «prevalecerá a
mais antiga em data».
(lJ Lições de Direitos
72
tisfaz plenamente o
Esta noção ampla de prevalência foi posta em causa por Luís Pinto
Coelho, gerando-se entre estes dois Professores uma polémica, hoje clássica.
lavras preferência e
reito de preferência
onhecida a alguém,
II. Segundo a tese de Luís Pinto Coelho, o problema da prevalência só
se poderá colocar quando exista colisão de direitos relativamente à mesma
t.º8 414.º e seguintes,
coisa. Deste modo, não faz sentido falar em prevalência em muitas das
oelecer a prioridade
hipóteses que caberiam na noção ampla de Pires de Lima, a saber:
rmpatibilidade (por
a) Quando se trate de direitos de natureza diferente - direito real e
direito de crédito -, pois se ordenam naturalmente, segundo a sua
logo quanto a saber natureza;
reais e, no caso de b) Quando, sendo da mesma natureza, os direitos em causa são de
loutrina portuguesa espécie diversa - servidão e usufruto -, pois coexistem sem
itais, para melhor se conflito entre eles;
!U respeito Ol.
e) Quando, sendo da mesma natureza e espécie, sejam, contudo, com-
patíveis - direitos dos vários comproprietários.
Mas, por outro lado, sendo os direitos incompatíveis e havendo, pois,

directo e imediato conflito, bem vistas as coisas, não faz também sentido falar em prevalência.
direito real que pri- É que, neste caso, o direito de aquisição posterior não é um verdadeiro
iais, de acordo com direito, porquanto o alienante perdeu com o primeiro negócio legitimidade
para fazer o subsequente.
ncia que assinalava Assim, quanto ao segundo adquirente, o seu direito não pode valer, é
rédito e sobre todos um não-direito. Deste modo, Luís Pinto Coelho afastava, em geral, a ca-
outrina portuguesa, racterística da prevalência, reservando-a apenas para os direitos reais de
1578.º e 1590.º do garantia Ol.
Esta crítica, que foi em parte acolhida por Pires de Lima - quanto à
necessidade de haver conflito entre os direitos em presença -, teve larga
projecção na doutrina, que, pelo menos, passou a introduzir na noção ampla
: segs.; C. Mota Pinto, de Pires de Lima uma nota limitativa no sentido de ligar a prevalência à
rol. I, págs. 445 e segs.; situação de incompatibilidade, total ou parcial, entre direitos reais sobre a
966/67, pol., Coimbra, mesma corsa,
págs. 51-52.
ta coisa, «prevalecerá a
C1l Lições de Direitos Reais, pol., ed. 1954, págs. 36 e segs ..
73
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS
III. Se este é, hoje, um dado adquirido, mesmo assim continuam a 25. Posição ado
verificar-se divergências quanto ao relevo da prevalência como caracte-
rística dos direitos reais. Importa dar aqui conta de alguns dos aspectos de I. Os elemei
mais interesse, nesta matéria. doutrinais quant
No sentido defendido por Luís Pinto Coelho, Paulo Cunha limitava a mitem estabelec
característica da prevalência aos direitos reais de garantia, mas segundo cri- perto C. Mota Pi
térios que podem não ser o da antiguidade do direito <1J. natu-reza absoh
termos ela faz S(
Já C. Mota Pinto a apontava como característica geral no campo dos
conflitos entre direitos reais. Admitia, porém, que ela não funciona sempre Tem-se com
nos mesmos termos. Assim, nos direitos reais de garantia configura-se como tativa do campo
uma condição de exercício - só satisfeito o direito prevalente, se pode não houver inco
exercer o outro -, enquanto nos direitos reais de gozo, a prevalência fim- relações entre di
ciona como critério de existência do direito <2J. de gozo ou direit
cam em termos rk
Oliveira Ascensão acolhe os reparos de Luís Pinto Coelho para afastar
a prevalência nos direitos reais de gozo, pois neles o pretenso direito poste- Deste modo
rior não vale - é um não-direito. Vai, porém, mais longe, quando nega seu arrendatário,
lugar à prevalência mesmo nos direitos reais de garantia, pois não há aí mais de prevalência.
do que um problema de relação entre direitos reais. Deste modo, para Oliveira demais, antes to
Ascensão, a característica da prevalência só faz sentido quanto está em pondentes facuh
causa a relação entre os direitos reais e os direitos de crédito. Com este que a de mútuas
limitado alcance, a prevalência é uma característica própria dos direitos Contudo, qu
reais <3J_ flitua com um d
A posição mais radical, nesta matéria, é a de Menezes Cordeiro, por- este, a menos q
quanto afasta em absoluto a prevalência como característica dos direitos real que por ele
reais. Segundo ele, mesmo nas suas relações com os direitos de crédito, a Se A se obri
questão não se deve colocar em termos de prevalência. O que se verifica, lência do direitc
quando se constitui um direito real incompatível com uma obrigação, é a Se, porém, entre
extinção desta por impossibilidade de cumprimento <4J. -la a B. Neste se
que se adere, Menez

Direitos Reais (Lições de 1949-1950, por M.3 Fernanda Santos e Castro Mendes), pol.,
C1l
por a impossibilidac
1950, págs. 64-66 e 71-73. regime e a própria
c2l Reais, págs. 64-65. obrigacionais.
C3l Reais, págs. 628-629. (Il Cfr. observaç
Ascensão, Reais, pi
C4l Direitos Reais, vol. I, págs. 451-452, e, também, Sumários, págs. 67-69. Neste último
escrito, em resposta às observações de Oliveira Ascensão de seguida anotadas no texto, e a <2l Reais, pág. 63(
74
, assim continuam a 25. Posição adoptada

ência como caracte-
mns dos aspectos de I. Os elementos recolhidos na breve exposição das várias orientações
doutrinais quanto à prevalência, como característica dos direitos reais, per-
tio Cunha limitava a mitem estabelecer a posição perfilhada em termos sucintos. Seguindo de
tia, mas segundo cri- perto C. Mota Pinto, deve entender-se que a prevalência é um corolário da
r1) natu-reza absoluta e da inerência dos direitos reais. Resta saber em que
geral no campo dos termos ela faz sentido e qual o seu alcance.
tão funciona sempre Tem-se como adquirida a objecção primária de Luís Pinto Coelho, limi-
ta configura-se como tativa do campo de aplicação da prevalência. Ela não faz sentido enquanto
prevalente, se pode não houver incompatibilidade de direitos sobre a mesma coisa. Assim, as
o, a prevalência fun- relações entre direitos reais menores e entre direitos reais e direitos pessoais
de gozo ou direitos de crédito que se refiram a uma mesma coisa não se colo-
, Coelho para afastar cam em termos deprevalência, mas de compatibilização do respectivo conteúdo.
·etenso direito poste- Deste modo, A pode ser proprietário da coisa X, B seu usufrutuário e C
longe, quando nega seu arrendatário, sem que neste concurso de direitos se encontrem problemas
1, pois não há aí mais de prevalência. O conteúdo de cada um deles não contende com o dos
! modo, para Oliveira demais, antes todos entre si se acomodam, pelo que o exercício das corres-
tido quanto está em pondentes faculdades pode verificar-se sem que ocorra outra consequência
e crédito. Com este que a de mútuas restrições 0).
própria dos direitos Contudo, quando um direito real, mesmo de constituição posterior, con-
flitua com um direito de crédito, aquele tem mais-valia e prevalece sobre
iezes Cordeiro, por- este, a menos que se trate de uma limitação aceite pelo titular do direito
:erística dos direitos real que por ele deva ser respeitada.
iireitos de crédito, a Se A se obriga a emprestar certa coisa X a B, não pode invocar a preva-
a. O que se verifica, lência do direito real para se libertar da obrigação, que deve respeitar c2).
1 uma obrigação, é a Se, porém, entretanto, A vender X a C, este não está obrigado a emprestá-
) -la a B. Neste sentido, o direito real prevalece sobre o de crédito.
',
que se adere, Menezes Cordeiro admite a ocorrência de casos em que o crédito se não extingue,
se Castro Mendes), pol.,
por a impossibilidade não ser objectiva, definitiva e total, mas considera-que as condições, o
regime e a própria ocorrência da impossibilidade do crédito são definidas por normas
obrigacionais.
<1l Cfr. observações equivalentes, quanto a direitos inerentes não reais, apud Oliveira
ágs. 67-69. Neste último Ascensão, Reais, pág. 631.
da anotadas no texto, e a <2l Reais, pág. 630.
75
II. A objecção a este respeito feita por Menezes Cordeiro não colhe. É, por isso, nau
Para além de, como observa Oliveira Ascensão, a extinção do direito de a meras situações ~
crédito não ser uma necessidade lógica Ol, resta sobretudo explicar qual a que em geral lhes
sua causa. Ora, esta reside precisamente no maior valor - prevalência - dos direitos reais e, c
do direito real. ticas alguns direito
Considerações análogas explicam o papel da prevalência, no caso de O exemplo mai
colisão de direitos reais de gozo, nomeadamente por efeito da sua constitui- mente na possibilic
ção sucessiva. Aí, a prevalência do constituído em primeiro lugar assenta recurso a garantias
num critério geral, mas não exclusivo c2i, de solução do conflito - salvas verdadeiras figuras
as regras do registo - e explica que o constituído ou adquirido em segundo çõcs jurídicas.
lugar seja um não-direito. Noutros casos,
O diferente comportamento da prevalência nos direitos reais de garantia, formas de tutela pi
assinalado por C. Mota Pinto, corresponde, sem dúvida à realidade, mas como seja permitir
não afecta a prevalência da hipoteca constituída em primeiro lugar. Traduz possessórios.
apenas o ajustamento desta característica dos direitos reais à maneira de Cabe ainda re
ser dos direitos reais de garantia. Nestes, a afectação da coisa dá-se em termos jurídicos que asseg
de valor; logo, a prevalência apenas impõe, aqui, a atribuição preferencial características dos
do produto da venda da coisa hipotecada à satisfação do crédito garantido explicação adequar
pela hipoteca mais antiga; satisfeita esta, nada impede a atribuição do rema- da sequela. Na mes:
nescente, se o houver, ao crédito garantido pela segunda hipoteca, e assim do preço de alienaç
sucessivamente. Recorde-se ser corrente dizer, quanto aos direitos reais de aquele não esteja e
garantia, que eles dão preferência ( entenda-se, prevalência) na satisfação de propriedade (art.'
dos créditos dos seus titulares. lidade de fidutia ci
de tutela de um cré
de um direito real e
26. Relevância conjunta da prevalência e da sequela
II. Em todos es
I. A actuação conjunta da prevalência e da sequela traduz a mais forte não é a de alterar
tutela de que beneficiam os direitos reais, quando confrontados com os tuteladas, mas a de
direitos de crédito. dos direitos reais.
É bom ter prese
a verdadeira natur
Ol É certo que A pode emprestar a coisa a C, preterindo B, mas está a violar a obrigação
assumida, a incumpri-la.
c2i Podem funcionar outros critérios, como seja a natureza dos interesses em função de cuja
realização o direito existe. Veja-se, a título de exemplo, a ordenação dos privilégios creditórios rn Cfr., a respeito des
imobiliários, fixada nos art.º' 747.0 e 751.0• segs ..
76
Cordeiro não colhe. É, por isso, natural que o legislador, quando entenda conveniente atribuir
tinção do direito de a meras situações jurídicas pessoais uma protecção mais eficaz do que a
tudo explicar qual a que em geral lhes está reservada, se socorra de meios jurídicos próprios
>r - prevalência - dos direitos reais e, embora a título atenuado, faça participar dessas caracterís-
ticas alguns direitos de crédito.
ralência, no caso de O exemplo mais acabado de aplicação desta ideia encontra-se primaria-
eito da sua constitui- mente na possibilidade de se assegurar a realização de créditos mediante o
meiro lugar assenta recurso a garantias reais, que vivem paralelamente ao crédito, e que, como
o conflito - salvas verdadeiras figuras reais, têm as características próprias deste tipo de situa-
quirido em segundo ções jurídicas.
Noutros casos, o legislador recorre a outros meios para alargar certas
tos reais de garantia, formas de tutela próprias da área dos direitos reais a direitos de crédito,
da à realidade, mas como seja permitindo ao titular de direitos pessoais o recurso aos meios
meiro lugar. Traduz possessórios .
. reais à maneira de Cabe ainda referir, neste domínio, a criação de certos instrumentos
oisa dá-se em termos jurídicos que asseguram resultados próximos dos que decorrem de certas
buição preferencial características dos direitos reais. Como atrás ficou demonstrado, é esta a
lo crédito garantido explicação adequada ao regime da impugnação pauliana como sucedâneo
atribuição do rema- da sequela. Na mesma linha de considerações se situa a atribuição, ao credor
la hipoteca, e assim do preço de alienação de uma coisa, da reserva da sua titularidade, enquanto
aos direitos reais de aquele não esteja completamente pago. É o que se dá na venda com reserva
~ncia) na satisfação de propriedade ( art.º 409. º) e no «leasing». Os negócios fiduciários, na moda-
lidade defidutia cum creditore, enquanto válidos (l), exercem uma função
de tutela de um crédito que, na prática, assegura resultado equiparável ao
de um direito real de garantia, com pacto marciano.
a
II. Em todos estes casos, deve entender-se que a intenção do legislador
traduz a mais forte
não é a de alterar a qualificação jurídica - creditícia - das situações
nfrontados com os
tuteladas, mas a de as dotar de meios de tutela desenhados sobre o modelo
dos direitos reais.
É bom ter presente este tipo de considerações quando se trata de apurar
a verdadeira natureza de situações jurídicas emergentes dos chamados
stá a violar a obrigação
'esses em função de cuja

)S privilégios creditórios (lJ Cfr., a respeito desta questão, a posição defendida em Teoria Geral, vol. II, págs. 342 e
segs ..
77
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITO:
negócios com eficácia real. Por certo, em muitos casos esses negócios são II. Vista a
reais proprio sensu e têm, pois, por efeito a constituição de verdadeiras fi- certa matéria se
guras jurídicas reais. Não está, porém, excluída a hipótese de, mesmo quando do número de re
essa denominação deriva da lei, estarem apenas em causa situações jurídicas jurídico.
creditícias, dotadas, contudo, de oponibilidade a terceiros, erga omnes, Diz-se entã:
participando assim de uma das manifestações da sequela acima enunciada. e do numerus i
Em regra, essa eficácia depende também da inscrição de tais actos no registo realidade jurídic
predial. se fazer pelo co
limitação das rea
mentação ( exch
DIVISÃO V
A TIPICIDADE
III. Quandi
como a do Direi
27. A tipicidade normativa ela traduz-se ne
das Coisas, o pri
I. Um dos instrumentos de que o Direito se socorre na regulamentação com eficácia re
da vida económico-social é o da fixação de certas categorias jurídicas ou na lei. Perante 1
tipos, que ele próprio delimita, de modo directo ou indirecto. Assim, a compra verifica é não h:
e venda, o testamento, o direito de propriedade, o furto são, neste sentido existência de ur
amplo, categorias jurídicas, cujo regime se aplica aos eventos ou às reali- jurídica não é e
dades da vida que se revestem das características que constam da sua des- legais, é que ele
crição jurídica. num sistema jur
falar-se em direi
Em certas áreas do Direito, como é a regra no Direito Privado, em par-
ticular no Direito das Obrigações, a fixação das categorias jurídicas não A tipicidade
assume carácter de taxatividade ou exclusividade; por isso, os particulares qualificação, ou:
podem, com relevância jurídica, criar outras que melhor assegurem a reali- a atribuição de ·
zação dos seus interesses. Noutras áreas, porém, a regulamentação jurídica em causa a libe
de certas matérias faz-se mediante o recurso a categorias ou tipos exclusivos; o intérprete não
quando assim acontece, só as realidades que neles se enquadrem são juridi- certo nomen iur
camente atendíveis. No sistema jurídico português, encontra-se este modelo, mação, citam-se
como exemplos significativos, no Direito Criminal, quanto aos eventos Assim, não é pe
que são considerados crimes, e, no Direito das Coisas, quanto às situações como um direiu
jurídicas reais. Quer isto dizer que, então, o Direito só pune como crime os
eventos que revistam os requisitos de algum dos tipos penais por ele defi-
nidos, ou só aplica o regime das situações jurídicas reais às que se enquadrem
(1l É esta a epígra
em alguma categoria que ele, qua tale, caracteriza.
78
s esses negócios são II. Vista a questão de outro lado, sempre que a regulamentação de
ão de verdadeiras fi- certa matéria se faz por recurso a tipos exclusivos, daí resulta uma limitação
;e de, mesmo quando do número de realidades que podem participar do correspondente tratamento
sa situações jurídicas jurídico.
cetros, erga omnes, Diz-se então que nessas áreas jurídicas domina o princípio da tipicidade
.la acima enunciada. e do numerus clausus (ll. São estas duas fórmulas de identificação da
!tais actos no registo realidade jurídica, apontando a primeira para o facto de a sua regulamentação
se fazer pelo correspondente enquadramento em tipos e a segunda para a
limitação das realidades económico-sociais que podem ser objecto de tal regula-
mentação ( exclusividade dos tipos).
III. Quando a tipicidade normativa exclusiva se verifica numa área

como a do Direito Civil, em que prevalece o princípio da autonomia privada,
ela traduz-se na limitação do seu campo de aplicação. Assim, no Direito
das Coisas, o princípio do numerus clausus impede os particulares de criarem,
!na regulamentação com eficácia real, situações jurídicas que não estejam como tal previstas
egorias jurídicas ou na lei. Perante uma situação (pretensamente) real não tipificada, o que se
cto. Assim, a compra verifica é não haver norma jurídica que a regule, sem que isso signifique a
o são, neste sentido existência de uma lacuna na lei. Do que se trata, quando qualquer situação
eventos ou às reali- jurídica não é enquadrável em algumas das normas definidoras dos tipos
constam da sua des- legais, é que ela não existe como situação jurídica real. Em rigor, quando
num sistema jurídico domine o princípio da tipicidade, no sentido exposto,
ito Privado, em par- falar-se em direito real atípico envolve uma contradição nos próprios termos.
gerias jurídicas não A tipicidade normativa implica, como é facilmente compreensível, uma
isso, os particulares qualificação, ou seja, a definição das características específicas do tipo mediante
ff assegurem a reali-
a atribuição de um nomen iuris. Essa qualificação, por assim ser, não põe
lamentação jurídica em causa a liberdade qualificativa do intérprete. Dito por outras palavras,
: ou tipos exclusivos; o intérprete não está vinculado pela simples atribuição, pela norma, de um
quadrem são juridi- certo nomen iuris a determinada realidade jurídica. Para ilustrar esta afir-
ntra-se este modelo, mação, citam-se dois exemplos significativos no sistema jurídico português.
quanto aos eventos Assim, não é pelo simples facto de o legislador identificar o arrendamento
quanto às situações como um direito pessoal de gozo que o intérprete fica impedido de ver nele
oune como cnme os
penais por ele defi-
às que se enquadrem
Ol É esta a epígrafe do art.º 1306.0.
79
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RI
um direito real de gozo, se, segundo o seu regime legal, participar das carac- que se prende corr
terísticas específicas da correspondente categoria. Por outro lado, aproprie- gentes da sobrepos
dade horizontal vem regulada no Código Civil a respeito do direito de pro- A experiência mos
priedade, sem autonomia. Nem por isso a doutrina está impedida de ver do ponto de vista e
nela um tipo autónomo, se o seu regime revelar, para tanto, elementos que Devidamente ·
a destaquem da propriedade em geral. adequada, num sisi
Em suma, as qualificações legais, como as qualificações dos particu- lógica onde funcio
lares, não são em si mesmas vinculativas C1l. O que importa é verificar se proliferação de can
determinada situação jurídica participa das características que qualificam Ascensão, defense
a correspondente categoria. No fundo, o que fica dito significa que a tipifica- sidade de, a ser ac
ção e a qualificação normativas são realidades com alcance diverso. dosamente os limi
Seja ou nãos,
por Oliveira Ascer
28. A tipicidade dos direitos reais direitos reais não
dos típicos. Mas, re
I. Munidos destas ideias gerais sobre o fenómeno da tipicidade norma- são de direitos reai
tiva, fácil se toma demonstrar agora que no sistema jurídico português pre- <lendo a que a tipif
valece o princípio da tipicidade dos direitos reais. jurídico português,
Com efeito, resulta claramente do art.º 1306.º, n.º 1, que os direitos não deve a soluçã:
reais constituem um numerus clausus. Se esta afirmação se deve considerar
de aceitação unânime no nosso sistema jurídico, sendo acolhida tanto pela II. Outro pon1
doutrina como pela jurisprudência, nem por isso ela dispensa alguns esclare- princípio da tipicic
cimentos adicionais. necessariamente li
Para além disso, verificada a solução do Direito positivo, mesmo sendo Desde logo, e e
de aplaudir o facto de o legislador ter feito uma opção clara neste domínio, dos direitos reais 1
cabe perguntar se fez a melhor. aos tipos definido:
De iure condendo, levando nomeadamente em conta os ensinamentos sequer noutros livr
recolhidos na comparação de Direitos, a questão do numerus clausus dos avulsos, criar situe
direitos reais não se pode ter por encerrada. fonte acresçam.
Colocada a questão nos seus devidos termos, dos vários elementos que Por outro lado
têm sido esgrimidos num sentido ou noutro c2i, o de maior significado é o todas as modalida
partes, criar, como
elenco normativar
Cl) É isso que expressa o velho brocado falsa demonstratio non nocet. Não deixam, porém,
as qualificações legais de ser elemento a atender, na interpretação da lei como na do negócio

jurídico.
<2J Podem ver-se referências apud Oliveira Ascensão, Reais, págs. 154-155. Ol Ob. cit., pág. 154
80
iarticipar das carac- que se prende com os inconvenientes de ordem económica e social emer-
utro lado, aproprie- gentes da sobreposição, sobre urna mesma coisa, de direitos reais múltiplos.
to do direito de pro- A experiência mostra não serem positivas tais situações, quando encaradas
tá impedida de ver do ponto de vista do aproveitamento das utilidades de urna coisa.
mto, elementos que Devidamente ponderados os argumentos em presença, a solução mais
adequada, num sistema jurídico corno o português, atenta a realidade socio-
cações dos particu- lógica onde funciona, urna abertura dos tipos reais conduziria facilmente à
iporta é verificar se proliferação de categorias reais. Será, porventura, a pensar nisso que Oliveira
icas que qualificam Ascensão, defensor de um sistema aberto, começa por assinalar a neces-
nifica que a tipifica- sidade de, a ser adoptado um regime de atipicidade, se traçarem «cuida-
cance diverso. dosamente os limites de actuação da autonomia privada» C1).
Seja ou não seja válida a observação acima feita, o cuidado exigido
por Oliveira Ascensão seria urna medida imprescindível, pois, no mais, os
direitos reais não tipificados não podem deixar de seguir o regime geral
dos típicos. Mas, restringida cuidadosamente a autonomia privada, a admis-
a tipicidade norma- são de direitos reais atípicos acabaria por ser limitada. Sendo assim, e aten-
dico português pre- dendo a que a tipificação normativa dos direitos reais comporta, no sistema
jurídico português, urna certa atípicidade do conteúdo, em mais de um caso,
o 1, que os direitos não deve a solução legal ser tida como desajustada, no seu conjunto.
>se deve considerar
acolhida tanto pela II. Outro ponto a abordar, quando se trata de clarificar o alcance do
ensa alguns esclare- princípio da tipicidade, é o seguinte. A tipificação, sendo normativa, não é
necessariamente legal. A este respeito são pertinentes dois reparos.
itivo, mesmo sendo Desde logo, e dando sequência a conhecimentos já adquiridos, o elenco
lara neste domínio, dos direitos reais no Direito português não está inelutavelrnente limitado
aos tipos definidos por normas contidas no Livro III do Código Civil, ou
ta os ensinamentos sequer noutros livros do Código. Nada impede o legislador de, em diplomas
tmerus clausus dos avulsos, criar situações jurídicas reais típicas que às provenientes daquela
fonte acresçam.
irios elementos que Por outro lado, e em contrapartida, o princípio da tipicidade vale para
aior significado é o todas as modalidades de direitos reais, pelo que também está vedado às
partes, criar, corno reais, direitos de garantia ou de aquisição, para além do
elenco normativamente definido.
-et. Não deixam, porém,
lei como na do negócio
154-155. C1l Ob. cit., pág. 154 ( o itálico é do texto).
81
O segundo reparo prende-se com o problema mais geral das fontes de dente direito. Com
Direito. Admitida a igual dignidade da lei e do costume, como fontes norma- são, pode variar, é
tivas, cabe perguntar se os tipos de direitos reais podem ter fonte costumeira. pode ir ao ponto d
Pronuncia-se favoravelmente Oliveira Ascensão Ol e não se descortina pena de o subverte
razão de fundo para pôr em causa essa solução. Seria, aliás, curioso verificar Ao tratar dos 1
até que ponto foi efectiva a abolição de certos direitos reais, nomeadamente que em alguns cm
a colonia, na Região Autónoma da Madeira. configurar tipos ai
III. Se a tipifi
29. Sentido e consequências da tipicidade dos direitos reais
da realidade que I
está, em geral, pos
I. A plena compreensão do alcance do princípio do numerus clausus podem verificar-se
dos direitos reais impõe a necessidade de se ter presente o facto de ele não constituir Esta é a solução rr
mais do que uma técnica de tratamento jurídico de certa realidade jurídica,
A seu tempos
mas não uma técnica inelutável, ainda que adequada ou conveniente.
sendo, por isso, ap
A tipificação não se impõe a priori, sendo perfeitamente concebível dos direitos subjec
um sistema de autonomia privada, com limites mais ou menos rigorosos, própria dos direito
de criação negocial de direitos reais. Por isso mesmo, foi atrás questionada
Na mesma linl
a solução do legislador português; merece, porém, ser apoiada pela convic-
da categoria jurídi
ção de um regime aberto poder conduzir a um proliferar de categorias de
tipo, de facto atrib
direitos sobre coisas, indesejável pelos entraves que dele podem emergir
tipificados os factc
para um adequado aproveitamento das utilidades das coisas.
direitos reais. De :
Contudo, a tipificação, como técnica de limitação de situações jurídicas suas vicissitudes.
reais menores, limitativas ou oneradoras da propriedade, afastando a autono-
Finalmente, a
mia privada, só legitima as restrições que a sua própria razão de ser imponha.
dos actos ilícitos q
comportamento de
II. Posta a questão nestes termos, cabe perguntar se a tipificação se
mento das faculdac
deve limitar à configuraçãode cada direito real, ou se deve proj ectar também, das sanções e impõ
e em que medida, no seu conteúdo. Neste sentido, se distingue entre tipos quências adequada
fechados e tipos abertos. Não é contrária ao princípio da tipicidade a admis-
são de tipos abertos, ficando assim na disponibilidade dos particulares interes-
sados alguma liberdade na fixação do conteúdo do tipo, diversificando,
alargando ou restringindo as faculdades reconhecidas ao titular do correspon-
<1J O que fica dito no
ção jurídica real, atribt
<2J No plano do Direi
<1J Reais, págs. 161 e segs .. tipicidade que nele reg
82
s geral das fontes de dente direito. Corno bem se compreende, esta liberdade, que, na sua exten-
corno fontes norma- são, pode variar, em função de cada tipo, tem um limite natural: ela não
ter fonte costumeira. pode ir ao ponto de romper os traços essenciais, específicos, do tipo, sob
l e não se descortina pena de o subverter.
iás, curioso verificar Ao tratar dos direitos reais em particular, haverá oportunidade de ver
eais, nomeadamente que em alguns casos a solução do legislador português vai no sentido de
configurar tipos abertos.
III. Se a tipificação normativa é, no essencial, dirigida à delimitação

tos reais da realidade que pode participar de certo regime jurídico, tal função não
está, em geral, posta em causa, quando se trata de apurar as vicissitudes que
do numerus clausus podem verificar-se, em relação a cada situação real, na sua vida jurídica.
to de ele não constituir Esta é a solução mais adequada.
ta realidade jurídica,
A seu tempo será demonstrado que o legislador português a acolheu,
ou conveniente.
sendo, por isso, aplicáveis aos direitos reais a generalidade das vicissitudes
tamente concebível dos direitos subjectivos, sem prejuízo de com algumas interferir a natureza
m menos ngorosos, própria dos direitos reais e de outras serem específicas desta categoria.
oi atrás questionada
Na mesma linha de pensamento, a tipificação situa-se no plano abstracto
ipoiada pela convic-
da categoria jurídica e não no plano concreto dos direitos reais de certo
rar de categorias de
tipo, de facto atribuídos a pessoas determinadas Ol. Por assim ser, não são
iele podem emergir
tipificados os factos jurídicos constitutivos, modificativos ou extintivos dos
.orsas.
direitos reais. De algum modo, este é um corolário da não tipicidade das
e situações jurídicas suas vicissitudes.
, afastando a autono-
Finalmente, a tipificação dos direitos reais não se projecta no campo
izão de ser imponha.
dos actos ilícitos que, no domínio do Direito Civil czi, os violam. Qualquer
comportamento de terceiro que, em termos gerais, perturbe o livre desenvolvi-
r se a tipificação se
mento das faculdades que integram o conteúdo de certo direito real é passível
re projectar também,
das sanções e impõe ao violador a necessidade jurídica de suportar as conse-
listingue entre tipos quências adequadas, nomeadamente quanto à reparação dos danos causados.
1 tipicidade a adrnis-
; particulares interes-
ipo, diversificando,
titular do correspon-
Ol O que fica dito no texto não exclui a possibilidade de a lei criar, em concreto, uma situa-
ção jurídica real, atribuindo-a de imediato a pessoa determinada.
C2l No plano do Direito Penal, como é manifesto, projecta-se nesta matéria o princípio da
tipicidade que nele rege.
83
IV. Fixado, assim, o alcance do princípio da tipicidade dos direitos reais, trição resultante de
ele envolve duas consequências fundamentais: impossibilidade de consti- legalmente previs1
tuição de direitos reais não previstos (não tipificados) na lei, isto é, atípicos; Enquanto resu
impossibilidade de aplicação analógica das normas que fixam o regime dos o elenco dos direit,
direitos reais a situações jurídicas não reais. tiva ou injuntiva. C
A primeira das consequências apontadas exige uma atenção mais demo- é, nos termos gerai
rada. Na verdade, não basta afirmar a impossibilidade - e a consequente da nulidade, sem 1
proibição - de se constituírem situações jurídicas reais não previstas na lei. Sem dúvida, o
Há que apurar as consequências que acompanham os actos dos particulares qua tale, valer, ou
que, contra a proibição legal, intentem constituir como real uma situação pelos seus autores.
jurídica não tipificada. Esta matéria, pela sua maior complexidade, será tra- ao seu valor negat
tada em número próprio. art.º 1306.º, ao atri
A segunda consequência explica-se por si mesma. Se a aplicação analó- desse negócio.
gica fosse admitida, isso possibilitaria a derrogação prática do princípio; o A doutrina cor
que justamente está em causa é evitar a aplicação de certo regime jurídico legal, ope legis, do
a realidades que não participam de determinadas características. Tal desi- Quanto a este ·
derato é posto em causa, quer essa aplicação tenha lugar por via directa, Segundo o entendi
quer indirecta. isso significa que,
Num plano diverso - e não acarretando, por isso, as consequências acima objecto (art.º 280.º)
enumeradas -, coloca-se o alargamento, por vezes feito pelo legislador, a lei lhe atribui, po
sem alteração da sua qualificação própria ºl, de certos aspectos do regime creditícia homólo]
dos direitos reais a situações jurídicas não reais que justifiquem partilhar favor de B, umas
da melhor tutela daqueles direitos. Em tais casos, alguns já atrás referen- tanto, os requisito
ciados, é, porém, a norma a estabelecer quais os pontos do regime aplicáveis pretendido; tem-se,
e até onde a sua aplicação é admitida. mero direito de cr
palavras, A fica ol
A qualificaçãi
30. Valor dos actos constitutivos de direitos reais atípicos
aqui sem necessids
versão comum, pn
I. A segunda parte do n." 1 do art.º 1306.0, no seguimento da consagração
do princípio do numerus clausus dos direitos reais, estatui que «toda ares-
Ol Neste sentido, Cm
III, pág. 702; Oliveira
Código Civil, in RDfü
<1J Se a alteração da qualificação, não sendo feita pelo legislador, for imposta pelo conjunto Lisboa, 1968, págs. 9
do regime da situação jurídica em causa, a conclusão só pode ser a de se estar perante um Código Civil Anotado
direito real, não devidamente nominado pela lei. Editora, Coimbra, 198
Negócios Jurídicos Ci
84
ide dos direitos reais, trição resultante de negócio jurídico», que não corresponda a urna limitação
sibilidade de consti- legalmente prevista, «tem natureza obrigacional».
1a lei, isto é, atípicos; Enquanto restritivas da autonomia privada, as normas que estabelecem
: fixam o regime dos o elenco dos direitos reais típicos não podem deixar de ter natureza impera-
tiva ou injuntiva. Corno tais, a consequência natural dos actos que as violam
. atenção mais demo- é, nos termos gerais do art.º 294.º, a sua nulidade. Não foi, porém, o regime
: - e a consequente da nulidade, sem mais, o estatuído pelo legislador português.
: não previstas na lei. Sem dúvida, o negócio constitutivo de um direito real atípico não pode,
ctos dos particulares qua tale, valer, ou seja não pode ser admitido a produzir os efeitos visados
10 real urna situação pelos seus autores. A sua ineficácia, nesse plano, é a consequência ajustada
nplexidade, será tra- ao seu valor negativo - a nulidade. Contudo, a segunda parte do n.º 1 do
art.º 1306.º, ao atribuir-lhe eficácia obrigacional, estatui a conversão legal
;e a aplicação analó- desse negócio.
ática do princípio; o A doutrina corrente aceita este enquadramento do caso corno conversão
erto regime jurídico legal, ope legis, do negócio jurídico constitutivo de um direito real atípico <1).
cterísticas. Tal desi- Quanto a este ponto não se podem, na verdade, levantar dúvidas sérias.
igar por via directa, Segundo o entendimento adaptado na caracterização da figura da conversão,
isso significa que, sendo esse negócio nulo, por impossibilidade legal do
consequências acima objecto (art.º 280.º), e não podendo produzir-se os efeitos visados pelas partes,
eito pelo legislador, a lei lhe atribui, porém, a eficácia sucedânea de constituição de urna figura
aspectos do regime creditícia homóloga. Assim, se A e B intentarem constituir, por contrato, a
.istifiquem partilhar favor de B, urna servidão predial de passagem, sem se verificarem, para
rns já atrás referen- tanto, os requisitos legais dessa servidão, o negócio não pode ter o efeito
ío regime aplicáveis pretendido; tem-se, porém, por constituída urna servidãopessoal, que, corno
mero direito de crédito, permite a B passar pelo terreno de A. Por outras
palavras, A fica obrigado a permitir a passagem de B.
A qualificação da conversão corno legal significa que ela se verifica
:ípicos
aqui sem necessidade de se preencherem os requisitos de que depende a con-
versão comum, prescritos no art.º 293.º.
ento da consagração
rtui que «toda a res-
CI) Neste sentido, Castro Mendes, Direito Civil. Teoria Geral, liç. pol., AAFDL, 1979, vol.
III, pág. 702; Oliveira Ascensão, em vários dos seus estudos ( Observações ao Projecto do
Código Civil, in RDES, ano XII, n.º' 3 e 4., págs. 231-311, A Tipicidade dos Direitos Reais,
or imposta pelo conjunto Lisboa, 1968, págs. 95 a 102, Reais, págs. 159-160); e Pires de Lima e Antunes Varela,
1 de se estar perante um Código Civil Anotado, vol. I, 4.ª ed., rev. e act., c/col. M. Henrique Mesquita, Coimbra
Editora, Coimbra, 1987, págs. 95-100. Também assim foi sustentado em A Conversão dos
Negócios Jurídicos Civis, QUID füRIS, Lisboa, 1993, págs. 605 e segs ..
85
TÍTULO 1 - DIREITOS R
Se a conformação da figura desenhada na segunda parte do n.º 1 do depois, corno dete

art.º 1306.º não dá margem para grandes dúvidas, nem por isso dispensa direito de propriec
algumas notas complementares, quando se trata de fixar o seu âmbito de conversão previst
aplicação e o seu significado no sistema do Código. Desenvolveu-se, na nos casos de desrr
verdade, sobre este ponto, na doutrina portuguesa, urna importante polémica, regime geral do an
de que interessa aqui dar nota e sobre a qual foi já definida posição noutra pondentes requisii
oportunidade O), que se retorna nos seus traços essenciais. Merece, em p
Varela, porquanto
II. O primeiro ponto a analisar resulta do facto de a primeira parte do por não parecer rr
n.º 1 do art.º 1306.º mencionar «restrições ao direito de propriedade» e possa actuar a cor
«figuras parcelares deste direito», enquanto a segunda parte, ao operar a logo, está vedada,
conversão, se refere apenas a «toda a restrição resultante de negócio jurídico». com conteúdo men
Cabe perguntar se a conversão respeita somente à constituição de «restrições real só poderia da
ao direito de propriedade» ou abrange as «figuras parcelares deste direito» princípio do numer
e, prevalecendo o primeiro entendimento, qual a sua razão de ser. não correspondeu
Para Oliveira Ascensão, a interpretação literal do preceito levaria a aplicar que procuraram, J'
a sua segunda parte apenas às «restrições», mas a sua interpretação correcta dade. Deste modo,
deve ser outra: «na segunda parte do preceito o legislador procurou algo que Varela, nos casos ,
pudesse servir corno máximo divisor comum das duas hipóteses previstas legislador indicar
na primeira parte e encontrou-o nessa referência a restrições. Em ambos os Em suma, se,
casos criaram-se por negócio jurídico restrições, destinadas a provocar urna atípica ao direito ,
oneração ou um desmembramento da propriedade» <2). porém, com mera t
Em sentido contrário se manifestaram Pires de Lima e Antunes Varela, objecto do negóci
assentando na demarcação clara das duas situações jurídicas previstas na equivalente ao cor
primeira parte do preceito, que consideram não serem recondutíveis a urna puser de lado o car:
única categoria. Para estes AA., a conversão forçada do negócio jurídico às partes poderes e
só se dá no caso específico das restrições negociais atípicas ao direito de
propriedade; só nele tem «sentido lógico». «Na verdade, se há parcelamento,
se a coisa desmembrada passou a ser própria, quem deverá ser o sujeito
passivo da obrigação, se sobre o outro contraente não ficou a existir obriga- CI) Código Civil Anot,
ção nenhuma, por se limitar a transferir urna parcela do seu domínio? E Editora, Coimbra, 198
põe também objecções
as partes pretendiam ct
pág. 101, e, principalrr
cz) Assim o entenden
(I) A Conversão, págs. 605 e segs ..
base no art.º 294.º. Em
<2) Cfr. A Tipicidade, pág. 100, e, também, Reais, pág. 160. do negócio jurídico (ai
86
da parte do n. º 1 do depois, como determinar o conteúdo da obrigação, se não há limitações ao

rn por isso dispensa direito de propriedade?» <1l. Assim, para Pires de Lima e Antunes Varela, a
xar o seu âmbito de conversão prevista na segunda parte do art.º 1306.º, n.º 1, não teria lugar
Desenvolveu-se, na nos casos de desmembramento, não estando, porém, vedado o recurso ao
importante polémica, regime geral do art.º 293.º, se tal for possível, isto é, se ocorrerem os corres-
inida posição noutra pondentes requisitos.
iars. Merece, em parte, apoio o entendimento de Pires de Lima e Antunes
Varela, porquanto já não é de adaptar quanto ao recurso à conversão comum,
: a primeira parte do por não parecer muito provável que, não sendo viável a conversão legal,
) de propriedade» e possa actuar a conversão comum, nos termos gerais do art.º 293.º. Desde
la parte, ao operar a logo, está vedada a possibilidade de o direito real atípico valer, em tal caso,
de negócio jurídico». com conteúdo meramente obrigacional, pelo que a sua conversão como direito
tuição de «restrições real só poderia dar-se em outra figura real tipificada, afastando o próprio
elares deste direito» princípio do numerusclaususdiferente solução. Em suma, a conversão comum
·azão de ser. não corresponderá, em regra, à vontade conjectural dos autores do acto
ceito levaria a aplicar que procuraram, justamente, libertar-se das malhas do princípio da tipici-
iterpretação correcta dade. Deste modo, e aqui não se afasta a posição de Pires de Lima e Antunes
or procurou algo que Varela, nos casos de desmembramento, a conversão legal dependerá de o
, hipóteses previstas legislador indicar os termos concretos em que esta se pode verificar.
"ições. Em ambos os Em suma, se, por negócio jurídico, se constituir uma restrição real
adas a provocar uma atípica ao direito de propriedade, o negócio é nulo <2J enquanto tal; vale,
porém, com mera eficácia obrigacional, constituindo o proprietário da coisa
ta e Antunes Varela, objecto do negócio na obrigação de adaptar um certo comportamento,
tridicas previstas na equivalente ao conteúdo da restrição real que se pretendia constituir. Se se
recondutíveis a uma puser de lado o carácter real ou obrigacional da restrição, a conversão atribui
do negócio jurídico às partes poderes e deveres não substancialmente diferentes, quanto ao seu
típicas ao direito de
. se há parcelamento,
deverá ser o sujeito
cou a existir obriga- Ol Código Civil Anotado, vol. III, 2.ª ed. rev. e act., c/col. M. Henrique Mesquita, Coimbra
do seu domínio? E Editora, Coimbra, 1984, pág. 99 ( os itálicos são do texto). Note-se que Oliveira Ascensão
põe também objecções à amplitude do preceito, assinalando a necessidade de o direito que
as partes pretendiam criar ser compatível com uma estrutura obrigacional ( cfr. A Tipicidade,
pág. 1 O 1, e, principalmente, Reais, pág. 157).
<2> Assim o entendem tanto Oliveira Ascensão como Pires de Lima e Antunes Varela, com
base no art.º 294.º. Em rigor, a nulidade resulta da impossibilidade legal do objecto (imediato)
do negócio jurídico (art.º 280.º do C.Civ.).
87
TÍTULO 1 - DIREITOS REI
objecto, dos visados com a celebração do negócio, como bem realçam Pires
de Lima e Antunes Varela C1l.
III. A circunstância de no art.º 1306.º se configurar um caso de conver-

são legal, logo, com dispensa de requisitos estatuídos no art.º 293.º C2l,justi-
fica outra crítica de Oliveira Ascensão, para quem não é razoável o afasta-
mento do regime do art.º 293.º, que só admite a conversão «se o fim pros-
31. Noção de publi
seguido pelas partes permite supor que elas o teriam querido, se tivessem
previsto a nulidade».
I. A questão de
Não é defensável que não seja admitida aos autores do acto a demons- como uma caracteris
tração de que não teriam querido ficar com um mero direito de crédito, para do que a reservada ,
o caso de não poder o negócio celebrado valer como constitutivo de direito
Cria-se, assim,
real C3J_ Para OliveiraAscensão, o regime do art.º 1306.º, n.º 1, ao afastar-se
isso é imposto, de m
do regime geral da conversão contido no art.º 293.º, importa uma duplicação
acompanha a public
de critérios que em sua opinião não se justifica C4l_
Em termos gera
É outro o entendimento a adoptar.
respeita a factos que
As observações de Oliveira Ascensão, a serem correctas, poderiam ser cer para além do cír
feitas a propósito de todos os casos de conversão legal previstos no Código nando-os patentes o
Civil e poriam, afinal, em causa a conversão legal como instituto autónomo, acompanha realidad
que efectivamente é. A demonstração dos argumentos que levam a divergir
fica essa necessidad
de Oliveira Ascensão prende-se com a natureza e razão de ser da conversão
ou facilitar o seu con
legal, matéria que aqui não cabe desenvolver. Deve dizer-se apenas que, na
diversificados, que i
concepção de conversão legal adaptada, a duplicidade de critérios aponta-
Para o bom ordi
dos por Oliveira Ascensão constitui uma manifestação adequada da diversi-
sem percalços, há var
dade dos institutos que justifica a autonomia da conversão legal perante a
mento de algumas sit
conversão comum C5l.
nomeadamente pelo
das pessoas, facultar
11J Código Civil, vol. III, pág. 100. sibilidade de avaliar
<2JDiz-se de requisitos, por se entender que não se pode prescindir da verificação, no em que elas se propê
negócio nulo, dos requisitos de forma e substância do chamado negócio sucedâneo, ou seja, jurídica das coisas, p,
dos elementos necessários à constituição dos efeitos sucedâneos. Em sentido equivalente se a elas inerentes a po
pronuncia Oliveira Ascensão, A Tipicidade, pág. 102.
e, através dela, nome
13J Cfr. Observações, rev. cit., pág. 231; A Tipicidade, pág. 97; e Reais, pág. 160.
os poderes jurídicos
14J Cfr. locs. cits. na nota anterior. Pela razão invocada, Oliveira Ascensão, ao pronunciar-
-se sobre o art.º 1306.º, n.º 1, quando o Código era ainda projecto, entendia que esse preceito Visto o problem
devia ser suprimido da sua versão final (Observações, rev. cit., pág. 231). realidades interessa,
l5J Sobre este ponto, cfr. a nossa A Conversão, págs. 657 e segs ..
88
DIVISÃO VI
o bem realçam Pires
A PUBLICIDADE
·um caso de conver- SUBDIVISÃO I

o art.º 293.º (2),justi- NOÇÕES GERAIS
é razoável o afasta-
rsão «se o fim pros- 31. Noção de publicidade
[uerido, se tivessem
I. A questão de saber se, e em que termos, a publicidade pode ser vista
s do acto a demons- como uma característica dos direitos reais exige uma atenção mais demorada
.eito de crédito, para do que a reservada às características já apreciadas.
mstitutivo de direito
Cria-se, assim, um desequilíbrio na exposição destas matérias, mas
°, n.º 1, ao afastar-se
isso é imposto, de modo inelutável, pela maior complexidade do regime que
orta uma duplicação
acompanha a publicidade.
Em termos gerais, quando referida a realidades jurídicas, a publicidade
respeita a factos que pela sua importância ou relevância importa dar a conhe-
rectas, poderiam ser cer para além do círculo das pessoas a quem directamente respeitam, tor-
orevistos no Código
nando-os patentes ou públicos. Com este sentido genérico, a publicidade
instituto autónomo, acompanha realidades jurídicas muito diversas, em relação às quais se veri-
[ue levam a divergir
fica essa necessidade de as tomar públicas, ou, pelo menos, de possibilitar
de ser da conversão ou facilitar o seu conhecimento por terceiros. Estão aqui em causa interesses
er-se apenas que, na diversificados, que se podem reconduzir a algumas ideias gerais.
de critérios aponta-
Para o bom ordenamento da vida jurídica, e para esta se desenvolver
idequada da diversi-
sem percalços, há vantagem ou conveniência em tomar fácil e certo o conheci-
rsão legal perante a
mento de algumas situações jurídicas. Assim acontece com o estado pessoal,
nomeadamente pelo que respeita à sua projecção na capacidade jurídica
das pessoas, facultando a quem com elas pretende entrar em relação a pos-
sibilidade de avaliar previamente a validade e eficácia dos actos jurídicos
indir da verificação, no em que elas se propõem intervir. Algo semelhante se passa com a situação
ócio sucedâneo, ou seja, jurídica das coisas, pois o seu conhecimento faculta aos que pratiquem actos
n sentido equivalente se a elas inerentes a possibilidade de se certificarem da sua situação jurídica
e, através dela, nomeadamente, da aptidão desses actos para lhes atribuírem
leais, pág. 160.
os poderes jurídicos que sobre elas visam adquirir.
scensão, ao pronunciar-
tendia que esse preceito Visto o problema do lado das pessoas a quem o conhecimento dessas
231). realidades interessa, mas não o podem obter directamente por não terem
89
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REI
participado nos actos correspondentes - e que nesta medida se podem Já se deixa ver 1
designar genericamente como terceiros-, a sua publicitação constitui um registo; dela só inter
importante factor de tutela. O desconhecimento da real situação das coisas reais, se projectam
pode afectá-las, no que respeita às consequências dos negócios que em de se restringir a ate
relação a elas venham a praticar. ria mais importante,
Mas os próprios titulares das situações jurídicas a que a publicidade dos bens móveis.
respeita dela beneficiam, pois o seu conhecimento por terceiros pode con- Como melhor s
tribuir- e, na prática corrente, de facto contribui com relevante frequência se esgota, porém, n
- para estes as respeitarem. Por outro lado, a cognoscibilidade dessas O próprio facto de es
situações por terceiros, decorrente da sua publicidade, justifica que os titu- exterior sobre coisa
lares das situações publicitadas se possam prevalecer delas erga ornnes, criando uma forma
sem se tomar necessária a prova do seu conhecimento efectivo. Importa, por is:
publicidade dos din
II. A matéria do Direito das Coisas é uma daquelas em que a necessidade
de tomar conhecida determinada situação jurídica de há muito se faz sentir.
A relevância económico-social e, correspondentemente, jurídica da pu- 32. Modalidades d
blicidade, neste sector como noutros, levou o Estado a intervir e a organizar
ele mesmo serviços públicos especialmente encarregados de a promover e I. A publicidad
organizar sistematicamente. Em Portugal, essa publicidade está de há muito tem particular impo
confiada a conservatórias,que são serviços públicos com competência espe- Na verdade, há
cializada em função das matérias e das categorias de coisas a que a publici- vidade e tipicidade
dade respeita. Com os direitos reais, pelo que respeita ao objecto específico a revelação e publii
deste estudo, interferem as Conservatórias do Registo Predial e as Conserva- adopção de tais con
tórias do Registo de Bens Móveis, estas instituídas pelo Código de Registo certas consequêncis
de Bens Móveis, mas cuja entrada em vigor está ainda pendente de reguladas coisas, certos e
mentação, subsistindo, portanto, serviços próprios para cada uma das mo- determinadas situaç
dalidade de coisas móveis registáveis. Assim, as relaçê
ou entre pais e filho
III. As normas que regem a organização e o funcionamento das conser- cidade social. Deste
vatórias e os actos (de registo) por elas praticados constituem hoje um con- sexo oposto, com qt
junto normativo muito complexo, que ultrapassa largamente o campo dos - repetitividade=«
Direitos Reais e mesmo do Direito Privado, em geral. Múltiplas dessas nor- de estado, é natural
mas são de Direito Administrativo. No seu todo, constituem o que se pode entre essas pessoas,
denominar Direito Registal, sendo que nalguns pontos ainda haveria de se estado de casado ot
atender a especialidades em função da matéria (registo civil, das pessoas n.º 2, al. a), e 1871.'
colectivas, comercial, predial, etc.).
90
:a medida se podem Já se deixa ver que não cabe no âmbito destas lições toda a matéria do
citação constitui um registo; dela só interessam os aspectos que, ligados à publicidade dos direitos
1 situação das coisas reais, se projectam no seu regime substantivo. Mesmo neste campo, tem
:)S negócios que em de se restringir a atenção ao registo predial, não só por ele se referir à maté-
ria mais importante, mas ainda por o seu regime constituir modelo do registo
a que a publicidade dos bens móveis.
r terceiros pode con- Como melhor se verá de seguida, a publicidade dos direitos reais não
relevante frequência se esgota, porém, no que resulta da existência e actuação desses serviços.
ioscibilidade dessas O próprio facto de estes direitos se traduzirem, comummente, numa actuação
justifica que os titu- exterior sobre coisas assegura o seu conhecimento imediato por terceiros,
r delas erga omnes, criando uma forma de publicidade própria.
J efectivo. Importa, por isso, começar pela identificação das modalidades que a
publicidade dos direitos reais pode revestir.
em que a necessidade
á muito se faz sentir.
rente.jurídica da pu- 32. Modalidades da publicidade
intervir e a organizar
dos de a promover e I. A publicidade pode ser espontânea ou provocada. Esta distinção
lade está de há muito tem particular importância no Direito das Coisas.
m competência espe- Na verdade, há certos comportamentos humanos que pela sua repetiti-
risas a que a publici- vidade e tipicidade social implicam, por si mesmos, na sua materialidade,
to objecto específico a revelação e publicitação de certas realidades sociais e jurídicas. Daí, a
redial e as Conserva- adopção de tais comportamentos pode envolver, só por si, a produção de
º Código de Registo certas consequências no mundo do Direito. Na verdade, na normalidade
pendente de reguladas coisas, certos comportamentos sociais acompanham a existência de
·a cada uma das mo- determinadas situações jurídicas.
Assim, as relações estabelecidas entre pessoas que vivam maritalmente
ou entre pais e filhos assumem uma certa feição, ou maneira de ser - tipi-
namento das conser- cidade social. Deste modo, se alguém adopta, em relação a uma pessoa de
tituem hoje um con- sexo oposto, com quem vive, ou em relação a um menor, com regularidade
unente o campo dos - repetitividade-, certos comportamentos, que integram a chamada posse
vlúltiplas dessas nor- de estado, é natural que daí se tirem consequências quanto à existência,
:ituem o que se pode entre essas pessoas, de uma relação matrimonial ou de filiação - posse de
; ainda haveria de se estado de casado ou de filho [respectivamente, art.º 1653.º e art." 1816.º,
to civil, das pessoas n.º 2, al. a), e 1871.º, n.º 1, al. a)].
91
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REJ
No plano dos direitos reais algo semelhante se passa. Em regra, é o Desde logo, o e
proprietário dos bens quem adopta em relação a eles os comportamentos direito respeita semj
correspondentes ao seu uso e fruição, fazendo-o, em regra, à vista de todos, Daí que o seu exerci
sem reservas ou reparos de qualquer outra pessoa. Compreende-se, por sobre a coisa que, e
isso, que, por exemplo, se veja nesse comportamento -posse - o sinal cidade espontânea li
exterior da propriedade e que, a partir daí, se lhe ligue relevância jurídica tamentos assume n:
na atribuição ou no reconhecimento da titularidade do correspondente direito. tem quanto a outros
Em suma, à materialidade de certos comportamentos anda ligada a Em verdade, es
publicidade das situações jurídicas de que eles são um sinal exterior ade- seu mais fácil conl
quado e normal. Por essa publicidade resultar, assim, da simples realidade relevante que nesta
das coisas, sem mais, ela diz-se espontânea. alguém actua regular
A esta forma de publicidade contrapõe-se outra, que deriva de uma o seu proprietário -
actuação intencionalmente dirigida a dar a conhecer a terceiros uma certa possuidor como prc
situação jurídica. Nos tempos modernos, essa publicidade, que por isto mesmo coisa possuída ser r
se diz provocada, faz-se mediante a inscrição de certos factos em livros ou Note-se, porém
registos próprios, que são guardados, ou conservados, por um serviço público. situação possessóri:
incremento das rela
II. Interessa, como é manifesto, em particular, a publicidade relativa Assim, quanto :
aos direitos reais. O seu estudo, nas duas modalidades acima referidas, cação e localização
implica algumas referências à posse e a abordagem de certos pontos funda- de certos móveis-,
mentais do regime do registo predial necessários à compreensão do tipo, progressivo mcreme
funções e consequências da publicidade registai. Dado, porém, que o primento de meios es
meiro destes institutos será objecto de investigação a outro título, a expo- sobre elas incidem.
sição subsequente limita-se, quanto à posse, a aspectos estritamente ligados
à publicidade dos direitos reais. II. Deste modo
publicidade dos din
de aplicação é muitc
33. A publicidade como característica dos direitos reais respeita tanto a coi:
exclusivode publicid
I. Em face do que ficou dito no número anterior, é manifesto que não em geral. Por seu ti
se pode afirmar que a publicidade seja um elemento caracterizador, enquanto registo (predial ou o
específico ou exclusivo, dos direitos reais. Contudo, não é menos verdade privativa dos imóvei
que a publicidade assume, neste ramo do Direito, uma feição e um relevo fácil individualizaçí
muito próprios, que se prendem com a especificidade do objecto das situa- Esta mesma cor
ções jurídicas reais. revela que esta é ur
92
oassa. Em regra, é o Desde logo, o comportamento social indiciador da titularidade de certo

os comportamentos direito respeita sempre a uma coisa corpórea existente, certa e determinada.
egra, à vista de todos, Daí que o seu exercício seja normalmente acompanhado de actos materiais
Compreende-se, por sobre a coisa que, em regra, pressupõem a sua detenção. Por isso, a publi-
) -posse - o sinal cidade espontânea ligada à tipicidade social e repetitividade de tais compor-
e relevância jurídica tamentos assume neste domínio uma projecção e um significado que não
nrespondente direito. tem quanto a outros direitos subjectivos.
tentos anda ligada a Em verdade, essa mesma actuação material sobre a coisa possibilita o
n sinal exterior ade- seu mais fácil conhecimento por terceiros. Bem se compreende o papel
da simples realidade relevante que nesta área está reservado à publicidade espontânea. Se, pois,
alguém actua regularmente em relação a certa coisa como o faria, por exemplo,
, que deriva de uma o seu proprietário - posse ( de proprietário) -, é natural que se repute o
1 terceiros uma certa possuidor como proprietário. Esta ideia é válida independentemente de a
e, que por isto mesmo coisa possuída ser móvel ou imóvel.
s factos em livros ou Note-se, porém, que esta ilação pressupõe uma certa estabilidade da
1r um serviço público. situação possessória, pelo que ela perdeu alguma da sua relevância com o
incremento das relações sociais e a mais rápida circulação dos bens.
publicidade relativa Assim, quanto a certas coisas, que permitem uma mais fácil identifi-
des acima referidas, cação e localização - como é próprio dos imóveis e, mais recentemente,
certos pontos funda- de certos móveis-, verificou-se a intervenção do Estado, que foi ganhando
omprccnsão do tipo, progressivo incremento, mediante a organização e subsequente aperfeiçoa-
.o, porém, que o primento de meios específicos de publicitação das situações jurídicas que
outro título, a expo- sobre elas incidem.
estritamente ligados
II. Deste modo, se se continua hoje a deparar com as duas formas de
publicidade dos direitos reais acima referenciadas, o seu relevo e âmbito
de aplicação é muito diverso. A publicidade espontânea, fundada na posse,
reais respeita tanto a coisas móveis, como imóveis, mas funciona como meio
exclusivode publicidade de direitos reais que têm por objecto as coisas móveis,
é manifesto que não em geral. Por seu turno, a publicidade organizada, assente no regime do
icterizador, enquanto registo (predial ou outro), é, por razões decorrentes da natureza das coisas,
tão é menos verdade privativa dos imóveis e de certos tipos de coisas móveis, que permitem uma
1 feição e um relevo
fácil individualização e identificação: coisas móveis registáveis.
do objecto das situa- Esta mesma complexidade dos meios de publicidade dos direitos reais
revela que esta é uma nota que tem no campo desta categoria de direitos
93
subjectivos uma função e um relevo muito especiais. É, pois, defensável, Quer isto dizer 1
como afirma Menezes Cordeiro, que, não sendo exclusiva dos direitos reais, mente um sentido n
a publicidade é uma característica tendencial deles Ol. o Direito daí retira e
reais, e quais elas se
é acompanhada de 1
SUBDIVISÃO II
A PUBLICIDADE ESPONTÂNEA. A POSSE
35. A função de pu
34. A função de publicidade da posse: generalidades
I. Colocado o pn
I. Ao estudar a posse como meio de publicidade espontânea dos direitos é manifesto que só
reais, importa começar por reafirmar que esta não é a função exclusiva pelas pessoas a quen
deste instituto, nem mesmo, porventura, a mais relevante, nomeadamente do correspondente
por não serem reconhecidos, no sistema jurídico português, alguns efeitos identifica como pos
que outros lhe atribuem. Mas não deixa, por isso, de ser significativa. Vista na sua ma
Na caracterização da função de publicidade da posse pode partir-se da dente à actuação da:
noção legal que se contém no art.º 1251.º: «posse é o poder que se manifesta que, primariamente,
quando alguém actua por forma correspondente ao exercício do direito de apurarem se quem a
propriedade ou de outro direito real». e legitimador dessa a
Esta noção de posse é claramente marcada por duas notas: a primeira na existência de taí:
liga-a aos direitos reais de gozo; a segunda revela que a posse envolve uma que respeita à sua re
actividade material, genericamente de uso e fruição de uma coisa, correspon- ção de titularidade e
dente ao conteúdo de certo direito real. Por isso mesmo, pela sua materiali- parte do n. º 1 do art.
dade, a posse é perceptível por terceiros. alcance significativc
ou dela esbulhado d
II. A actuação em que a posse se manifesta pode ou não ser acom- seja invocada e prove
panhada da efectiva titularidade do direito que assim se exercita. Este aspecto, Sem prejuízo de
ainda que seja marcante noutros planos do regime jurídico da posse, não sória não deve ir alét
interessa para a função de publicidade agora em exame. Deste ponto de a possibilidade de se
vista, releva fundamentalmente a materialidade e a exterioridade do comporta- Assim acontece, de 1
mento inerente à posse. São estes aspectos, ao permitirem o conhecimento, geral que preside às I
por terceiros, de certo tipo de actuação de alguém sobre uma coisa, que do, mas sobretudo er
determinam a relevância da publicidade inerente a tais comportamentos. analisados.
II. Desde logo,

<1l Direitos Reais, vol. 1, pág. 417. possessória e a com
94
É, pois, defensável, Quer isto dizer que, no fundo, a publicidade possessória tem primaria-
va dos direitos reais, mente um sentido material, de facto. O que importa de seguida saber é se
o Direito daí retira consequências que se projectem no regime dos direitos
reais, e quais elas sejam, para apurar se essa publicidade material, defacto,
é acompanhada de uma publicidade jurídica.
35. A função de publicidade da posse: as presunções possessórias

~s
I. Colocado o problema nos termos revelados no final do número anterior,
iontânea dos direitos é manifesto que só a posse exercida «de modo a poder ser conhecida»
a função exclusiva pelas pessoas a quem ela interessar pode relevar para efeitos de publicidade
nte, nomeadamente do correspondente direito. É o que, segundo resulta do art.º 1262.º, se
guês, alguns efeitos identifica como posse pública.
ser significativa. Vista na sua materialidade, a posse envolve uma actuação correspon-
;se pode partir-se da dente à actuação das faculdades de determinado direito. É dessa actuação
der que se manifesta que, primariamente, terceiros se podem aperceber, independentemente de
ercício do direito de apurarem se quem assim actua é portador de título juridicamente atendível
e legitimador dessa actuação. Para proteger a razoável confiança de terceiros
as notas: a primeira na existência de tais títulos, é justificado fazer corresponder à posse, no
l posse envolve uma que respeita à sua relevância jurídica para efeitos de publicidade, a presun-
ma coisa, correspon- ção de titularidade do direito. Tal presunção está estabelecida na primeira
1, pela sua materiali- parte do n.º 1 do art.º 1268.º e, como se vê do n.º 1 do art.º 1278.º, tem um
alcance significativo, pois o possuidor perturbado no exercício da sua posse
ou dela esbulhado deve ser mantido ou restituído, a menos que contra ele
e ou não ser acom- seja invocada e provada, por outrem, a titularidade do correspondente direito.
xercita, Este aspecto, Sem prejuízo de ser justificada esta sua relevância, a presunção posses-
fdico da posse, não sória não deve ir além de ser iuris tantum, pois é razoável manter em aberto
me. Deste ponto de a possibilidade de se demonstrar a falta de titularidade do direito possuído.
mdade do comporta- Assim acontece, de facto, no Direito português, por força, não só do regime
em o conhecimento, geral que preside às presunções (art.º 350.º), que aqui se não mostra derroga-
bre uma coisa, que do, mas sobretudo em vista de alguns pontos do regime da posse de seguida
; comportamentos. analisados.
II. Desde logo, como resulta de pontos acima expostos, a presunção

possessória e a correspondente tutela cedem sempre que o possuidor seja
95
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REAlf
convencido na questão de titularidade do direito a que respeita a posse. Por IV. Vem a propós
outro lado, a presunção possessória cede ainda perante a presunção fundada consagrar o aludido pi
no registo, se este for anterior ao início da posse (segunda parte do n.º 1 do pletamente desproteg
citado art.º 1268.º). Para além disto, em matéria de móveis, onde o estabele- solução nele fixada, "
cimento de uma presunção possessória iuris et de iure mais podia fazer do que a emergente e
sentido, não se encontra consagrado no sistema jurídico português, como Importa, para tan
já antes se referiu incidentalmente, o princípio posse vale título. a solução segundo o 1
Dos vários aspectos acabados de salientar só este último justifica algum quadro X, propriedad
desenvolvimento. seguida, o vende, no
Em termos gerais
III. De acordo com o assinalado princípio, estabelecido em vários siste- dois meios: recorrer à,
mas jurídicos europeus [art.º 2279 do Code Civil, art.º 1153 do Codice, §§ sobretudo em matéris
1006, 932 (929) do BGB e art.º 464 do C.Civ. esp.], o possuidor de boa fé dade; recorrer à acçã:
de uma coisa móvel pode, em determinadas circunstâncias e observados expedita, nela demon:
certos requisitos, invocar e fazer prevalecer a sua posse mesmo contra o caso, nos termos do ,
verdadeiro proprietário da coisa. que, por definição, qu
Fundamentalmente, o princípio posse vale título CI) funciona do seguinte Contudo, na espé
modo. Se alguém comprar uma coisa móvel a comerciante do correspon- posse vale título, a fü
dente ramo, e estiver de boa fé, pode fazer valer a posse assim adquirida por definição, sido ac
contra o verdadeiro proprietário da coisa, mesmo que este tenha sido ilegi- segunda parte do n. º ~
timamente desapossado dela, pelo comerciante ou por terceiro que àquele de reivindicação, de
a tenha vendido. Neste sentido, posse vale título, ou seja, substitui-se ao causa, A não pode obt
título válido de aquisição de que, afinal, o terceiro se não mostra munido. a C o preço de aquisiç
Um regime destes não se coaduna, porém, com a estatuição do art.º 1301.º, o risco de vir a obter d
que os art." 892.º e 894.º confirmam em matéria de compra e venda. Na sado, com a inerente
verdade, nos termos daquele preceito, o verdadeiro proprietário da coisa móvel,
feita a prova desta qualidade, pode exigir a sua entrega àquele que a comprou V. O regime limi
de boa fé, mesmo que a venda tenha sido feito por comerciante que se de- da posse, pode, na pr
dique ao comércio de coisas do mesmo género ou de género semelhante. O um resultado aproxim
único limite à reivindicação da coisa pelo proprietário reside na obrigação, o mesmo sentido jurf
legalmente a este imposta, de restituir o preço pago pelo adquirente de boa -se. Acontece apenas
fé. precisamente o mais
do proprietário.
O) Trata-se de uma fórmula sintética. Com mais rigor dir-se-á que, em matéria de móveis,
posse vale título. <1J Direitos Reais, vol. 1,
96
respeita a posse. Por IV. Vem a propósito assinalar que do facto de o Direito português não
a presunção fundada consagrar o aludido princípio não decorre que o terceiro de boa fé fique com-
mda parte do n. º 1 do pletamente desprotegido; além de não ser este o sentido do regime legal, a
veis, onde o estabele- solução nele fixada, vista no seu conjunto, afigura-se mesmo mais razoável
tre mais podia fazer do que a emergente do princípio em análise.
ico português, como Importa, para tanto, apurar como se coloca o problema e se equaciona
vale título. a solução segundo o regime do Código Civil português. Suponha-se que o
iltimo justifica algum quadro X, propriedade de A, é roubado por B, comerciante de arte, que, de
seguida, o vende, no seu estabelecimento, a C, desconhecedor do esbulho.
Em termos gerais, A, querendo reaver o seu quadro, tinha ao seu alcance
ecido em vários siste- dois meios: recorrer à acção de reivindicação e, mediante uma prova laboriosa,
) 1153 do Codice, §§ sobretudo em matéria de móveis, nela demonstrar o seu direito de proprie-
> possuidor de boa fé dade; recorrer à acção de restituição da posse e, mediante uma prova mais
.âncias e observados expedita, nela demonstrar e invocar a sua posse. Beneficiaria, neste segundo
isse mesmo contra o caso, nos termos do art.º 1278.º, n.º 1, da presunção possessória, uma vez
que, por definição, quer B quer Cnão podiam alegar o direito de propriedade.
funciona do seguinte Contudo, na espécie correspondente àquela em que funciona o princípio
ciante do correspon- posse vale título, a acção de restituição está-lhe vedada. Tendo o quadro,
rsse assim adquirida por definição, sido adquirido por C, terceiro de boa fé, assim o determina a
este tenha sido ilegi- segunda parte do n.º 2 do art." 1281.º. Resta, portanto, aA o recurso à acção
r terceiro que àquele de reivindicação, de prova mais exigente. E, ainda que alcance ganho de
seja, substitui-se ao causa, A não pode obter a restituição da coisa sem ter previamente restituído
não mostra munido. a C o preço de aquisição por este pago. Corre, deste modo, pelo proprietário
ituição do art.º 1301.º, o risco de vir a obter do esbulhador a restituição do valor do preço desembol-
compra e venda. Na sado, com a inerente tutela da boa fé do terceiro.
etário da coisa móvel,
iquele que a comprou V. O regime limitativo da legitimidade activa na acção de restituição
merciante que se de- da posse, pode, na prática, como afirma Menezes Cordeiro (ll, conduzir a
zéncro semelhante. O um resultado aproximado do do princípio posse vale título, mas não tem nunca
reside na obrigação, o mesmo sentido jurídico. O não reconhecimento desse princípio mantém-
:lo adquirente de boa -se. Acontece apenas que a impossibilidade de recurso ao meio possessório,
precisamente o mais expedito, toma menos consistente a posição jurídica
do proprietário.
te, em matéria de móveis,

Cil Direitos Reais, vol. I, págs. 403-404.
97
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REAll
Em suma, a presunção de titularidade fundada na posse é sempre ili- Sendo esta uma 1
dível. reais, para esse monu
ora, interessa apenas
quisitos, é, em relaçã
36. Efeitos da publicidade possessória: posse constitutiva de direitos sição do direito a cuj
I. O afastamento do princípio posse vale título, no sistema jurídico por-

tuguês, exclui uma das hipóteses em que, na base de uma presunção inilidível, 37. Efeitos da publ
à posse podia ser reconhecida eficácia constitutiva, a partir da sua função enunciativa
de publicidade.
A circunstância e
Noutro campo, embora conexo com a fonte negocial de aquisição de
ferir com outros ever
direitos reais, também a posse não tem esse relevo, por não ser, em regra,
segundo fórmulas sin
qua tale, elemento constitutivo dos negócios jurídicos com eficácia real. No
Atenta a natureza
sistema jurídico português, a grande regra, consagrada no art.º 408.º, n.º 1
ao titular do direito r
[de que os art." 879.º, al. a), 954.º, al. a), e 1317.º, al. a), são aflorações],
pois, posse consolide
é a de a constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determi-
nada se dar por mero efeito do contrato <1l. Visto o problem
uma mera função de J
Só a título excepcional, a traditio surge como elemento constitutivo de
e, neste sentido, ela t
negócios dotados de eficácia real, nos chamados negócios reais quoad
constitutionem. É já conhecida esta categoria da Teoria Geral do Direito O reconhecimen
Civil, em sede do regime comum dos negócios jurídicos, bem como o alcance publicidade, não dev
e o sentido que lhe deve ser atribuído <2l. Limita-se, por isso, a exposição a função tem efeitos jui
uma breve nota para recordar aqui alguns negócios reais hoc sensu com tância de ser objecto
mais relevo na matéria deste estudo. Assim acontece no regime do penhor uma defesa indirecta
(art.º 669.º, n.º 1), da doação consensual de coisa móvel (art.º 947.º, n.º 2), respeita e gozam, po
do mútuo (art.º 1142.º) e do depósito irregular (art." 1205.º e 1206.º). expeditos do que os e
já se salientou.
II. Deste modo, a eficácia constitutiva da posse, como fonte de aquisição Assim, o propriet
de direitos reais, circunscreve-se à usucapião. traduzido na acção d(
linha de tutela do se
sem ter necessidade d
sobre a existência e a
O) As excepções consagradas no n.º 2 do art.º 408.º, cuja razão de ser já foi antes exposta,
rior e que faz presun
não relevam para o efeito, uma vez que o efeito real do negócio é diferido, mas fica dependente
de requisito de outra natureza, que não a posse.
<2J Sobre a posição adoptada nestas matérias, vd. Teoria Geral, vol. II, págs. 66 e segs ..
<1l Cfr., infra, n.º' 106 a
98
ta posse é sempre ili- Sendo esta uma matéria a estudar em sede de vicissitudes dos direitos
reais, para esse momento se reserva a sua exposição circunstanciada <1>. Por
ora, interessa apenas assinalar que a posse reiterada, verificados certos re-
quisitos, é, em relação a certas categorias de direitos reais, causa de aqui-
rtitutíva de direitos sição do direito a cujo conteúdo a posse respeita.
1 sistema jurídico por-

a presunção inilidível, 37. Efeitos da publicidade possessória: posse consolidativa e posse
t partir da sua função
enunciativa
A circunstância de as presunções possessórias serem ilidíveis vai inter-

ocial de aquisição de
ferir com outros eventuais efeitos da publicidade possessória identificados,
ior não ser, em regra, segundo fórmulas sintéticas, como posse consolidativa e posse enunciativa.
com eficácia real. No
Atenta a natureza da presunção possessória, a posse não dá, com efeito,
ia no art.º 408.º, n.º 1
ao titular do direito melhor tutela do que a que este corresponda. Não há,
1. a), são aflorações],
pois, posse consolidativa, sem prejuízo do que já de seguida se refere.
: sobre coisa determi-
Visto o problema de outro ângulo, pode dizer-se que a posse exerce
uma mera função de publicidade, isto é, limita-se a dar a conhecer o direito
mento constitutivo de
e, neste sentido, ela é enunciativa.
iegócios reais quoad
oria Geral do Direito O reconhecimento deste limitado alcance da posse, na sua função de
;, bem como o alcance publicidade, não deve, porém, levar a esquecer que, ainda assim, esta sua
or isso, a exposição a função tem efeitos jurídicos de algum relevo, que se manifestam na circuns-
reais hoc sensu com tância de ser objecto de importantes meios de tutela. Tais meios concedem
no regime do penhor uma defesa indirecta do próprio direito a que a posse -posse causa/-
vel (art.º 947.º, n.º 2), respeita e gozam, por acréscimo, da particularidade de se revelarem mais
1205.º e 1206.º). expeditos do que os dirigidos à tutela da titularidade do direito, como atrás
já se salientou.
mo fonte de aquisição Assim, o proprietário esbulhado, quando possa recorrer ao meio de defesa
traduzido na acção de restituição da posse, tem nesta uma primeira e eficaz
linha de tutela do seu direito, bastando-lhe, para tanto, invocar a posse,
sem ter necessidade de pedir ao tribunal mais longas e complexas indagações
sobre a existência e a titularidade do seu direito, de que a posse é o sinal exte-
Ie ser já foi antes exposta, rior e que faz presumir.
erido, mas fica dependente
vol, II, págs. 66 e segs ..

O) Cfr., infra, n.º' 106 a 108.
99
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS REAIS
SUBDIVISÃO III Numa breve nota,

PUBLICIDADE REGISTAL
de publicidade provo
com competência para
§ 1.º
registáveis: automóve
NOÇÕES GERAIS
de Registo de Bens M,
Não vai haver opc
38. A função de publicidade do registo predial mesmo daqueles que
regime do registo prec
I. Nos termos do art.º 1.º do C.R.Pre., a função essencial do registo dades impostas pela n
predial é a de «dar publicidade à situação jurídica dos prédios»; através móveis toma o registe
dela realiza-se o fim a que o registo predial primariamente está votado: «a plano geral e no domí
segurança do comércio jurídico imobiliário», segundo consta do mesmo pre- da exposição subseqt
ceito. Cil
Como se vê da sua simples leitura, a lei do registo só se refere a prédios
39. Breve nota histó
- compreendendo naturalmente os rústicos e os urbanos - e não a todas
as coisas imóveis abrangidas na enumeração do art.º 204.º. Cabe, porém,
I. Em matéria de r
assinalar que a partir dos actos de registo relativos a prédios é possível
jurídica das coisas, oq
estabelecer a situação jurídica das demais coisas imóveis per relationem,
do segundo quartel d<
uma vez que estas mantêm sempre uma ligação com um prédio, seja ele
com uma primeira fir
rústico ou urbano.
Isto não quer diz,
data e durante o longo
II. Os meios através dos quais se concretiza a função de publicidade
manifestações de algu
do registo e se assegura a finalidade desenhada pelo Direito, ao estabelecer
ao registo predial. O e
este mecanismo jurídico, vão adiante ser objecto de estudo, enquanto isso
eram insuficientes, inc
interessa à perfeita compreensão da matéria de que sobretudo aqui se trata:
conexos.
a publicidade registai como característica dos direitos reais. Todavia, a dinâ-
mica própria da publicidade registai acaba por repercutir em matérias que se Assim, encontram
situam muito além daquela função primordial do registo, implicando mesmo diversos e de origem
consequências substantivas, impensáveis num primeiro exame. forais e alvarás de co
terras que eram atribu
das ordens religiosas
OJ Sobre a publicidade registal, em geral, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 335 e segs.; CI) Sobre esta matéria, v,
Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 363 e segs.; J. Alberto González, Direitos Código Civil Português, ,
Reais, págs. 329 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 266 e segs .. Para Ferreira de Almeida, Publ
maior desenvolvimento, J. A. Mouteira Guerreiro, Noções de Direito Registral (Predial e 146 e segs.; Menezes Cord
Comercial), 2.ª ed., Coimbra Editora, 1994. -Lei n.º 42.565, de 8/0UT
100
Numa breve nota, deve dizer-se que o registo predial não esgota a função
de publicidade provocada dos direitos reais. Existem serviços de registo
com competência para a inscrição de factos jurídicos relativos a coisas móveis
registáveis: automóveis, aeronaves e navios. A entrada em vigor do Código
de Registo de Bens Móveis, quando for regulamentado, alterará este quadro.
Não vai haver oportunidade de analisar todas as modalidades de registo,
mesmo daqueles que respeitam a coisas corpóreas. Na verdade, porém, o
regime do registo predial funciona como protótipo; para além de particulari-
essencial do registo dades impostas pela natureza das coisas a que respeitam, o registo dos bens
.os prédios»; através móveis toma o registo predial como modelo. E isto é sobretudo verdade no
rente está votado: «a plano geral e no domínio das grandes linhas do registo, que vão ser objecto
.onsta do mesmo pre- da exposição subsequente.
só se refere a prédios
39. Breve nota histórica do registo predial em Portugal
mos - e não a todas
204.º. Cabe, porém,
I. Em matéria de registo predial, um esquema de publicidade da situação
a prédios é possível
jurídica das coisas, organizado pelo Estado, é relativamente recente, datando
rveis per relationem,
do segundo quartel do Séc. XIX. E, ainda assim, como de seguida se dirá,
L um prédio, seja ele
com uma primeira finalidade bem restrita O).
Isto não quer dizer que, na História do Direito português, antes dessa
data e durante o longo período do Direito medieval, não se possam encontrar
nção de publicidade
manifestações de alguns dos aspectos fundamentais que ainda hoje presidem
ireito, ao estabelecer
ao registo predial. O que acontece é que, para além da sua diversidade, eles
studo, enquanto isso
eram insuficientes, incompletos e, dada a sua muito diversificada origem, des-
bretudo aqui se trata:
conexos.
eais. Todavia, a dinâ-
Assim, encontram-se, nesse período, descrições prediais em títulos muito
ir em matérias que se
), implicando mesmo diversos e de origem também muito variada. Podem referir-se, além dos
forais e alvarás de concessão, em que se tomava necessário identificar as
ro exame.
terras que eram atribuídas, os tombos da própria casa real, dos municípios,
das ordens religiosas e de casas fidalgas.
Reais, págs. 335 e segs.; <1l Sobre esta matéria, vd. Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil em comentário ao
lberto González, Direitos Código Civil Português, vol. V, Coimbra Editora, Coimbra, 1932, págs. 545 e segs.; C.
,, págs. 266 e segs .. Para Ferreira de Almeida, Publicidade e Teoria dos Registos, Almedina, Coimbra, 1966, págs.
reito Registral (Predial e 146 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. 1, págs. 370-371; e o Relatório do Dec.-
-Lei n.º 42.565, de 8/0UT./59, que aprovou o Código do Registo Predial de 1959.
101
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REAi!
Foi, porém, quase no final da primeira metade do Séc. XIX, que na Lei ceitos relativos ao re:
Hipotecária de 26 de Outubro de 1836 Ol, pela necessidade de dar publici- vigor do novo Códig
dade às hipotecas, surge a primeira manifestação do registo predial, digna As profundas alte
deste nome. impunham alterações
das relações juridica:
II. Era, pois, este o regime que vigorava à data de entrada em vigor do quência da publicaç
primeiro Código Civil português e que este largamente acolheu. Aliás, esta contava-se o Códigc
ligação histórica do instituto manifesta-se no facto de ser a respeito do regime 1967, sendo publicac
das hipotecas que este diploma se ocupava do registo, nos art.= 949.º a 1004.º, de Março de 1967.
integrados no Título I, do Livro II, da Parte II. Estas disposições foram O Código do Re
posteriormente complementadas por alguns regulamentos e diplomas extra- alterações, acabou pc
vagantes. rege esta matéria. E e
A origem e a causa primeira da instituição do registo revelava-se, ainda, Junho, aprovou outrc
por forma bem clara, na versão primitiva do Código de Seabra, quando, no sua vigência dependi
elenco das situações jurídicas sujeitas a registo, dava a primazia às hipotecas pelo que o Código de
(n.º 1 do corpo do art.º 949.º). Só com a Reforma de 1930, por efeito de com a publicação do
algumas (poucas) alterações nesta matéria então introduzidas no velho Código, actual Código do Re
pelo Decreto n.º 19126, de 19 de Dezembro, passaram a figurar em primeiro desse ano (art.º 10.º <
lugar, de modo genérico, «os direitos reais sobre coisas imóveis», sendo a O actual Código j
hipoteca relegada para a categoria dos «ónus reais» [al. a) do§ 2.º daquele <luzidas pelos seguin
preceito].
a) Decreto- Lei
Entretanto, em finais da segunda década do passado século tinham-se
verificado as duas primeiras tentativas de tratar autonomamente a matéria b) Decreto-Lei
do registo predial: a primeira através de um diploma legal de 31 de Março e) Decreto-Lei
de 1928, logo substituído em 29 de Setembro desse ano, e a segunda através
de um diploma de 4 de Julho de 1929. d) Decreto-Lei
e) Decreto-Lei
III. A plena autonomia formal do regime jurídico do registo predial e o j) Decreto-Lei
primeiro Código, verdadeiramente merecedor deste nome, que a consagrou,
só vieram a surgir muitos anos mais tarde, com a publicação do Decreto- g) Decreto-Lei
-Lei n.º 42545, de 8 de Outubro de 1959. O Código assim aprovado, se h) Decreto-Lei
bem que muitas vezes alterado, não revogou, porém, plenamente os pre-
i) Decreto-Lei
j) Decreto-Lei
l) Decreto-Lei
ciJ Substituída, pouco tempo depois, pela Lei de l de Julho de 1863.
102
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPITULO 1 - CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
Séc. XIX, que na Lei ceitos relativos ao registo do Código de Seabra, e vigorou até a entrada em
idade de dar publici- vigor do novo Código Civil.
·egisto predial, digna As profundas alterações por este introduzidas no Direito Civil português
impunham alterações em muitos textos legais complementares, reguladores
das relações jurídicas civis, que por isso mesmo foram modificados na se-
entrada em vigor do quência da publicação e entrada em vigor do novo Código. Entre eles
e acolheu. Aliás, esta contava-se o Código do Registo Predial de 1959, que foi revogado, em
r a respeito do regime 1967, sendo publicado outro, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47611, de 28
)S art.05 949.0 a 1004.º, de Março de 1967 .
.s disposições foram O Código do Registo Predial de 1967, se bem que objecto de várias
tos e diplomas extra- alterações, acabou por se manter até a entrada em vigor do que actualmente
rege esta matéria. E certo que, em 1983, o Decreto-Lei n.º 305/83, de 29 de
to revelava-se, ainda, Junho, aprovou outro Código do Registo Predial; acontecia, porém, que a
e Seabra, quando, no sua vigência dependia de regulamentação que nunca veio a ser publicada,
nimazía às hipotecas pelo que o Código de 1983 não chegou a ter aplicação. Só no ano seguinte,
: 1930, por efeito de com a publicação do Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de Junho, foi aprovado o
idas no velho Código, actual Código do Registo Predial, que entrou em vigor em 1 de Outubro
1 figurar em primeiro desse ano (art.º 10.º do diploma preambular).
is imóveis», sendo a O actual Código foi já objecto de alterações, algumas importantes, intro-
1. a) do§ 2.º daquele duzidas pelos seguintes diplomas:
a) Decreto-Lei n.º 355/85, de 2 de Setembro;
do século tinham-se
ornamente a matéria b) Decreto-Lei n.º 60/90, de 14 de Fevereiro;
egal de 31 de Março e) Decreto-Lei n.º 80/92, de 7 de Maio;
1, e a segunda através
d) Decreto-Lei n.º 30/93, de 12 de Fevereiro;
e) Decreto-Lei n.º 255/93, de 15 de Julho;
Io registo predial e o j) Decreto-Lei n.º 227/94, de 8 de Setembro;
ne, que a consagrou,
ilicação do Decreto- g) Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro;
assim aprovado, se h) Decreto-Lei n.º 67/96, de 3 de Maio;
plenamente os pre-
i) Decreto-Lei n.º 375-A/99, de 20 de Setembro;
j) Decreto-Lei n.º 533/99, de 11 de Dezembro;
l) Decreto-Lei n.º 273/2001, de 13 de Outubro;
863.
103
TÍTULO 1 - DIREITOS RE
m) Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8 de Março; Para efeitos da ,

n) Decreto-Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro; e em várias áreas, e:
áreas são estabelec
o) Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho;
celhos ou freguesis
p) Decreto-Lei n.º 34/2008, de 26 de Fevereiro;
q) Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho. II. O sistema d
assentar num acto e
Ligação directa com a matéria do registo têm o processo de justificação às pessoas que seja
(judicial), que vinha regulada no Código de 1967 (art." 204.º e seguintes), Esse acto centt
e se contém hoje, após a revisão operada pelo Decreto-Lei n.º 273/2001, actos registais que ,
nos art. os 116.º e seguintes do C.R.Pre., e o processo de justificação notarial, lizar a sua função e
regulado nos art= 89.º e seguintes do C.Not.. o alcance do caráct
assim necessária ur
actos de registo e d
40. Características gerais do sistema de registo predial português expostos.
I. O sistema de registo predial português identifica-se por algumas

características que lhe são próprias. As que devem ser consideradas definiti- 41. Modalidades é
vas permitem dizer que ele se configura como um sistema público e real.
A primeira característica, que o contrapõe a um sistema privado, revela- I. São três as n
-se na circunstância de o registo predial estar a cargo de serviços públicos: se atender ao seu cc
as conservatórias de registo predial. Todas as conservatórias dependem, menta, sendo que e
por sua vez, do Instituto dos Registos e do Notariado, I.P., que substituiu a inscrição. De outro
Direcção-Geral dos Registos e do Notariado, integrado na administração podem ser definitiv
directa do Estado CIJ (Ministério da Justiça). Antes de passa
Daqui decorre uma outra nota própria do carácter público do registo: há algumas notas rel
quer o conservador, quer as demais pessoas, que nas Conservatórias prestam por serem determin
serviço e asseguram a feitura dos registos e a actividade que ela envolve, são
funcionários públicos. Para além das sanções disciplinares em que incorram, II. A elaboraçãc
os funcionários do registo predial respondem ainda civil e criminalmente riais e actos prepara
pela feitura de registos falsos ou inexistentes (art.º 153.º do C.R.Pre.). aqui em causa os do
tar, servindo de titui
que instruem a próp
se formula o pedidc
que serviram de bas
OJ Art.= 1.º, 14.0 e 16.º do Dec.-Lei n.º 129/2007, de 27/ABR. em princípio, arquix
104
Para efeitos da organização do serviço, o território nacional está dividido

em várias áreas, existindo em cada urna delas urna conservatória. Essas
áreas são estabelecidas em função das circunscrições administrativas: con-
celhos ou freguesias.
II. O sistema de registo predial português diz-se real e não pessoal por
assentar num acto de registo que respeita aos prédios em si mesmos e não
:sso de justificação às pessoas que sejam titulares de direitos que os tenham por objecto.
204.º e seguintes), Esse acto central do registo, em redor do qual gira todo o esquema de
-Lei n.º 273/2001, actos registais que a sua elaboração envolve, para poder, com eficácia, rea-
stificação notarial, lizar a sua função e a finalidade que o domina, é a descrição. Para se atingir
o alcance do carácter real do sistema de registo predial português toma-se
assim necessária urna análise, ainda que breve, das várias modalidades dos
actos de registo e de alguns aspectos essenciais do seu regime, de seguida
ial português expostos.
ia-se por algumas

isideradas definiti- 41. Modalidades dos actos de registo
ma público e real.
naprivado, revela- I. São três as modalidades de actos de registo, propriamente ditos, se
serviços públicos: se atender ao seu conteúdo e à sua função: descrição, inscrição e averba-
atórias dependem, mento, sendo que este pode referir-se tanto a urna descrição corno a urna
P., que substituiu a inscrição. De outro ponto de vista, quanto à sua eficácia, os actos registos
, na administração podem ser definitivos ou provisórios.
Antes de passar à exposição do regime destas modalidades de actos,
iúblico do registo: há algumas notas relativas ao funcionamento do sistema que interessa referir,
por serem determinantes na sua compreensão.
ervatórias prestam
ue ela envolve, são
s em que mcorrarn, II. A elaboração do registo envolve, naturalmente, vários suportes mate-
il e criminalmente riais e actos preparatórios ou complementares do registo. Desde logo, estão
o do C.R.Pre.).
aqui em causa os documentos que os próprios interessados devem apresen-
tar, servindo de título e comprovação do facto que pretendem registar, e os
que instruem a própria requisição do registo, ou seja, o documento em que
se formula o pedido de registo dirigido à conservatória. Os documentos,
que serviram de base ao registo, bem corno o comprovativo deste, ficam,
em princípio, arquivados pela ordem da apresentação (n.º 1 do art.º 26.º do
105
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS 1
C.R.Pre. ). Mas, em certos casos, nomeadamente se permitirem o seu arquivo da descrição com
em registo electrónico, são restituídos aos interessados (n.º 2 do mesmo a sua área e tipo
artigo). Nos prédios urbe
Para além disso, a feitura do registo determina sempre uma notação, localidade onde e
para a qual devem existir suportes documentais ou outros. Tradicionalmente, (n.º 1 do art.º 82.'
o registo era feito em livros, que as conservatórias possuíam. Hoje esses A regra que
suportes são o Diário e asfichas de registo, qualquer deles em suporte infor- uma descrição pé
mático. O Diário destina-se à anotação cronológica dos pedidos de registo numa ficha, que s
e respectivos documentos; as fichas servem para as descrições, inscrições número de ordem
e averbamentos e ainda para anotações (art.º 22.º do C.R.Pre.) <1). Além sentação. Assim,
destes suportes documentais, que interessam à elaboração de registo em si sentação feita em
mesmo, há ainda outros complementares, para efeitos de busca e consulta, 00020/100307 [a
que são os verbetes reais e pessoais, constituindo o conjunto de cada uma As descriçõe:
das suas espécies um ficheiro real e um ficheiro pessoal (art.º 24.º do mesmo averbamento [n.º
Código) <2l. crição e as inscriç
rência (n.º 3 do a
III. A partir destes elementos básicos, cabe agora determinar, nas suas
linhas mais relevantes para este estudo, como o registo se organiza, segundo
as suas várias modalidades, e com base nestes suportes materiais.
Importa começar por esclarecer que o ponto de partida de todos os
C1l Este número res]
actos de registo é o Diário, pois define, como atrás exposto, a apresentação.
c2JO Dec.-Lei n.º 2
Esta ordem tem de ser muito rigorosa, em relação a cada dia, uma vez que Nacional de Explora,
o número da apresentação acaba por ser decisivo em matéria tão relevante outras finalidades, ass
como é a da prioridade do registo (art.º 6.º, n.º 1, do C.R.Pre.). único [art.º 2.0, al. a)]
abrangendo, em regra
Passando aos actos de registo, em si mesmos, o primeiro a considerar procedimento regulac
é a descrição. Vê-se do n.º 1 do art.º 79.º do C.R.Pre. que ela é o acto de efeito em freguesias
registo dirigido à identificação fisica, económica e fiscal de cada prédio. É nacional, o Regulame
/JUL. (art.º 52.º).
como que um retrato do prédio. Assim, tratando-se de um prédio rústico, Ao regime de cada:
matéria deste estudo, 1
do qual a situação jurf
produz os efeitos prev
casos em que os titu
prevalece a situação j
<1l As.fichas são ordenadas por freguesias e, em cada uma delas, pelo número da descrição n.º 6).
(art.º 23.º do C.R.Pred.).
C3J O n. º 2 deste prece
czJ Os verbetes reais respeitam aos prédios e são ordenados por freguesias e, nestas, por sem dependência de in
prédios urbanos e rústicos. Os verbetes pessoais respeitam aos proprietários ou possuidores é aberta para na resp
dos prédios e são ordenados por ordem alfabética. apresentação (n.º 3 de
106
itirem o seu arquivo da descrição constará o seu nome, se o tiver, a sua localização geográfica,
,s (n.º 2 do mesmo a sua área e tipo de cultura, as confrontações e a situação matricial C1H2l.
Nos prédios urbanos, haverá menção da rua, do número de polícia e da
npre uma notação, localidade onde existem, do número de pisos e da sua composição e destino
. Tradicionalmente, (n.º 1 do art.º 82.º do C.R.Pre.) .
ssuíam. Hoje esses A regra que preside à elaboração da descrição é a seguinte: abre-se
es em suporte infor- uma descrição para cada prédio (n.º 2 do art.º 79.º). A descrição faz-se
, pedidos de registo numa ficha, que será ordenada por freguesias e, em cada freguesia, por um
.crições, inscrições número de ordem privativo, acompanhado da data da correspondente apre-
C.R.Pre.) <1i. Além sentação. Assim, na freguesia X, se se tratar do prédio n. º 20, sendo a apre-
:ão de registo em si sentação feita em 10 de Março de 2007, a ficha desta descrição terá o n.º
le busca e consulta, 00020/100307 [art." 23.º e 82.º, n.º 1, al. a), do C.R.Pre.].
ijunto de cada uma As descrições são dependentes, em geral, de uma inscrição ou de um
art.º 24.º do mesmo averbamento [n.º 1 do art.º 80.º do C.R.Pre. <3l]. A ligação entre cada des-
crição e as inscrições que lhe respeitam é feita mediante uma cota de refe-
rência (n.º 3 do art.º 79.º do C.R.Pre.)
eterminar, nas suas
! organiza, segundo
, materiais.
iartida de todos os
Ol Este número respeita ao registo fiscal dos prédios, para fins de tributação.
.to, a apresentação.
C2lO Dec .• Lei n.º 224/2007, de 31/MAI., aprovou, em regime experimental, o Sistema
la dia, uma vez que Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral (SINERGIC), que visa, entre
atéria tão relevante outras finalidades, assegurar a atribuição aos prédios de um número de identificação predial
R.Pre.). único [art.º 2.º, al. a)], o que envolve a realização de operações técnicas de cadastro predial,
abrangendo, em regra, uma ou mais freguesias (art.º 21.º). Tais operações obedecem a um
meiro a considerar procedimento regulado nos art.º' 26.º e segs., que, no período experimental, será levado a
que ela é o acto de efeito em freguesias a designar por portaria, mantendo-se em vigor, no restante território
nacional, o Regulamento do Cadastro Predial, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 172/95, de 18/
Ll de cada prédio. É /JUL. (art.º 52.º).
um prédio rústico, Ao regime de cadastro estabelecido por este diploma preside, na parte que releva para a
matéria deste estudo, um princípio de complementaridade [art.º 3.º, n.º 1, al. b)], «nos termos
do qual a situação jurídica e fiscal dos prédios constante do registo predial e da matriz predial
produz os efeitos previstos na legislação respectiva» (n.º 2 do art.º 3.º); nomeadamente, nos
casos em que os titulares cadastrais não coincidam com os inscritos no registo predial,
prevalece a situação jurídica registai, segundo o disposto no art.º 7.0 do C.R.Pre. (art.º 10.º,
lo número da descrição n.º 6).
C3l O n. º 2 deste preceito contém uma excepção, por força da qual se pode abrir uma descrição
reguesias e, nestas, por sem dependência de inscrição ou de averbamento. Se o registo pedido for recusado, a descrição
.ietários ou possuidores é aberta para na respectiva ficha se anotar o acto recusado, a seguir ao número e data da
apresentação (n.º 3 do art.º 69.º do C.R.Pre.).
107
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REt
Este regime geral sofre alguns desvios em certos casos particulares, de menções relativas ac
que aqui se dão os pontos de divergência mais significativos: tivo, devem ter tam1
a) No registo de operações de transformação fundiária e das suas pendam ( cfr. art." 8
alterações, deve ser feita a descrição dos lotes ou parcelas já
juridicamente individualizados (art.º 80.º, n.º 3, do C.R.Pre.); IV. Bem divers
que vai revelar a si
b) No registo de constituição da propriedade horizontal ou do direito esta finalidade, a ins
real de habitação periódica, há dois tipos de descrição: vos a cada prédio. D
1) uma genérica, para o prédio ou empreendimento turístico; sempre a uma descr
2) outras subordinadas, para cada fracção autónoma ou unidade O extracto da in:
de alojamento ou apartamento (art.º 81.º, n.º 1, do C.R.Pre.), e o número e data d
por referência ao prédio ou empreendimento; identificação dos re
deve ainda referir-s
c) No caso do direito de habitação periódica, abre-se ainda uma se- naquele caso, as cm
gunda via de descrição subordinada, por referência a cada unidade inscrição, conforme
de alojamento ou apartamento, mas agora destinada às fracções É, porém, ainda
temporais (n.º 2 do citado preceito). ou convenções aces
Como bem se cc
Nos casos da alínea b), da descrição genérica devem constar menções que se inscreve, tem
particulares. Assim, quanto ao prédio em regime de propriedade horizontal, do mesmo Código.
é referida a série das letras correspondentes às fracções. Na descrição gené-
À semelhança d
rica de empreendimento turístico deve referir-se a sua classificação para fins
inscrição servem pa
de turismo e as letras correspondentes às unidades de alojamento ou aparta-
existente, devendo s
mentos. É o regime que se contém no n.º 2 do art.º 82.º do C.R.Pre ..
art.º 100.º do C.R.Pr
Por seu turno, o conteúdo especial das descrições subordinadas vem dos factos que podei
estabelecido no artigo seguinte. Dele se destaca, além da referência ao fim de uma inscrição im
a que se destina a fracção, a menção do número da descrição genérica, se-
Do conteúdo ge
guido da respectiva letra ou letras da fracção, da unidade de alojamento ou
data da inscrição a q1
do apartamento, por ordem alfabética.
e o número e data de
Se for requerido um registo relativamente a um prédio, que passe a ser
constituído por vários prédios, estando todos ou apenas alguns descritos, ou
por prédios descritos e parcelas de outros, descritos ou não, abre-se uma nova
descrição. Neste caso, as fichas das inscrições existentes e relativas às ante-
<1l Em geral, a amplia,
riores descrições são reproduzidas na nova ficha (art.º 85.º do C.R.Pre.). direitos, ónus ou encargo:
Os averbamentos às descrições servem para alterar, completar ou recti- 100.º do C.R.Pre.).
ficar os elementos delas constantes, devendo naturalmente neles ser feitas as <2l Vd. requisitos especi
108
sos particulares, de menções relativas ao seu fim. Os averbamentos, além do seu número priva-
uivos: tivo, devem ter também o número e data da apresentação, quando dela de-
ndiária e das suas pendam (cfr. art.?' 88.º, n.º 1, e 89.º do C.R.Pre.).
tes ou parcelas já
;, do C.R.Pre.); IV. Bem diversa é a finalidade da inscrição. Esta é o acto de registo
que vai revelar a situação jurídica dos prédios descritos. Para assegurar
sontal ou do direito esta finalidade, a inscrição consiste num extracto dos factos jurídicos relati-
escrição: vos a cada prédio. Deste modo, compreende-se que as inscrições respeitem
limento turístico; sempre a uma descrição genérica ou subordinada (art.º 91.º do C.R.Pre.).
:ónoma ou unidade O extracto da inscrição deve conter o número de ordem correspondente,
11.º 1, do C.R.Pre.), e o número e data da apresentação, fazendo menção do facto inscrito e da
nto; identificação dos respectivos sujeitos. Quando a inscrição seja provisória,
deve ainda referir-se se o é por natureza ou por dúvidas, indicando-se,
e-se ainda uma se- naquele caso, as causas da provisoriedade. É este o conteúdo genérico da
teia a cada unidade inscrição, conforme resulta do art.º 93.º do C.R.Pre ..
ninada às fracções
É, porém, ainda obrigatório fazer constar da inscrição diversas cláusulas
ou convenções acessórias enumeradas no art.º 94.º do C.R.Pre ..
Como bem se compreende, cada tipo de inscrição, em função do facto
n constar menções
que se inscreve, tem um conteúdo especial, enumerado nos art." 95.º e 96.º
riedade horizontal, do mesmo Código.
~a descrição gené-
À semelhança do que se passa com as descrições, os averbamentos à
ssificação para fins
inscrição servem para completar, restringir ou actualizar uma inscrição já
jamento ou aparta-
existente, devendo ser lançados na inscrição a que respeitam (n.ºs 1 e 4 do
do C.R.Pre ..
art.º 100.º do C.R.Pre.) (t). Para se ter uma mais perfeita noção da relevância
subordinadas vem
dos factos que podem ser trazidos, por meio de averbamento, ao conteúdo
a referência ao fim de uma inscrição impõe-se a leitura do preceito seguinte.
rição genérica, se-
Do conteúdo genérico dos averbamentos à inscrição (Z) fazem parte a
~ de alojamento ou
data da inscrição a que respeita, o número de ordem do próprio averbamento
e o número e data da respectiva apresentação, quando dela dependa. Além
lio, que passe a ser
lguns descritos, ou
1, abre-se uma nova
e relativas às ante-
Cil Em geral, a ampliação da inscrição, pelo que respeita ao seu objecto, e respectivos
:5. º do C.R.Pre.). direitos, ónus ou encargos, não é feita por averbamento, mas por nova inscrição (n.º 2 do art.º
completar ou recti- 100.º do C.R.Pre.).
e neles ser feitas as <2l Vd. requisitos especiais de alguns averbamentos no art.º 103.º do C.R.Pre ..
109
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS. REAi
disso, deve mencionar-se o facto a averbar, respectivo conteúdo e a identi- VI. Para além e
ficação dos seus sujeitos (art.º 102.º, n.º 1, do C.R.Pre.). das causas da provis
provisórios por dúvi
V. Segundo acima ficou dito, em função da sua eficácia, os actos de registo Quanto à primeii
podem ser definitivos ou provisórios. Os primeiros, por satisfazerem plena- de o registo passar a,
mente os requisitos legais, estão em condições de produzirem sem reservas [cfr. art.º 101.º, n.º 2,
a sua eficácia própria. Quando se verificar alguma circunstância que impeça que tem o seu campc
a feitura do registo definitivo, ou seja, a produção dos efeitos que este se do negócio jurídico..
destina a assegurar, há que estabelecer uma distinção. se vê daquele preceit
Em determinados casos, que agora não interessam e adiante serão refe- o registo provisório
ridos, o conservador deve recusar o registo. Não sendo caso de recusa, mas tempo (1), sejam reme
não podendo também lavrar-se o registo como definitivo, deve ele ser feito provisório.
como provisório. Embora esta seja uma designação genérica, que se contra- No caso de regis
põe ao registo definitivo, a verdade, porém, é que existem duas modalidades é necessário que se ve
de registos provisórios, bem distintas, quanto a relevantes aspectos do seu Assim, se ela reside 1
regime: por dúvidas e por natureza. o novo facto tem de
O registo deve ser feito como provisório por dúvidas quando, não sendo sanável do acto, o nc
sanadas deficiências do respectivo processo (art.º 73.º), se verifique algum provisório por depen
motivo que impeça o conservador de o lavrar tal como foi pedido, desde em definitivo.
que tal motivo não seja um dos fundamentos de recusa enumerados no art.º
69.º do C.R.Pre. (art.º 70.º). VII. Pelo que re
As razões da provisoriedade por natureza são bem diferentes e, como compreende, ela é te
a própria designação sugere, prendem-se com a maneira de ser do facto a inscre- seis meses, findo o qt
ver. Em termos gerais, e perante a enumeração dos casos de inscrição provi- ou renovado (n." 3 ,
sória constante do art.º 92.º do C.R.Pre., eles reconduzem-se às seguintes tem, porém, o alcanc
categorias fundamentais: Assim, entende-
a) carácter preliminar ou precário do facto a inscrever [als. a), b), g), provisório por dúvid
h), i),j), l), m) e n) do n.º 1 do citado artigo]; vém prolongar no tei
Por outro lado, o
b) ineficácia (l.s.) sanável do acto a inscrever [al.j) do citado n.º 1];
em vários casos de n
e) dependência de registo não lavrado ou não lavrado como definitivo a 6 do art.º 92.º do C
[als. e) e d) do n.º 1, e als. b) e d) do n.º 2 do mesmo preceito].
Mas pode acontecer que as duas causas de provisoriedade concorram

no mesmo pedido de registo; daí poder a inscrição ser simultaneamente pro-
<1) Está aqui em causa a
visória por natureza e por dúvidas. tempo, como adiante se d
110
TÍTULO 1 - DIREITOS. REAIS EM GERAL CAPÍTULO 1 - CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
onteúdo e a identi- VI. Para além dos aspectos directamente ligados à própria natureza
das causas da provisoriedade, a principal diferença de regime dos registos
provisórios por dúvidas e por natureza respeita à sua eficácia.
, os actos de registo Quanto à primeira modalidade, está sobretudo em causa a possibilidade
atisfazerem plena- de o registo passar a valer como definitivo. É o que se designa por conversão
arem sem reservas [cfr. art.º 101.º, n.º 2, al. d), do C.R.Pre.], num uso impróprio desta palavra,
stância que impeça que tem o seu campo específico de aplicação no regime da ineficácia (/.s.)
efeitos que este se do negócio jurídico. A conversão do registo provisório em definitivo, como
se vê daquele preceito, é, por seu turno, registada por averbamento. Assim,
adiante serão refe- o registo provisório por dúvidas, converte-se em definitivo quando, em
aso de recusa, mas tempo Cil, sejam removidas as dúvidas que impuseram a sua realização como
,, deve ele ser feito provisório.
rica, que se contra- No caso de registo provisório por natureza, para gerar a sua conversão
. duas modalidades é necessário que se verifique novo facto que afaste a causa da provisoriedade.
es aspectos do seu Assim, se ela reside no carácter preliminar ou precário do facto a inscrever,
o novo facto tem de lhe dar carácter definitivo; se ela reside na ineficácia
quando, não sendo sanável do acto, o novo facto tem de implicar a sua sanação; se o registo é
se verifique algum provisório por dependência de outro, este tem de ser lavrado ou convertido
foi pedido, desde em definitivo.
rumerados no art.º
VII. Pelo que respeita à eficácia do registo provisório, como bem se
diferentes e, como compreende, ela é temporalmente limitada. O prazo geral de vigência é de
ier do facto a insere- seis meses, findo o qual o registo caduca, se não for convertido em definitivo
de inscrição provi- ou renovado (n.05 3 e 4 do art.º 11.º do C.R.Pre.). Este regime geral não
:m-se às seguintes tem, porém, o alcance que a um primeiro exame se poderia atribuir-lhe.
Assim, entende-se que a renovação não pode ter lugar se o registo for
ever [als. a), b),g), provisório por dúvidas, sob pena de se eternizar uma situação que não con-
vém prolongar no tempo.
Por outro lado, o prazo geral de caducidade é substancialmente alargado
/) do citado n.º 1];
em vários casos de registo provisório por natureza, como resulta dos n. os 3
do como definitivo a 6 do art.º 92.º do C.R.Pre ..
iesmo preceito].
'iedade concorram
mltaneamente pro- (IJ Está aqui em causa a circunstância de o registo provisório ter a sua eficácia limitada no
tempo, como adiante se diz no texto.
111
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REA
42. Princípios gerais do registo predial português. Enumeração
O sistema de registo predial que, em linhas gerais, foi analisado nos

números anterioresobedece a vários princípios que o orientam e que a doutri-
43. O princípio da
na elabora com base no regime de direito positivo vigente.
Tais princípios, como bem se compreende, têm uma validade limitada,
I. O princípio e,
sob o ponto de vista espacial e temporal. Assim, os que de seguida se iden-
oficioso, vem defini
tificam respeitam ao sistema de registo predial português, tal como ele hoje
casos previstos na le
é configurado pelas leis de registo.
legitimidade, nos tei
Com efeito, a partir de uma análise histórica do registo predial portu-
Assim, deste pri
guês, fácil seria descobrir, mesmo na sua evolução recente, relevantes dife-
posição de determii
renças em relação ao conjunto de princípios que de seguida passam a ser
tenham a obrigação
analisados. Essas diferenças respeitam, não só ao elenco dos princípios,
oficiosidade, os sen
como ao seu conteúdo.
efectuar registos. Cc
Seguindo de perto a doutrina portuguesa dominante, são os seguintes para a realização de
esses princípios: instância, legalidade, tipicidade, trato sucessivo, legitima- particulares a quem
ção e prioridade <1)<2). Cabe assinalar que, após as alterações introduzidas de citação corrente, d
pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, o princípio da instância se articula com a particulares.
obrigatoriedade do registo.
Cabe, em suma,
Para uma melhor arrumação da matéria, pelo que respeita a análise do o que se faz mediant
seu alcance e valor no sistema do registo predial português, dedica-se aos necessários a cada ai
princípios do registo predial português um novo parágrafo.
II. O princípio d:
pessoas que podem n
registai.
A regra básica,
segundo o qual a leg
a) aos sujeitos
Ol Menezes Cordeiro (Sumários, págs. 73 e segs.) não refere o princípio da legitimação, b) a todos qua
mas acrescenta o da obrigatoriedade. Isabel Pereira Mendes ( O Registo Predial e a Segurança
Jurídica nos Negócios Imobiliários, Almedina, Coimbra, 1992, págs. 43 e segs.) adita-lhes e) as pessoas e
os princípios da especialidade e dafé pública registai.
<2l Sobre os princípios do registo predial, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 342 e segs.;
Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 374 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs.
132 e segs.; J. Alberto González, Direitos Reais, págs. 359 e segs.; e J. Mouteira Guerreiro,
Noções de Direito Registral, págs. 385 e segs .. <1l Sobre as modalidades
41.º-E, 42.º e 42.º-A do C
112
numeração § 2.º
PRINCÍPIOS DO REGISTO PREDIAL
, foi analisado nos
itam e que a doutri-
43. O princípio da instância
nte,
validade limitada,
I. O princípio da instância, contrapondo-se a um regime de registo
íe seguida se iden-
oficioso, vem definido no art.º 41.º do C.R.Pre. e significa que, salvo nos
,, tal como ele hoje
casos previstos na lei, o registo deve ser pedido, por quem tenha para tanto
legitimidade, nos termos de seguida explicitados.
.isto predial portu-
Assim, deste princípio decorre que os serviços de registo estão à dis-
te, relevantes dife-
posição de determinadas pessoas, ainda que, em certas situações, elas
mida passam a ser
tenham a obrigação de promover o registo. Em suma, salvo os casos de
co dos princípios,
oficiosidade, os serviços de registo não têm a iniciativa de promover ou
efectuar registos. Constituem estes tipos de serviços públicos, orientados
;.":, são os seguintes para a realização de interesses gerais, mas dependentes da actuação dos
ucessivo, legitima- particulares a quem também interessam, segundo uma curiosa expressão
ações introduzidas de citação corrente, devida a Zanobini, a administração pública de interesses
L se articula com a
particulares.
Cabe, em suma, o impulso inicial do registo a quem tem legitimidade,
speita a análise do o que se faz mediante um pedido, acompanhado dos suportes documentais
uês, dedica-se aos necessários a cada acto de registo C1l.
afo.
II. O princípio da instância envolve a necessidade de determinação das
pessoas que podem requerer o registo, ou seja, um problema de legitimidade
registai.
A regra básica, nesta matéria, contém-se no art.º 36.º do C.R.Pre.,
segundo o qual a legitimidade para requerer o registo cabe:
a) aos sujeitos activos e passivos da correspondente relação jurídica;
ncípio da legitimação, b) a todos quantos na sua feitura tenham interesse;
, Predial e a Segurança
. 43 e segs.) adita-lhes e) as pessoas que estejam obrigadas a promovê-lo .
tais, págs. 342 e segs.;

J Duarte, Curso, págs.
J. Mouteira Guerreiro,
(l) Sobre as modalidades e os requisitos da requisição, vd., respectivamente, art." 41.º-B a
41.º-E, 42.º e 42.º-A do C.R.Pre., regulamentados pela Port. n.º 621/2008, de 18/JUL..
113
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE.11
A aplicação da categoria de pessoas da al. a) não levanta dificuldades neste domínio eluci
especiais: assim, a inscrição de um contrato de compra e venda pode ser transgressão, nem :
pedida tanto pelo comprador como pelo vendedor. A respeito das da al. b), princípio da legitima
importa sobretudo dizer que dela decorre a consequência de à pessoa com do Código actual, en
legitimidade para requerer certo registo ser também reconhecida para dade indirecta, por ·
requerer aqueles de que ele dependa. Em qualquer ca
A situação de legitimidade identificada na al. e) prende-se com o ca- este problema, dess
rácter obrigatório do registo e será, por isso, especificamente analisada de aqui em dever de re
seguida, a propósito desta característica. situação jurídica C3l,
Para além da norma geral, o Código estabelece regimes especiais para quências indesejáve
os casos de contitularidade de direitos (art.º 37.º), de incapacidade (art.º entre outras as que es
40.º) e de representação voluntária (art.º 39.º), bem como para certas cate- Este regime gei
gorias de averbamentos à descrição (art.º 38.º). aconteceu, por força
com o registo de aqi
III. O princípio da instância não implica, necessariamente, o carácter autónoma, destinad:
obrigatório ou facultativo do registo. Em rigor, estão aqui em jogo problemas tituído por este dipk
completamente distintos, embora haja entre eles alguma ligação. O registo Outro caso parti
pode depender do pedido dos interessados e, contudo, ser obrigatório. Neste do n.º 1 do art.º 8.º d
caso, o interessado não tem apenas o ónus (jurídico) de requerer o registo, o registo também ofi
tem antes o dever de o fazer Ol; se não o cumprir, comete uma transgressão, crever, não se verific
ficando sujeito à inerente sanção. Diário [al. a) do n.º
Nesta base, na história do registo predial português, com o princípio
da instância têm já coexistido regimes diferentes quanto ao seu carácter IV. Os art." 8.º-
facultativo ou obrigatório. 116/2008, estabeleci
Assim, no domínio da legislação anterior, o sistema português de registo Em regra, segui
predial, quanto ao aspecto que agora se analisa, era misto. Na verdade, nos referidos no art.º 2.º,
concelhos em que vigorava o regime de cadastro geométrico da propriedade do C.R.Pre., e das a
rústica o registo era obrigatório; nos demais, era facultativo.
O Código vigente, antes da revisão operada pelo Decreto-Lei n. º 116/
/2008, não estabelecia em caso algum a obrigatoriedade do registo, sendo
Ol Cfr., neste sentido, C
Neste sentido, masco
(Z)
págs. 82-85.
<31 Sobre o conceito de <
riJEra este o regime do Código do Registo Predial de 1967 (art.º 14.0), nos termos a seguir (4)O registo deve ser pn
ditos no texto. força do preceito citado n
114
vanta dificuldades neste domínio elucidativo o facto de a sua falta não configurar qualquer
e venda pode ser transgressão, nem se estabelecer para ela qualquer sanção. Contudo, o
peito das da al. b), princípio da legitimação, que, entretanto, passara a constituir uma novidade
a de à pessoa com do Código actual, envolvia, como adiante melhor se verá, uma obrigatorie-
reconhecida para dade indirecta, por constituir um forte estímulo à feitura do registo Ol.
Em qualquer caso, mesmo perante as inovações resultantes, quanto a
ende-se com o ca- este problema, desse novo princípio, continuava a não ser adequado falar
nente analisada de aqui em dever de registar, mas apenas em ónus <2l. Como é próprio desta
situação jurídica <3l, a não observância do ónus de registo acarreta conse-
nes especiais para quências indesejáveis para o interessado no registo, ou a ele desfavoráveis,
ncapacidade (art.º entre outras as que estão implicadas na violação do princípio da legitimação.
o para certas cate- Este regime geral sofreu desvios decorrentes de lei especial, como
aconteceu, por força do art.º 3.º do Decreto-Lei n.º 255/93, de 15 de Julho,
com o registo de aquisição da propriedade de prédio urbano ou de fracção
amente, o carácter autónoma, destinados a habitação, quando feita ao abrigo do regime ins-
em jogo problemas tituído por este diploma legal <4l_
l ligação. O registo Outro caso particular de registo obrigatório foi estabelecido pela al. g)
obrigatório. Neste do n.º 1 do art.º 8.º do Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho. Sendo
requerer o registo, o registo também oficioso e imediato à celebração do negócio jurídico a ins-
uma transgressão, crever, não se verifica, no caso, apresentação, havendo apenas anotação no
Diário [al. a) do n.º 1 do mesmo preceito legal].
s, com o princípio
ito ao seu carácter IV. Os art." 8.º-A a 8.º-D do C.R.Pre., aditados pelo Decreto-Lei n.º
116/2008, estabelecem e regulam a obrigatoriedade do registo predial.
ortuguês de registo Em regra, segundo o art.º 8.º-A, é obrigatório o registo dos factos
o. Na verdade, nos referidos no art.º 2.0, das acções, decisões e providências do art.º 3.0, ambos
-ico da propriedade do C.R.Pre., e das alterações aos elementos da descrição que devem ser
uivo.
ecreto-Lei n. º 116/
e do registo, sendo
(lJ Cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 337.
Neste sentido, mas configurando a situação como encargo, Menezes Cordeiro, Sumários,
<2J
págs. 82-85.
<3l Sobre o conceito de ónus, cfr. a nossa Teoria Geral, vol. II, págs. 648 e segs ..
l."), nos termos a seguir <4J O registo deve ser promovido pela instituição de crédito interveniente na aquisição, por
força do preceito citado no texto.
115
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE.11
comunicados por entidades públicas [als. a) a e) do n.º 1 do art.º 8.º-A]. Quando a obrig
Constituem desvios a estas regras, consagrados neste preceito: mais de uma das en
a) Quanto aos factos identificados no art.º 2.º, os que devam ser enumerada em prim
inscritos provisoriamente por natureza, nos termos do n.º 1 do Como é razoáve
art.º 92.º do C.R.Pre., os de aquisição sem determinação de parte a obrigação cessa q
ou direito e os que incidam sobre direitos de algum ou alguns dos entidade com legitir
titulares da inscrição de bens integrados em herança indivisa
[subals. da al. a) do n.º 1]; V. Sem prejuízo
culares de registo o)
b) Quanto às acções referidas no art.º 3.º, a acção de impugnação
oficiosa de registos,
pauliana, os procedimentos de arresto e de arrolamento, as provi-
que se constituem sin
dências que afectem a livre disposição de bens e a providência cautelar,
e quanto a registos <li
se já estiver pedido o registo da acção principal [al. b), segunda
outros actos ou regis
parte, dos n.08 1 e 2].
n.º 3, 101.º, n.º 4, 11
oficioso encontram-s
Devem promover o pedido de registo, quando obrigatório, nos termos sua reelaboração, ver
dos n.08 1 e 3 do art." 8.º-B:
Exemplo de regi
a) As entidades públicas que intervenham como sujeitos activos ou Decreto-Lei n.º 263-.
passivos ou que pratiquem actos que impliquem alterações aos
elementos da descrição para os efeitos previstos no n.º 1 do art.º
90.º do C.R.Pre.; 44. O princípio da I
b) As entidades que celebrem a escritura pública, autentiquem os docu-
I. O princípio de,
mentos particulares ou reconheçam as assinaturas neles apostas;
do registo, numa das
e) As instituições de crédito e as sociedades financeiras quando inter- e demais servidores e
venham como sujeitos activos ou passivos; nessa sua qualidade, :
d) As instituições de crédito e as sociedades financeiras quando inter- ples razão, já aqui doí
venham como sujeitos passivos; análise, tem alcance n
do C.R.Pre ..
e) Os tribunais, nas acções, decisões e outros procedimentos e provi-
Para melhor corr
dências judiciais;
porta começar por ass
j) O Ministério Público, em processo de inventário, se for adjudicado ou substancial. No p
a incapaz ou ausente em parte incerta qualquer direito sobre imó- exigiria a verificação:
veis; e da legitimidade dos
g) Os agentes de execução, para o registo das penhoras, e os adminis- lidade substancial, Vc
tradores da insolvência, para o registo da respectiva declaração.
116
1 do art.º 8.º-A]. Quando a obrigação de promover o registo do mesmo facto caiba a

.ceito: mais de uma das entidades das anteriores alíneas, prevalece a da entidade
s que devam ser enumerada em primeiro lugar na lista do n.º 1 (n.º 2 do art.º 8.º-B).
mos do n.º 1 do Como é razoável, por outro lado, o n.º 5 deste preceito determina que
mirração de parte a obrigação cessa quando o registo esteja promovido por qualquer outra
L1m ou alguns dos entidade com legitimidade para o pedir.
herança indivisa
V. Sem prejuízo do princípio da instância, a lei prevê vários casos parti-
culares de registo oficioso, isto é, por iniciativa do conservador. A feitura
) de impugnação
oficiosa de registos verifica-se, nomeadamente, quanto a registos de factos
amento, as provi-
que se constituem simultaneamente com outros, que sejam objecto de registo,
ovidência cautelar,
e quanto a registos de actos de conversão ou cancelamento dependentes de
1 [al. b), segunda
outros actos ou registos (cfr. art." 92.º, n.º 6, 97.º, n.º 1, 98.º, n.º 3, 100.º,
n.º 3, 101.º, n.º 4, 119.º, n.º 3, 148.º, n.º 4, e 149.º). Exemplos de registo
oficioso encontram-se ainda em certos casos de rectificação do registo e da
uório, nos termos sua reelaboração, verificando-se extravio ou inutilização da respectiva ficha.
Exemplo de registo oficioso, previsto em legislação especial, é o do
ujeitos activos ou Decreto-Lei n.º 263-N2007, acima citado.
rn alterações aos
s no n.º 1 do art."
44. O princípio da legalidade
entiquem os doeu-
:as neles apostas; I. O princípio da legalidade decorre, desde logo, do carácter público
do registo, numa das suas manifestações. Com efeito, sendo o conservador
riras quando inter- e demais servidores das conservatórias funcionários públicos, todos estão,
nessa sua qualidade, subordinados à lei, que devem respeitar. Por esta sim-
-iras quando inter- ples razão, já aqui domina uma ideia de legalidade; contudo, o princípio em
análise, tem alcance mais vasto, que cabe precisar, e que decorre do art.º 68.º
do C.R.Pre ..
:dimentos e provi-
Para melhor compreensão do alcance do princípio da legalidade, im-
porta começar por assinalar que lhe pode ser atribuído um conteúdo formal
, se for adjudicado ou substancial. No primeiro caso, aos funcionários do registo apenas se
direito sobre imó- exigiria a verificação da regularidade formal dos actos apresentados a registo
e da legitimidade dos respectivos requerentes. Se o princípio for de lega-
oras, e os adminis- lidade substancial, vai-se mais longe, impondo-se também ao conservador
ctiva declaração.
117
a obrigação de se pronunciar sobre a viabilidade do pedido de registo, nários dos serviço:

tomando em conta a validade substancial dos actos a registar. Neste sentido mais amplos do q1
tem uma função próxima da do juiz.
III. Levado às
II. Logo uma primeira leitura mostra ser desta segunda modalidade de devia conduzir, serr
legalidade que se trata no art.º 68.º do C.R.Pre .. Com efeito, ele manda Tal seria, contudo, 1
apreciar a viabilidade do pedido de registo, tendo de verificar se, à luz das para os interessadc
normas legais aplicáveis, os documentos apresentados e os registos ante- ao princípio da pri
riores permitem que ele seja lavrado. Esta actividade fiscalizadora implica dades facilmente s
uma apreciação dos seguintes aspectos: Daí, como alte
a) identidade entre o prédio a que se refere o acto a registar e a corres- provisório por dúv
pondente descrição; estão enumerados
São casos de recus
b) legitimidade dos interessados;
preparo relativo ao
e) regularidade formal dos títulos referentes aos actos a registar;
a) a manifes1
d) validade dos mesmos actos. o registo;
b) a manifes·
Destes vários pontos, só o relativo aos poderes fiscalizadores em matéria
de validade dos actos a registar exige uma observação complementar. e) a existênc
Segundo o entendimento corrente na doutrina, que é correcto Ol, a apre- deste a reg
ciação imposta pelo art.º 68.º restringe-se, nesta matéria, aos casos de nuli- d) a existênci:
dade. Várias razões impedem que a sua apreciação se alargue aos actos
anuláveis. Desde logo, estes produzem os seus efeitos enquanto não sejam A recusa do rei
invalidados, a requerimento das pessoas em favor de quem a lei estabelece como é evidente, ac
a invalidade (art.º 287.º, n.º 1); não seria assim correcto atribuir ao conser- requerido. Não pod
vador um poder que iria pôr em causa a eficácia do acto, num campo que é do interessado, pois
deixado à disponibilidade de certas pessoas. Para além disso, note-se que a recusa ou a prov:
este tipo de invalidade não é de conhecimento oficioso do tribunal, depen- então, de repor a leg
dendo antes de arguição do interessado. Permitir a interferência dos funcio- por parte do requer:
Ol Argumento adjuvan1
do art.º 9.º do Dec.-Lei 1
<1J Cfr., neste sentido, Isabel Pereira Mendes, Código de Registo Predial, págs. 128-129; e
ineficácia dos negócios j
Oliveira Ascensão, Reais, nota (1) da pág. 338.
ao seu seguimento, aim
manifestem vontade ness
118
pedido de registo, nários dos serviços de registo nesta matéria seria, pois, atribuir-lhe poderes
.istar, Neste sentido mais amplos do que os reconhecidos ao poder judicial. (l)
III. Levado às suas últimas consequências, o princípio da legalidade

nda modalidade de devia conduzir, sempre que o registo se mostrasse inviável, à recusa do registo.
L efeito, ele manda Tal seria, contudo, um regime excessivo, por acarretar graves inconvenientes
mficar se, à luz das para os interessados - nomeadamente em vista das consequências ligadas
e os registos ante- ao princípio da prioridade-, sobretudo se estiverem em causa irregulari-
scalizadora implica dades facilmente sanáveis.
Daí, como alternativa à figura da recusa do registo, surge a do registo
1 registar e a corres- provisório por dúvidas, já antes referido. Só nos casos mais graves, que
estão enumerados no art.º 69.º do C.R.Pre., o registo deve ser recusado.
São casos de recusa, além da incompetência da conservatória e da falta de
preparo relativo ao custo do registo:
actos a registar; a) a manifesta insuficiência dos documentos apresentados para titular
o registo;
b) a manifesta nulidade do acto;
izadores em matéria
e) a existência de registo anterior do mesmo acto ou não sujeição
complementar.
deste a registo;
6 correcto (1), a apre-
1, aos casos de nuli- d) a existência de anterior registo provisório por dúvidas não removidas.
e alargue aos actos
enquanto não sejam A recusa do registo ou a sua realização como provisório constituem,
rem a lei estabelece como é evidente, actos que importam a denegação do registo tal como foi
) atribuir ao conser- requerido. Não podem, por isso, deixar de estar previstos meios de reacção
), num campo que é do interessado, pois, se houver indevida aplicação da lei pelo conservador,
1 disso, note-se que a recusa ou a provisoriedade do registo não se devem manter. Trata-se,
do tribunal, depen- então, de repora legalidade. Para tal abre-se a possibilidade de impugnação
ferência dos funcio- por parte do requerente.
(I) Argumento adjuvante do entendimento sustentado no texto pode hoje colher-se do n.º 2
do art.º 9.º do Dec.-Lei n.º 263-A/2007, de 23/JUL., quando estatui que a anulabilidade ou
~redial, págs. 128-129; e ineficácia dos negócios jurídicos celebrados segundo procedimento nele regulado não obsta
ao seu seguimento, ainda que dê lugar a registo provisório, desde que os interessados
manifestem vontade nesse sentido.
119
TÍTULO 1 - DIREITOS REA
Os meios de impugnação das decisões do conservador podem revestir pode aqui partir-se 1
carácter hierárquico ou carácter contencioso. Está no primeiro caso o recurso questão de saber se
para o Presidente do Instituto dos Registos e do Notariado (ll; mas o inte- O problema coh
ressado pode optar por interpor recurso contencioso para o tribunal da área causa saber se estes <
da circunscrição a que pertence o serviço de registo (art.º 140.º, n.º 1, do palavras, importa ar:
C.R.Pre.). Se a pretensão do interessado não for atendida pelo meio a registo, constante 1
hierárquico, ou não tiver sido proferida decisão no prazo legal, abre-se-lhe exemplificativo.
ainda a via contenciosa (art.º 145.º, n.º 1, do mesmo Código). Não é de todo e
Para além destes meios, que visam a realização de um registo indevida- atribuido à tipicidade
mente recusado ou lavrado como provisório, o interessado dispõe ainda de der à questão agora
outros dirigidos à reparação dos danos que a conduta do conservador lhe ficou salientado, a ti
tenha causado, efectivando a responsabilidade criminal e civil em que este que dependem as sua
incorra (art.º 153.º do C.R.Pre.). para os factos consti
dicos atípicos.
IV. A doutrina não recebe sem reparos a configuração atribuída ao Deste modo, se s
princípio da legalidade no sistema jurídico português. - isto é, aos factos j
Oliveira Ascensão realça os inconvenientes de tal regime, que sujeita a ração dos factos suje
entraves burocráticos a circulação dos imóveis, em matérias que deviam pode ser taxativa. Lo
ser deixadas à actuação dos particulares, nomeadamente por recurso a meios do registo.
judiciais, quando necessário. Refere também o desajustamento do princípio
de legalidade substancial perante um registo predial que só a título muito II. O problema p
excepcional é constitutivo c2i. -o, não a factos juríc
É sobretudo significativo este segundo ponto, porquanto os entraves relativos, de um moc
burocráticos podem, em contrapartida, evitar futuros litígios e, afinal, maiores é bem de ver, passan
delongas, além de afastar a incerteza no tráfico jurídico. factos registáveis resj
titutiva, modificativ,
Assim, por estai
45. O princípio da tipicidade a registo, para além 1
firam com as vicissii
I. Tendo sido já estabelecido o sentido geral da tipicidade normativa, princípio da tipicidar
indirecta do registo.
Contudo, mesmc
ficou realçado, a resp
O) Nos termos dos art." 14.º e 16.º do Dec.-Lei n.º 129/2007, de 27/ABR.. Os Estatutos do
a direitos inerentes,
Instituto foram aprovados pela Port. n.º 520/2007, de 30/ABR.. reais.
cz) Reais, pág. 339.
120
dor podem revestir pode aqui partir-se das considerações então formuladas para a análise da
neiro caso o recurso questão de saber se domina, no registo predial, o princípio da tipicidade.
iado Cll; mas o inte- O problema coloca-se quanto aos factos sujeitos a registo, estando em
·a o tribunal da área causa saber se estes constituem ou não um numerus clausus. Dito por outras
irt." 140.º, n.º 1, do palavras, importa apurar se a enumeração dos factos e das acções sujeitos
tendida pelo meio a registo, constante dos art.º82.º e 3.º do C.R.Pre., tem carácter taxativo ou
o legal, abre-se-lhe exemplificativo.
ódigo). Não é de todo estranho a este problema o sentido que a seu tempo foi
m registo indevida- atribuido à tipicidade dos direitos reais, sendo a partir dele mais fácil respon-
ido dispõe ainda de der à questão agora posta em sede de registo. Na verdade, como então
do conservador lhe ficou salientado, a tipicidade dos direitos reais não se estende aos factos de
l e civil em que este que dependem as suas vicissitudes, sendo desde logo claro valer este regime
para os factos constitutivos, que podem inclusivamente ser negócios jurí-
dicos atípicos.
tração atribuída ao Deste modo, se se referir a tipicidade ao objecto do registo em si mesmo
- isto é, aos factos jurídicos-, não pode senão entender-se que a enume-
egime, que sujeita a ração dos factos sujeitos a registo, feita no Código do Registo Predial, não
iatérias que deviam pode ser taxativa. Logo não há, nesta perspectiva, um princípio de tipicidade
por recurso a meios do registo.
amento do princípio
ue só a título muito II. O problema pode, contudo, ser encarado de outro ângulo, referindo-
-o, não a factos jurídicos, enquanto categorias jurídicas, mas sim a factos
rquanto os entraves relativos, de um modo ou de outro, às vicissitudes dos direitos reais. Como
ios e, afinal, maiores é bem de ver, passando agora a tomar-se por referência os direitos a que os
o. factos registáveis respeitam, é manifesto que só factos com eficácia real (cons-
titutiva, modificativa ou extintiva) podem estar sujeitos a registo.
Assim, por esta via mediata, pode dizer-se que só deviam estar sujeitos
a registo, para além das acções contempladas no art.º 3.º, factos que inter-
firam com as vicissitudes dos direitos reais. Pelo que, presidindo a estes o
ricidade normativa, princípio da tipicidade, poderia ainda fazer sentido falar de uma tipicidade
indirecta do registo.
Contudo, mesmo neste campo há uma nova observação a fazer. Já antes
ficou realçado, a respeito da inerência, sujeitar a lei a registo factos relativos
7 !ABR .. Os Estatutos do a direitos inerentes, que não tem necessariamente a natureza de direitos
reais.
121
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REAi
46. O princípio do trato sucessivo II. A garantia d

proibição de ser lav
I. O princípio do trato sucessivo corresponde, sem dúvida, a um dos rompido. Se, em tal ,
traços fundamentais do sistema do registo predial português, não só por registo definitivo de:
ele presidir a aspectos muito relevantes da sua orgânica, mas por ser uma Pode, então, dar
das vias de efectiva realização da sua função e finalidade. actos intermédios e es
Para bem o compreender, tem de ser, de imediato, referido o sentido assim, tudo se resun
deste princípio, tal como consta do art.º 34.º do C.R.Pre .. para tanto tem legitii
De acordo com o n. º 1 deste preceito, o registo definitivo de constituição Mas também por
de encargos por negócio jurídico só pode ser lavrado se os bens que tais <leriam servir de bas
actos têm por objecto estiverem inscritos em nome de quem os onera. Regra cidos, se terem extra
semelhante estabelece o n.º 3 para o registo definitivo da aquisição de di- serem localizáveis. Pa
reitos: os bens que dela são objecto devem estar em nome de quem os trans- o legislador um meio
mite, «quando o documento comprovativo do direito do transmitente não sucessivo (art.º 116.º
tiver sido apresentado perante o serviço de registo». Se sobre os bens existir
registo de aquisição ou reconhecimento de direito susceptível de ser trans-
mitido ou de mera posse, para ser lavrada nova inscrição definitiva é neces- 47. O princípio da I
sário intervir o respectivo titular, «salvo se o facto for consequência de
I. O princípio de
outro anteriormente inscrito» (n.º 4).
direito anterior, tende
O n.º 3 do art.º 34.º e o art.º 35.º estabelecem dois desvios a este
seu art.º 9.º e constin
princípio, respectivamente: . .
sucessivo, para CUJa J
a) No registo de aquisição com base em partilha, é dispensada a Segundo este nov
inscrição prévia exigida pelo n.º 2 daquele preceito; que resulte a transmi
b) É dispensada a inscrição intermédia em nome dos titulares de bens imóveis, sem que est
ou direitos que integram a herança indivisa. transmite ou constitu
Como já se deixs
Este princípio, quando observado, assegura, assim, uma cadeia ininter- notários e a outras ei
rupta de inscrições de alienações ou onerações relativas a certa coisa, desde podem ser celebrado
a pessoa primeiramente inscrita como titular do correspondente direito até às partes desses acto:
quem figura, no novo acto a registar, como autor da alienação ou oneração essa prova não for feii
dessa coisa. particular devem reci
Em suma, a observância do princípio do trato sucessivo dá a garantia
de, salvo vício substantivo ou de registo, a consulta das inscrições relativas II. A nova lei do 1
à descrição de certo prédio permitir apurar a história da situação jurídica de garantia do princíj
desse bem, desde a primeira inscrição até o momento da consulta.
122
II. A garantia do respeito do princípio do trato sucessivo reside na

proibição de ser lavrado registo, quando o trato sucessivo estiver inter-
dúvida, a um dos rompido. Se, em tal caso, for submetido a registo um determinado facto, o
uguês, não só por registo definitivo deste só é possível uma vez reatado o trato sucessivo.
-, mas por ser uma Pode, então, dar-se o caso de apenas faltar a inscrição de um ou mais
le. actos intermédiose estarem disponíveisos documentosque os titulam. Sendo
referido o sentido assim, tudo se resume em requerer a prévia inscrição dos actos omissos;
., .. para tanto tem legitimidade o requerente do registo da última aquisição .
ivo de constituição Mas também pode suceder estar vedada esta via, por os títulos que po-
e os bens que tais deriam servir de base aos registos intermédios em falta serem desconhe-
em os onera. Regra cidos, se terem extraviado ou destruído, não estarem disponíveis, ou não
la aquisição de di- serem localizáveis.Para obviar aos inconvenientesque daí resultariam,previu
! de quem os trans- o legislador um meio próprio: ajustificação relativa ao reatamento do trato
) transmitente não sucessivo (art.º 116.º, n.º 1, do C.R.Pre.).
ibre os bens existir
ptível de ser trans-
definitiva é neces- 47. O princípio da legitimação registai
r consequência de
I. O princípio denominado legitimação regista! era desconhecido do
ois desvios a este direito anterior, tendo sido introduzido pelo Código vigente; contém-se no
seu art.º 9.º e constitui como que aguarda avançada do princípio do trato
sucessivo, para cuja plena eficácia contribui.
ia, é dispensada a Segundo este novo princípio, não podem ser titulados actos jurídicos de
ceito; que resulte a transmissão de direitos ou a constituição de encargos sobre
os titulares de bens imóveis, sem que estes estejam definitivamente inscritos a favor de quem
transmite ou constitui o encargo (n.º 1 do art.º 9.º).
Como já se deixa ver, este é um comando dirigido primariamente aos
rma cadeia ininter- notários e a outras entidades competentes para intervir em negócios que
1 certa coisa, desde podem ser celebrados por documento particular autenticado, incumbindo
ondente direito até às partes desses actos fazer prova da existência do registo legitimante. Se
nação ou oneração essa prova não for feita, o notário ou a entidade que autentique o documento
particular devem recusar-se a intervir no acto em causa.
ssivo dá a garantia
nscrições relativas II. A nova lei do registo veio, assim, instituir um instrumento adicional
a situação jurídica de garantia do princípio do trato sucessivo, pois este só levantava entraves
la consulta.
123
à realização do registo definitivo do acto, se o trato estivesse interrompido; pnmeiro com o segi
o princípio da legitimação vai mais longe, porquanto visa impedir a própria celebrado imediatar
prática do acto a registar. Trata-se de uma extrapolação do próprio sistema A hipótese da al
registal, que, por assim ser, ultrapassa aquilo que este em si mesmo exige. que poderiam advir e
Ainda que se compreenda que esta medida, algo excessiva, se destina a actuar determina a urgênci:
como um remédio violento contra os inconvenientes da existência de re- Quanto à excep
gistos incompletos ou em falta - mesmo quanto à descrição - e desactua- nela contemplados..
lizados, nem por isso deixa de se reconhecer que ela pode acarretar graves articulação com a d
consequências em zonas do país onde abunda a pequena propriedade e onde sucessivo, no n.º 3 i
imperou - se é que não impera ainda - uma velha prática social contrária natureza dos actos e
à titulação notarial dos actos jurídicos, e, ainda mais, ao seu registo. arresto ou apreensãi
autoridade adminisn
III. O princípio da legitimação admite dois tipos de excepções, que se
demarcam pelo seu campo de aplicação. IV. O preceito q1
Uma delas, a do n.º 3 do art.º 9.º, é privativa dos actos relativos a cio da lei, tem levant
prédios situados em zonas onde não vigorava o registo obrigatório, o que substantivas da sua,
equivale a dizer onde não estava ainda implantado o regime de cadastro dúvidas quanto às sa
geométrico dos prédios rústicos. Nestes casos, e por certo consciente do de observar o art.º 9.
que há excessivo na medida adoptada, o legislador afasta o princípio da Segundo Meneze
legitimação quanto ao primeiro acto de transmissão, titulado a partir da neste domínio, um v
entrada em vigor do novo Código, desde que se exiba documento compro- 220.º), torna o própr
vativo do direito alienado ou seja feita justificação simultânea. Este é, por em si mesmo é válid
certo, um expediente de muito uso. formal, não estando
As restantes, contempladas no n.º 2, não estão sujeitas àquela limitação Afigura-se inade
temporal, sendo de aplicação geral. Decorrem, porém, de razões diversi- este tipo de hipótese
ficadas as situações, aí previstas, de afastamento do rigor do princípio. ao menos, o deixe pe
A razão de ser de um dos casos [al. b) do n.º 2] é intuitiva, pois respeita excepcional da forn
a hipóteses em que o mesmo instrumento titula dois actos sucessivos e enca- jurídicos, num sisterr
deados. Por exemplo: A vende a B certo prédio, e logo o adquirente, por
seu turno, o vende ou dá de usufruto a C. O primeiro negócio não pode ser
titulado sem se mostrar feita a inscrição do prédio em nome de A; mas é
Ol Se vier a apurar-se qi
manifesto que a aplicação do princípio da legitimação implicaria igual
mação, a questão situa-s
exigência em relação ao negócio celebrado por B, o que, em casos como os sucessivo.
do exemplo dado, por definição, não é viável. Seria, porém, incompreensível C2l Evolução Juscientific
tal exigência, uma vez que a legitimação de B resulta do encadeamento do C3l Reais, pág. 349. No n
pág. 37.
124
esse interrompido; primeiro com o segundo negócio. Para tanto apenas se exige que este seja
a impedir a própria celebrado imediatamente após o primeiro - no mesmo dia.
do próprio sistema A hipótese da al. e) do n.º 2 do art.º 9.º justifica-se pelos inconvenientes
. .
m si mesmo exige. que poderiam advir da morte de um dos outorgantes; o perigo de este morrer
L, se destina a actuar determina a urgência da titulação do acto e o abrandamento do princípio O)_
a existência de re- Quanto à excepção da al. a), há que distinguir em função dos actos
ição - e desactua- nela contemplados. Assim, a respeitante à partilha tem de ser entendida em
de acarretar graves articulação com a dispensa de inscrição prévia prevista, em sede de trato
propriedade e onde sucessivo, no n.º 3 do art.º 34.º do C.R.Pre.; as demais explicam-se pela
ica social contrária natureza dos actos em causa ( expropriação, venda em execução, penhora,
o seu registo. arresto ou apreensão judicial de bens), acrescida da intervenção de uma
autoridade administrativa ou judicial.
: excepções, que se
IV. O preceito que consagra o princípio da legitimação, perante o silên-
s actos relativos a cio da lei, tem levantado à doutrina a dificuldade de saber as consequências
. obrigatório, o que substantivas da sua violação, pois não parece que se possam levantar sérias
·egime de cadastro dúvidas quanto às sanções disciplinares em que o notário incorre, se deixar
.erto consciente do de observar o art.º 9.º do C.R.Pre ..
asta o princípio da Segundo Menezes Cordeiro, ao que parece ser o seu pensamento, ocorre,
titulado a partir da neste domínio, um vício de forma, que, nos termos gerais de direito (art.º
ocumento compro- 220.º), toma o próprio negócio nulo <2). Para Oliveira Ascensão, o negócio
ultânea, Este é, por em si mesmo é válido, sustentando tratar-se, no caso, de uma legitimação
formal, não estando em causa a legitimação substantiva <3)_
as àquela limitação Afigura-se inadequado alargar o regime da invalidade formal até cobrir
. de razões diversi- este tipo de hipóteses, a menos que o legislador expressamente o diga ou,
tor do princípio. ao menos, o deixe perceber de forma clara. Está aqui subjacente o carácter
ritiva, pois respeita excepcional da forma legal, como requisito de validade dos negócios
; sucessivos e enca- jurídicos, num sistema claramente dominado pelo princípio consensualista.
D o adquirente, por
:gócio não pode ser
nome de A; mas é
OJ Se vier a apurar-se que se não verificavam os requisitos inerentes ao princípio da legiti-
to implicaria igual
mação, a questão situa-se e resolve-se segundo o regime próprio do princípio do trato
, em casos como os sucessivo.
m, incompreensível <2J Evolução Juscientifica e Direitos Reais, in ROA, ano 45 (1985), 1, pág. 108.
D encadeamento do <3J Reais, pág. 349. No mesmo sentido, Isabel Pereira Mendes, Código do Registo Predial,
pág. 37.
125
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE,
É, pois, de perfilhar, o entendimento de Oliveira Ascensão, que sustenta 48. O princípio da

a validade do negócio, com a referência adicional de, por esta via, se circuns-
crever o valor do princípio da legitimação ao campo do registo. De resto, é I. O princípio d
em função dele que o princípio fundamentalmente existe e nele deve actuar, C.R.Pre. e conduz,
como elemento adjuvante, que é, do princípio do trato sucessivo, na realiza- inscrito sobre os que,
ção da função e da finalidade do registo. Como é evidente, vai pressuposto, incompatíveis.
nesta configuração do problema, que este se situa apenas no domínio da A prioridade é,
legitimidade registai. Se o alienante ou onerante não for efectivamente titular de realização dos re!
do direito, a questão ganha outra feição. Está então em causa um vício registos na mesma d:
substantivo do negócio e este é nulo por falta de legitimidade, nas relações
mentado por outro.
entre as partes, e ineficaz em relação ao verdadeiro titular do direito.
diz a lei - das rei
Cumpre verificar como a solução exposta situa o princípio da legiti- importância que a st
mação no seu campo próprio, o registai. n. º 1 do aludido pre
A não observância do princípio pelo notário ou pela entidade que O princípio da p
autentique o documento particular pode respeitar à simples dispensa da teca. Neste caso, as
prova da legitimação registai, que contudo existe. Não se vê razão válida na proporção dos cr
para, neste caso, estando também respeitado o princípio do trato sucessivo,
o registo definitivo do novo acto não ser lavrado Cll.
II. O alcance de
Mas pode também dar-se o caso de não haver efectivamente inscrição o influxo de alguns
a favor do alienante ou onerante. Se assim for, a validade do negócio lavrado seria excessivo - e
com desrespeito do princípio da legitimação não é acompanhada da sua registo provisório e
plena eficácia, mas por razões de ordem registai. Uma vez que na situação nesta matéria os efei
descrita se verifica, por definição, uma quebra do trato sucessivo, o adqui- o facto de, por via de
rente ou beneficiário do encargo não poderá obter registo definitivo a seu registo requerido. A
favor, sem reatamento do trato sucessivo. nos n.?' 3 e 4 do cita
Em suma, é na concatenação com o princípio do trato sucessivo que a
Assim, o registo
violação do princípio da legitimação encontra a sua sanção própria, solução
quando venha a ser c,
que bem se justifica pela íntima correlação existente entre os dois princípios.
enquanto provisório
minada segundo os ,
só por si, a importâr
sua recusa.
Quanto às conse
de recusa, diz o n. º 4
O) Note-se que, no caso do texto, o vício do negócio só poderia consistir na falta de
comprovação da sua legitimidade registai, pois se pressupõe a existência de legitimidade lecida em função da
substantiva; não havendo qualquer obstáculo de fundo à celebração do negócio, a sanção da
nulidade propugnada por Menezes Cordeiro sempre seria excessiva, se não injustificada.
126
ensão, que sustenta 48. O princípio da prioridade

esta via, se circuns-
registo. De resto, é I. O princípio da prioridade do registo vem estabelecido no art.º 6.º do
: e nele deve actuar, C.R.Pre. e conduz, naturalmente, à prevalência do direito primeiramente
cessivo, na realiza- inscrito sobre os que, relativamente aos mesmos bens, se lhe seguirem, quando
te, vai pressuposto, incompatíveis.
nas no domínio da A prioridade é, em primeira mão, estabelecida pela ordem cronológica
fectivamente titular de realização dos registos. Pode, porém, dar-se o caso de se realizarem vários
m causa um vício registos na mesma data, razão pela qual o critério exposto tinha de ser comple-
idade, nas relações mentado por outro. Recorre-se, então, à ordem cronológica - temporal,
lar do direito. diz a lei - das respectivas apresentações, ficando assim esclarecida a
orincípio da legiti- importância que a seu tempo foi atribuída ao Diário. É o regime contido no
n.º 1 do aludido preceito.
pela entidade que O princípio da prioridade só admite uma excepção, em matéria de hipo-
mples dispensa da teca. Neste caso, as hipotecas inscritas na mesma data concorrem entre si,
se vê razão válida na proporção dos créditos que cada uma delas garante (n.º 2).
do trato sucessivo,
II. O alcance do princípio da prioridade sofre, contudo, noutro plano,
ivamente inscrição o influxo de alguns aspectos do próprio sistema do registo. Na verdade,
do negócio lavrado seria excessivo - e injustificadamente -, se não atendesse ao regime do
ompanhada da sua registo provisório e do registo recusado. No primeiro caso, projectam-se
,ez que na situação nesta matéria os efeitos da sua conversão em definitivo; no segundo, releva
;ucessivo, o adqui- o facto de, por via de recurso, a recusa ser julgada infundada e elaborado o
rto definitivo a seu registo requerido. A solução é, em qualquer dos casos, óbvia, e contém-se
nos n.08 3 e 4 do citado art.º 6.0•
uo sucessivo que a Assim, o registo provisório, qualquer que seja a causa da provisoriedade,
ão própria, solução quando venha a ser convertido em definitivo, conserva a prioridade que tinha
: os dois princípios. enquanto provisório. Dito noutros termos: a prioridade do registo é deter-
minada segundo os critérios do n.º 1 do preceito. Este regime demonstra,
só por si, a importância da provisoriedade do registo, como alternativa à
sua recusa.
Quanto às consequências do atendimento do recurso interposto do acto
de recusa, diz o n. º 4 que a prioridade do registo assim efectuado é estabe-
a consistir na falta de
stência de legitimidade lecida em função da ordem de apresentação do registo recusado.
lo negócio, a sanção da
se não injustificada.
127
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REAi
§ 3.º Devidamente an
EFEITOS DO REGISTO PREDIAL
lecidas:
a) a de que o e
49. A fé pública e as presunções registais b) a de que o e
I. Os múltiplos efeitos do registo, cuja análise agora se inicia, assentam Como é próprio e
num ponto comum, que se identifica como fé pública registai. Esta, por riamente de saber se i
seu turno, encontra o seu fundamento no carácter público do registo. no sentido da ilidibil
No essencial, a fé pública registai explica-se nos seguintes termos. A juízo de, em certos cs
feitura dos registos é uma função atribuída a serviços públicos do Estado, na lei.
desempenhada por funcionários públicos, subordinados ao princípio da Desde logo, pod
legalidade, no sentido amplo atrás definido. A não observância da lei, por segundo o qual as pre
outro lado, implica responsabilidade criminal, disciplinar e civil para o autor resulte da lei. Ora, nãc
da infracção, o que envolve um regime dissuasor muito significativo. do citado art.º 7.º, cor
É, pois, compreensível que os particulares confiem no registo e na sua com o seu regime ge
correcção e possam razoavelmente admitir que ele traduz, de modo exaustivo, art." 3.º, al. b), e 13.º,
a realidade substancial da situação jurídica dos prédios. Por outras palavras, são admitidos a inten
é razoável que quem consulte o registo admita haver correspondência entre não corresponderem
a realidade substancial e a realidade registai, tal como esta resulta dos re- Código]. Na sequênc
gistos lavrados em relação a certo prédio. C.R.Pre., na sua reda
Para o sistema ser coerente, esta confiança - a chamada fé pública /2008 -, estabelece
registai- tem de envolver uma tutela dos interesses daqueles que fundam presumir o pedido de
os seus actos na realidade registai. Só assim se prossegue a finalidade própria pugnação proceder, e
do registo, que é a segurança do comércio jurídico (art.º 1.º do C.R.Pre.). O Resulta, pois, dei
meio técnico através do qual se viabiliza este resultado são as presunções é, por si só, fonte auté
registais, cujo sentido e alcance aqui importa esclarecer. ( como em matéria de
mente em conjugaçãc
II. Segundo se dispõe no art.º 7.º do C.R.Pre., «o registo definitivo Diga-se, por acré
constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos geral das presunções
precisos termos em que o registo o define» C1l. que, sem mais, um reg
substantivo, prevalecr
jurídica do verdadein
(l) Assinale-se, a este respeito, que não beneficia de igual regime a inscrição dos prédios São, pois, em pri
na matriz, para efeitos fiscais. A relevância dos elementos matriciais opera, porém, por via
indirecta, através do registo, pois se devem harmonizar com os nele inscritos, nos termos dos
art." 28.º e segs. do C.R.Pre ..
m. O próprio regii
128
Devidamente analisado, são duas as presunções neste preceito estabe-

lecidas:
a) a de que o direito existe tal como o registo o revela;
b) a de que o direito pertence a quem está inscrito como seu titular.
a se inicia, assentam Como é próprio das presunções em Direito, o seu alcance depende prima-
1 registai. Esta, por riamente de saber se são ilidíveis ou inilidíveis. Vários argumentos apontam
lico do registo. no sentido da ilidibilidade das presunções em causa, como regra, sem pre-
seguintes termos. A juízo de, em certos casos, outra poder ser a solução especialmente estatuída
públicos do Estado, na lei.
ios ao princípio da Desde logo, pode aqui invocar-se o regime geral do art.º 350.º, n.º 2,
.ervância da lei, por segundo o qual as presunções se têm como ilidíveis, a menos que o contrário
sr e civil para o autor resulte da lei. Ora, não só a lei não estabelece a inilidibilidade das presunções
to significativo. do citado art.º 7.º, como outros argumentos apontam em sentido coincidente
a no registo e na sua com o seu regime geral. Vê-se, com efeito, do art.º 8.º, a contrario, e os
:, de modo exaustivo, art,= 3.0, al. b), e 13.º, todos do C.R.Pre., confirmam-no, que os interessados
Por outras palavras, são admitidos a intentar acções pedindo a extinção de actos de registo, por
rrespondência entre não corresponderem à realidade [cfr., também, art.º 16.º, al. a), do mesmo
1 esta resulta dos re- Código]. Na sequência deste regime, e para lhe dar coerência, o art. º 8. º do
C.R.Pre., na sua redacção actual - introduzida pelo Decreto-Lei n.º 116/
chamada fé pública /2008 -, estabelece que «a impugnação judicial de factos registados faz
aqueles que fundam presumir o pedido de cancelamento do respectivo registo». Assim, se a im-
! a finalidade própria pugnação proceder, o juiz deve determinar esse cancelamento.
0
l.º do C.R.Pre.). O Resulta, pois, deste regime que o registo de título falso ou viciado não
o são as presunções é, por si só, fonte autónoma de aquisição, ainda que possa ter outros efeitos
.er, ( como em matéria de usucapião- art." 1294.º, 1295.º e 1298.º), nomeada-
mente em conjugação com outros elementos.
:o registo definitivo Diga-se, por acréscimo, que seria estranho e injustificado que o regime
) titular inscrito, nos geral das presunções registais fosse de inilidibilidade, pois isso implicava
que, sem mais, um registo inexistente, nulo ou incorrecto, por vício regista! ou
substantivo, prevalecesse sobre a realidade substancial, afectando a posição
jurídica do verdadeiro titular do direito.
e a inscrição dos prédios São, pois, em princípio ilidíveis as presunções registais.
iis opera, porém, por via
inscritos, nos termos dos
m. O próprio regime de prevalência das presunções possessórias e registais
129
TÍTULO 1 - DIREITOS RE,
acaba por funcionar como mais um argumento a favor do carácter ilidível para a lei do regist
das registais. sobre o princípio d:
De facto, sendo igual a antiguidade de uma presunção possessória e de A publicidade i
uma presunção registal, aquela prevalece (art.º 1268.º, n.º 1 ), o que implica extenso do que a pt
o afastamento da presunção fundada no registo. Só assim não acontece se peita aos prédios e à
a presunção do registo for mais antiga. às coisas corpóreas e
patibilidade entre a J
já expostos.
50. A publicidade registai
I. As presunções registais, cujo sentido genérico ficou estabelecido no 51. Efeitos substai
número anterior, dão consistência à função de publicidade do registo, uma
vez que a partir delas podem os interessados confiar nos factos que inter- I. A função de p
ferem com a situação jurídica dos prédios, tal como constam do registo. anterior revela, um 1
Dentro dos limites da presunção, os interessados que consultem o registo quanto possível, a e
adquirem mesmo uma segurança adicional <1J, quando celebrem negócios substantiva OJ.
relativos aos prédios descritos, se os praticarem com quem figure como E a consagraçê
titular inscrito do direito a que o negócio respeita. pelo Decreto-Lei n.
Como antes assinalado, o princípio da legitimação introduziu uma nova a confiança nessa cc
e importante pedra neste edificio, uma vez que a sua observância impede a que, como a exposr
prática de actos em que não esteja verificada a legitimidade registal da mesmo, da sua nãc
parte que aliena ou onera o direito. dogmáticas que daí
II. Podendo incidir vários registos sobre a mesma coisa, importa saber O) Sobre os efeitos sul::
como se estabelece a prioridade entre as presunções que deles resultem, no Menezes Cordeiro, Dire
caso de serem incompatíveis, isto é, no caso de a presunção atribuir a titula- Pinto Duarte, Curso, pi
segs.; Heinrich E. Hõrs1
ridade do direito a pessoas diferentes. do STJ, de 4/MAR./82,
A lei substantiva não tomou partido neste problema, sendo meramente Nichtberechtigen im Sy.s
remissivo o conteúdo do n.º 2 do art.º 1268.º, que a ele se refere, pois deixa Homenagem ao Prof. De
Pereira Mendes, O Reg
a sua solução para a «legislação respectiva». O intérprete é, assim, relegado págs. 874 e segs., e Terc
20/MAI./97, sep. ROA,
conceito de terceiros pi
António Q. Duarte Soai
n.º 9 (Janeiro/Março), 21
<1J A afirmação do texto refere-se ao confronto da posição de A, que celebrou o negócio de registo e a segurançc
com quem lhe exibe uma escritura de compra e venda válida, não registada, com a de B, que Caetano Nunes, Análise
celebra o negócio com quem lhe exibe uma certidão de inscrição de uma compra inválida, sobre o conceito de terc
pressupondo em ambos os casos a boa fé dos compradores. 287 e segs ..
130
do carácter ilidível para a lei do registo, ou seja, para os critérios, já enunciados, que regem
sobre o princípio da prioridade.
ão possessória e de A publicidade inerente às presunções registais tem um objecto menos
.º 1 ), o que implica extenso do que a publicidade possessória, uma vez que aquela apenas res-
m não acontece se peita aos prédios e às coisas imóveis per relationem, enquanto esta se refere
às coisas corpóreas em geral. Ainda assim, podem desenhar-se casos de incom-
patibilidade entre a presunção possessória e a registal, resolvidos nos termos
já expostos.
ou estabelecido no 51. Efeitos substantivos do registo. Generalidades

tde do registo, uma
)S factos que inter- I. A função de publicidade do registo pressupõe, como toda a exposição
nstam do registo. anterior revela, um conjunto de princípios e de normas que visam assegurar,
consultem o registo quanto possível, a correspondência entre a realidade registal e a realidade
celebrem negócios substantiva <1l.
quem figure como E a consagração, na revisão do Código do Registo Predial operada
pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, da obrigatoriedade do registo veio cimentar
itroduziu uma nova a confiança nessa correspondência, por reduzir as consequências negativas
servância impede a que, como a exposição subsequente revelará, advêm da falta do registo ou,
midade registal da mesmo, da sua não feitura em tempo oportuno, e as questões práticas e
dogmáticas que daí resultem.
oisa, importa saber (Il Sobre os efeitos substantivos do registo, cfr, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 351 e segs.;
: deles resultem, no Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 378 e segs., e Sumários, págs. 85 e segs.; R.
;ão atribuir a titula- Pinto Duarte, Curso, págs. 142 e segs.; J. Alberto González, Direitos Reais, págs. 423 e
segs.; Heinrich E. Hõrster, Efeitos do Registo. Terceiros. Aquisição a non domino, anot. ac.
do STJ, de 4/MAR./82, in RDE, ano VIII (1982), n.º 1, págs. 111 e segs., e Zum Erwerb vom
., sendo meramente Nichtberechtigen im System des Portuguiesischen Bürgerlichen Gezetsbuchs, in Estudos em
e refere, pois deixa Homenagem ao Prof. Doutor A. Ferrer Correia, BFD, número especial, Coimbra, 1989; Isabel
Pereira Mendes, O Registo Predial, págs. 46 e segs.; Carvalho Fernandes, A Conversão,
e é, assim, relegado págs. 874 e segs., e Terceiros para Efeitos de Registo Predial, anot. ac. do STJ n.º 15/97, de
20/MAL/97, sep. ROA, ano 57 (1997), III, págs. 1283 e segs.; M. Teixeira de Sousa, Sobre o
conceito de terceiros para efeitos de registo, in ROA, ano 59 (1999), I, págs. 29 e segs.;
António Q. Duarte Soares, O conceito de terceiros para efeitos de registo predial, in CDP,
n.º 9 (Janeiro/Março), 2005, págs. 3 e segs.; Luís M. Couto Gonçalves, Terceiros para efeitos
que celebrou o negócio de registo e a segurança social, in CDP, n.º 11 (Julho/Setembro), 2005, págs. 3 e segs.; e P.
iistada, com a de B, que Caetano Nunes, Análise metodológica do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n. º 3/99
e uma compra inválida, sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo, in Themis, ano VI, n.º 11, 2005, págs.
287 e segs ..
131
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE,11
Mas, por assim ser, a simples existência de toda a orgânica do registo O quadro de efe
e a inerente necessidade de tutela da confiança de quem com base nele or- lidades. Para ficar e
dena as suas relações jurídicas conduzem, como natural extrapolação, a que o registo se cor
atribuir ao registo efeitos que estão para além do que a função de publicidade aquisitivo de direitc
imporia. Esses efeitos, que advêm da dinâmica originada na simples existên-
cia do registo, projectam-se, em mais de um sentido, sobre o valor substan-
tivo das situações jurídicas para cuja publicidade o registo primariamente 52. Registo constín
surgm.
As disposições básicas nesta matéria são os art." 4.º e 5.º do C.R.Pre., I. A simples an
que estabelecem a relevância do registo no regime de efeitos dos factos anterior, permite co
jurídicos que a ele estão sujeitos. Em geral, está apenas em causa a eficácia efeitos do registo p
desses factos, e não a sua validade, mas esta afirmação não pode ser aceite que se verifica nou1
com valor absoluto. regra, efeito constit
inter partes, dos fac
II. Segundo o n.º 1 do primeiro dos preceitos citados, a falta do registo Partindo desta t
não afecta, em geral, a invocabilidade, inter partes, dos factos que devam do n.º 2 do art.º 4.º de
ser registados. Esta regra comporta, contudo, uma excepção em matéria de do art.º 687.º do C.1
hipoteca. produzir efeitos, me
Como se diz no n.º 2 do art.º 4.0 do C.R.Pre., corroborando o art.º 687.º . A primeira
.
nota
do C.Civ., a eficácia dos factos constitutivos da hipoteca depende da realiza- gime, em si mesmo,
ção do registo, mesmo entre as próprias partes. O que acontece é se
Já pelo que respeita a terceiros a relevância do registo é bem diferente. emergentes, para o i
Fora dos casos particulares do n.º 2 do art.º 5.0, em que tal regime não vale, ónus de registo do a
os factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da Ultrapassado ra
data do respectivo registo. preocupa a doutrina
A partir deste conjunto de normas, e doutras que lhes dão seguimento,
a doutrina distingue várias modalidades de efeitos do registo, que se devem II. Para Olivein
identificar como constitutivos, enunciativos e consolidativos. Se a questão de ser válido, mas é
for considerada a partir da eficácia do acto de registo, em si mesmo, cumpre dimento, o registo sun
falar, correspondentemente, em registo constitutivo, enunciativo e conso- Deve, contudo, 1
lidativo o). verdadeiro valor c01
(t) É esta, também, a terminologia adoptada por Menezes Cordeiro, que, igualmente, demarca
o registo constitutivo da aquisição tabular (Sumários, págs. 90 e segs.). O) Reais, pág. 357.
132
orgânica do registo O quadro de efeitos do registo não se esgota, porém, nestas três moda-
n com base nele or- lidades. Para ficar completo, têm de ser considerados ainda os casos em
iral extrapolação, a que o registo se comporta corno elemento de um facto jurídico complexo
mção de publicidade aquisitivo de direitos. Haverá, então, registo aquisitivo.
1 na simples existên-
bre o valor substan-
~isto primariamente 52. Registo constitutivo
(.º e 5.0 do C.R.Pre., I. A simples análise dos art." 4.º e 5.0 do C.R.Pre., feita no número
e efeitos dos factos anterior, permite confirmar urna nota fundamental na caracterização dos
em causa a eficácia efeitos do registo predial no sistema jurídico português: ao contrário do
, não pode ser aceite que se verifica noutros sistemas jurídicos, o registo predial não tem, em
regra, efeito constitutivo. Isto é assim, por não interferir com a eficácia,
inter partes, dos factos jurídicos a ele sujeitos.
os, a falta do registo Partindo desta base, há que esclarecer o verdadeiro sentido do regime
is factos que devam do n.º 2 do art.º 4.º do C.R.Pre., segundo o qual, no seguimento da estatuição
:pção em matéria de do art.º 687.º do C.Civ., «a hipoteca deve ser registada, sob pena de não
produzir efeitos, mesmo em relação às partes».
aorando o art.º 687.º A primeira nota a referir - ainda que intuitiva - é a de que este re-
L depende da realiza- gime, em si mesmo, não transforma o registo da hipoteca em obrigatório.
O que acontece é serem aqui mais profundas as consequências negativas,
.sto é bem diferente. emergentes, para o interessado, o credor hipotecário, da inobservância do
tal regime não vale, ónus de registo do acto constitutivo da hipoteca.
. terceiros depois da Ultrapassado rapidamente este ponto, a questão que verdadeiramente
preocupa a doutrina é a de saber qual o valor da hipoteca não registada.
ies dão seguimento,
.gisto, que se devem II. Para Oliveira Ascensão, o acto constitutivo da hipoteca não deixa
'ativos. Se a questão de ser válido, mas é absolutamente ineficaz C1). De acordo com este enten-
n si mesmo, cumpre dimento, o registo surge aqui corno elemento condicionante de eficácia absoluta.
nunciativo e canso- Deve, contudo, ir-se um pouco mais longe, dando neste caso ao registo
verdadeiro valor constitutivo, isto é, elevando-o a elemento formativo do
[ue, igualmente, demarca

gs.). O) Reais, pág. 357.
133
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE.ll
negócio constitutivo da hipoteca (tl. O negócio jurídico de que nasce a hipo- registo enunciativo,
teca, só por si, não é título suficiente da constituição desse direito, ainda limita, então, a dar ,
que seja elemento necessário. Deste modo, só com o registo esse negócio enunciar-, facilitai
se toma perfeito, apto a produzir os seus efeitos. Assim, antes do registo o conhecimento.
negócio está incompleto, é um negócio in itinere. Deste modo, a questão
não se põe, rigorosamente, nem no plano da validade, nem no da eficácia. II. Um exemplc
Ao negócio constitutivo da hipoteca, quando não registado, falta, pois, matéria de usucapiãc
um elemento. Por isso, para usar de rigor, deve falar-se aqui em registo da al. a) do n.º 2 do,
constitutivo, para demarcar este seu efeito de outros casos, em que o registo novo à situação juríd
se integra, não num negócio jurídico, qua tale, como um dos seus elementos, ção desse registo tar
mas num facto jurídico complexo de formação sucessiva de que fazem do direito adquirido
também parte outros elementos, podendo um deles ser um negócio inválido. Como se vê do
Para caracterizar este segundo caso perante o primeiro recorre-se, para ele, eficácia, quanto a tt
à designação, atrás proposta, de registo aquisitivo. relativos a bens ind
determinados [al. c)
correcto, o regime e
53. Registo enunciativo mente a actos não ne
estão sujeitos a regis
I. Segundo uma expressão corrente, durante largo tempo, na prática feito não é mais do q1
forense, «o registo não dá nem tira direitos», com o que se pretendia signi- as preferências legai
ficar que a inscrição registal de certo facto não lhe acrescenta nada de novo,
no plano da sua relevância substantiva. III. Para comple
Se se pretender atribuir a esta afirmação validade absoluta, ela não é agora uma advertênc
verdadeira, como adiante melhor se verá; e não está sequer em causa o caso matérias. O registo e1
do registo constitutivo da hipoteca, pelo seu carácter manifestamente excep- terceiros, mas pode 1
cional, mas outros efeitos do registo, que claramente a contrariam. regime, pelo que não
Contudo, também não se pode dizer que a aludida afirmação seja, em às situações jurídica
definitivo, errada, pois alguns casos se verificam em que os efeitos do re- Assim, quanto à 1
gisto não se projectam, de facto, de modo relevante, na eficácia dos factos de aquisição por usu
inscritos. Por vezes, na verdade, a inscrição registal limita-se à sua função
primitiva de publicitação de tais factos. Quando assim acontece, existe
Ol Reais, pág. 359.

<1J Note-se que Oliveira Ascensão não deixa de o reconhecer, noutro ponto do seu citado <2J Vd., também, o exen
manual (pág. 358). Oliveira Ascensão, Reais,
134
le que nasce a hipo- registo enunciativo, fórmula através da qual se pretende significar que ele se
iesse direito, ainda limita, então, a dar conhecimento da existência, de certo facto jurídico -
egisto esse negócio enunciar-, facilitando a terceiros o acesso ao mesmo - e o correspondente
r, antes do registo o conhecimento.
te modo, a questão
aem no da eficácia. II. Um exemplo característico de tal eficácia do registo verifica-se em
:gistado, falta, pois, matéria de usucapião. A usucapião é registável, como indirectamente resulta
se aqui em registo da al. a) do n.º 2 do art.º 5.º do C.R.Pre., mas o seu registo não traz nada de
JS, em que o registo novo à situação jurídica do adquirente; correspondentemente, a não realiza-
dos seus elementos, ção desse registo também não afecta em nada a existência ou a invocação
siva de que fazem do direito adquirido.
m negócio inválido. Como se vê do mesmo preceito, também não depende do registo a
·ecorre-se, para ele, eficácia, quanto a terceiros, das servidões aparentes [al. b)] e dos factos
relativos a bens indeterminados, enquanto estes não forem específicos e
determinados [al. e)]. No entendimento de Oliveira Ascensão (1), que é o
correcto, o regime da usucapião deve alargar-se e ser aplicado generica-
mente a actos não negociais e a factos jurídicos com eficácia real, que não
estão sujeitos a registo, mas em relação aos quais o registo que venha a ser
) tempo, na prática feito não é mais do que enunciativo. Exemplificando, compreendem-se aqui
: se pretendia signi- as preferências legais e a mera posse.
centa nada de novo,
III. Para completa dilucidação do sentido do registo enunciativo, cabe
absoluta, ela não é agora uma advertência, relembrando afirmação já feita a respeito de outras
uer em causa o caso matérias. O registo enunciativo não interfere com a eficácia do facto perante
rifestamente excep- terceiros, mas pode determinar consequências de outra ordem sobre o seu
contrariam. regime, pelo que não deve ser visto como absolutamente indiferente quanto
afirmação seja, em às situações jurídicas a que respeita.
ue os efeitos do re- Assim, quanto à mera posse, o seu registo projecta-se no regime do prazo
L eficácia dos factos de aquisição por usucapião (art.º 1295.º) c2).
iita-se à sua função
m acontece, existe
<1) Reais, pág. 359.

itro ponto do seu citado <2) Vd., também, o exemplo, relativo ao registo da acção de preferência, apresentado por
Oliveira Ascensão, Reais, pág. 359.
135
TÍTULO 1 - DIREITOS REAi
54. Registo consolidativo a) adquirente
I. A melhor prova da inaceitabilidade da afirmação que abre o número b) adquirente

anterior reside no regime de efeitos do registo caracterizado como consoli-
dativo. Tendo apenas em vista a introdução do tema, que é dos mais com- Embora as afirr
plexos em matéria de registo, este configura-se, neste caso, como um re- exposição subsequer
quisito da oponibilidade, a terceiros, dos actos que a ele estão sujeitos. relevante, da determi
que profundamente i
Ao analisar o sentido desta modalidade de efeitos do registo, convém
recordar, contrapondo-os, entre si, os n.05 1 dos art." 4.0 e 5.0 do C.R.Pre., discussão duas cone
ditas restrita e amp
segundo os quais, em geral, a falta de registo não impede cada uma das
portuguesa por Orlai
partes de se valer do acto em relação à outra, mas já impede que qualquer
Henrique Mesquita e
delas o oponha a terceiro.
Sobre a matéria i
Como bem se compreende, um dos elementos decisivos para a captação
desencontrados acór
do sentido do n.º 1 do art.º 5.º é o de saber quais os terceiros de que nele se
no curto espaço de te
trata.
função de pacificar a
dãos n.º 15/97, de 20
II. Sem deixar de assinalar que a solução está longe de ser pacífica no
seu sumário, decidin
sistema jurídico português, a correcta é a de não caberem nos terceiros a
que se aplica o regime contido no n.º 1 do art.º 5.0, desde logo, os terceiros a) Terceiros, p
não-interessados, ou estranhos. São eles todos os terceiros que não invo- obtido regis
quem uma situação jurídica incompatível com a que emerge do facto jurídico esse direito;
não registado. Exemplificando: o adquirente de um prédio urbano, que não registado ai
registou o facto aquisitivo, não está impedido de invocar a sua qualidade b) Terceiros, p
de proprietário, em acção de despejo movida contra um inquilino do prédio, Registo Prec
com fundamento em acto que lhe atribua direito à resolução do contrato de mitente com
arrendamento. Do mesmo modo, o dono de um prédio urbano, que não
registou a aquisição, não está impedido de invocar a sua qualidade de proprie- A involução opei
tário numa acção de condenação movida contra o dono de prédio vizinho legislador, desastrad.
que, ao demoli-lo, causou danos naquele. Registo Predial opera
Contudo, o afastamento da tutela do art.º 5.0, n.º 1, não se limita a esta aditou ao art.º 5.º urr:
categoria menos relevante de terceiros. O campo de aplicação do preceito
não abrange ainda outras categorias, em determinados casos, mesmo que
titulares de situações jurídicas incompatíveis. Visa-se, assim, significar com
esta afirmação que um facto jurídico, sujeito a registo, mas não registado, Ol Terceiros para efeitos
pode ainda ser oposto aos seguintes terceiros: <2l ln RLJ, ano 127.º, pág
C3l Publicados, respectiva
136
a) adquirente posterior, por facto também não registado;
1que abre o número b) adquirente posterior, por facto registado, se estiver de má fé.
zado como consoli-
ue é dos mais com- Embora as afirmações anteriores não sejam incontroversas, como a
caso, como um re- exposição subsequente demonstrará, situa-se noutro plano a questão, mais
le estão sujeitos. relevante, da determinação da posição dos terceiros perante o registo predial,
do registo, convém que profundamente vem dividindo a doutrina e a jurisprudência. Estão em
.º e 5.0 do C.R.Pre., discussão duas concepções de terceiros, para efeitos de registo predial,
pede cada uma das ditas restrita e ampla. A primeira foi defendida na moderna doutrina
apede que qualquer portuguesa por Orlando de Carvalho CIJ e a segunda por Antunes Varela e
Henrique Mesquita <2J.
ivos para a captação Sobre a matéria se pronunciou o Supremo Tribunal de Justiça, em dois
eiros de que nele se desencontrados acórdãos de uniformização de jurisprudência, proferidos
no curto espaço de tempo de dois anos, o que não abona nada em favor da
função de pacificar a jurisprudência que a tais arestos é reservada: os acór-
dãos n.º 15/97, de 20 de Maio, e n.º 3/99, de 18 de Maio <3l, que, segundo o
e de ser pacífica no
seu sumário, decidiram, respectivamente:
rem nos terceiros a
le logo, os terceiros a) Terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo
eiros que não invo- obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam
rge do factojurídico esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não
dio urbano, que não registado ou registado posteriormente;
car a sua qualidade b) Terceiros, para efeitos do disposto no artigo 5. º do Código do
inquilino do prédio, Registo Predial, são os adquirentes, de boa fé, de um mesmo trans-
ução do contrato de mitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
io urbano, que não
ualidade de proprie- A involução operada por este segundo acórdão agravou-se, quando o
o de prédio vizinho legislador, desastradamente, resolveu intervir e, na revisão do Código do
Registo Predial operada pelo Decreto-Lei n.º 533/99, de 11 de Dezembro,
não se limita a esta aditou ao art.º 5.º um n.º 4, assim concebido: «Terceiros, para efeitos de
ilicação do preceito
: casos, mesmo que
ssim, significar com
mas não registado, CIJ Terceiros para efeitos de registo, in BFD, LXX, 1994.
C2l ln RLJ, ano 127.º, pág. 20; e Antunes Varela, também,Das Obrigações, vol. I, pág. 340.
C3l Publicados, respectivamente, no DR, 1.3 S. A, de 4/füL. e de 6/AGO ..
137
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE.
registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incom- Para maior faci
patíveis entre si».
A crítica desta alteração está feita por Menezes Cordeiro: com o estabe-
lecimento da noção restrita de terceiros, «ficaremos com o registo predial
mais arcaico da Europa» CI)_
Em estudo anterior, houve oportunidade de, em anotação ao primeiro
dos referidos acórdãos <2), afirmar, no essencial <3), a concordância com a
jurisprudência então firmada. Pelas razões que levaram a acolher a decisão
proferida no acórdão de 1997, não merece aceitação a de 1999 <4H5), bem
como a solução legal agora consagrada. Está nele confi,
No fundo, o que está em causa é saber que terceiros merecem tutela não estando regista
por terem confiado num registo viciado ou incompleto; mantendo o enten- considerar-se duas h
dimento já adoptado, são aqueles que a noção ampla de terceiros acolhe. de B, A aliena, de
credor de A, valend
direito de propried:
registado.
A função do reg
festa, consubstancie
à concepção ampla
Ol Sumários, pág. 92.
não só os que adquii
<2l ln Terceiros para efeitos de registo predial, págs. 1303 e segs ..
o de outrem, titulac
C3lA reserva enunciada no texto respeita ao facto de o Supremo ter dispensado a boa fé do posteriormente, mm
terceiro e, também, ao de a polémica dos terceiros perante o registo predial se não esgotar na
questão de seguida exposta no texto e que o Supremo decidiu, por condicionalismos da lide. «todos os que, tendo
Há a considerar a posição de terceiros mais adiante tratada a respeito da chamada aquisição veriam esse direito
tabular. registado ou regista,
<4l De positivo, o segundo dos acórdãos referidos tem, todavia, a exigência da boa fé do
pectos que oportuna
terceiro.
a realização plena d
C5l Para além das razões que levam a discordar do segundo acórdão, há nele duas passa-
gens que não podem deixar de ser assinaladas, pela perplexidade ( dir-se-ia, mesmo, - não justifica o tra1
preocupação) que causam. Afirma-se, na verdade, a certo passo que o acórdão de 1997 foi A falta de registo de
tirado na convicção «de que os órgãos legislativos se moveriam» em determinado sentido. do alienante, A, e ai
Para além disso, escreve-se, mais adiante, que «já muito tempo decorreu e não se vislumbra
qualquer intenção legislativa», pelo que se afigura, «para já, imperativo a repensar a doutrina aquele o revela, pode
expendida e considerar os seus efeitos práticos, como é o caso dos autos. E depressa.» Se
bem se compreende, num caso como no outro, terá o Supremo atendido, não tanto ao direito
legislado, mas ao direito que deve ser constituído ( é este o sentido literal de ius constituendum ),
definido e aferido segundo o critério do próprio Tribunal. Esta intromissão do Supremo na
função legislativa é bem mais grave do que aquela a que podiam conduzir os velhos assentos, rn O que de seguida se
de boa memória. aquisição registai de fere,
138
num direitos incom- Para maior facilidade considere-se o seguinte esquema:
ieiro: com o estabe- D

im o registo predial
rotação ao primeiro
oncordância com a
ta acolher a decisão
1 de 1999 <4l <5l, bem
Está nele configurada uma alienação de coisa imóvel feita por A a B,
ros merecem tutela não estando registada esta aquisição. A partir dessa base comum, podem
mantendo o enten- considerar-se duas hipóteses: numa delas, aproveitando-se da falta de registo
le terceiros acolhe. de B, A aliena, de seguida, a mesma coisa a C, que regista; noutra, D,
credor de A, valendo-se de este continuar a figurar como titular inscrito do
direito de propriedade sobre a referida coisa, penhora-a, sendo este acto
registado.
A função do registo predial e os pontos do seu regime em que ela se mani-
festa, consubstanciados nos preceitos atrás citados, atribuem legitimidade
à concepção ampla de terceiros Ol. Devem compreender-se no conceito,
não só os que adquirem, do mesmo alienante, um direito incompatível com
o de outrem, titulado por negócio anterior não registado ou só registado
:r dispensado a boa fé do posteriormente, mas também, como se diz no sumário do acórdão de 1997,
predial se não esgotar na
ondicionalismos da lide. «todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio,
to da chamada aquisição veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não
registado ou registado posteriormente». Neste domínio, como noutros as-
1 exigência da boa fé do pectos que oportunamente serão analisados, não há razão para distinguir e
a realização plena da função do registo - e a confiança que nela se funda
dão, há nele duas passa-
lade ( dir-se-ia, mesmo,
- não justifica o tratamento diversificado a que a concepção restrita conduz.
re o acórdão de 1997 foi A falta de registo do primeiro adquirente, B, deixando subsistir o registo
em determinado sentido. do alienante, A, e a inerente presunção de que o seu direito existe tal como
:orreu e não se vislumbra
tivo a repensar a doutrina aquele o revela, pode ser sempre invocada pelo segundo adquirente, estando
,s autos. E depressa.» Se
<lido, não tanto ao direito
ral de ius constituendum),
romissão do Supremo na
iduzir os velhos assentos, CIJ O que de seguida se diz no texto não significa que a hipótese típica da modalidade de
aquisição registal de terceiro não seja a da dupla alienação sucessiva feita pelo mesmo autor.
139
registado o seu acto, C ou D, ainda que no acto de aquisição destes não este como àqueles, o
intervenha o titular inscrito. emergentes desse p
Esta afirmação tem, porém, de ser entendida em termos adequados; não quanto subsistir este
pode bastar qualquer acto unilateral do terceiro. Traduzindo a ideia que plano puramente sub
deve ser adaptada em termos impressivos e ajustados, tem de ser um acto negócio de C é nulc
de D que, segundo o Direito, ele possa praticar e tenha a relevância de relação aB. Isso dec
prevalecer sobre a situação substantiva e registai de A, se estas subsistissem em termos de preval
(por outras palavras, um acto juridicamente oponível aA). Ora, como, por a compra e venda te
definição, A não intervém no acto a registar ( e muito menos B), a função al. a)], pelo que C a,
legitimante que a sua vontade desempenha, na concepção restrita de ter- Resta examinar,
ceiros, tem de encontrar, no caso em análise, um sucedâneo. Este há-de ser antes da de B, estanr
um direito de D, dependendo de prévio reconhecimento judicial e exercido, de aquisição anterior
ou não, no âmbito de um processo. já conhecidas ganhai
Assim, devem ser excluídos os actosjurídicos em que intervenha exclu- de tutela, porquanto
sivamente a vontade do terceiro que regista. Mas devem ser, em princípio adquire bem, se cef
abrangidos, na tutela registai dos terceiros de boa fé, os registos de arresto, titular do direito em
penhora, ou apreensão de bens em insolvência, se o sujeito passivo tiver a monia com a finalic
seu favor, inscrição predial do direito legitimante. Outro exemplo é o da logo no art.º 1.º do <
hipoteca judicial <1J. preceito a impõe; nu
Sendo a aquisição de terceiros negocial, tanto faz que seja a título one- Com efeito, a tu
roso como gratuito; mas, em qualquer caso, exige-se a sua boa fé. uma protecção abso
analógica do art.º 1~
III. Postos estes esclarecimentos, retoma-se a análise da irrelevância seja a título gratuito
do acto do terceiro não registado ( ou não registado prioritariamente), ou Não se põe em e
que está de má fé. Parte-se, para o efeito, do esquema acima desenhado. já não merece concor
Se os actos de C ou D também não estiverem registados, e enquanto o Na verdade, tal solui
não estiverem, em termos registais a sua posiçãojurídica não pode ter melhor entre a dupla alienaçí
tratamento do que a de B. O n.º 1 do art.º 5.º do C.R.Pre. tanto se aplica a 17.º, n.º 2, e 122.º de
Por assim ser, a i
diferenças de tratam
<1l À semelhança das dúvidas levantadas quanto à penhora, também o caso da hipoteca
judicial não é líquido (cfr. ac. do Supremo, de 3/DEZ./74, in BMJ, n.º 242, pág. 263, e anot.
de Vaz Serra, in RLJ, ano 109.º, págs. 13 e segs.).
Ol Cfr., embora por refen
<2lNote-se que, mesmo em face do princípio da legitimação, a hipótese continua a ser
a matéria, Menezes Corde
possível, pois o acto de aquisição vai ser celebrado com o titular inscrito, A, pelo que, sem
também, Oliveira Ascensí
desobedecer à lei, o negócio pode ser titulado.
140
uisição destes não este como àqueles, o que significa que as duas situações de inoponibilidade,
emergentes desse preceito, se anulam reciprocamente. Deste modo, en-
10s adequados; não quanto subsistir este estado de coisas, o problema tem de ser visto no seu
uzindo a ideia que plano puramente substantivo. Ora, aqui não pode deixar de se entender que o
.em de ser um acto negócio de C é nulo por falta de legitimidade do alienante, e ineficaz em
lia a relevância de relação aB. Isso decorre, mesmo que não se queira equacionar o problema
: estas subsistissem em termos de prevalência, da circunstância juridicamente incontestável de
4). Ora, como, por a compra e venda ter eficácia real imediata [cfr. art." 408.º, n.º 1, e 879.º,
renos B), a função al. a)], pelo que C adquiriu a non domino.
ção restrita de ter- Resta examinar a segunda hipótese, em que a aquisição de C é registada
neo. Este há-de ser antes da de B, estando, porém, C de má fé, isto é, conhecendo a existência
judicial e exercido, de aquisição anterior de B c2i. Em primeira mão, para as presunções registais
já conhecidas ganharem consistência, a situação de C dir-se-ia merecedora
e intervenha exclu- de tutela, porquanto o registo tem de assegurar, a quem o consulta, que
o ser, em princípio adquire bem, se celebrar o negócio com a pessoa que nele figura como
registos de arresto, titular do direito em causa. Esta garantia do adquirente está em boa har-
eito passivo tiver a monia com a finalidade de segurança do comércio jurídico, consignada
:ro exemplo é o da logo no art.º l.º do C.R.Pre .. Em boa verdade, pode até dizer-se que este
preceito a impõe; mas a má fé de C perturba esta solução.
re seja a título one- Com efeito, a tutela do terceiro não pode ir ao ponto de lhe assegurar
sua boa fé. uma protecção absoluta. A doutrina corrente afasta-a, fazendo aplicação
analógica do art.º 17.º, n.º 2, do C.R.Pre. quando a aquisição do terceiro
.ise da irrelevância seja a título gratuito e ele esteja de má fé C1l.
ioritariamente), ou Não se põe em causa que C, estando de má fé, não merece tutela. Mas
teima desenhado. já não merece concordância o recurso, em sede de analogia, àquele preceito.
.ados, e enquanto o Na verdade, tal solução não leva em conta a diferente situação verificada
não pode ter melhor entre a dupla alienação sucessiva do mesmo bem e a contemplada nos art.os
·e. tanto se aplica a 17.º, n.º 2, e 122.º do C.R.Pre., ou no art.º 291.º do C.Civ..
Por assim ser, a invocação destes preceitos não é correcta, impondo-se
diferenças de tratamento que se traduzem na irrelevância, neste domínio,
iém o caso da hipoteca

.º 242, pág. 263, e anot.
(IJ Cfr., embora por referência ao preceito que no anterior Código do Registo Predial regulava
hipótese continua a ser
a matéria, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 381 e segs., maxime, 381-382. Vd.,
scrito, A, pelo que, sem
também, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 361.
141
da modalidade da aquisição. Só a boa fé do terceiro é exigível na aplicação V. De quanto f

do regime decorrente do art. º 5. º, n. º 1. que os terceiros a q
Cumpre, pois, avaliar corno se configura então a situação. são apenas aqueles
registal incornpatív
IV. Impõe-se atender ao facto de os art." 1.º e 4.º, n.º 1, do C.R.Pre. Visto agora o J
não estabelecerem a esse respeito qualquer distinção, quanto à modalidade que a situação juríc
do acto de aquisição de terceiro - oneroso ou gratuito; bem vistas as coisas, ao registo, mas não
nem se justifica fazer tal destrinça. Primariamente, a tutela do terceiro não tanto, directarr
assenta nos elementos constantes do registo. Ora, sendo assim, cabe, na registado um facto 1
verdade, perguntar que diligência seria exigível, por exemplo, ao donatário aquela incompatíve
que adquire um prédio do titular inscrito, para sobre tal acto organizar B, se nada acrescer
( fundadarnente) um programa de vida, se a confiança nos elementos do nsco.
registo não fosse suficiente? E, sobretudo, corno a exerceria? Que cartórios É em face deste
notariais, para além do registo electrónico previsto no n.º 2 do art.º 22.º do Urna vez pedida a
Decreto-Lei n.0116/2008, teria de consultar? E, porque não, que consulados definitivo, a aquisi
portugueses? Ou notários estrangeiros? Corno é sabido, em qualquer dessas plenamente o regi
instâncias poderiam estar depositados ou ter sido, entretanto, validamente ineficácia perante e
praticados actos relativos ao prédio, objecto da doação, que ponham em
causa a bondade da presunção registal. VI. Para plena
Assim, a segurança do comércio jurídico, o que equivale a dizer, a con- vando nomeadamei
fiança do adquirente no registo definitivo relativo ao direito adquirido, tem vância atribuída, pe
de envolver a garantia de que entre aquele registo e o negócio em causa não perante o verdadeii
se constituiu qualquer direito com ele incompatível ou que ponha em causa qual a qualificação
a sua consistência jurídica. jurídico não regista
Corno é manifesto, por outro lado, a própria razão de ser da solução Para Oliveira J.
acima defendida impede a sua aplicação ao adquirente que seja conhecedor enquanto não haja
da existência de aquisição anterior, e, portanto, esteja de má fé. A sua con- lação com a nature
fiança no registo não merece tutela, pela simples razão de não se verificar prejudica a eficáci:
um dos seus elementos constitutivos - a boa fé <1l. corno facto resoluti
(ll Antunes Varela, em anot. ao ac. do STJ, de 4/MAR./82, in RLJ, ano 118.º, págs. 308 e
anterior, cujos efeitos si
316, considerava dispensável o requisito da boa fé, por não ser exigível impor ao terceiro quem se pretende apro
maior diligência que a consulta do registo, onde o direito aparece inscrito em nome do substancial, que conhec
alienante. Salvo o devido respeito, não se deve entender assim, pois, por definição, estar de Ol Reais, pág. 362.
má fé significa que o terceiro conhece o estado das coisas, ou seja, a existência de acto
142
xigível na aplicação V. De quanto fica dito, e regressando ao ponto de partida, verifica-se

que os terceiros a quem não pode ser oposto um acto anterior não registado
.ituação. são apenas aqueles que, de boa fé, se mostram titulares de uma inscrição
regista! incompatível com o direito anteriormente adquirido ou constituído.
3, n.º 1, do C.R.Pre. Visto agora o problema do lado de B, na hipótese anterior, conclui-se
[uanto à modalidade que a situação jurídica por ele adquirida por efeito de acto jurídico sujeito
bem vistas as coisas, ao registo, mas não registado, se reveste de certa precariedade. Esta resulta,
a tutela do terceiro não tanto, directamente, da falta do registo, mas sim do risco de vir a ser
rdo assim, cabe, na registado um facto constitutivo ou aquisitivo de outra situação jurídica com
emplo, ao donatário aquela incompatível. Em suma, o registo do contrato de compra e venda de
e tal acto organizar B, se nada acrescenta à sua validade e à sua eficácia interna, afasta aquele
a nos elementos do nsco.
ceria? Que cartórios É em face deste regime que, nestes casos, o registo se diz consolidativo.
n.º 2 do art.º 22.º do Uma vez pedida a inscrição do acto de B, se ela vier a ser feita a título
não, que consulados definitivo, a aquisição de C não lhe pode ser oposta, funcionando então
, em qualquer dessas plenamente o regime próprio do negócio de aquisição a non domino:
etanto, validamente ineficácia perante o verdadeiro titular do direito alienado.
ío, que ponham em
VI. Para plena compreensão do regime do registo consolidativo, le-
rivale a dizer, a con- vando nomeadamente em conta o fenómeno jurídico correspondente à rele-
ireito adquirido, tem vância atribuída, pelo registo, a um negócio primariamente nulo e ineficaz
egócio em causa não perante o verdadeiro titular do direito a que ele se dirige, interessa saber
que ponha em causa qual a qualificação dogmática dos efeitos do registo em relação ao negócio
jurídico não registado.
o de ser da solução Para Oliveira Ascensão, uma vez que o negócio de B é oponível a C,
que seja conhecedor enquanto não haja registo prioritário do terceiro, é este registo, em cumu-
Ie má fé. A sua con- lação com a natureza onerosa da aquisição e a boa fé, por parte de C, que
) de não se verificar prejudica a eficácia daquele negócio. Nesta base, qualifica o registo de C
como facto resolutivo C').
J, ano 118.º, págs. 308 e anterior, cujos efeitos são incompatíveis com os da sua aquisição. Não pode merecer tutela
.igível impor ao terceiro quem se pretende aproveitar da realidade formal do registo em detrimento da realidade
ce inscrito em nome do substancial, que conhece.
s, por definição, estar de (ll Reais, pág. 362.
eja, a existência de acto
143
Segundo Menezes Cordeiro, o registo feito por C cria uma inoponi- que não lhe estava ,
bilidade, em sentido próprio, em relação ao negócio celebrado por B, e da hipótese referid
constitui a favor de C uma presunção iuris et de iure de titularidade do configuração bem
direito, enquanto subsistirem as condições de que ela depende Ol. Para melhor o
A resposta a dar a esta questão tem de ser obtida a partir do seguinte
enquadramento. O negócio celebrado por C, em si mesmo, não constitui
título válido de aquisição do direito a que ele se refere. É a existência de um
registo prioritário a favor de C, e em relação a B, acrescida da boa fé de C
- que, no fundo, assenta na subsistência do registo a favor de A -, que
vem atribuir ao negócio inválido uma relevância jurídica que vai além da
confrontando-o co
que ele poderia ter em termos substantivos.
Deste modo, da conjugação destes vários elementos - negócio inválido,
registo prioritário de C e a sua boa fé - resulta a tutela deste terceiro. O registo
surge, assim, como elemento de um facto complexo de produção sucessiva, D celebrou coi
sendo este o título aquisitivo do direito de C. oportunamente a st
Bem vistas as coisas, estão aqui a ser considerados os efeitos do registo a F, sendo tambét
de duas perspectivas diferentes: em relação a B, verdadeiro titular do direito, vício e for invalid:
segundo o direito substantivo, o registo do seu negócio dá a este a consis- vidade da invalidaç
tência atrás referida; mas, se se analisar agora o problema do ponto de vista E e F, uma vez que
do negócio de C, a eficácia do registo é bem diversa, pois lhe permite invo- a presunção emerg
car perante B um negócio primariamente ineficaz quanto a este. que D peça a decla
No primeiro caso, está a ser considerado o efeito consolidativo do re- envolve o cancelar
gisto; no segundo, o seu efeito aquisitivo. A análise deste efeito impõe, porém, Uma hipótese 1
uma investigação mais cuidada, pois há que distinguir situações, corrente- de E de origem reg
mente consideradas como equivalentes pela doutrina, mas a exigirem trata-
mento diversificado. II. A solução :
força de certos pre
pnmeiro caso, para
55. Registo aquisitivo: aquisição tabular mais ou menos ser
do art.º 291.º, por s
I. A determinação do sentido do chamado registo consolidativo levou intrincada questão ,
já a referir um caso em que ele vai atribuir, a um negócio inválido, eficácia levar em conta o q1
Por força do ar
do negócio, é tute
Cl) Direitos Reais, vol. I, págs. 421-424.
144
ria uma inoponi- que não lhe estava assegurada segundo o direito substantivo. Ao lado, porém,
:lebrado por B, e da hipótese referida no número anterior, há que colocar outra que apresenta
le titularidade do configuração bem distinta.
pende <1J. Para melhor compreensão, relembra-se o esquema do caso anterior,
partir do seguinte
mo, não constitui
A~B
l existência de um
da da boa fé de C
rvor de A -, que ~e
a que vai além da
confrontando-o com o que agora se passa a estudar:
- negócio inválido, D E F
: terceiro. O registo
odução sucessiva, D celebrou com E um contrato de compra e venda, tendo sido pedida
oportunamente a sua inscrição registal. De seguida, E aliena a mesma coisa
; efeitos do registo a F, sendo também registado este negócio. Se o primeiro sofrer de um
o titular do direito, vício e for invalidado, D poderia, em princípio, fundando-se na retroacti-
dá a este a consis- vidade da invalidação (art.º 289.º), atacar também o negócio celebrado entre
l do ponto de vista
E e F, uma vez que aquele carecia de legitimidade para o celebrar. E, sendo
; lhe permite invo- a presunção emergente do registo, como já exposto, ilidível, a acção em
o a este. que D peça a declaração de nulidade dos negócios em causa, se proceder,
envolve o cancelamento das inscrições a favor de E e F.
msolidativo do re-
eito impõe, porém, Uma hipótese equivalente se pode construir, sendo o vício da inscrição
tuações, corrente- de E de origem registai e não substantiva.
ts a exigirem trata-
II. A solução atrás exposta sofre, contudo, importantes desvios, por
força de certos preceitos, quer da lei substantiva, quer da lei do registo. No
primeiro caso, para além de múltiplas aplicações particulares, com desvios
mais ou menos sensíveis, toma-se para base da exposição o regime geral
do art.º 291.º, por ser em relação a ele que a doutrina vem debatendo uma
onsolidativo levou intrincada questão que terá também de ser apreciada; no segundo, interessa
> inválido, eficácia levar em conta o que dispõem os art.º817.º, n.º 2, e 122.º do C.R.Pre ..
Por força do art.º 291.º, derrogando o efeito retroactivo da invalidação
do negócio, é tutelada, em atenção à sua boa fé, a situação jurídica do
145
TÍTULO 1 - DIREITOS RI
terceiro adquirente F. Verificados certos requisitos adicionais, já conhecidos direitos, mesmo q1

da Teoria Geral do Direito Civil, esse terceiro pode opor o seu direito a constitutivos, por
quem, por efeito da invalidade sucessiva dos dois negócios configurados alienar o respectiv
naquela hipótese, seria o verdadeiro titular do bem que eles têm por objecto. A presunção fi
No plano do direito registai, a declaração de nulidade do registo de E Vaz Serra, ela visa
não pode ser oposta por D a F, se este tiver adquirido o seu direito de boa um prédio que esta
fé, por acto oneroso e o registo deste for anterior ao registo da acção de dicar o mesmo adqi
nulidade (art.º 17. º, n.º 2, citado). Regime equivalente contém-se, no art.º 122.º, tência de quaisque
para o caso de rectificação do registo, uma vez que também esta «não que o prédio perte
prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiros de boa fé, se garante que o regi:
o registo dos factos correspondentes for anterior ao registo da rectificação No fundo, as
ou da pendência do respectivo processo». coincidentes (3l.
Como ficou já referido, a título incidental, a doutrina tende a aplicar o
regime contido neste conjunto de preceitos à tutela da situação jurídica de III. Por outra:
C, na hipótese desenhada em primeiro lugar. Há, porém, boas razões para respeita à bondad
não identificar estes dois tipos de casos, sem prejuízo de, em qualquer exemplos dados, é
deles, o registo ganhar eficácia aquisitiva. A aquisição registai ou tabular
Nesta base, qu
dá-se, porém, segundo regimes diversos, impostos pelo diferente alcance
qualquer distinção
que neles revestem a função e a finalidade do registo e, consequentemente,
sição. A tutela inere
a presunção nele fundada. mente, se C estive
Na primeira hipótese, em que C adquire do titular inscrito, A, o que
Já quanto a F
está em causa não é a bondade da aquisição deste ou do correspondente
inscrição do direiu
acto de registo, mas sim um outro acto, do mesmo titular, praticado anterior-
mente àquele em que o terceiro funda a requisição de registo apresentada
ao conservador. Para que não sejam frustradas a função e a finalidade do
registo, em si mesmas, tal como se mostram desenhadas no art.º 1.º do
<1l Anot. ac. do STJ,
C.R.Pre., a presunção do art.º 7.º tem de garantir o terceiro, que no registo ano 103.º, pág. 165 (an
confiou, contra a invocação de actos posteriores ao registo de A, mesmo (Zl Em sentido diferei
que anteriores ao seu, mas não registados.
Quanto ao diferen1
(31
Mas a realidade é bem diversa na segunda hipótese apresentada na al. C.R.Pre., cfr., Antunes
I deste número, por o registo não poder assegurar a bondade dos títulos C4l Dir-se-ia que o me:
inscritos ou do próprio acto de inscrição, ou seja, que os primeiros ou o C aquele não é também
ponderar, porém, o casi
segundo não sofrem de vício que os afectem no seu valor jurídico. Isso envol- que, no caso de A, o sei
veria uma intolerável sobrevalorização do registo e acabaria por resultar o acto de alienação a /;
numa negação da finalidade de segurança das relações jurídicas que a ele não registado, devendo
ficou dito no texto, e b
preside. Com efeito, ninguém estaria seguro de não vir a perder os seus pelo contrário, o vício ,
146
nais, já conhecidos direitos, mesmo que tivesse diligentemente registado os respectivos factos
oor o seu direito a constitutivos, por alguém conseguir registar um título falso e de seguida
icios configurados alienar o respectivo direito a terceiro.
es têm por objecto. A presunção fundada no registo não pode ir tão longe. Como salientava
de do registo de E Vaz Serra, ela visa «assegurar a quem adquire direitos de certa pessoa sobre
seu direito de boa um prédio que esta não realizou em relação a ele actos susceptíveis de preju-
egisto da acção de dicar o mesmo adquirente»; mas já não pode «assegurar ao adquirente a inexis-
m-se, no art.º 122.º, tência de quaisquer outros direitos sobre o prédio (não lhe garante, por ex.,
.ambém esta «não que o prédio pertença ao transmitente e não a outrem)» (tl, como não lhe
.eiros de boa fé, se garante que o registo do transmitente não tenha vícios (ZJ.
sto da rectificação No fundo, as posições de terceiro de Cede F não são inteiramente
coincidentes (3l.
La tende a aplicar o
ituação jurídica de III. Por outras palavras: a presunção estatuída no art.º 7.º, pelo que
1, boas razões para respeita à bondade do registo de A ou de D, sempre por referência aos
J de, em qualquer exemplos dados, é invocável por C, mas não por F.
registai ou tabular Nesta base, quanto a C, como antes ficou dito, não há que estabelecer
> diferente alcance qualquer distinção, consoante a onerosidade ou gratuitidade da sua aqui-
.onsequentemente, sição. A tutela inerente à aludida presunção só não funciona, compreensivel-
mente, se C estiver de má fé.
inscrito, A, o que Já quanto a F, por a presunção do art.º 7.º não cobrir a bondade da
do correspondente inscrição do direito a favor de E (4J, se compreende que, no confronto entre
praticado anterior-
egisto apresentada
J e a finalidade do
das no art.º l.º do
Ol Anot. ac. do STJ, de 12/füL./63, in RLJ, ano 97.º, pág. 57, posição retomada in RLJ,
.iro, que no registo ano 103.º, pág. 165 (anot. ac. do STJ, de ll/FEV./69).
gisto de A, mesmo <2l Em sentido diferente, Menezes Cordeiro, Sumários, págs. 93-94.
Quanto ao diferente alcance da posição dos terceiros perante os art." 5.0 e 17.º, n.º 2, do
<3l
apresentada na al. C.R.Pre., cfr., Antunes Varela, anot. cit., in RLJ, ano 118.º, pág. 312, nota (2) (1.ª col.).
ondade dos títulos <4l Dir-se-ia que o mesmo se verifica quanto aA, uma vez que no momento da aquisição por
os pnmetros ou o C aquele não é também titular do direito inscrito, por o ter validamente transmitido a B. Se sy
ponderar, porém, o caso mais de perto e com melhor atenção, logo se verifica a diferença. E
urídico. Isso envol- que, no caso de A, o seu registo, no momento da sua feitura, não sofria de qualquer vício; só
abaria por resultar o acto de alienação a B o tomou desajustado (por incompleto) e, ainda assim, por um acto
jurídicas que a ele não registado, devendo sê-lo. Para protecção contra esses actos e a sua falta de registo, como
ficou dito no texto, e bem assinalava Vaz Serra, funciona a presunção. No caso de E, bem
[r a perder os seus pelo contrário, o vício é anterior ao seu registo, pelo que este é, em si mesmo, desconforme.
147
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS F
o seu interesse e o do verdadeiro titular do direito, a lei seja mais rigorosa SegundoMer
para poder, com razoabilidade, dirimir o conflito a favor do terceiro. ao acima formula,
Daí, tanto a lei substantiva, como a do registo, para além da boa fé do o direito de B», 1
terceiro, exigem que o seu acto de aquisição seja oneroso e o seu registo falando mesmo o
anterior ao da acção de invalidação ou do pedido de rectificação. A., o direito de B
até vir a produzi-
IV. Em qualquer dos casos, sempre que o terceiro beneficia de um mostram continur
registo inatacável, a presunção do art.º 7.º toma-se, quanto a ele, inilidível direito é apenas ii
- iuris et de iure. Para o Direito, o terceiro passa a ser tratado como se mente, deixarem e
fosse o verdadeiro titular da situação jurídica registada, com prejuízo do do art.º 7.º do C.F
seu verdadeiro titular, embora aquele não disponha de título substantivo Esta tese leve
que como tal o legitime. sistema jurídico p
Fala-se, por vezes, a este respeito em publicidade sanante, mas esta é sistência, lado a 1:
uma forma de dizer incorrecta e que, como tal, se deve evitar, pois sugere nível e outro inoj
algo que na realidade jurídica se não verifica. A invalidade substancial ou A que título s
registai de quem beneficia da presunção, inilidível, do registo não se sana, hipótese da admi
nem é no correspondente acto, pretensamente sanado, que a aquisição monstra a inconsi
encontra o seu título jurídico. A explicação
Ela pressupõe aqui, sem dúvida, a existência de uma inscrição registai e vescência do direi
daí que se possa a tal respeito falar em publicidade aquisitiva. Esta expressão
não pode, contudo, ser tomada à letra, por não ser, em rigor, absolutamente
verdadeira. O registo é apenas um dos elementos de umfacto complexo, de
produção sucessiva, em que concorrem, além dele, os atrás enunciados. (J) Direitos Reais, '
Só a actuação conjunta de todos produz a aquisição a favor do terceiro. vigência do Código d

diplomas diferenças s
Chegados a este ponto, compreende-se agora melhor a destrinça, que a
(2l Se esse fosse o ca
seu tempo ficou feita, entre registo constitutivo e registo aquisitivo. É que, afectação, não seria <
naquele caso, o registo é elemento de um negócio que, em si mesmo, se formou (oh. e vol. cits., pág.«
validamente, mas só fica completo com a sua inscrição. No registo aqui- C3J Idem, ibidem, pá:
sitivo, pelo contrário, um dos elementos do facto aquisitivo complexo é a C4J Menezes Corde
incompletude do registo anterior, ou a sua desconformidade, por vício substan- «arrependimento» de
titularidade de A; aqu
cial ou registai. B, está de má fé; rem
tutelar a boa fé de C,
V. O fenómeno da aquisição tabular coloca o problema do destino da de novo acto de aqui,
situação jurídica do verdadeiro titular-B ouD nas hipóteses acima postas <5J Reais, págs. 362-
-, paralisada na sua eficácia por força das regras do registo. Subsiste ela Em A Conversão.
C6J
explicar o fenómeno,
ou não? E, em caso afirmativo, a que título?
148
. . . Segundo Menezes Cordeiro CI), partindo de um exemplo correspondente

eja mais ngorosa
do terceiro. ao acima formulado, «C passa a ser proprietário, o que é incompatível com
ilém da boa fé do o direito de B», mas isso não significa que o direito de B se extinguiu,
o e o seu registo falando mesmo o Código do Registo Predial em inoponibilidade. Para este
ificação. A., o direito de B não se encontra em estado de não produzir efeitos e pode
até vir a produzi-los no futuro C2l, sendo concebíveis alguns exemplos que
beneficia de um mostram continuar o direito de B vivo. Deste modo, no seu entender, este
o a ele, inilidível direito é apenas inoponivel, ganhando plena vitalidade se, superveniente-
tratado como se mente, deixarem de se verificar os requisitos da inilidibilidade da presunção
com prejuízo do do art.º 7.º do C.R.Pre. C3H4l.
ítulo substantivo Esta tese levanta algumas dúvidas, relacionadas com a existência, no
sistema jurídico português, de direitos reais inoponíveis, em geral, e a sub-
nante, mas esta é sistência, lado a lado, sobre a mesma coisa, de dois direitos reais, um opo-
vitar, pois sugere nível e outro inoponível.
Ie substancial ou A que título subsistiria o direito inoponível? Oliveira Ascensão põe a
~isto não se sana, hipótese da admissibilidade de uma «propriedade natural», mas logo de-
que a aquisição monstra a inconsistência da figura C5l_
A explicação alcança-se nos seguintes termos C6l. As hipóteses de revi-
iscrição registai e vescência do direito de B, postas por Menezes Cordeiro, podem ser julgadas
-a. Esta expressão
ir, absolutamente
cto complexo, de
rtrás enunciados. Ol Direitos Reais, vol. I, págs. 420-422 (maxime, 422). Menezes Cordeiro escrevia na
'or do terceiro. vigência do Código do Registo Predial anterior, mas, neste particular, não há entre os dois
diplomas diferenças significativas.
a destrinça, que a
<2l Se esse fosse o caso, o direito de B, não tendo projecção social, «não traduziria qualquer
tquisitivo, É que, afectação, não seria o produto de qualquer permissão normativa. Seria um "não direito"»
nesmo, se formou (ob. e vol. cits., pág. 422).
No registo aqui- <3l Idem, ibidem, págs. 423-424.
ivo complexo é a <4l Menezes Cordeiro apresenta quatro hipóteses de revivescência do direito de B:
ior vício substan- «arrependimento» de C, que entrega o prédio a B; «reintegração» do prédio vendido a B na
titularidade de A; aquisição do prédio por outro terceiro, D, que, conhecendo a aquisição de
B, está de má fé; renúncia de C ao seu direito. Em qualquer destes casos, não havendo que
tutelar a boa fé de C, B pode invocar o seu negócio e registar o seu direito, sem necessidade
na do destino da de novo acto de aquisição, o que mostra que o seu direito estava vivo.
eses acima postas C5l Reais, págs. 362-363.
isto. Subsiste ela C6lEm A Conversão, págs. 882-883, foi analisada a hipótese de se recorrer à conversão para
explicar o fenómeno, mas ficou sustentado não ser caso disso.
149
de difícil verificação, mas não são inadmissíveis e têm de ser ponderadas. dência nos preceit
Ora, em todas elas, a revivescência do direito de B pressupõe sempre um n.º 2 do art.º 291.º
acto jurídico de C, que possa ser levado a registo, e na base do qual se acção de invalidaç
destrói a presunção que a favor dele existia. Esse efeito só se pode produzir dos três anos posn
a partir desse momento, e não retroactivamente, sob pena de a tutela con- No exemplo a
ferida ao terceiro de boa fé ficar comprometida de modo grave. Assim, en- em 2 de Maio de :
quanto subsistiremas circunstânciasque tomam inilidívela presunção a favor sua nulidade antes
de C, ele é o único e efectivo titular do direito. estabelecido no art
O facto jurídico complexo que justifica essa presunção comporta-se sitos nele enumera
como facto impeditivo pleno da eficácia do negócio aquisitivo celebrado a situação registai
por B. Tal como esse facto só pode afectar a eficácia do negócio de B ex A doutrinatem
nunc, também a cessação da sua relevância só pode permitir que esse negó- em termos de afa:
cio retome a sua eficácia nos mesmo termos; daí, enquanto subsistir a regime nele estatuí
relevância desse facto impeditivo, B não é titular do direito, que pertence a boa solução, terr
efectivamente a C, mas beneficia de alguma tutela do Direito; encontra-se aplicação destes d1
numa situação análoga à expectativa jurídica, pois o negócio por ele
celebrado só pode desencadear efeitos preliminares ou precários, embora II. No exempl
susceptíveis de eventual consolidação. ter uma causa subi
direito substantive
fazer sentido que,
56. Registo aquisitivo: aquisição tabular. A conciliação do regime seja mais exigente
substantivo e registai Com base nes
uma ou outra via, q
I. A exposição do regime do registo aquisitivo não poderia ficar-se do art.º 291.º, ou, i:
pela análise dos problemas expostos no número anterior; resta explicar a conformidades sul
disparidade entre os requisitos de que depende a tutela do terceiro, quando
Não parece, P
confrontado o regime do art.º 291.º do C.Civ. com o dos art.º8 17.º e 122.º não sendo, também
do C.R.Pre ..
as explicações adn
Essa disparidade reside, no essencial e,), no facto de o art.º 291.º estabe-
Ora, a história
lecer um período de carência de três anos, regime que não tem correspon-
Ol Cfr., por todos, so

<1) Cabe assinalar que o mesmo problema não se coloca noutros preceitos da lei civil, em
que a tutela de terceiros se dá sem a exigência do ponto referido no texto. Vd., v.g., o art.º 243.º, Registo Predial, pág. 4
relativo à simulação. <2l Cfr. Oliveira Ascei
150
t de ser ponderadas. dência nos preceitos do Código do Registo Predial. Estatui, com efeito, o
essupõe sempre um n.º 2 do art.º 291.º que a tutela dos direitos de terceiros não tem lugar se a
na base do qual se acção de invalidação do primeiro negócio «for proposta e registada dentro
só se pode produzir dos três anos posteriores» à sua conclusão.
ena de a tutela con- No exemplo acima dado, tendo o negócio entre De E sido celebrado
lo grave. Assim, en- em 2 de Maio de 2007, se D propuser e registar a acção de declaração da
:1 a presunção a favor sua nulidade antes de 2 de Maio de 2010, F não pode valer-se do regime
estabelecido no art.º 291.º, mesmo que se verifiquem todos os demais requi-
sunção comporta-se sitos nele enumerados. Ora, os art." 17.º, n.º 2, e 122.º do C.R.Pre. tutelam
iquisitivo celebrado a situação registal do terceiro sem fazer qualquer limitação temporal.
do negócio de B ex A doutrina tem vindo a debater o alcance que se pode atribuir ao art.º 291.º,
rnitir que esse negó- em termos de afastar a, pelo menos, aparente desconformidade entre o
:nquanto subsistir a regime nele estatuído e o da lei registal, no mesmo domínio. Para descobrir
lireito, que pertence a boa solução, tem de se avançar um pouco mais na análise do campo de
Direito; encontra-se aplicação destes dois grupos de preceitos.
. o negócio por ele
u precários, embora II. No exemplo dado, a desconformidade do registo de E tanto pode
ter urna causa substantiva, corno registai, ou seja, resultar de um vício de
direito substantivo ou de registo. A doutrina argumenta, por vezes, não
fazer sentido que, sendo aquele um vício menos grave, em relação a ele
.ílíação do regime seja mais exigente o regime de protecção de terceiros <1).
Com base neste raciocínio, e para evitar o ilogisrno, entende-se, por
urna ou outra via, que deve prevalecer o regime da lei do registo em prejuízo
ião poderia ficar-se do art.º 291.º, ou, pelo menos, que se deve limitar a aplicação deste às des-
-ior; resta explicar a conformidades substantivas (Z) •
. do terceiro, quando Não parece, porém, que o problema se possa colocar nestes termos,
los art.ºs 17.º e 122.º não sendo, também, legítimo pôr de lado o regime do art.º 291.º, sem esgotar
as explicações admissíveis e razoáveis da solução nele estatuída.
! o art.º 291.º estabe- Ora, a história da lei mostra que na redacção do art.º 291.º o legislador
: não tem correspon-
Ol Cfr., por todos, sobre esta forma de equacionar o problema, Isabel Pereira Mendes, O
preceitos da lei civil, em
Registo Predial, pág. 46.
xto. Vd., v.g., o art.º 243.º,
C2l Cfr. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 371-372.
151
abstraiu da existência de registo desconforme em relação ao autor do acto

de cujo registo o terceiro pretende beneficiar Cll. 1\
Nesta base, o argumento da maior ou menor gravidade do vício que

lhe está na origem teria, pelo menos, de colocar-se em termos diferentes 57. Razão de orde
dos adoptados pela doutrina. Não exigindo o art.º 291.º a existência do
registo a favor de E, para se tutelar F, já se pode compreender o facto de Presidem a esn
merecer menos consideração a confiança por este depositada na bondade teados pelo deside
da sua aquisição; daí o maior rigor do regime para tutela de F, traduzido no categoria direito re
já enunciado requisito temporal. Limitações de 1
Esta ordem de considerações levaria, assim, a restringir a aplicação do dos cursos de Dire
art.º 291.º aos casos em que F não pudesse valer-se da existência de um Especial, nos direit
registo, embora desconforme, a favor de E. Nos demais casos, aplicar-se- uma secção reserve
-ia o regime do n.º 2 do art.º 17.º. cultar uma caracte
Cabe reconhecer que esta interpretação conduz a uma muito significa- seja, dos direitos re
tiva limitação do campo de aplicação do art.º 291.º, sobretudo após a consa- os condicionalismc
gração, pelo Código do Registo Predial vigente, do princípio da legitima- vários tipos de dir
ção C2l. Se este princípio for observado, na verdade, sempre que a titulação através da corresp
do negócio de F exija intervenção notarial ou de entidade com competência relevantes do seu ri
para autenticar documento particular, ele não poderá ser celebrado sem O segundo pro1
que se faça prova da inscrição, em nome de E, do direito que este aliena ou na doutrina naciona
onera. Estariam verificados os pressupostos da lei registai e afastada a aplica- cadas na fronteira
ção do art.º 291.º. que o princípio do n
Antes de terminar, acentua-se que a interpretação aqui adoptada não ções, enquanto se t
conduz a uma aplicação directa ou analógica do art.º 17.º, n.º 2, em substi- jurídicas, segundo e
tuição ou com derrogação do art.º 291.º, mas à fixação do exacto campo de Quanto a este :
aplicação de cada um desses preceitos. - a posição jurídi
finalidade de dar ali
e de mais uma vez 1
O) Realçando a não previsão do registo, no regime do art. º 291. º, Menezes Cordeiro demarca
a aquisição nele regulada da aquisição tabular [Sumários, nota (113), pág. 90].
<2lChamando a atenção para este aspecto, cfr. Isabel Pereira Mendes, O Registo Predial,
58. Sede legal e en
pág. 51.
I. O regime do
152
ao autor do acto SECÇÃO III

MODALIDADES DOS DIREITOS REAIS
ade do vício que

ermos diferentes 57. Razão de ordem
' a existência do
.ender o facto de Presidem a esta Secção dois propósitos diferentes, embora ambos nor-
.tada na bondade teados pelo desiderato comum de permitir uma melhor compreensão da
e F, traduzido no categoria direito real.
Limitações de tempo e a arrumação clássica das matérias no curriculum
~ir a aplicação do dos cursos de Direito levam, nesta matéria, a centrar a atenção, na Parte
existência de um Especial, nos direitos reais de gozo. Por assim ser, o primeiro propósito de
.asos, aplicar-se- uma secção reservada à análise das modalidades de direitos reais é a de fa-
cultar uma caracterização, embora sumária, das restantes categorias, ou
, muito significa- seja, dos direitos reais de garantia e dos direitos reais de aquisição. Vistos
ido após a consa- os condicionalismos acima indicados, vão ser apenas individualizados os
ípio da legitima- vários tipos de direitos reais que em cada uma delas se compreendem,
re que a titulação através da correspondente noção, e referenciados alguns aspectos mais
:om competência relevantes do seu regime, enquanto direitos reais.
r celebrado sem O segundo propósito é o de tomar partido na polémica, ainda hoje aberta
[ue este aliena ou na doutrina nacional, quanto à natureza de algumas situações jurídicas colo-
afastada a aplica- cadas na fronteira entre os direitos pessoais e os direitos reais. É sabido
que o princípio do numerus clausus não retira legitimidade a estas investiga-
[Ui adoptada não ções, enquanto se tratar de proceder à correcta qualificação das situações
n.º 2, em substi- jurídicas, segundo o seu regime jurídico positivo.
exacto campo de Quanto a este segundo aspecto, a exposição é limitada a dois pontos
- a posição jurídica do locatário e as obrigações reais -, com a dupla
finalidade de dar algum contributo para o diferendo dogmático neles aberto
e de mais uma vez testar a noção de direito real oportunamente formulada.
DIVISÃO!
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
:es Cordeiro demarca
.ág, 90].
58. Sede legal e enumeração
:, O Registo Predial,
I. O regime dos direitos reais de garantia contém-se no Livro II do
153
Código Civil - Direito das Obrigações; mais especificamente, ocupam- II. A anticrese
-se desta categoria de direitos reais as Secções III tn a VII do Capítulo VI (n.º 1 do art.º 658.
do Título 1- art." 656.º a 761.º-, subordinado, este, à epígrafe «Garantias A voluntária é
especiais das obrigações», que vem na sequência de outro que traça o regime causa-, celebrad
da «Garantia geral das obrigações». Quando consti
Pesou aqui, por certo, além da tradição recebida do Código de Seabra, de escritura públic
a circunstância de a função de garantia desta modalidade de direitos reais objecto bens imó»
se exercer fundamentalmente no campo das relações obrigacionais. Nem (art.º 660.º, n.º 1).
por isso deve ficar a ideia de os direitos reais de garantia não poderem as- O título consti
segurar relações jurídicas de outro tipo. 660.º, n.º 2, do C.(
II. O elenco dos direitos reais de garantia compreende a consignação III. O conteúi
de rendimentos ( ou anticrese), o penhor, a hipoteca, os privilégios creditó- medida do título co
rios e o direito de retenção. cação como direitc
Não é de todo claro se a esta lista se não devem acrescentar a penhora são consignados ta
e o arresto (ll, mas não vai aqui ser tratada essa questão. como do credor, oi
Na primeira m
facto de o conceder
59. Consignação de rendimentos ao credor, a lei imj
receber não for cer1
I. Segundo o art.º 656.º, n.º 1, a consignação de rendimentos - anti- ao locatário e reconl
crese na designação clássica-, consiste na adjudicação dos rendimentos os bens passam par
de bens imóveis ou de móveis sujeitos a registo ao cumprimento de uma nomeadamente a k
obrigação e respectivos juros, ou só da obrigação ou dos juros. credor.
Diversamente do que é comum na generalidade dos direitos reais de Em face deste .
garantia, a consignação de rendimentos não assegura o cumprimento da gozo da coisa <3l, pe
obrigação através do valor da própria coisa, mas mediante a afectação dos como direito real d
rendimentos por ela produzidos. Estes são adjudicados ao credor, durante Na verdade, a g
um certo prazo - que nas coisas imóveis não pode exceder quinze anos consignação, ou sej
-, ou até o pagamento da dívida consignada (art.º 659.º).
<1l Sendo negócio mor

<1l As Secções I e II ocupam-se da prestação de caução e da fiança.
C2l Se tiver por objecto
C2l Cfr. Almeida Costa, Direito das Obrigações, págs. 883-884, 910 e 983 e segs.; e R.
C3l Cfr., neste sentido, :
Pinto Duarte, Curso, 257-260.
154
camente, ocupam- II. A anticrese pode ser voluntária ou judicial, consoante a sua fonte
VII do Capítulo VI (n.º 1 do art.º 658.º).
epígrafe «Garantias A voluntária é constituída por negócio jurídico - inter vivos ou mortis
) que traça o regime causa-, celebrado pelo próprio devedor ou por terceiro (art.º 658.º, n.º 2).
Quando constituída por negócio jurídico inter vivos <1l, este deve constar
Código de Seabra, de escritura pública ou de documento particular autenticado, se tiver por
de de direitos reais objecto bens imóveis, e de documento particular, se estes forem móveis
ibrigacionais. Nem (art.º 660.º, n.º 1).
ia não poderem as- O título constitutivo, qualquer que ele seja, está sujeito a registo [art.º
660.º, n.º 2, do C.Civ. e al. h) do n.º 1 do art.º 2.º do C.R.Pre.] <2l.
:nde a consignação III. O conteúdo da consignação de rendimentos depende em larga

privilégios creditó- medida do título constitutivo. No aspecto que mais releva para a sua qualifi-
cação como direito real, interessa salientar que a coisa cujos rendimentos
·escentar a penhora são consignados tanto pode ficar na posse do consignante ou concedente,
:). como do credor, ou mesmo ser entregue a terceiro (art.º 661.º, n.º 1).
Na primeira modalidade, para obviar ao inconveniente que deriva do
facto de o concedente ter também nas suas mãos os rendimentos que cabem
ao credor, a lei impõe a prestação periódica de contas, se a importância a
receber não for certa (art.º 662.º, n.º 1). Na segunda, a lei equipara o credor
indimentos - anti- ao locatário e reconhece-lhe a faculdade de ele próprio locar os bens. Quando
ão dos rendimentos os bens passam para terceiro, podem ser-lhe atribuídos a mais de um título,
mprimento de uma nomeadamente a locação, mas o direito de receber os frutos pertence ao
OS JUroS. credor.
los direitos reais de Em face deste regime, o credor consignatário participa de poderes de
o cumprimento da gozo da coisa C3l, pelo que na classificação da consignação de rendimentos
mte a afectação dos como direito real de garantia se atende fundamentalmente à sua função.
s ao credor, durante Na verdade, a garantia do credor reside aqui no próprio mecanismo da
xceder quinze anos consignação, ou seja, na afectação dos rendimentos. Por isso, não se põe a
:} .º).
<1l Sendo negócio mortis causa, deve constar de testamento.

a.
<2l Se tiver por objecto títulos de crédito nominativos, deve ser averbado no título.
910 e 983 e segs.; e R.
<3l Cfr., neste sentido, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, pág. 1096.
155
necessidade de conceder preferência ao credor garantido em relação aos Por isso mesm
demais <1l. à existência do din
estatui no art.º 67~
extinção se dá desc
60.Penhor extinção do penho
I. A palavra penhor é usada na linguagem jurídica em vários sentidos, III. O credor J

pois tanto designa um direito real de garantia, como o contrato donde este actos do dono da cc
emerge, como, ainda, o próprio bem que o direito ou o negócio têm por Salvo consenti
objecto. em regra, direito e
Enquanto direito real de garantia, o penhor segue vários regimes: mas tinguir, consoante i
apenas será aqui tratado o geral, estatuído no Código Civil, e, em particular, n.º 2), ou o seu valo
o relativo ao penhor de coisas. com a coisa, os jun
Segundo o art.º 666.º, o credorpignoratício tem a faculdade de obter a em contrário (art.º
satisfação do seu crédito, e dos respectivos juros, pelo valor da coisa móvel características pró1
ou de créditos ou outros direitos não susceptíveis de serem objecto de hipo- uma anticrese mal
teca, com preferência sobre os restantes credores. Quanto a benfe
O bem empenhado tanto pode pertencer ao credor como a terceiro; possuidor de boa "D
ficam, porém, excluídos os bens susceptíveis de hipoteca. Daqui resulta O direito de pe
que nem todas as coisas móveis podem ser objecto de penhor, como melhor Esta característica,
se explicará ao referir a hipoteca. plenamente na facu
a coisa empenhada
II. A constituição do penhor de coisas de regime geral depende de um ne- sobre os demais cr
gócio jurídico real quoad constitutionem, por força da estatuição do art.º 669 .º. podem convencior
Sendo esta modalidade de negócio já conhecida da Teoria Geral, são dicação da coisa a<
dispensáveis aqui desenvolvimentos adicionais, pelo que só são salientados São, porém, nulos
os aspectos mais relevantes para a configuração do penhor como direito real. art.º 678.º, os charr
Desde logo, a tradição da coisa empenhada desempenha, nesta garantia, quais se reconheça
uma função de publicidade sucedânea do registo, decorrente da posse. dívida garantida, fi
É esta função correntemente invocada pela doutrina para justificar a ma- avaliação dele pró1
nutenção da construção clássica do contrato de penhor.
(Il A venda e adjudic:

do C.P.Civ., revogados :
r» Vd. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. I, pág. 675. venda antecipada. Na pa
156
do em relação aos Por isso mesmo, a manutenção da posse da coisa empenhada é essencial
à existência do direito, extinguindo-se este com a sua restituição, como se
estatui no art.º 677.º. Segundo a melhor doutrina, deve entender-se que a
extinção se dá desde que haja restituição, ainda que esta não seja dirigida à
extinção do penhor.
:m vários sentidos, III. O credor pignoratício pode defender a sua posse, mesmo contra
ontrato donde este actos do dono da coisa, mediante o recurso aos meios de tutela possessórios.
o negócio têm por Salvo consentimento do autor do penhor, o credor pignoratício não tem,
em regra, direito de uso [art,= 671.º, al. b)]. Quanto aos frutos há adis-
ários regimes: mas tinguir, consoante eles devam ser restituídos ao autor do penhor (art.º 672.º,
ril, e, em particular, n. º 2 ), ou o seu valor seja usado para pagar, sucessivamente, as despesas feitas
com a coisa, os juros vencidos e ainda o capital do crédito, salvo convenção
iculdade de obter a em contrário (art.º 672.º, n.º 2). Neste último caso, o penhor participa de
alor da coisa móvel características próprias da consignação de rendimentos, funcionando como
:m objecto de hipo- uma anticrese mobiliária.
Quanto a benfeitorias, o credor pignoratício tem posição equivalente ao
1r como a terceiro; possuidor de boa fé [por força da al. b) do art.º 670.º].
teca. Daqui resulta O direito de penhor tem o perfil próprio de um direito real de garantia.
nhor, como melhor Esta característica, logo revelada na «noção» do art.º 666.º, manifesta-se
plenamente na faculdade, concedida ao credor pignoratício, de fazer vender
a coisa empenhada, para se pagar pelo produto da venda com preferência
l depende de um ne- sobre os demais credores. Em princípio, a venda é judicial, mas as partes
tuição do art.º 669.º. podem convencionar a venda extrajudicial, como podem admitir a adju-
a Teoria Geral, são dicação da coisa ao credor, pelo valor fixado pelo tribunal (art.º 675.º) <1>.
e só são salientados São, porém, nulos, nos termos do art.º 694.º, aplicável por remissão do
)r como direito real. art.º 678.º, os chamados pactos comissários, ou seja, as convenções pelas
:nha, nesta garantia, quais se reconheça ao credor a faculdade de, na falta de cumprimento da
rrente da posse. dívida garantida, fazer sua a coisa empenhada, sem avaliação ou mediante
para justificar a ma- avaliação dele próprio.
cn A venda e adjudicação judiciais do penhor vinham reguladas nos art.º' 1008.º a 1012.º
do C.P.Civ., revogados na Reforma de 1995/96, mantendo-se apenas o art.º 1013.º relativo à
í75. venda antecipada. Na parte revogada, aplicam-se agora as regras gerais do processo executivo.
157
61. Hipoteca constituição da hiJ

titular do bem hip
I. Verifica-se quanto à palavra hipoteca uma polissemia análoga à do afirma. A norma P'
penhor, pois ela tanto identifica o direito de hipoteca, como o seu negócio bens sobre que ela
constitutivo, como, ainda, com menos rigor, a própria coisa hipotecada. incidir sobre coisa
Enquanto direito real, a hipoteca dá ao credor hipotecário a faculdade servir para determ
de obter a satisfação do seu crédito e respectivos juros pelo valor de certas Nahipotecaju
coisas imóveis ou móveis equiparadas, com preferência sobre os outros decisão judicial) d
credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo fungível, podendo
(art.º 686.º, n.º 1). sobre quaisquer bei
Em contrapartida, se o devedor for o dono da coisa hipotecada, o credor à referida quanto à
deve começar por ela a execução, só podendo penhorar outros bens, uma Finalmente, a
vez reconhecida a insuficiência da garantia hipotecária (art.º 697.º). coisa hipotecada, 1
A coisa hipotecada tanto pode pertencer ao devedor como a terceiro, pode ser o testame
mas tem de ser sempre uma coisa sujeita a registo, o que limita, em termos entre vivos e tiver p
já conhecidos, o elenco das coisas móveis hipotecáveis. A relevância deste ou de documento
aspecto acentua-se, por, como ficou estudado, o registo ter, neste caso, deve, sob pena de :
efeito constitutivo. Uma breve nota p
A enumeração das coisas hipotecáveis consta dos art= 688.º e seguintes, hipoteca depende ,
que fazem uso de uma técnica pouco apurada quando colocam no mesmo
plano coisas e direitos, como se estes também fossem hipotecáveis. O III. Na falta de
legislador pretende assim significar que, além do proprietário, uma coisa mente, em certos e
pode ser dada de hipoteca pelo titular de outros direitos reais que sobre ela hipotecário tem o d
incidam, mas abrangendo então, apenas, as utilidades afectas ao correspon- ser pago, preferent
dente direito. Não tem, poré
postos a respeito de
II. O direito de hipoteca pode ter fontes diversas, em função das quais que é nulo, ex vi do
o Código Civil estabelece a distinção entre hipotecas voluntárias, legais e equivalentes às da J
judiciais (art.º 703.º). ção de proibição d
O critério da distinção é intuitivo e apura-se, sem margem para grandes se possa convencic
dúvidas, dos art." 704.º, 710.º e 712.º. Ainda assim, algumas notas breves forem praticados ú
se impõem.
A hipoteca legal não «resulta imediatamente da lei», no sentido literal
desta expressão, contida no art.º 704.º. Do que se trata, na realidade, é de a
Ol Cfr., neste sentido,
158
constituição da hipoteca poder ter lugar sem dependência da vontade do

titular do bem hipotecado, como, aliás, aquele mesmo preceito também
emia análoga à do afirma. A norma permissiva da hipoteca pode nem sequer individualizar os
orno o seu negócio bens sobre que ela recai (art.º 708.º). Sendo assim, como a hipoteca tem de
:oisa hipotecada. incidir sobre coisa certa, o registo, para além do seu efeito constitutivo, vai
ecário a faculdade servir para determinar os bens hipotecados <1).
ielo valor de certas Na hipotecajudicial, o título constitutivo é uma sentença (rectius, uma
ia sobre os outros decisão judicial) de condenação na prestação em dinheiro ou outra coisa
ioridade de registo fungível, podendo o credor, com base nela, proceder ao registo de hipoteca
sobre quaisquer bens do devedor. Tem aqui o registo uma função equivalente
ipotecada, o credor à referida quanto à hipoteca legal (art.º 710.º).
r outros bens, uma Finalmente, a hipoteca voluntária depende da vontade do titular da
(art.º 697.º). coisa hipotecada, manifestada em contrato ou em negócio unilateral, que
rr como a terceiro, pode ser o testamento (art.?' 712.º e 714.º). Quando o acto constitutivo seja
: limita, em termos entre vivos e tiver por objecto bens imóveis, deve constar de escritura pública
A relevância deste ou de documento particular autenticado. Na hipoteca voluntária, o título
:to ter, neste caso, deve, sob pena de nulidade, especificar as coisas hipotecadas (art.º 716.º).
Uma breve nota para recordar que também neste caso a constituição da
os688.º e seguintes, hipoteca depende de registo, nos termos já conhecidos.
olocam no mesmo
n hipotecáveis. O III. Na falta de pagamento da dívida garantida, ou mesmo antecipada-
rietário, uma coisa mente, em certos casos (art." 695.º, in fine, 701.º, n.º 1, e 725.º), o credor
reais que sobre ela hipotecário tem o direito de fazer vender a coisa em execução judicial, para
ectas ao correspon- ser pago, preferentemente, pelo produto da venda.
Não tem, porém, o direito de a fazer sua, sem mais, nos termos já ex-
postos a respeito do penhor, como resulta da proibição do pacto comissório,
n função das quais que é nulo, ex vi do art.º 694.º. Para protecção do devedor, logo, por razões
iluntárias, legais e equivalentes às da proibição do pacto comissório, é também nula a conven-
ção de proibição de alienação ou oneração dos bens hipotecados, embora
irgem para grandes se possa convencionar o vencimento antecipado do crédito, se esses actos
umas notas breves forem praticados (art.º 695.º).
>, no sentido literal

ia realidade, é de a
OJ Cfr., neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. I, pág. 726.
159
Este regime não prejudica o credor hipotecário por os actos subse- obtiverem sobre o 1
quentes <1J de alienação ou oneração lhe serem inoponíveis. Nomeadamente, mais elevado, os c1
no caso de transmissão, isso significa que ele pode fazer executar a coisa valor declarado (n.'
hipotecada no património do adquirente, sendo esta uma manifestação da
sequela do direito de hipoteca. IV. O regime ex
O mais que a lei reconhece ao adquirente de bens hipotecados, não teca como direito r,
sendo pessoalmente responsável pelo pagamento da dívida garantida, é o próprio penhor.
direito de expurgação da hipoteca, para desonerar os bens adquiridos. Em Isso resulta tam
rigor, porém, este direito, como resulta da exposição subsequente, não põe por parte do credor 1
em causa o direito do credor hipotecário, pois este, ou obtém o pagamento que aproximem a h
do crédito, ou tem assegurado o valor da coisa hipotecada.
Nas suas linhas essenciais, o regime do direito de expurgação, tal como
resulta dos art." 722.º a 724.º do C.Civ. e dos art.?' 998.º a 1006.º do C.P.Civ., 62. Privilégios crer
é o seguinte.
A primeira nota a salientar é a de a expurgação se verificar em processo I. Os privilégio
judicial. O adquirente dos bens hipotecados tem, em alternativa, a faculdade dade de, sem neces
de optar entre: preferência a outros
Esta noção gera
a) pagar aos credores hipotecários as dívidas garantidas pelo bem
quência, têm de se
hipotecado;
de fonte legal e a raz
b) declarar-se disposto a entregar aos credores hipotecários o bem, (Estado, autarquias 1
para pagamento dos respectivos créditos, até a quantia pelo qual o do próprio crédito.
adquiriu ou em que o estima, quando a aquisição tenha sido gratuita O regime dos p
ou não tenha havido fixação de preço. registo, mas logo d~
sobre que incide a !
No caso da alínea b), pode o valor em causa ser igual ou superior ao da ditórios da hipoteca
dívida, não se levantando então problemas relevantes <2l, mas pode ser infe- Em particular, 1
rior. Se assim acontecer, o art.º 1003.º, n.º 1, do C.P.Civ. permite aos credores creditórios apresent
hipotecários impugnar o valor declarado pelo adquirente, procedendo-se, característica de poc
de seguida, à venda judicial dos bens hipotecados «pelo maior lanço que e imóveis.
Cll As regras do registo, já conhecidas, podem alargar este regime a actos anteriores, não
inscritos antes do registo de hipoteca. rn O mesmo regime se
C2lO prejuízo do credor só poderá ser o resultante do pagamento antecipado, que pode não revelia inoperante.
lhe convir, se o prazo tiver sido estabelecido a seu favor.
160
or os actos subse- obtiverem sobre o declarado pelo requerente» Ol. Se não se obtiver valor
is. Nomeadamente, mais elevado, os credores hipotecários terão direito, apenas, a receber o
er executar a coisa valor declarado (n." 2 e 3 do citado preceito).
ia manifestação da
IV. O regime exposto nas alíneas anteriores permite caracterizar a hipo-
s hipotecados, não teca como direito real de garantia, de forma ainda mais nítida do que no
vida garantida, é o próprio penhor.
ens adquiridos. Em Isso resulta também do facto de, neste caso, não havendo posse da coisa
bsequente, não põe por parte do credor hipotecário, nem sequer lhe estarem conferidos poderes
ibtém o pagamento que aproximem a hipoteca dos direitos reais de gozo.
ada.
purgação, tal como
1006.º do C.P.Civ., 62. Privilégios creditórios
rificar em processo I. Os privilégios creditórios concedem ao credor privilegiado a facul-

mativa, a faculdade dade de, sem necessidade de registo, ser pago por bens do devedor, com
preferência a outros credores (art.º 733.º).
Esta noção geral deve ser esclarecida por dois elementos que, com fre-
irantidas pelo bem
quência, têm de se verificar cumulativamente: os privilégios são sempre
de fonte legal e a razão da sua concessão liga-se, ou à qualidade dos credores
iipotecários o bem, (Estado, autarquias locais, outras pessoas colectivas públicas), ou à natureza
quantia pelo qual o do próprio crédito.
) tenha sido gratuita O regime dos privilégios aproxima-se do do penhor, por dispensar o
registo, mas logo dele se demarca por ser independente da posse da coisa
sobre que incide a garantia. Por seu turno, afastam-se os privilégios cre-
al ou superior ao da ditórios da hipoteca por dispensarem o registo.
, mas pode ser infe- Em particular, para além de terem sempre fonte legal, os privilégios
ermite aos credores creditórios apresentam, tanto em relação ao penhor como à hipoteca, a
ite, procedendo-se, característica de poderem ter por objecto, indiferentemente, coisas móveis
lo maior lanço que e imóveis.
: a actos anteriores, não

Ol O mesmo regime se segue se não houver impugnação, mas a sua falta for irrelevante -
itecipado, que pode não revelia inoperante.
161
Ponto comum à hipoteca é o de os privilégios garantirem, além do notas característica

capital, os juros, mas só dos dois últimos anos (art.º 734.º). preceito, e numa sol
de terceiros Cl), o pr
II. Os privilégios creditórios revestem várias modalidades, delimitadas nação de rendimei
sempre em função do seu objecto. Assim, há privilégios creditórios imobiliá- constituídos e regis
rios e mobiliários, podendo estes ser ainda gerais e especiais (art.º 735.0) C1l. Pelo contrário,
É manifesto o critério que preside à primeira distinção; o da segunda privilégios creditór
leva em conta o facto de o privilégio abranger o valor de todos os bens rística da deterrniru
móveis do devedor, à data da penhora ou acto equivalente, ou só o valor de tuído no art.º 749.º,
determinados bens. titulares de direitos
A multiplicidade dos privilégios coloca o problema do seu valor relativo, sejam oponíveis ao
o que a lei faz mediante a sua graduação (art." 746.º a 748.º). No fundo,
estabelece-se entre eles uma hierarquia com base em certos critérios de
63. Direito de rete
prevalência.
I. O novo Códi
III. A qualificação dos privilégios creditórios como direitos reais não
direito de retenção
levanta dificuldades quando são especiais, conforme resulta dos art.?" 750.º
e 751.º. Em sentido pn
traduz-se na faculd
Com efeito, segundo o primeiro destes preceitos, o privilégio mobiliário
a poder manter em
especial, quando em conflito com direitos de terceiros, prevalece sobre
crédito que tem so
este, segundo a regra clássica da prevalência -prior tempore,potior iure.
com ela ou de dane
Goza, pois, da característica da sequela.
do direito de retenç
Quanto ao privilégio imobiliário, do art.º 751.º resulta ser oponível a
demais credores.
quem adquire, sobre o prédio, um direito real. Tanto basta para ver nele as
Facilmente sei
um exemplo: do co
de uma oficina de n
gue para reparação,
Ol Embora o n.º 3 do art.º 735.º determine que os privilégios imobiliários são sempre
especiais, há que ter em conta a reincidência do legislador- que merece reparo-, ao consagrar,
em leis especiais, privilégios creditórios imobiliários gerais, não tanto por a lei civil, melhor
sede da matéria, os não admitir, mas por a solução ser incorrecta, no plano da construção
dogmática, e injusta, no seu regime. <1l Cfr., a este respeito
Neste domínio, devem, justamente, ser assinaladas as decisões proferidas pelo Tribunal
<2l Vd., neste sentido,
Constitucional, acs. n.º 362/2002, de 17/SET., e n.º 363/2002, da mesma data (in DR, 1.ª S.,
de 16/0UT./2002) que, em matéria homóloga, declararam a inconstitucionalidade, com força Duarte, Curso, págs. 24
obrigatória geral, de normas que estabelecem privilégios imobiliários gerais (respectivamente, <3l Tem, pois, de have
art.º 111.º do CIRS e art.º 11.º do Dec.-Lei n.º 103/80, de 9/MAI., e art.º 2.º do Dec.-Lei n.º crédito garantido (debii
512/76, de 3/füL.), na interpretação que lhes dá preferência sobre a hipoteca. Cfr., a este respeito, Pir
162
TITULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO 1 - CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
antirem, além do notas características de um direito real. Mas há mais. Segundo o mesmo
.º). preceito, e numa solução discutível, que pode frustrar razoáveis expectativas
de terceiros (ll, o privilégio creditório imobiliário prefere mesmo à consig-
lades, delimitadas nação de rendimentos, à hipoteca ou ao direito de retenção, ainda que
:ditórios imobiliá- constituídos e registados anteriormente.
ais (art.º 735.º) <1J. Pelo contrário, não pode ser reconhecida a qualidade de direito real aos
:ão; o da segunda privilégios creditórios mobiliários gerais, por faltar quanto a eles a caracte-
de todos os bens rística da determinação da coisa. Isso mesmo se manifesta no regime esta-
~, ou só o valor de tuído no art.º 749.º, segundo o qual este privilégio «não vale contra terceiros,
titulares de direitos que, recaindo sobre as coisas abrangidas pelo privilégio,
seu valor relativo, sejam oponíveis ao exequente» <2J.
748.º). No fundo,
ertos critérios de
63. Direito de retenção
I. O novo Código Civil deu um tratamento geral, mas não unitário, ao

direitos reais não
direito de retenção, consagrando-lhe os art." 754.º a 761.º.
lta dos art." 750.º
Em sentido próprio, consignado no art.º 754.º, o direito de retenção
traduz-se na faculdade de alguém, que está obrigado a entregar certa coisa,
vilégio mobiliário
a poder manter em seu poder enquanto, por seu turno, não for pago de um
, prevalece sobre
crédito que tem sobre o titular dessa coisa, resultante de despesas feitas
ipore, potior iure.
com ela ou de danos por ela causados <3J. Para além disso, o credor titular
do direito de retenção pode pagar-se à custa dela com preferência sobre os
lta ser oponível a demais credores.
a para ver nele as
Facilmente se ilustra a nota caracterizadora do direito de retenção com
um exemplo: do contrato de prestação de serviços celebrado entre A, dono
de uma oficina de reparação de automóveis, e B, dono de um veículo entre-
gue para reparação, resulta para A a obrigação de entregar o automóvel, uma
ibiliários são sempre
·eparo ~, ao consagrar,
por a lei civil, melhor
, plano da construção
Ol Cfr., a este respeito, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. 1, pág. 770.
feridas pelo Tribunal
<2l Vd., neste sentido, Almeida Costa, Direito das Obrigações, págs. 971-972; e R. Pinto
na data (in DR, 1.ª S.,
Duarte, Curso, págs. 245-247 e 249.
ionalidade, com força
rais (respectivamente, <3) Tem, pois, de haver uma relação de conexão entre o crédito à restituição da coisa e o
t.º 2.º do Dec.-Lei n.º crédito garantido (debitum cum re iunctum), não bastando a simples comunhão de fonte.
ipoteca. Cfr., a este respeito, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. I, págs. 773 e 775.
163
vez reparado. Contudo, enquanto B não pagar o preço da reparação, A pode

recusar-se a fazer a entrega.
O art.º 755.º configura vários casos especiais de direito de retenção,
que acrescem aos genericamente previstos no artigo anterior. 64. Noção e enume
II. O direito de retenção pode ter por objecto tanto coisas móveis como I. Os direitos re
imóveis, mas pressupõe sempre a detenção da coisa que constitui a garantia afectação da coisa s
do crédito. muito particular e <
Por isso, o direito de retenção se extingue pela entrega da coisa (art," 761.º), tipo de afectação da
ou seja, por cessação da situação de detenção, quando resultante de acto primeira fonte da C<
voluntário do retentor. Deste modo, tem este recurso aos meios possessórios Nos direitos re
se for indevidamente desapossado da coisa, mesmo pelo seu próprio dono. suas utilidades, ou
enquanto objecto de
III. O regime do direito de retenção não é uniforme, mas sim coman- Os direitos reai
dado pela natureza da coisa retida. autonomia, como be
Sendo móvel, determina o art.º 758.º a aplicação do disposto para o a uma afectação aut
penhor, sobre os direitos e obrigações do retentor, nomeadamente quanto à de um direito preex
venda da coisa. Sendo imóvel, a faculdade de a executar segue o regime da Por outro lado,
hipoteca (art.º 759.º, n.º 1 ); se a coisa estiver hipotecada, o direito de retenção festação de vontade 1
prevalece sobre a hipoteca (n.º 2 do mesmo preceito). de outro acto do a
O direito de retenção resulta directamente da lei e não carece de serre- (ocupação) C3l.
gistado.
II. O direito a ad
IV. A função de garantia do direito de retenção exerce-se por duas vias não tem necessariar
diversas, qualquer delas compatível com a sua qualificação como direito com o arrendamenn
real. obrigacional.
Desde logo, a doutrina identifica uma função compulsória, pois o dono
da coisa retida, para obter a sua restituição, sentir-se-á compelido a pagar a
sua dívida para com o retentor. Mas, para além disso, e no que mais interessa
à matéria dos direitos reais, o direito de retenção atribui ao retentor, na falta (J) Sobre os direitos re2
de pagamento do seu crédito, o direito de se pagar pelo valor da coisa retida, segs.; Menezes Cordeiro
segundo as regras do penhor ou da hipoteca, consoante os casos. pág. 267.
Por outro lado, embora a lei não o diga expressamente, a transmissão C2l Direitos Reais, vol.
do direito do devedor sobre a coisa retida não é oponível ao retentor. Nesse Cfr. Menezes Corde
C3l
a Paulo Cunha (Direitos
sentido, aponta, de resto, o facto de a lei não prever a transmissão desse
(4) O direito de aquisiç
direito como causa de extinção do direito de retenção.
164
reparação, A pode DIVISÃO II

DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO
reito de retenção,
enor. 64. Noção e enumeração
iisas móveis como I. Os direitos reais de aquisição Ol identificam-se pela modalidade de

.onstitui a garantia afectação da coisa sobre que recaem, a qual assume aqui uma configuração
muito particular e diversa da dos direitos reais de gozo e de garantia. O
a coisa (art.º761.º), tipo de afectação da coisa nos direitos reais de aquisição constitui, aliás, a
resultante de acto primeira fonte da complexidade do seu regime.
neios possessórios Nos direitos reais de aquisição, a atribuição da coisa não respeita às
seu próprio dono. suas utilidades, ou mesmo ao seu valor, mas sim à coisa, em si mesma,
enquanto objecto do direito a adquirir pelo seu titular.
:, mas sim coman- Os direitos reais de aquisição verdadeiros e próprios têm de gozar de
autonomia, como bem salienta Menezes Cordeiro (Zl, ou seja, corresponder
lo disposto para o a uma afectação autónoma da coisa. Não podem constituir mera faculdade
idamente quanto à de um direito preexistente.
segue o regime da Por outro lado, mesmo quando a aquisição dependa de uma mani-
direito de retenção festação de vontade do titular do direito real, ela deve dar-se sem necessidade
de outro acto do adquirente, como seja a apreensão material da coisa
to carece de serre- (ocupação) (3l.
II. O direito a adquirir por efeito do exercício do direito real de aquisição

ee-se por duas vias não tem necessariamente de ser real C4l; pode ser pessoal, como acontecerá
ação como direito com o arrendamento, para quem qualifique o correspondente direito como
obrigacional.
lsória, pois o dono
rmpelido a pagar a
que mais interessa
to retentor, na falta Cl) Sobre os direitos reais de aquisição, em geral, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 555 e
ilor da coisa retida, segs.; Menezes Cordeiro,Direitos Reais, vol. II, págs. 1102 e segs.; e R. Pinto Duarte, Curso,
os casos. pág. 267.
mte, a transmissão czJ Direitos Reais, vol. II, págs. 1104-1107.
ao retentor. Nesse C3l Cfr. Menezes Cordeiro, ob. e vol. cits., idem, que se acompanha nas observações críticas
a Paulo Cunha (Direitos Reais, págs. 230 e segs.).
transmissão desse
<4l O direito de aquisição é que é real.
165
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS RE,
Por outro lado, esse direito - o adquirido -pode existir já no momento 65. Preferência re
em que se constitui o direito real de preferência, por exemplo, ou constituir-
-se no momento do exercício do direito real de aquisição e por efeito dele. I. A preferênci.
Assim, o comproprietário tem preferência na alienação do direito de proprie- real <1), consiste no d
dade do outro consorte a terceiro. Exercida a preferência, há uma transmis- adquirente, e nas me
são daquele direito de propriedade. As coisas assumem diferente feição na um direito relativo ~
hipótese do direito a novo arrendamento reconhecido ao arrendatário, no oneroso ( em geral,
caso de o contrato caducar [art.º 1091.º, n.º 1, al. b)]; se o arrendatário Ao lado da pref
exercer o direito de preferência constitui-se um novo direito de arrendamento. pessoal, com efeito
III. Em geral, a actuação do direito real de aquisição depende de uma II. Consoante ,
manifestação de vontade do seu titular e neste caso diz-se potestativo. Mas ou convencional. N
pode dar-se sem dependência de tal vontade e o direito diz-se automático. correntemente comi
O direito de superficie fornece um óptimo laboratório de prova destas Civil (cfr. art." 414
distinções. Assim, o direito de preferência atribuído ao fundeiro pelo art.º As preferência
1535.º, bem como o direito à servidão reconhecido ao superficiário pelo Surgem, então, mui
n.º 2 do art.º 1529.º são potestativos. Mas são já automáticos o direito à ou não). Com freqi
servidão que cabe ao superficiário, ex vi do n.º 1 do art.º 1529.º, e a expecta- de direitos reais, pc
tiva reconhecida ao fundeiro no art.º 1538.º. dessas situações. E:
aos comproprietári
IV. A doutrina levanta algumas dúvidas quanto à possibilidade de con- Em face do ex
ciliar a natureza do direito real de aquisição com a natureza potestativa que preferência legal rru
ele por vezes reveste. reais com cujo con1
Não se descortina dificuldade em conceber uma qualquer situação jurí- seguente centra-se
dica activa como real ou pessoal. Assim, o direito à anulação de um contrato tração da realidade
anulável é um direito potestativo pessoal; mas o direito à constituição de
uma servidão de passagem é real. A expectativa jurídica do sucessível legiti- III. Ao pacto e
mário é pessoal; mas a do fundeiro, acima referida, é real. se dispõe no art. º 4:
Bem vistas as coisas, a expressão direito real tem um alcance genérico, sujeitas a registo.
não podendo ser entendida à letra, nem restringida aos direitos subjectivos.
Em verdade, e não será caso único na linguagem jurídica, nesta matéria,
ela significa qualquer situação jurídica activa.
<1J Perante os diferent
têm sido propostas dive
prelação, opção ... , ma:
<2l Daí, numa fórmula
166
tir já no momento 65. Preferência real

olo, ou constituir-
e por efeito dele. I. A preferência com eficácia real ou, brevitatis causa, a preferência
iireito de proprie- real <1), consiste no direito de certa pessoa adquirir, com afastamento de outro
há uma transmis- adquirente, e nas mesmas condições acordadas com este [tanto por tanto <2l],
iferente feição na um direito relativo a uma coisa, no caso de ele ter sido transmitido por título
, arrendatário, no oneroso ( em geral, compra e venda ou dação em cumprimento).
se o arrendatário Ao lado da preferência real, o Direito positivo constrói uma preferência
de arrendamento. pessoal, com efeitos meramente obrigacionais (art.º 414.º).
1depende de uma II. Consoante a sua fonte, o direito real de preferência pode ser legal
potestativo. Mas ou convencional. Neste caso, a sua aquisição dá-se por contrato, conhecido
iz-se automático. correntemente como pacto de preferência, designação acolhida pelo Código
o de prova destas Civil (cfr. art." 414.º, n.º 1, maxime, 421.º).
undeiro pelo art. º As preferências legais resultam da lei e têm, em regra, eficácia real.
mperficiário pelo Surgem, então, muitas vezes conexas com o conteúdo de outro direito (real
áticos o direito à ou não). Com frequência, o seu domínio é o dos conflitos e dos concursos
529.º, e a expecta- de direitos reais, podendo funcionar como um instrumento de eliminação
dessas situações. Exemplo paradigmático é aqui o da preferência atribuída
aos comproprietários, como a seu tempo se verá.
sibilidade de con- Em face do exposto, logo se compreende que a análise dos casos de
za potestativa que preferência legal mais significativos seja feita a respeito dos tipos de direitos
reais com cujo conteúdo mantêm conexão. Por assim ser, a exposição sub-
[uer situação jurí- sequente centra-se em dois pontos: regime geral da preferência e demons-
ão de um contrato tração da realidade da preferência convencional.
à constituição de
> sucessível legiti- III. Ao pacto de preferência pode ser atribuída eficácia real, segundo
tl. se dispõe no art.º 421.º, quando tenha por objecto coisas imóveis ou móveis
alcance genérico, sujeitas a registo.
'eitos subjectivos.
ca, nesta matéria,
<1l Perante os diferentes usos que, em Direito das Coisas, se fazem da palavra preferência,
têm sido propostas diversas designações diferentes para o instituto em análise: preempção,
prelação, opção ... , mas com pouco resultado prático.
<2l Daí, numa fórmula antiga, falar-se em direito de tanteio,
167
O pacto de preferência deve então observar os requisitos de forma e de da acção. Verificad

publicidade da promessa com eficácia real, consignados no art.º 413.º, por em favor do titular
remissão daquele preceito. Para evitar repetições, em sede de promessa Manifestam-se
real serão estudados estes pontos. nas características
IV. O regime de actuação da preferência real, quando não seja automá-

tica, resultada combinação do disposto nos art.os416.º a418.º eno art.º 1410.º, 66. Promessa real
por efeito das remissões do art.º 421.º, n.º 1, e do art.º 1409.º, funcionando,
pois, aqueles preceitos como regime modelo das preferências legais (I). I. O contrato-p
Para maior facilidade de exposição será tratado quanto à preferência rente um direito rei:
real de compra. tem o direito de, no
O pacto de preferência real impõe ao vendedor a obrigação instrumental decisão judicial qt
de comunicar ao preferente o projecto de venda. Na falta de convenção ou adquirir o direito e
norma em contrário, o preferente deve, sob pena de caducidade, exercer o A promessa re:
seu direito no prazo de oito dias (art.º 416.º, n.08 1 e 2). um contrato-prome
A realidade da preferência não se manifesta nesta hipótese de cumpri- Importa aqui tr
mento voluntário, cujo regime é comum à preferência pessoal, mas sim ração, como direito
quando a obrigação de comunicação é violada e o vendedor aliena a coisa, e, de seguida, fixar
sem dar preferência (art.º 1410.º).
Na preferência real C2), como resulta da estatuição, devidamente genera- II. O art.º 413.º
lizada, do art.º 1410.º, o preferente tem o direito de haver para si a coisa alie- de transmissão ou
nada, devendo requerê-lo no prazo de seis meses C3l a contar da data em que móveis sujeitos a n
teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação. Se exercer a pre- quanto à modalidac
ferência, tem, como é natural, de entregar ao adquirente o preço por ele sa- registo do negócio.
tisfeito, devendo depositá-lo no prazo de 15 dias seguintes à propositura Relativamente
pressa, sendo, pois,
ração tácita generic
Para além disse
jurídico formal, de
rn A generalização do regime dos preceitos citados no texto, resulta do facto de o legislador exigida para o conü
para ele remeter expressamente quando trata de outras situações de preferência legal (real) e,
ainda, do art.º 1405.0, que manda aplicar o regime da compropriedade «à comunhão de natureza dos bens e
quaisquer outros direitos». contrato prometido
<2l Na preferência pessoal ou obrigacional, o preferente terá apenas direito a indemnização particular autenticac
a exercer contra o obrigado à preferência e, eventualmente, contra o terceiro adquirente, qualquer outra fon
como terceiro cúmplice.
documento particul
<3l Se outro não estiver convencionado ou resultar de norma especifica.
168
sitos de forma e de da acção. Verificados estes requisitos, o adquirente deve abrir mão da coisa
; no art.º 413.º, por em favor do titular do direito de preferência.
sede de promessa Manifestam-se aqui as notas essenciais do direito real, consubstanciadas
nas características da inerência e da sequela.
o não seja automá-

8.º e no art.º 1410.º, 66. Promessa real
-09. º, funcionando,
ências legais C1l. I. O contrato-promessa com eficácia real atribui ao promitente adqui-
tanto à preferência rente um direito real de aquisição -breviter,promessa real. O promitente
tem o direito de, no caso de alienação indevida da coisa a terceiro, mediante
gação instrumental decisão judicial que supra a declaração negocial do promitente faltoso,
:a de convenção ou adquirir o direito e de o fazer valer contra o terceiro adquirente.
lucidade, exercer o A promessa real, como resulta já da exposição anterior, tem por fonte
um contrato-promessa com eficácia real.
ripótese de cumpri- Importa aqui traçar o regime deste contrato no que interessa à configu-
1 pessoal, mas sim ração, como direito real, do direito nele atribuído ao promitente adquirente
edor aliena a coisa, e, de seguida, fixar o seu esquema de funcionamento.
evidamente genera- II. O art.º 413.º, n.º 1, permite às partes atribuir eficácia real à promessa
. para si a coisa alie- de transmissão ou constituição de direitos reais sobre bens imóveis ou
ntar da data em que móveis sujeitos a registo. Devem ser, porém, observados certos requisitos
o, Se exercer apre- quanto à modalidade e forma das correspondentes declarações e quanto ao
: o preço por ele sa- registo do negócio.
untes à propositura Relativamente ao primeiro ponto, a lei exige que a declaração seja ex-
pressa, sendo, pois, um caso particular de exclusão da relevância da decla-
ração tácita genericamente admitida pelo art.º 217.º, n.º 1.
Para além disso, o contrato-promessa com eficácia real é um negócio
jurídico formal, dependendo as formalidades a observar da forma legal
l do facto de o legislador
exigida para o contrato prometido e, por isso, indirectamente, em regra, da
referência legal (real) e,
edade «à comunhão de natureza dos bens que este tem por objecto (art.º 413.º, n.º 2). Assim, se o
contrato prometido dever constar de escritura pública ou de documento
s direito a indemnização particular autenticado,essa forma deve também ser observada; se for exigida
a o terceiro adquirente, qualquer outra forma ou se o contrato prometido for consensual, basta
documento particular assinado pela parte que se vincula ou por ambas,
icifica.
169
consoante a promessa seja unilateral ou bilateral, mas com reconhecimento Sendo assim,
da assinatura <1l. por simples declai
Mais dificuldades levanta o texto do n.º 1 do art.º 413.º, quanto ao efeito lei aponta neste se
nele atribuído ao registo. Entendido estritamente, à letra, o preceito parece fica, através da qu
sugerir um caso de registo constitutivo, quando nele se diz que a promessa Em face do e::
tem eficácia real «mediante[ ... ] inscrição no registo». eficácia real, conv
Não é este o sentido que a doutrina dominante atribui ao preceito <2l. nável indetermina
Deve ser seguida esta corrente doutrinal, nomeadamente por o registo cons- faz sentido jogar é
titutivo ter carácter marcadamente excepcional no sistema do registo predial Se à execução
português, porquanto não se vislumbram razões válidas para lho conferir a eficácia real da I
neste caso. Aplica-se, pois, o regime geral, em matéria de registo. A acção do prc
e o terceiro, para es
III. Na exposição do regime da promessa real, à semelhança do trata- não deva ser visto
mento dado à preferência real, parte-se do modelo do contrato-promessa de a aquisição do terc
compra e venda. inscrição feita a fa
Se o promitente vendedor cumprir o contrato, esbate-se a relevância
de a sua eficácia ser obrigacional ou real. Deste modo, esta última manifesta-
-se, fundamentalmente, quando, violando a promessa, ele aliena a coisa
prometida a terceiro <3l. SITUAÇê
Em tal hipótese, na falta de regime legal específico, da eficácia real da

promessa, sob pena de esta não passar de letra morta, decorre a sua oponibili-
dade a terceiros, pelo que não pode deixar de se ter essa alienação como
inoponível ao promitente comprador <4l, se ele quiser valer-se do seu direito
real de aquisição. 67. Colocação do
I. A questão d
Ol Deve entender-se que no caso do n.º 3 do art.º 410.ºtêm de ser observadas, por paridade, ocupar a doutrina
se não por maioria de razão, as formalidades nele previstas.
<2l Neste sentido, cfr. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 562-563; Menezes Cordeiro, Direitos
Reais, vol. II, págs. 1110-1111, e O novíssimo regime do contrato-promessa, in Estudos de
Direito Civil, vol. I, Almedina, Coimbra, 1991, pág. 76.
<1l Em sentido equiva
Se o promitente alienante se recusar a cumprir, sem mais, tem de se entender aberta a via
<3l -567; em sentido difere
da execução específica. soluções referidas por l
<4l Em rigor, contra o entendimento de alguma doutrina [Pereira Coelho, Arrendamento, <2l Contra a natureza re
(Lições do ano lectivo de 1988/89), pol., Coimbra, 1988, págs. 87-88; e Almeida Costa, (Obrigações Reais, pá,
Direito das Obrigações, pág. 412], o negócio celebrado pelo promitente alienante com o terceiros, por efeito do
terceiro não é nulo ou ineficaz proprio sensu, nem o titular da promessa real tem de discutir pág. 566.
o valor desse acto ( cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 564).
170
1 reconhecimento Sendo assim, uma solução possível seria a de a aquisição se produzir

por simples declaração de vontade do promitente comprador, mas nada na
) , quanto ao efeito lei aponta neste sentido. Deste modo, só resta o recurso à execução especí-
o preceito parece fica, através da qual se vai obter a aquisição do direito prometido.
z que a promessa Em face do exposto, não é de admitir, nos contratos-promessa com
eficácia real, convenção contrária à execução específica, sob pena de insa-
mi ao preceito (2l. nável indeterminação de conteúdo do negócio. Por razões análogas, não
ior o registo cons- faz sentido jogar aqui a presunção do n.º 2 do art.º 830.º.
do registo predial Se à execução específica se opuser a natureza da obrigação assumida,
para lho conferir a eficácia real da promessa, no caso de violação, fica comprometida.
e registo. A acção do promitente comprador deve ser intentada contra o promitente
e o terceiro, para este ser condenado a abrir mão da coisa, embora este pedido
ielhança do trata- não deva ser visto como verdadeira reivindicação Ol. Em qualquer caso, se
trato-promessa de a aquisição do terceiro estiver registada, tem de se pedir o cancelamento da
inscrição feita a favor deste (2l.
te-se a relevância
última manifesta-
ele aliena a coisa DIVISÃO III
SITUAÇÕES JURÍDICAS DE QUALIFICAÇÃO DUVIDOSA
ia eficácia real da
SUBDIVISÃO I
Te a sua oponibili-
DIREITO DO LOCATÁRIO
a alienação como
r-se do seu direito
67. Colocação do problema: a posição do direito positivo
I. A questão da natureza jurídica do direito do locatário tem vindo a

ervadas, por paridade, ocupar a doutrina de vários sistemas jurídicos, desde que, em meados do
zes Cordeiro, Direitos

amessa, in Estudos de
r» Em sentido equivalente ao do texto se pronuncia Oliveira Ascensão, Reais, págs. 566-
e entender aberta a via -567; em sentido diferente, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, pág. 1115. Vd. outras
soluções referidas por Menezes Cordeiro, O novíssimo regime, loc. cit., pág. 78.
oelho, Arrendamento, (Zl Contra a natureza real do direito do promitente adquirente se pronuncia Henrique Mesquita
88; e Almeida Costa, (Obrigações Reais, págs. 252 e segs.), vendo nele um mero direito de crédito oponível a
tente alienante com o terceiros, por efeito do registo. Para crítica desta orientação, vd. Oliveira Ascensão, Reais,
sa real tem de discutir pág. 566.
564).
171
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS RE
Séc. XIX, na doutrina francesa, Merlin e sobretudo Troplong, com base no Estes argumen
art.º 1743 do Code O), vieram pôr em causa a então pacífica concepção é sobejamente conl
clássica, segundo a qual o direito do locatário tinha natureza obrigacional. quando não corrob
Por influência da doutrina francesa e com base em preceitos equiva- Importa, por i
lentes ao do Code Napoléon, a polémica invadiu as doutrinas alemã, italiana regime invocados p
e, também, a portuguesa, que se repartiram em concepções pessoalistas e de posição. Com
realistas. Embora a tese tradicional - a pessoalista - tenha progres- referência a teoria 1
sivamente evoluído para posições mais elaboradas e consistentes, que repre- os seus defensores ,
sentam certas concessões à realista, que, por seu turno, se robusteceu com determinar a sua v:
a adesão de vários juristas, a questão continua em aberto e merece aqui uma
sucinta referência, orientada sobretudo para colher elementos que ajudem
à compreensão da posição adaptada. 68. O debate dout
II. O Direito positivo português, no seu estádio actual, apresenta solu- I. Os defensore
ções desencontradas em diversos pontos de regime que interessam ao escla- seu favor a consagn
recimento da matéria, mas tem uma clara pendência pessoalista, o que, de e a possibilidade de
resto, é reconhecido pela doutrina, mesmo pelos autores que sustentam o da sua posse ( art. º
carácter real do direito do locatário rzi. perturbem o exercíc
São invocáveis neste sentido, como notas de imediata apreensão, a ex- o gozo temporário e
pressa qualificação do direito ao arrendamento como direito pessoal de gozo procuram demonstn
pelo art.º 1682.º-A; a noção legal do contrato de locação, que não o configura faculdades que pen
como negócio real, nem quoad constitutionem, nem quoad effectum, por- do locador.
quanto apenas gera, para o locador, a obrigação de proporcionar o gozo tem- Quanto a este ú
porário da coisa (art.º 1022.º) C3l; e a sua localização sistemática no Livro mentos invocados e.
do Direito das Obrigações, como uma das modalidades dos contratos em tiva, a cargo do loce
especial. proporcionar ao loc
descortinar na lei u
-lhe actos que impe
menos certo que, cc
<1l O art. º 17 43 do Code consagra a manutenção do contrato de locação no caso de alienação da imposta ao propr
do direito de propriedade pelo locador (emptio non tollit locatum). que recaia sobre o e
<2l Cfr. Henrique Mesquita, Obrigações Reais, pág. 177; Oliveira Ascensão, Reais, págs.
534-538, e Locação de Bens Doados em Garantia - Natureza Jurídica da Locação, in
ROA, ano 45 (1985), pág. 367; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, pág. 955, e Da
natureza do direito do locatário, Lisboa, 1980; e R. Pinto Duarte, Curso, págs. 298-300. Ol Este argumento da te
<3l No seguimento desta noção, o art.º 1031.º, al. a}, impõe ao locador a obrigação de <2J É certo que a al. b) 1
«entregar ao locatário a coisa locada». coisa para os fins a que
limitado do que a fórmu
172
TITULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPITULO 1 - CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
mg, com base no Estes argumentos não são, porém, decisivos, pois, para além de formais,
.ífica concepção é sobejamente conhecido o carácter não vinculativo das qualificações legais,
:za obrigacional. quando não corroboradas pelo regime dos institutos a que respeitam.
rreceitos equiva- Importa, por isso, fazer a avaliação, embora sucinta, dos pontos de
as alemã, italiana regime invocados pelas duas teses em confronto e partir daí para uma tomada
es pessoalistas e de posição. Com este propósito parece adequado ter como ponto de
- tenha progres- referência a teoria realista, pois interessa conhecer os elementos que levam
tentes, que repre- os seus defensores a afastar a orientação legal acima exposta, para de seguida
: robusteceu com determinar a sua valia, do ponto de vista da tese contrária.
merece aqui uma
:ntos que ajudem
68. O debate doutrinal
I. Os defensores da tese realista, numa análise de conjunto, invocam em

l, apresenta solu-
seu favor a consagração da regra emptio non tollit locatum, pelo art.º 1057 .º,
eressarn ao escla-
e a possibilidade de o locatário se socorrer dos meios de defesa (autónoma)
oalista, o que, de
da sua posse (art.º 1037.º, n.º 2) contra actos que o privem da coisa ou
que sustentam o
perturbem o exercício do seu direito. Para além disso, cabendo ao locatário
o gozo temporário da coisa, direito este reconhecido expressamente pela lei,
, apreensão, a ex-
procuram demonstrar, contrariando velhas teses pessoalistas, que este envolve
o pessoal de gozo
faculdades que permitem ao locatário actuar sobre a coisa, sem a mediação
e não o configura
do locador.
ad effectum, por-
Quanto a este último ponto, não são, na verdade, consistentes os argu-
ionar o gozo tem-
emática no Livro mentos invocados ex adverso quanto à configuração de uma obrigação posi-
tiva, a cargo do locador, de a cada momento, quotidie et singulis momentis,
dos contratos em
proporcionar ao locatário o gozo da coisa OH2l. Por outro lado, se é possível
descortinar na lei uma obrigação negativa imposta ao locador, vedando-
-lhe actos que impeçam ou perturbam o gozo da coisa pelo locatário, não é
menos certo que, com este conteúdo, ela não é substancialmente diferente
> no caso de alienação
da imposta ao proprietário em relação a qualquer direito real menor de gozo
que recaia sobre o objecto do seu direito.
scensão, Reais, págs.
'dica da Locação, in
)1. II, pág. 955, e Da
·so, págs. 298-300. <1J Este argumento da tese clássica está hoje posto de lado, mesmo pelos autores pessoalistas.
cador a obrigação de <2JÉ certo que a al. b) do art.º 1031.º impõe ao locador a obrigação de assegurar o gozo da
coisa para os fins a que se destina, mas o verdadeiro alcance desta obrigação é muito mais
limitado do que a fórmula legal sugere.
173
II. A teoria pessoalista, na sua formulação mais válida, que constrói o um direito real de J
direito do locatário como pessoal de gozo, reagiu aos argumentos dos defen- sição de poderes i
sores da configuração real do direito do locatário em termos que importa Chama ainda
conhecer. ecléctica, para cer
Quanto ao primeiro, que desencadeou o debate a partir do art.º 1743 explicáveis em se,
do Code, a formulação do preceito correspondente da lei civil portuguesa autorização do loc
(art.º 1057.º) permite uma construção obrigacional. De resto, o preceito foi ligação da posiçãc
claramente influenciado pela posição de I. Galvão Telles (ll, autor do corres- Por não serem
pondente Anteprojecto. Subordinado a uma Secção, cuja epígrafe é «trans- reza da situação ju
missão da posição contratual», estatui-se nele que «o adquirente do direito circunstanciada a
com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações
do locador, sem prejuízo das regras do registo». III. Em estud
Configura-se, pois, uma transmissão ex lege da posição contratual do tese da natureza re
locador. Por esta via, transmitindo-se em bloco os direitos e obrigações do diversos. Reafirms
primitivo locador, ficava também explicado o direito do novo locador à renda. do locatário é real,
Não pode, contudo, ignorar-se que a transmissão se dá sem necessidade de crédito não é racio
manifestação de vontade autónoma das partes envolvidas, ou seja, nesta medida, vada de, no Direito
com derrogação do regime geral do art.º 424.º, quanto à cessão da posição outras, estruturaln
contratual. Por razões já e
Quanto à possibilidade de o locatário se servir dos meios de defesa e direitos de créd
reconhecidos ao possuidor, afirma-se que, se o direito do locatário tivesse natu- sentido diferente 1
reza real, na intenção do legislador, o preceito seria inútil, pois esse é o regime nência da contrapc
próprio dos direitos reais de gozo. a firmar a posição
De resto, o mesmo se poderia dizer, em análogo argumento, do próprio De resto, Men
art.º 1057.º, que apenas consagraria a nota de sequela própria dos direitos soais de gozo não
reais. A necessidade sentida, pelo legislador, de, em qualquer destes casos, categoria de direit
afirmar as soluções em análise, só revelaria que ele assentava no pressuposto crédito, distinção e
do carácter não real da locação. vantes consequêru
A própria imposição expressa, ao locador, da obrigação de não impedir
ou diminuir o gozo da coisa (n.º 1 do art.º 1037.º) pode ser objecto de reparo
semelhante aos anteriores. Tal estatuição seria desnecessária em relação a
Ol Obrigações reais,
(ZJ Da natureza do d,
<3l A Posse: Perspec.
OlCfr. Arrendamento (Liç. por B. Garcia Domingues e Manuel A. Ribeiro), Lisboa, 1944-
-1945, pág. 307, e Contratos Civis, in RFD, vols. IX-X, Lisboa, 1945. <4l Idem, ibidem.
174
da, que constrói o um direito real de gozo menor, pois ela decorria imediatamente da sobrepo-
nentos dos defen- sição de poderes inerentes à coisa.
mos que importa Chama ainda a atenção Henrique Mesquita, defensor de uma posição
ecléctica, para certos aspectos do regime do arrendamento só plenamente
irtir do art.º 1743 explicáveis em sede obrigacional, como sejam a necessidade de ele obter
i civil portuguesa autorização do locador para a prática de determinados actos e a permanente
sto, o preceito foi ligação da posição jurídica do arrendatário ao contrato locativo C1).
) , autor do corres- Por não serem estes os aspectos mais significativos na fixação da natu-
epígrafe é «trans- reza da situação jurídica do arrendatário, reserva-se para eles uma exposição
mirente do direito circunstanciada a respeito da solução adiante perfilhada.
eitos e obrigações
III. Em estudo mais recente, Menezes Cordeiro, que já defendeu a
ção contratual do tese da natureza real do direito do locatário c2), coloca a questão em termos
s e obrigações do diversos. Reafirmando que, do ponto de vista estrutural, o regime do direito
'º locador à renda. do locatário é real, sustenta que a contraposição entre os direitos reais e de
m necessidade de crédito não é racional, e não passa «duma clivagem histórico-cultural deri-
seja, nesta medida, vada de, no Direito romano, certas acções derivam de actiones in rem, enquanto
.essão da posição outras, estruturalmente similares, davam azo a actiones in personam» C3)_
Por razões já desenvolvidas a respeito da distinção entre direitos reais
meios de defesa e direitos de crédito, sem prejuízo da sua origem histórica, ela ganhou
atário tivesse natu- sentido diferente na sua evolução posterior, pelo que, reafirmando a perti-
)is esse é o regime nência da contraposição entre direitos reais e de crédito, nesta base se passa
a firmar a posição adoptada.
nento, do próprio De resto, Menezes Cordeiro não deixa de reconhecer que os direitos pes-
ópria dos direitos soais de gozo não são actualmente tratados como reais, constituindo uma
1uer destes casos, categoria de direitos privados patrimoniais que não são nem reais nem de
va no pressuposto crédito, distinção esta que, sendo puramente sistemática, tem contudo rele-
vantes consequências de regime C4J_
ão de não impedir
objecto de reparo
ária em relação a
<1J Obrigações reais, págs. 171 e segs ..
<2J Da natureza do direito do locatário.
<3J A Posse: Perspectivas Dogmáticas Actuais, Almedina, Coimbra, 1997, págs. 72- 73.
beiro), Lisboa, 1944-
<4J Idem, ibidem.
175
Próximo deste entendimento é o de R. Pinto Duarte (I) e de J. Andrade afastamento do re

Mesquita (2l. à prevalência dos
II. A partir dt
69. Posição adoptada localização sisten
uma manifestaçãc
I. Uma análise desapaixonada dos argumentos invocados pelas duas Mas não impressi:
orientações em confronto conduz a reconhecer que eles envolvem, com trarem dispersos n
frequência, petição de princípio, assentando numa pré-compreensão do ( direitos reais de :
instituto. Afeiçoa-se assim o regime legal à explicação do carácter pessoal A natureza n
ou real do arrendamento, que se pretende demonstrar, mas que, em boa ver- embora lhe atribu,
dade, se pressupõe.
à distinção, na pos
Cumpre, desde logo, não cair nesse vício, que, aliás - há também que cional, anterior à t
reconhecê-lo-, é facilitado por alguma ambiguidade do regime legal, ficação, após o Ioc
estratificado ao longo da agitada evolução de um instituto onde se defrontam é, contudo, decisiv
relevantes, mas contraditórias, exigências de ordem económica e social. dões prediais e o d
Para facilitar o caminho, importa começar por eliminar os argumentos Não sãotamb
tidos por menos relevantes. Quanto a outros, cuja verdadeira valia só uma reais, quanto à for
visão de conjunto permite determinar, ficarão em lista de espera para apre- Com efeito, t
ciação final. Está neste caso a qualificação legal do arrendamento como direitos reais sobi
direito pessoal de gozo, porquanto este é justamente o problema em debate. sujeitos a escritur
Exigem também mais longo exame e integração no conjunto do regime acontece, quanto ,
do instituto as explicações, reais ou obrigacionais, dos art. os 1031. º, al. b), do Decreto-Lei n.
1037.º e 1057.º. Contudo, a respeito deste último cumpre, desde já, chamar titutivos de direitc
a atenção para o seguinte. A configuração obrigacional da manutenção da 421.º, n.º 1, e, rei
posição do locatário, no caso de alienação do direito que serviu de base à actos de oneração
locação, ao concebê-la como transmissão legal da posição contratual do Decreto-Lei n.º 2í
locador, não consegue explicar o importante desvio que esse regime repre- Mais relevant
senta, quando confrontado com o da cessão da posição contratual. Atende- vez que o contrato
-se aqui, como é evidente, à imposição, ao adquirente, independentemente em casos muito pa
da sua vontade, de uma situação jurídica que seria, por definição, obrigado C.R.Pre. (ll]. Po
cional. Não pode deixar de se reconhecer neste domínio um importante trato de locação dt
Ol Curso, pág. 300. <1J Está sujeito a regis
<2J Direitos Pessoais de Gozo, págs. 32-34 e 165-167. não registado, o arrend
C.R.Pre.).
176
I) e de J. Andrade afastamento do regime das obrigações e a consagração de solução conforme

à prevalência dos direitos reais.
II. A partir de observações anteriores, não impressiona, desde logo, a

localização sistemática do instituto, que pode não representar mais do que
uma manifestação de inérciajurídica, justificada por uma longa tradição.
cados pelas duas Mas não impressiona, ainda, e sobretudo, por outros direitos reais se encon-
; envolvem, com trarem dispersos no Código Civil, nomeadamente, no Livro das Obrigações
-compreensão do ( direitos reais de garantia e de aquisição).
) carácter pessoal A natureza não real ( quanto à constituição) do contrato de locação,
: que, em boa ver- embora lhe atribua regime excepcional, só impõe a necessidade de proceder
à distinção, na posição do locatário, de dois momentos diferentes, um obriga-
- há também que cional, anterior à entrega da coisa, e outro real, se essa dever ser a sua quali-
do regime legal, ficação, após o locatário obter a detenção material da coisa locada. Isto não
mde se defrontam é, contudo, decisivo, porquanto, embora com outro sentido, também as servi-
iómica e social. dões prediais e o direito de superficie comportam dois momentos diferentes.
ar os argumentos Não são também definitivos os desvios ao regime comum dos direitos
eira valia só uma reais, quanto à forma dos actos negociais relativos às suas vicissitudes.
espera para apre- Com efeito, embora não muito frequentes, podem citar-se casos de
endamento como direitos reais sobre imóveis em que aqueles negócios não estão sempre
blema em debate. sujeitos a escritura pública, ou documento particular autenticado, como
mjunto do regime acontece, quanto aos contratos de hipoteca e de compra e venda, por força
rt." 1031.º, al. b), do Decreto-Lei n.º 255/93, de 3 de Agosto, quanto a certos actos cons-
desde já, chamar titutivos de direitos reais de aquisição, nos termos dos art." 413.º, n.º 2, e
la manutenção da 421.º, n.º 1, e, relativamente ao direito real de habitação periódica, nos
: serviu de base à actos de oneração e transmissão, segundo dispõem os art." 12.º e 13.º do
;:ão contratual do Decreto-Lei n.º 275/93, de 5 de Agosto.
sse regime repre- Mais relevantes são as diferenças quanto ao regime do registo, uma
mtratual. Atende- vez que o contrato de locação, mesmo quando verse sobre bens imóveis, só
:lependentemente em casos muito particulares está sujeito a registo [ cfr. art.º 2.º, n.º 1, al. m),
lefinição, obrigado C.R.Pre. O)]. Por outro lado, este não é, em geral, necessário para o con-
o um importante trato de locação de bens móveis sujeitos a registo.
C1l Está sujeito a registo o contrato de arrendamento com prazo superior a seis anos; quando
não registado, o arrendamento com tal duração não é oponível a terceiros (n.º 5 do art.º 5.0 do
C.R.Pre.).
177
Não é, porém, este, por si só, elemento que leve a afastar, irremediavel- gozo total ou pareie:
mente, a qualificação de direito real. especial, como resi
locação em geral, é
III. Posto isto, têm agora de ser avaliados os pontos mais significativos Em qualquer e
para a adequada qualificação do direito do locatário. cessão do gozo, o ,
Não pode deixar de se reconhecer que ao locatário estão atribuídas pela de 15 dias [ art. º 10:
lei faculdades de uso e fruição da coisa, logo, o seu gozo. Este é, porém, um as- Para além disse
pecto funcional na afectação das utilidades da coisa, não decisivo na quali- total, a lei reconhe
ficação de um direito real. De resto, a categoria dos direitos pessoais de gozo resolvendo-se o pr
é hoje admitida pela doutrina e, quando consagrada no sistema jurídico, como arrendatário directc
é o caso português, não pode ser posta em causa sem argumentos decisivos.
Visto no seu coi
Há, porém, que prolongar a investigação para apurar se esse aspecto de gozo, que são, em
funcional é acompanhado de um regime revelador da inerência do direito à
A única excepç
coisa.
é a do direito real d
Ora, a este respeito, não basta reconhecer a simples existência, a cargo
Domesmomod
do locador, de uma obrigação passiva, sobretudo quando é certo que só a título
a faculdade de onen
muito eventual lhe cabem obrigações positivas vocacionadas para assegurar
seu direito.
o uso da coisa (art.º 1074.º, quanto a obras). Por outro lado, a faculdade de
defesa autónoma da sua posição jurídica, reconhecida ao locatário, bem
IV. Um dos asj
como um regime correspondente à sequela dos direitos reais, se não se inte-
Henrique Mesquita ,
grarem num conjunto significativo de notas de realidade, poderão não passar
veis em termos obrig
do fenómeno, já antes identificado, de aproveitamento, pelo legislador,
dica do locatário ao e
das vias de tutela mais eficazes, próprias dos direitos reais, quando o entenda
esta sua fonte, a aut.
necessário para dar mais consistência jurídica a meras relações obrigacionais,
se tal for exigido para um melhor tratamento dos interesses em jogo. Este constitui, o
tário, e merece, sem
Ao proceder ao apuramento global do regime jurídico do direito do
Mesquita, algum des
locatário, é flagrante, como assinala Henrique Mesquita O), o não reconhe-
cimento ao locatário, em geral (2), da faculdade de proporcionar a outrem o
C1l Para o arrendamento

(l) Obrigações Reais, págs. 173-175.
do Dec.-Lei n.º 385/88, d
c2J No arrendamento para comércio ou indústria e no arrendamento para o exercício de
c2J Diz-se no seu conjun,
profissões liberais, a transmissão da posição do arrendatário é permitida por lei (art.º 1112.º);
ainda assim, não autonomamente, mas como elemento do estabelecimento ou do escritório e referidas no texto.
apenas para o exercício da mesma actividade ou profissão (n.º' 1 e 2 daquele preceito legal), <3> No usufruto só é afas
e com direito de preferência do senhorio no trespasse, a menos que haja convenção em depende da do direito sob:
contrário (n.º 4 do mesmo art.º). figuração do próprio tipo
178
star, irremediavel- gozo total ou parcial da coisa, sem consentimento do senhorio, salvo norma
especial, como resulta do art.º 1038.º, al.j), e do art.º 1059.º, n.º 2, para a
locação em geral, e do art.º 1088.º, n.º 1, para o arrendamento urbano (IJ.
nais significativos Em qualquer caso, mesmo quando admitida, a título excepcional, a
cessão do gozo, o arrendatário tem de a comunicar ao senhorio, no prazo
tão atribuídas pela de 15 dias [art.º 1038.º, al. g)].
te é, porém, um as- Para além disso, se o subarrendamento urbano, quanto autorizado, for
decisivo na quali- total, a lei reconhece ao locador o direito de se substituir ao locatário,
; pessoais de gozo resolvendo-se o primitivo arrendamento e passando o subarrendatário a
:majurídico, como arrendatário directo (art.º 1090.º, n.º 1).
mentos decisivos. Visto no seu conjunto czi, este regime não tem paralelo nos direitos reais
ar se esse aspecto de gozo, que são, em regra, transmissíveis por vontade exclusiva do seu titular.
rência do direito à A única excepção significativa C3l, ditada por razões muito particulares,
é a do direito real de uso e habitação (art.º 1488.º).
:xistência, a cargo Do mesmo modo, cabe também ao titular dos direitos de gozo, em geral,
.erto que só a título a faculdade de oneração da coisa, dentro dos limites, como é manifesto, do
das para assegurar seu direito.
io, a faculdade de
ao locatário, bem IV. Um dos aspectos do regime do direito do locatário, incluído por
ais, se não se inte- Henrique Mesquita entre aqueles que só resultam plenamente compreensí-
ioderão não passar veis em termos obrigacionais, assinala a permanente ligação da posição jurí-
,, pelo legislador,
dica do locatário ao contrato locativo, nunca adquirindo, assim, em relação a
, quando o entenda esta sua fonte, a autonomia que caracteriza os direitos reais.
.õcs obrigacionais,
Este constitui, o mais significativo traço obrigacional do direito do loca-
es em jogo.
tário, e merece, sem prejuízo de ser de aplaudir a exposição de Henrique
lico do direito do Mesquita, algum desenvolvimento.
(1), o não reconhe-
·cionar a outrem o
<1l Para o arrendamento rural e para o arrendamento florestal, cfr., respectivamente, art.º 13.º
do Dec.-Lei n.º 385/88, de 25/0UT., e art.º 23.º do Dec.-Lei n.º 394/88, de 8/NOV ..
o para o exercício de <2l Diz-se no seu conjunto, para prevenir e afastar, por irrelevantes, as excepções de seguida
la porlei (art.º 1112.º); referidas no texto.
ento ou do escritório e
aquele preceito legal), <3l No usufruto só é afastada a transmissão mortis causa; nas servidões, a sua transmissão
e haja convenção em depende da do direito sobre o prédio serviente, mas aí por razões estreitamente ligadas à con-
figuração do próprio tipo.
179
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS REJ
São três os traços fundamentais postos em destaque pelo Autor (ll: Há, porém, ou
a) O título constitutivo voluntário dos direitos reais esgota a sua fun- que, todavia, constit
ção na constituição do direito, «não sendo fonte normativa da rela- do arrendatário se e
ção de soberania a que dá origem», e, mesmo quando modifique o da relação dele em
regime legal, só produz efeitos, quanto a terceiros, depois de regis- significativa, aqui,
tado; às violações do con1
sem qualquer paral
b) Assim, as vicissitudes dos direitos reais são regidas pela lei sem
O incumprimer
qualquer referência ao título constitutivo; lução, nos termos g
e) Ao contrário do que se passa com os direitos reais de gozo, que dos art." 1048.º, 10
são na lei regulados em si mesmos, do que o legislador se ocupa, Em nenhum do
na locação, é do contrato e da relação entre o locador e o locatário, constitutivo dá dire
«nas várias fases da sua existência». de gozo do usufrutu
da forma ou substâi
Os dois primeiros pontos têm de ser entendidos cum grano salis, embora [art.º81439.º e 144t
as observações de seguida feitas não pareçam andar longe do pensamento uso da coisa usufruí
de Henrique Mesquita. da posição do usufn
Pesa aqui o facto de vários tipos normativos de direitos reais serem deravelmente preju
abertos; por assim ser, tem de se ressalvar um papel mais significativo ao mais do que o pode
título constitutivo voluntário, na conformação do conteúdo e das vicissitudes o mínimo que seria
dos direitos reais. Não sendo este lugar para grandes desenvolvimentos, e Um regime aná
a beneficio de demonstração ulterior, destaca-se o regime que resulta de nificativo o facto de
várias disposições legais, sem preocupação de esgotar a matéria. Dando e administrar a cois
mais atenção aos direitos reais de gozo, pela sua maior afinidade com a situa- título excepcional 11
ção jurídica do locatário, interessam ao ponto em análise: quanto à proprie- Mesmo assim, se o <
dade horizontal, os art.º8 1418.º, n.º 2, 1421.º n.08 2 e 3, 1422.º, n.º 2, al. b), a que ela corra o ris,
e 1422.º-A, n.º 3; quanto ao usufruto, o art.º 1445.º; quanto ao direito de mais, segundo o ar1
superficie, os art.º8 1530.º e 1536.º, n.º 2; e, quanto às servidões prediais, caução idónea ou a e
os art." 1544.º e 1564.0• não se extingue!
As ressalvas decorrentes destas normas não põem em causa o que há
de fundamental na posição de Henrique Mesquita, quer por não serem muito
significativas, quer por valerem tanto quando o título tenha natureza negocial
Ol Para os arrendamen
como não negocial, o que atenua a sua relevância. 389/88, e art.º 17.0 do D
<2l Para além de o usuf
<3l O regime exposto v
<1i Ob. cit., págs. 171-173. art.º' 758.º e 759.º, n.º 3.
180
pelo Autor (ll: Há, porém, outro aspecto, não especificamente referido por este A.
s esgota a sua fun- que, todavia, constitui a cabal demonstração de que o regime legal da posição
normativa da rela- do arrendatário se desenvolve em redor da figura do contrato de locação e
tando modifique o da relação dele emergente, de que são sujeitos o locador e o locatário. É
is, depois de regis- significativa, aqui, a particular relevância atribuída, no regime da locação,
às violações do contrato, nomeadamente corno fundamento da sua extinção,
sem qualquer paralelo nos direitos reais de gozo.
gidas pela lei sem O incumprimento do contrato constitui, em geral, fundamento de reso-
lução, nos termos gerais de Direito, por qualquer das partes, corno resulta
·eais de gozo, que dos art." 1048.º, 1050.º e 1083.º (ll.
gislador se ocupa, Em nenhum dos direitos reais de gozo a violação do negócio jurídico
.ador e o locatário, constitutivo dá direito a resolução. Mesmo no usufruto, em que os poderes
de gozo do usufrutuário são condicionados pela necessidade de salvaguarda
da forma ou substância da coisa e pelo respeito do seu destino económico
rano salis, embora [art.º81439.º e 1446.º <2l], o legislador declara expressamente que o mau
ge do pensamento uso da coisa usufruída não extingue o usufruto (art.º 1482.º). E a autonomia
da posição do usufrutuário vai tão longe, que, mesmo havendo abuso consi-
reitos reais serem deravelmente prejudicial ao proprietário, o citado preceito não dá a este
eis significativo ao mais do que o poder de usar de medidas cautelares do seu direito, digamos
o e das vicissitudes o mínimo que seria razoável. Todavia, o usufruto persiste!
senvolvirnentos, e Um regime análogo se identifica no penhor <3l, sendo também aqui sig-
me que resulta de nificativo o facto de a lei impor ao credor pignoratício a obrigação de guardar
a matéria. Dando e administrar a coisa empenhada corno um proprietário diligente e de só a
tidade com a situa- título excepcional lhe atribuir a faculdade de uso [als. a) e b) do art.º 671.º].
: quanto à proprie- Mesmo assim, se o credor usar indevidamente a coisa ou proceder de forma
l 422. º, n.º 2, al. b), a que ela corra o risco de se perder ou deteriorar, o autor do penhor não tem
tanto ao direito de mais, segundo o art.º 673.º, do que o direito de exigir que o credor preste
servidõcs prediais, caução idónea ou a coisa seja depositada em poder de terceiro. Mas o penhor
não se extingue!
em causa o que há
or não serem muito
a natureza negocial
<1lPara os arrendamentos rural e florestal, cfr., respectivamente, art.º 21.º do Dec.-Lei n.º
389/88, e art.º 17.º do Dec.-Lei n.º 394/88.
<2l Para além de o usufrutuário ter de agir como «um bom pai de família».
<3l O regime exposto vale, mutatis mutandis, para o direito de retenção, por remissão dos
art." 758.º e 759.º, n.º 3.
181
V. Mesmo o regime de denúncia do contrato pelo locador, que numa direito natureza ol
perspectiva real poderia ser vista como um caso de remição, excede o regime além da qualificaç
normal dessa figura nos direitos reais de gozo. Trata-se, sem ,
Para além de o contrato de arrendamento para habitação poder ser gozo, o que o apro
celebrado por prazo certo, embora não inferior a 5 anos nem superior a 30 e explica a menor
(n.º 2 do art.º 1095.º), quando seja de duração indeterminada pode ser Mas não mais
denunciado, tanto pelo locatário, nos termos do art.º 1100.º, como pelo
senhorio, embora, neste caso, mediante comunicação ao arrendatário - a
quem é devida indemnização - com antecedência não inferior a cinco anos
sobre a data em que pretenda a cessação e apenas com os seguintes funda-
mentos (art.º8 1101.º a 1104.º):
a) necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes 70. Colocação do
em 1.0 grau !";
I. A análise da
b) para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro
de um direito real
profundos.
pela necessidade de
Ora, a remição só vem prevista no Código Civil para as servidões pre- impõem limitaçõe:
diais, em dois casos muito particulares (n.º 4 do art.º 1569.º). Se, no primeiro, o seu conteúdo. E
pode assinalar-se alguma similitude entre as razões que estão na sua origem abstenção de certa
e as de necessidade do local arrendado para habitação própria do locador, sidade de adoptar e
já o mesmo se não pode dizer da segunda causa de denúncia. Para além diss
Por outro lado, após a reforma introduzida em 2006, que, no ponto direitos reais, ness:
agora assinalado, alterou o regime que decorria dos art. os 69. º a 73. º do Em qualquer d
RAU, a denúncia do arrendamento depende de prazo (variável, consoante por vezes, os titula
a modalidade de duração do contrato), regime próximo do da remição que
nunca pode verificar-se sem terem decorridos 1 O anos. II. Estruturaln
crição acima feita i
VI. O significado das notas obrigacionais do direito do locatário, em determinada ou de
especial as referidas nas alíneas anteriores, revela não ser desajustada, afinal, Contudo, veri:
a qualificação normativa de direito pessoal de gozo. algumas dúvidas qu
Não tendo a pretensão de dar o debate por encerrado, contudo, no estado com manifesta ligai
actual do seu regime no sistema jurídico português, deve ser atribuído àquele a delimitação nega
r» Vd., como caso paralelo a este, no arrendamento rural, o regime do art.º 20.º do Dec.-Lei <1l Ob. cit., págs. 175·
n.º 385/88.
182
-------------- -------------------------·······--··--
---- ----- - - -----------
----------- --------
----------------- -------------
---- ----------
locador, que numa direito natureza obrigacional, não parecendo em qualquer caso poder ir-se
ío, excede o regime além da qualificação dualista ou mista aceite por Henrique Mesquita c1>.
Trata-se, sem dúvida, de um direito obrigacional particular, por ser de
abitação poder ser gozo, o que o aproxima, funcionalmente, dos direitos reais desta categoria
nem superior a 30 e explica a menor intensidade do dever de cooperação imposta ao locador.
erminada pode ser Mas não mais do que isto.
1100.º, corno pelo
o arrendatário -a
SUBDIVISÃO II
rferior a cinco anos OBRIGAÇÕES REAIS
)S seguintes funda-
: seus descendentes 70. Colocação do problema
I. A análise da situação jurídica em que se encontra investido o titular

íelação ou restauro
de um direito real irá revelar que razões de ordem diversa, determinadas
pela necessidade de atender a interesses públicos, mas também particulares,
impõem limitações ou restrições ao exercício das faculdades que integram
:a as servidões pre-
o seu conteúdo. Essas limitações consistem, em determinados casos, na
. º). Se, no primeiro,
abstenção de certas condutas, mas podem, noutros, traduzir-se na neces-
estão na sua origem
sidade de adoptar certos comportamentos.
própria do locador,
Para além disso, há comportamentos positivos impostos a titulares de
úncia.
direitos reais, nessa qualidade.
)06, que, no ponto
Lrt.ºs 69.º a 73.º do Em qualquer dessas situações, os credores desses comportamentos são,
zariável, consoante por vezes, os titulares de outro direito real, mas podem deixar de o ser.
do da remição que
II. Estruturalmente, existe, sem dúvida, urna obrigação, pois na des-
crição acima feita identifica-se a adstrição de certa pessoa a urna prestação,
to do locatário, em determinada ou determinável.
desajustada, afinal, Contudo, verificam-se nessa obrigação dois aspectos que colocam
algumas dúvidas quanto à sua natureza jurídica. Desde logo, é urna obrigação
, contudo, no estado com manifesta ligação a um direito real, contribuindo, em certos casos, para
ser atribuído àquele a delimitação negativa do seu conteúdo. Para além disso, a pessoa a quem
do art.º 20.º do Dec.-Lei Ol Ob. cit., págs. 175-17 6.
183
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS RE
a obrigação é imposta determina-se em função da sua qualidade de titular As obrigações

de um direito real. Dito por outras palavras, quem for titular de certo direito identificadas nas e
real fica, ipso facto, adstrito à referida obrigação. dos limites objecti
Por isso, estas obrigações dizem-se reais ou, também, propter rem ou objecto <1l. Encontr
obrem <1l. de recurso à noção
Dominam nesta matéria relevantes divergências na doutrina quanto a Isto não quer d
caracterização da figura, nomeadamente em relação ao seu campo de apli- no campo complex
cação e à sua delimitação dos chamados ónus reais.Alguma imprecisão termi- tida da conduta po.
nológica, na linguagem legal como na doutrinal, só contribui para adensar outro direito real ui
as dificuldades da sua construção dogmática. teúdo do seu direit
A exposição subsequente, procurando dar um contributo para o esclare- A propósito d
cimento da matéria, vai dirigir-se fundamentalmente à fixação da noção de adicionais. No case
obrigação real, ao apuramento das notas mais características do seu regime, apura-se, de igual r
e, a partir daí, à delimitação do conceito e natureza do ónus real e sua distinção assim ser, e pela as
da figura das obrigações propter rem. identifica-se tambe
Esta correspon
não é, porém, nec:
71. Noção de obrigação real constitui o lado act
função da titularid:
I. Tendo presentes as considerações gerais antecedentes, é possível Um corolário d
estabelecer uma primeira noção de obrigação real, como a conexa com o gações reais não si
conteúdo de certo direito real, imposta a quem seja titular desse direito. de concurso de din
A noção assim formulada abarca uma série de realidades diversas, o a sua sede por exce
que lhe retira operacionalidade. Importa, por isso, mediante sucessivas redu- Deste modo, si
ções, atingir uma delimitação mais rigorosa do conceito. com um direito real,
uma obrigação de <
II. Desde logo, devem confinar-se as obrigações reais a obrigações de configurar como re
conteúdo positivo, que se traduzam, para o vinculado, na necessidade de
adoptar um comportamento que se identifique como um dare ou um facere. III. O comple1
que se estabeleça, e
um direito real.
<1l Sobre a matéria das obrigações e ónus reais, vd., para uma primeira aproximação ao
tema, Antunes Varela, Das Obrigações, vol. I, págs. 193 e segs.; Oliveira Ascensão, Reais,
págs. 233 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 521 e segs.; R. Pinto
Duarte, Curso, págs. 22 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 103 e segs .. <1J Importa aqui relem
Para maior desenvolvimento, cfr. Henrique Mesquita, Obrigações Reais, págs. 41 e segs .. dos direitos subjectivos
184
---------·------------
____ --_______ -------------------------------

----- -- - --- -- -------------- ------- ----- __ ·········-·-···-,- -- -------
------------
---------- -------------
---------
-----------
----------
----------------------
ialidade de titular As obrigações negativas, de abstenção, que, por exemplo, adiante são
ar de certo direito identificadas nas chamadas relações de vizinhança, colocam-se no plano
dos limites objectivos dos direitos reais, quanto ao conteúdo e quanto ao
a, propter rem ou objecto O). Encontram, pois, a sua explicação noutra sede, sem necessidade
de recurso à noção de obrigação propter rem.
foutrina quanto a Isto não quer dizer que as obrigações reais não possam desenvolver-se
eu campo de apli- no campo complexo dessas relações de vizinhança, quando, como contrapar-
imprecisão termi- tida da conduta positiva do seu sujeito passivo, seja atribuído ao titular de
'ibui para adensar outro direito real um crédito autónomo, isto é, não identificável com o con-
teúdo do seu direito, embora conexo com ele.
ito para o esclare- A propósito deste aspecto cabem, desde já, alguns esclarecimentos
.ação da noção de adicionais. No caso acima referido, a titularidade da situação jurídica activa
:as do seu regime, apura-se, de igual modo, em função da titularidade de certo direito real. Por
·eal e sua distinção assim ser, e pela assinalada conexão do crédito com um direito real, aquele
identifica-se também como um crédito ob rem.
Esta correspondência entre a obrigação real e o crédito real, hoc sensu,
não é, porém, necessária. Vale isto por dizer que o titular do crédito que
constitui o lado activo de uma obrigação real pode não ser determinado em
função da titularidade de um direito real, mas por outra via.
lentes, é possível Um corolário desta mesma aituação é o de o campo de aplicação das obri-
) a conexa com o gações reais não se circunscrever às relações de vizinhança, nem a casos
ir desse direito. de concurso de direitos reais sobre mesma coisa, embora elas tenham aqui
dades diversas, o a sua sede por excelência.
e sucessivas redu- Deste modo, se em beneficio de certa pessoa, e sem qualquer ligação
com um direito real, for imposta ao seu titular, e em conexão com o seu direito,
uma obrigação de conteúdo positivo, não se vê razão definitiva para não a
s a obrigações de configurar como real.
ra necessidade de
are ou umfacere. III. O completo esclarecimento do conceito de obrigação real exige
que se estabeleça, com rigor, o que significa o requisito da sua conexão com
um direito real.
reira aproximação ao
eira Ascensão, Reais,
521 e segs.; R. Pinto
tis, págs. 103 e segs .. Ol Importa aqui relembrar, da Teoria Geral do Direito Civil, o sentido e alcance dos limites
tis, págs. 41 e segs .. dos direitos subjectivos referidos no texto ( cfr. a nossa Teoria Geral, vol. II, págs. 607-609).
185
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS REI
Para além de relevarem aqui algumas considerações anteriores, pode Relevam aqui a:
fornecer elementos úteis a análise de certas obrigações impostas ao titular deste princípio, non
de um direito real em face de comportamentos por ele adoptados, e actuando grados no sistema ju
nessa qualidade Ol, de que resultem danos para outrem. reais se ajustar à abe
Importa fazer distinções. do seu conteúdo, nãr
Se a violação se traduzir numa actuação para além dos limites objectivos sados, o princípio ds
do direito real, e dela resultar uma inovação, sendo a obrigação imposta ao lação de obrigações
seu titular tomada objectivamente, independentemente da culpa do agente, simples, de derroga
que fica vinculado à represtinação da situação anterior à violação (para No fundo, é cor
além da indemnização para reparação dos danos causados), existe, no caso, justa medida da tipi
uma obrigação propter rem.
Fora disso, quando a culpa seja elemento relevante da obrigação a que
72. Notas fundam E
fica adstrito o agente, há uma situação jurídica autónoma que não cabe no
conceito de obrigação real c2i.
I. As obrigações
Assim, se o proprietário de um prédio rústico plantar, junto da estrema
jurídicas de estrutur
que o separa do prédio vizinho, árvores nocivas ( eucaliptos, por exemplo),
interessa aqui estud
sem respeitar a distância imposta por lei (art.º 1366.º, n.º 1), o autor da
os direitos reais det
plantação pode ser compelido, pelo dono do outro prédio, a arrancar árvores
Na impossibilic
(para além de ter de reparar danos causados). Há, aqui uma obrigação
limitados a dois asp
propter rem e um crédito propter rem.
vantes e levantam a
Mas, no caso de danos causados por ruína de edifício ou outra obra por
transmissão e a sua
vício de construção ou defeitos de conservação, só há o dever de indemnizar
se houver culpa do proprietário, do possuidor ou de quem esteja obrigado
II. Quanto ao p
a conservar o edifício ou a obra (art.º 492.º). Não há aqui obrigação real,
uma vez constituída
mas um dever autónomo de indemnização.
o direito real de que t
Segundo uma, n
IV. Um problema clássico das obrigações reais é o da sua taxatividade,
se determina a titula
ou seja, o da aplicação, neste domínio, do princípio da tipicidade dos direitos
Esta seria, de acordo
reais.
reais que, por isso n
<1l Assim, estão fora do conceito obrigações impostas a um terceiro que viola direito real <1l Sobre os pontos de
alheio, como seja o dever de o esbulhador reparar os danos causados ao dono da coisa, por 311 e segs. e 382 e segs.
virtude do desapossamento.
<2l A questão põe-se no
<2l Em sentido equivalente, cfr. Henrique Mesquita, Obrigações Reais, págs. 275-276. -se a transmissão conjur
186
anteriores, pode Relevam aqui as observações em tempo oportuno feitas sobre o alcance
ipostas ao titular deste princípio, nomeadamente quanto à modalidade dos tipos reais consa-
tados, e actuando grados no sistema jurídico português. Enquanto a constituição de obrigações
reais se ajustar à abertura do tipo, ou seja, ao poder de conformação negocial
do seu conteúdo, não há razão para a excluir. Se esses limites forem ultrapas-
imites objectivos sados, o princípio da tipicidade é posto em causa, pois a liberdade de estipu-
lação de obrigações reais iria constituir uma via, pelo menos indirecta, mas
~ação imposta ao
culpa do agente, simples, de derrogar o princípio da tipicidade.
à violação (para No fundo, é como se dissesse que as obrigações reais são taxativas na
), existe, no caso, justa medida da tipicidade do direito a que respeitam.
L obrigação a que 72. Notas fundamentais do regime das obrigações reais

que não cabe no
I. As obrigações reais suscitam vários problemas próprios das situações
junto da estrema jurídicas de estrutura obrigacional, em geral, e que, nessa perspectiva, não
is, por exemplo), interessa aqui estudar. Noutros pontos, porém, a sua íntima conexão com
t.º 1 ), o autor da os direitos reais determina derrogações desse regime geral.
L arrancar árvores
Na impossibilidade de serem analisados na sua globalidade C1J, vão ser
i uma obrigação limitados a dois aspectos ligados às suas vicissitudes que se afiguram rele-
vantes e levantam algumas dúvidas dogmáticas que interessa referir: a sua
ou outra obra por transmissão e a sua extinção (por prescrição e por renúncia).
-er de indemnizar
1 esteja obrigado II. Quanto ao primeiro ponto, trata-se fundamentalmente de saber se,
ti obrigação real, uma vez constituída uma obrigação real, ela acompanha, na sua transmissão,
o direito real de que é conexa C2l. Debatem-se aqui duas posições contrapostas.
Segundo uma, no caso de transmissão do direito real em função do qual
sua taxatividade,
se determina a titularidade da obrigação obrem, esta segue aquele direito.
idade dos direitos
Esta seria, de acordo com alguma doutrina, nota característica das obrigações
reais que, por isso mesmo, se dizem ambulatórias.
que viola direito real CI) Sobre os pontos de seguida estudados no texto, cfr. Henrique Mesquita, ob. cit., págs.
to dono da coisa, por 311 e segs. e 382 e segs ..
czJ A questão põe-se no caso de transmissão a título singular, pois na sucessão universal dá-
is, págs. 275-276. -se a transmissão conjunta dos direitos e obrigações de que certa pessoa é titular.
187
Em contraposição a esta ideia, sustenta outra parte da doutrina que as Em bom rigor
obrigações reais, uma vez constituídas, são não ambulatórias. Significa de reais. As restar
este entendimento que elas se radicam em certa pessoa, ganham autonomia real, e por conexã
em relação ao direito real de que são conexas e seguem o regime das obriga- gações reais. N esu
ções em geral. Henrique Mesquit
Nenhuma destas teses é satisfatória, ignorando qualquer delas, na sua
formulação radical, interesses em presença. Ora, estes, segundo as circuns- III. Pelo que
tâncias do caso, impõem, por vezes, a transmissão da obrigação real para o demarcam-se do 1
adquirente do direito real e, noutras, a solução contrária. lhes aplicar o regi
A grande variedade de modalidades que podem assumir as obrigações Enquanto se n
reais não toma fácil estabelecer, neste domínio, uma delimitação rigorosa mantém-se, salvo
entre as obrigações reais ambulatórias e não ambulatórias, impondo-se, por patível. Exemplo e
vezes, uma solução casuística. Apresenta-se, porém, aceitável, nas suas servidões desvinc
linhas gerais, a solução proposta, nesta matéria, por Henrique Mesquita, Se um proprie
segundo o qual: sem o dotar de me
a) são ambulatórias as obrigações reais de f acere que imponham ao tura goteje sobre 1
devedor a prática de actos materiais sobre a coisa que constitui obrigação real de J
objecto do direito real, como é o caso da prevista no n.º 4 do art.º situação subsiste a
1567.º; um direito incomj
Outra particul:
b) são não ambulatórias as restantes, em regra obrigações de dare, dade de elas se e
de que é exemplo a prevista no n.º 1 do art.º 1537.º (ll, salvo aquelas com que mantêm e
cujos pressupostos materiais se encontrem objectivados na coisa a obrigação real po
sobre que o direito real incide. que ele prefira, par
determina a sua ac
Pode ainda dar-se o caso de a obrigação real,já constituída na data da trans- Esta modalida
missão do direito, se extinguir por efeito desta, mas poder renascer. Assim a seu tempo estud
acontece com obrigações reais que só se constituem mediante notificação ora, interessa assi
por parte do credor, de que é exemplo a prevista no art.º 1454.º, n.05 1 e 2. de obrigações reai
No fundo, do que se trata, quanto às obrigações reais não ambulatórias, (art.º 1411.º, n.º 3:
é que elas se autonomizam quando se verificam os respectivos pressupostos (art.º 1567.º, n.º 4
e seguem o regime geral das relações obrigacionais (2l.
<1l Quanto a outros e

Ol Cfr. Obrigações Reais, págs. 330-331 e 336. <2l Também usa dize
<2l Cfr. Henrique Mesquita, Obrigações Reais, págs. 346-347. <3l Cfr., infra, n.º 11:
188
doutrina que as Em bom rigor, só as obrigações ambulatórias merecem o qualificativo

irias. Significa de reais. As restantes, embora atribuídas a quem seja titular de um direito
ham autonomia real, e por conexão com este, não chegam a participar do regime das obri-
ime das obriga- gações reais. Nesta medida não pode ser inteiramente seguida a posição de
Henrique Mesquita.
er delas, na sua
mdo as circuns- III. Pelo que respeita ao regime da sua extinção, as obrigações reais
ação real para o demarcam-se do regime geral das obrigações, desde logo Ol, por não se
lhes aplicar o regime da prescrição.
ir as obrigações Enquanto se mantiverem os correspondentes pressupostos, a obrigação
iitação rigorosa mantém-se, salvo se se constituir, por usucapião, um direito com ela incom-
mpondo-se, por patível. Exemplo de escola, nesta matéria, é o que se verifica nas chamadas
itável, nas suas servidões desvinculativas.
ique Mesquita, Se um proprietário construir no seu terreno um edificio, junto à estrema,
sem o dotar de meios aptos a impedir que a beira do telhado ou outra cober-
e imponham ao tura goteje sobre o prédio vizinho (art.º 1365.º, n.º 1), fica constituído na
;a que constitui obrigação real de fazer as obras necessárias para evitar o gotejamento. Esta
no n.º 4 do art.º situação subsiste até se constituir, por usucapião, a favor do dono do edificio,
um direito incompatível com a obrigação real - a servidão de estilicídio.
Outra particularidade do regime das obrigações reais respeita à possibili-
gações de dare, dade de elas se extinguirem mediante renúncia liberatária <2l do direito
1i,
salvo aquelas com que mantêm conexão. Está aqui em causa a hipótese de o gravame que
ivados na coisa a obrigação real pode constituir para o titular do direito ser de tal modo pesado
que ele prefira, para se libertar dele, renunciar ao direito real cuja titularidade
determina a sua adstrição à obrigação.
na data da trans- Esta modalidade de renúncia, como causa extintiva do direito real, será
.enascer, Assim a seu tempo estudada, a respeito das vicissitudes dos direitos reais <3l_ Por
mte notificação ora, interessa assinalar que ela vem prevista, no Código Civil, a propósito
i54.º, n.08 1 e 2. de obrigações reais impostas, por exemplo, pelo regime da compropriedade
o ambulatórias, (art.º 1411.º, n.º 3), do usufruto (art.º 1472.º, n.º 3) e das servidões prediais
os pressupostos (art.º 1567.º, n.º 4).
(I) Quanto a outros desvios, cfr. Henrique Mesquita, Obrigações Reais, págs. 354 e segs ..
cz) Também usa dizer-se, como menos rigor, abandono liberatório.
C3l Cfr., infra, n.º 115.
189
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73. Distinção entre obrigação real e ónus real III. A primein

reside no facto de
I. As dificuldades emergentes das hesitações da doutrina na construção geral de prestação
dogmática da categoria obrigação real surgem também quando se pretende seja, em cada mor
fixar o conceito de ónus real, sendo mesmo agravadas, no sistema jurídico Estas obrigaçt
português, pelo uso impróprio que o legislador faz desta expressão ( ou da primento, pois, nã
sua fórmula sintética ónus). fazer pagar pelo v
É elucidativo, a este respeito, o levantamento feito por Henrique Mesquita, os demais credore
quer no domínio do Código de Seabra, quer no actual Ol, a ponto de ter No caso de tra
desistido de, nessa floresta de enganos, dilucidar o sentido exacto em que a poder executar sol
o legislador utiliza a expressão ónus real ou a palavra ónus, e de descobrir A coisa responde e:
uma categoria a que correspondam. Chega, por isso, à conclusão de elas cerem após a trans
não constituírem mais do que mero nomen, perfeitamente dispensável, usado
pelo legislador para identificar determinados gravames sobre coisas, dotados IV. Os traços 1
de eficácia erga omnes, mas a que correspondem regimes e conceitos jurí- demarcação da cate
dicos distintos czJ. O único elemento comum entre eles é a referida moda- sensu.
lidade de eficácia.
Há, entre esta
estrutural acima reí
II. Perante tal quadro, a primeira pergunta a fazer é, razoavelmente, a
do sujeito passivo s
de saber se se toma possível e, em caso afirmativo, necessário, construir o prédio onerado.
uma categoria jurídica própria, designada ónus real, a demarcar ( e como)
que valem para ele,
das obrigações reais.
feitas quanto à taxa
Cabe aqui antecipar que os ónus reais, tal como de seguida se caracteri- vante, nos ónus rei
zam, já exerceram um papel relevante em épocas históricas passadas; são realização do crédi
hoje, porém, figuras relativamente raras no sistema jurídico português. De
qualquer modo, sendo certo que se aproximam das obrigações reais pela V. Os ónus reai
sua estrutura obrigacional - o que é mais um factor de complexidade na cação muito limitad
sua delimitação-, justificam, ainda assim, o esforço de para eles desenhar festações situam-se
uma categoria dogmática própria, a partir de alguns traços relevantes do seu
É esse o caso d
regime, como se passa a expor.
OJ Esta preferência nã
pelo património do deve
<1J Obrigações Reais, págs. 398 a 413. (2J Cfr. art.º' 8.º e 122.
<2J Ob. cit., págs. 413-414 (os itálicos são do texto). /2003, de 12/NOV., e ar
que o crédito do impost
190
III. A primeira nota na individualização dos ónus reais,proprio sensu,

reside no facto de, sob o ponto de vista estrutural, serem obrigações, em
ta na construção geral de prestação periódica, de géneros ou de dinheiro, impostas a quem
mdo se pretende seja, em cada momento, titular de um direito real.
sistema jurídico Estas obrigações participam de regime particular quanto ao seu cum-
xpressão (ou da primento, pois, não sendo este realizado voluntariamente, o credor se pode
fazer pagar pelo valor da coisa sobre que recaem, com preferência sobre
nrique Mesquita, os demais credores <1l.
, a ponto de ter No caso de transmissão do prédio onerado, o credor do ónus continua
) exacto em que a poder executar sobre ele o seu crédito, mesmo quanto às obrigações vencidas.
~. e de descobrir A coisa responde ainda, nos termos expostos, pelas obrigações que se ven-
mclusão de elas cerem após a transmissão.
spensável, usado
e coisas, dotados IV. Os traços expostos na alínea anterior permitem tomar posição na
e conceitos jurí- demarcação da categoria do ónus real em relação às obrigações reais proprio
L referida moda- sensu.
Há, entre estas duas figuras, outro elemento comum, para além do
estrutural acima referenciado, traduzido na circunstância de a determinação
azoavelmente, a do sujeito passivo se fazer em função da titularidade de um direito real sobre
ssário, construir o prédio onerado. O ónus real é, nesta medida, uma obrigação real, pelo
narcar ( e como) que valem para ele, por igualdade de razão, as considerações oportunamente
feitas quanto à taxatividade das obrigações reais. Há, porém, uma razão adju-
iida se caracteri- vante, nos ónus reais, a apontar neste sentido, qual seja a preferência de
as passadas; são realização do crédito correspondente sobre o bem onerado.
:o português. De
.ações reais pela V. Os ónus reais, tal como ficam definidos, têm hoje um campo de apli-
:omplexidade na cação muito limitado no sistema jurídico português e algumas das suas mani-
ira eles desenhar festações situam-se mesmo fora do domínio do Direito Privado.
·elevantes do seu É esse o caso do imposto municipal sobre imóveis (2), da chamada taxa
OJ Esta preferência não exclui, necessariamente, a possibilidade de o credor se fazer pagar

pelo património do devedor, nos termos gerais.
<2J Cfr. art.º' 8.º e 122.º, n.º 1, do CIMI, aprovado pelo art.º 2.º, n.º 1, do Dec.-Lei n." 287/
/2003, de 12/NOV., e art.º 744.º, n.º 1, do C.Civ .. O ónus existe, neste caso, pelo período em
que o crédito do imposto beneficia do privilégio creditório.
191
de beneficiação (também dita taxa de rega e beneficiação) e da taxa de Tal como con
exploração e conservação <1H2). casos acima iden
No campo do Direito Privado, o único exemplo de ónus real identificado podem reduzir-se
por Henrique Mesquita é o do apanágio do cônjuge sobrevivo <3). Ainda a) Direito a
assim, a qualificação deste instituto como ónus real não se pode considerar em cada
isenta de dúvidas, embora a favor desta construção pareça, na verdade, apontar
o regime estatuído no art.º 2018.º. No caso de dissolução do casamento por
b) o titulai
ou prodt
óbito de um dos cônjuges, o supérstite tem o direito de ser alimentado pelos
rendimentos dos bens da herança. Se este direito incidir sobre coisas imóveis e) O direitc
ou móveis sujeitos a registo, o apanágio deve ser registado (n." 1 a 3 do compre
art.º 2018.º). mesmo e
Na vigência do Código de Seabra, o cônjuge sobrevivo beneficiava de
hipoteca legal sobre os bens da herança (art.º 906.º, n.º 4), para garantia do II. Analisado
seu direito, mas este regime não transitou para o Código actual <4)_ obrigacionais e e
Não é credível que o legislador tenha pretendido diminuir as garantias Quanto aos p
do credor do apanágio, e, dado que a letra da lei consente esta interpretação, pressupõe a colab
deve entender-se que o registo visa assegurar a possibilidade de o apanágio simples, antes apr
ser invocado contra quem for titular dos bens, no período a que o crédito a essa prestação t!
das prestações alimentares se reporte. Os elementos
traduzindo poden
dos direitos reais
74. Natureza jurídica do ónus real direito pelo valor
de quem dela for
I. A determinação da natureza jurídica dos ónus reais envolve uma
questão que está longe de ser pacífica, mesmo nos sistemas jurídicos que III. Assim, ur
os consagram como figuras gerais: direitos alemão e suíço. pela doutrina, sei
com uma garantis
Para além de
(ll Quanto a estas taxas, expressamente qualificadas pelo legislador como ónus sujeito a
instituto que o Dii
registo, cfr. art.º' 65.º, n.º 7, e 69.º, n.º 6, do Dec.-Lei n.º 269/82, de 10/füL., alterado pelo não permitir expli
Dec.-Lei n.º 86/2002, de 6/ABR .. de fora aquele po
(2l Tinham também esta qualidade as anuidades de amortização de empréstimos feitos ao
abrigo da Lei n.º 2107, de 25/JUN./46.
<3J Obrigações Reais, págs. 469-471.
(lJ Vd. outras constr
Cfr., neste sentido, Henrique Mesquita, Obrigações Reais, pág. 470, e Pires de Lima e
<4J
Antunes Varela, Código Civil, vol. I, pág. 727. Reais, págs. 441 e seg
192
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ia) e da taxa de Tal como configurados e se revelam no sistema jurídico português, nos
casos acima identificados, as suas notas essenciais, vistas do lado activo,
real identificado podem reduzir-se às seguintes:
revivo <3l. Ainda a) Direito a uma prestação, em geral periódica, a que está adstrito quem
pode considerar em cada momento for titular de um direito real sobre uma coisa;
verdade, apontar
b) O titular do direito, mesmo quando a prestação respeita a frutos
o casamento por ou produtos da coisa, só os pode obter mediante acto do devedor;
ilimentado pelos
~e coisas imóveis e) O direito do credor, em caso de incumprimento, pode ser realizado,
do (n.08 1 a 3 do com preferência sobre os demais credores, pelo valor da coisa,
mesmo que esta seja alienada a terceiro.
o beneficiava de
para garantia do II. Analisado o quadro anterior, não é dificil descortinar nele elementos
actual <4l_ obrigacionais e elementos reais.
nuir as garantias Quanto aos primeiros, materializados no direito a uma prestação que
ita interpretação, pressupõe a colaboração de outrem, eles não revelam uma obrigação pura e
de de o apanágio simples, antes apresentam notas próprias de uma obrigação real: a adstrição
> a que o crédito a essa prestação é apurada em função da titularidade de um direito real.
Os elementos reais consistem na ligação do direito a certa coisa, não
traduzindo poderes de gozo sobre ela, mas segundo características próprias
dos direitos reais de garantia. Releva aqui a possibilidade de realização do
direito pelo valor da coisa onerada e a preferência sobre os outros credores
de quem dela for titular.
tis envolve uma
tas jurídicos que III. Assim, uma possível construção da figura, que já tem sido admitida
o. pela doutrina, seria a de ver no ónus uma cumulação de uma obrigação
com uma garantia real, assimilável à hipoteca <1J.
Para além de a esta formulação poder ser feito o reparo de cindir um
instituto que o Direito configura como unitário, o seu principal vício é o de
corno ónus sujeito a
/JUL., alterado pelo não permitir explicar completamente o mecanismo do ónus real. Assim, fica
de fora aquele ponto do seu regime que consiste em o adquirente da coisa
npréstimos feitos ao
<1l Vd. outras construções dogmáticas do ónus real apud Henrique Mesquita, Obrigações
O, e Pires de Lima e
Reais, págs. 441 e segs ..
193
não só estar sujeito a que sobre ela se executem prestações vencidas en-
quanto o direito pertenceu ao seu antecessor ou antecessores, mas, ainda, o de
ser ele próprio devedor, pelo menos, das prestações vencidas após a sua
aquisição. Este regime não se ajusta ao da garantia hipotecária, pois o adqui-
rente do bem hipotecado não se torna devedor da prestação garantida, a
menos que por qualquer forma específica tenha assumido a dívida.
Nesta medida, só uma visão unitária do instituto permite cobrir, sem
artificio, todo o regime do ónus real. Por isso deve ser afastada a posição OBJl
acolhida por Henrique Mesquita, que vê no ónus uma figura composta <1).
O ónus jurídico é, pois, uma figura complexa que participa de elementos
obrigacionais e de elementos reais de garantia, mas estes reagem uns sobre 75. Noção e class
os outros, criando um regime particular. Não faz sentido ver no momento
obrigacional a essência da figura e tratar o real como mero acessório, como A disciplina jl
se fosse um direito real de garantia. a seu tempo ficou
Não se está propriamente, no ónus real, perante um tertium genus, mas que fixam o seu esi
perante um ius mixtum. do Direito Civil. O
São conhecim
respeita, quer à pró
cações, engloband
e projecção no reg
Vai, por isso,
alguns aspectos ma
reais.
76. Relevância da
I. Interessa aq
quanto objecto dos
Por assim ser,
significativas, em :
não só por os vári
mesma coisa, mas :
<1l Cfr. ob. cit., págs. 455-456.

CI) Sobre as classifica,
194
ões vencidas en-
:, mas, ainda, o de
cidas após a sua
uia, pois o adqui-
ição garantida, a
) a dívida.
mite cobrir, sem CAPÍTULO II
astada a posição OBJECTO DOS DIREITOS REAIS. AS COISAS
ura composta <1).
.ipa de elementos
·eagem uns sobre 75. Noção e classificações das coisas; remissão
ver no momento
> acessório, como A disciplina jurídica das coisas, constituindo, num certo sentido, como
a seu tempo ficou dito, o Direito das Coisas, resulta do conjunto de normas
rtium genus, mas que fixam o seu estatuto jurídico, estudado tradicionalmente na Teoria Geral
do Direito Civil. <1J
São conhecimentos que, por isso, aqui se dão como adquiridos, pelo que
respeita, quer à própria noção jurídica de coisa, quer às suas diversas classifi-
cações, englobando os correspondentes critérios de distinção, o seu sentido
e projecção no regime das relações jurídicas, em geral.
Vai, por isso, limitar-se a exposição a uma chamada de atenção para
alguns aspectos mais relevantes dessas matérias, na sua aplicação aos direitos
reais.
76. Relevância das modalidades das coisas nos direitos reais
I. Interessa aqui verificar a relevância das modalidades das coisas en-

quanto objecto dos direitos reais, na sua projecção no regime jurídico destes.
Por assim ser, há que atender apenas às classificações de coisas mais
significativas, em cada um dos pontos referidos. Esta restrição justifica-se,
não só por os vários critérios de classificação se poderem aplicar a uma
mesma coisa, mas ainda por estarem, por vezes, em causa pontos que terão
Ol Sobre as classificações das coisas, cfr. a nossa Teoria Geral, vol. 1, págs. 651 e segs ..
195
de ser retomados, com desenvolvimento, no estudo específico dos vários que ela se projec
tipos de direitos reais. relativos às víeis
Outra restrição se impõe ainda, determinada pela configuração do objecto coisas imóveis, d
dos direitos reais em sentido próprio, que o limita às coisas corpóreas. documento partíc
muitas disposiçõi
II. Atentas as considerações anteriores, a atenção vai concentrar-se, -Lei n. º 116/2008
sobretudo, na distinção entre coisas móveis e imóveis. Se se situar, a
Os direitos reais podem, em muitos dos seus tipos, ter por objecto tanto ticular, cumpre as:
coisas imóveis como móveis, mas nem sempre assim acontece, impondo- de a adquirir estãc
-se a este respeito estabelecer várias distinções. coisas que esse din
A começar, merecem menção os direitos que podem ter como objecto, sição seguem reg
indistintamente, coisas móveis e imóveis. É o que se verifica com vários direitos peitam, como se v
reais de gozo: propriedade (art.º 1302.º), usufruto (art.º 1439.º) e uso (art.º é privativa das cc
1484.º, n.º 1); mas o mesmo acontece com alguns direitos reais de garantia: natural só respeite
privilégios creditórios (art." 735.º, n.º 1, 738.º, n.º 1, e 743.º) e direito de Pelo que se re
retenção (art." 754.º, 758.º e 759.º). a existência de nor
Há, porém, direitos reais que têm por objecto exclusivamente coisas para as coisas móv
imóveis; resta saber se o mesmo se pode dizer em relação às coisas móveis. para as imóveis, e
Estão no primeiro grupo a generalidade dos direitos reais de gozo: proprie-
dade horizontal (art.º 1414.º), habitação (art.º 1484.º, n." 2), superficie (art.º IV. A assinala
1524.º), servidões prediais (art.º 1543.º), habitação periódica (art.º 1.º do objecto explica qu
Decreto-Lei n.º 275/93). Como direito real privativo das coisas móveis soante eles incidar
encontra-se apenas o penhor (art.º 666.º, n.º 1 ), e, ainda assim, com ressalva Em relação ao
da categoria das coisas móveis registáveis, que são objecto de hipoteca. algumas das limita
Finalmente, há certas categorias de direitos reais que podem ter por direitos reais de go:
objecto coisas imóveis e certas categorias de móveis, as registáveis. É o que em relação a elas ,
se passa com alguns direitos reais de garantia: consignação de rendimentos para os imóveis, e
(art.º 656.º, n.º 1) e hipoteca [art." 686.0, n.º 1, e 688.º, n.º 1, al.j)]; e de Mas a distinçí
aquisição: promessa real (art.º 413.º) e preferência real (art.º 421.º). regime de outros d
Assim se passa, co
III. A modalidade das coisas interfere, como é fácil de compreender, os privilégios cred
com o regime dos direitos reais que as têm por objecto, a mais de um título. os mobiliários gera
Desde logo, são aqui de assinalar repercussões ligadas, mais uma vez, o direito de retenç
à distinção entre coisas móveis e imóveis. Num plano geral, pode dizer-se regime do penhor (1:
se aplicam, quanto
196
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO li - OBJECTO DOS DIREITOS REAIS. AS COISAS
cífico dos vários que ela se projecta na forma dos actos jurídicos com eficácia real, logo
relativos às vicissitudes dos direitos reais. Quando eles têm por objecto
iração do objecto coisas imóveis, devem, em geral, ser celebrados por escritura pública ou
as corpóreas. documento particular autenticado, corno se pode verificar, para além de
muitas disposições dispersas pelo Código Civil, do art.º 22.º do Decreto-
li concentrar-se, -Lei n.º 116/2008, de 4 de Julho.
Se se situar, agora, a investigação no campo dos direitos reais em par-
por objecto tanto ticular, cumpre assinalar, pelo que respeita à propriedade, que certas formas
ntece, impondo- de a adquirir estão relacionadas com o facto de serem móveis ou imóveis as
coisas que esse direito tem por objecto; noutro plano, algumas formas de aqui-
er corno objecto, sição seguem regime diverso consoante a categoria das coisas a que res-
om vários direitos peitam, corno se vê de vários preceitos do Código Civil. Assim, a ocupação
(39.º) e uso (art.º é privativa das coisas móveis (art.081318.º e 1345.º), enquanto a acessão
reais de garantia: natural só respeita a imóveis (art.º 1327.º).
B.º) e direito de Pelo que se refere a outras diferenças de regime, por ora basta assinalar
a existência de normas diferentes em sede de acessão industrial (art.081333.º,
sivamente coisas para as coisas móveis, e 1339.º, para as imóveis) e de usucapião (art.º 1293.º,
ts coisas móveis. para as imóveis, e art.º 1298.º, para as móveis).
íe gozo: proprie-
1, superfície ( art. º
IV. A assinalada projecção do conteúdo dos direitos reais sobre o seu
dica (art.º 1.º do objecto explica que também neste domínio se identifiquem diferenças, con-
lS coisas móveis soante eles incidam sobre móveis ou imóveis.
irn, com ressalva Em relação ao conteúdo do direito de propriedade, corno adiante se verá,
to de hipoteca. algumas das limitações que o conformam negativamente, aplicáveis a outros
e podem ter por direitos reais de gozo, só se colocam quanto às coisas imóveis ou, pelo menos,
gistáveis. É o que em relação a elas assumem particular sentido (cfr. art." 1344.º e seguintes
) de rendimentos para os imóveis, em geral, e 1385.º, para as águas).
L.0 1, al.j)]; e de Mas a distinção entre estas categorias de coisas projecta-se ainda no
.rt.º 421.º). regime de outros direitos reais, que podem ter por objecto quaisquer delas .
Assim se passa, corno atrás já ficou dito, nas suas várias modalidades, com
de compreender, os privilégios creditórios, assumindo aqui particular relevância o facto de
tais de um título. os mobiliários gerais não terem a categoria de direitos reais. Outro exemplo:
s, mais urna vez, o direito de retenção, quando respeite a coisas móveis, segue, em geral, o
·al, pode dizer-se regime do penhor ( art.º 7 58.º), enquanto ao que tem por objecto coisas imóveis
se aplicam, quanto à sua execução, as regras da hipoteca (art.º 759.º).
197
V. Embora em aspectos mais parcelares, podem assinalar-se, quanto a

outras classificações de coisas, interferências de certo relevo no regime dos
direitos reais, de que são objecto. Passam a referir-se alguns exemplos mais
significativos:
a) Em matéria de usufruto, releva o facto de ele recair, por exemplo,
sobre coisas consumíveis (quasi-usufruto, art.º 1451.º), deteriorá-
veis (art." 1452.º) ou universitates rerum (art.º 1462.º);
b) No penhor e na hipoteca, a natureza deteriorável da coisa a que
estes direitos respeitem projecta-se em relevantes aspectos do seu
regime: cfr., para o penhor, as regras relativas à sua substituição ou
reforço [art.º 670.º, al. c)], ao uso da coisa empenhada [art." 671.º,
al. b), e 673.º], e à venda antecipada (art.º 675.º); e, quanto à
hipoteca, o regime da perda da coisa (art.º 692.º), da substituição 77. Noção de con
ou reforço da garantia ( art.º701. º, n. º 1) e do cumprimento anteci-
pado do débito (art.º 701.º, n.º 1, 2.ª parte); I. Por conteú
c) A indivisibilidade das coisas interfere com o regime da cessação conjunto de faculd
da compropriedade (art." 1412.º e 1413.º), com o fraccionamento para realização do
dos prédios (art.º 1376.º) e com o regime das servidões (art.º 1546.º) No plano dos (
e da hipoteca (art.º 696.º). O estudo do (
compreende, inten
festações concreta
integram cada um 1
específico na reali
No domínio d:
mente acompanha
tivos, com a conse
particulares, acen1
modo, o conteúdo e
deste estudo.
II. As conside
na teoria geral dos ,
teúdo; com efeito, 1
do que a esse respe
198
alar-se, quanto a
o no regime dos
s exemplos mais
rir, por exemplo,

-51. º), deteriorá-
i62. º); CAPÍTULO III
CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
1 da coisa a que
. aspectos do seu
SECÇÃO!
1 substituição ou
GENERALIDADES
iada [art." 671.º,
;_º); e, quanto à
, da substituição 77. Noção de conteúdo
orimento anteci-
I. Por conteúdo do direito subjectivo entende-se, genericamente, o
ime da cessação conjunto de faculdades que a ordem jurídica põe à disposição do seu titular
fraccionamento para realização do interesse a que o direito se dirige.
ões (art.º 1546.º) No plano dos direitos reais esta noção não sofre desvios significativos.
O estudo do conteúdo dos direitos subjectivos, como facilmente se
compreende, interessa sobretudo ao campo específico das suas várias mani-
festações concretas, uma vez que são diferentes, não só as faculdades que
integram cada um deles, mas ainda a forma como se organizam e o seu peso
específico na realização da função própria de cada direito.
No domínio dos direitos reais, o princípio da tipicidade, sendo natural-
mente acompanhado da fixação normativa do conteúdo dos tipos norma-
tivos, com a consequente limitação da margem de actuação autónoma dos
particulares, acentua a tendência para o casuísmo acima referido. Deste
modo, o conteúdo dos direitos reais tem o seu lugar próprio na Parte Especial
deste estudo.
II. As considerações anteriores sugerem a desnecessidade de reservar,

na teoria geral dos direitos reais, um momento destinado à análise do seu con-
teúdo; com efeito, os aspectos comuns e genéricos não justificariam ir além
do que a esse respeito é estudado na Teoria Geral do Direito Civil, e os espe-
199
cíficos, para se não cair em particularismos excessivos, têm o seu lugar próprio
-se as limitações <
na Parte Especial.
pela consideração
Sem deixar de ter presente estes aspectos, alguns pontos relativos ao que se refiram aos
conteúdo dos direitos reais assumem, contudo, suficiente relevância genérica
Este tratamen
para justificar um tratamento geral. Na doutrina portuguesa merece referên-
dada a sua estrunn
cia a tentativa empreendida por Menezes Cordeiro para construir uma teoria
conteúdo do direitc
geral do conteúdo dos direitos reais. Sem deixar de reconhecer que o «grosso
o conjunto de facul
do conteúdo dos direitos reais» só é apreensível particularisticamente, sustenta
as restrições postas
existirem algumas linhas mestras que,por serem comuns a grandes catego-
avultam a função s
rias de direitos reais, são susceptíveis de teorização geral C1l.
ses alheios, que pc
Não o podendo acompanhar inteiramente na concretização da sua ideia c2l,
Quanto a este
todavia, nalguns pontos a arrumação aqui adoptada aproxima-se da dada à
Em certos casos, ~
matéria por aquele A.. Assim, na sua perspectiva genérica, o estudo do
uma contiguidade e
conteúdo dos direitos reais deve assentar na distinção de problemas relativos
direito que recai se
à sua coriformação positiva e à sua delimitação negativa. Na parte geral, é
cício das faculdadi
esta segunda matéria que vai ser enquadrada.
Noutros casos.
Esta distinção desenvolve-se na esposição subsequente, a que, aliás,
de categoria igual e
preside.
podem estabelecer-
índole, em função e
78. A conformação positiva e a delimitação negativa do conteúdo dos dentes conflitos.
direitos reais Na primeira m
midade fisica das e
Seguindo caminho já percorrido na exposição da matéria dos direitos mente a coisas imó
subjectivos em Teoria Geral do Direito Civil, é possível encarar o seu conteúdo no direito de propri,
de dois ângulos diferentes. no Código Civil, ao
Num primeiro, considera-se o conjunto de faculdades reconhecidas ao as normas para ele ,
titular do direito - é a sua coriformação positiva; num segundo, analisam- gamento a outros d
Na segunda mo
em geral, relevância
da situação de cone
<1> Direitos Reais, vol. I, págs. 528 e segs.; as citações são da pág. 529-530 e os itálicos
estão no texto.
Sobre o conteúdo dos direitos reais, vd., também, J. Alberto Gonzaléz, Direitos Reais,
págs. 281 e segs .. 79. Modalidades d
(2>Nomeadamente, quanto ao seu enquadramento sistemático da posse, que leva Menezes
Cordeiro a estudá-la a propósito do conteúdo dos direitos reais de gozo e enquanto direito I. O conjunto d
subjectivo real.
permite, como já fie
200
-----
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO Ili - CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
seu lugar próprio -se as limitações que ao exercício dessas faculdades podem ser impostas
pela consideração de outros interesses e pela interferência de outros direitos
ntos relativos ao que se refiram aos mesmos bens -- é a sua delimitação negativa.
levância genérica Este tratamento da matéria tem particular interesse nos direitos reais,
L merece referên-
dada a sua estrutura e mesmo a sua função. Assim, quando se questiona o
istruir uma teoria conteúdo do direito de propriedade, cabe, sem dúvida, averiguar, desde logo,
cerque o «grosso o conjunto de faculdades atribuídas ao proprietário; mas cabe também apurar
camente, sustenta as restrições postas ao seu exercício, e decorrentes de várias causas, em que
grandes catego- avultam a função social da propriedade e a necessidade de tutela de interes-
l (!).
ses alheios, que podem ser de ordem pública ou privada.
ão da sua ideia czi, Quanto a este último ponto, podem estar em causa situações distintas.
ima-se da dada à Em certos casos, existe entre as coisas que são objecto dos direitos reais
ica, o estudo do uma contiguidade que exige, para harmonização dos interesses do titular do
iblemas relativos direito que recai sobre cada uma delas, a imposição de limitações ao exer-
Na parte geral, é cício das faculdades que lhe estão conferidas.
Noutros casos, dá-se mesmo o concurso de mais de um direito real-
nte, a que, aliás, de categoria igual ou de categorias diferentes - sobre a mesma coisa. Aqui,
podem estabelecer-se entre os direitos reais concorrentes relações de diversa
índole, em função das quais se fixam certas regras para dirimir os correspon-
dentes conflitos.
lo conteúdo dos
Na primeira modalidade de situações, sendo à contiguidade ou proxi-
midade fisica das coisas que se atende, o problema respeita fundamental-
téria dos direitos mente a coisas imóveis e tem o seu mais significativo campo de aplicação
ar o seu conteúdo no direito de propriedade. São conhecidas as razões de sistema que levaram,
no Código Civil, ao tratamento da matéria no âmbito desse direito. Contudo,
as normas para ele estabelecidas admitem, na generalidade dos casos, alar-
reconhecidas ao
gamento a outros direitos reais de gozo.
umdo, analisam-
Na segunda modalidade, a natureza móvel e imóvel da coisa não assume,
em geral, relevância, embora alguma interferência possa ter na configuração
da situação de concurso.
;29-530 e os itálicos
iléz, Direitos Reais,

79. Modalidades de limitações
e, que leva Menezes
o e enquanto direito I. O conjunto de faculdades reconhecidas ao titular do direito real não
permite, como já ficou dito, ter uma noção correcta do seu conteúdo se não
201
se atender às limitações que elas sofrem. Estas podem ser de diversa índole, Em casos ex
justificando-se o esforço de proceder à sua ordenação. chega mesmo a ,
Partindo das ideias gerais já abordadas no número anterior, a arrumação
primária das limitações ao conteúdo dos direitos reais leva a distinguir as III. O deserr
decorrentes da consideração de interesses gerais das impostas por interesses limitações decon
particulares. públicos e de inte
No primeiro campo, há a atender, desde logo, a um fenómeno comum tinção entre as er
à generalidade dos direitos subjectivos, por isso identificado na Teoria Geral sobreposição de e
do Direito Civil, mas que ganha nos direitos reais particular conteúdo: afun- serão identificadc
cionalização do direito subjectivo. Por assim ser, há limitações dos direitos que se mostre co
reais que se dizem impostas pela sua função social.
Mas, para além disso, a projecção do interesse público no conteúdo dos
direitos reais assume outras manifestações que se concretizam em figuras espe- DELIMITAÇ)
cíficas, que têm também de ser referenciadas.
Por seu turno, as limitações impostas por razões de ordem particular
devem agrupar-se em duas modalidades, conforme decorram de relações
de vizinhança ou da sobreposição de direitos sobre o mesmo bem.
II. A matéria da delimitação negativa dos direitos reais pode ser anali- 80. Da propried:
sada de outro ponto de vista, atendendo agora, não às razões que a determina,
mas sim aos meios técnicos através dos quais ela opera. I.OCódigoC
Posto assim o problema, identificam-se limitações decorrentes: da época, concebi
ferindo ao seu titu
a) da imposição ao titular do direito, e em favor de terceiros, titulares
dos seus interesse
ou não de outro direito real, de deveres, l.s., compreendendo ver-
para a realização
dadeiras obrigações, ónus ou sujeições;
individuais.
b) da atribuição, a terceiros, em regra titulares de outros direitos reais, Numa fórmu
de faculdades que têm por objecto a coisa sobre que incide o direito concepção, o Coa
real limitado; de jouir et dispos,
e) da imposição de um dever de diligência específica; n' en fasse pas un
Assim, ao poc
d) da existência de um dever de colaboração com terceiros.
tações, quando o i
Estas distinções interessam sobretudo à análise das limitações decor-
rentes de relações de vizinhança e aí vão ser tomadas em conta.
Ol Sobre esta matéri
Direitos Reais, vol. I,
202
e diversa índole, Em casos extremos, em regra ligados à tutela de interesses públicos,

chega mesmo a verificar-se a extinção do direito real.
rior, a arrumação
a a distinguir as III. O desenvolvimento deste esquema leva a referir, em separado, as
:as por interesses limitações decorrentes da função social do direito, da tutela de interesses
públicos e de interesses particulares; neste último caso, será ainda feita adis-
tinção entre as emergentes de relações de vizinhança e as que decorrem da
nómeno comum
) na Teoria Geral sobreposição de direitos reais. A respeito de cada um deste tipo de limitações
serão identificados os meios técnicos através dos quais elas actuam, sempre
conteúdo: «fun-
ções dos direitos que se mostre conveniente para a melhor compreensão do seu regime.
no conteúdo dos
SECÇÃO II
1 emfiguras espe- DELIMITAÇÃO NEGATIVA DO CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
ordem particular DIVISÃOI

mm de relações A FUNÇÃO SOCIAL
smo bem.
ts pode ser anali- 80. Da propriedade absoluta à função social da propriedade O)

que a determina,
I. O Código Civil francês, sob a influência das concepções demo-liberais
-correntes: da época, concebia o direito do proprietário como um direito absoluto, con-
ferindo ao seu titular o poder máximo de usar e fruir uma coisa, na realização
srceiros, titulares dos seus interesses particulares, tendo como assente ser esta a via adequada
preendendo ver- para a realização do interesse colectivo, através do livre jogo das vontades
individuais.
ros direitos reais, Numa fórmula lapidar, ainda hoje em vigor, dando conteúdo a esta
te incide o direito concepção, o Code concebia a propriedade, no seu art.º 544, como «le droit
de jouir et disposer des choses de la maniêre la plus absolue, pourvu qu'on
ica; n'en fasse pas un usage prohibé parles lois ou parles réglements».
Assim, ao poder quase discricionário do proprietário só se previam limi-
erceiros.
tações, quando o seu exercício envolvesse violação de uma proibição legal.
imitações decor-
conta.
Ol Sobre esta matéria, cfr. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 190 e segs.; e Menezes Cordeiro,
Direitos Reais, vol. I, págs. 574 e segs ..
203
Ainda que elaborado sob a dupla influência da mesma matriz filosófica propriedade (lJ, o e
e do próprio Código francês, o Código Civil português de 1867 consagrou regime de coopera
uma noção de propriedade bem mais mitigada, ao configurar o direito de as condições do s
propriedade como «a faculdade, que o homem tem, de aplicar à conservação colectiva». Não m
da sua existência, e ao melhoramento da sua condição, tudo quanto para diploma, referindr
esse fim legitimamente adquirir, e de que, portanto, pode dispor livremente». que «os cidadãos
Mais do que as manifestas diferenças da própria expressão verbal, a ceiros, sem lesão e
principal evolução que o preceito do Código português evidencia reside no Por seu lado,
embrião de uma concepção finalista da propriedade, quando condiciona a do Trabalho Nacioi
própria extensão do poder concedido ao proprietário à realização de certos que «o exercício e
fins. Estes têm, como bem se compreende, natureza individual ou egoísta; monia com a natur
nem mais seria de esperar de um legislador oitocentista; mas marcam, mesmo expressa nas leis, J
assim, um primeiro passo de restrição, frente a um poder que, no seu modelo pelo interesse púb
francês, permitia um exercício da «maneira mais absoluta», que só encon- Estava aqui c1
trava limites nas disposições expressas da lei ou dos regulamentos. numa perspectiva
Como bem assinala Oliveira Ascensão, a lei civil portuguesa de oito- Código Civil de S
centos consagrava uma função pessoal da propriedade (ll, ao condicionar a
legitimidade do exercício dos poderes do proprietário a certas finalidades: a III. A projecç
de «conservação da sua existência» e a de «melhoramento da sua condição». lei ordinária conti
Sendo já conhecido o papel que ao direito de propriedade cabia, como Código Civil, deve
figura central e paradigmática dos direitos reais de gozo, logo se deixa ver a noção de direito 1
o importante sentido que a noção de propriedade tinha na configuração do o preceito o qualifi
conteúdo dos demais direitos reais. das coisas sobre q1
sidade de observâi
II. A profunda evolução que conduziu a uma nova concepção de proprie- mento de a condic
dade só veio a operar-se bastante mais tarde, sobretudo no seguimento da Deste modo, n
1.ª Guerra Mundial. Pelo que respeita ao sistema jurídico português, ela Oliveira Ascensão
deu-se ainda na vigência do Código de Seabra, por força da interpretação do direito C3l. No p1
actualista das suas normas, à luz de certas disposições de diplomas funda-
mentais do regime corporativista que, entretanto, se instalara e, naturalmente,
de acordo com os seus parâmetros próprios. <1l Embora aproprie
Assim, o art.º 35.º da Constituição Política de 1933 estatuía que «a termo permitia integn
particular.
<2l A natureza constit
formal, não podia ser 1
<1l Reais, pág. 193. Cfr., também, Menezes Cordeiro, ob. e vol. cits., pág. 576. aprovado pelo Dec.-Le
<3J Reais, págs. 198-2
204
natriz filosófica propriedade Ol, o capital e o trabalho desempenham urnafunção social, em

l 867 consagrou regime de cooperação económica e solidariedade, podendo a lei determinar
irar o direito de as condições do seu emprego ou exploração conformes com a finalidade
,r à conservação colectiva». Não menos significativamente, o§ 1.º do art.º 8.º deste mesmo
do quanto para diploma, referindo-se aos direitos e garantias nele consignados, esclarecia
ior livremente». que «os cidadãos deverão fazer uso deles sem ofensa dos direitos de ter-
·essão verbal, a ceiros, sem lesão dos interesses da sociedade, ou dos princípios da moral».
lencia reside no Por seu lado, outro dos diplomas estruturantes do sistema, o Estatuto
lo condiciona a do Trabalho Nacional C2l, afirmava muito esclarecedoramente, no seu art.º 13. º,
zação de certos que «o exercício dos poderes do proprietário é garantido quando em har-
iual ou egoísta; monia com a natureza das coisas, o interesse individual, e a utilidade social
narcam, mesmo expressa nas leis, podendo estas sujeitá-lo às restrições que sejam exigidas
:, no seu modelo pelo interesse público e pelo equilíbrio e conservação da colectividade».
•, que só encon- Estava aqui consagrada uma clara funcionalização dos direitos reais,
amentos. numa perspectiva que ultrapassava a função pessoal, fixada na letra do
uguesa de oito- Código Civil de Seabra.
o condicionar a
as finalidades: a III. A projecção destes comandos constitucionais na interpretação da
1 sua condição». lei ordinária continuou a fazer-se sentir após a entrada em vigor do novo
ide cabia, como Código Civil, devendo em harmonia com eles ser entendida, nesse período,
igo se deixa ver a noção de direito de propriedade contida no seu art. º 1305. º, muito embora
.onfiguração do o preceito o qualifique como um direito «pleno» de uso, fruição e disposição
das coisas sobre que incide. A clara referência aos limites da lei, e à neces-
sidade de observância das restrições por ela impostas, legitima o entendi-
pção de proprie- mento de a condicionante da função social se ter mantido.
1 seguimento da Deste modo, não pode acolher-se, inteiramente, o relevo atribuído por
> português, ela Oliveira Ascensão à consagração, pelo novo Código, do instituto do abuso
la interpretação do direito C3l_ No período de vigência conjunta do Código Civil actual e do
liplomas funda-
e, naturalmente,
Ol Embora a propriedade fosse entendida como um factor de produção, a polissemia do
estatuía que «a termo permitia integrar nesta concepção os direitos patrimoniais e os direitos reais em
particular.
<2l A natureza constitucional deste diploma, do ponto de vista material, se bem que não
formal, não podia ser razoavelmente posta em causa. O Estatuto do Trabalho Nacional foi
aprovado pelo Dec.-Lei n.º 23048, de 23/SET./33.
iág. 576.
<3l Reais, págs. 198-200.
205
sistema consagrado nos textos constitucionais acima referidos, a função nesse sentido ap
social da propriedade prevalecia por força das referidas normas constitucio- mortis causa. Es1
nais, logo independentemente do recurso à figura do abuso do direito. ria, no conteúdo
No texto con
Iv.
Importa ver como deve ser entendido o art.º 1305.º no enquadramento versão original, 1
do sistema constitucional consagrado na Constituição de 1976, tomando em garante a existên
conta que a Reforma de 1977 deixou intocado aquele preceito do Código do sector públicc
Civil.
A subordinai
Algo surpreendentemente, a função social da propriedade não encontrou interesse geral exi
na Constituição de 1976, em nenhuma das suas versões Cll, uma consagração
a) n.º 1 de
tão explícita como a que se continha nos diplomas atrás citados. A doutrina
privada
tem-na, contudo, deduzido de várias normas em que a ideia aparece aflorada
[Menezes Cordeiro <2l], ou dos comandos constitucionais que sujeitam a ini- b) als. e) ai
ciativa privada ao interesse colectivo [Oliveira Ascensão <3l]. do deve
Interessa aqui, em particular, o sentido do texto constitucional após as orientar
Revisões de 1982 e 1989, que afastaram as notas marxistas do seu primeiro os abuse
texto e assim atribuíram aos direitos reais um sentido consentâneo com a resse ge
posição que lhes reservava a lei ordinária e eles tinham na vivência social. e) art.º 88.
Para além de a assinalada ausência de menção expressa à função social produçã
da propriedade vir agora atribuir maior relevo, nesta matéria, à figura do abuso d) al. d) do
do direito, ainda assim vários preceitos constitucionais se podem invocar política:
no sentido da prevalência do interesse colectivo sobre o interesse egoístico naturais:
do titular do direito.
e) als. a) e
O ponto de partida da análise sistemática dos preceitos constitucionais, industria
em evidência nesta matéria, é o art.º 62.º da Lei Fundamental, onde se mento dr
consagra o reconhecimento da propriedade privada, na feição própria de um tividade
sistema jurídico capitalista. Não só a terminologia usada o indicia, como
No seu conjui
por forma a cousa
(IJ Na versão primitiva do texto constitucional de 1976, a nota assinalada no texto podia dade ao interesse
encontrar justificação na concepção marxista então afirmada, que conduzia ao carácter residual É certo que el
e precário atribuído aos direitos reais privados sobre os meios de produção - admitidos «na
fase de transição para o socialismo» -, destinados à abolição, conforme resultava, nesse de produção, mas
período, do art.º 89.º, n.º 1.
<2J Direitos Reais, vol. I, pág. 577.
<3l Reais, págs. 194-196. <1J Esta garantia ve
correspondente o art."
206
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO 111 - CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
eridos, a função nesse sentido aponta a regra da sua livre transmissibilidade entre vivos e
mas constitucio- mortis causa. Este preceito da Constituição tem continuação, na lei ordiná-
so do direito. ria, no conteúdo atribuído ao direito de propriedade, pelo art.º 1305.º.
No texto constitucional, em termos mais coerentes, hoje, do que na sua
o enquadramento versão original, com a consagração do direito de propriedade, o art.º 82.º
)76, tomando em garante a existência de um sector privado dos meios de produção, ao lado
-ceito do Código do sector público e do sector cooperativo c1i.
A subordinação da propriedade privada a uma função dominada pelo
de não encontrou interesse geral extrai-se, entre outros, dos seguintes preceitos constitucionais:
rma consagração a) n.º 1 do art.º 61.º, quando condiciona o exercício da iniciativa
tados. A doutrina privada ao interesse geral;
aparece aflorada
b) als. e) ae) do art.º 81.º, quando incumbem prioritariamente ao Estado
ue sujeitam a ini-
(3l].
do dever de assegurar a plena utilização das forças produtoras, de
orientar o crescimento equilibrado de todos os sectores, de reprimir
itucional após as
os abusos do poder económico e todas as práticas lesivas do inte-
s do seu primeiro
resse geral;
nsentâneo com a
t vivência social. e) art.º 88.º, ao estabelecer sanções para o abandono dos meios de
;a à função social produção;
à figura do abuso d) al. d) do n.º 1 do art.º 93.º, ao definir, como um dos objectivos da
e podem invocar política agrícola, o uso e a gestão racionais dos solos e dos recursos
iteresse egoístico naturais;
e) als. a) e e) do art.º 100.º, ao definirem, como objectivos da política
;; constitucionais, industrial, o aumento da produção industrial, num quadro de ajusta-
unental, onde se mento de interesses sociais e económicos, e o aumento da competi-
.ão própria de um tividade e da produtividade das empresas.
l o indicia, como
No seu conjunto, estes preceitos só ganham sentido quando entendidos

por forma a consagrarem a subordinação do exercício do direito de proprie-
ralada no texto podia
dade ao interesse geral, logo, à sua função social.
ia ao carácter residual É certo que eles são especificamente dirigidos à propriedade dos meios
ção - admitidos «na de produção, mas não pode deixar de se entender que neles aflora um prin-
irme resultava, nesse
<1J Esta garantia vem da primeira revisão constitucional (1982), sendo, então, o preceito
correspondente o art.º 89.º.
207
----- ----------- - -------
----------
-------
-------------
---------
------
cípio válido para a propriedade de outros bens. Neste domínio dá um con- tuguês. Neste seg
tributo útil a tal entendimento a consagração, pela lei ordinária, do instituto da função social
do abuso do direito, de seguida referido. dos direitos reaí:
81. O abuso do direito; remissão
I. Têm-se por adquiridos, da Teoria Geral do Direito Civil, os conheci-

mentos relativos ao instituto do abuso do direito, sua evolução histórica e
seu sentido actual, nomeadamente no sistema jurídico português. Deste modo, 82. Generalídac
dando-os como presentes, apenas importa aqui salientar os aspectos mais
relevantes da projecção do instituto no plano da delimitação negativa dos I. As limitaç
direitos reais, do ponto de vista da sua função social. blico CI) interessai
dentemente de s
II. Cumpre desde logo assinalar que o instituto do abuso do direito se Público ou de D
afastou, na sua evolução histórica, do campo dos actos emulativos, que solução.
constituem a sua fonte remota, para assumir uma configuração objectiva e Pelamesmar
funcional. Nesta base, e quanto ao primeiro aspecto, são condenadas viola- pondero verdadei
ções objectivas de valores jurídicos ou extrajurídicos; quanto ao segundo, cabe apenas fisc,
faz-se apelo ao fim económico ou social determinante do direito subjectivo cominam e impor
abusivamente exercido. qualquer caso, rel
Assim, o sentido fundamental do instituto, quanto interessa à fixação tações condicion
do conteúdo dos direitos reais, é o de não permitir o exercício das faculdades
que os integram em termos que afectem interesses sociais relevantes. II. As limita,
Os limites assim estabelecidos aos direitos reais podem ser violados tanto lidade do fim que
por comportamentos positivos (acções), como por comportamentos nega- como sejam de se
tivos (omissões), sendo ambos de igual modo ilegítimos, enquanto abusivos. ou urbanísticos, ec
(nomeadamente e
III. Como já antes ficou sustentado, na breve nota histórica relativa à económicos e fisi
função social dos direitos reais, o instituto do abuso do direito passou a ter, Para ilustrar e
neste domínio, um relevo acrescido no novo enquadramento da Constituição podem citar-se:
de 1976, em particular na sua versão actual. a) o estabe
Importa esclarecer agora este ponto. deaeropc
Desde logo, o art.º 334.º passou, a um tempo, a constituir o prolonga-
mento, na lei ordinária, da função social subjacente ao sistema constitucional
e a contribuir, conjugando-se com ele, para a firmar no sistema jurídico por-
ciJ Sobre esta matér
208
----------------
--------------
----------
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-----------------------
-----------
---------- --------------- -------
------------------------
----------------- -- ---------- --------------
---------------
----------- --------
-------
- ------------
ínio dá um con- tuguês. Neste segundo aspecto, dá consistência à extrapolação, acima referida,
ária, do instituto da função social do campo da propriedade dos meios de produção para o
dos direitos reais, em geral.
DIVISÃO II
LIMITAÇÕES DE INTERESSE PÚBLICO
ivil, os conheci-
ução histórica e
uês, Deste modo, 82. Generalidades
,s aspectos mais
.ão negativa dos I. As limitações dos direitos reais fundadas em razões de interesse pú-
blico <1) interessam pela sua projecção no conteúdo desses direitos, indepen-
dentemente de se saber se as normas que as determinam são de Direito
rso do direito se Público ou de Direito Privado, ainda que a primeira pareça ser a melhor
emulativos, que solução.
ação objectiva e Pela mesma razão, não interessa tanto apurar se a essas limitações corres-
mdenadas viola- pondem verdadeiros direitos subjectivos públicos ou se às entidades públicas
mto ao segundo, cabe apenas fiscalizar a observância do cumprimento das normas que as
ireito subjectivo cominam e impor sanções (nomeadamente coimas) aos prevaricadores. Em
qualquer caso, relevante é o facto de as normas que estabelecem essas limi-
.eressa à fixação tações condicionarem o exercício do direito real sobre que incidem.
o das faculdades
; relevantes. II. As limitações de interesse público podem ordenar-se pela moda-
ser violados tanto lidade do fim que prosseguem. Nesta base, relevam aqui fins muito diversos,
rtamentos nega- como sejam de segurança e defesa nacionais, de ordenamento do território
quanto abusivos. ou urbanísticos, ecológicos, de circulação rodoviária ou ferroviária, culturais
(nomeadamente de ordem estética), de saúde, de salubridade ou higiene,
stórica relativa à económicos e fiscais.
eito passou a ter, Para ilustrar este tipo de limitações com alguns exemplos significativos
) da Constituição podem citar-se:
a) o estabelecimento de zonas de protecção de instalações militares,
de aeroportos, de vias de comunicação terrestre, nas quais é proibido
ituir o prolonga-
na constitucional
ema jurídico por- Ol Sobre esta matéria, vd. José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 321-337.
209
em absoluto construir edificações, ou construir para além de certa Para além disso,
zona ou de certa altura; cadeiras de Direi
b) o estabelecimento de zonas de protecção das margens de cursos Por isso, a ex
de água, lagos ou similares e da costa marítima, proibindo ou limi- o regime de três
tando nelas a circulação de veículos ou mesmo de pessoas e a utili- interesse público e
zação de terrenos para fins agrícolas, urbanísticos, turísticos, etc.; nistrativas.
e) a fixação de culturas agrícolas prioritárias para melhor aproveita-

mento de recursos naturais ou a criação de melhores condições de 83. A expropriaç
concorrência no mercado internacional;
d) a fixação de regras mínimas a observar na construção de edificios, I. Uma impo
por razões de segurança, salubridade e higiene e ainda de ordem esté- reais ao interesse e
tica, ligadas, nomeadamente, à boa ordenação urbanística das po- a imóveis) por uti
voações; ções, aprovado pt
A ideia fundi
e) a classificação de certos bens de interesse nacional, com conse-
limitação ao direi
quentes limitações quanto à sua utilização, modificação, disposição
zação de interesse
ou, mesmo, mediante a imposição de deveres específicos de conser-
do direito de se apr
vação.
com fundamento ,
de urgência ou out
Segundo outra perspectiva, as limitações envolvem, em geral, a neces- -se uma vez esgot
sidade de o titular do direito se abster de certas condutas no seu exercício, Privado (art.º 11.º
sendo esta, porventura, a sua conformação típica, como resulta da genera-
A necessidad,
lidade dos exemplos acima expostos. Mas podem também revestir um con-
um título. Desde 1,
teúdo positivo, impondo então certos deveres ao titular do direito real.
apropriação força:
Em casos mais significativos e também mais graves, do ponto de vista (art.º 1310.º). Par:
do interesse do titular do direito real, a prevalência do interesse público, expropriação, em ,
neste domínio, pode sujeitar o seu titular à extinção coerciva do próprio expropriação sem 1
direito. no caso de não afe
da expropriação, r
III. Sem prejuízo de, do ponto de vista aqui considerado, a matéria das
limitações impostas pelo interesse público caber claramente no âmbito dos
direitos reais, razões de duas ordens levam a dedicar-lhe um espaço bem
mais modesto do que o imposto por aquele entendimento. O) Alterado pelas Lei
Desde logo, o tempo disponível, em vista da duração escolar do período de 19/FEV.), 67-A/20(
lectivo reservado para o Direito das Coisas, no currículo da licenciatura. <2) Sobre esta matéri:
e nacionalizações, Lis
210
ira além de certa Para além disso, o facto de a matéria ser também objecto adequado das
cadeiras de Direito Administrativo e de Direito do Ambiente.
irgens de cursos Por isso, a exposição subsequente, limita-se a traçar, em linhas gerais,
·oibindo ou limi- o regime de três das manifestações mais significativas das limitações de
pessoas e a utili- interesse público dos direitos reais: expropriação, requisição e servidões admi-
;, turísticos, etc.; nistrativas.
ielhor aproveita-
res condições de 83. A expropriação
.ção de edifícios, I. Uma importante manifestação da sujeição dos titulares de direitos

:la de ordem esté- reais ao interesse colectivo encontra-se no instituto da expropriação (relativo
oanística das po- a imóveis) por utilidade pública, hoje regulado pelo Código das Expropria-
ções, aprovado pela Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro. OH2l
A ideia fundamental que preside à figura da expropriação, enquanto
mal, com conse-
limitação ao direito real, é a de sujeição do titular de um direito real à reali-
ação, disposição
zação de interesses gerais mais relevantes, mediante a atribuição, ao Estado,
cíficos de conser-
do direito de se apropriar forçadamente da coisa que o direito tem por objecto,
com fundamento em exigências de utilidade pública. Por isso, salvo casos
de urgência ou outras situações particulares, a expropriação só deve verificar-
m geral, a neces- -se uma vez esgotados os meios de aquisição do bem pelas vias do Direito
10 seu exercício,
Privado (art.º 11.º, n.º 1, do C.Expr.).
esulta da genera- A necessidade de invocação da utilidade pública releva aqui a mais de
revestir um con-
um título. Desde logo, demarca o instituto de outros meios excepcionais de
J direito real.
apropriação forçada de bens determinada por razões de utilidade particular
lo ponto de vista ( art. º 131 O.º). Para além disso, condiciona significativamente o regime da
iteresse público, expropriação, em dois sentidos: de um lado, exclui a possibilidade de haver
rciva do próprio expropriação sem reconhecimento e declaração da utilidade pública; de outro,
no caso de não afectação efectiva dos bens à utilidade pública determinante
da expropriação, retira-lhe a sua razão de ser e atribui ao particular o direito
do, a matéria das
te no âmbito dos
um espaço bem
Ol Alterado pelas Leis n.º' 13/2002, de 19/FEV. (por sua vez alterada pela Lei n.º 4-A/2003,
scolar do período de 19/FEV.), 67-A/2007, de 31/DEZ., e 56/2008, de 4/SET..
1 da licenciatura. <2l Sobre esta matéria, vd., em particular, Oliveira Ascensão, Estudos sobre expropriações
e nacionalizações, Lisboa, 1989.
211
de reversão, ou seja, de recuperar o seu direito sobre o bem expropriado não tem hoje tute
(art.º 5.0 do C.Expr.). primitiva da Com
da expropriação j
II. O regime da expropriação por utilidade pública constitucionalmente institutos em que
consagrado, sendo uma limitação ao direito de propriedade, acaba por tra- A nacionaliz
duzir uma das garantias do reconhecimento da propriedade privada. A própria mas distingue-se
localização sistemática do preceito ajuda a compreender este alcance da norma disposição legal. "
constitucional. ções introduzidas
Com efeito, é no n.º 2 do art.º 62.º da Const. -na sequência do preceito O art.º 296.º e
que reconhece a propriedade privada - que se limita o recurso à expro- 25 de Abril de 19'
priação, restringindo-a aos casos previstos na lei, e se impõe, como contra- irreversível, mas J
partida, o pagamento de «justa indemnização» (cfr., também, art." 1.º e empresas.
23.º e seguintes do C.Expr.). Na colectivizc
Esta norma é continuada, no Código Civil, pelo art.º 131O.º, que assegura ficiário não é o Es
a indemnização não só do proprietário mas dos titulares de outros direitos meios de produçã
reais afectados pela expropriação, que incidam sobre a coisa expropriada. determinação dos
Significa isto que não é admitido o confisco no sistema jurídico por- indemnização, cu,
tuguês oi.
V.Numplano
III. A limitação dos direitos reais, decorrente da sua sujeição à expro- expropriação, pod
priação, quando actuada, mediante a efectiva apropriação pública do bem, zem na proibição e
determina a extinção do correspondente direito, constituindo-se um direito de construção, no
novo em beneficio da entidade expropriante. Não se verifica, pois, aqui um desfavoráveis à de
verdadeiro fenómeno de transmissão. aqui em causa razí
gicas ou urbanísti
IV. Com a expropriação mantêm alguma afinidade certos institutos Neste caso nã
que, por razões de interesse público, importam também limitações mais ou de certas faculdade
menos significativas do exercício dos direitos reais. limitações o afecte
Para além da requisição,a que será feita referência autónoma de seguida, drástico o seu dest
numa área muito próxima da expropriação situam-se o confisco, a naciona-
lização e a colectivização.
No confisco há uma apropriação pública de bens, sem qualquer contra- Ol Estava então previ
de sociedades (cfr., no
partida para os titulares dos direitos reais que sobre eles incidam. O confisco
C2l A apropriação púb
A apropriação pública,
diversas e bem compr
Cll Mesmo no caso de meios de produção em abandono (art.º 88.0 da Const.). prática de um crime e
212
em expropriado não tem hoje tutela constitucional, ao contrário do que sucedia na versão
primitiva da Constituição vigente (l)(Zl. Que assim é resulta, não só do regime
da expropriação já exposto, mas ainda do que adiante se diz quanto a outros
titucionalmente institutos em que poderia operar.
:, acaba por tra- A nacionalização é também um acto de apropriação pública de bens,
'ivada. A própria mas distingue-se da expropriação por resultar automaticamente de uma
lcance da norma disposição legal. Também aqui a evolução verificada, por virtude das altera-
ções introduzidas na Constituição, diminuiu o interesse do instituto.
ncia do preceito O art.º 296.º da Const. refere-se, hoje, às nacionalizações operadas após
ecurso à expro- 25 de Abril de 1974, não para afirmar, como primitivamente, o seu carácter
e, como contra- irreversível, mas para fixar o regime da reprivatização das correspondentes
bém, art. os 1. º e empresas.
Na colectivização há uma apropriação colectiva de bens, de que o bene-
J. º, que assegura ficiário não é o Estado. A lei constitucional prevê a apropriação pública dos
! outros direitos. meios de produção, no seu art.º 83.º, o qual reserva para a lei ordinária a
isa expropriada. determinação dos meios e formas dessa apropriação, mas sempre sujeita a
na jurídico por- indemnização, cujos critérios a lei também fixará.
V. Num plano diferente, mas conduzindo a resultados próximos dos da

ujeição à expro- expropriação, podem identificar-se limitações aos direitos reais que se tradu-
pública do bem, zem na proibição de fazer do solo determinadas utilizações, nomeadamente
Io-se um direito de construção, no sentido de evitar alterações da sua configuração natural,
. .
:a, pots, aqui um desfavoráveis à destinação ou aproveitamento de certas áreas. Podem estar
aqui em causa razões de diversa natureza, como sejam paisagísticas, ecoló-
gicas ou urbanísticas.
certos institutos Neste caso não há privação do direito real, mas limitação ao exercício
iitações mais ou de certas faculdades que integram o seu conteúdo. É de entender, quando essas
limitações o afectem significativamente, inutilizando ou reduzindo de modo
ioma de seguida, drástico o seu destino, ser devida indemnização ao seu titular. Neste sentido,
fisco, a naciona-
CI) Estava então previsto, com alguma largueza, na apropriação dos latifúndios e das acções
qualquer contra-
de sociedades (cfr., nomeadamente, art.º 82.º, na versão original).
dam. O confisco
c2J A apropriação pública de meios de produção implica indemnização (art.º 83.º da Const.).
A apropriação pública de bens sem indemnização pode, porém, verificar-se, mas aí por razões
diversas e bem compreensíveis, a título de sanção, quanto aos instrumentos utilizados na
:onst.). prática de um crime e aos benefícios dele auferidos ( cfr. art. º' 109.º a 111. º do C.Pe. ).
213
TÍTULO 1 - DIREITO~
é invocável um princípio constitucional de justa indemnização, que aflora II. A requisi

em todos os institutos acima referenciados. Pode anotar-se, por acréscimo, priação, estabel
que, nos casos de maior gravame para os particulares, as consequências dois institutos. i
práticas dessas limitações não andam longe das que se verificam em certas nos art.?' 80.º, n.
modalidades de requisição. E esta, como de imediato se diz, atribui ao parti- Por seu turr
cular direito a indemnização. no art.º 1309.º, s
ção, no art.º 131
84. A requisição Deste modo
por se aproxima
I. A requisição é um instituto menos bem delimitado do que a expro- nos casos previs
priação, quanto ao seu objecto como quanto ao seu conteúdo. dos direitos reai
Na noção de Marcello Caetano, a requisição é o «acto administrativo
pelo qual um órgão competente impõe a um particular, verificando-se as cir- 85. Servidões ai
cunstâncias previstas na lei e mediante indemnização, a obrigação de prestar
serviços, de ceder coisas móveis ou semoventes ou consentir na utilização À semelham
temporária de quaisquer bens que sejam necessários à realização do interesse constituir-se ser
público e que não convenha procurar no mercado» Cl). Interessa aqui, como implicam a afect
é evidente, apenas a requisição de coisas. de direitos reais,
O art.º 80.º, n.º 1, do C.Expr., referindo-se à requisição de imóveis, medida necessár
permite-a em caso de urgente necessidade, justificada pelo interesse público administrativas t
e nacional. A requisição abrange os imóveis e os «direitos a ele inerentes, direito, por refer
incluindo estabelecimentos». A requisição é sempre limitada no tempo, não As servidões
podendo exceder 12 meses, seguidos ou interpolados, em relação a cada bem. técnico-jurídicos
Em face do exposto, resulta que, relativamente ao objecto, a requisição por razões de inte
respeita tanto a móveis como a imóveis, enquanto a expropriação é privativa da lei ou ter come
destes. diversas e de co:
Quanto à extensão da limitação imposta aos direitos reais, a requisição C.Expr., «as servi
abarca diferentes poderes que são atribuídos à Administração sobre bens nização quando:
de particulares. Em certos casos, esses poderes legitimam a utilização, por a) Inviabil
entidades públicas, dos bens requisitados durante determinados períodos rado glc
de tempo mais ou menos longos. Noutros, produzem um efeito equivalente
ao da expropriação, mas neste caso, apenas quanto aos móveis.
r» Não constituer
reconhecidas à admin
por exemplo, de con
<1l Manual de Direito Administrativo, 9.ª ed., rev. e act. por Diogo Freitas do Amaral, t. II,
público, homóloga da
Lisboa, 1970, pág. 992. caso em que também
214
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO 111 - CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
iação, que aflora II. A requisição está prevista na Constituição juntamente com a expro-
e, por acréscimo, priação, estabelecendo o n.º 2 do seu art.º 62.º um regime comum para os
ts consequências dois institutos. O direito à indemnização vem expressamente consagrado
.ificam em certas nos art." 80.º, n.º 1, e 84.º do C.Expr ..
~, atribui ao parti- Por seu turno, o Código Civil refere-se especificamente à requisição
no art.º 1309.º, sendo o seu regime fixado,juntamente com o da expropria-
ção, no art.º 1310.º.
Deste modo, os traços fundamentais do regime da requisição acabam
por se aproximar dos da expropriação, porquanto ela só pode verificar-se
nos casos previstos na lei e mediante indemnização adequada aos titulares
> do que a expro-
dos direitos reais que tenham por objecto os bens requisitados.
rúdo.
to administrativo
ificando-se as cir- 85. Servidões administrativas
rigação de prestar
ntir na utilização À semelhança do que acontece no domínio do Direito Privado, podem
ração do interesse constituir-se servidões de Direito Público, ditas administrativas (l), que
:ressa aqui, como implicam a afectação (de Direito Público) de utilidades de um prédio objecto
de direitos reais, em benefício de outro, por razões de utilidade pública. Na
.ição de imóveis, medida necessária à satisfação do fim público que as justifica, as servidões
interesse público administrativas traduzem-se em limitações ao exercício do correspondente
,s a ele inerentes, direito, por referência às utilidades do prédio que ficam afectadas.
da no tempo, não As servidões administrativas constituem um dos principais instrumentos
Iação a cada bem. técnico-jurídicos disponíveis como fonte de limitações dos direitos reais,
ecto, a requisição por razões de interesse público. A sua constituição pode derivar directamente
mação é privativa da lei ou ter como fonte um acto administrativo e assumir modalidades muito
diversas e de conteúdo muito diferenciado. Segundo o art.º 8.0, n.º 2, dó
·eais, a requisição C.Expr., «as servidões, resultantes ou não de expropriações, dão lugar a indem-
ração sobre bens nização quando:
1 a utilização, por a) Inviabilizem a utilização que vinha sendo dado ao bem, conside-
ninados períodos rado globalmente;
efeito equivalente
nóveis.
<1J Não constituem servidões administrativas, proprio sensu, faculdades por vezes
reconhecidas à administração de utilização temporária de terreno dos particulares, para efeito,
por exemplo, de construção de uma obra pública. Existe aqui uma limitação de interesse
rei tas do Amaral, t. II, público, homóloga da que, no domínio das relações entre particulares, se contém no art.º 1349.º,
caso em que também não há verdadeira servidão predial.
215
b) Inviabilizem qualquer utilização do bem, nos casos em que este mais rigor, sobre
não esteja a ser utilizado; ou fala, com proprie
e) Anulem completamente o seu valor económico.» São múltiplo
das limitações qu
A constituição de servidões e a fixação da indemnização devida regem- Desde logo, e
-se pelo Código das Expropriações, com as adaptações necessárias, salvo real. Assim, as ir
quando lei especial determine o contrário. prédio rústico c01
das que podem oc
A mero título de exemplo, identificam-se aqui algumas modalidades de
verdadeira. Isto r
servidões: de margem ( em relação a águas públicas), de aqueduto público,
ambos os casos, 1iJ
de linhas férreas, de linhas eléctricas, telefónicas e telegráficas, aeronáuticas,
uma servidão de '
militares e de faróis <1l.
Por outro lado
assumir feição dif
DIVISÃO III vizinhas, mesmo 1
LIMITAÇÕES DE INTERESSE PARTICULAR
as limitações relati
assumir gravidade
SUBDIVISÃO I tação ou usado coi
LIMITAÇÕES EMERGENTES DE RELAÇÕES DE VIZINHANÇA C2l
tura a que está af
se coloca a questãc
vizinho.
86. Generalidades
I. As limitações ao conteúdo dos direitos reais decorrentes da contem- II. Das consid
regime das limitaç
plação de interesses particulares, numa sua primeira modalidade, estão rela-
multiplicidade de
cionadas com a maneira de ser de certas categorias de coisas sobre que os
direitos reais incidem. elas tenham de ser.
Outro.ponto e
Na verdade, a contiguidade e a proximidade que frequentemente existe
com a sua naturez,
entre os prédios, sejam rústicos, sejam urbanos, faz com que o exercício de
e traduzem-se na d.
direitos reais sobre um deles se projecte sobre prédios vizinhos ou, com
seja caso disso, p
anterior à violação
considerações de e
Ol Cfr., a este respeito, Marcello Caetano, Manual, t. II, págs. 1032 e segs ..
de culpa. Importa J
C2l Sobre as relações de vizinhança, vd., em geral, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 249 e
segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 590 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, nociva para além e
págs. 77 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 339 e segs .. Em particular, intuito de lesar o de
Oliveira Ascensão, A Preservação do Equilíbrio Imobiliário como Princípio Orientador da de ser arrancadas e::
Relação de Vizinhança, sep. da RFDUL, vol. XLVI, n.º 2, Coimbra Editora, 2005, págs.
1065 e segs ..
216
isos em que este mais rigor, sobre o interesse de quem sobre eles detém direitos. Por isso se
fala, com propriedade, de limitações impostas por relações de vizinhança.
São múltiplos os factores que contribuem para a grande diversidade
das limitações que neste domínio se podem identificar.
Desde logo, está em causa a natureza do prédio que é objecto do direito
ío devida regem-
real. Assim, as interferências do exercício do direito que recai sobre um
ecessárias, salvo
prédio rústico com um prédio rústico vizinho são a muitos títulos diversas
das que podem ocorrer se o prédio vizinho for urbano. E a inversa também é
; modalidades de verdadeira. Isto não significa que não se possam verificar, em relação a
queduto público, ambos os casos, limitações do mesmo tipo, como acontece, por exemplo, com
.as, aeronáuticas, uma servidão de vistas.
Por outro lado, os problemas decorrentes de relações de vizinhança podem
assumir feição diferente consoante a destinação a que estão afectas as coisas
vizinhas, mesmo quando elas têm a mesma natureza. Assim, por exemplo,
t as limitações relativas a emissões (fumos, odores, ruídos, trepidações) podem
assumir gravidade diversa consoante o prédio vizinho seja destinado a habi-
tação ou usado como unidade fabril. Em termos semelhantes, o tipo de cul-
HANÇA(2l tura a que está afecto um prédio rústico não é de todo indiferente quando
se coloca a questão das limitações relativas a plantações admitidas em prédio
vizinho.
II. Das considerações anteriores resulta uma primeira nota comum, no

entes da contem- regime das limitações dos direitos reais ligadas a relações de vizinhança. A
lidade, estão rela- multiplicidade de factores que interferem na sua configuração faz com que
isas sobre que os elas tenham de ser avaliadas em concreto, segundo as circunstâncias do caso.
Outro ponto comum prende-se com o seu fundamento e, por via deste,
ientemente existe
com a sua natureza. Na sua multiplicidade, elas assumem feição objectiva
1ue o exercício de e traduzem-se na defesa objectiva dos direitos reais, nomeadamente, quando
rizinhos ou, com
seja caso disso, pelo que respeita à reconstituição do estado das coisas
anterior à violação. Por assim ser, em termos gerais, não são aqui relevantes
considerações de ordem subjectiva, como seja a existência ou inexistência
: segs .. de culpa. Importa pouco se o dono de um prédio rústico fez uma plantação
o, Reais, págs. 249 e nociva para além do limite consentido pela lei, por desatenção ou com o
Pinto Duarte, Curso,
segs .. Em particular, intuito de lesar o dono do prédio vizinho. Em qualquer caso, as plantas têm
ncipio Orientador da de ser arrancadas e reposta a situação anterior.
Editora, 2005, págs.
217
Solução equivalente ocorre, em geral, quando haja o dever de reparar e) cheiros:

danos provocados pela violação das limitações. A menos que o contrário
resulte claramente da lei, a questão não se coloca nos termos comuns da
d) calor;
responsabilidade civil (ll. e) ruídos;
j) trepidaç
III. Feitas estas considerações gerais, passam agora a referir-se, nos
seus aspectos mais relevantes, várias limitações dos direitos reais decor- g) outras s
rentes de relações de vizinhança. Vão ser ordenadas em função da modali-
dade que a limitação assume, quanto ao exercício do direito, segundo distin- Visto oprob
ções feitas em momento anterior. do direito limitar
Por razões que se prendem com a já conhecida inexistência de urna <lutas que possar
parte geral no Livro do Direito das Coisas do Código Civil, é a respeito do
direito de propriedade que esta matéria se encontra tratada nos art.?' 1344.º II. Diverge a
e seguintes. Verdade seja, porém, que é neste domínio que ela ganha também à expressão préd,
maior relevo. corno prédio alh
pelas emissões Ol
guo, embora sem
§ 1.º
se admite que a
LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM UM DEVER DE ABSTENÇÃO
dono do prédio a
Merece apoi
87. As emissões no essencial, os a
nio, a terminolog
I. Sob a designação genérica emissões compreendem-se múltiplos facto- do prédio atingic
res de perturbação, de natureza fisica, que a utilização de um prédio pode que interessa é re
causar aos proprietários de prédios vizinhos. causar dano, inde
Segundo se dispõe no art.º 1346.º, o proprietário de um prédio pode Não são todas
opor-se a emissões provenientes de actos praticados num prédio vizinho, o preceito em aná
desde que elas imponham um prejuízo substancial para o uso do prédio uso do imóvel ou r
afectado ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam. Tornando o a
As emissões proibidas compreendem: alternativa, eles ii
delas não resultas
a) fumos e fuligens;
b) vapores;
ciJ Cfr. Mota Pinto, j
vol. I, págs. 593-594;

<1l Vd., neste sentido, por todos, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 251-252.
czJ Pires de Lima e)
218
lever de reparar e) cheiros;

que o contrário
d) calor;
nos comuns da
e) ruídos;
j) trepidações;
l referir-se, nos
g) outras semelhantes.
tos reais decor-
ição da modali-
segundo distin- Visto o problema do lado do prédio emissor, ou seja, da parte do titular
do direito limitado, configura-se aqui, para ele, o dever de se abster de con-
dutas que possam produzir as emissões proibidas.
stência de uma
, é a respeito do
II. Diverge a doutrina quanto a saber qual o verdadeiro sentido a atribuir
nos art." 1344.º
à expressão prédio vizinho. Há quem sustente dever entender-se a referência
1 ganha também
como prédio alheio, seja ou não contíguo, desde que possa ser afectado
pelas emissões Cll, e quem afirme querer o legislador significar prédio contí-
guo, embora sem tomar este entendimento em sentido muito rigoroso, pois
se admite que a interposição de um ou dois prédios não possa privar o
NÇÃO dono do prédio afectado de reagir contra as emissões de prédio alheio <2l.
Merece apoio a primeira interpretação; por isso, são acolhidos aqui,
no essencial, os argumentos de Menezes Cordeiro. Não sendo, neste domí-
nio, a terminologia legal muito rigorosa, e estando em causa, para o dono
múltiplos facto- do prédio ~ingido, uma afectação grave do seu direito de propriedade, o
um prédio pode que interessa é restringir as emissões que o possam efectivamente atingir e
causar dano, independentemente da relação de contiguidade.
um prédio pode Não são todas as emissões que podem ser proibidas, mas apenas, segundo
prédio vizinho, o preceito em análise, aquelas que «importem um prejuízo substancial para
o uso do prédio uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam».
Ie que emanam. Tomando o art.º 1346.º à letra, e os dois requisitos nele referidos em
alternativa, eles implicariam a possibilidade de proibir emissões, ainda que
delas não resultasse qualquer prejuízo, desde que se traduzissem num uso
O) Cfr. Mota Pinto, Direitos Reais, pág. 244, nota (53); Menezes Cordeiro, Direitos Reais,
vol. I, págs. 593-594; e Henrique Mesquita, Direitos Reais, pág. 142.
252. Cl) Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. III, pág. 178.
219
anormal do prédio emissor. Contra este entendimento de Pires de Lima e Antunes primariamente de;
Varela <1l se insurge Menezes Cordeiro; fundando-se no lugar paralelo do ticulares aqui em
BGB (§ 906), que influenciou o legislador português, sustenta serem os indirecta. Estão e
dois requisitos cumulativos <2l. a autorização dei
Noutra edição deste livro, foi sugerida, como terceira via de interpre- bridade ou segura
tação, em alternativa às duas anteriores, a de limitar a exigência do requisito dessa actividade.
do prejuízo substancial aos casos de utilização normal do prédio e de o Deste modo,
dispensar nos casos de utilização anormal. A ponderação do eventual argu- aos tribunais par:
mento da escassa correspondência desta interpretação na letra da lei justifi- cessação da activ
cou a hesitação entre a sua defesa e a adesão à tese de Menezes Cordeiro.
Ao repensar a questão, na 3. ª edição, a opção foi no sentido de defender
a posição antes apontada com dúvidas. Em verdade, é sustentável não ser a 88. Instalações p
limitação resultante do texto da lei tão significativa como tinha sido admi-
Próximo do re
tido. Bem vistas as coisas, a referência, na parte final do texto, a «utilização
normal do prédio» tem implícita a distinção entre utilização normal e anormal.
lações prejudicia,
Abrangem-se
Para além disso, havendo utilização anormal, é razoável que a restrição
de substâncias con
posta ao prédio emissor seja mais grave e, correspondentemente, a tutela
rística de poderen
do prédio agredido mais forte.
<luzirem sobre ele
Em suma, estes argumentos permitem sustentar que, havendo utilização
Cabe aqui faz
anormal, tem de haver prejuízo, mas este não carece de ser substancial. Se
à feitura dessas ol
a emissão resultar da utilização normal do prédio, o prejuízo tem de ser
substancial. Se não tivererr
as condições espec
III. Outra questão levantada pela doutrina nesta matéria é a de saber elas não são perm
qual a relevância, no regime destas limitações, da obtenção, por parte do acima referidos.
dono do prédio donde emanam as emissões, de autorização administrativa, No caso contn
quando o exercício das actividades nocivas dependa de licenciamento. por efeito do qual
A um primeiro exame poderia supor-se que a intervenção da autoridade partir do momento
administrativa, ao autorizar essa actividade, legitimava o seu exercício e tor- tário do prédio afe
nava irrelevantes as consequências dele emergentes para terceiros. Mas si mesmas; basta q
não é assim, por a necessidade de autorização administrativa não ser lações ou depósito
Como é evider
quer caso, obter do
juízos sofridos, inr
Olfdem, ibidem,págs.178-179.
r2J Direitos Reais, vol. I, pág. 595.
220
le Lima e Antunes primariamente determinada por razões dirigidas à tutela dos interesses par-
ugar paralelo do ticulares aqui envolvidos, ainda que essa tutela se possa alcançar por via
istenta serem os indirecta. Estão em causa, como bem se compreende, os requisitos de que
a autorização dependa e que se refiram a condições de higiene e de salu-
t via de interpre- bridade ou segurança, por exemplo, que devam ser respeitadas no exercício
meia do requisito dessa actividade.
io prédio e de o Deste modo, aos lesados está aberto, apesar da autorização, o recurso
lo eventual argu- aos tribunais para tutela dos seus interesses, nomeadamente mediante a
etra da leijustifi- cessação da actividade ou a eliminação das obras perturbadoras.
enezes Cordeiro.
itido de defender
88. Instalações prejudiciais
:entável não ser a
tinha sido admi-
Próximo do regime analisado no número anterior é o das chamadas insta-
xto, a «utilização lações prejudiciais (cfr. epígrafe do art.º 1347.º).
iormal e anormal.
Abrangem-se, nesta fórmula genérica, obras, instalações ou depósitos
'el que a restrição
de substâncias corrosivas ou perigosas que apresentam em comum a caracte-
temente, a tutela
rística de poderem ser nocivas para um prédio vizinho, no sentido de pro-
duzirem sobre ele efeitos não permitidos por lei.
rvendo utilização
Cabe aqui fazer uma distinção, fundada nas condições que presidiram
!r substancial. Se
à feitura dessas obras, instalações ou depósitos.
juízo tem de ser
Se não tiverem sido autorizadas pela entidade competente ou observadas
as condições especiais previstas na lei para a sua construção ou manutenção,
elas não são permitidas, desde que haja o risco de produzirem os efeitos
téria é a de saber
acima referidos.
ção, por parte do
No caso contrário, estabelece o n. º 2 do art. º 1347. º um regime especial,
o administrativa,
por efeito do qual o proprietário só pode ser compelido a inutilizá-las a
icenciamento.
partir do momento em que o prejuízo se tome efectivo. A tutela do proprie-
ção da autoridade
tário do prédio afectado pelas instalações não impõe que a lei as proíba, em
eu exercício e tor-
si mesmas; basta que limite o direito de construir ou manter as obras, insta-
ra terceiros. Mas
lações ou depósitos que podem causar os efeitos nocivos.
istrativa não ser
Como é evidente, este regime não afecta o direito do lesado a, em qual-
quer caso, obter do proprietário do prédio emissor a indemnização dos pre-
juízos sofridos, independentemente de culpa do dono das instalações.
221
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS
89. Construções e plantações que não

e estejar
I. Em geral, o direito de propriedade compreende a faculdade de no
b) não se e
prédio que dele é objecto se fazerem, consoante a sua natureza, construções
desde qt
e plantações. Em princípio, as obras e as plantações podem ser feitas até a
fixas de
estrema de cada prédio. Esta é, porém, uma das faculdades cujo exercício
art.º 13~
mais pode interferir com prédios vizinhos.
Pelo que respeita a construções ou edificações, a tutela dos interesses e) não se e,
do titular de direito sobre o prédio vizinho visa fundamentalmente evitar semelha
dois resultados: o seu devassamento e o gotejamento. No domínio das em toda
plantações estão sobretudo em causa os efeitos nocivos que podem resultar
da existência de árvores na proximidade do prédio vizinho. III. Quanto a
Devem ser estudadas em separado as limitações impostas em função modo a que a beir
dos vários aspectos assinalados, embora se possa apontar, como ponto comum, vizinho. Para tant
que a defesa dos interesses do prédio vizinho impõe, em geral, ao titular do a construção tem
direito limitado, a necessidade de se abster de determinadas condutas em prédio vizinho ( a:
relação à zona do prédio em que a construção, edificação ou plantação Uma das forr
pode ser feita. de meios de recol
assim a sua queda
II. Assim, pelo que respeita ao devassamento, o dono de cada prédio criando novas téci
pode construir até a sua linha divisória, desde que não abra porta ou janela limitação.
ou não construa varandas, terraços, eirados ou obras semelhantes que deitem
directamente sobre o prédio vizinho (art.º 1360.º). Se existirem tais obras, IV. A violaçã
tem o proprietário de deixar entre elas e o prédio vizinho o intervalo de devassamento ou l
metro e meio Ol, a menos que os prédios estejam separados por estrada, os casos, o direitc
caminho, rua, travessa ou outra passagem por terreno do domínio público satisfaçam os limi
(art.º 1361.º). tura de tolerância
Estas limitações não se aplicam contudo a todos os tipos de construções. direito à sua repar
Assim, Contudo, se o
originar, nos termc
a) não se consideramjanelas as chamadas aberturas de tolerância,
ou seja, aberturas, frestas, seteiras ou óculos para luz e ar, desde Se tal acontece
semelhantes cons1
de aberturas de te
de conteúdo atípic
Ol O intervalo referido no texto não se conta do prédio, mas da obra em causa. Pense-se no
caso de um terraço que vá além da empena do prédio, ficando, assim, mais próximo do
de estilicídio (art.'
prédio vizinho do que a empena.
222
TITULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPITULO Ili - CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
que não ultrapassem as dimensões fixadas no n.º 2 do art.º 1363.º,

e estejam situadas a, pelo menos, 1,80 m, acima do solo ou sobrado;
l faculdade de no b) não se consideram janelas, independentemente das suas dimensões,
treza, construções desde que situadas à altura atrás referida, as aberturas com grades
em ser feitas até a fixas de ferro ou outro metal, com a secção e a malha fixadas no
les cujo exercício art.º 1364.º;
c) não se consideram proibidas as varandas, terraços, eirados ou obras
ela dos interesses
semelhantes com parapeito de altura igual ou superior a 1,50 m,
entalmente evitar
em toda a sua extensão ou parte dela (art.º 1360.º, n.º 2).
No domínio das
ue podem resultar
ho. III. Quanto ao gotejamento, a lei manda que a construção seja feita de
modo a que a beira do telhado ou outra cobertura não goteje sobre o prédio
postas em função
vizinho. Para tanto, se de outra forma o gotejamento não puder ser evitado,
uno ponto comum,
a construção tem de deixar um intervalo de cinco decímetros, entre ela e o
geral, ao titular do
prédio vizinho (art.º 1365.º, n.º 1).
idas condutas em
ção ou plantação Uma das formas de ultrapassar esta limitação é a de dotar os prédios
de meios de recolha de águas das chuvas, como sejam algerozes, evitando
assim a sua queda no prédio vizinho. A evolução dos meios de construção,
ao de cada prédio criando novas técnicas neste domínio, veio reduzir o interesse prático desta
ira porta ou janela limitação.
.hantes que deitem
istirem tais obras, IV. A violação das limitações impostas pela necessidade de evitar o
ho o intervalo de devassamento ou gotejamento atribui, ao dono do prédio vizinho, consoante
·ados por estrada, os casos, o direito à eliminação da obra feita ou à realização de obras que
> domínio público satisfaçam os limites legais (redução da dimensão da janela à de uma aber-
tura de tolerância, construção de algerozes). Havendo danos, tem também
direito à sua reparação.
os de construções.
Contudo, se o lesado não reagir, cria-se uma situação de posse que pode
originar, nos termos gerais, a aquisição, por usucapião, de uma servidão legal.
ras de tolerância,
Se tal acontecer, no caso das janelas, varandas, terraços, eirados ou obras
ira luz e ar, desde
semelhantes constitui-se uma servidão de vistas (art.º 1362.º); se se tratar
de aberturas de tolerância sem os requisitos legais há uma servidão legal
de conteúdo atípico. Nas limitações relativas ao gotejamento, a servidão é
em causa. Pense-se no de estilicídio (art.º 1365.º, n.º 1).
.im, mais próximo do
223
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS F
V. Quanto à plantação de árvores ou arbustos o proprietário tem, em Ora, quanto a

princípio, a faculdade de a fazer até a linha divisória dos prédios, salvo prédios envolvidr
quanto a certas espécies ( eucaliptos, acácias ou outras árvores nocivas), se agora em análise.
os prédios vizinhos forem terrenos cultivados, de regadio, nascentes de águas Assim,nemc
ou prédios urbanos. Quanto à plantação dessas espécies, pelos danos particu- curso natural das
lares a que podem dar causa, regem disposições especiais (art.º 1366.º, pode fazer obras r
n.08 1 e 2). ressalva a hipótes
Quando a plantação seja lícita, o dono do prédio vizinho tem, contudo, É este o regin
a faculdade de exigir (judicial ou extrajudicialmente) que sejam arrancadas
ou cortadas as raízes, troncos e ramos que se introduzam no seu terreno; se
tal não for feito, no prazo de três dias, a partir da data em que seja solicitado,
Lll
a lei atribui ao dono do prédio vizinho o direito de ele próprio o fazer.
A lei contempla ainda dois casos particulares:
a) o do nascimento espontâneo de árvores e arbustos na linha divi-
sória de dois prédios; 91. Utilização de
b) o de as árvores ou arbustos servirem de marco divisório.
I. Um limite 1
reitos reais, decor
No primeiro, as árvores ou arbustos presumem-se comuns, cabendo a por outras palavrs
qualquer dos comproprietários o direito de os arrancar, mas tendo o outro direito afecto. Contudo, ,
a metade do seu valor ou da lenha ou madeira que produzam (art.º 1368.º). de o dono de um i:
No segundo, só por acordo de ambos os proprietários dos prédios as título definitivo, ur
árvores ou arbustos podem ser cortados ou arrancados (art.º 1369.º). ter de suportar ess
No segundo ti
em favor de um do
90. Escoamento natural de águas
tunamente tratada.
reais. Por agora cc
Sobre os prédios, em particular sobre os rústicos, podem incidir efeitos acidental.
decorrentes de forças naturais, cuja acção deve, em regra, ser por eles su-
portada, sem que quanto às suas consequências os titulares por eles afecta- II. Um deles 1
dos possam interferir.
nantes. O seu dom
Assim acontece com o escoamento de águas, de um prédio superior permita a apanhai
para o prédio inferior, bem como com a terra e entulhos que elas arrastam, existe a planta (art
quando estes factos se dêem naturalmente, sem intervenção do homem Problema anál
(art.º 1351.º, n.º 1). sejam necessárias 1
224
irietário tem, em Ora, quanto a este fenómeno, verificam-se, em relação a qualquer dos
>s prédios, salvo prédios envolvidos, deveres de abstenção que caem no tipo de limitações
ores nocivas), se agora em análise.
ascentes de águas Assim, nem o dono do prédio inferior pode fazer obras que estorvem o
os danos particu- curso natural das águas, i.e., o escoamento, nem o dono do prédio superior
ais (art.º 1366.º, pode fazer obras que agravem os seus efeitos. Neste segundo caso, a lei só
ressalva a hipótese de se constituir uma servidão legal de escoamento.
ho tem, contudo, É este o regime que se extrai do art.º 1351.º, n.º 2.
sej am arrancadas
10 seu terreno; se
§ 2.º
ie seja solicitado,
LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM A NECESSIDADE
óprio o fazer. DE SUPORTAR ACTUAÇÃO ALHEIA
tos na linha divi-

91. Utilização de terreno alheio
livisório. I. Um limite natural de qualquer direito subjectivo, e também dos di-

reitos reais, decorre da necessidade de ele se confinar no seu objecto; dito
muns, cabendo a por outras palavras, o direito só pode incidir sobre o bem que a ele está
ndo o outro direito afecto. Contudo, as relações de vizinhança podem justificar a necessidade
am (art.º 1368.º). de o dono de um prédio utilizar, provisória e acidentalmente, ou mesmo a
is dos prédios as título definitivo, um prédio alheio, com o consequente efeito de o dono deste
rt.º 1369.º). ter de suportar essas actuações.
No segundo tipo de casos, a solução corrente é a de se constituírem,
em favor de um dos prédios, servidões sobre o outro. Esta matéria será opor-
tunamente tratada, quando for analisado o correspondente tipo de direitos
reais. Por agora consideram-se apenas os casos de utilização provisória e
:::m incidir efeitos acidental.
L, ser por eles su-
:s por eles afecta- II. Um deles decorre da existência de plantações em terrenos confi-
nantes. O seu dono pode, então, exigir do dono do prédio vizinho que lhe
1 prédio superior permita a apanha dos frutos que não possam ser colhidos do prédio onde
lUe elas arrastam, existe a planta (art.º 1367.º).
mção do homem Problema análogo se coloca, quanto a edificios ou construções, quando
sejam necessárias reparações, que não sejam possíveis sem o levantamento
225
de andaimes ou a colocação de objectos em prédio alheio a eles contíguo, 92. Obras defens
ou a passagem, por ele, de materiais. Nestes casos e noutros semelhantes,
o dono do prédio vizinho é obrigado a consentir na ocupação do seu prédio ou A acção natun
na passagem por ele, em qualquer dos casos a título momentâneo (art.º 1349.º, obras defensivas, 1
n.º 1).
A existência d
Seja, porém, na apanha de frutos, seja na passagem forçada momen- necessidade de tral
tânea, o autor de tais actos tem sempre de indemnizar os danos sofridos pelo
curso de água orig
dono do prédio por eles atingido (art.08 1367.º e 1349.º, n. º 3, respectivamente ).
Por outro lado,
de materiais de qu,
III. Note-se que existem limitações análogas às agora analisadas, mas
estorvado o curso <
não dependentes de relações de vizinhança e que, por isso, a doutrina chama
e suportar os custo
independentes. É o que acontece, por exemplo, com o direito de o proprie-
Segundo o me
tário de um enxame de abelhas o perseguir e fazer a sua captura em terreno
obras existem, está
alheio (art.º 1322.º, n.º 1), ou de a ele ter acesso para se apoderar de coisas
suas que aí acidentalmente se encontrem, se o dono do prédio não as entregar
(tolerar, na letra da
os danos ou estejar
sponte sua (art.º 1349.º, n.º 2). Em qualquer caso, tem aqui sempre lugar a
reparação dos danos causados com tais actos (art." 1322.º, n.º 1, e 1349.º,
n.º 3).
A lei moderna eliminou, porém, a mais significativa e também a mais LIMITAÇÕES <:
grave limitação antigamente reconhecida, neste campo, que era a dos atra-
vessadouros. CIJ
93. Escavações
Nos termos do art.º 1383.º, ficam abolidos os atravessadouros, ou seja,
as passagens por terrenos alheios, por mais antigos que aqueles sejam, en- O proprietário d
quanto constituam meras servidões pessoais, i.e., não constituam servidão de minas, poços ou :
(real) a favor de prédios determinados. A título excepcional, e salvo lei muito relevantes as li
especial, só são hoje reconhecidos como atravessadouros os que, com posse vizinho, em termos
imemorial, se dirijam a ponte ou fonte de manifesta utilidade, enquanto não A lei não estabel
existirem as necessárias vias públicas ou outras formas de aproveitamento na imposição de qu
(art.º 1384.º).
vizinho, mas impõe
A este respeito, há que ter em conta o Assento do Supremo Tribunal de venção dos referido:
Justiça, de 19 de Abril de 1989 C2J, que qualifica como «públicos os caminhos, vizinho fique privar
que, desde tempos imemoriais, estão no uso directo e imediato do público». contrario).
Ol Sobre os atravessadouros, vd, R. Pinto Duarte, Curso, págs. 94 e segs ..

C1l Vd outros entendim
<2l ln BMJ, n.º 386, págs. 121 e segs ..
Reais, vol. I, págs. 600-61
226
a eles contíguo, 92. Obras defensivas de águas

:os semelhantes,
do seu prédio ou A acção natural das águas pode determinar a necessidade de se fazerem
íneo (art.º 1349.º, obras defensivas, no sentido de evitar os efeitos nocivos dela decorrentes.
A existência dessas obras, por seu turno, implica, em regra, só por si, a
forçada momen- necessidade de trabalhos de reparação. Mas, para além disso, a variação do
aos sofridos pelo curso de água originará a necessidade de novas obras defensivas.
espectivamente ). Por outro lado, se a acção das águas determinar a acumulação ou queda
de materiais de que um prédio tenha de ser despojado, para evitar que seja
analisadas, mas estorvado o curso das águas, põe-se a questão de saber quem deve realizar
1 doutrina chama e suportar os custos das obras necessárias.
:ito de o proprie- Segundo o melhor entendimento da lei (1), o dono do prédio, onde as
ptura em terreno obras existem, está obrigado a fazê-las. Mas se as não fizer, tem de suportar
oderar de coisas (tolerar, na letra da lei) as obras feitas pelos donos dos prédios que sofram
o não as entregar os danos ou estejam expostos aos riscos inerentes (n.º 1 do art.º 1352.º).
ti sempre lugar a
>, n.º 1, e 1349.º,
§ 3.º
LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM DEVERES ESPECIAIS DE DILIGÊNCIA
~ também a mais
te era a dos atra-
93. Escavações
adouros, ou seja,
pieles sejam, en- O proprietário de um prédio pode, em princípio, proceder nele à abertura
stituam servidão de minas, poços ou à feitura de escavações (art.º 1348.º, n.º 1 ); são, porém,
onal, e salvo lei muito relevantes as limitações neste campo impostas pela segurança do prédio
s que, com posse vizinho, em termos de evitar desmoronamentos ou deslocações de terra.
de, enquanto não A lei não estabelece aqui limites de natureza especial, ou seja, traduzidos
aproveitamento na imposição de qualquer distanciamento das obras em relação ao prédio
vizinho, mas impõe que sejam tomadas as precauções adequadas à pre-
·emo Tribunal de venção dos referidos danos, ou seja, as adequadas para evitar que o prédio
cos os caminhos, vizinho fique privado do apoio necessário (art.º 1348.º, n.º 1, e n.º 2, a
iato do público». contrario).
;egs.. <1l Vd. outros entendimentos possíveis e a sua análise apud Menezes Cordeiro, Direitos
Reais, vol. I, págs. 600-601.
227
De qualquer modo, o facto de serem tomadas as precauções necessárias

não exime o autor das obras da obrigação de indemnizar o dono do prédio LIMITAÇ<
vizinho dos danos que, mesmo assim, ele sofra por virtude delas. Não são
requisitos desta responsabilidade, nem a culpa do agente, nem a ilicitude
da sua conduta. 96. Demarcação
I. O proprietá
94. Tapagem de prédios 1353.º). Como é
com faculdades b
Uma das faculdades reconhecidas ao dono de um prédio é a de a todo limitações que es
o tempo o murar, valar, rodear de sebes ou o tapar de qualquer modo. Segundo analisadas.
as próprias designações do art.º 1356.º sugerem, o proprietário pode, para esse Segundo a let
efeito, recorrer a vários meios: muros, valas, regueiras, valados, sebes, entre outros. pode obrigar os de
Em rigor, as limitações que as relações de vizinhança aqui impõem a demarcação das
residem na necessidade de o autor da tapagem rodear o exercício desta facul- A lei estabele
dade de certas cautelas ou de observar certos preceitos, que variam, natural- (art.º 1354.º). No
mente, em função do tipo de tapagem usado (cfr. art." 1357.º a 1359.º e versão anterior à R
1370.º e seguintes). para o efeito um
As consequências resultantes da não observância das limitações impostas constituía uma me
são também diversas, sendo uma delas a presunção de comunhão do meio no art.º 1052.º, cc
de tapagem usado (cfr. art." 1358.º, 1368.º, 1369.º e 1371.º). abolido nessa ReJ
declarativa comur
pericial C1l.
95. Ruína de construção
II. A demarca
A simples existência de edificio ou obra de outra natureza, num prédio, cada um dos confii
pode envolver riscos para o prédio vizinho, se, em relação àqueles, não forem tam,sobretudo,da
tomadas providências adequadas para os afastar. pelo que respeita a
Trata-se, como bem se compreende, dos danos decorrentes da ruína ou manda então reco
desmoronamento do edificio ou da obra. outros meios de pi
Refere-se a esta matéria o art.º 1350.º.
Do ponto de vista que aqui interessa, o dono do edificio ou da obra tem
de tomar as providências necessárias para afastar o risco de verificação
desses danos, sendo-lhe, pois, imposto um particular dever de diligência. Ol Para maior desenv
Tanto assim é que, a não ser observada a diligência adequada, o dono matéria, pela Reforma
Judicial da Posse e dos
do edificio ou da obra responde pelos danos verificados. e Justiça, vol. XIII, 19
228
uções necessárias § 4.º

o dono do prédio LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM UM DEVER DE COLABORAÇÃO
íe delas. Não são
!, nem a ilicitude
96. Demarcação
I. O proprietário tem o direito de demarcar o seu próprio prédio (art.º

1353.º). Como é evidente, porém, o exercício desta faculdade interfere
com faculdades homólogas dos proprietários dos prédios vizinhos. São as
êdio é a de a todo limitações que estas relações de vizinhança importam que agora vão ser
er modo. Segundo analisadas.
io pode, para esse Segundo a letra expressa do art.º 1353.º, o proprietário de cada prédio
sebes, entre outros. pode obrigar os donos de prédios vizinhos confinantes a concorrerem para
iça aqui impõem a demarcação das respectivas estremas.
rcício desta facul- A lei estabelece regras sobre o modo como a demarcação deve ser feita
e variam, natural- (art.º 1354.0). No caso de litígio, a questão é dirimida judicialmente. Na
1357 .º a 1359.º e versão anterior à Reforma de 1995/96, o Código de Processo Civil reservava
para o efeito um meio processual próprio, a acção de demarcação, que
nitações impostas constituía uma modalidade das chamadas acções de arbitramento, prevista
ununhão do meio no art.º 1052.º, com as particularidades do art.º 1058.º. Aquele meio foi
1.º). abolido nessa Reforma, devendo agora os interessados recorrer à acção
declarativa comum e sendo as questões nela levantadas objecto de prova
pericial <1).
II. A demarcação faz-se, primariamente, de acordo com os títulos de

reza, num prédio, cada um dos confinantes. Por isso, os problemas que nela se levantam resul-
queles, não forem tam, sobretudo, da falta ou da insuficiência dos títulos ou da sua contradição,
pelo que respeita aos limites dos prédios envolvidos. O n.º 1 do art.º 1354.º
rentes da ruína ou manda então recorrer à posse dos titulares dos prédios confinantes ou a
outros meios de prova.
.io ou da obra tem

co de verificação
rer de diligência. Ol Para maior desenvolvimento, relativamente ao alcance das alterações introduzidas, nesta
matéria, pela Reforma de 1995/96 do Código de Processo Civil, vd. o nosso estudo A Tutela
adequada, o dono Judicial da Posse e dos Direitos Reais na Reforma do Código de Processo Civil, sep. Direito
e Justiça, vol. XIII, 1999, T. 1, págs. 26-28.
229
Esgotados todos estes meios, procede-se à demarcação, segundo os

critérios dos n.05 2 e 3 do art.º 1354.º. LIMITAÇÕES
Os títulos podem não indicar os limites dos prédios confinantes e a sua
área. Neste caso, o n.º 2 do art.º 1354.º manda distribuir o terreno a que 98. Ceneralidad
respeita o litígio em partes iguais.
A insuficiência dos títulos pode respeitar à área dos prédios confinantes. I. Um dos fei
Três hipóteses importa distinguir: a área do terreno em litígio pode corres- sição de várias s
ponder à soma das áreas reclamadas pelos proprietários confinantes, ou coisa. Ainda que i
ser inferior ou superior a ela. Da conjugação dos n.05 2 e 3 do art.º 1354.º podem pertencer
resulta que, no primeiro caso, o terreno é distribuído em partes iguais. Nos de um prédio rús
demais, a área em falta ou em excesso é imputada ou atribuída na proporção outra; mas a mes
da parte de cada proprietário. sagem, como sol
prietário da raiz I
dar preferência n
97. Reparação ou reconstrução de parede ou muro comum titulares dos outn
Logo se deixe
Os proprietários de prédios confinantes com parede ou muro podem, coisa potencia c01
verificados determinados requisitos, adquirir neles comunhão. ções ao respectiv
Não interessam aqui tanto os casos em que isso se verifica (vd. art.º5 acontece. Basta, ·
1370.º e 1371.º), mas algumas consequências que da comunhão derivam, titulares dos direi
quanto à actuação dos comunheiros. da dos demais, pa
Assim, nos termos do art.º 1375.º, n.º 1, verificada a comunhão, os termina, onde o o
consortes são obrigados a contribuir para as despesas relativas à conservação do usufruto, porqi
e reconstrução da obra, a menos que a deterioração ou ruína resulte de facto um conjunto de fa
de que só um dos consortes tire proveito (n.º 4 do art.º 1375.º). A forma de da coisa ao usufn
calcular a contribuição de cada consorte vem estabelecida nos n.º5 2 e 3 do da propriedade, nê
mesmo preceito. quer modo, o usuf
Cada consorte só pode libertar-se dos encargos decorrentes deste regime no direito de prop
mediante renúncia liberatória do seu direito na comunhão.
II. As relaçõe
uma mesma coisa
Em certos cas
<1) Sobre esta matéris

Cordeiro, Direitos Rei
230
.ão, segundo os SUBDIVISÃO II

LIMITAÇÕES EMERGENTES DA SOBREPOSIÇÃO DE DIREITOS REAIS
ifinantes e a sua
o terreno a que 98. Generalidades
lios confinantes. I. Um dos fenómenos característicos dos direitos reais é o da sobrepo-

gio pode corres- sição de várias situações jurídicas activas (1), tendo por objecto a mesma
confinantes, ou coisa. Ainda que incidentalmente, ficou já verificado que esses direitos reais
3 do art.º 1354.º podem pertencer ou não à mesma categoria. Assim, a propriedade de raiz
irtes iguais. Nos de um prédio rústico pode estar atribuída a uma pessoa e o seu usufruto a
da na proporção outra; mas a mesma coisa pode ainda ser objecto de uma servidão de pas-
sagem, como sobre ela pode recair uma hipoteca. Por seu turno, o pro-
prietário da raiz pode ter-se vinculado, por convenção com eficácia real, a
dar preferência na sua alienação a uma pessoa diferente de qualquer dos
num titulares dos outros direitos reais referidos nesta hipótese.
Logo se deixa ver que a sobreposição de direitos reais sobre uma mesma
ru muro podem, coisa potencia conflitos entre eles, que, por sua vez, podem acarretar limita-
mão. ções ao respectivo exercício. Cabe, porém, dizer que nem sempre assim
erifica (vd. art. os acontece. Basta, na verdade, que as faculdades atribuídas a cada um dos
iunhão derivam, titulares dos direitos sobrepostos se situem numa zona própria, diferente
da dos demais, para o conflito não acontecer; em tais casos, um dos direitos
a comunhão, os termina, onde o outro começa. Exemplo flagrante é o da nua-propriedade e
as à conservação do usufruto, porquanto os poderes do proprietário de raiz estão reduzidos a
a resulte de facto um conjunto de faculdades muito restrito, cabendo a generalidade do gozo
75.º). A forma de da coisa ao usufrutuário. A nua-propriedade é uma modalidade específica
l nos n.08 2 e 3 do da propriedade, não se podendo dizer que conflitua com o usufruto. De qual-
quer modo, o usufruto limita, em certo sentido, os poderes normais contidos
ntes deste regime no direito de propriedade.
).
II. As relações entre os vários direitos reais que tenham por objecto
uma mesma coisa podem reconduzir-se a três tipos fundamentais diversos.
Em certos casos, o que se verifica é a existência de vários poderes quali-
<1l Sobre esta matéria, vd., em geral, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 264 e segs.; e Menezes
Cordeiro, Direitos Reais, vol. I, págs. 61 O e segs ..
231
TÍTULO 1 - DIREITOS 1
tativamente iguais, incidindo paralelamente sobre uma coisa. Assim acon- coisa se destina, e
tece nas situações de comunhão, em que a duas ou mais pessoas estão atri- os outros do uso
buídos direitos iguais ( embora possam ser quantitativamente diferentes)
sobre uma mesma coisa.
Ao lado deste fenómeno, outros se identificam em que os direitos se 100. Relações dE
ordenam, por vezes, segundo uma relação de hierarquia, noutras, segundo
uma relação de prevalência. I. São de tipo e
Cabe analisar, um pouco mais em pormenor, cada uma destas modali- sejam de hierarqt
dades de sobreposição de direitos. os direitos em pre
ponto de vista do
pode ser mais int.
99. Relações de comunhão; remissão
II. Esta modr
O exemplo característico de uma relação de comunhão (tomada esta entre o direito de
palavra em sentido amplo) é a compropriedade, regulada nos art. os 1403. º e Assim, exem
seguintes. -se na concorrênc
O regime da compropriedade, no sistema jurídico português, é aplicável, peita ao gozo da ,
com as necessárias adaptações, à comunhão de quaisquer outros direitos, correspondentes I
em tudo quanto neles não esteja especialmente regulado (art.º 1404.º). deles afastado po
Como, a seu tempo, a propósito do regime do direito de propriedade, terá usufruto tem um ,
de ser exposto, ex professo, o regime da compropriedade, apenas se justi- intenso, no que ac
ficam agora breves referências, no que especificamente respeita à matéria o exercício da fac
em análise. Ofenómenor
Na comunhão, segundo o entendimento adoptado Ol, estão em causa damente, verifica
direitos qualitativamente iguais, ainda que quantitativamente diferentes. relação de hierarq
Sendo assim, logo se deixa ver que o exercício pleno de cada um dos direitos Assim, o proj
em presença dificilmente se poderia fazer sem detrimento dos restantes. turno,constituium
Daí decorrem necessariamente limitações recíprocas desses direitos, para real menor exclui
todos se poderem exercer em medida correspondente, nomeadamente em Por outro lado
função da sua valia quantitativa. rentes da propried
Exemplo bem ilustrativo deste tipo de limitação pode ver-se no regime e também aqui a r
do uso da coisa comum, na compropriedade, contido no n. º 1 do art. º 1406. º. Em regra, as
Salvo convenção dos consortes sobre a matéria, e ressalvado o fim a que mais vasto. Pode,
1460.º, n.º 1, em r
superficie. Mas ne
<1l Cfr., infra, n." 181.
do titular do direit
se vê do regime dr
232
TITULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPITULO Ili - CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
.isa. Assim acon- coisa se destina, qualquer deles pode servir-se dela, contanto que não prive
essoas estão atri- os outros do uso a que igualmente têm direito.
rente diferentes)
[ue os direitos se 100. Relações de hierarquia

noutras, segundo
I. São de tipo diferente as limitações dos direitos reais sobrepostos, quando
sejam de hierarquia as relações que entre eles se estabelecem. Neste caso,
ta destas modali-
os direitos em presença são qualitativamente diferentes a vários títulos. Do
ponto de vista do seu conteúdo, um é mais amplo do que o outro, mas este
pode ser mais intenso.
II. Esta modalidade de sobreposição de direitos é típica das relações

entre o direito de propriedade e os chamados direitos reais menores.
'tão (tomada esta
nos art." 1403.º e Assim, exemplo característico de uma relação de hierarquia verifica-
-se na concorrência dos direitos de propriedade e de usufruto. No queres-
peita ao gozo da coisa, e salvo casos particulares menos significativos, os
iguês, é aplicável,
correspondentes poderes cabem exclusivamente ao usufrutuário, ficando
r outros direitos,
deles afastado por inteiro o proprietário da raiz. Visto no seu conjunto, o
Io (art.º 1404.º).
usufruto tem um conteúdo mais limitado do que a propriedade, mas mais
propriedade, terá
intenso, no que aos poderes atribuídos ao usufrutuário respeita, impedindo
:, apenas se justi-
o exercício da faculdade de gozo pelo proprietário.
·espeita à matéria
O fenómeno não deve, porém, limitar-se a este campo. Podem, nomea-
damente, verificar-se casos de concursos sucessivos de direitos reais, em
1,
estão em causa
relação de hierarquia, em cascata.
nente diferentes.
la um dos direitos Assim, o proprietário constitui um usufruto, e o usufrutuário, por seu
ito dos restantes. turno, constitui uma servidão predial. Na medida do seu conteúdo, cada direito
real menor exclui o de conteúdo mais vasto.
ses direitos, para
rmeadamente em Por outro lado, o problema pode colocar-se quanto a direitos reais dife-
rentes da propriedade. Assim, o superficiário pode constituir um usufruto,
e também aqui a relação de hierarquia se verificará.
ver-se no regime
>1 do art.º 1406.º. Em regra, as limitações de segundo grau são inoponíveis ao direito
vado o fim a que mais vasto. Pode ver-se aplicação desta regra no regime fixado pelos art.?
1460.º, n.º 1, em matéria de usufruto, e 1539.º, n.º 1, quanto ao direito de
superficie. Mas nem sempre assim é, pois a tutela de legitimas expectativas
do titular do direito mais intenso impõe, por vezes, solução diversa, como
se vê do regime do art.º 1541.º.
233
101. Relações de prevalência
I. Quando as relações entre direitos reais sobrepostos sobre uma mesma

coisa são de prevalência, o que se passa, como a própria designação sugere,
é a atribuição de uma posição de privilégio ao direito prevalente.
Significa isto que este direito pode ser exercido em primeiro lugar e intei-
ramente, na medida do seu conteúdo, sem que isso implique necessariamente
o não exercício do direito concorrente. Este poderá ser exercido em segundo AS
lugar, até onde as utilidades da coisa que tem por objecto permitam ainda
realizar o correspondente interesse. Neste sentido, o exercício do direito não
prevalente é residual. Como é manifesto, nesta situação pode dar-se o caso
de o exercício do direito prevalente esgotar as utilidades da coisa, e o exer-
cício do direito concorrente ficar plenamente afastado. Contudo, e contraria-
mente ao que acontece nas relações de hierarquia, este é um resultado aci- 102. Razão de or
dental, não imposto pela natureza dos direitos em presença.
O direito não prevalente sofre, assim, as limitações decorrentes do I. Por vicissiu
exercício do outro direito, podendo estas ir ao ponto de, na prática, invia- inerentes à vida de
bilizar o seu exercício. do Direito até deli
Geral do Direito i
II. Como exemplo deste tipo de limitações decorrentes da sobreposição ser tratadas do por
de direitos reais sobre uma mesma coisa, apontam-se as relações entre o ( constituição, mo,
direito de uso e habitação e o direito de propriedade. Segundo se dispõe no que deles é titular
n.º 1 do art.º 1484.º, o usuário tem a faculdade de se servir de coisa alheia A circunstâncí,
e fazer seus os respectivos frutos, na medida das suas necessidades e das tratamento genéric
dos seus familiares, identificados no art." 1487.º. ao âmbito do pres
Deste modo, o usuário, até onde as referidas necessidades o exijam, que se referem ma
tem o direito de haver os frutos da coisa, afastando o proprietário, que terá Por outro lado
apenas direito aos restantes, se os houver. geral, são apenas as
Algo semelhante se passa, em geral, na concorrência de vários direitos com particular inc
reais de garantia sobre uma mesma coisa. Veja-se o regime de hipotecas atri-
buídas a diferentes credores e de grau diferente. O credor hipotecário com
melhor grau, ou seja, com prioridade, é pago com preferência sobre os
demais (art.º 686.º), que só são admitidos a beneficiar do valor residual da Ol Sobre as vicissitud
coisa. 283 e segs.; Menezes C
Direitos Reais, págs. 1'.
<2l Cfr. Teoria Geral,
234
bre uma mesma
:ignação sugere,
'alente.
:iro lugar e intei-
iecessariamente CAPÍTULO IV
.ido em segundo AS VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS
permitam ainda
lO do direito não
SECÇÃO!
de dar-se o caso GENERALIDADES
l coisa, e o exer-
udo, e contraria-
n resultado aci- 102. Razão de ordem
a.
decorrentes do I. Por vicissitudes dos direitos subjectivos entendem-se os fenómenos
a prática, invia- inerentes à vida destas situações jurídicas, desde que surgem para o mundo
do Direito até dele saírem Ol. Seguindo um esquema adoptado em Teoria
Geral do Direito Civil (2), as vicissitudes dos direitos subjectivos podem
da sobreposição ser tratadas do ponto de vista do direito em si mesmo - critério objectivo
relações entre o ( constituição, modificação e extinção) - e do ponto de vista da pessoa
ido se dispõe no que deles é titular- critério subjectivo (aquisição, modificação e perda).
· de coisa alheia A circunstância de se poder contar com os conhecimentos adquiridos nesse
:essidades e das tratamento genérico da matéria permite fazer aqui uma primeira restrição
ao âmbito do presente Capítulo. Vão ser tratadas apenas as vicissitudes
fades o exijam, que se referem mais directamente aos direitos reais.
ietário, que terá Por outro lado, estando neste momento em estudo os direitos reais em
geral, são apenas as vicissitudes comuns à generalidade dos seus vários tipos,
e vários direitos com particular incidência nos direitos reais de gozo, que aqui interessam.
le hipotecas atri-
iipotecário com
rência sobre os
-alor residual da Ol Sobre as vicissitudes dos direitos reais, vd., em geral, Oliveira Ascensão, Reais, págs.
283 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 650 e segs.; J. Alberto González,
Direitos Reais, págs. 138 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 393 e segs ..
<2l Cfr. Teoria Geral, vol. II, págs. 653-655.
235
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS Ri
Deste modo, ficam reservadas para a parte especial as que digam respeito espe- 103. Os factos ju
cificamente a cada tipo de direito real e aquelas que em alguns deles assumam
maior expressão. As vicissitude
Pelas suas particularidades, não serão também referidas neste momento com eficácia real,
as vicissitudes da posse. efeito a constituiç
real, ou a sua tran
II. Traçado assim o objecto deste Capítulo, caberia agora fixar qual Sem prejuízo
dos critérios acima referidos mais interessa adoptar no tratamento da matéria, a matéria do Dire
a não ser caso de se traçar sucessivamente o regime dos vários fenómenos ver-se-á de seguid
que em ambos se identificam. ciais. Como é sab
O legislador não estabelece aqui uma orientação decisiva, pois não se- geral, pelo que ac
guiu ele próprio uma solução uniforme, pelo que respeita ao primeiro dos vando para eles ui
momentos indicados - constituição e aquisição-, embora se ocupe mais Há, porém, u11
frequentemente da constituição. Quanto ao último momento das vicissitudes real que importa a
dos direitos reais, é da extinção que se trata. Vai ser seguida a solução mais referido e aqui se n
frequente, ou seja, o critério objectivo, fazendo apenas, em relação às vicis- com eficácia real.
situdes subjectivas, algumas observações de carácter geral. tais factos, mas ai
ser um negócio jur
III. Assim, podem identificar-se nos direitos reais as várias modalidades fiquem excepções
de aquisição, originária e derivada. Da primeira é exemplo de escola a usu- tipificação. Exemp
capião. Por seu turno, a aquisição derivada pode ser translativa, como acon- se vê do art.º 755.
tece no «trespasse» do usufruto, ou constitutiva, como se verifica na consti-
tuição do usufruto por acto do proprietário. Mas também são de admitir
fenómenos de aquisição derivada modifzcativa, quando, por exemplo, em 104. Negócios jm
testamento, o de cuius, em relação a prédio de que é proprietário, atribui a
sua propriedade de raiz a um legatário e o usufruto a outro. Por outro lado, I. A designaçí
com o sentido e alcance já conhecidos da Teoria Geral do Direito Civil, a rentes, conhecidas
extinção dos direitos reais menores, em regra, constitui o exemplo acabado efeitos do acto ou
da chamada aquisição derivada restitutiva. No campo das
A perda dos direitos reais pode ser absoluta,quando acompanhada da sua negócios reais quo.
extinção, como acontece na caducidade do usufruto por decurso do prazo estes dar lugar a te
por que foi constituído. Noutros casos a perda é relativa, pois o direito sai Mas, para aléi
da esfera jurídica do seu titular sem se extinguir. Assim acontece no «tres- reais quanto à cons
passe» do usufruto. damente, dever ser
quoad constitution
coisas móveis ( art
236
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO IV - VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS
im respeito espe- 103. Os factos jurídicos com eficácia real

s deles assumam
As vicissitudes dos direitos reais pressupõem sempre um facto jurídico
; neste momento com eficácia real, ou seja, um evento natural ou voluntário que tenha por
efeito a constituição, aquisição, modificação, extinção ou perda do direito
real, ou a sua transmissão.
agora fixar qual Sem prejuízo da particular relevância que, neste campo, como em toda
iento da matéria, a matéria do Direito Civil, têm os negócios jurídicos (reais, hoc sensu),
trios fenómenos ver-se-á de seguida serem também significativos os factos reais não nego-
ciais. Como é sabido, estes escapam, porém, em regra, a uma teorização
iva, pois não se- geral, pelo que aos negócios jurídicos será dedicada mais atenção, reser-
ao primeiro dos vando para eles um número autónomo.
ra se ocupe mais Há, porém, um aspecto comum a todos os factos jurídicos com eficácia
, das vicissitudes real que importa assinalar, indo, de resto, ao encontro de algo que já ficou
a a solução mais referido e aqui se reafirma: o princípio da tipicidade não se projecta nos factos
relação às vicis- com eficácia real. Daqui resulta que não só não há um elenco normativo de
1. tais factos, mas ainda que a fonte das vicissitudes dos direitos reais pode
ser um negócio jurídico inominado. Tal não significa, porém, que não se veri-
rias modalidades fiquem excepções a esta regra, podendo identificar-se casos especiais de
de escola a usu- tipificação. Exemplo desta realidade encontra-se no direito de retenção, como
tiva, como acon- se vê do art.º 755.º.
erifica na consti-
1 são de admitir
ior exemplo, em 104. Negócios jurídicos reais
'ietário, atribui a
. Por outro lado, I. A designação negócio jurídico real é usada em duas acepções dife-
, Direito Civil, a rentes, conhecidas da Teoria Geral do Direito Civil, consoante se atende aos
xemplo acabado efeitos do acto ou à sua estrutura.
No campo das vicissitudes dos direitos reais interessam sobretudo os
mpanhada da sua negócios reais quoad effectum, ou seja, que produzem efeitos reais, podendo
lecurso do prazo estes dar lugar a todas as vicissitudes acima enunciadas.
pois o direito sai Mas, para além de terem eficácia real, há negócios que são também
.ontece no «tres- reais quanto à constituição, por a sua estrutura, para o negócio se formar vali-
damente, dever ser integrada pela entrega da coisa (traditio )- negócios reais
quoad constitutionem. Dois exemplos característicos são a doação verbal de
coisas móveis (art.º 947.º, n.º 2) e o contrato de penhor (art.º 669.º, n.º 1).
237
Os negócios reais tanto podem ser unilaterais como plurilaterais, inter diferente da esci
vivos ou mortis causa, onerosos ou gratuitos, etc .. Este é, aliás, apenas um 2.º, n.º 1):
dos aspectos em que se manifesta a sua atipicidade enquanto fonte das vicis-
a) Compn
situdes dos direitos reais.
b) Mútuo,
II. Não cabe aqui traçar o regime geral destes negócios - que se não por inst
afastaria de uma teoria geral do negócio jurídico ciJ -, mas assinalar apenas c) Hipotec
alguns aspectos mais relevantes do seu regime. Um deles respeita à forma.
d) Sub-rog
Prevalece, em relação aos negócios reais quoad effectum, quanto a este termos r
aspecto do seu regime, o princípio geral da consensualidade expresso no
art.º 219.º. Contudo, verificam-se no domínio destes negócios alguns dos e) Outros :
mais significativos exemplos de negócios formais. Governe
A análise de múltiplas normas dispersas pelo Código Civil, bem como A elaboração
do art.º 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, revela que a generalidade dos vador do registo J
negócios jurídicos com eficácia real, quando tenham por objecto coisas n.º 5) e deve obs
imóveis, devem ser celebrados por escritura pública ou por documento do citado diplom
particular autenticado.
Um importante desvio a este regime verifica-se hoje quanto ao contrato III. Outro po
de compra e venda, de prédio urbano ou fracção autónoma destinados a vicissitude dos dii
habitação, com mútuo, acompanhado ou não de hipoteca, quando a entidade dução dos seus eí
mutuante seja uma instituição de crédito autorizada a conceder crédito à Segundo sed
habitação, nos termos dos art.º5 5.0 e 7.º do Decreto-Lei n.º 255/93, de 15 de al. a), 954.º, al. 1
Junho. Outros há, nomeadamente no domínio dos direitos reais de garantia. português, é a de :
Mais recentemente, o Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23 de Julho, que a eficácia real «dá
aprovou o Procedimento especial de transmissão, oneração e registo em geral) e no mr
imediato de imóveis - mais correctamente, de prédios urbanos <2J - em Esta regra adr
atendimento presencial único C3l, veio admitir a celebração por documento
As primeiras 1
relativas ao objecn
a seu tempo ficou
minada, não exist
<1l Cfr., nesta matéria, o exposto em Teoria Geral, vol. II, págs. 66 e segs .. pendentes, coisas
<2l Este procedimento aplicou-se, de imediato, apenas, a título experimental, na área de sete
conservatórias do registo predial (art.º 15.º da Port. n.º 794-B/2007, de 23/JUL., que
regulamentou o diploma legal citado no texto).
0,
<3l E, ainda assim, com as restrições decorrentes do n. º 2 do art. º 2. e desde que verificados <1l Na sequência dest
os pressupostos do art.º 3.º, ambos do Dec.-Lei n." 263-A/2007. C.Civ. (art.? 20.º do re
238
lurilaterais, inter diferente da escritura pública dos seguintes negócios jurídicos ( art." 1.º e
aliás, apenas um 2.º, n.º 1):
o fonte das vicis- a) Compra e venda;
b) Mútuo e demais contratos de crédito e de financiamento celebrados
por instituições de crédito, com hipoteca, com ou sem fiança;
os - que se não
assinalar apenas e) Hipotecas;
respeita à forma. d) Sub-rogação nos direitos e garantias do credor hipotecário, nos
tm, quanto a este termos do artigo 591.º do Código Civil;
ade expresso no
e) Outros negócios jurídicos, a definir por portaria do membro do
ócios alguns dos
Governo responsável pela área da justiça cii.
Civil, bem como A elaboração desse documento é, em geral, da competência do conser-
~eneralidade dos vador do registo predial da área da situação do prédio (art." 4.0, n.º 1, e 8.º,
>r objecto coisas n.º 5) e deve observar as formalidades prescritas nos art." 5.º a 8.º, todos
por documento do citado diploma legal.
uanto ao contrato III. Outro ponto comum do regime dos negócios reais, seja qual for a
ma destinados a vicissitude dos direitos reais que originem, respeita ao modo e tempo de pro-
uando a entidade dução dos seus efeitos.
mceder crédito à Segundo se dispõe no n.º 1 do art.º 408.º, confirmado pelos art." 879.º,
255/93, de 15 de al. a), 954.º, al. a), e 1317.º, al. a), a grande regra, no sistema jurídico
reais de garantia. português, é a de ser imediata a eficácia dos negócios reais. Na letra da lei,
• 23 de Julho, que a eficácia real «dá-se por mero efeito do contrato» (leia-se negócio jurídico,
iração e registo em geral) e no momento da sua celebração (art.º 408.º, n.º 1).
irbanos cz) - em Esta regra admite excepções, que podem ser de fonte legal ou negocial.
e> por documento As primeiras prendem-se com uma das características dos direitos reais,
relativas ao objecto, por este ter de existir e de ser certo e determinado. Como
a seu tempo ficou referido a respeito desta matéria, se a coisa não for deter-
minada, não existir (coisa futura) ou não tiver autonomia (frutos naturais
;egs .. pendentes, coisas componentes ou partes integrantes não separadas), a
iental, na área de sete
)7, de 23/JUL., que
Ol Na sequência deste novo regime, foram alterados os art." 714.º, 731.º, 875.º e 1143.º do
lesde que verificados
C.Civ. (art.º 20.º do referido diploma legal).
239
eficácia real imediata do negócio está impedida, desde logo, por falta de No direito d1
requisitos da coisa. Nos termos gerais do n.º 2 do art.º 408.º (1), nos dois o que nomeadam
primeiros casos, o efeito real só se dá quando a coisa for determinada ou à aquisição e não
adquirida pelo alienante, com conhecimento de ambas as partes. No terceiro, sição do direito di
a eficácia real só se produz no momento da colheita ou da separação. Pode traduzi:
A fonte negocial da não produção imediata de eficácia real dos negócios cial, por contrate
jurídicos verifica-se na chamada reserva da propriedade. Existe aqui uma direitos reais de e
cláusula acessória típica dos negócios de alienação, por força da qual o de retenção.
alienante «reserva para si a propriedade da coisa até ao cumprimento total ou
parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro II. A admissí
evento» (art.º 409.º, n.º 1). tuição dos direitc
Esta estipulação negocial é, por si só, eficaz entre as partes; mas, em panhada de exch
relação a terceiros, se o negócio tiver por objecto coisas imóveis ou coisas Pretende esta
móveis sujeitas a registo, só é oponível após o seu registo. mente, outras for
dicos, a lei. Genera
As fontes nãc
SECÇÃO II maioria dos casos
CONSTITUIÇÃO
nas servidões, a
deles a sua aplica
105. A constituição negocial Por assim ser, vãc
do direito real co
I. O negócio jurídico é, sem dúvida, o mais corrente dos factos consti- constitutiva nos e
tutivos de direitos reais, vindo como tal expressamente consignado no regime A única caus
jurídico específico da generalidade dos direitos reais. uma aplicação ge
Sem a preocupação de ser exaustivos, podem referenciar-se: nos direitos passa, por isso, a
reais de gozo, a propriedade horizontal (1417 .º), o usufruto, uso e habitação
(art." 1440.º e 1485.º), o direito de superficie (art.º 1528.º) e as servidões
106. A usucapiãc
(art.º 1547.º); nos direitos reais de garantia, a consignação de rendimentos
(art.º 658.º, n.º 2), o penhor (art.º 667.º, n.º 1) e a hipoteca (art.º 712.º); e
nos direitos reais de aquisição, a promessa real (art.º 413.º) e a preferência I. Nos termos
real (art.º 421.º). mantida durante u
CI) Sobre a usucapiã

Direitos Reais, vol. Il
CI) O preceito ressalva ainda o regime das obrigações genéricas e do contrato de empreitada. 292-296; J. Alberto G
Direitos Reais, págs.>
240
-------------
go, por falta de No direito de propriedade o problema assume certas particularidades,

)8.º Ol, nos dois o que nomeadamente explica o facto de o legislador se referir, quanto a ele,
determinada ou à aquisição e não à constituição. Todavia, não restam dúvidas de que a aqui-
rtes. No terceiro, sição do direito de propriedade pode resultar de negócio jurídico (art.º 1316.º).
separação. Pode traduzir-se esta mesma realidade dizendo que a constituição nego-
eal dos negócios cial, por contrato ou por testamento, só não é admitida em relação a certos
Existe aqui uma direitos reais de exclusiva fonte legal: os privilégios creditórios e o direito
força da qual o de retenção.
nimento total ou
! qualquer outro II. A admissão generalizada do negócio jurídico, como causa da consti-
tuição dos direitos reais, não é, porém, na grande maioria dos casos, acom-
partes; mas, em panhada de exclusividade.
ióveis ou coisas Pretende esta afirmação significar que, em regra, se admitem, conjunta-
mente, outras fontes desta vicissitude: actos jurídicos simples, factos jurí-
dicos, a lei. Generalizando, identificam-se estas outras fontes como não negociais.
As fontes não negociais de constituição dos direitos reais são, na grande
maioria dos casos, privativas de certos direitos ( destinação do pai de família,
nas servidões, a ocupação, no direito de propriedade) ou têm em alguns
deles a sua aplicação por excelência ( a acessão, no direito de propriedade).
Por assim ser, vão ser estudadas estas modalidades de aquisição a propósito
do direito real correspondente. Quanto à lei, será exposta a sua relevância
)S factos consti-
constitutiva nos casos em que ela opera.
gnado no regime A única causa não negocial de constituição dos direitos reais que tem
uma aplicação generalizada nos direitos reais de gozo é a usucapião. Só ela
r-se: nos direitos passa, por isso, a ser estudada nesta Parte Geral.
, uso e habitação
') e as servidões
106. A usucapião: noção e requisitos gerais
de rendimentos
a (art.º 712.º); e
I. Nos termos do art.º 1287.º, a usucapião Cll produz, por efeito da posse,
) e a preferência
mantida durante um certo tempo - e com certos requisitos-, a aquisição
Ol Sobre a usucapião, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 295 e segs.; Menezes Cordeiro,
Direitos Reais, vol. II, pág. 669, e A Posse, págs. 129 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs.
trato de empreitada. 292-296; J. Alberto González, Direitos Reais, págs. 146 e segs.; e José Alberto C. Vieira,
Direitos Reais, págs. 403 e segs ..
241
do direito real a cujo exercício ela corresponde. A aquisição por usucapião III. A usuca
é, assim, efeito da posse reiterada de um direito real. a mera detenção
A noção legal de usucapião é de algum modo simplista, porquanto, em forme em verda
rigor, a aquisição depende, no seu regime, não só do simples decurso de caso, por razões
tempo, mas também da verificação de certas características de que se deve inversão ( art. º 1:
revestir a posse e, ainda, da sua subsequente invocação pelo interessado. Nem toda a
A usucapião, como logo resulta do art.º 1287.º, é uma forma de aquisição dos art." 1297.º t:
de direitos reais de gozo, aplicando-se à generalidade desses direitos. De e na posse ocult
resto, o legislador, apesar da regra geral aqui definida, não se dispensou de porquanto o pra:
a repetir quanto aos vários tipos destes direitos reais. Há, porém, excepções, cesse a violênci:
logo referidas no art.º 1293.º. Não podem ser adquiridas por usucapião as Outro requis
servidões não aparentes (art.º 1548.º, n.º 1); o mesmo regime vale para os para esta forma 1
direitos de uso e habitação (art.º 1485.º). ter capacidade de
A razão de ser destas excepções é evidente no primeiro caso e extrai- -se no facto de o
-se da própria noção de servidão não aparente, contidanon.º 2 do art.º 1548.º. pessoas que sofr
Trata-se, afinal, de não haver, quanto a essas servidões, posse pública. adquirir por usu
Nos direitos de uso e habitação o fundamento da excepção é menos nítido, seus representan
mas não pode deixar de andar ligado à particular maneira de ser ou natureza
desses direitos e do seu conteúdo (I).
107. A usucapiã
II. A usucapião aplica-se tanto aos direitos que têm por objecto coisas
imóveis, como móveis, pois umas e outras podem ser objecto de posse. De I. A usucapi
resto, o próprio regime da usucapião não deixa dúvidas a este respeito, durante um certo
verificando-se, como diferença fundamental, uma maior exigência quanto decurso do temp
à duração do prazo prescricional nas coisas imóveis. é, por certo, um
Não podem, porém, ser adquiridos por usucapião direitos sobre coisas Neste domír
integradas no domínio público do Estado, por não poderem ser objecto de posse respeita ao períoc
privada (art.º 202.º, n.º 2). Já o mesmo se não passa quanto a coisas do seu pião; outra, à for
domínio particular, cujo regime especial está ressalvado pelo art.º 1304.º(2l. A duração d
de vários factores
tais: característic
Ol Cfr., em sentido análogo, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol.11, pág. 678. a cujo exercício ;
<2l Em matéria de prescrição aquisitiva, para seguir a terminolagia da época, não se tem no-
tícia deter sido alterada a Lei n.º 54, de 16/JUL./13, mantida em vigor pelo art.º 1304.º, segundo
a qual aos prazos adiante mencionados para a usucapião acresce metade dos mesmos; fez
recente aplicação desta Lei o ac. da Rei. Co., de 16/DEZ./2003, disponível in http:// Ol Os conceitos de
www.dgsi.pt. regime da posse ( cfr.
242
o por usucapião III. A usucapião é um instituto privativo da posse em sentido próprio;

a mera detenção ou posse precária não tem este efeito, a menos que se trans-
L, porquanto, em forme em verdadeira posse. É o que se chama inversão do título C1l. Neste
ples decurso de caso, por razões manifestas, a contagem do prazo só começa a partir da
s de que se deve inversão (art.º 1290.º).
.lo interessado. Nem toda a posse, porém, é boa para usucapião. Resulta, com efeito,
rma de aquisição dos art." 1297.º e 1300.º, n.º 1, que na posse violenta (tomada com violência)
.ses direitos. De e na posse oculta (tomada ocultamente) não se pode fundar a usucapião,
se dispensou de porquanto o prazo da usucapião só começa a contar, nestes casos, quando
rém, excepções, cesse a violência ou a posse se tome pública.
ior usucapião as Outro requisito da usucapião a assinalar respeita à capacidade exigida
me vale para os para esta forma de aquisição. Vê-se do art.º 1289.º que basta para o efeito
ter capacidade de gozo do correspondente direito. Este entendimento funda-
ro caso e extrai- -se no facto de o n.º 2 desse preceito admitir os incapazes (s.s., ou seja, as
2 do art.º 1548.º. pessoas que sofrem de certas modalidades de incapacidade de exercício) a
osse pública. adquirir por usucapião, tanto por efeito de acto próprio como de acto dos
o é menos nítido, seus representantes legais.
~ ser ou natureza
107. A usucapião: decurso do tempo
rrobjecto coisas
I. A usucapião assenta numa posse reiterada, isto é, que se prolonga
cto de posse. De
durante um certo período de tempo fixado na lei. Sendo assim, ainda que o
a este respeito,
decurso do tempo não seja o factor exclusivo da aquisição usucapiva, ele
xigência quanto
é, por certo, um dos elementos determinantes do seu regime.
Neste domínio, há, em rigor, duas questões distintas a analisar: uma
tos sobre coisas
respeita ao período de tempo de duração da posse, exigido para haver usuca-
objecto de posse
pião; outra, à forma como se procede à contagem desse período.
> a coisas do seu
lo art.º 1304.ºC2l. A duração do prazo da posse, para haver usucapião, varia em função
de vários factores, que podem, porém, reconduzir-se a duas ideias fundamen-
tais: características da posse e natureza dos bens sobre que incide o direito
, pág. 678. a cujo exercício a posse respeita.
ooca, não se tem no-
art. º 1304.º, segundo
ie dos mesmos; fez
isponível in http:// CJJ Os conceitos de posse precária e de inversão de título são analisados a respeito do
regime da posse (cfr., infra, respectivamente, n.º' 130 a 134 e 150).
243
A determinação do prazo de duração da posse faz-se pela conjugação sido perturbado

destes factores, com base nos quais a lei estabelece dois regimes distintos eventos se não 1
de usucapião, um para os direitos que têm por objecto coisas imóveis (art.º8
1293. º e seguintes), outro para os que têm por objecto coisas móveis ( art. os III.Como;
1298.º e seguintes). varia em função ,
Comuns a qualquer desses regimes e respectivos prazos são as regras Assim, há prazo
da sua contagem, pelo que por esta matéria começa a exposição. peita tenha por o
casos, os prazos
II. O Código Civil não fixou regras próprias para a contagem do tempo conforme haja <
em matéria de usucapião, mandando aplicar as normas que regulam problema qualificações e <
homólogo na prescrição. Assim se dispõe no art.º 1292.º, onde o legislador remete-se para e
entendeu deixar bem expresso, para evitar dúvidas, serem também aplicáveis estudada <2). Por
os institutos da suspensão e interrupção da prescrição. Remete-se, pois, nesta entre usucapião
matéria para os conhecimentos adquiridos em Teoria Geral do Direito Civil Cl)_
Há, porém, outros aspectos do regime da prescrição, referidos ou não IV. Pelo que
ao respectivo prazo, que também são aplicáveis à usucapião. é aquele em qu:
Deve, por isso, entender-se que a lei subtrai à disponibilidade das partes posse for de boa
a modificação dos prazos legais de usucapião, bem como a estipulação de registo [ al. a) do
regras que facilitem ou dificultem as condições em que os seus efeitos se pro- da mesma data [
duzem. Os negócios celebrados contra estas proibições são nulos, ex vi do Se não hous
art.º 300.º, aplicável nos termos da referida remissão genérica. usucapião passa
Há, contudo, relativamente ao prazo e à sua contagem aspectos particu- de má fé (art.º 1:
lares da usucapião, que aqui importa assinalar. O art.º 1295.
Desde logo, a posse boa para usucapião não tem necessariamente de da meraposse. A
se constituir na pessoa que a vai invocar. Esta pode valer-se de uma posse em dos requisitos dt
que tenha sucedido - sucessão da posse -, bem como juntar à sua uma Como se vê
posse anterior- acessão na posse <2). gistada com base
Por outro lado, a posse boa para usucapião deve em princípio manter- havido posse par
-se durante todo o decurso do prazo. Interessa, porém, levar em conta o re- o registo da sem
gime de efeitos da manutenção ou restituição da posse, tendo o possuidor posse ser de boa
(J) Cfr., a nossa Teoria Geral, vol. II, págs. 694-697.

(2l Sobre a sucessão e a acessão, vd. a matéria das vicissitudes da posse: infra, n.º' 151 e Ol Pressuposto que
152. (2l Cfr., infra, n.º' 1
244
------------
iela conjugação sido perturbado ou esbulhado. Nos termos do art.º 1283.º é como se estes
egirnes distintos eventos se não tivessem verificado.
ts imóveis ( art. os
as móveis ( art. os III. Como atrás se disse, a duração da posse, para gerar usucapião,
varia em função da natureza da coisa possuída e das características da posse <1>.
os são as regras Assim, há prazos diferentes de prescrição consoante o direito a que ela res-
)SiÇãO. peita tenha por objecto coisas imóveis ou coisas móveis; em qualquer destes
casos, os prazos variam ainda consoante a posse seja de boa ou má fé, e
tagem do tempo conforme haja ou não justo título ou registo da posse. A respeito destas
gulam problema qualificações e outros aspectos do regime da posse, para evitar repetições,
nde o legislador remete-se para o ponto mais avançado destas Lições onde esta matéria será
nbém aplicáveis estudada <2l. Por isso, neste momento, a primeira distinção a fazer é, pois,
te-se, pois, nesta entre usucapião de imóveis e usucapião de móveis.
> Direito Civil Ol.
·eferidos ou não IV. Pelo que respeita aos imóveis, o regime mais favorável à usucapião
ão. é aquele em que há título de aquisição e registo deste. Neste caso, se a
idade das partes posse for de boa fé, a usucapião tem lugar no prazo de 1 O anos a contar do
:1 estipulação de
registo [al. a) do art.º 1294.º]; se for de má fé, o prazo é de 15 anos, contados
.is efeitos se pro- da mesma data [al. b) do mesmo preceito].
) nulos, ex vi do Se não houver título ou se este não tiver sido registado, o prazo da
nca. usucapião passa a ser de 15 ou 20 anos, consoante a posse seja de boa ou
ispectos particu- de má fé (art.º 1296.º).
O art. º 1295. º estabelece um regime especial para o caso de haver registo
essariamente de da meraposse. A boa compreensão desse regime pressupõe o conhecimento
le uma posse em dos requisitos de que depende o registo.
untar à sua uma Como se vê do n.º 2 do citado preceito, a mera posse só pode serre-
gistada com base em sentença transitada em julgado, na qual se declare ter
·incípio manter- havido posse pacífica e pública por tempo não inferior a cinco anos. Feito
r em conta o re- o registo da sentença, o prazo da usucapião depende ainda do facto de a
ndo o possuidor posse ser de boa ou de má fé. A sua duração é de, respectivamente, 5 ou 1 O
<1> Pressuposto que ela é pacífica e pública.

.se: infra, n.º' 151 e
<2> Cfr., infra, n.º' 138 a 141.
245
anos, sendo estes períodos de tempo contados desde a data do registo [ n. º 1, se aquele for inc,
als. a) e b), do art.º 1295.º]. este por remissã
Assim, ao contrário do que a um exame superficial poderia parecer, Ainvocaçãc
este regime não é mais favorável do que o primeiramente referido, por vir- cialmente. Mas,
tude das condições de que depende o registo da mera posse. Na verdade, sem o regime neles est
contar mesmo com o período de duração da correspondente acção, o prazo Contudo, un
total da posse, para haver usucapião, nunca pode ser inferior aos estabele- -se a aquisição e
cidos no art.º 1294.º. al. c)].
Havendoco
V. No que respeita a móveis, toma-se necessário começar por levar em quanto ao objeci
conta a distinção entre móveis registáveis e móveis não registáveis.
Para as coisas móveis registáveis, estabelece o art.º 1298.º um regime II. A aquisiç
homólogo do das coisas imóveis, ainda que com prazos diferentes. Segundo ponibilidade do :
esta norma, se houver título de aquisição e registo deste, o prazo da usuca- uma vez este regir
pião é de 2 ou 4 anos, consoante o possuidor esteja, respectivamente, de boa damente, pela rn
ou má fé [al. a)]. Se não houver registo, o prazo da usucapião é sempre de Desde logo,
1 O anos, sem relevar a boa ou má fé do possuidor nem a existência de título art.º 302.º, quant
[al. b)]. válida a renúncia
A usucapião de coisas móveis não registáveis, havendo título e boa fé correspondente.
do possuidor, dá-se no prazo de 3 anos; se nenhum destes requisitos se por quem possa
verificar, o prazo é de 6 anos (art.º 1299.º). Por outro lac
Por força do art.º 1300.º, n.º 1, também em matéria de móveis não são pode ser invocac
boas para usucapião a posse violenta e a oculta. Contudo, a natureza da aquisição do con
coisa possuída determina uma atenuação do correspondente regime, para tem ainda aplica,
tutela de terceiros de boa fé. Assim, se, mesmo antes de cessar a violência ciado (n.º 1 do ar
ou de a posse adquirir publicidade, a coisa for alienada a terceiro de boa fé, capião pelos crec
a usucapião a favor do adquirente dá-se passados 4 anos sobre a constituição sitos da impugru
da sua posse, se esta for titulada, ou passados 7 anos, na falta de título (n.º 2
do art.º 1300.º). III. Uma ve:
do direito corres]
missão do direit
108. A usucapião: regime de invocação
ao adquirido por
Daqui decor
I. A usucapião, qualquer que seja o seu regime, não opera automatica-
mente, devendo ser invocada pelo interessado, pelo seu representante ou, Desde logo,
que afectassem o
246
a do registo [n.º 1, se aquele for incapaz, pelo Ministério Público (art." 1288.º e 303.º, aplicável
este por remissão expressa do art.º 1292.º).
l poderia parecer, A invocação da usucapião tanto pode ser feita judicial como extrajudi-
: referido, por vir- cialmente. Mas, por força dos preceitos citados, e em plena coerência com
:. Na verdade, sem o regime neles estabelecido, o tribunal não pode conhecer de oficio da usucapião.
nte acção, o prazo Contudo, uma vez invocada, a usucapião actua retroactivamente, tendo-
:rior aos estabele- -se a aquisição como operada desde o início da posse [art." 1288.º e 1317.º,
al. e)].
Havendo com posse, a usucapião operada por um dos compossuidores,
ieçar por levar em quanto ao objecto da posse comum, aproveita aos demais (art.º 1291.º).
registáveis.
1298.º um regime II. A aquisição por usucapião é, portanto, deixada, em princípio, na dis-
ferentes. Segundo ponibilidade do interessado, que desta se pode valer ou não. Contudo, mais
o prazo da usuca- uma vez este regime sofre algumas importantes limitações, determinadas, nomea-
tivamente, de boa damente, pela necessidade de tutela de terceiros.
ipião é sempre de Desde logo, por remissão expressa do art.º 1292.º, é aqui aplicável o
xistência de título art.º 302.º, quanto à renúncia da prescrição. Resulta deste preceito que só é
válida a renúncia da usucapião se ela se verificar depois de decorrido o prazo
ido título e boa fé correspondente. Para além disso, a renúncia, para ser válida, tem de ser feita
stes requisitos se por quem possa dispor do direito a cuja aquisição a usucapião respeitava.
Por outro lado, resulta ainda da remissão do art.º 1292.º que a usucapião
le móveis não são pode ser invocada por credores do possuidor ou por outros interessados na
do, a natureza da aquisição do correspondente direito, se o possuidor não o fizer. Este regime
ente regime, para tem ainda aplicação no caso de o beneficiário da usucapião a ela ter renun-
cessar a violência ciado (n.º 1 do art.º 305.º). Neste último caso, contudo, a invocação da usu-
.erceiro de boa fé, capião pelos credores depende da verificação, quanto à renúncia, dos requi-
1bre a constituição sitos da impugnação pauliana.
ilta de título (n.º 2
III. Uma vez invocada, a usucapião determina a aquisição originária
do direito correspondente à posse exercida. Não se verifica, pois, uma trans-
missão do direito anteriormente incidente sobre a coisa e correspondente
ao adquirido por usucapião.
Daqui decorrem várias consequências que importa analisar.
rpera automatica-
Desde logo, sendo o direito adquirido ex novo, ele é imune aos vícios
representante ou,
que afectassem o direito antes incidente sobre a coisa. Isso explica, nomea-
247
- - ----- : , ::_______ ---- ------------

LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITm
damente, a função de mera publicidade reservada ao registo da usucapião, II. Em regr

segundo o art.º 5.0, n.º 2, al. a), do C.R.Pre. - registo enunciativo. às modificações
Perante este regime, coloca-se a dúvida de saber se a usucapião deter- blema ganha, p1
mina a extinção de direitos reais que limitassem o direito anterior. Num pri- de duas das cara
meiro exame, poderia parecer que, havendo aquisição originária, tais direitos peita às modific
se deviam extinguir. Mas não é necessariamente assim. Em rigor, tudo depende ficações relativr
do conteúdo da posse exercida. Pelo que re
Deste modo, se existia, sobre o prédio, que a posse tem por objecto, uma tanto podem ser
servidão de passagem, e a posse for exercida sem pôr em causa este direito, Osfactosm
ele mantém-se. Mas, se o possuidor, em simultâneo com o exercício corres- modalidades div
pondente ao direito de propriedade, actuar em termos de fazer «oposição» ressaro fundame
ao exercício da servidão, a usucapião do direito de propriedade vai ser acom- Quantoàsrn
panhada da extinção da servidão por usucapio libertatis (art.º 1574.º). tanto pode, come
Bem vistas as coisas, na primeira hipótese o possuidor actuava como como o dos dire
um proprietário onerado, enquanto na segunda agia como um proprietário coloca é o da apl
livre <1l. térios gerais dos
regime especial.
SECÇÃO II
MODIFICAÇÃO 11 O. Modificaçi
I. Ficou opor
109. Razão de ordem
real com que fun
turno, sendo o co
I. Os direitos subjectivos, em geral, não se mantêm necessariamente ao titular do direi
imodificados desde a sua constituição à sua extinção. Várias modificações constituem o asp
neles se podem verificar, respeitando umas ao sujeito - modificações sub- em causa nesta r
jectivas - e outras ao conteúdo e ao objecto - modificações objectivas.
A este respei
A mais importante modificação subjectiva é a transmissão que, por tipos reais não sã
isso, será tratada em separado. Vão, pois, ser aqui apenas referidas as mo- maior ou menor
dificações relativas ao conteúdo e ao objecto. seu título constitu
do tipo.
Tem, portant
tipicidade se pro
<1l Em sentido correspondente, vd. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 684-
negócios reais.
-685.
248
-----
to da usucapião, II. Em regra, não se levantam problemas muito significativos quanto

tnciativo. às modificações objectivas, na generalidade dos direitos subjectivos. O pro-
isucapião deter- blema ganha, porém, feição muito particular nos direitos reais, por efeito
íterior, Num pri- de duas das características que os acompanham: a tipicidade, pelo que res-
ária, tais direitos peita às modificações relativas ao conteúdo; a inerência, quanto às modi-
tor, tudo depende ficações relativas ao objecto.
Pelo que respeita às fontes das modificações, cabe referir que estas
oor objecto, uma tanto podem ser factos jurídicos lato sensu como a lei.
iusa este direito, Os factos modificativos dos direitos reais, por seu turno, podem revestir
xercício corres- modalidades diversas; todavia, sobretudo pelo que respeita ao conteúdo, inte-
izer «oposição» ressam fundamentalmente as modificações de fonte negocial.
de vai ser acom- Quanto às modificações de fonte legal, importa salientar que o legislador
art. º 1574.º). tanto pode, como é manifesto, alterar o conteúdo de certo tipo de direito real,
lf actuava como como o dos direitos reais em geral. O problema mais relevante que aqui se
um proprietário coloca é o da aplicação no tempo do novo regime, a resolver segundo os cri-
térios gerais dos art.= 12.º e 13.º, quando não seja, para o efeito, estabelecido
regime especial.
110. Modificações relativas ao conteúdo
I. Ficou oportunamente esclarecido que o conteúdo é o elemento do direito

real com que fundamentalmente interfere o princípio da tipicidade. Por seu
turno, sendo o conteúdo o conjunto de faculdades normativamente atribuídas
iecessariamente ao titular do direito, essas mesmas faculdades e o modo por que se organizam
as modificações constituem o aspecto mais relevante na caracterização do tipo que pode estar
idificações sub- em causa nesta modalidade de modificações.
iões objectivas. A este respeito, importa recordar que no sistema jurídico português os
nissão que, por tipos reais não são fechados, deixando a lei, às partes, a possibilidade de, com
·eferidas as mo- maior ou menor abertura, conformarem o conteúdo dos direitos reais, no
seu título constitutivo, salvaguardado que seja o essencial para a caracterização
do tipo.
Tem, portanto, de se apurar até onde esta conformação do princípio da
tipicidade se projecta no regime da modificação negocial do conteúdo dos
negócios reais.
vol. II, págs. 684-
249
Para adequada construção desta vicissitude, devem ter-se presentes de se admitir a J

algumas distinções, em função da natureza da modificação e da sua eficácia. reais, tal como f
II. As alterações do conteúdo de um direito real podem traduzir-se em

restrições ao próprio direito, emergentes da constituição de um direito novo. 111. Modificaçô
Por exemplo, o proprietário constitui um usufruto, ou o usufrutuário constitui
I. As modifi
um direito real de habitação. Estando em causa direitos reais típicos, nada
limitações decon
há a objectar em relação a qualquer dos exemplos configurados.
projectadas na in
A alteração ao conteúdo é aqui aferida em função do direito real anterior,
cessário explicita
pelo que se está no pleno domínio do princípio da tipicidade e a resposta
ressa levar em C<
quanto à sua admissibilidade encontra-se no art.º 1306.º, que, nos aludidos
exemplos, não levanta qualquer restrição à validade da modificação operada. Mais uma ve
objecto não pode
Outra seria a resposta se a limitação negocial querida pelas partes envolvesse
operada.
a constituição de um direito real atípico. Contudo, no seguimento desta
observação, vem a propósito referir que, por via da conversão legal prevista
no citado preceito, ou por via directa da vontade das partes, são inteiramente II. Desde lo:
livres restrições dotadas de mera eficácia obrigacional. Assim, nada impede como acontecerá
o proprietário ou o usufrutuário de constituírem uma servidão pessoal, úteis feitas pelo 1
qua tale. forem pensadas {
a situação muda e
III. Não são, porém, as modificações do conteúdo resultantes das restri- aí há já uma prc
ções referidas na alínea anterior que mais interessam, mas as respeitantes virtude de evenn
ao conjunto de poderes do titular de certo direito, tal como eles foram fixados art.= 1273.º a 12~
no seu título constitutivo. Outra hipóte
Deixando de lado o direito de propriedade, onde o problema assume deterioração ou p
feição própria, a generalidade dos direitos reais de gozo caracterizam-se como se projecte na mo
tipos abertos. Isso resulta, quanto ao usufruto do art.º 1445.º, também apli- meno de sub-rog
cável aos direitos de uso e habitação, por força da remissão do art. º 1485. º, do direito e a cor
e quanto às servidões prediais do art.º 1564.º. Relativamente ao direito de
propriedade horizontal e ao direito de superfície não existem preceitos explí- III. Um tipo r
citos como os acima citados, mas do conjunto das normas que estabelecem panha o fraccions
o seu regime apura-se alguma liberdade concedida às partes na conformação -se em efeitos dif
do seu conteúdo. De resto, quanto ao primeiro, prevê-se expressamente, no Assim, se a si
art.º 1419.º, a possibilidade de modificação do seu título constitutivo. tem o efeito de a
Deste modo, e segundo os mesmos limites estatuídos para o acto consti- ções, um direito :
tutivo, isto é, salvaguardada afisionomia normativa do tipo, não pode deixar
250
-------------
----------------
ter-se presentes de se admitir a possibilidade de modificação do conteúdo desses direitos

! da sua eficácia. reais, tal como fixado no seu título constitutivo.
a traduzir-se em
111. Modificações relativas ao objecto
L1m direito novo.
utuário constitui
I. As modificações dos direitos reais relativas ao seu objecto sofrem
ais típicos, nada
limitações decorrentes das suas características ligadas à coisa, em particular
trados,
projectadas na inerência. De resto, já a respeito desta matéria se tomou ne-
eito real anterior, cessário explicitar o alcance do fenómeno da sub-rogação real, que aqui inte-
ade e a resposta ressa levar em consideração.
ue, nos aludidos
Mais uma vez, o regime das modificações dos direitos reais quanto ao
ficação operada.
objecto não pode ser exposto sem se atender à modalidade da modificação
artes envolvesse
operada.
.guimento desta
ão legal prevista
II. Desde logo, em alguns casos, as modificações serão irrelevantes,
são inteiramente
como acontecerá em muitas hipóteses de benfeitorias necessárias e mesmo
lm, nada impede
úteis feitas pelo titular do direito e no âmbito dos seus poderes, mesmo se
rvidão pessoal,
forem pensadas em termos de objecto do direito. Mas, ainda nestes casos,
a situação muda de figura se as benfeitorias forem feitas por terceiros, pois
tantes das restri- aí há já uma projecção no conteúdo do direito real, nomeadamente por
;; as respeitantes virtude de eventuais direitos reconhecidos ao seu autor ( cfr., por exemplo,
es foram fixados art.= 1273.º a 1275.º, quanto à posse).
Outra hipótese de alteração relativa ao objecto é a que acompanha a
·oblema assume deterioração ou perda parcial da coisa. Quando isso ocorra, e a modificação
terizam-se como se projecte na modalidade de direito real ou seja acompanhada de um fenó-
.º, também apli- meno de sub-rogação, o que se verifica, em rigor, e em geral, é a extinção
) do art.º 1485.º, do direito e a constituição de um direito novo.
ate ao direito de
L preceitos explí- III. Um tipo de modificação a merecer menção particular é a que acom-
que estabelecem panha o fraccionamento da coisa - divisão -, até por ela poder traduzir-
na conformação -se em efeitos diferentes.
pressamente, no Assim, se a situação anterior à divisão for de comunhão de direitos, ela
.onstitutivo. tem o efeito de a fazer cessar, passando a existir, sobre cada uma das frac-
ira o acto consti- ções, um direito autónomo dos comunheiros.
não pode deixar
251
Se, porém, sobre a coisa fraccionada existir um só direito, a divisão Mais rara S<
extinguirá esse direito e determinará a constituição de novos direitos, perten- direito real em e
centes embora à mesma pessoa, sobre cada uma das fracções. excluída.
Mas nem sempre é assim. Nas servidões prediais, a característica da
indivisibilidade determina que, sendo dividido o prédio serviente, mesmo II. Ao percr
entre vários donos, «cada fracção fica sujeita à parte da servidão que lhe próprio da posse
cabia», pelo que o direito se mantém unitário (art.º 1546.º). ção, a perda da o
a prescrição, a C<'
IV. A modificação do objecto pode também resultar, quer de forças e a confusão.
naturais, quer da acção do homem. Ocorre, aqui, o fenómeno genericamente Para além e
designado no Código Civil, embora com impropriedade, como acessão, importa a extinç
que respeita à aquisição do direito de propriedade. Para aí se remete Ol. Vistas no sei
a estas várias ca
Desde logo,
SECÇÃO IV Por outro lado, r
EXTINÇÃO
reitos reais de g1
quência, o probl
112. Razão de ordem as identifica ares
nesta Parte Gera
I. À semelhança do que se verifica em matéria de constituição dos não será seguido
direitos reais, são vários os factos jurídicos que podem determinar a sua extin- sidade e à usuca
ção, ou seja, do ponto de vista subjectivo, a sua perda absoluta c2i.
A extinção dos direitos reais tem, por vezes, fonte voluntária, nomeada- III. À exprc
mente negocial, mas também pode resultar da lei e revestir mais de uma feitas as referên:
modalidade. Assim acontece, quando se dá a abolição legal de certo tipo, A prescrição.
acompanhada da imediata extinção de todos os direitos reais em concreto uma limitada apli
existentes nesse momento. Contudo, a abolição pode, também, limitar-se a a generalidade d
impedir a criação futura de direitos reais desse tipo, subsistindo os que nesse habitação, superf
momento estejam constituídos, enquanto se não verificar, quanto a eles, uma se possam exting
causa específica de extinção. A desnecess
Civil como caus:
serão analisadas.
CI) Cfr., infra, n." 174 e segs ..

C2l A perda relativa será referida a respeito da transmissão. Ol Como prescriçà
252
lireito, a divisão Mais rara será a hipótese de, por determinação legal, se extinguir um
; direitos, perten- direito real em concreto, mas não deve, contudo, ter-se por liminarmente
.ões. excluída.
característica da
~rviente,tnestno II. Ao percorrer os vários tipos de direitos reais, para além do regime
servidão que lhe próprio da posse, identificam-se múltiplas causas de extinção: a expropria-
>). ção, a perda da coisa, a impossibilidade do exercício, o abandono, a renúncia,
a prescrição, a caducidade, o não uso, a usucapio libertatis, a desnecessidade
·, quer de forças e a confusão.
o genericamente Para além destas, coloca-se a questão de saber se a perda da posse
, cotno acessão, importa a extinção do correspondente direito.
í se remete (l). Vistas no seu conjunto, algumas observações gerais são de anotar quanto
a estas várias causas de extinção.
Desde logo, é notório serem poucas as que revestem natureza negocial.
Por outro lado, nem todas vêm apontadas como causas de extinção dos di-
reitos reais de gozo em geral. Contudo, como a doutrina coloca, com fre-
quência, o problema da sua valia universal, mesmo quando o legislador só
as identifica a respeito de alguns desses direitos, toma-se justificado analisar
nesta Parte Geral a generalidade das causas indicadas; em boa verdade, só
constituição dos não será seguido este critério quanto à expropriação, à prescrição, à desneces-
ninar a sua extin- sidade e à usucapio libertatis.
soluta (2l.
ntária, nomeada- III. À expropriação já em sede de conteúdo dos direitos reais foram
;tir tnais de uma feitas as referências que se afiguram ajustadas ao âmbito do Curso.
tal de certo tipo, A prescrição, no sentido que o Código Civil vigente atribui à figura (l), tem
eais em concreto uma limitada aplicação neste domínio, pois, como se vê do n.º 3 do art.º 298.º,
bém, limitar-se a a generalidade dos direitos reais de gozo - propriedade, usufruto, uso e
ndo os que nesse habitação, superficie e servidão-, não se extinguem por prescrição, embora
uanto a eles, uma se possam extinguir pelo não uso, quando a lei especialmente o estabeleça.
A desnecessidade e a usucapio libertatis vêm reguladas no Código
Civil como causas específicas de extinção das servidões e a respeito delas
serão analisadas.
<1J Como prescrição extintiva, ou seja, como causa de extinção de situações jurídicas.
253
113. Perda da coisa Em rigor, ain

teria de se atribt
I. A perda da coisa que constitui objecto do direito real surge natural- ocorrência é post
mente como causa da extinção deste tipo de direitos, dada a relevância que reais.
o seu objecto tem na sua caracterização e no seu regime.
Trata-se aqui, como é manifesto, da perda absoluta ou total, ou seja, da
sua destruição, pois a perda parcial interessa, como resulta de observações 114. Impossíbih
anteriores, no domínio da modificação dos direitos reais relativa ao objecto.
Da perda da coisa, tal como atrás ficou desenhada, distingue-se a I. A impossi
deterioração. Esta dá-se quando a coisa perde qualidades que prejudicam reais apenas quar
a sua utilização para o fim a que se destina <1J. paralisação ou su
A deterioração da coisa nem sempre se projecta de modo relevante no Também nesi
regime dos direitos que sobre ela incidem, podendo configurar-se como uma fica por si mesma,
simples modificação objectiva. Contudo, se ela for tão profunda que impos- ção pelo legislad,
sibilite o exercício do direito, tem efeitos correspondentes aos da perda da A eficácia exi
coisa. Tudo depende do próprio conteúdo do direito e do grau da deteriora- real decorre do se
ção verificada. de um direito cuj
Em qualquer caso, a perda da coisa gera uma impossibilidade de exer- Como antes f
cício do direito, pelo que, nessa medida, pode também ser encarada deste por vezes, ligada i
ponto de vista. Contudo, não há integral coincidência entre os dois institutos, mas não se esgot
sendo mais vasto o âmbito da impossibilidade de exercício.
II. Vistas as 1
II. A única dúvida que ainda se poderia suscitar, quanto à perda da que sentido se de,
coisa como causa de extinção do correspondente direito real, respeitaria aos extintiva da impc
casos em que aquela é acompanhada de um fenómeno de sub-rogação real. período de 20 ano
Mas ficou atrás esclarecido que, em regra, o direito que incide sobre a nova ou de propriedad:
coisa não é o direito antigo, mas um direito novo, pelo que, ainda nesse caso,
Para melhor ~
a perda da coisa determina a extinção daquele direito.
uso, como causa e
Aflorações deste regime podem ver-se, a respeito do usufruto, no art.º
uma duração de '.
1476.º, n.º 1, al. d), e, quanto ao direito de superficie, no na al. e) do n.º 1 do aqui relevância ao
art.º 1536.º <2l; mas trata-se, compreensivelmente, de uma causa de extinção determinante.
dos direitos reais de aplicação genérica, pelas razões expostas.
Há umamani
decorrente do fac
O) Cfr. a distinção entre coisas deterioráveis e não deterioráveis, conhecida da Teoria Geral como uma das ca
do Direito Civil.
czJ O art.º 1513.º, ai. b), também a referia a respeito da enfiteuse.
254
Em rigor, ainda que a lei nunca a mencionasse, sempre à perda da coisa

teria de se atribuir o efeito extintivo do direito, pois por virtude da sua
eal surge natural- ocorrência é posta em causa a afectação jurídica de bens própria dos direitos
L a relevância que reais.
1 total,ou seja, da
a de observações 114. Impossibilidade de exercício
:lativa ao objecto.
a, distingue-se a I. A impossibilidade de exercício determina a extinção dos direitos
s que prejudicam reais apenas quando seja definitiva, pois se for temporária dela resultará a
paralisação ou suspensão do exercício do direito.
Lodo relevante no Também neste caso se está perante uma causa de extinção que se justi-
rrar-se como uma fica por si mesma, e que sempre valeria, independentemente da sua explicita-
funda que impos- ção pelo legislador.
s aos da perda da A eficácia extintiva da impossibilidade definitiva do exercício do direito
~rau da deteriora- real decorre do seu carácter funcional. Não faz sentido sustentar a existência
de um direito cujo exercício é em definitivo impossível.
ibilidade de exer- Como antes ficou dito, a impossibilidade definitiva do exercício surge,
er encarada deste por vezes, ligada à perda da coisa [cfr. al. e), 2.ªparte, do n.º 1 do art.º 1536.º],
~s do~ institutos, mas não se esgota nesta causa.
:10. )
II. Vistas as considerações anteriores, coloca-se o problema de saber
uanto à perda da que sentido se deve atribuir a disposições legais que condicionam a eficácia
al, respeitaria aos extintiva da impossibilidade de exercício à sua manutenção durante um
sub-rogação real. período de 20 anos, como se verifica em matéria de servidões (art.º 1571.º),
cide sobre a nova ou de propriedade (art.º 1324.º, n.º 2, a contrario).
ainda nesse caso, Para melhor se compreender este regime, importa aproximá-lo do não
uso, como causa de extinção dos direitos reais, para o qual também se exige
usufruto, no art.º uma duração de 20 anos. A beneficio de demonstração ulterior, a lei dá
1 al. e) do n. º 1 do aqui relevância ao não exercício do direito, independentemente da sua causa
causa de extinção determinante.
iostas. Há uma manifesta razão de simetria no regime destes dois institutos,
decorrente do facto de a impossibilidade do exercício poder configurar-se
ecida da Teoria Geral como uma das causas do não uso. Mas, então, tem de se admitir que o le-
255
gislador se refere a situações de impossibilidadenão definitiva, qualificadas A contraposiç

pelo decurso do tempo (ll, e passando, como tal, a valer como se fossem de- tiveram dono (res
finitivas. seus proprietários
na fixação do con
dono, porquanto 1
115. Abandono e renúncia objecto de outro di
que nunca o tivera
I. O abandono e a renúncia - liberatória e abdicativa - <2J, enquanto perdeu o seu direi
causas de extinção dos direitos reais, justificam um tratamento mais de
Noutro domír
espaço, porquanto importa, desde logo, esclarecer em que termos estas
contrapõem às aba
figuras se distinguem, sendo certo que todas constituem manifestações da
particular ( art.os 1
faculdade de disposição, no exercício da qual a extinção de um direito se
actos jurídicos tên
dá por efeito de acto voluntário do seu titular, que dele se demite.
Destes dados :
de propriedade, st
II. O abandono (derelictio) não encontra tratamento directo no Código
Civil, sem prejuízo da referência que lhe faz a propósito do direito sobre seu titular se demi
águas primariamente públicas (art.º 1397.º) <3l_ Todavia, do regime da <lendo a sua posse,
ocupação (art.º 1318.º) podem recolher-se alguns dados relevantes para a o ligava. Tem de h
derelinquendi) (1),
identificação dessa figura jurídica; dele resulta que a ocupação pode ter
por objecto «animais e outras coisas móveis, que nunca tiveram dono, ou vontadefuncional
foram abandonadas». declaração propri.
de actuação da vo
Em regra, esse
ser negativa, de me
e para sempre da e
CI) Cfr., num sentido próximo do exposto no texto, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 405. O negócio jur
<2lSobre estas figuras jurídicas, além de obras adiante citadas, vd., em particular, Henrique efeito jurídico dá-:
Mesquita, Obrigações Reais, págs. 360 e segs.; e o nosso estudo Da Renúncia dos Direitos recipiendo, porque
Reais, sep. O Direito, n.º 138.º (2006), III, págs. 477 e segs. (= Estudos em Homenagem ao
Prof Doutor José Dias Marques, Almedina, 2007, págs. 571 e segs. ).
ao conhecimento e
Como estudo não restrito aos direitos reais, cfr. Francisco M. de Brito Pereira Coelho, A
Renúncia Abdicativa no Direito Civil (Algumas notas tendentes à definição do seu regime),
in BFDUC, Coimbra Editora, 1995.
C3l A al. a) do n.º 1 do art.º 1386.º refere-se ao abandono das águas que nascerem em prédio
O) Cfr. Pires de Lima
particular e das pluviais que nele caírem. Mas não há aqui verdadeiro abandono, no sentido
adiante fixado no texto, pois, fundamentalmente, o que está em causa é o não uso da água <2l Cfr. I. Galvão Tel1
corrente dentro dos limites do prédio em que nasceu ou caiu, ou nos de outro para que o 366 e segs., 369-371, e
titular do correspondente direito a tenha conduzido ( cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Pires de Lima e Antune
Código Civil, vol. III, pág. 291). c3J Se assim não acon
256
tiva, qualificadas A contraposição das coisas abandonadas (res derelictae) às que nunca
mo se fossem de- tiveram dono (res nullius), de um lado, e às perdidas ou escondidas pelos
seus proprietários, do outro, permite identificar dois elementos relevantes
na fixação do conceito de coisas abandonadas e, por via dele, do de aban-
dono, porquanto para as res derelictae, que já tiveram dono, poderem ser
objecto de outro direito, adquirido por ocupação - à semelhança das nullius,
que nunca o tiveram-, não pode deixar de se entender que o antigo dono
'a- <2>,
enquanto perdeu o seu direito.
tamento mais de
Noutro domínio, se as coisas que o seu dono perdeu ou escondeu se
que termos estas contrapõem às abandonadas, e estão sujeitas, na sua aquisição, a um regime
manifestações da
particular (art." 1323.º e 1324.º), tem de se entender que os respectivos
de um direito se
actos jurídicos têm de revestir características diferentes, quanto à vontade.
~ demite.
Destes dados apura-se que o abandono, como causa de perda do direito
de propriedade, se traduz no acto (material), mas voluntário, pelo qual o
lirecto no Código
seu titular se demite dele, desfazendo-se da coisa que tem por objecto, per-
1do direito sobre
dendo a sua posse, e quebra o nexo de pertença - titularidade - que a ela
a, do regime da
o ligava. Tem de haver vontade de o titular do direito abdicar dele (animus
relevantes para a
derelinquendi) O>, ou seja, uma vontade dirigida a esse efeito jurídico -
mpação pode ter
vontadefuncional-, logo, um negócio jurídico. Mas não se verifica uma
tiveram dono, ou
declaração proprio sensu - antes um acto material - logo, um negócio
de actuação da vontade <2l.
Em regra, esse acto material consiste numa conduta positiva, mas pode
ser negativa, de mera abstenção, desde que signifique desinteresse completo
e para sempre da coisa, ou seja, o animus derelinquendi <3l.
o, Reais, pág. 405. O negócio jurídico de abandono é unilateral, pois o correspondente
Lparticular, Henrique efeito jurídico dá-se por mero efeito da vontade do titular do direito, e não
enúncia dos Direitos recipiendo, porquanto a sua relevância não depende de ser, sequer, levado
s em Homenagem ao ao conhecimento de outrem.
ito Pereira Coelho, A
iição do seu regime),
: nascerem em prédio <1l Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. e vol. cits., pág. 125.
ibandono, no sentido
é o não uso da água <2lCfr. I. Galvão Telles, Manual, pág. 127; Henrique Mesquita, Obrigações Reais, págs.
de outro para que o 366 e segs., 369-371, em especial; e R. Pinto Duarte, Curso, pág. 54. Em sentido diferente,
aa e Antunes Varela, Pires de Lima e Antunes Varela, ob. e vol. cits., pág. 125.
<3l Se assim não acontecer, verifica-se apenas não uso.
257
Quanto à forma, sendo um negócio de actuação da vontade a questão 111.Arenúm

não se põe. por excelência, •
O abandono, tem por objecto coisas móveis, afirmação que o art.º 1318.º significativo do i
legitima e é confirmada pela ausência, no Código Civil, de qualquer dispo- (art.º 1411.º, apl
sição que, com carácter geral, preveja o abandono de coisas imóveis, tendo do art.º 1404.º), t
o art.º 1397.º,já referido, nítido carácter excepcional; e, como bem assinala- regime para os di
vam Pires de Lima e Antunes Varela, a haver abandono, ele não tem como e no direito de se
objecto o «direito à água, como coisa imóvel», mas a «água que corre à Na compropi
superficie e, portanto, como coisa móvel» <1). da obrigação de
De qualquer modo, o abandono de coisas imóveis, mesmo se admitido fruição da coisa e
genericamente, sempre teria um regime particular, por força do art.º 1345.º, porém, do conse
segundo o qual as «coisas imóveis sem dono conhecido consideram-se do veita a todos, na
património do Estado». segue a forma ex
A autonomia do abandono perante a renúncia, em particular a abdica- No usufruto,
tiva, é aceite pela doutrina, mas nem sempre nos termos mais adequados. mediante renúnc
Assim, Menezes Cordeiro identifica o abandono como causa de extin- reparações ordiné
ção de direitos reais sobre coisas móveis, por vontade do seu titular, e a e as despesas de
renúncia como causa de extinção do mesmo tipo, mas de direitos reais Arenúncian
sobre coisas imóveis <2). A distinção só tendencialmente se pode estabelecer -se, como é mani
na base deste critério, pois o direito de usufruto, que é renunciável, pode No direito de
ter por objecto tanto coisas imóveis como móveis. já referenciado, a
Por seu turno, Henrique Mesquita considera o abandono como uma pesas com obras
«subespécie ou modalidade de renúncia» <3l, não retirando, assim, todas as se tenha obrigadc
consequências das diferentes características do respectivo negócio, e que mediante renúnci
correctamente enuncia em termos sensivelmente coincidentes com os da do prédio domim
exposição anterior. Arenúnciad
Dessas diferenças,resulta plena autonomiado abandonoperante a renún- por isso o proprie
cia, sem prejuízo da manifesta afinidade que entre os institutos existe. as despesas.
Destes dados
posta ao titular de
<1l Sobre os efeitos

(J) Código Civil, vol. III, pág. 125 ( o itálico é do texto).
rem, vd. Henrique M1
<2l Direitos Reais, vol. II, pág. 783.
(2> Se as despesas qu
<3) Obrigações Reais, pág. 365. (n.º 2 do art.º 1411.º)
258
ontade a questão III. A renúncia liberatória dos direitos reais, com campo de aplicação,
por excelência, nas obrigações propter rem, surgindo como um aspecto
significativo do seu regime CI), vem prevista e regulada na compropriedade
que o art.º 1318.º
(art.º 1411.º, aplicável a outras situações de contitularidade por remissão
! qualquer dispo-
do art.º 1404.º), no direito de usufruto (art.º 1472.º, n.º 3, valendo o mesmo
is imóveis, tendo
regime para os direitos reais de uso e de habitação por força do art. º 1485. º)
mo bem assinala-
:le não tem como e no direito de servidão (art.º 1567.º, n.08 2 e 4).
água que corre à Na compropriedade, cada um dos consortes tem a faculdade de se eximir
da obrigação de contribuir para as despesas necessárias à conservação ou
fruição da coisa comum, quando não as tenha aprovado. A renúncia depende,
esmo se admitido
porém, do consentimento dos demais interessados e, quando válida, apro-
~a do art.º 1345.º,
veita a todos, na proporção das suas quotas (n." 1 e 3 do art.º 1411.º), e
:onsideram-se do
segue a forma exigida para a doação ( art. os 1411. º, n. º 3, e 94 7. º) C2l.
No usufruto, as obrigações reais de que o usufrutuário se pode eximir,
rticular a abdica-
mediante renúncia (n.º 3 do art.º 1472.º), são as que têm por objecto certas
mais adequados.
reparações ordinárias (art.º 1472.º, n.º 1) e extraordinárias (art.º 1473.º, n.º 1)
,o causa de extin-
e as despesas de administração (art.º 1472.º, n.º 1).
to seu titular, e a
A renúncia não depende, neste caso, de aceitação do proprietário e dá-
de direitos reais
pode estabelecer -se, como é manifesto, em benefício dele.
enunciável, pode No direito de servidão, para além do disposto no n.º 2 do art.º 1567.º,
já referenciado, a renúncia liberatória está prevista no seu n. º 4 para as des-
pesas com obras relativas à servidão que o proprietário do prédio serviente
idono como uma
se tenha obrigado a suportar, sendo-lhe permitido libertar-se desse encargo,
), assim, todas as
mediante renúncia do seu direito de propriedade em benefício do proprietário
'O negócio, e que
lentes com os da do prédio dominante.
A renúncia depende de aceitação deste; todavia, se não for aceite, nem
por isso o proprietário do prédio servi ente deixa de ficar vinculado a suportar
o perante a renún-
titutos existe. as despesas.
Destes dados apura-se que a libertação da obrigação propter rem im-
posta ao titular do direito renunciado se verifica por mero efeito da renúncia
C1l Sobre os efeitos da renúncia liberatória, nas suas relações com as obrigações propter
rem, vd. Henrique Mesquita, Obrigações Reais, págs. 366 e segs ..
czJ Se as despesas que determinaram a renúncia não vierem a ser feitas, a renúncia é revogável
(n.º 2 do art.º 1411.º).
259
TITULO 1 - DIREITOS F
e é acompanhada, como norma, da aquisição deste direito real, a favor do No acto der
credor da obrigação real ou de alguém que do seu cumprimento retira beneficio. pura e simples de
A aquisição do direito renunciado não é, porém, um efeito necessário em atenção à von
do instituto, podendo assumir uma feição mais ou menos complexa, porquanto, O acto abdic
não depende sempre de aceitação; há casos em que o efeito liberatório é gratuita ( art. º 94(
acompanhado da aquisição do direito de que a obrigação real é conexa, dela beneficia (ll,
enquanto noutros só o efeito liberatório se verifica. Quando ambos os efeitos havendo extinçãc
ocorrem, o aquisitivo surge como uma contrapartida do outro, não tendo, compnmia ou or
então, a renúncia natureza gratuita. derivada restitutiv
não fica sem dom
IV. A renúncia abdicativa vem prevista no Código Civil como causa com o seu conteú
de extinção de direitos de gozo, quando limitados, e de garantia, nada se O negócio jui
dispondo sobre os direitos de propriedade, de propriedade horizontal e de normalmente, cm
superfície. Fora do Código, há que atender ao regime do direito real de Quanto à sua
habitação periódica.
soante o objecto d
Nos direitos reais de garantia, o paradigma do regime da renúncia vamente, art. os 22
encontra-se no direito de hipoteca, nos art." 730.º, al. d), e 731.º, aplicável,
por remissão, à consignação de rendimentos (art.º 664.º), ao penhor (art.º 677 .º), V. A admissib
aos privilégios creditórios ( art. º 7 52. º) e ao direito de retenção ( art. º 7 61. º). quando tenha por
A renúncia da hipoteca não depende de aceitação do devedor ou do ela, dos direitos d<
autor da hipoteca, mas tem de ser expressa e está sujeita, em geral, a forma Direito português
escrita. A assinatura do renunciante tem de ser reconhecida presencialmente, A resposta afi
a não ser que seja feita na presença do funcionário da conservatória com fundamentos
competente para o registo (n.º 1 do art.º 731.º). faculdade de dispos
Nos direitos reais de gozo limitados, a renúncia abdicativa vem prevista, e a circunstância d
no Código Civil, para o usufruto [art.º 1467.º, n.º 1, al. d), aplicável aos função ou um encs
direitos reais de uso e de habitação ( art. º 1485.º)] e para as servi dões prediais eia ou inconveniên
[art.º 1569.º, n.º 1, al. d)], não dependendo de aceitação do proprietário de ao proprietário im]
raiz ou do proprietário do prédio serviente (respectivamente, art." 1467.º,
n.º 2, e 1569.º, n.º 5).
Quanto ao direito real de habitação periódica, o art.º 42.º, n.º 1, do
Decreto-Lei n.º 275/99, de 5 de Agosto, com as alterações já identificadas,
CI) O regime do usuf
admite expressamente a sua renúncia mediante declaração feita no respec- menores.
tivo certificado predial, previsto no seu art.º 10.º.
c2J A questão não se ,
abandono, porquanto, ,
sentido questioná-la.
260
real, a favor do No acto de renúncia identifica-se uma vontade dirigida à abdicação

> retira beneficio. pura e simples de certo direito real, extinguindo-o, logo, este efeito dá-se
feito necessário em atenção à vontade funcional do seu autor; há um negócio jurídico.
ilexa, porquanto, O acto abdicativo não constitui uma doação, embora tenha natureza
ito liberatório é gratuita (art.º 940.º, n.º 2); não depende, em regra, da aceitação de quem
> real é conexa, dela beneficia (1), mas, deve ser levado ao seu conhecimento, porquanto,
ambos os efeitos havendo extinção de um direito real menor, o direito maior, que aquele
utro, não tendo, comprimia ou onerava, expande-se, segundo o fenómeno da aquisição
derivada restitutiva. Correspondentemente, a coisa objecto do direito extinto
não fica sem dono, pois sobre ela continua a incidir o direito maior, agora
ivil como causa com o seu conteúdo pleno.
ara~ia, nada se O negócio jurídico que titula a renúncia abdicativa configura-se, pois,
: horizontal e de normalmente, como unilateral, mas recipiendo.
> direito real de Quanto à sua forma, salvo disposição especial, há que distinguir con-
soante o objecto do direito renunciado seja coisa imóvel ou móvel (respecti-
me da renúncia vamente, art." 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008, e 219.º do C.Civ.).
731.º, aplicável,
nhor(art.º677.º), V. A admissibilidade da renúncia abdicativa do direito de propriedade,
ção (art.º 761.º). quando tenha por objecto coisas imóveis (2), e, por correspondência com
, devedor ou do ela, dos direitos de propriedade horizontal e de superficie, é controversa no
n geral, a forma Direito português.
iresencialmente, A resposta afirmativa é defendida por Oliveira Ascensão que a sustenta
a conservatória com fundamentos de duas ordens, invocando o reconhecimento genérico da
faculdade de disposição, nomeadamente do direito de propriedade (art.º 1305.º),
va vem prevista, e a circunstância de a propriedade constituir um direito subjectivo e não uma
O, aplicável aos função ou um encargo para o proprietário, a quem cabe julgar da conveniên-
avidões prediais cia ou inconveniência da sua manutenção. Nesta base, se os encargos impostos
> proprietário de ao proprietário implicarem para este um intolerável gravame, a faculdade de
ite, art." 1467.º,
º 42.º, n.º 1, do
já identificadas,
(l) O regime do usufruto e das servidões deve ser generalizado aos direitos reais de gozo
, feita no respec- menores.
(ZJ A questão não se coloca com acuidade quanto às coisas móveis, por ser admitido o seu
abandono, porquanto, dada a sua proximidade da renúncia, quanto aos seus efeitos, não faria
sentido questioná-la.
261
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 1 - DIREITOS RE,
renúncia ao seu direito constitui a «última defesa que resta ao particular pe- não teria sentido, d
rante o avolumar das exigências legais» (Il_ daquele acto, a ext
Próxima desta é a posição defendida por Menezes Cordeiro, ao invocar,
não só o art.º 1305.º, mas também a norma constitucional (art.º 62.º), «ao VI. De iure cai
permitir a transmissão da propriedade, maxime a doação, também permite priedade sobre imr
a pura e simples desistência», mas ainda os casos em que o Código Civil NoplanodoD
admite a renúncia, abdicativa ou liberatória C2l. constitui argumente
Também R. Pinto Duarte parece mostrar-se favorável à tese que admite de propriedade, nã
a renunciabilidade do direito de propriedade sobre imóveis, ao invocar o tiva, dada a sua lig
argumento retirado do art.º 1345.º, por dele resultar que a coisa objecto do O reconhecime
direito renunciado não se toma nullius, uma vez que ingressa no património mento favorável de
do Estado C3l. ao conteúdo e ao e
Por seu turno, Francisco M. de Brito Pereira Coelho, não considerando atentas as sanções
decisivo o art.º 1345.º, funda a admissão da renúncia do direito de meios de produçãc
propriedade em soluções de direito comparado e em «uma ou outra indicação Noutro plano,
legal» C4l_ que, tanto no aban
Em sentido diverso, Henrique Mesquita sustenta a consagração da facul- sem dono, consequ
dade de renúncia do direito de propriedade como solução defensável de inconveniente, por
iure condendo, com base no argumento de Oliveira Ascensão. Todavia, serem adquiridas p
esta solução não se acomoda ao regime vigente, na sua interpretação siste- A eficácia ime
mática, sendo o argumento fundado no art. º 1305. º contrariado por «outros na doutrina portug
preceitos de onde claramente se infere que o legislador não admite a extinção dimento de Oliveir
do direito de propriedade sobre imóveis pela via da renúncia» C5l e que não nos termos gerais, p
seriam necessários se a lei admitisse a renúncia com carácter geral. sobre a coisa.
Em complemento deste argumento, invoca este A. o art.º 89.º da Const., O sentido do ai
após a Revisão de 1997 (hoje, art.º 88.º), quando prevê a possibilidade de englobar no seu pat
certos bens em situação de abandono serem expropriados; ora, este preceito, seu aproveitamento
-se da presunção de
<1l Reais, pág. 406.

<2l Direitos Reais, vol. II, págs. 784-785; cfr., também, Evolução Juscientifica, rev. cit.,
pág. 97. Ol Obrigações Reais,
<3l Curso, pág. 55. (21 Cfr. Menezes Cord
cit., pág. 97; Henrique
<4J Ob. cit., nota (15) da pág. 17. Duarte, Curso, pág. 55:
<5l O A. refere-se aos art.º' 1476.º, n.º 1, al. d), e 1569.º, n.º 1.
262
. ao particular pe- não teria sentido, dado o regime do art.º 1345.º, se tivesse havido, por efeito
daquele acto, a extinção do correspondente direito CI).
deiro, ao invocar,
1 (art.º 62.º), «ao VI. De iure condendo, a admissibilidade da renúncia do direito de pro-
também permite priedade sobre imóveis é, sem dúvida, a solução correcta.
e o Código Civil No plano do Direito positivo, a restrição do abandono às coisas móveis
constitui argumento desfavorável à admissão da renúncia abdicativa do direito
à tese que admite de propriedade, não contrabalançado pela consagração da renúncia libera-
eis, ao mvocar o tiva, dada a sua ligação com as obrigações oh rem.
coisa objecto do O reconhecimento da faculdade de disposição não constitui também argu-
.sa no património mento favorável decisivo, por razões de natureza constitucional, relativas
ao conteúdo e ao exercício do direito de propriedade, à sua função social,
ião considerando atentas as sanções que o art.º 88.º da Const. consagra para o abandono dos
ia do direito de meios de produção.
m outra indicação Noutro plano, do carácter exclusivo do direito de propriedade resulta
que, tanto no abandono corno na renúncia abdicativa, o seu objecto fica
.agração da facul- sem dono, consequência que no plano sócio-económico tem de se considerar
ão defensável de inconveniente, porquanto nas coisas imóveis não prevalece a solução de
censão. Todavia, serem adquiridas por ocupação (art.º 1318.º).
terpretação siste- A eficácia imediata do regime consagrado no art.º 1345.º, dominante
riado por «outros na doutrina portuguesa <2), não é de admitir, sendo antes correcto o enten-
admite a extinção dimento de Oliveira Ascensão que vê nele apenas urna presunção, ilidível
teia» <5) e que não nos termos gerais, podendo, pois, o verdadeiro titular demonstrar o seu direito
icter geral. sobre a coisa.
t.º 89.º da Const., O sentido do art.º 1345.º é, assim, «o de legitimar os órgãos públicos a
possibilidade de englobar no seu património os imóveis sem dono conhecido, procedendo ao
ora, este preceito, seu aproveitamento material e até a sua inscrição no Registo Predial, valendo-
-se da presunção de que beneficiam», verificando-se a aquisição da proprie-
uscientifica, rev. cit.,

Ol Obrigações Reais, págs. 375-378 e nota (137) da pág. 379.
<2l Cfr. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, pág. 786, e Evolução Jusicientífica, rev.
cit., pág. 97; Henrique Mesquita, Obrigações Reais, nota (138), infine, pág. 379; R. Pinto
Duarte, Curso, pág. 55; e Francisco M. de Brito Pereira Coelho, ob. cit., pág. 17.
263
dade por usucapião. Se não houver aproveitamento atendível, a coisa imóvel sempre fomentar, •
pode ser adquirida por terceiro, em termos gerais, por via de usucapião c1i. decorrem das limit
Impõe-se, porém, uma restrição à construção de Oliveira Ascensão: Menos pacific
sendo admitida a renúncia - e a menos que se tenha verificado usucapião de superficie quan
a favor de um particular-, a presunção do art. º 1345. º não é ilidível, pois, plantação, ou imp,
por definição, ninguém é dono da coisa. Afirmação que ganha mais con- natureza jurídica c2
sistência se a renúncia, quando admitida - como é o caso de Oliveira Quem identific
Ascensão-, dever ser inscrita no registo predial, por ser um facto extintivo a seguir, no que res
do correspondente direito [art.º 2.º, n.º 1, al. x), do C.R.Pre.] c2i. defendida para esn
São, portanto, as razões ligadas à função social da propriedade que Constituindo e
afastam a admissão da renúncia abdicativa do direito de propriedade e, por mento dominial, ur
extensão, do direito de propriedade horizontal, de iure condito. dimento correcto t
que, sendo este um
VII. A renúncia ( abdicativa) não consta entre as causas de extinção do -direito real maí:
direito de superficie enumeradas no art.º 1536.º solução que, segundo infor- direito do fundeiro
mavam Pires de Lima e Antunes Varela, foi intencional e justificada por a constituir o objecto
situação do superficiário abranger também a propriedade sobre a obra ou a nos direitos reais de
plantação, objectivo do direito de construir ou de plantar C3l_ do direito de super
Mas também quanto a este direito se verifica a controvérsia da sua ad- exclui o recurso ac
missibilidade, embora assumindo feição particular, porquanto se coloca em Este enquadra
termos diferentes relativamente aos dois momentos deste direito real C4l_ não prejudica, poré
O direito de superficie, enquanto faculdade potestativa de realizar a fique a correspond
obra ou a plantação - direito real de aquisição -, é renunciável; como
bem assinala Henrique Mesquita, não se vislumbra razão válida «para que
se admita a renúncia a um direito de usufruto ou de servidão e não se con- 116. Caducidade
sinta a renúncia a um direito de construir ou plantar em terreno alheio. Em
qualquer dos casos, o efeito que deriva da renúncia é a extinção de uma I. Em sentido p
relação que comprime o direito de propriedade e a consequente reexpansão temporários, e imj
dos poderes conferidos por este direito - reexpansão que o legislador deve Daqui decorre que
causa da perda dos
tituírem a termo.
r» Reais, págs. 454-455.

c2l Assim o sustenta - e bem - Menezes Cordeiro (Direitos Reais, vol. cit., pág. 785).
C3l Código Civil, vol. III, págs. 606-607. Ol Obrigações Reais,
C4l Cfr., infra, n.º 231. C2l Cfr., infra, n.º 231.
264
el, a coisa imóvel sempre fomentar, pois são conhecidos os inconvenientes que geralmente
de usucapião Ol. decorrem das limitações ao domínio» c1i.
iveira Ascensão: Menos pacifica é a resposta à questão da renunciabilidade do direi1.o
ficado usucapião de superfície quanto ao seu momento dominial - direito sobre a obra o
o é ilidível, pois, plantação, ou implante, pois nela se projecta a controvérsia sobre a s. a
ganha mais con- natureza jurídica c2i.
caso de Oliveira Quem identifique o direito de superfície com o de propriedade, tenderá
m facto extintivo a seguir, no que respeita à sua renunciabilidade, uma posição equivalente à
re.] c2i. defendida para este direito.
propriedade que Constituindo o direito do superficiário sobre o implante, no seu mo-
ropriedade e, por mento dominial, um tipo autónomo de direito real (menor) de gozo, o enten-
-ndito. dimento correcto é o de admitir a sua renúncia abdicativa. Tal significa
que, sendo este um direito não exclusivo, dependente do direito do fundeiro
LS de extinção do - direito real maior-, a sua extinção por renúncia implica a extensão do
e, segundo infor- direito do fundeiro sobre o implante, que passa, com o solo ou subsolo, a
justificada por a constituir o objecto único do seu direito de propriedade, agora pleno. Tal como
sobre a obra ou a nos direitos reais de gozo menores e nos direitos de garantia, com a renúncia
(3)
do direito de superfície, o implante não passa a constituir res nullius, o que
vérsia da sua ad- exclui o recurso ao art.º 1345.º.
nto se coloca em Este enquadramento dogmático da renúncia do direito de superfície
direito real C4l_ não prejudica, porém, o regime excepcional do art. º 1541. º, quando se veri-
iva de realizar a fique a correspondente previsão e enquanto ela subsistir.
nunciável; como
válida «para que
lão e não se con- 116. Caducidade
rreno alheio. Em
extinção de uma I. Em sentido próprio, a caducidade é uma forma de extinção de direitos
tente reexpansão temporários, e implica o decurso do tempo por que foram constituídos.
e> legislador deve Daqui decorre que o apuramento da admissibilidade da caducidade como
causa da perda dos direitos reais depende da possibilidade de eles se cons-
tituírem a termo .
. cit., pág. 785).

(l) Obrigações Reais, cit., pág. 373.
C2l Cfr., infra, n. º 231.
265
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 1 - DIREITOS
A doutrina levanta a questão de saber se na sujeição dos direitos reais de escola é aqui e
a prazo é admitida fonte negocial, pois esse regime pode indiscutivelmente (art.º82286.º e 91
resultar da lei. Exemplo disso, no domínio dos direitos reais de gozo, no O regime de
sistema jurídico português actual CI), encontra-se no direito (potestativo) de mesmo quando, e
superficie que caduca, no prazo de 1 O anos, se outro prazo não for fixado direito real a se,
no título constitutivo [al. a) do n.º 1 do art.º 1536.º]. Nos direitos reais de do regime da prc
aquisição, tem prazo legal de exercício o direito de preferência (art.º 1410.º).
II. Quanto à caducidade de fonte negocial, importa ter presente o que 117. Não uso
a seu tempo foi exposto a respeito da pretensa característica da perpetuidade
dos direitos reais, examinar o quadro que neste domínio oferece a lei e a I. O não use
partir dele fazer uma distinção. previsto no n. º 3 e
Os direitos reais de gozo de usufruto e de uso e de habitação são, por da prescrição à ~
natureza, temporários (art." 1439.º e 1485.º). Quanto ao direito de superficie, O não uso cc
enquanto direito sobre uma obra ou plantação, resulta expressamente do geral, indiferente
art.º 1524.º que ele tanto pode ser perpétuo como temporário. Também as O prazo dor
servidões se podem constituir por certo prazo [art.º 1569.º, n.º 1, al. e)]. anos e conta-se ~
É possível reduzir esta realidade normativa à seguinte regra: sempre expressa da parti
que a lei constrói um direito real como temporário, deixa às partes liberdade Este regime
de estipulação do respectivo prazo de duração, decorrido o qual o direito extintiva dos dire
real caduca. ideia de função se
A configuração negocial de um direito real como temporário, fora dos reiteradamente, 1
casos em que a lei o admite, constitui violação do princípio da tipicidade e
abre caminho à conversão legal, nos termos oportunamente expostos ( cfr. II. A extinçã
art.º 1306.º). especialmente pr
n.º 3.
III. Mais uma vez, o direito de propriedade levanta dificuldades parti- A análise do
culares, quanto a esta causa de extinção. vista a extinção po
Segundo dispõe do n.º 2 do art.º 1307.º, a constituição de propriedade n.º 1, al. e), e 14!
a termo só é admitida nos casos especialmente previstos na lei. O exemplo Quanto ao di
especialmente pr
Ol Antes da Reforma do Código Civil de 1977, o usufruto legal dos pais sobre os bens dos
filhos menores (art.º 1899.º), tinha como termo final a sua maioridade ou emancipação, ou a CI) A lei fala mesrm
sua morte, se ocorresse antes daquelas. 1476.0, n.º 1, al. e)].
266
dos direitos reais de escola é aqui o da substituição fideicomissário, no testamento e na doação

ndiscutivelmente (art.?' 2286.º e 962.º), quanto aos poderes do fiduciário.
reaís de gozo, no O regime do n.º 2 do art.º 1307.º vale para a propriedade horizontal,
o (potestativo) de mesmo quando, como oportunamente será demonstrado, ele seja visto como
zo não for fixado direito real a se, pois nem por isso deixam de se lhe aplicar aspectos gerais
, direitos reais de do regime da propriedade.
icia (art.º 1410.º).
er presente o que 117. Não uso

a da perpetuidade
, oferece a lei e a I. O não uso, como causa de extinção própria dos direitos reais, vem
previsto no n.º 3 do art.º 298.º no seguimento da norma que afasta a aplicação
abitação são, por da prescrição à generalidade dos direitos reais de gozo. \,
eito de superficie, O não uso consiste no não exercício (Il reiterado do direito, sendo, em
xpressamente do geral, indiferente a causa da abstenção do seu titular.
rário. Também as O prazo do não exercício, para gerar uma situação de não uso, é de 20
1•0, n.º 1, al. e)]. anos e conta-se segundo as regras da caducidade, por força de disposição
ite regra: sempre expressa da parte final do n.º 3 do art.º 298.º.
s partes liberdade Este regime geral dá a conhecer o fundamento do não uso como causa
o o qual o direito extintiva dos direitos reais. Prende-se este instituto, manifestamente, com a
ideia de função social, por ser a ela contrária a manutenção de um direito que
iporário, fora dos reiteradamente, por prolongado tempo, não é exercido.
.io da tipicidade e
nte expostos ( cfr. II. A extinção dos direitos reais pelo não uso só se verifica nos casos
especialmente previstos na lei, segundo estatuição expressa do art.º 298.º,
n.º 3.
lificuldades parti- A análise do regime desses direitos mostra que está especialmente pre-
vista a extinção por não uso dos direitos de usufruto, uso e habitação [ art.º 14 76.º,
lo de propriedade n.º 1, al. e), e 1485.º] e do direito de servidão [art.º 1569.º, n.º 1, al. b)].
na lei. O exemplo Quanto ao direito de propriedade, no Código Civil, o não uso só vem
especialmente previsto num caso. Trata-se do art.º 1397.º relativo a águas
iais sobre os bens dos

ou emancipação, ou a cn A lei fala mesmo em não exercício, em lugar de não uso, a respeito do usufruto [art.º
1476.º, n.º 1, al. e)].
267
- -- -·--------
------- --------- ------
particulares, que eram originariamente públicas, cujo direito caduca se «não Para além diss
se fizer delas um uso proveitoso correspondente ao fim a que eram desti- absoluto ou neces
nadas ou para que foram concedidas». velho aforismo, se
Deste modo, deve entender-se que, em geral, o não uso não é causa de tutela de interesse
extinção do direito de propriedade. O mesmo regime vale para o direito de muito embora se v
propriedade horizontal e para o direito de superficie. mático desta situa,
do art.º 1541.º. Nes
III. O não uso tem o seu campo de aplicação mais significativo no di-
reito de servidão. A respeito dele será desenvolvido o seu regime.
119. Perda da po:
118. Confusão O instituto que

objecto do direito
I. Fala-se em corifusão, como causa de extinção dos direitos reais, perda da posse cai
usando, analogicamente, a expressão que identifica a causa homóloga de Em regra, a pe
extinção das obrigações. Segundo a noção contida no art.º 868.º, em matéria a extinção do com
de obrigações, há confusão «quando na mesma pessoa se reúnem as quali- meios de defesa, q
dades de credor e devedor da mesma obrigação», extinguindo-se o crédito Há, porém, cas
e a dívida. Transpondo esta noção para os direitos reais, há neles confusão de extinção do resp
quando uma pessoa passa a ser titular de um direito real (maior) e de um reveste certas carac
direito menor que este limitava. Seja o caso de o proprietário da raiz, por que a detenção da e
qualquer razão, adquirir o direito de usufruto que incidia sobre a mesma estrutura e no regii
coisa. momento da sua cc
Neste sentido, a confusão é, pois, um instituto que em matéria de direitos Assim, no penh
reais interessa aos direitos reais menores, vindo expressamente consignada da coisa empenhad
como causa de extinção do usufruto [art.º 1476.º, n.º 1, al. b), aplicável aos bilidade dela ( art. º
direitos de uso e habitação, por força do art. º 1485. º], do direito de superficie Também o dire
[art.º 1536.º, n.º 1, al. e()] e do direito de servidão [art.º 1569.º, n.º 1, al. a)]. por parte do retente
II. Embora o instituto assuma, nos direitos reais, uma feição diferente
da dos direitos de crédito, a palavra corifusão não deixa de ser sugestiva.
Mas há diferenças. Desde logo, nas obrigações a confusão determina a
extinção do direito de crédito e da obrigação, enquanto nos direitos reais se
extingue o direito real menor, verificando-se, quanto ao direito mais amplo,
a sua expansão, segundo a conhecida característica da elasticidade, traduzida
num fenómeno que se identifica como aquisição derivada restitutiva. (Il Diz-se só por si, para
268
to caduca se «não Para além disso, a extinção do direito real por confusão não tem carácter
1 que eram desti- absoluto ou necessário, não podendo, nomeadamente, entender-se à letra o
velho aforismo, segundo o qual nemini res sua servit. Pode, na verdade, a
so não é causa de tutela de interesses de terceiros exigir a manutenção do direito real menor,
: para o direito de muito embora se verifiquem os pressupostos da confusão. Exemplo paradig-
mático desta situação verifica-se no direito de superfície, segundo o regime
do art.º 1541.º. Nessa oportunidade será retomado e desenvolvido este ponto.
gnificativo no di-
1 regime.
119. Perda da posse
O instituto que aqui está em causa é o da perda da posse da coisa que é

objecto do direito real, por parte do respectivo titular. Trata-se, pois, de
os direitos reais, perda da posse causal.
usa homóloga de Em regra, a perda da posse, neste sentido, não determina, só por si <1l,
868.º, em matéria a extinção do correspondente direito, cabendo ao seu titular o recurso aos
reúnem as quali- meios de defesa, que no Capítulo seguinte são estudados.
lindo-se o crédito Há, porém, casos em que a perda da posse surge como causa autónoma
iá neles confusão de extinção do respectivo direito, mas, ainda assim, apenas quando a perda
(maior) e de um reveste certas características. Como é evidente, trata-se de direitos reais em
.tário da raiz, por que a detenção da coisa pelo respectivo titular assume relevo particular na
a sobre a mesma estrutura e no regime do direito, devendo por isso verificar-se, não só no
momento da sua constituição, mas como requisito da sua manutenção.
natéria de direitos Assim, no penhor, estatui o art.º 677 .º que ele se extingue pela restituição
nente consignada da coisa empenhada ou do documento que configura a exclusiva disponi-
. b), aplicável aos bilidade dela (art.º 669.º, n.º 1).
reito de superfície Também o direito de retenção se extingue pela entrega da coisa retida
69.º, n.º 1, al. a)]. por parte do retentor (art.º 761.º).
a feição diferente
de ser sugestiva.
fusão determina a
,s direitos reais se
reito mais amplo,
icidade,traduzida
ia restitutiva. Ol Diz-se só por si, para ressalvar, como é evidente, a verificação dos requisitos da usucapião.
269
SECÇÃO V Temmaiorak
TRANSMISSÃO e habitação. A suai
que manda aplica
usufruto. O art.º 1·
120. A transmissibilidade dos direitos reais
destes direitos, ai
faculdade de tresp
I. Os direitos reais, como é próprio dos direitos patrimoniais, são, em
No domínio d
regra, transmissíveis, quer inter vivos quer mortis causa.
transmissibilidade
A longa tradição que domina nesta matéria dispensou o legislador civil
do crédito que ele
de a este respeito se pronunciar expressamente pelo que respeita à primeira
das referidas formas de transmissão. À segunda refere-se expressamente o
III. Para aléi
art.º 2024.º. Deste modo, a lei limita-se a fixar as excepções à regra geral
estipulações nego
da transmissibilidade dos direitos reais.
direitos reais, a mi
Pode reforçar-se esta ideia afirmando que a faculdade de disposição eficácia real às lim
reconhecida no art.º 1305.º compreende a transmissibilidade do direito. envolveria restriçt
Mais explícito foi o legislador constituinte que entendeu por bem con- proibida pelo art. º
sagrar, no art.º 62.º, n.º 1, da Const., a livre transmissão do direito de pro- modo, só com efic
priedade, em vida ou por morte, como um dos traços fundamentais na confi- limitações à transr
guração do instituto. Excepção nesn
Por razões já expostas em locais diversos, quer a regra do art.º 1305.º, -se em relação ao u
quer o preceito constitucional podem ser alargados à generalidade dos A transmissão
direitos reais. titular, pode verific
Os correspondenu
II. As duas excepções à transmissibilidade dos direitos reais de gozo, quoad effectum, p<
embora com alcance diferente para cada caso, respeitam ao usufruto e aos
direitos de uso e habitação.
Quanto ao primeiro, resulta da primeira parte do art.º 1443.º que o usu- 121. Remição
fruto atribuído a pessoas singulares tem como limite último a vida dos seus
titulares. Daí que na primeira parte da al. a) do n.º 1 do art.º 1476.º se indique I. A remição, e
a morte do usufrutuário como uma das causas da sua extinção. Fica, assim, menor pelo titular
afastada a transmissão mortis causa. quantia, a título de
O usufruto é, porém, transmissível, em princípio (ll, por acto entre vivos
- trespasse, na linguagem legal (art.º 1444.º).
(Il O mesmo regime v:

Diz-se em princípio, por o preceito admitir limitações legais ou convencionais à transmis-
<1l como direitos pessoais
são do usufruto, entre vivos.
270
--------
Tem maior alcance a limitação à transmissibilidade dos direitos de uso

e habitação. A sua intransmissibilidade mortis causa apura-se do art. º 1485.º,
que manda aplicar as normas que estabelecem as causas de extinção do
usufruto. O art.º 1488.º estabelece, porém, a intransmissibilidade absoluta
destes direitos, ao não reconhecer ao usuário e ao morador usuário a
faculdade de trespassarem o seu direito CIJ.
momais, são, em
No domínio dos direitos reais de garantia, a lei limita expressamente a
transmissibilidade do direito de retenção, fazendo-a depender da transmissão
o legislador civil do crédito que ele garanta (art.º 760.º).
.speita à primeira
expressamente o III. Para além destes limites, não são admitidas, em princípio,
.ões à regra geral
estipulações negociais, com carácter real, que excluam a transmissão dos
direitos reais, a menos que a lei expressamente as admita. A atribuição de
de de disposição eficácia real às limitações negociais da transmissibilidade dos direitos reais
lade do direito. envolveria restrições ao correspondente direito; está, consequentemente,
ieu por bem con- proibida pelo art.º 1306.º, n.º 1, cujo regime seria então aplicável. Deste
lo direito de pro- modo, só com eficácia obrigacional se podem impor, por negócio jurídico,
mentais na confi- limitações à transmissão dos direitos reais.
Excepção neste domínio, expressamente prevista pelo legislador, verifica-
~a do art.º 1305.º, -se em relação ao usufruto, nos termos do n.º 1 do art.º 1444.º, acima citado.
generalidade dos A transmissão dos direitos reais, quando dependa da vontade do seu
titular, pode verificar-se por negócio jurídico entre vivos ou por testamento.
Os correspondentes negócios seguem o regime geral dos negócios reais
:os reais de gozo, quoad effectum, pelo que não se justificam aqui referências particulares.
ao usufruto e aos
1443.º que o usu- 121. Remição

to a vida dos seus
1476.º se indique I. A remição, em direitos reais, consiste na aquisição de um direito real
ição. Fica, assim, menor pelo titular do direito maior, mediante o pagamento de uma certa
quantia, a título de indemnização.
1r acto entre vivos
CI) O mesmo regime vale para a locação ou oneração destes direitos, que assim se apresentam
/encionais à transmis- como direitos pessoais, hoc sensu.
271
A remição desempenhou já, em épocas passadas, na evolução do regime

dos direitos reais, um relevante papel, aparecendo então a limitar a inci-
dência de direitos reais menores, limitativos ou oneradores da propriedade;
a sua importância é, hoje, muito menor.
Assim, no Código Civil Ol, ela só vem prevista como forma de extinção
das servidões (art.º 1569.º), pelo que a respeito deste direito será estudado
o seu regime em particular.
II. A remição é muitas vezes vista como uma causa de extinção do

direito real (menor) remido, sendo precisamente esse enquadramento que
lhe foi dado, pelo legislador civil, no campo das servidões. 122. Generalidacl
Mas não é este o seu adequado tratamento dogmático. Em rigor, na
remição há uma transferência do direito remido para o seu adquirente e, I. A tutela dos
naturalmente, uma perda relativa em relação ao seu titular anterior. Assim, de ela se verificar,
num primeiro momento, o que se verifica é a transmissão do direito remido. violação ou de am
No seguimento dela, a remição pode, sem dúvida, implicar a extinção À semelhança
do direito remido, por confusão, mas esta não é, sequer, como já exposto, tivos, colocam-se
uma consequência necessária. Casos há, na verdade, em que a manutenção meadamente pelo
do direito remido, na titularidade do novo adquirente, se impõe, como acon- ciais e judiciais.
tece quando ele seja onerado por outros direitos, cuja subsistência tem de Segundo o sist
ser acautelada, em beneficio de terceiros. são os meios judie
que o Código Civi
eia apenas a um di
Estas matérias
encontram-se regu
dade, nos seus art. º
a necessidade de di
com as adaptações 1
II. O regime t
mação do recurso à
da chamada acção
Ol Sobre a defesa do:

<1l Oliveira Ascensão identifica, como casos de remição, certas formas de reversão previstas
no art.º 27.º, n.º 2, da Lei n.º 2030, de 22/JUN./48. segs.; Menezes Cardei
Direitos Reais, págs. 3
272
_____ -- ------- -------------__ ··· _···· --···· --- ---------
------------
-------
___ -_-----=:..:.:..::..:.
-------------
ilução do regime
a limitar a inci-
da propriedade;
urna de extinção
to será estudado
CAPÍTULO V
DEFESA DOS DIREITOS REAIS
de extinção do
uadramento que
;;, 122. Generalidades
:o. Em rigor, na
eu adquirente e, I. A tutela dos direitos reais, quando haja violação por terceiro ou risco
anterior. Assim, de ela se verificar, pode assumir várias modalidades, em função do tipo de
J direito remido. violação ou de ameaça e da própria modalidade do direito real em causa Ol.
ilicar a extinção À semelhança do que se passa com a generalidade dos direitos subjec-
omo já exposto, tivos, colocam-se aqui os problemas gerais próprios da tutela jurídica, no-
te a manutenção meadamente pelo que respeita à distinção entre meios de tutela extrajudi-
oõe, como acon- ciais e judiciais.
sistência tem de Segundo o sistema de tutela dominante nos sistemas jurídicos modernos,
são os meios judiciais que têm a prevalência, pelo que não é de estranhar
que o Código Civil lhes tenha dado especial atenção, ainda que por referên-
cia apenas a um deles.
Estas matérias, como outras que integram a parte geral dos direitos reais,
encontram-se reguladas, no Código Civil, a propósito do direito de proprie-
dade, nos seus art." 1311.º a 1314.º. Contudo, o legislador sentiu, neste caso,
a necessidade de deixar bem explícito que o regime aí estabelecido se aplica,
com as adaptações necessárias, à defesa dos demais direitos reais (art.º 1315.º).
II. O regime estatuído nos art." 1311.º a 1314.º, para além da legiti-
mação do recurso à acção directa, limita-se a referir alguns aspectos do regime
da chamada acção de reivindicação.
O) Sobre a defesa dos direitos reais, vd., em geral, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 422 e
.e reversão previstas segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 828 e segs.; J. Alberto González,
Direitos Reais, págs. 315 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 477 e segs ..
273
TÍTULO 1 - DIREITOS RE)!
A defesa judicial dos direitos reais, não se esgota, porém, nesta acção, O Código Civil
continuando a justificar-se a menção, mesmo no âmbito das chamadas acções possibilidade de rec
reais, das negatôria e confessôria. Também a acção de demarcação é uma termos gerais do ar
acção real. Esta já antes foi considerada, em sede de conteúdo dos direitos sendo esta uma mat
reais, pelo que adiante não se justifica mais do que uma referência sucinta. ficam aqui referênc
A tutela dos direitos reais está, porém, longe de se esgotar nas chamadas
acções reais, sendo muito mais vastos os meios processuais ao alcance do II. Não pode, cc
titular do direito real. Desde logo, é perfeitamente possível o recurso a acções além do regime geru
pessoais, quando estejam em causa, por exemplo, a reparação de danos ou consagrou casos es
a condenação na abstenção da prática de actos violadores ou na suspensão têm justamente lug:
dos que vêm sendo praticados. logo, quanto à poss
Para além disso, não se podem levantar dúvidas quanto à legitimidade Para além disse
do recurso a procedimentos cautelares, para evitar o risco de uma violação, domínio das relaçõe
como meio judicial prévio ou subsequente a uma acção real. função de cujo intere
casos podem ainda
III. Um outro aspecto a assinalar é o seguinte. A título de exei
Está neste momento a ser considerada a defesa dos direitos reais, em si 1321.º, 1322.º, 134~
mesmos. Contudo, não pode deixar de se tomar em consideração o seguinte Devem, pois, ter
ponto, em particular. da tutela privada qu
Sempre que exista posse causal e a violação do direito real envolva domínio dos direito
também violação da situação possessória, está ainda aberta ao titular do
direito real a via específica dos meios de defesa da posse, se estes se mostra-
rem adequados a assegurar a tutela do direito real. Estes meios possessôrios 124. Meios de def e
serão analisados a respeito da posse.
I. Às acções rei
Se este for o caso, deve até dizer-se que, em geral, o titular do direito real
que a categoria cor
terá vantagem em lançar mãos dos instrumentos de tutela da posse, por ser,
civil ( cfr. art.º 498.º,
em geral, muito mais expedita e fácil a prova da posse do que a da titulari-
meio processual esj
dade do direito real.
Podem ser iden1
a que tem a sua orig
123. Meios de defesa extrajudicial. A acção directa do Código de Proce
deriva esse direito r
I. A tutela extrajudicial dos direitos reais participa das limitações que Quanto à acçã,
no direito moderno caracterizam a chamada tutela privada c1i. Código Civil mante
na doutrina e na pré
rativa de condenaçí
<1) Cfr., sobre este ponto, Oliveira Ascensão, O Direito, págs. 83-87.
alguns aspectos par
274
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO V - DEFESA DOS DIREITOS REAIS
rém, nesta acção, O Código Civil limita-se, neste domínio, a consagrar, no art.º 1314.º, a
chamadas acções possibilidade de recurso à acção directa, para defesa dos direitos reais, nos
emarcação é uma termos gerais do art.º 336.º. Não havendo particularidades a assinalar, e
eúdo dos direitos sendo esta uma matéria já estudada em disciplinas anteriores, não se justi-
eferência sucinta. ficam aqui referências mais desenvolvidas.
rtar nas chamadas
ais ao alcance do II. Não pode, contudo, deixar de se assinalar que o legislador civil, para
) recurso a acções além do regime genérico estatuído para a acção directa, no citado art.º 336.º,
ação de danos ou consagrou casos específicos de aplicação do instituto. Ora, alguns deles
. ou na suspensão têm justamente lugar no campo dos direitos reais, como acontece, desde
logo, quanto à posse (art.º 1277.º).
to à legitimidade Para além disso, algumas das limitações que ficaram identificadas no
de uma violação, domínio das relações de vizinhança, vistas do lado do titular do direito em
·eal. função de cujo interesse existem, traduzem meios de tutela privada. Mas outros
casos podem ainda identificar-se.
A título de exemplo, veja-se o regime dos art." 1320.º, n.º 1, in fine,
reitos reais, em si 1321.º, 1322.º, 1349.º, n.º 1, 1352.º, n.08 1 e 2, 1366.º e 1367.º.
eração o seguinte Devem, pois, ter-se aqui também presentes essas manifestações concretas
da tutela privada quando se traça o âmbito de aplicação deste instituto no
eito real envolva domínio dos direitos reais.
erta ao titular do
e estes se mostra-
eios possessórios 124. Meios de defesa judicial. A acção de reivindicação
I. Às acções reais em geral, nomeadamente à de reivindicação, ainda

ilar do direito real que a categoria continue a merecer a menção do legislador de processo
da posse, por ser, civil (cfr. art.º 498.º, n.º 4, 2.ªparte, do C.P.Civ.), não corresponde qualquer
que a da titulari-
meio processual específico.
Podem ser identificadas, desde logo, por dois traços. Diz-se acção real
a que tem a sua origem num direito real, quando, segundo aquele preceito
do Código de Processo Civil, a sua causa de pedir é o facto jurídico de que
deriva esse direito real.
is limitações que Quanto à acção de reivindicação, em particular, embora o próprio
la (I). Código Civil mantenha esta designação clássica, também de uso corrente
na doutrina e na prática forense, ela não passa afinal de uma acção decla-
rativa de condenação, que só se demarca das acções desta categoria por
alguns aspectos particulares do seu regime.
275
II. Segundo o art. º 1311. º, n. º 1, e generalizando o seu conteúdo, ao do título de aquisii

abrigo do art.º 1315.º, o titular de um direito real pode exigir do possuidor só prova que, sendi
ou detentor da coisa sobre que o seu direito incide o reconhecimento desse adquiriu bem, se o
direito e a restituição da coisa. a bondade do títul
Daqui decorrem duas ordens de consequências, sendo uma relativa à em cadeia, e para 1
legitimidade na acção de reivindicação e outra à conformação do pedido. direito reivindicad
Quanto ao primeiro aspecto, a legitimidade activa e passiva, nesta acção, Esta necessida
estabelece-se em termos simples. Tem nela a posição de autor quem se de reivindicação -
intitula titular do direito reivindicado; por outro lado, ocupa a posição de réu vantes atenuações
quem tenha a posse ou detenção da coisa (n.º 1 do art.º 1311.º). possessória e regis
Cabe a este respeito salientar que não é relevante, para este efeito, o No primeiro cr
ser ou não ilícita a posse ou a detenção. Este aspecto tem, contudo, relevância ria que destrói o di
noutro campo, porquanto o art.º 1312.º determina que, no caso de esbulho, (facilitada pelo reg
a restituição é feita no local em que ele teve lugar e à custa do esbulhador. dente aquisição, pi
Relativamente à conformação do pedido a dirigir ao tribunal, pode As presunções
dizer-se que há um ponto principal e outro secundário. O principal é o do a inversão do ónus
reconhecimento da titularidade do direito; o secundário, o de restituição da a prova que as ilid
coisa reivindicada. Na verdade, a condenação do réu na restituição da coisa
constitui, na própria letra da lei, uma consequência da procedência daquele IV. Nos termo
pedido. Assim se explica o regime do n.º 2 do art.º 1311.º, segundo o qual, capião, a acção de
sendo reconhecido o direito, «a restituição só pode ser recusada nos casos na letra da lei, imp
previstos na lei». Este regime va
A recusa de restituição da coisa, uma vez demonstrada a titularidade tem de ser aplicadc
do direito reivindicado, só pode justificar-se se o possuidor ou detentor for que em alguns cas
titular de algum direito que legitime a posse ou a detenção, nomeadamente Numa formula
algum direito real ou pessoal sobre a coisa, oponível ao reivindicante. o direito real, a acç
Importa ainda assinalar que nada obsta a que, na acção de reivindicação, usucapião.
uma vez que segue o regime geral do processo declarativo, o autor peça ainda
a condenação do réu no pagamento dos danos por aquele sofridos por efeito
da privação indevida da coisa (cfr. art.?' 470.º, n.º 1, e 30.º do C.P.Civ.). 125. Meios de deí
III. Um dos aspectos particulares da acção de reivindicação respeita Às clássicas m

ao regime da prova. correspondem hoj
Segundo as regras gerais de repartição do respectivo ónus (art.º 342.º), Nos termos da
cabe ao autor fazer a prova do direito de que se arroga. Ora, em rigor, essa por fim «obter uni
prova, na acção de reivindicação, não pode limitar-se à invocação e prova direito ou dum fac
276
--------------
TÍTULO 1 - DIREITOS REAIS EM GERAL CAPÍTULO V - DEFESA DOS DIREITOS REAIS
seu conteúdo, ao do título de aquisição do direito por parte do autor. Na verdade, esse título
igir do possuidor só prova que, sendo o alienante o legítimo titular do direito alienado, o autor
hecimento desse adquiriu bem, se o título não sofrer de vícios. Mas não prova, em definitivo,
a bondade do título de aquisição do alienante e este reparo pode fazer-se,
lo uma relativa à em cadeia, e para o passado, até se encontrar uma aquisição originária do
iação do pedido. direito reivindicado.
siva, nesta acção, Esta necessidade de prova sucessiva - a diabolica probatio das acções
e autor quem se de reivindicação -, que pode remontar a séculos, sofre, porém, duas rele-
l a posição de réu vantes atenuações, decorrentes do regime da usucapião e das presunções
311.º). possessória e registal.
ara este efeito, o No primeiro caso, como a usucapião é uma forma de aquisição originá-
ntudo, relevância ria que destrói o direito anterior, feita a prova da posse boa para usucapião
caso de esbulho, (facilitada pelo regime da acessão e da sucessão na posse) e da correspon-
a do esbulhador. dente aquisição, provada fica a titularidade do direito.
o tribunal, pode As presunções possessória e registai actuam por via diversa, mediante
principal é o do a inversão do ónus da prova. Se o autor beneficiar delas, cabe ao réu fazer
de restituição da a prova que as ilida.
nituição da coisa
.edência daquele IV. Nos termos do art.º 1313.º, com o único limite decorrente da usu-
segundo o qual, capião, a acção de reivindicação pode ser intentada a todo o tempo, por ser,
.usada nos casos na letra da lei, imprescritível.
Este regime vale, na sua literalidade, para o direito de propriedade, mas
da a titularidade tem de ser aplicado, em termos hábeis, em relação aos demais direitos reais,
r ou detentor for que em alguns casos, como já exposto, são temporários.
, nomeadamente Numa formulação genérica, o alcance do preceito é este: enquanto durar
·eivindicante. o direito real, a acção de reivindicação permanece, é sempre possível, salvo
le reivindicação, usucapião.
autor peça ainda
ifridos por efeito
) do C.P.Civ.). 125. Meios de defesa judicial. A acção confessória e a acção negatória
dicação respeita Às clássicas modalidades de acções reais, ditas negatória e confessaria,

correspondem hoje as das acções de simples apreciação.
nus (art.º 342.º), Nos termos da al. a) do n.º 1 do art.º 4.º do C.P.Civ., estas acções têm
a, em ngor, essa por fim «obter unicamente a declaração de existência ou inexistência dum
vocação e prova direito ou dum facto».
277
O titular de um direito real, no caso de a sua existência ou o seu conteúdo

serem postos em causa por outrem, pode pedir ao tribunal que seja proferida
sentença que esclareça o diferendo.
Urna das finalidades da acção de simples apreciação pode realizar a
função clássica da acção negatoria. Suponha-se que B afirma ser titular de
uma servidão predial sobre o prédio de A, direito contestado por este. A tem
legitimidade e interesse em propor, contra B, urna acção de simples apre-
ciação, pedindo que seja declarado que B não é titular desse direito de servidão. DO
A acção confessária, na sua formulação rornanística, tinha um campo
de aplicação limitado ( servidão e usufruto) e aparecia como urna modalidade
de reivindicação, em que o autor era o titular de um direito real menor e o
réu o titular de um mais amplo (por exemplo, a propriedade). Visava facultar
ao titular do direito real menor o reconhecimento do seu direito.
Esta finalidade também pode ser hoje obtida pela via da acção de reivin-
dicação, dada a generalidade da formulação deste meio de tutela, segundo
o regime do art.º 1315.º. Nada impede, porém, que o titular da servidão, no
exemplo anterior, lance apenas mão de uma acção de simples apreciação,
127. Noção prévi
convicto de que, obtendo vencimento e sendo reconhecido o seu direito, o
proprietário do prédio serviente não levantará, então, obstáculo ao exercício
da servidão. I. A noção leg
configurá-la comr
que a posse «é o
126. Meios de defesa judicial. A acção de demarcação correspondente a,
real». Nesta base,
Este meio judicial está intimamente relacionado com a faculdade de demar- que se exterioriza
cação analisada a propósito dos limites ao conteúdo de direitos reais decor- pendentemente d
rentes de relações de vizinhança (I). fazer uso de eleme
A acção de demarcação, corno então ficou dito, era uma das acções de arbi-
tramento genericamente referidas no art.º 1052.º, n.º 1, do C.P.Civ. e depois
regulada, nas suas especialidades, pelo art.º 1058.º do mesmo Código, mas Ol Sobre a posse, en
a actual versão deste diploma eliminou-a, pelo que segue hoje os meios pro- Ascensão, Reais, pág
cessuais comuns. segs.; R. Pinto Duarte
267 e segs.; e José Al
Para maiores deser
Rodrigues, A Posse. 1
Coimbra, 1940, e, no I
A Posse, que tem vinc
<1> Supra, n.º 96. Coimbra Editora, 200
278
----------------------
- ----------·----·- --------- ---------:--=~-----
-------------------
- - -- - --------
------
-----------
-----
L ou o seu conteúdo
que seja proferida
ão pode realizar a
firma ser titular de
ido por este. A tem
::> de simples apre- TÍTULO II
direito de servidão. DOS DIREITOS REAIS EM PARTICULAR
1, tinha um campo
o uma modalidade
.ito real menor e o CAPÍTULO!
le ). Visava facultar APOSSE
1 direito.
da acção de reivin- SECÇÃO!
de tutela, segundo CARACTERIZAÇÃO JURÍDICA
lar da servidão, no
mples apreciação,
127. Noção prévia
do o seu direito, o
:áculo ao exercício
I. A noção legal de posse '", tal como se contém no art.º 1251.º, permite
configurá-la como um direito subjectivo. Lê-se, na verdade, nesse preceito
que a posse «é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma
o correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito
real». Nesta base, é possível configurar a posse como uma situação jurídica
acuidade de demar- que se exterioriza pelo exercício de faculdades inerentes a certo direito, inde-
ireitos reais decor- pendentemente de ser acompanhada da sua titularidade. Continuando a
fazer uso de elementos de carácter formal, a favor deste entendimento joga o
das acções de arbi-
) C.P.Civ. e depois
esmo Código, mas <1l Sobre a posse, em geral, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 177 e segs.; Oliveira
hoje os meios pro- Ascensão, Reais, págs. 59 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 858 e
segs.; R. Pinto Duarte, Curso, pág. 277 e segs.; J. Alberto González, Direitos Reais, págs.
267 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 509 e segs ..
Para maiores desenvolvimentos sobre a posse, vd., o estudo, hoje clássico, de Manuel
Rodrigues, A Posse. Estudo de Direito Civil Português, 2.ª ed. rev. e act., Coimbra Editora,
Coimbra, 1940, e, no Direito vigente, a recente monografia fundamental, de Menezes Cordeiro,
A Posse, que tem vindo a ser citada, e, ainda, Paula Costa e Silva, Posse ou Posses?, 2.ª ed.,
Coimbra Editora, 2005.
279
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS R
facto de o Código Civil tratar da posse no mesmo plano dos direitos reais da determinação d
de gozo. do possuidor, ou a
Ainda assim, não se pode dizer, sem mais, que se verifica uma qualifi- Ainda que na
cação legal da posse como direito subjectivo, muito menos real. direito de propried
Mas, ainda que esse fosse o caso, é bem sabido não terem as qualifica- só pode admitir-se
ções do legislador carácter vinculativo, ficando mão livre à doutrina para Em rigor, a pc
apreciar a sua conformidade com o regime estatuído para o correspondente poderes do possuid
instituto. A qualificação legal não deixa, contudo, de funcionar como um portamento posses
elemento a levar em conta na interpretação desse regime, não podendo ser Deste modo, p
afastada sem a demonstração de razões justificativas. que se possui certa
prietário ou de usu
II. Em relação à posse, a sua configuração legal como poder está longe
de recolher o sufrágio unânime da doutrina, que começa por divergir quanto
a saber se a posse deve ser enquadrada como uma situação de facto ou de 128. A posse comi
direito, para além de, neste segundo caso, lhe atribuir qualificativos muito
diversificados. I. Os autores q
realidade primaria
Não é possível fixar a noção de posse sem tomar posição neste diferendo,
para o exercício fá
pelo que este é um passo que não pode ser protelado por muito tempo.
-, ideia que tamb
Há, porém, alguns esclarecimentos sumários, com interesse para a inves-
Em contrapart:
tigação subsequente, que desde já ficam feitos. Respeita um à distinção entre
merecer a tutela d,
posse causal e posse formal e outro ao objecto da posse.
No intuito de l
mentos mistos, se!
III. O exercício das faculdades correspondentes ao conteúdo de certo
facto, na qual se fu
direito real - que caracteriza a posse - tanto pode ser acompanhado da
de efeitos de direit
titularidade desse direito, como não. Fala-se no primeiro caso em posse
causal e no segundo em posse formal.
II. Importa ve
Cabe dizer, desde já, que a posse formal, em si mesma, não é ilícita, bene- do regime da poss
ficiando o possuidor da tutela que é adequada à situação objectiva de exer-
A favor da qua
cício de certo direito.
-se o facto de a sus
Por outro lado, e em geral, o tratamento jurídico da posse abstrai do intensa sobre uma
facto de ela ser causal ou formal. Esta afirmação não é, porém, em absoluto,
É o que sedes
verdadeira, desde logo por o possuidor formal, qua tale, poder ter de ceder
perante o verdadeiro titular do direito, como se vê do n.º 1 do art.º 1278.º.
Ol Sobre este ponto, t
IV. Um dos problemas clássicos da configuração jurídica da posse é o Cordeiro, Direitos Rea
J. Alberto González, D
280
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO 1 - A POSSE
dos direitos reais da determinação do seu objecto: o direito a que respeita o comportamento
do possuidor, ou a coisa que, por seu turno, é objecto desse direito?
ifica uma qualifi- Ainda que na linguagem corrente seja usual dizer-se que se possui o
tos real. direito de propriedade ou o direito de usufruto, esta prática não é correcta e
srem as qualifica- só pode admitir-se como fórmula sintética de traduzir a realidade jurídica.
·e à doutrina para Em rigor, a posse tem por objecto uma coisa, sobre a qual recaem os
o correspondente poderes do possuidor e, consequentemente, os actos materiais em que o com-
icionar como um portamento possessório se traduza.
, não podendo ser Deste modo, para expressar correctamente esta realidade, deve dizer-se
que se possui certa coisa a título de propriedade ou de usufruto (ou de pro-
prietário ou de usufrutuário).
1poder está longe
)r divergir quanto
ão de facto ou de 128. A posse como situação jurídica
ilificativos muito
I. Os autores que vêem a posse como uma situação de facto, logo como
realidade primariamente extrajurídica, acentuam, nela, a nota que aponta
o neste diferendo, para o exercício fáctico de um direito - que repousa na detenção da coisa
muito tempo. -, ideia que também se encontra na noção do art.º 1251.º.
·esse para a mves- Em contrapartida, a orientação oposta invoca a circunstância de a posse
1 à distinção entre
merecer a tutela da lei, o que é próprio das realidades jurídicas.
No intuito de ultrapassar o diferendo, não falta quem defenda entendi-
mentos mistos, segundo os quais a posse é, a um tempo, uma situação de
onteúdo de certo
facto, na qual se funda uma situação jurídica, que se manifesta na produção
acompanhado da
de efeitos de direito Ol.
o caso em posse
II. Importa ver a questão mais de perto, em função de alguns aspectos
ião é ilícita, bene- do regime da posse.
1bj ectiva de exer-
A favor da qualificação da posse como realidade fáctica pode invocar-
-se o facto de a sua constituição determinar uma actuação de algum modo
posse abstrai do intensa sobre uma coisa, em regra uma actuação material.
ém, em absoluto, É o que se designa apossamento (emposse) ou investidura.
oder ter de ceder
1 do art.º 1278.º.
Ol Sobre este ponto, em particular, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 77 e segs.; Menezes
dica da posse é o Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 869 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 296-297; e
J. Alberto González, Direitos Reais, págs. 268-270.
281
Se o tratamento jurídico da posse envolvesse sempre a manutenção do Tal como a lei

contacto material com a coisa, então a posse seria essencialmente, pelo menos, atribuídos a certa i:
uma situação de facto. lícitos, e mediante
Mas não é assim. é uma coisa.
Desde logo, no sistema jurídico português a posse existe, independente- Esta é, de resto.
mente de uma situação de facto, pelo menos, no esbulho [art.º 1267.º, al. l(,)], os autores que ace
e na sucessão na posse (art.º 1255.º). se trata de saber se
Para além disso, na velha polémica entre Jhering e Savigny sobre a carac- Este é, pois, m
terização do corpus da posse (1), o art.º 1257.º, n.º 1, optou pela tese menos
exigente deste jurista, quando, a respeito da conservação da posse, estatui
129. A posse comr
que esta se verifica desde que haja a possibilidade de continuar a actuação
correspondente ao exercício do direito. Também aqui a conservação da posse
I. Na questão
existe, ainda quando não se verifica a aludida situação de facto (2l.
podem invocar-se
Por outro lado, apura-se que a lei atribui ao possuidor certos meios de
uma resposta afim
agir que lhe permitem o aproveitamento das utilidades de um bem (uma coisa),
De iure condit
em interesse próprio, segundo o conteúdo correspondente ao direito possuído,
ao Livro III do Cóc
acompanhado de uma eficaz tutela jurídica.
direito real de gozo
Em termos gerais, e sem deixar de chamar a atenção para o regime par-
o facto de o mesmr
ticular da posse de má fé, o possuidor tem o uso da coisa, faz seus os frutos
mesmo esse Livro.
por ela produzidos (art.?' 1270.º e 1271.º), tem meios próprios para a defesa
em matéria de con
do seu «poder» (art." 1276.º e seguintes), e, em caso da sua violação, pode
coloca a posse ao 1
exigir a reparação dos danos sofridos (art.º 1284.º).
A estes elemer
tência, por respeit
III. Feita a síntese dos elementos anteriores, a posse não pode deixar de
verdade, em vário:
ser configurada como uma realidade jurídica, sem prejuízo de se reconhecer
interesses autónorr
que esta surge, em geral, acompanhada da actuação material sobre uma coisa.
ligados ao uso e fn
Por seu lado, enquanto realidade jurídica, a sua qualificação como direito
mentos significativc
subjectivo representa a solução adequada, desta figura no sistema jurídico noção aqui convén
português C3l.
Ol Quanto a saber se se exige uma actuação traduzida na utilização da coisa sob o ponto de Ol Cfr., neste sentido,
vista económico, ou se basta a possibilidade da prática desses actos. 128 e segs.; Menezes G
Pinto Duarte, Curso, p
(2l Ressalva-se o regime da usucapião, onde prevalece uma solução ajustada à tese de Jhering. Alberto González, Dire
(3J Para outras qualificações, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 126-127; e Menezes
(2) Sobre a qualificaçí
Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 871-873.
282
---------- - - - - . -- - - -- ---
=.-:::-:::-
__----- -- -==-==---= -- -----==---- ------- ------ ~~~- -~- - ~- -~-
- - -----------------
--------------
-------
- ------------
!a manutenção do Tal como a lei diz, na posse há um poder, o que significa meios de agir
nente, pelo menos, atribuídos a certa pessoa, em vista da realização de interesses particulares,
lícitos, e mediante a afectação jurídica de um bem, que neste caso concreto
é uma coisa.
ste, independente- Esta é, de resto, a posição dominante na doutrina portuguesa C1). Contudo,
art, º 1267.º, al. d)], os autores que aceitam esta qualificação nem sempre convergem quando
se trata de saber se se está perante um direito real.
igny sobre a carac- Este é, pois, um novo passo a dar na caracterização jurídica da posse.
m pela tese menos
J da posse, estatui
129. A posse como direito real
ntinuar a actuação
iservação da posse
I. Na questão da qualificação dogmática da posse como direito real
Ie facto C2).
podem invocar-se elementos de valor diverso, mas apontando todos para
or certos meios de uma resposta afirmativa c2i.
n bem (uma coisa),
De iure condito, é desde logo invocável a sistematização que preside
o direito possuído,
ao Livro III do Código Civil. Nele é reservado um Título para cada tipo de
direito real de gozo. Não pode, por isso, desatender-se, pura e simplesmente,
para o regime par-
o facto de o mesmo tratamento ser dado à posse, cujo regime jurídico abre
, faz seus os frutos
mesmo esse Livro. Em plano análogo, é invocável o art.º 46.º, n.º 1, quando,
rrios para a defesa
em matéria de conflitos de lei no espaço (Direito Internacional Privado),
:ua violação, pode
coloca a posse ao lado da «propriedade e demais direitos reais».
A estes elementos de natureza formal outros acrescem, de mais consis-
tência, por respeitarem a aspectos substanciais, de regime. Apura-se, na
tão pode deixar de
verdade, em vários domínios, que a lei civil portuguesa tutela, na posse,
o de se reconhecer
interesses autónomos do possuidor, fazendo dela derivar relevantes efeitos
il sobre uma coisa.
ligados ao uso e fruição de uma coisa. Desenham-se, assim, vários dos ele-
cação como direito mentos significativos na qualificação de certa situação jurídica como real, cuja
o sistema jurídico noção aqui convém ter presente.
a coisa sob o ponto de (tl Cfr., neste sentido, Manuel Rodrigues, A Posse, pág. 3 8; Oliveira Ascensão, Reais, págs.
128 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 873-874, eA Posse, pág. 163; R.
Pinto Duarte, Curso, pág. 297; Paula Costa e Silva, Posse ou Posses?, págs. 71-73; e J.
stada à tese de Jhering. Alberto González, Direitos Reais, págs. 267-268.
126-127; e Menezes czi Sobre a qualificação da posse como direito real, vd. AA. cits. na nota ant.
283
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREITOS R
Doutro lado, não se vêem argumentos que contraditem, em termos signi- «puro direito relati
ficativos, a conclusão a que os anteriormente expostos conduzem. e um eventual titul
É certo que a posse formal cede perante a titularidade do direito a que falar em funcional
respeita, surgindo, assim, como limitada pelo concurso de direitos reais pre- mento da coisa» ciJ
valentes. Mas esta não é, por si só, razão para afirmar que não existe um Há razões par:
direito real, pois situação equivalente se passa com outros direitos reais. Ela Feita a síntese
é mesmo frequente, nos direitos reais de garantia, como se verifica, v.g., há uma tutela autór
com a hipoteca que cede perante privilégios creditórios; do mesmo modo, meios jurídicos de
há também casos em que, segundo o seu mérito, certas situações de posse coisa, na satisfaçãi
prevalecem sobre outras (cfr. n.08 2 e 3 do art.º 1278.º, quanto ao conceito Confrontada es
de melhor posse). pontos em dúvida i
O principal óbice levantado, na doutrina portuguesa, à qualificação da ticipa da sequela,
posse como direito real, é o invocado por Oliveira Ascensão Ola partir do em termos de o sei
regime da legitimidade passiva na acção de restituição de posse, estatuído Não pode deix
no n.º 2 do art.º 1281.º. meios de tutela da
Importa apurar o seu alcance. sua posse ou dela o
se verificam quanc
II. Segundo o aludido preceito, o possuidor esbulhado do seu direito ou melhor posse),
só pode intentar acção de restituição da posse contra o esbulhador ou os que este regime nã
seus herdeiros e contra terceiros que, de má fé, hajam adquirido direitos possuidor em caso
sobre a coisa esbulhada; mas, não contra terceiros de boa fé (n.º 2, a contrario). sustentada contra t
A partir daqui, e acentuando a evolução verificada em relação ao art.º 504.º coisa haja sido trai
do C.Civ.67 C2l, Oliveira Ascensão sustenta que a posse é um direito não Aqui, dir-se-á,
inerente e não absoluto ( erga omnes ), fundando-se a sua defesa em razões do n.º 2 do art.º 12
relativas, dirigidas «contra sujeitos em relação aos quais se verifique um vín- Desde logo, te
culo particular», o do esbulho ou o do seu conhecimento. Não é, porém, um atingidos pela invc
adquirido a coisa p01
temente de estarerr
<1J Quanto a Menezes Cordeiro, que já sustentou uma posição equivalente à exposta no Nem se diga q1
texto (Direitos Reais, vol. II, págs. 877-878), o seu pensamento actual, por razões, antes ditas, no entendimento ti
quanto à «possibilidade de fixar o âmbito da categoria «direitos reais» em função de
coordenadas de tipo dogmático-racional», vai no sentido de afastar a qualificação de direito patrimonial se podr
real, admitindo «quando muito» ver nela um direito de gozo diferenciado (A Posse, págs.
163-164).
<2J Nos termos da segunda parte do corpo desse preceito, a acção de restituição da posse Ol Ob. cit., págs. 130-
podia ser intentada, «não só contra o esbulhador, mas também contra os seus herdeiros e
representantes, ou contra terceiro, para quem aquele haja transferido a coisa por qualquer c2l Cfr. a posição suste
título». 109-111.
284
. em termos signi- «puro direito relativo», não só por não assentar numa relação «entre o titular
mduzem, e um eventual titular do direito definitivo», mas ainda por se poder mesmo
! do direito a que falar em funcionalidade, «pois a situação é sempre dirigida ao aproveita-
direitos reais pre- mento da coisa» <1l.
ie não existe um Há razões para discordar da conclusão formulada por este Autor.
direitos reais. Ela Feita a síntese dos elementos recolhidos na análise anterior, na posse
se verifica, v.g., há uma tutela autónoma dos interesses de certa pessoa a quem são atribuídos
do mesmo modo, meios jurídicos de aproveitamento, total ou parcial, das utilidades de uma
tuações de posse coisa, na satisfação de interesses próprios.
anto ao conceito Confrontada esta situação com a noção de direito real adoptada, os únicos
pontos em dúvida são, realmente, os de saber se o direito do possuidor par-
à qualificação da ticipa da sequela, acompanhando a coisa possuída nas suas vicissitudes,
são Cll a partir do em termos de o seu titular poder fazer valer o seu direito erga omnes.
posse, estatuído Não pode deixar de se reconhecer que a lei atribui ao possuidor largos
meios de tutela da sua situação jurídica contra quem ameace ou perturbe a
sua posse ou dela o esbulhe. Em princípio, as limitações, neste domínio, só
se verificam quando a posse cede perante direito prevalente (propriedade
lo do seu direito ou melhor posse), nos termos do art.º 1278.º. Cabe, contudo, reconhecer
:sbulhador ou os que este regime não pode deixar de ser ponderado em função da tutela do
iquirido direitos possuidor em caso de esbulho, importando saber até onde a sua posição é
Lº 2, a contrario). sustentada contra terceiros, para quem, como dizia o Código de Seabra, a
ação ao art.º 504.º coisa haja sido transferida.
~ um direito não Aqui, dir-se-á, verifica-se a assinalada interferência negativa do regime
lefesa em razões do n.º 2 do art.º 1281.º. Cumpre, porém, ver melhor.
verifique um vín- Desde logo, tem de se reconhecer que alguns «terceiros» podem ser
Ião é, porém, um atingidos pela invocação da posse do esbulhado: os que, de má fé, hajam
adquirido a coisa por acto entre vivos, e os herdeiros do esbulhador, independen-
temente de estarem de boa ou má fé.
/alente à exposta no Nem se diga que os «herdeiros» têm uma posição especial, porquanto,
rr razões, antes ditas, no entendimento tido por correcto (2), no Direito português, eles só a título
eais» em função de
ialificação de direito patrimonial se podem considerar representantes do autor da sucessão, para
ado (A Posse, págs.
restituição da posse <1) Ob. cit., págs. 130-132, de que são extraídas as passagens entre aspas.
os seus herdeiros e
1 coisa por qualquer <2) Cfr. a posição sustentada em Lições de Direito das Sucessões, págs. 106 e segs., maxime,
109-111.
285
além de resultar bem claro do art.º 1255.º haver, quanto a eles, aí uma 130. Concepção s
aquisição da posse a título translativo.
Por outro lado, bem vistas as coisas, o tratamento dado aos terceiros I. A qualificaç
de boa fé não apresenta uma particularidade tão significativa, como à pri- gozo não faculta a
meira vista se poderia supor. Situações paralelas - e decorrentes das mesmas Tanto esta qual
razões - se verificam em relação aos direitos reais em geral, quando, para e clássica querela d
tutela da confiança do terceiro, fundada na sua boa fé, é paralisada a reivin- ção objectiva à sul
dicação do titular do direito. Segundo a prin
Basta pensar nos já conhecidos casos de inoponibilidade da invalidade crita, bastando-se e
do negócio jurídico a terceiros de boa fé (no regime geral do art.º 291.º) ou Para a concepç
de aquisição tabular. Também aí, por exemplo, o proprietário verdadeiro elementos - nece
fica impedido de fazer valer o seu direito contra o terceiro adquirente, de verdadeira posse, d
boa fé, de uma situação jurídica com ele incompatível cii. E nem por isso se como animus da po
duvida do carácter absoluto desses direitos. na intenção de agii
A razão da existência de tais limites ao carácter absoluto dos direitos A disputa dout
reais é mera decorrência da tutela de outros valores, tidos como mais rele- ferentes posições :
vantes pelo legislador. Enfim, passe o trocadilho, o carácter absoluto dos Jhering, do outro, cl:
direitos reais não tem, nem pode ter valor ... absoluto. no sistema jurídicc
Mota Pinto <2J e Or
III. Enquanto direito real, a posse pertence à categoria dos direitos de Menezes Cordeiro
gozo, porquanto no conjunto de faculdades reconhecidas ao seu titular se Pinto Duarte s
compreendem o uso e a fruição da coisa.
possível suprimir a
De resto, assente a sua qualificação como direito real, quanto à sua inte- de assumir uma q1
gração na aludida categoria não se colocam dúvidas atendíveis. Também Silva, equacionam
aqui a lei fornece várias pistas, quer quando coloca a posse ao lado dos direi- detenção, tendo pr
tos reais de gozo, quer ainda quando, em sede de usucapião, no art.º 1287.º,
se refere à posse do direito de propriedade e de outros direitos reais de gozo.
Posta de lado a impropriedade da expressão, o que ela significa, vista a noção
do art.º 1251.º, é corresponder a posse ao exercício de certo direito real de <1J Para maiores deser
gozo, desenhando-se, assim, o conteúdo da posse sobre o conteúdo do sua projecção no Direit
segs ..
direito possuído.
<2J Direitos Reais, pá!
<3l Introdução à posse
<4J Reais, págs. 86 e s
OlCom a agravante de, neste caso, a propriedade poder ceder perante direitos reais menores
ou de garantia, e nem sequer, apenas, perante um direito do mesmo tipo ou superior, como <5l Direitos Reais, vol
acontece na posse. <6l Curso, pág. 284.
286
to a eles, aí uma 130. Concepção subjectiva e concepção objectiva da posse
lado aos terceiros I. A qualificação da posse como um tipo particular de direito real de
ativa, como à pri- gozo não faculta ainda uma noção definitiva do instituto.
rentes das mesmas Tanto esta qualificação como a noção legal deixam em aberto uma velha
eral, quando, para e clássica querela doutrinal em redor da posse, a que contrapõe a sua concep-
aralisada a reivin- ção objectiva à subjectiva O).
Segundo a primeira, a posse reconduz-se à situação de facto acima des-
lade da invalidade crita, bastando-se com o que correntemente se designa por corpus da posse.
l do art.º 291.º) ou Para a concepção subjectiva, pelo contrário, o corpus é apenas um dos
etário verdadeiro elementos - necessário, mas não suficiente - do conceito. Para haver
iro adquirente, de verdadeira posse, deve acrescer outro, de natureza diferente, que se designa
E nem por isso se como animus da posse, consistindo ele, numa formulação descomprometida,
na intenção de agir como titular do direito.
oluto dos direitos A disputa doutrinal em redor destas concepções da posse radica em di-
s como mais rele- ferentes posições sustentadas por Savigny e Windscheid, de um lado, e
icter absoluto dos Jhering, do outro, chegou aos nossos dias e continua a dividir a doutrina. Assim,
no sistema jurídico português, a concepção subjectiva é perfilhada por C.
Mota Pinto <2J e Orlando de Carvalho <3), enquanto Oliveira Ascensão <4l e
ria dos direitos de Menezes Cordeiro <5) se orientam para uma concepção objectivista.
s ao seu titular se Pinto Duarte sustenta que esta querela é superada, uma vez que não é
possível suprimir a referência à intenção [ art. º 125 3. º, al. a)], mas esta tem
quanto à sua inte- de assumir uma qualquer exteriorização <6l. Por seu turno, Paula Costa e
ndíveis. Também Silva, equacionando o problema na perspectiva da distinção entre posse e
: ao lado dos direi- detenção, tendo presentes os art." 1251.º e 1253.º, al. a), entende que a
to, no art.º 1287.º,
itos reais de gozo.
ifica, vista a noção
rto direito real de (JJ Para maiores desenvolvimentos sobre as teorias subjectivista e objectivista da posse e a
re o conteúdo do sua projecção no Direito português, cfr. Menezes Cordeiro, A Posse, págs. 23 e segs. e 52 e
segs ..
(l) Direitos Reais, págs. 187-191.
(3) Introdução à posse, in RLJ, ano 122.º, págs. 67-69.
(4) Reais, págs. 86 e segs ..
direitos reais menores
(5l Direitos Reais, vol. I, págs. 551 e segs., e, mais recentemente, A Posse, págs. 54 e segs ..
po ou superior, como
(6l Curso, pág. 284.
287
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS RE
intencionalidade de que esta segunda norma fala está presente em todo o 131. Análise das e
sistema da posse v';
I. Na opção ern
II. Note-se que o problema não se esgota apenas na opção por uma ou presente o sentido a
outra das concepções apontadas, uma vez que em cada uma das orientações Assim, há corp
os autores divergem, por vezes, quanto ao que se deve entender por corpus da vontade do respe
e animus. em relação a ela. Ist
Quanto ao primeiro ponto, já atrás ficou realçado que para uns basta a panhada da prática
simples possibilidade de agir sobre a coisa, no sentido de esta se manter no necessariamente e,
âmbito de actuação da vontade do possuidor, enquanto outros exigem a Pelo que rcspei
prática de actos materiais, consistindo na detenção da coisa. a necessidade de ind
Por seu turno, para os defensores da teoria subjectivista, o animus pode dor, sob pena de se i
traduzir-se numa intenção concreta de agir como titular do direito, enquanto bação, que daria lug
outros se bastam com uma vontade abstracta, revelada, nomeadamente, basta o apuramento
no título ou causa da posse. A este respeito, alguns pontos parecem poder que se detém. Ao e
dar-se como adquiridos, porquanto se mostra desrazoável entender como consciência de o re
animus: mentos objectivos.
a) A convicção de ser titular do direito, uma vez que esta não existe
no possuidor de má fé ( art. º 1260. º, n. º 1 ), e nem por isso deixa de II. Este ponto d
haver posse, sem prejuízo de o seu regime ser, como é bem de ver, do instituto perfilh:
menos favorável ao possuidor; Verificado o cc
b) O chamado animus domini, porquanto ele só faria verdadeiro ou, como a lei taml
sentido quanto a posse consista no exercício de faculdades próprias de, por determinaçãr
do direito de propriedade, mas não de outros direitos reais, também ou por uma aprecie
eles susceptíveis de posse, como se vê do art.º 1251.º. ser desconsiderado
em detenção.
Assim, por exemplo, C. Mota Pinto não exige mais do que a intenção O alcance dests
de agir como titular do direito - o chamado animus possidendi. Se se for da orientação perfil
mais longe, excluem-se, por certo, do conceito situações jurídicas qualifica- porém, deve ser pc
das pelo próprio legislador como posse. natureza objectiva ·
Passa-se ao exame de qual das duas referidas concepções de posse melhor detenção. Dir-se-ia
se adequa ao instituto, para de seguida verificar a que foi adoptada pelo possuidor. Mas cor
sistema jurídico português. vontade tem de ser d
de um elemento ol
essa intenção não se
<1i Posse ou Posses?, págs. 15, 23 e 33.
288
TITULO 11 - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO 1 - A POSSE
·esente em todo o 131. Análise das concepções subjectiva e objectiva. Posição adoptada
I. Na opção entre as duas concepções de posse em debate, deve ter-se

opção por uma ou presente o sentido atrás atribuído aos dois elementos envolvidos na questão.
ia das orientações Assim, há corpus enquanto a coisa se mantiver no âmbito de actuação
tender por corpus da vontade do respectivo sujeito, em termos de poder retomar a sua actuação
em relação a ela. Isto não significa que a posse não seja normalmente acom-
e para uns basta a panhada da prática de actos materiais sobre a coisa, mas eles não têm de
esta se manter no necessariamente existir.
, outros exigem a Pelo que respeita ao animus, não pode deixar de se ter como excluída
usa, a necessidade de indagação de uma vontade concreta, psicológica, do possui-
:ta, o animus pode dor, sob pena de se introduzir no conceito um elemento de intolerável pertur-
, direito, enquanto bação, que daria lugar a incertezas quase intransponíveis. Assim, ao animus
, nomeadamente, basta o apuramento de uma vontade abstracta, correspondente à causa por
os parecem poder que se detém. Ao configurar assim este elemento da posse, tem-se plena
el entender como consciência de o reduzir a muito pouco, pois se estabelece a partir de ele-
mentos objectivos.
ue esta não existe
. por isso deixa de II. Este ponto de partida deixa já entender que é objectivista a concepção
nno é bem de ver, do instituto perfilhada, formulada nos seguintes termos.
Verificado o corpus, no sentido atrás fixado, há, em princípio, posse,
faria verdadeiro ou, como a lei também a designa, mera posse. Pode, porém, dar-se o caso
de, por determinação da lei, por manifestação de vontade do próprio possuidor
culdades próprias
itos reais, também ou por uma apreciação objectiva do título da posse, o elemento material
l251.º. ser desconsiderado e a correspondente situação de facto descaracterizada
em detenção.
do que a intenção O alcance desta fórmula será, de seguida, desenvolvido na apreciação
sidendi. Se se for da orientação perfilhada pelo legislador português nesta matéria. Desde já,
irídicas qualifica- porém, deve ser posta em destaque a circunstância de serem também de
natureza objectiva os elementos a partir dos quais se demarca a posse da
!S de possemelhor detenção. Dir-se-ia não ser assim quando se atende à vontade do próprio
'oi adoptada pelo possuidor. Mas como se dirá de seguida na sequência da exposição, essa
vontade tem de ser devidamente manifestada, o que exige sempre a presença
de um elemento objectivo. Contudo, ainda que assim não fosse, sempre
essa intençãonão seria tomada como elemento constitutivoda posse, estando-
289
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS F
-lhe apenas reservada a função negativa de excluir dela situações primaria- posse, salvo quand
mente como tal qualificáveis. qual ele age sem a
loriza ou descarac
Vale, a este re
132. A solução do Direito português vontade, desde qm
possuidor a permit
I. Resta agora averiguar se esta construção objectiva da posse se ajusta Partindo do si
ao seu regime, tal como é fixado pelo sistema jurídico português. A polémica deixados ao aband
invadiu também este campo, tendendo os autores a ver espelhada no Código está, sem dúvida, i:
Civil a concepção que sustentam. Tendo em mente não seguir esta via, declarar que se oc
procura-se, de seguida, partir de uma posição de neutralidade na boa inter- tudo logo que ele
pretação do Código, nesta matéria. habitualmente con
Como primeiro ponto a salientar, pode invocar-se a noção legal do em conta bancária
art.º 1251.º, onde não se faz referência ao animus, como elemento do
conceito, sendo antes marcadamente objectivista a forma como o instituto III. Esta inter]
nele é configurado. E o mesmo se pode dizer da generalidade das normas enquadrar harmon
que, no Código, se relacionam com este problema. Em boa verdade, só na posição <2J do dete
al. a) do art.º 1253.º se encontra uma referência à «intenção de agir como como veremos), r
beneficiários do direito», na caracterização dos vários casos de detenção. indicação resultan
À primeira vista, a este preceito parece dever ser reservado um papel A al. a) do ai
significativo, se não decisivo, apesar da sua singularidade, por se encontrar posse precária ou
situado justamente no ponto nevrálgico do problema: a demarcação entre a e própria. Cumpre
posse e a detenção. posse, passar a anal
A doutrina nacional não conseguiu, porém, pôr-se de acordo quanto ao
seu verdadeiro sentido, para além de o rodear de complicações adicionais,
ao discutir se nele está consagrada a categoria dos chamados actos facul- 133. Posse e deter
tativos, que adiante será analisada.
I. A posição pt
II. Ao entrar no debate gerado em redor da interpretação deste preceito, à al. a) do art.º 125'.
exclui-se, desde logo, a possibilidade de nele se consagrar uma mera intenção Fica assim em
interna ou psicológica, pelas razões já antes ditas. Ela tem de, por alguma de tais actos no si
forma, se tomar perceptível.
Só pode, pois, relevar aqui uma intenção por qualquer meio exterio-
rizada por quem exerce os poderes de facto, ou seja, apurada por recurso a (I) Reais, pág. 88.
elementos apreensíveis por terceiros, e estes só podem ser de cariz objecti- <2l No texto está posi
vista. Mas, isto conduz a afirmar que, havendo corpus, em princípio há <3) Idem, ibidem.
290
uações primaria- posse, salvo quando a actuação do possuidor revele uma vontade segundo a
qual ele age sem animus possidendi. É este elemento negativo que desva-
loriza ou descaracteriza o corpus.
Vale, a este respeito, tanto uma manifestação expressa como tácita da
vontade, desde que, quanto a esta segunda modalidade, o comportamento do
possuidor a permita deduzir, com toda a probabilidade (n.º 1 do art.º 217.º).
da posse se ajusta Partindo do sugestivo exemplo do vizinho que toma conta dos bens
iguês, A polémica deixados ao abandono por um emigrante, formulado por Oliveira Ascensão,
elhada no Código está, sem dúvida, preenchida a previsão da al. a) do art.º 1253.º, se o vizinho
> seguir esta via, declarar que se ocupa das terras em nome do emigrante, «a quem restituirá
lade na boa inter- tudo logo que ele regresse» <1l. Mas, o mesmo vale, se o vizinho prestar
habitualmente contas ao emigrante da exploração das terras, ou depositar
a noção legal do em conta bancária deste o correspondente rendimento líquido.
mo elemento do
. como o instituto III. Esta interpretação, como bem assinala Oliveira Ascensão, permite
dade das normas enquadrar harmoniosamente o preceito no regime da posse: tal como «a
oa verdade, só na posição <2J do detentor basta para inverter o título da posse (art.º 1265.º,
ção de agir como como veremos), reciprocamente, a declaração basta para desvalorizar a
sos de detenção. indicação resultante do «corpus»» <3l_
ervado um papel A al. a) do art.º 1253.º consagra, assim, um dos casos da chamada
, por se encontrar posse precária ou simples detenção, por contraposição à posse verdadeira
marcação entre a e própria. Cumpre, pois, para dar um último passo na caracterização da
posse, passar a analisar os demais casos de detenção previstos no art.º 1253.º.
acordo quanto ao
ações adicionais,
ados actos facul- 133. Posse e detenção
I. A posição perfilhada no número anterior, quanto ao sentido a atribuir

ão deste preceito, à al. a) do art.º 1253.º, excluiu do seu âmbito os chamados actosfacultativos.
ma mera intenção Fica assim em aberto a questão de saber o tratamento e o enquadramento
n de, por alguma de tais actos no sistema jurídico português, em matéria de posse. Por se
ier meio exterio-

ada por recurso a Ol Reais, pág. 88.
· de cariz objecti- <2l No texto está posição, mas deve tratar-se de gralha, devendo ler-se oposição.
em princípio há C3l Idem, ibidem.
291
entender que a análise desta questão ganha com o prévio apuramento do Noutras hipótes
âmbito de aplicação dos demais casos de detenção previstos nas als. b) e c) ( ou de uso e fruição
do citado artigo, ela será tratada, de seguida, em número autónomo. nome de outrem; ass
Para além do caso contemplado na al. a) do art.º 1253.º, a descaracte- representação), com
rização de certo comportamento como corpus possessório pode resultar ções abrangidas pel
directamente da lei ou do próprio título constitutivo da posse. De igual tanto a situações jur
modo, são factores de ordem objectiva os aqui considerados, como se passa exemplo, tem, sem 1
a demonstrar. seu direito de superf
em que estão impla
II. Segundo a al. b) do artigo em análise, há detenção ou posse precária arrendatário não ac
quando alguém se aproveita da tolerância do titular do direito. pagar a renda por rr
Estão neste caso compreendidos actos de desfrute de coisa alheia, no a propriedade do sol
âmbito de comportamentos de mera cortesia do titular do direito, ou no período de tempo(:
domínio de relações de tolerância. benefício», o que p:
É esse o caso de o proprietário do prédio X não reagir, por razões de
boa vizinhança, quando o dono do prédio vizinho, para melhor aproveita-
134. Actos faculta1
mento do seu terreno, ao lavrá-lo ou semeá-lo, invade uma pequena área
do prédio X.
I. As divergênci
As razões que estão na origem da existência, em casos como estes, de
giram também em r,
posse precária são manifestas. Exige a tutela do titular do direito, atendendo
no actual sistema jt
ao espírito que preside à sua actuação, que ao exercício, pelo beneficiário,
Segundo a dout
de faculdades inerentes ao direitopossuído se não possam atribuir os efeitos
praticados ao abrigi
próprios da posse. Seria intolerável que aquele pudesse ser vítima da sua
própria generosidade. livremente revogáv
pectivo titular, de ce
Diversa é a razão de ser das situações de detenção previstas na al. c) do
Pode servir de
preceito. Trata-se, agora, do exercício de poderes inerentes a certo direito,
autorização conced
que preencheria os requisitos do corpus, mas é descaracterizado como posse
com base no seu próprio título jurídico. certa zona de terren
cessar a autorizaçãr
Por vezes, existe, nestes casos, a atribuição, a certa pessoa, da faculdade
jurídica de usar ou fruir determinada coisa. Resulta, porém, do respectivo
título que essa faculdade integra o conteúdo específico de um direito de
outra natureza - locação (art.º 1037 .º), parceria (art.º 1125.º), comodato
<1J No sentido de a al.
(art.º 1133.º), ou depósito (art.º 1188.º). É, pois, nessa qualidade que o Pires de Lima e Antunes
possuidor actua. São situações contempladas na segunda parte da alínea. Mesquita, Direitos Reai
(Direitos Reais, vol. I, i:
segs., maxime, 65).
292
o apuramento do Noutras hipóteses, verifica-se que, na prática dos actos de uso ou fruição
tos nas als. b) e c) ( ou de uso e fruição) da coisa, a pessoa não age em nome próprio, mas em
autónomo. nome de outrem; assim acontece quando há representação ou mandato ( com
3.º, a descaracte- representação), como o próprio preceito especifica. Cabe notar que as situa-
rio pode resultar ções abrangidas pela al. e) podem ser de natureza muito diversa e respeitar
, posse. De igual tanto a situações jurídicas pessoais, como reais. Assim, o superficiário, por
os, como se passa exemplo, tem, sem dúvida, a posse causal, em nome próprio, conforme ao
seu direito de superficie; mas é possuidor em nome alheio, em relação ao solo
em que estão implantadas a construção ou as árvores. Por isso, tal como o
ou posse precária arrendatário não adquire a propriedade do local arrendado, se deixar de
ireito. pagar a renda por mais de vinte anos, também o superficiário não adquire
~ coisa alheia, no a propriedade do solo se deixar de pagar o cânon superficiário durante igual
do direito, ou no período de tempo (art.º 1537.º, n.º 1), «salvo se houver usucapião em seu
beneficio», o que pressupõe inversão do título.
~ir, por razões de
nelhor aproveita-
134. Actos facultativos
ma pequena área
I. As divergências doutrinais quanto à interpretação da al. a) do art.º 1253.º
)S como estes, de
giram também em redor da questão de saber se no seu âmbito se abrangem,
lireito, atendendo
no actual sistema jurídico português, os chamados actos facultativos {ll.
ielo beneficiário,
Segundo a doutrina dominante, os actos facultativos compreendem: os
atribuir os efeitos
praticados ao abrigo de uma autorização concedida pelo titular do direito,
ser vítima da sua
livremente revogável; os permitidos por virtude do não exercício, pelo res-
pectivo titular, de certas faculdades que integram o conteúdo de certo direito.
vistas na al. e) do
Pode servir de exemplo da primeira modalidade de acto facultativo a
es a certo direito,
autorização concedida a certa pessoa para, no acesso ao seu prédio, usar
izado como posse
certa zona de terreno do prédio X, podendo o respectivo proprietário fazer
cessar a autorização a todo o tempo.
soa, da faculdade
rn, do respectivo
de um direito de
125.º), comodato
Ol No sentido de a al. e) do art.º 1253.º contemplar os actos facultativos se pronunciavam
qualidade que o Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. III, págs. 9 e segs.; vd., também, Henrique
. parte da alínea. Mesquita, Direitos Reais, págs. 68-69. Menezes Cordeiro, que também já aderiu a esta tese
(Direitos Reais, vol. I, págs. 398-399), alterou depois esta posição (cfr. A Posse, págs. 61 e
segs., maxime, 65).
293
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO 11 - DIREITOS RI
Da segunda, exemplo clássico é o de o proprietário de um prédio rústico Pelo que respei

inferior usar, em seu proveito, águas não utilizadas pelo proprietário de um de alargamento da
prédio superior a quem o direito às águas pertence. uma actuação direc
direitos reais de aqi
II. Em qualquer destes casos é pacífico, na doutrina, o entendimento são exemplos parai
segundo o qual os actos facultativos não qualificam a posse. Apenas está
em causa o seu enquadramento nas várias situações de detenção previstas II. Mas nem s
no art.º 1253.º. como ficou esclare
No seu entendimento correcto, o problema deve ser colocado em função embora o n.º 2 do
do título que permite ao detentor o exercício de certas faculdades que, tomadas situação de campo.
objectivamente, enquadrariam uma situação de posse. «possibilidade de d
Em boa verdade, quanto ao primeiro exemplo acima formulado, pode a situação do credo
até dizer-se não ter ele verdadeira autonomia em relação à situação de deten- (art.º 672.º). A lei
ção configurada na al. b) do art.º 1253.º. A livre revogabilidade da autori- posse e atribui-lhe,
zação, deixando o exercício da faculdade de uso no total alvedrio do dono do possuidor de bo
do prédio X, dá ao caso um sentido muito próximo do de uma actuação de O mesmo regir
mera cortesia Ol. De resto, não são também substancialmente diversas as ao retentor de coisa
razões que, nos dois casos, excluem a existência de posse, proprio sensu. que goza o credor I
Note-se como seria fácil, com alterações não substanciais, dar àquele retenção de coisas
exemplo uma configuração ajustada à situação que ocorre no aproveita- Por outro lado, '
mento «da tolerância do titular do direito». de crédito - loca
comodatário ( art. º
meios de defesa do i
135. Âmbito da posse
do regime da posse
I. O art.º 1251.º, na sua definição de posse, limita o instituto ao campo
dos direitos reais de gozo, o que é exacto, em termos gerais. Resta, porém, III. Em face de
de saber se eles imj
saber se a posse se pode estender a outros direitos reais ou mesmo a direitos
de outra natureza c2i. direitos reais de go:
Na doutrina pc
fenómeno, a uma di
como regime. Enqi
todas as situações a e
(I) Embora autorização e tolerância (não oposição) não sejam situações identificáveis, até
por aquela supor uma acção do proprietário e esta uma omissão, na prática não será fácil, em dos art.?' 1251.º e ~
muitos casos, fazer a prova necessária para as distinguir. «com a sua função J
<2J Sobre esta matéria, cfr., em particular, Menezes Cordeiro, A Posse, págs. 67 e segs ..
294
nn prédio rústico Pelo que respeita a direitos reais,já antes ficou excluída a possibilidade
oprietário de um de alargamento da posse em relação a certas categorias que não envolvem
urna actuação directa sobre a coisa, corno acontece com a generalidade dos
direitos reais de aquisição e alguns direitos reais de garantia. Destes últimos
o entendimento são exemplos paradigmáticos a hipoteca e os privilégios creditórios.
sse. Apenas está
tenção previstas II. Mas nem sempre é assim. O penhor de coisas, de regime geral,
corno ficou esclarecido, só se constitui com a entrega da coisa, admitindo
ocado em função embora o n.º 2 do art.º 669.º que ela envolva apenas, para o credor, urna
des que, tornadas situação de compasse, se por tal meio o autor do penhor ficar privado da
«possibilidade de dispor materialmente da coisa». É também já conhecida
urmulado, pode a situação do credor pignoratício quanto ao uso da coisa e quanto aos frutos
tuação de deten- (art.º 672.º). A lei põe à sua disposição os meios judiciais de defesa da
idade da autori- posse e atribui-lhe, relativamente a benfeitorias, direitos equivalentes aos
Ivedrio do dono do possuidor de boa fé [als. a) e b) do art.º 670.º].
una actuação de O mesmo regime vale para a retenção, porquanto o art.º 758.º atribui
ente diversas as ao retentor de coisas móveis, com as necessárias adaptações, os direitos de
:, proprio sensu. que goza o credor pignoratício, o mesmo fazendo o n.º 3 do art.º 759.º, na
iais, dar àquele retenção de coisas imóveis, enquanto esta durar.
re no aproveita- Por outro lado, verifica-se que a lei reconhece ao titular de vários direitos
de crédito - locatário (art.º 1037.º), parceiro-pensador (art.º 1125.º),
cornodatário (art.º 1133.º) e depositário (art.º 1188.º)- certos poderes e
meios de defesa do seu direito que envolvem o alargamento, embora parcial,
do regime da posse a esses direitos.
stítuto ao campo III. Em face de regimes corno os atrás descritos, suscita-se a questão
s. Resta, porém, de saber se eles implicam o alargamento da posse para além do campo dos
nesrno a direitos direitos reais de gozo e, mesmo, a direitos não reais.
Na doutrina portuguesa, recorre Oliveira Ascensão, para explicar o
fenómeno, a urna distinção entre a posse como categoria jurídica e a posse
como regime. Enquanto categoria, a posse tem amplitude para abranger
todas as situações a que o legislador outorga acções possessórias.Já o regime
:s identificáveis, até
.a não será fácil, em
dos art." 1251.º e seguintes foi elaborado para os direitos reais de gozo,
«com a sua função particular». Tudo o que decorre do gozo da coisa não é,
págs. 67 e segs ..
295
TITULO li - DIREITOS RE
em geral, aplicável a outras situações jurídicas, salvo quando a analogia o formal, pela já sabic
permita, para integrar lacunas da lei C1l.
na aplicação do ser
Trata-se de uma bem elaborada explicação do fenómeno, e só em parte
não pode ser acompanhada a construção de Oliveira Ascensão.
II. Nesta base,
Assenta esta divergência na ideia, segundo a qual o regime da posse, da aparência no m
qua tale, como situaçãojurídica real- como atrás ficou demonstrado-, é relações sociais e s
unitário, não constituindo, por certo, os meios possessórios uma das suas a cada momento, se
manifestações menos relevantes C2l. O regime da posse, como Oliveira um tornar-se-ia nun
Ascensão reconhece, e bem, está profundamente moldado pela feição o consequente acré
própria dos direitos reais de gozo. Neles assenta o conteúdo da posse de conservar, em rel
enquanto situação jurídica, pelo que não faz muito sentido concebê-la fora sobre eles adquiridi
desse quadro. e de ordem prática,
Daqui não resulta, porém, que esteja o legislador impedido de fazer Por isso, compr
participar de certos aspectos do regime da posse outras situações de exercício e comporta como tit
de poderes materiais sobre uma coisa que configuram, em geral, direitos ciativa da acção jurf
pessoais de gozo. Do que se trata, como, de resto, na Parte Geral se deixou presentes as observa
referido, a propósito de outra matéria, é do aproveitamento, pelo legislador,
Para além de se
quanto a certos direitos não reais, do regime e da tutela próprios dos direitos
a própria actuação 1
reais, por o interesse do seu titular exigir uma melhor salvaguarda do que a
muito mais fácil e 1
garantida pela sua natureza pessoal.
Só aparentemei
Neste sentido não parece necessário reeditar, no sistema jurídico portu-
é simples: ao invoca
guês, a distinção romana entre posse civil e interdictal, como propõe Menezes
dade, sob pena de i
Cordeiro, e resolver nessa base o problema acima posto C3l_
questão da titularid:
mal; mas é essa im
136. Fundamento da posse
III. Às razões
I. A caracterização final do instituto da posse impõe ainda breves consi- formal, acresce outn
derações sobre a razão de ser da relevância jurídica que lhe é atribuída. Adquirida a dei
Note-se: deve aqui levar-se em conta tanto a posse causal como a posse direito que sobre el:
titular tomar a inici
OJ Reais, pág. 68; vd., também, n.º II da pág. 69.

czJ Tanto é assim que Oliveira Ascensão integra estes efeitos entre os que, na configuração
ciJ Sobre este ponto, v,
da posse, «implicam necessariamente uma situação jurídica» (oh. cit., pág. 80).
Reais, págs. 73 e segs.;
<3J Cfr. A Posse, págs. 68 e seg., maxime, 83; cfr., também, infra, n.º 137 e nota (1).
296
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO 1 - A POSSE
ando a analogia o formal, pela já sabida razão de não se verificarem divergências substanciais
na aplicação do seu regime a esses dois casos Cll.
eno, e só em parte
ensão. II. Nesta base, tem de se salientar, desde logo, a necessidade de tutela
regime da posse, da aparência no mundo do Direito, por mera exigência da segurança nas
lemonstrado -, é relações sociais e sua projecção nas relações jurídicas. A possibilidade de,
ios uma das suas a cada momento, se investigarem os títulos atributivos dos direitos de cada
:, como Oliveira um tomar-se-ia num pernicioso factor de perturbação da vida jurídica, com
iado pela feição o consequente acréscimo dos diferendos. Imporia, também, a necessidade
nteúdo da posse de conservar, em relação a todos os bens, os títulos justificativos dos direitos
o concebê-la fora sobre eles adquiridos, o que, por razões de celeridade do comércio jurídico
e de ordem prática, sobretudo na vida moderna, é quase inviável.
npedido de fazer Por isso, compreende-se a tutela primária conferida a quem se apresenta
ições de exercício e comporta como titular de certo direito, permitindo-se assim transferir a ini-
:m geral, direitos ciativa da acção jurídica para quem conteste a sua existência. Convém ter aqui
~ Geral se deixou presentes as observações já alinhadas a propósito das presunções possessórias.
J, pelo legislador,
Para além de se reduzir, por esta via, o número de conflitos, facilita-se
prios dos direitos a própria actuação do titular do direito, por ser a prova da posse, em geral,
aguarda do que a muito mais fácil e expedita do que a da titularidade do direito possuído.
Só aparentemente este fundamento é privativo da posse causal. A razão
aa jurídico portu-
é simples: ao invocar-se a posse tem, naturalmente, de se abstrair da sua quali-
> propõe Menezes
3)
dade, sob pena de se inutilizar a sua tutela. Só quando se passa a apurar a
questão da titularidade do direito releva a distinção entre posse causal e for-
mal; mas é essa investigação que primariamente se quer evitar.
III. Às razões invocadas, e agora com principal incidência na posse

ada breves consi- formal, acresce outra, ligada ao sancionamento da inércia do titular do direito.
he é atribuída. Adquirida a detenção material de certa coisa por quem não é titular do
sal como a posse direito que sobre ela passa a ser exercido, cabe naturalmente ao verdadeiro
titular tomar a iniciativa da defesa dos seus interesses, se o possuidor não
que, na configuração
Ol Sobre este ponto, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 214-215; Oliveira Ascensão,
pág. 80). Reais, págs. 73 e segs.; e Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 865 e segs ..
137 e nota (1).
297
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS
tiver para tanto título bastante. Daí, se a situação de posse perdurar, isso legislador, que nu
significa necessariamente que o titular do direito se absteve de intervir. «espécies» ou mi
Mas se, por um lado, essa inércia não pode deixar de envolver, para o Segundo a e
titular do direito, uma desvantagem, segundo a conhecida técnica do ónus não titulada, de ,
(jurídico) geral de diligência, razoável é também, por outro, que acarrete a Há que, de segui,
tutela de quem, imperturbado, se encontra no gozo da coisa.
138. Posse titula

SECÇÃO II
MODALIDADES DA POSSE I. A primeira
Segundo um:
137. Generalidades de factos de que u
Esta noção geral
I. A posse pode revestir várias modalidades <1l. Para além da distinção como titulada nãr
básica entre posse precária, ou detenção, e posse stricto sensu, e, nesta, tem de existir, m
entre posse causal e formal <2l, a posse assume tantas modalidades quantos seja justo.
os diferentes tipos de direito cujo conteúdo através dela se actua. Este ponto
interessa manifestamente, a vários títulos, pelo seu reflexo no conteúdo da II. É este o al
posse, nomeadamente quanto ao seu regime. Já atrás foi invocado para explicar como aquela que
um ponto específico da usucapião. em vista a afirma
Uma das consequências da nota acabada de referir é a de só por abstrac- está primariamer
ção se poder falar no regime da posse. Em bom rigor, cada posse tem um sofrer ou não de
regime próprio determinado pelo do correspondente direito. ainda que seja sul
dade de quem neh
II. Quando, porém, a doutrina se ocupa das modalidades da posse está Já assim não é, si
sobretudo a pensar nas consequências que derivam de certas características, Veio, por est
de que ela se mostra ou não revestida. De resto, esta é também a atitude do redor da questão e
lidade de justo tín
dominante na do
<1l Sobre as modalidades da posse, vd., em geral, além de AA. de seguida citados, C. Mota
Pinto, Direitos Reais, págs. 198 e segs.; Oliveira Ascensão, Reais, págs. 94 e segs.; e José
Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 567 e segs ..
<2l Menezes Cordeiro, no seu recente estudo sobre a posse, que tem vindo a ser citado (pág. <1l Assim, Oliveira.
86), propõe a reedição da antiga distinção romana, entre posse civil ou efectiva (possessio
civilis) e interdictal (possessio ad interdicta). A primeira corresponde a plenitude dos efeitos <2l Como qualquer
possessórios; a segunda assegura, substancialmente, a defesa decorrente dos meios posses- o legislador a expres:
sórios e, eventualmente, de outras faculdades, entre as quais avulta a fruição, mas nunca é C3l Vd., por todos, C
boa para usucapião.
298
sse perdurar, isso legislador, que num Capítulo intitulado «caracteres da posse» distingue várias
:eve de intervir. «espécies» ou modalidades do instituto.
e envolver, para o Segundo a enumeração do art.º 1258.º, a posse pode ser titulada ou
la técnica do ónus não titulada, de boa ou de má fé, pacifica ou violenta, pública ou oculta.
tro, que acarrete a Há que, de seguida, verificar os critérios que presidem a estas distinções.
nsa.
138. Posse titulada e posse não titulada
I. A primeira distinção contrapõe a posse titulada à posse não titulada.

Segundo uma noção corrente, «entende-se por título o facto ou conjunto
de factos de que uma situação jurídica tira a sua existência ou modo de ser» <1).
Esta noção geral interessa à distinção em causa, embora para a posse se ter
além eia distinção como titulada não baste a existência de título, que, em boa verdade, sempre
'o sensu, e, nesta, tem de existir, mesmo na não titulada <2); toma-se necessário que o título
dalidades quantos seja justo.
: actua. Este ponto
co no conteúdo da II. É este o alcance do n.º 1 do art.º 1259 .º, quando define posse titulada
cado para explicar como aquela que se funda «em qualquer modo legítimo de adquirir». Tendo
em vista a afirmação contida na segunda parte deste mesmo número, o que
de só por abstrac- está primariamente em causa é o título em si mesmo e não o facto de ele
ida posse tem um sofrer ou não de vícios. Assim, um negócio jurídico constitui justo título,
eito. ainda que seja substancialmente nulo, nomeadamente por falta da legitimi-
dade de quem nele transmitir o direito em relação ao qual se constitui a posse.
ades da posse está Já assim não é, se o vício for de forma.
tas características, Veio, por esta via, o legislador tomar posição na polémica gerada em
nbém a atitude do redor da questão de saber que vícios do negócio jurídico afastariam a sua qua-
lidade de justo título. A solução acima exposta corresponde ao entendimento
dominante na doutrina <3).
ruida citados, C. Mota
igs. 94 e segs.; e José
indo a ser citado (pág. Ol Assim, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 95.
ou efectiva (possessio
1 plenitude dos efeitos
czi Como qualquer situação jurídica, a posse não pode existir sem título. Neste sentido usa
nte dos meios posses- o legislador a expressão nos art.º' 1256.º, n.º 4, 1263.º, al. d), e 1265.º (inversão do título).
fruição, mas nunca é C3l Vd., por todos, Oliveira Ascensão, ob. cit., págs. 96-97.
299
Deste modo, pode afirmar-se, em geral, que é justo o título que corres- tiver a coacção, ma
ponde a um facto que seja admitido em Direito como causa lícita de aqui- quências, no caso ~
sição. Assim, ao contrário do que se verifica quanto à posse derivada de de usucapião.
um contrato de compra e venda, nulo por vício substancial - que é titulada O carácter viol
-, é não titulada a posse resultante do apossamento por furto. de má fé, conform:
neste preceito é in:
III. O n.º 2 do art.º 1259.º estatui que o título não se presume, tendo de rada» ), sobretudo 1
ser provado por quem o invoca. ende-se este regirr
O alcance deste preceito é o de pôr a cargo do possuidor a prova dos Outra conseqi
factos de que deriva o carácter titulado da posse. Dito de outro modo, na registada, como re
falta dessa prova a posse considera-se não titulada.
Este preceito, no seu entendimento correcto, exclui, só por si, a pos-
sibilidade de se admitir a existência de título putativo, ou seja, o título só 140. Posse públic
existente na convicção do possuidor.
I. O critério de
De resto, este é o pensamento corrente da doutrina, com o argumento
encontra estabelec
de a admissão de título putativo conduzir a uma inadequada sobrevalo-
modalidades do nú
rização do elemento subjectivo da posse, subvertendo o seu regime.
A posse diz-sê
termos de «poder
139. Posse pacífica e posse violenta exercício da posse
Interessados s
Nos termos do n.º 1 do art.º 1261.º, é pacifica a posse que foi adquirida possuidor exerce, ,
sem violência. Há violência, segundo o n.º 2 do mesmo preceito, quando a Pode, contudo
posse é obtida com coacção física ou moral. cidade, como decr
É manifestamente infeliz a técnica do Código Civil ao fazer referência importantes conse
a coacção física, pois a noção deste instituto, em matéria de negócio jurídico, da posse para efeit
é aqui imprestável. Pretendeu-se por esta forma inadequada abarcar no art.º 1261.º, (art." 1297.º e 130
para caracterizar a posse violenta, tanto a violência sobre as pessoas como De qualquer rr
a violência sobre as coisas. Se se tiver isto presente, já se compreende que naturalmente, não ,
o Código faça, de seguida, apenas remissão para a noção de coacção moral a terceiros, nomea
constante do seu art.º 255.º. actos de perturbaç:
A noção legal de posse pacífica qualifica-a em função do momento da Os efeitos neg
sua aquisição; mas o carácter pacífico ou violento da posse projecta-se também posse violenta, sem:
no seu exercício, como se vê nomeadamente do art.º 1297.º. Significa isto a posse oculta não
que a posse é violenta quando adquirida com violência e enquanto se man-
300
tulo que corres- tiver a coacção, mas passa a pacífica quando ela cessar, com relevantes conse-
a lícita de aqui- quências, no caso acima referido, por exemplo, quanto à contagem do prazo
sse derivada de de usucapião.
- que é titulada O carácter violento da posse projecta-se na sua qualificação como posse
urto. de má fé, conforme resulta do n.º 3 do art.º 1260.º. A presunção estabelecida
neste preceito é inilidível; assim o revela a letra da lei («é sempre conside-
:sume, tendo de rada»), sobretudo quando confrontada com a do número anterior. Compre-
ende-se este regime como sanção contra a violência do possuidor.
for a prova dos Outra consequência negativa da posse violenta é a de não poder ser
outro modo, na registada, como resulta do n.º 2 do art.º 1295.º.
ó por si, a pos-

sej a, o título só 140. Posse pública e posse oculta
I. O critério de distinção entre posse pública e posse oculta, tal como se

rn o argumento
encontra estabelecida no art.º 1262.º, ao contrário do que acontece nas
iada sobrevalo-
modalidades do número anterior, atende ao modo por que a posse é exercida.
:u regime.
A posse diz-se pública, segundo aquele preceito, quando exercida em
termos de «poder ser conhecida pelos interessados». Atende-se, pois, ao
exercício da posse e não à sua constituição.
Interessados são, em geral, os titulares dos direitos cujos poderes o
ue foi adquirida possuidor exerce, ou que são afectados pela sua actuação.
ceito, quando a Pode, contudo, a posse constituir-se de modo oculto, isto é, sem publi-
cidade, como decorre do regime do esbulho (art." 1282.º e 1297.º), com
fazer referência importantes consequências, nomeadamente quanto à contagem do tempo (
egócio jurídico, da posse para efeito de registo da mera posse (art.º 1295.º) e de usucapião
arnoart.º 1261.º, (art.= 1297.º e 1300.º, n.º 1).
s pessoas como De qualquer modo, a posse oculta não deixa de ser posse, se bem que,
ompreende que naturalmente, não oponível a quem dela foi privado; mas não assim quanto
: coacção moral a terceiros, nomeadamente para o efeito de o possuidor a defender contra
actos de perturbação ou de privação.
do momento da Os efeitos negativos do carácter oculto da posse são próximos dos da
jecta-se também posse violenta, sendo nomeadamente fixados nos mesmos preceitos. Contudo,
º. Significa isto a posse oculta não se presume de má fé.
quanto se man-
301
II. Para a posse ser pública, o seu exercício tem de ser feito em termos Assim, a exi
de poder ser conhecido dos interessados. Não é, pois, necessário o conheci- respectivamente,
mento efectivo do exercício da posse por aqueles a quem possa interessar, que haja título, a
bastando a possibilidade de dela se aperceberem aqueles a quem a posse fé (n.º 3 do mesn
afectar. Já atrás ficou
Trata-se, portanto, de critério a ser valorado em termos objectivos e apurar se a pnme
não subjectivos. Se o exercício for tal, que uma pessoa de normal diligência, n.º 2 do art.º 350.
colocada na situação do titular do direito, daquele se teria apercebido, a o mesmo não se p
posse é pública ci)_ a diferença de rer
enquanto o n. º 2
declara ser semp
141. Posse de boa fé e posse de má fé titulada.
Assim, ao c01
I. Nos termos expressos do n.º 1 do art.º 1260.º, a posse é de boa fé, não pode deixar e
«quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem». diferença. A falta
A primeira conclusão a tirar desta formulação legal de boa fé é a de que, um acto ilícito, o
neste domínio, se faz aplicação da boa fé em sentido subjectivo, não mera- sidade de punir e
mente psicológico, mas ético. Por isso, se o devedor, ignorar, com culpa, Deste modo,
que está a violar o interesse de outrem não pode considerar-se de boa fé c2). invocar e fazer p1
Por outro lado, mais uma vez o legislador coloca o acento tónico da distinção o não fizer, a pos
no momento genético da posse. Mas, ainda neste caso, a posse não fica defini-
tivamente marcada, no seu regime, por no momento da sua constituição o
possuidor estar de boa ou de má fé. A posse de boa fé passa a ser de má fé 142. Sobreposíç
a partir do momento em que o possuidor tome consciência de que está a lesar
outrem, como se vê dos n.08 1 e 2 do art.º 1270.º, com relevantes conse- I. Uma dar-e
quências nos seus efeitos. de se identificare
gerarem entre eh
II. Sem prejuízo da noção de boa fé e má fé por ele adoptada, o legis- nome próprio e e
lador entendeu oportuno fixar algumas presunções quanto à qualificação ser fácil configur
destas modalidades de posse, em função de outras características que nela Assim, o usu
ocorram. ao direito de usuí
direito de proprie
servidão em favc
coisa, vai agora e
<1J Cfr., neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. III, pág. 25.
Por outro lad
<2J Neste sentido, cfr. Menezes Cordeiro, Da boa fé no Direito Civil, vol. I, Lisboa, 1984,
pág. 437; e Oliveira Ascensão, Reais, págs. 98-99. não envolver ne
302
: feito em termos Assim, a existência ou falta de título leva a presumir que a posse é,
ssário o conheci- respectivamente, de boa fé ou de má fé (n.º 2 do art.º 1260.º); mas, ainda
possa interessar, que haja título, a posse adquirida com violência presume-se sempre de má
: a quem a posse fé (n.º 3 do mesmo preceito).
Já atrás ficou dito que esta última presunção é inilidível. Importa agora
nos objectivos e apurar se a primeira segue o mesmo regime. Em sentido oposto aponta o
ormal diligência, n.º 2 do art.º 350.º, que na posse violenta é afastado pela letra da lei. Mas
'ia apercebido, a o mesmo não se passa no caso da posse não titulada. É, na verdade, flagrante
a diferença de redacção entre os dois números do art.º 1260.º. Com efeito,
enquanto o n.º 2 se limita a afirmar a presunção de boa ou má fé, o n.º 3
declara ser sempre considerada de má fé a posse violenta, mesmo sendo
titulada.
Assim, ao contrário do que acontece com a do n.º 3, a presunção do n.º 2
isse é de boa fé, não pode deixar de ser tida como ilidível. Compreende-se a razão de ser da
reito de outrem». diferença. A falta de título justo não significa que se esteja em presença de
boa fé é a de que, um acto ilícito, como acontece na violência. Assim, não se impõe a neces-
ictivo, não mera- sidade de punir civilmente quem adquiriu a posse sem título.
orar, com culpa, Deste modo, se o possuidor não tiver justo título não está impedido de
r-se de boa fé <2). invocar e fazer prova da sua boa fé, no momento da aquisição da posse. Se
ónico da distinção o não fizer, a posse é de má fé.
;e não fica defini-
ia constituição o
sa a ser de má fé 142. Sobreposição de posses
le que está a lesar (
elevantes conse- I. Uma das consequências naturalmente decorrentes da possibilidade
de se identificarem várias modalidades de posse é a de em alguns casos se
gerarem entre elas fenómenos de sobreposição. Basta pensar na posse em
foptada, o legis- nome próprio e em nome alheio ou na posse causal e na posse formal, para
o à qualificação ser fácil configurar exemplos.
rísticas que nela Assim, o usufrutuário detém a posse causal e em nome próprio quanto
ao direito de usufruto, mas tem a posse em nome alheio no que respeita ao
direito de propriedade. Contudo, sendo lícito ao usufrutuário constituir uma
servidão em favor de terceiro, com as posses anteriores, e sobre a mesma
coisa, vai agora coexistir a posse ( causal) do titular do direito de servidão.
ml. III, pág. 25.
Por outro lado, da circunstância de, como já ficou demonstrado, a posse
vol. I, Lisboa, 1984,
não envolver necessariamente a prática de actos materiais sobre a coisa
303
decorre a possibilidade de haver posse de certa pessoa e ser outra quem Salvo em tudo
tem a coisa em seu poder. uma contitularidac
Assim, se o vendedor não fizer logo a entrega da coisa, continua a tê- nesta matéria, a apl:
-la em sua mãos, sem por isso a posse deixar de pertencer ao comprador. A É também em
este respeito se costuma distinguir entre a posse de facto ou posse efectiva dade <1J que se devt:
( do vendedor, neste caso) e a posse jurídica ou posse civil ( do comprador).
Algo semelhante, para o ponto aqui em estudo, se verifica no caso de,
sem tal envolver a imediata perda da posse anterior- seja ela formal ou
causal -, que se mantém como posse civil, se constituir uma nova posse,
por esbulho do antigo possuidor, passando o esbulhador a ter a posse efectiva
e subsistindo assim duas posses diferentes sobre a mesma coisa.
143. Razão de ore
Para certos efeitos, não é indiferente o facto de a posse ser efectiva ou
não. Não faz sentido fazer funcionar a presunção de propriedade se a posse I. A posse, enc
não for efectiva.
faculdades que con
matéria, num Capít
II. Em certos casos, a sobreposição de posses faz-se sem que entre elas a epígrafe «Efeitos
se abra conflito: cada uma se vai desenvolvendo, no seu próprio conteúdo da matéria mais pn
ou âmbito, sem interferir com a outra. É o que acontece, por exemplo, nas tação que nem é a
relações entre a posse em nome próprio e a posse em nome alheio.
Os preceitos ac
Quando assim não aconteça, toma-se naturalmente necessário fixar cri- activo, a presunçãr
térios para determinação da posse prevalente, ou, na linguagem da lei, da do lado passivo, a e
melhor posse; da conjugação dos art.º8 1267.º, n.º 2, e 1278.º, n.08 2 e 3, os seus encargos.
resultam os seguintes:
O conteúdo da J
a) A posse titulada prevalece sobre a não titulada; ou seja, vantagens
b) Na falta de título, a mais antiga prevalece sobre a mais moderna, deles, há a conside
a menos que esta tenha duração superior a um ano; respeito da defesa
art." 1287.º a 1301
c) Sendo igual a antiguidade, a posse actual prevalece sobre a posse só implicitamente
anterior.
Exigências de
alguma matéria rel
III. Um caso particular de concurso ocorre na contitularidade da posse,
ou compasse. Alei faz-lhe referências esporádicas, nomeadamente, no art.º 1268.º,
a título geral, e no art.º 669.º, n.º 2, em matéria de penhor.
Estão aqui em presença posses compatíveis, embora reciprocamente Ol Cfr., infra, n.º 181
limitadas, em suma, numa situação próxima da compropriedade. Sobre os efeitos da
<2l
Ascensão, Reais, págs.
304
ser outra quem Salvo em tudo quanto seja especialmente regulado, estando em causa
urna contitularidade de situações jurídicas activas, o art.º 1404.º legitima,
a, continua a tê- nesta matéria, a aplicação, a título subsidiário, do regime da cornpropriedade.
10 comprador. A É também em função da posição adoptada em matéria de cornproprie-
uposse efectiva dade Cil que se deve solucionar a questão da natureza jurídica da cornposse.
( do comprador).
ifica no caso de,
ja ela formal ou SECÇÃO III
una nova posse, CONTEÚDO DA POSSE
·aposse efectiva
coisa, 143. Razão de ordem
! ser efectiva ou
edade se a posse I. A posse, enquanto direito real, atribui ao seu titular um conjunto de
faculdades que constituem o seu conteúdo C2l. O Código Civil ocupa-se desta
matéria, num Capítulo próprio, compreendendo os art." 1268.º a 1275.º, sob
n que entre elas a epígrafe «Efeitos da posse». Esta designação sugere um enquadramento
róprio conteúdo da matéria mais próprio de quem vê a posse corno situação de facto, orien-
or exemplo, nas tação que nem é a mais ajustada à noção contida no art.º 1251.º.
e alheio. Os preceitos acima citados identificam, corno efeitos da posse, do lado
essário fixar cri- activo, a presunção da titularidade, o direito aos frutos e a benfeitorias, e,
agem da lei, da do lado passivo, a obrigação de responder pela perda da coisa e de suportar
78.º, n.08 2 e 3, os seus encargos.
O conteúdo da posse não se esgota, todavia, nestes commoda possessionis,
ou seja, vantagens ou direitos do possuidor, e nos seus encargos. Para além
mais moderna, deles, há a considerar o direito de indemnização, referido no art.º 1284.º, a
J· respeito da defesa da posse, e a usucapião, com tratamento autónomo nos
' art." 1287.º a 1301.º. Finalmente, tem de ser considerado o direito de uso,
.e sobre a posse só implicitamente reconhecido pela lei.
Exigências de sistematização levaram a antecipar o tratamento de
alguma matéria relativa ao conteúdo da posse: presunção de titularidade a
'idade da posse,
e, no art.º 1268.º,
.eciprocamente Ol Cfr., infra, n.º 181.

edade. Sobre os efeitos da posse, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 202 e segs.; Oliveira
<2l
Ascensão, Reais, págs. 103 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 612 e segs ..
305
respeito da publicidade dos direitos reais, e usucapião, em sede das suas embora sem culpa
vicissitudes. Por seu turno, o direito a indemnização prende-se com a defesa não é responsável J
da posse e aí será referido. Por seu lado, o
Resta, pois, estudar agora os demais direitos reconhecidos ao possuidor se eles lhe forem i
e as obrigações que lhe são impostas. Neste sentidos
a qual o uso da coi
II. Tem nesta matéria uma das suas mais importantes manifestações a
irrelevância da distinção entre posse causal e posse formal.
A um exame menos atento, este regime pode parecer descabido, pois o 145. Direito de fr
possuidor causal tem na titularidade do correspondente direito uma mais
relevante fonte jurídica de tutela. Contudo, a simples consideração do absurdo I. A lei reconh
a que conduz a solução contrária, logo repõe as coisas no seu devido lugar. coisa. Nesta matéri
Se o possuidor formal, sem a titularidade do direito, se pode valer da posse à boa fé.
para fazer seus os frutos, a posse do titular do direito podia ter um tratamento Segundo o n. º
menos favorável? souber que a sua i:
Não há razão alguma para impedir, a quem dispõe de dois títulos jurídicos, posse for adquiridr
a invocação do que lhe seja mais favorável. Ora, como referido em mais de cimento de estar a
um ponto, para o titular do direito, esse é, em regra, o inerente à posse. fé, quanto ao dÍrêi
II. O direito de :
144. Direito de uso primeira parte). M
os frutos produzidc
O primeiro direito do possuidor é o de usar a coisa, segundo o conteúdo daqueles que um i:
próprio do direito possuído. Já se deixa ver que, à semelhança do que se Se a posse for i
verifica com o conteúdo dos direitos reais em geral, se está perante uma ma- geral, o direito de o
téria de manifesto cunho casuística. Na verdade, projecta-se aqui a sombra para os frutos em l
do direito a cujo exercício a posse corresponde: o possuidor a título de Há, porém, par
proprietário tem um poder de uso da coisa significativamente diferente do dependentes da sua
possuidor de uma servidão. entre frutos colhid
O uso da coisa pelo possuidor, qua tale, enquanto se cinja ao conteúdo ou não havido alie
do direito possuído, não é ilícito; logo, não gera o dever de indemnizar. Quanto ao prir
A faculdade de o possuidor usar a coisa possuída não se encontra expli- que o possuidor to
citada pelo legislador, de certo por ela decorrer da própria noção legal de em que os frutos es
posse e da tutela concedida ao possuidor. Neste caso, o direi
De qualquer modo, a licitude do uso apura-se, a contrario, do regime só é atribuído o dir
estatuído no art.º 1269.º. Se mesmo o possuidor de má fé apenas responde,
306
n sede das suas embora sem culpa, pela perda ou deterioração da coisa, tal significa que
-se com a defesa não é responsável pelo uso, se dele não decorrerem aquelas consequências.
Por seu lado, o possuidor de boa fé só tem de indemnizar aqueles danos
los ao possuidor se eles lhe forem imputáveis.
Neste sentido se deve entender a afirmação, corrente na doutrina, segundo
a qual o uso da coisa não constitui o possuidor no dever de indemnizar.
manifestações a
l.
escabido, pois o 145. Direito de fruição
ireito uma mais
·ação do absurdo I. A lei reconhece, em certos casos, ao possuidor, a faculdade de fruir a
eu devido lugar. coisa. Nesta matéria tem um impacto decisivo a modalidade da posse, quanto
e valer da posse à boa fé.
rum tratamento Segundo o n.º 1 do art.º 1270.º, o possuidor está de má fé logo que
souber que a sua posse está a lesar o direito de outrem. Deste modo, se a
títulos jurídicos, posse for adquirida de boa fé, mas o possuidor vier, mais tarde, a ter conhe-
rido em mais de cimento de estar a lesar direito alheio, a partir desse momento está de má>.
·ente à posse. fé, quanto ao direito de fruição.
II. O direito de fruição não é reconhecido ao possuidor de má fé (art.º 1271.º,

primeira parte). Mais do que isso, o possuidor não só deve, então, restituir
os frutos produzidos enquanto durou a sua posse, como responde «pelo valor
mdo o conteúdo daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido».
rança do que se Se a posse for de boa fé- e enquanto o for-, domina, como princípio
ierante uma ma- geral, o direito de o possuidor adquirir os frutos da coisa. A afirmação é válida
e aqui a sombra para os frutos em geral, sejam eles naturais ou civis (n.º 1 do art.º 1270.º).
idor a título de Há, porém, particularidades a assinalar relativamente aos frutos naturais,
ntc diferente do dependentes da sua própria natureza. Relevam aqui, por um lado, a distinção
entre frutos colhidos e frutos pendentes e, por outro, a circunstância de ter
nja ao conteúdo ou não havido alienação de frutos pendentes.
e indemnizar. Quanto ao primeiro aspecto, pode acontecer que a boa fé cesse, ou seja,
encontra expli- que o possuidor tome conhecimento de lesar direito alheio, num momento
. noção legal de em que os frutos estão já produzidos, mas não colhidos - frutos pendentes.
Neste caso, o direito aos frutos pertence ao titular do direito e ao possuidor
ario, do regime só é atribuído o direito de ser indemnizado, pelo titular do direito, de todas
renas responde,
307
as despesas feitas para sua produção. Como se vê do n.º 2 do citado artigo, O problema q1
essas despesas incluem as relativas a cultura, sementes ou matérias-primas. direitos do possuic
Como bem se compreende, o valor desta indemnização tem como limite Interferem sig
o valor dos frutos colhidos, pois seria esta a utilidade máxima que o possuidor e a modalid
suidor poderia retirar de tais despesas. as correspondentes
Pode dar-se o caso de, na constância da boa fé, e antes da colheita, o traduzindo-se, con
possuidor ter alienado frutos, como coisa futura. Passam aqui a estar em suidor de má fé. 1-
causa, além dos interesses do possuidor e do titular do direito, os do terceiro benfeitorias, encar
adquirente. A sua justa composição, na linha da solução antes exposta, faz- ser indiferente.
-se nos seguintes termos, expressos no n.º 3 do preceito. Por isso, a lei d
O adquirente pretenderá, razoavelmente, que a alienação subsista e é as benfeitorias são
essa a solução consagrada na lei. Deste modo, o titular do direito não pode
fazer seus os frutos, em si mesmos; a título sucedâneo, é-lhe, porém, atribuí- III. Estando ei
do o direito ao produto da alienação. Por seu turno, ao possuidor é reconhe- tiver em conta a ir
cido o mesmo direito que lhe cabe quanto aos frutos pendentes não alie- coisa e o aumento de
nados: indemnização das despesas de produção, nos precisos termos e com que a lei atenue, e
o limite do n.º 2 do citado preceito. atribuível à boa ou
das benfeitorias irr
soante sejam neces
146. Direito a benfeitorias ao possuidor.
Em relação às 1
I. Segundo o n.º 1 do art.º 216.º, as benfeitorias são genericamente o direito de ser indei
definidas como despesas feitas com a conservação ou melhoria de uma coisa. Pelo que respe
Para além de outras deficiências imputáveis à noção legal (1), interessa ou má fé, tem prim
em particular, ao regime da posse, acentuar que a ideia de melhoria ou da coisa. O direito .
beneficio da coisa não pode ser entendida em termos objectivos, nem, nomea- ser feita, materialme
damente, aferida segundo o critério de aumento do valor da coisa, como se tamento implicar d1
vê da forma como a própria lei define benfeitoria voluptuária, na última ção, o direito de ser
parte do n.º 3 do acima aludido preceito. torias, calculado, p
sem causa. É o regi
II. Ao possuidor, tendo, em geral, o gozo da coisa, cabe, como é natural, e do seu n.º 2.
a faculdade de nela fazer benfeitorias.
<1> Assim, quanto a saber se as benfeitorias são sempre coisas, como a localização sistemática
<1> Cfr., v.g., a nossa 1
do art.º 216.º sugere, ou se são sempre despesas,proprio sensu.
308
do citado artigo, O problema que aqui se coloca é, pois, e apenas, o de saber quais os
matérias-primas. direitos do possuidor em relação às despesas feitas com a coisa possuída.
tem como limite Interferem significativamente nesta matéria a boa ou a má fé do pos-
xima que o possuidor e a modalidade das benfeitorias, devendo, por isso, ter-se presentes
as correspondentes noções Cll. Arelevância do primeiro aspecto é manifesta,
es da colheita, o traduzindo-se, como em relação aos frutos, num pior tratamento do pos-
aqui a estar em suidor de má fé. Mas, fácil é também ver que o resultado decorrente das
to, os do terceiro benfeitorias, encarado do ponto de vista da coisa benfeitorizada, não pode
tes exposta, faz- ser indiferente.
Por isso, a lei distingue, na fixação dos direitos do possuidor, consoante
ição subsista e é as benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias.
direito não pode
:, porém, atribuí- III. Estando em causa benfeitorias necessárias ou mesmo úteis, se se
uidor é reconhe- tiver em conta a indispensabilidade das primeiras para a conservação da
dentes não alie- coisa e o aumento do valor desta, que as segundas implicam, logo se compreende
os termos e com que a lei atenue,ein face de tais resultados, a relevância primariamente
atribuível à boa ou má fé do possuidor. Ainda assim, a diferente natureza
das benfeitorias implica algumas particularidades no seu tratamento, con-
soante sejam necessárias ou úteis, pelo que respeita ao direito reconhecido
ao possuidor.
Em relação às benfeitorias necessárias, o possuidor de boa ou má fé tem
1 genericamente o direito de ser indemnizado do seu valor (n.º 1, primeira parte, do art.º 1273.º).
ria de uma coisa. Pelo que respeita às benfeitorias úteis, o possuidor, em geral, de boa fé
.gal (1), interessa ou má fé, tem primariamente o direito de as levantar, ou seja, de as separar
de melhoria ou da coisa. O direito ao levantamento cessa, porém, se a separação não puder
os, nem, nomea- ser feita, materialmente, ou se implicar danos para a coisa principal. Se o levan-
1 coisa, como se tamento implicar detrimento para a coisa, tem o possuidor, em sua substitui-
uária, na última ção, o direito de ser indemnizado, pelo titular do direito, do valor das benfei-
torias, calculado, porém, neste caso, segundo as regras do enriquecimento
sem causa. É o regime que se retira da segunda parte do n.º 1 do art.º 1273.º
, como é natural, e do seu n.º 2.
alização sistemática
<1lCfr., v.g., a nossa Teoria Geral, vol. 1, págs. 699-700.
309
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS i;
IV. Bem diverso é o regime das benfeitorias voluptuárias, em perfeita equivalente ao que
harmonia com a sua maneira de ser, pois se traduzem em puro recreio do do art.º 1272.º, os
benfeitorizante. respeitam, na mesr
Assim sendo, só ao possuidor de boa fé são reconhecidos direitos em sobre os frutos.
relação a estas benfeitorias e apenas limitados ao seu levantamento, desde Os encargos e
que este possa verificar-se sem detrimento da coisa principal. Havendo detri- da conservação e n
mento, o possuidor não as pode levantar e não tem direito ao seu valor.
Se o possuidor estiver de má fé, nenhum direito lhe é reconhecido III. Nas relaçí
quanto a estas benfeitorias, nem mesmo o de as levantar. na fixação das obri
O regime exposto contém-se nos dois números do art.º 1275.º. logo se compreenc
sofra no decurso d
V. Alguns pontos comuns de regime se podem, porém, assinalar, inde- Mais uma vez
pendentemente da natureza da benfeitoria. suidor estar de boa
Assim, sendo o levantamento excluído pelo facto de causar detrimento perante o titular de
à coisa, não se vê razão para, sendo materialmente possível, não se admitir, boa fé, a obrigaçãc
devendo, porém, o possuidor reparar completamente as destruições causadas. com culpa. O art. º
Por outro lado, se o possuidor for obrigado a indemnizar as deteriorações dúvidas significati
por que seja responsável, pode compensar o valor dessa indemnização com
o que lhe seja devido por benfeitorias por ele feitas.
Noutro plano, havendo lugar a indemnização, o possuidor de boa fé
goza, nos termos gerais do art.º 754.º, de direito de retenção (art.º 756.º).
147. Obrigações do possuidor 148. Generalidad
I. As obrigações do possuidor desenvolvem-se em dois planos, respei- Na exposição

tando um deles aos encargos com a própria coisa, como contrapartida natural esquema diferente
do direito aos frutos, e outro a danos sofridos pelo titular do direito. manifestação subje
são, e perda. O)
Finalmente, se o possuidor houver adquirido a sua posse por esbulho,
fica também constituído na obrigação de indemnizar o anterior possuidor Desde logo, ai
( esbulhado ), seja ele ou não o efectivo titular do correspondente direito, para 1263.º a 1267.º est
além de ter de suportar os encargos com a restituição da posse (art.º 1284.º).
II. Pelo que ao primeiro ponto se refere, a divisão dos encargos com a Ol Sobre a matéria d
coisa faz-se entre o possuidor e o titular do direito, segundo um critério Reais, págs. 113 e seg
Direitos Reais, págs. 5
310
rias, em perfeita equivalente ao que preside à divisão dos frutos. Deste modo, corno resulta
puro recreio do do art.º 1272.º, os encargos são repartidos, em relação ao período a que
respeitam, na mesma medida dos direitos do possuidor e do titular do direito
idos direitos em sobre os frutos.
atamento, desde Os encargos contemplados no preceito em análise são os decorrentes
. Havendo detri- da conservação e reparação da coisa possuída, por efeito do seu uso normal.
, ao seu valor.
! é reconhecido III. Nas relações específicas entre o possuidor e o titular do direito e
na fixação das obrigações que sobre aquele irnpendern estão em causa, corno
.º 1275.º. logo se compreende, para além da perda da coisa, as deteriorações que ela
sofra no decurso da posse.
, assinalar, inde- Mais urna vez surge, corno factor decisivo, a circunstância de o pos-
suidor estar de boa ou má fé. Neste segundo caso, ele é sempre responsável,
usar detrimento perante o titular do direito, por qualquer dos referidos danos. Se estiver de
, não se admitir, boa fé, a obrigação de indemnizar só se verifica se o possuidor tiver agido
uições causadas. com culpa. O art.º 1269.º não deixa, de resto, neste campo, margem para
as deteriorações dúvidas significativas.
ernnização com
uidor de boa fé SECÇÃO IV

ão (art.º 756.º). VICISSITUDES DA POSSE
148. Generalidades
Na exposição do regime das vicissitudes da posse, vai ser seguido um

; planos, respei-
esquema diferente do dos direitos reais, em geral, pois são tratadas na sua
·apartida natural
manifestação subjectiva: aquisição, modificação, compreendendo transmis-
lo direito.
são, e perda. (1)
.se por esbulho,
Desde logo, adopta-se, assim, o próprio esquema legal que nos art."
:erior possuidor
1263.º a 1267.º estabelece o regime da aquisição e da perda da posse.
:nte direito, para
se (art.º 1284.º).
encargos com a <11 Sobre a matéria desta Secção, além de AA. de seguida citados, vd. Oliveira Ascensão,
ido um critério Reais, págs. 113 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 285-287; e José Alberto C. Vieira,
311
Mas a principal razão desta opção não reside tanto em seguir a lei, mas 150. Aquisição o
na circunstância de serem esses fenómenos - e não a sua constituição e
extinção- que assumem mais relevo no regime da posse. Como a seu tempo I. O tipo de a,
se verá, têm aqui importância as modalidades que a aquisição e a perda da menta. Consiste e
posse revestem. material de uma
correspondentes ,
Já antes ficot
DIVISÃO I necessariamente (
AQUISIÇÃO exigir aqui uma ii
Assim, a exigênci
só uma certa repe
149. Modalidades da aquisição
sobretudo, que te
I. A aquisição da posse pode revestir as duas modalidades mais impor-
II. A inversãi
tantes deste fenómeno das vicissitudes dos direitos subjectivos, ou seja, ser
originária ou derivada. mentada pelo regi
n.º 2). Sumariam
Por estas duas modalidades se repartem os casos de aquisição enumera-
mação de uma situ
dos no art.º 1263.º que, contudo, não esgota a matéria. Assim, são formas
o título por que se
de aquisição originária o apossamento [art.º 1263.º, al. a)] e a inversão do
nação do institutc
títuloda posse [art.º 1263.º, al. 4)]; háaquisiçãoderivadanatradiçãa [art.º 1263.º,
A inversão de
al. b)], no constitutopossessório [art.º 1263.º, al. e)] e na sucessão (regulada
no art.º 1255.º). de terceiro, como
Destas várias formas de aquisição, o legislador só se ocupa especifica- No primeiro e
mente da inversão do título, do constituto possessório e da sucessão. a coisa actos anál
como se fosse o V(
dem e não como e
II. Problema comum às diversas modalidades de aquisição da posse é
uma alteração de:
o da capacidade para tanto necessária. Por isso vai ser analisado de imediato.
a actuação materi
Vê-se do art.º 1266.º, já conhecido da Teoria Geral do Direito Civil,
Neste caso, c<
por ser um exemplo clássico de regime excepcional nesta matéria, que mesmo
em CUJO nome po
os incapazes podem adquirir a posse. Na verdade, não se exige aqui mais
exterior do deten
do que, em regra, o uso da razão; mas mesmo este requisito é dispensado quando
actos de exercícir
a posse respeita a coisas que se podem adquirir por ocupação (art.º 1318.º).
rústico se recusar
<11 Cfr., neste sentid
312
seguir a lei, mas 150. Aquisição originária: apossamento e inversão do título da posse
a constituição e
orno a seu tempo I. O tipo de aquisição originária da posse, por excelência, é o apossa-
ção e a perda da mento. Consiste este, como se vê da al. a) do art.º 1263.º, na apropriação
material de uma coisa, mediante a prática, sobre ela, de actos materiais
correspondentes ao exercício de certo direito.
Já antes ficou dito que só neste momento aquisitivo o corpus assume
necessariamente esta feição. É a própria maneira de ser do apossamento a
exigir aqui uma intensidade particular da actuação material sobre a coisa.
Assim, a exigência de a prática de actos materiais ser reiterada significa, não
só uma certa repetição da actuação material sobre a coisa, mas também, e
sobretudo, que tem de ser significativa da intenção de se apoderar dela C1).
des mais impor-
vos, ou seja, ser II. A inversão do título vem prevista na al. d) do art.º 1263.º, comple-
mentada pelo regime contido no art.º 1265.º (cfr., ainda, art.º8 1290.º e 1406.º,
n.º 2). Sumariamente, nesta forma de aquisição da posse dá-se a transfor-
isição enumera-
mação de uma situação de mera detenção em verdadeira posse. Neste sentido,
sim, são formas
o título por que se exerciam certos poderes sobre a coisa muda e daí a desig-
e a inversão do
nação do instituto.
ição [art.º 1263.º,
essão (regulada A inversão do título pode resultar de acto do próprio detentor ou de acto
de terceiro, como expressamente se diz no art.º 1265.º.
upa especifica- No primeiro caso, o detentor, continuando, porventura, a praticar sobre
, sucessão. a coisa actos análogos aos que já vinha praticando, passa, porém, a fazê-lo
como se fosse o verdadeiro titular do direito a cujo exercício eles correspon-
.ição da posse é dem e não como quem actua em nome de outrem. Em regra, porém, haverá
uma alteração desse exercício, indiciadora da nova qualidade que reveste
do de imediato.
a actuação material sobre a coisa.
) Direito Civil,
iria, que mesmo Neste caso, como a inversão exige a oposição do detentor contra aquele
. . . em cujo nome possuía, para ter lugar, é necessário que o comportamento
xige aqui mais
pensado quando
exterior do detentor signifique essa alteração do título por que pratica os
o (art.º 1318.º). actos de exercício do direito. Assim acontece se o locatário de um prédio
rústico se recusar a pagar da renda e, arrogando-se direito ao prédio, alterar
cii Cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 81-82.
313
o seu sistema de exploração, cortando, por exemplo, um pinhal nele exis- A razão partict
tente para passar a fazer culturas de sequeiro. em rigor desneces
Mas a inversão do título pode também resultar de acto de terceiro, - foi, por certo, a
desde que, segundo a parte final do art.º 1265.º, ele seja «capaz de transferir se dá, mesmo sem i
a posse». Logo, neste cs
Para esta figura se autonomizar da aquisição derivada da posse por de facto <2l.
tradição, esse acto, embora capaz, em abstracto, como categoria jurídica,
de transferir a posse, não pode em concreto ter esse efeito. Especificando o II. O fenómer
sentido desta afirmação, nesta modalidade de inversão do título da posse o nos seguintes term
acto de terceiro tem de sofrer de algum vício impeditivo daquele efeito pelo seu titular, nã
translativo. coisa. Para o efeitr
Passa-se, pois, aqui algo de semelhante ao já anotado a respeito do ou que exista dete
justo título, na posse titulada, embora não releve agora a distinção entre continuar na deten
vícios formais e substanciais Ol. Assim, há inversão do título da posse, por ter como verificam
esta via, quando alguém, sem legitimidade, vende ao detentor, por exemplo Significa este
ao locatário, o prédio que lhe estava arrendado. A inversão produz-se aqui detenção da coisa,
por efeito de um novo título - compra e venda - apto a transferir a posse, possuidor. Se a pos
embora inválido. em nome do adqu
detenção, mas pas
Como é própri
151. Aquisição derivada: tradição, sucessão e constituto possessório da posse dá-se no
Em princípio,
I. Na aquisição derivada, não levantam particulares dificuldades a indiferente a cause
tradição e a sucessão. alienante ou de ter
Na tradição, como a própria al. b) do art.º 1263.º especifica, há um acto causa.
do possuidor antigo que, material ou simbolicamente, envolve a atribuição
da posse ao novo possuidor, pela transmissão da situação de facto, que o
habilita a exercer sobre a coisa actos correspondentes ao exercício do direito
possuído.
Na sucessão, regulada no art.º 1255.º, há um fenómeno de aquisição <1l Na verdade, send
mortis causa. Os sucessores do antigo possuidor, que aceitem a herança ou causa só não se daria s
do art.º 2050.º que os t
o legado, adquirem, por esse simples acto, a posse que pertencia ao falecido. da sucessão (i.e., da m
«independentemente d
<2l Quanto à aplicaçã
Lima e Antunes Varela
<1l Anote-se: está em causa adquirir a posse e não saber se a posse adquirida é ou não 11 O) e a posição defen
titulada.
314
inhal nele exis- A razão particular, que levou o legislador a autonomizar esta referência-
em rigor desnecessária, perante o regime geral do fenómeno sucessório (ll
:to de terceiro, - foi, por certo, a vantagem de deixar bem claro que a aquisição da posse
iaz de transferir se dá, mesmo sem aquisição material da coisa, desde o momento da morte.
Logo, neste caso, o sucessor tem posse jurídica mesmo sem ter posse
a da posse por de facto (2l.
egoria jurídica,
!specificando o II. O fenómeno que caracteriza o constituto possessório descreve-se
tulo da posse o nos seguintes termos. Pode dar-se o caso de, na alienação de um direito real
daquele efeito pelo seu titular, não se verificar imediatamente a transferência da posse da
coisa. Para o efeito, tanto faz que essa posse pertença ao próprio alienador
) a respeito do ou que exista detenção por terceiro (n.?' 1 e 2 do art.º 1264.º). Se a coisa
distinção entre continuar na detenção do alienante ou de terceiro, nem por isso deixa de se
o da posse, por ter como verificada a aquisição da posse pelo adquirente do direito alienado.
ir, por exemplo Significa este regime, pois, o seguinte: não passando, embora, a ter a
produz-se aqui detenção da coisa, o adquirente do direito real em causa é tido como seu
nsferir a posse, possuidor. Se a posse anterior existia no alienante, este passa a mero detentor,
em nome do adquirente; se a detenção existir em terceiro, este mantém a
detenção, mas passa a exercê-la em nome do adquirente.
Como é próprio dos negócios reais quoad effectum, a eficácia translativa
» possessório da posse dá-se no momento da sua celebração.
Em princípio, como se vê da parte final do n.º 1 do art.º 1264.º, é
dificuldades a indiferente a causa que justifica a manutenção da posse ou da detenção do
alienante ou de terceiro. Pode ser qualquer causa, mas tem de haver uma
ica, há um acto causa.
lve a atribuição
de facto, que o
cício do direito
lOde aquisição Ol Na verdade, sendo a posse uma situação jurídica patrimonial, a sua aquisição mortis
causa só não se daria se a lei a excluísse (art.º' 2024.º e 2025.º, n.º 1). Por outro lado, resulta
ma herança ou
do art.º 2050.º que os efeitos da aceitação da herança (l.s.), se retrotraem à data da abertura
eia ao falecido. da sucessão (i.e., da morte - art.º 2031.º) e que o domínio e posse dos bens se adquirem
«independentemente da sua apreensão material».
C2l Quanto à aplicação deste regime ao legatário, cfr. as posições divergentes de Pires de
Lima e Antunes Varela (Código Civil, vol. III, pág. 12) e Menezes Cordeiro (A Posse, pág.
dquirida é ou não 110) e a posição defendida nas nossas Lições de Direito das Sucessões, págs. 278 e segs ..
315
152. Acessão na posse
I. Da aquisição derivada da posse deve manter-se distinta a acessão na

posse, regulada no art.º 1256.º. 153. Generalidad
Como se vê do n.º 1 deste preceito, a acessão só existe quando o título
aquisitivo da posse não seja a morte do anterior possuidor. Houve, pois, A modificação
uma transmissão da posse por acto inter vivos, por exemplo uma compra e ser objectiva ou si.
venda Ol. Neste caso, ao actual possuidor é reconhecida a faculdade de Quanto à prirr
juntar à sua posse a do antecessor, para efeitos da contagem do período da relativa ao objecto,
sua duração. a respeito de igual
A acessão tem, porém, um limite, estatuído no n.º 2 do art.º 1256.º. Se interessa referir qua
as posses forem de natureza diferente, a acessão só se dá nos limites da Sob o ponto d
menos valiosa, da de «menor âmbito», na linguagem da lei. Assim, se a interessa sobretudc
posse anterior era de má fé e a do adquirente é de boa fé, verificada a acessão,
a posse deste - toda a posse, portanto - passa a ser de má fé.
154.Modificação
II. Este regime justifica-se por si mesmo e, a um tempo, explica o carácter
facultativo, não automático, da acessão. Quer isto dizer que ao novo possui- Os fenómenos
dor é atribuído o direito potestativo de invocar a acessão, de juntar as posses. da posse estão liga
Quanto ao primeiro aspecto, não faria, na verdade, sentido que a posse modalidades antes
menos qualificada passasse, sem para tanto haver qualquer título juridica- Como então fie
mente relevante, a ter mais valia. referem-se, em re
Por outro lado, prevalecendo, na acessão, ao dar-se a junção das posses, ocorrer factos sup:
a de menos valia, não seria razoável impor esta situação ao autor da acessão. se alterarem as car
Pode, porém, dar-se o caso de, mesmo assim, haver vantagem para o pectos do seu regii
novo possuidor a invocar. O caso paradigmático é o da usucapião. Basta, Assim, se cess
para tanto, que a posse anterior, embora de má fé, tenha uma tal duração, mesmo modo, a p
que,junta à posse actual, seja suficiente para preencher o prazo de usucapião. passar a ser feito er
Está, pois, em jogo o interesse do novo possuidor e só caso a caso se turno, a boa fé dor
poderá apurar se ele tem ou não vantagem em invocar a acessão. a lesar o interesse
A modificaçãc
seu tempo ficou ex
O) É manifesto, pelo contexto do preceito, não ser a palavra «sucedido» nele utilizada em n. º 1) e releva em sit
sentido próprio, muito menos técnico-jurídico. Como a lei diz, o fenómeno da acessão dá-se n.º 2). A última pn
precisamente quando a «sucessão» se produz por título diverso da ... «sucessão por morte».
A lei quer significar: quando a uma posse suceda outra, como o dia de hoje sucede ao de ou nos direitos do
ontem. Cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 114-115.
316
DIVISÃO II
MODIFICAÇÃO
ita a acessão na
153. Generalidades
quando o título
ir. Houve, pois, A modificação da posse pode, tal como nas restantes situações jurídicas,
) uma compra e ser objectiva ou subjectiva.
a faculdade de Quanto à primeira modalidade, não justifica tratamento autónomo a
n do período da relativa ao objecto, uma vez que valem aqui, em regra, as observações feitas
a respeito de igual fenómeno nos direitos reais em geral. Já algumas notas
art.º 1256.º. Se interessa referir quanto a modificações que se projectam no conteúdo da posse.
_ nos limites da Sob o ponto de vista subjectivo, da modificação quanto aos sujeitos
lei. Assim, se a interessa sobretudo a relativa à transmissão da posse.
icada a acessão,
tá fé.
154. Modificação objectiva
.plica o carácter
ao novo possui- Os fenómenos de modificação objectiva que interferem com o conteúdo
untar as posses. da posse estão ligados aos critérios da sua própria qualificação, nas várias
ido que a posse modalidades antes apontadas.
· título juridica- Como então ficou dito, os critérios distintivos das modalidades da posse
referem-se, em regra, ao momento da sua constituição. Podem, porém,
ição das posses, ocorrer factos supervenientes a que a lei atribui relevância, em termos de
utor da acessão. se alterarem as características da posse, com influência em relevantes as-
mtagem para o pectos do seu regime.
ucapião. Basta, Assim, se cessar a violência, a posse passa a valer como pacífica. Do
na tal duração, mesmo modo, a posse oculta vale como pública, quando o seu exercício
:o de usucapião. passar a ser feito em termos de poder ser conhecido do interessado. Por seu
, caso a caso se turno, a boa fé do possuidor cessa quando ele tomar conhecimento de estar
essão. a lesar o interesse de outrem, passando a ser de má fé.
A modificação da posse, nos dois primeiros casos, interfere, como a
seu tempo ficou exposto, com o regime da usucapião (art." 1297.º e 1300.º,
> nele utilizada em n.º 1) e releva em situações de conflito por sobreposição de posses (art.º 1267. º,
10 da acessão dá-se n.º 2). A última projecta-se no regime de aquisição de frutos (art.º 1271.º)
cessão por morte».
hoje sucede ao de
ou nos direitos do possuidor em matéria de benfeitorias (art.º 1273.º).
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS RI
155. Transmissão Assim, há pera

preceito e perda re
I. Nos termos gerais de Direito, a transmissão da posse envolve uma Não é, porém,
perda relativa e a consequente aquisição derivada. Deste modo, os casos ou enunciativa.
de aquisição derivada - constituto possessório e, em certo entendimento
desse fenómeno jurídico, na sucessão -, vistos sob esta perspectiva, são II. Deve ser sus
exemplos de transmissão. logo, não pode dei)
Se esta configuração do problema não levanta dificuldades quando se Haja ounãotransmi
configure a posse como um direito real, já o mesmo se não passa para quem na posse, não pode
nela não veja mais do que uma situação de facto. Na lógica desta concepção, se adquire por tran
não haveria verdadeiramente transmissão, mas sim a extinção da posse Outra questão ,
anterior e a constituição de outra nova. Dir-se-ia que no regime da acessão pode resultar do nã
se poderia encontrar um argumento a favor deste entendimento, constituindo a manutenção da po
justamente este instituto o meio jurídico de articular essas duas posses. damente, pondo nc
Tem, pois, de se retomar o regime da acessão para o apreciar deste Tendo em com
ponto de vista. extinção, é admiti,
que se debate com
II. Já atrás ficou dito que na acessão estão, na verdade, em causa duas do art.º 298.º admi
posses, a do antigo possuidor e a do novo. Quando esta seja adquirida por podendo sustentar-
via diversa da sucessão por morte, o novo possuidor pode juntar as duas razão, para a posse.
posses, para efeitos de cômputo da duração da posse. direitos reais identi
Segundo a melhor doutrina, não há na acessão um fenómeno de trans- ultrapassável -, ai
missão, desde logo por não existir identidade entre as posses em presença. casos especialmenu
A aquisição da posse deu-se por outro título. A acessão apenas vem Mas, sendo as:
atribuir ao novo possuidor a faculdade de, em alternativa, atender somente à sem exercício, por
sua posse, ou juntar a esta o tempo de duração da posse do anterior titular. Bem vistas as e
significativos do q
DIVISÃO III
excluída a usucapií
PERDA livre de, a todo o rru
tituir também nova J
económico e social d
156. Generalidades
I. As modalidades de perda da posse vêm contempladas no art. º 1267. º,

cujo entendimento não é pacífico na doutrina, para além de ser corrente as- <1J Cfr., a este respeite
sinalar que não revestem todas a mesma natureza. c2J Ob. cit., pág. 123.
318
Assim, há perda absoluta nas situações descritas nas als. a), b) e e), do
preceito e perda relativa na restante.
sse envolve uma Não é, porém, líquido se a enumeração contida neste artigo é taxativa
modo, os casos ou enunciativa.
to entendimento
perspectiva, são II. Deve ser sustentado, decididamente, o segundo entendimento. Desde
logo, não pode deixar de se notar a falta de referência à morte do possuidor.
dades quando se Haja ou não transmissão proprio sensu no fenómeno da sucessão dos herdeiros
passa para quem na posse, não pode deixar de se defender que, quanto aos legatários, a posse
festa concepção, se adquire por transmissão, havendo a consequente perda (relativa) c1i.
tinção da posse Outra questão em aberto na doutrina é a de saber se a extinção da posse
gime da acessão pode resultar do não uso. A resposta negativa, sem mais, abre a hipótese de
nto, constituindo a manutenção da posse, desacompanhada de exercício, se prolongar indefini-
iuas posses. damente, pondo nomeadamente em causa a função social.
o apreciar deste Tendo em conta estes aspectos, o recurso ao não uso, como causa de
extinção, é admitido por Oliveira Ascensão C2J. Trata-se de uma posição
que se debate com algumas dificuldades de iure condito. É certo que o n.º 3
:, em causa duas do art.º 298.º admite a extinção dos direitos reais de gozo pelo não uso,
ja adquirida por podendo sustentar-se que o mesmo regime deveria valer, por maioria de
e juntar as duas razão, para a posse. Contudo, para além de a posse não constar no elenco de
direitos reais identificados no preceito - o que seria, ainda, uma dificuldade
ómeno de trans- ultrapassável -, acresce que a extinção por não uso apenas ocorre «nos
:es em presença. casos especialmente previstos na lei». Na posse este requisito não se verifica.
são apenas vem Mas, sendo assim, reabre-se o assinalado risco de a posse se manter,
:ender somente à sem exercício, por tempo indeterminado.
1 anterior titular. Bem vistas as coisas, os inconvenientes ligados a tal situação são menos
significativos do que à primeira vista se poderia supor. Fica, desde logo,
excluída a usucapião. Por outro lado, o verdadeiro titular do direito continua
livre de, a todo o momento, o reivindicar. Se tal não acontecer e não se cons-
tituir também nova posse, tal só pode significar, como regra, um escasso valor
económico e social de uma coisa pela qual ninguém verdadeiramente se interessa.
s no art.º 1267.º,
• ser corrente as- <1l Cfr., a este respeito, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 122 e nota (1).
<2l Ob. cit., pág. 123.
319
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREITOS 1
157. Perda absoluta: abandono e perda da coisa O regime desc

se conta a nova p
Identificam-se na epígrafe deste número os casos de perda absoluta da esbulho. Se a nov
coisa, presentes nas als. a) e b) do art.º 1267.º, usando, por comodidade, quanto início; se foi tom:
à segunda, uma formulação genérica que pretende cobrir situações diversas. anterior possuidor
Não se tomam aqui necessárias referências muito desenvolvidas, por com violência, a s
estarem em causa institutos próximos de modos de extinção dos direitos reais regime que se coIJ
em geral. O verdadeiro •
Assim, há abandono quando a perda da posse se dá por efeito de acto qua tale, existe d
de vontade do próprio possuidor, que se demite da situação jurídica de que anterior. Somente,
era titular. Por isso, é nova qualquer posse, mesmo de conteúdo similar, que só começa a conta
venha a constituir-se sobre a coisa. pública ou a violê
Também se perde a posse, com a sua consequente extinção, no caso de
a coisa, que a tem por objecto, se perder ou se destruir. Similarmente, extingue-
159. Perda relati
-se a posse se a coisa que tem por objecto não puder ser mais objecto de
direitos privados por «ser posta fora do comércio». Como é manifesto, trata- A perda da p<
-se aqui de uma aplicação do regime do art.º 202.º, n.º 2. outrem, havendo 1
Em qualquer destes casos, não é mais possível a existência de corpus, As relações en
sendo esta a razão de ser da extinção da posse. com consequente 1
são para essas ma
158. Perda da posse por apossamento de terceiro
Nos termos da al. d) do art.º 1267.º, há perda da posse quando se

constitua, mesmo contra a vontade do possuidor, uma posse de outra pessoa.
Trata-se, contudo, de um caso particular, porquanto a perda da posse não
se dá imediatamente, mas apenas depois de ter decorrido, sobre o esbulho, 160. Oeneralldad
mais de um ano.
Estão implicadas neste regime várias consequências: I. A tutela da I
defesa dos direito
a) Desde logo, não chega a haver perda se, por qualquer circunstância, em casos excepcior
a nova posse cessar antes de preenchido o referido prazo; neste domínio, o ai
b) Significa isto, por outras palavras, que a posse antiga só cede pe- do que se contém
rante uma nova posse de ano e dia;
e) Assim, enquanto não decorrer esse prazo, verifica-se o já conhe- <1l Sobre a defesa ou
cido fenómeno de sobreposição de posses. Menezes Cordeiro, Di
289-291; e José Alber1
320
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO 1 - A POSSE
O regime descrito não fica, porém, completo sem se apurar desde quando
se conta a nova posse. Tudo depende dos termos em que se verificou o
erda absoluta da esbulho. Se a nova posse se constituiu com publicidade, conta-se desde o
nodidade, quanto início; se foi tomada ocultamente, só se conta a partir da data em que o
tuações diversas. anterior possuidor dela tomar conhecimento. Se a nova posse se constituir
.senvolvidas, por com violência, a sua contagem só se inicia quando a violência cessar. É o
dos direitos reais regime que se contém no n.º 2 do art.º 1267.º.
O verdadeiro sentido do preceito é, portanto, o seguinte. A nova posse,
1or efeito de acto qua tale, existe desde o momento do esbulho, coexistindo com a posse
o jurídica de que anterior. Somente, o prazo de subsistência desta, findo o qual ela se extingue,
eúdo similar, que só começa a contar, havendo posse oculta ou violenta, quando esta se tomar
pública ou a violência cessar.
nção, no caso de
rmente, extingue- 159. Perda relativa: a cedência; remissão
mais objecto de
manifesto, trata- A perda da posse é meramente relativa quando o possuidor a cede a
outrem, havendo uma correspondente aquisição pelo cessionário.
ência de corpus, As relações entre esta forma de perda relativa e as de aquisição derivada,
com consequente transmissão da posse, permitem fazer uma simples remis-
são para essas matérias.
SECÇÃO V
iosse quando se DEFESA DA POSSE
: de outra pessoa.
da da posse não
sobre o esbulho, 160. Generalidades; os meios possessórios
I. A tutela da posse participa de alguns dos aspectos do regime geral de

defesa dos direitos reais, desde logo pelo que respeita à possibilidade de,
ter circunstância, em casos excepcionais, o possuidor recorrer a meios de tutela privada. De resto,
lo prazo; neste domínio, o art.º 1277 .º estabelece um regime perfeitamente homólogo
itiga só cede pe- do que se contém no art.º 1314.º, aplicável aos direitos reais em geral <1).
:a-se o já conhe- <1J Sobre a defesa ou tutela da posse, cfr. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 207 e segs.;
Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 828 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs.
289-291; e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 620 e segs ..
321
O art.º 1277.º contempla, assim, apenas, expressamente, como meio 161. Restituição 1
de tutela privada da posse, a acção directa.
1. O possuidor
II. Na sua incidência processual, aos meios de defesa da posse corres- tenha havido esbu
pondiam, em anterior versão do Código de Processo Civil, processos espe- confirmado pelo a
ciais - as chamadas acções possessórias e os embargos de terceiro -, A restituição p
regulados nos art.?' 1033.º a 1043.º, preceitos revogados pela Reforma de tituição da situaçã
1995/96. definitivo, qual a J
As acções possessórias de prevenção, de manutenção e de restituição Esta observaç
da posse são hoje acções declarativas de condenação, que seguem o processo Trata-se, assim, de
comum, com algumas especialidades de que oportunamente se dará nota. é justificado pelo
Manteve-se, contudo, no Código Civil, que não foi alterado (art." 1276.º, A natureza Cal
1278.º, 1281.º e 1282.º), a designação tradicional destas acções. nele proferida, qm
Os embargos de terceiro passaram a ser tratados como um incidente da mente sustentada I
instância, constituindo uma das modalidades da oposição. O seu regime gerais do art.º 383
particular contém-se agora nos art.= 351.º a 359.º do C.P.Civ ..
A referida reforma da lei processual civil trouxe ainda outra alteração II. Como logc
à matéria da defesa judicial da posse, traduzida esta na eliminação de um meio agir judicialmente
particular, que sempre constituíra fonte de fundadas dúvidas Ol. Está a ser dentes requisitos ,
referida aposse ou entrega judicial avulsa, antes regulada nos art.º8 1044.º (art.º 393.º do C.P
a 1055.º, agora revogados. Oónus daproi
A defesa judicial da posse admite ainda o recurso a meios cautelares. A prova reveste-se
Assim, quando haja esbulho violento, pode o esbulhado valer-se de um pro- processuais. Feita
cedimento cautelar especificado, a restituiçãoprovisória de posse. Não havendo condenar na restin
violência, ao esbulhado fica aberto o recurso a procedimento cautelar (art.º 1279.0, infin
comum. Esta mesma via processual está aberta aos casos de mera pertur- uma das partícula
bação da posse. Assim o estatui expressamente o art.º 395.º do C.P.Civ. c2i, sual, ao ser afasta
na sua actual versão. o do contraditôri
esbulho.
162. Acção de pr
OJ Pode ver-se nota desta questão na l.ª ed. destas Lições, págs. 274-276.
<2J Só formalmente esta solução é nova. Em boa verdade, mesmo sem consagração explícita,
I. As várias m
nada na lei anterior impedia, nos casos aludidos no texto, o uso de providências cautelares
não especificadas, seguindo a terminologia legal então em uso, nos termos gerais do art.º pondem a outras
399.º na redacção anterior à Reforma.
322
mte, corno meio 161. Restituição provisória de posse
1. O possuidor é admitido a socorrer-se da restituiçãoprovisória, quando

da posse corres- tenha havido esbulho violento da sua posse. Assim dispõe o art.º 1279.º,
processos espe- confirmado pelo art.º 393.º do C.P.Civ ..
i de terceiro -, A restituição provisória, corno o seu nome indica, tem em vista a recons-
iela Reforma de tituição da situação anterior ao esbulho, enquanto não se decide, a título
definitivo, qual a pessoa a quem a posse deve ser atribuída.
e de restituição Esta observação revela também a natureza cautelar deste meio judicial.
guern o processo Trata-se, assim, de obter urna decisão meramente preliminar, cujo regime
rte se dará nota. é justificado pelo carácter violento do esbulho.
J0 (art." 1276.º, A natureza cautelar do procedimento implica a necessidade de a decisão
cções. nele proferida, quando favorável ao possuidor esbulhado, ser subsequente-
um incidente da mente sustentada por acção principal, a interpor pelo esbulhado, nos termos
J. O seu regime gerais do art.º 383.º do C.P.Civ., e segundo o regime nele instituído.
::::iv ..
t outra alteração II. Corno logo se deixa ver, é ao esbulhado que cabe legitimidade para
ação de um meio agir judicialmente, devendo ele alegar factos que qualifiquem os correspon-
las <1J. Está a ser dentes requisitos de procedência: a posse anterior, o esbulho e a violência
nos art." 1044.º (art.º 393.º do C.P.Civ.).
O ónus da prova desses factos recai, nos termos gerais, sobre o esbulhado.
ieios cautelares. A prova reveste-se do carácter perfunctório que é próprio deste tipo de meios
er-se de um pro- processuais. Feita a prova dos requisitos acima enunciados, deve o juiz
·se. Não havendo condenar na restituição, sem necessidade de audiência prévia do esbulhado
menta cautelar (art.º 1279.º, infine, do C.Civ., e art.º 394.º do C.P.Civ.). Manifesta-se aqui
de mera pertur- urna das particularidades mais significativas deste meio de defesa proces-
0 do C.P.Civ. <2l, sual, ao ser afastado um dos princípios fundamentais do processo civil -
o do contraditório -, regime claramente justificado pela violência do
esbulho.
162. Acção de prevenção

!76.
isagração explícita, 1. As várias modalidades de acções possessórias acima referidas corres-
ídências cautelares
mos gerais do art. º pondem a outras tantas hipóteses de perturbação da situação jurídica do
323
possuidor, tomada a palavra sublinhada num sentido amplo e impróprio. A acção de mai
Sem prejuízo do regime especial estabelecido para as acções de manutenção lidade das pessoas ·
e de restituição (art.º 661.º, n.º 3, do C.P.Civ.), ganha, por isso, algum relevo posse do perturbadc
a necessidade de correcta identificação dos casos em que cada uma delas Os critérios que pr
pode ser usada. lisados Cil.
A primeira hipótese a considerar é, naturalmente, a de não haver ainda
qualquer acto material de efectiva perturbação da posse ou de esbulho, II. O pedido r
mas verificarem-se certas circunstâncias, emergentes de factos de terceiros, perturbador no rec
que levam o possuidor a ter justo receio de vir a ser perturbado ou esbulhado. que a perturbam.
Assim acontece se, por exemplo, alguém se arrogar melhor título de posse imperturbada do ai
do que o do possuidor ou revelar a intenção de interferir no exercício da Um dos ponto:
sua posse ou, mesmo, de dela o privar. legitimidade activt
Segundo a doutrina dominante, ao falar em justo receio, a lei pretende Quanto à prime
significar que é necessário tratar-se de um receio consistente e não vago Cil. a acção ao possuid
É esta a configuração dos pressupostos da acção de prevenção que se midade passiva, o
extrai do art.º 1276.º. estendendo aos seu
da herança, pela in
II. Verificado esse justo receio, o possuidor pode vir a tribunal pedir A acção de nu
ao juiz que intime o autor do correspondente procedimento a abster-se de caduca no prazo de 1
lhe fazer agravo, sob pena de lhe ser aplicada uma multa e de responder Se tiver sido pratic
pelos prejuízos que causar. perturbado dele tiv
A acção de prevenção tem muito pouca relevância prática, não só por Se a acção de
corresponder a casos em que, de facto, a posse não está ainda atingida, mas efeitos. Um deles J
por a sua eficácia ser bastante reduzida. Na verdade, não fica assegurada a O tempo por que a
efectiva abstenção do terceiro, constituindo a cominação da multa e do dever pois tudo se passa e
de indemnização bem fraca dissuasão de terceiros renitentes. outro respeita ao d1
os danos que a per
163. Acção de manutenção
164. Acção de res
I. A acção de manutenção é o meio processual a que o possuidor deve
recorrer no caso de haver perturbação da sua posse, sem que, contudo, I. A acção de r
chegue a haver esbulho. É o que se extrai do n.º 1 do art.º 1278.º. os casos em que a v
Ol Vd., por todos, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, pág. 835. rn Cfr., supra, n.º 14'.
324
plo e impróprio. A acção de manutenção depende, porém, da natureza da posse e da qua-

:s de manutenção lidade das pessoas nela envolvidas, uma vez que ela não pode proceder se a
;so, algum relevo posse do perturbador for melhor do que a do perturbado (n.º 2 do art.º 1278.º).
: cada uma delas Os critérios que presidem à determinação da melhor posse foram já ana-
lisados (IJ.
: não haver ainda
: ou de esbulho, II. O pedido na acção de manutenção é, assim, o de condenação do
ctos de terceiros, perturbador no reconhecimento da posse do autor e na cessação dos actos
do ou esbulhado. que a perturbam. Em suma, visa-se assegurar a manutenção da posse
ir título de posse imperturbada do autor.
· no exercício da Um dos pontos fulcrais do regime da acção de manutenção respeita à
legitimidade activa e passiva das partes.
io, a lei pretende Quanto à primeira, o n. º 1 do art.º 1281.º atribui legitimidade para propor
ite e não vagov'; a acção ao possuidor perturbado e seus herdeiros. No que respeita à legiti-
revenção que se midade passiva, o mesmo preceito limita-a ao próprio perturbador, não a
estendendo aos seus herdeiros, que, contudo, respondem, segundo as forças
da herança, pela indemnização a que o possuidor perturbado tenha direito.
a tribunal pedir A acção de manutenção não pode ser intentada a todo o tempo, pois
to a abster-se de caduca no prazo de um ano, a contar do acto de perturbação, se esta for pública.
L e de responder Se tiver sido praticado «a ocultas», o prazo só começa a contar quando o
perturbado dele tiver conhecimento (art.º 1282.º).
ática, não só por Se a acção de manutenção proceder, daí resultam dois importantes
da atingida, mas efeitos. Um deles projecta-se no relevante problema da duração da posse.
ica assegurada a O tempo por que a perturbação tenha durado não prejudica a sua contagem,
multa e do dever pois tudo se passa como se não tivesse havido perturbação (art.º 1283.º). O
tes. outro respeita ao direito que o perturbado tem de ser indemnizado de todos
os danos que a perturbação lhe tenha causado (n.º 1 do art.º 1284.º).
164. Acção de restituição

, possuidor deve
a que, contudo, I. A acção de restituição, como o seu nome indica, está reservada para
1278.º. os casos em que a violação da posse se traduz na sua privação, ou seja, quando
<1J Cfr., supra, n.º 142.II.
325
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO ti - DIREITOS
há esbulho, independentemente de este ser violento ou não, como também 165. Noções gera
resulta do art.º 1279.º.
A distinção entre os casos de perturbação e de esbulho nem sempre se 1. As chamad
revela, na prática, isenta de dúvidas e isso explica, desde logo, o desvio de restituição -, co
certas regras processuais que presidem ao pedido e se projectam nos limites Reforma de 1995/
da sentença. Por força do n.º 3 do art.º 661.º do C.P.Civ., se o autor recorrer comum, eliminam
indevidamente à acção de manutenção, quando se justificava o pedido de da forma especial
restituição, nem por isso a acção deixará de seguir, condenando o juiz no Do seuproce
que ao caso convier, de acordo com a situação realmente verificada. O mesmo blemas de Direitc
regime vale para a hipótese inversa. Facilita esta solução a circunstância posto no n.º 1 do
de as duas acções seguirem os mesmos trâmites processuais. esbulhado será ma
Valem para a acção de restituição as limitações acima expostas quanto da titularidade do
à tutela de melhor posse, aplicando-se os n.08 2 e 3 do art.º 1278.º. Pode, na verd
a titularidade do <
li. Em matéria de legitimidade activa, segue a acção de restituição o
mesmo regime da de manutenção, podendo ser proposta pelo esbulhado e li. Dando sei
seus herdeiros (n.º 2, primeira parte, do art.º 1281.º). Já na legitimidade alegar, na contest
passiva há diferenças assinaláveis, decorrentes, desde lodo, do facto de pedir o seu reconhi
nesta acção a coisa se encontrar na posse do autor da violação. Compreende- suais decorrentes
-se, por isso, que a acção possa ser proposta não só contra este, mas também as relações entre :
contra os seus herdeiros (segunda parte do mesmo preceito). Há que distin,
Mais delicado é o problema de saber se a acção de restituição deve tação, e pelo auto
também ser admitida contra quem tenha adquirido a posse por outro título, versão anterior à I
que não a herança. O legislador português optou aqui por uma solução de Processo Civil,
moderada, fazendo depender a resposta da boa ou má fé do subadquirente -se no n.º 5 do sei
da posse. Assim, só se este tiver conhecimento do esbulho a acção pode O réu, na con
contra ele ser dirigida (art.º 1281.º, n.º 2, infine). a) invocar.
É aplicável à acção de restituição o regime de caducidade acima exposto. posse do
Quanto aos efeitos da procedência da acção, há apenas a acrescentar
um ponto, inerente à maneira de ser próprio do seu pedido. Nos termos do
n.º 2 do art.º 1284.º, a restituição da posse é feita à custa do esbulhador e no
local onde o esbulho teve lugar.
<1> Sobre o sentido e
segs .. Aí, ficou manife
judiciais especiais (p:
/96; em sentido equiv
326
TÍTULO ti - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO 1 - A POSSE
lo, como também 165. Noções gerais sobre o processamento das acções possessórias
to nem sempre se I. As chamadas acções possessárias - de prevenção, manutenção e

logo, o desvio de restituição -, como anteriormente se disse, passaram a seguir, depois da
ectam nos limites Reforma de 1995/96 da lei processual civil, a forma de processo declarativo
e o autor recorrer comum, eliminando-se ou reduzindo-se assim as particularidades resultantes
cava o pedido de da forma especial que antes revestiam <1).
enando o juiz no Do seu processamento interessam os aspectos relacionados com pro-
ificada. O mesmo blemas de Direito substantivo, nomeadamente o que se prende com o dis-
o a circunstância posto no n.º 1 do art.º 1278.º, segundo o qual «o possuidor perturbado ou
tais. esbulhado será mantido ou restituído enquanto não for convencido na questão
L expostas quanto
da titularidade do direito».
.º 1278.º. Pode, na verdade, dar-se o caso de o perturbador ou o esbulhador invocar
a titularidade do direito de propriedade sobre a coisa, objecto da posse.
> de restituição o
pelo esbulhado e II. Dando seguimento processual a esta hipótese, é o réu admitido a
, na legitimidade alegar, na contestação, o direito de propriedade sobre a coisa possuída e a
odo, do facto de pedir o seu reconhecimento. Para além de implicações especificamente proces-
ão. Compreende- suais decorrentes desta defesa, interessa ver como se comportam neste caso
.ste, mas também as relações entre a tutela da posse e a da propriedade.
to). Há que distinguir em função das posições tomadas, pelo réu, na contes-
restituição deve tação, e pelo autor, na resposta que a esta pode, por seu lado, deduzir. Na
! por outro título, versão anterior à Reforma de 1995/96, esta matéria era regulada, no Código
ior uma solução de Processo Civil, nos art." 1034.º a 1036.º. Hoje, o respectivo regime contém-
lo subadquirente -se no n.º 5 do seu art.º 510.º.
ho a acção pode O réu, na contestação, pode:
a) invocar a titularidade do direito de propriedade, sem impugnar a
ie acima exposto. posse do autor;
ias a acrescentar
::>. Nos termos do
> esbulhador e no
<1J Sobre o sentido da Reforma, vd. o nosso estudo A Tutela Judicial da Posse, págs. 20 e
segs .. Aí, ficou manifestada preferência pela manutenção das acções possessórias como meios
judiciais especiais (pág. 22), logo, pelos meios processuais anteriores à Reforma de 1995/
/96; em sentido equivalente, cfr. Menezes Cordeiro, A Posse, pág. 148.
327
TÍTULO li - DIREITOS RI
b) invocar a titularidade do direito de propriedade e impugnar a posse 166. Embargos de

do autor.
Os embargos a
Por seu turno, o autor, na resposta, pode ou não reconhecer o direito Processo Civil, med
invocado pelo réu.
o quadro dos meio:
O n.º 5 do art.º 51 O.º do C.P.Civ., simplificando, em excesso, o complexo Antes da Refon
regime antes contido nos preceitos acima citados, contempla directamente meio possessório e
apenas a hipótese da alínea a), mas facilmente se apuram outras situações C.P.Civ., então revc
possíveis. Referindo-se à citada hipótese, o preceito em causa regula o «intervenção de tem
caso de o juiz não poder, logo, no despacho saneador, conhecer da questão nos art.?" 351.º a 35
de propriedade. Se tal ocorrer, é imediatamente ordenada a manutenção ou
Da conjugação
a restituição da posse, conforme ao caso convier. Esta decisão não é, porém,
C.P.Civ. resulta que
definitiva, pois fica dependente do que, no final do processo, vier a ser deci-
ao seu alcance para
dido quanto à questão da titularidade do direito.
posse. Segundo o ci
Se o juiz puder conhecer logo a questão de propriedade-por o estado actos judiciais de apn
da causa o permitir, nos termos do art.º 510.º, n.º 1, al. b), do C.P.Civ. -, direito incompatíve
pode acontecer que aquele direito deva ser reconhecido, ou não. No primeiro na causa. Por disp:
caso, a propriedade prevalece sobre a posse, pelo que o pedido deduzido segue regime especi
pelo autor não pode ser atendido. No segundo, decidida contra o réu a em processo de in:
questão de propriedade, se o processo tiver de seguir ciJ para ser julgada a aprovado pelo Deci
matéria da posse que, por definição, foi impugnada, coloca-se a questão de
Os embargos d1
saber se deve, ainda assim, ser ordenada, de imediato, a manutenção ou
tituição da posse, er
restituição da posse, embora a título precário.
Assinale-se, contud:
Bem vistas as coisas, o que está em causa é apurar se, no caso em análise, preventivamente, cc
se justifica uma solução equivalente à estatuída na parte final do n.º 5 do do C.P.Civ. admite ,
art.º 51 O.º do C.P.Civ .. A resposta deve ser no sentido negativo, por ocorrer de apreensão já ord
uma relevante diferença em relação à previsão do preceito; com efeito, ao
contrário do que aí acontece, o réu impugnou a posse do autor.
Assim entendido, no essencial, o novo regime não se afasta do estatuído
CI) Sobre o alcance da
na lei anterior. segs ..
c2J Já assim era na prirr
CPEREF, aprovado pelo
norma expressa.
<3l Alterado pelos Deci
/2007, de 7 de AGO., e
Ol Pode dar-se o caso de também a questão da posse poder ser conhecida no despacho
saneador. <4l Os meios de reacçãi
restituição e separação d
328
impugnar a posse 166. Embargos de terceiros
Os embargos de terceiro, deduzidos, na versão vigente do Código de

mhecer o direito Processo Civil, mediante oposição, completam, com as acções possessórias,
o quadro dos meios possessórios.
esso, o complexo Antes da Reforma de 1995/96, os embargos de terceiros constituíam um
pla directamente meio possessório e como tal vinham regulados nos art." 1037.º a 1043.º do
outras situações C.P.Civ., então revogados. Actualmente integram-se, processualmente, na
1 causa regula o
«intervenção de terceiros» como incidente da instância, constando o seu regime
hecer da questão nos art." 351.º a 359.º CI)_
a manutenção ou
Da conjugação do art.º 1285.º do C.Civ. com o n.º 1 do art.º 351.º do
são não é, porém, C.P.Civ. resulta que os embargos de terceiro são o meio que o possuidor tem
o, vier a ser deci-
ao seu alcance para reagir contra diligências processuais que afectem a sua
posse. Segundo o citado preceito da lei processual, estão em causa quaisquer
e -por o estado actos judiciais de apreensão ou entrega de bens que ofendam a posse ou qualquer
, do C.P.Civ. -, direito incompatível com a diligência, de que seja titular quem não é parte
não. No primeiro na causa. Por disposição expressa do n.º 2 do art.º 351.º do C.P.Civ. (2),
oedido deduzido segue regime especial a defesa da posse contra a apreensão indevida de bens
a contra o réu a em processo de insolvência, regulada nos art." 149.º a 152.º do CIRE,
ara ser julgada a aprovado pelo Decreto-Lei n.º 53/2004, de 14 de Março C3H4)_
i-se a questão de
Os embargos de terceiro são, pois, em geral, um meio especial de res-
manutenção ou tituição da posse, em reacção contra actos judiciais de apreensão de coisas.
Assinale-se, contudo, que os embargos de terceiro podem também funcionar,
1caso em análise, preventivamente, como um meio de manutenção da posse, pois o art.º 359.º
final do n. º 5 do do C.P.Civ. admite que o possuidor a eles recorra em relação a diligências
tivo, por ocorrer de apreensão já ordenadas, mas não realizadas.
1; com efeito, ao
autor,
asta do estatuído
Ol Sobre o alcance da alteração, vd. o já cit. est. A Tutela Judicial da Posse, págs. 24 e
segs ..
czi Já assim era na primitiva versão do Código de Processo Civil, mesmo anteriormente ao
CPEREF, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 132/93, de 23/ABR. (art." 175.º a 178.º), embora sem
norma expressa.
C3l Alterado pelos Decs.-Leis n.º' 200/2004, de 18/AGO., 76-A/2006, de 29/MAR., 282/
/2007, de 7 de AGO., e 116/2008, de 4 de JUL..
hecida no despacho
C4l Os meios de reacção contra actos de apreensão de bens, no processo de insolvência -
restituição e separação de bens-, vêm regulados nos art. º' 141. º e segs. do aludido Código.
329
É muito amplo o conceito de terceiros que caracteriza este meio processual,

corno se vê do n.º 1 do art.º 351.º do C.P.Civ .. Com efeito, para além de
terceiros proprio sensu ·- pessoas estranhas ao processo ou acto judicial
de que provém a diligência --, podem ser considerados terceiros cada um
dos cônjuges, em face de diligências relativas a bens próprios e comuns, e ainda
quem na acção seja parte, em relação a bens que, por qualquer circunstância
juridicamente atendível, não devam ser abrangidos na diligência em causa
(art.º 352.º do C.P.Civ.).
167. Razão de ort
A sistematizaç
de urna parte geral
regime do direito 1
aos vários tipos dt
das matérias que i:
direito.
Evitando repe1
do direito de propr
se verá, assume ta:
Fora isso, este
situdes do direito e
a acessão - e ao 1
A autonomia
que o Código dá ,
próprio.
(ll Sobre o direito de
segs.; Oliveira Ascensã

págs. 879 e segs.; R. Pi
Reais, págs. 657 e segs
330
te meio processual,
:ito, para além de
o ou acto judicial
terceiros cada um
; e comuns, e ainda
[uer circunstância
ligência em causa CAPÍTULO II
O DIREITO DE PROPRIEDADE
A sistematização adoptada nestas lições, cumulada com a inexistência

de uma parte geral dos direitos reais no Código Civil - transformando o
regime do direito de propriedade num repositório de disposições comuns
aos vários tipos de direitos reais de gozo -, levaram a antecipar muitas
das matérias que poderiam ser tratadas do ponto de vista específico deste
direito.
Evitando repetições, muito pouco fica para estudar, para além da noção
do direito de propriedade e de uma referência ao seu conteúdo, que, como
se verá, assume também feição muito particular C1).
Fora isso, este Capítulo limita-se a referir certas modalidades de vicis-
situdes do direito de propriedade, relativas à sua aquisição - a ocupação e
a acessão - e ao regime da compropriedade.
A autonomia atribuída à propriedade horizontal afasta a arrumação
que o Código dá ao seu regime; por isso lhe será dedicado um Capítulo
próprio.
<1l Sobre o direito de propriedade, em geral, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 217 e
segs.; Oliveira Ascensão, Reais, págs. 443 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II,
págs. 879 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 45 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos
331
SECÇÃOI propriedade como e

NOÇÃO
inteiramente ao tit
assinala, por vezes,
168. A propriedade como direito de gozo máximo como consequêncii
enumeração exausi
A noção de direito de propriedade, como direito real de gozo máximo Com algumas v
ou plenot", extrai-se do art.º 1305.º, cujo alcance ficou já esclarecido a respeito Pires de Lima (2J, C.
da função social dos direitos reais. ao definir o direito
Deste modo, não causará estranheza se agora se disser que, em boa versalidade dos po
verdade, a noção do art.º 1305.º para pouco mais serve do que para afirmar de uma concepção e
o direito de propriedade como o direito real de gozo máximo, no sentido minantemente quat
de ele reconhecer ao seu titular a generalidade das faculdades atribuíveis a
um particular, em vista do aproveitamento pleno da utilidade de uma coisa, II. Menezes Cc
dirigido à satisfação de necessidades legítimas, «dentro dos limites da lei e comportar poderes
com observância das restrições por ela impostas». o leva a perguntar c
Resta saber se, por esta via, se atinge a essência do direito de proprie- Mas a crítica ní
dade, questão sobre que a doutrina diverge e que se passa a analisar. poderes do usufrut
da raiz, mas o usu:
coisa. E mesmo os
169. Essência do direito de propriedade serem deslocados e
revestem na proprie
I. As duas orientações fundamentais em presença, quando se trata de fixar substância da coisa
a essência do direito de propriedade, são a teoria da pertença, de cariz qualita- gência de um bom
tivo, e a teoria do senhorio ou do domínio, que apresenta feição quantitativa. Tem, por isso,
A primeira põe o acento tónico na ideia segundo a qual no direito de deve ser sustentadc
propriedade se verifica uma situação de pertença de certa coisa a uma pessoa, para abarcar a gen
criando-se assim uma relação de subordinação da coisa ao titular do direito. tamento da utilidad
Como é conhecido da Teoria Geral do Direito Civil, a ideia de pertença é
própria da noção de titularidade de um direito. Por isso, a doutrina critica,
<1l Direitos Reais, Coi
nesta teoria, uma indefinição entre as noções de titularidade e de propriedade.
<2l Direitos Reais, pág
A teoria do senhorio ou do domínio, que encontrou mais seguidores na
doutrina portuguesa, diz-se quantitativa, porquanto identifica o direito de <3l Direitos Reais, pág
(4l Direitos Reais, pág
<5l Reais, págs. 448-4L
(6) Direitos Reais, vol.
<1l A polissemia da palavra propriedade ficou antes referida. Ul Idem, ibidem, pág.
332
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO li - DIREITO DE PROPRIEDADE
propriedade como o mais vasto direito sobre uma coisa, que assim fica sujeita
inteiramente ao titular do direito. No seguimento desta ideia, a doutrina
assinala, por vezes, a indeterminação do conteúdo do direito de propriedade
como consequência da vastidão dos poderes que o integram e não admitem
enumeração exaustiva.
de gozo máximo Com algumas variantes, esta tese foi defendida por Guilherme Moreira CIJ,
larecido a respeito Pires de Lima c2i, C. Mota Pinto C3l e Henrique Mesquita <4l_ Oliveira Ascensão,
ao definir o direito de propriedade como o direito real que outorga «a uni-
sser que, em boa versalidade dos poderes que à coisa se podem referir» C5l, diz-se seguidor
, que para afirmar de uma concepção qualitativa, enquanto Menezes Cordeiro a vê como predo-
ximo, no sentido minantemente quantitativa C6l.
ades atribuíveis a
ide de uma coisa, II. Menezes Cordeiro opõe à teoria quantitativista o reparo de o usufruto
os limites da lei e comportar poderes muito mais vastos que os do proprietário de raiz, o que
o leva a perguntar quem tem neste caso o senhorio da coisa C7l.
ireito de proprie- Mas a crítica não procede, por duas razões. Desde logo, in concreto, os
a a analisar. poderes do usufrutuário podem ser mais vastos do que os do proprietário
da raiz, mas o usufrutuário não tem a generalidade dos poderes sobre a
coisa. E mesmo os seus poderes de gozo pleno - afinal legitimados por
serem deslocados da propriedade e só por isso - não têm a amplitude que
revestem na propriedade. Não só o usufrutuário tem de respeitar a forma e a
do se trata de fixar substância da coisa e o seu fim económico, como tem de actuar com a dili-
1, de cariz qualita- gência de um bom pai de família (art.?' 1439.º e 1446.º).
ição quantitativa. Tem, por isso, razão Oliveira Ascensão. Muito próximo da sua ideia,
mal no direito de deve ser sustentado que a essência da propriedade reside na sua aptidão
usa a uma pessoa, para abarcar a generalidade dos poderes que permitam o total aprovei-
titular do direito. tamento da utilidade de uma coisa, o que lhe dá carácter de exclusividade,
eia de pertença é
l doutrina critica,
cii Direitos Reais, Coimbra, s/d, pág. 48.
e de propriedade.
c2i Direitos Reais, pág. 64.
ais seguidores na
C3l Direitos Reais, págs. 234-235.
ifica o direito de
C4l Direitos Reais, pág. 134.
csi Reais, págs. 448-449.
C6l Direitos Reais, vol. II, pág. 889 e nota (1409).
C7l Idem, ibidem, pág. 889.
333
UÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS
nunca pressupondo a existência de outro direito sobre a mesma coisa. Por Mas não é já
assim ser, não deixa de haver propriedade ainda quando alguns desses de adquirir a proj
poderes são destacados e atribuídos a outrem, pois a tendência para a uni- Em consonâ
versalidade se mantém. Extinto o direito limitativo ou onerador, a propriedade simples acto da a
expande-se e retoma, ipso iure, o seu conteúdo pleno. É a já conhecida estabelece o art. e
característica da elasticidade.
Pode assim definir-se o direito de propriedade como o direito real II. A ocupaçí
máximo, mediante o qual é assegurada a certa pessoa, com exclusividade, -se aqui, quer as
a generalidade dos poderes de aproveitamento global das utilidades de que o tiveram, rr
certa coisa. Em face doe
que, ao menos n
perdidas ou esco
SECÇÃO II Bem visto oj
AQUISIÇÃO
dor tinha conscii
no preceito, qua
DIVISÃO! destes resulta qu
OCUPAÇÃO
a) o das cc
singelez
170. Noção e objecto b) o das cc
1. A ocupação dá-se pela apreensão material de coisas (móveis) sem e) o das cc

dono cr). d) e o dos
Não é isento de dúvidas se a aquisição do direito de propriedade opera
por este simples acto, ou se é necessária uma certa intenção e qual. Nos dois pri
É indiscutível que o acto de apreensão tem de ser voluntário, embora assim no achame
não seja requerida para o efeito capacidade de exercício ou mesmo o uso da Fora do instit
razão. Ainda que a lei não o diga expressamente, em matéria de ocupação, art.º 1318.ºeécoi
é esse o único entendimento possível, em face do regime estatuído no art. º que as coisas im
1266.º, quanto à posse <2). património do Es
<1J Sobre a ocupação em geral, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 449 e segs.; Menezes (1l Ainda que neste
Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 683 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 50-52; e para o que fica expo
José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 712 e segs .. Estado, em conformii
<2J Em sentido equivalente, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 696-697. dos casos não é nulli
334
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO li - DIREITO DE PROPRIEDADE
nesma coisa. Por Mas não é já necessária a intenção de ocupar e muito menos a intenção
to alguns desses de adquirir a propriedade. Em suma, a ocupação é um acto juridico simples.
êneia para a uni- Em consonância com esta ideia, a aquisição da propriedade dá-se por
íor, a propriedade simples acto da apreensão, e nesse mesmo momento, como expressamente
~ a já conhecida estabelece o art.º 1317.º, al. d).
10 o direito real II. A ocupação tem por objecto coisas móveis sem dono; compreendem-
m exclusividade, -se aqui, quer as coisas que nunca tiveram dono - res nullius -, quer as
ias utilidades de que o tiveram, mas foram abandonadas - res derelictae.
Em face do exposto, apresenta-se criticável a formulação do art.º 1318.º
que, ao menos na sua letra, parece alargar o objecto da ocupação a coisas
perdidas ou escondidas pelos seus donos.
Bem visto o problema, porém, o próprio art.º 1318.º revela que o legisla-
dor tinha consciência da diversidade das situações que estava a abranger
no preceito, quando ressalva «as restrições dos artigos seguintes». Ora,
destes resulta que se desenham quatro regimes diversos:
a) o das coisas móveis sem dono, inanimadas, que, pela sua maior
singeleza, não têm tratamento especial;
b) o das coisas semoventes, a que se referem os art." 1319.º a 1322.º;
e) o das coisas perdidas, reguladas no art.º 1323.º;
as (móveis) sem
d) e o dos tesouros, cujo regime geral se contém no art.º 1324.º.
.opriedade opera
ão e qual. Nos dois primeiros casos há verdadeira ocupação; mas não acontece
luntário, embora assim no achamento de coisas perdidas ou de tesouros.
mesmo o uso da Fora do instituto estão declaradamente as coisas imóveis, como resulta do
ria de ocupação, art.º 1318.º e é confirmado pelo art.º 1345.º. Estatui, na verdade, este preceito
estatuído no art.º que as coisas imóveis sem dono conhecido se consideram como parte do
património do Estado, regime que exclui um dos requisitos da ocupação Ol.
49 e segs.; Menezes <1i Ainda que neste preceito se configure apenas uma presunção, daí não resulta prejuízo
'urso, págs. 50-52; e para o que fica exposto. Na verdade, ou a coisa não tem dono e pertence efectivamente ao
Estado, em conformidade com a presunção, ou, afastada esta, pertence a outrem. Em qualquer
. págs. 696-697. dos casos não é nullius .
335
Em face do acima exposto, vão ser tratadas em seguida, separadamente, obrigação de restin
a ocupação de animais e o achamento das coisas perdidas ou escondidas, ressal- de lhe pagar o tripl
vando, desde já, haver nesta matéria larga soma de legislação extravagante,
quer no respeitante à caça e pesca (cfr. art.º 1319.º), quer quanto a achados. III. Se o anim
art.º 1321.º atribui,
o destruir ou ocupe
171. Animais
Este regime pai
que pode ser danos
I. Um dos campos mais flagrantes de ocupação é o que se refere a
particular diligência
animais bravios. Neste domínio, começa o legislador por estabelecer uma
o menor favor com
importante destrinça, consoante eles se encontrem no seu estado natural,
ou, pelo contrário, tenham uma guarida própria estabelecida pelo homem.
IV. Um regirm
Neste segundo caso, têm ainda tratamento especial os animais que, para
abelhas, determina,
além de bravios, são ferozes e maléficos para o homem, segundo a expressão
animais. Se as abel
do art.º 1321.º.
mudarem de local,
Para as abelhas contém-se um regime especialíssimo no art.º 1322.º. das abelhas pode pt
Encontrando-se os animais bravios no seu estado de liberdade natural, O exercício desi
isso significa que não foram domesticados pelo homem. O Código Civil refere- guição deve verific
-se a este caso no seu art. º 1319. º, mas não o regula, remetendo para legis- constituíram novo t
lação especial (caça), como atrás ficou dito.
Se estes prazos 1
constituíram novo 1
II. A segunda hipótese implica uma actuação do homem, que fixou o animal adquirir, por ocupaç
num certo lugar de guarida. Se o animal não for feroz ou maléfico e se deslocar terceiro.
para uma guarida pertencente a dono diferente, coloca-se a questão de saber
se este adquiriu sobre ele direito de propriedade.
O art.º 1320.º, n.º 1, estabelece aqui uma distinção. Se o animal bravio 172. Coisas perdic
fugido puder ser identificado - por exemplo, por ser portador de elementos
para tal adequados (marcas na pele, anilhas ... )-, o seu antigo dono tem a I. As coisas pe
faculdade de o recuperar, com uma e única limitação: a de, para o efeito, não nullius, por faltar er
poder causar prejuízo ao dono da nova guarida. Se o animal não puder ser de se demitir da tin
identificado, o dono da nova guarida toma-se seu proprietário. Na primeira hij
Este regime, note-se, só se aplica se a mudança de guarida do animal coisa perdeu-se por
se fizer sem intervenção fraudulenta ou artificiosa do dono da nova guarida. dizer-se que, ao cor
Na verdade, colaborando este na mudança, logo se deixa ver que dela não quis assegurar, ao e
pode tirar partido, sem grave injustiça. O regime fixado pelo legislador, ou para evitar esse
para obviar a tal resultado, foi o de impor ao autor da fraude ou artificio a
336
L,separadamente, obrigação de restituir o animal ao antigo dono, ou, não o podendo fazer, a
scondidas, ressal- de lhe pagar o triplo do seu valor (n.º 2 do art.º 1320.º).
;ão extravagante,
[uanto a achados. III. Se o animal que escapou da sua clausura for feroz e maléfico, o
art.º 1321.º atribui a qualquer pessoa que o encontre o direito de livremente
o destruir ou ocupar.
Este regime particular justifica-se por si mesmo, visto tratar-se de animal
que pode ser danoso para o homem, circunstância que, por um lado, impõe
> que se refere a particular diligência na sua guarda por parte do seu dono e justifica, por outro,
estabelecer uma o menor favor com que a lei o trata, quando o animal se escapa da clausura.
1estado natural,
ida pelo homem. IV. Um regime muito especial está previsto, no art.º 1322.º, para as
mimais que, para abelhas, determinado, naturalmente, pela natureza e regime de vida destes
undo a expressão animais. Se as abelhas, formando um enxame, pertencente a certa pessoa,
mudarem de local, constituindo enxame no prédio de outra pessoa, o dono
no art.º 1322.º. das abelhas pode persegui-las e capturá-las, no local em que se encontrem.
iberdade natural, O exercício deste direito tem limites temporais relevantes. Assim, a perse-
digo Civil refere- guição deve verificar-se logo que se tenha conhecimento de que as abelhas
:endo para legis- constituíram novo enxame. Para a captura dispõe o seu dono de dois dias.
Se estes prazos não forem respeitados, o dono do prédio em que as abelhas
constituíram novo enxame tem, em alternativa, a faculdade de ele próprio
ue fixou o animal adquirir, por ocupação, direito ao enxame, e a de admitir a sua ocupação por
fico e se deslocar terceiro.
questão de saber
o animal bravio 172. Coisas perdidas ou escondidas

lorde elementos
itigo dono tem a I. As coisas perdidas ou escondidas não podem ser consideradas res
iara o efeito, não nullius, por faltar em qualquer caso um acto intencional do seu proprietário
al não puder ser de se demitir da titularidade do correspondente direito.
:ário. Na primeira hipótese, no sentido corrente da expressão, a detenção da
arida do animal coisa perdeu-se por acto involuntário do seu dono. Na segunda, pode mesmo
ia nova guarida. dizer-se que, ao contrário de se querer demitir do direito, o proprietário o
/er que dela não quis assegurar, ao esconder a coisa, para a furtar à apropriação por outrem
pelo legislador, ou para evitar esse risco.
de ou artificio a
337
Não sendo, por isso, rigoroso falar aqui em ocupação, é corrente deno- no n.º l do art.º 1~
minar essa forma autónoma de aquisição da propriedade como achamento c1i. ou enterrado há m
Pode aceitar-se a ideia, com o esclarecimento de por esta forma se iden- Se não puder <
tificar uma causa complexa de aquisição, que se não limita ao achamento proprietário de m
propriamente dito, mas envolve o preenchimento de outras formalidades, de prietário da coisa
seguida sumariamente expostas. entranhadas (n. º 1
Se o achador r
II. O regime dos achados, para efeito de aquisição da propriedade, sabendo quem é o
reparte-se, no Código Civil, consoante estejam em causa animais e coisas onde se encontra,
móveis perdidas ou tesouros. pelo n.º l do art.º
Os animais a que se aplica o primeiro preceito são os não integrados
em nenhuma das categorias anteriores, em suma, fundamentalmente, animais
domésticos.
Relativamente a outras coisas móveis, a distinção estabelece-se entre
coisas perdidas e coisas escondidas ou enterradas (tesouros).
Se o achador souber a quem pertence o animal ou a coisa, deve restituí- 173. Noção e mor
-los, ou, pelos menos, avisar o dono do achado (n.º 1, primeira parte, do
art.º 1323.º). Se não o fizer incorrerá em sanções penais. 1. Segundo o a
Não sendo conhecido o dono, há, em geral, o dever de anunciar o em coisa de que é ·
achamento ou de avisar as autoridades. No anúncio deve usar o meio mais ferente C2J.
conveniente, levando em conta o valor da coisa, os meios disponíveis e os A acessão é pr
usos da terra, se os houver (n.º 1, segunda parte, do art." 1323.º). dade, razão pela e
Se o dono do animal ou da coisa não os reclamar no prazo de um ano, levar a esquecer do
o achador adquire direito a eles (n.º 2 do art.º 1323.º). Se aparecer o dono a Desde logo, h
reclamar a coisa, o achador tem direito a indemnização pelas despesas qual se dá a aquis
feitas e a um prémio de achamento. O prémio depende do valor do achado: aquisição dá-se e11
10% até € 4,99; 5% sobre o excesso até € 24,94; 2,5% sobre o restante se o titular do dire
(n.º 3 do mesmo artigo). resposta é em vári
Quanto à descoberta de tesouros de algum valor, rege o art.º 1324.º. Se al. b), em matéria
não for conhecido o dono do achado, o achador deve observar o disposto
<1l Vem a propósito

como causa de extinçã
<1l Cfr. Oliveira Ascensão, Reais, pág. 452; e Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, <2l Sobre a acessão,
pág. 699. Cordeiro, Direitos Rea
e José Alberto C. Vieii
338
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO li - DIREITO DE PROPRIEDADE
: corrente deno- no n.º l do art.º 1323.º, salvo se for «evidente que o tesouro foi escondido
10 achamento C1). ou enterrado há mais de vinte anos» (n.º 2 do art.º 1324.º) (l).
1 forma se iden- Se não puder determinar quem é o dono do tesouro, o achador toma-se
1 ao achamento proprietário de metade do achado, pertencendo a outra metade ao pro-
ormalidades, de prietário da coisa móvel ou imóvel onde as coisas estavam escondidas ou
entranhadas (n.º l do art.º 1324.º).
Se o achador não fizer o anúncio ou o aviso, ou fizer sua a coisa achada,
la propriedade, sabendo quem é o dono, ou ocultar o achamento do proprietário da coisa
nimais e coisas onde se encontrava o tesouro, perde para o Estado os direitos atribuídos
pelo n.º 1 do art.º 1324.º (n.º 4 deste preceito legal)
não integrados
[mente, animais DIVISÃO II
ACESSÃO
belece-se entre
i).
a, deve restituí- 173. Noção e modalidades
neira parte, do
I. Segundo o art.º 1325.º, a acessão consiste na união ou incorporação,
em coisa de que é titular certa pessoa, de outra coisa pertença de pessoa di-
de anunciar o
ar o meio mais ferente c2).
isponíveis e os A acessão é primariamente uma causa de aquisição do direito de proprie-
23.º). dade, razão pela qual é estudada neste momento. Isso não deve, porém,
levar a esquecer dois pontos de interesse no seu regime e campo de aplicação.
azo de um ano,
irecer o dono a Desde logo, há a considerar a hipótese de sobre a coisa em função da
pelas despesas qual se dá a aquisição incidirem outros direitos reais. Ainda neste caso, a
ilor do achado: aquisição dá-se em beneficio do proprietário; questão diversa é a de saber
obre o restante se o titular do direito real menor não pode daí tirar também vantagens. A
resposta é em vários casos afirmativa, como o ilustram o art.º 691.º, n.º 1,
al. b), em matéria de hipoteca, e o art.º 1449.º, quanto ao usufruto.
art." 1324.º. Se
var o disposto
CJ) Vem a propósito recordar a correlação que existe entre esta situação e a de não uso,
como causa de extinção dos direitos reais, nomeadamente, quanto ao prazo que a lei prevê.
'tos Reais, vol. II, <2l Sobre a acessão, em geral, vd. Oliveira Ascensão, Reais, págs. 301 e segs.; Menezes
Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 704 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 87 e segs.;
e José Alberto C. Vieira, Direitos Reais, págs. 675 e segs ..
339
O segundo ponto refere-se a outros direitos reais, moldados sobre o A acessão natu
conteúdo do direito de propriedade, como acontece na propriedade horizontal oumobiliária. Na,
ou no direito de superficie. Quanto a este caso o l, sustentou Menezes Cordeiro acto humano aplic
pertencer ao superficiário, por acessão, o implante feito em prédio sujeito ração e especifica,
a direito de superficie <2l. De todas estas
É correcta esta afirmação, justificada pela proximidade existente entre as que se podem e
o conteúdo deste direito e do de propriedade. subsequente.
II. O art.º 1325.º formula uma noção bastante ampla de acessão, uma
vez que é indiferente a causa da união ou incorporação. Quando se passa, 174. Acessão natu
porém, a analisar o regime das várias modalidades de acessão identificadas
pelo legislador português, verificam-se diferenças relevantes; e nem em todos I. O princípio
os casos a doutrina considera existir verdadeira acessão. no art.º 1327.º e v:
tudo quanto, por ac
Para além disso, algumas das figuras englobadas na secção que se inicia
no art.º 1325.º não satisfazem claramente os requisitos da noção fixada como de seguida s
nesse preceito. Assim, não se verifica qualquer união ou incorporação de coisas Pela sua própr
em certas modalidades de acessão natural e na especificação. ou seja, aquela em
aquele pode resuh
Importa, por isso, começar pela identificação das modalidades de acessão,
tal como reguladas no Código Civil. frequentes sejam o
Civil ocupa-se espe
da água existente n
III. Se a união ou incorporação resultarem exclusivamente da acção de
ou outras formaçõe
forças da natureza, a acessão diz-se natural; se há intervenção de facto humano,
dores de tais fenóm
ainda que este não seja a sua causa única, a acessão diz-se industrial. A
mutatis mutandis.
acção do homem pode traduzir-se na união de coisas pertencentes a pessoas
diferentes ou na aplicação do seu trabalho a coisa alheia, com a qual se
confunde o resultado desse trabalho: especificação.
II. Passando a
ser referida em prii
A acessão distingue-se ainda em função da natureza da coisa a que
a força da água: o
respeita. Nesta base, demarca-se em mobiliária e imobiliária, segundo um
primeiro caso fala
critério óbvio.
No aluvião é e
regime. Sendo mu
cidas (ll, omaisrazc
<11 E também para sementeiras feitas pelo arrendatário com sementes alheias; neste caso
joga o pressuposto de o arrendamento ser um direito real.
<11 Mas tem de havei
<21Evolução Jus-Científica, págs. 95-96. nota 62; Oliveira Ascensão concorda com este
entendimento (Reais, págs. 301-302). principal, sem o que o
sentido, Menezes Core
340
toldados sobre o A acessão natural é sempre imobiliária; a industrial pode ser imobiliária
iedade horizontal ou mobiliária. Na acessão industrial mobiliária, atendendo ao resultado do
dcnezes Cordeiro acto humano aplicado à coisa, distingue-se ainda entre união ou incorpo-
rn prédio sujeito ração e especificação.
De todas estas modalidades, a acessão natural e a industrial constituem
le existente entre as que se podem considerar básicas. Nelas assenta, por isso, a exposição
subsequente.
de acessão, uma
~uando se passa,
174. Acessão natural
são identificadas
,; e nem em todos I. O princípio fundamental em matéria de acessão natural contém-se
no art.º 1327.º e vai no sentido de atribuir ao dono de uma coisa (prédio)
tudo quanto, por acção de forças naturais, a ela acrescer. Mas este princípio,
.ção que se inicia
como de seguida se verá, não pode ser entendido em termos absolutos.
da noção fixada
ooração de coisas Pela sua própria maneira de ser, na acessão natural, a coisa principal,
;ão. ou seja, aquela em relação à qual se dá o acréscimo, é imóvel. Por seu turno,
aquele pode resultar de quaisquer forças da natureza, ainda que as mais
fades de acessão,
frequentes sejam o vento e a água. Pelo seu maior relevo prático, o Código
Civil ocupa-se especificamente da acessão que resulta do movimento natural
da água existente na natureza, seja em cursos de água, seja em lagos, lagoas
ente da acção de
ou outras formações semelhantes (art." 1328.º a 1332.º). Das normas regula-
de facto humano,
dores de tais fenómenos podem, porém, extrair-se regras de aplicação genérica,
se industrial. A
mutatis mutandis.
centes a pessoas
, com a qual se
II. Passando a examinar o regime específico contido no Código, deve
ser referida em primeiro lugar, a nota de ser relevante o modo por que actua
da coisa a que a força da água: ou sucessivo e imperceptivel, ou imediato e violento; no
ria, segundo um
primeiro caso fala-se em aluvião, no segundo em avulsão.
No aluvião é o próprio modo por que se dá o acréscimo que dita o seu
regime. Sendo muito difícil ou mesmo inviável identificar as partes acres-
cidas (1), o mais razoável é atribuir a sua propriedade ao dono da coisa principal.
alheias; neste caso
01 Mas tem de haver aditamento efectivo de outra coisa, que produza alteração da coisa
concorda com este
principal, sem o que o instituto seria totalmente destituído de interesse prático (cfr., neste
sentido, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, pág. 717).
341
TÍTULO li - DIREITOS R
Assim, tudo o que por aluvião se unir ou for depositado num prédio pertence 175. Acessão ind
ao dono deste, quer as coisas sejam deslocadas de um prédio superior para
outro inferior, quer de uma margem para a outra (n." 1 e 2 do art.º 1328.º). I. Segundo o t
Na avulsão, a acção violenta da água pode incidir sobre coisas que permitam ria há que tratar 5
identificação (plantas, coisas móveis, construções amovíveis, porções de um lado, e a espe.
terreno). Neste caso, o dono de tais coisas tem o direito de as recuperar, desde Para além dis
que o faça dentro de certo prazo. Este é, em geral, de seis meses, se antes o ao respectivo regir
dono da coisa não for notificado para as remover em prazo judicialmente damentalmente di
fixado (n.º 1 do art.º 1329.º). confusão e da esp
Se a coisa identificada for removida no prazo devido não se dá a acessão.
Se a coisa não puder ser identificada como pertencente a certa pessoa ou II.Na união e
esta a não remover, a acessão ocorre, nos termos aplicáveis ao aluvião (n.º -se duas coisas, st
2 do art.º 1329.º), a favor do dono do prédio. art.º 1333.º). A p:
distinguir consoar
III. O regime do aluvião e da avulsão aplica-se, com as necessárias caso, atende-se a
adaptações, quando a acção das águas se traduza na formação de ilhas ou prejuízo para algt
mouchões, no leito da corrente. Tratando-se de aluvião, a formação assim Segue-se o me
feita pertence ao dono do leito por ela ocupado. Se a formação resultar de quando só possa '
avulsão, aplica-se o regime do art.º 1329.º, pelo que também neste caso só então o proble
pode não se verificar a acessão. possível, sempre ,
Um caso particular é o de a acção das águas levar à mudança do seu n.º 1, e 1334.º, n.º
curso ou à divisão da corrente em dois ou mais braços ou ramos, abando- só releva para o e
nando ou não, no último caso, o leito antigo. Em qualquer das hipóteses o danos que o tercei
regime é o mesmo: havendo abandono do leito antigo, quem sobre ele n.º 1, infine).
tinha direito mantém o seu direito; por seu turno, o proprietário ou proprietários Não sendo a
dos terrenos que passam a ser ocupados pela corrente conservam o direito de saber a favor
que sobre eles tinham. Assim se dispõe nos dois números do art.º 1330.º. acessão, ou seja,
Em rigor, não há aqui acessão em relação aos terrenos ocupados pela cor- adjunta. Como be
rente, antes ou depois da mudança. não estabelecerei
Havendo boc
IV. Verificados os requisitos do aluvião ou da avulsão, a aquisição da maior valor das cc
coisa acrescida é automática, valendo, assim, no seu sentido literal, o regime adquire a menos
de aquisição previsto na al. d) do art. º 131 7. º. entregando-lhe e
Havendo má
duas faculdades.
342
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO li - DIREITO OE PROPRIEDADE
nn prédio pertence 175. Acessão industrial mobiliária: união ou confusão

dio superior para
2 do art.º 1328.º). I. Segundo o esquema atrás estabelecido, na acessão industrial mobiliá-
risas que permitam ria há que tratar separadamente dois institutos: a união ou confusão, por
íveis, porções de um lado, e a especificação, por outro.
s recuperar, desde Para além disso, estando agora em causa a acção do homem, importam
meses, se antes o ao respectivo regime os próprios termos em que ela ocorre. Por isso, é ele fim-
zo judicialmente damentalmente distinto consoante haja boa ou má fé do autor da união ou
confusão e da especificação.
o se dá a acessão.
L certa pessoa ou II. Na união ou confusão, por acção do homem unem-se ou confundem-
is ao aluvião (n.º -se duas coisas, sendo uma própria do autor do acto e outra alheia (n.º 1 do
art.º 1333.º). A partir do momento em que tal resultado se verifica, há a
distinguir consoante as duas coisas possam ser separadas ou não: no primeiro
n as necessárias caso, atende-se ainda ao facto de a separação se poder dar, ou não, sem
iação de ilhas ou prejuízo para algum dos donos das coisas envolvidas.
formação assim Segue-se o mesmo regime, quer quando a separação seja impossível, quer
ração resultar de quando só possa verificar-se com detrimento de uma das coisas. De resto,
ibém neste caso só então o problema da acessão se coloca, porquanto, sendo a separação
possível, sempre a coisa alheia deve ser restituída ao seu dono (art." 1333.º,
mudança do seu n.º 1, e 1334.º, n.01). Nesta hipótese, amáfé do autor da união ou confusão
ramos, abando- só releva para o efeito de este se constituir na obrigação de indemnizar os
. das hipóteses o danos que o terceiro haja sofrido, por efeito da união ou confusão (art.º 1334.º,
quem sobre ele n.º 1, infine).
) ou proprietários Não sendo a separação possível ou admissível, coloca-se o problema
servam o direito de saber a favor de qual dos proprietários das coisas envolvidas opera a
: do art.º 1330.º. acessão, ou seja, por outras palavras, quem adquire a coisa principal ou a
ipados pela cor- adjunta. Como bem se compreende, o problema só ganha relevo se as partes
não estabelecerem acordo a tal respeito.
Havendo boa fé do adjuntor, o critério que preside à acessão é o do
1,a aquisição da maior valor das coisas unidas ou confundidas. Quem for dono da mais valiosa
literal, o regime adquire a menos valiosa, compensando o dono da outra pelo seu valor ou
entregando-lhe coisa equivalente (n.º 1 do art.º 1333.º).
Havendo máfé do adjuntor, a lei confere à outra parte, em alternativa,
duas faculdades. Se ele quiser, pode ficar com as duas coisas, tendo apenas
343
de pagar ao autor da união ou confusão o valor da sua coisa, calculado 176. Acessão indu
segundo as regras do enriquecimento sem causa (n.º 2 do art.º 1334.º). Se
não optar por esta faculdade, o adjuntor fica com as duas coisas, mas deve I. Há especific
restituir à outra parte o valor do bem de que este era dono, acrescido da rente a coisa móvt
indemnização que seja devida. cificação pode revi
No caso de má fé, não se levantam mais problemas; mas, havendo boa grante a escultura.
fé, pode o critério apontado ser inoperacional, por as coisas terem o mesmo alheios na escrita,
valor. Na falta de acordo, recorre-se à licitação, em que só participam os balhos análogos, e
donos das coisas. Se licitarem, a coisa é atribuída ao que fizer o maior lanço, A doutrina dor
devendo este pagar ao outro a parte que nesse valor corresponda à outra cificação no institu
coisa. Se as partes não licitarem, procede-se à venda da coisa, sendo o pro- que se unam ou me
duto repartido entre os donos das coisas unidas na proporção do valor destas trabalho <1). Este, a
(n." 1 e 2 do art.º 1333.º). O regime da aq
Sempre que, havendo boa fé, a coisa não seja atribuída ao adjuntor, se do da união ou cor
o beneficiário preferir receber a indemnização que lhe seja devida pela sua cificada. Assim, hé
coisa, o adjuntor tem de ficar com ela e pagar a correspondente indemni- sendo também rele
zação (n.º 3 do art.º 1333.º). poder ser restituída
cificação, o valor 1
III. O regime da união ou confusão de boa fé vale, em larga medida, dono da coisa moc
para os casos em que, havendo embora intervenção do homem, ela se der
casualmente e não for possível ou aconselhável proceder à separação, por II. Havendo b.
esta acarretar detrimento para alguma das coisas. primitiva implicar :
Sendo assim, a aquisição opera em favor do dono da coisa mais valiosa, cificação tanto poc
pagando ele ao outro o justo valor da sua coisa. Se o dono da coisa mais Tudo depende de e
valiosa não exercer este direito, igual direito é reconhecido ao outro (n.º 1 anterior.
do art.º 1335.º). A parte a quen
Se for igual o valor das coisas, abre-se licitação, uma vez que o n.º 3 o outro do valor q1
do art.º 1335.º manda aplicar o n.º 2 do art.º 1333.º. ao dono da coisa a
Se a licitação não resolver o problema, ou, sendo uma das coisas mais cargo do especific:
valiosa, nenhuma das partes quiser a coisa resultante da união ou confusão, Se o especific,
esta é vendida e o produto da venda repartido entre os interessados na coisa transformad:
proporção do valor da de cada um deles (n.º 3 do art.º 1333.º, aplicável por
remissão do n.º 3 do art.º 1335.º, e n.º 2 deste preceito).
rn Cfr., neste sentido, 1
Reais, vol. II, pág. 725
344
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO li - DIREITO DE PROPRIEDADE
iisa, calculado 176. Acessão industrial mobiliária: especificação

rt.º 1334.º). Se
isas, mas deve I. Há especificação quando alguém, pelo seu trabalho, dá forma dife-
,, acrescido da rente a coisa móvel pertencente a outrem (n." 1 do art.º 1336.º). A espe-
cificação pode revestir modalidades muito diversas, de que é exemplo fla-
:, havendo boa grante a escultura. Mas há também especificação, quando se usam materiais
erem o mesmo alheios na escrita, pintura, desenho, fotografia, impressão, gravura ou tra-
participam os balhos análogos, como se diz no art.º 1338.º.
o maior lanço, A doutrina dominante - e bem - põe em causa a integração da espe-
ponda à outra cificação no instituto da acessão, desde logo por não haver aqui duas coisas
1, sendo o pro- que se unam ou incorporem, pois tal qualificação não pode ser atribuída ao
lo valor destas trabalho Ol. Este, aliás, é o título jurídico desta modalidade de aquisição.
O regime da aquisição por especificação segue um modelo muito próximo
10 adjuntor,se do da união ou confusão, quanto aos critérios de atribuição da coisa espe-
evida pela sua cificada. Assim, há que distinguir se o especificador agiu de boa ou má fé,
ente indemni- sendo também relevantes o facto de a coisa que foi objecto da especificação
poder ser restituída à sua forma antiga, sem perda do valor criado pela espe-
cificação, o valor relativo acrescentado pela especificação e a vontade do
larga medida, dono da coisa modificada.
em, ela se der
eparação, por II. Havendo boafé do especificador, se a restituição da coisa à forma
primitiva implicar a perda do valor acrescentado, a coisa resultante da espe-
lmais valiosa, cificação tanto pode ser atribuída ao especificador como ao dono anterior.
da coisa mais Tudo depende de o valor acrescentado ser superior ou inferior ao da coisa
Lo outro (n.º 1 anterior.
A parte a quem couber o direito sobre a coisa é obrigada a indemnizar
ez que o n.º 3 o outro do valor que lhe couber. Contudo, quando o direito seja atribuído
ao dono da coisa anterior, ele tem o direito de optar pela indemnização, a
. . cargo do especificador. Este o regime do art.º 1336.º.
ts coisas mais
, ou confusão, Se o especificador estiver de má fé, rege o art.º 1337.º. O direito à
.eressados na coisa transformada cabe ao dono da coisa primitiva. O especificador só
aplicável por
Ol Cfr., neste sentido, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 302-303; e Menezes Cordeiro, Direitos
Reais, vol. II, pág. 725.
345
tem o direito de ser indemnizado quando o valor acrescentado seja superior, II. Se a obra
em um terço, ao valor da coisa anterior. Ainda assim, o montante da indem- com materiais, se
nização é apenas o correspondente ao que exceder esse terço C1). os bens que utiliz
espécie, se o donc
danos que haja ca
177. Acessão industrial imobiliária
Este regime é
causa e cornpreer
I. Na acessão industrial imobiliária está em causa a aquisição de bens
ao que da compra
por efeito da construção de obras ou da feitura de sementeiras ou plantações,
Corno, porérr
quando ao seu autor não pertenceremo terreno ou os materiais, sementes ou
adequado, mas ho
plantasusadas, ou ambas as coisas. Os bens a que a aquisição respeita tanto
do seu titular, é cc
podem ser o terreno corno os materiais, sementes ou plantas. E o que se
pode esquecer qu
apura da análise global dos art.?' 1339.º e seguintes. C2)
houvesse urna ve~
O próprio enunciado do problema mostra que podem verificar-se aqui
várias hipóteses, em função da propriedade dos diversos bens envolvidos.
III. Se os bem
Esquematicamente, seguindo distinção feita pela própria lei, há a consi- do autor desses ac
derar: conforme haja bc
a) obras, sementeiras ou plantações feitas em terreno próprio, com qualquer dos titule
materiais, sementes ou plantas alheios; Don.º 4 do ar
b) obras, sementeiras ou plantações feitas em terreno alheio, com subjectiva, porqua
materiais, sementes ou plantas próprias; desconhecerque o
e) obras, sementeiras ou plantações feitas em terreno alheio, com pelo respectivo de
materiais, sementes ou plantas alheios; Embora este I
d) o caso particular de construção se prolongar por terreno alheio. noção de boa fé ne
sários, aos vários
Salvo no primeiro caso, há ainda a distinguir consoante o autor da anteriormente.
obra, sementeira ou plantação esteja de boa ou má fé. Estando o aut
quências da sua fei
relação entre o ser
causa determina, I
Se for o dono
Ol Assim, se a coisa primitiva valer 120, só é devida indemnização se o valor do acréscimo tem de pagar ao se
for igual ou superior a 40. A indemnização corresponderá ao valor que exceder 40. o dono do terreno ::
(ZJ Para mais desenvolvimento, vd. o nosso est. Aquisição do direito de propriedade na de indemnizar a 01
acessão industrial imobiliária, in Estudos em Honra do Professor Doutor José de Oliveira Assim o dispõem <
Ascensão, vol. I, Almedina, 2008, págs. 637 e segs ..
346
Io seja superior, II. Se a obra, sementeira ou plantação for feita em terreno próprio,
tante da indem- com materiais, sementes ou plantas alheias, o autor de tais actos adquire
·ço (I). os bens que utilizou, pagando o seu valor, ou entregando outros da mesma
espécie, se o dono dos usados os aceitar, e respondendo pela reparação dos
danos que haja causado (art.º 1339.º).
Este regime é mero sucedâneo da pura e simples compra dos bens em
causa e compreende-se por, no fundo, permitir um resultado equivalente
misição de bens ao que da compra resultaria, se a ela tivesse recorrido o autor da acessão.
s ou plantações,
Como, porém, não recorreu a este meio, que, para o efeito seria o
ais, sementes ou
adequado, mas houve a utilização de coisa alheia, sem atender à vontade
lo respeita tanto
do seu titular, é compreensível que se reparem os danos causados. Não se
itas. E o que se
pode esquecer que, do ponto de vista do dono desses bens, é como se
houvesse uma venda forçada ou expropriação.
'crificar-se aqui
ens envolvidos. III. Se os bens usados na obra, sementeira ou plantação forem próprios
a lei, há a consi- do autor desses actos, mas o terreno alheio, regem os art." 1340.º e 1341.º,
conforme haja boa ou má fé, podendo a aquisição dar-se em favor de
10 próprio, com qualquer dos titulares dos bens em presença, ou, mesmo, de nenhum deles.
Don.º 4 do art.º 1340.º apura-se ocorrer aqui uma aplicação da boa fé
no alheio, com subjectiva, porquanto esta existe se o autor da obra, sementeira ou plantação
desconhecer que o terreno era alheio, ou se esses trabalhos forem autorizados
no alheio, com pelo respectivo dono, de forma expressa ou tácita.
Embora este preceito se refira especificamente ao caso em análise, a
erreno alheio. noção de boa fé nele estabelecida é aplicável, com os ajustamentos neces-
sários, aos vários casos de acessão. De resto, já dele foi feita aplicação
mte o autor da anteriormente.
Estando o autor da obra, sementeira ou plantação de boa fé, as conse-
quências da sua feitura em terreno alheio são, em primeira mão, ditadas pela
relação entre o seu valor e o do terreno. O maior valor de um dos bens em
causa determina, para o respectivo titular, a aquisição do outro.
Se for o dono da obra, sementeira ou plantação a adquirir o terreno,
valor do acréscimo tem de pagar ao seu dono o valor anterior à execução dos trabalhos; se for
xceder 40. o dono do terreno a adquirir a obra, sementeira ou plantação, tem ele o dever
de propriedade na de indemnizar a outra parte do valor que elas tinham antes da implantação.
Jr José de Oliveira Assim o dispõem os n.08 1 e 3 do art.º 1340.º. Sendo igual o valor, aplica-se
347
o regime fixado, para a hipótese equivalente, em matéria de união ou Requisitos da é

confusão de boa fé (n.º 2 do art.º 1333.º). apenas uma parce
Quando o autor da obra, sementeira ou plantação estiver de máfé, ao substancial da con
dono do terreno são atribuídas, em alternativa, duas faculdades: a de fazer Havendo boa J
sua a obra, sementeira ou plantação e a de exigir a reconstituição do status sem oposição do p1
quo ante ( art. º 1341.º). Se exercer a primeira, tem apenas de pagar ao autor de adquirir esse te
da obra, sementeira ou plantação o valor que, segundo as regras do enriqueci- dano a indemnizar
mento sem causa, lhe couber. Se optar pela segunda, pode impor a destruição valor verificada ei
da obra, sementeira ou plantação, restituindo-se o terreno ao seu estado diminuição da sua
anterior, à custa do autor da obra, sementeira ou plantação. O mesmo regi
sobre o terreno oc
IV. A terceira hipótese a considerar é a de o autor da obra, sementeira seu titular devido e
ou plantação não ser dono, nem do terreno, nem dos bens por ele usados. causados, incluind
Na exposição do correspondente regime importa ter presente que, neste
caso, os interesses a considerar são primariamente os do dono do terreno e
os do dono dos bens usados, embora seja também atendida a posição do
178. Modo de act
autor da obra, sementeira ou plantação. Relevam, para o efeito, o facto de
I. Segundo a a
haver ou não culpa do dono dos bens usados e o de o autor do implante
por acessão verifi
estar de boa ou má fé.
Esta forma de dize
Se o dono dos bens utilizados não tiver culpa quanto ao uso que deles
que da acessão esj
foi feito, ele toma a posição que ao autor da incorporação couber, segundo
O problema da
o regime do art.º 1340.º, tendo em conta o valor da incorporação e do ter-
complexidade em
reno. Se, porém, o dono dos bens tiver culpa, aplica-se-lhe o regime da obra,
dada (ll, nomeadar
sementeira ou plantação feita de má fé em terreno alheio, cabendo-lhe os
de propriedade, qu
mesmos direitos, nos termos do art.º 1341.º.
efeito, Pires de Lii
Se, além da culpa do dono dos bens, houver má fé do autor da incor-
Em sentido cc
poração, há que distinguir: se for devida indemnização, respondem por
Ascensão, Meneze
ela, solidariamente, o autor da incorporação e o dono dos bens incorporados;
prudência. Susten1
se o autor da incorporação tiver direito a qualquer quantia, esta será repartida
plantação atribui t
entre ele e o dono dos bens, na proporção do valor da mão-de-obra usada e
dos materiais, sementes ou plantas utilizadas.
CIJ Cfr., sobre este po:
V. Uma hipótese de importante relevo, até pela sua frequência, é a de, -166; OliveiraAscensã
págs. 721-723; e R. P
na construção de edificios, se invadir terreno alheio, ocupando-o parcial- prudenciais.
mente. Releva aqui a boa ou má fé do construtor, segundo o critério do n.º 4 c2J Sobre o debate d
do art.º 1340.º, aplicável por analogia. imobiliária, vd., o cit. 1
348
a de união ou Requisitos da aplicação do regime do art.º 1343.º são os de ser ocupada

apenas uma parcela do terreno alheio e estar em causa uma parte não
er de má/é, ao substancial da construção.
ides: a de fazer Havendo boa fé, e decorridos, sobre o início da ocupação, três meses,
rição do status sem oposição do proprietário do terreno ocupado, o construtor tem o direito
pagar ao autor de adquirir esse terreno, pagando o seu valor e o prejuízo que causar. No
lSdo enriqueci- dano a indemnizar será atendida a desvalorização que resultar da perda de
ior a destruição valor verificada em relação ao terreno restante, por efeito específico da
ao seu estado diminuição da sua área (n.º 1 do art.º 1343.º).
O mesmo regime se aplica em relação a outros direitos que incidam
sobre o terreno ocupado (n.º 2 do mesmo preceito), o que significa ser ao
ra, sementeira seu titular devido o valor desse direito e ainda a indemnização pelos danos
or ele usados. causados, incluindo a depreciação da parte do terreno não atingida.
ente que, neste
to do terreno e
178. Modo de actuar a acessão
L a posição do
:ito, o facto de
I. Segundo a al. d) do art. º 1317. º, a aquisição do direito de propriedade
1r do implante
por acessão verifica-se no momento da verificação do respectivo facto.
Esta forma de dizer parece confirmada pela formulação de alguns preceitos
uso que deles que da acessão especificamente se ocupam, como ficou exposto.
uber, segundo
O problema da fixação do seu verdadeiro sentido assume, porém, maior
.ação e do ter-
complexidade em vários casos de acessão, que exigem análise mais cui-
egime da obra, dada (ll, nomeadamente quanto ao modo como se dá a aquisição do direito
abendo-lhe os
de propriedade, questão que divide a doutrina portuguesa. Defendiam, com
efeito, Pires de Lima e Antunes Varela ser a aquisição automática.
utor da incor-
Em sentido contrário, vai a posição dominante na doutrina (Oliveira
.spondem por
Ascensão, Menezes Cordeiro, R. Pinto Duarte), com acolhimento da juris-
incorporados;
prudência. Sustenta esta interpretação da lei que a realização da obra ou da
será repartida
plantação atribui um mero direito potestativo de adquirir. c2i
»obra usada e
r» Cfr., sobre este ponto, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. III, págs. 165-
iência, é a de, -166; Oliveira Ascensão, Reais, págs. 306 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II,
págs. 721-723; e R. Pinto Duarte, Curso, págs. 92-93, com referências doutrinais e juris-
ido-o parcial- prudenciais.
itério do n. º 4 (2l Sobre o debate doutrinal nesta matéria, em particular em sede de acessão industrial
imobiliária, vd., o cit. est. Aquisição do Direito de Propriedade, págs. 651 e segs ..
349
LIÇÕES DE D1RE1TOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS RE
É este entendimento que merece ser acolhido pelas razões de seguida Mas quando es
esquematicamente expostas. <1J ciativo, como é o e
terceiros com regist
li. A letra do art.º 1317.º, al. d), sugere primariamente que a acessão
opera automaticamente, no sentido de a aquisição do direito de propriedade
ocorrer ipsofacto e imediatamente, verificado o correspondente facto. Mas,
qualquer destes aspectos é desmentido por vários pontos do regime da
acessão, tal como o Código Civil o configura.
Assim, são múltiplos os locais em que a lei claramente atribui às pessoas
envolvidas no fenómeno afaculdade de adquirir ou não adquirir, deixando
mesmo em aberto, por vezes, como alternativa, outras faculdades.
De modo algum este regime se concilia com a ideia de aquisição auto- 179. Noção legal
mática. Com mais rigor, o que se verifica é a atribuição, ao beneficiário, de
uma faculdade de aquisição, cujo exercício não pode ser contrariado pela Segundo se dis
outra parte. Em suma, tal regime qualifica um direito potestativo atribuído comum, quando dru
ao beneficiário, cabendo-lhe a ele decidir sobre a conveniência do seu priedade sobre um:
exercício. As situações jt
Mal se compreenderia, aliás, a imposição, em geral, ao beneficiário, são qualitativamenn
da aquisição do direito de propriedade sobre a coisa, tanto mais quanto é de vista quantitativc
certo ser ela em regra acompanhada da obrigação de pagar uma indemni- priedade não result
zação à outra parte. dos direitos partici
Só pelas razões expostas, a tese da aquisição imediata ficaria posta em preceito estabelece
causa. Mas outra se pode acrescentar. Como adiante
Vários são os casos em que a lei claramente estabelece uma correlação esta noção de comp
entre a aquisição do direito e o pagamento de certas quantias à parte con- mas a doutrina mo:
trária. A compropriec
Sempre que assim aconteça, significa isso que o exercício do direito conjunta e simultâr
potestativo acima referido tem a sua eficácia condicionada, por força da sulta, na verdade, d
lei, a esse pagamento, não fazendo sentido, também, que a aquisição do ções de «comunhãc
direito opere antes do pagamento. mente regulado.
III. A acessão é uma forma originária de aquisição.

<1l Cfr., supra, n.º 53.
<2l Sobrea comproprit
Henrique Mesquita, Di
(ll Para maiores desenvolvimentos, cfr. ob. cit. na nota ant., págs. 657 e segs .. Reais, págs. 355 e segs
350
ões de seguida Mas quando esteja sujeita a registo, não sendo este meramente enun-
ciativo, corno é o caso da usucapião (1), é de admitir a tutela de direitos de
terceiros com registo anterior ao da acessão sobre a coisa que desta é objecto.
· que a acessão
de propriedade
DIVISÃO III
:nte facto. Mas,
A COMPROPRIEDADE
do regime da
SUBDIVISÃO I
.ibui às pessoas
NOÇÃO E NATUREZA
uirir, deixando
Idades,
iquisição auto- 179. Noção legal
eneficiário, de
mtrariado pela Segundo se dispõe no art.º 1403.º, há compropriedade, ou propriedade
ativo atribuído comum, quando duas ou mais pessoas detêm simultaneamente direito de pro-
iiência do seu priedade sobre urna mesma coisa <2).
As situações jurídicas de cada um dos consortes ou comproprietários
) beneficiário, são qualitativamente iguais, sendo indiferente que o sejam ou não sob o ponto
mais quanto é de vista quantitativo. De qualquer modo, se do título constitutivo da cornpro-
urna indernni- priedade não resultar regime diverso quanto à proporção em que cada um
dos direitos participa da coisa comum, a segunda parte do n.º 2 daquele
caria posta em preceito estabelece urna presunção de igualdade.
Corno adiante se demonstrará, além de correcta no plano dogmático,
ma correlação esta noção de cornpropriedade ajusta-se ao regime jurídico positivo da figura;
ts à parte con- mas a doutrina mostra-se muito dividida a este respeito.
A cornpropriedade constitui o paradigma de situações de titularidade
[cio do direito conjunta e simultânea de direitos, reais ou não, iguais sobre urna coisa. Re-
', por força da sulta, na verdade, do art.º 1404.º que as suas regras se aplicam a outras situa-
t aquisição do ções de «comunhão» de direitos, salvo no que quanto a elas esteja especial-
mente regulado.
<1l Cfr., supra, n.º 53.

Sobre a compropriedade, em geral, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 251 e segs.;
<2J
Henrique Mesquita, Direitos Reais, págs. 231 e segs.; e José Alberto C. Vieira, Direitos
,egs .. Reais, págs. 355 e segs ..
351
TITULO li - DIREITOS RE
180. Natureza jurídica da compropriedade: as teses em confronto II. A propósitc

um enquadramenu
I. A doutrina reparte-se quanto à natureza jurídica da compropriedade,
não ser atribuído a
isto é, quanto à configuração a atribuir aos poderes dos diversos consortes
Como é manifesto,
sobre a coisa comum.
priedade como pes
De acordo com uma concepção clássica, perfilhada na doutrina portu-
Esta solução ni
guesa por Manuel Rodrigues O) e C. Mota Pinto C2), na compropriedade
apoio e não tem rr
cada um dos comproprietários é titular de um direito sobre uma quota ideal
isso deixa de se jus
ou intelectual da coisa, que constitui o seu objecto. Poderia tentar ver-se
e de afastamento e
uma aplicação desta concepção nas referências que o legislador faz a quotas
ela apresenta mais
dos consortes, em vários preceitos, de que se destacam, pelo seu carácter
mais significativo, o n.º 2 do art.º 1403.º e, em particular, os art." 1408.º e
1410.º. 181. Natureza jur
Mas a concepção que, com variantes de formulação, se pode considerar
dominante na doutrina portuguesa, vê na compropriedade um conjunto de I. Najustificaç
direitos, coexistindo sobre toda a coisa e não sobre qualquer realidade ideal a retratar a real mar
ou imaterial, como seria a quota, ou nem sequer sobre uma parte da coisa. reparos que merece
Sendo esses direitos, como a própria lei diz, qualitativamente iguais, doutrina clássica.
isso implica que se eles se auto/imitam, pois o exercício de cada um terá de Não se afigura
se fazer sem prejuízo de um exercício equivalente dos demais. damente, uma cone
Esta tese, perfilhada por Luís Pinto Coelho C3l, Oliveira Ascensão C4) e reais. Na verdade, i
Menezes Cordeiro C5l, merece ser acolhida, como adiante se explicitará. não vislumbrar ou
Na doutrina portuguesa moderna veio, porém, Henrique Mesquita em consideração a
sustentar outra tese, segundo a qual na compropriedade há um só direito podendo conduzir 1
com vários titulares C6), orientação que parece ser a perfilhada por R. Pinto sui generis. Mas n:
Duarte C7)_ Para além do rr
de certos poderes d
como acontece no s
ideais ou intelectus
<1l A Compropriedade no Direito Civil Português, in RLJ, ano 58.0, pág. 20. As referências
<2l Direitos Reais, págs. 256-257. sibilidade da sua al
<3l Da Compropriedade no Direito Português, Lisboa, 1939, págs. 120 e segs .. o próprio legislado:
<4l Reais, pág. 271. um direito ( a propri
<5l Direitos Reais, pág. 618. comum ( art. º 1403
<6l Direitos Reais, pág. 246.
<7l Curso, pág. 61.
352
m confronto II. A propósito desta última tese, cabe ainda referir a possibilidade de
um enquadramento diverso do problema, traduzido em esse direito único
cornpropriedade, não ser atribuído aos vários consortes, mas a urna entidade deles distinta.
iversos consortes Corno é manifesto, está aqui colocada a hipótese de tratamento da cornpro-
priedade corno pessoa colectiva.
1a doutrina portu-
Esta solução não encontra, porém, na lei portuguesa qualquer ponto de
cornpropriedade
apoio e não tem merecido também o acolhimento da doutrina. Nem por
~ urna quota ideal
isso deixa de se justificar que, a final, se estabeleçam os pontos de contacto
eria tentar ver-se
e de afastamento entre a cornpropriedade e a entidade colectiva que com
lador faz a quotas ela apresenta mais afinidades - a sociedade civil.
pelo seu carácter
os art.? 1408.º e
181. Natureza jurídica da compropriedade: posição adoptada
~ pode considerar
~ um conjunto de I. Na justificação da concepção que deve ser entendida corno adequada
er realidade ideal a retratar a real maneira de ser da cornpropriedade, importa salientar alguns
ia parte da coisa. reparos que merecem as teses indicadas no número anterior, começando pela
tivarnente iguais, doutrina clássica.
e cada um terá de Não se afigura possível partilhar esta tese, por ela envolver, nomea-
nnars. damente, urna concepção bem dificil de ajustar à estrutura típica dos direitos
ira Ascensão <4) e reais. Na verdade, estes são direitos sobre coisas, pelo que só no caso de se
se explicitará. não vislumbrar outra forma de configurar o instituto deveria ser tornada
nrique Mesquita em consideração a existência de um direito real sobre urna quota (ideal),
há um só direito podendo conduzir mesmo à atribuição, à cornpropriedade, de urna natureza
iada por R. Pinto sui generis. Mas não é o caso.
Para além do mais, esta tese deixa sem explicação a incidência imediata
de certos poderes dos cornproprietários sobre a própria coisa, no seu todo,
corno acontece no significativo poder de uso, e não sobre quotas, meramente
ideais ou intelectuais.
.ág. 20. As referências legais a quotas, nomeadamente pelo que respeita à pos-
sibilidade da sua alienação ou oneração, não impressionam. Com efeito, é
20 e segs .. o próprio legislador a afirmar que na cornpropriedade há vários titulares de
um direito ( a propriedade) que tem por objecto uma mesma coisa - a coisa
comum (art.º 1403.º, n.º 1).
353
II. A letra da lei, ao referir-se a «duas ou mais pessoas [ ... ] simulta- um dos comproprii
neamente titulares do direito de propriedade sobre urna mesma coisa», dir- do seu exercício.
-se-ia, pelo contrário, ser favorável à tese de Henrique Mesquita. Esta forma de
. .
Mas o argumento é de pequena valia e não seria mesmo suficiente para regime que para o 1
contrabalançar objecções dogmáticas, ligadas à índole da categoria direito tui, desde logo, um
subjectivo, que esta concepção merece. n. 0 1. Na verdade,
Relevam aqui, por ordem, as seguintes considerações. de cada cornpropri
Quanto ao argumento de texto, em si mesmo, pode opor-se-lhe o facto mas, na actuação e
de ser o próprio legislador a afastar a ideia de um único poder, ao pressupor os cornproprietáric
ou ao referenciar, mesmo, claramente, a existência de poderes distintos, correspondentes ei
cada um deles atribuído a um dos consortes. Por outro lado,
Por outro lado, é relevante assinalar, por se prender à própria noção de quantitativo, é afer
cornpropriedade e valer corno argumento de texto em sentido contrário ao -se o uso que da pai
acima invocado, que o n.º 2 do art.º 1403.º se refere aos «direitos dos con- para identificar a e
sortes» para os declarar qualitativamente iguais. Este regime não é ajustável
à existência de um só direito.
182. Confronto cc
A mesma ideia de pluralidade surge a respeito da disposição ou oneração
da «quota», de cada consorte, corno situação jurídica autónoma (art.º 1408. º),
I. A cornpropr
e, com não menos relevo, quanto à faculdade, que cada consorte tem, em
girne, da sociedade
determinadas circunstâncias, de renunciar «ao seu direito» (n.º 1 do art.º 1411.º).
mas também de afa
Não podendo, assim, valer-se dos favores do legislador, a tese do direito damente, o facto de
único com vários titulares defronta-se com a dificuldade de configurar o dade civil, nulo po
direito subjectivo -por natureza singular, e ligado à realização dos interes- fruição, seja irnput
ses de pessoa determinada- corno urna realidade subjectivarnente plural.
de constituição de
Na apreciação
III. Deve, assim, ser dada adesão à tese maioritária acolhida pela
dois institutos não ~
doutrina portuguesa, configurando a cornpropriedade corno um conjunto
problema doutrinal
de direitos de propriedade - qualitativamente iguais - sobre urna mesma
na sociedade civil,
coisa e, corno tal, autolimitados.
nunca verificada n
Nesta concepção cada um dos direitos em concurso incide sobre a coisa mesmo a doutrina 1
comum, embora não se refira a parte específica da mesma. Os direitos dos
vários consortes são iguais, no que respeita à sua qualidade jurídica, mas
podem ser quantitativamente diferentes, corno se diz no n.º 2 do art.º 1403.º.
O aspecto quantitativo não interfere com a natureza dos poderes que a cada cii Sobre este ponto, 1
e segs ..
354
ias [ ... ] simulta- um dos comproprietários cabem, mas projecta-se já em aspectos relevantes
.sma coisa», dir- do seu exercício.
esquita. Esta forma de conceber a compropriedade adequa-se perfeitamente ao
o suficiente para regime que para o instituto se estabelece no Código Civil. Assim, ela consti-
categoria direito tui, desde logo, uma tradução adequada do que se estatui no seu art.º 1405.º,
n.º 1. Na verdade, sob o ponto de vista qualitativo, o conjunto dos poderes
de cada comproprietário corresponde aos poderes do proprietário singular;
or-se-lhe o facto mas, na actuação desses poderes interfere o aspecto quantitativo, pelo que
ler, ao pressupor os comproprietários só participam nas vantagens da coisa e só suportam os
ideres distintos, correspondentes encargos na «proporção das suas quotas».
Por outro lado, uma vez que o direito de cada comproprietário, no aspecto
irópria noção de quantitativo, é aferido em função de uma quota abstracta ou ideal, justifica-
ido contrário ao -se o uso que da palavra se faz na linguagem legal e corrente, nomeadamente
lireitos dos con- para identificar a correspondente situação jurídica.
e não é ajustável
182. Confronto com o regime da sociedade civil
ção ou oneração
na(art.º 1408.º),
I. A compropriedade aproxima-se, em mais de um aspecto do seu re-
msorte tem, em
gime, da sociedade civil. Verificam-se, por isso, alguns pontos de contacto,
1 doart.º 1411.º).
mas também de afastamento, entre os dois institutos, o que justifica, nomea-
a tese do direito damente, o facto de a doutrina admitir que ao contrato constitutivo da socie-
de configurar o dade civil, nulo por lhe ser atribuído como objecto uma actividade de mera
ição dos interes-
fruição, seja imputável, pela via da conversão comum, a eficácia sucedânea
vamente plural. de constituição de uma situação de compropriedade <1J.
Na apreciação dos pontos de aproximação e de distanciamento dos
1 acolhida pela dois institutos não é, por certo, indiferente, a posição que se tome no debatido
10 um conjunto
problema doutrinal da personificação das sociedades civis. É manifesto que
bre uma mesma
na sociedade civil, enquanto pessoa colectiva, há uma autonomia jurídica
nunca verificada na compropriedade, que não é personificada. Mas, como
de sobre a coisa mesmo a doutrina mais favorável à personificação das sociedades civis não
Os direitos dos
le jurídica, mas
! do art.º 1403.º.
leres que a cada Ol Sobre este ponto, vd. o que desenvolvidamente se escreveu em A Conversão, págs. 826
e segs ..
355
deixa de admitir a existência de sociedades sem personalidade Ol, sempre o A actividade d

problema em análise teria interesse, ao menos quanto a estas. a criação de utilid
Deste modo, 1
II. Nas sociedades civis não personificadas existe um conjunto patrimo- priedade e a socie
nial atribuído, qua tale, à universalidade dos sócios, o que aponta decidida- coisa (art." 1406.º
mente no sentido da figura do património colectivo. A distinção entrepatri- ainda que, quanto
mónio colectivo e compropriedade, institutos que o sistema jurídico portu- organizadas de adi
guês recebeu de fontes diversas, é conhecida da Teoria Geral do Direito Note-se que o n." .
Civil, pelo que não se expõem aqui pormenores <2J. remete C1l.
Focando os aspectos mais relevantes para o estudo subsequente, recor-
da-se, em primeiro lugar, que no património colectivo a afectação a certo
fim é um dos seus traços distintivos, que falta na compropriedade. Daí o
carácter precário deste instituto, que marca o regime da sua extinção. Por
outro lado, no património colectivo os poderes dos seus titulares não se
referem, ao contrário do que, quanto à coisa comum, sucede na compro- 183. Razão de on
priedade, a cada uma das coisas específicas que o integram, mas sim ao
conjunto que elas constituem. Aí encontra a sua razão de ser a diversidade I. Segundo a e
dos institutos da partilha do património colectivo e da divisão da coisa consortes cabe urr
comum. poderes do proprie
Para além destas referênciasgenéricas,podem assinalar-sealguns pontos não exclui o exerc
mais concretos, que marcam as relações entre a sociedade civil simples e a exemplo o n.º 2 de
compropriedade. Em suma, o q
propriamente os p
III. Na compropriedade, havendo uma mera justaposição de direitos este respeito, acon
iguais, não está em causa mais do que o uso e fruição da coisa comum pelo identificam-se na 1
conjunto dos consortes. Pelo contrário, na sociedade, a realização do fim sos: poderes de exe
comum - obtenção de lucro a repartir pelos sócios - não se contenta de exercício unâni
com tão pouco, pelo que ela não pode ter como objecto uma mera actividade Antes de entre
económica de fruição (art.º 980.º).
ender bem o seu a
Ol A este respeito, vd. referências e a posição adoptada em Teoria Geral, vol. I, págs. 490 e
<1l Cfr., contudo, a e:
segs .. proprietários, ao abrigo
<2J Cfr. ob. e vol. cits. na nota ant., págs. 156-157. a um ou alguns deles, e
czi Direitos Reais, pá
356
tidade (ll, sempre o A actividade da sociedade tem de potenciar rendimentos, o que implica
estas. a criação de utilidades adicionais.
Deste modo, os pontos de contacto mais relevantes entre a compro-
1conjunto patrimo- priedade e a sociedade verificam-se em relação ao uso e administração da
e aponta decidida- coisa (art." 1406.º e 989.º, e art." 1407.º e 985.º e 987.º, respectivamente),
rtínção entre patri- ainda que, quanto ao último, o legislador preveja, para a sociedade, formas
ma jurídico portu- organizadas de administração, o que não acontece com a compropriedade.
1 Geral do Direito Note-se que o n.º 1 do art.º 1406.º, significativamente, só para o art.º 985.º
remete (Il.
ubsequente, recor-
t afectação a certo
SUBDIVISÃO II
rropriedade. Daí o REGIME JURÍDICO
sua extinção. Por
is titulares não se
ucede na compro- 183. Razão de ordem
gram, mas sim ao
! ser a diversidade I. Segundo a concepção perfilhada, na compropriedade a cada um dos
t divisão da coisa consortes cabe um direito de propriedade, exercendo eles em conjunto os
poderes do proprietário singular. Contudo, este regime do n.º 1 do art.º 1405.º
ir-se alguns pontos não exclui o exercício singular de alguns desses poderes, do que logo dá
e civil simples e a exemplo o n.º 2 desse mesmo preceito, em matéria de reivindicação.
Em suma, o que está em causa no regime da compropriedade não são
propriamente os poderes dos consortes, mas o modo do seu exercício. A
osição de direitos este respeito, acompanhando um esquema adoptado por C. Mota Pinto <2l,
coisa comum pelo identificam-se na lei três modalidades diferentes, referidas a poderes diver-
realização do fim sos: poderes de exercício isolado, poderes de exercício maioritário e poderes
- não se contenta de exercício unânime.
ta mera actividade Antes de entrar no desenvolvimento deste esquema, importa compre-
ender bem o seu alcance.
ral, vol. I, págs. 490 e Ol Cfr., contudo, a este respeito, o que adiante se escreve sobre a possibilidade de os com-
proprietários, ao abrigo do próprio art." 985.º, n.º 1, primeira parte, cometerem a administração
a um ou alguns deles, estabelecendo mesmo um órgão de administração, com regras próprias.
<2J Direitos Reais, págs. 260 e segs ..
357
Já se deixa ver estar aqui em causa o grau de intervenção necessária dos limite projectam-se
diversos consortes no exercício dos poderes do proprietário. Como é mani- comproprietário. E
festo, em conjunto, todas essas faculdades podem ser sempre exercidas; o cada um poderá us
que interessa apurar é quais os poderes que exigem uma tal intervenção e Como é eviden
quais os que podem ser exercidos por um só dos comproprietários ou por em que não se mo
apenas alguns deles, e por quantos. uma situação de co
noma e em que es
II. Para além das questões inerentes ao exercício dos poderes dos prietários. Na falta
comproprietários, outros pontos integram o seu regime. de qualquer deles <
Desde logo, resulta igualmente do n.º 1 do art.º 1405.º que os compro- lei. Poderá ela ser (
prietários participam nos encargos da coisa na proporção das suas quotas. compensar os dem
Os termos concretos em que essa participação se verifica é outro aspecto de vista económicc
do regime da compropriedade a analisar. O uso da coisa ,
Finalmente, e na sequência do carácter precário do instituto atrás assina- ou seja, a sua posse
lado, a compropriedade tende a cessar. O regime da extinção da situação lador, de esclarecer
de compropriedade é o último ponto a estudar na matéria desta divisão. o uso exclusivo da
à respectiva quota
evidente, o caso de
184. Poderes de exercício isolado
decorre de outro f
estudados, e não d1
I. A lei reconhece aos comproprietários legitimidade para exercerem,
cada um por si, certas faculdades que integram o conteúdo do direito de III. A lei atribt
propriedade. As mais relevantes respeitam ao uso da coisa (art.º 1406.º), à
para alienar a totali
disposição e oneração da quota (art.º 1408.º) e à reivindicação da coisa
parte, do art.º 1408.
comum (art.º 1405.º, n.º 2).
dade de oneração,
mesmos termos da
II. Relativamente ao uso da coisa, quando os comproprietários não
Este regime hs
regulem, por acordo, o exercício do respectivo direito, o n.º 1 do art.º 1406.º
ficou concebida a n
permite a cada um servir-se dela, observados certos limites. Impõem, um,
de direitos de propr
o respeito pelo fim a que a coisa se destina; o outro, a salvaguarda da posição
admitir-se cada um
dos demais comproprietários.
No fundo, é disso,
Assim, no uso da coisa, o comproprietário não a pode afectar a fim
Por outro lado,
diferente daquele a que ela se destina. Por outro lado, o exercício da facul-
outros direitos de p1
dade de uso por cada um dos comproprietários não pode impedir os demais
compreender a falt
de fazer da coisa o uso a que também tenham direito. Na avaliação deste
alienar ou onerar t
358
10 necessária dos limite projectam-se as eventuais diferenças quantitativas do direito de cada

o. Como é mani- comproprietário. Exemplificando: se a coisa comum for um prédio rústico,
ipre exercidas; o cada um poderá usar parte correspondente ao valor da sua quota.
tal intervenção e Como é evidente, os problemas surgem, quanto a este limite, nos casos
prietários ou por em que não se mostre praticável um fraccionamento do uso. Suponha-se
uma situação de compropriedade que tenha por objecto uma fracção autó-
noma e em que esta não permita o uso simultâneo de todos os compro-
Ios poderes dos prietários. Na falta de acordo, as alternativas são as de não permitir o uso
de qualquer deles e a de encontrar uma solução sucedânea da prevista na
> que os compro- lei. Poderá ela ser a de o comproprietário, que venha a ter o uso exclusivo,
das suas quotas. compensar os demais pelo valor do uso que exceda a sua quota. Do ponto
, é outro aspecto de vista económico-social, afigura-se ser esta uma solução acertada.
O uso da coisa comum envolve o exercício de poderes de facto sobre ela,
tuto atrás assina- ou seja, a sua posse. Por isso.justifica-se a necessidade, sentida pelo legis-
ição da situação lador, de esclarecer o alcance de tal posse. Nos termos do n.º 2 do art.º 1406.º,
desta divisão. o uso exclusivo da coisa pelo comproprietário não constitui posse superior
à respectiva quota e, muito menos, posse exclusiva. Ressalva-se, como é
evidente, o caso de ter havido inversão do título. Aí, porém, a nova posse
decorre de outro facto, apto a produzir a inversão, nos termos gerais já
estudados, e não do simples uso da coisa comum.
para exercerem,
do do direito de III. A lei atribui também a cada um dos comproprietários legitimidade
l (art.º 1406.º), à para alienar a totalidade ou parte da sua quota na comunhão ( n. º 1, primeira
licação da coisa parte, do art.º 1408.º). Ainda que o preceito, neste parte, se não refira à facul-
dade de oneração, é evidente caber ela também ao comproprietário, nos
mesmos termos da de disposição, por paridade, se não por maioria de razão.
roprietários não Este regime harmoniza-se, de resto, inteiramente com a forma como
1 doart.º 1406.º ficou concebida a natureza da compropriedade. Havendo nela um conjunto
s. Impõem, um, de direitos de propriedade autónomos sobre a mesma coisa, é compreensível
rarda da posição admitir-se cada um dos comproprietários a alienar ou onerar o seu direito.
No fundo, é disso que trata o n.º 1 do art.º 1408.º.
Ie afectar a fim Por outro lado, incidindo esse direito sobre uma coisa que é objecto de
ercício da facul- outros direitos de propriedade, todos qualitativamente iguais, é fácil também
ipedir os demais compreender a falta de legitimidade de cada um dos comproprietários para
avaliação deste alienar ou onerar toda a coisa ou, mesmo, parte especifica dela, embora
359
na proporção da sua quota. Ao fazê-lo estaria, na verdade, a invadir a esfera A fim de evita
jurídica dos demais. do art.º 1410.º decl
do negócio jurídicr
IV. A seu tempo serão expostas as condições da prática de tais actos e mediante confissã
ditas as consequências dos que cada um dos comproprietários praticar com referência ao negi
violação do referido limite. Por ora, interessa apenas completar o regime praticado.
dos actos de alienação ou oneração, por cada um dos comproprietários, do
respectivo direito. V. É manifesta
Decorre da segunda parte do n.º 1 do art.º 1408.º- e o regime do art.º atribuído aos comj
1409.º confirma-o - não depender cada comproprietário, na prática de situação jurídica d
tais actos, do consentimento dos demais. Desde logo, eh
Contudo, se a alienação for feita a terceiro - isto é, a pessoa diferente no conjunto dos cc
de qualquer dos outros comproprietários -, mediante acto oneroso ( compra monstrar, a compn
e venda ou dação em cumprimento), o n. º 1 do art. º 1409. º atribui direito de plexa de relações,
preferência aos restantes comproprietários. Prevê-se aqui um direito de ou de maiorias. Os
preferência legal, dotado de eficácia real, regido pelos art. os 1409. º e 141 O.º podem redundar er
e, a título subsidiário, pelos art." 416.º a418.º. Este direito ocupa o primeiro económico da coi:
lugar no conjunto das preferências legais. deste ponto de visi
Visto o seu regime, o comproprietário que pretenda alienar, a título Por outro ladc
oneroso, a sua quota a terceiro, deve dar a conhecer aos seus consortes o eliminar a situação
projecto de alienação e as condições do correspondente negócio. Sendo titui, com o regime
dois ou mais os comproprietários preferentes, manda o n.º 3 do art.º 1409.º do instituto e do d1
adjudicar a quota alienada a todos eles, na proporção das suas quotas.
As consequências da violação do direito de preferência dos compro-
185. Poderes de e
prietários vêm consagradas no art.º 1409.º e decorrem da eficácia erga
omnes de que a preferência é dotada. Assim, o preferente preterido tem o I. Ao lado dos
direito de fazer sua a quota alienada, em acção judicial, proposta contra cada um dos propr
quem seja parte no acto de alienação, no prazo de seis meses contados da vontade da maioris
data em que tomou conhecimento dos elementos essenciais da alienação. peita à administraç
Por outro lado, tem de depositar o preço nos quinze dias subsequentes à
Cumpre esclai
propositura da acção (n.º 1 do art.º 1410.º) C1l.
no respeitante ao ,
expressão ser inter]
comum, da sua co
de frutos.
Ol Este regime resulta da redacção dada ao preceito pelo Dec.-Lei n.º 68/96, de 31/MAI.,
ajustamento imposto por alteração da lei processual, na Reforma de 1995/96.
360
~, a invadir a esfera A fim de evitar a possibilidade de iludir o direito de preferência, o n.º 2

do art.º 141 O.º declara a irrelevância de actos de modificação ou de distrate
do negócio jurídico de que decorre a preferência, mesmo quando praticados
rtica de tais actos e mediante confissão ou transacção judicial; por isso, ela mantém-se, por
tários praticar com referência ao negócio jurídico de alienação, tal como ele foi, de facto,
ompletar o regime praticado.
mproprietários, do
V. É manifesta, a vários títulos, a relevância deste direito de preferência
e o regime do art. º atribuído aos comproprietários, nomeadamente na configuração da própria
irio, na prática de situação jurídica de compropriedade.
Desde logo, ele permite impedir a intromissão de terceiros indesejáveis
a pessoa diferente no conjunto dos comproprietários. Como a exposição subsequente vai de-
o oneroso (compra monstrar, a compropriedade cria entre os vários consortes uma malha com-
.º atribui direito de plexa de relações, cuja eficácia depende, em grande medida, de consensos
qui um direito de ou de maiorias. Os factores de perturbação dos equilíbrios aqui pressupostos
t.ºs 1409.º e 1410.º podem redundar em graves consequências, nomeadamente quanto ao valor
J ocupa o pnmeiro económico da coisa comum, agravando os inconvenientes já envolvidos,
deste ponto de vista, na situação de compropriedade em si mesma.
la alienar, a título Por outro lado, o direito de preferência é um meio de reduzir ou de
i seus consortes o eliminar a situação de pluralidade de direitos sobre uma mesma coisa. Cons-
e negócio. Sendo titui, com o regime do direito à divisão, manifestação do carácter precário
. º 3 do art.º 1409.º do instituto e do desfavor com que é visto pelo legislador .
s suas quotas.
ncia dos compro-
185. Poderes de exercício maioritário
da eficácia erga
.e preterido tem o I. Ao lado dos poderes cujo exercício depende da vontade isolada de
, proposta contra cada um dos proprietários, outros há, na compropriedade, subordinados à
ieses contados da vontade da maioria dos consortes. Assim se passam as coisas pelo que res-
iais da alienação. peita à administração da coisa comum.
ts subsequentes à
Cumpre esclarecer o alcance do regime estabelecido no art.º 1407.º,
no respeitante ao que se deve aqui entender por administração. Deve a
expressão ser interpretada por forma a compreender actos de fruição da coisa
comum, da sua conservação ou beneficiação, e ainda, actos de alienação
de frutos .
. º 68/96, de 31/MAI.,
~95/96.
361
O n.º 1 do art.º 1407.º manda aplicar, nesta matéria, o art.º 985.0, relativo 186. Poderes de e
à administração da sociedade civil. Decorre destes preceitos o seguinte
regime. I. Como é mai
por vontade cone:
II. Como é manifesto, prevalece, neste domínio, mais uma vez, a con- faculdades que int
venção dos comproprietários, podendo, assim, estes estabelecer regras espe- a unanimidade é e
cíficas para a administração da coisa comum. Em particular, não lhes está de disposição e de ·
sequer vedada a possibilidade de atribuírem a administração apenas a alguns dela. Dispõe, neste
deles ou de criarem, para o efeito, órgão próprio. o consentimento d1
Não sendo esse o caso, a grande regra é a de a administração caber, por actos.
igual, a todos os consortes. Da conjugação do regime específico do n.º 1 do Logo se deixa
art.º 1407.º com o da norma subsidiária por ele invocada, resulta deve- propriedade, vária
rem, então, as deliberações ser tomadas por maioria. Esta só se mostra, esta é objecto comi
porém, formada se se verificarem dois requisitos: votarem no mesmo sentido a qualquer dos co1
mais de metade dos consortes (n.ºs 3 e 4 do art.º 985.º) e representarem
estes, pelo menos, metade do valor total das quotas. Exige-se, pois, dupla II. O valor dos
maioria. dos consortes, con
Não se formando esta, cabe ao tribunal resolver, a requerimento de art.º 1408.º, vem f
qualquer dos comproprietários, se o acto de administração deve ou não ser Determina-se
praticado. Nesta matéria, o tribunal não decide necessariamente segundo o ou oneração de coi
direito estrito, podendo recorrer a juízos de equidade. Daí, dever o tribunal de distinguir conso
tomar particularmente em conta critérios de oportunidade ou de conve- do seu carácter on
niência do acto, segundo as circunstâncias do caso. É este o regime fixado Se um compre
no n.º 2 do art.º 1407.º. específica da cois
art.º 893.º valer o,
III. Se alguns dos consortes praticar actos de administração contrários gacional, nos tem
à vontade representada pela maioria legal, são os mesmos anuláveis. Na Sendo, porém,
falta de regime específico, deve recorrer-se às disposições gerais reguladoras a primeira parte de
da anulabilidade (art.º 257.º). Deste modo, tem de se admitir a arguir a anu- do alienante. A mo
labilidade qualquer dos comproprietários que votou no sentido da maioria. discrepância de Vl
Para além da anulabilidade do acto, o n.º 3 do art.º 1407.º toma o seu No que respeita a
autor responsável pelos danos decorrentes da sua prática. prietários -, a ali
01 Vd., por todos, Pi1
362
art.º 985.º, relativo 186. Poderes de exercício unânime

eceitos o seguinte
I. Como é manifesto, e se apura já da exposição anterior, em comum,
por vontade concordante de todos, podem os consortes exercer todas as
us uma vez, a con- faculdades que integram os seus direitos de propriedade. Mas nem sempre
elecer regras espe- a unanimidade é exigida. São poderes de necessário exercício unânime os
:ular, não lhes está de disposição e de oneração da coisa comum ou, mesmo, de parte específica
ão apenas a alguns dela. Dispõe, neste sentido, o n.º 2 do art.º 1408.º, segundo o qual só com
o consentimento dos restantes pode qualquer comproprietário praticar estes
istração caber, por actos.
iecífico do n. º 1 do Logo se deixa ver a razão de ser desta limitação. Concorrendo, na com-
ada, resulta deve- propriedade, vários direitos qualitativamente iguais sobre a mesma coisa,
~sta só se mostra, esta é objecto comum de todos eles, sem, como resulta da exposição anterior,
no mesmo sentido a qualquer dos contitulares caberem poderes sobre parte específica dela.
) e representarem
ge-se, pois, dupla II. O valor dos actos de disposição ou de oneração praticados por algum
dos consortes, com violação da norma contida na segunda parte do n.º 1 do
l requerimento de art.º 1408.º, vem fixado no n.º 2 deste preceito.
ío deve ou não ser Determina-se aí a subordinação de tais actos ao regime de disposição
amente segundo o ou oneração de coisa alheia. Em rigor, importa esta remissão a necessidade
.í, dever o tribunal de distinguir consoante as particularidades do acto, nomeadamente em função
ade ou de conve- do seu carácter oneroso ou gratuito.
:e o regime fixado Se um comproprietário, sem consentimento dos restantes, vender parte
específica da coisa comum, ou toda ela, como coisa alheia, determina o
art.º 893.º valer o acto como venda de coisa futura, com mera eficácia obri-
stração contrários gacional, nos termos do n.º 2 do art.º 408.º.
10s anuláveis. Na Sendo, porém, feita a venda como se de coisa própria se tratasse, comina
gerais reguladoras a primeira parte do art.º 892.º a nulidade do acto, por falta de legitimidade
itir a arguir a anu- do alienante. A moderna doutrina portuguesa vem, porém, entendendo, sem
entido da maioria. discrepância de vulto, ser essa nulidade restrita às relações entre as partes .
. 407.º toma o seu No que respeita ao verdadeiro titular - in casu, aos restantes compro-
L. prietários -, a alienação é ineficaz Ol.
Ol Vd., por todos, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. III, pág. 185.
363
Mesmo inter partes a nulidade não segue o regime geral, porquanto se 187. Encargos da
estabelecem restrições à normal legitimidade para a arguir. Assim, o ven-
dedor não a pode invocar perante o comprador de boa fé, tal como o com- I. A concorrêr
prador doloso a não pode opor ao vendedor de boa fé (art.º 892.º) Cil. coisa coloca de ime
as despesas ou os t
III. Para ficar completo o quadro do regime da venda ou oneração da Fundamentalm
parte específica da coisa comum, ou de toda ela, sem o consentimento de rentes à usufruição
todos os comproprietários, há a referir a possibilidade de ao negócio ser A grande regrt
atribuída eficácia jurídica diversa, por recurso, consoante os casos, aos ins- encargos são supoi
titutos da conversão ou da redução comuns, i.e., operadas nos termos dos suas quotas. É um
art." 293.º e 292.º. Esta solução é em geral admitida pela doutrina c2i. titativas entre os di
Verificados os respectivos requisitos, a conversão terá lugar se for caso A esta regra é
de alienação de parte específica da coisa comum correspondente à quota epígrafe, algo enga
do alienante. À venda será então atribuída a eficácia sucedânea própria de preceito não reside
uma venda da correspondente quota. porcional das desp
Se não for esse o caso, por haver excesso da parte específica alienada mas sim no desvio
em relação ao valor da quota, ou por o acto ter como objecto toda a coisa Antes de passe:
comum, a conservação do negócio só pode dar-se pela aplicação sucessiva aplicar o regime d
das figuras da redução e da conversão. O jogo conjugado destes institutos decorrem de despi
traduz-se na atribuição, ao negócio, da eficácia de alienação ou oneração uso exclusivo da co
da quota do seu autor. estabelecer regras <
Para arguir a convertibilidade ( e a redutibilidade, sendo caso disso) do tâncias do caso po
negócio tem, desde logo, legitimidade qualquer dos comproprietários, por diferente, até o limi
ser manifesto o seu interesse em fazer valer a eficácia sucedânea do negócio uso.
e, perante ela, actuar o seu direito de preferência.
Pelo que respeita às partes, o regime de arguição da convertibilidade II. Ressalvado
sofre o impacto das especificidades do valor negativo do negócio. Na verdade, regra da proporcior
nos citados termos do art.º 892.º, as limitações à invocação da nulidade se eximir do encar
levam a configurá-la, em certos casos, como uma invalidade relativa. Sendo chamada e já estud,
esse o caso, à parte perante a qual a invalidade não é invocável não interes- aqui alguns aspect
sará, em geral, valer-se da conversão e a outra não o pode fazer. As condições e
dem da posição toi
pesa. Se o compre
<1l Cfr., também, o mais que se dispõe nos art." 894.º e segs., onde se traça o desenho depende do conser
completo da venda de coisa alheia, quando nula.
é livre.
cz) Para maiores desenvolvimentos, cfr. a nossa Conversão, págs. 854 e segs ..
364
eral, porquanto se 187. Encargos da compropriedade

uir, Assim, o ven-
' tal como o com- I. A concorrência de vários direitos de propriedade sobre a mesma
rt. º 892.º) (!)_ coisa coloca de imediato a questão de saber quem suporta e como se repartem
as despesas ou os encargos da coisa comum.
la ou oneração da Fundamentalmente, estão aqui em causa as despesas ou os encargos ine-
consentimento de rentes à usufruição e administração da coisa e os de natureza fiscal.
le ao negócio ser A grande regra, nesta matéria, contém-se no n.º 1 do art.º 1405.º: os
os casos, aos ms- encargos são suportados por todos os comproprietários na proporção das
is nos termos dos suas quotas. É um dos pontos em que ganham relevo as diferenças quan-
1 doutrina <2). titativas entre os direitos dos comproprietários.
í lugar se for caso A esta regra é dada uma aplicação específica no art.º 1411.º, sob a
pondente à quota epígrafe, algo enganadora, de «benfeitorias necessárias». A importância do
sdânea própria de preceito não reside, assim, tanto na reafirmação da regra da divisão pro-
porcional das despesas necessárias à conservação, uso ou fruição da coisa,
pecífica alienada mas sim no desvio que ao princípio introduz.
iecto toda a coisa Antes de passar à análise deste ponto, convém salientar só ter sentido
licação sucessiva aplicar o regime da repartição proporcional dos encargos, quando estes
, destes institutos decorrem de despesas devidamente aprovadas. Por outro lado, havendo
ição ou oneração uso exclusivo da coisa comum por um dos comproprietários, não só se podem
estabelecer regras específicas nesta matéria, como, na sua falta, as circuns-
do caso disso) do tâncias do caso podem impor a repartição das despesas segundo critério
oroprietários, por diferente, até o limite de as pôr plenamente a cargo de quem beneficia desse
dânea do negócio uso.
convertibilidade II. Ressalvados estes casos particulares, havendo, pois, de funcionar a

ócio. Na verdade, regra da proporcionalidade, a lei admite a possibilidade de o comproprietário
ição da nulidade se eximir do encargo renunciando o seu direito (n.º 1 do art.º 1411.º). É a
le relativa. Sendo chamada e já estudada renúncia liberatória, pelo que apenas se impõe referir
.ável não interes- aqui alguns aspectos específicos desta aplicação do instituto.
e fazer. As condições de exercício da faculdade de renúncia liberatória depen-
dem da posição tomada pelo comproprietário quanto à aprovação da des-
pesa. Se o comproprietário tiver antes aprovado a despesa, o abandono
e se traça o desenho depende do consentimento dos restantes comproprietários; caso contrário,
é livre.
4 e segs ..
365
Em qualquer das hipóteses, a renúncia pode ser revogada se as despesas - sempre sujeita
que a determinaram não vierem efectivamente a ter lugar. ficando assim exc
A segunda parte do n. º 3 do art. º 1411. º esclarece os efeitos da renúncia Tudo isto apor
liberatória: ela aproveita aos restantes comproprietários na proporção das precária, que tend
respectivas quotas. tempo, o legislado
as propiciadoras d
À convenção 1
188. Cessação da compropriedade da compropriedac

casos, porém, esss
I. A cessação da situação de compropriedade implica, como é manifesto,
o termo do concurso de vários direitos de propriedade pertencentes a pessoas III. A divisão
diferentes, tendo por objecto a mesma coisa. Dito por outras palavras, na lei, ou convencioi
hipótese normal de divisão, verifica-se, então, a constituição de situações ngorosa, e proces.
de propriedade singular sobre cada uma das parcelas da coisa dividida. OCódigoCiv
A redução da pluralidade de direitos à unidade pode, naturalmente, pondente negócio
dar-se por qualquer forma legitima de aquisição, por um dos compro- na verdade, o n.º ~
prietários, dos direitos dos demais. Há, porém, aspectos do regime da compro- onerosa da coisa,
priedade que permitem atingir esse efeito por outras vias. Assim, ele pode e venda, paradigrr
alcançar-se, como já exposto, mediante o exercício do direito de preferência Cabe aqui dis
e através da renúncia liberatória. coisa for imóvel, d
Não são, porém, ainda estes os meios que agora interessa analisar, mas particular autentic
sim aquele que se prefigura como um instrumento próprio da comproprie- 116/2008), salvo
dade: a divisão da coisa comum. com a ressalva di
A relevância deste instituto projecta-se para além da sua eficácia como gerais do art. º 21 g
meio de cessação da compropriedade, porquanto do seu regime decorrem A divisão proc
alguns elementos determinantes no esclarecimento da sua maneira de ser. dente acção era tr
Reforma de 1995
II. Assim, constitui importante faculdade de cada comproprietário a mento, seguindo <
de obter a divisão da coisa comum. Usando uma fórmula incisiva, o n.º 1 as especialidades <
do art.º 1412.º expressa esta realidade jurídica afirmando que «nenhum dos rido que esta maté
comproprietários é obrigado a permanecer na indivisão». de divisão de coisa
Decorre ainda do conjunto dos preceitos reguladores desta matéria não contendo-se hoje
ser lícita a renúncia à divisão. O mais que a lei admite são convenções de
indivisão, mas, ainda assim, subordinando-as a um regime bem restritivo.
Desde logo, é fixado o limite máximo de cinco anos para a convenção
ciJ Sobre o sentido d,
de indivisão. É certo que, findo este prazo, se pode obter a sua renovação de coisa comum, vd. e
366
gada se as despesas - sempre sujeita ao mesmo limite-, mas mediante nova convenção,
ar. ficando assim excluída a renovação automática.
efeitos da renúncia Tudo isto aponta para uma concepção da compropriedade como situação
; na proporção das precária, que tende para a divisão, logo para a propriedade singular. A um
tempo, o legislador franqueia as vias conducentes a este resultado e estreita
as propiciadoras do resultado inverso.
À convenção de indivisão pode ser atribuída eficácia real, se o objecto
da compropriedade for coisa imóvel ou móvel sujeita a registo. Nestes
casos, porém, essa convenção deve ser registada (n.º 3 do art.º 1412.º).
como é manifesto,
encentes a pessoas III. A divisão pode revestir duas formas: amigável, segundo a letra da
nitras palavras, na lei, ou convencional ( ou extrajudicial), numa qualificação jurídica mais
lição de situações rigorosa, e processual (oujudicial) (n.º 1 do art.º 1413.º).
coisa dividida. O Código Civil só se ocupa da primeira para regular a forma do corres-
de, naturalmente, pondente negócio jurídico; e, ainda assim, fá-lo por via remissiva. Manda,
um dos compro- na verdade, o n.º 2 do art.º 1413.º seguir a forma exigida para a alienação
·egime da compro- onerosa da coisa, o que envolve a aplicação do regime próprio da compra
s. Assim, ele pode e venda, paradigmático neste domínio (art.º 939.º).
eito de preferência Cabe aqui distinguir em função do objecto da compropriedade. Se a
coisa for imóvel, deve a divisão ser feita por escritura pública ou documento
essa analisar, mas particular autenticado (art.º 875.º do C.Civ. e art.º 22.º do Decreto-Lei n.º
io da comproprie- 116/2008), salvo norma especial da lei. Se a coisa for móvel, e também
com a ressalva de norma especial, a forma do acto é livre (nos termos
ma eficácia como gerais do art.º 219.º), podendo este ser celebrado verbalmente.
regime decorrem A divisão processual vem regulada na lei do processo civil. A correspon-
ta maneira de ser. dente acção era tratada, na versão do Código de Processo Civil anterior à
Reforma de 1995/96, como uma das modalidades das acções de arbitra-
:omproprietário a mento, seguindo o processo dos art." 1052.º e seguintes do C.P.Civ., com
a incisiva, o n.º 1 as especialidades dos art." 1059.º a 1062.º do mesmo Código. Ficou já refe-
que «nenhum dos rido que esta matéria foi profundamente alterada naquela Reforma. A acção
de divisão de coisa comum foi uma das acções de arbitramento que subsistiu,
desta matéria não contendo-se hoje o seu regime nos art." 1052.º a 1057.º do C.P.Civ. (Il.
lo convenções de
ie bem restritivo.
para a convenção Ol Sobre o sentido das alterações introduzidas, pela referida Reforma, na acção de divisão
· a sua renovação de coisa comum, vd. o nosso estudo A Tutela Judicial da Posse, págs. 28 e segs ..
367
IV. No regime da divisão da coisa comum não pode deixar de se

projectar a distinção entre coisas divisíveis e coisas indivisíveis, qualquer
que seja a sua fonte - natural, convencional ou legal (art.º 209.º). Quanto
a este ponto, a única particularidade da indivisibilidade convencional reside,
como é manifesto, para além das limitações acima assinaladas, na circuns-
tância de os comproprietários lhe poderem pôr fim por acordo e, na se-
quência deste, abrirem caminho à divisão, convencional ou processual.
Enquanto indivisível, a divisão da coisa comum não pode, por definição,
obter-se pelo seu modo mais natural: o fraccionamento, em substância, na
proporção das quotas de cada proprietário, e subsequente atribuição de
uma parte a cada um deles. 189. Razão de or
Assim, restam duas vias jurídicas para se alcançar o resultado visado
com a divisão e cessação da compropriedade: a adjudicação e a venda da I. Aproprieda
coisa (n.º 2 do art.º 1056.º do C.P.Civ.). No segundo caso, a divisão passa a sição do seu regim
recair sobre o produto da venda; no primeiro, a coisa será adjudicada a algum que vão ser estude
ou alguns dos comproprietários, recebendo o outro ou os outros a sua parte Desde logo, g
em dinheiro, segundo o valor atribuído à coisa. questão da sua nat
Uma nota final para salientar que qualquer destas duas vias está aberta ao direito de proj
tanto à divisão convencional como à processual. De resto, é dos meios Contudo, a doutri
relativos à decisão quanto à divisibilidade ou indivisibilidade da coisa, e à que tendem a, em
forma de a operar, no segundo caso, que fundamentalmente se ocupam os horizontal da prop
art." 1052.º e seguintes do C.P.Civ .. a essa questão. A b
Importa ter presente que, no caso particular de a coisa comum ser um na última parte da e
prédio urbano, com o regime da divisão interfere a circunstância de, nos Independente
termos do n.08 1, infine, e 2 do art.º 1417.º do C.Civ., ele poder ser constituído do condomínio, ui
em propriedade horizontal, por decisão judicial proferida no correspondente tratamento jurídic
processo, a requerimento de qualquer dos consortes, se se verificarem, já da propriedade sin
se vê, os requisitos do art.º 1415.º. as suas especialid
Assim, pelo q
lise subsequente, I
Cll Sobre a matéria dt

segs.; Oliveira Ascensi
págs. 903 e segs.; R. Pi
Reais, págs. 723 e seg
368
ode deixar de se
risíveis, qualquer
t.º 209.º). Quanto
ivencional reside,
ladas, na circuns-
acordo e, na se-
ou processual. CAPÍTULO III
de, por definição, A PROPRIEDADE HORIZONTAL
:m substância, na
ite atribuição de
resultado visado
ção e a venda da I. A propriedade ( ou condomínio) horizontal justifica, ao iniciar a expo-
a divisão passa a sição do seu regime, algumas notas sobre a especial arrumação das matérias
~udicada a algum que vão ser estudadas <1l.
iutros a sua parte Desde logo, ganha em relação a este direito particular empolamento a
questão da sua natureza jurídica. O Código Civil regula-o no Título relativo
s vias está aberta ao direito de propriedade, o que sugere a ideia de como tal o qualificar.
sto, é dos meios Contudo, a doutrina portuguesa vem adoptando a este respeito posições
ade da coisa, e à que tendem a, em termos mais ou menos nítidos, demarcar a propriedade
rte se ocupam os horizontal da propriedade proprio sensu. Justifica-se assim o destaque dado
a essa questão. A boa ordem das coisas impõe que o seu tratamento seja feito
1 comum ser um na última parte da exposição, depois de conhecido o regime jurídico do instituto.
nstância de, nos Independentemente da posição que se tome quanto à natureza jurídica
:::r ser constituído do condomínio, uma coisa é certa e irrecusável. Por força da própria lei, o
) correspondente tratamento jurídico da propriedade horizontal participa em vários aspectos
: : verificarem, já da propriedade singular ou comum, pelo que terão sobretudo de se assinalar
as suas especialidades.
Assim, pelo que respeita às vicissitudes, a muito pouco se reduz a aná-
lise subsequente, pois só a constituição e a modificação justificam menção.
<1l Sobre a matéria deste Capítulo, em geral, cfr. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 269 e
págs. 903 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso,págs. 105 e segs.; e José Alberto C. Vieira,Direitos
369
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS 1
Em contrapartida, assume particular complexidade e importância o con- sobre urna fracçc

teúdo da propriedade horizontal, pela intrincada teia de relações que nela ,J horizontal e sobr
se estabelece entre os condóminos. Importa, des
esclarecer o alem
II. As alterações operadas no regime da propriedade horizontal por
urna série de diplomas legais - Decretos-Lei n.08 267/94, 268/94 e 269/ II. A constitu
/94, todos de 25 de Outubro-, conduziram à cisão da sua sede legal; com dentemente do tít
discutível acerto na aplicação das razões para tanto invocadas pelo legis- primeiro efeito a
lador (ll, passou assim a não constar exclusivamente do Código Civil. em ele deixar de
Deixando de lado o Decreto-Lei n.º 269/94, que respeita a matéria -um prédio urba
muito específica C2l, tem, pois, de se lidar, além do Código Civil, com o em sua substituiçi
Decreto-Lei n.º 268/94, porquanto as alterações decorrentes do Decreto- autónomas,a que
-Lei n.º 267/94 foram introduzidas no local próprio do Código. Cada um destes
tem autonomiajz
dica real própria.
SECÇÃO! Desse novo e
NOÇÃO E OBJECTO
imóveis, surgem,
comuns,como co
190. Noção legal quantas essas coi
A sujeição d
I. O Código Civil não contém uma noção de propriedade horizontal; sobre partes do rr
contudo, da conjugação,entre outros, dos art." 1414.º, 1415.ºe 1420.ºresulta corolário a defirn
que ela se caracteriza como o conjunto, incindível, de poderes que recaem neutra pelo que r
ções que entre os
Em rigor, es
OJ Não está em causa, nos reparos do texto, a inclusão da matéria regulamentar da proprie- de denominação
dade horizontal em diploma autónomo, ideia, aliás, já defendida por Oliveira Ascensão
aquando da feitura do Código vigente ( Observações cit., nas notas sobre Preceitos reguladores
da propriedade horizontal). Suscitam, porém, dúvidas quanto ao acerto da concretização
que lhe foi dada, ou seja, quanto ao carácter regulamentar de algumas das disposições do
OJ Expõe-se, aqui,
Dec.-Lei n.º 268/94 (art.º' 6.0 e 1 O.º), e à autonomização de outras, quando confrontadas com
preceitos incluídos no Código Civil. A título de exemplo, vejam-se o n.º 3 do art.º 1.º e o art.º 2.º, do direito de proprie,
em confronto com o art.º 1436.º, ai. m); o art.º 4.º, que trata de questão de, pelo menos, da FDUL, Coimbra
dignidade igual à do art.º 1424.º; a do art.º 5.0, que escusadamente divide matéria também Julho/Setembro, 200
contemplada no art.º 1436.º, ai. e); o mesmo se diga do art.º 7.º, quando confrontado com o <2J Poderia dizer-se
art.º 1435.º-A, com a agravante de este novo preceito ser também um produto do assinalado para identificar reali
conjunto de diplomas. de cada condómino
<2J Trata-se de um regime particular da conta poupança condomínio, para depósito a prazo
sentido mais adequa,
das verbas do fundo comum de reserva, criado pelo art.º 4.º do Dec.-Lei n.º 268/94. condóminos. O legis
significativamente, a
370
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO Ili - PROPRIEDADE HORIZONTAL
nportância o con- sobre urna fracção autónoma de um edificio constituído em propriedade

elações que nela horizontal e sobre as partes comuns do mesmo.
Importa, desde já, para boa compreensão da exposição subsequente,
esclarecer o alcance desta noção c1i.
e horizontal por
4, 268/94 e 269/ II. A constituição de um edificio em propriedade horizontal- indepen-
t sede legal; com dentemente do título de que esta situação jurídica emerge - acarreta corno
.adas pelo legis- primeiro efeito a criação de um novo estatuto desse edificio, que consiste
'ódigo Civil. em ele deixar de ser considerado, para o Direito, corno urna coisa unitária
speita a matéria -um prédio urbano,proprio sensu, no sentido da al. a) do n.º 1 do art.º 204.º;
go Civil, com o em sua substituição, existe, agora, urna multiplicidade de coisas, asfracções
ites do Decreto- autónomas, a que estão indissociavelmente afectas partes comuns do edificio.
idigo, Cada um destes conjuntos - fracção autónoma mais partes comuns -
tem autonomia jurídica e, corno tal, pode ser objecto de urna situação jurí-
dica real própria.
Desse novo estatuto do edificio resulta, pois, que, no domínio das coisas
imóveis, surgem, corno objecto de um direito real, as fracções e as partes
comuns, corno coisas autónomas sobre as quais recaem tantos direitos reais
quantas essas coisas.
A sujeição do edificio a novo estatuto, facultando a possibilidade de
fade horizontal; sobre partes do mesmo se constituírem direitos reais autónomos, tem corno
"e 1420.ºresulta corolário a definição de um regime especifico - para usar urna expressão
eres que recaem neutra pelo que respeita à sua qualificação jurídica-, regulador das rela-
ções que entre os seus titulares necessariamente se estabelecem.
Em rigor, este regime - o regime da propriedade horizontal, à falta
amentar da proprie- de denominação menos comprometida czi -, que é inerente à constituição
Oliveira Ascensão
·eceitos reguladores
o da concretização
das disposições do
Cll Expõe-se, aqui, em termos sintéticos, a construção defendida em Da natureza jurídica
) confrontadas com
, art.º l.º e o art.º 2.º, do direito de propriedade horizontal, in Estudos em Honra de Ruy de Abuquerque, vol. I, ed.
io de, pelo menos, da FDUL, Coimbra Editora, 2006, págs. 270-273 (est. também publicado in CDP, n.º 15,
Ie matéria também Julho/Setembro, 2006, págs. 3 e segs.).
confrontado com o C2l Poderia dizer-se regime do condomínio, mas esta palavra é usada, nesta área jurídica,
iduto do assinalado para identificar realidades diferentes: num sentido menos próprio, a contribuição periódica
de cada condómino para as despesas com as coisas e serviços comuns do edificio; num
ra depósito a prazo sentido mais adequado - que também adiante será usado -, para significar o conjunto dos
n.º 268/94. condóminos. O legislador recorre à palavra nesta última acepção: cfr. art.º 1429.º-A e, mais
significativamente, a ai. e) do art.º 6.0 do C.P.Civ ..
371
do edificio em propriedade horizontal - e que, por essa mesma razão, deve tudo em causa as e
ser visto como efeito do acto que a titula -, tem de ser considerado em a matéria, na vigê
dois planos ou momentos: enquanto regulador da propriedade horizontal, Assento de 1 O de
como situação jurídica do edificio, e enquanto definidor do conteúdo do 294.º do Código C
direito que tem por objecto cada parte autónoma do edificio. Pode traduzir- horizontal é parei:
-se esta ideia dizendo que esse regime, na primeira acepção, se particulariza noma do edificio <
no do direito que incide sobre cada uma das fracções autónomas, cujo tivo projecto aprot
titular se denomina condómino. É este direito que, com rigor, se deve iden- lada na redacção 1
tificar como direito de propriedade horizontal. Para além de
nomas, na linguaj
III. Para o direito de propriedade horizontal - tal como definido na integrantes do edi
alínea anterior - nascer, necessário se toma, portanto, que o edifício se Incidindo sob
constitua em propriedade horizontal, o que só pode verificar-se quando compreende-se a 1
satisfaça certos requisitos que se extraem, fundamentalmente, dos art.= 1414.º o que se faz med
e 1415.º. (cfr. art.º 82.º, n.º
Deste modo, essencial à compreensão da noção dada é a análise desses deva constar do pi
requisitos que afinal respeitam ao objecto do direito. Pode dizer-se que, vantes consequênc
sendo os direitos reais marcados pelo seu objecto, dificilmente se encontra
outro tipo a que tal afirmação se aplique com mais acerto do que a pro- II. Quanto às
priedade horizontal. relação a elas doi
que são necessan
aos interessados a
191. Requisitos do objecto constitutivo do cc
São necessari.
I. Os requisitos do objecto da propriedade horizontal traduzem-se na
que se podem recr
necessidade de no edificio se poderem autonomizar fracções ou unidades
estruturais do edifi
independentes, distintas e isoladas umas das outras, tendo cada uma delas saída
pondentes a servi
própria para parte comum do edificio ou para a via pública (art.º 1415.º).
Quanto ao sol
Estes são, por assim dizer, os requisitos civis do prédio para ser possível
à zona de implan
a constituição da propriedade horizontal. Mas não se pode esquecer que,
preceito que os p,
além deles, outros existem, ditos administrativos, impostos pelo Regula-
são comuns se ot
mento Geral das Edificações Urbanas, decorrentes de exigências múltiplas
Os elemento:
- segurança, salubridade, arquitectónica, estética, urbanística -, que têm
de ser respeitadas, por condicionarem a construção de edificios e a sua utili-
zação. No campo específico do objecto da propriedade horizontal estão sobre-
cii ln DR, 1: S., de
372
sma razão, deve tudo em causa as questões ligadas ao destino das fracções do edificio. Sobre
considerado em a matéria, na vigência da versão primitiva do Código Civil, foi proferido o
fade horizontal, Assento de 1 O de Maio de 1989 ºl, segundo o qual, «nos termos do artigo
do conteúdo do 294.º do Código Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade
>. Pode traduzir- horizontal é parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autó-
se particulariza noma do edificio destino ou utilização diferentes dos constantes do respec-
utónomas, cujo tivo projecto aprovado pela câmara municipal». Esta questão veio a ser regu-
ir, se deve iden- lada na redacção dada aos novos n.08 2 e 3 do art.º 1418.º.
Para além de cada uma dessas unidades ou fracções -fracções autó-
nomas, na linguagem corrente-, todas as demais partes componentes ou
mo definido na integrantes do edificio constituem as chamadas partes comuns.
ue o ediflcio se Incidindo sobre cada uma das fracções autónomas um direito singular,
ficar-se quando compreende-se a necessidade de elas serem devidamente individualizadas,
dos art.= 1414.º o que se faz mediante a atribuição, a cada fracção, de uma letra distinta
(cfr. art.º 82.º, n.º 2, do C.R.Pre.). A relevância da matéria faz com que ela
a análise desses deva constar do próprio título constitutivo, importando a sua omissão rele-
le dizer-se que, vantes consequências que adiante serão examinadas (n.os 1 e 3 do art.º 1418 .º).
:nte se encontra
> do que a pro- II. Quanto às partes comuns, cabe dizer que o legislador adoptou em
relação a elas dois critérios diferentes. Assim, há certas partes do edificio
que são necessariamente comuns, enquanto em relação a outras é deixada
aos interessados a liberdade de como tais as qualificarem, ou não, no título
constitutivo do condomínio (n.ºs 1 e 2 do art.º 1421.º).
São necessariamentecomunsas partes identificadas no n.º 1 do art.º 1421.º,
raduzem-se na
que se podem reconduzir a quatro categorias fundamentais: solo, elementos
es ou unidades
estruturais do edificio, zonas de circulação interna comum e instalações corres-
uma delas saída
pondentes a serviços comuns.
(art.º 1415.º).
Quanto ao solo, este só é necessariamente parte comum no que respeita
ara ser possível
à zona de implantação do edificio. Resulta, na verdade, do n.º 2 do citado
· esquecer que,
preceito que os pátios e jardins a ele anexos, em geral o seu logradouro, só
s pelo Regula-
são comuns se outra qualificação não resultar do título constitutivo.
ncias múltiplas
Os elementos estruturais do edificio compreendem, como se vê das
ca-, que têm
os e a sua utili-
nal estão sobre-
<1l ln DR, 1.ª S., de 15/füL./89, e BMJ, n.º 387, pág. 79.
373
als. a) e b) do n." 1 do art.º 1421.º, os alicerces, colunas, pilares, paredes na matéria. Foi, ,
mestras e o telhado ou terraço de cobertura. Quanto aos dois últimos, diz a o qual o regime ,
lei que se consideram comuns mesmo que destinados ao uso de qualquer adaptações, «a cc
fracção. Estão aqui fundamentalmente em causa terraços intermédios, que, si pela existênci:
servindo ao uso de certo pavimento, constituam, também, cobertura de pavi- unidades ou frac
mentos inferiores. Por outro la
Nas zonas de circulação interna comum cabem as entradas, vestíbulos, ideia de as fracç
corredores, escadas, ou outras passagens, desde que sirvam, pelo menos, se trata aqui de u
dois condóminos [al. e)]. um só piso, que
Das instalações correspondentes a serviços comuns, a lei refere, na al. -se em proprieda
d) do preceito em análise, as de água, electricidade, aquecimento, ar condi- geminadas, de u
cionado, gás, comunicações e semelhantes. Aqui se incluem, por exemplo,
instalações relativas a telefones, televisão, intercomunicadores.
As demais partes do edificio, de que se destacam, além dos pátios e jardins
exteriores já referidos, os ascensores, as garagens ou locais de estaciona-
mento e as instalações do porteiro, serão comuns, se outra qualificação não
resultar do título. É este o sentido do citado n.º 2 do preceito, quando afirma
que elas se presumem comuns. Trata-se, pois, aqui, de uma presunção ilidível.
Poderia parecer implícita na lei a ideia de o afastamento da presunção
de certas coisas como comuns dever constar necessariamente do título cons- 192. Modalidac
titutivo. Mas não é assim, porquanto isso pode resultar da sua própria natu-
reza ou função. Por virtude da sua natureza, não pode considerar-se comum Os modos de
um pátio que só tem acesso por uma das fracções. Se se atender à sua função, no art.º 1417.º e"
não se pode ignorar a destinação da parte do edifício e esta não depende reais em geral. A
apenas da vontade do seu dono, dadas as limitações de vária ordem decor- rídico e decisão
rentes das normas relativas à edificação urbana, constantes, nomeadamente,
Relativamer
do Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
além de se recore
comportamento
III. No domínio da versão anterior às alterações de 1994, a lei configu-
rava o condomínio horizontal em função de um edifício, o que podia levantar
a dúvida de saber se era possível a sua constituição relativamente a vários
edificios, que formassem um conjunto, com elementos comuns a todos eles. Cl) A localização si
Embora a solução adequada fosse já, na interpretação correcta, no sentido a trouxe-mouxe na 1
da resposta afirmativa, o legislador de 1994 entendeu por bem tomar posição veio a caber - ima
edificio» ... , quando
ou até como simple
374
pilares, paredes na matéria. Foi, assim, aditado ao Código Civil o art.º 1438.º-A (ll, segundo
iis últimos, diz a o qual o regime da propriedade horizontal é aplicável, com as necessárias
uso de qualquer adaptações, «a conjuntos de edificios contíguos, funcionalmente ligados entre
ntermédios, que, si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas
abertura de pavi- unidades ou fracções que as compõem».
Por outro lado, ainda que a própria designação do instituto sugira a
adas, vestíbulos, ideia de as fracções se disporem em sucessivos andares sobrepostos, não
un, pelo menos, se trata aqui de um requisito essencial do instituto. Assim, uma moradia de
um só piso, que tenha unidades habitacionais autónomas, pode constituir-
lei refere, na al. -se em propriedade horizontal. Como o pode ser um conjunto de moradias
mento, arcondi- geminadas, de um só piso também.
m, por exemplo,
fores.
,s pátios e jardins SECÇÃO II
VICISSITUDES
.is de estaciona-
[ualificaçâo não
,, quando afirma DIVISÃO I
esunção ilidível. CONSTITUIÇÃO
to da presunção
e do título cons- 192. Modalidades
ua própria natu-
ierar-se comum Os modos de constituição da propriedade horizontal vêm estabelecidos
ler à sua função, no art. º 1417.º e apresentam algumas particularidades em relação aos direitos
ta não depende reais em geral. Agrupam-se eles do seguinte modo: usucapião, negócio ju-
la ordem decor- rídico e decisão judicial.
nomeadamente,
Relativamente à usucapião só há uma particularidade a assinalar. Para
além de se recordar que, naturalmente, a correspondente posse há-de traduzir
comportamento que seja equivalente ao que assumiria um condómino, em
4, a lei configu-
e podia levantar
unente a vários
ms a todos eles. (l) A localização sistemática deste novo preceito resultou num completo desastre. Incluído
seta, no sentido a trouxe-mouxe na sequência dos novos preceitos em 1994 introduzidos no Código Civil,
1tomar posição veio a caber - imagine-se! - na Secção relativa à «administração das partes comuns do
edifício» ... , quando a sua localização adequada seria imediatamente a seguir ao art.º 1414.º
ou até como simples número dele.
375
relação a certa unidade de determinado prédio urbano, vale também para a admitir, esta hipóte
usucapião a exigência dos requisitos legalmente impostos para a constituição n.º 1, al. b), do C.1
da propriedade horizontal. Se eles se não verificarem, tal como sustentado natureza.
noutro local C1J, só pode ter-se como adquirida uma situação de compro- O problema q1
priedade proprio sensu. cácia do negócio
Resta, assim, referir separadamente a constituição negocial e por via em que todo o ed
judicial. Há, porém, alguns aspectos comuns a estas formas de constituição uma única pessoa,
da propriedade horizontal, embora eles assumam particular relevo na consti- normalmente corr
tuição negocial. É o caso da exigência da verificação dos necessários requi- Se bem que a i
sitos do objecto do condomínio e também do próprio título constitutivo e solução é a que ap
das consequências da sua falta. Estas matérias serão tratadas num segundo eficácia, em tudo 1
momento. dente da conditio
193. Constituição negocial III. Referênci

constituição da pn
quando ele consisti
I. A lei admite a constituição da propriedade horizontal por negócio
Feita a construção,
jurídico, sem qualquer outra especificação; daí se infere, desde logo, que
zontal.
tanto pode estar em causa um negócio inter vivos como mortis causa.
O negócio constitutivo de propriedade horizontal, quando não seja o
testamento, que obedece a formalidades próprias, deve ser celebrado por 194. Decisão judi
escritura pública ou documento particular autenticado, nos termos gerais
do art.º 22.º do Decreto-Lei n.º 116/2008. I. O título con
São múltiplas as hipóteses que se podem verificar na constituição da judicial proferida
propriedade horizontal por actos entre vivos. Assim, embora a lei apenas inventário.
refira a de a constituição se dar, no caso de divisão de coisa comum ou Numa redacç:
partilha, por decisão judicial, nada impede que o mesmo se verifique quando constituição pode,
revistam natureza extrajudicial. rigor, deveria dize
II. A situação mais corrente, porém, é a de a constituição da propriedade II. O interess

horizontal se verificar por acto do proprietário do prédio, as mais das vezes ainda que possa tt
ainda em fase de construção. Não havendo, em princípio, obstáculo em a
<1l Assim está suster

daquelas págs., com n
(I) A Conversão, nota (4), págs. 609-610.
<2J Cfr., infra, n.º' 23:
376
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO Ili - PROPRIEDADE HORIZONTAL
e também para a admitir, esta hipótese aparece hoje especificamente consignada no art.º 92.º,
rra a constituição n.º 1, al. b), do C.R.Pre., a propósito dos casos de inscrição provisória por
:orno sustentado natureza.
ção de compro- O problema que aqui pode surgir é outro e consiste em saber qual a efi-
cácia do negócio constitutivo da propriedade horizontal, num momento
gocial e por via em que todo o edificio (todas as suas fracções, entenda-se) pertencem a
; de constituição uma única pessoa, não se verificando, ainda, a pluralidade de titulares que
relevo na consti- normalmente corresponde a esta situação.
ccssários regui- Se bem que a resposta não receba o voto unânime da doutrina, a melhor
o constitutivo e solução é a que aponta no sentido da validade do acto, ficando embora a sua
as num segundo eficácia, em tudo o que pressuponha a pluralidade de condóminos, depen-
dente da conditio iuris da alienação de alguma fracção C1l.
III. Referência especial, que adiante será complementada czi, merece a

constituição da propriedade horizontal, no âmbito do direito de superficie,
quando ele consiste no direito de construir sobre edificio alheio (art.º 1526.º).
tal por negócio
Feita a construção, manda este preceito aplicar as regras da propriedade hori-
iesde logo, que
zontal.
»rtis causa.
indo não seja o
r celebrado por 194. Decisão judicial
s termos gerais
I. O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser uma decisão
constituição da judicial proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de
ira a lei apenas inventário.
usa comum ou Numa redacção não muito feliz, o n.º 2 do art.º 1417.º estatui que a
:rifique quando constituição pode, então, ter lugar a requerimento de qualquer consorte; em
rigor, deveria dizer-se qualquer consorte ou interessado.
da propriedade II. O interesse deste regime é fácil de apreender em ambos os casos,

mais das vezes ainda que possa ter mais relevo na divisão de coisa comum. Na verdade,
ibstáculo em a
<1l Assim está sustentado em A Conversão, págs. 614-615, e notas (1) e (2) da primeira
daquelas págs., com referências doutrinais.
<2l Cfr., infra, n.º' 232.IV, 237.III e 239.III.
377
incidindo a cornpropriedade num prédio urbano, qua tale indivisível, a não Estas mençõe
se optar pela constituição da propriedade horizontal, para concretizar a devem constar de
divisão só restariam as vias da adjudicação do prédio a um dos consortes propriedade horiz
ou a sua venda, nos termos já antes expostos. A constituição da propriedade
horizontal e a subsequente divisão das fracções pelos cornproprietários per- II. As exigên:
mitirá assegurar a todos urna participação na coisa sobre que antes conjun- que intimamente
tamente recaía o seu direito. A primeira im
autónoma, o que ,
III. Mas também em processo de inventário pode a comunhão ser inte- (número e lado do
grada por um único prédio ou este ser o seu bem mais valioso. Não se limi- da sua cornposiçà
tando o interesse da solução a tais casos, eles ilustram, contudo, a vantagem fracções, corno at
de permitir a constituição da propriedade horizontal, corno via de realização a cada urna delas.
da partilha. Para além dis
Por ela, e à semelhança do que se passa com a cornpropriedade, se prédio, aspecto re
alcançará, em regra, urna partilha mais justa e equilibrada, admitindo vários direitos e deveres ,
interessados a partilhar no referido bem. consoante os case
prédio.
Sendo, corno 1
195. Requisitos do título constitutivo
direito um elernen
eles se verificam 1
I. Para além do que é próprio de cada urna das modalidades do título
do correspondent
constitutivo da propriedade horizontal, há pontos que são comuns a todas
Nos casos de
elas e que por isso merecem também ser considerados genericamente.
na exigência de de
Desde logo, a lei exige, no art.º 1418.º, que do título constitutivo, qual-
provativo da verií
quer que ele seja, conste a especificação das «partes correspondentes às
entender-se, poré
várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas»,
tâncias do caso.
e a fixação do «valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem
Nãoédeadrn
ou permilagem do valor total do prédio». Mas, por outro lado, o n.º 2 do
dade horizontal s
art.º 1418.º, aditado na revisão operada pelo Decreto-Lei n.º 267/94, admite
do n.º 2 do art.º 1 •
que no título constem,facultativamente, outras menções, a saber:
requisitos legais.
a) fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) regulamento do condomínio;
e) estipulação de compromisso arbitral para resolução de litígios emer-
gentes das relações de condomínio.
378
divisível, a não Estas menções, as obrigatórias como a generalidade das facultativas,

t concretizar a devem constar do conteúdo da inscrição registai do acto constitutivo da
: dos consortes propriedade horizontal, como se vê do art.º 95.º, n.º 1, al. q), do C.R.Pre ..
da propriedade
oprietários per- II. As exigências obrigatórias, em rigor, são de natureza diversa, ainda
! antes conjun- que intimamente relacionadas.
A primeira impõe a indicação das características físicas de cada fracção
autónoma, o que envolve, não só a referência à sua localização no prédio
unhão ser inte- (número e lado do andar, por exemplo), mas também uma descrição sumária
o. Não se limi- da sua composição (número de divisões e seu tipo). A individualização das
lo, a vantagem fracções, como atrás se disse, faz-se pela atribuição de uma letra diferente
a de realização a cada uma delas.
Para além disso, há que indicar o seu valor em relação ao valor total do
ropriedade, se prédio, aspecto relevante, pois funciona como critério definidor de vários
mitindo vários direitos e deveres dos condóminos. A lei manda que esse valor seja expresso,
consoante os casos, por uma percentagem ou permilagem do valor total do
prédio.
Sendo, como resulta da exposição anterior, os requisitos do objecto deste
direito um elemento decisivo na sua caracterização, a demonstração de que
eles se verificam em concreto não pode deixar de condicionar a elaboração
lades do título
do correspondente título.
rmuns a todas
Nos casos de constituição negocial, o Código do Notariado é expresso
ricamente.
na exigência de documento, emitido pela câmara municipal respectiva, com-
.titutivo, qual-
provativo da verificação dos requisitos legais (n.08 1 e 2 do art.º 59.º). Deve
spondentes às
entender-se, porém, que a exigência é de generalizar, segundo as circuns-
vidualizadas»,
tâncias do caso.
percentagem
Não é de admitir, por isso, que o juiz emita decisão constitutiva da proprie-
do, o n.º 2 do
dade horizontal sem verificação de tais exigências. De resto, a parte final
67194, admite
;aber: do n.º 2 do art.º 1417.º é explícita no sentido de não se poder prescindir dos
requisitos legais.
: litígios emer-
379
196. Consequências da falta de requisitos do objecto e de vícios do a uma aplicação d

título requisitos da com
A lei estabelec
I. A exposição anterior deixou já perceber que a configuração do obj ecto atribuindo para tan
assume no condomínio horizontal particular relevo. A lei mostra-o de modo Público, com base
bem claro, quando no art.º 1415.º diz que «só podem serobjecto de proprie- cabe aprovar ou fi
dade horizontal» as fracções autónomas que se revistam de certas caracte-
rísticas. III. Para a falt
Mas as menções obrigatórias exigidas pelo n.º 1 do art.º 1418.º têm fim estipulado e o
também projecção na validade do título constitutivo, como de seguida se das alterações de
dirá. A relevância dos requisitos do objecto na propriedade horizontal é tal, Não deve, porém, 1
que mesmo vícios relativos a menções facultativas do título podem interferir o mesmo, nos doi
com a sua validade. É o caso do fim a que as fracções se destinam. Dá-se primazi
Importa, por isso, apurar quais as consequências da constituição da pro- mas ainda por ass
priedade horizontal, se no respectivo título se verificarem os vícios acima acima ficou dito,
referidos: falta de requisitos legais do objecto, falta de menções obrigatórias, devendo entender
discrepância entre o fim mencionado no título e o fim aprovado pelas enti- normativa <2). Que
dades competentes. prevalece o fim ti
O legislador ocupa-se especificamente deste problema nos art." 1416.º petente.
e 1418.º, n.º 3, que passa a analisar-se. Este regime n
ponto de vista do ·
II. Se se não verificarem os requisitos civis impostos por lei, o título cons- minar, mas estipule
titutivo da propriedade horizontal sofre de um vício do seu objecto-impos- pois essas estipule
sibilidade legal. Deste modo, ainda que o n.º 1 do art.º 1416.º não afirmasse A não individ
explicitamente a nulidade do título, sempre esse regime resultaria das regras objecto da proprie
relativas ao objecto (art.º 280.º), ou, ainda, do regime geral do art.º 294.º, de requisitos.
por se verificar violação de norma imperativa.
O n. º 1 do art. º 1416. º não se limita, porém, a fixar este valor negativo,
pois afirma, de seguida, que a falta de requisitos implica, todavia, «a sujeição
do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da <1J Para maiores <lese
parte que lhe tiver sido fixada nos termos do art.º 1418.º ou, na falta de decorrem em relação
609 e segs ..
fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção».
<2J As distinções invc
Segundo o entendimento corrente da doutrina, corresponde este regime para a falta de quaisqi
dessa natureza. Quant
especificamente se reí
380
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO Ili - PROPRIEDADE HORIZONTAL
eto e de vícios do a uma aplicação da figura da conversão legal, ou seja, não dependente dos
requisitos da conversão comum, consagrados no art.º 293.º <1l.
A lei estabelece também um regime especial para arguição da nulidade,
iguração do objecto atribuindo para tanto legitimidade aos pretensos condóminos e ao Ministério
t mostra-o de modo Público, com base em participação da autoridade administrativa a quem
objecto de proprie- cabe aprovar ou fiscalizar a construção de edifícios (n.º 2 do art.º 1416.º).
1 de certas caracte-
III. Para a falta das menções obrigatórias e para a discrepância entre o
lo art.º 1418.º têm fim estipulado e o aprovado, o n.º 3 do art.º 1418.º, preceito novo emergente
orno de seguida se das alterações de 1994, estatui o mesmo regime, declarando o título nulo.
.de horizontal é tal, Não deve, porém, entender-se que o destino do negócio seja inelutavelmente
lo podem interferir o mesmo, nos dois casos.
:e destinam. Dá-se primazia ao segundo, não só por a solução se afigurar mais fácil,
onstituição da pro- mas ainda por assim se marcar a diferença em relação ao primeiro. Como
:m os vícios acima acima ficou dito, o novo regime vem na sequência do Assento de 1989,
nções obrigatórias, devendo entender-se ser de nulidade parcial o regime adequado à previsão
irovado pelas enti- normativa <2l. Quer isto dizer que, eliminada a correspondente cláusula,
prevalece o fim fixado no projecto aprovado pela entidade pública com-
na nos art.= 1416.º petente.
Este regime não quadra aos vícios do n.º 1 do art.º 1418.º, pois aí, do
ponto de vista do conteúdo do título, não há cláusulas desconformes a eli-
orlei, o título cons- minar, mas estipulações em falta! Por assim ser, uma nova distinção se impõe,
- objecto- impos- pois essas estipulações têm sentido bem diverso.
16. º não afirmasse A não individualização das fracções interfere com a determinação do
.sultaria das regras objecto da propriedade horizontal e tem um sentido equivalente à da falta
eral do art.º 294.º, de requisitos.
ste valor negativo,

xíavia, «a sujeição
a cada consorte da <1J Para maiores desenvolvimentos, nomeadamente quanto às implicações que da conversão
decorrem em relação ao regime da compropriedade, vd. o exposto em A Conversão, págs.
~-º ou, na falta de
609 e segs ..
a fracção».
<2l As distinções invocadas em A Conversão [ nota (1) da pág. 61 O, infine] estavam pensadas
ponde este regime para a falta de quaisquer requisitos administrativos e continuam válidas para outros vícios
dessa natureza. Quanto à destinação, em concreto, das fracções ou partes comuns, a que a lei
especificamente se refere, o regime adequado é o exposto no texto.
381
Deveria seguir o mesmo regime e nunca uma solução mais gravosa de II. No plano d
irremediável nulidade. Contudo, não sendo analogicamente aplicáveis os transmissibilidade
casos de conversão legal, tal via está vedada. Deve, porém, ter-se como prende com o faci
possível a conversão comum do negócio, mediante a atribuição da eficácia uma comunhão de
sucedânea de constituição de uma situação de compropriedade proprio destes poderes, esi
sensu, verificados, como é obvio, os requisitos do art.º 293.º. que a transmissão
Se nenhum dos interessados requerer a conversão, e a situação de uso partes comuns. C
exclusivo das pretensas fracções se mantiver, cria-se uma situação de posse transmitidas isolai
e abre-se caminho à aquisição, por usucapião, de uma situação de compro-
priedade.
198.Modificaçõe
A cominação da nulidade para o caso de falta de fixação do valor relativo
de cada fracção é excessiva, porquanto o vício pode ser sanado nos termos
I. A existênci:
do art.º 59.º, n.º 2, do C.Not.. Deve ser sustentada, por isso, nesta medida,
ser atribuída a qu:
uma interpretação correctiva da lei, no sentido de a nulidade só prevalecer
parte comum ( art.
se o recurso àquele meio não vier a acontecer.
se alterar essa qua
Para além diss
DIVISÃO II podem verificar-se
MODIFICAÇÃO fracções ou da dii
de regulamentaçãr
197. Generalidades Já a divisão d
da parte final do a
I. Ajá assinalada complexidade do regime da propriedade horizontal,
pelo que respeita quer ao seu objecto, quer ao seu conteúdo, dá às modifi- II. Ao contrár
cações deste direito uma feição muito própria. em que este tipo
Assim, no primeiro caso, as modificações tanto podem respeitar às relativas a aspecto
fracções autónomas ou às coisas comuns, como à qualificação de certas priedade horizonta
partes do edificio em uma destas categorias. Têm, pois, de ser encaradas da generalidade d
sob estes vários pontos de vista. Daí que o n.º
Quanto ao conteúdo, a intensa teia de relações que se estabelece entre de condóminos a 1
os condóminos conduz a múltiplos direitos e deveres recíprocos, que podem ao condómino [ al
também estar em causa na modificação da propriedade horizontal. Regime semel
Ponto comum a ambas as modalidades de modificações é o dos requi- vações, por razõe
sitos de que elas dependem.
382
, mais gravosa de II. No plano das modificações subjectivas, há apenas a assinalar a livre
nte aplicáveis os transmissibilidade do direito de propriedade horizontal e um ponto que se
'ém, ter-se como prende com o facto de ele englobar poderes singulares sobre a fracção e
uição da eficácia uma comunhão de poderes quanto às partes comuns. A clara incidibilidade
iriedade proprio destes poderes, estatuída na primeira parte do n.º 2 do art.º 1420.º, faz com
n.º. que a transmissão da fracção envolva necessariamente a transmissão das
1 situação de uso partes comuns. Correspondentemente, as partes comuns não podem ser
.ituação de posse transmitidas isoladamente, isto é, sem a fracção.
ação de compro-
198. Modificações quanto ao objecto

, do valor relativo
nado nos termos
I. A existência de partes do edifício a que no título constitutivo pode
o, nesta medida,
ser atribuída a qualidade de fracção autónoma (ou elemento desta) ou de
de só prevalecer
parte comum (art.º 1421.º, n.º 2), abre a possibilidade de, posteriormente,
se alterar essa qualificação.
Para além disso, mesmo sem alteração da sua qualificação como fracção,
podem verificar-se alterações quanto ao objecto por efeito da junção de várias
fracções ou da divisão de uma fracção. Esta matéria passou a ser objecto
de regulamentação específica no art.º 1422.º-A, aditado na versão de 1994.
Já a divisão das partes comuns está excluída por disposição expressa
da parte final do art.º 1423.0•
dade horizontal,
lo, dá às modifi- II. Ao contrário do que acontece com a generalidade dos direitos reais,
em que este tipo de modificações é, em regra, irrelevante, as alterações
lem respeitar às relativas a aspectos arquitectónicos ou estéticos do prédio assumem na pro-
.cação de certas priedade horizontal importância, uma vez que se projectam na esfera jurídica
le ser encaradas da generalidade dos condomínios.
Daí que o n.º 3 do art.º 1422.º condicione à autorização da assembleia
estabelece entre de condóminos a realização de tais obras, que, em princípio, estão vedadas
icos, que podem ao condómino [al. a) do n.º 2 do art.º 1422.º].
rizontal. Regime semelhante se encontra fixado para as obras que importem ino-
!S é o dos requi- vações, por razões análogas (art.º 1425.º).
383
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOS RE.
199. Modificações quanto ao conteúdo pelos condóminos

divisão de fracções
O conjunto de poderes e deveres recíprocos dos condóminos é em diver- n.º 1 do art.º 1419.'
sas disposições legais deixado na disponibilidade das partes, que sobre eles
podem estipular no título constitutivo. Para ilustrar esta afirmação veja-se II. Quanto ao J
o disposto nos art.º8 1422.º, n.º 4, 1422.º-A, n.º 3, e 1424.º, n.º 1. regra consta també
Desenha-se, assim, um tipo aberto, o que significa a possibilidade de, autorização de todc
nos limites dessa abertura, se verificam alterações subsequentes dos poderes de relevantes excej
e deveres dos condóminos. Assim, há múl
Por outro lado, o destino das partes comuns, quanto ao seu uso, depende por certa maioria d
do título constitutivo. Na verdade, ex vi do art.º 1421.º, n.º 3, uma parte valor do prédio ( cf
comum pode ser afectada ao uso exclusivo de certo condómino. Não há, porém, Mas também s
nenhuma razão para o mesmo se não verificar em relação a um grupo de acontece na divisàc
condóminos; bem pelo contrário, é essa mesma situação pressuposta nos de fracções contígt
n.08 3 e 4 do art.º 1424.º, quanto aos encargos de conservação e fruição, Deste modo, a
aplicável aos encargos com inovações, por força do art.º 1426.º. do que a sua formu
Em todas estas matérias se podem, pois, verificar modificações da pro- ções especiais, e es
priedade horizontal.
III. O princip:
propriedade horizo
200. Regime das modificações elas serem tambérr
O n.º 3 do art.
I. O regime das alterações do direito de propriedade horizontal é influen-
remissão para o art
ciado pela circunstância de esta matéria se projectar sobre a esfera jurídica
ao reproduzir, naqi
dos condóminos, com cujos interesses interfere. Assim, para além da clássica
das alterações intrc
questão da modalidade e forma do acto modificativo, coloca-se aqui uma
na origem da nuli:
outra, relativa aos requisitos de que a própria modificação depende, quer
verificar-se em rel
em si mesma, quer quanto às vontades que sobre ela têm de se manifestar.
deve aqui seguir-si
A primeira questão é a mais simples e por isso se aborda de seguida.
Sem prejuízo d
Em regra, a modificação tem de ser feita por escritura pública ou complexa se verifi
documento particular autenticado e sujeita a registo. Trata-se de um acto sem requisitos leg,
unilateral, que pode ser praticado pelo administrador em nome do condo-
Em esquema, e
mínio, se o acordo de que depende a modificação constar de acta assinada
veis. Uma é a de 1
pelos condóminos. É este o regime que se deduz do art.º 1419.º, n.º8 1 e 2.
plenamente o regir
Há, porém, casos em que o negócio modificativo pode ser outorgado cação; outra, a de
384
pelos condóminos interessados. Assim acontece nos casos de junção ou

divisão de fracções, por força do n.º 3 do art.º 1422.º-A, aliás ressalvado no
minos é em diver- n.º 1 do art.º 1419.º.
es, que sobre eles
ifirmação veja-se II. Quanto ao problema de saber quem deve aprovar as alterações, a
.º, n.º 1. regra consta também do art.º 1419.º, n.º 1, e traduz-se na necessidade de
possibilidade de, autorização de todos os condóminos. Esta regra sofre, porém, de dois tipos
entes dos poderes de relevantes excepções.
Assim, há múltiplos casos em que a lei se contenta com a aprovação
seu uso, depende por certa maioria dos condóminos, que com frequência é de dois terços do
n.º 3, uma parte valor do prédio (cfr., v.g., art." 1422.º, n.08 3 e 4, e 1425.º, n.º 1).
LO. Não há, porém, Mas também se faz depender a alteração da falta de oposição, como
o a um grupo de acontece na divisão de fracções (n.º 3 do art.º 1422.º-A). No caso da junção
pressuposta nos de fracções contíguas, a alteração é mesmo livre (n.º 1 do citado preceito).
vação e fruição, Deste modo, a regra do art.º 1419.º vem a ter um alcance muito menor
1426.º. do que a sua formulação ampla sugere, só se aplicando na falta de disposi-
lificaçõesda pro- ções especiais, e estas são frequentes.
III. O principal problema que se coloca quanto às modificações da

propriedade horizontal é, porém, o que respeita à necessidade de quanto a
elas serem também observados os requisitos relativos à sua constituição.
O n.º 3 do art.º 1419.º refere-se especificamente a essa questão, por
izontal é influen- remissão para o art.º 1415.º. O legislador parece, porém, ter-se esquecido,
a esfera jurídica ao reproduzir, naquela norma, o n.º 2 da versão primitiva do art.º 1419.0,
L além da clássica
das alterações introduzidas no art.º 1418.º. Na verdade, os vícios que estão
oca-se aqui uma na origem da nulidade estatuída no n.º 3 deste preceito podem também
o depende, quer verificar-se em relação ao negócio modificativo. Por paridade de razão,
íe se manifestar. deve aqui seguir-se o mesmo regime, com o sentido já antes exposto.
rda de seguida. Sem prejuízo deste reparo, não se pode desconhecer que a questão mais
tura pública ou complexa se verifica no caso de a alteração importar a criação de fracções
a-se de um acto sem requisitos legais.
nome do condo- Em esquema, duas soluções se apresentam como primariamente possí-
de acta assinada veis. Uma é a de tomar à letra o art.º 1419.º, n.º 3, e, fazendo funcionar
419.º, n.08 1 e 2. plenamente o regime da nulidade, repristinar a situação anterior à modifi-
le ser outorgado cação; outra, a de fazer também aqui aplicação da conversão legal, o que
385
pode conduzir a dois resultados: sujeitar todo o prédio ao regime de compro- II. Estando er
priedade proprio sensu ou aplicar essa solução só à fracção ou fracções em dade horizontal, c,
causa. se considerem sei
Seguindo solução já defendida noutro local Ol, pode adoptar-se o es- os relativos às part
quema da conversão legal, com a ressalva de esta não conduzir sempre, de se carrearem e
necessariamente, ao mesmo resultado, dependendo a eficácia sucedânea não cair em inver
do negócio das circunstâncias do caso. Não fica, inclusivamente, excluída
a hipótese de puro regresso à situação anterior.
202. Poderes rels
I. No n.º 1 do
SECÇÃO III
CONTEÚDO deres próprios do
pertence. Assim, 1
condómino.
201. Generalidades Vê-se, porém
de ser entendida l
I. Como ficou já dito, o direito de propriedade horizontal compreende
poderes diversos, constituindo, porém, o seu conjunto um todo incindível. II. Desde log:
Nesse todo, destacam-se poderes diferentes, consoante eles incidem sobre os condóminos, a
a fracção autónoma, que a cada condómino pertença, ou sobre as partes comuns. imóveis. O certo,
A caracterização genérica desses poderes é feita pela lei por referência sentido particular
ao direito de propriedade singular, quanto à fracção, e à compropriedade, dos vários condón
quanto às partes comuns. significativo, bas
Como a seu tempo se verá com mais pormenor, este conteúdo do condo- prédio, têm as lim
mínio horizontal tem, porém, de ser considerado globalmente, não podendo, emissões.
a não ser para efeitos de análise, tratar-se cada uma dessas situações com auto- Mas, para alé
nomia em relação à outra, sob pena de se subverter a natureza do instituto. do profundo inter
De resto, o legislador logo adianta duas importantes consequências do próprias fracções
carácter unitário do condomínio: a impossibilidade de alienar separadamente delas se faça dific
qualquer desses direitos e a impossibilidade de renunciar ao direito às partes no das partes comi
comuns para se libertar dos correspondentes encargos. para fins habitaci
Estes são apenas dois dos aspectos, e não dos menos relevantes, que, uma actividade coi
somados a vários outros relativos aos direitos e obrigações dos condóminos, prédio.
levam a afirmar o seu carácter próprio, como tipo autónomo de direito real. De outro pon
reparação, numa J
<1l A Conversão, págs. 616-619.
386
egime de compro- II. Estando em aberto o problema da qualificação jurídica da proprie-

ío ou fracções em dade horizontal, compreende-se que na análise dos direitos dos condóminos
se considerem separadamente os que se referem à sua fracção autónoma e
: adoptar-se o es- os relativos às partes comuns. Esta é, nomeadamente, a forma mais adequada
conduzir sempre, de se carrearem elementos para a resposta àquela questão, partindo, para
Icácia sucedânea não cair em inversão lógica, do regime do instituto para a sua natureza.
'amente, excluída
202. Poderes relativos à fracção
I. No n.º 1 do art.º 1420.º atribuem-se ao condómino, em geral, os po-

deres próprios do proprietário singular, pelo que respeita à fracção que lhe
pertence. Assim, tais poderes constituem como que a matriz do direito do
condómino.
Vê-se, porém, dos n.ºs 1 e 2 que a afirmação do n.º 1 do art.º 1420.º tem
de ser entendida cum grano salis.
ntal compreende
l todo incindível. II. Desde logo, valem, por certo, para o condomínio, nas relações entre
es incidem sobre os condóminos, as limitações que são impostas aos proprietários de coisas
as partes comuns. imóveis. O certo, porém, é que essas limitações ganham, no condomínio,
lei por referência sentido particularmente intenso, decorrente da proximidade dos interesses
compropriedade, dos vários condóminos que no seu seio se entrechocam. Para dar um exemplo
significativo, basta pensar na significativa importância que, no próprio
rteúdo do condo- prédio, têm as limitações respeitantes ao que genericamente se designa por
rte, não podendo, emissões.
uações com auto- Mas, para além destas limitações, há a considerar outras que decorrem
reza do instituto. do profundo interrelacionamento dos interesses dos condóminos quanto às
onsequências do próprias fracções e, mesmo, quanto a estas e às partes comuns. O uso que
ir separadamente delas se faça dificilmente deixará de se projectar no das outras fracções ou
> direito às partes no das partes comuns. Não é indiferente, por exemplo, se certa fracção é usada
para fins habitacionais ou para o exercício de uma profissão liberal ou de
relevantes, que, uma actividade comercial que origine uma grande circulação de pessoas no
Ios condóminos, prédio.
o de direito real. De outro ponto de vista, é manifesto que a não realização de obras de
reparação, numa fracção, pode projectar-se, negativamente, em outras frac-
387
ções ou, também, nas partes comuns. O mesmo se diga de alterações na- Finalmente, é
quelas introduzidas. minos, do direito
Tendo presentes estas considerações, facilmente se compreendem e que,fundamentalr
justificam as limitações particulares que, no exercício do seu direito, são a fracção; o direii
impostas ao condómino, pelo n.º 2 do art.º 1422.º, mesmo quanto aos não deixa de ser ir
poderes que incidem sobre a sua própria fracção. os poderes sobre
Assim, a proji
as partes comuns,
203. Poderes relativos às partes comuns dade, ele vale sol
geral, a regra segu
I. Se a propriedade singular é o modelo dos poderes do condómino em desde que não im
relação à sua fracção, para as partes comuns adopta o legislador o da compro-
Mesmo neste
priedade (n.º 1 do art.º 1420.º).
servas. Como já
Como logo se compreende, os desvios da posição do condómino em direito de condoi
relação ao modelo da compropriedade, relativamente às partes comuns, são especialmente afi
ainda mais significativos do que os acima assinalados para os poderes rela- ções dessa situaç
tivos à fracção.
e), 1424.º, n.08 2 t
É que as partes comuns têm, no conjunto do condomínio, um significado ilustram as impor
bem diverso do da coisa comum na compropriedade. Desde logo, é aqui de uso particular
marcante o facto de elas estarem, em geral, afectas ao interesse comum dos elas passam a ter
condóminos e ao seu uso, o que se projecta, de modo significativo, para além mente aos encarg
do interesse egoístico de cada um deles. Por outro lado, a sua boa conser-
vação e funcionamento adequado são pressupostos relevantes do bom uso
das próprias fracções. E isto vale, não apenas para cada parte comum, consi- 204. Obrigações
derada isoladamente, mas para o seu conjunto.
I. As obrigaç
II. Estas considerações explicam, só por si, que aos condóminos não ções ao exercícic
seja reconhecido o direito de pedir a divisão das partes comuns (art.º 1423.º) podem reconduzi
e que lhe seja também impossível renunciar à parte comum como meio de e fruição, repara;
se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição (n.º 2,
infine, do art.º 1420.º). II. Os encarg
Por outro lado, facilmente se compreende, neste contexto, que, ao con- pesas decorrente
trário do que se verifica com a compropriedade, a lei tenha sentido neces- resultantes de sen
. .
sidade de estabelecer uma cuidada organização da administração das partes mmos, como sej:
comuns, como adiante se verá. dos bens ou inste
388
de alterações na- Finalmente, é ainda a esta luz que fica clara a não atribuição, aos condó-
minos, do direito de preferência na alienação das fracções (art.º 1423.º). É
compreendem e que, fundamentalmente, cada condómino é titular de um direito singular sobre
) seu direito, são a fracção; o direito sobre as coisas comuns, por muito relevante que seja,
.smo quanto aos não deixa de ser instrumental daquele direito, razão pela qual constitui, com
os poderes sobre a fracção, um todo incindível.
Assim, a projecção do regime da compropriedade, no condomínio, sobre
as partes comuns, reduz-se, bem vistas as coisas, a bem pouco. Em boa ver-
dade, ele vale sobretudo no que respeita ao seu uso, prevalecendo, aí, em
geral, a regra segundo a qual a todos é permitido servir-se das coisas comuns,
o condómino em desde que não impeça os demais de fazer um uso equivalente .
dor o da compro- Mesmo neste domínio, porém, esta afirmação tem de ser feita com re-
servas. Como já ficou exposto, não é de modo algum desconforme, no
J condómino em direito de condomínio, a possibilidade de certas partes comuns estarem
irtes comuns, são especialmente afectas ao uso de algum ou alguns dos condóminos; aplica-
tos poderes rela- ções dessa situação podem ver-se nos art.?' 1421.º, n.º 1, al. b), e n.º 2, al.
e), 1424.º, n.ºs 2 e 3, e 1426.º, n.º 4 (a contrario). Estes mesmos preceitos
), um significado ilustram as importantes alterações de regime que acompanham esses casos
sde logo, é aqui de uso particular das coisas comuns, não só quanto aos poderes que sobre
·esse comum dos elas passam a ter os condóminos, beneficiários desse uso, como relativa-
cativo, para além mente aos encargos a elas relativos.
sua boa conser-
ntes do bom uso
e comum, consi- 204. Obrigações dos condóminos
I. As obrigações dos condóminos, para além do que resulta das limita-

condóminos não ções ao exercício do seu direito, referem-se sobretudo às partes comuns e
uns (art.º 1423.º) podem reconduzir-se às seguintes categorias: encargos de conservação, uso
n como meio de e fruição, reparações, inovações e encargos fiscais.
iu fruição (n.º 2,
II. Os encargos de conservação, uso e fruição englobam todas as des-
do, que, ao con- pesas decorrentes do uso e fruição das partes comuns, nomeadamente as
a sentido neces- resultantes de serviços prestados por terceiros no interesse comum dos condó-
tração das partes minos, como sejam, por exemplo, os de limpeza e de conservação regular
dos bens ou instalações.
389
Domina aqui a regra da proporcionalidade, segundo a qual estes en- garantia do bom e
cargos são suportados por todos os condóminos. Exceptuam-se os relativos quanto aos requisi
a partes comuns que estejam afectas ao uso de algum ou alguns dos condó- Sobre o prime
minos ou que só sirvam certas fracções. Estes ficam, naturalmente, a cargo obras novas à veri
dos respectivos condóminos (n." 3 e 4 do art.º 1424.º). vadas pela maiori
O critério da repartição destas despesas pode ser estabelecido no título seu número; por o
de constituição do condomínio ou em regulamento aprovado pelos condó- valor das suas frac
minos. Na falta de estipulação especial, manda o n.º 1 do art.º 1424.º dividi- Para além diss
-las na proporção do valor das fracções. Para as despesas com serviços de e impor quaisquer
interesse comum estabelece o n. º 2 do mesmo preceito a possibilidade de prejudicar o uso, p
se fixar um regime especial no regulamento do condomínio. comuns só podem 5
É prática habitual os condóminos estabelecerem, para cobertura de dos, sem prejuízo
tais despesas, uma prestação certa e regular, de periodicidade, em regra, entender a limitaç
mensal, correntemente - mas impropriamente - designada por condo- As despesas e
mínio. Nada há a objectar a tal prática; ela não afasta, porém, a obrigação repartidas entre os o
de cada condómino suportar, segundo o aludido critério, o excesso das Esta regra sofre, P
despesas, se essa quotização se revelar insuficiente. que não tenham ap
O art.º 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94 veio impor a constituição de um do art.º 1426.º pel
fundo comum para custear as despesas de conservação do edificio ou con- gados a contribuir
junto de edificios, que, pelo seu custo e carácter extraordinário, dificilmente havida por fundad
seriam cobertas pela prestação periódica chamada condomínio. A lei estabele:
Trata-se de uma piedosa intenção do legislador, que visa prevenir os gada justificada a -
problemas que o natural envelhecimento do parque habitacional em breve forem desproporc
não deixará de criar, e de que os particulares, na sua habitual incúria, não julgada fundada, <
cuidam. Suscita, porém, dúvidas a eficácia da medida, por duas razões. nova, mas fica tan
Desde logo, pelo módico valor da contribuição de cada condómino, de as usar.
cifrado no mínimo de 10% das restantes despesas do condomínio, não sendo Esta não é, po
de esperar que, na prática, ele venha a ser, em geral, ultrapassado em valor do art.º 1426.º po
significativo. Em segundo lugar, por não estar garantido o cumprimento da
norma e não ser crível que os incentivos bancários e fiscais, estabelecidos
pelo Decreto-Lei n.º 269/94, sejam suficientes para a criação desse fundo <1) A nova redacção
com valores adequados. não aprovasse a inov
despesas, enquanto nã
Tratando-se de inova,
III. Bem diverso é o regime dos encargos que resultam de obras novas adequação da nova so
- «inovações», na linguagem da lei-, por estas não serem impostas como <2) Na falta de fixaçãc
por analogia, a noção
390
qual estes en- garantia do bom e regular uso do edificio. Daí decorrem particularidades
-se os relativos quanto aos requisitos de que dependem e ao seu pagamento.
uns dos condó- Sobre o primeiro ponto rege o art.º 1425.º que sujeita a aprovação de
mente, a cargo obras novas à verificação de duas maiorias. Têm, na verdade, de ser apro-
vadas pela maioria simples dos condóminos, fixada, pois, em função do
lecido no título seu número; por outro lado, esta maioria deve, porém, representar, com o
o pelos condó- valor das suas fracções, dois terços do valor do prédio.
) 1424.º dividi- Para além disso, as maiorias assim formadas não são livres de aprovar
nn serviços de e impor quaisquer obras novas. As inovações em partes comuns que possam
issibilidade de prejudicar o uso, por qualquer dos condóminos, da sua fracção ou de coisas
).
comuns só podem ser aprovadas com o voto conforme dos condóminos afecta-
1 cobertura de dos, sem prejuízo das maiorias acima referidas. Neste sentido tem de se
ade, em regra, entender a limitação imposta no n.º 2 do art.º 1425.º.
da por condo- As despesas com inovações devidamente aprovadas são, em princípio,
n, a obrigação repartidas entre os condóminos com base no critério,já conhecido, do art.º 1424.º.
o excesso das Esta regra sofre, porém, um importante desvio em relação aos condóminos
que não tenham aprovado a sua realização. Segundo a redacção dada ao n.º 2
tituição de um do art.º 1426.º pelo Decreto-Lei n.º 267/94 <1), esses condóminos são obri-
Iifício ou con- gados a contribuir para tais despesas, salvo se a sua recusa for judicialmente
o, dificilmente havida por fundada.
nio, A lei estabelece a este respeito uma presunção inilidível: é sempre jul-
sa prevenir os gada justificada a recusa se as inovações tiverem natureza voluptuária <2) ou
onal em breve forem desproporcionadas à importância do edificio (n.º 3). Se a recusa for
li incúria, não julgada fundada, o condómino não tem de participar nas despesas da obra
luas razões. nova, mas fica também impedido de delas tirar vantagem, nomeadamente
a condómino, de as usar.
nio, não sendo Esta não é, porém, uma solução definitiva. Resulta, na verdade, do n.º 4
sado em valor do art.º 1426.º poder o condómino mudar de ideia e vir posteriormente a
mprimento da
estabelecidos
o desse fundo Ol A nova redacção inverteu o regime do antigo n.º 2 do preceito, pois o condómino que
não aprovasse a inovação podia, então, recusar-se a contribuir para as correspondentes
despesas, enquanto não fosse judicialmente convencido da falta de justificação dessa recusa.
Tratando-se de inovações e não de despesas essenciais, ficam algumas dúvidas sobre a
e obras novas adequação da nova solução legal.
npostas como <2J Na falta de fixação específica do sentido deste qualificativo, deve considerar-se aplicável,
por analogia, a noção de benfeitoria voluptuária constante do n.º 3 do art.º 216.º.
391
tirar partido das obras novas, que não aprovou, pagando a parte que lhe II. A existênc
caberia, não só nas despesas com a sua execução, mas também com a sua administração das
manutenção. Ainda que a lei fale expressamente em manutenção, não se regime, quando cc
vê razão para não seguir o mesmo regime quanto aos encargos de conser- de vista, surge cor
vação e fruição, entretanto verificados. A palavra manutenção podia, na Por outro ladc
verdade, sugerir encargos de funcionamento, que não englobassem os acima pessoas colectivas
referidos. que a orgânica fix,
se prever a existên
IV. Em geral, as obrigações fiscais, no regime de condomínio, respeitam bleia de condomir
a cada fracção, qua tale, e recaem, portanto, directamente sobre o condómino São aspectos ,
respectivo. do condomínio.
Não pode, porém, excluir-se a existência de impostos ou taxas que res-
peitem a partes comuns do prédio. Em tais casos, esses encargos seguem o
regime geral dos encargos de conservação e fruição. 206. A assembleh
I. A assemblei
SECÇÃO IV fracções autónoma
ADMINISTRAÇÃO DAS PARTES COMUNS dentes às unidade
fracções que possi
A assembleia
205. Generalidades
A sessão ordir
de cada ano, tendo
I. A título incidental foi já referido que o legislador sentiu a necessidade
das contas do ano a
de dotar o condomínio de órgãos próprios, para efeito de administração
que o art.º 1431.º, r
das partes comuns do edificio. Interessa agora começar por acentuar que,
n. º 1, que a assemb
como bem o revela, desde logo, a epígrafe da Secção que começa no art.º 1430.º,
quando cessar o m
e alguns preceitos que a integram confirmam, esses órgãos são criados tendo
reunida em sessão
em vista assegurar a administração das partes comuns.
respectiva convoc
A lei vai, porém, aproveitar-se da sua existência, sobretudo após as
A assembleia
alterações introduzidas em 1994, e, em particular quanto à assembleia de
pelo administrado
condóminos, para a fazer intervir em matérias de interesse geral do condo-
do valor do prédic
mínio, situadas para além da administração das partes comuns.
A título de exemplo, veja-se o regime de autorização de certas obras II. Aassemble
(art.º 1422.º, n.º 3), de alteração do uso das fracções (art.º 1422.º, n.º 4) e de ao administrador t
divisão de fracções (art.º 1422.º-A, n.º 3). quanto respeite à a
392
a parte que lhe II. A existência de uma organização do condomínio, relativamente à

ibém com a sua administração das partes comuns, marca uma diferença bem significativa de
itenção, não se regime, quando confrontado com o da compropriedade, que, deste ponto
rgos de conser- de vista, surge como inorgânica.
nção podia, na Por outro lado, quanto a este aspecto, aproxima-se o condomínio das
assem os acima pessoas colectivas de tipo associativo, sendo sem dúvida relevante assinalar
que a orgânica fixada na lei apresenta similitude com a dessas pessoas, por
se prever a existência de um órgão deliberativo e outro executivo - assem-
iínio, respeitam bleia de condóminos e administrador.
re o condómino São aspectos a levar oportunamente em conta na qualificação jurídica
do condomínio.
1taxas que res-
irgos seguem o
206. A assembleia de condóminos
I. A assembleia dos condóminos é constituída por todos os titulares de

fracções autónomas, tendo cada um deles tantos votos quantos os correspon-
dentes às unidades inteiras da permilagem ou percentagem da fracção ou
fracções que possuir (art.º 1430.º, n.º 2).
A assembleia reúne em sessões ordinárias ou extraordinárias.
A sessão ordinária deve ocorrer na primeira quinzena do mês de Janeiro
de cada ano, tendo por ordem de trabalhos específica a discussão e aprovação
t a necessidade
das contas do ano anterior e a aprovação do orçamento para o novo ano. Ainda
administração
que o art.º 1431.º, n.º 1, não o diga expressamente, deduz-se do art.º 1435.º-A,
· acentuar que,
n.º 1, que a assembleia de condóminos ordinária elegerá novo administrador
mo art.01430.0,
quando cessar o mandato do anterior. Nada impede, porém, que a assembleia
) criados tendo
reunida em sessão ordinária delibere sobre outros assuntos que constem da
respectiva convocatória.
·etudo após as
A assembleia reunirá em sessão extraordinária, quando seja convocada
assembleia de
pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, 25%
eral do condo-
do valor do prédio (do «capital investido», diz a lei no art.º 1431.º, n.º 2).
ms.
e certas obras II. A assembleia é o órgão deliberativo e máximo do condomínio, cabendo
(2.º, n.º 4) e de ao administrador executar as suas deliberações [art.º 1436.º, al. h)] em tudo
quanto respeite à administração das partes comuns do edificio. Além disso,
393
a assembleia funciona como órgão de recurso das decisões do administrador que pode ser rerm
(art.º 1438.º). Neste caso, o condómino interessado pode convocá-la. condómino (n.º 4.
A convocação e o funcionamento da assembleia dos condóminos segue, A eleição do a
nas suas linhas gerais, o modelo das assembleias das pessoas colectivas condóminos, que I
associativas. quer dos condómi
Assim, a convocação deve obedecer a certos requisitos que fundamen- trador. Se não for
talmente respeitam à sua forma (carta registada, ou aviso convocatório com em funções um adr
recibo de recepção, indicando a convocatória, o dia, a hora da reunião e a exercido pelo cone
ordem de trabalho) e antecedência (dez dias) (art.º 1432.º, n.º 1). tagem ou, em case
O funcionamento da assembleia, em primeira convocatória, depende na ordem alfabétii
de quorum. Na falta de quorum, a assembleia considera-se convocada para A exoneração
uma semana depois, podendo então deliberar por maioria dos votos dos mmos, mas apenas
condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto irregularidades ou
do valor total do prédio (art.º 1432.º, n.º 4). Quando outro
Em primeira convocatória, as deliberações são tomadas por votos que ou na deliberação
representem a maioria do capital investido, a menos que a lei exija maioria duração de um an
mais qualificada.
As deliberações têm de ser comunicadas, no prazo de trinta dias, aos II. As funçõe
condóminos não presentes na assembleia, tendo estes noventa dias, após a bleia, podem reco
recepção da comunicação, para declarar se concordam ou não com a deli- a) gestão fii
beração, valendo o seu silêncio como aprovação (n.ºs 6 a 8 do art.º 1431.º). mentos e
receitas e
III. As deliberações contrárias à lei ou ao regulamento do condomínio
são anuláveis, cabendo a legitimidade para pedir a anulação a qualquer condó- b) administ
mino, que as não tenha aprovado (art.º 1433.º). A nova redacção dada a endendo
este preceito criou um complexo processo para reagir contra deliberações do seuus
anuláveis, cujos pormenores não podem aqui ser expostos. tência do
À semelhança do que se passa com as pessoas colectivas, a lei admite que, g) do art.
como acto preparatório da anulação, seja pedida a suspensão de deliberações e) execuçãc
anuláveis (art.º 1433.º, n.º 5), nos termos do art.º 398.º do C.P.Civ ..
d) represen
e art.º 14
207. O administrador
I. O administrador é o órgão executivo do condomínio, não tendo o cargo,

<1J Só assim não ser;
comunicado aos dems
394
s do administrador que pode ser remunerado, de ser necessariamente desempenhado por um

e convocá-la. condómino (n.º 4 do art.º 1435.º).
ondóminos segue, A eleição do administrador, como já ficou dito, cabe à assembleia dos
iessoas colectivas condóminos, que pode também exonerá-lo. Não tendo lugar a eleição, qual-
quer dos condóminos pode requerer ao tribunal a nomeação do adminis-
os que fundamen- trador. Se não for eleito ou nomeado judicialmente o administrador, entra
convocatório com em funções um administrador provisório, sendo então o cargo obrigatoriamente
ora da reunião e a exercido pelo condómino cuja fracção ou fracções tenha a maior percen-
.º, n.º 1). tagem ou, em caso de igualdade, o que tenha a fracção com a primeira letra
ocatória, depende na ordem alfabética de designação das fracções (art.º 1435.º-A) Ol.
;e convocada para A exoneração judicial é também admitida, a requerimento dos condó-
ria dos votos dos minos, mas apenas quando o administrador, no exercício do seu cargo, pratique
menos, um quarto irregularidades ou actue com negligência.
Quando outro não seja o período fixado no regulamento do condomínio
das por votos que ou na deliberação da assembleia, o mandato de cada administrador tem a
1 lei exija maioria duração de um ano (art.º 1435.º, n.º 4), sendo admitida a reeleição.
íe trinta dias, aos II. As funções do administrador, para além da convocação da assem-
venta dias, após a bleia, podem reconduzir-se a quatro categorias fundamentais:
u não com a deli- a) gestão financeira do condomínio, mediante a elaboração dos orça-
8 do art.º 1431.º). mentos e das contas anuais, a prestar à assembleia, a cobrança de
receitas e a realização das despesas [ais. b), d), e) ej) do art.º 1436.º];
.o do condomínio
a qualquer condó- b) administração corrente das partes comuns do condomínio, compre-
redacção dada a endendo a prática dos actos conservatórios necessários, a regulação
ntra deliberações do seu uso e da prestação de serviços comuns e a verificação da exis-
>S. tência do seguro do edifício contra o risco de incêndio [ais. c),j) e
;, a lei admite que, g) do art.º 1436.º];
o de deliberações e) execução das deliberações da assembleia [ al. h) do mesmo preceito];
J C.P.Civ ..
d) representação do conjunto dos condóminos [al. i) do art.º 1436.º
e art.º 1437.º].
ião tendo o cargo,

Ol Só assim não será se outro condómino manifestar vontade de exercer o cargo e o tiver
comunicado aos demais.
395
A função representativa do administrador refere-se tanto a actos a pra- 209. O condomíni

ticar perante autoridades administrativas como judiciais. Neste segundo caso
é-lhe reconhecida, não só legitimidade activa, como passiva, salvo no que I. A personific
respeita a acções relativas à propriedade ou posse dos bens comuns. jurídico de interes
Se se der esta hipótese, a sua intervenção judicial depende da atribuição, autónomo, apto a 1
pela assembleia, de poderes especiais. A personalida
Assim, o administrador, no exercício das suas funções ou mediante auto- implica, no mínimc
rização da assembleia, pode propor acções contra os condóminos e contra junto patrimonial,
terceiros. Em contrapartida, pode o administrador ser demandado nas acções colectiva represen
em que estejam em causa as partes comuns do edificio. interesses.
Havendo de ai
a satisfação dos in
SECÇÃO V, pressupõe um mín
NATUREZA JURIDICA de imputação de p
208. Colocação do problema II. Se, a esta lu

horizontal, facilm
A natureza jurídica do condomínio levanta relevantes dúvidas na dou- formal adequada fu
trina; cumpre tomar agora partido no debate. Em geral, este gira em redor soas de tipo assoei
da questão de saber se a propriedade ou condomínio horizontal deve ser representativo da
visto como uma modalidade da propriedade, tal como sugere o enquadra- certo que não exist
mento que lhe é dado pelo Código Civil, ou se merece ser qualificado art.º 162.º, mas as
como uma propriedade especial ou como um tipo autónomo no conjunto bleia de condómir
dos direitos reais de gozo. Não se encont
Mas, em rigor, o problema não se esgota aí, por não ser impensável ficação, pois não é
tratar o condomínio como pessoa colectiva. minos, qualquer ai
dual, titulares de pc
Por se afigurar mais fácil afastar esta construção, vai ser considerada em
sobre partes indiv
primeiro lugar C1).
A existência d
senta mais do que 1
fácil e expedito, a
nota essencial do
Corresponder
no que respeita à re
<1l Para mais desenvolvimentos, cfr. o cit. est. Da Natureza Jurídica, págs. 273 e segs., com comuns. As dívid
referências de doutrina e jurisprudência. detém também pa
396
TITULO 11 - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO Ili - PROPRIEDADE HORIZONTAL
to a actos a pra- 209. O condomínio como pessoa colectiva

te segundo caso
a, salvo no que I. A personificação colectiva é, no essencial, uma técnica de tratamento
; comuns. jurídico de interesses colectivos, mediante a sua imputação a um centro
le da atribuição, autónomo, apto a representá-los juridicamente.
A personalidade colectiva envolve, assim, autonomia jurídica e esta
mediante auto- implica, no mínimo, autonomia patrimonial. Em suma, tem de haver um con-
rninos e contra junto patrimonial, capaz de suportar os interesses colectivos que a pessoa
lado nas acções colectiva representa e destacado dos patrimónios dos portadores de tais
interesses.
Havendo de agir em direito na realização dos seus fins, para assegurar
a satisfação dos interesses em função dos quais exista, a pessoa colectiva
pressupõe um mínimo de organização, isto é, tem de ser dotada de centros
de imputação de poderes-deveres, que são os seus órgãos.
II. Se, a esta luz se considerar, no seu conjunto, o regime da propriedade

horizontal, facilmente se apura que ela surge dotada de uma organização
formal adequada às exigências mínimas da personificação colectiva, nas pes-
úvidas na dou-
soas de tipo associativo. Há, na verdade, um órgão superior de deliberação,
: gira em redor
representativo da generalidade dos condóminos, e um órgão executivo; é
.ontal deve ser
certo que não existe conselho fiscal, exigido, para as pessoas colectivas, pelo
re o enquadra-
art.º 162.º, mas as suas funções são, de algum modo, exercidas pela assem-
:er qualificado
10 no conjunto
bleia de condóminos.
Não se encontram, porém, os (demais) traços fundamentais da personi-
;er impensável ficação, pois não é possível identificar, para além do património dos condó-
minos, qualquer autonomia patrimonial. Os condóminos são, a título indivi-
dual, titulares de poderes jurídicos, que exercem individual ou colectivamente
:onsiderada em
sobre partes individualizadas de um prédio.
A existência de fundos postos à disposição do administrador não repre-
senta mais do que uma antecipação de meios destinados a assegurar, de modo
fácil e expedito, a gestão das partes comuns. Mas esta não é, sequer, uma
nota essencial do instituto.
Correspondentemente, não é possível identificar qualquer autonomia
no que respeita à responsabilidade por dívidas, mesmo em relação a encargos
:. 273 e segs., com comuns. As dívidas são dos condóminos e não do condomínio; nem este
detém também património específico sobre que possam ser realizadas.
397
TÍTULO li - DIREITOS R
III. Em suma, dos elementos da personificação, podem identificar-se de criar uma situa
no condomínio aspectos ajustáveis ao que na pessoa colectiva é instrumental separadas, embora 1
- organização formal-, mas não os que respeitam à sua essência - auto- mente, há uma prc
nomia jurídica. implicar «necessa
Nesta perspectiva devem ser vistos e compreendidos os poderes de Esta análise s
representação atribuídos ao administrador e a personalidade judiciária que todas as consequê
do regime do art.º 1437.º se infere. Em suma, manifesta-se aqui uma técnica
específica de tutela de interesses colectivos, diversa da personificação, II. Se bem qt
identificada como tratamento global do colectivo <1>. condomínio segun
poderes do propri:
Mota Pinto <1).
210. O condomínio como propriedade particular Não longe dei
o condomínio con
I. O enquadramento sistemático da matéria no Código Civil facilita o formulada no seg
entendimento do condomínio horizontal como uma forma particular de pro- um direito real no
priedade, ou uma propriedade limitada, pois a doutrina não pode deixar de Os pontos ma
reconhecer que nesta figura ocorrem alguns desvios em relação à proprie- à natureza incindí
dade de imóveis em geral. liberatório e do di
Em boa verdade, terá mesmo de se reconhecer que as limitações em do regime da pro]
causa vão além das que a lei estabelece para a propriedade singular e comum, outros que justifi:
e que certas limitações ganham uma feição e um alcance novos em matéria De qualquer
de condomínio. seria falar em dire.
Daí, não parece traduzir adequadamente a maneira de ser do condomínio de poderes que ac
a sua identificação como propriedade limitada <2>. A solução ma
No seguimento destas considerações, ressalta a posição de Oliveira Ascensão, zontal da propriec
ao atribuir ao condomínio a qualificação de propriedade especial <3>, ase.
Tem este Autor o mérito de dar relevo ao significado instrumental que
deve ser atribuído às coisas comuns no condomínio e, consequentemente,
aos poderes que sobre elas incidem. 211. O condomín
Do seu ponto de vista, o escopo fundamental do condomínio não é o
I. Das consid
mínio só se toma J
Ol Cfr. a nossa Teoria Geral, vol. I, pág. 523.
C2l Cfr., a este respeito, Henrique Mesquita, A Propriedade Horizontal, no Código Civil
(ll Direitos Reais, p
Português, in RDES, ano XXIII, n." 1 a 4 (Janeiro-Dezembro) 1976, págs. 79 e segs ..
czi Direitos Reais, v
<3l Reais, pág. 464.
398
em identificar-se de criar uma situação de comunhão, mas sim o de «permitir propriedades

va é instrumental separadas, embora em prédios colectivos». Em suma, no seu entender, nuclear-
essência - auto- mente, há uma propriedade, especializada por recair sobre parte da coisa e
implicar «necessariamente uma comunhão sobre outras partes do prédio».
is os poderes de Esta análise só peca por não ter retirado dos seus pontos de partida
de judiciária que todas as consequências que eles comportam.
aqui uma técnica
personificação, II. Se bem que vá um pouco mais longe, também não é correcto ver o
condomínio segundo uma concepção dualista, compreendendo a um tempo
poderes do proprietário singular e do comproprietário, como sustentava C.
Mota Pinto <1l.
Não longe desta posição se situa a de Menezes Cordeiro, ao qualificar
o condomínio como um direito real complexo, embora a sua posição venha
J Civil facilita o formulada no seguimento da tese que vê a propriedade horizontal como
articular de pro- um direito real novo, irredutível a qualquer outro <2l.
J pode deixar de Os pontos mais salientes de regime invocados por esta tese respeitam
lação à proprie- à natureza incindível dos poderes do condómino e à exclusão do abandono
liberatório e do direito de divisão. Sem negar a relevância destes aspectos
s limitações em do regime da propriedade horizontal, a exposição anterior mostrou haver
igular e comum, outros que justificam diversa qualificação do instituto.
rvos em matéria De qualquer modo, se se devesse avançar neste caminho, preferível
seria falar em direito híbrido, para afastar a sugestão de simples justaposição
r do condomínio de poderes que aquela formulação sugere.
A solução mais correcta é, porém, a de autonomizar a propriedade hori-
Iiveira.Ascensão, zontal da propriedade propriamente dita, qualificando-a como um instituto
special <3l. ase.
istrumental que
sequentemente,
211. O condomínio horizontal como tipo específico de direito real de gozo
omínío não é o
I. Das considerações anteriores infere-se, já, que o regime do condo-
mínio só se toma plenamente compreensível se se entender o instituto como
r/, no Código Civil

Ol Direitos Reais, págs. 273-274.
gs, 79 e segs ..
<2l Direitos Reais, vol. II, pág. 910.
399
um tipo autónomo de direito real de gozo, embora moldado sobre a pro- autónoma. Ao ca
priedade. -se, no condomín
Ao contrário do que à primeira vista poderá parecer, a solução de eia/ da coisa com
seguida exposta ajusta-se à configuração do instituto no Código Civil, se não pode deixar ,
se deixar de lado o elemento sistemático e se considerarem os aspectos
substanciais do seu regime. Ao fazê-lo, não se minimiza o primeiro ele- III. Bem vist
mento, antes se lhe dá o relevo que ele merece, na hermenêutica jurídica, com a corsa con
em especial nas suas relações com a substância das coisas. característicos da
da coisa comum
II. Desde logo, não pode deixar de se considerar significativo o facto ânimo leve.
de o legislador, no mesmo preceito em que toma por modelo, na fixação do Deixando de
conteúdo do condomínio horizontal, as situações jurídicas do proprietário, certas partes corr
se apressar a dizer que o direito de propriedade sobre a fracção e o de com- fracção, ou servii
propriedade sobre as coisas comuns formam um conjunto incindível. se prende com a 1
Ora, isso significa, pelo menos, que se aceita uma reacção recíproca de nistração da cois
cada uma dessas situações jurídicas sobre a outra, pois se de simples justa- que potenciem u
posição se tratasse nada impediria que cada uma delas seguisse o seu próprio serviços comuns
curso. mento traz à vid
São, porém, os desvios ao regime de qualquer dessas situações jurídicas intervenções esp
que permitem captar a verdadeira maneira de ser do condomínio. gestão corrente d
Dando aqui como presente o seu regime, para evitar repetições, verifica- Por isso, serr
-se que o tratamento das chamadas «relações de vizinhança» e dos conflitos particulares de car
que lhe são inerentes se agudizam e ganham feição nova quando o direito organizada dos ii
de propriedade incide sobre partes do mesmo prédio, ainda que de algum
modo independentes. É que essa independência não afasta a clara incidência IV. Deste me
que o uso de cada uma das fracções tem sobre o das outras, por tudo se poderes individu
passar no espaço comum do mesmo edificio. central do condon
Não menos elucidativo é o regime da situação dita de compropriedade instrumentais, nê
que tem por objecto as partes comuns. Desde logo, alguns dos pontos mais vantes e individu
significativos do seu regime são afastados liminarmente: direito de renúncia meiros envolve n
para libertação dos encargos e direito de divisão. cadamente aqui i
Ora, a razão de ser da exclusão de tais direitos reside na circunstância De resto, ser
de as partes comuns, ao contrário do que acontece com a coisa comum na de assegurar a por
compropriedade, estarem aqui ligadas, mais do que por razões estruturais, sobre partes de l
por razõesfuncionais ao exercício dos poderes que recaem sobre a fracção seja a propriedac
400
ido sobre a pro- autónoma. Ao carácter instável e precário da compropriedade contrapõe-

-se, no condomínio, uma situação dominada pela afectação estável e essen-
:r, a solução de cial da coisa comum a um fim. Enquanto existir o direito singular à fracção
:::ódigo Civil, se não pode deixar de existir o direito comum às partes comuns.
·em os aspectos
o primeiro ele- III. Bem vistas as coisas, e uma vez que o próprio regime dos encargos
iêutica jurídica, com a coisa comum tem, no condomínio, aspectos próprios, dos traços
s. característicos da compropriedade dir-se-ia restar apenas o relativo ao uso
da coisa comum. Mas nem neste aspecto a equiparação se pode fazer de
ifícativo o facto ânimo leve.
o, na fixação do Deixando de lado os casos em que esse uso comum não existe, por
do proprietário, certas partes comuns poderem estar exclusivamente afectas a determinada
ção e o de com- fracção, ou servir apenas algumas, o ponto realmente significativo é o que
incindível. se prende com a necessidade, sentida pelo legislador, de organizar a admi-
:ão recíproca de nistração da coisa comum. É que seria intolerável não estabelecer regras
e simples justa- que potenciem uma adequada conservação e manutenção das partes ou
se o seu próprio serviços comuns, pela subversão que a sua deterioração ou não funciona-
mento traz à vida do condomínio. Seria inadmissível deixar ao acaso de
rações jurídicas intervenções esporádicas e expon-tâneas de qualquer dos condóminos a
rnínio. gestão corrente do condomínio.
tições, verifica- Por isso, sem exigir personificação, o adequado exercício dos direitos
• e dos conflitos particulares de cada condómino não pode prescindir de certas formas de gestão
uando o direito organizada dos interesses colectivos.
1 que de algum
clara incidência IV. Deste modo, e com a expressa declaração de se reconhecer que os
as, por tudo se poderes individuais sobre parte específica da coisa constituem o núcleo
central do condomínio, os poderes colectivos sobre as partes comuns, embora
impropriedade instrumentais, não são meramente acessórios, antes traduzem notas rele-
os pontos mais vantes e individualizadoras do instituto. Desde logo, a existência dos pri-
.ito de renúncia meiros envolve necessariamente a dos segundos, em termos tais que justifi-
cadamente aqui se pode falar em comunhão forçada.
1 circunstância De resto, sendo, sem dúvida, o escopo fundamental do condomínio o
iisa comum na de assegurar a possibilidade de constituição de um poder singular, autónomo,
ies estruturais, sobre partes de uma coisa, não se impõe - necessariamente - que ele
sobre a fracção seja a propriedade. O legislador entendeu tomá-la como modelo, mas são
401
tão significativos os desvios que teve de, em relação a ele, admitir, que pa-
rece pouco falar apenas em propriedade especial. As alterações introduzidas
no instituto em 1994 só acentuaram o quadro atrás desenhado.
Tudo aponta, pois, para a conveniência de autonomizar o condomínio
horizontal da propriedade, seja singular seja colectiva. Para bem se captar
e traduzir a sua realidade jurídica há que o encarar como um tipo especifico
de direito real de gozo.
212. Noção e cai
I. O art.º 14~
temporário, de cc
Extraem-se e
plenitude do go=,
Para além di:
objecto tanto cois
último sentido, c01
Na exposiçàc
II. O carácter
tuário pode, no se
outra limitação qt
mesmo esta limin
de coisas consun
Ol Sobre o direito ,
segs.; Oliveira Ascen
págs. 919 e segs.; R.
Reais, págs. 743 e se
402
admitir, que pa-
ões introduzidas
Lado.
tr o condomínio
·a bem se captar
1 tipo especifico
CAPÍTULO IV
O USUFRUTO E O USO E HABITAÇÃO
SECÇÃO I
O USUFRUTO
DIVISÃO!
NOÇÃO
212. Noção e características
I. O art.º 1439.º define usufruto como um direito de gozo pleno, mas

temporário, de coisa ou direito alheio, salva rerum substantia <1).
Extraem-se deste noção, como características essenciais do instituto, a
plenitude do gozo e a sua limitação temporal.
Para além disso, o usufruto apresenta a particularidade de poder ter por
objecto tanto coisas como direitos, que, em qualquer caso, são alheios. Neste
último sentido, como ius in realiena, o usufruto é um direito real menor, limitado.
Na exposição subsequente há que considerar separadamente estes pontos.
II. O carácter pleno do gozo da coisa, ou do direito, significa que o usufru-

tuário pode, no seu uso e fruição, tirar partido de todas as suas utilidades, sem
outra limitação que não seja a de preservar a sua forma ou substância. Todavia,
mesmo esta limitação não tem carácter absoluto, dado a lei admitir o usufruto
de coisas consumíveis.
cii Sobre o direito do usufruto, em geral, cfr. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 349 e
403
Analisada de outro ângulo, esta característica do usufruto significa que Por exemplo, est
não há limitação das faculdades de gozo e fruição pelo fim. Assim, se se atingir 18 anos. (
excluir o direito de dispor da coisa (1), o conteúdo do usufruto aproxima-se Há que distin
significativamente do direito de propriedade. consideração a e)
Em qualquer caso, o usufruto não representa nem um desmembramento caduca com a sua
da propriedade, nem uma propriedade temporária C2). A plenitude de gozo não morra antes dos :
implica a plenitude do aproveitamento das utilidades da coisa, como é próprio
da propriedade. Por outro lado, o usufruto não é um direito exclusivo, pois
pressupõe sempre a existência de outro direito - a propriedade de raiz. 213. Modalidad1
Deste modo, o usufruto tem de ser visto como um tipo a se, autónomo,
e constitui um direito real de gozo menor. I. Em estreita
O conteúdo do usufruto, como a exposição subsequente demonstrará, modalidades que 1
não se esgota nas faculdades de uso e fruição, embora estas constituam a Desde logo, 1
sua marca própria e específica. Em qualquer caso, a afectação das utilidades usufruto seja con
de um bem à satisfação das necessidades de certa pessoa é feita em função como única restri:
dela e não de qualquer outra coisa. Assim, o usufruto participa de uma nota que o direito do i:
própria das servidões pessoais. Daí a relevância da pessoa do usufrutuário limitação exclui, J
e o intuitus personae que domina o instituto. em absoluto, a de
É certo que a
III. O usufruto é, por natureza, um direito temporário, o que significa mas não há razõe
que caduca pela verificação do evento previsto no seu título constitutivo [ al. nascituro, resolvi
a) do n.º 1 do art.º 1476.º] - termo. sua nomeação cor
Esse evento pode ser o decurso do tempo ou a morte do usufrutuário, gamento do prazc
se o usufruto for vitalício. Como se vê do art. º 1443. º, a morte do usufrutuário do nascituro, assi
constitui sempre o limite último de duração do usufruto. Sendo assim, para
não ser posta em causa a sua natureza temporária, impunha-se um regime II. Ainstituiçê
especial para a sua duração, quando atribuído a pessoas colectivas. Consta fazer-se a títulos 1
ele da segunda parte do art.º 1443.º e traduz-se na fixação de um prazo tempo ou sucessiv
máximo de trinta anos. do usufruto suces.
Um caso particular, pelo que respeita à duração do usufruto, dá-se quando à duração do usu
esta seja fixada por referência à idade de certa pessoa, que não o usufrutuário. No usufruto s
laridade. Se não f
só se extingue con
Ol Note-se, contudo, que o usufrutuário pode dispor do seu direito, qua tale, como de
seguida melhor se verá.
(2l Vd., sobre este ponto, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 937 e segs .. C1l Cfr., a este respe
404
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO IV - USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO
uo significa que Por exemplo, estabelece-se que o usufruto de A durará enquanto B não
n. Assim, se se atingir 18 anos. Qual o alcance desta estipulação?
tto aproxima-se Há que distinguir, consoante esse limite seja fixado levando ou não em
consideração a existência de B. Se a vida de B for determinante, o usufruto
smembramento caduca com a sua morte; se não o for, o usufruto mantém-se, mesmo que B
rde de gozo não morra antes dos 18 anos, até a data em que os atingiria (art.º 1477.º).
, como é próprio
exclusivo, pois
edade de raiz. 213. Modalidades do usufruto
1 se, autónomo,
I. Em estreita relação com a natureza temporária do usufruto estão duas
:e demonstrará, modalidades que este direito pode revestir, em função da pessoa do seu titular.
is constituam a Desde logo, nada impede - nem outro regime seria razoável - que o
o das utilidades usufruto seja constituído a favor de duas ou mais pessoas. A lei estabelece,
'eita em função como única restrição, a exigência de os usufrutuários existirem ao tempo em
pa de uma nota que o direito do primeiro usufrutuário se tome efectivo (art.º 1441.º). Esta
Io usufrutuário limitação exclui, pois, a hipótese de o usufrutuário ser concepturo, mas não,
em absoluto, a de ser nascituro Cll.
É certo que a letra da lei aponta, ainda neste caso, no sentido da exclusão,
o que significa mas não há razões substanciais que a imponham. Na verdade, quanto ao
xmstitutivo [ al. nascituro, resolvendo-se a incerteza do seu nascimento em curto tempo, a
sua nomeação como usufrutuário não importa mais do que um possível alon-
o usufrutuário, gamento do prazo do usufruto. Ao aceitar a constituição de usufruto a favor
do usufrutuário do nascituro, assinala-se, porém, o carácter controverso da solução.
ido assim, para
i-se um regime II. A instituição de vários usufrutuários num mesmo usufruto pode, porém,
ectivas, Consta fazer-se a títulos diversos. O usufruto pode ser atribuído a todos ao mesmo
::, de um prazo tempo ou sucessivamente, distinguindo-se, nesta base, o usufruto simultâneo
do usufruto sucessivo. Importa saber que consequências daí derivam quanto
::,, dá-se quando à duração do usufruto.
o usufrutuário. No usufruto simultâneo há, como já se deixa ver, uma situação de contitu-
laridade. Se não for estabelecido um prazo certo de duração do usufruto, ele
só se extingue com a morte do último usufrutuário, como se vê do art.º 1442.º.
rua tale, como de
,. 937 e segs .. Ol Cfr., a este respeito, C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 378-379.
405
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREITOS
Implica este regime, segundo esclarece a própria epígrafe do artigo, a assim o entender
existência do direito de acrescer entre os usufrutuários. Assim, se um deles mento do Autor e
desaparecer, o seu direito extingue-se, mas o dos demais expande-se, propor- Quem susten
cionalmente, para ocupar a parte deixada livre. dogmática para a
Se o usufruto for sucessivo, os usufrutuários entram na titularidade dele próprio objecto d
segundo a ordem indicada no título e após a cessação do direito do usu- Esclarecendc
frutuário precedente C1). A extinção dá-se, não havendo prazo certo, com a cação do usufruu
morte do último usufrutuário. Código é no sent
Note-se, porém, que o título constitutivo dos vários usufrutos é só um; vê-se que o usufr
só a sua eficácia está dependente, para os usufrutos sucessivos, da extinção Este regime J
do usufruto ou dos usufrutos anteriores. fruto de direitos i
crédito. No usufr
mática da figura
214. Objecto do usufruto no de um crédito.
Tomando como e
I. O usufruto, nos termos da lei, recai sempre num bem alheio - seja coisas, não pode
uma coisa, seja um direito. O art.º 1439.º não estabelece qualquer restrição direitos de créditc
a propósito de um ou outro destes objectos possíveis do usufruto, o que su-
gere uma grande diversidade de hipóteses, confirmada pelos art. os 1451. º e III. Ponto co
seguintes. bem que o usufrui
Assim, quanto às coisas, o usufruto pode respeitar a imóveis ou móveis feição própria ao
e, em relação a estas, às suas mais diversas categorias: consumíveis, deterio- sempre com a prc
ráveis, fungíveis, universalidades, ainda que com algumas diferenças de regime a propriedade des
decorrentes da sua natureza. Assim, ao la
-propriedade ou
II. Em relação ao usufruto de direitos a primeira dúvida que se coloca mais significativ
é a de saber qual o seu verdadeiro objecto. A existência
Aflora aqui uma questão mais ampla e relativa à admissibilidade dafigura o poder de dispos
de direitos sobre direitos, ou seja à possibilidade de um direito se comportar mas não da coisa
verdadeiramente como se fosse uma coisa. Como demonstrado noutro local C2), lente para o usufr
<1J O facto extintivo tanto pode ser aqui o decurso do tempo como a morte do usufrutuário;
tudo depende do título. Assim, A pode instituir B, C e D como usufrutuários, por esta ordem,
seguindo-se o usufruto de C à morte de B e o de D, à morte de C, ou estabelecendo para cada
um deles uma certa duração temporal. <1J É a posição de (
<2J Teoria Geral, vol. I, págs. 703- 706.
406
fe do artigo, a assim o entendeu o legislador português, na sequência da linha de pensa-

n, se um deles mento do Autor do Anteprojecto do Código Civil na matéria das coisas.
de-se, propor- Quem sustente orientação diversa, tem de encontrar outra construção
dogmática para a figura e, aí, a mais plausível é a de referir o usufruto ao
ularídade dele próprio objecto do direito sobre que ele recai <1l.
ireito do usu- Esclarecendo este ponto, importa saber se a lei limita o campo de apli-
) certo, com a cação do usufruto aos direitos em função da natureza destes. A resposta do
Código é no sentido de uma grande latitude. Dos art." 1463.º e seguintes
rutos é só um; vê-se que o usufruto tanto pode incidir em direitos reais como creditórios.
s, da extinção Este regime faz surgir uma nova questão, qual seja a de saber se o usu-
fruto de direitos é ainda um direito real quando recaia sobre um direito de
crédito. No usufruto de um direito real, qualquer que seja a construção dog-
mática da figura, ele reporta-se, ao menos mediatamente, a uma coisa; mas
no de um crédito, só remotamente, e nem sempre, uma coisa estará envolvida.
Tomando como certo ser da essência do direito real a sua incidência sobre
11heio- seja coisas, não pode, sem contradição, atribuir-se tal categoria ao usufruto de
quer restrição direitos de crédito. Há aqui um usufruto irregular.
uto, o que su-
art. º8 1451.º e III. Ponto comum, como ficou exposto, qualquer que seja a natureza do
bem que o usufruto tenha por objecto, é o de ele ser sempre alheio. Isto dá uma
eis ou móveis feição própria ao instituto, porquanto o usufruto sobre uma coisa coexiste
íveis, deterio- sempre com a propriedade. Daí, mesmo no usufruto de coisas consumíveis,
iças de regime a propriedade desta não se transmite para o usufrutuário (n.º 2 do art.º 1451.º).
Assim, ao lado do usufruto subsiste um direito de propriedade - nua-
-propriedade ou propriedade de raiz -, desprovido de alguns dos seus
que se coloca mais significativos poderes, pois o gozo da coisa cabe ao usufrutuário.
A existência simultânea dos dois direitos sobre a coisa limita também
dade dafigura o poder de disposição do proprietário. Este pode dispor do seu direito limitado,
se comportar mas não da coisa em si mesma; neste último aspecto, há limitação equiva-
ioutro local <2J, lente para o usufrutuário. Só ambos, conjuntamente, podem dispor da coisa.
do usufrutuário;
, por esta ordem,
:cendo para cada
<1l É a posição de Oliveira Ascensão, Reais, págs. 478-479.
407
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREITOS 1
DIVISÃO II modo se poderia

CONTEÚDO participando de e
pode ser tolerado
Daqui resulta
215. Generalidades
obrigações do usu
tivo. Algumas das
I. O desenvolvimento da noção de usufruto, pelo que respeita à caracte-
fruto têm caráctei
rística da plenitude, permitiu já apurar que o seu conteúdo se molda, quanto
ao poder de gozo, no direito de propriedade. Assim, dando aplicação a esta
III. Estas idei
ideia, estatui o art. º 1446. º que o usufrutuário pode usar, fruir e administrar
fruto, pelo que res
a corsa.
em quanto se refe
Por outro lado, são-lhe impostas múltiplas obrigações, orientadas urnas
no direito real de
para a tutela do interesse do proprietário, relativas outras à conservação da
rnentos de demarc
própria coisa e constituindo, finalmente, algumas a contrapartida da própria
do usufruto a lirnit
faculdade de gozo.
de alguns frutos f
O Código Civil ocupa-se largamente desta matéria nos art." 1446.º e se- tação em função d
guintes, para os direitos, e 1468.º e seguintes, para as obrigações. Este é, porém, mas o que não pocl
fundamentalmente um regime supletivo, verificando-se, aqui, embora em termos
O que se diz j
limitados, urna aplicação do regime dos tipos abertos.
faculdade de uso.
Nestes dois li
II. Na verdade, o art.º 1445.º deixa ao próprio título do usufruto certa
o usufruto e os di
margem de autonomia, na fixação dos direitos e obrigações do usufrutuário.
Corno logo se esclarece na parte final deste preceito, as disposições legais
acima citadas só se aplicam «na falta ou insuficiência» do título. rv Em certo:
estabelecendo reg
Deste modo, o primeiro problema que se levanta, na determinação do con-
quer prevendo a p
teúdo do usufruto, é o de saber até onde vai a abertura do tipo.
Outro aspectc
Corno foi oportunamente referido, ao abordar este problema em linhas
deste reconhecirn
gerais, para que o princípio da tipicidade não perca sentido, as excepções à
por vezes, o próp
rigidez do conteúdo dos direitos reais têm corno limite inultrapassável a salva-
do proprietário.
guarda do que em cada tipo seja essencial. Não pode, nesta matéria, reconhecer-
-se à autonomia privada senão urna liberdade de actuação reduzida, pois os
desvios em relação ao tipo não podem chegar ao ponto de o desvirtuar. 216. Limites aos
Nesta ordem de ideias, cabe agora acrescentar, pensando o caso do usu-
fruto, que a abertura admissível não pode deixar de ser confinada pela exis- A grande amj
tência de tipos afins - direitos reais de uso e habitação -, pois de outro o exercício das fa
certos limites.
408
modo se poderia chegar à configuração de institutos mistos ou híbridos,

participando de elementos de ambos os referidos direitos. Ora, isso não
pode ser tolerado pelo princípio da tipicidade.
Daqui resulta que o conjunto das normas que estabelecem os direitos e
obrigações do usufrutuário não pode ser visto, na sua totalidade, como suple-
tivo. Algumas das normas legais que definem o conteúdo do direito de usu-
peita à caracte-
fruto têm carácter imperativo.
molda, quanto
iplicaçâo a esta
r e administrar III. Estas ideias projectam-se de modo significativo no conteúdo do usu-
fruto, pelo que respeita à característica da plenitude do gozo, nomeadamente,
em quanto se refere ao carácter limitado e finalista que tal faculdade assume
rientadas umas
no direito real de uso e de habitação. Procurando o que é essencial nos ele-
.onservação da
mentos de demarcação destes tipos, é de admitir que não importa desvirtuação
tida da própria
do usufruto a limitação dessa plenitude que se traduza, por exemplo, na reserva
de alguns frutos para o proprietário, desde que tal não importe uma delimi-
t.ºs 1446.º e se- tação em função das necessidades do usufrutuário. Pode não haver plenitude,
. Este é, porém,
mas o que não pode admitir-se é uma limitação finalista do gozo, no usufruto.
bora em termos
O que se diz para a faculdade de fruição vale, mutatis mutandis, para a
faculdade de uso.
Nestes dois limites, estão, manifestamente, em causa as.fronteiras entre
usufruto certa
o usufruto e os direitos reais de uso e habitação.
) usufrutuário.
osições legais
tulo, IV. Em certos casos, o próprio legislador fixa balizas à autonomia, quer
estabelecendo regimes alternativos postos à disposição de uma das partes,
inação do con-
quer prevendo a possibilidade de estipulação diversa no título constitutivo.
Jo.
Outro aspecto a assinalar, na fixação do conteúdo do usufruto, para além
nna em linhas
deste reconhecimento de relevância à autonomia privada, é o recurso que,
ts excepções à
por vezes, o próprio legislador faz aos usos ou à prática habitual (praxes)
ssável a salva-
do proprietário.
ta, reconhecer-
uzida, pois os
desvirtuar. 216. Limites aos direitos do usufrutuário; regime geral
) caso do usu-
ada pela exis- A grande amplitude do conteúdo do usufruto não significa, porém, que
pois de outro o exercício das faculdades que lhe estão reconhecidas não esteja sujeito a
certos limites.
409
Decorrem eles do preceito legal que fixa o âmbito das faculdades que natureza das cois
integram o conteúdo do direito. Nos termos do art.º 1446.º, deve o usufrutuá- significativos, pai
rio actuar como um bom pai de família e respeitar o destino económico da coisa usufruto de coisa
usufruída. minas, de pedreir
A primeira limitação - funcionando como cláusula geral - impõe ao
usufrutuário a observação das regras próprias de uma pessoa de normal dili- II. No usufru
gência, no uso, fruição e administração da coisa. ficativo prende-s
Por seu turno, o respeito do destino económico da coisa refere-se tanto uso e a necessida
à sua aplicação corrente, segundo a sua própria natureza, como à que lhe Por sua natur
vinha a ser dada pelo seu proprietário. Não pode, por isso, o usufrutuário importa a sua dest
de um automóvel utilitário usá-lo em provas de competição desportivas, tal rido limite. Ainda .
como não pode o usufrutuário de um pomar arrancar todas as árvores de regime particular.
fruto e plantar um eucaliptal. Segundo disp
O próprio legislador faz aplicação destas regras. das em usufruto r
Assim, sem prejuízo de o usufrutuário ter a faculdade de fazer na coisa das faculdades de
usufruída benfeitorias úteis e voluptuárias, a lei impõe-lhe os limites decor- económica. Daqui
rentes da manutenção da forma e substância da coisa e da preservação do usufruída a cargo <
seu destino económico (n.º 1 do art.º 1450.º). a obrigação de res
relativamente às e
Embora o art. º 1446. 0 não o diga expressamente <1), o usufrutuário tem,
Essa restituição s
pois, a faculdade de transformação, nos termos acabados de referir quanto
ao poder de fazer benfeitorias úteis e voluptuárias <2H3)_ a) Emvalo
O regime destas benfeitorias, pelo que respeita às relações entre o usu- b) Em cois:
frutuário e o proprietário, segue o modelo dos direitos do possuidor de boa destas,n
fé (n.º 2 do art.º 1450.º).
Assim, no usi
mir o vinho. No
217. Limites aos direitos do usufrutuário; regimes especiais regra aplicável ds
no decurso do USl
I. Para além destes limites gerais, há outros decorrentes da particular sido inundada pel
por essa perda.
r» Implicitamente, pode dizer-se que essa faculdade cabe na de administração, num sentido III. No usuf
amplo.
limitação do uso e
(2l As benfeitorias necessárias constituem, dentro de certos limites, obrigação do usufrutuário,
regulada na lei sob a forma de reparações ordinárias.

essência de tais cc
mesmo que diligi
(3l Por outro lado, o usufrutuário não se pode opor à realização de benfeitorias pelo pro-
prietário.
410
aculdades que natureza das coisas sobre que recai o usufruto. Referindo os casos mais
re o usufrutuá- significativos, passam a indicar-se os pontos de maior relevo do regime do
ómico da coisa usufruto de coisas consumíveis, de coisas deterioráveis, de árvores, de
minas, de pedreiras e de universalidades de animais.
Ll-impõeao
le normal dili- II. No usufruto de coisas consumíveis o aspecto particular mais signi-
ficativo prende-se, como é evidente, com a conciliação da faculdade de
efere-se tanto uso e a necessidade de preservação da forma e substância da coisa.
uno à que lhe Por sua natureza (cfr. art.º 208.º), o uso normal de coisas consumíveis
>usufrutuário importa a sua destruição ou alienação, o que põe claramente em causa o refe-
esportivas, tal rido limite. Ainda assim, o usufruto de coisas consumíveis é admitido com um
as árvores de regime particular, que leva à denominação da figura como quasi-usufruto.
Segundo dispõe o art.º 1451.º, a propriedade de coisas consumíveis da-
das em usufruto não se transfere para o usufrutuário, sem que isso o prive
fazer na coisa das faculdades de uso e fruição inerente ao aproveitamento da sua utilidade
limites decor- económica. Daqui decorre, desde logo, ficar o risco da perda fortuita da coisa
eservação do usufruída a cargo do proprietário de raiz e não do usufrutuário. Por outro lado,
a obrigação de restituir a coisa usufruída não pode ser cumprida em espécie,
rutuário tem, relativamente às coisas efectivamente usadas ou alienadas pelo usufrutuário.
·eferir quanto Essa restituição será feita:
a) Em valor, se no início do usufruto as coisas tiverem sido avaliadas;
s entre o usu- b) Em coisas do mesmo género, qualidade e quantidade, ou pelo valor
suidor de boa destas, no fim do usufruto, se as coisas não tiverem sido avaliadas.
Assim, no usufruto do vinho de uma adega, o usufrutuário pode consu-

mir o vinho. No final do usufruto deve restituir o que restar e observar a
ais regra aplicável das alíneas a) ou b), quanto ao vinho consumido. Mas, se
no decurso do usufruto, parte do vinho se perder por virtude de a adega ter
da particular sido inundada pela cheia de um rio próximo, o usufrutuário não responde
por essa perda.
.ão, num sentido III. No usufruto de coisas deterioráveis está em causa sobretudo a
limitação do uso diligente e segundo o seu fim económico. Na verdade, é da
do usufrutuário,
essência de tais coisas perderem progressivamente qualidades pelo seu uso,
torias pelo pro-
mesmo que diligente e adequado ao fim, ou, ainda, pelo simples decurso
411
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITO
do tempo. A deterioração pode chegar ao ponto de tomar as coisas inúteis, tuário, o proprie
segundo o seu destino corrente. Uma vez que as
Dando seguimento a estas ideias, o n.º 1 do art.º 1452.º apenas impõe, nização tem co
ao usufrutuário de coisas deterioráveis, a obrigação de, findo o usufruto, as das árvores mor
restituir tais como se encontrem, isto é, com as deteriorações decorrentes O destino e
do seu uso próprio e diligente. do seu usufruto
O usufrutuário só fica dispensado de restituir a coisa usufruída se provar árvores ou arbu
ter ela perdido todo o seu valor «em uso legítimo». Fora deste caso, se não problema já se e
apresentar a coisa usufruída, o n.º 2 do art.º 1452.º impõe-lhe a obrigação Aí os direitos d
de responder pelo seu valor, calculado em função das circunstâncias existen- Há árvores
tes no início do usufruto. madeira. Em tai
Não há, pois, dispensa dos apontados limites de uso diligente e ade- frutuário pode f
quado ao fim, mas apenas a necessária projecção da natureza da coisa na segundo determ
avaliação desse uso. Por isso, havendo deteriorações resultantes de culpa portamento do I
do usufrutuário ou de uso impróprio, o usufrutuário responde pelas inerentes fazia os cortes, ,
deteriorações (n.º 1 do art.º 1452.º, infine). e praxes, o usufr
Embora o C
IV. No usufruto de árvores ou arbustos há várias particularidades pode deixar tarr
decorrentes da sua própria utilidade económica e também das circunstâncias tes de lei especi
que podem interferir com o seu período de vida. Um caso rr
Atendendo a este último ponto, faz a lei uma importante distinção con- usufruto de piai
soante o perecimento das árvores e arbustos seja natural ou acidental. No nadas a ser arra
primeiro caso, o usufrutuário pode aproveitar-se das plantas, enquanto no arranque atemp
segundo elas pertencem ao proprietário, sendo ao usufrutuário apenas lícito plantas. Para al
aplicá-las a reparações a seu cargo ou exigir do proprietário a sua retirada substituição das
e a desocupação do terreno (respectivamente, n.º 1 do art.º 1453.º e n.º8 1 e devem verificar,
2 do art.º 1454.º). Em qualquer d1
O fim económico das árvores e arbustos vem, porém, interferir, doutro «ordem e praxe
ponto de vista, com o regime exposto. Tambémaq
Assim, no perecimento natural, se se tratar de árvores ou arbustos fru- no viveiro.
tíferos, o usufrutuário tem de plantar tantos pés quantos os perecidos; sendo
a substituição impossível ou prejudicial, deve fazer outra cultura útil para V. Relativa
proprietário (n.º 2 do art.º 1453.º). substância da e
Por seu turno, no perecimento acidental, se se tratar de matas ou de árvores duas hipóteses
de corte e dele resultar consideravelmente prejudicada a fruição do usufru- de terreno onde
412
s coisas inúteis, tuário, o proprietário deve indemnizá-lo (n.º 1 do art.º 1454.º e art.º 1455.º).
Uma vez que as árvores perecidas pertencem ao proprietário, essa indem-
J apenas impõe, nização tem como limite o montante dos juros correspondentes ao valor
lo o usufruto, as das árvores mortas ou o montante dos juros da importância por ele recebida.
ões decorrentes O destino económico das árvores e arbustos interfere ainda no regime
do seu usufruto noutro domínio. Por certo, se o direito tiver por objecto
fruída se provar árvores ou arbustos frutíferos pertencem ao usufrutuário os seus frutos. O
ste caso, se não problema já se coloca, contudo, de modo diferente quanto a outras árvores.
lhe a obrigação Aí os direitos do usufrutuário têm de assumir outra feição.
tâncias existen- Há árvores cujo destino económico principal é a produção de lenha ou
madeira. Em tais casos, tratando-se de árvores isoladas ou de matas, o usu-
liligente e ade- frutuário pode fazer cortes para os aludidos fins, devendo, porém, fazê-los
eza da coisa na segundo determinadas regras. Primariamente, deve conformar-se com o com-
tantes de culpa portamento do proprietário, tendo em atenção, não só a ordem por que este
: pelas inerentes fazia os cortes, como também a forma como os fazia. Na falta destas ordem
e praxes, o usufrutuário tem de observar os usos da terra(n.º 1 do art.º 1455.º).
Embora o Código Civil não o diga expressamente, o usufrutuário não
articularidades pode deixar também se de conformar com os limites porventura decorren-
; circunstâncias tes de lei especial, relativamente a certas espécies.
Um caso muito particular mereceu ainda a atenção do legislador: o
: distinção con- usufruto de plantas de viveiro. Trata-se, manifestamente, de plantas desti-
1 acidental. No nadas a ser arrancadas e plantadas noutro local, podendo mesmo a falta de
rs, enquanto no arranque atempado determinar a inutilização ou perda de qualidade das
io apenas lícito plantas. Para além disso, colocam-se também aqui problemas inerentes à
) a sua retirada substituição das plantas ou à feitura de certos cortes e práticas que nelas se
l453.º e n.08 1 e devem verificar, genericamente identificados na lei por «retranchar o viveiro».
Em qualquer destas operações, o usufrutuário deve conformar-se com a
terferir, doutro «ordem e praxes» do proprietário, ou, na sua falta, com os usos da terra.
Também aqui não é indiferente a própria natureza das plantas existentes
u arbustos fru- no vrveiro.
:recidos; sendo
ultura útil para V. Relativamente a minas, é a limitação decorrente da preservação da
substância da coisa pelo usufrutuário que está em causa. Neste domínio
is ou de árvores duas hipóteses se podem dar: usufruto de concessão mineira, ou usufruto
. ção do usufru- de terreno onde existam explorações mineiras de terceiro .
413
No primeiro caso, importa sobretudo fixar os termos em que o usufru- 206.º, mas també
tuário pode fazer a exploração. Sem prejuízo das limitações legais aplicá- do art.º 212.º).
veis, deve também aqui o usufrutuário conformar-se com as praxes do titular A salvaguard
da concessão (n.º 1 do art.º 1457.º). da fungibilidade e
No segundo caso, há que determinar quem é o beneficiário das rendas tuição dos animai!
ou outras compensações devidas ao proprietário do solo, por virtude da explo- lidade, deve ela 1
ração mineira levada a cabo por outrem. Por força do n.º 2 do art.º 1457.º, essa substituição
o usufrutuário tem direito a essas quantias na proporção do tempo de duração A esta luz se e
do usufruto. da substância da e
tivamente a unive
VI. À semelhança do que se passa com as minas também em relação a uma pluralidade i
pedreiras se colocam problemas de salvaguarda da substância da coisa usu- Por isso, as e
fruída. mas, não havendc
A primeira nota a salientar é a de o usufrutuário do respectivo solo ter restantes, a meno:
a faculdade de continuar a exploração das já existentes, mas não poder tuário, constituiri
abrir pedreiras novas, a menos que o proprietário nisso consinta. Nesta mentais não o faz
restrição, decorrente do n.º 1, primeira parte, do art.º 1458.º, há uma mani- Resta explica
festa incidência do limite imposto pela salvaguarda da substância da coisa. 1462.º. O primein
Se a pedreira tinha sido aberta pelo proprietário, o problema não se co- dera o usufrutuári
loca, por ter sido ele a admitir a afectação dessa substância, estando apenas veitado.
em causa saber até onde ela pode ir. Mas já assim não acontece, sendo o Importa realç
próprio usufrutuário a abrir a pedreira. quando haja uma J
Da exposição anterior resulta a caracterização do problema específico tituição das cabe;
colocado quanto à exploração, pelo usufrutuário, de pedreiras existentes. crias, que só peru
Se se trata de não consentir numa afectação da substância da coisa, para mais substituídos
além da admitida pelo proprietário com a abertura de pedreira, na sua explo-
ração não pode o usufrutuário deixar de observar as praxes do proprietário.
As restrições impostas à abertura de novas pedreiras não se aplicam à 218. Obrigações
utilização de pedra existente no solo para ser usada em reparações ou obras
a cargo do usufrutuário. Esta permissão, expressamente consignada no n.º 2 I. As obriga
do art.º 1458.º, tem, porém, como limite natural a finalidade que a justifica: 14 7 5. º e são de di'
o usufrutuário está apenas autorizado a extrair do solo a pedra necessária a caução, intervenç
essas reparações ou obras. dos interesses do
VII. Cabe, finalmente, referir o regime das universalidades de animais. II. A lei impê
Importa ter aqui presente a natureza destas coisas, tal como decorre do art. º inventário dos be
414
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO IV - USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO
n que o usufru- 206.º, mas também a própria noção de frutos destas universalidades (n.º 3
s legais aplicá- do art.º 212.º).
iraxes do titular A salvaguarda da substância da coisa faz-se pelo recurso à característica
da fungibilidade dos elementos da universalidade. Assim, até onde a substi-
ário das rendas tuição dos animais em falta se puder dar à custa das crias da própria universa-
irtude da explo- lidade, deve ela ser imposta ao usufrutuário. Só as crias não afectadas a
do art.º 1457.º, essa substituição são havidas como frutos e pertença do usufrutuário.
npo de duração A esta luz se explica o regime dos n." 1 e 2 do art.º 1462.º.Asalvaguarda
da substância da coisa é vista no plano puramente quantitativo, pois qualita-
tivamente a universalidade não é afectada, enquanto, no limite, se mantiver
m em relação a uma pluralidade de animais.
ia da coisa usu- Por isso, as crias da universalidade se substituem às cabeças em falta;
mas, não havendo crias, o usufrutuário só é obrigado a entregar os animais
iectivo solo ter restantes, a menos que a falta lhe seja imputável. Havendo culpa do usufru-
nas não poder tuário, constituiria, na verdade, grave violação de valores jurídicos funda-
onsinta. Nesta mentais não o fazer responder por ela.
, há uma mani- Resta explicar uma aparente antinomia entre os n." 3 dos art." 212.º e
:ância da coisa. 1462.º. O primeiro trata como frutos os despojos, enquanto o segundo consi-
ema não se co- dera o usufrutuário responsável por eles, quando dos despojos se haja apro-
estando apenas veitado.
ntece, sendo o Importa realçar, antes do mais, que o n.º 3 do art.º 1462.º só se aplica
quando haja uma perda fortuita, total ou parcial, da universalidade, sem subs-
ema específico tituição das cabeças perdidas. Deve, assim, entender-se, à semelhança das
iras existentes. crias, que só pertencem ao usufrutuário, como frutos, os despojos dos ani-
da coisa, para mais substituídos.
t, na sua expio-
.o proprietário.
.o se aplicam à 218. Obrigações do usufrutuário
ações ou obras
ignada no n. º 2 I. As obrigações do usufrutuário vêm reguladas nos art." 1468.º a
que a justifica: 1475.º e são de diversa ordem, respeitando, substancialmente, a: inventário,
ra necessária a caução, intervenções do proprietário, reparações, encargos fiscais e defesa
dos interesses do proprietário.
les de animais. II. A lei impõe ao usufrutuário o dever de, no início do usufruto, fazer
lecorre do art. º inventário dos bens [al. a) do art.º 1468.º]. Do inventário deve constar uma
415
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREITOS R
relação dos bens, a menção do seu estado e, tratando de móveis, a indicação O destino a da
do seu valor. usufrutuário. Na fa
O inventário deve ser feito com assistência do proprietário, ou, pelo
menos, deve o usufrutuário dar-lhe conhecimento da sua realização, convidando- IV. A obrigaç
-o a estar presente. ordinárias, necess
Embora configurado como um dever, até pelo facto de constituir encargo dentes despesas, b
do usufrutuário, há, contudo, que reconhecer, no seguimento da exposição a natural contrapa
anterior, constituir também o inventário uma garantia do usufrutuário, na aferição administração.
da observância, por sua parte, das limitações que lhe são impostas no exercício O critério de q
do seu direito. Particularmente significativo é aqui o regime do usufruto de de delimitar a obri
coisas consumíveis ou deterioráveis. é primariamente qi
deram como ordin
III. O usufrutuário só está obrigado a prestar caução se esta lhe for sárias, não exceda
exigida pelo proprietário, e nem sempre esta faculdade lhe é concedida. como sanção para
Assim, para além dos casos de dispensa de caução decorrente do título consti- dinárias tomadas n
tutivo do usufruto, a «caução não é exigível quando há constituição por O usufrutuári:
reserva de usufruto e alienação da nua-propriedade» [art.08 1468.º, al. b), e seu cargo, da facu
1469.º]. É a adiante referida constituição per deductionem. (n.º 3 do art.º 147
A caução destina-se a garantir o cumprimento das obrigações de restitui- perando o proprie
ção e de reparação de danos ou de indemnizações a cargo do usufrutuário. Levando em li
A importância da caução, na tutela do proprietário, explica as graves conse- relativo às reparaçê
quências que a lei faz decorrer da sua falta, todas elas destinadas a funcionar rem, segundo a car
como meios sucedâneos da sua função. Salvo quando
A grande variedade e multiplicidade das coisas que podem constituir às reparações extr
objecto do usufruto explica a complexidade do regime da falta de prestação avisar atempadam
da caução, contido no n.º 1 do art.º 1470.º. Assim, cabe ao proprietário a proprietário mand,
faculdade de exigir que: matéria. Se entenc
a) os bens imóveis sejam arrendados ou postos em administração; dentes despesas.
À utilização, p
b) os bens móveis lhe sejam entregues ou vendidos;
proprietário, aplic
e) os capitais ou o produto das vendas se dêem a juros ou sejam melhoramentos pc
aplicados em títulos de crédito nominativos; ante exposto.
d) os títulos ao portador sejam convertidos em nominativos ou depositados; Dada, porém, ,
à distinção entre d~
e) sejam adoptadas outras medidas adequadas à situação e natureza
-se de real utilidai
dos bens.
proprietário a exet
416
eis, a indicação O destino a dar aos bens, ao abrigo deste preceito, depende de acordo do
usufrutuário. Na falta de acordo cabe ao tribunal decidir (n. º 2 do art.º 14 70. º).
:tário, ou, pelo
ío, convidando- IV. A obrigação, imposta ao usufrutuário, de realizar as reparações
ordinárias, necessárias à conservação da coisa, e de suportar as correspon-
istituir encargo dentes despesas, bem como as derivadas da administração da coisa, constitui
) da exposição a natural contrapartida das suas faculdades de uso e fruição e do poder de
irio, na aferição administração.
:as no exercício O critério de qualificação das reparações como ordinárias, para o efeito
do usufruto de de delimitar a obrigação imposta ao usufrutuário pelo n.º 1 do art.º 1472.º,
é primariamente quantitativo. Nos termos do n.º 2 deste preceito, só se consi-
deram como ordinárias as reparações que, no ano em que se tornem neces-
se esta lhe for sárias, não excedam dois terços do rendimento líquido desse ano. Contudo,
! é concedida. como sanção para o usufrutuário, ficam a cargo deste as reparações extraor-
lo título consti- dinárias tornadas necessárias pela sua má administração (n.º 1 do art.º 14 73.º).
nstituição por O usufrutuário goza, porém, em relação às reparações ou despesas a
468.º, al. b), e seu cargo, da faculdade de delas se libertar, mediante renúncia liberatória
(n.º 3 do art.º 1472.º). Sendo esta exercida, extingue-se o usufruto, recu-
ões de restitui- perando o proprietário a plenitude do seu direito.
> usufrutuário. Levando em linha de conta o regime exposto, o encargo do usufrutuário
graves conse- relativo às reparações ordinárias assume a natureza de uma obrigação propter
las a funcionar rem, segundo a caracterização oportunamente feita desta categoria jurídica.
Salvo quando decorrentes de acto que lhe seja imputável, em relação
lem constituir às reparações extraordinárias, o usufrutuário tem apenas a obrigação de
a de prestação avisar atempadamente o proprietário da sua necessidade. Cabe, assim, ao
proprietário a proprietário mandar fazê-las, tendo em princípio liberdade de decisão nesta
matéria. Se entender levá-las a cabo, o proprietário suporta as correspon-
lministração; dentes despesas.
À utilização, pelo usufrutuário, das reparações extraordinárias feitas pelo
proprietário, aplica-se o regime do n.º 2 do art.º 1471.º relativo às obras e
tros ou sejam melhoramentos por este realizadas (remissão do n.º 3 do art.º 1473.º), adi-
ante exposto.
m depositados; Dada, porém, a natureza meramente quantitativa do critério que preside
à distinção entre despesas ordinárias e extraordinárias, estas podem revestir-
.ão e natureza
-se de real utilidade para o usufrutuário. Em tal caso, não se dispondo o
proprietário a executá-las, apesar de avisado para o efeito, a lei atribui ao
417
TÍTULO li - DIREITOS 1
usufrutuário a faculdade de as fazer de sua conta. O usufrutuário tem, então, Uma vez que
o direito de ser reembolsado das quantias dispendidas, ou, se for inferior, usufruto se esten
do valor das obras feitas, no termo do usufruto (n.º 2 do art.º 1473.º). qualquer encargc
ou qualquer outro
V. O art.º 1474.º põe a cargo de quem for usufrutuário, no momento do -se que, havendo
seu vencimento, o pagamento dos impostos e de outros encargos anuais, pertença ao propr
que tenham por base de incidência o rendimento dos bens usufruídos (IRS
ou IRC, conforme a natureza da pessoa titular do usufruto).
VI. Para além das obrigações analisadas,outras há mais especificamente

dirigidas à protecção do interesse do proprietário.
219. Generalida
Desde logo, se qualquer terceiro praticar actos susceptíveis de pôr em
causa ou lesar os direitos do proprietário, o usufrutuário, se deles tiver conhe-
Segundooes
cimento, é obrigado a avisá-lo, sob pena de responder pelos danos por
direito real, os as
aquele sofridos, por não ter podido reagir atempadamente contra a violação.
relação ao regiro,
Compreende-se este regime do art.º 1475.º. Se se tiver em conta a
Neste caso, í:
relação que o usufrutuário e o proprietário da raiz mantêm com a coisa, é
ainda, com certos
muito provável chegarem ao conhecimento daquele actos violadores de
caducidade, pela
terceiro, que escapem ao nu-proprietário.
causas de extinç
analisados o não
VII. Noutra perspectiva se coloca o regime do art.º 1471.º quanto a
frutuário, por vir
obras e melhoramentos a fazer no prédio - nos prédios rústicos podem
ser novas plantações -, que não revistam a natureza de reparações.
Sem prejuízo da grande extensão do direito de usufruto, é indiscutível 220. Aquisição
o interesse do proprietário em fazer obras ou melhoramentos que repute
convenientes para o melhor aproveitamento ou valorização da coisa usu- I. Entre os vá
fruída. O carácter necessariamentetemporário do usufruto dá ao proprietário no art.º 1440.º, d
da raiz uma justificada expectativa de, a prazo mais ou menos longo, vir ele Esta é, na vei
a beneficiar dessas obras e melhoramentos. Reforma de 197i
Por isso, é imposta ao usufrutuário a obrigação de consentir na reali- Código Civil, c01
zação dessas obras, melhoramentos ou novas plantações, com a única e extintos: o dos pa
natural limitação de delas não resultar diminuição do valor do usufruto. de poder paternal
Afastada esta hipótese, as obras feitas pelo senhorio podem revelar-se
neutras do ponto de vista do rendimento do prédio, ou acarretarem aumento
deste. <1) Em sua substitui:
418
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO IV - USUFRUTO, USO E HABITAÇÃO
iário tem, então, Uma vez que o regime geral vai no sentido de, em qualquer caso, o
, se for inferior, usufruto se estender às obras, melhoramentos ou plantações feitas, sem
:t.º 1473.º). qualquer encargo para o usufrutuário - a título de juros, indemnizações
ou qualquer outro, pelos valores dispendidos pelo proprietário-, justifica-
no momento do -se que, havendo aumento do rendimento líquido do usufruto, o excesso
tcargos anuais, pertença ao proprietário.
rsufruídos (IRS
). DIVISÃO III
VICISSITUDES
especificamente
219. Generalidades
íveis de pôr em
eles tiver conhe-
Segundo o esquema habitual, serão apenas considerados, quanto a este
elos danos por
direito real, os aspectos específicos que apresentam desvios de relevo em
mtra a violação.
relação ao regime geral das vicissitudes dos direitos reais.
ver em conta a
Neste caso, isto acontece com o regime da aquisição, de transmissão e,
t com a coisa, é
ainda, com certos factos extintivos. A este respeito, tendo sido já referida a
s violadores de
caducidade, pela sua inerência à natureza temporária do instituto, das várias
causas de extinção previstas nas alíneas do n.º 1 do art.º 1476.º, vão ser
analisados o não uso e a perda total da coisa usufruída e a morte do usu-
471.º quanto a
frutuário, por virtude de algumas dúvidas a seu respeito levantadas.
rústicos podem
parações.
>, é indiscutível 220. Aquisição
itos que repute
o da coisa usu- I. Entre os vários factos aquisitivos do direito de usufruto, enumerados
L ao proprietário no art.º 1440.º, destacava-se, pela sua raridade, a disposição da lei.
is longo, vir ele Esta é, na verdade, uma causa de aquisição de usufruto que perdeu, na
Reforma de 1977, grande parte do seu significado. Na versão primitiva do
isentir na reali- Código Civil, contavam-se dois casos importantes de usufruto legal, agora
com a única e extintos: o dos pais, relativamente aos bens dos filhos menores, no exercício
· do usufruto. de poder paternal [art.º 1893.º C1l], e o do cônjuge sobrevivo, quando concor-
dem revelar-se
tarem aumento
<1l Em sua substituição, passou a caber aos progenitores, no exercício das «responsabilidades
419
ria à sucessão do seu cônjuge conjuntamente com os irmãos ( ou seus descen- Na verdade.
dentes) do falecido (art.º 2146.º) (tl. mesmo expressar
do instituto justi
II. Pelo que respeita à aquisição negocial, para além de ela poder derivar ser restringida IX
de contrato ou testamento - aqui especificamente referido -, interessa vale para a sua o
chamar a atenção para o facto de assumir modalidades diferentes, pelo que A transmissã
respeita ao tipo de aquisição. quer caso, como
Assim, a aquisição pode ser derivada translativa, quando se trata de a sua identidade.
transmissão do usufruto (trespasse), nos termos do art.º 1444.º. Mas pode do usufruto, que
haver aquisição derivada constitutiva, e, para quem aceite esta outra Este último
modalidade, ainda aquisição derivada modificativa. À aquisição derivada regime de extinç
translativa será de seguida feita referência a propósito da transmissão do usu- O carácter p
fruto. Quando a aquisição é constitutiva, são ainda identificáveis dois casos seu regime de trai
distintos, com alguma relevância pelo que ao regime do instituto respeita. o usufrutuário t1
Há, na verdade, que distinguir consoante o proprietário de certa coisa culpa do adquire
constitui o usufruto em favor de outrem, reservando para si a nua-proprie-
dade ( constituição per translationem), ou constitui o usufruto, reservando- II. Sendo adr
-o para si, e atribui a nua-propriedade a outrem ( constituição per deductionem). ao usufrutuário 2
Em ambos os casos se pode falar de aquisição derivada constitutiva, mas mesmo, como ni
há entre eles algumas diferenças de regime, corno se disse a respeito das Todos estes :
obrigações do usufrutuário.
de oneração veu
A aquisição derivada modificativa ocorre quando o proprietário, nomea- disso, o Código ,
damente em testamento, atribui a nua-propriedade a urna pessoa e o usufruto prietário na cons1
a outra. sobre a coisa qw
221. Transmissão 222.Perda

I. No usufruto verifica-se, como já ficou dito, urna das excepções ao
I. Para além
princípio da transmissibilidade dos direitos reais.
de seguida anali
confusão [als. a)
[art.º 1476.º, n.º
parentais», segundo a denominação hoje dada, por lei, ao poder paternal, o direito de usar parte direitos reais em
dos rendimentos dos bens dos filhos menores para certos fins especificados na lei (art.º 1896.º).
Será feita ur
Ol Este usufruto deixou de ter razão de ser, por virtude da melhoria da posição sucessória
do cônjuge sobrevivo, que passou, com a Reforma de 1977, a ter a qualidade de herdeiro
legitimário (art.º 2157.º). II. Dá-se o n.
420
: ou seus descen- Na verdade, a transmissão por acto entre vivos é admitida, estando
mesmo expressamente prevista no art.º 1444.º. Ainda assim, o carácter pessoal
do instituto justifica a possibilidade de mesmo esta forma de transmissão
Ia poder derivar ser restringida pelo título constitutivo (art.º 1444.º, n.º 1, infine). O mesmo
lo -, interessa vale para a sua oneração.
rentes, pelo que A transmissão pode ser feita a título temporário ou definitivo. Em qual-
quer caso, como é próprio de uma aquisição translativa, o direito mantém
mdo se trata de a sua identidade. A primeira consequência a tirar daqui respeita à duração
44.º. Mas pode do usufruto, que não se altera, seja o seu prazo certo ou incerto.
eite esta outra Este último ponto levanta algumas dúvidas na sua articulação com o
isição derivada regime de extinção por morte do usufrutuário; aí será retomado.
smissão do usu- O carácter pessoal do usufruto manifesta-se ainda noutro aspecto do
iveis dois casos seu regime de transmissão. Assim, nos termos precisos do n.º 2 do art.º 1444.º,
:ituto respeita. o usufrutuário transmitente responde pelos danos que o bem sofrer por
) de certa coisa culpa do adquirente.
a nua-propne-
to, reservando- II. Sendo admitida a transmissão, seria desrazoável não conceder também
r deductionem ). ao usufrutuário a faculdade de onerar o seu direito, nos precisos limites do
nstitutiva, mas mesmo, como não podia deixar de ser.
: a respeito das Todos estes aspectos têm expressa consagração na lei. A possibilidade
de oneração vem prevista ao lado da transmissão inter vivos. Para além
ietário, nomea- disso, o Código atribui ao usufrutuário poderes correspondentes aos do pro-
ma e o usufruto prietário na constituição de servidões; não lhe permite, porém, criar encargos
sobre a coisa que excedam a duração do usufruto (art.º 1460.º, n.º 1).
222. Perda
; excepções ao I. Para além dos casos de não uso e de perda total da coisa usufruída,
de seguida analisadas, o usufruto extingue-se ainda por caducidade, por
confusão [als. a) e b) do n.º 1 do art.º 1476.º] e por renúncia do usufrutuário
[art.º 1476.º, n.º 1, al. e), e n.º 2], modalidades já estudadas a respeito dos
ireito de usar parte direitos reais em geral.
ta lei (art. º 1896.º).
Será feita uma referência final à extinção por morte do usufrutuário.
iosição sucessória
idade de herdeiro
II. Dá-se o não uso, quando o usufrutuário deixa de exercer o seu direito,
421
por um certo período de tempo, que a lei expressamente fixa em 20 anos. Este regime
Tem, pois, de haver um não exercício efectivo, por parte do usufrutuário, das hipóteses que po
faculdades que integram o conteúdo do direito de usufruto. E esta abstenção desta ou o regirm
de exercício tem de ser continuada. Exemplo fiai
É irrelevante, para o efeito de qualificação do não uso, qual seja a sua que incidia o usuf
causa, como expressamente está consignado na parte final da al. e) do n.º 1 restantes, sem pn
do art.º 1476.º. Resulta daqui que a situação de não uso é considerada (n.08 1 e 2 do art.'
objectivamente, não se atendendo a qualquer intenção do usufrutuário, ao Quanto ao rei
contrário do que acontece na renúncia, que implica a intenção de o titular em que ela dá lug
se demitir do direito. causa (nomeadar
Diferente do não uso é o mau uso da coisa usufruída por parte do usufru- prémios pagos p
tuário. O mau uso, só por si, não determina a extinção do usufruto, sem usufruto transferi
prejuízo, naturalmente, do direito de indemnização que dele pode emergir do direito reconh
para o proprietário (primeira parte do art.º 1482.º).
Quando, porém, o mau uso se tome reiterado, de tal modo que afecte IV.Amortec
consideravelmente os interesses do proprietário, tem este ao seu alcance, em do usufruto, por
alternativa, duas vias para pôr termo ao abuso (art.º 1482.º, segunda parte). instituto: a tempr
Uma delas traduz-se na exigência de entrega da coisa. Se optar por ela, Isso explica
o proprietário passa a ter a sua administração, devendo pagar ao usufrutu- se a morte do usu
ário o produto líquido apurado. Na fixação deste valor líquido levam-se fruto logo se exti
em conta as despesas da administração e a «remuneração»- «prémio», na [art." 1443.º e 1L
linguagem da lei - que por ela lhe for atribuído. Não se levar
Em alternativa, o proprietário pode requerer a adopção das providên- deste regime con
cias que estão previstas para o caso de, na constituição do usufruto, não ser Considere-se
prestada a caução devida (art.º 1470.º), e que, como antes exposto, variam aB, e este falecei
em função da natureza dos bens que o usufruto tem por objecto. extinção do usuf
usufruto para os ~
III. Outra causa de extinção do usufruto verifica-se com a perda total Não sevend
do bem usufruído. Só algumas particularidades que o instituto assume no indicada em segt
usufruto justificam uma referência particular a esta causa de extinção, comum
à generalidade dos direitos reais.
Desde logo, cabe referir que a perda parcial da coisa não prejudica a
manutenção do usufruto, que subsiste sobre a parte restante. O mesmo regime Ol O mesmo regim
vale para o caso de transformação da coisa, mesmo que esta só possa servir <2J Se os prémios f
fim diverso, conquanto tenha ainda valor (n." 1 e 2 do art.º 1478.º). <3l Como é manife
usufruto, não se pon
422
ca em20 anos. Este regime geral sofre algumas adaptações em função das variadas
:ufrutuário, das hipóteses que podem acompanhar a perda da coisa, consoante a natureza
esta abstenção desta ou o regime inerente à sua perda.
Exemplo flagrante da primeira hipótese é o da perda do edificio sobre
qual seja a sua que incidia o usufruto. O usufruto passa a ter por objecto o solo e os materiais
aal.c)don.º1 restantes, sem prejuízo do direito de reconstrução atribuído ao proprietário
é considerada (n.08 1 e 2 do art.º 1479.º).
sufrutuário, ao Quanto ao regime inerente à perda da coisa, há a considerar as hipóteses
ão de o titular em que ela dá lugar a um direito de indemnização, qualquer que seja a sua
causa (nomeadamente expropriação) (ll, como a emergente de seguro com
arte do usufru- prémios pagos pelo usufrutuário <2l (art." 1480.º e 1481.º). Em geral, o
usufruto, sem usufruto transfere-se para a indemnização, sem prejuízo, no segundo caso,
: pode emergir do direito reconhecido ao proprietário, se se tratar de edificio.
ido que afecte IV. A morte do usufrutuário é, sem dúvida, a causa natural de extinção
eu alcance, em do usufruto, por nela se projectarem duas importantes características do
egunda parte). instituto: a temporariedade e a pessoalidade.
: optar por ela, Isso explica que no usufruto constituído por certo período de tempo,
r ao usufrutu- se a morte do usufrutuário ocorrer antes do preenchimento do prazo, o usu-
lido levam-se fruto logo se extingue, não havendo lugar à sua transmissão mortis causa
· «prémio», na [art." 1443.º e 1476.º, n.º 1, al. a)].
Não se levantam nesta sede problemas de maior, salvo na articulação
das providên- deste regime com o da transmissão do usufruto.
ifruto, não ser Considere-se o caso de A, usufrutuário vitalício, transmitir o seu direito
posto, variam aB, e este falecer antes de A. Em abstracto três soluções são aqui possíveis:
:cto. extinção do usufruto, reversão deste para A e transmissão mortis causa do
usufruto para os sucessores de B, dando-se a sua extinção com a morte de A.
a perda total Não se vendo título jurídico atendível onde se possa fundar a solução
to assume no indicada em segundo lugar <3l, resta saber qual das outras duas é defensável.
inção, comum
o prejudica a
resmo regime <1J O mesmo regime vale para a deterioração da coisa e para a diminuição do seu valor.
5 possa servir <2l Se os prémios forem pagos pelo proprietário, a indemnização devida pertence a este.
478.º). <3l Como é manifesto, a reversão pode ter sido prevista no próprio título de alienação do
usufruto, não se pondo então o problema.
423
Contra o entendimento sustentado por Oliveira Ascensão, favorável à Problema di'

terceira solução Ol, a correcta é a de o usufruto se extinguir com a morte de proprietário. Tra
B. A favor dela militam os seguintes argumentos. mento é imposto.
A lei claramente afirma, em mais de um ponto, o efeito extintivo da (art.º 1483.º). Es
morte do usufrutuário [art." 1443.º e 1476.º, n.º 1, al. a)], sem quaisquer Um deles reí
reservas. O regime do art. º 1441. º não contraria este entendimento, pois aí que segue regrme
há vários usufrutos e cada um deles se extingue com a morte do respectivo fruto forem efeci
usufrutuário. O outro sinu
Para além disso, o princípio da identidade da situação jurídica na trans- usufrutuário caib
missão basta-se com o carácter vitalício do usufruto e este mantém-se, embora proprietário, de e
referido à vida do novo usufrutuário. De resto, feito o «trespasse», o usufru-
tuário é o adquirente e não o alienante.
Nem do n.º 2 do art.º 1444.º resulta algo que contrarie esta solução.
Bem pelo contrário: este preceito, justificado pelo intuitus personae que
domina o usufruto, mal se ajustaria à necessidade de o trespassante respon-
der ainda por actos de quem ele não escolheu para o substituir - os suces- 224. Noção
sores de B.
I. A lei defin
223. Efeitos da perda coisa alheia e hai
do titular, quer d
Qualquer que seja a causa da perda do direito, salvo o caso de trans- Este direito
missão, o usufruto extingue-se, não se verificando, pois, em rigor, a sua aqui- quando tenha po
sição por parte do proprietário. O que se passa é a expansão deste direito, O titular dest
por ter desaparecido a causa da sua compressão. Há, pois, como que uma usuário ou mora
restituição do direito de propriedade à sua feição anterior. Traduzindo suges-
tivamente esta ideia, falava aqui Manuel de Andrade em aquisição derivada II. A partir e
restitutiva C2l. direito.
Este é um efeito automático da extinção do usufruto: opera ipsa vi Desde logo,
legis. diferença de den
<1> Sobre os direitos

<1> Reais, pág. 474.
segs.; Oliveira Ascen
<2) Sobre o alcance a atribuir a esta modalidade de aquisição, vd. a nossa Teoria Geral, vol. págs. 946-948; R. P
II, págs. 667-668. Reais, págs. 773 e se
424
são, favorável à Problema diverso é o relativo à obrigação de restituição da coisa ao

com a morte de proprietário. Trata-se agora de uma mera relação creditória, cujo cumpri-
mento é imposto, consoante os casos, ao usufrutuário ou aos seus herdeiros
:ito extintivo da (art.º 1483.º). Essa obrigação sofre, porém, dois desvios, a assinalar.
, sem quaisquer Um deles refere-se, naturalmente, ao usufruto de coisas consumíveis,
:limento, pois aí que segue regime especial quanto à restituição, se as coisas objecto do usu-
te do respectivo fruto forem efectivamente consumidas.
O outro situa-se em plano bem diverso e refere-se a casos em que ao
rrídica na trans- usufrutuário caiba o direito de retenção, como garantia do pagamento, pelo
itém-se, embora proprietário, de quantias que lhe sejam devidas.
asse», o usufru-
te esta solução. SECÇÃO II

s personae que O USO E HABITAÇÃO
assante respon-
mr - os suces- 224. Noção
I. A lei define o direito de uso como «a faculdade de se servir de certa

coisa alheia e haver os respectivos frutos, na medida das necessidades, quer
do titular, quer da sua família» (art.º 1484.º, n.º 1) Cll.
1caso de trans- Este direito recebe a designação particular de direito de habitação,
. . quando tenha por objecto «casas de morada» (n.º 2 do art.º 1484.º).
tgor, a sua aqui-
o deste direito, O titular deste direito é legalmente designado, consoante os casos, como
como que uma usuário ou morador usuário.
<luzindo suges-
'sição derivada II. A partir do exposto, dois reparos merece a designação legal deste
direito.
: opera ipsa vi Desde logo, pode perguntar-se se está apenas em causa uma simples
diferença de denominação, relacionada com o objecto do direito, ou se se
Ol Sobre os direitos reais de uso e habitação, vd. C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 419 e
segs.; OliveiraAscensão, Reais, págs. 479 e segs.; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II,
Teoria Geral, vol. págs. 946-948; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 178-181; e José Alberto C. Vieira, Direitos
425
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITO!
trata de direitos distintos. A este respeito, pode mesmo assinalar-se uma Por seu tum
certa desarmonia entre a epígrafe do Capítulo do Código em que se contém endidas na fam
a matéria- sugerindo dois direitos - e o texto do citado art.º 1484.º. família - cônji
A segunda questão prende-se com outro aspecto, ligada à designação a) parem,
direito de uso. Na verdade, o seu conteúdo não se limita ao uso da coisa, als. b) ;
antes compreende também, embora limitados - como, de resto, os de uso
-, poderes de fruição. b) serviçc
aquele
Por seu turno, quanto ao direito de habitação não se vê que nele caibam
poderes de fruição. Sendo assim, o direito de uso é, afinal, um direito real
de gozo, e aquela designação só quanto ao direito de habitação ganharia 226. Vlcíssitudt
verdadeiro sentido.
I. O art.º 1~
III. Vistas estas diferenças, pode dizer-se, se se quiser ser mais rigoroso, modos de const
que se está em presença de dois direitos autónomos, embora participem
Nem,poriss
fundamentalmente do mesmo regime.
Quanto à co
Qualquer deles pressupõe sempre um direito mais extenso, que tanto
rência à al. b) 1
pode ser a propriedade, a propriedade horizontal, o direito de superfície ou
usucapião.
o usufruto. São, pois, direitos reais menores e, neste sentido, limitados.
Pelo queres
de uso e habita,
225. Conteúdo do titular.
Em matéria
I. Os direitos de uso e habitação são também direitos reais limitados, sibilidade absol
mas noutro sentido, diferente do assinalado no final do número anterior. alarga à sua loc
Está agora em causa a circunstância de os poderes de uso ou de fruição O aparentei
serem reconhecidos ao titular segundo um critério finalista e não em termos poderia sugerir
absolutos, de gozo pleno. A sua medida é a das necessidades do seu titular pelo título cons
e respectiva família. São, pois, limitados pelo fim. Ascensão quan
Sendo assim, assume nestes direitos um papel decisivo o critério de art.º 1485.º só a
fixação de tais necessidades. Pelo que re
permitido por se
II. Nesta matéria, a lei adopta as seguintes soluções.
Pelo que respeita às necessidades pessoais do usuário ou do morador
usuário, a sua determinação faz-se levando em conta a sua condição social (IJ Embora em rel
(art.º 1486. º). Adopta-se assim um critério subjectivo, isto é, ligado ao titu- sustentou Luís Pint
lar do direito e a circunstâncias particulares que nele concorrem. c2J Reais, pág. 4gc
426
sinalar-se urna Por seu turno, o art.º 1487.º indica as pessoas que se consideram compre-
que se contém endidas na família do usuário. Fundamentalmente, trata-se da pequena
irt." 1484.º. família - cônjuge e filhos solteiros -, a que acrescem apenas:
1 à designação a) parentes a que o usuário deva alimentos [cfr. art.º 2009.º, n.º 1,
, uso da coisa, als. b) a e)];
esto, os de uso
b) serviçais do usuário ou dos membros da sua família, quando com
aquele convivam.
ie nele caibam
nn direito real
ação ganharia
226. Vicissitudes e regime
I. O art.º 1485.º estende, em geral, aos direitos de uso e habitação os

mais ngoroso, modos de constituição e de extinção do usufruto.
ira participem
Nem, por isso, porém, deixa de haver algumas particularidades a assinalar.
Quanto à constituição, logo o art. º 1485. º ressalva urna delas, por refe-
uso, que tanto
rência à al. b) do art.º 1293.º: estes direitos não se podem adquirir por
: superficie ou
usucapião.
,, limitados.
Pelo que respeita à extinção, a limitação finalista do conteúdo dos direitos
de uso e habitação impõe a sua extinção quando cessam as necessidades
do titular.
Em matéria de vicissitudes, há ainda a referir o regime de intransmis-
.ais limitados, sibilidade absoluta destes direitos, previsto no art.º 1488.º, que o preceito
nero anterior. alarga à sua locação ou oneração por qualquer modo.
ou de fruição O aparente carácter supletivo deste preceito, emergente do art.º 1485.º,
tão em termos poderia sugerir a possibilidade de o regime do art.º 1488.º ser afastado
do seu titular pelo título constitutivo U', Deve, porém, acolher-se a posição de Oliveira
Ascensão quando afirma que algumas das disposições subsequentes ao
, o critério de art.º 1485.º só aparentemente são supletivas (2).
Pelo que respeita ao regime do art.º 1488.º, o seu afastamento não é
permitido por ser contrário à natureza dos direitos de uso e habitação. Estes
ll do morador
ndição social
Ol Embora em relação ao Código Civil de 1867, mas perante um regime similar, assim o
igado ao titu- sustentou Luís Pinto Coelho, Direitos Reais, págs. 80-82.
rem. <2l Reais, pág. 489.
427
têm carácter meramente pessoal, são constituídos intuitu personae, no sentido na Lei n.º 7/2001
de se encontrarem intimamente relacionados com a pessoa do seu titular, mesma data.
pelo que a possibilidade da sua transmissão, locação ou oneração é de excluir. Entre outras 1
2, da Lei n.º 7/20
II. Ao regime dos direitos de uso e habitação manda a lei aplicar o que morada comum.
se dispõe quanto ao usufruto, quando conciliável com a sua natureza (art.º 1490. º), essa casa, pelo pr
em tudo o que se não ache estabelecido no seu título de constituição. salvo se ao falecicl
Das normas específicas dos direitos em análise, só o art.º 1489.º inte- ou que com ele e,
ressa a esta matéria. O regime nele contido está em estreita relação com a Por seu tum,
maneira de ser do conteúdo dos direitos de uso e habitação. homólogo às pes:
Assim, se o usuário consumir todos os frutos ou ocupar todo o prédio, dois anos, com o
o regime das sua obrigações é o do usufruto, como se diz no n. º 1 do art.º 1489.º. deste C3l C4l, salvo s
Se a fruição ou o uso forem parciais, as despesas e os encargos inerentes que com ele vive
serão por ele suportados na respectiva proporção (n.º 2 do mesmo preceito). ou descendentes 1
trem ter absoluta
227. Campo de aplicação II. Em geral,

causas, por força
I. Os direitos de uso e habitação tinham, na prática, bem pouca rele- dito, quando cess
vância, por ser escasso o recurso que se fazia a estes institutos. A Reforma preferenciais, o a
de 1977, por efeito de alterações então introduzidas no Código Civil quanto extingue se o côn
à posição sucessória do cônjuge sobrevivo, veio dar-lhes nova vitalidade. assim, com ressa
Foram então aditados ao Código os art." 2103.º-A a 2103.º-C, que, pelo n. 0 2 do art. e
integrados nesse novo regime sucessório do cônjuge sobrevivo, lhe atribuem não uso efectivo
certos direitos especiais na partilha - as chamadas atribuições preferenciais. mais de um ano.
Por força desses preceitos, o cônjuge sobrevivo tem o direito de, na No caso da
partilha, impor, a seu favor, na composição da respectiva quota, a atribuição comum, o n.º 1 d
do direito de habitação da morada de família e do direito de uso do respectivo
recheio, se tais bens integrarem a herança.
Não estabelecendo a lei qualquer regime particular para tais direitos, <1l Além do direito
eles seguem, em geral, o previsto nos art. os 1485. º e seguintes, salvo quanto <2) Resulta do n. º 2 e
a certas particularidades em relação ao seu regime de extinção. vivo mediante dispos
Para o novo alento do direito real de habitação vieram contribuir o C3) Trata-se, tambér
regime da união de facto e o de pessoas que vivem em economia comum. O mediante disposição
primeiro, instituído pela Lei n.º 135/99, de 28 de Agosto, contém-se hoje <4J Além de preferê
<5) Nos termos do a
428
•e, no sentido na Lei n. º 7/2001, de 11 de Maio; o segundo rege-se pela Lei n. º 6/2001, da
J seu titular, mesma data.
, é de excluir. Entre outras medidas de protecção da união de facto, o art.º 4.º, n.08 1 e
2, da Lei n.º 7/2001, por morte do membro que seja proprietário da casa de
iplicar o que morada comum, reconhece ao sobrevivo direito real de habitação sobre
(art.01490.º), essa casa, pelo prazo de cinco anos CIJ, sob a veste de um legado legítimo C2l,
ituição. salvo se ao falecido sobreviverem descendentes com menos de 1 ano de idade
1489.º inte- ou que com ele convivessem há mais de 1 ano e pretendam habitar a casa.
lação com a Por seu turno, o art.º 5.0, n.08 1 e 2, da Lei n.º 6/2001 confere direito
homólogo às pessoas que tenham vivido em economia comum, há mais de
do o prédio, dois anos, com o proprietário da casa de morada comum, em caso de morte
> art.º 1489.º. deste C3l<4l, salvo se ao falecido sobreviverem descendentes ou ascendentes
os inerentes que com ele vivessem há pelo menos 1 ano que pretendam habitar a casa,
10 preceito). ou descendentes menores que não coabitassem com o falecido mas demons-
trem ter absoluta necessidade de casa para habitação própria.
II. Em geral, o uso e a habitação - para além da verificação de outras

causas, por força da remissão do art.º 1485.º- extinguem-se, como ficou
pouca rele- dito, quando cessam as necessidades do seu titular. No caso das atribuições
AReforma preferenciais, o art.º 2103.º-A, n.º 2, estatui que o direito de habitação só se
:ivil quanto extingue se o cônjuge deixar de habitar a casa por mais de um ano e, mesmo
vitalidade. assim, com ressalva do disposto no n.º 2 do art.º 1093.º, hoje substituído
)3.º-C, que, pelo n.º 2 do art.º 1072.º csi, onde se estabelecem os casos em que é lícito o
heatribuem não uso efectivo, pelo arrendatário, da coisa para o fim contratado, por
·eferenciais. mais de um ano.
reito de, na No caso da união de facto e das pessoas que vivem em economia
a atribuição comum, o n.º 1 do art.º 4.º da Lei n.º 7/2001 e o n.º 1 do art.º 5.º da Lei n.º
J respectivo
ais direitos, OJ Além do direito de preferência na sua venda, pelo mesmo prazo.
ilvo quanto <2lResulta do n.º 2 do art.º 4.0 que o proprietário falecido pode afastar este direito do sobre-
vivo mediante disposição testamentária.
ontribuir o <3J Trata-se, também, de um legado legítimo, pois o proprietário pode afastar esse direito
i comum.Ci mediante disposição testamentária (n.º 2 do mesmo artigo).
ém-se hoje (4) Além de preferência, na sua venda.
<5J Nos termos do art.º 3.º do Dec.-Lei n.º 6/2006, de 27/FEV., que aprovou o NRAU.
429
6/2001 fixam, respectivamente, para o direito real de habitação do membro

sobrevivo, um prazo de cinco anos, pelo que o direito se extingue, por
caducidade, uma vez preenchido este prazo. Dado que a Lei permite, ao
proprietário da casa de morada, em qualquer dos casos, afastar aquele direito
mediante disposição testamentária ( n. º 2 daquelas normas) não pode deixar
de se admitir que, pela mesma via, pode limitar o prazo da sua duração, de
acordo com o velho princípio de descoberta de normas implícitas, segundo
o qual quem pode o mais pode o menos.
228. Confronto com o direito de usufruto 229. Razão de «
A proximidade entre os direitos de uso e habitação e o usufruto permitiu O direito de

ao legislador fixar o regime daqueles a partir do usufruto. Sem pôr em causa direitos reais no
esta afinidade, há, porém, alguns desvios importantes a assinalar, como facil- ocupava dele con
mente se deduz de vários pontos do seu regime. ainda que no seu:
A diferença substancial, em relação ao usufruto, reside no facto de se previa a possibil
estar agora em presença de direitos de gozo limitado - não pleno -, em -se o dono do pt
função de um fim, determinado pelas necessidades de certas pessoas. Para a 30 anos <1l.
além de isso envolver uma diferença qualitativa relevante, há também aqui A primeira i
uma importante diferença quantitativa, por ser estabelecido em termos bas- na Lei n.º 2030.
tante restritos o número de pessoas a cujas necessidades se atende na fixa- campo de aplicaç
ção dos poderes de uso e fruição. ainda em vigor;
Daí decorre outro afastamento em relação ao regime do usufruto: a pleta carta de a/
plena indisponibilidade dos direitos de uso e habitação, atribuindo-lhes ca- ele veio a ganhar
rácter pessoalíssimo. de certas políticas
e, mesmo, de pc
Em alguma!
pecial; deste mo
O alargame
Ol Sobre o direito
segs.; OliveiraAsce
págs. 1007 e segs.;
Direitos Reais, págs
e a acessão, Livrari
430
ião do membro
• extingue, por
.ei permite, ao
r aquele direito
ão pode deixar
ua duração, de
ícitas, segundo CAPÍTULO V
O DIREITO DE SUPERFÍCIE
ifruto permitiu O direito de superficie é um dos tipos mais recentes na galeria dos
11 pôr em causa direitos reais no sistema jurídico português. O Código Civil de 1867 não se
lar, corno facil- ocupava dele corno modalidade das então chamadas propriedades imperfeitas,
ainda que no seu art.º 2308.º se pudessem identificar vestígios da figura, quando
no facto de se previa a possibilidade de num prédio existirem árvores alheias, obrigando-
> pleno -, em -se o dono do prédio a conservá-las corno tal por um período não superior
, pessoas. Para a 30 anos <1l.
i também aqui A primeira configuração da superficie, corno direito real típico, surge
rn termos bas- na Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1948, embora com um muito restrito
itende na fixa- campo de aplicação e com um regime muito limitativo, que, em parte, se mantém
ainda em vigor; assim, só no Código Civil actual foi dada ao instituto com-
ío usufruto: a pleta carta de alforria. Contudo, apenas em tempos relativamente recentes
uindo-lhes ca- ele veio a ganhar significativa projecção prática, corno instrumento adequado
de certas políticas de ocupação e ordenamento do solo, de promoção da habitação
e, mesmo, de política industrial.
Em algumas destas áreas, o direito de superficie recebeu tratamento es-
pecial; deste modo, no Código Civil contém-se apenas o seu regime geral.
O alargamento do seu objecto ao subsolo, introduzido no art.º 1525.º
<1> Sobre o direito de superficie, vd., em geral, C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 289 e
págs. 1007 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 181 e segs.; e José Alberto C. Vieira,
Direitos Reais, págs. 791 e segs .. Em particular, Oliveira Ascensão, Estudo sobre a superficie
e a acessão, Livraria Cruz, Braga, 1973.
431
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREIT~
pelo Decreto-Lei n. º 257 /91, de 18 de Julho, trouxe novo fôlego a este tipo II. Em bom
de direito real. perceber uma re,
No seguimento das observações anteriores, resulta que, para além do do art.º 1524.º.
regime geral do Código, existem, pois, importantes regimes especiais rela- No direito d
tivos a direitos de superficie constituídos pelo Estado em terreno do seu ou duas fases dis
domínio privado (art.º 1527.º), conforme art.º 22.º, n.º 1, da Lei n.º 2030, e além da faculdae
ao abrigo do regime da chamada Lei dos Solos (art.º 5.º do Decreto-Lei n.º há a situação jui
794/76, de 5 de Novembro, alterado pelos Decretos-Lei n.08 313/80, de 19 árvores, feito ou
de Agosto, e 400/84, de 31 de Dezembro), e da regulamentação dos parques dele.
industriais (Decreto-Lei n.º 382/76, de 20 de Maio). Esta situaçã
De seguida, vai apenas ser exposto o regime geral do direito de no art.º 1524.º, nu
superficie. sarnente qualifü
relação a este sei
ção superficiáric
_ SECÇÃO! , A análise ad
NOÇAO E CARACTERISTICAS
deiro permitirá,
230. Noção legal

231. Natureza t
I. O art.º 1524.º define direito de superficie como a faculdade de fazer

ou manter em terreno alheio uma obra ou uma plantação - genericamente, I. A distinçã
implante. O titular do implante diz-se superficiário e o do solo fundeiro. complexidade q
Mesmo de um ponto de vista estritamente civilístico, esta noção é insatis- com maior prerr
fatória a vários títulos, tomando-se necessário atender a outros preceitos ficiário, que só p
legais para descobrir a verdadeira noção do instituto. momentos.
Desde logo, resulta do art.º 1526.º poder o direito de superficie consistir Quanto ao f
na faculdade de construir sobre prédio alheio, constituindo o que na lingua- reito de propried
gem corrente- com alguma impropriedade-é vulgar designar como direito ao superficiário
de sobreelevação.
Por outro lado, permite o art.º 1528.º a constituição do direito de super- II. Oproble
ficie mediante a alienação de obra ou árvores já existentes, desde que ela ração quanto ao
se faça separadamente da propriedade do solo. Ao superfic
Se, no primeiro caso, se poderia observar estar apenas em causa um alar- dente da sua sim
gamento do objecto do direito de superficie, já no segundo não cabe mani-
festamente conceber o direito aí identificado como a faculdade de fazer,
em solo alheio, obra ou plantação. Ol Cfr., neste sent
432
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO V - DIREITO DE SUPERFÍCIE
ôlego a este tipo II. Em bom rigor, os art." 1526.º e 1528.º, em particular este, deixam
perceber uma realidade diferente da que se podia configurar à luz exclusiva
e, para além do do art.º 1524.º.
s especiais rela- No direito de superficie há, na verdade, que considerar dois momentos
terreno do seu ou duas/ases distintas, referindo-se este preceito apenas a uma delas. Para
. Lei n.º 2030, e além da faculdade de fazer ou manter obra ou plantação, em terreno alheio,
Decreto-Lei n. º há a situação jurídica do titular da faculdade em relação ao edificio ou às
)S 313/80, de 19 árvores, feito ou plantadas no solo, ou, mesmo, adquiridos separadamente
;:ão dos parques dele.
Esta situação jurídica corresponde a outro momento do direito definido
l do direito de no art.º 1524.º, mas também denominada direito de superficie e como tal expres-
samente qualificada pelo legislador, logo no art.º 1528.º. De resto, é em
relação a este segundo momento que ganha maior sentido e conteúdo a rela-
ção superficiário-fundeiro.
A análise adiante feita dos direitos e encargos do superficiário e do fim-
deiro permitirá confirmar e desenvolver esta configuração do instituto.
231. Natureza do direito de superficie

rldade de fazer
~enericamente, I. A distinção de dois momentos no direito de superficie, para além da
solo fundeiro. complexidade que acarreta quanto a diversos pontos do seu regime, coloca
noção é insatis- com maior premência a questão da natureza da situação jurídica do super-
utros preceitos ficiário, que só pode merecer resposta cabal quando ligada a cada um desses
momentos.
nflcie consistir Quanto ao fimdeiro, não podem restar dúvidas de que se trata de um di-
que na lingua- reito de propriedade, sujeito embora à compressão dos poderes reconhecidos
ar como direito ao superficiário (').
reito de super- II. O problema afigura-se, se não líquido, pelo menos de fácil configu-
desde que ela ração quanto ao primeiro momento.
Ao superficiário é então reconhecida a faculdade de, por acto depen-
causa um alar- dente da sua simples vontade, e sem possível interferência do fundeiro, fazer o
ião cabe mani-
dade de fazer,
<1l Cfr., neste sentido, Menezes Cordeiro, Direitos Reais, vol. II, págs. 1018-1019.
433
TÍTULO li - DIREITOS
implante em terreno alheio. Executado o implante, o superficiário adquire para a qualificaçs

ipso facto o direito de superficie no seu segundo momento. a se. Embora po
Estão assim desenhados os elementos essenciais identificadores de um configuração cm
direitopotestativo dirigido à aquisição de um direito real. Esse direito incide não é um verdac
sobre uma coisa, mediante cujo aproveitamento se atinge a satisfação do Não é tanto
interesse do seu titular. Por outro lado, nada na lei sugere que esse direito fundeiro que aqi
seja afectado pelas vicissitudes da coisa, para além daquelas que neces- limitações decon
sariamente determinam a extinção da generalidade dos direitos reais: a perda. de ser pleno, ao
Em suma, tudo aponta no sentido de se tratar de um direito real de aqui- Falta-lhe, p<
sição. ser concebido ir
ser, segue aquele,
III. O direito de superficie no seu segundo momento, tendo por objecto reais menores. ~
o implante em si mesmo, a obra ou a plantação, não pode deixar de ter assinalar, é signií
outra qualificação. direito de prefen
A este respeito, embora a questão não se possa considerar pacífica, é ser o direito do
corrente na doutrina portuguesa a concepção que vê na posição do superfi- O direito de
ciário um direito de propriedade, a chamada propriedade superficiária. ximo da proprie:
Neste sentido se pronunciavam Pires de Lima e Antunes Varela O); rer, enquanto reg
outro não é o pensamento de Henrique Mesquita, que daí retira coerentes do superficiário
consequências quanto ao regime das obrigações reais e da renúncia, matérias
para onde se remete. Quanto a Oliveira Ascensão, faz recurso à sua ideia IV. Problerr
de propriedade limitada <2). Daqui decorre, quando o direito de superficie quando a super
seja temporário, mais um exemplo de propriedade a termo. sujeitar ao regir
Contra este entendimento, nega Menezes Cordeiro a possibilidade de os corresponder
se atribuir ao superficiário a posição de proprietário (em relação ao implante, Sem deixar
entenda-se), por ele não ter um direito exclusivo e pleno <3)_ valecem razões :
Como adiante melhor resultará da análise do seu conteúdo, é incontro- mente por ela n
verso que os poderes do superficiário sobre o implante se moldam nos do A autonom
proprietário. Este não é, porém, um argumento decisivo, tal como o não foi se, só facilita es
junta e concerta
lência das regre
cada condómim
<1l Código Civil, vol. III, pág. 559. não podendo ter
<2l Reais, pág. 532. ficiário isolado
<3) Direitos Reais, vol. II, pág. 1020.
434
ciário adquire para a qualificação atribuída ao direito de propriedade horizontal como figura
a se. Embora por razões não coincidentes com as então invocadas, na sua
:adores de um configuração correcta, o direito do superficiário sobre a obra ou a plantação
direito incide não é um verdadeiro direito de propriedade.
satisfação do Não é tanto a existência de concurso do direito superficiário com o do
e esse direito fundeiro que aqui releva, em tudo quanto admita ser construído à luz das
is que neces- limitações decorrentes de relações de vizinhança. Só por isso, ele não deixaria
reais: a perda. de ser pleno, ao contrário do que sustenta Menezes Cordeiro.
, real de aqui- Falta-lhe, porém, exclusividade, pois o direito de superfície não pode
ser concebido independentemente da propriedade do fundeiro. Por assim
ser, segue aquele direito, em certos aspectos, um regime próximo do dos direitos
o por objecto reais menores. Não sendo, por certo, esse o único nem o definitivo ponto a
deixar de ter assinalar, é significativo o facto de a lei atribuir, sem reciprocidade, ao fundeiro,
direito de preferência na alienação do implante. Revela, porém, este regime,
ar pacífica, é ser o direito do fundeiro o direito maior, que importa consolidar.
[o do superfi- O direito de superfície configura-se, pois, como um direito real a se, pró-
ierficiária. ximo da propriedade, o que legitima a possibilidade de às suas normas recor-
es Varela Ol; rer, enquanto regime subsidiário, para integrar o tratamento jurídico do direito
ira coerentes do superficiário sobre a obra ou a plantação.
teia, matérias
o à sua ideia IV. Problema conexo com o da qualificação adoptada é o de saber se,
de superfície quando a superfície tem por objecto um edifício, o superficiário o pode
sujeitar ao regime de propriedade horizontal, verificados, como é natural,
sibilidade de os correspondentes requisitos.
, ao implante, Sem deixar de reconhecer que a solução não é incontroversa, não pre-
valecem razões substanciais para não admitir resposta afirmativa, nomeada-
>, é incontro- mente por ela não interferir com interesses atendíveis do fundeiro.
>ldam nos do A autonomia concedida à propriedade horizontal, como direito real a
mo o não foi se, só facilita esta solução. Como é manifesto, ela implica a aplicação con-
junta econcertada das disposições dos dois institutos, embora com preva-
lência das regras da superfície, por não poder deixar de se entender que
cada condómino é, primordialmente, um superficiário, não tendo (rectius,
não podendo ter) sobre o solo mais direitos do que os atribuídos a um super-
ficiário isolado.
435
Importa, porém, dedicar a esta matéria um pouco mais de atenção <1l. 232. Objecto
V. A primeira dificuldade que se poderia opor a este entendimento resul- I. A determii

taria do facto de o direito de propriedade sobre o solo onde existe o edificio relação aos seus 1
pertencer ao fundeiro, não podendo, como tal, ele ser coisa necessariamente ficou dito quantc
comum, contra a estatuição do art.º 1421.º, n.º 1, al. a). É esta uma questão Noutro plan:
formal. O superficiário tem o direito de manter no solo o edificio, com os no art.º 1526.º, j,
poderes correspondentes à sua situação de superficiário. Posto isto, consti-
tuída a propriedade horizontal, aos superficiários-condóminos ficam a pertencer, 11.Porumla
em comum, esses mesmos poderes ( os de superficiário) e tanto basta para fundamental e tr
satisfazer a exigência do art.º 1421.º. Não se vê razão para, na propriedade art.º 1525.º o seu
horizontal, o solo ter de pertencer aos condóminos em compropriedade, com à construção ou i
exclusão de qualquer outra situação de contitularidade. O que o solo não do direito de sup
pode ser é objecto do direito singular de qualquer condómino. efeitos, «desde e
Também a situação do fundeiro não é afectada, pois da constituição da Ainda por re
propriedade horizontal não resulta qualquer alteração dos poderes do super- verificam-se doi
ficiário incidentes sobre o solo, mas somente uma diferente titularidade dos
Um deles ve
mesmos.
parte do art. º 15
Mais significativa se diria, até, à primeira vista, uma outra objecção, consistir na facu.
fundada agora na circunstância de o direito de superficie poder ser temporário, este o objecto de
enquanto o direito de propriedade horizontal se configura, na lei, como
O outro exi,
perpétuo. Ao qualificar este último como um tipo autónomo de direito real
pelo já referido I
de gozo, demarcando-o da propriedade, afasta-se o aparente rigor do argumento.
texto do art.º 15:
De qualquer modo, não se deve esquecer que, na situação em análise, o titular direito de superí
do direito à fracção é primordialmente superficiário e só depois condómino.
de obra sob solo
Cumpre, finalmente, salientar, sem pretender dar ao argumento valor
Segundo se e
decisivo, a circunstância de ser prática social e jurídica corrente - e pacifica
às modernas exi
- a existência de edificios sobre que incide um direito de superficie consti-
dentes a viabiliz
tuídos em propriedade horizontal, sem que se tenham verificado, a este res-
exploração, que 1
peito, dúvidas, tanto na titulação notarial, como na inscrição registai do corres-
Não se pode
pondente negócio.
venção directa n
gamento do obj:
Desde logo, :
<1l Sobre a possibilidade de constituição em propriedade horizontal de um edifício objecto
do direito de superfície e, em particular, sobre a articulação do conteúdo e do regime deste
se se atentar na
direito com o de propriedade horizontal, vd. o nosso est. A situação jurídica do superficiário- sua inclusão no 1
-condômino, in ROA, Ano 66, II, Setembro, 2006, págs. 547 e segs ..
436
Ie atenção CI). 232. Objecto
Iimento resul- I. A determinação do objecto do direito de superficie deve ser feita em

.iste o edificio relação aos seus dois momentos, em clara correspondência com o que antes
iessariamente ficou dito quanto à maneira de ser deste direito.
l uma questão Noutro plano, há que fazer referência particular à situação desenhada
ificio, com os no art.º 1526.º, já atrás identificada como direito de sobreelevação.
o isto, consti-
im a pertencer, II. Por um lado, no seu primeiro momento, o direito de superficie incide
rto basta para fundamental e tradicionalmente sobre solo alheio. Como se vê do n.º 1 do
a propriedade art.º 1525.º o seu objecto é, então, primariamente, a parte do solo necessária
iriedade, com à construção ou implantação. Contudo, o Código Civil permite a incidência
ue o solo não do direito de superficie sobre parte do solo não necessária para os aludidos
o. efeitos, «desde que ele tenha utilidade para o uso da obra».
mstituição da Ainda por referência a este primeiro momento do direito de superficie,
eres do super- verificam-se dois desvios a esta configuração clássica do instituto.
ularidade dos
Um deles vem da primitiva redacção do Código e consta da primeira
parte do art.º 1526.º. Segundo este preceito, o direito de superficie pode
tra objecção, consistir na faculdade de construir sobre edificio alheio, constituindo então
!r temporário, este o objecto de tal faculdade, adiante analisada.
na lei, como
O outro exige maior desenvolvimento, de imediato. Foi introduzido
le direito real
pelo já referido Decreto-Lei n. º 257 /91, mediante a transformação do antigo
lo argumento.
texto do art.º 1525.º em n.º 1 e o aditamento de um n.º 2. Passou, assim, o
álise, o titular
direito de superficie a poder «ter por objecto a construção ou manutenção
, condómino.
de obra sob solo alheio».
nnento valor
Segundo se deduz do preâmbulo do citado diploma, foram razões ligadas
-e pacifica às modernas exigências de construção de parques de estacionamento, ten-
rficie consti-
dentes a viabilizar condições económicas e financeiras da sua edificação e
lo, a este res-
exploração, que ditaram este alargamento do objecto do direito de superficie.
:tal do corres-
Não se pode dizer que o legislador tenha sido muito feliz nesta sua inter-
venção directa no corpo do Código Civil, sem prejuízo do acerto do alar-
gamento do objecto do direito de superficie, em si mesmo.
Desde logo, a redacção dada ao n.º 2 do art.º 1525.º é por de mais genérica,
edifício objecto
lo regime deste se se atentar na confessada razão de política legislativa que determinou a
1superficiário- sua inclusão no texto do Código. Nada no texto legal sugere uma limitação
437
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOl
finalista do novo regime, bem podendo vir a dar-se o caso de ele ser aplicado Daqui não d
a situações muito diversas das que o justificaram. seu momento, d
Por outro lado, teria sido de boa política legislativa ressalvar, no art.º 1533.º, tratar-se de arbu
as consequências emergentes do alargamento do objecto do direito de super- vinha. Todavia r
fície introduzido pelo n.º 2 do art.º 1525.º. Não o tendo feito o legislador, a plantas não dUJ
deve a doutrina fazê-lo, por assim o imporem as boas regras da hermenêutica identifica o dire
(interpretação actualista) e a harmonia do sistema. Vai aqui envolvi
Com efeito, nos casos de aplicação do n.º 2 do art.º 1525.º, não cabe se ajusta a plant
manifestamente ao fundeiro - que continua a ser o proprietário do solo - Mas, para a
o uso e fruição do subsolo, nem ele pode ser apenas responsável pelos pre- teúdo económio
juízos sofridos pelo superficiário em consequência da exploração que do damente, direitc
subsolo fizer. além de duradoi
Finalmente.
III. Cabe, agora, considerar o objecto do direito de superficie no segundo de superfície co
dos seus momentos, ou seja, enquanto direito relativo à obra ou plantação
feitas ou adquiridas. IV. Soba de
Neste caso, as fórmulas da lei, a um tempo vagas e imprecisas, dão O art.01526.º COI
lugar a algumas dúvidas, que importa esclarecer. Desde logo, há a assinalar -o às disposiçõe
a necessidade de, em qualquer dos casos, e ressalvado sempre o regime parti- as limitações in
cular do art.º 1526.º, ter de haver incorporação no solo. Mas, verificado confronto com
este requisito, resta ainda saber de que tipo de incorporação se trata e se ela situação jurídica
pode respeitar a qualquer obra ou plantação. fície stricto sen.
No respeitante ao primeiro ponto, fala a lei em «obra construída» e mesmo feita em ferrem
em «prédio». Impõem-se, porém, aqui alguns esclarecimentos. limitado, pela n:
Não tem de se tratar necessariamente de um edifício, no sentido de prédio a uma obra, esu
urbano, mas deve ser uma implantação que permitisse a acessão, se ela Paraalémd
fosse feita sem a constituição do direito de superfície. Daí se retira não poder -se do regime e,
ser qualquer coisa a implantada Ol. seus dois morm
No que respeita a plantações, e tendo em conta as observações anteriores, Na verdade
relativamente à interferência do regime da acessão industrial imobiliária, uma no art.º 1526.º,,
diferença de imediato salta á vista. Em matéria de acessão podem estar em
causa plantações ou sementeiras, enquanto em matéria de direito de super-
fície só das primeiras a lei trata.
Ol A exposição st
Código das Sociedi
Orlando de Carvall
ciJ Cfr, Oliveira Ascensão, Reais, págs. 527-528.
438
:le ser aplicado Daqui não decorre, porém, estar o objecto do direito de superficie, neste
seu momento, dito dominial, limitado a árvores em sentido próprio. Pode
. no art.º 1533.º, tratar-se de arbustos ou de plantas de outra natureza, como acontece com a
reito de super- vinha. Todavia, não faz sentido configurar um direito de superficie em relação
o o legislador, a plantas não duradouras, afirmação que encontra suporte na lei, quando ela
L hermenêutica identifica o direito de superfície com a faculdade de «manter» plantações.
Vai aqui envolvida a ideia de projecção dessa faculdade no tempo, que não
25.º, não cabe se ajusta a plantações de duração efémera, sazonal ou, mesmo, anual.
irío do solo - Mas, para além disso, para dar ao direito de superfície adequado con-
ivel pelos pre- teúdo económico, que justifique a sua individualização em relação a, nomea-
oração que do damente, direitos pessoais de gozo, tem de se tratar de uma plantação que,
além de duradoura, altere a capacidade produtiva do prédio.
Finalmente, anote-se não haver qualquer impedimento a ter o direito
;ie no segundo de superfície como objecto uma única árvore.
L ou plantação
IV. Sob a designação, corrente na doutrina, de direito de sobreelevação,

iprecisas, dão o art.º 1526.º consagra o «direito de construir sobre edifício alheio» e sujeita-
há a assinalar -o às disposições do Título que começa no art.º 1524.º e às que estabelecem
) regime parti- as limitações impostas à constituição da propriedade horizontal CJ). O seu
as, verificado confronto com o art.º 1524.º revela que uma primeira particularidade da
e trata e se ela situação jurídica nele regulada respeita ao seu objecto, pois o direito de super-
fície stricto sensu se refere a obra ou plantação (implante, genericamente)
iída» e mesmo feita em terreno alheio. No direito de sobreelevação, estando o implante
JS.
limitado, pela natureza das coisas, desde logo, mas também por força da lei,
ttido de prédio a uma obra, esta recai sobre um edificio e não sobre um terreno.
.essão, se ela Para além desta diferença de objecto, o direito de sobreelevação afasta-
tira não poder -se do regime comum do direito de superfície, quanto ao seu conteúdo, nos
seus dois momentos.
'>es anteriores, Na verdade, na modalidade de direito de superfície prevista e regulada
obiliária, uma no art.º 1526.0, apenas se verifica um deles-o primeiro-e, ainda assim,
demestarem
eito de super-
(ll A exposição subsequente assenta no est. Do Direito de Sobreelevação, in "20 Anos do
Código das Sociedades Comerciais e em Homenagem aos Profs. Doutores A. F errer Correia,
Orlando de Carvalho e Vasco Lobo Xavier", Coimbra Editora, 2007, págs. 61-68.
439
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREITO!
com características particulares, porquanto o exercício do correspondente Poderia dar-

direito potestativo de superficie, que por essa via se extingue, determina a ridades em relaç
aplicação das regras da propriedade horizontal sobre a obra feita - como da respectiva pos
fracção ou fracções autónomas, entenda-se-, com o correspondente direito Contudo, não ps
sobre as partes comuns do edificio, tal como definidas no art.º 1421.º, como posse, de caracu
a doutrina corrente assinala cri. Sendo certo
Em síntese, o direito previsto no art.º 1526.º é um direito (potestativo) além de restriçõe
real de aquisição, assimilável ao primeiro momento do direito de superficie hão-de envolver.
proprio sensu, mas com eficácia diversa da deste, porquanto o seu exercício de uso e fruição
determina a aplicação das regras da propriedade horizontal à obra construída. temporal essa pc
O direito de construir sobre edificio alheio tanto pode incidir sobre um superficie perpé
prédio urbano, tal como definido no n.º 2 do art.º 204.º, objecto do direito
de propriedade - singular ou comum - como sobre fracção ( ou fracções)
autónomas ou partes comuns de um edificio constituído, ou a constituir, em
propriedade horizontal. Em qualquer dos casos pode o edificio alheio ser
objecto do direito de superficie.
A sujeição da obra construída às «regras do direito de propriedade 234. Razão de (]
horizontal» envolve questões particulares quanto aos requisitos da obra a reali-
zar e à sua constituição que em muito excedem o objecto desta disciplina c2i.
De harmonit
de superficie, têr
233. Duração conteúdo, o que
do superficiário
I. Resulta da própria noção legal a possibilidade de o direito de super- Assim, enqi
ficie assumir carácter temporário ou perpétuo. terreno alheio, d
A sua modalidade há-de resultar, naturalmente, do título constitutivo, de levar a efeito <
observados os limites porventura impostos pela própria lei. A este respeito Do lado do fundi
apenas um caso merece referência particular. sua situação juríc
Eventualmente,
II. Como direito real de gozo, o direito de superficie pode constituir-se No segundo
por usucapião. Neste caso, qual a sua duração? tação, ganham e:
direitos que lhes
ou subsolo.
Ol Cfr. C. Mota Pinto, Direitos Reais, pág. 296; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Para além d
Civil, vol. III, pág. 593; Oliveira Ascensão, Reais, pág. 526; e Menezes Cordeiro, Direitos direito ao cânon,
Reais, vol. II, pág. 1016.
e, se este for tem
<2l A sua exposição está feita em Do Direito de Sobreelevação, págs. 80-86.
440
TÍTULO 11 - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO V - DIREITO DE SUPERFÍCIE
correspondente Poderia dar-se aqui a resposta fácil de não assumir a hipótese particula-
ue, determina a ridades em relação às demais, pois tudo acabaria por depender do conteúdo
a feita - como da respectiva posse, funcionando esta como pressuposto do título de aquisição.
iondente direito Contudo, não passará, por certo, de hipótese académica a existência, na
t.º 1421.º, como posse, de características que permitam concluir num sentido ou noutro.
Sendo certo que, para haver posse formal do direito de superficie, para
to (potestativo) além de restrições relativas ao seu objecto, as suas manifestações positivas
to de superficie hão-de envolver, por parte do possuidor, o exercício efectivo de faculdades
o seu exercício de uso e fruição moldadas sobre as do proprietário, se em algum sentido
ibra construída. temporal essa posse aponta, o mais natural é que seja no de um direito de
icidir sobre um superficie perpétuo.
iecto do direito
o (ou fracções)
a constituir, em SECÇÃO II
iicio alheio ser CONTEÚDO
le propriedade
, da obra a reali-
ta disciplina C2).
De harmonia com a necessidade de distinguir dois momentos no direito
de superficie, têm eles agora de ser levados em conta na enunciação do seu
conteúdo, o que vale por dizer na determinação dos direitos e obrigações
do superficiário e do fundeiro.
reito de super- Assim, enquanto direito a construir ou manter obra ou plantação em
terreno alheio, do ponto de vista do superficiário, há a considerar o direito
) constitutivo, de levar a efeito o implante e a obrigação de pagar o cânon, quando previsto.
'\ este respeito Do lado do fundeiro, importam sobretudo as limitações decorrentes, para a
sua situação jurídica de proprietário, da existência do direito do superficiário.
Eventualmente, há a considerar o direito ao cânon.
e constituir-se No segundo momento, isto é, enquanto direito sobre a obra ou a plan-
tação, ganham especial realce as relações superficiário-fundeiro, atentos os
direitos que lhes cabem, respectivamente, sobre a obra ou plantação e o solo
ou subsolo.
s Varela, Código Para além disso, há a referir, no que ao fundeiro respeita, o eventual
ordeiro, Direitos direito ao cânon, o direito de preferência na alienação do direito de superficie
e, se este for temporário, uma expectativa de libertação da sua propriedade.
~6.
441
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITOl:
Por seu turno, do ponto de vista do superficiário, tem de se assinalar Quanto ao li

especificamente o eventual direito de indemnização por caducidade e o das partes (n.º 1
direito de indemnização no caso de expropriação por utilidade pública. ser feito no dorni
prédio ou da res
desses concelho:
235. Direitos e obrigações do fundeiro será feito no dor
Quanto ao ti
I. No título constitutivo do direito de superfície pode convencionar-se, n.º 3 do art.º 15'
corno preço, urna prestação a pagar pelo superficiário ao funde iro (n. º 1 do
cada ano, conta.e
art.º 1530.º). Esta prestação, dita cânon superficiário, pode ser devida, no
Havendo vá
seu todo, de urna só vez, ou ser paga anualmente. Existe aqui urna obrigação
é o de solidaried
propter rem <1J. Quando o cânon tem a natureza de prestação periódica,
pode ainda ser perpétuo ou temporário. O facto de o direito de superfície O n.º 2 do a
ter carácter perpétuo não é incompatível com a duração temporária do cânon não atempado: r
(n.º 2 do citado preceito). triplo das presta
Por força do n.º 3 do art.º 1530.º, o cânon superficiário tem de ser sempre
em dinheiro, pelo que não segue o respectivo regime qualquer outra pres-
III. Atendei
tação, com objecto diferente, devida pelo superficiário ao fundeiro (por exemplo, superfície, a situ
urna parte dos frutos produzidos pelas árvores sobre que o direito de super- Enquanto nê
fície recai). ao proprietário dJ
rnento entretanto
II. O direito ao cânon, desde que convencionado, faz sentido em relação corno é rnanifes
aos dois momentos do direito de superfície, pelo que ele iniciou a enume- neste primeiro "'
ração dos direitos do fundeiro. -se que o regime
O regime deste direito segue, em parte, o do antigo direito ao foro, na ao fundeiro os d
enfiteuse, por remissão expressa do n. º 1 do art. º 1531. º para os art. os 1505. º As faculdad
e 1506.º. Embora revogados pela abolição do direito de enfiteuse, tem de imposto pela tut
se entender que o regime neles contido continua, portanto, a aplicar-se ao -os, ao determin
direito de superfície. sequer tomar me
Regem os aludidos preceitos sobre o tempo e lugar do cumprimento da ção faz sentido <
correspondente obrigação e sobre a modalidade desta, no caso de pluralidade Respeitandc
dos seus sujeitos. coloca-se natura
não abrangida. C
Ol Mas não se trata de um ónus real, vista a forma como foi construído este instituto. A
afirmação, em contrário, de Oliveira Ascensão (Reais,pág. 529), tem de ser apreciada segundo <1l Desde que, co
a sua própria concepção de ónus real. receber o cânon.
442
lde se assinalar Quanto ao lugar do cumprimento, vale em primeira mão a convenção

caducidade e o das partes (n.º 1 do art.º 1505.º). Na sua falta, o pagamento do cânon deve
fade pública. ser feito no domicílio do fundeiro, se este morar no concelho da situação do
prédio ou da residência do superficiário, ou se o fundeiro tiver em algum
desses concelhos quem o represente ('l. Fora destas hipóteses, o pagamento
será feito no domicílio do superficiário (n.º 2 do art.º 1505.º).
Quanto ao tempo do cumprimento, e na falta de convenção, resulta do
mvencionar-se,
n.º 3 do art.º 1505.º que o pagamento do cânon deve ser feito no fim de
ndeiro (n.º 1 do
cada ano, contado da data de constituição do direito de superfície.
~ ser devida, no
Havendo vários superficiários, o regime da obrigação de pagar o cânon
l urna obrigação
ação periódica, é o de solidariedade (art.º 1506.º).
:o de superfície O n.º 2 do art.º 1530.º rege quanto às consequências do cumprimento
orária do cânon não atempado: neste caso, tem o proprietário do solo o direito de exigir o
triplo das prestações em dívida.
n de ser sempre
[uer outra pres- III. Atendendo agora a cada um dos citados momentos do direito de
ro (por exemplo, superfície, a situação jurídica do fundeiro configura-se de modo diferente.
ireito de super- Enquanto não for feita a construção ou plantação, o art.º 1532.º reserva
ao proprietário do solo as faculdades de uso e fruição da superficie. Do alarga-
mento entretanto operado no objecto do direito de superficie ao subsolo resulta,
tido em relação como é manifesto, um problema equivalente quanto ao seu uso e fruição,
1c10u a enume- neste primeiro momento do direito de superfície. Não pode senão entender-
-se que o regime do art.º 1532.º vale igualmente para tal hipótese, cabendo
eito ao foro, na ao fundeiro os direitos neste preceito consignados.
os art.0s 1505.º As faculdades de uso e fruição aqui referidas têm, porém, um limite
fiteuse, tem de imposto pela tutela dos interesses do superficiário. O art.º 1532.º acautela-
a aplicar-se ao -os, ao determinar que o exercício dessas faculdades não pode impedir, nem
sequer tomar mais onerosa, a construção ou plantação. Também esta limita-
amprimento da ção faz sentido quando o direito de superfície tenha por objecto o subsolo.
1 de pluralidade Respeitando o direito de superfície, apenas, ou ao solo ou ao subsolo,
coloca-se naturalmente o problema do uso e fruição, pelo fundeiro, da parte
não abrangida. O regime do art.º 1533.º, não alterado aquando da modifica-
o este instituto. A
apreciada segundo (ll Desde que, como é manifesto, nos poderes do representante se compreendam os de
receber o cânon.
443
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITo:
ção do art.º 1525.º, refere-se apenas à fruição do subsolo, por na redacção de propriedade 1
primitiva do Código ser este o problema a merecer tratamento jurídico. Como da construção o
é manifesto, coloca-se hoje problema paralelo quanto ao uso e fruição do
solo, se o direito de superfície respeitar ao subsolo.
236. Direitos e
À semelhança do que ficou referido a respeito do art.º 1532.º, também
aqui se impõe a interpretação actualista do art.º 1533.º, alargando o seu re-
gime à nova modalidade de objecto criada pelo legislador. Nem, de resto, se
I. No prime
posição jurídica,
levantam a respeito de tal entendimento problemas de relevo.
ções, uma activ:
Deste modo, consoante os casos, mesmo depois da construção ou plan-
A primeira e
tação, o uso e a fruição do solo ou subsolo, consoante os casos, pertencem ao
deiro, no seu sol
fundeiro. Este responde, porém, pelos prejuízos que do exercício de tais fa-
culdades resultarem para o superficiário. construções. No
ralmente, à com
IV. O último direito específico reconhecido ao fundeiro é o de prefe- Na verdade.
rência na venda ou dação em cumprimento do direito de superfície [primeira solo ou subsolo,
parte do n.º 1 do art.º 1535.º (l)J_ Este direito é graduado em último lugar, identificar-se pc
no concurso com outros direitos de preferência (2J. apenas reagir cc
os limites oport
O preceito em análise refere-se singelamente ao direito de superfície;
dado, porém, ser este alienável em qualquer dos seus momentos, deve entender- Cabe ainda
-se valer ele tanto quando ainda não esteja feita a construção ou plantação, al. a) do n.º 1 dr
como após ela ter lugar. De resto, prevalece em qualquer dos casos a razão deste preceito in
determinante da atribuição deste direito de preferência ao fundeiro: consolide construir a o'
dação, nas suas mãos, da propriedade plena. Dependend
Doutro ponto de vista, e limitado apenas ao direito de superfície tempo- meiro momento,
rário, pode identificar-se, na situação jurídica do fundeiro, uma expectativa
de libertação do seu direito. Na verdade, como expressamente se diz na al. e) II. A situaçã
do n.º 1 do art.º 1536.º, o direito de superfície temporário extingue-se pelo vez feita a const
decurso do prazo, se entretanto não se tiver extinguido por outra causa. de pagar o câno
de poderes juríc
Verificada a extinção do direito de superfície, e por mero efeito da carac-
terística da expansibilidade dos direitos reais, o fundeiro passa a ter direito Assim, calx
O legislador nãr
de certo por não
ficiário, relativai
Ol A segunda parte do preceito está prejudicada pela abolição do direito de enfiteuse.
direitos do propr
ou do subsolo re
<2lPor exemplo, o direito de preferência de outros superficiários, se houver contitularidade
deste direito.
444
r na redacção de propriedade plena sobre o solo ou subsolo e adquire a propriedade plena

irídico. Como da construção ou das árvores.
) e fruição do
32.º, também 236. Direitos e obrigações do superficiário

mdo o seure-
n, de resto, se I. No primeiro dos momentos identificados no direito de superficie, a
1.
posição jurídica do superficiário reconduz-se fundamentalmente a duas situa-
ções, uma activa e outra passiva.
ução ou plan-
pertencem ao A primeira consiste, como é evidente, na faculdade de, em terreno do fun-
cio de tais fa- deiro, no seu solo, fazer construções ou plantações, ou de no subsolo fazer
construções.No caso particular do art. º 1526. º esta faculdade respeita, natu-
ralmente, à construção sobre edificio alheio.
é o de prefe- Na verdade, mantendo, em tal momento, o fundeiro o uso e a fruição do
lcie [primeira solo ou subsolo, consoante o objecto do direito de superficie, não podem aqui
último lugar, identificar-se poderes especiais reconhecidos ao superficiário. Este poderá
apenas reagir contra o exercício dos poderes do proprietário que excedam
os limites oportunamente identificados.
le superficie;
eve entender- Cabe ainda referir o carácter temporário deste direito, decorrente da
m plantação, al. a) do n.º 1 do art.º 1536.º. Do ponto de vista do superficiário, o regime
casos a razão deste preceito implica, como é manifesto, uma limitação temporal do direito
eiro: consolide construir a obra ou fazer a plantação.
Dependendo de convenção, ao superficiário pode caber, desde este pri-
rficie tempo- meiro momento, a obrigação de pagar o preço de constituição do seu direito.
1 expectativa
e diz na al. e) II. A situação jurídica do superficiário ganha maior complexidade uma
ague-se pelo vez feita a construção ou plantação. Sem prejuízo de se manter a obrigação
itra causa. de pagar o cânon, quando estipulado, podem aqui identificar-se uma série
eito da carac- de poderes jurídicos que lhe estão reconhecidos.
t a ter direito Assim, cabe-lhe, desde logo, o poder de gozo da obra ou da plantação.
O legislador não sentiu necessidade de identificar o conteúdo de tal direito,
de certo por não poder deixar de se entender que a situação jurídica do super-
ficiário, relativamente à construção ou plantação, como tais, é moldada pelos
: enfiteuse. direitos do proprietário, com as limitações decorrentes do uso e fruição do solo
contitularidade
ou do subsolo reconhecidos ao proprietário, nos termos do art.º 1533.º.
445
Nomeadamente, e, neste caso, com o conforto da norma expressa do As servidõe-

art.º 1534.0, ao superficiário cabe, além do gozo da coisa construída ou das -se por acordo cc
árvores, a faculdade de disposição. Esta envolve, além da alienabilidade sendo este o cas
do direito de superficie, a faculdade de o limitar ou onerar, mediante a cons- sensu) de passag
tituição de direitos reais de gozo ou de garantia. já encravado à d
III. Assumindo, quanto à obra ou às árvores, o direito do superficiário V. Outras inIJ

a feição atrás exposta, não podia deixar de lhe ser reconhecida, em princípio, eventuais, são as .
no caso da sua destruição, a faculdade de reconstruir a obra ou de renovar ou por exproprn
a plantação, pressupondo, quando o direito não seja perpétuo, que tais fenó- manifesta a ligaç
menos ocorram durante o respectivo prazo de duração. fície, para tal me
Se bem que a título incidental e de modo indirecto, tal faculdade vem
reconhecida na al. b) do n.º 1 do art.º 1536.º. Note-se, porém, que ela pode
ser excluída no título constitutivo (n.º 2).
Compreensivelmente, e na falta de estipulação específica, o superficiá-
rio dispõe, para a reconstrução da obra ou renovação da plantação, do mesmo
prazo atribuído para a construção ou plantação inicial. No caso de o direito
237. Constituiçi
de superficie recair sobre obra ou árvores já existentes, deve entender-se apli-
cável o prazo legal de 1 O anos.
I. O regime
complexo, por n
IV. Como decorrência imediata da configuração atribuída ao objecto jurídica pode rei
do direito de superficie, cabem ao superficiário, pelo que respeita ao solo ou
Umdeles-
subsolo, os direitos de servidão necessários ao uso e à fruição da obra ou
buição, ao super
das árvores. Esta interdependência de tais direitos está claramente reconhe-
plantação em ter
cida no n.º 1 do art.º 1529.º, quando nele se diz que «a constituição do di-
isto que no acto
reito de superfície importa a constituição» das referidas servidões.
a ser o objecto d
Assinala-se, contudo, valer apenas este regime para as servidões sobre
Refere-se a
a restante parte do prédio do fundeiro, como decorre do n.º 2 do aludido pre-
das três modalid.
ceito. As eventuais servidões sobre prédio de terceiro seguem regime diverso.
cadas, só as dus
No primeiro caso, pode falar-se de uma servidão legal, no sentido literal
verdade, não é fá
desta expressão, e não naquele em que o legislador a utiliza na identificação
da faculdade de ·
das modalidades das servidões, como adiante se dirá. Trata-se, na verdade, A solução corre,
de uma servidão que tem por fonte a lei, ainda que o seu regime possa constar
de testamento se
do título de constituição do direito de superficie. Quando tal não aconteça,
e na falta de acordo subsequente, cabe ao tribunal fixar o local e as demais
II.Mas, con
condições de exercício da servidão.
tuição do direito
446
TITULO 11 - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO V - DIREITO DE SUPERFÍCIE
na expressa do As servidões sobre prédio de terceiro podem naturalmente constituir-

nstruída ou das -se por acordo com o respectivo proprietário - servidões voluntárias. Não
alienabilidade sendo este o caso, pode constituir-se coercivamente a servidão legal (hoc
ediante a cons- sensu) de passagem, se o prédio sobre que recai o direito de superficie era
já encravado à data da constituição deste direito (n.º 2 do art.º 1529.º).
o superficiário V. Outras importantes faculdades reconhecidas ao superficiário, embora

1, em princípio, eventuais, são as de indemnização por caducidade do seu direito (art.º 1538. º)
. ou de renovar ou por expropriação do prédio sobre que ele recai (art.º 1542.º). Sendo
1, que tais fenó-
manifesta a ligação desta matéria com o regime de extinção do direito de super-
ficie, para tal momento fica, por isso, reservada a sua análise.
faculdade vem
1, que ela pode
SECÇÃO III
a, o superficiá- VICISSITUDES
ção, do mesmo
iso de o direito
237. Constituição
rtender-se apli-
I. O regime de constituição do direito de superficie é de algum modo
complexo, por nele se reflectirem as diversas modalidades que esta figura
ída ao objecto
jurídica pode revestir. Há a considerar aqui separadamente tais casos.
ieita ao solo ou
Um deles- o primeiro momento atrás identificado - envolve a atri-
;ão da obra ou
buição, ao superficiário, da faculdade de construir urna obra ou fazer urna
nente reconhe-
plantação em terreno alheio e de, subsequentemente, as manter. Significa
:tituição do di-
isto que no acto de constituição não existem a obra ou as árvores que vêm
vidões.
a ser o objecto do direito de superficie, no seu segundo momento.
ervidões sobre
Refere-se a este caso a primeira parte do art.º 1528.º. Mas, em rigor,
lo aludido pre-
das três modalidades do acto constitutivo do direito de superficie aí identifi-
egime diverso.
cadas, só as duas primeiras ganham sentido na hipótese em análise. Na
> sentido literal
verdade, não é fácil configurar urna situação de posse que revista o conteúdo
a identificação
da faculdade de fazer urna construção ou urna plantação em terreno alheio.
se, na verdade,
A solução correcta é, assim, a de defender que só por meio de contrato ou
~ possa constar
de testamento se pode constituir este direito de superfície.
não aconteça,
.al e as demais
II. Mas, corno se vê da segunda parte do preceito atrás citado, a consti-
tuição do direito de superficie pode dar-se mediante a alienação de obra ou
447
árvores já existentes, separadamente da propriedade do solo em que uma ou expostos. Esta af

outras estejam implantadas. separadamente e
Esta alienação pode ter por título qualquer dos modos legítimos de ligação física a es
adquirir, admitidos em direito, logo um acto negocial, mas também, aqui, a da al. e) do n.º 1
usucapião. Na verdade, neste caso é já perfeitamente concebível uma posse Finalmente.
correspondente ao exercício, sobre a obra ou as árvores, de poderes a elas superfície, o res]
exclusivamente referidos, não abrangendo, portanto, o solo sobre que estão al. a) do n.º 1 do
implantadas.
238. Transmíssí
III. Finalmente, há a considerar o caso particular do art.º 1526.º Ol.
Aqui está em causa a atribuição da faculdade de construir sobre edifício
Seguindo a 1
alheio. Numa das modalidades possíveis, este direito pode ser atribuído
superfície, em q
pelo próprio dono do edifício a outrem; não é, porém, de excluir a hipótese
quer por acto en
de o dono do edifício, ao aliená-lo, reservar para si essa faculdade, situação
Ainda que t
que corresponde ao que correntemente se designa por direito de sobreele-
lidade dos direito
vação, por vezes identificado, numa linguagem sugestiva, mas imprópria,
-la no art.º 1534
como reserva do espaço aéreo.
deixar bem clara
A lei nada diz sobre a forma de constituição deste direito de superfície,
fície sobre o imj
limitando-se a exigir, como é facilmente compreensível, a verificação dos
Recorde-se
requisitos de constituição da pro,Priedade horizontal, por ser esse o regime
dação em pagam
aplicável à obra, uma vez feita. E, porém, manifesto que o direito de super-
termos já expost
fície em causa pode ser constituído por contrato ou testamento.
no caso de aliem
Não está ainda aqui excluída a via da usucapião, mas apenas quanto ao
seu segundo momento <2l; pense-se no caso de alguém construir andar novo
sobre edifício alheio, passando a comportar-se, em relação a ele, como con- 239. Extinção: l
dómino; todavia, o que então se adquire, como resulta da noção deste insti-
tuto, é o direito de propriedade horizontal sobre a construção feita. I. São múltij
radas no art.º 15
IV. Sempre que a constituição do direito de superfície tenha fonte con- de aplicação.
tratual, o correspondente negócio deve revestir a forma de escritura pública Quanto a es
ou de documento particular autenticado, nos termos gerais oportunamente momento do dire
particular o dire
Ol Para mais desenvolvimentos, vd. est. Do Direito de Sob reelevação, págs. 69- 79. II. Assim, h
Relativamente ao primeiro momento, vale o acima exposto sobre o direito de superfície
<2l fície, enquanto <
proprio sensu. sem que tal impl
448
em que uma ou expostos. Esta afirmação vale mesmo para o caso de alienação de árvores
separadamente da propriedade do solo, porquanto aqui se mantém a sua
)S legítimos de ligação fisica a este, constituindoassim as árvores coisas imóveis, nos termos
ambém, aqui, a da al. e) do n.º 1 do art.º 204.º.
rível uma posse Finalmente, em qualquer caso de constituição negocial do direito de
: poderes a elas superficie, o respectivo acto está sujeito a registo, conforme se dispõe na
sobre que estão al. a) do n.º 1 do art.º 2.º do C.R.Pre ..
238. Transmissão
art.º 1526.º oi.
· sobre edificio
Seguindo a regra geral própria dos direitos reais de gozo, o direito de
e ser atribuído
superficie, em qualquer dos seus momentos e modalidades, é alienável,
cluir a hipótese
quer por acto entre vivos quer por acto mortis causa.
Idade, situação
to de sobreele- Ainda que tal solução decorresse já do regime geral da transmissibi-
nas imprópria, lidade dos direitospatrimoniais, o legislador entendeu conveniente reafirmá-
-la no art.º 1534.º. É admissível que tenha aqui pesado a conveniência de
deixar bem clara a transmissibilidade,em separado,tanto do direito de super-
J de superficie, ficie sobre o implante como da propriedade do solo.
rerificação dos
Recorde-se que na alienação do direito de superficie, por venda ou
r esse o regime
ireito de super- dação em pagamento, tem o proprietário do solo direito de preferência, nos
-nto, termos já expostos. Não existe, porém, reciprocidade, para o superficiário,
no caso de alienação do direito de propriedade do solo.
enas quanto ao
uir andar novo
ele, como con- 239. Extinção: generalidades
ção deste insti-
ío feita. I. São múltiplas as causas de extinção do direito de superficie, enume-
radas no art.º 1536.º, mas nem sempre é o mesmo o seu alcance ou âmbito
nha fonte con- de aplicação.
critura pública Quanto a esta vicissitude, há que distinguir, desde logo, consoante o
oportunamente momento do direito de superficie. Para além disso, merece ainda uma nota
particular o direito de sobreelevação.
ágs. 69-79. II. Assim, há causas específicas de cada momento do direito de super-
.eito de superfície ficie, enquanto outras se podem aplicar indistintamente a qualquer deles,
sem que tal implique, porém, necessariamente, uma identidade de regime.
449
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITO:
Está no primeiro caso a modalidade de extinção contemplada na al. a) Das causas e

do n.º 1 do art.º 1536.º, porquanto ela só faz sentido em relação ao direito da no exercício ,
de superficie visto corno faculdade de construir urna obra ou fazer urna as do n.º 2. Nesn
plantação. Por seu turno, a resultante da destruição da obra ou das árvores, tiva suscitam dú
prevista na alínea seguinte, respeita já ao segundo momento do direito de dade horizontal
superficie, por pressupor a existência de urna obra ou de árvores sobre que Lições c11.
tal direito incide.
Por outro lado, a extinção por caducidade [al. e) do mesmo preceito],
faz sentido em relação a qualquer dos momentos do direito de superficie (IJ, 240. Extinção:
mas o regime do art.º 1538.º só se aplica, manifestamente, se aquando da
causa da extinção do direito existir alguma obra ou árvore. I. Dando a1
das vicissitudes
Devem ter-se presentes estas observações prévias, na exposição do re-
seguida, as que
gime das diversas causas de extinção do direito de superficie proprio sensu.
Assim, as c::
III. Pelo que respeita à extinção do «direito de construir sobre prédio seguem o regun
alheio» importa seleccionar, nas enumeradas no art.º 1536.º, as causas apli- [al.j)], cabe ap
cáveis ao seu primeiro momento, pois no citado preceito se contêm algumas de urna parte da
que só podem reger quanto ao direito sobre o implante. correspondente
As relevantes são as das als. a) e e) aj) do n.º 1 do art.º 1536.º e, ainda,
II. O direin
por referência ao seu nº 2, a verificação da condição resolutiva que, ao
urna plantação,
abrigo deste preceito, tenha sido estabelecida no negócio constitutivo do
direito de sobreelevação. se a obra ou a 1
pode ser estipul
Em relação a qualquer delas, não se identificam, na sua transposição
o prazo supletii
para o direito de sobreelevação, desvios de regime relevantes em relação
A razão de
ao do seu campo de aplicação directo, valendo, nomeadamente, o disposto
claramente na u
no n.º 3 do art.º 1536.º; há apenas que atender a diferenças que decorrem
direito de propi
imediatamente do objecto do correspondente direito.
atendível justifi
fruir.
rn É certo que para o primeiro momento do direito de superfície existe um prazo autónomo
III. No me
de extinção, o que pareceria precludir o prazo de caducidade da ai. e). Sucedendo, porém, alínea seguinte,
que ao prazo da ai. a) se aplicam as regras da prescrição (n.º 3 do preceito), com a inerente
possibilidade de ele se interromper ou suspender, e que o prazo da ai. e) é de caducidade,
logo se deixa ver a possibilidade de aplicação conjunta das duas alíneas. Basta pensar na
hipótese de o prazo de caducidade, primariamente mais longo que o da ai. a), se esgotar
primeiro que o de prescrição, por virtude da interrupção ou suspensão deste. Ol A sua análise t
450
nplada na al. a) Das causas do art.º 1536.º são aplicáveis ao direito sobre a obra construí-
lação ao direito da no exercício do direito de sobreelevação as das ais. b) a d) ej) do n.º 1 e
1 ou fazer uma as do n.º 2. Neste domínio, a caducidade e a verificação da condição resolu-
ou das árvores, tiva suscitam dúvidas na sua articulação com o regime do direito de proprie-
to do direito de dade horizontal que, pela sua extensão, vão muito além do âmbito destas
/ores sobre que Lições c1i.
esmo preceito],
íe superfície Ol, 240. Extinção: regime jurídico das causas de extinção
se aquando da
I. Dando aplicação ao esquema que presidiu à exposição do regime
xposição do re- das vicissitudes dos direitos reais em geral, vão apenas ser analisadas, de
seguida, as que justificam referência particular.
: proprio sensu.
Assim, as causas de extinção das ais. d) e e), confusão e impossibilidade,
ir sobre prédio seguem o regime geral. Relativamente à expropriação por utilidade pública
as causas apli- [al.j)], cabe apenas referir que ela envolve a atribuição, ao superficiário,
ontêm algumas de uma parte da indemnização devida pelo expropriante, segundo o valor
correspondente ao respectivo direito (art.º 1542.º).
l536.º e, ainda,
II. O direito de superfície, enquanto faculdade de fazer uma obra ou
ilutiva que, ao
uma plantação, extingue-se por prescrição [n." 1, al. a), e 2 do art.º 1536.º],
.onstitutivo do
se a obra ou a plantação não forem feitas dentro de certo prazo. O prazo
pode ser estipulado pelas partes. Se não houver estipulação, o Código fixa
a transposição
o prazo supletivo de 1 O anos.
tes em relação
A razão de ser deste limite temporal do direito de superfície reside
nte, o disposto
claramente na inconveniência de manter indefinidamente uma restrição do
que decorrem
direito de propriedade, sem haver, da parte do beneficiário, um interesse
atendível justificativo, por não existir obra ou árvore que ele possa usar ou
fruir.
n prazo autónomo
III. No mesmo plano se coloca a causa de extinção contemplada na
ucedendo, porém, alínea seguinte, referida já ao direito de superfície no seu segundo momento.
) ), com a inerente
é de caducidade,
. Basta pensar na
al. a), se esgotar
,te. (l) A sua análise está feita no est. Do Direito de Sobreelevação, págs. 86-88.
451
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITO~
Conforme antes se assinalou, é razoável atribuir, em princípio, ao super- Em particular, o

ficiário a faculdade de reconstruir a obra ou renovar a plantação, no caso dessa indemniza,
de elas serem destruídas. Contudo, encarado o problema do ponto de vista superficiário sej
dos interesses do fundeiro, não pode deixar de se entender que prevalecem O direito de
as razões atrás referidas para a fixação de um prazo para o exercício desta contida no título 1
faculdade por parte do superficiário. deve, por seu tur
Esse prazo é igual ao aplicável à hipótese prevista na al. a) e, tal como culpa sua, pela e
com ele acontece, valem nesta matéria as regras da prescrição (n.º 3). Signi-
fica isto que o direito de superficie só se extingue, em geral, com o decurso V. Para alén
desse prazo. admite o n.º 2 de
Pode, porém, não ser assim, actuando a destruição da obra ou das árvores direito de superí
como causa específica de extinção do direito de superficie. Para que tal acon- por verificação 1
teça, necessário se toma, porém, como se diz no n.º 2 do art.º 1536.º, uma Na falta der
estipulação das partes nesse sentido. negócios condic
IV. A causa de extinção prevista na al. e) do n.º 1 do art.º 1536.º -

caducidade - aplica-se ao direito de superficie temporário. A extinção por 241. Extinção:
caducidade dá-se segundo as regras gerais deste instituto, pelo que respeita
à contagem do prazo estabelecido no título constitutivo do direito. I. Para alérr
Embora não seja de excluir, em definitivo, a sua aplicação ao primeiro extinção do direi
momento do direito de superficie, a caducidade é uma causa especialmente identificar. Vêrr
relevante em relação ao seu segundo momento, como se vê do art.º 1538.º. dos direitos reai:
Com efeito, é no caso de haver obra ou árvores que se colocam os mais ou pelo fundein
significativos problemas, na harmonização dos interesses conflituantes do super- Como ficou
ficiário e do fundeiro. ciário a faculda
Dando aplicação a uma característica do direito de propriedade, a extin- direitos reais de
ção do direito de superficie por caducidade importa a aquisição, por parte fundeiro, igual J
do fundeiro, da obra ou das árvores que o direito de superficie tinha por objecto do seu e
objecto. Assim se dispõe no n.º 1 do art.º 1538.º. Importa, pc
Pelo que respeita ao superficiário, a lei reconhece-lhe neste caso, em superficie no re
princípio, um direito de indemnização, a calcular, segundo dispõe o n.º 2 Manifesta-
do citado preceito, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa. superficie perpe
Embora esta indemnização não possa deixar de se referir à obra ou árvores Assim, para alé
objecto do direito extinto, a aplicação das regras do enriquecimento sem causa ficie temporáric
implica não ter o seu valor de coincidir com o dos bens, à data da extinção. causa.
452
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO V - DIREITO DE SUPERFÍCIE
ípio, ao super- Em particular, como revela, a contrario, o n.º 3 do art.º 1538.º, na fixação
ação, no caso dessa indemnização não pode deixar de se atender às deteriorações por que o
ponto de vista superficiário seja responsável.
te prevalecem O direito de indemnização pode, porém, ser afastado por estipulação
xercício desta contida no título constitutivo. Neste caso, o superficiário, nada tendo a receber,
deve, por seu turno, indemnizar o fundeiro pelas deteriorações sofridas, com
a) e, tal como culpa sua, pela obra ou pelas árvores (n.º 3 citado).
(n.º 3). Signi-
om o decurso V. Para além das causas de extinção previstas no n.º 1 do art.º 1536.º,
admite o n.º 2 deste preceito a possibilidade de se sujeitar a constituição do
)U das árvores direito de superficie a condição resolutiva com a sua consequente extinção
1 que tal acon- por verificação da condição.
o 1536.º, uma Na falta de regulamentação específica, aplica-se aqui o regime geral dos
negócios condicionais (art." 270.º e seguintes).
rt.º 1536.º -
, extinção por 241. Extinção: pontos comuns
) que respeita
irei to. I. Para além dos aspectos particulares do regime das várias causas de
o ao pnmerro extinção do direito de superficie, alguns pontos comuns a todas elas se podem
specialmente identificar. Vêm regulados nos art.? 1539.º a 1541.º e respeitam ao destino
) art.º 1538.º. dos direitos reais constituídos, durante a sua permanência, pelo superficiário
icam os mais ou pelo fundeiro.
mtes do super- Como ficou dito, cabe no poder de disposição reconhecido ao superfi-
ciário a faculdade de constituir, sobre a coisa que é objecto do seu direito,
fade, a extin- direitos reais de gozo ou garantia. Naturalmente, no âmbito dos poderes do
ão, por parte fundeiro, igual poder lhe é reconhecido, como proprietário do solo, sobre o
cie tinha por objecto do seu direito.
Importa, pois, saber quais as consequências da extinção do direito de
ste caso, em superficie no regime de tais direitos.
ispõe o n.º 2 Manifesta-se nesta matéria a relevância da distinção entre direito de
o sem causa. superficie perpétuo e temporário, correlacionada com a causa de extinção.
ira ou árvores Assim, para além daquela distinção, há a averiguar se, no direito de super-
uo sem causa ficie temporário, a extinção decorre do preenchimento do prazo ou de outra
da extinção. causa.
453
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITO:
II. No direito de superfície temporário, a extinção por decurso do prazo Atento aest
determina a extinção dos direitos reais de gozo ou de garantia constituídos a subsistência d
pelo superficiário (n.º 1 do art.º 1539.º). É uma natural consequência da superfície ou se
própria limitação temporal dos poderes do superficiário. Nem seria de admitir fundeiro, como
a possibilidade de ele onerar a coisa para além da duração do seu direito, cado (art.º 1541
nem o terceiro, titular do direito extinto, poderia razoavelmente esperar a No direito d
subsistência do direito por ele adquirido. que, se este dire
Este regime sofre, porém, um desvio quando, nos termos do art.º 1538.º, a prazo. Aplica-se
extinção do direito de superfície atribuir ao superficiário direito a uma indem- superfície temp
nização. Neste caso, verifica-se um fenómeno de sub-rogação real e os
direitos reais do terceiro, constituídos pelo superficiário, «transferem-se» para
a indemnização (n.º 2 do art.º 1539.º). Também este regime se explica por
si mesmo, por a indemnização constituir como que um sucedâneo do antigo
objecto dos direitos extintos.
III. Importa também apurar o que se passa com os direitos reais cons-
tituídos pelo fundeiro, extinguindo-se o direito de superfície temporário por
decurso do prazo. Nas palavras da lei, os direitos reais de terceiro «estendem-
-se à obra e árvores adquiridas nos termos do artigo 1538.º» (art.º 1540.º).
Como a remissão para o art.º 1538.º logo deixa ver, esta solução é mero
corolário do regime nele estabelecido, justificado ainda por uma aplicação
do princípio da expansibilidade dos direitos reais. Alargando-se o direito
de propriedade ao objecto do direito de superfície, por este se confundir com o
objecto daquele direito, natural é a verificação de fenómeno igual relativa-
mente aos direitos reais que o oneravam.
Iv. Embora perpétuo, o direito de superfície extingue-se pela verificação

de algumas das causas previstas na lei, tal como o direito de superfície tempo-
rário se pode extinguir por causas diversas do decurso do prazo e antes de
este se preencher.
A aplicação do regime atrás exposto acarretaria, já se deixa ver, uma
indevida frustração dos interesses de terceiros, que podem invocar uma con-
fiança na subsistência do seu direito para além do momento em que, inopina-
damente, o direito de superfície se extinguiu.
454
ecurso do prazo Atento a estas considerações, o Código Civil determina, para tais casos,
tia constituídos a subsistência dos direitos reais de terceiros sobre o respectivo objecto -
msequência da superficie ou solo -, sejam eles constituídos pelo superficiário ou pelo
seria de admitir fundeiro, como se a extinção do direito de superficie não se tivesse verifi-
do seu direito, cado (art.º 1541.º).
rente esperar a No direito de superficie temporário este regime cessa no momento em
que, se este direito subsistisse, se verificaria o preenchimento do respectivo
Jo art.º 1538.º, a prazo. Aplica-se, então, o regime da extinção por caducidade do direito de
:o a uma indem- superficie temporário, nos termos dos já estudados art." 1539.º e 1540.º.
ação real e os
sferem-se» para
: se explica por
lâneo do antigo
[tos reais cons-

temporário por
iro «estendem-
> (art.º 1540.º).
solução é mero
uma aplicação
do-se o direito
mfundir com o
igual relativa-
ela verificação
ierflcie tempo-
·azo e antes de
leixa ver, uma

ocar uma con-
1que, mopma-
455
CAPÍTULO VI
AS SERVIDÕES PREDIAIS
SECÇÃO!
NOÇÃO E CARACTERÍSTICAS
242. Noção
I. O art.º 1543.º define servidão predial pelo lado passivo, como um

encargo imposto num prédio -prédio serviente - em beneficio exclusivo
de outro prédio -prédio dominante-, pertencente a dono diferente. Ultra-
passando a aparente coisificação da relação jurídica que a letra da lei sugere,
é fácil extrair do preceito uma noçãopositivado instituto ci)_
O direito de servidão predial é um direito real de gozo sobre coisa alheia,
mediante o qual o proprietário de um prédio tem a faculdade de se aproveitar
de utilidades de prédio alheio em beneficio do aproveitamento das do
pnmeiro.
Resulta daqui ser essencial ao conceito que o aproveitamento das utili-
dades do prédio serviente se faça em função do prédio dominante, por inter-
médio dele, e para permitir um melhor ou mais completo aproveitamento das
desse prédio.
Traduzindo esta realidade por outras palavras, na servidão predial a
afectação do prédio serviente não pode ser feita em atenção à pessoa do
Ol Sobre as servidões prediais, vd., em geral, C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 305 e
págs. 1028 e segs.; R. Pinto Duarte, Curso, págs. 189 e segs.; e José Alberto C. Vieira,
457
titular do direito sobre o prédio dominante, individualmente considerado, perante o dono

mas como titular deste direito. Para além disso, a fixação do conteúdo do seus hóspedes, f
direito de servidão e das condições do seu exercício é dominada por um ração do hotel.
critério que atende às exigências objectivas do proveito dele emergente
para o prédio dominante. III.Em fac,
os termos da nc
II. Em suma, para haver servidão predial o aproveitamento das utili- Não sequer
dades de um prédio alheio tem de ser feito por intermédio de um prédio do serviente e dom
titular da servidão, como se diz no art.º 1544.º. em função deles
Quando assim não aconteça, ou seja, quando haja a afectação de utilidades vamente detem
de um prédio à satisfação de necessidades de pessoa diversa do seu titular, Como escl:
independentemente desta sua qualidade quanto a outro prédio, há uma ser- servidão respei
vidão pessoal, que constitui, portanto, um direito pessoal de gozo. a pessoas difen
Embora seja corrente dizer-se que no sistema jurídico português estão Isso não si!
proibidas ou não são admitidas as servi dões pessoais o l, a afirmação, tomada titular do direiu
à letra, não é verdadeira. A realidade é outra: só as servidões prediais são admite express
qualificáveis como direitos reais, impedindo o princípio da tipicidade a atri- (art.º 1575.º) e
buição desta natureza às servidões pessoais. Não fica, porém, impedida a
constituição de uma servidão pessoal qua tale, isto é, com eficácia mera-
mente obrigacional, como direito de crédito, por assim o permitir o princípio 243. Caracterí
da liberdade contratual dominante nesta matéria e com as limitações que
este princípio comporte <2l. I. São vária
Como é evidente, se as partes pretenderem atribuir eficácia erga omnes a reguladas nos ar
uma mera servidão pessoal, o acto constitutivo é nulo, nos termos do art.º 1306.º, A sua análise Y
n.º 1, mas convertível, segundo o regime oportunamente exposto. número anteric
Deste modo, retomando os sugestivos exemplos de C. Mota Pinto C3l, Respeitam
se certa pessoa se obrigar perante outra a permitir-lhe a utilização do parque relevantes atem
existente num prédio seu para os seus passeios matinais, há uma servidão a atípicidade e
pessoal. Já há, porém, uma servidão predial, se a vinculação for assumida como um tipo ,
Ao lado de:
a particular ligs
cida entre o pré
Ol Cfr. Oliveira Ascensão, Reais, pág. 493; e C. Mota Pinto, Direitos Reais, pág. 306.
bilidade.
(2lTêm-se por ressalvados, também, os limites decorrentes da necessária idoneidade do
objecto; isto é, não podem estar em causa situações contrárias aos bons costumes, à ordem
pública ou à boa fé. II.Cornos
(3l Ob. cit., pág. 307. é bem de ver, l
458
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO VI - SERVIDÕES PREDIAIS
considerado, perante o dono de um hotel existente em prédio vizinho, para recreio dos
conteúdo do seus hóspedes, facultando assim uma utilidade objectiva adicional na explo-
nada por um ração do hotel.
'e emergente
III. Em face das observações anteriores, melhor se compreendem agora
os termos da noção legal de servidão predial.
nto das utili- Não se quer obviamente dizer que a relação se estabelece entre os prédios
im prédio do serviente e dominante, mas acentuar que o direito de servidão se caracteriza
em função deles, devendo consistir na afectação de utilidades de um, objecti-
, de utilidades vamente determinante de um proveito no gozo do outro.
lo seu titular, Como esclarecimento final do conceito, há a salientar que o direito de
, há umaser- servidão respeita sempre a prédios - rústicos ou urbanos - pertencentes
gozo. a pessoas diferentes.
tuguês estão Isso não significa, porém, que a servidão possa apenas ser atribuída ao
ição, tomada titular do direito de propriedade do prédio dominante. O próprio legislador
prediais são admite expressamente a aquisição de servidões activas pelo usufrutuário
cidade a atri- (art.º 1575.º) e pelo superficiário (art.º 1529.º).
' impedida a
icácia mera-
ir o princípio 243. Características da servidão predial: enumeração
ritações que
I. São várias as características do direito de servidão, fundamentalmente
trga omnes a reguladas nos art.os 1544.º a 1546.º, e que o individualizam como tipo autónomo.
o art.º 1306.º, A sua análise vai permitir o completo desenvolvimento da noção fixada no
>StO. número anterior. Podem ser alinhadas em dois grupos.
ota Pinto <3l, Respeita uma, na verdade, ao tipo como tal, por constituir uma das mais
iodo parque relevantes atenuações do princípio da tipicidade no sistema jurídico português:
ma servidão a atípicidade do conteúdo da servidão, que caracteriza este direito real
or assumida como um tipo aberto, nos termos oportunamente expostos.
Ao lado desta, há outras características da servidão predial que traduzem
a particular ligação deste direito ao seu objecto e a estreita relação estabele-
cida entre o prédio dominante e o serviente: a inseparabilidade e a indivisi-
,, pág. 306.
bilidade.
idoneidade do
umes, à ordem
II. Como síntese destas características, constituindo, a um tempo, como
é bem de ver, uma emanação da própria noção de servidão, constitui nota
459
individualizadora das servidões a sua ligação objectiva ao prédio. Verifica- art.º 1544.º: o g
-se nelas, na verdade, uma ligação especial tanto ao prédio dominante, como sejam, tem de s
ao serviente. acréscimo do s.i
No primeiro caso, essa ligação revela-se, desde logo, na circunstância Satisfeitos 1
de o conteúdo típico da servidão ser aferido em função dele, objectivamente. oportunamente
Pelo que respeita ao prédio serviente, com a característica agora em riza o tipo.
análise pretende significar-se que a servidão não é afectada pelas vicissitudes
desse prédio, mesmo quando elas se traduzam na sua divisão. III. Da exp
consequências.
Uma delas,
244. Atipicidade do conteúdo for inteiramente
de proveito do J
I. Segundo expressamente se diz no art.º 1544.º, a servidão predial pode desnecessidade
ter por objecto quaisquer utilidades do prédio serviente, não constituindo outro regime. a
mesmo obstáculo à sua constituição o facto de elas serem futuras ou até even-
A causa de
tuais Cll.
mente desneces
Essencial à servidão, enquanto direito real, é a possibilidade de essas em causa a con:
utilidades serem «gozadas por intermédio do prédio dominante» e a este haver violação
trazerem proveito. segundo o já co
A lei nem sequer exige que a servidão acarrete para o prédio dominante servidão pesso
um aumento do seu valor. As vantagens trazidas pela servidão ao gozo do
prédio dominante não carecem, também, de ter natureza económica, como
com frequência acontecerá com uma servidão de vistas. 245. A insepar
II. Colocado o problema do lado activo da servidão, isto significa não I.Agrandí
estarem tipificadas as faculdades atribuíveis ao seu titular, no uso de utilida- separar-se dos p
des do prédio serviente. Daí poder aqui falar-se em atipicidade do conteúdo no n.º 1 do art.'
da servidão. previstas na lei
Não significa isso, porém, deixar a servidão de constituir um tipo, no Deste mod
conjunto dos direitos reais de gozo, no sistema jurídico português. Na ver- ção ao prédios
dade, a atipicidade do seu conteúdo não pode ir ao ponto de inutilizar o quência de a se,
núcleo essencial atrás sobejamente evidenciado e emergente do próprio tuição de outra
Ol Ao contrário do que sucedia no Direito romano, em que as servidões eram tipificadas: <1l Nesta medida
via, iter; actus e aquaeductus. 511 e 512.
460
TITULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO VI - SERVIDÕES PREDIAIS
fio. Verifica- art.º 1544.º: o gozo das utilidades do prédio serviente, quaisquer que elas
nante, como sejam, tem de ser sempre feito por intermédio do prédio dominante, com
acréscimo do seu proveito.
ircunstância Satisfeitos estes requisitos, tanto basta ao princípio da tipicidade, como
ectívamente. oportunamente ficou dito. Só a ultrapassagem do referido limite descaracte-
ia agora em riza o tipo.
vicissitudes
III. Da exposição anterior não podem deixar de se extrair relevantes
consequências, no regime da servidão predial.
Uma delas é a da nulidade do título constitutivo de uma servidão se esta
for inteiramente desnecessária, nesse momento, por não envolver acréscimo
de proveito do prédio dominante. Está aqui em causa, como é manifesto, a
oredial pode desnecessidade originária, porquanto a desnecessidade superveniente segue
:onstituindo outro regime, a seu tempo analisado.
ou até even-
A causa de nulidade do acto constitutivo de uma servidão originaria-
mente desnecessária poderia fundar-se num vício do objecto. Estando, porém,
ide de essas em causa a constituição de um direito real, com mais rigor se deve entender
te» e a este haver violação do princípio da tipicidade <1l. O mais que se pode admitir,
segundo o já conhecido regime de conversão legal, é a constituição de uma
idorninante servidão pessoal (art.º 1306.º).
ao gozo do
mica, como
245. A inseparabilidade
gnificanão I. A grande regra, em matéria de servidões, é a de estas não poderem

) de utilida- separar-se dos prédios a que pertencem, activa ou passivamente, como se afirma
Io conteúdo no n.º 1 do art.º 1545.º. Neste domínio são apenas admitidas as excepções
previstas na lei (cfr. art.º 1568.º, adiante analisado).
rm tipo, no Deste modo, a característica da inseparabilidade funciona tanto em rela-
Lês. Na ver- ção ao prédio serviente como ao dominante, e acarreta a importante conse-
inutilizar o quência de a separação envolver a extinção da servidão existente e a consti-
do próprio tuição de outra.
m tipificadas: Ol Nesta medida, é coincidente a posição exposta com a de Oliveira Ascensão, Reais, págs.
511 e 512.
461
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - D1R8TI
Assim, se, por exemplo, numa servidão de passagem, o seu titular deixar Concretiza:
de usar o local do prédio serviente indicado no título constitutivo e começar de cortar pasto
a usar outro, a primeira servidão mantém-se até se extinguir pelo não uso, exploração pec
podendo, por seu turno, constituir-se, por usucapião, uma servidão diferente. Em casos come
Um caso análogo é expressamente previsto na lei, para o exercício da ser- às necessidade:
vidão em época diferente da convencionada (art.º 1573.º).
II. A característica da inseparabilidade constitui, pois, uma manifestação 246. A índívísí

do elemento objectivo já evidenciado na noção de servidão predial.
Importa, porém, precisar o seu alcance, por referência a um problema A regra de
clássico da doutrina portuguesa e relativo a saber se a inseparabilidade das estatuídos no ai
servidões vai ao ponto de impedir a separação das utilidades do prédio relação ao préc
servi ente. Vê-se, por vezes, afirmado que a servidão é inseparável do prédio compreende, o
serviente, mas são já separáveis as correspondentes utilidades. Seria o caso, Se a divis
então, das chamadas servidões de fruição. O problema vem de Guilherme passando a bei
Moreira, em relação a servidões de pastos, de lenha ou madeira e de água <1l. que a pode usa
A questão tem sobretudo interesse nos dois primeiros casos, porquanto Se for divid
relativamente a servidões de água normalmente acontecerá estar presente a servidão, tal
uma servidão de diferente modalidade e conteúdo. enquanto parei
O exemplo clássico da servidão de pastos coloca-se quanto à questão
de saber se o titular do direito de servidão o pode apenas exercer trazendo
os seus animais a pastar no prédio serviente ou se há ainda servidão quando
lhe seja atribuída a faculdade de cortar pastos para alimento de animais que
lhe pertençam.
No seu enquadramento adequado, o problema tem de ser colocado e 24 7. Modalid:
resolvido em função do núcleo essencial do conceito de servidão predial:
se a separação das utilidades não implica que a sua utilização deixe de ser A partir de
feita por intermédio de um prédio dominante, então a chamada servidão de de servidões, e
fruição continua a ser uma servidão predial; caso contrário, só poderá haver distingue entre
uma servidão pessoal. Quer dizer, o problema acaba por ser resolvido em de fazer referé
correlação com a característica da atipicidade do conteúdo, tal como atrás Por isso não si
ficou fixada.
Ol Outro exempl
CllCfr., a este respeito, C. Mota Pinto, Direitos Reais, págs. 311-315; e Oliveira Ascensão, de uma exploraçí
Reais, págs. 491-492, que sustentam a admissibilidade de servidões de fruição. faculdade.
462
CAPÍTULO VI - SERVIDÕES PREOIAIS
TITULO li - DIREITOS REAIS Eli/1 PARTICULAR
Concretizando num exemplo clássico: há servidão predial na faculdade

titular deixar de cortar pastos num prédio alheio para alimentação dos animais de uma
roecomeçar exploração pecuária existente em certo prédio do titular dessa faculdade.
relo não uso, Em casos como este <1l, há poderes de fruição de um prédio alheio limitado
lão diferente. às necessidades objectivas de outro prédio e gozadas por intermédio deste.
.cício da ser-
246. A indivisibilidade
manifestação
redial. A regra de indivisibilidade da servidão predial e o seu alcance vêm
im problema estatuídos no art.º 1546.º. Dele resulta que a indivisibilidade actua tanto em
ibilidade das relação ao prédio dominante corno ao prédio serviente, embora, como se
es do prédio compreende, com diferentes projecções.
vel do prédio Se a divisão respeitar ao prédio dominante, a servidão mantém-se,
Seria o caso, passando a beneficiar dela cada um dos novos titulares de cada fracção,
e Guilherme que a pode usar «sem alteração nem mudança».
e de água <1). Se for dividido o prédio serviente, cada urna das parcelas continua a suportar
,s, porquanto a servidão, tal corno ela existia anteriormente, na parte que já a onerava,
star presente
enquanto parcela do todo.
ito à questão
cer trazendo SECÇÃO II
idãoquando MODALIDADES
ammais que
247. Modalidades das servidões: enumeração
r colocado e
dão predial: A partir de diversos critérios é possível destrinçar várias modalidades
deixe de ser de servidões, com relevante projecção no respectivo regime jurídico. À que
servidão de distingue entre servidões prediais e servidões pessoais já houve necessidade
ioderá haver de fazer referência, para esclarecer a própria noção de servidão predial.
esolvido em
Por isso não será aqui considerada.
l como atrás
rn Outro exemplo será o da faculdade de cortar mato, para camas de animais ou para nitreiras
de uma exploração agro-pecuária existente num prédio pertencente ao titular da referida
'eira Ascensão, faculdade.
'ia.
463
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITC
Para além dela, será de seguida estabelecida a distinção entre servidões 249. Servidões
legais e voluntárias; servidões aparentes e não aparentes; e servidões
positivas, negativas e desvinculativas Ol. I. O critéri
aparentesrelevt
de exercício.
248. Servidões legais e servidões voluntárias Há.naverd,
de sinais exterio
I. A distinção entre servidões legais e servidões voluntárias estabelece- dão de aquedut
-se em função da modalidade do título constitutivo, mas não nos termos singelos de prédios alhe
que os correspondentes qualificativos sugerem. Assim, se as servidões volun-
O mesmo Si
tárias são as constituídas por negócio jurídico ou acto voluntário, já não é
eia de janela al
correcto identificar as servidões legais como as constituídas por lei (2l.
legais (cfr. art.º
De resto, o legislador esclarece o verdadeiro âmbito das servidões legais, existência de b
ao defini-las, no n.º 2 do art.º 1547.º, como as que, não sendo constituídas
voluntariamente, podem sê-lo por sentença judicial ou por decisão administra- II. Por exc
tiva, consoante os casos. Servidão legal, hoc sensu, é, pois, a que pode ser revelam por sim
constituída coercivamente. Servidões legais, no Código Civil, são as de pas-
Como já fo
sagem e as de águas, reguladas, respectivamente nos art." 1550.º, 1556.º e
confirma, o por
1557.º e seguintes.
de a servidão ni
que agora resu
II. O alcance da distinção entre servidões legais e voluntárias será fixado
a propósito dos seus títulos constitutivos. Mas, desde já interessa assinalar
que, para além do diverso regime de constituição, a diferença também se pro- 250. Servidõe:
jecta no da extinção, identificando-se nas servidões legais certas causas espe-
ciais: desnecessidade e remição (cfr. n.?' 2 e 3 do art.º 1569.º). I.Écom bs
Ieee a distinçãr
As servidõ
respectivo titul
Exemplo de es.
Diversame
O) O Código actual não consagrou a distinção, prevista no art. º 2270.º do Código de Seabra, viente a abster»
que repartia as servidões em contínuas e descontínuas. E fez bem, porquanto ela perdera dono do prédio i
importância desde que a Reforma de 1930 equiparara essas duas modalidades para efeito de
aquisição por usucapião. Assim.na:
<21 Como atrás exposto, em sede de direito de superficie, pode a servidão derivar, por vezes,
truir no seu pre
directamente de uma norma jurídica e dizer-se legal, neste sentido, que é diferente do que servidão não a
agora está em análise no texto. actos sobre o I
464
re servidões 249. Servidões aparentes e servidões não aparentes

e servidões
I. O critério que preside à distinção entre servtdões aparentes e não
aparentesreleva, afinal, da própria maneira de ser da servidão e do seu modo
de exercício.
Há, na verdade, servidões cuja existência ou exercício se manifesta através
de sinais exteriores reveladores da própria servidão. Será o caso de uma servi-
estabelece- dão de aqueduto, mediante o encanamento, a descoberto, de águas através
nos singelos de prédios alheios (n.º 1 do art.º 1561.º).
dões volun-
O mesmo se passa na servidão de vistas, que se revela mediante a existên-
io,já não é
cia de janela aberta sobre prédio vizinho, sem salvaguarda das distâncias
rr lei <2l.
legais ( cfr. art.º 1362.º, n.º 1 ), ou, na servidão de estilicídio, manifestada pela
dões legais, existência de beirados sem guarda sobre prédio vizinho (cfr. art.º 1365.º).
onstituídas
administra- II. Por exclusão de partes, servidões não aparentes são as que não se
ue pode ser
revelam por sinais visíveis e permanentes, como se diz no n.º 2 do art.º 1548.º.
o as depas-
Como já ficou dito a propósito da usucapião, e o n.º 1 do art.º 1548.º o
1.0, 1556.º e
confirma, o ponto de regime mais relevante desta distinção reside no facto
de a servidão não aparente não se poder constituir por usucapião, por razões
que agora resultam manifestamente da sua noção.
será fixado
,a assinalar
oém sepro- 250. Servidões positivas, negativas e desvinculativas
ausas espe-
I. É com base no seu conteúdo e modalidade de exercício que se estabe-
lece a distinção entre servidões positivas e negativas.
As servidões positivas consistem numa permissão que envolve para o
respectivo titular a possibilidade de praticar actos sobre o prédio serviente.
Exemplo de escola é o da servidão de passagem.
Diversamente, as servidões negativas impõem ao dono do prédio ser-
go de Seabra, viente a abstenção de uma conduta, sem que a isso corresponda, por parte do
) ela perdera dono do prédio dominante, qualquer faculdade de actuação sobre aquele prédio.
rara efeito de
Assim, na servidão de vistas, o dono do prédio serviente não pode cons-
ar, por vezes, truir no seu prédio qualquer edifício que a perturbe. Mas o exercício desta
rente do que servidão não atribui ao dono do prédio dominante a faculdade de praticar
actos sobre o prédio serviente.
465
II. A distinção anterior não permite configurar um quadro pleno das Esta afinm
várias modalidades de relações que se podem estabelecer entre os prédios análise do regin
dominante e serviente. Vão, por isso, ser retomados aqui, do ponto de vista n.º 1 do primeir
da matéria em estudo, regimes antes expostos em sedes diferentes. negócio jurídic
Em certos casos, a constituição da servidão envolve, para o dono do prédio dos direitos rea
dominante, a libertação de uma limita9ão ao exercício de certas faculdades específico das :
próprias do direito de propriedade. E aqui paradigmático o exemplo da Por outro 1:
servidão de estilicídio. por sentença jur
Nos termos do art.º 1365.º, n.º 1, o proprietário deve, na construção de tuição voluntár
edificios, observar certos limites: deixar, em relação ao prédio vizinho, deter-
minado intervalo, ou evitar, por qualquer meio, o gotejamento de águas prove- II. Emrelai
nientes da cobertura do seu prédio sobre o prédio vizinho. Se, porém, se ridades signific
constituir, por qualquer meio, uma servidão de estilicídio, isso importa, para inviabilidade d
o prédio dominante, a desvinculação da referida limitação. (n.º 1 do art.º 1:
Segundo uma terminologia proposta por Oliveira Ascensão, e que se ensível, já foi t
mostra sugestiva, a despeito das reservas que ele próprio lhe faz, há aqui uma Importa, p,
servidão desvinculativa <1). destinação do J
SECÇÃO II
252. Constitui
VICISSITUDES
I. Oregim1
de servidões pi
DIVISÃO I
CONSTITUIÇÃO
Trata-se, n
relevância jurii
uma fracção de
251. Modalidades dos títulos constitutivos do mesmo pré
Em vista d
I. O regime de constituição das servidões reveste-se de algumas particu- (nemini res su.
laridades e de maior complexidade, quando confrontado com o dos demais servidão, o que
direitos reais de gozo. Projectam-se, aliás, nesta matéria, como noutras vicis- pelo legislado:
situdes do direito de servidão, os traços distintos de algumas das suas modali- serventia a ref
dades.
II.Assim,
deste título coi
(I) Reais, pág. 497. Desvinculativa por significar precisamente a libertação, do dono do a) Temi
prédio dominante, de uma vinculação que lhe era imposta. duas
466
iro pleno das Esta afirmação pode ser corroborada, desde logo, pela mais simples
tre os prédios análise do regime contido nos art.?' 1547.º a 1549.º. Na verdade, embora no
ionto de vista n.º 1 do primeiro destes preceitos se refira à constituição das servidões por
·entes. negócio jurídico ( contrato e testamento) e por usucapião - como é típico
ono do prédio dos direitos reais de gozo-, logo nele se acrescenta um título constitutivo
is faculdades específico das servidões: a destinação do pai de família.
, exemplo da Por outro lado, no n.º 2 do mesmo artigo contempla-se a constituição
por sentença judicial ou por decisão administrativa, quando não haja consti-
onstrução de tuição voluntária das servidões legais - constituição coactiva.
izinho, deter-
• águas prove- II. Em relação à constituição negocial ou por usucapião não há particula-
,e, porém, se ridades significativas a assinalar, para além da referência, já antes feita, à
importa, para inviabilidade de, pelo último meio, se adquirirem servidões não aparentes
(n.º 1 do art.º 1548.º). Também a razão de ser deste regime, facilmente apre-
são, e que se ensível, já foi exposta.
,há aqui uma Importa, pois, analisar agora apenas a constituição das servidões por
destinação do pai de família e por via coactiva.
252. Constituição por destinação do pai de família
I. O regime da destinação do pai defamília, como meio de constituição

de servidões prediais, contém-se no art.º 1549.º.
Trata-se, no fundo, como de seguida melhor se verá, de estabelecer a
relevância jurídica de actos de afectação de utilidades de um prédio ( ou de
uma fracção de um prédio) em beneficio de outro prédio ( ou de outra fracção
do mesmo prédio), praticados pelo proprietário de ambos.
Em vista do clássico princípio, que exclui a servidão sobre coisa própria
mas particu- (nemini ressua servit), tais actos não podem ser fonte de uma verdadeira
) dos demais servidão, o que explica, nomeadamente, a terminologia a esse respeito utilizada
ioutras vicis- pelo legislador. Na verdade, no preceito em análise caracteriza-se como
suas modali- serventia a referida afectação de utilidades de um prédio a outro.
II. Assim, podem, desde já, dar-se como assentes alguns dos requisitos
deste título constitutivo da servidão:
ío, do dono do a) Tem de haver uma relação de serventia entre dois prédios ou entre
duas fracções do mesmo prédio;
467
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITT
b) A serventia tem de resultar de acto de quem é proprietário dos 253. Constituk

dois prédios e, naturalmente, das duas fracções; logo,
I. Aconstit
e) Há um só proprietário de ambos os bens.
vidões legais, o
do n.º 2 do art.'
A transformação da serventia em servidão só se toma viável, como se
se verificar a co
deduz do que já ficou exposto, quando, como diz a lei, «os dois prédios, ou
voluntária que l
as duas fracções do mesmo prédio vierem a separar-se».
As particul
Tanto faz, para efeitos do seu regime, que o proprietário divida o prédio
constitutivos d
em que existem esses sinais, alienando, uma das partes, ou aliene um dos
reservada.
prédios já autónomos (ll.
III. A lei admite essa transformação, com a consequente constituição de II. Segund
uma servidão predial, desde que se verifiquem certos requisitos adicionais, inspirada na pr
sendo um positivo e outro negativo. legais resulta d
cial ou admini:
No primeiro, além da já referida alienação de um dos prédios ou de uma
de direito potes
das parcelas, toma-se naturalmente necessário que a serventia seja patente por
ria de servidõe
si mesma, mediante «sinal ou sinais visíveis e permanentes, postos em um
toma-se o exen
ou em ambos os prédios», revelando qual deles suporta a serventia. Preva-
lecem aqui razões equivalentes às que justificam a inviabilidade de aquisi- Segundo a
ção, por usucapião, de servidões não aparentes. Por analogia, a serventia de um prédio e
deve, pois, ser aparente. sem possibilidr
tem «a faculda
O requisito negativo acima referido liga-se à possibilidade de se excluir
os prédios rúst
a constituição da servidão de uma servidão por destinação do pai de família,
mediante declaração no documento que titule a alienação de um dos prédios A faculdac
ou fracções e, como tal, também no acto da mesma. Essa declaração tem, proprio sensu. ·
assim, a natureza de uma reserva, por excluir o sentido ou alcance típico do na satisfação é
acto de alienação, no conjunto dos elementos caracterizadores da destinação não actuar em
do pai de família. efeito desta vic
encravado o d
Em suma, esta modalidade de constituição da servidão pressupõe a verifi-
administrativa
cação sucessiva de um conjunto de elementos, i. e., depende de umfacto
complexo de formação sucessiva.
(ll Alguma doutrina distingue aqui duas modalidades diversas de aquisição, falando, no (ll Vol. I, págs. ~
primeiro caso, de destinação do pai de família e, no segundo, de destinação do antigo pro- (Zl Teoria Geral.
prietário. É uma destrinça meramente doutrinal, sem relevo no regime da figura.
468
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPITULO VI - SERVIDÕES PREDIAi$
roprierário dos 253. Constituição coactiva

go,
I. A constituição coactiva ou coerciva das servidões é própria das ser-
vidões legais, o que não significa, como logo se deixa ver da simples leitura
do n.º 2 do art.º 1547.º, a exclusão da possibilidade de, em relação a elas,
iável, como se
se verificar a constituição voluntária. Mais: em rigor, é a falta de constituição
ois prédios, ou
voluntária que legitima o recurso à via coerciva, judicial ou administrativa.
As particularidades do regime emergente deste encadeamento de títulos
lívida o prédio
constitutivos da servidão justificam a menção autónoma que aqui lhe é
aliene um dos
reservada.
.onstituição de II. Segundo a terminologia adoptada nas lições de Teoria Geral (l),
tos adicionais, inspirada na proposta por Castro Mendes C2), a constituição das servidões
legais resulta da actuação de um direito potestativo misto de exercício judi-
lios ou de uma cial ou administrativo. Dando como presente o sentido desta modalidade
de direito potestativo, importa determinar como ela se desenvolve em maté-
eja patente por
postos em um ria de servidões legais. Para maior facilidade da exposição subsequente,
ventia. Preva- toma-se o exemplo da servidão de passagem.
ade de aquisi- Segundo a letra bem significativa do n.º 1 do art.º 1550.º, o proprietário
la, a serventia de um prédio encravado, ou seja, sem comunicação com a via pública ou
sem possibilidade de a estabelecer sem excessivo incómodo ou dispêndio,
e de se excluir tem «a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre
pai de família, os prédios rústicos vizinhos», como prédios encravantes.
m dos prédios A faculdade aqui referida integra o conteúdo de um direito subjectivo
:claração tem, proprio sensu, por implicar a necessidade de colaboração do sujeito passivo
ance típico do na satisfação do interesse do seu titular. Se o dono do prédio encravante
da destinação não actuar em correspondência com o dever que lhe incumbe - e só por
efeito desta violação-, surge na esfera jurídica do proprietário do prédio
encravado o direito potestativo (misto) de, mediante decisão judicial ou
supõe a verifi-
administrativa, obter a constituição de um direito de servidão.
~ de umfacto
ção, falando, no Ol Vol. I, págs. 366-368.

'º do antigo pro- (Zl Teoria Geral, vol. II, pág. 580.
Igura.
469
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TITULO li - DIREm
Como é próprio dos direitos reais de aquisição, o seu exercício deter- justifica a tutel
mina a aquisição de outro direito, também subjectivo no sentido estrito, neste prietário do pré
caso o direito de servidão predial. da inércia do ti
II. Dentro
DIVISÃO II vale por si, ou 1
EXTINÇÃO
nem exigindo. J
servi ente.
254. Causas de extinção; enumeração Por outro l
servidão, tamb
O direito de servidão predial segue o regime geral de transmissibilidade diz no preceito
absoluta dos direitos reais, pelo que o segundo momento da sua vida jurídica Por assim ser.
a exigir referências específicas, nas vicissitudes do instituto, é o da sua extinção. art.º 1571.º neg
Valem para a extinção das servidões algumas das observações feitas a A impossibilid
respeito da complexidade do regime da sua constituição, traduzida na multipli- quanto só se el:
cidade das correspondentes causas de extinção, algumas específicas deste se produz.
direito real, outras exclusivas de algumas das suas modalidades ou influen-
ciadas por estas. III. Sendo
São elas as seguintes: confusão, não uso, usucapio libertatis, renúncia, não uso, o regii
caducidade, desnecessidade e remição. As cinco primeiras constam das várias um dos proble
alíneas do n. º 1 do art. º 1569. º; as restantes vêm referidas, respectivamente, como bem se e
nos n.0s 2, 3 e 4 do mesmo preceito. Em relaçãr
Das causas de extinção enumeradas não apresentam particularidades que este institu
de relevo a confusão, a renúncia e a caducidade. Passam, por isso, a ser exami- dade, justamer
nadas as restantes. que, sendo eml
e seguintes), pc
sempre, sem si
255. Não uso Assim,op
do momento e
I. O não uso da servidão só a extingue quando seja reiterado, isto é, se Alei come
se prolongar por vinte anos, como logo resulta do n.º 1, al. b), do art.º 1569.º. dir-se-ia mesrn
Trata-se, pois, de um não uso qualificado. servi dões) deii
A razão de ser desta causa de extinção das servidões prediais reside Contudo, não ~
numa presunção de desnecessidade. Por outro lado, o não uso apresenta-se artigo e os art.º
como uma contrapartida da usucapião: assim como o uso continuado da servidão modalidade de
470
-rcício deter- justifica a tutela do possuidor, também o não uso reclama a tutela do pro-
estrito, neste prietário do prédio serviente. Num caso como no outro, há ainda uma sanção
da inércia do titular do direito de propriedade ou do direito de servidão.
II. Dentro desta ordem de ideias, é fácil compreender que o não uso
vale por si, ou seja, pela abstenção do titular da servidão, não pressupondo
nem exigindo, para ser relevante, qualquer comportamento do dono do prédio
servi ente.
Por outro lado, sendo aqui decisiva a abstenção de uso do titular da
servidão, também se compreende que a lei abstraia da sua causa. Como se
nissibilidade diz no preceito acima citado, o não uso releva «qualquer que seja o motivo».
vida jurídica Por assim ser, e no seguimento desta nota caracterizadora do não uso, o
sua extinção. art.º 1571.ºnegarelevo autónomo à impossibilidade de exercício da servidão.
ções feitas a A impossibilidade é, afinal, tratada como uma mera causa do não uso, por-
1 na multipli-
quanto só se ela se prolongar pelo período de 20 anos a extinção da servidão
cíficas deste se produz.
s ou influen-
III. Sendo o decurso do tempo um dos elementos fundamentais do
is, renúncia, não uso, o regime de contagem do prazo de vinte anos fixado na lei constitui
un das várias
um dos problemas centrais do instituto. Mas este, por sua vez, prende-se,
xtivamente, como bem se compreende, com a modalidade de exercício da servidão.
Em relação à contagem do tempo do não uso, em si mesma, cabe referir
icularidades que este instituto se autonomiza da prescrição e, em certa medida, da caduci-
a ser exarm- dade, justamente por não seguir o regime da suspensão e da interrupção,
que, sendo embora característico da prescrição (art." 318.º e seguintes e 323.º
e seguintes), pode também aplicar-se à caducidade. O prazo do não uso corre
sempre, sem suspensões nem interrupções.
Assim, o problema da contagem do prazo do não uso limita-se à fixação
do momento em que ela se inicia.
do, isto é, se A lei começa por estabelecer, neste domínio, uma regra muito simples,
art.º 1569.º. dir-se-ia mesmo intuitiva: o prazo «conta-se a partir do momento em que (as
servidões) deixarem de ser usadas» (primeira parte do n.º 1 do art.º 1570.º).
.diais reside Contudo, não só a segunda parte do preceito, como os demais números deste
ipresenta-se artigo e os art." 1572.º e 1573.º mostram a necessidade de ajustar esta regra à
::, da servidão modalidade de exercício da servidão. Impõem-se, por isso, diversas distinções.
471
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIRE!l
IV. Como situação base, a lei dá relevo ao facto de o exercício da dois lados do
servidão implicar ou não um comportamento do homem. Se implicar, segue- exercício em é
-se a regra já conhecida. Caso contrário, não sendo, por definição, viável iden- servidão prete.
tificar uma atitude de abstenção do titular, segundo se estatui no art.º 1570.º, servidão por us
n.º 1, segunda parte, «o prazo decorre desde a verificação de algum facto
que impeça o seu exercício». Assim, se a causa impeditiva do exercício se
256. Usucapic
mantiver pelo período de 20 anos, a servidão extingue-se por não uso.
Um caso a justificar referência específica da lei era, sem dúvida, o de
I.Afórmu
ocorrer uma situação de compropriedade do prédio dominante. Como é
ção das servid
evidente, daí resulta também uma situação de titularidade plural do direito
como «aquisiç
de servidão. Está aqui manifestamente em causa apurar a relevância a atribuir,
art.º 1569.º].
em matéria de não uso, à abstenção de algum ou alguns dos comproprietá-
Se se quist
rios. A necessidade de tutela dos titulares não-abstencionistas, ligada à
tivos, dir-se-á
indivisibilidade da servidão, só podia conduzir à atribuição de relevância ao
do que tradicio
seu exercício por um só dos titulares. Assim, estatui o n.º 3 do art.º 1570.º
que o exercício da servidão por um dos proprietários do prédio dominante aquisição de qi
«impede a extinção relativamente aos demais». ficada, mas sii
conteúdo de ou
Nas chamadas servidões intermitentes, ou seja, exercidas com intervalos
em casos anáh
de tempo, só pode relevar, para a contagem do não uso, o momento em que
o exercício podia ser retomado, mas não o foi (n.º 2 do art.º 1570.º). Por Há, assim
isso, se uma servidão de passagem só é exercida, em cada ano, durante os
meses de Agosto e Setembro, e tiver sido usada, pela última vez, em 1997, 11.0srequ
só começou a contar-se o prazo do não uso em 1998, data em que o seu exer- sendo essencis
cício poderia ser retomado. do titular da si
A regra da indivisibilidade da servidão explica o regime do não uso no Como ela
caso de exercício parcial. Nos termos do art.º 1572.º, há exercício parcial usucapio liber
se o titular da servidão se aproveitar apenas de parte das utilidades do prédio serviente, de 1
serviente afectas à servidão. Neste caso, o exercício parcial exclui o não servidão. Sign
uso, regime que a lei explicita afirmando que, nem por isso, a servidão deixa dido de exerce
de se considerar exercida por inteiro. do prédio serv
Tinha, finalmente, de ser regulado o exercício da servidão em época Por assim
diferente da fixada no título. Será o caso, retomando o exemplo acima dado, oposição (n.º •
de a servidão não ser exercida nos meses de Agosto e Setembro, mas sim Com base
em Outubro. O exercício em época diferente não pode, razoavelmente, ter- pois, como já a
-se como exercício do direito atribuído ao dono do prédio dominante; mas, de servidão P'
por outro lado, vale como exercício doutra servidão. A harmonização destes
472
CAPÍTULO VI - SERVIDÕES PREDIAIS
TÍTULO 11 - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR
dois lados do problema está feita, de modo adequado, no art.º 1573.º. O

ixercicio da exercício em época diferente não pode impedir a extinção, por não uso, da
dicar, segue- servidão pretensamente exercida; mas pode permitir a aquisição de nova
' viável iden- servidão por usucapião, preenchidos, já se vê, os correspondentes requisitos.
' art.º 1570.0,
algum facto
exercício se 256. Usucapio libertatis
não uso.
dúvida, o de I. A fórmula latina que classicamente identifica uma das causas de extin-
nte. Como é ção das servidões corresponde ao que, na linguagem da lei, se identifica
·al do direito como «aquisição, por usucapião, da liberdade do prédio» [ al. c) do n.º 1 do
eia a atribuir, art.º 1569.º).
nnproprietá- Se se quiser traduzir o essencial desta figura jurídica em termos suges-
'as, ligada à tivos, dír-se-á tratar-se de uma modalidade de usucapião de sinal inverso
elevância ao do que tradicionalmente a caracteriza. Na verdade, em rigor, não se verifica a
, art.º 1570.º aquisição de qualquer direito, com fundamento em posse continuada e quali-
J dominante ficada, mas sim a extinção de um direito com a consequente expansão do
conteúdo de outro direito, antes limitado pelo agora extinto. Dá-se, pois, como
m intervalos em casos análogos já referidos, a chamada aquisição derivada restitutiva.
entoem que Há, assim, um emprego analógico da figura da usucapião.
1570.º). Por
,, durante os II. Os requisitos da usucapio libertatis encontram-se fixados no art.º 1574.º,
.z, em 1997, sendo essenciais os seguintes: oposição do dono do prédio serviente, inércia
e o seu exer- do titular da servidão e decurso do tempo.
Como claramente se vê do n.º 1 do art.º 1574.º, para se verificar a
mão uso no usucapio libertatis necessária se toma a prática, por parte do dono do prédio
.ício parcial serviente, de um acto que traduza uma oposição ao efectivo exercício da
es do prédio servidão. Significa isto que o titular do direito de servidão tem de ficar impe-
xclui o não dido de exercer o seu direito por virtude do acto - de oposição - do dono
vidão deixa do prédio serviente.
Por assim ser, a contagem do prazo da usucapião só começa a partir da
o em época oposição (n.º 2 do art.º 1574.º).
acima dado, Com base neste elemento demarca-se a usucapio libertatis do não uso,
ro, mas sim pois, como já antes ficou exposto, neste há apenas um não exercício do direito
lmente, ter- de servidão por parte do seu titular, independentemente da sua causa.
nante; mas,
:ação destes
473
III. A oposição do dono do prédio serviente não é, só por si, suficiente Como estas não
para se operar a libertação do prédio serviente. Ela tem de ser acompanhada vontade, só por
da abstenção do titular do direito de servidão, que não reage contra a atitude vância da venta
do dono do prédio serviente.
Com efeito, se o titular da servidão reagir à oposição e defender o seu II. Em qua
direito, nomeadamente por recurso aos meios possessórios adequados, a tomando-se nec
oposição não alcançará qualquer relevo. e uma decisão
ficada a desnec
IV. O terceiro elemento da usucapio libertatis é, como ficou dito, o potestativo exti
decurso do tempo. Embora de modo indirecto, a lei estabelece este requisito, Este regirm
não só quando identifica a figura como usucapião, mas ainda quando no das por usucapií
n.º 2 se refere a um «prazo». vidões legais.
Não sendo fixada directamente a duração desse prazo, aplicar-se-ão Nestas, pon
subsidiariamente as regras da usucapião, em matéria de imóveis. da sua constitui
prédio servient
parte do n.º 3 <
257. Desnecessidade valor da indem
do caso. Um de
I. A desnecessidade é uma causa de extinção privativa das servidões de vida da servi
adquiridas por usucapião e das servidões legais, qualquer que seja, quanto casuisticament,
a estas, o seu título de aquisição. Está aqui em causa a desnecessidade super-
veniente; a desnecessidade originária foi já oportunamente analisada.
Requisito comum a qualquer dos casos, como a própria designação da 258. Remição
figura sugere, é a cessação das razões que justificavam a afectação de utili-
dades do prédio serviente ao prédio dominante. Assim, por exemplo, cessa On.º4do:
a situação de enclave que impedia o acesso do prédio dominante à via pública. servidões. A co
Nas servidões constituídas por usucapião, a relevância da desneces- instituto permii
sidade, como causa extintiva, é de fácil apreensão, pois se configura como adequada.
uma contrapartida da própria relevância da posse que gera a usucapião. Não Ocampo dt
é justo, vista a desnecessidade da servidão, manter onerado o prédio ser- uma vez que a
viente. aproveitamentc
Por seu turno, a limitação da relevância desta causa extintiva às servi- das, respectiva
dões legais - e não às voluntárias-, mesmo quando aquelas sejam cons- O regime é
tituídas voluntariamente, embora por razões diversas da anterior, é também remição, desde
de imediata apreensão. Trata-se, agora, da prevalência, no confronto com pelo menos, de
as servidões voluntárias, e quanto a elas, do princípio da autonomia privada.
474
si, suficiente Como estas não podem ser impostas ao dono do prédio serviente contra sua
companhada vontade, só por um título equivalente ao constitutivo, no que respeita à rele-
itra a atitude vância da vontade, elas se devem extinguir.
fender o seu II. Em qualquer caso, a desnecessidade não actua automaticamente,

dequados, a tomando-se necessária a sua invocação pelo proprietário do prédio serviente
e uma decisão judicial declarativa da extinção. Por outras palavras, veri-
ficada a desnecessidade, a lei atribui ao dono do prédio serviente um direito
llcou dito, o potestativo extintivo de exercício judicial.
ste requisito, Este regime é fixado no n.º 2 do art.º 1569.º para as servidões constituí-
1 quando no das por usucapião, mas alargado pelo número seguinte, primeira parte, às ser-
vidões legais.
.plicar-se-ão Nestas, porém, há ainda uma particularidade a assinalar. Se, no momento
eis. da sua constituição, tiver sido atribuída qualquer indemnização ao dono do
prédio serviente, esta deve ser restituída, no todo ou em parte. Da segunda
parte do n.º 3 do art.º 1569.º, onde se contém este regime, resulta que o
valor da indemnização a restituir será fixada segundo as «circunstâncias»
do caso. Um dos factores relevantes neste domínio é, por certo, o período
is servidões de vida da servidão; trata-se, porém, de problema a ser apreciado e resolvido
seja, quanto casuisticamente.
idade super-
ialisada,
:signação da 258. Remição
.ção de utili-
:mplo, cessa O n.º 4 do art.º 1569.º inclui a remição entre as causas de extinção das
lvia pública. servidões. A configuração que, na Parte Geral, se declarou ser própria deste
.a desneces- instituto permite agora afirmar, sem mais, que esta não é uma qualificação
figura como adequada.
capião. Não O campo de aplicação da remição nas servi dões prediais é muito limitado,
1 prédio ser- uma vez que a lei apenas a prevê para dois casos particulares: servidões de
aproveitamento de águas para gastos domésticos e para fins agrícolas, regula-
iva às servi- das, respectivamente, nos art.081557.º e 1558.º.
sejam cons- O regime é comum a ambas. O dono do prédio serviente pode exigir a
ir.é também remição, desde que a partir da constituição das servidões tenham decorrido,
ifronto com pelo menos, dez anos. Para além disso, o remitente tem de pretender fazer
nia privada.
475
um aproveitamento da água que seja justificado. A razão de ser desta

exigência reside na necessidade de ponderar a relevância dos fins invocados
pelo dono do prédio serviente em confronto com o aproveitamento que
venha a ser feito pelo dono do prédio dominante, em termos de permitir,
razoavelmente, afastar o interesse deste O)_
Verificados estes requisitos, e operada a remição, tem de ser restituída
a indemnização recebida pelo dono do prédio serviente por virtude da consti-
tuição da servidão. A lei manda aplicar à restituição as regras fixadas para OI
a desnecessidade, atrás analisadas.
A remição faz-se judicialmente. Antes da Reforma do Código de Pro-
cesso Civil em 1995/96, o meio próprio era a acção de arbitramento, regu- 259. Razão de
lada nos seus art. os 1052. º e seguintes, com as especialidades do art. º 1057. º
do mesmo Código. Tal como antes ficou dito em lugar paralelo, tendo este I. O direitc
meio especial sido abolido, a acção segue hoje a forma declarativa com jurídico portug
processo comum, recorrendo-se, para efeito de arbitramento da indem- Dezembro, tend
nização, à prova pericial. houve oportuni
actual está fixa
como oportuna
que o republic
76-A/2006, de
Trata-se de
elementos dout
particular, a prc
a novos hábitos
que se traduzerr
reduzidos de tet
terem iniciado c
tipo de cliente!
de usar uma ha
Esta prátic:
<1l Sobre o direit

págs. 513 e segs.; F
Reais, págs. 857 e
Ol Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, vol. III, pág. 678. Bernardes, Estudo
VII, 1993, vol. VII
476
de ser desta
nsinvocados
tamento que
; de permitir,
ser restituída
ide da consti- CAPÍTULO VII
fixadas para O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA
digo de Pro-
mento, regu- 259. Razão de ordem
o art.º 1057.º
o, tendo este I. O direito real de habitação periódica foi introduzido no sistema
larativa com jurídico português em 1981, através do Decreto-Lei n.º 355/81, de 31 de
o da indem- Dezembro, tendo, entretanto, o seu regime sido já objecto de alterações, como
houve oportunidade de dizer bem no início destas lições. O seu regime
actual está fixado no Decreto-Lei n.º 275/93, de 5 de Agosto, alterado,
como oportunamente referido, pelo Decreto-Lei n. º 180/99, de 22 de Maio,
que o republicou, e pelos Decretos-Leis n.08 22/2002, de 31 de Janeiro,
76-A/2006, de 29 de Março, e 116/2008, de 4 de Julho <1l.
Trata-se de um direito real de feição muito particular, que participa de
elementos doutros direitos reais de gozo, nomeadamente, o usufruto, e, em
particular, a propriedade horizontal. A sua função anda intimamente ligada
a novos hábitos de vida no domínio do turismo, das férias e da vilegiatura,
que se traduzem em utilização de locais de residência durante períodos muito
reduzidos de tempo. Daí, o facto de empresários dessas áreas de actividades
terem iniciado a construção de empreendimentos dirigidos à captação desse
tipo de clientela, a quem era atribuído o direito - em regra creditício -
de usar uma habitação durante um limitado período de tempo.
Esta prática, bastante mais antiga noutros sistemas jurídicos, entre eles
<1) Sobre o direito real de habitação periódica, cfr., em geral, Oliveira Ascensão, Reais,
Reais, págs. 857 e segs .. Para maior desenvolvimento, vd. José Lobo Moutinho e Luis
Bernardes, Estudo sobre o direito real de habitação periódica, sep. de Direito e Justiça, vol.
VII, 1993, vol. VIII, 1994.
477
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 11- DIRBTOS
os anglo-saxónicos, do que no português, é vulgarmente designada por time- Por isso, a e

-sharing ou time-share. Nela foi o legislador português buscar inspiração <1l, do seu regime. s
instituindo dois sistemas paralelos, de natureza diferente, embora com alguns estudo de outro
pontos de contacto quanto aos respectivos regimes. conteúdo e vici
Um assenta na constituição de um direito real, dito de habitação perió-
dica, outro configura um direito de crédito, hoje denominado direito de IV. A lei d1
habitação turística. que o regime d,
Apenas o primeiro interessa a este estudo. Não atribui e
-se correntemer
II. Numa noção prévia, necessária ao desenvolvimento das conside- imaginação, por
rações subsequentes, o direito real de habitação periódica, no essencial, atribui a quem pertenc
ao seu titular a faculdade de usar uma certa habitação integrada no que, gene- fica no sistema
ricamente, se pode designar como um empreendimento turístico, durante habitação perió
determinado período de tempo ( sempre o mesmo) em cada ano <2J. do seu direito.
Para tal ser viável, cada unidade habitacional, cujo tempo de uso assim
vai ser partilhado, tem de apresentar uma certa individualidade e autonomia.
Por isso, a constituição do direito real de habitação periódica pressupõe requi-
sitos em parte equivalentes aos das fracções dos edificios constituídos em
propriedade horizontal.
Estas simples referências logo deixam perceber que, sendo já complexas 260. Noção
as relações entre condóminos na propriedade horizontal, a situação se agrava,
deste ponto de vista, quando, em relação a cada unidade, se podem constituir I. A lei não
dezenas de direitos de habitação periódica [no máximo 52 (art.º 3.º, n.º 2, mas da conjuga
do citado diploma legal)]. pode extrair-se
em cada ano, p,
III. Em face deste quadro, a análise integral do regime do direito real
num empreend
de habitação periódica exige tempo que ultrapassa em muito as disponibili-
periódica ao pr
dades de uma disciplina semestral.
O período
e a sua duração
Ol Antes de 1981, e mesmo posteriormente, a satisfação das necessidades referenciadas no
o mínimo de se
texto era obtida, no sistema jurídico português, mediante a atribuição de direitos de uso n.º 2, e 5.º, n.º
parcelar de uma habitação com as características de direitos creditícios. Mas, também se
usava a alienação, da habitação, em compropriedade, com a atribuição de uma quota, de per-
centagem correspondente ao período de uso anual, assinando, simultaneamente, cada adqui-
rente, um acordo dirigido ao uso da coisa comum pelo período de tempo correspondente.
c2i Daí a ideia de divisão ou partilha do tempo, que justifica a sua designação em língua r» Os preceitos e
inglesa. referido no texto.
478
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULO VII - DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA
ada por time- Por isso, a exposição subsequente vai limitar-se a traçar as grandes linhas
inspiração Ol, do seu regime, seguindo, quanto possível, o esquema que tem presidido ao
·a com alguns estudo de outros direitos reais de gozo: noção, objecto e natureza jurídica,
conteúdo e vicissitudes.
itaçãoperió-
Io direito de IV. A lei designa como proprietário o dono do empreendimento em
que o regime do direito real de habitação periódica é instituído.
Não atribui qualquer designação especial ao adquirente do direito, referindo-
-se correntemente a ele como o titular. Não mostra, pois, o legislador grande
das conside- imaginação, por esta palavra identificar, em linguagem jurídica, toda a pessoa
encial, atribui a quem pertence certo direito. Tendo a palavra usuário já aplicação especí-
10 que, gene- fica no sistema jurídico português, vai ser designado o titular do direito de
tico, durante habitação periódica como utente, por ser de uso a faculdade mais relevante
no C2l. do seu direito.
de uso assim
e autonomia.
ssupõe requi- SECÇÃO!
istituídos em NOÇÃO E OBJECTO
já complexas 260. Noção

ão se agrava,
em constituir I. A lei não contém uma noção de direito real de habitação periódica,
rt.º 3.º, n.º 2, mas da conjugação do art.º 1.0 com o art.º 21.º do Decreto-Lei n.º 275/93 cii
pode extrair-se a seguinte: direito de usar, por um ou mais períodos certos,
em cada ano, para fins habitacionais, uma unidade de alojamento integrada
) direito real
num empreendimento turístico, mediante o pagamento de uma prestação
, disponibili-
periódica ao proprietário do empreendimento ou a quem o administre.
O período de utilização é fixo, isto é, é sempre o mesmo em cada ano,
e a sua duração variável, devendo ser estabelecida no título constitutivo entre
eferenciadas no o mínimo de sete dias seguidos e o máximo de trinta dias seguidos [art." 3.º,
direitos de uso n.º 2, e 5.º, n.º 2, al. p)].
las, também se
a quota, de per-
ite, cada adqui-
.respondente.
ação em língua Ol Os preceitos citados neste Capítulo, salvo indicação em contrário, são do diploma legal
referido no texto.
479
TÍTULO li - DIREITOS
II. Este direito recai sobre uma unidade habitacional autónoma, dita 261. Objecto
unidade de alojamento, que, no essencial, tem de ter requisitos equivalentes
aos das fracções no direito de propriedade horizontal. De resto, como adiante I. O direito ·
melhor se verá, os pontos de contacto entre estes dois direitos são vários, uma unidade ha
havendo nomeadamente poderes do titular do direito de habitação periódica enumerados no
sobre partes comuns do empreendimento turístico em que a sua unidade se tamentos turísti
integra. Esta identif
Poderia, assim, criar-se a ideia de se estar perante um direito análogo à múltiplos os rec
propriedade horizontal, em particular agora que o Código Civil consagrou do alojamento, J
expressamente a possibilidade de ela incidir sobre um conjunto de edifícios. deste direito.
Há, porém, aspectos significativos que demarcam os dois institutos.
Assim, na propriedade horizontal, o conjunto dos direitos dos condó-
II. Segundo
minos esgota os poderes que incidem sobre o prédio ou conjunto de prédios. categorias, ider
Por isso mesmo, são os condóminos quem assegura a administração das Dado o tip
partes comuns, embora através de órgãos por eles designados. Bem diversa Turismo autori;
é a situação no direito de habitação periódica. Desde logo, sobre uma parte de direito de hal
das unidades do empreendimento não podem ser constituídos direitos de a Lei Orgânica
habitação periódica ou de habitação turística [art.º 4.0, n.º 1, al. b)]. Por Decreto-Lei n. o
outro lado, para além do direito do utente, há o do direito do proprietário do Turismo de
do empreendimento, estabelecendo-se entre um e o outro relevantes relações Para o efeii
recíprocas, nomeadamente quanto à administração do empreendimento e que respeitam,
das unidades de alojamento. subjectivas, rel
Em suma, o direito de habitação periódica não tem a exclusividade Por seu turno.
que caracteriza a propriedade horizontal, pressupõe a existência do direito requisitos, min
do proprietário do empreendimento, pelo que é correcta a qualificação de
direito real menor que Oliveira Ascensão lhe atribui (t)_ III. Pelo qi
Como última nota distintiva, enquanto o direito de propriedade hori- ser independen
zontal é perpétuo, o direito real de habitação periódica pode ser perpétuo comum do edif
ou temporário, ainda que, neste caso, não lhe possa ser atribuída duração n.º 1, al. a)].
inferior a 15 anos (art.º 3.0, n.º 1). Como se vé
das coisas, são
propriedade ho
Por isso, ar
físicos, acarret
dade horizonta
rn Reais, pág. 514.
480
tónoma, dita 261. Objecto

equivalentes
como adiante I. O direito real de habitação periódica tem necessariamente por objecto
1s são vários, uma unidade habitacional autónoma, integrada num dos empreendimentos
;:ão periódica enumerados no art.º 1.º: hóteis-apartamentos, aldeamentos turísticos e apar-
ta unidade se tamentos turísticos.
Esta identificação genérica carece, porém, de ser desenvolvida, pois são
ito análogo à múltiplos os requisitos a que o empreendimento, por um lado, e a unidade
'il consagrou do alojamento, por outro, devem obedecer, para constituírem objecto idóneo
1 de edificios.
deste direito.
titutos.
s dos condó- II. Segundo o art.º 1.º, o objecto deste direito real tem de obedecer a certas
o de prédios.
categorias, identificadas na lei que rege a correspondente actividade.
iistração das Dado o tipo de actividade em causa, competia à Direcção-Geral do
Bem diversa Turismo autorizar a exploração de um empreendimento turístico em regime
re uma parte de direito de habitação periódica (art.º 5.0), mas as suas atribuições, segundo
s direitos de a Lei Orgânica do Ministério da Economia e da Inovação, aprovada pelo
, al. b)]. Por Decreto-Lei n.º 208/2006, de 27 de Outubro, passaram a caber ao Instituto
proprietário do Turismo de Portugal, I.P. [art." 18.º, n.º 2, al. e), e 27.º, n.º 3, al. clj].
ntes relações Para o efeito, deve o empreendimento satisfazer apertados requisitos,
endimento e que respeitam, não só a certas característicasfisicas, por assim dizer, como
subjectivas, relativas à sua titularidade. Vêm elas enumeradas no art.º 4.0•
xclusividade Por seu turno, o pedido de autorização tem de obedecer a rigorosos
.ia do direito requisitos, minuciosamente descritos no n.º 2 do art." 5.0•
ilificação de
III. Pelo que respeita às unidades de alojamento, em si mesmas, têm de
iedade hori- ser independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para parte
ser perpétuo comum do edifício ou do empreendimento, ou para a via pública [art.º 4.0,
iída duração n.º 1, al. a)].
Como se vê, salvo ajustamentos de pormenor, justificados pela natureza
das coisas, são requisitos correspondentes aos das fracções autónomas da
propriedade horizontal.
Por isso, a constituição do direito real de habitação periódica, em termos
físicos, acarreta, para o edificio onde exista, situação análoga à da proprie-
dade horizontal. Há, porém, uma diferença. Nada impede que o edifício
481
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO 11-DI~
em causa comporte apenas uma unidade habitacional (por exemplo, uma 262. Duração
moradia unifamiliar), pois o elemento essencial do direito de habitação perió-
dica é o fraccionamento do tempo de utilização e este pode perfeitamente I. O regirru
verificar-se neste caso. Deste modo, a constituição da propriedade horizontal indefinição ent
não é inelutável, como resulta da al. e) do n.º 1 do art.º 4.º. Está aqui.
Para além dos requisitos gerais acima enumerados, há alguns particu- esquema ou rei
lares de certas modalidades de empreendimentos. Assim, quanto aos hóteis- empreendimen
-apartamentos e apartamentos turísticos exige-se que as unidades de aloja- nele se integran
mento sejam contíguas e funcionalmente independentes [(al. d) do n.º 1 do ção jurídica adi
art.º 4.º)]. de exposição, ic
periódica e a s
IV. Para além das exigências de ordem tisica atrás mencionadas, há Um dos as
ainda outros requisitos, estes de natureza jurídica, relativos ao empreendi- para boa comp
mento e ao proprietário.
Se o empreendimento consistir em hótel-apartamento ou em aparta- II. On.º 1 e
mentos turísticos tem de pertencer a uma única entidade, que deve ser um esta- esquema ou rei
belecimento individual de responsabilidade limitada, uma cooperativa ou este ponto não
uma sociedade comercial, como se vê da al..,0 do n.º 1 do art.º 4.º, com certos Assim, e d
requisitos de liquidez (n.º 3 do mesmo artigo). tação periódica
Segundo o art.º 2.0, n.º 1, o proprietário do empreendimento não pode não inferior a
constituir sobre elas outros direitos reais. Trata-se de uma medida de tutela período minim
dos futuros adquirentes de direitos de habitação periódica. Ressalva-se, Quanto ao
como naturalmente decorre do que atrás ficou dito, a necessidade de prévia consti- a sua duração 1
tuição, em certos casos, do regime da propriedade horizontal (art.º 2.º, n.º 2). trinta dias segi
pessoa de adqu
V. Os apertados condicionalismos que rodeiam a constituição do regime calados. Manté
do direito de habitação periódica reduzem as hipóteses de, na prática, ele vir seguidos os re:
a ser constituído sem a verificação dos requisitos exigidos para o seu objecto. Este direit
Num plano abstracto, esta não é, contudo, uma situação a afastar liminar- perdurar o dire
mente. Se tal acontecer, é de seguir regime análogo ao exposto a propósito
do problema homólogo do direito de propriedade horizontal, com exclusão
da conversão legal, que não admite aplicação analógica. Mas poderá operar <1l Não se trata d
a conversão comum, dela resultando, como eficácia sucedânea do negócio, da primeira e da ú
a constituição de uma situação de compropriedade entre os utentes ( ou entre que «o último peri
seu início» ( art. º 3
estes e o proprietário, no caso de nem todos os direitos parcelares estarem de tempo, reservai
atribuídos). mesmo preceito).
482
xemplo, uma 262. Duração

bitação perió-
ierfeitamente I. O regime legal do direito de habitação periódica assenta numa certa
ide horizontal indefinição entre duas realidades que, contudo, importa manter distintas.
Está aqui a referir-se, de um lado, a habitação periódica, enquanto
guns particu- esquema ou regime (como diz a lei no art.º 5.0, n.º 1) de exploração de um
ito aos hóteis- empreendimento turístico, e a que ficam subordinados certos edificios que
ides de aloja- nele se integram, e, de outro, o direito de habitação periódica, enquanto situa-
d) don.º 1 do ção jurídica adquirida pelos utentes desse empreendimento. Para facilidade
de exposição, identifica-se a primeira realidade por direito real de habitação
periódica e a segunda como direito parcelar.
icionadas, há Um dos aspectos em que esta distinção tem de ser levada em conta,
o empreendi- para boa compreensão do regime do instituto, é o relativo à sua duração.
u em aparta- II. O n. º 1 do art. º 3. º ao que se refere, em rigor, é à duração do assinalado

'e ser um esta- esquema ou regime, logo, ao direito real de habitação periódica, ainda que
ioperativa ou este ponto não deixe de se projectar no direito parcelar do utente .
. º, com certos Assim, e dependendo do título de constituição, o direito real de habi-
tação periódica pode ser perpétuo ou «ser-lhe fixado um limite de duração,
nto não pode não inferior a 15 anos». Para a lei ter sentido, este é necessariamente um
Iida de tutela período mínimo de duração.
Ressalva-se, Quanto ao direito parcelar do utente, há que distinguir. Em cada ano Ol,
· prévia consti- a sua duração pode ser, no mínimo, de sete dias seguidos e, no máximo, de
rt. º 2.º, n.º 2). trinta dias seguidos. Importa dizer, desde já, que nada impede a mesma
pessoa de adquirir vários direitos de habitação periódica, seguidos ou inter-
ãodoregime calados. Mantém, porém, cada um deles a sua autonomia, mesmo que sejam
rática, ele vir seguidos os respectivos períodos.
) seu objecto. Este direito perdurará, com a sua limitação temporal anual, enquanto
astar liminar- perdurar o direito real de habitação periódica fixado no título constitutivo.
º a propósito
omexclusão
oderá operar
<1> Não se trata de limitação rigorosa ao ano civil, pois a irregularidade do começo e termo
t do negócio, da primeira e da última semanas, em cada ano, levaram o legislador, com zelo, a esclarecer
ites ( ou entre que «o último período de tempo de cada ano poderá terminar no ano civil subsequente ao do
seu início» (art.º 3.0, n.º 4). No time-sharing é, de resto, corrente não ser alienado um período
ares estarem de tempo, reservado, pelo proprietário, para limpezas e reparações extraordinárias (n.º 5 do
mesmo preceito).
483
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIRBTO
SECÇÃO II Assim, qu
CONTEÚDO
impostas ao us
bom pai de f an
263. Direitos e obrigações do utente diverso daquel
constitutivo oi
I. A posição jurídica do utente pode ser encarada do ponto de vista do carácter real. p
seu interesse individual ou do dos interesses colectivos dos utentes. Quanto correspondem
a este segundo aspecto, a lei submete várias matérias à deliberação colectiva Quanto à (
dos utentes, para o efeito reunidos em assembleia geral. feita tanto a tín
Vem esta matéria regulada, incluindo a competência da assembleia, sua limitação, imp
convocação, modo de funcionamento e de deliberação, nos art." 34.º e 35.º. nicada, por esc
Algumas das questões de mais relevo sobre que a assembleia geral é até o início do ,
chamada a pronunciar-se serão referidas na sequência da exposição. Passam, do empreendii
por isso, a ser tratados, mais de espaço, os direitos e deveres individuais dos Finalment
utentes. podem estipule
ender, uma da
II. A faculdade essencial do titular do direito parcelar, caracterizadora lotação das un
do instituto, é a de habitar a unidade de alojamento, durante o seu período se podem insta
de tempo anual [al. a) do n.º 1 do art.º 21.º]. são também co
Para além disso, as demais alíneas desse preceito reconhecem-lhe as causa aspectos
faculdades de usar as instalações e equipamentos comuns do empreendi- e de salubrida
mento e de beneficiar dos serviços prestados pelo proprietário.
A nova redacção dada em 1999 ao art. º 21. º veio atribuir ao utente uma III. Aprir
importante faculdade adicional. Está em causa a hipótese de não poder utilizar ao proprietáric
a unidade de habitação, «devido a situações de força maior ou caso fortuito e 2 do art.º 22.º
motivado por circunstâncias anormais e imprevisíveis, alheias àquele que as a) comj
invoca, cujas consequências não poderiam ser evitadas apesar de todas as dili- ração
gências feitas». Neste caso, o utente tem a faculdade de exigir ao proprietário título
do empreendimento ou ao cessionário que «lhe faculte alojamento alterna-
b) remu
tivo num empreendimento sujeito ao regime de direitos reais de habitação
periódica, de categoria igual ou superior, num local próximo do empreendi-
mento objecto do contrato». Assim se dispõe, em termos que se afiguram pouco <1l Não é de acol
claros e, porventura, excessivos, na al. e) do n.º 1 do art.º 21.º. o regime equivale
O exercício destas faculdades pode ser cedido pelo utente, mantendo aliás, facilitada p,
boa gestão do em]
este, muito embora, o seu direito parcelar. Estas faculdades sofrem, porém, a ocorrência de e:
certas limitações, no seu exercício. <2l Cfr., quanto ,
484
Assim, quanto às de habitação e de uso, há restrições próximas das

impostas ao usufrutuário, pois o utente, para além de ter de agir como um
bom pai de família, não pode dar aos bens que elas têm por objecto um fim
diverso daquele a que se destinam, nem praticar actos proibidos no título
constitutivo ou no regulamento do empreendimento. Estas limitações têm
o de vista do carácter real, pelo que valem também para a pessoa a quem o exercício das
mtes. Quanto correspondentes faculdades haja sido cedido (n.º 3 do art.º 21.º).
ção colectiva Quanto à cedência, da fórmula genérica da lei resulta que ela pode ser
feita tanto a título oneroso como gratuito e a quem o utente entender. A única
sembleia, sua limitação, imposta pelon.º 3 do art.º 21.º, respeita à necessidade de ser comu-
•05 34.º e 35.º. nicada, por escrito, à entidade responsável pela gestão do empreendimento,
ibleia geral é até o início do correspondente período. A falta de comunicação dá ao gestor
ição, Passam, do empreendimento o poder de se opor à cedência <1l.
dividuais dos Finalmente, o título constitutivo ou o regulamento do empreendimento
podem estipular a proibição da prática de certos actos. Como é fácil compre-
ender, uma das matérias em regra contidas nessas estipulações respeita à
·acterizadora lotação das unidades de alojamento, ou seja, ao número de pessoas que nela
> seu período se podem instalar. Em particular em empreendimentos de nível mais elevado,
são também correntes cláusulas tendentes a restringir práticas que ponham em
iecem-lhe as causa aspectos estéticos do empreendimento e as suas condições de higiene
> empreendi- e de salubridade.
º· III. A principal obrigação imposta ao utente é a de pagar anualmente
o utente uma
poder utilizar ao proprietário uma prestação periódica pecuniária. Nos termos dos n.05 1
caso fortuito e 2 do art.º 22.º, esta prestação tem de ser afectada pelo proprietário a dois fins:
iquele que as a) compensação das despesas com os serviços de utilização e explo-
todas as dili- ração turística, contribuições e impostos <2l e outras previstas no
> proprietário título constitutivo;
ento alterna-
b) remuneração da sua gestão.
de habitação
> empreendi-
guram pouco
)
cii Não é de acolher, inteiramente, o reparo de Oliveira Ascensão, ao qualificar de «violento»
o regime equivalente da lei anterior (art.º 12.º, n.º 2, do Dec.-Lei n.º 130/89). A comunicação,
e, mantendo aliás, facilitada pelos meios modernos, é, sem dúvida, do interesse do proprietário, para uma
boa gestão do empreendimento; não é, porém, também, indiferente para o utente, por dificultar
rem.porém, a ocorrência de casos de ocupação ilegítima da unidade habitacional por estranhos.
<2l Cfr., quanto a estes encargos, o regime estatuído no art.º 29.º.
485
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIRBTO
A percentagem da prestação periódica afecta à remuneração da gestão proprietário g<

não pode ultrapassar 20% do seu valor total (n.º 4 do art.º 22.º). de habitação p
O valor da prestação periódica não é necessariamente fixo, podendo moratórios ( ar
variar consoante as épocas do ano [ época alta ou época baixa, por exemplo,
para usar terminologia corrente neste tipo de actividade (art.º 22.º, n.º 3)] e
ser periodicamente actualizado, sempre que se revele excessivo ou insufi- 264. Direitos i
ciente, nos termos do art.º 24.º.

A falta de pagamento da prestação, até dois meses antes do exercício I. O princ
do direito, dá ao proprietário a faculdade de se opor a esse exercício ( art.º 23. º, utente Cll, é o d
n.º 3). Oliveira Ascensão considera este regime violentamente protectivo Mesmo o e
do proprietário, até por se afastar dos meios comuns de tutela Ol. Mas não que de sua con
procede esse comentário, porquanto se podem alinhar razões justificativas do consentime
de tal regime. Não só a prestação é contrapartida de despesas e serviços
que o proprietário dificilmente poderá deixar de fazer ou prestar - repre- II. Como í
sentando, neste sentido, também um meio de tutela dos utentes cumpridores é obrigado:
-, como se está em presença de um meio compulsório que não se pode a) a asse
considerar anómalo. Sem ele, o proprietário ver-se-ia, por certo, com frequência, mente
compelido a recorrer a morosos e custosos meios judiciais para cobrar a comu
prestação. No sentido de facilitar a posição judicial do proprietário, o art.º 23.º,
b) a asse
n.º 2, na sua actual redacção, atribui a qualidade de título executivo, para
(art.º
os efeitos do art.º 46.º, al. d), do C.P.Civ., ao contrato ou à certidão do registo
predial e às actas da assembleia de utentes, no que se refere às prestações e) a asst
ou indemnizações devidas pelo utente e respectivos juros moratórios. que se
De qualquer modo, a nova redacção dada ao art.º 23.º (actual n.º 4) cedeu
introduziu um regime que contribui para uma composição mais justa dos d) a con
interesses em presença. Ocorrendo falta de pagamento, o proprietário do empre- medis
endimento pode afectar à exploração turística a respectiva unidade, durante perió:
o período correspondente à prestação em falta. Nesse caso, considera-se a obras
mesma prestação periódica integralmente liquidada. dades
A prestação pecuniária, em si mesma, é objecto de uma obrigação
e) apre!
real, que participa de um regime análogo ao dos ónus reais c2i, pois o
endirr
Ol Reais, pág. 520.

<2lOliveira Ascensão, partindo da sua concepção da figura, qualifica-a como ónus real Ol Em geral aplit
(Reais, pág. 520). da existência dos ,
486
ção da gestão proprietário goza de privilégio creditório imobiliário sobre o direito real
!.º). de habitação periódica, para garantia do pagamento da prestação e juros
'ixo,podendo moratórios (art.º 23.º, n.º 1).
por exemplo,
22.º, n.º 3)] e
ivo ou insufi- 264. Direitos e obrigações do proprietário
: do exercício I. O principal direito do proprietário, no seu relacionamento com o

[cio (art.º 23.º, utente Cll, é o do crédito real à prestação periódica pecuniária.
tte protectivo Mesmo o direito de fazer inovações nas unidades de alojamento, ainda
a c1i. Mas não que de sua conta, sofre limitações, pois, como estatui o art.º 28.º, depende
justificativas do consentimento dos utentes, a prestar em assembleia geral.
as e serviços
star - repre- II. Como de algum modo resulta da exposição anterior, o proprietário
, cumpridores é obrigado:
: não se pode a) a assegurar a administração e conservação das unidades de aloja-
nn frequência, mento, seu equipamento e recheio e instalações e equipamentos
oara cobrar a comuns (art.º 25.º, n.º 1);
io, o art.º 23.º,
b) a assegurar a conservação e limpeza das unidades de alojamento
ecutivo, para
(art.º 26.º);
lão do registo
às prestações e) a assegurar as reparações necessárias (art.º 27.º, n.º 1), mesmo
iratórios. que sejam de responsabilidade do utente ou das pessoas a quem ele
.actual n.º 4) cedeu o seu uso, embora a expensas do utente (art.º 27.º, n.º 2);
tais justa dos d) a constituir e a depositar em conta bancária um fundo de reserva,
irio do empre- mediante a afectação de, pelo menos, 4% do valor da prestação
iade, durante periódica paga pelos utentes, para cobertura das despesas com
onsidcra-se a obras de reparação e conservação das zonas comuns e das uni-
dades de alojamento, seu mobiliário ou equipamento (art.º 30.º);
La obrigação
e) a prestar caução de boa administração e conservação do empre-
ris C2l, pois o
endimento a favor dos utentes ( art. º 31. º);
como ónus real <1l Em geral aplica-se-lhe o regime do direito de propriedade com as limitações decorrentes
da existência dos direitos parcelares de habitação periódica.
487
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREITI
j) a, anualmente, prestar contas e elaborar um relatório de gestão e a

submetê-los à apreciação de uma empresa de auditoria ou revisor
de contas; sobre tais documentos deve pronunciar-se a assembleia
de utentes [art." 32.º e 34.º, n.º 1, al. b)]; 265. Genera]
g) a elaborar um programa de administração e conservação, que deve
ser enviado aos utentes e apreciado pela respectiva assembleia As viciss
geral [art." 33.º e 34.º, n.º 1, al. e)]. dente direito i:
determinadas
III. Em princípio, as obrigações identificadas na alínea anterior cabem circulação juri
ao proprietário. Este pode, porém, ceder a exploração do empreendimento a correspondent
outra entidade, que deve ser uma do tipo das que podem assumir a qualidade ses do utente.
de proprietário [al. g) do n.º 1 do art.º 4.º], a quem passam a caber todos os prietário é, en
direitos e deveres do proprietário, nas suas relações com os utentes (art.º 25.º, tórios que os
n.º 2). Por outro
No caso de cessão, o proprietário fica, porém, nos termos do citado predo regime de t
ceito, solidariamente responsável com o cessionário, perante os utentes, pela tuição de dire
boa administração e conservação do empreendimento. jurídica do pr
A cessão tem de ser notificada ao Instituto do Turismo de Portugal, I.P. adquiridos pe
e aos utentes. A falta de notificação toma a cessão ineficaz. função da cor
a sua aquisiçi
Para garantia de uma boa gestão, a lei admite a destituição da adminis-
tração do empreendimento (ll, caiba ela ao proprietário ou ao cessionário,
mediante deliberação a tomar pelos utentes em assembleia geral (art.= 36.º 266. Constín
e 37.º). A destituição deve ser decidida por tribunal arbitral, como resulta
dos art." 37.º, n." 1 e 2, e 40.º, estando prevista, no caso de ela vir a ter I. Já atrá
lugar, a nomeação de novo administrador ou, em certos casos, de um adminis- tuição depene
trador judicial (art.?' 37.º, n.º 4, e 40.º). a este regime
No caso e
da qual deve
mente descri·
II. A cor
feita por neg
constar de es
r» Sem prejuízo da responsabilidade em que incorra pelo incumprimento das suas obrigações do art.º 6.º). J
(n.º 1 do art.º 36.º).
488
de gestão e a SECÇÃO III

VICISSITUDES
:ia ou revisor
a assembleia
265. Generalidades
;:ão, que deve
1 assembleia As vicissitudes do direito real de habitação periódica e do correspon-
dente direito parcelar assumem algumas particularidades, em grande medida
determinadas pela maneira de ser deste direito, a impor maior facilidade de
terior cabem circulação jurídica. Daí resultam menos exigências quanto às formalidades dos
eendimento a correspondentes negócios. Mas, para além disso, há que acautelar os interes-
r a qualidade ses do utente, por esta ser urna área de actividade em que a posição do pro-
aber todos os prietário é, em regra, dominante, facilitando ainda comportamentos engana-
tes (art.º 25.º, tórios que os utentes nem sempre têm meios de controlar.
Por outro lado, em rigor, há que distinguir dois planos: o da instituição
lo citado predo regime de exploração de um empreendimento turístico mediante a consti-
utentes, pela tuição de direitos reais de habitação periódica e da correspondente situação
jurídica do proprietário, e o dos direitos parcelares de habitação periódica
Portugal, I.P. adquiridos pelos utentes. Naquele, a questão deve ser vista, sobretudo, em
função da constituição do direito. Nestes, interessa principalmente analisar
a sua aquisição, transmissão e perda.
• da adminis-
cessionário,
·al (art." 36.º 266. Constituição do direito real de habitação periódica
como resulta
ela vir a ter I. Já atrás ficou dito, ao fixar a noção deste direito, que a sua consti-
um adminis- tuição depende de certos requisitos do prédio ou conjunto de prédios sujeitos
a este regime e de autorização do Instituto do Turismo de Portugal, I.P ..
No caso de esta entidade autorizar a constituição, emitirá urna certidão
da qual devem constar vários elementos (art.º 5.º, n.º 3), pormenorizada-
mente descritos nas muitas alíneas do n.º 2 do mesmo preceito.
II. A constituição do regime de direito real de habitação periódica é

feita por negócio jurídico unilateral, outorgado pelo proprietário, e deve
constar de escritura pública ou de documento particular autenticado (n.º 1
suas obrigações
do art. º 6. º). A certidão acima referida é elemento essencial deste acto, pois
489
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIREJl
tem de instruir a escritura, da qual deve constar a menção de o conteúdo da sua subsequei
certidão fazer dela parte integrante. do certificadc
O acto constitutivo do direito real de habitação periódica está sujeito a Assim, e
registo predial (art.º 8.º, n.º 1 ). Houve já oportunidade de referir que este é declaração ds
um caso em que se lavram, para além de uma descrição principal, descrições do alienante e
subordinadas C1). Entretanto, e por força do art.º 8.º, n.º 2, se o direito de cialmente ( ar
habitação periódica respeitar a vários imóveis do mesmo empreendimento, Qualquer
a descrição principal a estes relativa será uma só. n.º 1, infine)
Feito o registo definitivo, a conservatória deve emitir, para cada um Sendo ali,
dos direitos parcelares, um certificado predial, que titula o direito C2l e vai caução, a fav
servir de base à sua transmissão e oneração (n.º 1 do art.º 10.º). n.º 1 do art.º l
O certificado tem modelo oficial e é acompanhado de um documento a caução relai
complementar; deles devem constar diversas menções relativas à identifi- de o empreen
cação do proprietário e do empreendimento e, bem assim, do utente. Mas o direito der,
deve o certificado também conter a duração do direito e o início e termo do
correspondente período de utilização (art.º 11.º, n.º8 1 e 2). II. Para a
A lei impõe ainda referências destinadas a acautelar o titular do direito à transmissãc
parcelar e a dar-lhe conhecimento de alguns poderes que lhe estão reconhe- Quanto à
cidos (n.08 5 e 6 do mesmo preceito). valor (art. º 12
O certificado e o documento complementar, que devem ser redigidos deve ser reem
de forma clara e precisa, com caracteres facilmente legíveis - para asse- cimentomed
gurar boa informação do utente-, são, naturalmente, escritos em português. sucessor (art.
Sendo, porém, esta uma actividade em que os utentes têm, com frequência, A transrr
nacionalidade estrangeira, o n.º 4 do art.º 11.º, onde toda esta matéria vem posição juríd
regulada, impõe a existência de tradução em uma de várias línguas estran- ração, ou sej:
geiras, em alternativa, nele indicadas. dá-se por mer
ou do cessior
267. Aquisição e transmissão do direito parcelar III. É co

contrato-prol
I. O regime de aquisição do direito parcelar pelos utentes, bem como a de construçã
Para evit
utente-, a 1
<1l Cfr., supra, n.º 41.III deve obedeci
<2l Alguma doutrina entende não se tratar de um verdadeiro título de crédito. A este respeito, conteúdo e à
vd., por todos, Oliveira Ascensão, Reais, pág. 517 e nota (4 ).
490
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULOVII - DIREITOREAL DE HABITAÇÃOPERIÓDICA
sua subsequente transmissão, por parte deles, está facilitada pela existência
conteúdo da do certificado predial. O mesmo vale também para a oneração.
Assim, em qualquer dos casos, esses actos consubstanciam-se numa
stá sujeito a declaração das partes feita no certificado e por elas assinada. A assinatura
ir que este é do alienante ou de quem constitui o encargo tem de ser reconhecida presen-
1, descrições
cialmente (art.º 12.º, n.º 1).
o direito de Qualquer dos actos está sujeito a registo, nos termos gerais (art.º 12.º,
.endimento,
n.º 1, infine); daqui se deduz que o seu efeito é consolidativo.
Sendo alienante o proprietário das unidades de alojamento, tem de prestar
.ra cada um caução, a favor do adquirente, para cobrir as obrigações identificadas no
eito czi e vai
n.º 1 do art.º 15 .º. Pelo seu interesse para o regime da aquisição, destaca-se
).
a caução relativa à obrigação de devolução das quantias recebidas, no caso
documento de o empreendimento turístico não abrir ao público ou de o utente exercer
s à identifi- o direito de resolução [respectivamente, als. c) e d) do n.º 1 do art.º 15.º].
utente. Mas
,e termo do II. Para além destes requisitos gerais, há alguns particulares, relativos
à transmissão onerosa e à transmissão mortis causa.
tr do direito Quanto à primeira, da declaração a incluir no título deve constar o seu
ão reconhe- valor (art.º 12.º, n.º 2). Na transmissão mortis causa, a assinatura do sucessor
deve ser reconhecida presencialmente, mas o notário só pode fazer o reconhe-
:r redigidos cimento mediante a exibição de documento comprovativo da qualidade de
-para asse-
sucessor (art.º 12.º, n.º 3).
i português.
A transmissão do direito parcelar de habitação periódica envolve a da
frequência, posição jurídica do utente perante o proprietário ou o cessionário da explo-
iatéria vem ração, ou seja, de todos os direitos e deveres recíprocos. Esta transmissão
ruas estran- dá-se por mero efeito da lei, não dependendo de autorização do proprietário
ou do cessionário (art.º 12.º, n.º 4).
Ili. É corrente, na prática, ser a aquisição precedida da celebração de

contrato-promessa, sobretudo quando é feita, pelos futuros utentes, na fase
em como a de construção do empreendimento.
Para evitar fraudes, e no sentido de acautelar a parte mais fraca - o
utente -, a lei estabelece requisitos rigorosos a que o contrato-promessa
deve obedecer para ser válido. Estes respeitam à sua modalidade, ao seu
conteúdo e à sua forma. Para além disso, sendo o promitente-vendedor o
. este respeito,
491
LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TÍTULO li - DIRBT
proprietário do empreendimento, tem de prestar caução, em termos equiva- Há.porér

lentes aos expostos na al. I. (cfr. art.º 19.º, n.º 2). lução-, ber
Como resulta do n.º 1 do art.º 17.º, ao dizer que este contrato-promessa
vincula ambas as partes, isto significa que ele tem de ser, necessariamente, II. A ren
bilateral. Contudo, o promitente-adquirente acaba por ter uma posição mais utente no cen
favorável, pois a lei lhe reconhece o direito de resolver a promessa (art.º 19.º), sencialmente
matéria que será exposta no número seguinte. Como j é
Quanto ao conteúdo do contrato-promessa, vem descrito com algum titular do dire

pormenor no art. º 18.º, n. º 1, devendo ser entregue ao promitente-adquirente dele, devendi
um documento complementar (art.º 13.º), que contém diversas menções rela- Turismo ( art.
tivas ao empreendimento e aos direitos e deveres das partes. Os efeitc
A lei impõe que o contrato seja reduzido a escrito e acompanhado de tradução, seis meses so
nos termos do já citado n.º 2 do art.º 17 .º. Igual exigência vale para o docu- beneficio do I
mento complementar (art.º 18.º, n.º 2). nação do din
Segundo o n. º 4 do art. º 1 7.º, «é proibido efectuar pagamentos ou receber A renúnc
qualquer quantia como forma de pagamento ou com qualquer outro objec- em causa um
tivo directa ou indirectamente relacionado com o negócio jurídico a celebram,
antes de terminar o prazo concedido ao utente para exercer o direito de reso- III. Alei
lução do contrato. lução,quer d
Todas as normas relativas aos direitos conferidos ao promitente-adqui- Anovaredac
rente, nesta área, são imperativas e, como tais, irrenunciáveis os correspon- fundamente e
dentes poderes. Qualquer cláusula que os exclua ou limite é, segundo a mesma do direito de 1
razão de ser, nula. sistiram, eml
Actualm
da do proprie
268. Perda do direito parcelar sidade de im
Em prim
I. O direito parcelar de habitação periódica, para além da perda relativa da data da cel
que acompanha a sua transmissão, extingue-se (perda absoluta) por algumas registada cor
causas comuns à generalidade dos direitos reais: perda da coisa, impossibili- e 2 do art.º 1
dade de exercício e renúncia. Quando o regime de habitação periódica não Contudo
seja perpétuo, extingue-se ainda por caducidade, uma vez preenchido o prazo mentardoce
de duração do correspondente direito. conjugação e
Destas várias causas, só a renúncia justifica menção específica, por alguns afinal o segu
pontos particulares que nela se identificam quanto às correspondentes for-
malidades.
492
TÍTULO li - DIREITOS REAIS EM PARTICULAR CAPÍTULOVII - DIREITOREAL DE HABITAÇÃOPERIÓDICA
nos equrva- Há, porém, uma causa particular de extinção deste direito real - a reso-
lução -, bem relevante, por ser mais um instrumento de tutela do utente.
o-promessa
sariamente, II. A renúncia (abdicativa) é feita mediante declaração unilateral do
osiçãomais utente no certificado predial, devendo a sua assinatura ser reconhecida pre-
1 (art.º 19.º), sencialmente (n.º 1 do art.º 42.º).
Como é próprio dos direitos reais menores, a renúncia dá-se a favor do
com algum titular do direito real maior, o proprietário. Não carece, porém, de aceitação
-adquirente dele, devendo, contudo, ser-lhe notificada, bem como à Direcção-Geral do
enções rela- Turismo (art.º 42.º, n.º 2), hoje, Instituto do Turismo de Portugal, I.P..
Os efeitos da renúncia só se produzem depois de decorrido o prazo de
de tradução, seis meses sobre as notificações acima referidas. Trata-se de um regime em
iara o doeu- beneficio do proprietário, claramente dirigido a possibilitar-lhe uma nova alie-
nação do direito renunciado. Este regime deduz-se do art.º 42.º, n.º 3.
sou receber A renúncia tem de ser registada, nos termos gerais; mais uma vez está
mtro objec- em causa um regime de efeitos consolidativos do registo.
a celebram,
.ito de reso- III. A lei atribui ao utente, em determinados casos, a faculdade de reso-
lução, quer do contrato-promessa de aquisição, quer do contrato definitivo.
ente-adqui- A nova redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 180/99 ao art.º 16.º alterou pro-
correspon- fundamente o regime anterior, afastando nomeadamente algumas limitações
doa mesma do direito de resolução relativas tanto ao adquirente como ao alienante. Sub-
sistiram, embora com inovações, anteriores limitações objectivas.
Actualmente, a resolução não depende nem da qualidade do utente nem
da do proprietário. O utente tem sempre o direito de resolução, sem neces-
sidade de invocação do motivo e sem encargos para ele (art.º 16.º, n.º 1).
Em princípio, a resolução deve ser feita no prazo de dez dias a contar
rda relativa da data da celebração do contrato e comunicada ao vendedor mediante carta
ror algumas registada com aviso de recepção, enviada antes de expirado o prazo (n." 1
mpossibili- e 2 do art.º 16.º).
riódica não Contudo, se o contrato não contiver os elementos do documento comple-
Lido o prazo mentar do certificado de registo, há um prazo especial para a resolução. Da
conjugação dos n." 3 a 5 do art.º 16.º, que não primam pela clareza, resulta
,por alguns afinal o seguinte regime.
identes for-
493
O prazo de resolução é então de três meses (n.º 3). Contudo, pode dar-
-se o caso de, no decurso desse prazo, sem que tenha ocorrido a resolução,
o vendedor faculte os elementos em falta; se tal se verificar, o utente tem o
prazo de dez dias, a contar do recebimento dos elementos, para resolver o
contrato (n.º 4). Se o prazo de três meses decorrer sem haver resolução, mas,
também, sem o vendedor entregar os elementos em falta, o utente tem ainda
o prazo de dez dias para resolver o contrato, «a partir do dia seguinte ao
termo» do prazo de três meses (n.º 5).
Pode dar-se o caso de o utente ter recorrido ao crédito para adquirir o
seu direito. Nesta hipótese, sendo o crédito concedido pelo vendedor ou
por terceiros, de acordo com este, a resolução do contrato de aquisição pelo
utente importa a resolução do «contrato de crédito», não sendo devida pelo
utente qualquer indemnização (art.º 16.º, n.º 6).
Finalmente, a resolução implica para o vendedor a obrigação de restituir
ao utente todas as quantias recebidas até a data em que ela ocorreu (art.º 16.º,
n.º 7).
O regime exposto aplica-se, na sua generalidade, ao contrato-promessa,
por remissão do art.º 19.º. Na nova redacção do n.º 1 deste preceito, a lei,
seguindo a solução mais razoável sustentada na 3.ª edição destas lições Cll,
consigna-se hoje expressamente que o prazo de resolução se conta da assina-
tura do contrato-promessa.
Se, no decurso do prazo de resolução, for celebrado o contrato de cons-
tituição do direito real de habitação periódica, o prazo de resolução conta-
-se da data da assinatura do contrato-promessa (n.º 2 do art.º 19.º).
IV. Estando reconhecida ao utente a faculdade de renúncia, justifica-

-se, ainda assim, a atribuição do direito de resolução, por o seu regime lhe
ser mais favorável. Com efeito, não só ele não suporta quaisquer encargos
por causa da resolução, como, resolvido o contrato, tem direito à restituição,
pelo alienante, de todas as quantias por este recebidas, por efeito dele, até
a data da resolução. A restituição tem de ser feita no prazo de catorze dias
úteis a contar da recepção da carta de resolução.
ci) Pág. 456.
494
o, pode dar-
1 resolução,
itente tem o
a resolver o
ilução, mas,
te tem ainda
seguinte ao
a adquirir o
endedor ou
risição pelo
devida pelo
ÍNDICES
>de restituir
u (art.º 16.º,
i-promessa,
ceito, a lei,
1s lições Cll,
a da assina-
uo de cons-
ição conta-
9.º).
1, justifica-
regime lhe
er encargos
restituição,
to dele, até
atorze dias
ÍNDICE IDEOGRÁFICO (1l
A
Abandono - 115.1 e II, 157 - de restituição - 164
Abertura de tolerância - de restituição provisória- 160.11, 161
- vd. relações de vizinhança Acções reais - 122.II, 124.1
Abolição - 112.I Acessão
Absolutidade - 9. V, 1 O.II, 11.III e IV, 12.1 - vd direito de propriedade e posse
e III
Actio in personam - 4.11, 68.III
Abuso do direito - 81
Actio in rem - 4.11, 68.III
Acção confessória - 122.II, 125
Afectação funcional-9.Ve VI, 10.V, 14.1
Acção de demarcação - 96.I, 126 e II
Acção directa - 123 - determinação da coisa - 14.1
Acção negatória - 122.11, 125 - afectação total- 14.11
Acção de reivindicação-35.IV, 122.11, 124 Alvarás de concessão - 39.I
Acções de arbitramento - 96.I Animus derelinquendi - 115.11
Acções pessoais - 122.11 Animus possidendi - 130.II
Acções possessórias - 160 e ss. Anticrese
- forma de processo - 165 - vd consignaçãode rendimentos,penhor
- de manutenção - 163 Apanágio do cônjuge sobrevivo - 73.V
- posse ( ou entrega judicial) avulsa - Apossamento
160.11 - vd posse
- de prevenção - 162
Aquisição derivada modificativa - 102. III
<1l Identificam-se números de ordem do texto e não páginas.
497
Aquisição derivada restitutiva - 102.III, Coisas imóveis - 76.II a IV, 107.IV Confisco - 80.
115.IV, 118.II, 223, 256.1 Coisas indivisíveis - 76.V, 188.IV Confusão - 11
Aquisição registal - 22 Coisas móveis - 76.11 a IV, 107.V Consignação d
- vd. registo predial conteúdo
Coisas registáveis - 7 6.II, 107.V
Aquisição tabular - judicial-
Colonia - 6.II, 28.II
- vd. registo predial (efeitos) noção-5
Compáscuo - 4.V
Arrendamento - 6.V e 67 a 69 voluntária
Compropriedade - 179 e ss.
arrendamento florestal- 6.V Conteúdo
administração - 185
arrendamento rural- 6.V - do direito
alienação da quota - 184.III e IV
arrendamento urbano - 6.V Contrato-prorr
alienação da coisa comum - 186
direito do locatário - 67 a 69
cessação - 188 Conversão coi
- concepção pessoalista- 67.1, 68.II 196.III
confronto com a sociedade civil - 182
- concepção realista - 67.1, 68.1
conversão - 186.III Conversão leg
- posição adoptada - 69
direito de preferência - 184.IV e V Crédito real -
Atravessadouros
disposição da quota - 184.1
- vd. relações de vizinhança
divisão da coisa comum - 188
Atribuições preferenciais - 227.1 - adjudicação -- 188.IV
- convencional ou extrajudicial -
188.III Demarcação -
B - indivisibilidade - 188.IV - vd. relaçê
- processual - 188.III Derelictio - l
Benfeitorias - 146.III e IV, 216
- venda - 188.IV Desnecessida;
- necessárias - 146.III
- encargos - 187 Detenção
úteis - 146.III, 216
natureza jurídica - 180 - vd. poss.e
voluptuárias - 146.IV, 216
noção -179 Devassamente
oneração da coisa comum - 184.1 - vd. relaçê
e - oneração da quota - 184.1 e IV
Direito das C.:
poderes dos comproprietários
Direito de bar
Caducidade - 116 - de exercício isolado - 184
- de exercício maioritário - 185 Direito do loc
Cânon superficiário
- de exercício unânime - 186 - vd. arren,
- vd. direito de superfície
redução - 186.III Direito potest
Censo-4.V
- renúncia liberatória - 187.II Direito de pre
Coisas abandonadas - 115.II
- uso da coisa - 184.II modalida
Coisas consumíveis - 76.V, 217.11
Comunhão - 99 preferêrx
Coisas deterioráveis - 76.V,217.III vd. preva
Concepturo - 213 .1
498
ÍNDICE IDEOGRÁFICO
107.IV Confisco - 80.IV Direito de propriedade - 115 .IV e V, 168 e

Confusão - 118 ss.
88.IV
abandono - 115 .1 e II
107.V Consignação de rendimentos - 59
- aquisição - 170 a 178
07.V - conteúdo - 59.III
- acessão
- judicial - 59.11
- industrial imobiliária - 177
- noção - 59.1
- industrial mobiliária - 175, 176
- voluntária - 59.11
- especificação - 176
Conteúdo - união ou confusão - 175
- do direito real - 77 e ss. - natural - 174
M.III e IV
um - 186 Contrato-promessa real - 2.1 - aluvião - 174.11 e III
Conversão comum - 30.11 e III, 186.III, - avulsão - 174.11 e III
ade civil - 182 196.III - regime - 178
Conversão legal - 30.1 a III, 196.11, 200.III - noção - 168, 169
· 184.IV e V Crédito real - 71.11, 264.1 renúncia - 115 .IV
84.1 - abdicativa - 115 .IV a VI
1-188 - vd. compropriedade
.; D Direito real- 2, 3.1 e II, 8 e ss., 13 e ss., 77
ctrajudicial - e ss., 98 e ss., 102 e ss., 122 e ss.
Demarcação - 96 - características - 13 a 56
8.IV - vd. relações de vizinhança - relativas ao objecto - 14
Derelictio -115.11 - vd. absolutidade, afectação fun-
Desnecessidade - 257.1 cional, inerência, posse, perma-
nência, prevalência, publicidade,
Detenção sequela, usucapião
- vd. posse - conteúdo - 77 a 88
Devassamento - abuso do direito - 81
rm - 184.1 - vd. relações de vizinhança - conformação positiva - 78
4.1 e IV
Direito das Coisas - l.II, 5, 75 - delimitação negativa - 78
etários
Direito de habitação turística - 259 .1 - função pessoal - 80.1
-184
Direito do locatário - função social- 79.1, 80.1 a IV
irio -185
- vd. arrendamento - limitações - 79
e -186
- de interesse particular - 86 e ss.
Direito potestativo misto - 253.11
- de interesse público - 82 a 85
87.11 Direito de preferência - 2.1, 64, 65
- noção-77
- modalidades - 64.1
- sobreposição de direitos reais - 98
preferência real - 65 e ss.
- vd. prevalência
499
- vd. expropriação, confisco, nacio- - certificado predial - 266.11 Direito de segt

nalização, relações de vizinhança, contrato-promessa - 267.III - vd. seque
requisição, servidões adminis-
direitos do proprietário - 264 Direito de seqt
trativas
- à prestação periódica - 264.I - vd. seque
- defesa - 122 e ss.
- inovações - 264.1
- estrutura - 3 .II Direito de sob!
- direitos do utente - 263
função - 3.1 - vd. direit,
- cessão dos direitos - 263.11
- noção - 8 a 12 Direito de sup
- de beneficiar dos serviços - 263.11
- distinção dos direitos de crédito - cânon SUJ
11, 12 - de habitar - 263.11
- cumpr:
- poder absoluto - 9.1 e VI, 10.1 - de uso das partes comuns - 263.11
- noção
- poder directo - 9 .1 duração - 262
- objectc
- poder erga omnes - 8.V, 10.11, - empreendimento turístico - 259.11,
260.11, 261 conteúdo
12.III
- noção - 259.11, 260 direito de
- poder imediato - 3.1, 9.1, 10.1
- objecto - 261 direito d,
- poder jurídico - 9.11, 10.I 230.1. 23:
- poder material- 9.11 obrigações do proprietário - 264.11
direitos d
- posição adoptada - l O obrigações do utente - 263.III
- direitos d
- relação de domínio (soberania) - - partes comuns - 260.11
direitos re
9.11 - período de utilização - 260.1
duração -
- teoria clássica - 9 .1, 11.11 - prestação periódica - 263.III
expansibi
- teoria personalista - 9 .II, 11.11 e III - tribunal arbitral - 264.III
- implante
- teoria monista - 11.11 a IV - unidade de alojamento - 260.1,
261.III, 264.1 natureza -
- teoria realista - 11.IV
vicissitudes - 266 a 268 - como<
- teorias mistas - 9.III, 11.II
- aquisição do direito parcelar- 267.1 - comod
- vicissitudes - l 02 a 121
- constituição - 266 noção - 2
- aquisição - 102.III
- perda do direito parcelar objecto -
- constituição - l 05
- renúncia - 268.11 obrigaçõe
- extinção - 112 a 119
- resolução - 268.III perpétuo
- modalidades - 102.III
- transmissão - 267 .II e propne
- modificação - 109 a 111 V, 232.\".
- perda - 102.III, 112.1 Direito real propter ( ou ob) rem
servi dões
- transmissão - 120 e 121 - vd. obrigações reais
- sobre o Sl
Direito real de habitação periódica - 6.III, Direito registal - 31.III sobre o st
41.III e 259 e ss. Direito de retenção - 63 - sub-rogaç
administração - 264.11 e III noção-63.1 - superficiá
- assembleia geral de utentes - 263.1, - objecto - 63.11 temporári
264.11 e III
regime - 63.III e IV - usucapiãc
500
6.11 Direito de seguimento - vicissitudes - 237 a 241

7.III - vd. sequela - constituição - 237
-264 Direito de sequela - extinção - 239 e ss.
l- 264.1 - vd. sequela - caducidade - 240.IV, 241.11 a IV
Direito de sobreelevação - confusão - 240.I
- vd. direito de superfície - expropriação - 240.I
263.11 - impossibilidade - 240.1
Direito de superfície - 229 e ss.
viços - 263.11 - prescrição - 240.11
- cânon superficiário - 235.I e II
- resolução - 240.V
- cumprimento -235.11
nuns - 263 .II - transmissão - 23 8
- noção - 235.1
- objecto - 235.I Direito de usufruto
:ico - 259.11, - vd. usufruto
- conteúdo - 234 e ss.
direito de preferência - 235.IV Direito de reversão - 83.1
- direito de sobreelevação - 193.III, Direitos de autor - 6. V
230.1, 232.IV, 237.III, 239.III Direitos pessoais de gozo - 2.II, 3.11, 4.III,
rio - 264.11
- direitos do fundeiro - 235 9.V, 12.III, 68.11 e III
263.III
direitos do superficiário - 236 Direitos reais - 1.1, 2.I, 3.1 e II, 6.III, 24.I e
- direitos reais de gozo e garantia - 241 II, 25.II, 28.11, 57 e ss., 75, 76, 127 e ss.
260.I
- duração - 233 em sentido objectivo - 1.I
63.III
expansibilidade - 241.III em sentido subjectivo - 1.I
II
- implante - 230.I, 232.III modalidades - 57 e ss.
ito - 260.I,
- natureza - 231 - de aquisição - 2.1, 6.III, 64 a 66
- como direito potestativo - 231.11 - noção - 64.I
- como direitode propriedade- 231.III - vd. preferência real, promessa real
arcelar-267.1
noção -230 - de garantia - 2.I, 6.III, 24.1 e II,
objecto - 232 28.II, 58 a 63
elar
- obrigações do superficiário - 236 - vd. consignação de rendimentos,
perpétuo - 233.1, 241.IV direito de retenção, hipoteca,
penhor, privilégios creditórios
e propriedade horizontal - 231.III a
V, 232.V, 237.III, 239.III - de gozo-2.I, 3.11, 6.III, 24.II, 25.11,
127 e ss.
servidões - 236.IV
- vd. direito de propriedade, direito
sobre o solo - 232.11
real de habitação periódica, di-
sobre o subsolo - 232.11 reito de superfície, direito de
- sub-rogação real - 241.11 usufruto, uso e habitação, posse,
- superficiário-condómino - 231.III a V propriedade horizontal, servidões
temporário - 233.I, 241.1 a III prediais
usucapião - 233.11 - objecto - 75, 76
501
Direitos reais de uso e habitação - colhidos - 145.Il Instalações pn

- vd. uso e habitação - pendentes - 145.11 - vd. relace
Divisão de coisa comum - 182.11 Funcionalização do direito subjectivo- 79.1 Jus in persona
vd. compropriedade, propriedade Jus in rem -4
horizontal
Inversão do tn
G
- vd. posse
E Gotejamento IRC-218.\"
- vd. relações de vizinhança IRS - 218.\"
Eficácia externa das obrigações - 10.11
Eficácia real - 2.11, 10.11, 103, 104.III
Embargos de terceiro - 166 H
Emissões Hipoteca - 61 Legado legitir
- vd. relações de vizinhança - conteúdo - 61.III Leasing - 26.l
Empreendimento turístico - expurgação - 61.III
- vd. direito real de habitação periódica - judicial - 61.11
Empreitada - 14.III legal- 61.11
Enfiteuse - 6.11 noção - 61.1
voluntária - 61.II Mera posse-
Esbulho - 124.11
Escavações
- vd. relações de vizinhança I
Escoamento natural de águas
- vd. relações de vizinhança Impossibilidade de exercício - 114 Não-direito -
Especificação - definitiva - 114.1 Não uso -11-
- vd. direito de propriedade - temporária - 114.1 Nascituro - 2
Estilicídio Imposto municipal sobre imóveis - 73.V Negócio de ac
- vd. relações de vizinhança Impugnação pauliana - 11.IV,26.1 Negócio fiduc
Expropriação - 83 Inerência- 9.V, 10.1 e III, 12.1 e III, 17 a 19 Negócios jurf
- como característica do direito real - 18 Negócios rea
- e imediação - 1 7 .II e III 36.1, 60.II.
F - inseparabilidade do direito e da coisa Negócios reais
-19 67.11, 104.
Factos jurídicos reais - 103 - noção-17
Nua-propried,
Forais - 39.1 - e poder directo - 17.III
Numerus clau
Frutos -145 - e sub-rogação real- 19.II
45.1
502
Instalações prejudiciais o
- vd. relações de vizinhança
ojectivo- 79.1 Jus in personam - 4.III Obrigação passiva universal - 9 .II
Jus in rem - 4.III Obrigações propter (ob) rem - 70.II, 71.II
e III, 72.II, 115.III, 218.IV, 235.1
Inversão do título
- vd. posse Obrigações reais - 70 a 73
- ambulatórias - 72.II
IRC-218.V
- de dare - 71.II, 72.II
IRS-218.V - de facere - 71.II, 72.II
- extinção - 72.III
- noção - 71
L
- e ónus real - 73
Legado legítimo - 227.1 - regime-72
taxatividade - 71.IV
Leasing - 26.1
- vicissitudes - 72.II e III
Ónus reais - 73, 74, 263.III
M - campo de aplicação - 73.V
natureza jurídica - 7 4
Mera posse - 107.IV - noção - 73.III e IV
- vd. obrigações reais
Oponibilidade erga omnes - 9 .II, V e VI,
N 10.II, 12.III, 26.II
-114 Não-direito - 24.II, 25.II

Não uso - 117, 222.II, 254, 255 p
Nascituro - 213.1
rveis -73.V Negócio de actuação de vontade - 115.II Pacto de preferência - 1 O.II
1, 26.1 - vd. preferência real
Negócio fiduciário - 26.1
[ e III, 17 a 19 Património colectivo - 182.II
Negócios jurídicos reais - 104
reito real - 18 Penhor-60
Negócios reais quoad constitutionem -
[ 36.1, 60.II, 67 .II, 104.1 - anticrese imobiliária - 60.III
ito e da coisa - constituição - 60.II
Negócios reais quoad effectum - 14.1, 26.II,
67.II, 104.1 e II, 151.II conteúdo - 60.III
- noção - 60.1
Nua-propriedade - 214.III
- pacto comissário - 60.III
Numerus clausus - 2.II e III, 27.II, 28.1,
II 45.1 Perda da coisa - 113, 157, 222.1 e III
503
Perda da posse - 119 - efectiva - 137.1

contiguo
Permanência - 15 enunciativa - 3 7
vizinho -
Plantações - formal - 127.111, 137.1
Preferência
- vd. relações de vizinhança - fundamento -136
- vd. preYa
- interdictal - 13 7.1
Posse-16.I,34a37, 106,107,119, 127e Preferência re
ss. inversão do título - l 06.III, 133 .II,
149.1, 150.11 convenci
acessão - 107.11, 152, 155.11
- justo título - 138.11 legal - 6:
- actos facultativos - 132.1, 134
- má fé- 107.III e IV, 141 noção -t
- âmbito - 135
- modalidades - 137 e ss. pacto de
- animus - 130.1, 131
noção -127 Presunção de
animus possidendi - 130.11, 132.11
- objecto - 127.IV - vd. publi
apossamento - 128.11, 149.1, 150.1,
- oculta - l 06 .III, 140 sórias). n
158
boa fé - 107.III e V, 141 - pacífica - 139 Presunções iu
precária - 13 7.1 55.IV
causal - 127.III, 137.1
civil - 137.1 - presunções possessórias - 35 Presunções iu,
concepção objectiva- 130.1, 131, 132 - pública - 35.1, 140 Presunções po
concepção subj ectiva - 13 O .1, 131, - sobreposição de posses - 142 - vd. publii
132 sucessão na - l 07 .II, 149 .1, 151.I Prevalência -
- como direito real - 129, 135.III - titulada - 138 noção - :
- como situação jurídica - 128 - título putativo - 138.III posição a
- commoda possessionis - 143 tradição - 151.I e sequela
- composse - 135.11 - vicissitudes - 148 e ss.
Princípio da ir
- conservação - 128.11 - aquisição - 149 a 152
- vd. regist
consolidativa - 3 7 - capacidade - 149.11
Princípio da le
conteúdo - 143 e ss. - derivada - 151
- vd. regist
- direito a benfeitorias - 146 - originária - 150
- perda-156 a 159 Princípio da le
- direito de fruição - 145
- direito de uso - 144 - absoluta - 156.1, 157 - vd. regist
- obrigações de possuidor - 14 7 - relativa - 156.1, 159 Princípio poss

- constituto possessório - 149.1, 151.11 - modificação - 153 a 155 Princípio da p
constitutiva - 36 - objectiva - 154 - vd. regist
corpus - 128.11, 130 a 133 - subjectiva (transmissão)- 155 Princípio da ti
- defesa da posse - violenta - 106.III, 139 - vd. tipicic
- vd. acções possessórias e embargos Posse útil - 6.II Princípio do tr
de terceiro
Prédio - 87 .II, 88, 89 - vd. regist,
- detenção - 133
- alheio - 87 .II
504
- contíguo - 87.11 Privilégios creditórios - 11.IV, 62

- vizinho - 87.II, 88, 89.1 e II - especiais - 62.II
Preferência - gerais - 62.II
- vd. prevalência - · imobiliário - 62.11
Preferência real - 65 - mobiliário - 62.11 e III
)6.III, 133 .II,
convencional- 65.II - noção - 62.1
legal - 65.11 Promessa real - 66
noção - 65.1 Propriedade horizontal - 41.III, 189 e ss.
pacto de - 65.III - administração das partes comuns - 205
Presunção de titularidade e ss.
- vd. publicidade (presunções posses- - administrador
sórias ), registo predial (efeitos) - competência - 207 .II
Presunções iuris et de iure - 35.II, 54.VI, - designação e exoneração - 207.1
55.IV - assembleia de condóminos
:-35 Presunções iuris tantum - 35.1 - competência - 206.II
- convocação - 206.11
Presunções possessórias
-142 - deliberação - 206.II
- vd. publicidade (expontânea)
9.1, 151.1 - funcionamento - 206.11
Prevalência - 12.1 e III, 23 a 26, 1 O 1
- quorum - 206.II
noção - 24
- sessões - 206.I
- posição adoptada - 25
- suspensão das deliberações -
- e sequela - 26 206.III
Princípio da instância - vícios das deliberações - 206.III
- vd. registo predial - alterações arquitectónicas e estéticas
Princípio da legalidade - 198.II
- vd. registo predial - conteúdo - 201 a 204
- limitações - 202.11
Princípio da legitimação
- obrigações dos condóminos - 204
57 - vd. registo predial
- poderes relativos à fracção - 202
9 Princípio posse vale título - 22, 35.II a V
- poderes relativos às partes comuns
155 Princípio da prioridade -203
- vd. registo predial - conversão comum - 196.111
ssão)-155 Princípio da tipicidade - 2.II e III - conversão legal - 196.11, 200.III
9 - vd. tipicidade, registo predial - direito de preferência - 203.11
Princípio do trato sucessivo - direito de superficie - 193 .III, 231.IV
- vd. registo predial e V, 232.IV, 237.III
- divisão de fracções - 198.1, 200.II
505
divisão das partes comuns - 203.II Publicidade - 31 e ss., 55.IV - aqms1

estatuto do edificio - 190.II como característica dos direitos reais - conso
inovações - 198.II, 204.III -33 - consri
- junção de fracções - 198.1, 200.II modalidades - 32 e ss. - enunc
natureza do condomínio - 208 a 211 - expontânea - 32.1, 33.II, 34 e ss. - presUI
- como direito de gozo específico - - efeitos das presunções pos- 54SI
211 sessórias - 36, 37 - public
- como pessoa colectiva - 209 - função da posse - 34 - substa
- como propriedade particular - 21 O - presunções possessórias - 35 faculta ti,
- noção - 190 - jurídica - 34.II fé públic
- objecto - 191 - material - 34.II fichas >
- fracções autónomas - 191.1 - provocada - 32.1, 33.II ficheiros

- partes comuns - 191.II - registai - 38 e ss. função d
- relações de vizinhança - 202.II - vd. registo predial história e
requisitos do objecto - 191 noção-31 impugna
- administrativos - 191.1 sanante - 55.IV inexistên
- civis - 191.1 inoponib
- vicissitudes - 192 e ss. legitimid
- constituição - 193 a 196 Q modalids
- falta de requisitos do objecto - - averb:
Quinhão -4.V
196.III - à de
- judicial - 194 - à in
- negocial - 193
R - defini
- requisitos do título constitutivo - - descri
195 Redução (comum) do negócio jurídico - - gern
- vícios do título - 196.III 186.III - sulx
- modificação - 198 a 200
Registo de bens móveis - 6.VI, 31.II, 38.II -mscm
- quanto ao conteúdo - 199
Registo predial - 6.VI, 38 e ss. - provis
- quanto ao objecto - 198
- apresentação - 41.III, 48.1 - cadi
- regime jurídico - 200
- aquisição tabular - 55, 56 - efic
- requisitos - 200.III
- arquivo - 41.II - por
Propriedades imperfeitas - 4.V, 229 - cadastro geométrico - 43.III - por
Propriedade industrial - 6.V características - 40 obrigatói
Propriedade intelectual - 6.V - público - 40.1 oficioso
Propriedade perfeita - 4.V - real - 40.1 e II princípio
- conservatórias - 41.II - instân
Propriedade de raiz
- efeitos - 49 a 56 - legalii
- vd. nua-propriedade
506
- aquisitivo - 52.11, 55, 56 - legitimação - 47, 50.1

: direitos reais - consolidativo - 54 - prioridade - 48
- constitutivo - 52, 55.IV - tipicidade - 45
- enunciativo - 53, 108.III - trato sucessivo - 46, 4 7 .II
3.11, 34 e ss. - presunções registais - 49, 50.1 e II, público - 40.1
unções pos- 54.VI real - 40.1 e II
- publicidade registai - 50 - recusa - 44.III, 48.11
34 - substantivos - 51 a 56 - requisição de registo - 41.11
sórias - 35 - facultativo - 43.III suportes documentais - 41.11 e III e
fé pública - 49.I 48.1
fichas - 41.11 e III - e terceiros - 54.11 a V
.II ficheiros - 41.11 - verbetes - 41.11
- função de publicidade - 38 Relação jurídica absoluta - 9.11
- história do - 39 Relações de vizinhança - 86 e ss.
- impugnação - 44.III atravessadouros - 91.111
- inexistência - 40.1, 44.III construções - 89
- inoponibilidade - 55.V - abertura de tolerância - 89 .II e IV
- legitimidade - 43.11, 44.11 - devassamento - 89.11
- modalidades dos actos de registo - 41 - estilicídio - 89.IV
- averbamento - 41.III e IV - gotejamento - 89.III
- à descrição - 41.III demarcação - 96
- à inscrição - 41.IV emissões - 87
- definitivo - 41.V e VI, 49.11 escavações - 93
- descrição - 41.III escoamento natural de águas - 90
cio jurídico - - genérica - 41.III instalações prejudiciais - 88
- subordinada - 41.III noção - 86.11
li, 31.11, 38.11 - inscrição - 41.IV - obras defensivas de águas - 92
ss. - provisório - 41. V a VII - plantações - 89.V
8.1 - caducidade - 41. VI e VII - ruína de construção - 95
56 - eficácia - 41. VII - reparação ou construção de parede -
- por dúvidas - 41.V, 44.III 97
f3.III - por natureza - 41. V - utilização de terreno alheio - 91
- obrigatório - 43.III e IV Reivindicação - 21.11
- oficioso - 43.1 e V
Relações de hierarquia - 100
- princípios - 42 a 48
Remição - 121,258
- instância - 43
- legalidade - 44 Renúncia - 72.III, 115.III a VII, 187.11,
188.1,268
507
- abdicativa - 115.IV a VII, 268.11 - desvinculativas - 72.III, 250.11 Substituição f

- direitos reais menores - 115 .III e IV - de fruição - 245.11 Superficiário-
- do direito de propriedade - 115.V a - exercício em época diferente-255.IV - vd. direit
VII exercício parcial - 255.IV
liberatória - 72.III, 115.III, 187.11 legais - 248, 257.1
Reparação ou construção de parede - indivisibilidade - 243.1, 246
- vd. relações de vizinhança - inseparabilidade - 243.1, 245
Requisição - 84 intermitentes - 255.IV Tapagem de p
não aparentes - 249 - vd. relaçê
Res nullius - 115 .II, IV e VII
- negativas - 250.1 Taxa de (rega
Reserva de espaço aéreo - 237.III
- noção-242 Taxa de explo
Restituição da posse - 35.IV e V
- oposição ao exercício - 256.11 Terceiros - 31
Ruína de construção - positivas - 250.1
- vd. relações de vizinhança Time-sharing
- serventia - 252
Tipicidade - ~
vicissitudes - 251 a 258
âmbito-
s - constituição - 251 a 253, 257.1
- coactiva - 251.1, 253
consequê
conversã
Sequela - 12.1 e III, 20 a 22, 26 - destinação do pai de família -
251.1,252 direitos r
e ineficácia dos negócios jurídicos - normatiY
21.11 - negocial - 251.11
- usucapião - 249 .II, 251.11 tipos abe
e inoponibilidade da invalidade -
- extinção - 254 a 258 - e sistema
21.11, 22
- caducidade - 254 vd. regist
- limitações - 22
- noção - 21 - confusão - 254 Tombos - 39.l
e prevalência - 26 - desnecessidade - 254, 256 Traditio - 36.
- e reivindicação - 21.11 - impossibilidade - 255.11 Tratamento gl
- vd. aquisição registal, princípio - não uso - 255 Trato sucessiv
posse vale título - remição - 258 - vd. regist
Servidão desvinculativa - 72.III, 250.11 - renúncia - 254
Trespasse - L
Servidão pessoal - 30.1, 91.III, 11 O.II, - usucapio libertatis - 256
212.11, 242.11, 244.III SINERGIC - 41.III
Servidão de vistas - 89.IV Sistematização germânica - 4.IV, 6.IV
Servidões administrativas - 5.11, 6.VII, 85 Sociedade civil- 182
União de facte
Servidões prediais - 242 e ss. Subempreitada - 14.III
Universalidad
aparentes - 249 Subenfiteuse - 4.V
Uso e habitaçí
- atipicidade do conteúdo - 243.1, 244 Sub-rogação real_ 19.11, 241.11
- campo de
508
, 250.11 Substituição fideicomissária - 6.IV - confronto com o usufruto - 228

Superficiário-Condómino - direito de fruição - 224.11
rente - 255 .IV - vd. direito de superficie - direito de uso - 224.11
IV limitação pelo fim - 225
- noção-224
, 246 T - regime - 226.11
I, 245 vicissitudes - 226.1, 227.II
Tapagem de prédios
Usucapião - 16.II, 36.11, 106 a 108, 192,
- vd. relações de vizinhança 233.11
Taxa de (rega e) beneficiação - 73.V campo de aplicação - 106.1 e II
Taxa de exploração e conservação - 73.V noção -106.1
· 256.11 Terceiros - 31.1, 54.11 a V, 55 - prazo - 107
Time-sharing (time-share) - 259.1 - regime de invocação - 108
Tipicidade - 27 a 30 Usucapio libertatis - 108.III, 112.11 e III,
256
- âmbito - 29.III
253,257.1 Usufruto - 212 e ss.
consequências da - 29.IV
53 - abertura do tipo - 215.11
conversão legal - 30.11 e III
de família - - árvores ou arbustos - 217.IV
- direitos reais atípicos - 29.IV, 30
- normativa - 27.III, 28.11 - caução - 218.III
- tipos abertos e fechados - 29.II - coisas consumíveis - 217 .II, 223
, 251.11 - coisas deterioráveis - 217.111
- e sistema aberto - 28.1
- vd. registo predial - conteúdo - 215 a 218
- direito de acrescer - 213 .II
Tombos - 39.I
- direito de retenção - 223
'.54, 256 Traditio - 36.1 - de direitos - 214.II
255.11 Tratamento global do colectivo - 209.III - encargos - 218.V
Trato sucessivo - faculdade de transformação - 216
- vd. registo predial - impostos-218.V
Trespasse - 120.11, 220.11, 221 - inventário - 218.II
-256 - irregular-214.II
legal - 220.1
4.IV, 6.IV u limitação temporal- 212.III
limites dos direitos do usufrutuário -
União de facto - 227.1 e II 216,217
Universalidade de facto - 76.V, 217.VII minas - 217.V
Uso e habitação - 224 e ss. matas - 217.IV
l.11 - noção - 212
- campo de aplicação - 227
509
- objecto - 214
obras de melhoramentos - 218.VII
- obrigações do usufrutuário - 218
- oneração - 221.1
pedreiras - 21 7. VI
- per deductionem - 218.III, 220.11
- per translationem - 220.11
- plantas de viveiro - 217.IV
plenitude do gozo - 212.11,215.III
quasi-usufruto - 217 .II
- reparações - 218 .IV
• Nota da 6.ª t
- simultâneo - 213 .II
- sucessivo - 213.11 = Nota da 1.ª t
universalidades - 217.VII
vicissitudes - 219 a 223 • Principais al
- aquisição - 220
- aquisição derivada restitutiva - 223 • Advertência
- extinção - 222, 223
- morte do usufrutuário - 222.IV
- mau uso - 222.11
- não uso - 222.11
- perda- 222
- transmissão - 220.11,221 1. Fixação da
direitos rea
- trespasse - 120.11, 220.11,221
- vitalício - 212.III, 222.IV 2. A categoria
Utilização de terreno alheio 3. A função e :
- vd. relações de vizinhança 4. A formação
5. O Direito d:
6. Assento leg
V 7. Plano de es
Venda com reserva de propriedade - 26.1
- ruína de construção - 95
- vd. preferência real
510
ÍNDICE GERAL
• Nota da 6.ª edição 7
• Nota da l .ªedição········································································································· 9
• Principais abreviaturas 11
• Advertência 13
INTRODUÇÃO
1. Fixação da terminologia: acepções subjectiva e objectiva da expressão

direitos reais 15
2. A categoria direito real 17
3. A função e a estrutura dos direitos reais 20
4. A formação da categoria 21
5. O Direito das Coisas como ramo do Direito Privado 26
6. Assento legal da matéria 28
7. Plano de estudo; razão de ordem 34
511
TÍTULO I 21. Noção .

DOS DIREITOS REAIS EM GERAL 22. Limitações
CAPÍTULO I
CARACTERIZAÇÃO DOS DIREITOS REAIS
23. Fixação da
SECÇÃO! 24. Noção. A p
NOÇÃO DE DIREITO REAL 25. Posição ad
26. Relevância
8. Colocação do problema 39
9. O debate doutrinal 40
1 O. Posição adoptada 46
11. A distinção entre os direitos reais e os direitos de crédito 50
27. A tipicidad
12. Posição adoptada 55
28. A tipicidad
29. Sentido e e
SECÇÃO II
CARACTERÍSTICAS DO DIREITO REAL 30. Valor dos a
DIVISÃO!
GENERALIDADES
13. Razão de ordem 57

14. Características relativas ao objecto 58
15. A permanência 61
16. A posse e a usucapião 62 31. Noção dei:
32. Modalidad
DIVISÃO II 33. A publicide
A INERÊNCIA
17. Noção 63
18. A inerência como característica do direito real 64
19. A inseparabilidade do direito e da coisa 66 34. A função d1
35. A função d,
DIVISÃO III 36. Efeitos da J
A SEQUELA
37. Efeitos da J
20. Fixação da terminologia 68
512
ÍNDICE GERAL
21. Noção 68
22. Limitações à sequela 70
DIVISÃO IV
A PREVALÊNCIA
23. Fixação da terminologia 71

24. Noção. A polémica doutrinal 72
25. Posição adoptada 75
, 39 26. Relevância conjunta da prevalência e da sequela 76
................ 40
DIVISÃO V
................ 46
A TIPICIDADE
................ 50
................ 55 27. A tipicidade normativa 78
28. A tipicidade dos direitos reais 80
29. Sentido e consequências da tipicidade dos direitos reais 82
30. Valor dos actos constitutivos de direitos reais atípicos 84
DIVISÃO VI
A PUBLICIDADE
................ 57
SUBDIVISÃO I
................ 58 NOÇÕES GERAIS
................ 61
................ 62 31. Noção de publicidade 89
32. Modalidades da publicidade 91
33. A publicidade como característica dos direitos reais 92
................ 63 SUBDIVISÃO II
A PUBLICIDADE ESPONTÂNEA. A POSSE
................ 64
, 66 34. A função de publicidade da posse: generalidades 94
35. A função de publicidade da posse: as presunções possessórias 95
36. Efeitos da publicidade possessória: posse constitutiva de direitos 98
37. Efeitos da publicidade possessória: posse consolidativa e posse enunciativa 99
............... 68
513
SUBDIVISÃO III
PUBLICIDADE REGISTAL
57. Razão de o
§ 1.º
NOÇÕES GERAIS
38. A função de publicidade do registo predial 100

39. Breve nota histórica do registo predial em Portugal... 101 58. Sede legal ,
40. Características gerais do sistema de registo predial português 104

59. Consignaçê
41. Modalidades dos actos de registo 105 60. Penhor .
42. Princípios gerais do registo predial português. Enumeração 112 61. Hipoteca ..
62. Privilégios
§ 2.º 63. Direito de 1
PRINCÍPIOS DO REGISTO PREDIAL
43. O princípio da instância 113

44. O princípio da legalidade 11 7 64. Noção e en
45. O princípio da tipicidade 120 65. Preferência
46. O princípio do trato sucessivo 122 66. Promessa n
47. O princípio da legitimação regista! 123
48. O princípio da prioridade 127
S1
§ 3.º
EFEITOS DO REGISTO PREDIAL
49. A fé pública e as presunções registais 128 67. Colocação ,

50. A publicidade registal 130 68. O debate de
51. Efeitos substantivos do registo. Generalidades 131 69. Posição ade
52. Registo constitutivo 133
53. Registo enunciativo 134
54. Registo consolidativo 136
55. Registo aquisitivo: aquisição tabular 144
70. Colocação 1
56. Registo aquisitivo: aquisição tabular. A conciliação do regime
71. Noção de e
substantivo e regista! 150
72. Notas fundi
514
ÍNDICE GERAL
SECÇÃO III
MODALIDADES DOS DIREITOS REAIS
DIVISÃOI
DIREITOS REAIS DE GARANTIA
................ 100
................ 101 58. Sede legal e enumeração 153
................ 104 59. Consignação de rendimentos 154
................ 105 60. Penhor 156
61. Hipoteca 158
················ 112
62. Privilégios creditórios 16 l
63. Direito de retenção 163
DIVISÃO II
················ 113 DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO
················ 117 64. Noção e enumeração 165

, 120 65. Preferência real 167
, 122 66. Promessa real 169
............... 123
............... 127 DIVISÃO III
SITUAÇÕES JURÍDICAS DE QUALIFICAÇÃO DUVIDOSA
SUBDIVISÃO I
DIREITO DO LOCATÁRIO
............... 128 67. Colocação do problema: a posição do direito positivo 171

............... 130 68. O debate doutrinal 173
............... 131 69. Posição adoptada 176
............... 133
............... 134 SUBDIVISÃO II
............... 136 OBRIGAÇÕES REAIS
............... 144 70. Colocação do problema 183

71. Noção de obrigação real 184
............... 150
72. Notas fundamentais do regime das obrigações reais 187
515
73. Distinção entre obrigação real e ónus real 190

74. Natureza jurídica do ónus real 192
CAPÍTULO II LI
OBJECTO DOS DIREITOS REAIS. AS COISAS
86. Generalida
75. Noção e classificações das coisas; remissão 195
76. Relevância das modalidades das coisas nos direitos reais 195
CAPÍTULO III 87. As emissõe

CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS 88. Instalações
89. Construçõe
SECÇÃO!
GENERALIDADES 90. Escoament
77. Noção de conteúdo 199

78. A conformação positiva e a delimitação negativa do conteúdo dos direitos reais 200 LIMITAÇÕE
79. Modalidades de limitações 201
91. Utilização
92. Obras defe
SECÇÃO II
DELIMITAÇÃO NEGATIVADO CONTEÚDO DOS DIREITOS REAIS
DIVISÃO! LIMI
A FUNÇÃO SOCIAL
93. Escavações
80. Da propriedade absoluta à função social da propriedade 203
94. Tapagem d
81. O abuso do direito; remissão 208
95. Ruína de c1
DIVISÃO II
LIMITAÇÕES DE INTERESSE PÚBLICO
LI
82. Generalidades 209
83. A expropriação 211 96. Demarcaçã
84. A requisição 214 97. Reparação
85. Servi dões administrativas 215
516
ÍNDICE GERAL
............... 190 DIVISÃOIII

............... 192 LIMITAÇÕES DE INTERESSE PARTICULAR
SUBDIVISÃOI
LIMITAÇÕES EMERGENTES DE RELAÇÕES DE VIZINHANÇA

............... 195
§ 1.º
............... 195
LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM UM DEVER DE ABSTENÇÃO
87.As emissões 218

88. Instalações prejudiciais 221
89. Construções e plantações 222
90. Escoamento natural de águas 224
............... 199 § 2.º

s reais 200 LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM A NECESSIDADE DE SUPORTAR ACTUAÇÃO ALHEIA
, 201
91. Utilização de terreno alheio 225
92. Obras defensivas de águas 227
lEAIS
§ 3.º
LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM DEVERES ESPECIAIS DE DILIGÊNCIA
93. Escavações 227

..............203
94. Tapagem de prédios 228
.............. 208
95. Ruína de construção 228
§ 4.º
LIMITAÇÕES QUE IMPÕEM UM DEVER DE COLABORAÇÃO

..............209
.............. 211 96. Demarcação 229
..............214 97. Reparação ou reconstrução de parede ou muro comum 230
..............215
517
SUBDIVISÃO II 113. Perda da ,

LIMITAÇÕES EMERGENTES DA SOBREPOSIÇÃO DE DIREITOS REAIS
114. Impossibi
98. Generalidades 231 115. Abandone
99. Relações de comunhão; remissão 232 116. Caducidai
100. Relações de hierarquia 233 117. Não uso ..
101. Relações de prevalência 234 118. Confusão
119. Perda da 1
CAPÍTULO IV
AS VICISSITUDES DOS DIREITOS REAIS
SECÇÃO! 120. A transmi

GENERALIDADES
121. Remição.
103. Os factos jurídicos com eficácia real 237
104. Negócios jurídicos reais 23 7
SECÇÃO II 122. Generalid

CONSTITUIÇÃO 123. Meios de
124. Meios de
105. A constituição negocial 240
125. Meios de
106. A usucapião: noção e requisitos gerais 241
126. Meios de
107. A usucapião: decurso do tempo 243
108. A usucapião: regime de invocação 246
SECÇÃO III
MODIFICAÇÃO

110. Modificações relativas ao conteúdo 249
111. Modificações relativas ao objecto 251
SECÇÃO IV 127. Noção pn

EXTINÇÃO
128. A posse e
112. Razão de ordem 252 129. A posse e
518
INDICE GERAL
113. Perda da coisa 254

REAIS
114. Impossibilidade de exercício 25 5
.................231 115. Abandono e renúncia 256
.................232 116. Caducidade 265
................ 233 117. Não uso 267
................ 234 118. Confusão 268
119. Perda da posse 269
SECÇÃO V
TRANSMISSÃO
120. A transmissibilidade dos direitos reais 270

121. Remição 271
................ 235
................ 237
CAPÍTULO V
................ 237 DEFESA DOS DIREITOS REAIS

123. Meios de defesa extrajudicial. A acção directa 274
124. Meios de defesa judicial. A acção de reivindicação 275
................ 240
125. Meios de defesa judicial. A acção confessória e a acção negatória 277
................241
126. Meios de defesa judicial. A acção de demarcação 278
................243
................246
TÍTULO II
DOS DIREITOS REAIS EM PARTICULAR
CAPÍTULO I
............... 248
APOSSE
............... 249
............... 251 SECÇÃO!
CARACTERIZAÇÃO JURÍDICA
127. Noção prévia 279

128. A posse como situação jurídica 281
............... 252 129. A posse como direito real 283
519
130. Concepção subjectiva e concepção objectiva da posse 287 150. Aquisiçãc

131. Análise das concepções subjectiva e objectiva. Posição adaptada 289 151. Aquisiçãc
132. A solução do Direito português 290 152. Acessão r
133. Posse e detenção 291
134. Actos facultativos 293
135. Âmbito da posse 294
136. Fundamento da posse 296 153. Generalic
154. Modificai
SECÇÃO II 155. Transmis:
MODALIDADES DA POSSE

138. Posse titulada e posse não titulada 299
156. Generalid
139. Posse pacífica e posse violenta 300
157. Perda abs
140. Posse pública e posse oculta 301
158. Perda da
141. Posse de boa fé e posse de má fé 302
159. Perda rels
142. Sobreposição de posses 303
SECÇÃO III
CONTEÚDO DA POSSE
160. Generalid
161. Restituiçã
144. Direito de uso 306
162. Acção de
145. Direito de fruição 307
163. Acção de
146. Direito a benfeitorias 308
164. Acção de
147. Obrigações do possuidor 31 O
165. Noções g,
166. Embargos
SECÇÃO IV
VICISSITUDES DA POSSE
DIVISÃO! 167. Razão de

AQUISIÇÃO
149. Modalidades da aquisição 312
520
ÍNDICE GERAL
................. 287 150. Aquisição originária: apossamento e inversão do título da posse 313
................ 289 151. Aquisição derivada: tradição, sucessão e constituto possessório 314
................ 290 152. Acessão na posse 316
................ 291
................ 293 DIVISÃO II
MODIFICAÇÃO
................ 294
................ 296 153. Generalidades 317
154. Modificação objectiva 317
155. Transmissão 318
DIVISÃO III
................ 298 PERDA
................ 299
................ 300
157. Perda absoluta: abandono e perda da coisa 320
................ 301
158. Perda da posse por apossamento de terceiro 320
................ 302
159. Perda relativa: a cedência; remissão 321
............... 303
SECÇÃO V
DEFESA DA POSSE
160. Generalidades; os meios possessórios 321

............... 305
161. Restituição provisória de posse 323
............... 306
162. Acção de prevenção 323
............... 307
163. Acção de manutenção 324
............... 308
164. Acção de restituição 325
............... 310
165. Noções gerais sobre o processamento das acções possessórias 327
166. Embargos de terceiros 329
CAPÍTULO II
·············· 311
O DIREITO DE PROPRIEDADE
.............. 312
521
SECÇÃO!
NOÇÃO
168. A propriedade como direito de gozo máximo 332 183. Razão de

169. Essência do direito de propriedade 332 184. Poderes d
185. Poderes d
SECÇÃO II 186. Poderes d
AQUISIÇÃO 187. Encargos
188. Cessação
DIVISÃO I
OCUPAÇÃO
170. Noção e objecto 334

171. Animais 336
172. Coisas perdidas ou escondidas 337 189. Razão de ·
DIVISÃO II
ACESSÃO
173. Noção e modalidades 339

190. Noção leg
174. Acessão natural 341
191. Requisitos
175. Acessão industrial mobiliária: união ou confusão 343
176. Acessão industrial mobiliária: especificação 345
177. Acessão industrial imobiliária 346
178. Modo de actuar a acessão 349
DIVISÃO III
A COMPROPRIEDADE
192. Modalidar
SUBDIVISÃO I 193. Constituiç
NOÇÃO E NATUREZA 194. Decisão jt
179. Noção legal 351 195. Requisitos
196. Consequêi
180. Natureza jurídica da compropriedade: as teses em confronto 352
181. Natureza jurídica da compropriedade: posição adoptada 353
182. Confronto com o regime da sociedade civil 355
197. Generalid:
522
ÍNDICE GERAL
SUBDIVISÃO II
REGIME JURÍDICO
................ 332 183. Razão de ordem 357

................ 332 184. Poderes de exercício isolado 358
185. Poderes de exercício maioritário 361
186. Poderes de exercício unânime 363
187. Encargos da compropriedade 365
188. Cessação da compropriedade 366
CAPÍTULO III
................ 334
A PROPRIEDADE HORIZONTAL
................ 336
................ 337 189. Razão de ordem 369
SECÇÃO!
NOÇÃO E OBJECTO
................ 339
190. Noção legal 370
................ 341 191. Requisitos do objecto 3 72
................ 343
................ 345
SECÇÃO II
................ 346 VICISSITUDES
................ 349
DIVISÃO!
CONSTITUIÇÃO
192. Modalidades 375

193. Constituição negocial 3 76
194. Decisão judicial 3 77
................351 195. Requisitos do título constitutivo 3 78
196. Consequências da falta de requisitos do objecto e de vícios do título 380
................352
................353
DIVISÃO II
............... 355
MODIFICAÇÃO
523
198. Modificações quanto ao objecto 383 213. Modalida

199. Modificações quanto ao conteúdo 384 214. Objecto d
200. Regime das modificações 384
SECÇÃO III
CONTEÚDO 215. Generalid
216. Limites a,
217. Limites a,
202. Poderes relativos à fracção 387
218. Obrigaçõ
203. Poderes relativos às partes comuns 388
204. Obrigações dos condóminos 389
SECÇÃO IV
ADMINISTRAÇÃO DAS PARTES COMUNS 219. Generalid
220. Aquisiçãc
205. Generalidades 392 221. Transmiss
206. A assembleia de condóminos 393 222. Perda .
207. O administrador 394 223. Efeitos d~
SECÇÃO V
NATUREZA JURÍDICA
208. Colocação do problema 396 224. Noção ....

209. O condomínio como pessoa colectiva 397 225. Conteúdo
210. O condomínio como propriedade particular 398 226. Vicissitud
211. O condomínio horizontal como tipo específico de direito real de gozo 399 227. Campo de
228. Confronte
CAPÍTULO IV
O USUFRUTO E O USO E HABITAÇÃO
SECÇÃO!
O USUFRUTO 229. Razão de
DIVISÃOI
NOÇÃO
212. Noção e características 403 230. Noção le!
524
ÍNDICE GERAL
................. 383 213. Modalidades do usufruto 405

................. 384 214. Objecto do usufruto 406
................. 384
DIVISÃOII
CONTEÚDO
216. Limites aos direitos do usufrutuário; regime geral .409
.................386
217. Limites aos direitos do usufrutuário; regimes especiais .410
................ 387
218. Obrigações do usufrutuário 415
................ 388
................ 389
DIVISÃOIII
VICISSITUDES

220. Aquisição 419
................ 392 221. Transmissão 420
................ 393 222. Perda 421
................ 394 223. Efeitos da perda 424
SECÇÃO II
O USO E HABITAÇÃO
................ 396 224. Noção 425
................397 225. Conteúdo 426
,. 398 226. Vicissitudes e regime 427
0 399 227. Campo de aplicação 428
228. Confronto com o direito de usufruto 430
CAPÍTULO V
O DIREITO DE SUPERFÍCIE
SECÇÃOI
............... 403 230. Noção legal 432
525
231. Natureza do direito de superficie 433 248. Serviéôes

232. Objecto 437 249.Sem.Jil..~
233. Duração 440 250. Servi~~
SECÇÃO II
CONTEÚDO

235. Direitos e obrigações do fundeiro 442
236. Direitos e obrigações do superficiário 445 251. Modalics
252. Consriua
SECÇÃO III 253. Constiun
VICISSITUDES
237. Constituição 447

•
238. Transmissão 449
239. Extinção: generalidades 449 254. Causas d,
240. Extinção: regime jurídico das causas de extinção 451 255. Não uso.
241. Extinção: pontos comuns 453 256. Usucapic
•• 257. Desneces
258. Remição
CAPÍTULO VI
AS SERVIDÕES PREDIAIS •
SECÇÃO!
242. Noção 457 259. Razão de

243. Características da servidão predial: enumeração 459
244. Atípicidade do conteúdo 460
245. A inseparabilidade 461
246. A indivisibilidade 463 260. Noção ...
261. Objecto
SECÇÃO II 262. Duração
MODALIDADES
247. Modalidades das servidões: enumeração 463 .•
526
ÍNDICE GERAL
................. 433 248. Servidões legais e servidões voluntárias 464

................. 437 249. Servidões aparentes e servidões não aparentes 465
................. 440 250. Servidões positivas, negativas e desvinculativas 465
SECÇÃO II
VICISSITUDES
.................441 DIVISÃOI
.................442 CONSTITUIÇÃO
.................445 251. Modalidades dos títulos constitutivos 466
252. Constituição por destinação do pai de família 467
253. Constituição coactiva 469
................ 447 DIVISÃOII

................ 449 EXTINÇÃO
................ 449 254. Causas de extinção; enumeração 470
................ 451 255. Não uso 470
................ 453 256. Usucapio libertatis 473
257. Desnecessidade 474
258. Remição 47 5
•
CAPÍTULO VII
O DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA
,. 457 259. Razão de ordem 4 77

.
............... 459
•
............... 460 SECÇÃO!
............... 461 NOÇÃO E OBJECTO
............... 463 260. Noção 479
261. Objecto 481
262. Duração 483
............... 463
527
SECÇÃO II
CONTEÚDO
263. Direitos e obrigações do utente 484

264. Direitos e obrigações do proprietário 487
SECÇÃO III
VICISSITUDES

266. Constituição do direito real de habitação periódica .489
267. Aquisição e transmissão do direito parcelar 490
268. Perda do direito parcelar 492
• Índice ideográfico 497
• Índice geral 511
528

LUÍS A. CARVALHO FERNANDES - Direitos Reais

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Título: Lições de Direitos Reais

Autor: Prof Doutor Luís A. Carvalho Fernandes

Telef. 2184054 14 / 21 840 54 20

Depósito legal n.º 290 742/09

edina, 2006, págs.

O texto que agora se publica corresponde ao desenvolvimento de

Lisboa, Novembro de 1995.

Os preceitos legais citados sem indicação de origem são do Código

1. Fixação da terminologia: acepções subjectiva e objectiva da expressão

I. A expressão direitos reais é usada na linguagem jurídica em mais de

sempre se justificam algumas observações, que têm o interesse acrescido III.Não

3. A função e a estrutura dos direitos reais algo sobre a

<1J Sobre este

algo sobre a demarcação entre as categorias de direitos reais e pessoais de

de repartição das realidades jurídicas em patrimoniais e não patrimoniais Noutro

II. O primeiro a mencionar, neste domínio é, sem dúvida, a Constituição,

ão patrimoniais Noutro plano, há na Constituição vigente normas que respeitam especi-

ou convencional; nestes, cabe referir o direito emergente da promessa de alie- autor e de pr

romessa de alie- autor e de propriedade industrial, encontra-se em importantes diplomas

O arrendamento urbano tinha sido objecto de importante alteração do de grande rele

7. Plano de estudo; razão de ordem sitário, pelo se

sitário, pelo segundo dos acima mencionados sistemas e fizeram, do mesmo

V. A arrumação do título dedicado aos direitos reais em particular vai

evia ocupar-se do reais. A solução adoptada assenta no seguinte entendimento: constituindo

I. Os direitos reais são direitos subjectivos, tornada esta expressão em

cii Vd., infra,n.º' 11 e 12.

noderna ou persa- este entendimento, apura-se de seguida como se desenvolve o pensamento

O) Reais, pág. 44.

I. A posição defendida quanto ao conceito de direito real filia-se, como

eal filia-se, como

II. Quanto à absolutidade vem a propósito apreciar agora a pretensa Consider

r agora a pretensa Considere-se agora a hipótese paralela de violação do pacto de prefe-

Por isso, o entendimento correcto é o de só em sentido impróprio certos Mais um,

III. A teoria monista de Demogues surge como desenvolvimento da de à custa dele

:senvolvimento da de à custa dele se satisfazer directamente o interesse dos credores. O alcance

Muito diferente é a posição do credor, a quem não basta demonstrar a oposição é, I

11) Reais, pág:

Ol Reais, págs. 625-626.

Cl) Direito das Obrigações, págs. 127 e segs ..

lade (2J. Os direitos 13. Razão de ordem

Sob pena de manifesto ilogismo e incoerência, as características que O verdade

II. Mais duvidosa é a característica segundo a qual o direito real afecta

igs, 37 e segs.; e José

16. A posse e a usucapião

I. As matérias da posse e da usucapião serão a seu tempo objecto de

Cil Cfr. R. Pint:

III. Convém não confundir inerência com a imediação, embora esta

Ol Cfr, R. Pinto Duarte, Curso, págs. 40-41.

Ol Não se trata da impossibilidade de construir juridicamente uma conexão entre uma

na conexão entre uma

19. A inseparabilidade do direito e da coisa inseparabilidad

inseparabilidade do direito e da coisa. A sub-rogação real afasta a regra da

DIVISÃO III Neste sentido,

Neste sentido, a sequela é a manifestação dinâmica da inerência dos di-

a Pinto (Direitos Reais,

Ol Cfr. a nossa Teon

23. Fixação da terminologia

I. A característica dos direitos reais aqui identificada como prevalência

Mas, nem é esse o caso, pois a palavra prevalência satisfaz plenamente o

Mas, por outro lado, sendo os direitos incompatíveis e havendo, pois,

que se adere, Menez

, assim continuam a 25. Posição adoptada

'esses em função de cuja