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TOMO 4
DIREITO COMERCIAL
COORDENAÇÃO DO TOMO 4
Fábio Ulhoa Coelho
Marcus Elidius Michelli de Almeida
São Paulo
2018
ENCICLOPÉDIA JURÍDICA DA PUCSP
DIREITO COMERCIAL
DIRETOR
PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA
Pedro Paulo Teixeira Manus
DE SÃO PAULO
DIRETOR ADJUNTO
FACULDADE DE DIREITO Vidal Serrano Nunes Júnior
CONSELHO EDITORIAL
1.Direito - Enciclopédia. I. Campilongo, Celso Fernandes. II. Gonzaga, Alvaro. III. Freire,
André Luiz. IV. Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
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ENCICLOPÉDIA JURÍDICA DA PUCSP
DIREITO COMERCIAL
SHOPPING CENTER
Tatiana Bonatti Peres
INTRODUÇÃO
SUMÁRIO
Introdução ......................................................................................................................... 2
1. Noção e finalidade................................................................................................... 3
3. Despesas ................................................................................................................ 10
5. Renovatória ........................................................................................................... 15
1
OLIVEIRA, Juarez de. Comentários à Lei de Locação de imóveis urbanos: Lei 8.245/91, de 18 de outubro
de 1991, p. 344.
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Referências ..................................................................................................................... 23
1. NOÇÃO E FINALIDADE
2
Nesse sentido, SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo, p. 383.
3
Dentre os quais, destacamos: o dever de boa-fé contratual, a função social do contrato, a vedação ao abuso
de direito e ao enriquecimento ilícito.
4
Meio processual de que pode valer-se o locatário interessado em renovar o contrato de locação (arts. 71 a
75 da Lei de Locações).
5
Ação do proprietário locador para reaver o imóvel locado (arts. 59 a 66 da Lei de Locações).
6
Ação proposta pelo locatário quando o locador injustamente recusa-se a receber valores relativos ao
aluguel e aos acessórios do imóvel locado.
7
Ação de rito sumário que cabe ao locador ou ao locatário visando alterar o valor do aluguel (arts. 68 a 70
da Lei de Locações).
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Por exemplo: MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades, p.
55.
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Nesse sentido: (i) “LOCAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (LEI 8078/90 E LEI
9298/96)- INAPLICABILIDADE. Não se aplica à questão locatícia o Código de Defesa do Consumidor,
vez que as relações que unem locador, locatário e fiadores não se amoldam às figuras de fornecedores de
bens e ou serviços, inexistindo, outrossim, relação de consumo” (TJSP, Ap. 790.607-00/1, 31ª Câmara
Cível, rel. Des. Regina Capistrano, j. 24.05.2005); e (ii) STJ, AgRg no Ag 706.211/RS, 6ª Turma, j.
21.09.2006, rel. Min. Paulo Gallotti.
10
Em sentido contrário: “[é] perfeitamente possível a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nos
contratos de locação [de loja em shopping center], uma vez que se trata de relações de consumo.” (TJMT,
Apl 0015002-28.2003.8.11.0000-15002/2003, 1a Câmara Cível, rel. Des. Licinio Carpinelle Stefani, j.
09.08.2004).
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Nesse sentido: (i) “AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS INERENTES À ASSOCIAÇÃO DE LOJISTAS
EM SHOPPING CENTER - EXIGIBILIDADE RECONHECIDA. - A obrigatoriedade de filiação à
associação de lojistas em shopping centers mostra-se legítima, na medida em que a existência desta é
necessária ao eficaz funcionamento do empreendimento e que unidade da ré é, sem sombra de dúvidas,
beneficiada com esta atuação. Assim, não há que se falar em infringência ao art. 5º, XX, CF, mesmo porque
a parte optou por adquirir sua loja no local onde lhe pareceu mais adequado e, se sua opção recaiu sobre
um centro comercial, deve se submeter às imposições de regra geral ali vigentes. Recurso provido. (TJMG,
Apelação Cível 2.0000.00.400316-1/000, Rel. Des. Alberto Vilas Boas, julgamento em 07/10/2003,
publicação em 15/11/2003); (ii) “APELAÇÃO CÍVEL 1.346.959-1, DA 4.ª VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA. APELANTE:
PALATINO COMÉRCIO DE CALÇADOS LTDA.APELADA: ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS DO
SHOPPING CENTER ITÁLIA. RELATOR: DES. FÁBIO HAICK DALLA
VECCHIA.EMENTAAPELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS
DO SHOPPING CENTER ITÁLIA. ‘FUNDO DE PROMOÇÃO’. CONTRIBUIÇÃO OBRIGATÓRIA.
PREVISÃO ESTATUTÁRIA. NORMA INTERNA QUE OBRIGA TAMBÉM OS
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06.07.2010); (ii) “Locação. Ação declaratória de nulidade de contrato de cessão de direito de uso (shopping
Center) c.c. pedidos de restituição de quantia. Ausência de demonstração de onerosidade excessiva.
Cláusulas previamente acordadas. Contrato que se submete ao artigo 54 da Lei Inquilinária. É válido o
contrato de reserva de uso de área em Shopping Center (res sperata) quando atender aos requisitos dos
contratos em geral, quais sejam, capacidade das partes, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei.
Retenção e indenização por benfeitorias expressamente afastada por cláusula legal. Observância da regra
do artigo 421 do Código Civil. Sentença de improcedência. Apelo improvido” (TJSP, Apl. 990.09.257755-
7, 32ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Ruy Coppola, j. 08.04.2010); (iii) “PROPOSTA DE LOCAÇÃO
DE IMÓVEL EM SHOPPING CENTER RESILIÇÃO UNILATERAL PELA INQUILINA PERDA DOS
VALORES PAGOS RES SPERATA LEGITIMIDADE DE SUA COBRANÇA. É legítima a cobrança
antecipada de valor a título de reserva de uso de área em Shopping Center (res sperata), que remunera o
empreendedor pelas vantagens que confere ao lojista interessado em se estabelecer em complexo comercial
notoriamente valorizado” (TJSP, Apl. com revisão 0201487-95.2012.8.26.0100, voto 11.298, 25ª Câmara
de Direito Privado, rel. Des. Edgard Rosa, j. 13.02.2014).
15
OLIVEIRA, Fernando Albino A. de; PINTO, Roberto Wilson Renaull. Shopping Centers – Questões
jurídicas, doutrina e jurisprudêncial, p. 67.
16
Também sobre o conceito de res sperata, confira-se a seguinte decisão: “EMBARGOS DO DEVEDOR
– CONTRATOS DE PROMESSA DE CESSÃO DO DIREITO DE INTEGRAR A ESTRUTURA
TÉCNICA DE SHOPPING CENTER E DE SUBLOCAÇÃO PARCIAL DE LOJA – DESEJO DOS
EMBARGANTES DE QUE AS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS NO SEGUNDO SEJAM AS ÚNICAS A
CUMPRIR – ERRO SUBSTANCIAL E SIMULAÇÃO – PRESENÇAS NÃO DETECTADAS AO
TEMPO DA CELEBRAÇÃO DO PRIMEIRO AJUSTE – RES SPERATA.
- Conceitua-se a res sperata como sendo a importância paga pelo lojista como retribuição pelos estudos
técnicos procedidos pelo empreendedor do shopping center, envolvendo pesquisa de mercado, estudos de
viabilidade econômica, de projetos e de alocação do tenant mix, garantia de reserva de espaço e direito de
participar da estrutura organizacional do shopping center.
- Cuida-se, em verdade, de pagamento pelo direito de reserva do imóvel a ser locado, que se justifica nos
shopping centers, dada a sua natureza especial, em que um conjunto de providências antecedentes são
adotadas pelo empreendedor, nada havendo de ilícito no respectivo repasse do custo ao locatário.
- Não se admite que comerciantes desconheçam a finalidade de tais pagamentos, representados por notas
promissórias, a ponto de pretenderem a declaração de nulidade do contrato, firmes em que haveria
discordância entre as vontades interna e declarada.
- Não sendo desconstituído o título embasador da execução, quanto à liquidez, certeza e exigibilidade, a
improcedência dos embargos à execução é inafastável” (TJMG, Apelação 0393797-3, 6ª Câmara Cível, rel.
Des. Beatriz Pinheiro Caíres).
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Vide, por exemplo: TJSP, Apelação 1010684-76.2014.8.26.0001 da 30ª Câmara Cível, rel. Des. Maria
Lúcia Pizzotti, j. 14.12.2016.
18
STJ, RESP 1.259.210/RJ, 3a Turma, rel. Min. Massami Uyeda, j. 26.06.2012.
19
Conforme já decidiu o STJ, 4a Turma, no RESP 152.497, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar Junior, j.
15.08.2002.
20
Nesse sentido: “Tratando-se de shopping center, o incorporador-administrador, além de ter a obrigação
de entregar a loja num ambiente com características comerciais pré-determinadas no contrato assinado com
o lojista (tenant mix), não pode alterar tais características depois de instalado o shopping, isto é, durante
todo o período de vigência do contrato entre lojista e empreendedor, sob pena de desvirtuamento do objeto
do contrato (res sperata)” (STJ, REsp 764.901/RJ, 2005/0110738-7, 3ª Turma, rel. Min. Nancy Andrighi,
j. 10.10.2006, DJe 30.10.2006, p. 299).
21
Nesse sentido, por exemplo: “CIVIL. PROCESSO CIVIL. NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO
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Nesse sentido, por exemplo: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE
PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO
ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA.
NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE ("PACTA SUNT
SERVANDA") E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS ("INTER ALIOS ACTA"). MANUTENÇÃO
DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO. 1. Afastamento pelo acórdão recorrido de cláusula livremente pactuada entre as partes,
costumeiramente praticada no mercado imobiliário, prevendo, no contrato de locação de espaço em
shopping center, o pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro. 2. O controle judicial sobre
eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito
Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras
costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3. Concreção do princípio da
autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito
Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e
da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO” (STJ, REsp 1409849/PR, 3ª Turma,
rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 26.04.2016, DJe 05.05.2016).
25
MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades, p. 54.
26
AZEVEDO, Álvaro Villaça. Atipicidade mista do contrato de utilização de unidade em centros
comerciais e seus aspectos fundamentais. Shopping centers: questões jurídicas (doutrina e jurisprudência),
p. 36.
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3. DESPESAS
27
BARCELLOS, Rodrigo. O contrato de shopping center e os contratos atípicos interempresariais, p. 124.
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28
BARCELLOS, Rodrigo. O contrato de shopping center e os contratos atípicos interempresariais, p. 128.
29
CERVEIRA FILHO, Mario. Shopping centers: direitos dos lojistas, p. 99.
30
Nesse sentido, por exemplo: (i) TJSP, Apl. 0027513-91.2010.8.26.0001, 27a Câmara de Direito Privado,
rel. Des. Daise Fajardo Nogueira Jacot, j. 07.02.2017; e (ii) TJSP, Apl. 1008467-93.2015.8.26.001, 32a
Câmara de Direito Privado, rel. Des. Ruy Coppola, j. 15.12.2016.
31
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, p. 282.
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Nesse sentido, por exemplo, a seguinte decisão: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO EMPRESARIAL.
LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. CLÁUSULA CONTRATUAL LIMITADORA DO
VALOR DA REVISÃO JUDICIAL DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO. RENÚNCIA PARCIAL.
VALIDADE. PRESERVAÇÃO DO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. 1. Ação declaratória de
nulidade de cláusula contratual cumulada com pedido revisional do valor do aluguel mensal mínimo. 2.
Recurso especial que veicula a pretensão de que seja reconhecida a validade de cláusula de contrato de
locação de imóvel situado em shopping center que estabelece critérios para a revisão judicial do aluguel
mensal mínimo. 3. O princípio do pacta sunt servanda, embora temperado pela necessidade de observância
da função social do contrato, da probidade e da boa-fé, especialmente no âmbito das relações empresariais,
deve prevalecer. 4. A cláusula que institui parâmetros para a revisão judicial do aluguel mínimo visa a
estabelecer o equilíbrio econômico do contrato e viabilizar a continuidade da relação negocial firmada,
além de derivar da forma organizacional dos shoppings centers, que têm como uma de suas características
a intensa cooperação entre os empreendedores e os lojistas. 5. A renúncia parcial ao direito de revisão é
compatível com a legislação pertinente, os princípios e as particularidades aplicáveis à complexa
modalidade de locação de espaço em shopping center” (STJ, REsp 1.413.818/DF, 3ª Turma, rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 14.10.2014, DJe 21.10.2014).
33
O STJ já considerou esse tipo de previsão válida quando há liberdade contratual da locatária, empresa de
grande porte, pois: “[a] rigidez, na manutenção do contrato, tal qual foi celebrado pelas partes, funda-se na
norma moral de que todo homem deve honrar a palavra empenhada e no próprio princípio da autonomia da
vontade. (...) O contrato de locação, livremente, pactuado pelas empresas-litigantes, independentemente de
a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no seu art. 45, prever a hipótese de nulidade de cláusulas que afrontem
seus objetivos, é lei entre as partes” (STJ, AgRg no REsp 692.703/SP, 6ª Turma, rel. Min. Celso Limongi,
DJe 07.06.2010).
Nesse sentido, podemos citar, também, as seguintes decisões, considerando válidas as renúncias pelo
locador ao direito de ajuizar a revisional: STJ, REsp 127.355/SP, 5ª Turma, rel. Min. Felix Fischer, DJe
24.11.1997) e STJ, REsp 243.283/RJ, 6ª Turma, rel. Min. Fernando Gonçalves, DJe 17.03.2003).
34
Nesse sentido, vide, por exemplo, a decisão que aumentou o aluguel percentual em ação revisional de 2
para 2,5%: TJSP, Apelação com Revisão 0096197-38.2005.8.26.0100 da 23a Câmara de Direito Privado,
rel. Des. Edgard Rosa, j. 14.11.2013.
35
PERES, Tatiana Bonatti. Temas de direito imobiliário e responsabilidade civil, p. 132.
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36
DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada, p. 279.
37
E não aluguel em sentido estrito, ou seja, remuneração apenas pelo uso do imóvel ou do espaço.
38
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; e PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do Inquilinato comentada
artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 347.
39
Sobre o tema, assim já se decidiu: “LOCAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – PROVA PERICIAL –
OBJETIVO – COMPROVAÇÃO DA REDUÇÃO DO FATURAMENTO E QUE POSSA
CORRESPONDER À ALTERAÇÃO DO HORÁRIO DE FUNCIONAMENTO IMPOSTA PELO
LOCADOR – APURAÇÃO DO ALUGUEL VARIÁVEL – NECESSIDADE DA PERÍCIA –
PRETENDIDO RESTABELE-CIMENTO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL EM VIRTUDE DE
ALTERAÇÃO UNILATERAL DO AJUSTE – ADMISSIBILIDADE – CERCEAMENTO DE DEFESA
CARACTERIZADO – RECURSO PROVIDO – Em contrato de locação tendo por objeto atividades
noturnas em shopping center, ato unilateral do locador que restringe horário de funcionamento implicando
queda de faturamento e desvalorização do ponto comercial autoriza pedido de redução do valor variável e
restabelecimento do equilíbrio contratual” (2º TACSP, AP. c/Ver. 542.580, 8ª C. Civ., rel. Juiz Orlando
Pistoresi, j. 25.03.1999).
40
A esse respeito, vide: PERES, Tatiana Bonatti. Temas de direito imobiliário e responsabilidade civil, pp.
132-133.
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41
STJ, REsp 1.300.831, 4ª Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 27.03.2014.
42
BARCELLOS, Rodrigo. O contrato de shopping center e os contratos atípicos interempresariais, p. 151.
43
TJSP, Agravo de Instrumento 2023956-60.2013.8.26.0000, 35a Câmara de Direito Privado, rel. Min.
Clóvis Castelo, j. 11.11.2013.
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abre-se espaço para a discussão de cláusulas que vigorarão para o próximo lustro de
contrato, cabendo o exame do aluguel flutuante, cujo cálculo vincula-se ao
faturamento”.44
5. RENOVATÓRIA
44
A decisão reduziu o aluguel percentual de 7% a 6% em ação renovatória, entendendo que era o valor de
percentual praticado em contratos do mesmo ramo de atividade do lojista, pelo empreendimento do locador,
conforme trecho a seguir: “a meu ver, tanto o aluguel mínimo quanto o aluguel percentual possam ser
discutidos em sede de ação renovatória e devem ambos seguir critérios de mercado (…) em relação ao
aluguel percentual, diferente do r. entendimento do juízo de primeiro grau, a sua manutenção não se justifica
pelo princípio do pacta sunt servanta. Tal como o aluguel mínimo, as partes que por dois períodos locativos
estabeleceram o aluguel percentual em 7% hoje não converge em relação a este particular, devendo ser
seguidos os parâmetros de mercado” (TJSP, Apl. 1013655-13.2014.8.26.0008, 25ª Câmara de Direito
Privado, rel. Min. Edgard Rosa, j. 16.03.2016).
45
CARVALHOSA, Modesto. Comentários ao Código Civil, v. 13, p. 173.
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6. DIREITO DE PREFERÊNCIA
46
OLIVEIRA, Juarez de (coord.). Comentários à Lei de Locação de imóveis urbanos: Lei 8.245/91, de 18
de outubro de 1991, p. 338.
47
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; e PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do Inquilinato comentada
artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 437.
16
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Note-se que os tribunais têm declarado a nulidade das cláusulas que estabelecem
a renúncia a direito de preferência para aquisição do espaço locado.48 Sem dúvida, como
já apontamos antes, “não se admite a renúncia antecipada ou genérica (isto é, sem
explicitar as condições da venda) do direito de preferência assegurado por lei”.49
“Não obstante, é possível encontrar decisões que admitem a renúncia prévia do
50
direito de preferência, no próprio bojo do contrato de locação” , como apontam
CarlaWainer Chalréo Lgow e Gisela Sampaio da Cruz Guedes.51
Por outro lado, há quem defenda que, por ser a locação de partes um imóvel, de
empreendimento maior, o direito de preferência “não atinge as lojas de shopping
center”.52
Embora consideramos que o direito legal exista em teoria, pois o lojista também
é locatário e a lei o assegura aos locatários, indistintamente, sendo “nula, de acordo com
o artigo 45, qualquer cláusula que vise elidir esse direito do locatário”;53 para o locatário
exigir a observância de seu direito de comprar com prioridade (e ter direito à execução
específica, em caso de sua violação), o contrato deve ter sido averbado e/ou registrado na
matrícula.
Além disso, para reclamar indenização em caso de violação ao direito de
preferência, nossos tribunais entendem que o lojista deve comprovar que “teria condições
de adquirir o imóvel”,54-55 como aponta Mário Cerveira Filho, para que se demonstre que
houve dano na violação do direito.
Isso gera um problema prático, pois, ficaria impossibilitado o lojista locatário de
48
Nesse sentido: (i) TJSP, Apl. 0114809-04.2008.8.26.0008, 9a Câmara de Direito Privado, rel. Des. Sá
Moreira de Oliveira, j. 16.06.2015; e (ii) TJSP, Apl. 9096187-15.2003.8.26.0000, 35a Câmara de Direito
Privado, rel. Des. Artur Marques, j. 20.03.2006.
49
PERES, Tatiana Bonatti. Direito agrário: direito de preferência legal e convencional, p. 90.
50
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio; e PERES, Tatiana Bonatti (orgs.). Lei do Inquilinato comentada
artigo por artigo: visão atual na doutrina e na jurisprudência, p. 138.
51
Por exemplo: (i) TJSP, Apl. 9294463-16.2008.8.26.0000, 30a Câmara de Direito Privado, rel. Des.
Marcos Ramos, j. 20.01.2010; e (ii) 2ª TAC, Apl. 9093317-02.2000.8.26.0000, Rel. Juiz Cristiano Ferreira
Leite, j. 12.06.2002: “Venda do imóvel a terceiro sem atender a preferência do inquilino na aquisição.
Contrato que contém renúncia expressa do inquilino quanto a esse direito – Descabido o pedido de
indenização – Não se tratando de contrato de adesão e não havendo desigualdade entre as partes, prevalecem
as condições pactuadas”.
52
MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades, p. 75.
53
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada, p. 158.
54
CERVEIRA FILHO, Mario. Shopping centers: direitos dos lojistas, p. 89.
55
Nesse sentido, por exemplo: TJSP, Apl. 0173321-92.2008.8.26.0100, 29a Câmara de Direito Privado, rel.
Des. Pereira Calças, j. 08.06.2011.
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registrar um direito de preferência ao qual renunciou, pelo menos enquanto não declarada
judicialmente inválida a cláusula, pois tal análise não caberia ao cartório de registro de
imóveis.
Além disso, como o mais comum é que se venda o empreendimento como um
todo, improvável que o lojista tenha interesse e/ou condições de comprar todo o shopping,
sendo que a o direito de compra com preferência não poderia ser exercido pela área parcial
a ele locada. A preferência deve ser exercida pelo objeto da oferta a terceiros ou por
terceiros, em seus exatos termos.56
56
Nesse sentido, vide STJ, REsp 14294/SP, 4a Turma, j. 30.11.1992, rel. Min. Athos Carneiro: “Vendido o
prédio em sua totalidade, o direito de preferência deverá ser exercido em relação ao todo, e não apenas em
relação à loja objeto da locação”.
57
Nesse sentido, vide, por exemplo, (i) KARPAT, Ladislau. Locação em geral e aluguéis em shopping
centers, p. 157; e (ii) MAMEDE, Gladston. Contrato de locação em shopping center: abusos e ilegalidades,
p. 113.
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prática, uma cessão indireta do fundo de comércio da empresa locatária, ou seja, uma
forma de burlar o pagamento da taxa devida quando da cessão do contrato, mencionada
acima.
Além disso, a validade da cláusula deve considerar a natureza do contrato. Se foi
celebrado em razão das pessoas dos sócios da empresa locatária, isto é, se tem natureza
intuitu personae, a cláusula deve ser considerada válida.
Assim já decidiu o extinto 2º TAC de São Paulo: “[t]ratando-se de contrato atípico
de locação de área comercial em Shopping center, em princípio e dependendo do exame
de cada caso concreto, possível estipulação de cláusula ‘intuitu personae’, condicionando
a transferência de cotas sociais da empresa locatária à anuência do empreendedor-
locador”.58
Na mesma linha, decisão mais recente do TJ-RJ: “[c]essão de cotas. Normas
gerais. Validade. Diante das peculiaridades dos "shopping centers", e da prevalência da
escritura de normas gerais, é válida a clausula que impede a cessão das cotas sem a
anuência da administração, tendo em vista que isto pode alterar o equilíbrio do ‘mix’, e
influir na qualidade do serviço, o que a todos afeta”.59
58
2º TAC, Agravo de Instrumento 9008270-55.2003.8.26.0000, 11a Câmara do Sexto Grupo, rel. Juiz
Egidio Giacoia, j. 06.08.2003.
59
TJRJ, Apl. 2003.001.29197, rel. Des. Sylvio Capanema, j. 13.01.2004.
60
Nesse sentido, vide, por exemplo, KARPAT, Ladislau. Locação em geral e aluguéis em shopping centers,
pp. 151-152.
61
Nesse sentido, por exemplo TJSP, Apl. 1130265-79.2014.8.26.0100, 25a Câmara de Direito Privado, rel.
Des. Hugo Crepaldi, j. 14.07.2016.
19
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62
STJ, REsp 1.535.727/RS, 4ª Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 10.05.2016, DJe 20.06.2016.
63
Nesse sentido, vide: TJSP, Apl. 9128982-64.2009.8.26.0000, 30a Câmara de Direito Privado, rel. Des.
Edgard Rosa, j. 21.09.2011.
64
Nesse sentido, vide: TJRS, Apl. 70053953147, 16ª Câmara Cível, rel. Des. Ergio Roque Menine, j.
28.08.2014.
65
CERVEIRA, Daniel Alcântara Nastri; SOUZA, Marcelo Dornellas de. Shopping center: limites na
liberdade de contratar, p. 63.
66
Idem, pp. 55-56.
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DIREITO COMERCIAL
67
NEGRÃO, Ricardo; QUARTUCCI, Daniela Grassi. Cláusula específicas e polêmicas dos contratos de
locação em shopping center. Direito imobiliário: questões contemporâneas, pp. 22-23.
68
Art. 413, CC: “A penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver
sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista
a natureza e a finalidade do negócio.”
69
Vide, por exemplo: Embargos de declaração 0900745-28.2012.8.26.0068 da 30a Câmara de Direito
Privado do TJ-SP, rel. Lino Machado, j. 29.06.2016.
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DIREITO COMERCIAL
70
TJSP, Apelação 09000745-28.2012.8.26.0068, 30a Câmara de Direito Privado, rel. Des. Lino Machado,
j. 18.05.2016.
71
(i) TJSP, Apl. 1004790-71.2014.8.26.0114, 33a Câmara de Direito Privado, rel. Des. Sá Moreira de
Oliveira, j. 23.11.2015; e (ii) TJSP, Apl. 1072000-84.2014.8.26.0100, 35a Câmara de Direito Privado, rel.
Des. Melo Bueno, j. 15.02.2016.
72
Vide, por exemplo: TJSP, Apelação 4026851-64.2013.8.26.0224 da 26a Câmara de Direito Privado, rel.
Des. J. Paulo Camargo Magano, j. 23.06.2016.
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11. ESTACIONAMENTO
REFERÊNCIAS
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