Sumário

Introdução ......................................................................................................................................2
Conceito ......................................................................................................................................... 2
Regime jurídico ...............................................................................................................................2
Espécies ..........................................................................................................................................3
Pressupostos .................................................................................................................................. 3
Requisitos .......................................................................................................................................4
Notificação ..................................................................................................................................... 7
Anuência e impugnação ................................................................................................................. 8
Qualificação do registro ............................................................................................................... 10
Efeitos registrais ...........................................................................................................................11
Emolumentos ............................................................................................................................... 13
Jurisprudência: ............................................................................................................................. 14
Adjudicação x Usucapião ..............................................................................................................15
 Comentários ao Provimento nº 150/2023 do
CNJ - Adjudicação Compulsória

Introdução

Neste e-book, abordaremos as principais alterações e impactos trazidos pelo Provimento

nº 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Este Provimento estabelece as regras
para o processo de Adjudicação Compulsória pela via extrajudicial.

Conceito

A adjudicação compulsória é tanto efeito e forma de aquisição da propriedade definitiva,

quanto forma de extinção do contrato definitivo, na medida em que o juiz supre a
omissão do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Quanto à natureza jurídica, há divergências quanto a ser um direito potestativo ou

subjetivo, o que reflete na questão do prazo para exercício desse direito.

A jurisprudência do STJ fixou-se no sentido de ser um direito potestativo, mas para cujo
exercício a lei não previu prazo decadencial especial, de modo que prevalece a regra geral
da inesgotabilidade ou da perpetuidade. Nessa linha, o pedido de adjudicação
compulsória, quando preenchidos os requisitos da medida, poderia ser realizado a
qualquer tempo (nesse sentido, o REsp 1.216.568-MG).

Regime jurídico
Espécies

A possibilidade de adjudicação extrajudicial já era prevista no âmbito da Lei nº 6.766/1979

(art. 26, § 6º), mas agora foi disciplinada no âmbito da Lei 6.015/1973 de forma a
contemplar outras situações que atendam aos requisitos do novo art. 216-B da Lei nº
6.015/1973, incluído pela Lei nº 14.382/2022.

Pressupostos

O Prov. 150/2023 – CNJ incluiu o art. 440-H no Código de Nacional de Normas,

determinando que a pendência de ação judicial de adjudicação compulsória não impede o
procedimento extrajudicial, caso seja demonstrada a suspensão do primeiro por, no
mínimo, 90 (noventa) dias úteis.
“Art. 440-H. A pendência de processo judicial de adjudicação compulsória não impedirá a
via extrajudicial, caso se demonstre suspensão daquele por, no mínimo, 90 (noventa) dias
úteis”.

Requisitos

 Legitimados

 Cumulatividade

O requerente poderá cumular pedidos referentes a imóveis diversos, desde que atenda
aos seguintes requisitos, cumulativamente (art. 440-D):

I – todos os imóveis estejam na circunscrição do mesmo ofício de registro de imóveis;

II – haja coincidência de interessados ou legitimados, ativa e passivamente; e

III – da cumulação não resulte prejuízo ou dificuldade para o bom andamento do processo.

 Competência/Atribuição

É competente o ofício de registro de imóveis da atual situação do bem para o processo,

qualificação e registro da adjudicação compulsória extrajudicial (art. 440-E).

Além disso, admite-se o processo de adjudicação ainda que ausentes alguns elementos de
especialidade (objetiva ou subjetiva), mas desde que haja segurança quanto à
identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro (art. 440-E, §2º).
 Ata Notarial

O tabelião de notas, além de indicar que a ata não possui valor de título de propriedade,
deverá orientar a parte a respeito da eventual inviabilidade da adjudicação extrajudicial,
bem como informar que a ata poderá ser aproveitada em processo judicial (art. 440-G,
§2º).

Poderão constar da ata notarial imagens, documentos, declarações do requerente e

depoimento de testemunhas, que devem ser alertadas de que a falsa afirmação configura
crime (art. 440-G, §5º).

A prova da quitação comporta vários tipos de fatos ou documentos, incluindo

comprovantes bancários, ação de consignação em pagamento com depósito de valores,
mensagens declarando a quitação, etc (440-G, §6º).

Havendo concordância do requerente, o tabelião de notas poderá instaurar conciliação ou

mediação dos interessados (art. 440-G, §8º).

 Obs: A conciliação será no próprio tabelionato de notas

 Procedimento

O art. 440-J do Código Nacional de Normas (incluído pelo Prov. 150/2023, CNJ) deu
poderes ao Oficial de Registro para fixar prazos preclusivos, determinando que a inércia
do requerente implica na extinção do procedimento extrajudicial.

“Art. 440-J. A inércia do requerente, em qualquer ato ou termo, depois de decorrido

prazo fixado pelo oficial de registro de imóveis, levará à extinção do processo
extrajudicial”.

Requerimento inicial: O art. 440-K e seguintes dispõe que é necessário a apresentação do

requerimento de instauração do processo de adjudicação compulsória para protocolo.
Será realizada a suspensão da prenotação até o deferimento ou rejeição do pedido.

Devem acompanhar o requerimento a ata notarial e o instrumento do ato ou negócio

jurídico em que se funda adjudicação compulsória.

 Obs: o art. 440-M resolveu a polêmica a respeito da ata notarial, consignando que
ela é ANTERIOR ao procedimento registral, ou seja, é preexistente.

O requerimento pode ser apresentado diretamente ao RI ou por meio do Sistema

Eletrônico dos Registros Públicos – SERP (art. 440-M, §4º).

Será feita a autuação do requerimento e documentos que o acompanham. O oficial

poderá, a seu critério, digitalizar os arquivos para que o processo tramite exclusivamente
em meio eletrônico.

O próprio tabelião de notas poderá, a pedido do requerente, encaminhar o processo

extrajudicial (inicial, ata e documentos) ao oficial de registro de imóveis,
preferencialmente por meio da SERP.
Notificação

Os requisitos estão elencados no art. 440-S e são:

• Identificação do imóvel;

• Nome e qualificação do requerente e do requerido;

• Prazo para manifestação do requerido: conforme o CPC – em dias úteis, contados a

partir do primeiro dia útil posterior ao recebimento;

• Advertência de que o silêncio pode implicar na presunção de veracidade da alegação de

inadimplemento;

• Instruções sobre a forma de apresentação de impugnação.

Anuência e impugnação

A anuência do requerido poderá ser declarada a qualquer momento por instrumento

particular, com firma reconhecida, por instrumento público ou por meio eletrônico idôneo,
na forma da lei.

A mera anuência, desacompanhada de providências para a efetiva celebração do negócio

translativo de propriedade, implica no prosseguimento do processo extrajudicial.

Prazo para apresentar impugnação: 15 dias úteis

Qualificação do registro

Finalizado o procedimento, com ou sem suscitação de dúvida registral, a parte é

notificada para efetuar o recolhimento tributário em 05 dias úteis. Havendo justa causa, é
possível prorrogar o prazo.

O procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial envolve a participação do

notário na medida em que exige a ata notarial como pressuposto para o registro.

Essa exigência consta do art. 216-B, § 1º, inciso III, no qual se elenca, dentre os
documentos necessários para instruir o respectivo pedido, a “ata notarial lavrada por
tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do
promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a
prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da
obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade”.

A imperiosidade da ata notarial decorre da substituição da escritura pública não lavrada.

Efeitos registrais

O efeito fundamental da adjudicação compulsória é a extinção do compromisso de

compra e venda e a transmissão dominial plena.

A adjudicação compulsória extrajudicial independe de prévio registro da promessa de

compra e venda, não havendo ofensa ao princípio da continuidade registral (art. 216-B, §
2º, LRP; Súmula nº 239/STJ; Enunciado nº 95 da I Jornada de Direito Civil).

Sobre os aspectos tributários, o STF havia decidido em repercussão geral (Tema 1124) que
o fato gerador o ITBI somente ocorreria com a efetiva transferência da propriedade
imobiliária, que se dá mediante registro. Contudo, nos Embargos de Declaração julgados
em agosto de 2022, a questão da incidência do ITBI sem a transferência da propriedade
pelo registro imobiliário ficou novamente em aberto.

Em relação à promessa de cessão de direitos do compromisso irretratável de compra e

venda, observa-se o julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo, demonstrando
argumento não favorável à aplicação do referido imposto, na medida em que “se não
incide ITBI na promessa de compra e venda, (...) não tem como exigi-lo na cessão dos
direitos dessa promessa, porque da mesma forma, inexiste transferência de domínio do
imóvel” (TJSP, Apel. Cív. nº 1002630- 12.2014.8.26.0587, rel. Xavier de Aquino, j.
16.03.16).

Nesse sentido, o STF: “A cobrança de ITBI é devida no momento do registro da compra e

venda na matrícula do imóvel. 2. A jurisprudência do STF considera ilegítima a exigência
do ITBI em momento anterior ao registro do título de transferência da propriedade do
bem, de modo que exação baseada em promessa de compra e venda revela-se indevida. 3.
Agravo regimental provido” (AgRg no ARE n° 759.964/RJ, Primeira Turma, rel. Min. Edson
Fachin, j. 28-09-2015, DJe. 29-09-2015)”

Contudo, em um cenário mais atual, outros casos julgados em âmbito administrativo-

correcional no Estado de São Paulo argumentaram que é preciso apresentar comprovação
do pagamento do ITBI para registrar tanto as cessões quanto as vendas definitivas, desde
que a escritura mencione a cessão. Essa justificativa deriva da responsabilidade inerente à
fiscalização tributária.

De acordo com o Conselho Superior da Magistratura de São Paulo: "REGISTRO DE IMÓVEIS.

REGISTRO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LEI MUNICIPAL QUE CRIA HIPÓTESE
DE INCIDÊNCIA DE ITBI. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE
INCONSTITUCIONALIDADE NA VIA ADMINISTRATIVA. DEVER DO REGISTRADOR NA
FISCALIZAÇÃO DO CORRETO RECOLHIMENTO DO TRIBUTO. FATO GERADOR. REGISTRO
QUE É EFICAZ DESDE O MOMENTO EM QUE SE APRESENTAR O TÍTULO AO OFICIAL DE
REGISTRO, E ESTE O PRENOTAR NO PROTOCOLO. ÓBICE MANTIDO. APELAÇÃO NÃO
PROVIDA" (TJSP; Apelação Cível 1006060-52.2022.8.26.0114; Relator (a): Fernando Torres
Garcia (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura;
Julgamento: 24/03/2023; Data de Registro: 30/03/2023).

“Verifica-se, portanto, hipótese de incidência tributária sobre a transmissão do direito real

de promitente comprador decorrente do compromisso de compra e venda apresentado
para registro, o que configura fato gerador diverso da transmissão da propriedade pela
escritura definitiva. Anteriormente ao acesso do respectivo instrumento particular ao fólio
real, o que se tem são apenas direitos obrigacionais entre os contratantes. Porém, com o
surgimento do direito real pelo registro, verifica-se a ocorrência do fato gerador, o que
impõe a comprovação do respectivo recolhimento, que deve ser fiscalizado pelo Oficial
registrador. (1VRPSP - PROCESSO: 1092983-89.2023.8.26.0100, Rel. Luciana Carone Nucci
Eugênio Mahuad, j. 03/08/2023, DJ. 07/08/2023).

Registro de imóveis – recusa de registro de escritura pública de compra e venda e cessão

de direitos – exigência de prova de pagamento de ITBI referente à cessão de compromisso
de compra e venda registrado – óbice mantido – apelação não provida.

Por essas razões, havendo lei local criando a hipótese de incidência aqui tratada, não cabe
ao Oficial de Registro entender pela impossibilidade de tributação. Tal matéria deverá ser
discutida, se o caso, no campo jurisdicional.

Nem mesmo a tese fixada pelo Colendo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do
Tema nº 1.124, com repercussão geral, altera essa situação. Isto porque, em 29 de agosto
de 2022, a referida Casa de Justiça acolheu, por maioria de votos, os embargos de
declaração opostos pelo Município de São Paulo, no Recurso Extraordinário com Agravo
(ARE 1294969)1, assim decidindo:

“Embargos de declaração em embargos de declaração em recurso extraordinário com

agravo. Tema nº 1.124. Análise de repercussão geral. Incidência do ITBI na cessão de
direitos de compra e venda ausente a transferência de propriedade pelo registro
imobiliário. Existência de matéria constitucional e de repercussão geral, sem reafirmação
de jurisprudência. (...).
O tema sobre a incidência do ITBI em cessão de direitos de compromisso de compra e
venda continua com repercussão geral reconhecida, mas sem a reafirmação de
jurisprudência, de maneira que voltam a valer as disposições de cada Município em
relação ao momento em que o ITBI deve ser cobrado, até que a Corte retome a discussão
sobre o mérito da controvérsia.” (CSMSP – Apel. Cível nº 1021103-71.2022.8.26.0100, Rel.
Fernando Antônio Torres Garcia, j. 16/03/2023, DJ. 25/05/2023).

A controvérsia, está, em verdade, na necessidade de comprovação do recolhimento do

Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI para registro da Carta de
Adjudicação Compulsória oriunda de processo judicial em que deferidos os benefícios da
Justiça Gratuita ao autor da ação, ora apelante. (...).

Como se vê, diferentemente do quanto entende o apelante, não é só na hipótese de

compra e venda - e respectiva lavratura de escritura pública - que há incidência de
Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis - ITBI, mas também na adjudicação .
Em outras palavras, é devido o recolhimento do imposto em questão, o que não se altera
pelas vicissitudes que determinaram a propositura da ação de adjudicação compulsória,
eis que o registro do título prenotado resultará na transmissão da propriedade do imóvel -
fato gerador do imposto.

Aliás, cumpre anotar que, no título apresentado, não há decisão referentemente à isenção
do Imposto de Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis ITBI. Daí porque, à falta de
decisão judicial que exclua a incidência do referido imposto, nos termos da legislação
incidente, compete seu recolhimento. (CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1007258-
65.2020.8.26.0609, Rel. Fernando Antônio Torres Garcia, j. 29/06/2023, Dj. 12/09/2023).

Emolumentos

“Enquanto não for editada, no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, legislação acerca
de emolumentos para o processo de adjudicação compulsória extrajudicial, a elaboração
da ata notarial com valor econômico e o processamento do pedido pelo oficial de registro
de imóveis serão feitos na forma de cobrança da usucapião pela via extrajudicial,
ressalvados os atos de notificação e de registro.” (art. 440-AM, cap. V, do Prov. nº
149/2023 incluído pelo Prov. nº 150/2023).

Prov. 65/2017 (Revogado pelo Prov. nº 149/2023):

Art. 26. [...] II – no registro de imóveis, pelo PROCESSAMENTO DA USUCAPIÃO, serão

devidos emolumentos equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos
para o registro e, caso o pedido seja deferido, também serão devidos emolumentos pela
aquisição da propriedade equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos
para o registro, tomando-se por base o valor venal do imóvel relativo ao último
lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou,
quando não estipulado, o valor de mercado aproximado. (Art. 423, II, do Prov. nº
149/2023).

Jurisprudência

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO.

TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS - ITBI. FATO GERADOR. COBRANÇA DO TRIBUTO SOBRE CESSÃO DE DIREITOS.
IMPOSSIBILIDADE. EXIGÊNCIA DA TRANSFERÊNCIA EFETIVA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
MEDIANTE REGISTRO EM CARTÓRIO. PRECEDENTES. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO NA
JURISPRUDÊNCIA DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU
OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. ERRO MATERIAL. INOCORRÊNCIA. EFEITOS INFRINGENTES.
IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO DESPROVIDOS”. (...) O Tribunal de origem,
como se viu, concluiu pela impossibilidade da incidência do ITBI sobre a cessão de direito
relativos ao compromisso de compra e venda do imóvel citado nos autos. No acórdão ora
embargado, o Tribunal Pleno estabeleceu que essa conclusão estaria em sintonia com o
entendimento do STF de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de
bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade
imobiliária , que se dá mediante o competente registro” (grifo nosso) (...) (RE com Agravo
nº 1.294.969, Rel. Min. Luiz Fux, Dj. 21.02.2022).

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO

EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. TEMA Nº 1.124. ANÁLISE DE REPERCUSSÃO GERAL.
INCIDÊNCIA DO ITBI NA CESSÃO DE DIREITOS DE COMPRA E VENDA, AUSENTE A
TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE PELO REGISTRO IMOBILIÁRIO. EXISTÊNCIA DE MATÉRIA
CONSTITUCIONAL E DE REPERCUSSÃO GERAL, SEM REAFIRMAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA.”
1. Inexistindo jurisprudência a ser reafirmada sobre o Tema nº 1.124, no qual se discute a
“Incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na cessão de direitos de
compra e venda, ausente a transferência de propriedade pelo registro imobiliário”,
limitou-se a Corte ao reconhecimento da existência de matéria constitucional e da
repercussão geral do tema em questão. 2. Embargos de declaração acolhidos para se
reconhecer a existência de matéria constitucional no Tema nº 1.124 e de sua repercussão
geral, sem, no entanto, se reafirmar jurisprudência. (EMB. Decl. nos EMB. Decl. No RE com
Agravo nº 1.294.969, Rel. Min. Luiz Fux, Dj. 16.09..2022).

Adjudicação x Usucapião

Fonte: Hércules Benício, Presidente do CNB/DF, XVII Congresso Notarial e Registral do

Pará, 2023