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Análise de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários: Capital Próprio X Financiamento
Análise de Viabilidade Econômica de Empreendimentos Imobiliários: Capital Próprio X Financiamento
Recife
2016
MARINA CORDEIRO FERREIRA
MATHEUS GOMES COELHO CIARLINI
Recife
2016
Catalogação na fonte
Bibliotecária Valdicéa Alves, CRB-4 / 1260
UFPE
BANCA EXAMINADORA
Orientador: Prof. Rubens Alves Dantas
Examinador 1: Prof. Fernando Jordão de Vasconcelos
Examinador 2: MSc. Diego Paixão Nossa Villar
Na forma regulamentar foi lavrada a presente ata que é assinada pelos membros da banca e
pelos candidatos.
Recife, 25 de janeiro de 2017.
Orientador:
Avaliador 1:
Avaliador 2:
Candidato 1:
Candidato 2:
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................................................ 11
1.1 Justificativa e motivação ......................................................................................................... 14
1.2 Objetivos gerais e específicos ............................................................................................... 15
2 REVISÃO DE LITERATURA E FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ....................................... 17
2.1 Definições e princípios básicos para uma análise de viabilidade .................................... 17
2.2 Indicadores de viabilidade e aplicações ............................................................................... 19
2.2.1 Método do valor presente líquido - VPL........................................................................ 19
2.2.2 Método da taxa interna de retorno modificada – MTIR .............................................. 22
2.3 Discussão: VPL x TIR ............................................................................................................. 23
2.4 Definição dos índices aplicáveis ao fluxo de caixa no tempo ........................................... 25
2.4.1 SELIC ................................................................................................................................. 25
2.4.2 Dissídio coletivo de trabalho ........................................................................................... 26
2.4.3 IPCA ................................................................................................................................... 27
2.4.4 IGP-M ................................................................................................................................. 28
2.4.5 INCC ................................................................................................................................... 29
3 METODOLOGIA......................................................................................................................... 30
3.1 Apresentação dos empreendimentos ................................................................................... 30
3.2 Desenvolvimento do modelo dinâmico ................................................................................. 30
3.2.1 Receitas ....................................................................................................................... 31
3.2.2 Despesas Comerciais ................................................................................................ 38
3.2.2.1 Comissão de vendas .................................................................................................. 38
3.2.2.2 Despesas de marketing ............................................................................................. 39
3.2.3 Despesas de incorporação ....................................................................................... 40
3.2.4 Despesas indiretas rateadas – escritório ................................................................ 42
3.2.5 Custos de construção ................................................................................................ 42
3.2.6 Financiamento bancário ............................................................................................ 44
3.2.7 Impostos – RET .......................................................................................................... 46
3.2.8 Taxa de desconto (TMA), taxa de financiamento e taxa de reinvestimento ...... 47
3.2.9 Simulação futura dos indexadores........................................................................... 49
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES ............................................................................................ 50
4.1 Empreendimento A – Bairro: Rosarinho ......................................................................... 50
4.2 Empreendimento B – Bairro: Boa Viagem ...................................................................... 53
4.3 Empreendimento C – Bairro da Torre ............................................................................. 55
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS ..................................................................................................... 61
6 CONCLUSÃO ............................................................................................................................. 65
REFERÊNCIAS .................................................................................................................................. 67
APÊNDICES ........................................................................................................................................ 69
11
1 INTRODUÇÃO
quanto por parte dos vendedores. Já a médio e longo prazo, além dos fatores político-
econômicos e cultural inerentes a qualquer mercado, pode-se citar:
O presente trabalho tem como objetivo geral promover o método mais adequado
de análise de viabilidade econômica para a realização de empreendimentos
imobiliários por meio de estudos embasados na engenharia econômica. Por tanto, o
fim principal é oferecer às Incorporadoras e construtoras um aprimorado modelo de
desenvolvimento do fluxo de caixa alavancado por financiamento bancário, agregando
coesão e precisão ao processo de implementação de futuros empreendimentos. Desta
maneira, os riscos envolvendo capital próprio são minimizados.
16
pode não ser o bastante para a tomada de decisão, devendo a empresa considerar
fatores como a sua política ou estratégia, diante de dificuldades ou oportunidades, que
não são conversíveis em dinheiro (CASAROTTO FILHO; KOPITTKE, 2000).
Por último, para este trabalho, a definição da taxa de retorno e sua aplicação para
o critério de aceitação deve ser baseada em dois conceitos: O custo de oportunidade
de capital e a taxa mínima de atratividade. De acordo com Ferreira (2010), custo de
oportunidade significa o piso que o investidor quer naquele momento, dentre as
alternativas existentes, enquanto que taxa mínima de atratividade (TMA) equivale ao
custo de oportunidade de capital, expresso sob a forma de taxa de juros. Inseridos no
custo de oportunidade estão o risco envolvido e a liquidez do negócio, já que estes
são pontos inerentes a qualquer processo de análise investimento.
Assim, mesmo com Cassarotto (2000) afirmando que a TMA é uma taxa associada
a um baixo risco, pois qualquer superávit do fluxo de caixa pode ser aplicada no
mínimo a essa taxa no mercado financeiro, na análise de viabilidade, a TMA será
tomada como taxa de juros de referência fixa no tempo, quando se sabe que a taxa
de desconto, na prática, deve oscilar com frequência. Somando-se a isto, há o fato de
que, no cenário atual, dificilmente um empreendimento imobiliário trabalhará com fluxo
de caixa positivo por muito tempo.
O valor presente líquido (VPL), trazido do inglês Net Presente Value (NPV), foi
citado na matemática financeira ainda no século 19 por Karl Marx em seu livro
“Capital”, e posteriormente, o termo foi formalizado e popularizado por Irving Fisher
em 1907 no livro “The Rate of Interest”. Este é um método determinístico vastamente
utilizado para análise de viabilidade de projetos atualmente, porém o resultado da
interpretação de todo o modelo em questão significa muito mais do que apenas o
número próprio final chamado de VPL.
O Método do Valor Presente Líquido é uma das respostas mais comuns. Este
consiste, de acordo com Cassarotto (2000), em calcular o Valor Presente dos demais
termos do fluxo de caixa para somá-los ao investimento inicial de cada alternativa.
Complementando, Cordeiro da Silva afirma que o Valor Presente (VP) será o valor em
determinado tempo do fluxo de caixa descontado pela taxa mínima de atratividade
(TMA), discutida anteriormente. A TMA deve corresponder ao custo de oportunidade
em demais investimentos (aplicações em títulos, por exemplo) acrescido ainda ao
risco existente ao longo do tempo de execução, ou seja, a taxa a partir da qual o
investidor passa a ter lucro financeiro, dito por Cassarotto (2000).
O valor presente líquido para fluxos de caixa pode ser calculado por meio da
seguinte fórmula:
𝑛
𝐹𝐶𝑡
𝑉𝑃𝐿 = Investimento inicial + ∑
(1 + 𝑖)𝑡
𝑡=1
Onde:
Como é notável, já afirma Cordeiro da Silva (2010), o ponto crítico desse método
está na escolha da taxa de desconto a ser utilizada no cálculo do VPL. Quanto maior
for a taxa de desconto, utilizada na avaliação, menor será o VPL, visto que passa a
exigir uma rentabilidade do projeto de investimento superior.
A Taxa Interna de Retorno (TIR), vindo do Inglês Internal Rate of Return (IRR),
teve seu conceito proposto por John Maynard Keynes para o estudo da viabilidade de
projetos de investimento. A TIR é utilizada constantemente como um parâmetro
comparativo entre projetos, apesar de não ser determinante, por isso normalmente
complementa o método do VPL. Como afirma Cordeiro da Silva (2010) em nota, é
sempre bom fazer os cálculos pelo VPL e TIR, para um melhor entendimento
financeiro, porém, utilizar o resultado encontrado pelo VPL positivo.
𝑛
𝐹𝐶𝑡
𝑉𝑃𝐿 = 0 = Investimento Inicial + ∑
(1 + 𝑇𝐼𝑅)𝑡
𝑡=1
Onde:
FC é o valor do fluxo de caixa no período t;
t é o enésimo período no tempo em que o dinheiro será investido no projeto.
Este começa no período 1, quando há efetivamente o primeiro fluxo de dinheiro,
e o período 0 (zero) é onde há a saída do capital investido e será calculado o
VPL;
n é o número de períodos t;
TIR é a taxa de desconto que satisfará esta equação.
23
Um conceito mais realista foi introduzido a TIR, e a este novo resultado foi dado o
nome de Taxa Interna de Retorno Modifica (MTIR). A MTIR, segundo Cassarotto
(2000), propõe que os valores de entrada e saída do fluxo de caixa possam ser
reaplicados a taxas diferentes. Assim, toda receita (entrada) será teoricamente
reaplicada a determinada taxa, vislumbrada pela empresa. Denominada como taxa de
risco ou taxa de reinvestimento, esta pode ser igual ou maior que a TMA, como é o
caso para incorporadoras e construtoras de imóveis. Enquanto que toda despesa ou
custo (saída), ainda segundo Cassarotto (2000), deve ser descontada a uma taxa que
reflita um investimento de baixo risco, a exemplo de um depósito bancário. Esta taxa
deve ser denominada como taxa de segurança ou taxa de financiamento.
Cada um dos métodos, seja VPL ou MTIR, não são totalmente conclusivos, mas
auxiliam diretamente na tomada de decisão a partir da interpretação correta de cada
um deles. Como qualquer método de estudo de viabilidade, é necessário saber as
limitações ao aplicá-los nos possíveis investimentos, como é o caso deste trabalho,
na construção de empreendimentos imobiliários residenciais na visão das
24
Ambos os métodos podem dar valores artificialmente altos, e é por isso, que se
deve tomar cuidado e ajustar o fluxo de caixa, bem como a taxa de desconto aplicada,
à taxa de inflação do governo. Apesar de Cordeiro da Silva (2010) afirmar que o VPL
é ainda o melhor método para avaliar projetos de investimentos de capital, é
importante salientar o que foi aqui explicitado anteriormente, o mais adequado é
utilizar ambos os métodos como parâmetros para interpretação de um modelo. O
MTIR ainda é um resultado importante para se interpretar uma margem percentual de
administração do capital a fim de se escolher o melhor investimento.
25
2.4.1 SELIC
De acordo com o Banco Central, define-se SELIC, como: “A taxa média ajustada
dos financiamentos diários apurados no Sistema Especial de Liquidação e de
Custódia (SELIC) para títulos federais. Para fins de cálculo da taxa, são considerados
os financiamentos diários relativos às operações registradas e liquidadas no próprio
Selic e em sistemas operados por câmaras ou prestadores de serviços de
compensação e de liquidação. ” (Art. 1° da Circular n° 2.900, de 24 de junho de 1999,
com a alteração introduzida pelo art. 1° da Circular n° 3.119, de 18 de abril de 2002).
É evidente que os bancos não vão utilizar diretamente a SELIC como juros nas
negociações. Se os bancos tomam dinheiro emprestado pela taxa SELIC, vão
emprestar para seus clientes comumente à taxa de juros bancários significativamente
maiores. Isto ocorre devido ao lucro, custos operacionais e riscos de não obter o
retorno esperado.
Há também outra função importante da taxa SELIC. Devido a relação direta com
os empréstimos, financiamentos e demais juros bancários, a inflação pode ser
controlada pela Banco Central ao ajustar a SELIC para mais ou para menos. Por
exemplo, quando está em alta, como é o momento atual, há o favorecimento da queda
da inflação, pois o consumo e investimentos no mercado são desestimulados, visto
que os juros atrelados ao capital bancário devem aumentar. Analogamente, o
contrário também é válido. Segue tabela 2 com variação mensal da taxa SELIC nos
anos de 2010 até 2016.
26
2.4.3 IPCA
2.4.4 IGP-M
2.4.5 INCC
3 METODOLOGIA
Para a aplicação dos materiais e métodos descritos nesta seção, faz-se uso de
dados de 3 empreendimentos da construtora Moura Dubeux, grande incorporadora do
estado e empresa de destaque no mercado imobiliário. Por uma questão sigilo da
empresa supracitada, os empreendimentos serão chamados de Empreendimento A,
B e C, porém possuirão todas suas características físicas e financeiras mantidas.
3.2.1 Receitas
pavimento, adotasse uma variação de 0,5% do valor do metro quadrado a cada andar.
Já em relação à orientação solar, essa variação pode chegar a até 2% do valor do
metro quadrado no mesmo pavimento.
1 R$ 10.720,65 R$ 2.326.380,26
2 R$ 10.774,52 R$ 2.338.070,62
3 R$ 10.828,66 R$ 2.349.819,71
4 R$ 10.883,08 R$ 2.361.627,85
5 R$ 10.937,77 R$ 2.373.495,33
6 R$ 10.992,73 R$ 2.385.422,44
7 R$ 11.047,97 R$ 2.397.409,49
8 R$ 11.103,49 R$ 2.409.456,77
9 R$ 11.159,28 R$ 2.421.564,60
10 R$ 11.215,36 R$ 2.433.733,26
11 R$ 11.271,72 R$ 2.445.963,08
12 R$ 11.328,36 R$ 2.458.254,35
13 R$ 11.385,29 R$ 2.470.607,39
14 R$ 11.442,50 R$ 2.483.022,50
15 R$ 11.500,00 R$ 2.495.500,00
16 R$ 11.557,50 R$ 2.507.977,50
17 R$ 11.615,29 R$ 2.520.517,39
18 R$ 11.673,36 R$ 2.533.119,97
19 R$ 11.731,73 R$ 2.545.785,57
20 R$ 11.790,39 R$ 2.558.514,50
21 R$ 11.849,34 R$ 2.571.307,07
22 R$ 11.908,59 R$ 2.584.163,61
23 R$ 11.968,13 R$ 2.597.084,43
24 R$ 12.027,97 R$ 2.610.069,85
25 R$ 12.088,11 R$ 2.623.120,20
26 R$ 12.148,55 R$ 2.636.235,80
27 R$ 12.209,29 R$ 2.649.416,98
28 R$ 12.270,34 R$ 2.662.664,06
29 R$ 12.331,69 R$ 2.675.977,38
30 R$ 12.393,35 R$ 2.689.357,27
37
Como não é possível ter um parâmetro exato das despesas totais do escritório,
foi considerado para o modelo de estudo de viabilidade que a maior parte destes
gastos está relacionada ao pagamento de salários e, assim, todo o custo deve ser
corrigido pelo aumento percentual previsto em Dissídio, já explicado anteriormente.
Por não exigir um valor de investimento inicial tão alto quando comparado à
compra do terreno, o fluxo de caixa do investimento fica melhor de ser administrado e
suportado pelas incorporadoras em geral quando feita a permuta. Inclusive, a decisão
dentre as duas opções pode ser determinante para a opção de um empreendimento
ser alavancado por regime de condomínio fechado ou por financiamento bancário. No
próximo tópico e para a construção do modelo, será estudada apenas a construção
sendo alavancada por financiamento bancário.
Para o estudo de viabilidade, foi possível adquirir por meio da Moura Dubeux
Engenharia as curvas estáticas de desembolso das construções dos
empreendimentos coletados visto que a montagem do orçamento não é objeto de
estudo neste trabalho. Para adequar as curvas de desembolso ao tempo de
44
distribuição do fluxo de caixa, todos os meses foram corrigidos pelo INCC. Todos os
gráficos dos custos da construção destes empreendimentos são referentes às obras
em regime de financiamento bancário. Também foi fornecido pela Moura Dubeux, os
apartamentos incluídos na permuta ou o valor avaliado para adquirir o respectivo
terreno.
De acordo com a instrução normativa RFB nº 1435, Art. 2º, o Regime Especial de
Tributação (RET) é aplicável às incorporações imobiliárias, instituído pelo art. 1º da
Lei nº 10.931, de 2004, tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem
direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis
que compõem a incorporação. Para cada incorporação submetida ao regime especial
de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de percentual da receita
mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes
impostos e contribuições:
Esse regime de tributação é opcional, porém, irretratável uma vez que para ser
adotado é preciso fazer um patrimônio de afetação. Por patrimônio de afetação,
entende-se o regime pelo qual o terreno e as acessões objeto da incorporação
imobiliária, bem como demais bens e direitos a ela vinculados, mantêm-se separados,
apartados do patrimônio do incorporador. Por consequência, o adquirente detém
maior segurança jurídica no negócio, haja vista que o imóvel não se comunica com as
demais obrigações, bens e direitos do incorporador, inclusive na hipótese de falência
deste. Ou seja, o imóvel fica interligado apenas às dívidas e obrigações contraídas
em razão de sua execução.
Depois que a afetação de patrimônio for concluída dentro dos termos da Lei nº
4.591 de 1964, a incorporadora fica sujeita ao pagamento unificado de 4% da receita
mensal recebida, correspondente a 1,26% para o IRPJ; 0,66% para a CSLL; 0,37%
para o PIS; e 1,71% para o COFINS, de acordo com a lei 10.931/2004. Os impostos
distribuídos ao longo do projeto estão demonstrados no apêndice, para cada
empreendimento estudado.
47
O valor percentual de 20,96% a.a. da taxa de desconto foi adotado para todos
os empreendimentos, pois, baseado na taxa Selic (13,75% a.a. em Dezembro de
2016), hoje é possível fazer investimentos mais rentáveis e seguros de renda fixa, por
exemplo, como o Tesouro Direto ou Títulos CDB, com uma taxa de rendimento
superior a 12% a.a. sem desconto de impostos (Imposto de Renda), vide tabela 12, a
qual considera o Certificado de Depósito Interbancário igual a 12,13% ao ano, retirado
da LCI.
Tabela 12: Variação da taxas de Rentabilidade de investimentos de renda fixa em função do CDI, deduzido IR
Logo, como o investimento imobiliário está mais inseguro com o passar dos
meses até hoje, numa situação de crise de crédito para diversos setores, e o
consumidor está mais cauteloso e espera melhorias neste cenário, pode-se colocar a
aplicação do capital na zona de alto risco do gráfico 4. Segundo Dantas (2005), em
Zeni (1996) encontra-se o seguinte diagrama:
Fonte: “Engenharia de Avaliações: Uma introdução à metodologia científica“- Rubens Alves Dantas (2005).
𝑖𝑎 = (1 + 𝑖𝑚 )(1 + 𝑖𝑟 ) − 1
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES
R$ 8.000.000
VPL X TMA
R$ 7.500.000
R$ 7.000.000
R$ 6.500.000
R$ 6.000.000
VPL
R$ 5.500.000
R$ 5.000.000
R$ 4.500.000
R$ 4.000.000
R$ 3.500.000
R$ 3.000.000
11% 16% 21% 26% 31%
TMA
Fluxo Dinâmico
R$20.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
R$(5.000.000,00)
R$(10.000.000,00)
R$(15.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
O conceito do método taxa interna de retorno modificada (MTIR) pode ser adotado
como fator importante para complementar a análise. Com taxa de financiamento igual
11,49% ao ano e taxa de reinvestimento igual a taxa de desconto adotada, foi obtido
MTIR igual a 27,4%, o que reforça a viabilidade deste projeto e dá uma margem de
comparação para variação da TMA.
R$ 12.000
VPL x TMA
R$ 11.000
x1000 Reais
R$ 10.000
VPL
R$ 9.000
R$ 8.000
R$ 7.000
R$ 6.000
12% 17% 22% 27% 32%
TMA
Fluxo Dinâmico
R$25.000.000,00
Fluxo sem Alavancagem
R$20.000.000,00
Fluxo Alavancado
R$15.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
R$(5.000.000,00)
R$(10.000.000,00)
R$(15.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
R$(25.000.000,00)
O conceito do método taxa interna de retorno modificada (MTIR) pode ser adotado
como fator importante para complementar a análise. Com taxa de financiamento igual
11,49% ao ano e taxa de reinvestimento igual a taxa de desconto adotada, foi obtido
MTIR igual a 41,96%, o que reforça a viabilidade deste projeto e dá uma margem de
comparação para variação da TMA.
R$ 10.500.000
R$ 10.000.000
R$ 9.500.000
R$ 9.000.000
VPL
R$ 8.000.000
R$ 7.500.000
R$ 7.000.000
12% 17% 22% 27%
TMA
R$ 12.000.000
Preço de Venda
R$ 11.000.000
do Terreno X VPL
R$ 10.000.000
VPL
R$ 9.000.000
R$ 8.000.000
R$ 7.000.000
R$ 6.000.000
R$11.000,00 R$12.000,00 R$13.000,00 R$14.000,00 R$15.000,00 R$16.000,00
Preço de Venda do Terreno x 1000
57
Fluxo Dinâmico
R$50.000.000,00
Fluxo sem Alavancagem
R$40.000.000,00
Fluxo Alavancado
R$30.000.000,00
R$20.000.000,00
R$10.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(10.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
R$(30.000.000,00)
R$(40.000.000,00)
R$(50.000.000,00)
Fluxo Dinâmico
R$40.000.000,00
R$10.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(10.000.000,00)
R$(20.000.000,00)
R$(30.000.000,00)
R$(40.000.000,00)
R$(50.000.000,00)
própria curva de vendas. Logo, esta é a opção mais segura, dada a situação
do mercado imobiliário atualmente, e com melhor retorno sobre capital
investido.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
1000
800
600
400
200
0
fev/11 set/11 abr/12 out/12 mai/13 nov/13 jun/14 dez/14 jul/15 jan/16 ago/16 mar/17
O cenário descrito acima indica o que está demonstrado pela tabela 14 a seguir,
da Câmara Brasileira da Indústria da Construção: a construção civil não cresce desde
o início de 2014. O comportamento familiar dos gráficos 13 e 14 com a tabela 14 não
ocorre por acaso. O cenário atual é de recessão e os efeitos contraproducentes da
economia estão influenciando negativamente o setor, na medida em que se pode
observar a linearidade quando os dados são cruzados, como por exemplo, o aumento
da taxa de juros com a provável redução de financiamentos imobiliários e a queda no
número tanto de unidades vendidas de imóveis quanto de lançamentos em Recife/PE.
63
Tabela 14: Taxa de Crescimento - Const. Civil e Indústria em relação ao mesmo trimestre do ano anterior e
acumulada no ano
6 CONCLUSÃO
REFERÊNCIAS
ASSAF NETO, A. Finanças Corporativas e Valor. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2007.
SILVA, E.C. Como administrar o fluxo de caixa das empresas. 4 ed. São Paulo:
Atlas, 2010. 250p.
APÊNDICES
Apêndice A – Empreendimento A
R$9.000.000,00
R$8.000.000,00
R$7.000.000,00
R$6.000.000,00
R$5.000.000,00
R$4.000.000,00
R$3.000.000,00
R$2.000.000,00
R$1.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
CURVA DE VENDAS
MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA
1 R$ - 22 R$ 220.473,73 43 R$ 256.605,35
2 R$ - 23 R$ 254.100,77 44 R$ 270.847,93
3 R$ - 24 R$ 353.093,86 45 R$ 364.262,64
4 R$ - 25 R$ 121.357,27 46 R$ 435.107,85
5 R$ - 26 R$ 119.000,17 47 R$ 304.336,96
6 R$ - 27 R$ 185.497,16 48 R$ 280.596,23
7 R$ - 28 R$ 257.405,08 49 R$ 282.149,84
8 R$ - 29 R$ 146.925,44 50 R$ 291.903,48
9 R$ - 30 R$ 279.395,93 51 R$ 248.846,62
10 R$ 63.877,45 31 R$ 151.464,62 52 R$ 252.712,73
11 R$ 260.694,76 32 R$ 212.163,15 53 R$ 671.133,51
12 R$ 275.625,03 33 R$ 287.676,07 54 R$ 6.526.430,99
13 R$ 374.145,23 34 R$ 320.190,15 55 R$ 6.779.592,90
14 R$ 430.552,40 35 R$ 172.710,94 56 R$ 9.202.316,26
15 R$ 367.581,54 36 R$ 169.098,18 57 R$ 7.806.783,69
16 R$ 296.179,34 37 R$ 156.672,55 58 R$ 2.855.451,47
17 R$ 138.563,80 38 R$ 299.646,16 59 R$ 1.872.407,54
18 R$ 207.984,68 39 R$ 237.838,91 60 R$ 1.540.568,29
19 R$ 126.611,76 40 R$ 260.743,32 61 R$ -
20 R$ 121.690,52 41 R$ 252.584,20 62 R$ -
21 R$ 101.185,56 42 R$ 274.501,70 63 R$ -
70
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
-180000
COMISSÃO DE VENDAS
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 23.401,24 43 -R$ 51.769,54
2 R$ - 23 R$ - 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 96.330,91 45 R$ -
4 R$ - 25 R$ - 46 -R$ 29.911,83
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 R$ - 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 23.520,74 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 24.105,08 50 -R$ 28.585,86
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 50.789,48 52 R$ -
11 -R$ 87.105,62 32 -R$ 26.253,02 53 R$ -
12 -R$ 157.542,35 33 R$ - 54 R$ -
13 -R$ 137.484,19 34 R$ - 55 -R$ 28.721,51
14 -R$ 137.972,58 35 -R$ 24.515,85 56 -R$ 58.368,47
15 -R$ 119.778,19 36 -R$ 27.172,31 57 R$ -
16 -R$ 141.874,83 37 R$ - 58 R$ -
17 -R$ 91.646,14 38 R$ - 59 -R$ 114.218,06
18 R$ - 39 R$ - 60 -R$ 29.908,87
19 -R$ 48.313,28 40 -R$ 27.199,43 61 -R$ 61.622,73
20 R$ - 41 R$ - 62 R$ -
21 R$ - 42 -R$ 26.520,56 63 R$ -
71
Marketing - Empreendimento A
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-20000
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
DESPESAS DE MARKETING
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 3.039,92 43 -R$ 3.630,68
2 R$ - 23 -R$ 3.039,92 44 -R$ 3.630,68
3 R$ - 24 -R$ 3.039,92 45 -R$ 3.630,68
4 R$ - 25 -R$ 3.039,92 46 -R$ 3.630,68
5 R$ - 26 -R$ 3.039,92 47 -R$ 3.630,68
6 -R$ 135.440,66 27 -R$ 3.039,92 48 -R$ 3.630,68
7 -R$ 135.440,66 28 -R$ 3.039,92 49 -R$ 3.630,68
8 -R$ 135.440,66 29 -R$ 3.039,92 50 -R$ 3.630,68
9 -R$ 135.440,66 30 -R$ 3.335,11 51 -R$ 3.630,68
10 -R$ 54.176,26 31 -R$ 3.335,11 52 -R$ 3.630,68
11 -R$ 54.176,26 32 -R$ 3.335,11 53 -R$ 3.630,68
12 -R$ 54.176,26 33 -R$ 3.335,11 54 -R$ 147.934,58
13 -R$ 54.176,26 34 -R$ 3.335,11 55 R$ -
14 -R$ 54.176,26 35 -R$ 3.335,11 56 R$ -
15 -R$ 54.176,26 36 -R$ 3.335,11 57 R$ -
16 -R$ 2.851,38 37 -R$ 3.335,11 58 R$ -
17 -R$ 2.851,38 38 -R$ 3.335,11 59 R$ -
18 -R$ 3.039,92 39 -R$ 3.335,11 60 R$ -
19 -R$ 3.039,92 40 -R$ 3.335,11 61 R$ -
20 -R$ 3.039,92 41 -R$ 3.335,11 62 R$ -
21 -R$ 3.039,92 42 -R$ 3.630,68 63 R$ -
72
R$(50.000,00)
R$(100.000,00)
R$(150.000,00)
R$(200.000,00)
R$(250.000,00)
R$(300.000,00)
DESPESAS DE INCORPORAÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 35.379,36 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 35.379,36 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 35.379,36 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 35.379,36 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 35.379,36 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 114.944,84 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 79.565,48 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 159.130,95 29 R$ - 50 R$ -
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 R$ - 52 R$ -
11 R$ - 32 R$ - 53 R$ -
12 R$ - 33 R$ - 54 R$ -
13 R$ - 34 R$ - 55 R$ -
14 R$ - 35 R$ - 56 -R$ 262.024,46
15 R$ - 36 R$ - 57 R$ -
16 R$ - 37 R$ - 58 R$ -
17 R$ - 38 R$ - 59 R$ -
18 R$ - 39 R$ - 60 R$ -
19 R$ - 40 R$ - 61 R$ -
20 R$ - 41 R$ - 62 R$ -
21 R$ - 42 R$ - 63 R$ -
73
-20000
-30000
-40000
-50000
-60000
-70000
-80000
-90000
-100000
-200000
-400000
-600000
-800000
-1000000
-1200000
-1400000
CUSTO DE CONSTRUÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 365.497,20 43 -R$ 1.159.444,85
2 R$ - 23 -R$ 381.678,06 44 -R$ 1.265.911,15
3 R$ - 24 -R$ 437.971,24 45 -R$ 887.506,18
4 R$ - 25 -R$ 479.770,33 46 -R$ 589.366,11
5 R$ - 26 -R$ 173.335,11 47 -R$ 724.260,10
6 R$ - 27 -R$ 471.385,35 48 -R$ 913.413,87
7 R$ - 28 -R$ 827.466,40 49 -R$ 873.398,85
8 R$ - 29 -R$ 797.951,32 50 -R$ 796.156,19
9 R$ - 30 -R$ 994.365,30 51 -R$ 253.631,14
10 R$ - 31 -R$ 1.045.089,67 52 -R$ 89.492,16
11 R$ - 32 -R$ 1.112.861,87 53 -R$ 38.986,62
12 R$ - 33 -R$ 653.467,25 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 490.479,93 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 530.692,59 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 867.507,69 57 R$ -
16 -R$ 274.773,73 37 -R$ 648.478,36 58 R$ -
17 -R$ 235.407,11 38 -R$ 879.390,89 59 R$ -
18 -R$ 237.290,37 39 -R$ 579.913,85 60 R$ -
19 -R$ 237.741,22 40 -R$ 1.176.975,51 61 R$ -
20 -R$ 313.887,57 41 -R$ 893.733,61 62 R$ -
21 -R$ 227.752,49 42 -R$ 659.808,37 63 R$ -
75
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
-400000
IMPOSTOS (RET)
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 8.818,95 43 -R$ 10.264,21
2 R$ - 23 -R$ 10.164,03 44 -R$ 10.833,92
3 R$ - 24 -R$ 14.123,75 45 -R$ 14.570,51
4 R$ - 25 -R$ 4.854,29 46 -R$ 17.404,31
5 R$ - 26 -R$ 4.760,01 47 -R$ 12.173,48
6 R$ - 27 -R$ 7.419,89 48 -R$ 11.223,85
7 R$ - 28 -R$ 10.296,20 49 -R$ 11.285,99
8 R$ - 29 -R$ 5.877,02 50 -R$ 11.676,14
9 R$ - 30 -R$ 11.175,84 51 -R$ 9.953,86
10 -R$ 2.555,10 31 -R$ 6.058,58 52 -R$ 10.108,51
11 -R$ 10.427,79 32 -R$ 8.486,53 53 -R$ 26.845,34
12 -R$ 11.025,00 33 -R$ 11.507,04 54 -R$ 261.057,24
13 -R$ 14.965,81 34 -R$ 12.807,61 55 -R$ 271.183,72
14 -R$ 17.222,10 35 -R$ 6.908,44 56 -R$ 368.092,65
15 -R$ 14.703,26 36 -R$ 6.763,93 57 -R$ 312.271,35
16 -R$ 11.847,17 37 -R$ 6.266,90 58 -R$ 114.218,06
17 -R$ 5.542,55 38 -R$ 11.985,85 59 -R$ 74.896,30
18 -R$ 8.319,39 39 -R$ 9.513,56 60 -R$ 61.622,73
19 -R$ 5.064,47 40 -R$ 10.429,73 61 R$ -
20 -R$ 4.867,62 41 -R$ 10.103,37 62 R$ -
21 -R$ 4.047,42 42 -R$ 10.980,07 63 R$ -
76
2000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
-2000000
-4000000
-6000000
-8000000
Liberação Juros Amortização
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 43 R$ 943.449,58 -R$ 121.076,03 R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 44 R$ 790.626,95 -R$ 128.323,44 R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 45 R$ 967.339,46 -R$ 137.190,72 R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 46 R$ 677.032,30 -R$ 143.396,85 R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ - -R$ 25.944,86 R$ - 47 R$ 448.833,74 -R$ 147.511,16 R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 1.886.899,17 -R$ 43.241,44 R$ - 48 R$ 550.480,10 -R$ 152.557,23 R$ -
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 43.241,44 R$ - 49 R$ 690.605,10 -R$ 158.887,78 R$ -
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ - -R$ 43.241,44 R$ - 50 R$ 592.330,28 -R$ 164.317,47 R$ -
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ - -R$ 43.241,44 R$ - 51 R$ - -R$ 164.317,47 R$ -
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 1.886.899,17 -R$ 60.538,01 R$ - 52 R$ - -R$ 164.317,47 R$ -
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ - -R$ 60.538,01 R$ - 53 R$ - -R$ 164.317,47 R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ 1.886.899,17 -R$ 77.834,59 R$ - 54 R$ - -R$ 164.317,47 -R$ 6.526.430,99
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ - -R$ 77.834,59 R$ - 55 R$ - -R$ 104.491,85 -R$ 6.779.592,90
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ - -R$ 77.834,59 R$ - 56 R$ 943.449,58 -R$ 50.993,87 -R$ 5.562.967,80
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ 1.886.899,17 -R$ 95.131,17 R$ - 57 R$ - R$ - R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ - -R$ 95.131,17 R$ - 58 R$ - R$ - R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ - -R$ 95.131,17 R$ - 59 R$ - R$ - R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ 1.886.899,17 -R$ 112.427,74 R$ - 60 R$ - R$ - R$ -
19 R$ - R$ - R$ - 40 R$ - -R$ 112.427,74 R$ - 61 R$ - R$ - R$ -
20 R$ - R$ - R$ - 41 R$ - -R$ 112.427,74 R$ - 62 R$ - R$ - R$ -
21 R$ 2.830.348,75 -R$ 25.944,86 R$ - 42 R$ - -R$ 112.427,74 R$ - 63 R$ - R$ - R$ -
77
R$7.000.000,00
R$6.000.000,00
R$5.000.000,00
R$4.000.000,00
R$3.000.000,00
R$2.000.000,00
R$1.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63
R$(1.000.000,00)
R$(2.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 35.379,36 22 -R$ 234.481,03 43 -R$ 233.232,30
2 -R$ 35.379,36 23 -R$ 196.155,90 44 -R$ 441.973,80
3 -R$ 35.379,36 24 -R$ 257.852,43 45 R$ 222.389,68
4 -R$ 35.379,36 25 -R$ 428.805,52 46 R$ 284.467,75
5 -R$ 35.379,36 26 -R$ 101.238,65 47 -R$ 188.323,45
6 -R$ 250.385,49 27 R$ 1.511.755,12 48 -R$ 323.582,47
7 -R$ 215.006,13 28 -R$ 712.292,34 49 -R$ 144.650,40
8 -R$ 294.571,61 29 -R$ 786.105,95 50 -R$ 183.863,11
9 -R$ 135.440,66 30 -R$ 845.535,38 51 -R$ 202.859,53
10 R$ 7.146,09 31 R$ 796.632,32 52 -R$ 21.896,64
11 R$ 108.985,09 32 -R$ 1.079.977,86 53 R$ 434.327,45
12 R$ 52.881,42 33 R$ 1.381.191,83 54 -R$ 573.309,29
13 R$ 167.518,97 34 -R$ 299.582,82 55 -R$ 404.397,08
14 R$ 221.181,46 35 -R$ 508.740,99 56 R$ 3.843.318,60
15 R$ 178.923,83 36 R$ 987.741,67 57 R$ 7.494.512,34
16 -R$ 157.029,90 37 -R$ 647.364,22 58 R$ 2.741.233,41
17 -R$ 215.382,11 38 -R$ 758.579,89 59 R$ 1.683.293,18
18 -R$ 59.163,72 39 R$ 1.374.636,81 60 R$ 1.449.036,69
19 -R$ 186.045,86 40 -R$ 1.160.601,39 61 -R$ 61.622,73
20 -R$ 224.489,27 41 -R$ 835.064,61 62 R$ -
21 R$ 2.653.091,74 42 -R$ 588.561,91 63 R$ -
78
79
Apêndice B – Empreendimento B
12000000
10000000
8000000
6000000
4000000
2000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
CURVA DE VENDAS
MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA
1 R$ - 22 R$ 264.394,08 43 R$ 8.862.829,80
2 R$ - 23 R$ 242.443,24 44 R$ 2.515.804,97
3 R$ - 24 R$ 259.801,16 45 R$ 3.512.281,28
4 R$ - 25 R$ 221.216,28 46 R$ 2.673.189,43
5 R$ - 26 R$ 240.665,03 47 R$ -
6 R$ - 27 R$ 243.494,65 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ 360.049,38 49 R$ -
8 R$ - 29 R$ 546.986,41
9 R$ - 30 R$ 341.685,69
10 R$ 306.066,83 31 R$ 278.042,90
11 R$ 306.832,00 32 R$ 525.044,29
12 R$ 350.406,49 33 R$ 513.675,92
13 R$ 210.470,09 34 R$ 538.220,58
14 R$ 340.421,51 35 R$ 517.700,64
15 R$ 211.188,75 36 R$ 578.033,41
16 R$ 104.549,42 37 R$ 594.725,19
17 R$ 368.932,35 38 R$ 730.500,71
18 R$ 367.073,15 39 R$ 891.194,01
19 R$ 550.751,24 40 R$ 2.238.035,93
20 R$ 272.405,06 41 R$ 11.960.018,69
21 R$ 820.521,15 42 R$ 8.798.733,61
80
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
COMISSÃO DE VENDAS
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 238.610,31 43 R$ -
2 R$ - 23 R$ - 44 R$ -
3 R$ - 24 R$ - 45 -R$ 131.397,59
4 R$ - 25 R$ - 46 -R$ 127.247,52
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 R$ - 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ - 49 R$ -
8 R$ - 29 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 110.952,40
10 R$ - 31 R$ -
11 -R$ 312.872,94 32 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 121.065,62
13 -R$ 214.487,24 34 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 127.689,97
15 -R$ 102.275,75 36 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 -R$ 214.458,07 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 -R$ 105.285,71 41 R$ -
21 R$ - 42 -R$ 123.856,73
81
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
-180000
DESPESAS DE MARKETING
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 5.815,75 43 R$ -
2 R$ - 23 -R$ 5.815,75 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 5.815,75 45 R$ -
4 R$ - 25 -R$ 5.815,75 46 R$ -
5 R$ - 26 -R$ 5.815,75 47 R$ -
6 -R$ 158.906,27 27 -R$ 5.815,75 48 R$ -
7 -R$ 158.906,27 28 -R$ 5.815,75 49 R$ -
8 -R$ 158.906,27 29 -R$ 5.815,75
9 -R$ 158.906,27 30 -R$ 6.335,32
10 -R$ 63.562,51 31 -R$ 6.335,32
11 -R$ 63.562,51 32 -R$ 6.335,32
12 -R$ 63.562,51 33 -R$ 6.335,32
13 -R$ 63.562,51 34 -R$ 6.335,32
14 -R$ 63.562,51 35 -R$ 6.335,32
15 -R$ 63.562,51 36 -R$ 6.335,32
16 -R$ 5.296,88 37 -R$ 6.335,32
17 -R$ 5.296,88 38 -R$ 6.335,32
18 -R$ 5.815,75 39 -R$ 6.335,32
19 -R$ 5.815,75 40 -R$ 152.047,62
20 -R$ 5.815,75 41 R$ -
21 -R$ 5.815,75 42 R$ -
82
R$(50.000,00)
R$(100.000,00)
R$(150.000,00)
R$(200.000,00)
R$(250.000,00)
R$(300.000,00)
DESPESAS DE INCORPORAÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 31.942,13 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 31.942,13 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 31.942,13 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 31.942,13 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 31.942,13 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 119.706,10 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 87.763,98 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 175.527,95 29 R$ -
9 R$ - 30 R$ -
10 R$ - 31 R$ -
11 R$ - 32 R$ -
12 R$ - 33 R$ -
13 R$ - 34 R$ -
14 R$ - 35 R$ -
15 R$ - 36 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 R$ - 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 R$ - 41 R$ -
21 R$ - 42 -R$ 254.567,04
83
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-500000
-1000000
-1500000
-2000000
-2500000
CUSTO DE CONSTRUÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 365.207,85 43 R$ -
2 R$ - 23 -R$ 467.723,08 44 R$ -
3 R$ - 24 -R$ 1.195.239,40 45 R$ -
4 R$ - 25 -R$ 2.163.031,19 46 R$ -
5 R$ - 26 -R$ 2.359.714,92 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 1.130.447,60 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 1.680.314,04 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 1.837.069,87
9 R$ - 30 -R$ 1.380.847,69
10 R$ - 31 -R$ 1.481.003,47
11 R$ - 32 -R$ 1.373.626,64
12 R$ - 33 -R$ 921.033,04
13 R$ - 34 -R$ 758.630,79
14 R$ - 35 -R$ 278.714,94
15 R$ - 36 -R$ 507.463,71
16 -R$ 560.326,80 37 -R$ 510.514,05
17 -R$ 710.017,30 38 -R$ 176.831,56
18 -R$ 1.473.923,93 39 -R$ 209.521,23
19 -R$ 500.548,94 40 R$ -
20 -R$ 732.560,23 41 R$ -
21 -R$ 1.182.282,50 42 R$ -
85
-100000
-200000
-300000
-400000
-500000
-600000
IMPOSTOS (RET)
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 10.575,76 43 -R$ 354.513,19
2 R$ - 23 -R$ 9.697,73 44 -R$ 100.632,20
3 R$ - 24 -R$ 10.392,05 45 -R$ 140.491,25
4 R$ - 25 -R$ 8.848,65 46 -R$ 106.927,58
5 R$ - 26 -R$ 9.626,60 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 9.739,79 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 14.401,98 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 21.879,46
9 R$ - 30 -R$ 13.667,43
10 -R$ 12.242,67 31 -R$ 11.121,72
11 -R$ 12.273,28 32 -R$ 21.001,77
12 -R$ 14.016,26 33 -R$ 20.547,04
13 -R$ 8.418,80 34 -R$ 21.528,82
14 -R$ 13.616,86 35 -R$ 20.708,03
15 -R$ 8.447,55 36 -R$ 23.121,34
16 -R$ 4.181,98 37 -R$ 23.789,01
17 -R$ 14.757,29 38 -R$ 29.220,03
18 -R$ 14.682,93 39 -R$ 35.647,76
19 -R$ 22.030,05 40 -R$ 89.521,44
20 -R$ 10.896,20 41 -R$ 478.400,75
21 -R$ 32.820,85 42 -R$ 351.949,34
86
2000000
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849
-2000000
-4000000
-6000000
-8000000
-10000000
-12000000
-14000000
Liberação Juros Amortização
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ 958.263,79 -R$ 43.496,06 R$ - 43 R$ - R$ - R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ - -R$ 43.496,06 R$ - 44 R$ - R$ - R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ 958.263,79 -R$ 54.370,07 R$ - 45 R$ - R$ - R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ 958.263,79 -R$ 65.244,09 R$ - 46 R$ - R$ - R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ 1.916.527,58 -R$ 86.992,11 R$ - 47 R$ - R$ - R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 1.916.527,58 -R$ 108.740,14 R$ - 48 R$ - R$ - R$ -
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 108.740,14 R$ - 49 R$ - R$ - R$ -
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ 1.916.527,58 -R$ 130.488,17 R$ -
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ 958.263,79 -R$ 141.362,19 R$ -
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 958.263,79 -R$ 152.236,20 R$ -
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ 2.104.233,95 -R$ 176.114,25 R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ 1.063.580,02 -R$ 188.183,35 R$ -
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ 711.932,80 -R$ 196.262,10 R$ -
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ 585.405,21 -R$ 202.905,05 R$ -
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ 214.651,09 -R$ 205.340,83 R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ 111.515,89 -R$ 206.606,27 R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ - -R$ 206.606,27 R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ - -R$ 206.606,27 R$ -
19 R$ 1.916.527,58 -R$ 21.748,03 R$ - 40 R$ - -R$ 206.606,27 -R$ 2.238.035,93
20 R$ - -R$ 21.748,03 R$ - 41 R$ - -R$ 181.209,89 -R$ 11.960.018,69
21 R$ 958.263,79 -R$ 32.622,04 R$ - 42 R$ 958.263,79 -R$ 56.366,14 -R$ 4.967.221,20
87
R$8.000.000,00
R$6.000.000,00
R$4.000.000,00
R$2.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49
R$(2.000.000,00)
R$(4.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 31.942,13 22 R$ 530.548,42 43 R$ 8.508.316,60
2 -R$ 31.942,13 23 -R$ 320.622,53 44 R$ 2.415.172,77
3 -R$ 31.942,13 24 -R$ 149.466,00 45 R$ 3.240.392,44
4 -R$ 31.942,13 25 -R$ 1.246.579,17 46 R$ 2.439.014,33
5 -R$ 31.942,13 26 -R$ 503.161,52 47
6 -R$ 278.612,37 27 R$ 810.714,48 48
7 -R$ 246.670,25 28 -R$ 1.589.517,99 49
8 -R$ 334.434,22 29 R$ 317.173,69
9 -R$ 158.906,27 30 -R$ 465.556,76
10 R$ 230.261,65 31 -R$ 534.567,12
11 -R$ 81.876,73 32 R$ 941.147,22
12 R$ 272.827,72 33 R$ 245.755,56
13 -R$ 75.998,46 34 R$ 206.271,64
14 R$ 263.242,14 35 R$ 444.339,88
15 R$ 36.902,94 36 R$ 6.115,83
16 -R$ 510.702,63 37 -R$ 85.326,94
17 -R$ 417.669,33 38 R$ 296.217,89
18 -R$ 1.458.389,08 39 R$ 415.082,96
19 R$ 1.877.858,83 40 -R$ 448.175,33
20 -R$ 661.257,43 41 -R$ 659.610,64
21 R$ 432.925,01 42 R$ 4.003.036,94
88
RUBRICAS TOTAL
Receita
Curva de Vendas R$ 52.658.385,30
Despesas Comerciais
Comissão de Venda -R$ 1.930.199,84
Marketing -R$ 1.312.783,70
Despesas de Incorporação
Projeto -R$ 191.652,76
Legalização -R$ 175.527,95
Registro de Incorporação -R$ 175.527,95
Averbação -R$ 254.567,04
Despesas Indiretas Rateadas
Escritório -R$ 1.964.598,28
Custos
Terreno R$ -
Construção -R$ 23.956.594,77
Financiamento
Liberação R$ 19.165.275,82
Juros -R$ 3.044.090,05
Amortização -R$ 19.165.275,82
Impostos
RET -R$ 2.106.335,41
89
R$20.000.000,00
R$15.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
CURVA DE VENDAS
MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA
1 R$ - 22 R$ 604.340,76 43 R$ 1.227.737,09
2 R$ - 23 R$ 627.876,69 44 R$ 1.897.552,59
3 R$ - 24 R$ 315.591,77 45 R$ 1.389.054,18
4 R$ - 25 R$ 845.598,05 46 R$ 1.732.196,76
5 R$ - 26 R$ 552.579,29 47 R$ 2.686.127,48
6 R$ - 27 R$ 269.966,73 48 R$ 473.608,63
7 R$ - 28 R$ 232.052,36 49 R$ 8.852.069,81
8 R$ - 29 R$ 374.523,34 50 R$ 21.047.953,87
9 R$ - 30 R$ 455.470,70 51 R$ 21.422.998,87
10 R$ 332.577,34 31 R$ 505.656,75 52 R$ 18.261.610,64
11 R$ 665.905,41 32 R$ 401.291,72 53 R$ 14.764.480,49
12 R$ 856.590,66 33 R$ 819.590,44 54 R$ 4.629.105,07
13 R$ 623.042,21 34 R$ 822.940,94 55 R$ 1.534.660,84
14 R$ 567.992,11 35 R$ 365.589,56 56 R$ -
15 R$ 784.487,03 36 R$ 647.241,96 57 R$ -
16 R$ 133.790,11 37 R$ 1.078.671,46
17 R$ 261.709,55 38 R$ 714.438,32
18 R$ 293.689,87 39 R$ 655.885,05
19 R$ 730.434,34 40 R$ 1.191.359,38
20 R$ 505.694,04 41 R$ 1.231.416,34
21 R$ 490.964,80 42 R$ 750.027,11
90
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
-400000
-450000
-500000
COMISSÃO DE VENDAS
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 150.988,48 43 R$ -
2 R$ - 23 R$ - 44 -R$ 125.863,11
3 R$ - 24 -R$ 18.872,54 45 -R$ 78.289,73
4 R$ - 25 -R$ 173.335,53 46 -R$ 117.935,82
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 21.534,54 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ - 49 -R$ 121.945,29
8 R$ - 29 R$ - 50 -R$ 73.792,83
9 R$ - 30 R$ - 51 -R$ 88.813,48
10 R$ - 31 R$ - 52 -R$ 70.563,03
11 -R$ 453.514,56 32 -R$ 43.201,05 53 -R$ 38.457,47
12 -R$ 367.642,90 33 -R$ 43.376,28 54 -R$ 163.089,59
13 -R$ 128.640,88 34 -R$ 87.475,69 55 R$ -
14 -R$ 109.146,64 35 -R$ 92.374,37 56 R$ -
15 -R$ 200.554,34 36 R$ - 57 R$ -
16 -R$ 159.114,55 37 -R$ 115.333,92
17 R$ - 38 -R$ 80.606,79
18 -R$ 71.778,01 39 -R$ 231.823,01
19 -R$ 135.037,54 40 -R$ 73.261,23
20 -R$ 141.932,61 41 -R$ 96.506,21
21 -R$ 106.966,97 42 -R$ 105.965,78
91
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
-350000
-400000
DESPESAS DE MARKETING
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 9.282,07 43 -R$ 10.867,47
2 R$ - 23 -R$ 9.282,07 44 -R$ 10.867,47
3 R$ - 24 -R$ 9.282,07 45 -R$ 10.867,47
4 R$ - 25 -R$ 9.282,07 46 -R$ 10.867,47
5 R$ - 26 -R$ 9.282,07 47 -R$ 10.867,47
6 -R$ 341.485,33 27 -R$ 9.282,07 48 -R$ 347.758,96
7 -R$ 341.485,33 28 -R$ 9.282,07 49 R$ -
8 -R$ 341.485,33 29 -R$ 9.282,07 50 R$ -
9 -R$ 341.485,33 30 -R$ 10.032,00 51 R$ -
10 -R$ 136.594,13 31 -R$ 10.032,00 52 R$ -
11 -R$ 136.594,13 32 -R$ 10.032,00 53 R$ -
12 -R$ 136.594,13 33 -R$ 10.032,00 54 R$ -
13 -R$ 136.594,13 34 -R$ 10.032,00 55 R$ -
14 -R$ 136.594,13 35 -R$ 10.032,00 56 R$ -
15 -R$ 136.594,13 36 -R$ 10.032,00 57 R$ -
16 -R$ 8.537,13 37 -R$ 10.032,00
17 -R$ 8.537,13 38 -R$ 10.032,00
18 -R$ 9.282,07 39 -R$ 10.032,00
19 -R$ 9.282,07 40 -R$ 10.032,00
20 -R$ 9.282,07 41 -R$ 10.032,00
21 -R$ 9.282,07 42 -R$ 10.867,47
92
R$(100.000,00)
R$(200.000,00)
R$(300.000,00)
R$(400.000,00)
R$(500.000,00)
R$(600.000,00)
R$(700.000,00)
DESPESAS DE INCORPORAÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 52.940,23 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 52.940,23 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 52.940,23 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 52.940,23 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 52.940,23 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 252.320,47 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 199.380,24 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 398.760,48 29 R$ - 50 -R$ 649.135,68
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 R$ - 52 R$ -
11 R$ - 32 R$ - 53 R$ -
12 R$ - 33 R$ - 54 R$ -
13 R$ - 34 R$ - 55 R$ -
14 R$ - 35 R$ - 56 R$ -
15 R$ - 36 R$ - 57 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 R$ - 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 R$ - 41 R$ -
21 R$ - 42 R$ -
93
-40000
-60000
-80000
-100000
-120000
-140000
-160000
-180000
-200000
R$(500.000,00)
R$(1.000.000,00)
R$(1.500.000,00)
R$(2.000.000,00)
R$(2.500.000,00)
-200000
-300000
-400000
-500000
-600000
-700000
-800000
-900000
IMPOSTOS (RET)
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 24.173,63 43 -R$ 49.109,48
2 R$ - 23 -R$ 25.115,07 44 -R$ 75.902,10
3 R$ - 24 -R$ 12.623,67 45 -R$ 55.562,17
4 R$ - 25 -R$ 33.823,92 46 -R$ 69.287,87
5 R$ - 26 -R$ 22.103,17 47 -R$ 107.445,10
6 R$ - 27 -R$ 10.798,67 48 -R$ 18.944,35
7 R$ - 28 -R$ 9.282,09 49 -R$ 354.082,79
8 R$ - 29 -R$ 14.980,93 50 -R$ 841.918,15
9 R$ - 30 -R$ 18.218,83 51 -R$ 856.919,95
10 -R$ 13.303,09 31 -R$ 20.226,27 52 -R$ 730.464,43
11 -R$ 26.636,22 32 -R$ 16.051,67 53 -R$ 590.579,22
12 -R$ 34.263,63 33 -R$ 32.783,62 54 -R$ 185.164,20
13 -R$ 24.921,69 34 -R$ 32.917,64 55 -R$ 61.386,43
14 -R$ 22.719,68 35 -R$ 14.623,58 56 R$ -
15 -R$ 31.379,48 36 -R$ 25.889,68 57 R$ -
16 -R$ 5.351,60 37 -R$ 43.146,86
17 -R$ 10.468,38 38 -R$ 28.577,53
18 -R$ 11.747,59 39 -R$ 26.235,40
19 -R$ 29.217,37 40 -R$ 47.654,38
20 -R$ 20.227,76 41 -R$ 49.256,65
21 -R$ 19.638,59 42 -R$ 30.001,08
96
5000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-5000000
-10000000
-15000000
-20000000
-25000000
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 43 R$ 1.395.724,36 -R$ 385.265,83 R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ 4.532.393,43 -R$ 103.867,35 R$ - 44 R$ 1.028.738,14 -R$ 394.695,93 R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 45 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 46 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 47 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 4.532.393,43 -R$ 145.414,29 R$ - 48 R$ - -R$ 394.695,93 -R$ 473.608,63
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 145.414,29 R$ - 49 R$ - -R$ 390.354,52 -R$ 8.852.069,81
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ 4.532.393,43 -R$ 186.961,23 R$ - 50 R$ 2.266.196,72 -R$ 329.984,01 -R$ 21.047.953,87
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ - -R$ 186.961,23 R$ - 51 R$ - -R$ 137.044,44 -R$ 14.950.302,01
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 4.532.393,43 -R$ 228.508,17 R$ - 52 R$ - R$ - R$ -
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 53 R$ - R$ - R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 54 R$ - R$ - R$ -
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ 4.532.393,43 -R$ 270.055,11 R$ - 55 R$ - R$ - R$ -
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 56 R$ - R$ - R$ -
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 57 R$ - R$ - R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ 2.266.196,72 -R$ 290.828,58 R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ 1.248.273,23 -R$ 302.271,08 R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ 1.732.198,62 -R$ 318.149,57 R$ -
19 R$ 6.798.590,15 -R$ 62.320,41 R$ - 40 R$ 2.126.258,34 -R$ 337.640,27 R$ -
20 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 41 R$ 1.901.095,49 -R$ 355.066,98 R$ -
21 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 42 R$ 1.898.695,40 -R$ 372.471,69 R$ -
97
R$15.000.000,00
R$10.000.000,00
R$5.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(5.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 2.252.940,23 22 -R$ 1.023.427,10 43 R$ 831.262,67
2 -R$ 2.252.940,23 23 R$ 4.418.991,22 44 R$ 857.410,88
3 -R$ 2.252.940,23 24 -R$ 1.251.071,23 45 R$ 198.403,29
4 -R$ 2.252.940,23 25 -R$ 1.120.876,39 46 R$ 910.262,71
5 -R$ 2.252.940,23 26 -R$ 1.321.012,93 47 R$ 2.074.468,79
6 -R$ 593.805,80 27 R$ 2.558.499,26 48 -R$ 761.399,23
7 -R$ 540.865,57 28 -R$ 2.060.635,43 49 -R$ 866.382,60
8 -R$ 740.245,81 29 R$ 2.380.473,69 50 R$ 371.366,04
9 -R$ 341.485,33 30 -R$ 1.846.852,34 51 R$ 5.389.918,99
10 R$ 182.680,12 31 R$ 2.572.395,50 52 R$ 17.460.583,18
11 R$ 49.160,51 32 -R$ 1.739.855,99 53 R$ 14.135.443,80
12 R$ 318.090,00 33 -R$ 920.366,29 54 R$ 4.280.851,28
13 R$ 332.885,51 34 R$ 3.224.579,72 55 R$ 1.473.274,41
14 R$ 299.531,65 35 -R$ 1.664.336,88 56
15 R$ 415.959,07 36 -R$ 1.990.048,29 57
16 -R$ 717.280,83 37 R$ 911.602,78
17 -R$ 692.213,62 38 -R$ 384.873,13
18 -R$ 974.146,03 39 -R$ 596.315,52
19 R$ 6.110.723,34 40 R$ 687.915,65
20 -R$ 914.029,55 41 R$ 454.914,47
21 -R$ 993.574,99 42 R$ 532.958,73
98
RUBRICAS TOTAL
Receita
Curva de Vendas R$ 119.628.142,51
Despesas Comerciais
Comissão de Venda -R$ 4.087.734,78
Marketing -R$ 2.847.312,95
Despesas de Incorporação
Projeto -R$ 317.641,38
Legalização -R$ 398.760,48
Registro de Incorporação -R$ 398.760,48
Averbação -R$ 649.135,68
Despesas Indiretas Rateadas
Escritório -R$ 3.687.183,00
Custos
Terreno -R$ 11.000.000,00
Construção -R$ 45.323.934,32
Financiamento
Liberação R$ 45.323.934,32
Juros -R$ 8.017.748,51
Amortização -R$ 45.323.934,32
Impostos
RET -R$ 4.785.125,70
99
R$16.000.000,00
R$14.000.000,00
R$12.000.000,00
R$10.000.000,00
R$8.000.000,00
R$6.000.000,00
R$4.000.000,00
R$2.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
CURVA DE VENDAS
MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA MÊS ENTRADA
1 R$ - 22 R$ 391.795,98 43 R$ 837.822,51
2 R$ - 23 R$ 421.425,30 44 R$ 1.295.060,26
3 R$ - 24 R$ 253.991,22 45 R$ 939.252,12
4 R$ - 25 R$ 603.838,89 46 R$ 1.194.431,20
5 R$ - 26 R$ 425.352,10 47 R$ 1.970.731,27
6 R$ - 27 R$ 204.472,01 48 R$ 473.608,63
7 R$ - 28 R$ 165.275,09 49 R$ 5.254.965,06
8 R$ - 29 R$ 229.997,08 50 R$ 17.128.876,22
9 R$ - 30 R$ 346.761,37 51 R$ 12.739.132,35
10 R$ 195.367,58 31 R$ 335.464,92 52 R$ 12.983.858,80
11 R$ 401.583,69 32 R$ 303.830,96 53 R$ 10.437.248,53
12 R$ 537.050,75 33 R$ 618.080,90 54 R$ 4.629.105,07
13 R$ 441.256,01 34 R$ 585.232,64 55 R$ 1.534.660,84
14 R$ 429.574,46 35 R$ 277.861,54 56 R$ -
15 R$ 415.667,79 36 R$ 469.973,62 57 R$ -
16 R$ 84.289,04 37 R$ 736.573,92
17 R$ 174.468,64 38 R$ 488.689,66
18 R$ 217.000,84 39 R$ 477.427,40
19 R$ 540.234,36 40 R$ 854.979,83
20 R$ 401.887,90 41 R$ 828.742,95
21 R$ 295.879,08 42 R$ 608.863,02
100
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
COMISSÃO DE VENDAS
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 54.255,42 43 R$ -
2 R$ - 23 R$ - 44 -R$ 101.751,02
3 R$ - 24 -R$ 18.872,54 45 -R$ 37.385,49
4 R$ - 25 -R$ 173.335,53 46 -R$ 75.289,07
5 R$ - 26 R$ - 47 R$ -
6 R$ - 27 -R$ 21.534,54 48 R$ -
7 R$ - 28 R$ - 49 -R$ 121.945,29
8 R$ - 29 R$ - 50 -R$ 23.304,27
9 R$ - 30 R$ - 51 -R$ 63.652,62
10 R$ - 31 -R$ 22.761,33 52 -R$ 70.563,03
11 -R$ 266.410,34 32 -R$ 19.931,53 53 -R$ 38.457,47
12 -R$ 250.376,83 33 -R$ 43.376,28 54 -R$ 119.980,37
13 -R$ 149.047,37 34 -R$ 63.374,47 55 R$ -
14 -R$ 86.507,33 35 -R$ 92.374,37 56 R$ -
15 -R$ 144.515,33 36 R$ - 57 R$ -
16 -R$ 69.557,16 37 -R$ 35.615,50
17 R$ - 38 -R$ 80.606,79
18 -R$ 71.778,01 39 -R$ 149.894,97
19 -R$ 99.675,54 40 -R$ 73.261,23
20 -R$ 120.879,84 41 -R$ 22.619,04
21 -R$ 106.966,97 42 -R$ 105.965,78
101
-50000
-100000
-150000
-200000
-250000
-300000
DESPESAS DE MARKETING
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 6.601,91 43 -R$ 7.729,53
2 R$ - 23 -R$ 6.601,91 44 -R$ 7.729,53
3 R$ - 24 -R$ 6.601,91 45 -R$ 7.729,53
4 R$ - 25 -R$ 6.601,91 46 -R$ 7.729,53
5 R$ - 26 -R$ 6.601,91 47 -R$ 7.729,53
6 -R$ 242.882,76 27 -R$ 6.601,91 48 -R$ 247.344,90
7 -R$ 242.882,76 28 -R$ 6.601,91 49 R$ -
8 -R$ 242.882,76 29 -R$ 6.601,91 50 R$ -
9 -R$ 242.882,76 30 -R$ 7.135,30 51 R$ -
10 -R$ 97.153,10 31 -R$ 7.135,30 52 R$ -
11 -R$ 97.153,10 32 -R$ 7.135,30 53 R$ -
12 -R$ 97.153,10 33 -R$ 7.135,30 54 R$ -
13 -R$ 97.153,10 34 -R$ 7.135,30 55 R$ -
14 -R$ 97.153,10 35 -R$ 7.135,30 56 R$ -
15 -R$ 97.153,10 36 -R$ 7.135,30 57 R$ -
16 -R$ 6.072,07 37 -R$ 7.135,30
17 -R$ 6.072,07 38 -R$ 7.135,30
18 -R$ 6.601,91 39 -R$ 7.135,30
19 -R$ 6.601,91 40 -R$ 7.135,30
20 -R$ 6.601,91 41 -R$ 7.135,30
21 -R$ 6.601,91 42 -R$ 7.729,53
102
R$(100.000,00)
R$(150.000,00)
R$(200.000,00)
R$(250.000,00)
R$(300.000,00)
R$(350.000,00)
R$(400.000,00)
R$(450.000,00)
R$(500.000,00)
DESPESAS DE INCORPORAÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 52.940,23 22 R$ - 43 R$ -
2 -R$ 52.940,23 23 R$ - 44 R$ -
3 -R$ 52.940,23 24 R$ - 45 R$ -
4 -R$ 52.940,23 25 R$ - 46 R$ -
5 -R$ 52.940,23 26 R$ - 47 R$ -
6 -R$ 194.909,64 27 R$ - 48 R$ -
7 -R$ 141.969,41 28 R$ - 49 R$ -
8 -R$ 283.938,81 29 R$ - 50 -R$ 462.219,36
9 R$ - 30 R$ - 51 R$ -
10 R$ - 31 R$ - 52 R$ -
11 R$ - 32 R$ - 53 R$ -
12 R$ - 33 R$ - 54 R$ -
13 R$ - 34 R$ - 55 R$ -
14 R$ - 35 R$ - 56 R$ -
15 R$ - 36 R$ - 57 R$ -
16 R$ - 37 R$ -
17 R$ - 38 R$ -
18 R$ - 39 R$ -
19 R$ - 40 R$ -
20 R$ - 41 R$ -
21 R$ - 42 R$ -
103
R$(40.000,00)
R$(60.000,00)
R$(80.000,00)
R$(100.000,00)
R$(120.000,00)
R$(140.000,00)
R$(160.000,00)
R$(180.000,00)
R$(200.000,00)
-500000
-1000000
-1500000
-2000000
-2500000
CUSTO DE CONSTRUÇÃO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 1.271.491,55 43 -R$ 1.251.346,08
2 R$ - 23 -R$ 555.409,48 44 -R$ 1.358.117,79
3 R$ - 24 -R$ 1.310.226,50 45 -R$ 605.231,96
4 R$ - 25 -R$ 1.517.437,42 46 -R$ 213.045,68
5 R$ - 26 -R$ 1.603.237,97 47 -R$ 91.749,65
6 R$ - 27 -R$ 1.899.225,09 48 R$ -
7 R$ - 28 -R$ 1.966.865,64 49 R$ -
8 R$ - 29 -R$ 2.139.870,10 50 R$ -
9 R$ - 30 -R$ 1.929.402,94 51 R$ -
10 R$ - 31 -R$ 2.040.457,72 52 R$ -
11 R$ - 32 -R$ 1.704.754,20 53 R$ -
12 R$ - 33 -R$ 1.318.287,11 54 R$ -
13 R$ - 34 -R$ 1.601.097,27 55 R$ -
14 R$ - 35 -R$ 1.520.741,76 56 R$ -
15 R$ - 36 -R$ 2.158.774,43 57 R$ -
16 -R$ 623.354,74 37 -R$ 1.828.611,12
17 -R$ 859.659,54 38 -R$ 1.785.179,83
18 -R$ 1.080.762,62 39 -R$ 2.225.184,29
19 -R$ 1.087.731,34 40 -R$ 2.006.456,69
20 -R$ 1.091.248,34 41 -R$ 2.012.273,26
21 -R$ 1.183.789,14 42 -R$ 1.482.913,09
105
-200000
-300000
-400000
-500000
-600000
-700000
-800000
IMPOSTOS (RET)
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 R$ - 22 -R$ 15.671,84 43 -R$ 33.512,90
2 R$ - 23 -R$ 16.857,01 44 -R$ 51.802,41
3 R$ - 24 -R$ 10.159,65 45 -R$ 37.570,08
4 R$ - 25 -R$ 24.153,56 46 -R$ 47.777,25
5 R$ - 26 -R$ 17.014,08 47 -R$ 78.829,25
6 R$ - 27 -R$ 8.178,88 48 -R$ 18.944,35
7 R$ - 28 -R$ 6.611,00 49 -R$ 210.198,60
8 R$ - 29 -R$ 9.199,88 50 -R$ 685.155,05
9 R$ - 30 -R$ 13.870,45 51 -R$ 509.565,29
10 -R$ 7.814,70 31 -R$ 13.418,60 52 -R$ 519.354,35
11 -R$ 16.063,35 32 -R$ 12.153,24 53 -R$ 417.489,94
12 -R$ 21.482,03 33 -R$ 24.723,24 54 -R$ 185.164,20
13 -R$ 17.650,24 34 -R$ 23.409,31 55 -R$ 61.386,43
14 -R$ 17.182,98 35 -R$ 11.114,46 56 R$ -
15 -R$ 16.626,71 36 -R$ 18.798,94 57 R$ -
16 -R$ 3.371,56 37 -R$ 29.462,96
17 -R$ 6.978,75 38 -R$ 19.547,59
18 -R$ 8.680,03 39 -R$ 19.097,10
19 -R$ 21.609,37 40 -R$ 34.199,19
20 -R$ 16.075,52 41 -R$ 33.149,72
21 -R$ 11.835,16 42 -R$ 24.354,52
106
5000000
0
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
-5000000
-10000000
-15000000
-20000000
Liberação Juros Amortização
FINANCIAMENTO BANCÁRIO
MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO MÊS LIBERAÇÃO JUROS AMORTIZAÇÃO
1 R$ - R$ - R$ - 22 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 43 R$ 1.395.724,36 -R$ 385.265,83 R$ -
2 R$ - R$ - R$ - 23 R$ 4.532.393,43 -R$ 103.867,35 R$ - 44 R$ 1.028.738,14 -R$ 394.695,93 R$ -
3 R$ - R$ - R$ - 24 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 45 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
4 R$ - R$ - R$ - 25 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 46 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
5 R$ - R$ - R$ - 26 R$ - -R$ 103.867,35 R$ - 47 R$ - -R$ 394.695,93 R$ -
6 R$ - R$ - R$ - 27 R$ 4.532.393,43 -R$ 145.414,29 R$ - 48 R$ - -R$ 394.695,93 -R$ 473.608,63
7 R$ - R$ - R$ - 28 R$ - -R$ 145.414,29 R$ - 49 R$ - -R$ 390.354,52 -R$ 5.254.965,06
8 R$ - R$ - R$ - 29 R$ 4.532.393,43 -R$ 186.961,23 R$ - 50 R$ 2.266.196,72 -R$ 362.957,47 -R$ 17.128.876,22
9 R$ - R$ - R$ - 30 R$ - -R$ 186.961,23 R$ - 51 R$ - -R$ 205.942,77 -R$ 12.739.132,35
10 R$ - R$ - R$ - 31 R$ 4.532.393,43 -R$ 228.508,17 R$ - 52 R$ - -R$ 89.167,39 -R$ 9.727.352,06
11 R$ - R$ - R$ - 32 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 53 R$ - R$ - R$ -
12 R$ - R$ - R$ - 33 R$ - -R$ 228.508,17 R$ - 54 R$ - R$ - R$ -
13 R$ - R$ - R$ - 34 R$ 4.532.393,43 -R$ 270.055,11 R$ - 55 R$ - R$ - R$ -
14 R$ - R$ - R$ - 35 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 56 R$ - R$ - R$ -
15 R$ - R$ - R$ - 36 R$ - -R$ 270.055,11 R$ - 57 R$ - R$ - R$ -
16 R$ - R$ - R$ - 37 R$ 2.266.196,72 -R$ 290.828,58 R$ -
17 R$ - R$ - R$ - 38 R$ 1.248.273,23 -R$ 302.271,08 R$ -
18 R$ - R$ - R$ - 39 R$ 1.732.198,62 -R$ 318.149,57 R$ -
19 R$ 6.798.590,15 -R$ 62.320,41 R$ - 40 R$ 2.126.258,34 -R$ 337.640,27 R$ -
20 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 41 R$ 1.901.095,49 -R$ 355.066,98 R$ -
21 R$ - -R$ 62.320,41 R$ - 42 R$ 1.898.695,40 -R$ 372.471,69 R$ -
107
R$10.000.000,00
R$8.000.000,00
R$6.000.000,00
R$4.000.000,00
R$2.000.000,00
R$-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57
R$(2.000.000,00)
R$(4.000.000,00)
FLUXO ALAVANCADO
MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA MÊS SAÍDA
1 -R$ 52.940,23 22 -R$ 1.128.056,87 43 R$ 831.262,67
2 -R$ 52.940,23 23 R$ 4.223.478,04 44 R$ 857.410,88
3 -R$ 52.940,23 24 -R$ 1.307.527,60 45 R$ 198.403,29
4 -R$ 52.940,23 25 -R$ 1.350.285,02 46 R$ 910.262,71
5 -R$ 52.940,23 26 -R$ 1.440.470,87 47 R$ 2.074.468,79
6 -R$ 437.792,40 27 R$ 2.498.304,49 48 -R$ 761.399,23
7 -R$ 384.852,17 28 -R$ 2.122.061,44 49 -R$ 866.382,60
8 -R$ 526.821,57 29 R$ 2.244.408,63 50 R$ 371.366,04
9 -R$ 242.882,76 30 -R$ 1.948.316,59 51 R$ 5.389.918,99
10 R$ 90.399,77 31 R$ 2.389.146,72 52 R$ 17.460.583,18
11 R$ 21.956,90 32 -R$ 1.807.252,11 53 R$ 14.135.443,80
12 R$ 168.038,79 33 -R$ 1.110.918,75 54 R$ 4.280.851,28
13 R$ 177.405,29 34 R$ 3.023.377,67 55 R$ 1.473.274,41
14 R$ 228.731,05 35 -R$ 1.745.659,09 56
15 R$ 157.372,64 36 -R$ 2.157.329,20 57
16 -R$ 672.779,41 37 R$ 665.804,26
17 -R$ 773.499,83 38 -R$ 598.695,15
18 -R$ 1.045.087,32 39 -R$ 682.810,13
19 R$ 5.966.173,52 40 R$ 367.887,98
20 -R$ 989.950,52 41 R$ 145.131,88
21 -R$ 1.178.177,11 42 R$ 400.579,14
108
RUBRICAS TOTAL
Receita
Curva de Vendas R$ 85.181.643,41
Despesas Comerciais
Comissão de Venda -R$ 2.995.822,70
Marketing -R$ 2.025.162,34
Despesas de Incorporação
Projeto -R$ 317.641,38
Legalização -R$ 283.938,81
Registro de Incorporação -R$ 283.938,81
Averbação -R$ 462.219,36
Despesas Indiretas Rateadas
Escritório -R$ 3.687.183,00
Custos
Terreno R$ -
Construção -R$ 45.323.934,32
Financiamento
Liberação R$ 45.323.934,32
Juros -R$ 8.208.787,70
Amortização -R$ 45.323.934,32
Impostos
RET -R$ 3.407.265,74